Tribunal: TJSP
Processo: 1004585-35.2018.8.26.0071
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Contrato submetido ao Código de Defesa do Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado no E. STJ em julgamento repetitivo. Destinação das arras. Ausência de questionamento no recurso especial. Inviabilidade de apreciação neste âmbito recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000332668
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1004585-35.2018.8.26.0071/50001, da Comarca de Bauru,
em que é agravante SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A, são agravados ELAINE CAMARGO COSTA E
SILVA e LUIZ FLAVIO COSTA E SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e, nesta, negaram provimento. V.U. ,
de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 12 de maio de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1004585-35.2018.8.26.0071/50001 - Voto no
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1004585-35.2018.8.26.0071/50001
COMARCA: BAURU (4a VARA CÍVEL)
AGRAVANTE: SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S/A
AGRAVADOS: ELAINE CAMARGO COSTA E SILVA E LUIZ FLAVIO
COSTA E SILVA
VOTO No 33.232
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESOLUÇÃO DE
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Contrato
submetido
ao
Código
de
Defesa
do
Consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a
restituição de valores somente ao término da obra
ou de forma parcelada. Restituição imediata e
integral em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido
o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema
577). Ausência de demonstração do desacerto da
aplicação do entendimento firmado no E. STJ em
julgamento
repetitivo.
Destinação das arras.
Ausência de questionamento no recurso especial.
Inviabilidade
de
apreciação
neste
âmbito
recursal. Decisão mantida. Recurso desprovido, na
parte conhecida.
Trata-se de agravo interno interposto
por SPE OLÍMPIA Q 27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A
contra decisão que, em ação de rescisão contratual c/c
devolução de quantias pagas, negou seguimento a
recurso especial, pois o V. Acórdão recorrido observou

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a orientação estabelecida no E. Superior Tribunal de
Justiça no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado
sob o regime dos recursos repetitivos. Alega distinção
entre o caso concreto e o tema 577, porque busca
reconhecer a ocorrência de cerceamento de defesa e de
omissões
no
V.
Acórdão
sobre
premissas
fático-
probatórias e a possibilidade de retenção das arras,
em observação ao disposto em cláusula contratual e
porque
tal
pagamento
destinou-se
à
comissão
de
corretagem. Aponta violação dos arts. 7o, 11, 139, I,
369, 373, II, 442, 464, 489, I, II e III, §1o, III,
IV, 494, II, 1022, II, III e parágrafo único, do CPC,
2o, 3o, 4o, 6o, caput, §2o, da LINDB, 104, 113, 418 do
CC. Assinala que a análise do mérito recursal é de
competência exclusiva do Superior Tribunal de Justiça.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011
desta
Corte,
com
a
redação
dada
pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara Especial
de Presidentes, nos termos do art. 33-A do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental no 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento
se o recorrente demonstrar que, por ausência de
similitude fática, a tese firmada no E. Superior
Tribunal
de
Justiça
sob
o
regime
dos
recursos

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repetitivos
não
se
aplica
ao
caso
concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg
nos EREsp no 1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz,
Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o AgInt no RE no
AgInt nos EDcl no RMS no 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o
V. Acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma apontado na decisão recorrida é evidente.
Com efeito, julgado o Recurso Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o
regime
dos
recursos
repetitivos, o E. Superior Tribunal de Justiça decidiu
que, nos contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais
avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador

integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso
tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Confira-se a fls. 353/356.
Neste contexto, o V. Acórdão recorrido
(fls. 276/289) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção de 20%
dos
valores
pagos,
para
compensar
as
despesas

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operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “No caso
em tela, a retenção do sinal e de mais 10% dos valores
pagos mostra-se abusiva, nos termos dos artigos 51,
inciso IV, § 1o e 53 do Código de Defesa do
Consumidor, pois redunda em retenção excessiva em
favor
da
vendedora,
bem
como
na
colocação
dos
consumidores em desvantagem exagerada.O juízo 'a quo'
determinou a devolução de 90% dos valores pagos.
Todavia, entendo que o percentual de 80% dos valores
pagos se mostra mais razoável e proporcional ao caso
concreto, seja porque a rescisão ocorreu por culpa dos
compradores, seja porque é o suficiente para se
indenizar
a
ré
pela
administração,
despesas
do
desfazimento do negócio, etc. (...) No mais, ainda que
haja previsão contratual, as arras confirmatórias
estão compreendidas no percentual a ser devolvido aos
compradores,
de
modo
que
não
podem
ser
retidas/deduzidas pelo vendedor. Por não se tratarem
de arras penitenciais, não há como se determinar a sua
retenção como penalidade à parte culpada pela rescisão
contratual' (fls. 282 e 284).
Indiscutível,
pois,
a
aplicação
do
regime dos recursos repetitivos.
As
razões
do
recurso
envolvendo
a
violação dos arts. 7o, 11, 139, I, 369, 373, II, 442,
464, 489, I, II e III, §1o, III, IV, 494, II, 1022,
II, III e parágrafo único, do CPC, 2o, 3o, 4o, 6o,
caput, §2o, da LINDB, 104, 113, 418 do CC, buscam a

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prevalência de tese já rejeitada no julgamento do
paradigma repetitivo supramencionado. Nesse sentido,
vale citar os seguintes julgados da E. Corte Superior:
AREsp no 787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel. Min.
Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg nos EDcl no
AREsp no 127.350/RS, Rel. Min. Benedito Gonçalves, DJe
de 30.9.2014; QO no Ag no 1.154.599/SP, Rel. Min.
Cesar Asfor Rocha, DJe de 12.5.2011.
Em relação à possibilidade de retenção
das arras confirmatórias na hipótese de resolução do
contrato
por
culpa
do
compromissário-comprador,
inviável o seguimento do reclamo, pois as razões do
recurso buscam a prevalência de tese já rejeitada no
julgamento do paradigma repetitivo supramencionado. O
E. Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento de
que as arras confirmatórias não podem ser retidas pelo
vendedor
nesta
situação,
uma
vez
que
estão
compreendidas
no
valor
global
do
percentual
de
retenção. Confiram-se: AgInt no REsp no 1.763.044/RJ,
Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe
de 19.12.2018; AgInt no AREsp no 906.340/DF, Rel. Min.
Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 11.9.2018;
e AgInt no AgRg no REsp no 1.197.860/SC, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12.12.2017.
De resto, a discussão de que as arras
destinavam-se ao pagamento da comissão de corretagem
não foi arguida no recurso especial, de modo que
coberta pela preclusão e, em consequência, não é

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cognoscível neste agravo interno.
Pelo exposto, nego provimento ao agravo
interno, na parte conhecida.
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