Tribunal: TJSP
Processo: 2230215-43.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Henrique Harris Júnior
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Execução Fiscal – IPTU – Ilegitimidade passiva – Inocorrência – Compromisso particular de compra e venda – Legitimidade concorrente do compromissário-vendedor e do compromissário-comprador – Propriedade imobiliária que se transmite apenas com o registro do título translativo – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000019124
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2230215-43.2020.8.26.0000, da Comarca de Santo André, em que é agravante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SANTO ANDRÉ, são agravados SAN CAN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E COMÉRCIO LTDA e IMOPLAN H.
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY
JOSÉ FEDERIGHI (Presidente) E BURZA NETO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
HENRIQUE HARRIS JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2230215-43.2020.8.26.0000 -Voto no
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VOTO No 18949/2020
18a CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO
Agravo de Instrumento no 2230215-43.2020.8.26.0000
Agravante: Prefeitura Municipal de Santo André
Agravado: San Can Empreendimentos Imobiliários e Comércio Ltda e
Imoplan H. Empreendimentos Imobiliários Ltda
AGRAVO DE INSTRUMENTO
Execução Fiscal –
IPTU
Ilegitimidade passiva
Inocorrência

Compromisso particular de compra e venda

Legitimidade concorrente do compromissário-vendedor
e
do
compromissário-comprador

Propriedade
imobiliária que se transmite apenas com o registro do
título translativo RECURSO PROVIDO.
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela
Prefeitura Municipal de Santo André contra decisão que, em execução
fiscal, acolheu a exceção de pré-executividade oposta por San Can
Empreendimentos
Imobiliários
e
Comércio
Ltda
e
Imoplan
H.
Empreendimentos Imobiliários Ltda, reconheceu a ilegitimidade passiva dos
excipientes e extinguiu a execução em face dos mesmos, determinando o
prosseguimento apenas em face do compromissário comprador.
Pretende o agravante a reforma da decisão, alegando
a legitimidade dos excipientes uma vez que o mero compromisso de compra
e venda, ainda que levado a registro, não tem o condão de transferir a
propriedade. Menciona jurisprudência do C. STJ sobre a matéria.
Argumenta que a Lei 13.465/2017 não tem o condão de modificar a
legislação tributária e a Jurisprudência consolidada sobre a questão.
Contraminuta
dos
agravados
às
fls.
26/31.
Argumentam, em síntese, que o imóvel foi compromissado à venda antes

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dos fatos geradores e que a averbação do termo de quitação desonera as
excipientes. Defendem aplicabilidade da lei 13.465/2017.
É o relatório.
Trata-se, na origem, de execução fiscal ajuizada pela
Prefeitura Municipal de Santo André em face de San Can Empreendimentos
Imobiliários, Comércio Ltda e Imoplan H. Empreendimentos Imobiliários Ltda
e Ivani Batista da Silva para cobrança de IPTU dos exercícios de 2011 a
2014 referente ao imóvel localizado na Rua Barretos, 208.
A decisão recorrida extinguiu a demanda em face dos
agravados e, como se verá adiante, merece reforma.
Com efeito, não prospera a alegação de ilegitimidade
passiva dos agravados em razão do Instrumento Particular de Compra e
Venda firmado com Ivani Batista da Silva (fls. 26/37 autos originários) pois
este, não têm, por si só, o condão de transferir a propriedade imobiliária,
mas apenas de formalizar uma intenção avençada entre as partes.
Nesse contexto, dispõe o artigo 123 do Código
Tributário Nacional que:
Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não
podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição
legal
do
sujeito
passivo
das
obrigações
tributárias
correspondentes.
O compromisso de compra e venda, mesmo quando
levado à registro, não tem o condão de transferir a propriedade, que ocorre
com o registro do título translativo na matrícula. Confira-se o artigo 1.245 do
Código Civil:
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.

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A escritura de venda e compra quando acompanhada
da respectiva prova de quitação do seu preço, vale como título hábil ao
registro imobiliário. Isso não equivale a dizer, todavia, que a mera prova da
quitação acompanhada do instrumento particular de compra e venda supra
a necessidade do registro da escritura pública ou que tenha o condão de
transferir a propriedade imobiliária.
Em outras palavras, a responsabilidade tributária do
vendedor somente cessa no momento no qual este transfere a propriedade
ao comprador, com o respectivo registro do CRI competente.
Ora, da matrícula colacionada às fls. 88/89 não se
verifica o respectivo registro. Os alienantes, portanto, como proprietários do
bem em questão, respondem pelos encargos tributários que dessa condição
decorram.
Ademais, ainda que se admita, ad argumentandum,
que o comprador estava efetivamente na posse do imóvel no momento do
fato gerador, tal circunstância não afastaria a responsabilidade dos
vendedores, mas apenas permitiria que a Municipalidade houvesse optado,
livremente, no momento da propositura da execução, em direcioná-la contra
o promitente vendedor ou contra o comprador, ou mesmo contra todos.
A propósito, o entendimento do C. STJ:
TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DO
POSSUIDOR
(PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE VENDEDOR).
1.
Segundo
o
art.
34
do
CTN,
consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o
titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
2. A jurisprudência desta Corte
Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador
(possuidor
a
qualquer
título)
do
imóvel
quanto
seu
proprietário/promitente
vendedor
(aquele
que
tem
a
propriedade
registrada
no
Registro
de
Imóveis)
são
contribuintes
responsáveis
pelo
pagamento
do
IPTU.
Precedentes: RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira
Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min.
Humberto Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp
712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ
8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha,
Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min.
Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS,

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Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.
3. "Ao legislador municipal cabe
eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer
das situações previstas no CTN. Definindo a lei como
contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o
possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa
optar por um ou por outro visando a facilitar o procedimento
de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino
Zavascki, DJ 27.9.2004).
4. Recurso especial provido. Acórdão
sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ 08/08.
(REsp no 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro
Campbell Marques, Primeira Seção, J. em 10/06/2009). (grifei).
Outrossim, incorreta a interpretação dos agravados
sobre a lei 13.465/2017. Segundo tem entendido a jurisprudência deste E.
Tribunal, os dispositivos legais não têm o condão de modificar a sujeição
tributária. A esse respeito, já houve manifestação das Câmaras
Especializadas. Confiram-se:
Saliente-se que os Registros Públicos
têm a finalidade de conferir autenticidade, segurança e eficácia dos
atos jurídicos (art.1o da Lei no 6.015/73), o que difere da definição
da legitimidade passiva e, ainda que assim não fosse, as regras do
Código
Tributário
Nacional,
que
possui
status
de
Lei
Complementar, prevaleceriam, nos termos do art. 146, III, “a”, da
CF.
(Embargos
de
declaração
no:
2152996-51.2020.8.26.0000/50000, Rel. Des. Raul de Felice, j. em
11/08/2020).
[...] não socorrem a agravante as
alegadas alterações da Lei de Registros Públicos pela Lei no
13.465/17, já que, por elas, meramente se prevê o dever cartorário
de realizar a averbação do termo de quitação de contrato de
compromisso de compra e venda”. (Agravo de instrumento no
2010788-78.2019.8.26.0000, Rel. Desa. Silvana Malandrino Mollo,
j. em 22/08/2019)

LEGITIMIDADE PASSIVA - Execução fiscal IPTU - Município de
Itaquaquecetuba - Decisão que acolheu a exceção de pré-
executividade para excluir a agravada do polo passivo da
demanda - Possibilidade - Inteligência da Súmula no 399 do STJ -
Ausência de averbação junto à matrícula do imóvel da
transferência de domínio - Agravo provido. (Agravo de Instrumento
no
2090927-17.2019.8.26.0000,
Rel.
Erbetta
Filho,
j.
em
10/06/2019).
Nesse tocante, convém ressaltar que interpretação em
sentido contrário implicaria afronta à Constituição Federal cujo artigo 146, III
e incisos, assim dispõem:

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Art. 146. Cabe à lei complementar:
III - estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária,
especialmente sobre:
a) definição de tributos e de suas espécies, bem como, em
relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dos
respectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes;
b) obrigação, lançamento, crédito, prescrição e decadência
tributários;
c) adequado tratamento tributário ao ato cooperativo praticado
pelas sociedades cooperativas. (g.n)
Ademais, não há que se considerar que o art. 26 da Lei
no 6.766/79 dispensa o registro do título translativo na matrícula do imóvel,
tampouco modifica a legitimidade tributária. A propósito, esta C. Câmara já
se pronunciou, em voto de lavra do E. Des. Ricardo Chimenti1, no sentido de
que “os dispositivos da lei 6.766/79, invocados pela agravada em sua
contraminuta, não dispensam a parte de promover o registro do negócio
nem interferem na legitimidade tributária”.
Destarte,
resta
configurada
a
legitimidade
dos
agravados para figurarem no polo passivo da execução fiscal. Por
consequência, a exceção de pré-executividade merece ser rejeitada com o
prosseguimento da execução em seus ulteriores termos.
Por fim, oportuno destacar que caso os agravantes
resultem vencidos na demanda executiva e tenham que arcar com o
pagamento
dos
tributos
em
cobrança,
na
persistência
do
seu
inconformismo, terão a prerrogativa de buscar o necessário ressarcimento
junto a quem de direito, noutra relação jurídica processual de regresso, na
qual, aí sim, poderão questionar o pacto celebrado.
A decisão que rejeita exceção de pré-executividade e
determina o prosseguimento da execução fiscal possui natureza de decisão
interlocutória, e, nessa medida, não comporta condenação em honorários
advocatícios, pois inocorrendo extinção do feito, não se concretizou a
sucumbência de qualquer uma das partes.
Ficam expressamente prequestionados todos os
1 Agravo de instrumento no 2068361-11.2018.8.26.0000, j. em
02/08/2020.

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artigos legais e constitucionais mencionados no v. aresto e pelos litigantes.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso da
Municipalidade para reformar a r. decisão de primeiro grau, determinando-se
o prosseguimento da execução fiscal também contra os excipientes.
HENRIQUE HARRIS JÚNIOR
Relator