Tribunal: TJSP
Processo: 1006889-67.2016.8.26.0009
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-07
Data de publicação: 2021-01-07

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES E RECONVENÇÃO.
Desistência do contrato. Questão indiscutível. Devolução de parte dos valores quitados. Condenação da vendedora e das empresas que intermediaram o negócio e receberam os valores quitados. Impossibilidade. Responsabilidade limitada à construtora, que sequer objetou a condenação

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES E RECONVENÇÃO.
Desistência do contrato. Questão indiscutível. Devolução de parte dos valores quitados. Condenação da vendedora e das empresas que intermediaram o negócio e receberam os valores quitados. Impossibilidade. Responsabilidade limitada à construtora, que sequer objetou a condenação judicial. Precedentes. Verbas de corretagem. Sustentada abusividade da cobrança, com reconhecida nulidade do contrato firmado pela equipe de corretagem. Não acolhimento. Questão definitivamente resolvida pelo STJ (Tema 938).
RECURSO DA AUTORA/RECONVINDA DESPROVIDO, COM ACOLHIMENTO DO APELO DAS RÉS/RECONVINTES.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000002122
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006889-67.2016.8.26.0009, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelada
LUCIA HELENA ANASTÁCIO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados/apelantes ITAPLAN BRASIL CONSULTORIA DE IMÓVEIS S/A e
PAULISTA - SERVIÇOS DE RECEBIMENTO E PAGAMENTOS LTDA e
Apelado CONSTRUTORA LORENZINI LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso da autora/reconvinda e acolheram o apelo das
rés/reconvintes. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE
NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 7 de janeiro de 2021.
DONEGÁ MORANDINI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006889-67.2016.8.26.0009 -Voto no
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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1006889-67.2016.8.26.0009
Comarca: São Paulo
Apelantes: Lucia Helena Anastácio da Silva e outros
Apelados: Itaplan Brasil Consultoria de Imóveis S/A e outros
Voto no 49.193
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
DEVOLUÇÃO DE VALORES E RECONVENÇÃO.
Desistência do contrato. Questão indiscutível. Devolução de
parte dos valores quitados. Condenação da vendedora e das
empresas que intermediaram o negócio e receberam os
valores
quitados.
Impossibilidade.
Responsabilidade
limitada à construtora, que sequer objetou a condenação
judicial. Precedentes. Verbas de corretagem. Sustentada
abusividade da cobrança, com reconhecida nulidade do
contrato firmado pela equipe de corretagem. Não
acolhimento. Questão definitivamente resolvida pelo STJ
(Tema 938).
RECURSO
DA
AUTORA/RECONVINDA
DESPROVIDO, COM ACOLHIMENTO DO APELO
DAS RÉS/RECONVINTES.
1.- Ação de rescisão contratual cumulada com devolução de
valores e reconvenção julgadas parcialmente procedentes pela r.
sentença de fls. 688/701, cujo relatório é adotado, proferida pela MM.a
Juíza de Direito Claudia Ribeiro, para “a) declarar a rescisão do contrato
de promessa de venda de compra firmado entre as partes, autorizando,
desde já, a venda da unidade a terceiros; b) condenar a requerida à
devolução do montante equivalente a 90% do valor pago pela autora
(R$4.538,45
fl. 233) para a aquisição da unidade autônoma em

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questão, observando-se que tal restituição deverá ser feita em parcela
única, devidamente atualizada pelos índices da tabela prática deste E.
Tribunal de Justiça, a partir de cada desembolso, e acrescida de juros de
mora de 1% ao mês, desde o trânsito em julgado desta sentença.
Outrossim,
julgo
procedente
a
reconvenção,
condenando
a
autora/reconvinda ao pagamento da quantia histórica de R$ 8.659,11, a
qual deverá ser acrescida de correção monetária pelo IGP-M e de juros
de mora de 1% ao mês, desde a data do vencimento, e ainda de multa
contratual de 2%, nos termos da cláusula nona, item "c" (fl.113)”.
Embargos de declaração rejeitados (fls. 730/732).
Recorrem as partes.
LUCIA sustenta, em síntese, que não lhe restou
oportunidade para questionar a cobrança da corretagem. Sem prejuízo,
argumenta que “...o contrato de corretagem só será valido se o corretor
não tiver vínculo de dependência, prestação de serviço ou com mandato
com a pessoa que o contratar, no caso, a Apelada” (fls. 712/718).
ITAPLAN, por sua vez, argumenta que “prestou a contento
os serviços que lhe cabiam e ao fazê-lo, se desincumbiu de seu ônus”.
Logo, “o contrato de compra e venda foi firmado a partir da
intermediação da Apelante e somente foi rescindido sem causa pela
Apelada”, de modo que “...nada justifica que a Apelante seja obrigada a
devolver qualquer valor” (fls. 774/790).
PAULISTA, de outro ângulo, sustenta que “...condenar a
Apelante em valores pagos diretamente a Construtora não é razoável e
implica em claro prejuízo da Apelante, que é estranha ao contrato e
consequentemente aos seus termos, cláusulas e valores dele
provenientes” (fls. 793/800).

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Contrarrazões tempestivas (fls. 735/747, 748/773, 806/811,
812/817, 818/824 e 825/831).
É o RELATÓRIO.
2.- Insustentável, por primeiro, a condenação da ITAPLAN
e da PAULISTA à devolução de parte dos valores solvidos em razão do
negócio imobiliário.
De, de todos os pleitos formulados, apenas se acolheu
aquele direcionado à devolução e parte dos valores quitados em razão
do contrato principal, instrumento que não conta com a participação das
demais empresas inseridas no polo passivo da demanda.
Nada restou equacionado, a propósito, acerca da atividade
empresarial desempenhada pela Itaplan e Paulista. Ainda que se possa
cogitar do recebimento de valores pela última, é manifesto que a
incorporadora/construtora é quem responde pela devolução almejada
pela compradora, porquanto quitados em razão do contrato formatado
com a LORENZINI. É como decide esta Câmara: “No que se refere ao
descumprimento do contrato, é inegável que a apelante, LPS, não
figurou na avença como construtora, empreendedora ou mesmo
interveniente,
limitando-se
a
participar
como
empresa
de
consultoria imobiliária, a qual é limitada à vinculação das partes
interessadas na conclusão do negócio. Não deve, portanto,
responsabilizar-se pelo inadimplemento contratual, conforme
reiterado entendimento adotado por esta Câmara: “Incorreta, por
primeiro, a manutenção da Prado Gonçalves na relação processual.
Essa empresa, no caso dos autos, não figurou na avença firmada
entre as partes, nem tampouco foi a responsável pelo atraso na
entrega do imóvel, nada justificando a sua permanência na lide,

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nem mesmo a indicação de que faz atuou na divulgação do
empreendimento, medida que não a compromete à construção
imobiliária” (Apelação Cível no 1003065-61.2016.8.26.0604, de
minha Relatoria).
Sobre a corretagem, a despeito das inúmeras razões
destacadas pela adquirente, inexiste fundamento para se refutar a
exigibilidade da corretagem contratada, o que, por si só, estabelece a
obrigação de pagamento dos valores não adimplidos.
O assunto foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça,
que não emprestou validade à cobrança pela assessoria imobiliária
apenas se inexistente vínculo de dependência entre o corretor e a
empresa responsável pelo empreendimento. Trata-se de condicionante
que, às claras, não restou acolhida pela Corte Superior, o que basta para
se afastar a recalcitrância destacada pela recorrente, responsabilizando-a
pelo pagamento da corretagem contratada. Nesse sentido o Tema 938,
STJ: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem”.
Por tudo isso, decreta-se a improcedência dos pedidos em
relação à ITAPLAN e PAULISTA, condenando-se a parte a autora ao
pagamento das custas, despesas e honorários de sucumbência arbitrados,
para cada parte, em 10% do valor da causa, observada a gratuidade.
Em arremate, quanto aos honorários devidos aos patronos
da LORENZINI, por força do art. 85, par. 11, do CPC, eleva-se a verba

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para o equivalente a R$ 1.500,00, observando-se, igualmente, o disposto
no art. 98, par. 3o, do CPC.
RECURSO
DA
AUTORA/RECONVINDA
DESPROVIDO, COM ACOLHIMENTO DO APELO DAS
RÉS/RECONVINTES.
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Relator