Tribunal: TJSP
Processo: 1043992-66.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Mandato
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-02-01
Data de publicação: 2021-02-23

Ementa:
Apelação. Ação de indenização por danos materiais e morais. Comissão de corretagem. Assinatura de compromisso de compra e venda de imóvel que se encontrava locado. Rescisão contratual após quatro meses por recusa dos locatários em desocupar o imóvel objeto da transação imobiliária. Devolução dos valores aos compradores e pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão à Ré.

Ementa:
Apelação. Ação de indenização por danos materiais e morais. Comissão de corretagem. Assinatura de compromisso de compra e venda de imóvel que se encontrava locado. Rescisão contratual após quatro meses por recusa dos locatários em desocupar o imóvel objeto da transação imobiliária. Devolução dos valores aos compradores e pedido de ressarcimento dos valores pagos a título de comissão à Ré. Sentença de parcial procedência da ação. Ausênca de resultado útil. Obrigação de fim. Não incidência do artigo 725 do Código Civil ao caso concreto. Desistência motivada e justa que não se confunde com mero arrependimento. Falha na prestação de serviços de assessoria de intermediação. Danos morais não caracterizados. Vendedores que tinham ciência da locação e que não obstante a falha na prestação de serviços por parte da Ré, também assumiram o risco da não desocupação do imóvel pelos locatários. Comissão de corretagem indevida. Sentença mantida. RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2021.0000125445
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1043992-66.2015.8.26.0002,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados ROBERTO CANTON e GISELLE ALICE MARTINS
CANTON, é apelada/apelante COELHO DA FONSECA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GOMES VARJÃO (Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 1o de fevereiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1043992-66.2015.8.26.0002 -Voto no 9558
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Apelação Cível no 1043992-66.2015.8.26.0002
Aptes/Apdos: Roberto Canton e Giselle Alice Martins Canton
Apelado/Apelante: Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários LTDA
Comarca: São Paulo
Voto no 9558
Apelação. Ação de indenização por danos materiais e
morais.
Comissão
de
corretagem.
Assinatura
de
compromisso de compra e venda de imóvel que se
encontrava locado. Rescisão contratual após quatro meses
por recusa dos locatários em desocupar o imóvel objeto da
transação
imobiliária.
Devolução
dos
valores
aos
compradores e pedido de ressarcimento dos valores pagos a
título de comissão à Ré. Sentença de parcial procedência da
ação. Ausênca de resultado útil. Obrigação de fim. Não
incidência do artigo 725 do Código Civil ao caso concreto.
Desistência motivada e justa que não se confunde com
mero arrependimento. Falha na prestação de serviços de
assessoria
de
intermediação.

Danos
morais
não
caracterizados. Vendedores que tinham ciência da locação
e que não obstante a falha na prestação de serviços por
parte da Ré, também assumiram o risco da não
desocupação do imóvel pelos locatários. Comissão de
corretagem indevida. Sentença mantida. RECURSOS
DESPROVIDOS.
I Relatório
Tratam-se de recursos de apelação interpostos contra a sentença de fls.
309/317, posteriormente integrada pela decisão de fls. 335/336, que julgou
parcialmente procedente a ação de indenização por danos materiais e morais
promovida por Roberto Canton e Giselle Alice Martins Canton em face de Coelho
da Fonseca Empreendimentos Imobiliários Ltda., para o fim de condenar a parte Ré
a devolver aos Autores a quantia de R$ 36.236,00, acrescida de correção monetária
pela tabela prática do E. Tribunal de Justiça desde o desembolso e de juros
moratórios de 1% ao mês desde a citação.

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Irresignados, recorreram, por primeiro, os Autores, requerendo a reforma
da sentença no que tange ao reconhecimento dos danos morais passíveis de
indenização.
Alegaram que, em razão da falha na prestação de serviços por parte da
Ré, que elaborou contrato de compra e venda sem fazer qualquer menção à locação e
às suas repercussões, especialmente sobre a necessidade de desocupação imediata do
imóvel, foram submetidos à vexame e constrangimentos junto a terceiros.
Sustentaram ser aplicável ao caso vertente o Código de Defesa do
Consumidor, especialmente o artigo 14 que trata da responsabilidade objetiva do
fornecedor de serviços pelos reparos dos danos causados aos consumdirores, razão
pela qual, não há que se falar em apuração de existência de conduta ilícita da Ré,
bastando a caracterização do danos para que surja o direito dos Autores de serem
indenizados pelos danos morais sofridos.
Aduziram que o dano moral é inerente ao fato e que, ao contrário do que
entendeu o MM. Juízo sentenciante, os danos sofridos pelos Autores não eram
previsíveis, eis que os mesmos foram assistidos por profissionais habilitados, não
podendo ser considerados meros transtornos ou aborrecimentos cotidianos.
Arguiram que a falha na prestação de serviços reconhecida pela sentença
não se trata de mero dissabor da vida moderna ou simples percalços cotidianos e que
foi exatamente visando evitar quaisquer aborrecimentos que os Autores contrataram
a empresa Ré, uma das maiores do setor no Brasil, para intermediar o negócio,
supondo que receberiam toda a assessoria e informações necessárias para a
consecução da venda e compra do imóvel, mas, ao revés, o contrato elaborado pela
Ré, contrariando a transparência que deve existir em todas as transações jurídicas,
nada dispunha sobre a locação existente.
Asseveraram que a falta de informação acerca da dificuldade para a
retirada do locatário do imóvel foi fundamental para a não conclusão do negócio,
conforme depoimento prestado pelo comprador do imóvel, Sr. Luciano, na audiência
de instrução em que foi ouvido como testemunha.

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Afirmaram que, se tivessem sido informados pela Ré a respeito das
dificuldades encontradas para a desocupação do imóvel pelo locatário, jamais teriam
firmado contrato de compra e venda e, por conseguinte, não teriam sofrido a
angústia e aflição experimentadas.
Argumentaram que, além do notório constrangimento, não teriam
experimentado grave angústia por terem sido obrigados a se desfazer de patrimônio
para reembolsar o valor pago pelos compradores a título de comissão e que tudo isso
caracterizaria dano moral.
Invocaram o artigo 6o, inciso VI, do Código de Defesa do Consumidor e
o artigo 5o, inciso X, da Constituição Federal.
Sob tais fundamentos, pugnaram pelo provimento do recurso interposto
com a consequente reforma da sentença.
Recurso tempestivo e devidamente preparado.
A empresa Ré também apresentou recurso de apelação às fls. 359/368,
requerendo a reforma da sentença e insistindo nos mesmos argumentos
anteriormente apresentados no sentido de que teria restado comprovado o eficiente
trabalho prestado por ela, já que notificou os locadores para a retomada do imóvel,
nos termos do artigo 57 da Lei no 8.245/91, sendo certo que a existência de locação
não impede a venda do imóvel.
Alegou que não houve falha na elaboração do contrato e que tantos os
vendedores quanto os compradores estavam assessorados por seus respectivos
advogados, inclusive na análise da minuta sugerida às partes, que tiveram
oportunidade de analisá-la previamente e principalmente sugerir e efetivar alteração
em quaisquer cláusulas ali existentes.
Sustentou que, como bem reconheceu a sentença, todas as partes
envolvidas nas tratativas tinham ciência da ocupação do imóvel por terceiros, a
título de locação, mas preferiram valer-se da convicção de que os locatários sairiam
de forma voluntária, o que não ocorreu.

