Tribunal: TJSP
Processo: 1021487-53.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Registro de Imóveis
Órgão julgador: Ricardo Anafe (Corregedor Geral)
Órgão colegiado: Conselho Superior da Magistratura;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-08

Ementa:
Recurso provido REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apelação – Escritura de compra e venda de lote – Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento – Inexistência de venda de fração ideal ou formação sucessiva de condomínio voluntário – Aquisição direta ao loteador da integralidade do imóvel por dois

Ementa:
Recurso provido REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Apelação – Escritura de compra e venda de lote – Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento registrário a indicar descumprimento de normas urbanísticas e do projeto de loteamento – Inexistência de venda de fração ideal ou formação sucessiva de condomínio voluntário – Aquisição direta ao loteador da integralidade do imóvel por dois compradores – Descumprimento futuro de restrição convencional ou legal deve ser impugnada pelos demais proprietários do loteamento, pelo loteador ou pelo Poder Público – Desdobro não autorizado – Incidência da vedação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ aos casos em que haja elemento registrário indicando burla às normas urbanísticas – Ato futuro ilegal deve ter seu ingresso no registro impedido – Impossibilidade de presunção da má-fé dos adquirentes – Dúvida improcedente – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação Cível no 1021487-53.2019.8.26.0451

Registro: 2020.0000722653
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021487-53.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes
PAULO CESAR DE MATOS e ANDRE ROBERTO CORADINI, é apelado 2o
OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE
PIRACICABA.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento à
apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada, determinando o registro do
título, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente),
LUIS SOARES DE MELLO (VICE PRESIDENTE), XAVIER DE AQUINO
(DECANO), GUILHERME G. STRENGER (PRES. SEÇÃO DE DIREITO
CRIMINAL), MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PÚBLICO) E DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO).
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1021487-53.2019.8.26.0451 -Voto no 31.187- Piracicaba -Aνάφη
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Apelação Cível no 1021487-53.2019.8.26.0451 -Voto no 31.187- Piracicaba -Aνάφη
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Apelação Cível no 1021487-53.2019.8.26.0451
Apelantes: Paulo Cesar de Matos e Andre Roberto Coradini
Apelado: 2o Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das
Pessoas Jurídicas
Voto no 31.187
Recurso provido REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida –
Apelação – Escritura de compra e venda de lote –
Condomínio voluntário simples – Inexistência de elemento
registrário
a
indicar
descumprimento
de
normas
urbanísticas e do projeto de loteamento – Inexistência de
venda de fração ideal ou formação sucessiva de condomínio
voluntário – Aquisição direta ao loteador da integralidade
do imóvel por dois compradores – Descumprimento futuro
de restrição convencional ou legal deve ser impugnada
pelos demais proprietários do loteamento, pelo loteador ou
pelo Poder Público – Desdobro não autorizado – Incidência
da vedação do item 166 do Capítulo XX das NSCGJ aos
casos em que haja elemento registrário indicando burla às
normas urbanísticas – Ato futuro ilegal deve ter seu
ingresso no registro impedido – Impossibilidade de
presunção da má-fé dos adquirentes – Dúvida improcedente –
Recurso provido.
1. Trata-se de apelação interposta por Paulo César de
Matos e André Roberto Coradini de Jesus visando a reforma da sentença
de fl. 100/102, que julgou procedente dúvida suscitada pelo 2o Oficial de
Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de
Piracicaba, mantendo a recusa de ingresso na matrícula de escritura pública
de compra e venda de imóvel em condomínio voluntário simples pelos

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apelantes.
A Nota de Devolução do título apresentou os seguintes
fundamentos (fl. 26/27):
“Formação de condomínio ordinário entre pessoas
sem vínculo em lote oriundo de loteamento indícios de
burla ao plano inicial do loteamento.
A formação de condomínio ordinário entre pessoas
que não tem entre si qualquer vínculo, é elemento
indiciário da provável alteração do plano inicial do
loteamento, mediante futuro desdobro. Tal fato impede a
efetivação do registro pretendido. Caso haja vínculo entre
os adquirentes, o título (escritura, instrumento particular),
deverá ser rerratificado para que dele conste tal
informação.
Fundamento normativo: item 171 do Cap. XX do
Prov. 58/89 da E. Corregedoria Geral da Justiça do
Estado de São Paulo.
Fundamento jurisprudencial: decidido pelo C.
Conselho Superior da Magistratura do Estado de São
Paulo, nas Apelações Cíveis 1002675-90.2015.8.26.0066

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e 1000352-08.2018.8.26.0584”.
O
recurso
sustenta,
em
resumo,
ocorrência
de
cerceamento de defesa, por conta do indeferimento do pedido de
manifestação do tabelião que lavrou a escritura de compra e venda, além
da renovação de manifestação do registrador, sem possibilidade de tréplica.
No mérito, afirma que a decisão torna ineficaz a previsão legal do
condomínio civil simples, não havendo qualquer menção de desdobro na
escritura pública apresentada a registro, não cabendo ao registrador inferir
a intenção futura das partes para recusar o ingresso. Afirma a possibilidade
de possível futuro desdobro, autorizado pela Municipalidade, mesmo que
inexistentes vínculos entre os interessados. Da mesma forma, afirma a
possibilidade de afastamento futuro das restrições urbanísticas impostas
pelo loteador. Alega que a dimensão diminuta do imóvel e a existência de
restrição urbanística no registro do loteamento impede o desdobro,
afastando-se a desconfiança do registrador. Ainda, que realização de
compra e venda, não há necessidade de indicação de vínculo entre
compradores, que podem ser simples investidores e que o impedimento de
ingresso deve ocorrer por conto de eventual pedido de registro de
desdobro. Sugere, por fim, alteração das NSCGJ, alterando-se a redação do
item 166 do Capítulo XX (fl. 108/138).
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não
provimento do recurso (fl. 160/162).

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É o relatório.
2. Trata-se de recurso de apelação interposto por Paulo
César de Matos e André Roberto Coradini de Jesus, pretendendo afastar o
óbice apontado pelo 2o Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e
Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Piracicaba, registrando-se a
escritura de compra e venda de bem imóvel em favor dos apelantes,
estabelecendo-se condomínio civil simples entre os mesmos.
A sentença de primeiro grau reconheceu a existência de
risco de ocorrência de fraude à legislação urbanística e ao projeto inicial do
loteamento aprovado, por conta da possibilidade de desmembramento
irregular, o que se conclui pela aquisição em condomínio civil simples de
lote não edificado por pessoas sem comprovação de qualquer vínculo.
Em primeiro plano, afasto a preliminar de cerceamento
de defesa.
Procedimento de dúvida não é processo judicial ou
administrativo, tratando-se de procedimento tipicamente administrativo, de
natureza especial e voltado exclusivamente à apreciação da legalidade da
qualificação negativa como ato próprio do registrador. Não há lide ou coisa
julgada material, em nada se impedindo a reapresentação do título
atendidas as exigências, afastando-se a aplicação ao mesmo de institutos
típicos de processos judiciais e administrativos, como as regras

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constitucionais e legais atinentes ao direito de defesa.
A cognição é limitada e não sujeita à imutabilidade
natural às decisões judiciais, estas sim submetidas à aplicação necessária
dos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa.
Tanto é assim que o registrador, no procedimento de
dúvida, não é considerado parte interessada na decisão do procedimento,
nem tendo interesse recursal, mas mero remetente da impugnação às razões
de recusa apresentadas pelo interessado no ato de registro, com interesse
limitado à justificação administrativa de sua decisão de qualificação
negativa.
Não há, portanto, que se falar em contraditório ou
garantia à ampla defesa, não havendo qualquer mácula no procedimento ou
na sentença por conta do indeferimento do pedido de manifestação do
tabelião que lavrou a escritura com registro recusado, ou a renovação da
manifestação do registrador sem que se ouvisse, por força do contraditório,
o interessado na suscitação da dúvida.
Fica, assim, afastada a preliminar suscitada no recurso.
No mérito, o recurso comporta provimento.
Foi prenotado no registro de imóveis escritura pública de
compra e venda de lote não edificado, tendo por objeto o imóvel objeto da

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matrícula no 108.938 do 2o Registro de Imóveis de Piracicaba.
Do
negócio
jurídico
observa-se
a
condição
de
compradores dos recorrentes e suas esposas, com divisão igualitária das
despesas e, consequentemente, da propriedade, não se inferindo, de
qualquer maneira, divisão certa das partes ideais sobre o bem imóvel. Este,
por força da escritura, é alienado em sua totalidade pelo loteador a dois
compradores em proporção ideal idêntica, mas sem fixação, de qualquer
foram, da parte do imóvel que a cada um caberá. Declaram no negócio,
ainda, que têm ciência das restrições convencionais incidentes sobre o
bem, determinadas pelo loteador e objeto de registro próprio.
Ou seja, a descrição do negócio indica a formação de um
condomínio voluntário simples, sem que haja identificação de área certa a
cada um dos adquirentes, com alienação e aquisição da propriedade em seu
todo em negócio único pelo próprio loteador. As circunstâncias não se
identificam com a formação de condomínio voluntário por alienações
sucessivas da metade ideal, seja por parte do loteador, seja por parte de
proprietário sucessivo, diferenciando-se aqui a formação originária do
condomínio voluntário daquela decorrente de alienação parcial sucessiva.
O Oficial de Registro fundou sua dúvida na incidência da
regra do item 166, do Capítulo XX das NSCGJ:
166. É vedado o registro de alienação voluntária de

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frações ideais com locação, numeração e metragem
certas, ou a formação de condomínio voluntário, que
implique fraude ou qualquer outra hipótese de
descumprimento da legislação de parcelamento do solo
urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra.
A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa
mortis.
A distinção fática do caso impede a incidência da
vedação administrativa.
A aplicação da limitação do item 166 das NSCGJ exige
que se vislumbre, no negócio jurídico a ser registrado, elementos internos e
atuais a indicar que a alienação e formação do condomínio decorre de um
parcelamento irregular ou fraudulento, o que se observa em casos da
propriedade ser alienada em frações e de forma sucessiva. Isto não ocorre
em casos como o presente, nos quais a totalidade da propriedade é
adquirida do vendedor, que é o próprio loteador, por duas pessoas distintas,
em condomínio voluntário, sem descrição de fração certa no terreno para
cada um, mas apenas proporcionalidade no direito adquirido.
A existência de futuro desdobro, se houver, ou divisão de
fato do imóvel, não pode, nestes casos, impedir a formação inicial do
condomínio voluntário. É que, em havendo desdobro ilegal ou em

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desacordo com as restrições convencionais aplicadas ao imóvel, caberia ao
Poder Público, aos demais proprietários do loteamento ou mesmo ao
loteador, impugnar e impedir sua realização.
E, ainda, caberia ao Oficial de Registro de Imóveis
recusar o ingresso de eventual futuro título característico do desdobro
ilegal, cumprindo-se ao princípio da legalidade e a estrita observância das
restrições convencionais impostas ao bem.
O que não se admite é, de forma antecipada e indicando
presunção da má-fé, impedir a aquisição integral da propriedade por dois
sujeitos na forma de condomínio voluntário simples, diretamente ao
loteador, ante a ausência de elementos registrários aptos à conclusão pela
existência de venda fracionada do lote.
E, não havendo venda de frações ideais do lote ou
formação sucessiva de condomínio voluntário simples, mas a aquisição
originária da totalidade do bem por dois compradores, sem especialização
das
frações
adquiridas,
não
incide,
concretamente,
a
vedação
administrativa do item 166, do Capítulo XX das NSCGJ.
Fica, assim, afastado o óbice ao registro, julgando-se
improcedente a dúvida suscitada.

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3. Por todo o exposto, pelo meu voto, dou provimento à
apelação para julgar improcedente a dúvida suscitada, determinando o
registro do título.
RICARDO ANAFE
Corregedor Geral da Justiça e Relator
Assinatura Eletrônica