Tribunal: TJSP
Processo: 2216586-02.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Decisão de primeiro grau que acolheu a proposta de alienação da unidade condominial por iniciativa particular. Inconformismo do executado. Não acolhimento. CONCURSALIDADE DO CRÉDITO. Questão que já fora objeto de análise por esta C. Câmara. Preclusão. Recurso não conhecido, neste ponto. INTERESSE DO CREDOR. Execução que deve se desenvolver de

Ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Decisão de primeiro grau que acolheu a proposta de alienação da unidade condominial por iniciativa particular. Inconformismo do executado. Não acolhimento. CONCURSALIDADE DO CRÉDITO. Questão que já fora objeto de análise por esta C. Câmara. Preclusão. Recurso não conhecido, neste ponto. INTERESSE DO CREDOR. Execução que deve se desenvolver de forma menos onerosa ao devedor, porém, no interesse do credor, visando à satisfação da obrigação. A teor do disposto no artigo 881, do Código de Processo Civil, a adjudicação e a alienação por iniciativa particular gozam de preferência em relação ao leilão judicial, já que, na grande maioria dos casos, o preço obtido em hasta é inferior ao valor de avaliação. Precedentes. Ausência de comprovação de que a alienação através de leilão judicial será menos onerosa. RECURSO NÃO PROVIDO, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029645
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2216586-02.2020.8.26.0000, da Comarca de Santos, em que é agravante PDG SP
7 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL), é agravado
CONDOMÍNIO FUSION HOME & OFFICE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, na parte conhecida. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ADILSON DE
ARAUJO (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 18600
AGRAVO DE INSTRUMENTO No: 2216586-02.2020.8.26.0000
AGRAVANTE: PDG SP 7 INCORPORAÇÕES SPE LTDA. (EM RECUPERAÇÃO
JUDICIAL)
AGRAVADO: CONDOMÍNIO FUSION HOME & OFFICE
INTERESSADOS: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CEF E PREFEITURA
MUNICIPAL DE SANTOS
COMARCA: SANTOS
JUIZ: CLAUDIO TEIXEIRA VILLAR
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA. Decisão de primeiro grau que acolheu a
proposta de alienação da unidade condominial por iniciativa
particular. Inconformismo do executado. Não acolhimento.
CONCURSALIDADE DO CRÉDITO. Questão que já fora
objeto de análise por esta C. Câmara. Preclusão. Recurso
não conhecido, neste ponto. INTERESSE DO CREDOR.
Execução que deve se desenvolver de forma menos onerosa
ao devedor, porém, no interesse do credor, visando à
satisfação da obrigação. A teor do disposto no artigo 881, do
Código de Processo Civil, a adjudicação e a alienação por
iniciativa particular gozam de preferência em relação ao
leilão judicial, já que, na grande maioria dos casos, o preço
obtido em hasta é inferior ao valor de avaliação.
Precedentes. Ausência de comprovação de que a alienação
através de leilão judicial será menos onerosa. RECURSO
NÃO PROVIDO, na parte conhecida.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão
de fls. 1.417/1.418 dos autos originários, que autorizou a alienação por iniciativa
particular, acolhendo a proposta apresentada para aquisição da unidade 710 do
condomínio agravado.
Sustenta o agravante, em síntese, que ao acolher a proposta para
alienação do imóvel por oferta que corresponde a “50,33% do valor da avaliação”, a
r. decisão agravada negou vigência ao artigo 805 do CPC, bem como impôs à
agravante a execução pelo meio mais gravoso. Afirma que, sobre situações
semelhantes devem recair decisões semelhantes, para que seja dado o devido

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cumprimento ao princípio constitucional do devido processo legal, bem como
assegurado o princípio da segurança jurídica. Junta precedentes. Alega, ainda, que
a r. decisão agravada ignorou a exclusiva competência do juízo da recuperação
judicial para deliberar acerca de atos de constrição ao patrimônio da agravante.
Requer efeito suspensivo.
Recurso regularmente processado, com o indeferimento do efeito
suspensivo a fls. 1.464.
Sem apresentação de contraminuta.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Cuida-se de cumprimento de sentença iniciado a requerimento do
agravado, em que pretende a satisfação de crédito decorrente de condenação em
ação de cobrança de despesas condominiais proposta em face da ora agravante
(processo n. 1007583-89.2017.8.26.0562, sentença e certidão de trânsito em
julgado copiados a fls. 394/399 dos autos de origem).
Alegou a executada, ora agravante, que o plano de recuperação
judicial da empresa fora aprovado, de modo que ocorreu a novação dos créditos, a
teor do art. 59 da Lei no 11.101/2005. Em razão da novação, o agravado deveria
pleitear a sua inclusão no quadro geral de credores da Recuperação Judicial para o
recebimento do valor executado. Requereu, por esses motivos, a extinção da ação,
ante a ausência de interesse processual do exequente para cobrar o débito nos
autos da execução (fls. 408/414 dos autos originários).
O D. Magistrado a quo entendeu ser o crédito extraconcursal,
tendo em vista que a recuperação judicial da executada foi deferida em 23/02/2017,
enquanto o crédito em execução somente se constituiu com trânsito em julgado da
sentença, em 15/05/2018 (fls. 701 dos autos de origem).
Inconformada, a executada interpôs agravo de instrumento, ao
qual fora negado provimento (fls. 784/791 dos autos originários). A matéria está
preclusa.

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Não tendo havido pagamento voluntário, iniciaram-se as
tentativas de satisfação do débito.
O exequente requereu a penhora e avaliação da unidade 710 do
CONDOMINIO FUSION HOME & OFFICE, que restou deferida pelo I. Magistrado a
quo.
A unidade fora, inicialmente, avaliada em R$ 240.000,00. As
datas dos leilões foram designadas (fls. 1.164/1.165), todavia, os resultados foram
negativos (fls. 1.169/1.176).
A exequente, ora agravada, pleiteou a reavaliação da unidade
710, pois verificou enorme disparidade entre o valor das unidades avaliadas pelos
peritos MAIRA MODOTTI, MARCIO FONTES, WALMIR MODOTTI e THIAGO
EMYGDIO, com preços entre R$ 150 e R$ 184 mil reais, as quais resultaram em
arrematação em leilão judicial ou proposta de aquisição particular; e por aquelas
avaliadas por JULIANA RODRIGUES e ZULEIKA MAIA, com valores de R$ 240 e
R$ 310 mil reais, que obtiveram leilão negativo e não receberam nenhuma
proposta de aquisição particular.
O D. Magistrado a quo, por sua vez, deferiu a utilização da prova
emprestada (realizada no processo 0013508-49.2018.8.26.0562) e atribuiu à
unidade 710 o mesmo valor encontrado no laudo de avaliação, qual seja, R$
151.000,00 (fls. 1.374/1.375).
Houve proposta comercial para aquisição da unidade 710, pelo
valor de R$ 76.000,00 à vista e por meio de depósito judicial (fls. 1.406/1.409).
Inicialmente, o I. Magistrado não acolheu a proposta (fls. 1.410),
todavia, entendeu ser o caso de reapreciar a decisão, pois nos demais
cumprimentos de sentença, entre as mesmas partes em trâmite neste juízo, as
unidades condominiais não suscitaram interesse de eventuais arrematantes em
leilões judiciais ou, se exitosos os leilões, foram arrematadas pela metade do valor

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de avaliação. Concluindo que o mercado não aceita o bem pelo valor que vem
sendo avaliado nos processos, acolheu a proposta para aquisição da unidade 710
(fls. 1.417/1.418 dos autos originários).
Contra esta r. decisão se insurge a agravante. Sem razão,
contudo.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a questão relacionada à
alegada concursalidade do crédito já foi objeto de análise por esta C. Câmara, no
agravo de instrumento no 2232808-16.2018.8.26.0000, de Relatoria do iminente
Des. Carlos Nunes, conforme ementa abaixo colacionada:
DESPESAS
DE
CONDOMÍNIO

AÇÃO
DE
COBRANÇA

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EXECUTADA EM RECUPERAÇÃO
JUDICIAL PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL CABIMENTO.
Obrigação de natureza 'propter rem' e que vincula a unidade
condominial geradora das despesas, independentemente do
processamento
da
recuperação
judicial.
Possibilidade
de
constrição,
em
regular andamento à execução do crédito
extraconcursal. Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Agravo
de Instrumento 2232808-16.2018.8.26.0000; Relator (a): Carlos Nunes;
Órgão Julgador: 31a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 03/12/2018; Data de Registro: 03/12/2018)
Por essa razão, neste ponto, o recurso não pode ser conhecido.
No mais, cinge-se a controvérsia à possibilidade de se determinar
a alienação da unidade condominial penhorada por iniciativa particular.
Com efeito, não obstante se deva observar o modo menos
gravoso ao devedor, certo é que a execução segue o interesse do credor.
A teor do disposto no artigo 881, do Código de Processo Civil, a
adjudicação e a alienação por iniciativa particular gozam de preferência em relação

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ao leilão judicial, já que, na grande maioria dos casos, o preço obtido em hasta é
inferior ao valor de avaliação.
Outrossim, em caso análogo, envolvendo as mesmas partes e o
mesmo pedido, este foi o entendimento desta E. Corte:
AGRAVO DE INSTRUMENTO
AÇÃO DE COBRANÇA DE VERBAS
CONDOMINIAIS Cumprimento de sentença Decisão agravada que
acolheu as propostas de aquisição das unidades penhoradas por
iniciativa particular Agravante que discute a concursalidade do crédito
em debate Questão já analisada e rechaçada por este Tribunal, em
recurso de agravo de instrumento anterior Preclusão Alienação por
iniciativa particular autorizada pelo artigo 879, I do CPC Escolha do
procedimento que incumbe ao credor/exequente Artigo 880, caput do
CPC Agravante/executada que não demonstrou que a alienação
por leilão judicial seria menos onerosa
Alienação de outras
unidades condominiais, em outro cumprimento de sentença envolvendo
as mesmas partes, no valor equivalente a 50% da avaliação

Circunstâncias que autorizavam o acolhimento das propostas,
todas no valor mínimo de 50% das avaliações Decisão mantida
RECURSO NÃO CONHECIDO EM PARTE e, na parte conhecida,
DESPROVIDO.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2157288-79.2020.8.26.0000; Relator Des. Sergio Alfieri; Órgão Julgador:
28a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 25/08/2020; Data de Registro: 25/08/2020)
Em relação ao princípio da menor onerosidade, a legislação
processual estabelece que, caso entenda que a medida executiva é
excessivamente gravosa, o executado poderá indicar outros meios mais eficazes e
menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados
(artigo 805, parágrafo único do CPC).
In casu, a agravante não fez prova de que a alienação através de
leilão judicial será mais onerosa, ônus que lhe incumbia, nos termos do artigo
supracitado.
Destarte, de rigor a manutenção da decisão agravada.
Alerto que não é necessária a interposição de embargos de

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declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, na
parte conhecida.
ROSANGELA TELLES
Relatora