Tribunal: TJSP
Processo: 1000116-95.2020.8.26.0128
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Procedência para devolução de 75% de tudo quanto pago – Inconformismo da Ré centrado na falta de interesse de agir, ausência de culpa na rescisão contratual, postulando pela majoração do percentual de retenção e incidência da taxa de fruição durante todo o período de ocupação – Descabimento – Preliminar de falta

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Procedência para devolução de 75% de tudo quanto pago – Inconformismo da Ré centrado na falta de interesse de agir, ausência de culpa na rescisão contratual, postulando pela majoração do percentual de retenção e incidência da taxa de fruição durante todo o período de ocupação – Descabimento – Preliminar de falta de interesse de agir afastada – Desnecessidade de esgotamento das vias administrativas para o ajuizamento da ação – Resistência da ré, inclusive com a interposição do presente recurso que demonstra a necessidade da prestação jurisdicional - Hipótese em que o percentual fixado na sentença (20%) se afigura razoável a indenizar as despesas geradas no caso concreto – Caso concreto que o imóvel objeto da lide se trata de terreno, sem edificação, impassível de produzir renda ao ser entregue - Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000051057
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000116-
95.2020.8.26.0128, da Comarca de Cardoso, em que é apelante RESIDENCIAL
JULIA LAUDINO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, é apelado
RONALDO MOURA DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000116-95.2020.8.26.0128 -Voto no 8057
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VOTO No: 8057
APEL.No: 1000116-95.2020.8.26.0128
COM. : Cardoso
APTE. : Residencial Julia Laudino Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
APDO. : Ronaldo Moura Dias
Compromisso de venda e compra Rescisão contratual com
devolução de valores Procedência para devolução de 75%
de tudo quanto pago Inconformismo da Ré centrado na
falta de interesse de agir, ausência de culpa na rescisão
contratual, postulando pela majoração do percentual de
retenção e incidência da taxa de fruição durante todo o
período de ocupação Descabimento Preliminar de falta
de interesse de agir afastada
Desnecessidade de
esgotamento das vias administrativas para o ajuizamento da
ação Resistência da ré, inclusive com a interposição do
presente recurso que demonstra a necessidade da prestação
jurisdicional - Hipótese em que o percentual fixado na
sentença (20%) se afigura razoável a indenizar as despesas
geradas no caso concreto
Caso concreto que o imóvel
objeto da lide se trata de terreno, sem edificação, impassível
de produzir renda ao ser entregue - Sentença mantida

Recurso improvido.

Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença
de fls. , cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE o
pedido formulado por RONALDO MOURA DIAS em face de RESIDENCIAL JULIA
LAUDINO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, a fim de: (i) declarar
rescindido o contrato firmado entre as partes desde 28/02/2020, que retornarão ao
status quo ante, tornando definitiva ainda a tutela de urgência; (ii) condenar a
requerida na restituição ao autor das quantias pagas de uma só vez, corrigidas
monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a contar de cada desembolso e com
juros de 1% desde o trânsito em julgado, ressalvada a retenção pela ré de 20% da
totalidade dos valores pagos e de 0,5% do valor do imóvel por mês de
inadimplência, a título de indenização pela fruição, conforme fundamentação.
Inconformada, apela a Ré (fls. 158/168). Sustenta,
preliminarmente, que a parte Autora, ora apelada, carece do interesse de agir, haja

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vista que sequer procurou a Recorrente para tentar a resilição extrajudicial do
contrato entabulado, agindo de forma temerária, inexistindo, por consequência, prova
pré-constituída da resistência injustificada, sendo de rigor o indeferimento liminar do
pedido nos termos do art. 330, III, do CPC, isentando-a do ônus da sucumbência.
Aduz que não teve culpa pela rescisão contratual, alvitrando a majoração do
percentual dos valores pagos para 30%, bem como a incidência da taxa de fruição
pela totalidade do período, concluindo pela reforma da decisão questionada.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 169/170) e contrariado às
fls. 171 e seguintes.
Não houve a oposição das partes acerca da realização do
julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação declaratória de rescisão contratual,
cumulada com restituição de valores pagos e pedido de antecipação dos efeitos da
tutela (fls. 1/17).
A r. sentença questionada julgou parcialmente procedente a
ação para: (i) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes desde
28/02/2020, que retornarão ao status quo ante, tornando definitiva ainda a tutela de
urgência; (ii) condenar a requerida na restituição ao autor das quantias pagas de
uma só vez, corrigidas monetariamente pela Tabela Prática do TJ/SP a contar de
cada desembolso e com juros de 1% desde o trânsito em julgado, ressalvada a
retenção pela ré de 20% da totalidade dos valores pagos e de 0,5% do valor do
imóvel por mês de inadimplência, a título de indenização pela fruição, conforme
fundamentação.
Em que pese a combatividade demonstrada, o inconformismo
manifestado não comporta acolhida.
As partes celebraram, em 10.05.2017, promessa de compra e
venda do lote no 137, da Quadra I, do loteamento denominado “Residencial Julia
Laudino”. Sucede que em razão de motivos e interesses pessoais, o autor pleiteou o
desfazimento do ajuste.
De proêmio, cumpre repelir a preliminar de falta de interesse

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de agir agitada pela Ré-apelante.
Ora, revela-se descabida a exigência de demonstração de
prévia tentativa de resolução contratual no âmbito administrativo e respectiva
negativa, porquanto consoante preconizado pelo princípio da inafastabilidade da
jurisdição, consagrado no art. 5o, inciso XXXV, da Constituição Federal, não há que
se falar na exigência de prévio pedido no âmbito administrativo como exigência para
a propositura de ação judicial.
De outra parte, a própria necessidade do ajuizamento da ação e
a existência de resistência por parte da Ré-apelante, inclusive pela interposição do
presente recurso, indicam a necessidade da prestação jurisdicional e, por tais razões,
resta rejeitada a cogitada falta de interesse de agir.
Superado o entrave, passa-se a apreciação do mérito recursal.
Com efeito, é cediço que o compromissário comprador de
imóvel, ainda que inadimplente, tem direito à rescisão do contrato, com restituição
das quantias pagas, o que já foi sedimentado em nossa jurisprudência.
Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já
pacificou entendimento através da súmula no 543, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Não divergente do entendimento acima, o posicionamento
deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante: “O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula no 01).

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De outro lado, em que pese a argumentação deduzida pela
Apelante, observa-se que a retenção no percentual almejado (30%) sobre as quantias
pagas, caracteriza valor excessivo, de sorte que o percentual fixado pelo juízo a quo
se revela proporcional e adequado ao caso dos autos, tendo em vista a necessidade de
repor as partes ao estado anterior, sem desconsiderar que a rescisão foi motivada
pelos adquirentes.
Acerca do tema, assim já decidiu este Colendo Tribunal de
Justiça Bandeirante:
Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição.
Necessidade de devolução das parcelas pagas com abatimento de
percentual que seja suficiente para cobrir as despesas
administrativas ligadas à venda do imóvel. Retenção de 20% da
totalidade das parcelas pagas que se afigura mais adequada.
Jurisprudência deste TJSP. Juros de mora que devem incidir a
partir do trânsito em julgado, diante da inexistência de culpa da
vendedora pela rescisão. Correção monetária que incide desde
cada desembolso. Recurso parcialmente provido. Apelação no
1067428-51.2015.8.26.0100, Rel. Maia da Cunha, j. 28.6.2018.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO
DE VALORES - Desistência - Adequação da porcentagem que
deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores
pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora Retenção de 20% sobre a totalidade das
importâncias pagas pelo preço Adequação da condenação em
honorários advocatícios e despesas processuais Recurso da
autora provido em parte e desprovido o apelo da requerida.
Apelação no 1031601-38.2016.8.26.0554, Rel. Alcides Leopoldo, j.
21.6.2018.
Mutatis mutandis, confira-se como decidiu esta Egrégia 8a
Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Pedido de rescisão por culpa da vendedora e restituição integral
cumulado com indenização por danos morais - Sentença de
improcedência - Inconformismo dos autores acolhido em parte -
Inadimplemento na quitação do saldo final - Obrigação de obter
o
financiamento
bancário
assumida
pelos
promissários
compradores - Afastada a pretensão de devolução integral das
quantias pagas - Direito do consumidor, mesmo inadimplente, à
rescisão com restituição das quantias pagas - Restituição das
partes ao estado anterior - Devolução dos valores pagos, com
retenção - Abusividade do percentual previsto em contrato -
Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no

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percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização
pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e
precedentes desta C. Câmara - Despesas condominiais Início da
responsabilidade - Imissão na posse - Encargos inerentes ao uso
e fruição do bem, que se inicia com a posse Dano moral
Inocorrência diante do desfazimento do negócio causado pelo
descumprimento
contratual
dos
adquirentes

DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. Apelação no
1029820-40.2016.8.26.0114, Rel. Alexandre Coelho, j. 21.06.2018.
Portanto, correto o desfecho encontrado pela douta Autoridade
sentenciante, afigurando-se suficiente para compor os prejuízos decorrentes do
insucesso da avença (por culpa do autor) a retenção, pela ré, de 20% do que foi pago,
lembrando-se que tal percentual está de acordo com a orientação adotada pela
Câmara e pelo Tribunal em casos semelhantes.
Da mesma forma, não merece guarida a pretensão de
incidência de taxa de fruição durante o período almejado, a rigor, em se tratando o
imóvel objeto da lide de um lote de terreno, impassível deste produzir renda ao ser
entregue, preservado entendimento em sentido contrário, sequer caberia a fixação de
taxa de fruição. No entanto, a condenação resta mantida em razão da ausência de
irresignação da parte vencida neste tocante.
Mantida a sucumbência da Requerida, e considerando
que a r. sentença foi publicada sob a vigência do CPC/15, majoro os honorários
recursais para 15% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, §11 do CPC.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em
sessão virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste
E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)