Tribunal: TJSP
Processo: 1001942-30.2018.8.26.0322
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em razão da desistência do compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção de 20% sobre o valor do valor pago, a título de despesas administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do TJSP e 543 do

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em razão da desistência do compromissário comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré. Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção de 20% sobre o valor do valor pago, a título de despesas administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do TJSP e 543 do STJ. Arras confirmatórias - e não penitenciais - que não podem ser retidas. Recurso negado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018256
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001942-30.2018.8.26.0322, da Comarca de Lins, em que é apelante WILSON
LIMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado FABRICIO
EMANOEL ZAGRETI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente) E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1001942-30.2018.8.26.0322
Apelante: Wilson Lima Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelado: Fabricio Emanoel Zagreti
Comarca: Lins 1a Vara Cível
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Rescisão contratual em
razão da desistência do compromissário comprador.
Sentença de parcial procedência. Insurgência da ré.
Irretroatividade da Lei no 13.786/18. Inaplicabilidade aos
contratos celebrados anteriormente à sua vigência. Retenção
de 20% sobre o valor do valor pago, a título de despesas
administrativas, que se ajusta ao caso. Súmulas 1 e 2 do
TJSP e 543 do STJ. Arras confirmatórias - e não
penitenciais - que não podem ser retidas. Recurso negado.
Voto no 18335
Trata-se de sentença prolatada pelo MM Juiz
de Direito, Dr. Fabiano da Silva Moreno, que julgou procedente a “ação
de rescisão de instrumento de compromisso de compra e venda c.c
devolução de quantia paga em dinheiro e pedido de tutela de urgência”,
proposta por Fabricio Emanoel Zagreti em face de Wilson Lima
Empreendimentos Imobiliários Ltda., para: “para, confirmando a
antecipação dos efeitos da tutela: a) declarar rescindido o instrumento
particular de promessa de venda e compra relativo ao imóvel constante
Quadra 12, lote 1, medindo 588,55 m2 localizado no Residencial
Fortaleza, Lins/SP, ficando inexigíveis as parcelas que eventualmente
se encontrem em aberto e b) condenar a requerida a restituir em

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parcela única o valor equivalente a 80%(oitenta por cento) dos valores
pagos pelo autor devidamente corrigido a contar de cada desembolso,
pelos índices fixados pela tabela prática do Tribunal de Justiça e,
também, com incidência de juros legais a partir do trânsito em jugado
(REsp 1008610/RJ)”.
Apela a ré, em suma, pugnando que o valor da
comissão de corretagem deve ser retido, assim como a autorização para
que a devolução dos valores se dê em 10 parcelas.
O
recurso
ascendeu
acompanhado
das
contrarrazões (fls. 172/174).
É o relatório.
De partida, no tocante à denominada Lei do
Distrato (Lei no 13.786/18), que alterou a Lei no 4.591/64, suas
disposições somente serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua
entrada em vigor, não incidindo imediatamente no caso concreto.
Com efeito, o art. 6o do Decreto-lei no 4.657/42
(Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) positiva no sistema
pátrio o princípio da irretroatividade da lei nova.
Portanto, as disposições da Lei no 13.786/18,
que alterou a Lei no 4.591/64, reprise-se, terão aplicabilidade apenas aos
contratos celebrados após a sua entrada em vigor, não incidindo

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imediatamente no caso concreto.
Além disso, não se pode, no caso, surpreender
o adquirente com consequências que não podia antever quando
contratou1, de modo que os critérios de interpretação da lei devem
igualmente refletir, no mais do possível, a jurisprudência que vigorava
ao tempo da contratação, em prol da segurança jurídica.
Pois bem.
Ainda que o desfazimento do negócio tenha
sido motivado pelo inadimplemento antecipado da parte autora, esta tem
o direito de reaver as quantias pagas, de uma só vez, não se sujeitando a
parcelamento, porém deverá suportar as penalidades derivadas da
rescisão.
A respeito do tema, confira-se o teor das
Súmulas no 1 e 2 deste Egrégio Tribunal de Justiça e da Súmula no 543
do Colendo Superior Tribunal de Justiça, abaixo transcritas:
“O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” (Súmula 1).
1 V. Embargos de Declaração no 1032064-50.2017.8.26.0002 7a Câmara de Dir. Priv. Rel. Des.
Miguel Brandi, j. 11.04.2019.

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“A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição” (Súmula 2).
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543).
No caso em apreço, embora a apelante intitule
o valor de R$7.800,00 como comissão de corretagem, o contrato o
estabelece como “sinal e princípio de pagamento” (fls. 13), de modo
que deve também integrar o valor a ser restituído.
Inclusive, daí se infere terem sido estipuladas,
por ocasião da conclusão do contrato, em caráter confirmatório, para
serem computadas na prestação devida a partir do início da sua
execução, na forma prevista no art. 417 do Código Civil.
A respeito do assunto, a jurisprudência do STJ,
que ora se colaciona:
“O arrependimento do promitente comprador

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não importa em perda das arras se estas forem confirmatórias,
admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados” (AgRg no AREsp 208.692/ES, 4a Turma, Relator Ministro
Antonio Carlos Ferreira, j. em 18.09.2014).
E também desta Câmara:
“Devolução da entrada que não pode ser
retida pela vendedora, pois integrava parte do preço do imóvel. Arras
que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art.
418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Entrada
deve integrar os valores a serem devolvidos” (Apelação no 1005010-
97.2016.8.26.0664,
Relatora
Desembargadora
Mary
Grün,
j.
17.08.2017).
Portanto, representando as arras princípio de
pagamento do preço ajustado, o valor pago para esse fim deve ser
considerado para a devolução.
Dessa forma, reputa-se razoável a retenção
conforme determinada pela sentença recorrida (20% sobre o valor pago),
o que se mostra adequado para fazer frente às despesas administrativas e
do distrato, sendo incompatível com a equidade promover sua majoração
dentro desse cenário.
Aliás, vale ressaltar que tais percentuais se

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encontram dentro dos parâmetros admitidos pela jurisprudência do C.
Superior Tribunal de Justiça, observe-se:
“A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas
hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação
do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...)” (STJ, AgRg no AREsp 807880/DF, Rel. Min. Raul
Araújo, Quarta Turma, j. 19/04/2016, DJe 29/04/2016).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação. Deixo de majorar os honorários
advocatícios sucumbenciais em razão da ausência de fixação na sentença
vergastada.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora