Tribunal: TJSP
Processo: 1131182-30.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Nota Promissória
Órgão julgador: Jovino de Sylos
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
*Embargos de terceiro – execução – penhora de imóvel – embargantes adquiriram o bem quando não havia qualquer restrição anotada no Cartório de Registro de Imóveis – contudo consta expressamente da escritura pública de venda e compra, lavrada muito posteriormente ao ajuizamento da execução, que os postulantes dispensaram os vendedores da apresentação das certidões negativas constantes da Lei

Ementa:
*Embargos de terceiro – execução – penhora de imóvel – embargantes adquiriram o bem quando não havia qualquer restrição anotada no Cartório de Registro de Imóveis – contudo consta expressamente da escritura pública de venda e compra, lavrada muito posteriormente ao ajuizamento da execução, que os postulantes dispensaram os vendedores da apresentação das certidões negativas constantes da Lei 7.433/85, regulamentada pelo Decreto 93.240/86 – cabia aos compradores a prova do desconhecimento da existência do executório em nome dos vendedores do imóvel – não se pode considerar de boa-fé os compradores que dispensam o vendedor do ônus probatório - configurada fraude à execução - aplicação da Súm. 375 do STJ – embargos improcedentes – recurso improvido.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000637395
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1131182-30.2016.8.26.0100, da Comarca de Rio Claro, em que são apelantes
MARCILIO BARREIRA DE MESQUITA e LUZIA DE CASSIA AVI DE
MESQUITA, é apelado CAPITALIZE FOMENTO COMERCIAL LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente), SIMÕES DE VERGUEIRO E MIGUEL PETRONI NETO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
JOVINO DE SYLOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1131182-30.2016.8.26.0100 -Voto no
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VOTO N°: 36882
APEL.N°: 1131182-30.2016.8.26.0100
COMARCA: RIO CLARO
APTES. : MARCÍLIO BARREIRA DE MESQUITA E OUTRO
APDA. : CAPITALIZE FOMENTO COMERCIAL LTDA.
*Embargos de terceiro execução penhora de imóvel
embargantes adquiriram o bem quando não havia qualquer
restrição anotada no Cartório de Registro de Imóveis contudo
consta expressamente da escritura pública de venda e compra,
lavrada muito posteriormente ao ajuizamento da execução, que
os postulantes dispensaram os vendedores da apresentação das
certidões negativas constantes da Lei 7.433/85, regulamentada
pelo Decreto 93.240/86 cabia aos compradores a prova do
desconhecimento da existência do executório em nome dos
vendedores do imóvel não se pode considerar de boa-fé os
compradores que dispensam o vendedor do ônus probatório -
configurada fraude à execução - aplicação da Súm. 375 do STJ
embargos improcedentes recurso improvido.*
1. Cuida-se de embargos de terceiro c.c.
antecipação de tutela, movidos por Marcilio Barreira de
Mesquita e Luzia de Cassia Avi de Mesquita em face de
Capitalize Fomento Comercial Ltda., alegando, em síntese,
que nos autos da ação executiva promovida pela embargada
contra Roberto Araújo Lacerda e Gisele Elisabete Lacerda,
houve a penhora do imóvel localizado na Rua João Polastri,
800, casa 41, Condomínio Residencial Jardim Botânico,
Cidade Jardim, Rio Claro/SP, que adquiriram de Roberta de
Lima Lacerda e Raphaela de Lima Lacerda, representadas
pelos seus genitores, os executados, para fixarem sua
residência. Aduzem que elas venderam a nua propriedade,
sendo os seus representantes legais os vendedores do
usufruto. Sustentam que adquiriram o imóvel pelo valor de
R$750.000,00, dando R$550.000,00 no ato, e o restante de

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R$200.000,00
foi
pago
em
10
parcelas
mensais
de
R$20.000,00.
Afirmam
que
a
escritura
pública
foi
devidamente registrada na Matrícula no 41.431 do 1o Ofício
de Registro de Imóveis de Rio Claro/SP, com cláusula
resolutiva de que se deixassem de pagar alguma das
parcelas e transcorresse o prazo de 30 dias da data da
prestação vencida ficaria desfeita a venda, ficando os
compradores obrigados a indenizar as vendedoras a título
de perdas e danos o valor correspondente a 10% sobre a
venda. Argumentam que quitaram o débito e que tomaram
todas as cautelas que antecedem a compra e venda, como a
apresentação de certidões negativas. Alegam que adquiriram
o imóvel de boa-fé, tendo em vista que não havia registro
e/ou averbação de qualquer tipo de restrição impeditiva de
venda e compra. Aduzem que não há qualquer possibilidade
de caracterização de fraude à execução ou de ineficácia do
cancelamento do usufruto vitalício. Destarte, almejam a
declaração de inexistência de fraude à execução, tornando
definitiva a liminar concedida.
2. A fls. 66/67 foi deferida a liminar
para: a) suspender a execução apenas em relação ao
indigitado imóvel; e b) impedir eventual cancelamento de
levantamento
de
usufruto
até
julgamento
final
dos
presentes embargos, “... não há que falar-se em inibição
do registro de bloqueio e/ou penhora sobre o imóvel
(matrícula no 41.431), posto que tal medida visa a
proteção de terceiros de boa-fé”.
3. Na audiência de instrução e julgamento

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foram ouvidas as testemunhas da embargada, os executados
Roberto Araújo Lacerda e Gisele Elisabete Lacerda (fls.
381/383).
4. A r. sentença de fls. 411/413 julgou
improcedentes os embargos de terceiro, declarando a
ineficácia
do
cancelamento
do
usufruto
vitalício
instituído pelos executados na matrícula do imóvel no
41.431, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de
Rio Claro/SP.
Carreou aos embargantes sucumbência de
custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
5. Irresignados, recorreram os embargantes
a este Tribunal para reforma do “decisum”, com inversão
dos ônus sucumbenciais, alegando que não são parte na ação
de execução, sendo os executados Roberto Araújo Lacerda e
Gisele Araújo Lacerda. Aduzem que firmaram escritura de
compra e venda do imóvel, para fixar sua residência
própria, com Roberta de Lima Lacerda e Raphaela de Lima
Lacerda, que não estão incluídas no polo passivo da
execução.
Sustentam
que
Roberta
e
Raphaela
foram
vendedoras da nua propriedade, sendo Roberto e Gisele
vendedores do usufruto. Reiteram as condições de pagamento
conforme a exordial bem como a cláusula resolutiva que
constam na escritura pública. Sustentam que o imóvel foi
regularmente
quitado
e
o
cumprimento
da
cláusula
resolutiva averbado. Afirmam que todas as cautelas que
antecedem
a
compra
e
a
venda
foram
tomadas
pelos
embargantes
de
boa-fé,
mediante
a
apresentação
das

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certidões negativas, além disso na matrícula do imóvel não
havia registro e/ou averbação de qualquer restrição
impeditiva de venda e compra. Insistem que não há qualquer
possibilidade de fraude à execução ou de ineficácia do
cancelamento do usufruto vitalício do imóvel, sendo que os
embargantes
compraram
o
bem
com
absoluta
boa-fé,
respaldados nos documentos pertinentes e exigíveis na
negociação. Argumentam que não se pode presumir a fraude à
execução. Alegam que como o usufruto é inalienável, também
é impenhorável, conforme art. 833, I do CPC/15 e que o
imóvel nunca gerou frutos e/ou rendimentos, pois sempre
foi utilizado como residência.
6.
O
recurso
foi
processado
e
respondido. Os autos subiram em seguida.
É o relatório.
7. O apelo não merece acolhimento. Isso
porque como bem destacou a Magistrada “a quo”: “... nos
termos do art. 792, inciso IV, do CPC, considera-se fraude
à execução quando, ao tempo da alienação ou da oneração,
tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à
insolvência. Pelo que se tem dos documentos juntados aos
autos, importante destacar que a compra e venda do imóvel
'sub judice' foi realizada em 21.05.2013 (fls. 33/37). Por
sua vez, o ajuizamento da ação de execução ocorrera em
outubro de 2007 (fls. 112) (e os executados foram citados
com hora certa em 2008
fls. 116), ou seja, cinco anos
antes da compra e venda do bem. Pois bem, verifica-se que
ao tempo da alienação, já tramitava contra os executados

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Roberto
e
Gisele,
o
processo
sob
no
0238199-60.2007.8.26.0100
(execução
de
título
extrajudicial), perante a 10a Vara Cível Foro Central
Cível, da Comarca de São Paulo/SP. Ainda, conforme exposto
pela embargada, os executados encontram-se insolventes, já
que as diligências para localização de bens a eles
pertencentes restaram infrutíferas. Importante consignar
que na matrícula do imóvel em questão não havia registro
de penhora (fls. 41/44), contudo as informações dos autos
permitem reconhecer a má-fé, ou ao menos a falta de
diligência que se espera de quem realiza negócio jurídico
de
conteúdo
econômico
significativo,
consistente
na
aquisição de um imóvel e de valor elevado. Conforme
exposto na impugnação e consta da cláusula VII, item 'b',
da escritura pública de compra e venda (fls. 33/37), os
embargantes dispensaram os executados de lhes apresentar
certidões
do
distribuidor
cível
do
domicílio
dos
executados.
Assim,
não
há
falar-se
em
boa-fé
dos
embargantes, ou que os mesmos tenham sido diligentes
quando da aquisição, uma vez que deixaram de exigir a
apresentação de certidões, bem como não demonstraram tê-
las obtido, as quais certamente mostrariam a existência de
execução contra os alienantes... Ainda, decidiu o STJ: 'só
se pode considerar, objetivamente, de boa-fé, o comprador
que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua
aquisição" (REsp no 655.000/SP, Relatora Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, j. 23.08.2007). Ante o exposto,
os
elementos
constantes
dos
autos
permitem
o
reconhecimento de fraude à execução quando da alienação do
imóvel 'sub judice', e consequentemente a declaração da

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ineficácia
do
cancelamento
do
usufruto
vitalício
instituído
pelos
executados
no
referido
bem”
(fls.
411/413).
8. Vale dizer, a Súmula 375 do C. STJ
estabelece que: “O reconhecimento da fraude à execução
depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova
de má-fé do terceiro adquirente”. Ou seja, não havendo o
registro de penhora, ainda é possível reconhecer a fraude
à execução se demonstrada a má-fé dos adquirentes. E foi o
que aconteceu no caso em apreço, pois inobstante não
conste a penhora no registro da matrícula do imóvel,
restou comprovada a má-fé dos embargantes.
9.
Outrossim,
inobstante
constar
no
precedente do C. STJ em incidente de recurso repetitivo
(REsp
956.943-PR),
da
lavra
da
Ilustre
MIN.
NANCY
ANDRIGHI, R.P/Acórdão MIN. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe
01.12.2014, que “1.2. O reconhecimento da fraude de
execução depende do registro da penhora do bem alienado ou
da prova de má-fé do terceiro adquirente (Súmula n.
375/STJ). 1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de
direito universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a
boa-fé se presume; a má-fé se prova. 1.4. Inexistindo
registro de penhora na matrícula do imóvel, é do credor o
ônus
da
prova
de
que
o
terceiro
adquirente
tinha
conhecimento de demanda capaz de levar o alienante à
insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto
no art. 659, § 4o do CPC” (atual art. 844 do CPC/15),
restou claro nos autos que a lavratura da escritura

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pública de venda e compra do imóvel tão-somente em
21.05.2013, constando na cláusula VII, “b”, “que, dispensa
por parte dos outorgantes, a apresentação das Certidões de
que trata a Lei 7.433/85, regulamentada pelo Decreto
93.240,86”
(fls.
35),
comprova
que
a
conduta
dos
embargantes violou a boa-fé objetiva, por contrariar
padrão de conduta mínimo exigível na celebração dessa
espécie de avença, o que “in casu” dispensa o ônus da
prova do credor de que o terceiro adquirente tinha
conhecimento da indigitada execução.
10. Demais restou incontroverso nos autos
que os embargantes entabularam escritura pública de compra
e venda, onde figurou Roberta de Lima Lacerda e Raphaela
de Lima Lacerda como vendedoras da nua propriedade, e os
executados Roberto Araújo Lacerda e Gisele Elizabete
Lacerda como vendedores do usufruto (fls. 33/37), não
tendo que se falar que a negociação foi feita tão-somente
com as primeiras, que não fazem parte da execução. Vale
ressaltar
que
ainda
que
o
usufruto
seja
direito
impenhorável e inalienável, tal assertiva não cabe aos nus-
proprietários, que no caso são os executados.
11. Nessas circunstâncias, nada há para ser
modificado
no
decisório
singular,
o
qual
permanece
irretocável, inclusive por suas apropriadas razões. E,
diante da manutenção da sentença, permanece os embargantes
responsáveis
pelo
pagamento
das
custas
e
despesas
processuais, majorando-se porém a verba honorária para 15%
sobre o valor atualizado da causa, consoante o art. 85,

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9
§11, do CPC/2015.
12.
Com
esses
fundamentos,
nega-se
provimento ao recurso.
JOVINO DE SYLOS
Relator
mf:js