Tribunal: TJSP
Processo: 1019626-64.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO, COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pretensão à anulação de contrato firmado com terceiro, outorga da escritura definitiva de compra e venda, reintegração de posse do bem e indenização por danos morais. Alegação de quitação integral do preço. Cláusula contratual que determina o rateio das despesas relativas às obras de infraestrutura que é válida. Inadimplência

Ementa:
ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO, COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pretensão à anulação de contrato firmado com terceiro, outorga da escritura definitiva de compra e venda, reintegração de posse do bem e indenização por danos morais. Alegação de quitação integral do preço. Cláusula contratual que determina o rateio das despesas relativas às obras de infraestrutura que é válida. Inadimplência confessa do comprador. Ausência de obrigação da vendedora de outorgar a escritura definitiva. Inexistência da prática de ato ilícito pela ré. Danos morais não devidos. Improcedência da ação. Sentença reformada. Recurso da ré provido e não provido o recurso do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000048399
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1019626-64.2019.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado GSP
PROPERTIES S.A., é apelado/apelante WANDERLEI DE OLIVEIRA SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso das rés e negaram provimento ao recurso do autor. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS
COLTRO (Presidente) E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019626-64.2019.8.26.0602 - 2
Apelação Cível no 1019626-64.2019.8.26.0602
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante/Apelado: Gsp Properties S.a.
Apelado/Apelante: Wanderlei de Oliveira Santos
Comarca: Sorocaba - 1a Vara Cível
Processo de Origem: 1019626-64.2019.8.26.0602
Juiz(íza) Prolator(a): Adriana Faccini Rodrigues
VOTO no 15082
ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO, COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pretensão à anulação de
contrato firmado com terceiro, outorga da escritura definitiva de
compra e venda, reintegração de posse do bem e indenização por
danos morais. Alegação de quitação integral do preço. Cláusula
contratual que determina o rateio das despesas relativas às obras
de infraestrutura que é válida. Inadimplência confessa do
comprador. Ausência de obrigação da vendedora de outorgar a
escritura definitiva. Inexistência da prática de ato ilícito pela ré.
Danos morais não devidos. Improcedência da ação. Sentença
reformada. Recurso da ré provido e não provido o recurso do
autor.
Vistos.
Trata-se de ação de adjudicação compulsória julgada
parcialmente procedente pela r. sentença de fls. 208/213, cujo relatório é
adotado, para determinar a reintegração do autor na posse do imóvel descrito na
inicial, condenando a ré, ainda, a proceder-lhe à outorga da escritura definitiva do
referido imóvel. Pela sucumbência recíproca, as partes foram condenadas ao
pagamento das custas processuais, na proporção de 20% pelo autor e 80% pela
ré, bem como dos honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa, a
ser pago pela ré, e 10% sobre o valor que sucumbiu, a ser pago pelo autor.

Inconformadas,
apelam
as
rés
(fls.216/243),
sustentando, em síntese: 1) carência da ação, por falta de interesse de agir, pois
o contrato foi rescindido, por inadimplência do comprador; 2) ilegitimidade passiva
da GSP Loteadora Ltda.; 3) impossibilidade de reintegração de posse do imóvel
em razão de terceiro adquirente de boa-fé; 4) eventual indenização por perdas e
danos deve ser limitada ao valor efetivamente pago do contrato; 5) a rescisão
contratual foi procedida de forma regular e de acordo com cláusula válida do

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contrato; 6) regularidade da notificação extrajudicial, para cobrança da dívida não
quitada pelo autor, relativa às obras de infraestrutura, não havendo direito à
obtenção de outorga da escritura definitiva ou adjudicação do bem imóvel; 7) as
arras são devidas, independentemente do desfazimento do contrato principal; 8)
em caso de devolução de valores, deve haver retenção de 25% do valor pago e
comprovado nos autos, além da taxa de administração e tributos. Pede a reforma
da r. sentença.
Apela, também, o autor (fls. 283/292), alegando, em
síntese, que são devidos os danos morais pleiteados, bem como a sucumbência
integral das rés. Pede a reforma parcial da r. sentença.
As partes apresentaram contrarrazões (fls. 313/323 e
324/333).
Regularmente processados os recursos, preparado o
das rés (fls. 244) e isento de preparo o do autor (fls. 104).
É o relatório.
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da ré
GSP.
Como bem esposado pela MM. Juíza “a quo”:
“Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada
pela ré, uma vez que, fazendo ela parte do grupo econômico que sucedeu a
promitente vendedora, tem legitimidade para figurar no polo passivo da demanda,
consoante exegese do parágrafo único do artigo 7o, artigos 18 e 19, além dos
parágrafos do artigo 25, todos do Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido:
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Sentença de procedência
APELO DA CORRÉ GSP LOTEADORA Inadmissibilidade Legitimidade
passiva, a teor dos artigos 7o, parágrafo único, 18, 19, e §§ do art. 25, do
CDC Quitação incontroversa do preço Cobrança de despesas para
implantação do loteamento que é indevida. Sentença mantida RECURSO
DESPROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1029856-73.2016.8.26.0602; Relator
(a): Fábio Podestá; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Sorocaba - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 28/02/2018; Data de Registro:
28/02/2018).”
Quanto à preliminar de falta de interesse de agir, esta
se confunde com o mérito e como tal será analisada.

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Trata-se de ação declaratória de nulidade de ato
jurídico cumulada com reintegração de posse, adjudicação compulsória e
indenizatória, em que o autor pretende a anulação de contrato de compra e
venda, firmado entre as rés e terceiro, e a reintegração na posse do bem, sob
alegação de quitação integral do preço, além de indenização pelos danos morais
causados.
Citadas, as rés alegaram ausência de pagamento do
preço acordado, uma vez que o autor deixou de adimplir os valores relativos ao
rateio dos custos de melhoria e obras de infraestrutura do loteamento, conforme
expressamente previsto no contrato, o que implicou na rescisão contratual e
posterior venda do bem a terceiro de boa-fé.
Adveio a r. sentença de parcial procedência, para
determinar a reintegração do autor na posse do imóvel descrito na inicial, e
condenar as rés a proceder-lhe à outorga da escritura definitiva do referido
imóvel, contra o que se insurgem as partes.
Respeitado o entendimento da MM. Juíza de primeiro
grau, é caso de improcedência da ação.
De acordo com o artigo 1.418 do Código Civil, o
promitente comprador pode exigir do promitente vendedor a outorga da escritura
definitiva de compra e venda do imóvel e, em caso de recusa, requerer ao juiz a
sua adjudicação compulsória:
“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir
do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem
cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o
disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel”.

Segundo
RICARDO
ARCOVERDE
CREDIE
(in
Adjudicação compulsória, 7a ed., São Paulo, Malheiros, 1997), define-se a ação
de adjudicação compulsória como “a ação pessoal que pertine ao compromissário
comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação
ao titular do domínio do imóvel que tenha prometido vendê-lo através de contrato
de compromisso de compra e venda e se omitiu quanto à outorga da escritura
definitiva tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença

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constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.”
Assim, a ação de adjudicação compulsória deve ser
manejada naquelas hipóteses em que pretender o demandante obter tutela
constitutiva substitutiva da outorga da escritura definitiva pelo promitente
vendedor, que inadimpliu a obrigação assumida no contrato preliminar.
Seja para a condenação das rés à outorga da escritura
definitiva, seja para a obtenção da tutela adjudicatória, porém, deve o
compromissário comprador demonstrar haver cumprido as obrigações que
condicionavam a celebração do contrato definitivo, sob pena de improcedência do
pedido, uma vez que o promitente vendedor não pode ser obrigado ao
cumprimento de sua obrigação sem que o adquirente haja, previamente,
cumprido a sua, nos termos do artigo 476 do Código Civil, que enuncia a exceptio
non adimpleti contractus: “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
No presente caso, o contrato prevê expressamente em
sua cláusula oitava que a escritura definitiva de compra e venda do imóvel
somente seria outorgada caso o compromissário comprador comprovasse o
adimplemento de todas as obrigações pactuadas (fls. 20):
“A promitente vendedora, uma vez paga integralmente do
preço ajustado, bem como paga de todas as demais obrigações e acréscimos
previstos neste contrato, deverá outorgar ao compromissário comprador a
escritura de transferência de domínio do lote compromissado por este
instrumento, livre e desembaraçado de ônus de qualquer natureza”.
Além disso, a cláusula 1a, § 5o do contrato dispõe que:
“No preço ora avençado, correspondente apenas à terra
nua, não estão incluídos os custos de implantação das obras de infra-
estrutura e outros melhoramentos básicos exigidos na aprovação do projeto
de loteamento, e que são igualmente de responsabilidade do promissário
comprador, e lhe serão cobrados na forma e condições adiante
especificadas” (fls. 19).
E, na cláusula décima, parágrafo único, consta que:
“O promissário comprador declara estar de acordo em
participar do plano comunitário para implantação das obras e serviços de
infraestrutura
e
melhoramentos
exigidos
neste
empreendimento.
O
pagamento desses custos, orçados, em 30/03/82, em 186 O.R.T.N.
correspondendo nesta data ao montante de Cr$270.436,56 (duzentos e
setenta mil, quatrocentos e trinta e seis cruzeiros e cinquenta e seis
centavos) e atualizado nas épocas em que forem exigidos, a partir do término
das obras, será feito em forma parcelada, limitada ao máximo de 48

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prestações de 3,8750 O. R. T. N. mensais e sucessivas” (fls. 20).
Como se depreende das cláusulas supramencionadas,
as despesas com infraestrutura integravam o preço e bem tendo o autor se
comprometido a participar, com os demais adquirentes, do rateio das despesas
com obras de infraestrutura a serem realizadas no loteamento no âmbito do plano
comunitário, de valor certo e determinado.
E é incontroverso que o autor não pagou tais custos,
conforme confessado por ele, que se limitou a alegar que as despesas relativas à
infraestrutura do loteamento seriam incumbência do loteador e não dos
compromissários compradores, o que não procede, no caso em tela, diante da
aplicação do princípio da boa-fé objetiva, que rege a aludida matéria contratual.
Caberia ao comprador, em caso de discordância das
cláusulas contratuais firmadas, caso assim deseje, o ajuizamento de demanda
própria, apurando-se os valores a que eventualmente possa fazer jus em virtude
da rescisão do contrato, que não se confunde com a presente pretensão.
O pedido indenizatório por danos morais, por
consequência, também não merece provimento, diante da inexistência de ato
ilícito praticado pelas rés.
Nesse sentido, em caso envolvendo a mesma
vendedora, tem-se:
“OBRIGAÇÃO DE FAZER. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. IMÓVEL. OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA
E VENDA DO IMÓVEL. AUTORES QUE ALEGAM HAVEREM ADIMPLIDO
INTEGRALMENTE
SUAS
OBRIGAÇÕES
NO
CONTRATO
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA FIRMADO COM A RÉ, QUE,
ENTRETANTO, SE RECUSA A LHES OUTORGAR A ESCRITURA
DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA DO BEM. INADMISSIBILIDADE.
AUTORES QUE CONFESSAM NÃO HAVEREM ADIMPLIDO A OBRIGAÇÃO
ASSUMIDA EM CLÁUSULA CONTRATUAL, CONSISTENTE NO RATEIO,
ENTRE
OS
ADQUIRENTES,
DAS
DESPESAS
COM
OBRAS
DE
MELHORAMENTO E INFRAESTRUTURA A SEREM REALIZADAS NO
LOTEAMENTO. EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA
NESSE
SENTIDO.
PRINCÍPIO
DA
FORÇA
OBRIGATÓRIA
DOS
CONTRATOS. ADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS PELO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE CONDICIONA A OUTORGA DA
ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO POR
DANOS MORAIS. INADMISSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE QUALQUER
ILICITUDE NO COMPORTAMENTO DA RÉ, QUE AGIU EM EXERCÍCIO
REGULAR DE DIREITO (ART. 188, "CAPUT", INCISO "I" DO CC).

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SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PROVIDO.
(4011131-87.2013.8.26.0602 - Classe/Assunto: Apelação Cível / Promessa
de Compra e Venda - Relator(a): Vito Guglielmi - Comarca: Sorocaba - Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 28/09/2020 -
Data de publicação: 28/09/2020)
De rigor, portanto, a reforma da r. sentença, para julgar
a ação improcedente e condenar o autor ao pagamento das custas processuais e
dos honorários advocatícios, que se fixa em 10% do valor da causa, observada a
gratuidade concedida à parte.
Por tais fundamentos, dá-se provimento ao recurso
das rés e nega-se provimento ao recurso do autor.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora