Tribunal: TJSP
Processo: 1018007-34.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-14

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência – Sentença que determinou a retenção de 20% dos valores pagos – Pretensão dos réus à majoração, nos termos do contrato – Retenção de 20% que se mostra suficiente para ressarcir as despesas da ré, não havendo comprovação de outros prejuízos – Juros de mora que são devidos apenas a partir do

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Resolução contratual e devolução de quantias pagas - Desistência – Sentença que determinou a retenção de 20% dos valores pagos – Pretensão dos réus à majoração, nos termos do contrato – Retenção de 20% que se mostra suficiente para ressarcir as despesas da ré, não havendo comprovação de outros prejuízos – Juros de mora que são devidos apenas a partir do trânsito em julgado, e não da citação - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000010919
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1018007-34.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que são apelantes COUTO ROSA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE2
LTDA.
e
CIPASA
DESENVOLVIMENTO URBANO S/A, são apelados LIGIA MARIA DA SILVA e
JORGE FERREIRA DA SILVA NETO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 14 de janeiro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018007-34.2018.8.26.0344 -Voto no 4.088
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1018007-34.2018
Comarca: Marília (4a Vara Cível)
Apelantes: Couto Rosa Empreendimentos Imobiliários Spe2 Ltda. e outro
Apelados: Ligia Maria da Silva e outro
Juiz: Valdeci Mendes de Oliveira
Voto no 4.088
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA
Resolução
contratual e devolução de quantias pagas - Desistência Sentença
que determinou a retenção de 20% dos valores pagos Pretensão
dos réus à majoração, nos termos do contrato Retenção de 20%
que se mostra suficiente para ressarcir as despesas da ré, não
havendo comprovação de outros prejuízos Juros de mora que são
devidos apenas a partir do trânsito em julgado, e não da citação -
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 256/261, cujo relatório se
adota, que julgou procedentes os pedidos constantes da inicial, para declarar rescindido o
contrato firmado e condenar as empresas rés a devolver aos autores o valor de R$
36.878,04.
Os autores ajuizaram a demanda alegando que, em 05/09/2016, firmaram com
as rés compromisso de compra e venda do lote residencial urbano no 16, da quadra 22 do
Loteamento Fazenda São Sebastião, denominado Verana Parque Alvorada, em Marília,
São Paulo, pelo preço de R$ 89.900,40, dos quais R$ 6.895,50 correspondem a comissões.
Os autores sempre adimpliram as prestações do preço, tendo pago R$ 40.761,96. Ocorre
que, em razão de uma mudança de planos, pelo fato de o terreno constar em nome de
terceiro estranho à relação contratual, e em razão dos reajustes aplicados às parcelas, eles
não mais desejam permanecer com o bem, razão pela qual pleiteiam a resolução do
contrato, com a devolução de, ao menos, 90% dos valores pagos, acrescidos de juros e
correção monetária.
Irresignadas, apelaram as rés (fls. 277/), aduzindo haver culpa exclusiva dos

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adquirentes na rescisão da avença, devendo ser observada a cláusula 5.6 do contrato, que
preconiza a retenção de 30% dos valores pagos. Inexiste abusividade e desequilíbrio
contratual que justifique a intervenção e a revisão do contrato, tendo sido demonstrada a
boa-fé objetiva. O valor correto a ser devolvido é inferior ao fixado no juízo a quo, tendo
sido pagos apenas R$ 35.898,89, bem como fixada taxa de consumo e fruição, e abatidos
os tributos incidentes sobre o bem. Os juros de mora, por sua vez, devem ser computados
apenas após o trânsito em julgado.
O recurso foi processado, tendo sido apresentadas contrarrazões a fls. 298/316.
É o relatório.
Não há como acolher a preliminar de insuficiência de preparo, porque a
sentença proferida é condenatória, hipótese em que o preparo de 4% deve ser calculado
sobre o valor da condenação, e não da causa.
Não se pode conhecer dos pedidos de reforma da r. sentença deduzidos pelos
autores em contrarrazões, sem a interposição do adequado recurso.
Não há controvérsia quanto ao pedido de resolução contratual, mas apenas
quanto ao valor a ser restituído.
A resolução deu-se por culpa dos autores, como ficou reconhecido na sentença,
sem que tivesse havido recurso interposto por eles a respeito. O contrato celebrado é regido
pelo Código de Defesa do Consumidor, e, por essa razão, não podem prevalecer as
cláusulas que tragam desvantagem excessiva ao consumidor.
Assim, a retenção determinada na sentença, de 20%, afigura-se acertada, sendo
proporcional ao dano causado, considerando-se os gastos tidos com as despesas
administrativas, de comercialização e de publicidade do imóvel.

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Em casos semelhantes, esta E. 6a. Câmara tem fixado o valor da retenção em
20%, valor que se mostra razoável para ressarcir as despesas da ré.
Uma
retenção
maior,
conforme
a
pleiteada
pela
requerida,
seria
desproporcional ao dano causado, o que implicaria enriquecimento sem causa da alienante,
em afronta do disposto no Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize
o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores
Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao
reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores
Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas
contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código
de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela

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aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em
julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes
compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do
Colegiado Condenação sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte”
(Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios
Zavos Varellis).
Não foi indicada concretamente a existência de débitos condominiais e de
IPTU, o que inviabiliza o abatimento dos valores do montante a ser devolvido. Ademais,
como tem sido decidido por esta E. 6a. Câmara, não é caso de indenização pela fruição do
bem, uma vez que o imóvel era apenas um lote, sem nenhuma construção. Nesse sentido:
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Lote de Terreno. Ação de rescisão
contratual, c.c. devolução de quantias pagas. Procedência. - Contrato de venda e compra
de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária. Compradores que comunicaram à
vendedora a intenção de desistir do negócio. Credora fiduciária e vendedora que se
confundem, vinculando as duas obrigações. Ausência de constituição em mora dos
devedores e de consolidação da propriedade para a credora fiduciária, que afasta a
aplicabilidade da Lei no 9.514/1997. Caracterizada natureza jurídica de compromisso de
venda e compra simples. Possibilidade de rescindir o contrato, conforme entendimento
consolidado por este E. Tribunal de Justiça através das Súmulas nos 1 e 3 e consoante
proteção prevista no Código de Defesa do Consumidor, cuja aplicação se impõe. -
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos contratos de venda e compra, assinados antes
da sua vigência. Inviável a retroatividade da lei. Princípio do 'tempus regit actum' que
deve ser respeitado. - Desistência dos compradores por indisponibilidade financeira.
Resolução contratual que opera efeitos 'ex tunc'. Determinada a devolução de 80% dos
valores quitados. Direito de retenção de 20% pela vendedora, sobre o montante pago, a
título de ressarcimento dos custos administrativos. Ausência de comprovação de gastos
com outras despesas, o que possibilitaria uma dedução maior de valores. - Despesas
relativas ao imóvel. Obrigação 'propter rem', sendo de responsabilidade dos compradores
enquanto estiverem na posse do bem, e que poderão ser descontadas da importância a ser

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devolvida pela vendedora. - Incabível indenização pela fruição de lote de terreno. -
Consectários legais. Correção monetária desde a data de cada desembolso, pois não é um
'plus', mas simples recomposição do valor da moeda em razão da variação inflacionária.
Utilização dos índices da Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça, de débito judicial. -
Juros. Computados a partir do trânsito em julgado, porquanto a resolução do contrato
decorreu por desistência do comprador, sem culpa da vendedora. - Devolução que deve
ser efetuada de uma só vez. Inteligência da Súmulas no 2 deste E. Tribunal de Justiça e 543
do E. STJ. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação Cível no
1017101-27.2018.8.26.0576, de 21 de novembro de 2019, Rel. Des. Paulo Alcides, g.n.).
Quanto ao valor a ser restituído, os autores apresentaram cálculo discriminado
do débito (fls. 49/51), indicando todas as prestações que efetivamente pagaram. Assim,
cumpria à ré, de forma discriminada, apontar qual das prestações indicados no cálculo não
teria sido quitada. No entanto, tanto na contestação quanto no recurso, a impugnação foi
genérico, tendo a ré se limitou a juntar um cálculo não discriminado do valor que teria sido
quitado, sem apontar eventuais erros no cálculo dos autores.
Os juros de mora de 1% ao mês, são devidos apenas após o trânsito em julgado
da condenação, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa da adquirente. Nesse
sentido são os precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR :
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA DUETTO
LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000 SAMUEL
COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO : RAFAEL ROCHA
MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO DE OLIVEIRA E
OUTRO (S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
CONDENATÓRIA. PRECEDENTES DO STJ. PROVIMENTO DO RECUSO (RESp
1639106-DF, de 01 de março de 2017, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).

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Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
RELATOR