Tribunal: TJSP
Processo: 4004089-57.2013.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Locação - Imóvel não residencial - Embargos à Execução - Execução de título executivo extrajudicial lastreado em contrato de locação, objetivando a cobrança de multa rescisória por arrependimento da contratação manifestado a destempo pela locatária/fiadores - Sentença de procedência dos embargos - Recurso da embargada (locadora) - Não cabimento - Imóvel que não serviu aos fins a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Locação - Imóvel não residencial - Embargos à Execução - Execução de título executivo extrajudicial lastreado em contrato de locação, objetivando a cobrança de multa rescisória por arrependimento da contratação manifestado a destempo pela locatária/fiadores - Sentença de procedência dos embargos - Recurso da embargada (locadora) - Não cabimento - Imóvel que não serviu aos fins a que fora locado - Comprovação por meio de perícia técnica e documentos carreados aos autos, de que o terreno locado foi diagnosticado com contaminação, desde o início da locação (fevereiro/2013) e classificação de "Area Contaminada Sob Investigação" sem solução do Processo Administrativo na Cetesb até a data da realização da perícia nos autos (22/11/2017) e nestas condições não é possível obter as licenças ambientais necessárias para a instalação de um empreendimento como a TRR, finalidade para a qual foi locado - Caracterização de descumprimento de dever legal da locadora (art. 22, I, da Lei no 8.245/91) que permite a locatária rescindir o contrato (art. 9o, I, da Lei no 8.245/91), sem a necessidade de pagamento de multa rescisória - Ausência de caracterização de mero arrependimento da locatária, manifestada a destempo, quanto à celebração do contrato locatício - Sentença mantida, pelos próprios fundamentos (art. 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça) - RECURSO DESPROVIDO. Majorados honorários advocatícios (art. 85, § 11, do CPC).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2021.0000019516
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
4004089-57.2013.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante SÃO PEDRO
COMÉRCIO DE GELO, INSUMOS E SERVIÇOS PARA PESCA LTDA., são apelados
RISEL COMBUSTÍVEL LTDA, PAULO DA COSTA SERENA, PAULO LEITE
BASTOS SERENA e FERNANDO LEITE BASTOS SERENA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), CELSO PIMENTEL E BERENICE MARCONDES CESAR.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL no 4004089-57.2013.8.26.0223
APELANTE: SÃO PEDRO COMÉRCIO DE GELO, INSUMOS E SERVIÇOS PARA
PESCA LTDA.
APELADOS: RISEL COMBUSTÍVEL LTDA, PAULO DA COSTA SERENA, PAULO
LEITE BASTOS SERENA E FERNANDO LEITE BASTOS SERENA
COMARCA: GUARUJÁ
JUIZ DE 1o GRAU: LEONARDO GRECCO
VOTO No 7360

APELAÇÃO CÍVEL - Locação - Imóvel não
residencial - Embargos à Execução - Execução de
título executivo extrajudicial lastreado em contrato
de locação, objetivando a cobrança de multa
rescisória
por arrependimento da contratação
manifestado a destempo pela locatária/fiadores -
Sentença de procedência dos embargos - Recurso
da embargada (locadora) - Não cabimento - Imóvel
que não serviu aos fins a que fora locado -
Comprovação por meio de perícia técnica e
documentos carreados aos autos, de que o terreno
locado foi diagnosticado com contaminação, desde o
início da locação (fevereiro/2013) e classificação de
“Area Contaminada Sob Investigação” sem solução
do Processo Administrativo na Cetesb até a data da
realização da perícia nos autos (22/11/2017) e nestas
condições não é possível obter as licenças
ambientais necessárias para a instalação de um
empreendimento como a TRR, finalidade para a
qual foi locado - Caracterização de descumprimento
de dever legal da locadora (art. 22, I, da Lei no
8.245/91) que permite a locatária rescindir o
contrato (art. 9o, I, da Lei no 8.245/91), sem a
necessidade de pagamento de multa rescisória -
Ausência de caracterização de mero arrependimento
da locatária, manifestada a destempo, quanto à
celebração do contrato locatício - Sentença mantida,

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pelos próprios fundamentos (art. 252 do Regimento
Interno deste E. Tribunal de Justiça) - RECURSO
DESPROVIDO.
Majorados
honorários
advocatícios (art. 85, § 11, do CPC).
Trata-se de recurso de apelação interposto pela
embargada São Pedro Comércio de Gelo Insumos e Serviços para Pesca
Ltda, contra a r. sentença de fls. 949/950, cujo relatório adoto, que nos autos
dos embargos à execução opostos à ação de execução ajuizada pela
exequente/embargada
em
face
dos
executados/embargantes,
Risel
Combustível Ltda, Paulo da Costa Serena, Fernando Leite Bastos Serena
e Paulo Leite Bastos Serena, julgou procedentes os embargos, para declarar
inexigível o valor cobrado pela embargada exequente, extinguindo o processo
dos embargos à execução e, por consequência, a ação de execução (processo
principal), com base no art. 487, I, do CPC, condenando a embargada ao
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária no valor de
10% sobre o valor da causa, que também é o do proveito econômico obtido
pelo embargante. Determinou-se a certificação do deslinde dos embargos à
execução nos autos da ação de execução.
Apela a embargada (fls. 954/966), requerendo a
reforma da sentença, sustentando que cabia à locatária, antes de celebrar o
contrato de locação com a apelante, proceder às avaliações necessárias para
verificar a possibilidade de instalação do estabelecimento que pretendia
instalar no imóvel (terreno) locado e, como a apelada/locatária, assim não
procedeu, vez que não fez a análise ambiental da qual se originou o “Laudo
Confirmatório” que baseia a rescisão do contrato, deve arcar com o

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pagamento da multa pela desistência da locação, porquanto deixou
transcorrer 42 dias do prazo previsto no contrato (o contrato previa o prazo de
90 dias de desistência da contratação pela locatária, sem necessidade do
pagamento da multa executada na ação principal). Aduz que a empresa
locatária/apelada, age de má fé, pois já era conhecedora da situação ambiental
da área locada, que não era grave, devendo ser considerado o conhecimento
técnico de seus representantes, que à vista de tão insignificantes constatações
no “Laudo Confirmatório”, poderiam averiguar melhor as condições do
terreno locado, antes de assumir os compromissos com a apelante na relação
contratual, que privilegia o princípio pacta sunt servanda. Enfatiza que a
solução técnica ambiental era simples de resolver, mormente, considerando,
os profissionais altamente qualificados que atuam para a empresa
locatária/apelada. Sustenta ainda que a questão da lide deve levar em conta a
ordem contratual e jurisprudencial e subsidiariamente considerar a prova
técnica, que no entender da apelante não é categórica em afirmar a
inviabilidade da atividade comercial da locatária/apelada no imóvel locado,
mas sim aponta apenas a necessidade da tomada de alguns procedimentos
específicos, de modo que não se presta como justificativa para a rescisão
contratual. Requereu, pois o provimento do recurso, para o fim de julgar
improcedentes os embargos à execução.
Recurso processado (fls. 971) e preparado (fls.
967/969.
Contrarrazões às fls. 974/983.
O presente recurso foi distribuído a esta 28a Câmara
de Direito Privado, a cargo da Desembargadora Berenice Marcondes Cesar,
em 07/11/2018 (fls. 986), que procedeu ao juízo de admissibilidade recursal,
em 13/11/2018 (fls. 987).

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Posteriormente, em 12/06/2020, o recurso foi
redistribuído a este Relator por força da Portaria de Designação no 09/2020 da
E. Presidência da Seção de Direito Privado (fls. 993).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Infere-se dos autos que os embargantes/executados
(locatária e fiadores), opuseram embargos à ação de execução de título
executivo extrajudicial (processo principal no 4000221-71.2013.8.26.0223),
ajuizada pela embargada/exequente (locadora), que objetiva a execução de
multa contratual por rescisão injustificada do contrato locatício (fls. 262/268),
por parte da empresa locatária e fiadores. Afirmam os embargantes que de
fato o contrato de locação foi inadimplido (rescindido antes do termo final),
mas isto se deu por culpa da locadora/embargada/exequente, que locou à
empresa locatária, terreno onde pretendia exercer sua atividade de TRR
(Transportador Revendedor Retalhista) e necessitava de licença ambiental e
tal
licença
não
foi
alcançada,
porque
o
terreno
locado
pela
embargada/exequente estava inapto para o desenvolvimento da atividade
comercial da locatária/embargante, que ficou sem solução até a data da
rescisão, inobstante esforço dos embargantes junto à embargada sem sucesso.
De sua parte, a locadora embargada/exequente,
sustentou, em resumo, a inexistência de “contaminação” do solo/terreno,
objeto do contrato de locação firmado com os embargantes/executados e,
sobre o aspecto contratual, asseverou que a locatária/embargante, não se
valeu do prazo de 90 dias previsto em cláusula contratual (cláusula 9 do
contrato de locação - fls. 264), para externar o seu arrependimento na
contratação, quando então poderia rescindir o contrato sem o pagamento da
multa rescisória que está sendo executada no processo principal (Ação de

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Execução sob no 4000221-71.2013.8.26.0223). Assim, entende que a multa
executada é lícita e deve ser paga pelos executados/embargantes.
Pois bem.
Para dirimir a questão controvertida nos autos, o
Juízo a quo determinou a produção de prova documental, com requisição de
laudos periciais junto à CETESB, datados desde o mês de janeiro de 2013,
com determinação de que àquele Órgão respondesse aos quesitos formulados
pelo Juízo a quo (fls. 436/437), o que foi atendido às fls. 458/460.
Determinou ainda o Juízo a quo a realização de
prova pericial técnica nos autos, a carga de Perita Engenheira nomeada (fls.
471/473), que apresentou seu Laudo Pericial às fls. 778/872.
Colhe-se do conjunto probatório produzido nos
autos pelas partes e perícia judicial realizada pela Perita do Juízo, que de
forma técnica e minudente examinou todos os documentos e laudos de estudo
ambiental carreados aos feito por ambas as partes, que a expert concluiu que
na época da celebração do contrato de locação entre as partes, no ano de
2013, o terreno locado objeto do contrato locatício, foi diagnosticado como
estando contaminado, sendo a área classificada como “Area Contaminada
Sob Investigação” e que nestas condições não é possível obter as licenças
ambientais necessárias para a instalação de um empreendimento como a
TRR, junto ao órgão ambiental competente antes da conclusão dos
levantamentos ambientais na área e anuência da Cetesb (vide conclusão do
laudo pericial fls. 809/810).
A Perita Judicial ainda apurou, que na data da
elaboração do laudo pericial nos autos, ou seja, em 22/11/2017 (bem após a
rescisão do contrato ocorrida em 20/06/2013, cf. consta da petição inicial da ação de
execução
fls. 261), o Processo Administrativo da Cetesb no 18/100080/14,

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onde se apura a contaminação do terreno locado à empresa embargante,
permanece sem conclusão, e, nestas condições o imóvel locado não pode ser
usado pela locatária para os fins a que fora locado, pois a irregularidade
verificada e em estado de investigação, não autoriza a licença ambiental.
Logo, o que se tem nos autos, é que restou
caracterizada, a hipótese prevista no art. 22, inc. I, da Lei no 8.245/911, e por
isso, não está obrigada a locatária a dar continuidade ao contrato de locação
(art. 9o, inc. II, d Lei no 8.245/91), cuja culpa pela rescisão contratual é
atribuída à locadora, em razão do descumprimento de dever legal de alugar o
imóvel em estado de servir ao uso a que se destina. Isto torna ilícita a
cobrança de multa rescisória e desobriga a locatária e fiadores ao pagamento
de referida multa.
De se ressaltar, não se trata aqui de mero
arrependimento, por parte dos embargantes/executados (locatária/fiadores),
quanto a celebração do contrato de locação com a apelante, denunciado fora
do prazo previsto na cláusula 92 do contrato (fls. 264), a ensejar cobrança de
multa rescisória, como quer fazer crer a locadora embargada/exequente.
Inobstante ter a locatária conhecimento, dentro do
prazo inicial de 90 dias, contados da celebração do contrato, da contaminação
do solo locado, certo é que a locadora não atendeu o cumprimento de etapas
necessárias junto ao procedimento administrativo na CETESB, visando a
conclusão da regularização do solo, que é de seu encargo, ao menos até o ano
de 2017, como apurou a expert do Juízo.
Esta situação fática comprovada no processo, não
obriga a locatária a permanecer no imóvel, sem poder usá-lo de forma regular
1 Art. 22. O locador é obrigado a:
I entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
2 Cláusula 9. Desde a assinatura deste contrato o LOCATÁRIO terá 90 (noventa) dias para confirmar a sua
continuidade, período dentro do qual poderá desistir.

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(com licença ambiental), tampouco a obriga ao pagamento de multa
rescisória, porque, efetivamente, foi a locadora quem não cumpriu dever
elementar de entregar o bem locado de modo que servisse ao uso a que se
destinava.
Conforme bem anotou o d. Magistrado a quo, a
rescisão contratual não se deu dentro do prazo de 90 dias (cláusula 9), em
razão da boa-fé da locatária/embargante, que confiou na locadora/embargada,
proprietária do terreno, que pudesse reverter a situação da contaminação do
solo para que o contrato fosse levado a cabo, o que não se verificou, repita-se,
até o ano de 2017.
O descumprimento de dever legal da locadora
impede a cobrança de multa rescisória da inquilina e fiadores, ainda que
decorrido o prazo de 90 dias, previsto na cláusula 9 do contrato locatício, pois
a locatária não está obrigada a permanecer no imóvel, sem que possa dele
fazer uso, instalando a sua atividade de TRR - Transportador Revendedor
Retalhista (aquisição de combustível a granel e revenda em retalho (varejo)
com entrega ao consumidor), que depende de licença ambiental e não pode
ser obtida em razão da área estar classificada como “Area Contaminada Sob
Investigação”.
É o quanto basta para manter inalterada a r. sentença
recorrida, que deu correta solução à lide, razão pela qual fica confirmada por
este Acórdão pelos próprios fundamentos, que são adotados como razão de
decidir, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio
Tribunal de Justiça.
Majoro os honorários advocatícios fixados em
desfavor da apelante de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos
termos do art. 85, § 11, do CPC.

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Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso.

SERGIO ALFIERI

Relator