Tribunal: TJSP
Processo: 1006884-27.2020.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
COBRANÇA – Taxas de manutenção – Loteamento fechado – Procedência – Insurgência dos réus – Descabimento – Serviços e benfeitorias realizados – Aquisição do imóvel após a criação da associação, quando os requeridos tiveram ciência dos serviços prestados pela autora – Subsistência da obrigação de contribuir com o rateio dos gastos para manutenção e melhorias do loteamento, sob pena de

Ementa:
COBRANÇA – Taxas de manutenção – Loteamento fechado – Procedência – Insurgência dos réus – Descabimento – Serviços e benfeitorias realizados – Aquisição do imóvel após a criação da associação, quando os requeridos tiveram ciência dos serviços prestados pela autora – Subsistência da obrigação de contribuir com o rateio dos gastos para manutenção e melhorias do loteamento, sob pena de enriquecimento às custas dos demais proprietários de lotes – Inteligência dos arts. 2o, § 8o, e 36-A da Lei 6.766/79 – Possibilidade de incidência da multa de 10% prevista no estatuto da autora – Decisão mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018165
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006884-27.2020.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é autor
ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL PALMEIRAS, são
apelados CLÁUDIO ALMIRANTE e SONIA ACCIOLY ALMIRANTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
2
VOTO No: 2020/35020
APEL.No: 1006884-27.2020.8.26.0002
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : CLÁUDIO ALMIRANTE E OUTRA
APDO. : ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL
PALMEIRAS
JUIZ(A): EMANUEL BRANDÃO FILHO
COBRANÇA
Taxas de manutenção
Loteamento
fechado
Procedência
Insurgência dos réus

Descabimento
Serviços e benfeitorias realizados

Aquisição do imóvel após a criação da associação, quando
os requeridos tiveram ciência dos serviços prestados pela
autora
Subsistência da obrigação de contribuir com o
rateio dos gastos para manutenção e melhorias do
loteamento, sob pena de enriquecimento às custas dos
demais proprietários de lotes Inteligência dos arts. 2o, §
8o, e 36-A da Lei 6.766/79 Possibilidade de incidência da
multa de 10% prevista no estatuto da autora
Decisão
mantida RECURSO DESPROVIDO.
Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 659/662, que julgou procedente a ação de cobrança, ajuizada por
ASSOCIAÇÃO
DE
PROPRIETÁRIOS
DO
RESIDENCIAL
PALMEIRAS em face de CLÁUDIO ALMIRANTE e SÔNIA
ACCIOLY ALMIRANTE, “para condenar os requeridos a pagar ao
autor as contribuições e fundo de caixa vencidos a partir de janeiro de
2015, e aquelas parcelas que forem vencendo nos termos do artigo 323
do CPC. Cada parcela será corrigida pela tabela do TJSP e acrescidas
de juros legais de mora, ambas a partir de seus vencimentos (mora ex
re).”
Em razão do decidido, os réus foram condenados ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da condenação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
3
Foram apresentados Embargos de Declaração pela
autora (fls. 665/671), acolhidos pela decisão de fls. 677, “para fazer
constar que o valor do débito, assim como constou do dispositivo, será
acrescido de multa de 10%.”
Inconformados, buscam os réus a reforma da decisão
(fls. 680/702), requerendo, inicialmente, que lhes sejam deferidos os
benefícios da gratuidade da justiça.
Sustentam a inépcia da petição inicial, “eivada de
inúmeros vícios insanáveis”, e mencionam que o processo deveria ser
extinto, em razão da ilegitimidade ativa, pois a autora é figura
juridicamente inexistente, não se tratando de condomínio regularizado.
Insurgem-se com relação à juntada extemporânea de
documentos pela autora (fls. 422/651), que já existiam à época da
distribuição da petição inicial e que não poderiam ser considerados.
Quanto ao mérito, alegam que são proprietários do
imóvel localizado na Rua Elias Cairel, no 39, “denominada de forma
UNILATERAL pela Apelada de unidade 19” e que “O local em questão,
dá acesso ao Clube de Campo Palmeiras, o qual construiu uma portaria
no bairro e, a Apelada, aproveitando-se da situação passou a cobrar de
moradores por serviços prestados de portaria, jardinagem, segurança
e, na qualidade de um “falso condomínio”, de qualquer forma tenta
impor suas abusivas e ilegais taxas ditas de manutenção.” (sic fls.
690).
Mencionam que, ao contrário do afirmado pela
autora, a coleta de lixo é feita pela Prefeitura; que não há segurança
particular 24 horas, tampouco telefone para associados, “isto porque
isso são serviços que o poder público tem a obrigação de oferecer à

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
4
população que paga IPTU de seus imóveis anualmente.” (sic
fls.
692).
Citam o disposto no art. 5o, inciso XX, da
Constituição Federal, esclarecendo que ninguém é obrigado a se
associar, bem como o decidido nos REsp no 1.280.871/SP e
1.439.163/SP, “no sentido de que a taxa cobrada por loteamento não é
obrigatória” (sic fls. 696).
Por fim, caso seja reconhecida a existência de
débitos, entendem que seria devida a multa de 2%, nos termos do art.
1.336, § 1o, do Código Civil, requerendo a improcedência da ação.
Recurso respondido (fls. 713/948).
Este processo chegou ao TJ em 23/09/2020, sendo a
mim distribuído em 29/09/2020, com conclusão na mesma data (fls.
1045).
Após determinação para os réus apresentarem os
documentos que comprovassem o preenchimento dos requisitos para a
concessão da gratuidade da justiça (fls. 1046), foi indeferido o benefício
(fls. 1080/1081), com o recolhimento do preparo pelos réus (fls.
1085/1088).
Nova conclusão em 18/11/2020 (fls. 1089). Caso
estudado e voto concluído em 11/12/2020.
É o Relatório.
Admito o recurso, porque tempestivo; preparo
recolhido às fls. 1085/1088.
Embora os réus não tenham apresentado impugnação
específica às razões de decidir da sentença, repisando literalmente as
arguições feitas na contestação, em desrespeito ao art. 1.010, III, do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
5
Código de Processo Civil, passo à análise do mérito recursal.
Não há que se falar em ilegitimidade ativa, pois,
como bem observou o Magistrado, “Como responsável pela
administração do condomínio, tem a autora legitimidade para cobrar
de seus moradores os valores que entende devidos pela prestação dos
serviços de manutenção do condomínio regularmente constituído.” (fls.
659).
Quanto ao mérito, cuida-se de ação de cobrança em
que a autora pretende a condenação dos requeridos ao pagamento das
contribuições mensais vencidas e relativas ao período de janeiro/2015 a
dezembro/2019 (fls. 03/07), bem como as vincendas no curso do
processo, em razão de sua inadimplência, relativa ao imóvel descrito na
inicial, localizado no loteamento denominado “Jardim Palmeiras”
(também conhecido como “Campo de Baixo”, atual Parque Terceiro
Lago fls. 117).
Como bem observou o Magistrado sentenciante,
“observa-se que o imóvel originalmente já pertencia a “Sociedade
Esportiva Palmeiras” (antiga denominação do autor cf documento a
partir de fls. 116), associação regularmente (não há notícias de
impugnação aos estatutos sociais da mencionada associação) criada
desde novembro de 1984, portanto em data anterior às aquisições dos
imóveis pelos réus (fls. 97 R.3, fls. 102 R.2, fls. 107 R.1 e fls. 112 R.1).
Ao adquirir os bens móveis os requeridos aderiram a
associação já formada, pois cientes dos serviços prestados pela parte
autora, e cujas atas (jamais anuladas) estavam todas registradas em
cartório.” (fls. 660).
Ainda que os réus não sejam obrigados a se manter

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
6
associados à autora, como já manifestado no julgamento do agravo de
instrumento no 0199165-14.2012.8.26.0000, “é entendimento pacífico
nesta Câmara aquele segundo o qual, a aplicação do princípio da livre
associação, insculpido no art. 5o, inciso XX, da Constituição Federal,
segundo o qual 'ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a
permanecer associado', não pode redundar em locupletamento ilícito,
em que o proprietário ou morador de imóvel atendido por associação
de moradores, recebe seus serviços, usufruindo direta ou indiretamente
deles, e fica isento do rateio das respectivas despesas, onerando em
demasia
os
demais
proprietários,
que
teriam
que
assumir
proporcionalmente a sua cota parte, em detrimento do art. 884 do
Código Reale1.”.
O estatuto social da autora, seu registro e a ata de
fundação (fls. 116/136) demonstram a regularidade de sua constituição e
funcionamento em prol dos moradores, com a realização de serviços de
“manutenção da portaria de entrada e saída do residencial, um
escritório junto a portaria para a administração, porteiros em período
diuturno para controle de portões, recebimento e controle de
correspondências, jornais e revistas de todos os moradores, retirada do
lixo casa por casa duas vezes por semana em veículo próprio e
acondicionando em local apropriado para ser retirado semanalmente
por empresa contratada pela Prefeitura do Município de São Paulo; um
corpo de Vigilantes contratado, para fazer a ronda dentro do
loteamento durante 24 (vinte e quatro) horas por dia em veículo da
Associação, telefone particular e público junto a portaria, de uso
exclusivo dos associados, aparagem de mato das vias de acesso as
1 CC, “Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a
restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
7
casas e lotes por funcionários da Associação e outros melhoramentos
sempre que se fizer necessário.” (art. 3o - fls. 118).
O proprietário ou morador de imóvel que se situa em
área administrada por associação não pode ficar isento do pagamento de
rateio das despesas incidentes sobre a área onde seu imóvel está situado,
ou de cota parte incidente sobre o bem. Despesas e serviços que
repercutiram a seu favor.
Inadmissível, assim, a ausência de contraprestação.
Não se trata apenas de vedação ao enriquecimento
sem causa, mas de questão ética, na medida em que não se pode
conceber que os demais proprietários arquem com todas as despesas e os
réus usufruam dos benefícios sem contribuir para tanto.
Noto que esta compreensão não confronta o
entendimento do STJ, que assim se consolidou recentemente, sob o rito
dos recursos repetitivos:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
'As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram'” (Resp. 1.280.871/SP, Rel. para acórdão Min. Marco
Buzzi, j. em 11.03.2015 pela 2a Seção).
Isso porque, no voto vista proferido pela Ministra
Maria Isabel Gallotti, foram distinguidas duas situações. Vejamos:
“Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante
no art. 884 do Código civil, não está abrangido na tese
proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa
que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que
não associados a paguem. Diversamente, a taxa de
condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a
todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as
regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o
quorum de deliberação. A associação não pode impor taxas,
sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não
associados.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
8
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que
uma determinada associação ajuíze ação contra um
determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e
alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para
segurança, entrego a correspondência na casa de todos. Nesta
ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela
associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida
do benefício. A causa de pedir não seria a mera inadimplência
de uma taxa imposta unilateralmente pela associação, não se
sabendo se na medida do benefício proporcionado ao
morador réu”.
Como visto, a tese definida pelo STJ diz respeito tão
somente à mera cobrança de “taxa” de administração e não abrange a
pretensão fundada na proibição do enriquecimento sem causa, que
poderá ser provida se comprovado o benefício ao suposto devedor.
Assim, não há que se falar em violação ao direito de
liberdade à associação previsto no artigo 5o, XX, da Constituição
Federal.
De todo modo, os arts. 2o, § 8o, e 36-A, ambos da Lei
6.766/79, autorizam a cobrança. Vejamos a literalidade dos dispositivos:
“Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito
mediante loteamento ou desmembramento, observadas as
disposições desta Lei e as das legislações estaduais e
municipais pertinentes.
(...)
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade
de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo
controle de acesso será regulamentado por ato do poder
público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a
pedestres ou a condutores de veículos, não residentes,
devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei
no 13.465, de 2017)”
(...)
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores
em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que
não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis
organizadas em função da solidariedade de interesses
coletivos desse público com o objetivo de administração,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
9
conservação,
manutenção,
disciplina
de
utilização
e
convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem
o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica,
vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão,
à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei no
13.465, de 2017)”
Anoto que a Lei no 13.465/2017, que modificou a Lei
no 6.766/79 (art. 78), é posterior aos REsp's 1.439.163-SP (de 2016) e
1.280.871-SP (de 2015) e embora mereça maiores reflexões, deve ser
aplicada ao caso em tela.
Quanto à incidência da multa pretendida pela autora
(10%), ainda que seja inaplicável o disposto no art. 1.336, §1°, do
Código Civil, pois o caso em análise não se refere a condomínio edilício
e, a meu ver, não pode ser admitida a aplicação de sanção por analogia,
verifico que sua incidência realmente está prevista no Estatuto da
Associação (art. 20, § 3o fls. 124), que assim dispõe:
“Parágrafo terceiro
O atraso no pagamento das
mensalidades e outros autorizadas por Assembléias Gerais,
serão acrescidas da multa de 10% (dez por cento) na forma do
art. 408 a 416 do C.C. mais juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês e atualização monetária;”
Desta forma, a sentença deve ser mantida por seus
próprios e jurídicos fundamentos.
Em face do exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso e fixo os honorários advocatícios de
sucumbência em 15% sobre o valor da condenação (10% já fixados em
primeiro grau e 10% nesta ocasião), nos termos do art. 85, § 11, do
Código de Processo Civil.
MIGUEL BRANDI

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006884-27.2020.8.26.0002 -Voto no
10
Relator