Tribunal: TJSP
Processo: 1004388-22.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO EM PARTE – Sentença que fixou a retenção decorrente da resolução do contrato em 10% dos valores pagos - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO MOTIVADA PELO ADQUIRENTE – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO EM PARTE – Sentença que fixou a retenção decorrente da resolução do contrato em 10% dos valores pagos - Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e precedentes desta C. Câmara – Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua vigência - Abusividade da cláusula contratual que prevê desconto excessivo para o caso de rescisão contratual por culpa do adquirente - Incabível a pretensão da vendedora de indenização pela fruição do imóvel em caso de resolução do contrato por culpa do adquirente, quando se trata de lote de terreno sem edificação – Precedentes desta Corte – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050641
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004388-22.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado ADRIANO
SOUZA DE ALMEIDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004388-22.2020.8.26.0100 -Voto no 16768/asc
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APELAÇÃO no 1004388-22.2020.8.26.0100
APELANTE: MOMENTUM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: ADRIANO DE SOUZA ALMEIDA
Voto 16768/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO
MOTIVADA
PELO
ADQUIRENTE

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM RETENÇÃO
PARCIAL PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA RÉ
ACOLHIMENTO EM PARTE
Sentença que fixou a
retenção decorrente da resolução do contrato em 10% dos
valores pagos - Caso concreto que demonstra ser razoável a
retenção no percentual de 20% dos valores pagos a título de
indenização pelas despesas geradas, segundo entendimento do
STJ e precedentes desta C. Câmara Inaplicabilidade da Lei
13.786/2018 aos contratos firmados antes da sua vigência -
Abusividade da cláusula contratual que prevê desconto
excessivo para o caso de rescisão contratual por culpa do
adquirente - Incabível a pretensão da vendedora de indenização
pela fruição do imóvel em caso de resolução do contrato por
culpa do adquirente, quando se trata de lote de terreno sem
edificação
Precedentes desta Corte
DERAM PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 373/381, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação de rescisão
contratual com restituição de quantias pagas proposta pelo comprador em face da vendedora,
para confirmar a tutela provisória e declarar resolvido o compromisso de compra e venda
celebrado entre as partes, a partir do ajuizamento da ação, bem como declarar a nulidade do
item i da cláusula 12 do contrato, condenando a ré a reembolsar ao autor o valor
correspondente a 90% do preço pago, após deduzidos os valores vencidos e não pagos de IPTU
e taxa de conservação, fundo de transporte e contribuição social (fls. 113/114), com correção
monetária a contar de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês devidos a partir do
trânsito em julgado. Em razão da sucumbência mínima do autor, a ré foi condenada a suportar
as custas e despesas processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
condenação.

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A ré apela pela reforma da sentença e alega, em síntese: i)
validade da cláusula contratual pactuada para a hipótese de rescisão por culpa do adquirente,
diante da prevalência da força obrigatória do contrato, inexistindo abusividade, eis que mais
benéfica do que o disposto na nova redação dada pela Lei do Distrato; ii) devida a taxa de
fruição prevista em contrato, pois a utilização do imóvel não é condição para incidência dessa
reparação mensal; iii) transferência da posse ao comprador na data da assinatura do contrato,
devendo ser paga a taxa de fruição ainda que inexista edificação no lote; iv) natureza distinta da
taxa de fruição e da cláusula penal compensatória; v) restituição de 90% dos valores pagos
representa grave prejuízo à loteadora; vi) , subsidiariamente, caso não aplicados os percentuais
previstos na cláusula penal, seja determinada a restituição de 75% dos valores pagos; vii)
condenação dos autores ao ônus da sucumbência diante do princípio da causalidade ou, ao
menos, reconhecimento da sucumbência recíproca.
O apelado apresentou resposta.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC, salvo com relação à tutela
provisória concedida, cujos efeitos são produzidos de imediato, conforme inciso V do mesmo
diploma legal.
Versa a demanda sobre pedido de resolução contratual com
restituição de quantias pagas envolvendo compromisso de compra e venda celebrado entre as
partes, em 28/02/2018, para aquisição de lote de terreno pelo preço de R$86.814,08.
A r. sentença declarou resolvido o contrato, bem como a
abusividade da cláusula contratual acerca da retenção prevista por entende-la excessiva,
determinando a retenção do percentual de 10% das quantias efetivamente pagas.
Respeitado o entendimento do MM. Juízo sentenciante, o
recurso merece parcial provimento.
Com efeito, admitido o direito de o adquirente recuperar o
dinheiro pago, é de se contrapor que ao contratar, ele gerou despesas ao vendedor, relativas às
operações de venda, publicidade etc, donde se aplicar de percentual do valor exatamente para
recompor o patrimônio da parte que adimpliu o contrato e que, ipso facto, não pode ser
prejudicada (artigo 475, do Código Civil).
Tal linha vem sendo adotada pelos precedentes do C. Superior

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Tribunal de Justiça1, que admite a flutuação da retenção entre os valores de 10% e 25% dos
valores pagos, deixando claro que o percentual a ser retido será avaliado conforme as
peculiaridades do caso concreto.
Correto o entendimento de primeiro grau de que, no caso
específico em exame, a cláusula contratual que prevê a retenção de percentual sobre o
preço do contrato é de fato abusiva, pois prevê retenção excessiva, que tangencia à
retenção integral, o que não se admite nos termos da legislação consumerista (art. 53 do
CDC).
Por outro lado, contudo, nada há que justifique a retenção
no percentual mínimo da flutuação delimitada pela jurisprudência, motivo pelo qual deve
ser modificado o percentual fixado em primeiro grau para majorá-lo a 20% das quantias
até então pagas pelo adquirente, pois adequado e proporcional ao caso concreto e em
consonância com as recentes decisões desta C. Câmara em casos similares2.
E deve-se manter o entendimento pela a inaplicabilidade da
Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018 acerca das regras sobre resolução do contrato
por inadimplemento do adquirente, na medida em que os novos dispositivos não devem atingir
os contratos firmados antes de sua vigência. 3
Mesmo porque, os dispositivos alterados pela nova lei exigem
adequações à redação das cláusulas contratuais, especialmente sobre a efetivação das
consequências do desfazimento do contrato, que deve contar com anuência prévia e específica
do adquirente a esse respeito, mediante assinatura junto às respectivas cláusulas, que deverão
ser redigidas conforme o disposto no § 4o do art. 54 da Lei 8.078/90.4
Tendo sido o contrato firmado antes do advento dessa lei, os
requisitos por ela impostos não foram observados pela incorporadora e, portanto, não é possível
sua aplicação imediata aos casos negociados antes da sua vigência.
1 AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe
22/06/2015
2 Apelação no 4007118-48.2013.8.26.0019, relator Des. Silvério da Silva, j. 09/05/2017; Apelação no
0000665-11.2013.8.26.0115, relator Des. Salles Rossi, j. 26/04/2017.
3 STJ, Questão de ordem no REsp 1498484, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, j. 27/03/2019.
4Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por
quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: [...]
V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual
motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as
penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; (Incluído pela Lei no 13.786, de
2018)
[...] § 2o A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste
artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas
cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4o do art. 54 da Lei no 8.078, de 11 de setembro de
1990 (Código de Defesa do Consumidor). ”

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Por tudo isso, vale notar que a incidência de retenção do
percentual de 20% sobre as quantias pagas não caracteriza valor excessivo, ao contrário,
configura montante proporcional e adequado ao caso dos autos, além de encontrar
respaldo na legislação e na jurisprudência.
No que diz respeito à pretensão de incidência da taxa de fruição
do imóvel, bem é de se ver que o lote objeto do compromisso de compra e venda não chegou a
ser edificado, o que afasta qualquer justificativa para a pretendida indenização.
Malgrado respeito ao entendimento em sentido contrário, vale
mencionar que há recente jurisprudência do TJSP, inclusive desta C. Câmara, no sentido de que
não se justifica condenar o compromissário comprador à indenização por fruição de imóvel
quando se trata de lote de terreno sem qualquer edificação.
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES Loteamento - Procedência Desistência da compradora que
não constitui óbice para que postule a rescisão da avença, tampouco a
devolução (parcial, no caso) do quanto adimplido
Inteligência das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, 543
do C. STJ e art. 53 do DC Sentença que determinou adequadamente a
devolução de 80% do montante pago Insurgência da ré Descabimento
- Taxa de fruição Contratação envolvendo a compra de um lote, sem
edificação, o que não autorizava a imediata exploração econômica por
parte da adquirente Sucumbência a cargo da ré, diante da sucumbência
mínima
da
autora
-
Recurso
desprovido. (TJSP; Apelação
Cível
1001742-78.2019.8.26.0066; Relator (a): Salles Rossi; 8a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 08/01/2020).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. RESCISÃO
CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS. Insurgência de ambas as
partes contra sentença de parcial procedência que declarou a rescisão do
contrato e condenou a ré a restituir aos autores 80% dos valores pagos,
com abatimento de IPTU, condomínio e taxa de ocupação de 0,5% ao mês
sobre o valor venal do imóvel. Recurso dos autores. Taxa de ocupação. Não
cabimento. Lote sem benfeitorias e inexistência de efetiva ocupação.
Precedentes. Retenção afastada. Taxa associativa. Pagamento devido a
partir da posse dos compradores, ainda que precária. Possível o abatimento
do valor. Recurso da ré. Retenção do sinal. Descabimento. Natureza de
arras confirmatórias do negócio. Juros de mora que devem incidir a partir
do trânsito em julgado. Sucumbência. Distribuição mantida na forma
determinada pela sentença. Recursos providos em parte. (TJSP; Apelação
Cível 1004417-04.2019.8.26.0037; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; 3a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 10/12/2019).
Assim, não há que se falar em incidência da pretendida taxa de
ocupação do bem, ainda que decorrente da disponibilidade do lote.
Alterado o resultado da lide, deve-se reconhecer a sucumbência

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recíproca das partes que foram ao mesmo tempo vencidas e vencedoras, de modo que devem
ratear as custas e despesas processuais em proporções iguais, condenando-se a ré a pagar
honorários advocatícios em favor do patrono do autor, fixados em 10% sobre o valor da
condenação e condenando-se o autor a pagar honorários advocatícios em favor do patrono da
ré, fixados em 10% sobre o valor dos pedidos em que ficou vencido. E diante do provimento
parcial do recurso, não é o caso de condenação à verba adicional relativa aos honorários
recursais.
Por fim, com o intuito de se evitar a necessidade de oposição de
embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como forma de se
viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo, prequestionada
toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até mesmo infralegal,
na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a todas as questões
controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de que não está o
colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos legais suscitados pelas
partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo 1026, §2o do CPC.
Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração contra
o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante
manifestar expressa oposição na própria petição de interposição.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO à apelação apenas para determinar a restituição de 80% dos valores pagos
pelo preço do imóvel.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)