Tribunal: TJSP
Processo: 1043956-93.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-20
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos, com juros de mora desde o trânsito em julgado. Irresignação da promitente vendedora.

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Contrato que prevê

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Parcial procedência para decretar a resolução contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90% dos valores pagos, com juros de mora desde o trânsito em julgado. Irresignação da promitente vendedora.

Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Contrato que prevê retenção de 20% do valor dos débitos, 20% do montante adimplido, além de demais despesas. Montante que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em 20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual majorado.

Sucumbência integral em face do autor. Impossibilidade. Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca fixada.

PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para majorar o percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20%.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018533
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1043956-
93.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante ENOCH
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., é apelado RAIMUNDO JOSE DE
OLIVEIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do artigo
942 do Código de Processo Civil, julgaram PARCIALMENTE PROVIDO o
recurso de apelação da ré para majorar o percentual de retenção dos valores
adimplidos de 10% para 20%, por maioria de votos. Vencido o 2 Juiz, Des.
Mathias Coltro, que declara sua contrariedade.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente), A.C.MATHIAS COLTRO, ERICKSON GAVAZZA MARQUES E
JAMES SIANO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível – Digital
Processo no 1043956-93.2017.8.26.0506
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de São José do Rio Preto
Magistrado prolator: Dr. Guilherme Stamillo Santarelli Zuliani
Apelante: Enoch Construtora e Incorporadora Ltda.
Apelado: Raimundo Jose de Oliveira
Voto no 00371G
APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Resolução
contratual
por
inadimplemento
culposo
do promitente
comprador. Parcial procedência para decretar a resolução
contratual e condenar a promitente vendedora a devolver 90%
dos valores pagos, com juros de mora desde o trânsito em
julgado. Irresignação da promitente vendedora.
Pretensa aplicação da cláusula penal. Descabimento. Contrato
que prevê retenção de 20% do valor dos débitos, 20% do
montante adimplido, além de demais despesas. Montante que
importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação em
20% dos valores pagos que se mostra mais compatível com o
caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual
majorado.
Sucumbência integral em face do autor. Impossibilidade.
Litigantes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos e
igualmente deram azo ao ajuizamento da demanda. Prestígio
aos princípios da causalidade e da sucumbência. Subsunção do
caso ao artigo 86 do CPC. Sucumbência recíproca fixada.
PARCIALMENTE PROVIDO o recurso de apelação da ré para
majorar o percentual de retenção dos valores adimplidos de
10% para 20%.
Trata-se de apelação interposta por Enoch Construtora e
Incorporadora Ltda. em face da r. sentença de fls. 153/157, a qual

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JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados
na inicial para condenar a requerida na devolução de quantia
equivalente a 90% das prestações pagas pelo autor, corrigida
monetariamente a contar de cada desembolso e com juros de mora
desde o trânsito em julgado. Condenada a requerida ao pagamento
de honorários advocatícios em valor equivalente a 10% sobre o valor
da condenação.
Irresignada, apela a ré Enoch Construtora e Incorporadora
Ltda. (fls. 166/183). Afirma caber a aplicação da cláusula penal
prevista no contrato firmado entre as partes, não havendo que se
falar em abusividade das cláusulas contratuais livremente
pactuadas. Por fim, requer seja a parte autora condenada a arcar
integralmente com o ônus sucumbencial.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
143/149).
É o relatório.
Recebo os recursos em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Com efeito, constitui entendimento sedimentado neste
Tribunal o direito do promitente comprador rescindir o contrato em
decorrência de falta superveniente de condições financeiras,

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assegurado, nesse caso, o retorno ao status quo ante e a
retenção de percentual à promitente vendedora de forma a fazer
frente aos prejuízos sofridos com gastos de administração,
publicidade e pelo tempo de ocupação do bem, nos termos da
Súmula no. 1 e 3 deste E. Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.”
“Súmula
3,
TJSP:
Reconhecido
que
o
compromissário
comprador
tem
direito
à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado
anterior, independentemente de reconvenção.”
E, admitido o dever de restituir, a questão se restringe ao
percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de acordo com o
caso concreto. Havendo culpa do vendedor, a restituição deve se
dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em
tela, já que a rescisão foi pleiteada pelos compradores.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de

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compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal de
Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de retenção
entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se depreende do
seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo
ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e venda
de imóvel, em caso de rescisão motivada
por
inadimplência
do
comprador,
a
jurisprudência do STJ se consolidou no
sentido
de
admitir
a
retenção,
pelo
vendedor, de parte das prestações pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas havidas com a divulgação,
comercialização e corretagem, o pagamento
de tributos e taxas incidentes sobre o
imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp

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1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a apelante pretende a aplicação das
retenções previstas na cláusula 5.2.1 (fls. 56/57), correspondentes
a 20% do valor das quantias pagas, 20% do valor total do débito,
além de demais despesas com taxas ou tributos.
Todavia, como visto, tal pretensão é claramente abusiva e
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ e por esta
Colenda Câmara, vez que ultrapassa o percentual máximo
permitido.
Assim, a prevalência da cláusula penal importaria em evidente
desequilíbrio entre as partes contratantes, com gritante detrimento
do consumidor, parte hipossuficiente da demanda. Noutro giro,
acarretaria locupletamento ilícito da vendedora. Bem afastada,
portanto, sua incidência.
Por outro lado, pautando-se nas peculiaridades do caso
concreto, tenho que a retenção de somente 10% do montante pago
não é quantia apta a cobrir os gastos administrativos e publicitários
suportados
pela
vendedora,
até
que
obtenha
êxito
na
recomercialização do bem, o que poderá demandar um certo
tempo.
Nesse enfoque, esta Câmara tem considerado adequada

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uma retenção na ordem de 20% sobre o valor pago (excluindo-
se a quantia adimplida a título de corretagem, consoante
consignado na r. sentença), conforme se depreende dos seguintes
julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE
RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS,
COM
DESCONTO
DO
PREJUÍZO
CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE
20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA
ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES
DO CASO EM QUESTÃO - FUNDAMENTOS DA
SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS
RAZÕES DE DECIDIR
APLICAÇÃO DO
ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO -
JUROS, NO ENTANTO, QUE DEVEM INCIDIR DO
TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/10/2020; Data de Registro: 07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução do
mérito, por inépcia na inicial
Vestibular que,
apesar de não primar pela boa técnica, permite
a compreensão do pedido e das razões que
levaram a demandante a buscar a tutela
jurisdicional
Elementos que permitem o
julgamento do mérito
Sentença cassada.
Compra e venda de imóvel Resolução Pacto
de
alienação
fiduciária
em
garantia
não
registrado
Rescisão do compromisso de
compra
e
venda

Possibilidade

Inadimplemento
confessado
pelo
réu

Retenção de 20% das quantias pagas

Razoabilidade
Pretendida condenação do

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adquirente ao pagamento de multa moratória

Descabimento
-
Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Pindamonhangaba - 1a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data
de Registro: 24/09/2020)
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
IMÓVEL. Rescisão por culpa dos compradores.
Devolução dos valores por ela adimplidos, com
direito de um percentual de retenção pela
vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3, TJSP.
Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores
pagos.
Montante
fixado
em
consonância com precedente STJ. Impossível a
cumulação com multa contratual. Correção
monetária desde os desembolsos e juros de
mora a partir do trânsito em julgado. Comissão
de corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto, não
houve valor discriminado no contrato. Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência
mantida. Honorários em favor da parte autora
majorados.
Recurso
não
provido,
com
observação. (TJSP; Apelação Cível 1001260-
94.2019.8.26.0369; Relator (a): Fernanda Gomes
Camacho; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de Monte Aprazível - 1a Vara; Data
do Julgamento: 16/09/2020; Data de Registro:
16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento dos adquirentes, incontroverso
Rescisão mantida
Percentual de retenção
fixado em 20% dos valores pagos, adequado ao
caso
Lucros cessantes devidos à razão de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato, a
partir
do
inadimplemento
até
a
efetiva
reintegração da autora na posse do imóvel

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Precedente do STJ
Sucumbência mínima da
parte autora Aplicação do parágrafo único do
artigo 86 c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC
Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso da
autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o Vara Cível;
Data do Julgamento: 25/08/2020; Data de Registro:
25/08/2020)
Saliento que tal margem se encontra em consonância com os
ditames da proporcionalidade e razoabilidade e não se mostra
ínfima.
Por fim, inadmissível acolher-se que somente a parte autora
deu causa ao ajuizamento da demanda e, por isso, deverá arcar
integralmente com as custas e verbas sucumbenciais. Ora, se a
vendedora não quisesse reter patamar extremamente abusivo do
valor pago, impondo ao comprador cláusulas leoninas, certamente
a rescisão poderia ter se dado no âmbito extrajudicial. De igual
modo, o comprador também deu azo ao ajuizamento da demanda,
pois pretendeu a restituição de 90% dos valores pagos, o que não
se mostra adequado para ressarcir os prejuízos da vendedora.
Incidente, portanto, o princípio da causalidade que, no caso,
milita em desfavor de ambas as partes.
Assim, com base no princípio da causalidade e da
sucumbência, fixo a sucumbência recíproca, uma vez que os
litigantes decaíram em partes proporcionais dos pedidos, nos

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termos do Artigo 86 do CPC: Se cada litigante for, em parte, vencedor
e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação da ré para majorar o
percentual de retenção dos valores adimplidos de 10% para 20%.
Fixada a sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais além dos honorários da
parte adversa, que ora fixo em 20% sobre o valor em que
sucumbiu a parte autora1, em favor do patrono da ré, e em 20%
sobre o valor atualizado da condenação, em favor do patrono do
autor.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator
1 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90%) e o deferido (80%), bem como valor da
comissão de corretagem.

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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação Cível no 1043956-93.2017.8.26.0506 Voto no 44566
Apelante(s): Enoch Construtora e Incorporadora Ltda
Apelado(s): Raimundo José de Oliveira
Declaração de voto parcialmente divergente
Data venia do quanto exposto pelo d. Relator, Desembargador Rodolfo
Pellizari, entendo não ser o caso de reconhecimento da sucumbência recíproca,
uma vez que o autor decaiu de parte mínima do pedido.
A.C.Mathias Coltro
2o Juiz

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ANTONIO CARLOS MATHIAS COLTRO
13D308F7
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1043956-93.2017.8.26.0506 e o código de confirmação da tabela acima.