Tribunal: TJSP
Processo: 1001792-21.2018.8.26.0590
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
EMBARGOS DECLARATÓRIOS – Renovação da matéria em busca alteração da decisão – Ausência de pontos omissos, obscuros ou em contradição – Compromisso de compra e venda - Compradora que pleiteia a rescisão do contrato – Possibilidade da rescisão, decretada, contudo, a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio, autorizada aos vendedores a retenção integral do montante pago à

Ementa:
EMBARGOS DECLARATÓRIOS – Renovação da matéria em busca alteração da decisão – Ausência de pontos omissos, obscuros ou em contradição – Compromisso de compra e venda - Compradora que pleiteia a rescisão do contrato – Possibilidade da rescisão, decretada, contudo, a culpa da autora, caracterizada a sua desistência do negócio, autorizada aos vendedores a retenção integral do montante pago à título de cláusula penal e pagamento da comissão de corretagem, diante pagamento de parcela ínfima do preço – Danos morais – Não cabimento, diante culpa da autora pela rescisão - Sentença confirmada – Conhecidos pela tempestividade – Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000389531
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1001792-21.2018.8.26.0590/50000, da Comarca de São Vicente, em que é embargante
FERNANDA SANTOS DA ROCHA (JUSTIÇA GRATUITA), são embargados RUSSO’S
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO, VANIA JESUS DOS SANTOS RUSSO,, JOSE
MARINHO DOS SANTOS e MARIA VALDELICE MARINHO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram os embargos.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), SILVIA MARIA FACCHINA ESPÓSITO MARTINEZ
E COELHO MENDES.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1001792-21.2018.8.26.0590/50000 -Voto no 37.282
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO No 1001792-21.2018.8.26.0590/50000
Comarca de São Vicente
Embargante: Fernanda Santos da Rocha
Embargados: Russos Empreendimento Imobiliário e outro
Voto n° 37.282
EMBARGOS DECLARATÓRIOS – Renovação da matéria
em busca alteração da decisão Ausência de pontos omissos,
obscuros ou em contradição
Compromisso de compra e
venda - Compradora que pleiteia a rescisão do contrato
Possibilidade da rescisão, decretada, contudo, a culpa da
autora, caracterizada a sua desistência do negócio, autorizada
aos vendedores a retenção integral do montante pago à título
de cláusula penal e pagamento da comissão de corretagem,
diante pagamento de parcela ínfima do preço Danos morais
Não cabimento, diante culpa da autora pela rescisão - Sentença
confirmada Conhecidos pela tempestividade EMBARGOS
REJEITADOS.
Vistos.
Com o v. acórdão constante às fls. 315/319 (autos da apelação),
negando provimento, por unanimidade, ao recurso de apelação interposto, busca
a embargante, mediante razões constantes de fls. 1/22, a declaração.
É o relatório.
Dispõe o Código de Processo Civil/2015:
“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer
decisão judicial para:
I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;
II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se
pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;
III - corrigir erro material.
Parágrafo único. Considera-se omissa a decisão que:

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I - deixe de se manifestar sobre tese firmada em julgamento de
casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência
aplicável ao caso sob julgamento;
II - incorra em qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1o.”
O polo embargante, renovando pontos do recurso antes
apresentados, pretende a obtenção, em realidade, de alteração do julgamento.
Por isso, sem razão.
O v. acórdão, de forma objetiva, equacionou a condição
posta em julgamento.
Conforme decidido no julgado embargado:
“A autora, através de regular compromisso, adquiriu junto aos
réus,
mediante
pagamento
parcelado,
um
terreno
no
empreendimento 'Jardim Glória', na Praia Grande (fls. 19/26).
Em razão da omissão dos réus na rescisão contratual diante das
dificuldades financeiras para o adimplemento no pagamento das
prestações, foi proposta esta demanda, com vistas à rescisão do
compromisso de venda e compra, à restituição das parcelas
pagas e indenização pelos danos morais sofridos.
Pedidos da autora julgados improcedentes, diante inexistência
de qualquer causa apta a imputar a culpa aos vendedores pela
inexecução do contrato, bem como são devidas as verbas de
intermediação, pois o serviço prestado atingiu seu fim e,
consequentemente, ausente qualquer lastro para indenização
por danos morais, condenada a autora às verbas de
sucumbência, arbitrada a verba honorária em 10% sobre o valor
da causa.
Daí o apelo da autora.
A possibilidade de rescisão contratual por iniciativa dos
compradores está pacificada.
Esta Câmara, seguindo posição pacífica da jurisprudência, tem
admitido a rescisão de compromissos de venda e compra de
bem imóvel, inclusive nas hipóteses de mora pelos compradores

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e, dependendo do caso, também de determinar a restituição dos
valores pagos devidamente corrigidos.
Com efeito, há de se considerar que os compradores não podem
ficar submissos a um posicionamento da vendedora, tendo que
aguardar a sua vontade em rescindir o contrato, sofrendo os
efeitos de um ato jurídico que não irá prosperar, havendo,
portanto, que se decretar a rescisão do contrato.
Contudo, a culpa pela rescisão, no caso, é da própria autora,
que admitiu a falta de condições financeiras para adimplir o
pactuado; assim, patente a possibilidade de rescisão por
caracterização de arrependimento do negócio pela autora.
Assim, ao ser rescindido o contrato, as partes devem retornar à
situação em que se encontravam antes, reduzidas eventuais
despesas que realizaram.
Em casos como o presente, o que se admite e esta Câmara
tem sustentado, por maioria, essa posição
é o abatimento
entre 10% e 30% sobre o montante pago para compensar as
despesas administrativas com a venda, dependendo de fatores
que podem influenciar esse percentual, como o tipo de imóvel,
se de moradia popular ou de médio ou alto padrão, o percentual
de adimplemento com relação ao preço total do contrato, as
despesas previstas com o tipo de negócio e também a título de
penalidade pela culpa da rescisão.
O preço do imóvel é de R$ 175.000,00 (fls. 21 e 24), sendo que a
autora adimpliu apenas o sinal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais)
fls. 22.
Considerando que o valor pago representa menos de 3% do
preço do imóvel, razoável a previsão contratual de retenção de
30% sobre referido montante a título de perdas e danos, tal
como estipulado pela cláusula 4.3 (fls. 24):
'4.3. Caso a promitente Compradora não consiga, por qualquer
motivo, o saldo restante deste instrumento particular de compra e
venda dentro do prazo estabelecido no item 4.2, os promitentes
vendedores poderá optar pela continuidade do negócio,
concedendo eventual dilação de prazo, mediante correção
monetária do valor remanescente pelo IGP-M, mais 1% (um por
cento) de juros de mora ou optar pela rescisão do presente
instrumento, perdendo o promitente comprador, nesta hipótese, o
valor correspondente a 30% (trinta por cento) do sinal dado no

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item 4.1, a título de perdas e danos.'
Há de se considerar ainda, que há previsão expressa que a
parte que for culpada pela rescisão ficará responsável pelo
pagamento da comissão de corretagem (fls. 21):
'(3) A parte que der causa ao arrependimento ou a inexecução do
contrato preliminar suportará, além das perdas e danos devidos à
parte
inocente,
o
pagamento
imediato
dos
honorários
profissionais do corretor de imóveis, 6% (seis por cento) no
mesmo percentual estabelecido no contrato de intermediação,
nos moldes estabelecidos no art. 725 do Código Civil.'
Assim, do montante pago a título de sinal, 30%, o que equivale a
R$ 1.200,00, seria para indenizar os vendedores a título de
perdas e danos pela desistência do negócio, além de ter a
autora que arcar com 6% do preço a título de comissão de
corretagem, o que equivaleria a R$ 10.500,00.
O montante pago a título de sinal foi totalmente direcionado para
o pagamento da comissão de corretagem fls. 226, nada tendo
os vendedores recebido a título de cláusula penal.
Razoável, portanto, no caso concreto, a retenção integral do
sinal, sendo até insuficiente para a cobertura de todos os valores
que são devidos pela autora (R$ 11.700,00).
E diante ausência de qualquer culpa dos réus pela rescisão,
também não comporta qualquer indenização à autora a título de
alegados danos morais sofridos.
Por fim, a verba honorária comporta majoração em prol dos
patronos da parte apelada para 15% sobre o valor atualizado da
causa, que se adequa ao grau de zelo do profissional, o lugar da
prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o
trabalho realizado pelo causídico e o tempo exigido para o seu
serviço, observado o disposto no parágrafo 2o do artigo 85 do
Código de Processo Civil, levando-se em conta, ainda, o trabalho
adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no
parágrafo 11o do citado dispositivo legal, observada a gratuidade
judiciária concedida à autora.
Assim, cumpre a integral manutenção da r. sentença, inclusive
por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a
majoração da verba honorária em prol da parte recorrida.

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Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso, com
observação.”
Ademais, “Em princípio, não se admitem embargos de
declaração infringentes, isto é, que, a pretexto de esclarecer ou complementar o
julgado anterior, na realidade buscam alterá-lo” (RTJ 90/659, RSTJ 109/365, RT 527/240)
sendo que “Os embargos de declaração não devem resvestir-se de caráter
infringente. A maior elasticidade que se lhes reconhece, excepcionalmente, em
casos de erro material evidente ou de manifesta nulidade de acórdão (RTJ 89/548,
94.1.167, 103/1.210, 114/351), não justifica, sob pena de grave disfunção jurídico-
processual dessa modalidade de recurso, a sua inadequada utilização com o
propósito de questionar a correção do julgado e obter, em consequência, a
desconstituição do ato decisório (RTJ 154/223, 155/964, 158/264, 158/689, 158/993, 159/638).
Tanto que “O efeito modificativo dos embargos de declaração
tem vez, apenas, quando houver defeito material que, após sanado, obrigue a
alteração do resultado do julgamento” (STJ- Corte Especial, ED em AI 305.080-MG-Ag.Rg-Edcl,
Rel. Min. Menezes Direito, j. 19.2.03, DJU 19.5.03, p. 108).
Estabelece, ainda, o art. 337, do Regimento Interno do
Supremo Tribunal Federal: “Cabem embargos de declaração, quando houver no
acórdão obscuridade, dúvida, contradição ou omissão que devam ser sanadas”.
Nada, portanto, a declarar.
Nessas condições, por tempestivo, conhece-se do recurso,
entretanto, REJEITAM-SE OS EMBARGOS.
ELCIO TRUJILLO
Relator