Tribunal: TJSP
Processo: 1002068-61.2018.8.26.0587
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Occhiuto Júnior
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos materiais. Alegação da autora de impossibilidade de exercer atividade comercial no imóvel locado. Pedido de lucros cessantes. Ação julgada improcedente.
Apelação da autora. Renovação dos argumentos iniciais. Alegada inviabilidade de uso do imóvel. Não acolhimento. Autora que permaneceu no imóvel durante anos. Supostos vícios que, em tese,

Ementa:
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos materiais. Alegação da autora de impossibilidade de exercer atividade comercial no imóvel locado. Pedido de lucros cessantes. Ação julgada improcedente.
Apelação da autora. Renovação dos argumentos iniciais. Alegada inviabilidade de uso do imóvel. Não acolhimento. Autora que permaneceu no imóvel durante anos. Supostos vícios que, em tese, poderiam autorizar, pela via judicial, a rescisão do contrato ou revisão dos alugueres. Cláusula com renúncia expressa a retenção por benfeitorias. Sequer demonstração dos alegados gastos com a reforma do imóvel. Não comprovação dos fatos alegados. Art. 373, I, do CPC. Sentença mantida. Arbitramento de honorários recursais: necessidade. Recurso improvido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000019791
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002068-61.2018.8.26.0587, da Comarca de São Sebastião, em que é apelante
PAULA REGINA MAZARIN (JUSTIÇA GRATUITA), é apelada MARIA
CRISTINA TROVAO TITOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores KIOITSI
CHICUTA (Presidente sem voto), LUIS FERNANDO NISHI E CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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COMARCA: SÃO SEBASTIÃO - 1a VARA CÍVEL
JUIZ: DR. ANDRÉ QUINTELA ALVES RODRIGUES
APELANTE: PAULA REGINA MAZARIN
APELADA : MARIA CRISTINA TROVÃO TITOS
VOTO No 29.498
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos
materiais. Alegação da autora de impossibilidade de
exercer atividade comercial no imóvel locado. Pedido de
lucros cessantes. Ação julgada improcedente.
Apelação da autora. Renovação dos argumentos iniciais.
Alegada inviabilidade de uso do imóvel. Não acolhimento.
Autora que permaneceu no imóvel durante anos. Supostos
vícios que, em tese, poderiam autorizar, pela via judicial, a
rescisão do contrato ou revisão dos alugueres. Cláusula
com renúncia expressa a retenção por benfeitorias. Sequer
demonstração dos alegados gastos com a reforma do
imóvel. Não comprovação dos fatos alegados. Art. 373, I,
do CPC. Sentença mantida. Arbitramento de honorários
recursais:
necessidade.
Recurso
improvido,
com
observação.
Cuida-se de recurso de apelação, (fls. 580/593),
interposto por Paula Regina Mazarin contra a r. sentença de fls.
576/578 que julgou improcedente ação de indenização por danos
materiais que move em face de Maria Cristina Trovão Titos,

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condenada a apelante ao pagamento das custas, despesas
processuais e dos honorários advocatícios, arbitrados em 10%
sobre o valor da causa, ressalvada a gratuidade processual a ela
concedida.
Em suas razões recursais, renova, em síntese, os
mesmos argumentos trazidos na inicial. Diz que locou o imóvel e
que não foram cumpridas as obrigações assumidas pela
locadora, para sanar os defeitos estruturais do prédio comercial
objeto do contrato de locação. Aduz que a ré não se desincumbiu
do ônus de comprovar os fatos impeditivos, extintivos ou
modificativos do direito dela apelante. Alega que houve inovação
da defesa quando da realização da audiência. Sustenta que
houve demora da locadora em realizar os reparos necessários no
imóvel e que sequer fora realizado termo de vistoria no imóvel,
devendo ser reconhecida a nulidade da cláusula que menciona a
sua realização. Diz que a realização de prova pericial era inútil ao
deslinde da questão. Postula a reforma da r. sentença.
Contrarrazões a fls. 596/609.
É o relatório do necessário.
O recurso não comporta provimento, respeitado
entendimento em sentido diverso.
A discussão versa sobre os alegados danos
materiais suportados pela apelante por ocasião da locação do
imóvel comercial da ré. Afirma que, por culpa da locadora-
apelada, o imóvel locado não possuía condições de uso, com

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inúmeros problemas estruturais, o que a impediu de exercer sua
atividade comercial no local. Alega, ainda, que implementou
benfeitorias que devem ser indenizadas.
Contudo, como já bem anotado na r. sentença
guerreada, a apelante assinou o contrato que atesta ter sido o
imóvel vistoriado. Não se olvida que eventuais problemas
noticiados pela apelante poderiam ter causado transtornos.
Contudo, a permanência da locatária no imóvel, ainda que com
os problemas relatados, implica no dever de pagamento dos
locativos contratados.
Isso porque cabia à locatária-apelante buscar, pela
via judicial, a resolução do contrato pela alegada culpa da
locadora, caso em que poderia ter sua eventual responsabilidade
elidida, sem pagamento de multa por eventual rescisão
antecipada.
Ora, se pretendia a rescisão do contrato, a
realização dos reparos no imóvel, ou mesmo eventual abatimento
do valor do locativo, deveria ter ajuizado ação de rescisão do
contrato ou de obrigação de fazer, mas nada fez.
Somente após o ajuizamento da ação de despejo
por falta de pagamento (Autos no 1002245-59.2017.8.26.0587) é
que a locatária, ora apelante, propôs a presente ação, inclusive
após a desocupação do imóvel.
Portanto, verifica-se que a autora aceitou o imóvel
nas condições pactuadas. Tampouco há que se falar em nulidade

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da cláusula contratual que menciona a realização de vistoria
prévia. O certo é que tal pacto deve ser observado em sede
judicial, posto que sequer alegados ou demonstrados quaisquer
vícios de consentimento para a celebração dessa transação.
Assim, já decidiu esta C. Câmara:
“Locação. Imóvel residencial. Ação de obrigação de
fazer cumulada com indenização por benfeitorias e dano moral.
Sentença de improcedência. Alegação de vícios no imóvel locado
que comprometem a habitabilidade e necessidade de realização
de obras para sanar tais defeitos. Pretensão ao ressarcimento
dos gastos com benfeitorias. Contrato livremente firmado entre as
partes, constando cláusula de renúncia do locatário ao direito de
indenização ou retenção por benfeitorias. Termo de vistoria de
entrada do imóvel que retrata os vícios apontados pelo autor, não
constituindo defeitos que prejudicam a habitabilidade do imóvel.
Aceitação pelo locatário em troca de condição vantajosa quanto
ao valor do locativo. Prevalência do "pacta sunt servanda". Não
demonstração
de
inadimplemento
contratual
do
locador.
Indenização indevida. Recurso desprovido, com observação. Os
alegados defeitos ou vícios não se referem às condições
essenciais e básicas que comprometam a habitabilidade do
imóvel locado, sendo certo que nenhum vício de consentimento
foi alegado de modo a macular o contrato livremente firmado
entre as partes. Ademais, consta cláusula de renúncia do
locatário ao direito de indenização ou retenção por benfeitorias, e
houve aceitação de condição vantajosa quanto ao valor do

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locativo, considerando-se o estado e as condições do bem locado
à época. Prevalece, portanto, o 'pacta sunt servanda". E não
evidenciado
o
inadimplemento
contratual
do
locador,
a
improcedência da demanda era de rigor.” (Apelação Cível
1018842-07.2019.8.26.0564; Relator Des. Kioitsi Chicuta; desta
C. Câmara de Direito Privado; j. 14/07/2020);
E
“Locação de imóveis. Ação ordinária de indenização
por danos materiais e morais. Contrato de locação comercial.
Locatária que alegara não poder exercer suas atividades em
virtude de irregularidades apresentadas no imóvel locado.
Ausência de provas nesse sentido. Responsabilidade contratual
da locatária em obter o necessário para o exercício de sua
atividade. Ausência de irregularidade imputável ao locador.
Recurso
improvido.”
(Apelação
Cível
1013568-72.2014.8.26.0100; Relator Des. Ruy Coppola; j.
01/09/2016).
E não vinga a alegação de que não foi informada
pela locadora sobre a real situação do imóvel, haja visto que teve
oportunidade de verificar plenamente as condições em que se
encontrava o bem.
Ainda que a norma prevista no art. 22, I, da Lei
8.245/91 imponha, ao locador, a obrigação de entregar o imóvel
locado em condições de servir ao uso a que se destina, nada diz
sobre entregar o imóvel em perfeito estado de conservação,

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cabendo ao interessado verificar se as condições atendem às
suas necessidades.
E, no que se refere ao pedido de reembolso pelos
alegados gastos com a reforma, verifica-se que não comprovados
nos autos, salientando, por oportuno, que, nos termos contratuais
não cabe indenização ou compensação decorrentes pelas
supostas despesas (cláusula décima, fls. 50/51), razão pela qual
a pretensão mostra-se desarrazoada.
Dessa forma, não havendo razão para a reforma, a
r. sentença guerreada deve ser mantida tal como lançada.
Finalmente, de rigor a majoração dos honorários
sucumbenciais, nos termos do art. 85, §11o, do CPC, razão pela
qual majoro a verba honorária devida pela apelante para 12%
sobre o valor da causa, observada sua condição de beneficiária
da gratuidade processual.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso, com observação.
FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR
Relator