Tribunal: TJSP
Processo: 1009443-70.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Fernanda Gomes Camacho
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. Construção de caixas de gordura e espuma em área privativa do imóvel adquirido pela autora, o que causa transtorno. Não comprovação de cumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC. Danos materiais devidos em razão da desvalorização do imóvel. Valor deve corresponder ao apurado pelo perito. Danos morais

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. Construção de caixas de gordura e espuma em área privativa do imóvel adquirido pela autora, o que causa transtorno. Não comprovação de cumprimento do dever de informação. Art. 6o, III, CDC. Danos materiais devidos em razão da desvalorização do imóvel. Valor deve corresponder ao apurado pelo perito. Danos morais configurados. Redução da indenização para R$5.000,00. Sentença parcialmente reformada, para reduzir os danos morais. Honorários advocatícios majorados. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000048381
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009443-70.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A
e
PARQUE
PIAZZA
NAVONA
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é apelada MARLENE CHAGAS DE OLIVEIRA,.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores A.C.MATHIAS
COLTRO (Presidente) E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009443-70.2017.8.26.0451 - 2
Apelação Cível no 1009443-70.2017.8.26.0451
Relatora: Fernanda Gomes Camacho
Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A, Parque Piazza Navona Incorporações
Spe Ltda
Apelado: Marlene Chagas de Oliveira,
Comarca: Piracicaba - 3a Vara Cível
Processo de Origem: 1009443-70.2017.8.26.0451
Juiz(íza) Prolator(a): Lourenço Carmelo Tôrres
VOTO no 14926
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS. Construção de caixas de gordura e espuma em área
privativa do imóvel adquirido pela autora, o que causa transtorno.
Não comprovação de cumprimento do dever de informação. Art.
6o, III, CDC. Danos materiais devidos em razão da desvalorização
do imóvel. Valor deve corresponder ao apurado pelo perito. Danos
morais configurados. Redução da indenização para R$5.000,00.
Sentença parcialmente reformada, para reduzir os danos morais.
Honorários
advocatícios
majorados.
Recurso
parcialmente
provido.
Vistos.
Trata-se de ação relativa a compromisso de compra e
venda de imóvel julgada parcialmente procedente pela r. sentença de fls.
496/500, cujo relatório fica adotado, para condenar as rés no pagamento à autora
de indenização por danos morais em R$20.000,00, bem como ao pagamento de
indenização pelos danos materiais em R$15.201,58, ambas corrigidas
monetariamente pela tabela prática do TJSP, sendo a primeira a partir da
publicação da sentença e a segunda a partir da data do laudo pericial, incidindo
sobre ambas juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Pela
sucumbência, as rés foram condenadas a arcar com custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
condenação.
Inconformadas,
apelam
as
rés
(fls.
503/515),
sustentando, em síntese: 1) não houve descumprimento do dever de informação,
uma vez que a apelada tinha ciência da instalação das caixas de gordura e de
espuma quando decidiu comprar o imóvel e, inclusive, realizou vistoria em

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23/07/2014, sem manifestar qualquer irresignação quanto à existência das
caixas; 2) ao receber as chaves, a apelada assinou “Termo de Responsabilidade
do Proprietário”, por meio do qual foi informada da necessidade de manutenções
periódicas e preventivas, e ainda respondeu à “Pesquisa de Entrega de Chaves”,
afirmando que o imóvel correspondia ao produto oferecido pelo corretor; 3) o
Memorial Descritivo do empreendimento previa expressamente a existência dos
dispositivos na área privativa da unidade; 4) as caixas são essenciais para o
imóvel e servem à unidade da própria parte apelada, que tinha ciência da
instalação, não havendo que se falar em vício ou falha na prestação dos serviços,
tampouco em danos morais; 5) não há que se falar em danos materiais, pois o
valor praticado na venda do apartamento já contemplava e previa a existência
das caixas; 6) os fatos narrados podem configurar mero descumprimento
contratual, insuficiente para causar danos morais; 7) caso mantida a condenação
em danos morais, o valor da indenização deve ser reduzido, a fim de evitar
enriquecimento sem causa. Requerem a reforma da sentença, para julgar
improcedentes os pedidos iniciais, ou, subsidiariamente, para reduzir a
indenização por danos morais.
A parte contrária apresentou contrarrazões, refutando
os argumentos das recorrentes (fls. 521/527).
Regularmente processado o recurso, com preparo (fls.
516/517).
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
É incontroversa a celebração, em 05/06/2011, de
compromisso de compra e venda de imóvel consistente na unidade no 104, bloco
44, do empreendimento denominado “Parque Piazza Navona”, pelo valor de
R$97.446,00 (fls. 18/31).
Consta que a unidade adquirida está localizada no
térreo e foram instaladas caixa de gordura e espuma no chão de área privativa.
Divergem as partes quanto à configuração de danos
materiais e morais, bem como quanto ao valor da indenização por danos morais.
No caso, a atividade empresária de oferecer ao público

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em geral a venda de imóveis em construção ou a serem construídos constitui a
conduta ao mesmo tempo de fornecedor de um produto (unidade imobiliária) e
também de prestação de serviços vinculados à própria edificação.
Assim, aplicável o Código de Defesa do Consumidor à
relação jurídica entre as partes, nos termos dos arts. 2o e 3o do referido código.
Em que pesem os argumentos das requeridas, houve,
no caso, violação positiva do contrato, uma vez que descumprido o dever de
informação, decorrente do princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear a
relação contratual.
Outrossim, o direito à informação é direito básico do
consumidor, conforme dispõe o artigo 6o, inciso III, do Código consumerista: “a
informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com
especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade,
tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.
Não há, no contrato firmado entre as partes (fls.
18/31), qualquer menção à construção das caixas de gordura e espuma na área
externa privativa da unidade adquirida pela autora.
O memorial descritivo, por sua vez, não está assinado
pela requerente (fls. 222/228).
Nem se diga que o dever de informação foi cumprido
no momento da vistoria e entrega das chaves do imóvel (fls. 217/221),
considerando que a compradora deveria ter sido cientificada no momento da
aquisição do imóvel, não podendo tal ciência ser suprida em momento posterior à
celebração do negócio.
Além disso, conforme constatado pelo perito judicial, o
projeto e execução do empreendimento não respeitou em sua totalidade a NBR
8160/1999, pois “as caixas de inspeção não devem ser colocadas em ambientes
pertencentes a uma unidade autônoma, quando recebe a contribuição de
despejos de outras unidades” (fls. 419).
Outrossim, as caixas podem causar transtornos ao
morador, pois, conforme constou no laudo pericial, “na área privativa descoberta
do imóvel da autora estão localizadas as caixas de gordura, espuma e elétrica,

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que é sujeita a limpeza periódica, impedindo o proprietário de utilizar livremente
desta área, o que ocasiona desvalorização do imóvel” (fls. 426).
Por conseguinte, é inquestionável a ocorrência de dano
material, uma vez que a presença das caixas na área externa privativa da
unidade, que deveria ser seu diferencial, irá gerar desvalorização do imóvel.
O valor do dano material deverá ser aquele apurado
pelo perito, qual seja, R$15.201,58 (fls. 425).
Outrossim, configurado o inadimplemento contratual
pelas rés, em razão do descumprimento de obrigação acessória decorrente da
boa-fé objetiva, estas devem ser condenadas a indenizar os danos morais
sofridos.
É inegável que os fatos narrados ocasionaram danos
extrapatrimoniais à autora, que recebeu o imóvel em condições diversas daquelas
esperadas, em decorrência do descumprimento do dever de informação pelas
rés.
Além disso, a autora terá que tolerar a entrada de
terceiros em sua casa para realização de eventual manutenção das caixas, fato
que não lhe foi informado quando da aquisição do imóvel.
Quanto ao valor da indenização, nos termos do artigo
944, caput, do Código Civil, deve-se levar em consideração a extensão do dano
e, no caso de prejuízo moral, os parâmetros a serem considerados são o grau de
culpa do ofensor, a extensão do prejuízo ou a intensidade do sofrimento da vítima
e a situação econômico-financeira das partes.
Acrescente-se, ainda, que deverão ser observados os
princípios da proporcionalidade e razoabilidade, devendo o valor compensar o
abalo moral e prevenir novas falhas sem promover enriquecimento indevido. O
montante não pode ser ínfimo nem excessivo, devendo corresponder à realidade
do gravame.
No presente caso, considerando a extensão do dano,
assim como a condição econômica das partes, é razoável a redução da
indenização para R$5.000,00, valor suficiente para compensar o transtorno e
desestimular a prática do ato ilícito pelas rés, sem representar enriquecimento

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sem causa à autora.
Assim, a r. sentença deve ser parcialmente reformada,
para reduzir a indenização por danos morais para R$5.000,00, mantida a
sucumbência das rés, em observância ao princípio da causalidade.
Ante a sucumbência e o resultado do recurso, majoro
os honorários advocatícios para 12% do valor da condenação, nos termos do
artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.
Para
fins
de
prequestionamento,
consideram-se
incluídas no acórdão todas as matérias suscitadas pelas partes, objeto do
presente recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação supra.
FERNANDA GOMES CAMACHO
Relatora