Tribunal: TJSP
Processo: 1125339-16.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores. Procedência parcial do pedido. Inconformismo das partes. Legitimidade da corré Fibra- ativa participação na relação estabelecida. Em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua

Ementa:
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão de contrato c/c restituição de valores. Procedência parcial do pedido. Inconformismo das partes. Legitimidade da corré Fibra- ativa participação na relação estabelecida. Em se tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo – abusividade na retenção prevista no distrato, que ultrapassa 40% dos valores pagos a título de preço. Restituição dos valores pagos com retenção de 20% – percentual suficiente para a compensação pelas despesas administrativas e operacionais havidas. Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato) – inaplicabilidade ao contrato celebrado entre as partes antes do início de sua vigência, em 02/01/2019 – lei nova não modifica os requisitos de validade ou os efeitos de direito material de contrato celebrado antes de sua vigência. Sentença comporta ligeiro reparo tão somente no que toca à incidência da correção monetária, que deve se dar desde o desembolso, já que se cuida de mera atualização do valor da moeda, corroído pela inflação. Recursos de apelação da ré desprovido e parcialmente provido o recurso da autora.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000280130
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1125339-16.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
PARTIFIB PROJETOS IMOBILIÁRIOS EUGÊNIO DE MELO LTDA e FIBRA
EXPERTS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (EDIFÍCIO TREND
PRACTICAL HOME), são apelados/apelantes VANESSA CAVALLARI SOARES
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
ALESSANDRO
BATISTA
SANTOS
(JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da ré e deram parcial provimento ao recurso da autora. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1125339-16.2018.8.26.0100 -Voto no 36636
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APELAÇÃO CÍVEL No 1125339-16.2018.8.26.0100
APELANTE: Partifib Projetos Imobiliários Eugênio de Melo Ltda e Fibra Experts
Empreendimentos Imobiliários Ltda. (ré)
APELADOS: Vanessa Cavallari Soares e Alessandro Batista Santos (autores)
COMARCA: São Paulo Foro Central Quinta Vara Cível
VOTO: 36636
Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Ação de rescisão de
contrato c/c restituição de valores. Procedência parcial do pedido.
Inconformismo das partes. Legitimidade da corré Fibra- ativa
participação na relação estabelecida. Em se tratando de relação
submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida
a sua compatibilidade com o referido sistema protetivo

abusividade na retenção prevista no distrato, que ultrapassa 40%
dos valores pagos a título de preço. Restituição dos valores pagos
com retenção de 20% percentual suficiente para a compensação
pelas despesas administrativas e operacionais havidas. Lei no
13.786/18 (Lei do Distrato)
inaplicabilidade ao contrato
celebrado entre as partes antes do início de sua vigência, em
02/01/2019 lei nova não modifica os requisitos de validade ou os
efeitos de direito material de contrato celebrado antes de sua
vigência. Sentença comporta ligeiro reparo tão somente no que
toca à incidência da correção monetária, que deve se dar desde o
desembolso, já que se cuida de mera atualização do valor da
moeda, corroído pela inflação. Recursos de apelação da ré
desprovido e parcialmente provido o recurso da autora.
Trata-se de recursos de apelação (fls. 293/308 e 323/330)
interpostos contra a respeitável sentença (fls. 266/272 Mm. Juiz de Direito Dr. Marcos
Roberto de Souza Bernicchi) proferida nesta “ação de resolução contratual cumulada com
pedido de restituição de quantias pagas” (fls. 01 e seguintes) ajuizada por Vanessa
Cavallari Soares e Alessandro Batista Santos em face de Partifib Projetos Imobiliários
Eugênio de Melo Ltda. e Fibra Experts Empreendimentos Imobiliários Ltda.
A mencionada sentença julgou parcialmente procedente o
pedido formulado na inicial nos seguintes termos:
“Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos,
para declarar rescindido o instrumento particular de promessa de compra e

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venda da unidade imobiliária descrita na inicial e condenar solidariamente as
corrés a devolverem 80% (oitenta por cento) das quantias pagas em contrato
atualizado a partir da propositura, descontados os valores de comissão de
corretagem. Incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do
trânsito em julgado, em conformidade com a recente jurisprudência do E.
Superior Tribunal de Justiça.
Sucumbentes na quase a totalidade, arcarão as rés com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre
o valor da condenação, atualizado e acrescido de juros de mora de 1% (um
por cento) a.m., contados desde o trânsito em julgado, na forma do
art. 85, § 16o, do CPC.” (fls. 71).
Os embargos de declaração opostos pela ré às fls. 278/279
foram rejeitados à fl. 282.
Os embargos de declaração opostos pela autora à fl.283/286
foram rejeitados à fl. 287/288.
A ré apela às fls. 293/308. Pugna pela reforma da sentença a
fim de que seja reconhecida a ilegitimidade passiva da Fibra Experts, bem como para que
seja declarada a rescisão do negócio celebrado mediante a retenção fixada em contrato,
equivalente a R$ 46.011,61 (58%), conforme disposto na norma do art. 67-A da Lei
4.591/64, incluído pela Lei no 13.786/18. Sustenta que, inexistindo reparação de danos,
mas mera recomposição das partes ao status quo ante, apenas a vendedora recorrente
Partifib responde pela devolução de valores que recebeu de forma exclusiva. Alega que a
Fibra jamais obteve qualquer benefício econômico da avença, tampouco figurou no
instrumento celebrado. Sustenta a legalidade do percentual de devolução fixado na cláusula
7.7.1. do instrumento de compra e venda e a necessária observância do pacta sunt servanda.
Sustenta que o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor prevê a abusividade apenas
da cláusula que estabeleça a perda total das prestações pagas, mas não veda a retenção
parcial, até porque, o artigo 475 do Código Civil dispõe que a parte lesada pelo
inadimplemento pode pedir indenização por perdas e danos. Invoca a Lei do Distrato, a
qual prevê a retenção de 50% dos valores pagos nos casos em que há patrimônio de

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afetação. Por fim, requer a reapreciação da distribuição do ônus da sucumbência,
argumentando que não houve sucumbência mínima por parte dos autores, ora apelados, de
modo a dividir equitativamente o pagamento das custas, bem como a fixar honorários em
favor dos advogados da recorrente sobre o valor total dos pedidos improcedentes.
Contrarrazões pela autora às fls. 314/322.
Apela adesivamente a autora às fls. 323/330, a fim de que
sejam as empresas apeladas condenadas a devolver 90% dos valores pagos e que a correção
monetária incida desde a data de cada recebimento.
Contrarrazões pela ré às fls. 334/349.pleiteando a manutenção
do quanto decidido pela sentença e a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais
(fls. 308/323).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio Tribunal de
Justiça e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado, mais especificamente a este
Relator, em 08 de abril de 2020 (fls. 356).
É o relatório do necessário.
Legítima a corré Fibra para responder aos termos da
demanda.
Ficou evidente nos autos que as rés atuaram, frente aos
consumidores, conjuntamente enquanto grupo econômico, com ativa participação da corré
Fibra na relação estabelecida, demonstrada por meio dos documentos de fls. 81/88.
Referidos documentos, além de consignarem ser a corré Fibra
a “realizadora” do empreendimento, demonstram ter essa promovido o respectivo anúncio
em seu site, sendo irrelevante ao consumidor a que título se dê a incontroversa parceria
havida entre as corrés.
E, no tocante ao mérito, os argumentos trazidos pelas corrés
não são suficientes para infirmar os fundamentos apresentados na respeitável sentença ora
apelada, que bem apreciou a matéria debatida.

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De fato, como bem apontou a Magistrada em Primeiro Grau,
aplicável o Código de Defesa do Consumidor às relações contratuais em debate, de modo
que se consideram nulas as cláusulas abusivas, tudo conforme preceituam os artigos 6o e 51
do mencionado estatuto consumerista, entre outros.
Necessário, por conseguinte, reconhecer a nulidade de todas
as cláusulas contratuais abusivas do “Instrumento particular de promessa de venda e
compra de unidade autônoma e outras avenças” (fls. 89 e seguintes), o que afasta a
alegação da promitente vendedora de validade do percentual de devolução fixado na
cláusula 7.7.1. do instrumento de compra e venda.
Com efeito, ainda que sejam os promitentes compradores
responsáveis pelo desfazimento do negócio jurídico celebrado entre as partes, em se
tratando de relação submetida à proteção do Código de Defesa do Consumidor, as
consequências pactuadas só podem subsistir uma vez reconhecida a sua compatibilidade
com o referido sistema protetivo.
No caso em tela, verifica-se abusividade na retenção prevista
no distrato, que ultrapassa 40% dos valores pagos a título de preço, já que os artigos 51,
incisos II e IV, e 53, caput, do Código de Defesa do Consumidor permitem ao promitente
comprador requerer o desfazimento do ajuste e a devolução do que já foi pago,
considerando nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam nesses contratos
obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem os consumidores em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade.
Até porque, a extinção do contrato permitirá à promitente
vendedora renegociar o imóvel, o que, atualmente, tem ocorrido por valores superiores
àqueles previstos no contrato extinto, em virtude da valorização dos imóveis no mercado
imobiliário. E, se o imóvel, uma vez de volta à disponibilidade da ré, há de ser renegociado
e gerar, para esta, novos dividendos, constituiria enriquecimento sem causa a não
restituição dos valores despendidos pelos promitentes compradores, algo que deve ser
repelido pelo Direito.
É de rigor, nesse sentido a devolução imediata dos valores

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pagos, já que inexistem motivos para prorrogar ou parcelar a devolução das quantias já
pagas (Súmula no 02 deste Egrégio Tribunal de Justiça).
É certo que a devolução não deve ser integral, pois tratando-
se de resolução contratual por iniciativa dos promitentes compradores a devolução deve
ocorrer com retenção parcial a título de indenização por despesas administrativas e
operacionais havidas. É o que determinam, aliás, a Súmula no 01 deste Egrégio Tribunal de
Justiça, bem como a Súmula no 543 do Superior Tribunal de Justiça, in verbis:
Súmula no 01. “O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo
de ocupação do bem.”
Súmula no 543: “Na hipótese de resolução do contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
ajuizamento.”
Esta Nona Câmara de Direito Privado tem entendido que, em
casos como o presente, em que não houve ocupação do imóvel e não se desincumbiu a
promitente vendedora de comprovar maiores danos, devida a retenção entre 10 e 20% das
parcelas pagas, percentual tido como suficiente para o ressarcimento das despesas
administrativas e operacionais havidas.
Válido citar precedentes desta Nona Câmara de Direito
Privado, in verbis:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de rescisão contratual e
devolução integral das quantias pagas formulado por promitente compradora
remanescente e sua filha, sucessoras do outro promitente comprador, falecido
- Pedido cumulado com indenização por danos morais - Procedência -

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Inconformismo da ré - Acolhimento parcial - Desfazimento do negócio que
decorre do exclusivo interesse das adquirentes - Retenção de 10% das parcelas
pagas a titulo de indenização por despesas administrativas e operacionais -
Exclusão, ainda, da indenização por danos morais - Ausência de ofensa
extraordinária à honra subjetiva dos autores - Consequente distribuição
igualitária dos encargos da sucumbência - Apelo provido em parte”.
(Apelação Cível no 0042078-54.2009.8.26.0564, Relator Designado Galdino
Toledo Júnior, j. 23/04/2013).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DE
CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autor que
pleiteia a desistência do negócio em razão de dificuldades financeiras -
Distrato extrajudicial celebrado entre as partes no curso da ação, em que a ré
comprometeu-se a restituir o equivalente a 61% do montante pago pelo autor -
Abusividade - Distrato administrativo que não obsta a discussão sobre os
valores devidos em razão de sua ocorrência, vez que o objeto da ação não se
esgota no pedido de rescisão contratual - Aplicação da cláusula contratual
que reduz a restituição à quantia irrisória - Violação ao art. 51, II e IV, do
CDC - Possibilidade de majoração - Sentença que limitou a retenção em 10%
sobre as parcelas pagas - Manutenção - Não demonstração de que a
promitente vendedora suportou prejuízo superior à compensação autorizada -
Sentença
mantida
-
Honorários
recursais
devidos
-
RECURSO
DESPROVIDO.” (Apelação Cível no 1002259-46.2016.8.26.0565, Relatora
Angela Lopes, j. 24/10/2017).
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO DE CONSUMO. DISTRATO
ASSINADO PELOS COMPRADORES QUE NÃO OBSTA A RECLAMAÇÃO
DO PREJUÍZO EXCEDENTE. RETENÇÃO DE 70% DA QUANTIA PAGA
PELOS AUTORES. ABUSIVIDADE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
REFORMA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, COM RETENÇÃO DE
10%, DESCONTADA A QUANTIA JÁ RESTITUÍDA AOS APELANTES.
RAZOABILIDADE NO CASO CONCRETO. PREJUÍZO EXCEDENTE NÃO
DEMONSTRADO PELA VENDEDORA. SÚMULA No 01, TJSP. APELAÇÃO

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DOS AUTORES PROVIDA.” (Apelação Cível no 1028665-10.2017.8.26.0100,
Relator Alexandre Lazzarini, j. 23/02/2018).
Ora, considerando que esta Nona Câmara de Direito Privado
tem entendido ser devida a retenção entre 10% e 20% dos valores pagos, impõe-se a
manutenção da sentença que determinou a devolução dos valores pagos com retenção de
20% como compensação pelas despesas administrativas e operacionais havidas.
E não se alegue que o artigo 67-A da Lei no 4.591/64,
inserido pela Lei no 13.786/18 (Lei do Distrato), permite a retenção de 50% dos valores
pagos nos casos em que há patrimônio de afetação, porque esta última não se aplica a
contratos celebrados antes do início de sua vigência, em 02 de janeiro de 2019.
Realmente, a lei nova não modifica os requisitos de validade
ou os efeitos de direito material de contrato celebrado antes de sua vigência. A
intangibilidade do ato jurídico perfeito assume em nosso país estatura constitucional,
consagrado pelo artigo 5o, inciso XXXVI, da Constituição Federal, a par da vedação
prevista também pelo artigo 6o, caput e § 1o, da Lei de Introdução das Normas de Direito
Brasileiro.
No caso concreto, a promessa de compra e venda em questão
foi celebrada em 14 de outubro de 2017, de modo que não pode ter seu regulamento ou
efeitos alterados por Lei com vigência iniciada em 02 de janeiro de 2019, mesmo no
tocante aos fatos verificados depois dessa data. Aliás, no caso concreto, o próprio
ajuizamento da ação, em 07 de dezembro de 2018, é anterior à entrada em vigor da Lei no
13.786/2018.
A sentença comporta ligeiro reparo no que toca a incidência
da correção monetária sobre os valores a serem restituídos, uma vez que devem ser
corrigidos monetariamente desde o desembolso, pela Tabela Prática deste Egrégio Tribunal
de Justiça, já que se cuida de mera atualização do valor da moeda, corroído pela inflação.
Por fim, no que se refere à distribuição do ônus da
sucumbência, impõe-se o reconhecimento de que a sucumbência dos aurores, ora apelados,

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foi mínima, já que pleitearam a restituição de 90% e obtiveram 80% dos valores pagos
sucumbiram eles quanto à restituição de 10% dos valores pagos , do que se extrai que
andou bem a Mma. Juíza ao aplicar ao caso o quanto disposto no artigo 86, parágrafo
único, do Código de Processo Civil, segundo o qual “Se um litigante sucumbir em parte
mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários”.
Concluindo, nega-se provimento ao recurso da ré e se dá
parcial provimento ao recurso da autora tão somente no que se refere ao termo a quo de
incidência da correção monetária, mantidos, no mais, os termos da sentença.
PIVA RODRIGUES
Relator