Tribunal: TJSP
Processo: 1020975-41.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Dissolução do contrato, que se mantém, mas por culpa do adquirente. Inaplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso concreto. Cláusula penal não pactuada. Devida, porém, taxa de ocupação. Sentença em parte revista. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014351
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020975-41.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante
ADRIANA FONSECA REAME (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado EDVALDO
VICENTE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO
LOUREIRO (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020975-41.2017.8.26.0451 -Voto no 22.712
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1020975-41.2017.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Apelante: ADRIANA FONSECA REAME
Apelado: EDVALDO VICENTE DA SILVA
Juíza: Dra. Fabíola Giovanna Barrea
Voto n. 22.712

Compromisso de venda e compra. Dissolução do
contrato, que se mantém, mas por culpa do adquirente.
Inaplicabilidade da Lei 13.786/18 ao caso concreto.
Cláusula penal não pactuada. Devida, porém, taxa de
ocupação.
Sentença
em
parte
revista.
Recurso
parcialmente provido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 104/108) que julgou procedente a ação,
para o fim de dar por rescindido o contrato entabulado entre as partes e
condenar a ré na devolução dos valores pagos pelo autor, com correção
monetária desde o respectivo desembolso e juros de mora a contar do
trânsito; e que julgou improcedente a reconvenção, tendente à
condenação do autor ao pagamento das parcelas vencidas; impôs os ônus
de sucumbência à ré, fixados honorários de 10% do valor atualizado da
causa, observada a gratuidade concedida.
Sustenta a ré, em sua irresignação, que o
autor não demonstrou que induzido em erro quando da aquisição do
imóvel. Aduz que ele tinha ciência do quanto constante do
compromisso, em especial da cláusula de irretratabilidade e

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irrevogabilidade. Narra, inclusive, que o autor, acompanhado de sua
filha quando da assinatura, foi esclarecido a respeito dos termos do
contrato. Alega, portanto, que é descabida a rescisão, não sendo abusiva
a cláusula de irretratabilidade, e que é a regra em contratos deste tipo,
inclusive com remissão à Lei 13.786/18. Alude ao tempo decorrido entre
a contratação e o ajuizamento da ação, de quase sete meses, para
defender ausente qualquer vício da coisa. Requer seja julgada
improcedente a ação principal e procedente a reconvenção, com a
manutenção do contrato. Postula, subsidiariamente, seja imposta multa e
indenização pelo tempo de fruição do imóvel, aduzindo estar o apelado
há mais de três anos na posse do bem.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 124/128).
É o relatório.
O recurso merece parcial acolhida.
Porém, antes de mais nada, alguns
pontos precisam ser salientados.
Primeiro, anote-se que a sentença
recusou a ocorrência de vício da vontade na consumação do negócio,
igualmente não cogitada a presença de vícios da coisa. Pois, a respeito,
ademais de ausente recurso do autor posto não se olvide afinal ainda
assim julgada procedente a ação , de todo modo não há qualquer prova

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dos defeitos aduzidos. E nem cabe alvitrar qualquer dilação a propósito
porque, instado a especificar provas, o autor requereu o julgamento
antecipado.
De outro lado, não se demonstrou
aplicável à espécie o CDC, de qualquer maneira cujo texto permite o
arrependimento apenas nas aquisições à distância (art. 49). E neste
diploma se baseou a sentença para assentar a abusividade da cláusula de
irretratabilidade, todavia que, de resto, é mesmo legal (art. 25 da Lei
6.766).
E nem há qualquer consideração com
base na Lei 13.786/18 que possa de alguma forma interferir no deslinde,
porque ela não se aplica ao caso, antes de sua vigência firmado o
contrato e proposta a ação.
Em primeiro lugar, não se trata de
questão processual, a atrair a consideração de eficácia imediata da lei
para alcançar o processo em curso, ou mesmo tomado seu ajuizamento
já depois da edição da norma. A rigor, discutem-se verdadeiramente as
condições e efeitos portanto materiais da resolução do contrato, a
extensão das perdas e danos acaso devidas, posto que sob o color de
cláusula penal que a tanto se tenha estabelecido e com os limites da lei
então vigente. Debate-se sobre os limites materiais de convenção desta
natureza.
Tampouco a situação se altera pela

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alegação da tese da retroatividade mínima. Não se tem a incidência da
lei nova sobre efeitos futuros de contratos pretéritos. O núcleo do
problema é congênito, está na própria contratação e se relaciona com a
norma então em vigor acerca dos limites a que se convencionem as
consequências da resolução (e conforme a sua causa), ainda que em
virtude de inadimplemento futuro de qualquer das partes. Ou, se se
preferir, a lei fixou parâmetros apriorísticos sobre o que se deva abater
das quantias pagas pelo adquirente e que lhe devem ser restituídas com a
resolução a si imputável, incluindo assim chamada pena convencional,
limitada a 25% (ou 50% quando houver patrimônio de afetação), além
de comissão de corretagem, taxa de fruição e encargos incidentes sobre
o imóvel. Ou, no caso de inadimplemento absoluto ou relativo do
alienante, igualmente se dispôs sobre os parâmetros ressarcitórios e sua
base de cálculo. De qualquer maneira, sempre um mesmo quadro de
elementos ínsitos à própria contratação, que já delimitam conforme a
lei ali vigente
as condições ou consequências da dissolução do
contrato.
Por isso, não se aplica o caput do art.
2.035 do CC. Não se cuida, insista-se, de um efeito futuro do contrato,
senão de um fato futuro que determina a incidência das disposições
próprias da contratação sobre os efeitos que a ele estão reservados e que
se definem pela lei do tempo e pelos termos já do ajuste. Menos ainda
cabe socorro ao parágrafo único do mesmo artigo, porquanto seria afinal
em prejuízo da função social que, em contratos como o presente, está
entre outros matizes
em assegurar a situação do aderente e uma
substancial igualdade entre os contratantes (v. a propósito, o quanto tive

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ocasião de expender in: Função social do contrato. 4a ed. Saraiva, p.
141-146). Nada, convenha-se, do quanto se atenderia com a imposição
ao adquirente, mercê da edição de lei posterior ao contrato por ele
firmado, de condições resolutórias mais desvantajosas em relação ao que
a propósito a jurisprudência havia assentado.
Neste Tribunal, já se afastou semelhante
pretensão, de aplicação da lei nova a compromissos anteriores (vale
conferir o aresto, de relatoria do E. Des. Alexandre Marcondes: ED
1037358-46.2018.8.26.0100/50000, j. 13.02.2019), tanto quanto o
próprio Superior Tribunal de Justiça, julgando questão de ordem
levantada no Resp. n. 1.498.484, rel. Min. Luis Felipe Salomão (que,
em conjunto com os Resps. ns. 1.635.428, 1.614.721 e 1.631.485,
delibera sobre os Temas 970 e 971), em 27.03.2019, recusou a aplicação
da Lei 13.786/18 aos processos em curso.
Assim, no caso em tela não se
compreende que a sua solução passe pela previsão da lei citada.
Sucede que, a despeito de todas estas
ponderações, ainda assim a solução de resolução (não de resilição), mas,
de todo modo, de dissolução do ajuste
portanto não de sua
manutenção
se deve manter. Com efeito, não se sustenta
materialmente avença firmada em 2017, paga apenas a entrada e já
quase que completamente ultrapassado o tempo das cinquenta prestações
restantes do preço, nenhuma delas paga.

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De se lembrar, malgrado a culpa do
autor pelo descumprimento, que ao credor, por imperativo da boa-fé
objetiva, impõe-se mitigar o seu prejuízo, porém ele próprio, na espécie,
deixando decorrer cerca de seis meses sem qualquer cobrança, veiculada
apenas na via reconvencional, assim quando proposta a ação de
resolução.
A rigor, o contrato já não reúne
condição concreta de atingir seu fim, evidenciada a impossibilidade de
cumprimento, hoje, pelo comprador. Neste contexto, insistir na sua
preservação, com cobrança tardia das parcelas, é que constitui abuso.
Na verdade, o caso é, isto sim, de alterar
as consequências da dissolução e garantir ressarcimento à alienante.
A tanto, contudo, inviável a concessão
de qualquer compensação dos valores a devolver ao adquirente

consequência automática da dissolução
, a título de cláusula penal,
porque ela não se pactuou.
Mas devida a compensação pelo autor
da chamada taxa de ocupação, desde sua imissão na posse, porquanto
afinal devolvidas as prestações que davam lhe davam causa. Veja-se a
propósito a própria ressalva final da Súmula no 1 do Tribunal de Justiça.
Ademais, tem-se aí questão que igual e obrigatoriamente se integra ao
mecanismo amplo de reposição das partes no estado em que antes se
encontravam, consequência natural da dissolução. A taxa de ocupação se

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fixa em 0,5%, ao mês, do valor atualizado do contrato, com juros
devidos desde o trânsito.
Apenas se ressalva que, em liquidação
(mesmo que por artigos), se deverá fixar o termo final de incidência,
alegando o autor já ter desde logo devolvido o imóvel e, ao contrário,
sustentando a ré que ele permaneceu na sua posse.
Por fim, com relação aos ônus da
sucumbência, fixados de forma conjunta, e sem recurso a respeito, as
custas ficam repartidas e os mesmo honorários da origem se arbitram
para pagamento pelo autor, observada a gratuidade.
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
CLAUDIO GODOY
relator