Tribunal: TJSP
Processo: 1007167-37.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Jose Eduardo Marcondes Machado
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-19
Data de publicação: 2020-04-19

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, que atinge somente os contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor. Atraso na entrega das obras configurado e injustificado. Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente vendedora. Dever de devolução integral das quantias pagas para restituição das

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual cumulada com restituição de valores. Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018, que atinge somente os contratos celebrados a partir da sua entrada em vigor. Atraso na entrega das obras configurado e injustificado. Rescisão do contrato por inadimplemento da promitente vendedora. Dever de devolução integral das quantias pagas para restituição das partes ao statu quo ante, devidamente corrigidas, e em parcela única. Inteligência das Súmulas n.o 543, do Egrégio Superior Tribunal de Justiça, e n.o 2, desta Egrégia Corte. Correção monetária que, em casos como tais, deve ser computada desde cada desembolso. Impossibilidade, na hipótese dos autos, de piora da condição da recorrente, de modo a prevalecer a correção nos termos estabelecidos em sentença. Juros de mora que devem ser contados da citação. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000271444
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007167-37.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante QUEIROZ
GALVÃO PAULISTA 6 DESENVOLVIMENTO IMOBILÁRIO LTDA., são apelados
CARLOS SALVADOR DUARTE (JUSTIÇA GRATUITA) e NADIR DEFANTE
DUARTE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 19 de abril de 2020.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007167-37.2018.8.26.0320 -Voto no 0651 – JEMM - RRVT
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Apelação Cível n.o 1007167-37.2018.8.26.0320
Relator: José Eduardo Marcondes Machado
Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado
Apelante: Queiroz Galvão Paulista 6 Desenvolvimento Imobiliário Ltda
Apelados: Carlos Salvador Duarte e Nadir Defante Duarte
Comarca: Limeira
Juiz: Dr. Ricardo Truite Alves
Voto n.o0651
Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual
cumulada com restituição de valores. Inaplicabilidade da Lei
no 13.786/2018, que atinge somente os contratos celebrados a
partir da sua entrada em vigor. Atraso na entrega das obras
configurado e injustificado. Rescisão do contrato por
inadimplemento da promitente vendedora. Dever de devolução
integral das quantias pagas para restituição das partes ao statu
quo ante, devidamente corrigidas, e em parcela única.
Inteligência das Súmulas n.o 543, do Egrégio Superior
Tribunal de Justiça, e n.o 2, desta Egrégia Corte. Correção
monetária que, em casos como tais, deve ser computada desde
cada desembolso. Impossibilidade, na hipótese dos autos, de
piora da condição da recorrente, de modo a prevalecer a
correção nos termos estabelecidos em sentença. Juros de mora
que devem ser contados da citação. Sentença mantida. Recurso
não provido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Queiroz Galvão
Paulista 6 Desenvolvimento Imobiliário Ltda contra a r. sentença lançada a fls. 522/526,
cujo relatório adota-se integralmente, que julgou procedentes os pedidos formulados em
ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores para i) declarar rescindido
o contrato celebrado entre as partes; condenar a ré ii) a devolver aos autores a integralidade
dos valores pagos, corrigidos desde o termo final do prazo de tolerância para entrega do
empreendimento (25/12/2017) e com juros de mora a partir da citação; e iii) a arcar com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem assim dos honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da condenação.
Apela a demandada renovando, em síntese, os argumentos expostos
em contestação, a saber: i) inocorrência de atraso injustificado na conclusão das obras; ii)

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delonga no cronograma em virtude de caso fortuito e força maior piora do cenário
econômico e explosão do número de distratos; iii) impossibilidade de reconhecimento de
inadimplemento absoluto e necessidade de imputar a extinção do contrato aos
compradores; iv) atribuição da rescisão à desistência dos autores, com respectiva retenção
de percentuais sobre o montante pago (25%) ou sobre o total da contratação (10%); v)
existência de patrimônio de afetação, com retenção de 50% do total dos valores, em
respeito à previsão constante da Lei n.o 13.786/2018; e vi) incidência de juros moratórios
somente a partir do trânsito em julgado, porquanto a rescisão teria ocorrido por culpa dos
adquirentes.
O apelo foi regularmente processado e contra-arrazoado (fls.
558/571).
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Colhe-se dos autos que em 30/5/2014 firmaram autores e ré
''instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel e outras avenças'',
tendo por objeto a unidade autônoma n.o 64, Torre Ipê, do empreendimento Terrazzo
Limeira Residencial, pelo preço total de R$ 293.174,22 (fls. 50/70).
Por ocasião da avença, estipulou-se que as obras seriam concluídas
em 25/6/2017 (fls. 31), com prazo de tolerância de 180 dias, a autorizar dilação da entrega
para o dia 25/12/2017 cláusula n.o 11.1 (fls. 58).
Findo o prazo contratual, os autores enviaram à ré a notificação
extrajudicial juntada a fls. 72/74, com recebimento por ela em 20/3/2018 (fls. 75/76),
oportunidade em que formalizaram a intenção de desfazer o negócio, ao que se seguiram
tratativas, por e-mail, para dissolução da avença (fls. 81/90).
O 'habite-se' foi expedido em 22/5/2018 (fls. 401/403) e, em razão
das disposições contratuais (cláusula n.o 11.9), pretende a recorrente que tal data seja
tomada como termo final do prazo para conclusão das obras, a isentá-la de
responsabilidade por qualquer atraso afinal, ao que entende, os autores teriam solicitado o
distrato anteriormente, em 20/3/2018.
São estas as premissas postas a julgamento.
De proêmio, assenta-se que a Lei n.o 13.786/2018 não incide no
caso em testilha, vez que inapta a modificar os requisitos de validade ou os efeitos de

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direito material de contrato celebrado antes de sua vigência.
Neste ponto, registre-se que a intangibilidade do ato jurídico
perfeito ganhou estatura constitucional no Brasil, consagrado pelo artigo 5o, inciso
XXXVI, da Constituição Federal, a par da vedação prevista também pelo artigo 6o, caput e
§1o, da Lei de Introdução das Normas de Direito Brasileiro (LINDB).
O entendimento pela inaplicabilidade de referido diploma legal aos
contratos anteriores à sua edição foi sedimentado nesta 1a Câmara de Direito Privado. Veja-
se:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
LOTEADO. Resolução por impossibilidade dos promissários
compradores.
Contrato
celebrado
no
ano
de
2.015.
Inaplicabilidade da superveniente Lei no 13.786/2018 para reger os
efeitos materiais da resolução contratual. Intangibilidade do ato
jurídico perfeito. Regência dos efeitos resolutórios, em especial
perdas e danos, pela lei vigente à época da pactuação. Vedação à
retroatividade da lei nova para produzir efeitos presentes em
compromisso de venda e compra celebrado sob a vigência da lei
anterior. Resolução bem reconhecida, que inaugura relação de
liquidação, com retorno das partes ao estado anterior. Restituição
mútua das prestações. Desnecessidade de pagamento das
prestações pendentes. Cláusula contratual de retenção de 10% das
prestações pagas. Indenização por privação do uso do lote.
Admissibilidade. Súmula no 162 do TJSP. Redução equitativa,
contudo, à taxa de 0,5% do valor contrato desde a transmissão da
posse do lote. Indenização de contas de consumo, taxas
associativas e contribuições diversas pendentes indevida, diante da
ausência de prova de débitos pendentes. Restituição em parcela
única. Súmula no 2 do TJSP. Sucumbência recíproca mantida.
Recurso
provido
em
parte”
(Apelação
Cível
no
1010384-26.2018.8.26.0664, Relator Desembargador Francisco
Loureiro, julgado em 13/5/2019).
“(...) Com efeito, vê-se na lei nova índole eminentemente
material, ligada ao regime da resolução do contrato de
compromisso de venda e compra. Não se tem lei processual de
eficácia imediata, senão norma de afetação da disciplina material
dos efeitos da dissolução do ajuste, por isso que não se pode
aplicar senão às contratações que lhe sejam posteriores./Nem
mesmo o justifica a alegação de se tratar de norma de ordem
pública porque também essas normas se submetem ao comando
constitucional, que se endereça ao legislador infra-constitucional,
de respeito aos direitos adquiridos e atos jurídicos perfeitos (cf.
Caio Mário, in Instituições, v. I, p. 128); ou porque, para contratos
em curso, com tempo certo, prevalece, mesmo diante tipo de lei, o
princípio da sobrevivência da lei antiga (Limongi França, in A
irretroatividade das leis e o direito adquirido, p. 202)./ Por fim,
também por isso não há retroatividade mínima ou o apanhar pela

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nova lei de efeitos futuros de contratos pretéritos porque se está
disciplinando regime congênito do contrato, que diz com as
vicissitudes de seu descumprimento ou distrato, desde logo
dispostos no e para o ajuste” (Embargos de Declaração Cível
1017364-58.2016.8.26.0114 Campinas, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un.
Relator Desembargador Claudio Godoy, julgado em 21/2/19).
E não destoa o posicionamento que vem sendo adotado por outras
Câmaras julgadoras deste Egrégio Tribunal:
''EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Ação de rescisão de
compromisso de compra e venda c.c. restituição de valores pagos.
Alegação de omissão na aplicação da Lei no 13.786/2018, em
vigor a partir de 28/12/2018. Omissão verificada. Contrato
celebrado anteriormente. Ato jurídico perfeito. Inaplicabilidade,
no entanto, da nova lei, sob pena de ofensa ao ato jurídico perfeito,
vedada pelo art. 5o, XXXVI da CF e pelo art. 6o, § 1o da LINDB.
Garantia constitucional que visa à segurança jurídica e
patrimonial. Lei nova que não pode retroagir ainda que para atingir
efeitos futuros do contrato. Precedentes do STF. EMBARGOS
ACOLHIDOS,
SEM
EFEITO
MODIFICATIVO''
(EDCL.
1042713-08.2016.8.26.0100/50000,
3a
Câmara
de
Direito
Privado,
Relator
Alexandre
Marcondes,
julgado
em
13/2/2019).
''Embargos Declaratórios
Omissão
Não ocorrência

Impossibilidade de aplicação da "Lei do Distrato" a contratos
firmados anteriormente à sua vigência Decisão que trouxe a
fundamentação necessária à conclusão que ali se chegou à
unanimidade Embargos de natureza infringencial Rejeição dos
embargos, por motivado o julgado, sem a necessidade de
específica alusão a tudo quanto discutido pelas partes.'' (EDCL. no
1007605-78.2017.8.26.0100/50000,
5a
Câmara
de
Direito
Privado, Rel. Mathias Coltro, j. 17/04/2019).
Passo seguinte, de rigor reputar que o desfazimento do negócio
ocorreu por mora da construtora, que não obedeceu aos prazos contratualmente previstos
para conclusão das obras e entrega das chaves aos recorridos. Refuta-se, portanto, a tese da
apelante de que a data da expedição do habite-se coincidiria com o prazo de que dispunha
para conclusão das obras, uma vez que tanto o contrato quanto o quadro resumo que o
seguiu trazem estipulações expressas acerca da data de encerramento das obras (25/6/2017
fls. 31) e do prazo de tolerância (180 dias 25/12/2017, cláusula n.o 11.1, fls. 58).
Ressalte-se, aliás, que a estipulação de número 11.9 (fls. 59), que a
recorrente usa de arrimo para fundar sua pretensão de ver lançada sobre os recorridos a

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culpa pelo desfazimento do contrato, prevê tão somente que o empreendimento será
considerado pronto e acabado ''desde que estejam concluídas suas obras civis e seja
emitido'' o habite-se pela municipalidade, com intuito de impossibilitar a recusa de
recebimento das chaves pelos compradores por suposta ausência de condições de
habitabilidade.
Referida cláusula, por conseguinte, não tem o condão de
condicionar o prazo de conclusão das obras à data de expedição do habite-se, mesmo
porque a segunda providência depende inteiramente da primeira, ou seja, as obras precisam
estar concluídas para que o certificado de conclusão (habite-se) seja expedido.
Nestas condições, em que decorrido integralmente o prazo de
tolerância e a obra ainda não havia sido entregue, evidente a mora da construtora, que não
apresentou justificativas aceitáveis para o atraso. Assevere-se que o ônus da
impossibilidade de dar continuidade às obras em virtude do aprofundamento de crise
econômica não pode ser carreado aos consumidores adquirentes de unidades autônomas,
sendo risco ínsito à atividade econômica exercida pela ré.
E, em decorrência da culpa da construtora pelo atraso, é assegurado
aos autores a rescisão do contrato e a respectiva devolução da quantia comprovadamente
paga, para restabelecimento das partes ao statu quo ante. Veja-se, nesse sentido, a
orientação da Súmula n.o 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Na espécie, a restituição integral das parcelas pagas deve abranger
correção monetária desde os desembolsos e juros de mora aplicáveis a partir da citação, por
se tratar de ilícito contratual. Não obstante, por não ter havido recurso dos autores,
impossível agravar a situação da recorrente, de modo que a correção monetária deve
obedecer ao regramento da sentença incidência a partir de 25/12/2017.
Outrossim, a devolução da integralidade dos valores pagos ocorrerá
de uma só vez, conforme entendimento sumulado por esta Corte de Justiça. Veja-se: ''a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel

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deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição'' Súmula 2.
E não é outro o entendimento prevalente nesta 1a Câmara de Direito
Privado, conforme corroboram os arestos abaixo colacionados:
''APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO. CULPA DA RÉ. ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA
INCONTROVERSO.
Não
há
como
afastar
a
responsabilidade pela mora no cumprimento da obrigação.
Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissária
vendedora, pelo atraso na entrega da obra, a compromissária
compradora tem direito à devolução integral e imediata das
parcelas pagas. CORRETAGEM. Sucede que, resolvido o contrato
por inadimplemento culposo da ré, cabe a restituição integral de
todas as quantias pagas, incluindo corretagem. A causa da
restituição consubstancia-se na resolução do contrato, que impõe a
volta das partes ao estado anterior e o pagamento de perdas e
danos. Logo, a ré responde pelas perdas e danos decorrentes do
inadimplemento do contrato, impondo-se a restituição de tudo que
foi pago. A restituição dos valores deve ser feita em parcela única,
a contar do trânsito em julgado da ação, nos termos da Súmula 543
do STJ. HONORÁRIOS: mantido o patamar arbitrado pelo juízo a
quo no mínimo legal, notadamente porque observado o valor da
condenação, de modo que imposto com moderação e justeza.
RECURSO
NÃO
PROVIDO.''
(Apelação
Cível
n.o
1001772-10.2017.8.26.0220.
Relator
Desembargador
Elói
Estevão Troly, julgado em 20/3/2018, 1a Câmara de Direito
Privado).
''COMPRA E VENDA - Rescisão Sentença de procedência, para
rescindir os compromissos de compra e venda de imóvel firmado
entre as partes, por culpa das vendedoras rés; condená-las, a
restituir ao adquirente autor os valores pagos pelo peço; e para
condená-las, ainda, a indenizar o autor, por danos morais, em
R$7.000,00 - Culpa exclusiva das rés, que até o ajuizamento desta
ação, no ano de 2017, não haviam entregue os lotes adquiridos
pelo autor, com entrega prevista para 03.10.2014 - Retorno das
partes ao status quo ante, com a devolução de todas as quantias

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recebidas, sem qualquer desconto - Inteligência da Súmula no 543
do STJ - Danos morais - Ocorrência Decisum mantido Apelo não
provido,
com
observação.''
(Apelação
Cível
n.o
1008302-05.2017.8.26.0002.
Relator
Desembargador
Rui
Cascaldi, julgado em 7/3/2019, 1a Câmara de Direito Privado).
''CONTRATO - Compra e venda de lote - Legitimidade passiva
''ad causam'' das promitentes vendedoras reconhecida conforme
tese do STJ, tema 939 - Rescisão por culpa exclusiva das
promitentes vendedoras - Atraso na entrega das obras de
infraestrutura - Caso fortuito e força maior não verificados -
Inaplicabilidade do prazo previsto no art. 7o, parágrafo único, da
Lei de Loteamentos - Devolução total dos valores desembolsados
determinada - Súmula 543, STJ - Devolução da comissão de
corretagem que se dá a título de perdas e danos - Restituição de
imediato e em uma única parcela (Súmula 2 TJSP) - Indenização
por lucros cessantes que é incompatível com o pedido de rescisão
do contrato - Dano moral não comprovado - Indenizações
indevidas - Ação procedente em parte - Ônus de sucumbência a
cargo da ré porque vencida em maior proporção - Recurso provido
em parte.'' (Apelação Cível n.o 1000723-87.2017.8.26.2017.
Relator Desembargador Luiz Antonio de Godoy, julgado em
27/5/2019, 1a Câmara de Direito Privado).
Em arremate, relativamente aos honorários sucumbenciais, ficam
majorados para 12% sobre o valor da condenação, ex vi do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE PROVIMENTO ao
recurso.
JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO
Relator