Tribunal: TJSP
Processo: 1009023-92.2017.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança. Cerceamento de defesa inocorrente. Tendo em vista a natureza da controvérsia, mostra-se inteiramente dispensável e impertinente a produção de prova oral. Vistoria de saída realizada unilateralmente pela administradora, sem acompanhamento dos locatários ou fiadores, que negam os alegados danos causados ao imóvel. Não há, ademais, prova de que os

Ementa:
Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança. Cerceamento de defesa inocorrente. Tendo em vista a natureza da controvérsia, mostra-se inteiramente dispensável e impertinente a produção de prova oral. Vistoria de saída realizada unilateralmente pela administradora, sem acompanhamento dos locatários ou fiadores, que negam os alegados danos causados ao imóvel. Não há, ademais, prova de que os réus foram cientificados da data da vistoria, feita logo no dia seguinte à devolução do imóvel, não três dias depois, como previa o termo de entrega das chaves. O laudo final, portanto, não se presta a comprovar o fato constitutivo do direito da autora, do que se conclui pelo acerto do decreto de improcedência. Precedentes desta Col. Câmara.

Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014089
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009023-92.2017.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é
apelante SONIA MARIA FERREIRA LEITE, são apelados ORLI DIAS
DE SALES (JUSTIÇA GRATUITA), MARIA JOSÉ TEIXEIRA DE
SALES (JUSTIÇA GRATUITA), EDGARD CYRILLO DE QUEIROZ
TELLES, JOÃO TEIXEIRA DE SALES e ANDREA DE CARVALHO
MEDEIROS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente), CRISTINA ZUCCHI E SOARES
LEVADA.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009023-92.2017.8.26.0248 -Voto no
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Comarca: INDAIATUBA – 2a VARA CÍVEL
Apelante: SONIA MARIA FERREIRA LEITE
Apelados: EDGARD CYRILLO DE QUEIROZ TELLES, ANDREA
CARVALHO MEDEIROS, JOÃO TEIXEIRA DE SALES, ORLI DIAS
DE SALES e MARIA JOSÉ TEIXEIRA DE SALES
MM. Juiz Prolator: Sérgio Fernandes
VOTO No 35.391
Locação de imóvel residencial. Ação de
cobrança. Cerceamento de defesa inocorrente.
Tendo em vista a natureza da controvérsia,
mostra-se
inteiramente
dispensável
e
impertinente a produção de prova oral.
Vistoria de saída realizada unilateralmente
pela administradora, sem acompanhamento
dos locatários ou fiadores, que negam os
alegados danos causados ao imóvel. Não há,
ademais, prova de que os réus foram
cientificados da data da vistoria, feita logo no
dia seguinte à devolução do imóvel, não três
dias depois, como previa o termo de entrega
das chaves. O laudo final, portanto, não se
presta a comprovar o fato constitutivo do
direito da autora, do que se conclui pelo
acerto
do
decreto
de
improcedência.
Precedentes desta Col. Câmara.
Recurso improvido.
A r. sentença de fls. 124/126, cujo relatório se
adota, julgou improcedente a ação de cobrança fundada em contrato
de locação residencial, condenando a autora ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$
1.000,00.
Apela
a
requerente
(fls.
129/132).

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Preliminarmente, aduz que o julgamento antecipado da lide implicou
cerceamento de defesa, porquanto não possibilitou a produção de
prova oral. Sustenta que se equivocou o MM. Juiz a quo ao julgar
improcedente a demanda ao fundamento de que o laudo de vistoria de
saída do imóvel foi produzido unilateralmente pela administradora da
locação, sem participação dos requeridos. Afirma que constam dos
autos o laudo de entrada assinado pelo locatário e sua esposa, além
do laudo de saída e o recibo de entrega das chaves, do qual constou
que a vistoria de saída ocorreria em três dias e que deveriam
acompanha-la, sob pena de reconhecerem a veracidade do conteúdo
do laudo resultante. Argumenta que, desta forma, foi facultado aos
réus acompanharem a vistoria, cientes da data em que ocorreria, mas
decidiram não fazê-lo. Alega que o imóvel não foi devolvido nas
mesmas condições em que os réus o receberam, o que está
documentalmente comprovado, não havendo falar em prova unilateral.
Ressalta que o contrato permite ao locador executar diretamente os
reparos e cobrar do locatário o que despendeu. Por isso, requer a
reforma da r. sentença.
Recurso não contrariado (fl. 137).
É o relatório.
Cuida-se de ação por meio da qual a apelante
pretende ser ressarcida do valor de R$ 3.010,97, que despendeu para
reparar os danos que alega terem sido provocados no imóvel de sua
propriedade pelos corréus Edgard, Andrea e João, que o locaram por
meio de contrato afiançado pelos requeridos Orli e Maria José.
Na contestação de fls. 98/102 os requeridos
negaram que o imóvel tenha sido devolvido em estado pior do que o
recebido, destacando que “no laudo de entrada fls. 22 e 23, já
demonstra que o imóvel não estava em bom estado, sala (látex marfim,
com manchas de infiltração e moldura de gesso) portas 01 madeira com

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moldura em esmalte marrom, descascando e com cupim, cerâmica com
cores diferentes no dormitório 01 porta de madeira lisa, em esmalte
marrom descascando, trinca e travas com ferrugens e sem parafusos,
espelho de luz sujos de tintas, pisos lajotão alguns lascados, despensas
cimentado rústicos com trincas estruturais, banheiro azulejos com
manchas no Box com prego furos porta descascando, etc”. Ainda,
acrescentaram que nem sequer puderam acompanhar a vistoria de
saída.
Após a réplica (fls. 117/118), outras provas não
foram produzidas, sobrevindo a r. sentença, que julgou improcedente a
lide.
De início, não há cogitar de cerceamento de
defesa.
O magistrado não está obrigado a deferir todo e
qualquer pedido de prova formulado pelas partes. A ele incumbe, em
observância aos princípios de celeridade e economia processuais e
razoável duração do processo (art. 5o, LXXVIII, CF/88), exercer juízo
de valor sobre a necessidade e utilidade da prova. Não por outra
razão, deve indeferir provas e diligências inúteis ou meramente
protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. À parte,
por seu turno, cabe “não produzir provas e não praticar atos inúteis ou
desnecessários à declaração ou à defesa do direito” (art. 77, III, CPC).
Sobre o tema, observa com propriedade o
Eminente Des. SOARES LEVADA, desta Col. Câmara: “O juiz não é
obrigado a determinar a produção de provas requeridas pelas partes
se, a seu sentir, o que se quer provar já está ou deveria estar
caracterizado, bastantes as provas acostadas aos autos, à formação
de seu livre convencimento” (Apelação no 0023013-73.2010.8.26.0003,
j. 25.06.2012).

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No caso vertente, pela própria natureza da
controvérsia, mostra-se inteiramente dispensável e impertinente a
produção de prova oral, que não seria capaz de verter para os autos
elementos importantes para o julgamento do caso. Ademais, embora
instada a justificar a pertinência da prova, a autora limitou-se a dizer
que “há matéria de fato a ser comprovada” (fl. 122), sem especificar o
quê.
Assim, a pretendida anulação da sentença, com o
retorno dos autos à origem para oitiva de testemunhas, nenhum
resultado útil traria ao processo.
No mérito, em que pese aos argumentos
declinados pela autora, a r. sentença deve ser confirmada.
Ao rechaçar a pretensão da apelante, o MM. Juiz
a quo traçou as seguintes ponderações:
É incontroverso que as partes pactuaram a locação de
um imóvel nesta Comarca, no qual a requerente é
locadora, os requeridos Edgard, Andrea e João
locatários e os requeridos Orli e Maria José fiadores.
Na presente ação a autora alega que o imóvel foi
danificado, com a necessidade da troca de porta e
gabinete
da
cozinha,
vaso
sanitário
e
telhas
quebradas, bem como de pintura e que tal foi
verificado em vistoria de saída. Pede a procedência da
ação no que toca à condenação dos réus ao
pagamento deste valor.
Os réus negam veementemente que tenham qualquer
dano ao imóvel. Afirmam que o bem não estava em
boas condições quando da locação e que o laudo de
vistoria de entrada não retratou com exatidão as
condições do mesmo. Esclarecem ainda que, o não
acompanharam a vistoria de saída.
Com relação à manutenção do imóvel, conforme bem

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determina o art. 23, inciso III, da Lei 8.245/91, o
desgaste natural do imóvel não pode ser imputado ao
locatário, devendo ser suportado pelo locador. Do
contrário, ao pretender a indenização do locatário, o
locador deve comprovar que os danos no imóvel
foram causados pela utilização irregular do bem.
Desse modo, cumpre ao autor o ônus da prova quanto
ao fato constitutivo do direito vindicado, nos termos do
art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.
Nesse aspecto, a realização de uma vistoria final
representa fator essencial na comprovação dos danos
causados ou deixados no bem pelo locatário. Para a
validade de tal vistoria, com atribuição de caráter
probatório, se faz necessária a realização mediante a
presença das partes envolvidas no contrato que
configuram como interessados na apuração de
eventuais danos ensejadores de prejuízos a serem
ressarcidos. Ao menos se exige que o locador e fiador
sejam validamente notificados da data da realização
da vistoria. Fato é que para efeitos probatórios, a
administradora do imóvel da autora realizou laudo de
vistoria final unilateral e nenhum prova fez da
notificação dos locatários e fiadores da data para sua
realização. Isso no tocante à vistoria em questão.
In casu, o autor juntou o laudo de vistoria da entrada e
o de saída, porém apenas a vistoria de saída não foi
acompanhada pelos requeridos e sequer houve
notificação ou qualquer comunicação a respeito,
quanto à vistoria para tal finalidade. De fato, o laudo
de vistoria de saída não possui a assinatura dos
locatários que, inclusive, não foram notificados, nada
foi acostado nesse sentido pelo autor - para
acompanhar a vistoria realizada pela administradora
contratada, cuidando-se, portanto, de prova produzida
unilateralmente. Assim, ausente o locatário na vistoria
final, trata-se de prova produzida de maneira
extrajudicial e unilateral, fato inadmissível ante o
princípio do contraditório e da ampla defesa.
Impugnadas as conclusões expressadas no laudo de
vistoria produzido unilateralmente pela administradora
da locação, resta que ao senhorio cabia o ônus de
produzir prova dos fatos constitutivos do direito.
Destarte, não tendo sido realizada a produção
antecipada de provas e não havendo nos autos prova
convincente da materialidade e origem dos danos, a
ação de cobrança deve ser julgada improcedente.

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Com efeito, o art. 23, III, da Lei 8.245/91 impõe ao
locatário o dever de, finda a locação, restituir o imóvel em perfeito
estado, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. A cláusula
5.9 do contrato contém semelhante disposição (fl. 14).
Ocorre que, ao contrário do alegado pela autora,
aos requeridos não foi efetivamente concedida oportunidade de
acompanhar a vistoria de saída, o que era essencial para que
pudessem eventualmente contestar danos apontados pelo vistoriador
da administradora, empresa que atua nos interesses da locadora, com
os quais não concordassem, ou argumentar que decorrem de desgaste
natural, não de uso irregular.
Tem razão a apelante ao anotar que do recibo de
entrega das chaves consta “(...) devendo o imóvel ser oportunamente
vistoriado pela administradora no prazo de 03 dias, quanto as suas
condições” e “O(A)(s) locatário(a)(s) declara(m) estar ciente de que
precisa(m) acompanhar a vistoria de saída e caso não acompanhe(m),
considera(m) desde já o laudo verdadeiro” (fl. 29). Este documento,
porém, está datado de 02.08.2017 e a vistoria de saída não foi
realizada três dias depois, mas logo no dia seguinte, em 03.08.2017 (fl.
27/28).
Assim, de nada adiantaria os réus terem
comparecido no imóvel três dias depois da entrega das chaves para a
vistoria de saída, simplesmente porque a administradora se adiantou e
a fez antes da data aprazada. Por isso, era necessário que a locadora
ou seu representante comunicassem formalmente os requeridos sobre
a nova data, em ordem a que pudessem acompanhar a vistoria.
Alternativamente,
como
ressaltado
pelo
i.
magistrado sentenciante, poderia a recorrente ter providenciado a
produção antecipada de provas, sob o crivo do contraditório, mas
também não o fez.

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Confiram-se precedentes desta Col. Câmara em
casos análogos:
Apelação. Locação de imóvel comercial. Ação de
indenização por perdas e danos. Pretensão de
cobrança de valores supostamente necessários para a
readequação do imóvel às características originais.
Sentença de procedência. Preliminar de ilegitimidade
passiva suscitada pela fiadora em sede recursal que já
foi devidamente apreciada e afastada por decisão
saneadora que restou irrecorrida pelas partes.
Preclusão temporal consumada. Inteligência do artigo
507 do CPC/2015 (artigo 473 do CPC/1973). Perícia
judicial realizada de forma indireta depois de 4 (quatro)
anos da efetiva desocupação do imóvel locado e
somente após as reformas efetivadas pelo próprio
locador, não sendo possível, portanto, a constatação
dos alegados danos. Perícia técnica baseada em
fotografias fornecidas pelo próprio locador, produzidas
de forma unilateral, que não podem embasar pedido
indenizatório e infirmam as conclusões do laudo
pericial. Ausência de vistoria de saída idônea, com a
efetiva presença do locatário e de seus fiadores, ou
produção antecipada de prova pericial, que seria o
meio mais eficiente para se demonstrar a situação do
imóvel quando do término da relação contratual. Ônus
da prova que compete ao locador, nos termos do
artigo 373, I, do CPC. Simples vistoria produzida
unilateralmente pelo locador, sem a observância do
contraditório, que não serve para amparar pretensão
indenizatória por danos ao imóvel locado. Precedentes
do STJ e deste Tribunal de Justiça. Sentença
reformada. RECURSO PROVIDO.
(Apelação no 0050931-30.2012.8.26.0602, Rel. Des.
L.G. COSTA WAGNER, j. 28.09.2020)

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LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
DANOS NO IMÓVEL. IMPRESTABILIDADE DE
VISTORIA DE SAÍDA, FEITA UNILATERALMENTE,
SEM ACOMPANHAMENTO DO EX INQUILINO E DO
FIADOR
PARA
RESPONSABILIZAÇÃO
DO
LOCATÁRIO PELOS DANOS DECORRENTES DO
USO
ANORMAL
DO
IMÓVEL.
FOTOGRAFIAS
EXTRAÍDAS DEPOIS DA LOCAÇÃO E LAUDO DE
VISTORIA
DE
SAÍDA
ELABORADO
UNILATERALMENTE.
IMPRESTABILIDADE.
REPARAÇÃO
INDEVIDA.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS MANTIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
Apelação improvida.
(Apelação no 1005475-32.2017.8.26.0451, Rel. Des.
CRISTINA ZUCCHI, j. 29.11.2019)
Nesse contexto, diante da impugnação específica
dos réus aos fatos afirmados pela autora, e considerando que deles
não se pode exigir prova de fato negativo, ou seja, de que não
provocaram danos ao imóvel, cabia à apelante demonstrar, extreme de
dúvida, os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC), ônus
do qual não se desincumbiu. Para tanto, cumpre reiterar, a prova oral
não era hábil.
Correta, portanto, a r. sentença, que está de
acordo com os elementos constantes dos autos e o direito aplicável à
espécie, merecendo integral confirmação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Como os apelados não ofereceram resposta ao recurso, deixo de fixar
honorários para a fase recursal.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator