Tribunal: TJSP
Processo: 1033150-87.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal compensatória convencionada do instrumento

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Culpa exclusiva dos promitentes compradores por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal compensatória convencionada do instrumento padrão – Sinal – Impossibilidade da retenção – Parte das parcelas pagas destinadas a recompor os prejuízos suportados pela vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Questão de ordem pública – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Recursos não providos, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000063384
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1033150-87.2016.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
apelante/apelado ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA,
são apelados/apelantes CECÍLIO PEREIRA DE SOUSA e MARCIA GOMES
FRUTUOSO DE SOUSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento aos recursos, com observação. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EDSON LUIZ DE
QUEIROZ (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1033150-87.2016.8.26.0100 SÃO PAULO VOTO No 16729
Apelação Cível no 1033150-87.2016.8.26.0100
APELANTE/APELADO: ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APDOS/APTES: CECÍLIO PEREIRA DE SOUSA E MARCIA GOMES FRUTUOSO DE
SOUSA
COMARCA: SÃO PAULO
VOTO No 16729
Ação de resolução de compromisso de venda e compra
– Culpa exclusiva dos promitentes compradores por
incapacidade financeira de liquidação do preço –
Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas
pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 75% –
Ineficácia por vistosa potestatividade da cláusula penal
compensatória convencionada do instrumento padrão –
Sinal – Impossibilidade da retenção – Parte das parcelas
pagas destinadas a recompor os prejuízos suportados
pela vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em
julgado – Questão de ordem pública – Precedentes do
Superior Tribunal de Justiça – Recursos não providos,
com observação.
Apelações manejadas contra sentença que julgou
procedente ação de resolução de compromisso de venda e compra, declarando
resolvido o instrumento particular de promessa de venda e compra da unidade
autônoma do empreendimento Condomínio Residencial Villas da Granja, situado na
Estrada do João Fasoli, 415, Jardim Marilu, Carapicuíba/SP, condenando o réu à
devolução aos autores de 75% das importâncias desembolsadas e o perdimento de
25%, com atualização monetária dos desembolsos e juros de mora da citação,
impondo à ré o reembolso das despesas com o processo e dos honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da causa de R$ 14.344,03 objetivando, em
resumo, o reexame e a modificação do julgado com fundamento, em síntese, (i) na
licitude da retenção em conformidade com o pactuado, (ii) na retenção do valor do
sinal (empresa) e (iii) requerendo a devolução de 90% dos valores pagos (autores).
Tempestivos, preparados e respondidos.
A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 21/05/14, com previsão de
entrega do empreendimento em vinte e quatro meses do contrato de financiamento
entre o comprador e a Caixa Econômica Federal, com o prazo de tolerância de

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mais cento e oitenta dias, sem a constatação de atraso da obra, sendo a resolução
provocada por culpa exclusiva dos promitentes compradores em virtude da
incapacidade financeira para a liquidação do preço ajustado.
Donde a legitimidade da restituição parcial das
mensalidades amortizadas no período da normalidade, devolvendo os contratantes
ao estado primitivo, ressalvados os gastos próprios de administração e inerentes
ao imóvel, conforme determinado pelo juízo singular, Súmulas n. 01 do Tribunal de
Justiça de São Paulo1 e n. 543 do Superior Tribunal de Justiça2.
Deste modo a razoabilidade do critério utilizado pelo
juízo singular, estabelecendo o perdimento de 25% das quantias pagas e a
devolução de 75%, mormente diante da potestatividade, por vistosa abusividade e
desproporcionalidade, da cláusula penal compensatória convencionada de maneira
unilateral no instrumento padronizado, pág. 27, tendo como resultado a sua
ineficácia para solução do litígio, mesmo porque não houve imissão na posse do
apartamento, estando o bem livre e disponível para comercialização.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
qualquer circunstância específica que justifique a
1 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
2 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por
analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção
em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
Nada obstante, considerando que a restituição de
parte dos valores pagos pelo comprador já visa recompor os prejuízos suportados
pela vendedora, não há que se falar em retenção do valor antecipado a título de
sinal.
Nesse sentido é a jurisprudência:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO

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ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO
-
DECISÃO
MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA
RECURSAL
DA
DEMANDADA. 1. [...]. 3. "Importa consignar que esta
Corte Superior perfilha o entendimento de que as
arras confirmatórias não se confundem com a
prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o
instituto das arras penitenciais, visto que servem como
garantia do negócio e possuem característica de início
de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto
de
retenção
na
resolução
contratual
por
inadimplemento do comprador" (AgInt no AgRg no
REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
05/12/2017, DJe 12/12/2017). 4. Nos termos da
Súmula 543/STJ, "Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento". 5. Agravo interno desprovido.
(STJ
AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro
MARCO BUZZI, 4.a T., j. em 30/09/19, DJe 07/10/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. RESILIÇÃO
POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE
DEFESA DO CONSUMIDOR. ENTENDIMENTO DO
TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM A
JURISPRUDÊNCIA
DESTA
CORTE.
AGRAVO
INTERNO
DESPROVIDO.
1.
Consoante
a

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jurisprudência desta Corte assinala, "o arrependimento
do promitente comprador não importa perda das arras,
se forem confirmatórias, admitindo-se, contudo, a
retenção, pelo vendedor de parte das prestações
pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos
suportados" (AgInt no AREsp 1.273.751/DF, Rel.
Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe de 1o/08/2018).
2. Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AREsp
1395294/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, 4.a T., j.
em 03/09/19, DJe 25/10/19).
Outrossim, cabível aqui uma ligeira observação, por
dever de ofício, cuidando-se de matéria de ordem pública, no tocante ao termo
inicial dos juros de mora que, na hipótese, incidiram a partir do trânsito em julgado,
e não da citação, de acordo com a interpretação sedimentada em recurso
repetitivo, sem violação alguma aos princípios da processualística vigente ou
influencia no desfecho final, consoante os seguintes precedentes:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão

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Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO
RECURSAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
REDIMENSIONAMENTO
DOS
ÔNUS
DE
SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA
7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência é firme no sentido de que a correção
monetária e os juros de mora são consectários legais
da condenação principal, possuem natureza de ordem
pública e podem ser analisados até mesmo de ofício,
de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a
modificação de seu termo inicial, não configura
julgamento extra petita nem reformatio in pejus. [...]. 3.
Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AgInt no
AREsp 1379692/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 05/12/19).
Por consequência, nos termos do art. 85, § 11, do
Código de Processo Civil, fica majorada a verba honorária do patrono do autor para
11% do valor da causa, atualizados desde o ajuizamento da ação, nos termos da
Súmula n. 14 do Superior Tribunal de Justiça3, considerando a simplicidade dos
trabalhos desenvolvidos em grau recursal, importância suficiente, adequada e
razoável como contraprestação remuneratória pelos serviços executados no
desempenho do mandato.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos, com observação.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
3 Súmula n. 14 do STJ - Arbitrados os honorários advocatícios em percentual sobre o valor da causa, a correção monetária incide a
partir do respectivo ajuizamento.