Tribunal: TJSP
Processo: 1027833-23.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-14
Data de publicação: 2021-01-14

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Instalação de caixa de gordura do edifício na área privativa do imóvel adquirido. Falta de prévio e adequado aviso. Indenização moral postulada em razão da alegação de insalubridade, mau cheiro e presença de parasitas. Ocupação, porém, por terceiro, inquilino do imóvel, que então é quem teoricamente experimentaria o abalo a direito essencial, móvel a justificar o

Ementa:
Compromisso de venda e compra. Instalação de caixa de gordura do edifício na área privativa do imóvel adquirido. Falta de prévio e adequado aviso. Indenização moral postulada em razão da alegação de insalubridade, mau cheiro e presença de parasitas. Ocupação, porém, por terceiro, inquilino do imóvel, que então é quem teoricamente experimentaria o abalo a direito essencial, móvel a justificar o dano moral. Ausência de qualquer pretensão, da proprietária, de caráter ressarcitório material. Improcedência. Sentença revista. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000014354
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1027833-23.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante M.R.V.
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada MARINA ANTUNES
MARTINS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO
LOUREIRO (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 14 de janeiro de 2021.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027833-23.2017.8.26.0602 -Voto no 22.718
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1027833-23.2017.8.26.0602
Comarca: Sorocaba
Apelante: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelada: MARINA ANTUNES MARTINS
Juiz: Dr. Mário Gaiara Neto
Voto n. 22.718

Compromisso de venda e compra. Instalação de
caixa de gordura do edifício na área privativa do imóvel
adquirido.
Falta
de
prévio
e
adequado
aviso.
Indenização moral postulada em razão da alegação de
insalubridade, mau cheiro e presença de parasitas.
Ocupação, porém, por terceiro, inquilino do imóvel, que
então é quem teoricamente experimentaria o abalo a
direito essencial, móvel a justificar o dano moral.
Ausência de qualquer pretensão, da proprietária, de
caráter ressarcitório material. Improcedência. Sentença
revista. Recurso provido.
Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 412/418) que julgou procedente a ação,
para o fim de condenar a ré ao pagamento de indenização por danos
morais, no importe de R$ 20.000,00, à autora. Sustenta a ré, em sua
irresignação, que não há dano moral a se reconhecer, já que a autora não
reside no local, que se encontra alugado. Aduz que se trata de sistema
hidráulico necessário, não sendo sua instalação, portanto, apta a ensejar
danos morais. Acrescenta que a autora havia sido devidamente
informada a respeito da existência das caixas quando efetuou a vistoria
da unidade, tendo, inclusive, visitado o imóvel durante a construção.

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Ressalta que a autora somente ajuizou a presente ação seis anos após ter
tomado posse do imóvel. Assevera, ainda, a existência de expressa
previsão no memorial descritivo do empreendimento, ao que anuiu a
adquirente. No mais, defende que a instalação das caixas é
imprescindível à construção e que obedece às normas técnicas da
ABNT. Alega que são caixas de passagem e que não prejudicam a
utilização da área privativa da unidade. Aduz, assim, a inocorrência de
ilícito e ressalta que o dano moral não pode ser presumido.
Subsidiariamente, pugna pela redução do quantum arbitrado.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 448/460).
É o relatório.
A sentença merece reparo, respeitada a
convicção do MM. Juiz de origem.
Mas, não, é certo, porque inexista o
defeito.
Veja-se que, em sua contestação, a
própria ré não controverteu
e mesmo admitiu, inclusive dizendo
essencial à construção e à salubridade da obra a existência de caixa de
gordura na área privativa da unidade térrea da autora (cf. fls. 112).
Nesse sentido, aliás, a constatação do
perito:

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“A 'área privativa', que se pode
designar como 'quintal' da unidade para facilitação da expressão,
recebeu a instalação de duas caixas de inspeção, prontamente
visualizáveis pela tampa diferenciada do restante do piso cerâmico,
sendo que a de águas pluviais é dotada de grelha de ferro para o
escoamento da água de chuva que incide no próprio quintal. A outra,
como consta no projeto hidráulico e sanitário apresentado pela
requerida, trata-se de uma caixa de gordura que se encontra lacrada
por uma tampa confeccionada com pedra ardósia, o que torna
dificultosa (e depois vista, desnecessária) remoção” (fls. 368).
A questão diz, então, com a ciência
prévia sobre esta condição da unidade, conforme a tese defensiva. Mas
que a sentença afasta e, ao que se entende, com acerto.
Pois, a respeito, como bem ressaltou o
MM. Juiz a quo, a ré sequer juntou aos autos o memorial descritivo do
imóvel. E mesmo o item 8.2 do memorial descritivo, reproduzido na
contestação a fls. 111, apenas diz que, “caso necessário, o lançamento
de esgoto poderá ser executado por sistema de bombas e as caixas de
gordura, sabão e passagem de esgoto e água pluvial poderão ser
executadas nas áreas privativas descobertas do pavimento térreo.”
Convenha-se, nada do que, em relação de consumo, possa significar
devida informação e adequada transparência na contratação.
Com efeito, mencionam-se caixas de
gordura nas áreas privativas do pavimento térreo, nem bem claramente,

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ao leigo, o interior de sua unidade e, especialmente, que poderiam ser ali
construídas, caso necessário. Não consta que em momento algum tenha
havido devida informação de que as caixas seriam mesmo necessárias, e
no quintal da autora.
Depois, também não socorre a ré a
ausência de qualquer ressalva quando do recebimento, se é que assim
ocorrido, das chaves. Afinal, trata-se de imposição a que a autora
ingresse na posse.
De resto, realizada prova pericial,
constatou-se que “que as caixas de inspeção e passagem não se
encontram nos locais estabelecidos pelo projeto” (fls. 370). Mais: “na
vistoria ao local foram detectados alguns indícios representativos de
anomalia de substrato (solo), como: desnivelamento irregular de peças
do piso cerâmico, manchas de exsudação de umidade nas linhas do
rejuntamento, além de odor peculiar” (fls. 371). E prosseguiu o perito:
“o processo de esvaziamento do solo já atingiu tal extensão, que não só
o piso do quintal se encontra em instabilidade considerável, como a
caixa de gordura, que se encontra ́pendurada` no contrapiso de
concreto, e até mesmo o muro de fecho do quintal, sob o qual
detectamos a formação de um vão, com risco para o talude próximo,
que é muito inclinado e apresenta pontos de fragilidade para a ruptura”
(fls. 373).
Mas, mesmo assim, o problema todo
está, a rigor, no dano que em razão deste defeito a autora alega ter
sofrido.

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Observe-se que na inicial postula-se
dano exclusivamente moral, e que se diz resultante do abalo
experimentado em razão da insalubridade do imóvel, do mau cheiro
havido e dos parasitas no local (fls. 7).
É
dizer,
são
consequências
extrapatrimoniais, real abalo a direito essencial, que se ligam
essencialmente à ocupação e moradia no imóvel.
O próprio perito, a respeito, assim se
pronunciou: “a existência de encanamentos e das suas respectivas
caixas para intervenções ou manutenções periódicas do edifício gera,
com efeito, restrições, inconveniências e desconfortos aos detentores dos
espaços que as contêm, especialmente quando localizadas em posição
centralizada no espaço recreativo do quintal, em clara desatenção ao
disposto no projeto” (fls. 378). Respondendo a quesito, afirmou o expert
que “os habitantes desse imóvel estão expostos a gases exalados pelas
caixas de inspeção e outros riscos” (fls. 379).
Neste
Tribunal,
inúmeros
são
os
precedentes envolvendo casos idênticos, desta e de outras Câmaras,
sempre, quanto ao dano moral, considerando as consequências
extrapatrimoniais advindas a quem ocupa a unidade e convive com a
caixa de gordura na residência. Confira-se, de mesma relatoria, a título
exemplificativo:
“Não se toma por mero dissabor ou

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transtorno a convivência no quintal com caixas de gordura para
escoamento de esgoto do edifício, e sem prévio adequado aviso. Tal o
entendimento deste E. Tribunal em caso semelhante:
APELAÇÃO Ação de Indenização Compromisso
de Compra e Venda Alegação de que a instalação de
caixas de contenção de dejetos em área privativa de
unidade condominial do autor impossibilita a
utilização do local, causa transtornos e mau cheiro e
desvaloriza o imóvel, tudo a ensejar o recebimento de
indenização pelos danos causados
Sentença de
procedência, que condenou a ré ao pagamento de R$
10.000,00, a título de danos morais Inconformismo
da ré Danos morais configurados, devidos e fixados
em
patamar
razoável

Recurso
desprovido.
(TJSP; Apelação
n°
1060102-33.2016.8.26.0576;
Relator Des. José Aparício Coelho Prado Neto; 9a
Câmara de Direito Privado; J. em 06/06/2017)
Particularmente nesta Câmara também
assim já se decidiu: Ap. civ. n. 1006832-47.2017.8.26.0451, rel. Des.
Augusto Rezende, j. 20.09.2018; Ap. civ. n. 1014750-44.2016.8.26.0320,
rel.
Des.
Francisco
Loureiro,
j.
31.08.2017;
Ap.
civ.
n.
1000082-29.2017.8.26.0451, rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j.
30.05.2018.” (Ap. civ. n. 1027833-23.2017.8.26.0602)
Pois, no caso concreto, e o que antes a
autora não informou, apurou-se durante e vistoria do imóvel pelo perito

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que ele era ocupado por um inquilino. A situação foi objeto de reclamo
da ré (fls. 392), com posterior manifestação da autora, que nada explicou
a respeito da ausência de sua moradia no imóvel. Mais, tal questão se
retomou no recurso de apelação e, na resposta, a autora persistiu sem
explicar a situação, mantendo-se silente a respeito.
Ora, insista-se em que a autora não
postula aí sim, na condição de proprietária dano material acaso pela
depreciação do imóvel ou por regresso de eventual indenização que
tivesse pago ao inquilino. Como se viu, reclama dano moral por um
abalo a direito essencial que fundamentalmente se liga, mesmo
conforme a causa deste pedido que se apontou na inicial, a uma
ocupação do imóvel que não consta por ela havida, mesmo desde a
vestibular indicado endereço diverso em sua qualificação.
Daí a improcedência.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PROVIMENTO ao recurso, invertidos os ônus sucumbenciais e
observada a gratuidade.
CLAUDIO GODOY
relator