Tribunal: TJSP
Processo: 1002145-10.2017.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação de Anulação de Negócio Jurídico c/c Pedido Liminar c/c Dano Moral" (sic.) – Compra e venda de imóvel – Tese de que os adquirentes teriam incidido em erro na aquisição, motivo pelo qual buscam a anulação do negócio – Sentença de improcedência – Insurgência dos autores – Não acolhimento.
CERCEAMENTO DE DEFESA - Arguição de nulidade da r. sentença, por cerceamento de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação de Anulação de Negócio Jurídico c/c Pedido Liminar c/c Dano Moral" (sic.) – Compra e venda de imóvel – Tese de que os adquirentes teriam incidido em erro na aquisição, motivo pelo qual buscam a anulação do negócio – Sentença de improcedência – Insurgência dos autores – Não acolhimento.
CERCEAMENTO DE DEFESA - Arguição de nulidade da r. sentença, por cerceamento de defesa – Rejeição - Elementos constantes dos autos que, segundo a convicção do d. Juízo, eram suficientes ao julgamento do mérito - Princípio do livre convencimento motivado - Art. 371 do Código de Processo Civil – Prova oral que, diante dos limites objetivos da lide em nada contribuiria ao deslinde da causa.
MÉRITO - Alegação dos autores de que os réus se declararam proprietários do imóvel que venderam, e que outorgariam a escritura de transmissão depois do pagamento integral do preço, o que não teria sido cumprido – Instrumento de compra e venda apresentado nos autos em que, todavia, os réus se declaram meros possuidores do imóvel, havendo ressalva de que a outorga de escritura dependeria da prévia regularização da situação registral do bem – Erro substancial alegado pelos autores, não configurado, posto que tiveram conhecimento da impossibilidade de imediata transmissão da propriedade do imóvel – Inexistência de rede independente de esgoto e de luz que não configura vício oculto, já que os autores poderiam facilmente constatar que havia relógios medidores únicos entre o imóvel compromissado à venda e o vizinho –– Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017864
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002145-10.2017.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que são apelantes
CLÁUDIO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e IRENE APARECIDA
ALVES DE SOUZA SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados BENEDITO
ISRAEL LEITE e ELISABETE LOPES LEITE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no 1002145-10.2017.8.26.0101
Comarca: 1a Vara do Foro de Caçapava
Magistrado(a): Dr(a). Rodrigo Valério Sbruzzi
Apelantes: Cláudio dos Santos e irene Aparecida Alves de Souza
Santos
Apelados: Benedito Isarel Leite e Elisabete Lopes Leite
Voto no 00431G
APELAÇÃO CÍVEL
“Ação de Anulação de
Negócio Jurídico c/c Pedido Liminar c/c Dano
Moral” (sic.) Compra e venda de imóvel Tese de
que os adquirentes teriam incidido em erro na
aquisição, motivo pelo qual buscam a anulação do
negócio Sentença de improcedência Insurgência
dos autores Não acolhimento.
CERCEAMENTO DE DEFESA - Arguição de nulidade
da r. sentença, por cerceamento de defesa Rejeição
- Elementos constantes dos autos que, segundo a
convicção do d. Juízo, eram suficientes ao julgamento
do mérito - Princípio do livre convencimento motivado
- Art. 371 do Código de Processo Civil Prova oral
que, diante dos limites objetivos da lide em nada
contribuiria ao deslinde da causa.
MÉRITO - Alegação dos autores de que os réus se
declararam proprietários do imóvel que venderam, e
que outorgariam a escritura de transmissão depois do
pagamento integral do preço, o que não teria sido
cumprido

Instrumento
de
compra
e
venda
apresentado nos autos em que, todavia, os réus se
declaram meros possuidores do imóvel, havendo
ressalva de que a outorga de escritura dependeria da
prévia regularização da situação registral do bem

Erro
substancial
alegado
pelos
autores,
não
configurado, posto que tiveram conhecimento da
impossibilidade
de
imediata
transmissão
da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
propriedade do imóvel
Inexistência de rede
independente de esgoto e de luz que não configura
vício oculto, já que os autores poderiam facilmente
constatar que havia relógios medidores únicos entre o
imóvel compromissado à venda e o vizinho

Sentença mantida RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 66/68,
cujo relatório adoto, que julgou improcedente a “ação de
anulação de negócio jurídico c/c pedido de liminar c/c dano
moral” (sic.) ajuizada por CLAUDIO DOS SANTOS e IRENE
APARECIDA ALVES DE SOUZA SANTOS contra BENEDITO
ISRAEL LEITE e ELISABETE LOPES LEITE, por entender o d.
Juízo não haver vício oculto, tampouco erro a autorizar a
declaração de nulidade do contrato entabulado entre as partes.
Insurgem-se os apelantes, autores da ação, suscitando
preliminar de nulidade da r. sentença, por cerceamento de
defesa, na medida em que tinham interesse na produção de
prova oral, o que foi obstado pelo julgamento da lide no estado.
No mérito, aduzem que entabularam com os apelados contrato
de permuta versando sobre dois imóveis. Pontuam que
transmitiram um imóvel da sua propriedade, no valor de
R$230.000,00, e receberam dos apelados outro imóvel, no valor
de R$200.000,00, comprometendo-se estes últimos a arcar com
a diferença de R$30.000,00, mediante pagamento em dinheiro.
Elucidam que pautados na boa-fé e confiando nos apelados,
acreditaram que eles eram proprietários do imóvel que estavam
transmitindo. Dizem que, todavia, descobriram posteriormente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
que o imóvel que receberam não tem matrícula individualizada e
que a transmissão da propriedade jamais poderia ser formalizada
pelos apelados. Além disso, argumentam que o imóvel apresenta
vícios ocultos, consistentes em ligação de esgoto dependente,
passando pelo imóvel vizinho, e poste de luz apenas no imóvel
vizinho. Defendem, nesse cenário, que foram vítimas de erro,
razão pela qual deve a permuta ser declarada nula, com
restabelecimento das partes ao status quo ante. Pedem o
provimento do apelo, nos termos ora indicados (fls. 73/79).
Recurso tempestivo, dispensado do preparo (fls. 37) e não
respondido (fls. 85).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
De início, rejeito a preliminar de nulidade da r. sentença, por
alegado cerceamento de defesa.
Isso porque, os elementos probatórios constantes dos autos
mostraram-se suficientes para a análise do mérito, especialmente
se considerado o princípio do livre convencimento motivado do
juiz (art. 371 do Código de Processo Civil).
De fato, sendo o magistrado o destinatário das provas, cabe
apenas a ele aferir sobre a necessidade, ou não, de outros
elementos além daqueles já apresentados pelas partes.
E como entendeu serem eles dispensáveis, com acerto,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
julgou a lide no estado em que se encontrava, certo de que a
prova oral, dados os limites objetivos da lide, seria de todo
irrelevante ao deslinde da causa.
Quanto ao mérito, respeitada convicção diversa, a meu ver,
a insurgência não prospera.
Analisando os autos, vislumbro que, a despeito de
afirmarem os apelantes que as partes entabularam contrato de
permuta de imóveis, na verdade, os negócios jurídicos se
consubstanciaram em compra e venda, sem que qualquer alusão
à permuta tivesse sido realizada.
Especificamente
quanto
ao
imóvel
adquirido
pelos
apelantes, é possível constatar do instrumento de fls. 26/28 que
os apelados nunca se declararam proprietários do bem, mas sim
possuidores:
“2a O Imóvel e sua Propriedade:
O VENDEDOR e legítimo possuidor, inteiramente livre de
dívidas e ônus de qualquer natureza, de DOMÓNIO ÚTIL de uma
área de terreno total de 185,39m, localizada a Rua Passagem da
Primavera, no 41, Bairro: Sant Cruz, nesta cidade de Jambeiro
SP, medindo aos fundos 5,8m de largura, 30m de comprimento,
do lado direito de quem de frente olha para o terreno medindo
31,95m de comprimento, medindo a frente 5,5m de largura.”
destacamos - fls. 26.
Mais adiante, acerca do registro imobiliário, assim
pactuaram as partes:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
“Cláusula Sexta Do Registro Imobiliário
Os COMPRADORES tomam ciência, neste ato, da
necessidade de se promover o competente registro imobiliário e
unificação das matrículas, e que a outorga da Escritura Definitiva
somente se fará após o término do referido processo junto à
Prefeitura Municipal, não podendo, em hipótese alguma, no caso
de eventual mora decorrente do trâmite, servir esta de escopo
para ajuizamento de qualquer ação que vise compelir o
VENDEDOR a outorga de Escritura Definitiva.” fls. 27
Como se vê, a despeito de não detalhada a situação
registral do bem, foi esclarecida a necessidade de prévia
regularização, para que somente então a outorga da escritura
pudesse ser procedida.
Nesse cenário, com a devida vênia à tese defendida pelos
apelantes, não se constata tenham eles incidido em erro no que
diz respeito à situação registral do bem, posto que o contrato
deixou claro serem os apelados meros possuidores, bem como
que a outorga de escritura dependeria de prévia regularização.
Note-se que nos termos do art. 138 do Código Civil,
somente se anulam os negócios jurídicos, quando as declarações
de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser
percebido
por
pessoa
de
diligência
normal,
dadas
as
circunstâncias do negócio.
Por erro substancial, o art. 139 do mesmo diploma legal
esclarece tratar-se daquele que (i) interessa à natureza do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
negócio, ao objeto principal da declaração, ou a alguma das
qualidades a ele essenciais, (ii) concerne à identidade ou à
qualidade essencial da pessoa a quem se refira a declaração de
vontade, desde que tenha influído nesta de modo relevante, ou
(iii) sendo de direito e não implicando recusa à aplicação da lei,
for o motivo único ou principal do negócio jurídico.
Em concreto, pelo acima exposto, não há erro substancial,
já que pelo contrato firmado, os apelados em momento algum
afirmaram serem proprietários do imóvel, tampouco que iriam,
com o tão só pagamento integral do preço, outorgar a escritura
de transmissão.
Vale pontuar que a invalidade de um negócio jurídico
somente pode ser reconhecida quando algum dos elementos do
art. 104 do Código Civil não se fizer presente, quais sejam,
agente
capaz,
objeto
lícito,
possível,
determinado
ou
determinável e forma prescrita ou não defesa em lei.
A compra e venda versada nos autos não padece de
nenhuma dessas falhas, nada justificando o reconhecimento da
sua invalidade.
O mesmo é possível dizer, quanto à inexistência de rede de
esgoto e de iluminação individualizadas no imóvel.
Ademais de não se tratarem de vício oculto, posto que a
unidade de relógios medidores entre o imóvel transmitido entre as
partes e o vizinho é de fácil constatação, igualmente não se pode
considerar tais fatos como causas de nulidade da compra e

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002145-10.2017.8.26.0101 -Voto no 00431G
venda, mas, se o caso, de rescisão do contrato ou de abatimento
de valor, questões que sequer são discutidas nos autos.
Aliás, ao que parece, todos os questionamentos trazidos
pelos apelantes nos autos decorrem da pendência de
desmembramento do imóvel, ato que permitirá a individualização
de matrícula, bem como do fornecimento dos serviços de água,
esgoto e luz.
Acerca do valor supostamente devido pelos apelados e
ainda não pago, como dito, não houve formalização de contrato
de permuta entre as partes, mas sim de compras e vendas
autônomas, certo de que no único instrumento apresentado aos
autos (fls. 26/28), nada é dito sobre eventuais quantias a serem
desembolsadas pelos apelados.
Assim, também esse pedido é de inviável acolhimento.
O caso, portanto, é de manutenção da r. sentença, nos
termos em que proferida.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Não tendo os apelados de apresentado contrarrazões,
deixo de proceder à majoração de honorários advocatícios
prevista no art. 85, § 11 do Código de Processo Civil.
RODOLFO PELLIZARI
Relator