Tribunal: TJSP
Processo: 1001146-49.2016.8.26.0115
Classe: Apelação Cível / Duplicata
Órgão julgador: Alexandre David Malfatti
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-06-23
Data de publicação: 2021-06-24

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DOS LOTES NEGOCIADOS ENTRE AS PARTES. MATRÍCULAS BLOQUEADAS ADMINISTRATIVAMENTE APÓS LAVRATURA DA ESCRITURA E REALIZAÇÃO DO REGISTRO NA COMARCA DE FRANCO DA ROCHA. DECISÃO DO JUIZ CORREGEDOR PERMANENTE RECONHECENDO INCOMPETÊNCIA DO REGISTRO DE MÓVEIS DAQUELA COMARCA PARA O REGISTRO. A autora (sucessora de

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DOS LOTES NEGOCIADOS ENTRE AS PARTES. MATRÍCULAS BLOQUEADAS ADMINISTRATIVAMENTE APÓS LAVRATURA DA ESCRITURA E REALIZAÇÃO DO REGISTRO NA COMARCA DE FRANCO DA ROCHA. DECISÃO DO JUIZ CORREGEDOR PERMANENTE RECONHECENDO INCOMPETÊNCIA DO REGISTRO DE MÓVEIS DAQUELA COMARCA PARA O REGISTRO. A autora (sucessora de SANTANA MELHORAMENTOS S/C LTDA) e a ré travaram negócios jurídicos relativos à venda e compra de diversos lotes. Após compromisso particular seguido da outorga de escritura pública registrada no Registro de Imóveis da comarca de Várzea Paulista, sobreveio decisão administrativa da corregedoria permanente que bloqueou as matrículas e determinou providências, a partir de reconhecimento da incompetência territorial do Registro de Imóveis de Franco da Rocha. Aquela decisão estava respaldada em orientação da Corregedoria Geral da Justiça. Manutenção da validade dos negócios jurídicos e dos próprios registros imobiliários, embora exista ordem de bloqueio das matrículas (no registro de imóveis incompetente) e de descerramento de matrículas (no registro de imóveis competente). Cumprimento da obrigação contratual e legal do registro imobiliário pela ré, ressalvada hipótese das partes (autora e ré) solicitarem ao Registro de Imóveis a abertura das novas matrículas com observância dos princípios dos registros públicas e das normas da Corregedoria Geral da Justiça. A autora poderia ter resolvido o problema do registro. Sua inércia não foi justificada de maneira convincente. Até porque, se aplicada interpretação extensiva do artigo 1129 do Código Civil de 1916 ("Salvo clausula em contrario, ficarão as despesas da escritura a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição."), à míngua de disposição específica na escritura, as despesas de registro eram da vendedora e com elas (despesas) a própria obrigação de levar a escritura a registro. Importante mencionar que, em nenhum momento na instrução (e o fato exigia prova documental), a autora fez prova de ver recusado pleito de abertura das matrículas, no Registro de Imóveis de Jundiaí. Pedido improcedente.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DO IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL E LEGAL. EXIGÊNCIA DE COMPORTAMENTO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. Resultava da escritura pública de venda e compra (fls. 130/142) lavrada em 24/09/1982 a ratificação da obrigação da compradora JOGIL CONSTRUTORA LTDA pagar os tributos incidentes sobre os imóveis, obrigação essa assumida no compromisso particular de venda e compra celebrado em 15/03/1982 (cláusula "VI", fl. 53), ainda que tenha constado haver responsabilização solidária (fl. 141). A defesa da ré neste ponto não foi convincente. O pedido inicial da autora envolvia obrigação de fazer consistente na demonstração de quitação dos tributos (IPTU) incidentes sobre os lotes vendidos para a ré. Isto é, no lugar de afirmar que não havia prova de que a autora não trouxe prova de ter sido compelida aos pagamentos do IPTU (itens "31" a "33", fl. 113), cabia à ré agir com boa-fé contratual e boa-fé processual. Pode-se afirmar que, se, após a decisão administrativa da corregedoria permanente, a ré optou por não levar a registro a escritura de venda e compra dos lotes no Registro de Imóveis correto e competente, o mínimo que se esperava dela era pagar o IPTU. Repita-se: cumprir uma obrigação contratual e legal (assumida já no compromisso particular). No campo processual, a prova de quitação dos tributos (IPTU) estava ao fácil alcance da ré. Mais do que colocar em dúvida a prova documental trazida pela autora (fls. 56/64), deveria assumir outra na instrução: (i) trazer comprovantes de pagamentos do IPTU dos lotes e (ii) demonstrar que as execuções fiscais não diziam respeito aos imóveis adquiridos. Oportuno destacar que a autora chegou a notificar a ré sobre a existência das execuções fiscais, em 07/08/2013, para adotar as providências relacionadas aos pagamentos dos tributos junto ao município de Campo Limpo Paulista (fl. 55). Essa prova documental guardava harmonia com os extratos de andamento das execuções fiscais (fls. 56/64 e 368/380). o direito protege a ameaça ao direito ou o risco de lesão, na forma do artigo 3o do Código de Processo Civil. Aplicação de precedentes do Tribunal de Justiça em situações semelhantes. Ação parcialmente procedente, estabelecendo-se obrigação de fazer consistente na demonstração pela adquirente do cumprimento da obrigação contratual e legal de pagamento do IPTU, desde a promessa de venda e compra (15/03/1982), incluindo-se aquelas reclamadas nas execuções fiscais.

DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. Incidência do disposto no súmula no 277 do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, diante da conclusão de validade do registro de transferência de propriedade dos lotes vendidos pela apelante à apelada, afasta-se a possibilidade dessa conduta gerar danos morais. Além disso, não há nos autos prova de que as execuções fiscais tenham gerado prejuízo extrapatrimonial à empresa autora. Não houve prova de que, por exemplo, seu nome acabou efetivamente incluído em bancos de dados de proteção ao crédito por conta das dívidas de IPTU. E, por isso, não aplicável a conclusão de danos morais "in re ipsa". Por último, como indicado na petição inicial, a autora encontrava-se inativa, fundamento acolhido para concessão da gratuidade da justiça. Ou seja, não realizava mais negócios – não tinha fornecedores ou clientes. Sua imagem ou honra objetiva não foi abalada pelos episódios narrados na petição inicial. Pedido improcedente.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DOS LOTES NEGOCIADOS ENTRE AS PARTES. MATRÍCULAS BLOQUEADAS ADMINISTRATIVAMENTE APÓS LAVRATURA DA ESCRITURA E REALIZAÇÃO DO REGISTRO NA COMARCA DE FRANCO DA ROCHA. DECISÃO DO JUIZ CORREGEDOR PERMANENTE RECONHECENDO INCOMPETÊNCIA DO REGISTRO DE MÓVEIS DAQUELA COMARCA PARA O REGISTRO. A autora (sucessora de

Ementa:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEIS.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA ESCRITURAÇÃO E REGISTRO DOS LOTES NEGOCIADOS ENTRE AS PARTES. MATRÍCULAS BLOQUEADAS ADMINISTRATIVAMENTE APÓS LAVRATURA DA ESCRITURA E REALIZAÇÃO DO REGISTRO NA COMARCA DE FRANCO DA ROCHA. DECISÃO DO JUIZ CORREGEDOR PERMANENTE RECONHECENDO INCOMPETÊNCIA DO REGISTRO DE MÓVEIS DAQUELA COMARCA PARA O REGISTRO. A autora (sucessora de SANTANA MELHORAMENTOS S/C LTDA) e a ré travaram negócios jurídicos relativos à venda e compra de diversos lotes. Após compromisso particular seguido da outorga de escritura pública registrada no Registro de Imóveis da comarca de Várzea Paulista, sobreveio decisão administrativa da corregedoria permanente que bloqueou as matrículas e determinou providências, a partir de reconhecimento da incompetência territorial do Registro de Imóveis de Franco da Rocha. Aquela decisão estava respaldada em orientação da Corregedoria Geral da Justiça. Manutenção da validade dos negócios jurídicos e dos próprios registros imobiliários, embora exista ordem de bloqueio das matrículas (no registro de imóveis incompetente) e de descerramento de matrículas (no registro de imóveis competente). Cumprimento da obrigação contratual e legal do registro imobiliário pela ré, ressalvada hipótese das partes (autora e ré) solicitarem ao Registro de Imóveis a abertura das novas matrículas com observância dos princípios dos registros públicas e das normas da Corregedoria Geral da Justiça. A autora poderia ter resolvido o problema do registro. Sua inércia não foi justificada de maneira convincente. Até porque, se aplicada interpretação extensiva do artigo 1129 do Código Civil de 1916 ("Salvo clausula em contrario, ficarão as despesas da escritura a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição."), à míngua de disposição específica na escritura, as despesas de registro eram da vendedora e com elas (despesas) a própria obrigação de levar a escritura a registro. Importante mencionar que, em nenhum momento na instrução (e o fato exigia prova documental), a autora fez prova de ver recusado pleito de abertura das matrículas, no Registro de Imóveis de Jundiaí. Pedido improcedente.

OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NA DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO DO IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL E LEGAL. EXIGÊNCIA DE COMPORTAMENTO DE BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. Resultava da escritura pública de venda e compra (fls. 130/142) lavrada em 24/09/1982 a ratificação da obrigação da compradora JOGIL CONSTRUTORA LTDA pagar os tributos incidentes sobre os imóveis, obrigação essa assumida no compromisso particular de venda e compra celebrado em 15/03/1982 (cláusula "VI", fl. 53), ainda que tenha constado haver responsabilização solidária (fl. 141). A defesa da ré neste ponto não foi convincente. O pedido inicial da autora envolvia obrigação de fazer consistente na demonstração de quitação dos tributos (IPTU) incidentes sobre os lotes vendidos para a ré. Isto é, no lugar de afirmar que não havia prova de que a autora não trouxe prova de ter sido compelida aos pagamentos do IPTU (itens "31" a "33", fl. 113), cabia à ré agir com boa-fé contratual e boa-fé processual. Pode-se afirmar que, se, após a decisão administrativa da corregedoria permanente, a ré optou por não levar a registro a escritura de venda e compra dos lotes no Registro de Imóveis correto e competente, o mínimo que se esperava dela era pagar o IPTU. Repita-se: cumprir uma obrigação contratual e legal (assumida já no compromisso particular). No campo processual, a prova de quitação dos tributos (IPTU) estava ao fácil alcance da ré. Mais do que colocar em dúvida a prova documental trazida pela autora (fls. 56/64), deveria assumir outra na instrução: (i) trazer comprovantes de pagamentos do IPTU dos lotes e (ii) demonstrar que as execuções fiscais não diziam respeito aos imóveis adquiridos. Oportuno destacar que a autora chegou a notificar a ré sobre a existência das execuções fiscais, em 07/08/2013, para adotar as providências relacionadas aos pagamentos dos tributos junto ao município de Campo Limpo Paulista (fl. 55). Essa prova documental guardava harmonia com os extratos de andamento das execuções fiscais (fls. 56/64 e 368/380). o direito protege a ameaça ao direito ou o risco de lesão, na forma do artigo 3o do Código de Processo Civil. Aplicação de precedentes do Tribunal de Justiça em situações semelhantes. Ação parcialmente procedente, estabelecendo-se obrigação de fazer consistente na demonstração pela adquirente do cumprimento da obrigação contratual e legal de pagamento do IPTU, desde a promessa de venda e compra (15/03/1982), incluindo-se aquelas reclamadas nas execuções fiscais.

DANOS MORAIS. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. Incidência do disposto no súmula no 277 do Superior Tribunal de Justiça. Contudo, diante da conclusão de validade do registro de transferência de propriedade dos lotes vendidos pela apelante à apelada, afasta-se a possibilidade dessa conduta gerar danos morais. Além disso, não há nos autos prova de que as execuções fiscais tenham gerado prejuízo extrapatrimonial à empresa autora. Não houve prova de que, por exemplo, seu nome acabou efetivamente incluído em bancos de dados de proteção ao crédito por conta das dívidas de IPTU. E, por isso, não aplicável a conclusão de danos morais "in re ipsa". Por último, como indicado na petição inicial, a autora encontrava-se inativa, fundamento acolhido para concessão da gratuidade da justiça. Ou seja, não realizava mais negócios – não tinha fornecedores ou clientes. Sua imagem ou honra objetiva não foi abalada pelos episódios narrados na petição inicial. Pedido improcedente.

SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.