Tribunal: TJSP
Processo: 1000915-35.2017.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos – Hipótese de resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes – Compromisso garantido por alienação fiduciária em garantia - Hipótese, no entanto, em que não há provas de que a alienação fiduciária foi registrada, havendo, ainda, no caso concreto, a

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA – Resolução contratual cumulada com restituição de valores pagos – Hipótese de resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes – Compromisso garantido por alienação fiduciária em garantia - Hipótese, no entanto, em que não há provas de que a alienação fiduciária foi registrada, havendo, ainda, no caso concreto, a circunstância de se confundir nas mesmas figuras a alienante e a credora fiduciária – Incidência do CDC - Precedentes – Restituição dos valores pagos, com retenção de 20% – Valor suficiente para ressarcir as apelantes dos prejuízos com o desfazimento do negócio, consideradas as circunstâncias do caso concreto - Correção monetária a contar do desembolso e juros de mora a contar do trânsito em julgado – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020163
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000915-35.2017.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que é apelante
MARCELO LEANDRO FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado NAITHO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALEXANDRE
MARCONDES (Presidente) E COSTA NETTO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000915-35.2017.8.26.0358 -Voto no 7.461
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1000915-35.2017
Comarca: Foro de Mirassol (2a Vara)
Apelante: Marcelo Leandro Ferreira
Apelada: Naitho Empreendimentos Imobiliários Ltda
Juiz: Flávio Artacho
Voto no 7.461
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA COM PACTO
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Resolução contratual
cumulada com restituição de valores pagos Hipótese de
resolução do contrato por iniciativa dos adquirentes

Compromisso garantido por alienação fiduciária em
garantia - Hipótese, no entanto, em que não há provas de
que a alienação fiduciária foi registrada, havendo, ainda, no
caso concreto, a circunstância de se confundir nas mesmas
figuras a alienante e a credora fiduciária Incidência do
CDC - Precedentes Restituição dos valores pagos, com
retenção de 20%
Valor suficiente para ressarcir as
apelantes dos prejuízos com o desfazimento do negócio,
consideradas as circunstâncias do caso concreto - Correção
monetária a contar do desembolso e juros de mora a contar
do trânsito em julgado Recurso parcialmente provido.
.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 187/190, cujo relatório se
adota, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando o
autor ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da causa, observada a gratuidade da justiça.
O autor ajuizou a demanda aduzindo que firmou 02 contratos particulares
de compromisso de compra e venda com a ré, tendo por objeto os lotes 21 e 22 da
quadra 17, no loteamento Terravista Residence Clube, em Mirassol. Ocorre que,
devido a dificuldades financeiras, encontra-se impossibilitado de arcar com os
pagamentos. Requer a rescisão contratual com a devolução de 90% dos valores
pagos, a exclusão de seu nome dos órgãos de proteção ao crédito e a restituição dos

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imóveis a ré.
Irresignado com a sentença de improcedência, o autor apelou (fls.
201/213), aduzindo que a relação entre as partes é de consumo, sendo aplicável o
CDC ao caso. Aponta a abusividade das clausulas penais do contrato por imporem
obrigação iníqua ao apelante. Argumenta que ainda que estivesse inadimplente
poderia pleitear a rescisão contratual. Requer a rescisão contratual com a devolução
dos valores com retenção de no máximo 10%, observados a correção monetária e
eventuais juros de mora em 1% ao mês a contar da citação.
O recurso foi processado, tendo os apelados juntados contrarrazões (Fls.
217/240).
É o relatório.
A apelada, em contrarrazões, postulou a revogação da gratuidade de justiça
concedida ao apelante, mas não apresentou qualquer fato novo que justificasse a
revogação. Ademais, da análise aos documentos carreados aos autos (fls. 77/80), nota-
se que os valores auferidos pelo apelante são consumidos quase em sua totalidade,
motivo pelo qual o saldo ao final de cada mês se mantém equilibrado.
Não obsta à desistência da transação a circunstância de o compromisso
ter sido firmado com garantia fiduciária. Como se observa do contrato de fls. 12 e s,
a própria alienante assumiu a condição de credora fiduciária. Além disso, não há
prova de que a alienação em favor da vendedora tenha sido registrada no Oficial de
Registro de Imóveis. Nessa hipótese, é aplicável o CDC, seja porque a alienação
fiduciária não adquiriu eficácia real, seja por conta da confusão entre a condição de
alienante e credor fiduciário.
Nesse sentido:
“Apelação. Compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno.
Ação de rescisão contratual c./c. devolução de valores pagos e declaração de
nulidade de cláusulas contratuais. Sentença de procedência. Rescisão contratual a
pedido do promitente comprador. Alienação fiduciária. Existência de pacto
acessório de alienação fiduciária em garantia não impede o desfazimento do

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negócio jurídico. Confusão entre credora fiduciária e alienante. Incidência do art.
53 do CDC. Precedentes do STJ e deste Tribunal. Inaplicabilidade da Lei
13.786/2018 aos contratos de venda e compra assinados antes de sua vigência.
Aplicação das Súmulas 1, 2 e 3 deste Tribunal. Retenção que deve estar entre 10% e
25% do valor pago conforme jurisprudência do STJ. Autor que pagou 36% do valor
negociado. Retenção majorada de 10% para 15% dos valores pagos. Incidência de
taxa de fruição. Descabimento. Lote de terreno sem edificação. Embora o
comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por
meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Despesas com
tributos (água e energia) de responsabilidade do comprador. Autorizada a retenção
se comprovada a inadimplência do comprador e que a dívida está em nome da
vendedora. IPTU e taxas condominiais entre a data da compra e a tutela deferida,
que suspendeu o contrato, de responsabilidade do comprador, podendo eventual
dívida ser abatida. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1021724-03.2019.8.26.0576; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 12/06/2020; Data de Registro: 12/06/2020)
“COMPRA E VENDA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EMPREENDEDORA E
CREDORA FIDUCIÁRIA QUE SE CONFUNDEM RESCISÃO POSSIBILIDADE A
alienação fiduciária de imóvel objeto de compromisso de compra e venda não obsta
o pedido de rescisão por parte do promitente comprador, especialmente na hipótese
em que a empreendedor se confunde com o credor fiduciário. (TJSP; Apelação Cível
1002294-69.2019.8.26.0704; Relator (a): Ronnie Herbert Barros Soares; Órgão
Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XV - Butantã - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 26/05/2020; Data de Registro: 26/05/2020)
O contrato de compra e venda firmado entre as partes estabelece relação
de consumo entre elas, sendo aplicável, portanto, as normas previstas no Código de
Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a estrita observância ao princípio da pacta
sunt servanda pode ser mitigada, devendo as cláusulas do contrato serem analisadas

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a fim de se verificar eventual abusividade.
A resolução deu-se por culpa do autor. Irrelevante que ele pudesse estar
inadimplemento com os pagamentos, tendo em vista o disposto na Súmula 01 deste
E. Tribunal de Justiça. O bem retornará para a vendedora, que poderá vendê-lo a
terceiros, e levando em conta o valor pago, a retenção de 20% afigura-se suficiente
para remunerar a ré de potenciais prejuízos que tenha sofrido pela resolução do
negócio. Uma retenção maior seria manifestamente desproporcional ao dano
causado, o que implicaria enriquecimento sem causa da alienante, em afronta do
disposto no Código de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual
por culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão
contratual e condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos -
Insurgência da promitente vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das
retenções previstas contratualmente - Descabimento - Valor que importaria em
desvantagem excessiva ao consumidor e acarretaria em enriquecimento ilícito da
vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago, que se mostra razoável e de
acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao analisar o valor a ser retido,
deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os custos administrativos e
publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize o bem, ante a
crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em
Primeiro Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés
caracterizada Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição

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do imóvel pelos compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total
pago pelos compradores Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados
ou, subsidiariamente ao reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos
pelos compradores Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante
Abusividade das cláusulas contratuais penais reconhecida, em conformidade com o
artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor Restituição de 80%
(oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, em uma única
oportunidade, com atualização dos valores a partir de cada desembolso, e com juros
moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do
negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores, a fim de equilibrar as
perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do Colegiado Condenação
sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte” (Apelação Cível no
1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios Zavos
Varellis).
Os valores devem ser devolvidos em parcela única, em atenção ao
disposto na súmula 2 desse Tribunal: “A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
A correção monetária deve incidir desde o desembolso dos valores já que
não é acréscimo nem pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda.
Acerca dos juros de mora, são devidos apenas após o trânsito em julgado da
condenação, assistindo, portanto, razão a ré, tendo em vista que a resolução deu-se
por culpa do adquirente. Nesse sentido são os precedentes do C. Superior Tribunal de
Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR
: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA
DUETTO LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000
SAMUEL COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO :
RAFAEL ROCHA MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO

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DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
DESISTÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM
JULGADO
DA
DECISÃO
CONDENATÓRIA.
PRECEDENTES
DO
STJ.
PROVIMENTO DO RECURSO” (RESp 1639106-DF, de 01 de março de 2017, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão).
Ante o parcial provimento do recurso, a sucumbência da ré tornou se
muito maior, razão pela qual ela deverá arcar com as custas e despesas do processo,
bem como honorários advocatícios de 10% do valor da causa.
Isto posto, DA-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator