Tribunal: TJSP
Processo: 1007842-83.2018.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Venda e compra de imóvel – Ação proposta pela compradora, pretendendo a restituição de comissão de corretagem – Sentença de procedência – Insurgência das vendedoras - Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita - Posicionamento firmado pelo c. STJ em tese de recurso repetitivo (Tema 938) - Ausência de discriminação dos valores

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - Venda e compra de imóvel – Ação proposta pela compradora, pretendendo a restituição de comissão de corretagem – Sentença de procedência – Insurgência das vendedoras - Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita - Posicionamento firmado pelo c. STJ em tese de recurso repetitivo (Tema 938) - Ausência de discriminação dos valores pagos a este título – Inexistência de informação clara e explícita – Pelo instrumento intitulado "pedido de reserva e proposta de compra de imóvel", nota-se ter sido cobrado da compradora o valor de R$ 3.061,45, por meio de boleto bancário com vencimento para 11/11/2016, sem qualquer menção de que tal montante seria destinado ao pagamento de comissão de corretagem - Não há qualquer alusão à cobrança do serviço prestado pelo corretor - Cobrança que consta do item "preços e condições", desprovido de qualquer especificação - Do "extrato demonstrativo de financiamento", depreende-se que o pagamento dessa quantia estava descrita como "sinal", porém não houve abatimento do preço final - Restituição devida – Juros de mora incidentes a partir da citação – Artigo 405, CC – Precedentes desta c. 5a Câmara de Direito Privado - RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017866
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1007842-83.2018.8.26.0066, da Comarca de Colina, em
que
são
apelantes
BARRETOS
MAIS
PRACA
106
EMPREENDIMENTOS IMOB SPE LTDA e MAIS PRAÇA 107
BARRETOS URBANIZADORA SPE LTDA, é apelada LETÍCIA
ANTONIO GONÇALVES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V.
U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS
COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007842-83.2018.8.26.0066 - Voto no 00121LM
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Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1007842-83.2018.8.26.0066
Origem: Vara Única do Foro de Colina
Magistrado: Dr. Luciano de Oliveira Silva
Apelantes: Barretos Mais Praça 106 Empreendimentos Imob.
Spe Ltda e outra
Apelada: Letícia Antônio Gonçalves
Voto n. 00121LM
APELAÇÃO CÍVEL - Venda e compra de imóvel – Ação
proposta pela compradora, pretendendo a restituição de
comissão de corretagem – Sentença de procedência –
Insurgência das vendedoras - Transferência ao consumidor
da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e
explícita - Posicionamento firmado pelo c. STJ em tese de
recurso repetitivo (Tema 938) - Ausência de discriminação
dos valores pagos a este título – Inexistência de informação
clara e explícita – Pelo instrumento intitulado “pedido de
reserva e proposta de compra de imóvel”, nota-se ter sido
cobrado da compradora o valor de R$ 3.061,45, por meio de
boleto bancário com vencimento para 11/11/2016, sem
qualquer menção de que tal montante seria destinado ao
pagamento de comissão de corretagem - Não há qualquer
alusão à cobrança do serviço prestado pelo corretor -
Cobrança que consta do item “preços e condições”,
desprovido de qualquer especificação - Do “extrato
demonstrativo de financiamento”, depreende-se que o
pagamento dessa quantia estava descrita como “sinal”,
porém não houve abatimento do preço final - Restituição
devida – Juros de mora incidentes a partir da citação –
Artigo 405, CC – Precedentes desta c. 5a Câmara de Direito
Privado - RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação cível interposta por
Barretos Mais Praça 106 Empreendimentos Imob. SPE LTDA.
e Mais Praça 107 Barretos Urbanizadora SPE LTDA. para

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desafiar a r. sentença, cujo relatório adoto, que julgou
procedente o pedido aduzido na ação ajuizada por Letícia
Antônio Gonçalves para condenar as rés a restituírem à autora
a quantia de R$ 3.061,45, com correção monetária a partir do
desembolso e acréscimo de juros de mora de 1% ao mês a
contar da citação (fls. 87/90).
Sustentam as rés, em resumo, que o caso
seria de improcedência liminar do pedido, pois a autora pretende
a restituição de valor pago a título de comissão de corretagem
alegando se tratar de cobrança ilegal, mas no julgamento dos
Recursos Especiais de n. 1.551.959/SP e 1.551.956/SP, afetados
ao rito de repetitivo, o c. STJ reconheceu a validade da cobrança.
No mérito, alegam ser inequívoca a ciência da autora de que o
valor pago se referia à comissão de corretagem, pois a cobrança
estava prevista expressamente no contrato. Discorrem sobre o
brocardo “venire contra factum proprium” e sobre a boa-fé e
ressaltam a ausência de vício de consentimento, defendendo ser
descabida a pretendida restituição. Subsidiariamente, pugnam
para que os juros de mora incidam a partir do trânsito em julgado.
Nestes termos, pedem a reforma da r. sentença (fls. 103/113).
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.

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114).
Contrarrazões da apelada (fls. 118/122).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução TJSP 772/2017).
É O RELATÓRIO.
Deflui dos autos que a autora, ora apelada,
celebrou com as rés, ora apelantes, “contrato de compra e venda
de imóvel urbano com pacto adjeto de alienação fiduciária”, tendo
por objeto um lote de terreno urbano, objeto da matrícula n.
66.407, do Cartório de Registro de Imóveis de Barretos/SP, pelo
preço de R$ 123.226.20 (fls. 10/28).
A promitente compradora ingressou com esta
ação pretendendo a restituição de R$ 3.061,45, pago em
11/11/2016, alegando que tal montante não foi abatido do preço
final, embora cobrado a título de arras.
O pedido autoral foi acolhido integralmente em
primeira instância, daí a insurgência das promitentes vendedoras.
Pois bem.
Definido o direito do corretor em receber
remuneração por seu trabalho, por muito tempo se discutiu a
quem caberia o pagamento da comissão e, após um amplo

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período de debates (Tema 938), em 24.08.2016, o c. Superior
Tribunal de Justiça firmou posicionamento, em sede de recurso
especial submetido ao regime de repetitivo, acerca da
possibilidade de transferência da obrigação de pagá-la ao
consumidor, desde que claramente estipulado e informado o
valor referente ao serviço no instrumento firmado.
Neste sentido, destaca-se trecho da ementa da
decisão de relatoria do Exmo. Min. PAULO DE TARSO
SANSEVERINO:
"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente comprador a obrigação de
pagar a comissão de corretagem nos contratos de
promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
(...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido
de restituição da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca
da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2.
Abusividade
da
cobrança
por
serviço
de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do
pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.

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III
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE
PROVIDO." (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO
DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016 grifei).
Partindo dessa premissa, da análise do caso
concreto, tenho por mim que, de fato, a cobrança foi ilegal.
Isto porque, verifica-se do “Pedido de reserva e
proposta de compra de imóvel” que foi cobrado da apelada o
valor de R$ 3.061,45, por meio de boleto bancário com
vencimento para 11/11/2016, porém sem qualquer menção de
que tal montante seria destinado ao pagamento de comissão
de corretagem (fls. 09).
Não há, em tal documento, qualquer alusão à
cobrança do serviço prestado pelo corretor. Tal cobrança consta
do item “preços e condições”, desprovido de qualquer
especificação.
Ademais,
do
“extrato
demonstrativo
de
financiamento”, depreende-se que o pagamento dessa quantia
estava descrita como “sinal”, porém não houve abatimento do
preço final (fls. 29).
Assim sendo, a análise do caso concreto não
demonstra que a autora tinha plena ciência de que, para a
concretização do negócio jurídico, houve a necessidade de

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pagamento da comissão de corretagem.
Não foi apresentado qualquer documento em
que consignada, de forma evidente e clara, a remuneração e
honorários pela prestação de serviços de corretor de imóveis.
Vê-se que o serviço não foi claramente
discriminado e informado à promitente compradora, tornando a
cobrança indevida na espécie e, por conseguinte, cabível a
pretendida restituição.
E não há falar que os juros de mora devem
incidir a partir do trânsito em julgado.
Isto porque, o entendimento jurisprudencial
firmado nesse sentido diz respeito aos casos de devolução de
quantias em decorrência de rescisão de contrato por vontade do
comprador, estando ausente a culpa da promitente vendedora.
A hipótese vertente, contudo, trata de situação
diversa, na qual houve indevida cobrança por parte da promitente
vendedora, sendo aplicável a regra estampada no artigo 405, do
Código Civil.
Nesse sentido, decisões desta c. 5a Câmara de
Direito Privado:

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“CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Condenação
das rés à devolução dos valores pagos a título de
comissão de corretagem. Insurgência da exequente
contra decisão que entendeu que o termo inicial
dos juros de mora é a data da citação. Não
cabimento do inconformismo. Relação contratual.
Aplicação do art. 405 do Código Civil. Decisão
mantida.
Recurso
não
provido.”
(AI
2250312-64.2020.8.26.0000; Rel. Fernanda Gomes
Camacho; j. 09/12/2020 - grifei).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO
Recursos de
ambas as partes Alegação de omissão e contradição
Comissão de corretagem
Abusividade

Ocorrência
Documentação acostada aos autos
que dá conta do descumprimento do dever de
informação
Transferência deste encargo ao
consumidor tida por inválida sob estas condições
Tema 938, do STJ Repetição dos valores pagos
a esse título
Cabimento, de forma simples, com
atualização
monetária
dos
respectivos
desembolsos e juros moratórios contados da
citação Multa contratual inversa Descabimento
Sucumbência recíproca
Readequação dos ônus
sucumbenciais

EMBARGOS
DAS
PARTES
PARCIALMENTE
ACOLHIDOS.”
(ED
0002025-88.2014.8.26.0650; Rel. Jair de Souza; j.
01/04/2020 - grifei).
“Compra e Venda de Imóvel Assistência Judiciária
Apelantes que comprovaram fazer jus à benesse

Concessão
Pedidos de devolução de comissão de
corretagem e taxa SATI atingidos pela prescrição

Prazo trienal Artigo 206, §3o, IV, do CC Aplicação
do Código de Defesa do Consumidor Contrato que
não é suficientemente claro ao especificar a data de
entrega do empreendimento
Interpretação mais
favorável ao consumidor
Aplicação do art. 47 do
CDC Atraso configurado Ausência de caso fortuito
Prazo de tolerância de 180 dias
Legalidade

Inversão da cláusula penal
Admissibilidade

Precedentes Temas 970 e 971 do C. STJ Chaves
entregues antes da expedição do "habite-se"

Cobrança de "Taxa de Evolução de Obra" depois da
entrega das chaves Inadmissibilidade Restituição
dos valores pagos indevidamente
Correção
monetária a partir dos desembolsos
Juros de
mora,
a
partir
da
citação

Danos
morais

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configurados Fixação de indenização Sucumbência
recíproca Recurso parcialmente provido.” (Ap. Cível
1038168-81.2015.8.26.0114; Rel. A.C.Mathias Coltro; j.
03/12/2020 - grifei).
Destarte, não vislumbro qualquer desacerto na
r. sentença desafiada.
Nestes termos, voto pelo DESPROVIMENTO
do recurso.
RODOLFO PELLIZARI
Relator