Tribunal: TJSP
Processo: 2212078-13.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-29
Data de publicação: 2021-01-29

Ementa:
Agravo de instrumento. Impugnação ao cumprimento de sentença. Ação de despejo por falta de pagamento. Decisão agravada que rejeitou a impugnação. Agravo interposto com pedido de reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em fiança do contrato de locação comercial. Penhora de bem de família. Impossibilidade. Fiador em contrato de locação comercial inadimplido. Exceção à regra de

Ementa:
Agravo de instrumento. Impugnação ao cumprimento de sentença. Ação de despejo por falta de pagamento. Decisão agravada que rejeitou a impugnação. Agravo interposto com pedido de reconhecimento da impenhorabilidade do bem dado em fiança do contrato de locação comercial. Penhora de bem de família. Impossibilidade. Fiador em contrato de locação comercial inadimplido. Exceção à regra de impenhorabilidade. Inteligência do art. 3o, VII, da Lei 8.009/90. Observância da Repercussão Geral do Recurso Extraordinário 612.360-SP. Decisão mantida. RECURSO DESPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000050780
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2212078-13.2020.8.26.0000, da Comarca de Jaú, em que são agravantes EVELISE
REJANE DE ABREU, DÉCIO DE ABREU e SONIA REGINA MURILO DE
ABREU, é agravado JORGE LUIZ LOPES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) E CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 29 de janeiro de 2021.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 10.202
Agravo de Instrumento no 2212078-13.2020.8.26.0000
Agravante: EVELISE REJANE DE ABREU E OUTROS
Agravado: JORGE LUIZ LOPES
Comarca: 2a Vara Cível do Foro de Jaú
Origem: 4001574-06.2013.8.26.0302
Agravo de instrumento. Impugnação ao cumprimento de
sentença. Ação de despejo por falta de pagamento. Decisão
agravada que rejeitou a impugnação. Agravo interposto com
pedido de reconhecimento da impenhorabilidade do bem
dado em fiança do contrato de locação comercial. Penhora
de bem de família. Impossibilidade. Fiador em contrato de
locação comercial inadimplido. Exceção à regra de
impenhorabilidade. Inteligência do art. 3o, VII, da Lei
8.009/90. Observância da Repercussão Geral do Recurso
Extraordinário 612.360-SP. Decisão mantida. RECURSO
DESPROVIDO
I - Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Evelise Rejane de
Abreu, Décio de Abreu e Sonia Regina Murilo de Abreu em face da decisão que
rejeitou a impugnação ao cumprimento de sentença iniciado por Jorge Luiz Lopes.
O Agravado ingressou com ação de despejo por falta de
pagamento, e, após a realização de acordo que terminou descumprido, foi iniciado o
cumprimento de sentença, para o qual os Agravantes apresentaram impugnação que
terminou rejeitada.
Os Agravantes pretendem o provimento ao recurso para que seja
declarada a impenhorabilidade do imóvel de propriedade dos fiadores Executados,
por se tratar o imóvel de bem de família.

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O agravo foi recebido sem a concessão da tutela de urgência, visto
que “a indisponibilidade do bem imóvel de propriedade dos fiadores tem lastro na
lei, que não faz distinção entre locação residencial e comercial para fins
responsabilização do fiador da relação locatícia inadimplida, sendo certo que o
título executivo decorre do acordo celebrado entre as partes”.
Intimado, o Agravado apresentou contraminuta, postulando pela
manutenção da decisão originária por seus próprios fundamentos.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado.
É o relatório.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo dos Agravantes, a decisão não
merece qualquer reparo.
Sabe-se que o direito à moradia é um direito social
constitucionalmente garantido, incluído, pela Emenda Constitucional no 26/2000, ao
rol de direitos constitucionais do art. 6o da Constituição Federal de 1988:
“Art. 6o São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o
trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a
previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a
assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.
(Redação dada pela Emenda Constitucional no 90, de 2015)”.
Nesse
sentido,
como
forma
de
efetivação
ao
direito
supramencionado, o ordenamento jurídico brasileiro tratou de conferir proteção ao
chamado bem de família, entendido como fundamental ao mínimo existencial e
intimamente relacionado ao princípio da dignidade da pessoa humana.
A Lei no 8.009/1990, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem
de família, define-o da seguinte forma, em seu art. 1o:
“O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é

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impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil,
comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída
pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus
proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta
lei”.
Portanto, prevista no próprio dispositivo a possibilidade da
existência de exceções à regra geral, há hipóteses em que a proteção ao bem de
família é relativizada e sua penhora é admitida.
Nesse sentido, o art. 3o da Lei no 8.009/90, inserido pela Lei no
8.245/1991 (Lei do Inquilinato), trata dessas hipóteses, sendo uma delas, prevista no
inciso VII, referente à penhorabilidade do bem de família cujo proprietário
(assumindo a condição de fiador) o oferece como garantia ao contrato de locação.
Vejamos:
“Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de
execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra
natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato
de locação”.
Ao assim dispor, a lei teve o escopo de fomentar o mercado
imobiliário e a celebração de contratos de locação, por ser a fiança modalidade
acessível de garantia. Assim, o fiador, ao oferecer, gratuita, voluntária e
espontaneamente seu único imóvel como garantia ao contrato de locação, assume o
risco da penhora, mesmo que isso atinja seu direito social à moradia.
Procurou-se regular séria questão social, econômica e jurídica,
atinente à dificuldade de celebração de contratos de locação devido à falta de
garantias contra inadimplência do locatário.
Com a possibilidade de penhora do bem imóvel oferecido como
garantia pelo fiador, viabiliza-se a celebração de contratos de locação em termos

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mais favoráveis, atendendo-se a um interesse social, conforme exposto,
possibilitando, inclusive, o direito de acesso à moradia.
Grosso modo, esta é a lógica e o esforço na base da permissão
legislativa de penhora do bem de família oferecido como garantia pelo fiador em
contratos de locação.
Naturalmente, suscitou-se debates acerca da constitucionalidade
desses dispositivos, pois alguns entenderam que eles afrontariam o direito
constitucional à moradia.
Porém, a questão foi pacificada no sentido de se admitir a
constitucionalidade dos referidos dispositivos, entendidos como recepcionados pela
Emenda Constitucional no 26/2000, que alterou a redação do art. 6o da Constituição
para incluir o direito à moradia ao rol de direitos sociais constitucionais.
A jurisprudência dominante posiciona-se a favor da aplicação
literal dos dispositivos, pois o indivíduo, ao aceitar ser fiador em um contrato de
locação, assume o risco de ter seu único imóvel penhorado, mesmo que isso atinja
seu direito à moradia.
O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 612.360-SP,
reconheceu a repercussão geral do tema 295, entendendo pela constitucionalidade do
art. 3o, VII, da Lei no 8.009/1990 e firmando a seguinte tese:
“É constitucional a penhora de bem de família pertencente a
fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da
exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à
moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com
redação
da
EC
26/2000.
CONSTITUCIONALIDADE
DA
PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RATIFICAÇÃO
DA JURISPRUDÊNCIA FIRMADA POR ESTA SUPREMA
CORTE. EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL”. (RE 612360
RG, Relator(a): Min. ELLEN GRACIE, julgado em 13/08/2010,
REPERCUSSÃO
GERAL
-
MÉRITO
DJe-164
DIVULG
02-09-2010
PUBLIC
03-09-2010
EMENT
VOL-02413-05
PP-00981 LEXSTF v. 32, n. 381, 2010, p. 294-300).

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O julgado é fundamentado na fiança como modalidade acessível de
garantia, que estimula a celebração de contratos de locação em termos mais
favoráveis e, consequentemente, fomenta o acesso à moradia.
Não se desconhece que, nesse julgamento, o Ministro Eros Grau, em voto
vencido, defendeu que a lei afronta o princípio da igualdade, na medida em que
admite a perda, pelo fiador, de seu único imóvel diante da inadimplência do
locatário, enquanto este teria seu direito à moradia e a impenhorabilidade de seu
imóvel preservados.
E não se desconhece ainda que, contrariando o entendimento já
consolidado a respeito deste tema, a Primeira Turma do STF, em 12 de junho de
2018, no julgamento do RE 605.709-SP, exarou acórdão não unânime e, por ora, não
transitado em julgado, que entende pela impenhorabilidade do bem de família dado
como garantia pelo fiador em contratos de locação comercial, como ocorre no caso
destes autos.
O referido recurso extraordinário teve seu julgamento iniciado em 2014.
Na ocasião, o Ministro Dias Toffoli, então Relator, votou pelo seu desprovimento,
por entender que a penhora do bem de família do fiador é possível na locação
residencial e na comercial. Após pedido de vista pelo Ministro Luís Roberto Barroso,
o julgamento do RE foi suspenso e retomado em 2018.
No julgamento retomado, a Ministra Rosa Weber abriu divergência,
acolhendo o parecer do Ministério Público Federal (MPF), no sentido de dar
provimento ao RE, argumentando que não se pode penhorar o bem de família dado
como garantia pelo fiador em contratos de locação comercial. O voto da Ministra foi
acompanhado pela maioria, para dar provimento ao recurso extraordinário, restando
vencidos os Ministros Dias Toffoli e Luís Roberto Barroso.
Em seu voto, a Ministra Rosa Weber, utilizando a técnica do
distinguishing, argumentou que o caso sob análise é diferente daquele decidido no
RE 612.360-SP. Neste, verificar-se-ia a existência de questões sociais, econômicas e
jurídicas referentes ao mercado imobiliário residencial, que se encontrava
desaquecido diante da dificuldade de celebração de contratos de locação por falta de
garantias satisfatórias. Esta situação comprometia, por óbvio, o atendimento ao

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direito à moradia.
Para a Ministra, no caso específico do RE 605.709-SP, a questão seria
diversa, pois não se trata de fiança à locação residencial, mas de fiança à locação
comercial, à qual se deve aplicar lógica diversa.
No RE 612.360-SP, incidia a já mencionada questão social e econômica
atinente ao déficit habitacional. Já no caso do RE 605.709-SP, entretanto, não se
poderia considerar que o estímulo à locação comercial, através da previsão da fiança
como garantia em contratos de locação, represente interesse social e econômico
suficientemente relevante para justificar sua sobreposição ao direito à moradia. Em
outras palavras, a livre iniciativa do locador em prover imóvel comercial à locação
não pode prevalecer em detrimento do direito à moradia.
Entretanto, em que pese seu valor e motivação, deve-se contrapor a tal
raciocínio que norteou o voto condutor, a necessidade de se considerar que a locação
comercial encerra profundo interesse de ordem econômica e social, eis que sua razão
de existir é a atividade econômica, que emprega, gera renda, recolhe tributos aos três
entes federativos, não se podendo ignorar que tal atividade, em seu conjunto, é
verdadeira máquina propulsora da economia, da qual não se desassocia a fiança da
locação comercial, sem a qual por certo haveria retração na oferta de imóveis
dedicados à atividade comercial, industrial e prestadora de serviços, do que
decorreria efeitos deletérios no campo econômico e social.
Ainda merece menção o fato do art. 3o, VII, da Lei no 8.009/90 não fazer
distinção entre as locações residencial e comercial, não se podendo, por cautela,
promover-se diferenciação hermenêutica entre possibilidade de penhora em um tipo
de locação e noutro.
Ademais, aos indivíduos é assegurado o direito à liberdade, de forma que
ninguém é forçado a assumir a condição de fiador; mas, ao assumi-la, deve arcar com
os deveres e obrigações que dela decorram, sob pena de esvaziamento do instituto da
garantia e insegurança nas relações contratuais.
Curial ressaltar-se que o acórdão proferido no RE 605.709/SP não
transitou em julgado, aguardando-se, no momento, julgamento de recurso pendente

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na Corte Suprema.
O entendimento até agora vencedor no julgamento do RE 605.709/SP
contraria à já consolidada jurisprudência do STF acerca do tema, o que terá o
potencial de gerar insegurança jurídica e estímulo para que instâncias inferiores
decidam de forma diversa da jurisprudência ainda em vigor, inclusive no que
concerne à Repercussão Geral do RE 612.360-SP, que deve, na perspectiva de uma
de funções da Suprema Corte, uniformizar a jurisprudência constitucional pátria.
Saliente-se que pelo rito que tomou aquele recurso que foi julgado pela
Primeira Turma, a decisão não terá efeito vinculante, por não se tratar de ação direta
de inconstitucionalidade, não se tendo sequer processado o feito pelo rito da
repercussão geral, que não lhe foi reconhecida neste caso, conforme a ementa do
julgado abaixo transcrita:
“RECURSO
EXTRAORDINÁRIO
MANEJADO
CONTRA
ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À
SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS
DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA
SUPREMA
CORTE,
QUE
ABORDARAM
GARANTIA
FIDEJUSSÓRIA
EM
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL.
CASO
CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL.
PENHORA
DE
BEM
DE
FAMÍLIA
DO
FIADOR.
INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM
O PRINCÍPIO DA ISONOMIA.” (Grifo não original).
Como ainda não se está diante de Súmula Vinculante do Supremo
Tribunal Federal, que implicaria pré-existência de julgados no mesmo sentido, deve-
se, em atenção ao princípio fundamental da segurança jurídica, julgar-se o presente
caso dos autos em linha com a lei e com a jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça e do Próprio Supremo Tribunal federal, amalgamada na Repercussão Geral do
RE no 612.360-SP.
Assim, por todo o exposto, reitere-se que, em pese o caráter
orientador das decisões do Supremo Tribunal Federal, no julgado em comento, não
transitado em julgado, ainda que prevaleça o entendimento da Ministra Relatora para
o acórdão, não será de observância obrigatória, nos termos das razões acima

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expostas.
Assim, ausentes os fatos que constituem o direito invocado na peça
recursal, impõe-se o desprovimento do recurso de agravo de instrumento, com a
manutenção da decisão ora recorrida.
III - Conclusão
Diante do exposto, CONHEÇO E NEGO PROVIMENTO ao
recurso de agravo de instrumento, nos termos do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator