Tribunal: TJSP
Processo: 1033069-67.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jair de Souza
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-30
Data de publicação: 2021-01-30

Ementa:
APELAÇÃO. compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Caso fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Lucros cessantes. Cabimento. Descumprimento do prazo de entrega do imóvel (Súmula 162 do E. TJSP). Cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória. Vedação da cumulação. Tema 970 do STJ.

Ementa:
APELAÇÃO. compra e venda de imóvel. Atraso na entrega. Ocorrência. Caso fortuito/força maior. Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Lucros cessantes. Cabimento. Descumprimento do prazo de entrega do imóvel (Súmula 162 do E. TJSP). Cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória. Vedação da cumulação. Tema 970 do STJ. INCC. Possibilidade de substituição do índice por referencial menos gravoso para o consumidor, a partir da data prevista para conclusão da obra. Comissão de Corretagem. Abusividade. Inocorrência. Documentação acostada que dá conta do cumprimento do dever de informação. Transferência deste encargo ao consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do STJ. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que autorizam sua incidência (mais de 1 ano de atraso). Quantum indenizatório suficiente ao atendimento do dever de reparação. Minoração/cassação descabida. Data da expedição do "habite-se" que não se confunde com data da entrega das chaves. Súmula 160 do TJSP. Despesas condominiais. Termo inicial da exigibilidade. Entrega das chaves. Repetição devida. Sentença reformada em parte. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO para determinar: i) o termo final da mora das apeladas é a data da entrega das chaves, em vez da expedição do "habite-se"; ii) a devolução de taxa condominial cobrada no período em que a adquirente ainda não se encontrava na posse do referido bem.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000051179
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1033069-67.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é parte recorrente
Goldfarb Incorporações e Construções S/A e Outro, PDG REALTY S/A
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES,
GOLDFARB
PDG
2
INCORPORAÇÕES LTDA, é a parte recorrida GLOBAL CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA, Atual Denominação, IARA PEREIRA DA SILVA Justiça
Gratuita, AVANCE NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA Antiga denominação.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores: JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente) E COELHO MENDES.
São Paulo, 30 de janeiro de 2021.
JAIR DE SOUZA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1033069-67.2014.8.26.0114 - Voto no: 7330*allm 2/19
Voto no: 7330
Apelação no: 1033069-67.2014.8.26.0114
Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado
Comarca de origem: Campinas
Foro de origem: Foro de Campinas
Vara de origem: 4a Vara Cível
Juiz(a) de origem: Fabio Varlese Hillal
Recorrente: Goldfarb Incorporações e Construções S/A e Outro, PDG REALTY
S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES, GOLDFARB PDG 2
INCORPORAÇÕES LTDA
Recorrido(a):
GLOBAL
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA
LTDA,
Atual
Denominação, IARA PEREIRA DA SILVA Justiça Gratuita, AVANCE
NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA Antiga denominação
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Atraso
na
entrega.
Ocorrência.
Caso
fortuito/força
maior.
Inocorrência. Excludente que não se presta a elidir a
responsabilidade da construtora. Súmula 161 do TJSP. Lucros
cessantes. Cabimento. Descumprimento do prazo de entrega do
imóvel (Súmula 162 do E. TJSP). Cumulação de lucros
cessantes com cláusula penal moratória. Vedação da
cumulação. Tema 970 do STJ. INCC. Possibilidade de
substituição do índice por referencial menos gravoso para o
consumidor, a partir da data prevista para conclusão da obra.
Comissão
de
Corretagem.
Abusividade.
Inocorrência.
Documentação acostada que dá conta do cumprimento do
dever de informação. Transferência deste encargo ao
consumidor tida por válida sob estas condições. Tema 938 do
STJ. Danos morais. Ocorrência. Peculiaridades do caso que
autorizam sua incidência (mais de 1 ano de atraso). Quantum
indenizatório suficiente ao atendimento do dever de reparação.
Minoração/cassação descabida. Data da expedição do “habite-
se” que não se confunde com data da entrega das chaves.
Súmula 160 do TJSP. Despesas condominiais. Termo inicial da
exigibilidade. Entrega das chaves. Repetição devida. Sentença
reformada
em
parte.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO para determinar: i) o termo final da mora das
apeladas é a data da entrega das chaves, em vez da expedição
do “habite-se”; ii) a devolução de taxa condominial cobrada no
período em que a adquirente ainda não se encontrava na posse
do referido bem.

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Tratam-se de recursos de apelação interpostos contra a r. sentença de fls.
415/423, que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pela parte então
autora, consistente em síntese no reconhecimento de prejuízos morais, materiais e
abusividade de cláusulas afetas ao atraso na entrega de imóvel objeto de compromisso
de compra e venda.
R. sentença cujo dispositivo se colaciona a seguir:
“Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão
deduzida em juízo contra Avance Negócios Imobiliários S.A., e
PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão deduzida em
juízo contra as outras três rés, para condenar as três,
solidariamente, a: a) devolverem à autora o valor da correção do
saldo. devedor do contrato entre 1.07.11 e a data da emissão do
habite-se, acrescido de correção monetária, desde o habite-se, e
juros de mora de 1% ao mês, desde a citação; b) devolverem à
autora os juros que incidiram sobre o saldo devedor entre
1.07.11 e a data da emissão do habite-se, acrescidos de correção
monetária, desde o habite-se, e juros de mora de 1% ao mês,
desde a citação; c) pagarem à autora indenização por lucros
cessantes, no valor mensal de R$ 1.100,00, a partir de 1.07.11 e
até a data da emissão do habite-se, acrescidos de correção
monetária, segundo tabela do TJSP, a partir do último dia de
cada mês vencido, e juros de mora de 1% ao mês, desde a
citação, para os lucros cessantes vencidos antes, e desde cada
vencimento, para os vencidos depois (da citação); d) pagarem à

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autora indenização por danos morais no valor de dez salários
mínimos atuais, acrescidos de correção monetária, segundo
tabela do TJSP, desde a data de hoje, e juros de mora de 1% ao
mês, desde a citação. Na lide entre a autora e a Avance, arcará a
autora, observado o art.12 da Lei 1.060/50, com custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, estes últimos ora fixados
em R$ 800,00, com atualização na forma da lei a partir da data
de hoje. Na lide entre a autora e as corrés, recíproca a
sucumbência, cada parte arcará com metade das custas e
despesas processuais - observado, para a autora, o disposto no
art.12 da Lei 1.060/50 -, além dos honorários dos respectivos
patronos. P.R.I..”
No presente instante, inconformadas, ambas as partes recorrem.
Em suas razões, a parte recorrente GOLDFARB PDG 2 suscita: i) a
inaplicabilidade do CDC e a impossibilidade de inversão do ônus da prova; ii) que a
avença foi negociada entre as partes, que, livremente estipulam as condições contratuais
preço, forma de pagamento, entrega do bem, dentre outras, não se tratando de contrato
de adesão; iii) que não há abusividade configurada, quanto à referida previsão contratual
de dilação do prazo para entrega das obras, com a prévia ciência dos adquirentes; iv)
que não há infração contratual, já que houve pendência da liberação do empreendimento
por meio do documento denominado “Habite-se”, cuja expedição é de competência
exclusiva de órgão diverso - municipalidade de Campinas, que exigiu itens adicionais
para liberação da obra, não previstas inicialmente- fato de terceiro e, portanto, força
maior; v) a legalidade e licitude da cláusula que prevê o reajuste pelo INCC; vi) que não
é possível fundamentar lucros cessantes, consistente no que efetivamente se deixou de

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lucrar, em danos meramente potenciais; vii) quanto ao dano moral, se exige a necessária
e efetiva comprovação do dano decorrente do ato ilícito, que não é o caso dos autos; vii)
no caso de entendimento diverso, o arbitramento do quantum conforme os princípios da
proporcionalidade e da razoabilidade.
Recurso tempestivo e com preparo (fls. 375/400).
A parte recorrida não apresentou contrarrazões.
Em suas razões, a parte recorrente IARA PEREIRA DA SILVA, suscita:
i) a abusividade da cláusula de 180 dias, requerendo ainda que todos os prazos
mencionados passem a contar do mês em que o imóvel deveria ser entregue; ii) a
indenização por danos materiais cobrança de condomínio sem entrega do imóvel, no
valor de R$ 288,82 (duzentos e oitenta e oito reais e oitenta e dois centavos) -
(fl.143/145); iii) quanto à correção do saldo de INCC, o congelamento do saldo devedor
após o prazo de entrega, que se daria em DEZEMBRO DE 2010, não após o cômputo
do prazo de 180 dias, recomendando-se ainda a aplicação do IPCA; iv) que a apelante
foi induzida ao pagamento da comissão de corretagem, pagando-a indevidamente à
AVANCE, devendo ser ressarcida em dobro; v) quanto ao dano moral, o quantum
fixado é irrisório frente a todos os dessabores que teve que passar a Apelada,
requerendo o valor de R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), equivalente a pelo menos 20%
do valor do contrato; vi) a inversão da multa moratória, com a aplicação da previsão
contratual do item 6.1 a qual impõe a condenação de 2% (dois por cento) a título de
multa, e juros moratórios de 1% (um por cento) por mês de atraso, também às Apeladas;
vii) a condenação da Ré Avance à devolução da taxa SATI em dobro, assim como o
pagamento de honorários advocatícios no grau máximo do art. 20, do CPC; viii) que a

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sucumbência não deve ser recíproca, mas sim ser revertida em favor da Autora, que
restou vitoriosa na maioria de seus pedidos.
Recurso tempestivo (fls. 401/416) e sem preparo, observados os
benefícios da gratuidade judiciária à recorrente-requerente (fls. 168).
As partes recorridas apresentaram contrarrazões (fls. 419/462 e fls.
463/477)
Não houve oposição ao julgamento virtual.
O recurso está formalmente em ordem.
É o relatório.
O recurso da recorrente-requerida NÃO merece PROVIMENTO e o
recurso da recorrente-requerente merece PROVIMENTO EM PARTE.
A r. sentença apelada, respeitada a convicção do (a) MM. juiz (a) de
primeiro grau, deve ser parcialmente reformada.

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Pois bem. No mérito, tem-se que a aplicabilidade do diploma
consumerista ao caso concreto é inconteste, figurando de um lado a parte prestadora de
serviço/fornecedora do produto e do outro a parte destinatária final do serviço
prestado/produto.
Consequente lógico deste panorama é a autorizada aplicação da almejada
incidência da inversão do ônus probatório, aplicando-se o art. 6o, VIII do CDC que reza:
Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
(...)
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a
inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil,
quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando
for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de
experiências;
Neste sentido, o E. TJSP fixou tese sobre a validade da cláusula
contratual que prevê prazo de tolerância de até cento e oitenta dias para a entrega do
imóvel. Confira-se:
“É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta
dias corridos estabelecido no compromisso de venda e compra
para entrega de imóvel em construção, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível”. (TJSP, IRDR
no 0023203-35.2016.8.26.0000, Tema 01).

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Nessa esteira, e previsto contratualmente no presente caso (fls. 57

cláusula 5.4), de forma expressa, clara e inteligível, tem-se que legal e legítima a sua
aplicabilidade no caso concreto.
Porém, de outra feita, o inadimplemento contratual da promitente
vendedora se configura no primeiro dia de atraso após o decurso do prazo de tolerância
estabelecido no contrato. E portanto, o atraso ocorrido é CONFESSO, e nem queira a
parte recorrente se apegar à excludente de responsabilidade do caso fortuito/força maior
para justificar seu inadimplemento, vez que imprópria sua incidência à quebra da
causalidade no caso concreto, bastando considerar: a atividade econômica que exerce na
qualidade de construtora/incorporadora, o fato de que o "expirado" prazo de tolerância
presta-se, via de regra, a mitigar os suscitados contratempos bem como e principalmente
sua confessa e criticável tentativa de repassar riscos ao público consumidor.
A respeito desta temática, dá conta a Súmula 161 do E. TJSP:
“Súmula 161 Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram
“res inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Em igual interpretação desponta a jurisprudência deste tribunal:
"COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMÓVEL. Alegação de caso fortuito e força

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maior. Inocorrência. Entraves administrativos para aprovação do
empreendimento. Fator deve ser levado em consideração no
momento da fixação do prazo para entrega da unidade, ainda
mais ao verificarmos que as rés têm experiência de sobejo em
seu ramo empresarial. Súmula 161 da Seção de Direito Privado
deste Tribunal de Justiça. Multa contratual devida. Cláusula
dezessete. Lucros cessantes. Impossibilidade de cumulação de
lucros cessantes com a cláusula penal, conforme tese fixada pelo
E. STJ (tema 971). Despesas condominiais e IPTU. Não há
qualquer fundamento para imputar ao autor, antes da efetiva
imissão na posse, o pagamento de tais despesas, pois não era
possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruíram dele,
menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Recurso
parcialmente provido.”
(TJSP; Apelação Cível 1026573-20.2016.8.26.0577; Relator
(a): J.B. Paula Lima; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data de Registro: 27/02/2020)
Negado provimento a ambos os recursos nestes tópicos.
No tocante aos danos materiais, como denominado pelo D. Juízo de
origem, ou no caso em tela, lucros cessantes, considerando-se que a denominação
diversa não desvirtua o instituto, caso verificada a impossibilidade do adquirente de
utilizar o imóvel após o prazo previamente estipulado, será adequada a sua fixação para
fins de reparação.

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É de se considerar, todavia, não só o atraso na entrega do bem, mas
também os transtornos enfrentados no período, independente da sua destinação, se para
uso próprio ou locação.
A súmula 162 desta Corte assim dispõe:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”
(GRIFO NOSSO)
Ressalte-se a presunção de prejuízo, e não a efetiva comprovação de
prejuízo.
A
este
respeito
desponta
o
tema
05
do
IRDR
no
0023203-35.2016.8.26.0000, deste E. TJSP:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O
uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel,
que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado
do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve
de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final

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na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma já regularizada.”
(TJSP. IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Des. Relator:
Francisco Loureiro. Turma Especial Direito Privado 1. D.J:
31/08/2017)
Mantida, portanto, a r. sentença, e desprovido o recurso da recorrente-
requerida.
Em sequência, tem-se ser vedada a cumulação de cláusula penal
moratória “inversa”, com os lucros cessantes. Matéria que foi objeto do tema 970
(STJ), por prestarem-se à mesma finalidade:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida
em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação
com lucros cessantes.”
Mantida, portanto, a r. sentença também neste sentido, desprovido o
recurso da recorrente-requerente.
No que tange à aplicabilidade do INCC, tem-se que legítima quando
“prevista em contrato”, inexistente qualquer abusividade caso verificada sua incidência
“durante o período de construção/até a entrega da obra”, eis que se presta, como o
próprio nome diz, a observar as variações do “custo de construção”. Ressalte-se a

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legalidade, portanto, da cláusula de prorrogação (180 dias), conforme já analisado.
Decurso do prazo de construção que por sua vez autorizará a
“substituição” do INCC por outro índice, ressalvada a hipótese de sua manutenção ser
mais favorável ao consumidor. A este respeito desponta o tema 08 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 deste E. TJSP:
“O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de
compromisso de venda e compra, computado o período de
tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária,
mas tão somente dos juros e multa contratual sobre o saldo
devedor. Devem ser substituídos indexadores setoriais, que
refletem a variação do custo da construção civil por outros
indexadores gerais, salvo quando estes últimos forem mais
gravosos ao consumidor”.
(TJSP. IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000. Des. Relator:
Francisco Loureiro. Turma Especial Direito Privado 1. D.J:
31/08/2017)
“Substituição” que consequentemente torna descabida qualquer arguição
consistente na “suspensão” da incidência de correção monetária do saldo devedor em
razão de eventual mora da construtora.
Extrai-se ainda a possibilidade de substituição do índice pré-contratual
por índice menos gravoso ao consumidor, a partir da data prevista para conclusão da
obra.

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Provimento negado a ambos os recursos também nesta matéria.
No que tange à comissão de corretagem, verifica-se possuir previsão
expressa no art. 722 do CC, que dispõe:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a
outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por
qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a
segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas.
Comissão disciplinada ainda pelo art. 725 do CC, que segue:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou
ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das
partes.
Consequente lógico desta atividade é o direito à remuneração,
condicionada esta ao sucesso do serviço: ao aperfeiçoamento do negócio, ainda que
futuramente seja desfeito.

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Ademais, o C. STJ, nos autos do REsp 1.599.511/SP (tema 938),
estabeleceu:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma com o destaque do valor da comissão
de corretagem”.
(GRIFO NOSSO)
Ressalte-se que a validade da cláusula que transfere a referida obrigação
ao consumidor depende de sua prévia e clara informação acerca do preço total do
imóvel, com destaque do valor da comissão de corretagem de forma expressa.
Assim, somente é cabível o pagamento da comissão de corretagem pelo
consumidor, se o valor dessa comissão estiver expressamente discriminado como
contraprestação pela intermediação da venda do imóvel objeto do contrato firmado entre
as partes.
No presente caso, a comissão de corretagem possui seu valor consignado
por extenso (fls. 86), como parte integrante do custo da compra do imóvel. Logo, seu
pagamento é devido, não merecendo prosperar sua devolução.

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No tocante ao serviço de assessoria técnico imobiliária - SATI, sua
cobrança é abusiva. Porém, não se verificou nos autos a cobrança deste tipo de taxa,
mas tão somente da comissão de corretagem.
Negados, portanto, tais pedidos do recurso da recorrente-requerida.
Neste sentido, portanto, em razão do presente desprovimento quanto à
matéria, negado também o pedido de inversão ou alteração dos honorários
sucumbenciais devidos pela autora à apelada AVANCE, mantidos os honorários tal
como fixados na r. sentença.
No tocante ao dano moral em razão do atraso na entrega do imóvel, tem-
se que o inadimplemento contratual decorrente de atraso na entrega de imóvel figura
apto a ensejar o dever de reparar moralmente, uma vez ultrapassado o panorama do
reles dissabor.
Observa-se que a lesão de interesses extrapatrimoniais tutelados pelo
ordenamento jurídico não comporta ressarcimento, tida por materialmente inviável a
recomposição de um bem imaterial violado, inexistentes condições práticas que
possibilitem a restauração do direito ofendido com fiel equivalência à sua extensão.
Entretanto, a compensação pecuniária do dano moral corresponde ao
preço da dor sofrida pela parte ofendida, bem como à sanção ao responsável ofensor e,
simultaneamente, na satisfação (compensação) da parte ofendida.

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Ademais, no presente caso, vislumbra-se situação de excepcionalidade
apta a justificar a indenização desta espécie, uma vez que o atraso da entrega no imóvel
extrapolou o aborrecimento cotidiano, prometido para dezembro de 2010, mas entregue
tão somente em julho/12. Mesmo considerado o prazo de prorrogação, tem-se pelo
menos 1 (um) ano de atraso.
Com relação ao quantum indenizatório, à luz da prudência e
razoabilidade, o julgador deve considerar quando de sua fixação, a princípio: a extensão
e gravidade do dano, as circunstâncias (objetivas e subjetivas) do caso, a situação
pessoal e social do ofendido e a condição econômica do lesante, na busca de relativa
objetividade com relação à satisfação do direito atingido, preponderando, como
orientação, a ideia de sanção do ofensor, como forma de obstar a reiteração deste tipo de
conduta.
Assim, deve ser mantida a indenização moral, fixada em 10 salários
mínimos, sendo este o que melhor se adapta às circunstâncias do caso em tela, não
proporcionando enriquecimento ilícito para a parte ofendida, nem consequências
irrisórias para parte ofensora.
Mantida a r. sentença, desprovidos, portanto, ambos os recursos.
Inobstante o brilhantismo de aludido entendimento, mostra-se necessário
o apego a novos fundamentos a fim de autorizar a parcial reforma da r. Sentença.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1033069-67.2014.8.26.0114 - Voto no: 7330*allm 17/19
Isto porque quanto “HABITE-SE” e ao termo final da mora, é de
prevalecer a data da entrega das chaves (fls. 147
25/07/2012), uma vez que a
expedição do “habite-se” não torna o imóvel pronto para ser entregue, sendo necessárias
outras providências para tanto.
Neste sentido, segue o enunciado de Súmula 160 deste E. TJSP, que
segue
Súmula 160 - A expedição do habite-se, quando não coincidir
com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
No caso em tela, como a r. sentença determinou nos diversos tópicos de
condenação como referência a data de 01/07/2012 e o imóvel foi efetivamente entregue
no dia 25/07/2012, ressalte-se a necessidade de considerar a inclusão do mês de
julho/12 em todas as condenações efetivadas, desconsiderando-se a data de expedição
do “habite-se” para este fim.
No que concerne à devolução de taxa condominial, também verifica-se,
na hipótese, que se a adquirente ainda não se encontrava na posse do referido bem,
enquanto ainda não havia efetivamente entregue as chaves do imóvel, não usufruiu dos
serviços que ensejavam este pagamento. Portanto, entende-se indevida a cobrança das
taxas condominiais antes da imissão na posse do imóvel, considerando-se abusiva tal
cláusula contratual, devendo eventuais valores pagos a título de despesas condominiais
serem ressarcidos pela parte recorrente-requerida.

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1033069-67.2014.8.26.0114 - Voto no: 7330*allm 18/19
Neste sentido, é a jurisprudência desta Câmara:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de
obrigação de fazer cumulada com repetição do indébito e de
indenização por danos materiais e morais e pedido de tutela de
urgência. Atraso na entrega das chaves do imóvel adquirido em
virtude da falta de disponibilização da documentação necessária
para realização da quitação do contrato pela autora através do
financiamento
bancário.
Assinatura
do
contrato
de
financiamento vinculado ao contrato de compromisso de compra
e venda condicionada a quitação de eventuais diferenças de
VMD (valor mínimo de desligamento da hipoteca) que possam
existir pela construtora. Mora das rés em regularizar a entrega de
documentação para assinatura dos contratos perante o banco
financiador, impedindo a promitente compradora de obter o
financiamento do saldo remanescente. Pedido de indenização
por danos morais e lucros cessantes diante do atraso na entrega
da obra. Descumprimento contratual configurado. Lucros
cessantes devidos até a efetiva entrega das chaves. Dano
moral reconhecido. Despesas condominiais e de eventuais
IPTU. Encargos inerentes à posse e fruição do imóvel.
Impossibilidade da cobrança antes da entrega das chaves.
Recurso desprovido.”
(TJSP; Apelação Cível 1024927-49.2018.8.26.0562; Relator
(a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do Julgamento: 03/03/2020) (grifos nossos)

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1033069-67.2014.8.26.0114 - Voto no: 7330*allm 19/19
Provido fica o recurso da recorrente-requerente também sob este prisma.
Destarte, o recurso de apelação deve ser PARCIALMENTE PROVIDO
para: i) considerar o termo final da mora das apeladas a data da entrega das chaves, em
vez da expedição do “habite-se”, como constou na r. sentença; ii) determinar a
devolução de taxa condominial cobrada no período em que a adquirente ainda não se
encontrava na posse do referido bem.

No tocante aos honorários advocatícios sucumbenciais, incabível a sua
majoração, vez que recíproca a sucumbência, mantidos tal como fixados na r. sentença.
Diante do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da recorrente-requerente e NEGO PROVIMENTO ao recurso da recorrente-
requerida.
JAIR DE SOUZA
Relator
(assinatura eletrônica)