Tribunal: TJSP
Processo: 1007789-44.2017.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente –

Ementa:
Apelação – Locação de imóvel comercial em Shopping Center – Contratos de cessão de uso e de locação de espaço comercial – Ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais e Embargos à Execução julgados simultaneamente – Sentença que julgou improcedente ambas as demandas – Apelo dos autores e embargantes, respectivamente – Gratuidade da Justiça – Apelantes que lograram demonstrar seria e concludentemente que sua situação econômica não lhes permite arcar com o preparo recursal, de significativo valor, inclusive. Concessão da gratuidade apenas e tão somente para apreciação deste recurso, nos termos do art. 98, §5o., do CPC/2015, é medida que se impõe. – Falta de saneamento e julgamento conjunto de lides conexas – Nulidade da r. sentença – Inocorrência – Observância do art. 55 do CPC/2015 – A decisão que reconhece a conexão, como já assentado em iterativa jurisprudência do C. STJ, não impõe a obrigatoriedade de saneamento e julgamento conjunto das demandas, o que depende, obviamente, da análise do caso concreto. Com efeito, a avaliação da conveniência do julgamento simultâneo há que ser efetuada casuisticamente, à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre voltada aos objetivos almejados pela norma de regência, isto é, evitar decisões conflitantes e privilegiar a economia processual. In casu, as ações conexas referidas pelos apelantes (processos nos. 1003601-08.2017.8.26.0032 e 1014648-76.2017.8.26.0032) se referem a outros embargos à execução, cuja tramitação encontra-se sobrestada aguardando o desfecho deste recurso. Em suma, ainda que visualizada, em um primeiro momento, hipótese de conexão entre as ações com a reunião dos feitos para decisão conjunta, sua posterior apreciação em separado não induz, automaticamente, à ocorrência de nulidade da decisão Logo, à míngua de qualquer prejuízo, não há que se cogitar de nulidade. Com efeito, de rigor a aplicação à espécie, do princípio pas de nullité sans grief, acolhido pelo Código de Processo Civil. – Cerceamento de defesa – Inocorrência - Não constitui cerceamento de defesa o julgamento antecipado com base nos elementos de convicção constantes dos autos. De fato, o juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos sejam suficientes para formação de sua convicção. Com efeito, não sendo demais lembrar que por força do que prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é dirigida ao juiz. Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário para formação de seu convencimento. Bem por isso, inadmissível pretensão, que sob o pálio de suposto cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir e fixar diretrizes ao Julgador no tocante à produção de provas. – Mérito – Contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/91 – Validade das cláusulas contratuais, ex vi do que dispõe o art. 54, da Lei n. 8.245/91 – Princípio da autonomia da vontade respeitado – Dados coligidos nos autos apontam que não houve o descumprimento pela apelada de qualquer das cláusulas contratuais – Insucesso do empreendimento não pode ser imputado à administração do shopping center. Risco ínsito à atividade empresarial desenvolvida pela locatária e uma das apelantes. De fato, não podendo passar sem observação que se houve opção pelos apelantes por estabelecer empreendimento em shopping center é porque julgaram, a seu próprio alvedrio, que o tenant mix e a infraestrutura do local favoreceria o sucesso de seu negócio.– Prática de ato ilício pela ré não comprovada – Inexistência de nexo causal entre os prejuízos experimentados pelos apelantes e a conduta da apelada. A bem da verdade, os elementos carreados aos autos dão conta de que a locatária já se encontrava em mora com o pagamento dos encargos locatícios de sua responsabilidade antes mesmo da inauguração do Shopping Center. Lado outro, o shopping se encontra em plena atividade até os dias atuais, contando atualmente com um complexo de cinema, restaurantes, lojas âncoras e satélites, além de um Poupatempo e Detran/SP, fato verificável na internet. Logo, não se pode dizer que o insucesso da loja instalada no espaço objeto da relação ex locato discutida nestes autos tenha tido como gênese o malogro e/ou má administração do empreendimento como alegado pelos apelantes. – Discussão acerca da falta de discriminação dos valores cobrados nas faturas emitidas – Insubsistência – Boleto carreado aos autos demonstra que os valores cobrados eram pormenorizadamente discriminados – Multa compensatória – Encargo que não é objeto da execução promovida pela apelada, objeto dos embargos ora examinados. Não obstante, sua inexigibilidade foi postulada na ação ordinária promovida pelos apelantes, cuja matéria também foi devolvida à análise em sede recursal. – Inexigibilidade – Impossibilidade – Contrato de locação que previu expressamente a incidência de multa compensatória proporcional ao tempo remanescente do contrato. Logo, sendo a locatária responsável pelo rompimento antecipado e unilateral do contrato de locação, dúvida não há de que deve responder pelo pagamento da multa compensatória, de forma proporcional, como previsto em contrato, em consonância com o disposto no § 2o., do art. 54-A, da Lei n.o 8.245/91 – Redução equitativa da base de cálculo da multa compensatória – Impossibilidade – Tratando-se de contrato atípico de locação de espaço em shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91, admitindo-se somente sua redução proporcional ao tempo restante do contrato, o que encontra-se previsto em contrato. – Recurso improvido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000731870
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1007789-44.2017.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes
AUGUST STORE ARTIGOS DO VESTUÁRIO LTDA ME, JOSE AUGUSTO e
SUELI MARIA PAIVA AUGUSTO, é apelado VBI VETOR ARAÇATUBA
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E
JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 9 de setembro de 2020
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 2/32
COMARCA: Araçatuba - 2a Vara Cível
APTES.: August Store Artigos de Vestuário Ltda ME, Sueli Maria
Paiva Augusto e José Augusto
APDA.: Vbi Vetor Araçatuba Empreendimentos e Participações
S/A.
JUIZ: Sérgio Ricardo Biella
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 9208
EMENTA: Apelação
Locação de imóvel comercial em
Shopping Center Contratos de cessão de uso e de locação de
espaço comercial Ação declaratória de inexigibilidade de
aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização por danos
materiais e morais e Embargos à Execução julgados
simultaneamente Sentença que julgou improcedente ambas as
demandas Apelo dos autores e embargantes, respectivamente
Gratuidade da Justiça Apelantes que lograram demonstrar
seria e concludentemente que sua situação econômica não lhes
permite arcar com o preparo recursal, de significativo valor,
inclusive. Concessão da gratuidade apenas e tão somente para
apreciação deste recurso, nos termos do art. 98, §5o., do
CPC/2015, é medida que se impõe. Falta de saneamento e
julgamento conjunto de lides conexas Nulidade da r. sentença
Inocorrência Observância do art. 55 do CPC/2015 A
decisão que reconhece a conexão, como já assentado em
iterativa jurisprudência do C. STJ, não impõe a
obrigatoriedade de saneamento e julgamento conjunto das
demandas, o que depende, obviamente, da análise do caso
concreto. Com efeito, a avaliação da conveniência do
julgamento simultâneo há que ser efetuada casuisticamente,
à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre
voltada aos objetivos almejados pela norma de regência, isto
é, evitar decisões conflitantes e privilegiar a economia
processual. In casu, as ações conexas referidas pelos
apelantes (processos nos. 1003601-08.2017.8.26.0032 e
1014648-76.2017.8.26.0032) se referem a outros embargos à
execução, cuja tramitação encontra-se sobrestada aguardando
o desfecho deste recurso. Em suma, ainda que visualizada,
em um primeiro momento, hipótese de conexão entre as
ações com a reunião dos feitos para decisão conjunta, sua
posterior
apreciação
em
separado
não
induz,
automaticamente, à ocorrência de nulidade da decisão Logo,

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 3/32
à míngua de qualquer prejuízo, não há que se cogitar de
nulidade. Com efeito, de rigor a aplicação à espécie, do
princípio pas de nullité sans grief, acolhido pelo Código de
Processo Civil. Cerceamento de defesa Inocorrência -
Não constitui cerceamento de defesa o julgamento
antecipado com base nos elementos de convicção constantes
dos autos. De fato, o juiz, como já assentado em iterativa
jurisprudência, não está obrigado a produzir todas as provas
requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos
sejam suficientes para formação de sua convicção. Com
efeito, não sendo demais lembrar que por força do que
prescreve o art. 370, do CPC/2015, a prova é dirigida ao juiz.
Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se
afigura necessário para formação de seu convencimento.
Bem por isso, inadmissível pretensão, que sob o pálio de
suposto cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir
e fixar diretrizes ao Julgador no tocante à produção de
provas. Mérito Contrato de locação regido pela Lei n.
8.245/91 Validade das cláusulas contratuais, ex vi do que
dispõe o art. 54, da Lei n. 8.245/91 Princípio da autonomia
da vontade respeitado Dados coligidos nos autos apontam
que não houve o descumprimento pela apelada de qualquer
das cláusulas contratuais Insucesso do empreendimento não
pode ser imputado à administração do shopping center. Risco
ínsito à atividade empresarial desenvolvida pela locatária e
uma das apelantes. De fato, não podendo passar sem
observação que se houve opção pelos apelantes por
estabelecer empreendimento em shopping center é porque
julgaram, a seu próprio alvedrio, que o tenant mix e a
infraestrutura do local favoreceria o sucesso de seu negócio.
Prática de ato ilício pela ré não comprovada Inexistência de
nexo causal entre os prejuízos experimentados pelos
apelantes e a conduta da apelada. A bem da verdade, os
elementos carreados aos autos dão conta de que a locatária já
se encontrava em mora com o pagamento dos encargos
locatícios de sua responsabilidade antes mesmo da
inauguração do Shopping Center. Lado outro, o shopping se
encontra em plena atividade até os dias atuais, contando
atualmente com um complexo de cinema, restaurantes, lojas
âncoras e satélites, além de um Poupatempo e Detran/SP,
fato verificável na internet. Logo, não se pode dizer que o
insucesso da loja instalada no espaço objeto da relação ex
locato discutida nestes autos tenha tido como gênese o
malogro e/ou má administração do empreendimento como
alegado pelos apelantes.
Discussão acerca da falta de
discriminação dos valores cobrados nas faturas emitidas
Insubsistência Boleto carreado aos autos demonstra que os
valores cobrados eram pormenorizadamente discriminados

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 4/32
Multa compensatória
Encargo que não é objeto da
execução promovida pela apelada, objeto dos embargos ora
examinados. Não obstante, sua inexigibilidade foi postulada
na ação ordinária promovida pelos apelantes, cuja matéria
também foi devolvida à análise em sede recursal.

Inexigibilidade Impossibilidade Contrato de locação que
previu expressamente a incidência de multa compensatória
proporcional ao tempo remanescente do contrato. Logo,
sendo a locatária responsável pelo rompimento antecipado e
unilateral do contrato de locação, dúvida não há de que deve
responder pelo pagamento da multa compensatória, de forma
proporcional, como previsto em contrato, em consonância
com o disposto no § 2o., do art. 54-A, da Lei n.o 8.245/91
Redução
equitativa
da
base
de
cálculo
da
multa
compensatória Impossibilidade Tratando-se de contrato
atípico de locação de espaço em shopping center, devem
prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes,
nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91, admitindo-se
somente sua redução proporcional ao tempo restante do
contrato, o que encontra-se previsto em contrato. Recurso
improvido.
Vistos.
Trata-se de embargos à execução opostos por August Store Artigos de
Vestuário Ltda ME, Sueli Maria Paiva Augusto e José Augusto, à execução de título
extrajudicial promovida por Vbi Vetor Araçatuba Empreendimentos e Participações
S/A.
Pela r. sentença de fls. 461/469, os embargos à execução foram julgados
improcedentes.

Sucumbentes, os embargantes foram condenados ao pagamento das custas e
despesas processuais, bem como a honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre
o valor atualizado da causa, observada eventual gratuidade da justiça (fls. 469).
Paralelamente, na mesma sentença, o MM. Juízo a quo julgou improcedente
a ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e encargos locatícios c.c. indenização
por danos materiais e morais, promovida pelos embargantes em face da embargada
(proc. no 102598-18.2017.8.26.0032), condenando-os ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o
valor atualizado da causa, observada eventual gratuidade da justiça (fls. 469).
Asseverou o Juízo “a quo” que: “(...)Observa-se que, por meio do

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“Instrumento Particular de Cessão, Retificação, Ratificação e Aditamento do
Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação e Outras Avenças de Espaço de
Uso Comercial (EUC) e do Instrumento Particular de Res Sperata Referente à
Participação no Shopping Praça Nova Araçatuba” (fls. 31/48 da execução principal),
os autores, ora locatários-cessionárias e fiadores, contraíram todos os encargos,
responsabilidades, direitos e obrigações decorrentes da locação pactuada com a
embargada. Portanto, a locação havida entre as partes está cabalmente provada por
instrumento contratual, que se encontra formalmente em ordem. Deste modo, os
embargantes deveriam ter quitado os alugueres, despesas condominiais e demais
encargos de sua incumbência nos prazos dos vencimentos, o que não fizeram
adequadamente, conforme revela a prova dos autos. Na verdade, a pretensão dos
embargantes afasta-se por completo dos princípios do “pacta sunt servanda” e da boa-
fé contratual, pilares que norteiam a formação dos negócios jurídicos. Acolher o pleito
implicaria em colocar de lado a força obrigatória do contrato, que dá a necessária
segurança às relações jurídicas. Com efeito, há de ser respeitado o “pacta sunt
servanda”, tão bem definido pelo mesmo mestre: “[...] celebrado que seja, com
observância de todos os pressupostos e requisitos necessários à sua validade, deve ser
executado pelas partes, como se suas cláusulas fossem preceitos legais, imperativas. O
contrato obriga as contratantes sejam quais forem as circunstâncias em que tenha de
ser cumprido”. (Contratos, Forense, 5a ed., p. 43). Noutras palavras, certo é que o
contrato bilateral pressupõe acordo de vontades para a sua constituição e, uma vez
formalizado, as partes estão obrigadas, pelo princípio da irretratabilidade, ao seu fiel
cumprimento. Quanto ao mais, os embargantes se insurgem contra o suposto
inadimplemento contratual por parte da embargada, que não teria agregado ao
shopping megalojas e nem lojas âncoras, conforme prometido. Sem razão, contudo,
porquanto inexiste previsão contratual que estabeleça o número de megalojas ou lojas
âncora que deveriam ser locadas pela embargada. Ademais, certo é que os
embargantes realizaram a cessão contratual meses após a inauguração do
empreendimento, de modo que estavam cientes das condições do local, risco do negócio
e detinham a expertise necessária para averiguar sua viabilidade. No mais, é fato
notório que o Shopping está em pleno funcionamento, com um portfólio diversificado
de lojas e serviços e com grande frequência de público. Nesse sentido assim já se
decidiu: Locação de espaço em "shopping center". Ação de cobrança. Sentença de
procedência. (...). Alegação de inadimplência da locatária. Ré que, na defesa, busca
atribuir responsabilidade à autora por não garantir o fluxo de clientes, diante da não
instalação de lojas âncoras. Ausência de previsão contratual sobre a obrigação da
autora no sentido de garantir instalação e manutenção de lojas, cinemas e congêneres
para o sucesso da lojista. Risco do negócio assumido pela locatária. Não demonstração
de culpa da locadora. (...). O êxito do empreendimento em shopping center não
depende unicamente da administradora, mas diz respeito também às práticas dos
lojistas. Não restou evidenciada a culpa da autora na hipótese, e cabe à parte
requerida assumir eventual prejuízo por seu insucesso comercial, na medida em que
teve, por vários anos, condições de avaliar os riscos do seu empreendimento, optando
de forma livre por instalar a loja em shopping center que sequer havia sido inaugurado

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 6/32
no momento da avença. (...). (TJSP; Apelação 1013758-20.2015.8.26.0320; Relator (a):
Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/05/2018; Data de Registro: 24/05/2018). Em todo
caso, não se desincumbiram os embargantes minimamente de seu ônus probatório,
conforme lhes cabia, deixando de demonstrar, ainda que de forma sucinta, as suas
alegações. A propósito, é a lição do professor Humberto Theodoro Jr: “No processo
civil, onde quase sempre predomina o princípio dispositivo que entrega a sorte da
causa à diligência ou interesse da parte, assume especial relevância a questão
pertinente ao ônus da prova. Esse ônus consiste na conduta processual exigida da parte
para que a verdade dos fatos por ela arrolados seja admitida pelo juiz. Não há um
dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do
adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a
causa se não provar os fatos alegados e dos quais depende a existência do direito
subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo
máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente” (in Curso
de Direito Processual Civil, vol. I, Ed. Forense, 5a. ed., 1989, pág. 454). Cumpre ainda
observar que a questão trazida à baila inclusive já foi decidida no bojo da ação
declaratória no 1002232-13.2016.8.26.0032, deste próprio Juízo, ainda não transitada
em julgado, na qual foi rejeitado o pleito inicial, confirmada por acórdão do E.
Tribunal de Justiça, cujos fundamentos adoto como razões de decidir. Confira-se: “No
caso dos autos, entende a requerente que a ré não cumpriu as promessas feitas por
ocasião da contratação, principalmente no que tange ao atraso na inauguração do
shopping, má localização da loja, ausência de lojas âncoras, ausência de incentivo à
circulação, influenciando direta e negativamente no negócio da autora e
caracterizando descumprimento contratual, razão pela qual pleiteia a declaração de
inexigibilidade dos débitos decorrentes do contrato e indenização por danos materiais
e morais. Primeiramente, cumpre esclarecer que a edificação de um Shopping Center
resulta de estudos mercadológicos complexos, com diversas providências antecedentes
adotadas pelo empreendedor, tais como pesquisa de mercado, planejamento prévio,
arquitetura, decoração, definição dos ramos de comércio que vão integrar o
conglomerado de lojas, incluindo a definição das lojas âncoras, ou seja, análise prévia
de todos os fatores atinentes ao sucesso do empreendimento, que também devem ser
aferidos pelo lojista antes da contratação. Lei no 8.245/91, no artigo 54, estabelece
que, nas relações entre locador e lojistas de espaço comercial em Shopping Center
prevalecem as condições previstas nos respectivos contratos de locação. Nessa medida,
é forçoso concluir que, nas relações consistentes em cessão de espaços em Shopping
Center, deve ser prestigiada a regra do pacta sunt servanda, competindo às partes
contratantes da relação deliberarem sobre os termos que regulam esta relação. (...)
Apesar da alegação da parte autora, aduzindo a questão do fluxo de pessoas no
shopping center, do número de lojas e da infraestrutura, não há elementos - que
deveriam ser apresentados necessariamente por meio documental - para se afirmar que
o prejuízo decorreu da má administração da requerida, no planejamento, organização,
divulgação e manutenção do shopping center. A possibilidade de o fluxo de pessoas
ficar abaixo do esperado, nos primeiros anos de funcionamento do shopping, é

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 7/32
previsível, baseado na observação do que ordinariamente acontece (CPC, artigo 375).
A inauguração do empreendimento sem a ocupação total não é fato inédito e
desconhecido do empresariado, mas também plenamente previsível. Trata-se de fato
ordinariamente conhecido do homem médio, sobretudo o que atua no ramo de negócios
(comércio). Muito dificilmente um centro de compras detém ocupação completa de seus
espaços, sendo este mercado bastante dinâmico, muitas vezes porque o comportamento
do consumidor e dos rumos da economia são incertos. Enfim, é o risco administrável
que o empresário consente em admitir para, em caso de sucesso, desfrutar dos lucros
obtidos em razão da parceria com o centro de compras. Não se antevê, portanto,
responsabilidade da ré pelo insucesso do estabelecimento da autora, porquanto a
condição de investidor importa um risco inerente ao negócio. No caso em questão,
observo, ainda, que o empreendimento foi inaugurado em novembro de 2014, porém,
consoante antes demonstrado, a requerente somente passou a ter relação jurídica e
contratual com a ré em 17/04/2015, por meio do referido contrato de cessão de
direitos, ou seja, após mais de cinco meses da data da inauguração do shopping e
quando já estava vigendo a locação. Desse modo, não se sustentam suas alegações
concernentes às promessas ou propaganda enganosa efetuadas pela ré (já que, se
existentes, o foram em relação ao primeiro locatário), bem como a eventual atraso na
inauguração do shopping (já que sequer atingiu a autora). Da mesma forma, as
afirmações relacionadas à localização da loja também não se sustentam, pois, como se
observa, a autora já tinha ciência da localização do ponto e da infraestrutura do
shopping até então existente e optou, ainda assim, por celebrar o contrato de cessão de
direitos com o anterior locatário-cedente. Outrossim, carecem de credibilidade as
alegações da inicial acerca da culpa da ré pelo insucesso do empreendimento, se
considerarmos que a autora assinou o contrato em 17/04/2015 e optou pela entrega
das chaves poucos meses depois, em 21/08/2015, período extremamente exíguo para se
obter retorno do capital investido, sendo, no mínimo, exagerada a alegação da inicial
de “desespero prolongado” da parte autora em face da ausência de clientela. Ainda, é
cediço que os empreendedores devem ter um planejamento financeiro apto a comportar
o pagamento de todas as despesas do negócio no primeiro período de sua existência,
época em que o comércio torna-se conhecido dos consumidores. Sobreleva-se ainda
que a parte autora conhece o ramo de sua atividade e sabe que a possibilidade de
insucesso do investimento é inerente ao negócio, sobretudo no caso dos autos, em que
optou pela cessão de direitos quando já vigente a locação e inaugurado o shopping.
Além disso, não se vislumbra na propaganda levada a efeito pela ré nenhum potencial
para ludibriar a autora antes da celebração do contrato de cessão de direitos. A
propósito, os documentos acostados aos autos indicam que a ré divulgou o
empreendimento visando a atrair novas lojas e, por conseguinte, auferir maiores lucros
com o negócio, em absoluta harmonia com os interesses da autora. Nada indica que a
ré tenha sido negligente na manutenção do espaço comercial e desestimulado, com
isso, a visita de clientes. Há que se considerar também o cenário atual de profunda
crise econômica a prejudicar a maioria das empresas do território nacional, inclusive
as atuantes em shopping centers, o que não pode ser ignorado nem creditado à ré. O
baixo fluxo de clientes, portanto, não pode ser imputado exclusivamente à má

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 8/32
administração ou descumprimento de obrigações contratuais por parte da requerida.
Cuida-se de risco do próprio negócio e do empresário que se lança a galgar esta
atividade nesse tipo de empreendimento (centro de compras). (...) No tocante ao pedido
da autora de restituição dos valores pagos a título de “res sperata”, vale esclarecer
que a “res sperata” (coisa esperada ou prometida) consiste na retribuição paga pelo
lojista do Shopping Center, em razão da expectativa de lucro futuro, pela cessão do
fundo de comércio, com toda a estrutura que o acompanha. Trata-se, assim, de uma
espécie de garantia que é assegurada a quem pretende um lugar naquele
empreendimento, constituído por um conglomerado de lojas, onde a sua edificação
resultou em estudos mercadológicos complexos e dispêndio de dinheiro, o que justifica
a cobrança pelo empreendedor. Deste modo, é legítima a cobrança antecipada de valor
a título de reserva de uso de área em Shopping Center (res sperata), que remunera o
empreendedor pelas vantagens que confere ao lojista interessado em se estabelecer no
complexo comercial. No caso em exame, uma vez que o empreendimento foi entregue,
de modo que a locatária teve o espaço locado à sua disposição, não há que se falar em
restituição, tendo em vista que a frustração da “res sperata” não se deu por culpa do
empreendedor do shopping” (TJSP; Sentença 1002232-13.2016.8.26.0032; Juiz (a):
Lívia Martins Trindade; Foro de Araçatuba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
17/04/2017). LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - DANOS
MATERIAIS E MORAIS Não demonstrado que rescindido o contrato por culpa do
Requerido Shopping - Ausente o ato ilícito do Requerido - Não caracterizado o dever
de indenizar - Contrato prevê a incorporação das benfeitorias (sem direito à
indenização à Autora) Incabível o pedido de devolução da quantia paga a título de
"res sperata" (o contrato caracteriza-se como ato jurídico perfeito, sem a alegação de
vício de consentimento quando da celebração) - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA,
condenando a Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos
honorários advocatícios (fixados em 10% do valor da causa a que foi atribuído o
valor de R$ 50.000,00) Valor dos honorários advocatícios majorado (artigo 85,
parágrafo 11, do Código de Processo Civil) - RECURSO DA AUTORA IMPROVIDO E
MAJORADOS OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DO PATRONO DO REQUERIDO
PARA 12% DO VALOR DA CAUSA (TJSP; Apelação 1002232-13.2016.8.26.0032;
Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro
de Araçatuba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2018; Data de Registro:
23/02/2018). Diante disso, verifica-se que os valores que estão sendo cobrados na
execução possuem lastro em contrato assinado pelas partes, cujos valores estão
devidamente discriminados na planilha de cálculos que acompanha a execução. Assim,
considerando que os embargantes não demonstraram o pagamento da integralidade
dos valores previstos no contrato, a execução deve ter regular prosseguimento.” (fls.
461/469).
Contra a sentença foram opostos embargos declaratórios, rejeitados pela
decisão de 481.
Inconformados apelaram os embargantes e autores da ação declaratória de

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 9/32
inexigibilidade de débito c.c. indenização por danos materiais e morais (fls. 484/536).
Inicialmente, requerem os apelantes a concessão dos benefícios da
gratuidade da justiça, alegando que “não têm condições de desembolsar R$ 16.984,16 a
título de preparo de apelação dos processos (R$ 1.398,461 desse processo e R$
15.585,702 do processo apenso - no 1002598-18.2017.8.26.0032 - docs. 8 e 9), quantia
excessiva em razão da deficiente capacidade econômica atual” (sic fls. 488), para o
que juntam os documentos de fls. 537/648.
Prosseguindo, alegam, preliminarmente, que a r. sentença padece de
nulidade (fls. 489/490).
Nesse sentido, asseveram que o MM. Juízo a quo havia advertido as partes
no sentido de que os processos nos 1003601-08.2017, 1014648-76.2017 e
1007789-44.2017, seriam saneados simultaneamente.
No entanto, não obstante o apensamento e a deliberação na ação
declaratória, as ações não foram saneadas e julgadas conjuntamente, tendo sido
sentenciados apenas a ação principal (1002598-18.2017.8.26.0032) os embargos à
execução (no 1007789-44.2017.6.28.0032).
Alegam, ainda, que seu direito de defesa foi cerceado, com o julgamento
antecipado da lide (fls. 490/496).
Com efeito, segundo relatam, era imprescindível a produção de prova oral,
além de outras diligências, dentre as quais a “constatação e exibição de documentos
pela apelada VBI ou expedição de ofício ao Ministério do Trabalho” (sic fls. 492).
Assim, insistem que o MM. Juízo a quo só poderia concluir que os apelantes
não comprovaram os fatos alegados, caso, no mínimo, lhes permitisse a produção de
todas as provas requeridas (fls. 493).
Afora isso, a ação processada sob no 1012018-81.2016.8.26.0032 “é
idêntica a presente e ajuizada na mesma época (3o trimestre de 2016), contudo ainda
está na fase de instrução” (sic fls. 493).
Outrossim, não foi analisada por ocasião da sentença, a título de prova
emprestada, o teor dos depoimentos de Marcio Nunes Leite, Renata Laurie Aparecida
Rodrigues Kubota, Diogo Matheus Rocha, Aloisio Américo Roque Cardoso, Diego
Anderlini Araújo e Sérgio Luiz Castelleto Júnior, ouvido como preposto da corrés
(depoimentos
colhidos
em
audiovisual),
prestados
nos
processos
nos
1012018-81.2016.8.26.00328 e 1002232- 13.2016.8.26.00329, que são análogos a este
e que têm a apelada como parte.

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Tampouco foi analisada a prova documental juntada à ação declaratória
apensa por ocasião da especificação de provas e após audiência de conciliação que
restou infrutífera (fls. 636/706 e 732 daqueles autos) (fls. 494/495).
Bem por isso, concluem que o encerramento da instrução processual na ação
declaratória e nos embargos foi prematuro, acarretando, derradeiramente, o cerceamento
de seu direito de defesa (fls. 495).
No mérito, asseveram que houve o descumprimento contratual por parte da
apelada, tendo em vista: a) a entrega do shopping de forma diversa daquela constante
dos folders e material promocional, desvirtuando a res sperata (fls. 497; 499); b) a
divulgação inverídica na mídia por ocasião do lançamento do empreendimento e das
negociações com os autores que mais de 50 ou 65% das lojas estavam comercializadas
(fls. 497; 499/500); c) inauguração do shopping, ocorrida em 11 de novembro de 2014,
com apenas 4 das 5 lojas âncoras prometidas, nenhuma das 8 megalojas prometidas, 35
das 133 lojas satélites previstas e 13 dos 17 restaurantes previstos (fls. 497; 499/501); d)
diminuição da quantidade de estabelecimentos comerciais instalados no shopping Praça
Nova Araçatuba desde a inauguração, de modo que o número indicando como
comercializado à época da celebração do negócio, 65% ou 86 lojas, nunca foi
alcançado; e) inauguração do shopping em 11.11.2014 pela metade e abertura da área
não comercializada ao público em maio de 2016; f) ativação da escada rolante próxima
à loja das autoras apenas em maio de 2016, por ocasião da abertura da parte do
shopping que estava fechada desde a inauguração; g) falta de sinalização e paisagismo
adequados e espaços para sentar nos corredores e no mall do shopping; h) não
instalação da praça de eventos em frente à loja da autora, conforme previsto no material
publicitário apresentado por ocasião da contratação e locação do espaço pela corré VBI
para instalação de brinquedos infantis etc, reduzindo consideravelmente o corredor de
circulação em frente à loja e, consequentemente, as vendas; i) cobrança do
estacionamento a partir de 2015, que antes era gratuito, contribuindo com a redução de
consumidores; j) redução do número de seguranças internos, equipe de limpeza e
bombeiros, prejudicando a qualidade dos serviços; l) falta de discriminação dos valores
cobrados, com a emissão de um boleto único para o aluguel, fundo de promoção,
despesas condominiais ou encargos comuns, seguro, IPTU e as contas de energia
elétrica e ar condicionado, não discriminando detalhadamente os valores; m) troca em
menos de 2 anos de empreendimento da empresa responsável pela administração do
shopping; (fls. 497/498).
Ademais, sofreram dano moral, “ante o conjunto qualificado de desgastes e
dissabores experimentados pela autora Lilian com o insucesso do shopping center, que
acarretam decepção profunda e abalo ao nome, à imagem e à honra da primeira dela e
empresa frente aos seus clientes, funcionários e fornecedores, ilegalidade da
negativação nos órgãos de proteção ao crédito” (sic fls. 498).
Aduzem que contrariamente ao que restou consignado na sentença

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recorrida, não realizaram cessão contratual meses após a inauguração do
empreendimento. Na verdade, firmaram os contratos de locação (fls. 73/89) e de res
sperata (fls. 245/251), em 25.04.2014, ou seja, antes da inauguração prevista para
ocorrer em outubro de 2014 (fls. 498).
Discorrem acerca dos prejuízos experimentados em virtude da falta de
cumprimento pela ré em relação às promessas supracitadas, realizadas por ocasião da
contratação, bem como a inobservância ao princípio da boa-fé contratual, tecendo
considerações acerca da doutrina e jurisprudência que reputam aplicáveis à espécie (fls.
501/503; 530/532).
Colacionam os depoimentos das testemunhas, cuja prova emprestada
pretendem. Segundo os apelantes tais elementos comprovariam o descumprimento
contratual por parte da apelada (fls. 504/530) e, derradeiramente, na procedência da
ação declaratória de inexigibilidade c..c indenização e respectivos embargos à execução.
Todavia, caso não acolhida a tese supracitada, requerem a redução
equitativa da multa contratual, nos termos do art. 413 do CC, na medida em que
consideram excessiva a penalidade compensatória de 12 aluguéis vigentes, requerendo,
assim, sua redução para o valor correspondente a 3 aluguéis, ou seja, R$ 8.516,27 (fls.
532/535).
No mais, prequestionam a matéria debatida, em especial os artigos 5o,
incisos XXXIV, XXXV, LIV, LV e LXXIV, 93, inciso IX, da Constituição Federal, 11,
57, 58, 98, 99, 291, 355, inciso I, 373, inciso I e 489, inciso II, do CPC, 111, 412, 413,
do CC e 4o da Lei de Locação (fls. 535).
Finalizam pugnando pela tramitação prioritária do feito, por ser o apelante
José Augusto idoso, renovando, mais uma vez, o pedido de concessão dos benefícios da
gratuidade e o provimento do recurso nos termos supracitados.
Recurso tempestivo e sem preparo, tendo em vista o pedido de concessão da
benesse.
Contrarrazões a fls. 652/662.
Os autos foram distribuídos a esta C. Câmara, à relatoria deste Julgador
tendo
em
vista
a
prevenção
gerada
pelo
julgamento
do
AI
n.
2046598-85.2017.8.26.0000.
O pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso foi denegado pela
decisão monocrática de fls. 699/702, ocasião em que foi deferida a prioridade na
tramitação do feito, nos termos do art. 71 do Estatuto do Idoso e encaminhados os autos
à mesa, para julgamento.

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É o relatório.
De início, para que seja mantida linha coerente de raciocínio, observo que
conquanto o recurso tenha sido interposto apenas nos autos do processo n.
1007789-44.2017.8.26.0032, a matéria devolvida à análise também envolve o exame do
processo n. 102598-18.2017.8.26.0032, a ele apensado.
De fato, na medida em que a sentença recorrida examinou ambas as ações,
quais sejam: embargos à execução e ação declaratória de inexigibilidade de aluguéis e
encargos locatícios c.c. indenização por danos materiais e morais.
Isso assentado, cumpre-nos analisar, de início, o pedido de concessão dos
benefícios da justiça gratuita pleiteado pelos apelantes em sede recursal.
Com efeito, alegam os apelantes, em síntese, que “atualmente enfrentam
seríssimas dificuldades financeiras em razão de inúmeras negativações (docs. 3 a 7 e
fls. 300/309 do processo apenso - 1002598-18.2017.8.26.0032), restrições creditícias
essas que os impedem de exercer suas atividades comerciais e financeiras com
plenitude” (sic - fls. 487) e que “não têm condições de desembolsar R$ 16.984,16 a
título de preparo de apelação dos processos (R$ 1.398,461 desse processo e R$
15.585,702 do processo apenso - no 1002598-18.2017.8.26.0032-docs. 8 e 9), quantia
excessiva em razão da deficiente capacidade econômica atual.” (sic fls. 488).
Pois bem.
Compulsados os autos, verifico que os apelantes não requereram a
concessão dos benefícios da gratuidade em primeiro grau de jurisdição.
A bem da verdade, recolheram as custas quando da tramitação do feito na
origem (cf.-se fls. 44/51 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Destarte, não há que se cogitar da concessão da benesse em caráter
retroativo.
Com efeito, conquanto a benesse da gratuidade possa ser requerida e
concedida a qualquer tempo e grau de jurisdição, a decisão que eventualmente a
concede, não tem efeitos ex tunc.
Em outras palavras, a concessão do benefício abrange somente os atos
posteriores à decisão concessiva, que opera, a partir de então, efeitos ex nunc.
A Constituição Federal prevê, em seu art. 5o, inciso LXXIV, que o Estado
prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de

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recursos (g.n.).
Em suma, a conclusão que se impõe, do texto da Lei Maior, é a de que os
benefícios da Assistência Judiciária Gratuita serão concedidos àquele que demonstrar,
satisfatoriamente, a precariedade de sua situação financeira
Não pode passar sem observação a propósito, que a benesse da gratuidade
não é dirigida apenas às pessoas que vivem sob estado de miserabilidade, mas, também
àquelas que momentaneamente passam por dificuldades financeiras, que as impendem
do pagamento das custas do feito, sem prejuízo à sua manutenção ou de familiares.
Lado outro, vale assinalar que as pessoas jurídicas, em tese, também fazem
jus aos benefícios da justiça gratuita.
De fato, o artigo 98 do NCPC esclarece que a pessoa natural ou jurídica,
brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas
processuais e os honorários advocatícios, tem direito à gratuidade da justiça.
A Súmula no 481 do C. Superior Tribunal de Justiça, por seu turno, em
consonância com o que dispõe a Magna Carta consigna que: “faz jus ao benefício da
justiça gratuita a pessoa jurídica com ou sem fins lucrativos que demonstrar sua
impossibilidade de arcar com os encargos processuais”.
Portanto, a pessoa jurídica necessita demonstrar que dada sua situação, faz
jus à benesse.
Este é o entendimento que tem prevalecido na jurisprudência, segundo o
escólio de Theotonio Negrão, José Roberto F. Gouvêa, Luis Guilherme A. Bondioli e
João Francisco N. da Fonseca (in Código Processo Civil e legislação processual em
vigor. 46a ed. São Paulo: Saraiva, 2014. pág. 1277).
A propósito, veja-se: “Ao contrário do que ocorre relativamente às pessoas
naturais, não basta à pessoa jurídica asseverar a insuficiência de recursos, devendo
comprovar, isto sim, o fato de se encontrar em situação inviabilizadora da assunção
dos ônus decorrentes do ingresso em juízo” (STF-Pleno, RTJ 186/106).
“A comprovação da miserabilidade jurídica pode ser feita por documentos
públicos ou particulares, desde que os mesmos retratem a precária saúde financeira da
entidade, de maneira contextualizada. Exemplificativamente: a) declaração de imposto
de renda; b) livros contábeis registrados na junta comercial; c) balanços aprovados
pela Assembleia, ou subscritos pelos Diretores etc.” (STJ- Corte Especial, ED no REsp
388.045, Min. Gilson Dipp, j. em 1.8.03, DJU 22.9.03).
O exame dos autos dá conta de que os apelantes lograram demonstrar séria e

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concludentemente que estão em situação econômica que não lhes permite pagar as
despesas processuais atinentes ao preparo deste recurso, de significativo valor inclusive.
Realmente, o valor da causa da ação declaratória é de R$ 389.642,74 (fls. 30
proc. 1002598-18.2017.8.26.0032), enquanto o valor da causa nos embargos à
execução é de R$ 34.961,55 (fls. 23 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Logo, o valor singelo do preparo recursal (4% sobre o valor da causa), isto
é, sem qualquer atualização, corresponderia a R$ 15.585,70 e R$ 1.398,46,
respectivamente.
Portanto, não se pode ignorar que o preparo envolve, de fato, significativa
quantia.
No que concerne à empresa apelante, verifico que ela carreou com a
apelação declaração de hipossuficiência (fls. 566 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032),
bem como informes do Simples Nacional do exercício de 2018, ano calendário 2017
(fls. 567/570), acusando o saldo em caixa/banco no final do período no valor de R$
9.532,01 (fls. 568 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Mais;
Anexou balanço patrimonial da empresa referente a 2018 (fls. 571/572),
apontando um lucro total de R$ 12.347,82, no período (fls. 571 - proc.
1007789-44.2017.8.26.0032)
Juntou, ainda, extrato bancário referente ao período de 24/09/2018 a
23/01/2019 (fls. 573/578 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032), apontando o saldo em
conta corrente no valor de R$ 768,01 (fls. 573 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
O embargante José Augusto, por sua vez, é aposentado (fls. 586). Seus
rendimentos tributáveis para efeito de imposto de renda de 2017/2018, foi de R$
37.008,09 (fls. 579 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
A mesma declaração de rendimentos dá conta, ainda, da existência de dívida
decorrente de crédito consignado no valor de R$ 43.488,00 (fls. 583
proc.
1007789-44.2017.8.26.0032).
Os extratos bancários de José Augusto (fls. 597/591
proc.
1007789-44.2017.8.26.0032), apontam que em outubro/2018, ele possuía um saldo de
aplicação automática de R$ 50,53 e saldo final de R$ 10,00 (fls. 587). Em
novembro/2018,

o
saldo
final
foi
de
R$
25,26
(fls.
589

proc.
1007789-44.2017.8.26.0032) e em dezembro/2018, o saldo de aplicação automática foi
de R$ 77,61 (fls. 590 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).

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A embargante Sueli Maria Paiva Augusto, a sua vez, é dependente de José
Augusto, como se infere da declaração de IR acostada acima referenciada (cf.-se fls.
579 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Ante todo o exposto, forçoso convir que os elementos de convicção
constantes dos autos, indicam que os apelantes fazem jus à benesse da gratuidade em
relação ao preparo deste recurso.
Com efeito, a concessão dos benefícios da justiça gratuita pode ser
requerida a qualquer tempo e grau de jurisdição, bem como em relação a algum ou a
todos os atos processuais (art. 98, §5o., do CPC/2015).
Ante o exposto, tendo em conta o significativo valor do preparo
recursal e o disposto no art. 98, §5o., do CPC/2015, defiro aos apelantes os
benefícios da justiça gratuita apenas e tão somente para apreciação deste recurso,
considerando-se, sobretudo, que o pedido foi manejado apenas em sede recursal.
Anote-se.
Prosseguindo, consigno, de início, que não há que se cogitar de nulidade
pela falta de saneamento conjunto e simultâneo dos processos nos. 1003601-08.2017,
1014648-76.2017 e 1007789-44.2017 (este último ora em julgamento).
Realmente a reunião dos processos por conexão é uma faculdade atribuída
ao julgador.
De fato, visto que o artigo 55 do CPC/2015 concede ao magistrado uma
margem de discricionariedade, para avaliar a intensidade da conexão e o grau de
risco da ocorrência de decisões contraditórias e/ou conflitantes, caso não efetuadas
em conjunto.
Com efeito, lembrando que a conexão, como já decidido pelo C. STJ,
“pressupõe a existência de causas que, embora não sejam iguais, guardam entre si
um vínculo, uma relação de afinidade, o que denota que o alcance da regra de
conexão tem sido alargado” (STJ-3a. T., REsp 1.226.016, Min. Nancy Andrighi, j.
15.3.11, DJ 25.3.11).
Todavia, justamente em virtude da análise do tema conferir ao julgador,
discricionariedade, a decisão que reconhece a conexão não impõe a obrigatoriedade
do saneamento e tampouco o julgamento conjunto, o que depende, obviamente, da
análise do caso concreto.
Nesse sentido, já decidiu o C. Superior Tribunal de Justiça.

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Veja-se:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO DE BUSCA E
APREENSÃO ORIUNDAS DO MESMO CONTRATO. CONEXÃO
RECONHECIDA.
INEXISTÊNCIA
DE
OBRIGATORIEDADE
DE
JULGAMENTO
CONJUNTO.
AUSÊNCIA
DE
INDICAÇÃO
DO
DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. SÚMULA No 284/STF. VALOR
ARBITRADO
A
TÍTULO
DE
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
RAZOABILIDADE. 1. Considera-se deficiente de fundamentação o
recurso especial que não indica os dispositivos legais supostamente
violados pelo acórdão recorrido, circunstância que atrai a incidência,
por analogia, do enunciado no 284 da Súmula do Supremo Tribunal
Federal. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte, a reunião dos
processos por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, sendo
que o art. 105 do Código de Processo Civil concede ao magistrado certa
margem de discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o
grau de risco da ocorrência de decisões contraditórias. 3. Justamente por
traduzir faculdade do julgador, a decisão que reconhece a conexão não
impõe ao magistrado a obrigatoriedade de julgamento conjunto. 4. A
avaliação da conveniência do julgamento simultâneo será feita caso a
caso, à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre em
atenção aos objetivos almejados pela norma de regência (evitar decisões
conflitantes e privilegiar a economia processual). 5. Assim, ainda que
visualizada, em um primeiro momento, hipótese de conexão entre as
ações com a reunião dos feitos para decisão conjunta, sua posterior
apreciação em separado não induz, automaticamente, à ocorrência de
nulidade da decisão. 6. O sistema das nulidades processuais é
informado pela máxima "pas de nullité sans grief", segundo a qual não
se decreta nulidade sem prejuízo, aplicável inclusive aos casos em que
processos conexos são julgados separadamente. 7. O Superior Tribunal
de Justiça, afastando a incidência da Súmula no 7/STJ, tem reexaminado
o montante fixado pelas instâncias ordinárias a título de honorários
advocatícios apenas quando irrisório ou abusivo, circunstâncias
inexistentes no presente caso. 8. Recurso especial conhecido em parte e,
nessa parte, desprovido.” (STJ, 3a. T., REsp. n.o 1.255.498 - CE
(2011/0118417-5, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 19/06/2012
g.n.).
"PROCESSUAL CIVIL. CONFLITO NEGATIVO DE COMPETÊNCIA.
ACIDENTE DE TRÂNSITO. AÇÕES INDENIZATÓRIAS. CONEXÃO.
INEXISTÊNCIA. INCONVENIÊNCIA DA MEDIDA. 1. Não se afigura
razoável a reunião de duas ações indenizatórias decorrentes de uma mesma
relação jurídica de direito material (acidente de trânsito) se os autores

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estão em comarcas que distam quase 03 mil quilômetros entre si e se as
pretensões de cada um são diferentes. 2. O art. 103 do CPC se limita a
instituir requisitos mínimos de conexão, cabendo ao Juiz, conforme os
elementos presentes em cada caso, aquilatar se a adoção da medida se
mostra aconselhável e consentânea com a finalidade do instituto, que, em
última análise, se presta a colaborar com a efetividade da justiça e a
pacificação social. 3. O critério fundamental a ser sopesado pelo julgador
nessa avaliação situa-se em torno da verificação da conveniência da
reunião dos processos. 4. A mera possibilidade de juízos divergentes sobre
uma mesma questão jurídica não configura, por si só, conexão entre as
demandas em que foi suscitada. A prolação de decisões conflitantes,
embora indesejável, é evento previsível, cujos efeitos o sistema procura
minimizar com os instrumentos da uniformização de jurisprudência (CPC,
art. 476), dos embargos de divergência (CPC, art. 546) e da afetação do
julgamento a órgão colegiado uniformizador (CPC, art. 555, § 1o), dando
ensejo, inclusive, à edição de súmulas (CPC, art. 479) e à fixação de
precedente destinado a dar tratamento jurídico uniforme aos casos
semelhantes. 5. A despeito da inexistência de previsão no art. 103 do CPC,
a identidade de partes constitui elemento de extrema importância, a ser
levado em consideração pelo julgador ao decidir se a conexão é de fato
oportuna. O reconhecimento de conexão entre ações que, apesar de
possuírem uma mesma relação jurídica de direito material, tenham apenas
identidade parcial de partes, pode, conforme o caso, impor sérios entraves
ao regular desenvolvimento dessas ações, inclusive em detrimento dos
próprios interessados. Por outro lado, é possível imaginar situações em que
a conexão de ações com identidade apenas parcial de partes será benéfica,
por agilizar e baratear a instrução, bem como por possibilitar a prolação
de uma única decisão, válida para todos. Dessa forma, o juízo quanto à
conveniência da conexão deve ser feito de forma casuística, a partir das
circunstâncias presentes em cada caso, contemplando inclusive a
identidade de partes. 6. Conflito não conhecido". (CC 113.130/SP, Rel.
Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/11/2010, DJe 03/12/2010 g.n.)
In casu, as ações conexas referidas pelos apelantes (processos nos.
1003601-08.2017.8.26.0032 e 1014648-76.2017.8.26.0032) se referem a embargos à
execução, cuja tramitação encontra-se sobrestada aguardando o desfecho deste recurso.
A propósito, confira-se decisão de 14/03/2019 proferida nos autos do proc.
1014648-76.2017.8.26.0032 (dados e-Saj) e de 25/06/2019 lançada nos autos do proc.
1003601-08.2017.8.26.0032 (dados e-Saj).
Portanto, inexiste o risco de decisões conflitantes, mormente se os processos
supracitados estão atualmente paralisados e seu julgamento será realizado pelo mesmo

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 18/32
Juízo, após o trânsito em julgado deste recurso.
Logo, à míngua de qualquer prejuízo, não há que se cogitar de nulidade.
Com efeito, de rigor a aplicação à espécie, do princípio pas de nullité sans
grief, acolhido pelo Código de Processo Civil.
Ante o exposto, afasto a arguição de nulidade da sentença recorrida pela
falta de saneamento e julgamento conjunto deste feito (Proc - 1007789-44.2017)
com os processos nos. 1003601-08.2017.8.26.0032 e 1014648-76.2017.8.26.0032.
Outrossim, não há que se cogitar de cerceamento do direito de defesa dos
apelantes.
De fato, a prova pretendida pelos apelantes tinha por objetivo último a
demonstração o descumprimento contratual por parte da embargada/apelada e subsidiar
o pedido de inexigibilidade dos aluguéis e encargos cobrados e, derradeiramente, os
prejuízos por eles experimentados.
Ocorre que a prova de tais alegações, deveria (deve) ser eminentemente
documental, na medida em que os apelantes informaram que a apelada não teria
cumprido com as promessas realizadas por ocasião da contratação, estampadas,
inclusive em materiais promocionais.
Como se não bastasse, o feito foi instruído com ampla sorte de documentos,
dentre os quais, fotografias e anúncios em jornais relativos ao empreendimento.
Logo, para aferição do descumprimento basta a análise dos dados carreados
aos autos mediante confronto, por óbvio, com o contrato celebrado entre os ligantes,
que, em tese, delineou os termos, direitos e obrigações assumidos pelos contratantes
naquela ocasião.
Não se ignora a alegação dos apelantes no sentido de que pretendiam trazer
aos autos, como prova emprestada, o exame dos depoimentos de testemunhas ouvidas
nos
autos
dos
processos
ns.
1012018-81.2016.8.26.003217
e
1002232-13.2016.8.26.003218, ajuizados contra a apelada por outros lojistas do
Shopping Center.
De fato, segundo os apelantes tais depoimentos roborariam a tese de
descumprimento contratual por parte da apelada.
E é verdade que o MM. Juízo a quo não deferiu a utilização de tal prova nos
autos.

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 19/32
Não menos certo, porém, que a prova emprestada invocada pelos apelantes
não tem a relevância que querem fazer parecer crer.
Com
efeito,
como
acima
ponderado,
a questão
envolvendo o
descumprimento contratual por parte da apelada (locadora) haveria que ser comprovada
documentalmente, com base nos dados contratuais que delinearam as obrigações e
direitos contraídos pelas partes.
Lado outro, não pode passar sem observação que a prova oral produzida nos
autos no 1002232-13.2016.8.26.0032, não foi suficiente a roborar as alegações contra a
apelada no feito supracitado.
Tanto não foi que a ação declaratória de inexigibilidade de débitos
locatícios processada sob no 1002232-13.2016.8.26.0032, foi julgada improcedente em
primeiro grau de jurisdição, sentença confirmada em sede recursal, pela C. 35a Câmara
de Direito Privado deste Eg. Tribunal, sob voto da lavra do E. Des. Flavio Abramovici.

Confira-se, a propósito, a ementa do julgado:
“LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER - DANOS
MATERIAIS E MORAIS Não demonstrado que rescindido o contrato por
culpa do Requerido Shopping - Ausente o ato ilícito do Requerido - Não
caracterizado o dever de indenizar - Contrato prevê a incorporação das
benfeitorias (sem direito à indenização à Autora) Incabível o pedido de
devolução da quantia paga a título de "res sperata" (o contrato caracteriza-
se como ato jurídico perfeito, sem a alegação de vício de consentimento
quando da celebração) - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, condenando
a Autora ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários
advocatícios (fixados em 10% do valor da causa a que foi atribuído o
valor de R$ 50.000,00) Valor dos honorários advocatícios majorado
(artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil) - RECURSO DA
AUTORA
IMPROVIDO
E
MAJORADOS
OS
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS DO PATRONO DO REQUERIDO PARA 12% DO
VALOR DA CAUSA.” (TJSP; Apelação Cível 1002232-13.2016.8.26.0032;
Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito
Privado; Foro de Araçatuba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
19/02/2018; Data de Registro: 23/02/2018).
E, de acordo com o exame daqueles autos, o recurso especial interposto
contra o v. acórdão supracitado foi inadmitido (fls. 731/742
proc. no
1002232-13.2016.8.26.0032). Trânsito em julgado verificado em 19/03/2019.

Destarte, forçoso convir que a produção de tal prova não era, de fato,
imprescindível para análise das questões debatidas, mormente porque sequer foi

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suficiente à procedência da ação na qual foram produzidas.
Outrossim, não pode passar sem observação que a própria sentença
recorrida
faz
expressa
menção
ao
desfecho
dado
ao
processo
no
1002232-13.2016.8.26.0032, no qual foi produzida parte da prova oral citada pelos
embargantes, pontuando a improcedência daquela demanda, confirmada em sede
recursal (cf.-se fls. 465).
Logo, não se pode dizer que a prova oral produzida nos autos no
1002232-13.2016.8.26.0032 e a análise de sua relevância, foram desconsideradas pelo
MM. Juízo a quo ao sentenciar o feito.
Com efeito, nos termos do art. 372 do CPC/2015: “O juiz poderá admitir a
utilização de prova produzida em outro processo, atribuindo-lhe o valor que
considerar adequado, observado o contraditório.”
Logo, tem-se que a valoração da prova cabe exclusivamente ao julgador.
Nesse cenário, era mesmo de rigor o julgamento antecipado da lide, visto
que as questões postas pelos litigantes permitiam (permitem) definição, bastando, por
conseguinte, para análise da controvérsia, a prova documental já produzida, analisada à
luz das regras de ônus da prova.
O juiz, como já assentado em iterativa jurisprudência, não está obrigado a
produzir todas as provas requeridas pelas partes, caso os dados constantes dos autos
sejam suficientes para formação de sua convicção.
Nunca é demais lembrar que, por força do que prescreve o art. 370, do CPC,
de 2015, vigente quando da prolação da r. sentença e interposição de recurso, a prova é
dirigida ao juiz.
Destarte, a ele e tão somente a ele, cumpre aferir o que se afigura necessário
para formação de seu convencimento.
Bem por isso, o Juízo a quo não estava inclusive obrigado a oficiar outros
órgãos para coleta de dados.
Dispondo, pois, o julgador de dados suficientes para julgamento da
controvérsia, sem razão de ser a alegação de cerceamento de defesa sob o argumento de
que não foi atendido pedido de produção de prova emprestada e de expedição de ofício
ao Ministério do Trabalho para “comprovação dos fatos constitutivos do direito dos
apelantes.” (sic fls. 492 proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Com efeito, inadmissível pretensão, que sob o pálio de suposto

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cerceamento de defesa, busca, em verdade, conduzir e fixar diretrizes ao Julgador
no tocante à produção de provas.
Nesse sentido, iterativa jurisprudência desta E. Corte e C. Câmara.
A propósito, veja-se:
“Apelação. Ação declaratória de inexistência de débito. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. O juiz é o destinatário da prova e, por isso, se entende
ser desnecessária a produção de provas além daquelas que constam dos
autos, não se há de falar em cerceamento de defesa, até porque o
magistrado aprecia as provas produzidas de forma livre. Seguro contratado
para pagamento de valores devidos pela consumidora em certas hipóteses.
Informações claras e precisas no certificado de seguro. Seguradora que
adimpliu com suas obrigações. Inscrição em órgão de proteção de crédito
regular. Dano moral. Inocorrência. Sentença mantida por seus próprios
fundamentos, ora reproduzidos (art. 252 do RITJSP). Precedentes do STJ e
STF.
Apelo
a
que
se
nega
provimento”
(Apelação
no
0001875-03.2014.8.26.0426; Rel. Des. Pereira Calças; 29a Câmara de
Direito Privado; J. 16/09/2015, g.n.).
“Ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos. Compra e
venda de veículo automotor objeto de alienação fiduciária. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. Não constitui cerceamento de defesa o indeferimento
da produção de prova a respeito de fatos suficientemente demonstrados por
prova documental, devendo o juiz ao dirigir a instrução processual evitar a
produção de provas desnecessárias ou inúteis ao seu convencimento e a
justa solução da lide posta em juízo. Recebimento pela autora de carta de
cobrança da instituição credora. Alegação da ré de ter efetuado o
pagamento de quinze prestações do veículo. Ausência de prova documental
contundente para tanto. Prova imprescindível para afastar a pretensão da
autora. Ônus da prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do
direito da autora do qual a ré não se desincumbiu. Procedência da ação
mantida. Erro material na sentença. Correção de ofício. Recurso
improvido, com observação.” (Ap. 0000650-51.2012.8.26.0576, TJSP, Rel.
Des. Ruy Coppola, 32a Câm. Dir. Priv., j. 13/09/2012). (gn.)
E, também, jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça:
"(...) No sistema de persuasão racional, ou livre convencimento motivado,
adotado pelo Código de Processo Civil nos arts. 130 e 131, de regra, não
cabe compelir o magistrado a autorizar a produção desta ou daquela
prova, se por outros meios estiver convencido da verdade dos fatos. Isso
decorre da circunstância de ser o juiz o destinatário final da prova, a quem

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cabe a análise da conveniência e necessidade da sua produção. (...)."
(REsp. no 469557/MT; j. 06/05/2010 Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO).
Ante todo o exposto, rejeito a arguição de cerceamento de defesa.
No mérito, com a máxima vênia ao mui combativos defensores dos
apelantes, o recurso não comporta provimento.
Realmente, e de início, consigno, para que seja mantida linha coerente de
raciocínio, que a controvérsia cuida de negócio jurídico atípico, de natureza mista,
contendo cláusulas específicas relacionadas ao interesse do empreendedor no êxito do
comércio exercido pelo lojista.
Com efeito, como já assentado em iterativa jurisprudência, em situações da
espécie, “mais que um simples contrato de locação, há uma relação associativa na qual
a colaboração entre os lojistas e o empreendimento é necessária” (STJ 3a. T., REsp.
1.295.808, Min. João Otávio, j. 24.4.14, DJ 21.5.14).
O art. 54 da Lei n. 8.245/91, cuida das relações estabelecidas entre lojistas e
empreendedores de shopping centers, estabelecendo que: “nas relações entre lojistas e
empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas
nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta
lei”.
Comentando tal dispositivo legal, Gildo dos Santos observa que: “a norma
legal ressalvou, todavia, por outro lado, que as relações jurídicas entre os lojistas
(comerciantes) e os empreendedores ou proprietários de shopping centers são aquelas
livremente por eles estabelecidas nos contratos de locação, no que laborou em regra
desnecessária, por isso que, pelo princípio da liberdade de contratar, as disposições
ajustadas pelas partes sempre prevalecem, salvo se atentarem contra a lei, a moral, os
bons costumes, a ordem pública.
(...)
E esse cuidado do legislador é compreensível, uma vez que tais contratos
têm cláusulas especiais, como as relacionadas ao interesse do empreendedor no êxito
do comércio exercido pelo lojista, à imposição do ramo a ser desenvolvido, à
responsabilidade do comerciante pelas despesas, não apenas da conservação e
manutenção, mas também de promoção e publicidade do shopping considerado como
um todo, à fixação de retribuição sobre a renda bruta ou líquida ou, ainda, apenas
sobre o lucro do lojista, assegurado sempre ao centro comercial fiscalizar a
contabilidade do inquilino.
O ilustre professor José Roberto Neves Amorim, no recente artigo 'As ações

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 23/32
renovatórias nos shopping centers', salienta: 'muito embora possa o empreendimento
adotar a forma de verdadeiro condomínio (Lei 4.591/1964), é o contrato de locação
que impera, com cláusulas-padrão, porém tendo como aditivo uma escritura
declaratória de normas gerais complementares', que constitui um 'complexo jurídico de
obrigações das partes' (Direito imobiliário Questões contemporâneas. Coord. José
Roberto Neves Amorim e Rubens Carmo Elias Filho. São Paulo: Elsevier, 2008, p. 2).
Escrevendo sobre 'Condomínio especial em shopping center', os ilustres
juristas Antonio Celso Pinheiro Franco e José Roberto Pinheiro Franco registram: 'do
exame da Escritura Declaratória desses condomínios constatamos, ao primeiro súbito
de vista, que foram estabelecidas as normas gerais que disciplinarão as locações, o uso
das unidades e o funcionamento geral do shopping center, ou seja, as regras para todos
aqueles que, em comum, participarem do empreendimento shopping. E a essa Escritura
Declaratória desses condomínios os lojistas aderem expressamente no momento da
formalização de cada contrato de locação, juntando a sua vontade à expressão e ao
conceito condominial' (Reflexões sobre temas de direito. São Paulo: Terra à Vista
Comunicação, 2011. p.103).” (Locação e Despejo, Comentário à Lei 8245/91, Ed. RT,
7a ed. Revista, atualizada e ampliada, p. 380/381).
Sylvio Capanema de Souza (A Lei do Inquilinato Comentada 10a. ed.
pg. 252), observa que as cláusulas atípicas constantes do contrato de locação celebrado
entre lojistas e empreendedores, têm por finalidade dentre outras, “preservar a filosofia
de trabalho e de produção em que se baseia um shopping center.”
No mesmo sentido das observações doutrinárias acima transcritas, vem se
posicionando a jurisprudência.
A propósito, veja-se:
“Ainda que a relação entre lojista e empreendedor de shopping center seja
atípica, a Lei do Inquilinato preceitua que devem prevalecer as condições
livremente
pactuadas
no
respectivo
contrato
e
as
disposições
procedimentais nela previstas. Precedente da Terceira Seção. 3. Recurso
especial não provido” (REsp. n. 1.107.241, rel. Min. Jorge Mussi, j.
19.8.2009).
Analisando-se a prova coligida aos autos, à luz das transcrições supra
efetuadas, a conclusão que se impõe é a de que não restou demonstrado séria e
concludentemente o descumprimento pela apelada das disposições contratuais
livremente ajustadas, tal como dispõe o art. 54, da Lei do Inquilinato.
Em outras palavras, não há nos autos a demonstrar que a locadora, ora
apelada, não tenha entregue à locatária o imóvel objeto da relação ex locato em
condições de servir ao uso a que se destinava.

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 24/32
Tampouco os autos revelam que o prejuízo alegado pelos apelantes decorreu
da má administração da locadora e/ou sua administradora, no planejamento,
organização, divulgação e manutenção do shopping center e/ou da instalação das lojas
âncoras prometidas.
Realmente, a análise dos contratos exibidos a fls. 72/89 e 90/93 (embargos
proc. 1007789-44.2017.8.26.0032) dá conta de que nada foi deliberado no tocante ao
comprometimento da parte em instalar no Shopping as chamadas lojas âncoras, de
modo a gerar conveniência lucrativa para os lojistas e para os empreendedores.
Tampouco consta qualquer deliberação no sentido de que o estacionamento
seria gratuito.
Raciocínio análogo é pertinente em relação ao material promocional
(folders) de fls. 252/268 (embargos proc. 1007789-44.2017.8.26.0032) nos quais
embora conste a disponibilidade aos usuários de um “estacionamento amplo”, nada
específica em relação à gratuidade de tal conveniência (fls. 260).
Lado outro, forçoso convir, com fundamento no art. 375, do CPC, que não é
motivo determinante para o insucesso de negócio a cobrança de estacionamento,
corriqueira em qualquer centro de compras, como é o caso dos shopping centers.
Com relação às lojas âncoras, contrariamente ao que foi alegado pelos
apelantes, o folder promocional não menciona a existência de prévia locação a redes de
lojas de grande porte, mas tão somente sua simples aprovação (cf.-se fls. 261).
De fato, outra não pode ser a conclusão da frase: “Marcas Aprovadas no
Shopping Praça Nova Araçatuba”.
Aliás, essa diferenciação é feita pela própria legenda contida no folder (fls.
262), em que especifica a quantidade de lojas aprovadas (cor azul), contratos assinados
(cor verde), em negociação (cor amarela clara) e com proposta firmada (amarelo
fluorescente).
Logo, forçoso convir que o folder discriminava as condições do
empreendimento naquela ocasião.
Seja como for, a ausência de instalação das referidas lojas âncoras, isto é,
daquelas apenas “aprovadas”, em absoluto se constitui hipótese de cláusula resolutória
tácita porque depende, evidentemente, da vontade e interesse do comerciante das tais
lojas de referência para implantação do negócio no local.
Ademais, o fato da apelada ter colacionado no folder reportagem levada a

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 25/32
efeito em jornal, no sentido de que já contava com 50% de lojas locadas no
empreendimento (fls. 265/266 embargos proc. 1007789-44.2017.8.26.0032), e a
constatação pelos apelantes, após a inauguração, que uma ou algumas das lojas, acerca
das quais criaram expectativas, não estavam atuando no local, em absoluto permite a
caracterização da suplicada como inadimplente.
Realmente, o contrato na espécie tem natureza empresarial. Não se trata de
contrato de consumo.
Vale dizer; o investimento em negócio como o dos autos implica em riscos
ao empresário, bem como criteriosa avaliação sobre sua viabilidade.
Em verdade, tais dados devem ser calculados previa e detidamente pelo
empresário antes mesmo do fechamento do negócio, que, in casu, reitere-se, cuida de
locação de espaço em shopping center.
Em outras palavras, se os apelantes optaram por estabelecer o seu
empreendimento no shopping center, é porque julgaram, inicialmente, que o tenant mix
(planejamento prévio feito em relação às necessidades do empreendimento, ou seja,
estudo preliminar que visa à possibilidade de lucro futuro) e a infraestrutura do local
favoreceria o sucesso de seu negócio.
Como se não bastasse, não existe qualquer vinculação contratual pela qual a
apelada teria se comprometido a instalar um número mínimo de lojas.
Não pode passar sem observação que a atividade do shopping center tem
por risco a ausência de consumidores. No entanto, tal situação, se concretizada, somente
pode ser atribuída ao empreendedor na hipótese de dolo ou culpa, eis que consiste em
responsabilidade subjetiva.
Nessa toada, o insucesso do shopping center representa risco não só para o
empreendedor, mas, também, para o lojista que pretende ali se instalar.
Portanto, inadmissível que o empreendedor assuma, com total isenção do
lojista, os riscos decorrentes da falta de sucesso do empreendimento.
Vale dizer; tratando-se o shopping de empreendimento novo, ainda
pendente de conclusão da obra e respectiva inauguração quando da locação, como se
infere do próprio folder (fls. 263), certamente estava sujeito, invariavelmente, tanto ao
sucesso como ao fracasso.
Outrossim, dependia de tempo necessário para integral desenvolvimento e
aceitação pela comunidade, o que é comum e normal, em se tratando de qualquer
empreendimento novo.

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 26/32
De mais a mais, não se pode imputar a culpa à apelada pela inexistência de
número mínimo de lojas satélites ou âncoras instaladas no início do empreendimento.
Com efeito, é de se pressupor que tanto a apelada como sua administradora,
possuíam interesse em seu pleno sucesso, desde o início da inauguração.
De outro lado, os apelantes não comprovaram que a apelada teria se
comprometido a instalar a praça de eventos exatamente em frente à loja objeto da
relação ex locato.
De fato, o contrato de locação nada diz a esse respeito e por certo,
testemunhas não teriam o condão de demonstrar tal fato.
Seja como for, a ausência de instalação de uma praça de eventos exatamente
em frente à loja não poderia ter causado os prejuízos alegados pelos apelantes.
Isso porque as fotografias de fls. 302/309, revelam que a praça de eventos
estava localizada muito próxima à lateral direita de quem olha para a loja (cf.-se fls. 309
- embargos proc. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Aliás, o corredor que dá acesso à praça está localizado exatamente em frente
à loja objeto da relação ex locato.
Logo, a localização da praça não poderia ter causado o prejuízo alegado
pelos apelantes em relação ao déficit de circulação de consumidores, considerando,
sobretudo, que aquele local estava muito próximo ao acesso à mencionada praça, como
também exatamente em frente ao corredor que a permeava, o que, indubitavelmente,
colaborava com a circulação no local e imediações.
Tal conclusão está fundamentada no art. 375 do CPC/2015.
Em suma, os fatos narrados pelos apelantes, lamentavelmente, fazem parte
do risco de um empreendimento empresarial em implantação, de modo que o
comerciante que se dispõe a abrir uma loja em shopping prestes ou na pendência de
inaugurar, deve ter em mente não só a possibilidade da demora do pleno funcionamento
das lojas, restaurantes e demais comércios e serviços oferecidos no local, como também
do tempo necessário para o crescimento gradual do empreendimento e também de
eventual insucesso.
Consigne-se que o recibo de entrega de chaves (fls. 94
proc.
1007789-44.2017), dá conta de que o imóvel teria sido restituído à locadora em
08/07/2016, ou seja, pouco mais de um ano e meio após a inauguração do
empreendimento.

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 27/32
Outrossim, consta da planilha de débito carreada com inicial da execução
(proc. 1013787-27.2016 fls. 54 vide terceira planilha, 1a. linha), que desde o
vencimento de 05/09/2014, ou seja, antes mesmo da inauguração do Shopping que, pelo
que se tem nos autos teria ocorrido em novembro/2016, a locatária já estava
inadimplente em relação aos encargos de sua responsabilidade, fato não impugnado
pelos apelantes em sede recursal.
E neste ponto, constatei que o shopping se encontra em plena atividade até
os dias atuais.
Com efeito, em consulta ao site do Shopping Praça Nova Araçatuba,
verifico que ele conta atualmente com um complexo de cinema, restaurantes, lojas
âncoras
e
satélites,
além
de
um
Poupatempo
e
Detran/SP
(https://shoppingpracanovaaracatuba.com.br/lojas/ - acesso em 01/09/2020).
Destarte, não se pode dizer que in casu o insucesso da loja instalada no
espaço objeto da relação ex locato tenha tido como gênese o malogro e/ou má
administração do empreendimento como alegado pelos apelantes.
Desse entendimento, não discrepa a orientação deste Eg. Tribunal.
Veja-se:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. Ação de rescisão de contrato de locação e de
indenização por perdas e danos. Autora que é locatária de loja de shopping
da ré e pretende a responsabilização desta pelo fechamento de loja âncora
e demais lojas, que acarretaram drástica diminuição do faturamento e a
inviabilidade da empresa. Sentença de improcedência do pedido.
Impossibilidade de atribuição do insucesso do empreendimento à locadora,
responsável pela sua administração. Risco da atividade empresarial da
demandante. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJSP;
Apelação Cível 1004758-36.2016.8.26.0554; Relator (a): Carmen Lucia da
Silva; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de Santo André -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2020; Data de Registro:
31/08/2020).
“LOCAÇÃO
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
INADIMPLÊNCIA
CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESCISÃO POR CULPA DO
EMPREENDEDOR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS AUTORA QUE ADQUIRIU LOJA NAS DEPENDÊNCIAS DO
SHOPPING DA RÉ, IMPUTANDOLHE RESPONSABILIDADE POR SEUS
PREJUÍZOS INSUCESSO DO NEGÓCIO QUE É INERENTE AO RISCO
DA ATIVIDADE EMPRESÁRIA, NÃO CONFIGURANDO MOTIVO PARA

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Apelação Cível no 1007789-44.2017.8.26.0032 - Araçatuba -VOTO No - 28/32
CONDENAÇÃO DA RÉ SENTENÇA MANTIDA RECURSO DA AUTORA
IMPROVIDO E RECURSO DA RÉ NÃO CONHECIDO, POR FALTA DE
RECOLHIMENTO DA DIFERENÇA DO PREPARO RECURSAL. Recurso
da ré não conhecido e recurso da autora improvido” (Apelação
0006106-73.2013.8.26.0114; Rel. Jayme Queiroz Lopes; 36a Câmara de
Direito Privado; J. 08/11/2018).
“APELAÇÃO CÍVEL SHOPPING CENTER Locação celebrada entre
lojista e empreendedor de shopping center Não demonstração de ilicitude
ou ilegalidade na contratação pactuada Riscos do empreendimento
abrangentes, inclusive, de promessas quanto à instalação de renomadas
lojas âncoras Necessidade de prévia avaliação sobre a viabilidade do
negócio AGRAVO RETIDO E APELAÇÃO DESPROVIDOS” (Apelação
1020343-52.2014.8.26.0602; Rel. Des. Antonio Nascimento; 26a Câmara de
Direito Privado; J. 28/09/2018).
Acertada, pois, a r. sentença proferida pelo Juízo a quo ao julgar
improcedente o pedido de inexigibilidade de débitos e danos materiais postulados na
inicial da ação declaratória (processo n. 102598-18.2017.8.26.0032).
No mais, o pedido de dano moral é corolário do reconhecimento do
descumprimento contratual por parte da apelada e da alegação de sua conduta ilícita.
Logo, uma vez afastada a tese de descumprimento contratual por parte da
apelada, bem como a alegação de ato ilícito, a improcedência do pedido de indenização
por danos morais era mesmo de rigor.
Prosseguindo, verifico que contrariamente ao alegado pelos apelantes, o
aluguel e demais encargos locatícios, como condomínio, energia elétrica, parcela do
IPTU e outras despesas, tais como ar condicionado e fundo de promoção, foram
especificados, sim, no boleto de cobrança.
A propósito, confira-se fls. 96 (proc. n. 1007789-44.2017) donde é possível
extrair a discriminação pormenorizada dos valores cobrados e ao que se referem.
No mais, não colhe êxito a discussão armada pelos apelantes acerca da
multa compensatória.
Primeiramente, observo que da planilha de débito que instruiu a inicial da
execução (processo n. 1013787-27.2016.8.26.0032 fls. 54), não consta qualquer
cobrança por parte da apelada em relação à multa rescisória ou compensatória.
Destarte, por não ser objeto da cobrança levada a efeito pela apelada na
execução supracitada, contra a qual foram opostos os embargos ora em exame, não há

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que se cogitar do afastamento de tal pretensão por parte da apelada, posto que
inexistente qualquer pedido nesse sentido naquele feito.
Não menos certo, porém, que ao ajuizar a ação declaratória (processo n.
102598-18.2017.8.26.0032), cuja matéria também foi devolvida à análise em sede
recursal, os apelantes postularam a inexigibilidade da cobrança da multa compensatória.
Logo, de rigor a análise do tema, inclusive para precaver o direito das partes
envolvidas relativamente a eventuais cobranças futuras dessa espécie.
Pois bem.
Não se olvida que em se tratando de rompimento antecipado do contrato,
inclusive de locação atípica de espaço em shopping centers, a cobrança de multa
rescisória há que ser proporcional ao tempo restante do contrato não cumprido.
E, analisado o contrato de locação, verifico que a cláusula 11.2., estabeleceu
a cobrança da “multa rescisória equivalente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel
mínimo mensal reajustável vigente, observada a redução proporcional desde que em
virtude de cumprimento parcial da obrigação (...)” (fls. 41 execução - proc. n.
1013787-27.2016.8.26.0032).
Logo, sendo a locatária responsável pelo rompimento antecipado e
unilateral do contrato de locação, dúvida não há de que deve responder pelo pagamento
da multa compensatória, de forma proporcional, como previsto inclusive em contrato,
em consonância com o disposto no § 2o., do art. 54-A, da Lei n.o 8.245/91.
No mais, descabe falar em redução equitativa da base de cálculo (12
aluguéis) para o valor de 3 aluguéis, a serem calculados proporcionalmente ao tempo
remanescente de contrato.
Realmente, tratando-se de contrato atípico de locação de espaços em
shopping center, devem prevalecer as condições livremente pactuadas pelas partes, nos
termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91, admitindo-se somente sua redução proporcional ao
tempo restante do contrato.
A esse respeito, vale trazer à colação trecho do v. acórdão proferido pela C.
26a. Câmara de Direito Privado, relatado pelo E. Des. Bonilha Filho, quando do
julgamento da apelação no 0076678-36.2012.8.26.0002:
“(...) De fato, a multa pela desocupação antecipada deve ser calculada de
forma proporcional ao período em que o locatário deixou de, efetivamente,
cumprir o contrato, a teor do que dispõe o art. 4o, da Lei n.o 8.245/91:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o

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locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 o do
art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada”.
Na realidade, cuida-se de contrato atípico, sendo incabível a redução da
multa de 10 para 3 aluguéis, prevalecendo as condições livremente
pactuadas, nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/91.
Aplicável, na hipótese dos autos, a doutrina sobre as particularidades da
locação dos espaços em Shopping Centers, defendida por Sylvio Capanema
de Souza: “Na locação comum, o fundo de comércio pertence
exclusivamente ao locatário, sendo por ele criado, com seu trabalho
diuturno. (...) Nos shopping centers, ao contrário, coexistem dois fundos de
comércio, sendo um do locatário e outro do próprio complexo econômico,
que funciona como polo de atração de clientela, mercê das facilidades que
oferece e da segurança que proporciona, com áreas comuns de
estacionamento, lazer, alimentação, etc.” (Souza, Sylvio Capanema de. Da
Locação do Imóvel Urbano, Rio de Janeiro, Forense, 2001, no 257, p.
361-362.).
Não se olvide que o ordenamento jurídico vigente permite a adequação das
disposições contratuais aos princípios da probidade, da boa-fé objetiva e
da função social do contrato (arts. 421 e 422, do Código Civil),
relativizando a aplicação do princípio do pacta sunt servanda, com
prevalência da vedação ao enriquecimento sem causa.
Assim, a multa, portanto, deve ser reduzida de forma proporcional ao
período de cumprimento do contrato, nos termos do art. 4o da Lei de
Locações.” (g.n.).
No mesmo sentido, outros precedentes deste Eg. Tribunal.
Veja-se:
“CONTRATO DE CESSÃO DE ESPAÇO PARA SUBLOCAÇÃO EM
HIPERMERCADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Valor pactuado pela
cessão de uso de espaço comercial, qualquer que seja a denominação -
luvas, res sperata, direito de reserva, taxa de adesão, de cessão de uso, de
integração ou de utilização, que admite a sua cobrança. Compreensão do
art. 54 da Lei 8.245/91. Decreto no 24.150/34 que foi revogado pela atual
Lei do Inquilinato. Redução proporcional pelo tempo de ocupação do
espaço. Possibilidade. O ordenamento jurídico vigente permite a
adequação das disposições contratuais aos princípios da probidade, da

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boa-fé objetiva e da função social do contrato, relativizando a aplicação
do princípio do pacta sunt servanda. Compreensão dos arts. 421 e 422 do
Código Civil. Vedação ao enriquecimento indevido que deve preponderar.
Multa compensatória que não tem previsão no contrato de cessão de uso.
Proposta
dos
locatários
de
pagamento
proporcional
de
multa
compensatória, que contou com a aceitação tácita da locadora. Valor que
deve compor o cálculo final do débito. Reconhecimento. Recurso provido
em parte.” (TJSP; Apelação Cível 1004733-39.2017.8.26.0505; Relator
(a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Pires - 2a Vara; Data do Julgamento: 16/07/2018;
Data de Registro: 16/07/2018).
“Locação de imóveis em shopping center - Consignatória - Desocupação
antecipada - Multa prevista contratualmente proporcional ao tempo de
cumprimento do contrato - Sentença mantida Improvimento dos recursos.”
(TJ/SP, Apelação no. 1038072-32.2016.8.26.0114, 26a Câmara de Direito
Privado, Rel. Viana Cotrim, j. em 03/10/2019 g.n.).
“LOCAÇÃO - Ação de Despejo por Falta de Pagamento cumulada com
Cobrança (...) - Multa compensatória - Redução - Cobrança proporcional
ao período faltante para o cumprimento do contrato (...)” (Ap.
1007258-64.2016.8.26.0008; Relator(a): Sá Moreira de Oliveira; Comarca:
São Paulo; Órgão julgador: 33a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 20/02/2017; 21/02/2017).
“APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEIS AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM
PAGAMENTO MULTA COMPENSATÓRIA DEVOLUÇÃO ANTECIPADA
DO
IMÓVEL
PREVISÃO
CONTRATUAL
CABIMENTO.
Locação
empresarial em shopping center. Pretensão à redução da multa
compensatória. Descabimento. A ré faz jus ao recebimento da multa
contratual relativa à rescisão antecipada do contrato, e proporcional ao
tempo remanescente do pacto locatício. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO” (TJ/SP, Apelação no. 0003775-79.2013.8.26.0224, 26a
Câmara de Direito Privado, Rel. Antonio Nascimento, j. em 10/11/2016
g.n.).
No mais, observo que o inadimplemento do aluguel e demais encargos
relacionados a fls. 54 dos autos n. 1013787-27.2016.8.26.0032 e objeto da impugnação
levada a efeito nos embargos (processo n. 100789-44.2017.8.26.0032), é inconteste.
Realmente, na medida em que os pedidos de inexigibilidade do débito
pleiteados pelos apelantes foram afastados pela sentença recorrida, ora confirmada,
sendo certo, por outro lado, que os apelantes nada alegaram em relação à sua quitação.

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Portanto, irrecusável a conclusão levada a efeito na r. sentença recorrida no
que tange à improcedência da ação declaratória de inexigibilidade de débito c.c.
indenização por danos materiais e morais, como também dos embargos à execução.
Ante todo o exposto, mais não precisa ser dito, para que se conclua que o
improvimento do recurso interposto pelos embargantes/executados (processo n.
1007789-44.2017.8.26.0032) e autores da ação declaratória de inexigibilidade de
débito locatício c.c. indenização por danos materiais e morais (processo n.
102598-18.2017.8.26.0032), respectivamente, é medida que se impõe.
Com fulcro no art. 85, § 11, do CPC/2015, os honorários sucumbenciais
devem ser majorados para 11% sobre o valor da causa da ação declaratória de
inexigibilidade c.c. indenização (processo n. 102598-18.2017.8.26.0032), como também
o mesmo percentual, ou seja, 11% sobre o valor da causa atribuído aos embargos à
execução (processo n. 1007789-44.2017.8.26.0032).
Face ao ora decidido, traslade-se cópia deste v. acórdão para os autos n.
102598-18.2017.8.26.0032.
Por fim, deixo consignado, considerando a hipótese de interposição de
recursos não ordinários, que todas as normas e princípios destacados foram
considerados, ainda que não citados expressamente.
Destaque-se que o prequestionamento não é numérico, mas sim temático, já
tendo o E. Superior Tribunal de Justiça decidido, no AgRg no Ag. no 345.636-0-SP,
Rel. Min. Antônio de Pádua Ribeiro, 3a Turma, j. 16/08/2001, que “no que se refere ao
prequestionamento, esta Corte o tem admitido de forma implícita. A ofensa a
determinado dispositivo legal ou a divergência acerca de sua interpretação não requer,
obrigatoriamente, que o referido dispositivo tenha sido mencionado no acórdão
recorrido, desde que a questão federal tenha sido debatida no tribunal “a quo” (ver
REsp. 260.142-DF, DJ de 16/04/2001, rel. Min. Jorge Scartezzini; EREsp 181.6820PE,
DJ de 16/08/1999, rel. Min. Eduardo Ribeiro; EREsp 144.844-RS, DJ de 28/06/1999,
rel. Min. Luiz Vicente Cernicchiaro)”.
Com tais considerações, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator