Tribunal: TJSP
Processo: 1018858-47.2018.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
Compra e venda. Lote urbano. Rescisão contratual cumulada com restituição de quantias pagas. Retenção de 20%. Estimativa razoável para as perdas suportadas pela vendedora. Taxa de fruição incabível na espécie. Obras de infraestrutura do loteamento não concluídas quando do ajuizamento da ação. Honorários advocatícios revistos. Recurso das rés improvido, provido em parte o do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982157
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018858-47.2018.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são
apelantes/apelados NOVA ROMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e REAL PRIME INCORPORAÇÕES INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES', é
apelado/apelante ROGERIO MICHAEL DOS ANJOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso das rés e deram provimento em parte ao recurso do
autor, nos termos do acórdão, por VU. , de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1018858-47.2018.8.26.0482 -Voto no 11823
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Apelação no 1018858-47.2018.8.26.0482
Apelante/Apelado: Nova Roma Empreendimentos Imobiliários
Ltda e outro Apelado/Apelante: Rogerio Michael dos Anjos
Comarca: Presidente Prudente
Juiz de primeiro grau: Sérgio Elorza Barbosa de Moraes
Voto no 11823
Compra e venda. Lote urbano. Rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas. Retenção de
20%. Estimativa razoável para as perdas suportadas pela
vendedora. Taxa de fruição incabível na espécie. Obras de
infraestrutura do loteamento não concluídas quando do
ajuizamento da ação. Honorários advocatícios revistos.
Recurso das rés improvido, provido em parte o do autor.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 147, integrada pela decisão de
fls. 167/168 em sede de embargos de declaratórios, julgou
parcialmente procedente o pedido inicial para declarar “rescindido
o contrato de fls. 21/30, reconhecendo a hipótese de
inadimplemento contratual por parte do requerente, restituindo as
partes ao estado em que se encontravam antes daquele ajuste,
com a obrigação das empresas requeridas devolverem ao autor
80% (oitenta por cento) da importância paga, ao passo que as
requeridas poderão reter o restante de 20% (vinte por cento),
tudo após a devida correção, com os juros de mora contados a
partir do transito em julgado, consoante Tema 1002 (REsp
1740911/DF)”, rejeitado o pedido da ré de indenização por fruição
do imóvel. Estabeleceu, ainda, que cada parte deverá arcar com
metade das custas e despesas processuais, impondo às rés o
pagamento de honorários advocatícios equivalentes a 10% (dez
por cento) do valor a ser retido e ao autor, por sua vez, o
pagamento de honorários advocatícios de 10% (dez por cento)
sobre o valor a ser devolvido, observado o artigo 98, § 3o, do
Código de Processo Civil.
Apelam as rés postulando a reforma da sentença

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visando a majoração do percentual de retenção e a condenação
do autor ao pagamento da taxa de fruição, consoantes as razões
expostas (fls. 171/177). Também apela o autor, pleiteando seja
reduzida a retenção para 10% dos valores pagos, vista como
suficiente para compensar as perdas da vendedora, bem como
revisada a fixação dos honorários fixados em favor de seu
patrono.
Recursos tempestivos, contrarrazoados, anotado o
preparo devido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
O recurso das rés não comporta acolhida.
Certo que a resolução do negócio deu-se por
vontade do autor, que apontou falta de condições econômicas
para suportar as prestações restantes do preço.
Consoante a Súmula no 1 desta Corte, “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode
pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida
a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Por certo existe também, na espécie, cláusula penal
compensatória prevendo que em caso de rescisão contratual a
compensação ocorreria de forma diversa da estabelecida na
sentença.
Mas a aplicação indistinta e cumulada das sanções
previstas na cláusula implica, no caso concreto, gravame
desproporcional, assim impondo excessiva onerosidade ao
promissário comprador, colocando-o em desvantagem exagerada
(art. 51, IV, e § 1o, III, do CDC).
Esta Câmara tem assentado que é razoável a

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retenção de 20% dos valores desembolsados, constituindo
estimativa aceitável para as perdas administrativas incorridas
pela vendedora na hipótese de rescisão por culpa do promissário
comprador.
Nessa linha, já se pronunciou o E. Superior Tribunal
de Justiça reconhecendo a razoabilidade desse patamar (AgInt no
AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016; RCDESP no AREsp
208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/10/2012, DJe 05/11/2012).
Nada impede que o juiz, a quem cabe o justo
equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance
da cláusula, de forma a preservar o equilíbrio contratual, até por
força do disposto no art. 413 do Código Civil.
Por outro lado, embora prevista no contrato a posse
precária do comprador desde o ato da assinatura (fls. 24), não há
como entender que estivesse em condições de aproveitar o lote
adquirido antes da implementação das obras de infraestrutura
mínina no loteamento.
A demanda foi proposta em novembro de 2018,
quando não se tinha notícia da conclusão das obras, observado
que em janeiro de 2019 a empreendedora ainda dava entrada no
pedido de aprovação final do loteamento (fls. 116/121).
Não socorre as rés a Lei no 13.786/2018, que
introduziu o art. 67-A na Lei no 4.591/64, na medida em que o
contrato é anterior à sua vigência, não tendo a novel legislação
efeito retroativo nessa matéria. Ademais, ainda que assim não se
entendesse, não haveria como ignorar a situação fática nos
autos, a afastar qualquer possibilidade de fruição do imóvel, e,
portanto, motivação lógica para a incidência da referida taxa.
Portanto, fica mantida a retenção estabelecida na
sentença, rejeitada também nesse ponto a pretensão recursal do
autor.

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No que tange aos honorários advocatícios, contudo,
a sentença comporta revisão.
Estabeleceu o decisum que “as requeridas pagarão
honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o
valor a ser retido” e que o autor, por sua vez, pagará “honorários
advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser
devolvido”.
Nessa situação, o patrono de cada parte tende a se
prejudicar quanto mais sucedido o seu patrocínio. Ademais, no
tocante aos honorários do advogado do autor, objeto de apelo,
tais resultam aquém da razoável no caso concreto.
Assim, observados os critérios do art. 85, § 2o, do
CPC, e já considerando o disposto no art. 85, § 11, do mesmo
diploma processual, é de se arbitrar a verba honorária devida
pelas rés ao patrono do autor em 12% do valor da condenação
atualizado (quantia a ser devolvida, com a dedução determinada).
Ante o exposto e respeitados os limites da matéria
devolvida, nego provimento ao recurso das rés e dou provimento
em parte ao recurso do autor, nos termos supra.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator