Tribunal: TJSP
Processo: 1008798-48.2019.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-22
Data de publicação: 2021-01-22

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEMANDA AJUIZADA POR CESSIONÁRIO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS HAVIDOS DE MUTUÁRIO DA COHAB – PRELIMINARES – A NÃO DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO NÃO ACARRETA A NULIDADE DA SENTENÇA – CREDORA QUE REJEITARA PROPOSTA EXTRAJUDICIAL DE PARCELAMENTO DO DÉBITO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – FEITO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO – MÉRITO –

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – DEMANDA AJUIZADA POR CESSIONÁRIO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS HAVIDOS DE MUTUÁRIO DA COHAB – PRELIMINARES – A NÃO DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO NÃO ACARRETA A NULIDADE DA SENTENÇA – CREDORA QUE REJEITARA PROPOSTA EXTRAJUDICIAL DE PARCELAMENTO DO DÉBITO – CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – FEITO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO – MÉRITO – "CONTRATO DE GAVETA" FIRMADO SEM ANUÊNCIA DA COHAB – PROCEDÊNCIA DE ANTERIOR AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO NA POSSE AJUIZADA CONTRA O ADQUIRENTE ORIGINÁRIO – IMPOSSIBILIDADE DE SE CONVALIDAR O INSTRUMENTO DE CESSÃO, POR FALTA DE ANUÊNCIA DA COHAB E POR IMPLICAR EM DESRESPEITO ÀQUELES QUE HÁ MUITO AGUARDAM SUA VEZ PARA ADQUIRIR CASA PRÓPRIA – INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – ILEGITIMIDADE – OCUPAÇÃO GRATUITA – POSSE DE MÁ-FÉ – DÉBITO EM ABERTO QUE REMONTA AO ANO DE 1996 – EMBORA O APELANTE TENHA ENTRADO NO IMÓVEL EM 2017, ELE SABIA DA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA RESCISÓRIA E CONTINUOU INADIMPLENTE – REINTEGRAÇÃO NA POSSE JÁ EFETIVADA – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000032713
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008798-48.2019.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante LINDUARTE FERNANDES DA SILVA JUNIOR, são apelados
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO - COHAB,
VANDERLI BERGAMASCHI e DANIEL TASIANO FELIPE FILHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALVARO
PASSOS (Presidente sem voto), JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES E JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS.
São Paulo, 22 de janeiro de 2021.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008798-48.2019.8.26.0007 -Voto no 5.304 – ml
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Apelação Cível 1008798-48.2019.8.26.0007
Apelante: Linduarte Fernandes da Silva Junior
Apelados: Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo -
COHAB, Vanderli Bergamaschi e Daniel Tasiano Felipe Filho
Juiz prolator da sentença: Jurandir de Abreu Júnior
Voto no 5.304
EMBARGOS DE TERCEIRO – COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
–
DEMANDA
AJUIZADA
POR
CESSIONÁRIO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS HAVIDOS DE
MUTUÁRIO DA COHAB – PRELIMINARES – A NÃO
DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO NÃO
ACARRETA A NULIDADE DA SENTENÇA – CREDORA QUE
REJEITARA
PROPOSTA
EXTRAJUDICIAL
DE
PARCELAMENTO DO DÉBITO – CERCEAMENTO DE DEFESA
– INOCORRÊNCIA – FEITO SUFICIENTEMENTE INSTRUÍDO
– MÉRITO – “CONTRATO DE GAVETA” FIRMADO SEM
ANUÊNCIA DA COHAB – PROCEDÊNCIA DE ANTERIOR
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO
NA
POSSE
AJUIZADA
CONTRA
O
ADQUIRENTE
ORIGINÁRIO – IMPOSSIBILIDADE DE SE CONVALIDAR O
INSTRUMENTO DE CESSÃO, POR FALTA DE ANUÊNCIA DA
COHAB E POR IMPLICAR EM DESRESPEITO ÀQUELES QUE
HÁ MUITO AGUARDAM SUA VEZ PARA ADQUIRIR CASA
PRÓPRIA
–
INDENIZAÇÃO
POR
BENFEITORIAS
–
ILEGITIMIDADE – OCUPAÇÃO GRATUITA – POSSE DE MÁ-
FÉ – DÉBITO EM ABERTO QUE REMONTA AO ANO DE 1996
– EMBORA O APELANTE TENHA ENTRADO NO IMÓVEL EM
2017, ELE SABIA DA PROCEDÊNCIA DA DEMANDA
RESCISÓRIA
E
CONTINUOU
INADIMPLENTE
–
REINTEGRAÇÃO NA POSSE JÁ EFETIVADA – SENTENÇA
MANTIDA – APELO DESPROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação, interposto contra a sentença
de fls. 486/491, que julgara improcedentes embargos de terceiro,
condenando-se o embargante ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como, honorários advocatícios do patrono da
embargada, fixados em 10% do valor atualizado da causa, observado,
no entanto, o quanto disposto no artigo 98, §3o do CPC.

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Insurge-se o embargante, argumentando que a sentença é
nula, pois não houve designação de audiência de conciliação, violando-
se os artigos 3o, §§2o e 3o combinados com o artigo 139, inciso V,
todos do CPC; a conciliação deve ocorrer, lembrando-se que a finalidade
social da COHAB é a popularização do acesso à moradia; a requerida
dispõe de ferramentas para regularização da ocupação de unidades
habitacionais por não mutuários; ofertou-se parcelamento razoável ao
débito em aberto (R$ 500,00 mensais); sempre agiu de boa-fé, não
almejando residir graciosamente no imóvel.
Houve cerceamento de defesa com o julgamento antecipado
da lide, pois pretendia produzir provas, dentre elas, a juntada de novos
documentos, oitiva de testemunhas e perícia para aferição de
benfeitorias; os valores custeados para a reforma do bem não podem
ser compensados com o uso não remunerado da coisa entre
03/06/2017 e 29/04/2019, como se fossem locativos, sem que seja
realizada perícia técnica.
No tocante ao mérito, aduz que a sentença de rescisão
contratual ajuizada pela COHAB contra o mutuário originário, não pode
ser executada contra terceiro de boa-fé, pois sua posse, exercida
legitimamente através de cessão de direitos possessórios de antigo
ocupante, não guarda relação com o vínculo rescindido; quando
adquiriu o imóvel em 2017, buscou a regularização; a existência de
“contratos de gaveta” é sabidamente de conhecimento da requerida,
sendo que eles viabilizam o acesso à moradia digna; ela não pode se
recusar a reconhecê-los; a cláusula que exige sua chancela para a
transferência do contrato viola o direito à moradia digna; o autor e seu
núcleo familiar são vulneráveis socioeconômicos, utilizando-se deste
tipo de contrato, pois não encontraram outra forma de morar
dignamente; tem direito à renegociação das condições contratuais e ao
refinanciamento dos débitos pendentes; faz jus à indenização por

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benfeitorias (colocação de azulejos e pisos), comprovadas por notas
fiscais, totalizando-se R$ 4.053,23.
Requer a anulação da sentença, por inobservância ao
princípio do estímulo estatal à autocomposição e por cerceamento de
defesa, a fim de que se realize, em primeiro grau de jurisdição,
audiência de conciliação, para tentativa de composição entre as partes e
se determine a instauração de fase probatória, na qual deverão ser
produzidas as provas especificadas pelo apelante às fls. 462/463.
Não sendo este o entendimento, pugna pela procedência dos
embargos, restabelecendo-se seus direitos possessórios e reconhecendo-
se a inexequibilidade da sentença prolatada nos autos da ação de
rescisão contratual c/c reintegração de posse de no 0231401-
03.2009.8.26.0007, bem como a validade dos contratos de cessão de
direitos e obrigações celebrados entre os mutuários originais da unidade
habitacional, seus antigos ocupantes e a parte recorrente;
Subsidiariamente, pleiteia a retenção do imóvel até a devida
indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis a ser apurada por
perícia técnica, com os respectivos consectários legais, valor este que
não poderá ser inferior à quantia de R$ 4.053,23, conforme planilha em
anexo.
Recurso bem processado, não respondido e sem oposição ao
seu julgamento virtual (fl. 557).
É o relatório.
O apelo não merece provimento.
De plano, afasto a matéria preliminar.
Com efeito, embora a autocomposição entre as partes, deva
ser incentivada pelos julgadores, é fato, por outro lado, que no caso em
apreço, o autor, quando adquiriu o imóvel em questão (2017), já sabia
da sentença de procedência na demanda rescisória, bem como, sabia do
débito em aberto desde 1996, e, ao tentar transacionar com a COHAB

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para parcelamento desta dívida antiga, sua proposta não fora aceita.
Nestes termos, é inquestionável que a audiência de conciliação
seria ineficaz, cabendo lembrar que não se pode impor ao credor que
receba prestação diversa daquela avençada.
A propósito:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de Alimentos. Sentença de
Procedência.
Inconformismo
do Réu. Não acolhimento.
Nulidade da Sentença. Inocorrência. Julgamento antecipado.
Possibilidade.
Desnecessidade
de
produção
de
provas.
Audiência de conciliação. Ausência. Prejuízo. Inocorrência.
Redução do valor fixado. Descabimento. Quantia que se
mostra razoável e adequada frente às condições econômicas
do Réu e a necessidade dos menores. Sentença mantida.
Decisão bem fundamentada. RECURSO NÃO PROVIDO,
majorando-se a verba honorária para R$ 1.000,00 (um mil
reais),
observada
a
Justiça
Gratuita
concedida.
(AC
0018427-44.2020.8.26.0002; Relatora PENNA MACHADO; 2a
Câmara de Direito Privado; Julgamento em 14/01/2021);
Apelação Cível - Alienação Fiduciária. Não se há de
falar em nulidade por falta de designação de audiência de
conciliação
Para fins de purga da mora, é preciso que o
devedor pague a integralidade do contrato, sendo certo que
não se há de falar em adimplemento substancial

Demonstrada a inadimplência, correta a procedência do
pedido inicial Desprovido o recurso, de majorar-se o valor
dos honorários. Recurso desprovido, com observação. (AC
1005142-51.2020.8.26.0071; Relator LINO MACHADO; 30a
Câmara de Direito Privado; Julgamento em 18/01/2021).
Tampouco houve cerceamento à defesa do apelante, pois a
produção das provas indicadas pelo apelante não teria o condão de

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mudar o desfecho da lide. O contexto probatório trazido aos autos é
suficiente para a apreciação da lide. Sendo o Magistrado o destinatário
das provas, cabe a ele aferir sobre a necessidade ou não da produção
de outras provas além daquelas já produzidas nos autos. E, no caso em
tela, como entendeu serem elas desnecessárias, julgou a lide,
acertadamente, no estado em que se encontrava.
Com efeito, malgrado as alegações recursais, o recorrente não
trouxera nenhum fato novo que pudesse infirmar a cuidadosa sentença
proferida pelo Dr. JURANDIR DE ABREU JÚNIOR, Excelentíssimo Juiz
de Direito da 4a Vara Cível do Foro Regional de Itaquera, a qual dirimiu
acertadamente a lide, e merece ser mantida por seus próprios e bem
deduzidos fundamentos, nos termos do art. 252 do RITJSP.
O Egrégio Superior Tribunal de Justiça tem prestigiado esta
forma de julgamento quando predominantemente reconhece “a
viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que tal
medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum.”
(STJ, REsp. 662.272/RS; rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j.
04.09.2007; no mesmo sentido: REsp n° 641.963/ES, 2a Turma,
relator Min. CASTRO MEIRA, DJ 21/11/2005; REsp n° 592.092/AL, 2a
Turma, relatora Min. ELIANA CALMON, DJ 17/12/2004 e REsp no
265.534/DF, 4a Turma, relator Min. FERNANDO GONÇALVES, DJ
1/12/2003).
Outro não é o entendimento dessa Colenda Câmara: AC
1014596-24.2014.8.26.0602 e AC 1006860-35.2016.8.26.0100; rel.
Des. JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES; julgadas em 06/12/2017, e
11/12/2017;
AC
1000537-81.2019.8.26.0270
e
AC
1001708-42.2018.8.26.0615; rel. rel. Des. ALVARO PASSOS; julgadas
em 20/12/2019.
A propósito, confira-se a sentença proferida:

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“É fato incontroverso que a embargada Companhia
Metropolitana de Habitação de São Paulo COHAB firmou
“Instrumento de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel”
com Vanderli Bergamaschi e Daniel Tasiano Felipe Filho.
Estes, por sua vez, se tornaram inadimplentes a partir de
fevereiro de 1996. Contudo, repassaram a posse do imóvel,
sem anuência da embargada, para Maria Gorete Pereira Dias
e Roberto de Freitas Bueno (fls. 21/24), que, em 03.06.2017,
transmitiram a posse do imóvel para Rosana Mendes de Lima
Silva e Linduarte Fernandes da Silva Júnior (fls. 25/28).
No entanto, antes da transmissão da posse do imóvel
ao embargante, a embargada já havia proposto ação de
rescisão contratual c.c. reintegração de posse, autuada sob no
00231401-03.2009.8.26.0007,
em
face
de
Vanderli
Bergamaschi e Daniel Tasiano Felipe Filho. O pedido foi
julgado procedente na data de 10.07.2014 e o mandado de
reintegração de posse foi cumprido em 29.04.2019 (fls. 426 e
451). Há observação no auto de reintegração de posse,
inclusive, de que o embargante desocupou voluntariamente o
imóvel (fls. 451).
Dentro deste contexto, o primeiro aspecto a ser
observado é que a transmissão de posse dos mutuários
originais para Maria Gorete Pereira Dias e Roberto de Freitas
Bueno, e, posteriormente para o embargante, não teve
concordância da embargada. De acordo com a cláusula
décima sexta do contrato celebrado entre a embargada e
Vanderli Bergamaschi e Daniel Tasiano Felipe Filho (fls. 61),
os direitos decorrentes do contrato não poderiam ser
transferidos sem a expressa anuência da embargada, que
deveria intervir no ato, inclusive.
Referida cláusula contratual é válida e denota que a

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transferência
da
posse
do
imóvel,
realizada
sem
a
concordância da embargada, não deve produzir efeitos em
face dela. Não houve respeito às cláusulas contratuais e o
embargante sequer comprovou o pagamento das parcelas
perante a embargada. Anote-se que o embargante confessa,
em sua petição inicial, a inadimplência em relação aos valores
devidos à embargada.
Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Rescisão
contratual por inadimplência dos promitentes compradores.
Procedência.
Irresignação
cessionária
dos
direitos
de
aquisição. Cessão ocorrida sem anuência da CDHU.
Nulidade do contrato de gaveta bem reconhecida.
Inobservância de cláusula contratual expressa acerca
da impossibilidade de transferência dos direitos de
compromissários compradores, devendo os candidatos
à aquisição utilizar da unidade apenas para sua
residência e de sua família. Prestígio à força cogente do
contrato (pacta sunt servanda) e o direito da compromissária
vendedora em receber o preço do bem. Eventual prejuízo
decorrente da rescisão do contrato primitivo que deve ser
objeto de ação própria de perdas e danos. Sentença mantida.
Recurso
DESPROVIDO.
(TJSP;

Apelação
Cível
0009586-03.2010.8.26.0005; Relator (a): Rodolfo Pellizari;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
V - São Miguel Paulista - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
12/09/2019; Data de Registro: 12/09/2019) (grifos nossos)
“APELAÇÃO.
Embargos
de
Terceiro.
Execução
hipotecária. Cohab. Cerceamento de defesa afastado. Questão
em julgamento que dispensava a produção de outras provas.
Embargante
diz
ter
adquirido
imóvel anteriormente à

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execução por meio de contrato verbal celebrado com o
mutuário. Falta de anuência da COHAB e ausência de prova de
adimplência. Clandestinidade da posse. Hipoteca que é ônus
real e prevalece ainda que eventualmente alienado o imóvel,
de modo que o adquirente, em caso de inadimplência no
pagamento
das
parcelas
do
financiamento,
sofreria
a
execução hipotecária e, consequentemente, a penhora do
imóvel.
Embargos
improcedentes.
Recurso
desprovido”.
(TJSP; Apelação Cível 0006345-25.2014.8.26.0120; Relator
(a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Cândido Mota
1a Vara; Data do
Julgamento: 09/04/2019; Data de Registro: 16/04/2019)
(grifos nossos).
O
pedido
para
retenção
ou
indenização
pelas
benfeitorias realizadas também não pode ser acolhido. Nos
termos do artigo 1.219 do Código Civil, “o possuidor de boa-fé
tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis,
bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a
levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e
poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis”.
Todavia, o embargante não possuiu o imóvel de boa-
fé, pois conhecia o vício de sua posse, uma vez que era
clandestina, sem a ciência da embargada.
Ademais,
o
embargante
usou
o
imóvel
desde
03.06.2017 (fls. 25/27) sem o pagamento de qualquer valor à
embargada. Sendo assim, diante da ausência de boa-fé,
eventuais benfeitorias realizadas no imóvel não podem ser
retidas e tampouco indenizadas. (fls. 486/491).
No tocante à indenização por benfeitorias, o imóvel vem sendo

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ocupado gratuitamente desde 1996, e, o fato de ter entrado no imóvel
em 2017, não afasta este débito, inclusive, porque também dele se
utilizou gratuitamente, preferindo fazer melhorias na coisa, ao invés de
pagar o financiamento. Logo, se tivesse agido com diligência, teria
tomado conhecimento da existência da ação rescisória antes da
aquisição do imóvel e antes de efetuar gastos construtivos.
Quanto à validação do instrumento de cessão de direitos
possessórios firmado pelo apelante, é entendimento desta Colenda
Câmara, corroborando o quanto sentenciado, que “a alienação de
moradia popular de cunho social, sem a anuência da CDHU, constitui
quebra de contrato ensejando sua rescisão, tendo como consequência
natural a reintegração na posse. Ademais, é sabido que, dada a
finalidade do empreendimento de atender a população de baixa renda e
a existência de uma fila de inscritos para a aquisição de moradia, a
convalidação desses instrumentos de cessão implica em desrespeito
àqueles que aguardam há muito chegar sua vez para adquirir o bem.”
(AC 0121250-10.2008.8.26.0005; Relator ALVARO PASSOS; 2a Câmara
de Direito Privado; Julgamento em 21/01/2014).
Ou seja, o imóvel alienado pela apelada tem cunho social.
Dessa maneira, o mutuário adquirente é submetido a criterioso
processo
de
seleção,
pois
necessário
atender
determinadas
características socioeconômicas. É sabido que grande parte da
população tem interesse na aquisição desses bens. Legitimar a cessão
de direitos efetuada sem a concordância da CDHU equivaleria a burlar
esse critério e negar oportunidade àqueles que esperam tanto tempo
para serem chamados.” (AC 4002911-65.2013.8.26.0161; Relatora
ROSANGELA TELLES; Julgamento em 08/06/2016).
Logo, embora a COHAB tenha por finalidade estatutária
fornecer habitação aos carentes de recursos, a contraprestação mensal,
embora pequena, auxilia na construção de novas moradias a outras

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pessoas necessitadas. Não bastasse, para ser contemplado por um dos
imóveis construídos pela autora, há necessidade de prévio cadastro,
respeito à ordem cronológica e disponibilidade, o que não foi observado
pelo embargante.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, nos termos da fundamentação, majorando-se os honorários
advocatícios sucumbenciais para 15% do valor atualizado da causa,
observando-se a gratuidade processual concedida ao apelante.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica