Tribunal: TJSP
Processo: 1028508-48.2014.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lino Machado
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Ação cautelar de sustação de protesto e em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico e inexigibilidade de débito, cumulada com indenização de por danos morais – Réu que não é proprietário nem possuidor do bem, não podendo dá-lo em locação – Procedência do pedido que se impunha.

Esta Trigésima, no julgamento da Apelação no

Ementa:
Apelação – Locação não residencial – Ação cautelar de sustação de protesto e em ação declaratória de nulidade de negócio jurídico e inexigibilidade de débito, cumulada com indenização de por danos morais – Réu que não é proprietário nem possuidor do bem, não podendo dá-lo em locação – Procedência do pedido que se impunha.

Esta Trigésima, no julgamento da Apelação no 1022805-39.2014.8.26.0001, julgou improcedente o pedido de despejo e cobrança formulado pelo locador, aqui réu. A Turma Julgadora entendeu que o réu desta ação não tinha a posse do imóvel e não poderia dá-lo em locação, não tendo legitimidade para a cobrança dos aluguéis. Aquela decisão, por si só, já seria suficiente para fazer inexigível o débito discutido neste processo e ilegítimo o protesto. Deve-se ressaltar, mais uma vez, que a posse do imóvel objeto do contrato de locação celebrado pelas partes nunca foi do réu, tendo sido exercida por seu pai e, em seguida, por Edgard, como reconhecido judicialmente em duas ações de despejo. O imóvel sempre esteve locado a terceiros e não ao réu (como reconhecido judicialmente), sem nenhuma prova de que a coproprietária ou os locatários tenham abandonado o imóvel ou perdido a posse por qualquer outra razão. O eventual poder fático que o réu teve sobre o imóvel era, no máximo, uma detenção. Conquanto não se exija o título de proprietário para ser locador, é necessário que o pretenso locador seja, ao menos, titular da posse e tenha condições de transferir o uso e gozo do bem ao pretenso locatário. A norma prevista no artigo 104, "caput" e II, estabelece que a validade do negócio requer um objeto possível. É impossível juridicamente a quem não seja possuidor dar imóvel em locação, pois não detém nenhum direito real ou obrigacional a legitimar a celebração desse negócio, uma vez que não poderá transferir o uso e gozo do imóvel ao pretenso locatário.

Apelação desprovida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
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Registro: 2021.0000018908
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1028508-48.2014.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JORGE
MONTEIRO SANTOS, é apelado RODOBUS VEICULOS MULTIMARCAS
LTDA - EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), CARLOS RUSSO E MARCOS RAMOS.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
LINO MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028508-48.2014.8.26.0001 -Voto no 46.729 - jfl
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Apelação no 1028508-48.2014.8.26.0001
Apelante:
Jorge Monteiro Santos
Apelada:
Rodobus Veículos Multimarcas Ltda - EPP
Comarca: São Paulo (1a Vara Cível do Foro Regional de Santana)
Juíza:
Renata Martins de Carvalho
VOTO No 46.729
Apelação
Locação não residencial
Ação cautelar de
sustação de protesto e em ação declaratória de nulidade de
negócio jurídico e inexigibilidade de débito, cumulada com
indenização de por danos morais
Réu que não é
proprietário nem possuidor do bem, não podendo dá-lo em
locação Procedência do pedido que se impunha.
Esta
Trigésima,
no
julgamento
da
Apelação
no
1022805-39.2014.8.26.0001, julgou improcedente o pedido
de despejo e cobrança formulado pelo locador, aqui réu. A
Turma Julgadora entendeu que o réu desta ação não tinha a
posse do imóvel e não poderia dá-lo em locação, não tendo
legitimidade para a cobrança dos aluguéis. Aquela decisão,
por si só, já seria suficiente para fazer inexigível o débito
discutido neste processo e ilegítimo o protesto. Deve-se
ressaltar, mais uma vez, que a posse do imóvel objeto do
contrato de locação celebrado pelas partes nunca foi do réu,
tendo sido exercida por seu pai e, em seguida, por Edgard,
como reconhecido judicialmente em duas ações de despejo.
O imóvel sempre esteve locado a terceiros e não ao réu
(como reconhecido judicialmente), sem nenhuma prova de
que a coproprietária ou os locatários tenham abandonado o
imóvel ou perdido a posse por qualquer outra razão. O
eventual poder fático que o réu teve sobre o imóvel era, no
máximo, uma detenção. Conquanto não se exija o título de
proprietário para ser locador, é necessário que o pretenso
locador seja, ao menos, titular da posse e tenha condições de
transferir o uso e gozo do bem ao pretenso locatário. A
norma prevista no artigo 104, “caput” e II, estabelece que a
validade do negócio requer um objeto possível. É
impossível juridicamente a quem não seja possuidor dar
imóvel em locação, pois não detém nenhum direito real ou
obrigacional a legitimar a celebração desse negócio, uma
vez que não poderá transferir o uso e gozo do imóvel ao
pretenso locatário.
Apelação desprovida.

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Apelação Cível no 1028508-48.2014.8.26.0001 -Voto no 46.729 - jfl
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Vistos.
A respeitável sentença de fls. 264/268,
proferida em ação cautelar de sustação de protesto e em ação
declaratória de nulidade de negócio jurídico e inexigibilidade de débito,
cumulada com indenização de por danos morais, fundada em contrato de
locação de imóvel não residencial, dispôs o seguinte: “JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial para declarar nulo o
contrato de locação firmado pelas partes e inexigível o débito locatício
e, também, JULGO PROCEDENTE o pedido cautelar de sustação do
protesto no valor de R$ 18.222,62 para determinar o cancelamento do
protesto, tornando em definitivos os efeitos da liminar concedida e, em
consequência, julgo extintos os processos principal e cautelar, com
fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil”. Em razão
da sucumbência em maior parte, o réu foi condenado, na ação principal e
na cautelar, ao pagamento das custas processuais e dos honorários
advocatícios, estes fixados em dez por cento do valor dado à causa em
cada uma das ações.
Em apelação o réu arguiu, em síntese, que
nunca informou ser proprietário do imóvel, pois é incontroverso que não
tem o domínio; que não é necessário ser proprietário do bem para dá-lo
em locação; que a conclusão constante na sentença de que não tem a
posse do bem está assentada em premissa equivocada, pois a
Transportadora Comercial Tucuruvi não retomou a posse do bem em
2012, mas a desocupação do imóvel não ocorreu naquele ano e só foi
postulada ao Juízo pelo qual tramita a ação de despejo em 12 de março
de 2018; que o imóvel não estava na posse da Transportadora antes da
celebração do contrato entre si e a autora; que o pedido deve ser julgado

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totalmente improcedente, com a inversão da sucumbência (fls. 270/281).
Vieram contrarrazões pelo desprovimento do
recurso (fls. 292/296).

É o relatório.
Esta Trigésima, no julgamento da Apelação no
1022805-39.2014.8.26.0001, julgou improcedente o pedido de despejo e
cobrança formulado pelo locador, aqui réu.
A Turma Julgadora entendeu que o réu desta
ação não tinha a posse do imóvel e não poderia dá-lo em locação, não
tendo legitimidade para a cobrança dos aluguéis.
Aquela decisão, por si só, já seria suficiente
para fazer inexigível o débito discutido neste processo e ilegítimo o
protesto.
A locação se caracteriza como uma relação
jurídica de natureza pessoal, cujo liame não se estabelece em razão da
pessoa, mas como decorrência do acordo de vontade de ambos os
contratantes em se vincularem por meio de obrigações recíprocas. Ao
celebrarem o contrato de locação, os contratantes objetivam
primordialmente a prestações que se consubstanciam no uso do imóvel
pelo locatário e no recebimento do aluguel pelo locador.
Portanto, para ser locador, não é necessário ser
proprietário do imóvel a ser cedido em locação nem figurar como tal no
registro do imóvel, bastando que se tenha a posse direta do bem e a
possibilidade de transmiti-la ao locatário.
A respeito do tema, Sylvio Capanema de
Souza leciona que “o objetivo do contrato de locação, ao contrário do
que ocorre na compra e venda, não é a transferência da propriedade, e

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sim da posse”, enfatizando que “justamente porque não se trata de ato
translativo de domínio, não se exige do locador que seja o titular da
propriedade do imóvel locado, bastando-lhe ter a sua posse, e dela
poder dispor” (A lei do Inquilinato Comentada, 9a ed., Rio de Janeiro:
Forense, 2014, pág.12).
A propósito, no sentido do que se expôs, está a
jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que considera
ser legítimo para as ações que tiverem por objeto a relação locatícia o
sujeito identificado no contrato como locador:
“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. NATUREZA JURÍDICA.
DIREITO PESSOAL. AÇÃO DE DESPEJO POR PRÁTICA DE
INFRAÇÃO
LEGAL
OU
CONTRATUAL
E
POR
INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS. LEGITIMIDADE ATIVA.
PROVA DA PROPRIEDADE. DESNECESSIDADE. DOUTRINA.
1. Tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o
sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim
definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não
coincidir com a figura do proprietário.
2. A Lei no 8.245/91 (Lei de Locações) especifica as hipóteses nas
quais é exigida a prova da propriedade para a propositura da ação de
despejo. Nos demais casos, é desnecessária a condição de proprietário
para o seu ajuizamento.
3. Recurso especial conhecido e não provido.” (REsp no
1.196.824/AL, Terceira Turma, Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas
Cueva, j. em 19.02.13, DJe de 26.02.13, v. u., negritos inexistentes no
original)
É necessário, contudo, enfatizar que só se
legitima a dar imóvel em locação o sujeito que realmente seja possuidor,
como ensina a doutrina pátria e estrangeira.
Nagib Slaibi Filho e Romar Navarro de Sá
lecionam nesse sentido:
“A locação incide sobre uma coisa, mas não é direito real, pois seu
objeto principal é a conduta do locador em ceder o uso e gozo da
coisa, enquanto o inquilino deve pagar a remuneração ou aluguel.

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O proprietário pode alugar, mas também pode fazê-lo o
possuidor, desde que tenha o uso e gozo da coisa. Por exemplo, o
usufrutuário, que não é proprietário e somente tem o direito de usar a
coisa e dela auferir os frutos ou gozá-la, pode alugar a coisa que lhe
foi dada em usufruto.” (Comentários à Lei do Inquilinato, 10a ed., Rio
de Janeiro: Forense, 2010, pág. 07, negritos deste Relator)
Luís Manuel Teles de Menezes Leitão também
ensina:
“A locação desempenha uma importante função econômica, na
medida em que permite ao titular de direitos de gozo sobre
determinada coisa obter um rendimento, concedendo temporariamente
o gozo dessa coisa a outrem, o que pode fazer sem abdicar do direito
correspondente.” (Direito das Obrigações: Contratos em Especial,
vol. III, 13a ed., Coimbra: Almedina, 2019, pág. 301)
Desta forma, se o réu tivesse a posse do bem,
era-lhe permitido pactuar o contrato de locação.
Segundo o réu asseverou na contestação (fls.
216/226), informou ao representante da autora que “não era o
proprietário do imóvel, objeto da locação, mas, tinha a posse deste” (fl.
217).
Contudo, em nenhum momento nas suas
manifestações no processo, o autor expôs a origem da sua suposta posse
sobre o imóvel, sempre insistindo em que a defesa da ré se limitava à
discussão sobre a propriedade do imóvel e que o negócio jurídico era
válido (fls. 224/225).
Convém anotar que o réu afirmou, em sua
contestação, que a “locação se efetivou com a entrega das chaves, na
data supracitada, do imóvel locado, para o representante da autora, Sr.
Nino Santos de Medeiros, que passou a ter a posse direta do referido
imóvel, conforme disposto no contrato locatício” (fl. 217).
Das alegações do réu, depreende-se que

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sustenta ser necessário reconhecer validade da relação jurídica e seu
direito à percepção dos aluguéis em razão de o contrato ter sido
pactuado e ter franqueado o ingresso da ré no imóvel.
Impõe-se, todavia, perquirir se essa entrega das
chaves decorreu, ou não, do exercício da posse.
Para
o
ordenamento
jurídico
brasileiro,
“considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno
ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade” (CC, art. 1.196).
Como se percebe, a posse é uma situação de
fato, juridicamente protegida, caracterizada pelo exercício de poderes
ostensivos sobre a coisa.
Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade
Nery abordam o tema:
“Posse. É o exercício, de fato, dos poderes constitutivos do domínio
ou propriedade, ou de algum deles somente (Bevilaqua. Coisas, v. I, p.
29). A posse, (tanto de coisa móvel quanto de coisa imóvel) é situação
jurídica de fato apta a, atendidas certas exigências legais, transformar
o possuidor em proprietário (situação jurídica de direito real) CC
1238 a 1244 e 1260 a 1262). O sujeito de direito que tem posse sobre
uma coisa exerce alguns dos poderes próprios dos de proprietário (uso,
gozo e, às vezes, o de disposição e o de recuperação de coisa), sem
ostentar a situação jurídica de dono.” (Código Civil Comentado, 13a
ed., São Paulo: RT, 2019, pág. 1.542)
Contudo o mero exercício de algum poder de
fato sobre o bem não é suficiente, por si só, para caracterizar posse.
A propósito do tema, Cristiano Chaves de
Farias e Nelson Rosenvald ensinam que “o legislador entendeu que, em
determinadas situações, alguém possui poder fático sobre a coisa sem
que sua conduta alcance repercussão jurídica” (Curso de Direito Civil:
Direitos Reais, vol. 5, 15a ed., Salvador: JusPodivm, 2019, pág. 131).
Gustavo Tepedino, Carlos Edison do Rêgo

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Monteiro Filho e Pablo Renteria também asseveram que “nem todo
estado de fato corresponde à posse, pois em alguns casos não passa de
mera detenção, à qual a ordem jurídica não estende a proteção jurídica
privativa da posse” (Fundamento do Direito Civil: Direitos Reais, vol.
5, 1a ed., Rio de Janeiro: Forense, 2020, pág. 17).
Pois bem.
A prova pericial produzida nos autos da ação
de despejo (fls. 678/719 e 937/952 daquele feito) foi enfática em
concluir que “o imóvel em questão, objeto da locação, está contido em
área maior descrita na matrícula no 77.868 do 15o CRI-SP” (fl. 715 da
ação de despejo) e que um dos proprietários da área é a Transportadora
Comercial Tucuruvi Ltda. (quesito no 4, fl. 718 da ação de despejo).
Por isso, a Transportadora tinha legitimidade
para dar o imóvel em locação.
Em declarações que prestou à Polícia (fls.
266/267 da ação de despejo e fls. 231/233 destes autos), o autor
asseverou que “está na posse das terras em questão, desde o ano de
2005, ocasião em que o pai do declarante celebrara um contrato de
locação, diretamente com a Transportadora Comercial Tucuruvi Ltda.”
(fl. 266), bem como que “seu pai apesar de ter celebrado o contrato,
nunca ingressou na posse diretamente, tendo sempre sido o declarante
quem administrou a locação” (fl. 266 da ação de despejo).
Infere-se que, realmente, o pai do autor
pactuou, com a coproprietária, um contrato de locação que compreendia
os imóveis da Avenida Antonelo da Messina no 1.711 e no 1.717, da Rua
Ushikichi Kamiya no 645 e Rua Antarctica no 65 (fls. 268/273 da ação de
despejo).

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A despeito da alegação do autor de que seu pai
jamais esteve na posse do imóvel, a pessoa de nome Oneli, ouvida pela
Autoridade Policial em 29 de julho de 2014, declarou que “há nove anos
atrás quem estava no estacionamento era o pai do Jorge” (fl. 592 da
ação de despejo).
Essa pessoa atestou que o pai do autor,
locatário do imóvel, deste tomou posse e nele exerceu atividade
empresaria.
Também
é
necessário
ressaltar,
em
contrariedade à declaração do autor de que seu pai nunca teve a posse do
imóvel, que o pai do autor e a Transportadora transacionaram para
colocar fim à ação de despejo proposta por esta contra aquele (fls.
274/276 da ação de despejo). Ficou ajustado que o imóvel seria
desocupado na data de assinatura do acordo, o que ocorreu em 30 de
agosto de 2007.
Consultando o andamento processual da
referida ação na página deste Tribunal na internet, que recebeu o número
0143071-53.2006.8.26.0001, constata-se que o acordo foi homologado
judicialmente.
Inexiste dúvida, assim, de que o pai do autor
teve a posse do imóvel, tendo sido proposta ação de despejo contra ele e
celebrado acordo, o que afasta as afirmações do demandante de que seu
pai não teve a posse do imóvel.
Em continuação, nas declarações que deu à
Polícia, o autor afirmou que, em 2007, indicou uma pessoa de nome
Edgar para locar o imóvel, sabendo que Edgard pactuou o contrato de
locação. Asseverou, contudo, que Edgard “nunca ingressou na posse

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das terras” (fl. 266 da ação de despejo).
De fato, está nos autos o contrato de locação
pactuado por Edgard e Transportadora Comercial Tucuruvi (fls. 75/81),
que tinha por objeto os mesmos imóveis que anteriormente haviam sido
locados ao pai do autor, com vigência de 1o de setembro de 2007 a 31 de
agosto de 2012.
Assim, a data de início deste contrato de
locação entre Transportadora e Edgard coincidiu com a data de
devolução da área ajustada pela Transportadora com o pai do autor na
transação que celebraram em ação de despejo.
Embora o autor também tenha declarado que
Edgard não assumiu a posse da área locada, foi proferido acórdão por
este Egrégio Tribunal proferido em ação de despejo ajuizada pela
Transportadora contra Edgard (fls. 417/423 da ação de despejo).
Naquele feito, foi discutida questão de Edgard não ter recebido a posse
do imóvel, mas a Colenda Turma Julgadora consignou que, “ao que
transparece dos autos pelas provas colhidas, é que o apelado teria
sublocado ditos imóveis a terceiros, conforme várias diligências
efetuadas pelo Sr. Meeirinho” (fl. 422 da ação de despejo), sendo
julgado procedente o pedido com declaração de rescisão do contrato de
locação.
Foi noticiado no venerando acórdão citado no
parágrafo anterior, que Edgard interpôs recurso contra a decisão que
deferiu
a
liminar
de
despejo
(Agravo
de
Instrumento
no
2008034-76.2013.8.26.0000), o que certamente contraria a tese de que
tal pessoa não tinha a posse da área. Tanto tinha a posse que interpôs
recurso para tentar afastar a decisão que, liminarmente, determinou seu

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desalijo da posse, não sendo conhecido o agravo por sua
intempestividade, com trânsito em julgado em 28 de agosto de 2013.
Impossível, desta forma, que o autor tenha
exercido a posse do imóvel desde 2005, pois foi reconhecido
judicialmente que naquele ano a posse do imóvel estava com seu pai e,
depois que este deixou de ser locatário do bem, assumiu a posse da área,
também com reconhecimento judicial, a pessoa de nome Edgard.
O réu celebrou o contrato de locação com o
autor em 21 de maio de 2013 (fls. 38/42), para viger de 27 de maio de
2013 a 27 de maio de 2016. Quando pactuado o contrato em discussão
neste processo, a ação de despejo proposta pela Transportadora contra
Edgard, que tinha por objeto também o imóvel de que se cuida neste
processo, já havia sido distribuída, o que ocorreu em 13 de setembro de
2012 (fls. 288/292 da ação de despejo).
O despejo foi liminarmente decretado na ação
entre Transportadora e Edgard em 25 de maio de 2013 (fls. 408/409 da
ação de despejo), o que demonstra, em razão do julgamento de
procedência do pedido pelo venerando acórdão de fls. 417/423 (da ação
de despejo), que Edgard tinha a posse do imóvel na data em que o autor
pactuou o contrato de locação com a ré. Na decisão que apreciou esse
pedido de liminar, foi determinada a desocupação dos imóveis, pelo
locatário Edgard ou pelos ocupantes.
Conforme declarado na inicial, preposto da
autora recebeu mandado judicial em que a proprietária do imóvel
intentava a desocupação do imóvel (fl. 05). E realmente foi lançada
certidão pelo Oficial de Justiça certidão de que, no dia 24 de outubro de
2013, notificou os ocupantes do imóvel sobre a determinação de despejo

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ou desocupação (fl. 290 da ação de despejo).
O uso do imóvel pela autora, nota-se, foi
afetado pelo decreto de despejo e desocupação determinado contra o
possuidor, o locatário Edgard, e eventuais ocupantes.
Assim, deve-se ressaltar, mais uma vez, que a
posse do imóvel objeto do contrato de locação celebrado pelas partes
nunca foi do réu, tendo sido exercida por seu pai e, em seguida, por
Edgard, como reconhecido judicialmente em duas ações de despejo,
referidas acima.
Já se consignou acima que o réu, conquanto se
afirme possuidor, não explicitou a origem de sua posse, limitando-se a
aduzir que, em 2005, seu pai ajustou contrato de locação com a
Transportadora, mas não chegou a assumir a posse. Tal argumento,
contudo, é refutado pela decisão judicial que homologou acordo que seu
pai fez com a Transportadora, no qual ficou estabelecido que seu pai (até
então locatário) restituiria o bem à Transportadora (locadora).
Qualquer ato que o réu tenha praticado tendo o
imóvel como objeto não pode ser considerado posse, pois a posse
indireta era da coproprietária e locadora (Transportadora Comercial
Tucuruvi) e a posse direta era do pai do réu (locatário do imóvel).
Posteriormente, com o fim da relação jurídica
havida entre a Transportadora e o pai do réu, assumiu a posse do bem o
locatário Edgard, que a mantinha na data em que o réu pactuou o
contrato com a autora.
A propósito, dispõe a norma do artigo 1.204 do
Código Civil: “Adquire-se a posse desde o momento em que se torna
possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes

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inerentes à propriedade” (negritos deste Relator).
A aquisição da posse, portanto, ocorre desde o
instante em que o sujeito tenha a possibilidade de exercer, em seu
próprio nome, algum dos poderes típicos da propriedade.
À Polícia (fls. 266/267 da ação de despejo), o
autor declarou que seu pai não chegou a ter a posse do bem, “tendo sido
sempre o declarante quem administrou a locação” (fl. 266 da ação de
despejo). Considerando que, em ação de despejo, foi reconhecido que o
pai do autor teve a posse do bem, o que foi corroborado pelo
depoimento de Oneli (fl. 592 da ação de despejo), deve-se entender que,
se alguma ingerência o autor teve sobre o imóvel, foi em nome de seu
pai, locatário do bem, e não em nome próprio.
Igual conclusão é inferida em relação ao
período em que Edgard foi locatário do imóvel.
Francisco Eduardo Loureiro muito bem ensina:
“O art. 1.204, em exame, faz a ressalva de que o exercício dos poderes
deve ser em nome próprio, para distinguir a aquisição da mera
detenção, em que se tem poder sobre a coisa, mas esse poder é
dependente em nome, por conta e em proveito de terceiros. É por
isso que nas hipóteses dos arts. 1.198 e 1.208, primeira parte, embora
o ocupante aja como dono e possa ter affectio tenendi, não adquire
posse, porque a sua conduta apenas representa ou instrumentaliza a
posse de terceiro, este sim o verdadeiro possuidor.” (Código Civil
Comentado, coordenador: Cezar Peluso, 7a ed., São Paulo: Manole,
2013, pág. 1.148)
Tendo em conta que, desde 2005, o imóvel foi
objeto de dois contratos de locação (o primeiro com o pai do autor, o
segundo com Edgard), que foram reconhecidos como possuidores do
imóvel, só se conceberia a posse do autor sobre o imóvel se adquirisse a
posse originariamente contra esses possuidores que a tinham em razão
de contrato de locação com a coproprietária do imóvel.

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Contudo, conforme destacado acima, num
primeiro momento, o pai do autor locou o bem, afirmando o autor que
“administrou a locação”. Posteriormente, num segundo momento, o
autor afirmou que apresentou Edgard a representante da coproprietária,
tendo sido celebrado entre a Transportadora e Edgard um contrato de
locação.
O imóvel sempre esteve na posse de alguém, a
quem a coproprietária havia transferido a posse direta após a celebração
de contrato de locação, ainda que, em algum momento, houvesse outros
ocupantes no bem.
Marco Aurélio Bezerra de Melo leciona que “o
modo originário de aquisição da posse dá origem à chamada posse
natural, pois a obtenção se dá a partir do fato da apreensão, por
exemplo, de um bem abandonado que fora por alguém apreendido,
ostentando o possuidor de forma pública a submissão desse bem ao seu
interesse social ou econômico” (Código Civil Comentado: Doutrina e
Jurisprudência, autores: Anderson Schreiber [et al], 2a ed., Rio de
Janeiro: Forense, 2020, pág. 879).
O imóvel sempre esteve locado a terceiros e
não ao réu (como reconhecido judicialmente), sem nenhuma prova de
que a coproprietária ou os locatários tenham abandonado o imóvel ou
perdido a posse por qualquer outra razão.
Ao tratar do conceito de detentor, Tito
Fulgêncio explica que “o fâmulo na posse é aquele que, em razão de sua
situação de dependência em relação a uma outra pessoa, exerce sobre a
coisa, não um poder próprio, mas o poder de fato desta última” (Da
Posse e das Ações Possessórias: Teoria Geral Prática, 12a ed., Rio de

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Janeiro: Forense, 2015, pág. 18). E enfatiza que essa situação de
dependência “pode derivar de uma relação jurídica, tanto de direito
privado como de direito público, ou mesmo de uma simples situação de
fato”, ressaltando que “é a posse familiar do antigo direito, situação do
filho em relação ao pai, do criado para com o amo, do operário em
relação ao patrão etc.” (obra citada, págs. 18 e 19, respectivamente).
O eventual poder fático que o réu teve sobre o
imóvel era, no máximo, uma detenção.
Conquanto não se exija o título de proprietário
para ser locador, é necessário que o pretenso locador seja, ao menos,
titular da posse e tenha condições de transferir o uso e gozo do bem ao
pretenso locatário.
A propósito, Cristiano Chaves de Farias e
Nelson Rosenvald ensinam que “releva perceber que nem sempre o
proprietário será o locador do imóvel, eventualmente essa condição
recairá sobre o titular de um direito real ou obrigacional que cede a
posse direta a um terceiro” (Curso de Direito Civil: Contratos, 6a ed.,
Salvador: JusPodivm, 2016, pág. 1.024).
Consoante já referido, para dar um imóvel em
locação, é necessário que o sujeito tenha, ao menos, sua posse, sem a
qual o negócio pactuado por quem não é possuidor é inviável.
A norma prevista no artigo 104, caput e II,
estabelece que a validade do negócio requer um objeto possível.
É impossível juridicamente a quem não seja
possuidor dar imóvel em locação, pois não detém nenhum direito real ou
obrigacional a legitimar a celebração desse negócio, uma vez que não
poderá transferir o uso e gozo do imóvel ao pretenso locatário.

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Carlos Ferreira de Almeida assevera que “a
impossibilidade legal (melhor, jurídica) existe perante um obstáculo
legal instransponível à produção de certo efeito, quando a ordem
jurídica não prevê os tipos ou os meios de para a realização do objeto”
(Contratos, vol. V, 6a ed., Coimbra: Almedina, 2018, pág. 183).
Gustavo Tepedino e Milena Donato Oliva
também ensinam que “o negócio igualmente será nulo se o objeto
consistir em prestação reputada impossível, seja do ponto de vista
material, seja do ponto de vista jurídico” (Teoria Geral do Direito Civil,
Rio de Janeiro: Forense, 2020, pág. 341).
É impossível a prestação assumida por quem
pactua contrato de locação sem ser proprietário nem possuidor do
imóvel.
Franquear a entrada de alguém no imóvel não
caracteriza, necessariamente, a transferência da posse, tendo sido
assentado acima que o eventual poder fático que o réu tinha sobre o
imóvel não configurava posse, motivo pelo qual não podia transferir
algo que não tinha.
O contrato de locação ajustado entre o réu e a
autora continha uma prestação impossível ao réu, o que faz o contrato
ser inválido.
José da Silva Pacheco enfatiza:
“Só pode, como locador, dar imóvel em locação aquele que puder,
juridicamente, entregar ao locatário a coisa locada para ser por este
usada.
Quem não estiver em condições de, juridicamente, ceder a outrem o
uso ou o uso e gozo do prédio não o pode locar.
No afã de se distinguir a compra e venda do contrato de locação,
ressaltou-se a diferença deste na possibilidade de ser feito por quem
não seja proprietário. Daí, grassou o exagero de não se dar,
ultimamente, em certos casos, o devido valor ao direito de

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propriedade.
Certo é que a coisa, objeto da locação, deve ser dada por quem
possua título bastante para fazê-lo.
(...)
O intruso, porém, às vezes chamado posseiro, não pode alugar se a sua
posse não tem legitimidade jurídica. Tudo há que se passar o círculo
da juridicidade. Há que se poder, juridicamente, dar o uso e gozo
da coisa a outrem. Não é do poder dar à força, violentamente, mas
do poder jurídico que se trata. Entre quem não tem esse poder e o
proprietário que o tem, presume-se deste o direito de locar.”
(Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras, 11a ed., São
Paulo: RT, 2000, págs. 132/133, negritos deste Relator)
Caio Mário da Silva Pereira tem doutrina
precisa:
“Importando o contrato em cessão de utilização, não há mister seja o
locador proprietário, bastando que tenha o uso da coisa, e não seja
proibido de transferi-la.
(...)
Não terá validade, porém, a locação de coisa alheia, por faltar ao
pretenso locador a titularidade do uso e, portanto, a liberdade de
cedê-lo.” (Instituições de Direito Civil, vol. III, 12a ed., Rio de
Janeiro: Forense, 2008, pág. 278, negritos deste Relator)
Sem ter a posse, o réu se obrigou a uma
prestação impossível, como acentua Bruno Miragem:
“Já a possibilidade jurídica do objeto diz respeito à ausência de
obstáculos ou impedimentos estabelecidos pela ordem jurídica para a
realização da prestação com que se obriga o devedor. A contrario
sensu, juridicamente impossível o objeto cuja realização não possa
superar estes mesmos obstáculos e impedimentos. Assim, por
exemplo, não pode alguém vender coisa que não lhe pertença, ou que
esteja sob domínio público.” (Direito Civil: Direito das Obrigações,
São Paulo: Saraiva, 2017, págs. 68/69)
Desta maneira, incide a regra segundo a qual
“é nulo o negócio jurídico quando: (...) for ilícito, impossível ou
indeterminável o seu objeto” (CC, art. 166, caput e II).
O autor cobra aluguéis a partir de 27 de

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novembro de 2013, sendo incontroverso que, antes dessa data, não
houve inadimplemento. Apontou-se acima que representante da ré
recebeu notificação para desocupar o imóvel em outubro de 2013,
quando tomou conhecimento dos fatos relativos ao imóvel.
Assim, nulo o negócio jurídico desde sua
celebração, pela ausência de posse do autor, pretenso locador, os
pedidos deviam mesmo ser julgado procedentes.
Por conseguinte, nego provimento ao recurso,
majorando os honorários advocatícios para doze por cento do valor
atualizado atribuído à causa em cada ação, principal e cautelar (CPC, art.
85, § 11).
LINO MACHADO
RELATOR
Assinatura eletrônica