Tribunal: TJSP
Processo: 1003871-91.2018.8.26.0292
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-15

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Loteamento fechado. Taxa de conservação. Ação ajuizada visando a cobrança de taxa de manutenção em face dos proprietários de lote, relativas ao período de abril/2015 a abril/2018 e as que se vencerem no curso do processo. Procedência. Irresignação dos réus. Cabimento. Caso em que não houve associação expressa, apenas existência de previsão, no Estatuto Social da Associação, de que

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Loteamento fechado. Taxa de conservação. Ação ajuizada visando a cobrança de taxa de manutenção em face dos proprietários de lote, relativas ao período de abril/2015 a abril/2018 e as que se vencerem no curso do processo. Procedência. Irresignação dos réus. Cabimento. Caso em que não houve associação expressa, apenas existência de previsão, no Estatuto Social da Associação, de que esta poderia cobrar taxas de manutenção e de benfeitorias inclusive de proprietários não associados. Abusividade. Impossibilidade de imposição de obrigações constantes de Estatuto do qual os réus não aderiram. Colisão entre os princípios da vedação ao enriquecimento ilícito e da livre associação. Juízo de ponderação firmado pelo A. STJ em sede de recurso especial repetitivo (Tema 882), conforme previsão do Artigo 543-C do CPC. Prevalência do direito constitucional de livre associação. Cobrança indevida quando o proprietário não aderiu expressamente à associação. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000351464
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1003871-
91.2018.8.26.0292, da Comarca de Jacareí, em que são apelantes RAFAEL MENDES
GOMES
e
PATRICIA
BOVE
GOMES,
é
apelado
ASSOCIAÇÃO
DE
PROPRIETÁRIOS NOS LOTEAMENTOS RECANTO DOS PÁSSAROS I E II.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso de apelação, vencida a Relatora originária, Des. Ana Maria Baldy, que declara.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RODOLFO
PELLIZARI, vencedor, ANA MARIA BALDY, vencida, PAULO ALCIDES
(Presidente), VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 18 de maio de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível Digital
Processo no 1003871-91.2018.8.26.0292
Comarca: 3a Vara Cível do Foro de Jacareí
Magistrado prolator: Dr. Otavio Tioiti Tokuda
Apelante: Rafael Mendes Gomes e Patrícia Bove Gomes
Apelado: Associação de Proprietários Nos Loteamentos Recanto dos
Pássaros I e II
Voto no 03508C
APELAÇÃO CÍVEL. Loteamento fechado. Taxa de
conservação. Ação ajuizada visando a cobrança de taxa de
manutenção em face dos proprietários de lote, relativas ao
período de abril/2015 a abril/2018 e as que se vencerem no
curso do processo. Procedência. Irresignação dos réus.
Cabimento. Caso em que não houve associação expressa,
apenas existência de previsão, no Estatuto Social da
Associação, de que esta poderia cobrar taxas de
manutenção e de benfeitorias inclusive de proprietários não
associados. Abusividade. Impossibilidade de imposição de
obrigações constantes de Estatuto do qual os réus não
aderiram. Colisão entre os princípios da vedação ao
enriquecimento ilícito e da livre associação. Juízo de
ponderação firmado pelo A. STJ em sede de recurso
especial repetitivo (Tema 882), conforme previsão do Artigo
543-C do CPC. Prevalência do direito constitucional de
livre associação. Cobrança indevida quando o proprietário
não
aderiu
expressamente
à
associação.
Sentença
reformada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
341/342, a qual JULGOU PROCEDENTES os pedidos formulados

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na inicial consistentes em condenar os réus no pagamento das
taxas associativas decorrentes de propriedade de um terreno (lote
17, da quadra A, Loteamento Recanto dos Pássaros I e II).
Irresignados, apelam os réus (fls. 345/358), sustentando que,
ao contrário do que constou na r. sentença, não há um condomínio
de lotes, de modo que, nem mesmo em tese, seria possível aplicar,
por analogia, as regras dos condomínios edilícios.
Acrescentam que não são associados da apelada e nunca
manifestaram vontade de se associar, razão pela qual as cobranças
das taxas associativas não lhes podem ser impostas e que, por
força de decisão judicial em Ação Civil Pública promovida pelo
Ministério Público, não podem realizar construções no imóvel,
havendo somente o terreno no local, razão pela qual não
aproveitam dos serviços supostamente prestados pela associação.
Pugnam pela improcedência da ação ou, subsidiariamente,
que sejam limitados os valores cobrados, aplicando-se os juros só a
partir da citação e excluindo-se os honorários advocatícios
unilateralmente incluídos no demonstrativo do débito, pois cabíveis
apenas os honorários de sucumbência que vierem a ser fixados.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
362/371.
Em exame de admissibilidade foi verificada a insuficiência do
preparo recursal, sendo determinado o correto recolhimento,
sobrevindo as guias de fls. 377/379.

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É o relatório.
Trata-se de ação de cobrança de contribuições mensais
decorrentes de propriedade de um terreno, promovida pela
Associação dos Proprietários dos Loteamentos Recanto dos
Pássaros I e II, em que sustenta (fls. 01/07) que a obrigação dos
réus de contribuírem com as taxas associativas decorre do Capítulo
II, artigo 4o, parágrafo 3o do Estatuto Social, bem como da efetiva
disponibilidade e fruição dos serviços prestados pela Associação
Requerente.
Acrescenta que o princípio contrário ao enriquecimento ilícito
é predominante na realidade representada pelas Associações, pois
se todos os proprietários se beneficiam (limpeza, segurança,
guarita, etc.), deve haver a contribuição para o respectivo custeio.
Pois bem.
Restou incontroverso, nestes autos, que os réus são
proprietários do lote 17, da quadra A, Loteamento Recanto dos
Pássaros I e II, localizado na área de atuação da associação
autora, legalmente constituída. O ponto controvertido limita-se à
possibilidade de cobrança das contribuições exigidas por esta.
Como cediço, acerca do assunto, necessário observar oTema
882 de caráter vinculante fixado pelo A. Superior Tribunal de
Justiça, de que: “as taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram” (REsp 1280871 SP, Rel. Ministro

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RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO
BUZZI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
11/03/2015,
DJe
22/05/2015).
Com efeito, o artigo 5o, incisos XVII e XX da Constituição
Federal preconiza a liberdade de associação, in verbis:
Art. 5o Todos são iguais perante a lei, sem distinção
de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros
e
aos
estrangeiros
residentes
no
País
a
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à
igualdade, à segurança e à propriedade, nos
termos seguintes:
(...)
XVII - é plena a liberdade de associação para fins
lícitos, vedada a de caráter paramilitar.
(...)
XX - ninguém poderá ser compelido a associar-
se ou a permanecer associado.”
O Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE
n.o 432.106/RJ, apontou que "as obrigações decorrentes da
associação, ou da não associação, são direitos constitucionais" e
consignou que a cobrança de taxas se submete à manifestação de
vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a
disposição normativa e principiológica contida no art. 5.o, inc. XX,
da Constituição Federal.
Ao sedimentar a tese de caráter vinculante e levando em
conta esta posição da Suprema Corte, o EXMO. MINISTRO
MARCO BUZZI, explanou, com digna clareza:

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“O Pretório Excelso já decidiu que a análise de possível violação
ao princípio do enriquecimento sem causa, em tais casos, perpassa ao
exame da liberdade associativa como garantia fundamental, tanto é que
admitiu a matéria como afeta à repercussão geral, não havendo como
ignorar possível colisão principiológica.
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado
em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da
jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao
adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de
encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da
associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato),
é
defeso
ao
poder
jurisdicional,
apenas
calcado
no
princípio
enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais
da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a
terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores,
prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os
preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal
Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou
entender.”
Como visto, diante da colisão dos princípios da vedação ao
enriquecimento ilícito e da livre associação, entendeu o Superior
Tribunal de Justiça pela prevalência do segundo, de modo que
indevidas as cobranças em face de morador que não tenha,
expressamente, aderido à associação.
Deste modo, conclui-se que o entendimento se encontra

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baseado no direito à livre associação, de forma que, somente se
houver adesão expressa, livre e espontânea à associação de
moradores, é que a cobrança é devida. No mesmo sentido são os
precedentes deste Tribunal:
Cobrança.
Associação
de
moradores.
Ausência de contrato entre as partes.
Princípio da solidariedade e enriquecimento
sem causa não dão suporte à exigência dos
valores
envolvendo
despesas
de
manutenção, conservação e segurança.
Matéria já sedimentada em jurisprudência
recursos repetitivos. Tema 882 do Superior
Tribunal de Justiça. Improcedência da ação.
Apelo
provido.
(Apelação
no
1011821-76.2013.8.26.0309, Rel. Des. Natan
Zelinschi de Arruda, 4a Câmara de Direito
Privado, j. em 27/10/2016).
Embargos infringentes. Cobrança. Taxa de
manutenção promovida por associação de
moradores.
Ausência
de
adesão
pelo
embargado. Questão solucionada pelo C.
STJ, em julgamento de recurso repetitivo.
Cobrança indevida. Observação ao art. 927,
III, NCPC. Embargos acolhidos. (Embargos
Infringentes no 0014882- 94.2011.8.26.0223,
Rel. Maia da Cunha, 4a Câmara de Direito
Privado, j em 20/10/2016).
COBRANÇA Loteamento - Réu que não é
associado da autora - Hipótese em que não
lhe poderiam ter sido impostos valores
referentes
ao
rateio
das
despesas
-
Precedentes do STF e do STJ - Apelação
provida. (Apelação no 0009114-22.2005,0152

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Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, 1a Câmara
de Direito Privado, j. em 30/10/2012).
Ação
de
cobrança
-
associação
de
moradores - condomínio atípico - cotas
resultantes
de
despesas
em
prol
da
segurança e conservação de área comum -
cobrança
de
quem
não
é
associado
impossibilidade - manifesta afronta ao art.
5o, XXXV, da CF - precedentes do STJ e STF
- procedência da ação sentença reformada -
recurso
provido.
(Apelação
no
0000535-24.2009.0127
Rel.
Des.
Moreira
Viegas, 5a Câmara de Direito Privado, j. em
17/10/2012).
Não se desconhece que o Estatuto da autora prevê a
cobrança de taxas de manutenção e benfeitorias inclusive a
proprietários não associados (Capítulo II, artigo 4o, parágrafo 3o,
fls. 69). Ocorre que, conforme o entendimento sedimentado na tese
de caráter vinculante, referida precisão é abusiva e sem efeito, pois
qualquer cobrança de taxas realizadas pela autora enseja a
associação de forma expressa, livre e desvinculada, de modo que
não há como impor aos réus esta obrigação de pagamento, prevista
em um Estatuto do qual não aderiram.
Também se tem conhecimento que a associação autora já
estava constituída desde idos de 1983 (fls. 25/51). Este fato,
contudo, também não tem o condão de modificar a conclusão dos
presentes autos, vez que o voto do Relator Min. RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, o qual defendia a possibilidade de cobrança acaso

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a aquisição do imóvel se tenha dado após a constituição da
associação1, restou VENCIDO.
Inclusive, convém ressaltar que a presença de qualquer
cláusula de “associação automática” em escritura pública de venda
e compra de imóvel não espelha a real manifestação de vontade
dos adquirentes, pois não lhes é permitido deixar de anui-la quando
da aquisição.
Cumpre
assinalar,
portanto,
a
inadmissibilidade
da
obrigatoriedade de contribuição imposta seja no estatuto social,
seja em contrato padrão quando da aquisição do imóvel, segundo
norma inserta no art. 51, incisos, IV, XIII e XV e § 1o, incisos II e III,
do Código de Defesa do Consumidor, posto que este segundo
imporia a contratação de um serviço totalmente desvinculado da
compra e venda do bem.
À guisa de ilustração:
PRELIMINAR - Cerceamento ao direito de
defesa
-
Inocorrência
-
Ausência
de
necessidade de produção de outras provas
- Inteligência do art. 355, inciso I, do Código
de Processo Civil/2015 - Defesa processual
afastada.
Cobrança
-
Ação
julgada
improcedente - Taxas de manutenção e
serviços
-
Administração
entregue
a
associação autora, criada para esse fim -
Alegação da autora de que os serviços
prestados
beneficiam
a
todos
os
1 "As 'taxas', contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou
administradora de loteamento só podem ser impostas a proprietário de imóvel adquirido após a
constituição da associação ou que a ela tenha se associado ou aderido ao ato que instituiu o encargo".
Tese do voto vencido.

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moradores,
além
do
que,
quando
da
aquisição
do
bem,
tal
cláusula
de
obrigatoriedade estava prevista em contrato
padrão - Inadmissibilidade - Contratação de
serviço totalmente desvinculado da compra
e venda do bem - Aplicação de norma
inserta no art. 51, incisos, IV, XIII e XV e §
1o, incisos II e III, do Código de Defesa do
Consumidor - Direito à livre associação que
deve prevalecer em oposição à vedação ao
enriquecimento ilícito - Tese firmada pelo
Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso repetitivo (Tema 882), que apreciou
a matéria referente à cobrança de taxa
criada por associações de moradores -
Cobrança indevida, diante da falta de
associação espontânea - Sentença mantida
- Recurso desprovido. (TJSP; Apelação
Cível
1007745-92.2013.8.26.0152;
Relator
(a): Percival
Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Cotia - 3a Vara Civel; Data do Julgamento:
20/09/2018; Data de Registro: 24/09/2018)
Neste cenário, a solução do caso deve se pautar no
entendimento consolidado perante o A. Superior Tribunal de
Justiça, cuja eficácia é vinculante aos demais órgãos do Poder
Judiciário.
Postas tais premissas, por meu voto, DOU PROVIMENTO ao
recurso de apelação, para julgar improcedente a presente ação de
cobrança.
Como consectário lógico, inverto a condenação nas custas,
despesas processuais e honorários advocatícios que, nos termos
do art. 85, §§2o e 11, do CPC, ficam majorados para o importe de

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20% sobre o valor atualizado da causa, a ser pago pelo associação
autora, ao patrono dos réus.
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator Designado

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Apelação Cível no 1003871-91.2018.8.26.0292
Comarca: Jacareí
Apelantes: Rafael Mendes Gomes e Patricia Bove Gomes
Apelado: Associação de Proprietários Nos Loteamentos Recanto dos Pássaros I e II
Voto no 06520
rml
DECLARAÇÃO DE VOTO
Trata-se de ação de cobrança de taxa de rateio de despesas
interposta por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DOS LOTEAMENTOS
RECANTO DOS PÁSSAROS I E II contra RAFAEL MENDES GOMES e
PATRICIA BOVE GOMES.
Alega a associação autora que os réus são proprietários da
Lote 17, da Quadra A, do loteamento Recanto dos Pássaros, Jacareí/SP, mas estão
inadimplentes com os valores do período de abril/2015 a abril/2018, decorrentes da
administração do loteamento, que conta com parte de uso comum, tendo infraestrutura
como portaria informatizada, com controle de acesso e viaturas, vias de circulação
pavimentadas e sinalizadas, coleta de lixo, lixeiras públicas, marina. Diante de tal
situação, requerer a condenação dos réus ao pagamento do débito no valor de R$
36.279,17, correspondente às parcelas em atraso e honorários advocatícios, além
daquelas que se vencerem no curso do processo, corrigidas monetariamente e
acrescidas de multa e juros.
Contestação apresentada às fls. 258/265.
Réplica fls. 333/339.
Adveio a R. sentença impugnada (fls. 341/342), que
julgou a ação procedente, condenando os réus ao pagamento das prestações vencidas e
vincendas, atualizadas monetariamente pela tabela prática de atualização de débitos

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judiciais do Tribunal de Justiça, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, contados
da citação. Condenou os réus, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Irresignados, apelam os réus (fls. 345/358), objetivando,
em síntese, o reexame e a reversão do julgado, sustentando que, ao contrário do que
constou na r. sentença, não há um condomínio de lotes, de modo que, nem mesmo em
tese, seria possível aplicar por analogia as regras dos condomínios edilícios; que não são
associados da apelada e nunca manifestaram vontade de se associar, razão pela qual as
cobranças das taxas associativas não lhes podem ser impostas; e que, por força de
decisão judicial em ação civil pública promovida pelo Ministério Público, não podem
realizar construções no imóvel, havendo somente o terreno no local, razão pela qual não
aproveitam dos serviços supostamente prestados pela associação.
Pugnaram
pela
improcedência
da
ação

ou,
subsidiariamente, que sejam limitados os valores cobrados, aplicando-se os juros só a
partir da citação e excluindo-se os honorários advocatícios unilateralmente incluídos no
demonstrativo do débito, pois cabíveis apenas os honorários de sucumbência que vierem
a ser fixados.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
362/371.
Em
exame
de
admissibilidade
foi
verificada
a
insuficiência do preparo recursal, sendo determinado o correto recolhimento, sobrevindo
as guias de fls. 377/379.
É o relatório.
Com o devido respeito à colenda maioria, o recurso
deveria ser parcialmente provimento.

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De início, anotaria que a prescrição é matéria de ordem
pública, podendo ser verificada a qualquer tempo, até mesmo de ofício e em grau de
recurso.
Na hipótese, trata-se da cobrança de taxas de manutenção
criadas por associação de moradores, vencidas de 10/04/15 à 10/04/2018, cuja
legalidade já foi abordada pelo C. STJ, no julgamento do REsp 444.931/SP, e cuja
cobrança está sujeita ao prazo prescricional trienal previsto no artigo 206, §3o, inciso
IV, do Código Civil.
Desse modo, sendo a ação proposta em 15/05/2018,
entendo que os débitos objetos da ação vencidos até 15/05/2015 foram,
irremediavelmente, tingidos pela prescrição.
A propósito:
Ação de cobrança de contribuições associativas e demais taxas de
manutenção de lote
Incidência do lapso prescricional trienal,
previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC/2002 Prescrição reconhecida
Recurso improvido. CONDOMÍNIO
Loteamento fechado

Prestação de serviços, de caráter indivisível, aos moradores ou
proprietários de imóveis localizados na área de atuação de
associação de moradores Cobrança de contribuições associativas e
demais taxas de manutenção do lote daquele que não é associado ou
não anui expressamente com o pagamento de tais valores

Inadmissibilidade Entendimento adotado pelo C. STJ, julgando
recursos repetitivos (543-C CPC) Ausência de comprovação, na
hipótese, de ser, o demandado, associado ou haver sua anuência
Improcedência do pedido Recurso improvido. (TJSP. Apelação n.
020503-46.2011.8.26.0361. Des. Rel. Alvaro Passos. 2a Câmara de
Direito Privado; Data do julgamento: 15/03/2016; Data de registro:
23/03/2016).
APELAÇÃO "Ação de cobrança de condomínio" (sic) Taxa de
manutenção cobrada por associação de moradores em loteamento
Processo extinto, com fundamento no artigo 487, inciso II, do novo
CPC
Apelação da associação autora
Prescrição
Prazo
prescricional interrompido em razão da disposição contida no artigo
202, inciso I do Código Civil Prazo trienal Inteligência do artigo
206, § 3o, inciso IV, do Código Civil Ação proposta em 15/12/2006
objetivando a cobrança de suposta dívida relativa ao período de

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janeiro/2002 a dezembro/2006 Prescrição consumada, apenas, em
relação aos débitos relativos ao período entre janeiro de 2002 a
dezembro de 2003 Processo em condições de imediato julgamento
Inteligência do artigo 1.013, § 4o, do novo CPC Revelia que não
implica, necessariamente, a assunção dos fatos como verdadeiros,
uma vez que a presunção é relativa, podendo ser desfeita se os
indícios dos autos não se mostrarem verossímeis aos fatos narrados
na inicial Taxa de manutenção em loteamento "As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os
não associados ou que a elas a não anuíram" Resp no 1439163/SP
Princípio da liberdade de associação previsto no art. 5o XX da
Constituição Federal Autora que não comprovou a associação por
parte do réu
Cobrança indevida
Precedentes do TJSP

Prescrição de parte da pretensão e improcedência da parte
remanescente RECURSO IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação 0240057-63.2006.8.26.0100; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 34a Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2017;
Data de Registro: 25/10/2017)
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE
CONSERVAÇÃO
DE
LOTEAMENTO
FECHADO. QUESTÃO
DIRIMIDA PELO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
EM SEDE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. RÉUS QUE
ADQUIRIRAM
IMÓVEL
APÓS
A
CONSTITUIÇÃO
DA
ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA LEGÍTIMA. PRESCRIÇÃO. PARCIAL
OCORRÊNCIA. RECONHECIDA A PRESCRIÇÃO TRIENAL, POIS
SE
TRATA
DE
RESSARCIMENTO
FUNDADO
NO
ENRIQUECIMENTO
INDEVIDO
DOS
REQUERIDOS.
INTELIGÊNCIA
DO
ARTIGO
206,
§
3o,
IV,
DO
CPC.
INEXISTÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA ACERCA DOS
VALORES COBRADOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
0002896-40.2015.8.26.0115; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Campo Limpo
Paulista - 1a Vara; Data do Julgamento: 29/06/2017; Data de
Registro: 29/06/2017).
No mais, observo que o presente feito não é regido pela lei
dos condomínios (Lei 4.591/64), pois a apelante é uma associação de moradores,
entendida como um condomínio de fato, sem lei específica que a regulamente,
aplicando-se a regra geral do Código Civil.
O recurso visa inquirir a viabilidade ou não da cobrança
de contribuições de manutenção ou de conservação das áreas comuns por associação
administradora de loteamentos fechados, sendo que o fundamento da pretensão
inicial é o princípio geral de direito que veda o enriquecimento sem causa, uma vez
que, em tese, além de serem beneficiários dos serviços postos à sua disposição, os

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réus se beneficiam com a valorização que tais melhorias trazem à sua propriedade.
Verificando-se os documentos juntados aos autos com o
entendimento firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial
repetitivo, concluo que o pedido é procedente nesse aspecto.
O pronunciamento do C. STJ é no sentido de que as taxas
associativas não alcançam os moradores não associados ou que com elas não anuíram,
mas ressalva os critérios a serem observados quanto à obrigatoriedade dos proprietários
dos lotes:
"Recurso Especial. Representativo da controvérsia art. 543-C do
CPC Associação de Moradores Condomínio de Fato Cobrança de
Taxa de Manutenção de Não Associado ou que a Ela Não Anuiu
Impossibilidade. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a
seguinte tese: 'As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas a não
anuíram'. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança. (...) O critério a ser utilizado para
determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento
fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é
o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição
da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da
associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por
parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido
de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a
constituição da associação foi anterior à aquisição, o morador deve
responder pelas despesas” (STJ, Resp. no 1.439.163/SP, 2a Seção,
Relator p/ acórdão Ministro Marcos Buzzi, j. 11/03/2015, por
maioria) - grifei
Assim sendo, a autora foi constituída em 07 de agosto de
1983 (fls. 13/24), registrada no 6o Registro de Títulos, Documentos e Pessoas Jurídicas
da Capital em 29/09/1983 (fls. 25/26) e inscrição como personalidade jurídica em
23/10/1993 junto ao 25o Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas da
Comarca de Jacareí/SP (fls. 52/66), ao passo que os réus adquiriram o imóvel situado no
loteamento em 29/11/2002, como se verifica da averbação na matrícula do imóvel no
27.530 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jacareí/SP (fls. 84/87). Ou
seja, a aquisição do imóvel pelos réus/apelantes ocorreu dezenove anos após a
constituição da Associação, motivo pelo qual é legítima a cobrança das taxas de

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manutenção.
Este entendimento já foi adotado por esta Colenda 6a
Câmara de direito Privado, em caso análogo:
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE
CONSERVAÇÃO
DE
LOTEAMENTO
FECHADO. QUESTÃO
DIRIMIDA PELO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
EM SEDE RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. RÉUS QUE
ADQUIRIRAM
IMÓVEL
APÓS
A
CONSTITUIÇÃO
DA
ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA LEGÍTIMA. PRESCRIÇÃO. PARCIAL
OCORRÊNCIA. RECONHECIDA A PRESCRIÇÃO TRIENAL, POIS
SE
TRATA
DE
RESSARCIMENTO
FUNDADO
NO
ENRIQUECIMENTO
INDEVIDO
DOS
REQUERIDOS.
INTELIGÊNCIA
DO
ARTIGO
206,
§
3o,
IV,
DO
CPC.
INEXISTÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA ACERCA DOS
VALORES COBRADOS. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
0002896-40.2015.8.26.0115; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Campo Limpo
Paulista - 1a Vara; Data do Julgamento: 29/06/2017; Data de
Registro: 29/06/2017).
Associação. Taxa de manutenção de loteamento. Ação de cobrança.
Inexistência de nulidade da sentença que julga liminarmente
improcedente o pedido formulado pelo autor. Aplicação do art. 332
do novo código de processo civil. Questão dirimida pelo Egrégio
Superior Tribunal de Justiça em sede Recurso Especial repetitivo.
Imóvel adquirido após a constituição da associação. Cobrança
legítima. Inexistência de impugnação dos valores apontados na
inicial, dada a revelia dos réus. Sentença reformada. Ação
procedente.
Recurso
Provido
(Apelação
no
3000262-11.2012.8.26.0152, Rel. Des. Paulo Alcides, j. em
20/10/2016).
E, ainda, nesse sentido:
CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE
COBRANÇA - Decreto de improcedência - Descabimento - Muito
embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento
para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882), no
sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a
questão aqui possui contornos diversos Réus que adquiriram a
propriedade anos após a constituição da associação autora que se
encontra
devidamente
constituída
-
Despesas
regularmente
aprovadas em assembleia (beneficiando todos os proprietários do
loteamento) - Cobrança regular e devida - Sentença reformada
Recurso
provido.
(TJSP; Apelação
Cível
1000425-02.2017.8.26.0394;
Relator
(a): Salles
Rossi;
Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Nova Odessa - 2a

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Vara Judicial; Data do Julgamento: 17/04/2019; Data de Registro:
29/04/2019).
Outrossim, consta expressamente em tal matrícula que
havia um 'contrato-padrão' e que havia o registro do loteamento 'Recanto dos Pássaros',
tendo os proprietários anteriores aceitado as restrições impostas, obrigando-se por si,
por seus herdeiros ou sucessores ao pagamento das despesas de manutenção do
loteamento nos montantes fixados pela associação dos proprietários.
Dessa forma, os apelantes estavam cientes dos encargos e
anuíram no momento da aquisição da propriedade às obrigações constantes da matrícula
do imóvel supracitada, as quais foram incorporadas ao registro do loteamento e
vinculou os posteriores adquirentes, porquanto, dotada de publicidade inerente aos
registros públicos e conforme dispostos nos artigos 24 e 29 da Lei 6.766/79.
A propósito.
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em
Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer
tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos,
ainda que a título de busca.
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter
vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em
todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os
compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em
todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em
contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar
à herança ou ao legado.
Ressalte-se que, a existência ou não, de benfeitorias no
loteamento ou a impossibilidade da utilização do imóvel, diante de impeditivos
decorrentes da ação civil pública mencionada, deve ser resolvida em ação própria.
Com relação ao valor dos honorários advocatícios de 20%
computados na planilha de cálculo de fls. 88, entendo que não há previsão legal para
proporcionar suporte à exigência de tal verba, além do fato de que a contratação de

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advogado ocorreu por iniciativa e risco da associação autora/apelada, sem nenhuma
participação dos réus/apelantes. Portanto, tais valores devem excluídos da planilha de
débitos.
Consigno que os juros de mora já foram fixados a partir da
citação, não havendo interesse recursal neste ponto. Assim, não conheceria a apelação
neste ponto.

Desta forma, ante o reconhecimento da prescrição parcial,
julgaria extinto o processo, com fundamento no artigo 487, inciso II, do novo CPC, no
tocante aos débitos relativos às parcelas vencidas em 10 de abril e 10 de maio de 2015 e,
quanto aos débitos remanescentes, reformaria a r. sentença para, mantendo a
condenação, apenas excluir do cômputo do débitos os honorários advocatícios
'contratuais' de R$ 6.046,53 (fls. 88).
Do exposto, pelo meu voto, CONHECERIA EM
PARTE O RECURSO e, na parte conhecida, DARIA PARCIAL PROVIMENTO a
fim de reconhecer, de ofício, a ocorrência da prescrição parcial do débito, e
JULGARIA EXTINTO O PROCESSO, com fundamento no artigo 487, inciso II, do
novo CPC, em relação às parcelas vencidas em 10 de abril e 10 de maio de 2015 e,
mantendo a condenação quanto ao período remanescente, inclusive quanto às parcelas
que se vencerem no curso do processo, até integral liquidação, EXCLUIRIA da
cobrança o valor relativo aos honorários advocatícios 'contratuais' computados na
planilha de débitos, indevidamente.
ANA MARIA BALDY
Relatora Vencida

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ANA MARIA ALONSO BALDY
10E8B805
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1003871-91.2018.8.26.0292 e o código de confirmação da tabela acima.