Tribunal: TJSP
Processo: 0013560-44.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Cerceamento ao direito de defesa, não configurado - Corretor que aproximou as partes interessadas na compra e venda de bem imóvel - Contrato estabelecido entre as partes ajustando corretagem com exclusividade em favor da autora, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade - Não comprovada a ressalva pela ré -

Ementa:
COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM - Cerceamento ao direito de defesa, não configurado - Corretor que aproximou as partes interessadas na compra e venda de bem imóvel - Contrato estabelecido entre as partes ajustando corretagem com exclusividade em favor da autora, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade - Não comprovada a ressalva pela ré - Exigência da comissão com fundamento no art. 725 e 727, ambos do Código Civil - Comissão de corretagem devida - Procedência mantida - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000681150
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0013560-44.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PRISCILA
SAYURI
YOKOTA,
é
apelada
COELHO
DA
FONSECA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0013560-44.2016.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Priscila Sayuri Yokota
Apelado: Coelho da Fonseca Empreendimentos Imobiliários Ltda
Juíza: Denise Cavalcante Fortes Martins
VOTO 22.127
COBRANÇA
-
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM
-
Cerceamento ao direito de defesa, não configurado - Corretor
que aproximou as partes interessadas na compra e venda de
bem imóvel - Contrato estabelecido entre as partes ajustando
corretagem com exclusividade em favor da autora, ainda que
realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada
sua inércia ou ociosidade - Não comprovada a ressalva pela ré -
Exigência da comissão com fundamento no art. 725 e 727,
ambos do Código Civil - Comissão de corretagem devida -
Procedência mantida - Recurso desprovido.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por COELHO DA
FONSECA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA contra PRISCILA
SAYURI YOKOTA, julgada procedente o pedido para condenar a ré ao
pagamento da quantia de R$ 60.000,00 (6% de R$ 1.000.000,00), com
juros na forma do art. 406 do Código Civil (taxa Selic) desde a citação, nos
termos do art. 219 do CPC, e com correção monetária desde o
ajuizamento da ação, nos termos do art. 1o, § 2o da Lei no 6.899/81.
Ante a sucumbência, arcará a ré com o pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da condenação, tudo atualizado desde a propositura da ação. Com
base no art. 18, caput, e § 2o do CPC, condenada a ré ao pagamento de

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multa de 1% sobre o valor da causa e ao pagamento de uma indenização
fixado em 20% sobre o valor da causa.
Inconformada, apela a ré pleiteando, preliminarmente, a
anulação do julgado, ante o julgamento antecipado da lide a constituir
cerceamento ao direito de defesa, havendo necessidade de dilação
probatória.
No mérito, em síntese, requer a improcedência da demanda.
Alega a apelante que mesmo com a aproximação dos
compradores Sr. Albano Alves e sua esposa, Denise Forganes e Silva, o
negócio não foi concretizado com a intermediação da empresa Coelho da
Fonseca.
Argui ter contratado os serviços da empresa Mega Brasil
Consultoria Imobiliária, que obteve negociação entre as partes, tendo sido
pago pela apelante em favor desta empresa de comissão imobiliária o
valor de R$ 15.000,00.
Assim, entende que a concretização da venda do imóvel não se
deu mediante a atuação da apelada, a qual não obteve resultado útil do
serviço prestado.
Dessa forma, alega que a empresa Mega Brasil é que de fato
aproximou as partes (compradores e vendedora) obtendo sucesso na
realização do negócio almejado pela apelante.
Esclarece a apelante que em 17.6.2010 firmou com os

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compradores contrato de venda e compra e permuta de imóveis, cujos
valores negociados foram inferiores ao valor venal de referencia.
Em razão deste fato, foi lavrada escritura de venda e compra
pelo valor de R$ 490.000,00.
Vieram contrarrazões.
É o relatório.
Narra a inicial que a autora foi contratada pela ré para
intermediar a venda do imóvel localizado na Rua David Hume, no 133, apto
122, edifício Green Park, São Paulo/SP.
Aduz a autora ter prestado todo seu suporte e assessoria no
intuito de encontrar um comprador para o referido imóvel, inclusive inseriu
anúncio junto ao site da autora, como também publicou anúncio em um
dos jornais mais importante do país (O Estado de São Paulo), além de ter
viabilizado visitas por clientes interessados no imóvel, inclusive por Denise
Forganes e Silva e o Sr. Albano Alves, atualmente proprietários do imóvel
objeto da ação.
Assevera que o Sr. Albano Alves enviou e-mail a autora
demonstrando o seu interesse na aquisição do imóvel, tendo efetuado a
proposta para compra em 9.3.2010, com o oferecimento de um
apartamento de propriedade de sua propriedade no valor de R$
740.000,00 e R$ 430.000,00 de sinal na assinatura do compromisso de
compra e venda, a totalizar o valor de R$ 1.170.000,00.

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Elucida que em 18.3.2010, houve nova proposta, de um
apartamento no valor de R$ 650.000,00 e R$ 175.000,00 de sinal na
assinatura do compromisso de compra e venda e R$ 375.000,00 em
espécie no momento da assinatura da escritura definitiva.
Já em 13.4.2010 foi formalizada a proposta final pelo Sr. Albano
Alves para a aquisição do imóvel no valor de R$ 1.150.000,00 da seguinte
forma: R$ 500.000,00 de sinal, e o restante no momento da assinatura da
escritura definitiva pelo apartamento de sua propriedade (R$ 650.000,00).
Salienta a autora que a proposta foi aceita pela ré, porém não
houve concordância com o pagamento da comissão de corretagem.
Afirma a autora que o imóvel em questão foi negociado
diretamente pela ré e pelos compradores apresentados pela autora.
Ressalta a autora que a proposta aceita pela ré foi de R$
1.150.000,00, conforme e-mail enviado, todavia o valor registrado na
matrícula do imóvel é de R$ 490.000,00, ou seja, bem inferior ao valor de
referência que é de R$ 1.470.572,00.
Dessa forma, entende a autora que o pagamento de comissão
deverá ser realizado com base no valor em que as partes transacionaram
R$ 1.150.000,00, não obstante as partes terem registrado o imóvel com
valor inferior.
Daí a razão do pleito para condenar a ré ao pagamento da
comissão de corretagem devida em favor da autora no percentual de 6%

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sobre o valor de R$ 1.150.000,00, a perfazer o total de R$ 69.000,00. E,
caso outro entendimento requer a fixação da comissão de corretagem em
6% sobre o valor de R$ 490.000,00, a resultar na quantia de R$ 29.400,00,
devidamente corrigido monetariamente desde a data da lavratura da
escritura (14.7.2010), ou desde a distribuição da demanda, acrescida de
juros legais desde a citação, bem como seja condenada ao pagamento
das custas e despesas processuais e honorários advocatícios a ser
arbitrado pelo juízo.
Citada a ré, ofertou contestação requerendo a improcedência da
demanda, arcando a autora com o ônus da sucumbência, bem como seja
condenada como litigante de má-fé, já que a partir do documento de fl. 27
não se concretizou o negócio com o comprador, o que só ocorreu a partir
do contrato de fls. 78/79.
A ação foi julgada procedente.
Os autos foram restaurados (fls. 268/269).
O recurso não prospera.
A priori, no tocante ao alegado cerceamento ao direito de
defesa, não procede, pois o juiz, em seu crivo de convencimento, se deu
por satisfeito com o pedido inicial e os argumentos elencados na
contestação, assim como os documentos trazidos, estando o feito apto
para a sentença.
Além do mais o juiz é o destinatário das provas e assim

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somente cabe a ele aferir a necessidade ou não de sua realização.
Nesse sentido, dispõe o art. 371, do Novo CPC:
“O
juiz
apreciará
a
prova
constante
dos
autos,
independentemente do sujeito que a tiver promovido, e indicará na decisão
as razões da formação de seu convencimento”.
Nos dizeres de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO, “O livre
convencimento, como prerrogativa do juiz na apreciação dos fatos e de
sua prova, é mais precisamente, por força do que a Constituição e a lei lhe
impõem, um convencimento racional e motivado à luz dos autos. Essa é a
interpretação do art. 131 do Código de Processo Civil, que institui o livre
convencimento segundo os autos em associação com o dispositivo
constitucional
que
exige
a
motivação
das
decisões
judiciárias”.
(“Instituições do Direito Processual Civil”, São Paulo: Malheiros, vol. III, 6a
Edição).
E é por isso que o Colendo Superior Tribunal de Justiça
reiteradamente tem assentado que “O Juiz é o destinatário da prova e a
ele
cabe
selecionar
aquelas
necessárias
à
formação
de
seu
convencimento” (REsp no 431058/MA, Rel. Min. Humberto Gomes de
Barros, DJU de 23.10.06).
No mérito, preceitua o art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de
corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de

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prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas”.
A atividade da autora, pelo que se vê, se enquadra nesse
conceito.
O art. 725 do código Civil invocado está assim redigido: “a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se
efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Analisando-se o entendimento jurisprudencial a respeito do
cabimento da comissão de corretagem, vê-se que, na vigência do Código
Civil de 1916, entendia-se que a comissão era devida somente no caso em
que o negócio jurídico iniciado com a participação do corretor viesse a se
concretizar. Nesse sentido eram os julgados do Colendo Superior Tribunal
de Justiça (no ED.Resp no 126.587/SP, rel. Min. César Asfor Rocha,
julgado em 8.5.2001; REsp 278.028/PE, 3a Turma, rel. Mina Nancy
Andrigui, julgado em 19.12.2000).
ORLANDO GOMES, antes do advento do vigente Código Civil,
lecionava que "a comissão é devida ainda se houver arrependimento de
qualquer dos interessados na conclusão do negócio e, até, se houver
recusa arbitrária após a coordenação de todos os elementos necessários à
perfeição do contrato" (“Contratos”, n.° 312, pág. 429, Forense, 1983).

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Com o advento do Código Civil de 2002, que deu nova
interpretação à matéria, a remuneração do corretor ainda será devida, se
houver arrependimento das partes na consecução do negócio jurídico de
compra e venda.
Ou seja, se as partes vierem a arrepender-se da contratação,
será devida a comissão do corretor que atuou efetivamente na
intermediação.
Isso, porém, não quer significar que a mera aproximação entre
vendedor e comprador, a simples intermediação feita pela autora, sem que
haja outros elementos para a corporificação do negócio, dá direito ao
recebimento da comissão de corretagem.
Há necessidade de se perquirir sobre o resultado útil da
aproximação entre os proponentes.
Nesse sentido, recentemente, já decidiu o Colendo Superior
Tribunal de Justiça que:
“CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
NEGÓCIO
NÃO
CONCLUÍDO.
RESULTADO
ÚTIL.
INEXISTÊNCIA.
DESISTÊNCIA
DO
COMPRADOR.
COMISSÃO
INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.
“1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se
consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos
corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado

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com sua participação não lhe dá direito a remuneração.
“2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725,
segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses
de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece
devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de
comissão em hipótese de arrependimento.
“3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser
considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A
mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de
negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o
pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o
negócio, permanece possível.
“4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que,
após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas
das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a
efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de
inadequação do imóvel ou mesmo de evicção. Essas providências se
encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por
força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não
arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem”
(REsp no 1183324/SP, 3a Turma, rel. Mina Nancy Andrighi, julgado em
18.10.2011).

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Nesse sentido ainda, é o entendimento desta Corte:
“AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM. Não corporificação do
negócio jurídico de compra e venda de imóvel pelo não pagamento do
sinal e das parcelas ajustadas. Ausência do dever de pagamento de
remuneração ao prestador de serviço pela intermediação efetuada.
Litigância
de
má-fé
afastada.
Recurso
provido”
(Apelação
no
0063817.75.2009.8.26.0114, rel. Des. Dimas Rubens Fonseca, julgada em
22.11.2011).
“AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE CORRETAGEM -
corretora aproximou as partes interessadas na compra e venda de imóvel
firmado instrumento de compra e venda - desistência do negócio por
impossibilidade de realizar financiamento - rescisão do contrato - negócio
realizado posteriormente, com intermediação de outro corretor que
também auxiliou na realização do financiamento - comprovada a
intermediação para a aproximação dos vendedores e compradores, com
resultado útil na realização do negócio pela primeira corretora - irrelevante
os demais serviços prestados - presentes os requisitos do contrato,
indiscutível o direito à comissão de corretagem. RECURSO DOS RÉUS
NÃO PROVIDO” (Apelação no 92291020-28.2003.8.26.0000, rel. Desa
Berenice Marcondes César, julgada em 01.02.2011).
Todavia, na hipótese, conforme bem sinalado pelo juízo a quo,
se no contrato do documento de fls. 27, a corretagem foi ajustada com

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exclusividade para a ré, nos termos da segunda parte do art. 726 do
Código Civil (...“ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor
direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua
mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”), e se não
comprovada pela ré a ressalva aqui referida, fica afastada as teses da ré,
inclusive a pleiteada litigância de má-fé da autora, sendo que quem litigou
de má-fé foi a ré, nos termos do art. 80 do CPC.
Assim, mesmo que concretizada a negociação tempos após as
primeiras tratativas, não há que negar o valor de comissão de corretagem,
haja vista o estabelecido em contrato.
Destarte, é mesmo devida a comissão de corretagem, 6% sobre
o valor estabelecido como preço da venda R$ 1.000.000,00, até porque a
ré, ora apelante admite que o negócio com o comprador de seu imóvel se
deu a partir do contrato do documento de fls. 78/79, em que se estabelece
o valor supra referido.
Consequentemente, fica mantida a procedência da demanda,
inclusive quanto ao ônus de sucumbência para os fins previstos no art. 85,
§ 11 do CPC, já que alcançado o arbitramento máximo previsto no art. 85,
§ 2 o do CPC.
Posto isso, é negado provimento ao recurso.

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CLÁUDIO HAMILTON
Relator