Tribunal: TJSP
Processo: 1003315-55.2019.8.26.0292
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação de rescisão c.c. devolução de quantias pagas. Condenação da ré a devolução de 90% dos valores pagos. Recurso da ré. Pacto de alienação fiduciária não é óbice à resolução da avença. Requisitos estabelecidos pela Lei 9.514/97 não comprovados. Aplicabilidade do CDC. Rescisão por desistência do comprador. Retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação de rescisão c.c. devolução de quantias pagas. Condenação da ré a devolução de 90% dos valores pagos. Recurso da ré. Pacto de alienação fiduciária não é óbice à resolução da avença. Requisitos estabelecidos pela Lei 9.514/97 não comprovados. Aplicabilidade do CDC. Rescisão por desistência do comprador. Retenção de 20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio. Juros de mora que devem ser considerados a partir do trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014560
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003315-55.2019.8.26.0292, da Comarca de Jacareí, em que é
apelante DALAVECA INCORPORADORA LTDA., é apelado ERIK RALF
GONZAGA PRIANTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) E JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003315-55.2019.8.26.0292 -Voto no
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Apelação Cível 1003315-55.2019.8.26.0292
Apelante: Dalaveca Incorporadora Ltda.
Apelado: Erik Ralf Gonzaga Priante
Jacareí
Procedimento Comum Cível
Juíza prolatora da sentença: Mariana Sperb
Voto no 4872
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Ação de rescisão c.c.
devolução de quantias pagas. Condenação da ré a devolução de
90% dos valores pagos. Recurso da ré. Pacto de alienação
fiduciária não é óbice à resolução da avença. Requisitos
estabelecidos pela Lei 9.514/97 não comprovados. Aplicabilidade
do CDC. Rescisão por desistência do comprador. Retenção de
20% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento
do negócio. Juros de mora que devem ser considerados a partir do
trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 287/290 que, em ação de rescisão contratual c.c.
restituição de quantias pagas e indenização por danos morais, julgou
parcialmente procedente a demanda, nos seguintes termos:
“Diante de todo o exposto, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos autorais nos termos do art. 487, I do Código
de Processo Civil, e o faço para: i) DECLARAR rescindido o negócio
jurídico celebrado entre as partes, relativo ao imóvel descrito nos
autos; e, ii) CONDENAR a parte requerida à devolução de 90% dos
valores pagos pela parte autora, atualizados monetariamente por meio
da tabela prática deste Tribunal, desde cada desembolso, com
incidência de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.
Considerando que o autor decaiu em parte mínima
de seu pedido, a ré arcará por inteiro com custas e despesas

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processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre
o valor da condenação.”.
Insurge-se a requerida sustentando, em síntese, que
o pedido de rescisão é impossível em razão da existência do contrato de
alienação fiduciária. Alega a inaplicabilidade do art. 53 do CDC.
Argumenta que o contrato de venda e compra se encontra esgotado e
não mais comporta resolução por inadimplemento.
Subsidiariamente, requer a redução do percentual de
restituição para, no mínimo, 75% das parcelas do preço. Aduz que os
juros moratórios devem incidir apenas após o trânsito em julgado.
Recurso
regularmente
processado,
com
a
apresentação de contrarrazões a fls. 315/320.
É o relatório.
De plano, registro que é incontroversa a existência
de relação de consumo entre as partes, aplicando-se, por consequência,
o Código de Defesa do Consumidor e as súmulas jurisprudenciais que
discorrem acerca desta matéria. Segundo a definição legal, consumidor
é o destinatário final do produto (art. 2o, do CDC) e, em decorrência,
deve-se observar sua vulnerabilidade na relação em apreço.
Com efeito, o pacto de alienação fiduciária não é
óbice à pretensão de rescisão contratual (art. 53 do CDC), uma vez que
se trata de garantia instrumental, que somente se constitui mediante
registro imobiliário (artigos 22 e 23, da lei 9.514/97) e autoriza
execução em razão da mora, após prévia notificação do devedor (art.
26, da lei 9.514/97 e Súmula no 72 do STJ), sendo certo que tais

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requisitos não foram verificados no caso em exame.
Logo, não é mesmo caso da alienação extrajudicial
do imóvel, pois, nos termos do art. 27, da Lei 9.514/1997, tal proceder
é aplicável nos casos de inadimplemento das prestações, após a
constituição em mora do devedor fiduciante, hipótese sequer ventilada
nos autos.
Dessa forma, por mais que o contrato de compra e
venda tenha sido celebrado com pacto de alienação fiduciária em
garantia e que não tenha se aperfeiçoado por culpa da compradora, não
há como descaracterizar a relação de consumo existente entre as
partes, e nem mesmo se afastar a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor, garantindo-se a ela o direito de arrependimento.
Portanto, configura-se descabido o pleito acerca da
utilização do rito estabelecido pela lei da alienação fiduciária, devendo-
se aplicar ao caso em exame, o entendimento sumulado do Superior
Tribunal de Justiça, assim como, desse Tribunal de Justiça.
Confira-se:
Súmula
no
01
do
TJSP:
“O
Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos
próprios
de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.”
Outro não é o entendimento do Colegiado, exarado
em acórdãos recentes, cujos votos foram por mim relatados. Para tanto,

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transcrevem-se os julgados, sendo que um deles envolve o mesmo
loteamento em questão:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMPRA E VENDA DE
LOTE

SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA

RESTITUIÇÃO
75%
DAS
QUANTIAS
PAGAS

INSURGÊNCIA DA RÉ REQUER A APLICAÇÃO DA LEI No
9.514/97, DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA PLEITEIA QUE O
IMÓVEL SEJA LEVADO À LEILÃO EXTRAJUDICIAL, E
SUBSIDIARIAMENTE, A MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE
RETENÇÃO
PARA
30%
DAS
PARCELAS
PAGAS,
ARBITRANDO-SE TAXA MENSAL DE 0,5% DO VALOR DO
CONTRATO A TÍTULO DE FRUIÇÃO NÃO PROVIMENTO
PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO É ÓBICE À
PRETENSÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL

NÃO
COMPROVAÇÃO
DOS
REQUISITOS,
PORTANTO
DESCABIDO
O
RITO
ESTABELECIDO
PELA
LEI
DA
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA

RETENÇÃO
FIXADA
EM
PERCENTUAL QUE RECOMPÕE OS CUSTOS, ALÉM DE
ATENDER AOS PARÂMETROS FIXADOS POR ESTA CORTE
EM JULGADOS DE CASOS ANÁLOGOS
PEDIDO DE
ARBITRAMENTO DE TAXA MENSAL A TÍTULO DE FRUIÇÃO
DO IMÓVEL NÃO DEVE SER APRECIADO
MATÉRIA
APRESENTADA TÃO SOMENTE EM GRAU DE RECURSO

PRECLUSÃO CONSUMATIVA - INOVAÇÃO RECURSAL

RECURSO
NÃO
PROVIDO

SENTENÇA
MANTIDA.
(Apelação
Cível
1004835-17.2017.8.26.0358;
Relatora HERTHA HELENA DE OLIVEIRA; Julgamento
em 03/09/2019; Data de Registro: 04/09/2019);
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COMPRA E VENDA
GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
SENTENÇA DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA

INSURGÊNCIA
DA
RÉ
INCORPORADORA ALEGAÇÃO DE QUE NÃO HÁ QUE SE
APLICAR O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, MAS
SIM A LEI DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA (LEI 9.514/97),

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RAZÃO PELA QUAL NÃO HÁ QUE FALAR EM RESCISÃO
CONTRATUAL
NÃO PROVIMENTO
INCONTROVERSA A
RELAÇÃO DE CONSUMO E A APLICAÇÃO DO CDC
O
PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO É ÓBICE À
PRETENSÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL

INOBSERVÂNCIA DA CONSTITUIÇÃO DA AUTORA EM
MORA, A FIM DE CONSOLIDAR A PROPRIEDADE DO
IMÓVEL EM SEU FAVOR
DESSA FORMA, NÃO HÁ
IMPEDIMENTO
PARA
A
RESCISÃO
CONTRATUAL

ENTENDIMENTOS
CONSONANTES
DESTA
CORTE
DE
JUSTIÇA, EM CASOS ANÁLOGOS, REFERENTES AO MESMO
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
EM
QUESTÃO

OBSERVÂNCIA DAS SÚMULAS No 01 DO TJSP E 543 DO
STJ

PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
ATENDE
AOS
PARÂMETROS ADOTADOS POR ESTA CÂMARA DE RIGOR
A
MANUTENÇÃO
DA
SENTENÇA

RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1039507-42.2018.8.26.0576;
Relatora
HERTHA
HELENA
DE
OLIVEIRA;
Julgamento
em
12/08/2019).
Afastada a aplicação da lei de regência, e legitimada
a rescisão unilateral da avença independentemente de se demonstrar
a incapacidade financeira da compromissária para o pagamento do
restante do preço, é fato que o “desfazimento do contrato dá ao
comprador o direito à restituição das parcelas pagas, porém não em sua
integralidade” (STJ; REsp 403.189/DF, 4a Turma; Relator Ministro
ALDIR PASSARINHO JÚNIOR; Julgamento em 26.05.2003).
Com efeito, no caso de desistência do contrato por
culpa da compradora, a vendedora faz jus à retenção de uma
porcentagem dos valores que foram pagos por ela. Dessa forma, nada
impede que o juiz, a quem cabe o justo equacionamento do litígio no
caso concreto, estabeleça o alcance da cláusula penal, de modo a

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equilibrar as posições das partes contratantes, inclusive, porque tal
penalidade não pode configurar enriquecimento ilícito por parte da
fornecedora, ou trazer-lhe excessiva desvantagem.
Bem por isso, entendo que a retenção de 10% das
quantias pagas, como defendido pela requerente, acarreta excessiva
desvantagem às vendedoras.
Logo, de modo a trazer razoabilidade e equilíbrio
entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados por essa
Câmara em casos análogos, estabeleço que a requerida poderá reter
20% de todas as quantias pagas, sem qualquer outra compensação ou
incidência de multa contratual. Montante este que recompõe bem os
custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da
avença, sem olvidar, ainda, a liberação do imóvel para nova
comercialização, garantindo-se, desta forma, a atividade lucrativa da
vendedora.
Confiram-se
os
seguintes
precedentes
jurisprudenciais:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Rescisão
Legislação consumerista Aplicação Inadimplência
dos compradores
Caracterização
Devolução de
parcelas pagas Restituição que deve ser imediata,
sob pena de onerosidade excessiva do consumidor,
admitida a retenção do montante, em 20% da
quantia paga, o que inclui a remuneração pelas
despesas administrativas
Inteligência do art. 53,
do CDC e das Súmulas nos 01 e 02 deste Tribunal
Juros a partir do transito em julgado
Recurso
parcialmente provido. (...)
(TJSP;
Apelação
1098185-62.2014.8.26.0100;
Relator (a): Alvaro Passos; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 19a
Vara Cível; Data do Julgamento: 05/12/2017; Data
de Registro: 06/12/2017).

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESCISÃO
CONTRATUAL
DESINTERESSE DO AUTOR PELA
CONTINUIDADE DO PACTO - PRETENSÃO DEFERIDA
MAS COM RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS
ADMISSIBILIDADE - CORREÇÃO MONETÁRIA
DESDE O DESEMBOLSO E JUROS EMPÓS DO
TRÂNSITO EM JULGADO
SENTENÇA REFORMADA
EM
PARTE

APELO
PARCIALMENTE
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
1001772-75.2017.8.26.0554;
Relator
(a): Giffoni
Ferreira; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santo André - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 28/11/2017; Data de Registro:
28/11/2017)
Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a
pretensão de sua incidência a partir do trânsito em julgado deve ser
acolhida, posto que se trata de hipótese de rescisão por culpa da
promissária compradora, e nesse caso a mora da ré somente se
configura com o trânsito em julgado da sentença.
Neste sentido, o posicionamento desta Câmara,
consolidado com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL.
RETENÇÃO
DE
VALORES.
Majoração
do
percentual de retenção a 20% dos valores, em consonância com
os parâmetros fixados pelo E. Superior Tribunal de Justiça em
casos análogos. JUROS DE MORA. Incidência a contar do
trânsito
em
julgado.
Precedentes
desta
C.
Câmara.
SUCUMBÊNCIA. Manutenção dos critérios fixados pelo Juízo a
quo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação
1085006-90.2016.8.26.0100;
Relator
(a): Rosangela
Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 11a Vara Cível; Data do Julgamento:
01/11/2017; Data de Registro: 01/11/2017).
"[...] A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que o
termo inicial dos juros de mora na hipótese de devolução de
valores decorrente de resolução de compromisso de compra e
venda por iniciativa do promitente comprador é a data do

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trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental, a que se
nega provimento" (AgRg no AREsp n. 474.503/MG, Relatora
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 09/09/2014, DJe 17/09/2014).
Ante o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação, mantidas as
verbas de sucumbência tal como fixadas na r. sentença.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica