Tribunal: TJSP
Processo: 0048596-98.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos das partes.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não constatação. Provas pretendidas pelos autores não se afiguravam necessárias, havendo nos autos elementos suficientes para o julgamento da demanda.
1.2. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição trienal. Ocorrência. Matéria pacificada

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recursos das partes.

1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não constatação. Provas pretendidas pelos autores não se afiguravam necessárias, havendo nos autos elementos suficientes para o julgamento da demanda.
1.2. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição trienal. Ocorrência. Matéria pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça. Condenação afastada.

2. MÉRITO.
2.1. PRAZO DE TOLERÂNCIA. Legalidade. Tese 1 do IRDR 4 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
2.2. DANOS MORAIS. Atraso configurado. Mora de 3 meses na entrega da unidade habitacional apta a causar privações às quais os compradores não deram causa. Analisando as peculiaridades do caso concreto, razoável a condenação das empreiteiras ao pagamento de indenização no importe de R$ 5.000,00, nos termos da jurisprudência recente desta Colenda Câmara em casos semelhantes.
2.3. JUROS DE OBRA. Tema 996 do STJ. Determinação de devolução dos valores pagos relativamente ao período posterior ao prazo de entrega, incluído o prazo de tolerância. Devolução de forma simples, eis que não evidenciada a violação à boa-fé objetiva (Corte Especial do STJ, EAREsp 676.608).
2.4. INVERSÃO DA MULTA. Possibilidade desde que não haja condenação por lucros cessantes. Matéria pacificada nos Temas 970 e 971 do STJ.
2.5. VÍCIO DE QUALIDADE. Efetiva comprovação de que foi prometida aos compradores a instalação da bancada e da pia do banheiro dos mesmos modelos contidos no "show room". Fornecedoras vinculadas à promessa dos respectivos prepostos, nos termos do artigo 30 do CDC.

3. RESULTADO. Sentença reformada em parte para excluir a condenação ao ressarcimento da comissão de corretagem e condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 e devolução dos juros de obra pagos posteriormente ao dia 30/06/2012.

PRELIMINAR DOS AUTORES REJEITADA E PRELIMINAR DAS CONSTRUTORAS ACOLHIDA; NO MÉRITO, RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032994
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 0048596-98.2013.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que são
apelantes/apelados
PATRI
QUATORZE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA
e
PATRIMONIO
CONSTRUÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA,
são
apelados/apelantes
MANOEL RIBEIRO JUNIOR e GABRIELA FATURETO MARQUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Rejeitaram a preliminar dos autores, reconheceram a prescrição da comissão de
corretagem e, no mérito, deram parcial provimento aos recursos das partes, V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO
CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
10a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 0048596-98.2013.8.26.0506
Voto no 12526 (L)
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VOTO No 12.526
No Processo - Classe:
0048596-98.2013.8.26.0506 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de Ribeirão Preto
Juiz(a) de 1o Grau:
Flávia de Almeida Montingelli Zanferdini
Partes:
Aptes/Apdos: Patri Quatorze Empreendimentos Imobiliarios
Ltda
e
Patrimonio
Construções
e
Empreendimentos
Imobiliarios Ltda
Apdos/Aptes: Manoel Ribeiro Junior e Gabriela Fatureto
Marques
APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência.
Recursos das partes.
1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. CERCEAMENTO DE DEFESA. Não constatação.
Provas pretendidas pelos autores não se afiguravam
necessárias, havendo nos autos elementos suficientes para o
julgamento da demanda.
1.2. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Prescrição trienal.
Ocorrência. Matéria pacificada pelo Superior Tribunal de
Justiça. Condenação afastada.
2. MÉRITO.
2.1. PRAZO DE TOLERÂNCIA. Legalidade. Tese 1 do
IRDR 4 deste Egrégio Tribunal de Justiça.
2.2. DANOS MORAIS. Atraso configurado. Mora de 3
meses na entrega da unidade habitacional apta a causar
privações às quais os compradores não deram causa.
Analisando as peculiaridades do caso concreto, razoável a
condenação das empreiteiras ao pagamento de indenização
no importe de R$ 5.000,00, nos termos da jurisprudência
recente desta Colenda Câmara em casos semelhantes.
2.3. JUROS DE OBRA. Tema 996 do STJ. Determinação de
devolução dos valores pagos relativamente ao período
posterior ao prazo de entrega, incluído o prazo de
tolerância. Devolução de forma simples, eis que não
evidenciada a violação à boa-fé objetiva (Corte Especial do
STJ, EAREsp 676.608).
2.4. INVERSÃO DA MULTA. Possibilidade desde que não
haja condenação por lucros cessantes. Matéria pacificada
nos Temas 970 e 971 do STJ.
2.5. VÍCIO DE QUALIDADE. Efetiva comprovação de que
foi prometida aos compradores a instalação da bancada e
da pia do banheiro dos mesmos modelos contidos no “show
room”. Fornecedoras vinculadas à promessa dos respectivos
prepostos, nos termos do artigo 30 do CDC.

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3. RESULTADO. Sentença reformada em parte para
excluir a condenação ao ressarcimento da comissão de
corretagem e condenar as requeridas ao pagamento de
indenização por danos morais no importe de R$ 5.000,00 e
devolução dos juros de obra pagos posteriormente ao dia
30/06/2012.
PRELIMINAR
DOS
AUTORES
REJEITADA
E
PRELIMINAR DAS CONSTRUTORAS ACOLHIDA; NO
MÉRITO, RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
As partes interpuseram recursos de Apelação contra a r. sentença
proferida às fls. 426/438 (integrada às fls. 455/458) dos autos da Ação de Indenização
proposta pelos compradores em face das construtoras.
A D. Magistrada julgou parcialmente procedente a demanda para
determinar a restituição, pelas requeridas, do importe pago pelos autores a título de
comissão de corretagem, determinar a troca dos materiais instalados no banheiro da
unidade habitacional (bancada de mármore e cuba da pia) e condenar as requeridas ao
pagamento da multa de 2% sobre o valor correspondente ao total pago pelos
compradores até a efetiva entrega do imóvel.
As construtoras recorreram arguindo a ilegitimidade passiva para
responder pelo pedido de devolução da comissão de corretagem e a prescrição do direito
à restituição, porquanto os apelados contrataram o serviço de intermediação em
03/12/2008 e a demanda foi ajuizada em julho de 2013.
No mérito, alegaram ser inviável a devolução da comissão de
corretagem pois o serviço foi efetivamente prestado.
Aduziram, ainda, ser indevida a determinação de efetuar reformas
no banheiro do imóvel, pois os autores não teriam comprovado que o resultado seria
diferente daquele apresentado no “show room” e as peças instaladas estavam de acordo
com o contido no contrato.

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Além disso, a cláusula prevendo a multa de 2% referir-se-ia à
inadimplência dos compradores, não podendo ser invertida em desfavor das
empreiteiras (fls. 463/481 e 485/487).
Também irresignados, os autores arguiram a nulidade da sentença
apontando o cerceamento de defesa, pois pretendiam produzir prova pericial contábil e
prova oral, o que havia sido ignorado pela MM. Juíza.
No mérito, defenderam a abusividade da cláusula de tolerância e a
ocorrência de danos morais em razão do atraso injustificado, pleiteando a fixação da
indenização em no mínimo 30 salários-mínimos.
Pleitearam a restituição em dobro da comissão de corretagem e dos
valores pagos a título de juros de obra, tanto para a fase anterior quanto para o momento
posterior à entrega das chaves (fls. 488/505).
Contrarrazões das requeridas às fls. 513/533 e dos requerentes às
fls. 534/537.
No despacho de fls. 542 foi determinada a suspensão do feito em
razão da afetação da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça nos temas 970 e 971 dos
Recursos Repetitivos, a qual já foi solucionada.
A r. sentença foi proferida na vigência do antigo CPC.
É O RELATÓRIO.
1. MATÉRIA PRELIMINAR.
1.1. Cerceamento de defesa.
Em que pesem os argumentos trazidos pelos autores, não foi
possível constatar qualquer irregularidade no julgamento do feito no estado em que se
encontrava, pois as questões de fato encontravam-se delineadas na extensa prova
produzida no curso da instrução e nas alegações das partes.

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Diante desse quadro, restava apenas a matéria de direito a ser
solucionada, incumbindo ao juiz indeferir as provas consideradas desnecessárias, nos
termos da lei, em atenção ao princípio da celeridade e da efetiva prestação jurisdicional.
1.2. Comissão de corretagem.
Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o
entendimento acerca do prazo prescricional aplicável ao pedido de restituição da
comissão de corretagem:
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere.”
No caso concreto, os pagamentos ocorreram entre os dias
01/05/2009 e 01/12/2009 (fls. 94) e a demanda foi proposta em julho de 2013 (fls. 2)
ou seja, quando já superado o prazo de 3 anos.
Portanto, deve ser acolhida a alegação de prescrição, restando
afastada a condenação das requeridas à restituição da comissão de corretagem.
2. MÉRITO.
Os autores ingressaram com a demanda asseverando ter adquirido
um imóvel junto às construtoras, nos termos do contrato de compra e venda assinado
aos 03/12/2008, com entrega prevista para 31/12/2011.
Apontaram o atraso na entrega do imóvel, pleiteando o afastamento
do prazo de tolerância, a restituição de valores em dobro (corretagem e juros de obra),
indenização por danos morais, reformas no banheiro do apartamento, inversão da multa
contratual e incidência de juros de 1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso.
Transcorrida a instrução, foi então proferida a r. sentença recorrida,
a qual para além do afastamento da restituição da comissão de corretagem em razão
da prescrição, consoante acima decidido comporta parcial reforma também quanto ao
mérito, nos termos a seguir consignados.

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2.1. Prazo de tolerância.
Na avença constou o prazo de tolerância de 180 dias para a hipótese
de caso fortuito ou força maior, postergando o termo final para novembro para
30/06/2012.
Neste particular, a sentença deve ser mantida, mormente por haver
entendimento jurisprudencial pacificado quanto à legalidade da previsão contratual.
Assim dispõe a tese 1 do IRDR 4 deste Egrégio Tribunal de Justiça:
“É válido o prazo de tolerância, não superior a cento e
oitenta dias corridos estabelecido no compromisso de
venda e compra para entrega de imóvel em construção,
desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível.”
2.2. Danos morais.
No caso dos autos, verifica-se que mesmo considerando o prazo de
tolerância de 180 dias (estendendo o limite para 30/06/2012), o imóvel apenas foi
entregue em 03 de outubro de 2012, ensejando um atraso de pouco mais de 3 meses.
E, sendo a relação de consumo, incumbia às fornecedoras
apresentar justificativa plausível para a mora contratual, o que não ocorreu no caso
mesmo porque sequer houve, nesta sede recursal, impugnação das empreiteiras em
relação ao reconhecimento do respectivo atraso.
Desse modo, efetivamente os autores foram submetidos a uma
realidade de privações e ansiedades à qual não deram causa, devendo ser recompensados
pelo abalo extrapatrimonial experimentado, consoante a jurisprudência pacífica nesta
Colenda Câmara.
Para fins de reparação, afigura-se razoável e adequado o importe de
R$ 5.000,00 (cinco mil reais), considerando, por um lado, a necessidade de se inibirem
condutas semelhantes pelas promitentes vendedoras e, por outro lado, o curto período de
atraso (3 meses).

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O mesmo valor foi arbitrado em casos semelhantes, recentemente
julgados por esta Colenda Câmara:
INDENIZAÇÃO - Compromisso de compra e venda de
imóvel - Demora na entrega da unidade - Prazo certo
fixado para conclusão do empreendimento e entrega ao
comprador, não observado (...) Mora caracterizada
(...) Indenização por danos morais
Cabimento

Fixação em R$ 5.000,00 (cinco mil reais) (...) -
Sentença confirmada Verba honorária majorada, em
atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO, com observação. (Apelação
Cível
1035449-29.2015.8.26.0114;
Relator
Elcio
Trujillo; 10a Câmara de Direito Privado; Julgamento:
30/09/2020)
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. IMÓVEL NÃO ENTREGUE. Dano
moral. Caracterizado. A situação de incerteza que os
adquirentes
passaram
supera
em
muito
meros
dissabores do dia a dia e pequenos aborrecimentos do
cotidiano, mesmo porque, a questão afeta direito
fundamental
de
moradia,
colocando
em
risco
investimentos e a segurança patrimonial da família.
Verba indenizatória arbitrada em R$ 5.000,00. Recurso
provido. (Apelação Cível 1001003-05.2019.8.26.0067;
Relator J.B. Paula Lima; 10a Câmara de Direito Privado;
Julgamento: 21/07/2020)
2.3. Juros de obra.
De acordo com o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal
de Justiça no Tema 996 dos Recursos Repetitivos, “é ilícito cobrar do adquirente juros
de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a
entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”.

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Destarte, o pedido recursal dos autores deve ser acolhido em parte,
pois embora não se possa falar em devolução dos valores pagos a título de juros de obra
antes do vencimento do prazo de tolerância, efetivamente devem ser restituídos aqueles
com os quais arcaram após o prazo final previsto no contrato para a entrega do bem
(30/06/2012).
A devolução deve ocorrer de forma simples (não em dobro), pois
ausente prova de que a conduta das empreiteiras violou a boa-fé objetiva (STJ, EAREsp
676.608, Corte Especial, j. 21/10/2020).
2.4. Inversão da multa.
Nos termos já consolidados no tema 971 do Superior Tribunal de
Justiça:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora,
havendo
previsão
de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar)
serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.”
Apenas não seria cabível esta condenação caso as empreiteiras já
tivessem sido condenadas ao pagamento de lucros cessantes (Tema 970 do STJ), o que
não ocorreu.
Portanto, sendo incontroversa a mora no cumprimento da obrigação
e havendo previsão contratual de multa para os compradores, impõe-se a inversão desta
penalidade, por equidade, nos termos do julgado recorrido, respeitadas as
argumentações trazidas pelas requeridas no respectivo recurso.
2.5. Vício de qualidade.
A sentença também deve ser mantida no concernente à condenação
das requeridas a efetuar a reforma do banheiro do apartamento.

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Isso porque, ao contrário do alegado pelas fornecedoras, os autores
forneceram prova acerca da promessa, efetuada por um dos prepostos da requerida, de
que a bancada do banheiro e a pia seriam dos mesmos modelos contidos no “show
room”.
Em consequência, as alegações das empreiteiras de que a obrigação
seria inexigível não prosperam, mesmo porque o artigo 30 do CDC dispõe que “toda
informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou
meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados,
obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier
a ser celebrado”.
3. RESULTADO.
Diante do decidido nos tópicos anteriores, a r. sentença deve ser
parcialmente reformada para afastar a determinação de reembolso da comissão de
corretagem e condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos morais no
importe de R$ 5.000,00 e a devolução dos juros de obra pagos posteriormente ao dia
30/06/2012.
Considerando o resultado da demanda nesta sede recursal, cada
parte deverá arcar com as custas e despesas processuais às quais tenha dado causa e com
os honorários dos respectivos advogados, nos termos do contido quanto à matéria no
antigo CPC.
Ante o exposto, pelo meu voto, rejeito a preliminar dos autores,
reconheço a prescrição da comissão de corretagem e, no mérito, dou parcial
provimento aos recursos das partes, nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora