Tribunal: TJSP
Processo: 1011782-61.2019.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
Cerceamento de defesa – Inocorrência – Matéria dos autos que permitiu ao juiz o julgamento antecipado da lide – Suficiência dos elementos dos autos para o julgamento da ação – Devido processo legal observado na íntegra – Juiz que, na qualidade de destinatário final da prova, está incumbindo do poder-dever de velar pela rápida solução do litígio, indeferindo as diligências inúteis (arts.

Ementa:

Cerceamento de defesa – Inocorrência – Matéria dos autos que permitiu ao juiz o julgamento antecipado da lide – Suficiência dos elementos dos autos para o julgamento da ação – Devido processo legal observado na íntegra – Juiz que, na qualidade de destinatário final da prova, está incumbindo do poder-dever de velar pela rápida solução do litígio, indeferindo as diligências inúteis (arts. 139, II e 380, pár. ún. do CPC) – Adoção, pelo direito processual, do sistema da livre apreciação da prova ou da persuasão racional.

Apelação Cível – Restituição de valores – Corretagem – Despesas suportadas pela apelante a título de verbas de intermediação – Restituição descabida – Remuneração de serviço prestado por corretora – Ausência de comprovação do pagamento efetuado a este título pela apelante – Previsão de perdimento do percentual indicado que se equipara à retenção de valores pagos – Abusividade de cláusula configurada – Retenção de arras – Impossibilidade – Caráter confirmatório do sinal dado em pagamento – Valores que devem integrar o percentual a ser devolvido aos compradores – Rescisão do contrato com consequente retorno das partes ao "status quo ante" corretamente determinada pela sentença – Devolução de valores de forma parcelada – Impossibilidade – Inaplicabilidade das disposições introduzidas pela Lei no. 13.786/2018 – Contrato celebrado anteriormente à vigência da lei – Sentença mantida – Recurso improvido.

Sucumbência Recursal – Honorários advocatícios – Majoração do percentual arbitrado – Observância do artigo 85, §§ 2o e 11, do CPC.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000997501
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011782-61.2019.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante SPE
OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, são apelados
DANIEL GAGLIO MEDEIROS DE SÁ e ANA CAROLINA BORBA MEDEIROS
DE SÁ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011782-61.2019.8.26.0344 -Voto no
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Voto no 37504
Apelação Cível no 1011782-61.2019.8.26.0344
Comarca: 4a Vara Cível da Comarca de Marília
Apelante/Ré: SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
S/A
Apelados/Autores: DANIEL GAGLIO MEDEIROS DE SÁ E OUTRA
Juíza: GIULIANA CASALENUOVO BRIZZI HERCULIAN
Cerceamento de defesa Inocorrência Matéria dos autos
que permitiu ao juiz o julgamento antecipado da lide

Suficiência dos elementos dos autos para o julgamento da
ação Devido processo legal observado na íntegra Juiz
que, na qualidade de destinatário final da prova, está
incumbindo do poder-dever de velar pela rápida solução do
litígio, indeferindo as diligências inúteis (arts. 139, II e 380,
pár. ún. do CPC)
Adoção, pelo direito processual, do
sistema da livre apreciação da prova ou da persuasão
racional.
Apelação Cível Restituição de valores Corretagem
Despesas suportadas pela apelante a título de verbas de
intermediação Restituição descabida Remuneração de
serviço prestado por corretora Ausência de comprovação
do pagamento efetuado a este título pela apelante Previsão
de perdimento do percentual indicado que se equipara à
retenção de valores pagos
Abusividade de cláusula
configurada
Retenção de arras
Impossibilidade

Caráter confirmatório do sinal dado em pagamento

Valores que devem integrar o percentual a ser devolvido aos
compradores
Rescisão do contrato com consequente
retorno das partes ao “status quo ante” corretamente
determinada pela sentença Devolução de valores de forma
parcelada
Impossibilidade
Inaplicabilidade das
disposições introduzidas pela Lei no. 13.786/2018

Contrato celebrado anteriormente à vigência da lei

Sentença mantida Recurso improvido.
Sucumbência Recursal
Honorários advocatícios

Majoração do percentual arbitrado Observância do artigo
85, §§ 2o e 11, do CPC.
Cuida-se de ação declaratória de resilição de
contrato cumulada com pedido de restituição de valores ajuizada por Daniel
Gaglio Medeiros de Sá e Ana Carolina Borba Medeiros de Sá em face de

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Spe Olímpia Q27 Empreendimentos Imobiliários S/A julgada procedente
pela r. sentença de fls. 211/218, cujo relatório se adota.
A ré opôs embargos de declaração a fls. 221/226,
que foram rejeitados pela r. sentença de fls. 227/228.
Inconformada, apela a ré a fls. 231/239. Em
apertada síntese, pretende a anulação da sentença ao argumento de que
teve cerceado seu direito ao contraditório e ampla defesa, porquanto
negados os pedidos de oitiva de depoimento pessoal da parte autora, oitiva
de testemunhas e produção de prova pericial. No que tange ao mérito, aduz
que deve ser tida por válida a cláusula resolutória estipulada em contrato
que estabeleceu a perda do valor da entrada em caso de rescisão contratual
por culpa dos compradores. Entende que a perda do valor pago da entrada
a título de arras decorre de direito contratual volitivo amparado pelo art. 418,
do Código Civil, estipulada em quantia razoável para cobrir o custeio das
despesas administrativas e de comercialização inerentes à frustração da
venda já consumada. Aduz que a desistência da contratação resulta em fato
prejudicial para os interesses da ré. Afirma que realizado pagamento de
comissão de corretagem para corretor imobiliário no importe de 6% sobre o
valor venal da cota fração negociada, de modo que o arrependimento
posterior da parte autora não invalida ou anula o trabalho do profissional
desempenhado,
nos
termos
do
artigo
725,
do
Código
Civil.
Alternativamente, requer a restituição dos valores em parcelas, os termos,
conforme autorizado pelo § 13, do artigo 67-A, da Lei no. 4.591/1964, com
as alterações trazidas pela Lei no. 13.786/18.
Recurso tempestivo, preparado e respondido (fls.
259/260).
É o relatório.

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Presentes os requisitos, foi possível o juízo
positivo de admissibilidade do recurso, razão pela qual processado, estando
em condições de julgamento.
1 - Inicialmente, importa afastar a alegação de
cerceamento de defesa.
Conforme observa Theotonio Negrão, invocando
julgado do egrégio Superior Tribunal de Justiça, “existindo necessidade de
dilação probatória para aferição de aspectos relevantes da causa, o
julgamento antecipado da lide importa em violação do princípio do
contraditório, constitucionalmente assegurado às partes e um dos pilares do
devido processo legal (Recurso Especial no. 7.004-AL, Rel. Min. Sálvio de
Figueiredo, 4a Turma, j. 21.8.91, v.u., DJU 30.9.91, p. 13.489)” (Código de
Processo Civil e Legislação, Saraiva, 35a edição, 2003, nota 6 ao art. 330,
pág. 411).
Todavia, no caso dos autos, a matéria permitiu
ao juiz do feito o julgamento antecipado da lide tendo em vista a suficiência
dos elementos dos autos para o julgamento da ação, nos termos do artigo
355, I do Código de Processo Civil, verificando-se que o devido processo
legal foi observado na íntegra.
Outrossim, não se pode olvidar que ao juiz,
destinatário da prova, incumbe o poder-dever de velar pela rápida solução
do litígio, indeferindo as diligências inúteis, nos termos dos artigos 139,
inciso II e 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil vigente.
Ressalte-se que o direito processual adotou o sistema da livre apreciação
da prova ou da persuasão racional, por meio do qual resta conferida ampla
liberdade ao juiz para avaliar o contexto probatório, desde que indicados os
motivos que lhe formaram o convencimento, conforme preceitua o artigo 371
do aludido diploma legal.

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2 - Melhor sorte não assiste ao recurso em
relação ao mérito.
Com
efeito,
inadmissível
a
pretensão
de
restituição de valores pagos pela apelante a título de verbas de
intermediação, seja porque efetivamente devidas à corretora em razão do
serviço
de
aproximação
prestado,
seja
porque
não
comprovado
documentalmente o pagamento efetuado a este título pela apelante.
Logo,
afigura-se
abusiva
a
cláusula
que
eventualmente
estabeleça
a
restituição
de
valor
pelo
comprador
supostamente a título de corretagem, em caso de rescisão contratual por
culpa deste, na medida em que a previsão de perdimento do percentual
indicado se equipara à retenção de valores pagos, o que não se mostra
razoável no caso em tela.
Pelo mesmo motivo, inadmissível o pedido de retenção de
valor pago a título de sinal, importando ressaltar que as arras confirmatórias foram
pagas com o objetivo de confirmar o contrato e torná-lo obrigatório,
antecipando o pagamento do preço.
Assim, é o caso de se reconhecer também a
abusividade da cláusula contratual que previu o perdimento de tais quantias.
Para que não pairem dúvidas a respeito do tema,
confira-se o entendimento do egrégio Superior Tribunal de Justiça:
"compreendem-se no percentual a ser devolvido
ao promitente comprador todos valores pagos à
construtora,
inclusive
as
arras"
(REsp.
355.818/MG, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO

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JUNIOR, QUARTA TURMA, j. 22.04.2003) (grifo
nosso).
"(...) o arrependimento do promitente comprador
só importa em perda do sinal se as arras forem
penitenciais, não se estendendo às arras
confirmatórias" (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel.
Ministro VASCO DELLA GIUSTINA, Terceira
Turma, j. 06.10.2009) (grifo nosso).
Isto posto, respeitada a irresignação da apelante,
irretocável a r. sentença, que determinou a rescisão do contrato havido entre
as partes, com o consequente retorno destas ao “status quo ante”, ou seja,
mediante a devolução de valor em única parcela da quantia, a fim de se
evitar o enriquecimento sem causa de uma das partes.
A respeito da restituição do valor pago pelos
apelados de uma só vez, aliás, importa consignar que esta C. Câmara, ao
contrário do pretendido pela apelante, entende pela aplicação da recente Lei
13.786/2018, comumente denominada de “Lei do Distrato”, apenas aos
contratos celebrados após a sua vigência, de forma que se afasta, pois, a
sua apreciação neste caso. Tal posicionamento, inclusive, está em
consonância
com
entendimentos
deste
E.
Tribunal
(Apelação
1012300-33.2017.8.26.0114,
3a
Câm.
Dir.
Privado;
Apelação
1020951-54.2017.8.26.0114,
2a
Câm.
Dir.
Privado;
Apelação
1006133-29.2015.8.26.0127, 8a Câm. Dir. Privado).
Assim, tendo em vista que o contrato foi
celebrado em 08/12/2013 (fls. 17/30), não é o caso de se autorizar a
restituição de valores em parcelas conforme pleiteado pela apelante.
3 - Em vista do exposto, majora-se a verba

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honorária arbitrada em desfavor da apelante de 10% para 14% sobre o valor
atualizado da condenação, de acordo com o disposto no artigo 85, §§ 2o e
11 do Código de Ritos.
Por fim, apenas com o propósito de se evitar a
oposição de embargos declaratórios, convém lembrar que para se ter a
matéria como prequestionada, não se exige o “pronunciamento explícito”
acerca dos dispositivos legais tidos como afrontados, bastando que se
decida sobre as matérias jurídicas nele insertas.
4 - Ante o exposto, nega-se provimento ao
recurso.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator