Tribunal: TJSP
Processo: 0002186-37.2014.8.26.0444
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-02-01

Ementa:
Compra e venda de imóvel – Obrigação de fazer - Vícios de construção comprovados pela prova pericial – Dever de reparar os defeitos corretamente imposto às demandadas – Custeio de moradia digna à autora, no período das obras – Necessidade – Prazo para o início da reforma que não comporta alteração – Valor elevado da multa que visa a compelir as rés ao cumprimento das obrigações

Ementa:
Compra e venda de imóvel – Obrigação de fazer - Vícios de construção comprovados pela prova pericial – Dever de reparar os defeitos corretamente imposto às demandadas – Custeio de moradia digna à autora, no período das obras – Necessidade – Prazo para o início da reforma que não comporta alteração – Valor elevado da multa que visa a compelir as rés ao cumprimento das obrigações estabelecidas - Sentença mantida – Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2021.0000053478
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0002186-37.2014.8.26.0444, da Comarca de Pilar do Sul, em que são apelantes
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SAO PAULO CDHU e PREFEITURA MUNICIPAL DE PILAR DO SUL,
é apelado MARIA CELIA DE PROENÇA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
A.C.MATHIAS COLTRO (Presidente), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E J.L.
MÔNACO DA SILVA.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021
A.C.MATHIAS COLTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0002186-37.2014.8.26.0444 - Pilar do Sul - VOTO No 43907 - 2/6
5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 0002186-37.2014.8.26.0444 Voto no 43907
Comarca: Pilar do Sul (Vara Única)
Recorrente(s): Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo CDHU e outra
Recorrida(s): Maria Célia de Proença
Interessada: Construtora Arco Ltda
Natureza da ação: Compra e venda e obrigação de fazer
Ementa: Compra e venda de imóvel
Obrigação de fazer -
Vícios de construção comprovados pela prova pericial Dever
de reparar os defeitos corretamente imposto às demandadas
Custeio de moradia digna à autora, no período das obras

Necessidade
Prazo para o início da reforma que não
comporta alteração
Valor elevado da multa que visa a
compelir as rés ao cumprimento das obrigações estabelecidas -
Sentença mantida Recursos desprovidos.
Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença de fls. 562/566,
que julgou procedentes os pedidos, para impor às rés a obrigação de reparar os
danos estruturais e impermeabilizar as paredes do imóvel, iniciando pelo
aterramento e compactação do terreno, sob pena de multa diária de R$ 100,00
limitada a R$ 50.000,00, devendo iniciar as obras em 05 dias após o trânsito em
julgado, bem como para impor às demandadas a obrigação de providenciar morada
provisória para a autora e sua família, sem qualquer custo para ela, durante o
período de obras. Em razão da sucumbência, foram as rés condenadas, ainda, ao
pagamento das respectivas verbas, fixada a honorária em 10% sobre o valor da
causa.
Pretende a demandada CDHU a reforma do decisum afirmando, em
síntese, que a responsabilidade pelas obras a serem realizadas na casa da autora é da
Construtora Arco, contratada pela Municipalidade de Pilar do Sul, para a realização
do empreendimento de natureza popular. Ressalta que sua responsabilidade se
limitava ao acompanhamento das obras e à administração do financiamento, não

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tendo nenhuma ingerência sobre os materiais utilizados. Impugna, ainda, o valor da
multa (fls. 569/581).
De seu turno, apela também a Municipalidade de Pilar do Sul
objetivando a reforma da sentença, sob a alegação de ser parte manifestamente
ilegítima para figurar no polo passivo da lide. Assinala, ainda, a impossibilidade de
imposição da obrigação de pagamento de aluguel social por tempo indeterminado,
tendo em vista que a Lei Municipal no 3.286/2018 limita tal benefício ao prazo de 06
meses. Por fim, afirma ser exíguo o prazo fixado para o início das obras, mormente
em se considerando a necessidade de licitação, bem como ser elevadíssimo o valor da
multa (fls. 588/596).
Não foram apresentadas as contrarrazões.
Tempestivamente interpostos e presentes os demais requisitos de
admissibilidade, ficam os apelos recebidos, em seus regulares efeitos.
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.
De início, tem-se que a preliminar de ilegitimidade passiva repisada,
nesta instância, pelas demandadas diz com o próprio mérito da ação e com ele será
apreciada.
Segundo se verifica, a autora foi beneficiada por programa assistencial
para casa própria, estabelecido mediante convênio entre a CDHU e Municipalidade
de Pilar do Sul, a qual contratou a construtora.
Todavia, logo após tomar posse do imóvel, constatou a demandante a
existência de vários defeitos, tais como, rachaduras, afundamento do piso, razão pela
qual procurou a Prefeitura e a CDHU, para a resolução.
As medidas tomadas pela requeridas não solucionaram os problemas,

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motivando o ajuizamento da demanda.
Como bem pontuado pelo e. juízo, incontroversas as responsabilidades
de cada uma das demandadas, que atuaram em conjunto na realização do
empreendimento.
A Municipalidade contratou a construtora, responsabilizando-se pela
execução das obras de edificação e de infraestrutura, bem como pelos materiais
empregados, repassando as casas para a CDHU vender aos beneficiários do
programa assistencial.
Já a CDHU deveria fiscalizar as obras e repassar os aportes financeiros
à Prefeitura de Pilar do Sul.
De acordo com a firme jurisprudência do Colendo STJ:
“O agente financeiro somente tem legitimidade passiva ad causam para responder
solidariamente com a seguradora, nas ações em que se pleiteia a cobertura
por vícios de construção do imóvel, quando também tenha atuado na elaboração do
projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento. Precedentes"
(AgRg no REsp 1522725/PR, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma,
julgado em 16/02/2016, DJe 22/02/2016).
Portanto, perante a adquirente todos os que atuaram em conjunto, na
consecução do empreendimento, são responsáveis.
No mais, os vícios construtivos foram comprovados pela prova pericial,
vindo o respeito laudo em fls. 482/545.
O experto constatou anomalias construtivas e, além do problema
estrutural, verificou a ausência e/ou deficiência na impermeabilização da base de
algumas paredes.
Portanto, os danos decorrem de vícios de construção, ou seja, de origem
endógena, o que lança por terra a alegação de que se cuidariam de danos oriundos de

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má conservação do imóvel.
De se ver, ainda, que as conclusões do experto não foram contrariadas
por quaisquer outros elementos, razão pela qual é mesmo de rigor a homologação do
trabalho pericial, com a consequente condenação das rés a repararem os defeitos
constatados.
A obrigação de custear moradia digna à autora, no período das obras do
imóvel, é decorrência lógica da responsabilidade das demandadas pelos reparos
necessários, sendo descabida a alegação da Municipalidade de que se trataria de
mero benefício assistencial à demandante, submetido ao regramento de Lei
Municipal.
Evidentemente que não pode exigir que a requerente permaneça no
imóvel durante o período das obras, que visam a corrigir defeitos estruturais,
causados por vícios construtivos.
Os danos causados à demandante, devidamente comprovados, devem ser
reparados integralmente e, nesse dever, se inclui a obrigação de custear moradia
digna, enquanto se realizam as obras necessárias e já apontadas pelo experto.
Quanto ao prazo assinado pelo e. juízo, para o início das obras, nada há
que ser modificado, mormente em se considerando que a autora adquiriu o imóvel
em maio de 2013!
A pretendida dilação de prazo, pela Municipalidade, nada tem de
razoável, portanto. Ao contrário, tangencia o absurdo, pois implicaria em que a
demandante aguardasse aproximadamente 10 anos, para poder residir em imóvel
comprado com muito sacrifício e que deveria apresentar as mínimas condições para a
segura habitação.
De seu turno, tem-se que o valor das astreintes também não deve ser

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modificado, até e porque o objetivo da multa é compelir as demandadas ao
cumprimento da ordem judicial que é absolutamente possível a elas.
A esse respeito, valiosa a lição de Nelson Nery Júnior e de Rosa Maria de
Andrade Nery 1 :
“Não há limites para a fixação da multa e sua imposição deve ser em valor elevado, para
que iniba o devedor com intenção de descumprir a obrigação. O objetivo precípuo das
astreintes é compelir o devedor a cumprir a obrigação e sensibilizá-lo de que vale mais a
pena cumprir a obrigação do que pagar a pena pecuniária. A ilimitação da multa nada
tem a ver com enriquecimento ilícito do credor, porque não é contraprestação de
obrigação, nem tem caráter reparatório”.
Mais, portanto, não é necessário à mantença do quanto corretamente
decidido, cabendo, apenas, majorar a honorária para 15% sobre o valor da causa
atualizado.
Essas as razões pelas quais se entende não ser possível acolher os
recursos, manifestando-se aqui o quanto se tem como necessário e suficiente à solução
da causa, dentro da moldura em que apresentada e segundo o espectro da lide e
legislação incidente na espécie, sem ensejo a disposição diversa e conducente a outra
conclusão, inclusive no tocante a eventual prequestionamento de questão federal,
anotando-se, por fim, haver-se decidido a matéria consoante o que a turma julgadora
teve como preciso a tanto, na formação de sua convicção, sem ensejo a que se afirme
sobre eventual desconsideração ao que quer que seja, no âmbito do debate travado
entre os litigantes.
Ante o exposto, nega-se provimento aos recursos.
A.C.Mathias Coltro
Relator
1 Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante - 9a ed. São Paulo - Ed. Revista dos
Tribunais, p. 867.