Tribunal: TJSP
Processo: 1003476-64.2017.8.26.0218
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA AJUIZADA PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR- CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DEMANDA AJUIZADA PELA VENDEDORA – POSSIBILIDADE – REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - ADMITIDA A RETENÇÃO DE 20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – JUROS DE MORA DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DO COMPRADOR- CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS DESEMBOLSOS – MULTA COMPENSATÓRIA E MULTA CONTRATUAL INDEVIDAS - - LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE IMEDIATA EXPLORAÇÃO ECONÔMICA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – PRECEDENTE - SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048011
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1003476-64.2017.8.26.0218, da Comarca
de Guararapes, em que é apelante JOSÉ DONIZETI PEREIRA, é
apelado CGPM ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003476-64.2017.8.26.0218
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Apelação Cível No 1003476-64.2017.8.26.0218
Apelante: José Donizeti Pereira
Apelado: CGPM ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
(Voto no 27,004)

EMENTA: - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DEMANDA
AJUIZADA
PELA
VENDEDORA

POSSIBILIDADE
REPOSIÇÃO DAS PARTES AO
“STATUS QUO ANTE” - ADMITIDA A RETENÇÃO DE
20% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO PARA
COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO
DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
JUROS DE MORA
DEVIDOS DO TRÂNSITO EM JULGADO MORA DO
COMPRADOR- CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS
DESEMBOLSOS

MULTA
COMPENSATÓRIA
E
MULTA CONTRATUAL INDEVIDAS - - LOTE DE
TERRENO NÃO EDIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE
IMEDIATA
EXPLORAÇÃO
ECONÔMICA
PELO
COMPROMISSÁRIO COMPRADOR
PRECEDENTE -
SENTENÇA MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM
PARTE.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 177/184, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
por culpa do comprador condenando-o no pagamento de multa
compensatória de 20% do valor do contrato e multa
moratória de 2% ao mês sobre o montante do débito
inadimplido com atualização pelo IGP-M e juros de mora de
1% ao mês a contar da notificação extrajudicial admitida
a compensação com a restituição do preço, cuja correção
monetária incidirá a partir dos desembolsos, não sem
antes reintegrar a ré na posse do imóvel.
Em razão da sucumbência recíproca, condenou o réu em
2/3
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios
de
20%
sobre
o
valor
atualizado
da
condenação com observância do benefício da gratuidade,

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sendo que a autora arcará com 1/3 das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% do valor
atualizado da condenação.
Irresignado, apela o requerido em busca da reforma
da r. sentença sob a alegação, em síntese, de que teria
pago apenas 13 prestações no valor total de R$ 2.184,00 e
o IPTU correspondente porque não concordava com os
critérios de atualização das mensalidades e do saldo
devedor; as cláusulas do contrato seriam abusivas; volta-
se contra a aplicação da multa compensatória (fls.
187/192).

O
apelante
estava
dispensado
de
comprovar
o
recolhimento das custas do preparo porque teve em seu
favor o deferimento da assistência judiciária, sendo o
recurso recebido nos efeitos devolutivo e suspensivo.
Contrarrazões às fls. 391/403.
Não houve oposição ao julgamento virtual do recurso
(fls. 210).
É o relatório.
1.-
SÍNTESE
DA
DEMANDA

CGPM
Engenharia
e
construções Ltda ajuizou ação em face de José Doniseti
Pereira sustentando, em resumo, que firmou em 16 de
janeiro de 2007 o compromisso de compra e venda do lote
de terreno descrito e caracterizado na inicial, cujo
pagamento no importe de R$ 14.112,00 se daria de forma
parcelada.
De
acordo
com
as
alegações
iniciais,
o

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compromissário comprador teria pago somente 13 de 84
parcelas; haveria débitos de IPTU. Por isso, pediu: i) a
rescisão do contrato; ii) a indenização de 20% do valor
do contrato e iii) a reintegração na posse do imóvel.
Regularmente citado, o réu impugnou o pedido inicial
(fls. 132/141).

A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
2.- DO DIREITO
No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão da compra e venda operou-se por
culpa do comprador, até porque admitiu o atraso dos
pagamentos na contestação.
Nessa situação, afigura-se injustificável a simples
interrupção
dos
pagamentos
sob
o
argumento
de
discordância dos reajustes das prestações.
O
réu
poderia
ter
ajuizado
ação
de
revisão
contratual ou de consignação.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para o réu.
A r. sentença condenou o apelante no pagamento de
multa compensatória de 20% do valor do contrato sem

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prejuízo de aplicação de multa de 2% sobre o montante do
débito, o que, a rigor, caracteriza bis in idem.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações
já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é o lote de terreno não
edificado, no qual o requerido foi imitido na posse,
limitando-se a discussão ao porcentual dos valores pagos
que a ele deve ser restituído.
Na hipótese, esta C. 8a Câmara de Direito Privado
entende ser razoável a dedução de 20% dos valores pagos
quando a rescisão se dá por culpa do compromissário
comprador tendo o condão de ressarcir os vendedores pelos
eventuais prejuízos suportados:
“EMENTA
RESCISÃO
DE
CONTRATO
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Procedência - Desistência dos
compradores que não constitui óbice para que postule a
rescisão da avença, tampouco a devolução (parcial, no
caso) do quanto adimplido Inteligência das Súmulas 1 e 2
da Seção de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça,
543 do C. STJ e art. 53 do CDC - Descontos previstos no
contrato que se mostram abusivos Sentença que determinou

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a devolução de 90% do montante pago - Insurgência da ré-
Restituição de 80% do montante adimplido pela parte
autora que se mostra mais adequado e suficiente para
indenizar a alienante pelo desfazimento do negócio
Precedentes - Sentença reformada Recurso parcialmente
provido” (TJSP, Ap. 1034201-36.2016.8.26.0100, rel. Des.
Salles Rossi, j. em 07.01.2019).
Daí, que a devolução de 80% dos pagamentos deverá
ocorrer em parcela única1, com correção monetária pela
Tabela Prática desta Corte a partir dos desembolsos e
juros de mora de 1% ao mês, pois a mora é do comprador.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outro lado, indevida a aplicação de multa
compensatória de 20% a título de taxa de ocupação, na
medida
que
o
autor
adquiriu
lote
de
terreno
não
edificado, situação que perdurava até a data da sentença
impedindo
a
imediata
exploração
econômica
pelo
compromissário comprador, consoante precedente desta C.
8a Câmara de Direito Privado:
“EMENTA RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE
POSSE E PERDAS E DANOS - Rescisão por iniciativa da
vendedora diante da inadimplência do comprador - Parcial
procedência
para
declarar
a
rescisão
do
contrato,
reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar a parte
requerida, a título de perdas e danos, ao perdimento do
valor correspondente a 20% do valor pago - Insurgência da
1 TJSP, Súmula 2: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”

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autora/vendedora Descabimento Retenção de 20% do valor
pago que se mostra adequado e suficiente para indenizar a
alienante pela administração, despesas e desfazimento do
negócio, considerando o fato de que o imóvel poderá ser
novamente negociado - Majoração descabida - Taxa de
fruição Descabimento - Contratação envolvendo a compra de
lote, sem edificação, o que não autorizava a imediata
exploração econômica por parte do adquirente - Sentença
mantida
-
Recurso
não
provido”
(Ap.
1000431-03.2017.8.26.0493, re. Des. Salles Rossi, j. em
27.05.2020).
3. DAS VERBAS DE SUCUMBÊNCIA A verba prevista no
§ 11 do art. 85 do CPC, no entanto, é indevida, ante o
sucesso parcial do recurso.
4.- CONCLUSÃO Daí por que se dá provimento em parte
ao recurso.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica