Tribunal: TJSP
Processo: 1073734-07.2013.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-02-01
Data de publicação: 2021-02-04

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – lnocorrência de qualquer vício a ser atacado via declaratórios – Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2021.0000065848
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível
no 1073734-07.2013.8.26.0100/50000, da Comarca de São Paulo, em que é embargante
GVR
INDUSTRIA
E
COMÉRCIO
DE
ENXOVAIS
LTDA.,
é
embargado
CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER IGUATEMI.
ACORDAM, em 34a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram os embargos. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GOMES
VARJÃO (Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 1o de fevereiro de 2021
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 1073734-07.2013.8.26.0100/50000 - São Paulo - VOTO No 2/7
VOTO No: 40631
EDEC.No: 1073734-07.2013.8.26.0100/50000
COMARCA: SÃO PAULO
EBTE. : GVR INDUSTRIA E COMÉRCIO DE ENXOVAIS LTDA.
EBDO. : CONDOMÍNIO SHOPPING CENTER IGUATEMI

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO lnocorrência de qualquer
vício a ser atacado via declaratórios Embargos rejeitados.

Trata-se de embargos de declaração opostos por GVR Indústria e
Comércio de Enxovais Ltda., sem fundamentação específica, por meio dos quais
se alegam omissões no v.acórdão embargado, principalmente ao desconsiderar
que a embargante demandou a utilização de 18 (dezoito) elementos
comparativos, conforme e-mail encaminhado quando da realização da primeira
perícia (fls. 364), e este pleito foi utilizado como razão recursal naquele apelo; diz
que, conforme apontado pelo “assistente técnico” (fls. 848 e 892), as lojas Max
Mara, Calvin Klein e Bob Store possuem, sim, mezanino, portanto, demonstrado
o descumprimento à ordem judicial anterior, prolatada por este E. TJSP, dado
que a comparação da loja avalianda (que não possui mezanino), com lojas que
possuem mezanino; no que diz respeito à comparação da loja avalianda, situada
em corredor secundário, com lojas situadas em corredor primário, o perito
esquivou-se da questão ao se recusar a fazer a medição de fluxo de pessoas,
para verificar se o corredor em que se situa a loja avalianda é secundário ou não,
em comparação com o corredor em que se situam das demais lojas, e utilizou
como justificativa o formato da loja, não havendo, portanto, sequer a aplicação de
fatores de homogeneização, para possibilitar a comparação entre a loja avalianda
e lojas em melhor situação dentro do centro comercial.
Ao contrário do que alega a embargante, não vejo contradições,
omissões,
obscuridades
ou
erro
material
no
v.
acórdão
embargado,
principalmente porque os embargos de declaração não servem para a parte
simplesmente se insurgir contra o julgado e requerer sua alteração, ainda mais
considerando-se que o órgão judicial, para expressar sua convicção, apenas

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precisa pronunciar-se acerca dos motivos que, por si só, achou suficientes para a
composição do litígio.
Aliás, deixei expresso no v.acórdão embargado que: “Conforme
se infere dos autos, a autora ajuizou ação renovatória, apresentando proposta do
valor da locação no correspondente a aluguel mínimo no valor de R$ 35.920,83
(fls. 03).
Diante da controvérsia instaurada acerca do valor do aluguel
mínimo, realizou-se perícia por expert de confiança do juízo (fls. 262) e foi dada
oportunidade às partes para manifestação, com apresentação de laudo
divergente por parte da autora, ora apelante.
A alegação da autora é no sentido de que, apesar da realização
de dois laudos periciais, sendo um realizado em abril/2014 (fls. 291/345), e outro
realizado em fevereiro/2019 (fls. 809/837), ambos apuraram que o valor locatício
seria no valor de R$ 53.000,00 (fls. 311 e fls. 815).
Ora, não se verifica a imprestabilidade do laudo técnico realizado
(fls. 809/837), sendo descabida a pretensão da autora/apelante de realização de
nova perícia.
Não vinga a impugnação do assistente da ré, ao afirmar que
foram desconsiderados elementos comparativos utilizados para a verificação do
aluguel, e também ao tratamento daqueles elementos por homogeneização,
considerando as diferenças entre os imóveis paradigmas e o salão comercial
alugado.
Ora, na verdade os boletos de pagamento de aluguéis das lojas
comparativas foram fornecidas pelo shopping.
Ademais, para apuração do valor de mercado locativo da loja em
questão deve ser baseada nos valores das lojas que possuam características
semelhantes à loja avalianda, ou seja, localização, área locada e segmento
comercial semelhante.
Por oportuno, não obstante as alegações da autora de que a loja
avalianda não possui mezanino, enquanto que as demais lojas utilizadas como
comparativo possuem, cai por terra, na medida em que os quesitos 5 e 8, I, II e III
respondidos pelo perito, tiveram como base outras lojas (em substituição às

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anteriores) que também não possuem mezanino (fls. 811).
Aliás, restou claramente demonstrado que: “Foi determinado que
este perito, na apuração do valor locativo da loja avalianda, utilize lojas
comparativas que não possuam mezanino, visto que a loja avalianda não possui
mezanino. Não é procedimento usual, em avaliações locativas de lojas
localizadas em shoppings centers, a consideração da área do mezanino no
cálculo, contudo, em virtude das críticas do perito assistente técnico da
Requerente, com relação à utilização, na homogeneização, de lojas comparativas
com mezanino, achou por bem, este perito, em substituir as lojas comparativas
de nos 04 (loja Loungerie - fls. 323 ) e 06 (loja The North Face - fls. 325), que
possuem mezanino, em outras lojas que não possuem mezanino” (fls. 813 e
seguintes).
Esclareceu, ainda, que: “(...) as 07 (sete) lojas utilizadas na
homogeneização possuem características semelhantes à loja avalianda, são
devidamente representativas e superam a quantidade mínima de elementos
comparativos efetivamente utilizados, exigido pelas normas de avaliação do
IBAPE e da ABNT” (fls. 878/881).
Ademais, o laudo pericial esclareceu que: “Esclarece este perito
que não se recusou a responder ao questionamento da Requerente com relação
à proporção de pessoas circulantes no corredor secundário da loja avalianda e no
corredor principal das lojas paradigmas, tendo respondido a questão,
discordando da alegação do perito assistente técnico da Requerente de que os
corredores de acesso à loja são secundários. Esclarece, ainda, este perito que o
perito assistente técnico da Requerente não considerou que a loja em questão
possui dois corredores de acesso, que há vitrine do lado de fora do Shopping
Iguatemi e que os referidos corredores são passagem obrigatória para quem
estaciona seu veículo no estacionamento dos fundos do Shopping Iguatemi.
Portanto, loja em questão possui grande visibilidade” (fls. 880).
E, ainda que assim não fosse, o critério que a autora pretende
seja levado em consideração é insustentável, uma vez que o valor da locação
varia e pode variar de acordo com a relação jurídica existe entre locador e
locatário, posto que, para cada locação as partes estabelecem critérios e

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requisitos para locação, sendo que o locador pode, inclusive, optar por “não
cobrar”.
Assim, na apuração do valor do locativo mínimo, adotando o
método comparativo direto, em cumprimento às exigências e normas de
avaliação do IBAPE, utilizando-se de elementos paradigmas, ou seja, lojas
semelhantes à loja avalianda, obteve o valor do locativo mensal correspondente a
R$ 53.000,00 (fls. 815), a partir de 2014.
Neste sentido, a jurisprudência não discrepa: “CIVIL. LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL.
LOCAÇÃO
COMERCIAL.
SHOPPING
CENTER.
AÇÃO
RENOVATÓRIA. LOCATIVO APURADO POR PERITO JUDICIAL. LAUDO
IDÔNEO,
ADEQUADAMENTE
FUNDAMENTADO.
IMPUGNAÇÃO
CONSUBSTANCIADA
POR
LAUDO
DISCORDANTE
DE
ASSISTENTE
TÉCNICO DA AUTORA QUE NÃO PREVALECE. PREVALÊNCIA DO VALOR
APURADO NA PERÍCIA JUDICIAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não houve
controvérsia acerca da renovação da locação, reduzindo-se a discussão ao valor
do locativo, arbitrado pela sentença, embasada em laudo pericial idôneo e bem
fundamentado, no qual utilizados métodos técnicos próprios para aferição
adequada do valor do locativo. 2. Recurso improvido” (TJSP
Apelação no
1139672-41.2016.8.26.0100; Relator (a): Artur Marques; Órgão Julgador: 35a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 6a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/08/2020; Data de Registro: 31/08/2020).
“Porque o aluguel fixado resultou de comparativos de outras
locações no mesmo shopping center, a refletir a realidade, repele-se pretensão a
acréscimo
decorrente
de
área
de
mezanino”
(TJSP

Apelação
no
0022914-60.2011.8.26.0006 Relator: Celso Pimentel - 28a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/09/2014; Data de Registro: 17/09/2014).
“APELAÇÃO
AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

SHOPPING CENTER
O julgamento da ação renovatória deve levar em
consideração os parâmetros atuais de mercado Mera atualização do valor do
locatício arbitrado em ação renovatória anterior que não serve como parâmetro
Laudo pericial devidamente elaborado, munido das explicações metodológicas

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necessários, acompanhado de anexos e bem detalhado
Impugnações do
requerido que foram suficientemente respondidas em esclarecimentos prestados
pelo experto judicial Desnecessidade de produção de novo laudo Negado
provimento” (TJSP Apelação no 1036389-57.2016.8.26.0114; Relator (a): Hugo
Crepaldi; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 4a
Vara Cível; Data do Julgamento: 21/02/2020; Data de Registro: 21/02/2020).
“LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. REVISIONAL DE ALUGUEL.
Valor do aluguel apurado em perícia realizada pelo método comparativo. Método
adequado ao caso concreto. Avaliação minuciosa, feita com observâncias à NBR
14.653-2 da ABNT. Inexistência de elementos que justifiquem o não acolhimento
das conclusões lançadas no laudo pericial quanto ao valor locatício de mercado
do imóvel. Data base para apuração do novo aluguel que deve corresponder ao
mês da citação, visto que a partir deste ato, em caso de procedência do pedido
revisional, é devido o novo valor locatício. Inteligência do art. 69 da Lei 8.245/91.
Recurso desprovido” (TJSP - Apelação 0013404-67.2012.8.26.0562 - 36a
Câmara de Direito Privado; rel. Des. Milton Carvalho j. 12/11/2015) .
“LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. Valor do aluguel apurado em
perícia realizada pelo método comparativo. Avaliação bem fundamentada.
Inexistência de elementos que justifiquem o não acolhimento das conclusões
lançadas no laudo pericial. Juros de mora da diferença que somente devem ser
computados a partir do trânsito em julgado. Precedentes da jurisprudência.
Sucumbência recíproca. Apelação provida em parte, prejudicado o recurso
adesivo” (TJSP - Apelação 0217801-53.2011.8.26.0100 36a Câmara de Direito
Privado rel. Des. Milton Carvalho j. 28/07/2016).
Este foi o parâmetro adotado na sentença, valendo consignar
que as críticas ofertadas pelo assistente técnico da autora/apelante foram
refutadas pelo perito, inclusive, ao prestar esclarecimentos, detalhou ponto a
ponto as indagações formuladas, ratificando todo o teor do laudo pericial.
Desse modo, as assertivas da autora/apelante não conseguiram
infirmar as conclusões sobre o valor da locação, não se vislumbrando elementos
outros que justifiquem o não acolhimento do referido laudo.

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Embargos de Declaração Cível no 1073734-07.2013.8.26.0100/50000 - São Paulo - VOTO No 7/7
Impensável analisar todos os contratos de locação do Shopping
para se chegar a um valor para o m2 da locação.
Eventuais recursos protelatórios ou manifestamente infundados
estarão sujeitos às sanções correlatas.
Por fim, visando, no caso em exame, prestigiar o trabalho
adicional realizado pelo(s) patrono(s) da requerente, majora-se a verba honorária
para R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) (art. 85, parágrafo 11, do CPC)” (fls.
988/994).
A embargante não demonstrou a existência de eventuais vícios
que comprometeriam a regularidade do Acórdão. Portanto, inexiste qualquer
irregularidade a ser sanada.
Na verdade, o que pretende a embargante é rediscutir a matéria,
insatisfeita com o deslinde da controvérsia.
Mas, nessa situação, como se sabe, a via adequada é outra.
Como já se decidiu, "não cabe nos declaratórios, rever decisão
anterior, com reexame de ponto sobre o qual já houve pronunciamento, tido
então por correto, invertendo, em consequência, o resultado final" (STJ - 3a
Turma, Resp. 13.501-SP, rel. Min. NILSON NAVES).
Assim, se o resultado do julgado desagrada, deverá a
ré/embargante aparelhar recurso próprio, querendo.
Por fim, eventuais recursos protelatórios ou manifestamente
infundados estarão sujeitos às sanções correlatas.
Pelo exposto, rejeito os embargos.

LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relatora