Tribunal: TJSP
Processo: 1028156-40.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Carlos Ferreira Alves
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-22
Data de publicação: 2021-01-22

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do bem imóvel negociado entre as partes - Ação de restituição de valores cumulada com condenação ao pagamento de multa contratual e lucros cessantes – Sentença de procedência parcial – Inconformismos de ambas os lados litigantes - Inexistência de caso fortuito ou de força maior – Demonstrado o inadimplemento do prazo de entrega é devida a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Atraso na entrega do bem imóvel negociado entre as partes - Ação de restituição de valores cumulada com condenação ao pagamento de multa contratual e lucros cessantes – Sentença de procedência parcial – Inconformismos de ambas os lados litigantes - Inexistência de caso fortuito ou de força maior – Demonstrado o inadimplemento do prazo de entrega é devida a multa contratual pela mora – Valor contratualmente fixado, mantido – Despesas de condomínio e de IPTU que podem ser cobradas do promitente comprador a partir da entrega do lote – Reconhecida a validade da cláusula de tolerância que previa a possibilidade de atraso de 180 dias – Súmula 164 deste TJ – Entrega do imóvel que superou tal prazo, confirmando a mora dos vendedores - Descabimento no caso, de reparação pelos apontados lucros cessantes - Observância da orientação disposta no Recurso Especial no 1498484/DF que solucionou questão repetitiva – Sentença mantida - Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000032917
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1028156-40.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que
são
apelantes/apelados
ALPHAVILLE
SÃO
JOSÉ
DOS
CAMPOS
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, é
apelado/apelante FREDERICO BELCUFINE MAZZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALVARO
PASSOS (Presidente) E JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS.
São Paulo, 22 de janeiro de 2021.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível n° 1028156-40.2016
Apelantes e reciprocamente apelados: Alphaville São José dos
Campos Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Outro e Frederico
Belcufine Mazza
Comarca: São José dos Campos – 1a Vara Cível
MM. Juiz de 1a Instância: João José Custódio da Silveira
VOTO no 39883
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – COMPRA E VENDA – Atraso na
entrega do bem imóvel negociado entre as partes - Ação
de restituição de valores cumulada com condenação ao
pagamento de multa contratual e lucros cessantes –
Sentença de procedência parcial – Inconformismos de
ambas os lados litigantes - Inexistência de caso fortuito ou
de força maior – Demonstrado o inadimplemento do prazo
de entrega é devida a multa contratual pela mora – Valor
contratualmente fixado, mantido – Despesas de condomínio
e de IPTU que podem ser cobradas do promitente
comprador a partir da entrega do lote – Reconhecida a
validade
da
cláusula
de
tolerância
que
previa
a
possibilidade de atraso de 180 dias – Súmula 164 deste TJ –
Entrega do imóvel que superou tal prazo, confirmando a
mora dos vendedores - Descabimento no caso, de
reparação pelos apontados lucros cessantes - Observância
da orientação disposta no Recurso Especial no 1498484/DF
que solucionou questão repetitiva – Sentença mantida -
Recursos desprovidos.

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RELATÓRIO.
1.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 233/236, cujo relatório se adota, que julgou
parcialmente procedente o pedido formulado em face das rés,
condenando-as ao pagamento, a título de multa contratual,
equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de
aquisição do lote e com juros desde a citação. Em ato contínuo,
declarou a nulidade da cláusula G1 do compromisso de compra e
venda firmado pelas partes, porquanto abusiva, condenando a ré a
ressarcir à autora os valores pagos a título de IPTU e taxas
condominiais. Por força da sucumbência recíproca, foi determinada
a divisão das custas e despesas processuais, arcando as partes com
10% sobre o valor da condenação a título de honorários do patrono
adverso, no montante de 50% para cada parte.
2.
Inconformadas,
insurgem-se
ambas
as
partes
buscando
modificar o decidido naquilo que lhes foi desfavorável.
3.
O apelo dos réus insiste que não está configurada a
inadimplência contratual, ao passo que não deram causa ao atraso
na entrega do imóvel, sendo que este foi resultado de verdadeiro
fortuito externo (encontrado um artefato indígena dentro do
perímetro
do
loteamento),
fato
que
gerou
dificuldades
administrativas, excluída, pois, a responsabilidade das fornecedoras.

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Atestam ainda a legalidade dos adquirentes assumirem as despesas
de IPTU e a taxa condominial do imóvel que lhe pertence, não sendo
responsabilidade das vendedoras arcar com tais despesas.
4.
Já o recurso trazido pelo autor visa afastar a validade do prazo
de tolerância previsto em contrato, bem como obter a reparação
pelos lucros cessantes gerados pelo atraso na entrega do imóvel.
5.
Recolhidos os preparos (fls. 275/276 e 483), os recursos foram
processados (fls. 262 2 277), sendo apresentadas contrarrazões às fls.
280/300.
FUNDAMENTOS.
6.
Em que pese ao inconformismo presentes nas razões de apelo,
entendo que a r. sentença deve ser mantida por seus próprios e
bastantes fundamentos.
7.
Por oportuno, examina-se primeiro o apelo trazido pelas rés.
8.
De saída, registra-se que os alegados “entraves administrativos”
decorrentes da suspensão da obra pelo IPHAN não podem ser
considerados
eventos
extraordinários
ao
desenvolvimento
da
atividade da recorrente 1, e, sendo assim, bem constatado o
inadimplemento contratual, ao passo que é incontroverso que o
imóvel foi entregue em prazo muito superior ao pactuado.
1 É que o atraso na entrega do bem se configura como fortuito interno, previsível no ramo de
atividade desenvolvido pela recorrente e justificador da inclusão da cláusula de tolerância
existente no contrato havido entre as partes.

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9.
Nessa linha de raciocínio, bem fixada a multa pelo MM. Juízo
singular, posto que contratualmente prevista, cabendo ao julgador
apenas deliberar pelo seu cabimento, o que acertadamente foi feito,
com fulcro na Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça.
10.
No que diz respeito às despesas condominiais e de ITPU que
recaíram sobre o imóvel antes da entrega das chaves, uma vez
estando as promitentes vendedoras em mora com sua obrigação de
entrega na data aprazada, é delas a responsabilidade pelos
pagamentos de tais despesas, porque o que as define é a relação
jurídica material com o imóvel, representada pelo exercício da posse,
que como já se destacou, não foi entregue ao adquirente conforme
o esperado.
11.
Neste contexto, o C. STJ acabou por consolidar, em sede de
recurso repetitivo, os critérios para a responsabilização do alienante e
adquirente da unidade condominial:
PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS
COMUNS.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A
REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR
OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO
NA
POSSE.
CIÊNCIA
INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC,
firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade
pelo
pagamento
das
obrigações

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condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio
acerca
da
transação.
b)
Havendo
compromisso de compra e venda não levado a registro,
a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode
recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias
de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que
o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor
para responder por despesas condominiais relativas a
período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido. (REsp n.o 1.3443.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, 2.a Seção, DJe 20.4.2015)
9.
Logo, mostra-se correto o entendimento lançado na sentença
de que o autor deve responder pelas despesas condominiais e IPTU
apenas a partir da efetiva entrega das chaves; os encargos
anteriores são de responsabilidade das rés que geraram atraso na
entrega do bem.
10.
Passando ao exame do apelo do autor, este também não tem
condições de acolhimento.
11.
Considera-se que não há abusividade na cláusula que fixa
prazo de tolerância para a entrega de obra em contratos de compra
e venda de imóveis em construção, sendo certo que tal cláusula é

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amplamente difundida neste mercado, tendo em vista que sujeito às
mais variadas circunstâncias externas e internas durante sua
execução. Ainda que possa aparentemente colocar o consumidor
em desvantagem – diante da inexistência de um prazo de carência
semelhante para o pagamento das parcelas do preço –, mas, uma
vez aceita por pessoas capazes de compreender a extensão dos seus
efeitos, não pode ser considerada ilegal.
12.
Veja-se, a propósito, a Súmula 164 editada por esta Corte,
publicada no DJe de 1o.2.2016, “É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em
construção, estabelecido no compromisso de venda e compra,
desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e
inteligível”.
13.
Todavia, findo o prazo de tolerância previsto no contrato,
tornou-se legítima a expectativa do autor de receber o imóvel
negociado, motivo pelo qual foi correta a imposição da multa pela
mora contratual.
14.
Insiste o autor em seu recurso que o caso comporta a
condenação das rés também no pagamento de lucros cessantes.
Contudo, é descabida a cumulação da aplicação da cláusula penal
prevista no contrato e a indenização por lucros cessantes decorrentes
da inadimplência da vendedora de bem imóvel, tendo em vista o

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entendimento proferido em sede de julgamento repetitivo, REsp no
1498484 – DF que efetivamente afastou o cabimento da cumulação
em questão.
15.
Dispõe mencionado julgamento:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O
VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL,
TOMANDO-SE
EM

CONTA
O
PERÍODO
DE
INADIMPLÊNCIA.
CUMULAÇÃO
COM
LUCROS
CESSANTES. INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do artigo 1.036, do
CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento
tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em
valor
equivalente
ao
locativo,
afasta-se
sua
cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”
16.
Assim, mantém-se a negativa da condenação no pagamento
dos lucros cessantes, ao passo que já fixada a reparação decorrente
da cláusula moratória expressamente prevista em contrato.
17.
Por qualquer ângulo que se examine os recursos, estes não têm
condições de acolhida, sendo mantida a sentença de primeiro grau,

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majorando-se os honorários advocatícios para autor e réus, para o
valor de 15% sobre o valor da condenação atualizado, montante este
dividido 50% para cada lado litigante resgatar em favor do patrono
adverso.
18.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO aos
recursos, nos termos da fundamentação supra.
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES
RELATOR