Tribunal: TJSP
Processo: 1013149-05.2017.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-06
Data de publicação: 2020-07-07

Ementa:
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de extinção quanto ao despejo, e de procedência do pedido condenatório. Apelo dos fiadores.

Responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves. Inaplicabilidade da súmula no 214 do STJ. Responsabilidade do fiador que persiste até o término da relação locatícia. No presente caso, já em vigor por

Ementa:
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança. Sentença de extinção quanto ao despejo, e de procedência do pedido condenatório. Apelo dos fiadores.

Responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves. Inaplicabilidade da súmula no 214 do STJ. Responsabilidade do fiador que persiste até o término da relação locatícia. No presente caso, já em vigor por prazo indeterminado, os fiadores se exoneraram da fiança. Todavia, o fiador permanece obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador (art. 40, X, Lei de Locações). A entrega das chaves se deu ainda no prazo em que os fiadores continuavam responsáveis pelos débitos locatícios.

Ausente a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da locação ao adquirente do estabelecimento comercial instalado no prédio locado, permanecem os réus responsáveis pelo cumprimento das obrigações locatícias até a desocupação do imóvel. Inadmissibilidade da anuência tácita. O locador não pode ser compelido a honrar o que foi ajustado pelos locatários com terceiro, em contrato de que não participou. As tratativas para o distrato da locação celebrada originalmente e a realização de novo contrato de locação com os adquirentes do ponto comercial não bastam para isentar o locatário e os fiadores das obrigações locatícias que contraíram, pois era necessária a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da locação ao comprador do estabelecimento comercial instalado no imóvel locado. Era interesse do locatário e dos fiadores providenciar a celebração do distrato, pelo qual estariam isentos de qualquer responsabilidade anteriormente assumida.

Sentença reformada, de ofício, quanto ao termo inicial dos juros de mora. Os aluguéis e as despesas de água, luz e IPTU, possuem data certa de vencimento e, não pagos nessa data, incorre imediatamente em mora o devedor, nos termos do art. 397 do Código Civil.

Apelação não provida, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000508468
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1013149-05.2017.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes VICTOR
LUIS MARTINS BLOIS e ELISANGELA DOS ANJOS BLOIS, é apelado MAURO
CALAIS DE SIQUEIRA.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 6 de julho de 2020
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação no 1013149-05.2017.8.26.0114
Apelantes: Victor Luis Martins Blois e Elisangela dos Anjos Blois
Apelado: Mauro Calais de Siqueira
Comarca de Campinas - 10a Vara Cível
Juiz: Maurício Simões de Almeida Botelho Silva
Voto no 23182
Apelação cível. Ação de despejo por falta de pagamento
cumulada com cobrança. Sentença de extinção quanto ao despejo,
e de procedência do pedido condenatório. Apelo dos fiadores.
Responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves.
Inaplicabilidade da súmula no 214 do STJ. Responsabilidade do
fiador que persiste até o término da relação locatícia. No presente
caso, já em vigor por prazo indeterminado, os fiadores se
exoneraram da fiança. Todavia, o fiador permanece obrigado por
todos os efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a
notificação do locador (art. 40, X, Lei de Locações). A entrega
das chaves se deu ainda no prazo em que os fiadores continuavam
responsáveis pelos débitos locatícios.
Ausente a anuência prévia e escrita do locador com a cessão da
locação ao adquirente do estabelecimento comercial instalado no
prédio
locado,
permanecem
os
réus
responsáveis
pelo
cumprimento das obrigações locatícias até a desocupação do
imóvel. Inadmissibilidade da anuência tácita. O locador não pode
ser compelido a honrar o que foi ajustado pelos locatários com
terceiro, em contrato de que não participou. As tratativas para o
distrato da locação celebrada originalmente e a realização de
novo contrato de locação com os adquirentes do ponto comercial
não bastam para isentar o locatário e os fiadores das obrigações
locatícias que contraíram, pois era necessária a anuência prévia e
escrita do locador com a cessão da locação ao comprador do
estabelecimento comercial instalado no imóvel locado. Era
interesse do locatário e dos fiadores providenciar a celebração do
distrato, pelo qual estariam isentos de qualquer responsabilidade
anteriormente assumida.
Sentença reformada, de ofício, quanto ao termo inicial dos juros
de mora. Os aluguéis e as despesas de água, luz e IPTU, possuem
data certa de vencimento e, não pagos nessa data, incorre
imediatamente em mora o devedor, nos termos do art. 397 do
Código Civil.
Apelação não provida, com observação.

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A r. sentença proferida à f. 242/248 destes autos de ação de
despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e
encargos, ajuizada por MAURO CALAIS SIQUEIRA, em relação a
VICTOR LUIS MARTINS BLOIS, ELISANGELA DOS SANTOS BLOIS e
LINCOLN MARTINS BLOIS, julgou extinto o feito, sem exame de mérito,
quanto ao pedido de despejo e julgou procedente o pedido de cobrança
para condenar os réus no pagamento dos valores devidos a título de
aluguel, multa e demais acessórios, até a entrega das chaves, com juros
de mora de 12% ao ano a partir da citação e correção monetária desde o
vencimento de cada verba e, finalmente, condenou os réus no pagamento
das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados
em 15% do valor da condenação.
Apelaram os réus Victor e Elisângela (f. 260/271), alegando,
em suma, que: (a) não possuem legitimidade para figurar no polo passivo
da ação pois sua responsabilidade se findou quando do encerramento do
prazo do contrato; (b) a renovação da locação foi tratada entre locador e
inquilino, tendo os apelantes declinado da fiança ao término do prazo do
contrato; (c) de 2011 a 2015 a locação vigorou entre locador e inquilino
com prazo, valores e garantias desconhecias pelos apelantes; (d) em julho
de 2015 o ponto comercial foi vendido a terceiro, com o que concordou o
locador; (e) não prestaram fiança à nova inquilina; (f) o aluguel passou a
ser pago diretamente pelos novos inquilinos mas, diante da inadimplência
deles, o locador buscou ressuscitar contrato de fiança já extinto; (g) o
locador deve ser condenado nas penas da litigância de má fé por ter
alterado a verdade dos fatos.
A apelação, preparada (f. 290/291 e 303/304), foi contra-
arrazoada (f. 277/279).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 15/02/2019,

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considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 250); a
apelação, protocolada em 13/03/2019, é tempestiva.
Presentes os requisitos de admissibilidade, recebo a
apelação dos réus nesta instância, em ambos os efeitos.
Foi celebrado, em 02/04/2008, contrato de locação não
residencial, para figurar pelo período de 36 meses, de 10/04/2008 a
09/04/2011, figurando como locador Mauro Calais Siqueira, como locatário
Lincoln Martins Blois e, fiadores, Victor Luis Martins Blois e Elisangela dos
Santos Blois. Na cláusula 25 os fiadores renunciaram expressamente ao
benefício de ordem e se declararam solidariamente responsáveis pelas
obrigações assumidas no contrato até a entrega das chaves ao locador (f.
16/23).
O autor ajuizou a presente ação alegando, em suma, que o
locatário estava em débito com os aluguéis vencidos em fevereiro de
março de 2017, além de faturas de consumo de água e energia elétrica
relativas ao ano de 2016 (f. 24/27).
Em emenda da inicial, o locador informou a desocupação do
imóvel em 10/05/2017, com entrega das chaves e, alegando a perda do
objeto da ação em relação ao despejo, pugnou pelo prosseguimento como
ação de cobrança apenas em relação aos fiadores, devendo o locatário ser
excluído da lide (f. 42/43).
A emenda da inicial foi recebida e foi homologada a
desistência da ação em relação ao locatário (f. 50).
Dos documentos que instruíram a contestação, tem-se o
seguinte:
No dia 17/07/2017, Rosilene Ferreira Nunes e seu esposo,
Harneet Singh Chawl, conhecido como Jimmy, ajuizaram ação em relação
ao locador, Sr. Mauro Calais Siqueira, alegando que em 06/07/2015
sublocaram o imóvel situado na Rua Arlindo Carpino n. 22 do então

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locatário Sr. Lincoln e sempre honraram com o pagamento dos locativos.
Todavia, o locador Mauro passou a invadir o estabelecimento comercial e
criar tumultos no ambiente, a fim de provocar os requerentes, invocando
termos pejorativos em relação ao marido da requerente e depredando a
estrutura do local sob o argumento de que aquele imóvel lhe pertencia (f.
91/100).
Naquela ação foi juntado contrato de compra e venda de
ponto comercial e suas instalações, celebrado em 06/07/2015 entre
Lincoln, como vendedor, e Rosilene Ferreira Nunes, como compradora (f.
118/119). Essa ação foi extinta, sem exame do mérito, por desistência (f.
138, 142).
Em 16/05/2017 foi lavrado boletim de ocorrência a pedido de
Rosilene Ferreira Nunes, no qual constou que:
“Presente a declarante noticiando que alugou um imóvel comercial,
situado no local dos fatos, por meio de Lincoln Martins Blois (...),
porém, nesta data, ao chegar no local verificou que o proprietário Mauro
Calais Siqueira adentrou ao local e efetuou mudança de fechaduras no
local, e seus pertencer foram retirados do local sem que houvesse uma
comunicação anterior e/ou consentimento do locatário” (f. 120/121).
Os réus juntaram, também, documento denominado
“Degravação de mensagem enviada pelo Sr. Mauro ao Sr. Lincoln”, no qual
constou:
“1o áudio: (Mauro) Lincoln bom dia. Estou com o Jimmy aqui e a
Rosi. Ta...nós estamos fazendo .... tamos entrando em acordo aqui. A
única coisa que eu vou precisar de você, vou mandar o distrato do
contrato e vou precisar da sua assinatura e da Dani pra encerrar o
contrato legalmente, pra mim poder fazer um novo com eles.
2o áudio: (Mauro) Poderia passar um email seu pra vc imprimir e aí
assina e mandar pelo correio pra mim e informar que cartório voce tem
pra reconhecer firma.”
Em réplica, o locador sustentou que jamais consentiu com a
sublocação e, entre outras alegações, admitiu a veracidade dos áudios
apresentados pelos réus, sustentando, todavia, que nesse áudio é

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ressaltada a necessidade de que o locatário assinasse o distrato, para que
o novo contrato fosse celebrado e, como esse distrato jamais foi assinado,
a locação prosseguiu normalmente, assumindo o novo ocupante do prédio
a função de parceiro ou gerente comercial na atividade comercial
desenvolvida no imóvel.
Juntou o autor, com a réplica, notificação extrajudicial
datada de 20/02/2017, enviada pelos fiadores, recebida pelo locador em
fevereiro de 2017, na qual deram “ciência da exoneração da fiança prestada no
contrato de locação, vigente atualmente por prazo indeterminado, servindo a presente
como notificação” (f. 186).
A apelação não comporta provimento.
Os fiadores possuem legitimidade para figurar no polo
passivo desta ação.
A discussão a respeito da responsabilidade do fiador que,
em
contrato
locatício imobiliário avençado por prazo certo, se
responsabilizou até entrega das chaves, por dívidas contratuais surgidas
durante a prorrogação da locação por tempo indeterminado, ou seja, após
o término do prazo certo pactuado para a vigência da locação, não é mais
controvertida nos pretórios.
O E. STJ, que inicialmente adotou a tese de que o fiador,
nas locações ajustadas por prazo certo, era responsável apenas pelas
obrigações nascidas no prazo determinado de vigência da locação, sendo
irrelevante a cláusula prevendo sua obrigação até a efetiva entrega das
chaves, abandonou tal entendimento em prol daquele que preconiza sua
responsabilidade pelas obrigações contratuais até a entrega das chaves do
imóvel locado, se se obrigou no contrato até esse termo. (REsp 833.619/SP,
Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, 11/05/2010; AgRg no Ag
1134564/RJ, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em 02/03/2010,
DJe 29/03/2010; AgRg no REsp 1084142/PR, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES
LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 10/03/2009, DJe 06/04/2009).

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Tal entendimento, do qual comungo, atribui eficácia à
cláusula pela qual o fiador se responsabiliza pelas obrigações oriundas do
contrato locatício até a efetiva entrega das chaves e se harmoniza com o
art. 39 da Lei 8245/91, que dispõe que: “salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva
devolução do imóvel”.
A Súmula 214 do E. STJ dispõe que: “O fiador na locação
não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.
Porém, a prorrogação do contrato por tempo indeterminado,
findo o prazo certo ajustado para sua vigência, decorre de lei, não de
aditamento, e tal prorrogação não modifica as obrigações previstas no
contrato.
Não se olvida que, no presente caso, já em vigor por prazo
indeterminado, os fiadores se exoneraram da fiança, notificando o locador
em fevereiro de 2017.
Todavia, considerando que, nos termos do art. 40, X, da Lei
de Locações, o fiador permanece obrigado por todos os efeitos da fiança
durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação do locador, e que, na
hipótese, as verbas cobradas se referem aos meses de fevereiro de março
de 2017, tendo o imóvel sido desocupado em maio daquele ano,
respondem os fiadores por tais débitos.
A alienação do ponto comercial está demonstrada nos
autos.
Entretanto, não lograram os réus provar a anuência escrita
do locador com relação à cessão do contrato de locação.
Nos termos do art. 13 da Lei 8.245/91, não basta o
consentimento tácito do locador à cessão da locação, que deve ser prévio
e por escrito.
Essa regra visa preservar a liberdade do locador de

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contratar com quem acredita que irá cumprir o avençado, não podendo ser
compelido a honrar o que foi ajustado pelo locatário com terceiro, em
contrato de que não participou.
Não se olvida que houve a realização de tratativas para o
distrato da locação celebrada originalmente e a realização de novo contrato
de locação com os adquirentes do ponto comercial.
Isso, todavia, não basta para isentar o locatário e os fiadores
das obrigações locatícias que contraíram, pois era necessária a anuência
prévia e escrita do locador com a cessão da locação ao comprador do
estabelecimento comercial instalado no imóvel locado, merecendo ser
salientado, ainda, que era interesse do locatário e dos fiadores providenciar
a celebração do distrato, pelo qual estariam isentos de qualquer
responsabilidade anteriormente assumida.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes deste E.
Tribunal:
RECURSO APELAÇÃO CÍVEL LOCAÇÃO DE IMÓVEIS -
FINALIDADE NÃO RESIDENCIAL EMBARGOS À EXECUÇÃO.
Sentença que acolheu os embargos, extinguindo a execução, sob o
fundamento de exoneração da fiança, dada a cessão de ponto comercial a
terceiro, encerrando o contrato locatício. Descabimento. Cessão do
imóvel a terceiro que não possui o condão de extinguir a locação,
ausente prova de comunicação e anuência da requerida locadora. Fiança
que persiste até a entrega das chaves, inexistente exoneração tácita.
Presença dos requisitos legas para o ajuizamento da via executiva. (...)
(TJSP; Apelação 1005029-65.2016.8.26.0224; Relator (a): Marcondes
D'Angelo; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 23/03/2017).
Locação. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com
cobrança. Legitimidade passiva. Cessão ou sublocação que dependem de
consentimento expresso do locador. Ausência de provas nesse sentido.
Responsabilidade dos locatários que subsiste até a efetiva entrega das
chaves. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação
1019007-22.2014.8.26.0405; Relator (a): Vianna Cotrim; Órgão
Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 09/03/2017).
Assim, não há que se falar em cessação da obrigação dos

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réus em relação aos débitos locatícios a partir da celebração do contrato de
compra e venda e cessão do fundo de comércio.
Sem razão os réus ao postularem pela condenação do autor
como litigante de má-fé porque, em se considerando a continuidade da
relação locatícia originalmente celebrada, não se vislumbra a alegada
alteração da verdade dos fatos.
Finalmente, observa-se que a sentença comporta reforma,
de ofício, quanto ao termo inicial dos juros de mora sobre os valores das
verbas locatícias, pois fixados apenas a partir da citação.
Os aluguéis e as despesas de água, luz e IPTU, possuem
data certa de vencimento e, não pagos nessa data, incorre imediatamente
em mora o devedor, nos termos do art. 397 do Código Civil.
Por tais motivos, a sentença é reformada, de ofício, para
constar que os réus são condenados no pagamento das verbas locatícias e
seus acessórios com correção monetária e juros de mora de 1% ao mês a
partir de seus respectivos vencimentos, além da multa moratória de 10%
sobre os aluguéis e de 2% sobre as verbas acessórias.
Tais questões, por se tratarem de matéria de ordem pública,
podem ser conhecidas de ofício e não configuram reformatio in pejus.
Nesse sentido, menciono os seguintes precedentes do E.
STJ:
ADMINISTRATIVO. (...). MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA.
VIOLAÇÃO AO ART. 535 DO CPC. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. 1.
(...) . 2. "O exame dos juros moratórios e da correção monetária pela
Corte de origem independe de pedido expresso na inicial ou de recurso
voluntário da parte, pois são tratados como matéria de ordem pública"
(AgRg no REsp 1.427.958/SC, Rel. Ministro Benedito Gonçalves,
Primeira Turma, julgado em 27/05/2014, DJe 02/06/2014). 3. (...) (AgRg
no AREsp 347.550/RS, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda
Turma, julgado em 03/10/2013, DJe 11/10/2013). 4. Agravo regimental
a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 440.971/RS, Rel. Ministro
SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe
11/02/2015)

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AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. REDUÇÃO DO
VALOR FIXADO NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. TERMO A
QUO DE INCIDÊNCIA DOS JUROS MORATÓRIOS E DA
CORREÇÃO
MONETÁRIA.
ALTERAÇÃO
DE
OFÍCIO.
POSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA
PETITA OU REFORMATIO IN PEJUS. CONSECTÁRIO LÓGICO
DA CONDENAÇÃO. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Uma vez
inaugurada a competência desta Corte para o exame da questão relativa
ao valor da indenização, não configura julgamento extra petita ou
reformatio in pejus a aplicação, alteração ou modificação do termo
inicial dos juros de mora e da correção monetária, de ofício, de modo a
adequá-los à jurisprudência do STJ. 2. Agravo regimental a que se nega
provimento. (AgRg no AREsp 576.125/MS, Rel. Ministro RAUL
ARAÚJO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
18/11/2014,
DJe
19/12/2014).
Por tais motivos, nego provimento à apelação e, de ofício,
altero o termo inicial dos juros de mora sobre a condenação.
Com fulcro no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários
advocatícios de sucumbência para 20% do valor atualizado da
condenação.
Apelação não provida, com observação.
Morais Pucci
Relator