Tribunal: TJSP
Processo: 1006158-27.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
Ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de aluguéis. Procedência do pedido formulado na inicial e improcedência do pedido formulado na reconvenção. Inconformismo por parte da ré/reconvinte. Não acolhimento. Não se pode obrigar condômino a manter um condomínio se esta não é a sua vontade – art. 1319 do CC. Condômino privado do uso da coisa comum faz jus à indenização na proporção de seu

Ementa:
Ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de aluguéis. Procedência do pedido formulado na inicial e improcedência do pedido formulado na reconvenção. Inconformismo por parte da ré/reconvinte. Não acolhimento. Não se pode obrigar condômino a manter um condomínio se esta não é a sua vontade – art. 1319 do CC. Condômino privado do uso da coisa comum faz jus à indenização na proporção de seu quinhão – arts. 1319 e 1326 do CC. Valor do aluguel adequadamente fixado de acordo com o laudo pericial – dificuldade financeira da ré/reconvinte, ou mesmo variações de preço comuns no mercado imobiliário, não constituem fundamento válido para redução do valor. Reconvenção – indenização pelas alegadas benfeitorias – ré/reconvinte que usufrui do imóvel há 25 anos – ausência de descrição de benfeitoria específica, o que, em conjunto com as notas fiscais e recibos juntados, convence de que as reformas realizadas referem-se à conservação do imóvel – conservação que é dever que quem usufrui do imóvel e, bem por isso, não é passível de indenização. Sentença mantida, inclusive pelos seus próprios fundamentos – artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça. Recurso de apelação não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000990582
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006158-27.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARIA
DAS GRAÇAS RODRIGUES LINHARES (JUSTIÇA GRATUITA) e é apelado
JOSÉ SUEO SATO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E JOSÉ APARÍCIO COELHO
PRADO NETO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
PIVA RODRIGUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006158-27.2018.8.26.0001 - Voto no 37929
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APELAÇÃO CÍVEL No 1006158-27.2018.8.26.0001
APELANTE: Maria das Graças Rodrigues Linhares (ré/reconvinte)
APELADO: José Sueo Sato (autor/reconvindo)
COMARCA: São Paulo Foro Regional I/Santana Terceira Vara Cível
VOTO: 37929
Ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de
aluguéis. Procedência do pedido formulado na inicial e
improcedência do pedido formulado na reconvenção.
Inconformismo por parte da ré/reconvinte. Não
acolhimento. Não se pode obrigar condômino a manter
um condomínio se esta não é a sua vontade art. 1319
do CC. Condômino privado do uso da coisa comum faz
jus à indenização na proporção de seu quinhão arts.
1319 e 1326 do CC. Valor do aluguel adequadamente
fixado de acordo com o laudo pericial
dificuldade
financeira da ré/reconvinte, ou mesmo variações de
preço comuns no mercado imobiliário, não constituem
fundamento válido para redução do valor. Reconvenção

indenização
pelas
alegadas
benfeitorias

ré/reconvinte que usufrui do imóvel há 25 anos

ausência de descrição de benfeitoria específica, o que,
em conjunto com as notas fiscais e recibos juntados,
convence de que as reformas realizadas referem-se à
conservação do imóvel
conservação que é dever que
quem usufrui do imóvel e, bem por isso, não é passível
de indenização. Sentença mantida, inclusive pelos seus
próprios fundamentos
artigo 252 do Regimento
Interno deste Tribunal de Justiça. Recurso de apelação
não provido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 368/390)
interposto por Maria das Graças Rodrigues Linhares contra sentença (fls. 371/374
MM. Juiz de Direito Dr. José Alberto Quadros de Carvalho Silva) proferida nesta
“ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de aluguel” (fls. 01 e seguintes)
em sua face ajuizada por José Sueo Sato.
A mencionada sentença julgou procedente o pedido
formulado na inicial e improcedente o pedido formulado na reconvenção, tudo nos

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seguintes termos:
“Diante do exposto, julgo PROCEDENTE o pedido, para determinar
alienação judicial do imóvel da Rua Américo Castro, 80, Tucuruvi,
objeto da matrícula 51.928, no 15o Registro de Imóveis, a fim de que o
preço seja repartido entre as partes meio a meio, e condenar a ré a
pagar para o autor R$ 749,00 pelo uso exclusivo do imóvel, desde a
data da citação, com atualização monetária desde a data do laudo
pericial e juros legais a partir da data da citação, mais as custas do
processo e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor
atualizado da causa, respeitada a gratuidade.
Julgo IMPROCEDENTE a reconvenção, para condenar a ré a pagar as
respectivas custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor
atualizado da respectiva causa, respeitada a gratuidade.” (fls. 374).
Em suas razões, sustenta a ré/reconvinte, ora apelante,
que o autor/reconvindo, ora apelado, residiu no Japão por longo período e que
permaneceu ela no imóvel, fazendo diversas reformas, o que acarretou considerável
valorização. Sustenta, nesse sentido, que devida indenização correspondente à
metade do valor gasto, conforme notas fiscais e recibos juntados. Esclarece que,
embora esteja há 25 anos no imóvel, os primeiros 10 anos decorreram de concessão
do apelado na ação de divórcio, enquanto que os filhos eram menores, e os 15 anos
subsequentes foram marcados pelo seu silêncio. Pugna, nesse sentido, pela reforma
da sentença a fim de que seja julgado procedente o pedido formulado na
reconvenção, reconhecendo-se as reformas e benfeitorias realizadas no imóvel, as
quais devem ser indenizadas. Requer, por fim, a redução do valor fixado a título de
aluguel, sustentado que o Sr. Perito fixou valor muito alto, que não terá condições de
arcar com o mencionado valor e que a pandemia ocasionada pelo COVID-19
ocasionou a redução do valor dos aluguéis na região.
Determinado o processamento do presente recurso
(fls. 393), o autor/reconvindo, ora apelado, apresentou contrarrazões pleiteando a
manutenção do quanto decidido pela respeitável sentença (fls. 395/401).

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Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio
Tribunal de Justiça e distribuídos a este Nona Câmara de Direito Privado, mais
especificamente a este Relator, em 01 de setembro de 2020 (fls. 405).
É o relatório do necessário.
Os argumentos trazidos pelas razões de apelação não
são suficientes para infirmar os fundamentos apresentados na respeitável sentença
ora apelada, que bem apreciou as questões postas em Juízo, conforme se evidencia:
“As partes são titulares e proprietárias do imóvel da Rua Américo
Castro, 80, Tucuruvi, objeto da matrícula 51.928, no 15o Registro de
Imóveis, na proporção de 50% para cada uma, conforme o acordo de
divórcio de fls. 27/30.
O autor alega que pretende vendê-lo, mas não conta com a colaboração
da ré.
O direito está baseado no artigo do Código Civil:
'Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino
ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias
mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.
Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum
e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior
lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em
condições iguais, o condômino ao estranho.'
O autor também reclama indenização pelo uso exclusivo do imóvel pela
ré.
Tal direito está assegurado nos artigos 1.319 e 1.326 do Código Civil.
A ré ingressou com reconvenção, pedindo que o autor fosse condenado
a pagar indenização em razão de reforma que fez no imóvel, que o teria
valorizado.

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Contudo, não descreveu a reforma na contestação, nem as benfeitorias
realizadas.
Fato é que a ré, que ficou morando exclusivamente no imóvel durante
quase 25 anos (fls. 29 e 30), tinha o dever de conservá-lo.
Por isso, na decisão de fls. 282 e 283, reconheceu-se a compensação do
valor por ela despedindo com o tempo em que usufruiu do imóvel,
exclusivamente, sem pagar nenhum tipo de indenização para o autor
(art. 733, parágrafo único, do CPC).
Assim foi reconhecido com base no princípio que veda o enriquecimento
sem causa.
Pois bem.
Feita avaliação, o perito judicial concluiu, em dezembro de 2019, que o
imóvel valia R$ 359.618,00 (fls. 332) e o o aluguel mensal, R$ 1.498,00
(fls. 335).
O laudo pericial, baseado em pesquisas feitas na região, está muito bem
fundamentado, o que afasta a necessidade de que o perito judicial preste
as informações solicitadas pela ré, que apresentou impugnação
demasiadamente genérica (fls. 362).
O mesmo pode-se dizer em relação à impugnação apresentada pelo
autor (fls. 368).
Enfim, feita perícia judicial e definido o direito das partes, há de ser
concedida a tutela de urgência pedida na petição inicial, para que a ré
pague para o autor indenização mensal de R$ 749,00, correspondente à
metade do valor de um aluguel, com atualização monetária conforme a
Tabela Prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde
a data do laudo pericial.
Isso deve ser feito em 15 dias, a partir da publicação da sentença, sob
pena de penhora e multa de 10%.”
Como se vê, irretocável a respeitável sentença.
Existindo comunhão de direitos entre as partes quanto

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ao imóvel, sendo ele indivisível e não havendo interesse de uma delas pela
continuidade do condomínio, impõe-se sua extinção, uma vez que, nos termos do
que dispõe o artigo 1319 do Código Civil, tem direito o condômino de “exigir a
divisão da coisa comum”, não se podendo obrigá-lo a manter um condomínio se
esta não é a sua vontade.
Como, ao que consta dos autos, não foi possível a
venda amigável, a alienação judicial do bem é medida de rigor.
Quanto ao arbitramento de aluguéis, o direito ao uso
da coisa, um dos atributos do domínio, não justifica que o condômino a utilize
sozinho, sem entregar aos outros os respectivos frutos (artigos 1319 e 1326 do
Código Civil). Desse modo, tendo em vista que o condômino que não se utiliza da
coisa comum, por outro lado utilizada por outro ou pelos demais, na mesma
condição, faz jus aos frutos na proporção de seu quinhão, indiscutível a
possibilidade de se exigir o pagamento de aluguel proporcional do condômino que
utiliza a coisa com exclusividade, em detrimento dos demais, com fundamento até
mesmo no princípio que veda o enriquecimento sem causa (artigo 884 do Código
Civil).
Nesse contexto, considerando que a ré, ora apelante,
não nega que usufrui exclusivamente do imóvel há 25 anos, impõe-se a conclusão da
existência do an debeatur, devendo ela pagar ao autor aluguéis devidos pela
ocupação do imóvel com exclusividade.
O quantum debeatur, fixado pela respeitável sentença
com base em prova pericial realizada nos autos, deve ser mantido, posto que o laudo
pericial, baseado em pesquisas feitas na região, está muito bem fundamentado, ao
contrário das impugnações apresentadas por ambas as partes, que são
demasiadamente genéricas e desprovidas de fundamento técnico. Alegação de
dificuldade financeira ou mesmo variações de preço comuns no mercado imobiliário
não constituem fundamento válido para redução do aluguel devido.

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Por fim, no que se refere ao pleito reconvencional de
indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, necessário considerar que a
ré/reconvinte reside no imóvel há mais de 25 anos, ainda que por 10 anos tenha
usufruído do bem por concessão feita pelo autor/reconvindo. O fato é que,
usufruindo do imóvel por 25 anos, a ela cabia a sua conservação.
E, conforme é possível extrair da análise da
contestação e das razões de apelação, não descreve a autora/reconvinte qualquer
benfeitoria específica, o que, em conjunto com as notas fiscais e recibos juntados
desde 1997 até 2002 , conclui-se que as reformas realizadas no decorrer desses 25
anos referem-se, realmente, a mera conservação do imóvel, o que é dever que quem
dele usufrui e, bem por isso, não passível de indenização.
Razões pelas quais, nega-se provimento ao recurso de
apelação a fim de que seja mantido o quanto decidido pela respeitável sentença
apelada, inclusive pelos seus próprios fundamentos (artigo 252 do Regimento
Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça).
E, tendo em vista o trabalho adicional desenvolvido
pelos patronos do autor/reconvindo, em decorrência da interposição do presente
recurso de apelação, com fundamento no artigo 85, parágrafos 2o e 11, do Código de
Processo Civil majoram-se os honorários advocatícios para 15% do valor dado à
ação e do valor dado à reconvenção atualizados, respeitando-se, por óbvio, o quanto
disposto no artigo 98, § 3o, do mencionado Estatuto Processual.
PIVA RODRIGUES
Relator