Tribunal: TJSP
Processo: 1012000-44.2019.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-28
Data de publicação: 2021-02-05

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda. Pleito deduzido pelos compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir interesse no contrato. Sentença de parcial procedência, autorizando a retenção de 10% dos valores pagos em favor das vendedoras. Inconformismo das rés. Cabimento em parte. Possibilidade de retenção de 20% das parcelas pagas. Precedentes desta Câmara. A posse de lote de terreno não

Ementa:
Compromisso de Compra e Venda. Pleito deduzido pelos compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir interesse no contrato. Sentença de parcial procedência, autorizando a retenção de 10% dos valores pagos em favor das vendedoras. Inconformismo das rés. Cabimento em parte. Possibilidade de retenção de 20% das parcelas pagas. Precedentes desta Câmara. A posse de lote de terreno não propicia renda aos compradores, nem às vendedoras, de forma que ausente indenização por tempo de ocupação. Precedente desta Quarta Câmara. Reconhecimento de sucumbência recíproca. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
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Apelação Cível 1012000-44.2019.8.26.0068 - Barueri Voto n.o 40.992
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Registro: 2021.0000068815
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012000-44.2019.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em que são apelantes ZITUNE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CONSPAR EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES LTDA e RALON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA, são apelados ALEXANDRA ALMEIDA PIRES e ALEXANDRE ALMEIDA
PIRES.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARCIA
DALLA DÉA BARONE (Presidente sem voto), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA E
ALCIDES LEOPOLDO.
São Paulo, 28 de janeiro de 2021
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto n.o 40.992
Apelação Cível 1012000-44.2019.8.26.0068
Comarca: Barueri
Apelante:
Zitune
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda,
Ralon
Empreendimentos e Participações Ltda., e Realibras Urbanismo Ltda.
Apelados: Alexandra Almeida Pires e Alexandre Almeida Pires
Juíza prolatora: Anelise Soares
Compromisso de Compra e Venda. Pleito deduzido pelos
compromissários compradores, sob a alegação de não mais possuir
interesse
no
contrato.
Sentença
de
parcial
procedência,
autorizando a retenção de 10% dos valores pagos em favor das
vendedoras. Inconformismo das rés. Cabimento em parte.
Possibilidade de retenção de 20% das parcelas pagas. Precedentes
desta Câmara. A posse de lote de terreno não propicia renda aos
compradores, nem às vendedoras, de forma que ausente
indenização por tempo de ocupação. Precedente desta Quarta
Câmara. Reconhecimento de sucumbência recíproca. Recurso
parcialmente provido.
A sentença de fls. 287/296, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente Ação de Rescisão Contratual com
Devolução de Valores Pagos movida por Alexandra Almeida Pires e
Alexandre Almeida Pires em face de Zitune Empreendimentos
Imobiliários Ltda, Ralon Empreendimentos e Participações Ltda., e
Realibras Urbanismo Ltda., para declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes e condenar as rés a restituir aos autores, em parcela única, 90%
dos valores comprovadamente pagos por eles, atualizados monetariamente
pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça desde cada desembolso e juros de
mora de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado, autorizada a retenção de
10% em favor das rés, tudo a ser apurado em liquidação de sentença, por

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mero cálculo aritmético, com base na comprovação dos pagamentos
efetuados, deixando de condenar as rés à restituição dos valores pagos pelos
autores a título de comissão de corretagem, bem como deixou de fixar em
favor delas a taxa de fruição do imóvel. Em razão da maior sucumbência,
condenou as rés ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do
art. 85, §2o, do Código de Processo Civil.
Os Embargos Declaratórios opostos pelas rés a
fls. 302/310, foram rejeitados (fls. 392/394).
Inconformadas apelam as rés a fls. 397/419,
requerendo a reforma parcial da sentença para que seja autorizada a retenção
de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, bem como a condenação
dos autores ao pagamento de taxa de fruição não inferior a 0,5% (meio por
cento) ao mês sobre o valor do contrato, desde a assinatura do instrumento, e
aplicação da sucumbência recíproca.
Recurso respondido (fls. 430/434).
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade do apelo, e o respectivo preparo (fls.426), recebo o recurso
nos seus regulares efeitos.
Pretendem
os
autores
a
rescisão
do
“Instrumento Contratual de Compromisso de Compra e Venda” firmado com

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as rés, para aquisição do lote de terreno descrito na inicial, com a devolução
das parcelas pagas, com retenção de 10% (dez por cento) em favor da ré, bem
como do valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) pagos a título de comissão
de corretagem, sob alegação de não mais possuir condições financeiras para
manutenção do contrato.
Pois bem. Deixo consignado, desde logo, que
dúvida não há de que a relação jurídica havida entre as partes é regida pelo
Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o prestador de serviços
assume os riscos de sua atividade empresarial perante seus clientes.
Registre-se, que a Súmula 01 deste Egrégio
Tribunal de Justiça dispõe que:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
E, com efeito, respeitado o entendimento
esposado pela MM. Juíza “a quo”, afigura-se razoável que a retenção se dê no
patamar de 20% (vinte por cento) dos valores pagos para a reparação
adequada dos prejuízos sofridos pelas vendedoras.
Por outro lado, considera-se abusiva a retenção

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de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, como pretendem as
recorrentes, pois que redundaria numa devolução ínfima aos compradores, o
que não se pode admitir.
Nesse sentido é firma a jurisprudência adotada
por esta Colenda 4a Câmara de Direito Privado:
“Compromisso de compra e venda de imóvel. Inadimplência dos
adquirentes. Rescisão contratual em condições de sobressair.
Observância do equilíbrio, que inclusive deve estar presente por
ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo'
primitivo. Retenção de 20% dos valores pagos se apresenta adequada,
proporcionando à ré o ressarcimento pelas despesas administrativas, de
publicidade e tributárias. Restituição de 80% em parcela única, com
incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos
e juros de mora a partir do trânsito em julgado, deve sobressair. Danos
morais não caracterizados. Questão estritamente de direito patrimonial,
portanto, disponível. Susceptibilidade exacerbada é insuficiente para a
verba reparatória pretendida. Apelo da ré provido em parte. Recurso
dos
autores
desprovido.”(TJSP,
Apelação
no
1016404-05.2016.8.26.0114, 4a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
Natan Zelinschi de Arruda, j., 19.04.2018).
Assim as rés devem restituir aos autores o
equivalente a 80% (oitenta por cento) das parcelas comprovadamente pagas.
Por outro lado, a desautorizar a indenização

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por tempo de ocupação do imóvel, temos recente julgado por esta Colenda
Quarta Câmara de Direito Privado:
“Embargos declaratórios. Omissão consistente em não conhecer o v.
acórdão do apelo da embargante. Omissão que se supre com a
apreciação da apelação. Rescisão de compromisso de venda e compra.
Retenção determinada de 25% sobre as parcelas a devolver para
compensar despesas administrativas da apelante vendedora. Não há
lucros cessantes porque a posse de lote de terreno não propicia renda
ao comprador, nem propiciaria à vendedora se estivesse em seu poder,
e as despesas do negócio frustrado são compensadas com o percentual
de retenção sobre as parcelas a devolver. Nesse percentual estão todas
as despesas com negócio frustrado, a tornar inviável a cobrança da
multa contratada para a mora do comprador. A correção monetária
nada acresce ao débito e incide desde os respectivos desembolsos.
Provimento parcial apenas para atribuir ao autor o IPTU do imóvel da
posse
até
a
citação”
(Embargos
de
Declaração
no:
1066507-85.2016.8.26.0576/50000, Rel. Maia da Cunha, 4a Câmara de
Direito Privado, j. 22.11.2018). g.n.
Por fim, é o caso de reconhecer a sucumbência
recíproca, e cada parte litigante deve arcar com parte das custas e despesas
processuais (20% de responsabilidade dos autores e 80% de responsabilidade
das rés).
Os honorários advocatícios ficam assim

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arbitrados:
(a) em 10% do valor do proveito econômico
obtido (pedido inicial de devolução da comissão de corretagem em R$
4.000,00 + 10% de retenção das parcelas pagas, já que o pedido foi de 10% e
aqui autorizada a retenção de 20%) em favor dos patronos das rés, devendo
ser arcados pelos autores, observada a gratuidade processual concedida a fls.
140.
(b) em 10% do valor da condenação atualizado,
em favor dos patronos dos autores, devendo ser arcados pelas rés.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação.
FÁBIO QUADROS
Relator