Tribunal: TJSP
Processo: 1001234-87.2019.8.26.0372
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
TUTELA RECURSAL E EFEITO SUSPENSIVO. Pedidos prejudicados ante o julgamento do recurso.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. Inadimplência dos compradores. Rescisão contratual decretada, com reintegração de posse do bem em favor dos autores, e devolução aos réus dos valores pagos, abatida a taxa de ocupação mensal. Insurgência das partes. Correção monetária. Mera

Ementa:
TUTELA RECURSAL E EFEITO SUSPENSIVO. Pedidos prejudicados ante o julgamento do recurso.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. Inadimplência dos compradores. Rescisão contratual decretada, com reintegração de posse do bem em favor dos autores, e devolução aos réus dos valores pagos, abatida a taxa de ocupação mensal. Insurgência das partes. Correção monetária. Mera recomposição da moeda. Incidência a partir de cada desembolso. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado. Compradores que deram causa à rescisão. Inexistência de mora da vendedora. Indenização pelo tempo de ocupação. Valor fixado na sentença equivale a 0,5% do valor do contrato em consonância com o entendimento da Câmara. Multa contratual. Cumulação com taxa de ocupação que se entremostra excessiva. Averbação premonitória e venda do bem. Pedidos relativos à anotação da ação na matrícula do imóvel e vinculação do pagamento dos valores a serem restituídos pelos autores à eventual venda do bem, que não foram deduzidos em primeiro grau. Impossibilidade de inovar em grau de recurso. Sentença parcialmente reformada. Recurso dos autores parcialmente provido e recurso dos réus parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000048411
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001234-87.2019.8.26.0372, da Comarca de Monte Mor, em que são apelantes/apelados
CLAUDIA VIRGILIA ALVES DE ARAUJO e PAULO CESAR LAMBIASI, são
apelados/apelantes
ANTONIA
PEREIRA
DA
SILVA
OLIVEIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA) e JOSE APARECIDO DE OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial provimento
ao recurso dos autores e não conheceram parcialmente do recurso dos réus, e, na
parte conhecida, negaram provimento V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS
COLTRO (Presidente) E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001234-87.2019.8.26.0372 - 2
Apelação Cível no 1001234-87.2019.8.26.0372
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
APELANTES/APELADOS: PAULO CÉSAR LAMBIASI, CLÁUDIA VIRGILIA
ALVES DE ARAÚJO, JOSÉ APARECIDO DE OLIVEIRA E ANTONIA PEREIRA DA
SILVA OLIVEIRA
Comarca: Monte Mor - 2a Vara Civel
Processo de Origem: 1001234-87.2019.8.26.0372
Juiz(íza) Prolator(a): Rafael Imbrunito Flores
VOTO no 14939
TUTELA RECURSAL E EFEITO SUSPENSIVO. Pedidos
prejudicados ante o julgamento do recurso.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
ENTRE PARTICULARES. Inadimplência dos compradores.
Rescisão contratual decretada, com reintegração de posse do bem
em favor dos autores, e devolução aos réus dos valores pagos,
abatida a taxa de ocupação mensal. Insurgência das partes.
Correção monetária. Mera recomposição da moeda. Incidência a
partir de cada desembolso. Juros de mora. Incidência a partir do
trânsito em julgado. Compradores que deram causa à rescisão.
Inexistência de mora da vendedora. Indenização pelo tempo de
ocupação. Valor fixado na sentença equivale a 0,5% do valor do
contrato em consonância com o entendimento da Câmara. Multa
contratual. Cumulação com taxa de ocupação que se entremostra
excessiva. Averbação premonitória e venda do bem. Pedidos
relativos à anotação da ação na matrícula do imóvel e vinculação
do pagamento dos valores a serem restituídos pelos autores à
eventual venda do bem, que não foram deduzidos em primeiro
grau. Impossibilidade de inovar em grau de recurso. Sentença
parcialmente reformada. Recurso dos autores parcialmente
provido e recurso dos réus parcialmente conhecido e, na parte
conhecida, não provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda entre particulares, julgada parcialmente procedente pela r. sentença de
fls.301/304, cujo relatório fica adotado, para declarar resolvido o contrato havido
entre as partes, determinando-se a reintegração na posse do imóvel pelos
autores, bem como para condenar os autores a devolver aos réus o valor que
eles pagaram (R$ 220.065,80), abatendo-se a taxa de ocupação mensal
(R$1.437,50), a ser cobrada até a data da reintegração. Do saldo, deverá incidir
juros de mora e correção monetária, contados do desembolso. Pela sucumbência

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mínima dos autores, os réus foram condenados ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 10%
do valor da causa, observada a gratuidade concedida aos réus.
Os embargos de declaração opostos pelas partes
(fls.310/319 e 320/322) foram rejeitados (fls. 324).
Inconformados, apelam os autores (fls. 342/352),
alegando, em síntese: 1) os juros de mora sobre o valor a ser devolvido devem
incidir após o trânsito em julgado, pois a rescisão se deu por culpa do comprador;
2) o valor de 0,5% sobre o valor do negócio jurídico não retrata o real valor de
mercado de aluguel do imóvel, que deve ser fixado em R$2.500,00, valor que se
mostra mais justo e razoável; 3) alternativamente, o valor deve ser apurado
através de laudo pericial; 4) os juros de mora e a correção monetária, relativos à
taxa de ocupação, devem ser aplicados desde a imissão na posse até a efetiva
desocupação; 5) é devida a multa contratual, devidamente corrigida e com juros
de mora, pois não se trata de contrato de adesão e as cláusulas foram firmadas
pelas partes de comum acordo, sem qualquer vício, podendo haver compensação
com eventual saldo a ser devolvido. Pedem a reforma da r. sentença.
Apelam, também, os réus (fls. 353/371), alegando, em
síntese: 1) deve ser atribuído efeito suspensivo à apelação; 2) deve ser
concedida tutela recursal, para averbar a existência da presente ação na
matrícula do imóvel em questão e determinado aos autores que, em caso de
venda do bem, seja realizado depósito judicial no valor devido aos réus; 3) o valor
fixado a título de taxa de ocupação deve ser fixo, sem a incidência de juros ou
correção monetária; 4) os valores pagos devem ser corrigidos e acrescidos de
juros de mora a partir de cada desembolso; 5) não contribuíram para a
degradação do imóvel, tendo havido, apenas, desgaste natural do bem. Pedem a
reforma da r. sentença.
As partes apresentaram contrarrazões (fls.396/400 e
401/413).
Recursos processados e sem preparo (fls. 65 e 304).
É o relatório.
Prejudicados
os
pedidos
de
tutela
recursal
e

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concessão de efeito suspensivo à apelação interposta pelos réus ante o
julgamento do recurso.
No mais, os recursos serão analisados em conjunto.
Consta dos autos que as partes, em 09 de novembro
de 2013, celebraram Instrumento particular de compra e venda de imóvel,
consistente na Gleba 4, Sítio Arco Iris, localizado no bairro de Saltinho, Município
de Elias Fausto, Comarca de Monte Mor, pelo preço total de R$287.500,00, do
qual R$25.000,00 seria pago parceladamente, R$100.000,00 através de um
cheque, e o saldo de R$162.500,00, no prazo de 120 dias após a assinatura do
contrato (fls. 13/15).
Os réus quitaram o valor de R$220.065,80, deixando
em aberto um saldo de R$67.434,20 (fls. 29), motivo pelo qual os autores
requereram a rescisão do contrato e reintegração na posse do imóvel.
A r. sentença julgou a ação parcialmente procedente,
para declarar resolvido o contrato havido entre as partes, determinando-se a
reintegração na posse do imóvel pelos autores, bem como para condenar os
autores a devolver aos réus o valor que eles pagaram (R$ 220.065,80), abatendo-
se a taxa de ocupação mensal (R$1.437,50), a ser cobrada até a data da
reintegração, com incidência, sobre o saldo, de juros de mora e correção
monetária, contados do desembolso.
Não houve insurgência contra o valor fixado para
devolução aos réus, que fica mantido.
Outrossim, a correção monetária é mera recomposição
da moeda, que, portanto, deve incidir a partir de cada desembolso.
Os juros de mora, por sua vez, são devidos a partir do
trânsito em julgado da decisão que fixa o valor a ser devolvido, pois,
considerando que os compradores deram causa à rescisão, não houve mora da
vendedora.
Tal entendimento vem sendo adotado pelo Superior
Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL.
RECURSO
ESPECIAL.
AUSÊNCIA
DE
FUNDAMENTAÇÃO.
INEXISTÊNCIA.
PROMESSA.
COMPRA
E
VENDA.
DESISTÊNCIA.
PROMITENTE
COMPRADOR.

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VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. RETENÇÃO. 25% (VINTE E CINCO
POR CENTO). JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DECISÃO JUDICIAL.
PARCIAL PROVIMENTO. 1. Não é deficiente em sua fundamentação o
julgado que aprecia as questões que lhe foram submetidas, apenas que em
sentido contrário aos interesses da parte. 2. A desistência do promitente
comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o
direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele
pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado.
3. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda
por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a
restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão." (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro
ALDIR PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008,
DJe 03/09/2008). 4. Agravo regimental a que se dá parcial provimento” (AgRg
no Recurso Espacial no 927.433 DF, Ministra Relatora: Maria Isabel Gallotti,
data de julgamento: 14/02/2012).
Da mesma forma já decidiu esta C. Câmara:
“Pretensão de rescisão do negócio pelo compromissário
comprador, que declara não ter mais interesse no negócio. Impossibilidade
de perda total das prestações pagas, bem como de perdimento total pela
vendedora. A retenção de 10% das parcelas pagas pela construtora é
adequada para atender ao princípio da proporcionalidade, sem privilegiar o
locupletamento indevido de quaisquer das partes. Devolução de 90% dos
valores pagos pertinente. Juros de mora incidentes a partir do trânsito em
julgado” (Apelação no 1034954-27.2015.8.26.0100, Desembargador Relator:
James Siano, data de julgamento: 25/05/2017, 5a Câmara de Direito Privado
TJSP).
“RESTITUIÇÃO DE VALORES - Compromisso de compra e
venda - Parcial procedência do pedido - Inconformismo das partes -
Acolhimento parcial - Rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de
parte do montante pago pelo compromissário comprador para ressarcimento
dos gastos com a administração do empreendimento - Retenção de 20% e
devolução de 80% da quantia paga - Correção monetária que deve incidir
desde o efetivo desembolso - Validade da cobrança de comissão de
corretagem - Valor informado previamente ao consumidor, com o necessário
destaque acerca do valor da comissão - Negócio concretizado -
Impossibilidade de restituição - Juros moratórios cuja incidência se inicia a
partir do trânsito em julgado - Mora dos compradores - Precedente do
Colendo Superior Tribunal de Justiça - Aplicação do disposto no art. 252 do
RITJSP - Sentença reformada em parte - Recursos parcialmente providos”
(Apelação no 1006555-61.2015.8.26.0011, Desembargador Relator: J.L.
Mônaco da Silva, data de julgamento: 17/05/2017, 5a Câmara de Direito
Privado TJSP).
Quanto ao valor da indenização pelo uso e fruição do
bem, o valor fixado pelo Juízo entremostra-se razoável, pois de acordo com o

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entendimento desta Câmara, que, em regra, fixa o percentual seja 0,5% sobre o
valor do imóvel consignado no contrato.
Veja-se, a propósito:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL - Rescisão contratual cumulada com reintegração de posse -
Sentença de parcial procedência - Inocorrência de sentença extra
petita - Prejudicial afastada - Inadimplemento dos compradores
incontroverso - Determinada a reintegração de posse em favor da
autora e majoração da retenção para 10% das parcelas pagas para a
indenização das despesas administrativas Indenização a título de taxa
de ocupação que deve ser fixada em 0,5% sobre o valor do contrato -
Reconhecimento do direito à indenização pelas benfeitorias realizadas
no imóvel assegurado aos réus o direito de retenção enquanto não
ressarcidos - Valor que será apurado em liquidação
Sentença
reformada em parte - Recursos parcialmente providos.” (Apelação no
1003473-10.2015.8.26.0597, Des. Rel. Moreira Viegas, data de
julgamento: 11/05/2016, 5a Câmara de Direito Privado TJSP)
No presente caso, foi fixado a partir da assinatura do
contrato até a efetiva reintegração, sem qualquer impugnação a esse respeito,
motivo pelo qual fica mantido, tal como determinado na r. sentença.
Consigne-se que os valores devidos a título de
ocupação devem ser corrigidos, pelos índices da Tabela Prática do Judiciário, a
partir de cada vencimento e com juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
Com relação à multa contratual, embora prevista na
cláusula 5.1 (“A parte que desistir da venda do imóvel ou por sua culpa exclusiva
não cumprir todas as cláusulas desse contrato, pagará o valor de 20% (vinte por
cento) de multa sobre o valor do imóvel (R$287.500,00) para a outra parte” - fls.
14), sua cumulação com taxa de ocupação do imóvel, entremostra-se excessiva,
especialmente considerando que os compradores pagaram a maior parte do
preço e os autores optaram pela rescisão.
Ressalte-se que poderá haver compensação entre os
valores a serem pagos e recebidos pelas partes, a ser apurada em sede de
liquidação de sentença.
Nada há para se decidir a respeito de eventual
degradação do bem, uma vez que tal questão sequer restou analisada pela
sentença atacada.

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Quanto aos pedidos deduzidos pelos réus, no tocante
à averbação da ação na matrícula do imóvel e vinculação do pagamento dos
valores a serem restituídos pelos autores à eventual venda do bem, o recurso
não merece ser conhecido, uma vez que tais questões sequer foram levantadas
em primeiro grau.
Ressalte-se que é defeso à parte inovar em grau de
recurso.
Em caso semelhante, já se decidiu:
“JULGAMENTO
EXTRA
PETITA
-
PEDIDO
DE
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS NÃO FORMULADO PELOS RÉUS,
TIDOS COMO REVÉIS - NULIDADE PARCIAL DA SENTENÇA -
CONDENAÇÃO AFASTADA - SENTENÇA PARCIALMENTE PROCEDENTE
- DADO PROVIMENTO AO RECURSO DA AUTORA, PREJUDICADO
RECURSO
ADESIVO
DOS
RÉUS
E
DOS
ASSISTENTES
LITISCONSORCIAIS”
(Apelação
no
0037786-71.2012.8.26.0224,
Desembargadora Relatora: Lucila Toledo, data de julgamento: 15/03/2016, 9a
Câmara de Direito Privado TJSP).
Portanto, de rigor a reforma parcial da r. sentença, para
condenar os autores a devolver aos réus o valor que eles pagaram
(R$220.065,80), com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de
mora a partir do trânsito em julgado, abatendo-se a taxa de ocupação mensal
fixada na sentença, corrigida a partir de cada vencimento e juros de mora a partir
da citação.
Diante da sucumbência mínima os autores, fica
mantida a condenação dos réus ao pagamento da verba de sucumbência, tal
como determinado na r. sentença, observada a gratuidade concedida à parte.
Diante do exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso dos autores e não se conhece parcialmente do recurso dos réus, e, na
parte conhecida, nega-se provimento.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora