Tribunal: TJSP
Processo: 1005875-53.2014.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. Ocupação de imóvel por potencial adquirente em virtude de termo de "reserva de lote". Rescisão do termo decretada em ação anterior, com reconhecimento do direito de retenção do imóvel por parte da adquirente em virtude das benfeitorias feitas. Vendedora que não comprovou o pagamento da indenização devida, permanecendo o direito de retenção até os dias de hoje. Ausência de

Ementa:
AÇÃO INDENIZATÓRIA. Ocupação de imóvel por potencial adquirente em virtude de termo de "reserva de lote". Rescisão do termo decretada em ação anterior, com reconhecimento do direito de retenção do imóvel por parte da adquirente em virtude das benfeitorias feitas. Vendedora que não comprovou o pagamento da indenização devida, permanecendo o direito de retenção até os dias de hoje. Ausência de violação ao direito de propriedade. Indenização pela ocupação descabida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066281
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005875-53.2014.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA., é apelada GLAUCE
FERNANDES RODRIGUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005875-53.2014.8.26.0224 - JV 17750
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VOTO No: 17750
APELAÇÃO No: 1005875-53.2014.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA.
APDA: GLAUCE FERNANDES RODRIGUES
AÇÃO INDENIZATÓRIA. Ocupação de imóvel por
potencial adquirente em virtude de termo de “reserva de
lote”. Rescisão do termo decretada em ação anterior, com
reconhecimento do direito de retenção do imóvel por parte
da adquirente em virtude das benfeitorias feitas. Vendedora
que não comprovou o pagamento da indenização devida,
permanecendo o direito de retenção até os dias de hoje.
Ausência de violação ao direito de propriedade. Indenização
pela ocupação descabida. Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de ação indenizatória movida por
IMOBILIARIA E CONSTRUTORA CONTINENTAL LTDA. em
face de GLAUCE FERNANDES RODRIGUES. Alega que o termo
de “reserva de lote” firmado entre as partes já foi rescindido em
ação anterior (proc. no 0004724-55.2003.8.26.0224), de tal sorte
que requer na presente demanda indenização pelo tempo de
ocupação da potencial adquirente, a ser fixada na forma de
aluguéis indenizatórios no importe de 2% do valor do imóvel,
assim como a condenação da requerida ao pagamento dos valores
referentes ao IPTU durante toda a posse.
A r. sentença (fls. 233/237
proferida em
08/01/2019; DJE de 09/01/2019), confirmada pela r. decisão que
rejeitou os embargos de declaração (fl. 255
proferida em
21/03/2019; DJE de 22/03/2019), julgou a ação parcialmente

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procedente “para CONDENAR a ré ao pagamento dos impostos e
taxas que porventura recaíram sobre o imóvel durante o período de
ocupação”.
Apela a autora (fls. 257/268).
Preliminarmente, requer o benefício da justiça
gratuita. Alega que jamais “experimentou crise financeira na
grandeza da que está atualmente atravessando (...) a Apelante ainda
encontra-se com TODOS seus bens bloqueados e milhares de execuções
contra si, onde existem diversos pedidos de penhoras sobre seu parco
faturamento bem como de todos os veículos perante o sistema
RENAJUD. (...) A situação da Apelante é insustentável, pois além de
haver o bloqueio dos bens que formam o seu ativo imobilizado, também
estão bloqueados e impedidos de serem comercializados seus lotes de
terrenos que são seus únicos produtos de venda, já que conforme
consta no contrato social da Apelante, seu objeto é Incorporação de
Empreendimentos Imobiliários. Portanto, sem poder comercializar seu
produto a Apelante não mais dispõe de faturamento compatível com
suas despesas, não possuindo condição financeira para mais nada.”
No mérito, afirma que se trata “de Ação
Indenizatória promovida pela ora Apelante devido à existência de ação
anterior, qual seja, rescisão contratual onde não houve o pedido de
indenização referente aos impostos, recebimento pelo uso e fruição do
seu bem, à base de 0,5% ao mês, sobre o valor do imóvel, desde o inicio
da posse que ocorreu no momento da assinatura do contrato.”
Tece que “não há que se falar que a Apelante não
tomou as providências cabíveis anteriormente, visto que, ante a
inadimplência da Apelada, imediatamente notificou a Recorrida por
diversas vezes e, rapidamente, em 2003, ajuizou a ação de rescisão de

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reserva de lote. Além disso, no caso em tela, é indiferente o fato de que
a Recorrente não comprovou o pagamento da condenação ao pagamento
da indenização por benfeitorias, visto que, o cumprimento de sentença
processo no 0038267-58.2017.8.26.0224 ainda está em trâmite na 3a
vara Cível desta comarca.”
Sustenta que “a indenização perseguida nos autos
da ação é uma indenização a título de compensação descontada a
vantagem econômica auferida com a fruição, vez que, o vendedor que
não deu causa ao rompimento do vínculo contratual e arcou com todo o
custo
de
vendas,
corretagem,
administração,
salários
de
seus
funcionários e implantação de loteamento. (...) E ainda, no caso ora
examinado, os apelados permanecem na posse do imóvel por longo
período após o descumprimento contratual, surgindo desta feita duas
relações jurídicas, a primeira de natureza pessoal, ou seja, contratual,
pertencente ao campo dos direitos das obrigações e outro de natureza
real. A devolução parcial dos valores pagos e a indenização por
benfeitorias
abarca
os
danos
decorrentes
do
descumprimento
contratual, na medida em que houve a quebra de um vínculo que
deveria ser cumprido até o fim, já a indenização por uso e fruição
decorre da violação do direito de propriedade gera o dever de
indenizar, uma vez que o proprietário fica impedido de exercer o seu
direito de propriedade garantido constitucionalmente, nos termos do
caput do artigo 5o da Constituição Federal. (...) A fruição, uso e gozo
indevidos não ocorrem em razão do descumprimento do contrato e sim
em razão da má-fé dos apelados em permanecerem no imóvel até a
reintegração da Apelante na sua posse sem nada a pagar.”
Defende que “o certo é a fixação de um valor
mensal pela fruição gratuita do imóvel, devendo ser fixada com base no
valor dos aluguéis que se pratica no mercado imobiliário, girando no

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patamar de 0,5% ao mês, sobre o valor de mercado atualizado,
devendo, no presente caso, serem estes computados desde o início do
inadimplemento ou ainda da assinatura do contrato, vez que desde sua
assinatura deixou a apelante de efetuar a comercialização do imóvel, de
exercer os direitos de proprietária.”
Ausente o recolhimento do preparo por ser o
benefício
da
gratuidade
requerido
em
razões
recursais.
Tempestivo, o recurso foi devidamente processado.
Contrarrazões às fls. 427/435.
É o relatório.
Inicialmente, diante das alegações suscitadas e
dos documentos juntados (fls. 269/424), entende-se que restou
demonstrada a impossibilidade atual da apelante em arcar com
as custas e despesas processuais, em virtude de decretação da
indisponibilidade de todos os bens na Ação Civil Pública sob no
0049383-42.2009.8.26.0224
e
as
penhoras
sobre
o
baixo
faturamento mensal da empresa e seus veículos, motivo pelo
qual se defere a ela os benefícios da gratuidade.
Entretanto, considerando que o benefício da
gratuidade apenas foi requerido por ocasião do recurso, seus
efeitos somente abrangem os atos posteriores ao pedido, não
atingindo, por exemplo, as despesas processuais até aquele
momento e os honorários sucumbenciais a que a parte já havia
sido condenada.
Nesse
sentido,
vem
decidindo
o
Egrégio
Superior Tribunal de Justiça:
PROCESSUAL
CIVIL.
PESSOA
JURÍDICA.

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GRATUIDADE
PEDIDA
COM
A
APELAÇÃO.
DESERÇÃO
DECRETADA
PELO
MAGISTRADO
SINGULAR.
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
REFORMA
PELO
TRIBUNAL
ESTADUAL,
COM
EFEITOS EX TUNC AMPLO. PROVA. REEXAME.
SÚMULA N. 7-STJ. LIMITAÇÃO DA ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA DE MODO A EXCLUIR CONDENAÇÃO
PRETÉRITA. LEI N. 1.060/50, ART. 2o CPC, ART.
511.
I. Segundo a orientação jurisprudencial do STJ, a
pessoa jurídica, em tese, pode fruir da assistência
judiciária, sendo impossível, em sede especial, reverem-
se os fatos que levaram o Tribunal estadual à concessão
do aludido benefício, ante o óbice da Súmula n. 7.
II. Todavia, a gratuidade não opera efeitos ex tunc, de
sorte que somente passa a valer para os atos ulteriores à
data do pedido, não afastando a sucumbência sofrida
pela parte em condenação de 1o grau, que somente pode
ser revista se, porventura, acatado o mérito da sua
apelação, quando do julgamento desta.
III. Recurso especial conhecido em parte e nessa parte
provido.
(REsp
556.081/SP,
Rel.
Ministro
ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado
em 14/12/2004, DJ 28/03/2005, p. 264)
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
NO
AGRAVO
REGIMENTAL.
PEDIDO
DE
GRATUIDADE
DE
JUSTIÇA. DEFERIMENTO.
1. Houve omissão quanto ao pedido de concessão do
benefício da gratuidade de justiça, com elementos que
denotam a necessidade do requerente, motivo pelo qual é
de se deferir o pleito, em conformidade com a
jurisprudência desta Corte, sem efeitos retroativos.
2. Embargos de declaração acolhidos, sem efeitos
modificativos.
(EDcl no AgRg no AREsp 398.745/SP, Rel. Ministra
MARIA
ISABEL
GALLOTTI,
QUARTA
TURMA,
julgado em 23/08/2016, DJe 31/08/2016)
O pedido de concessão da assistência judiciária pode ser
formulado em qualquer momento processual. Como os
efeitos da concessão são ex nunc, o eventual deferimento
não
implica
modificação
da
sentença,
pois
a
sucumbência
somente
será
revista
em
caso
de
acolhimento do mérito de eventual recurso de apelação.
(REsp
904.289/MS,
Rel.
Ministro
LUIS
FELIPE

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SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
03/05/2011, DJe 10/05/2011)
No
mérito,
não
merece
guarida
o
pleito
formulado em razões recursais, considerando que não há que se
falar em indenização pela fruição do bem no presente caso.
Nessa seara, frisa-se que em ação anterior
(proc. no 0004724-55.2003.8.26.0224), proposta pela apelante,
assim restou determinado pela r. sentença, proferida em
15/04/2004:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido e
declaro resolvido o compromisso entre as partes por
culpa da ré, determinando a perda de metade dos valores
adimplidos, devendo a autora restituir o restante, com
correção monetária e juros de mora conforme acima
decidido. Reconhecendo o direito de retenção por
benfeitorias,
a
serem
apuradas
em
regular
liquidação
de
sentença.
Indenizadas
as
benfeitorias, expeça-se mandado de reintegração.
Por sucumbência recíproca, arcará cada parte com
metade das custas e despesas processuais, compensadas
as verbas honorárias. (g.n.)
Observa-se, pois, que na ocasião de tal rescisão
foi reconhecida à apelada o direito de retenção do imóvel em
virtude das benfeitorias feitas, direito este que permanece até o
presente momento, ante o fato da apelante não ter comprovado o
pagamento da indenização devida.
Em outras palavras, não há “violação do direito
de propriedade”, tampouco “má-fé dos apelados em permanecerem no
imóvel”, como tenta argumentar a apelante, justamente porque a
apelada tem exercido de forma legítima o seu direito de
retenção, reconhecido pela r. sentença mencionada (fls. 43/44

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proferida em 15/04/2004), a qual foi mantida por acórdão
proferido por esta Colenda Câmara (fls. 50/52 proferido em
11/05/2011), que, por sua vez, foi confirmado por acórdão que
rejeitou os embargos de declaração (fls. 55/57 proferido em
21/03/2012).
Outrossim, também não se poderia arbitrar
indenização pela fruição do bem no período anterior à r.
sentença da ação de rescisão (2004), visto que esta reconheceu
direito de retenção alegado anteriormente, sendo que tal
alegação se deu há mais de 10 anos da propositura (2014) e,
portanto, os pleitos indenizatórios dos períodos anteriores à
alegação de retenção estão prescritos. Apesar de não haver a
data exata da construção das benfeitorias e alegação do direito
de retenção, parece claro que isso se deu há mais de 10 anos da
propositura da presente ação, visto que a própria sentença que
reconheceu o direito de retenção foi proferida há quase 10 anos
(9 anos e 11 meses, aproximadamente) da propositura da
presente ação.
Em outras palavras, no período de ocupação
cujo pleito indenizatório não está abarcado pela prescrição, a
posse era exercida legitimamente em razão do direito de
retenção reconhecido em decisão transitada em julgado.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Majora-se os honorários advocatícios de R$800
para R$1.200,00, nos termos do art. 85, §11o, do Código de
Processo Civil, considerando o trabalho adicional decorrente da
interposição do recurso. Como ressalvado anteriormente, a

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suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade concedida à
apelante apenas atinge a majoração dos honorários, e não as
condenações sucumbenciais anteriores ao pedido de gratuidade.
MARY GRÜN
Relatora