Tribunal: TJSP
Processo: 1030320-04.2015.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel aos promissários após o prazo estabelecido. Aluguéis suportados pelos adquirentes durante o período de atraso, observado o termo final definido na sentença, que lhes deverão ser ressarcidos. Mês de junho de 2013

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da responsabilidade da alienante. Mora configurada, não disponibilizado o imóvel aos promissários após o prazo estabelecido. Aluguéis suportados pelos adquirentes durante o período de atraso, observado o termo final definido na sentença, que lhes deverão ser ressarcidos. Mês de junho de 2013 que se mostra abarcado pelo prazo de tolerância de 180 dias, não devendo ser ressarcido o aluguel a ele referente. Cláusula penal prevista na cláusula 11.8. do contrato que não pode ser cumulada com a indenização arbitrada. Resolução do ajuste por culpa da promitente vendedora que, instada inúmeras vezes a fornecer os documentos imprescindíveis à obtenção do financiamento, se quedou inerte. Afronta ao dever de colaboração, imposto pela boa-fé objetiva, em sua função supletiva. Restituição integral dos valores. Danos morais configurados, mas quantificados em importe inferior ao pretendido. Sentença parcialmente revista. Recursos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000154983
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030320-04.2015.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante COMTINFER
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA.,, são apelados BRUNA PEREIRA DE
CARVALHO SILVA e FERNANDO PEREIRA DA SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1030320-04.2015.8.26.0224 -Voto no 21.245.
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APELAÇÃO CÍVEL
Processos n. 1032432-77.2014.8.26.0224, 1030320-04.2015.8.26.0224 e
1002112-10.2015.8.26.0224
Comarca: Guarulhos
Apelante/Apelada: COMTINFER CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA.
Apelantes/Apelados: BRUNA PEREIRA DE CARVALHO SILVA (Justiça
Gratuita) e FERNANDO PEREIRA DA SILVA (Justiça Gratuita).
Juiz: Dr. Jamil Nakad Junior
Voto n. 21.245.

Compromisso de compra e venda. Atraso injustificado
na entrega do imóvel. Inexistência de causa eximente da
responsabilidade da alienante. Mora configurada, não
disponibilizado o imóvel aos promissários após o prazo
estabelecido. Aluguéis suportados pelos adquirentes durante o
período de atraso, observado o termo final definido na
sentença, que lhes deverão ser ressarcidos. Mês de junho de
2013 que se mostra abarcado pelo prazo de tolerância de 180
dias, não devendo ser ressarcido o aluguel a ele referente.
Cláusula penal prevista na cláusula 11.8. do contrato que não
pode ser cumulada com a indenização arbitrada. Resolução do
ajuste por culpa da promitente vendedora que, instada
inúmeras vezes a fornecer os documentos imprescindíveis à
obtenção do financiamento, se quedou inerte. Afronta ao dever
de colaboração, imposto pela boa-fé objetiva, em sua função
supletiva. Restituição integral dos valores. Danos morais
configurados, mas quantificados em importe inferior ao
pretendido. Sentença parcialmente revista. Recursos providos
em parte.

Cuida-se de recursos de apelação interpostos
contra sentença (fls. 344/358) que julgou parcialmente procedentes as ações,
para o fim de, após afastar a alegação de abusividade da cláusula de
tolerância de 180 dias, (i) rescindir o contrato de compromisso de compra e
venda formalizado entre as partes, a partir de 21.09.2014; (ii) reconhecer o

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atraso na entrega, por parte da promitente vendedora; (iii) assentar a culpa
dos adquirentes quanto à não obtenção do financiamento, desde 15.09.2014;
(iv) condenar a promitente vendedora a pagar aos adquirentes indenização
correspondente ao valor dos aluguéis comprovadamente pagos de junho de
2013 até 15.09.2014; (v) determinar que os adquirentes perderão 20% dos
valores pagos, sendo-lhes restituído o restante; (vi) reconhecer a prescrição
quanto à pretensão de restituição dos valores pagos a título de SATI e
corretagem; (vii) rejeitar o pedido de danos morais pelo atraso. Em virtude da
sucumbência recíproca, repartiu as custas e despesas processuais, bem como
fixou honorários advocatícios para a parte adversa em R$5.000,00, observada
a gratuidade.
Sustentam os promissários compradores, em
sua irresignação (fls. 362/379), que a promitente vendedora se encontra em
mora há muito tempo, visto não ter entregue o imóvel na data aprazada, de tal
forma que a culpa pela rescisão contratual não lhes pode ser imputada.
Ressaltam que, após reprovada a tentativa de obtenção do financiamento no
Banco do Brasil, recorreram à Caixa Econômica Federal, dando entrada no
financiamento, mas dependendo de documentos solicitados inúmeras vezes à
alienante, porém por ela recusados. Diante do reconhecimento da culpa pela
rescisão por parte da alienante, requerem a aplicação da cláusula penal
prevista na cláusula 11.8. do contrato. Pleiteiam, por fim, a condenação da ré
aos danos morais.
Sustenta
a
promitente
vendedora
(fls.
381/399), de seu turno, que não há que se falar em indenização pelo tempo de
atraso de entrega, eis que houve inadimplemento absoluto dos adquirentes
quando não saldarem o preço do imóvel na data ajustada. Subsidiariamente,

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requer que seja afastado o termo inicial da indenização, visto que o mês de
junho de 2013 estava abarcado pelo prazo de tolerância. Quanto ao termo
final, destaca que ele não deve ser 15.09.2014, mas sim 24.09.2013,
conforme laudo de avaliação elaborado pelo Banco do Brasil. Ainda
subsidiariamente, requer que o termo final seja a concessão do habite-se, em
31.03.2014. Quanto ao valor da condenação dos aluguéis, defende que eles
são estranhos, porque há contrato de locação referente ao imóvel situado na
Rua Ibipitanga, n. 363, mas constando na inicial que o endereço dos
adquirentes é na Rua 110, no 25, casa 03. Aponta que os recibos estão
rasurados, havendo também repetição. Requer que a indenização seja fixada
em 0,5% do valor atualizado do contrato. Por fim, requer que os ônus
sucumbenciais sejam carreados exclusivamente aos adquirentes, ausente
sucumbência recíproca, visto que apenas o pedido de condenação ao
ressarcimento de aluguéis foi acolhido, e ainda parcialmente.
Recursos
regularmente
processados,
respondido apenas o da promitente vendedora (fls. 406/414).
É o relatório.
Respeitada a convicção do MM. Juízo de
origem, a sentença merece reparo, posto que em parte.
Assente-se, em primeiro lugar, que os
presentes recursos têm como objeto sentença que apreciou conjuntamente três
demandas envolvendo o mesmo compromisso de compra e venda.
Na
primeira
demanda,
ajuizada
em

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30.09.2014 , consistente no Processo n. 1032432-77.2014.8.26.0224, os
autores Fernando e Bruna pleiteiam (i) a concessão de tutela antecipada para
o fornecimento de documentos pela promitente vendedora a fim de que fosse
possível a obtenção de financiamento perante a Caixa Econômica Federal; (ii)
compensação pelos danos morais sofridos em razão do atraso na entrega do
imóvel em R$10.900,00; (iii) a declaração de abusividade da cláusula de
tolerância de 180 dias; (iv) a aplicação de multa de 2% sobre o valor
atualizado do imóvel; (v) a devolução dos valores referentes à taxa SATI e
corretagem; (vi) indenização pelos danos materiais sofridos em decorrência
do atraso, os quais consistem nos aluguéis pagos para o uso de outro imóvel,
no valor de R$550,00.
A
segunda
demanda
(Processo
n.
1002112-10.2015.8.26.0224) foi ajuizada pela promitente vendedora em
27.01.2015, tendo como objeto pedido de rescisão do compromisso de
compra e venda em virtude do não pagamento do saldo devedor após o prazo
de cinco dias concedido aos adquirentes. Também pleiteou a aplicação da
cláusula penal compensatória prevista na cláusula 11.4. do contrato,
correspondente a 10% do valor atualizado do imóvel.
Por fim, foi ajuizada em 17.09.2015 uma
terceira
demanda
pelos
promissários
compradores
(processo
n.
1030320-04.2015.8.26.0224), a fim de resolver o compromisso de compra e
venda, tendo em vista o atraso na entrega e a impossibilidade de obtenção do
financiamento pela recusa da ré em fornecer os documentos necessários.
Requereram também a restituição de todos os valores pagos, além da
aplicação da cláusula penal de 10% prevista na cláusula 11.8. do contrato.

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Esclarecidos os objetos das demandas em
análise, cumpre mencionar que se mostra incontroverso o atraso quanto à
obrigação da promitente vendedora de entregar o imóvel na data aprazada,
observado o prazo de tolerância de 180 dias, previsto a fls. 61, que findou em
30 de junho de 2013. O próprio habite-se foi obtido apenas em 31.03.2014
(fls. 116 do processo n. 1002112-10.2015)
A promitente vendedora procura eximir-se de
sua culpa ao defender que o imóvel não foi entregue aos adquirentes porque
eles não obtiveram o financiamento após serem notificados para tanto.
Os promissários compradores, de seu lado,
defendem que a ausência de obtenção do financiamento se deu pela inércia da
ré, que reiteradas vezes se negou a fornecer os documentos a tanto
solicitados.
Certo que a alienante notificou os adquirentes
em 19.11.2013 (fls. 69), solicitando o envio de documentação à empresa
Cobam Plenna Gestão de Negócios, a fim de iniciar o procedimento de
obtenção do financiamento com o Banco do Brasil.
Contudo, certo também que, em decorrência
do atraso na obtenção do habite-se, que se deu apenas em 31.03.2014, o
financiamento junto ao Banco do Brasil só poderia ter sido concedido a partir
desta data.
Após meses de análise pelo Banco do Brasil,
sobreveio notificação da promitente vendedora em 15.09.2014 (fls. 75),

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informando aos adquirentes que o financiamento havia sido recusado,
concedendo-lhe o prazo de cinco dias para o pagamento à vista, sob pena de
rescisão da avença.
O adquirente Fernando, logo no dia seguinte,
recorreu ao Procon, informando à promitente vendedora que a demora quanto
à regularização da documentação estava inviabilizando a obtenção do
financiamento, requerendo na mesma ocasião o envio de documentos e a
prorrogação do prazo para regularização do pagamento (fls. 76/77).
Três dias após o recebimento da notificação
que lhe concedeu o prazo para pagamento em cinco dias, o promissário
comprador Fernando enviou telegrama à alienante informando-a de que não
possuía o dinheiro para o pagamento à vista, mas que já estava em contato
com a Caixa Econômica Federal (fls. 78). Na mesma ocasião, reiterou que a
recusa ao fornecimento de documentos estava inviabilizando a obtenção do
financiamento. Destarte, pleiteou o envio da documentação necessária.
Mais, a adquirente Bruna enviou e-mail no
dia 19.09.2014, relatando que a Caixa Econômica Federal solicitou o envio
do memorial descritivo, pleiteando, portanto, entrega de tal documento (fls.
79).
A ré, por sua vez, apenas lhe enviou
mensagem em 09.10.2014, solicitando que a adquirente comparecesse em seu
escritório para a solicitação de prazo, sem qualquer referência à
documentação solicitada (fls. 63 do processo n. 1030320-04.2015).

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Não
bastassem
todas
as
solicitações
extrajudiciais, a autora, após 15 dias do recebimento do telegrama intimando-
a a pagar o saldo devedor, teve que recorrer ao Poder Judiciário, por meio da
presente ação, requerendo inclusive a concessão de tutela antecipada para
compelir a alienante a fornecer os documentos necessários à obtenção do
financiamento pela CEF, dentre eles: “matrícula atualizada do imóvel”,
“IPTU 2014”, “Art de Projeto”, “Art de Execução de Obra”, “Habite-se”,
“Memorial
Descritivo
Modelo
Caixa”,
“Alvará
de
Construção”,
“Certificado de propriedade de imóvel, “averbação da construção”, “kit
financiamento” e “valor do saldo devedor” (fls. 35).
Indeferida a liminar pretendida (fls. 118), os
autores peticionaram nos autos (fls. 121) informando que a proposta de
financiamento perante a CEF havia sido aprovada (fls. 123), inclusive tendo
sido feita simulação (fls. 122), mas sendo necessário o envio da
documentação pretendida para sua conclusão. Desta forma, requereram a
reapreciação da tutela antecipada, o que não se fez.
A ré, por sua vez, manteve-se inerte quanto a
tal pedido, não fornecendo aos autores os documentos por eles pretendidos,
que, ao contrário do que argumenta a fls. 137, não se limitam ao “memorial
descritivo modelo caixa”, mas a inúmeros outros indicados a fls. 35, quando
requerida a tutela antecipada.
Atentando-se
a
todos
os
documentos
pretendidos a fls. 35, a ré, a fls. 138, expressamente recusou o seu
fornecimento, mesmo sabendo que eles seriam necessários à obtenção do
financiamento não se dedicando em momento algum a defender que o

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financiamento poderia ser obtido sem eles.
A propósito, vale mencionar que há nos autos
documento comprovando que a própria correspondente da CEF enviou e-mail
à ré solicitando, com urgência, a posição da dívida atualizada e o valor da
compra (fls. 69 do processo n. 1030320-04.2015).
A ré, por sua vez, respondeu ao e-mail
informando que o contrato em questão se encontrava com seu Setor Jurídico
para rescisão (fls. 69 do processo n. 1030320-04.2015).
Daí se ver a desatenção da ré quanto ao envio
da documentação necessária para a obtenção do financiamento bancário,
solicitada inúmeras vezes pelos adquirentes. A ré sequer cuidou de informar
quais os documentos que efetivamente seriam necessários para a obtenção do
financiamento, ou indicar aos adquirentes como poderiam obtê-los.
Mas, sabidamente, não se compadece com os
deveres de lealdade e de colaboração, impostos pela boa-fé objetiva, em sua
função supletiva, a inércia da alienante quanto ao envio de documentos que
possibilitassem aos adquirentes adimplirem sua obrigação.
A propósito, quanto ao dever de colaboração
com a outra parte, indica-se com clareza a mudança de perspectiva pela qual
se encara a relação jurídica. Isto porquanto as partes no contrato foram
sempre ubicadas em polos opostos, como se fossem oponentes querendo
satisfazer interesses alheios ao outro. Pois hoje, ao revés, cada parte está
obrigada, pelo dever em comento, a não criar dificuldades para o

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adimplemento da prestação da outra como, mais, tem mesmo a obrigação de
cooperar para que tal se dê.
A propósito, calham as ponderações de Judith
Martins-Costa, forte nas lições de Menezes Cordeiro, a respeito do dever de
colaboração:
“Todo e qualquer contrato instaura entre as
partes, ainda que temporariamente, um conjunto de interesses (positivos e
negativos, interesses à prestação e interesses à proteção contra danos,
interesses convergentes, por veze; por outras, contrapostos) que se hão de
harmonizar em vista do adimplemento, sob pena de o contrato não atingir o
seu fim, resultando em inexecução e na imposição de um dever de indenizar
para a parte faltosa. Por isso é que como já se recordou -, se em toda
ordem jurídica a cooperação é pressuposto abstrato e geral, no Direito das
Obrigações, centrado na noção de prestação como conduta humana devida,
ela é nuclear, inafastável e concretamente verificável: por meio da relação
obrigacional “o interesse de uma pessoa é prosseguido por meio da conduta
doutra pessoa”, sendo a colaboração entre os sujeitos “uma constante
intrínseca das situações”. (A Boa-fé no Direito Privado: critérios para sua
aplicação. São Paulo: Marcial Pons, 2015. pg. 524)
Enfim, a inércia injustificada da ré deu causa
à rescisão contratual, impedindo que os adquirentes obtivessem o
financiamento, mesmo tendo estes veiculado pedido em tal sentido diversas
vezes.
Resolvido o contrato por culpa exclusiva da

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promitente vendedora, ela deverá restituir integralmente aos adquirentes os
valores por eles pagos, corrigidos desde o respectivo desembolso e com juros
de mora a contar da citação ocorrida no processo em que eles veicularam a
pretensão resolutória (Processo n. 1030320-04.2015).
No mais, não se mostra possível a cumulação
da cláusula penal pretendida pelos adquirentes, prevista na cláusula 11.8. do
contrato, com a indenização pelo atraso da entrega do imóvel. Tal o que
exsurge da previsão do artigo 410 do CC e, no caso, salientando-se que
postulada e fixada indenização, sem questionamento em si sobre esta opção.
Por outro lado, deve-se realmente excluir o
mês de junho de 2013 como termo inicial de incidência da indenização pelo
atraso, visto que abarcado pela cláusula de tolerância de 180 dias.

Quanto à insurgência a respeito dos recibos
dos aluguéis acostados aos autos pelos adquirentes, a juntada em duplicidade
de alguns não interfere no deslinde da controvérsia, eis que só serão
computados uma única vez.
No que se refere à divergência de endereços,
dado que o imóvel alugado se encontra na Rua Ibipitanga, enquanto que o
indicado na inicial se localiza na Rua Cento e Dez, no 25, os adquirentes
esclareceram que indicaram este último, em que reside a mãe da adquirente
Bruna, porque é difícil receber correspondência em sua residência (fls. 257).
Para comprová-lo, juntaram aos autos contrato de prestação de serviço
público de energia elétrica referente ao imóvel situado na Rua Ibipitanga,
objeto dos contratos de locação de fls. 80/82 e 83/86, em nome de Bruna

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Pereira de Carvalho Silva, indicando que residiam sim em tal imóvel (fls.
288/292).
No mais, a rasura nos comprovantes de maio
e novembro de 2013 (fls. 88 e 90), indicando que no lugar do número 3 havia
o número 4, em nada compromete a sua higidez. Por sinal, logo acima da data
rasurada há a data correta, indicando que se referem mesmo ao ano de 2013.
Finalmente, ainda quanto aos recibos, a
alteração da grafia também não os prejudica. Pouco importa quem os redigiu
se quem os assinou foi a locadora do imóvel.
Por último, quanto ao dano moral, de fato se
vislumbra que configurado na espécie.
Em que pese já se tenha deliberado neste
Tribunal de Justiça que, em hipóteses como a presente, e salvo circunstância
excepcional que coloque o contratante em situação de séria frustração, não há
dano moral (v. em casos semelhantes, TJSP, Ap. Civ. n. 0190672-78.2008,
Rel. Des. Beretta da Silveira, j. 17.04.2012; Ap. Civ. n. 0006438-07.2008,
Rel. Des. Vito Guglielmi, j. 15.03.2012), esta Câmara tem firmado o
entendimento de que o dano moral se configura, além daquelas situações
específicas, quando o retardo seja excessivo (v.: TJ-SP, Ap. Civ.
0011214-18.2011.8.26.0223, Rel. Des. Christine Santini, j. 11.08.2015).
Bem o que sucede na espécie. Com efeito,
findo o prazo de tolerância em junho de 2013, o habite-se foi obtido apenas
em 31.03.2014.

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Mesmo assim, o imóvel não foi entregue aos
adquirentes. E isto porque a ré impediu a obtenção do financiamento perante
a CEF, requisito que autorizaria a entrega, ao não fornecer aos adquirentes os
documentos necessários, mesmo após inúmeros pedidos em tal sentido,
conforme acima relatado.
E tal o que fez com que os adquirentes, após
mais de dois anos do término do prazo de tolerância, tivessem que pleitear a
resolução da avença, o que extrapola, evidentemente, o mero dissabor, na
esteira do que vem decidindo este Tribunal de Justiça.
Confiram-se os seguintes julgados que, por
sua pertinência, ainda que lá não exatamente pelo atraso na entrega das
chaves, se entende de colacionar:
“Os danos morais restaram configurados na
hipótese e a parte autora faz jus ao recebimento de indenização pecuniária
pelos transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra, o que exorbita
o mero dissabor. A parte postulante teve sua expectativa de receber o imóvel
na data prometida frustrada em razão da demora na conclusão das obras, o
que
justifica
o
recebimento
de
indenização”.
(TJSP;
Apelação
1019312-20.2015.8.26.0001; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional I -
Santana - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/11/2017; Data de
Registro: 20/11/2017).
“Com a devida vênia do entendimento do

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juízo sentenciante, os danos morais restaram configurados na hipótese e a
parte autora faz jus ao recebimento de indenização pecuniária pelos
transtornos sofridos pela demora na conclusão da obra, o que exorbita o
mero dissabor. A parte postulante teve sua expectativa de receber o imóvel
na data prometida frustrada em razão da demora na conclusão das obras, o
que
justifica
o
recebimento
de
indenização”.
(TJSP;
Apelação
1008931-47.2015.8.26.0002; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo
Amaro - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/11/2017; Data de
Registro: 20/11/2017).
Tem sido a orientação desta Câmara a fixação
de danos morais em hipóteses análogas quando, como no caso, o atraso seja
demasiado.
Patente, pois, o dano moral ocorrido e a
indenização devida que, ademais, e como é sabido, possui também um papel
profilático. A propósito, lembra Fernando Noronha que a própria
responsabilidade civil ganha, hoje, novas funções, além daquela reparatória,
dentre as quais, justamente, a dissuasória, que também quer preventiva (in
Desenvolvimentos Contemporâneos da Responsabilidade Civil. In:
Revista dos Tribunais. Ano 88. v. 761. março 1999. p. 31-44). Na mesma
esteira, ainda que à luz de sistema diverso, acentuam G.L. Williams e B.A.
Hepple que a indenização, em casos como o presente, nos quais havidos
danos que chamam de exemplares, serve a preservar a força do direito e a
constituir um sistema de prevenção (in I fondamenti del diritto dei “torts”.
Trad. Mario Serio. Ed. Scientifiche Italiane. Camerino. 1983. p. 52-53).

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Porém, mesmo assim, a indenização não pode
ser de molde a, mais que compensar, representar lucro, indevido
enriquecimento ao ofendido, monetarizando-se situações existenciais, assim
mercantilizadas e, por isso, apequenadas. (cf. Anderson Schreiber, Novos
paradigmas da responsabilidade civil, Atlas, p. 187-190).
Neste contexto, atentando-se a estes critérios,
entende-se razoável arbitrar a indenização em R$ 10.000,00, importância
menor que a pretendida pelos adquirentes, mas que se conforma às exatas
circunstâncias do caso. A atualização se faz a partir do julgamento presente e
os juros incidem a partir da citação da ação em que veiculado tal pleito.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PARCIAL
PROVIMENTO a ambos os recursos, mantida a distribuição sucumbencial
arbitrada na origem.
CLAUDIO GODOY
relator