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Argumentou que não há que se falar em falha no dever de prestação de
serviço e muito menos em inércia da Ré em adotar medidas pertinentes para
providenciar a desocupação do imóvel, já que somente exerceu o papel de corretora
do negócio, sendo certo que, em nenhuma hipótese, poderia ser responsável pela
saída do locatário.
Aduziu que, ainda assim, em extrema demonstração de boa-fé, buscou a
solução mais adequada diante do infortúnio causado exclusivamente por terceiro,
destacando profissionais para realizar a conciliação entre todos os envolvidos.
Asseverou que a administradora do imóvel apresentou uma proposta no
sentido de distribuir imediatamente uma ação de despejo contra os locatários e os
compradores apresentaram proposta para receberem os aluguéis relativos ao imóvel
em questão até a efetiva desocupação pelo locatário, postergando o pagamento da
última parcela do preço.
Destacou que houve proposta de manutenção do negócio pelo
comprador, mas foram os próprios Autores que não quiseram dar continuidade e
preferiram o desfazimento do negócio, de forma direta com os compradores, sem o
conhecimento da Ré.
Arguiu que a rescisão contratual se operou por fatos alheios à atuação da
Ré e que a culpa pela rescisão deve ser atribuída ou ao terceiro locatário, ou aos
Autores que optaram pela rescisão, mesmo com soluções à sua disposição para sanar
o problema.
Invocou a aplicação do artigo 725 do Código Civil, aduzindo que teria
sido demostrada a presteza e diligência na realização do trabalho de intermediação
imobiliária, com a aproximação útil das partes, que culminou com a proposta formal
de aquisição do bem e assinatura do compromisso de compra e venda, sendo certo
que, somente posteriormente houve a rescisão da avença por motivos alheios à
atuação da imobiliária Ré.
Sob tais fundamentos, pugnou pelo provimento do recurso interposto
com a consequente reforma da decisão de primeiro grau.

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Recurso tempestivo e devidamente preparado.
Os Autores apresentarma contrarrazões às fs. 377/383 e a Ré às fls.
384/387.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
Os recursos de apelação interpostos não comportam provimento.
Adoto o relatório da sentença que bem expôs a pretensão dos Autores, a
contestação ofertada pela Ré e os fatos ocorridos até sua prolação:
“Vistos.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e morais ajuizada
por ROBERTO CANTON e GISELLE ALICE MARTINS CANTON
em face de COELHO DA FONSECA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. Aduzem, em síntese, que são proprietários da
unidade residencial no 11, do empreendimento “Condomínio Residencial
Ecovivere”, e que tal imóvel encontra-se locado desde junho de 2012,
sendo administrado pela empresa Itaoca Administradora de Bens e
Condomínios Ltda, pertencente ao grupo empresarial da ré. Narram que,
no final de 2014, informaram à ré a intenção de alienar o imóvel, quem
ficou encarregada, juntamente com a empresa Itaoca, de adotar todas as
providências necessárias para conclusão da locação e elaboração do
contrato de venda e compra. Contam que, em 23/12/2014, celebraram
com um terceiro interessado Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda de Imóvel. Salientam que já haviam recebido dos
compradores a quantia de R$ 250.000,00, assim como já haviam pago à
ré e seus associados o montante de R$ 36.236,00, referente à comissão
prevista no contrato, quando, em fevereiro de 2015, foram informados
pela ré que o locatário não havia desocupado o imóvel. Asseveram,
ainda, que não foram instruídos pela ré quanto à eventual necessidade de
propositura de ação judicial para a efetiva desocupação do imóvel.
Aduzem que, em 24/02/2015, foi realizada reunião entre as partes,
incluindo os compradores do imóvel, ondefoi evidenciado que havia
uma falha no contrato elaborado pela ré. Esclarece que os compradores
precisavam entrar no imóvel com urgência, visto que precisavam
desocupar seu imóvel originário que também já havia sido vendido.
Diante disso, em 06/03/2015, os compradores rescindiram o contrato
mediante devolução integral do valor recebido, inclusive do valor
referente à comissão paga à ré. Alega que devolveu o valor referente ao

