Tribunal: TJSP
Processo: 1001936-12.2015.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial procedência. Recursos autônomos das empresas requeridas.

JUSTIÇA GRATUITA. Postulado pela empresa Urbplan. Recuperação judicial não seria motivo suficiente para ensejar a concessão da benesse nesta sede. Ausência de provas suficientes. Indeferimento do pedido, ficando a empreiteira recorrente intimada a

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial procedência. Recursos autônomos das empresas requeridas.

JUSTIÇA GRATUITA. Postulado pela empresa Urbplan. Recuperação judicial não seria motivo suficiente para ensejar a concessão da benesse nesta sede. Ausência de provas suficientes. Indeferimento do pedido, ficando a empreiteira recorrente intimada a recolher o preparo recursal em 10 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa estadual. Jurisprudência desta Colenda Câmara. Benesse não concedida.

ILEGITIMIDADE PASSIVA. Arguida pela empreiteira Urbplan. Não acolhimento - Empresas integravam o mesmo grupo econômico, figurando a Urbplan no quadro societário - Responsabilidade solidária, nos termos da legislação consumerista vigente - Jurisprudência. Arguição rejeitada.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Alegação da empresa Urbplan de que a demora ocorreu por culpa da Prefeitura Municipal não afasta a responsabilidade da empreiteira, por configurar fortuito interno inerente à atividade da construtora, a qual ultrapassou o período previsto para a entrega do loteamento. Descumprimento incontestável. Efetiva demonstração de culpa das empreiteiras. Súmula 161 do TJSP. Impossibilidade de retenção de qualquer quantia. Recolocação das partes no "status quo" anterior à contratação. Sentença mantida. Pedido não acolhido.

LUCROS CESSANTES. Presunção do prejuízo em razão da privação do uso do imóvel. IRDR 4 do TJSP e IRDR quatro (Tema cinco). Dano presumível. Justo o patamar fixado em Primeiro Grau de 0,5% do valor atualizado do imóvel. Pedido não acolhido.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pretensão da imobiliária Proinvest em reter os valores já pagos como comissão e corretagem, ante a efetiva prestação do serviço. Não acolhimento. Abusividade constatada. O aludido valor integra o abatimento total do imóvel. Aliás, o valor não poderia ser considerado como pagamento de comissão de corretagem, ante a falta de previsão contratual. Tese fixada pelo STJ no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP. Direito do consumidor à informação clara e adequada. Como a rescisão do contrato ocorreu por culpa excluída da empresa vendedora, caberá a imobiliária buscar o que de direito junto as empreiteiras, não podendo tal ônus ser imputado ao comprador. Correta a condenação solidária de todas as empresas requeridas ao pagamento do valor integral pago com corretagem, em virtude da relação de consumo, configurando a responsabilidade solidária entre todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos dos artigos 7o e 28, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor.

JUSTIÇA GRATUITA NÃO CONCEDIDA. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, RECURSOS IMPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032955
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1001936-12.2015.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PROINVEST
CENTRAL
DE
NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
Apelante/Apelado URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A E OUTRO,
são
apelados
ALCASE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
FLECHE PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA e EVERTON
BARBOSA CAJAIBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Rejeitaram a preliminar e negaram provimento aos recursos, V.U. , de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1001936-12.2015.8.26.0004
Voto no 12530 (RC)
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VOTO No 12.530
No Processo - Classe:
1001936-12.2015.8.26.0004 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
MM Juiz de 1o Grau:
Rodrigo de Castro Carvalho
Partes:
Apelante: Proinvest Central de Negócios Imobiliários Ltda
Apelante/Apelado: Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A e
outro
Apelados: Alcase Empreendimentos Imobiliários Ltda, Fleche
Participações e Empreendimentos LTDA e Everton Barbosa
Cajaiba
APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO DE VALORES. Sentença de parcial
procedência. Recursos autônomos das empresas requeridas.
JUSTIÇA GRATUITA. Postulado pela empresa Urbplan.
Recuperação judicial não seria motivo suficiente para
ensejar a concessão da benesse nesta sede. Ausência de
provas suficientes. Indeferimento do pedido, ficando a
empreiteira recorrente intimada a recolher o preparo
recursal em 10 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa
estadual. Jurisprudência desta Colenda Câmara. Benesse
não concedida.
ILEGITIMIDADE PASSIVA. Arguida pela empreiteira
Urbplan. Não acolhimento - Empresas integravam o mesmo
grupo econômico, figurando a Urbplan no quadro
societário - Responsabilidade solidária, nos termos da
legislação consumerista vigente - Jurisprudência. Arguição
rejeitada.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Alegação da
empresa Urbplan de que a demora ocorreu por culpa da
Prefeitura Municipal não afasta a responsabilidade da
empreiteira, por configurar fortuito interno inerente à
atividade da construtora, a qual ultrapassou o período
previsto para a entrega do loteamento. Descumprimento
incontestável.
Efetiva
demonstração
de
culpa
das
empreiteiras. Súmula 161 do TJSP. Impossibilidade de
retenção de qualquer quantia. Recolocação das partes no
"status quo" anterior à contratação. Sentença mantida.
Pedido não acolhido.
LUCROS CESSANTES. Presunção do prejuízo em razão
da privação do uso do imóvel. IRDR 4 do TJSP e IRDR
quatro (Tema cinco). Dano presumível. Justo o patamar
fixado em Primeiro Grau de 0,5% do valor atualizado do
imóvel. Pedido não acolhido.

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COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
Pretensão
da
imobiliária Proinvest em reter os valores já pagos como
comissão e corretagem, ante a efetiva prestação do serviço.
Não acolhimento. Abusividade constatada. O aludido valor
integra o abatimento total do imóvel. Aliás, o valor não
poderia ser considerado como pagamento de comissão de
corretagem, ante a falta de previsão contratual. Tese fixada
pelo STJ no Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP.
Direito do consumidor à informação clara e adequada.
Como a rescisão do contrato ocorreu por culpa excluída da
empresa vendedora, caberá a imobiliária buscar o que de
direito junto as empreiteiras, não podendo tal ônus ser
imputado ao comprador. Correta a condenação solidária de
todas as empresas requeridas ao pagamento do valor
integral pago com corretagem, em virtude da relação de
consumo, configurando a responsabilidade solidária entre
todos os integrantes da cadeia de fornecimento, nos termos
dos artigos 7o e 28, parágrafo 2o, do Código de Defesa do
Consumidor.
JUSTIÇA
GRATUITA
NÃO
CONCEDIDA.
PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, RECURSOS
IMPROVIDOS.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença proferida às fls.
518/529 dos autos da Ação de Rescisão Contratual c.c. Devolução de Valores proposta
pelo comprador Everton Barbosa Cajaiba em face das empreiteiras responsáveis pela
construção do loteamento e da empresa responsável pelos serviços de corretagem.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente a demanda,
declarando a rescisão do contrato por culpa das empreiteiras e determinando a
devolução da totalidade dos valores pagos pelo autor no curso da relação, além do
pagamento dos lucros cessantes fixados em 0,5% sobre o valor atualizado do saldo do
imóvel.
Condenou, ainda, todas as empresas requeridas à devolução solidária
da quantia de R$ 7.753,32, referente ao pagamento integral pago com a corretagem.
Irresignada, a empresa Proinvest Central de Negócios Imobiliários
recorreu defendendo que somente havia sido contratada para a realização das
negociações de venda, trabalho que efetivamente foi prestado, fazendo jus ao pagamento
acordado junto a empreiteira (fls. 538/547).

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A
empreiteira
Urbplan
Desenvolvimento
Urbano
apresentou
contrarrazões (fls. 627/636) e, na mesma oportunidade, interpôs recurso adesivo (fls.
549/575), pleiteando incialmente o benefício da justiça gratuita e arguindo a respectiva
ilegitimidade passiva para responder pela rescisão contratual.
No mérito, argumentou que não havia dado causa ao atraso da obra,
atribuindo o inadimplemento à culpa exclusiva de terceiro, ante a falta de liberação da
Municipalidade, ensejando a não entrega do empreendimento na data avençada.
Pleiteou, neste contexto, a retenção de 25% dos valores pagos, a
retenção dos valores pagos com a comissão e corretagem e o afastamento dos lucros
cessante, ou, subsidiariamente, a redução para 0,3% sobre o valor contratado.
Não houve contrarrazões ao recurso adesivo.
É O RELATÓRIO.
A empresa recorrente não faz jus aos benefícios da justiça
gratuita.
Com efeito, em relação ao pedido de concessão dos benefícios da
assistência judiciária gratuita à pessoa jurídica, a Súmula no 481 do STJ firmou o
entendimento a seguir transcrito:
“Faz jus ao benefício da justiça gratuita a pessoa
jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua
impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.
Deste modo, para concessão do benefício, a pessoa jurídica deve
apresentar os documentos comprobatórios da hipossuficiência, especialmente por
intermédio de documentos fiscais e balanços contábeis.

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Neste aspecto, a empresa recorrente somente demonstrou que se
encontrava em recuperação judicial. Contudo, não foi juntado aos autos nenhum
documento para demonstrar a respectiva renda, inexistindo elementos para confirmar a
declaração de hipossuficiência.
Neste sentido, o recente julgado em caso envolvendo a Urbplan:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA Resolução contratual cumulada
com restituição de valores pagos
(...). JUSTIÇA
GRATUITA Pessoa Jurídica (URBPLAN) Indeferimento
Deferimento de processamento de recuperação judicial que
não permite concluir que a empresa faz jus aos benefícios da
justiça gratuita, cuja real impossibilidade, deve restar
devidamente comprovada, conforme o que dispõe a Súmula
481 do C. Superior Tribunal de Justiça - Recurso desprovido.
(Apelação Cível 1003690-18.2017.8.26.0101; Relator Marcus
Vinicius Rios Gonçalves; 6a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 15/04/2020).
Ademais, deve ser ressaltado que no presente caso não se admitiria o
pagamento das custas ao final do processo como postulando pela recorrente, eis que a
ação não enquadra nas matérias elencadas no Art. 05 da Lei Estadual no 11.608/2003
que permite o recolhimento da taxa judiciária para depois da satisfação da execução.
A justiça gratuita pleiteada deve ser indeferida, ficando deferido o
prazo de 10 dias para o recolhimento do preparo pela empresa Urbplan
Desenvolvimento Urbano, sob pena de inscrição na dívida ativa estadual.
Tal providência encontra amparo na jurisprudência, inclusive desta
Colenda Câmara: Apelação Cível 1048513-73.2018.8.26.0576 (Relator Natan Zelinschi
de Arruda; 4a Câmara de Direito Privado; j. 28/10/2019); Apelação Cível
1006914-61.2016.8.26.0565 (Relator J.B. Paula Lima; 10a Câmara de Direito Privado; j.
23/09/2019).
A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada.

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Injustificável a reiterada preliminar de ilegitimidade passiva, pois,
consoante observado pelo D. Magistrado, as empreiteiras integravam o mesmo grupo
econômico.
Este entendimento encontra-se pacificado neste Egrégio Tribunal de
Justiça, inclusive em outros casos envolvendo as mesmas recorrentes: Apelação
1012390-98.2015.8.26.0344 (Relatora Penna Machado; 10a Câmara de Direito Privado;
j. 08/05/2018), Apelação 1015597-67.2017.8.26.0625 (Relator J.L. Mônaco da Silva; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 26/09/2018).
Desta forma, nos termos do parágrafo único do artigo 7o do CDC,
restou configurada a responsabilidade solidária das correqueridas, impondo-se a rejeição
da preliminar de ilegitimidade passiva da empresa Urbplan.
No mérito, os recursos não comportam provimento.
Restou incontroverso que em março de 2013, o autor celebrou
compromisso de compra e venda do Lote 10, da Quadra 81, do Loteamento Residencial
“Bella Vitta Caminho da Mata”.
Entretanto, o comprador ajuizou esta demanda visando a rescisão
contratual e a restituição integral dos valores pagos, alegando que o imóvel não foi
entregue no prazo estabelecido.
Nas razões recusais a empreiteira admitiu a não entrega do lote no
prazo estabelecido no contrato, limitando-se a refutar qualquer responsabilidade no
desfazimento do negócio, sob a alegação de que a demora ocorreu por culpa da
Prefeitura Municipal.
Com efeito, ainda que as requeridas houvessem enfrentado
dificuldades técnicas ao longo da obra, retardando a consumação, não poderia ser
afastada a responsabilidade das empreiteiras, configurando fortuito interno inerente à
atividade da construtora, consoante o entendimento já sumulado pelo Egrégio Tribunal
de Justiça:

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Suìmula 161: NaÞo constitui hipoìtese de caso fortuito ou de forc a
maior, a ocorre ncia de chuvas em excesso, falta de maÞo de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relac aÞo ao compromissaìrio adquirente.
Assim sendo, a responsabilidade das empreiteiras não poderia mesmo
ser afastada, restando evidente a falha na prestação do serviço, acarretando um atraso
significativo na entrega do bem negociado, impondo-se a devolução da totalidade dos
valores pagos pelo autor no curso da relação, não se cogitando da retenção de qualquer
percentual, nos termos pacificados na Súmula 543 do STJ:
Súmula 543 “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Em caso semelhante, também envolvendo a Urbplan, decidiu o TJSP:
(...). RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
EM
GARANTIA
-
LOTE
SEM
BENFEITORIA - Atraso na entrega do lote objeto da compra e
venda, por mais de quatro anos - Fato que motivou o desinteresse do
autor no prosseguimento do negócio - Possibilidade de resolução
contratual, independentemente da cláusula de alienação fiduciária
(...) - Restituição integral dos valores pagos pelo comprador,
considerando a culpa das rés pelo desfazimento do negócio - Súmula
543-STJ (...) - RECURSO DAS RÉS DESPROVIDO. RECURSO DO
AUTOR
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1001183-63.2016.8.26.0281; Relatora Angela Lopes; 9a Câmara de
Direito Privado; Julgamento: 18/02/2020)
Aliás, não se poderia falar em culpa de terceiros, pois eventuais
entraves administrativos - no caso, os problemas com a liberação e autorização pelo
Poder Púbico - faziam parte do risco da atividade desenvolvida pela recorrente, não
sendo razoável admitir que o consumidor suportasse os prejuízos decorrentes da relação.
Não bastasse, restou evidenciada a culpa das empreiteiras pelo
desfazimento do negócio, pois elas mesmas confessaram que até a data do ajuizamento
da presente ação em fevereiro de 2015 ainda não havia ocorrido a efetiva entrega das

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obras de infraestrutura, faltando a aprovação do sistema de águas e esgoto junto à
SABESP.
Em consequência, inafastável a condenação pelos lucros cessantes,
eis que presumidos, consoante entendimento já pacificado neste E. Tribunal de Justiça:
IRDR 4/TJSP (Tema 5) - “O atraso da prestação de entrega de
imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.
O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que
pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do
contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar
para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
já regularizada.”
A condenação deve ser mantida, inclusive, no tocante ao percentual de
0,5% do valor do montante da aquisição do imóvel, o qual não comporta redução e nem
em relação ao termo inicial dos juros de mora.
Quanto à comissão de corretagem deve ser pontuado que no
instrumento de compra e venda não constou nenhuma informação de que uma parcela
dos valores pagos pelo comprador seria destinado ao pagamento da comissão de
corretagem, deixando claro o aludido item contratual que todos os valores pagos pelo
comprador seriam destinados ao abatimento total do imóvel.
A matéria a respeito da validade da clausula contratual relacionada à
comissão de corretagem já foi pacificada pelo STJ no julgamento do Recurso Especial
Repetitivo 1.599.511/SP, no qual foi firmada a seguinte tese:
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.”
Convém ressaltar que o ponto central deste entendimento seria o de
garantir o direito dos promitentes-compradores (consumidores hipossuficientes) à
informação clara e adequada acerca da obrigatoriedade do pagamento, o que não
ocorreu no caso em litígio.

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Desta forma, o consumidor deveria ter sido previamente informado
quanto ao pagamento a ser desembolsado, o que não restou comprovado.
Também não poderia ser ignorado que a imobiliária recorrente
realizou o serviço contratado, não tendo qualquer relação com o posterior desfazimento
do negócio pelo atraso da obra, fazendo jus ao pagamento dos respectivos serviços.
Entretanto, por falta de previsão contratual, o aludido pagamento à
imobiliária seria de responsabilidade do vendedor, não podendo tal ônus agora ser
imputado ao comprador, cabendo à imobiliária ingressar com a ação pertinente contra a
empreiteira vendedora, a fim de obter o que entender cabível.
No mais, correta a condenação solidária de todas as empresas
requeridas ao pagamento integral dos valores pagos com a comissão e a corretagem,
visto que em virtude da relação de consumo, aplicável ao caso o princípio da
solidariedade dos integrantes da cadeia de fornecimento, conforme preconizado nos
artigos 7o e 28, parágrafo 2o, do Código de Defesa do Consumidor.
Destarte, a sentença não merece qualquer reparo, devendo prevalecer
nos termos em que foi prolatada.
Vencidas, as requeridas deverão arcar com as verbas da sucumbência,
impondo-se a majoração dos honorários de 10% para 20% sobre o valor atualizado da
condenação, nos mesmos moldes estabelecidos na r. sentença (2/3 suportados pelas
empreiteiras e 1/3 suportado pela imobiliária).
Ante o exposto, pelo meu voto, nego a gratuidade da justiça a
recorrente, rejeito a preliminar de ilegalidade passiva, no mérito, nego provimento
aos recursos, nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora