Tribunal: TJSP
Processo: 1004695-79.2017.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-15
Data de publicação: 2021-01-15

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, restituição de valores e indenização por perdas e danos - Relação de consumo - O artigo 31-A, § 12, da Lei no 4.591/64, não se aplica ao caso, pois não se trata de incorporação imobiliária submetida a regime de afetação.
- Instituição financeira que coloca à disposição recursos para a construção de

Ementa:
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, restituição de valores e indenização por perdas e danos - Relação de consumo - O artigo 31-A, § 12, da Lei no 4.591/64, não se aplica ao caso, pois não se trata de incorporação imobiliária submetida a regime de afetação.
- Instituição financeira que coloca à disposição recursos para a construção de empreendimento imobiliário não responde por danos decorrentes de inadimplemento da construtora ou incorporadora com o promitente comprador, quando não participa do contrato firmado com ele, não se obriga a fiscalizar a obra nem a assegurar a sua execução e não integra, de outro modo, a cadeia de fornecimento do bem - Pedido improcedente em relação ao apelante - Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004695-79.2017.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que são apelantes
BANCO PAN S/A e BRAZILIAN MORTGAGES COMPANHIA HIPOTECÁRIA,
é apelado ORIENTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 15 de janeiro de 2021.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004695-79.2017.8.26.0229 -Voto no 31785
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1004695-79.2017.8.26.0229
2a Vara de Hortolândia (processo no 1004695-79.2017.8.26.0229)
Apelante: Banco Pan S/A
Apelada: Oriente Incorporações Imobiliárias Ltda.
Interessados: Parque Gabriel Residencialle Incorporações Imobiliárias SPE
Ltda. e outros
Juiz de 1o Grau: Fábio Alves da Motta
Voto no 31785.
- Promessa de compra e venda - Ação de rescisão de
compromisso de compra e venda de imóvel, restituição de
valores e indenização por perdas e danos - Relação de
consumo - O artigo 31-A, § 12, da Lei no 4.591/64, não se
aplica ao caso, pois não se trata de incorporação imobiliária
submetida a regime de afetação.
- Instituição financeira que coloca à disposição recursos
para a construção de empreendimento imobiliário não
responde por danos decorrentes de inadimplemento da
construtora ou incorporadora com o promitente comprador,
quando não participa do contrato firmado com ele, não se
obriga a fiscalizar a obra nem a assegurar a sua execução e
não integra, de outro modo, a cadeia de fornecimento do bem
- Pedido improcedente em relação ao apelante - Recurso
provido.
Apela o réu Banco Pan (sucessor da Brazilian
Mortgages Companhia Hipotecária), em ação de rescisão de compromisso
de compra e venda de imóvel, restituição de valores e indenização por perdas
e danos, contra sentença que julgou o pedido procedente em parte, para
declarar o contrato rescindido e condená-lo, solidariamente, com os réus
Parque Gabriel e Toya Martins, à devolução de R$37.072,31, a serem
corrigidos do desembolso e acrescidos de juros contados da citação do último
réu, ao pagamento de indenização por lucros cessantes, de 0,5% do valor
total e atualizado do contrato, por mês, desde 28.06.2016 e até a efetiva
entrega do imóvel, ou, não havendo notícia da entrega, até a data da prolação
da sentença, com juros desde a citação, e ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de sucumbência estipulados
em 16% do valor da condenação, incluídos os lucros cessantes (fls. 304/311 e
412/413)
O apelante alega que: a) é parte ilegitima e não
responde pela condenação, pois não integrou a relação jurídica mantida entre

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a autora e a construtora Parque Gabriel, limitando-se a financiar o
empreendimento; b) a Parque Gabriel não lhe cedeu sua posição jurídica no
compromisso de compra e venda firmado com a autora, mas apenas os seus
direitos creditórios em face dela; c) não tem responsabilidade por possível
descumprimento contratual da ré Parque Gabriel; d) o Superior Tribunal de
Justiça já decidiu que o agente financeiro que empresta recursos para a
consecução da obra não responde por danos causados aos adquirentes das
unidades autônomas; e) a sentença não considerou o disposto no § 12 do
artigo 31-A da Lei de Incorporações Imobiliárias, que estabelece,
expressamente, que a cessão de direitos creditórios não implica transferência
para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do cedente,
do incorporador ou do construtor; f) o artigo 294 do Código Civil só seria
aplicável ao caso em tela se o compromisso de compra e venda fosse
rescindido e o cessionário continuasse cobrando a autora; g) não integrou a
cadeia de fornecimento do imóvel da autora, conforme a jurisprudência tem
decidido; h) não praticou ato ilícito; i) a Lei no 4.591/64 é legislação especial e
se sobrepõe ao Código do Consumidor; j) não se enquadra no conceito de
incorporador da Lei no 4.591/64; k) se aplica ao caso, também, o
entendimento do REsp no 1.203.882/MG; l) a autora foi oportunamente
notificada acerca da cessão de crédito; m) não recebeu nenhuma quantia da
autora; n) a autora não foi destinatária final dos recursos transferidos à
construtora para a execução da obra; o) não pode ser condenado a pagar
indenização por lucros cessantes, pois não paralisou as obras e não deixou
de entregar o imóvel no prazo definido; p) o prejuízo alegado pela autora nem
sequer foi demonstrado; q) a súmula 162 do Tribunal de Justiça de São Paulo
se aplica apenas à figura do vendedor; r) é vítima da construtora tanto quanto
a autora, tanto que propôs execução contra ela, postulando o pagamento de
dívida da ordem de R$17,3 milhões; e s) a sentença não foi bem
fundamentada. Pede, com base nisso, a reforma do julgado (fls. 327/357).
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fls. 372/405).

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É o relatório.
A autora celebrou compromisso de compra e
venda com a ré Parque Gabriel, no dia 22.02.2013, tendo por objeto a
aquisição de imóvel do empreendimento “Condomínio Residencial Parque
Gabriel”, situado na cidade de Hortolândia, por R$265.537,50 (fls. 29/43).
Ficou estipulado que a unidade imobiliária seria
entregue até o dia 31.12.2015, com prazo de tolerância de 180 dias úteis
(cláusula M, fl. 32), e que haveria captação de recursos para a construção do
empreendimento, que seria garantida por hipoteca, bem como cessão de
crédito (cláusula 4.1, fl. 35), em função da qual a autora passou a realizar o
pagamento do preço à ré Brazilian Mortgages, sucedida pelo apelante Banco
Pan, a partir do início de 2014 (fls. 55/56 e 70).
A autora afirmou que, no final de 2014, a Parque
Gabriel paralisou as obras, sem prévio aviso ou justificativa (fls. 151/153), e
que, por isso, também suspendeu o pagamento do preço. Disse que, até
outubro de 2014, desembolsou R$37.021,31 (fls. 91/92).
Como as obras não foram retomadas e o prazo de
entrega escoou, a autora decidiu ajuizar a ação, para pedir a rescisão do
contrato, a devolução da integralidade dos valores pagos, indenização por
perdas e danos e, ainda, multa contratual (fls. 18/19).
A demanda também foi promovida contra os réus
Toya Martins e Ademar, sócios da Parque Gabriel, constituída como
sociedade de propósito específico (fls. 104/106), com base no artigo 50 do
Código Civil (fls. 9/12). Em julho de 2019, o processo foi extinto, sem
resolução de mérito, nos termos do artigo 485, VIII, do Código de Processo
Civil, em relação a Ademar (fls. 296/297).
Somente a ré Brazilian Mortgages e o Banco Pan
contestaram (fls. 213/240).

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Ao final, após ter sido declarada a rescisão do
compromisso de compra e venda, tanto a construtora quanto sua sócia, a
Toya Martins, e também o apelante foram condenados, por sentença bem
fundamentada, a devolver à autora os valores pagos e a indenizá-la por
perdas e danos.
A relação jurídica é de consumo, pois as partes e o
serviço fornecido pelo apelante se amoldam aos conceitos dos artigos 2o e 3o
do Código do Consumidor. Assim, os artigos 7o, parágrafo único,
exaustivamente citado pela autora nas suas contrarrazões, e 25, § 1o, do
mesmo Código, que apontam para a responsabilidade objetiva e solidária de
todos os participantes da cadeia de fornecimento de determinado produto
ou serviço, também incidem sobre a relação em exame.
O § 12 do artigo 31-A da Lei no 4.591/64
“A
contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante transmissão, para
o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias integrantes da incorporação,
bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios decorrentes da comercialização
dessas unidades, não implicam a transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou
responsabilidades do cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como
únicos responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis” não se
aplica ao caso em apreço, porque, conforme a matrícula de fls. 44/55, não se
trata de incorporação imobiliária submetida a regime de afetação.
Convém
destacar,
sobre
o
tema,
que
a
constituição de patrimônio de afetação depende de averbação no Registro
de Imóveis, nos termos do artigo 32-A da mesma Lei, e que sociedade de
propósito específico não se confunde com patrimônio de afetação (cf. STJ,
AREsp 1.687.680-GO, rel. Min. João Otávio Noronha, DJe 22.06.2020).
Além disso, as rés Parque Gabriel e Brazilian
Mortgages, esta sucedida pelo apelante, firmaram “instrumento de financiamento
para construção de empreendimento imobiliário com garantia hipotecária, cessão fiduciária de
recebíveis imobiliários e outras avenças” (fls. 54/55), que consiste em contrato

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coligado ao compromisso de compra e venda celebrado entre a autora e a
construtora, e o apelante recebeu parcelas do preço do imóvel diretamente da
autora (fls. 70/73).
Não obstante todas essas circunstâncias, o
apelante não participou do compromisso de compra e venda firmado entre a
autora e a construtora Parque Gabriel, meses antes da assinatura do
contrato de financiamento e cessão fiduciária (fls. 29/43 e 54/55), não
assumiu responsabilidade alguma, perante a autora, em relação ao negócio,
como a de fiscalizar ou assegurar o cumprimento das obrigações da Parque
Gabriel, inclusive no que toca ao prazo de conclusão da obra e à entrega do
imóvel, e não integrou, de outro modo, a cadeia de fornecimento do bem,
limitando-se a prover recursos para a consecução do empreendimento e a
receber valores em seu pagamento, cenário no qual ele não responde pelo
atraso da construtora na entrega do imóvel, tampouco pelas consequências
jurídicas dele decorrentes.
Em
casos
semelhantes,
a
maioria
deles
envolvendo a Caixa Econômica Federal, o Superior Tribunal de Justiça vem
decidindo, reiteradamente, pela ilegitimidade ou pelo afastamento da
responsabilidade do agente financeiro que não participa do compromisso de
compra e venda celebrado com o adquirente nem do projeto, da execução ou
da fiscalização da obra e que não assume obrigações em conjunto ou em
lugar da construtora ou incorporadora:
"No tocante à ilegitimidade da CEF nas ações de
indenização decorrentes de vício na construção do imóvel,
segundo a jurisprudência desta Corte Superior, é importante
fazer a distinção existente entre duas situações diversas,
quais sejam, quando aquela instituição financeira atuar
como mero agente financeiro ou quando for executor de
políticas federais de promoção de moradia. Dessa forma,
quando atuar meramente como agente financeiro, não será
parte legítima para figurar no polo passivo da demanda
indenizatória pelos vícios na construção do imóvel, ficando
sua responsabilidade limitada à liberação do empréstimo.
Todavia, quando realiza atividade distinta daquela própria de
agente financeiro em stricto sensu, a CEF tem legitimidade
para responder por vícios de construção, justificando a sua

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integração ao polo passivo da relação processual. Nesses
casos, a CEF assume responsabilidades próprias, definidas
em lei, regulamentação infralegal e no contrato celebrado
com os mutuários. Os papéis desenvolvidos em parceria
pela construtora e pelo agente financeiro poderão levar à
vinculação de ambos ao negócio jurídico, acarretando
responsabilidade solidária. Sendo assim, a legitimidade 'ad
causam' é definida em função de elementos fornecidos pelo
direito material, e, a depender dos fatos narrados na inicial
(causa de pedir), será possível identificar hipóteses em que
haja culpa 'in eligendo' da CEF na escolha da construtora e
do terreno, na elaboração e acompanhamento do projeto,
entre outras".
"[...] a convicção constante do acórdão recorrido está em
conformidade com a jurisprudência desta Corte Superior, no
sentido de que a responsabilidade do agente financeiro
subsiste apenas caso tenha atuado na elaboração do
projeto, na execução ou na fiscalização do empreendimento,
sendo afastado o seu comprometimento quando atuar
estritamente em sua atividade-fim".
“[...] embora as condições do financiamento sejam regidas
pelo Programa Habitacional Minha Casa, Minha Vida, é
indevido atribuir incumbência à CEF por eventuais vícios
construtivos no imóvel objeto de mútuo, visto que a sua
atuação foi restrita apenas como agente financiador, não
atuando como executor ou gestor da obra".
"[...] independente de se tratar de contrato de mútuo
habitacional regido pelo Programa Minha Casa, Minha Vida
(destinado a pessoas de baixa renda) e de
eventualmente se reconhecer a nulidade da cláusula do
Fundo Garantidor da Habitação - FGHAB
que exclui a
responsabilidade do agente financeiro, não se reconhece
que a CEF seja responsável pelo atraso na entrega do
imóvel, porquanto atuou meramente como financiadora do
bem objeto de compra e venda, o que é suficiente para ilidir
futuro dever de indenizar, nos moldes da jurisprudência
desta Corte".
(STJ, 3a Turma, AgInt no REsp 1813880/RN, Rel. Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
j.
30/09/2019,
DJe
03/10/2019, gn)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA.
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LEGITIMIDADE PASSIVA.
AUSÊNCIA. ATUAÇÃO COMO AGENTE FINANCEIRO.
REVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA No 7/STJ.
1. Tendo a Corte de origem concluído, à luz da prova dos
autos, que a atuação da agravada foi na condição de mero

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agente financeiro, inviável a inversão do julgado, por força
da Súmula no 7/STJ.
2. Agravo regimental não provido.
(STJ, 3a Turma, AgRg no REsp 1527845/SC, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. 20/10/2015, DJe
29/10/2015).
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. SEGURO
HABITACIONAL.
EXISTÊNCIA
DE
VÍCIOS
CONSTRUTIVOS
EM
IMÓVEL
ADQUIRIDO
PELO
SISTEMA
FINANCEIRO
DE
HABITAÇÃO.
AGENTE
FINANCEIRO
ATUANDO
EM
SENTIDO
ESTRITO.
AUSÊNCIA DE OBRIGATORIEDADE NA FORMAÇÃO DE
LITISCONSÓRCIO PASSIVO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.
1. Esta Corte Superior possui entendimento pacífico no
sentido de que a seguradora tem legitimidade para figurar no
polo passivo de ação que cinge contrato de seguro
habitacional, regido pelas regras do Sistema Financeiro de
Habitação.
2. O agente financeiro não ostenta legitimidade para
responder por pedido decorrente de vícios de construção na
obra financiada, quando atua em sentido estrito.
3. No presente caso, a responsabilidade contratual do
agente financeiro diz respeito apenas ao cumprimento do
contrato de financiamento, ou seja, à liberação do
empréstimo nas épocas acordadas e à cobrança dos
encargos estipulados no contrato, razão pela qual não se
cristaliza hipótese de solidariedade no caso sob exame.
4. Ademais, o acolhimento da pretensão recursal, no sentido
de verificar a responsabilidade do agente financeiro em tais
hipóteses,
demandaria
a
interpretação
de
cláusulas
contratuais e o reexame de provas, providências vedadas
em sede de recurso especial (Súmulas 5 e 7 do STJ).
5. Agravo interno não provido.
(STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp 1193639/PR, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 17/04/2018, DJe 20/04/2018,
gn)
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
SEGURO
HABITACIONAL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO AGENTE
FINANCEIRO. ATUAÇÃO OU NÃO NO PROJETO DE
EXECUÇÃO OU FISCALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO.

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NÃO EXAME PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. INCIDÊNCIA
DA SÚMULA N. 07/STJ.
1. Nas ações em que se discute acerca da indenização
decorrente de vícios de construção de imóvel adquirido pelo
Sistema Financeiro de Habitação, o agente financeiro
somente terá legitimidade passiva ad causam quando tenha
atuado no projeto de execução ou fiscalização do
empreendimento.
2.Não tendo o Tribunal de origem discutido acerca da
atuação ou não do agente financeiro no projeto de execução
ou fiscalização do empreendimento, impossível o examine
da questão em recurso especial, ante o óbice sumula no
7/STJ.
3. Agravo interno não provido.
(STJ, 3a Turma, AgInt no REsp 1587794/PR, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, j. 06/04/2017, DJe 18/04/2017, gn)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS DE
CONSTRUÇÃO. VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC DE
1973. INEXISTÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF.
AGENTE FINANCEIRO EM SENTIDO ESTRITO. AGRAVO
NÃO PROVIDO.
1. Não se viabiliza o recurso especial pela indicada violação
do art. 1.022 do CPC/2015. Isso porque, embora rejeitados
os embargos de declaração, todas as matérias foram
devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que
emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que
em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
2. É firme a jurisprudência do STJ no sentido de se
reconhecer a ilegitimidade passiva do agente financeiro para
responder à ação por vício de construção de imóvel quando
a
instituição
atuar
como
mero
agente
financeiro.
Precedentes.
3. Agravo interno não provido.
(STJ, 4a Turma, AgInt no REsp 1607198/CE, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 08/05/2018, DJe 15/05/2018,
gn)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DE MÚTUO.
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
DO
PROGRAMA
MINHA CASA MINHA VIDA. ATRASO NA CONCLUSÃO DA
OBRA E NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA PENAL

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MORATÓRIA. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO
COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. REEXAME
DE DANOS MORAIS. MATÉRIA DE FATOS E PROVAS.
SÚMULA 7 DO STJ. ATRASO NA CONSTRUÇÃO E
ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA
ENTRE A CONSTRUTORA E AGENTE FINANCEIRO.
RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria
em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de
origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada,
ainda que em sentido contrário à pretensão da parte
recorrente.
2. No presente caso, a Caixa Econômica Federal tem
legitimidade passiva para responder solidariamente com a
incorporadora, nas causas em que se pleiteia indenização
por atraso na entrega do imóvel, quando também tiver
participado na qualidade de agente executor e operador de
políticas federais para a promoção de moradia para
consumidores de baixa renda. Precedentes.
3. A alegação de omissão quanto à análise dos argumentos
dos diversos tipos de contratos e modalidades de
financiamento do PMCMV - PNHUV, que alegadamente
levaria ao reconhecimento da ilegitimidade passiva ad
causam da CAIXA, e que configurariam a violação ao art.
535 do CPC de 1973 não foi abordada nas razões do apelo
especial, nem tão pouco nos embargos declaratórios,
acarretando, no ponto, verdadeira inovação recursal, o que
obsta o conhecimento desta matéria quando suscitada
apenas em sede de agravo interno.
4. Agravo interno não provido.
(STJ, 4a Turma, AgInt no REsp 1606103/RN, Rel. Ministro
LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 21/11/2019, DJe 27/11/2019,
gn)
Assim também tem decidido várias Câmaras deste
Tribunal:
Recurso.
Apelação.
Requisitos
de
admissibilidade.
Deserção. Ocorrência. Não recolhimento do preparo
obrigatório. Ausência de alegação de justo impedimento.
Recursos das corrés Tavares de Almeida Participações S/C
Ltda
e
Tríade
Empreendimentos
Imobiliários
não
conhecidos. Condições da ação. Ilegitimidade passiva.
Ocorrência. Ação indenizatória por danos morais e materiais
relativa a contrato de compromisso de compra e venda de
imóvel.
Sentença
que
concluiu
pela
ocorrência
de
publicidade enganosa, bem como atraso na conclusão das

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11
obras. Condenação solidária do banco apelante no que
concerne à publicidade enganosa, por haver ele celebrado
com a incorporadora contrato de cessão do crédito
decorrente
do
compromisso
de
compra
e
venda.
Ilegitimidade caracterizada. Instituição financeira que não
pode ser havida como integrante da cadeia de fornecimento
do bem. Cessão de crédito que não se confunde com
cessão de posição contratual. Incorporadora que manteve
as obrigações assumidas perante o compromissário
comprador, não tendo o banco cessionário qualquer
ingerência
no
que
concerne
à
publicidade
do
empreendimento. Precedentes desta corte. Recurso do
banco corréu provido (6a Câmara de Direito Privado,
Apelação
no
1076701-20.2016.8.26.0100,
rel.
VITO
GUGLIELMI, j. 28.05.2020, gn).
APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA. ATRASO. INDENIZAÇÃO.
Sentença de parcial procedência, condenando as rés,
solidariamente, ao ressarcimento de aluguéis pelo tempo de
atraso na entrega da obra e danos morais. Insurgência pelas
rés e pelos autores. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE
PASSIVA
ACOLHIDA.
Instituição
financeira
que
disponibilizou
recursos
para
a
construção
do
empreendimento, assumindo a condição de credora
fiduciária, de que resulta sua atuação limitada a acompanhar
o desenvolvimento e cumprimento do cronograma físico-
financeiro da obra, com a finalidade de liberar os recursos
emprestados
para
que
sejam
empregados
no
empreendimento.
Ausência
de
responsabilidade
pela
construção, incluindo o tempo de execução, conforme
expressa cláusula contratual constante no compromisso de
compra e venda. Ausência de responsabilidade solidária do
agente financeiro pelos danos causados pelo atraso na
entrega da obra. Precedentes. Preliminar acolhida, com a
extinção do processo, sem julgamento do mérito quanto ao
Banco do Brasil e inversão da sucumbência. MÉRITO.
MORA DA RÉ CONFIGURADA. Vinculação das partes ao
prazo de entrega da obra constante no compromisso de
compra e venda, com o prazo adicional de 180 dias.
Impossibilidade de aceitação de prazo maior de construção
constante no contrato de financiamento, em prejuízo do
consumidor. Atraso configurado ao decurso do prazo de
tolerância, em agosto/2015. INDENIZAÇÕES. ALUGUÉIS.
Ilícito contratual que resultou em despesas adicionais com
moradia pelos adquirentes, em razão de impedimento à
fruição do imóvel adquirido, autorizando o ressarcimento das
despesas com aluguel que efetivaram no período da mora.
Impugnação ao contrato de locação e recibos de pagamento
apresentados que não se fez acompanhada de qualquer
prova capaz de desmerecê-los, não tendo havido interesse,
por parte da ré, à produção de provas. Valores acolhidos na
sentença que devem ser mantidos. MULTA INVERSA. Em

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que pese a admissão, em Recurso Repetitivo, de adoção
em favor do comprador, da cláusula penal estabelecida
apenas para seu inadimplemento, e não do vendedor, na
hipótese dos autos, havendo identidade de fundamentos e
escopo entre a multa e a indenização por dano emergente,
qual seja, indenizar o impedimento à fruição do imóvel por
força do inadimplemento quanto ao momento de sua
entrega, a cumulação não é possível por caracterizar o "bis
in idem". Multa afastada. DANO MORAL CONFIGURADO.
Situação que resulta em mais do que simples aborrecimento
contratual, mas verdadeira frustração ao adquirente pela
quebra de expectativa após tempo de espera superior ao
previsto, de aproximadamente sete meses, afetando
planejamento de longo prazo, o que causa ansiedade,
intranquilidade, sentimentos aptos a gerar abalo emocional.
Indenização de R$ 10.000,00 que se mostra coerente em
consideração a aspectos como tempo de atraso e valor do
próprio imóvel, não se justificado, quer a redução, quer a
majoração. Sentença parcialmente reformada. RECURSO
DO BANCO DO BRASIL PROVIDO E RECURSO DA
CORRÉ CANUANÃ E DOS AUTORES IMPROVIDOS (
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1002010-63.2016.8.26.0220, rel. MARIELLA FERRAZ DE
ARRUDA POLLICE NOGUEIRA, j. 23.04.2020, gn).
VENDA E VENDA - Ação de resolução contratual c/c
restituição de valores e indenização por danos materiais e
morais proposta por adquirente em face do inadimplemento
contratual da vendedora - Procedência parcial do pedido -
Inconformismo por parte da autora e por parte da instituição
bancária que financiou a construção da obra, que foi
condenada solidariamente à alienante a indenizar a autora
da demanda - Recurso de apelação da autora - Acolhimento
parcial - Recursos Especiais Repetitivos no 1.498.484/DF, no
1.635.428/SC, no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF - Temas 970
e 971 do STJ - Inadmissibilidade de cumulação da
condenação ao pagamento de indenização por lucros
cessantes com a aplicação da cláusula penal - Não
aplicação da multa, pois já há condenação ao pagamento de
lucros cessantes contra a qual não houve impugnação -
Dano moral caracterizado - Resolução contratual que
frustrou expectativa, ocasionando a autora angústia que
ultrapassa o "mero aborrecimento", ocasionando dano moral
indenizável - Quantum indenizatório arbitrado em R$
10.000,00 - Recurso de apelação do Banco do Brasil S/A -
Deferimento - Responsabilidade solidária inexistente -
Ausência de prova da contribuição deste, de qualquer forma,
para o insucesso do negócio - Adequação, em decorrência,
dos encargos sucumbenciais em relação este - Recurso de
apelação da autora parcialmente provido, acolhido in totum o
do corréu Banco do Brasil (9a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 1000504-66.2016.8.26.0474, rel. GALDINO
TOLEDO JÚNIOR, j. 10.03.2020, gn).

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Apelações cíveis. Ação de obrigação de fazer, não fazer,
indenização por danos materiais e morais, cumulada com
cancelamento de hipoteca. Alegação de atraso na entrega
de obra imobiliária. Sentença de procedência parcial. Pedido
de
extinção
da
ação.
Afastamento.
Benefício
da
recuperação judicial não impede o andamento da ação de
conhecimento promovida contra a ré incorporadora, por se
enquadrar na previsão do § 1o, do art. 6o, da Lei de
Falências
no
11.101/2005.
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Relação de consumo configurada entre os
autores e a incorporadora. Legitimidade passiva. Credora
hipotecária que é a destinatária da supressão do gravame
hipotecário, sendo responsável pelo cancelamento da
hipoteca pleiteado pelos autores. Legitimidade passiva da
credora hipotecária somente em relação à pretensão de
levantamento da hipoteca, excluindo-a da condenação dos
demais pedidos formulados na inicial. Atraso na entrega da
obra imobiliária. Mora da corré incorporadora restou
incontroversa pela prova pericial produzida nos autos. Saldo
devedor. Cláusulas do instrumento de rerratificação que não
preveem o congelamento indefinido do saldo devedor,
porém somente a não incidência dos reajustes até a
conclusão
do
processo
de
financiamento
bancário.
Aplicação da Súmula 163 desta C. Corte. Conclusão pericial
deve ser mantida por ausência de prova contundente em
sentido contrário. Cancelamento da hipoteca. Necessidade
de quitação do saldo devedor. Prova pericial apurou saldo
residual no valor de R$4.700,75. Inexistência de ilegalidade
na cláusula contratual que estipula previsão de que o imóvel
poderia
ser
objeto
de
hipoteca.
Lucros
cessantes
presumidos. Caso em que, se a unidade autônoma tivesse
sido entregue na data aprazada, poderia ser imediatamente
usada como moradia ou fonte de renda. Incidência da
Súmula 162 desta Corte e do incidente de resolução de
demanda repetitiva (IRDR) no 0023203-35.2016.8.26.0000.
Indenização devida. Valor indenizatório fixado pela r.
sentença mantido. Danos morais. Atraso na entrega da obra
restou comprovado nos autos. Entrega de imóvel em
desacordo com o acordado no contrato pela ré é suficiente
para a caracterização do prejuízo moral. Indenização
devida. Critério para fixação da indenização deve ser
alterado para ser arbitrada a quantia de R$10.000,00 (dez
mil reais) com correção monetária pela Tabela Prática desta
Corte a partir deste arbitramento e juros de mora de 1% ao
mês a partir da citação. Indenização arbitrada (R$10.000,00)
será paga para cada um dos autores. Compensação.
Admissibilidade. Interpretação do artigo 368 do Código Civil.
Sucumbência. Improcedência do pedido de cancelamento
da hipoteca. Autores deverão arcar com as custas e
despesas processuais despendidas pela corré credora
hipotecária, bem como com os honorários advocatícios
devidos ao seu patrono em 10% do valor da condenação.
Ré incorporadora sucumbiu em maior parte em relação aos

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pedidos formulados pelos autores e deverá arcar com o
pagamento das verbas sucumbenciais despendidas por
eles, arbitrados os honorários advocatícios em 10% do valor
da condenação. Resultado. Preliminar de ilegitimidade
passiva acolhida parcialmente. Recursos interpostos pelos
autores e pela corré incorporadora provido parcialmente e
provido o recurso interposto pela corré credora hipotecária
(9a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1044774-70.2015.8.26.0100,
rel.
EDSON
LUIZ
DE
QUEIROZ, j. 05.11.2019, gn).
Compromisso de venda e compra Atraso da entrega do
imóvel - Pretensão de indenização por danos morais, além
da devolução de todos os valores pagos - Procedência
parcial - Inconformismo da Ré centrado na ilegitimidade
passiva, ausência de ilicitude das cobranças e validade da
contratação - Inadmissibilidade - Relação de consumo
configurada entre as partes - Incidência do Código de
Defesa do Consumidor - Legitimidade passiva da Instituição
financeira que figurou no compromisso de compra e venda
como credora fiduciária, responsável por fiscalizar a obra,
inclusive com o poder de substituição da construtora,
conforme cláusula contratual do instrumento de compra e
venda - Responsabilidade solidária do banco réu -
Reembolso integral dos valores pagos, em razão da culpa
incontroversa da parte ré - Irresignação da Autora insistindo
na tese condenação por danos morais - Descabimento -
Hipótese em tela que, não obstante os dissabores
decorrentes do atraso na entrega, não se vislumbra a
ocorrência de evento apto a configurar dano moral -
Recursos improvidos (8a Câmara de Direito Privado,
Apelação
no
1004767-43.2017.8.26.0269,
rel.
CLARA
MARIA ARAÚJO XAVIER, j. 30.03.2020, gn).
Ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por
danos morais e materiais - Paralisação da obra - Atraso na
entrega do imóvel - Sentença de procedência - Insurgência
do banco réu - Relação de consumo configurada entre as
partes - Incidência do Código de Defesa do Consumidor -
Legitimidade passiva do Banco do Brasil caracterizada -
Instituição financeira que figurou no compromisso de compra
e venda como credora fiduciária - Contrato coligado - Banco
responsável por fiscalizar a obra, inclusive com o poder de
substituição da construtora, conforme cláusula contratual do
instrumento de compra e venda - Responsabilidade solidária
do banco réu - Reembolso integral dos valores pagos, em
razão da culpa incontroversa da parte ré - Danos morais -
Não
caracterização
-
Afastamento
da
pretensão
indenizatória - Sentença reformada para afastar os danos
morais - Recurso provido em parte. Dá-se provimento em
parte ao recurso (4a Câmara de Direito Privado, Apelação no

PODER JUDICIÁRIO
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1008128-39.2017.8.26.0602, rel. MARCIA DALLA DÉA
BARONE, j. 13.02.2020, gn).
Embora fosse o caso de cogitar da ilegitimidade do
apelante, como a maioria dos julgados acima referidos fez, o pedido
formulado em face dele é improcedente. Legitimidade é condição da ação que
se afere de forma abstrata, no momento do ajuizamento da demanda, e a
ilegitimidade do apelante, neste caso, não era aferível de plano.
A autora fica condenada ao pagamento das
despesas processuais e dos honorários dos advogados do apelante, que
fixo em 10% do valor dado à causa.
Diante do exposto, dou provimento ao apelo, para
julgar o pedido improcedente, em relação ao apelante.
SILVIA ROCHA
Relatora