Tribunal: TJSP
Processo: 1005655-75.2018.8.26.0269
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa vendedora em razão da inadimplência dos promitentes-compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso de ambas as partes.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Recursos dos compradores. Inaplicabilidade. Teoria do adimplemento substancial não tem aplicação nos casos em que o devedor tornou-se inadimplente por

Ementa:
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa vendedora em razão da inadimplência dos promitentes-compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso de ambas as partes.

ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Recursos dos compradores. Inaplicabilidade. Teoria do adimplemento substancial não tem aplicação nos casos em que o devedor tornou-se inadimplente por vários anos sem oferecer alternativa eficaz para quitar o contrato. Recurso improvido.

TAXA DE OCUPAÇÃO. Recurso da empresa autora. Omissão constatada na sentença. Os compradores detiveram a posse de má-fé por longo período, visto que já haviam sido notificados pela vendedora. Fixação da taxa de ocupação em 0,5% do valor atualizado do lote, contados desde a data do recebimento da primeira notificação extrajudicial. Sentença alterada neste ponto.

IPTU E EVENTUAIS DÉBITOS. Serão de responsabilidade dos compradores inadimplentes eventuais contas ou impostos não pagos durante o período de duração do contrato (até a efetiva devolução do imóvel). Valores que poderão ser abatidos do importe a ser devolvido pela vendedora, caso comprovados.

PERÍCIA TÉCNICA. Empresa vendedora postulou que os valores das benfeitorias somente fossem fixados na fase de liquidação de sentença, após perícia técnica. Não acolhimento. Cabe ao MM Juízo, quando for proferir a r. sentença, a análise acerca da suficiência ou não das provas até então produzidos nos autos. Matéria fática bem delineada, não sendo necessária a produção de outras provas. Aliás, a empresa autora postulou pela realização da pericia. Contudo, quando intimada para pagar os honorários do perito, encartou petição desistindo da produção da prova naquele momento. Desta forma, não poderia agora se beneficiar da própria inércia ("venire contra factum proprium"). Sentença mantida.

RECURSO DOS REQUERIDOS IMPROVIDO E PARCIALMENTE PROVIDO O RECURSO DA AUTORA.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032989
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1005655-75.2018.8.26.0269,
da
Comarca
de
Itapetininga,
em
que
são
apelantes/apelados LAZARO DONIZETI DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA)
e ADRIANA APARECIDA MEDEIROS DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA),
é apelado/apelante TERRAMAR EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso dos requeridos e deram parcial provimento ao recurso
da autora, V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1005655-75.2018.8.26.0269
Voto no 12638 (RC)
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VOTO No 12.638
No Processo - Classe:
1005655-75.2018.8.26.0269 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Itapetininga
MM Juiz de 1o Grau:
Aparecido César Machado
Partes:
Aptes/Apdos: Lazaro Donizeti dos Santos e Adriana Aparecida
Medeiros dos Santos
Apelado/Apelante: Terramar Empreendimentos Imobiliarios
Ltda
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e
venda de imóvel. Demanda proposta pela empresa
vendedora em razão da inadimplência dos promitentes-
compradores. Sentença de parcial procedência. Recurso de
ambas as partes.
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL.
Recursos
dos
compradores. Inaplicabilidade. Teoria do adimplemento
substancial não tem aplicação nos casos em que o devedor
tornou-se inadimplente por vários anos sem oferecer
alternativa eficaz para quitar o contrato. Recurso
improvido.
TAXA DE OCUPAÇÃO. Recurso da empresa autora.
Omissão
constatada
na
sentença.
Os
compradores
detiveram a posse de má-fé por longo período, visto que já
haviam sido notificados pela vendedora. Fixação da taxa de
ocupação em 0,5% do valor atualizado do lote, contados
desde a data do recebimento da primeira notificação
extrajudicial. Sentença alterada neste ponto.
IPTU
E
EVENTUAIS
DÉBITOS.
Serão
de
responsabilidade dos compradores inadimplentes eventuais
contas ou impostos não pagos durante o período de duração
do contrato (até a efetiva devolução do imóvel). Valores que
poderão ser abatidos do importe a ser devolvido pela
vendedora, caso comprovados.
PERÍCIA TÉCNICA. Empresa vendedora postulou que os
valores das benfeitorias somente fossem fixados na fase de
liquidação
de
sentença,
após
perícia
técnica.
Não
acolhimento. Cabe ao MM Juízo, quando for proferir a r.
sentença, a análise acerca da suficiência ou não das provas
até então produzidos nos autos. Matéria fática bem
delineada, não sendo necessária a produção de outras
provas. Aliás, a empresa autora postulou pela realização da
pericia. Contudo, quando intimada para pagar os
honorários do perito, encartou petição desistindo da

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produção da prova naquele momento. Desta forma, não
poderia agora se beneficiar da própria inércia (“venire
contra factum proprium”). Sentença mantida.
RECURSO
DOS
REQUERIDOS
IMPROVIDO
E
PARCIALMENTE
PROVIDO
O
RECURSO
DA
AUTORA.

Trata-se de Apelação interposta contra a r. sentença de fls. 169/171,
proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato proposta pela empresa Terramar
Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face dos compradores inadimplentes Lazaro
Donizeti dos Santos e Adriana Aparecida Medeiros dos Santos.
O D. Magistrado julgou parcialmente procedente a demanda,
declarando rescindido o contrato, com a consequente reintegração da autora na posse do
imóvel e devolução de 70% dos valores pagos pelos compradores no curso da relação.
Além disso, determinou que a empresa autora indenizasse dos
requeridos pelas benfeitorias e acessões realizadas fixadas no valor de R$ 130.000,00.
Inconformados, os requeridos recorreram defendendo a aplicabilidade
da teoria do adimplemento substancial, com a consequente improcedência da ação, eis
que haviam adimplido 54% do contrato, além de que o valor da edificação construída
ultrapassava o valor devido pela compra do terreno.
A empresa requerida apresentou contrarrazões (fls. 194/197) e, na
mesma oportunidade, interpôs recurso adesivo (fls. 198/206), argumentando que a r.
sentença havia sido omissa ao não condenar os compradores ao pagamento de taxa de
fruição, a qual deveria ser fixada em 0,7% ao mês sobre o valor atualizado do lote,
contados durante todo o período em que os requeridos se encontraram na posse do bem.
Defendeu ainda que os valores das benfeitorias deveriam somente ser
aquilatadas na fase de liquidação de sentença, após a realização de pericial técnica, a
qual, inclusive, deveria ser paga pelos requeridos e também que eventuais débitos
pendentes sobre o imóvel, como IPTU e outros impostos, fossem abatidas do valor das
benfeitorias.

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Contrarrazões ao recuso adesivo às fls. 212/217, pelo não provimento
do apelo, ou, subsidiariamente, que a taxa de fruição fosse arbitrada em 0,5% do valor
não pago do terreno, contado a partir do recebimento da primeira notificação
extrajudicial.
É O RELATÓRIO.
O recurso da empresa autora comporta parcial provimento.
Conforme se depreende no contido dos autos, o contrato de compra e
venda foi firmado em 06/06/2005 pelo valor de R$ 15.000,00, sendo que os
compradores pagaram como entregada o valor de R$ 1.875,00 + 12 parcelas de R$
156,25, comprometendo-se ao pagamento do saldo residual em 84 parcelas de R$
156,25, com o primeiro vencimento em 10/09/2006.
Todavia, restou incontroverso que os requeridos somente honraram
com o pagamento de 45 das 84 parcelas.
E, perante o grande inadimplemento, as partes negociaram a dívida
firmando Termo de aditamento em 09/03/2012, no qual os requeridos novamente se
comprometeram a quitar o saldo devedor através do pagamento de uma entrada no valor
de R$ 3.000,00 + 36 parcelas de R$ 411,41, com vencimento da primeira para
10/04/2012. Contudo, os requeridos somente pagaram o valor da entrada e mais 2
parcelas do novo acordo.
Com efeito, a teoria do adimplemento substancial refere-se à
impossibilidade de resolução contratual pelo inadimplemento, quando o débito for
pequeno e pouco expressivo em relação ao todo, em prol da preservação dos contratos, o
que não seria o caso dos autos.

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Isso porque a conduta dos compradores neste caso violou a boa-fé
contratual
pois embora nunca tenham negado a existência da dívida, firmaram
livremente novo contrato, que negociava o valor do débito, mas somente honram o
pagamento da entrada e 2 prestações, restando ainda 34 parcelas em aberto,
permanecendo longos anos sem pagar nem ao menos parcialmente os valores mensais
devidos.
Portanto, não haveria alternativa técnica a não ser a manutenção do
julgado neste ponto, inclusive no tocante ao percentual a ser devolvido à vendedora
70% do preço pago no curso da relação não havendo impugnação específica acerca
deste tópico.
No tocante à taxa de ocupação, deve ser pontuado que por um longo
período os compradores permaneceram na posse do imóvel, mesmo inadimplentes em
relação às parcelas devidas à empresa vendedora.
Desse modo, deverão os requeridos arcar com o pagamento da verba
indenizatória pelo uso do bem, que deveram ser fixadas em 0,5% do valor atualizado do
lote, contados desde a data do recebimento da primeira notificação extrajudicial,
momento em que os requeridos foram constituídos em mora.
Ademais, em razão do logo período de inadimplência dos
compradores não seria viável que a taxa de ocupação somente incidisse sobre os valores
não pagos, ainda mais por que a vendedora foi condenada a ressarcir a edificação do
imóvel construído no lote pelos compradores inadimplentes, mesmo a construção não
tendo sido objeto do contrato de compra e venda.
Neste ponto, não seria justo que a empresa vendedora fosse condenada
a indenizar o comprador inadimplente pelo valor total do imóvel e, por outro turno, os
compradores fossem somente compelidos a indenizar a vendedora pelo uso indevido do
bem apenas considerando os valores não pagos do contrato, o que evidentemente
acarretaria enriquecimento ilícito dos compradores.

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No mais, os compradores deverão arcar com eventuais débitos de
IPTU, taxas condominiais e contas de consumo incidentes sobre o imóvel durante o
período entre a celebração do contrato e a efetiva devolução do bem à empreiteira,
sendo autorizada o abatimento do importe a ser devolvido pela vendedora.
Aliás, não assiste razão a empresa recorrente quanto à fixação dos
valores das benfeitorias e acessões para a fase de cumprimento de sentença, após a
realização de prova pericial.
Isso porque, antes de prolatar a r. sentença, o D. Magistrado intimou
as partes para que se manifestassem sobre as provas que pretendiam produzir, sendo que
ambas as partes postularam a realização de prova pericial (fls. 150 e 151). Deste modo,
o MM. Juízo intimou a empresa autora para o recolhimento, em 15 dias, da metade do
valor arbitrado dos honorários do perito nomeado.
Todavia, a empresa autora contestou o valor arbitrado dos honorários e
expressamente desistiu da realização da perícia naquele momento, postulando fosse
postergada para a fase de liquidação de sentença (fls. 168).
Neste contexto, deve ser ressaltado que, consoante o princípio do livre
convencimento motivado, disposto no artigo 371 do Código de Processo Civil, o MM.
Juízo é livre para apreciar as provas produzidas, inclusive, para decidir quanto à
necessidade ou não da produção das demais provas requeridas pelas partes.
No caso do processo, o D. Magistrado pontuou na sentença que houve
a desistência da realização da pericial, mas que a documentação acostada e as alegações
das partes seriam suficientes para permitir o julgamento da demanda no estado em que
se encontrava, não se afigurando imprescindível o pretendido aprofundamento da prova
na fase de liquidação de sentença.

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No mais, o valor das benfeitorias apontadas pelos compradores (R$
130.000,00) “guarda estreita relação com o valor médio de mercado dos imóveis
situados naquela região, conforme verificado em demandas da mesma espécie
promovidas pela autora, que tramitaram por este juízo.”
De qualquer forma, foi a própria empresa autora que solicitou na
inicial a realização de perícia técnica na obra, sendo que, em defesa, os compradores já
postularam o arbitramento de R$ 130.000,00 referentes às acessões/benfeitorias
realizadas ou, subsidiariamente, um valor a ser avaliado em perícia judicial questão
que não foi impugnada especificamente pela autora.
Deste modo, realmente caberia a empresa autora o recolhimento da
metade dos honorários do perito, para que fosse realizada a aludida prova naquele
momento, como anteriormente solicitado
o que não foi efetuado
não podendo,
agora, se beneficiar da própria inércia, o que importaria em “venire contra factum
proprium”.
Vencidos, os requeridos deverão arcar com as verbas da sucumbência,
majorando-se os honorários advocatícios de 10% para 15% do valor da causa, nos
moldes do artigo 85, § 11 do CPC/2015, devendo ser observada a gratuidade da justiça
anteriormente concedida.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso dos
requeridos e dou parcial provimento ao recurso da autora, nos termos da
fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora