Tribunal: TJSP
Processo: 1001641-66.2017.8.26.0533
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
Apelação – Rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenizatória – Ação procedente – Insurgência dos ocupantes, inadimplentes, que sustentam as teses de prescrição, impenhorabilidade de bem de família, adimplemento substancial – Inadmissibilidade, pois o negócio jurídico foi realizado em 2006 e eles ocupam o bem, sem nada pagar, desde 2011 – Cabimento da indenização pela falta de

Ementa:
Apelação – Rescisão contratual c/c reintegração de posse e indenizatória – Ação procedente – Insurgência dos ocupantes, inadimplentes, que sustentam as teses de prescrição, impenhorabilidade de bem de família, adimplemento substancial – Inadmissibilidade, pois o negócio jurídico foi realizado em 2006 e eles ocupam o bem, sem nada pagar, desde 2011 – Cabimento da indenização pela falta de fruição – Valor da construção que deve ser apurado na fase de liquidação, admitido o desconto de valores para regularização – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2021.0000051013
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001641-66.2017.8.26.0533, da Comarca de Santa Bárbara D Oeste, em que são
apelantes JOSE LUIS PIRES DE ABREU e ABIGAIL ALEXANDRE PIRES DE
ABREU, é apelado ROCHELE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARY GRÜN E RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
LUIS MARIO GALBETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 27907
Apelação no 1001641-66.2017.8.26.0533
Apelante: José Luis Pires de Abreu e outro
Apelado: Rochele Empreendimentos Imobiliários Ltda
Origem: 3a Vara Cível do Foro de Santa Bárbara D'oeste
Apelação
Rescisão contratual c/c reintegração
de posse e indenizatória
Ação procedente

Insurgência dos ocupantes, inadimplentes, que
sustentam
as
teses
de
prescrição,
impenhorabilidade
de
bem
de
família,
adimplemento substancial
Inadmissibilidade,
pois o negócio jurídico foi realizado em 2006 e eles
ocupam o bem, sem nada pagar, desde 2011

Cabimento da indenização pela falta de fruição

Valor da construção que deve ser apurado na fase
de liquidação, admitido o desconto de valores para
regularização Recurso parcialmente provido.
1. Cuida-se de apelação interposta contra
sentença que julgou procedente ação para reconhecer a rescisão do
compromisso de compra e venda de fls. 28/30, em 05.01.2012, decretar
a reintegração de posse e condenar os réus no pagamento de aluguéis
de 0,5% sobre o valor venal do terreno, a partir de 05.01.2012 até a data
da desocupação, mais consectários, além da sucumbência, fixados os
honorários advocatícios em 10% do valor da causa.
Apelam os réus para buscar a inversão do
julgado. Dizem que não podem perder o bem, pois houve pagamento
substancial, usucapião urbana, bem de família, prescrição da dívida e

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possibilidade de pagar o saldo devedor. Construíram duas casas no
terreno, que possuem o valor de mercado de R$ 270.000,00. Um dos
réus foi internado com diabetes emocional, após tomar conhecimento da
sentença. Adquiriram o bem imóvel em março de 2006 pelo valor de R$
42.837,50, pagando a entrada e o remanescente em 106 parcelas.
Deixaram de pagar 36 parcelas, o que configura adimplemento
substancial de 77% e cobrança abusiva de saldo remanescente. Agiram
com animus domini. A cobrança prescreveu em 24.03.2012. Deve ser
aplicada a regra do artigo 2.028, que reduz o prazo. Ofertou proposta
não aceita pela autora. Pleiteiam ainda a concessão dos benefícios da
justiça gratuita, pois a renda da família é formada por proventos de
aposentadoria.
Fls. 326/327 comunicando o falecimento
do réu.
Recurso respondido.
É o relatório.
2. Admito a viúva/corré, Abgail Alexandre,
como representante do espólio de José Luis Pires de Abreu, falecido em
14.10.2019 (fl. 70 e 326/327).
3. As partes firmaram compromisso de

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venda e compra de bem imóvel figurando os réus como adquirentes de
um lote de terreno, em 08.03.2006.
Segundo consta, eles pagaram a entrada e
se prontificaram a pagar o saldo devedor em 106 vezes, mas não
conseguiram honraram com o pagamento integral do preço.
Regularmente intimados em 2011 não
cumpriram o pactuado, motivando o cancelamento da averbação do
compromisso de venda e compra na matrícula do imóvel.
Também foram intimados para desocupar
o imóvel e apresentar a documentação da construção, permanecendo
inertes.
A pretensão da autora não foi alcançada
pela prescrição.
Cuidando-se de negócio jurídico parcelado,
o termo inicial para a contagem do prazo somente se inicia após a
última parcela, que no caso ocorreu em 10.03.2015. Como a ação foi
ajuizada dois anos depois, em 24.03.2017, não ocorreu a prescrição
decenal prevista no artigo 205 do Código Civil.
Neste sentido já se manifestou esta
Câmara:

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“AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA E REINTEGRAÇÃO DE
POSSE FUNDADA EM INADIMPLEMENTO -
Pedido julgado improcedente sob o fundamento
de ter havido prescrição do direito de exigir o
crédito representativo do preço - Rescisão
contratual unilateral - Inadimplemento confesso -
Inexistência de cobrança das prestações não
pagas
Inocorrência de prescrição - Não se
pode aplicar o prazo prescricional da ação de
cobrança para a pretensão de rescisão contratual
- Data do vencimento da última parcela do
preço
como
termo
inicial
do
prazo
prescricional - Ausência de descrição e prova
de benfeitorias - Desnecessidade de apuração de
haveres para eventual compensação ante o
longo período de ocupação (quinze anos) que
gerou prejuízo muito maior à vendedora do que
os irrisórios valores pagos pela compradora -
Inadimplemento contratual que configura esbulho
possessório - Recurso provido para reconhecer a
rescisão do compromisso de venda e compra,
reintegrar o imóvel na posse da autora e
condenar a ré na perda das parcelas pagas,
arcando a vencida com o pagamento das custas
e de honorários advocatícios de dez por cento
sobre o valor da causa.” (Apelação no
0035673-34.2012.8.26.0002, 7a Câmara de
Direito Privado, Relator Mendes Pereira)
Os réus reconhecem o inadimplemento.
Do universo de 106 inadimpliram 46
parcelas (e não 36 como mencionado), morando no imóvel de graça
desde 2011, de forma a não caracterizar o adimplemento substancial,
que exige inadimplemento mínimo e boa-fé contratual.

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Não se pode considerar ainda a tese de
bem de família, pois a dívida é originária da aquisição do imóvel e o
artigo 3o, inciso II, da Lei no 8.009/90, prevê, como exceção à regra da
impenhorabilidade o processo movido “pelo titular do crédito decorrente
do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no
limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo
contrato.”
O instituto da usucapião também não
poderá ser reconhecido, em razão da ausência de lapso temporal, já
que o termo final da cobrança se estendeu até 2015.
Os réus devem responder pela utilização
do imóvel no valor correspondente a 0,5% do valor venal, como
determinou a sentença, em razão da fruição do bem.
A propósito:
Compra e venda
Rescisão contratual

Liquidação de sentença
Aluguéis
Fixação
em meio por cento do valor do imóvel

Adequação Recurso provido parcialmente para
o citado fim. A fixação dos aluguéis em um por
cento do valor do imóvel é elevada e não
corresponde aos valores cobrados pelo mercado.
Assim, é razoável o provimento do recurso para
que se determine que a perita realize novos
cálculos utilizando-se do percentual de meio por
cento ao mês.(TJSP, Agravo de Instrumento no
990.10.305164-5, rel. Des. Jesus Lofrano, j.

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28.09.2010)
“O aluguel fixado, na razão de 1% do valor do
imóvel,
mostra-se
elevado
e
destoa
do
percentual que vem sendo aplicado por esta C.
Câmara, em feitos análogos, que acena com
percentual médio oscilando entre 0,4 e 0,5%,
dependendo das características do imóvel que,
na maior parte das vezes, cuida de unidade
residencial que não foge ao padrão médio”.
(TJSP, Apelação n° 994.03.105366-0, rel. Des.
Grava Brazil, j. 18.5.2010)
Por fim, o valor econômico da construção
erigida pelos réus deverá ser apurado em liquidação de sentença, sem
necessidade de ajuizamento de ação própria, abatidas da indenização
as despesas correspondentes à regularização do imóvel.
Importante registrar que a irregularidade da
construção no órgão municipal, não obsta o pagamento da indenização,
conforme já se manifestou o Desembargador Francisco Loureiro, no
julgamento da apelação 402.210-4/4, j.em 30.04.2009:
“O artigo 34 da Lei no 6.766/79, norma cogente
aplicável aos imóveis loteados, dispõe serem
indenizáveis as benfeitorias necessárias e úteis
levadas a efeito pelo adquirente. Apenas diz não
serem indenizáveis as benfeitorias erigidas em
desacordo com o contrato ou com a lei. Não há
como acolher, porém, a tese de que a acessão
não é indenizável, porque clandestina e irregular
junto a órgãos municipais.
O que menciona o artigo 34, parágrafo único da
lei 6.766/79 não é a aprovação da construção,
mas sim que esteja esta de acordo com a lei.

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Entender o contrário significa que a construção
irregular na esfera administrativa, mas com
inegável valor de mercado, seria adquirida a
título gratuito pelo promitente vendedor, em
manifesto enriquecimento sem causa. Claro que
as despesas correspondentes à regularização do
imóvel deverão ser abatidas da indenização,
como decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo,
em caso recente (TJSP, Quarta Câmara de
Direito Privado, AC 425300-4/3-00, j. 1o de março
de 2007, de minha relatoria).
Por fim, concedo aos réus os benefícios da
justiça gratuita, pois nada indica que tenham condições de arcar com as
custas e despesas processuais, sem prejuízo do sustento próprio ou de
sua família.
4. Diante do exposto e por tudo mais que
dos autos consta DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para
autorizar a indenização pela construção, a ser apurado em liquidação de
sentença, descontadas as despesas de regularização, mantida no mais
a sentença.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR