Tribunal: TJSP
Processo: 1006849-57.2020.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Propositura da ação contra a proprietária. Ação julgada procedente.
Apelação da ré. Renovação dos argumentos anteriores. Alegação de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Legitimidade da proprietária para figurar no polo passivo. Natureza "propter rem" da obrigação. Precedentes do STJ no sentido de que há legitimidade concorrente do

Ementa:
Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais. Propositura da ação contra a proprietária. Ação julgada procedente.
Apelação da ré. Renovação dos argumentos anteriores. Alegação de ilegitimidade passiva. Não acolhimento. Legitimidade da proprietária para figurar no polo passivo. Natureza "propter rem" da obrigação. Precedentes do STJ no sentido de que há legitimidade concorrente do titular do registro na matrícula do imóvel e do comprador para figurar no polo passivo da ação. Ilegitimidade passiva afastada. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
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Registro: 2021.0000019799
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006849-57.2020.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
MAR AZUL HIBISCUS II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores KIOITSI
CHICUTA (Presidente sem voto), LUIS FERNANDO NISHI E CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: MOGI DAS CRUZES - 2a VARA CÍVEL
JUIZ: DR. DOMINGOS PARRA NETO
APELANTE:CDHU
COMPANHIA
DE
DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELADO:CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MAR AZUL HIBISCUS
II
VOTO No 30.070
Condomínio. Ação de cobrança de despesas condominiais.
Propositura da ação contra a proprietária. Ação julgada
procedente.
Apelação da ré. Renovação dos argumentos anteriores.
Alegação de ilegitimidade passiva. Não acolhimento.
Legitimidade da proprietária para figurar no polo passivo.
Natureza “propter rem” da obrigação. Precedentes do STJ
no sentido de que há legitimidade concorrente do titular
do registro na matrícula do imóvel e do comprador para
figurar no polo passivo da ação. Ilegitimidade passiva
afastada. Sentença mantida. Recurso improvido.

Cuida-se de ação de cobrança de despesas
condominiais ajuizada por Condomínio Residencial Mar Azul
Hibiscus II em face de Companhia de Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo CDHU, julgada
parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 159/161,

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condenada a ré ao pagamento de R$7.164,54 (sete mil, cento e
sessenta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), com
correção monetária e juros moratórios de 1% (um por cento) ao
mês, ambos a partir do ajuizamento da ação, além das custas,
despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em
15% do valor da condenação.
Inconformada, a ré recorre (fls. 160/179). Em suas
razões recursais, alega que é parte ilegítima para figurar no polo
passivo da ação. Diz que é detentora tão somente da posse
indireta e que a dívida foi contraída pelo cessionário ou
comprador do imóvel. Aduz que o ocupante do imóvel é
responsável por todas as obrigações que recaem sobre a
unidade condominial. Afirma que não foi constituída em mora,
razão pela qual o condomínio é carecedor da ação. Discorre
sobre
a
responsabilidade
do
condômino
e
colaciona
jurisprudência que embasa a sua pretensão. Sustenta que, como
empresa que financia habitações para pessoas de baixa renda,
não pode ser incluída no polo passivo da ação, em razão da sua
função social. Postula a reforma da sentença.
Contrarrazões do condomínio-autor a fls. 184/192.
É o relatório do necessário.
O recurso da ré não comporta provimento.
Em um primeiro momento, rejeito as preliminares de
carência da ação arguidas pela ré.
A inicial mostra-se suficientemente instruída e

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preenche todos os requisitos necessários à sua procedência. Isso
porque foram apresentadas as atas da assembleia geral, (fls.
7/11), e a planilha de cálculo do montante devedor (fl. 4).
Tanto é assim que, com a sabedoria de sempre,
esclarece o ilustre Des. CELSO JOSÉ PIMENTEL que são
documentos
exigíveis
a
serem
apresentados
“os
da
representação do condomínio e a convenção, se houver, mas em
favor do condomínio para demonstrar o percentual da multa, além
da descriminação do débito, se não incluída no corpo da petição.”
(in Condomínio Edilício
aspectos relevantes
coordenação
Francisco Antonio Casconi e José Roberto Neves Amorim. Ed.
Método. 2005. p. 253).
Da mesma forma, ante a inadimplência verificada,
cristalino o interesse de agir do condomínio-autor. Ora, não pode
ser exigida prova negativa do condomínio, para que comprove o
não pagamento das prestações. E prova de pagamento se faz
com apresentação de recibo, ônus do qual a ré não se
desincumbiu.
Assim, fica afastada a preliminar.
Quanto ao mais, o recurso não comporta acolhida.
A discussão versa sobre a legitimidade da ré para o
pagamento
das
despesas
condominiais
cobradas
nesta
demanda.
A questão da legitimidade do titular da matrícula do
imóvel, para responder pelos débitos condominiais após a
imissão do comprador na posse do imóvel, é controversa e vem
sendo objeto de intenso debate neste Tribunal, assim como nas

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Cortes Superiores.
Inicialmente, a respeito do tema, o C. Superior
Tribunal de Justiça decidiu no Recurso Especial n. 1.345.331/RS,
sob o regime do art. 543-C do CPC, in verbis:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA.
ART.
543-C
DO
CPC.
CONDOMÍNIO.
DESPESAS
COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA
POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso
de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente
vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das
circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o
promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em
que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto,
recurso especial não provido.” (REsp 1.345.331/RS, Min. Luis Felipe
Salomão, j. 08/04/2015).
Contudo, em recente posicionamento exarado em
sede do julgamento do REsp 1442840/PR, de relatoria do
Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ao interpretar o aludido

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Recurso Especial Repetitivo 1.345.331/RS, aplicando a teoria da
dualidade do vínculo obrigacional, entendeu pela legitimidade
concorrente do promitente vendedor para responder pelo débito
condominial, dada a natureza propter rem da obrigação e o
interesse da coletividade, ainda que tenha o condomínio ciência
da alienação:
“RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
DÉBITOS
CONDOMINIAIS
POSTERIORES
À
IMISSÃO
NA
POSSE.
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR E DO COMPRADOR. IMPUTAÇÃO
DO DÉBITO AO COMPRADOR. CARÁTER 'PROPTER REM' DA
OBRIGAÇÃO. INTERPRETAÇÃO DO RESP 1.345.331/RS, JULGADO
PELO ART. 543-C DO CPC. 1. Controvérsia acerca da responsabilidade do
promitente
vendedor
(proprietário)
pelo
pagamento
de
despesas
condominiais geradas após a imissão do promitente comprador na posse do
imóvel. 2. Caráter 'propter rem' da obrigação de pagar cotas condominiais.
3. Distinção entre débito e responsabilidade à luz da teoria da dualidade do
vínculo obrigacional. 4. Responsabilidade do proprietário (promitente
vendedor) pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que
posteriores à imissão do promitente comprador na posse do imóvel. 5.
Imputação ao promitente comprador dos débitos gerados após a sua
imissão na posse. 6. Legitimidade passiva concorrente do promitente
vendedor e do promitente comprador para a ação de cobrança de débitos
condominiais posteriores à imissão na posse. 7. Preservação da garantia do
condomínio. 8. Interpretação das teses firmadas no REsp 1.345.331/RS,
julgado pelo rito do art. 543-C do CPC. 9. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO”. (REsp 1442840/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe
21/08/2015).

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E, pelo que se extrai do julgado acima, a
responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio é
do proprietário ou do compromissário comprador, ainda que não
registrado o compromisso, e que o condomínio tenha efetivo
conhecimento da existência do negócio, bem como da
imissão na posse dos novos adquirentes.
Assim,
revendo
posicionamento
anterior,
o
proprietário titular da matrícula da unidade detém legitimidade
concorrente para figurar no polo passivo da execução do débito
de condomínio, dada a natureza propter rem da dívida
condominial, nos termos dos julgados acima mencionados.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“Despesas
condominiais.
Ação
de
cobrança.
Unidade
condominial com débitos em aberto. Condomínio que busca receber
daquela que é apontada como titular de domínio em registro imobiliário.
Sentença que reconhece a ilegitimidade passiva da promitente vendedora
(CDHU). Parte que, todavia, ainda que demonstrada a imissão na posse da
promissária compradora e a ciência do condomínio acerca da transação,
tem responsabilidade concorrente e, por consequência, legitimidade para
compor o polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais
posteriores à imissão na posse. Natureza propter rem da obrigação que
sobreleva, conforme entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça,
o qual restou consagrado no julgamento do REsp no 1.442.840/PR, no qual
houve a interpretação do exarado no REsp n. 1.345.331/RS, submetido ao
regime do artigo 543-C do CPC/1973. Extinção do processo afastada.
Inadimplemento que restou incontroverso. Ausência de impugnação aos
valores cobrados. Desnecessidade de notificação premonitória para a
constituição da devedora em mora. Procedência do pedido. Recurso
provido.” (Apelação 1001032-80.2018.8.26.0361; Relator: Des. Ruy

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Coppola; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das
Cruzes - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/07/2018; Data de Registro:
03/07/2018);
“DESPESAS CONDOMINIAIS
Embargos à execução
rejeitados
-
Legitimidade
passiva
da
embargante
configurada

Compromisso de compra e venda não averbado no Registro Imobiliário -
Natureza "propter rem" da obrigação
Responsabilidade concorrente do
promitente vendedor e promitente comprador pelos débitos condominiais -
Obrigação exigível perante os cedentes, ressalvado o direito de regresso -
Entendimento atual do STJ Sentença mantida Recurso improvido, com
observação.” (Apelação 1021296-78.2017.8.26.0224; Relator: Des. Caio
Marcelo Mendes de Oliveira; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 29/08/2018);
“AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPESAS CONDOMINIAIS
EXECUÇÃO
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE
REJEIÇÃO

Cessão de posse e promessa de compra e venda de imóvel Legitimidade
passiva concorrente do promitente vendedor e promitente comprador para a
ação de execução de débitos condominiais posteriores à imissão na posse
Natureza 'propter rem' da obrigação, corroborada pela teoria dualista

Privilégio do interesse coletivo da comunidade de condôminos DECISÃO
AGRAVADA MANTIDA RECURSO IMPROVIDO.”(Agravo de Instrumento
2029331-32.2019.8.26.0000; Relator: Des. Luis Fernando Nishi; Órgão
Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 08/04/2019).
Desse modo, uma vez constatada a legitimidade da ré
para responder pelo débito em discussão, não há que se falar em
ausência de constituição em mora.
Por derradeiro, em atenção ao §11 do art. 85 do CPC,
majoro os honorários recursais devidos ao patrono do apelado

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para o total de 17% do valor da condenação.
Assim, inconsistentes as alegações da recorrente, fica
mantida a r. sentença guerreada, tal como lançada.
Ante todo o exposto, pelo meu voto, nego provimento
ao recurso.

FRANCISCO OCCHIUTO JUNIOR
Relator