Tribunal: TJSP
Processo: 1024441-61.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO – Ação indenizatória – Vícios construtivos – Não configurada decadência ou prescrição – Pretensão indenizatória – Prazo decenal, previsto no art. 205 do Código Civil – Inexistência de litispendência ou prejudicialidade entre a presente demanda e produção antecipada de provas, relativa a outros vícios relativos ao empreendimento – Demanda julgada antecipadamente, sem a produção da

Ementa:
APELAÇÃO – Ação indenizatória – Vícios construtivos – Não configurada decadência ou prescrição – Pretensão indenizatória – Prazo decenal, previsto no art. 205 do Código Civil – Inexistência de litispendência ou prejudicialidade entre a presente demanda e produção antecipada de provas, relativa a outros vícios relativos ao empreendimento – Demanda julgada antecipadamente, sem a produção da prova pericial postulada pela ré – Acolhimento do argumento do autor no sentido de que o parecer técnico produzido extrajudicialmente pela incorporadora, com proposta de correção de alguns vícios, constituiu confissão – Inadmissibilidade – Inexistência de admissão de que os vícios têm origem construtiva – Parecer elaborado em resposta às reclamações dos condôminos – Proposta de solução parcial dos vícios, que possui natureza negocial – Ausência de formalização da oferta por desentendimento entre as partes – Declarações que não podem ser interpretadas como confissão – Cerceamento de defesa configurado – Sentença anulada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000020168
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024441-61.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
TEGRA INCORPORADORA SA (ATUAL DENOMINAÇÃO DE BROOKFIELD
INCORPORAÇOES SA) e BROOKFIELD INCORPORAÇÕES S/A, é apelado
CONDOMINIO TERRARA TORRES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALEXANDRE
MARCONDES (Presidente) E COSTA NETTO.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024441-61.2019.8.26.0002 -Voto no 7.343
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APELAÇÃO
Processo no 1024441-61.2019
Comarca: São Paulo (9a Vara Cível)
Apelante: Brookfield Incorporações S/A e outro
Apelada: CONDOMINIO TERRARA TORRES
Juiz: Anderson Cortez Mendes
Voto no 7.343

APELAÇÃO Ação indenizatória Vícios construtivos
Não configurada decadência ou prescrição
Pretensão
indenizatória
Prazo decenal, previsto no art. 205 do
Código
Civil

Inexistência
de
litispendência
ou
prejudicialidade entre a presente demanda e produção
antecipada de provas, relativa a outros vícios relativos ao
empreendimento Demanda julgada antecipadamente, sem
a produção da prova pericial postulada pela ré

Acolhimento do argumento do autor no sentido de que o
parecer
técnico
produzido
extrajudicialmente
pela
incorporadora, com proposta de correção de alguns vícios,
constituiu confissão Inadmissibilidade Inexistência de
admissão de que os vícios têm origem construtiva Parecer
elaborado em resposta às reclamações dos condôminos
Proposta de solução parcial dos vícios, que possui natureza
negocial
Ausência de formalização da oferta por
desentendimento entre as partes
Declarações que não
podem ser interpretadas como confissão Cerceamento de
defesa configurado Sentença anulada Recurso provido.

Cuida-se de apelação, interposta contra a r. sentença de fls. 1.323/1.329,
cujo relatório se adota, que julgou procedentes os pedidos, para condenar a requerida
à obrigação de fazer consistente na reparação dos vícios que inquinam a construção
apontados na inicial.

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O condomínio autor ajuizou a demanda alegando que foi instalado em
09/04/2012 no empreendimento construído pela ré. Com o passar do tempo, passou-
se a constatar uma série de irregularidades e problemas de ordem técnica no
empreendimento, causados por vícios na construção, razão pela qual o condomínio
contratou empresa de engenharia especializada, com o escopo de realizar uma
vistoria completa na construção e elaborar laudo que apontasse todas as
irregularidades verificadas. Em 29/03/2018 o autor notificou a ré via e-mail
informando os pontos levantados pela empresa de engenharia, e a requerida
respondeu apresentando, em 15/04/2018, um documento denominado “resposta
parecer técnico”, no qual o engenheiro responsável reconheceu a responsabilidade da
construtora pela execução dos reparos. O reconhecimento das anomalias e a
promessa de execução do reparo foram feitos por engenheiro especialista contratado
pela ré, de modo que a responsabilidade da empresa em relação ao reparo dos itens é
incontroversa. Com o passar do tempo, os defeitos reconhecidos pela ré estão
causando sérios prejuízos e transtornos aos moradores, especialmente no que tange às
infiltrações existentes nos terraços, que afetam as partes internas das unidades. Em
22/01/2019, o autor remeteu e-mail à ré postulando que fosse dado início aos reparos
cuja responsabilidade a empresa já havia indicado, contudo, até a data de
ajuizamento desta demanda, não foi obtida resposta. Assim, deve a ré ser condenada
a reparar os vícios construtivos existentes no condomínio, já reconhecidos
documentalmente pela área técnica da empresa.
Irresignada, apelou a ré (fls. 1.331/1.367), preliminarmente, arguindo haver
prejudicialidade externa entre a ação cautelar de produção de provas ajuizada pelo
autor e a presente demanda, sendo necessária a suspensão do feito até a realização da
perícia determinada. Houve cerceamento de defesa, sendo necessária a realização de
prova pericial para apuração da responsabilidade da requerida. Inexiste relação de
consumo entre as partes, não sendo caso de incidência do Código de Defesa do
Consumidor, mas do Código Civil, tendo sido superado o prazo decadencial para
reclamar os vícios no contrato de empreitada. O condomínio induziu o juízo a erro ao
distribuir ação de obrigação de fazer pautada em laudo unilateral e para o qual foram
realizados apontamentos pela ré única e exclusivamente para fins de composição na
esfera extrajudicial. Contrariamente ao alegado pelo apelado, em momento algum a

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apelante reconheceu ser responsável pelas anomalias apontadas no laudo
apresentado, mas apenas se manteve à disposição para, dentre os pontos suscitados,
auxiliar e providenciar eventuais correções de modo a manter o bom relacionamento
entre as partes, tendo o trabalho sido produzido sem vistoria física ao local. Muitos
dos pontos cuja responsabilidade foi atribuída à requerida decorrem de falta de
manutenção, como restou consignado nos documentos de fls. 434 e 441/443,
445/455.
O recurso foi processado, tendo o autor apresentado contrarrazões (fls.
1.372/1.385).
É o relatório.
Não se verifica a ocorrência de decadência. A relação estabelecida entre as
partes não se origina de contrato de empreitada, mas de mera comercialização do
imóvel por particular, não se aplicando ao caso, o disposto no art. 618 do Código
Civil como pretendido pelos apelantes.
Trata-se de obrigação de fazer, consistente na reparação dos danos
constatados no imóvel, fundada em inadimplemento contratual, sendo referida ação,
tipicamente condenatória, sujeitando-se unicamente ao prazo prescricional, devendo-
se observar o prazo decenal do art. 205 do Código Civil.
Neste sentido, é o precedente do C. Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA.
ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. DEFEITOS
APARENTES DA OBRA. METRAGEM A MENOR. PRAZO DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À
PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. O propósito
recursal é o afastamento da prejudicial de decadência em relação à pretensão de
indenização por vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos
consumidores. 2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por

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vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a
partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC). 3. No referido prazo
decadencial, pode o consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art.
20 do CDC, a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia
paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro direito
potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as denominadas ações
constitutivas, positivas ou negativas. 4. Quando, porém, a pretensão do
consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo
decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação,
tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 5. À falta de prazo
específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento
contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o
qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada
ainda na vigência do Código Civil de 1916 ("Prescreve em vinte anos a ação para
obter, do construtor, indenização por defeitos na obra"). 6. Recurso especial
conhecido e provido” (g.n.).
Nesse mesmo sentido:
“Ementa: VÍCIOS OCULTOS Imóvel novo que os vendedores mandaram
construir
Inexistência de contrato de empreitada
Não aplicação de prazo
decadencial
Obrigação de fazer consistente no reparo do imóvel
Prazo
prescricional decenal Súmula n. 194 do STJ Valor das perdas e danos que deve
ser apurado em liquidação de sentença, se necessário Multa excluída - Recurso
provido em parte.” (Apelação 005624-05.2016.8.26.0664; Relator(a): Alcides
Leopoldo; Comarca: Votuporanga; Órgão julgador: 4a Câmara de Direito Privado;
Data do julgamento: 25/05/2015; Data de publicação: 15/07/2019; Data de registro:
15/07/2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Preliminar de recolhimento a
menor do preparo recursal. Afastamento. Utilização adequada do valor da
condenação como base para o pagamento das custas no patamar mínimo. Mérito.
Quantia supostamente quitada a título de taxa de assessoria em maio de 2016.
Ausência de prova quanto ao pagamento nesta data. Última parcela adimplida em

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agosto de 2013, tendo sido atingida pela prescrição trienal. Vício construtivo
relativo à vaga de garagem. Pretensão reparatória. Prazo prescricional decenal
(art. 205, CC). Inaplicabilidade do art. 26, II, do CDC. Precedentes. Imperfeição
técnica constatada pelo laudo pericial. Reparo necessário. Ato ilícito imputável à
construtora. Acordo celebrado com o condomínio que não pode ser invocado contra
terceiros que dele não participaram. Prazo para fixação do problema dilatado para
60 dias, consideradas as particularidades do caso. Multa diária mantida no importe
original, compatível com sua natureza coercitiva. Litigância de má-fé. Inocorrência.
Intuito supostamente protelatório contrastado com o acolhimento parcial dos
fundamentos recursais. Desnecessidade de majoração dos honorários sucumbenciais
(art. 85, §11, CPC), visto que a interposição da apelação foi proveitosa à
recorrente. RECURSO PROVIDO EM PARTE, nos termos constantes do acórdão.”
(Apelação no 1003466-83.2016.8.26.0079; Relator(a): Beretta da Silveira Comarca:
Botucatu Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado Data do julgamento:
23/11/2018 Data de publicação: 23/11/2018 Data de registro: 23/11/2018) (g.n.).
No presente caso, o empreendimento foi entregue em abril de 2011 (fl.
429), tendo o condomínio sido instituído em abril de 2012. A demanda foi ajuizada
em maio de 2019, não tendo fluído o prazo prescricional desde o surgimento da
pretensão reparatória.
Concomitantemente ao ajuizamento da presente demanda, o autor postulou
a produção antecipada de prova pericial, para a verificação da existência e da origem
de
vícios
construtivos
relativos
ao
mesmo
imóvel
(proc.
No.
1024428-62.2019.8.26.0002.). Todavia, conforme esclarecido em réplica (fl. 1.285),
a presente demanda tem por objeto a reparação de vícios distintos dos indicados na
produção antecipada de provas. Assim, não se vislumbra prejudicialidade, e
tampouco hipótese de reunião dos processos por conexão, já que inexiste identidade
de pedidos e o presente feito já se encontra sentenciado.
Verifica-se, de início, que, diversamente do que alega a apelante, o processo
não foi instruído exclusivamente pelo trabalho lavrado unilateralmente por
profissional vinculado aos autores (fls. 328/426), mas também pelo parecer elaborado
pela área técnica da incorporadora (fls. 427/560), ao qual o juízo atribuiu a natureza

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de confissão extrajudicial, quanto à existência e à responsabilidade pela reparação de
parte dos vícios constatados no empreendimento. A presente demanda, assim, foi
julgada antecipadamente, acolhendo-se o pedido do autor sem que fosse produzida
prova pericial, em vista do referido documento.
A confissão, na dicção do art. 389 do CPC, consiste na admissão da verdade
de fato contrário ao interesse do confitente e favorável ao do adversário. Como se
extrai da definição legal, o ato se refere a fatos, e não às suas consequências jurídicas.
O parecer técnico foi lavrado em meio às tratativas das partes quanto à
correção dos vícios controvertidos. Constou no documento que seu objetivo seria
“avaliar tecnicamente eventuais anomalias na edificação reclamadas no parecer
técnico, estabelecer diretrizes e respostas para os pleitos do condomínio” (fl. 429), e
indicou-se o resumo das patologias com posicionamento da incorporadora (fl. 430).
No mesmo contexto, a ré remeteu um e-mail ao condomínio em 01/08/2018,
oferecendo o pagamento de R$ 100.000,00 a título de indenização, ressaltando que
“a empresa não reconhece a responsabilidade por tais reparos/indenização, mas faz
a oferta no intuito de evitar litígio com o condomínio” (fl. 1.230).
É certo que o esclarecimento prestado posteriormente à apresentação do
parecer técnico, por si só, não teria o condão de desconstituir eventual confissão
extrajudicial, ante a irrevogabilidade do ato. Todavia, referido esclarecimento e o
contexto no qual foram prestadas as declarações contidas no parecer, revelam que as
manifestações não consistiram em confissão quanto à origem dos vícios descritos,
mas em proposta de tomada de providências pela incorporadora, configurando meras
tratativas, de caráter pré-negocial, que não restaram definitivamente formalizadas por
falta de acordo entre as partes.
Nessas circunstâncias subsiste controvérsia fática, cuja solução depende de
prova técnica, evidenciando-se ter havido cerceamento de defesa, ante o
desatendimento da postulação da ré (fls. 1.295). É caso, portanto, de anular a r.
sentença, para determinar a regular instrução do processo, para comprovação da
origem dos vícios indicados e aferição da responsabilidade por eventual reparação.
Isto posto, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, nos termos da

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fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator