Tribunal: TJSP
Processo: 1031293-11.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-11-10
Data de publicação: 2021-11-12

Ementa:
Locação de imóvel – Ação de cobrança – Sentença que reconheceu a extinção da garantia locatícia, julgando improcedente a ação em relação aos fiadores corréus e procedente o pedido em face da empresa locatária. – Apelo da autora (locadora) – Extinção da garantia locatícia – Moratória – Locadora que ao promover a ação admitiu a existência de acordo com a locatária para pagamento de parte do

Ementa:
Locação de imóvel – Ação de cobrança – Sentença que reconheceu a extinção da garantia locatícia, julgando improcedente a ação em relação aos fiadores corréus e procedente o pedido em face da empresa locatária. – Apelo da autora (locadora) – Extinção da garantia locatícia – Moratória – Locadora que ao promover a ação admitiu a existência de acordo com a locatária para pagamento de parte do débito em atraso, o qual, todavia, não foi por ela, locatária, integralmente quitado. Fiadores que não participaram da celebração desse acordo. – Face ao que dispõe o art. 838, inc. I, do CC, a concessão de moratória, em tese, dá causa à exoneração da obrigação decorrente da fiança, caso o fiador não tenha sido cientificado e anuído aos termos do acordo. Realmente, há muito está consolidado o entendimento segundo o qual o fiador só pode responder por aquilo que expressamente se obrigou. Sucede, todavia, que de acordo com o entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça, afigura-se válida a previsão contratual que estabelece a renúncia do fiador à exoneração da garantia em caso de novação em relação às dívidas atuais e futuras entre locador e locatário, independentemente de sua participação, ou seja, de moratória. Nesse diapasão, afigura-se inaplicável in casu o disposto no art. 838, inc. I, do CC, não havendo, pois, que se cogitar de exoneração da fiança por conta da propalada moratória havida entre locadora e locatária. – Exoneração da fiança – Inocorrência – Fiadores que não demonstraram ter se exonerado da garantia locatícia prestada, mantendo-se, por conseguinte, as responsabilidades assumidas no contrato de locação até a efetiva entrega das chaves. – Multa moratória e multa compensatória – É inadmissível, como já assentado em iterativa jurisprudência, a cumulação de multa moratória e multa compensatória, em face do mesmo fato gerador, qual seja, falta de pagamento, sob pena de configuração de bis in idem. Pretensão ao recebimento da multa compensatória afastada – Débitos tributários (IPTU e multas) – Discussão armada acerca da falta de comprovação da existência desses débitos que não tem razão de ser, tendo em vista que restou demonstrada a obrigação dos réus ao seu pagamento, como também incontroverso o inadimplemento das referidas parcelas que se venceram no curso da relação ex locato, cuja quitação não restou demonstrada pelos suplicados ao longo da marcha processual. – Prescrição trienal – Ocorrência – É aplicável à espécie, o prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, I, do Código Civil. Com efeito, o prazo prescricional aplicável à cobrança dos encargos da locação é o mesmo que se aplica à cobrança dos aluguéis. Vale aqui, o princípio de que o acessório segue o principal. Precedentes Jurisprudenciais. Contagem do prazo - O prazo prescricional tem início com a efetiva violação do direito, ou seja, a partir do inadimplemento. A prescrição trienal, in casu, atingiu os débitos tributários decorrentes do IPTU e multas incidentes sobre o bem locado, vencidos originariamente e não pagos pelos réus correspondentes ao exercício de 2009 e demais parcelas do exercício de 2010, vencidas até 21/05/2010. Realmente, não há como impor aos réus os termos da transação ou acordo havido entre o proprietário do bem e o Ente Público de forma indistinta. No entanto, há que se reconhecer a obrigação dos réus em relação às parcelas de IPTU vencidas entre 22/05/2010 e 27/11/2014 (imissão de posse), reivindicados na inicial, posto que não atingidos pela prescrição, descontando-se, evidentemente, os valores pagos pela locatária diretamente à locadora – Atualização monetária e juros de mora – Incidência a partir do vencimento de cada aluguel inadimplido, por tratar-se de mora ex re, tendo em conta o que dispõe o artigo 397, do Código Civil. Juros de mora que, todavia, deverão ser computados mensalmente, ou seja, 1% a.m. e não ao dia, seja por expressa previsão contratual, seja por conta do disposto no art. 406 do CC c.c. art. 161, §1o., do CTN. – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
Locação de imóvel – Ação de cobrança – Sentença que reconheceu a extinção da garantia locatícia, julgando improcedente a ação em relação aos fiadores corréus e procedente o pedido em face da empresa locatária. – Apelo da autora (locadora) – Extinção da garantia locatícia – Moratória – Locadora que ao promover a ação admitiu a existência de acordo com a locatária para pagamento de parte do

Ementa:
Locação de imóvel – Ação de cobrança – Sentença que reconheceu a extinção da garantia locatícia, julgando improcedente a ação em relação aos fiadores corréus e procedente o pedido em face da empresa locatária. – Apelo da autora (locadora) – Extinção da garantia locatícia – Moratória – Locadora que ao promover a ação admitiu a existência de acordo com a locatária para pagamento de parte do débito em atraso, o qual, todavia, não foi por ela, locatária, integralmente quitado. Fiadores que não participaram da celebração desse acordo. – Face ao que dispõe o art. 838, inc. I, do CC, a concessão de moratória, em tese, dá causa à exoneração da obrigação decorrente da fiança, caso o fiador não tenha sido cientificado e anuído aos termos do acordo. Realmente, há muito está consolidado o entendimento segundo o qual o fiador só pode responder por aquilo que expressamente se obrigou. Sucede, todavia, que de acordo com o entendimento consolidado do C. Superior Tribunal de Justiça, afigura-se válida a previsão contratual que estabelece a renúncia do fiador à exoneração da garantia em caso de novação em relação às dívidas atuais e futuras entre locador e locatário, independentemente de sua participação, ou seja, de moratória. Nesse diapasão, afigura-se inaplicável in casu o disposto no art. 838, inc. I, do CC, não havendo, pois, que se cogitar de exoneração da fiança por conta da propalada moratória havida entre locadora e locatária. – Exoneração da fiança – Inocorrência – Fiadores que não demonstraram ter se exonerado da garantia locatícia prestada, mantendo-se, por conseguinte, as responsabilidades assumidas no contrato de locação até a efetiva entrega das chaves. – Multa moratória e multa compensatória – É inadmissível, como já assentado em iterativa jurisprudência, a cumulação de multa moratória e multa compensatória, em face do mesmo fato gerador, qual seja, falta de pagamento, sob pena de configuração de bis in idem. Pretensão ao recebimento da multa compensatória afastada – Débitos tributários (IPTU e multas) – Discussão armada acerca da falta de comprovação da existência desses débitos que não tem razão de ser, tendo em vista que restou demonstrada a obrigação dos réus ao seu pagamento, como também incontroverso o inadimplemento das referidas parcelas que se venceram no curso da relação ex locato, cuja quitação não restou demonstrada pelos suplicados ao longo da marcha processual. – Prescrição trienal – Ocorrência – É aplicável à espécie, o prazo trienal previsto no art. 206, § 3o, I, do Código Civil. Com efeito, o prazo prescricional aplicável à cobrança dos encargos da locação é o mesmo que se aplica à cobrança dos aluguéis. Vale aqui, o princípio de que o acessório segue o principal. Precedentes Jurisprudenciais. Contagem do prazo - O prazo prescricional tem início com a efetiva violação do direito, ou seja, a partir do inadimplemento. A prescrição trienal, in casu, atingiu os débitos tributários decorrentes do IPTU e multas incidentes sobre o bem locado, vencidos originariamente e não pagos pelos réus correspondentes ao exercício de 2009 e demais parcelas do exercício de 2010, vencidas até 21/05/2010. Realmente, não há como impor aos réus os termos da transação ou acordo havido entre o proprietário do bem e o Ente Público de forma indistinta. No entanto, há que se reconhecer a obrigação dos réus em relação às parcelas de IPTU vencidas entre 22/05/2010 e 27/11/2014 (imissão de posse), reivindicados na inicial, posto que não atingidos pela prescrição, descontando-se, evidentemente, os valores pagos pela locatária diretamente à locadora – Atualização monetária e juros de mora – Incidência a partir do vencimento de cada aluguel inadimplido, por tratar-se de mora ex re, tendo em conta o que dispõe o artigo 397, do Código Civil. Juros de mora que, todavia, deverão ser computados mensalmente, ou seja, 1% a.m. e não ao dia, seja por expressa previsão contratual, seja por conta do disposto no art. 406 do CC c.c. art. 161, §1o., do CTN. – Recurso parcialmente provido.