Tribunal: TJSP
Processo: 1001792-33.2018.8.26.0101
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Heraldo de Oliveira
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-22
Data de publicação: 2021-01-22

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO – Improcedência – Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial – Exceptio non adimpleti não caracterizada – Imóvel impróprio para expedição de AVCB – Cláusula contratual que aponta ciência dos adquirentes acerca da necessidade de adaptação do imóvel locado para adequação às normas do Corpo de Bombeiros – Diligência que competia aos compradores – Contrato que

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO – Improcedência – Contrato de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial – Exceptio non adimpleti não caracterizada – Imóvel impróprio para expedição de AVCB – Cláusula contratual que aponta ciência dos adquirentes acerca da necessidade de adaptação do imóvel locado para adequação às normas do Corpo de Bombeiros – Diligência que competia aos compradores – Contrato que não incluía o imóvel – Não demonstrado nos autos o aludido descumprimento contratual, ônus que cabia ao embargante – Sentença mantida - Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000032807
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001792-33.2018.8.26.0101, da Comarca de Caçapava, em que são apelantes
MARCELO NATALI e KATIA DOS SANTOS RANGEL, são apelados LUIZ
ANTONIO VIEIRA e ANDERSON PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANA DE
LOURDES COUTINHO SILVA DA FONSECA (Presidente sem voto),
FRANCISCO GIAQUINTO E NELSON JORGE JÚNIOR.
São Paulo, 22 de janeiro de 2021.
HERALDO DE OLIVEIRA
relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível No: 1001792-33.2018.8.26.0101 - Caçapava - Voto no 47702
RTC/APC/PMR/MPZ/RSO/LFGL
2
VOTO No: 47702 P
APEL.No: 1001792-33.2018.8.26.0101
COMARCA: CAÇAPAVA
APTE. : MARCELO NATALI E OUTRO
APDO. : LUIZ ANTONIO VIEIRA E OUTRO
EMBARGOS À EXECUÇÃO Improcedência Contrato
de Compra e Venda de Estabelecimento Comercial

Exceptio non adimpleti não caracterizada
Imóvel
impróprio para expedição de AVCB Cláusula contratual
que aponta ciência dos adquirentes acerca da necessidade de
adaptação do imóvel locado para adequação às normas do
Corpo de Bombeiros
Diligência que competia aos
compradores Contrato que não incluía o imóvel Não
demonstrado
nos
autos
o
aludido
descumprimento
contratual, ônus que cabia ao embargante
Sentença
mantida - Recurso não provido.
Trata-se de embargos à execução julgados
improcedentes pela r. sentença de fls. 145/147, conforme
dispositivo que segue: “Ante ao exposto e o que mais dos
autos consta, Julgo Improcedente o pedido e declaro
Extinto o processo, com resolução de mérito, nos termos
do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil e,
em razão da sucumbência, arcarão os embargantes com o
pagamento das custas e honorários advocatícios que fixo
10% (dez por cento) do valor da causa corrigido. Em caso
de recurso de apelação, ciência à parte contrária para,
querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 15 dias
úteis (art. 1.010, §1o, do Código de Processo Civil).
Após, subam os autos ao E. Tribunal de Justiça, seção de
Direito Privado, com nossas homenagens. Com o advento da
Lei no 13.105/2015, o juízo de admissibilidade é efetuado
pelo juízo ad quem, na forma do art. 1.010, §3o. Tendo em
vista a expressa revogação do artigo 1.096 das Normas de
Serviço da Corregedoria Geral da Justiça (Provimento CG
no 17/2016), bem como a nova orientação trazida pelo
Código de Processo Civil (art. 1.010, §3o) as Unidades
Judiciais de 1o Grau estão dispensadas de efetuar o
cálculo
do
preparo.
Traslade-se
cópia
da presente
sentença para os autos da execução, prosseguindo-se com
aqueles autos”.

Não se conformando com os termos da r.
sentença, os embargantes apresentaram apelação de fls.
150/158, sustentando que a r. sentença está em desacordo
com o ordenamento jurídico e jurisprudência dos Tribunais
Superiores. Salienta que comprovaram a ciência dos

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apelados de causa impeditiva para a realização do
negócio, e destaca as cópias do processo administrativo
no 1410/2009, no qual os apelados confessam expressamente
a ciência dos problemas existentes no imóvel, bem como a
impossibilidade de resolução. Aponta que houve omissão
proposital dos vícios que impediriam a concretização da
venda. Aponta que não houve entrega do imóvel livre de
ônus, ante a existência de impedimento para obtenção do
AVCB, documento fundamental para concessão do alvará de
funcionamento.
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido.
É o relatório.
Os
ora
apelados
movem,
em
face
dos
apelantes, ação de execução lastreada em Contrato de
Compra e Venda de Estabelecimento Comercial (fls.26/31),
por meio da qual buscam a satisfação de saldo no valor de
R$ 56.171,33.
Os
executados
opuseram
embargos
à
execução, apontando a existência de desacordo comercial
devido à impossibilidade de emissão de Auto de Vistoria
pelo Corpo de Bombeiros (AVCB), documento essencial para
a obtenção de licença de funcionamento pela Prefeitura.
Afirmam
que
tal
fato
foi
omitido
propositalmente pelo vendedor, e cuja ciência teria
inviabilizado o negócio. Após receberem notificações da
prefeitura para regularização do imóvel, foram informados
pelo Corpo de Bombeiros que para expedição do AVCB seria
necessária reforma de todo o imóvel, fato que já era de
conhecimento da proprietária do bem e do vendedor do
estabelecimento.
Salientam
que
em
diligência
junto
à
Prefeitura, descobriram que o antigo proprietário do
estabelecimento já havia sido notificado acerca da
ausência de AVCB, sob risco de lacração do local (fls.63)
em caso de não apresentação em prazo improrrogável, e que
havia
inclusive
movido
processo
administrativo
(fls.32/53).
Os embargos foram julgados improcedentes,
e contra essa decisão se insurge o embargante.
Pelo
que
se
verifica
dos
autos

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(fls.26/31), os embargantes adquiriram, em 18.12.2013, os
bens
que
fazem
parte
do
estabelecimento comercial
Panificadora
(Padaria
Pão
Nosso),
compreendendo
as
mercadorias, móveis e utensílios.
O contrato não incluiu o imóvel no qual
encontra-se instalado o estabelecimento, que é alugado.
O
pagamento
ficou
acordado
em
R$
85.000,00, a ser pago mediante R$ 25.000,00 no ato de
assinatura do contrato, e mais vinte parcelas mensais de
R$ 1.500,00, seguidas por outras vinte parcelas no valor
de R$ 1.500,00.
Ante as dificuldades encontradas para
operação
do
estabelecimento
comercial
em
razão da
ausência de termo de vistoria do Corpo de Bombeiros, os
compradores deixaram de adimplir o contrato.
A controvérsia no caso está em torno da
ocorrência, ou não, de exceção do contrato não cumprido,
tendo em vista que o vendedor se comprometeu, por meio da
cláusula 3a do contrato de fls. 26/31 a entregar o objeto
do contrato desembaraçado de qualquer ônus, enquanto o
imóvel não dispunha de condições para expedição do AVCB,
indispensável para o exercício regular da atividade
comercial pretendida.
Nos termos do artigo 476 do Código Civil,
não é possível a um dos contraentes exigir do outro a
contraprestação, antes do cumprimento da sua obrigação.
Segundo
Serpa
Lopes
a
exceptio
non
adimpleti contractus "é uma forma de justa recusa ao
cumprimento de uma prestação dependente do concomitante
cumprimento da que toca à outra parte contratante,
oriunda,
geneticamente,
do
mesmo
contrato
e
funcionalmente vinculadas as prestações uma à outra". É
um ato passivo, de defesa, pelo qual o excipiente visa a
paralisar a ação do excepto faltoso. (Curso de Direito
Civil, pgs.165/166).
Nos contratos bilaterais, as prestações
devem guardar entre si uma relação de reciprocidade e
interdependência, cada uma delas se constituindo na causa
jurídica da outra, e as prestações devem ser simultâneas.
Em que pese a alegação do apelante, não
ficou comprovado nos autos a exceptio non adimpleti,

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sendo certo que a ausência do AVCB era de conhecimento
das partes quando da celebração do contrato, haja vista
que
expressamente
disposto,
na
cláusula
7a
do
instrumento, que instalações no imóvel seriam necessárias
para adequação do mesmo às normas do corpo de bombeiros,
e que tal responsabilidade compete ao proprietário do
imóvel, e não aos locatários.
Note-se que o objeto do contrato são os
bens que guarnecem a panificadora, elencados às fls.31,
sendo de plena ciência das partes que o estabelecimento
está instalado em imóvel alugado junto a terceira pessoa,
que não integra o contrato, conforme expressamente
disposto na cláusula 7a do contrato.
Decerto que recaía sobre os compradores a
diligência de averiguar se o imóvel em que se encontrava
instalado o estabelecimento e os utensílios adquiridos se
encontrava dentro dos padrões mínimos de operabilidade e
regulamentação municipal.
Nesse sentido:
EMBARGOS À EXECUÇÃO REJEITADOS execução
baseada em instrumento de contrato de compra e venda de
estabelecimento empresarial celebrado entre as partes
inexistência de descumprimento contratual pelo apelado
alvará de funcionamento que não é bem incorpóreo que faça
parte do estabelecimento empresarial apelante que tinha
plena
ciência
das
condições
de
funcionamento
do
estabelecimento
que
estava
adquirindo

problemas
enfrentados pela apelante para a obtenção de alvarás que
não obstaram o exercício da atividade empresarial

apelante que realizou o pagamento de doze parcelas do
contrato
propalado descumprimento contratual que não
guardava foros de verossimilhança execução baseada em
título executivo extrajudicial que tem os predicados de
certeza, liquidez, e exigibilidade sentença mantida por
seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do
Regimento
Interno
do
TJSP.
Resultado:
recurso
desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1015193-24.2017.8.26.0008; Relator
(a): Castro Figliolia; Órgão Julgador: 12a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 07/11/2019; Data de Registro:
07/11/2019)
No
mais,
não
houve,
por
parte
dos
compradores, qualquer tentativa de discussão judicial do

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contrato inadimplido, apenas o ingresso frustrado com
ação
de
rescisão
contratual,
proposta
em
momento
posterior aos presentes embargos e que foi extinta sem
resolução do mérito.
Assim, caberia ao embargante demonstrar,
de forma satisfatória o descumprimento do contrato por
parte do exequente, para não possibilitar a cobrança do
título vinculado ao contrato, ou seja, deveria comprovar
a existência de fatos modificativos, extintivos ou
impeditivos do direito do embargado, ônus que lhe cabia
demonstrar, nos termos do artigo 333, II do Código de
Processo Civil e que não se verificou.
Como a parte apelante não obteve sucesso
em seu recurso de apelação aplica-se um aumento no valor
fixado a título de remuneração do patrono da parte
apelada, a teor do que dispõe o artigo 85, §11o do CPC,
assim determino o aumento dos honorários advocatícios
para 15% sobre o valor da causa.
Ante
o
exposto,
nego
provimento
ao
recurso.
HERALDO DE OLIVEIRA
Relator