Tribunal: TJSP
Processo: 1011848-06.2017.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2021-01-23
Data de publicação: 2021-01-23

Ementa:
Ação de rescisão de contrato de locação de imóvel c.c. indenização. As despesas com a manutenção do imóvel são de responsabilidade da locatária, por expressa disposição contratual. Ausência de comprovação de ato ilícito dos locadores. Improcedência da ação principal mantida. Não comprovado o estado em que restituído o imóvel, improcede o pedido de indenização pelos danos supostamente causados

Ementa:
Ação de rescisão de contrato de locação de imóvel c.c. indenização. As despesas com a manutenção do imóvel são de responsabilidade da locatária, por expressa disposição contratual. Ausência de comprovação de ato ilícito dos locadores. Improcedência da ação principal mantida. Não comprovado o estado em que restituído o imóvel, improcede o pedido de indenização pelos danos supostamente causados pela locatária, sendo devidos somente os aluguéis vencidos no período de vigência do contrato, bem como a multa pela rescisão. Inocorrência de danos morais. Levantamento de eventual saldo da caução que deverá ser discutido após a apuração dos valores devidos e da compensação, em cumprimento de sentença. Parcial procedência da reconvenção mantida.
Recursos improvidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2021.0000033208
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011848-06.2017.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante/apelada
LILIAN GONÇALVES DE OLIVEIRA SÃO PEDRO, são apelados/apelantes
AMARILDO DOS SANTOS LIMA e LUCIENE GONÇALVES LINDE LIMA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 23 de janeiro de 2021.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011848-06.2017.8.26.0152 -Voto no 35568
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Comarca: COTIA – 3a VARA CÍVEL
Apelantes/Apelados: LILIAN GONÇALVES DE OLIVEIRA SÃO PEDRO,
AMARILDO DOS SANTOS LIMA E OUTRO
MM. Juiz Prolator: Carlos Alexandre Aiba Aguemi
VOTO No 35.568
Ação de rescisão de contrato de locação de imóvel
c.c. indenização. As despesas com a manutenção
do imóvel são de responsabilidade da locatária, por
expressa
disposição
contratual.
Ausência
de
comprovação
de
ato
ilícito
dos
locadores.
Improcedência da ação principal mantida. Não
comprovado o estado em que restituído o imóvel,
improcede o pedido de indenização pelos danos
supostamente causados pela locatária, sendo
devidos somente os aluguéis vencidos no período
de vigência do contrato, bem como a multa pela
rescisão.
Inocorrência
de
danos
morais.
Levantamento de eventual saldo da caução que
deverá ser discutido após a apuração dos valores
devidos e da compensação, em cumprimento de
sentença. Parcial procedência da reconvenção
mantida.
Recursos improvidos.
A r. sentença de fls. 707/714, cujo relatório se adota,
julgou improcedente a ação de rescisão contratual c.c. indenização, e
parcialmente procedente a reconvenção, para condenar a autora reconvinda
ao pagamento de aluguéis, multa e acessórios vencidos até 21.11.2017, de
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do
valor da condenação. Opostos embargos de declaração pelos requeridos,
foram eles rejeitados (fl. 723).
Apela a autora locatária (fls. 725/728). Sustenta
preliminar de nulidade por cerceamento de defesa decorrente do julgamento
antecipado da lide, que a impediu de produzir prova testemunhal acerca do
estado do imóvel e dos reparos nele realizados. No mérito, alega que não
há qualquer valor a ser pago a título de aluguel. Afirma que sofreu danos

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morais, que devem ser indenizados. Por isso, requer a reforma da r.
sentença.
Apelam
também
os
requeridos
(fls.
733/750).
Sustentam preliminar de nulidade por omissão, na medida em que não
decidido o pedido de liberação da caução, tampouco de condenação ao
pagamento de danos morais, decorrentes da indevida inscrição de seus
nomes em cadastro de inadimplentes por conduta omissiva da autora, que
deixou de pagar duas contas de energia elétrica. No mérito, afirmam ser
devido o pagamento de indenização pelos danos causados ao imóvel, nos
moldes em que constatados no laudo de vistoria final e nos orçamentos
trazidos aos autos, documentos não impugnados pela autora. Asseveram
que a vistoria foi realizada sem a participação da locatária por opção desta,
que foi previamente informada sobre sua realização. Sob tais fundamentos,
pretendem a reforma parcial da r. sentença.
Contrariado somente o recurso da autora (fls. 753/764).
É o relatório.
Cuida-se de ação de rescisão de contrato de locação
de imóvel residencial c.c. indenização movida pela locatária em face dos
locadores. Na inicial, narra que o bem passou a apresentar vícios poucos
meses após a celebração, e que, mesmo instados, os requeridos resistiram
a saná-los.
Foram
ofertadas
contestação
(fls.
72/87)
e
reconvenção
(fls.
289/300),
na
qual
os
locadores
informam
o
inadimplemento de aluguéis e contas de consumo do imóvel, o que resultou
na inclusão de seu nome em cadastros de inadimplentes, motivo pelo qual
pretendem a condenação da locatária ao pagamento de indenização por
danos morais, e materiais decorrentes das reformas necessárias para que o
bem retorne ao estado em que foi entregue, e a condenação ao pagamento
dos locativos vencidos. Sobrevieram réplica (fls. 483/487), contestação à

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reconvenção (fls. 514/518), e réplica à contestação à reconvenção (fls.
547/563). Ambas as partes manifestaram interesse na produção de prova
oral, e foi colhida a oitiva de três testemunhas dos requeridos (fls. 680 e
688). Foi encerrada a instrução processual, sobrevindo a r. sentença, que
julgou improcedente a lide principal, e parcialmente procedente a
reconvenção.
Do recurso da requerente.
A preliminar de nulidade por cerceamento de defesa se
confunde com o mérito da lide, e com ele deve ser analisada.
No caso dos autos, tem-se que a autora recebeu o
imóvel em condições satisfatórias, como se constata da vistoria de entrada,
e do expressamente declarado na cláusula IV.1 do contrato (fls. 10 e
112/174). Além disso, nos termos da cláusula V do instrumento, todas as
despesas com manutenção e obras no imóvel são de responsabilidade da
locatária (fl. 12).
Nesse contexto, impõe-se reconhecer a improcedência
da pretensão indenizatória deduzida na petição inicial, eis que se funda em
despesas com a manutenção do bem locado, ônus da inquilina. Em
consequência, não se constata qualquer ofensa ou abalo à imagem ou
personalidade da requerente, o que impede a condenação ao pagamento
por danos morais.
Oportuno ressaltar que a prova testemunhal pretendida
pela autora não se prestaria a infirmar tal conclusão, na medida em que teria
por objeto a comprovação de danos e despesas que, como observado, são
de responsabilidade da locatária.
Desta feita, a lide principal deveria mesmo ser julgada
improcedente e, não comprovado o regular pagamento de todas as
prestações vencidas no curso da locação, a condenação ao pagamento dos
aluguéis e acessórios postulada na reconvenção era mesmo medida de

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rigor.
Do recurso dos requeridos.
A preliminar de nulidade por omissão não prospera,
uma vez que, nos termos do art. 1.013, §3o, III, do CPC, “Se o processo
estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde
logo o mérito quando constatar a omissão no exame de um dos pedidos,
hipótese em que poderá julgá-lo”.
No mérito, insurgem-se os recorrentes contra a
improcedência do pedido de indenização pelos danos supostamente
causados pela locatária ao imóvel locado, e pleiteiam a condenação da
autora ao pagamento de indenização por danos morais, e a autorização
para levantamento da caução.
Sobre os danos que a autoria teria causado ao imóvel,
deve ser confirmada a invalidade do termo de vistoria de saída, porquanto
realizada sem a presença da locatária.
Com efeito, trata-se de documento unilateral, produzido
sem o imprescindível contraditório, observando-se, por oportuno, que, caso
a autora de fato não tivesse comparecido para a realização do ato, era
facultada aos autores a constatação judicial, por meio da produção
antecipada de provas, ou extrajudicial, com a lavratura de ata de
constatação por Tabelião competente.
Desta feita, afigura-se impossível reconhecer o
necessário nexo causal entre os danos alegados pelos requeridos e
qualquer conduta da autora, o que obsta a procedência do pleito
reconvencional de indenização relativo ao estado do imóvel.
Por sua vez, improcede o pedido de condenação ao
pagamento de indenização por danos morais decorrentes da inscrição do
nome dos locadores em cadastro de inadimplente por dívida atribuída à

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locatária. De fato, ao manterem em seu nome a titularidade da unidade
consumidora de energia elétrica do imóvel locado, assumiram o risco de que
o inadimplemento da locatária pudesse resultar em cobrança por dívida a
que não deram causa.
Por fim, a caução depositada pela autora tem a
finalidade de garantir eventual débito decorrente do contrato, de modo que,
somente em cumprimento de sentença, após a apuração dos valores
efetivamente devidos pela locatária, poderá se operar a compensação,
momento em que se discutirá o levantamento de eventual saldo em favor da
autora, caso a dívida seja inferior à garantia.
Ante o exposto, nego provimento aos recursos e, com
fundamento no art. 85, §§2o e 11, do CPC, majoro os honorários
advocatícios fixados em favor do patrono dos requeridos para 15% do valor
da condenação, e deixo de fixar honorários em favor do patrono da
requerente em razão da ausência de atuação na fase recursal.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator