Tribunal: TJSP
Processo: 2257835-30.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – IPTU – Exceção de pré-executividade rejeitada com fundamento na legitimidade passiva do excipiente, uma vez que a suposta venda do imóvel não foi registrada em sua matrícula – Cabimento – Hipótese em que o agravante não comprovou a efetiva transferência da propriedade do bem – Mero instrumento particular de compra e venda que não tem o condão de transferir a

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – IPTU – Exceção de pré-executividade rejeitada com fundamento na legitimidade passiva do excipiente, uma vez que a suposta venda do imóvel não foi registrada em sua matrícula – Cabimento – Hipótese em que o agravante não comprovou a efetiva transferência da propriedade do bem – Mero instrumento particular de compra e venda que não tem o condão de transferir a propriedade imóvel e afastar a presunção relativa de certeza e liquidez da CDA – Responsabilidade pelo tributo que recai sobre ambos, promitente comprador e vendedor, na esteira de jurisprudência vinculante do STJ – Inoponibilidade de convenções particulares à Fazenda Pública relativamente ao pagamento de tributos – Decisão mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963667
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2257835-30.2020.8.26.0000, da Comarca de Itanhaém, em que é agravante JOSÉ
HENRIQUES JÚNIOR (ESPÓLIO), é agravado MUNICIPIO DA ESTÂNCIA
BALNEÁRIA DE ITANHAÉM.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 14a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), KLEBER LEYSER DE AQUINO E
GERALDO XAVIER.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
MÔNICA SERRANO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2257835-30.2020.8.26.0000
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AGRAVO DE INSTRUMENTO no 2257835-30.2020.8.26.0000 - Itanhaém
AGRAVANTE: JOSÉ HENRIQUES JÚNIOR
AGRAVADO: MUNICIPIO DA ESTÂNCIA BALNEÁRIA DE ITANHAÉM
INTERESSADO: GELSON FRANCISCO FRANCO SILVA
VOTO No 18236
AGRAVO DE INSTRUMENTO IPTU Exceção de pré-
executividade rejeitada com fundamento na legitimidade
passiva do excipiente, uma vez que a suposta venda do imóvel
não foi registrada em sua matrícula Cabimento Hipótese
em que o agravante não comprovou a efetiva transferência da
propriedade do bem Mero instrumento particular de compra
e venda que não tem o condão de transferir a propriedade
imóvel e afastar a presunção relativa de certeza e liquidez da
CDA Responsabilidade pelo tributo que recai sobre ambos,
promitente comprador e vendedor, na esteira de jurisprudência
vinculante
do
STJ
Inoponibilidade de convenções
particulares à Fazenda Pública relativamente ao pagamento de
tributos Decisão mantida Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, em execução fiscal, rejeitou exceção de pré-executividade com fundamento
na legitimidade passiva do excipiente, pois não teria sido comprovado o registro da
alienação do imóvel.
Em síntese, alega o agravante que há contrato particular de
compra e venda assinado há mais de 30 anos o que indica que não é mais o agravante o
proprietário nem possuidor do imóvel objeto da execução, e que já não o era ao tempo
dos fatos gerados dos débitos executados. Aduz que o fato de a municipalidade acionar
o compromissário como coexecutado bastaria para o reconhecimento da ilegitimidade
passiva do agravante. Sustenta suas alegações com base nos arts. 1.245, CC e 130,
CTN. Requer concessão de efeito suspensivo ao recurso, suspendendo-se a execução
fiscal apenas em face da agravante e, por fim, conhecimento e provimento do agravo,
com a confirmação da liminar para reconhecer a ilegitimidade passiva do agravante e

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extinguir o feito contra ele.
Recurso tempestivo e bem processado.
Impende esclarecer que a dispensa da intimação do
agravado para apresentar contraminuta se deu em razão da suficiência da matéria
contida nos autos para julgamento. Ademais, a resposta não influenciará no deslinde do
recurso. Nesse sentido, dispõe o enunciado no 3 do ENFAM que "é desnecessário ouvir
as partes quando a manifestação não puder influenciar na solução da causa".
É o relatório.
A irresignação é descabida.
Cuida-se de execução fiscal distribuída em 28/07/2020
para cobrança de IPTU dos exercícios de 2016 e 2019 em face do Espólio de JOSÉ
HENRIQUES JUNIOR e, na qualidade de corresponsável, de GELSON FRANCISCO
FRANCO SILVA, relativamente ao imóvel localizado na Avenida Montezuma, s/n,
Balneário Paranapuan, CEP: 11740-000, Itanhaém/SP.
No que tange à legitimidade passiva da agravante, em que
pese ter sido comunicada a existência de compromisso de compra e venda do imóvel em
momento anterior à ocorrência do fato gerador da cobrança, verifica-se que a avença
não foi devidamente averbada na matrícula do bem junto ao respectivo Cartório de
Registro de Imóveis naquela mesma época, tendo-se operado, de fato, apenas após o
ajuizamento da ação, conforme consta da escritura juntada às fls. 31/34, datada de
10/08/2020. Desse modo, além de não se ter operado a transferência da propriedade,
restou prejudicada a necessária publicidade para que a Fazenda Pública pudesse tomar
conhecimento de quem atualmente possui o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva pela tradição, a propriedade dos bens imóveis só é transferida
mediante registro do contrato. Nesse sentido, o Código Civil:

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Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o
registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não têm o condão de, juridicamente, transferir a
propriedade do imóvel, pois imprescindível o registro do título translativo na matrícula
imobiliária. Pela mesma razão, inaplicável o art. 130 do CTN à espécie, pois não há que
se falar em adquirente de um bem sem a devida transferência de sua propriedade. A lei
processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do instrumento público, não se
tratando de simples formalidade:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Em arremate, quando do julgamento do REsp Repetitivo
no 1.111.202/SP, entendeu o STJ que “i) tanto o promitente comprador (possuidor a
qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que
tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU; ii) cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo
do IPTU” (Tema Repetitivo no 122). Tal precedente, frise-se, tem caráter vinculante por
força do disposto no art. 927, inc. III, do CPC.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO

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PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do
imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que
tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são
contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes:
RESP n.o 979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de
18.6.2008; AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto
Martins, Segunda Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel.
Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp
759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ
de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda
Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira,
Segunda Turma, DJ 20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe
eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das
situações previstas no CTN. Definindo a lei como contribuinte o
proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a qualquer
título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por outro
visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp
475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4.
Recurso especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C
do CPC e da Resolução STJ 08/08. (REsp 1111202/SP, Rel. Ministro
MAURO CAMPBELL MARQUES, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em
10/06/2009, DJe 18/06/2009).
No mais, insta consignar que “a orientação acima
pronunciada aplica-se, inclusive, à hipótese em que o compromisso de compra e venda
do imóvel tributado foi devidamente averbado em cartório antes da ocorrência do fato
gerador do IPTU, cujo inadimplemento originou o crédito tributário executado,
conferindo, assim, publicidade ao negócio jurídico firmado” (AgInt no REsp
1848261/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em
10/03/2020, DJe 17/03/2020). E mesmo que se entenda pela inaplicabilidade do

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precedente a fatos pretéritos, cuida-se, em verdade, de mera exegese sistemática da lei,
eis que é possível, para um mesmo imóvel, que pessoas diferentes sejam, ao mesmo
tempo, proprietárias, possuidoras ou titulares do domínio útil.
Destarte, tem-se por legítimo o excipiente para figurar no
polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que ainda são proprietários do imóvel e
que a Fazenda Pública pode optar pelo devedor que deseja executar na hipótese em
apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código Tributário
Nacional, cabe aos Municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial e
territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada
promessa de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções
particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser
opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das
obrigações tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN). Outrossim, a juntada da
matrícula do imóvel objeto dos débitos tributários não é requisito para o ingresso da
execução fiscal, sendo certo que as CDAs se encontram hígidas, aptas à presunção
relativa de certeza e liquidez da cobrança, e os documentos de fls. 31/34 não infirmam
as conclusões ora apresentadas.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora