Tribunal: TJSP
Processo: 1013491-79.2018.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos. Irresignação da promitente vendedora. Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 30% do valor do imóvel. Montante que importaria

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos. Irresignação da promitente vendedora. Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Pleito de retenção de 30% do valor do imóvel. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual majorado. PARCIALMENTE PROVIDO o recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018303
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013491-79.2018.8.26.0405, da Comarca de Carapicuíba, em que são apelantes
SEFIR EMPREENDIMENTOS SPE LTDA, ZAFIR CONSTRUTORA LTDA. e
DANPRIS CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
são apelados JACQUELINE ALVES DE MORAES e JEFFERSON LIMA DOS
SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013491-79.2018.8.26.0405 -Voto no 00479G
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1013491-79.2018.8.26.0405
Comarca: 4a Vara Cível do Foro de Carapicuíba
Magistrada prolatora: Dra. Rossana Luiza Mazzoni de Faria
Apelantes:
Zafir
Construtora
Ltda.,
Sefir
Empreendimentos
Imobiliários SPE LTDA. e Danpris Construções e Empreendimentos
Imobiliários Ltda.
Apelados: Jefferson Lima dos Santos e Jaqueline Alves de Moraes
Voto no 00479G
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel.
Resolução contratual por inadimplemento culposo do
promitente comprador. Parcial procedência para decretar a
resolução contratual e condenar a promitente vendedora a
devolver 90% dos valores pagos. Irresignação da promitente
vendedora.
Pretensa
aplicação
da
cláusula
penal.
Descabimento. Pleito de retenção de 30% do valor do
imóvel. Montante que importaria em desvantagem excessiva
ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da
vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se
mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao
parâmetro
do
A.
STJ.
Percentual
majorado.
PARCIALMENTE PROVIDO o recurso.
Trata-se de apelação interposta por Zafir Construtora Ltda.,
Sefir Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. e Danpris
Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da
r. sentença de fls. 352/358, a qual JULGOU PARCIALMENTE
PROCEDENTE o pedido formulado na inicial para declarar
rescindindo o contrato entre as partes, condenando as rés,
solidariamente à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores

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desembolsados pelos autores destinados exclusivamente à compra
do imóvel, com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal
de Justiça da data do desembolso e juros moratórios de 1% ao mês
contados da data do trânsito em julgado da ação.
Irresignadas, pleiteiam as rés-apelantes Zafir Construtora
Ltda., Sefir Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA. e
Danpris Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda.
(fls. 360/363) a aplicação do percentual de retenção de 30% dos
valores pagos previsto na cláusula penal, uma vez que o
percentual de 10% de retenção, fixado na r. sentença, não é
suficiente
para
as
recorrentes
suportarem
as
despesas
administrativas advindas da rescisão.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
368/376).
É o relatório.
Recebo os recursos em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Pois bem.
Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
do promitente comprador rescindir o contrato em decorrência de
falta superveniente de condições financeiras, assegurado, nesse

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caso, o retorno ao status quo ante e a retenção de percentual à
promitente vendedora de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo
de ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 3, TJSP: Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção.”
E, admitido o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com
o caso concreto. Havendo culpa do vendedor, a restituição deve
se dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso
em tela, já que a rescisão foi pleiteada pelo comprador.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de

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resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” - grifo nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal
de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de
retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e
venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual
utilização
do
bem
pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -

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deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação da
retenção prevista na cláusula penal (cláusula VI.7, fls. 79), a
saber, 30% dos valores comprovadamente pagos.
Todavia, como visto, tal pretensão é claramente abusiva e
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e por esta
Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Sua prevalência importaria desequilíbrio entre as partes
contratantes, em detrimento do consumidor, parte hipossuficiente
da demanda. Noutro giro, acarretaria locupletamento ilícito da
vendedora. Destarte, no caso, era mesmo de rigor proceder a
uma interpretação restritiva da previsão contratual, sob pena de
ofender o disposto no Artigo 51, I e IV do CDC.
Bem afastada, portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786,
de 27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de
retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação
estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem
como a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.

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Ocorre que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a
nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua
vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25%
dos valores pagos, com restituição em parcela única, conforme
Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque
na sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Por outro lado, pautando-se nas peculiaridades do caso
concreto, tenho que a retenção de somente 10% do montante
pago não é quantia apta a cobrir os gastos administrativos e
publicitários suportados pela vendedora, até que obtenha êxito na
recomercialização do bem, o que poderá demandar um certo
tempo.
Nesse enfoque, esta Câmara tem considerado adequada
uma retenção na ordem de 20% sobre o valor pago, conforme
se depreende dos seguintes julgados recentes:

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUÍZO
CAUSADO
À
VENDEDORA
-
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS
QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO -
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO
SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO
ENTANTO,
QUE
DEVEM
INCIDIR
DO
TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/10/2020; Data de Registro:
07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução
do mérito, por inépcia na inicial Vestibular
que, apesar de não primar pela boa técnica,
permite a compreensão do pedido e das
razões que levaram a demandante a buscar a
tutela
jurisdicional

Elementos
que
permitem o julgamento do mérito Sentença
cassada. Compra e venda de imóvel

Resolução Pacto de alienação fiduciária em
garantia não registrado
Rescisão do
compromisso
de
compra
e
venda

Possibilidade
Inadimplemento confessado
pelo réu
Retenção de 20% das quantias
pagas

Razoabilidade

Pretendida
condenação do adquirente ao pagamento de
multa moratória
Descabimento - Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de

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Pindamonhangaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro:
24/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
Rescisão
por
culpa
dos
compradores. Devolução dos valores por ela
adimplidos, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3,
TJSP. Percentual de retenção fixado em 20%
dos valores pagos. Montante fixado em
consonância
com
precedente
STJ.
Impossível
a
cumulação
com
multa
contratual. Correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito
em
julgado.
Comissão
de
corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto,
não houve valor discriminado no contrato.
Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor
da parte autora majorados. Recurso não
provido, com observação. (TJSP; Apelação
Cível
1001260-94.2019.8.26.0369;
Relator
(a): Fernanda
Gomes
Camacho;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Monte Aprazível - 1a Vara; Data do Julgamento:
16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento
dos
adquirentes,
incontroverso

Rescisão
mantida

Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos, adequado ao caso
Lucros
cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, a partir do
inadimplemento até a efetiva reintegração da
autora na posse do imóvel
Precedente do
STJ
Sucumbência mínima da parte autora
Aplicação do parágrafo único do artigo 86
c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC

Sucumbência dos réus
Verba majorada,

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10
observada a gratuidade de justiça Recurso
da autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020;
Data de Registro: 25/08/2020)
Saliento que tal margem se encontra em consonância com
os ditames da proporcionalidade e razoabilidade e não se
mostra ínfima.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para majorar o
percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20%.
Com base no princípio da causalidade e da sucumbência,
fixo a sucumbência recíproca, uma vez que os litigantes decaíram
em partes proporcionais dos pedidos, nos termos do Artigo 86
do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão
proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo
em 15% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora1, em
favor do patrono da ré, e em 15% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da autora.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
1 Diferença entre o valor de restituição pretendido (100% - item vi., fls. 38) e o deferido (80%).

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11
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator