Tribunal: TJSP
Processo: 1009286-15.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo da promitente compradora e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir da juntada da contestação. Irresignação da promitente vendedora.

Retenção. Pleito de majoração do

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo da promitente compradora e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com juros a partir da juntada da contestação. Irresignação da promitente vendedora.

Retenção. Pleito de majoração do percentual de retenção para 30% dos valores pagos. Descabimento. Pretensão que importaria desvantagem excessiva aos consumidores e enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que se mostra compatível com o caso concreto.

Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para fixar a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018026
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009286-15.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante CMX1 EMPREENDIMENTOS E INCORPORAÇÕES LTDA., são
apelados JUCENILDO SARMENTO DA SILVA e MARIA PINTO FERREIRA
SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO para fixar a incidência de juros de mora a partir
do trânsito em julgado.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009286-15.2018.8.26.0564 -Voto no 00463G
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Apelação Cível - Digital
Processo no 1009286-15.2018.8.26.0564
Magistrada prolatora: Dra. Fabiana Feher Recasens
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de São Bernardo do Campo
Apelante: CMX1 Empreendimentos e Incorporações Ltda.
Apelados: Jucenildo Sarmento da Silva e Maria Pinto Ferreira
Silva
Voto no 00463G
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual cumulada com devolução de valores
pagos. Parcial procedência para declarar a resolução
contratual por inadimplemento culposo da promitente
compradora e determinar a restituição de 80% dos valores
pagos, com juros a partir da juntada da contestação.
Irresignação da promitente vendedora.
Retenção. Pleito de majoração do percentual de retenção
para 30% dos valores pagos. Descabimento. Pretensão que
importaria desvantagem excessiva aos consumidores e
enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que
se mostra compatível com o caso concreto.
Juros de mora. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Incidência a partir do trânsito em julgado. Precedentes do A.
STJ e deste E. Tribunal.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para fixar a
incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Trata-se
de
apelação
interposta
por
CMX1
Empreendimentos e Incorporações Ltda. em face de
Jucenildo Sarmento da Silva e Maria Pinto Ferreira Silva nos
autos da ação de rescisão contratual cumulada com devolução

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de quantia paga JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE
para reconhecer a rescisão do contrato celebrado pelas partes e
condenar a requerida à devolução de 80% do valor pago pelos
requerentes, com exclusão da quantia relativa à comissão de
corretagem, por meio de uma única parcela, acrescido de
atualização monetária, a partir da data de pagamento e de juros
moratórios de 1% ao mês, a partir da data de juntada da
contestação aos autos.
Pretende a ré CMX1 Empreendimentos e Incorporações
Ltda. (fls. 169/180), a reforma da r. sentença recorrida. Aduz que
a rescisão contratual se deu por culpa dos promitentes
compradores, cabendo a majoração do percentual de retenção
para 30% dos valores pagos. Argumenta que a retenção de 20%
do montante adimplido não é suficiente para compensar a
apelante. Protesta, ademais, pela incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
221/229.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).

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Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
de
o
promitente
comprador
rescindir
imotivadamente
o
compromisso particular de venda e compra de imóvel,
Nesse caso, fica assegurada à promitente vendedora a
retenção de percentual de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo
de ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 3, TJSP: Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção.”
Assim, admitida a resolução contratual, a qual não enseja a
comprovação, pelo comprador, de onerosidade excessiva, a
questão se restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser
analisado de acordo com o caso concreto.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal
de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de

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retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e
venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual
utilização
do
bem
pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a devolução aos
compradores da importância paga após a retenção de 30% dos
valores adimplidos. Todavia, como visto, tal pretensão é
claramente abusiva e não se coaduna aos parâmetros adotados
pelo A. STJ e por esta Colenda Câmara, vez que ultrapassa o
percentual máximo permitido.

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Assim, o acolhimento do pedido de majoração da quantia a
ser retida importaria em evidente desequilíbrio entre as partes
contratantes, com gritante detrimento do consumidor, parte
hipossuficiente
da
demanda.
Noutro
giro,
acarretaria
locupletamento ilícito da vendedora.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786,
de 27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de
retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação
estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem
como a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
Ocorre que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a
nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua
vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25%
dos valores pagos, com restituição em parcela única, conforme
Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque
na sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.

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Nesse enfoque, levando em conta as peculiaridades do
caso concreto, tenho que o percentual de retenção fixado em
20% dos valores pagos encontra-se mesmo adequada, posto ser
a quantia recorrentemente fixada por este Colegiado em casos
análogos, conforme se depreende dos seguintes julgados
recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUÍZO
CAUSADO
À
VENDEDORA
-
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS
QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO -
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO
SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO
ENTANTO,
QUE
DEVEM
INCIDIR
DO
TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/10/2020; Data de Registro:
07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução
do mérito, por inépcia na inicial Vestibular
que, apesar de não primar pela boa técnica,
permite a compreensão do pedido e das
razões que levaram a demandante a buscar a
tutela
jurisdicional

Elementos
que
permitem o julgamento do mérito Sentença
cassada. Compra e venda de imóvel

Resolução Pacto de alienação fiduciária em
garantia não registrado
Rescisão do

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compromisso
de
compra
e
venda

Possibilidade
Inadimplemento confessado
pelo réu
Retenção de 20% das quantias
pagas

Razoabilidade

Pretendida
condenação do adquirente ao pagamento de
multa moratória
Descabimento - Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Pindamonhangaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro:
24/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
Rescisão
por
culpa
dos
compradores. Devolução dos valores por ela
adimplidos, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3,
TJSP. Percentual de retenção fixado em 20%
dos valores pagos. Montante fixado em
consonância
com
precedente
STJ.
Impossível
a
cumulação
com
multa
contratual. Correção monetária desde os
desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito
em
julgado.
Comissão
de
corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto,
não houve valor discriminado no contrato.
Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor
da parte autora majorados. Recurso não
provido, com observação. (TJSP; Apelação
Cível
1001260-94.2019.8.26.0369;
Relator
(a): Fernanda
Gomes
Camacho;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Monte Aprazível - 1a Vara; Data do Julgamento:
16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento
dos
adquirentes,
incontroverso

Rescisão
mantida

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Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos, adequado ao caso
Lucros
cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, a partir do
inadimplemento até a efetiva reintegração da
autora na posse do imóvel
Precedente do
STJ
Sucumbência mínima da parte autora
Aplicação do parágrafo único do artigo 86
c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC

Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso
da autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020;
Data de Registro: 25/08/2020)
Ante o exposto, não merece prosperar pleito de majoração
do percentual de retenção de valores fixado por Juízo A Quo.
Sobre o valor a ser restituído, deverá incidir juros de mora
de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, em não a contar da
juntada da contestação, como fixado na r. sentença, por não
incorrer a vendedora em mora.
Anote-se, neste sentido, recente decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE

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IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE ALTERAÇÃO.
SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL
DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e
1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese:
- Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n.
13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente
comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão. 2. Recurso especial provido. (STJ -
REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6, Relator:
Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento:
14/08/2019, S2 SEGUNDA SEÇÃO, Data de
Publicação: DJe 22/08/2019)
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para fixar a
incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Mantida a sucumbência recíproca, nos termos do Artigo 86
do CPC. Cada parte arcará com metade das custas e despesas
processuais além dos honorários da parte adversa, que ora fixo
em 15% sobre o valor em que sucumbiu a parte autora1, em
favor do patrono da ré, e em 15% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono da autora.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
1 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90% dos valores pagos) e o deferido (80% dos
valores pagos).

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recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator