Tribunal: TJSP
Processo: 1040068-68.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação revisional de aluguéis. Locação não residencial. Loja de roupas. Pandemia de Covid-19 que gerou impactos na economia e acarretou queda no faturamento da autora. Revisão do valor dos aluguéis que é possível com fundamento no art. 317 do Código Civil. Norma que trata apenas da revisão da obrigação, sem impor a resolução do contrato. Impossibilidade de utilização do imóvel, decorrente

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação revisional de aluguéis. Locação não residencial. Loja de roupas. Pandemia de Covid-19 que gerou impactos na economia e acarretou queda no faturamento da autora. Revisão do valor dos aluguéis que é possível com fundamento no art. 317 do Código Civil. Norma que trata apenas da revisão da obrigação, sem impor a resolução do contrato. Impossibilidade de utilização do imóvel, decorrente de fato imprevisível, que tornou desproporcional a obrigação assumida pela locatária. Circunstância que não se confunde com a transferência de risco da atividade exercida pela locatária à locadora e autoriza o afastamento de cláusula contratual pela qual as partes renunciaram ao direito à revisão do contrato de locação. Redução no valor do aluguel em 50% no período entre 20/03/2020 e julho de 2020. Impossibilidade de estender o desconto até o mês de dezembro. Abatimento restrito aos aluguéis e que não alcança outras obrigações eventualmente assumidas pela locatária. Sucumbência recíproca das partes, com decaimento da autora em maior extensão. Distribuição proporcional dos encargos sucumbenciais. Recurso da autora desprovido, provido em parte o da ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050665
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1040068-68.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
D.A PARTICIPAÇÕES E EMPREENDIMENTOS S.A, é apelado/apelante REP
JEANS DO BRASIL S.A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso da autora e deram parcial provimento ao recurso da ré.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1040068-68.2020.8.26.0100 -Voto no 28629
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Voto no 28629.
Apelação n° 1040068-68.2020.8.26.0100.
Comarca: São Paulo.
Apelantes
e
reciprocamente
apelados:
D.A.
Participações
e
Empreendimentos S/A e REP Jeans do Brasil Ltda.
Juiz prolator da sentença: Flavia Poyares Miranda.
LOCAÇÃO. Ação revisional de aluguéis. Locação não
residencial. Loja de roupas. Pandemia de Covid-19 que
gerou impactos na economia e acarretou queda no
faturamento da autora. Revisão do valor dos aluguéis que é
possível com fundamento no art. 317 do Código Civil.
Norma que trata apenas da revisão da obrigação, sem impor
a resolução do contrato. Impossibilidade de utilização do
imóvel, decorrente de fato imprevisível, que tornou
desproporcional a obrigação assumida pela locatária.
Circunstância que não se confunde com a transferência de
risco da atividade exercida pela locatária à locadora e
autoriza o afastamento de cláusula contratual pela qual as
partes renunciaram ao direito à revisão do contrato de
locação. Redução no valor do aluguel em 50% no período
entre 20/03/2020 e julho de 2020. Impossibilidade de
estender o desconto até o mês de dezembro. Abatimento
restrito aos aluguéis e que não alcança outras obrigações
eventualmente assumidas pela locatária. Sucumbência
recíproca das partes, com decaimento da autora em maior
extensão.
Distribuição
proporcional
dos
encargos
sucumbenciais. Recurso da autora desprovido, provido em
parte o da ré.
Trata-se de pedido de revisional de contrato julgado
parcialmente procedente pela respeitável sentença de fls. 220/231, cujo
relatório se adota, para determinar a redução de 50% do valor do aluguel
mensal e demais obrigações decorrentes do contrato de locação devidos à
ré durante o período de março a julho de 2020, determinando que a ré
suspenda as cobranças que excederem os valores mencionados, bem como
para ratear entre as partes as custas e despesas processuais e os
honorários advocatícios, arbitrados em R$5.000,00.

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Inconformadas, apelam as partes.
A ré, aduzindo que não há justa causa para a intervenção
judicial na liberdade contratual das partes, tendo em vista que não deu
causa aos prejuízos supostamente sofridos pela autora e não seria
beneficiada caso ela tivesse auferido lucros; que a autora fez inserir no
contrato cláusula renunciando ao direito de revisão contratual; que não ficou
comprovada a perda ou mesmo queda de faturamento da autora; que a
autora possui forte comércio eletrônico e outras quatro lojas além daquela
situada no imóvel objeto da locação; que não foi comprovada a situação de
extrema vantagem para ela; que a solução legal para a hipótese de
onerosidade excessiva é a resolução do contrato e não a sua revisão; que a
autora não pode transferir o risco de sua atividade ela, que também foi
afetada pela pandemia de Covid-19; que não há lei que permita à autora
permanecer no imóvel sem pagar a contraprestação devida, ou pagar
valores inferiores ao que foi pactuado, de modo que não pode ser obrigada
a renunciar a parte de seu crédito; que a autora não poderia ter formulado
pedido sem especificar o limite do abatimento pretendido, pois somente ela
tem condições de indicar qual foi o impacto financeiro sofrido; que a
sentença é ultra petita, pois a autora pediu o abatimento a partir de
20/03/2020, mas a sentença menciona genericamente o mês de março, sem
observar o direito de cobrança proporcional referente ao período não
abrangido pela suspensão; que como a autora pediu apenas a redução dos
aluguéis, a sentença não poderia abranger outras obrigações; e que a
autora deve responder pelo pagamento das verbas sucumbenciais de forma
proporcional ao seu decaimento (fls. 260/282).
E a autora, adesivamente, sustentando que comprovou
que teve queda brusca em seu faturamento após a reabertura da loja, com
relação ao mesmo período de 2019, razão pela qual a redução deve ser
estendida ao período pós isolamento, compreendido entre agosto e
dezembro de 2020, quando estima a normalização da situação; que o

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funcionamento de estabelecimentos comerciais foi retomado de forma
gradual, com capacidade de pessoas e horários limitados; que a queda das
vendas no setor varejista foi de 31,8% e foi um dos mais atingidos do país;
que nos meses de junho e julho teve queda de 70% no faturamento, com
relação aos mesmos meses no ano de 2019; que a retomada da economia
ocorrerá em ritmo lento e com severa recessão; e que a manutenção da
redução
é
necessária
inclusive
para
permitir
a
continuidade no
desenvolvimento de sua atividade (fls. 287/299).
Houve respostas (fls. 302/317 e 320/327).
É o essencial a ser relatado.
O apelo da autora não é de ser provido, ao passo que
o da ré comporta parcial acolhimento.
Narra a petição inicial que a autora desenvolve atividade
comercial no ramo de vestuário e, em novembro de 2016, firmou contrato de
locação com a ré, pelo prazo de 120 meses, para instalação da loja Replay,
sendo que investiu mais de R$3.000.000,00 no imóvel, no entanto, em
razão da pandemia de Covid-19, viu-se impedida de exercer suas
atividades. A autora alegou que, em razão do fechamento do comércio pelo
Poder Público, deixou de auferir faturamento o que tornou inviável o
pagamento integral das obrigações assumidas por meio do contrato de
locação. Pediu, assim, a suspensão/isenção da exigibilidade do aluguel
desde 20/03/2020 (data de fechamento) até a término da restrição
governamental, e, quanto ao período pós-isolamento social, a redução de
50%
da
exigibilidade
do
aluguel,
até
dezembro
de
2020,
e,
subsidiariamente, a redução em valor ou percentual arbitrado pelo Juízo
pelo período indicado.

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O pedido foi parcialmente acolhido mas, respeitada a
convicção externada pela Magistrada a quo, a respeitável sentença
recorrida comporta reparos.
São fatos notórios que a Organização Mundial de Saúde
(OMS) declarou, em 11/03/2020, a pandemia de Covid-19, por ser a doença
provocada pelo coronavírus uma ameaça para grande quantidade de
pessoas, em todo o mundo, de forma simultânea, e que o número de
infectados e mortos continua a aumentar diariamente no país.
No Brasil, pela Portaria 188/2020 do Ministério da Saúde
foi declarada “emergência em saúde pública de importância nacional
(ESPIN) em decorrência da infecção humana pelo novo Coronavírus (2019-
nCoV)”.

A Lei 13.979/2020 previu medidas para enfrentamento da
emergência de saúde pública decorrente do coronavírus, com o intuito de
proteger a coletividade (artigo 1o, §1o), dentre as quais o isolamento e a
quarentena, regulamentadas pela Portaria 356/2020 do Ministério da Saúde.
Pelo Decreto Legislativo 06/2020, o Congresso Nacional
reconheceu a ocorrência de estado de calamidade pública.
No Estado de São Paulo, por meio do Decreto
64.881/2020, foi decretada quarentena em razão do contexto da pandemia
de Covid-19, consistente em restrição de atividades de maneira a evitar a
possível contaminação ou propagação do coronavírus (artigo 1o), e, para
tanto,
foi
suspenso
o
atendimento
presencial
ao
público
em
estabelecimentos comerciais e prestadores de serviços.
A quarentena decretada no Estado de São Paulo foi
prorrogada até o dia 31/05/2020 pelos Decretos no 64.881/2020 e

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64.967/2020, com posterior flexibilização de algumas medidas.
A própria edição de referidas normas e o seu conteúdo
não deixam dúvidas acerca da imprevisibilidade da situação vivenciada no
país, tendo em vista que, de forma abrupta, o Poder Público, em todas as
esferas, foi obrigado a adotar diversas medidas
inclusive restritivas de
direitos com o intuito de evitar a proliferação da doença.
São notórios, também, os impactos gerados na economia
em decorrência da vedação ao funcionamento de estabelecimentos
comerciais que não desenvolvam atividades essenciais.
A propósito, conforme dados apresentados pela autora, o
setor varejista teve queda de 31,8% no mês de abril, mas a retração
alcançou índices maiores nos meses subsequentes, o que, aliás, foi
amplamente divulgado pela mídia.
A autora informou, ainda, que ficou desprovida de
faturamento a partir de 20 março de 2020, e, de acordo com o documento
de fls. 188, em relação ao mesmo período de 2019, nos meses de junho de
julho de 2020 a autora teve queda no faturamento da loja que funciona no
imóvel objeto da locação de 65% e 75%, respectivamente.
Diante desses dados, mesmo que a autora tenha auferido
receitas em consequência de comércio eletrônico, ficou suficientemente
caracterizada a redução do seu faturamento. Note-se que, conforme
documento de fls. 188, nos meses de junho e julho de 2020 o faturamento
referente à loja da Rua Oscar Freire foi de R$79.185,33 e R$69.626,15,
sendo que o valor integral do aluguel devido à ré, sem o acréscimo de
outros encargos, corresponde a R$51.445,20.

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Nesse
contexto,
exatamente
em
virtude
da
imprevisibilidade da causa que determinou o fechamento do comércio, os
impactos econômicos decorrentes da pandemia, especialmente no ramo de
atividade de venda de vestuário em loja de rua, em que a autora atua, não
podem ser ignorados e justificam relativização das normas livremente
pactuadas entre as partes em momento anterior.
A intervenção judicial no contrato havido entre as partes,
no caso em apreço, é respaldada pelo o artigo 317 do Código Civil que
dispõe: Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção
manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua
execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure,
quanto possível, o valor real da prestação.
A desproporção no valor dos aluguéis em prejuízo da
autora, no caso, resulta da impossibilidade de utilização do imóvel para a
finalidade a que se destinava, por determinação emanada do Poder Público.
Assim, a redução dos aluguéis no período em que a autora não pôde
usufruir do imóvel em sua plenitude, ainda que o bem estivesse a sua
disposição, não pode ser considerada como transferência do risco da
atividade exercida pela locatária para a locadora.
Note-se que o artigo 317 do Código Civil disciplina
unicamente a revisão do contrato e não trata da sua resolução, como ocorre
no artigo 478 do mesmo Código.
Destarte, inclusive como forma de preservar o negócio
havido entre as partes
que, por força da crise econômica instaurada,
também é vantajoso para a ré justifica-se afastar a renúncia à revisão
contratual, por meio de ação revisional, prevista no parágrafo quinto da
cláusula sexta do contrato celebrado entre as partes (fls. 27), com
fundamento no artigo 317 do Código Civil, consoante já reconhecido por

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esta Colenda Câmara no julgamento do agravo de instrumento
no2135588-47.2020.8.26.0000, interposto pela ré contra a decisão que
deferiu a tutela de urgência requerida na petição inicial (fls. 201/219).
No que concerne à alegação de que a autora não poderia
formular pedido subsidiário sem indicar qual era o percentual de redução
pretendido, não se vislumbra na hipótese o vício suscitando, considerando-
se que a demanda foi distribuída no mês de maio, quando o comércio de
roupas em loja de rua ainda estava integralmente fechado por determinação
do Poder Público, e a autora não teve faturamento com o exercício de sua
atividade no imóvel objeto da locação.
O pedido formulado pela autora, atinente à redução dos
aluguéis no período compreendido entre agosto e dezembro de 2020, não
podia mesmo ser acolhido.
Não obstante os efeitos econômicos da pandemia de
Covid-19 ainda venham surtindo efeitos e o comércio varejista ainda sofra
recessão, é certo que a autora pôde voltar a exercer suas atividades no
imóvel, de modo que se revela descabida a pretensão de continuar a pagar
os aluguéis com redução de 50%.
Com efeito, a partir do mês de agosto não se pode
reconhecer a subsistência da desproporcionalidade na obrigação assumida
pela autora quanto ao pagamento dos aluguéis, porquanto restabelecido o
desenvolvimento de sua atividade. Assim, admitir a continuidade do
desconto até dezembro imporia à ré indevido prejuízo, o que não pode ser
admitido.
Nesse sentido já se pronunciou esta Colenda Câmara:

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Locação de espaço comercial em "shopping center". Pandemia por
COVID19. Descabimento de tutela antecipada destinada a reduzir o
valor do aluguel e seus encargos. O que autoriza a revisão do
aluguel não é a perda de renda do locatário, mas a impossibilidade
de ele fazer uso do imóvel ao fim a que se destina por força de fato
do príncipe. Logo, se já não persiste a vedação à abertura,
havendo agora apenas a redução do horário de atendimento ao
público, não se justifica reduzir aqueles valores. Recurso
provido.
(TJSP; Agravo
de
Instrumento
2177201-47.2020.8.26.0000; Rel. Arantes Theodoro; 36a Câmara
de Direito Privado; j. 24/09/2020) (realces não originais)
AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO AÇÃO REVISIONAL
DE CONTRATO
COVID-19
ISOLAMENTO SOCIAL

LOCATÁRIA QUE DESENVOLVE NO IMÓVEL COMÉRCIO QUE
PERMANECEU FECHADO POR ALGUNS MESES E DEPOIS
TEVE ABERTURA PARCIAL
SITUAÇÃO QUE CARACTERIZA
MOTIVO DE FORÇA MAIOR, QUE IMPEDE QUE O CONTRATO
CONTINUE VIGORANDO NOS EXATOS TERMOS EM QUE FOI
FIRMADO REDUÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL EM 50%, NOS
TERMOS DA DECISÃO AGRAVADA, QUE É INCLUSIVE MAIS
BENÉFICA DO QUE ESTA CÂMARA COSTUMA DECIDIR EM
CASOS SEMELHANTES IMPOSSIBILIDADE DE SE MANTER A
REDUÇÃO DO ALUGUEL ATÉ DEZEMBRO DE 2020 DECISÃO
MANTIDA. Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento
2159908-64.2020.8.26.0000; Rel. Jayme Queiroz Lopes; 36a
Câmara de Direito Privado; j. 24/09/2020)
Em contrapartida, porém, assiste razão à ré quanto à
necessidade de redução dos descontos reconhecidos pela sentença.

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Na petição inicial a autora pediu a suspensão/isenção da
exigibilidade do aluguel desde 20/03/2020 (data de fechamento) até a
término da restrição, e, subsidiariamente, a fixação de valor ou percentual
fixado pelo Juízo durante o período pleiteado (fls. 20).
Logo, o período abrangido pela sentença deveria ser
aquele entre 20 de março e julho de 2020, o que significa que a ré pode
cobrar o aluguel proporcional aos dias 01 a 19 de março, sem a redução de
50% deferida em favor da autora.
Do mesmo modo, os pedidos revisionais formulados pela
autora tinham por objeto unicamente os aluguéis e não abrangeram
quaisquer outras obrigações decorrentes do contrato, a evidenciar que a
redução de 50% só pode alcançar os aluguéis devidos pela autora, não
influenciando nos valores de outros encargos a que ela se obrigou a pagar
por meio do contrato de locação.
Por fim, também comporta acolhimento a pretensão da ré
quanto à distribuição proporcional das verbas sucumbenciais, na forma do
artigo 86 do Código de Processo Civil, tendo em vista que a autora decaiu
em maior extensão.
Com efeito, a autora pretendida a isenção total do
pagamento dos aluguéis no período compreendido entre 20/03/2020 e o
término das restrições à circulação de pessoas, e a redução do aluguel em
50% no período pós isolamento, até o mês de dezembro de 2020. No
entanto, lhe foi deferido apenas o abatimento de 50% no valor do aluguel,
no período entre 20/03/2020 e julho de 2020.
Assim, a partir do cálculo apresentado pela própria ré
que levou em consideração os valores que a autora pretendia fossem
considerados inexigíveis e aqueles que foram reconhecidos como devidos

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de rigor que a autora arque com o pagamento de 66,67% das custas e
despesas processuais, cabendo à ré pagar os 33,33% remanescentes.
No tocante aos honorários advocatícios, estes foram
arbitrados na sentença em R$5.000,00, cabendo o pagamento de metade
de valor a cada uma das partes, em favor dos patronos da parte contrária.
Diante do reconhecimento de que a autora sucumbiu em maior extensão e,
levando-se em conta o trabalho adicional realizado nesta fase recursal e o
desprovimento do recurso por ela interposto (artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil), de rigor que ela arque com honorários correspondentes a
80% de R5.000,00. A ré, por sua vez, deverá pagar honorários advocatícios
no valor correspondente a 20% de R$5.000,00.
Por tais fundamentos, nega-se provimento ao recurso
da autora e dá-se parcial provimento ao da ré.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator