Tribunal: TJSP
Processo: 1004345-57.2018.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa vendedora em razão da inadimplência do promitente-comprador. Sentença de parcial procedência. Recurso do requerido comprador.

JUSTIÇA GRATUITA. Não concessão da benesse nesta sede. Provas demostraram a possibilidade em arcar com as custas e as despesas processuais. Indeferimento do pedido, ficando o

Ementa:

APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa vendedora em razão da inadimplência do promitente-comprador. Sentença de parcial procedência. Recurso do requerido comprador.

JUSTIÇA GRATUITA. Não concessão da benesse nesta sede. Provas demostraram a possibilidade em arcar com as custas e as despesas processuais. Indeferimento do pedido, ficando o requerido intimado para recolher o preparo recursal em 10 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa estadual. Jurisprudência. Preliminar não acolhida.

PRESCRIÇÃO. Pretensão de obter o reconhecimento da prescrição, com a consequente improcedência da demanda. Não acolhimento. Loteamento irregular. Entendimento firmado neste E. Tribunal de que a contagem do prazo prescricional somente se inicia após a regularização do loteamento, o que apenas ocorreu em 31/06/2013. Inteligência do art. 38 da Lei no 6.766/79. Precedentes. De qualquer forma, o contrato foi firmando em 1996 e concluído em 2000, na vidência do Código Civil de 1916, sendo aplicada a prescrição vintenal. A prescrição foi corretamente afastada. Pedido não acolhido.

TAXA DE OCUPAÇÃO. A r. sentença fixou a taxa de ocupação em 0,5% do valor atualizado do bem. Pretensão do comprador de que os lucros cessantes incidissem somente sobre o valor do terreno e não sobre o valor total do bem. Não acolhimento. Caso peculiar. O comprador detinha a posse de má-fé, visto que tinha plena ciência de que era inadimplente, situação que vinha ocorrendo há longo período, não sendo justo que o vendedor, ao pleitear a reintegração da posse de um terreno, fosse compelido a arcar com a edificação de um imóvel e o comprador compelido a indenizá-lo pelo tempo de ocupação indevida considerando o singelo valor do terreno. Correta a compreensão de que nesta situação a taxa de ocupação incidiria sobre o valor total do bem, sendo autorizada a compensação entre as partes, não comportando qualquer modificação. Pedido não acolhido.
VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. Sentença condenou o comprador ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios. Insurgência do comprador, postulando a condenação exclusiva da autora. Não acolhimento. A empresa autora efetivamente restou vencedora em maior extensão do pedido inicial. Assim sendo, o comprador sucumbiu em maior parte e deverá arcar com as verbas de sucumbência, nos termos do parágrafo único do Art. 86 do CPC, em atenção ao princípio da causalidade. Pedido não acolhido.

GRATUIDADE DA JUSTIÇA INDEFERIDA. NO MÉRITO, RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032954
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1004345-57.2018.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que é apelante
HERNANDES CHARLISTON BRANDAO, é apelada IMOBILIÁRIA CIDADE
DE HORTOLÂNDIA LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1004345-57.2018.8.26.0229
Voto no 12525 (RC)
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VOTO No 12.525
No Processo - Classe:
1004345-57.2018.8.26.0229 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Hortolândia
MM Juiz de 1o Grau:
Milton Gomes Baptista Ribeiro
Partes:
Apelante: Hernandes Charliston Brandao
Apelado: Imobiliária Cidade de Hortolândia Ltda.
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e
venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa
vendedora em razão da inadimplência do promitente-
comprador. Sentença de parcial procedência. Recurso do
requerido comprador.
JUSTIÇA GRATUITA. Não concessão da benesse nesta
sede. Provas demostraram a possibilidade em arcar com as
custas e as despesas processuais. Indeferimento do pedido,
ficando o requerido intimado para recolher o preparo
recursal em 10 dias, sob pena de inscrição na dívida ativa
estadual. Jurisprudência. Preliminar não acolhida.
PRESCRIÇÃO. Pretensão de obter o reconhecimento da
prescrição, com a consequente improcedência da demanda.
Não acolhimento. Loteamento irregular. Entendimento
firmado neste E. Tribunal de que a contagem do prazo
prescricional somente se inicia após a regularização do
loteamento, o que apenas ocorreu em 31/06/2013.
Inteligência do art. 38 da Lei no 6.766/79. Precedentes. De
qualquer forma, o contrato foi firmando em 1996 e
concluído em 2000, na vidência do Código Civil de 1916,
sendo aplicada a prescrição vintenal. A prescrição foi
corretamente afastada. Pedido não acolhido.
TAXA DE OCUPAÇÃO. A r. sentença fixou a taxa de
ocupação em 0,5% do valor atualizado do bem. Pretensão
do comprador de que os lucros cessantes incidissem
somente sobre o valor do terreno e não sobre o valor total
do bem. Não acolhimento. Caso peculiar. O comprador
detinha a posse de má-fé, visto que tinha plena ciência de
que era inadimplente, situação que vinha ocorrendo há
longo período, não sendo justo que o vendedor, ao pleitear a
reintegração da posse de um terreno, fosse compelido a
arcar com a edificação de um imóvel e o comprador
compelido a indenizá-lo pelo tempo de ocupação indevida
considerando o singelo valor do terreno. Correta a
compreensão de que nesta situação a taxa de ocupação
incidiria sobre o valor total do bem, sendo autorizada a
compensação entre as partes, não comportando qualquer
modificação. Pedido não acolhido.

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VERBAS DE SUCUMBÊNCIA. Sentença condenou o
comprador ao pagamento de custas, despesas e honorários
advocatícios. Insurgência do comprador, postulando a
condenação exclusiva da autora. Não acolhimento. A
empresa autora efetivamente restou vencedora em maior
extensão do pedido inicial. Assim sendo, o comprador
sucumbiu em maior parte e deverá arcar com as verbas de
sucumbência, nos termos do parágrafo único do Art. 86 do
CPC, em atenção ao princípio da causalidade. Pedido não
acolhido.
GRATUIDADE
DA
JUSTIÇA
INDEFERIDA.
NO
MÉRITO, RECURSO IMPROVIDO.
Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 303/306,
proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato proposta pela Imobiliária Cidade
de Hortolândia Ltda. em face de Hernandes Charliston Brandão.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente a demanda,
afastando a ocorrência de prescrição e declarando rescindido o contrato, com a a
consequente reintegração da empresa autora na posse do imóvel, impondo ao requerido
o pagamento dos impostos, taxas e indenização pela fruição indevida do imóvel
correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do bem, contados desde a data
em que o requerido foi constituído em mora.
Além disso, determinou que a empresa autora devolvesse a totalidade
dos valores pagos pelo comprador no curso da relação e o indenizasse pelas benfeitorias
e acessões realizadas.
Inconformado, o compromissário comprador recorreu, postulando
preliminarmente a concessão da gratuidade da justiça, defendendo, no mérito, a
ocorrência de prescrição, postulando a extinção da demanda.
Defendeu ainda que o valor da taxa de ocupação deveria incidir
somente sobre o valor do terreno e não sobre a integralidade do bem (sem a edificação)
e que as verbas sucumbenciais deveriam ser suportadas exclusivamente pela empresa
autora.
Contrarrazões às fls. 410/419, pelo não provimento do apelo.

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É O RELATÓRIO.
O recorrente não faz jus aos benefícios da justiça gratuita.
Com efeito, os documentos juntados às fls. 333/335 demonstraram a
possibilidade de arcar com as custas e as despesas processuais, eis que o recorrente é
Servidor Público Estadual exercendo a função de Agente de Segurança Penitenciário de
Hortolândia, auferindo um rendimento bruto de R$ 8.237,32 e liquido em torno de R$
5.238,54, importe que ultrapassa o equivalente a 3 salários-mínimos - critério pacificado
neste Egrégio Tribunal de Justiça.
Desta forma, deve ser indeferida a justiça gratuita pleiteada, ficando
deferido o prazo de 10 dias para o recolhimento do preparo pelo apelante, sob pena de
inscrição na dívida ativa estadual.
Tal providência encontra amparo na jurisprudência, inclusive desta
Colenda Câmara: Apelação Cível 1048513-73.2018.8.26.0576 (Relator Natan Zelinschi
de Arruda; 4a Câmara de Direito Privado; j. 28/10/2019); Apelação Cível
1006914-61.2016.8.26.0565 (Relator J.B. Paula Lima; 10a Câmara de Direito Privado; j.
23/09/2019).
No mérito, o recurso não comporta provimento.
Conforme se depreende no contido dos autos, o contrato de compra e
venda foi firmado em 19 de setembro de 1996, sendo que o requerido adquiriu dos lotes
(lote 08 da quadra E-10 e lote 09 da quadra E-1), comprometendo-se ao pagamento de
41 prestações de R$ 108,76 para cada lote, indicadas em novembro de 1996 até março
de 2000.

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Todavia, a empresa alegou na inicial que a parte requerida somente
honrou com o pagamento de 24 parcelas referentes ao lote 08 da quadra E-10 e de 14
parcelas referentes ao lote 09 da quadra E-1, postulando, desta forma, a resolução do
contrato, com a reintegração na posse, além da condenação do requerido ao pagamento
de lucros cessantes.
Inicialmente deve ser apontado que no caso dos autos não haveria que
se falar em ocorrência da prescrição por dois motivos:
Primeiro, restou incontroverso que houve o impedimento de cobrança
pelo loteador até a efetiva regularização do loteamento, o que somente ocorreu em
31/06/2013 por força da Ação Civil Pública no 0002529-97.1998.8.26.0604.
O entendimento deste E. Tribunal de Justiça é de que a contagem do
prazo prescricional somente começa a correr a partir da regularização do loteamento,
nos termos do art. 38 da Lei no 6.766/79:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COBRANÇA.
LOTEAMENTO IRREGULAR. Ação de cobrança movida por
loteador em face de adquirentes de lote após regularização do
loteamento. Sentença de improcedência. Recurso do autor.
Prescrição. Loteamento irregular. Cobrança do preço
obstada em razão da irregularidade (art. 38 da Lei no
6.766/79). Prazos prescricionais fluem apenas a partir da
regularização.
Precedentes.
Pretensão
de
cobrança
(prescrição quinquenal art. 206, §5o, do CC) ou de rescisão
por inadimplemento (prescrição decenal
art. 205 do CC)
não prescritas. (...) Recurso parcialmente provido. (Apelação
Cível 1003073-96.2019.8.26.0001; Relator Mary Grün; 07a
Câmara de Direito Privado; Julgamento: 06/10/2020).
Segundo, o objeto da ação não seria a cobrança, mas a rescisão
contratual envolvendo o imóvel adquirido por intermédio do pagamento das parcelas
mensais em instrumento firmado antes de 2003, sendo o prazo prescricional de 20 anos,
nos termos do artigo 177 do Código Civil de 1916.
Neste sentido, a prescrição foi corretamente afastada em primeiro
grau.

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No tocante à taxa de ocupação, restou incontroverso que por um
longo período o comprador permaneceu na posse do imóvel, mesmo inadimplente em
relação às parcelas devidas à empresa vendedora.
Desse modo, deverá o requerido arcar com o pagamento da verba
indenizatória pelo uso do bem, a qual, aliás, foi bem fixada em primeiro grau - 0,5% do
valor atualizado do imóvel.
Isso por que, a pretensão do apelante era de que a taxa de ocupação
incidisse somente sobre o valor do terreno, eis que o contrato de compra e venda
firmado em 1996 somente tinha como objeto a compra do lote, sem qualquer edificação.
Todavia, verifica-se que sobre este aspecto o D. Magistrado
sentenciante aplicou o mesmo entendimento em relação as duas partes, eis que a
empresa vendedora foi condenada a ressarcir as benfeitorias e acessões realizadas pelo
comprador inadimplente, em espacial a edificação do imóvel realizado durante o
período de inadimplência, mesmo a construção não tendo sido objeto do contrato de
compra e venda.
Não seria justo que a empresa vendedora fosse condenada a indenizar
o comprador inadimplente pelo valor total do imóvel (devolução dos valores pagos pelo
terreno e indenização pelas benfeitorias) e, por outro turno, o comprador fosse somente
compelido a indenizar a vendedora, pelo uso indevido do bem, considerando somente o
singelo valor do terreno.
Portanto, correta a compreensão de que nesta situação a taxa de
ocupação incidiria sobre o valor total do bem, sendo autorizada a compensação dos
valores entre as partes.
As verbas da sucumbência, inclusive as honorárias, foram bem
arbitradas na r. sentença recorrida.

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A empresa autora ingressou com esta ação postulando a rescisão do
contrato de compra e venda, havendo efetiva resistência da parte contrária, a qual,
inclusive, nesta sede recursal pleiteou a improcedência da demanda.
Desse modo, com a parcial procedência da ação, o comprador
requerido restou vencido em maior extensão do pedido inicial devendo arcar com as
verbas de sucumbência, nos moldes do parágrafo único do Art. 86 do CPC.
E, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal, com
fundamento no artigo 85, § 11 do CPC, a verba honorária em favor do patrono da
empresa autora deverá ser majorada de 10% para 20% do valor da causa.
Ante o exposto, pelo meu voto, indefiro a gratuidade da justiça
postulada, no mérito, nego provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora