Tribunal: TJSP
Processo: 1083688-67.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança, perda e danos. Extinção do processo, sem resolução do mérito, com relação à imobiliária ré, em virtude de ilegitimidade passiva. Procedência da ação com relação ao locatário réu, que interpôs a apelação ora analisada.
- Preliminares. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Concessão do benefício da gratuidade de

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança, perda e danos. Extinção do processo, sem resolução do mérito, com relação à imobiliária ré, em virtude de ilegitimidade passiva. Procedência da ação com relação ao locatário réu, que interpôs a apelação ora analisada.
- Preliminares. Requerimento de atribuição de efeito suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Concessão do benefício da gratuidade de justiça ao locatário réu e a admissibilidade da apelação interposta, independentemente do recolhimento de preparo, são medidas imperiosas, o que fica observado. Ressalva de que a concessão do benefício não opera efeitos retroativos. Preliminar de nulidade da citação. Rejeição. Preliminar de nulidade da r. sentença por ausência de fundamentação. Rejeição. Ilegitimidade passiva da imobiliária ré. Ausência de óbice ao prosseguimento do pedido de despejo em relação ao locatário réu. Ausência de emenda da inicial após a citação dos réus. Afastamento da alegação de violação do artigo 329 do CPC/2015. Alegação de inépcia da inicial. Rejeição.
- Mérito. Falta de pagamento de aluguéis e encargos vencidos. Desfazimento da locação. Artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/1991. Montante devido pelo locatário réu a título de aluguéis e encargos que deve ser deduzido do valor da caução (R$ 6.000,00), devidamente atualizado segundo os índices da caderneta de poupança, na forma do artigo 38, § 2o, da Lei no 8.245/1991, bem como os valores dos aluguéis e encargos cujos pagamentos já tiverem sido realizados e forem devidamente comprovados, o que será apurado na fase de cumprimento ou liquidação da sentença. Reforma da r. sentença. Apelação parcialmente provida, com observação e ressalva.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000698861
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível
no 1083688-67.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante JOAQUIM RIBEIRO DOS SANTOS FILHO, são apelados MARIA
PIEDADE MARQUES E CASTRO e MARINHO IMÓVEIS S/S LTDA.
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte ao recurso, com observação e ressalva. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1083688-67.2019.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18013 - 2/11
Apelação Cível no 1083688-67.2019.8.26.0100
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: Joaquim Ribeiro dos Santos Filho
Apelados: Maria Piedade Marques e Castro e MARINHO IMÓVEIS
S/S LTDA
Comarca: São Paulo
Voto no 18013
LOCAÇÃO. Ação de despejo c. c. cobrança, perda e danos.
Extinção do processo, sem resolução do mérito, com relação à
imobiliária
ré,
em
virtude
de
ilegitimidade
passiva.
Procedência da ação com relação ao locatário réu, que interpôs
a apelação ora analisada.
- Preliminares. Requerimento de atribuição de efeito
suspensivo à apelação interposta. Rejeição. Concessão do
benefício da gratuidade de justiça ao locatário réu e a
admissibilidade da apelação interposta, independentemente do
recolhimento de preparo, são medidas imperiosas, o que fica
observado. Ressalva de que a concessão do benefício não opera
efeitos retroativos. Preliminar de nulidade da citação. Rejeição.
Preliminar de nulidade da r. sentença por ausência de
fundamentação. Rejeição. Ilegitimidade passiva da imobiliária
ré. Ausência de óbice ao prosseguimento do pedido de despejo
em relação ao locatário réu. Ausência de emenda da inicial
após a citação dos réus. Afastamento da alegação de violação
do artigo 329 do CPC/2015. Alegação de inépcia da inicial.
Rejeição.
- Mérito. Falta de pagamento de aluguéis e encargos vencidos.
Desfazimento da locação. Artigo 9o, inciso III, da Lei no
8.245/1991. Montante devido pelo locatário réu a título de
aluguéis e encargos que deve ser deduzido do valor da caução
(R$ 6.000,00), devidamente atualizado segundo os índices da
caderneta de poupança, na forma do artigo 38, § 2o, da Lei no
8.245/1991, bem como os valores dos aluguéis e encargos
cujos pagamentos já tiverem sido realizados e forem
devidamente comprovados, o que será apurado na fase de
cumprimento ou liquidação da sentença. Reforma da r.

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sentença. Apelação parcialmente provida, com observação e
ressalva.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta em razão da r. sentença
de fls. 142/145, que:
a) acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da ré
Marinho Imóveis S/S Ltda. e, em relação a ela, julgou
extinto o processo, sem resolução do mérito;
b) julgou procedente a ação com relação ao Joaquim Ribeiro
dos Santos Filho, para: b.1) declarar a rescisão do
contrato de locação e decretar o despejo do locatário,
concedendo-lhe o prazo de trinta dias para desocupação
voluntária do imóvel; b.2) condenar o réu ao pagamento
dos aluguéis, IPTU, despesas e encargos vencidos e que
se venceram até a efetiva desocupação do imóvel,
acrescidos de multa moratória contratual de 10%
(cláusula terceira do contrato de locação), correção
monetária pela tabela prática do E. TJSP e juros
moratórios de 1% ao mês, desde o vencimento de cada
parcela até o efetivo pagamento.
Irresignado,
o
locatário
réu
interpôs
apelação,
sustentando, em síntese, que: o recurso deve ser recebido nos efeitos
devolutivo e suspensivo; é pessoa pobre na acepção jurídica da palavra,
razão pela qual faz jus à concessão do benefício da gratuidade da
justiça, conforme o artigo 98 do CPC/2015; deve ser revogado o
benefício da gratuidade de justiça deferida à autora, pois esta é
detentora de vasto patrimônio; por se tratar de ação de despejo, não era

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possível a citação por via postal, conforme o artigo 58, inciso IV, da Lei
no 8.245/1991; o local onde foi realizada a citação não se trata de
condomínio, conforme demonstrado pelas fotos juntadas aos autos; não
tomou conhecimento do processo; deve ser reconhecida a nulidade da
citação, em respeito ao contraditório e à ampla defesa; deve ser
reconhecida a nulidade da sentença por ausência de fundamentação,
nos termos do artigo 93, inciso IX, da CF/1988 e do artigo 489 do
CPC/2015; a autora formulou pedido relativo a contrato de prestação
de serviços de administração de bens, o que é incompatível com a ação
de despejo; houve permissão implícita de emenda da inicial após a
citação, o que violou o artigo 329 do CPC; a autora alegou que estão
preenchidos os requisitos do título executivo previsto no artigo 784,
inciso III, do CPC/2015, o que evidencia a contradição entre a causa de
pedir e os pedidos formulados; o juiz de origem deveria ter indeferido a
inicial por inépcia ou extinto o processo, sem resolução do mérito, nos
termos do artigo 485, inciso IV, do CPC/2015; efetuava pagamentos
para imobiliária ré, mas não recebia todos os recibos; o comprovante de
pagamento bancário feito em favor do preposto da imobiliária ré, no
valor de R$ 5.000,00, confirma a sua alegação; estava doente durante o
ano de 2019 e não recebeu nenhum comunicado de rescisão contratual
da imobiliária ré; sobre as contas de água e luz não é cabível a
incidência de multa de 10%, podendo, no máximo, incidir a multa de
2% prevista no CDC; deve ser concedido prazo para juntada de outros
comprovantes de pagamento de contas; não houve apresentação de
documentos comprobatórios de débito de IPTU, razão pela qual não é
cabível a sua cobrança; devem ser descontados dos débitos cobrados o
valor da caução de R$ 6.000,00, com correção monetária e juros, bem
como todos os valores já pagos a título de IPTU, água, luz e aluguéis; a

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sentença deve ser reformada nos aspectos impugnados neste recurso
(fls. 148/158).
Apelação tempestiva e sem recolhimento de preparo, em
razão do requerimento de gratuidade de justiça formulado pelo locatário
réu, conforme o artigo 99, § 7o, do CPC/2015.
A
autora
apresentou
contrarrazões,
pugnando,
preliminarmente, pelo indeferimento do requerimento de gratuidade de
justiça
formulado
pelo
locatário
réu,
com
a
consequente
inadmissibilidade da apelação interposta por deserção. No mérito,
pugnou pela manutenção da r. sentença, com condenação do locatário
réu por litigância de má-fé (fls. 185/201).
Houve oposição ao julgamento de virtual (fls. 212).
É o relatório.
Primeiramente, cumpre destacar que a pretendida
designação de audiência de conciliação é desnecessária, pois a
composição pode ser feita diretamente pelas partes, prescindível a
intervenção judicial para esta finalidade (fls. 212).
Ademais, rejeita-se o requerimento de atribuição de efeito
suspensivo à apelação interposta.
Pois o artigo 58, inciso V, da Lei no 8.245/1991 dispõe
que à apelação interposta contra sentença proferida em ação de despejo
deve ser atribuído apenas efeito devolutivo, exceto nos casos no
parágrafo único do artigo 1o da Lei no 8.245/1991, nos quais não se
enquadra a demanda ora analisada.
E a apelação interposta já se encontra em fase de

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julgamento, de modo que, a esta altura do processo, mostra-se
prejudicada a pretensão de suspensão dos efeitos da r. sentença até a
apreciação do recurso.
Passa-se, agora, à análise do requerimento de benefício
de gratuidade de justiça formulado pelo locatário réu.
A declaração de hipossuficiência financeira apresentada
pelo locatário réu é presumida verdadeira, na forma do artigo 99, § 3o,
do CPC/2015 (fls. 160/161).
E não há nos autos elementos hábeis a infirmar a
presunção hipossuficiência financeira do locatário réu, ônus que
incumbia à parte contrária.
Desse modo, a concessão do benefício da gratuidade de
justiça ao locatário réu e a consequente admissibilidade da apelação
interposta, independentemente do recolhimento de preparo, são
medidas imperiosas, o que fica observado.
No entanto, cumpre anotar que o benefício da gratuidade
de justiça foi deferido somente após a prolação da r. sentença. Por isso,
faz-se a ressalva de que, no caso em tela, a concessão não opera efeitos
retroativos (“ex tunc”), de maneira que o benefício da gratuidade de
justiça não alcança as verbas sucumbenciais que o locatário réu foi
condenado a pagar.
A par disso, rejeita-se a pretensão de revogação do
benefício da gratuidade de justiça deferido à autora.
Isso porque a declaração a declaração de hipossuficiência
financeira apresentada pela autora também é presumida verdadeira, na

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forma do artigo 99, § 3o, do CPC/2015 (fls. 20 e 89).
E os documentos juntados aos autos, especialmente, os
extratos bancários e as declarações de imposto de renda, indicam que a
renda mensal auferida pela autora não é incompatível com a concessão
do benefício da gratuidade de justiça, mormente porque ela se encontra
privada dos rendimentos decorrentes dos aluguéis que não foram pagos
pelo locatário réu (fls. 80/82 e 83/87).
Além disso, rejeita-se a preliminar de nulidade da
citação.
Pois a necessidade de autorização no contrato de locação
para realização de citação por via postal, prevista no inciso IV do artigo
58 da Lei no 8.245/1991, encontra-se superada, pois a sistemática do
CPC/2015 determina que, em regra, a citação seja feita pelo correio,
sendo certo que apenas nas situações descritas nos incisos do artigo
247 do referido diploma processual é que se exige a adoção de outra
modalidade de citação.
Demais, cumpre destacar que tanto a notificação
extrajudicial para desocupação, como a carta de citação da presente
ação de despejo foram recebidas no imóvel objeto da locação não
residencial e os respectivos avisos recebimento foram assinados por
terceiros que apresentam o mesmo sobrenome (“Solimeni” fls. 57 e
97), não havendo notícia de qualquer oposição à realização das
referidas assinaturas.
Desse modo, sopesando o princípio da efetividade do
processo e a peculiaridade da situação fática, notadamente o
endereçamento da carta citatória para o imóvel objeto da locação não

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residencial e o seu recebimento por terceiro que se encontrava no local
e não fez qualquer oposição à assinatura do respectivo AR, mostra-se
razoável considerar válida a citação do locatário réu.
Igualmente, rejeita-se a preliminar de nulidade da r.
sentença, pois o referido decisium está suficientemente fundamentado,
de modo a possibilitar a sua compreensão e a viabilizar o exercício do
direito de recorrer, o que afasta a alegação da violação do artigo 93,
inciso IX, da CF/1988 e do artigo 489 do CPC/2015.
A par disso, cumpre consignar que o fato de a petição
inicial conter pedidos baseados em suposta desídia da imobiliária ré na
prestação do serviço de administração da locação não implica óbice ao
prosseguimento do pedido de despejo em relação ao locatário réu,
mormente porque o processo foi extinto, sem resolução do mérito, com
relação àquela ré, em virtude de acolhimento da preliminar de
ilegitimidade passiva (fls. 137 e 144/145).
Consigna-se também que não houve emenda da inicial
após a citação dos réus (fls. 96/97), de sorte que deve ser afastada a
alegação de violação do artigo 329 do CPC/2015.
Outrossim, vale ressaltar que a peça exordial indicou de
maneira suficiente a causa de pedir e os pedidos formulados em face do
locatário réu, de modo a permitir a correta compreensão da causa e
viabilizar o exercício do direito de defesa, que, inclusive, traduziu-se na
interposição da apelação ora analisada, razão pela qual deve ser
rejeitada a alegação de inépcia da inicial.
Superadas tais preliminares, passa-se à análise do
mérito.

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A alegação de falta de entrega de recibos pela imobiliária
ré não descaracteriza a inadimplência do locatário réu, pois cabia a ele
exigi-los ou reter os pagamentos caso não fosse dada a quitação,
consignando os respectivos valores em juízo para afastar a sua mora,
consoante inteligência do artigo 319 do Código Civil.
Ademais, destaca-se que o alegado problema de saúde
enfrentado pelo locatário réu não justifica o atraso no pagamento dos
aluguéis e encargos, haja vista a sua obrigação de pagá-los
pontualmente à locadora, ora autora, conforme o artigo 23, inciso I, da
Lei no 8.245/1991.
Destaca-se também que a falta de pagamento de aluguéis
e encargos vencidos, por si só, constitui em mora o locatário e enseja o
desfazimento da locação, conforme o artigo 397 do Código Civil c. c. o
artigo 9o, inciso III, da Lei no 8.245/1991, de modo que sequer havia a
necessidade de o réu ser comunicado previamente sobre a possibilidade
da rescisão contratual.
Além
disso,
ressalta-se
que
a
multa
moratória
mencionada no dispositivo da condenação foi aplicada com base na
cláusula terceira do contrato de locação (fls. 47), a qual dispõe que a
sanção incide sobre o valor do aluguel, de sorte que não houve
imposição de multa indevida sobre os encargos de água e luz.
Ressalta-se também que a condenação do locatário réu
ao pagamento às taxas de IPTU vencidas e inadimplidas até a efetiva
desocupação do imóvel era mesmo medida imperiosa, uma vez que ele
assumiu a obrigação de arcar com referido encargo, devendo ser
respeitada a proporção de 1/3 do valor, conforme a cláusula segunda

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do contrato de locação.
Todavia, cumpre salientar que do montante devido pelo
locatário réu a título de aluguéis e encargos deve ser deduzido o valor
da caução paga (R$ 6.000,00 - fls. 08 e 48), devidamente atualizado
segundo os índices da caderneta de poupança, na forma do artigo 38, §
2o, da Lei no 8.245/1991. Salienta-se também que do montante devido
pelo locatário réu deverão ser deduzidos os valores dos aluguéis e
encargos cujos pagamentos já tiverem sido realizados e sejam
devidamente comprovados por ocasião da fase de liquidação da
sentença.
Salienta-se, ainda, que a pretensão de condenação do
locatário réu por litigância de má-fé não merece acolhimento, pois ele
não ultrapassou o limite razoável para o exercício do seu direito de
defesa.
Destarte, reforma-se a r. sentença, apenas para que, do
montante devido pelo locatário réu a título de aluguéis e encargos, seja
deduzido o valor da caução (R$ 6.000,00), devidamente atualizado
segundo os índices da caderneta de poupança, na forma do artigo 38, §
2o, da Lei no 8.245/1991, bem como os valores dos aluguéis e encargos
cujos pagamentos já tiverem sido realizados e forem devidamente
comprovados, o que será apurado na fase de cumprimento ou
liquidação da sentença.
A
parcial
reforma
da
r.
sentença
não
implicou
decaimento considerável da autora com relação aos pedidos formulados
em face do locatário réu, razão pela qual os ônus sucumbenciais ficam
mantidos tal como estipulados pelo juiz de primeiro grau.

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Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação,
com observação e ressalva.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator