Tribunal: TJSP
Processo: 1034224-69.2017.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Souza Lopes
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-13
Data de publicação: 2020-10-13

Ementa:
*Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Aplicação de multa contratual – Cabimento – Juros de mora – Incidência a partir da citação – Existência de relação contratual entre as partes – Pagamento de IPTU – Inovação recursal inadmissível – Não conhecimento – Sentença corretamente fundamentada – Ratificação nos moldes do artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de

Ementa:
*Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega da obra – Aplicação de multa contratual – Cabimento – Juros de mora – Incidência a partir da citação – Existência de relação contratual entre as partes – Pagamento de IPTU – Inovação recursal inadmissível – Não conhecimento – Sentença corretamente fundamentada – Ratificação nos moldes do artigo 252 do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça – Recurso improvido, na parte conhecida.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000837557
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034224-69.2017.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes ALPHAVILLE SAO JOSE DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA e MMV INCORPORAÇÕES LTDA, são apelados JOSÉ
APARECIDO DOS SANTOS e NILZA DALA ROSA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 17a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, na parte conhecida. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores. AFONSO BRÁZ
(Presidente) e IRINEU FAVA
São Paulo, 13 de outubro de 2020.
SOUZA LOPES
relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1034224-69.2017.8.26.0577 - Voto no 37902 - Amanda/Paola
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VOTO No: 37902
APL.No : 1034224-69.2017.8.26.0577
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
APTE. : ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA E OUTRO
APDO. : JOSÉ APARECIDO DOS SANTOS E OUTRO
*Compromisso de compra e venda – Atraso na entrega
da obra – Aplicação de multa contratual – Cabimento –
Juros de mora – Incidência a partir da citação –
Existência de relação contratual entre as partes –
Pagamento de IPTU – Inovação recursal inadmissível –
Não
conhecimento
–
Sentença
corretamente
fundamentada – Ratificação nos moldes do artigo 252 do
Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça –
Recurso improvido, na parte conhecida.*
Cuida-se de apelação contra a r. sentença de fls. 378/380,
que julgou parcialmente procedente a ação de cobrança de multa
contratual c.c. perdas e danos que JOSÉ APARECIDO DOS SANTOS e
NILZA DALA ROSA DOS SANTOS dirigiram contra ALPHAVILLE
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA e M.M.V. INCORPORADORA LTDA.
Apelam as rés sustentando que em momento algum
deixaram de cumprir o cronograma estabelecido para a entrega das obras
no prazo ajustado contratualmente, decorrendo a demora de impasses
burocráticos ocasionados pela Administração Pública. Além disso,
houve suspensão da obra determinada pelo IPHAN para exploração do
solo, fato alheio à vontade das apelantes, inexistindo culpa. Asseveram
que não há no contrato previsão de multa em razão de atraso na entrega
do imóvel, sendo inviável a condenação imposta. Dizem, ainda, que os
autores devem arcar com o pagamento do IPTU desde a assinatura do
contrato. Por fim, afirmam que os juros moratórios devem incidir a partir
do trânsito em julgado e não da citação. Buscam a reforma do decisum.
Sem contrariedade, subiram os autos.
É o relatório.

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Não prospera a irresignação recursal.
A questão foi bem analisada em Primeiro Grau, não se
vislumbrando nenhum desacerto que mereça alteração por este E.
Tribunal de Justiça.
Trata-se de ação fundada em descumprimento de obrigação
contratual prevista em instrumento particular de promessa de compra e
venda de imóvel celebrado entre as partes.
No caso, é certo o atraso na entrega da obra, eis que a data
limite escoou em 22/02/2014, já considerado o prazo de tolerância de
seis meses, tendo ocorrido a entrega somente em 16/07/2015.
Além disso, como destacado pelo d. Magistrado de piso: “A
alegada demora da Municipalidade na aprovação do projeto é questão
alheia aos compradores. Aliás, incumbia à vendedora estipular prazo
razoável para cumprimento da obrigação, considerando também o
tempo necessário para aprovação do loteamento perante os órgãos
públicos, mormente porque detém o necessário conhecimento técnico
para estipular prazos e prever problemas, o que afasta as alegações de
caso fortuito/força maior.
Logo, o retardamento na homologação das obras pela
Prefeitura não consubstancia justificativa válida para o atraso
porquanto não se verifica o advento de circunstância extraordinária. Ao
revés, plenamente possível de antever a demora de órgão público para a
aprovação do projeto, o que se inclui aos riscos do empreendimento ao
qual a ré, exclusivamente, há de se responsabilizar.
A propósito, a matéria encontra-se sumulada pelo Egrégio
Tribunal de Justiça deste Estado (Súmula no 161): “Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas

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encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente”.
Assim, se as requeridas estão sendo prejudicadas pelos
órgãos fiscalizadores, tal questão, como dito, é alheia ao comprador
que cumpriu com sua parte no pacto e não pode ter seu direito ao
recebimento do bem suspenso sem qualquer penalidade às rés.
Demais a mais, o ônus da prova é da parte vendedora
quanto ao advento de qualquer circunstância que se enquadre à
previsão de caso fortuito ou força maior. E não há sequer indício de
provas de que tais fatos, tidos extraordinários pelas rés, de fato
ocorreram.”
A questão acerca da possibilidade de aplicação de multa por
atraso na entrega do bem, ainda que não prevista contratualmente, restou
superada com o julgamento dos Recursos Especiais no 1.614.721-DF e
1.631.485-DF, em caráter de recurso repetitivo (Tema 971), valendo o
destaque:
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO
NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE
AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO
JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS
PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte:
No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp
1614721/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Órgão Julgador S2 -
SEGUNDA SEÇÃO, J. 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

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“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO
NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE
AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO
JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS
PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte:
No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.” (REsp
1631485/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Órgão Julgador S2 -
SEGUNDA SEÇÃO, J. 22/05/2019, DJe 25/06/2019).
E, da análise do contrato celebrado entre as partes, verifica-
se que dispõe a cláusula dezessete: “Multa Convencional – Se outra
penalidade mais específica não for prevista neste Contrato, a infração
de qualquer cláusula deste Contrato sujeitará o infrator à multa
equivalente a 10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de
aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente exigir, independente
e simultaneamente, o cumprimento da obrigação específica ou, ainda,
optar pela rescisão do Contrato na forma acima disposta.” (fls. 35)
Valendo destacar não existir qualquer inclinação de que
esta penalidade se aplique unicamente aos compradores, sendo clara no
sentido de que “sujeitará o infrator à multa”.
Desta feita, por qualquer ângulo que se analise a questão,
correta a multa aplicada na r. sentença, ante o descumprimento
contratual das rés.
No tocante aos juros de mora, devem incidir a partir da
citação, tal como estabelecido, tendo em vista a existência de relação

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contratual entre as partes.
Por fim, a questão relativa ao pagamento de IPTU constitui
inovação nesta sede recursal, o que é inadmissível, não comportando
conhecimento.
Em suma, observa-se que foi dado correto desate ao litígio,
nada havendo para ser alterado na r. sentença, ora mantida por seus
próprios e jurídicos fundamentos.
Pelo exposto, nos termos do art. 252 do Regimento Interno
deste Egrégio Tribunal, ratifica-se a r. decisão monocrática e nega-se
provimento ao recurso, na parte conhecida.
SOUZA LOPES
Relator