Tribunal: TJSP
Processo: 1001181-79.2016.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-24
Data de publicação: 2021-01-24

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Julgamento extra petita. A sentença é nula no tocante à multa de 2% dos lucros cessantes. Atraso na entrega do imóvel. Inadimplemento da vendedora. Caso fortuito e força maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Termo final do inadimplemento. A expedição do "habite-se", quando não coincidir com a

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Julgamento extra petita. A sentença é nula no tocante à multa de 2% dos lucros cessantes. Atraso na entrega do imóvel. Inadimplemento da vendedora. Caso fortuito e força maior inocorrentes. Súmula 161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Termo final do inadimplemento. A expedição do "habite-se", quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora. Súmula 160 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Dano moral. Caracterizado. O descumprimento contratual, por parte das rés, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico ao adquirente. É certo que a situação de incerteza que a adquirente passou supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a segurança patrimonial da família. Verba indenizatória arbitrada em R$ 10.000,00. Custas referentes a realização do registro da área construída no Cartório de Registro de Imóveis, individualização da matrícula de cada apartamento e instituição do condomínio. Gastos que constituem desdobramento da incorporação imobiliária, sendo de responsabilidade exclusiva da incorporadora/ré. Artigos 44 da Lei no 4.591/64 e 237-A, §§ 1o a 3o, da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos). Saldo residual. Correção monetária. Valor cobrado e pagos por meio de confissão de dívida. Inexigibilidade da quantia de R$ 7.064,14.
Recurso da autora provido e parcialmente provido o da ré.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000033317
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001181-79.2016.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é
apelante/apelada ADRIANA DE ALMEIDA SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante MULANGE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso da autora e julgaram parcialmente provido o apelo da
ré. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 24 de janeiro de 2021.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001181-79.2016.8.26.0609 -Voto no 18894fc
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Apelação Cível no 1001181-79.2016.8.26.0609
Comarca: Taboão da Serra (2a Vara Cível)
Apelante/Apelado: Adriana de Almeira Santos.
Apelado/Apelante: Mulange Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Voto no 18.894

COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. Julgamento extra petita. A
sentença é nula no tocante à multa de 2% dos lucros
cessantes. Atraso na entrega do imóvel. Inadimplemento da
vendedora. Caso fortuito e força maior inocorrentes. Súmula
161 da Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça.
Termo final do inadimplemento. A expedição do “habite-
se”, quando não coincidir com a imediata disponibilização
física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a
mora contratual atribuída à vendedora. Súmula 160 da
Seção de Direito Privado deste Tribunal de Justiça. Dano
moral. Caracterizado. O descumprimento contratual, por
parte das rés, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio
psíquico ao adquirente. É certo que a situação de incerteza
que a adquirente passou supera em muito meros dissabores
do dia a dia e pequenos aborrecimentos do cotidiano,
mesmo porque, a questão afeta direito fundamental de
moradia, colocando em risco investimentos e a segurança
patrimonial da família. Verba indenizatória arbitrada em R$
10.000,00. Custas referentes a realização do registro da área
construída
no
Cartório
de
Registro
de
Imóveis,
individualização da matrícula de cada apartamento e
instituição
do
condomínio.
Gastos
que
constituem
desdobramento da incorporação imobiliária, sendo de
responsabilidade exclusiva da incorporadora/ré. Artigos 44
da Lei no 4.591/64 e 237-A, §§ 1o a 3o, da Lei no 6.015/73
(Lei de Registros Públicos). Saldo residual. Correção
monetária. Valor cobrado e pagos por meio de confissão de
dívida. Inexigibilidade da quantia de R$ 7.064,14.
Recurso da autora provido e parcialmente provido o da ré.

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São apelações contra a sentença de fls. 372/382, de
relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial
para “a) Condenar a requerida ao pagamento pelos danos materiais no
valor equivalente ao da locação mensal do imóvel, no percentual de
0,5% ao mês sobre o valor de mercado do bem, bem como correção
monetária nos termos da Tabela pratica emitida pelo Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, incidente durante o período da
indenização, devendo os valores serem calculados em oportuna fase de
liquidação de sentença, no período compreendido de março de 2014 até
maio de 2015. b) Multa de 2% sobre o valor desembolsado a titulo de
indenização pelos lucros cessantes pelo autor no período compreendido
de março de 2014 até maio de 2015. c) Todas as verbas serão
acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.”
Diante da sucumbência recíproca, arcará a autora
com 40% das custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
arbitrados em 10% do valor da condenação, e a ré com o restante,
observada a gratuidade.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 385/387),
acolhidos para julgar procedente o pedido reconvencional, “condenando
a reconvinda ao pagamento da quantia de R$. 7.064,14 (sete mil,
sessenta e quatro reais e quatorze centavos), acrescido de correção
monetária desde o ajuizamento e juros de mora a partir da citação.”
Vencida, a autora-reconvinda suportou honorários
advocatícios, fixados em 10% do valor da condenação.
Inconformada,
a
autora-reconvinda
apelou,
postulando a devolução dos valores desembolsado a título de assessoria

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técnico-imobiliária e indenização por dano moral. Sustenta, por fim, que
o pedido reconvencional é improcedente, pois a correção monetária já
foi cobrada pelo instrumento particular de confissão de dívida
R$
4.977,31.
A ré-reconvinte recorreu adesivamente, arguindo,
preliminarmente, julgamento extra petita no que se refere à multa de 2%
sobre os lucros cessantes. No mérito, sustenta a ocorrência de caso
fortuito e força maior a alterar o cronograma de obras; inexistência do
dever de indenizar; finalização das obras com a expedição do “habite-
se” e; impossibilidade de inversão da multa contratual.
Contrarrazões a fls. 414/427 e 453/458.
É o relatório.
De início, manifesto o julgamento extra petita,
notadamente no que se refere à multa de 2% sobres os lucros cessantes,
pois o pedido inicial se limitou à restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem, assessoria técnico-imobiliária e saldo residual,
indenização por lucros cessantes e dano moral e nulidade de cláusulas
contratuais.
Nula, portanto, a sentença nesse aspecto.
Quanto ao mérito, incontroverso o inadimplemento
contratual da ré que não entregou o imóvel no prazo previsto. A unidade
deveria ser entregue até setembro de 2014, porém isso ocorreu somente
em maio de 2015.
A ré alega que circunstâncias extraordinárias

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atrasaram o cronograma das obras. Explanam problemas decorrentes do
crescimento imobiliário, em especial a escassez de mão de obra
qualificada e materiais, e entraves administrativos para expedição do
“habite-se”.
No entanto, tais argumentos não justificam a mora,
uma vez que esses fatores devem ser levados em consideração no
momento da fixação do prazo para entrega da unidade, ainda mais ao
verificarmos que a ré tem experiência de sobejo em seu ramo
empresarial.
Cumpre salientar, a esse respeito, o ensinamento de
CRISTIANO CHAVES DE FARIAS e NELSON ROSENVALD que
“Constatada a ocorrência do fato inevitável e necessário, o efeito será a
exclusão de qualquer obrigação de indenizar por parte do devedor.
Todavia, em certos casos o fortuito não será óbice à responsabilização
do devedor [.] c) em sede de responsabilidade civil, existem casos em
que o fato danoso não resultou da culpa do agente, mas de uma
situação que se liga diretamente aos riscos da atividade profissional
exercitada pelo causador do dano. Cuida-se da figura do fortuito
interno, cujo risco vem de 'dentro para fora' e culmina por se tratar de
um evento evitável por parte de quem assumiu a atividade” (“Direito
das Obrigações”, Ed. Lumen Juris, 2011, pgs. 531/532).
Esse posicionamento resultou na Súmula no 161
aprovada pelo Órgão Especial em sessão de 27 de janeiro de 2016 e
publicada no Diário Oficial em 1o de fevereiro de 2016:
“Não constitui hipóteses de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,

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aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios
acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Resta
afastada,
portanto,
a
excludente
de
responsabilidade da ré pelo atraso verificado no adimplemento
contratual.
Ademais, considera-se como termo final do
inadimplemento a data da efetiva entrega das chaves, e não a data de
expedição do “habite-se”, conforme posicionamento adotado por esta
Corte de Justiça que resultou na Súmula 160 aprovada pelo Órgão
Especial em sessão de 27 de janeiro de 2016 e publicada no Diário
Oficial em 1o de fevereiro de 2016:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
Patenteado o prejuízo extrapatrimonial sofrido pelo
promissário comprador, pois o descumprimento contratual, por parte da
ré, acabou por gerar insegurança e desequilíbrio psíquico ao adquirente.
É certo que a situação de incerteza que o adquirente
passou supera em muito meros dissabores do dia a dia e pequenos
aborrecimentos do cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito
fundamental de moradia, colocando em risco investimentos e a
segurança patrimonial da família.
Oportuna a transcrição dos ensinamentos de
Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga
Netto:

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“A dignidade é um valor ético, parte da própria
essência do ser humano. Por isso, ela antecede e fundamenta a ordem
política, inserindo a pessoa como protagonista do sistema jurídico em
duas dimensões: uma negativa, no sentido de evitar qualquer atentado à
necessária estima e respeito à inerente dignidade de cada ser humano;
uma positiva, determinando que o ordenamento propicie um ambiente
de liberdades com a concessão de um mínimo invulnerável para que
todos possam desenvolver as suas aptidões e exercitar os seus fins de
acordo com condições verdadeiramente humanas” (Curso de direito
civil: responsabilidade civil, volume 3 / Cristiano Chaves de Farias;
Nelson Rosenvald; Felipe Peixoto Braga Netto. 2. ed. rev., ampl. e atual.
São Paulo: Atlas, 2015).
Confira-se, ainda, a jurisprudência deste E. Tribunal
de Justiça:
“Apelação e recurso adesivo. Compra e venda.
Ação de rescisão contratual cumulada com
pedido de indenização por danos morais e
materiais
proposta
por
compromissário
comprador
de
imóvel
em
construção.
Inadimplemento
contratual.
Imóvel
não
entregue pela construtora no prazo avençado.
Sentença que decretou a rescisão do contrato,
determinou
a
restituição
dos
valores
despendidos pelo autor e condenou a ré ao
pagamento de indenização por danos materiais
(aluguel) e multa contratual. Decisão que

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merece reforma, não havendo razão para
condenação da construtora a pagar aluguel ou
multa pela não entrega do imóvel, posto que o
que o autor deseja é a rescisão contratual, com
devolução do que pagou. Reforma também no
que tange à indenização dos danos morais,
caracterizados no caso. Precedentes. O atraso
na entrega da obra da casa própria acarreta
mais do que mero desassossego; na verdade,
importa em dano mora in re ipsa. Sentença
reformada. Apelos da ré e recurso adesivo do
autor providos em parte.” (Apelação no
0005065-81.2010.8.26.0565,
Relator
Cesar
Ciampolini, dj. 11/03/2014).
A indenização por danos morais deve ser fixada com
moderação, de modo a compensar a vítima pelo dano sofrido, mas
inibindo o enriquecimento sem causa. Nesse passo, arbitro a verba
compensatória em R$ 10.000,00 (dez mil reais), de acordo com a
estimada por esta 10a Câmara de Direito Privado em casos semelhantes.
No mais, afirma a autora que desembolsou a quantia
de R$ 1.500,00 a título de assessoria técnico-imobiliária. Esclarece a ré
que este valor se refere aos encargos de “(i) a realização do registro da
área
construída
no
Cartório
de
Registro
de
Imóveis;
(ii)
individualização da matrícula de cada apartamento e (iii) instituição do
condomínio” (fl. 417).

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Ocorre que estes gastos constituem desdobramento
da incorporação imobiliária, sendo de responsabilidade exclusiva da
incorporadora/ré.
Assim dispõem os artigos 44 da Lei no 4.591/64 e
237-A, §§ 1o a 3o, da Lei no 6.015/73 (Lei de Registros Públicos):
“Art. 44. Após a concessão do 'habite-se' pela
autoridade administrativa, o incorporador
deverá requerer, (VETADO), a averbação da
construção das edificações, para efeito de
individualização e discriminação das unidades,
respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação.”
“Art. 237-A. Após o registro do parcelamento
do solo ou da incorporação imobiliária, até a
emissão da carta de habite-se, as averbações e
registros relativos à pessoa do incorporador ou
referentes a direitos reais de garantias, cessões
ou demais negócios jurídicos que envolvam o
empreendimento serão realizados na matrícula
de origem do imóvel e em cada uma das
matrículas
das
unidades
autônomas
eventualmente abertas.
§1o Para efeito de cobrança de custas e

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emolumentos, as averbações e os registros
relativos ao mesmo ato jurídico e realizados
com base no caput serão considerados como
ato de registro único, não importando a
quantidade de unidades autônomas envolvidas
ou de atos intermediários existentes.
§2o Nos registros decorrentes de processo de
parcelamento do solo ou de incorporação
imobiliária, o registrador deverá observar o
prazo máximo de 15 (quinze) dias para o
fornecimento do número de registro ao
interessado ou a indicação das pendências a
serem satisfeitas para sua efetivação.
§3o O registro da instituição de condomínio ou
da
especificação
do
empreendimento
constituirá ato único para fins de cobrança de
custas e emolumentos”.
Nesse diapasão, de rigor a devolução do valor de R$
1.500,00, corrigido monetariamente a partir do desembolso e acrescido
de juros de mora 1% ao mês, contados da citação.
Por fim, o saldo residual da aquisição da unidade
autônoma já foi cobrado por meio de instrumento de confissão de dívida
de fls. 122/124, à época no valor de R$ 4.977,31, com pagamento
incontroverso, de modo que a cobrança da quantia de R$ 7.064,14, pela
mesma rubrica, é indevida.

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Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso
interposto pela autora-reconvinda para: a) condenar a ré a pagar
indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
corrigido monetariamente a contar da data do julgamento em segundo
grau (Súmula 362 do STJ), acrescidos de juros de mora a partir da
citação (artigo 405 do CC); b) condenar a ré a restituir a quantia de R$
1.5000,00, corrigida monetariamente a partir do desembolso e acrescida
de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação; c) declarar
inexigível o valor de R$ 7.064,14, nos termos retro.
Outrossim, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso interposto ré-reconvinte para declarar nula a sentença no tocante
à multa de 2% sobre os lucros cessantes.
Sucumbente em maior extensão quanto ao pedido
inicial, suporta a ré as custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios, arbitrados em 15% do valor da condenação, na forma do
artigo 85, §§ 2o e 11, Código de Processo Civil.
Quanto à reconvenção, vencida, suporta a ré-
reconvinte as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
fixados em 15% do valor da causa, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11,
Código de Processo Civil.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR