Tribunal: TJSP
Processo: 2191232-72.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Decisão agravada que acolheu os embargos à execução para declarar a impenhorabilidade do bem dado em fiança do contrato de locação residencial. Penhora de bem de família. Possibilidade. Fiador em contrato de locação residencial inadimplido. Exceção à regra de impenhorabilidade. Inteligência do art. 3o, VII, da Lei

Ementa:
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial. Embargos à execução. Decisão agravada que acolheu os embargos à execução para declarar a impenhorabilidade do bem dado em fiança do contrato de locação residencial. Penhora de bem de família. Possibilidade. Fiador em contrato de locação residencial inadimplido. Exceção à regra de impenhorabilidade. Inteligência do art. 3o, VII, da Lei 8.009/90. Observância da Repercussão Geral do Recurso Extraordinário 612.360-SP. Decisão reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050720
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2191232-72.2020.8.26.0000, da Comarca de Paraguaçu Paulista, em que é agravante
MARCELO RICARDO MENEGON BOMFIM, são agravados PERMINIO DIAS
BORBOREMA e EDITE ARAÚJO BORBOREMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2191232-72.2020.8.26.0000 -Voto no 10838
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Voto no 10.838
Agravo de Instrumento no 2191232-72.2020.8.26.0000
Agravante: MARCELO RICARDO MENEGON BOMFIM
Agravados: PERMINIO DIAS BORBOREMA E OUTRO
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Paraguaçu Paulista
Origem: 0006101-15.2013.8.26.0417
Agravo de instrumento. Execução de título extrajudicial.
Embargos à execução. Decisão agravada que acolheu os
embargos à execução para declarar a impenhorabilidade do
bem dado em fiança do contrato de locação residencial.
Penhora de bem de família. Possibilidade. Fiador em
contrato de locação residencial inadimplido. Exceção à
regra de impenhorabilidade. Inteligência do art. 3o, VII, da
Lei 8.009/90. Observância da Repercussão Geral do
Recurso Extraordinário 612.360-SP. Decisão reformada.
RECURSO PROVIDO.
I - Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Marcelo Ricardo
Menegon Bomfim em face da decisão que acolheu os embargos à execução para
declarar a impenhorabilidade do imóvel de propriedade dos executados Perminio
Dias Borborema e Edite Araújo Borborema, por se tratar o imóvel de bem de família.
O Agravante ingressou com ação de despejo por falta de
pagamento cumulada com cobrança que terminou julgada procedente, ocasião em
que as partes realizaram acordo para pagamento da dívida.
Após
descumprimento
do
acordo,
o
Agravante
iniciou
cumprimento de sentença, ocasionando a penhora do imóvel de propriedade dos
fiadores, que apresentaram embargos à execução.

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O MM. Juízo a quo houve por bem acolher a tese de
impenhorabilidade do imóvel descrito nos autos por se tratar de bem de família
destinado à moradia dos fiadores ora Agravados.
Irresignado, o ora Recorrente interpôs agravo de instrumento
pretendendo o reconhecimento da impossibilidade do imóvel ser reconhecido como
bem de família.
O agravo foi recebido com a concessão da tutela de urgência, na
medida em que “o imóvel penhorado pertence aos fiadores, dado, portanto, em
garantia locatícia e, como é cediço, em que pese as circunstâncias dos autos, a
exceção da impenhorabilidade do bem de família do fiador está prevista no art. 3o,
inciso VII, da Lei 8009/90”.
Intimados, os Agravados apresentaram contraminuta, postulando
pela manutenção da decisão originária por seus próprios fundamentos.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado.
É o relatório.
II Fundamentação
O recurso manejado pelo Agravante comporta provimento.
Sabe-se que o direito à moradia é um direito social
constitucionalmente garantido, incluído, pela Emenda Constitucional no 26/2000, ao
rol de direitos constitucionais do art. 6o da Constituição Federal de 1988:
“Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o
trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a
previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a
assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.
(Redação dada pela Emenda Constitucional no 90, de 2015)”.

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Nesse
sentido,
como
forma
de
efetivação
ao
direito
supramencionado, o ordenamento jurídico brasileiro tratou de conferir proteção ao
chamado bem de família, entendido como fundamental ao mínimo existencial e
intimamente relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana.
A Lei no 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem
de família, define-o da seguinte forma, em seu art. 1o:
“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é
impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil,
comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída
pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários
e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”.
Portanto, prevista no próprio dispositivo a possibilidade da
existência de exceções à regra geral, há hipóteses em que a proteção ao bem de
família é relativizada e sua penhora é admitida.
Nesse sentido, o art. 3o da Lei no 8.009/90, inserido pela Lei no
8.245/1991 (Lei do Inquilinato), trata dessas hipóteses, sendo uma delas, prevista no
inciso VII, referente à penhorabilidade do bem de família cujo proprietário
(assumindo a condição de fiador) o oferece como garantia ao contrato de locação.
Vejamos:
“Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de
execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra
natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de
locação”.
Ao assim dispor, a lei teve o escopo de fomentar o mercado
imobiliário e a celebração de contratos de locação, por ser a fiança modalidade
acessível de garantia. Assim, o fiador, ao oferecer, gratuita, voluntária e
espontaneamente seu único imóvel como garantia ao contrato de locação, assume o

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risco da penhora, mesmo que isso atinja seu direito social à moradia.
Procurou-se regular séria questão social, econômica e jurídica,
atinente à dificuldade de celebração de contratos de locação devido à falta de
garantias contra inadimplência do locatário.
Com a possibilidade de penhora do bem imóvel oferecido como
garantia pelo fiador, viabiliza-se a celebração de contratos de locação em termos
mais favoráveis, atendendo-se a um interesse social, conforme exposto,
possibilitando, inclusive, o direito de acesso à moradia.
Grosso modo, esta é a lógica e o esforço na base da permissão
legislativa de penhora do bem de família oferecido como garantia pelo fiador em
contratos de locação.
Naturalmente, suscitou-se debates acerca da constitucionalidade
desses dispositivos, pois alguns entenderam que eles afrontariam o direito
constitucional à moradia.
Porém, a questão foi pacificada no sentido de se admitir a
constitucionalidade dos referidos dispositivos, entendidos como recepcionados pela
Emenda Constitucional no 26/2000, que alterou a redação do art. 6o da Constituição
para incluir o direito à moradia ao rol de direitos sociais constitucionais.
A jurisprudência dominante posiciona-se a favor da aplicação
literal dos dispositivos, pois o indivíduo, ao aceitar ser fiador em um contrato de
locação, assume o risco de ter seu único imóvel penhorado.
O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 612.360-SP,
reconheceu a repercussão geral do tema 295, entendendo pela constitucionalidade do
art. 3o, VII, da Lei no 8.009/1990 e firmando a seguinte tese:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador
de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção
prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia
consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC
26/2000. CONSTITUCIONALIDADE DA PENHORA DO BEM

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DE
FAMÍLIA
DO
FIADOR.
RATIFICAÇÃO
DA
JURISPRUDÊNCIA FIRMADA POR ESTA SUPREMA CORTE.
EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL”. (RE 612360 RG,
Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, julgado em 13/08/2010,
REPERCUSSÃO
GERAL - MÉRITO DJe-164 DIVULG
02-09-2010
PUBLIC
03-09-2010
EMENT
VOL-02413-05
PP-00981 LEXSTF v. 32, n. 381, 2010, p. 294-300).
O julgado é fundamentado na fiança como modalidade acessível de
garantia, que estimula a celebração de contratos de locação em termos mais
favoráveis e, consequentemente, fomenta o acesso à moradia.
Não se desconhece que, nesse julgamento, o Ministro Eros Grau,
em voto vencido, defendeu que a lei afronta o princípio da igualdade, na medida em
que admite a perda, pelo fiador, de seu único imóvel diante da inadimplência do
locatário, enquanto este teria seu direito à moradia e a impenhorabilidade de seu
imóvel preservados.
Aos indivíduos é assegurado o direito à liberdade, de forma que
ninguém é forçado a assumir a condição de fiador; mas, ao assumi-la, deve arcar com
os deveres e obrigações que dela decorram, sob pena de esvaziamento do instituto da
garantia e insegurança nas relações contratuais.
III Conclusão
Diante do exposto, CONHEÇO E DOU PROVIMENTO ao
recurso interposto, nos termos do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator