Tribunal: TJSP
Processo: 1035670-42.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Rescisão contratual. Devolução de valores. Rescisão por iniciativa da compradora. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora e empreendedora, vinculando as obrigações. Não consolidação da propriedade pela credora fiduciária. Precedentes desta Câmara. Direito de rescisão contratual, com

Ementa:
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Rescisão contratual. Devolução de valores. Rescisão por iniciativa da compradora. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora e empreendedora, vinculando as obrigações. Não consolidação da propriedade pela credora fiduciária. Precedentes desta Câmara. Direito de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos, de uma só vez, com percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção. Retenção de 25% dos valores pagos que se entremostra razoável, considerando que a autora pagou aproximadamente 38% do preço do bem, e se encontra inadimplente desde 2016. Percentual que se enquadra na jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça. Sentença e honorários advocatícios mantidos. Recursos não providos.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000048404
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1035670-42.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada
MARILSA
BARLETTI
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
NOBREVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e Apelado/Apelante
SCOPEL SP-45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS
COLTRO (Presidente) E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1035670-42.2019.8.26.0576 - 2
Apelação Cível no 1035670-42.2019.8.26.0576
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelante/Apelado: Marilsa Barletti Justiça Gratuita
Apelado/Apelante, Apelado: Scopel Sp-45 Empreendimentos Imobiliários Ltda, Nobreville
Empreendimentos Imobiliarios Ltda.
Comarca: São José do Rio Preto - 7a Vara Cível
Processo de Origem: 1035670-42.2019.8.26.0576
Juiz(íza) Prolator(a): Luiz Fernando Cardoso Dal Poz
VOTO no 15054
COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. Rescisão contratual.
Devolução de valores. Rescisão por iniciativa da compradora.
Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do
contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora e
empreendedora, vinculando as obrigações. Não consolidação da
propriedade pela credora fiduciária. Precedentes desta Câmara.
Direito de rescisão contratual, com devolução dos valores pagos,
de uma só vez, com percentual de retenção pela vendedora.
Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP. Percentual de retenção. Retenção de
25% dos valores pagos que se entremostra razoável, considerando
que a autora pagou aproximadamente 38% do preço do bem, e se
encontra inadimplente desde 2016. Percentual que se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça. Sentença e
honorários advocatícios mantidos. Recursos não providos.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.251/255,
cujo relatório fica adotado, para rescindir o contrato firmado entre as partes e
condenar as rés a devolverem à autora, em único pagamento, 75% dos valores
pagos, corrigidos desde o desembolso e com juros legais a partir do trânsito em
julgado. A sentença ainda entendeu ser de rigor a retenção relativa a tributos e
outros encargos inerentes ao exercício da posse, como IPTU, tarifas e taxa
condominial. Pela sucumbência, as rés foram condenadas ao pagamento das
custas processuais proporcionais e honorários advocatícios fixados em 10% do
valor devido, enquanto a autora foi condenada a arcar com o pagamento das
custas processuais proporcionais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o excedente do pedido.
Os embargos de declaração oferecidos pelas rés foram

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rejeitados (fl.269).
Inconformadas, apelam as partes.
A autora, sustentando, em breve síntese, que a multa
de 25% dos valores pagos é elevada e benéfica às apeladas, pois estão o terreno
em questão valorizou com o tempo e será vendido por um valor muito maior do
que foi vendido à apelante. Ademais, o percentual de retenção de 10% dos
valores
pagos
é
condizente
com
os
patamares
de
razoabilidade
e
proporcionalidade, segundo entendimento pacificado pelo Tribunal de Justiça de
São Paulo. Pleiteia a reforma da sentença (fls.263/268).
As rés, sustentando, em síntese: 1) impossibilidade de
rescisão do contrato celebrado com pacto de alienação fiduciária, registrado na
matrícula do imóvel, devendo ser observado o disposto na Lei 9.514/97,
sobretudo porque a apelada se encontrava inadimplente há mais de um ano
quando do ajuizamento da ação e respondendo a procedimento administrativo; 2)
inaplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor. Ressaltam que a Lei
9.514/97 foi editada posteriormente ao Código de Defesa Consumidor, com
regulamentação específica e de caráter especial, devendo, portanto, ser aplicado
ao presente caso; 3) o inadimplemento do comprador ou a falta de vontade de
permanecer na relação conduz ao retorno da propriedade ao vendedor fiduciário,
e enseja na rescisão contratual nos termos do artigo 27 da Lei 9.514/97; 4) a
comissão de corretagem não deve ser incluída no valor a ser restituído, pois além
de ser devida pela compradora, ocorreu a prescrição trienal. Pleiteia a reforma da
sentença (fls.293/304).
Regularmente processados os recursos, sem preparo o
da autora, ante a gratuidade concedida (fl.49), e com preparo o da corré
(fls.395/396).
As rés apresentaram contrarrazões (fls.273/278).
É o relatório.
Os recursos serão apreciados conjuntamente.
No caso, a atividade empresária de oferecer ao público
em geral a venda de imóveis em construção ou a serem construídos constitui a
conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade imobiliária) e de

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prestação de serviços vinculados à própria edificação.
Assim, aplicável o Código de Defesa do Consumidor à
relação jurídica entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido código.
Anote-se que a cláusula de alienação fiduciária não
obsta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
É incontroversa a celebração, em 21/4/2012, de
instrumento particular de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de
alienação fiduciária e outras avenças, consistente no lote 1, da quadra 43, do
loteamento denominado “Fazenda Rio Preto”, pelo valor total de R$64.052,80, a
ser pago da seguinte forma: R$2.132,80, a título de sinal, e o saldo do preço,
R$61.920,00, em 175 prestações mensais e sucessivas de R$754,70, a serem
acrescidas de correção monetária, com vencimento a partir de 10/9/2012 (item B
fl.16).
A
compradora,
alegando
problemas
financeiros,
ajuizou a presente demanda em 25/8/2019, visando a rescisão do contrato e
devolução dos valores pagos, com retenção pela ré de 10%.
Até o ajuizamento da ação a autora havia pago a
quantia de R$62.618,39 (fls.44/48), correspondente a 65 parcelas de 175.
Divergem as partes quanto à rescisão do contrato, bem
como quanto ao percentual de retenção, fixado em 25% dos valores pagos.
Inicialmente, observa-se que a alienação fiduciária do
imóvel não obsta a rescisão do contrato de compra e venda, sobretudo porque as
credoras fiduciárias, no caso, se confundem com a vendedora e empreendedora
(fl.14), o que vincula as duas obrigações.
Além disso, apesar do tempo decorrido, não consta
que as rés tenham tomado as providências para consolidação da propriedade,
sobretudo porque sequer comprovaram a entrega da notificação para purgação
da mora, nos termos do artigo 26, §1o, da Lei 9.514/97, havendo informação nos
autos de que referida notificação extrajudicial foi arquivada pelo 2o Oficial de
Registro de Imóveis de São José do Rio Preto, por “inércia do credor fiduciário,
tendo em vista o transcurso do prazo de 120 dias sem que houvesse
manifestação” (fl.108).

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Portanto, no presente caso, não há que se falar em
impossibilidade de rescisão do contrato em razão da existência de cláusula de
alienação fiduciária, considerando a não consolidação da propriedade do imóvel
em favor da credora fiduciária.
Nesse sentido, o entendimento desta Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO
CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES
CLÁUSULA DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA NÃO OBSTA A INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR
CONSOLIDAÇÃO DA
PROPRIEDADE NÃO CONSUMADA - DIREITO DE RESCINDIR O
CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS
PARTES - RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS PELOS
AUTORES PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO AÇÃO IMPROCEDENTE -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”(TJSP;
Apelação
Cível
1041540-05.2018.8.26.0576; Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2020; Data de Registro: 27/11/2020)
“RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES - Compra e venda com alienação fiduciária em garantia -
Improcedência do pedido - Inconformismo da autora - Acolhimento - Rescisão
que é possível na ausência de prova da consolidação da propriedade em
favor da credora fiduciária - Contrato não registrado - Possibilidade de
retenção de 10% do montante pago pelo comprador - Devolução de 90% da
quantia paga - Inteligência da Súmula 1 deste Egrégio Tribunal - Sentença
reformada para julgar procedente o pedido para rescindir o contrato,
determinar a restituição de 90% dos valores pagos e inverter a sucumbência -
Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível 1001369-69.2019.8.26.0576;
Relator (a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
22/10/2020; Data de Registro: 22/10/2020)
“RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de Compra e
Venda. Sentença de parcial procedência. Apela a ré alegando impossibilidade
de rescisão do contrato celebrado entre as partes porque, ante a
inadimplência, a propriedade do imóvel se consolidou a seu favor, devendo
eventual devolução dos valores pagos ser feita na forma dos artigos 26 e 27
da lei 9.514/97, não incidência do Código de Defesa do Consumidor e da
súmula 543 do STJ, o loteamento foi devidamente implantado e entregue
dentro do prazo, descabida a restituição da comissão de corretagem.
Cabimento parcial. A despeito da garantia do compromisso de venda e
compra ser alienação fiduciária, cujas regras são específicas, não desnatura
o objeto principal da contratação, qual seja, venda e compra de bem imóvel.
E, como tal, deve respeitar as normas usualmente adotadas na hipótese de
resilição, ainda que unilateral. Não tendo sido consolidada em favor do credor
fiduciário a propriedade do imóvel, nada impede a decretação da rescisão do
compromisso e a restituição de 75% das quantias pagas, até para se evitar
enriquecimento ilícito, vedado no ordenamento jurídico pátrio. Comissão de

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corretagem. Restituição indevida. Valores informados com destaque e de
forma discriminada. Inteligência do art. 725 do Código Civil. Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente
provido.”(TJSP;
Apelação
Cível
1034532-74.2018.8.26.0576; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 6a Vara Cível;
Data do Julgamento: 28/09/2020; Data de Registro: 28/09/2020).
Ademais, o direito do compromissário comprador de
imóvel à rescisão do contrato, com restituição das quantias pagas, de uma só
vez, já foi sedimentado por este E. Tribunal de Justiça, através das Súmulas no
01, 02 e 03:
Súmula 1: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: “Reconhecido que o compromissário comprador
tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção”.
Este
entendimento
também
foi
recentemente
consolidado na Súmula no 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, a saber:
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Vale lembrar, a propósito, que o desinteresse pela
preservação do ajuste importa, na prática, em descumprimento da avença, pelo
adquirente, incutindo-lhe os efeitos do inadimplemento contratual.
Portanto,
deve
o
adquirente
arcar
com
as
consequências de ter dado causa à rescisão, pois não houve descumprimento
contratual por parte da vendedora.
Em relação ao percentual de retenção, a jurisprudência
é pacífica no sentido de que deve ser fixado entre 10% e 30% das parcelas
pagas (Apelação Cível no 60.144-0 - São Paulo - 2a Câmara de Direito Privado do
TJSP - Rel. Des. Cezar Peluso - J. 09.02.99; Apelação Cível n. 85.010-4, São

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Apelação Cível no 1035670-42.2019.8.26.0576 - 7
Paulo, 7a Câmara de Direito Privado do TJSP, Rel. Des. Oswaldo Breviglieri, em
28.07.99, v.u.; Apelação Cível. no 52.562-4 - São Paulo - 8a Câmara de Direito
Privado do TJSP- Rel. Cesar Lacerda - J. 24.08.98, v.u.).
Ressalte-se que a perda de valores pagos tem caráter
compensatório. Tem também função reparatória. Impede o enriquecimento sem
causa, penaliza o moroso, sanciona os devedores que cientes da obrigação
contratada, deram causa à rescisão do contrato.
A
perda
repara
o
dano
causado,
já
que
a
indisponibilidade temporária do bem pela compra feita sem o seu devido
pagamento foi causa eficiente para impedir a vendedora de oferecer o imóvel a
outrem e deste eventualmente obter a aquisição e até mesmo o pagamento do
preço avençado.
Tal perdimento não representa infração à regra do
Código de Defesa do Consumidor e nem significa enriquecimento injustificado da
vendedora, uma vez que o comprador, pela mora confessada, é o responsável
pela rescisão do negócio.
Desta forma, o percentual de retenção de 25% dos
valores pagos pela compradora, além da retenção relativa a tributos e outros
encargos inerentes ao exercício da posse, como IPTU, tarifas e taxa condominial,
não se entremostra excessivo.
Ressalte-se, ainda, que a autora deu causa à rescisão
do contrato, e pagou, aproximadamente, 38% do valor total, encontrando-se
inadimplente desde 2016, sendo razoável, portanto, a retenção de 25% dos
valores pagos.
Por fim, em relação a comissão de corretagem, a
planilha de cálculos apresentada pelas rés às fls.77/83, não demonstra que
houve a cobrança de referida comissão, nem há comprovação de seu pagamento
pela autora, razão pela qual, não há como se apreciar o pedido de retenção pelas
rés.
Assim, de rigor a manutenção da sentença.
Ante o trabalho desenvolvido pelos causídicos e o não
provimento dos recursos das partes, mantenho os honorários advocatícios

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fixados em primeiro grau.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Diante do exposto, nega-se provimento aos recursos.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora