Tribunal: TJSP
Processo: 1008436-85.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Retenção de 20% dos valores pagos – Adequação – Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Valores referentes à Comissão de Corretagem que não devem ser objeto de restituição pelos autores à requerida – Cobrança amparada em cláusula

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Retenção de 20% dos valores pagos – Adequação – Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Valores referentes à Comissão de Corretagem que não devem ser objeto de restituição pelos autores à requerida – Cobrança amparada em cláusula contratual nula – A legalidade da transferência da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador depende de previsão expressa em contrato – Incontroverso, no caso, que os valores da corretagem foram quitados pela promitente vendedora, conforme expresso no contrato, caracterizando-se a imputação do débito aos autores como mera penalidade pela rescisão do contrato, o que não se admite, o que se apresenta abusivo (art. 51, IV, do CPC/2015), até porque não demonstrado que no preço do imóvel já não estava considerado que a vendedora pagaria a corretagem – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020405
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008436-85.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante SPE BADY 2 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados
EDERSON ALVES GOMES (JUSTIÇA GRATUITA) e VALQUÍRIA MENEZES
MATIOLLI GOMES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO
CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.: 1008436-85.2019.8.26.0576
Comarca:
São José do Rio Preto (3a Vara Cível)
Apelante:
SPE Bady 2 Empreendimento Imobiliário Ltda.
Apelados:
Ederson Alves Gomes e outro
Juiz:
Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto n. 21.413
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Desistência
Retenção de 20% dos valores pagos

Adequação Porcentagem que deve ser proporcionalmente
inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais
incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora
Valores referentes à Comissão de Corretagem que não
devem ser objeto de restituição pelos autores à requerida
Cobrança amparada em cláusula contratual nula
A
legalidade da transferência da responsabilidade pelo
pagamento da comissão de corretagem ao promitente
comprador depende de previsão expressa em contrato

Incontroverso, no caso, que os valores da corretagem foram
quitados pela promitente vendedora, conforme expresso no
contrato, caracterizando-se a imputação do débito aos
autores como mera penalidade pela rescisão do contrato, o
que não se admite, o que se apresenta abusivo (art. 51, IV,
do CPC/2015), até porque não demonstrado que no preço do
imóvel já não estava considerado que a vendedora pagaria a
corretagem Recurso desprovido.

Trata-se de ação de rescisão contratual c.c
restituição dos valores pagos, alegando os autores que firmaram com a
requerida, promessa particular de venda e compra para a aquisição do
lote descrito na inicial, contudo, em razão do aumento das parcelas e de
dificuldades financeiras que enfrentam, não reúnem mais condições para
arcar com os pagamentos e, por isso, pretendem rescindir o contrato,
com a restituição de 90% dos valores pagos.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
3
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedente em parte a ação, rescindido o contrato entre as partes,
condenando a ré a restituir aos autores os valores por eles pagos, em
uma única vez, atualizados monetariamente a partir dos seus respectivos
desembolsos, inclusive o valor pago a título de comissão de corretagem,
deduzindo-se deles o percentual de 20% (vinte por cento) a título de
retenção para ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e,
ainda, os eventuais valores devidos por eles, a título de IPTU e taxa
condominial, condenando as partes a arcarem com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da
condenação, observada a gratuidade da justiça (fls. 122/126).
A requerida apelou afirmando que o valor fixado a
título de retenção não é suficiente para custear as despesas havidas,
representando, em contrapartida, enriquecimento sem causa dos autores,
sustentando ser adequada, nos termos do contrato, a retenção de 25%
dos valores pagos e o ressarcimento pelos autores da quantia paga a
título de comissão de corretagem, na soma de R$ 1.356,75, que foi
efetivamente quitada pela requerida e, ademais, estava embutida do
preço do imóvel, pelo que requer seja reformada a sentença, alterando-se
a porcentagem de retenção e condenando-se os autores a ressarcirem à
requerida o valor desembolsado em função da comissão de corretagem
(fls. 134/143).
Foram apresentadas contrarrazões, arguindo-se,
preliminarmente, a inexistência de impugnação específica aos termos da
sentença, pugnando pela não conhecimento do recurso, e, no mérito que
seja desprovido (fls. 149/156).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
4
É o Relatório.
A apelação preenche os requsitos do art. 1.010 do
CPC/2015, atacando os fundamentos de fato e de direito, devendo ser
conhecida.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador
que não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo
as Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir
a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem” e “reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço,
as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de
compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais
condições econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito
ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos
custos operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral,
nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo promissário-
comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de parcela
de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
5
unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora”
(AgRg no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA
TURMA, julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em
caso de resilição unilateral do compromisso de compra e venda, por
iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas de
suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe 01/07/2008).
A
retenção
tem
caráter
indenizatório
(EAg
1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos
sofridos decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o
entendimento daquele Tribunal Superior que a vendedora pode reter
entre 10% e 25% das quantias pagas, a título de despesas administrativas
(AgInt no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe
01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe
28/02/2012;
REsp
838.516/RS,
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe
26/05/2011; AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
6
05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015,
DJe 22/06/2015).
O percentual de retenção fixado pelo Juízo de
origem deve ser mantido em 20% dos valores pagos pelos requerentes,
uma vez que a porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao
montante quitado, sobre o qual incidirá de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora, sendo que os compradores, do valor total do
contrato de R$ 45.225,00 (fls. 23), pagaram a título de preço do imóvel a
quantia de R$ 20.465,54 (fls. 31/77), correspondente a 45% do preço.
No tocante à comissão de corretagem, entendimento
firmado no REsp Repetitivo n.1599511/SP, é de que é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma,
com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp 1599511/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
No caso, o contrato firmado entre as partes prevê
que, na hipótese de rescisão, os compromissários compradores estão
obrigados a ressarcir à promitente vendedora o valor por ela
desembolsado a título de comissão de corretagem (cláusula quinta,
parágrafo primeiro, item II; fls. 26), verificando-se, portanto, que não há
previsão expressa transferindo aos compradores a obrigação de arcar
com o valor da comissão de corretagem, afigurando-se, neste caso, como

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008436-85.2019.8.26.0576 -Voto no 21.413
7
mera penalidade imposta ao compromissário que pretende rescindir o
contrato, o que se apresenta abusivo (art. 51, IV, do CPC/2015), até
porque não demonstrado que no preço do imóvel já não estava
considerado que a vendedora pagaria a corretagem.
Destarte, inexistindo contratação expressa do
serviço
de
corretagem
pelos
autores,
afigura-se
abusiva,
e
consequentemente nula, a cláusula que impõe a eles o dever de ressarcir
o serviço.
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso, majorando-se os honorários advocatícios devidos pela requerida
em 5%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica