Tribunal: TJSP
Processo: 1013283-33.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-16
Data de publicação: 2021-01-16

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação visando restituição da taxa de "atribuição de unidade". Sentença de parcial procedência. A cumulação de pedidos em único processo é uma faculdade (art. 327 do CPC) e não obrigatoriedade, não configurando má-fé o ajuizamento de demandas discutindo aspectos distintos de um mesmo contrato. Taxa de atribuição de unidade cobrada do comprador.

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação visando restituição da taxa de "atribuição de unidade". Sentença de parcial procedência. A cumulação de pedidos em único processo é uma faculdade (art. 327 do CPC) e não obrigatoriedade, não configurando má-fé o ajuizamento de demandas discutindo aspectos distintos de um mesmo contrato. Taxa de atribuição de unidade cobrada do comprador. Abusividade. Cobrança indevida. Valor que deve ser suportado pela construtora/incorporadora, que responde pelo pagamento do custo da individualização da matrícula e instituição de condomínio (art. 44 da Lei no 4.591/64). Taxa que não se confunde com a despesa relativa à transferência da propriedade do imóvel (art. 490 do CC). Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017421
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013283-33.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA., é apelada VALERIA
ROSA RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 16 de janeiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013283-33.2019.8.26.0576 -Voto no 10363
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Voto no 10.363
Apelação no 1013283-33.2019.8.26.0576
Apelante: MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Apelada: VALERIA ROSA RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA)
Comarca: São José do Rio Preto (5a Vara Cível)
Juiz: Lincoln Augusto Casconi
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel.
Ação visando restituição da taxa de “atribuição de unidade”.
Sentença de parcial procedência. A cumulação de pedidos
em único processo é uma faculdade (art. 327 do CPC) e não
obrigatoriedade, não configurando má-fé o ajuizamento de
demandas discutindo aspectos distintos de um mesmo
contrato. Taxa de atribuição de unidade cobrada do
comprador. Abusividade. Cobrança indevida. Valor que
deve ser suportado pela construtora/incorporadora, que
responde pelo pagamento do custo da individualização da
matrícula e instituição de condomínio (art. 44 da Lei no
4.591/64). Taxa que não se confunde com a despesa relativa
à transferência da propriedade do imóvel (art. 490 do CC).
Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO
DESPROVIDO.
I – Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto pela Mrv Mrl Xxi
Incorporações Spe Ltda contra a sentença de fls. 148/151, proferida nos autos da ação
visando restituição da taxa de “atribuição de unidade” promovida por Valeria Rosa
Rodrigues.
A ação foi julgada parcialmente procedente para:
declarar a inexigibilidade da cobrança da denominada “taxa de atribuição
de unidade” e, por consequência, torno definitiva a tutela antecipada a
fls.55.
Em razão da sucumbência recíproca, condeno a ré a pagar à autora os
honorários advocatícios, que arbitro, por equidade, em R$1.000,00 (mil
reais).
Condeno a autora a pagar à ré os honorários advocatícios, que também
arbitro por equidade, em R$1.000,00 (mil reais), porém, ressalvada a sua
execução, nos termos do artigo 98, § 3o do Código de Processo Civil.

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Apelação Cível no 1013283-33.2019.8.26.0576 -Voto no 10363
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Os embargos de declaração foram acolhidos para acrescentar que: (fls.
158)
Não prospera o pedido de condenação da autora como litigante de má-fé,
pois não estão presentes os requisitos do artigo 80 do Código de Processo
Civil.
A sentença foi disponibilizada no Dje de 11/03/2020 (fls. 153) e a
decisão dos embargos, no Dje de 30/04/2020 (fls. 160).
Recurso
tempestivo.
Preparo
recolhido
(fls.
171/173).
Autos
digitais, porte de remessa e de retorno dispensado conforme art. 1.007, §3o, do CPC.
Contrarrazões às fls. 177/183.
A Apelante requer a reforma da sentença. Preliminarmente, sustenta
litigância de má-fé da Apelada porque foram ajuizadas diversas ações referentes ao
mesmo contrato de compra e venda “quando poderia perfeitamente interpor uma
única ação, reunindo todos os seus pedidos”. No mérito, sustenta a legalidade da
“taca de atribuição de unidade” em razão de previsão legal (art. 490 do CC) e
contratual (cláusula 8a). Argumenta que “A atribuição de unidade é a cobrança feita
pelo Cartório de Registro do Imóvel para que o adquirente do imóvel deixe de ter
uma fração ideal do terreno e passe a ter uma matrícula do imóvel individualizada,
em seu nome”, bem como que “Para dar andamento aos registros do habite-se e da
instituição de condomínio, a apelante arca com o custo de atribuição da sua unidade
e, posteriormente, o adquirente do imóvel deve fazer o ressarcimento deste valor à
construtora”.
A Apelada, por sua vez, requer a manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
O recurso não comporta provimento.
Adoto o relatório da sentença:

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VALÉRIA ROSA RODRIGUES promoveu AÇÃO JUDICIAL contra
MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA. alegando, em síntese,
a realização de um contrato de compra e venda com a ré, para a aquisição
de um imóvel e a cobrança de uma taxa denominada “atribuição de
unidade”. Alegou a ausência de previsão contratual para cobrança dessa
taxa e por considerá-la indevida, requereu a antecipação da tutela para a
suspensão da sua cobrança, bem como que a ré se abstivesse de inscrever
o seu nome nos cadastros de inadimplentes e procedência da ação para
declarar a nulidade da cláusula 6.2 do contrato e inexigibilidade da
cobrança da denominada taxa de atribuição de unidade.
Citada, a ré contestou e alegou, em preliminares, a conexão da presente
com outras três ações que tramitam nesta Comarca e o defeito da
representação processual da autora. No mérito, que o pagamento da taxa
de atribuição de unidade encontra-se prevista no contrato e, portanto, é
lícita a sua cobrança. Aduziu não ser abusiva a cláusula do contrato que
prevê a cobrança dessa taxa e, por isso, pediu a condenação da autora
como litigante de má-fé e a improcedência da ação (fls.60/76).
Réplica a fls.122/132.
Somente a autora manifestou-se a fls.146
De início, registre-se que em relação ao número de ações propostas em
relação ao mesmo contrato, embora seja permitido a cumulação de pedidos (art. 327
do CPC), não há a obrigatoriedade de que sejam apresentados em única demanda,
cabendo a parte e seu patrono adotar as medidas processuais que entenderem mais
adequadas. Deste modo, o ajuizamento de mais de uma demanda discutindo aspectos
diferentes de um mesmo contrato, ou seja, objetos distintos, não configura litigância
de má-fé.
Neste sentido:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. Aquisição de unidade imóvel com vaga de
garagem supostamente menor. Sentença de improcedência. Apela o autor
alegando que o pedido de indenização se sujeita ao prazo prescricional
decenal, a vaga de garagem tem um tamanho inferior ao previsto no
contrato, o pedido formulado na inicial não foi de resolução do
defeito/vício, mas sim de indenização pela não entrega do imóvel da
forma como contratado, o contrato de compra e venda não foi registrado,
motivo pelo qual não se aplica o prazo previsto no art. 501 do Código
Civil, deve ser afastada a condenação por litigância de má-fé. Cabimento
parcial do recurso. Decadência. Ocorrência. Demandante decaiu do
direito, pois entre a imissão na posse do imóvel e a propositura da ação
foi ultrapassado o prazo de 90 dias, previsto no CDC (art. 26, II) para
alegação de vício, assim como o prazo de 01 ano do art. 501 do Código
Civil. Mas, mesmo que superada essa questão, a diferença entre a área
total adquirida e a área entregue é inferior a 5%, o que afasta o dever de
indenizar. Inteligência do art. 500, § 1o, do Código Civil. Afastada a
condenação por litigância de má-fé. Embora possível a cumulação de
mais de um pedido em um único processo (art. 327 do CPC), não se trata
de providência obrigatória e não configura litigância de má-fé o
ajuizamento de mais de uma demanda discutindo aspectos diferentes de

