Tribunal: TJSP
Processo: 1006430-42.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jayme de Oliveira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO – Promessa de compra e venda – CDHU - Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse julgada procedente – Preliminar de ilegitimidade passiva – Corré que reside no imóvel, de modo que é alcançada pelo pedido de reintegração de posse – Preliminar de prescrição quinquenal, com base no art. 206, § 5o, I, do CC – Inocorrência - Prazo prescricional da pretensão de

Ementa:
APELAÇÃO – Promessa de compra e venda – CDHU - Ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse julgada procedente – Preliminar de ilegitimidade passiva – Corré que reside no imóvel, de modo que é alcançada pelo pedido de reintegração de posse – Preliminar de prescrição quinquenal, com base no art. 206, § 5o, I, do CC – Inocorrência - Prazo prescricional da pretensão de rescindir compromisso de compra e venda é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do financiamento imobiliário – Precedentes – Prescrição afastada - Inadimplemento incontroverso, a ensejar a rescisão contratual e a retomada do imóvel – Prestações do financiamento que deixaram de ser pagas por cerca de nove anos a justificar a perda das parcelas pagas – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
29a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2021.0000018372
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006430-42.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que são apelantes ISANETE
DE JESUS COSTA (JUSTIÇA GRATUITA) e SHEILA CRISTINA FERREIRA COSTA
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO
HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) E FABIO TABOSA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006430-42.2019.8.26.0597 -Voto no 3.464
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Apelação Cível no 1006430-42.2019.8.26.0597
Apelantes: Isanete de Jesus Costa e Sheila Cristina Ferreira Costa
Apelaada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo - CDHU
Comarca de Origem: Sertãozinho
Juíza da Vara de origem:Daniele Regina de Souza
Voto no 3.464
APELAÇÃO
Promessa de compra e venda
CDHU - Ação de
rescisão contratual cumulada com reintegração de posse julgada
procedente Preliminar de ilegitimidade passiva Corré que reside no
imóvel, de modo que é alcançada pelo pedido de reintegração de posse
Preliminar de prescrição quinquenal, com base no art. 206, § 5o, I, do CC
Inocorrência - Prazo prescricional da pretensão de rescindir
compromisso de compra e venda é o decenal, previsto no art. 205 do
Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do
financiamento imobiliário
Precedentes
Prescrição afastada -
Inadimplemento incontroverso, a ensejar a rescisão contratual e a
retomada do imóvel Prestações do financiamento que deixaram de ser
pagas por cerca de nove anos a justificar a perda das parcelas pagas
Sentença mantida Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
168/170, proferida na ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
ajuizada por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo
CDHU em face de Isanete de Jesus Costa e Sheila Cristina Ferreira Costa
(ocupante do imóvel), que julgou procedente o pedido, para o fim de declarar rescindido o
contrato celebrado entre as partes, reintegrar a autora na posse do imóvel e determinar a
perda das parcelas pagas pela ré como forma de compensar os prejuízos causados à autora.
Em face da sucumbência, condenou o polo passivo ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da
causa, observada a gratuidade concedida.
Inconformadas, recorrem as rés buscando a reforma da r. sentença. Nas
razões de apelação (fls. 173/179), alegam preliminar de ilegitimidade da corré Sheila

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Cristina Ferreira Costa, sob o fundamento de que a mesma convivia no imóvel por ser nora
da corré Isanete, pessoa idosa, com problemas de saúde e que necessita de cuidados.
Alegam, portanto, não se tratar de posse ilícita, bem como sustentam que os familiares do
mutuário não são responsáveis pela dívida se não fizeram parte da composição da renda
para aquisição do financiamento. Destacam que Isanete, a legítima possuidora, deu
permissão a Sheila para morar no imóvel, razão pela qual não havia necessidade de
autorização da CDHU. Ainda em preliminar, sustentam prescrição da dívida referente ao
período de 2001 a 2013, com fundamento nos artigos 206, § 5o, I, e 189, ambos do Código
Civil. Alegam que a cobrança se deu em março de 2019 (fls. 43/45) e a ação foi ajuizada
em 17/10/2019, depois do prazo quinquenal, de modo que postulam o abatimento dos
respectivos valores do montante total da dívida. Quanto à inadimplência, aduzem inércia da
autora, que só cobrou a dívida em 2019, de modo a gerar a certeza de que a requerida
poderia pagar as prestações do modo que lhe conviesse, sem se preocupar em manter os
pagamentos em dia. Alegam ausência de má-fé e que o pagamento das prestações foi
realizado na medida das possibilidades, e levando-se em consideração a doença da
requerida e suas dificuldades financeiras. Insurgem-se quanto à retenção de valores pela
autora e pugnam pela restituição do montante pago, descontadas as despesas suportadas
pela apelada, sob pena de enriquecimento ilícito. Alegam, por fim, que as benfeitorias
realizadas no imóvel devem ser discutidas em ação autônoma.
Recurso tempestivo, dispensado de preparo (gratuidade concedida a fls.
162).
Contrarrazões ofertadas a fls. 183/199, sem preliminares.
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse
ajuizada por Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo
CDHU em face de Isanete de Jesus Costa e Sheila Cristina Ferreira Costa
(ocupante do imóvel), que julgou procedente o pedido, para o fim de declarar rescindido o
contrato celebrado entre as partes, reintegrar a autora na posse do imóvel e determinar a

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perda das parcelas pagas pela ré como forma de compensar os prejuízos causados à autora.
Restou incontroverso nos autos que a corré Isanete de Jesus Costa celebrou
contrato de promessa de compra e venda de unidade habitacional junto à ré, conforme
documentos a fls. 51 e ss. e tornou-se inadimplente, circunstância que autoriza a rescisão
contratual e a reintegração de posse.
A preliminar de ilegitimidade passiva da corré Sheila Cristina Ferreira Costa
não encontra respaldo e foi corretamente afastada pelo Juízo a quo, que assim consignou
(fls. 169):
Inicialmente, rechaço a preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré Sheila
Cristina Ferreira Costa, uma vez que a mesma encontra-se morando no imóvel em
questão, conforme confirmado pela requerida Isanete em contestação, razão pela
qual lhe atinge o pedido de reintegração de posse.
De fato, verifica-se nos autos que a notificação extrajudicial para purgação
da dívida foi recebida por Sheila Cristina Ferreira Costa, que declarou ser a atual
proprietária do imóvel, conforme certidão a fls. 48.
A cláusula vigésima terceira do contrato veda a cessão do imóvel a terceiros
sem a prévia anuência da requerente (fls. 56). No caso em exame, o fato de Sheila ser nora
de Isanete, conforme certidão a fls. 129, não afasta a alegada cessão irregular. Tampouco
há prova no sentido de que Isanete ainda resida no local. Seja como for, como bem anotou
o Juízo de origem, o pedido de reintegração de posse alcança a corré Sheila, que é ocupante
do imóvel.
No que diz respeito à dívida, inaplicável ao caso o prazo prescricional de
cinco anos, previsto no art. 206, § 5o, I, do Código Civil, porquanto não se trata de
cobrança de parcelas inadimplidas, mas de rescisão contratual. Sendo assim, o prazo
prescricional é o decenal, previsto no art. 205 do Código Civil, contado do vencimento da
última parcela do contrato. No caso, o contrato foi firmado em 31/12/1995, com prazo de
300 (trezentos) meses (fls. 59), ou seja, 25 (vinte e cinco) anos, sendo a última prestação
prevista para 2020. Sendo assim, não se há de falar em prescrição.
Nesse sentido, os julgados deste Eg. Tribunal de Justiça a seguir
colacionados:

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APELAÇÃO. Ação de rescisão de contrato c.c. reintegração de posse movida
pela CDHU. Sentença de procedência. Inconformismo dos réus. PRELIMINAR
DE CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Havendo nos autos elementos
de prova documental suficientes para formar o convencimento do julgador, não
ocorre cerceamento de defesa se julgada antecipadamente a lide. PRESCRIÇÃO.
Inocorrência. Prazo prescricional da pretensão de rescindir compromisso de
compra e venda que é o de dez anos, contado a partir do vencimento da
última
parcela
do
financiamento
imobiliário.
(...)
(Apelação
Cível
0007643-65.2008.8.26.0022; Relator (a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Foro de Amparo - 2a Vara; Data do Julgamento:
11/07/2017; Data de Registro: 11/07/2017)
Ação de rescisão de contrato de promessa de venda e compra cumulada com
reintegração de posse movida pela CDHU (...). Prescrição. Inocorrência.
Autora que não pretende a cobrança das parcelas atrasadas, mas a rescisão
do contrato em razão do inadimplemento. Aplicação do prazo geral do artigo
205 do Código Civil, que é de 10 anos. Relação havida entre as partes é de
trato sucessivo e o início do prazo prescricional dá-se após o vencimento da
última parcela. não provido. (Apelação Cível 0020160-94.2010.8.26.0099;
Relator (a): Edson Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Bragança Paulista - 1a. Vara Cível; Data do Julgamento:
11/03/2015; Data de Registro: 13/03/2015)
Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda de imóvel. CDHU.
Impugnação ao cumprimento de sentença. Prazo prescricional que se inicia com
o vencimento da última parcela do contrato. Prescrição não configurada.
Possibilidade de perda da integralidade das parcelas pagas, para compensar o
período de ocupação. Contrato rescindido. Recurso desprovido. (Agravo de
Instrumento 2141203-52.2019.8.26.0000; Relator (a): Pedro Baccarat; Órgão
Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Regional VII - Itaquera - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 25/07/2019; Data de Registro: 25/07/2019)
De resto, as partes se comprometeram ao fiel cumprimento do contrato.
Sendo assim, era obrigação da ré manter os pagamentos em dia, não lhe servindo a

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alegação de que a cobrança da dívida somente em 2019 teria gerado a certeza de que a
requerida poderia pagar as prestações do modo que lhe conviesse, sem maiores
preocupações.
Outrossim, em regra não se permite a retenção da integralidade das parcelas
pagas, conforme estabelecido no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e na Súmula
543 do C. Superior Tribunal de Justiça, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula 543,
Segunda Seção, j. em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
No caso dos autos, no entanto, a planilha de fls. 40/41 demonstra que o
inadimplemento se iniciou em 2001, com o não pagamento de duas parcelas. Em 2009,
foram inadimplidas três parcelas. Na sequência, seguiu-se longo período de inadimplência,
com pagamentos esparsos, de modo que, no cômputo do período em aberto, verifica-se que
os ocupantes residiram no imóvel aproximadamente nove anos sem pagar as prestações,
situação que justifica a perda das parcelas pagas.
Nesse sentido, este Eg. Tribunal já decidiu:
Rescisão de compra e venda de imóvel Inadimplência dos adquirentes por 14
anos incontroversa Resolução do contrato que se impõe incidência do código
de defesa do consumidor Perda das parcelas pagas por conta do longo período da
inadimplência Medida que se adequa à situação Preliminar rejeitada e recurso
desprovido.
(Apelação
Cível
0044256-71.2008.8.26.0576;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/02/2018; Data de
Registro: 08/02/2018)
RESOLUÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA CUMULADA
COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE Inadimplemento incontroverso. Resolução
contratual com efeitos 'ex tunc'. Promitente vendedora reintegrada na posse do
imóvel. Valores a que os promitentes compradores teriam direito à devolução se
compensam com a indenização a que a autora faria jus pelo tempo de ocupação

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Apelação Cível no 1006430-42.2019.8.26.0597 -Voto no 3.464
7
indevida do imóvel. Longo tempo de ocupação que justifica o perdimento das
parcelas pagas. Recurso provido. (Apelação Cível 0003267-54.2010.8.26.0252;
Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Ipaussu - Vara Única; Data do Julgamento: 17/07/2014; Data de Registro:
17/07/2014).
De resto, as rés não demonstraram ter realizado benfeitorias no imóvel. Seja
como for, eventual discussão deve ser objeto de ação própria.
Diante do exposto, o recurso não comporta acolhimento, majorados os
honorários advocatícios em 5% (cinco por cento), observada a gratuidade concedida.
Considera-se prequestionada a matéria constitucional e infraconstitucional,
desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando a decisão da questão
posta (EDROMS 18205/SP, Min. Felix Fischer).
Diante do exposto, pelo meu voto, nega-se provimento ao recurso.
JAYME DE OLIVEIRA
Relator