Tribunal: TJSP
Processo: 1008488-28.2017.8.26.0099
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
LOCAÇÃO. COBRANÇA.

Gratuidade da justiça indeferida à parte Matza Indústria e Comércio Ltda. ME. Apelante que deixou transcorrer o prazo, sem recolhimento do preparo. Interposição de recurso especial que não impede que se reconheça, desde já, a deserção da apelação. Recurso que não é dotado de efeito suspensivo automático. Inteligência do art. 1.029, § 5o, do CPC. Apelo julgado

Ementa:
LOCAÇÃO. COBRANÇA.

Gratuidade da justiça indeferida à parte Matza Indústria e Comércio Ltda. ME. Apelante que deixou transcorrer o prazo, sem recolhimento do preparo. Interposição de recurso especial que não impede que se reconheça, desde já, a deserção da apelação. Recurso que não é dotado de efeito suspensivo automático. Inteligência do art. 1.029, § 5o, do CPC. Apelo julgado deserto.

Preliminares afastadas. Relação locatícia que possui natureza pessoal. Desnecessidade de comprovação da propriedade do imóvel locado pela locadora. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Prova oral que não alteraria a solução dada à demanda. Ilegitimidade de parte passiva que se confunde com o mérito.

MÉRITO. Locatária que argui a venda da empresa, com alteração de seu quadro social. Negócio não levado a registro na JUCESP que é inoponível a terceiros. Modificação, ademais, que não altera as obrigações contratuais assumidas pela pessoa jurídica. Precedentes.

Inexistência de indícios de que a venda tenha levado à rescisão verbal do contrato escrito, tampouco de que tenha sido firmado outro também verbal em seu lugar. Distrato que se faz pela mesma forma do contrato. Documentos juntados pelos réus que nada comprovam.

Ausência de evidências de que a locadora tenha tratado com os novos proprietários a entrega das chaves. Valor do aluguel e porte das partes que não conferem verossimilhança ao alegado. Contrato escrito que permaneceu válido até sua rescisão, na data da entrega das chaves.

FIANÇA. Em se tratando de locação comercial com prazo certo, a alteração do quadro social não interfere na fiança. Precedentes. Fiança que não foi extinta. Fiadores que se responsabilizam pelo cumprimento das obrigações de forma solidária e como principais pagadores (art. 828, II, do Código Civil em vigor). Expressa renúncia ao benefício de ordem.

VALOR. Aluguéis devidos até a data em que a locadora se imitiu na posse do bem. Locatícios e encargos devidos em março de 2018 que devem ser cobrados proporcionalmente. Incidência de juros de mora desde o inadimplemento da obrigação. Mora ex re. Débitos de IPTU cuja responsabilidade pelo pagamento está prevista no contrato. Inexistência de abusividade na multa moratória.

Litigância de má-fé. Inocorrência. Sucumbência corretamente distribuída na forma proporcional.

Recursos parcialmente providos, julgado deserto o recurso da ré Matza Indústria e Comércio Ltda. ME.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638665
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1008488-28.2017.8.26.0099, da Comarca de Bragança Paulista, em que são
apelantes MARIA AMALIA DE CARVALHO COSTA, MATZA COMERCIAL DE
ALIMENTOS LTDA-EPP e FRANCISCO CARLOS DA COSTA, é apelado
COBRAG ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA..
ACORDAM, em 36a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram do
recurso da ré Matza Indústria e Comércio Ltda. ME e deram parcial provimento
aos demais recursos. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores
WALTER EXNER (Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E
ARANTES THEODORO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
MILTON CARVALHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008488-28.2017.8.26.0099 Bragança Paulista VOTO No 27897
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Voto no 26897.
Apelação n° 1008488-28.2017.8.26.0099.
Comarca: Bragança Paulista.
Apelantes: Matza Comercial de Alimentos Ltda-epp e outros.
Apelado: Cobrag Administração de Bens Ltda.
Juiz prolator da sentença: Frederico Lopes Azevedo.
LOCAÇÃO. COBRANÇA.
Gratuidade da justiça indeferida à parte Matza Indústria e
Comércio Ltda. ME. Apelante que deixou transcorrer o prazo,
sem recolhimento do preparo. Interposição de recurso especial
que não impede que se reconheça, desde já, a deserção da
apelação. Recurso que não é dotado de efeito suspensivo
automático. Inteligência do art. 1.029, § 5o, do CPC. Apelo
julgado deserto.
Preliminares afastadas. Relação locatícia que possui natureza
pessoal. Desnecessidade de comprovação da propriedade do
imóvel locado pela locadora. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Prova oral que não alteraria a solução dada à
demanda. Ilegitimidade de parte passiva que se confunde com
o mérito.
MÉRITO. Locatária que argui a venda da empresa, com
alteração de seu quadro social. Negócio não levado a registro
na JUCESP que é inoponível a terceiros. Modificação,
ademais, que não altera as obrigações contratuais assumidas
pela pessoa jurídica. Precedentes.
Inexistência de indícios de que a venda tenha levado à rescisão
verbal do contrato escrito, tampouco de que tenha sido firmado
outro também verbal em seu lugar. Distrato que se faz pela
mesma forma do contrato. Documentos juntados pelos réus que
nada comprovam.
Ausência de evidências de que a locadora tenha tratado com os
novos proprietários a entrega das chaves. Valor do aluguel e
porte das partes que não conferem verossimilhança ao alegado.
Contrato escrito que permaneceu válido até sua rescisão, na
data da entrega das chaves.

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FIANÇA. Em se tratando de locação comercial com prazo
certo, a alteração do quadro social não interfere na fiança.
Precedentes. Fiança que não foi extinta. Fiadores que se
responsabilizam pelo cumprimento das obrigações de forma
solidária e como principais pagadores (art. 828, II, do Código
Civil em vigor). Expressa renúncia ao benefício de ordem.
VALOR. Aluguéis devidos até a data em que a locadora se
imitiu na posse do bem. Locatícios e encargos devidos em
março de 2018 que devem ser cobrados proporcionalmente.
Incidência de juros de mora desde o inadimplemento da
obrigação. Mora ex re. Débitos de IPTU cuja responsabilidade
pelo pagamento está prevista no contrato. Inexistência de
abusividade na multa moratória.
Litigância de má-fé. Inocorrência. Sucumbência corretamente
distribuída na forma proporcional.
Recursos parcialmente providos, julgado deserto o recurso da
ré Matza Indústria e Comércio Ltda. ME.
Trata-se de ação de despejo, cumulada com cobrança de
aluguéis e acessórios, julgada parcialmente procedente pela respeitável
sentença de fls. 583/593, cujo relatório se adota, para declarar rescindido o
contrato de locação e condenar os réus, solidariamente, ao pagamento dos
débitos indicados pela autora, com a observância dos ajustes, deduções e
descontos na forma da fundamentação. A sucumbência é preponderante dos
réus, que foram condenados ao pagamento de 70% dos ônus processuais e
dos honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor da causa, arcando a
autora com o restante.
Inconformados, apelam os réus.
A ré Maria Amália de Carvalho Costa arguindo

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cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado do feito; que era
necessária a comprovação por prova oral da existência de novos locatários e
da anuência da locadora com essa troca, havendo novo contrato de locação
verbal; que não foi observado o termo de entrega das chaves assinado pelo
representante dos novos locatários; que é parte ilegítima para o feito, pois não
tinha conhecimento da troca de locatário e com isso nunca anuiu; que o
inadimplemento é posterior à venda do grupo e da troca dos locatários; que os
novos locatários confessaram a compra da empresa e a substituição do
contrato escrito por contrato verbal, até que outro fosse elaborado em seu
lugar; que a entrega das chaves foi negociada diretamente com a locadora
pelo representante dos novos locatários, não sendo verdadeira a afirmação de
que ela não tinha ciência da alteração; que a anuência da locadora também se
evidencia pela troca da fachada, com o novo nome do hipermercado; que o
contrato de locação prevê a rescisão em decorrência da alienação de mais de
50% do capital social da empresa locatária; que não foi analisado o acordo
feito entre os antigos e os novos locatários, do qual não participou a fiadora;
que não se encerrou a possibilidade de cobrança dos locatários, para apenas
depois ser proposta a ação em face da fiadora; que deve ser autorizado o
levantamento do arresto do bem de propriedade de terceiros que tem a ré
apenas como usufrutuária; que a cobrança inclui débitos posteriores à data da
entrega das chaves, qual seja, março de 2018; que não foi especificado o
termo inicial da correção monetária; que não foram arbitrados índices para
correção monetária e juros sobre o transformador considerado no pagamento
do débito; que não estão comprovados os débitos de IPTU cobrados,
tampouco foi pactuado seu pagamento no contrato verbal; que a multa de 10%
é cláusula abusiva e deve ser declarada nula; que devem ser descontadas as
benfeitorias descritas às fls. 240, especialmente, a fachada no valor de
R$100.000,00, posteriormente deixados pelos novos locatários (fls. 620/644).

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A ré Matza Indústria e Comércio Ltda. ME inicialmente
pleiteando a concessão da gratuidade da justiça em seu favor. No mais, arguiu
cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide; que era
necessária a produção de prova oral para esclarecimento da controvérsia
acerca da troca de locatário e responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis;
que pretendia comprovar a ocorrência de acordo com a locadora,
comprovando a entrega das chaves e a venda da empresa com sua anuência;
que a prova documental demonstra diversos atos realizados pelos novos
locatários; que eles foram autorizados a trocar a fachada do hipermercado pela
locadora; que a sentença criminal reconhece que os novos locatários eram os
proprietários da empresa e os únicos responsáveis por estar no polo passivo
da ação; que a própria locadora juntou o termo de entrega das chaves
assinado pelo representante dos novos locatários; que a autora teve
conhecimento da prisão dos novos locatários dentro do estabelecimento
comercial alugado e aceitou negociar com eles a rescisão; que em lugar de
rescindir o contrato de locação, preferiu negociar com os novos locadores o
pagamento de aluguéis, estabelecendo novo contrato de locação verbal; que a
rescisão foi verbalmente solicitada; que é indevida a inclusão dos antigos
locatários e sua fiadora no polo passivo da demanda; que era notório e público
o conhecimento da locadora acerca dos novos locatários; que a autora não
comprovou a propriedade do imóvel, inexistindo nos autos documento
indispensável para a propositura da ação; que os novos locatários afirmaram
que após o fechamento da empresa, em 09/2017, marcaram reunião para
entrega das chaves em outubro de 2017; que é indevida a cobrança de débitos
vencidos entre outubro de 2017 e março de 2018, porque posteriores ao
acordo; que as chaves foram entregues em fevereiro de 2018, mas há débito
referente a março, o que deve ser excluído; que deve ser informado o termo
inicial da correção monetária e dos juros de mora; que não foi estipulado o
índice de correção do valor do transformador entregue para pagamento do

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débito; que não foi comprovado o lançamento do IPTU cobrado, tampouco que
a responsabilidade de pagamento do locatário tenha sido pactuada no contrato
verbal; que é abusiva a cláusula que fixa multa de 10%, devendo ser
declarada nula; que as benfeitorias devem ser descontadas do débito (fls.
645/675).
O réu Francisco Carlos da Costa, arguindo cerceamento
de defesa pelo julgamento antecipado da lide; que era necessária a produção
de prova oral para esclarecimento da controvérsia acerca da troca de locatário
e responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis; que pretendia comprovar a
ocorrência de acordo com a locadora, comprovando a entrega das chaves e a
venda da empresa com sua anuência; que o novo locatário confessou,
conforme constava no contrato de compra e venda, que tinha a obrigação de,
no máximo em 45 dias, alterar o contrato social e averbá-lo na JUCESP; que a
posse da empresa foi transferida, com a outorga de procurações para a devida
regularização; que os novos locatários não negaram ser donos da empresa
Matza e responsáveis pelo pagamento dos débitos; que o inadimplemento é
posterior à venda do grupo comercial; que a própria locadora juntou o termo de
entrega das chaves assinado pelo representante dos novos locatários,
demonstrando aceitação tácita com a troca de titularidade do contrato; que os
novos locatários juntaram cópia do depósito do aluguel, cheques por eles
assinados e as tratativas de acordo para entrega das chaves; que resta
evidente a sua ilegitimidade de parte e da fiadora; que as conversas por e-mail
comprovam que desde outubro de 2017 havia tratativas para entrega do
imóvel; que a autora não comprovou a propriedade do imóvel, inexistindo nos
autos documento indispensável para a propositura da ação; houve novação do
contrato, sendo substituído o escrito pelo verbal firmado com os novos
locatários; que isso exonera a fiadora, pois não anuiu com o novo contrato;
que é indevida a cobrança de débitos vencidos entre outubro de 2017 e março

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de 2018, porque posteriores ao acordo; que as chaves foram entregues em
fevereiro de 2018, mas há débito referente a março, o que deve ser excluído;
que deve ser informado o termo inicial da correção monetária e dos juros de
mora; que não foi estipulado o índice de correção do valor do transformador
entregue para pagamento do débito; que não foi comprovado o lançamento do
IPTU cobrado, tampouco que a responsabilidade de pagamento do locatário
tenha sido pactuada no contrato verbal; que a cobrança de IPTU se encontra
parcialmente prescrita, não podendo ser parcialmente cobrada pela
Municipalidade, de modo que deve ser excluída da cobrança; que o prazo
prescricional quinquenal se inicia na data seguinte ao do vencimento; que a
sucumbência é recíproca deve ser repartida entre as partes (fls. 679/710).
Houve resposta (fls. 717/726), com pedido de condenação
dos apelantes às penas pela litigância de má-fé.
Os benefícios da gratuidade da justiça foram indeferidos à
apelante Matza (fls. 737/740, 955/657 e 1.046/1.050), motivando a
interposição de recurso especial (fls. 1.053/1.098).
A apelante deixou transcorrer o prazo sem o recolhimento
do preparo recursal (fls. 1.219).
É como relato.
De início, indeferida a gratuidade da justiça, a apelante
Matza Comercial de Alimentos Ltda-epp foi intimada a comprovar o
recolhimento do preparo no prazo de cinco dias.
Mesmo depois de julgado o agravo interno (por acórdão em

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que foi integralmente mantida a decisão monocrática que indeferiu a
concessão da gratuidade e determinou o recolhimento do preparo da apelação
em cinco dias), ela deixou de pagar o preparo recursal devido (fls. 1.219).
Nos termos do artigo 1.007, caput, do Código de Processo
Civil, No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando
exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de
remessa e de retorno, sob pena de deserção.
Assim, desatendida a determinação de recolhimento do
preparo fundamentada no artigo 99, §7o, do Código de Processo Civil, o apelo
deve ser julgado deserto.
Ressalte-se que a interposição de recurso especial contra o
venerando acórdão que indeferiu a gratuidade da justiça à apelante não
impede que se reconheça, desde já, a deserção da apelação. Isso porque o
recurso não é dotado de efeito suspensivo automático (artigo 1.029, § 5o, do
Código de Processo Civil).
Ante o exposto, não se conhece da apelação da parte
Matza Comercial de Alimentos Ltda-epp, porque deserto o recurso. O recurso
especial será oportunamente processado e remetido para julgamento.
Os demais recursos comportam parcial provimento.
As partes, em 20/08/2015, celebraram contrato de locação
de um imóvel não residencial, pelo prazo de 48 meses, mediante pagamento
de aluguel mensal de R$31.000,00 e encargos (fls. 17/23). Ocorre que a ré
não pagou os aluguéis e encargos devidos entre agosto e outubro de 2017, o

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que motivou a propositura desta ação, em que a locadora pleiteou a cobrança
dos valores inadimplidos, calculados na data do ajuizamento em R$326.20362
(fls. 5), bem como o despejo.
No curso do processo, sobreveio a desocupação do imóvel
(fls. 55/57), datado o recibo de entrega das chaves em 26/02/2018, de modo
que restou prejudicada a pretensão ao despejo. Nesse contexto, os pedidos
foram julgados parcialmente procedentes, o que motivou a interposição dos
recursos, pelos motivos mencionados.
Respeitado o entendimento do douto Juízo a quo, a
decisão comporta pequeno reparo.
De início, cumpre rejeitar a preliminar de carência da ação
por falta de documento essencial.
Os réus não negam a existência de relação jurídica mantida
entre as partes, embora controvertam quanto à ocorrência de novação,
substituindo o contrato de locação escrito por outro supostamente verbal,
realizado com novos locatários.
A despeito disso, por possuir natureza pessoal, a relação
locatícia dispensa a comprovação da propriedade do bem locado para se aferir
a legitimidade do locador para a ação de despejo e cobrança dos aluguéis em
atraso.
Nesse sentido:
AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS. Legitimidade ativa do locador

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que não é proprietário. Contrato de locação é negócio jurídico
gerador de obrigações pessoais. Legitimidade que decorre do
vínculo contratual e não do vínculo real com a coisa. [...] (TJSP,
Apelação no 0700193-06.2012.8.26.0696, 27a Câmara Extraordinária
de Direito Privado, Rel. Milton Carvalho, j. 17/10/2016).
APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DESPEJO POR FALTA
DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. ILEGITIMIDADE
ATIVA "AD CAUSAM". INOCORRÊNCIA. TITULARIDADE DOMINIAL.
DESNECESSIDADE.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO. É de se observar que o contrato de locação possui
natureza pessoal, de forma que quem tem legitimidade para
propor ação de cobrança de aluguel é o locador, e não o
proprietário do imóvel, ou seja, a legitimidade para o ajuizamento
da causa não decorre do domínio do bem objeto da locação, mas
do fato de ter locado. Além disso, a Lei no 8.245/1991 não estabelece
a titularidade do imóvel como requisito para a locação. (TJSP,
Apelação no 0008189-41.2014.8.26.0045, 31a Câmara de Direito
Privado, Rel. Adilson de Araujo, j. 07/06/2016).
LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
CUMULADA COM COBRANÇA - PROVA DA TITULARIDADE -
IRRELEVÂNCIA - RECURSO IMPROVIDO. Em ação de despejo por
falta de pagamento não se discute a titularidade do domínio, bastando
ficar comprovada a relação ex locato. (TJSP, Apelação no
0051527-62.2008.8.26.0114, rel. Renato Sartorelli, 26a Câmara de
Direito Privado, j. 28/01/2016).
Deste modo, sendo incontroversa a relação locatícia firmada

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entre as partes, por meio da qual o imóvel em questão foi cedido em locação,
a prova da propriedade do imóvel locado não é documento indispensável à
propositura da demanda.
Quanto à arguição de cerceamento de defesa, o julgamento
antecipado do mérito não caracterizou alegada nulidade em prejuízo dos
apelantes, pois a prova testemunhal pretendida não teria o condão de alterar a
solução dada à causa.
Como se depreende dos artigos 370 e 371 do Código de
Processo Civil, em matéria probatória adota-se o sistema do convencimento
motivado, no qual o órgão jurisdicional é destinatário das provas produzidas e
cabe a ele decidir pela necessidade de se realizarem atos durante a fase
instrutória, pois, se as provas presentes nos autos forem suficientes para
embasar sua persuasão, a produção de outras implica a prática de atos inúteis
e meramente protelatórios.
Aliás, a jurisprudência é firme no sentido de que o juiz tem o
poder-dever de indeferir a produção de provas inúteis ou quando os elementos
constantes
dos
autos
já
permitirem
o
seu
julgamento:
Consoante
jurisprudência desta Corte, não há cerceamento do direito de defesa quando o
juiz tem o poder-dever de julgar a lide antecipadamente, dispensando a
realização de audiência para a produção de provas ao constatar que o acervo
documental é suficiente para nortear e instruir seu entendimento. (STJ, REsp
1.435.628/RJ, Rel. Ministro Humberto Martins, 2a Turma, j. 05/08/2014).
E, no caso, realmente não se justificava a designação de
audiência de instrução, pois a prova oral seria incapaz de alterar o deslinde do
feito, como à frente será demonstrado.

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Por fim, as preliminares de ilegitimidade de parte, tanto de
Francisco Carlos da Costa, quanto de Maria Amalia de Carvalho Costa,
guardam relação com o mérito da controvérsia e com ele serão analisadas.
Isto superado, ao contestar o feito, os réus, de maneira
uníssona, alegaram que a locatária Matza Comercial de Alimentos Ltda-epp foi
vendida, conforme comprovaria o contrato particular de venda e compra de
estabelecimento de fls. 150/158, em negócio datado de 24/06/2017. A
locadora teria plena ciência e, em razão disso, aceitou rescindir verbalmente o
contrato escrito original, em que eram fiadores os réus Francisco e Maria
(cláusula 23, fls. 21), com a suposta realização de outro, agora apenas na
forma verbal, novando-se os termos da locação. Os fiadores, por sua vez,
alegam que, por não terem anuído com a alteração societária da locatária, não
têm mais responsabilidade pela dívida em atraso, já que a garantia é pessoal.
A noticiada compra e venda da empresa Matza Comercial
de Alimentos Ltda-epp não foi levada a registro na Junta Comercial, de forma
que, perante terceiros e no âmbito cível, o mero instrumento particular não é
oponível a eles.
Ainda assim, admitindo-se a ocorrência do negócio, a
alteração do quadro societário não modifica as obrigações contratuais
assumidas pela pessoa jurídica.
Neste sentido:
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. Ação de despejo cumulada
com pedido de cobrança dos aluguéis e demais encargos. Sentença

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de procedência dos pedidos. Apelação do fiador e da antiga sócia.
Preliminar de cerceamento do direito de produzir provas afastada.
Mérito. Cessão de quotas e alteração do quadro societário que não
exime a empresa locatária das obrigações assumidas. Ademais, o
sócio cedente das quotas responde pelas obrigações da
sociedade no período de 2 anos a partir da averbação da alteração
do quadro societário. Art. 1.003, parágrafo único, do CC. Contrato de
locação firmado por prazo determinado. Fiador que deve responder
pela dívida até a entrega das chaves. Somente o comprovante de
pagamento poderia afastar a condenação ao pagamento da dívida.
Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação no
1015110-29.2017.8.26.0001; Rel. Carmen Lucia da Silva; 25a
Câmara de Direito Privado; j. em 14/11/2019) (realce não original).
Não há sequer indícios, tampouco é verossimilhante, a
alegação de que a alteração societária teria motivado a rescisão verbal do
contrato escrito perante a locadora, para que outro pacto verbal fosse
realizado em seu lugar.
Em primeiro lugar, porque o distrato se faz pela mesma
forma do contrato (artigo 472 do Código Civil). Em razão disso, não se pode
presumir que a locadora tenha lançado mão da cláusula 11a do contrato de
locação, que prevê a sua rescisão em caso de alienação de mais de 50% do
capital social da locatária, especialmente, porque não houve notificação da
locatária acerca da alteração do quadro societário, e não há elementos de
prova de que ela tivesse ciência.
Nenhum dos inúmeros documentos juntados por quaisquer
dos réus faz prova do alegado.

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No recibo de entrega das chaves, consta que o réu
Francisco Carlos da Costa, sócio originário da locadora e também seu fiador,
efetuou a restituição da posse do imóvel (fls. 57). Não se nega a validade
deste documento, sendo irrelevante a alegação de que o novo sócio da
empresa tenha constado como testemunha, já que ele não assinou como seu
representante legal. Isso demonstra apenas e tão somente que ele esteve
presente no ato.
Soa maliciosa a afirmação de que o e-mail de fls. 208
comprovaria a rescisão do contrato e até mesmo a composição quanto à
indenização de benfeitorias, na medida em que ele é mero comunicado
enviado por terceiro totalmente estranho aos autos informando data e local de
uma reunião, cujo assunto e partes envolvidas sequer foram mencionados.
Ademais, embora largamente noticiado nos recursos e em diversas
manifestações dos réus ao longo do processo, não há qualquer evidência de
que a locadora tenha negociado diretamente com os novos sócios a rescisão
da locação e entrega das chaves. Os cheques de fls. 209/218, por sua vez,
tampouco provam o que pretendem os réus, já que são nominais a terceiros.
Outrossim, o valor do aluguel mensal e seus encargos, bem
como o porte das partes envolvidas, não confere verossimilhança ao alegado.
Nesse tocante, como bem ressaltou o Juízo a quo, as peculiaridades da causa
- em especial o fato de tratar-se de locação não residencial de grande prédio
comercial, com elevados valores envolvidos - atentam contra a pueril
afirmação dos requeridos no sentido de que, após a transferência da
sociedade locatária para terceiros, os novos representantes da empresa teriam
pactuado verbalmente com a parte autora um novo contrato de locação,
desvinculado do primeiro, prevendo descontos da ordem de R$ 100.000,00

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(cem mil reais) por benfeitorias supostamente realizadas no imóvel (e que
sequer foram indicadas pelos réus) e isentando, ainda que tacitamente, os
antigos fiadores da responsabilidade pelo pagamento das verbas em atraso.
Não há como se conceber que negócio jurídico de tal
envergadura, firmado entre pessoas jurídicas acostumadas à formalização de
contratos como o dos autos, tenha se realizado de forma única e
exclusivamente verbal, sem que tenha sido registrado por qualquer meio.
A propósito, verifico que os documentos apresentados pelos
requeridos não são capazes de indicar, nem mesmo de maneira indireta ou
indiciária, a efetiva existência de um novo ajuste entre as partes, tratando-se
apenas de documentos esparsos e desconexos, alguns dos quais
aparentemente sequer se referem à relação negocial controvertida - ex.: i)
suposto e-mail enviado por pessoa estranha aos autos (Leila Maria Del Col, da
SADEC Contabilidade) referindo-se uma suposta reunião, sem qualquer
menção ao assunto que seria tratado na ocasião e sem indicação de quem
participaria do encontro (pág. 208 e 220); ii) registros fotográficos incompletos
de cheques emitidos pela requerida MATZA e pela empresa OPEN em favor
de terceiros, que aparentemente não possuem qualquer vínculo com a parte
autora (pág. 209/2018); iii) comprovante de transferência no valor de R$
12.000,00 (doze mil reais) em favor de "A TAVARES DA SILVA ME", realizada
antes do período de inadimplência indicado na inicial, sobre o qual foi lançado
de forma precária a anotação "aluguel" etc (fls. 587).
E matérias veiculadas em órgãos de imprensa noticiando a
prisão dos donos do supermercado não são prova cabal da ciência da
locadora sobre a alteração.
Deste modo, não há como considerar rescindido o contrato
de locação de fls. 17/23, que permaneceu válido e eficaz até o final da

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locação, encerrado com a entrega das chaves, em 26/02/2018.
Em se tratando de locação comercial com prazo certo (48
meses, cláusula 2a, fls. 18), sendo o afiançado pessoa jurídica, a alteração do
quadro social não interfere a fiança que garante o contrato, já que não houve
exoneração.
Neste sentido:
Locação. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de
cobrança. Cerceamento de defesa afastado. Contrato de locação
entabulado em nome dos Requeridos, pessoas físicas. Alteração
do quadro societário da empresa G.M.B. Centro Automotivo ME
que em nada interfere na obrigação. Reconhecida a legitimidade
passiva dos Apelantes. Inadimplemento incontroverso. Recursos
desprovidos (TJSP; Apelação no 1033182-48.2017.8.26.0071; Rel.
Pedro Baccarat; 36a Câmara de Direito Privado; j. em 06/04/2020)
(realce não original).
APELAÇÃO LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO DE EXONERAÇÃO
DE FIANÇA
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA
CONTRATO
ENTABULADO POR PRAZO DETERMINADO E EM PLENA
VIGÊNCIA MERA ALTERAÇÃO DO QUADRO SOCIETÁRIO QUE
NÃO EXIME AUTOMATICAMENTE OS FIADORES DE SUA
RESPONSABILIDADE
DISPOSIÇÃO DO ART. 835 DO CC
RESERVADO APENAS ÀS HIPÓTESES DE CONTRATOS DE
LOCAÇÃO
POR
PRAZO
INDETERMINADO

RECURSO
DESPROVIDO (TJSP; Apelação no 1002051-35.2019.8.26.0637; Rel.

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Cesar Luiz de Almeida; 28a Câmara de Direito Privado; j. em
09/03/2020) (realce não original).
Locação. Ação de cobrança de aluguéis e encargos. Exoneração da
fiança em decorrência da alteração do quadro societário da
afiançada que não se dá de modo automático, mas depende de
distrato ou notificação na forma do artigo 835 do Código Civil.
Obrigação em moeda estrangeira a ser satisfeita em território nacional,
motivo pelo qual se havia de adotar, à mingua de convenção em
sentido contrário, a cotação da data da celebração do contrato,
incidindo desde então correção monetária. Apelação parcialmente
provida (TJSP; Apelação no 1107429-10.2017.8.26.0100; Rel.
Arantes Theodoro; 36a Câmara de Direito Privado, j. em
13/02/2020) (realce não original).
Embargos à execução. Fiança locatícia. Pedido de gratuidade
processual formulado nas razões recursais. Concessão. Inépcia da
petição inicial. Inocorrência. Peça instruída com o título executivo
extrajudicial. Cerceamento de defesa não configurado. Prescrição da
pretensão de cobrança do aluguel relativo a junho de 2009. Fiança
concedida para garantir contrato de locação firmado por pessoa
jurídica de que o embargante era sócio. Alteração do quadro
societário que não exonera o fiador da obrigação assumida.
Cumulação de multa moratória e compensatória. Impossibilidade, sob
pena de "bis in idem". Responsabilidade pessoal do fiador pelos
débitos, não limitada aos bens listados no contrato de fiança.
Impenhorabilidade do bem de família que não alcança débitos
decorrentes de fiança locatícia. Excesso de penhora não demonstrado.
Recurso
parcialmente
provido
(TJSP;
Apelação
no
0016336-04.2013.8.26.0009; Rel. Maria Cláudia Bedotti; 32a Câmara

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de Direito Privado; j. em 17/06/2019) (realce não original).
Portanto, não houve exoneração da fiança e não estão
desobrigados os réus Francisco e Maria, não sendo o caso de levantar o
arresto realizado sobre os bens oferecidos em garantia ao contrato de locação
(fls. 105).
Isso porque, por meio da cláusula 23a do instrumento, os
fiadores se obrigaram a responder pelas obrigações resultantes da locação de
forma solidária e como principais pagadores, renunciando expressamente o
disposto na Lei 8.009/90.
Deste modo, nos termos do artigo 828, I e II do Código Civil,
não lhes aproveita o benefício de ordem, não podendo exigir que primeiro
sejam executados os bens do devedor.
Quanto aos valores cobrados, os aluguéis são devidos até a
efetiva imissão da locadora na posse do imóvel, que, no caso, se deu com a
entrega das chaves, em fevereiro de 2018, sendo irrelevante eventual
desocupação anterior ou negociações para entrega, até porque sequer
demonstradas nos autos.
Nesse sentido:
Embargos à execução. Locação. Termo final que só ocorre com a
devolução das chaves ou imissão do locador na posse do imóvel,
que não se confunde com a mera desocupação ocorrida in casu.
Sentença
mantida.
Recurso
improvido. (TJSP; Apelação
Cível
1005402-18.2017.8.26.0562; Rel. Walter Cesar Exner; 36a Câmara
de Direito Privado; j. 19/04/2018) (realces não originais)

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EMBARGOS À EXECUÇÃO. Cobrança de aluguéis e demais encargos
da locação. Responsabilidade dos locatários que persiste até a
efetiva devolução das chaves. Prova testemunhal incapaz de
infirmar o comprovante de entrega das chaves. Em caso de recusa
do locador, compete ao locatário consignar as chaves em juízo.
Recurso
desprovido.

(TJSP;
Apelação
Cível
1012870-44.2016.8.26.0602; Rel. Milton Carvalho; j. 30/11/2017)
LOCAÇÃO. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança de aluguéis. Insurgência quanto à data da desocupação do
imóvel,
comprovadamente,
efetivada
em
04.06.2012.
Responsabilidade pelo pagamento dos alugueres e encargos que
perdura até a data da efetiva entrega das chaves. Depósito prévio
de
três
meses
de
aluguéis
não
comprovado.
RECURSO
NEGADO. (TJSP; Apelação Cível 0002265-68.2012.8.26.0417; Rel.
Maria de Lourdes Lopez Gil; 36a Câmara de Direito Privado; j.
26/11/2015) (realces não originais)
Pequeno reparo comporta a respeitável sentença,
contudo, quanto aos valores cobrados referentes a março de 2018.
Nos termos da cláusula 2a (fls. 18), o mês se inicia no dia 20
e se encerra no dia 19, e consoante a cláusula 4a, os aluguéis deverão ser
pagos até o dia 20 de cada mês vencido.
O termo de entrega das chaves, por sua vez, realmente
previu que a apuração dos valores devidos seria realizada até a data em que

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firmado o documento, qual seja, 26/02/2018, de modo que já havia se iniciado
novo mês de locação. No entanto, como havia decorrido apenas 7 dias, a
cobrança deve ser proporcional, e não integral, como constou dos
cálculos.
Os juros de mora de 1% ao mês incidem de cada
vencimento, por se tratar de mora ex re.
Preleciona Hamid Charaf Bdine Jr. que “se a obrigação é
positiva e líquida e tem termo (prazo certo) para ser adimplida, verifica-se a
mora na ocasião em que o cumprimento havia de ter sido implementado. A
obrigação é positiva quando exige uma conduta comissiva do devedor dar ou
fazer -, pois, nas obrigações negativas, aplica-se à mora a regra prevista no
art.
390,
compreendida
entre
as
disposições
gerais
aplicáveis
ao
inadimplemento absoluto e à mora. A obrigação é líquida nos casos em que for
certa ou determinada, sem necessidade da elaboração de cálculo, como
estava expresso no art. 1.533 do CC/1916, que não tem correspondência no
CC/2002 valendo notar que a necessidade de simples cálculos aritméticos
não acarretam iliquidez. Segundo o parágrafo único deste artigo, a
interpelação extrajudicial ou judicial do devedor só será necessária nos casos
em que não houver termo previsto para o adimplemento. Por essa razão, a
jurisprudência que determina indistintamente serem os juros incidentes desde
a citação, nos casos de inadimplemento contratual, não parece dar
interpretação adequada a este dispositivo.” (Código Civil Comentado:
Doutrina e Jurisprudência, Coord. Cezar Peluso, 9a ed. rev. e atual.,
Barueri, SP: Manole, 2015, págs. 379 e 380).
Nesse sentido, já decidiu esse Egrégio Tribunal, inclusive
essa Colenda Câmara:

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Apelação. Locação. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulado com cobrança de aluguéis vencidos. Sentença citra petita.
Nulidade absoluta. Aplicação analógica do art. 515, § 3o, do CPC.
Contrato verbal. Reajuste anual não convencionado. Manutenção do
valor do aluguel inicialmente ajustado. Inadimplemento incontroverso.
Decretação do despejo. Necessidade. Condenação ao pagamento dos
aluguéis vencidos, sem aplicação de reajuste. Juros de mora e
correção a partir do vencimento de cada parcela. Mora ex re.
Sentença anulada. Ação julgada parcialmente procedente. (TJSP,
Apelação Cível n° 0008104-79.2012.8.26.0189, 36a Câmara de
Direito Privado, Rel. Walter Cesar Exner, j. 16/07/2015).
Da mesma maneira, a correção monetária, que é mera
reposição da moeda, incide de cada vencimento, sendo aplicável o índice
previsto no contrato. Na falta de previsão, aplica-se a Tabela Prática do
Tribunal de Justiça de São Paulo.
Por seu turno, a responsabilidade pelo pagamento dos
débitos de IPTU consta da cláusula 15 do contrato. Ademais, eles foram
cabalmente demonstrados pelo extrato financeiro emitido pela própria
prefeitura, conforme documento de fls. 24. Tratando-se de débitos fiscais
vencidos a partir de 2016, não se cogita prescrição, ficando rejeitada a
arguição.
Não há elementos relativos às benfeitorias erigidas a serem
abatidas do débito cobrado. Quanto ao transformador elétrico que ficou no
prédio e que, por acordo, terá seu valor descontado do débito, seu preço foi
estimado pelas partes em R$22.000,00 (fls. 57), que deverão ser abatidos

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daquilo que era devido na data da entrega das chaves. Em assim sendo, não
há falar em incidência de juros ou correção monetária sobre essa quantia.
Por fim, os contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91
não se sujeitam às regras do Código de Defesa do Consumidor, dentre as
quais a do seu artigo 52, §1o, que limita a multa moratória a 2% sobre o valor
do débito.
Nesse sentido:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
LOCAÇÃO.
FIADOR.
CLÁUSULA
EXPRESSA
DE
RESPONSABILIDADE ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. REDUÇÃO
DA MULTA COM BASE NO CDC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO. (...) 3. Não se aplicam ao contrato de
locação as normas do Código de Defesa do Consumidor.
Precedentes. 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ,
AgRg no AREsp 508.335/SC, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j.
23/06/2015) (realces não originais)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO (ART. 544 DO CPC) - AÇÃO
DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, MULTA CONTRATUAL
E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA NEGAR SEGUIMENTO AO
RECURSO ESPECIAL. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. (...) 2.
Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato
de locação regido pela Lei n. 8.245/91, porquanto, além de fazerem
parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito
privado, as relações jurídicas locatícias não possuem os traços

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característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2o e 3o
da lei 8.078/90. Precedentes. (...). (STJ, AgRg no AREsp
101.712/RS, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 03/11/2015) (realces
não originais)
Destarte, a condenação dos réus ao pagamento da multa
livremente pactuada (cláusula 5a), a qual, aliás, foi estabelecida em percentual
normalmente utilizado em contratos de locação, prestigia a boa-fé nas relações
entre particulares. Não se cogita, pois, de abusividade da multa ou de
enriquecimento sem causa em benefício da autora.
De outro lado, não se vislumbra má-fé que enseje a
condenação do apelante às penas pela litigância temerária.
Conforme orientação jurisprudencial adotada pelo Superior
Tribunal de Justiça, a condenação em litigância de má-fé exige prova do dolo
(EDcl no Ag 691.061/RS, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j.
06.11.2012; AgRg no AgRg no Ag 1.238.201/SP, 3a Turma, Rel. Min.
Massami
Uyeda,
j.
20.03.2012),
portanto,
é
necessária
a
efetiva
demonstração da prática de conduta temerária, o que não se evidencia no
caso.
Por fim, irretocável a distribuição dos ônus sucumbenciais,
na medida em que a autora restou vencida de menor parte dos seus pedidos,
não comportando alteração a condenação proporcional que lhe imputou 30%
do pagamento, ficando o restante a cargo dos réus.
E parcialmente providos os recursos, não se aplica o
disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil.

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Ante o exposto, julga-se deserto o recurso da ré Matza
Indústria e Comércio Ltda. ME e, quanto aos demais, dá-se parcial
provimento, apenas para que a cobrança do aluguel e encargos vencidos em
março de 2018 seja proporcional ao número de dias que antecederam a
rescisão do contrato, fixando-se o termo inicial dos juros de 1% ao mês e da
correção monetária a data de cada vencimento.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator