Tribunal: TJSP
Processo: 1015642-19.2019.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
COBRANÇA – CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS – Ação movida contra o proprietário - Obrigação pelo pagamento das despesas em aberto, eis que se trata de obrigação propter rem – Procedência mantida – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000152801
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015642-19.2019.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL RUBI
BLOCO 01.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO CREPALDI
(Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 4 de março de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015642-19.2019.8.26.0361 -Voto no 21918 – Mogi das Cruzes
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Apelação Cível no 1015642-19.2019.8.26.0361
Comarca: Mogi das Cruzes
Apelante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU
Apelado: Condomínio Residencial Rubi Bloco 01 (justiça gratuita)
Juiz: Domingos Parra Neto
VOTO 21918
COBRANÇA CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS
Ação movida contra o proprietário - Obrigação pelo pagamento
das despesas em aberto, eis que se trata de obrigação propter rem
Procedência mantida Recurso desprovido.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por CONDOMÍNIO
RESIDENCIAL RUBI
BLOCO 01 contra COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE
SÃO PAULO CDHU julgada procedente, com resolução de mérito,
nos termos do art. 487, I, do CPC, para condenar a requerida ao
pagamento do valor de R$ 1.022,01, cabendo correção monetária pela
tabela prática do TJSP, e juros moratórios de 1% ao mês, ambos a
partir do ajuizamento da ação. A ré foi condenada ao pagamento das
contribuições que se vencerem no curso da demanda, nos termos do
art. 323 do mesmo diploma legal, com atualização monetária pela
mesma tabela prática, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês,
ambos a partir dos respectivos vencimentos.
Sucumbente, a demandada foi condenada a arcar com o
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários
advocatícios fixados em 15% do valor da condenação (art. 85, §2o,
CPC), atualizáveis monetariamente a partir da sentença.

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No apelo, a ré busca a reforma do julgado invocando
ilegitimidade passiva ad causam. Alega que o pagamento das
despesas condominiais é de quem exclusivamente exerce a posse na
condição de cessionário ou promissário comprador, ou seja, aquele
que desfruta diretamente dos serviços prestados pelo condomínio.
Afirma que o imóvel foi financiado a Sra. Vanda Ferreira Soares,
conforme demonstrou o contrato de cessão de posse e promessa de
compra e venda firmado em 05/12/1998, sendo a imissão na posse na
mesma data. Sustenta que se houve efetiva e comprovada imissão na
posse (mesmo em caráter precário), anterior ao início do período de
inadimplência, não há razão para dirigir a presente demanda a esta
Companhia, independente de ciência do condomínio apelado, eis que
tal medida se deve dar em casos específicos e singulares. Invoca a
carência da ação e inexigibilidade do débito. Insiste na ausência de
responsabilidade da CHDU, bem como sustenta que a ausência de
registro imobiliário não lastreia o direcionamento desta ação de
cobrança em face da CDHU. Pugna pela improcedência da ação.
Recurso respondido.
É o relatório.
Pretende o autor a condenação da ré ao pagamento do valor
de R$ 1.022,01, relativo às despesas condominiais incidentes sobre o
imóvel composto pelo apartamento 13-B, bloco 01, do condomínio
autor, no período descrito às fls. 04, além das despesas vincendas,
bem como multa legal, juros moratórios e correção monetária.

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Citado, a ré apresentou contestação.
A ação foi julgada procedente.
A sentença está correta.
O magistrado analisou devidamente as questões de fato e de
direito expostas pelas partes e decidiu em conformidade com as
provas dos autos.
Ora, vê-se que é fato incontroverso que as despesas
condominiais lançadas na inicial estão em aberto e não foram pagas
pela unidade condominial.
Ora, nos casos em que há compromisso de compra e venda, pode o
condomínio escolher contra quem vai litigar em Juízo: se contra o
compromitente vendedor ou o compromissário comprador.
Há de se convir, ademais, que o CDHU não comprovou a ciência do
condomínio sobre a eventual cessão de posse, nem mesmo demonstrou que
tal pessoa ainda ocupa o imóvel.
Assim, deve mesmo o CDHU responder pela dívida exigida pelo
condomínio.
Aliás, inexiste nos autos impugnação específica da ré em
relação aos valores descritos na inicial, bem como não há prova do
pagamento.
Conforme dispõe o art. 1.336 do Código Civil que: “São
deveres do condômino: (...) II contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção”.
Segundo ensina João Batista Lopes:

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“entre os principais deveres dos condôminos figura o de
concorrerem para as despesas de condomínio, expressão ampla que
abrange não somente as verbas dispendidas com a conservação ou
manutenção do edifício (v.g., limpeza, funcionamento dos elevadores,
empregados, consumo de água e luz etc.), mas também as destinadas
a obras ou inovações aprovadas pela assembleia de condôminos (v.g.
ampliação de garagem, instalação de portão eletrônico, construção de
salão de festas etc.). Inclui, ainda, outros títulos como responsabilidade
por indenizações, tributos, seguro etc.” (“Condomínio”, ed. RT, p. 104).
Na lição de J. Nascimento Franco: “a obrigação de concorrer nas
despesas de condomínio com a quota-parte fixada para cada unidade
autônoma decorre do disposto no art. 1336, I, do Código Civil, visto que a
manutenção do edifício interessa a todos os condôminos. Daí serem
consideradas nulas as cláusulas que sem razão plausível exonerem dessa
obrigação qualquer um deles (o incorporador no tocante às unidades não
vendidas, por exemplo), em detrimento dos demais que, assim, tem de arcar
com a parte não paga pelo beneficiado (RT 756/187)” (Condomínio, 5a ed.,
Editora RT, pág. 335).
Incumbia à apelante, o ônus de demonstrar evento impeditivo,
modificativo ou extintivo do direito do apelado, nos termos do art. 373,
II, do CPC, o que não ocorreu.
Destarte, as despesas condominiais, por gozarem da
presunção de legitimidade, somente podem ser contraditadas por meio
de impugnação específica, eis que se destinam aos gastos inadiáveis e
indispensáveis, relacionadas à conservação e manutenção das partes

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comuns do condomínio bem como a prestação de comodidades que
aumentem a fruição das unidades autônomas.
De ressaltar, por oportuno, que as obrigações decorrentes da
propriedade edilícia possuem natureza propter rem, ou seja, decorrem
diretamente da situação de titularidade do direito de propriedade sobre
a unidade condominial, nos termos do art. 1315, do Código Civil.
Destarte, fica mantida a sentença de primeiro grau, por seus
próprios e jurídicos fundamentos.
Por fim, atento ao art. 85, §11o do CPC, ficam os honorários
advocatícios majorados para 17% sobre o valor da condenação.
Posto isso, nega-se provimento ao recurso.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator