Tribunal: TJSP
Processo: 1003155-28.2016.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Inversão de cláusula moratória referente ao pagamento das parcelas de que não se cogita no caso concreto, havendo previsão contratual específica para indenização pelo período de atraso da obra - Lucros cessantes - Dano presumido pela indisponibilidade do imóvel - Indenização devida, aplicando-se o valor atualizado do contrato como

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de unidade autônoma – Inversão de cláusula moratória referente ao pagamento das parcelas de que não se cogita no caso concreto, havendo previsão contratual específica para indenização pelo período de atraso da obra - Lucros cessantes - Dano presumido pela indisponibilidade do imóvel - Indenização devida, aplicando-se o valor atualizado do contrato como base de cálculo - Súmula 162/TJSP - Devolução das despesas condominiais cujo pagamento foi comprovado – Impossibilidade de se imputar ao adquirente não imitido na posse o pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel (tema 886, STJ) – Substituição do INCC pelo IPCA previsto contratualmente após a data aprazada para a entrega da obra – Dano moral - Indenização indevida - Mero descumprimento contratual que não acarreta dano moral – Indenização por regularização de contrapiso que não foi acolhida na sentença, carecendo a parte ré de interesse recursal neste item – Entrega de bosque projetado para o empreendimento verificado – Impossibilidade de uso da trilha decorrente de ato da administração do condomínio, e não das corrés – Reembolso da verba de interveniência determinado, porquanto não comprovado pagamento para a instituição financeira, condição esta prevista no contrato – Sentença reformada – Recurso dos autores provido em parte; apelação das corrés também provido em parte, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018064
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003155-28.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes/apelados
GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e TECNISA S.A., são
apelados/apelantes RODRIGO GONÇALVES DA SILVA e ANA CRISTINA
MARQUES DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso dos autores e deram provimento em parte, na
parte conhecida, ao recurso das corrés. V.U. , de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO
LOUREIRO (Presidente sem voto), RUI CASCALDI E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003155-28.2016.8.26.0068
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VOTO No 53125
APELAÇÃO No 1003155-28.2016.8.26.0068 Barueri
APELANTES/APELADOS Granada Investimentos Imobiliários
Ltda., Tecnisa S/A, Rodrigo Gonçalves da Silva e Ana Cristina
Marques da Silva
JUÍZA Daniela Nudeliman Guiget Leal
CONTRATO
Compromisso de compra e venda de
unidade autônoma
Inversão de cláusula moratória
referente ao pagamento das parcelas de que não se
cogita no caso concreto, havendo previsão contratual
específica para indenização pelo período de atraso da
obra - Lucros cessantes - Dano presumido pela
indisponibilidade do imóvel - Indenização devida,
aplicando-se o valor atualizado do contrato como base
de cálculo - Súmula 162/TJSP - Devolução das despesas
condominiais
cujo
pagamento
foi
comprovado
Impossibilidade de se imputar ao adquirente não
imitido na posse o pagamento dos encargos incidentes
sobre o imóvel (tema 886, STJ) Substituição do INCC
pelo IPCA previsto contratualmente após a data
aprazada para a entrega da obra
Dano moral -
Indenização
indevida
-
Mero
descumprimento
contratual que não acarreta dano moral
Indenização
por regularização de contrapiso que não foi acolhida na
sentença, carecendo a parte ré de interesse recursal neste
item

Entrega
de
bosque
projetado
para
o
empreendimento verificado Impossibilidade de uso da
trilha
decorrente
de
ato
da
administração
do
condomínio, e não das corrés Reembolso da verba de
interveniência determinado, porquanto não comprovado
pagamento para a instituição financeira, condição esta
prevista no contrato
Sentença reformada
Recurso
dos autores provido em parte; apelação das corrés
também provido em parte, na parte conhecida.
Trata-se de apelações da sentença de fls. 504/510 (declarada a fls.
521/522) em que foi julgada procedente em parte a ação indenizatória (fls. 1)
ajuizada por Rodrigo Gonçalves da Silva e Ana Cristina Marques da Silva contra
Granada Investimentos Imobiliários Ltda. e Tecnisa S/A, para condenar as corrés,
solidariamente, “no pagamento ao autor do valor correspondente a 2% sobre o valor
do débito atualizado”, “no pagamento de R$ 1.696,76 (um mil, seiscentos e noventa

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e seis reais e setenta e seis centavos), referente as taxas condominiais sendo tais
valores corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora
de 1% ao mês a contar da citação”, “ao pagamento a autora de R$2.500,00 (dois mil
e quinhentos reais), em relação taxa cobrada para financiamento, sendo tais valores
corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1%
ao mês a contar da citação”, “ao pagamento a autora de R$2.830,00 (dois mil,
oitocentos e trinta reais), sendo tais valores corrigidos monetariamente desde o
desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a contar da citação”, bem
como “a título de danos morais, ao pagamento da quantia de R$ 9.980,00 (nove mil,
novecentos e noventa reis), com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal
de Justiça e juros de mora de 1% ao mês a contar desta decisão” (fls. 521/522). Os
ônus de sucumbência foram distribuídos proporcionalmente. Inconformadas,
apelaram as partes (fls. 524/536 e 560/574). As corrés sustentaram que a multa
moratória de 2% pelo atraso na entrega da obra seria única, e não mensal.
Observaram que a taxa mensal devida a título de lucros cessantes estaria prevista na
cláusula 7.4 do contrato (fls. 89), na ordem de 0,5% por mês de atraso, não havendo
que se cogitar de indenização suplementar. Requereram, também, o afastamento da
condenação no pagamento dos honorários advocatícios previstos na cláusula 6.1,
item “d”, do contrato, porque referente a atuação extrajudicial. Tampouco seria
devida indenização por danos morais, sendo hipótese de mero dissabor. Além disso,
os compromissários compradores seriam responsáveis pelo pagamento das taxas
condominiais desde a primeira assembleia, independentemente da entrega das
chaves, na forma da cláusula 13.3 do contrato. Subsidiariamente, requereram a
exclusão da taxa referente ao mês de junho de 2015 porque não comprovado o
pagamento. Ainda, seriam os compromissários compradores responsáveis pelo
pagamento de taxa de interveniência junto ao agente financiador, conforme previsto
na cláusula 12.1.1 (fls. 96). Invocaram a vedação ao bis in idem, bem como os
princípios do equilíbrio contratual e do pacta sunt servanda. Por fim, não haveria
prova de prejuízo referente à alegada regularização do piso. Por sua vez, alegaram os
autores que a sentença seria omissa com relação ao pedido de devolução dos juros
cobrados pelo atraso na entrega de documentação. Afirmaram tratar-se de pedido
realizado no corpo da petição inicial, que deveria ter sido considerado. Também seria

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omissa com relação ao pedido de indenização pela falta de implementação do bosque
previsto no projeto imobiliário. Por fim, a sentença conteria erro material quanto o
termo inicial de incidência da correção monetária da multa moratória aplicada, que
deve dar-se desde a data do inadimplemento. Oferecidas contrarrazões (fls. 601/611 e
616/628), foram os autos remetidos a esta Corte. Foi providenciado o recolhimento
do complemento do preparo (fls. 640/642 e 645/646).
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Em 25 de junho de 2012, firmaram as partes e compromisso de
compra e venda de unidade de apartamento na “Torre D - Cambui” do
empreendimento “Condomínio Reserva do Alto”, pelo preço de R$ 323.255,92 para
pagamento parcelado (fls. 57 e seguintes).
Restou previsto na cláusula G do “Quadro de Resumo” (fls. 62), que
as obras seriam entregues em 31 de março de 2014, admitido o prazo de tolerância de
180 (cento e oitenta) dias.
Nos termos do enunciado da Súmula 164 do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo: “É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta
dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda
e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Entretanto, a data aprazada para a conclusão da obra (30 de setembro
de 2014) não foi observada no caso concreto. Com efeito, conforme documento de
fls. 149/150 as chaves foram entregues somente em junho de 2015, causando
prejuízos aos compromissários compradores.
Sabidamente, a efetiva entrega da obra ocorre com a disponibilização
física da unidade ao compromissário comprador. Este é o espírito da Súmula 160, do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: “A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Não se duvida de que a construção civil é complexa e envolve riscos.
A eventual escassez de mão de obra, as condições meteorológicas desfavoráveis, bem
como as dificuldades burocráticas para obtenção de documentos e autorizações junto
aos órgãos públicos, aí incluído o “habite-se”, são riscos previsíveis inerentes ao
empreendimento já abarcados pelo prazo de tolerância.

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Assim, “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio” (Súmula 162, TJSP).
Com efeito, as corrés deverão reparar os danos suportados pelos
compromissários compradores pelo período de indisponibilidade do imóvel a que
deram causa exclusivamente, situação para a qual há cláusula penal específica no
contrato em benefício do consumidor (cláusula 7.4 fls. 89).
Esta Câmara tem reconhecido que o percentual de 0,5% por mês
de atraso sobre o valor atualizado do contrato, e não sobre o montante pago,
bem reflete o valor locativo praticado no mercado imobiliário, sendo razoável e
adequado para indenizar os adquirentes da privação da coisa. A cláusula 6.1,
item “C” (fls. 86) a tanto não equivale, cuidando-se de multa moratória por
atraso de pagamento das prestações por parte dos compromissários
compradores, razão pela qual deve ser afastada da condenação imposta,
restando prejudicado o pedido dos compromissários compradores quanto ao
termo inicial de correção monetária. De igual modo, deve ser afastada da
condenação os honorários advocatícios relativos à eventual necessidade de
cobrança dos valores em atraso.
Vale ressaltar que o pressuposto da inversão da cláusula penal em
contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora, é o desequilíbrio
verificado pela previsão de multa somente em benefício desta última (conforme tese
firmada no Tema n. 971/STJ), o que não se verificou no caso concreto.
Não bastasse isso, em sede de recurso repetitivo, o Superior Tribunal
de Justiça firmou entendimento de que "A cláusula penal moratória tem a finalidade
de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em
valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (Tema
n. 970).
Outrossim, imitidos os adquirentes na posse do imóvel somente em
junho de 2015, não poderiam ser responsabilizados pelo pagamento das despesas de
condomínio desde a sua constituição em assembleia, em período anterior, o que deve
ser integralmente ressarcido, conforme comprovado a fls. 143/144, excluindo-se,

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portanto, a despesa vencida em junho de 2015.
Segundo a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso especial repetitivo (Tema 886), “O que define a responsabilidade pelo
pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação” (REsp 1345331/RS, 2a Seção do Superior Tribunal
de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 20/04/15).
Ainda, o índice INCC, que afere os custos dos insumos nas
construções habitacionais, somente é aplicável até a data prevista para a entrega da
obra, devendo a partir de então ser substituído pelo IPCA (cf. cláusula 2.3 fls. 81),
que, assim como o IGPM, melhor reflete os preços praticados no mercado
imobiliário de aluguéis.
Assim, é de rigor a repetição de indébito dos valores decorrentes
da aplicação do índice INCC para além de 30 de setembro de 2014, substituindo-
o pelo IPCA, certo que eventual diferença deverá ser apurada em liquidação de
sentença.
Por fim, a despeito do atraso verificado, não é devida indenização
por danos morais. O atraso na entrega da unidade, por si só, não a enseja,
constituindo mero dissabor. Em matéria contratual, somente se cogita de reparação
extrapatrimonial em casos excepcionalíssimos, não sendo este, à evidência, uma
dessas hipóteses.
Consoante a orientação do Superior Tribunal de Justiça, “A moderna
jurisprudência desta Corte é de que o dano moral, na hipótese de atraso na entrega
de unidade imobiliária, não se presume, configurando-se apenas quando houver
circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em
significativa e anormal violação de direito da personalidade dos promitentes
compradores, o que não ocorre no caso vertente. Na espécie, a fundamentação do
dano moral está justificada somente da frustração da expectativa da parte autora,
que se privou do uso do imóvel pelo tempo em que perdurou o atraso na entrega da
obra, sem tecer nota adicional ao mero atraso que pudesse, além dos danos
materiais, causar grave sofrimento ou angústia a ponto de configurar verdadeiro

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dano moral” (AgInt nos EDcl no AREsp 899.455/RJ, Terceira Turma, Rel. Min.
Moura Ribeiro, em 26/9/17, DJe 13/10/17).
No caso, os compromissários compradores não ofereceram elementos
suficientes que pudessem comprovar o abalo psíquico que teriam sofrido e que
poderia ter configurado dano moral indenizável, ônus que lhes competia, nos termos
do art. 373, I, do Código de Processo Civil.
Analisadas as questões derivadas do atraso na entrega da obra, passe-
se ao exame da pretensão indenizatória relativa às supostas falhas da obra quanto à
regularização do piso e a falta de entrega do bosque constante do projeto, bem como
da cobrança de taxa de interveniência.
No que diz respeito à regularização do contrapiso, a tese defensiva
foi acolhida na sentença. Entendeu o Juiz de Direito que os compromissários
compradores de fato “não juntaram qualquer documento comprovando referidos
gastos” (fls. 507), razão pela qual carece a construtora de interesse recursal neste
item. Nada há, pois, a ser deliberado sobre o tema.
E, respeitados os argumentos expostos, não foi demonstrada a
falta de implementação do bosque do empreendimento em questão. As provas
constantes dos autos denotam que somente houve atraso na efetivação da iluminação
adequada da trilha, o que notoriamente não a inviabilizaria completamente para uso.
É o que se depreende dos documentos de fls. 41/42. Além disso, eventual
impossibilidade de acesso foi determinada pela administração do condomínio
(fls. 382/383), não se vislumbrando conexão com qualquer falha do empreendimento.
Não se há, portanto, de cogitar de abatimento proporcional do preço ou de qualquer
outra natureza de indenização.
Por fim, é devido o reembolso da taxa de interveniência
despendida pelos compromissários compradores. Afinal, “(...) a cláusula 12.1.1
(fls. 96), é clara ao dispor que somente será cobrada tal taxa se o agente financiador a
cobrar./ Outrossim, as requeridas não trouxeram qualquer documento que
comprovasse que referida taxa foi cobrada pela instituição financeira” (fls. 508).
Nessas circunstâncias, no que diz respeito ao atraso da entrega
das obras, restam afastadas as condenações relativas a) à multa moratória, aí
incluída a previsão de responsabilidade pelos honorários advocatícios derivados

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de eventual cobrança; b) ao reembolso da taxa condominial vencida em junho
de 2015; c) à indenização fixada a título de danos morais.
Por outro lado, condena-se a ré i) no pagamento de lucros
cessantes no equivalente a 0,5% por mês de atraso sobre o valor atualizado do
contrato, acrescido juros de mora de 1% ao mês desde a citação; e ii) na
repetição de indébito dos valores decorrentes da aplicação do índice INCC para
além de 30 de setembro de 2014, substituindo-o pelo IPCA, acrescido de
correção monetária desde o desembolso e juros legais de mora desde a citação.
Fica mantida a sentença quanto ao restante, inclusive quanto ao
regime de sucumbência, distribuído na proporção de 30% aos autores e 70% às
corrés.
Os honorários advocatícios restam majorados para 10% e 20% sobre o
valor da condenação em prol dos patronos da parte e ré e da parte autora,
respectivamente (art. 85, § 11, CPC).
Diante disso, dá-se provimento em parte ao recurso das corrés, na
parte conhecida; dá-se provimento em parte também à apelação dos autores.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator