Tribunal: TJSP
Processo: 1005409-54.2017.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Retenção. Pleito de

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de resolução contratual cumulada com devolução de valores pagos. Parcial procedência para declarar a resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador e determinar a restituição de 80% dos valores pagos, com incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.

RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA

Retenção. Pleito de reconhecimento de validade da cláusula penal. Descabimento. Pretensão que importaria desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento ilícito da vendedora. Percentual fixado que se mostra compatível com o caso concreto.

Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a vontade das partes, servindo como princípio de pagamento, além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é devida a restituição das arras dada a título de sinal de pagamento.

RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR

Retenção. Pleito de redução para 10% dos valores pagos. Descabimento. Quantia ínfima para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel até que obtenha êxito na sua recomercialização. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra compatível e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.

DESPROVIDOS os recursos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017860
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005409-54.2017.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante/apelado
RENATO
ANTONIO
VIANA,
é
apelado/apelante
ALTANA
PALAZZO
EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005409-54.2017.8.26.0127 -Voto no 00410G
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Apelações Cíveis – Processo Digital
Processo no 1005409-54.2017.8.26.0127
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de Carapicuíba
Magistrada prolatora: Dra. Juliana Marques Wendling
Apelante/Apelado: Renato Antônio Viana
Apelante/Apelada: Altana Palazzo Empreendimento Imobiliário
Ltda.
Voto no 00410G
APELAÇÕES CÍVEIS. Compra e venda de imóvel. Ação de
resolução contratual cumulada com devolução de valores
pagos. Parcial procedência para declarar a resolução
contratual por inadimplemento culposo do promitente
comprador e determinar a restituição de 80% dos valores
pagos, com incidência de juros de mora a partir do trânsito
em julgado.
RECURSO DA PROMITENTE VENDEDORA
Retenção. Pleito de reconhecimento de validade da cláusula
penal.
Descabimento.
Pretensão
que
importaria
desvantagem excessiva ao consumidor e enriquecimento
ilícito da vendedora. Percentual fixado que se mostra
compatível com o caso concreto.
Arras confirmatórias ou principais. Função de confirmar a
vontade das partes, servindo como princípio de pagamento,
além de determinar perdas e danos. Ausência de direito de
arrependimento no contrato apto a se concluir tratar-se de
arras penitenciais. Necessidade de expressa previsão legal
para se adquirir tal caráter. Princípio da força normativa dos
contratos. Não tendo se ultimado o negócio jurídico, é
devida a restituição das arras dada a título de sinal de
pagamento.
RECURSO DO PROMITENTE COMPRADOR
Retenção. Pleito de redução para 10% dos valores pagos.
Descabimento. Quantia ínfima para a vendedora fazer frente
aos prejuízos decorrentes da devolução do imóvel até que
obtenha êxito na sua recomercialização. Fixação em 20%
sobre os valores pagos que se mostra compatível e se
coaduna ao parâmetro do A. STJ. Percentual mantido.

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DESPROVIDOS os recursos.
Trata-se de apelações interpostas pelas partes autora e ré
em face da r. sentença de fls. 186/189, a qual JULGOU
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na
inicial para declarar rescindido o instrumento particular de
compromisso de venda e compra entabulado entre as partes,
bem como condenar a requerida a restituir ao autor os valores
pagos (ressalvado eventual comissão de corretagem), em parcela
única, permitida a retenção de 20% do total apurado,
devidamente corrigidos pela tabela prática do Tribunal de Justiça,
desde as datas dos respectivos desembolsos e acrescidos de
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito
em julgado.
Irresignado, pretende o autor Renato Antônio Viana (fls.
194/200) seja minorado o percentual de retenção para 10% sobre
os valores pagos, sob alegação de que é suficiente para cobrir os
gastos que a apelada teve com questões administrativas.
Apela a requerida Altana Palazzo Empreendimento
Imobiliário Ltda. (fls. 219/239), almeja a aplicação das retenções
previstas na cláusula 7.6 do contrato celebrado entre as partes,
uma vez que não revestida de abusividade. Alega, ademais, que
o disposto na recente alteração legislativa promovida pela
chamada Lei dos Distratos Imobiliários no 13.786/2018 possibilita
a retenção de 50% dos valores pagos para a aquisição de
unidades
imobiliárias
pertencentes
a
empreendimentos
constituídos sob o regime patrimônio de afetação. Requer, ainda,

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a retenção da integralidade do sinal pago.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados
(fls. 258/266 e 267/272).
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
Pois bem.
Constitui entendimento sedimentado neste Tribunal o direito
de
o
promitente
comprador
rescindir
imotivadamente
o
compromisso particular de venda e compra de imóvel.
Neste caso, fica assegurada à promitente vendedora a
retenção de percentual de forma a fazer frente aos prejuízos
sofridos com gastos de administração, publicidade e pelo tempo
de ocupação do bem, nos termos da Súmula no. 1 e 3 deste E.
Tribunal de Justiça:
“Súmula
1,
TJSP:
O
compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como com o valor que se

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arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 3, TJSP: Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao
estado
anterior,
independentemente
de
reconvenção.”
Assim, admitida a resolução contratual, a qual não enseja a
comprovação, pelo comprador, de onerosidade excessiva, a
questão se restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser
analisado de acordo com o caso concreto.
Havendo culpa do vendedor, a restituição deve se dar
integralmente, sem qualquer retenção. Mas não é o caso em tela,
já que a resolução foi causada exclusivamente por inexecução
culposa do promitente comprador.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer
a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento.” - grifo nosso.

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Quanto ao valor a ser descontado, o A. Superior Tribunal
de Justiça tem adotado como parâmetro a porcentagem de
retenção entre 10% e 25% sobre o valor pago, conforme se
depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status
quo ante, sendo certo que, no âmbito dos
contratos de promessa de compra e
venda de imóvel, em caso de rescisão
motivada
por
inadimplência
do
comprador, a jurisprudência do STJ se
consolidou no sentido de admitir a
retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações
pagas,
como
forma
de
indenizá-lo pelos prejuízos suportados,
notadamente
as
despesas
administrativas
havidas
com
a
divulgação,
comercialização
e
corretagem, o pagamento de tributos e
taxas incidentes sobre o imóvel e a
eventual
utilização
do
bem
pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, j.
26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, a ré-apelante pretende a aplicação da
cláusula penal (cláusula 7.6, fls. 131) que prevê a retenção de
70% dos valores pagos, além de 4,1% do valor total da venda,

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bem como o desconto de demais despesas.
Logo, inarredável concluir que a pretensão da ré-apelante
não se coaduna aos parâmetros adotados pelo A. STJ, posto que
o ultrapassa. Sua prevalência importaria desequilíbrio entre as
partes contratantes, em detrimento do consumidor, parte
hipossuficiente
da
demanda.
Noutro
giro,
acarretaria
locupletamento ilícito da vendedora. Destarte, no caso, era
mesmo de rigor proceder a uma interpretação restritiva da
previsão contratual, sob pena de ofender o disposto no Artigo 51,
I e IV do CDC.
Bem afastada, portanto, sua incidência.
Anote-se que não se desconhece o teor da Lei no 13.786,
de 27 de dezembro de 2018, que prevê a possibilidade de
retenção de até 50% dos valores pagos quando a incorporação
estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, bem
como a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos.
Ocorre que, por conta do princípio da irretroatividade da lei, a
nova lei só se aplica a contratos firmados posteriormente à sua
vigência.
A aplicação, ao caso, da lei nova importaria clara afronta ao
referido princípio, além de criar uma evidente insegurança jurídica
ao jurisdicionado, vez que, como dito, a jurisprudência se
consolidou no sentido de permitir retenção de, no máximo, 25%
dos valores pagos, com restituição em parcela única, conforme

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Súmula editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque
na sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.
Por outro lado, pautando-se nas peculiaridades do caso
concreto, tenho que a retenção de somente 10% do montante
pago, conforme pleiteia a parte autora, não é quantia apta a cobrir
os gastos administrativos e publicitários suportados pela
vendedora, até que obtenha êxito na recomercialização do bem,
o que poderá demandar um certo tempo.
Nesse enfoque, esta Câmara tem considerado adequada
uma retenção na ordem de 20% sobre o valor pago, conforme
se depreende dos seguintes julgados recentes:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DO
ADQUIRENTE

RESTITUIÇÃO
DOS
VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO
PREJUÍZO
CAUSADO
À
VENDEDORA
-
RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS
QUE SE MOSTRA ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO -
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO
SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO
DO
ARTIGO
252
DO
REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE
JUSTIÇA DE SÃO PAULO - JUROS, NO
ENTANTO,
QUE
DEVEM
INCIDIR
DO
TRÂNSITO EM JULGADO PRECEDENTES -

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AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE
-
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1070512-89.2017.8.26.0100;
Relator (a): Erickson Gavazza Marques; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/10/2020; Data de Registro:
07/10/2020)
Sentença Extinção do feito, sem resolução
do mérito, por inépcia na inicial Vestibular
que, apesar de não primar pela boa técnica,
permite a compreensão do pedido e das
razões que levaram a demandante a buscar a
tutela
jurisdicional

Elementos
que
permitem o julgamento do mérito Sentença
cassada. Compra e venda de imóvel

Resolução Pacto de alienação fiduciária em
garantia não registrado
Rescisão do
compromisso
de
compra
e
venda

Possibilidade
Inadimplemento confessado
pelo réu
Retenção de 20% das quantias
pagas

Razoabilidade

Pretendida
condenação do adquirente ao pagamento de
multa moratória
Descabimento - Recurso
parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível
1003528-58.2017.8.26.0445;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara
de
Direito
Privado;
Foro
de
Pindamonhangaba - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 24/09/2020; Data de Registro:
24/09/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMÓVEL.
Rescisão
por
culpa
dos
compradores. Devolução dos valores por ela
adimplidos, com direito de um percentual de
retenção pela vendedora. Súmulas no 1, 2 e 3,
TJSP. Percentual de retenção fixado em 20%
dos valores pagos. Montante fixado em
consonância
com
precedente
STJ.
Impossível
a
cumulação
com
multa
contratual. Correção monetária desde os

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desembolsos e juros de mora a partir do
trânsito
em
julgado.
Comissão
de
corretagem. Devolução indevida se houve
cláusula que prevê a responsabilidade do
comprador. REsp 1.599.511-SP. No entanto,
não houve valor discriminado no contrato.
Retenção
indevida.
Sentença
mantida.
Sucumbência mantida. Honorários em favor
da parte autora majorados. Recurso não
provido, com observação. (TJSP; Apelação
Cível
1001260-94.2019.8.26.0369;
Relator
(a): Fernanda
Gomes
Camacho;
Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de
Monte Aprazível - 1a Vara; Data do Julgamento:
16/09/2020; Data de Registro: 16/09/2020)
Compra e Venda
Preliminares afastadas

Inadimplemento
dos
adquirentes,
incontroverso

Rescisão
mantida

Percentual de retenção fixado em 20% dos
valores pagos, adequado ao caso
Lucros
cessantes devidos à razão de 0,5% sobre o
valor atualizado do contrato, a partir do
inadimplemento até a efetiva reintegração da
autora na posse do imóvel
Precedente do
STJ
Sucumbência mínima da parte autora
Aplicação do parágrafo único do artigo 86
c.c. §11 do artigo 85, ambos do CPC

Sucumbência dos réus
Verba majorada,
observada a gratuidade de justiça Recurso
da autora provido e improvidos, os dos réus.
(TJSP;
Apelação
Cível
1008584-88.2019.8.26.0320;
Relator
(a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador: 5a
Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 5o
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/08/2020;
Data de Registro: 25/08/2020)
Saliento que tal margem se encontra em consonância com
os ditames da proporcionalidade e razoabilidade e não se
mostra ínfima. Descabendo a colhidas do pleito subsidiário

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formulado pela ré.
Quanto ao pleito de retenção do valor do sinal, necessário
para o deslinde da questão analisar o conceito de arras ou sinal.
Trata-se de quantia em dinheiro ou outro bem fungível dado por
um contratante a outro com a finalidade de firmar a presunção de
um acordo final, bem como assegurar o pontual cumprimento da
obrigação. Representa cláusula acessória de um contrato
realizado e perfeito.
A doutrina classifica as arras em duas espécies. As
confirmatórias ou principais servem para confirmar a vontade
das partes, servindo como princípio de pagamento. A teor deste
assunto, discorre com clareza FLÁVIO TARTUCE:
“Se, por ocasião da conclusão do
contrato, uma parte der à outra, a título
de arras, dinheiro ou outro bem móvel,
deverão estas, em caso de execução, ser
restituídas ou computadas na prestação
devida, se do mesmo gênero da principal
(art. 417 do CC). Por este comando legal,
percebe-se a primeira função do sinal:
funcionar
como
antecipação
do
pagamento,
valendo
como
desconto
quando do pagamento do valor total da
obrigação.”1
Por sua vez, as penitenciais ou secundárias possuem
apenas finalidade compensatória em caso de arrependimento,
1 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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quando estabelecido na avença. Não havendo estipulação em
contrário, as arras são consideradas confirmatórias. As
penitenciais somente se caracterizam quando previsto no
contrato o direito de arrependimento, conforme previsto no art.
420, CC:
Artigo 420, CC: Se no contrato for
estipulado o direito de arrependimento
para qualquer das partes, as arras ou
sinal
terão
função
unicamente
indenizatória. Neste caso, quem as deu
perdê-las-á em benefício da outra parte; e
quem as recebeu devolvê-las-á, mais o
equivalente. Em ambos os casos não
haverá direito a indenização suplementar.
Conforme bem observa FLÁVIO TARTUCE, “esse
dispositivo está em total sintonia com o entendimento
jurisprudencial anterior, particularmente quanto à Súmula 412 do
STF, pela qual: “No compromisso de compra e venda, com
cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem
o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu,
exclui indenização maior a título de perdas e danos, salvo os
juros moratórios e os encargos do processo”.2
Assim, feitas as devidas observações, iniciamos a análise
do caso em tela. A partir da “proposta de compra”, verifica-se que
foi claramente estipulada a função confirmatória das arras, eis
2 Tartuce, Flávio. Manual de direito civil: volume único / Flávio Tartuce. 6. ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense; São Paulo: MÉTODO, 2016, item 3.8.6.

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que possuem a finalidade princípio de pagamento a integrar o
valor total do bem negociado, conforme previsto no item F.1., do
Quadro Resumo (fls. 119)
Não houve, pois, qualquer previsão expressa de que o
sinal seria mantido caso o negócio não se ultimasse. Claro está o
caráter confirmatório do sinal ora discutido. Portanto, não pode
a promitente vendedora pleitear sua retenção com fundamento no
Artigo 418 do Código Civil, sob pena de malferir o princípio da
força obrigatória dos contratos. Mister consignar que este
princípio deve prevalecer quando o ajuste firmado entre as partes
se encontra alheio de quaisquer vícios de consentimento.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos de apelação.
Mantida a sucumbência recíproca, cada parte arcará com
metade das custas e despesas processuais além dos honorários
da parte adversa, que ora fixo, já considerando os honorários
recursais previstos no artigo 85, §11o do CPC, em 20% sobre o
valor em que sucumbiu a parte autora3, em favor do patrono
da ré, e 20% sobre o valor atualizado da condenação, em
favor do patrono do autor, inadmitida a compensação (artigo 98, §
14o do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
3 Diferença entre o valor de restituição pretendido (90%) e o deferido (80%).

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fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator