Tribunal: TJSP
Processo: 1017551-02.2019.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-28
Data de publicação: 2021-02-05

Ementa:
Compra e venda. Rescisão contratual. Alegação de atraso na entrega das chaves. Improcedência. Inconformismo do autor. Descabimento. Aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro, para exploração por sociedade em conta de participação – Caráter de investimento do negócio. Aplicação do CDC mitigado. Apesar do atraso na entrega, o comprador aceitou o imóvel e passou a auferir lucro com a

Ementa:
Compra e venda. Rescisão contratual. Alegação de atraso na entrega das chaves. Improcedência. Inconformismo do autor. Descabimento. Aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro, para exploração por sociedade em conta de participação – Caráter de investimento do negócio. Aplicação do CDC mitigado. Apesar do atraso na entrega, o comprador aceitou o imóvel e passou a auferir lucro com a administração conjunta do bem, em dezembro de 2017. Em julho de 2019, todavia, ajuizou a presente demanda pretendendo a rescisão do contrato por culpa da apelada. Negócio jurídico concluído e aceito pelos adquirentes. Pedido de rescisão que afronta à boa-fé objetiva e seus deveres anexos, isto é, o "venire contra factum proprium". Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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Apelação Cível 1017551-02.2019 Santo André Voto n.o 41.064
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Registro: 2021.0000068817
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017551-02.2019.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante ADILSON
FERNANDES NUNES, é apelado SEI S.B.C. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA..
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Afastada a preliminar, negaram provimento ao
recurso. V. U. Sustentaram oralmente os Drs. Caio Mário Fiorini Barbosa e Heitor
Moraes.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MARCIA
DALLA DÉA BARONE (Presidente sem voto), NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA E
ALCIDES LEOPOLDO.
São Paulo, 28 de janeiro de 2021
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Voto n.o 41.064
Apelação Cível 1017551-02.2019.8.26.0554
Comarca: Santo André
Apelante: Adilson Fernandes Nunes
Apelada: SEI S.B.C. Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda.
Juiz prolator: Alexandre Zanetti Satuber
Compra e venda. Rescisão contratual. Alegação de atraso na
entrega das chaves. Improcedência. Inconformismo do autor.
Descabimento. Aquisição de unidade em empreendimento
hoteleiro, para exploração por sociedade em conta de participação
Caráter de investimento do negócio. Aplicação do CDC
mitigado. Apesar do atraso na entrega, o comprador aceitou o
imóvel e passou a auferir lucro com a administração conjunta do
bem, em dezembro de 2017. Em julho de 2019, todavia, ajuizou a
presente demanda pretendendo a rescisão do contrato por culpa da
apelada. Negócio jurídico concluído e aceito pelos adquirentes.
Pedido de rescisão que afronta à boa-fé objetiva e seus deveres
anexos, isto é, o “venire contra factum proprium”. Sentença
mantida. Recurso desprovido.
A sentença de fls. 244/252, cujo relatório se
adota, julgou improcedente a Ação de Rescisão Contratual c.c. Devolução de
Parcelas Pagas, Anulação de Cláusulas Contratuais e Perdas e Danos, movida
por Adilson Fernandes Nunes em face de SEI S.B.C. Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda., condenando o autor ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por
cento) sobre o valor da causa.
Inconformado, apela o autor a fls. 259/284,

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pugnando pela reforma da sentença, alegando que houve atraso na entrega
das chaves, que conforme previsão contratual seria 29 de março de 2017, já
computado o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias; porém, foram
efetivamente entregues em 04 de novembro de 2017. Sustenta que não se
pode considerar concluída a obra com a expedição do habite-se, invocando a
Súmula 160 deste Egrégio Tribunal de Justiça. Termina por requerer a
rescisão do contrato e a devolução integral dos valores pagos, em parcela
única, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora.
Recurso processado e contrarrazoado (fls.
320/346).
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade do apelo, preparado (fls. 286), recebo o recurso nos seus
regulares efeitos.
Colhe-se dos autos que o autor firmou com a ré
“Instrumento de Promessa de Compra e Venda”, com a finalidade de
investimento, cujo objeto do negócio jurídico era a unidade autônoma
hoteleira de número 1210 do HOTEL 02 DO CONDOMÍNIO MONDIAL
SÃO BERNARDO DO CAMPO SP.
Sob a alegação de descumprimento contratual
por parte da empresa vendedora, por atraso na entrega das chaves da data

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estipulada, o autor pretende a rescisão contratual e devolução da integralidade
da quantia paga pelo imóvel.
Pois bem. Deixo consignado, desde logo, que
dúvida não há de que a relação jurídica havida entre as partes é regida pelo
Código de Defesa do Consumidor, pois “O adquirente de unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas
possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da
legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido
de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise
em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua
vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para
amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor
investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que
desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional.
(REsp 1785802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 19/02/2019, DJe 06/03/2019).
No presente caso, o comprador é servidor
público, o que demonstra não possuir expertise no desenvolvimento
econômico em questão, de forma que amparado pelo Código de Defesa do
Consumidor.
De outro vértice, em relação ao atraso na
entrega da unidade autônoma, têm-se que ficou estipulado que a data prevista
para a "CONCLUSÃO" das obras, com expedição de habite-se, ainda que

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parcialmente, seria 29 de março de 2017, já computado o prazo de tolerância
de 180 dias (cláusula 6.1 fls. 61).
Constou, ainda, da cláusula 7.1 do Quadro
Resumo do Contrato, que a data prevista para entrega das chaves ao
comprador, através da Mandatária (responsável pelo pool), seria em 20 de
fevereiro de 2017, ou seja, 140 dias após a conclusão das obras civis do
condomínio, se a conclusão da obra ocorresse sem a utilização do prazo de
tolerância de 180 dias.
O habite-se foi expedido em 08/11/2016.
Ademais, consta da avença que se considera o
dia da entrega das chaves o dia do recebimento da unidade pelo comprador
através da empresa Mandatária, “devidamente equipada e montada” (cláusula
7.3 e 7.3.2 fls. 61), o que ocorreu em 04 de novembro de 2017.
Ocorre que, como bem ressaltou o MM. Juiz “a
quo), “(...) embora o autor afirme que a ré estaria em mora desde março de
2017 data em que, segundo sustenta, deveria ter recebido as chaves do
imóvel -, quitou as últimas prestações do preço em junho de 2017 (fl. 146).
Ora, se o autor alega ter incorrido em
prejuízos pela mora, desde março, se revela contraditório que tenha
prosseguido com os pagamentos, sem ao menos ter instado a ré a se
manifestar a respeito do alegado atraso.

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É dizer, embora não se admita como razoável
a simples suspensão dos pagamentos, a conduta é contraditória se o que se
pretendia era a rescisão.
Já a empresa ré comprovou nos autos que a
partir de dezembro de 2017, o autor passou a receber rendimentos pela
exploração do imóvel através da rede hoteleira, e somente em 31 de julho de
2019, mais de um ano e meio depois ajuizou a presente ação pleiteando a
rescisão contratual sob a alegação de atraso na entrega das chaves.
Ora, que se percebe é que o autor insatisfeito
com o retorno financeiro do negócio, pretende rescindir o contrato por culpa
exclusiva da vendedora e receber a integralidade do que pagou acrescidos de
correção. Porém, isso não é mais possível, porque já recebeu os rendimentos
oriundos da exploração do imóvel.
Anote-se que em situação idêntica ajuizada
contra a mesma requerida, envolvendo o mesmo Condomínio Mondial São
Bernardo do Campo, assinalou a insigne Desembargadora MARCIA DALLA
DEA BARONE, integrante desta Quarta Câmara de Direito privado, em
recente julgado: “a quitação do preço do bem, assim como a sua imissão na
posse sem qualquer ressalva demostra o reconhecimento tácito do
cumprimento da obrigação de entrega da unidade pela requerida, não
havendo que se falar em resolução por inadimplemento da ré.
Neste contexto, o pedido de resolução

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contratual com fundamento em mora da ré perdoada tacitamente pela autora
e formulado apenas depois de transcorrido cerca de 1 ano e meio da
conclusão do contrato, representa afronta à boa-fé objetiva e seus deveres
anexos, isto é, o “venire contra factum proprium”.(TJSP, apelação no
1003076-45.2019.8.26.0100, j. 06/08/2020).
No mesmo sentido, têm-se outros julgados
envolvendo a mesma situação ajuizada contra a mesma ré:
“Ementa: Compra e venda de imóvel
Alegações de prevenção da 6a ou da 8a Câmara de D. Privado,
afastadas Aquisição de unidade em empreendimento hoteleiro, para
exploração por sociedade em conta de participação
Caráter de
investimento do negócio Aplicação das regras do Código Civil
Precedente desta C. Corte Alegação de que o imóvel não foi entregue,
que não se confirmou Unidade recebida pela Mandatária regularmente
constituída pelos autores, que já recebem a distribuição dos lucros
desde dezembro de 2017 Improcedência Inversão da sucumbência
Majoração dos honorários por aplicação do §11 do artigo 85 do CPC -
Recurso provido.”(TJSP, apelação o 1007430-32.2019.8.26.0224, 5a
Câmara de Direito Privado, Rel. A.C.MATHIAS COLTRO, j.
18/09/2020).
APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Aquisição de unidade
hoteleira para investimento. Apesar do atraso na entrega, os apelantes

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aceitaram o imóvel e passaram a auferir lucro com a administração
conjunta do bem, em dezembro de 2017. Em julho de 2019, todavia,
ajuizaram a presente demanda pretendendo a rescisão do contrato por
culpa da apelada. Negócio jurídico concluído e aceito pelos
adquirentes. Pretensão que viola a boa-fé. Mero arrependimento não
abrangido pelo ordenamento jurídico. Vedação ao venire contra factum
proprium. Impossibilidade de se rescindir a avença dois anos após
aceito e findo o negócio jurídico. SUCUMBÊNCIA. Fixação de
honorários
recursais.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.”(TJSP, apelação n. 1017197-74.2019.8.26.0554, 27a
Câmara de Direito Privado, Rel. ROSANGELA TELLES, j.
17/07/2020).
Portanto, é de se manter a improcedência da
ação.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso, e
majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) sobre o valor
da causa, com fundamento no artigo 85, parágrafo 11o, do Código de
Processo Civil.
FÁBIO QUADROS
Relator