Tribunal: TJSP
Processo: 1000389-85.2015.8.26.0278
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DOS ADQUIRENTES. INCONTROVERSA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECEDENTE. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS CONSISTENTES EM TERRAPLANAGEM E REMOÇÃO DE TERRA. DEVIDA. AUSÊNCIA, NO ENTANTO, DE PROVA DE

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DOS ADQUIRENTES. INCONTROVERSA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. PRECEDENTE. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS CONSISTENTES EM TERRAPLANAGEM E REMOÇÃO DE TERRA. DEVIDA. AUSÊNCIA, NO ENTANTO, DE PROVA DE CONSTRUÇÃO DE MURO E CALÇADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na hipótese de lote não edificado, que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Colenda 3a Câmara.
2. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em caso de rescisão contratual por culpa do comprador.
3. Se a parte interessada comprovou a existência de certas benfeitorias, a parte contrária deve indenizá-las.
4. Configurada sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas e despesas processuais, bem como a fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da parte contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029963
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000389-85.2015.8.26.0278, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que são apelantes
MASATAKA OCHIGAME e EICO OCHIGAME, é apelada SÃO LUCAS IMÓVEIS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000389-85.2015.8.26.0278 - LGA
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Apelação Cível no 1000389-85.2015.8.26.0278
Apelantes: Masataka Ochigame e EICO OCHIGAME
Apelado: São Lucas Imóveis Ltda
V. 2742
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
DE IMÓVEL. RESCISÃO COM RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. CULPA DOS ADQUIRENTES. INCONTROVERSA.
TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO.
JUROS DE MORA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.
PRECEDENTE. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS CONSISTENTES EM
TERRAPLANAGEM E REMOÇÃO DE TERRA. DEVIDA.
AUSÊNCIA, NO ENTANTO, DE PROVA DE CONSTRUÇÃO
DE MURO E CALÇADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA.
CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel na
hipótese de lote não edificado, que não permite fruição plena do
bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Colenda
3a Câmara.
2. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado em
caso de rescisão contratual por culpa do comprador.
3. Se a parte interessada comprovou a existência de certas
benfeitorias, a parte contrária deve indenizá-las.
4. Configurada sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição
proporcional das custas e despesas processuais, bem como a
fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da parte
contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs. 200/207),
cujo relatório adoto, mantida incólume mesmo após a oposição de aclaratórios
(págs. 220 e 226), por meio da qual o MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca de
Itaquaquecetuba julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para: a) declarar
rescindido o compromisso particular de venda e compra celebrado entre as partes;
b) determinar a reintegração da posse pela autora, após a devolução do montante
fixado em 90% do valor das quantias pagas pelos requeridos, a ser atualizado
mediante utilização da tabela prática do TJ/SP, com juros de mora de 1% contados a
partir da publicação da sentença; c) determinar que a ré apresentasse certidão

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negativa ou comprovante de quitação dos impostos e taxas de consumo de serviços
públicos inerentes ao imóvel, no prazo máximo de sessenta dias, referentes ao
período compreendido entre a data da assinatura do compromisso e a data da efetiva
desocupação do imóvel; sob pena de sua conversão em perdas e danos em favor da
autora, caso esta fosse compelida a regularizar a situação do imóvel; d) condenar a
ré a pagar em prol da parte autora o valor de 0,5% do valor venal do imóvel, por
mês de fruição do imóvel, a título de aluguel, desde a constituição em mora pela via
judicial (22/09/2009 - págs. 18/24) até a efetiva reintegração da autora na posse do
bem. O valor apurado deverá ser corrigido monetariamente desde os respectivos
fatos geradores, além do acréscimo de juros moratórios de 1% ao mês, a contar da
citação. Ante a sucumbência mínima da parte autora, condenou a parte requerida ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
fixados em 10% da condenação obtemperada.
Segundo os requeridos, ora apelantes, a sentença merece ser reformada,
em síntese, porque: a) a posse de lote sem construção não permite o pagamento de
taxa de fruição; b) os juros de mora devem incidir desde a citação; ; c) têm direito
de serem indenizados pelas benfeitorias que realizaram (terraplenagem e muro e
passeio); d) houve sucumbência recíproca (págs. 229/248).
Recurso tempestivo e, após intimação (pág. 341), preparado, nos termos
da lei (pág. 346).
Contrarrazões apresentadas (págs. 303/320).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
1. Da taxa de fruição
Por se tratar de lote não edificado, conforme se depreende dos autos
(págs. 15), inclusive da sentença judicial (pág. 205), deve ser rejeitada a pretensão
de aplicação e retenção de taxa de fruição. A posse precária, que foi atribuída à
época da contratação aos compradores (pág. 16), não fundamenta a estipulação da
verba pretendida por não possibilitar a fruição plena do bem. Nesse sentido já
decidiu, em casos análogos, esta Colenda 3a Câmara:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESSARCIMENTO. Rescisão contratual.
Tema inquestionável. (...). Taxa de fruição. Arbitramento indevido.
Contratação envolvendo a compra de um lote, o qual, de per si, não
autorizava a imediata exploração econômica por parte do adquirente. (...).
APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1018573-63.2018.8.26.0576; Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 23/04/2019 destaque meu);
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual cumulada
com restituição de quantias pagas. (...). Incabível indenização pelo período
de ocupação do imóvel por se tratar de terreno, originariamente, sem
edificação. (...). Sentença reformada em parte. Dado parcial provimento ao
recurso. (Apelação Cível 1035382-65.2017.8.26.0576; Relator: Nilton Santos
Oliveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
04/07/2019 destaque meu);
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão contratual c.c.
restituição de valores pagos. (...). Pedido de compensação dos valores a
serem restituídos com indenização pela fruição do imóvel. Negócio
envolvendo lote de terra nua, sem indícios de edificação. Taxa de ocupação
indevida. (...). Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível
1047524-32.2017.8.26.0114; Relator: Alexandre Marcondes; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 02/04/2019 destaque
meu).

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2. Dos juros moratórios
O termo inicial de incidência dos juros moratórios, em relação à
devolução do montante das parcelas pagas, deve ser o trânsito em julgado, pelo fato
da rescisão contratual ter ocorrido por culpa dos compradores, conforme
reconhecido na sentença. Assim, quando da citação, a vendedora não estava em
mora e sim adimplindo regularmente com suas obrigações contratuais.
Nesse sentido é o entendimento firmado por esta Colenda 3a Câmara no
Enunciado no 38.14, a saber: “Com a desistência dos adquirentes à preservação do
compromisso de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no
13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes
sobre eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a partir do
trânsito em julgado”.
Para se afastar eventual alegação de indevida reforma da sentença,
destaco que, conforme já decidiu esta Colenda 3a Câmara: “Os juros de mora e a
correção monetária constituem matéria de ordem pública, de modo que aplicar,
alterar ou modificar seu termo inicial, de ofício, não configura julgamento extra
petita,
nem
reformatio
in
pejus”
(Embargos
de
Declaração
Cível
1014188-27.2019.8.26.0224; Relator: Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara
de Direito Privado; Data do Julgamento: 16/07/2020).
3. Das benfeitorias
Nos termos da sentença: “Inexiste benfeitoria ou acessão indenizável, de
tal sorte que diante de lote não edificado não há que falar em benfeitoria
(conservação, melhoramento ou embelezamento), tampouco em acessão” (pág.
205).

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A decisão, entretanto, nesse ponto, merece ser alterada.
Isso porque o recibo de página 136 demonstra que, antes dos
compradores ficarem inadimplentes, pagaram para que fossem realizados serviços
de terraplanagem e remoção de terra no lote adquirido. Por mais que a vendedora
tenha impugnado o documento, deixou de trazer foto do terreno para demonstrar
que o serviço não foi feito ou prova de que o valor pago foi desproporcional.
No entanto, a indenização solicitada deve ser de metade do montante lá
indicado, uma vez que o recibo pertine a serviço realizado em dois lotes: no lote em
discussão (no 02) e em outro (no 03).
Por outro lado, como as fotos da vizinhança (páginas 116/118)
contradizem aquilo que consta no recibo de página 137, não há prova capaz de
justificar indenização pela construção de muro e calçada.
4. Da sucumbência
É de rigor o reconhecimento de que a sucumbência das partes foi
recíproca, sobretudo pela alteração recursal, uma vez que a autora decaiu de parte
relevante da pretensão deduzida em Juízo.
Ante o exposto, deve ser afastada a condenação imposta na sentença de
pagamento de 0,5% do valor venal, por mês de fruição do imóvel, a título de
aluguel. No que tange à restituição de valores pagos pelos requeridos, o termo
inicial dos juros moratórios tem de ser alterado para a partir do trânsito em julgado.
Por causa de benfeitoria, a requerente deve ressarcir aos requeridos em R$ 2.450,00,
corrigido pela Tabela Prática deste Tribunal desde a data do desembolso e acrescido
de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, cabendo o exercício do direito de
retenção previsto na legislação civil. Quanto aos encargos da sucumbência, a autora

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deve pagar honorários advocatícios no importe de 10% sobre a diferença entre o
valor pleiteado e o apurado como devido. Os requeridos, por sua vez, devem pagar
honorários advocatícios no importe de 10% do valor da condenação imposta. As
custas e despesas processuais devem ser repartidas igualmente entre as partes.
Para tais fins, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, no EDcl no AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente
seria cabível na hipótese de o recurso ter sido integralmente não conhecido,
rejeitado ou desprovido, o que não se verifica no caso em análise.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora