Tribunal: TJSP
Processo: 1000549-63.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Ação declaratória de rescisão contratual. Contrato particular de compromisso de venda e compra. Pretensão da Autora de majoração do percentual dos valores pagos a serem retidos. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial. Acolhimento parcial. Alteração para 20%, como mais razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do negócio.

Ementa:
Ação declaratória de rescisão contratual. Contrato particular de compromisso de venda e compra. Pretensão da Autora de majoração do percentual dos valores pagos a serem retidos. Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores pagos, conforme orientação jurisprudencial. Acolhimento parcial. Alteração para 20%, como mais razoável para satisfazer os ônus do desfazimento do negócio. Correção monetária corretamente arbitrada a contar dos desembolsos das parcelas (Enunciado 38.12 desta Câmara). Juros moratórios alterados, para incidir a partir do trânsito em julgado, uma vez que a rescisão se operou por iniciativa dos Autores (Enunciado 38.14. desta Câmara). Sentença parcialmente reformada. Honorários de sucumbência adequados. Recurso da Autora parcialmente provido e não provido o recurso dos Réus.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000710493
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1000549-63.2018.8.26.0001, da Comarca Atibaia, em que é apelante/apelado
E.Z.L.I EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA, são apelados/apelantes
GLEYSON JUSTINO AMORIM e CACIMARA DOS SANTOS AMORIM.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "'Deram parcial
provimento ao recurso da Autora e negaram provimento ao recurso dos Réus. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1000549-63.2018.8.26.0001
Voto no 25.934
Apelação Cível No 1000549-63.2018.8.26.0001 Comarca: Atibaia
Apelante/Apelado: E.z.l.i Empreendimentos Imobiliário Ltda
Apdos/Aptes: Gleyson Justino Amorim e Cacimara dos Santos Amorim
Juiz sentenciante: Rogério Aparecido Correia Dias
Voto no 25.934
Ação declaratória de rescisão contratual. Contrato particular
de compromisso de venda e compra. Pretensão da Autora de
majoração do percentual dos valores pagos a serem retidos.
Possibilidade de retenção entre 10% e 25% sobre os valores
pagos, conforme orientação jurisprudencial. Acolhimento
parcial. Alteração para 20%, como mais razoável para
satisfazer os ônus do desfazimento do negócio. Correção
monetária corretamente arbitrada a contar dos desembolsos
das parcelas (Enunciado 38.12 desta Câmara). Juros
moratórios alterados, para incidir a partir do trânsito em
julgado, uma vez que a rescisão se operou por iniciativa dos
Autores (Enunciado 38.14. desta Câmara). Sentença
parcialmente
reformada.
Honorários
de
sucumbência
adequados. Recurso da Autora parcialmente provido e não
provido o recurso dos Réus.
Trata-se de ação declaratória de rescisão contratual,
julgada procedente em parte pela r. sentença de págs. 249/251, cujo relatório adoto,
complementada pelas r. decisões de págs. 260 e 266, para: (a) declarar rescindido o

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contrato objeto do pedido e, por via de consequência; (b) determinar a restituição pela
Autora aos Réus de 90% do valor por eles pagos no curso do contrato exceção feita à
comissão de corretagem com correção monetária desde o desembolso de cada parcela
e juros de mora legais desde a citação, tudo a ser apurado em liquidação de sentença.
Sucumbente em maior parte, condenou a Autora ao pagamento das custas e despesas
processuais, além dos honorários advocatícios devidos aos advogados dos Réus, estes
arbitrados em R$ 5.000,00.
Apelam as partes.
A Autora (págs. 270/287) para alegar, em síntese, que não
se aplica o CDC ao caso em tela, uma vez que os Autores são detentores de diversos
outros imóveis, com o objetivo de lucro. Afirma que os Autores não podem ser
considerados consumidores. Colaciona alguns julgados a respeito. Pretende seja
majorado o percentual de retenção para 25% dos valores pagos, conforme previsão
contratual. Enuncia que a culpa pela rescisão é dos Autores, observada sua
inadimplência. Assevera que o percentual fixado na r. sentença é considerado quando da
desistência dos compradores, o que não é o caso. Ressalta que os Autores serão
premiados com sua inadimplência, uma vez que receberão mais do que pagaram. Alega
que os Tribunais vêm reconhecendo a possibilidade de retenção de 25% dos valores
pagos. Argumenta quanto à necessária incidência dos juros de mora a partir do trânsito
em julgado, observado recente entendimento do STJ sobre o assunto. Reitera que não
existe mora de sua parte. Busca ainda seja determinada a incidência da correção
monetária, a partir da distribuição da ação. Requer sejam invertidos os ônus da
sucumbência.
Os Réus adesivamente (págs. 319/331) para alegar, em
síntese, que buscam com este recurso apenas a fixação dos juros de mora a partir da
distribuição da ação, assim como sejam os honorários fixados com base no valor da
causa ou majorados de acordo com o entendimento da C. Câmara. Esclarecem que

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notificaram a Autora acerca da desistência, em 19.12.2017. Afirmam que a fixação dos
honorários deve observar o art. 85, § 2o, do CPC, ou seja, entre 10% e 20% sobre o
valor da causa ou da condenação.
Recursos recebidos e processados (págs. 292 e 334).
Preparos anotados (págs. 290/291 e 332/333). Contrarrazões ofertadas (págs. 295/318 e
337/348).
Recurso originariamente distribuído ao Des. Egidio
Giacoia e redistribuído, aos 30.06.2020, a este Relator.
É o relatório.
Ressalvado
o
convencimento
do
n.
Magistrado
sentenciante, a r. sentença de págs. 249/251, complementada pela r. decisão de págs.
260 e 266, comporta reparos.
De início, afirme-se que a relação a envolver as partes é de
consumo e, portanto, aplicável o Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a mera
incidência do código consumerista não implica necessariamente na procedência da ação,
até porque não basta a alegação de que o contrato é de adesão e, portanto, abusivo, por
conter cláusulas leoninas.
O fato dos Réus serem titulares de outros imóveis deles
não retira a condição de consumidores, na relação estabelecida com a Autora, uma vez
que não teriam como promover qualquer discussão a respeito das cláusulas que lhes
foram apresentadas para a realização da contratação.
Em ação declaratória de rescisão contratual, argumenta a
Autora que firmou contrato particular de compromisso de venda e compra de imóvel
com os Réus, que restou inadimplido. Apesar de notificado para purgar a mora,

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nenhuma proposta realizaram para a quitação do débito. Pugna pela rescisão do
contrato, com a consequente retenção de 25% dos valores pagos.
A celebração do contrato de venda e compra de imóvel e o
desinteresse dos Réus em continuar com as obrigações então assumidas restaram
incontroversas, de modo a ser inafastável a rescisão do contrato estabelecido entre as
partes. Observe-se que os Réus notificaram a Autora acerca de seu desinteresse na
continuidade da avença, conforme se infere de págs. 190/193, recebida em 19.12.2017,
antes da distribuição desta ação, que ocorreu em 12.01.2018.
Com relação ao pedido de rescisão, a Súmula 1 deste
TJSP enuncia: “O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”. Nesse
sentido, pelo enunciado da Súmula é garantido ao compromissário comprador, mesmo
inadimplente, pedir a rescisão do contrato, com o percentual de retenção a ser analisado
caso a caso.
É certo que a Autora admitiu que os Réus efetuaram o
pagamento de parte do preço ajustado no contrato (pág. 02), o que implica na restituição
do valor apontado como recebido, observada apenas a retenção de 20% do total pago, a
título de indenização, pela inexecução do contrato, como mais adequado a satisfazer os
ônus decorrentes do desfazimento do negócio. Esse é o entendimento prevalente desta
E. 3a Câmara de Direito Privado, em caso análogo:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE BEM IMÓVEL. Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores pagos.

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Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés RESCISÃO
CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão do
compromisso de compra e venda que se deu por desistência dos autores.
Condenação das rés à devolução de 80% dos valores pagos, admitida a retenção
de 20%. Pretensão da apelante de retenção de parte dos valores pagos, nos
termos da cláusula 10a do compromisso de compra e venda. Estipulação
contratual que prevê a retenção de 70% dos valores pagos que é abusiva, uma
vez que contrária ao art. 51, IV do Código de Defesa do Consumidor. Retenção
de valores pagos que deverá se limitar a 20%, como forma de compensação pela
rescisão do negócio. Precedentes desta Câmara neste sentido. INCIDÊNCIA DE
JUROS DE MORA. Rescisão contratual que se deu por inadimplemento dos
adquirentes, e não por mora da vendedora. Juros que serão devidos apenas após
o trânsito em julgado, momento a partir do qual restituição será exigível.
'PRÊMIO' RELATIVO À COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença recorrida
que entendeu ser abusiva a cobrança de valores a título de 'Prêmio'. Abusividade
não constatada. Valores que integram a comissão de corretagem devida pelos
adquirentes, e que foram previstos em proposta de venda. Denominação que diz
respeito a características da administração interna da empresa responsável pela
intermediação. Precedente deste Tribunal em caso semelhante. Sentença
parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (v.27927).” (Apelação no 1006225-12.2016.8.26.0405, Des. Rel.
VIVIANI NICOLAU, data do julgamento: 16/07/2018).
A aplicação da penalidade contida na cláusula 10a do
contrato (págs. 49/50) se mostra de todo abusiva e deve ser afastada, pois fixada em
percentual exorbitante, ao prever a perda de 50% das importâncias adiantadas por conta
do preço (item “e”).
Não obstante, correta se mostrou incidência da correção

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monetária, a contar de cada desembolso, pois se trata apenas de manutenção do poder
de compra da moeda.
Esse também é o entendimento sufragado no Enunciado no
38.12 desta C. 3a Câmara de Direito Privado: “Na resolução do compromisso de venda
e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei no 13.786/18, independentemente da
responsabilidade daquele que a ensejou, a correção monetária do valor correspondente
às parcelas pagas, para efeitos de eventual restituição, incide a partir do respectivo
desembolso”.
Contudo, com razão a insurgência da Autora no que se
refere ao cômputo inicial dos juros moratórios, pois estes devem incidir a partir do
trânsito em julgado, e não da citação, uma vez que a rescisão contratual se deu por culpa
e responsabilidade dos Autores, segundo o entendimento sufragado no Enunciado no
38.14 desta C. 3a Câmara de Direito Privado: “Com a desistência dos adquirentes à
preservação do compromisso de venda e compra de imóvel firmado anteriormente à Lei
no 13.786/18, ou reconhecida a culpa deles pela resolução, os juros de mora incidentes
sobre eventual restituição daquilo que foi pago devem ser contados a partir do trânsito
em julgado”.
Quanto aos honorários de sucumbência, apesar do
regramento do novo Código de Processo Civil, de que os honorários advocatícios são
fixados entre 10 e 20% do valor da causa ou da condenação, deve sim ser admitida a
modulação desse valor pelo Juízo, em observância ao caso em concreto, pois
entendimento em sentido contrário ocasionará uma inadequação de verba honorária ao
trabalho efetivamente desenvolvido, sem sujeição ao princípio moral de que a
remuneração deva estar atrelada ao que se produziu para a obtenção do resultado.
Nesse sentido tem-se recente manifestação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“4. Nesse diapasão, o Julgador arrosta delicadas

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situações em não raros enredos processuais, especialmente em causas que
envolvem grandes cifras, pois, se de um lado deve prestigiar a dignidade e a
relevância da profissão do Advogado - profissional de altíssima nomeada para a
administração da Justiça (art. 133 da CF/88) -, por outro não deve permitir que
somas desproporcionalmente elevadas terminem por exarcebar a condigna
remuneração, podendo, além disso, levar a parte vencida à bancarrota.
5. Por isso, são irrisórios honorários advocatícios fixados
em patamar inferior a 1% sobre o valor da causa (AgInt no AREsp 1.177.501/SP,
Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 12.04.2018)” (AREsp 1.438.183, Rel
Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 23.04.19).
Observados esses enunciados, bem como o Juízo de
Excepcionalidade então invocado no referido julgado, promove-se a adequação do valor
da honorária sucumbencial para 1% do valor da condenação atualizado, já considerado
o trabalho recursal.
Diante do acima decidido e, em razão do acolhimento
parcial do recurso da Autora, a sucumbência fica estabelecida como recíproca, nos
termos do artigo 86 do CPC, de modo a suportar cada parte com o pagamento de 50%
das custas e despesas processuais, fixados os honorários nos termos supracitados, para
cada parte (art. 85, § 14, do CPC).
Os demais argumentos suscitados não são suficientes para
infirmar os fundamentos acima enunciados para a solução da lide.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da
Autora e nego provimento ao recurso dos Réus.
João Pazine Neto

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