Tribunal: TJSP
Processo: 1048162-03.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-11
Data de publicação: 2021-01-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA REQUERIDA. DESERÇÃO. CONFIGURADA. RECURSO DO AUTOR. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO MAIS DEDUCÃO DE IPTU E TAXAS PARA REGISTRO IMOBILIÁRIO. RAZOÁVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RECURSO DA REQUERIDA. DESERÇÃO. CONFIGURADA. RECURSO DO AUTOR. RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS. RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO MAIS DEDUCÃO DE IPTU E TAXAS PARA REGISTRO IMOBILIÁRIO. RAZOÁVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO E O DA RÉ NÃO CONHECIDO.
1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada, deixa de recolher a taxa judiciária referente ao preparo recursal. Inteligência do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil.
2. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel motivada pelo adquirente. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a Câmara.
3. É admitida a compensação de valores a favor da promitente vendedora em razão dos pagamentos de impostos e taxas de responsabilidade do promitente comprador.
4. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000006597
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1048162-03.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado API SPE 56 PLANEJAMENTO E DESENVOLVIMENTO DE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado/apelante WELINGTON LUIZ
DE OLIVEIRA FREITAS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso do autor e não conheceram do recurso da ré. V. U. , de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 11 de janeiro de 2021.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1048162-03.2018.8.26.0576 - LGA
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Apelação Cível no 1048162-03.2018.8.26.0576
Apelante/Apelado: Api Spe 56 Planejamento e Desenvolvimento de Empreendimentos
Imobiliários Ltda
Apelado/Apelante: Welington Luiz de Oliveira Freitas
V. 2308
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. RECURSO DA REQUERIDA. DESERÇÃO.
CONFIGURADA.
RECURSO
DO
AUTOR.
RESCISÃO
CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA CONTRATUAL
ABUSIVA. PREVISÃO DE DEDUÇÕES INFUNDADAS.
RETENÇÃO DE 20% DO MONTANTE SOLVIDO MAIS
DEDUCÃO
DE
IPTU
E
TAXAS
PARA
REGISTRO
IMOBILIÁRIO. RAZOÁVEL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA
CONFIGURADA. RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO E O
DA RÉ NÃO CONHECIDO.
1. Não se conhece do apelo da parte que, embora intimada, deixa
de recolher a taxa judiciária referente ao preparo recursal.
Inteligência do artigo 1.007, § 4o, do Código de Processo Civil.
2. É razoável a devolução de 80% dos valores pagos para a
hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de
imóvel motivada pelo adquirente. Precedentes do Colendo
Superior Tribunal de Justiça e desta Colenda 3a Câmara.
3. É admitida a compensação de valores a favor da promitente
vendedora em razão dos pagamentos de impostos e taxas de
responsabilidade do promitente comprador.
4. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição
proporcional das custas e despesas processuais, bem como dos
honorários advocatícios. Inteligência do artigo 86 do Código de
Processo Civil.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
237/241), cujo relatório adoto, por meio da qual o MM. Juiz da 5a Vara Cível da
Comarca de São José do Rio Preto julgou parcialmente procedente a pretensão do
autor, para declarar rescindido o contrato entre as partes e condenar a requerida a
restituir os valores recebidos, em uma única vez, atualizados monetariamente a
partir dos seus respectivos desembolsos, deduzindo-se deles o percentual de 20% a
título de retenção para ressarcimento das despesas da rescisão do contrato e, ainda,
os eventuais valores devidos por ele a título de IPTU e registro imobiliário.
Esclareceu que o valor a ser efetivamente restituído ao autor, depois das deduções

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acima especificadas, deveria ser acrescido de juros de mora de um por cento, ao
mês, contados estes do trânsito em julgado. Ante a sucumbência recíproca,
condenou, em igual proporção, as partes ao pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00, que deveriam
ser repartidos igualmente entre as partes.
Segundo o autor, ora apelante, a sentença merece ser reformada, em
síntese, porque: a) deve ser admitida retenção de 10% do montante pago e devem
ser consideradas nulas as cláusulas do contrato de compra e venda de imóvel; b)
apenas a requerida foi sucumbente (págs. 268/282).
Segundo a requerida, ora apelante, a sentença tem de ser alterada,
em resumo, porque inadmissível a resilição contratual e a restituição de valores, tal
como solicitadas nos autos (págs. 244/257).
Recursos tempestivos. O autor deixou de recolher o preparo
recursal, por ser beneficiário da gratuidade de justiça (pág. 59); a requerida deixou
de recolhê-lo (pág. 309), não obstante intimada para tanto (págs. 306/308).
Contrarrazões apresentadas (págs. 286/294 e 295/304).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, não conheço do recurso da requerida, pelo fato
dela ter deixado de recolher o preparo recursal devido (págs. 306/309). De qualquer
forma, esclareço, por amor ao debate, que a sua tese recursal não seria capaz de

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infirmar a conclusão exposta no Agravo de Instrumento no sentido de nada impedir
a rescisão de contrato, na forma em que pleiteada (págs. 210/213).
O recurso do autor, por sua vez, não merece provimento.
A sentença judicial está suficientemente motivada e deve ser
mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos, que ora ratifico, conforme
admite este Egrégio Tribunal (art. 252 do RITJSP) e o Colendo Superior Tribunal de
Justiça (ED no AREsp no 980.631, Rela. Mina. Regina Helena Costa, Data do
Julgamento: 16/05/2017).
A tese recursal não conseguiu abalar a solidez dos fundamentos
constantes da sentença proferida pelo MM. Juiz Sandro Nogueira de Barros Leite
que, de maneira dialética, versou sobre a matéria objeto dos autos.
De fato. O percentual de retenção dos valores pagos pelo autor, por
conta da rescisão sem justa causa do contrato de venda e compra, está adequado.
Como foi ele que deu causa ao desfazimento do negócio, deve sujeitar-se ao
pagamento de uma multa, cuja finalidade é de compensar os prejuízos suportados
pela requerida em razão do descumprimento da obrigação. Todavia, o montante
desta não pode ser excessivo ao ponto de colocar tanto o consumidor quanto à
vendedora em desvantagem excessiva.
Neste caso, considerando as suas circunstâncias, o percentual de
retenção de 20% fixado na sentença, com deduções de IPTU e registro imobiliário,
não comporta diminuição por ser adequado e razoável para compensar os prejuízos
sofridos pela requerida, estando, inclusive, em consonância com a jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça e deste Egrégio Tribunal, inclusive desta
Colenda 3a Câmara:

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AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL
DE 10%. RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A
jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel por
inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do
percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da
quantia paga. (...). (...). 4. Agravo interno não provido (AgRg no AREsp
807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a. Turma, Data do Julgamento:
19/04/2016 - destaque meu).
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio formulada pela
adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do pactuado e o
retorno das partes contratantes ao estágio anterior à avença. Retenção do
equivalente a 20% do montante quitado. Percentual ajustado às
particularidades do caso concreto e usualmente utilizado em casos
semelhantes.
(...).
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100;
Relator: Donegá
Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 01/02/2019 - destaque meu)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
TUTELA
ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E OUTROS
PLEITOS
-
Aquisição
de
unidade
imobiliária
-
RESCISÃO
CONTRATUAL Retenção de 20% do valor efetivamente pago que
se mostra mais adequada para o caso concreto e em conformidade
precedentes desta C. Câmara (...).
RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (Apelação
Cível
1002755-02.2017.8.26.0481;
Relatora: Maria Salete Corrêa Dias; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Data do Julgamento: 21/05/2019 - destaque meu);
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desistência do
comprador. Cabimento de retenção de 20% do valor pago. Estimativa
razoável. Aplicação indistinta de cláusula que ensejaria desvantagem
exagerada ao consumidor. Restituição de uma só vez. (...). Recurso das
rés provido em parte, não conhecido o dos autores por deserção.
(Apelação Cível 1007428-21.2014.8.26.0068; Relator: Augusto Rezende;
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
14/05/2019 - destaque meu);
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por
inadimplemento culposo dos promitentes compradores. (...). Retenção.
Pleito de aplicação da cláusula penal ou de majoração do percentual
fixado. Descabimento. Valores pretendidos que importariam em
desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito à

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vendedora. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra
compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. (...).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para fixar o termo inicial dos
juros de mora a partir do trânsito em julgado. (Apelação Cível
1014490-74.2017.8.26.0564; Relator: Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador:
6a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 28/11/2018 -
destaque meu).
Por fim, realmente é o caso de reconhecer-se a hipótese de
sucumbência recíproca. O princípio da causalidade não favorece ambas as partes,
que contribuíram para o ajuizamento da ação: o autor ao tentar impor a seu favor
retenção ou devolução em percentual excessivo e desproporcional; a requerida ao
não aceitar a rescisão contratual. Além disso, na presente demanda, cada litigante
foi, em parte, vencedor e vencido, de maneira que a distribuição dos encargos da
sucumbência entre eles é mesmo medida que se impõe (art. 86 do CPC).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso do autor e
NÃO CONHEÇO do recurso da ré.
Levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal
exercido pelo advogado de ambas as partes, majoro os honorários advocatícios para
R$ 1.300,00, em observância ao artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
Para evitar a oposição de Embargos de Declaração meramente
protelatórios, considera-se, desde já, prequestionada toda matéria infraconstitucional
e constitucional, ciente de que é desnecessária a menção a dispositivos de lei,
bastando que a questão jurídica tenha sido abordada e decidida, conforme
entendimento do E. STF (RT 703/226, Min. Marco Aurélio) e C. STJ (AgRg no
REsp 1.417.199/RS, Rela. Mina. Assusete Magalhães).
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora