Tribunal: TJSP
Processo: 1030474-31.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Despesas de condomínio. Sentença de improcedência dos embargos. Apelação da construtora embargante. Ilegitimidade passiva afastada. Executada que é compromissária vendedora da unidade geradora dos débitos. Direitos do contrato revendidos pelos promissários compradores a terceiro. Compromisso de compra e venda primitivo rescindido por sentença proferida em processo

Ementa:
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Despesas de condomínio. Sentença de improcedência dos embargos. Apelação da construtora embargante. Ilegitimidade passiva afastada. Executada que é compromissária vendedora da unidade geradora dos débitos. Direitos do contrato revendidos pelos promissários compradores a terceiro. Compromisso de compra e venda primitivo rescindido por sentença proferida em processo autônomo. Direitos de propriedade readquiridos pela apelante. Retorno das partes originárias ao status quo ante. Ilegitimidade passiva da terceira adquirente já reconhecida por esta Turma Julgadora quando do julgamento da apelação interposta nos autos no 0014328-78.2007.8.26.0554. Ausência de notificação extrajudicial que não afasta o direito do condomínio de se socorrer da via executiva para recebimento do seu crédito. Dicção do art. 784, X, do CPC. Dever da embargante de arcar com as despesas apontadas na inicial, uma vez que a unidade sobre a qual as mencionadas despesas recaem ainda está registrada em seu nome. Precedentes. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014252
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030474-31.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
CAPITALCORP EMPREENDIMENTOS LTDA., é apelado CONDOMINIO
RESIDENCIAL FLAMBOYANT.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030474-31.2017.8.26.0554 -Voto no 12.367
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VOTO N° 12.367
APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Despesas de
condomínio. Sentença de improcedência dos embargos.
Apelação da construtora embargante. Ilegitimidade passiva
afastada. Executada que é compromissária vendedora da
unidade geradora dos débitos. Direitos do contrato
revendidos pelos promissários compradores a terceiro.
Compromisso de compra e venda primitivo rescindido por
sentença proferida em processo autônomo. Direitos de
propriedade readquiridos pela apelante. Retorno das partes
originárias ao status quo ante. Ilegitimidade passiva da
terceira adquirente já reconhecida por esta Turma Julgadora
quando do julgamento da apelação interposta nos autos no
0014328-78.2007.8.26.0554.
Ausência
de
notificação
extrajudicial que não afasta o direito do condomínio de se
socorrer da via executiva para recebimento do seu crédito.
Dicção do art. 784, X, do CPC. Dever da embargante de
arcar com as despesas apontadas na inicial, uma vez que a
unidade sobre a qual as mencionadas despesas recaem ainda
está registrada em seu nome. Precedentes. Sentença
mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
sentença proferida a fls. 171/176, que julgou improcedentes os embargos
à execução opostos por CAPITALCORP EMPREENDIMENTOS
LTDA em face de CONDOMÍNIO RESIDECIAL FLAMBOYANT e
condenou a embargante ao pagamento das custas e despesas processuais,
fixados os honorários de advogado em 10% do valor da causa.
Inconformada, a construtora embargante apela (fls.
181/194).
Argui a recorrente preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam sob o argumento de que a unidade geradora da dívida
em execução foi alienada a terceiros que a revendeu a outra pessoa que
se encontra na posse do bem. No mérito, afirma, em suma, que o
condomínio tem plena ciência de que não é a responsável pelo

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pagamento da dívida cobrada, porquanto jamais lhe foram enviados
boletos ou notificações quanto à eventual inadimplência de despesas
condominiais. Diante da natureza propter rem da obrigação, as despesas
de condomínio devem ser cobradas daquele que mantém relação direta
de posse com o imóvel e não necessariamente de quem figura como
proprietário na matrícula do imóvel. Por tais motivos, requer a reforma
da r. sentença.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o relatório.
As razões do recurso preenchem os requisitos
previstos nos artigos 1.007 e 1.010, notadamente dos seus incisos II e
III, ambos do Código de Processo Civil. Foram trazidos à baila os
fundamentos de fato e de direito do inconformismo e o pedido de
reforma da sentença, permitindo o seu conhecimento.
Trata-se de embargos à execução de título
extrajudicial ajuizada em razão de despesas de condomínio vencidas e
não pagas no período compreendido 20/08/2015 e 20/05/2017.
A alegação de ilegitimidade passiva deve ser
afastada.
A
construtora
embargante,
na
condição
de
compromissária vendedora, tem legitimidade para responder pelos
débitos gerados pela unidade devedora.
Como é sabido, as despesas de condomínio são
obrigações propter rem e, nesta qualidade, incidem sobre a propriedade

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do bem.
Como leciona o Desembargador FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO, na obra “Código Civil Comentado”, Ed.
Manole, 2007, Coordenador Ministro CEZAR PELUSO, p. 1214:
“O entendimento firme do Superior Tribunal de Justiça,
seguido pelas Cortes Estaduais, é no sentido de que “a ação
de cobrança de cotas condominiais pode ser proposta tanto
contra o proprietário como contra o promissário comprador,
pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os
recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e
inadiáveis, podendo o credor escolher entre aqueles que
tenham uma relação
jurídica
vinculada ao
imóvel
(proprietário, possuidor, promissário comprador etc.) o que
mais prontamente poderá cumprir com a obrigação,
ressalvado
direito
regressivo
contra
quem
entenda
responsável” (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado
de Aguiar).”
Em que pese a natureza propter rem das despesas
condominiais, a legitimidade do comprador só se faz presente em
relação ao débito condominial constituído após o efetivo ingresso na
posse, matéria que se encontra há tempos pacificada na jurisprudência
do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o condômino a
obrigação
de
efetuar
o
pagamento
das
despesas
condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso que o
embargante está sofrendo cobrança de duas cotas
condominiais referentes a período anterior à entrega das

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chaves”.2 “A efetiva posse do imóvel, com a entrega das
chaves, define o momento a partir do qual surge para o
condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas
condominiais” (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, 3a T.,
Rel. Min. Nancy Andrighi, DJE 13/09/2011).
Tal entendimento foi, inclusive, fixado em sede de
recuso repetitivo no 1345331/RS:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO AO REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO
NA
POSSE.
CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-
se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do
compromisso de compra e venda, mas relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse
pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso
de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se
ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca
da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo

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promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso
especial não provido.(REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
08/04/2015, DJe 20/04/2015).
No caso em exame, a própria apelante afirma que o
compromisso de compra e venda celebrado originariamente com
Adriano Spinoza de Oliveira e sua esposa Laura Moura Lamin Spinoza
foi rescindido por sentença proferida nos autos do processo no
0040468-81.2009.8.26.0554 em razão de inadimplência contratual, o
que acarreta o retorno das partes ao status quo ante.
Em que pese referidos compromissários terem
revendido o imóvel a Patrícia Viviane, sem a quitação do preço ajustado
no contrato primitivo, tal adquirente obteve sentença desfavorável nos
autos dos embargos de terceiro no 0024010-81.2012.8.26.0554, ou seja,
se ela continua na posse do bem é porque a própria apelante não adotou
as medidas necessárias para retomada da unidade condominial que
continua registrada em seu nome na matrícula imobiliária no 67.659.
De todo modo, a questão referente à ilegitimidade
de Patrícia Viviane para responder pelas dívidas condominiais já foi
definitivamente decidida por esta 25a Câmara de Direito Privado quando
do julgamento da apelação por ela interposta nos autos no
0014328-78.2007.8.26.0554, de relatoria do Desembargador aposentado
Vanderci Álvares, sob os seguintes fundamentos jurídicos:
“[...] O recurso vinga.
Trata-se de recurso de apelação interposto pela ré, Patrícia
Viviani, contra a sentença que, nos autos da ação de cobrança de despesas

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condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Flamboyant, julgou-a
procedente.
A sentença comporta reforma.
A preliminar de ilegitimidade passiva ad causam confunde-se
com a questão de fundo.
Defende a ré apelante que não é responsável pelo pagamento
das verbas condominiais vencidas em período anterior à promessa de compra e
venda que firmou com os vendedores, estes, sim, responsáveis pelo débito.
Argui, ainda, que, conforme cláusulas 1a e 2a do
compromisso de compra e venda (fls. 147 e seguintes) os vendedores assumiram
obrigação de entregar à compradora apelante os valores referentes às taxas
condominiais e IPTU atrasados, no ato da assinatura, o que não cumpriram.
Além disso, alega que, diante das correspondências
eletrônicas juntadas aos autos, os vendedores também não firmaram a escritura de
compra e venda do imóvel, descumprindo o compromisso.
É certo que a cobrança das taxas condominiais inadimplidas
pode ser dirigida à ré, compradora do imóvel e detentora da posse respectiva, dado
o caráter propter rem das referidas despesas, não obstante se refiram à período
anterior à promessa de compra e venda do imóvel.
E a exigibilidade em face da adquirente decorre do próprio
texto legal, conforme art. 1.345 do Código Civil, o qual dispõe:
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
O Superior Tribunal de Justiça, por seu turno, através do
Relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, já assentou que: "a
responsabilidade pelas despesas de condomínio podem recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias do caso" (REsp n° 138.389/MG, DJ de 13/9/99).

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No caso dos autos, o instrumento particular de compromisso
de compra e venda (fls. 147 e seguintes) estipulou que, no ato da sua assinatura, os
vendedores pagariam à compradora os valores referentes às taxas condominiais e
IPTU vencidos (cláusulas 1a e 2a), restando expresso que a compradora se
responsabilizaria pelo pagamento.
Constou do referido compromisso de compra e venda (fls.
148):
CLÁUSULA PRIMEIRA
(...) Os VENDEDORES se comprometem a entregar neste
ato da assinatura a importância de R$ 16.639,62 aproximadamente, referente ao
Condomínio Residencial Flamboyant I e a importância de R$ 1.462,97
aproximadamente, referente ao IPTU DE 2005 A 2009, que serão quitados pela
COMPRADORA.
(...)
Caso não se conheça a importância exata dos valores que
serão quitados a título de taxas de condomínio, custas judiciais e IPTU pela
COMPRADORA, esta se obriga a prestar contas entregando cópias dos recibos de
pagamento, restituindo a diferença aos VENDEDORES”.
Contudo, no caso dos autos, o documento novo juntado pela
ré, em fls. 249 e seguintes, sobre o qual se manifestou o condomínio autor,
desautoriza a manutenção da procedência do pedido em face da recorrente.
A ré apelante logrou demonstrar que o imóvel retornou à
titularidade da proprietária originária, Patrimônio Construções e Empreendimentos
Imobiliários Ltda, por meio da sentença proferida na ação de rescisão de promessa
de compra e venda movida contra Adriano Spinoza e outra (fls. 253 e seguintes), os
quais posteriormente firmaram o compromisso de venda com a apelante.
Rescindido, pois, o contrato que transferia a propriedade do
imóvel aos então compradores Adriano Spinoza e Laura Spinoza, desparece o justo

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título para a alienação feita por estes à ré.
Portanto, embora possível o ajuizamento em face do
promitente adquirente do imóvel, neste caso concreto, a promessa não resistirá à
força daquela sentença noticiada nos autos, não atingindo o escopo de transferir a
propriedade do bem, e, logo, os ônus que incidem sobre o imóvel.
Ademais, veja-se que, no conteúdo daquela sentença, já
restou regulado o desconto de eventuais dívidas condominiais do valor que será
devolvido aos primeiros adquirentes, Adriano e Laura Spinoza, cabendo ao
condomínio dirigir a cobrança em face da proprietária do imóvel, eis que
fulminadas as promessas de compra e venda que envolveram o bem. (destacamos)
Para a presente cobrança, importa a natureza da verba, que
ostenta caráter propter rem, ou seja, acompanha a coisa, independentemente da
titularidade.
A obrigação propter rem adere à coisa e a tem como
garantia de cumprimento, e por força desse caráter a cobrança deve ser dirigida,
neste caso concreto, à proprietária, que com a ação rescisória que manejou
manifestou seu ânimo de apoderar-se do domínio do bem.
É certo que essa conclusão não retira o dever do possuidor,
que se encontra no gozo do bem, de arcar com as despesas condominiais referentes
ao uso que fez da unidade condominial.
Porém, também é certo que nesta ação o objeto da cobrança
é débito antigo, anterior à promessa de compra do imóvel firmada pela apelante, e
não se justifica cobrar desta se a promessa de compra e venda não se aperfeiçoará.
Ainda que o bem responda pela dívida, não se revela justo
manter o decreto de procedência do pedido de cobrança em face da ré, que não deu
azo à dívida, nem será erigida à condição de proprietária do imóvel.
Portanto, por todo o acima exposto, embora se admita a
cobrança do promitente comprador, as peculiaridades deste caso concreto impõem a

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inversão do julgado e a improcedência do pedido, condenando-se a autora aos
encargos da lide, fixando-se honorária ao patrono da ré no valor de R$ 1.000,00
(mil reais).
3. “Ex positis”, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.”
Desse modo, diante das alegações deduzidas nestes
embargos e pela simples leitura do julgado acima transcrito, é inegável
que a única responsável pelo pagamento da dívida condominial em
execução é mesmo a apelante.
A ausência de notificação do devedor inadimplente
quanto às despesas condominiais inadimplidas não afasta o direito do
condomínio de se socorrer da via executiva para recebimento do seu
crédito, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo
Civil.
Logo, a manutenção da sentença recorrida é medida
de rigor.
Não sendo provido o recurso, é caso de análise da
majoração dos honorários.
No caso, o condomínio embargado apresentou
contrarrazões, razão pela qual incide a hipótese do § 11 do art. 85 do
Código de Processo Civil. Assim sendo, mostra-se coerente com a
disposição legal a majoração dos honorários de sucumbência de 10%
(dez por cento) para 15% (quinze por cento) do valor da causa,
sopesados os trabalhos realizados em ambas as fases do processo.
Posto
isso,
pelo
meu
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.

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CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora