Tribunal: TJSP
Processo: 1004084-12.2017.8.26.0655
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-02-02
Data de publicação: 2022-05-03

Ementa:
Apelação. Ação declaratória de rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com pedidos de restituição de quantia paga e cancelamento de cobrança de taxa de associação de moradores mantenedora de loteamento e devolução de valores pagos. Sentença de procedência. Inconformismos das rés, promitente vendedora do lote de terreno (Planar Planejamento Imobiliário) e associação de moradores (A. P.

Ementa:
Apelação. Ação declaratória de rescisão de compromisso de compra e venda, cumulada com pedidos de restituição de quantia paga e cancelamento de cobrança de taxa de associação de moradores mantenedora de loteamento e devolução de valores pagos. Sentença de procedência. Inconformismos das rés, promitente vendedora do lote de terreno (Planar Planejamento Imobiliário) e associação de moradores (A. P. L. Residencial Condomínio Chacur). Provimento parcial do apelo da corré vendedora e provimento do apelo da corré associação de moradores. Sentença reformada.
1. Apelo da corré promitente vendedora, Planar, provido em parte.
1.1. Alegação de conexão e prejudicialidade desta demanda com outra ação de execução de título extrajudicial, movida pelas corrés-apelantes. Pedido de reunião dos processos para tramitação conjunta (art. 55, caput e §§ 1o, 2o e 3o, CPC/15). Rejeitada a alegação.
1.2. Impugnação à justiça gratuita concedida aos autores. Rejeição.
1.3. No mérito da demanda, pontos abordados.
1.3.1. Restituição de quantia em razão da resilição do compromisso de compra e venda celebrado com pacto adjeto de alienação fiduciária não registrado na matrícula do imóvel até o ajuizamento da ação. Propriedade fiduciária não constituída. Inteligência do artigo 23 da Lei no 9.514/97. Sem o registro, o negócio se mantém na esfera estritamente obrigacional, sem conversão em direito real, admitindo-se sua resolução analogamente ao que ocorre com compromissos de venda e compra. Hipótese que, de qualquer modo, é de alienação fiduciária constituída em favor da própria vendedora, sem arrematação por terceiro, com necessidade de observância ao art. 53 do CDC. Precedentes. Devolução dos valores pagos com retenção de 20% (vinte por cento) como compensação pelas despesas administrativas. Devolução imediata e operada em parcela única, conforme Súmula no 2 deste Egrégio Tribunal. Correção monetária do desembolso e juros moratórios do trânsito em julgado. Rejeitada alegação das rés de que os autores não teriam apresentado comprovante de pagamento pela compra do imóvel. Sentença mantida nessa extensão.
1.3.2. Despesas de IPTU, água, luz e demais impostos. Ausência de interesse recursal.
1.3.3. Alegação recursal de incidência de taxas de ocupação/fruição do imóvel e pedido reconvencional de seu reconhecimento e compensação sobre os valores a restituir. Sentença reformada nessa extensão.
1.3.4. Alegação recursal de exigibilidade das despesas decorrentes de prestação de serviços organizada por associação de moradores e aplicada sobre uma determinada área de loteamento fechado. Precedente julgado pelo Supremo Tribunal Federal, sob regime de repercussão geral, define tese: ""É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"" (Tema 492, STF, Pleno, RE 695.911/SP, com julgamento proclamado em 18.12.2020). Caso concreto versa a respeito de (i) loteamento de acesso controlado/fechado, (ii) de filiação formal dos adquirentes à associação (clausula trigésima primeira do instrumento de compra e venda com pacto de alienação fiduciária). Cobrança, nesses termos, legítima, e satisfatoriamente demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a prática da prestação de serviços sobre a área do loteamento. Trato sucessivo da obrigação torna a dívida incidente até a data em que ocorrer a efetiva restituição das chaves. Sentença reformada nessa extensão.
2. Apelo da corré associação de moradores, APL Residencial, provido.
2.1. Mesma solução de mérito preceituada como no item 1.3.4.
3. Recurso da corré Planar provido em parte; recurso da corré APL provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000063130
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004084-12.2017.8.26.0655, da Comarca de Várzea Paulista, em que são apelantes
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL
CONDOMÍNIO CHACUR e PLANAR PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO S/C
LTDA, são apelados APARECIDO LAIR BERGAMO (JUSTIÇA GRATUITA) e
TEREZA LUCIA DO NASCIMENTO BERGAMO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Em continuação ao julgamento estendido; o 4o e
5o Juízes acompanharam o Relator Sorteado. Portanto, por maioria de votos, Deram
parcial provimento ao Recurso da corré Planar Planejamento Imobiliário S/C Ltda e
Deram provimento ao Recurso da corré Associação dos Proprietários do Loteamento
Residencial Condomínio Chacur, vencido o 3o Juiz, que declara voto. Acórdão com o
Relator Sorteado.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores EDSON
LUIZ DE QUEIROZ (Presidente), GALDINO TOLEDO JÚNIOR, JOSÉ APARÍCIO
COELHO PRADO NETO E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 2 de fevereiro de 2021.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004084-12.2017.8.26.0655
Apelantes: Associação dos Proprietários do Loteamento Residencial Condomínio
Chacur e Planar Planejamento Imobiliário S/c Ltda
Apelados: Aparecido Lair Bergamo e Tereza Lucia do Nascimento Bergamo
Comarca: Várzea Paulista - 2a Vara
Voto no 36032
Apelação. Ação declaratória de rescisão de compromisso de
compra e venda, cumulada com pedidos de restituição de
quantia paga e cancelamento de cobrança de taxa de
associação de moradores mantenedora de loteamento e
devolução de valores pagos. Sentença de procedência.
Inconformismos das rés, promitente vendedora do lote de
terreno (Planar Planejamento Imobiliário) e associação de
moradores (A. P. L. Residencial Condomínio Chacur).
Provimento parcial do apelo da corré vendedora e
provimento do apelo da corré associação de moradores.
Sentença reformada.
1. Apelo da corré promitente vendedora, Planar, provido
em parte.
1.1. Alegação de conexão e prejudicialidade desta demanda
com outra ação de execução de título extrajudicial, movida
pelas corrés-apelantes. Pedido de reunião dos processos
para tramitação conjunta (art. 55, caput e §§ 1o, 2o e 3o,
CPC/15). Rejeitada a alegação.
1.2. Impugnação à justiça gratuita concedida aos autores.
Rejeição.
1.3. No mérito da demanda, pontos abordados.
1.3.1. Restituição de quantia em razão da resilição do
compromisso de compra e venda celebrado com pacto
adjeto de alienação fiduciária não registrado na matrícula
do imóvel até o ajuizamento da ação. Propriedade
fiduciária não constituída. Inteligência do artigo 23 da Lei
no 9.514/97. Sem o registro, o negócio se mantém na esfera
estritamente obrigacional, sem conversão em direito real,
admitindo-se sua resolução analogamente ao que ocorre
com compromissos de venda e compra. Hipótese que, de
qualquer modo, é de alienação fiduciária constituída em
favor da própria vendedora, sem arrematação por terceiro,
com necessidade de observância ao art. 53 do CDC.
Precedentes. Devolução dos valores pagos com retenção de
20% (vinte por cento) como compensação pelas despesas
administrativas. Devolução imediata e operada em parcela
única, conforme Súmula no 2 deste Egrégio Tribunal.
Correção monetária do desembolso e juros moratórios do
trânsito em julgado. Rejeitada alegação das rés de que os
autores
não
teriam
apresentado
comprovante
de
pagamento pela compra do imóvel. Sentença mantida nessa

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extensão.
1.3.2. Despesas de IPTU, água, luz e demais impostos.
Ausência de interesse recursal.
1.3.3. Alegação recursal de incidência de taxas de
ocupação/fruição do imóvel e pedido reconvencional de seu
reconhecimento e compensação sobre os valores a restituir.
Sentença reformada nessa extensão.
1.3.4. Alegação recursal de exigibilidade das despesas
decorrentes de prestação de serviços organizada por
associação de moradores e aplicada sobre uma determinada
área de loteamento fechado. Precedente julgado pelo
Supremo Tribunal Federal, sob regime de repercussão
geral, define tese: “"É inconstitucional a cobrança por
parte de associação de taxa de manutenção e conservação
de loteamento imobiliário urbano de proprietário não
associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se
torna possível a cotização dos proprietários de imóveis,
titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras
de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no competente
Registro de Imóveis"” (Tema 492, STF, Pleno, RE
695.911/SP, com julgamento proclamado em 18.12.2020).
Caso concreto versa a respeito de (i) loteamento de acesso
controlado/fechado, (ii) de filiação formal dos adquirentes à
associação (clausula trigésima primeira do instrumento de
compra e venda com pacto de alienação fiduciária).
Cobrança, nesses termos, legítima, e satisfatoriamente
demonstrada, como fato constitutivo do direito alegado, a
prática da prestação de serviços sobre a área do
loteamento. Trato sucessivo da obrigação torna a dívida
incidente até a data em que ocorrer a efetiva restituição das
chaves. Sentença reformada nessa extensão.
2. Apelo da corré associação de moradores, APL
Residencial, provido.
2.1. Mesma solução de mérito preceituada como no item
1.3.4.
3. Recurso da corré Planar provido em parte; recurso da
corré APL provido.
Na ação denominada “ordinária de rescisão contratual
com devolução de valores pagos e cancelamento de cobrança de taxa de
associação e devolução de valores pagos” ajuizada por Aparecido Lair

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Bergamo e Tereza Lucia do Nascimento Bergamo contra Planar Planejamento
Imobiliário Ltda. e Associação Proprietários Loteamento Condomínio Chacur,
a E. Juíza de Direito Flávia Cristina Campos Luders proferiu sentença, de
relatório adotado, por meio da qual julgou procedentes os pedidos iniciais para
“a. resolver o contrato firmado entre os autores e a ré Planar Planejamento
Imobiliário Ltda; b. determinar que a ré Planar Planejamento Imobiliário Ltda
restitua aos autores 80% dos valores pagos, atualizados pela Tabela Prática do TJSP
desde os respectivos desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês
contados do trânsito em julgado da sentença, estes calculados nos termos do disposto
no art. 406 do Código Civil c.c art. 161, § 1o do Código Tributário Nacional; c.
reintegrar a requerida Planar Planejamento Imobiliário Ltda na posse do imóvel -
lote 36, da Quadra "D", do Loteamento denominado "Condomínio Chacur" e d.
declarar inexigíveis os valores devidos a título de taxa de contribuição em favor da
corré Associação dos Proprietários Residencial Chacur.” (fl. 281).
Diante da sucumbência, condenada a parte ré ao
pagamento das custas processuais, além dos honorários advocatícios de
sucumbência, fixados em 10% (dez por cento) do valor total da condenação,
nos termos do artigo 85, parágrafo 2o, do CPC/15.
Sentença proferida em 17.09.2019 (fl. 282).
Primeira apelação pela parte corré A. P. L. Residencial
Condomínio Chacur às fls. 284/287. Sinaliza que o seu inconformismo é
manejado contra a sentença que declarou procedente a ação dos autores-
apelados e, por consequência, julgou improcedente o pedido formulado no
Processo no 1002787-33.2018.8.26.0655, que tem por objeto cobrança de taxas
associativas. Alega que em tal demanda no 1002787-33.2018.8.26.0655 a juíza
sentenciante teria compreendido que a apelante não comprovou o fato
constitutivo de seu direito de cobrança, qual seja, a adesão dos apelados ao seu
quadro associativo, fundamentando-a no REsp no 1.280.871/SP, bem como no
RE no 432.106/RJ. Afirma que, de acordo com as fls. 34/46 naquele feito (em
especial, fl.35, alínea 'D”), a apelante teria demonstrado que os apelados teriam

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conhecimento no ato da compra de que se tratava de um imóvel localizado em
loteamento fechado, e, ainda, as fls. 38, também restou fartamente comprovado
que os apelados anuíram, ainda que tacitamente, ao quadro associativo, quando
se declararam responsáveis pelos encargos das taxas associativas durante a
vigência contratual. Cita também o documento de fl. 53 daquele outro feito, no
qual consta que os apelados teriam sido cadastrados junto à administradora, e,
para alterar os dados de proprietário/possuidor de imóvel, teria sido necessário
apresentar o contrato de venda e compra, ato comprobatório da adesão dos
apelados. Defende que caberia aos apelados demonstrar ter solicitado a sua
desassociação, ou praticado qualquer ato que implicasse na sua desassociação
ainda que de forma tácita. Alega que a juíza sentenciante fundamenta a
sentença no artigo 927, inciso III, CPC/15, para a finalidade de aplicar a
decisão proferida no recurso repetitivo REsp no 1.280.871/SP. Afirma, todavia,
que tal REsp 1.280.871 está sobrestado por força do Tema 492 do STF, diante
do reconhecimento de repercussão geral no RE 695.911, por meio do Agravo
de Instrumento no 745.831/SP. Daí seria impossível a aplicação do mencionado
art. 927, III, CPC/15. Ressalta que, no curso deste RE retrocitado, a
Procuradoria Geral da República teria se manifestado no sentido de se admitir a
cobrança das taxas associativas, sob pena de afronta ao princípio da vedação ao
enriquecimento ilícito e à primado da construção de uma sociedade livre, justa
e solidária, descrita no artigo 3o, inciso I, CF/88.
No ponto final, requer seja reconhecida a continência
entre a presente ação e aquela dos autos no 1002787-33.2018.8.26.0655, tal
qual requerido em sua contestação. Assinala que a juíza de primeiro grau
determinou o apensamento de ambos os processos, porém reconheceu na
presente ação a inexigibilidade das cobranças, e naquela outra, o julgamento da
improcedência do pedido de cobrança. Ressalta que é necessária a interposição
deste recurso de apelação para se reconhecer a continência entre as ações e se
evitar o conflito entre julgamentos, além de se cumprir princípios da economia
e celeridade processual.

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Requer, nesse sentido, o provimento do apelo para
“declarar a exigibilidade das cobranças referentes as taxas associativas em face dos
apelados, até a efetiva reintegração da Empresa Planar, haja vista que restou
fartamente comprovado nos autos que se beneficiaram dos serviços implantados pela
apelante, bem como na condenação ao pagamento de honorários advocatícios e das
custas processuais” (cf. fl. 287).
Na sequência, o apelo pela corré Planar Planejamento
Imobiliário Ltda. (cf. fls. 290/321).
De partida, reitera os termos de sua contestação de fls.
159/263.
Suscita preliminar de conexão entre a presente ação, de
rescisão contratual, e a que propôs, de execução de título extrajudicial, porque
são relativas a mesmo contrato e embasadas em dito inadimplemento contratual
pela corré Planar. Argumenta que deve ser determinado o julgamento conjunto
das ações, nos termos do artigo 55, § 1o, § 2o e § 3o, CPC/15. Afirma que,
presentes as condições legais, a reunião dos processos constitui dever do
julgador, vinculado a essa reunião. Afirma que tanto o conhecimento da
conexão, quanto a relação de prejudicialidade pode ser feita a requerimento da
parte ou de ofício, tal qual se exibe do artigo 337, inciso VIII, § 5o, CPC/15.
Alega que tais questões podem ser conhecidas a qualquer tempo, não estando
sujeitas a preclusão. Reforça que a ação de conhecimento visa a
desconstituição de título executivo extrajudicial, sendo possível que a decisão
proferida naquela venha a comprometer os atos executivos, daí a justificar a
declaração de conexão e reunião de processos para julgamento. Ressalta ter
promovido a ação de execução de título extrajudicial com base no contrato
firmado entre as partes e inadimplido pelos apelados (Processo no
1003599-12.2017.8.26.0655) ao que sucedeu a oposição de embargos à
execução pelos apelados (Processo no 1004246-07.2017.8.26.0655), assim
como propuseram a presente ação de rescisão contratual, com o mesmo
objetivo na visão da corré-apelante, qual seja, discutir o contrato firmado entre

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as partes e descumprido em razão do inadimplemento dos compradores-
apelados. Reforça que todos esses processos estão em trâmite pela 2a Vara
Cível do Foro de Várzea Paulista e, mesmo comunicado a respeito, o juízo de
primeiro grau teria silenciado de determinar a conexão e o julgamento conjunto
das causas. Assinala que os embargos à execução constituem ação autônoma
(art. 914 e ss. do CPC/15), e visam impugnar execução forçada. Afirma que de
acordo com entendimento do STJ (REsp 1.698.696/SP, rel. Min. Nancy
Andrighi) devem ser aplicadas as mesmas regras de distribuição de ônus da
prova previstas ao procedimento comum da fase de conhecimento aos
embargos á execução. Alega que a sentença deve ser anulada e os autos devem
retornar ao primeiro grau, para que todas as ações em trâmite sejam julgadas
em conjunto. Alternativamente, pede a extinção da presente ação, sem
julgamento de mérito, já que já foram propostos embargos à execução pelos
apelados, em que a matéria está sendo discutida.
No ponto seguinte, argumenta que deve ser acolhida a
impugnação à justiça gratuita concedida aos apelados. Assinala ter juntado às
fls. 203/205 indício de prova concreta de que os apelados são empresários no
ramo de vendas de peças automotivas (Nascimento e Bergamo Auto Peças,
CNPJ 01.470.134/0001-39), com capacidade de arcar com as custas e despesas
processuais. Afirma que o juízo de primeiro grau não determinou a produção
de provas da necessidade na obtenção do benefício, a exemplo de apresentação
de declaração de IRPF ou IRPJ, o que era dever ao julgador (art. 99, § 2o,
CPC/15). Reforça que os apelados adquiriram bem imóvel no valor superior a
R$ 300 mil, com prestações periódicas de mais de R$ 2 mil. Alega que a renda
que os apelados apresentaram para a compra do imóvel não condizem com
aquela apresentada pelos apelados, para que houvesse de plano a concessão da
gratuidade.
No mérito da demanda, afirma que o contrato firmado
entre as partes de fls. 23/35, embora nomeado de “alienação fiduciária”, não foi
levado a registro (cf. fl. 51), não se constituindo, portanto, como direito real

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(artigo 23 da Lei Federal 9.514/1997). A partir dessa constatação, argumenta
que o contrato das partes, desprovido de registro, deve ser visto como uma
obrigação positiva e líquida, já que as partes convencionaram na cláusula 5a o
termo inicial do pagamento das prestações do financiamento do saldo devedor.
Alega que a mora se constitui ex re, visto que as obrigações foram fixadas com
prazos preestabelecidos pelas partes, de modo que o termo inicial se opera
automaticamente pelo inadimplemento da obrigação, líquida, certa e exigível,
pelo escoamento do termo, desnecessária interpelação da outra parte (art. 937,
CC). Além disso, argumenta que o art. 26 da Lei Federal 9.514/1997 dispõe
que vencida e não paga a dívida o fiduciante, ou representante legal ou
procurador, será regularmente constituído em mora, devendo ser intimado
pessoalmente, fornecendo-se, na lei, várias alternativas extrajudiciais (correio
com aviso de recebimento, edital, porteiro). Reclama que, ainda que não tenha
sido feita por meio extrajudicial, a intimação pessoal do devedor foi suprida
com a intimação realizada por oficial de justiça, nos autos da Ação de
Execução de Título Extrajudicial (Processo no 1006599-12.2017.8.26.0655),
promovida pela credora, ora apelante, conforme informado em sede de
contestação e pelo próprio apelado, assim como pela propositura dos embargos
à execução no 1004246-07.2017.8.26.0655. Argumenta que o objetivo da lei da
alienação fiduciária, de conferir conhecimento ao fiduciante sobre a existência
do débito e lhe abrir prazo para, em querendo, purgar a mora e convalescer o
contrato pode ser satisfeita pela citação/intimação realizada na ação judicial.
Alega que a Lei Federal 9.514/1997 veio para facilitar a execução da dívida
para o vendedor do bem imóvel. Salienta que a via alternativa, extrajudicial,
não pode ser uma imposição ao credor, já que ele pode optar pela cobrança da
dívida na via judicial (inclusive, por meio da ação de execução de título
extrajudicial, na forma do art. 784, inc. II e XII, CPC/15). Descreve que os
títulos extrajudiciais são arrolados no inciso XII do art. 784 do CPC/15 com
caráter exemplificativo, e não taxativo. Destaca que o CPC/15 adotou o
princípio da instrumentalidade das formas, importando mais a finalidade do ato
(que deve ser atendida) do que ele mesmo em si considerado. Reforça a tese da

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conexão das ações e a necessidade de seu julgamento conjunto, sobretudo
diante de que já houve penhora do imóvel na execução de título extrajudicial.
Sobre o tema da rescisão contratual, a corré-apelante defende que não se negou
a dar a rescisão do contrato, e diante do inadimplemento confesso dos apelados
e o desinteresse em resolver a questão, a ora apelante promovera a ação de
execução de título executivo extrajudicial, para reaver o valor devido sobre o
saldo devedor do contrato de financiamento do imóvel. Na sequência,
argumenta que há erro material no percentual a ser devolvido de quantia paga,
para que reflita o valor correto de 80% (oitenta por cento) da quantia paga.
Salienta que os autores-apelados não juntaram aos autos qualquer comprovante
de pagamento que tenham feito pela compra do imóvel, não se desincumbindo
do fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, CPC/15). Impugna o valor do
percentual a restituir, de 80% dos valores pagos, já que “a devolução de
quaisquer valores dependerá da prova de tê-lo feito em favor da ora apelante,
e tal prova não está constituída nos autos” (cf. fls. 308/309). Agrega que não
poderá haver devolução dos valores pagos a título de penalidade, como
correção monetária, juros e multas decorrentes dos pagamentos fora do
vencimento, já que essas espécies somente são devidas em caso de fator
reparador, perdas e danos, o que não houve. Ressalta que não podem ser
devolvidos também valores eventualmente pagos pelos compradores a título de
IPTU, taxas associativas, água, luz e demais impostos, pois se relacionam a
despesas acessórias que seguem a coisa (com cuja posse os compradores-
apelados se mantiveram desde a data da aquisição, 27.03.2015, até a efetiva
reintegração de posse pela apelante) e o contrato firmado (cl. 22a), sob pena de
se legitimar locupletamento ilícito da parte autora. Reitera o detalhe de que os
apelados estiveram na posse do imóvel até a data presente, privando-o da
vendedora. Reclama que o período de posse deve ser descontado dos valores a
serem ressarcidos, assim como os débitos de taxa associativa, IPTU, energia.
Sinaliza que no julgamento do REsp 1.613.613/RJ o STJ atestou ser devida
condenação ao pagamento de taxa de ocupação pelo período em que o
comprador permanece na posse do bem imóvel, em caso de rescisão de

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instrumento de promessa de compra e venda, independentemente da culpa pelo
desfazimento do negócio. Pede a reforma da sentença para que se autorize, do
valor a ser restituído, o desconto da fruição na importância de 0,5% (zero
vírgula cinco por cento) ao mês do valor do contrato, por todo o período da
posse, nos termos da cláusula 22a, parágrafo 6o, do contrato e do precedente
citado do STJ.
Sobre a taxa associativa, alega que os autores-apelados
adquiriram o imóvel em 2015, muito tempo depois da implantação da
associação do loteamento residencial Condomínio Chacur (2003). Diz que o
contrato firmado entre as partes, na cláusula 31a, fixa que “os devedores
fiduciante desde já concordam e obrigam-se expressamente, em fazer parte da
'Associação dos Proprietários do Loteamento Residencial Condomínio Chacur', e
declaram expressamente conhecer e concordar com o teor do Estatuto Social e do
respectivo regulamento interno, bem como cumprir com todas as decisões proferidas
pela associação através de atas, cujos exemplares neste ato recebem” (cf. fl. 313).
Em razão disso, defende que os apelados tinham consciência e ciência
inequívoca de que estavam adquirindo um imóvel num loteamento fechado,
administrado por associação de moradores, não podendo invocar a própria
torpeza para dizer que não queriam fazer parte da associação de moradores.
Reclama que há precedentes que definem a impossibilidade de enriquecimento
ilícito de alguns moradores em detrimento de outros quando houver associação
de moradores mantenedora de loteamento. Sobre a tese firmada no REsp
1.280.871/SP, de que “as taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, afirma
que a tese foi firmada com maioria de votos. E ainda, afirma que o imóvel fora
adquirido quando já existente o loteamento fechado e a sua administração pela
associação de moradores, alegando ser certo que a aquisição do imóvel, nestas
condições, teria sido fator predominante na escolha do imóvel pelos apelados.
Defende a reforma da sentença nesse ponto, para “determinar que os apelados
devem arcar com todas as taxas associativas por todo o período da posse do imóvel,
sob pena de locupletamento ilícito, já que estas são acessórias e seguem o principal

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assim, como o IPTU, devendo tais valores serem descontados dos valores a serem
eventualmente devolvidos aos compradores apelados pela rescisão do contrato” (cf.
fl. 318).
Nos requerimentos, pede o provimento do apelo para:
“A) EXTINGUIR O PROCESSO
SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO EM RAZÃO DOS
EMBARGOS
Á
EXECUÇÃO
OPOSTOS
PELOS
DEVEDORES APELADOS, JÁ QUE AQUELES TEM O
MESMO CONDÃO DA PRESENTE AÇÃO, POR SE
TRATAR DE AÇÃO AUTONOMA, A QUAL TEM COMO
OBJETIVO DISCUTIR O MÉRITO DA EXECUÇÃO E O
NEGOCIO REALIZADO ENTRE AS PARTES.
B)
ALTERNATIVAMENTE,
REQUER SEJA ANULADA A SENTENÇA EM RAZÃO DA
CONEXÃO E DA PREJUDICIALIDADE, DEVOLVENDO
AO JUÍZO A QUÓ PARA JULGAMENTO CONJUNTO
COM OS DEMAIS PROCESSOS DE EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL, ASSIM COMO TAMBÉM COM
OS EMBARGOS A EXECUÇÃO, EM QUE SÃO A MESMAS
PARTES E TEM O MESMO OBJETO, A FIM DE QUE AS
SENTENÇAS NÃO SEJAM CONFLITANTES.
C)
ALTERNATIVAMENTE
REQUER
A
EXTINÇÃO
DO
PROCESSO
COM
JULGAMENTO DO MÉRITO TENDO EM VISTA QUE OS
APELADOS NÃO JUNTARAM PROVA DE QUALQUER
PAGAMENTO, CUJO ONUS LHES INCUMBIA; BEM
COMO NÃO COMPROVARAM FATO CONSTITUTIVO
DO SEU DIREITO.
D)
ALTERNATIVAMENTE
REQUER A REFORMA DA R. SENTENÇA, PARA
DETERMINAR:
1. QUE OS VALORES PAGOS A
SEREM DEVOLVIDOS, SEJAM CALCULADOS PELO
VALOR
NOMINAL,
SEM
OS
ACRÉSCIDOS
DECORRENTES
DE
ENCARGOS
MORATÓRIOS;
MANTENDO-SE O PERCENTUAL DE 80 % E A

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CORREÇÃO MONETÁRIA PELA TABELA DO TJSP, E
JUROS SOMENTE APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA
SENTENÇA
PARA
NÃO
INCORRER
EM
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
2. QUE SOBRE O MONTANTE
APURADO HAJA DEDUÇÃO REFERENTE A TODOS OS
DÉBITOS EXISTENTES DE IPTU, AGUÁ, LUZ, TAXAS
ASSOCIATIVAS, DE TODO O PERÍODO DA POSSE, OU
SEJA DE 27/03/2015 ATÉ A EFETIVA REINTEGRAÇÃO
DE POSSE DO IMÓVEL, E QUE OS VALORES PAGOS
SEJAM IRREPETITIVEIS.
3.
QUE
HAJA
AINDA
A
DEDUÇÃO REFERENTE A FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR
TODO O PERÍODO DA POSSE, NOS TERMOS DO
CONTRATO, À BASE DE 0,5% (MEIO POR CENTO) AO
MÊS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, DESDE O INÍCIO
DA POSSE 27/03/2015 ATÉ A EFETIVA REINTEGRAÇÃO
DE POSSE.
No que tange a CONCESSÃO DOS
BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA CONCEDIDOS
AOS APELADOS, mesmo após a Apelante ter apresentado
indício de prova suficiente de que os mesmos são
empresários e adquiriram imóvel de alto padrão, deve ser
revista por este tribunal A FIM DE REVOGAR TAL
CONCESSÃO como medida de justiça no caso concreto, o
que se requer.
REQUER ainda, a CONDENAÇÃO
DOS APELADOS NO ONUS DA SUCUMBENCIA E
LITIGANCIA DE MÁ-FÉ.” (cf. fls. 319/321).
Recurso respondido em contrarrazões pelos autores-
apelados às fls. 326/335 e 336/341.
Autos no Tribunal em 25.11.2019, distribuídos a essa
Relatoria
em
09.12.2019,
por
prevenção
à
Apelação
1002787-33.2018.8.26.0655.
Em 27.04.2020, foi determinada a suspensão deste

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recurso de apelação até o julgamento de recurso especial interposto no
Processo 1054113-75.2018.8.26.0576, indicado pela Presidência da Seção de
Direito Privado deste Tribunal como representativo da matéria da discussão da
aplicabilidade do artigo 53 da Lei 8.078/1990, o Código de Defesa do
Consumidor, aos casos de compromisso de compra e venda firmado sob a
regência da Lei Federal 9.514/1997, a Lei de Alienação Fiduciária.
Noticiado que o STJ determinara a desafetação do
mencionado recurso repetitivo representativo de controvérsia atrelado a esse
tema, retornaram os autos à conclusão para julgamento, no último 19.10.2020.
Julgamento determinado para ocorrer em conjunto com
a Apelação 1002787-33.2018.8.26.0655 (voto 38556).
Houve manifestação de oposição ao julgamento virtual
(cf. fl. 344).
É o relatório.
O recurso da corré Planar comporta provimento parcial,
enquanto que o recurso da corré APL Condomínio Chacur comporta
provimento.
Primeiro são examinados os pontos preliminares do
recurso de apelação da corré Planar Planejamento Imobiliário Ltda.
Deve ser rejeitada a alegação de conexão e
prejudicialidade entre a presente ação, de rescisão de contrato de compromisso
de compra e venda, e aquela demanda distribuída pela corré-apelante Planar em
que busca executar esse contrato em desfavor dos autores-apelados, em ação de
execução de título extrajudicial.
O artigo 55, parágrafo 2o, do CPC/15, prevê se aplicar à
ação de execução de título extrajudicial e à ação de conhecimento relativa ao

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mesmo ato jurídico a mesma regra de reunião de processos de ações conexas
para decisão conjunta, excepcionando apenas para a hipótese de um deles já
houver sido sentenciado. A conexão, na forma do caput do artigo 55, CPC/15,
é reconhecida se for comum “o pedido ou a causa de pedir”.
Note-se que na execução de título extrajudicial,
ajuizada
pela
parte
corré-apelante
Planar
(Processo
no
1003599-12.2017.8.26.0655, em trâmite na 2a Vara Cível da mesma comarca
local,
com
propositura
de
embargos
de
devedor
no
1004246-07.2017.8.26.0655), a parte lá exequente, Planar, buscou cobrar os
valores de cujo pagamento estavam inadimplentes os aqui autores-apelados,
tanto de parcelas vencidas entre janeiro a setembro de 2017 (totalizando a
importância de R$ 23.037,17), quanto de taxa de associação de manutenção do
loteamento em questão.
Ora, além do detalhe de que esta apelante não requerera
a aplicação do art. 55, § 2o, CPC/15, em sua contestação, verifica-se claramente
que não há qualquer prejuízo no julgamento da presente demanda em momento
distinto àquele da ação de execução de título extrajudicial, também porque as
causas de pedir e pedidos diferem substancialmente (na execução, se está
buscando cobrar valor diante de inadimplemento dos compradores; enquanto
nesta presente ação, os compradores buscam, principalmente, rescindir o
contrato, por dificuldades financeiras, sem alegação de inadimplemento
atribuível às rés).
Superada essa questão prévia, também deve ser
rejeitada a impugnação à justiça gratuita concedida aos autores. O simples fato
de que o coautor Aparecido seja integrante de quadro social de sociedade
empresária (cujo objeto é o comércio a varejo por atacado de peças e acessórios
para veículos automotores, cf. fls. 204/205), não o torna automaticamente
beneficiário de uma situação econômico-financeira confortável, ainda mais
quando não foram trazidos aspectos concretos da atividade empresarial

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desenvolvida por tal sociedade e que pudessem corroborar a afirmação de que
haveria conforto por parte de tal coautor.
No mais, aberta a oportunidade de especificação de
provas por meio da decisão de fl. 269 e certidão intimatória de fl. 270, a parte
ora apelante silenciou a respeito da produção probatória suplementar que fosse
necessária para a demonstração de suas alegações defensivas na impugnação.
Desse modo, os documentos que acompanharam a
petição inicial e que revelaram a quantia percebida pelos autores a título de
aposentadoria, abaixo de cinco salários mínimos (cf. fls. 13/22), são suficientes
a demonstrar a hipossuficiência dos autores-apelados, que devem ter
conservado o benefício da gratuidade que lhes fora concedido inauguralmente
na demanda.
Assim, rejeitam-se as preliminares da apelação da corré
Planar.
No mérito da demanda, primeiramente se examina a
questão da resilição do compromisso de compra e venda celebrado com pacto
adjeto de alienação fiduciária.
Em 27 de março de 2015, as partes autora e corré
Planar celebraram instrumento de compra e venda com pacto de alienação
fiduciária em garantia (fls. 23/35) pelo preço de R$ 339.750,00.
Os autores, alegando inviabilidade financeira e vícios
no contrato (venda de imóvel por pessoa ilegítima, porque não seria a corré
Planar a legítima proprietária do imóvel prometido à venda, cf. fl. 51 dos
autos), pugnaram pela resolução do contrato e restituição dos valores por eles
pagos, enquanto que a corré Planar, de outro lado, sustenta que a compra e
venda celebrada entre as partes tem pacto adjeto de alienação fiduciária e, por
conseguinte, deve ser observado o quanto disposto na Lei no 9.514/97.

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De fato, tem razão a corré-apelante ao afirmar que, nos
contratos de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia,
havendo inadimplência do comprador, pode o credor executar a garantia, pois é
dele a propriedade fiduciária do imóvel, conforme dispõem os artigos 26 e 27
da Lei no 9.514/97: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida
e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a
propriedade do imóvel em nome do fiduciário; Art. 27. Uma vez consolidada a
propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da
data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão
para a alienação do imóvel”.
Ocorre que, segundo determina o artigo 23 da
mencionada lei, “constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante
registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de
título”. E, no caso concreto, embora o contrato em questão seja de compra e
venda de imóvel com pacto de alienação fiduciária em garantia, a própria corré-
apelante Planar confessa que o instrumento contratual não foi registrado na
matrícula do imóvel (quando defende que não fora constituído direito real
favorável à parte autora), de modo que, quando do ajuizamento da demanda, a
propriedade fiduciária ainda não estava constituída.
Ora, não tendo havido a constituição da propriedade
fiduciária, impossível a execução da garantia por parte da credora, permitindo-
se a resolução do contrato.
Com efeito, sem o registro, o negócio se mantém na
esfera estritamente obrigacional, sem conversão em direito real, admitindo-se
sua resolução analogamente ao que ocorre com compromissos de venda e
compra.
Nesse sentido, inclusive, já decidiu o Colendo Superior
Tribunal de Justiça, verbis:

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AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
SOBRE
ESSE
MESMO
BEM.
INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO
DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA
LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.
1.Não há falar em negativa de prestação jurisdicional,
pois o Tribunal de origem decidiu a matéria controvertida de forma
fundamentada, ainda que contrariamente aos interesses da parte. 2. O Tribunal
de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio com restituição
parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem dado em garantia,
como alegado pela construtora com amparo na Lei n. 9.514/1997, porque o
contrato não teria sido levado a registro no Registro de Imóveis. A alegação
deduzida no recurso especial, de que não seria necessário levar o contrato a
registro para que ele tivesse eficácia entre as partes, vem amparada na
indicação de ofensa a dispositivos legais que, pelo seu conteúdo, não servem
para dar sustentação a essa tese. 3. A jurisprudência desta Corte, em casos
análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25%
dos valores pagos. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (Recurso
Especial no 1.361.921- MG, Terceira Turma, Relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, j. 23/06/2016).
Em casos de alienação fiduciária constituída em favor
da própria vendedora, e à exceção dos casos em que há houve leilão
extrajudicial com arrematação por terceiro, a operação na prática institui em
favor da vendedora a possibilidade de rescindir o contrato, retomar o imóvel e
nada devolver ao comprador, ou seja, utilização do instrumento para burlar a
regra do artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor.
Concluindo, não merecem amparo os argumentos

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apresentados pela parte ré Planar, pois, não levado a registro o contrato
celebrado entre as partes até o ajuizamento da ação (cf. fl. 51), admite-se a
resolução por impossibilidade econômica dos adquirentes, bem como a
restituição do quanto por eles pagos.
Relevante anotar que em relação a casos semelhantes,
este Tribunal de Justiça já assim decidiu:
“COMPRA E VENDA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA. Rescisão. Alienação fiduciária do imóvel que não obsta a
rescisão do contrato. Credora fiduciária que se confunde com a vendedora,
vinculando as duas obrigações. Comprador que não se encontra inadimplente.
Vendedora que não iniciou o procedimento de consolidação da propriedade em
seu favor. Devolução dos valores pagos pelo comprador, com direito de um
percentual de retenção pela vendedora. Súmulas no 1 e 3, TJSP. Fixação em
20% dos valores pagos, a fim de compensar os gastos administrativos da
vendedora. Precedente do STJ. Autor que requereu a rescisão. Correção
monetária. Recomposição do valor da moeda. Incidência desde os
desembolsos. Juros de mora. Incidência a partir do trânsito em julgado.
Inexistência de mora da vendedora. Verbas de sucumbência. Sucumbência
recíproca. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido. (TJSP;
Apelação 1004192-93.2016.8.26.0358; Relator (a): Fernanda Gomes Camacho;
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 2a Vara;
Data do Julgamento: 27/06/2018; Data de Registro: 29/06/2018);
Ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem
imóvel cumulada com restituição de valores pagos Contrato contendo cláusula
de garantia por alienação fiduciária em favor da loteadora - Adquirentes que
não se encontravam em mora Ausência de inscrição da garantia junto ao
registro imobiliário Impossibilidade de aplicação das disposições contidas na
Lei 9514/97 Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor
Impossibilidade de obstar a restituição de valores nos contratos de compra e

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venda de bem imóvel ou nas alienações fiduciárias em garantia Rescisão do
ajuste que deve ser declarada diante da ausência de vontade dos adquirentes em
permanecer na avença Restituição de 80% dos valores pagos Razoabilidade
Arras confirmatórias Restituição dos valores pagos a título de sinal -
Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio
de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência
das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Devolução deve se dar em uma
única parcela - Responsabilidade dos adquirentes pelos impostos e taxas
incidentes sobre o imóvel até a transferência de posse à requerida Partilha dos
ônus de sucumbência Sentença reformada Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1003659-03.2017.8.26.0358; Relator (a): Marcia Dalla Déa
Barone; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de Mirassol - 2a
Vara; Data do Julgamento: 05/06/2018; Data de Registro: 11/06/2018).
Quanto à restituição, a extinção do contrato permitirá à
ré, vendedora, renegociar o imóvel no mercado imobiliário. Se o imóvel, uma
vez de volta à disponibilidade da ré-vendedora, há de ser renegociado e gerar,
para esta, novos dividendos, constituiria enriquecimento sem causa a não
restituição dos valores despendidos pela parte autora, algo que deve ser
repelido pelo Direito.
É de rigor, nesse sentido a devolução imediata dos
valores pagos, já que inexistem motivos para prorrogar ou parcelar a devolução
das quantias já pagas (Súmula 02 deste Tribunal).
É certo que a devolução não deve ser integral, pois,
tratando-se de resolução contratual por iniciativa da compradora, a devolução
deve ocorrer com retenção parcial a título de indenização por despesas
administrativas e operacionais havidas.
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido
que, em casos como o presente, em que não se desincumbiu a promitente
vendedora de comprovar maiores danos materiais e considerando o valor pago

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pelos autores razoável a retenção do percentual estabelecido pela sentença,
equivalente a 20% das parcelas pagas diretamente à promitente vendedora (cf.
fl. 278), percentual este tido como suficiente para o ressarcimento das despesas
administrativas, devendo a corré Planar proceder à devolução de oitenta por
cento das prestações pagas, com os consectários de atualização e juros já
determinados pela sentença. Observa-se, do teor da peça inicial, que os autores
declararam ter pago o sinal de R$ 30 mil (entre março a maio de 2015) além de
prestações mensais que se venceram a partir de junho de 2015 até o início de
2017, quando “em razão de dificuldades econômicas que tomou (sic) conta do
país e toda a população, se viram impedidos de continuar adimplindo as
prestações mensais” (cf. fl. 02 dos autos).
Quanto à alegação de que os autores não realizaram
prova documentada de que teriam pago quaisquer prestações, observa-se que a
própria conduta documentada na petição inicial, relativamente aos e-mails
trocados entre as partes, evidencia que as partes se limitaram a acordar alguns
descumprimentos de prestações (e não da integralidade dos valores que já
haviam vencido à época das negociações), a tornar plausível a identificação de
valores pagos, já que, por força legal, “quando o pagamento for em quotas
periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a
presunção de terem solvidas as anteriores” (artigo 321, CC/02).
Documentação juntada pela própria corré à fl. 210
evidencia que o inadimplemento de prestações periódicas, apurado em
setembro de 2017, seria a partir do vencimento ocorrido em junho de 2017.
Ademais, colhe-se confissão, pela própria ré Planar, de ter percebido certo
montante, na medida em que propôs a ação de execução de título extrajudicial
indicando existência de parcelas pagas anteriormente às vencidas ditas impagas
(cf. fls. 206/207).
Nesse sentido, quando da fase de cumprimento de
sentença, na elaboração de seu demonstrativo de cálculo, caberá à parte autora

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especificar quais os valores teria pago e, caso tenham sido posteriores às
prestações objeto do acordo anunciado às fls. 37/48, colacionar os documentos
específicos de quitação dos valores.
Quanto ao pedido da corré Planar para que fossem
expurgados do valor a restituir “valores pagos a título de penalidade, como
correção monetária, juros e multas decorrentes dos pagamentos fora de
vencimento”, cabe a si, no momento oportuno, discriminar se eventual
prestação tenha sido paga pela parte autora-apelada com os referidos encargos
contratuais em decorrência de mora exclusivamente atribuível aos autores-
apelados, consistindo em ônus seu de impugnação específica dos fatos
articulados pela parte autora.
No que diz respeito aos valores desembolsados pelos
autores a título de IPTU, ITBI e demais encargos que tiverem recaído sobre o
bem, foi determinado pela sentença que tais valores seriam devidos pelos
autores-apelados até a data em que restituído o imóvel à vendedora, inexistindo
aqui qualquer tipo de interesse recursal. A sentença, em nenhum momento,
determinou a devolução de tais valores.
Quanto à taxa de ocupação/fruição, a sentença fora
omissa a tratar do mencionado assunto. Merece integração na forma do art.
1.013, parágrafo 1o, c/c parágrafo 3o, inciso III, CPC/15, tendo em vista que,
pelo documento não impugnado de fl. 202, houve, pelo autor Aparecido,
declaração de recebimento de uma série de documentos atinentes aos
procedimentos necessários para início de obras no lote de terreno adquirido, de
modo que se apresenta absolutamente possível a exploração e uso da
mencionada
unidade
imobiliária
adquirida,
revelando-se
efetiva
disponibilização do imóvel aos autores. Nesse sentido, para assegurar o efetivo
retorno das partes ao estado anterior à contratação, é o caso de, acolhido o
pedido reconvencional, condenar os autores-apelados ao pagamento de taxa de
ocupação na proporção de 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, por

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mês, desde a data da imissão na posse (01.04.2015) até a data da efetiva
reintegração do bem imóvel à posse da corré Planar, com juros de mora desde o
trânsito em julgado e correção monetária desde as datas dos vencimentos das
prestações mensais.
No que diz respeito às taxas associativas, a sentença,
num primeiro momento, julgou como irrepetíveis os valores pagos a título de
taxa de manutenção em favor da corré Planar, tópico contra o qual não houve
insurgência por parte dos autores. Ocorre que foi comunicada, na própria
inicial, a inadimplência pelos autores-apelados de alguns valores cobrados a
título de taxa de manutenção de loteamento, corroborada pela planilha de fl.
147, a se tornar necessária adiante a revisão desse assunto, até sob a ótica de
ambos os recursos de apelação interpostos, tanto o da corré Planar, quanto o da
corré Associação dos Proprietários do Residencial Condomínio Chacur.
Quanto ao tema da exigibilidade de taxas de
manutenção de loteamento, os apelos das corrés, aqui de interesse comum,
convencem.
A matéria nesse tópico cinge-se à avaliação da
possibilidade da pessoa jurídica, interessada pelos rumos da coletividade desse
loteamento, passar a nele empreender melhorias e benfeitorias, cobrando de
cada proprietário dos imóveis situados nessa área uma determinada
contribuição.
O caso específico revela a existência de uma pessoa
jurídica instituída com o objetivo de administrar o loteamento em questão,
denominado “Residencial Condomínio Chacur”, prestando serviços não
executados pelo poder público, dentre os quais podem ser mencionados
conservação de viário público, limpeza e arborização das vias e logradouros de
uso comum, vigilância, guarda e fiscalização da área interna ao loteamento.
Consiste, portanto, numa concertação inequívoca pela

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implantação de benfeitorias, bem como a reunião de esforços para o pleno
desenvolvimento da habitabilidade e convivência no local onde implantado o
loteamento.
Trata-se de despesas cobradas para a conservação e
manutenção de loteamento, que não possuem natureza condominial e não
podem se valer do mesmo regime jurídico aplicável aos condomínios.
Num
primeiro
momento,
este
Desembargador
pronunciou-se a respeito do tema pela admissibilidade da mencionada
cobrança, fundando-se, tão-somente, no princípio que veda o enriquecimento
sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil de 2002, não analisada,
porque irrelevante, a existência de vinculação formal ou não do
proprietário/possuidor do bem imóvel à entidade prestadora dos serviços, ou a
indicação de sua manifesta e expressa concordância com essa cobrança.
Segundo esse entendimento, bastava ao proprietário/possuidor deter um bem
imóvel situado nos lindes do território de atuação da referida entidade para que
fosse legitimada a cobrança.
Em março de 2015, diante do julgamento de recursos
especiais pelo Superior Tribunal de Justiça no rito dos recursos repetitivos de
controvérsia REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP , foi fixada a tese
segundo a
qual
nenhum
proprietário/possuidor de
bem imóvel é
compulsoriamente obrigado a se associar à entidade benfazeja da localidade
(em respeito à garantia fundamental de liberdade de se associar e manter-se
associado, artigo 5o, incisos XVII e XX, CF/88), nem a pagar por taxas de
manutenção de loteamento, ou condomínio edilício não regularizado caso não
tenha anuído à sua cobrança, resguardada, portanto, a autonomia da
manifestação de sua vontade.
Como reação, este Desembargador passou a aplicar o
entendimento de que a taxa somente seria devida em casos em que a pessoa
alvo da cobrança tenha expressamente manifestado a sua vontade de se

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associar, e, em tais casos, somente seria devida a taxa a partir de então e tão-
somente até que o mesmo associado eventualmente manifestasse vontade de se
desassociar.
Nessa linha, impunha-se julgamento de improcedência
das ações de cobrança nas quais não tenham sido inequivocamente
demonstrados ou (i) a vinculação formal do proprietário/possuidor do bem
imóvel presente do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado, à
associação respectiva, ou (ii), na hipótese de não-adesão à associação, o
assentimento, expresso, à cobrança das contribuições associativas.
Após profunda reflexão, voltada a identificar todos os
interesses em jogo, este Desembargador retoma o seu entendimento inaugural,
detalhando uma nova interpretação com divergência explícita à tese definida
nos julgados repetitivos, nos exatos termos do artigo 543-C, parágrafo 7o,
inciso II, CPC/731.
Referido dispositivo legal foi reproduzido nos artigos
1.040, incisos II, III, e 1.041, caput, CPC/152.
A situação debatida nos autos, centralmente estruturada
na liberdade de associação, vem merecer ponderação com outros princípios
constitucionais igualmente aplicáveis ao caso.
1 Art. 543-C. Quando houver multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de direito, o recurso
especial será processado nos termos deste artigo. (Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).
(...) § 7o Publicado o acórdão do Superior Tribunal de Justiça, os recursos especiais sobrestados na origem:
(Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).
(...) II - serão novamente examinados pelo tribunal de origem na hipótese de o acórdão recorrido divergir da
orientação do Superior Tribunal de Justiça. (Incluído pela Lei no 11.672, de 2008).”
2 “Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:
(...) II - o órgão que proferiu o acórdão recorrido, na origem, reexaminará o processo de competência originária, a
remessa necessária ou o recurso anteriormente julgado, se o acórdão recorrido contrariar a orientação do tribunal
superior;
III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de jurisdição retomarão o curso para julgamento e
aplicação da tese firmada pelo tribunal superior;”
“Art. 1.041. Mantido o acórdão divergente pelo tribunal de origem, o recurso especial ou extraordinário será
remetido ao respectivo tribunal superior, na forma do art. 1.036, § 1o.”

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O princípio do enriquecimento sem causa, ora em
questionamento, repousa sua fonte de normatividade também no princípio
constitucional da solidariedade (artigo 3o, inciso I, CF/88).
A solidariedade, além de constituir um objetivo
fundamental a ser alcançado e preservado pela República, insere-se na essência
do regime democrático. Revela a necessidade de se vedar a assimilação de
sentimentos egoístas e, simultaneamente, perpetuar-se uma sensação de
comprometimento de todos os populares e poder público para cooperar com o
atingimento de uma sociedade justa e equilibrada, em que todos compartilhem
responsabilidades e tenham relevância e participação nas decisões que
interessam à coletividade.
Solidarizar-se significa cooperar, de forma livre e não
coercitiva. Significa a conjunção de esforços entre os pares para que, inclusive
na omissão e leniência do poder público, voluntariamente se assuma o dever
jurídico de que a prestação de serviços essenciais seja devidamente garantida à
comunidade, estimulado e preservado o respeito e o bem-estar de todos os
cidadãos atingidos.
Trata-se, na realidade, a solidariedade de uma norma
constitucional de eficácia plena, com força vinculante e que independe de
regulamentação para ser aplicável às relações institucionais havidas entre
particulares.
Como ilustrado por Giovanni Ettore Nanni a respeito
do princípio constitucional da solidariedade, verbis:
“(...) Sendo um princípio constitucional dotado de plena aplicabilidade
em todas as relações jurídicas entre particulares e/ou com o Estado, a
solidariedade, muito mais do que um mero valor simbólico ou de amor
ao próximo, não apenas tutela como também impõe conduta às pessoas
de agirem em conformidade com os seus ditames.
Isto acarreta a necessidade de o direito assegurar a todos uma

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existência livre e digna, não apenas no aspecto físico, intelectual,
espiritual e material, mas também no negocial e econômico, sem a
predominância do interesse meramente individual e sim de inserção no
meio social de sua convivência.
Agregue-se que tal postura não depende apenas do sistema jurídico, uma
vez que as pessoas são obrigadas a assim atuar, sob pena de macular o
preceito constitucional da solidariedade, de tal sorte que em todas as
atividades desempenhadas, seja nos atos sem relevância para o direito,
seja no cumprimento de relações obrigacionais, existe uma imposição de
cooperação, de não se abusar de outrem, de se exercer os direitos de
acordo com a sua finalidade social.”
(“O dever de cooperação nas relações obrigacionais à luz do
princípio constitucional da solidariedade”. Em: NANNI, Giovanni
Ettore (coord.), Temas relevantes do direito civil contemporâneo:
reflexões sobre os cinco anos do Código Civil, Estudos em
homenagem ao Professor Renan Lotufo. São Paulo: Atlas, 2008, p.
296-297).
Isso equivale a admitir que, com ressalva às situações
de explícito abuso de direito por parte das associações, todos os
proprietários/possuidores imobiliários que estejam em apropriação dos
benefícios gerados com a manutenção e conservação do loteamento, seja por
meio do uso efetivo das melhorias, seja pela valorização imobiliária agregada
ao bem, estão vinculados à repartição isonômica dos custos decorrentes da
exploração dessa atividade pela entidade associativa, em nome do resguardo à
sociedade solidária, proba e justa que se persegue como objetivo
constitucional.
Inexiste, pois, qualquer tipo de afronta ao princípio
constitucional que franqueia às pessoas o direito de se associar e se manter, ou
não, associadas a uma determinada entidade ou agremiação. Quer-se, sim,
provocar o balanceamento de todos os pares que se encontrem numa situação
equivalente, sem que isso importe, necessariamente, na imposição unilateral de

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integração à associação.
O parecer proferido pelo E. Procurador-Geral da
República Rodrigo Janot Monteiro de Barros, nos autos do Recurso
Extraordinário 695.911/SP, afetado ao sistema de repercussão geral, é
elucidativo em sua proposta de se compreender a cobrança de taxa de
associação como prioritariamente vinculada à questão da probidade entre os
proprietários/possuidores de bem imóvel situado em loteamento, ou
condomínio edilício não regularizado, e menos ligada à questão da liberdade de
associação.
Confira-se relevante trecho da fundamentação do
parecer:
“(...) O direito fundamental à liberdade associativa, num contexto de
pluralismo e intersubjetividade, pressupõe o respeito à autonomia
individual e à autodeterminação da pessoa, a qual está livre para se
associar, ou não, e, estando associada, de participar da vontade coletiva
formada a partir das decisões colegiadas e da gestão do condomínio,
podendo votar e ser votada, no caso de pretender integrar a
administração correspondente. O princípio da socialidade estabelece,
no entanto, 'que não há direitos individuais absolutos, cuja fruição seja
realizada sem limites, mas antes os direitos devem ser exercidos em
benefício da pessoa com vista à convivência social' [citação de
Romualdo Baptista dos Santos, no artigo “Princípios sociais contratuais:
autonomia privada, função social e boa-fé objetiva”].
Segundo Virgílio Afonso da Silva aplica-se a técnica da ponderação
quando houver um conflito normativo, que se verifica diante da
'possibilidade de aplicação, a um mesmo caso concreto, de duas ou mais
normas cujas consequências jurídicas se mostrem, pelo menos para
aquele caso, total ou parcialmente incompatíveis' [citação do livro, do
mesmo autor, “Direitos fundamentais: conteúdo essencial, restrições,
eficácia.”].

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Os direitos ora sob exame, embora aparentemente em conflito, regulam,
na verdade, searas paralelas do direito, uma vez que não são
excludentes ou condicionantes um do outro. A obrigatoriedade do rateio
das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não
constituindo consequência do vínculo associativo.
Como se pode notar, o exercício da liberdade de associação é
independente das obrigações decorrentes das limitações do direito de
propriedade, cujo uso é condicionado ao interesse coletivo e à proibição
de locupletamento ilícito. Não há, no caso, qualquer colisão entre
interesses ou direitos que justifique a aplicação da técnica da
ponderação.
Se de um lado há o interesse comum dos moradores de implementarem
infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não
se configure um condomínio nos termos estritos da lei e não seja
ninguém obrigado a se associar, de outro, não é razoável que prevaleça
o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se
locupletando do esforço alheia (sic).
Os princípios da equidade e da eticidade são universais e se irradiam
por todo o ordenamento jurídico, tendo sido adotado em caráter
absoluto pelo Código Civil de 2002, sua finalidade é 'fazer com que as
pessoas, em seus relacionamentos, valorizem ao máximo, o culto do
aperfeiçoamento de sua convivência social' [citação de José Augusto
Delgado, no artigo ́A ética e a boa-fé no Código Civil'].
Um dos consectários da eticidade é o princípio da vedação de
enriquecimento sem causa, previsto nos arts. 884 a 886 do Código
Civil/02, que condena o incremento patrimonial sem fundamento em
título idôneo a justificá-lo.
O princípio da vedação do enriquecimento ilícito também encontra
amparo nos objetivos da República, como relevante fator na construção
de uma sociedade livre, justa e, principalmente solidária (art. 3o, I, da

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CF). A negativa de alguns moradores de custearem as despesas comuns
afronta ainda o princípio constitucional da solidariedade, que impõe a
todos um dever jurídico de respeito coletivo, que visa beneficiar a
sociedade como um todo.
Em caso análogo, o Ministro Sepúlveda Pertence ressaltou que, mesmo
havendo uma associação de moradores em lugar de um condomínio, não
seria admissível o enriquecimento ilícito de alguns em detrimento do
grupo. Eis o teor do referido julgado:
'DECISÃO: RE, a e c, contra acórdão que tem a seguinte ementa:
'COBRANÇA

CONDOMÍNIO
HORIZONTAL

OBRIGATORIEDADE
DO
PAGAMENTO
DE
COTAS

PAGAMENTO DECORRENTE DE SERVIÇOS PRESTADOS. Tendo o
embargante adquirido imóvel em condomínio horizontal, em que as
contribuições recebidas são integralmente revertidas em favor dos
condôminos, com a prestação de serviços, inclusive de conservação, cabe
a todos o pagamento de sua quota-parte, sob pena de haver
enriquecimento ilícito por parte daquele que, sem pagar sua parte,
usufrui dos serviços prestados à coletividade.
Fazendo a Associação de Moradores 'OFERTA' e de prestação de
serviços a todos aqueles que adquiriram imóveis, que é 'ACEITA',
tacitamente, pela usufruição contínua daqueles serviços, que foram
instituídos em benefício de toda a coletividade, dá-se entre ambos, o que
a doutrina moderna civilista denominou de RELAÇÃO CONTRATUAL
DE FATO.
Não obstante inexistir obrigatoriedade de participação em qualquer
Associação, seja de que natureza for, em face da regra do artigo 5o,
inciso XX, da Constituição Federal de 1988, todos aqueles que usufruem
dos serviços necessários, por ela prestados, devem efetuar a respectiva
contraprestação, pagando o respectivo preço. Rejeição dos embargos
impostos'.
Alega-se, em suma, violação do art. 5o, XX, da Constituição. Para alterar

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a conclusão do Tribunal a quo, no sentido da existência do condomínio,
seria necessário o reexame de provas e fatos em que se fundamentou o
acórdão recorrido. Firme a jurisprudência deste Tribunal no sentido de
que o RE não se presta a tal finalidade (Súmula 279). Ademais, ainda
que se pudesse admitir a existência de uma associação de moradores e
não de um condomínio, o art. 5o, XX, da Constituição, não admite
enriquecimento ilícito por parte dos associados em detrimento do grupo.
Nego seguimento ao RE.' RE 340561/RJ, Rel. Min. Sepúlveda Pertence,
DJ
01/02/2005)
grifo
nosso”
(Disponível
em:
http://stf.jus.br/portal/processo/verProcessoPeca.asp?id=27074
64&tipoApp=.pdf).
Ao lado do fundamento constitucional da solidariedade,
temos que a propriedade imobiliária deve ser exercida, nas suas mais variadas
expressões como direito real (artigo 1.225, inciso I; artigo 1.228, caput,
CC/02), em respeito à sua função social (artigo 5o, inciso XXIII, CF/88),
devendo observância ao interesse coletivo e às finalidades econômicas e sociais
a que esteja dedicado o referido imóvel, impossibilitada a atuação anímica do
proprietário despida de utilidade ou comodidade, ou com desprezo ou intenção
de prejudicar os terceiros que o circundem (artigo 1.228, parágrafo segundo,
CC/02).
Vale dizer, atenta contra a função social da propriedade
a ação de um proprietário/possuidor que nega desembolsar a contribuição
relativa à conservação do loteamento, ou condomínio edilício não regularizado,
na medida em que colhe as externalidades positivas desenvolvidas pela
associação de moradores, ou pessoa jurídica mantenedora do loteamento, sem a
adequada contrapartida.
Ademais, deve ser encarada a criação da associação de
moradores, ou pessoa jurídica assemelhada, não como um motivo

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arrecadatório: deve ser exigida da entidade a estrita vinculação com o objeto
social definido no seu estatuto ou ato criativo, voltada ao cumprimento do bem
comum, para que se faça preponderar a potencialização dos usos das
propriedades imobiliárias por ela influenciadas em sua atividade social.
Um fato superveniente, decorrente de julgamento do
mesmo Recurso Extraordinário 695.911/SP, acima citado, pelo Plenário Virtual
do STF no último 18.12.2020, torna necessária a aplicação imediata do
mencionado precedente, pois julgado sob o regime da repercussão geral e
necessária e hierarquicamente prevalente em relação aos precedentes do STJ
sobre o mesmo tema julgados sob o regime de repetitivos representativos de
controvérsia.
Consoante a tese definida, resolvendo o Tema 492, o
Plenário do STF assim decidiu, verbis:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação
de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior
lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja
registrado no competente Registro de Imóveis"
Nesse sentido, mostra-se necessário avaliar, a partir dos
elementos fáticos do caso concreto, se a cobrança realizada pela associação de
moradores se pauta pela (i) existência do permissivo legal da Lei Federal
13.465/2017, ou de anterior lei municipal autorizadora da cobrança, ou (ii) por
anuência dos adquirentes do lotes de terreno, que tenha sido exprimida
formalmente por adesão ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis, quando a aquisição do lote tenha precedido a

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instituição de tal entidade mantenedora do loteamento; ou, ainda, (iii) por
anuência dos adquirentes novos desses lotes de terreno, quando já existente
essa associação ou entidade mantenedora do loteamento, desde que o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no competente registro de imóveis,
sendo, em
todo caso,
necessariamente
um
loteamento
de
acesso
controlado/fechado.
Descortinam-se, portanto, esses três possíveis cenários,
a partir da aplicação da tese firmada pelo Plenário do STF no RE 695.911/SP.
Na petição inicial, os autores-apelados requereram a
declaração da inexigibilidade da cobrança de taxas associativas, ao argumento
de que “foi imputado aos autores através de cláusula de adesão expressa no
contrato firmado taxa de associação sem o devido e legítimo consentimento
em serem associados. Os vendedores, ainda que ilegítimos por não serem
proprietários do bem, compromissaram a venda do lote e repassaram aos
Autores a responsabilidade que ainda lhes cabia, ou cabia ao real
proprietário do imóvel. No limite, a legalidade dessa cobrança poderia fazer
sentido caso os Autores já tivessem se tornado proprietários do imóvel, mas
não é o caso” (cf. fl. 05).
A cobrança da contribuição pela entidade associativa de
loteamento, observados os elementos de fato do presente caso, afigura-se
legítima, uma vez demonstrados (i) a existência de loteamento de acesso
controlado/fechado (fato incontroverso), (ii) a preexistência da instituição da
associação mantenedora do loteamento ao ato de aquisição do lote de terreno
pelos réus-apelados/compradores; (iii) e anuência expressa dos adquirentes de
lote à adesão da entidade mantenedora dos lotes de terreno, externada a partir
do instrumento particular de compra e venda de imóvel com obrigações e
alienação
fiduciária,
juntado
às
fls.
34/46
do
Processo
1002787-33.2018.8.26.0655, e celebrado na data de 27.03.2015, ausente, nesse
tópico, qualquer demonstração de vício ou defeito na manifestação de vontade

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pelos adquirentes.
Especificamente, extrai-se o teor da cláusula trigésima
primeira, firmada e aceita pelos adquirentes, ora autores-apelados:
“CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA ASSOCIAÇÃO DE CONDÔMINOS:
O(S) DEVEDOR(ES)/FIDUCIANTE(S) DESDE JÁ CONCORDA(M) E
OBRIGAM-SE, EXPRESSAMENTE, EM FAZER PARTE DA 'ASSOCIAÇÃO
DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL CONDOMÍNIO
CHACUR E DECLARA(M) EXPRESSAMENTE CONHECER E CONCORDAR
COM
O
TEOR
DO
ESTATUTO
SOCIAL
E
DO
RESPECTIVO
REGULAMENTO INTERNO, BEM COMO CUMPRIR COM TODAS AS
DECISÕES PROFERIDAS PELA ASSOCIAÇÃO ATRAVÉS DE ATAS, CUJOS
EXEMPLARES NESTE ATO RECEBEM” (cf. fl. 45 do Processo
1002787-33.2018.8.26.0655).
Além disso, confiram-se os documentos que suportam a
existência da associação de moradores enquanto mantenedora e conservadora
do loteamento imobiliário em tela, conforme se dessume às fls. 119/125 (atas
de assembleia geral, que revela a aprovação de contas do exercício de
dezembro de 2015 e o ano de 2016 até novembro, além do montante de despesa
de custeio ordinária para o exercício de 2017), fls. 102/118 (estatuto social da
entidade associativa, com a fixação da exigência da contribuição social,
consoante artigo 6o e parágrafos, e a indicação da entrada em vigor da
associação a partir do dia 01.01.2015).
Reforma-se, em parte, a sentença para julgar
procedentes em parte os pedidos iniciais em extensão inferior, julgando-se
procedente o pedido reconvencional da corré Planar cobrança de taxa de
fruição pela ocupação do imóvel (cf. fl. 174), autorizada a compensação de tais
valores com os montantes a cuja restituição está obrigada a corré-apelante
Planar a restituir aos autores, na forma da fundamentação, e tornado
improcedente o pedido de declaração de inexigibilidade de taxas de associação

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que estivessem em aberto, declarada, assim, a possibilidade de sua cobrança
(reforçada na Apelação no 1002787-33.2018.8.26.0655, julgada nesta mesma
sessão de julgamento telepresencial).
Oportuna a reapreciação da distribuição dos ônus da
sucumbência.
Como a parte autora se torna majoritariamente vencida
quanto à pretensão desferida contra a corré Associação dos Proprietários do
Residencial Condomínio Chacur, e haja o caráter eminentemente declaratório
do provimento jurisdicional concedido em favor desta corré, fixam-se
honorários de sucumbência a serem pagos pelos autores aos patronos desta
corré na proporção de 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, assim
como os autores deverão pagar pelas custas e despesas processuais em que
incorrera esta corré, respeitada a regra do artigo 98, § 3o, CPC/15, quanto à
exigibilidade de tais quantias, porque autores beneficiários da justiça gratuita.
No que diz respeito à outra corré Planar Planejamento,
o decaimento da parte autora remanesce mínimo, porque foi concedida a
pretensão principal, de resilição contratual, de modo a se aplicar ao caso a regra
do artigo 86, parágrafo único, CPC/15, devendo a parte corré Planar ser
responsabilizada ao pagamento de custas e despesas processuais incorridas pela
parte autora, além de honorários advocatícios de sucumbência, no patamar de
10% (dez por cento) do valor da condenação atualizado.
Rejeita-se, por fim, o pedido de condenação da parte
autora-apelada à sanção por litigância de má-fé, sequer especificada alguma
conduta dos autores que fosse contrária aos ditames do comportamento
processual leal e aderente à boa-fé.
Descabida a aplicação da regra do artigo 85, § 11,
CPC/15, já que ambos os recursos interpostos foram úteis para a finalidade de
reformar a sentença proferida.

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Por tais fundamentos, dá-se provimento em parte ao
recurso de apelação da corré Planar e se dá provimento ao recurso de apelação
da corré APL.
Na hipótese de apresentação de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se manifestar, no prazo
de cinco dias úteis, a respeito de eventual oposição ao julgamento virtual, nos
termos do art. 1o da Resolução no 549/2011 do Órgão Especial deste E.
Tribunal, atualizada pela Resolução no 772/2017 (DJE 09.08.2017),
entendendo-se o silêncio como concordância.
PIVA RODRIGUES
Relator

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APELAÇÃO No 1004084-12.2017.8.26.0655
APELANTES:
PLANAR
PLANEJAMENTO
IMOBILIÁRIO
S/C
LTDA.
e
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL
CONDOMÍNIO CHACUR
APELADOS: APARECIDO LAIR BERGAMO e TEREZA LUCIA DO
NASCIMENTO BERGAMO
JUÍZA: FLÁVIA CRISTINA CAMPOS LUDERS
VOTO No 23.033
DECLARAÇÃO DE VOTO PARCIALMENTE DIVERGENTE
Com
a
devida
vênia
do
insigne
Relator,
Desembargador PIVA RODRIGUES, ouso divergir do voto por ele prolatado, ainda que
parcialmente, tão só para negar provimento ao recurso interposto pela ré
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL
CONDOMÍNIO CHACUR e, no que a ela se refere, manter integralmente a r. sentença
apelada.
No que concerne à pretensão judicialmente
deduzida pelos autores, ora apelados, contra a ré PLANAR PLANEJAMENTO
IMOBILIÁRIO S/C LTDA., embora acertada a decisão de Primeira Instância,
pertinente o reclamo por precitada ré manifestado no item “3” de seu recurso (“QUE
HAJA AINDA A DEDUÇÃO REFERENTE A FRUIÇÃO DO IMÓVEL POR
TODO O PERÍODO DA POSSE, NOS TERMOS DO CONTRATO, À BASE DE
0,5% (MEIO POR CENTO) AO MÊS SOBRE O VALOR DO IMÓVEL, DESDE
O INÍCIO DA POSSE 27/03/2015 ATÉ A EFETIVA REINTEGRAÇÃO DE
POSSE.” (verbis, cfr. fls. 320), corretamente acolhido pelo Desembargador Relator

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em seu voto, nos seguintes termos que não comportam reparo ou acréscimo:
“Quanto à taxa de ocupação/fruição, a sentença fora omissa a
tratar do mencionado assunto. Merece integração na forma do
art. 1.013, parágrafo 1o, c/c parágrafo 3o, inciso III, CPC/15,
tendo em vista que, pelo documento não impugnado de fl. 202,
houve, pelo autor Aparecido, declaração de recebimento de
uma série de documentos atinentes aos procedimentos
necessários para início de obras no lote de terreno adquirido,
de modo que se apresenta absolutamente possível a exploração
e uso da mencionada unidade imobiliária adquirida, revelando-
se efetiva disponibilização do imóvel aos autores. Nesse
sentido, para assegurar o efetivo retorno das partes ao estado
anterior à contratação, é o caso de, acolhido o pedido
reconvencional, condenar os autores-apelados ao pagamento
de taxa de ocupação na proporção de 0,5% (meio por cento) do
valor do contrato, por mês, desde a data da imissão na posse
(01.04.2015) até a data da efetiva reintegração do bem imóvel
à posse da corré Planar, com juros de mora desde o trânsito
em julgado e correção monetária desde as datas dos
vencimentos das prestações mensais.” (verbis).
Quanto ao mais, sem razão a ré PLANAR
PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO S/C LTDA. em seu recurso, como judiciosamente
decidido pelo Desembargador Relator.
Portanto, como já adiantado, a divergência é,
apenas, com relação a solução ofertada pelo Desembargador Relator ao recurso
interposto pela ré ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO
RESIDENCIAL CONDOMÍNIO CHACUR, ao qual, “data maxima venia”, nega-se
provimento, para, no particular, manter integralmente a r. sentença apelada.

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Em outro feito com julgamento aprazado para esta
data, Apelação no 1002787-33.2018.8.26.0655, Ação de Cobrança proposta pela ora
apelante
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROPRIETÁRIOS
DO
LOTEAMENTO
RESIDENCIAL CONDOMÍNIO CHACUR contra os ora apelados APARECIDO
LAIR BERGAMO e TEREZA LUCIA DO NASCIMENTO BERGAMO, com a devida
vênia do Desembardor PIVA RODRIGUES, que nele também atuou como Relator
Sorteado, manifestei minha divergência para negar o recurso de apelação interposto pela
autora, então apelante, e manter a r. sentença de Primeiro Grau que decretou a
improcedência da ação.
E, assim me manifestei porque naqueles autos,
como nos presentes, apurei que a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO
LOTEAMENTO RESIDENCIAL CONDOMÍNIO CHACUR não comprovou como lhe
cumpria, em momento algum, que APARECIDO LAIR BERGAMO e TEREZA
LUCIA DO NASCIMENTO BERGAMO são seus associados.
Destarte, deve ser observado o entendimento
sedimentado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo,
para reconhecer a ilegalidade da cobrança da epigrafada exação em relação aos
moradores não associados.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
rito do artigo 543-C, “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” (in REsp no 1.439.163
SP, Segunda Seção, Ministro Relator Designado MARCO BUZZI, julgado em 11 de
março de 2015).
O
voto
condutor
do
recurso
repetitivo

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supramencionado, da lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, consolidou a
matéria nos seguintes termos:
“Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil,
sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como
fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as
exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa
de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso
ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no
caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes,
mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao
realizar a análise do conjunto probatório, salientou que
"embora o objeto discutido nos autos se referida a
loteamento não instituído como condomínio atípico nos
termos do artigo 8o da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a
obrigação de pagar contribuição a título de conversão não
conste das matrículas dos lotes do apelante " (e-STJ, fl. 156 -
grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma
"aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como
preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de
uma legislação que regule especificamente a presente
matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia
da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive,

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pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade,
uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão
em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial
modificação ao longo dos anos republicanos, passando a
atuar
como
órgão
calibrador
de
tensões
sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico,
e também implementando o conteúdo promocional do
Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando
normativo de um preceito fundamental e constitucional em
detrimento de um corolário de ordem hierárquica inferior,
pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de
princípios, na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o
relacionamento
vertical
entre
as
normas
(normas
constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo)
deve ser apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido
da norma inferior deve ser aquele que 'mais intensamente'
corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior" (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos
princípios jurídicos. 10.a ed. Editora Malheiros, 2009, p.
130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da

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preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento
sem causa, acaba por esvaziar o sentido e a finalidade da
garantia fundamental e constitucional da liberdade de
associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no
julgamento do RE n.o 432.106/RJ, encontrando a matéria,
inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG no AI n.o
745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e,
consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias
individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia
horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte
Superior, ambas as Turmas julgadoras integrantes da Eg.
Segunda
Seção
têm
sido
uníssonas
ao
reiterar
o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp
n.o 444.931/SP no sentido de que as taxas de manutenção
criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao
princípio da liberdade de associação (art. 5.o, inc. XX, da
CF/88)” (REsp no 1.439.163).
Precitada decisão deve ser prestigiada, “ex vi” do
que preceitua o artigo 927, inciso III, do Código de Processo Civil, sob pena de
manifesto prejuízo ao princípio da segurança jurídica.

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Nesse ponto, por oportuno, impõe-se a citação do
seguinte julgado, que judiciosamente demonstra a necessidade de adoção do
entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema em foco:
“Pese à ausência de efeito vinculante da decisão prolatada
pelo Superior Tribunal de Justiça em recurso representativo
da controvérsia, a referida sistemática instituiu tratamento
diferenciado para a tramitação e julgamento de litigiosidade
repetitiva, a fim de conferir racionalidade e celeridade à
prestação jurisdicional, na tentativa de contornar a
problemática da morosidade.
Consoante o disposto no artigo 543-C do Código de Processo
Civil os recursos especiais ficarão sobrestados no tribunal de
origem aguardando a decisão a ser proferida em recurso
representativo da controvérsia. Publicado o acórdão, os
recursos especiais terão o seguimento negado se o acórdão
recorrido coincidir com a orientação do Superior Tribunal
de Justiça e serão devolvidos ao tribunal de origem se
houver divergência da orientação, a fim de que a turma
julgadora possa se retratar. Mantida a decisão divergente, o
recurso
especial
será
submetido
ao
exame
de
admissibilidade.
Nesse contexto, não se deve perder de vista que uma das
competências atribuídas constitucionalmente ao Superior
Tribunal
de
Justiça
consiste
na
uniformização
de

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jurisprudência, a fim de assegurar a aplicação uniforme da
legislação federal.
Assim, considerando os fatores descritos e o escopo visado
pela legislação processual, continuar a adotar a posição
anteriormente sustentada para o caso dos autos, implicaria
em desnecessário trabalho aos órgãos jurisdicionais, que ao
cabo, seriam movimentados somente para dar concretude à
tese já fixada pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido
de impossibilidade de cobrança das taxas.” (TJSP, Apelação
no 0001420-84.2009.8.26.0338, 3a Câmara de Direito Privado,
Relator VIVIANI NICOLAU, j. 02.02.2016).
E, repita-se, nem se diga que os réus aceitaram
tacitamente a obrigação ou que o posicionamento ora sustentado dá ensejo ao
enriquecimento ilícito dos réus em detrimento dos outros proprietários que solveram a
obrigação em comento, posto que são situações não configuradas como tem sustentado
o insigne Desembargador COSTA NETTO, em vários julgados, dos quais se destaca o
seguinte:
“O pedido da ação de cobrança improcede (incide a solução
indicada nas alíneas '1' a '3' supra), haja vista a inexistência
de livre associação dos apelados junto à apelante, tampouco
havendo prova de sua anuência à cobrança, não se falando,
inclusive, na aceitação tácita dos serviços.
A associação-apelante cobra valores atinentes a serviços de
manutenção, limpeza e segurança, todos executados em áreas

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externas aos lotes, portanto, sem qualquer possibilidade de
resistência pelos proprietários, para impedir a execução desses
serviços.
Sob tal contexto, peço vênia para negar provimento ao recurso,
mantendo-se a sentença recorrida, que julgou improcedente a
ação de cobrança, pois, não restou comprovado, pela apelante-
autora, a existência de adesão ou concordância, por meio do
“exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé”.
Por fim, e no mesmo sentido do que se disse, não se cogita, in
casu, da proibição do venire contra factum proprium, já que, por
tal princípio, previsto no artigo 4221 do Código Civil, exige-se
conduta de boa-fé aos contratantes durante a execução do
negócio jurídico antes firmado, situação que, aqui, não restou
configurada, ante a falta de prova de atos praticados pelos
apelados a indicar a avença, cujo ônus era da associação-
apelante, do qual não se desincumbiu.
Ressalto, ainda, que não há indicação de nenhum ato praticado
pelos apelados, do qual pudesse se cogitar da anuência à
cobrança aliás, sequer pagou qualquer parcela a tal título -,
não apenas pelo silêncio, mas, sim, pelos atos de aceitação e de
apropriação, com recebimento de serviços, pois, “não se deve
confundir o silêncio com certos modos de comportamento que
implicam atuação da vontade. A manifestação, assim dada, é

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indireta, pois a vontade se deduz da conduta”, não vislumbrado,
no caso, - a fim de autorizar a cobrança -, o silêncio como
qualificado, a presumir a formação da avença, na forma do
artigo 111 do Código Civil, até porque, os serviços indicados
(“manutenção do local (...), isto é, a administração,
manutenção, limpeza, vigilância, conservação de área, bem
como a implementação de melhorias com relações aos serviços
e bens próprios”) sequer poderiam ser rejeitados pelo apelante.”
(verbis).
Portanto, não há como não se reconhecer o acerto
da MM. Juíza sentenciante ao “declarar inexigíveis os valores devidos a título de taxa
de contribuição em favor da corré Associação dos Proprietários Residencial Chacur”
(verbis, cfr. fls. 281).
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial
provimento ao recurso da ré PLANAR PLANEJAMENTO IMOBILIÁRIO S/C LTDA.,
nos termos propostos pelo Desembargador Relator e nego provimento ao recurso
interposto pela corré ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO
RESIDENCIAL CONDOMÍNIO CHACUR.
Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono dos apelados em decorrência do recurso interposto pela
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL
CONDOMÍNIO CHACUR, majorados os honorários advocatícios a esta ré aplicados na
r. sentença, ficam definitivamente fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor
atualizado da causa, com fundamento no artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo

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Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
3o Juiz

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Votos
JOSE APARICIO COELHO PRADO NETO
19D560B9
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