Tribunal: TJSP
Processo: 1010944-74.2018.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Prestação de Serviços
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – Administração condominial e honorários advocatícios contratuais – Resilição imotivada do contrato antes do termo final – Provas demonstrativas de tal ocorrência – Verbas cobradas efetivamente devidas – Pretensões julgadas procedentes – Apelação provida para esse fim.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000228717
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010944-74.2018.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que
são apelantes ATIPASS SERVIÇOS AUXILIARES AO SÍNDICO - EIRELI e LUIZ
RIBEIRO OLIVEIRA NASCIMENTO COSTA JUNIOR, é apelado CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL BARCELONA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA
DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A. SILVEIRA.
São Paulo, 31 de março de 2020.
SÁ DUARTE
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1010944-74.2018.8.26.0564 – VOTO No 39.916 – FAMR
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APELAÇÃO No 1010944-74.2018.8.26.0564
COMARCA: SÃO BERNARDO DO CAMPO
APELANTES: ATIPASS SERVIÇOS AUXILIARES AO SÍNDICO - EIRELI e LUIZ
RIBEIRO OLIVEIRA NASCIMENTO COSTA JUNIOR
APELADO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BARCELONA
VOTO No 39.916
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – Administração condominial e
honorários advocatícios contratuais Resilição imotivada do
contrato antes do termo final Provas demonstrativas de tal
ocorrência
Verbas cobradas efetivamente devidas

Pretensões julgadas procedentes
Apelação provida para
esse fim.
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença de
parcial procedência da pretensão de cobrança derivada de contrato de prestação
de serviços de administração condominial e de honorários advocatícios
contratuais, condenado o réu a pagar ao autor, a título de honorários advocatícios
contratuais, a quantia de R$ 7.731,33. Em face da sucumbência recíproca, mas
em maior parte da autora, a ela foi carreado o pagamento das custas processuais
e honorários advocatícios de sucumbência arbitrados em 10% do valor da causa.
Inconformados, os autores batem-se pela procedência
integral dos pedidos articulados na inicial. Insurgem-se, inicialmente, contra o
indeferimento da contradita arguida em relação à testemunha CRISTIANE, que
deveria ter sido ouvida na condição de informante, já que, por ser proprietária e
condômina, seria responsabilizada pelo pagamento do valor da condenação, do

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que inferem possuir interesse do desfecho da causa. No que diz respeito ao
mérito, alegam que a testemunha CRISTIANE, indagada se houve falha na
prestação dos serviços de administração condominial ao réu respondeu que,
particularmente em relação a ela, não houve nenhum incidente. Salientam que o
réu não produziu prova de que efetivamente houve falha nos serviços prestados.
Assinalam, ainda, que, embora o juízo tenha reconhecido que seus prepostos
teriam interesse no resultado do julgamento, não é crível que seus funcionários
mentiriam. Alegam que houve parcialidade no julgamento, conforme se pode
observar na decisão de fl. 216, em que o juízo fez uma pré-avaliação dos fatos.
Destacam, também, que a cláusula 1.4, do contrato, é clara ao estabelecer que a
conta corrente é gerenciada pelo réu. Pontuam que o BANCO ITAÚ, em resposta
ao ofício expedido pelo juízo de primeiro grau, informou que a conta foi aberta
aproximadamente dez anos antes da contratação tratada nestes autos, do que
concluem que, diversamente do que foi alegado pelo réu, não foram os
responsáveis pela abertura da conta corrente, tampouco a movimentaram.
Afirmam que o síndico, tão logo eleito, passou a ter poderes de acesso à conta
corrente do BANCO ITAÚ, de modo que somente ele poderia movimentar tal
conta e efetuar qualquer tipo de pagamento. Salientam que a cláusula 1.5, do
contrato, estabelece que estão obrigados a efetuar o pagamento apenas das
despesas autorizadas e enviadas a tempo pelo síndico, excluindo sua
responsabilidade por pagamentos sem observância de Lei ou em desacordo com
suas orientações. Assinalam que o réu era o titular da conta corrente, possuía
talão de cheques, cartão de débito e tinha totais condições, portanto, de efetuar
os pagamentos. Sustentam que a inversão do ônus da prova foi deferida com o
fim de determinar que produzisse prova de que não recebeu o boleto que
supostamente lhe foi enviado pelo réu que, no seu entender, tinha plenas
condições de juntar aos autos o comprovante da remessa do referido boleto.
Referem que o síndico mentiu aos condôminos ao alegar que enviou o boleto
para pagamento, relacionado à despesa do serviço de caminhão pipa, com a
finalidade de acobertar sua negligência, provavelmente seduzido por proposta

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mais vantajosa de outra administradora condominial, o que é possível de se
observar pelo e-mail de fl. 171, culminando, este expediente, com a rescisão
unilateral do contato para se ver livre da multa compensatória prevista na cláusula
penal. Pontuam que, ainda que se reconheça a falha nos serviços prestados, a
cláusula 6a, do contrato, não os isentam de responsabilidade em tal hipótese, do
que concluem que o suposto fato isolado não poderia justificar o desfazimento do
contrato. Negam que sua intenção fosse judicializar as cobranças, seja porque os
condôminos inadimplentes dispunham de diversas opções para obter segunda via
do boleto não pago, seja porque apenas os débitos superiores a 60 dias eram
encaminhados para o departamento jurídico, tal como disposto na cláusula 1.8,
do contrato. Sustentam que as obrigações do réu de reembolso de despesas com
reprografias, encadernações e emissão de boletos contraídas junto a terceiro,
bem como do pagamento de honorários advocatícios estão previstas nas
cláusulas 4.7 e 4.8, do contrato, e retratadas nos relatórios de fls. 202/208.
Anotam que o réu, aproveitando-se de erro material constante da inicial, alegou
que a cobrança relacionada ao mês de abril de 2018 é indevida, o que restou
infirmado pela nota fiscal de fl. 31, onde consta expressamente que a cobrança
se refere ao mês de fevereiro de 2018, mês em que se encerrou a relação
contratual, em conformidade com o relatório de fl. 42. Salientam que o réu
também não comprovou o pagamento da “13a TAXA ADMINISTRATIVA”
referente ao ano de 2018, prevista na cláusula 4.5, do contrato, segundo a qual
esta “taxa” é devida na hipótese de rescisão contratual, de forma proporcional ao
número de meses restantes para o termo final do prazo de vigência do contrato,
independentemente de quem deu causa ao rompimento, razão pela qual o réu é
devedor desta taxa à razão de 2/12. Subsidiariamente, postulam a redistribuição
dos encargos sucumbenciais, pois o apelante LUIZ RIBEIRO saiu vencedor na
integralidade dos seus pedidos, ao passo que o percentual dos honorários
devidos pela apelante ATIPASS deverá incidir apenas sobre o proveito
econômico do qual decaiu.

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Recurso tempestivo, preparado e respondido.
É o relatório.
A pretensão de cobrança deduzida na inicial veio escorada
na alegação de que o réu, ora apelado, resiliu unilateralmente o contrato de
prestação de serviços firmado pelas partes, antes do termo final de seu prazo de
vigência, deixando, entretanto, de pagar o saldo devedor apurado, composto pela
última mensalidade vencida e não paga, despesas reembolsáveis, honorários
advocatícios e multa compensatória. Em razão disto, ajuizou a presente ação
postulando a condenação do apelado ao pagamento do montante de R$
20.555,88.
O apelado, por sua vez, ofertou contestação batendo-se
pela improcedência do pedido, sustentando, em suma, que nada deve aos
apelantes, sendo certo que foram eles que deram causa à resolução do contrato
ao deixarem de pagar determinada conta do condomínio, do que resultou o
protesto do título, bem como por não atenderem os pedidos dos condôminos para
emissão de segunda via dos boletos para pagamento, razão pela qual não há se
falar em multa compensatória.
Sobreveio réplica (fls. 184/198), audiência de instrução com
oitiva de duas testemunhas do apelado e três dos apelantes (fls. 233/246),
respostas do BANCO ITAÚ ao ofício expedido pelo juízo (fls. 251/252 e 253/254)
e manifestação das partes sobre tais respostas (fls. 258/259 e 260/263), seguindo-
se a r. sentença que, conforme relatado, foi de parcial procedência da pretensão,
acolhida, tão somente, a pretensão deduzida pelo autor advogado, no tocante
aos honorários advocatícios contratuais.
Pois bem, é preciso fixar, em primeiro lugar, se o contrato

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firmado pelas partes foi resilido imotivadamente antes do seu termo final, como
sustentam os apelantes, ou foi resolvido por infração contratual cometida pela
apelante administradora.
A solução dessa questão, em face da prova produzida, deve
ser, neste julgamento, decidida em favor da apelante.
Isto porque não ficaram provados os fatos arrolados na
notificação de fl. 32/34, com base nos quais o apelado deu fim ao contrato
firmado entre as partes.
Assim é que as alegadas insatisfação dos moradores em
relação ao trabalho da administradora, falta de suporte ao síndico, demora no
retorno de informações, e não obtenção de segunda via dos boletos para
pagamento de cotas atrasadas não foram capazes de propiciar uma única
notificação formal à administradora, no sentido de exigir dela correção do
procedimento, o que, a toda evidência, depõe contra a posição do apelado.
Veja-se que o contrato foi firmado entre as partes em 2015,
tendo havido uma prorrogação automática por mais 24 meses, sem que nesse
período tivesse sido demonstrada uma única queixa formal por parte dos
condôminos ou mesmo do síndico, em relação aos fatos noticiados na notificação
de fls. 32/34.
Normalmente, em casos como este, colhe-se a insatisfação
dos condôminos em relação aos serviços prestados pela administradora
contratada pelo condomínio em assembleias, onde ficam registradas tais
ocorrências. E, neste caso, nenhum registro semelhante foi trazido aos autos.
Nesse passo, o que disseram as testemunhas JUAREZ e

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CRISTIANE, independentemente de não ter sido acolhida a contradita em relação
a esta última, não pode ser tido por suficiente para ensejar o reconhecimento do
inadimplemento imputado à apelante, sobretudo porque, em relação à
insatisfação dos condôminos, nada foi demonstrado pela forma exposta acima.
Em relação aos boletos atrasados, a apelante alegou, e
nisso não foi contrariada pelo apelado, que os condôminos podiam obtê-los no
site da empresa ou do próprio Banco Itaú, sem custo, ou diretamente na
empresa, mediante o custo de emissão. Portanto, é queixa que não ficou provada
nos autos.
Em relação ao protesto de duplicata emitida contra o
apelado pela empresa fornecedora de água, bem é de se ver que cabia ao
apelado a demonstração de que o título foi enviado à apelante antes do
vencimento para o devido pagamento, sem o que não se lhe pode imputar
infração contratual.
Como cabia ao apelado encaminhar o documento à
apelante, era exigível que exibisse o recibo de entrega a tempo, ônus do qual não
se desincumbiu, mesmo havendo referência pela prova testemunhal de que havia
um livro de protocolo de encaminhamento de documentos entre as partes. Neste
ponto, as informações prestadas pelo Banco Itaú foram de nenhuma serventia,
sendo certo que nenhuma das partes se interessou em obter novas e mais
detalhadas informações.
Disto resulta que nenhuma das infrações contratuais
imputadas pelo apelado à apelante ficou cabalmente demonstrada ao longo da
instrução, pelo que não se cuidou de resolução motivada do contrato, mas de
resilição imotivada e antes do termo final provocada pelo apelado.

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Firmada tal premissa, resta a apuração da responsabilidade
do apelado pela resilição imotivada do contrato antes do termo final.
Neste ponto, força reconhecer que todas as verbas
cobradas na petição inicial são devidas.
No que toca ao reembolso das denominadas “despesas
administrativas” e ao pagamento dos honorários pelos serviços prestados no mês
de fevereiro de 2018, no importe total de R$ 1.968,55, tem-se, em relação às
primeiras, que ficou bem explicitado na réplica o modo pelo qual sempre foram
apuradas, nada indicando que critério diferente tenha sido adotado para a
cobrança em juízo. Em relação aos honorários de fevereiro de 2018, percebe-se,
claramente, o equívoco incorrido na petição inicial, na referência ao mês de abril
daquele ano. Certo é que o apelado não provou o pagamento dos honorários
relativos a fevereiro de 2018, de forma que se trata de verba glosada
indevidamente.
A apelante também cobra a verba denominada “13a taxa
administrativa” proporcional, isto é, 2/12, dado que prestou serviços até
28.02.2018. Tal cobrança encontra previsão contratual (cláusulas 4.4 e 4.5), de
modo que é devida.
Os honorários advocatícios contratuais cobrados na inicial
pelo apelante advogado foram reconhecidos como devidos na sentença, com o
que se conformou o apelado, de modo que, em relação a esta verba, necessária,
apenas, a revisão da sucumbência, pois, apesar do a pretensão deduzida pelo
apelante ter sido acolhida inteiramente, nada lhe foi concedido a título de
encargos da sucumbência.
A multa pela resilição imotivada do contrato antes do termo

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final é devida, conforma previsão da cláusula 3.1, conjugada com o artigo 603, do
Código Civil. E pelo fato de estar sendo exigida de modo proporcional, não há
que cogitar de abuso ou excesso, até porque, nada, nesse sentido, foi deduzido
na contestação.
Portanto, a título de multa, o apelado deve pagar à apelante
a quantia de R$ 10.620,00.
E como foi o apelado que saiu vencido integralmente,
deverá pagar ainda as despesas do processo e honorários advocatícios
arbitrados em 20% da condenação.
Isto posto, voto pelo provimento da apelação, para julgar
procedentes as pretensões deduzidas na petição inicial, condenando o apelado a
pagar aos apelantes a quantia de R$ 20.555,88, corrigida a partir da propositura
da ação, acrescida de juros de mora de 1% ao mês contados da citação, mais
despesas do processo e honorários advocatícios arbitrados em 20% da
condenação.
SÁ DUARTE
Relator