Tribunal: TJSP
Processo: 1020810-38.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Carmen Lucia da Silva
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
CONDOMÍNIO. Ação que visa à condenação do réu ao cumprimento de obrigação de fazer c.c. restituição dos valores pagos a maior. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Apelação do réu. Condomínio que efetua a cobrança das despesas de condomínio de forma igualitária, sem observar a fração ideal dos imóveis. Impossibilidade. Art. 1.336, I, do CC. Convenção de condomínio que determinou a

Ementa:
CONDOMÍNIO. Ação que visa à condenação do réu ao cumprimento de obrigação de fazer c.c. restituição dos valores pagos a maior. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Apelação do réu. Condomínio que efetua a cobrança das despesas de condomínio de forma igualitária, sem observar a fração ideal dos imóveis. Impossibilidade. Art. 1.336, I, do CC. Convenção de condomínio que determinou a cobrança das despesas de forma proporcional. Matéria que não foi submetida de forma específica à Assembleia. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014347
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1020810-38.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante CONJUNTO RESIDENCIAL INTERVALE I, são apelados MARCELO
JEFERSON FARACO, ANA MARIA VIANA LONGO, JOSE APARECIDO DA
SILVA, RODRIGO RODRIGUES DE ASSIS, PEDRO PRADO SANTOS,
ALESSANDRA PEREIRA JESUINO LEITE, KARINA BERTOLINI MONTEIRO,
JOSÉ VIGUINE DARIO, HÉLIO DAMASCENO DA SILVA, GISLENE GOMES
ALVES DA SILVA, ANA LÚCIA DE OLIVEIRA, ANDRÉ LUIZ PRADO
SANTOS, RENATA PRADO SANTOS BASTOS, ARI PRADO SANTOS,
VANILDO PRADO SANTOS, JULIANA DALPIM CARVALHO, LEONARDO
DALPIM CARVALHO, RAPHAEL DALPIM CARVALHO e CELIA REGINA
DALPIM CARVALHO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), ALMEIDA SAMPAIO E MARCONDES D'ANGELO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
CARMEN LUCIA DA SILVA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1020810-38.2016.8.26.0577 -Voto no 12.171
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VOTO N° 12.171
CONDOMÍNIO. Ação que visa à condenação do réu ao
cumprimento de obrigação de fazer c.c. restituição dos
valores pagos a maior. Sentença de procedência parcial dos
pedidos. Apelação do réu. Condomínio que efetua a
cobrança das despesas de condomínio de forma igualitária,
sem observar a fração ideal dos imóveis. Impossibilidade.
Art. 1.336, I, do CC. Convenção de condomínio que
determinou a cobrança das despesas de forma proporcional.
Matéria que não foi submetida de forma específica à
Assembleia.
Sentença
mantida.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra r.
sentença proferida a fls. 897/900, que julgou procedentes em parte os
pedidos para condenar o condomínio réu a: “1) adequar a cobrança da
contribuição condominial dos autores, a fim de que observe as
respectivas frações ideais das unidades, no prazo de 30 dias, sob pena
de multa diária de R$ 500,00, limitada por ora a R$ 30.000,00; 2)
restituir aos requerentes os valores pagos a maior a partir da citação,
com atualização monetária pelos índices oficiais (tabela TJ/SP) e juros
de mora de 1% ao mês a contar dos desembolsos”. Sucumbente,
condenou-o ao pagamento das custas e despesas processuais, fixados os
honorários de advogado em 10% do valor da condenação.
Inconformado, apela o réu a fls. 915/924. Sustenta
que os condomínios Intervale I e II foram unificados de fato há mais de
30 anos. As Convenções de Condomínio, elaborados no ano de 1978,
retratam situação que não condiz com a realidade atual. Desse modo, a
cobrança das despesas de condomínio nos moldes das convenções é
ilegal porque imóveis com a mesma área construída pagarão valores
distintos. Por essa razão as despesas são cobradas igualmente. Ademais,

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as frações ideais de cada imóvel foram registradas de forma equivocada
e a área construída dos imóveis de dois dormitórios são maiores do que a
área dos imóveis de três dormitórios. Tais fatos evidenciam que não há
qualquer ilegalidade nas cobranças. Diante do exposto, requer a reforma
da r. sentença.
Contrarrazões a fls. 934/940, oportunidade em que
os apelados arguem preliminar de inépcia do recurso.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Afasto a preliminar arguida. Embora a apelação não
impugne cada fundamento da r. sentença e tenha reiterado os pedidos
formulados na inicial, é suficiente para devolver a matéria a este
Tribunal para análise.
Quanto ao mais, o recurso de apelação preenche os
requisitos previstos nos artigos 1.007 e 1.010, notadamente dos seus
incisos II e III, ambos do Código de Processo Civil. Foram trazidos à
baila os fundamentos de fato e de direito do inconformismo, permitindo
o seu conhecimento.
De acordo com a narrativa da inicial, os autores são
proprietários de apartamentos de dois dormitórios de prédios que
compõem o condomínio-réu. Os edifícios têm unidades com dois e três
quartos, de diversas frações ideais do terreno. Todavia, o réu cobra as
despesas de condomínio de forma igual, sem considerar as frações ideais
de cada condômino, em desacordo com a lei e a convenção. Diante do
exposto, ajuizaram a presente ação.

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O juízo a quo julgou os pedidos procedentes em
parte, valendo destacar:
Nesse contexto, mostra-se legítima a reclamação aqui
apresentada.
O art. 1.336, inc. I do Código Civil preceitua que o
condômino tem o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção
de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
Ora, a convenção do réu dispõe que os encargos financeiros
serão suportados por todos, na proporção das respectivas frações ideais (arts. 10 e
11 fls. 287-288). Destarte, não se afigura regular a cobrança promovida pelo
demandado.
Pouco importa que o ato normativo tenha sido elaborado em
outro contexto e que, quando da criação do condomínio, tenha havido erro na
estipulação das cotas ideais de alguns apartamentos
Há que se respeitar o critério estabelecido no regramento
vigente. Ou seja, prevalece a determinação da convenção, que, aliás, é consentânea
com a lei. As modificações fáticas havidas posteriormente no conjunto residencial e
a falha na atribuição das frações ideais não justificam que se deixe de aplicar o
mandamento constante do estatuto do demandado.
Se a diretriz prevista não serve aos interesses de todos e às
exigências atuais do réu, cabe-lhe promover, pelo meio adequado, a modificação do
ato regulamentar.
Também não se pode alegar que a cobrança é feita dessa
forma desde o princípio, tratando-se de situação consolidada. A adoção de um
procedimento impróprio ao longo do tempo não o torna válido. Mesmo que não
tenha existido questionamento e que todos os moradores hajam anuído, ao menos
tacitamente, à divisão uniforme das despesas, não pode a prática subsistir, já que

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afronta a convenção.
De fato, correta a decisão supra na medida em que o
Código Civil eliminou toda série de discussão sobre a fórmula de cálculo
e deu prevalência ao princípio da autonomia de vontade, destacando que
a observância do critério de rateio das despesas condominiais expresso
na convenção é obrigatória.
O critério adotado pelo condomínio não é admitido
na convenção e tampouco possui amparo legal.
A alegação de que a cobrança foi aprovada pelos
autores quando da aprovação do orçamento anual em Assembleia não
legitima sua ação. Afinal, trata-se de matéria que deveria ter sido
submetida de forma clara aos condôminos, com aprovação em
Assembleia especificamente designada para a discussão da matéria.
Prescindível, portanto, qualquer acréscimo aos
sólidos fundamentos deduzidos pelo magistrado de primeiro grau.
Uma
vez
que
a
parte
adversa
apresentou
contrarrazões, incide a hipótese do § 11 do art. 85 do Código de
Processo Civil. Assim sendo, mostra-se coerente com a disposição legal
a majoração dos honorários para 20% do valor da condenação, sopesado
o trabalho realizado em ambas as fases do processo.
Posto
isso,
pelo
meu
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO AO RECURSO.
CARMEN LÚCIA DA SILVA
Relatora