Tribunal: TJSP
Processo: 1006414-30.2019.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jovino de Sylos
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
*Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c.c. devolução de quantias e indenização por danos morais – pretensão de anular o compromisso de compra e venda de imóvel fundada no vício de consentimento – decadência do direito não operada – fluência do prazo a partir da celebração do contrato que, no caso, exige escritura pública – arts. 108 e 178, II, do CC/02 – ausência de prova da data em

Ementa:
*Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c.c. devolução de quantias e indenização por danos morais – pretensão de anular o compromisso de compra e venda de imóvel fundada no vício de consentimento – decadência do direito não operada – fluência do prazo a partir da celebração do contrato que, no caso, exige escritura pública – arts. 108 e 178, II, do CC/02 – ausência de prova da data em que lavrada a escritura pública, ônus que compete a quem alega, no caso, as corrés – requeridas que participaram ativamente da negociação, constando uma delas inclusive como realizadora do empreendimento – afastada a preliminar de ilegitimidade passiva - responsabilidade solidária – inteligência do art. 7o do CDC - existência de aterro sanitário próximo ao empreendimento imobiliário – circunstância não informada no contrato e nas propagandas veiculadas – áreas comuns do condomínio que também se aproximam do local do aterro – anulação do negócio mantida – inocorrência, todavia, dos danos morais – sentença reformada em parte - recurso parcialmente provido.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000711286
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006414-30.2019.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são apelantes
IA2D EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e HABITARTE
DESENVOLVIMENTO URBANO LTDA, são apelados FERNANDO CESAR
CAMPOS e GLEICE KELLY DE PAIVA CAMPOS.
ACORDAM, em 16a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOVINO DE
SYLOS (Presidente), SIMÕES DE VERGUEIRO E MIGUEL PETRONI NETO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
JOVINO DE SYLOS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006414-30.2019.8.26.0099
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VOTO No: 36.444
APEL.No: 1006414-30.2019.8.26.0099
COMARCA: BRAGANÇA PAULISTA
APTE. : IA2D EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA E OUTRO
APDO. : GLEICE KELLY DE PAIVA CAMPOS E OUTRO
*Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c.c.
devolução de quantias e indenização por danos morais –
pretensão de anular o compromisso de compra e venda de
imóvel fundada no vício de consentimento – decadência do
direito não operada – fluência do prazo a partir da celebração
do contrato que, no caso, exige escritura pública – arts. 108 e
178, II, do CC/02 – ausência de prova da data em que lavrada a
escritura pública, ônus que compete a quem alega, no caso, as
corrés – requeridas que participaram ativamente da negociação,
constando
uma
delas
inclusive
como
realizadora
do
empreendimento – afastada a preliminar de ilegitimidade
passiva - responsabilidade solidária – inteligência do art. 7o do
CDC
-
existência
de
aterro
sanitário
próximo
ao
empreendimento imobiliário – circunstância não informada no
contrato e nas propagandas veiculadas – áreas comuns do
condomínio que também se aproximam do local do aterro –
anulação do negócio mantida – inocorrência, todavia, dos
danos morais – sentença reformada em parte - recurso
parcialmente provido.*
1. Cuida-se de ação declaratória de nulidade de negócio
jurídico c.c. devolução de quantias e indenização por danos morais ajuizada por
GLEICE KELLY DE PAIVA CAMPOS e FERNANDO CESAR CAMPOS em face
de IA2D EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e HABITARTE
DESENVOLVIMENTO URBANO, sustentando que, em 06.09.2014, por intermédio da
segunda ré, celebraram com a primeira instrumento particular de venda e compra para
adquirir o lote 27, da quadra 28, do Residencial Villa Verde Bragança, registrado na
matrícula no84.881 do CRI de Bragança Paulista, no valor de R$85.093,20, com
pagamento em 120 parcelas. Um mês antes da propositura da presente demanda, porém,
souberam que existe um aterro sanitário municipal em volta do loteamento, inclusive
com vários urubus sobrevoando a região, o que foi omitido pelas corrés em toda a
negociação, sendo evidente a má-fé das vendedoras ao esconder informação tão crucial.
Assim, em razão do vício de consentimento decorrente da publicidade enganosa,
requerem a anulação ou rescisão do negócio jurídico com condenação das requeridas à
devolução dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais em, no
mínimo, R$10.000,00.

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2. A tutela de urgência foi deferida para determinar a
suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, bem como a proibição de
negativação dos nomes dos autores. Citadas, as requeridas ofertaram contestação e
juntaram documentos (fls.116/301), vindo réplica a fls. 306/315.
3. A r. sentença de fls. 316/325 julgou procedente em
parte a ação “para o fim de: 1) anular o negócio jurídico de compra e venda do lote 27
da quadra 28, com área de 140 m2, no Condomínio Villa Verde, nesta cidade, firmado
entre as partes; 2) condenar os requeridos, em caráter solidário, à restituição da quantia
paga, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP, desde o desembolso, e juros
de mora de 1% ao mês, a contar da citação; 3) condenar os requeridos ao pagamento
solidário de indenização por danos morais, no valor de R$ 5.000,00, com correção
monetária pela tabela prática do E. TJSP, desde o arbitramento nesta sentença, e juros
de mora de 1% ao mês, a contar da citação”, carreando a eles a sucumbência de custas e
despesas processuais e honorários advocatícios em 10% do valor da condenação.
4. Recorrem a rés (fls. 329/379), alegando que o contrato
foi celebrado em 06.09.2014 e a ação foi proposta em 02.09.2019, havendo decadência
do direito dos autores, anotando que o prazo para pleitear a anulação do contrato com
base em erro, dolo, fraude, estado de perigo ou lesão, é de quatro anos contados da data
em que realizado o negócio jurídico. Sustentam ilegitimidade da corré Habitarte, que
apenas administra o empreendimento. No mérito, afirmam que o aterro sanitário está
muito distante do lote adquirido pelos requerentes, explicando que o loteamento não
pode ser entendido como condomínio único, pois é de livre acesso, sem muros ou
portarias, tanto que cada lote é individualizado e está integrado à cidade. Assim, não
infringiram o dever de informação e não há nenhuma má-fé que lhes possa ser
imputada, até porque o aterro não confina com o lote em questão; o material publicitário
exibiu uma mera projeção fictícia do resultado final do empreendimento, o que também
foi devidamente informado; o “stand” de vendas estava localizado no mesmo local do
empreendimento, sendo plenamente possível que os adquirentes conferissem as
condições do entorno antes de fechar o negócio e os compradores puderam verificar e
acompanhar a implantação e a realização das obras, havendo, inclusive, visitas guiadas
oferecidas pelas rés realizadas em 23.05.15 e 01.10 do mesmo ano e 19.11.2016,
passeio de balão em setembro/2016, e, quando da conclusão das obras e entrega dos
lotes, novo evento realizado possibilitou aos apelados andar livremente por todo o
empreendimento. Ressaltam que os órgãos públicos concederam à empresa Embralixo,
que administrava o aterro, prazo para recuperação da área, onde, em meados de 2013,
houve um deslizamento de terra, bem como para sua desativação e regeneração total, o
que ocorreu antes de 2017, bem por isso, a própria CETESB se manifestou favorável à
implantação do empreendimento, submetido à avaliação do GRAPROHAB. Afirma que
o atual aterro sanitário foi avaliado pela CETESB com nota 9,8, tendo inclusive a
Licença de Operação que impõe a não emissão de substâncias odoríferas na atmosfera
em quantidades que possam ser perceptíveis fora dos limites da propriedade, não
havendo risco à saúde. Aduzem que a hipótese não configura danos morais.

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5. O recurso foi processado e respondido (fls. 385/399).
Os autos subiram em seguida.
É o relatório.
6. A decadência foi aventada somente em sede de recurso,
porém, por ser matéria de ordem pública e cognoscível a qualquer tempo e grau de
jurisdição, dela se conhece. Nos termos do art. 178, II, do CC/02, o prazo quadrienal
tem início no dia em que se realizou o negócio jurídico e, em se tratando de imóvel com
valor superior a 30 salários mínimos, considera-se a data da lavratura escritura pública,
consoante art. 108 do mesmo código. Nesse sentido:
“AÇÃO ANULATÓRIA. COMPRA VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO DO
NEGOCIO JURÍDICO. Venda de imóvel diverso do negociado. Alegação
de decadência (art. 178, II, do CC). Apesar de ser irrelevante a ciência do
vício para o termo inicial do prazo, a escritura pública de compra e venda
foi celebrada dentro do prazo decadencial. Decadência não verificada. Vício
do negócio comprovado, inclusive por confissão da ré. Anulação devida,
com devolução das quantias pagas. Recurso não provido.” (TJSP; Apelação
Cível 1002418-89.2016.8.26.0564; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador:
7a Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 10/03/2017; Data de Registro: 10/03/2017)
7. Ocorre, porém, que a escritura pública sequer foi trazida
aos autos, cabendo anotar que a matrícula do imóvel foi juntada a fls. 229/230 de forma
incompleta, não havendo sequer notícia da data do registro do título. Assim,
considerando-se que a decadência foi alegada pelas corrés, cabia a elas demonstrar a
data da celebração do negócio, para fins do art. 178, contudo não se desincumbiram
desse ônus. Assim, não comprovada a ocorrência a decadência, afasta-se essa preliminar
de mérito.
8. A ilegitimidade passiva da corré Habitarte também não
merece ser acolhida. Referida empresa aparece como realizadora do empreendimento
(fls.38), sendo clara sua participação ativa na compra e venda operada, não havendo
dúvidas de que, perante o consumidor, todos os participantes da cadeia de consumo
respondem por eventuais prejuízos ocorridos com o negócio jurídico.
9. Superadas as preliminares, no mérito o recurso
comporta parcial provimento, apenas para afastar a condenação ao pagamento de
indenização por dano moral.
10. Restou incontroverso e confirmado pelos documentos
dos autos que a existência de aterro sanitário próximo ao empreendimento em questão

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não foi previamente informada aos adquirentes, como corretamente constou na r.
sentença:
“Em 06 de setembro de 2014, os requerentes adquiriram o lote 27 da quadra
28, com área de 140 m2, no Loteamento Villa Verde, nesta cidade, pelo
valor de R$ 85.093,20, com a seguinte forma de pagamento: 1) entrada de
R$ 6.000,00; 2) 120 prestações de R$ 659,12.
Do preço total, a parte requerente efetuou o pagamento da entrada e de 57
prestações, no montante de R$ 49.039,74.
Em síntese, o pedido de desfazimento do negócio jurídico está
fundamentado na existência de aterro sanitário municipal situado atrás do
lote adquirido, o qual não foi mencionado no contrato de compra e venda e
omitido da propaganda veiculada pela parte requerida.
Em contestação, os requeridos defendem que o aterro sanitário consta do
‘EIV - Estudo de Impacto de Vizinhança’, bem como foram obtidas todas as
licenças públicas para a construção do loteamento. O aterro sanitário foi
considerado regular pela CETESB, com adequado índice de qualidade.
Entretanto, razão assiste aos requerentes na medida em que não há no
instrumento de compromisso de compra e venda (fls. 26/38) previsão
expressa de que o aterro sanitário era vizinho lindeiro ao loteamento.
Mais do que isso, o vídeo promocional utilizado pela parte requerida nas
redes sociais para comercialização do loteamento não aponta a existência do
aterro sanitário (fl. 51/52).
Imagem obtida do referido vídeo promocional demonstra que os requeridos
substituíram o local onde existe o aterro sanitário por área verde.
[...]
A existência do aterro situado em local próximo ao loteamento é
circunstância relevante que não fora informada aos compradores.
Constitui direito básico do consumidor informação clara e precisa sobre o
produto adquirido, conforme previsto no artigo 6o, inc. III, do CDC.
Não bastasse a ausência de informação aos consumidores, o material
publicitário, ao reproduzir imagem área da região, substituiu o aterro
sanitário vizinho ao lote por área verde, situação que evidentemente
caracteriza propaganda enganosa (art.37 do CPC).

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É intuitivo que um aterro sanitário de grandes dimensões localizado atrás do
loteamento provoque desvalorização e desinteresse dos consumidores.
Não obstante a caracterização da propaganda enganosa prevista no art. 37
do Código de Defesa do Consumidor, o Código Civil, em seu art. 422,
prevê que as partes, em todas as relações jurídicas bilaterais, devem se
pautar no principio da boa-fé objetiva.
O mesmo diploma civil substantivo prevê ainda que ‘o silêncio intencional
de uma das partes a respeito de fato ou qualidade que a outra parte haja
ignorado, constitui omissão dolosa, provando-se que sem ela o negócio não
se teria celebrado"(art. 147 CC).’
Assim, pouco importa que o aterro sanitário tenha sido mencionado no ‘EIV
- Estudo de Impacto de Vizinhança’ e ostente condição regular pela
CETESB, poiso comprador tem o direito de saber que vizinho ao
loteamento há um aterro sanitário, a fim de que possa refletir, munido de
todas as informações necessárias, e decidir sobre a concretização do negócio
jurídico a ser celebrado.
Desta forma, seja pela ausência de informação ao consumidor (art. 6o, III, do
CDC) e de boa-fé objetiva pelos requeridos na celebração do contrato (art.
422 do CC), seja pela caracterização de propaganda enganosa (art. 37 do
CDC) e omissão dolosa (art. 417 do CC), a anulação do negócio jurídico é
medida que se impõe.”
11. Acresce aos já bastantes argumentos lançados na r.
sentença nesse ponto que é irrelevante que o lote do autor esteja localizado em ponto
distante do aterro ou que o condomínio não seja fechado, pois, à toda evidência, o
imóvel foi comercializado como parte integrante do empreendimento, o que inclusive
interfere positiva ou negativamente em futuras negociações do imóvel, e as áreas
comuns do condomínio estão de fato localizadas próximas ao aterro que as apelantes
alegam estar desativado. A desativação do aterro que confina com o empreendimento,
ademais, sequer veio devidamente comprovada pelos documentos de fls. 290/291, que
se referem apenas à nova licença. O aterro ativo, porém, confina com o supostamente
desativado e também se localiza muito próximo ao empreendimento, o que certamente
interfere na valoração dos imóveis próximos, notadamente os localizados dentro do
empreendimento, não havendo dúvidas de que a circunstância deveria ser devidamente
informada previamente os consumidores, inclusive no que tange à aludida ausência de
prejuízos aos moradores do entorno. O vício na informação clara e adequada autoriza a
anulação do negócio jurídico. No mesmo sentido:
“ANULATÓRIA
C.C.
INDENIZAÇÃO-
Preliminares
afastadas
-

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Compromisso de compra e venda - Existência de aterro sanitário vizinho ao
loteamento- Circunstância não informada no contrato e omitida das
propagandas veiculadas – Anulação do negócio jurídico, com retorno das
partes ao "status quo ante"- Danos morais não caracterizados- Reforma
parcial da sentença, apenas neste ponto- Recurso parcialmente provido.”
(TJSP;
Apelação Cível no 1003603-97.2019.8.26.0099; Relator(a):
MOREIRA VIEGAS; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de Bragança Paulista - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 06/11/2019; Data
de Registro: 06/11/2019).
12. O caso, entretanto, não configura danos morais, na
medida em que não ganhou contornos além dos inerentes ao desfazimento de negócios
jurídicos dessa natureza, notadamente em se tratando de imóvel adquirido ainda na fase
de construção. Em suma, os prejuízos experimentados pelos autores não ultrapassaram
o mero aborrecimento, não havendo ofensa a direitos da personalidade, abalo psíquico
ou mácula social que enseje indenização.
13. Diante desse quadro, fica reformada a sentença para
afastar a condenação das corrés ao pagamento de indenização por danos morais. Com
esse resultado, ainda é preponderante a sucumbência das apelantes, ficando mantida a
distribuição dos respectivos ônus.
14. Com esses fundamentos, dá-se parcial provimento ao
recurso.
JOVINO DE SYLOS
Relator
mc:js