Tribunal: TJSP
Processo: 1000611-82.2019.8.26.0514
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Heraldo de Oliveira
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-22
Data de publicação: 2021-01-22

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL – Instrumento de Compra e venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao recebimento da devolução do valor das parcelas pagas – Impossibilidade de retenção das arras por serem compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de retenção em 20% dos valores pagos que se mostra correto e de acordo com a jurisprudência dominante - Pedido de indenização por fruição que

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL – Instrumento de Compra e venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao recebimento da devolução do valor das parcelas pagas – Impossibilidade de retenção das arras por serem compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de retenção em 20% dos valores pagos que se mostra correto e de acordo com a jurisprudência dominante - Pedido de indenização por fruição que não se justifica, por se tratar de terreno sem benfeitorias – Juros de mora que incidem somente após o trânsito em julgado da decisão – Precedentes do STJ – Sentença modificada no ponto - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000032799
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000611-82.2019.8.26.0514, da Comarca de Itupeva, em que é apelante DOREMA
ADMINISTRAÇÃO E NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados EDISON
ANTÔNIO ROSA e SANDRA REGINA RODRIGUES ROSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANA DE
LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA (Presidente sem voto),
FRANCISCO GIAQUINTO E NELSON JORGE JÚNIOR.
São Paulo, 22 de janeiro de 2021.
HERALDO DE OLIVEIRA
relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível No: 1000611-82.2019.8.26.0514 - Itupeva - Voto no 46541
RTC/APC/PMR/MPZ/RSO/LFGL
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VOTO No: 46541 A
APEL.No: 1000611-82.2019.8.26.0514
COMARCA: ITUPEVA
APTE. : DOREMA ADMINISTRAÇÃO R NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS
LTDA
APDO. : EDISON ANTÔNIO ROSA E OUTRA

RESCISÃO CONTRATUAL
Instrumento de Compra e
venda de terreno sem benfeitorias - Pretensão ao
recebimento da devolução do valor das parcelas pagas

Impossibilidade
de
retenção
das
arras
por
serem
compensatórias e assim integrarem o preço - Percentual de
retenção em 20% dos valores pagos que se mostra correto e
de acordo com a jurisprudência dominante - Pedido de
indenização por fruição que não se justifica, por se tratar de
terreno sem benfeitorias
Juros de mora que incidem
somente após o trânsito em julgado da decisão

Precedentes do STJ
Sentença modificada no ponto -
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de rescisão contratual
julgada conforme dispositivo a seguir transcrito: “Diante
do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS
para o fim de confirmar a liminar concedida, declarar
nula a cláusula 15o do contrato (fls. 42), rescindido o
contrato entre as partes por culpa dos autores e condenar
a Ré a restituir aos Autores, em parcela única, 80% dos
valores comprovadamente pagos a título de preço do
imóvel, incluídas as arras. Os valores deverão ser
atualizados monetariamente pelo INPC, a contar da data do
pagamento, e acrescidos de juros de 1% ao mês, a contar
da data da citação. Diante da sucumbência recíproca,
condeno cada parte a arcar com as custas, despesas
processuais a que deu causa e honorários advocatícios,
que fixo de acordo com a sucumbência de cada parte. Os
Autores pagarão honorários de 10% sobre R$ 11.200,00
(valor do corretagem, em relação à qual os Autores
restaram sucumbentes), enquanto a Ré pagará honorários de
10% sobre o valor da condenação. Oportunamente, arquivem-
se os autos. P.I.C.” Os embargos de declaração foram
acolhidos no seguintes termos: Diante do exposto, JULGO
PROCEDENTES OS PEDIDOS para o fim de confirmar a liminar
concedida, declarar nula a cláusula 15o do contrato (fls.

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42), rescindido o contrato entre as partes por culpa dos
autores e condenar a Ré a restituir aos Autores, em
parcela única, 80% dos valores comprovadamente pagos a
título de preço do imóvel, incluídas as arras. Os valores
deverão ser atualizados monetariamente pelo INPC, a
contar da data do pagamento, e acrescidos de juros de 1%
ao mês, a contar da data da citação. Sucumbente, condeno
a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios que ora fixo em 10% sobre o valor
atualizado da condenação. Oportunamente, arquivem-se os
autos". No mais, persiste a sentença tal como está
lançada. Efetue a serventia as necessárias retificações e
anotações de praxe. P.I.C.”
Não se conformando com os termos da r.
sentença, a requerida apresentou apelação de fls.238/262,
sustentando
que
o
arrependimento
da
parte
não
descaracteriza a irrevogabilidade do contrato prevista na
cláusula 15a, ou permite desobrigá-lo ao cumprimento do
ajustado. Não há como ser devolvida as arras, pois estas
são penitenciais segundo previsão contratual. Não há
possibilidade de devolução de 80% dos valores pagos, pois
a
inadimplência
do
autor
provocou
desequilíbrio
contratual e prejuízos ao apelante. Afirma que não é
possível a devolução como determinada na r. sentença,
pois tal situação beneficiará o devedor em detrimento da
apelante, que deverá devolver de uma só vez o valor pago,
sendo certo que o apelante receberá seu capital,
recebendo
vantagem
maior
que
qualquer
aplicação
financeira existente. Os juros de mora tem o termo
inicial do transito em julgado da sentença. os apelados
utilizaram o imóvel sem a devida contraprestação, devendo
ser determinado o pagamento de aluguel equivalente a
0,333% sobre o preço atualizado do imóvel. Requer
provimento ao recurso.
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido.
É o relatório.
Os autores ajuizaram a presente ação
pretendendo a rescisão do contrato celebrado entre as
partes para aquisição do imóvel denominado Lote 33, da
quadra 16 do empreendimento “Loteamento Gran Ville São
Venâncio”,
sito
na
cidade
de
Itupeva/SP, mediante
devolução da integralidade dos valores pagos.
A ação foi julgada parcialmente procedente

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para o fim de confirmar a liminar concedida, declarar
nula a cláusula 15o do contrato, rescindido o contrato
entre as partes por culpa dos autores e condenar a Ré a
restituir aos Autores, em parcela única, 80% dos valores
comprovadamente pagos a título de preço do imóvel,
incluídas as arras, atualizados monetariamente pelo INPC,
a contar da data do pagamento, e acrescidos de juros de
1% ao mês, a contar da data da citação.
Os autores adquiriram o lote de terreno
pelo valor de R$ 234.024,00 a ser pago em 150 parcelas no
valor de R$ 1.560,16, com vencimento da primeira
prestação em 07/07/2017.
Aduzem
os
apelados
que
efetuaram
o
pagamento total de R$ 57.923,69, sendo que R$ 11.200,00
referem-se à comissão de corretagem e R$ 46.723,00 é
referente ao preço do bem.

Inicialmente, restou evidenciado que a
rescisão contratual se deu por culpa dos autores,
portanto, justificada retenção de parte do valor pago,
restando se estabelecer o percentual adequado.
No tocante as arras previstas no contrato,
verifica-se que as mesmas têm natureza confirmatória e
não penitenciais, pois integram o preço.

Portanto, nessa qualidade não se justifica
a retenção pelo vendedor, da totalidade do valor pago, a
título
de
arras,
pois
consistiria
numa
vantagem
exagerada, sem que se possa perder de vista a regra do
artigo 53 do Código Civil, que considera nula a cláusula
que imponha ao consumidor o perdimento de todas as
parcelas pagas, como se depreende da leitura do aludido
dispositivo:
“nos contratos de compra e venda de móveis
ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas
alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas
de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda
total das prestações pagas em benefício do credor que, em
razão do inadimplemento, pleitear a devolução do contrato
e a retomada do produto alienado".
O Superior Tribunal de Justiça já se
manifestou sobre a questão:
"Consoante a jurisprudência pacífica desta
Corte, o arrependimento do promitente comprador de

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unidade habitacional em construção não importa em perda
das arras se estas forem confirmatórias, admitindo-se,
contudo, a retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo
pelos
prejuízos eventualmente suportados com o desfazimento do
negócio” (AgRg no REsp 1.394.048/PB. Agravo regimental no
recurso especial 2013/0217818-5. Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva. Terceira Turma. J. 01o-12-2015).
Por outro lado, a retenção de parte das
parcelas pagas, por rescisão unilateral está regularmente
prevista no contrato que foi livremente assinado pelas
partes (cláusula 5a), e se encontra compatível com a boa-
fé contratual e a liberdade de contratar, que inclui
opção de desistência, desde que se cumpra com as
cláusulas regularmente aceitas, como no caso, de forma a
manter o equilíbrio entre as partes contratantes.
Em que pese a alegação da apelante de que
os autores teriam benefício indevido ao receber seu
capital de uma só vez, com os acréscimos legais maiores
que uma aplicação financeira, fato é que, também não se
mostra correto o perdimento do valor pago, pois a
requerida estaria angariando vantagem desproporcionar, já
que além do valor de R$ 46.723,00 recebido até o momento,
ainda teria a possibilidade de voltar a comercializar
esse mesmo imóvel, pelo valor de mercado.
Vale dizer que o contrato em questão se
submete às regras do Código de Defesa do Consumidor, e
assim deverão ser afastadas as cláusulas que importem em
desvantagem excessiva ao consumidor.
Pelo que se verifica, não comprovado nos
autos
qualquer
gasto
extraordinário
que
pudesse
justificar uma retenção em patamar superior a 20% do
valor pago, mesmo porque, como já assinalado o terreno
poderá ser novamente comercializado pelo preço atualizado
de mercado.
Assim, a retenção determinada na sentença
em 20% dos valores pagos pelos autores, é proporcional ao
dano causado, considerando-se os gastos relativos as
despesas
administrativas,
de
comercialização
e
de
publicidade do imóvel.
Esse percentual tem sido adotado por esta
Egrégia
Corte
conforme
precedentes
jurisprudenciais
citados:

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RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Loteamento - Procedência

Desistência da compradora que não constitui óbice para
que postule a rescisão da avença, tampouco a devolução
(parcial, no caso) do quanto adimplido
Inteligência
das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E.
Tribunal de Justiça, 543 do C. STJ e art. 53 do DC

Sentença que determinou adequadamente a devolução de 80%
do montante pago Insurgência da ré Descabimento -
Taxa de fruição Contratação envolvendo a compra de um
lote, sem edificação, o que não autorizava a imediata
exploração
econômica
por
parte
da
adquirente

Sucumbência a cargo da ré, diante da sucumbência mínima
da autora - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1001742-78.2019.8.26.0066;
Relator
(a): Salles
Rossi;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de
Barretos - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2020;
Data de Registro: 08/01/2020)
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel
- Resolução contratual por culpa do promitente comprador
- Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores
pagos - Insurgência da promitente vendedora. RETENÇÃO -
Pleito
de
aplicação
das
retenções
previstas
contratualmente - Descabimento - Valor que importaria em
desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria em
enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20%
sobre o valor pago, que se mostra razoável e de acordo
com os precedentes recentes sobre o tema - Ao analisar o
valor a ser retido, deve-se levar em conta que a
vendedora
arcará
com
os
custos
administrativos
e
publicitários,
bem
como
demandará
tempo
até
que
recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário
- Percentual estabelecido em primeiro grau que, portanto,
bem atende a esses parâmetros” (Apelação Cível no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel.
Des. Rodolfo Pellizari).
Não assiste razão à requerida quando pugna
pelo recebimento de indenização equivalente a 0,333% do
valor do imóvel em razão de fruição do bem, pois o
compromisso de compra e venda envolve terreno sem
edificação, no qual não foi erigida benfeitoria, motivo
pelo qual não se justifica qualquer indenização por tempo
de ocupação, tendo em vista que o imóvel não possui valor
econômico imediato no tocante à sua ocupação.

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Apelação Cível No: 1000611-82.2019.8.26.0514 - Itupeva - Voto no 46541
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Nesse sentido, são os precedentes desta
Egrégia Corte:
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
Rescisão
contratual em razão da desistência dos compromissários
compradores. (...) Indenização de fruição indevida. Lote
de terreno adquirido sem edificação que possibilitasse
efetiva
ocupação
pelos
compradores.
Juros
de mora
incidentes a partir do trânsito em julgado. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1049730-59.2015.8.26.0576; Relator (a):
Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/06/2018; Data de Registro:
29/06/2018)
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão
contratual, c.c. reintegração de posse e indenização por
perdas e danos. Inadimplência dos compradores. Condenação
ao pagamento do percentual de 20% sobre os valores pagos,
a título de cláusula penal, como ressarcimento pelos
gastos suportados em razão do contrato. Precedentes deste
E. Tribunal. Impossibilidade de indenização pela frui ção
de lote de terreno. Sentença de parcial procedência
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1003649-37.2014.8.26.0269; Relator (a): Paulo Al cides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Itapetininga - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/06/2016; Data de Registro: 06/06/2016)
Por outro lado, quanto a incidência de
juros a requerida-apelante tem razão quando reclama sua
incidência desde o trânsito em julgado da decisão, uma
vez que a rescisão se deu por culpa dos adquirentes,
inexistindo mora anterior do vendedor.
Esse entendimento já está pacificado junto
ao Superior Tribunal de Justiça:
“Nesse contexto, não há que se falar em
mora da vendedora, ora agravante. As parcelas pagas pelos
compradores, que foi condenada a devolver - com desconto
de 20% - não pode, portanto, ser acrescida de juros de
mora a partir da citação. Devolvem-se as parcelas pagas,
em razão do fim do contrato por culpa dos agravados, mas
mora só vai eventualmente existir a partir do trânsito em
julgado. (...) Somente a partir do trânsito em julgado da
decisão, portanto, é que poderiam incidir os juros de
mora. Antes disso, não há que se falar em mora do

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RTC/APC/PMR/MPZ/RSO/LFGL
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vendedor se a rescisão do contrato se deu por culpa do
comprador”.
(STJ,
Ag.
no
Resp.
n.
842.654-SP
(2016/0008002-9), Rela. Mina. Maria Isabel Gallotti, DJe
de 01/08/2016).
Sendo assim, a r. sentença merece reparo
somente no tocante a incidência dos juros de mora que
deverá ser computado a partir do trânsito em julgado da
r. sentença.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao
recurso.

HERALDO DE OLIVEIRA
Relator