Tribunal: TJSP
Processo: 1000420-96.2018.8.26.0247
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Marcondes D'Angelo
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DESPEJO, ARBITRAMENTO DE LOCATIVOS E COBRANÇA DE MULTA – RECONVENÇÃO – MATÉRIA PRELIMINAR. Arguição de cerceamento de defesa pelo decreto de extinção da ação principal. Descabimento. Extinção da ação declaratória ao fundamento de ilegitimidade ativa que decorre de

Ementa:
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DESPEJO, ARBITRAMENTO DE LOCATIVOS E COBRANÇA DE MULTA – RECONVENÇÃO – MATÉRIA PRELIMINAR. Arguição de cerceamento de defesa pelo decreto de extinção da ação principal. Descabimento. Extinção da ação declaratória ao fundamento de ilegitimidade ativa que decorre de expressa disposição legal, ausente previsão de abertura de prazo para regularização dos autos. Pleito de condenação dos requeridos reconvintes por litigância de má-fé. Impossibilidade. Ausência de dolo, má-fé processual, conduta inidônea ou tentativa de indução do Juízo em erro. Matéria preliminar afastada.

RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DESPEJO, ARBITRAMENTO DE LOCATIVOS E COBRANÇA DE MULTA – RECONVENÇÃO – MÉRITO. Ação declaratória visando rescisão da relação locatícia cumulada com despejo do imóvel, arbitramento de alugueres e fixação de multa por infração contratual. Reconvenção pela qual locatária e fiador pretendem a manutenção do contrato, com retenção de benfeitorias e pagamento de locativos consoante o contratado, ademais de indenização por usurpação pela locadora do ponto comercial existente no local. Sentença de extinção do processo declaratório ao fundamento de ilegitimidade ativa da locadora, e parcial acolhida dos pedidos reconvencionais. Apelo da requerente reconvinda. Ilegitimidade passiva que deve ser mantida, vez que a requerente não figura como locadora. Legitimidade ativa que é concernente ao espólio de falecido familiar da requerente. Direito sucessório que por sí só não implica na legitimidade para pleitear em Juízo pela integralidade dos locativos e multa contratual. Impossibilidade de retenção de benfeitorias necessáriais pelos requeridos reconvintes, ante expressa previsão contratual, provido em parte o apelo da requerente reconvinda neste tocante. Necessidade de readeaquação da distribuição da honorária advocatícia, observado o grau de decaimento das partes. Extinção da ação principal, sem julgamento do mérito, e parcial acolhimento da reconvenção. Sentença parcialmente reformada. Recurso de apelação da requerente reconvinda provido em parte, sem a majoração da verba honorária prevista no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo CiviL.

RECURSO – ADESIVO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL COMULADA ARBITRAMENTO DE LOCATIVOS E COBRANÇA DE MULTA – RECONVENÇÃO – RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELOS REQUERIDOS RECONVINTES - MERITO. Recurso adesivo pelo qual os requeridos reconvintes defendem a realização de prova pericial para averiguar o valor devido a título de reparação pelas benfeitorias, ademais de readequação do valor dos locativos, observada a sazonalidade do contrato, bem como a redução dos locativos em decorrência dos efeitos da pandemia Covid-19. Com efeito, consta do contrato a cláusula de sazonalidade dos locativos, merecendo parcial reparo a sentença para adequação aos termos de previstos, atentando-se a variação com respeito aos meses de dezembro, janeiro, fevereiro e março. Pleito superveniente de redução dos locativos em virtude da pandemia Covid-19 que deve ser rejeitado, ausente prova de redução do faturamento pelo estabelecimento comercial. Extinção da ação principal sem julgamento do mérito e parcial acolhimento da reconvenção. Sentença parcialmente reformada. Recurso adesivo dos requeridos reconvintes em parte provido para readequação dos valores dos locativos, sem a majoração da honorária advocatícia prevista no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029305
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000420-
96.2018.8.26.0247, da Comarca de Ilhabela, em que é apelante/apelada MARIA
APARECIDA MORAES DE CERQUEIRA, são apelados/apelantes GIOVANNA
DE ASSIS PELEGRINI e VICTOR PELEGRINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente) E CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
MARCONDES D'ANGELO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000420-96.2018.8.26.0247 -Voto no
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Recurso de Apelação no 1000420-96.2018.8.26.0247.
Comarca: Ilhabela.
01a Vara Cível.
Processo no 1000420-96.2018.8.26.0247.
Prolator ( a ): Juiz Vitor Hugo Aquino de Oliveira.
Apelante ( s ): Maria Aparecida Moraes Cerqueira;
Giovanna de Assis Pelegrini e outro.
Apelado ( s ): Maria Aparecida Moraes Cerqueira;
Giovanna de Assis Pelegrini e outro.

VOTO No 50.007/2021.--
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE
IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA COM DESPEJO, ARBITRAMENTO DE
LOCATIVOS
E
COBRANÇA
DE
MULTA
–
RECONVENÇÃO – MATÉRIA PRELIMINAR. Arguição
de cerceamento de defesa pelo decreto de extinção da ação
principal. Descabimento. Extinção da ação declaratória ao
fundamento de ilegitimidade ativa que decorre de expressa
disposição legal, ausente previsão de abertura de prazo para
regularização dos autos. Pleito de condenação dos
requeridos
reconvintes
por
litigância
de
má-fé.
Impossibilidade. Ausência de dolo, má-fé processual,
conduta inidônea ou tentativa de indução do Juízo em erro.
Matéria preliminar afastada.
RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO DE
IMÓVEIS – FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL – AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA COM DESPEJO, ARBITRAMENTO DE
LOCATIVOS
E
COBRANÇA
DE
MULTA
–
RECONVENÇÃO – MÉRITO. Ação declaratória visando
rescisão da relação locatícia cumulada com despejo do
imóvel, arbitramento de alugueres e fixação de multa por
infração contratual. Reconvenção pela qual locatária e
fiador pretendem a manutenção do contrato, com retenção
de benfeitorias e pagamento de locativos consoante o
contratado, ademais de indenização por usurpação pela
locadora do ponto comercial existente no local. Sentença de
extinção do processo declaratório ao fundamento de
ilegitimidade ativa da locadora, e parcial acolhida dos
pedidos reconvencionais. Apelo da requerente reconvinda.
Ilegitimidade passiva que deve ser mantida, vez que a
requerente não figura como locadora. Legitimidade ativa

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que é concernente ao espólio de falecido familiar da
requerente. Direito sucessório que por sí só não implica na
legitimidade para pleitear em Juízo pela integralidade dos
locativos e multa contratual. Impossibilidade de retenção de
benfeitorias necessáriais pelos requeridos reconvintes, ante
expressa previsão contratual, provido em parte o apelo da
requerente reconvinda neste tocante. Necessidade de
readeaquação da distribuição da honorária advocatícia,
observado o grau de decaimento das partes. Extinção da
ação principal, sem julgamento do mérito, e parcial
acolhimento
da
reconvenção.
Sentença
parcialmente
reformada. Recurso de apelação da requerente reconvinda
provido em parte, sem a majoração da verba honorária
prevista no parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo
CiviL.
RECURSO – ADESIVO – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS –
FINALIDADE
NÃO
RESIDENCIAL
–
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
COMULADA ARBITRAMENTO DE LOCATIVOS E
COBRANÇA
DE
MULTA
–
RECONVENÇÃO
–
RECURSO
ADESIVO
INTERPOSTO
PELOS
REQUERIDOS RECONVINTES - MERITO. Recurso
adesivo pelo qual os requeridos reconvintes defendem a
realização de prova pericial para averiguar o valor devido a
título de reparação pelas benfeitorias, ademais de
readequação
do
valor
dos
locativos,
observada
a
sazonalidade do contrato, bem como a redução dos locativos
em decorrência dos efeitos da pandemia Covid-19. Com
efeito, consta do contrato a cláusula de sazonalidade dos
locativos, merecendo parcial reparo a sentença para
adequação aos termos de previstos, atentando-se a variação
com respeito aos meses de dezembro, janeiro, fevereiro e
março. Pleito superveniente de redução dos locativos em
virtude da pandemia Covid-19 que deve ser rejeitado,
ausente
prova
de
redução
do
faturamento
pelo
estabelecimento comercial. Extinção da ação principal sem
julgamento do mérito e parcial acolhimento da reconvenção.
Sentença parcialmente reformada. Recurso adesivo dos
requeridos reconvintes em parte provido para readequação
dos valores dos locativos, sem a majoração da honorária
advocatícia prevista no parágrafo 11 do artigo 85 do Código
de Processo Civil.
Vistos.

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Cuida-se de ação declaratória
de rescisão contratual cumulada com cobrança de locativos e
multa ( fundada em locação de imóvel de finalidade não
residencial ) extinta sem julgamento do mérito pela sentença de
folhas 191/194, ao fundamento de ilegitimidade ativa, acolhida
em parte a reconvenção ofertada, com fixação dos alugueres no
patamar pretendido pelos requeridos reconvintes de R$
4.200,00 ( quatro mil e duzentos reais mensais ), atualizados
monetariamente pelo IGPM, além de indenização por
benfeitorias necessárias, a ser liquidada no cumprimento de
sentença. Sucumbente, a requerente deverá custear as despesas
processuais e honorários sucumbenciais fixados em 10% ( dez
por cento ) sobre o valor da causa.
Inconformadas, recorrem ambas
as partes.

A
requerente
se
insurge
pleiteando a reforma do julgado ( folhas 197/206 ).
Preliminarmente, suscita cerceamento de defesala pela extinção
da ação por ilegitimidade passiva, defendendo o direito de
regularização dos autos. No mérito, alega, em suma, ter
notificado os locatários sobre o intento de término do contrato e
devolução do imóvel, pleiteando a declaração de rescisão da
locação. Suscita irregularidade processual ao permitir-se a
conversão do pedido contraposto em reconvenção. Apregoa a
impossibilidade de retenção de benefeitorias, havendo expresso
óbice contratual neste tocante, ademais invocando-se a Súmula
número 335 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Pede o
provimento do recurso para a total reforma do julgado e
inversão do custeio do ônus sucumbencial.
Os
requeridos
reconvintes
recorrem adesivamente ( folhas 224/235 ). Alegam, em suma,
equívoco da sentença na quantificação dos locativos, pois não
verificada a cláusula de sazonalidade das cobranças, sendo que
os meses de dezembro, janeiro, fevereiro e março impunham o
pagamento de locativos em patamares mais elevados que os
demais meses do ano. Pedem seja deferida a realização de

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perícia a avaliar o montante das benfeitorias realizadas, ou,
alternativamente, seja mantida a liquidação para aferição do
“quantum”. Defendem pedido superveniente para redução dos
locativos no patamar de 50% ( cinqüenta por cento ), tendo em
vista os efeitos da pandemia Covid-19, que reduziram os lucros
no estabelecimento comercial objeto da locação. Pleiteiam o
provimento do recurso.
Recursos
tempestivos,
devidamente processados, preparados ( folhas 207/208 e
236/237 ) e respondidos ( folhas 212/223 e 241/246 ), ocasião
em que a requerente reconvinda defende a aplicação de multa
aos requeridos por litigância de má-fé, subiram os autos.
Este é o relatório.
Presentes os demais requisitos
de admissibilidade positivos, conhecem-se dos recursos.
Preliminarmente, a requerente
reconvinda defende nulidade por cerceamento de defesa e pede
a aplicação de multa por suposta má-litigância.
Decerto a sentença procedeu à
extinção do processo sem julgamento do mérito, ausente
oportunidade de manifestação pela requerente ou ainda a
abertura de prazo para regularização dos autos.
A ilegitimidade ativa constitui
ausência de condição da ação, incidindo a inteligência do inciso
VI do artigo 485 do Código de Processo Civil, inaplicável a
abertura de prazo para regularização prevista no § 2o do
referido dispositivo legal.
A requerente narra preclusão
consumativa do Juízo, vez que não declarou a ilegitimidade por

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oportunidade da prolação do despacho saneador.
A tal respeito, a ausência de
manifestação no saneador não implica preclusão, pois a
legitimide ativa constitui matéria de ordem pública, cognoscível
a qualquer momento ou esfera processual.
Desta sorte, regular o decreto de
extinção da ação, inobstante a abertura de prazo da requerente
para
manifestação,
quanto
mais,
ausente
hipótese
de
regularização do autos, flagrante a ofensa a uma das condições
da ação.
Quanto ao mais, não se antevê a
má-litigância pela locatária e fiadores.
Ocorre que as peças processuais
de autoria dos requeridos não demonstram conduta dolosa, de
má-fé processual ou tentativa de indução do Juízo em erro,
apenas consubstanciado o direito constitucional de defesa e o
devido processo legal.
Afigura-se,
pois,
apenas
a
manifestação recursal da parte defendendo o direito que
entende possuir, inexistente hipótese a configurar má-litigância.
Fica, pois, afastada a matéria
preliminar suscitada.
No mérito, a respeitável sentença
recorrida comporta parcial reparo.
Cuida-se
de
ação
visando
declaração de término de relação locatícia ( denúncia vazia )
com despejo do imóvel, ademais de cobrança de locativos e

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multa. A requerente narrou a intenção de descontinuidade da
locação comercial, inclusive com notificação encaminhada ao
fiador.
Originalmente,
a
ação
foi
proposta perante o Juizado Especial Cível de Ilhabela/SP.
Após
a
oferta
de
pedido
contraposto, visando a retenção de benfeitorias úteis e o
arbitramento do valor dos locativos, determinou-se a
redistribuição para a Vara Civel local, ante a incompatibilidade
do processamento perante o Juizado Especial Cível.
Ato
seguinte,
a
sentença
decretou a ilegitimidade ativa da requerente, com extinção da
ação principal sem julgamento do mérito, acolhendo em parte
os pedidos reconvencionais para arbitramento do aluguel e
condenação da locadora ao pagamento das benfeitorias
necessárias realizadas.
Ambas as partes recorrem.
Quanto ao acerto do decreto de
ilegitimidade, acertada a senteça, observando-se que o contrato
foi firmado entre Espólio de Antonio Bittencourt de Moraes e os
requeridos, sendo que a requerente é herdeira de Antônio,
portanto não se confundindo com o espólio.
Por tal motivo, a requerente
possui direito superveniente a perceber seu quinhão da partilha,
o que não implica legitimidade a propor ação visando a
rescisão contratual ou o recebimento de locativos a seu favor.
É o caso, pois, de manutenção
do decreto de ilegitimidade.

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A
requerente
narra
irregularidade quanto à conversão do pedido contraposto em
reconvenção.
Ora, equipada a contestação
com o pleito indenizatório pelos requeridos, nada obsta o Juízo
em reconhecer a possibilidade de conversão em reconvenção,
eis que efetuado o petitório consoante as premissas legais
pertinentes, a saber, interposição concomitante à contestação,
com pedidos conexos aos formulados na ação principal.
Acertada, pois, a conversão,
aplicável ao caso o princípio da fungibilidade processual, bem
como inexistente qualquer prejuízo à requerente reconvinda.
Tocante
à
indenização
por
benfeitorias e o valor dos locativos, os apelos devem ser
analisados conjuntamente, dada a relação de prejudicialidade
entre eles.
A sentença reconheceu o direito
a indenização, ao fundamento que as benfeitorias são
necessárias e atinentes à própria estrutura do imóvel.
Ocorre
que,
respeitado
o
entendimento contrário, a cláusula 6a do contrato é clara ao
excluir a possibilidade de indenização por quaisquer tipo de
benfeitorias, incluindo expressamente as necessárias ( conforme
folha 06 dos autos ).
Tal disposição foi livremente
formulada e contratada, não se antevendo abusividade ou
cláusula de difícil entendimento, devendo prevalecer em sua
integralidade, inclusive observando-se o entendimento da
Súmula número 335 do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
conforme argüido pela requerente reconvinda.

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Negada
a
retenção
de
benfeitorias, fica prejudicado o apelo dos requeridos
reconvintes quando pleiteiam a produção de prova pericial para
avaliação dos gastos na manutenção do imóvel, bem como a
análise sobre a natureza das benfeitorias, se necessárias, úteis
ou voluptuárias.
Acerca do valor dos locativos, a
sentença determinou a fixação em R$ 4.200,00 ( quatro mil e
duzentos reais) mensais, com reajuste pelo indexador IGPM.
A leitura do contrato prevê
cláusula de sazonalidade, pois o local foi locado com fins
comerciais de instalação de pousada, presumindo-se maior
número de clientes nos meses de verão, tratando-se de
estabelecimento ( pousada ) em instância balneária.
Em tal sentido, a cláusula 3a
prevê o valor de 06 ( seis ) parcelas mensais de R$ 3.300,00 (
três mil e trezentos reais ) entre junho e novembro, e de duas
parcelas de R$ 9.000,00 ( nove mil reais ), referentes aos meses
de dezembro, janeiro, fevereiro e março, com datas de
vencimento em 02 de janeiro e 02 de fevereiro.
Ausente qualquer irregularidade
da tratativa descrita, deve ser integralmente mantida para fins
de fixação do aluguel, com reajuste conforme a variação do
IGPM.
Nesta toada, fica provido em
parte o apelo dos requeridos reconvintes que defendem os
locativos conforme as especificidades previstas no contrato.
Por
fim,
os
requeridos
reconvintes defendem, de forma superveniente ao julgamento, a
redução dos aluguéis no montante de 50% ( cinqüenta por cento

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) ao fundamento de redução das receitas pelo advento da
pandemia Covid-19.
Sabido que, a flexibilização da
força vinculativa dos contratos em caso de evento fortuito de
força maior depende de efetiva prova do desequilíbrio
superveniente das obrigações originárias.
Portanto,
incumbia
à
parte
requerida prova dos efeitos da pandemia para seu faturamento.
A análise dos elementos de prova
dos autos demonstra inexistência de qualquer documentação
concernente à movimentação financeira do estabelecimento
mantido pelos requeridos, que se limitaram a argüir decréscimo
de rendimentos em suas razões de recurso adesivo.
Desta forma, ausente prova ou
indício de prova do alegado, indefere-se o pleito de redução dos
locativos, mantendo-se o patamar livremente estabelecido no
contrato.
Parcialmente provido os apelos,
mantida a extinção da ação principal, observado o acolhimento
de parte dos pedidos da requerente para afastar a reparação
por benfeitorias e dos requeidos para readequação do valor dos
locativos, é o caso de melhor distribuição do ônus
sucumbencial, dado o substancial decaimento dos pedidos
reconvencionais.
Sopesando-se a natureza dos
pedidos e o decaimento referente aos montantes condenatórios,
é o caso de igual distribuição das custas e despesas processuais,
com honorários advocatícios fixados por equidade em R$
1.500,00 ( mil e quinhentos reais ) aos causídicos de ambas as
partes, vedando-se a compensação.

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Resumindo-se, é o caso de
parcial provimento do recurso da requerente reconvinda para
afastamento da condenação a reparação de danos por retenção
de benfeitorias e parcial provimento do recurso dos requeridos
reconvintes para adequação do valor dos locativos.
Em
razão
do
acolhimento
parcial dos apelos, não incide a majoração prevista no
parágrafo 11 do artigo 85 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, afastada a
matéria preliminar, no mérito, dá-se parcial provimento aos
recursos de apelação, melhor distribuído o custeio da verba
sucumbencial, sem a majoração da verba honorária
advocatícia com base no parágrafo 11 do artigo 85 do Código
de Processo Civil, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR RELATOR