Tribunal: TJSP
Processo: 2023687-74.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Bancários
Órgão julgador: João Camillo de Almeida Prado Costa
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-21
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
HIPOTECA. Descabimento do pleito do banco agravante de transferir, seja à construtora, seja aos adquirentes das unidades, a responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos necessários ao cancelamento das averbações das hipotecas nas matrículas dos imóveis, sendo manifesta a abusividade da cláusula contratual inserida nos contratos de compra e venda que eventualmente atribua aos compradores

Ementa:
HIPOTECA. Descabimento do pleito do banco agravante de transferir, seja à construtora, seja aos adquirentes das unidades, a responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos necessários ao cancelamento das averbações das hipotecas nas matrículas dos imóveis, sendo manifesta a abusividade da cláusula contratual inserida nos contratos de compra e venda que eventualmente atribua aos compradores aludido encargo, que, consoante sedimentada jurisprudência desta Corte, compete exclusivamente à instituição financeira. Postulação indeferida. Decisão mantida. Aplicação da regra a que alude o artigo 252, do Regimento Interno desta Corte. Recurso improvido.

Dispositivo: negaram provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000028857
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2023687-74.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, é agravado PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 19a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO PESSOA DE
MELLO BELLI (Presidente) E CLÁUDIA GRIECO TABOSA PESSOA.
São Paulo, 21 de janeiro de 2021.
JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2023687-74.2020.8.26.0000 -Voto no 38087
2
VOTO N. 38087
AGRAVO DE INSTRUMENTO N. 2023687-74.2020.8.26.0000
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL
JUÍZA DE 1a INSTÂNCIA: MONICA DI STASI GANTUS ENCINAS
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER BRASIL S/A
AGRAVADOS: PAIVA GOMES & COMPANHIA S/A E OUTROS
HIPOTECA. Descabimento do pleito do banco agravante de
transferir, seja à construtora, seja aos adquirentes das
unidades,
a
responsabilidade
pelo
pagamento
dos
emolumentos necessários ao cancelamento das averbações das
hipotecas nas matrículas dos imóveis, sendo manifesta a
abusividade da cláusula contratual inserida nos contratos de
compra e venda que eventualmente atribua aos compradores
aludido encargo, que, consoante sedimentada jurisprudência
desta Corte, compete exclusivamente à instituição financeira.
Postulação indeferida. Decisão mantida. Aplicação da regra a
que alude o artigo 252, do Regimento Interno desta Corte.
Recurso improvido.
Dispositivo: negaram provimento ao recurso.
Cuida-se de agravo de instrumento tirado contra a r. decisão de fls.
22/24, que, em execução por título extrajudicial, indeferiu a postulação do agravante de
que sejam atribuídas aos adquirentes das unidades autônomas ou, subsidiariamente, à
construtora, as despesas cartorárias relativas ao levantamento das hipotecas que recaem
sobre as matrículas das imóveis.
Sustenta o recorrente, em síntese, que a determinação para que efetue
o pagamento das despesas necessárias ao levantamento das hipotecas averbadas nas
matrículas dos imóveis não merece subsistir, salientando que as unidades foram
comercializadas pela construtora, que recebeu o preço da venda, sendo certo que, nos
contratos firmados com os adquirentes, há cláusula expressa no sentido de que são eles os
responsáveis pelos encargos decorrentes do contrato de financiamento bancário, da
lavratura e registro da escritura definitiva com hipoteca, perante os órgãos públicos.
Pondera que, ainda que assim não se entenda, o ônus deve ser atribuído à construtora, que
recebeu o preço das vendas e não observou a cessão fiduciária instituída em favor do
banco, tecendo outas considerações sobre as questões debatidas na causa. Requer, por fim,
o integral provimento do recurso.
O recurso é tempestivo, foi preparado e respondido.
É o relatório.
Versam os autos sobre execução lastreada em instrumento particular
de abertura de crédito e financiamento para construção de empreendimento imobiliário
com garantia hipotecaria em que foram opostos mais de setenta embargos de terceiro, por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2023687-74.2020.8.26.0000 -Voto no 38087
3
adquirentes das unidades autônomas.
Postula a instituição financeira que os encargos decorrentes da
procedência dos pedidos formulados nos embargos de terceiro, especialmente no que tange
às despesas necessárias ao cancelamento das hipotecas averbadas nas matrículas dos
imóveis, sejam atribuídos aos adquirentes ou, subsidiariamente, à construtora.
Houve por bem a magistrada indeferir o pedido formulado pelo
agravante e o recurso por ele interposto não comporta provimento.
Neste passo, oportuna a consideração no sentido de que o artigo 252,
do Regimento Interno desta Corte, dispõe que “nos recursos em geral, o relator poderá
limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente
motivada, houver de mantê-la”, cumprindo destacar que aludida disposição regimental
amolda-se perfeitamente ao caso em exame, pois, analisadas as questões de fato e de
direito submetidas à apreciação judicial, sob o enfoque da prova contida nos autos, outra
não poderia ser a solução da questão senão aquela adotada pelo magistrado.
Com efeito, a r. decisão agravada está em harmonia com os elementos
probantes existentes nos autos, consoante se infere da detida análise das peças trasladadas
para este instrumento, valendo anotar que, em situação análoga àquela tratada nestes autos,
já deixou o C. Superior Tribunal de Justiça assentado que “não se configura desprovido de
fundamentação, tampouco omisso, o julgado que repete fundamentos adotados pela
sentença, com sua transcrição no corpo do acórdão”, mesmo porque “a adoção das razões
de decidir da sentença pelo tribunal de apelação encontra guarida na jurisprudência deste
Tribunal” (REsp 641.963/ES, Rel. Min. Castro Meira, j. 08-11-2005).
Há precedentes desta Corte neste sentido:
“Recurso - Agravo de instrumento - Adoção integral dos termos da
decisão pelo Relator - Possibilidade - Fundamentação adequada - Incidência do artigo 252
do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Estando suficiente e
adequadamente fundamentada a respeitável decisão hostilizada, perfeitamente possível a
adoção integral de seus termos, consoante o disposto no artigo 252 do Regimento Interno
deste Egrégio Tribunal de Justiça. Recurso improvido.” (AI 0126350-53.2011.8.26.0000.
Rel. Des. Orlando Pistoresi, j, 10/08/2011).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO Interposição contra decisão que
rejeitou impugnação e homologou laudo pericial. Decisão suficientemente motivada.
Possibilidade de ratificação de seus próprios fundamentos mediante aplicação do disposto
no artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
Decisão mantida. Agravo de instrumento não provido.” (AI 0139580-65.2011.8.26.0000,
Rel. Des. Mario A. Silveira, j. 27/07/2011).
Transcreve-se, a propósito, a r. decisão agravada:
“(...)
Fls. 3468-3476: 2. Com vistas à celeridade e economia processual,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2023687-74.2020.8.26.0000 -Voto no 38087
4
defiro a expedição de carta precatória única para o levantamento das penhoras
requeridas pelo Exequente, ficando mantidas as determinações de expedição de
deprecatas já prolatadas. Providencie a Exequente atualização da planilha de fls.
3469-3470 nestes termos.
3. Mantenho as multas estabelecidas para os cumprimentos de
sentença com obrigação de fazer conforme previsão do art. 537 do CPC.
4. Tendo em vista que o gravame hipotecário deu-se em razão de
transação celebrada entre Exequente e Executada e para o fim de garantir os interesses de
ambas - a Executada recebeu o financiamento acordado, ao passo em que a Exequente
teve registrada a garantia que lhe foi ofertada em contrapartida -, inadmissível carrear-se
aos compradores, os quais não fizeram parte do negócio entabulado, a responsabilidade
pelo levantamento dos registros e pagamento de encargos correspondentes.
Não é outro o entendimento deste Tribunal:
LEGITIMIDADE PASSIVA - CANCELAMENTO DE HIPOTECA -
Promessa de compra e venda de imóvel - Hipoteca gravada sobre a unidade autônoma, em
favor do banco corréu, anotada na respectiva matrícula imobiliária - Legitimidade passiva
do banco, na qualidade de credor hipotecário, tendo em vista que a garantia foi instituída
em seu favor - Cancelamento da hipoteca que está ao alcance exclusivo do credor
hipotecário perante o Registro de Imóveis - Precedentes jurisprudenciais - Comprovação
da quitação do preço, que enseja o direito do promitente comprador à regularização da
titularidade perante o Registro de Imóveis - Irrelevância, para o promitente comprador,
da existência de eventual pendência com relação ao financiamento celebrado entre a
construtora e o banco - Questão que deve ser dirimida exclusivamente entre ambos, seja
com o pagamento integral da dívida ou com a substituição da garantia - Hipoteca firmada
entre a construtora e o agente financeiro que não é oponível e nem tem eficácia perante o
adquirente - Aplicação da Súmula 308 do STJ - Pedido de afastamento da aplicação de
multa diária para a hipótese de descumprimento da obrigação imposta na sentença - Após
a distribuição do recurso, o banco comprovou o cumprimento da obrigação, com o
respectivo cancelamento da hipoteca - Sentença reformada apenas para afastar a
aplicação das astreintes - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível 1112290-05.2018.8.26.0100; Relator (a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 9a
Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível; Data do Julgamento:
29/11/2019; Data de Registro: 29/11/2019)
OBRIGAÇÃO DE FAZER - Comprovação do integral pagamento e
consequente quitação - Ausência de cancelamento da hipoteca que pesa sobre o imóvel,
não obstante cumpridas todas as condições pelo compromissário comprador -
Responsabilidade evidente da vendedora e do agente financeiro, a teor da Súmula no 308
do Superior Tribunal de Justiça - Procedência da ação - Verba honorária bem fixada -
Sentença confirmada - Verba honorária majorada, em atendimento ao artigo 85,
parágrafo 11o do CPC - RECURSOS NÃO PROVIDOS, com observação. (TJSP;
Apelação Cível 1002943-48.2017.8.26.0625; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador:
10a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 5a Vara Cível; Data do Julgamento:
05/02/2018; Data de Registro: 08/02/2018)
AGRAVO DE INSTRUMENTO - Cancelamento de hipoteca -
Legitimidade passiva "ad causam" do agente financeiro sob pena de tornar-se inócua a
prestação jurisdicional - Precedentes do STJ - Inteligência da sua Súmula 308 - A
hipoteca conferida ao agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente do bem -
Astreintes
mantida
-
Recurso
desprovido.
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2023687-74.2020.8.26.0000 -Voto no 38087
5
2221981-77.2017.8.26.0000; Relator (a): Alcides Leopoldo; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Foro de Campinas - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento: 30/01/2018;
Data de Registro: 31/01/2018)
Noto ademais, ressalvado entendimento anterior deste juízo, que a
cláusula 11.4 do "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e
Outras Avenças" dispõe que os promissários compradores obrigam-se a pagar encargos
decorrentes de registro de hipoteca e não seu levantamento.
Ademais, boa leitura do contrato revela que tal cláusula refere-se ao
registro de eventual hipoteca assumida pelo comprador para quitação da unidade
adquirida e não sobre aquela registrada em razão de acordo firmado entre construtora e
financeira, pois, repise-se, não se pode carrear a terceiro a responsabilidade por
cancelamento de registro anotado em razão de negócio entabulado pelas partes.
E ainda que assim não fosse, já decidiu este Tribunal pela
caracterização de abusividade de cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade
pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em benefício da
financeira e da construtora.
Senão, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE TAXA DE
CANCELAMENTO
DE
HIPOTECA.
PRESCRIÇÃO.
INOCORRÊNCIA.
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DO PAGAMENTO DA TAXA AO ADQUIRENTE.
ABUSIVIDADE CARACTERIZADA. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 308 DO STJ.
RECURSO PROVIDO. Em negócios imobiliários, é vedado transferir ao adquirente a
responsabilidade pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em
benefício da construtora. (TJSP; Apelação Cível 1000529-42.2019.8.26.0032; Relator
(a): Maria do Carmo Honorio; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de
Araçatuba - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2019; Data de Registro:
21/11/2019)
ILEGITIMIDADE PASSIVA PARA DEVOLUÇÃO DE VALORES
COBRADOS DE CANCELAMENTO DA HIPOTECA - Desacolhimento - Ré que confirma
ter repassado a cobrança do encargo à autora, conforme disposição contratual -
Preliminar rejeitada. COBRANÇA - Compra e venda de imóvel - Despesa cartorária
relativa ao cancelamento de hipoteca - Extinção do processo com resolução de mérito -
Reconhecimento da prescrição trienal - Inconformismo - Acolhimento - Não ocorrência da
prescrição trienal de valores pagos a título de taxa SATI e "atividade congênere" -
Pretensão de devolução que nasce a partir do efetivo pagamento - Decreto de prescrição
afastado - Nulidade da cláusula que prevê a responsabilidade da compradora pela taxa de
cancelamento de hipoteca, inserida nos encargos de transferência do imóvel a cargo do
comprador - Inteligência do art. 51, inc. IV, do Código de Defesa do Consumidor e da
Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça - Precedente deste Egrégio Tribunal -
Sentença reformada - Recurso provido. Preliminar rejeitada e recurso provido. (TJSP;
Apelação Cível 1028283-26.2018.8.26.0506; Relator (a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara Cível; Data do
Julgamento: 21/11/2019; Data de Registro: 21/11/2019)
Ante o exposto, mantenho determinação para que a Exequente
providencie o necessário para levantamento das hipotecas constituídas em razão de
negócio firmado com a Executada.” (fls. 22/24).
Em negócios imobiliários, é vedado transferir ao adquirente a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2023687-74.2020.8.26.0000 -Voto no 38087
6
responsabilidade pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em
benefício da construtora. abusividade de cláusula que transfere ao comprador a
responsabilidade pelo pagamento de taxa para o cancelamento da hipoteca constituída em
benefício da financeira e da construtora
De se acrescer que realmente não se justifica o pleito do banco
agravante de transferir, seja à construtora, seja aos adquirentes das unidades, a
responsabilidade pelo pagamento dos emolumentos necessários ao cancelamento das
averbações das hipotecas nas matrículas dos imóveis, sendo manifesta a abusividade da
cláusula contratual inserida nos contratos de compra e venda que eventualmente atribua aos
compradores aludido encargo, que, consoante sedimentada jurisprudência desta Corte,
compete exclusivamente à instituição financeira, de sorte que a r. decisão agravada cumpre
ser preservada, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA
Desembargador Relator
(assinatura eletrônica)