Tribunal: TJSP
Processo: 1003075-18.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Procedência – Aplicabilidade do CDC, ainda que se trate de empreendimento hoteleiro – Autores que adquiriram a unidade como consumidores finais - Ilegitimidade passiva afastada - Rescisão por culpa das requeridas corretamente decretada, diante da não entrega do imóvel aos compradores no prazo avençado

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Procedência – Aplicabilidade do CDC, ainda que se trate de empreendimento hoteleiro – Autores que adquiriram a unidade como consumidores finais - Ilegitimidade passiva afastada - Rescisão por culpa das requeridas corretamente decretada, diante da não entrega do imóvel aos compradores no prazo avençado – Descabidas as pretendidas extensões de prazos além do prazo de tolerância – Referidos prazos de extensões não dizem respeito ao término da obra em si, mas se referem a montagem e instalação de equipamentos e decoração do hotel, não podendo ser adotados conforme pretendido pelas requeridas - Rescisão do contrato corretamente decretada, por culpa das apelantes – Tal circunstância torna descabida a retenção de qualquer valor pelos vendedores, devendo ser integral a restituição dos valores pagos, com correção do desembolso e juros de mora a partir da citação, retornando as partes ao status quo ante – Sentença mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000161561
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003075-18.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
SPCIA 01 - EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA e ODEBRECHT
REALIZAÇÕES IMOBILIÁRIAS E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados
EDUARDO ARIENZO e MARIA ELIZA PELOGI ARIENZO.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 4 de março de 2020.
SALLES ROSSI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003075-18.2019.8.26.0114 -Voto no 42.553
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Voto no: 42.553
Apelação Cível no: 1003075-18.2019.8.26.0114
Comarca: Campinas - 7a Vara Cível
1a Instância: Processo no: 1003075-18.2019.8.26.0114
Aptes.: Spcia 01 Empreendimento Imobiliário Ltda e outro
Apdos.: Eduardo Arienzo e outro
VOTO DO RELATOR
EMENTA
COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CC.
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS Procedência
Aplicabilidade do CDC, ainda que se trate de
empreendimento hoteleiro Autores que adquiriram a
unidade como consumidores finais - Ilegitimidade
passiva afastada - Rescisão por culpa das requeridas
corretamente decretada, diante da não entrega do
imóvel aos compradores no prazo avençado

Descabidas as pretendidas extensões de prazos além do
prazo de tolerância Referidos prazos de extensões não
dizem respeito ao término da obra em si, mas se
referem a montagem e instalação de equipamentos e
decoração do hotel, não podendo ser adotados conforme
pretendido pelas requeridas - Rescisão do contrato
corretamente decretada, por culpa das apelantes Tal
circunstância torna descabida a retenção de qualquer
valor pelos vendedores, devendo ser integral a
restituição dos valores pagos, com correção do
desembolso e juros de mora a partir da citação,
retornando as partes ao status quo ante Sentença
mantida Recurso não provido.
Cuida-se de Apelação interposta contra a r.
sentença (fls. 776/787) proferida em autos de Ação de Rescisão
Contratual cumulada com Restituição de Quantias Pagas, julgada
procedente para, tornando definitiva a liminar anteriormente concedida,
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, por culpa das rés,

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com a restituição das mesmas ao 'status quo ante', condenando-as,
solidariamente, na devolução aos autores da quantia de R$ 168.483,88,
atualizada pelo índice INCC a partir de cada desembolso e acrescida de
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Pela sucumbência, as rés foram condenadas a arcar
com as custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.
Apelam as requeridas (fls. 793/819) buscando a
reforma da r. sentença recorrida. Alegam a ilegitimidade passiva da OR,
por nunca ter participado de qualquer contrato com os autores. Demais
disso, os documentos anexados nos autos demonstram que a relação
jurídica discutida na demanda foi firmada unicamente entre os autores e
a corré SPCIA, não tendo a corré OR nenhuma relação com os contratos
firmados.
Sustentam a inaplicabilidade do Código de Defesa
do Consumidor ao presente caso, pois os autores constituíram uma
relação civil com a SPCIA com único intuito de investirem como sócios
no empreendimento.
Alegam
a
inexistência
de
inadimplemento
contratual, uma vez que a inauguração do empreendimento hoteleiro e o
início de suas atividades ocorreram conforme estabelecido nas cláusulas
2.4 e 2.4.2 do quadro Resumo. Esclarece que por se tratar de um
empreendimento hoteleiro, o prazo para entrega das obras da unidade se
findava em outubro de 2017, com prazo de tolerância de 180 dias,
escoando-se em abril de 2018. E por se tratar de empreendimento
hoteleiro foi estabelecido um prazo de 120 dias contatos a partir do

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previsto na cláusula 2.4 acima, sendo admitida uma tolerância de mais
30 dias, se encerrando em setembro de 2018, para entrega do
empreendimento com a estrutura necessária para início das atividades.
Ainda na cláusula 16.5.4, alínea “e” estipulou-se um prazo de 120 dias
para realização de testes em toda a estrutura, a fim de dar início às
operações em janeiro de 2019, prazo este estipulado no contrato.
Ressaltam o descumprimento do contrato pelos
autores, visto que não efetuaram o pagamento da quantia de R$
365.935,03, referente à parcela vencida em 25.02.2019, não havendo
qualquer descumprimento contratual imputado à Spcia, uma vez que as
atividades hoteleiras se iniciaram em janeiro/2019, ou seja, dentro do
prazo contratado.
Prosseguem aduzindo que, caso admitida a rescisão
contratual, deve ser aplicada a retenção de 25% dos valores pagos pelos
autores, não se mostrando abusiva a cláusula contratual 11.8, que
determina a restituição de 75% dos valores pagos em caso de
inadimplemento do investidor.
Aduzem ainda que a correção monetária deve
incidir a partir da distribuição da ação e os juros de mora após o trânsito
em julgado, por não estarem as requeridas em mora com suas
obrigações.
Aguardam o provimento recursal, com a inversão
dos ônus de sucumbência.
Contrarrazões às fls. 824/841.
É o relatório.
Recebo o apelo interposto, no duplo efeito, na

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forma do artigo 1.012, caput, do CPC, passando ao seu julgamento,
conforme autoriza o inciso II do artigo 1.011 do mesmo Estatuto.
O recurso não comporta provimento.
Preliminarmente, cabe consignar que se aplica à
espécie o Código de Defesa do Consumidor e todos os princípios a ele
inerentes.
Com efeito, dispõem os artigos 2o, 3o e seu
parágrafo 1o, da legislação consumerista:
“Art. 2o Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire
ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Art. 3o Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou
privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem
atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação,
exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1o Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou
imaterial”.
Da leitura dos dispositivos supra transcritos,
depreende-se que, tendo as requeridas vendido aos autores, destinatários
finais, uma unidade no empreendimento hoteleiro, verifica-se, na
situação descrita, a presença de todos os requisitos da relação de
consumo, quais sejam: o fornecedor (vendedor), o produto (imóvel) e o
consumidor final (comprador), aplicando-se à referida relação, em
decorrência da subsunção do fato à norma, o Código de Defesa do
Consumidor.

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Note-se que o contrato de compra e venda não
desnatura a relação de consumo, eis que, destinando-se o imóvel à
venda (assim como qualquer outro bem durável ou não durável) ao
consumo final, mesmo que a unidade esteja situada em empreendimento
hoteleiro, caracterizada está a referida relação de consumo.
A preliminar de ilegitimidade passiva da apelante
OR Empreendimento Imobiliário e Participações S/A (Odebrecht), foi
corretamente afastada na origem.
A apelante Odebrecht participou da relação jurídica,
seja na qualidade de vendedor ou de intermediador, de modo que é
parte legítima para figurar no polo passivo da lide.
Ressalto que nos contratos anexados aos autos
consta o logo da requerida Odebrecht, bem como um visto seu no
rodapé (“VISTO O.R.”).
A alegação de ilegitimidade passiva, sucumbe
diante do disposto no artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa
do Consumidor, aplicável à espécie, que dispõe que “tendo mais de um
autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos
danos previstos nas normas de consumo”.
Ada Pellegrini Grinover e outros, in Código
Brasileiro de Defesa do Consumidor Comentado pelos autores do
anteprojeto, 2a ed., Rio de Janeiro, Forense Universitária, p. 75, ensina
que:

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“Trata-se de um aspecto dos mais relevantes em termos de
responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou terceiros não
envolvidos em dada relação de consumo. Como a responsabilidade é objetiva, decorrente
da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação de dado serviço,
ao consumidor é conferido o direito de intentar medidas contra todos os que estiverem na
cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado ou
então a prestação do serviço.”
Disso tudo se infere que, ao consumidor, é
assegurado o direito de voltar-se contra todos os que estiverem na
cadeia de responsabilidade que lhe causaram danos, seja na esfera de
prestação de serviços ou na de fornecimento de produtos.
Afastada a preliminar, passa-se à análise do mérito
recursal, o qual comporta não comporta provimento.
Segundo consta nos autos os autores firmaram
compromisso de compra e venda com as requeridas, ora apelantes, para
fins de aquisição de uma unidade autônoma de empreendimento
desenvolvido pelas demandadas, “Royal Campinas Norte”.
A cláusula contratual 2.4 do quadro Resumo dispõe
que o prazo para entrega das obras da unidade seria em outubro de 2017
e com prazo de tolerância de 180 dias, terminaria em abril de 2018.
A jurisprudência tem admitido a tolerância de prazo
para entrega de imóvel quando prevista em cláusula contratual, não a
considerando abusiva, diante da possibilidade da ocorrência de
imprevistos durante a realização da obra.
Nesse sentido a Súmula no 164 deste Tribunal: “É
válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para

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entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de
venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa,
clara e inteligível” (DJE de 1o/02/2016, p. 10).
Conforme acima mencionado, o prazo previsto para
conclusão do empreendimento, incluindo-se a cláusula de tolerância
teria data final em abril de 2018.
A cláusula de tolerância de 180 dias tem sido
reconhecida por válida, e existe justamente para fazer com que a parte
pessoa jurídica tenha um tempo para providenciar a ultimação das
providências para a entrega do edifício, com a contemplação de todos
os imprevistos.
Ocorre que, as rés não respeitaram referido prazo de
entrega do imóvel, visto que a entrega apenas se deu em janeiro de
2019.
Em que pese os argumentos da requerida, anoto que
o contrato dá-se por cumprido com a efetiva entrega do imóvel ao
adquirente, descabidas as pretendidas extensões de prazos além do
prazo de tolerância.
Tais extensões encontram-se previstas na cláusula
2.4.2, ou seja, mais 120 dias contatos a partir do previsto na cláusula 2.4
acima, e ainda uma tolerância de mais 30 dias, se encerrando em
setembro de 2018, para entrega do empreendimento com a estrutura
necessária para início das atividades. E ainda na cláusula 16.5.4, alínea
“e” tem mais o prazo de 120 dias para realização de testes em toda a
estrutura, a fim de dar início às operações em janeiro de 2019.
Referidos prazos de extensões não dizem respeito

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ao término da obra em si, mas se referem a montagem e instalação de
equipamentos e decoração do hotel, não podendo ser adotados
conforme pretendido pelas requeridas.
E conforme bem exposto na r. sentença:
“...em que pese as alegações apresentadas pelas
requeridas, não se pode admitir a existência de prazos sucessivos de
prorrogação da entrega das chaves, por violação aos preceitos do
Código de Defesa do Consumidor.”
Caracterizado, assim, o inadimplemento contratual
por parte das rés.
Portanto, tem-se que a rescisão do contrato foi
corretamente decretada, por culpa das apelantes, que vendeu a unidade,
porém não a entregou na data constante no contrato.
Tal circunstância torna descabida a retenção de
qualquer valor pelos vendedores, devendo ser integral a restituição dos
valores pagos, tal como determinou a r. sentença recorrida, retornando
as partes ao status quo ante.
Relevante aqui mencionar trecho da r. sentença:
“Assim,
verificada
a
situação
fática
de
inadimplemento contratual, imperioso o acolhimento do pedido de
rescisão contratual por culpa exclusiva das requeridas em virtude de
atraso na entrega da obra. Por conseguinte, cumpre-lhes devolver a
totalidade do valor pago pelos compradores, conforme dispõe a Súmula
543 do C. Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de

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contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”
Idêntico posicionamento da 2a Câmara de Direito
Privado, no recentíssimo julgamento da Apelação Cível no:
1011092-43.2019.8.26.0114, Relator Giffoni Ferreira, que figuram
como partes as apelantes:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRINCÍPIO DA
DIALETICIDADE
NÃO
VULNERADO

PRELIMINARES
AFASTADAS

EMPREENDIMENTO HOTELEIRO RELAÇÃO DE CONSUMO VERIFICADA
APLICAÇÃO DO CDC - ATRASO NA ENTREGA CORRETAMENTE IRROGADO ÀS
VENDEDORAS - RETORNO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” - LEGÍTIMA
RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM
LUCROS CESSANTES
INCOMPATÍVEIS COM A RESOLUÇÃO DO PACTO SUCUMBÊNCIA MANTIDA -
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA RECURSO PROVIDO EM PARTE.”
Descabida ainda a imputação de descumprimento
do contrato pelos autores, diante do não pagamento da quantia de
parcela vencida em 25.02.2019, visto que a hipótese é de mora anterior
das rés.
Anoto que os autores ingressaram com ação de
rescisão contratual em janeiro de 2019 e obtiveram a tutela de urgência
declarando rescindido o contrato de venda e compra firmado entre as

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partes, desobrigando a parte requerente, a partir desta, no pagamento
das parcelas decorrente do contrato, tutela esta confirmada na r.
sentença.
Os valores a serem devolvidos devem ser
monetariamente atualizados a partir dos desembolsos e acrescidos de
juros moratórios de 1% ao mês, a partir da citação, por tratar-se de
responsabilidade contratual, nada havendo a reparar.
Exatamente por conta disso, a sentença deve ser
mantida nos termos em que proferida.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
SALLES ROSSI
Relator