Tribunal: TJSP
Processo: 1043812-63.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de cobrança. Impugnação da Justiça Gratuita concedida aos réus. Impugnação afastada. Cobrança de taxa de manutenção a partir de novembro de 2017 – vigente a lei 13.465/17 – a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais se justificar em face da condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36- A e parágrafo

Ementa:
Apelação. Loteamento. Ação de cobrança. Impugnação da Justiça Gratuita concedida aos réus. Impugnação afastada. Cobrança de taxa de manutenção a partir de novembro de 2017 – vigente a lei 13.465/17 – a cobrança das taxas de manutenção passa a não mais se justificar em face da condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação, conforme do art. 36- A e parágrafo único da Lei no 6.766/79, fazendo nascer relação jurídica válida a justificar eventual cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. Taxas vincendas – Devidas enquanto se utilizarem dos serviços prestados. Correção monetária deve fluir a partir dos respectivos vencimentos e juros de mora a partir da citação. Sentença reformada em parte. RECURSO PROVIDO em parte da autora e DESPROVIDO o dos réus.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1043812-63.2019.8.26.0114
Voto no 46168_JV
1/8
Registro: 2021.0000018389
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1043812-63.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes/apelados
HILÁRIO RAMOS e VILMA ALVES DE OLIVEIRA RAMOS, é apelado/apelante
ASSOCIAÇÃO
DOS
MORADORES
E
PROPRIETARIOS
DOS
PARQUES
LUCIAMAR E XANGRILA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso da autora e desprovido o dos réus. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1043812-63.2019.8.26.0114
Voto no 46168_JV
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VOTO No: 46168
Apelação Cível No 1043812-63.2019.8.26.0114
COMARCA: Campinas
Aptes/Apdos: Hilário Ramos e Vilma Alves de Oliveira Ramos
Apelado/Apelante: Associação dos Moradores e Proprietarios dos Parques Luciamar
e Xangrila
Apelação. Loteamento. Ação de cobrança. Impugnação da
Justiça Gratuita concedida aos réus. Impugnação afastada.
Cobrança de taxa de manutenção a partir de novembro de 2017 –
vigente a lei 13.465/17 – a cobrança das taxas de manutenção
passa a não mais se justificar em face da condição de associado
do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da associação,
conforme do art. 36- A e parágrafo único da Lei no 6.766/79,
fazendo nascer relação jurídica válida a justificar eventual
cobrança de taxas de manutenção efetivamente prestada. Taxas
vincendas – Devidas enquanto se utilizarem dos serviços
prestados. Correção monetária deve fluir a partir dos respectivos
vencimentos e juros de mora a partir da citação. Sentença
reformada em parte. RECURSO PROVIDO em parte da autora e
DESPROVIDO o dos réus.
Trata-se de ação de cobrança julgada procedente
pela r. sentença de fls. da lavra do i. Magistrado Celso Alves de Rezende, de
relatório adotado.
Apelam os requeridos, alegando que a autora não
comprovou o vínculo associativo entre a mesma e os réus, ficando evidente
que os débitos aqui cobrados são inexigíveis. Não tem nenhum documento
que comprove que os réus fazem parte do quadro associativo da mesma.

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Recorre a autora, impugnando preliminarmente os
benefícios da justiça gratuita concedida aos réus. Aduz, que o imóvel objeto
da cobrança não é utilizado pelos requeridos como moradia, sendo alugado e
além desse imóvel, ainda possuem outro que é utilizado como moradia. No
mérito, alega que o período de apuração do débito fixado e os moldes de
atualização na r. sentença se apresentam destoantes. Devem ser incluídas na
condenação as prestações vencidas e inadimplidas no curso da demanda. Os
juros e correção monetária sobre taxas associativas devem ser contados a
partir do vencimento de cada obrigação relativa às despesas condominiais e
não da citação.
Contrarrazões (fls. 353/361 e 366/370).
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Cuida-se de ação de cobrança proposta por
Associação de Moradores e Proprietários dos Parques Luciamar e Xangrilá
em face de Hilário Ramos, objetivando a condenação dos requeridos ao
pagamento dos débitos descritos na planilha de cálculos, referente ao período
de 07 de novembro de 2017 a 07 de outubro de 2019, bem como as cotas de
rateio de despesas/taxas associativas, que, eventualmente, vierem a vencer no
curso da demanda e enquanto perdurar a obrigação.
Consta da r. sentença:

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“Ante o exposto, julgo procedente o pedido
relacionado aos valores referentes aos meses de novembro de 2017 a outubro
de 2019, no montante de R$ 13.072,14 (treze mil, setenta e dois reais e
quatorze centavos), corrigido pela Tabela Prática para Cálculo de
Atualização Monetária dos Débitos Judiciais do Tribunal de Justiça e
acrescido de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês (CC, art. 406;
CTN, art. 161, § 1.°), ambos a partir da citação, bem como das prestações
vincendas até a data do trânsito em julgado desta sentença (à exceção de
verbas relativas a despesas extraordinárias ou estranhas à prestação regular
de despesas, eventualmente deliberadas em assembleia). Em razão da
sucumbência, condeno os requeridos no pagamento das custas e despesas
processuais decorrentes, corrigidas a partir do seu efetivo desembolso, bem
como no pagamento dos honorários advocatícios da parte adversa, que
arbitro em 20% sobre o montante da condenação (Código de Processo Civil,
artigo 85, § 2o). Concedo aos requeridos o beneficiário da Justiça Gratuita
ante a presunção de hipossuficiência e pela atividade profissional, ficando
isentos do recolhimento das citadas verbas, observando-se, no entanto, o
disposto no § 3.o do artigo 98 do Código de Processo Civil” (fls. 307/317).
O recurso da autora deve ser provido em parte e
desprovido o dos réus.
Da impugnação a Justiça Gratuita concedida aos
réus.
Deve ser rejeitado o pleito de revogação da justiça

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gratuita concedida aos requeridos.
A
impugnação
veio
desacompanhada
de
documentos que evidenciem que os impugnados possuem situação econômica
incompatível com o instituto da assistência judiciária, ônus que cabia a
impugnante (art. 373, inciso, NCPC).
No que tange a cobrança das taxas de manutenção
por associação de moradores:
Assim está decidido no Recurso Especial no
1.280.871/SP, de relatoria do eminente Min. Marco Buzzi, julgado sob o
regime de recursos repetitivos, com tese firmada a esse respeito ("As taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não
associados ou os que a elas não anuíram."). Dispensável a sua longa
transcrição:
A apelante não demonstrou que os apelados/réus são
seus associados não servindo o compromisso de compra e venda do lote de
prova da anuência da cobrança. A leitura dos documentos colacionados à
petição inicial não traz qualquer vinculação entre as partes.
Desse modo, em atenção à garantia da liberdade
associativa, não é admissível a cobrança dos encargos do requerente. Ainda
que determinados pagamentos tenham sido efetuados, devem eles ser

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considerados frutos de mera liberalidade, dada a ausência de qualquer
indicativo de que o recorrido nutria a condição de associado.
Sobre a aplicação da Lei 13.465/17, tem inteira
aplicação ao caso em tela na medida em que a ação foi ajuizada em
novembro de 2019 já sob o império dessa norma, cuja vigência iniciou-se
em julho de 2017 e que foi argumentado pela autora apelante em sua inicial.
O artigo 36-A da Lei 6.766/79 foi acrescido pela
Lei 13.465/17 e se refere à possibilidade de cobrança da taxa condominial em
loteamentos de acesso controlado.
Importa destacar precedente desta Câmara:
"Em relação aos seus termos, o condomínio de lotes
restou criado pela Lei no 13.465/17, hipótese em que o custeio dessa
contribuição resulta dos atos constitutivos, como ocorre com as taxas
exigidas pelos condomínios edilícios (art. 1358-A, par. 2o, do Código Civil), e
não mais pelo ato de associação, conforme se observa do art. 36-A e
parágrafo único da Lei no 6.766/79: “As atividades desenvolvidas pelas
associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores
em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham
fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da
solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de
administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e

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convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o
empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por
critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de
imóveis”. E assim, “a administração de imóveis na forma do caput deste
artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus
atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a
consecução dos seus objetivos”. Neste cenário, o recurso repetitivo decidido
pelo C. STJ, na situação, produz efeitos até a vigência desse ordenamento,
havendo o que se denomina de overriding, isto é, a superação parcial de um
precedente vinculativo, preservando-o apenas para as cobranças que lhe são
anteriores,
por
legislação
superveniente.
(Apel.
no
o
1001180-25.2019.8.26.0695, Rel. Des. Donegá Morandini, Terceira Câmara
de Direito Privado, j. 24.07.2020).
A partir de julho/2017 vigente a lei 13.465/17 a
cobrança das taxas de manutenção passa a não mais a se justificar em face da
condição de associado do devedor, mas sim resulta dos atos constitutivos da
associação, conforme do art. 36-A e parágrafo único da Lei no 6.766/79,
resultando relação jurídica válida a justificar eventual cobrança de taxas de
manutenção efetivamente prestada.
Assim, se mostra correta a cobrança das taxas de
manutenção devidas pelos réus a partir de novembro de 2017.
Dos juros e correção monetária.

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A correção monetária, deve fluir a partir do
respectivo vencimento, pois a correção monetária, apenas corrige o valor
aquisitivo da moeda e os juros de mora a partir da citação.
Das parcelas vincendas.
De acordo com a Lei n.o 13.465/17, a obrigação dos
apelados/réus em participar do rateio das despesas relativos aos serviços
prestados derivam dos atos constitutivos da Associação, portanto estão
obrigados a efetuarem o pagamento das parcelas vincendas enquanto se
utilizarem dos serviços prestados.
Nos termos do artigo 85§11o do Código de Processo
Civil, deixo de majorar os honorários advocatícios em virtude de sua fixação
no máximo estipulado (artigo 85§2o do CPC).
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM
PARTE ao recurso da autora e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso dos
réus.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator