Tribunal: TJSP
Processo: 0000576-70.2010.8.26.0348
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Penna Machado
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
ção efetuada nos termos do artigo 1.013, § 3o, "III", do CPC - Benfeitorias – Retenção e indenização – Impossibilidade – Objeto da Demanda que impede a análise do pedido sem o adequado ajuizamento de Reconvenção - Ausência de individualização e esclarecimento dos valores despendidos para a realização de eventuais obras efetivadas – Omissão que inibe o exercício de defesa e a abertura de instrução processual para análise dos fatos expostos – Recurso não provido - Sentença mantida – Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSOS NÃO PROVIDOS.
(TJSP; Apelação Cível 0000576-70.2010.8.26.0348; Relator (a): Penna Machado; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Mauá - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/01/2021; Data de Registro: 21/01/2021)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Compra e Venda

Relator(a):

Penna Machado

Comarca:

Mauá

Órgão julgador:

2a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

21/01/2021

Data de publicação:

21/01/2021

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. Ação de Preferência em Alienação de Coisa Comum – Sentença de Procedência – Cessão de direitos sobre Imóvel comum.
RECURSO DE APELAÇÃO – Exceção da coisa julgada material – Não configuração – Ausência de identidade entre a causa de pedir e pedidos desta Ação em relação à Ação paradigma – Motivações do Julgamento pretérito que não podem ser levadas a efeito

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. Ação de Preferência em Alienação de Coisa Comum – Sentença de Procedência – Cessão de direitos sobre Imóvel comum.
RECURSO DE APELAÇÃO – Exceção da coisa julgada material – Não configuração – Ausência de identidade entre a causa de pedir e pedidos desta Ação em relação à Ação paradigma – Motivações do Julgamento pretérito que não podem ser levadas a efeito no presente Feito – Inteligência dos artigos 503, "caput" e 504, ambos do CPC – Decadência – Transcurso do prazo de 180 (cento e oitenta) dias previsto no artigo 504 do CCB para realização do depósito – Inocorrência – Interregno que tem como termo inicial a inequívoca ciência do condômino prejudicado sobre a alienação levada a efeito – Depósito realizado previamente ao transcurso do prazo citado – Valores depositados sem esclarecimento dos cálculos efetuados para tanto – Irrelevância – Ônus dos Requeridos em demonstrarem a inexatidão da quantia depositada – Inexistência de qualquer irregularidade que possa ser oposta ao exercício do direito de preferência aspirado pela Autora. Recurso não provido.
RECURSO ADESIVO – Omissão da r. Sentença de Primeiro Grau configurada – Complementação efetuada nos termos do artigo 1.013, § 3o, "III", do CPC - Benfeitorias – Retenção e indenização – Impossibilidade – Objeto da Demanda que impede a análise do pedido sem o adequado ajuizamento de Reconvenção - Ausência de individualização e esclarecimento dos valores despendidos para a realização de eventuais obras efetivadas – Omissão que inibe o exercício de defesa e a abertura de instrução processual para análise dos fatos expostos – Recurso não provido - Sentença mantida – Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000029452
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0000576-70.2010.8.26.0348, da Comarca de Mauá, em que são apelantes/apelados
MARIA VANDA BATISTA MEDEIROS e VALDIR MEDEIROS, são
apelados/apelantes MARCIA CASTANHO NEVES FERREIRA e VALDEVINO
MARTINS FERREIRA e Apelado CARMEM SOUSA PEREIRA SOARES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
PENNA MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0000576-70.2010.8.26.0348 -Voto no
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VOTO No: 14.067
APELAÇÃO No: 0000576-70.2010.8.26.0348
APELANTES/APELADAS: VALDEVINO MARTINS FERREIRA E OUTRA
APELANTES/APELADOS: MARIA VANDA BATISTA MEDEIROS E
OUTRO
APELADA: CARMEM SOUSA PEREIRA SOARES
COMARCA: MAUÁ
JUÍZA “A QUO”: MARIA EUGÊNIA PIRES ZAMPOL
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. Ação de
Preferência em Alienação de Coisa Comum Sentença de
Procedência Cessão de direitos sobre Imóvel comum.
RECURSO DE APELAÇÃO Exceção da coisa julgada
material Não configuração Ausência de identidade entre
a causa de pedir e pedidos desta Ação em relação à Ação
paradigma Motivações do Julgamento pretérito que não
podem ser levadas a efeito no presente Feito Inteligência
dos artigos 503, “caput” e 504, ambos do CPC

Decadência Transcurso do prazo de 180 (cento e oitenta)
dias previsto no artigo 504 do CCB para realização do
depósito Inocorrência Interregno que tem como termo
inicial a inequívoca ciência do condômino prejudicado
sobre a alienação levada a efeito
Depósito realizado
previamente ao transcurso do prazo citado
Valores
depositados sem esclarecimento dos cálculos efetuados para
tanto
Irrelevância
Ônus dos Requeridos em
demonstrarem a inexatidão da quantia depositada

Inexistência de qualquer irregularidade que possa ser oposta
ao exercício do direito de preferência aspirado pela Autora.
Recurso não provido.
RECURSO ADESIVO
Omissão da r. Sentença de
Primeiro Grau configurada Complementação efetuada nos
termos do artigo 1.013, § 3o, “III”, do CPC - Benfeitorias
Retenção e indenização
Impossibilidade
Objeto da
Demanda que impede a análise do pedido sem o adequado
ajuizamento
de
Reconvenção

-
Ausência
de
individualização e esclarecimento dos valores despendidos
para a realização de eventuais obras efetivadas Omissão
que inibe o exercício de defesa e a abertura de instrução
processual para análise dos fatos expostos Recurso não
provido - Sentença mantida Ratificação, nos termos do
artigo 252, do Regimento Interno. RECURSOS NÃO
PROVIDOS.
Trata-se de Apelação e Recurso Adesivo interpostos em face da r.
Sentença de fls. 261/265, cujo relatório se adota, que julgou procedentes os pedidos
contidos na “Ação de Preferência”, ajuizada por Carmem Sousa Pereira Soares, em
face de Maria Vanda Batista Medeiros, Valdir Medeiros, Valdevino Martins Ferreira

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e Marcia Castanho Neves Ferreira, declarando nulo o Negócio Jurídico de Compra e
Venda celebrado entre os Réus por meio de Contrato firmado em 22/07/2009 (fls.
20/22), bem como adjudicando os direitos possessórios sobre fração do Imóvel à
Autora, ante o depósito realizado nos Autos, que se destinará aos Adquirentes
mencionados no Contrato anulado, Valdevino e Marcia; bem como condenou os
Requeridos no pagamento das custas, despesas processuais, e dos honorários
advocatícios sucumbenciais, arbitrados na proporção de 10% (dez por cento) do valor
da causa, observada a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita.
Primeiramente, em face da r. Sentença, foram opostos Embargos de
Declaração (fls. 269/271), os quais foram conhecidos, porém não providos, nos
termos da r. Decisão de fls. 272/273.
Inconformados, apelam os Corréus “Maria” e “Valdir” (fls. 279/294),
alegando, em síntese, a ocorrência da decadência do direito de preferência da Autora,
tendo em vista que não providenciou o depósito dos valores referentes no prazo de
180 (cento e oitenta) dias da realização da venda, nos termos do artigo 504 do
Código Civil; tampouco esclareceu os cálculos realizados para a apuração do
depósito realizado nos Autos.
Frisam os fundamentos exarados no julgamento da Ação de Extinção
de Composse proposta anteriormente pela Autora em face dos Apelantes, na qual
houve a extinção do Feito sem julgamento mérito, e, nos termos da r. Sentença lá
proferida, o reconhecimento da inexistência de condomínio entre as Partes, ante a
irregularidade do Imóvel, e, consequentemente, a impossibilidade de alienação
judicial do Imóvel, dado o estado de composse reconhecido e a irregularidade
cadastral daquele, ressaltando, ainda, os efeitos da coisa julgada material sobre o
citado provimento jurisdicional. Reafirma a ausência dos requisitos do artigo 504 do
Código Civil, bem como o enquadramento do Imóvel na situação prevista no artigo
87, também da Lei Material. Requer, por fim, o provimento do Recurso para a
reforma da r. Sentença, e o reconhecimento da improcedência dos pedidos da Autora.
Por sua vez, recorrem adesivamente os Corréus “Marcia” e
“Valdevino” (fls. 320/329), alegando, em síntese, a necessidade de arbitramento de

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indenização em relação às benfeitorias necessárias e uteis realizadas no Imóvel, e seu
direito de retenção do bem até o efetivo pagamento referente às obras realizadas,
especialmente observando a sua boa-fé no exercício da posse; frisam a omissão da r.
Sentença em analisar seus pedidos, em franca inobservância aos termos do 93, inciso
“IX”, da Constituição Federal, e do artigo 489 do Código de Processo Civil.
Por fim, requerem o provimento do Recurso, nos termos como
elencados.
Recursos
processados
regularmente,
com
apresentação
das
Contrarrazões (fls. 311/318 e 333/341).
É o breve Relatório.
Cuida-se de “Ação de Preferência”, ajuizada por Carmem Sousa
Pereira Soares, em face de Maria Vanda Batista Medeiros, Valdir Medeiros,
Valdevino Martins Ferreira e Marcia Castanho Neves Ferreira, alegando, para tanto,
que possuía em condomínio com os Corréus “Maria” e “Valdir” o Imóvel descrito à
fl. 03, adquirido mediante composição de cessão de direitos de Contrato de
Compromisso de Compra e Venda firmado em 24 de setembro de 1.997.
Todavia, aduz que os Copossuidores teriam alienado os seus direitos
referentes ao citado Imóvel aos Corréus “Marcia” e “Valdevino”, sem, contudo,
permitirem que exercesse o seu direito de preferência.
Assim, entendendo pela irregularidade da cessão realizada, promoveu
nos Autos o depósito dos valores referentes à alienação levada a efeito, buscando a
declaração da nulidade do Negócio Jurídico firmado, e a adjudicação dos direitos
cedidos em seu favor.
Respeitadas profundamente as razões recursais apresentadas, os
Recursos interpostos não merecem provimento.
Inicialmente será analisado o Recurso dos Corréus “Maria” e “Valdir”.
E de proêmio, afasta-se a alegação de exceção de coisa julgada, tendo
em vista que a presente Ação e a pretérita possuem causas de pedir e pedidos

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distintos, tendo aquela como objeto a extinção da composse havida entre as Partes, e
a presente, a declaração de nulidade de Negócio Jurídico firmado sem a observância
do direito de preferência da Autora.
Inobstante, os fundamentos da r. Sentença proferida nos idos de 2.007
não influem no julgamento da presente Lide; a uma, pois, houve a extinção daquele
Feito, sem a resolução do Mérito; e a outra, porque, como é cediço, os fundamentos
da sentença não fazem coisa julgada material (artigo 503, “caput”, e artigo 504,
ambos do Código de Processo Civil).
Sem prejuízo, não deve ser reconhecida a decadência do direito da
Autora por desrespeito ao prazo previsto no artigo 504, “caput”, do Código Civil.
E tal se dá, pois, como é de conhecimento notório, tal prazo só passa a
transcorrer a partir do momento em que o condômino prejudicado tem ciência da
transação realizada.
Nesta ordem de ideias, em geral, tal prazo é considerado como
inaugurado a partir do registro da alienação do Imóvel, ou, quando demonstrada a sua
ciência inequívoca, comumente consubstanciada em envio de notificação
extrajudicial para interpelação do condômino.
Neste sentido, já se pronunciou esta Colenda Câmara:
“APELAÇÃO.
AÇÃO
ANULATÓRIA.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA. Inocorrência. Desnecessária a produção de outras provas
no presente caso. Preliminar rejeitada. ALIENAÇÃO DE FRAÇÃO
IDEAL
DE
BEM
IMÓVEL.
CONDOMÍNIO.
DIREITO
DE
PREFERÊNCIA. O direito de preferência deve ser exercido no prazo
decadencial de 180 dias, mediante depósito do preço. Inteligência do
artigo 504 do CC/02. Termo inicial computado a partir do registro
imobiliário, salvo se demonstrada, de forma inequívoca, a ciência
anterior do condômino preterido acerca da negociação. Lapso
temporal decorrido. Decadência consumada. Improcedência mantida.
SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo

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disposições do art. 85, §11, CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO
(grifo nosso)”. (Apel. n° 1002970-14.2017.8.26.0566
Rel.
Rosangela Telles - São Carlos 10/11/2018 v.u.).
Todavia, inexiste qualquer elemento nos Autos a comprovar a prévia
ciência da Autora, tampouco, a efetivação de qualquer tipo de interpelação apta a lhe
constituir como inequívoca conhecedora do teor do Negócio Jurídico levado a cabo
entre os Réus.
Com base nesta premissa, tem-se que o termo inaugural da contagem
do citado prazo só pode ser reconhecido como a data do envio da notificação
extrajudicial pela própria Autora, em 30 de novembro de 2.009; e, verificando-se que
o depósito do valor que entendia devido ocorreu em 05 de maio de 2.010 (fl. 36),
resta evidente que este fora efetuado antes de transcorridos os 180 (cento e oitenta)
dias de prazo decadencial previsto no artigo 504, “caput”, do Código Civil.
Doravante, irrelevante que a Autora não tenha explicitado de forma
pormenorizada os cálculos que efetuou para alcançar o valor que entendia pertinente
em relação ao depósito realizado, tendo em vista que a Parte Ré não apresentou
qualquer questionamento ou impugnação objetiva quanto aos valores aplicados,
sendo certo que poderia efetuar tal conferência de forma absolutamente
independente.
Em verdade, o ônus processual em demonstrar a inexatidão dos
valores depositados seria dos próprios Recorrentes, em especial dos Corréus
Adquirentes, posto que beneficiários do levantamento a ser realizado, os quais, em
qualquer momento, apontaram qualquer discordância neste sentido.
Não obstante, inexiste qualquer irregularidade a inibir a concretização
do exercício do direito de preferência, o qual não inibiu os Corréus em realizarem a
cessão dos direitos sobre o Imóvel.
Trata-se de incontroverso condomínio de fato, exercido sobre bem
indivisível pelas Partes, e, consequentemente, caberia a observância do direito de
preferência existente entre os copossuidores.

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Ademais, e como anteriormente observado, tal fato realmente impede
a alienação judicial do bem, para a qual é imprescindível a regularização do bem,
contudo, nada impede que haja a negociação e a cessão de direitos incidentes sobre
bem indivisível, fato o qual, como já mencionado, não só não impediu a alienação da
fração ideal pertencente aos Corréus, como também autoriza o exercício do direito de
preferência da Autora.
Logo, inexistindo qualquer oposição de fato impeditivo ao
reconhecimento do direito de preferência da Autora, desnecessária qualquer
retificação quanto aos seus termos, afastando-se, assim, as teses recursais
apresentadas no Recurso Principal.
Sequencialmente, passa-se ao exame do Recurso Adesivo, suprimindo
a omissão da r. Sentença de Primeiro Grau quanto à tese relacionada ao direito de
retenção de benfeitorias, nos termos do artigo 1.013, parágrafo 3o, inciso “III”, do
Código de Processo Civil.
Entretanto, inviável o reconhecimento do direito de retenção e
indenização perquirido pelos adquirentes.
Isso porque, primeiramente, verifica-se que a presente Ação tem
cunho meramente declaratório no que tange à validade do Negócio Jurídico
celebrado, não possuindo específico caráter possessório, apto a permitir o eventual
direito de retenção dos Recorrentes.
Logo, deveriam estes ajuizarem para tal a competente Reconvenção,
na hipótese em que buscassem discutir os seus eventuais direitos indenizatórios,
ampliando, assim, o objeto processual, e expandindo os limites objetivos da Lide, o
que não foi efetuado, inviabilizando, ao menos nestes Autos, a análise das questões
relacionadas às benfeitorias eventualmente realizadas.
Não obstante, em que pese a alegação apresentada, os Corréus
Adquirentes deveriam expor, adequadamente, a relação das benfeitorias que
supostamente realizaram no Imóvel, e ainda, a sua relação com os recibos juntados às
fls. 75/77.

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Todavia, conforme se depreende dos termos da Contestação ofertada,
estes não esclareceram, especificamente, quais as benfeitorias que realizaram, o valor
destas, tampouco trouxeram aos Autos elementos que pudessem, ao menos em tese,
indicar a realização das mesmas, o que torna suas alegações lacônicas e genéricas.
Tais fatos, inexoravelmente, impedem o adequado exercício do direito
de defesa dos Autores, bem como, a abertura da competente instrução processual no
intuito de conferir a veracidade dos fatos alegados, no intuito de avaliar a eventual
valorização incidente sobre o Imóvel.
Logo, ante a falta de individualização adequada das supostas obras
realizadas, inviável o pagamento da indenização pleiteada, ou de reconhecimento do
seu direito de retenção.
Sendo assim, não infirmadas as fundamentações de fato e de Direito
expostas pela D. Juíza “a quo”, infundadas as razões recursais, não há nada a reparar
na r. sentença de Primeiro Grau acertadamente proferida, ratificando-se seu teor,
conforme os termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de
Justiça.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça
no sentido de que, tratando-se de prequestionamento, é desnecessária a citação
numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida
(EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AOS RECURSOS,
mantida na totalidade a r. Sentença de Primeiro Grau proferida, majorando-se os
honorários de sucumbência arbitrados para a proporção de 15% (quinze por cento) do
valor da causa, nos termos do artigo 85, parágrafo 11o do Código de Processo Civil.
Penna Machado
Relatora