Tribunal: TJSP
Processo: 2183966-34.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que rejeitou a Impugnação apresentada pela executada, com a manutenção da penhora da quantia bloqueada via Sistema Bacenjud. INCONFORMISMO deduzido no Recurso. EXAME: Impenhorabilidade do patrimônio de afetação vinculado a empreendimento imobiliário que não se aplica para caso envolvendo execução de débito

Ementa:
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que rejeitou a Impugnação apresentada pela executada, com a manutenção da penhora da quantia bloqueada via Sistema Bacenjud. INCONFORMISMO deduzido no Recurso. EXAME: Impenhorabilidade do patrimônio de afetação vinculado a empreendimento imobiliário que não se aplica para caso envolvendo execução de débito relacionado à incorporação. Exceção prevista no artigo 31-A, § 1o, da Lei no 4.591/1964. Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000901280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2183966-34.2020.8.26.0000, da Comarca de Jundiaí, em que é agravante
MARAVILLE GFSA SPE EMP IM, é agravado CONDOMÍNIO GO MARAVILLE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
NÃO PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ROSANGELA
TELLES (Presidente) e FÁBIO PODESTÁ.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2183966-34.2020.8.26.0000 -Voto no 19.154
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VOTO No
: 19.154
AGRAVO No
: 2183966-34.2020.8.26.0000
COMARCA
: JUNDIAÍ - 3a VARA CÍVEL
AGRAVANTE
: MARAVILLE GFSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO GO MARAVILLE
JUIZ
: MARCO AURELIO STRADIOTTO RIBEIRO SAMPAIO
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título
Extrajudicial. Rateio condominial. DECISÃO que rejeitou a
Impugnação apresentada pela executada, com a manutenção
da penhora da quantia bloqueada via Sistema Bacenjud.
INCONFORMISMO deduzido no Recurso. EXAME:
Impenhorabilidade do patrimônio de afetação vinculado a
empreendimento imobiliário que não se aplica para caso
envolvendo execução de débito relacionado à incorporação.
Exceção prevista no artigo 31-A, § 1o, da Lei no 4.591/1964.
Decisão mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*
Vistos.
Cuida-se
de
Agravo
de
Instrumento
interposto contra decisão nos autos da Execução de Título Extrajudicial,
que o Condomínio agravado move contra a agravante, em trâmite na 3a
Vara Cível da Comarca de Jundiaí, neste Estado, proferida pelo MM.
Juiz “a quo” nos termos da cópia de fl. 747 dos autos principais.
Argumenta a executada, ora agravante, em
resumo, que a quantia de R$ 141.593,75 constrita nos autos via Sistema
Bacenjud é impenhorável, porquanto constitui patrimônio de afetação
vinculado a empreendimento imobiliário, nos termos do artigo 31-A,
§ 1o, da Lei no 4.591/1964, e do artigo 833, incisos VII e XII, do Código
de Processo Civil; a manutenção da penhora incidente sobre o numerário

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em questão implicará prejuízo à execução das obras e aos adquirentes
das unidades condominiais; a constrição em causa deve ser levantada
(fls. 1/11).
Recebido o Recurso com o efeito suspensivo
apenas para impossibilitar o levantamento da quantia bloqueada, ao
menos até o julgamento deste Agravo (fl. 782), o Condomínio agravado
apresentou contraminuta pugnando pela manutenção da decisão
recorrida (fls. 809/818).
É o relatório.
Conforme já relatado, cuida-se de Agravo de
Instrumento interposto contra decisão nos autos da Execução de Título
Extrajudicial, que o Condomínio agravado move contra a agravante, em
trâmite na 3a Vara Cível da Comarca de Jundiaí, neste Estado, proferida
pelo MM. Juiz “a quo” nos termos seguintes:
“Vistos. Como já apontado em outros feitos, em face da própria
executada ajuizados, não se pode admitir o argumento de que o
patrimônio de afetação é intocável, justamente porque garante ele os
compromissos do negócio investido. Nesse sentido, incluem-se, também,
débitos como o dos presentes autos. Assim, rejeito a objeção
apresentada e mantenho o bloqueio. Apresente a planilha final em 5
dias, como já ordenado, a exequente, do quanto restante por pagar,
liberando-se o pertinente, via ato ordinatório, ao depois. No silêncio,
arquivem-se os autos. Cumpra-se, intimando-se.” (“sic”, fl. 747 dos
autos principais).

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Malgrado a insistência recursal da executada,
ora agravante, a r. decisão agravada não comporta a pretendida reforma.
Com
efeito,
é
cediço
que
a
dívida
condominial constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não
deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito
real. Cabe consignar que o rateio das despesas do Condomínio é
necessário à própria manutenção do bem real e ao cumprimento das
obrigações condominiais, havidas em prol de todo Condomínio
instituído pelos condôminos, que formam na verdade a chamada
“comunidade condominial”. Essas despesas têm presunção de
legitimidade, e, por isso mesmo, são passíveis de questionamento
específico, que não se verifica no caso vertente.
Embora o teor das razões recursais, o fato é
que a natureza do débito exequendo afasta a cogitada impenhorabilidade
do patrimônio de afetação vinculado a empreendimento imobiliário,
conforme o artigo 31-A, § 1o, da Lei no 4.591/1964 que estabelece, “in
verbis”, que:
“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser
submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos
a
ela
vinculados,
manter-se-ão apartados
do
patrimônio
do
incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à

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consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades
imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei no 10.931, de
2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens,
direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros
patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e
obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei no
10.931, de 2004)”
Nesse
sentido
também
é
a
lição
do
doutrinador Arnaldo Rizzardo, “in verbis”:
“... Não se retira o bem objeto da afetação do patrimônio do titular, nem
há o desmembramento relativamente ao patrimônio geral, que
permanece uno, mas com a restrição de garantir os compromissos
arcados pelo empreendedor. Outrossim, para alcançar o objetivo de dar
segurança, decorre a incomunicabilidade, ficando os bens afastados de
negócios diferentes ou estranhos daqueles que impuseram a afetação,
ou seja, que envolveram a incorporação. São, deste modo, afastados os
riscos patrimoniais propícios a prejudicar ou frustrar o escopo último,
e que se revelam em outras dívidas, desde que não sejam de maior
relevância ou preferência. Realmente, as obrigações trabalhistas e os
créditos tributários ficam numa linha de primazia, ou antecedência na
sua satisfação. Entretanto, desde que constituídos antes da implantação
do empreendimento. Considerando que, dentre os documentos levados
ao cartório do Registro de Imóveis, estão as certidões negativas fiscais, o
surgimento posterior de dívidas, por omissão das certidões, não pode
repercutir na responsabilidade daqueles que adquiriram as unidades.
(...)
De sorte que, afora os créditos com maior preferência, os bens que
ingressaram na afetação somente respondem pelas dívidas e obrigações
vinculadas ao imóvel, como as provenientes de imposto predial, ou de
taxas incidentes, ou das quotas condominiais, ou das despesas comuns.
Tais bens são independentes e separados do patrimônio geral do
incorporador,
mas
não
formando
uma
nova
personalidade.”
(“Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária”, 5a
edição, Rio de Janeiro: Forense, 2017, pp. 640/641).

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Assim,
considerando
que
as
despesas
condominiais em questão guardam relação de pertinência com o
empreendimento “Go Maraville” (v. “Av.11” de fl. 797), bem ainda que
não se acha configurada situação de impenhorabilidade, de rigor a
manutenção da decisão agravada.
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.
A propósito, eis a farta Jurisprudência:

2117916-26.2020.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Vianna Cotrim
Comarca: Jundiaí
Órgão julgador: 26a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 06/07/2020
Data de publicação: 06/07/2020
Ementa: Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em incorporação
Ação anulatória julgada procedente Cumprimento definitivo de sentença Bloqueio
eletrônico de ativos financeiros Alegado patrimônio de afetação Ausência de
comprovação Ainda que assim não fosse, era possível sua constrição nos termos do
art. 31-A, §1o, da Lei 4.591/64 Impugnação à penhora Rejeição confirmada
Agravo de instrumento improvido, cassada a liminar.

2179816-10.2020.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Espécies de Títulos de Crédito
Relator(a): Francisco Giaquinto
Comarca: São Carlos
Órgão julgador: 13a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 29/09/2020
Data de publicação: 29/09/2020
Ementa: *AGRAVO DE INSTRUMENTO Execução de título extrajudicial Decisão
deferiu a penhora do imóvel indicado pelos exequentes Título executivo oriundo de
rescisão de compromisso de venda e compra de unidade autônoma de empreendimento
imobiliário Obra paralisada na fase de fundação - Imóvel submetido ao regime de

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afetação Patrimônio afetado pela incorporadora que somente responde por dívidas
e obrigações vinculadas à incorporação imobiliária respectiva Inteligência do art.
31-A da Lei 4.591/64 Possibilidade de penhora do próprio imóvel por se tratar de
débito decorrente do próprio empreendimento Recurso negado. Excesso de penhora
Posterior decisão rejeitou a impugnação reconhecendo o excesso de penhora,
determinando que a constrição incida apenas sobre a fração proporcional do crédito
executado em relação ao valor de mercado do imóvel Ausência de interesse recursal
Recurso não conhecido. Recurso negado, na parte conhecida.*

2043338-92.2020.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Direito de Vizinhança
Relator(a): Jayme Queiroz Lopes
Comarca: São Carlos
Órgão julgador: 36a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 22/09/2020
Data de publicação: 22/09/2020
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA
C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
PENHORA DE IMÓVEL PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO POSSIBILIDADE -
EXECUÇÃO DE DÍVIDA RELACIONADA À INCORPORAÇÃO ARTIGO 31-A,
§1o DA LEI 4.591/64, INCLUÍDO PELA LEI 10.931/04 DECISÃO MANTIDA.
Agravo de instrumento improvido.
2191052-56.2020.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Sergio Gomes
Comarca: Bauru
Órgão julgador: 37a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 16/09/2020
Data de publicação: 16/09/2020
Ementa: Agravo de instrumento ação ordinária - cumprimento de sentença
deferida penhora sobre faturamento das empresas executadas, no percentual de
10%, sem prejuízo de nova avaliação após elaboração do plano de administração
admissibilidade
faturamento da executada que não integra o patrimônio de
afetação - de qualquer forma, cuida-se de dívida relativa à própria incorporação,
não incidindo, portanto, a proteção legal do inciso XII, do Art. 833 do CPC,
conforme o previsto no art. 31-A, §1o, da Lei 4591/64 precedentes - decisão mantida
recurso desprovido.
2126814-96.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Relator(a): Luis Mario Galbetti
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 7a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/09/2018
Data de publicação: 05/09/2018
Ementa: Agravo de instrumento Execução de título extrajudicial oriundo de distrato
de compromisso de venda e compra de imóvel em razão das obras não terem sido

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Agravo de Instrumento no 2183966-34.2020.8.26.0000 -Voto no 19.154
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iniciadas Penhora do bem para garantia do crédito exequendo Adequação A
execução advém do descumprimento do acordo celebrado para distrato do
compromisso de compra e venda de unidade condominial integrante justamente do
empreendimento PANORAMIC, razão pela qual o patrimônio de afetação não
impede a presente execução Decisão mantida Recurso não provido.
Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso, ficando
mantida a r. decisão agravada por seus próprios e jurídicos fundamentos,
anotando-se desde logo no Sistema o nome do Advogado Flávio
Dionísio Bernartt (v. fl. 809).
Diante do exposto, nega-se provimento ao
Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora