Tribunal: TJSP
Processo: 1042848-88.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Maria Facchina Esposito Martinez
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TEMA 996 JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. Indenização mensal devida desde o prazo final para a entrega da unidade, incluído o período de tolerância de 180 dias. Indenização de 0,5% sobre o valor do imóvel (valor locativo mensal) em

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TEMA 996 JULGADO SOB O RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. Indenização mensal devida desde o prazo final para a entrega da unidade, incluído o período de tolerância de 180 dias. Indenização de 0,5% sobre o valor do imóvel (valor locativo mensal) em consonância com o entendimento desta E. Câmara de Direito Privado. Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.

JUROS DE OBRA. Possibilidade de cobrança somente até o prazo previsto para a entrega do empreendimento, compreendido o prazo de 180 dias de tolerância. Tese firmada pelo Tema 996 pelo STJ. Necessidade de devolução dos valores pagos após o vencimento do prazo de tolerância, de forma simples. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

COMISSÃO DE CORRETAGEM. Validade da cobrança reconhecida em Recurso Especial Repetitivo, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Circunstância em que não existe contrato de prestação de serviço de corretagem com cláusula prevendo e informando com destaque o valor da referida comissão. IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

DANOS MORAIS. Parte requerida ainda não havia entregue a unidade até o ajuizamento da ação. Evidente atraso, causando frustração ao consumidor. Danos morais fixados no valor de R$15.000,00. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. Deve ser realizado pelo IPCA. Aplicação do Tema 996 em sede de Recurso Repetitivo. RECURSO IMPROVIDO.

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2021.0000032991
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 1042848-88.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
REGINALDO CRUZ JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado CONVIVA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) E MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora

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DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1042848-88.2014.8.26.0100
Voto no 12.644 (D)
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VOTO No 12.644
No Processo - Classe:
1042848-88.2014.8.26.0100 - Apelação Cível
Origem:
Comarca de São Paulo
MMa Juíza de 1o Grau:
Raquel Machado Carleial de Andrade
Partes:
Apelante: REGINALDO CRUZ JUNIOR
Apelado: Conviva Empreendimentos Imobiliários Ltda
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO
DECLARATÓRIA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO.
MINHA CASA, MINHA VIDA. ATRASO NA ENTREGA
DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES DEVIDOS. TEMA
996
JULGADO
SOB
O
RITO
DOS
RECURSOS
REPETITIVOS. Indenização mensal devida desde o prazo
final para a entrega da unidade, incluído o período de
tolerância de 180 dias. Indenização de 0,5% sobre o valor
do imóvel (valor locativo mensal) em consonância com o
entendimento desta E. Câmara de Direito Privado.
Sentença mantida. RECURSO IMPROVIDO.
JUROS DE OBRA. Possibilidade de cobrança somente até o
prazo previsto para a entrega do empreendimento,
compreendido o prazo de 180 dias de tolerância. Tese
firmada pelo Tema 996 pelo STJ. Necessidade de devolução
dos valores pagos após o vencimento do prazo de tolerância,
de forma simples. Sentença parcialmente reformada.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Validade da cobrança
reconhecida em Recurso Especial Repetitivo, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. Circunstância em que não existe contrato de
prestação de serviço de corretagem com cláusula prevendo
e informando com destaque o valor da referida comissão.
IMPOSSIBILIDADE
DA
COBRANÇA.
Sentença
reformada. RECURSO PROVIDO.
DANOS MORAIS. Parte requerida ainda não havia
entregue a unidade até o ajuizamento da ação. Evidente
atraso, causando frustração ao consumidor. Danos morais
fixados no valor de R$15.000,00. Sentença reformada.
RECURSO PROVIDO.
CORREÇÃO DO SALDO DEVEDOR. Deve ser realizado
pelo IPCA. Aplicação do Tema 996 em sede de Recurso
Repetitivo. RECURSO IMPROVIDO.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

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Apelação Cível no 1042848-88.2014.8.26.0100
Voto no 12.644 (D)
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Trata-se de Recurso de Apelação interposto contra a r. sentença de
fls. 414/418, proferida nos autos da Ação Declaratória, cumulada com indenização, a
qual julgou parcialmente procedente o pedido inicial para: a) acolher a preliminar de
ilegitimidade passiva da requerida para responder pela devolução da comissão de
corretagem e cláusula SATI; b) condenar a demandada a pagar ao autor tantas parcelas
de R$723,31 quantos fossem os meses de atraso, entre novembro de 2014 até o dia da
entrega das chaves, devidamente atualizadas; c) substituir o índice de correção INCC
para INPC a partir de 1o de novembro de 2014 até a data da entrega das chaves, devendo
a requerida suportar a diferença.
O autor apelou (fls. 432/452) alegando que o valor das parcelas que a
r. sentença havia determinado para o pagamento mensal (R$723,31) correspondiam
apenas ao montante que receberia se o imóvel tivesse sido entregue e posteriormente,
alugado.
Ressaltou que o respectivo prejuízo era maior, ou seja, no importe de
R$1.200,00 mensais desde março de 2013, sendo certo que jamais residiria em imóvel
alugado caso o respectivo apartamento já estivesse pronto, requerendo o ressarcimento
de R$30.000,00 pelos aluguéis já pagos até o momento.
Aliás, embora houvesse previsão contratual para a cobrança de juros
de obra, o valor deveria ser de responsabilidade da apelada, a qual possuía o dever de
ressarcir o recorrente em dobro dos valores pagos pela Caixa Econômica Federal.
Em consequência, postulou o reconhecimento da inexigibilidade da
correção pelo índice do INCC até a efetiva entrega da obra e o ressarcimento em dobro
das despesas de corretagem e taxa SATI, além das perdas e danos no importe de
R$1.000,00 relativos às despesas com honorários advocatícios.
Também pleiteou a fixação dos danos morais.
Não foram apresentadas contrarrazões.

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É O RELATÓRIO.
O recurso deve ser conhecido e parcialmente provido.
Conforme se infere do contido nos autos, as partes celebraram contrato
de compromisso de compra e venda de fração ideal de terreno e aquisição de futura
unidade autônoma, financiada pelo Programa Minha Casa Minha Vida, com prazo de
vinte e quatro meses para entrega do empreendimento.
O autor alegou que até o momento do ajuizamento da ação, o imóvel
não lhe havia sido entregue.
De fato, restou configurado o referido atraso na entrega do imóvel,
pois deveria ter sido entregue a partir de 01 de novembro de 2014, já computado o prazo
de tolerância de cento e oitenta dias (cláusula 13, fls. 66), o qual é considerado válido
segundo o entendimento previsto na Súmula no 164 deste TJSP (“É válido o prazo de
tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de compra e venda, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível”).
Ainda, deve ser aplicado o decidido em Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas IRDR 0023203-35.2016.8.26.000 e REsp n.o 1729593, referente
ao Tema 996.
Sendo assim, a condenação da parte requerida ao pagamento dos
lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel (valor locativo mensal) mostrou-
se adequado e em consonância com a jurisprudência desta E. Câmara de Direito
Privado.
Entretanto, a cobrança dos “juros de obra” somente pode ocorrer até o
termo previsto para entrega do empreendimento, já incluído o período de tolerância:
“É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente,
após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma,
incluído o período de tolerância”.

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Portanto, impõe-se a devolução dos valores comprovadamente pagos
após o vencimento do prazo de tolerância, de forma simples, eis que não comprovada
irrefutavelmente a má fé.
No contrato celebrado entre as partes, não há contrato de prestação de
serviço de corretagem com cláusula informando a contratação e o valor da referida
comissão.
A parte autora juntou apenas cópia dos cheques que foram utilizados
para o pagamento da corretora e a contestação e, ao defender a cobrança dos serviços,
fez referência apenas às referidas cártulas (fls. 149/151), deixando de juntar qualquer
outro documento.
Neste contexto, a cobrança da comissão de corretagem mostrou-se
abusiva e o valor deverá ser devolvido ao consumidor.
Quanto à pretensão indenizatória, cumpre esclarecer que o imóvel
ainda não havia sido entregue até a data do ajuizamento da ação, revelando o total
descaso da parte requerida em cumprir as respectivas obrigações contratadas e
frustrando as justas expectativas do comprador, situação que caracterizou o dano moral
indenizável.
Destarte, a r. sentença deverá ser reformada nesta parte, condenando-
se a apelada ao pagamento de indenização no valor de R$15.000,00, observados os
critérios da proporcionalidade e razoabilidade.
No mais, para a correção do saldo devedor, aplicável o entendimento
referente ao Tema 996 (Julgamento de Recurso Repetitivo), ou seja o IPCA (“O
descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz
cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em
indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído
pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor”).

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Por fim, não se pode acolher o pleito de ressarcimento dos honorários
convencionais, os quais foram estipulados entre o autor e o respectivo advogado,
fugindo da esfera contratual discutida nos autos.
A sucumbência recíproca determinada na r. Sentença deve ser
preservada, em virtude do resultado do apelo.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao recurso,
nos termos da fundamentação.
SILVIA Maria Facchina ESPÓSITO MARTINEZ
Relatora