Tribunal: TJSP
Processo: 1011058-46.2018.8.26.0068
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-18
Data de publicação: 2021-01-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda de unidade condominial autônoma – Ação proposta pela compradora pretendendo lucros cessantes no período do atraso – Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré, promitente vendedora - MORA - Configuração – Encerramento do prazo contratual para entrega, com a tolerância de 180 dias, em agosto/2014 – Entrega das chaves em dezembro/2015 –

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda de unidade condominial autônoma – Ação proposta pela compradora pretendendo lucros cessantes no período do atraso – Sentença de parcial procedência – Insurgência da ré, promitente vendedora - MORA - Configuração – Encerramento do prazo contratual para entrega, com a tolerância de 180 dias, em agosto/2014 – Entrega das chaves em dezembro/2015 – Mora reconhecida a partir de setembro/2014 – LUCROS CESSANTES – Cabimento - Tese 1.2 fixada pelo STJ no Recurso Especial no 1729593/SP (Tema 996), de que, "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" - Indenização que deve ser fixada na proporção de 0,5% ao mês de atraso sobre o valor total e atualizado do contrato - Quantia reiteradamente fixada por esta c. Câmara em casos análogos – JUROS DE MORA – Incidência a partir da citação – Art. 405, CC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000017870
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1011058-46.2018.8.26.0068, da Comarca de Barueri, em
que é apelante GRANADA INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA., é apelada ANA GABRIELA MARTINS CRUTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), A.C.MATHIAS
COLTRO E ERICKSON GAVAZZA MARQUES.
São Paulo, 18 de janeiro de 2021.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011058-46.2018.8.26.0068 - Voto no 00427G
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Apelação Cível – Digital
Processo n.: 1011058-46.2018.8.26.0068
Origem: 2a Vara Cível do Foro de Barueri
Magistrada: Dra. Daniela Nudeliman Guiguet Leal
Apelante: Granada Investimentos Imobiliários Ltda.
Apelada: Ana Gabriela Martins Cruto
Voto n. 00427G
APELAÇÃO CÍVEL
Compromisso de compra e
venda de unidade condominial autônoma
Ação
proposta
pela
compradora
pretendendo
lucros
cessantes no período do atraso Sentença de parcial
procedência – Insurgência da ré, promitente vendedora
- MORA - Configuração
Encerramento do prazo
contratual para entrega, com a tolerância de 180 dias,
em
agosto/2014

Entrega
das
chaves
em
dezembro/2015
Mora reconhecida a partir de
setembro/2014 LUCROS CESSANTES Cabimento
- Tese 1.2 fixada pelo STJ no Recurso Especial no
1729593/SP (Tema 996), de que, "no caso de
descumprimento do prazo para a entrega do imóvel,
incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador
é
presumido, consistente na injusta
privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de
indenização, na forma de aluguel mensal, com base no
valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final
na data da disponibilização da posse direta ao
adquirente da unidade autônoma" - Indenização que
deve ser fixada na proporção de 0,5% ao mês de
atraso sobre o valor total e atualizado do contrato -
Quantia reiteradamente fixada por esta c. Câmara em
casos análogos
JUROS DE MORA
Incidência a
partir da citação
Art. 405, CC - RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.

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Trata-se de apelação cível interposta por
Granada Investimentos Imobiliários Ltda. para desafiar a r.
sentença, cujo relatório adoto, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos aduzidos na ação ajuizada por Ana
Gabriela Martins Cruto para condenar a ré a pagar à autora, a
título de indenização por dano material pelo atraso na entrega do
imóvel, o valor de R$ 1.551,70 ao mês, de setembro de 2.014 a
dezembro de 2.015, atualizado pela tabela prática do TJSP e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir de cada
vencimento (fls. 145/148).
Sustenta a ré, em resumo, ser descabida a
indenização por lucros cessantes, pois não há prova de que a
autora utilizaria o imóvel para investimento. Defende que, caso
mantida a indenização, a mesma deve corresponder a 0,5% ao
mês dos valores efetivamente pagos pela compradora, conforme
o “Termo de Ajustamento de Conduta” firmado em 26/09/2011
entre o SECOVI-SP e a Promotoria do Consumidor de São Paulo,
e a cláusula 7.4, sendo que tal quantia já fora paga à compradora
por meio de abatimento do saldo devedor. Quanto ao termo final,
aduz que deve corresponder à data da expedição do “habite-se”,
que ocorreu em 28/10/2014, conforme expressamente previsto na

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cláusula 7.1, item “g”, do quadro-resumo do contrato. Argumenta
ainda que os juros de mora devem incidir a partir da data da
citação. Nestes termos, pede a reforma da r. sentença (fls.
153/163).
Recurso tempestivo e com regular preparo (fls.
164/165).
Contrarrazões da autora (fls. 168/171).
Não houve oposição ao julgamento virtual
(Resolução TJSP 772/2017).
É O RELATÓRIO.
Pese convicção diversa, a meu juízo, a
insurgência merece parcial acolhida.
Vertem dos autos que, em 19/12/2010, a autora
celebrou com a ré instrumento particular de compromisso de
compra e venda tendo por objeto uma unidade autônoma, mais
especificamente a unidade de n. 276, localizado na “Torre
Jacarandá” do Condomínio “Reserva do Alto”, situado à Rua
Werner Goldberg, 157, Vila Dom José, Barueri /SP (fls. 24/76).
O prazo para entrega da unidade autônoma era
28/02/2014, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, conforme
“item b” da “cláusula G” do quadro resumo (fls. 28/29), encerrando-

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se, portanto, em agosto/2014, porém a entrega das chaves
ocorreu apenas em dezembro/2015.
Em razão do atraso, a autora, ora apelada,
ingressou com esta ação pleiteando a condenação da ré, ora
apelante, para lhe pagar lucros cessantes no período da mora, no
valor correspondente a 0,65% do valor do contrato por mês de
atraso.
Na origem, como já relatado, os pedidos
autorais foram acolhidos em parte, daí a insurgência da ré.
Pois bem.
De início, insta saber se, de fato, houve mora
da vendedora. E a resposta deve ser positiva.
Deflui do item b da cláusula G do QUADRO-
RESUMO do “instrumento particular de compromisso de venda e
compra de unidade autônoma” que o término das obras ocorreria
em 28/02/2014, com previsão de tolerância de 180 (cento e oitenta)
dias (fls. 27/28).
O “termo de entrega das chaves” demonstra
que a unidade adquirida pela apelada foi efetivamente entregue
apenas em 17/12/2015 (fls. 77/78).
Ora,
não
tendo
a
ré
comprovado
o

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cumprimento da obrigação contratualmente prevista, qual seja a
entrega do imóvel dentro do prazo, considerando a tolerância (até
agosto/2014), seria mesmo o caso de se reconhecer o atraso, já
que a obrigação considera-se cumprida com a efetiva entrega
das chaves, e não com a mera expedição do “habite-se”,
conforme o enunciado da Súmula n. 160, deste e. Tribunal de
Justiça.
E pese assim afirme a apelante, não há
qualquer evidência de que a demora na entrega das chaves
decorreu por desídia da apelada. Ademais, inviável de se
pressupor o cumprimento da obrigação contratual que cabia à
vendedora.
Por isso, correto o reconhecimento da mora da
apelante a partir de setembro/2014 (tolerância encerrada em
agosto/2014) e até a efetiva entrega das chaves, ocorrida em
dezembro/2015, sendo, por consequência, inegável o dever de
indenizar os lucros cessantes.
Isso porque, os ônus decorrentes do risco da
atividade com que o fornecedor aufere lucro não podem ser
transferidos ao consumidor.
A este respeito, tem o Código de Defesa do

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Consumidor
tratado
do
fortuito
interno,
definindo
responsabilidade objetiva nestas ocasiões, uma vez que o risco é
considerado inerente à atividade do fornecedor (artigo 12 e 14).
RIZZATO NUNES explana acerca do assunto
com digna clareza:
“O risco tem relação direita com o exercício da
liberdade: o empresário não é obrigado a empreender;
ele o faz porque quer; é opção dele. Mas, se o faz,
assume o risco de ganhar ou de perder e, por isso,
responde por eventuais danos que os produtos e
serviços por ele colocados no mercado podem
ocasionar. O outro lado dessa atividade é o do risco
social engendrado pela exploração do mercado. A
simples colocação de produtos e serviços gera este
risco. (...) Quer dizer, o empreendedor não pode alegar
desconhecimento, até porque faz parte de seu mister.
(...) Vê-se, portanto, que a lei consumerista não elenca
como excludente do nexo de causalidade o caso
fortuito e a força maior (aliás, nem poderia porque
essas excludentes têm relação com a culpa)” (Manual
de Direito do Consumidor para concursos / Rizzatto
Nunes. São Paulo : Saraiva, 2016, pág. 357).
E nem há que se acolher a alegação de que
não houve prova de prejuízo material, eis que presumidos,
independentemente
da
finalidade
do
negócio,
conforme
entendimento firmado pela Súmula n. 162 deste e. Tribunal:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente,
independentemente da finalidade do negócio”
(grifei).

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No
julgamento
do
Recurso
Especial
1729593/SP de caráter vinculante, o a. Superior Tribunal de
Justiça estabeleceu, na Tese 1.2, que:
“No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel, incluído o período de tolerância,
o prejuízo do comprador é presumido, consistente
na injusta privação do uso do bem, a ensejar o
pagamento de indenização, na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel
assemelhado,
com
termo
final
na
data
da
disponibilização da posse direta ao adquirente da
unidade autônoma” (grifei).
Esta Relatoria já tem se pronunciado em lavras
anteriores acerca da possibilidade de condenação da vendedora
por atraso na entrega da obra, ainda que não comprovados os
danos sofridos:
“APELAÇÃO 'AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C.C. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C.C
INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS' Compromisso
de compra e venda Desfazimento do negócio por culpa
exclusiva
da
construtora
Sentença
de
parcial
procedência Apelação da ré. (...) Condenação por
lucros cessantes devida, sendo irrelevante a
finalidade do negócio Súmula no 162 do TJSP Dever
da ré de indenizar os danos materiais experimentados
pelos compradores, correspondentes a 0,5% do valor
do imóvel por mês de atraso Precedentes do TJSP
Cabimento da condenação da ré ao pagamento da
multa contratual (moratória, consoante previsto na
cláusula
12.1.3
do
instrumento
do
contrato
aperfeiçoado (fls. 38) Hipótese excepcionalíssima que
afasta a incidência da Súmula n 159 do TJSP
Despesas condominiais Devolução dos valores pagos
a título de taxas condominiais que se impõe, porquanto
inexistente a obrigação dos autores de arcar com
essas despesas antes da efetiva entrega do bem

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Precedentes do TJSP Recurso parcialmente provido.”
(Ap. Cível n. 1013462-75.2015.8.26.0068; Rel. Rodolfo
Pellizari; 6a Câmara de Direito Privado; j.: 31/05/2017 -
grifei).
E é por esse motivo, inclusive, que o
argumento utilizado pela apelante a fim de afastar a condenação
imposta a este título, qual seja o de que a autora não comprovou
a ocorrência de prejuízo material, não comporta acolhimento.
O atraso na entrega da obra obstaculiza a
aferição de renda, seja pela ocupação própria ou para locação e
proporciona o pagamento de uma quantia correspondente ao
aluguel que seria pago para um imóvel semelhante.
Por outro lado, os lucros cessantes são
recorrentemente fixados pela jurisprudência deste e. Tribunal no
patamar de 0,5% do valor atualizado do imóvel, por mês de
atraso,
equivalente
à
taxa
de
ocupação
pelo
período,
correspondente ao fruto que o imóvel adquirido geraria à época
da entrega do bem.
A guisa de ilustração, veja-se decisões desta c.
5a Câmara de Direito Privado:
“JUSTIÇA GRATUITA - Pretensão de revogação do
benefício deferido aos autores - Descabimento - Rés
que não se desincumbiram do ônus de comprovar a
capacidade
financeira
dos
autores
-
Preliminar
rejeitada. COMPRA E VENDA - Indenização por danos

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materiais e morais - Atraso na entrega do imóvel -
Procedência parcial do pedido - Inconformismo das
partes - Atraso na entrega da obra - Eventual
mora/entrave burocrático por parte da SABESP que
não constitui caso fortuito ou força maior - Risco do
negócio - Culpa das rés - Lucros cessantes
presumidos - Indenização fixada em 0,5% sobre o
valor do imóvel durante o período da mora que está
em consonância com a jurisprudência desta
Colenda 5a Câmara - Afastamento da multa fixada na
decisão que apreciou os embargos de declaraçãos
opostos
pelas
rés
contra
a
sentença
-
Prequestionamento - Dano moral configurado - Atraso
na entrega da moradia que não é mero aborrecimento -
Indenização arbitrada em R$ 10.000,00 - Observância
dos princípios da proporcionalidade/razoabilidade -
Sucumbência
mínima
dos
autores
-
Sentença
parcialmente reformada para condenar as rés nos
danos morais, afastar a multa protelatória e atribuir o
ônus da sucumbência às rés. Preliminar rejeitada,
recurso dos autores provido e recurso das rés
parcialmente
provido.”
(Ap.
Cível
1012187-52.2019.8.26.0068; Rel. J.L. Mônaco da
Silva; 5a Câmara de Direito Privado; j. 06/10/2020 -
grifei).
“Compra e Venda de Imóvel Legitimidade solidária
das rés reconhecida Aplicação do Código de Defesa
do Consumidor
Atraso configurado
Ausência de
caso fortuito Lucros cessantes devidos à razão de
0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês
de atraso, durante o período da mora
Cotas
condominiais e IPTU devidos somente a partir da
posse Devolução, de forma simples, ante a ausência
de má-fé
Dano moral configurado
Valor da
indenização mantido Litigância de má-fé, afastada
Recurso
parcialmente
provido.”
(Ap.
Cível
1112988-74.2019.8.26.0100; Rel. A.C.Mathias Coltro;
5a Câmara de Direito Privado; j. 04/09/2020 - grifei).
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS PRAZO DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
ADMISSIBILIDADE -
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
LUCROS
CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA -
SÚMULA 162 DO TJ/SP
PERCENTUAL FIXADO
SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - SALDO DEVEDOR
CORREÇÃO MONETÁRIA QUE CONSISTE EM
MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR
JUROS E

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MULTA QUE DEVEM SER AFASTADOS EM RAZÃO
DA MORA DA VENDEDORA
DANOS MORAIS
CONFIGURADOS
HIPÓTESE QUE DESBORDA
DOS MEROS DISSABORES REDUÇÃO DO VALOR
FIXADO
EM
ATENÇÃO
AOS
PRINCÍPIOS
DA
PROPORCIONALIDADE
E
RAZOABILIDADE

DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO DE
CORRETAGEM MANTIDA - AÇÃO PROCEDENTE -
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.” (Ap. Cível
1105381-20.2013.8.26.0100; Rel. Erickson Gavazza
Marques; 5a Câmara de Direito Privado; j. 13/08/2020 -
grifei).
“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS
E MORAIS. Compromisso de compra e venda.
Sentença de parcial procedência. Apela a ré alegando
incompetência da justiça estadual em decorrência do
pedido de restituição dos juros de obra, ocorrência de
caso fortuito e de força maior, consistente no
superaquecimento do mercado imobiliário, escassez de
mão de obra e matéria prima para justificar o atraso.
Cabimento
parcial.
Afastada
a
preliminar
de
incompetência do juízo, em decorrência da relação de
consumo. No mérito, o prazo alternativo para entrega
das chaves somente 24 meses após a assinatura do
contrato de financiamento se mostra abusivo. Tese
jurídica aprovada referente ao Tema 02 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 e em recurso repetitivo
pelo STJ. Período de mora corretamente fixado em
primeiro grau. Pertinência da fixação de indenização
por lucros cessantes. Percentual de 0,5% do valor
do imóvel arbitrado de forma adequada. Juros
pagos ao agente financiador durante o período de
atraso. Ressarcimento devido. Danos morais. Não
ocorrência. Ausência de excepcionalidade apta a
tornar
justificável
a
indenização,
não
obstante
eventuais desconfortos e aborrecimentos ocasionados.
Recurso
parcialmente
provido.”
(Ap.
Cível
1005531-74.2015.8.26.0309; Rel. James Siano; 5a
Câmara de Direito Privado; j. 09/06/2020 - grifei).
“COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA
DE
IMÓVEL - Rescisão contratual c.c. com restituição de
valores pagos c.c. perdas e danos e indenização por
danos
morais
Parcial procedência
Atraso
injustificado na entrega na obra- Inadimplemento que
autoriza a rescisão e implica da devolução integral das
parcelas pagas - Admitida a indenização a título de

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lucros cessantes, ante a indisponibilidade do bem
imóvel - Minoração do quantum para 0,5% do valor
contrato Termo final mantido - Hipótese em que o
"habite-se" é mera autorização administrativa para
ocupação do imóvel - Impossibilidade de cumulação
dos lucros cessantes com a cláusula penal

Inteligência da tema 970 do C. STJ Compradora que
não deve arcar com as despesas condominiais sem a
entrega das chaves e imissão da posse no imóvel -
Sentença reformada em parte Recursos parcialmente
providos.” (Ap. Cível 1015329-52.2017.8.26.0224; Rel.
Moreira Viegas; 5a Câmara de Direito Privado; j.
23/06/2020 - grifei).
Tal base de cálculo (0,5% do valor atualizado do
imóvel previsto no contrato) se revela mais razoável, pois não há
como se pressupor que a apelada necessariamente alugaria sua
unidade pelo mesmo valor do que o pleiteado na inicial.
Frisa-se
que
a
indenização
dos
lucros
cessantes é mais adequada para reparar o prejuízo decorrente
do atraso, eis que considera o período da mora e o valor do bem,
sendo de se reforçar, como bem observou o d. magistrado “a
quo”, que não logrou a ré comprovar ter realizado o abatimento
da multa do saldo devedor.
Por fim, assiste razão à ré ao defender que os
juros sobre a indenização pelos lucros cessantes devem incidir a
partir da citação, quando constituída em mora, nos exatos termos
do artigo 405, do Código Civil.
De todo o exposto, o caso é de acolher o apelo

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em parte apenas para reduzir para 0,5% o percentual da
indenização por lucros cessantes e para definir como termo inicial
dos juros de mora a data da citação da ré.
Nestes
termos,
voto
pelo
PARCIAL
PROVIMENTO do recurso.
RODOLFO PELLIZARI
Relator