Tribunal: TJSP
Processo: 1004705-34.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxas de despachante e de atribuição de unidade. Procedência para determinar a restituição. Inconformismo da promitente vendedora.

Taxa de despachante. Atividade congênere à SATI. Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938). Em

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxas de despachante e de atribuição de unidade. Procedência para determinar a restituição. Inconformismo da promitente vendedora.

Taxa de despachante. Atividade congênere à SATI. Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938). Em 24/08/2016, o A. STJ firmou a Tese 1.2, de ser abusiva a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. Logo, ainda que prevista em cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno direito ante sua incompatibilidade com os princípios da boa-fé ou da equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor. Restituição devida.

Taxa de atribuição de unidade - individualização de matrícula. Abusividade da cláusula contratual que transfere a obrigação de pagamento da taxa em questão ao adquirente. Artigo 44 da Lei Federal no 4.591 de 1964 determina que a incorporadora requeira a individualização e discriminação das unidades, após a concessão do "habite-se". Atividade inerente à incorporação imobiliária, sendo mero desdobramento da atividade desenvolvida. Ausência de subsunção do caso concreto à previsão legal do art. 490 do Código Civil, pois a taxa para individualização da matrícula não se confunde com as despesas de transferência do domínio. Restituição devida.

RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018438
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004705-34.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado MAYCON TOLEDO DE
OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
2
Apelação Cível – Digital
Processo no 1004705-34.2018.8.26.0506
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto
Magistrado prolator: Dr. Adriana Brandini do Amparo
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Maycon Toledo de Oliveira
Voto no 00407G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Taxas de
despachante e de atribuição de unidade. Procedência para
determinar a restituição. Inconformismo da promitente
vendedora.
Taxa de despachante. Atividade congênere à SATI.
Abusividade da cobrança reconhecida no Recurso Especial
no. 1599511/SP, de Relatoria do Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, julgado sob regime de repetitivos (Tema 938).
Em 24/08/2016, o A. STJ firmou a Tese 1.2, de ser abusiva
a cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária, ou
atividade congênere, vinculada à celebração de promessa de
compra e venda de imóvel. Logo, ainda que prevista em
cláusula expressa e clara, esta é nula de pleno direito ante
sua incompatibilidade com os princípios da boa-fé ou da
equidade, ex vi do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa
do Consumidor. Restituição devida.
Taxa de atribuição de unidade - individualização de
matrícula. Abusividade da cláusula contratual que transfere
a obrigação de pagamento da taxa em questão ao adquirente.
Artigo 44 da Lei Federal no 4.591 de 1964 determina que a
incorporadora requeira a individualização e discriminação
das unidades, após a concessão do "habite-se". Atividade
inerente
à
incorporação
imobiliária,
sendo
mero
desdobramento da atividade desenvolvida. Ausência de
subsunção do caso concreto à previsão legal do art. 490 do
Código Civil, pois a taxa para individualização da matrícula
não se confunde com as despesas de transferência do
domínio. Restituição devida.
RECURSO DESPROVIDO.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
3
Trata-se de apelação interposta por MRV Engenharia e
Participações S/A, em face de Maycon Toledo de Oliveira, nos
autos da ação de cobrança para restituição de valores, em
trâmite perante a 2a Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto.
Em primeiro grau, o magistrado a quo julgou a demanda
PARCIALMENTE PROCEDENTE para condenar a ré a proceder
à devolução ao autor da quantia paga a título de Serviço de
Assessoria no Registro PREF / CART, corrigida monetariamente
a partir do desembolso e acrescida de juros de mora de um por
cento ao mês a partir da citação, bem como para condenar a ré a
proceder à devolução ao autor da quantia paga a título de
despesa de atribuição de unidade, corrigida monetariamente a
partir do desembolso e acrescida de juros de mora de um por
cento ao mês a partir da citação.
Apela a ré MRV Engenharia e Participações S/A (fls.
270/287), afirma a legalidade da taxa de despachante cobrada,
por ser um serviço opcional oferecido a fim de facilitar ao cliente a
obtenção do financiamento, não havendo que se falar em taxa
SATI, que se refere à assessoria imobiliária em geral.
Sustenta que houve expressa contratação do serviço em
decorrência da celebração do contrato de promessa de compra e
venda. Assim, aduz que a vontade da apelada não foi viciada, já
que não houve vinculação à celebração do contrato de promessa
de compra e venda.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
4
Ademais, alega que devida a taxa de atribuição de unidade,
uma vez que estipulada no contrato celebrado entre as partes
que todas as despesas decorrentes da transferência do imóvel
são de responsabilidade do comprador.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
293/299.
É o relatório.
Recebo os recursos em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Por primeiro, versa a demanda sobre cobrança de taxa de
assessoria imobiliária, que a apelante reputa tratar-se de taxa de
despachante.
Anoto entender este Relator que, em face dos princípios da
força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda) e da boa-fé
contratual,
ausente
abusividade
quando
o
serviço
de
despachante é efetuado. De forma que o Tribunal Superior de
Justiça ressaltou a possibilidade de cobrança na hipótese de
efetiva prestação de serviços cartorários ou de despachante, a
fim de evitar o enriquecimento ilícito do consumidor.
De rigor destacar, neste condão, trecho do voto proferido

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
5
pelo
Exmo.
Relator
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO1 no tocante à cobrança dessa taxa:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade da
SATI não deve implicar enriquecimento sem
causa do consumidor de modo que eventual
serviço específico prestado ao consumidor, como
eventuais
serviços
de
despachante
ou
a
cobrança de taxas de serviços cartorários,
podem ser efetivados.”
Assim, desde que garantido ao consumidor o direito à
informação, havendo em contrato a discriminação do serviço
oferecido e realizadas pelo contratado diligências junto a órgãos
públicos e notariais, não há que se falar em inexigibilidade da
cobrança da taxa de despachante. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de
imóvel. Taxa de assessoria técnico-
imobiliária. Procedência para determinar
a
restituição.
Inconformismo
da
promitente
vendedora.
Taxa
de
despachante. Tese fixada pelo A. STJ, no
Recurso Especial no. 1599511/SP, sob
regime
de
repetitivos,
acerca
da
abusividade da cobrança do serviço de
assessoria
técnico-imobiliária
(SATI),
vinculado à celebração de compra e
venda de imóvel. Particularidades do
caso
concreto
que
desobrigam
a
1 REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
6
devolução, porquanto o serviço era
opcional e consistiu, em especial, em
diligências junto aos órgãos públicos e
notariais para registro do contrato de
financiamento. Tribunal Superior que
ressaltou a possibilidade de cobrança na
hipótese de efetiva prestação de serviços
cartorários ou de despachante, de modo
a evitar o enriquecimento ilícito do
consumidor.
Restituição
indevida.
RECURSO
PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível 1007122-58.2018.8.26.0344; Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de Marília -
5a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento:
29/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO.
PRETENSA NULIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
CARREIA
AO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
A
OBRIGAÇÃO
DE
PAGAMENTO
DE
SERVIÇOS
DE
DESPACHANTE.
SERVIÇOS VOLTADOS AO REGISTRO
DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO
IMOBILIÁRIO JUNTO AO CARTÓRIO DE
REGISTRO DE IMÓVEIS, BEM COMO À
EMISSÃO DE GUIAS DE PAGAMENTO DO
ITBI JUNTO À PREFEITURA. AUSÊNCIA
DE
ABUSIVIDADE.
PRINCÍPIOS
DA
FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS
E
DA
BOA-FÉ
CONTRATUAL.
CONTRATAÇÃO DE TAIS SERVIÇOS,
ALIÁS, QUE SE DEU POR OPÇÃO DO
ADQUIRENTE.
SERVIÇOS
DE
DESPACHANTE
QUE
NÃO
SE
CONFUNDEM
COM
AQUELES
INESPECÍFICOS
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI),
COMO

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
7
RESSALVADO NO JULGAMENTO PELO
STJ
DO
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO
N.
1.599.511-SP,
DE
RELATORIA DO MINISTRO PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1014327-70.2019.8.26.0032;
Relator
(a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Araçatuba
- 5a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 30/09/2020; Data de Registro:
30/09/2020)
Todavia, em respeito ao Princípio da Colegialidade, altero
meu posicionamento, nos moldes a seguir expostos, por restar
vencido neste quesito.
Pois bem.
Observo que a taxa de despachante é atividade
congênere à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecida como taxa SATI, cuja restituição de fato é
devida. Isso porque, após um amplo período de discussões em
sede de recurso especial submetido ao regime de repetitivos,
conhecido como Tema 938, em 24.08.2016 o A. STJ firmou
posicionamento na Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança
pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
8
Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria do Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO

AO
CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040
DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador
a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade
autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
II

-

CASO
CONCRETO:
2.1.
Improcedência do pedido de restituição
da comissão de corretagem, tendo em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
9
vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse
encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por
serviço
de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido
de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Desse modo, considerando que a contratação do serviço de
assessoria foi vinculada à celebração do instrumento de compra
e venda do imóvel, tenho que é mesmo nula de pleno direito a
cláusula que obriga o consumidor a pagar o serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou congênere, por ser
incompatível com os princípios da boa-fé ou da equidade, ex vi
do art. 51, IV, in fine, do Código de Defesa do Consumidor2.
Inclusive, a este respeito, esclarecedor é o excerto do
Recurso Especial 1.599.511-SP já mencionado, julgado como
Recurso Repetitivo sob Tema 938, in verbis:
“Ademais, essa assessoria é um serviço
que envolve o elemento confiança (intuitu
2 Artigo 51, CDC: São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a
boa-fé ou a equidade.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
10
personae).
Assim, se o consumidor necessitar de
alguma assessoria técnica ou jurídica
para orientá-lo acerca do contrato ou de
outros detalhes relativos à aquisição do
imóvel, pode contratar diretamente um
profissional
ou
advogado
da
sua
confiança, e não alguém vinculado à
incorporadora.”
Afasto, pois, o pedido de improcedência da restituição do
valor pago a título de taxa de despachante, ainda que
convencionada de forma clara e expressa (fls. 91/92). Em
nenhum momento a recorrente logrou êxito em comprovar ser o
serviço oferecido de forma facultativa e, pela prática reiterada do
mercado, as condições dos autos fazem supor que realmente foi
imposta ao adquirente.
À guisa de ilustração, de igual modo, vem decidindo
recorrentemente este E. Tribunal:
APELAÇÃO
CÍVEL

AÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
C.C.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
TAXA DE DESPACHANTE CONGÊNERE À
TAXA
SATI

ILEGALIDADE
RECONHECIDA
EM
RECURSO
REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
DETERMINAÇÃO DE
RESTITUIÇÃO
DO
VALOR

MANUTENÇÃO SENTENÇA MANTIDA
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
(TJSP;

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
11
Apelação
Cível
1021784-65.2016.8.26.0451;
Relator
(a): Erickson
Gavazza
Marques;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Piracicaba - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 01/09/2020; Data de Registro:
01/09/2020)
Compra e venda de imóvel - Repetição de
indébito

Taxa
de
Serviço
de
Despachante que é similar à taxa SATI

Cobrança que se lastreia na prestação de
serviços
de
assessoria
técnico-
imobiliária
Abusividade manifesta

Sentença
mantida

Recurso
desprovido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1002665-16.2019.8.26.0451;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Piracicaba
- 2a
Vara
Cível;
Data
do
Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro:
02/08/2019)
AÇÃO DE RESTITUIÇÃO. Compromisso
de venda e compra de imóvel. Taxa SATI.
Sentença de procedência para condenar
a ré a restituir à autora as quantias pagas
a título de assessoria imobiliária (SATI).
Sucumbência atribuída à ré, com verba
honorária arbitrada em R$ 1.000,00. Apela
a ré sustentando a legalidade do ajustado
pelas partes pela natureza opcional da
taxa, que seria de despachante e não taxa
SATI. Descabimento. Imposição da taxa
em termo aditivo ao contrato. Ausente
prova de facultatividade. STJ considerou
abusiva
a
taxa
SATI
em
recurso
repetitivo. Cobrança impugnada revela
idêntica
abusividade
por
representar

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
12
venda casada. Inteligência do art. 39, I, do
CDC. Serviços poderiam ser realizados
pelo
próprio
interessado
ou
por
despachante de sua escolha. Recurso
improvido. Verba honorária majorada
para R$ 2.000,00 (§ 11 do art. 85 do
CPC/2015). (TJSP;
Apelação
1013583-63.2017.8.26.0576;
Relator
(a): James
Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 29/08/2017; Data de Registro:
29/08/2017)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA

AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO

Ausência
de
interesse
recursal

Inocorrência

Sucumbimento
caracterizado
Legitimidade passiva ad
causam da vendedora reconhecida

Todos os participantes da negociação
devem responder pela prestação de
serviços
ao
consumidor

Tese
pacificada
pelo
STJ
em
sede
de
julgamento de recursos repetitivos (REsp
1.551.968/SP e REsp 1.551.951/SP Tema
939) Cobrança de valores a título de
comissão e corretagem Observância do
prazo prescricional, na forma do art. 206,
§
3o,
inciso
IV,
do
CC,
conforme
entendimento consolidado pelo STJ em
sede
de
julgamento
do
REsp
1.551.956/SP, pelo rito dos recursos
repetitivos (Tema 938)
Prescrição da
pretensão a tal título reconhecida de
ofício. Taxa SATI e taxa de despachante
Pretensão não atingida pelo fenômeno da
prescrição
Abusividade da cobrança

Precedente do STJ pela sistemática dos
recursos repetitivos (REsp 1.599.511/SP
Tema 938)
Impossibilidade de
transferência da obrigação à compradora

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
13
Restituição dos valores despendidos
Procedência parcial da ação
Sentença
reformada
Sucumbência recíproca

RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1011021-62.2014.8.26.0196;
Relator
(a): Ronnie
Herbert Barros Soares; Órgão Julgador: 10a Câmara
de Direito Privado; Foro de Franca - 1a Vara Cível;
Data do Julgamento: 22/08/2017; Data de Registro:
22/08/2017)
Rescisão contratual c/c devolução de
valores - Ação julgada procedente

Alegação de que a rescisão contratual se
deu por culpa exclusiva da adquirente do
bem - Inadmissibilidade
(...) Devida a
restituição
em
dobro
da
taxa
de
despachante, diante da aplicação do art.
42, do Código de Defesa do Consumidor
(Lei no 8.078/90) - Alegação de que a
demora
no
registro
imobiliário
foi
ocasionada por entraves administrativos
- Situação não comprovada - Multa
prevista no art. 35, § 5o, da Lei n. 4.591/64
- Cabimento - Registro da incorporação
imobiliária perante o CRI local somente
dois anos após a negociação do bem -
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJSP;
Apelação
0050820-24.2012.8.26.0577;
Relator
(a): Percival
Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José dos Campos - 7a. Vara
Cível; Data do Julgamento: 28/03/2017; Data de
Registro: 28/03/2017)
Mantida, pois, a condenação da ré a restituir ao autor a
importância relativa à assessoria imobiliária.
Ainda, volta-se a ré-recorrente contra a condenação à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
14
restituição de valor referente à taxa de atribuição de unidade.
Em que pese o entendimento exarado em recursos
anteriormente julgados por esta Relatoria, acerca do repasse da
taxa de atribuição de unidade ao consumidor, revisitando o
assunto, houve alteração de posicionamento. Assim, a solução
comporta desfecho diverso daquele ao qual vinha defendendo.
Malgrado a cláusula oitava do contrato celebrado entre as
partes disponha que todos os impostos, tributos e quaisquer
despesas decorrentes da transferência do imóvel ficam a cargo
do PROMITENTE COMPRADOR (fls. 88/89), a “Taxa de
Atribuição de Unidade”, não corresponde a qualquer atividade do
gênero.
Trata-se,
na
verdade,
de
reembolso
à
construtora/incorporadora de gastos registrais, decorrente de
cláusula contratual considerada abusiva por este E. Tribunal.
Isso porque o Artigo 44 da Lei Federal no. 4.591/64 prevê
ser de responsabilidade da incorporadora a individualização da
matrícula do imóvel, in verbis:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se"
pela
autoridade
administrativa,
o
incorporador deverá requerer, (VETADO)
a
averbação
da
construção
das
edificações,
para
efeito
de
individualização e
discriminação
das
unidades,
respondendo
perante
os
adquirentes pelas perdas e danos que
resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.
§ 1o Se o incorporador não requerer a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
15
averbação
((VETADO)
o
construtor
requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar
solidariamente
responsável
com
o
incorporador perante os adquirentes.
§ 2o Na omissão do incorporador e do
construtor,
a
averbação
poderá
ser
requerida por qualquer dos adquirentes
de unidade.
Nesse condão, a despeito de a lei determinar a
responsabilidade
da
incorporadora
em
requerer
o
desmembramento, omitiu-se quanto à responsabilidade pelas
despesas disso decorrentes. Entretanto, tem reiteradamente esta
Colenda 5a Câmara de Direito Privado decidido que a
responsabilidade pelas referidas despesas é da incorporadora,
pois são custos inerentes à atividade de incorporação, in verbis:
Quanto à taxa de atribuição de unidade,
indevida a cobrança. Cabe à ré suportar
os
ônus
pela
individualização
da
matrícula, isso porque o consumidor já
adquiriu uma unidade autônoma, não
sendo razoável compeli-lo ao pagamento
da taxa para segregação. A cláusula 8a (f.
49), na qual a ré busca amparar sua
pretensão, não é clara o suficiente no
sentido de esclarecer aos consumidores
quais os valores específicos que eles
deveriam
responder.
Deve
ser
considerada
abusiva,
portanto,
a
cobrança a título de taxa de atribuição de
matrícula de unidade, que nem sequer se
encontra expressa na cláusula 8a com
esta redação, afastada a incidência do
disposto no art. 490 do Código Civil”.
(TJSP. Apel. no 1057408-57.2017.8.26.0576.
Des. Relator: James Siano. 5a Câmara de
Direito Privado. D.J: 27/05/2019)
Compra e Venda
Improcedência de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
16
Ação Civil Pública acerca do tema que
não tem efeitos "erga omnes" Aplicação
do artigo 103 do CDC
"Taxa de
Atribuição de Unidade"
Inexigibilidade
Nulidade de cláusula que impõe ao
comprador a responsabilidade por seu
pagamento Precedentes deste Tribunal
Majoração da verba honorária

Inteligência do §11 do artigo 85 do CPC
Recurso não provido. (TJSP; Apelação
Cível 1044686-07.2017.8.26.0506; Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão
Preto - 9a Vara Cível; Data do Julgamento:
24/09/2020; Data de Registro: 24/09/2020)
APELAÇÃO

DECLARATÓRIA
DE
INEXIGIBILIDADE DE VALOR
TAXA DE
ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE
AUSÊNCIA
DE INFORMAÇÃO CLARA ACERCA DA
COBRANÇA DO SERVIÇO
APLICAÇÃO
DO
CÓDIGO
DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR

ILICITUDE
RECONHECIDA

SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA
MODIFICADA

RECURSO PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível 1052698-10.2017.8.26.0506; Relator
(a): Erickson
Gavazza
Marques;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 19/10/2020; Data de Registro:
19/10/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Ilegalidade da cobrança de taxa de
atribuição de unidade. Devolução dos
valores.
Ação
civil
pública
julgada
improcedente não impede o ajuizamento
de ação individual. Inobservância do
dever de informação. Art. 6o, inciso III, do
CDC.
Despesas
relativas
à
individualização
das
matrículas
das
unidades
autônomas
que
são
de
responsabilidade
da
incorporadora.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
17
Aplicação do art. 32, "a", e 44 da Lei
4.591/64. Sentença mantida. Honorários
sucumbenciais
mantidos,
em
observância do disposto no artigo 85,
§§2o e 11o, do Código de Processo Civil.
Recurso não provido. (TJSP; Apelação
Cível 1027356-44.2018.8.26.0576; Relator
(a): Fernanda
Gomes
Camacho;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 6a Vara Cível;
Data do Julgamento: 01/06/2020; Data de
Registro: 01/06/2020)
APELAÇÃO. Compromisso de compra e
venda de imóvel. Taxa de atribuição de
unidade. Previsão contratual ambígua
somada à natureza da despesa que
autorizam sua imposição à construtora.
Abusividade.
Configurada.
Repetição
devida. Sentença reformada. RECURSO
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1010317-09.2016.8.26.0510;
Relator
(a): Jair de Souza; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Rio
Claro - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/08/2019; Data de Registro: 30/08/2019)
Ademais, a individualização da matrícula do imóvel não
possui qualquer relação com as despesas referentes à
transferência do domínio prevista no Artigo 490 do Código Civil:
Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da
tradição.
Logo, não havendo qualquer subsunção da norma ora
apontada ao caso concreto, de rigor a manutenção da r. sentença

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
18
que determinou a restituição de valor relativo à taxa de atribuição
de unidade.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação de MRV Engenharia e Participações S/A,
mantendo sua condenação nos moldes fixados pela r. sentença.
Nos termos do artigo 85, § 11o do CPC, majoro a verba
sucumbencial fixada em primeiro grau, condenando a ré a pagar
ao patrono do autor honorários, fixados por equidade por conta
do irrisório proveito econômico da causa (artigo 85, §8o do CPC),
em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), corrigidos
monetariamente a partir desta data e com juros moratórios de 1%
ao mês, a contar do trânsito em julgado (artigo 85, § 16 do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
Anoto que providenciei a retificação do cadastro das partes
no sistema, quem apela é MRV Engenharia e Participações S/A .
RODOLFO PELLIZARI
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1004705-34.2018.8.26.0506 -Voto no 00407G
19