Tribunal: TJSP
Processo: 1008825-77.2017.8.26.0079
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
APELAÇÃO. INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação proposta pelo comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes.

INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL. Arguida pela empreiteira nas contrarrazões. Inocorrência. Exposição clara dos fatos, do direito e dos pedidos específicos, tornando possível compreender a pretensão jurídica da recorrente, sem qualquer prejuízo à defesa.

Ementa:
APELAÇÃO. INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação proposta pelo comprador. Sentença de parcial procedência. Insurgência de ambas as partes.

INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL. Arguida pela empreiteira nas contrarrazões. Inocorrência. Exposição clara dos fatos, do direito e dos pedidos específicos, tornando possível compreender a pretensão jurídica da recorrente, sem qualquer prejuízo à defesa. Preliminar afastada.

RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA. Culpa da empreiteira pelo desfazimento do negócio demonstrada. Vendedora assumiu a obrigação de fornecer as documentações e iniciar o processo de financiamento bancário junto a CEF, o que não foi efetuado, ocasionando a rescisão do contrato e posterior acordo pela troca do apartamento escolhido, com a celebração de novo contrato de compra e venda. A compradora não poderia arcar com a responsabilidade do distrito. Impossibilidade de retenção de qualquer quantia. Recolocação das partes no "status quo" anterior a celebração do primeiro instrumento de compra e venda. Correta o entendimento exarado na r. sentença de que além da devolução integral dos valores pagos pelo primeiro imóvel, a empreitera também teria que ressarcir a compradora por todos os valores pagos a mais no segundo contrato de compra e venda. Sentença mantida neste aspecto, com a observação de que o ressarcimento também deverá incluir as taxas administrativas cartorárias suportadas pela compradora na celebração do primeiro contrato.

JUROS DE FINANCIAMENTO. A falta de prestação de serviço da empreiteira ocasionou a incidência de aumento nos juros sobre o financiamento firmando junto a própria construtora, a qual a autora não deu causa. Dever de ressarcir. Valores deverão ser apurados na fase de liquidação de sentença. Sentença alterada neste aspecto.

PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não configurado o atraso alegado pela parte autora. Legalidade da cláusula estabelecendo o prazo de tolerância de 180 dias. Validade pacificada no IRDR 4, Tema 1, do TJSP, não havendo que se falar em lucros cessantes.

DANOS MORAIS. Acolhimento. Efetiva ocorrência de abalo extrapatrimonial indenizável, não se podendo falar em mero descumprimento contratual. Indenização fixada em R$ 8.000,00, adequada à espécie. Princípios da razoabilidade e proporcionalidade.

PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL AFASTADA. NO MÉRITO, RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA EMPREITEIRA IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032962
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1008825-77.2017.8.26.0079, da Comarca de Botucatu, em que é apelante/apelado
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante LUCILENE
MARIA ROPKE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso da empresa requerida e deram parcial provimento ao
recurso adesivo da autora, V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008825-77.2017.8.26.0079
Voto no 12551 (RC)
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VOTO No 12.551
No Processo - Classe:
1008825-77.2017.8.26.0079 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Botucatu
MM Juiz de 1o Grau:
Fábio Fernandes Lima
Partes:
Apelante/Apelado: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado/Apelante: Lucilene Maria Ropke
APELAÇÃO. INDENIZATÓRIA. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. Ação proposta pelo comprador. Sentença de
parcial procedência. Insurgência de ambas as partes.
INÉPCIA
DA
PEÇA
RECURSAL.
Arguida
pela
empreiteira nas contrarrazões. Inocorrência. Exposição
clara dos fatos, do direito e dos pedidos específicos,
tornando possível compreender a pretensão jurídica da
recorrente, sem qualquer prejuízo à defesa. Preliminar
afastada.
RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA. Culpa da
empreiteira pelo desfazimento do negócio demonstrada.
Vendedora
assumiu
a
obrigação
de
fornecer
as
documentações e iniciar o processo de financiamento
bancário junto a CEF, o que não foi efetuado, ocasionando
a rescisão do contrato e posterior acordo pela troca do
apartamento escolhido, com a celebração de novo contrato
de compra e venda. A compradora não poderia arcar com a
responsabilidade do distrito. Impossibilidade de retenção de
qualquer quantia. Recolocação das partes no "status quo"
anterior a celebração do primeiro instrumento de compra e
venda. Correta o entendimento exarado na r. sentença de
que além da devolução integral dos valores pagos pelo
primeiro imóvel, a empreitera também teria que ressarcir a
compradora por todos os valores pagos a mais no segundo
contrato de compra e venda. Sentença mantida neste
aspecto, com a observação de que o ressarcimento também
deverá
incluir
as
taxas
administrativas
cartorárias
suportadas pela compradora na celebração do primeiro
contrato.
JUROS DE FINANCIAMENTO. A falta de prestação de
serviço da empreiteira ocasionou a incidência de aumento
nos juros sobre o financiamento firmando junto a própria
construtora, a qual a autora não deu causa. Dever de
ressarcir. Valores deverão ser apurados na fase de
liquidação de sentença. Sentença alterada neste aspecto.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não configurado o atraso

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alegado pela parte autora. Legalidade da cláusula
estabelecendo o prazo de tolerância de 180 dias. Validade
pacificada no IRDR 4, Tema 1, do TJSP, não havendo que
se falar em lucros cessantes.
DANOS MORAIS. Acolhimento. Efetiva ocorrência de
abalo extrapatrimonial indenizável, não se podendo falar
em mero descumprimento contratual. Indenização fixada
em R$ 8.000,00, adequada à espécie. Princípios da
razoabilidade e proporcionalidade.
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA PEÇA RECURSAL
AFASTADA. NO MÉRITO, RECURSO DA AUTORA
PARCIALMENTE
PROVIDO
E
RECURSO
DA
EMPREITEIRA IMPROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 409/415
dos autos da Ação Indenizatória proposta pela compradora Lucilene Maria Ropke em
face da empreiteira MRV Engenharia e Participações S/A.
A demanda foi julgada parcialmente procedente declarando que a
rescisão do primeiro contrato de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva da
empreiteira, a qual não forneceu os documentos necessários para finalização do
financiamento bancário.
Em consequência, a empreiteira foi condenada a ressarcir a autora no
valor de R$ 1.532,12, referente ao saldo que foi retido pela empreiteira devido a rescisão
do contrato, além do pagamento de R$ 7.352,89 referente à diferença dos valores dos
apartamentos negociados.
Irresignada, a empresa requerida recorreu argumentando que a
rescisão do primeiro contrato de compra e venda ocorreu por culpa exclusiva da
compradora, a qual não providenciou o financiamento bancário junto a CEF, visto que a
empreiteira nunca se comprometeu a providenciar o aludido financiamento.
Postulou, a retenção de 30% do montante pago e o afastamento do
pagamento do valor de R$ 7.352,89, ante a falta de comprovação de qualquer ato ilícito
por parte da empreiteira apto a ensejar a compensação dos valores dos apartamentos
negociados (fls. 417/429).

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A compradora apresentou contrarrazões (fls. 458/462), e na mesma
oportunidade interpôs recurso adesivo (fls. 434/453), argumentando que em comparação
com os dois contratos de compra e venda dos imóveis houve um aumento substancial
nos juros no financiamento interno oferecido pela empreiteira.
Defendeu que a empreiteira também deveria ser condenada ao
ressarcimento da diferença cobrada nos juros embutidos nas parcelas mensais, além dos
valores pagos com as taxas administrativas em cartório.
Postulou ainda a condenação da requerida ao pagamento de
indenização por danos morais, a fim de compensar os danos emocionais sofridos,
inclusive com o valor de aluguel suportado pela compradora decorrente do atraso na
entrega das chaves.
Por fim, argumentou que no relatório da r. sentença o MM.
Magistrado também condenou a empresa requerida ao pagamento da diferença obtida
entre os dois financiamentos. Contudo, tal condenação não constou na parte dispositiva,
o que deveria ser corrigido em sede recursal com a expressa determinação para que a
empreiteira pagasse à compradora o valor de R$ 1.704,00.
Contrarrazões da empreiteira às fls. 463/483, arguindo preliminar,
postulando o não conhecimento do recurso, ante a inépcia da peça recursal, no mérito,
postulando o não provimento do recurso.
É O RELATÓRIO.
A preliminar arguida pela empreiteira nas contrarrazões não
procede, devendo ser rejeitada.
Com efeito, não há que se falar em inépcia da petição peça recursal,
eis que as razões de apelação apresentaram a exposição clara dos fatos, do direito e dos
pedidos específicos, sendo possível compreender de forma clara o ocorrido e as
consequências jurídicas pretendidas pela recorrente.

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Aliás, a peça apresentada atendeu as exigências legais, não se
vislumbrando prejuízo à defesa.
No mérito, somente o recurso da autora comporta parcial
provimento.
É introverso que em 05/06/2013 as partes firmaram compromisso de
compra e venda do apartamento 303, Bloco 04 pelo valor de R$ 108,640, a qual
R$10.680,00 seria quitado por financiamento junto a própria construtora e R$ 97.960,00
através de financiamento bancário junto a CEF.
Todavia, os documentos encartados as fls. 52/56 demonstraram que
um correspondente da construtora se comprometeu a providenciar a documentação e
iniciar o procedimento para o financiamento junto CEF, o que não foi efetuado,
ocasionando a rescisão do contrato e posterior acordo pela troca do apartamento
escolhido, com a celebração de novo contrato de compra e venda.
Com efeito, diante das peculiaridades do caso, a responsabilidade da
construtora não poderia mesmo ser afastada, restando evidente a falha na prestação do
serviço, acarretando a consequente rescisão contratual, sem qualquer culpa da
compradora.
Logo, com rescisão contratual a compradora fazia jus à devolução
imediata da totalidade dos valores pagos no curso da relação, não se cogitando da
retenção de qualquer percentual, nos termos pacificados na Súmula 543 do STJ:
Súmula 543
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código
de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
-
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”

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Portanto, tendo em vista que a empreiteira rescindiu o contrato de
compra e venda com o único objetivo de oferecer a compradora outra imóvel no mesmo
empreendimento com as mesmas características e medidas do imóvel anterior, os
valores entre os dois negócios jurídicos deveriam ser os mesmos, não comportando
qualquer alteração de preço, apto a prejudicar a consumidora vulnerável.
Destarte, correto o entendimento exarado pelo D. Magistrado
sentenciante, determinando a devolução integral dos valores pagos pelo primeiro
imóvel, condenando também a empreiteira a ressarcir à compradora todos os valores
pagos a mais no segundo contrato de compra e venda, em especial a compensação pela
diferença de R$ 7.352,89 cobrada pela empreiteira em relação ao segundo imóvel e a
diferença de R$ 1.704,00 obtida entre os dois financiamentos.
Aliás, o ressarcimento também deverá ocorrer em relação as taxas
administrativas cartorárias, suportadas pela compradora, em relação ao primeiro
contrato firmando com a empreiteira, ressarcimento que deverá ser apurado na fase de
liquidação de sentença, após a devida comprovação de que houve o efetivo pagamento
pela compradora.
Em relação aos juros cobrados nas parcelas do financiamento efetuado
compradora junto a construtora realmente verifica-se que - em relação ao primeiro
contrato - houve uma alteração substancial dos juros cobrados no segundo imóvel.
Em contrarrazões a empreiteira defendeu que o aumento no juro das
parcelas ocorria por conta da atualização do índice INCC/ IGP-M, previsto
contratualmente. Portanto, devidos desde a assinatura do contrato até a assinatura do
financiamento junto a instituição financeira.
Entretanto, consoante já mencionado, não seria justo que a
compradora fosse prejudicada pela falta de prestação de serviço da construtora, ainda
mais por ter sido caracterizado o nexo de causalidade entre a conduta da empreiteira e o
prejuízo financeiro suportado pela consumidora, a qual não teria de arcar com o aludido
aumento dos juros do financiamento, caso a construtora tivesse cumprido o acordado.

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Neste sentido, a jurisprudência deste E. Tribunal:
COMPRA E VENDA (...) Rés que concorreram para o atraso
na obtenção do financiamento Montante pago a título de
juros acrescidos ao saldo devedor que deve ser restituído (...).
(Apelação 1023689-78.2014.8.26.0224; Relator Des. Fábio
Podestá; 5a Câmara de Direito Privado; j. 06/06/2018).
Assim sendo, deve a empreiteira ser condenada ao ressarcimento do
valor pago a mais pela compradora em relação ao aumento nos juros de financiamento,
mediante apuração na fase de liquidação de sentença, computando-se a diferença entre
os índices da data do primeiro contrato de compra e venda e a data da celebração do
segundo contrato.
Aliás, por cautela, deve ser ressaltado que a celebração de novo
negócio jurídico - por responsabilidade da vendedora - ocorreu em 05.08.2015 e a
entrega as chaves ocorreu em Dezembro de 2015, portanto a promitente-compradora
somente poderia ser obrigados a arcar com o índice INCC durante a fase de construção
da obra, aplicando-se o IGP-M após o habite-se, consoante previsto contratualmente.
E diante da situação vivenciada pela compradora, evidentemente a
conduta da requerida causou-lhes danos morais, os quais deve ser fixado no importe de
R$ 8.000,00, pois adequado à espécie.
Ademais, possível constatar não ter havido mora da construtora na
entrega do bem, eis que a entrega das chaves estava prometida para junho de 2015, mas
ocorreu em dezembro de 2015, ou seja, dentro do prazo de tolerância de 180 dias, cuja
legalidade já foi reconhecida inclusive em Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas deste Egrégio Tribunal de Justiça:
IRDR 4 - É válido o prazo de tolerância, não superior a cento
e oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de venda
e compra para entrega de imóvel em construção, desde que
previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível.
Destarte, uma vez não configurado o apontado atraso na entrega do
imóvel não haveria o que se falar em pagamento de lucros cessantes.

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Por fim, diante do resultado do recurso, a autora evidentemente restou
vencedora em maior extensão do pedido inicial, razão pela qual as custas e despesas
processuais deverão ser pagas exclusivamente pela empreiteira, fixando os honorários
advocatícios em 20% sob o valor da causa, nos moldes do artigo 85, § 11 do CPC/2015.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar arguida pela
empreiteira em contrarrazões, no mérito, nego provimento ao recurso da empresa
requerida e dou parcial provimento ao recurso adesivo da autora, nos termos da
fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora