Tribunal: TJSP
Processo: 1050966-06.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Parcial procedência – Insurgência das partes – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Ocorrência, em razão da entrega do bem após dois anos de vencido o prazo de tolerância – A expedição do "habite-se", quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual

Ementa:
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Compra e venda de imóvel – Parcial procedência – Insurgência das partes – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – Ocorrência, em razão da entrega do bem após dois anos de vencido o prazo de tolerância – A expedição do "habite-se", quando não coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora – Exegese da Súmula no 160, desta Corte – Mora da ré configurada – DANOS MATERIAIS – Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo dos adquirentes, independentemente da finalidade do negócio – Indenização devida – Súmula no 162 – DANO MORAL CONFIGURADO – Demora injustificada (superior a dois anos) na entrega do imóvel que gera abalo psicológico nos compradores, ante a situação de insegurança gerada pela conduta da requerida – Indenização fixada em R$5.000,00 – RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E PROVIDO EM PARTE O DOS AUTORES.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000018219
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1050966-06.2017.8.26.0114,
da
Comarca
de
Campinas,
em
que
são
apelantes/apelados DANIELI FRANCISCO GABRIELLI e GILSON DOS SANTOS
CAVALCANTE, são apelados/apelantes VIVA VISTA PAISAGEM SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
ACS
SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso da ré e deram provimento ao recurso dos autores, V.U.",
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), LUIS MARIO GALBETTI E MARY GRÜN.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/34980
APEL.No: 1050966-06.2017.8.26.0114
COMARCA: CAMPINAS
APTES. : DANIELI FRANCISCO GABRIELLI E OUTRO; VIVA VISTA
PAISAGEM SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APDOS. : OS MESMOS
JUIZ(A): HERIVELTO ARAÚJO GODOY
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Compra e venda de imóvel
Parcial procedência

Insurgência das partes
ATRASO NA ENTREGA DO
IMÓVEL Ocorrência, em razão da entrega do bem após
dois anos de vencido o prazo de tolerância A expedição
do “habite-se”, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador,
não afasta a mora contratual atribuída à vendedora

Exegese da Súmula no 160, desta Corte
Mora da ré
configurada
DANOS MATERIAIS
Descumprido o
prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo dos
adquirentes, independentemente da finalidade do negócio
Indenização devida
Súmula no 162
DANO MORAL
CONFIGURADO Demora injustificada (superior a dois
anos) na entrega do imóvel que gera abalo psicológico nos
compradores, ante a situação de insegurança gerada pela
conduta da requerida Indenização fixada em R$5.000,00
RECURSO DA RÉ DESPROVIDO E PROVIDO EM
PARTE O DOS AUTORES.
Cuida-se de apelação interposta contra a sentença de
fls. 161/165, que julgou parcialmente procedente a “ação de natureza
condenatória”, ajuizada por DANIELI FRANCISCO GABRIELLI e
GILSON DOS SANTOS CAVALCANTE em face de ACS SUMARÉ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., “para condenar a ré
a indenizar os autores pelos lucros cessantes, desde a mora da ré
(respeitada a tolerância de 180 dias) até a data real da entrega de
chaves, os quais fixo em 0,5% ao mês sobre o preço pago pelo imóvel
(constante no compromisso de compra e venda, atualizado). A

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indenização renderá juros de mora contados da citação, por se tratar
de inadimplemento contratual.”
Em razão do decidido, foi declarada a sucumbência
recíproca das partes e cada uma delas condenada ao pagamento de
metade das custas processuais e honorários advocatícios em favor do
patrono adverso fixados em 15% do valor da condenação.
Foram apresentados Embargos de Declaração pela ré
(fls. 167/171), rejeitados pela decisão de fls. 173.
Inconformados, buscam os requerentes a reforma da
decisão (fls. 175/182), argumentando que restou comprovada a conduta
ilícita por parte da ré, “visto que deixou de cumprir o contrato
estipulado entre as partes no que concerne à entrega do imóvel no
prazo pactuado.” (sic fls. 178); o dano decorre do fato de ficarem sem
usufruir do imóvel pelo prazo de 24 meses, já considerando o prazo de
tolerância; sendo possível constatar “a presença do liame subjetivo
entre a conduta da apelada e do dano suportado pelos apelantes” (sic
fls. 178).
Defendem haver defeito na prestação do serviço por
parte da ré e alegam ter sofrido danos de natureza material e moral, por
entender que “tamanho atraso se distancia completamente do
proporcional e razoável, não se mostrando mero dissabor, mas claro
atentado contra as expectativas criadas pelas partes consumidoras em
poder usufruir do bem adquirido e quitado.” (sic fls. 180).
Pleiteiam a condenação da ré ao pagamento de
indenização pelos danos morais sofridos e que ela seja condenada a
arcar integralmente com os ônus de sucumbência.
Recorre também a ré (fls. 185/193), alegando que “o

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prazo de tolerância foi ultrapassado porque ocorreram circunstâncias
imprevisíveis e alheias à vontade desta peticionária, sobre as quais a
Construtora
não
teve
qualquer
responsabilidade
e
controle,
caracterizando-se assim, como fato de “força maior”, excludente de
responsabilidade.” (sic fls. 187).
Menciona ter havido a necessidade de promover
adaptações ao projeto inicial junto à Prefeitura, com suas respectivas
aprovações administrativas; e que ocorreram problemas com mão-de-
obra, inclusive com a paralisação das obras pelo Sindicato da
Construtora contratada para realizar o empreendimento, ressaltando que
não pode ser culpada por imprevistos que fogem ao seu controle, por se
tratarem de fortuito externo, excludente de responsabilidade.
Esclarece que o “habite-se” foi expedido em
10/04/2017, quando os autores deveriam ter procedido ao pagamento do
saldo devedor, que somente ocorreu em 28/09/2017, não havendo que se
falar em atraso ou responsabilidade indenizatória, em razão do
descumprimento do prazo pelos requerentes.
Assevera que inexistem danos materiais a serem
ressarcidos, pois não houve comprovação dos prejuízos sofridos pelos
autores, requerendo, subsidiariamente, que seja determinado como
termo final a data da entrega do “habite-se” ou do certificado de
conclusão de obra.
Recursos respondidos (fls. 198/202 e 203/207).
Este processo chegou ao TJ em 20/10/2020, sendo a
mim distribuído em 27/10/2020, com conclusão na mesma data (fls.
212).
Após
a
determinação
de
regularização
do

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recolhimento do preparo recursal pelas partes (fls. 213), as partes
manifestaram-se às fls. 216/217 e 222.
Nova conclusão em 19/11/2020 (fls. 220). Caso
estudado e voto concluído em 02/12/2020.
É o Relatório.
Admito os recursos, porque tempestivos; preparo
recolhido às fls. 183/184, 194/195, 218/219 e 223/224.
As partes celebraram, em 11/10/2012, “Contrato de
Compromisso de Venda e Compra de unidade(s) autônoma(s) e outros
pactos”, para aquisição, pelos autores, do apartamento 44A, do bloco A,
do Condomínio Viva Vista Paisagem”, localizado em Sumaré/SP, cuja
previsão de término das obras era em 31/03/2015, com prazo de
tolerância de 180 dias (cláusula 9.1 fls. 34).
O argumento de que houve caso fortuito/força maior
a justificar o atraso na conclusão da obra, tais como entraves
burocráticos com a Prefeitura e problemas relacionados à mão-de-obra,
não é hábil a afastar a sua responsabilidade, vez que estes, ainda que
tenham ocorrido, caracterizam-se como fortuito interno, inerentes ao
risco de sua atividade e para os quais já foi previsto o prazo de
tolerância de 180 dias. Este é o entendimento já sedimentado por esta
Corte, por meio da Súmula no 161.
Assim, considerando o prazo de 180 dias de
tolerância, a entrega do imóvel seria prorrogada para 30/09/2015. No
entanto, as chaves foram entregues apenas em 05/10/2017 (fls. 138),
restando incontroversa a mora da ré.
Ainda que ela tenha comprovado a expedição do
“habite-se” em 10/04/2017 (fls. 137), destaco que, nos termos da

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Súmula no 160, do Tribunal de Justiça de São Paulo “a expedição do
habite-se, quando não coincidir com a imediata disponibilização física
do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual
atribuída à vendedora.”.
Em outras palavras, o atraso cessa com a
disponibilização do imóvel em perfeitas condições de uso e com a
entrega das chaves ao comprador, não podendo ser considerada a data
da expedição do “habite-se” como termo final da mora.
Desta forma, conclui-se que a mora durou de
01/04/2015 a 04/10/2017 (data da entrega do imóvel
fls. 138),
restando aferir as consequências advindas desse atraso.
Em que pesem as razões expendidas pela ré, os
autores fazem jus à indenização por lucros cessantes. Entendo que o
atraso injustificado para a entrega do apartamento ilustra prejuízo pela
simples mora quanto ao período em que a utilização do imóvel ficou
indevidamente obstada.
Defendo que todo e qualquer atraso na entrega do
imóvel contratado gera perda de razoável expectativa da posse do bem e
de se auferir benefício econômico com a sua aquisição, seja para
moradia própria, seja para alugá-lo, o que justifica o reconhecimento
dos lucros cessantes, nesse período, nos termos do artigo 402, do
Código Civil, e conforme entendimento já consolidado neste Tribunal,
por meio da edição da Súmula no 1621.
Segundo o STJ, caberão lucros cessantes, pois estes,
em última análise se identificam com o dano emergente sofrido pelo
1 Súmula 162: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”

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consumidor, ainda que a finalidade do imóvel não fosse lucrativa (para
locação), pois sujeita a despesas outras decorrentes da não entrega,
como por exemplo, morar em imóvel de terceiro no interregno, arcando
com os alugueres.
Extrapolado o prazo de entrega e de tolerância,
deriva para os adquirentes o direito ao ressarcimento pelos prejuízos
experimentados, consoante entendimento consolidado por este Tribunal,
por meio da edição da Súmula no 162.
Assim, é realmente devida a reparação pelos danos
materiais, na forma de lucros cessantes, com remuneração mensal fixada
em valor equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato pelo
período de mora, como decidido em primeiro grau.
Essa Corte tem entendido como razoável a fixação da
remuneração mensal dos lucros cessantes em 0,5% do valor atualizado
do contrato, corrigido pela Tabela Prática do TJSP, acrescido de juros de
mora de 1% ao mês, a partir da citação.
Por fim, no que tange à indenização por danos
morais, embora entenda, em regra, que apenas o atraso na entrega do
imóvel não configura lesão aos direitos da personalidade dos
compradores, o caso em análise cuida de hipótese diferenciada.
A requerida ultrapassou mais de dois anos a entrega
do imóvel, deixando os autores em real situação de insegurança quanto
ao bem adquirido e que permite o reconhecimento do abalo psicológico
a eles impingido e do direito à respectiva reparação moral.
E, de acordo com as particularidades do caso
concreto, verificadas as condições da ofensora (empresas do ramo de
incorporação e construção de empreendimentos imobiliários) e dos

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ofendidos (agenciadora e metalúrgico fls. 22), além da extensão do
dano e o fato em si, já mencionados, entendo que a indenização por
danos morais deve ser fixada em R$5.000,00, valor que se adequa aos
parâmetros desta Corte em casos análogos. Sobre este valor haverá
incidência de correção monetária pelos índices da Tabela Prática deste
Tribunal, a partir decisão, e juros de mora desde a citação.
Em face do exposto, pelo meu voto, NEGO
PROVIMENTO ao recurso da ré e DOU PROVIMENTO ao
recurso dos autores, para condenar a requerida ao pagamento de
indenização pelos danos morais sofridos, no valor de R$5.000,00.
Em razão do resultado final do julgamento da ação
(total procedência da ação), condeno a ré aos ônus sucumbenciais
fixados na sentença e arbitro os honorários advocatícios em 20% sobre o
valor da condenação (15% já fixados em primeiro grau e 5% nesta
ocasião), nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
MIGUEL BRANDI
Relator