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Apelação Cível no 1013283-33.2019.8.26.0576 -Voto no 10363
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uma mesma relação contratual. Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação Cível 1039581-96.2018.8.26.0576; Relator (a): James Siano;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/06/2019; Data de Registro:
19/06/2019).
As partes firmaram “contrato particular de promessa de compra e venda”
de bem imóvel (apartamento no 204, bloco 01, do Residencial Rios Di Spagna
Parque Rio Ebro) em 05/12/2015 (fls. 12/25).
A Apelada recebeu boleto referente a taxa de “atribuição de unidade” (fls.
30), alegando na inicial que a referida despesa estava em aberto no valor de R$
637,95 (seiscentos e trinta e sete reais e noventa e cinco centavos) no extrato
financeiro do sistema virtual da Apelante (fls. 2)
Em contestação, a Apelante sustentando a legalidade da cobrança com
base na cláusula oitava do contrato e no art. 490 do CC.
A cláusula oitava do contrato estabelece que:
Após a averbação da certidão de baixa e habite-se, a PROMITENTE
VENDEDORA outorgará ao (a) PROMITENTE COMPRADOR (A), de
acordo com as condições de financiamento previstas no item 04 do
Quadro Resumo: (i) a escritura pública ou particular de compra e venda
com cláusula de Alienação Fiduciária em garantia do imóvel objeto deste
contrato, nos moldes da lei 9.514/97; (ii) a escritura definitiva mediante a
quitação integral do preço; (iii) a escritura pública ou particular de
compra e venda referente ao contrato de financiamento bancário.
O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) deverá providenciar o registro
da respectiva escritura, encaminhando em seguida à PROMITENTE
VENDEDORA cópia da matrícula atualizada do imóvel.
Correrão por conta exclusiva do (a) PROMITENTE COMPRADOR(A)
todos os impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da
transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI, registro, despachante,
cadastro, despesas com Alienação Fiduciária em Garantia e outras.
[destaquei]
O (A) PROMITENTE COMPRADOR (A) tem ciência e concorda desde
já
que
a
PROMITENTE
VENDEDORA
poderá
providenciara
transferência do imóvel, arcando com todas as despesas, as quais deverão
ser integralmente reembolsadas.
Se houvesse estipulação contratual clara com respeito ao dever da
compradora arcar com as custas de “atribuição de unidade”, a disposição se revestiria
de evidente abusividade do contrato, por colocar o consumidor em situação de
manifesta e exagerada desvantagem.

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Apelação Cível no 1013283-33.2019.8.26.0576 -Voto no 10363
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O art. 490 do Código Civil dispõe que “Salvo cláusula em contrário,
ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do
vendedor as da tradição”.
A Lei 4.591/64 que dispõe sobre “condomínio em edificações e as
incorporações imobiliárias”, estabelece que:
Art. 31-F, §12o, IV IV - compreendem-se no custo de conclusão da
incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da
construção
das
edificações
para
efeito
de
individualização
e
discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei no
10.931, de 2004)
Art. 44 - Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa,
o incorporador deverá requerer, (VETADO) a averbação da construção
das edificações, para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que
resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.
Como bem observou o MM Juízo a quo, “as cláusulas 6a, item 6.2
(fls.91) e 8a do contrato (fls.93) não cuidam especificamente dessa taxa impugnada.
A primeira dessas cláusulas trata de despesas posteriores ao "habite-se" ou entrega
das chaves, tais como pagamentos de impostos, taxas condominiais (fls.91). A
cláusula 8a, por sua vez, das despesas com a compra do imóvel e com o registro de
sua eventual alienação fiduciária (fls.93)”.
Portanto, bem reconhecida a abusividade da cobrança da “taxa de
atribuição de unidade” porque não prevista expressamente em contrato e por afronta
ao art. 44 da Lei 4.591/64.
As providências de registro de incorporação, averbação do “habite-se” e
individualização das matrículas das unidades autônomas são desdobramentos da
própria incorporação imobiliária, tratando-se de despesas inerentes à atividade de
incorporação, cuja contraprestação já se deu pelo pagamento do preço do bem. Não
se confundem com as despesas de aquisição que são carreadas ao comprador (como
imposto de transmissão e emolumentos para registro da compra e venda), conforme
art. 490 do CC, razão pela qual a despesa denominada “taxa de atribuição de
unidade” são de responsabilidade exclusiva da incorporadora.
Neste sentido segue a jurisprudência desta Corte Paulista em relação a

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Apelação Cível no 1013283-33.2019.8.26.0576 -Voto no 10363
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“taxa de atribuição de unidade”:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
PEDIDO DE
DECLARAÇÃO
DE
INEXIGIBILIDADE
DA
TAXA
DE
ATRIBUIÇÃO
DE
UNIDADE

COBRANÇA
INDEVIDA
-
PRECEDENTE- SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO
COM ALTERAÇÃO DA DISCIPLINA RELATIVA À DISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS
DA
SUCUMBÊNCIA. (TJSP; Apelação
Cível
1061342-23.2017.8.26.0576; Relator (a): Theodureto Camargo; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
7a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/08/2020; Data de Registro:
21/08/2020).
APELAÇÃO. Compra e venda. Atraso na entrega da unidade de um ano.
Prazo de tolerância de até 180 dias. Validade. Súmula 164 TJSP. Tema
decidido no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no.
0023203-35.2016.8.26.0000. Cláusula contratual que vincula ou altera o
prazo de entrega do imóvel em razão de financiamento bancário ou outro
negócio jurídico. Impossibilidade. Questão decidida no julgamento do
REsp. no. 1.729.593, julgado na sistemática do IRDR. Atraso verificado.
Correção monetária. Substituição do índice INCC pelo IPCA no período
de mora da construtora que visa reequilibrar a relação. Precedente do C.
Superior Tribunal de Justiça. Taxa de atribuição de unidade. Cobrança
indevida. Valor que deve ser suportado pela construtora. Dano moral.
Atraso de mais de um ano. Abalo aos direitos da personalidade que se
presumem em razão dos transtornos e frustrações decorrentes do atraso.
Indenização em R$ 10.000,00 que se mostra compatível com o caso em
análise. Precedentes desta C. Câmara. Taxas condominiais de
responsabilidade da construtora até a data da entrega do imóvel. Decisão
parcialmente reformada. Recurso da parte autora parcialmente provido e
desprovido
o
da
parte
ré. (TJSP; Apelação
Cível
1038260-36.2017.8.26.0002;
Relator
(a): Rogério
Murillo
Pereira
Cimino; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II
- Santo Amaro - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/08/2020; Data de
Registro: 20/08/2020).
AÇÃO DE COBRANÇA - SENTENÇA - RECONHECIMENTO DE
FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL - FUNDAMENTO -
EXISTÊNCIA DE ação civil pública QUE TRATA DA MESMA
QUESTÃO - AFASTAMENTO - ação individual que independe da
coletiva - inteligência do art. 104 dA LEI 8.078/90 - MÉRITO -
JULGAMENTO NESTA INSTÂNCIA - POSSIBILIDADE - EXEGESE
DO ART. 1013, § 3o, II, DO CPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
taxa de atribuição de unidade - Custo inerente à atividade do incorporador
- Art. 44 da Lei no 4.591/64 - cláusula contratual - ATRIBUIÇÃO AO
COMPRADOR - ABUSIVIDADE - despesa - não inserção na
transferência do domínio - art. 490 do código civil - inaplicabilidade -
interpretação mais favorável ao consumidor - art. 47 do CDC - pedido -
procedência - sentença - REFORMA. APELO DA AUTORA PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1026619-57.2018.8.26.0506; Relator (a): Tavares
de Almeida; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/08/2020; Data de
Registro: 19/08/2020).

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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de abatimento de preço
cumulada com restituição de valores. Sentença de improcedência.
Insurgência do autor. Alegada desvalorização do imóvel pela falta de
entrega da quadra e bosque nas áreas comuns. Ausência de previsão
contratual quanto aos itens reclamados. "Folder" publicitário que faz
apenas referência genérica à área de lazer. Cobrança de taxa de atribuição
de unidade. Taxa que não se confunde com a despesa relativa à
transferência da propriedade do imóvel (art. 44 da Lei no 4.591/64).
Cobrança abusiva. Construtora/incorporadora responde pelo pagamento
do custo da individualização da matrícula e instituição de condomínio.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1005701-39.2017.8.26.0224; Relator (a): Benedito Antonio Okuno;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 12/08/2020; Data de Registro:
13/08/2020).
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de declaração de
inexigibilidade de taxa de "atribuição de unidade". Sentença de
procedência.
Inconformismo
da
requerida.
Impossibilidade
de
transferência dos custos com a individualização da unidade. Despesas
inerentes à atividade de incorporação, cuja contraprestação já se deu pelo
pagamento do preço do imóvel. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
Cível 1054558-46.2017.8.26.0506; Relator (a): Maurício Campos da
Silva Velho; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro de
Ribeirão Preto - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 11/08/2020; Data de
Registro: 11/08/2020).
INDENIZAÇÃO. TAXA DE ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Insurgência
contra sentença de procedência. Sentença mantida. Taxa de atribuição de
unidade. Despesa relativa à averbação da construção de unidade
autônoma na matrícula originária do imóvel para fins de individualização
da matrícula e, portanto, deve se inserir nos custos operacionais da
vendedora. Má-fé. Não configuração. Ajuizamento de duas demandas,
com intervalo de tempo superior a um ano entre elas, não representa
comportamento desleal. Recurso desprovido. (TJSP; Apelação Cível
1024612-92.2018.8.26.0506; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 09/08/2020; Data de Registro: 09/08/2020)
Diante do exposto, de rigor a manutenção da sentença, impondo-se o
desprovimento do recurso.
III - Conclusão
Diante do exposto, pelo meu voto, conheço e NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

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Por força do art. 85, §11, do CPC, majoro a verba honorária, em favor do
patrono da Apelada, para R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), conforme
requisitos e critérios fixados pelo STJ1.
L. G. Costa Wagner
Relator
1 EDcl no AgInt no REsp 1573573/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 04/04/2017, DJe 08/05/2017.