Tribunal: TJSP
Processo: 1025750-72.2015.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Reivindicação
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação reivindicatória. Procedência. Irresignação do réu. Cabimento. Condições da ação. Interesse processual. Inexistência de prova do domínio, requisito específico à propositura da demanda. Autora que possui apenas o registro da cessão dos direitos de compra na matrícula do imóvel, o que representa direito real de aquisição, não se confundindo com direito real de propriedade. Ação

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação reivindicatória. Procedência. Irresignação do réu. Cabimento. Condições da ação. Interesse processual. Inexistência de prova do domínio, requisito específico à propositura da demanda. Autora que possui apenas o registro da cessão dos direitos de compra na matrícula do imóvel, o que representa direito real de aquisição, não se confundindo com direito real de propriedade. Ação extinta, sem resolução de mérito, por ausência de interesse processual. Exegese do artigo 485, inciso VI, do CPC. Exceção de usucapião que serve apenas como matéria de defesa, cuja análise resta prejudicada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018298
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1025750-72.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
ANGELO QUADRELLI NETO, é apelado ITAUBA EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS COLTRO E ERICKSON
GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1025750-72.2015.8.26.0224 -Voto no 00459G
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1025750-72.2015.8.26.0224
Comarca: 10a Vara Cível do Foro de Guarulhos
Magistrada prolatora: Dra. Larissa Boni Valieris
Apelante: Angelo Quadrelli Neto
Apelado: Itaúba Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 00459G
APELAÇÃO CÍVEL. Ação reivindicatória. Procedência.
Irresignação do réu. Cabimento. Condições da ação.
Interesse processual. Inexistência de prova do domínio,
requisito específico à propositura da demanda. Autora
que possui apenas o registro da cessão dos direitos de
compra na matrícula do imóvel, o que representa direito
real de aquisição, não se confundindo com direito real de
propriedade. Ação extinta, sem resolução de mérito, por
ausência de interesse processual. Exegese do artigo 485,
inciso VI, do CPC. Exceção de usucapião que serve
apenas como matéria de defesa, cuja análise resta
prejudicada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de
fls. 279/284, a qual julgou PROCEDENTE a ação reivindicatória
ajuizada por Itaúba Empreendimentos Imobiliários Ltda, para
(i) condenar o requerido a desocupar o imóvel, bem como ao
pagamento de indenização pelo uso, gozo e fruição, a ser
apurada em fase de liquidação e (ii) reconhecer o direito do réu a
indenização por benfeitorias e acessões, a ser avaliado em
liquidação, descontado o valor da indenização por uso gozo e
fruição, com direito de retenção, pelo saldo, se houver.
Irresignado, apela o réu (fls. 294/3058), sustentando que a
autora não é a titular dominial, pois possui somente um

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instrumento particular de compra e venda registrado na matrícula,
o que lhe daria somente o direito a postular eventualmente
escritura pública definitiva, caso comprovasse os requisitos legais
(juntar o contrato e a respectiva quitação). Pede, assim, seja
reconhecida a carência da ação reivindicatória, nos termos do
artigo 485, incisos IV e VI, do CPC.
Sucessivamente, pede seja acolhida a exceção de
usucapião, pois o fato de existir 2 (dois) instrumentos particulares
emitidos pelos mesmos cedentes não descaracteriza a posse
mansa e pacífica do apelante, devendo ainda ser considerada a
acessio possessionis pela cadeia de posse comprovada nos
autos.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
316/321.
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Trata-se
de
ação
petitória
ajuizada
por
Itaúba
Empreendimentos Imobiliários LTDA, afirmando ter adquirido,
em 14/12/1990, o imóvel sob matrícula n.o 39.990, registrado no
2o CRI de Guarulhos.
Entretanto, constatou que o réu havia tomado posse do
imóvel, mediante invasão, sem ter título hábil. Relata que, assim
que tomou conhecimento da invasão, promoveu ação de
reintegração de posse no ano de 2004, que foi julgada
improcedente.

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Salienta que o réu não possui todos os requisitos
necessários para permitir a aquisição da propriedade por
usucapião, pois a posse é clandestina, uma vez que oriunda de
atos de invasão pelos antecessores.
Pois bem.
Inicialmente, cumpre esclarecer que o interesse processual
ou interesse de agir se traduz, na acepção mais técnica, na
necessidade de se recorrer ao Poder Judiciário para alcançar
uma pretensão, e que disto possa resultar alguma utilidade ao
demandante. Isso se corporifica, justamente, na adequação
procedimental, daí as expressões consagradas na doutrina:
interesse-necessidade e interesse-adequação.
SÍLVIO DE SALVO VENOSA explica que a ação
reivindicatória é a ação petitória por excelência, direito elementar
e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde
se contra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a
faculdade de o proprietário recuperar a coisa. Escuda-se no
direito de propriedade para reivindicar a coisa do possuidor não
proprietário, que a detém indevidamente. É ação real que
compete ao titular do domínio para retomar a coisa do poder
de terceiro detentor ou possuidor indevido. (Direito Civil - Direitos
Reais, item 10.2, pág. 243, Atlas, 2005, grifo nosso).
Na hipótese, todavia, a demandante se auto intitulou
proprietária da coisa reivindicada, mas não efetuou demonstração
da
titularidade
do
domínio,
pressuposto
específico
ao
ajuizamento da presente ação. Nessa ótica, cabe destacar:

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“Um dos direitos elementares do domínio
é a faculdade do seu titular de reaver a
coisa do poder de quem quer que
injustamente a detenha, ou possua. Essa
pretensão se exerce mediante ação de
reivindicação, que, segundo conhecida
fórmula, compete ao proprietário não
possuidor
contra
o
possuidor
não
proprietário.”1
Ora, pela análise da matrícula juntada às fls. 32/34, verifica-
se que a proprietário do imóvel, na verdade, é a empresa PERFIL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, sendo que a autora
ITAÚBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS possui somente o
registro de uma cessão de direitos de compra sobre o imóvel,
inicialmente firmado entre a titular dominial e os cedentes LÍDIA e
MÁRIO (vide R.04, fls. 33).
Em outras palavras, a recorrida possui contrato de cessão
de direitos de aquisição registrado, o que representa direito real
de aquisição, o qual não pode ser confundido com o direito real
de propriedade, este sim necessário ao ajuizamento da ação.
A autora deduziu sua pretensão, em relação ao imóvel, com
fundamento no domínio, manejando ação que tem o título como
pressuposto lógico, de modo que, sem atender a este requisito, a
carência da ação é mesmo medida que se impõe.
Não se desconhece que o Colendo Superior Tribunal de
Justiça já admitiu a reivindicatória em prol do compromissário-
1 GOMES, Orlando. Direitos Reai s. 21a ed. Rev. e atual. por Luiz Edson Fachin. Rio de Janeiro:
Forense, 2008. p.274.

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comprador, mas desde que o contrato esteja registrado no
Registro de Imóveis, além da prova de quitação (Resp 59092/SP,
Quarta Turma, Rel. Min. Barros Monteiro, j. 12.06.01, m.v.).
Contudo, neste caso, não há qualquer prova de quitação,
de modo que a autora, na condição de cessionária do
compromisso de venda e compra do imóvel, primeiro deve buscar
regularizar o seu domínio junto à proprietária, com o registro da
escritura definitiva. Somente após isso é que deterá legitimidade
para ajuizar ação fundada em domínio.
Em suma, a relação jurídica existente entre o apelada e o
imóvel não goza da proteção legal reivindicatória, a teor do art.
1.228 do Código Civil. Em verdade, autora e réu discutem o
domínio sem que qualquer deles o detenha.
O réu possui uma série de compromissos de venda e
compra que lhe confere apenas direito obrigacional, pois não
registrado na matrícula do imóvel. A autora, por seu turno, por ter
registrado o seu compromisso na matrícula do imóvel, possui
direito real de aquisição, o que, como já dito, não se confunde
com o direito real de propriedade.
Logo, a autora não é parte legítima para ajuizar a presente
demanda, que somente seria possível pela titular dominial, que
conforme se infere da matrícula do imóvel, é a PERFIL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Desta feita, é o
caso de acolhimento da preliminar arguida, com a decretação da
carência da ação. Neste sentido, já vem decidindo esta E. Corte:

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AÇÃO REIVINDICATÓRIA - Condição de
proprietário
não
comprovada

Proprietário que, mediante outorga de
mandato, conferiu poderes à mandatária
para transferir os direitos relativos ao
imóvel
Circunstância que não autoriza
a mandatária a ajuizar ação em nome
próprio, na defesa de direito alheio Não
cabimento de substituição processual -
Carência da ação, por ilegitimidade ativa
configurada Extinção do feito, a teor do
art. 485, inciso VI, do CPC
Sentença
reformada

Recurso
provido.
(TJSP; Apelação
Cível
1014742-24.2018.8.26.0344;
Relator
(a): Moreira Viegas; Órgão Julgador: 5a Câmara
de Direito Privado; Foro de Marília - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/08/2020; Data de
Registro: 11/08/2020)
Ação reivindicatória com pedido de
reintegração de posse. Carência de ação.
Apelação
do
autor.
Pleito
de
reconhecimento de domínio. Ausência de
titularidade do imóvel, bem como de
proteção
possessória.
Propriedade
pertencente ao réu. Inconformismo que
reside no campo obrigacional entre o
autor e o vendedor do lote. Inteligência
do art. 1.228 do CC. Conjunto probatório
que não ampara o pleito do autor.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido (TJSP; Apelação Cível 1002859-81.
2015.8.26.0604;
Relator
(a): Mary
Grün;
Órgão
Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Sumaré - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/06/2016; Data de Registro: 06/06/2016)
APELAÇÃO.
USUCAPIÃO
EXTRAORDINÁRIA.
Sentença
de

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procedência da ação de usucapião e
improcedência
da
reconvenção.
Insurgência
pelos
reconvintes.
NULIDADE DO PROCESSO AFASTADA.
Ação direcionada aos proprietários do
imóvel
segundo
o
registro
tabular.
Aquisição do imóvel pelo genitor dos
apelantes, sem o pertinente registro
imobiliário,
que
não
justificava
sua
inclusão
na
lide
e
correspondente
citação,
ainda
que
não
houvesse
obstáculo
a
que
se
opusessem
à
pretensão exposta na inicial, enquanto
dotados
de
interesse
jurídico
no
desfecho da demanda. RECONVENÇÃO.
Pretensão
reivindicatória
que
exigia,
como requisito para o ajuizamento da
ação, a condição de proprietários do
imóvel, inexistente. Art. 1227 do CC.
Carência
de
ação
que
deve
ser
reconhecida de ofício, com a extinção da
reconvenção, sem julgamento do mérito.
USUCAPIÃO.
(...)
RECONVENÇÃO
EXTINTA DE OFÍCIO, SEM JULGAMENTO
DO MÉRITO, POR CARÊNCIA DE AÇÃO,
E NA PARTE CONHECIDA, RECURSO
IMPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 0001088-84.
2011.8.26.0197; Relator (a): Mariella Ferraz de Arruda
Pollice Nogueira; Órgão Julgador: 9a Câmara de
Direito Privado; Foro de Francisco Morato - 2a Vara;
Data do Julgamento: 17/12/2020; Data de Registro:
17/12/2020)
APELAÇÃO
-
Ação
Reivindicatória
cumulada com indenização por perdas e
danos e demolição de construções

Sentença de parcial procedência, com a
determinação
de
desocupação
após
indenização das benfeitorias, a serem
apuradas em liquidação de sentença

Recursos
de
ambas
as
partes
-

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RECURSO DOS RÉUS
Preliminar de
ilegitimidade ativa eis que a autora não
comprovou a propriedade do imóvel

Ausência de comprovação do domínio do
imóvel
Imóvel que consta como
alienado pela autora à outra imobiliária
(continental) - Carência de ação por
ilegitimidade ativa de agir evidenciada

Extinção do feito, sem resolução do
mérito, nos termos do artigo 485, IV do
CPC, que se impõe
Sucumbência
revista
-
RECURSO
DOS
RÉUS
PARCIALMENTE
PROVIDO,
PREJUDI
CADO o recurso da autora. (TJSP; Apelação
Cível
4035338-23.2013.8.26.0224;
Relator
(a): Cristina Medina Mogioni; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/09/2020; Data de
Registro: 24/09/2020)
Por
sua
vez,
a
exceção de usucapião, por ser
exclusivamente matéria de defesa [quando da apreciação do
mérito], resta prejudicada.
Postas tais premissas, por meu voto, JULGO EXTINTA A
AÇÃO, sem julgamento de mérito, ante a ausência de interesse
processual, nos termos do Artigo 485, inciso VI e VI, do CPC.
Condeno a autora a arcar com as despesas e custas
processuais, bem como com os honorários advocatícios da parte
adversa, que arbitro em 20% sobre o valor atualizado da causa.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas

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10
e solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No
RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator