Tribunal: TJSP
Processo: 1005285-22.2018.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-02-01
Data de publicação: 2021-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Ação de rescisão de contrato com pedido de restituição de valores – Rescisão contratual sem inadimplemento dos compradores, que perderam o interesse na manutenção do contrato – Devolução de percentual do valor das parcelas pagas – Precedentes do STJ e do TJSP – Razoável a retenção de 20% da quantia paga conforme determinado pelo MM. Juízo – Multa

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – Ação de rescisão de contrato com pedido de restituição de valores – Rescisão contratual sem inadimplemento dos compradores, que perderam o interesse na manutenção do contrato – Devolução de percentual do valor das parcelas pagas – Precedentes do STJ e do TJSP – Razoável a retenção de 20% da quantia paga conforme determinado pelo MM. Juízo – Multa pretendida indevida – Descabimento de sua incidência no caso dos autos – Correção monetária devida a partir de cada desembolso – Juros de mora incidentes a partir do trânsito em julgado – Recurso não conhecido nesse ponto – Sucumbência recíproca caracterizada – Sentença mantida.

Honorários advocatícios de sucumbência a serem pagos pela ré majorados, em aplicação ao disposto no artigo 85, §11, do Novo Código de Processo Civil, observada a gratuidade provisoriamente concedida.

Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000070788
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1005285-22.2018.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que é apelante KINAS
EMPREENDIMENTOS LTDA., é apelado MARCO ANTONIO DE BRITTO.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Conheceram em parte do recurso e, na parte
conhecida, negaram-lhe provimento. V.U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANA LUCIA
ROMANHOLE MARTUCCI (Presidente) E SÁ DUARTE.
São Paulo, 1o de fevereiro de 2021
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível Cível no 1005285-22.2018.8.26.0229
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Apelação Cível no 1005285-22.2018.8.26.0229
Comarca: Hortolândia
Apelante: Kinas Empreendimentos Ltda.
Apelado: Marco Antonio de Britto
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 35586)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Ação de rescisão de contrato com pedido de
restituição de valores
Rescisão contratual sem
inadimplemento dos compradores, que perderam o
interesse na manutenção do contrato
Devolução de
percentual do valor das parcelas pagas Precedentes
do STJ e do TJSP
Razoável a retenção de 20% da
quantia paga conforme determinado pelo MM. Juízo

Multa pretendida indevida
Descabimento de sua
incidência no caso dos autos
Correção monetária
devida a partir de cada desembolso
Juros de mora
incidentes a partir do trânsito em julgado
Recurso
não conhecido nesse ponto Sucumbência recíproca
caracterizada Sentença mantida.
Honorários advocatícios de sucumbência a serem
pagos pela ré majorados, em aplicação ao disposto no
artigo 85, §11, do Novo Código de Processo Civil,
observada a gratuidade provisoriamente concedida.
Recurso
parcialmente
conhecido
e,
na
parte
conhecida, não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto por KINAS
EMPREENDIMENTOS LTDA (fls. 139/152) contra r. sentença de fls. 134/137,
proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Judicial da Comarca de Hortolândia, Dr. Milton
Gomes Baptista Ribeiro, que julgou parcialmente procedente a ação movida por
MARCO ANTONIO DE BRITTO e DAIANE DA ROCHA MARTINS BRITTO, para
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré na
devolução parcial da quantia paga pelo autor, correspondente a 80% dos valores
pagos, corrigidos de cada desembolso e acrescidos de juros de mora desde o
trânsito em julgado. Reconhecida a sucumbência recíproca, foram repartidas as
custas e fixados honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação para
cada parte.

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A apelante inicialmente requer a concessão da gratuidade,
alegando estar passando por dificuldades financeiras, impossibilitada de recolher o
preparo recursal. No mérito, alega que a retenção de 20% é insuficiente para fazer
frente às despesas com o contrato. Discorre sobre os fatos, em especial quanto aos
termos pactuados entre as partes. Requer a majoração do valor fixado em sentença.
Subsidiariamente, entende razoável a retenção de 25% ou 30%, além da multa
contratual. Diz que a correção monetária deve incidir a partir da data da propositura
da ação e os juros de mora apenas do trânsito em julgado. Transcreve precedentes.
Postula o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 155/165, pela manutenção da r.
sentença, com pedido de majoração dos honorários advocatícios de sucumbência e
de rejeição da gratuidade requerida pela apelante.
Oposição ao julgamento virtual (fls. 169)
É o relatório.
Concedo a gratuidade da justiça exclusivamente para o
conhecimento do presente recurso. Mais adequado que o requerimento para que os
efeitos do benefício possam ser mais abrangentes seja feito perante o MM. Juízo 'a
quo', mais próximo da realidade da parte e com mais condições de pronunciamento
adequado.
Presentes
os
pressupostos
recursais,
conheço
parcialmente do recurso, recebendo-o em seus regulares efeitos, mas nego-lhe
provimento.
Trata-se de ação de rescisão contratual de compromisso
de compra e venda de imóvel movida pelos apelados em face da apelante.
Incontroverso nos autos a culpa do comprador pela
rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel.
Em fase recursal, limita-se a controvérsia quanto à
devolução dos valores pagos pelo comprador, especialmente o correspondente ao
percentual de retenção para ressarcir os prejuízos da ré.
Esta C. Corte consolidou o entendimento no sentido de
que, rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente restituídas ao estado
anterior, mesmo em caso de inadimplemento do comprador, evitando-se o

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enriquecimento sem causa e afronta aos artigos 51, inciso IV, § 1o e 53 do Código de
Defesa do Consumidor.
Nesse sentido, as Súmulas n. 1 a 3, deste E. Tribunal de
Justiça:
Súmula n. 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem.
Súmula no 2: A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição.
Súmula n. 3: Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior,
independentemente de reconvenção.
No mesmo sentido, a Súmula n. 543 do C. STJ dispõe
que: na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso
de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Sem prejuízo do que as partes livremente convencionam,
a atual legislação consumerista mitiga a autonomia da vontade em detrimento de
maior proteção ao consumidor em casos de abusividade, como ocorre no caso dos
autos, não havendo que se falar em violação do princípio do pacta sunt servanda.
Neste sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal de
Justiça:
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DOS ADQUIRENTES. Sentença de parcial procedência. Recurso

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dos réus-adquirentes. 1. Indenização pela fruição do bem. Terreno sem
edificação.
Impossibilidade
de
exploração
econômica
imediata.
Indenização indevida. Precedentes. 2. Perda das arras. Entrada/Sinal que
não pode ser retida pela vendedora, pois integrava o preço do imóvel.
Arras que, in casu, possuem caráter confirmatório, e não penitencial. Art.
418 do CC só é aplicável às arras penitenciais. Precedentes. Entrada deve
integrar os valores a serem devolvidos, com retenção apenas do
percentual determinado na r. sentença. 3. Recurso provido” grifei (Ap. no.
1022716-95.2018.8.26.0576, Rel. Des. MARY GRÜN, j. em 07.05.2019).
“APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO. Sentença de procedência parcial, com rescisão do
contrato e condenação das rés à devolução dos valores recebidos, com
retenção do sinal. Insurgência por ambas as partes. RESCISÃO POR
INICIATIVA DO COMPRADOR. Possibilidade de retenção nos termos das
Súmulas no 1 do TJSP e 543 do STJ. Cláusula de retenção que traz
percentuais expressivos de retenção, entre 90 a 75%, segundo a
proporção dos valores pagos em relação ao preço, disposição que se
revela nitidamente abusiva e desproporcional, violando os artigos 53 e 51,
IV, §3o, III, ambos do CDC. Fixação do percentual de retenção em 20%
que se mostra coerente com a jurisprudência sobre o tema, bem como o
objetivo de ressarcimento de despesas administrativas e operacionais e
peculiaridades do caso concreto, como valor pago, preço do imóvel e
momento do rompimento do negócio. Precedentes. SINAL. Arras de
natureza confirmatória, na medida em que integra o preço, não se
justificando sua retenção. Valor que integra o montante a ser restituído.
Redistribuição
da
sucumbência.
RECURSO
DOS
AUTORES
PARCIAMENTE PROVIDO. RECURSO DAS RÉS IMPROVIDO” (Ap. no.
1025275-72.2015.8.26.0562, Rel. Des. MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA
POLLICE NOGUEIRA, j. em 16.04.2019).
Ademais, é inegável que com o desfazimento do negócio
jurídico a vendedora poderá alienar novamente o imóvel a terceiro, de modo que não
experimentará prejuízos outros além daqueles oriundos de gastos administrativos e

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de publicidade.
Assim, possível a rescisão do contrato e a retenção de
valores com o fim de prefixar perdas e danos decorrentes do inadimplemento
contratual.
E o C. Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre
a legitimidade de retenção em percentual entre 10% e 25% do valor pago:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS.
RETENÇÃO
FIXADA
EM
10%.
POSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. REVISÃO DO ENTENDIMENTO DO ACÓRDÃO
RECORRIDO. ANÁLISE DE CLÁUSULAS E REEXAME DE MATÉRIA
FÁTICO-PROBATÓRIA. DESCABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ.
AGRAVO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência consolidada nesta Corte Superior é no
sentido de que, em caso de resolução do compromisso de compra e
venda por culpa do promitente comprador, é lícita a cláusula contratual
prevendo a retenção de 10% a 25% dos valores pagos.
2. O Tribunal a quo, com base na análise das
peculiaridades da presente demanda e das cláusulas contratuais, fixou a
retenção em 10% dos valores adimplidos, de modo que o reexame é
medida inadmissível nesta instância extraordinária, nos termos das
Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
3. Agravo interno desprovido”.
(AgInt no AREsp 1359159/ES, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe
22/03/2019)
E, com base nesses parâmetros, consideradas ainda as
porcentagens estabelecidas na cláusula décima oitava do contrato, entendo razoável
o montante de 20%, fixado em sentença, do montante pago para a aquisição do
bem.
A multa pretendida em conjunto é, de fato, indevida, eis

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que não houve inadimplemento por parte dos autores quanto ao pagamento das
prestações devidas. A manifestação de vontade de fls. 08 se deu por falta de
interesse dos apelados na continuidade do contrato.
Por sua vez, a correção monetária não é pena, não é
acréscimo, mas simples reposição das perdas decorrentes da inflação, visando à
recomposição do valor nominal da moeda.
Dessa maneira, não sendo pena, é indispensável sua
aplicação a partir do desembolso de cada parcela, sob pena de enriquecimento sem
causa da ré.
Sobre o tema da incidência dos juros a partir do trânsito
em julgado, o recurso sequer merece ser conhecido, considerando que já constou da
r. sentença disposição nesse sentido.
Por fim, foi correto o reconhecimento da sucumbência
recíproca, tendo em vista que a apelante se opôs à pretensão dos apelados,
parcialmente acolhida pelo MM. Juízo, até mesmo porque já havia sido requerida a
rescisão extrajudicialmente, sem que a apelante tivesse atendido ao pedido dos
apelados, conforme consta de fls. 08/10, evidenciada a resistência a justificar a
propositura da ação para que fizessem valer seu direito.
Dessa forma, a r. sentença deve ser mantida na íntegra.
Por fim, nos termos do artigo 85, § 11 do Novo Código de
Processo Civil, levando-se em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar da
prestação do serviço, a natureza e importância da causa, o trabalho realizado e o
tempo exigido, de rigor a majoração da verba honorária de sucumbência a ser paga
pela apelante de 10 para 12% do valor da causa, condicionada à rejeição da
gratuidade requerida pela ré, a ser devidamente apreciada pelo MM. Juízo.
Pelo exposto, conheço em parte do recurso e, na parte
conhecida, nego-lhe provimento.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator