Tribunal: TJSP
Processo: 1002280-96.2017.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM DESCONFORMIDADE COM O MEMORIAL DESCRITIVO – AUSÊNCIA DE ESTRUTURA PARA INSTALAÇÃO DE GÁS - PROPAGANDA ENGANOSA - INADIMPLEMENTO DA RÉ CARACTERIZADO – RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM CONSEQUENTE DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE FORMA SIMPLES DOS VALORES PAGOS,

Ementa:
APELAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ENTREGA DO EMPREENDIMENTO EM DESCONFORMIDADE COM O MEMORIAL DESCRITIVO – AUSÊNCIA DE ESTRUTURA PARA INSTALAÇÃO DE GÁS - PROPAGANDA ENGANOSA - INADIMPLEMENTO DA RÉ CARACTERIZADO – RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM CONSEQUENTE DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE FORMA SIMPLES DOS VALORES PAGOS, INCLUINDO A PARCELA RELATIVA À CORRETAGEM – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO ADESIVO DA RÉ NÃO PROVIDO E, APELO DO AUTOR, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709379
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002280-
96.2017.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que é apelante/apelado
MARCUS VINICIUS OLIVER REIS, é apelado/apelante NETCORPBRASIL
CONSTRUCAO E INCORPORACAO DE IMOVEIS LTDA.-SPE.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "DERAM PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso do autor e NEGARAM PROVIMENTO ao recurso da ré. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1002280-96.2017.8.26.0529 - Santana de Parnaíba - VOTO No 32275
APELAÇÃO CÍVEL no 1002280-96.2017.8.26.0529
Comarca : Santana do Parnaíba 1a Vara Judicial
Juiz : Antônio Marcelo Cunzolo Rimola
Ação : Rescisão Contratual
Apelantes/Apelados: Marcus Vinícius Oliver Reis e Netcorpbrasil
Construção e Incorporação de Imóveis Ltda. - SPE
VOTO No 32275
APELAÇÃO
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS - COMPROMISSO DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL

ENTREGA
DO
EMPREENDIMENTO EM DESCONFORMIDADE COM O MEMORIAL
DESCRITIVO AUSÊNCIA DE ESTRUTURA PARA INSTALAÇÃO DE
GÁS - PROPAGANDA ENGANOSA - INADIMPLEMENTO DA RÉ
CARACTERIZADO RESCISÃO DO NEGÓCIO, COM CONSEQUENTE
DEVOLUÇÃO INTEGRAL E DE FORMA SIMPLES DOS VALORES
PAGOS, INCLUINDO A PARCELA RELATIVA À CORRETAGEM
DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS AÇÃO PARCIALMENTE
PROCEDENTE RECURSO ADESIVO DA RÉ NÃO PROVIDO E,
APELO DO AUTOR, PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
devolução de valores pagos e indenização por danos morais,
ajuizada por Marcus Vinícius Oliver Reis em face de
Netcorpbrasil Construção e Incorporação de Imóveis Ltda.-SPE,
que a respeitável sentença de fls. 639/645, cujo relatório fica
fazendo parte integrante do presente, julgou parcialmente
procedente, declarando rescindido o contrato celebrado entre as
partes, condenando a ré a restituir ao autor os valores pagos com

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desconto de 10%, além da comissão de corretagem, com correção
monetária do ajuizamento da ação e juros da juntada do mandado
citatório, considerando a sucumbência recíproca, repartindo-se as
custas e despesas processuais, arcando cada parte com a verba
honorária de seu respectivo patrono fixada em 10% do valor da
causa.
Inconformado, recorre o autor, alegando, em suma,
que não houve desistência de sua parte, mas sim descumprimento
contratual da ré que apresentou propaganda enganosa e entregou
o imóvel sem a estrutura de recebimento de gás natural para a
cozinha e banheiros, em desconformidade com o memorial
descritivo, não podendo ser retido 10% dos valores pagos. Afirma
que o pedido de devolução da comissão de corretagem teve por
base o descumprimento do contrato. Argumenta que os danos
morais são devidos, diante da frustração pelo desfazimento do
negócio e que a correção monetária deve incidir dos respectivos
desembolsos. Aduz que a verba honorária fixada despreza a
proporcionalidade e deve ser arbitrada sobre o valor da
condenação, vedada a compensação. Pede, ao final, o provimento
do recurso.

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O recurso foi respondido pela ré que, por sua vez,
apelou adesivamente, pugnando pela majoração do percentual de
retenção, tendo em vista que não se opôs à rescisão, devendo
prevalecer o previsto na cláusula 6.3 do contrato e pela
improcedência da devolução da comissão de corretagem.
O recurso adesivo foi preparado e respondido.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra do
apartamento no 1207, do empreendimento Novare, pelo valor de
R$ 307.369,00, com prazo de entrega para novembro/2016.
Em que pesem os argumentos da ré, certo é que o
contrato previa instalac oÞes de gaìs (fls. 113/114), não sendo
demais lembrar que o memorial descritivo integra o contrato
celebrado, obrigando a construtora, não socorrendo a ré a
alegação de que indicada instalac aÞo se referia apenas ao
aquecimento de piscina, posto que não está assim discriminado no
memorial.

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Não se pode deixar de considerar que incide na relação
existente entre as partes o Código de Defesa do Consumidor que
estabelece em seu artigo 30 que “toda informac aÞo ou
publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer
forma ou meio de comunicac aÞo com relac aÞo a produtos e
servic os oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a
fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a
ser celebrado”.
Logo, a propaganda enganosa se configura quando o
fornecedor oferece algo ao consumidor e naÞo cumpre o
prometido, conforme ocorreu no caso dos autos, tendo o
requerente demonstrado que a instalação de gás prometida que,
aliás, atualmente é bem comum em imóveis residenciais, não foi
entregue.
Em caso semelhante, já decidiu esta Corte de Justiça:
“Apelac aÞo. Compromisso de compra e venda de
imoìvel. Ac aÞo de resoluc aÞo promovida pelo adquirente
por fato imputaìvel ao vendedor. Discrepa ncia entre o
Memorial de Incorporac aÞo e a realizac aÞo da obra.
Ause ncia do sistema de fornecimento de gaìs e adoc aÞo
de sistema eleìtrico, inclusive para ligac aÞo de fogaÞo.
Cumprimento inadequado do dever de informac aÞo a

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cargo do fornecedor. Memorial lavrado em termos
que levariam o consumidor comum a pressupor que
haveria, como de costume, fornecimento de gaìs na
cozinha. Existe ncia no projeto de concepc aÞo diversa
que deveria ter sido adequadamente informada. Fato
relevante. Resoluc aÞo justificada. RescisaÞo do contrato
por inadimplemento imputaìvel ao vendedor. Efeitos ex
tunc.
Obrigac aÞo
de
restituic aÞo
dos
valores
desembolsados pelo adquirente, inclusive comissaÞo de
corretagem e taxas, ainda que pagos a terceiros.
Interesse negativo do contrato a ser reparado pelo
contratante
culpado.
Dano
moral.
NaÞo
caracterizac aÞo.
Inexiste ncia
de
lesaÞo
grave,
considerando o estaìgio do processo contratual
quando surgida a diverge ncia entre as partes. Dano
que naÞo decorre de pleno direito do simples fato do
inadimplemento obrigacional. Condenac aÞo afastada.
Recurso parcialmente provido.” (TJSP, Apelac aÞo no
1130344-87.2016.8.26.0100, 1a Câmara de Direito
Privado, Rel. Eneìas Costa Garcia, j. 04/02/20 v.u.)
Desta forma, diante dos elementos constantes dos
autos não há mesmo que se atribuir ao autor a culpa pela
inexecução do contrato, devendo ser reconhecido que a rescisão
se deu por negligência da vendedora.
E, levando-se em consideração o inadimplemento da
alienante, não resta duìvida que eì abusiva a claìusula que

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estabelece a retenção de qualquer importância, deixando o
consumidor em situac ̧aÞo de vulnerabilidade, justificando-se a
rescisão do contrato e a consequente devolução do valor
desembolsado integralmente, pois não é razoável que o
comprador perca parte de seu investimento, em razão da conduta
culposa da vendedora, que foi, no mínimo, negligente no
atendimento prestado ao autor e, portanto, deve arcar com todos
os prejuízos decorrentes da rescisão, inclusive com a correção dos
respectivos desembolsos e juros da citação, incidentes sobre o
montante pago e a comissão de corretagem.
Embora não se ignore que, em julgamento sob o rito
dos recursos repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP,
REsp 1551968-SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do
Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu que pela
“Validade da claìusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigac aÞo de pagar a comissaÞo de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade auto noma
em regime de incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente
informado o prec o total da aquisic aÞo da unidade auto noma, com
o destaque do valor da comissaÞo de corretagem”, certo é que no
caso em questão, a rescisão ocorreu por culpa da vendedora e, por

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tal razão, conforme anteriormente exposto, deve ressarcir
integralmente os valores pagos pelo comprador de forma simples.
Quanto ao dano moral, razão não assiste ao autor, na
medida em que o impasse não lhe causou abalo e perturbações
que não os regularmente ocasionados em razão dos contratempos
inerentes às relações negociais.
Em outras palavras, embora se reconheça os
transtornos suportados pelo comprador, é certo que o
descumprimento do contrato, no caso, não ultrapassou a esfera do
mero aborrecimento, o que não tem o condão de gerar o dever de
indenizar nos termos pretendidos pelo autor.
Por fim, por ter o autor decaído em parte mínima dos
pedidos efetuados, deverá a ré arcar integralmente com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 15% do valor da condenação, já levando-
se em consideração o previsto no artigo 85, §11o, do Código de
Processo Civil.

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Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso adesivo da ré e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo do autor, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator