Tribunal: TJSP
Processo: 1009109-09.2017.8.26.0072
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
Prestação de serviço – Ação de cobrança – Comissão de Corretagem – Sentença que julgou parcialmente procedente a ação – Apelo de ambas as partes – Como cediço, o contrato de mediação e/ou corretagem, é de resultado e não de meio. Destarte, a remuneração, consistente na comissão, só é devida quando o trabalho levado a efeito pelo corretor alcançar resultado útil, qual seja, a efetiva

Ementa:
Prestação de serviço – Ação de cobrança – Comissão de Corretagem – Sentença que julgou parcialmente procedente a ação – Apelo de ambas as partes – Como cediço, o contrato de mediação e/ou corretagem, é de resultado e não de meio. Destarte, a remuneração, consistente na comissão, só é devida quando o trabalho levado a efeito pelo corretor alcançar resultado útil, qual seja, a efetiva realização do contrato de compra e venda entre os interessados, o que não aconteceu in casu. Com efeito, os elementos de convicção constantes dos autos não permitem a conclusão de que o autor tenha contribuído de forma útil, para a celebração do negócio havido entre o réu e compradora. Destaque-se que iterativa jurisprudência já firmou entendimento no sentido de que a mera aproximação proporcionada, pela imobiliária ou por corretor, das partes contratantes, não é, por si só, suficiente para fazer com que exsurja o direito à comissão de corretagem. Recurso do réu provido para julgar improcedente a ação, restando prejudicado, via de consequência, o recurso do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000019638
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009109-09.2017.8.26.0072, da Comarca de Bebedouro, em que é apelante/apelado
IZAIAS BERNAL, é apelado/apelante RONALDO SILVEIRA TONIOLI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento ao recurso do reú para julgar improcedente a ação, restando
prejudicado, via de consequência, o recurso do autor. V.U", de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FABIO TABOSA
(Presidente sem voto), JAYME DE OLIVEIRA E SILVIA ROCHA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009109-09.2017.8.26.0072 -Voto no 9755
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Comarca: Bebedouro – 3a. Vara Cível
APTE./APDO.: Izaias Bernal; Ronaldo Silveira Tonioli
Juiz: Joao Carlos Saud Abdala Filho
29a. Câmara de Direito Privado
VOTO No 9755
Ementa: Prestação de serviço
Ação de cobrança
Comissão
de Corretagem Sentença que julgou parcialmente procedente a
ação
Apelo de ambas as partes
Como cediço, o contrato de
mediação e/ou corretagem, é de resultado e não de meio.
Destarte, a remuneração, consistente na comissão, só é devida
quando o trabalho levado a efeito pelo corretor alcançar
resultado útil, qual seja, a efetiva realização do contrato de
compra e venda entre os interessados, o que não aconteceu in
casu. Com efeito, os elementos de convicção constantes dos autos
não permitem a conclusão de que o autor tenha contribuído de
forma útil, para a celebração do negócio havido entre o réu e
compradora. Destaque-se que iterativa jurisprudência já firmou
entendimento no sentido de que a mera aproximação
proporcionada, pela imobiliária ou por corretor, das partes
contratantes, não é, por si só, suficiente para fazer com que
exsurja o direito à comissão de corretagem. Recurso do réu
provido para julgar improcedente a ação, restando prejudicado,
via de consequência, o recurso do autor.
Vistos.
O Juízo a quo pela r. sentença de fls. 102/106, julgou parcialmente
procedente a ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por RONALDO
SILVEIRA TONIOLI em face de IZAIAS BERNAL.
Em consequência, condenou o réu, a pagar ao autor, a quantia de R$
8.650,00, referente à comissão de corretagem, corrigida desde a data da celebração
do negócio (17/11/2016) e acrescida de juros de mora de 1% ao mês desde a citação.
Face a sucumbência parcial, condenou cada qual das partes ao pagamento
de metade das custas e despesas processuais, consignando, outrossim, no tocante a

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honorários que “cada parte arcará com os honorários de seus respectivos patronos,
fixado em 5% do valor da condenação para cada qual” (fls. 106).
Considerou o MM. Juízo “a quo” que:
“(...) A ação é parcialmente procedente.
Eis o extrato da prova oral produzida em audiência:
A testemunha comum Denise, em juízo, disse que: "estava indo ver outro
imóvel, quando pararam em frente a esta casa e o corretor ligou ao proprietário que
foi ao local e depois ele mostrou tudo; o corretor não sabia nada da casa; depois
entrou em contato direto com o proprietário e fecharam o negócio, a imobiliária não
fez mais nada".
A testemunha comum Antonio Padovan, em juízo, disse que: "é corretor
de imóveis; a compradora entrou em contato com a imobiliária para a qual presta
serviços; levou a compradora no local e chamaram o proprietário para abrir e
mostrar o imóvel; estava junto; foi quem levou ela lá; depois disso só ficou sabendo
quando o requerido chamou o depoente para ir na casa dele e contou que tinha
vendido diretamente o imóvel e lhe entregou um cheque de dois mil reais pela
aproximação, o qual o depoente entregou para o proprietário da imobiliária, ora
autor".
O informante Eneiais, arrolado pelo requerido, em juízo, disse que: "é
filho do requerido Izaias; o número de telefone na placa era do depoente; o corretor
Padovan ligou e pediu o número do pai do depoente e ele passou; seu pai não tinha
colocado a casa na imobiliária deles; ligou para o seu pai ir lá abrir a casa para
eles, pois estava viajando; não se lembra da data que o Padovan ligou para ele".
Pois bem.
Diante das provas acostadas aos autos, restou incontroverso a existência
de contrato verbal, bem como a intermediação do corretor de imóveis Antonio
Padovan, que presta serviços para a imobiliária do autor, afinal, ele teve
participação essencial no negócio, pois foi quem efetuou a aproximação entre
compradora e vendedor, ainda que a negociação e a consolidação da venda do
imóvel tenha ocorrido sem a sua participação.
Tanto o é que o próprio requerido reconheceu a prestação de serviços ao
efetuar o pagamento no valor de R$2.000,00 (dois mil reais) (fls. 9-10 e 50).
Deste modo, a comissão de corretagem é devida, nos termos do art. 725
do Código Civil, que dispõe que: “Art. 725. A remuneração é devida ao corretor
uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Entretanto, quanto ao percentual referente à comissão de corretagem,
entendo que o valor pago pelo requerido não se mostra suficiente, tendo em vista o
serviço prestado pelo corretor de imóveis e o valor total da venda do imóvel.
Nesse ponto, dispõe o art. 724 do Código Civil: “Art. 724. A
remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes,
será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.
É certo que a tabela do CRECI estabelece o percentual de 6% do valor
do negócio a título de comissão de corretagem e, na ausência de comprovação de
contratação de percentual diverso, deverá ser este o valor a ser pago pelo vendedor
ao corretor.

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Frise-se no caso restou devidamente comprovada a aproximação do
negócio pelo corretor da parte autora e, portanto, é devido o pagamento da
comissão, sendo que não houve comprovação de nenhum acordo entre as partes
sobre o percentual a ser pago.
Entretanto, por questões de equidade e proporcionalidade, levando em
consideração que o corretor de imóveis apresentou e aproximou vendedor e
compradora, resultando ao final na concretização do negócio, mas não realizou os
acompanhamentos, a negociação do valor e nem o contrato, o percentual de 3%
(metade do percentual previsto na tabela do CRECI-SP), mostra-se razoável para a
situação fática, devendo ser descontada de tal valor a quantia de R$2.000,00 (dois
mil reais) já paga pelo requerido.
Assim, tendo em vista que o imóvel foi vendido pelo valor de
R$355.000,00 (trezentos e cinquenta e cinco mil reais) (fls. 73-75), descontando o
valor já pago, deve o requerido pagar ao autor, a título de comissão de corretagem,
a quantia de R$8.650,00 (oito mil seiscentos e cinquenta reais).
Deste modo, a parcial procedência do pedido é medida de rigor.(...)”
(fls. 102/106).
Inconformadas, apelaram ambas as partes (fls. 113/118 e 119/126).
1) Recurso do autor Ronaldo:
Pretende o autor, em apertada síntese, a majoração da comissão de
corretagem para o valor correspondente a 6% do valor da venda do imóvel,
asseverando que o funcionário da empresa e corretor de imóveis, Sr. Antônio
Padovan, realizou toda a parte de intermediação entre as partes, levando a
compradora para conhecê-lo.
Passado um tempo as partes negociaram entre si, sendo pago ao autor, na
pessoa de seu corretor, apenas a quantia de R$ 2.000,00, com o que não concordou,
daí porque promoveu esta ação.
Todavia, o quanto fixado na r. sentença (3% sobre o valor da venda) não
remunera adequadamente os serviços prestados, pelo que faz jus à majoração para o
valor equivalente a 6% da venda.
Ademais, a r. sentença determinou a dedução do valor de R$ 2.000,00
correspondente ao cheque deixado pelo réu, o qual, no entanto, não foi descontado.
Discorre acerca do valor incorreto da venda atribuído na escritura
pública, destacando que tanto o réu, como a compradora, informaram que o imóvel
foi vendido por R$ 355.000,00.
Ante o exposto, requer o provimento do recurso para reformar a r.
sentença nos termos supracitados.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 129/130).

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Contrarrazões a fls. 136/139.
2) Recurso do réu Izaias:
Inicialmente, argui preliminar de ilegitimidade ativa, asseverando que: a)
o autor nunca colocou placa de venda no imóvel; b) nunca firmou contrato com o
autor para venda do imóvel; c) o autor não conhecia o imóvel e não sabia do valor da
casa.
No mérito, sustenta que o relato das testemunhas conduzem à
improcedência da ação, destacando trecho dos depoimentos.
Afirma que “desconhece o motivo da interpelação pois nunca viu o
requerente pessoalmente, nunca fez contrato algum, e não deu opção de venda
verbal muito menos escrita, e tudo o que o Sr. Padovan cobrou lhe foi acordado e
pago de forma voluntaria, porem o mesmo preferiu não cobrar o cheque.” (sic fls.
117).
Finaliza requerendo o provimento do recurso, para: (i) acolher a
preliminar de ilegitimidade ativa; ou (ii) manter o acordo feito entre o réu e o corretor
de imóveis para pagamento apenas do valor de R$ 2.000,00.
Recurso tempestivo e preparado, após o indeferimento da gratuidade
postulada em sede recursal (fls. 158/159; 163/164).
Contrarrazões a fls. 132/135.
É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança de comissão de corretagem, ajuizada por
RONALDO SILVEIRA TONIOLI em face de IZAIAS BERNAL.
Diz a inicial, que em 15/10/2016, o autor, corretor de imóveis,
juntamente com seu parceiro de profissão, Sr. Antonio Padovan, que trabalham na
Tonioli Imóveis, avistaram o imóvel do réu, situado na Rua Luiz Fachini, no 313
Residencial Hercules Pereira Hortal, CEP 14711-608, Bebedouro/SP, com placa de
venda e tiveram o primeiro contato com o suplicado.
Prosseguem, afirmando que naquele mesmo dia, visitaram o imóvel,
tendo o réu mencionado que pretendia vende-lo pelo valor de R$ 380.000,00. Nessa
ocasião, aceitou, de forma verbal, deixar o imóvel para venda na aludida imobiliária,
cujo site (sítio eletrônico) divulgou a venda do bem.
Em 03/11/2016 e 07/11/2016, respectivamente, o autor recebeu contato
da compradora, Sra. Denise, que demonstrou interesse na aquisição do imóvel.

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Dias depois, o corretor Antonio Padovan entrou em contato com o réu
solicitando a abertura da casa, para que ela fosse mostrada à Sra. Denise, o que
efetivamente aconteceu, na presença e companhia do corretor.
No entanto, uma semana após, a Sra. Denise, adquiriu o imóvel
diretamente do proprietário, em melhores condições de preço.
No dia 21/11/2016, o réu foi até a imobiliária e deixou com o Sr. Antonio
Padovan um cheque de R$ 2.000,00, para pagamento da comissão, que não foi
descontado, posto que irrisório.
Destarte, promoveu o autor esta ação objetivando a cobrança de 6% de
comissão de corretagem sobre o preço da venda do aludido imóvel.
Contestando a ação (fls. 44/47), o réu alegou que: a) desconhece o autor;
b) que não firmou com ele contrato de corretagem e nem de opção de venda; c) que
recebeu telefonema do Sr. Antonio Padovan. Todavia, foi, ele, réu, quem mostrou o
imóvel à interessada, posto que o corretor não conhecia o bem; d) que dias depois a
interessada entrou em contato com ele (réu), e a negociação atinente à compra e
vendas foi realizada entre eles.
As partes pugnaram pela produção de prova oral (fls. 56/57 e 58/59).
Designada audiência de instrução e julgamento, foi determinado que o
réu comprovasse o valor da venda do imóvel (fls. 63/64), o que foi por ele cumprido
a fls. 72/77.
Pela decisão de fls. 93, foi declarada a preclusão da coleta do depoimento
pessoal em audiência, em razão da falta de recolhimento da diligência respectiva (fls.
92).
Em audiência, foram ouvidas duas testemunhas comuns e um informante
do juízo (filho do réu).
Encerrada a instrução, deduzidas alegações finais, seguiu-se a prolação
da r. sentença apelada (fls. 102/106).
Pois bem.
Presentes os requisitos de admissibilidade, de rigor o conhecimento dos
recursos.
Para que seja mantida linha coerente de raciocínio, os recursos serão
analisados conjuntamente.
De início, observo que a arguição de falta de legitimidade ativa deduzida
pelo réu/apelante, não tem fomento jurídico.

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Com efeito, em que pese as alegações do réu no sentido de não ter
firmado com o autor contrato de corretagem e/ou opção de venda, as alegações
constantes da inicial vão em sentido contrário.
Logo, dúvida não há de que o suplicante tem legitimidade para figurar no
polo passivo desta ação.
Isso porque, segundo a teoria da asserção, como bem ensina José Miguel
Garcia Medina (Direito Processual Civil Moderno 2a. “teoria daed. RT pg 573), os
“requisitos da demanda (legitimidade ou interesse processual) devem ser
identificados à luz do que tiver afirmado o autor em sua petição inicial”.
Nesse sentido, já decidiu o C. STJ (STJ, AR 495/SP, rel. Min. Ricardo
Villas Boas Cueva, 2a. S. J. 08.02.2012): “a verificação das condições da ação deve
ser realizada in status assertionis, isto é, segundo o que se alega na inicial”.
A celebração ou não de contrato de corretagem entre os litigantes é
matéria de mérito.
Isto posto, forçoso convir que não há que se cogitar na espécie de
ilegitimidade ativa, pelo que afasto a prejudicial suscitada.
No mérito, preservado e respeitado o entendimento do I. Julgador de
Primeiro Grau, a controvérsia comporta solução diversa daquela adotada na r.
sentença apelada.
Realmente, como cediço, o contrato de mediação e/ou corretagem, da
qual deriva a contraprestação de pagamento do valor devido a título de comissão, é
de resultado e não de meio.
Nesse sentido, aliás, se consolidou a jurisprudência do C. Superior
Tribunal de Justiça.
A propósito, veja-se:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO.
NEGÓCIO NÃO REALIZADO. MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. O contrato
de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de
resultado. Recurso não conhecido.” (REsp 208.508/SC, Rel. Ministro CESAR
ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 25/06/2002, DJ 11/11/2002, p.
220).
Destarte, somente quando concretizado o negócio jurídico intermediado
pelo corretor, haverá a exigibilidade da comissão de corretagem estipulada pelos
negociantes.
A controvérsia exsurge quando se tenta estabelecer o momento exato, ou
o ato conclusivo, do qual o negócio jurídico intermediado pelo corretor pode ser

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considerado concretizado.
Bem por isso, em sede de cobrança de comissão, de rigor a definição do
momento em que o negócio intermediado adquire um grau de aperfeiçoamento tal,
que faz com que a respectiva contraprestação (comissão de corretagem) torne-se
exigível.
Com o advento do Código Civil de 2002, o entendimento de que a
obrigação do corretor é de resultado, e não de meio, passou por um processo de
ressignificação, máxime tendo em conta o conteúdo do art. 725, do novel Estatuto,
que flexibilizou a orientação e deu novos contornos à discussão.
Neste sentido, veja-se:
“CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL.
CORRETAGEM.
COMISSÃO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS
ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE
SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem
quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal,
o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2. No
regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de
resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização
do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a
remuneração. 3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda
parte, dá novos contornos à discussão, visto que nas hipóteses de arrependimento
das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 4. Pelo novo regime,
deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do
trabalho de mediação do corretor. 5. A assinatura da promessa de compra e venda
e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por
conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é
devida a comissão por corretagem. 6. Recurso especial não provido.” (REsp
1339642/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em
12/03/2013, DJe 18/03/2013).
Isto posto, em casos como o dos autos, deve-se refletir sobre aquilo que
poderia ser considerado como resultado útil em se tratando do negócio jurídico
intermediado.
Mais; se a situação constante dos autos se amolda à hipótese legal
consubstanciada no art. 725, do CC.
Pois bem.
Nos termos do art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem,
uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou
por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais
negócios, conforme as instruções recebidas”.

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A análise da demanda, à luz do dispositivo contido no art. 722, do CC,
acima transcrito, dá conta, de início, que não restou demonstrada a contratação pelo
réu, com exclusividade, do autor e nem da imobiliária na qual atua.
Tampouco restou demonstrada a efetiva aproximação entre compradora e
vendedor, pelo autor.
De fato, na medida em que segundo alegado nos autos, a apresentação do
imóvel à compradora teria sido feita pelo Sr. Antonio Padovan, que sequer atua neste
feito, a não ser como testemunha.
Nesse aspecto, bom que se diga que nada há nos autos a indicar de forma
seria e concludente que o autor seria representado quando da visita ao imóvel por
Antonio Padovan, que, segundo a inicial, também é corretor.
Outrossim, não restou demonstrado que Antonio Padovan é, como
alegado a fls. 121 das razões recursais, “funcionário da empresa do apelante” (sic).
Aliás, tal informe (não provado seria e concludentemente) foi ventilado
em recurso, pois, na inicial, consta, como se vê a fls. 02, apenas que o autor/apelante
trabalha junto com Antonio Padovan, informação que não implica necessariamente
na conclusão da existência de relação empregatícia ou de subordinação, como
aventado em recurso a fls. 121.
É verdade que Antonio Padovan, ao depor em Juízo, fez referência ao
“proprietário da imobiliária, ora autor” (sic).
Porém, seja como for, não houve, in casu, qualquer notícia quanto à
formalização de proposta de aquisição pela compradora, ao autor, ou à imobiliária,
ou mesmo ao corretor Antonio Padovan, para ser submetida ao vendedor.
Não houve, outrossim, qualquer tratativa sob a intermediação do autor ou
de Antonio Padovan, quanto ao preço ofertado e/ou forma de pagamento, pelo que se
tem nos autos.
O ônus da demonstração do quanto acima asseverado, era do
autor/apelante, ex vi do que dispõe o art. 373, inc. I, do CPC, do qual ele não se
desincumbiu, não podendo passar sem observação que iterativa jurisprudência já
firmou entendimento no sentido de que a mera aproximação proporcionada pela
imobiliária ou por corretor, das partes contratantes não é, por si só, suficiente para
exsurgir o direito à comissão de corretagem.
A testemunha Denise, compradora do imóvel, foi categórica ao afirmar,
sob o crivo do contraditório, que: "estava indo ver outro imóvel, quando pararam em
frente a esta casa e o corretor ligou ao proprietário que foi ao local e depois ele
mostrou tudo; o corretor não sabia nada da casa; depois entrou em contato direto
com o proprietário e fecharam o negócio, a imobiliária não fez mais nada" (sic
fls. 104 g.n.).

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Como se não bastasse, informou que o imóvel estava sendo veiculado
para venda em outras imobiliárias da região (mídia Denise 3:10 3:25), pelo
preço de R$ 360.000,00 (mídia Denise 4:05m a 4:30m).
Prosseguiu, dizendo que ligou direto para o Sr. Isaias e com ele negociou
diretamente a venda da casa (mídia Denise 4:40 a 5:00), que fez diretamente o
contrato de venda (mídia Denise 5:44m a 5:55m).
O Sr. Antonio Padovan, por seu turno, afirmou que: "é corretor de
imóveis; a compradora entrou em contato com a imobiliária para a qual presta
serviços; levou a compradora no local e chamaram o proprietário para abrir e
mostrar o imóvel; estava junto; foi quem levou ela lá; depois disso só ficou sabendo
quando o requerido chamou o depoente para ir na casa dele e contou que tinha
vendido diretamente o imóvel e lhe entregou um cheque de dois mil reais pela
aproximação, o qual o depoente entregou para o proprietário da imobiliária, ora
autor" (sic fls. 104).
Informou também, Antonio Padovan que a imobiliária na qual trabalha
não tinha contrato de opção de venda por escrito com o vendedor, ora suplicado
(mídia Antonio Padovan 12:38m a 12:45m), mas só verbal.
Porém, esclareceu ainda que de acordo com a Tabela do Creci a comissão
de corretagem é de 6% sobre o valor da venda. No entanto, “com respeito à comissão
não se foi falado nada em termos de quanto vai ser a comissão” (mídia Antonio
Padovan 10:53m a 11:03m).
Do exposto, bem se vê que a prova oral produzida em absoluto permite a
conclusão da celebração de contrato verbal entre o autor e o réu e, muito menos, a
ocorrência, na espécie, de contribuição do autor para alcance de resultado útil na
transação.
Em outras palavras, nada há nos autos a indicar de forma séria e
concludente que a intermediação da venda foi de fato feita pelo autor ou que ele
tenha contribuído de forma efetiva para ocorrência do negócio firmado entre Denise e
o réu apelante.
Houve, em verdade, quando muito, mera aproximação proporcionada por
Antonio Padovan, das partes contratantes que, como dito alhures, não é suficiente
para fazer com que exsurja o direito à comissão de corretagem
Não pode passar sem observação que segundo a inicial, o imóvel foi
vendido por R$ 380.000,00 (cf. fls. 2), quando na verdade a negociação foi feita por
R$ 355.000,00, conforme depoimento da compradora Denise (mídia
5:44m a
5:55m).
Tal dado nada mais faz do que dar conta de que o autor estava divorciado
da negociação, pois, caso tivesse efetivamente intermediado a venda, saberia qual foi

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o efetivo valor da transação.
Consigne-se que a negociação decorreu da proposta verbal feita
diretamente entre compradora e vendedor, segundo relato da testemunha Denise.
Por fim, preservado entendimento em sentido contrário, o fato do réu ter
procedido o pagamento da quantia de R$ 2.000,00 ao corretor Antonio Padovan, em
absoluto representa o reconhecimento de sua atuação no resultado útil alcançado.
De fato, na medida em que a atuação de Antonio Padovan antecedeu,
inclusive, as tratativas preliminares e a própria negociação em si.
Realmente, na medida em que o desdobramento da negociação, como
estabelecimento de preço e forma de pagamento, como também a formalização da
contratação e transferência do bem à compradora, se deu exclusiva e diretamente
entre vendedor e a Sra. Denise (compradora).
Em outras palavras, a mera aproximação proporcionada pela imobiliária
e/ou corretor, quando da visita ao imóvel, por si só, não foi suficiente para ensejar o
direito à comissão de corretagem nos termos em que postos na inicial.
De fato, tal visita que aconteceu, segundo a compradora, de forma
inesperada, não pode ser tida, como efetiva contribuição do autor para o resultado útil
do negócio em questão.
Em outras palavras, os elementos carreados aos autos não permitem a
conclusão de que o réu e compradora tenham firmado o contrato de compra e venda,
de algum modo, com a mediação do autor.
Segundo dispositivo contido no artigo 725 do Código Civil, o direito à
remuneração decorre do fato de haver o corretor “conseguido o resultado previsto no
contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento
das partes”.
Os elementos de convicção constantes dos autos, como acima observado,
não permitem a conclusão de que o autor tenha contribuído de forma útil, para a
celebração do negócio havido entre o réus e compradora.
Destarte, de rigor o acolhimento do recurso interposto pelo réu, julgando-
se, via de consequência, improcedente a ação.
Nesse sentido, precedentes desta C. Câmara.
Confira-se:
“APELAÇÃO CÍVEL Ação de cobrança Comissão de corretagem
por venda de imóvel
Sentença que julgou improcedente o pedido
A mera
aproximação proporcionada pela imobiliária das partes contratantes não é

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009109-09.2017.8.26.0072 -Voto no 9755
12
suficiente para que lhe seja devida a comissão de corretagem, necessário que haja
mediação de valores e busca de resultado útil Negócio que foi concluído em razão
de atuação eficaz, desde a negociação de valores, de outro corretor, que foi
remunerado pelo trabalho
Ausência de contrato de exclusividade na venda

Inteligência do art. 726 do CC. Recurso improvido.” (TJSP; Apelação Cível
1000544-64.2020.8.26.0100; Relator (a): Francisco Carlos Inouye Shintate; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 24a Vara Cível; Data
do Julgamento: 02/10/2020; Data de Registro: 02/10/2020 g.n.).
“AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença de
improcedência. Insurgência recursal do autor. Contrato verbal. Inexistência de
exclusividade. Intermediação eficaz que não se pode concluir tenha sido alcançada
pelo autor, tão somente porque apresentou aos adquirentes o imóvel dos réus.
Autor que não logrou dos adquirentes qualquer formulação de proposta de
aquisição efetiva, circunstância, no caso, a evidenciar a não obtenção do consenso
entre os réus e adquirentes, em nexo de causalidade direto com a intermediação
levada a efeito, assim não qualificada de eficaz. Subsequente atuação de outros
corretores, que efetivamente lograram o resultado útil esperado da intermediação,
sendo por tal mister devidamente remunerados. Inteligência do art. 725 do CC.
Presunção de boa-fé dos réus não infirmada. Desfecho de improcedência da
pretensão deduzida mantido por seus próprios fundamentos, na forma do art. 252 do
RITJESP. Recurso desprovido.” TJSP; Apelação Cível 0004925-98.2013.8.26.0223;
Relator (a): Airton Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito
Privado; Foro de Guarujá - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2020; Data de
Registro: 31/07/2020 g.n.)
Ante todo o exposto, dou provimento ao recurso interposto pelo réu,
restando prejudicado, via de consequência, o recurso do autor.
Sucumbente, arcará o autor com o pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios em favor do patrono ex adverso que
fixo, amparado nas balizas impostas pelo art. 85, §2o., do CPC/2015, em 10% sobre o
valor atualizado da causa.
Com tais considerações, pelo meu voto, dou provimento ao recurso
interposto pelo réu, para julgar improcedente a ação, restando prejudicado, via
de consequência, o recurso do autor.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator