Tribunal: TJSP
Processo: 1016794-75.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. No caso concreto, não se mostra abusiva a fixação de regras pelo condomínio para os contratos de locação por curto período devidamente aprovada em assembleia pelos condôminos cuja participação para deliberação e discussão das mudanças foi oportunizada à autora que se absteve de votar. Sentença mantida. Recurso desprovido, com

Ementa:
CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. No caso concreto, não se mostra abusiva a fixação de regras pelo condomínio para os contratos de locação por curto período devidamente aprovada em assembleia pelos condôminos cuja participação para deliberação e discussão das mudanças foi oportunizada à autora que se absteve de votar. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração da verba honorária para R$ 1.500,00, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020190
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016794-75.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ENAP –
GESTÃO DE BENS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado CONDOMÍNIO
EDIFÍCIO PLAZA I E II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE
FERREIRA (Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016794-75.2020.8.26.0100 -Voto no
2
Comarca: São Paulo - 2a Vara Cível
Apte. : Enap Gestão de Bens e Participações Ltda.
Apdo. : Condomínio Edifício Plaza I e II
Juiz de 1o grau: Renato Acácio de Azevedo Borsanelli
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 06/10/2020
VOTO No 47.572
EMENTA: CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE
ASSEMBLEIA C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. No
caso concreto, não se mostra abusiva a fixação de regras
pelo condomínio para os contratos de locação por curto
período devidamente aprovada em assembleia pelos
condôminos cuja participação para deliberação e discussão
das mudanças foi oportunizada à autora que se absteve de
votar.
Sentença mantida. Recurso desprovido, com
majoração da verba honorária para R$ 1.500,00, nos termos
do artigo 85, § 11, do CPC.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
contra
respeitável sentença de fls. 378/380 que julgou improcedente o pedido,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios arbitrados em R$ 1.000,00.
Pleiteia a apelante a reforma do julgado alegando
que o juízo sentenciante não compreendeu o escopo da demanda. Afirma
que formulou dois pedidos autônomos, quais sejam: a) a concessão de
tutela de urgência para garantir a liberdade de locar sua unidade sob o
modelo Aribnb e assemelhados; b) a declaração de nulidade da assembleia
realizada em 08/10/2019. Aduz que o pleito formulado no item 'c' da exordial
constitui uma cumulação do pedido anterior, não se configurando relação de
dependência com a pretensão deduzida no item 'b', como erroneamente
entendeu o magistrado de primeira instância. Discorre sobre a arbitrariedade
e ilegalidade da postura adotada pelo apelado ao proibir, de forma
unilateral, a utilização de sua unidade condominial para fins de locação de
curtíssima temporada. Insiste na nulidade da assembleia condominial.
Observa que a disposição do regulamento do edifício nega vigência ao seu
direito constitucional de propriedade. Por fim, assevera que a questão
encontra-se sob apreciação do Colendo Superior Tribunal de Justiça.
Apresentadas
as
respectivas
contrarrazões,
subiram os autos a esta Corte de Justiça.

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É o relatório.
O recurso não merece prosperar.
Respeitada a combatividade do ilustre subscritor
das razões recursais, da análise atenta dos autos temos que a regulação
estabelecida pela modificação da convenção condominial não estabelece
uma mera e simples proibição de uso legítimo do bem, como afirma a parte
autora.
Na verdade, cuida-se de tema de relevante
importância objeto de deliberação assemblear, como emerge das provas
trazidas ao feito.
Com
essas
alterações
buscou
a
massa
condominial estabelecer normas de convivência para o fim de dirimir os
conflitos resultantes das locações temporárias das unidades condominiais,
fixando parâmetros a serem seguidos por todos os moradores.
De fato, o cerne da discussão trazida nos
presentes autos refere-se à possibilidade ou não de aprovação em
assembleia de regras para a locação de curtíssimo prazo.
Nesse esteio, bem se vê que não se trata de
impossibilitar a locação de curto prazo, mas simplesmente de adequa-la à
realidade do condomínio e à vontade da maioria dos condôminos, eis que
aprovada em assembleia.
Outro
não
foi
o
entendimento
do
juízo
sentenciante ao decidir a controvérsia, nos seguintes termos:
“A insurgência do Autor é contra a formalidade do ato da
assembleia de condôminos que, ao que parece, permaneceu
em aberto para coleta de votos ainda não apresentados.
A ata da assembleia encontra-se a fls. 74.
Do mencionado documento extrai-se que, por falta de quórum
no momento da reunião, a unanimidade dos presentes
resolveu postergar por 30 dias o encerramento da assembleia.
E, no mesmo documento, fez-se constar que, decorridos
alguns dias, foi obtido o quórum necessário e, com isso,
aprovada a nova convenção condominial.

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Três condôminos (dentre eles, a Autora), se abstiveram de
votar.
Como bem defendido pelo Réu, o caso vertente trata de direito
privado, de modo que, se não houver proibição legal para
alguma conduta, por lógica, não se pode considerá-la ilícita.
Ora, não há nem no Código Civil, nem na lei que trata de
condomínios qualquer vedação para a chamada assembleia
aberta.
Como o caso vertente, repita-se, se limita à área do direito
privado, não razão alguma para se reconhecer nulidade em ato
que, de modo algum desrespeitou o disposto no artigo 104 do
Código Civil.
Portanto, do ponto de vista da formalidade, não se encontra
eiva alguma na decisão da unanimidade dos condôminos
presentes a assembleia a fim de se aguardar a manifestação
de outros, com o fito de se chagar ao quórum necessário para
se aprovar a nova convenção de condomínio.
Ora, não cabe, dessarte, ao Poder Judiciário se imiscuir em
decisão
tomada
pela
unanimidade
dos
presentes
na
assembleia de condomínio que, repita-se, não violou regra de
direito privado alguma.
E, ademais, considerando que a Autora foi omissa tanto no ato
presencial da assembleia, quanto no prazo concedido para
voto, por óbvio que não lhe assiste razão ao pretender a
declaração de nulidade do dito ato.
Assim, considerando o disposto no artigo 141 do CPC e, eis
que o pedido da Autora se limitou aos aspectos formais da
assembleia de condôminos, este julgador entende que a
espécie demanda improcedência do pedido.” (fls. 379/380)
No mais, não houve alteração ao direito de
propriedade da demandante, mas apenas a estipulação de regras, em
virtude da sua unidade pertencer a um condomínio edilício, pois, em várias
situações podem e devem ser estipuladas regras, principalmente em
condomínios, tendo por meta a convivência harmônica e segura da
coletividade condominial.
E a imposição de regras não vale somente para
os condomínios, mas para casas residenciais individuais, sendo claros os
preceitos decorrentes do direito de vizinhança sem ofensa à propriedade.

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Ora, é de conhecimento geral que existem
inúmeros casos de furtos roubos em apartamentos, o que gera justo temor
nos condôminos em virtude da alta rotatividade de pessoas estranhas
decorrentes das locações de curto período, o que justifica a realização de
uma reunião para discutir o assunto.
Ademais, a própria autora não exerceu o se
direito de voto na referida assembleia convocada para deliberar sobre as
regras de convivência, deixando de apresentar sugestões ou mesmo rejeitar
as propostas debatidas, ou seja, concordou de maneira tácita com as regras
fixadas.
E, com o reconhecimento da validade da norma
que modificou o regulamento do edifício, desnecessária a discussão do
pedido formulado em sede de obrigação de não fazer ou sua possibilidade
de cumulação, como exaustivamente discutido no recurso apresentado.
Ademais,
não
há
vício
demonstrado
na
convocação da 'assembleia aberta' como ressaltou o eminente magistrado
sentenciante, não existindo razões para anulação do ato deliberativo.
Por fim, o fato de existir uma demanda similar em
sede de julgamento perante Tribunal Superior não tem o condão de
inviabilizar a apreciação da questão por esta Turma Julgadora, pois não
existe determinação de suspensão do andamento do tema no tribunal
superior.
Em suma, de rigor o reconhecimento da
improcedência da ação, ante a inexistência dos apontados defeitos na
assembleia condominial que modificou a convenção condominial.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
majoração da verba honorária devida pela vencida para R$ 1.500,00, nos
termos do artigo 85, § 11, do CPC.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica