Tribunal: TJSP
Processo: 1013491-52.2016.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Taxa de despachante - Procedência para determinar a restituição, de forma dobrada - Inconformismo da promitente vendedora – Atividade congênere à SATI - Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938) - Em 24/08/2016, o A. STJ firmou

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Taxa de despachante - Procedência para determinar a restituição, de forma dobrada - Inconformismo da promitente vendedora – Atividade congênere à SATI - Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938) - Em 24/08/2016, o A. STJ firmou a Tese 1.2, de ser abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel - Logo, ainda que prevista em cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno direito ante sua incompatibilidade com os princípios da boa-fé ou da equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor – Precedentes desta c. 5a Câmara de Direito Privado - Restituição que, no entanto, deve ser simples - Repetição de indébito descabida - Entendimento do a. STJ de que "somente a cobrança de valores indevidos por inequívoca má-fé enseja a repetição em dobro do indébito" – Caso em que verificada apenas observância do disposto contratualmente - Má-fé não configurada no caso concreto - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018028
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1013491-52.2016.8.26.0566, da Comarca de São Carlos,
em que é apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A,
é apelado CLAUDEMIR DE MORAES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS
COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013491-52.2016.8.26.0566 - Voto no 00468G
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Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1013491-52.2016.8.26.0566
Origem: 5a Vara Cível do Foro de São Carlos
Magistrado: Dr. Daniel Luiz Maia Santos
Apelante: MRV Engenharia e Participações S.A.
Apelado: Claudemir de Moraes
Voto n. 00468G
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel -
Taxa de despachante - Procedência para determinar a
restituição, de forma dobrada - Inconformismo da
promitente vendedora Atividade congênere à SATI -
Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso
Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de
repetitivos (Tema 938) - Em 24/08/2016, o A. STJ
firmou a Tese 1.2, de ser abusiva a cobrança do
serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade
congênere, vinculada à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel - Logo, ainda que prevista
em cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno
direito ante sua incompatibilidade com os princípios da
boa-fé ou da equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do
Código de Defesa do Consumidor Precedentes desta
c. 5a Câmara de Direito Privado - Restituição que, no
entanto, deve ser simples - Repetição de indébito
descabida - Entendimento do a. STJ de que “somente
a cobrança de valores indevidos por inequívoca má-fé
enseja a repetição em dobro do indébito” Caso em
que verificada apenas observância do disposto
contratualmente - Má-fé não configurada no caso
concreto - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de apelação cível interposta por MRV

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Engenharia e Participações S.A. para desafiar a r. sentença,
cujo relatório adoto, que julgou parcialmente procedentes os
pedidos aduzidos na ação ajuizada por Claudemir de Moraes
para condená-la a restituir ao autor, em dobro, a quantia de R$
800,00 (oitocentos reais), cobrada a título de taxa de assessoria, a
ser atualizada monetariamente desde o desembolso e acrescida
de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (fls. 234/238).
Sustenta a ré, em resumo, que a taxa cobrada
do autor não se deu pelo serviço de assessoria técnica imobiliária
ou atividade congênere, mas, sim, em razão da prestação de
serviços de despachante, oferecido a fim de facilitar ao cliente a
obtenção do financiamento, não havendo falar em cobrança
ilegal. Ressalta ter prestado todas as informações sobre os
serviços prestados e que a contratação foi opcional, feita por
termo aditivo, realizada sem vício de vontade, não restando
configurada qualquer prática abusiva de sua parte. Discorre sobre
as diferenças entre as taxas SATI e defende a impossibilidade de
restituição da quantia paga pelo autor, bem como a exigibilidade
do débito. Nestes termos, pede a improcedência dos pedidos
autorais (fls. 241/262).
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.
263/264).
Contrarrazões do apelado (fls. 268/269).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução TJSP 772/2017).
É O RELATÓRIO.
Sopesados os argumentos expostos pela
apelante, a meu juízo, a insurgência merece parcial acolhida.

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Ab initio, anote-se que, tratando-se de relação
tipicamente de consumo, posto que a parte autora se enquadra
no conceito de “destinatária final” (artigo 2o, caput do Código de
Defesa do Consumidor), ao mesmo tempo em que a parte ré
desempenha suas atividades como fornecedora no mercado de
massa (artigo 3o, caput do Código de Defesa do Consumidor), incide na
espécie as disposições do Código de Defesa do Consumidor.
Logo, a demanda será analisada sob a ótica de
eventual abusividade, nos termos do Estatuto Consumerista,
motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta sunt
servanda pode ser mitigada.
Observo, primeiramente, que verba cobrada
sob as rubricas “taxa de despachante”/“taxa assessoria no
registro pref/cart”/“taxa de registro de Cartório” são atividades
congêneres à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecidas apenas como “taxa SATI”.
E, após um amplo período de discussões em
sede de recurso especial submetido ao regime de repetitivos
(Tema 938), em 24.08.2016 o c. Superior Tribunal de Justiça
firmou posicionamento na Tese 1.2, acerca da abusividade da
cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico- imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria
do Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO

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5
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária
(SATI),
ou
atividade
congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da
comissão de corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da transferência
desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência
do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE

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PROVIDO.”
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016 - grifei).
Segundo minha convicção pessoal, sempre
pontuei em casos semelhantes aos dos autos que a restituição do
valor seria indevida, eis que a celebração do termo aditivo de
contratação da assessoria foi desvinculada da celebração de
promessa de compra e venda do imóvel, constituindo, assim, em
um serviço AUTÔNOMO e FACULTATIVO.
A parte autora, ora apelada, optou por contratar
os serviços discriminados no contrato de prestação de serviços
de despachante, em especial, no tocante às diligências junto aos
órgãos públicos para emissão da guia de ITBI e diligências
notariais
para
providenciar
o
registro
do
contrato
de
financiamento no respectivo CRI (cláusula “2.1” do termo aditivo - fls.
32/33).
Anoto entender este Relator que, em face dos
princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt
servanda) e da boa-fé contratual, ausente abusividade quando o
serviço de despachante é efetuado, de forma que o Tribunal
Superior de Justiça ressaltou a possibilidade de cobrança na
hipótese de efetiva prestação de serviços cartorários ou de
despachante a fim de evitar o enriquecimento ilícito do
consumidor.
De rigor destacar, neste condão, trecho do voto
proferido pelo Exmo. Relator Ministro PAULO DE TARSO

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SANSEVERINO1 no tocante à cobrança dessa taxa:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da SATI não
deve
implicar
enriquecimento
sem
causa
do
consumidor de modo que eventual serviço específico
prestado ao consumidor, como eventuais serviços de
despachante ou a cobrança de taxas de serviços
cartorários, podem ser efetivados” (grifei).
Assim, desde que garantido ao consumidor o
direito à informação, havendo em contrato a discriminação do
serviço oferecido e realizadas pelo contratado diligências junto a
órgãos públicos e notariais, não há que se falar em inexigibilidade
da cobrança da taxa de despachante.
Contudo, analisando os precedentes desta d.
5a Câmara de Direito Privado, é possível constatar que o
entendimento é diverso, reconhecendo-se a abusividade da “taxa
SATI”/”taxa de despachante”/“taxa de assessoria no registro
pref/cart”/“taxa de registro de Cartório”, porquanto inexistente
efetiva intermediação, já que a contratação é feita com prepostos
da vendedora em benefício dela própria, não havendo, por outro
lado, prestação de serviço de assessoria em favor do adquirente,
tampouco demonstração da facultatividade da contratação pelo
consumidor.
Nesse
cenário,
inclusive,
para
este
c.
Colegiado, haveria ilícita venda casada na cobrança das referidas
verbas.
1 REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016

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A propósito, veja-se:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
COBRANÇA - CONTRATO QUE ESTABELECE O
PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E
CORREÇÃO MONETÁRIA ÍNDICE DA CORREÇÃO
MONETÁRIA FIXADO DE ACORDO COM O INCC
POSSIBILIDADE PRECEDENTE JUROS DE OBRA
LEGALIDADE
DIANTE
DA
AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL
-
COBRANÇA
DA
TAXA
SATI
-
ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA -
RECURSO
ESPECIAL
AFETADO
PELO
RITO
REPETITIVO
-
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA -
RECURSOS NÃO PROVIDOS.” (Ap. Cível 1001858-
93.2017.8.26.0506; Rel. Erickson Gavazza Marques; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 05/10/2020 - grifei).
“AÇÃO DE ORDINÁRIA. Sentença de procedência.
Apela a ré para sustentar a legitimidade da cobrança
de taxa relativa à serviço de despachante, livremente
contratada pela autora, sem pertinência à taxa de
assessoria imobiliária. Apelo também do autor para
pugnar pela elevação e fixação da verba honorária por
equidade. Descabimento do recurso da ré. Cabimento
do
recurso
da
autora.
Taxa
de
assessoria.

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Abusividade da cobrança reconhecida pelo STJ em
recurso repetitivo, que apontou como abusiva não
só a taxa SATI, mas também a cobrança de
atividade
congênere.
Ausência
de
prova
de
facultatividade da contratação. Obrigação de ressarcir.
Verba honorária de sucumbência, que fixada sobre o
valor da condenação (R$800,00), resulta em quantia
demasiadamente ínfima para remunerar dignamente o
profissional que representou a parte vencedora.
Fixação por equidade nos termos do art. 85, §2o e
elevação nos termos do art. 85, §11, do CPC
considerada a manutenção integral da sentença em
desfavor da ré. Verba honorária final arbitrada em
R$1.200,00, por equidade. Recurso da ré improvido.
Provido
o
recurso
da
autora.”
(Ap.
Cível
1039031-54.2017.8.26.0506; Rel. James Siano; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 06/11/2019 - grifei).
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
DEVOLUÇÃO DE VALORES. Taxa SATI e atividades
congêneres, como despachante. Cobrança abusiva.
REsp 1.599.511-SP. Precedentes do TJSP. Devolução
de valores de forma simples, pois não configurada má-
fé. Sentença mantida. Recurso não provido, com
observação.” (Ap. Cível 1028090-45.2017.8.26.0506;
Rel. Fernanda Gomes Camacho; 5a Câmara de Direito
Privado; j. 09/10/2019 grifei).
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA
RESTITUIÇÃO
DE
QUANTIAS
Abusividade
da
cobrança pelo promitente vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

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congênere, vinculado à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel - Entendimento firmado
pelo E. STJ em recurso repetitivo - Dever de a ré
restituir o valor pago a este título Sentença mantida
Recurso
desprovido.”
(Ap.
Cível
1032007-72.2017.8.26.0506; Rel. Moreira Viegas; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 22/05/2019 - grifei).
“Compra e venda e indenização por danos materiais
Preliminar de cerceamento de defesa Devolução dos
valores pagos a título de taxa Sati, sinal e taxa de
atribuição da unidade Insurgência da requerida, sob as
alegação de que a cobrança realizada diz respeito à
taxa de serviços de despachante; que se refere ao
serviço específico de prestar assessoria na obtenção
do financiamento, a qual é permitida, não se
confundindo com taxa SATI; que sua contratação é
opcional, mas seu pagamento, depois de contratado o
serviço, não Taxa de Serviço de Assessoria no
Registro Pref/Cart Atividade congênere à taxa SATI
Devolução
dos
valores
pagos,
devidamente
atualizados e com incidência de juros Requerente
que argumenta que a quantia paga a título de sinal
destinou-se
ao
pagamento
de
dois
supostos
corretores, havendo simulação quanto à sua descrição,
devendo ser considerada como pagamento de taxa
SATI e devidamente restituída Sentença mantida
Recursos
não
providos.”
(Ap.
Cível
1000638-26.2018.8.26.0506; Rel. A.C.Mathias Coltro;
5a Câmara de Direito Privado; j. 10/04/2019 - grifei).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Embarga a autora,

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apontando omissão quanto à possibilidade de ser
cobrada das despesas a título de ITBI, frente ao que
dispõe o CDC; ainda que o imposto fosse exigível, só
poderia haver a cobrança após a emissão do habite-se
ou por ocasião de entrega das chaves. Embarga a ré,
aduzindo omissão quanto à cobrança da taxa de
registro cartorário e à diferença de financiamento.
Descabimento de ambos os embargos. Valor a título de
ITBI pode ser cobrado da compradora, conforme
pactuado. Legalidade do instrumento de confissão de
dívida, do qual consta a diferença de financiamento,
assumida pela compradora, de modo que pode ser
cobrada. Quanto às taxas que busca a vendedora
cobrar,
independente
de
ser
chamada
de
assessoria, de despachante ou cartorária, neste
caso, ainda que apontadas como distintas, deve
ser afastada a cobrança, sob pena de configurar
venda casada. Embargos rejeitados.” (ED Cível
1038253-21.2016.8.26.0506; Rel. James Siano; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 23/10/2018 - grifei).
Assim, ressalvada minha convicção pessoal,
em nome do princípio da colegialidade, adoto o entendimento da
d. maioria, ficando mantido o reconhecimento da ilicitude da “taxa
SATI”/”taxa de despachante”/”taxa de registro de cartório”/”taxa
de assessoria no registro pref./cart.” objeto dos autos, cabendo à
ré proceder à devolução do que foi pago.
Anoto, entretanto, que a restituição dos valores
pagos pelo apelado deve ser feita de forma simples. Com efeito,
assim decide o a. STJ:

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“Somente
a
cobrança
de
valores
indevidos
porinequívoca má-fé enseja a repetição em dobro do
indébito.
Precedentes.”
(AgInt
no
AREsp
no
1.135.918/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j.
04/05/2020)
No caso em comento, não se nota má-fé da ré
quanto à cobrança dos valores em discussão. Assim, o que se
verificou no caso concreto foi a observância pela ré do quanto
disposto contratualmente, o que não caracteriza, de forma
alguma, má-fé a ensejar a restituição em dobro dos valores
adimplidos pela parte autora.
Logo, o caso é de acolher em parte a
insurgência e apenas para reconhecer que a restituição deve ser
feita de forma simples.
Nestes
termos,
voto
pelo
PARCIAL
PROVIMENTO do recurso.
RODOLFO PELLIZARI
Relator