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imóvel (R$ 250.000,00), porém a ré recusou-se a pagar o valor da
comissão, obrigando os autores a vender um automóvel para quitar tal
valor. Relatam ter entrado em contato com a requerida para solucionar a
questão referente à comissão, porém não obtiveram êxito. Requerem a
procedência do pedido para que a ré seja condenada à restituição da
comissão paga no valor de R$ 36.236,00, acrescidos de juros e correção
monetária, assim como também seja a ré condenada ao pagamento de
indenização por danos morais, em valor a ser arbitrado por este Juízo
(fls. 01/19). Juntaram documentos de fls. 20/55.
Emenda à inicial retificando o Juízo competente (fls. 58/59).
Remessa dos autos para este Foro Central (fl. 60).
Emenda à inicial apresentando o valor de R$ 36.236,00 a título de
reparação por danos morais e retificando o valor da causa (fls. 65/67).
Regularmente citada (fl. 75), a ré apresentou contestação (fls. 76/87),
arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No mérito, afirma que
a compradora do imóvel tinha ciência da presença de locatários, o que
não obstava a formalização do contrato de compra e venda. Esclarece,
ainda, que, entre a data de assinatura do contrato e a transmissão da
posse havia prazo suficiente para que a denúncia ao contrato de locação
fosse realizada e o imóvel fosse desocupado pelos locatários, porém os
autores dispensaram os serviços da administradora do bem. Afirma que,
durante a reunião realizada entre as partes interessadas, foram feitas
propostas de solução da questão, porém os autores preferiram desistir do
negócio. Assevera que cumpriu com sua obrigação prestando
efetivamente seu serviço de intermediação mobiliária e que não houve
nenhuma falha no contrato de compra e venda elaborado. Sustenta a
inexistência de danos morais e materiais. Requer a improcedência dos
pedidos. Juntou documentos (fls. 88/155).
Instadas a especificarem provas (fl. 156), a parte ré requereu o
julgamento antecipado da lide (fl. 158), ao passo que a parte autora
pugnou pela produção de prova testemunhal (fl. 168).
Sobreveio réplica (fls. 159/167).
Houve sentença de improcedência (fls. 169/174).
A parte autora interpôs apelação (fls. 178/200), seguida de contrarrazões
(fls. 205/216).
Deu-se provimento ao recurso para reabertura da fase de instrução e
oitiva de testemunhas (fls. 253/257).
Determinado o cumprimento do v. Acórdão (fl. 266).
As partes apresentaram róis de testemunhas (fls. 268/269 e 270).
Decisão saneadora (fls. 271/274).
Termo de audiência com depoimento de testemunhas (fl. 290).
Alegações finais (fls. 291/300 e 301/308).
É o relatório.”
A bem lançada sentença não merece qualquer reparo e deve ser mantida
por seus próprios fundamentos, conforme autoriza o art. 252 do Regimento Interno

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deste Tribunal de Justiça.
Com efeito, não obstante a insurgência recursal, não há fundamento para
alterar as razões de decidir do MM. Juízo sentenciante, que analisou detidamente
todo o conjunto probatório dos autos, dando a adequada e correta solução para o
caso em tela.
Para os serviços de comissão por corretagem se faz necessário a
presença dos seguintes requisitos: autorização do proprietário para que haja a
intervenção do mediador na realização do negócio; efetiva aproximação das partes
pela ação do mediador; e a realização do negócio.
No caso vertente, restou absolutamente incontroverso nos autos que a
efetiva venda do imóvel, a partir da intermediação realizada pela Ré, apesar de
concretizada num primeiro momento, foi posteriormente desfeita através do
instrumento de rescisão anexado às fls. 50/51.
E a rescisão do instrumento particular de promessa de compra e venda
do imóvel foi motivada pela recusa do locatário em desocupar o imóvel objeto da
transação imobiliária, não tendo sido atingido, portanto, o resultado útil previsto, o
que torna indevida a comissão de corretagem, mesmo porque esta é caracterizada
como obrigação de fim e não de meio.
Sobre o tema, assim já decidiu o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE
CORRETAGEM.
AUSÊNCIA
DE
DEMONSTRAÇÃO
DO
RESULTADO
ÚTIL.
NÃO
CONCLUSÃO
DO
NEGÓCIO.
HONORÁRIOS
DE
SUCUMBÊNCIA
RECURSAL.
MAJORAÇÃO. 1. É incabível o pagamento de comissão de
corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o
negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo
assim o seu o resultado útil. Precedentes do STJ. 2. Agravo interno
não provido.” (AgInt no REsp 1703628/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe
04/05/2018) (destacamos e griframos)
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
DESISTÊNCIA
POR
PARTE
DO
COMPRADOR. VENDA NÃOCONCRETIZADA. INTERPRETAÇÃO

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DO
ART.
725,
DO
CÓDIGO
CIVIL.
HONORÁRIOS
DE
CORRETAGEM INDEVIDOS.
1. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda
de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do
comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil.
2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes
de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.” (AgRg no REsp
1485788/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 12/02/2015, DJe 24/02/2015)
(grifamos e destacamos)
“Contrato de corretagem. Compra e venda de imóvel. Não realização do
negócio. Desistência. Comissão de corretagem indevida. Tribunal de
origem alinhado à jurisprudência do STJ. Agravo regimental não
provido.
1. Contrato de corretagem. Comissão: segundo entendimento firmado no
STJ, a comissão de corretagem apenas é devida quando se tem com
aperfeiçoado negócio imobiliário que se dá com a efetiva venda do
imóvel.
2. Agravo regimental não-provido. (AgRg no agravo de instrumento No
719.434-RS
(2005/0184836-5),
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/04/2009, DJe
20/04/2009) (grifamos e destacamos)
CORRETAGEM.
PROPOSTA
ACEITA
PELO
COMPRADOR.
NEGÓCIO NÃO-CONCRETIZADO. COMISSÃO INDEVIDA. A
comissão de corretagem só é devida se o negócio é efetivamente
concluído e não há desistência por parte dos contratantes. (STJ,
AgRg no Ag 867.805/SP, 3a Turma, Rel. Ministro Humberto Gomes De
Barros, j. 18/10/2007) (grifamos e destacamos)
Observe-se que, na hipótese vertente, o desfazimento do negócio deu-se
por desistência justa e motivada de ambas as partes, não se tratanado de mero
arrependimento, razão pela qual, afasta-se a incidência do artigo 725 do Código
Civil.
Ressalte-se, ainda, que da análise da prova documental carreada aos
autos, em cotejo com o depoimento das testemunhas ouvidas na fase instrutória,
conclui-se que efetivamente houve falha na prestação de serviços por parte da
imobiliária Ré, que não se desincumbiu do ônus que lhe competia de prestar todos
os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, nos exatos termos
do artigo 723, parágrafo único, do Código Civil, in verbis:

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Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e
prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações
sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor
prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do
risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que
possam influir nos resultados da incumbência.”
Não se olvida que ambas as partes envolvidas na negociação tinham
ciência de que o imóvel encontrava-se locado a terceiros.
O que não sabiam e não foram devidamente informadas pela imobiliária
era que a saída de um inquilino, na hipótese de recusa de desocupação espontânea (o
que definitivamente acabou ocorrendo), envolve procedimentos extrajudiciais e
judiciais que demandam tempo e dinheiro.
A alegação da Ré no sentido de que adotou todas as providências que
estavam ao seu alcance para solucionar o impasse não merecee prosperar.
Isso, porque, todas as providências que elencou em sede recursal, tais
como, envio de notificação aos inquilinos (fls. 129/130), reuniões e tentativas de
acordo com os locatários (fls.132/139), sugestão de distribuição de ação de despejo
(fls. 140/147), deveriam ter sido adotadas e informadas aos Autores antes da
assinatura do compromisso de compra e venda e do recebimento da comissão de
corretagem.
Note-se que a notificação encaminhada aos locatários de fls. 132/139
datada de 12/01/2015, depois, portanto, da assinatura do compromisso de compra e
venda datado de 23/12/2014 (fls. 35/44), nem sequer menciona a transação
realizada, sendo certo, ainda, que não consta nos autos a informação de que teria
sido oportunizado aos locatários o exercício do seu direito de preferência nos termos
do artigo 27 da Lei 8.245/91, nem de que tal circunstância teria sido informada aos
Autores.

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Ora, quem procura profissional da área de intermediação imobiliária
quer conferir segurança jurídica ao negócio, razão do pagamento de comissão em
valor elevado. E a Ré definitivamente não conferiu aos Autores a necessária
tranquilidade, deixando de prestar informações relevantes e tomar as providências
necessárias e de praxe, antes da assinatura do instrumento e do recebimento da
comissão, nos casos de compra e venda de imóvel que se encontra locado.
Os Autores tinham, portanto, justo motivo para a rescisão do
compromisso de compra e venda, assim como o comprador, Sr. Luciano, que
afirmou em depoimento prestado na audiência de instrução que “em nenhum
momento a saída do locatário foi apresentada com um futuro problema,
assegurando que caso tivesse considerado tal fato como um risco não teria dado
continuidade às tratativas, eis que tinha prazo curto para realizar a mudança”,
conforme bem observou a sentença.
Sobre a falha na prestação de serviços por parte da Ré, o MM. Juízo a
quo acertadamente concluiu que:
“Diante do cenário exposto pelas testemunhas, restou comprovada a
ocorrência defalha no serviço executado pela ré, referente ao dever de
informação por parte do corretor. No caso, embora seja incontroverso
que todas as partes envolvidas nas tratativas tinham ciência da ocupação
do imóvel por terceiro, a título de locação, em nenhum momento tal fato
foi apresentado pela ré ao comprador como um risco. Isto é, houve
garantia de que o imóvel seria espontaneamente liberado no momento da
sua ocupação pelo comprador, tendo ele expressamente destacado que,
caso soubesse de possível resistência nesse sentido, não teria dado
prosseguimento à negociação.
Ora, considerando-se que o contrato de locação era administrado pela
empresa Itaoca, pertencente ao grupo econômico da ré, tendo assumido a
responsabilidade por gerir a elação entre o locatário e o locador, a ela
cabia, juntamente com a ré, intermediadora da relação de compra e
venda, comunicar o locatário acerca da necessidade de desocupação do
imóvel e garantir a efetiva desocupação.”
Diante de tais circunstâncias, não há que se falar no caso em testilha do
mero arrependimento a que alude o artigo 725 do Código Civil, decorrente de mera
motivação interior, tratando-se a hipótese dos autos de desistência justa e motivada
do negócio, o que afasta a aplicação do referido artigo de lei.

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Sobre a inaplicabilidade do artigo 725 do Código Civil nas hipóteses de
desistência motivada, assim vem decidindo o Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO
DE
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
DE
CORRETAGEM
IMOBILIÁRIA.
PREQUESTIONAMENTO
E
DISSÍDIO
NOTÓRIO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
FIRMADA
NO
ÂMBITO
DO
STJ.
ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO.
INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DO
CONSUMIDOR.
PACTUAÇÃO
DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR
CORRETOR DE IMÓVEIS. DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES
DA
ASSINATURA
DA
ESCRITURA.
COBRANÇA
DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. INVIABILIDADE. ART. 725 DO
CC. INTERPRETAÇÃO QUE DEMANDA HARMONIZAÇÃO
COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA, 6o DO CDC E 20 DA
LEI N. 6.530/1978.
1. Tratando-se de dissídio notório com a jurisprudência firmada no
âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça, admite-se a mitigação
dos requisitos exigidos para a interposição do recurso pela alínea "c" do
permissivo constitucional, especialmente quando os elementos contidos
no recurso são suficientes para se concluir que os julgados confrontados
conferiram tratamento jurídico distinto à similar situação fática.
2. A relação a envolver o corretor de imóveis e as partes do negócio que
intermedeia é de consumo, e o art. 6o, III, IV e VI, do CDC estabelece
que são direitos básicos do consumidor a informação adequada e clara
sobre os diferentes produtos e serviços e sobre os riscos que apresentem;
a proteção contra métodos comerciais desleais; e a efetiva prevenção de
danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos.
3. Por um lado, o art. 723 , parágrafo único, do Código Civil
estabelece que o corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio. Por outro lado,
o art. 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978 estabelece que ao corretor de
imóveis é vedado prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe
forem confiados.
4. Cabe ao corretor de imóveis diligentemente se inteirar e prestar
informações usuais e notórias acerca do título de domínio exibido
pelo vendedor, da regularidade da cadeia dominial, da existência, ou
não, de gravames reais e de ações que envolvam o vendedor e que,
em tese, poderiam conduzir à ineficácia, nulidade ou anulabilidade
do contrato de compra e venda.
5. Em se tratando de prestação de serviços vinculadas à compra e venda
de imóvel, em linha de princípio, a completa formação do contrato de
corretagem depende de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o
fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c)
a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da
escritura para transcrição no registro de imóveis.
6. O art. 725 do CC, ao estabelecer que a remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no

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contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes, demanda harmonização com os arts. 723
do Diploma civilista; 6o, III, IV e VI, do CDC; e 20, I e VIII, da Lei
n. 6.530/1978. Com efeito, em caso de desistência do negócio antes da
assinatura da escritura, é possível fazer recair sobre aquele que
voluntariosamente rompeu o compromisso de compra e venda a
obrigação de pagar a comissão, não incidindo, todavia, nas hipóteses
em que o arrependimento é motivado.
7. Muito embora não tenha sido apurado ou infirmado se a venda do
imóvel pelos promitentes vendedores constituiria fraude à execução, é
vultoso o valor da causa na execução fiscal em que um deles é
demandado - semelhante ao do imóvel objeto do compromisso de
compra e venda -, e, como não foi devidamente informado pela
imobiliária, é motivo bastante para ensejar o rompimento contratual, não
havendo cogitar em obrigação de pagar comissão de corretagem.
8. Recurso especial provido.” (REsp 1364574/RS, Rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe
30/11/2017) (destacamos e grifamos)
A matéria também não é nova neste Egrégio Tribunal de Justiça,
inclusive nesta C. 34a Câmara de Direito Privado, que assim vem reiteradamente
decidindo em casos análogo ao presente:
“Corretagem. Cobrança. Venda de imóvel. Sentença de procedência.
Apelo da ré. Preliminar de cerceamento de defesa afastada.
Documentação dos autos suficiente para o deslinde da controvérsia.
Desnecessidade de produção de qualquer outra prova, mormente a prova
oral pretendida. Mérito. Vendedora de imóvel (ré apelante) que
desconstituiu o negócio intermediado pela autora apelada junto a
terceiro. Imóvel que se encontrava locado. Vício na manifestação de
desinteresse no exercício do direito de preferência pelo locatário.
Desistência motivada da vendedora (ré apelante), para não correr
risco de ser demandada e condenada em eventual ação proposta pelo
locatário. Não incidência do artigo 725 do Código Civil ao caso
concreto. Desistência motivada e justa por parte da vendedora
apelante que não se confunde com mero arrependimento. Falha na
prestação de serviços de assessoria de intermediação de compra e
venda de imóvel por parte da autora apelada. Apelante que ficou
liberada para nova negociação do imóvel. Comissão indevida.
Sentença reformada. Ação julgada improcedente. Ônus da sucumbência
pela
autora.
Apelo
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1015357-43.2013.8.26.0100; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão
Julgador: 27a Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional I
- Santana - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/08/2017; Data de
Registro: 16/08/2017) (destacamos e grifamos)
“COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO
POR

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INFORMAÇÕES ERRADAS NO MOMENTO DA CONTRATAÇÃO.
INEXIGIBILIDADE DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS POR
INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. 1. Preliminar
de ilegitimidade passiva da ré-vendedora. Responsabilidade solidária
pelo defeito na prestação do serviço de corretagem que contratou, sendo
irrelevante que tenha transferido o pagamento da remuneração para as
adquirentes. Art. 14 do CDC. Serviço prestado em seu stand de vendas.
Preliminar afastada. 2. Inexigibilidade da comissão de corretagem e
ilegalidade da negativação. A relação entre o corretor de imóveis e
as partes do negócio que intermedeia é de consumo. Por força dos
arts. 723 do CC, 20, I e VIII, da Lei n. 6.530/1978, e 6o, III, IV e VI,
do CDC, cabe ao corretor de imóveis, em razão de sua especialidade,
prestar todos os esclarecimentos acerca da segurança e risco do
negócio, e de outros fatores que possam influir na apreciação da
conveniência da realização do contrato, no que está compreendido
que não tivesse a ré-corretora informado que era desnecessário a
autora ter conta corrente no país. O arrependimento a que se refere
o art. 725 do CC é apenas o arrependimento imotivado, ou seja,
aquele que ocorre por causa estranha à atividade do corretor e por
mero capricho do consumidor, de modo que o arrependimento
motivado por desinformação por culpa da corretora torna inexigível
a comissão de corretagem. Corretagem inexigível. Negativação
irregular. 3. Dano moral. Indevida a inscrição em cadastro de
inadimplentes. Dano moral presumido. Indenização em patamar
razoável. 4. Recursos não providos.” (TJSP; Apelação Cível 1022298-
95.2016.8.26.0005; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7a Câmara
de Direito Privado; Foro Regional V - São Miguel Paulista - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 27/11/2018; Data de Registro: 27/11/2018)
(destacamos e grifamos)
“Apelação. Comissão de corretagem. Ação de cobrança. 1. O resultado
útil da corretagem está na contribuição do corretor à obtenção de
um consenso das partes por ele aproximadas. Havendo tal consenso,
eventual desistência do negócio por qualquer das partes, por causa
estranha à atividade do corretor, não as isenta da remuneração do
trabalho por ele desempenhado. 2. É fato incontroverso nos autos
que, por conta da existência de inquilino no imóvel, o negócio visado
não foi concretizado em um primeiro momento, quando da atuação
dos corretores. Inexistência de consenso entre as partes. 3. O negócio
somente foi concluído meses depois, em circunstâncias e valores
diversos dos propostos inicialmente. 4. Descabimento do pagamento de
quaisquer valores a título de comissão de corretagem, pois os
apelados deixaram de exercer a intermediação de forma satisfatória,
tendo em vista a ausência de informação correta ao vendedor e ao
comprador. 5. Gratuidade da Justiça. Demonstração do preenchimento
dos requisitos. Em razão da sucumbência os apelados devem arcar com
despesas, custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
do valor da causa, observado o disposto no art. 12, da Lei no 1.060/50
(apelação anterior à Lei 13.105/15). 6. Lide secundária. Denunciada
aceitou a denunciação e reconheceu sua responsabilidade em caso de
condenação da denunciante na lide principal. Deixo de arbitrar
honorários advocatícios em relação à lide secundária. Recursos
providos.” (TJSP; Apelação Cível 1010000-97.2014.8.26.0019; Relator
(a): Kenarik Boujikian; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado;
Foro de Americana - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 14/12/2016;

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Data de Registro: 16/12/2016)
Não se vislumbra, no entanto, na hipótese dos autos, a caracterização do
danos morais passíveis de indenização.
Isso, porque, apesar de compravada a falha na prestação dos serviços
prestados pela Ré, não se pode perder de memória que, efetivamente, os Autores
tinham plena ciência de que o imóvel objeto do compromisso de compra e venda
encontrava-se locado e ocupado no momento da assinatura do instrumento.
Diante deste cenário, não obstante a ausência de informações e
orientações que deveriam ter sido prestadas pela Ré, os Autores, na qualidade de
locadores do imóvel, assumiram o risco de vendê-lo ainda no curso da locação,
assumindo portanto o risco do imóvel não ser desocupado no prazo prometido pela
Ré, razão pela qual, incabível o pedido de indenização por danos morais, já que
contribuíram, ainda que em decorrência da falta de informações e orientações, para o
insucesso do negócio.
Ausente, portanto, o nexo de causalidade, elemento essencial para a
caracterização da responsabilidade civil ensejadora do dever de indenizar.
Diante de tais circunstâncias, não tendo sido demonstrado o desacerto da
sentença, de rigor sua manutenção.
III Conclusão

Ante o exposto, pelo meu voto, conheço e NEGO PROVIMENTO
AOS RECURSOS, com a manutenção da decisão de primeiro grau por seus
próprios fundamentos, majorando-se os honorários advocatícios devidos pela Ré
para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação e os honorários
advocatícios devidos pelos Autores para 15% (quinze por cento) sobre a parte em
que sucumbiram, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil.
L. G. Costa Wagner
Relator