Tribunal: TJSP
Processo: 1017711-86.2019.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Carlos Goldman
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA QUE, POR SI SÓ, NÃO EMBARAÇA A PRETENSÃO. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO À VENDEDORA DE VINTE POR CENTO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS DO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA QUE, POR SI SÓ, NÃO EMBARAÇA A PRETENSÃO. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO À VENDEDORA DE VINTE POR CENTO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO. DESPESAS COM ITBI E REGISTRO DO CONTRATO QUE ESCAPAM À DEVOLUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO SEM LUGAR. LOTE DESPROVIDO DE EDIFICAÇÃO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS A CARGO SÓ DA RÉ. APELAÇÃO EM PARTE PROVIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029416
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017711-86.2019.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes
JULIANA LUIZA DOS REIS SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA) e JOSUÉ
PEREIRA
DE
SOUSA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
JAGUARI
URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SPENCER
ALMEIDA FERREIRA (Presidente sem voto), MARIO DE OLIVEIRA E
FERNANDO SASTRE REDONDO.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
CARLOS GOLDMAN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017711-86.2019.8.26.0405 -Voto no 3163
2
VOTO no: 3163
APELAÇÃO no: 1017711-86.2019.8.26.0405
COMARCA: OSASCO (1a VARA CÍVEL)
APELANTES: JOSUÉ PEREIRA DE SOUZA e JULIANA LUIZA DOS REIS SOUZA
APELADA: JAGUARI URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA.
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: CARLOS EDUARDO D'ELIA SALVATORI
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESILIÇÃO CONTRATUAL POR DESISTÊNCIA DOS
ADQUIRENTES. R. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
INSUBSISTÊNCIA.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA QUE, POR SI SÓ, NÃO EMBARAÇA A
PRETENSÃO. RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES
PAGOS. RETENÇÃO À VENDEDORA DE VINTE POR
CENTO. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE.
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DE CADA DESEMBOLSO.
JUROS MORATÓRIOS DO TRÂNSITO EM JULGADO.
DESPESAS COM ITBI E REGISTRO DO CONTRATO QUE
ESCAPAM À DEVOLUÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO SEM
LUGAR. LOTE DESPROVIDO DE EDIFICAÇÃO. ÔNUS
SUCUMBENCIAIS A CARGO SÓ DA RÉ. APELAÇÃO EM
PARTE PROVIDA.
A r. sentença de fls. 261/265, relatório
adotado, julgou improcedente o pedido inicial e condenou os
autores na sucumbência, com verba honorária em dez por cento
do valor da causa, observada a gratuidade de justiça.
Eles apelam. Sustentam que têm o direito
de desistir do negócio jurídico, sem ingerência da alienação
fiduciária em garantia, reavendo noventa por cento das somas
pagas. Cabe à ré a sucumbência.
Com contrarrazões, vieram os autos à E.
2a Instância, definindo-se a competência desta E. Câmara para
julgar o recurso.
É o relatório.
1.
O
recurso
é
conhecível,
porque
preenche os requisitos do art. 1.010 do Código de Processo
Civil: impugnando de forma bastante a sentença, os apelantes
almejam motivadamente a inversão do julgamento e o êxito da
pretensão que formularam, estando satisfeitas a dialeticidade
e a devolutividade.
2. Trata-se de ação visando à rescisão
do
contrato
firmado
entre
as
partes,
a
pretexto
de
dificuldades
financeiras
conducentes
à
desistência
da
aquisição do imóvel. Destacam os autores que não foi possível
distratar administrativamente, tendo em vista negativa da ré.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017711-86.2019.8.26.0405 -Voto no 3163
3
Pois bem.
A resilição unilateral da avença lhes é
lícita e dela advém, sabida a existência de despesas com
administração, divulgação, documentação e promoção de vendas
do imóvel, o direito à restituição parcial, imediata e em
parcela única, dos valores pagos à ré, tudo no esforço de se
restabelecer o status quo ante.
Observam-se aqui, obrigatoriamente (art.
927, IV e V, do Código de Processo Civil), as Súmulas no
543/STJ, no 1/TJSP, no 2/TJSP e no 3/TJSP.
Vale
acrescer
que
“a
alienação
fiduciária do imóvel, por si só, não desqualifica a relação
consumerista nem constitui empecilho à resilição unilateral do
contrato por opção dos compradores quando, como no caso, a
credora fiduciária não adotou providências destinadas à
execução da garantia” (Apelação no 1005501-81.2018.8.26.0358,
desta E. Câmara, excerto do voto condutor).
Deveras, “o adquirente de imóvel, ainda
que inadimplente, pode pleitear a rescisão do contrato de
compra e venda, mesmo que o instrumento firmado possua
cláusula de alienação fiduciária. Tal fato não obsta a
resilição do negócio, aplicando-se o disposto no art. 53 do
Código de Defesa do Consumidor:
'Nos contratos de compra e venda de
móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como
nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das
prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada
do produto alienado.' (grifo nosso).
Assim, o comprador possui o direito de
se arrepender do negócio a qualquer tempo e obter de volta o
que pagou, com as deduções de praxe, ainda que existente a
alienação fiduciária.
Com efeito, a rescisão do contrato não
depende de concordância da vendedora, restando-lhe apenas
discutir eventual retenção de parte dos valores desembolsados
pelo comprador” (TJSP, 6a Câmara de Direito Privado: Apelação
no 1032265-39.2017.8.26.0100, excerto do voto condutor).
Veja-se
agora
que
“a
jurisprudência
desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato
de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o
percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações
pagas
seja
arbitrado
entre
10%
e
25%,
conforme
as

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017711-86.2019.8.26.0405 -Voto no 3163
4
circunstâncias
de
cada
caso,
avaliando-se
os
prejuízos
suportados. Precedentes” (STJ, 4a Turma, Agravo Interno no
Agravo em Recurso Especial no 1.062.082/AM).
Na espécie, razoável e proporcional que
a ré retenha vinte por cento das prestações pagas pelos
autores,
visando
a
cobrir
possíveis
despesas
com
administração, divulgação, documentação e promoção de vendas
do imóvel.
De se notar que a almejada retenção de
trinta inteiros e setenta e três centésimos por cento do
quantum desembolsado, calcada em disposição convencional, é
exacerbada - abusiva - e não merece prestígio, consoante
precedentes
desta
E.
Câmara
(Apelações
no
1099620-32.2018.8.26.0100 e no 1003106-54.2019.8.26.0529).
Em suma, como os autores desistiram da
aquisição, declara-se a resilição do contrato de compromisso
de venda e compra, com a imediata devolução pela ré, em
parcela única, de oitenta por cento do valor percebido, nos
termos explicitados.
Neste passo, confira-se:
“Ação de rescisão contratual e devolução
de parcelas pagas - Contrato de compra e venda de imóvel com
pacto de alienação fiduciária em garantia - Impossibilidade de
continuação do pagamento das prestações - Sentença de
improcedência - Recurso de apelação do autor - Cláusula de
alienação fiduciária que não afasta a relação de consumo -
Descabimento da aplicação da Lei 9.514/97 e inteligência das
Súmulas 1, 2 e 3 do E. TJSP e da Súmula 543 do E. STJ -
Possibilidade do comprador de reaver as quantias pagas, em
parcela
única,
admitida
a
compensação
com
os
gastos
administrativos e comerciais, bem como com os débitos
relativos ao IPTU vencidos até o trânsito em julgado da
demanda - Retenção do percentual de 20% das quantias -
Cabimento - Precedentes jurisprudenciais - Recurso provido”
(Apelação no 1018789-87.2019.8.26.0576, desta E. Câmara).
A atualização monetária se apura pela
correlata Tabela Prática desta E. Corte desde cada desembolso,
no exclusivo propósito de recompor e bem preservar o valor
real da moeda (STJ, 4a Turma: Agravo Regimental no Agravo
Regimental no Recurso Especial no 913.224/RJ); quanto aos
juros moratórios, cuidando-se de resilição unilateral por
iniciativa dos compradores, eles se computam - em um por cento
ao mês (art. 406 do Código Civil, conjugado com o art. 161, §
1o, do Código Tributário Nacional) - do trânsito em julgado
(STJ, 2a Seção: Recurso Especial no 1.723.519/SP).
3.
Sem
embargo
das
considerações

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017711-86.2019.8.26.0405 -Voto no 3163
5
anteriores, especificamente no concernente às despesas com
ITBI e registro do contrato (havido antes da citação, a elidir
a propalada má-fé da ré), verifica-se da cláusula 17.2 da
avença que elas foram atribuídas aos autores - licitamente
(TJSP,
2a
Câmara
de
Direito
Privado:
Apelações
no
1037364-67.2016.8.26.0506
e
no
1000243-68.2017.8.26.0506,
verbi gratia) -, de maneira que não compõem em nenhuma
extensão os valores que lhes serão devolvidos.
Desse teor, por exemplo:
“Apelação.
Compromisso
de
compra
e
venda. Ação de rescisão de contrato c.c. devolução de valores.
Sentença que julga parcialmente procedente a ação e condena a
ré a restituir o percentual de 90% do valor pago. Alegação de
cerceamento de defesa afastada. Desnecessária a comprovação
dos motivos que levaram os autores a pleitear a rescisão do
contrato. Aplicação da Súmula 1 do TJSP. Aplicação do CDC,
independentemente de se tratar de contrato com cláusula de
alienação
fiduciária.
Pedido
de
rescisão
incontroverso.
Retenção
elevada
para
20%
dos
valores
pagos
pelos
compromissários compradores. Correção monetária a partir do
desembolso e juros moratórios a partir do trânsito em julgado.
Autorizada a retenção dos valores pagos a título de ITBI e
emolumentos
para
transferência
do
imóvel.
Ônus
dos
adquirentes. Dedução de valores pagos a título de PIS e
COFINS. Impossibilidade. Tributos que são de responsabilidade
da construtora, além de ausência de comprovação do pagamento.
Comissão de corretagem não devida. Aplicação do Recurso
Especial no 1.599.551/SP. Não comprovação de pagamento por
parte da vendedora. Sentença parcialmente reformada. Recurso
parcialmente provido” (TJSP, 6a Câmara de Direito Privado:
Apelação no 1011773-07.2016.8.26.0344, grifei).
4.
Suposta
retenção
por
fruição
é
incabível in casu. O negócio jurídico visava à aquisição de um
lote, ao que consta desprovido de edificação, a obstar sua
pronta utilização. Havendo a necessidade de implementação de
benfeitorias/acessões para uso do bem, não se cogita de taxa
de ocupação ou quejandos, ainda que prevista em contrato.
Assim já se decidiu:
“Rescisão
contratual,
cumulada
com
restituição de valores. Desistência da compra e venda de
imóvel por parte da compradora. Devolução de 90% dos valores
pagos se mostra adequada. Retenção de 10% é suficiente para
fazer frente às despesas administrativas da vendedora, e não
se revela exagerada a ponto de se caracterizar como onerosa à
adquirente. Ausência de especificação de eventuais valores
pagos a título de comissão de corretagem. Incabível a
indenização pela fruição do bem, porquanto o negócio envolve
aquisição de lote de terreno, e não foi demonstrada a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1017711-86.2019.8.26.0405 -Voto no 3163
6
existência de nenhuma edificação. Recurso desprovido” (TJSP,
6a
Câmara
de
Direito
Privado:
Apelação
no
1041208-09.2016.8.26.0576, grifei).
“Apelação - Ação de rescisão contratual
de compromisso de compra e venda de imóvel c.c restituição.
Impossibilidade
de
continuar
adimplente
frente
à
crise
econômica. Decisão de parcial procedência. Abusividade da
retenção de 30% do valor pago. Direito de retenção de
percentual dos valores pagos fixado corretamente em 20%,
conforme o contexto e a jurisprudência dominante deste E. TJSP
e dentro dos parâmetros do STJ. Descabimento de fruição por se
tratar de terreno sem obra ou edificação. Sentença confirmada
nos termos do art. 252 do RITJSP. Juros de mora. Incidência a
partir do trânsito em julgado. Resp Repetitivo no 1.740.911.
Recurso
parcialmente
provido”
(Apelação
no
1009109-25.2019.8.26.0529, desta E. Câmara, grifei).
Afinal,
trata-se
“de
terreno
sem
edificação e mesmo que a autora tenha tomado posse sobre o
bem, a ré não provou que ela teve algum proveito econômico com
isso. Não há nos autos nenhum documento demonstrando tal fato.
É sabido que a posse de terreno não traz nenhum benefício ao
possuidor, mas somente despesas, daí porque não ser justo
estabelecer indenização por lucros cessantes no valor de um
aluguel mensal” (TJSP, 8a Câmara de Direito Privado: Apelação
no 1008956-79.2018.8.26.0576, excerto do voto condutor).
5. No que atine aos ônus sucumbenciais,
foi
a
ré
quem
provocou
a
existência
da
demanda,
ao
inviabilizar prévia solução administrativa à pretensão (sequer
nos autos acenou com intenção de conciliar), e dela sai
majoritariamente vencida. Destarte, em abono aos princípios da
causalidade e da sucumbência, e à luz do art. 86, parágrafo
único, do Código de Processo Civil, suportará sozinha as
custas, despesas processuais e os honorários advocatícios
devidos aos patronos dos autores, arbitrados em quinze por
cento da condenação pecuniária.
Do exposto, dou PARCIAL PROVIMENTO à
apelação, nos termos do voto. Sem honorários recursais, à luz
do presente desfecho (STJ, 2a Seção: Agravo Interno nos
Embargos de Divergência em Recurso Especial no 1.539.725/DF).
Visando a se elidirem ociosos embargos
de declaração, (i) relembra-se que eles não têm caráter
infringente; (ii) reputam-se prequestionadas e não ofendidas
todas as normas jurídicas reportadas no curso do feito.
CARLOS GOLDMAN
RELATOR