Tribunal: TJSP
Processo: 1007938-19.2019.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-17
Data de publicação: 2021-01-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 10% DO MONTANTE SOLVIDO. MAJORAÇÃO PARA O PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL. PRECEDENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. DESPESAS RELACIONADAS AO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CULPA DA ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 10% DO MONTANTE SOLVIDO. MAJORAÇÃO PARA O PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL. PRECEDENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO INDEVIDA. DESPESAS RELACIONADAS AO IMÓVEL, SOBRETUDO DE IPTU. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. COMPRADORA NÃO IMITIDA NA POSSE DO IMÓVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pela adquirente. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a Câmara.
2. A rescisão contratual por fato imputável à promitente compradora não importa em perda das arras com natureza confirmatória. Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
3. A cobrança de despesa relacionada ao imóvel, como a de IPTU, apenas se legitima após a efetiva imissão da adquirente na posse do bem.
4. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017695
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007938-19.2019.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante GRUPO CEM
- DE CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA, é
apelada VERONICA APARECIDA DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) E DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 17 de janeiro de 2021.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007938-19.2019.8.26.0566 - LGA
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Apelação Cível no 1007938-19.2019.8.26.0566
Apelante: Grupo CEM - De Cico São Carlos Empreendimentos Imobiliários Limitada
Apelado: Veronica Aparecida da Silva
V. 2600
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.

RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CULPA
DA
ADQUIRENTE.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
ABUSIVA.
PREVISÃO
DE
DEDUÇÕES
INFUNDADAS.
RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA DE 10% DO
MONTANTE
SOLVIDO.
MAJORAÇÃO
PARA
O
PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL.
PRECEDENTES. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO
INDEVIDA. DESPESAS RELACIONADAS AO IMÓVEL,
SOBRETUDO
DE
IPTU.
RESPONSABILIDADE
DA
VENDEDORA. COMPRADORA NÃO IMITIDA NA POSSE DO
IMÓVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA.
REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
1. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a
hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel motivada pela adquirente. Precedentes do Colendo
Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a Câmara.
2. A rescisão contratual por fato imputável à promitente
compradora não importa em perda das arras com natureza
confirmatória. Precedente do Colendo Superior Tribunal de
Justiça.
3. A cobrança de despesa relacionada ao imóvel, como a de IPTU,
apenas se legitima após a efetiva imissão da adquirente na posse
do bem.
4. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição
proporcional das custas e despesas processuais, bem como dos
honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86 do Código de
Processo Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
176/179), cujo relatório adoto, mantida inalterada em sede de Embargos de
Declaração (pág. 219), por meio da qual o MM. Juiz da 3a Vara Cível da Comarca
de São Carlos julgou parcialmente procedente o pedido inicial, para: declarar
resolvido o contrato firmado entre as partes e condenar a requerida a restituir à

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autora todo valor pago, inclusive a título de arras, com retenção de 10% em parcela
única, acrescida de correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo a partir de cada desembolso e com juros de mora de 1% ao
mês, contados do trânsito em julgado da presente. Ante a sucumbência, condenou a
requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da causa.
Segundo a requerida, ora apelante, a sentença merece ser
reformada, em síntese, pelos seguintes motivos: a) as retenções e indenizações
previstas em contrato devem ser respeitadas; b) sob pena de afronta ao artigo 141 do
Código de Processo Civil, não há como afastar a aplicabilidade da cláusula 7a do
contrato firmado entre as partes; c) o montante pago a título de arras deve ser retido
por ela; d) se não for aplicada a cláusula 21a, o percentual a ser retido dos valores
pagos deve ser de, no mínimo, 25%; e) a autora tem de arcar com o ônus da
sucumbência, em razão de ter dado causa ao ajuizamento da demanda; f) os
honorários advocatícios devem ser reduzidos, posto excessivo o arbitramento de
15% sobre o valor da causa atualizado; g) caso não acolhido o pedido de inversão
do ônus da sucumbência, esta deve ser proporcionalmente dividida entre as partes
(págs. 221/247).
Recurso tempestivo e preparado (págs. 264/265).
Contrarrazões apresentadas (págs. 271/277).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.

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VOTO.
1. Do percentual de retenção
Conforme exposto na sentença (pág. 177), considerando as
circunstâncias deste caso, a aplicação da multa estabelecida em contrato (cláusula
21a - pág. 50), mostra-se excessiva e injustificada, sobretudo porque a apelante pode
obter retorno financeiro com a comercialização do imóvel. Ademais, não foi
provado nenhum prejuízo efetivo que pudesse embasar a retenção nos montantes
pleiteados, nem posse efetiva que justifique a incidência de taxa pela fruição do
bem.
Contudo, embora não se possa aplicar o previsto contratualmente,
considerando o reduzido valor adimplido pela adquirente, é razoável a majoração do
percentual de retenção fixado em sentença para 20% do preço pago, para que se
compense adequadamente os prejuízos suportados pela vendedora em razão do
descumprimento das obrigações. Esse percentual, inclusive, está em consonância
com a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a
Câmara, conforme pode ser inferido das seguintes ementas:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
ACÓRDÃO
RECORRIDO
DE
ACORDO
COM
A
JURISPRUDÊNCIA
DESTE
TRIBUNAL
SUPERIOR. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). É abusiva a disposição contratual que estabelece, em
caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma
parcelada. 4. Agravo interno não provido (AgRg no AREsp 807.880/DF,
Rel. Min. RAUL ARAÚJO, 4a. Turma, j. 19/04/2016 - destaque meu);

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Ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e perdas e danos.
Contrato particular de compromisso de venda e compra. Inadimplência
do comprador que restou incontroversa. Rescisão do contrato que é
medida que se impõe, com a consequente reintegração na posse pela
Autora. Pretensão da Autora de majoração do percentual dos valores
pagos a serem retidos. Possibilidade de retenção entre 10% e 25%
sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial.
Acolhimento parcial. Alteração para 20%, como mais razoável para
satisfazer os ônus do desfazimento do negócio. (...). Sentença
reformada em parte. Honorários mantidos. Recurso da Autora
parcialmente provido e não provido o do Réu. (Apelação Cível
1088394-64.2017.8.26.0100; Relator: João Pazine Neto; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 28/07/2020

destaque meu);
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS.
CULPA
DOS
ADQUIRENTES.
CLÁUSULA
CONTRATUAL
ABUSIVA.
PREVISÃO
DE
DEDUÇÕES
INFUNDADAS. RETENÇÃO ESTABELECIDA EM SENTENÇA
DE 10% DO MONTANTE SOLVIDO. MAJORAÇÃO PARA O
PERCENTUAL DE 20% QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL. JUROS
DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. ERRO
MATERIAL EM SENTENÇA. INEXISTENTE. CORRETA ADOÇÃO
DO CÁLCULO DA PARTE AUTORA. RECURSOS PRINCIPAL E
ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. É razoável a devolução
de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do
compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelos
adquirentes. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e desta
Câmara. 2. O termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado
em caso de resolução contratual por culpa exclusiva dos compradores. 3.
Não se desincumbido os réus do ônus de provar, quando apresentaram
reconvenção, o montante que pagaram, deve ser reputado correto o
cálculo apresentado pela parte autora. (TJSP; Apelação Cível 1001063-
92.2017.8.26.0084; Relatora: Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador:
3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 12/11/2019 –
destaque meu);
Compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. Percentual de
RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré em face da sentença
de procedência. Rescisão do contrato por culpa do comprador. Direito de
retenção da vendedora. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% das
quantias pagas. Precedentes do STJ. Sentença que fixou um percentual
de 10% sobre os valores pagos. Percentual reduzido, considerando as
quantias pagas. Cláusula penal que implicaria a perda de 50% dos
valores pagos. Abusividade. Prejuízos nesse patamar não demonstrados.
Possibilidade de o imóvel ser novamente vendido e ausência de imissão
na posse. Majoração da retenção, nessa situação, para 20% das

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quantias pagas pela aquisição do imóvel. Atualização monetária desde
os desembolsos e juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Sucumbência recíproca das partes. Distribuição dos encargos da
sucumbência nos termos do acórdão. Recurso provido parcialmente.
(TJSP; Apelação Cível 1067473-84.2017.8.26.0100; Relator: Carlos
Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 04/12/2018 destaque meu).
2. Das arras
Não se justifica também a pretensão de retenção do valor pago a
título de arras, pois, segundo o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “(...) o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as arras
forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias” (AgRg. no Ag.
717.840/MG, Rel. Min. Vasco Della Giustina).
Neste caso, as arras em debate tinham nítido caráter confirmatório,
pois representou, pelo que consta expressamente no contrato celebrado entre as
partes, princípio de pagamento (cláusula quinta
pág. 45) e compôs o preço
contratado (cláusula 4 - págs. 40/41). Desse modo, seu valor deverá integrar o
cálculo das prestações adimplidas, sobre o qual incidirá a retenção de percentual dos
valores pagos pelo imóvel, conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal
de Justiça: “O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante
vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas
e as arras” (REsp 1.056.704/MA, Rel. Min. Massami Uyeda).
3. Da cláusula sétima do contrato firmado entre as partes
A cobrança de despesas relacionadas ao imóvel, como taxas e
impostos, sobretudo IPTU, apenas se legitima após a efetiva imissão do adquirente
na posse do bem, na linha do entendimento traçado pelo Superior Tribunal de
Justiça no REsp 1.345.331/RS, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão.

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No caso em análise, o imóvel não foi concretamente entregue à
adquirente, ou seja, ela não foi efetivamente imitida na posse do bem, de maneira
que é inadmissível atribuir a ela a responsabilidade pelo pagamento de impostos,
sobretudo IPTU, e demais taxas, conforme pleiteado pela vendedora.
Diante disso, a cláusula 7a do contrato firmado entre as partes (pág.
45) tem de ser considerada abusiva e nula de pleno direito, por colocar a
consumidora em desvantagem manifesta. Isso, ao contrário do que afirma a
apelante, não importa em ofensa ao artigo 141 do Código de Processo Civil, pelo
fato da declaração de nulidade de pleno direito da cláusula contratual abusiva em
relação de consumo não depender de iniciativa das partes, podendo ser feita de
ofício pelo julgador, por força do disposto no artigo 1o do Código de Defesa do
Consumidor.
Nesse sentido é o entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça: “O Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, que
autoriza a revisão contratual e a declaração de nulidade de pleno direito de cláusulas
contratuais abusivas, o que pode ser feito até mesmo de ofício pelo Poder
Judiciário” (AgRg no REsp 334.991/RS, Rel. Min. Honildo Amaral de Mello Castro
- Des. convocado do TJ/AP).
4. Do ônus da sucumbência
Realmente é o caso de reconhecer-se a hipótese de sucumbência
recíproca. O princípio da causalidade não favorece ambas as partes, que
contribuíram para o ajuizamento da ação ao tentar impor a seu favor retenção ou
devolução em percentual excessivo e desproporcional, dificultando a solução
extrajudicial da pendência.

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Deve-se levar em consideração também que, na presente demanda,
cada litigante foi, em parte, vencedor e vencido, e a apelada não sucumbiu em parte
mínima do pedido formulado na inicial, mas sim quanto a relevante percentual de
retenção, que foi fixado em quatro vezes acima do pedido, além dos juros de mora
terem sido estabelecidos não da citação, mas do transito em julgado.
Por isso, conforme pleiteado pela apelante, cada uma das partes
arcará com metade das custas e despesas processuais.
Quanto aos honorários, considerando o disposto no artigo 85, § 2o e
§ 11, do Código de Processo Civil, condeno a apelante ao pagamento dos honorários
advocatícios fixados em 12% do valor atualizado da condenação que lhe foi
imposta; por outro lado, condeno a apelada ao pagamento de honorários no importe
de 12% sobre o valor pretendido e o apurado como devido.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
para: a) majorar o percentual de retenção para 20%, de tal modo que fica fixado em
80% o percentual de devolução dos valores pagos pela apelada, na forma estipulada
na sentença; b) redistribuir o ônus de sucumbência, nos termos da fundamentação.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora