Tribunal: TJSP
Processo: 1018442-19.2018.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-02-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual, c.c. restituição de valores pagos – Parcial acolhimento dos pedidos iniciais – Rescisão do negócio por culpa exclusiva dos autores, ante a confessada falta de pagamento das parcelas avençadas, bem como pelo fato de não haver lei ou disposição contratual que impusesse à ré a composição amigável por eles almejada, em termos diversos do

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Ação de rescisão contratual, c.c. restituição de valores pagos – Parcial acolhimento dos pedidos iniciais – Rescisão do negócio por culpa exclusiva dos autores, ante a confessada falta de pagamento das parcelas avençadas, bem como pelo fato de não haver lei ou disposição contratual que impusesse à ré a composição amigável por eles almejada, em termos diversos do que foi avençado – Forçosa redução do percentual de retenção, tendo em vista aquele que consta, expressamente, do contrato celebrado pelas partes, correspondente a 10%, ante o que reza o princípio "pacta sunt servanda" – Descabimento de devolução, em prol dos demandantes, do valor pago, a título de comissão de corretagem, independentemente da rescisão contratual ocorrida, ante a ausência de controvérsia quanto à efetiva prestação, "in concreto" dos serviços de intermediação imobiliária – Incidência de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, uma vez que não se pode cogitar, antes de tal ocasião, de mora da ré, segundo entendimento atual do STJ – Impossibilidade de retenção das arras, visto que confirmatórias, e não penitenciais – Descabimento de indenização por fruição, ante a inexistência de demonstração de ganho efetivo aos autores, pressuposto para sua responsabilização civil – Ausência de comprovação, por parte da ré, da existência de qualquer débito incidente sobre o imóvel – Restituição de parte dos valores aos autores que deve ser feita de uma só vez, não havendo lugar", in concreto", para devolução de forma parcelada – Parcial provimento do apelo dos autores e improvimento do recurso da ré.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000136440
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018442-19.2018.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes/apelados
CARLOS APARECIDO ANTONIASSI e ROSEMEIRE APARECIDA CARDOSO
ANTONIASSI, é apelado/apelante ANGLIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao apelo dos autores e o
negaram ao recurso da ré. V.U."", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI
CHICUTA.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018442-19.2018.8.26.0405 - Osasco - VOTO N o13.194 2/19
Voto no 13.194
Apelação no 1018442-19.2018.8.26.0405
Comarca: Osasco 3a Vara Cível
Juiz de Direito: Rafael Meira Hamatsu Ribeiro
Apelantes e Apeladas: Carlos Aparecido Antoniassi, Rosemeire Aparecida
Cardoso Antoniassi e Anglia Empreendimentos Imobiliários Ltda.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação de rescisão
contratual, c.c. restituição de valores pagos Parcial acolhimento
dos pedidos iniciais Rescisão do negócio por culpa exclusiva dos
autores, ante a confessada falta de pagamento das parcelas
avençadas, bem como pelo fato de não haver lei ou disposição
contratual que impusesse à ré a composição amigável por eles
almejada, em termos diversos do que foi avençado Forçosa
redução do percentual de retenção, tendo em vista aquele que
consta, expressamente, do contrato celebrado pelas partes,
correspondente a 10%, ante o que reza o princípio “pacta sunt
servanda”
Descabimento de devolução, em prol dos
demandantes, do valor pago, a título de comissão de corretagem,
independentemente da rescisão contratual ocorrida, ante a
ausência de controvérsia quanto à efetiva prestação, “in concreto”
dos serviços de intermediação imobiliária Incidência de juros
moratórios a partir do trânsito em julgado, uma vez que não se
pode cogitar, antes de tal ocasião, de mora da ré, segundo
entendimento atual do STJ Impossibilidade de retenção das
arras, visto que confirmatórias, e não penitenciais Descabimento
de indenização por fruição, ante a inexistência de demonstração de
ganho efetivo aos autores, pressuposto para sua responsabilização
civil Ausência de comprovação, por parte da ré, da existência de
qualquer débito incidente sobre o imóvel Restituição de parte
dos valores aos autores que deve ser feita de uma só vez, não
havendo lugar”, in concreto”, para devolução de forma parcelada
Parcial provimento do apelo dos autores e improvimento do
recurso da ré.
A r. sentença de fls. 252/259, declarada a fls. 278/280,
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão
contratual, cumulada com devolução de valores, para declarar rescindido o

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compromisso de compra e venda celebrado pelas partes, assim como a
inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas avençadas, deferindo tutela
de urgência para obrigar a ré a promover a exclusão do nome dos autores dos
cadastros de inadimplentes, no prazo de 5 dias, sob pena de multa diária de R$
300,00, limitada a 60 dias, abstendo-se de realizar negativação, sob pena da
mesma multa, e, também, de cobrar quaisquer valores, até o trânsito em julgado,
sob pena da mesma multa, e, ainda, para condená-la a restituir aos autores a
quantia correspondente a 80% de tudo quanto pagaram, de uma só vez,
excluindo-se o valor pago a título de comissão de corretagem, com acréscimo de
correção monetária, a contar do desembolso de cada parcela paga e juros de
mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado, deferindo a liberação
imediata e comercialização do imóvel, mediante o depósito da quantia a ser
restituída, obrigando cada parte à metade das despesas processuais e
honorários do advogado da parte contrária, os devidos à ré fixados em 10%
sobre a diferença entre o valor pretendido e o reputado devido, suspendendo-se
a obrigação, diante da gratuidade deferida aos autores, e os devidos a estes
últimos fixados, por sua vez, em 10% do valor atualizado da condenação.
Inconformadas, apelam ambas as partes, propugnando pela
reforma do julgado.
Alegam os autores, em suma, que a rescisão contratual não
decorreu de culpa deles, e sim de culpa exclusiva da ré, que, maliciosamente e
de má-fé, os impediu de realizar a rescisão amigável do negócio, mediante a
devolução do imóvel e a restituição dos valores pagos, exigindo o pagamento de
valores indevidos, compostos por verbas em desacordo com a lei, diante do que
não é cabível a retenção, para indenização de prejuízos desta última, de 20% do
valor total que pagaram, não sendo cabível a incidência, na espécie, de juros
moratórios a partir do trânsito em julgado. Aduzem, também, que o valor pago a
título de comissão de corretagem integra o preço do negócio e que nunca
ocuparam o terreno, do qual em nenhum momento tiveram posse e que se
encontra livre de qualquer ônus. Sustentam que a retenção, em favor da ré, de

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10% do total do valor pago se revela mais do que suficiente para compensar
eventuais despesas com as quais tenha arcado, nos moldes do que reza a
legislação consumerista, mesmo porque não comprovados quaisquer gastos
operacionais efetivos. Anotam que, como não tiveram culpa pela rescisão
contratual, a restituição do valor que pagaram deve dar-se mediante a incidência
de juros de mora desde o efetivo desembolso de cada prestação, bem assim o
descabimento da retenção, em favor da ré, dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), visto que
abusivo o repasse de tais verbas ao comprador. Dizem que os Apelantes
NUNCA ocuparam o terreno e também não há qualquer débito referente a IPTU e
ou Condomínio, resta, entretanto, prescindível reconhecer a redução para 10%
(dez por cento) de todo valor pago, é suficiente para compensar toda e qualquer
despesas. Devendo, para tanto, restituir também os valores denominados
“Prestação de Serviço de Intermediação Imobiliária”, diante da omissão trazida
acerca do serviço de taxa SATI e a comissão de corretagem, ou, caso não for
esse o entendimento desta corte, que seja restituído os valores denominados
“Cia SP”, no valor de R$ 5.203,16 (cinco mil duzentos e três reais e dezesseis
centavos), conforme fls. 45, aduzindo, outrossim, que, a incidência de juros de
mora, deverá ocorrer desde o efetivo desembolso de cada prestação (fls.
297/298).
De outro lado, aventa a ré, em suma, o cabimento da
retenção das arras, ante o que preceitua a lei civil, haja vista que penitenciais, e
não confirmatórias, bem assim pela previsão expressa do contrato nessa direção,
com a qual aquiesceram, sem ressalva, os autores, sem contar a reduzida
quantidade de parcelas que pagaram e, ainda, o fato de que, culposa e
abruptamente, deram causa à rescisão do negócio. Aduz, também, que, para o
retorno das partes ao “status quo ante”, há necessidade de retenção de valor
correspondente a 1% ao mês, para a reparação de perdas e danos, decorrentes
da privação do uso do lote, mediante a fixação de aluguel, desde o ajuizamento
da demanda até a devolução física da “res”, nos moldes do que dispõe o
contrato, sob pena de enriquecimento ilícito, porquanto disponibilizou aos autores

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posse do imóvel, ainda que de forma precária, invocando o princípio da boa-fé
contratual, a vedação ao abuso de direito e a impossibilidade de se beneficiarem
aqueles da própria torpeza. Anota, outrossim, que os autores efetuaram o
pagamento de menos de 20% das parcelas avençadas e, ainda, a superveniente
entrada em vigor da Lei no 13.786/2018, que versa sobre o distrato imobiliário,
prevendo, expressamente, a necessidade de parcelamento da restituição, a qual
deve ser realizada em 12 vezes, após o trânsito em julgado, em caso de eventual
condenação. Assevera, ademais, o cabimento da retenção de valores
inadimplidos, a título de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), custas de
formação e extinção do contrato e, também, de valores outros, eventualmente
inadimplidos, até o momento da liquidação da sentença, bem como dos valores
relativos aos juros moratórios, decorrentes das parcelas não pagas, nos
respectivos vencimentos, e de eventuais multas. Pugna, ao cabo, pela
modificação do julgado para: (i) Condenar os Recorridos à retenção das arras
pagas, posto que penitenciais e não confirmatórias; (ii) Condenar os Recorridos à
indenização por fruição de 1,0% ao mês, por posse precária sobre o lote; (iii)
Condenar os Recorridos à retenção dos juros moratórios, impostos e outros
acessórios decorrentes do contrato; (iv) Declarar que os valores a serem
restituídos devam o ser em 12x (doze vezes), nos moldes do inciso II do art. 32-A
da Lei 6.766/79 (fls. 318).
Recursos tempestivos e contrariados, o dos autores isento
de preparo e o da ré devidamente preparado, havendo oposição ao julgamento
virtual.
Este o relatório, adotado, no mais, o da r. sentença.
A sentença impugnada julgou parcialmente procedentes os
pedidos iniciais com base nos fundamentos seguintes:
(...) No mérito, tem-se que a ação é parcialmente
procedente, uma vez que às relações jurídicas de direito material narradas na

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exordial, e que consistem na causa de pedir próxima, deve incidir o Código de
Defesa do Consumidor - CDC, por força das regras prescritas nos artigos 2o,
caput, e 3o da Lei no. 8.078/90. Isso porque os requerentes são destinatários
finais de produtos e serviços, enquanto a requerida é fornecedora destes bens ou
utilidades, oferecidos no mercado de consumo. Com efeito, trata-se de pedido de
rescisão contratual com devolução dos valores pagos. Na inicial, os autores
alegam que a ré realiza a cobrança abusiva de juros, no entanto mencionam
também dificuldade financeira e impossibilidade de quitação do saldo devedor,
confessando, pois, a inadimplência e, por conseguinte, a culpa pela rescisão
contratual. Destarte, uma vez operado o distrato, devem as partes ser restituídas
à mesma situação em que se encontravam antes da celebração do negócio
jurídico, com a devolução das parcelas pagas. É pacífico que o consumidor
inadimplente tem o direito de obter a devolução das parcelas pagas quando da
rescisão contratual pleiteada, nos termos do art. 53 do Código de Defesa do
Consumidor. Mas não de forma integral porque, havendo a ruptura por culpa do
comprador, o vendedor faz jus à indenização pelas despesas com publicidade,
administração, corretagem e outras irremediáveis ligadas à venda do imóvel. A
devolução dos valores pagos se insere na necessidade de repor as partes
contratantes ao estado em que se encontram antes da contratação, que é
consequência imediata de qualquer rescisão contratual. Claro que, pela culpa na
rescisão, responde o inadimplente pelas perdas e danos decorrentes do
desfazimento do negócio. Nesse sentido, dispõe a Súmula no. 01 do Egrégio
Tribunal de Justiça de São Paulo, "o compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem". Com efeito, o percentual de
retenção em relação aos valores a restituir constitui o ônus do comprador que
não consegue suportar o negócio contratado. Entretanto, torna-se infastável o
reconhecimento da abusividade na pretensão da ré ao pretender a dedução de
10% do valor pago, indenização de 1% por mês de ocupação, perda do sinal
dado e os valores referentes a tributos e taxas do imóvel inadimplidos, haja vista

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colocar o consumidor em desvantagem exagerada e ferir os princípios de
proteção inseridos no Código de Defesa do Consumidor. No caso, a retenção de
20% mostra-se suficiente para indenizar os prejuízos que o inadimplemento do
contrato gerou, sem onerar excessivamente os compradores, evitando o
enriquecimento ilícito de qualquer das partes e estando em conformidade com a
legislação consumerista. Não destoa o entendimento do Colendo Superior
Tribunal de Justiça de que “em caso de resilição unilateral do compromisso de
compra e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições
econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter
parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como que: “a
resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas pagas pelo
promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a incidência de
parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o desgaste da
unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem, propaganda e
outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg no Ag
717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLAGIUSTINA (DESEMBARGADOR
CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em06/10/2009, DJe
21/10/2009),
e
ainda
que
a
retenção
tem
caráter
indenizatório
(EAg1138183/PE,Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos decorrentes
da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele Tribunal
Superior que a vendedora pode reter entre 10 e 25% das quantias pagas, a título
de despesas administrativas (Ag Int no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
23/06/2016,
DJe01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em16/10/2012, DJe 05/11/2012; AgRg no REsp
927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABELGALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado
em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;REsp 838.516/RS, Rel.Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em17/05/2011, DJe26/05/2011; AgRg no
REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro PAULO DE TARSOSANSEVERINO,TERCEIRA

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TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE,
Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe
22/06/2015). No mais, nos termos da Súmula no. 02 do Egrégio Tribunal de
Justiça de São Paulo, a devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se
sujeitando à forma de parcelamento prevista no instrumento particular celebrado.
A propósito, registro o seguinte julgado: Ementa: AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO E RESTITUIÇÃO DE VALORES. Compra e venda de imóveis
Relação de consumo Comissão de corretagem e "taxa" SATI Venda e compra de
imóvel realizada com incorporadora e condicionada à contratação e pagamento,
pelos compradores, de serviços de corretagem e assessoria à empresa alheia ao
negócio Inexistência de prova de que os serviços foram efetivamente prestados
aos compradores. Obrigação que deve ser suportada pela empresa responsável
pelo empreendimento imobiliário Legitimidade da incorporadora para responder
pela devolução do valor pago a título de corretagem e assessoria - Retenção de
valores pagos Rescisão do contrato declarada em sentença Requerida que
pretende a retenção de 40% dos valores pagos pelos autores com base em
cláusula do contrato rescindido. Abusividade e nulidade configurada. Sentença
mantida, para condenar a requerida à devolução dos valores pagos pela autora,
de uma só vez, observada a retenção de 10% para ressarcimento dos prejuízos
decorrentes da própria rescisão - Serviço de personalização. Restituição devida
Serviço que não foi prestado pela ré Recurso desprovido (TJSP, Apelação n.
1006946-37.2014.8.26.0565, Rel. Des. Miguel Brandi,7a Câmara de Direito
Privado, j. 17/02/2016, DJ 29/02/2016); Quanto aos juros moratórios, reputo que
o promitente comprador deu causa à rescisão contratual, pelo que não é devido
este consectário legal desde a citação, mas a partir do trânsito em julgado da
decisão judicial que fixa o valor a ser devolvido. Neste sentido, mister ressaltar o
que dispõe o artigo 396 do Código Civil, in verbis: “não havendo fato ou omissão
imputável ao devedor, não incorre este em mora”. A atualização monetária, por
implicar apenas em correção da depreciação da moeda, deverá ser feita a partir
do desembolso de cada parcela paga. Por fim, a restituição deverá ser feita em
única parcela e de forma imediata, porque, de acordo com pacífica posição

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Apelação Cível no 1018442-19.2018.8.26.0405 - Osasco - VOTO N o13.194 9/19
jurisprudencial do Colendo Superior Tribunal de Justiça, "na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula no. 543). Por outro lado,
acrescento que o valor pago a título de comissão de corretagem não integra o
preço, sendo licita sua cobrança e, por conseguinte, descabida sua devolução.
De fato, o distrato posterior não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido
realizado o negócio (resultado útil). Assim, a prestação dos serviços de
corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo
irrelevante posterior distrato, uma vez que a efetivação dos serviços de
corretagem já estava realizada antes do desfazimento do contrato. É isso que se
extrai do comando do art. 725, do atual Código Civil, que dispõe que a
remuneração é devida ao corretor desde que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se efetive em virtude
de arrependimento das partes. A propósito, impende assinalar que o Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido da validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-compradora obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min.
Paulo de Tarso Sanseverino, 2a Seção, j. 24.08.2016), como se deu no caso dos
autos, em que os autores tiveram ciência inequívoca do pagamento efetuado e a
que pretexto o foi (fls. 45 e 68). Confira-se: Ementa: COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DAS ADQUIRENTES.RESTITUIÇÃO DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Ação ajuizada pelas adquirentes em face da
vendedora e da imobiliária visando a restituição da comissão de corretagem.
Sentença de improcedência. Apelo das autoras. 1. Preliminar de cerceamento de
defesa que deve ser afastada. Documentos juntados aos autos que eram
suficientes para a solução do litígio. Magistrado que não é obrigado a deferir

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todas as provas postuladas pelas partes.2. Restituição da comissão de
corretagem. Preliminar de ilegitimidade passiva da vendedora quanto à
restituição da corretagem. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos
repetitivos, pela "Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição
de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo
promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática
abusiva na transferência desses encargos ao consumidor" (REsp 1551968/SP e
REsp1551951/SP Tema 939). Ilegitimidade passiva afastada. 3. Restituição da
comissão de corretagem. Culpa das adquirentes pela rescisão. Comissão de
corretagem que se relaciona com a conclusão do negócio e é indiferente à
posterior rescisão. Responsabilidade pela verba dos responsáveis pela rescisão.
Ademais, E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos
(REsp1599511/SP Tema 938), pela validade da transferência ao consumidor do
pagamento da comissão de corretagem nas promessas de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que, pela forma
em que o negócio foi firmado, fique claro que a verba estava sendo paga a esse
título, diferenciando-se do restante dos valores despendidos. Restituição
indevida.4. Recurso provido em parte. (Apelação n. 1002130-20.2015.8.26.0066,
Relator(a): Mary Grün; Comarca: Barretos; Órgão julgador: 7a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 27/04/2017; Data de registro: 27/04/2017) (fls.
254/258).
Diante disso e do que mais dos autos consta, o apelo dos
autores comporta parcial provimento e o da ré merece ser improvido. Vejamos.
A. APELO DOS AUTORES
A.1. DA CULPA PELA RESCISÃO CONTRATUAL
Inegável que a rescisão do negócio se deu por culpa
exclusiva dos autores, ante a confessada falta de pagamento das parcelas

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avençadas, a partir de março de 2.015, no bojo da petição inicial, bem como o
fato de, a rigor, não haver nenhuma lei ou disposição contratual que impusesse à
ré a composição amigável por eles almejada, em termos diversos do que foi
avençado.
Some-se a isso a ausência de demonstração de qualquer
ilegalidade ou do descumprimento de qualquer obrigação contratual, por parte da
demandada, passível de justificar a falta de pagamento das parcelas contratadas.
Outrossim, o fato de os autores, eventualmente, não terem
ocupado o terreno, não lhes aproveita, ao menos para a estipulação da culpa
pela resolução contratual, dado o integral cumprimento, por parte das rés, das
obrigações avençadas, entre as quais a transmissão da posse da “res” aos
primeiros, ainda em caráter precário. E o mesmo pode ser dito, aliás, em relação
às
justificativas
para o inadimplemento contratual apresentadas pelos
demandantes, bem como no tocante à ventilada ausência de débito relativo ao
IPTU.
A.2. DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO
Forçosa a redução do percentual de retenção, de 20% para
10%, tal qual pretendem os autores, tendo em vista que é este último percentual
que consta, expressamente, do contrato celebrado pelas partes (fls. 51, cláusula,
5a, parágrafo único, item “b”).
Destarte, respeitada a convicção do i. juiz “a quo”, não se
pode deixar de proceder à observância do quanto foi ajustado entre as partes,
ante o que reza o princípio “pacta sunt servanda”.
A.3. DA DEVOLUÇÃO DE VALOR RELATIVO A TAXA DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI)
E
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM

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Apelação Cível no 1018442-19.2018.8.26.0405 - Osasco - VOTO N o13.194 12/19
Inicialmente, é de se destacar que os autores, a rigor, não
formularam pedido específico, seja na inicial, seja em aditamento desta, de
devolução de valor pago a título de taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
propriamente dita, tendo se insurgido, tão somente, quanto à comissão de
corretagem, o que, obviamente, impediria, de per si, o acolhimento da pretensão
recursal que deduziram acerca de tal ponto.
De outra parte, não há que se cogitar de devolução, em prol
dos demandantes, do valor pago, a título de comissão de corretagem,
independentemente da rescisão contratual ocorrida, ante a ausência de
controvérsia quanto à efetiva prestação, “in concreto” dos serviços de
intermediação imobiliária, por parte de terceiro, bem assim porque, segundo
decidiu o Superior Tribunal de Justiça, em relação à comissão de corretagem, ao
ensejo do julgamento de recursos repetitivos:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM.
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE
PASSIVA DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE
ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO.
ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2. "Validade da cláusula contratual
que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma

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em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3.
"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE. (REsp 1551951/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016)
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO
TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS
DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo
em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência
desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da
cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do
pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE

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TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe
06/09/2016).
DOS JUROS DE MORA
Diante do inequívoco inadimplemento culposo do contrato
pelos autores, somente incidirão juros moratórios a partir do trânsito em julgado,
uma vez que não se pode cogitar, antes de tal ocasião, de mora da ré, uma vez
que cumpriu, integralmente, todas as obrigações contratuais que assumiu.
Não bastasse isso, segundo o que decidiu o Superior
Tribunal de Justiça, ao ensejo do julgamento de recurso repetitivo:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM
JULGADO. 1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão. 2. Recurso especial provido. (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA
RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
A. APELO DA RÉ
B.1. DAS ARRAS

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Descabida a pretendida retenção das arras, porquanto,
diversamente do quer levar a crer a ré, não se trata de arras penitenciais, e, sim,
de arras confirmatórias.
Com efeito, não consta do contrato firmado pelas partes
indicação expressa, clara e inequívoca, nos moldes do que exige a legislação
consumerista, de que o valor pago a título de sinal consubstanciava, além de
princípio de pagamento, arras penitenciais.
E, segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL
-
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO
RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Negativa de
prestação jurisdicional não configurada. É clara e suficiente a fundamentação
adotada pelo Tribunal de origem para o deslinde da controvérsia, revelando-se
desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela
parte. 2. Os princípios da livre apreciação da prova e do livre convencimento do
juiz, nos termos do art. 130 do CPC/73, permitem ao julgador determinar as
provas que entende necessárias à instrução do processo, bem como indeferir
aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. Rever os fundamentos que
levaram a conclusão a esse respeito, demandaria o exame do conjunto
probatório, vedado pela Súmula 7/STJ. 3. "Importa consignar que esta Corte
Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto
das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem
característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de
retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no
AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 4. Nos termos da Súmula
543/STJ, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda

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de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 5.
Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1503936/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 30/09/2019, DJe 07/10/2019).
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. 1. ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
INÍCIO
DE
PAGAMENTO.
RETENÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ. 2. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES
PAGOS. DESPESAS ADMINISTRATIVAS. POSSIBILIDADE. SÚMULA 83/STJ.
3. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Não se pode confundir as arras confirmatórias
com as arras penitenciais, pois estas servem como sanção à parte inadimplente,
enquanto as primeiras constituem garantia ao negócio jurídico e início de
pagamento, o que inviabiliza a sua retenção. Acórdão recorrido em harmonia com
a jurisprudência desta Corte Superior, o que atrai a incidência da Súmula 83/STJ.
2. O entendimento sedimentado por este Tribunal de Uniformização é no sentido
de, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, ser lícita a cláusula contratual prevendo a retenção de
10% a 25% dos valores pagos. Aplicação da Súmula 83/STJ. 3. Agravo interno
desprovido. (AgInt no REsp 1763044/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/03/2019, DJe 22/03/2019).
AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. ART.
267, VI, DO CPC/1973. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA
211/STJ. CUMULAÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS E A CLÁUSULA
PENAL COMPENSATÓRIA. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 83 DO STJ. ÔNUS
DE SUCUMBÊNCIA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N° 7/STJ. 1. Não
tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do

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recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração,
incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 2.
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "as arras
confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como
ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do
negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não
podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do
comprador. (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 5/12/2017, DJe 12/12/2017) 3. Não
cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ).
4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 906.340/DF, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 30/08/2018,
DJe 11/09/2018).
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS,
ARREPENDIMENTO
DA
COMPRADORA.
INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 1.094 A 1.097 DO CÓDIGO CIVIL. Ordinariamente,
as arras são simplesmente confirmatórias e servem apenas para início de
pagamento do preço ajustado e, por demasia, se ter confirmado o contrato,
seguindo a velha tradição do direito romano no tempo em que o simples acordo,
desvestido de outras formalidades, não era suficiente para vincular os
contratantes. O arrependimento da promitente compradora só importa em perda
das arras se estas foram expressamente pactuadas como penitenciais, o que não
se verifica na espécie. Recurso não conhecido. (REsp 110.528/MG, Rel. Ministro
CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/1998, DJ
01/02/1999, p. 199).
B.2. DA INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO
Não há que se falar, “in concreto”, de indenização por
fruição, ante a inexistência de demonstração de ganho efetivo dos autores,
pressuposto para sua responsabilização civil.

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Com efeito, embora a demandada tenha transmitido a posse
precária do imóvel aos autores, restou incontroverso que estes não realizaram
edificação no terreno e não o ocuparam em momento algum.
B.3. DA RETENÇÃO DE VALORES RELATIVOS A JUROS
MORATÓRIOS, IMPOSTOS E OUTROS ACESSÓRIOS DECORRENTES DO
CONTRATO
Ante a ausência de comprovação, por parte da ré, da
existência de qualquer débito incidente sobre o imóvel, afigura-se descabida a
retenção de qualquer outro valor, em seu benefício, além daquela estabelecida
na r. sentença, postulada, genericamente, sem amparo em nenhum elemento de
convicção, mesmo porque não juntou aos autos nenhum documento a respeito.
A propósito, consigne-se, ainda, que o percentual do valor
total pago que será retido pela ré compreende os juros moratórios pretensamente
devidos pelos autores, em decorrência da falta de pagamento, na data
convencionada, de parte das parcelas do contrato, a impedir, consequentemente,
a condenação daqueles com base em tal fundamento.
B.4. DA RESTITUÇÃO DE FORMA PARCELADA
Tendo em vista que a norma prevista no inciso II do artigo
32-A da Lei no 6.766/79, com a redação dada pela Lei no 13.786, de 28 de
dezembro de 2.018, indiscutivelmente, constitui norma de direito material, e não
de direito processual, não há que se cogitar de sua aplicação ao caso em exame,
sob pena de violação de ato jurídico perfeito, nos termos da Constituição Federal
e da legislação infraconstitucional, porquanto o contrato objeto da lide foi
celebrado e rescindido, de pleno direito, diga-se, após o inadimplemento de três
parcelas (fls. 51, cláusula 5o, “caput”), muito antes de sua entrada em vigor.

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A par disso, a previsão contratual no sentido de que a
restituição seja feita “no mesmo número de prestações pagas” pelos
compradores (fls. 52, cláusula 5o, parágrafo único, item “c.5”), cotejada com as
demais circunstâncias do caso concreto, de todo modo, implicaria vantagem
excessiva para a ré, em detrimento dos autos, de tal arte que, “in concreto”, deve
ser tida como abusiva e, consequentemente, despida de legalidade.
A. DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
Ante o trabalho adicional realizado em grau recursal pelos
advogados de ambas as partes, fica majorado de 10% para 12% o percentual
estabelecido na r. sentença para o cálculo da verba honorária devida a cada
profissional.
Por tais razões, meu voto dá parcial provimento ao recurso
dos autores e nega provimento ao apelo da ré, nos termos da fundamentação.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator