Tribunal: TJSP
Processo: 1034570-49.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - Ação de despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis vencidos – Apelação dos Réus – Alegação de que fora firmado ajuste verbal com a administradora da locação e entregues para ela diversos valores, que teriam que ser descontados do total devido - Prova do fato modificativo do direito da locadora que não foi feita – Documentação apresentada em defesa

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - Ação de despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis vencidos – Apelação dos Réus – Alegação de que fora firmado ajuste verbal com a administradora da locação e entregues para ela diversos valores, que teriam que ser descontados do total devido - Prova do fato modificativo do direito da locadora que não foi feita – Documentação apresentada em defesa inconvincente sobre a efetividade de aportes liberatórios da obrigação – Mora configurada – Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000983099
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1034570-49.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes
C.E.T.P
CENTRO
DE
FORMAÇÃO
EDUCACIONAL
DE
TRAMP.PROFISSIONAIS, LINDUARTE BATISTA DE FRANÇA, CLOTILDE
DE MELO FRANÇA, GILBERTO BATISTA DE FRANÇA e ELIZABETH DE
MELO FRANÇA CABRAL, é apelado CELIA RODRIGUES CUNHA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação Cível no 1034570-49.2019.8.26.0577 -Voto no 15.109
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VOTO No 15.109 – DIGITAL
Apelação no 1034570-49.2019.8.26.0577
Comarca de São José dos Campos 1a Vara Cível
Apelantes: CETP Centro de Formação Educacional
de Tramp. Profissionais
Linduarte Batista de França
Clotilde de Melo França
Gilberto Batista de França
Elizabeth de Melo França Cabral
Apelada: Celia Rodrigues Cunha
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - Ação de despejo
por falta de pagamento e cobrança de aluguéis vencidos
Apelação dos Réus Alegação de que fora firmado ajuste
verbal com a administradora da locação e entregues para ela
diversos valores, que teriam que ser descontados do total
devido - Prova do fato modificativo do direito da locadora
que não foi feita Documentação apresentada em defesa
inconvincente sobre a efetividade de aportes liberatórios da
obrigação
Mora configurada
Sentença mantida -
Recurso improvido.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença
de fls. 111/114, que julgou parcialmente procedente ação de
despejo por falta de pagamento c/c cobrança, para declarar
rescindido contrato de locação e determinar o despejo requerido,
assinalando aos réus o prazo de quinze dias (artigo 63, § 1o, “b”
da lei no8.245/91) para desocupação voluntária do imóvel.
Condenou ainda os réus nos alugueres e encargos vencidos, no
valor de R$ 91.948,08, sem prejuízo daqueles vencidos no curso
da ação, devidos e não pagos até a efetiva desocupação, com
correção monetária e juros de mora legais a partir dos

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respectivos vencimentos, além da multa moratória de 10%,
despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados em
10% do valor da condenação.
Embargos declaratórios a ela opostos pelos réus
foram rejeitados a fls. 130.
Apelam os réus. Sustentam que fizeram diversos
pagamentos à imobiliária administradora da locação que têm que
ser abatidos do total devido. Isto porque acordaram com ela
forma diferenciada de cumprimento do contrato. Dizem que, em
se tratando de acordo em relação aos valores de aluguéis, é
cediço que não há qualquer especificação de forma a este
respeito, considerando-se válida a negociação verbal ocorrida
com a imobiliária, por meio de sua representante nominada.
Dizem que o longo silêncio em relação à cobrança dos aluguéis
implica em aceite tácito de sua quitação. Por fim, pedem a
concessão do benefício da gratuidade.
Recurso tempestivo, sem recolhimento de preparo e
contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
Incialmente, defere-se a gratuidade colimada, à vista
da ausência de demonstração da possibilidade de recolhimento
do encargo, de acordo com os documentos juntados a fls.

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170/201 e a inexistência de comprovação contrária.
No mais, o apelo não comporta acolhimento.
A autora alegava ter firmado contrato de locação de
seu imóvel comercial com os réus (fls. 5/13), com início em
10.10.2015 a 9.10.2019, ficando acordado um aluguel mensal de
R$ 4.000,00, mas os réus deixaram de quitar os valores devidos
e vencidos desde o mês de julho de 2018. Daí o ajuizamento da
ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança.
A sentença baixada acolheu os pedidos respaldada
na seguinte fundamentação:
“Respeitada a tese de defesa, os argumentos não
vingam e legitimam o pedido de despejo.
À falta de controvérsia quanto a existência do contrato
locatício, o qual firmado por contrato escrito (fls. 05/13) e
havendo notícia dos réus quanto a adimplência dos locativos,
restavalhes apresentar prova documental que atestasse os
pagamentos ditos regulares.
Como é sabido, a prova do pagamento é o recibo.
Trata-se de documento que traz em seu bojo a especificação de
qual dívida estava sendo solvida, o valor a que se referia, os
nomes dos credores ou devedores da mesma, o tempo, lugar e
modo do pagamento, tudo conforme exige o artigo 320 do Código
Civil. Pagamento feito sem tais cautelas perde seu valor jurídico,

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sujeitando o devedor a ser compelido a pagar novamente, de
acordo com o vetusto brocardo “quem paga mal, paga duas
vezes”.
Como se percebe, a prova do pagamento, em casos
tais, não pode ser feita através de testemunhas
embora se
tenha facultado colheita de outras provas diante da relação tida
com a imobiliária na intermediação do negócio. De todo modo, os
requeridos sequer buscaram ouvir aquela a quem entregaram
quantias.
O alegado acordo verbal narrado pela defesa não o
socorrem. A uma porque não realizado com a locadora. A duas
porque supostas tratativas verbais não se materializaram
documentalmente na forma de instrumento aditivo ao contrato
escrito.
Outrossim, não há como se concluir, indene de
dúvidas, que os comprovantes de depósitos e cheques entregues
à funcionária da imobiliária, Sra. Marlene, dizem com os locativos
exigidos neste processo. Ademais, tocante aos cheques, sequer
há provas de que chegaram a ser compensados.
Enfim, por qualquer ângulo que se analise a questão,
não há como acolher a tese de defesa. Aliás, se de fato houve
pagamento, agiram os réus com negligência em não exigir os
recibos.
E se os recibos eram negados, impunha consignar os
valores em juízo, mas jamais realizar entrega de valores sem
qualquer prova da obrigação que estava quitando.
A respeito, já decidiu o Egrégio TJSP: “PROVA - Ação

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de cobrança de crédito locatício - Recibo - Documento hábil à
comprovação do pagamento do aluguel - Impossibilidade de
substituição por qualquer outra prova, seja oral ou pericial -
Recurso desprovido. (Apelação cível n. 780.229-00/9 - São Paulo
- 35a Câmara de Direito Privado - Relator: Mendes Gomes -
20.02.06 - V.U. - Voto n. 10110)”.
Dito isto, na falta do comprovante de pagamento, a
cobrança dos aluguéis vencidos é procedente e, uma vez não
purgada a mora no prazo legal, o desalijo é consequência
inafastável.
Os cálculos apresentados com a inicial retratam as
obrigações líquidas, vencidas, com incidência dos juros e
correção monetária desde a data em que deveriam ser pagas, na
forma do artigo 397 do Código Civil. Não houve impugnação
específica a respeito, devendo prevalecer o cálculo apresentado
pelo locador.
A defesa apenas alegou que o montante seria de R$
76.398,47, com abatimento de R$ 62.300,00 pagos, restando um
saldo de R$ 14.098,47. Contudo, não trouxe nenhum cálculo que
sustente tal critério de conta, onde se tenha observado os
encargos moratórios, não servindo tal alegação para combater o
cálculo pormenorizado apresentado pelo credor.
Insta pontuar, apenas, que é indevida a multa prevista
na cláusula XXII do contrato.
Em tema de locação, “o contrato pode estipular multa
moratória - punição pelo atraso no pagamento do aluguel e
acessórios - e multa compensatória. Somente a primeira pode ser

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incluída na discriminação do débito, não podendo ser contratada
além do limite de 10% do valor da prestação atrasada (art. 9o do
Dec. no 22.626/33). Multa compensatória é a cláusula penal
estipulada no contrato para a inexecução completa da obrigação
ou de alguma cláusula ou para punir infração legal ou contratual
(CC, art. 917).”. (Francisco Carlos Rocha de Barros, em
Comentários à Lei do Inquilinato, São Paulo: Saraiva, 1995; p.
353/354).
Não obstante a isso, observo que a autora não incluiu
tal multa em sua conta.
Os honorários, de outro lado, fora incluídos, mas não
devem compor o cálculo como apresentado pela autora, mas
arbitrados a critério do magistrado.
Por fim, cumpre salientar que devem ser observadas
as novas alterações processuais quanto à lei de locação
dispostas na Lei no 12.112/90, já em vigor, com aplicação
imediata por versar matéria processual”.
Pois bem.
É verdade que o recebimento de valores por
imobiliária contratada pela locadora, relativamente a esta
contratação, teria que ser considerado a favor dos apelantes,
mas aqui eles não demonstraram esta tese defensiva.
Primeiro, um contrato verbal teria sido firmado com

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ela em termos que são desconhecidos.
Depois, a comprovação de pagamentos se faz através
da juntada de cópias de cheques que não se sabe se foram
compensados.
Há um escrito a mão que pouco esclarece.
Tudo se faz aqui de modo muito superficial e a prova
de pagamento era dos contestantes.
Sabe-se que o imóvel já foi desocupado.
Fica mantida a r. sentença, por seus próprios e
jurídicos fundamentos, elevada a verba honorária advocatícia
para 12% do valor da condenação, ressalvado o benefício da
gratuidade.
Por estas razões, meu voto nega provimento ao
recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Desembargador Relator
Assinado eletronicamente