Tribunal: TJSP
Processo: 1016030-93.2017.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO e RECURSO ADESIVO. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo dos promitentes compradores e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. Irresignação das partes.

RECURSO DOS

Ementa:
APELAÇÃO e RECURSO ADESIVO. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo dos promitentes compradores e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado. Irresignação das partes.

RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES

Restituição de comissão de corretagem. Pleito de cunho contratual, fundado em enriquecimento ilícito. Prescrição trienal bem reconhecida. Preceptivo do Artigo 206, §3o, inciso IV do Código Civil e diretriz emanada pelo A. STJ em sede de recurso repetitivo (Tema 938). Precedentes desta Egrégia Corte.

Juros de mora. Termo inicial a partir da rescisão. Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser restituído é diferente do constante no contrato firmado. Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal. Sentença mantida nesse ponto.

RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS

Readequação dos honorários advocatícios sucumbenciais. Cabimento. Inaplicabilidade de fixação sobre o valor da causa. Honorários fixados com base no valor da condenação (Art. 85, §2o, CPC).

DESPROVIDO o recurso de apelação dos promitentes compradores. PROVIDO o apelo das promitentes vendedoras a fim de fixar os honorários advocatícios sucumbenciais sobre o valor da condenação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018031
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1016030-
93.2017.8.26.0068, da Comarca de Cotia, em que são apelantes/apelados LEGACY
INCORPORADORA
LTDA.
e
CENTRAL
PARK
URBANISMO
E
ADMINISTRAÇÃO LTDA., são apelados/apelantes FABIO DA SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA) e JEANE OLIVEIRA DE ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
DESPROVIDO o recurso de apelação dos promitentes compradores. PROVIDO
o apelo das promitentes vendedoras a fim de fixar os honorários advocatícios
sucumbenciais sobre o valor da condenação.V
.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016030-93.2017.8.26.0068 -Voto no 00480G
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Apelações Cíveis – Processo Digital
Processo no 1016030-93.2017.8.26.0068
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Cotia
Magistrado prolator: Dr. Carlos Alexandre Aiba Aguemi
Apelantes/Apelados: Fábio da Silva e Jeane de Oliveira de
Andrade
Apelantes/Apeladas: Legacy Incorporadora Ltda. E Central Park
Urbanismo e Administração Ltda.
Voto no 00480G
APELAÇÃO e RECURSO ADESIVO. Compra e venda de
imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com
devolução de valores pagos. Parcial procedência para
declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo
dos promitentes compradores e determinar a restituição de
80% dos valores pagos, com incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado. Irresignação das partes.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Restituição de comissão de corretagem. Pleito de cunho
contratual, fundado em enriquecimento ilícito. Prescrição
trienal bem reconhecida. Preceptivo do Artigo 206, §3o,
inciso IV do Código Civil e diretriz emanada pelo A. STJ
em sede de recurso repetitivo (Tema 938). Precedentes desta
Egrégia Corte.
Juros de mora. Termo inicial a partir da rescisão.
Impossibilidade. Vendedora que não deu causa à rescisão.
Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação.
Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir
do trânsito em julgado, até mesmo porque o valor a ser
restituído é diferente do constante no contrato firmado.
Precedentes do A. STJ e deste E. Tribunal. Sentença
mantida nesse ponto.
RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS
Readequação dos honorários advocatícios sucumbenciais.
Cabimento. Inaplicabilidade de fixação sobre o valor da
causa. Honorários fixados com base no valor da condenação
(Art. 85, §2o, CPC).

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DESPROVIDO o recurso de apelação dos promitentes
compradores.
PROVIDO
o
apelo
das
promitentes
vendedoras a fim de fixar os honorários advocatícios
sucumbenciais sobre o valor da condenação.
Trata-se de apelação e recurso adesivo interpostos pelas
partes autora e ré em face da r. sentença de fls. 149/155, a qual
JULGOU
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
os
pedidos
formulados na inicial para, diante da rescisão do contrato
celebrado entre as partes, condenar as rés, em solidariedade, à
devolução de 80% dos valores desembolsados pela parte autora,
ressalvada a prescrição, corrigidos monetariamente desde os
desembolsos e com juros de mora a contar do trânsito em julgado
da sentença, em parcela única. Diante da sucumbência
recíproca, cada parte arcará com metade das custas e despesas
do processo, além dos honorários advocatícios fixados em 10%,
sobre o valor dado a causa, devidos pela autora ao procurador do
réu e do réu ao procurador da autora, com a ressalva da Justiça
gratuita.
Apelam as requeridas Legacy Incorporadora Ltda. e
Central Park Urbanismo e Administração Ltda. (fls. 167/173).
Pleiteiam que os honorários fixados na r. sentença incidam sobre
o valor da condenação, nos moldes do preconizado pelo artigo
85, §2o, do CPC.
Irresignados, pretendem os autores Fábio da Silva e Jeane
de Oliveira de Andrade (fls. 183/187) a restituição do valor pago
a título de comissão de corretagem. Requerem, ainda, que seja

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fixado como termo inicial para incidência dos juros de mora a
data da rescisão.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados
(fls. 246/266 e 279/283)
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Por primeiro, concernente ao pleito de restituição do valor
pago a título de corretagem, tenho que a decisão merece ser
mantida por seus próprios fundamentos.
Com efeito, referindo-se a pretensão à cobrança de valores
pagos indevidamente, o prazo prescricional é o trienal, previsto
pelo Artigo 206, § 3o, IV do Código Civil1, uma vez que o pedido
de
restituição
da
taxa
de
corretagem
é
fundado
em
enriquecimento sem causa.
Tal diretriz foi adotada recentemente pelo Excelso Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial repetitivo (Tema
938) que analisou a possibilidade de se imputar ao adquirente do
1 Artigo 206, Código Civil. Prescreve:
§ 3o Em três anos: IV - a pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;

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imóvel o pagamento pela comissão de corretagem, taxa SATI ou
congêneres:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO.
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição
trienal sobre a pretensão de restituição
dos valores pagos a título de comissão
de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere (art.206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS,
concluído
na
sessão
de
10/08/2016, versando acerca de situação
análoga.
2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento
do implemento da prescrição trienal, tendo
sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações
constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
(REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

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Com base neste julgado, a partir da análise percuciente do
instrumento particular de contrato de prestação de serviços
juntado aos autos (fls. 34/36), verifica-se que os desembolsos
das quantias ocorreram em 05.11.2012, 05.12.2012, 05.01.2013,
05.02.2013 e 05.03.2013 (fls. 35), enquanto a ação foi ajuizada
somente em 11.11.2017, mais de três anos após. Por
consequência, de fato, encontra-se prescrita a pretensão autoral
quanto à restituição da taxa de corretagem.
Muito embora haja patente inconformismo da parte quanto
ao julgado, em nenhum momento os autores-apelantes se
desincumbiram ou até mesmo tentaram demostrar qualquer
causa
interruptiva
do
prazo
prescricional.
Mesmo
que
reiteradamente este Tribunal tenha acolhido o pedido no mérito,
caso não haja previsão contratual expressa e clara, não pode
este órgão julgador afastar o instituto da prescrição, por se tratar
de matéria de ordem pública que objetiva conferir segurança
jurídica nas relações negociais.
A este respeito, transcrevo o escólio de FLÁVIO TARTUCE,
de grande clareza para o caso posto sob análise:
“Com o intuito de indicar que não se trata
de um direito subjetivo público abstrato
de ação, o atual Código Civil adotou a
tese da prescrição da pretensão. De
acordo com o art. 189 do CC, violado um
direito, nasce para o seu titular uma
pretensão, que pode ser extinta pela
prescrição, nos termos dos seus arts. 205
e 206.

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Desse modo, se o titular do direito
permanecer inerte, tem como pena a
perda da pretensão que teria por via
judicial. Repise-se que a prescrição
constitui
um
benefício
a
favor
do
devedor, pela aplicação da regra de que o
direito não socorre aqueles que dormem,
diante da necessidade do mínimo de
segurança
jurídica
nas
relações
negociais.
A prescrição extintiva, fato jurídico em
sentido estrito, constitui, nesse contexto,
uma sanção ao titular do direito violado,
que extingue tanto a pretensão positiva
quanto a negativa (exceção ou defesa).
Trata-se de um fato jurídico stricto sensu
justamente pela ausência de vontade
humana, prevendo a lei efeitos naturais,
relacionados
com
a
extinção
da
pretensão. A sua origem está no decurso
do tempo, exemplo típico de fato natural.
Na prescrição, nota-se que ocorre a
extinção da pretensão; todavia, o direito
em si permanece incólume, só que sem
proteção jurídica para solucioná-lo. Tanto
isso é verdade que, se alguém pagar uma
dívida
prescrita,
não
pode
pedir
a
devolução da quantia paga, já que existia
o direito de crédito que não foi extinto
pela prescrição. Nesse sentido, prevê o
art. 882 do CC que “não se pode repetir o
que
se
pagou
para
solver
dívida
prescrita,
ou
cumprir
obrigação
judicialmente inexigível.”
Observa-se e repita-se que o Código de
2002 adota quanto a esse instituto a tese
de Agnelo Amorim Filho, que, como visto,
em
artigo
impecável
tecnicamente
associou os prazos de prescrição às
ações condenatórias. De fato, os prazos
especiais apresentados no art. 206 dizem
respeito
a
ações
condenatórias,
particularmente
àquelas
relativas
à
cobrança de valores ou à reparação de
danos, mantendo uma relação com os

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direitos subjetivos.” 2
Anoto casos análogos, nos quais este Tribunal tem
reconhecido com frequência a perda da pretensão autoral pelo
decurso do tempo, in litteris:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA -
Ação promovida por compromissários
compradores objetivando o recebimento
de indenização material, moral, bem
como repetição de indébitos, dentre os
quais valores pagos a título de comissão
de corretagem e taxa SATI - Decurso de
prazo superior a 3 anos entre a data do
recebimento do imóvel e o pagamento
das verbas apontadas e a propositura da
lide, que configura a prescrição do
direito, como reconhecido pelo juízo a
quo - Impossibilidade, de outro lado, de
reaver valores pagos a terceiros, sem a
indicação precisa de que essa conduta
decorreu de culpa das alienantes - Apelo
desprovido.
(TJSP;
Apelação
0007830-41.2014.8.26.0191;
Relator
(a): Galdino
Toledo Júnior; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ferraz de Vasconcelos - 3a Vara;
Data do Julgamento: 01/08/2017; Data de Registro:
01/08/2017)
APELAÇÃO
Rescisão de compromisso
de venda e compra c/c restituição de
valores pagos Procedência Rescisão
determinada com restituição dos valores
pagos,
inclusive
corretagem

1.
Legitimidade das requeridas reconhecida
2. Atraso injustificado na entrega dos
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 2.6.2.

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lotes
Rescisão que se impõe

Inadimplemento
das
vendedoras
que
implicaria na devolução total dos valores
pagos,
sem
qualquer
retenção

Sentença neste particular mantida
3.
Taxa de corretagem
Prescrição
Tese
firmada pelo STJ em julgamento pela
sistemática dos recursos repetitivos

Pedido
inicial
fundado
na
alegada
abusividade de cláusula contratual

Aplicação do prazo trienal
Prescrição
reconhecida

4.
Multa
Reversa

Descabimento Aplicação da Súmula no.
159, deste E. TJSP
5. Sucumbência
recíproca reconhecida, redimensionada a
verba honorária para R$ 3.000,00 para
cada advogado. Recurso Parcialmente
Provido.
(TJSP;
Apelação
1006972-15.2015.8.26.0625;
Relator
(a): Egidio
Giacoia; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Taubaté - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento:
10/05/2017;
Data
de
Registro:
10/05/2017)
AÇÃO
INDENIZATÓRIA
POR
DANOS
MATERIAIS E MORAIS CC. REPETIÇÃO
DE INDÉBITO. Compromisso de venda e
compra.
Sentença
de
parcial
procedência, para condenar a ré a pagar
à autora, a título de indenização por
danos morais, o valor de R$ 8.000,00,
estipulada
a
sucumbência
recíproca.
Apela a autora, alegando que houve
atraso na entrega das chaves; faz jus a
receber o valor pago a título de INCC;
indenização por danos morais deve ser
majorada; deve reaver o valor gasto a
título
de
corretagem;
ré
deve
ser
condenada nos ônus da sucumbência.
Descabimento. (...) Prescrição trienal. A

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corretagem foi paga em 2008, enquanto a
presente ação foi proposta em 2013, de
modo
que
se
afigura
prescrita
a
pretensão
de
restituição,
porquanto
incidente
a
prescrição
trienal
estabelecida
para
o
pedido
de
ressarcimento de enriquecimento sem
causa, nos termos do art. 206, § 3o, IV, do
CC.
Orientação
do
STJ.
Ônus
da
sucumbência. Mantida a sentença, é caso
de manter a sucumbência recíproca, pois
nem autora nem ré obtiveram o melhor
resultado almejado com o deslinde da
demanda.
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
4002427-94.2013.8.26.
0114;
Relator
(a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 21/03/2017; Data de Registro:
21/03/2017)
Destarte, vislumbro estar de fato prescrito o pedido
reparatório lastreado na cobrança indevida da comissão de
corretagem.
Pois bem.
No mérito, cabe destacar que os juros de mora devem
mesmo incidir a partir do trânsito em julgado, não havendo que se
falar em sua aplicação a partir da rescisão contratual, como
pretendem os autores. Neste sentido, mister ressaltar o que
dispõe o artigo 396 do Código Civil: Não havendo fato ou omissão
imputável ao devedor, não incorre este em mora.
Ora, o pedido de restituição das parcelas pagas é em
percentual diverso do que consta em contrato, tampouco
incorrendo a requerida em descumprimento contratual. Assim, os

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juros incidirão desde o trânsito em julgado, quando passou a ser
exigível o cumprimento da obrigação, e não desde a rescisão.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS
JUROS
DE
MORA.
TRÂNSITO
EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e
1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e
venda de unidades imobiliárias anteriores
à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os
juros de mora incidem a partir do trânsito
em julgado da decisão. 2. Recurso
especial provido.
(STJ - REsp: 1740911 DF 2018/0109250-6,
Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de
Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO,
Data
de
Publicação:
DJe
22/08/2019)
Por fim, com razão a parte ré quando pretende a fixação
dos honorários advocatícios sobre o valor da condenação. Anote-

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se que prevê o artigo 85, §2o, do CPC, in verbis:
Art. 85. A sentença condenará o vencido
a pagar honorários ao advogado do
vencedor.
(...)
§ 2o Os honorários serão fixados entre o
mínimo de dez e o máximo de vinte por
cento sobre o valor da condenação, do
proveito econômico obtido ou, não sendo
possível
mensurá-lo,
sobre
o
valor
atualizado da causa, atendidos:
I - o grau de zelo do profissional;
II - o lugar de prestação do serviço;
III - a natureza e a importância da causa;
IV - o trabalho realizado pelo advogado e
o tempo exigido para o seu serviço.
Assim, a incidência da verba honorária sobre o valor da
causa deve ocorrer somente de forma subsidiária, quando não é
possível aferir o valor da condenação ou do proveito econômico,
o que não se verifica no caso concreto em que condenadas as
rés a restituírem 80% dos valores pagos pela parte autora.
Desse modo, levando em conta as diretrizes traçadas pelo
supracitado diploma legal, incidentes os honorários fixados em
prol do patrono dos autores sobre o valor atualizado da
condenação.

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Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação dos promitentes compradores. DOU
PROVIMENTO ao apelo das promitentes vendedoras a fim de
fixar os honorários em prol do patrono dos autores sobre o valor
atualizado da condenação.
Mantida a sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais além dos honorários
da parte adversa, que ora fixo, já considerando os honorários
recursais previstos no artigo 85, §11o do CPC, em 15% sobre o
valor em que sucumbiu a parte autora3, em favor do patrono
das rés, observada a suspensão da exigibilidade ante a benesse
da gratuidade judiciária, e 10% sobre o valor atualizado da
condenação, em favor do patrono dos autores, inadmitida a
compensação (artigo 98, § 14o do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator
3 Diferença entre o valor de restituição pretendido (comissão de corretagem e 90%, com juros da
rescisão) e o deferido (80%, com juros do trânsito em julgado).