Tribunal: TJSP
Processo: 1000482-75.2017.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Tavares de Almeida
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
DO, POSSIBILIDADE DO RÉU EM CONSOLIDAR A PROPRIEDADE.

APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJSP; Apelação Cível 1000482-75.2017.8.26.0020; Relator (a): Tavares de Almeida; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII - Nossa Senhora do Ó - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/06/2020; Data de Registro: 02/06/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Alienação Fiduciária

Relator(a):

Tavares de Almeida

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

27a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

02/06/2020

Data de publicação:

02/06/2020

Ementa:

AÇÃO ANULATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INSTRUMENTO PARTICULAR - CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AUTORES - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO - RÉU - EFETIVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA O PAGAMENTO - AUTORES - NÃO ATENDIMENTO - CONTRATO - CELEBRAÇÃO POSTERIORMENTE À EDIÇÃO DA LEI 13.465/17 QUE ALTEROU A LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA No 9.514/97 - INAPLICABILIDADE - Incidente de

Ementa:

AÇÃO ANULATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INSTRUMENTO PARTICULAR - CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - AUTORES - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO - RÉU - EFETIVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PARA O PAGAMENTO - AUTORES - NÃO ATENDIMENTO - CONTRATO - CELEBRAÇÃO POSTERIORMENTE À EDIÇÃO DA LEI 13.465/17 QUE ALTEROU A LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA No 9.514/97 - INAPLICABILIDADE - Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas 2166423-86.2018.8.26.0000 (TEMA 26).

PURGAÇÃO DA MORA - AUTORES - POSSIBILIDADE ATÉ A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO - PRECEDENTES - FASE DE cumprimento de sentença - RÉU - apresentação do débito atualizado com os encargos legais, contratuais E DEMAIS DESPESAS COM A PRÁTICA DOS ATOS PARA A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE (art. 26, § 1o, da lei 9.514/97) - APÓS, INTIMAÇÃO DOS AUTORES para O pagamento - CASO NÃO IMPLEMENTADO, POSSIBILIDADE DO RÉU EM CONSOLIDAR A PROPRIEDADE.

APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390524
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000482-75.2017.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A, são apelados HERCULES ZANETTI BOCATTO
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
ELISNALVA
OLIVEIRA
BOCCATTO
(JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente) e DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
TAVARES DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000482-75.2017.8.26.0020 -Voto no
2
APELAÇÃO No 1000482-75.2017.8.26.0020
APELANTE: BANCO SANTANDER BRASIL S/A
APELADOS: HÉRCULES ZANETTI BOCATTO E ELISNALVA OLIVEIRA
BOCATTO (JUSTIÇA GRATUITA)
COMARCA: SÃO PAULO
JUÍZA DE 1o GRAU: TERESA CRISTINA CASTRUCCI TAMBASCO
ANTUNES
VOTO No 10.721
AÇÃO
ANULATÓRIA
-
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL
-
INSTRUMENTO PARTICULAR - CONSTITUIÇÃO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA - AUTORES - INADIMPLEMENTO DA OBRIGAÇÃO - RÉU -
EFETIVAÇÃO
DA
NOTIFICAÇÃO
EXTRAJUDICIAL
PARA
O
PAGAMENTO - AUTORES - NÃO ATENDIMENTO - CONTRATO -
CELEBRAÇÃO POSTERIORMENTE À EDIÇÃO DA LEI 13.465/17 QUE
ALTEROU A LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA No 9.514/97 -
INAPLICABILIDADE - INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS
REPETITIVAS 2166423-86.2018.8.26.0000 (TEMA 26).
PURGAÇÃO DA MORA - AUTORES - POSSIBILIDADE ATÉ A
ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO - PRECEDENTES - FASE
DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - RÉU - APRESENTAÇÃO DO
DÉBITO ATUALIZADO COM OS ENCARGOS LEGAIS, CONTRATUAIS E
DEMAIS
DESPESAS
COM
A
PRÁTICA
DOS
ATOS
PARA
A
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE (ART. 26, § 1o, DA LEI 9.514/97) -
APÓS, INTIMAÇÃO DOS AUTORES PARA O PAGAMENTO - CASO NÃO
IMPLEMENTADO, POSSIBILIDADE DO RÉU EM CONSOLIDAR A
PROPRIEDADE.
APELO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
VISTOS.
Trata-se de ação anulatória, cujo relatório da sentença se
adota, julgada nos seguintes termos: “... Ante o exposto, julgo PROCEDENTE EM PARTE
os pedidos formulados na inicial para declarar válida a purgação da mora e a
convalidação do contrato de alienação fiduciária em garantia, nos termos do artigo 34 do

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Decreto-Lei 70/66, com o consequente cancelamento da consolidação da propriedade em
nome do banco réu, confirmando-se a liminar. E assim faço, com julgamento do mérito,
nos termos do inciso I do artigo 487 do Código de Processo Civil. Por serem ambas as
partes sucumbentes em parte, condeno o banco réu ao pagamento de honorários
advocatícios, estes arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Oficie-se ao 8o Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo comunicando, para os devidos fins, em
relação à Matrícula sob no 175.160 (mormente a Av-6, datada de 26/10/2016), o teor desta
sentença e a ratificação do deferimento da tutela provisória de urgência.” (fls. 550/545).
O réu apelou. Ressalta que a Lei 9.514/97 possui nova
redação, conferida pela Lei 13.465/17, no sentido de que decorrido o prazo para purgação
da mora, não mais se admite somente o pagamento das parcelas em atraso, mas de todo o
contrato, diante do vencimento antecipado das prestações vincendas. Os atos de execução
da garantia fiduciária são permitidos em razão do desatendimento da notificação para a
purgação da mora. Expõe que reconhecido o inadimplemento, configurou-se a mora e a
resolução da avença, nos moldes do art. 394 do Código Civil. A consolidação da
propriedade se operou diante da não solvência da dívida. Assevera a necessidade do
respeito ao princípio pacta sunt servanda e à boa-fé objetiva. Como pedido subsidiário,
pugna pela quitação de todas as despesas custeadas no Cartório de Registro de Imóveis,
como taxas, emolumentos e ITBI. Pretende a reforma da sentença (fls. 553/574).
Os autores contrarrazoaram (fls. 588/596).
É O RELATÓRIO.
Em 30.11.2012, as partes celebraram Instrumento Particular
de Venda e Compra de Imóvel, Financiamento com Garantia de Alienação Fiduciária e
Outras Avenças no 070560230000739 (fls. 45/79), visando à aquisição do apartamento no
2, no bloco 2 (Edifício Argentina), no Residencial Freguesia do Ó Smart Club de Morar,
situado na José Fernandes Gonzales no 45, Capital (fls. 42/44).
O bem foi alienado fiduciariamente para a garantia da

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concessão do crédito de R$ 135.000,00, a serem pagos em 180 prestações mensais. Os
autores reconhecem o inadimplemento em razão de dificuldades financeiras. Exaltam,
porém, a possibilidade da purgação da mora para afastar a consolidação da propriedade ao
credor fiduciário, consoante averbação na matrícula no 175.160, do 8o Registro de Imóveis
da Capital (fls. 43).
O juízo concedeu liminar para suspender o leilão (fls.
104/105). O contrato foi firmado antes do advento da Lei 13.465/17. Portanto, em que
pese a consolidação da propriedade pelo agente fiduciário, o ato não impede a purgação da
mora, notadamente porque não extinto o contrato. A Corte reconheceu, em Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR - Tema 26), que:
A alteração introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39,
II, da Lei no 9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos
celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os
contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que
constituída a mora ou consolidada a propriedade, em
momento posterior ao seu início de vigência.” (TJSP; Incidente
de Resolução de Demandas Repetitivas 2166423-86.2018.8.26.0000;
Relator Designado: Bonilha Filho; Relator Sorteado: Andrade Neto;
Órgão Julgador: Turma Especial - Privado 3; Foro Regional I - Santana -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/11/2019; Data de Publicação:
23/01/2020).
Entendimento esse também já adotado pelos Colegiados:
Apelação. Alienação fiduciária de bem imóvel. Possibilidade
de purgação da mora até a assinatura do auto de
arrematação. Inteligência do artigo 34 do Decreto-lei n.
70/66. Adoção da tese fixada em Incidente de Resolução de
Demanda
Repetitiva, segundo a qual "a alteração
introduzida pela Lei no 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no
9.514/97 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob

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a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados
antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora
ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu
início de vigência". Depósito das parcelas vencidas e das que
se venceram no decorrer da lide. Possibilidade. Ciência
prévia das datas antes da realização das praças. Finalidade
alcançada. Prejuízo não demonstrado. Recusa da instituição
financeira
em
receber
a
purgação
da
mora
administrativamente. Suspensão dos leilões justificada.
Decisão mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível
1042299-66.2018.8.26.0576; Relator: Walter Exner; Órgão Julgador: 36a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 12/07/2012; Data de Registro: 20/04/2020).
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - Imóvel - Atraso no pagamento
de prestações - Consolidação da propriedade ao credor
fiduciário - Venda posterior do imóvel em leilão extrajudicial
- Ação anulatória de leilão extrajudicial proposta pelos
devedores contra o credor fiduciário e o arrematante -
Posterior ajuizamento de ação de imissão de posse pelo
arrematante
-
Julgamento
conjunto
-
Sentença
de
improcedência da ação anulatória e de procedência da ação
de imissão de posse - Apelação interposta pelos devedores
fiduciantes - Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas
(IRDR)
no
2166423-86.2018.8.26.0000
-
Inaplicabilidade ao caso da Lei no 13.465/17, que alterou
dispositivos da Lei no 9.514/97 - Entrada em vigor em
momento posterior à celebração do contrato - Intimação
pessoal dos devedores acerca da realização do leilão
extrajudicial - Necessidade - Jurisprudência sedimentada do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça - Ato não realizado -
Nulidade do leilão extrajudicial e, consequentemente, da
arrematação - Ação anulatória procedente - Improcedência

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da ação de imissão de posse - Apelação provida. (TJSP;
Apelação Cível 1020496-93.2018.8.26.0554; Relator: Carlos Henrique
Miguel Trevisan; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro
de Santo André - 6a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/04/2020; Data de
Registro: 15/04/2020).
No financiamento com alienação fiduciária de imóvel
anterior à Lei 13.465/2017, de 12 de julho de 2017, admite-
se a purgação da mora até a expedição da carta de
arrematação, com o depósito do valor da "prestação vencida
e" das "que se vencerem até a data do pagamento", o que
afasta a exigibilidade das prestações vincendas. Em
consequência, mantêm-se o decreto de improcedência da
consignatória de saldo de preço da venda extrajudicial do
imóvel ajuizada pela instituição financeira e o de
procedência da demanda anulatória ajuizada pelo mutuário.
(TJSP; Apelação Cível 1002561-98.2018.8.26.0082; Relator: Celso
Pimentel; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; Foro de
Boituva - 2a Vara; Data do Julgamento: 03/04/2020; Data de Registro:
03/04/2020).
Portanto, passível a observância da antiga redação do art. 39,
II, da Lei 9.514/97 no que tange às disposições do Decreto-lei 70/66, em especial o
disciplinado no art. 34:
É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do
auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido
ainda dos seguintes encargos:
I - se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro
do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca,
até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente
fiduciário;

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II - daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação,
abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da
purgação.
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o
entendimento sobre a possibilidade da purgação da mora até a assinatura do auto de
arrematação:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM
ANULATÓRIA
DE
ATO
DE
CONSOLIDAÇÃO
DE
PROPRIEDADE.
LEI
No
9.514/1997.
ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
DE
COISA
IMÓVEL.
LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
NOTIFICAÇÃO
PESSOAL.
NECESSIDADE.
CREDOR
FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI
No 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na
vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados
Administrativos nos 2 e 3/STJ).
2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no 9.514/1997,
aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei
no 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em
geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.
3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/1966, a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra
consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal
do devedor acerca da data da realização do leilão

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extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos
regidos pela Lei no 9.514/1997.
4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser
possível a purga da mora em contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já
consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A
purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de
arrematação, desde que cumpridas todas as exigências
previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966.
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a
intimação pessoal do devedor acerca da data da realização
do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a
purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria
o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula
contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nos 5 e
7/STJ.
6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.286.812/SP,
Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018). (grifos propositais)
Impõe-se, assim, a suspensão de quaisquer atos visando à
execução extrajudicial do contrato de alienação fiduciária até que se oportunize aos autores
a purgação da mora, com a inclusão de todas as parcelas vencidas e as que se vencerem até
o efetivo pagamento, com acréscimo das demais despesas custeadas pelo agente fiduciário
para a notificação extrajudicial e atos de consolidação da propriedade, nos moldes do art.
26, § 1o, da Lei 9.514/97:
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e
constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade
do imóvel em nome do fiduciário.

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§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou
seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a
requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer,
no prazo de quinze dias, (a prestação vencida e as que se vencerem até a data do
pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os
encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel,
além das despesas de cobrança e de intimação.
Nesse sentido, pronunciamento do STJ:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
REVISIONAL
E
CONTRATO.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. PURGAÇÃO
DA MORA EFETUADA POR DEPÓSITO JUDICIAL.
POSSIBILIDADE DE REMISSÃO DA DÍVIDA ATÉ
LAVRATURA
DO
AUTO
DE
ARREMATAÇÃO.
PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
1. O entendimento da Corte de origem encontra-se em
harmonia com a jurisprudência sedimentada neste Sodalício
no sentido de ser cabível a purgação da mora pelo devedor,
mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em
nome do credor fiduciário.
2. A jurisprudência do STJ, entende “que a purgação
pressupõe o pagamento integral do débito, inclusive dos
encargos legais e contratuais, nos termos do art. 26, § 1o, da
Lei no 9.514/97, sua concretização antes da assinatura do
auto de arrematação não induz nenhum prejuízo ao credor.
Em contrapartida, assegura ao mutuário, enquanto não
perfectibilizada a arrematação, o direito de recuperar o

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imóvel financiado, cumprindo, assim, com os desígnios e
anseios não apenas da Lei no 9.514/97, mas do nosso
ordenamento jurídico como um todo, em especial da
Constituição Federal.” (REsp 1433031/DF, Rel.Ministra
Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2014,
DJe 18/06/2014)
3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1132567/PR, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
24/10/2017, DJe 06/11/2017).
Na fase de cumprimento de sentença o réu deverá apresentar
o cálculo atualizado da dívida. Ato subsequente, os autores serão intimados para
comprovar o pagamento em quinze dias. Descumprido o comando, à instituição financeira
se permitirá a adoção das medidas para a consolidação da propriedade e os procedimentos
da execução extrajudicial.
Pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo
para estabelecer que na fase de cumprimento de sentença o réu apresente o valor atualizado
do débito, acrescido dos encargos legais e contratuais e demais despesas custeadas para a
consolidação invalidada (art. 26, § 1o, da Lei 9.514/97), seguindo a intimação dos autores
para comprovar o pagamento em quinze dias. Se não implementado, à instituição
financeira se facultará a adoção de providências para a consolidação da propriedade.
TAVARES DE ALMEIDA
RELATOR