Tribunal: TJSP
Processo: 2161676-25.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Arantes Theodoro
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por COVID-19. Redução do valor do aluguel em face da proibição à abertura do estabelecimento. Fato do príncipe que corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564616
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2161676-25.2020.8.26.0000, da Comarca de Praia Grande, em que é agravante ESCOLA
DE EDUCAÇÃO INFANTIL FERNANDES VAZQUEZ LTDA ME, é agravado AULUS
PLAUTIUS COELHO PEREIRA NETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e PEDRO BACCARAT.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ARANTES THEODORO
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO
2161676-25.2020.8.26.0000
AGRAVANTE
Escola de Educação Infantil Fernandes Vazquez
Ltda. ME
AGRAVADO
Aulus Plautius Coelho Pereira Neto
COMARCA
Praia Grande - 1a Vara Cível
VOTO No 37.891
EMENTA Locação comercial. Tutela de urgência.
Pandemia por COVID-19. Redução do valor do aluguel em face da proibição
à abertura do estabelecimento. Fato do príncipe que corresponde à figura da
força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a
readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra
razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido.
Cuida-se de agravo de instrumento tirado de decisão
que, em autos de ação aforada por locatária de imóvel comercial, indeferiu tutela
cautelar de caráter antecedente de modo a reduzir o aluguel em 50% até
dezembro de 2020.
A locatária insiste naquela medida.
Para tanto ela afirma que utilizou todas suas reservas
financeiras para o adimplemento dos aluguéis dos meses anteriores, porém ainda
persiste a determinação do poder público de fechamento de escolas em razão da
pandemia de COVID-19 e, com isso, alunos cancelaram a matrícula e outros
encontram-se inadimplentes, o que põe em risco a continuidade da empresa.
Ao agravo foi concedido efeito ativo.
É o relatório.

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O agravo se volta contra despacho inicial, isto é, em
processo no qual ainda não houve citação, particularidade que dispensa a
intimação do demandado para responder ao recurso.
Pois bem.
Conforme o sistema da lei, a tutela de urgência, seja
de natureza antecipatória, seja de natureza cautelar, pressupõe a presença de
“elementos que evidenciem a probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco
ao resultado útil do processo” (artigo 300, caput, do CPC).
Pois no caso concreto estavam presentes tais
pressupostos.
O fato de as atividades educacionais da recorrida
terem sido afetadas por força da quarentena decorrente da pandemia por
COVID-19 - medida fundada na Lei federal no 13.979/2020 e no âmbito local no
Decreto estadual no 64.862/2020 - não a dispensava mesmo do pagamento dos
aluguéis daquele período, mas a autorizava postular a readequação do valor
dessa contraprestação.
Com efeito, mesmo em superficial exame valorativo do
tema se podia reconhecer que aquela situação retratava hipótese de força maior.
Assim se qualifica, realmente, a inesperada, irresistível
e incontornável impossibilidade do cumprimento de contrato pelo chamado fato
do príncipe, isto é, por superveniente imposição da autoridade pública.
Como já salientou o Superior Tribunal de Justiça,
“O fato do príncipe, caracterizado como uma imposição
de autoridade causadora de dano, de um lado (...) rompe o liame necessário
entre o resultado danoso e a conduta dos particulares, configurando, em disputas
privadas, nítida hipótese de força maior.” (REsp. no 1.280.218-MG, rel. Min. Paulo

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de Tarso Sanseverino).
Conforme o Código Civil, em situações tais a parte está
autorizada a resolver o contrato (artigo 478) ou postular a readequação do “valor
real da prestação” (artigo 317).
Em
concreto
a
locatária
optou
pela
segunda
alternativa, isto é, por postular a redução do valor do aluguel enquanto durar a
proibição à abertura das escolas, medida que, portanto, conta com amparo legal
e se mostra necessária a evitar a descontinuidade da empresa ante aquele
contexto.
Note-se que nada realmente conspirava contra a
informação de que a autora estava proibida de abrir seu estabelecimento para
abrigar os alunos.
Ora, o entendimento da Câmara é no sentido de se
afigurar razoável em casos tais reduzir o valor do locativo mensal em 50%,
percentual que tende a manter o equilíbrio contratual, o que agora se defere
desde o aluguel vencido em junho de 2020 e até que seja levantada no município
a proibição à abertura daquela atividade.
Para tal fim, destarte, dá-se provimento ao recurso,
confirmando-se o efeito ativo a ele atribuído.
(assinado digitalmente)
ARANTES THEODORO
Relator