Tribunal: TJSP
Processo: 1002747-15.2019.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO. Despesas condominiais. Embargos à Execução, julgados procedentes. Recurso do condomínio embargado. Venda de imóvel novo registrado no fólio matricial em nome dos adquirentes. Inexistência de comprovação da entrega das chaves pela incorporadora. Alegação de não cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas contratualmente pelos adquirentes. Irrelevância. Despesas condominiais

Ementa:
APELAÇÃO. Despesas condominiais. Embargos à Execução, julgados procedentes. Recurso do condomínio embargado. Venda de imóvel novo registrado no fólio matricial em nome dos adquirentes. Inexistência de comprovação da entrega das chaves pela incorporadora. Alegação de não cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas contratualmente pelos adquirentes. Irrelevância. Despesas condominiais anteriores à imissão na posse que são de responsabilidade da construtora/incorporadora. Aplicação do entendimento firmado no julgamento do RE no 1.345.331/RS, sob o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C do CPC/73). Inteligência do art. 1.336, I, do Código Civil. Embargos rejeitados, invertidos os ônus sucumbenciais. Sentença modificada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2021.0000019926
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002747-15.2019.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMINIO
RESIDENCIAL
BRISBANE,
é
apelado
FACTUS
-
CONSTRUÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CELSO PIMENTEL E BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002747-15.2019.8.26.0009 -Voto no 7351 2/10
APELAÇÃO CÍVEL no 1002747-15.2019.8.26.0009
APELANTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL BRISBANE
APELADO: FACTUS - CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA.
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ DE 1o GRAU: CLAUDIA AKEMI OKADA OSHIRO KATO
VOTO No 7351

APELAÇÃO. Despesas condominiais. Embargos à
Execução,
julgados
procedentes.
Recurso
do
condomínio embargado. Venda de imóvel novo
registrado no fólio matricial em nome dos
adquirentes. Inexistência de comprovação da entrega
das chaves pela incorporadora. Alegação de não
cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas
contratualmente pelos adquirentes. Irrelevância.
Despesas condominiais anteriores à imissão na posse
que
são
de
responsabilidade
da
construtora/incorporadora.
Aplicação
do
entendimento firmado no julgamento do RE no
1.345.331/RS,
sob
o
regime
dos
Recursos
Repetitivos (art. 543-C do CPC/73). Inteligência do
art. 1.336, I, do Código Civil. Embargos rejeitados,
invertidos os ônus sucumbenciais. Sentença
modificada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de embargos à execução opostos por
FACTUS CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. contra
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BRISBANE, julgados procedentes pela r.
sentença atacada (fls. 199/202), cujo relatório adoto, para extinguir a ação de
execução de título executivo extrajudicial autuada sob o número
1001596-14.2019.8.26.0009,
carreando
ao
embargado
as
verbas

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sucumbenciais, arbitrados os honorários advocatícios em R$ 1.500,00.
Inconformado, o condomínio embargado interpôs
recurso de apelação (fls. 204/216), afirmando, em síntese, que as chaves da
unidade autônoma não foram entregues aos adquirentes por não terem
cumprido com as obrigações contratuais assumidas com a incorporadora
embargante, sendo irrelevantes para a análise da demanda a não transmissão
da posse e o registro da propriedade, já que a entrega das chaves do imóvel
define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de
efetuar o pagamento das despesas condominiais.
O recurso foi regularmente processado e preparado
(fls. 217/218).
Contrarrazões às fls. 221/234.
O presente recurso foi distribuído a esta 28a Câmara
de Direito Privado, a cargo da Desembargadora Berenice Marcondes Cesar
(fls. 235), e posteriormente redistribuído a este Relator por força da Portaria
de Designação no 09/2020 da E. Presidência da Seção de Direito Privado (fls.
239).
É o relatório.
A irresignação recursal comporta provimento.
Segundo se depreende da petição inicial, a
embargante está sendo executada por dívida no valor de R$ 5.136,26,
relativamente à inadimplência das quotas condominiais vencidas em
dezembro/2017, janeiro a dezembro/2018, janeiro e fevereiro/2019, da
unidade B-303 do condomínio embargado, localizado à Rua José Antonio
Fontes no 417, Bairro Vila Tolstoi, nesta cidade de São Paulo.
Consta, ainda, que o referido imóvel foi vendido a
Silvania dos Santos Monteiro e Edson Rodrigues Monteiro, devidamente

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registrado no fólio matricial, porém não efetivada a entrega das chaves,
“diante da conduta displicente dos referidos compradores em retirá-las”.
Com efeito, a obrigação de concorrer com as
despesas condominiais tem natureza propter rem, vinculando solidariamente
os titulares de domínio das unidades autônomas.
Esse o magistério de Maria Helena Diniz:
A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se
conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como
titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de
obrigação, o devedor é determinado de acordo com sua
relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito.
Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito
real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito
que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de
crédito, de sub-rogação, de sucessão por morte, etc., a
obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações
subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la
obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor
de outrem" (in Curso de Direito Civil Brasileiro, 2o volume:
teoria geral das obrigações. São Paulo:Saraiva, 2007, p. 11).
E, no mesmo sentido, o ensinamento de Silvio de
Salvo Venosa:
“Embora não seja explicação totalmente técnica, para uma
compreensão inicial podemos dizer que a obrigação real fica
a meio caminho entre o direito real e o direito obrigacional.
Assim, as obrigações reais ou propter rem (também
conhecidas como ob rem) são as que estão a cargo de um
sujeito, à medida que este é proprietário de uma coisa, ou
titular de um direito real de uso e gozo dela” (in Direito
Civil. 5a ed. São Paulo: Atlas S/A,2005, p. 61).

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Assim sendo, em princípio, o proprietário do bem
com título registrado no álbum imobiliário é o responsável pelas dívidas
propter rem que recaiam sobre o imóvel.
Nesse sentido, a certidão acostada às fls. 78/81
comprova que a unidade condominial em débito encontra-se matriculada em
nome dos adquirentes Silvania dos Santos Monteiro e Edson Rodrigues
Monteiro.
Não obstante, a matéria debatida nos autos restou
pacificada no C. STJ, com o julgamento do Recurso Especial no
1.345.331/RS, sob o regime dos recursos repetitivos (CPC/73, artigo 543-C),
ocasião em que restaram consolidadas pela Corte Especial, por unanimidade,
as seguintes teses:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO
NA
POSSE.
CIÊNCIA
INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a

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registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre
o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca
da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais
relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso
especial não provido” (REsp. 1345331/RS, Rel. Ministro
Luis
Felipe
Salomão,
Segunda
Seção,
julgado
em
08/04/2015, DJe 20/04/2015).
Portanto, a partir do posicionamento do C. STJ,
devem concorrer duas situações a serem apuradas nos autos para que se
defina o responsável pelo pagamento das despesas condominiais.
A primeira, o promissário comprador imitiu-se na
posse do imóvel e, a segunda, o condomínio teve ciência inequívoca da
transação.
Embora a incorporadora alegue que as chaves
sempre estiveram à disposição dos compradores, não há nos autos qualquer
comprovação a esse respeito, porquanto o Termo de Ciência e Recebimento
de Chaves de fls. 309 refere-se a unidade autônoma estranha à lide.
Por outro lado, a embargante informou a existência
de dívidas dos adquirentes, sendo expressas as disposições contratuais no
sentido de que a imissão na posse, com a entrega das chaves, somente
ocorrerá após a quitação dos débitos incidentes sobre o imóvel, conforme

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itens 6.31 do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de
Imóvel e Outras Avenças (fls. 96/105) e 122 do Instrumento Particular de
Confissão de Dívida e Outras Avenças de fls. 134/138, além da Circular de
convocação dos compradores de fls. 1453.
Logo, prevalece o posicionamento jurisprudencial
que atribui às construtoras o dever de responder pelos encargos condominiais
até que o compromissário comprador receba as chaves do imóvel, ainda que
não constituam matéria oponível ao condomínio discussões envolvendo o
contrato de compromisso de compra e venda, como por exemplo, o
descumprimento do prazo para a entrega do empreendimento ou a falta de
pagamento das prestações ajustadas.
Eventual existência de cláusulas atribuindo de forma
diversa a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais
quando ainda não entregue as chaves, obriga somente os contratantes,
podendo a construtora exercer seu direito de regresso contra os promitentes
compradores, não vinculando o condomínio (STJ-3a T., REsp 1297239/RJ
2011/0290806-3, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 08/04/2014).
Nesse sentido, a jurisprudência em caso análogo
julgado por esta C. Câmara, bem como do C. Superior Tribunal de Justiça a
respeito da matéria, in verbis
“EMBARGOS
À
EXECUÇÃO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
Unidade
compromissada
à
venda.
1 “Para o recebimento das chaves o comprador deverá estar totalmente adimplente com as obrigações
decorrentes deste instrumento sob pena da VENDEDORA exercer o direito de retenção da unidade, na forma
permitida pelo artigo 52 da Lei 4.591/64”
2 “Fica reiterado neste instrumento o disposto na cláusula 6.3 do instrumento de venda e compra alhures,
sendo ratificado pelas partes que para o recebimento das chaves o DEVEDOR(ES) deverá estar totalmente
adimplente com as obrigações decorrentes deste instrumento, sob pena do CREDOR exercer o direito de
retenção da unidade na forma legal.
3 “Lembramos que nesta etapa é muito importante que você verifique o seu contrato e certifique-se que já
cumpriu todas as suas obrigações, além de efetuar a quitação integral de eventuais pendências”

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Somente com o recebimento das chaves e após ter sido
imitido na posse é que se reconhece a legitimidade do
adquirente da unidade condominial quanto às obrigações
referentes aos encargos do condomínio. Construtora ré que é
responsável pelo adimplemento das despesas condominiais
vencidas até a imissão do promitente comprador na posse do
imóvel. Recurso provido”
(Apelação Cível no 1010144-62.2018.8.26.0009, 28a Câmara
de Direito Privado, Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, j.
19/06/2019).
“EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA
EM
RECURSO
ESPECIAL.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COTAS
CONDOMINIAIS.
POSSE
EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA ACOLHIDOS.
1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves,
define o momento a partir do qual surge para o condômino a
obrigação
de
efetuar
o
pagamento
das
despesas
condominiais.
2. No caso vertente, é incontroverso que o embargante está
sofrendo cobrança de duas cotas condominiais referentes a
período anterior à entrega das chaves.
3. Embargos de divergência providos”.
(EREsp 489.647/RJ, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, j. 25/11/2009).
“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA -
DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO
AO RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE RÉ.
1. Alterar as premissas adotadas pelo decisum atacado
demanda a interpretação das cláusulas contratuais e a

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rediscussão da matéria fático-probatória, inviável em sede
de recurso especial, ante o disposto nas Súmulas 5 e 7 desta
Corte.
2. Na hipótese, o Tribunal local seguiu orientação desta
Corte no sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja
pagamento de indenização por lucros cessantes durante o
período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o
prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula
83/STJ.
3. "A jurisprudência desta Corte de Justiça é no sentido de
que o promitente comprador passa a ser responsável pelo
pagamento das despesas condominiais a partir da entrega
das chaves, tendo em vista ser o momento em que tem a posse
do imóvel." (AgRg no AREsp 693.206/RJ, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 13/03/2018, DJe 22/03/2018).
4. A aferição do percentual em que cada litigante foi
vencedor ou vencido ou a conclusão pela existência de
sucumbência mínima ou recíproca das partes é questão que
não comporta exame em recurso especial, por envolver
aspectos fáticos e probatórios, aplicando-se à hipótese a
Súmula 7/STJ.
5. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no REsp 1.696.567/SP, Rel. Min. MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, j. 16/10/2018).
Dessa
forma,
considerando
que
a
construtora/incorporadora não efetuou a entrega das chaves, o débito
condominial é de sua responsabilidade.
Destarte, os embargos opostos pela construtora
apelada devem ser rejeitados, invertendo-se os ônus sucumbenciais.

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Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO AO
RECURSO.

SERGIO ALFIERI

Relator