Tribunal: TJSP
Processo: 2135436-96.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Pedro Baccarat
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à redução do aluguel, quota condominial e contribuição ao fundo de propaganda, em razão da suspensão da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada ao COVID-19. Indeferimento. Shopping que, espontaneamente, concedeu descontos aos locatários. Inexistência de prova

Ementa:
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center. Pedido de tutela provisória de urgência visando à redução do aluguel, quota condominial e contribuição ao fundo de propaganda, em razão da suspensão da atividade comercial no âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada ao COVID-19. Indeferimento. Shopping que, espontaneamente, concedeu descontos aos locatários. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos. Liminar cassada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600930
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2135436-
96.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes MULTIPLAN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. e FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS
FEDERAIS - FUNCEF, é agravado ANTIX CONFECÇÕES LTDA. - EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente) e MILTON CARVALHO.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
PEDRO BACCARAT
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Agravo de Instrumento no 2135436-96.2020.8.26.0000 -Voto no 37.285
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AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2135436-96.2020
AGRAVANTES: Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A;
Fundação dos Economiários Federais
AGRAVADO: Antix Confecções Ltda EPP
COMARCA: São Paulo Foro Regional de Santo Amaro 6a Vara
Cível
Agravo de instrumento. Locação comercial em Shopping Center.
Pedido de tutela provisória de urgência visando à redução do
aluguel, quota condominial e contribuição ao fundo de
propaganda, em razão da suspensão da atividade comercial no
âmbito do enfrentamento da pandemia relacionada ao COVID-19.
Indeferimento.
Shopping
que,
espontaneamente,
concedeu
descontos aos locatários. Inexistência de prova inequívoca do
desequilíbrio do contrato que obsta revisão dos descontos. Liminar
cassada. Recurso provido.
VOTO n.° 37.285
Vistos.
Cuida-se de agravo de instrumento
tirado contra decisão prolatada pela magistrada Doutora Adriana
Barrea, que, em ação revisional de aluguel, considerando a
interrupção das atividades do shopping center no contexto do
enfrentamento da pandemia de COVID-19, concedeu parcialmente
a tutela provisória de urgência para afastar a necessidade de
pagamento do fundo de promoção e do aluguel mínimo, mantidos o
aluguel de 7% sobre o faturamento bruto e os encargos
condominiais.

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Insurgem-se as Rés alegando a
ausência dos requisitos da probabilidade do direito e do perigo na
demora, pois concederam grandes descontos aos lojistas: 50% do
aluguel mínimo, 50% dos encargos comuns e 100% do fundo de
promoção vencidos em abril; 100% do aluguel mínimo, 50% dos
encargos comuns e 100% do fundo de promoção vencidos em
maio; 100% do aluguel mínimo, 40% dos encargos comuns e 100%
do fundo de promoção vencidos em junho. Ressaltam que os
rendimentos da Autora provavelmente não sofreram grande
redução, pois mantém vendas on line por intermédio de seu site
www.amoantix.com. Apontam obscuridade da decisão agravada,
pois não está claro se os encargos condominiais são exigíveis.
Pedem o restabelecimento imediato da exigibilidade dos alugueres
vencidos entre abril e junho.
Recurso tempestivo, preparado e respondido.
É o relatório.
Em abril de 2020 Antix Confecções
Ltda EPP, locatária de uma loja do Morumbi Shopping, ajuizou em
face de Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A e Fundação
dos Economiários Federais esta ação revisional de locativos, não só
em razão da interrupção da atividade comercial no contexto do
enfrentamento da pandemia de COVID-19, mas também porque os
valores cobrados já eram incompatíveis com o mercado antes
mesmo da crise econômica.

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Em 22 de abril o juízo “a quo”
prolatou a seguinte decisão: “defiro em parte a tutela pretendida
para determinar a suspensão das obrigações pecuniárias
decorrentes do contrato de locação celebrado entre as partes,
sendo que o pagamento do aluguel, seja o mínimo reajustável,
incidindo sobre o faturamento bruto, o pagamento de condomínio e
o pagamento do fundo de promoção, devendo a empresa autora
continuar a adimplir o aluguel percentual sobre o faturamento e os
encargos condominiais, até a perduração da suspensão das
atividades e restrição de circulação de pessoas, sob pena de
incidência de multa diária de R$ 1.000,00” (fls. 238).
De
fato,
a
decisão
contém
obscuridade quanto à exigibilidade dos encargos condominiais, mas
tudo indica que a magistrada pretendeu manter tal obrigação, aí
incluídos os “encargos comuns” (referentes ao pagamento dos
serviços de segurança, limpeza e manutenção do edifício) “ar
condicionado”,
“energia
elétrica”
e
“IPTU”,
identificados
separadamente nos boletos, mas todos ostentando a mesma natureza
de “encargos condominiais”, pois se referem à conservação do
próprio prédio.
Em razão do óbice temporário
imposto por razões sanitárias à exploração da atividade econômica
em shopping center, é possível, em tese, cogitar da aplicação da
teoria da imprevisão, por se tratar de fato superveniente,

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excepcional,
imprevisível
e
potencialmente
causador
de
rompimento do equilíbrio contratual, nos termos do art. 317 do
Código Civil: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier
desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do
momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da
parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da
prestação”.
Sobre o tema, lecionam Cristiano
Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: “Na perspectiva da
obrigação como processo cooperativo e dinâmico, direcionado ao
adimplemento, com a satisfação das legítimas expectativas das
partes, há um inegável interesse em adaptar a relação jurídica às
vicissitudes que a passagem do tempo produz. Em sua trajetória, a
obrigação sofrerá os influxos de novas circunstâncias ambientais,
que impedem o aperfeiçoamento do adimplemento da forma como
fora concebido pela previsão dos seus protagonistas. O direito
subjetivo ao crédito será balizado pela preservação do seu
sinalagma, pois a autonomia privada não pode conduzir à injustiça
ou à opressão econômica.
Portanto, as relações obrigacionais
duradouras de execução diferida ou sucessiva no tempo portam
em seu germe um comportamento anexo emanado da boa-fé
objetiva, vazado do permanente dever de revisão do conteúdo da
relação jurídica. Evita-se a desproporção manifesta entre as
prestações, nas hipóteses em que o seu adimplemento pela forma
inicialmente projetada se torne sacrificante e de extrema

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dificuldade para uma das partes, de acordo com a análise da
concretude do caso” (Curso de Direito Civil, vol. 2, 8a ed.,
JusPodivm, p. 409).
Note-se que o decreto foi editado em
22 de março de 2020, e não é excessivo esperar do empresário
precauções contra eventuais oscilações do faturamento por curto
período, como destacou o eminente Desembargador Arantes
Theodoro, desta Câmara: “à parte aferição valorativa aprofundada
do tema, sabidamente descabida nessa etapa, não se pode
considerar a redução do faturamento em certo período como
motivo de força maior ou caso fortuito a dispensar o empresário do
pagamento de aluguel pelo imóvel que ocupa. Afinal, cuida-se de
obrigação de trato contínuo e que demanda prévia alocação de
recursos para o respectivo custeio de curto prazo, isso justamente
de modo a atenuar a interferência das variações do mercado sobre
o cumprimento daquela sorte de obrigação” (Agravo de
instrumento no 2063701-03.2020, j. 06.04.2020).
Mesmo
que
observada
a
possibilidade de recessão econômica por período maior, no caso
concreto não é possível observar, em análise perfunctória, o efetivo
rompimento do equilíbrio contratual. Isso porque o próprio credor,
espontaneamente, concedeu importantes benefícios a seu devedor,
com a finalidade de preservar a relação jurídica. Foram concedidos
descontos que alcançaram 100% do aluguel mínimo, 100% do
fundo de promoção e 50% dos encargos comuns, percentuais que

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não são insignificantes, pois o shopping mantém a obrigação de
arcar com os custos da manutenção, segurança e limpeza do prédio,
mesmo durante o período em que permaneceu fechado.
Em suma, a intervenção do Poder
Judiciário nos contratos privados deve se dar em circunstâncias
excepcionais, em que, observadas as peculiaridades do caso
concreto, é flagrante o desequilíbrio contratual, quadro que não se
demonstrou.
Note-se que a cassação da liminar não tem o efeito de tonar
inaplicáveis os descontos concedidos pelas Rés, que haviam sido
condicionados ao adimplemento pontual dos locativos, já que os
vencidos em abril, maio e junho foram alcançados pela decisão que
antecipou a tutela, somente agora cassada, evidenciando a boa-fé da
Autora, que depositou nos autos os valores que entendia devidos
(fls. 302/305, 347/348). As diferenças entre os valores pagos e
aqueles devidos com aplicação dos descontos serão exigíveis após
o trânsito em julgado deste acórdão, anotando-se que eventual
parcelamento deve ser negociado entre as partes.
Ante o exposto, dá-se provimento ao
recurso para cassar a liminar.
Pedro Baccarat
Relator