Tribunal: TJSP
Processo: 1007501-12.2015.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pleito de restituição da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Parcial procedência para condenar a ré a restituir o valor pago a título de assessoria técnico-imobiliária. Irresignação da promitente-vendedora.

IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pleito de restituição da comissão de corretagem e da taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Parcial procedência para condenar a ré a restituir o valor pago a título de assessoria técnico-imobiliária. Irresignação da promitente-vendedora.

IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Preliminar afastada.

Devolução da taxa SATI. Recurso Especial no. 1599511/SP, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938), que firmou a Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de compra e venda de imóvel. Inexistência de termo de opção, discriminação dos serviços contratados ou possibilidade de desistência. Imposição evidente da contratação do serviço. Abusividade patente. Restituição devida.

Sucumbência integral em face do autor. Impossibilidade. Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca mantida.

Recurso DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017936
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007501-12.2015.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante
CONSTRUTORA QUEIROZ GALVÃO S/A, é apelado TIAGO RAFAEL NIERO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007501-12.2015.8.26.0309 -Voto no 00440G
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1007501-12.2015.8.26.0309
Comarca: 6a Vara Cível do Foro de Jundiaí
Magistrado prolator: Dr. Dirceu Brisolla Geraldini
Apelante: Queiroz Galvão Cores do Japi Desenvolvimento
Imobiliário Ltda.
Apelado: Tiago Rafael Niero
Voto no 00440G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Pleito de
restituição da comissão de corretagem e da taxa de
assessoria técnico-imobiliária (SATI). Parcial procedência
para condenar a ré a restituir o valor pago a título de
assessoria técnico-imobiliária. Irresignação da promitente-
vendedora.
IIegitimidade passiva ad causam. Empresa participante da
cadeia de consumo. Responsabilidade solidária por força do
Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu
Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Preliminar
afastada.
Devolução da taxa SATI. Recurso Especial no. 1599511/SP,
julgado sob regime de repetitivos (Tema 938), que firmou a
Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança do serviço de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
ou
atividade
congênere, vinculado à celebração de compra e venda de
imóvel. Inexistência de termo de opção, discriminação dos
serviços contratados ou possibilidade de desistência.
Imposição evidente da contratação do serviço. Abusividade
patente. Restituição devida.
Sucumbência integral em face do autor. Impossibilidade.
Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos
pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da
demanda. Prestígio aos princípios da causalidade e da
sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC.
Sucumbência recíproca mantida.
Recurso DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta pela ré Queiroz Galvão

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Cores do Japi Desenvolvimento Imobiliário Ltda. em face da r.
sentença de fls. 206/210, a qual julgou PARCIALMENTE
PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial para condenar
a ré a pagar ao autor a importância de R$ 2.391,39, despendida a
título de “ATI” (assessoria técnico-imobiliária), com correção
monetária pela tabela prática do E. Tribunal de Justiça do Estado
de São Paulo, desde o desembolso, e juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês, contados da citação.
Irresignada, alega a ré (fls. 246/254), em preliminar,
ilegitimidade passiva, visto que o valor que a parte autora alega
ter desembolsado a título de análise de crédito foi pago
exclusivamente a terceiro, empresa RRALTON, responsável pela
prestação do serviço.
No mérito, aventa licitude no repasse da taxa de análise de
crédito, em face da observância dos princípios da informação e
transparência, não havendo abusividade na cobrança do serviço
que consiste na verificação da efetiva situação financeira do
pretenso adquirente de um determinado bem imóvel. Por fim,
argumenta que o apelado sucumbiu na maior parte de seus
pedidos, requer, assim, a sua condenação ao pagamento da
integralidade das verbas de sucumbência.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
342/347).
É o relatório.

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Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
do recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
De rigor o afastamento da preliminar de ilegitimidade
passiva da ré-apelante. Tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e
fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz
ao caso a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Portanto, a hipótese dos autos comporta aplicação da regra
de responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes da
cadeia de consumo estampada no Artigo 7o, parágrafo único, e
Artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 7°, parágrafo único, CDC: Tendo mais
de um autor a ofensa, todos responderão
solidariamente pela reparação dos danos
previstos nas normas de consumo.
Art. 25, § 1°, CDC: Havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos
responderão
solidariamente
pela
reparação prevista nesta e nas seções
anteriores.
Neste sentido já fixou o entendimento esta Colenda 5a
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA
DE
TODAS
AS
EMPRESAS
QUE
INTEGRARAM A CADEIA DE CONSUMO
ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA -

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ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA
-
INOCORRÊNCIA
DE
FORÇA
MAIOR
-
ENTENDIMENTO
PACIFICADO
POR
SÚMULA
DESTE
TRIBUNAL
-
MORA
IMPUTÁVEL
ÀS
REQUERIDAS
-
POSSIBILIDADE
DE
APLICAÇÃO PARA AS VENDEDORAS DA
CLÁUSULA
PENAL
FIXADA
EM
CONTRATO APENAS EM DESFAVOR DO
CONSUMIDOR

JULGAMENTO
DO
TEMA 971 PELO COLENDO SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA

AÇÃO
EXTINTA
EM
RELAÇÃO
À
CORRÉ
ALPHAVILLE
URBANISMO
S/A
E
PROCEDENTE EM RELAÇÃO ÀS DEMAIS
RÉS

EXTINÇÃO
AFASTADA
-
RECURSO DA AUTORA PROVIDO E,
APELO DAS RÉS, NÃO PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1032505-18.2017.8.26.0071;
Relator
(a): Erickson
Gavazza
Marques;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de
Bauru
- 3a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 03/07/2020; Data de Registro:
03/07/2020)
COMPRA E VENDA - Rescisão contratual
c.c. obrigação de fazer - Atraso na
entrega da obra - Procedência do pedido -
Inconformismo das rés - Desacolhimento
- Aplicação do disposto no art. 252 do
RITJSP - Ilegitimidade passiva da corré -
Inadmissibilidade
-
Cadeia
de
fornecedores
-
Responsabilidade
solidária - Relação de consumo - Atraso
na
entrega
da
obra
que
exorbitou
demasiadamente o prazo de tolerância de
180 dias - Termo final que se dá com a
efetiva entrega das chaves e não com a
expedição do habite-se - Rescisão por
culpa
das
vendedoras
-
Restituição

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integral dos valores pagos, com correção
monetária a partir do desembolso e juros
de mora a partir da citação - Inteligência
da Súmula 543 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça e da Súmula 2 deste
Egrégio Tribunal - Sentença mantida -
Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível 1008156-23.2018.8.26.0068; Relator
(a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador:
5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barueri - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
20/03/2019; Data de Registro: 20/03/2019)
Ademais, a requerida se respalda na legalidade de
cobrança da taxa de análise de crédito o que demanda a
análise do mérito para se perquirir acerca de sua possível
legalidade, não podendo, destarte, ser considerada parte
ilegítima para figurar no polo passivo em sede preliminar, pois
estritamente vinculada ao cerne da discussão, por ser taxa
cobrada justamente em decorrência de negócio jurídico firmado
entre a apelante e a parte autora.
Rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva, passo à
análise do mérito.
Com efeito, o pedido de restituição da taxa SATI é mesmo
procedente, tendo em vista se figurar abusiva a cobrança do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculada à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. Neste diapasão, leia-se a decisão do A. STJ:

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RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II

-

CASO
CONCRETO:
2.1.
Improcedência do pedido de restituição
da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse

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encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por
serviço
de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido
de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
No caso concreto, a celebração do contrato de assessoria
foi vinculada à celebração de promessa de compra e venda do
imóvel (fls. 50), não existindo previsão de se tratar de um “termo
opcional”, ou seja, nada indicando constituir um serviço autônomo
oferecido, baseado na confiança dos compradores com o
contratado a título de assessor.
Nem ao menos há a discriminação dos serviços a serem
prestados ou a possibilidade de desistência da adquirente quanto
aos “serviços contratados”. E, diga-se de passagem, o valor de
R$ 2.391,39 é elevado para remunerar uma assessoria que nem
ao menos restou comprovada nos autos.
Neste condado, são nulas de pleno direito as cláusulas que

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obrigam o consumidor a pagar o serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou congênere, por serem incompatíveis com os
princípios da boa-fé ou equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do
Código de Defesa do Consumidor1.
Inclusive, a este respeito, esclarecedor é o excerto
constante do Recurso Especial 1.599.511-SP já mencionado,
julgado como Recurso Repetitivo sob Tema 938, in verbis:
“Ademais, essa assessoria é um serviço
que envolve o elemento confiança (intuitu
personae).
Assim, se o consumidor necessitar de
alguma assessoria técnica ou jurídica
para orientá-lo acerca do contrato ou de
outros detalhes relativos à aquisição do
imóvel, pode contratar diretamente um
profissional
ou
advogado
da
sua
confiança, e não alguém vinculado à
incorporadora.”
Assim, rejeito o pedido de improcedência da restituição do
valor pago a título de taxa SATI.
Com base nos princípios da causalidade e da sucumbência,
bem fixada a sucumbência recíproca, uma vez que tanto a parte
autora quanto a ré deram causa ao ajuizamento da demanda e
decaíram em partes proporcionais dos pedidos, nos termos do
Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor e
1 Artigo 51, CDC: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a equidade.

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vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação da ré (promitente vendedora).
Mantida a sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais além dos honorários
da parte adversa, que ora fixo, já considerando os honorários
recursais previstos no artigo 85, §11o do CPC, em 10% sobre o
valor em que sucumbiu a parte autora, em favor do patrono da
ré, e 15% sobre o valor atualizado da condenação, em favor
do patrono do autor, inadmitida a compensação (artigo 98, § 14o
do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator