Tribunal: TJSP
Processo: 0160121-76.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Carlos Saletti
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
PROVA – Requerimento de prova pericial para apurar "a real situação financeira dos autores e o prejuízo que as rés estão tendo com o não pagamento do preço da unidade na forma contratada" – Prova desnecessária, pois, dado o objeto da lide, essas questões não são relevantes para sua composição – Decisão que a indefere, mantida.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO – SENTENÇA –

Ementa:
PROVA – Requerimento de prova pericial para apurar "a real situação financeira dos autores e o prejuízo que as rés estão tendo com o não pagamento do preço da unidade na forma contratada" – Prova desnecessária, pois, dado o objeto da lide, essas questões não são relevantes para sua composição – Decisão que a indefere, mantida.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO – SENTENÇA – Alegação de que citra petita, por terem os autores admitido pretender pagar o valor restante do preço com recursos próprios e não mais por financiamento bancário – Alegação de omissão do Juízo – Inocorrência – Pedidos da autora adequadamente analisados – Pedido de obrigação de fazer consistente na entrega de documentos reclamados pela instituição financeira para concluir o financiamento, prejudicado, remanescendo, no entanto, os demais pedidos indenizatórios – Sentença mantida.

OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO – Adquirentes de imóvel (casa) pronto – Financiamento imobiliário inviabilizado por culpa das corrés em não providenciarem documentação exigida pela instituição financeira para liberar o financiamento aos autores – Afirmação da vendedora, aos adquirentes, de que seriam responsabilizáveis por qualquer atraso no processo do financiamento e de que a exigência da instituição financeira seria incabível – Gafisa, no entanto, que entregou toda a documentação solicitada, diversamente da SISPAR – Financiamento inviabilizado – Adquirentes que optaram pagar o saldo devedor, na forma do contrato, com recursos próprios, depositando nos autos parcelas do preço – Apuração do saldo devedor eventualmente existente a ser procedida em sede de cumprimento de sentença, sem juros moratórios, senão com a atualização e os juros pactuados para o caso de parcelamento.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Imóvel, mas que permaneceu desocupado e sem manutenção – Aquisição – Observação ulterior de que apresenta inúmeros vícios construtivos, não tendo a vendedora buscado providenciar o reparo da maioria deles, ao argumento de que a garantia estava expirada – Garantia cujo prazo vencera ainda antes da alienação – Direito dos consumidores, no entanto, de reclamarem pelos vícios aparentes em 90 dias, contado do inequívoco conhecimento – Inteligência do art. 26 e seguintes do CDC – Laudo pericial que apontou diversos defeitos, falhas e irregularidades na obra comercializada, a que as empreendedoras não deram a atenção no devido tempo, levando-os à propositura da ação e a proceder eles próprios a reparação para poder usar o imóvel – APURAÇÃO DO SALDO DEVEDOR em liquidação de sentença, levados em consideração todos os depósitos realizados nos autos – Composição dos DANOS MATERIAIS constatados com abatimento do preço do bem, arbitrados pelo Juízo em 3% do valor do contrato, mantida.

DANO MORAL – Reparação – Frustração da justa expectativa dos adquirentes de receber imóvel sem vícios a que as empreendedoras não deram a atenção no devido tempo, levando-os à propositura da ação – Cabimento – que deve compensar o sofrimento dos compradores e, ao mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelas empreendedoras – Arbitramento segundo os princípios de proporcionalidade e razoabilidade, evitando o enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando injusto desfalque do patrimônio do ofensor – Indenização fixada em R$ 25.000,00, corrigíveis a partir deste julgamento.

DESPESAS DE CONDOMÍNIO – Transferência, pelo contrato, para os compradores – Verbas indevidas por estes, antes da entrega das chaves – Sentença mantida.

HONORÁRIOS CONTRATUAIS – Despesas que incumbem a quem contratou o serviço, no caso concreto, os autores – Impossibilidade de repasse do encargo às rés – Sentença mantida.

Apelação das corrés não provida, provida em parte a dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020246
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0160121-76.2012.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
são
apelantes/apelados EVELYN CAVALCANTE e RICARDO JOSÉ MARQUES DE
OLIVEIRA,
são
apelados/apelantes
GAFISA
S/A
e
SISPAR
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: apelação
das corrés não provida, provida em parte a dos autores, v.u., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente), ELCIO TRUJILLO E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0160121-76.2012.8.26.0100 -tn-jcs
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APELAÇÃO CÍVEL no 0160121-76.2012.8.26.0100
COMARCA
-
CAPITAL
21o Ofício Cível, Processo no 0160121-76.2012
APELANTES e
-
APELADOS -
EVELYN CAVALCANTE e RICARDO JOSÉ MARQUES
DE
OLIVEIRA,
GAFISA
S/A
e
SISPAR
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
INTERESSADA -
ESPAÇO SERVIÇOS COMERCIAIS LTDA. ME.
VOTO No 32.115
PROVA Requerimento de prova pericial para apurar “a
real situação financeira dos autores e o prejuízo que as rés
estão tendo com o não pagamento do preço da unidade na
forma contratada”
Prova desnecessária, pois, dado o
objeto da lide, essas questões não são relevantes para sua
composição Decisão que a indefere, mantida.
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO
SENTENÇA Alegação de que citra petita, por terem os
autores admitido pretender pagar o valor restante do preço
com recursos próprios e não mais por financiamento
bancário Alegação de omissão do Juízo Inocorrência
Pedidos da autora adequadamente analisados Pedido de
obrigação de fazer consistente na entrega de documentos
reclamados pela instituição financeira para concluir o
financiamento, prejudicado, remanescendo, no entanto, os
demais pedidos indenizatórios Sentença mantida.
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
C.C.
INDENIZAÇÃO

Adquirentes de imóvel (casa) pronto
Financiamento
imobiliário inviabilizado por culpa das corrés em não
providenciarem documentação exigida pela instituição
financeira para liberar o financiamento aos autores

Afirmação da vendedora, aos adquirentes, de que seriam
responsabilizáveis por qualquer atraso no processo do
financiamento e de que a exigência da instituição financeira
seria incabível Gafisa, no entanto, que entregou toda a
documentação solicitada, diversamente da SISPAR

Financiamento inviabilizado
Adquirentes que optaram
pagar o saldo devedor, na forma do contrato, com recursos
próprios, depositando nos autos parcelas do preço

Apuração do saldo devedor eventualmente existente a ser
procedida em sede de cumprimento de sentença, sem juros
moratórios, senão com a atualização e os juros pactuados
para o caso de parcelamento.

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Imóvel, mas
que permaneceu desocupado e sem manutenção Aquisição
Observação ulterior de que apresenta inúmeros vícios
construtivos, não tendo a vendedora buscado providenciar
o reparo da maioria deles, ao argumento de que a garantia
estava expirada Garantia cujo prazo vencera ainda antes
da alienação Direito dos consumidores, no entanto, de
reclamarem pelos vícios aparentes em 90 dias, contado do
inequívoco conhecimento
Inteligência do art. 26 e
seguintes do CDC Laudo pericial que apontou diversos
defeitos, falhas e irregularidades na obra comercializada, a
que as empreendedoras não deram a atenção no devido
tempo, levando-os à propositura da ação e a proceder eles
próprios a reparação para poder usar o imóvel

APURAÇÃO DO SALDO DEVEDOR em liquidação de
sentença, levados em consideração todos os depósitos
realizados
nos
autos

Composição
dos
DANOS
MATERIAIS constatados com abatimento do preço do bem,
arbitrados pelo Juízo em 3% do valor do contrato, mantida.
DANO MORAL
Reparação
Frustração da justa
expectativa dos adquirentes de receber imóvel sem vícios a
que as empreendedoras não deram a atenção no devido
tempo, levando-os à propositura da ação Cabimento
que deve compensar o sofrimento dos compradores e, ao
mesmo tempo, desestimular a prática do fato, pelas
empreendedoras Arbitramento segundo os princípios de
proporcionalidade
e
razoabilidade,
evitando
o
enriquecimento sem causa do ofendido, ou provocando
injusto desfalque do patrimônio do ofensor Indenização
fixada em R$ 25.000,00, corrigíveis a partir deste
julgamento.
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
Transferência, pelo
contrato, para os compradores
Verbas indevidas por
estes, antes da entrega das chaves Sentença mantida.
HONORÁRIOS CONTRATUAIS Despesas que incumbem
a quem contratou o serviço, no caso concreto, os autores
Impossibilidade de repasse do encargo às rés Sentença
mantida.
Apelação das corrés não provida, provida em parte a dos
autores.
A r. sentença de fls. 957/965 julgou a ação procedente em parte para
determinar o abatimento de 3% do preço do imóvel, em virtude dos defeitos
construtivos, e condenar as requeridas no pagamento de R$1.400,00 aos autores,
como reembolso pelas cotas condominiais pagas antes da transferência da posse do
bem, devidamente atualizadas desde o desembolso e acrescidas de juros moratórios

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legais desde a citação.
Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 975 e 984).
Apelam ambas as partes.
Os autores (fls. 987/995) alegam: a) o Juízo não se atentou para a
notificação extrajudicial enviada às rés exatamente sobre a não entrega das certidões
solicitadas pela financeira; aliás, vários e-mails foram trocados cobrando essa
providência (fls. 43/55 e 70); b) está plenamente demonstrado que os autores tinham
crédito pré-aprovado e somente dependiam das certidões das rés; c) por isso existe
nexo causal para o dano moral, pedido não só em relação aos defeitos do imóvel; d) é
também cabível a indenização pelos honorários do advogado contratado. Pedem,
portanto, o provimento ao recurso para reconhecer: i) reconhecer o atraso na entrega
das certidões à financeira; ii) reconhecer os honorários contratuais como dano
material; e iii) reconhecer dano moral.
As corrés (fls. 1017/1031) pedem, inicialmente, a apreciação do
agravo retido de fls. 680/683, interposto em face da r. decisão proferida em
audiência, com o fim de obter a realização da perícia contábil.
Nesse recurso, afirmam terem pleiteado essa prova para apuração do
saldo devedor com as correções previstas em contrato, pois os autores, demonstrando
interesse em quitar o imóvel com recursos próprios, vem depositando unilateralmente
parcelas de R$ 2.250,00, em vez de buscarem um financiamento bancário. A
incidência de juros prevista em contrato é parte da discussão dos autos, razão pela
qual é de extrema necessidade averiguação de excesso ou de insuficiência, pois os
valores são depositados sem juros ou qualquer correção monetária. Além disso, a
prova servirá também para realizar o levantamento das pendências de encargos
provenientes das quantias depositadas, sem respeito aos valores e datas firmadas em
contrato.

Na apelação, sustentam: a) a r. sentença é citra petita, pois os autores,
em audiência, confessaram pretender pagar o valor restante do preço com recursos
próprios e não mais com financiamento bancário e o Juízo se omitiu a respeito; b) os
valores que vêm sendo depositados nos autos pelos autores, de R$ 2.250,00, não
observam o pactuado; os juros de mora e não elidem sua mora; aliás, a tutela
antecipada que inibia a inscrição dos apelados nos cadastros de proteção ao crédito
deveria ter sido revogada; c) há erro material na quantia expressa para abatimento,
que deve ser consertado para expressar o valor de R$ 21.690,00 (3% de R$
723.000,00) e não R$ 22.500,00 como mencionado; d) seja como for, não há prova
de ter o imóvel sofrido tamanha desvalorização (3% sobre o preço total), nem mesmo
prova pericial, pois os vícios, como bem ressaltou o Juízo, eram pequenos e sequer
exigiram muito esforço das rés para repara-los; e) alguns itens foram negados, em
razão de ter expirado o prazo de garantia, contado a partir do “habite-se”, isto é, em
outubro de 2010 (cf. fls. 64), motivo de ter expirado em outubro de 2011; f) o imóvel
foi adquirido com 18 meses de conclusão (em 24.3.2012, quase dois anos após o
lançamento em 6.7.2010); logo, apesar de não ter tido uso, não se tratava de imóvel

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novo; g) como há previsão de que os adquirentes são os responsáveis pelo pagamento
de todos os tributos e despesas incidentes sobre o imóvel, desde a assinatura do
contrato, não se justifica a condenação a taxas condominiais pagas, no valor de R$
1.400,00, sob o fundamento de que não tinham sido imitidos na posse da unidade;
igualmente, conta de água e IPTU; ao menos deveriam ser ressarcidos os valores
somente até junho de 2012, quando eles já tinham tomado posse e estavam
realizando reformas (fls. 183 e ss.). Pedem, assim, seja a ação julgada improcedente
ou, quando não, reformada a r. sentença nos termos expostos.
Respostas às fls. 1046/1064 e 1068/1070.
Os autos foram incialmente distribuídos à 9a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador Galdino Toledo Júnior, mas em razão da prevenção
deste Relator, os autos vieram a mim redistribuídos (cf. fls. 1075/1079 e 1082).
É o relatório.
1. O agravo retido não merece acolhimento.
As corrés pleitearam a realização de perícia contábil com o fim de
demonstrar “a real situação financeira dos autores e o prejuízo que as rés estão
tendo com o não pagamento do preço da unidade na forma contratada” (cf. fls. 651).
O Juízo indeferiu o pleito, porque
“... desnecessária a produção da prova pericial contábil,
considerando que, atento ao objeto da lide, a análise da situação financeira
dos autores e os eventuais prejuízos da ré decorrentes da conduta da parte
contrária, não são questões relevantes a sua composição” (cf. fls. 655).
Requerida reconsideração, com introdução de argumento novo, depois
recebida como agravo retido, o Juízo decidiu:
“Inovam
agora
como
novo
argumento,
igualmente
ineficiente, pois não há necessidade, considerando os pedidos deduzidos, de
liquidação do eventual débito contratual dos autores, pois o que aqui se
discute a este respeito é a incidência dos encargos moratórios sobre o saldo
devedor em virtude dos fatos expostos na petição inicial, o que por si só já
importará em diferença do valor do débito, considerando as teses
divergentes das partes”.
Acertada a decisão.
A prova desejada pelas corrés tem por pressuposto seja resolvida
especialmente a questão atinente a qual das partes deve ser imputado, entre outras
questões, o atraso na apresentação de documentação necessária à obtenção do

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financiamento do saldo devedor pelos autores. O financiamento, aliás, ou terminou
inviabilizado, ou deles os autores desistiram, tanto que passaram a depositar nos
autos as prestações a que obrigados.
Diante desse quadro, era de fato inapropriada a realização da prova
pericial contábil, cuja realização, sendo necessária, deverá ser objeto de eventual
consideração na fase de cumprimento da sentença.
Em remate, o agravo retido não é provido.
2. As corrés asseveram que a r. sentença recorrida é nula por ser citra
petita, por terem os autores, em audiência, confessado pretender pagar o valor
restante do preço com recursos próprios e não mais com financiamento bancário e o
Juízo se omitiu a respeito.
Consoante ensina HUMBERTO THEODORO JÚNIOR,
“(...) o pedido é a condição e o limite da prestação
jurisdicional, de maneira que a sentença, como resposta ao pedido, não pode
ficar aquém das questões por ele suscitadas (decisão citra petita) nem se
situar fora delas (decisão extra petita), tampouco ir além delas (decisão ultra
petita). E esse limite
repita-se
alcança tanto os aspectos objetivos
(pedido e causa de pedir) como os subjetivos (partes do processo). Nem
aqueles nem estes podem ser ultrapassados no julgamento da demanda”
(Curso de Direito Processual Civil, vol. I, 59a ed., Forense, Rio de Janeiro,
2017, p. 1.113, grifos do original).
Diversamente do alegado, o Juízo reconheceu que “com os depósitos
judiciais mencionados na réplica, fique evidenciado o atual desinteresse dos
requerentes na obtenção do financiamento bancário. Optam, agora, pelo pagamento
com seus recursos próprios, pendendo discussão sobre o saldo devedor” (cf. fls. 500,
3o volume). Não houve omissão, portanto.
Como consequência de os autores terem optado por realizar os
pagamentos com recursos próprios, restou prejudicado o pedido da obrigação de
fazer consistente na exibição dos documentos exigidos pelo Banco do Brasil, para
fins de liberação de financiamento.
Resta, assim, análise sobre o saldo devedor e também sobre o pedido
de indenização por danos morais, questões tratadas pela r. sentença, não se
vislumbrando hipótese de julgamento citra-petita.
Repilo, por conseguinte, a preliminar.
3. O recurso dos autores merece parcial provimento.
Consoante discorreu o Juízo na r. sentença,

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“Encerrada a instrução, não encontro nos autos a existência de
prova eficiente da tese dos autores em relação às dificuldades criadas pelas
requeridas ao financiamento bancário desejado pelos requerentes.
“Devemos considerar inicialmente que o financiamento
imobiliário é de interesse exclusivo dos compromissário compradores, a
quem compete tomar providências necessárias para o sucesso de sua
contratação.
“Logicamente,
a
obtenção
do
financiamento
envolve
burocracia, seja por exigência da compromissária vendedora, seja
e
principalmente por exigência da instituição financeira.
“Ora, não se afasta a hipótese da compromissária vendedora
agir com tal desinteresse que acabe prejudicando a tempestiva celebração
do financiamento imobiliário pelo compromissário comprador. Entretanto,
tal tese necessita de fundamento eficiente, da especificação dos documentos,
e, assim, de prova.
“Contudo, neste processo, como sói acontecer, mais uma vez o
compromissário comprador se vale de fundamento preponderantemente
genérico, ou seja, discorre sobre a ausência de documentos, o que não
permite a perfeita compreensão do Juízo para o reconhecimento do fato ou
mesmo para exigir da parte contrária a prova de sua entrega.
“A respeito dos documentos especificamente mencionados pelos
requerentes, temos somente as certidões dos processos judiciais das
requeridas e a certidão imobiliária do imóvel entretanto, as certidões em
regra tem validade de trinta dias, de maneira que qualquer empecilho
burocrático faz com que novas certidões seja necessárias, cujas emissões
não são automáticas, e a certidão imobiliária atualizada pode ser obtida
diretamente pela parte interessada no cartório de registro de imóveis
correspondente.
“Indaga-se ainda, pois as respostas não há nos autos, quais os
empecilhos que motivaram a existência de novas certidões de processo
judiciais? Foram criados pela instituição financeira ou por outra parte
envolvida? Tratam-se de exigências legítimas ou ilegítimas? Sem tais
esclarecimentos, não há como impor às rés a responsabilidade sustentada
pelos autores.
“Reclamam ainda os autores de uma providência da requerida,
qual seja, a atualização de cadastro no agente financeiro. Todavia,
missivas eletrônicas acostadas à petição inicial documentos frágeis como
elementos de convicção demonstram existência de um impasse entre a
instituição financeira e a requerida SISPAR, não resolvida, mesmo porque
a última missiva é anterior ao termo de pagamento do saldo residual do
contrato”.

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Respeitado o entendimento do digno Magistrado, procede a alegação
dos autores de que houve atraso por parte da SISPAR no entregar a documentação
solicitada pelo banco, para simplesmente atualizar seu cadastro.
Vejamos.
As partes formalizaram contrato de compromisso de compra e venda
em 24 de março de 2012, pelo valor de R$ 723.000,00. A parcela do financiamento
bancário (R$ 610.931,04) tinha por vencimento o dia 24.5.2012 (fls.13).
Segundo as missivas de fls. 43/55, já em 9.4.2012, os autores
demonstraram terem crédito pré-aprovado (cf. fls. 54/55). Desde então, buscaram que
a Gafisa e especialmente a SISPAR cumprissem exigência do Bsssanco do Brasil, de
apresentação de documentação. A exigência foi cumprida a tempo, em 25.4 (cf. fls.
50). No entanto, o Banco, em 10.5.2012, passou a cobrar das corrés documentos para
atualizar o cadastro delas na Instituição (fls. 49). Apenas a SISPAR deixou de
entregar a documentação solicitada (cf. fls. 47/48), eis que “a parte da Gafisa está
em ordem”, afirmou a representante do Banco (fls. 47, em 15/5/2012). Disse a Gafisa
que não estava em atraso, como de fato não estava, que a exigência do banco era
desnecessária (fls. 46) e que a empresa “não se responsabiliza pelos atrasos na
análise e conclusão do processo” (fls. 48). Até as últimas missivas, em 17.5.2012, a
questão de fácil resolução não havia sido solucionada.
Às fls. 71/72, os autores reafirmaram em outros autos, em 1o de junho
de 2012, não terem ainda pago o preço total em razão do tal cadastro da SISPAR
junto ao Banco do Brasil.
Diante desse quadro, não há negar tenha sido inviabilizado o
financiamento à falta de elementos documentais de uma das partes do processo, a
SISPAR.
Por outro lado, inviabilizada obtenção do financiamento, restou
prejudicado o pleito inicial consistente na condenação das requeridas em obrigação
de fazer, “consistente na entrega dos documentos necessários ao financiamento
imobiliário”, como apontado no relatório da r. sentença.
Evidenciou-se, todavia, o interesse dos autores pela conclusão do
negócio, e tanto que, não obtidos recursos da instituição financeira, passaram a
proceder aos pagamentos com recursos próprios, restando apenas verificar se de
conformidade com o contrato, eis que, como lembrado pela Gafisa no e-mail
reproduzido às fls. 46, “o saldo é atualizado mensalmente”.
Resta, então, como consequência da não obtenção do financiamento,
afirmar que os autores continuam responsáveis pelo pagamento do saldo devedor
atualizado mensalmente e com os juros pactuados, não estando sujeitos aos efeitos da
mora, mesmo porque passaram a depositar os valores nos autos.

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Eventuais diferenças decorrentes dos depósitos realizados pelos
autores no curso do feito, com o objetivo de pagar o saldo devedor, serão objeto de
consideração e apuração quando do cumprimento da sentença. A solução nesses
termos possibilita às partes a resolução desse tema, de especial importância para a
inteira satisfação do interesse de ambas as partes, dando concretude e, quiçá,
finalizando a relação entre elas.
4. Quanto aos defeitos na construção do imóvel, decidiu o Juízo:
“Do rol de defeitos expostos pelos autores na petição inicial,
constata-se que se tratam predominantemente de pequenos problemas que
não exigiram das requeridas muito esforço para o reparo. Todavia, diante
da reclamação dos autores, escudaram-se as requeridas no decurso do
prazo de garantia de um ano, contado da data da conclusão do imóvel,
outubro de 2011, não da data de celebração do contrato de compromisso de
compra e venda ou da entrega da unidade autônoma.
“Olvidam-se as requeridas, entretanto, que a relação jurídica
entre as partes é de consumo; as rés são fornecedoras de um produto,
figurando os autores como destinatário finais.
“Assim, aplicam-se à relação contratual em questão as regras
previstas nos artigos 26 e seguintes do Código de Defesa do Consumidor,
ou seja, tinham os autores o direito de reclamar pelos vícios aparentes
caso dos autos pelo prazo de noventa dias, pois se trata de um bem
durável, a contar de seu inequívoco conhecimento. Evidente que os autores
reclamaram dos defeitos na primeira oportunidade que tiveram.
“Como é cediço, a garantia concedida contratualmente ao
consumidor não pode prejudicar o prazo decadencial ou prescricional
disposto na lei, máxime na hipótese dos autos, pois a garantia contratual,
segundo os fornecedores, foi extinta antes mesmo da entrega ou da
alienação do bem aos autores”.
E prosseguiu a r. sentença, com a análise dos vícios constatados no
imóvel:
“Pois bem, sustentou os autores a existência de desnível do
calçamento da garagem, falta de acabamento de janela, baguete da porta
do lavabo fora do padrão exigido, infiltrações na parede externa da casa,
trincas nos muros e na parte frontal da casa, falta de rejunte nos muros,
base de fixação dos corrimãos danificados ou mal fixados, desnível entre o
piso da sala e do granito da entrada e entre sala de jantar e a cozinha,
porta de saída para o quintal danificada, defeito no suporte interno e no
acabamento debaixo da pia, azulejos quebrados em um dos banheiros do
piso inferior, na garagem e na área externa, telhas do beiral e do telhado
da varanda soltas ou fora do nível, falta de parte interna do chuveiro de um
dos banheiros e empossamento de água da chuva na lateral da casa e na

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garagem.
“Em julho de 2012, ou seja, menos de dois meses após o
ajuizamento da ação, quando sequer havia notícia de que os autores
estivessem na posse do imóvel, acostaram as fotografias de fls. 86/118,
relacionadas com os defeitos reclamados, aonde podemos constatar a
existência de trincas e manchas internas e externas, problemas de
acabamento das louças do banheiro, telhas mal fixadas ou quebradas,
desnível entre ambientes ou entre as partes do piso externo, dentre outros
problemas.
“De todas as reclamações dos autores, as requeridas
somente responderam, de forma específica, a três delas: duas referentes ao
desnível entre ambientes, afirmando que ocorreu em virtude ao tipo de
revestimento aplicado pelos autores e a última sobre as fissuras nos muros,
afirmando serem normais, pois decorrem de natural movimentação.
“Providenciaram ainda os autores a juntada de um laudo de
vistoria técnica do imóvel, de agosto de 2013 (fls. 708/724), o qual discorre
sobre umidade e infiltrações em paredes da casa e muros externos,
problemas coma instalação do esgoto e o empossamento de água na
garagem.
“Determinada a produção de prova pericial, apontou o
perito que vários dos problemas mencionados pelos autores na petição
inicial foram solucionados diretamente por eles durante o trâmite do
processo, o que não causa surpresa considerando o tempo exigido para o
desenlace do feito. Todavia, confirmou o perito quase todos os itens
reclamados, excetua do o desnível entre os pisos dos cômodos, pois, apesar
de existente, é propositadamente mantido pelo construtor para que possa o
proprietário optar pela colocação do piso de sua conveniência, já que é o
enchimento do piso a solução mais econômica de que o rebaixamento do
contra piso.
“Soma-se a isto que as requeridas, na contestação ofertada,
talvez escudadas no decurso do prazo de garantia, não impugnaram
efetivamente a existência de qualquer um dos defeitos arrolados pelos
autores na petição inicial.
“Destarte, é de rigor reconhecer a existência de tais defeitos,
dentre eles dois aparentemente de maior gravidade: a opção pela
realização de alvenaria protetiva do registro de gás e água de forma
independente, sem amarração com a parede da casa, o que ocasionará
trincas e fissuras, e a manutenção da garagem em piso abaixo do nível da
rua, sem vala de contenção, o que permite o alagamento ou empossamento
de água na casa dos autores”.
Claro está ter sido o imóvel entregue com numerosos defeitos que, se

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não inviabiliza o uso a que se destina a casa, frustram a justa expectativa dos
adquirentes de recebê-la sem vícios, fazendo jus à reparação.
5. DANOS MATERIAIS.
Os autores pediram na petição inicial a condenação das requeridas “a
realizar os reparos indicados, ou que indenizem os Autores, com abatimento no
preço e/ou pagamento de valor correspondente” (fls. 7).
Segundo o Juízo,
“Considerando que grande parte dos defeitos já foram
reparados e a impossibilidade de serem liquidados nesta oportunidade,
parece-me mais adequado, e efetivo, a realização do abatimento do preço do
imóvel, com fundamento no artigo 20, inciso III, do Código de Defesa do
Consumidor.
“Considerando as características dos defeitos encontrados no
imóvel, arbitro o abatimento em 3% do preço do imóvel apontado no
contrato de compromisso de compra e venda, ou seja, equivalente a R$
22.500,00 em março de 2012”.
Arbitrado em 3% sobre o preço do imóvel apontado no contrato de
compromisso de compra e venda, recorrem as corrés, alegando inexistirem
parâmetros para a fixação da porcentagem.
Indagado acerca dos custos das obras de reparação, o Perito afirmou
que por se tratar de muitos defeitos, vários deles já solucionados pelos próprios
autores no decorrer do processo, ficaria difícil mensurar valores, mesmo porque não
juntadas notas dos serviços realizados (fls. 843).
Todavia, em se tratando de inúmeros vícios (cf. laudo fls. 818/850),
alguns sérios e graves, como demonstrado pela perícia, o valor arbitrado pelo Juízo
apresenta-se razoável e nada desproporcional, tendo em vista o custo elevado das
obras de acabamento e infraestreutura em geral, e observado o que normalmente
acontece.
Logo, embora não se tenha realizado levantamento documental acerca
dos custos, de rigor seja mantido o percentual de 3% por ser mínimo e
desproporcional para o caso.
Cabe, entretanto, pequena correção material, consoante pleiteado pelas
corrés, porquanto 3% de R$ 723.000,00 equivalem a R$ 21.690,00, não R$
22.500,00, apontados na r. sentença.
6. DANOS MORAIS.
A história deste caso é reveladora de que o sucedido é causa de mais

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que mero aborrecimento, sobretudo diante da conduta das empreendedoras de
nenhuma importância ou atenção destinarem a resolver os problemas encontrados no
imóvel, frustrando a justa expectativa que tinham os adquirentes de ocupar desde
logo o imóvel, sem os problemas encontrados, e que não eram poucos. E mais, a
demora havida por culpa de uma das vendedoras, e que inviabilizou o financiamento,
frustrou o desejo e o direito que tinham os autores de concretizá-lo para o que, de sua
parte, já haviam obtido todas as condições. Está, pois configurado motivo bastante
para a reparação por dano moral.
A indenização pelos danos morais sofridos, nesse ponto, deve guardar
respeito aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
Conferido ao Poder Judiciário dizer qual a indenização cabível no caso
concreto, atendidas as peculiaridades do caso, especialmente as circunstâncias acima
apontadas, a indenização, na hipótese, deve recompor quanto possível o dano e
constituir estímulo ao aprimoramento do pessoal e do serviço prestado, aliás como
dita v. acórdão relatado pelo então Desembargador desta Corte, hoje Ministro
CEZAR PELUSO: “estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da
ofensa” (RT 706/76).
A orientação do Colendo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de
que,
“Certamente que “a indenização por dano moral é arbitrável
mediante estimativa prudencial que leve em conta a necessidade de, com a
quantia, satisfazer a dor da vítima e dissuadir, de igual e novo atentado, o
autor da ofensa” (R.J.T.J.E.S.P. 156/94), não se desprezando consideração
atinente à capacidade econômica de quem deve indenizar (R.S.T.J. 112/216,
121/409, R.T. 775/211), sintonizada, ainda, com o padrão socioeconômico
do ofendido (R.S.T.J. 112/216, 133/260; J.T.J. 196/91); tudo, porém, sem
descambar para o exagero, num ou noutro sentido, que possa redundar em
inexpressividade ou em provocação de enriquecimento sem causa.” (REsp
731.689/RJ, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Quarta Turma, DJ de
13.6.2005).
Tendo em vista esse norte e as peculiaridades do caso, a indenização,
seja em relação a não entrega dos documentos solicitados pelo Banco financiador,
seja em razão dos vícios construtivos apontados, deve ser fixada em R$ 25.000,00
(vinte e cinco mil reais).
7. DAS TAXAS CONDOMINIAIS.
A responsabilização do comprador pelo pagamento de taxas de
condomínio somente pode ocorrer a partir do momento em que passou o adquirente a
ter concretamente a posse e o efetivo uso e gozo do bem.
Como bem decidiu o Juízo,

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“Se desejavam as rés transferir aos autores ônus ínsito à
figura do possuidor/proprietário, que lhes transferisse, também, a posse da
unidade autônoma, sendo inadmissível, ante a boa-fé objetiva que rege as
relações jurídicas, a solução adotada”.
Nesse sentido, este Tribunal de Justiça vem decidindo acerca do tema:
“Ação de indenização por danos morais e materiais,
cumulada com pedido de declaração de inexistência de débito Preliminar
de ilegitimidade passiva da requerida - Afastamento Requerida responsável
pela venda e pela entrega do bem, assim como pela estipulação do contrato,
que determinou a transferência do pagamento dos débitos condominiais e
de IPTU ao autor no momento do "habite-se" - Taxas condominiais -
Impossibilidade de cobrança antes da imissão do autor na posse do imóvel -
Valores exigidos antes da entrega das chaves a título de taxas condominiais
que deverão ser restituídos ao autor - Devolução na forma simples -
Consumidor que não recebeu a posse do imóvel e não pode responder pelo
IPTU da unidade antes da efetiva entrega das chaves - Valores exigidos
antes da entrega das chaves a título de IPTU que deverão ser restituídos ao
autor - Devolução na forma simples - Não demonstrada a má-fé da empresa
requerida, que efetuou a cobrança em razão da existência de estipulação
contratual - Valores referentes à tarifa de água e esgoto no período que
antecedeu a entrega das chaves, da mesma forma, não podem ser imputados
ao autor - Sentença de parcial procedência Recurso provido em parte” .
(apelação no 0004946-15.2014.8.26.0296, relatada pela Desembargadora
Marcia Dalla Déa Barone e julgada em 7.3.2016)”.
Como confirmado pelos próprios autores, em contrarrazões (fls.
1069), acabaram recebendo a posse do imóvel em 21 de maio (fls. 61), quando
tomaram ciência dos defeitos da construção. Todavia, o pedido inicial de R$
1.400,00 se refere a duas quotas condominiais anteriores à data da posse, motivo pelo
qual os autores devem ser reembolsados de seu pagamento.
8. HONORÁRIOS CONTRATUAIS.
Pretendem os autores serem ressarcidos por honorários contratuais.
O pedido de indenização por danos materiais (reembolso dos
honorários contratuais) é incabível, porque estes são de sua responsabilidade, posto
que escolheram livremente o profissional e o valor dos serviços, não se confundindo
com os honorários decorrentes da sucumbência.
Em casos semelhantes, este E. Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo vem decidindo:
“Não são reembolsáveis, a título de honorários de advogado, as
despesas que a parte enfrenta em razão do ajuste com o profissional a título

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de honorários profissionais, para o patrocínio de sua causa. Os honorários
advocatícios contratuais, porque decorrente de avença estritamente
particular, não podem ser ressarcidos pela parte sucumbente, já que esta
não participou do ajuste” (Apelação n° 0129679-78.2008.8.26.0000, rel.
Des. Cesar Ciampolini, j. em 14.08.2012).
9. Ante o exposto, nego provimento ao recurso das corrés, dando-o
parcialmente ao dos autores para condenar as requeridas ao pagamento de
indenização por danos morais no valor de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais),
corrigíveis a partir deste julgamento e com juros contados da citação, além das custas
e despesas processuais e honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) do total
da condenação. Em sede de cumprimento de sentença proceder-se-á também à
apuração determinada no tópico final do item “3” deste voto.
É meu voto.
JOÃO CARLOS SALETTI
Relator
assinado digitalmente