Tribunal: TJSP
Processo: 2252524-58.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
VOTO No 35.044

Despesas condominiais. Ação de execução. Não é possível o acolhimento de exceção de pré-executividade quando a inexigibilidade do título executivo não é evidente, sendo necessária dilação probatória.
Laudo pericial. Oportunidade dada a ambas as partes para sobre ele se manifestarem. Embora regularmente intimada, a executada deixou o prazo decorrer in albis.
Recurso

Ementa:
VOTO No 35.044

Despesas condominiais. Ação de execução. Não é possível o acolhimento de exceção de pré-executividade quando a inexigibilidade do título executivo não é evidente, sendo necessária dilação probatória.
Laudo pericial. Oportunidade dada a ambas as partes para sobre ele se manifestarem. Embora regularmente intimada, a executada deixou o prazo decorrer in albis.
Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000981998
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2252524-58.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CARMEN MARIA GOMES SILVA, é agravado CONDOMINIO EDIFICIO
MIAMI II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente), CRISTINA ZUCCHI E LÍGIA ARAÚJO BISOGNI.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2252524-58.2020.8.26.0000 -Voto no 35.044
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Comarca: SÃO PAULO – 3a VARA CÍVEL
Agravante: CARMEN MARIA GOMES SILVA
Agravado: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MIAMI II
MMa. Juíza Prolatora: Mônica Di Stasi Gantus Encinas
VOTO No 35.044
Despesas condominiais. Ação de execução. Não é
possível o acolhimento de exceção de pré-
executividade quando a inexigibilidade do título
executivo não é evidente, sendo necessária dilação
probatória.
Laudo pericial. Oportunidade dada a ambas as
partes para sobre ele se manifestarem. Embora
regularmente intimada, a executada deixou o prazo
decorrer in albis.
Recurso improvido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra
decisão que, em ação de execução de cotas condominiais, rejeitou a
exceção de pré-executividade, homologou o laudo pericial de avaliação do
imóvel penhorado e determinou ao exequente que dissesse em termos de
prosseguimento, facultando a ele a indicação de empresa gestora de leilão,
se o caso (fls. 29/31).
Alega a agravante que o título não é líquido, certo,
tampouco exigível, não se enquadrando no que dispõe o art. 784, X, do
CPC. Afirma que a decisão é nula, pois, embora não tenha homologado o
laudo elaborado pelo perito judicial, já foi facultado ao agravado a indicação
de empresa gestora do leilão. Acrescenta que não lhe foi dada oportunidade
para manifestar-se sobre a homologação do laudo. Sustenta que não opôs
embargos à execução, pois, à época da citação, estava cuidado da sua

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genitora que reside em outra cidade. Anota que foi determinada a avaliação
do imóvel sem intimação do credor hipotecário. Sustenta que o credor
hipotecário não foi intimado, por meio de oficial de justiça, acerca da
liberação da hipoteca. Ressalta que foi determinada a baixa dos gravames
incidentes sobre o imóvel, o que lhe pode causar danos (fls. 385/386 dos
autos de origem). Defende que o Código de Processo Civil não estabelece
prazo para apresentação de exceção de pré-executividade, porém, segundo
entendimento jurisprudencial, matérias de ordem pública podem ser
arguidas a qualquer momento. Sob tais fundamentos, requer a concessão
de efeito suspensivo ao presente recurso e a reforma da r. decisão
recorrida.
Recebido o recurso no efeito devolutivo (fls. 78), foi
apresentada resposta ao recurso (fls. 83/98).
É o relatório.
Cuidam os autos de ação de execução de cotas
condominiais, vencidas a partir de 10 de janeiro de 2018, relativas à unidade
34 do Condomínio Edifício Miami II, perfazendo o débito o montante de
R$3.385,97, atualizado até agosto de 2018 (fls. 39/44).
Citada,
a
executada
reconheceu
o crédito do
exequente, pugnando pelo parcelamento do valor da dívida, na forma do art.
916 do CPC (fls. 86/87 dos autos de origem), porém não depositou em juízo
30% do valor da execução.
O condomínio não obteve êxito da tentativa de acordo
com a executada, pugnando pela penhora do imóvel gerador do débito
condominial, o que foi deferido pela juíza de origem (fls. 99/100 e 108/109
dos autos de origem).
Foi determinada a intimação do credor hipotecário do
imóvel, o qual informou nos autos que o contrato de financiamento havia

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sido quitado, motivo pelo qual a magistrada singular determinou à parte
interessada que promovesse à baixa dos gravames anotadas no R-3/59.345
e Av. 4/59.345 (fls. 129, 141, 149/166 e 385/386 dos autos de origem).
Em seguida, a executada apresentou exceção de pré-
executividade sustentando a incerteza e a iliquidez dos títulos extrajudiciais,
pois a ata de assembleia e a convenção condominial que instruíram a inicial
não indicam os valores das contribuições mensais, bem como que as
parcelas vincendas só podem sem cobradas em processo de conhecimento
(fls. 17/28), resultando na decisão ora recorrida.
A par dos argumentos declinados nas razões recursais,
a r. decisão agravada não merece reparo, pois a exceção de pré-
executividade somente deve ser acolhida quando flagrante a inviabilidade
da execução. Segundo o art. 803 do CPC, o devedor pode alegar na
execução a existência de vícios que a nulifiquem. Tais defeitos, no entanto,
devem ser irretorquíveis, isto é, que dispensam exame mais aprofundado da
questão, o que, de fato, não é a hipótese dos autos.
Anote-se que o primeiro dever do condômino é o de
contribuir para as despesas do condomínio. A cobrança de valores
condominiais é norma cogente, prevista no art. 1.336, inciso I, do CC. Sendo
imperativo existencial e legal o rateio das despesas condominiais entre os
coproprietários, há presunção da pertinência das importâncias pleiteadas
pelo agravado, as quais foram, certamente, aprovadas em assembleia do
condomínio. Presume-se, portanto, legítima a cobrança, não infirmada nos
autos por qualquer meio de prova idôneo.
Sendo assim, como o título executivo apresenta,
formalmente, a aparência de liquidez, certeza e exigibilidade, a questão
arguida pela agravante foge aos estreitos limites da exceção de pré-
executividade e deveria ter sido discutida em embargos à execução, nos
termos dos artigos 914 do CPC.

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Ademais,
as
despesas
condominiais
constituem
obrigações em prestações periódicas e de caráter propter rem, incidindo ao
caso o disposto no art. 323 do CPC, uma vez que, de acordo com o art. 771,
parágrafo único, do mesmo diploma jurídico, aplicam-se subsidiariamente à
execução as disposições do Livro I da Parte Especial.
Não há óbice, portanto, à inclusão ao valor do débito
exequendo das quantias relativas às parcelas que se vencerem no curso da
demanda até a data do efetivo pagamento ou da expropriação do bem
penhorado. Eventual inadimplemento de quaisquer das prestações
periódicas após a distribuição da ação executiva em exame dispensa a
propositura de nova ação de execução.
Esse entendimento é consentâneo com a visão
instrumentalista do processo, a qual tem por finalidade a efetividade da
prestação jurisdicional e a economia processual.
No que se refere à necessidade de intimação do credor
hipotecário, como já visto, na decisão de fls. 385/386 dos autos de origem,
publicada no Diário de Justiça Eletrônico em 25.08.2020, contra a qual a
executada não manifestou qualquer insurgência, foi determinada a baixa
dos gravames incidentes sobre o imóvel penhorado, em razão da
informação prestada pelo próprio interessado de que a dívida relativa ao
financiamento bancário havia sido quitado (fls. 149/166 dos autos de
origem). Oportuno anotar que não se vislumbra qualquer prejuízo que possa
ser causado à executada pela baixa dos gravames.
Por fim, ao contrário do que alega a devedora, antes
da homologação do laudo pericial, foi dada a ambas as partes oportunidade
para sobre ele se manifestarem. Embora devidamente intimada do
despacho, a executada deixou decorrer o prazo in albis (fls. 333 e 337 dos
autos de origem).
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator