Tribunal: TJSP
Processo: 1009059-12.2017.8.26.0224
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Percentual fixado dentro dos limites jurisprudenciais. Ausência de sucumbência. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2021.0000016279
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1009059-12.2017.8.26.0224/50000,
da
Comarca
de
Guarulhos,
em
que
é
agravante
ARES
DA
PRAÇA
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA, são agravados RONALDO
MINELLI CAMPOS e ELISABETE JOIA MINELLI CAMPOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao Agravo Interno. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1009059-12.2017.8.26.0224/50000 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1009059-12.2017.8.26.0224/50000
COMARCA: GUARULHOS (4a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: ARES DA PRAÇA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
LTDA
AGRAVADOS: RONALDO MINELLI CAMPOS E ELISABETE JOIA
MINELLI CAMPOS
VOTO No 38.513
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
parcial, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento do negócio (tema 577).
Ausência
de
demonstração
do
desacerto
da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento repetitivo. Percentual fixado dentro
dos
limites
jurisprudenciais.
Ausência
de
sucumbência. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de Agravo Interno interposto
por ARES DA PRAÇA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
contra decisão que, em ação de rescisão contratual
cumulada com indenizatória, negou seguimento a Recurso
Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou a
orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega que o
percentual de retenção estabelecido é divergente
daquele fixado no julgamento do Recurso Especial no

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Agravo Interno Cível no 1009059-12.2017.8.26.0224/50000 - Voto no
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1.723.519/SP, que pacificou o percentual de retenção
de 75% dos valores pagos em caso de inadimplemento dos
compradores. Aponta, ainda, violação do art. 67-A, II
da Lei n.o 13.789/18, que deve ser aplicado no caso em
tela.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo
Interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.

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Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 1168/1171.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 1133/1137) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 10%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas
operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do V. Acórdão: “Os
pedidos
iniciais
foram
julgados
parcialmente
procedentes para declarar a rescisão do contrato com
devolução
de
90%
dos
valores
pagos
pela
parte
compradora. Insurge-se a vendedora, insistindo na
devolução de75% dos valores pagos. Sem razão, contudo.
É incontroversa a rescisão do compromisso de compra e
venda do imóvel, com direito de restituição parcial
dos valores já adimplidos pela parte compradora. No

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que diz respeito ao percentual de retenção, vê-se que
o percentual de 10% fixado se amolda ao parâmetro que
vem sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça”
(fls. 1135).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
De resto, em relação ao percentual de
retenção, como bem indicou a decisão recorrida, o E.
Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de
que o alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos, de modo que apenas condenações em percentuais
diversos permitem a admissão do Recurso Especial, o
que não ocorreu na hipótese.
Por outro lado, a decisão do E. Superior
Tribunal de Justiça no Recurso Especial no 1723519/SP,
em que foi determinada a retenção de 25% dos valores
pagos pelo promitente comprador, foi firmada sem
efeito repetitivo e como um norte geral de atuação a
depender das circunstâncias de cada processo, sendo
certo que a D. Turma Julgadora naturalmente analisa as
especificidades
do
caso
concreto ao
fixar
o
adequado percentual de retenção.
Pelo exposto, nego provimento ao Agravo
Interno.
DIMAS RUBENS FONSECA
PRESIDENTE DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO