Tribunal: TJSP
Processo: 1002460-41.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da unidade condominial – Improcedência – Inconformismo da Autora acenando com a ilegalidade do prazo de prorrogação de 180 dias, abusividade da cobrança dos juros de obra, almejando a restituição dobrada, cabimento da indenização por danos morais e materiais (lucros cessantes), bem como inversão da multa contratual - Atraso

Ementa:

APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na entrega da unidade condominial – Improcedência – Inconformismo da Autora acenando com a ilegalidade do prazo de prorrogação de 180 dias, abusividade da cobrança dos juros de obra, almejando a restituição dobrada, cabimento da indenização por danos morais e materiais (lucros cessantes), bem como inversão da multa contratual - Atraso injustificado – Caso fortuito ou força maior que sequer restaram demonstrados - Multa contratual expressamente prevista para o caso de inadimplemento da vendedora - Impossibilidade, contudo, de cumulação da multa com lucros cessantes (Tema 970) –– Validade do prazo de prorrogação de 180 – Súmula 164 deste TJSP – Hipótese em tela que não se vislumbra a ocorrência de evento apto a configurar dano moral – Sentença reformada - Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963307
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002460-41.2017.8.26.0100, da Comarca de Suzano, em que é apelante JOSINEIDE
DE SOUZA E SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MANILHA
INCORPORADORA LTDA e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002460-41.2017.8.26.0100 -Voto no 7700
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VOTO No: 7700
APEL.No: 1002460-41.2017.8.26.0100
COM. : Suzano (4a V.C.)
APTE. : Josineide Souza e Silva
APDO. : Manilha Incorporadora Ltda e outro
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Atraso na entrega da unidade condominial Improcedência
Inconformismo da Autora acenando com a ilegalidade do prazo
de prorrogação de 180 dias, abusividade da cobrança dos juros
de obra, almejando a restituição dobrada, cabimento da
indenização por danos morais e materiais (lucros cessantes),
bem como inversão da multa contratual - Atraso injustificado
Caso fortuito ou força maior que sequer restaram demonstrados
- Multa contratual expressamente prevista para o caso de
inadimplemento da vendedora - Impossibilidade, contudo, de
cumulação da multa com lucros cessantes (Tema 970)

Validade do prazo de prorrogação de 180
Súmula 164 deste
TJSP Hipótese em tela que não se vislumbra a ocorrência de
evento apto a configurar dano moral
Sentença reformada -
Recurso provido, em parte.

Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença
de fls. 188/200, cujo relatório se adota, que julgou IMPROCEDENTE a ação, e
assim o faço com fundamente no art. 487, inciso I, do CPC/15. Condeno o autor ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como aos honorários
advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, do
CPC/15, ressalvada a gratuidade concedida.
Inconformada, apela a Autora (fls. 203/218). Sustenta que a
mora da Recorrida é incontroversa, haja vista que mesmo considerando o prazo de
prorrogação de 180 dias, o imóvel somente foi entregue em janeiro de 2015. Alega
que o referido prazo é abusivo, notadamente pelo fato de a Construtora não ter
apresentado qualquer justificativa para o atraso, acrescenta que a taxa de evolução de
obras é abusiva, postulando pela restituição em dobro dos valores cobrados a este
respeito. Insiste no cabimento da indenização por danos morais, porquanto a hipótese
não se trata de mero dissabor ou descumprimento contratual, haja vista o atraso
considerável na entrega do bem, superior a um ano, acena ainda com a aplicação da
cláusula penal estabelecida contratualmente, estendendo-a quanto ao período para
que incida desde 28/02/2014 até a entrega efetiva das chaves, data em que o autor foi

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imitido na posse, lucros cessantes no percentual de 1% sobre o valor de mercado do
imóvel, durante o período de atraso, colaciona jurisprudência em abono às suas teses,
concluindo pela reforma do provimento questionado.
Recurso tempestivo, isento de preparo (beneficiária da
gratuidade fls. 98), contrarrazões às fls. 222/232.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de indenização por danos morais e
materiais.
A r. sentença de fls. 188/200, julgou IMPROCEDENTE a
ação, e assim o faço com fundamente no art. 487, inciso I, do CPC/15, condenando a
Autora no pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da causa, observada a gratuidade deferida.
Preservada a convicção da douta Autoridade monocrática, a
sentença proferida merece reparo.
De proêmio, cabe ressaltar que ao reverso do que sustenta a
Apelante, não se divisa ilegalidade na estipulação de prazo de prorrogação, a este
respeito já restou pacificado no âmbito deste Egrégio Tribunal que:
Súmula 164: “É válido o prazo de tolerância não superior a
cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
Na espécie, consoante se verifica da documentação
colacionada aos autos, em 23.01.2012, as partes celebraram contrato de
compromisso de compra e venda, onde Autora-apelada figurou como promitente
compradora da unidade no 26, torre 16, do empreendimento denominado
“Condomínio Residencial Meu Lar Suzano” (fls. 37 e seguintes). No aludido pacto
restou estabelecido que a data prevista para conclusão das obras era “28 DE
FEVEREIRO DE 2014 ou até em 27 (vinte e sete) meses da data da assinatura pelo

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PROMISSÁRIO do INSTRUMENTO DE FINANCIAMENTO com a CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL CEF (Imóvel na Planta MINHA CASA MINHA VIDA,
Imóvel na Planta
FGTS ou ainda Imóvel na planta
SBPE), o que ocorrer
primeiro”.
Ora, no caso em tela o atraso na entrega do imóvel seja
incontroverso, haja vista que o prazo para conclusão da obra e entrega da unidade
habitacional seria em 28.07.2014 (isso já considerando o prazo de tolerância de 180
dias), ao passo que a entrega ocorreu somente em janeiro de 2015.
A este respeito, a própria notificação encaminhada pela
Apelada (fls. 88), corrobora o atraso alegado, pois constou do referido documento
que: “A nova previsão de conclusão da obra de seu empreendimento passa a ser
Outubro de 2014”.
Assim, devida a reparação por dano material decorrente do
atraso verificado, não havendo que se falar em inadimplemento da parte Apelante, à
luz do demonstrativo colacionado às fls. 156.
Da leitura do contrato celebrado entre as partes, mais
precisamente da cláusula VII-1 (fls. 48), observa-se que restou expressamente
convencionado:
“A impontualidade do(a,s) PROMISSÁRIO (A,S) no
pagamento de qualquer uma das parcelas e/ou prestações referidas neste
instrumento, ou de qualquer outro encargo, independentemente de prévio aviso ou
notificação, determinará a automática e imediata incidência de multa de 2% (dois
por cento) sobre o valor corrigido 'pro rata die' pelo índice de correção vigente no
contrato, ou outro que o substitua, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao
mês, contados dia a dia.”
Ora, na apreciação dos recursos especiais nos 1614721/DF e
1631485/DF, sob o regime de recursos repetitivos, restou pacificando entendimento
acerca da possibilidade de inversão de cláusula penal moratória em compromisso de
compra e venda de imóvel, com voto da lavra do Ilustre Ministro Luis Felipe
Salomão:

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“"RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE
À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE
ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-
SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA
EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA
MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido."
sem destaque no original
No entanto, não haverá como prevalecer a pretensão de
condenação por lucros cessantes no montante de 1% do valor de mercado do imóvel,
porquanto à luz do que restou pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça
(tema 970), é vedada a cumulação da multa supramencionada com lucros cessantes:
“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio
da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se
sua cumulação com lucros cessantes”.
Acerca do tema, confira-se como já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
Consumidor e processual. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação de cobrança de multa contratual por atraso na
entrega do loteamento julgada procedente. Pretensão das
demandadas
à
reforma
integral
ou
parcial.
Sendo
incontroverso o atraso na entrega do loteamento, mesmo
computado o prazo de tolerância de 6 (seis) meses, devida a
multa contratual, correspondente a 10% (dez por cento) do
valor atualizado do preço de aquisição do lote, não tendo
relevo a alegação das promitentes vendedoras no sentido de

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que
o
atraso
decorreu
da
demora
injustificada
da
municipalidade, na emissão do termo de recebimento
definitivo de obras de infraestrutura. Juros de mora que têm
como termo inicial a data da citação, nos termos do artigo 405
do Código Civil. Precedentes deste E. Tribunal de Justiça.
RECURSO
DESPROVIDO.
Apelação
Cível
no
1029526-49.2019.8.26.0577, Rel. Mourão Neto, 23.04.2020.
Compromisso de compra e venda Cobrança de multa
contratual e indenização de lucros cessantes - Atraso na
conclusão
das
obras
de
infraestrutura
do
empreendimento Incidência da cláusula contratual que
prevê multa convencional para o caso de descumprimento
do pacto Juros moratórios a contar da citação Sentença
mantida
Recurso
não
provido.
Apelação
n.
1026610-13.2017.26.0577, Relator Augusto Rezende, j.
27/11/2019.
Ação de cobrança de multa contratual sociedade em conta
de participação para implantação de loteamento urbano
ação julgada procedente preliminar de nulidade da
sentença rejeitada atraso na entrega tanto das obras de
infraestrutura
quanto
complementares
do
empreendimento, ainda que considerado o prazo de
prorrogação previsto no contrato, de seis meses multa
contratual devida sentença mantida apelação não
provida, com observação (art. 85, § 11, CPC 2015).
Apelação n. 1028372-35.2015.8.26.0577, Rel. Eros Piceli, j.
22/10/2019.
No mesmo sentido já se pronunciou esta Colenda 8a Câmara
de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO
IMÓVEL NÃO ENTREGUE NO PRAZO DO CONTRATO
INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180
DIAS ATRASO INJUSTIFICADO - IMPOSSIBILIDADE DE
CUMULAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA COM OS
LUCROS CESSANTES - INVERSÃO DA CLÁUSULA
PENAL - JURISPRUDÊNCIA DO C. SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA, SEDIMENTADA EM SEDE DE RECURSO
REPETITIVO (TESE 971) - PRECEDENTE DESTA CORTE
SENTENÇA
MODIFICADA
COM
ALTERAÇÃO
DA
DISCIPLINA
RELATIVA
À
DISTRIBUIÇÃO
DOS
ENCARGOS DA SUCUMBÊNCIA RECURSO PROVIDO
EM
PARTE.
Apel.
1012584-44.2016.8.26.0577,
Rel.
Theodureto Camargo, j. 23.04.2020.
sem destaque no
original

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Do mesmo modo, no que concerne aos encargos contratuais
cobrados antes da entrega das chaves, afigura-se indevida a cobrança de valores a
título de correção, juros e multa pré-chaves antes da efetiva entrega desta. Com efeito,
tais encargos somente poderão incidir, na forma do contrato, a partir da data de entrega
do bem, esclarecendo-se, neste ponto, que o mero 'habite-se' não autoriza tal
incidência. Porém, não se vislumbra má-fé apta a ensejar a restituição dobrada,
devendo ocorrer na forma simples.
Por fim, no tocante a condenação por danos morais o
inconformismo não comporta guarida
Com efeito, não obstante os percalços e dissabores
percebidos pelo Autora-apelante, não se vislumbra ofensa à personalidade, pois, em
regra, o inadimplemento contratual, por si só, não tem o condão de gerar dano
imaterial indenizável, tratando-se na verdade tão somente mero dissabor contratual,
por consequência, não há falar em danos morais.
Lecionando sobre o tema Antônio Jeová Santos esclarece que:
“O que configura o dano moral é aquela alteração do bem
estar psicofísico do indivíduo. Se o ato de outra pessoa resultar alteração
desfavorável, aquela dor profunda que causa modificações no estado anímico, aí
está o início da busca do dano moral. (...) O dano moral é aquele que no mais íntimo
de seu ser, padece quem tenha sido magoado em suas afeições legítimas, traduzidas
em dores e padecimentos pessoais” (Dano Moral Indenizável, 4a Edição, Editora
Revista dos Tribunais, p. 94 e 95).
Observa-se, portanto, que dano moral é o prejuízo capaz de
abalar efetivamente o ânimo psíquico, a moral e/ou o intelectual do ser humano, de
tal forma que venha causar um desconforto comportamental passível de caracterizar
ofensa à honra, hipóteses não verificadas no caso concreto.
Apreciando caso semelhante, confira-se como já decidiu este
Egrégio Tribunal de Justiça:
Apelação - Compra e venda de imóvel - O acordo firmado
extrajudicialmente pelas partes não contempla todo o
período da inadimplência - Cotas condominiais devidas
apenas após efetiva posse do imóvel - Vícios construtivos
evidenciados

Devolução
de
valores
entregues
à

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empreendedora para quitação de taxa de registro e ITBI e
que não houve demonstração de pagamento Pagamento de
alugueres no período de inadimplência Impossibilidade no
caso concreto, em razão da cláusula compensatória na
hipótese de inadimplência da empreendedora Multa
arbitrada que não merece modificação Dano moral não
configurado Sentença parcialmente reformada Recurso a
que
se
dá
parcial
provimento.
Apelação
no
1005198-66.2015.8.26.0554, Rel. Luis Mario Galbetti, j.
15.08.2018.
No mesmo sentido já se pronunciou esta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Pedido de restituição do valor pago a título de comissão de
corretagem, IPTU, taxa de condomínio e indenização por
danos
morais.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo do autor. Descabimento. Comissão de
corretagem. Prescrição trienal. Tese firmada em sede de
Recurso Especial Repetitivo pelo Superior Tribunal de
Justiça. Art. 1.040, III, do CPC. Ação ajuizada após o
decurso de três anos desde a celebração do contrato.
Prescrição reconhecida. Devolução das despesas de IPTU e
condomínio cobradas antes da entrega do imóvel.
Restituição simples, e não em dobro, diante da ausência de
má-fé. Dano moral não caracterizado. Sentença mantida.
Recurso improvido. Apelação no 1003853-75.2015.8.26.0001,
Rel. PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO, j.
4.07.2018.
Alterada a sucumbência, deverá a Requerida arcar com as
custas processuais, bem como com os honorários advocatícios que arbitro em 15%
do valor da causa, já considerada a remuneração devida na fase recursal.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste
E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, dá-se provimento, em parte, ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)