Tribunal: TJSP
Processo: 1015941-07.2017.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Prescrição. Incorrência. Ação que versa sobre rescisão contratual decorrente do inadimplemento da compradora. Aplicabilidade do prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Teoria do adimplemento substancial. Inaplicabilidade ao caso concreto. Violação

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Prescrição. Incorrência. Ação que versa sobre rescisão contratual decorrente do inadimplemento da compradora. Aplicabilidade do prazo prescricional decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. Teoria do adimplemento substancial. Inaplicabilidade ao caso concreto. Violação aos princípios boa-fé objetiva das partes, o princípio da proporcionalidade e a função social do contrato. Perdimento das parcelas pagas. Sentença "extra petita". Inocorrência. Pedido implícito que decorre do uso do bem sem qualquer contraprestação. Devolução dos valores pagos que geraria enriquecimento indevido da devedora. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014564
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015941-07.2017.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é
apelante KARLA ANDRADE DE AZEVEDO, é apelado IPESP - INSTITUTO
DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) E JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015941-07.2017.8.26.0477 -Voto no
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Apelação Cível 1015941-07.2017.8.26.0477
Apelante: Karla Andrade de Azevedo
Apelado: IPESP - INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
Praia Grande
Reintegração / Manutenção de Posse
Juiz prolator da sentença: Felipe Esmanhoto Mateo
Voto no 5235
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. Sentença de procedência.
Inconformismo da ré. Prescrição. Incorrência. Ação que versa
sobre rescisão contratual decorrente do inadimplemento da
compradora. Aplicabilidade do prazo prescricional decenal, nos
termos do artigo 205 do Código Civil. Teoria do adimplemento
substancial. Inaplicabilidade ao caso concreto. Violação aos
princípios
boa-fé
objetiva
das
partes,
o
princípio
da
proporcionalidade e a função social do contrato. Perdimento das
parcelas pagas. Sentença “extra petita”. Inocorrência. Pedido
implícito
que
decorre
do
uso
do
bem
sem
qualquer
contraprestação. Devolução dos valores pagos que geraria
enriquecimento indevido da devedora. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 88/93 que, em ação de rescisão contratual c.c.
reintegração de posse e cobrança, julgou procedente a demanda, nos
seguintes termos:
“Assim, por todo o exposto, JULGO PROCEDENTE a
pretensão autoral, com fulcro no artigo 487, I do CPC, para declarar a rescisão
do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda, restituindo-se
as partes ao status quo, com a consequente reintegração do autor na posse
do imóvel e perdimento em seu favor das parcelas pagas pela ré, bem como
condena-la ao pagamento do valor de R$2.349,28 equivalente a multa 2%
sobre o saldo remanescente, corrigidos pela Tabela Prática do TJSP, desde a
data de propositura da ação e com juros de mora de 1% ao mês a partir da

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citação.
Em razão da sucumbência, condeno a requerida ao
pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos moldes do
previsto no artigo 85, § 2o do Código de Processo Civil.”.
Insurge-se a requerida sustentando, em síntese, que
grande parte das parcelas inadimplidas estão acobertadas pela
prescrição quinquenal e que o prazo prescrição é contado a partir do
vencimento de cada parcela. Aduz que consideradas vencidas e não
pagas as parcelas a partir de março de 2012, tem-se que é lícito
considerar que a apelante deixou de pagar as parcelas de março de
2012 a março de 2017, ou seja, 60 parcelas. Alega que, dessa forma,
deixou de pagar apenas 25% do valor contratado, de modo que a
rescisão não deve prevalecer. Alega que a r. sentença é “extra petita”,
uma vez que determinou o perdimento das parcelas pagas em razão da
posse, porém, tal pedido não foi objeto da petição inicial.
Requer seja dado provimento ao recurso: “para
declarar a prescrição das parcelas cobradas no interregno acima
demonstrado, bem como seja aplicada a teoria do adimplemento
substancial.
Ainda, requer que no caso de não aplicação da teoria
do adimplemento substancial, o que não se espera, requer seja
afastada a perca das parcelas já pagas, condenando a apelada a restituí-
las a apelante, devidamente corrigidas e com a incidência de juros
legais, bem como, requer seja afastada a multa imposta a apelante, por
medida de Justiça.”
Recurso
regularmente
processado,
com
a
apresentação de contrarrazões a fls. 113/123.

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É o relatório.
Extrai-se
dos
autos
que
as
partes
firmaram
compromisso de compra e venda de imóvel no dia 21/11/1997 para
aquisição do imóvel residencial localizado na Rua Martins Fontes no 397,
em Praia Grande, cuja descrição consta do contrato ora juntado pelo
preço certo e ajustado de Cr$31.000,00 (trinta e um mil reais), pagável
em 240 prestações mensais.
Com efeito, restou incontroverso que a compradora,
ora apelante, deixou de arcar com as prestações dos períodos de
09/2009 a 10/2009 e 02/2010 em diante até 03/2017, tornando-se
inadimplente de forma definitiva desde a 147a parcela.
Em que pese a mora ter se iniciado em meados de
2009/2010, resta incontroverso que a autora não pleiteia o pagamento
do saldo devedor, mas sim a rescisão do referido contrato, ante o
inadimplemento da parte adquirente.
Desta forma, não há que se falar na aplicação do
prazo quinquenal fixado pelo art. 206, §5o, I, do Código Civil, conforme
aduzido pelo recorrente, uma vez que tal dispositivo se refere à
“pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento
público ou particular”.
Assim, tem-se por aplicável prazo prescricional a
decenal, nos termos do art. 205 do Código Civil, iniciando-se a sua
contagem a partir do vencimento da última parcela do contrato,
21/03/2017.

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Neste ponto, releva salientar que o E. STJ já pacificou
o tema relativo ao prazo prescricional para as ações decorrentes do
inadimplemento contratual.
Em julgamento dos EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM
RESP No 1.280.825 - RJ (2011/0190397-7) - Relatado pela Ministra
Nancy Andrighi, assentou-se que "Nas hipóteses de inadimplemento
contratual, contudo, a regra geral é a execução específica. Assim, ao
credor é permitido exigir do devedor o exato cumprimento daquilo que
foi avençado. Se houver mora, além da execução específica da
prestação, o credor pode pleitear eventuais perdas e danos decorrentes
da inobservância do tempo ou modo contratados (arts. 389, 394 e 395
do CC/02). Na hipótese de inadimplemento definitivo (art. 475 do
CC/02), o credor poderá escolher entre a execução pelo equivalente ou,
observados os pressupostos necessários, a resolução da relação jurídica
contratual.
Em
ambas
alternativas,
poderá
requerer,
ainda, o
pagamento de perdas e danos eventualmente causadas pelo devedor.
Há, desse modo, três pretensões potenciais por parte do credor, quando
se verifica o inadimplemento contratual, todas interligadas pelos
mesmos contornos fáticos e pelos mesmos fundamentos jurídicos, sem
qualquer distinção evidente no texto normativo. Tal situação exige do
intérprete a aplicação das mesmas regras para as três pretensões. Nas
palavras
de
Judith
MARTINS-COSTA
e
Cristiano
ZANETTI
(Responsabilidade contratual: prazo prescricional de dez anos. RT, vol.
979/2017, maio/2017, p. 215-241): “sendo o dever de indenizar pelo
inadimplemento substitutivo ao cumprimento contratual (consistindo no
“segundo momento” da relação obrigacional) participa, ontológica e
funcionalmente, do mesmo fenômeno, razão pela qual, logicamente, há
de ser seguido o mesmo prazo previsto para as ações de cumprimento
do negócio, isto é, dez anos”.

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Portanto,
ajuizada
a
presente
demanda
em
09/10/2017, não há que se falar no reconhecimento da prescrição, uma
vez não decorridos dez anos do termo final da obrigação.
Neste sentido:
Preliminar Legitimidade Autor que detém legitimidade
para figurar no polo ativo da demanda
Instituto de
Previdência do Estado de São Paulo e Instituto de
Pagamentos Especiais de São Paulo que se tratam da
mesma
entidade
autárquica

Preliminar
afastada.
Apelação Cível
Rescisão contratual
Prescrição

Pretensão que não corresponde a cobrança de
valores
Prazo prescricional decenal aplicável à
pretensão de rescisão contratual Contagem que deve
se dar a partir do vencimento da última parcela. Usucapião
e concessão de uso do imóvel para fins de moradia

Inadmissibilidade
Réus que detém a posse precária
sobre o imóvel Posse autorizada por força de contrato
Elemento
anímico
de
dono
não
caracterizado

Impossibilidade de alteração da causa da posse. Quitação
de contrato Revisão do valor do débito Alegações que
não podem ser admitidas como matéria de defesa de ação
visando a rescisão do contrato Violação aos princípios do
"duty to mitigate the loss" e boa-fé objetiva Inocorrência
Inadimplemento incontroverso
Réus que sabiam de
sua inadimplência e jamais demonstraram a intenção de
saldar o débito ou mesmo renegociar a dívida com autor.
Retenção de valores
Perdimento da totalidade das
parcelas pagas justificada em vista do longo período de
inadimplência Retenção justificada com vistas a reduzir
as perdas e danos experimentadas pelo autor. Benfeitorias
Indenização descabida
Ausência de comprovação

Necessidade de descrição das benfeitorias Reintegração
de posse Prazo para a desocupação que deverá respeitar
a data de trânsito em julgado da sentença. Sucumbência
Autor que decaiu de parte mínima do pedido Pretensão
autoral julgada parcialmente procedente para declarar
resolvido o contrato, com consequente reintegração de
posse e retenção de valores Reconhecimento de ausência
de culpa do autor pela resolução do contrato Condenação
dos réus em observância ao princípio da sucumbência

Recurso dos réus improvido. Apelação Cível
Multa
contratual Abusividade Percentual fixado em contrato

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que se mostra exagerado Adequação do percentual pela
r. sentença que atende aos critérios de razoabilidade e
equilíbrio contratual
Possibilidade de relativização do
princípio da força obrigatória
Lucros cessantes

Indenização pelo período de ocupação gratuita do bem já
indenizada com o perdimento das parcelas pagas

Imposição de nova penalidade pelo mesmo fato que
configuraria "bis in idem"
Recurso do autor improvido.
Sucumbência
Recursal

Honorários
advocatícios

Majoração do percentual arbitrado em desfavor dos réus
Observância do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC Execução
dos valores sujeita ao disposto no art. 98, §3o, do NCPC.
(TJSP; Apelação Cível 1027002-85.2018.8.26.0554;
Relator
(a): José
Joaquim
dos
Santos;
Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
Santo André - 2a Vara da Fazenda Pública; Data do
Julgamento:
16/06/2020;
Data
de
Registro:
16/06/2020)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
E INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS. RESOLUÇÃO
POR
INADIMPLEMENTO
DOS
ADQUIRENTES.
PRESCRIÇÃO.
INOCORRÊNCIA.
PRAZO
DECENAL
QUE, NA HIPÓTESE, SE CONTA A PARTIR DO
VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA, OCORRIDO EM
2010. AÇÃO PROPOSTA EM 2018, PORTANTO ANTES
DE OPERADA A PRESCRIÇÃO. EXTINÇÃO DO FEITO
AFASTADA, PASSANDO-SE AO EXAME DO MÉRITO DA
DEMANDA, NOS TERMOS DO ART. 1.013, § 4o, DO CPC.
RESOLUÇÃO. ADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DOS
RÉUS QUE É INCONTROVERSO. EXISTÊNCIA DE RESÍDUO
EM ABERTO, DA ORDEM DE MAIS DE R$ 77.000,00, O QUE
POR SI SÓ AFASTA A INVOCAÇÃO DA TESE DE
ADIMPLEMENTO
SUBSTANCIAL.
RESTITUIÇÃO
DAS
PARCELAS
PAGAS.
ADMISSIBILIDADE.
RETENÇÃO
DEVIDA. ATO QUE CAUSA PREJUÍZO AO CREDOR. PENA
PARA O DESCUMPRIMENTO QUE DEVE SER FIXADA, PARA
QUE NÃO IMPORTE EM INCENTIVO AO INADIMPLEMENTO.
RESTITUIÇÃO FIXADA EM 70% DAS QUANTIAS PAGAS,
FAZENDO O AUTOR JUS À RETENÇÃO DE 30% DESSE
MONTANTE. CONDENAÇÃO DOS RÉUS, POR FIM, AO
PAGAMENTO DO PERCENTUAL DE 0,5% SOBRE O VALOR
DO
CONTRATO
DURANTE
O
PERÍODO
EM
QUE,
INADIMPLENTES, PERMANECERAM NA POSSE DO BEM,
ATÉ
A
DATA
DE
SUA
DESOCUPAÇÃO.
AÇÃO
PARCIALMENTE
PROCEDENTE,
IMPROCEDENTE
A

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RECONVENÇÃO.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
VOTO
VENCIDO. (TJSP;
Apelação
Cível
1005717-18.2018.8.26.0269;
Relator
(a): Vito
Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Itapetininga - 2a Vara Cível; Data
do Julgamento: 12/06/2020; Data de Registro:
15/06/2020)
Do mesmo modo, não há que se falar em
adimplemento substancial do contrato.
Para que seja possível a aplicação da teoria do
adimplemento substancial o direito do credor não pode gerar lesão ao
devedor, o que se vislumbra no caso em tela.
Ainda que a ré tenha pega quantia significativa do
débito, nota-se que o valor em aberto é de grande monta, o que geraria
prejuízo a autora, ferindo os princípios da boa-fé objetiva das partes, o
princípio da proporcionalidade e a função social do contrato.
Ademais, salienta-se que a requerida foi notificada
por duas vezes (fls. 45/50) para que se dirige-se a sede da autora para
regularização de sua pendência financeira, porém, quedou-se inerte. Do
mesmo modo, observa-se que nestes autos a apelante sequer cogitou a
hipótese de firmar um acordo para quitação de seu débito, buscando se
esquivar se suas obrigações através da teoria do adimplemento
substancial, o que não deve prevalecer.
Por fim, não vislumbro qualquer nulidade na r.
sentença.
Ainda que o perdimento das parcelas pagas não
esteja previsto expressamente na petição inicial, trata-se na realidade

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de pedido implícito que decorre da necessidade de ressarcimento pelo
período
em
que
a
apelante
usufruiu
do
bem
sem
qualquer
contraprestação (7 anos).
Neste sentido, a devolução dos valores pagos
claramente geraria enriquecimento indevido da ré, o que não pode
prevalecer.
Assim, a manutenção da r. sentença é de rigor.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso e elevo os honorários advocatícios devidos à parte autora
para 15% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §11
do CPC.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica