Tribunal: TJSP
Processo: 2258699-68.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Silvana Malandrino Mollo
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2021-01-22
Data de publicação: 2021-01-22

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução Fiscal - Exceção de Pré-Executividade – Decisão agravada que rejeitou a objeção, mantendo a agravante no polo passivo do feito executivo - Promitente-vendedora considerada contribuinte responsável, ante a ausência de registro da promessa de compra e venda, conforme jurisprudência do E. STJ e legislação sobre o tema – Decisão mantida - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000032781
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2258699-68.2020.8.26.0000, da Comarca de Nova Odessa, em que é agravante CEM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é agravado MUNICÍPIO DE
NOVA ODESSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), MÔNICA SERRANO E
KLEBER LEYSER DE AQUINO.
São Paulo, 22 de janeiro de 2021.
SILVANA MALANDRINO MOLLO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2258699-68.2020.8.26.0000 -Voto no 10959
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Agravo de Instrumento no 2258699-68.2020.8.26.0000
Agravante: CEM Empreendimento Imobiliários Eireli
Agravada : Municipalidade de Santana do Parnaíba
Comarca: Santana do Parnaíba
Juiz de origem: Fabio Martins Marsiglio
VOTO No 10959
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Execução Fiscal -
Exceção de Pré-Executividade
Decisão agravada que
rejeitou a objeção, mantendo a agravante no polo passivo do
feito
executivo
-
Promitente-vendedora
considerada
contribuinte responsável, ante a ausência de registro da
promessa de compra e venda, conforme jurisprudência do E.
STJ e legislação sobre o tema Decisão mantida - Recurso
não provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto
por CEM Empreendimentos Imobiliários Eireli, em face da r. decisão copiada
a fls. 105/109, que, nos autos da execução fiscal contra ela promovida pela
Municipalidade de Nova Odessa, rejeitou sua Exceção de Pré-executividade,
mantendo-a no polo passivo da demanda executiva.
Alega
a
agravante,
em
síntese,
que
compromissou o imóvel à venda em data anterior à do fato gerador, mediante
instrumento que responsabilizava o compromissário comprador a arcar com
quaisquer ônus tributários, de modo que não seria ela, a vendedora,
responsável pelos débitos tributários em discussão.
Requer a concessão de efeito suspensivo ao
recurso, e, por derradeiro, o seu provimento, com a reforma da decisão e a
extinção do feito.
Regularmente processado o recurso, o efeito
pretendido foi denegado a fls. 114/115. Dispensadas as informações do D.

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Juízo a quo, a agravada apresentou contraminuta a fls. 118/124.
É O RELATÓRIO.
O recurso não comporta provimento.

Conquanto a agravante tenha compromissado
à venda o imóvel objeto das exações, não há comprovação de que houve o
registro da efetiva alienação ou da transferência da propriedade.
É cediço que o art. 34 do Código Tributário
Nacional atribui a condição de sujeito passivo do IPTU ao proprietário, ao
titular do domínio útil ou ao possuidor do imóvel a qualquer título, de modo
que cabe ao Município optar entre o titular do domínio (nome constante do
Registro de Imóveis) e o efetivo possuidor do bem, para fins de lançamento do
tributo, já que, conforme se extrai de sobredito artigo, ambos são
solidariamente responsáveis pelo respectivo recolhimento.
Tudo
isso
conforme
já
decidido,
em
precedente análogo, pelo E. Superior Tribunal de Justiça:
“TRIBUTÁRIO.
RECURSO
ESPECIAL.
EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA-E-VENDA.
AUSÊNCIA DE REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA. PROPRIETÁRIO E POSSUIDOR.
LEGISLAÇÃO MUNICIPAL.
I - O art. 34 do CTN estabelece que contribuinte
do IPTU 'é o proprietário do imóvel, o titular do
seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer
título'. Assim, a existência de possuidor apto a
ser considerado contribuinte do IPTU não
implica a exclusão automática, do polo passivo
da obrigação tributária, do titular do domínio
(assim entendido aquele que tem a propriedade
registrada no Registro de Imóveis). Precedentes:
REsp no 475.078/SP, Rel. Min. TEORI ALBINO
ZAVASCKI,
DJ
de
27/09/2004;
REsp
no
596.757/RJ, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE
NORONHA, DJ de 19/12/2006; REsp no

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850.000/SP, Rel. MIN. ELIANA CALMON, DJe
de 25/09/2008; AgRg no REsp no 1.022.614/SP,
Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, DJe de
17/04/2008.
II - Agravo Regimental improvido.”
(STJ
-
AgRg
no
REsp:
1070754
PR
2008/0146607-8, Relator: Ministro FRANCISCO
FALCÃO, Data de Julgamento: 21/10/2008, T1 -
PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe
12/11/2008) - (g.n.).
Igualmente oportuno o pronunciamento da
Ministra Eliana Calmon, no julgamento do REsp no 850.000-SP, julgado em
21/08/2008:
“O entendimento desta Corte é no sentido de que
o promitente comprador é legitimado para
figurar no polo passivo conjuntamente com o
proprietário, qual seja, aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis,
em demandas relativas à cobrança do IPTU. E,
assim, cabe, ao legislador municipal, eleger o
sujeito
passivo
do
tributo,
contemplando
qualquer das situações previstas no CTN.”
Fato é que o Fisco não está obrigado a
investigar, junto a particulares, a existência de eventuais transferências, não
formalmente registradas, para efetuar o lançamento e cobrar o crédito
tributário de pessoa que não consta, no Registro de Imóveis, como sucessor do
sujeito passivo da obrigação tributária.
O artigo 1.245 do Código Civil dispõe
expressamente que:
“Transfere-se
entre
vivos
a
propriedade
mediante o registro do título translativo no
Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título
translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel.”

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Demais disso, nos termos do art. 123 do
Código Tributário Nacional, “salvo disposições de lei em contrário, as
convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de
tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a
definição
legal
do
sujeito
passivo
das
obrigações
tributárias
correspondentes”.
Portanto, se o contrato celebrado entre
particulares não tem o condão de transferir o direito real que foi objeto da
tributação aqui debatida (artigo 1.245, caput, e § 1o, do Código Civil), conclui-
se que ele não vincula a Administração Pública aos seus termos, pois ela não
está obrigada a respeitar convenções particulares, nos termos do supracitado
artigo 123 do CTN.
Esse é, também, o entendimento do E.
Superior Tribunal de Justiça, como se vê a seguir:
“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE
VENDEDOR. ART. 34 DO CTN. RECURSO
REPETITIVO JULGADO.
1. Entendimento desta Corte no sentido de que o
promitente comprador é legitimado para figurar
no
polo
passivo
conjuntamente
com
o
proprietário, qual seja, aquele que tem a
propriedade registrada no Cartório de Registro
de Imóveis, em demandas relativas à cobrança do
IPTU. Precedente: REsp 1.110.551/SP, Rel.
Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira
Seção, DJe 18.6.2009 - julgado mediante a
sistemática prevista no art. 543-C do CPC e na
Resolução STJ n. 08/08, como representativo da
controvérsia.
2. Na espécie, não houve transcrição da
alienação no Cartório de Registro de Imóveis
competente, de
forma
que
o promitente
vendedor, proprietário do bem, também é
legitimado para figurar no pólo passivo da
execução fiscal.
3. Agravo regimental não provido com aplicação

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de multa de 1% (um por cento) sobre o valor
corrigido da causa, na forma do art. 557, § 2o,
do
CPC."
(AgRg
no
REsp
1125171/SP
AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL 2009/0130007-2 - Relator Ministro
MAURO CAMPBELL MARQUES, Segunda
Turma - Julg. 04/05/2010, Pub. Dje 21/05/2010) -
(g.n.).
Posto isso, pode a ação executiva prosseguir
contra quem figurar como titular do direito de propriedade do imóvel e, assim,
sujeito passivo ex lege do tributo, nos termos do art. 34 do CTN.
Ante o exposto, nego provimento ao
recurso.
SILVANA M. MOLLO
RELATORA