Tribunal: TJSP
Processo: 1014140-51.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda de unidade condominial autônoma – Ação proposta pelos compradores pretendendo indenização por lucros cessantes no período do atraso e a devolução dos valores pagos a título de condomínio antes da entrega das chaves – Sentença de procedência – Insurgência das vendedoras - MORA - Configuração – Encerramento do prazo contratual para entrega, com a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda de unidade condominial autônoma – Ação proposta pelos compradores pretendendo indenização por lucros cessantes no período do atraso e a devolução dos valores pagos a título de condomínio antes da entrega das chaves – Sentença de procedência – Insurgência das vendedoras - MORA - Configuração – Encerramento do prazo contratual para entrega, com a tolerância de 180 dias, em maio/2016 – Obrigação que só se considera cumprida com a efetiva entrega das chaves, e não com a mera expedição do "habite-se", conforme o enunciado da Súmula n. 160, deste e. Tribunal de Justiça - Entrega das chaves em 25/09/2016 – Mora reconhecida a partir de junho/2016 - LUCROS CESSANTES – Cabimento - Tese 1.2 fixada pelo STJ no Recurso Especial no 1729593/SP (Tema 996), de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" – Valor da indenização, fixado na origem em 0,5% ao mês do valor de venda do imóvel atualizado, não discutido no apelo - TAXA CONDOMINIAL – Despesas devidas pelos adquirentes apenas a partir da entrega das chaves – Devida a restituição simples das parcelas comprovadamente pagas no período antecedente - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017999
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1014140-51.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em
que são apelantes MASA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
SPLENDYA
II
BARUERI
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS - SPE LTDA, são apelados MARA MARIZA
MIOTTI OLIVEIRA e LAÉRCIO DE OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS
COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014140-51.2019.8.26.0068 - Voto no 00141LM
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Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1014140-51.2019.8.26.0068
Origem: 5a Vara Cível do Foro de Barueri
Magistrado: Dr. Luciano Antonio de Andrade
Apelante: Masa Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outra
Apelados: Mara Mariza Miotti Oliveira e outro
Voto n. 00141LM
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e
venda de unidade condominial autônoma
Ação
proposta pelos compradores pretendendo indenização
por lucros cessantes no período do atraso e a
devolução dos valores pagos a título de condomínio
antes da entrega das chaves
Sentença de
procedência Insurgência das vendedoras - MORA -
Configuração Encerramento do prazo contratual para
entrega, com a tolerância de 180 dias, em maio/2016
Obrigação que só se considera cumprida com a efetiva
entrega das chaves, e não com a mera expedição do
“habite-se”, conforme o enunciado da Súmula n. 160,
deste e. Tribunal de Justiça - Entrega das chaves em
25/09/2016 Mora reconhecida a partir de junho/2016
- LUCROS CESSANTES
Cabimento - Tese 1.2
fixada pelo STJ no Recurso Especial no 1729593/SP
(Tema 996), de que, "no caso de descumprimento do
prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de
tolerância, o prejuízo do comprador é presumido,
consistente na injusta privação do uso do bem, a
ensejar o pagamento de indenização, na forma de
aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado,
com
termo
final
na
data
da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma" Valor da indenização, fixado na
origem em 0,5% ao mês do valor de venda do imóvel
atualizado,
não
discutido
no
apelo
-
TAXA
CONDOMINIAL Despesas devidas pelos adquirentes
apenas a partir da entrega das chaves
Devida a
restituição simples das parcelas comprovadamente
pagas
no
período
antecedente
-
RECURSO
DESPROVIDO.

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Trata-se de apelação cível interposta por Masa
Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Splendya II Barueri
Empreendimentos Imobiliários - Spe Ltda. para desafiar a r.
sentença, cujo relatório adoto, que julgou procedentes os
pedidos aduzidos na ação ajuizada por Mara Mariza Miotti
Oliveira e Laércio de Oliveira para condenar as rés,
solidariamente, a pagar aos autores (a) indenização a título de
lucros cessantes referentes ao período da mora (entre 01/06/2016 e
25/09/2016), no valor correspondente a 0,5% do valor de venda do
imóvel atualizado, corrigidos monetariamente pela tabela prática
do TJSP desde a data do ajuizamento da ação e acrescidos de
juros de mora de 1% ao mês a contar da citação; e (b) a quantia
de R$ 2.329,14, correspondente ao que foi desembolsado pelos
autores a título de despesas condominiais antes da entrega das
chaves, corrigidos monetariamente segundo a tabela prática do
TJSP desde o desembolso e acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês a contar da citação (fls. 173/181).
Sustentam as rés, em resumo, que não houve
atraso, pois o “habite-se” foi expedido dentro do prazo de
tolerância e a cláusula em questão é válida. Discorrem que o
contrato previu que a entrega das chaves somente ocorreria com
a integralização do saldo devedor mediante financiamento
bancário e que a demora decorreu de empecilhos impostos pela
instituição financeira escolhida pelos compradores. Argumentam
que os autores não comprovaram prejuízos materiais, sendo
inexistente o dever de indenizar os lucros cessantes. Defendem,
ademais, ser descabida a devolução das taxas condominiais,
pois há cláusula contratual prevendo que os compradores seriam

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responsáveis pelo pagamento desde a data da primeira
assembleia condominial. Nestes termos, pedem a reforma da r.
sentença (fls. 183/198).
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.
199/201).
Contrarrazões dos autores (fls. 204/208).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Vertem dos autos que, em 15/05/2013, os
autores celebraram com as rés “instrumento particular de
compromisso de compra e venda e outras avenças” tendo por
objeto uma unidade autônoma, mais especificamente a de n. 192,
do empreendimento denominado “Splendya Residencial II”,
situado no loteamento “Melville Empresarial II”, no Município de
Barueri/SP (fls. 18/19).
O prazo para entrega da unidade autônoma era
novembro/2015, com tolerância de 180 dias, conforme cláusula
“V.8” (fls. 128), encerrando-se, portanto, em maio/2016, porém a
entrega das chaves ocorreu apenas em setembro/2016.
Em razão do atraso, os autores, ora apelados,
pleitearam indenização por lucros cessantes no período da mora,
além da devolução dos valores pagos a título de condomínio
antes da entrega das chaves.
Na origem, como já relatado, os pedidos
autorais foram acolhidos na íntegra, daí a insurgência das rés.
Pois bem.
De início, insta saber se, de fato, houve mora
das vendedoras. E a resposta deve ser positiva.

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Como relatado, a previsão para conclusão das
obras era maio/2016, já considerada a cláusula de tolerância de
180 (cento e oitenta) dias, cuja validade sequer se discute.
E não tendo as rés comprovado o cumprimento
da obrigação contratualmente prevista dentro do prazo,
considerando a tolerância, seria mesmo o caso de se reconhecer
o atraso, já que a obrigação considera-se cumprida com a efetiva
entrega das chaves, e não com a mera expedição do “habite-se”,
conforme o enunciado da Súmula n. 160, deste e. Tribunal de
Justiça.
E pese assim afirmem as apelantes, não há
qualquer evidência de que a demora na entrega das chaves
decorreu por desídia dos apelados. Ademais, inviável de se
pressupor o cumprimento da obrigação contratual que cabia às
vendedoras.
Inclusive, pela cópia da matrícula do imóvel em
comento, verifica-se que a Certidão de Autorização para
Transferência (CAT) foi expedida em 29/07/2016, mais um
elemento que revela a mora das vendedoras.
Por isso, correto o reconhecimento da mora
das apelantes a partir de junho/2016 (tolerância encerrada em
maio/2016) e até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em
25/09/2016, sendo, por consequência, inegável o dever de
indenizar os lucros cessantes.
E nem há que se acolher a alegação de que
não houve prova de prejuízo material, eis que presumidos,
independentemente
da
finalidade
do
negócio,
conforme
entendimento firmado pela Súmula no. 162 deste e. Tribunal:

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“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”.
No
julgamento
do
Recurso
Especial
1729593/SP de caráter vinculante, o a. Superior Tribunal de
Justiça estabeleceu, na Tese 1.2, que:
“No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância,
o prejuízo do comprador é presumido, consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado,
com
termo
final
na
data
da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma” (grifei).
Pontua-se que o valor em que fixados os lucros
cessantes não foram objeto do apelo.
Quanto
à
devolução
das
despesas
condominiais cobradas antes da entrega das chaves, também
acertada a decisão de origem.
Isso porque o entendimento assente na
jurisprudência é de que estes custos somente são devidos pelos
promitentes compradores após a imissão na posse, uma vez que
até então não há fruição dos serviços prestados.
Acerca do tema, cite-se decisões desta c. 5a.
Câmara de Direito Privado:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
INDENIZAÇÃO. Atraso na entrega de obra. Validade
da cláusula de tolerância de 180 dias. Atraso

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configurado. Súm. 164 e 161, TJSP. Temas 1 e 2,
IRDR 4, TJSP. Cabível indenização pela privação
injusta do uso do bem. Súm. 162, TJSP, e Tema 5,
IRDR 4, TJSP. Inexistência de caso fortuito ou força
maior. Súm. 161, TJSP. Não é possível cumulação de
lucros cessantes com multa moratória, se houver
previsão contratual, ainda que apenas para o
inadimplemento do adquirente. Temas 970 e 971, STJ.
Arbitramento de lucros cessantes de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, no período de atraso.
Danos morais configurados. Descumprimento do
contrato que ultrapassou mero dissabor. Quantum
fixado em R$5.000,00, para cada autor. Despesas de
condomínio e IPTU. Cabimento da restituição de
despesas condominiais e IPTU, de forma simples,
pagos antes da entrega do imóvel. Precedentes do
STJ e desta Corte. Sentença reformada. Sucumbência
da ré. Recurso dos autores parcialmente provido e
recurso
da
ré
não
provido.”
(Ap.
Cível
1009528-82.2017.8.26.0604; Rel. Fernanda Gomes
Camacho; 5a Câmara de Direito Privado; j. 06/11/2019
- grifei).
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Prazo de
tolerância de 180 dias. Legalidade. Termo final da
mora. Data da entrega das chaves. Súmula 160 do
TJSP.
Caso
fortuito/força
maior.
Inocorrência.
Excludente
que
não
se
presta
a
elidir
a
responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP.
Despesas
condominiais.
Termo
inicial
da
exigibilidade. Data da entrega das chaves. Inversão
da cláusula penal. Possibilidade. Inteligência do tema
971 do STJ. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades
do caso que autorizam sua incidência (núpcias e
período de atraso superior a um ano). Quantia fixada
com razoabilidade (R$ 10.000,00 por ofendido).
Minoração/cassação
descabida.
Sentença
parcialmente
reformada.
RECURSO
DA
REQUERENTE
PROVIDO,
RECURSO
DA
REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO.” (Ap. Cível
1022817-34.2016.8.26.0405; Rel. Jair de Souza; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 18/09/2019 - grifei).
Assim, enquanto não realizada a entrega das
chaves, os apelados não tinham a obrigação de arcar com estes

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custos, fazendo jus aos valores pagos a este título até
25/09/2016.
Logo, não vislumbro qualquer desacerto na r.
sentença desafiada.
Nestes termos, voto pelo DESPROVIMENTO
do recurso.
Por força do disposto no artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, ficam os honorários sucumbenciais
majorados para 20% do valor atualizado da condenação.
RODOLFO PELLIZARI
Relator