Tribunal: TJSP
Processo: 1005336-22.2019.8.26.0189
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Procedência para devolução de 10% de tudo quanto pago, atualizado desde os pagamentos, acrescidos de juros de mora a partir da citação – Inconformismo da Ré almejando a prevalência dos descontos pactuados, notadamente por se tratar de rescisão ocorrida por iniciativa da parte autora, exclusão do valor pago a título

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Procedência para devolução de 10% de tudo quanto pago, atualizado desde os pagamentos, acrescidos de juros de mora a partir da citação – Inconformismo da Ré almejando a prevalência dos descontos pactuados, notadamente por se tratar de rescisão ocorrida por iniciativa da parte autora, exclusão do valor pago a título de arras do montante a ser devolvido, alegando que a referida quantia se tratou de comissão de corretagem, acenando com a prescrição da pretensão neste aspecto, inexistência de má-fé apta a ensejar a devolução dobrada de valores, alvitrando ainda a fixação de indenização pela fruição do imóvel e responsabilização da adquirente pelos débitos referentes a IPTU e taxa condominial até a efetiva rescisão contratual – Descabimento – Admitida a resolução do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior, admitida, contudo, a intervenção judicial para afastar as cláusulas contratuais que coloquem o compromissário comprador em situação de extrema desvantagem – Hipótese em que o percentual fixado (10%) se revela consentâneo e razoável ao caso em tela, notadamente considerando o montante pago – Ausência de comprovação de que parte da quantia se destinava ao pagamento de comissão de corretagem – Indevida, contudo, a devolução dobrada, ante a ausência de má-fé - Imóvel objeto da lide que se trata de terreno, impassível de produzir renda ao ser entregue, notadamente considerando a ausência de comprovação de realização de edificação – IPTU e taxa condominial devidos apenas durante a posse da autora – Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000051078
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005336-22.2019.8.26.0189, da Comarca de Fernandópolis, em que é apelante
FERNANDÓPOLIS URBANIZADORA SPE LTDA - SETCORP, é apelada
MARLI LOPES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1005336-22.2019.8.26.0189 -Voto no 8045
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VOTO No: 8045
APEL.No: 1005336-22.2019.8.26.0189
COM. : FERNANDÓPOLIS (2a V.C.)
APTE. : Fernandópolis Urbanizadora Spe Ltda.
APDO. : Marli Lopes da Silva
Compromisso de venda e compra Rescisão contratual com
devolução de valores Procedência para devolução de 10%
de tudo quanto pago, atualizado desde os pagamentos,
acrescidos de juros de mora a partir da citação

Inconformismo da Ré almejando a prevalência dos
descontos pactuados, notadamente por se tratar de rescisão
ocorrida por iniciativa da parte autora, exclusão do valor
pago a título de arras do montante a ser devolvido, alegando
que a referida quantia se tratou de comissão de corretagem,
acenando com a prescrição da pretensão neste aspecto,
inexistência de má-fé apta a ensejar a devolução dobrada de
valores, alvitrando ainda a fixação de indenização pela
fruição do imóvel e responsabilização da adquirente pelos
débitos referentes a IPTU e taxa condominial até a efetiva
rescisão contratual Descabimento Admitida a resolução
do contrato, as partes devem ser repostas ao estado anterior,
admitida, contudo, a intervenção judicial para afastar as
cláusulas contratuais que coloquem o compromissário
comprador em situação de extrema desvantagem Hipótese
em que o percentual fixado (10%) se revela consentâneo e
razoável ao caso em tela, notadamente considerando o
montante pago Ausência de comprovação de que parte da
quantia se destinava ao pagamento de comissão de
corretagem Indevida, contudo, a devolução dobrada, ante
a ausência de má-fé - Imóvel objeto da lide que se trata de
terreno, impassível de produzir renda ao ser entregue,
notadamente considerando a ausência de comprovação de
realização de edificação IPTU e taxa condominial devidos
apenas durante a posse da autora
Sentença mantida -
Recurso improvido.

Vistos.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 231/235, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE o pedido inicial
deduzido por MARI LOPES DA SILVA em face de FERNANDÓPOLIS
URBANIZADORA SPE LTDA para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do contrato
de compra e venda do imóvel urbano celebrado entre as partes (fls. 23/32)
CONDENAR a Ré à restituição do percentual de 90% do valor efetivamente pago

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pela Autora, de forma simples, incidentes atualização monetária, desde os
respectivos pagamentos, e juros de mora, a partir do trânsito em julgado dessa
sentença (Resp no 1740911/DF
Tema 1002 do STJ), autorizado o abatimento
somente de eventuais débitos de IPTU e taxas condominiais vencidas e não pagas
até julho de 2019; c) CONDENAR à restituição, em dobro, das arras (R$2.615,10 x
2), atualizados desde o desembolso e acrescido de juros a partir do trânsito em
julgado dessa sentença, ambos em parcela única; d) TORNAR definitiva a
antecipação de tutela deferida às fls. 172. CONDENO a Ré ao pagamento de custas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação, com fulcro no art. 85, § 2o, do CPC.
Inconformada, sustenta a Ré (fls. 237/255), em síntese, que
jamais se opôs à rescisão contratual, além disso, não deu causa à referida rescisão, de
sorte que não há como subsistir o percentual de retenção fixado. Aduz que o
montante de R$ 2.615,10 não foi pago a título de sinal/arras, pois conforme se extrai
dos comprovantes juntados, tais valores foram pagos a título de corretagem,
ressaltando que a parte apelada estava ciente da sua cobrança e destinação, além
disso, havia expressa previsão contratual para tanto, de sorte que não há que se falar
em restituição da quantia, notadamente por se tratar de assunto pacificado em sede de
recursos repetitivos (REsp no 1.551.951-SP), acenando ainda com a prescrição da
pretensão. Afirma que a existência de má-fé é requisito indispensável para a
condenação da devolução em dobro de valores pagos supostamente indevidos,
circunstância não verificada no caso concreto, menciona que a rescisão contratual
ocorreu por culpa exclusiva da Apelada, por consequência não pode prevalecer a
pretensão de devolução na forma almejada pela Recorrida, sob pena de
enriquecimento ilícito. Discorre sobre a lei de parcelamento do solo, alterada pela Lei
13.786/2018, alvitrando pela majoração do percentual retido para 25% sobre os
valores pagos, conclui pelo arbitramento de quantia indenizatória a título de fruição
pelo uso do imóvel, bem como a responsabilização da recorrida pelos débitos de
IPTU e taxa condominial até a efetiva rescisão contratual, pugnando pela reforma da
sentença hostilizada.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 256), contrarrazões às fls.
259/263.

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Ausente a oposição das partes acerca da realização do
julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de rescisão contratual, cumulada
com restituição de valores, indenização e pedido de tutela de urgência (fls. 1/16).
A r. sentença questionada julgou PROCEDENTE o pedido
inicial deduzido por MARI LOPES DA SILVA em face de FERNANDÓPOLIS
URBANIZADORA SPE LTDA para o fim de: a) DECLARAR a rescisão do contrato
de compra e venda do imóvel urbano celebrado entre as partes (fls. 23/32)
CONDENAR a Ré à restituição do percentual de 90% do valor efetivamente pago
pela Autora, de forma simples, incidentes atualização monetária, desde os
respectivos pagamentos, e juros de mora, a partir do trânsito em julgado dessa
sentença (Resp no 1740911/DF
Tema 1002 do STJ), autorizado o abatimento
somente de eventuais débitos de IPTU e taxas condominiais vencidas e não pagas
até julho de 2019; c) CONDENAR à restituição, em dobro, das arras (R$2.615,10 x
2), atualizados desde o desembolso e acrescido de juros a partir do trânsito em
julgado dessa sentença, ambos em parcela única; d) TORNAR definitiva a
antecipação de tutela deferida às fls. 172. CONDENO a Ré ao pagamento de custas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da
condenação, com fulcro no art. 85, § 2o, do CPC.
O inconformismo manifestado não comporta acolhida.
No mais, o exame de todo o processado permite verificar que
as partes celebraram, em 28.05.2014, promessa de compra e venda para aquisição do
lote no 19, quadra 02, do empreendimento denominado “Residencial Maria Teresa I”
(fls. 23/32). Sucede que em razão de motivos e interesses pessoais, a autora pleiteou
o desfazimento do ajuste.
Com efeito, é cediço que o compromissário comprador de
imóvel, ainda que inadimplente, tem direito à rescisão do contrato, com restituição
das quantias pagas, o que já foi sedimentado em nossa jurisprudência.
A questão já restou pacificada pelo Colendo Superior Tribunal

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de Justiça através da súmula no 543, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Não divergente do entendimento acima, o posicionamento
deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante: “O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula no 01).
Desta feita, admitida a resolução do compromisso de compra e
venda, as partes devem ser repostas ao estado anterior, conforme orientação da
Súmula no 03 do Tribunal: “reconhecido que o compromissário comprador tem
direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
No caso em exame, a culpa pela frustração do negócio deve ser
atribuída à compromissária compradora, que, diante de dificuldades financeiras optou
pela desistência do negócio. Nessa hipótese, têm direito à restituição parcial do que
pagou, admitida a retenção de determinado percentual para compensar as perdas e
danos decorrentes do insucesso do negócio.
É o que restou sedimentado com a edição da Súmula 543, do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento” (grifei).

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O valor a ser restituído depende das circunstâncias do caso
concreto, que podem justificar, inclusive, a retenção integral do que foi pago.
Na espécie, o exame de todo o processado permite verificar
que o total da contratação foi R$ 86.238,00, restando incontroverso a realização de
pagamentos pela autora no montante de R$ 36.781,10. Para a hipótese de rescisão, o
contrato previa “a devolução das quantias pagas, como previsto no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor, se dará após a dedução do percentual de 10% dos
valores pagos, a título das despesas administrativas, dos tributos incidentes na venda
do lote objeto da avença, custos e emolumentos e ainda lucros cessantes, este último,
no caso de má-fé do (a, os, as) PROMONENTE(S) (sic) COMPRADOR (ES, A,
AS).
Referida estipulação se revela consentânea e razoável,
notadamente com a legislação consumerista, de sorte que merece prevalecer,
conforme estabelecido na sentença guerreada.
No que concerne ao valor pago como sinal, não comporta
acolhimento a pretensão de retenção do aludido montante sob o fundamento de que
se trata de comissão de corretagem, porquanto sequer restou comprovada a previsão
contratual autorizadora neste sentido, tampouco que a referida verba tenha sido paga
para este fim. Contudo, não se divisa má-fé na cobrança, de sorte que não merece
subsistir a determinação de devolução dobrada, devendo ocorrer na forma
simples.
De outra banda, não comporta guarida a pretensão de
condenação por taxa de ocupação/fruição.
Porquanto, o imóvel objeto da lide se trata de um lote de
terreno, impassível de produzir renda ao ser entregue, não restando demonstrado que
exista qualquer edificação.
A este respeito, confira-se como vem se pronunciando este
Egrégio Tribunal de Justiça:
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL.
LOTE
DE
TERRENO. Ação de rescisão contratual, c.c. reintegração
de posse e indenização por perdas e danos. Parcial

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procedência. Inadimplência dos compradores. Resolução
contratual que opera efeitos ex tunc. Determinação de
devolução de 90% dos valores quitados que comporta
redução para 80%. Direito à retenção de 20% pela
vendedora, a ser calculado sobre o montante pago, a título
de ressarcimento dos custos administrativos. Ausência de
comprovação de gastos com despesas diversas, o que
poderia
justificar
uma
maior
retenção.
Arras.
Impossibilidade de perda da importância paga a título de
sinal e princípio de pagamento ante a inadimplência dos
adquirentes, pois se trata de arras confirmatórias.
Precedentes do E. STJ. Indenização pela fruição de lote de
terreno. Reparação que não é devida quando não houver
construção no bem. Inteligência das Súmulas nos 1 e 3 deste
E. Tribunal de Justiça e 543 do E. STJ. Sentença
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Rel. PAULO ALCIDES, j. 03.06.2020. - grifamos
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO Alegação de contradição
Julgamento extra petita Inocorrência Taxa de ocupação
Descabimento Inexistência de prova de construção no lote, a
qual está condicionada à prévia aprovação pela Prefeitura das
obras de infraestrutura do loteamento IPTU Possibilidade de
retenção de eventuais débitos incidentes sobre o imóvel, após
comprovação e apuração em regular liquidação EMBARGOS
PARCIALMENTE ACOLHIDOS. e Embargos de Declaração
Cível no 1041024-53.2016.8.26.0576/50000, Rel. Jair de
Souza, 29.05.2020.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
TAXA DE OCUPAÇÃO. PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE
MONTANTE A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL.
INVIABILIDADE. HIPÓTESE EM QUE NÃO HÁ PROVA DE
QUALQUER BENFEITORIA NO LOTE DE TERRENO, BEM
COMO
AUSENTE
COMPROVAÇÃO
DE
PREJUÍZO
EFETIVO. PRECEDENTES DESTA E. 34a CÂMARA.
AUSENTE PROVA DE QUALQUER EDIFICAÇÃO NO
LOTE, OBJETO DO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA, NEM QUE ESTIVESSE SENDO OCUPADO PELOS
COMPRADORES,
INVIÁVEL
A
CONDENAÇÃO
NO
PAGAMENTO DE DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, INCIDENTES
SOBRE O IMÓVEL, ATÉ A DATA DA DESOCUPAÇÃO.
JUROS DE MORA. ENTENDIMENTO DE QUE, NAS
HIPÓTESES DE RESOLUÇÃO DO COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA POR INICIATIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR, OS JUROS DE MORA, RELATIVOS À
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, DEVEM INCIDIR
A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO.
PRECEDENTES DO E. STJ. ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

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APLICAÇÃO
DO
PRINCÍPIO
DA
CAUSALIDADE.
VERIFICAÇÃO, NO ENTANTO, DE QUE A VERBA
HONORÁRIA SUCUMBENCIAL DEVE INCIDIR SOBRE O
VALOR DA CONDENAÇÃO, CONFORME DISPOSTO NO
ART. 85, § 2o, DO CPC UMA VEZ HAVER CONDENAÇÃO
CLARA E MENSURÁVEL. SENTENÇA REFORMADA EM
PARTE. Recurso de apelação parcialmente provido. Apelação
Cível
no
1000613-57.2019.8.26.0383,
Rel.
CRISTINA
ZUCCHI, j. 17.05.2020. sem destaque no original
No mesmo sentido já decidiu esta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:
Apelação. Rescisão de compra e venda de lotes. Desistência do
contrato por impossibilidade financeira. Parcial procedência do
pedido para resolução do contrato e retenção do percentual de
15% das quantias pagas, com retenção de valores de impostos e
taxas de melhoramento. Recurso da ré. Pedido de retenção de
75% dos valores pagos, caso não aplicada a cláusula contratual.
Pedido de fixação de taxa de fruição. Pedido de condenação da
parte autora em litigância de má-fé. Cláusula contratual
abusiva, assim como o percentual de retenção pleiteado.
Retenção fixada na sentença que observa os precedentes da
jurisprudência. Indevida a fixação de taxa de fruição, não houve
aproveitamento do bem, nem comprovação de edificação. Não
houve alteração da verdade dos fatos. O patrocínio do advogado
já está sendo apurado na comissão de ética da OAB. Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.
Apelação
Cível
no
1066010-39.2019.8.26.0100, Rel. SILVÉRIO DA SILVA, j.
01.06.2020.
Nessa quadra, inexistindo prova de realização de qualquer
benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo,
não há que se falar em retenção de qualquer montante a título de fruição do imóvel.
Por fim, no que tange às quantias devidas a título de IPTU e
taxa condominial, é cediço que cabe à vendedora a obrigação de a obrigação de
pagamento de IPTU e taxas de condomínio antes da efetiva imissão na posse,
porquanto antes da entrega das chaves (ou no caso a entrega efetiva do lote) inexiste
obrigação do adquirente ao pagamento destas despesas, verbas estritamente ligadas
ao uso, não se vislumbrando incorreção na fixação do débito até o recebimento da
notificação extrajudicial em 01/07/2019 (fls. 33/36).
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste

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E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)