Tribunal: TJSP
Processo: 2162819-49.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-11
Data de publicação: 2021-01-11

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Unidade condominial alienada fiduciariamente. Penhora do imóvel gerador do débito. Inadmissibilidade.
O fato de a obrigação de concorrer para o pagamento das despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si, não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente porque os

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Unidade condominial alienada fiduciariamente. Penhora do imóvel gerador do débito. Inadmissibilidade.
O fato de a obrigação de concorrer para o pagamento das despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si, não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação fiduciária, notadamente porque os devedores não são os proprietários do imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida atinente ao contrato de financiamento.
Penhora dos direitos que os executados possuem sobre o bem dado em garantia. Possibilidade. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000006526
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2162819-49.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONDOMINIO ED. DANDY RESIDENCE, são agravados VITO GIUSEPPE
DOMINGOS PELLEGRINI e REJANE DE PADUA PELLEGRINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 11 de janeiro de 2021.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2162819-49.2020.8.26.0000 - ac
2
VOTO No: 37.100
AGRAVO DE INSTRUMENTO: 2162819-49.2020.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO
AGVTE.: CONDOMÍNIO ED. DANDY RESIDENCE
AGVDOS.: VITO GIUSEPPE DOMINGOS PELLEGRINI E REJANE
DE PÁDUA PELLEGRINI
JUIZ(A): JEAN THIAGO VILBERT PEREIRA
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Execução de
título
extrajudicial.
Unidade
condominial
alienada
fiduciariamente. Penhora do imóvel gerador do débito.
Inadmissibilidade.
O fato de a obrigação de concorrer para o pagamento das
despesas condominiais possuir natureza propter rem, por si,
não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de
alienação fiduciária, notadamente porque os devedores não são
os proprietários do imóvel, ao menos enquanto subsistir a
dívida atinente ao contrato de financiamento.
Penhora dos direitos que os executados possuem sobre o bem
dado em garantia. Possibilidade. Precedentes do Superior
Tribunal de Justiça.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de agravo de instrumento
interposto pelo condomínio exequente nos autos da ação de execução de
título extrajudicial fundada em débito condominial, que move em face dos
condôminos titulares da unidade autônoma no 51, à r. decisão de fls. 21 que
indeferiu o pedido de penhora do imóvel dado em garantia fiduciária.
Sustenta o agravante que o apartamento
em questão pertence aos agravados, asseverando que anterior consolidação da
propriedade em favor da credora fiduciária realizada em procedimento
extrajudicial foi anulada por decisão judicial proferida em ação de
consignação de pagamento promovida pelos devedores (processo no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2162819-49.2020.8.26.0000 - ac
3
1066788-43.2018.8.26.0100). Informa ter ajuizado anterior ação pretendendo
o recebimento do valor em aberto das cotas condominiais em face da
instituição financeira (processo no 1119254-14.2018.8.26.0100), porém, em
virtude do reconhecimento da ilegitimidade passiva aquele feito foi extinto.
Defende a possibilidade da penhora do imóvel gerador das despesas
condominiais por se cuidar de obrigação “propter rem”.
Recurso
regularmente
processado,
indeferido o pretendido efeito suspensivo.
É o relatório.
A
irresignação
do
condomínio
exequente comporta parcial acolhimento.
No caso dos autos, inobstante o fato de
o agravante ter ajuizado anterior ação de execução com idêntico pedido dos
autos principais em face da credora fiduciária, cujo processo recebeu o no
1119254-14.2018.8.26.0100 e tramitou perante a 5a Vara Cível da Comarca
de São Paulo Foro Central, de se consignar que o feito foi extinto em razão
do acolhimento da preliminar de ilegitimidade passiva arguida em embargos,
sob o fundamento de que embora consolidada a propriedade fiduciária em
favor da instituição financeira, não houve seu ingresso na posse direta do
imóvel, portanto, a responsabilidade pelo pagamento da dívida condominial é
dos devedores fiduciantes que detêm o bem (fls. 41/49).
Além disso, o pedido da ação de
consignação em pagamento proposta pelos condôminos devedores (processo
no 1066788-43.2018.8.26.0100, distribuído à 41a Vara Cível da Comarca de
São Paulo Foro Central) limitou-se a purgação da mora das parcelas em
aberto relativas ao financiamento do imóvel garantido por alienação
fiduciária, o que foi julgado procedente “para o exato fim de declarar

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2162819-49.2020.8.26.0000 - ac
4
o direito do autor de efetuar a purgação da mora, com
depósito integral nos termos do disposto no art. 26, par. 1o,
da Lei 95.14/97, ficando cancelada a consolidação da
propriedade com a quitação” (fls. 72).
Vale dizer que não há notícia nos autos
de que o negócio jurídico entabulado entre a credora fiduciária e os devedores
fiduciantes tenha sido quitado em sua totalidade, pelo que subsiste a garantia
e a posição da instituição financeira como proprietária resolúvel do bem.
Feitas as necessárias observações, tenha-
se presente que muito embora este Relator viesse admitindo a penhora de
imóvel gerador de dívida condominial inadimplida, ainda que o bem fosse
objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia, modifiquei meu
entendimento para adequá-lo à orientação do Superior Tribunal de Justiça,
incumbido de velar pela uniformidade da aplicação da lei federal.
Com efeito, consoante decidiu a 4a
Turma daquela Colenda Corte Superior, “como a propriedade do bem é
do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em
decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas
podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de
alienação fiduciária.” (AgInt no AREsp 644.018/SP - rel. Ministra
Maria Isabel Gallotti - J. 02.06.2016).
No mesmo sentido, confira-se julgado
da 2a Turma do Superior Tribunal de Justiça, relatado pelo eminente Ministro
Castro Meira:
“PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO FISCAL. CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS
DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PENHORA. POSSIBILIDADE.
1. Não é viável a penhora sobre
bens garantidos por alienação fiduciária, já que não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2162819-49.2020.8.26.0000 - ac
5
pertencem ao devedor-executado, que é apenas possuidor, com
responsabilidade de depositário, mas à instituição financeira
que realizou a operação de financiamento.
2. É possível, entretanto, que
a constrição executiva recaia sobre os direitos que o
executado
detém
no
contrato
de
alienação
fiduciária.
Precedentes da 5a Turma.
3. O devedor fiduciante possui
expectativa do direito à futura reversão do bem alienado, em
caso de pagamento da totalidade da dívida, ou à parte do
valor já quitado, em caso de mora e excussão por parte do
credor, que é passível de penhora, nos termos do art. 11,
VIII, da Lei das Execuções Fiscais (Lei n.o 6.830/80), que
permite a constrição de 'direitos e ações'.
4. Recurso especial provido.”
(REsp 795.635/PB - J. 27.06.2006).
Foi
esse,
aliás,
o
entendimento
majoritário adotado em julgado de que participei, relatado pela eminente
Desembargadora Berenice Marcondes Cesar:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Penhora de direitos sobre
bem imóvel. Possibilidade. Imóvel que não pertence ao
Executado, mas ao credor-fiduciário, razão pela qual apenas
os direitos que o devedor-fiduciante possui sobre o bem é que
podem ser objeto de constrição. Precedentes do C. STJ.
RECURSO DO EXEQUENTE NÃO PROVIDO.” (J. 12.06.2018).
Assim, respeitado entendimento em
contrário, considera-se que o fato de a obrigação de concorrer para o
pagamento das despesas condominiais possuir natureza “propter rem”, por si
só, não autoriza a penhora de unidade condominial objeto de alienação
fiduciária, notadamente porque os devedores não são os proprietários do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2162819-49.2020.8.26.0000 - ac
6
imóvel, ao menos enquanto subsistir a dívida atinente ao contrato de
financiamento, de modo que a constrição recairia sobre o patrimônio de
terceiro estranho à lide, o que não se pode admitir.
Por outra face, é possível a penhora
sobre os direitos que os executados possuem sobre a unidade condominial
geradora do débito.
Daí porque a decisão recorrida deve ser
reformada em parte para tão somente autorizar que a constrição recaia sobre
os direitos que os devedores fiduciantes possuem sobre o bem gerador da
dívida, em razão de sua natureza “propter rem”.
Diante do exposto, dá-se provimento
parcial ao recurso para o fim de admitir que a penhora recaia tão somente
sobre os direitos que os executados têm sobre a unidade autônoma geradora
das despesas condominiais inadimplidas.
CESAR LACERDA
Relator