Tribunal: TJSP
Processo: 1018112-35.2015.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de revisão contratual cumulada com indenizatória – Coisa julgada reconhecida em relação à caracterização ou não do atraso, à validade ou não da cláusula que fixou a contagem do prazo de entrega a partir da data de assinatura do financiamento, à regularidade ou não da cobrança do INCC, à validade ou não da confissão de dívida e à

Ementa:
Apelações Cíveis.

Compromisso de venda e compra – Ação de revisão contratual cumulada com indenizatória – Coisa julgada reconhecida em relação à caracterização ou não do atraso, à validade ou não da cláusula que fixou a contagem do prazo de entrega a partir da data de assinatura do financiamento, à regularidade ou não da cobrança do INCC, à validade ou não da confissão de dívida e à pretensão de indenização por danos morais – Extinção do feito sem resolução do mérito nos termos do artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil, em relação a tais tópicos – Questões já apreciadas e decididas em outra demanda ajuizada pelos autores e já transitada em julgado – Recurso dos autores prejudicado na parte em que aborda as matérias acobertadas pela coisa julgada e, no mais, não provido – Responsabilidade da corré Choice quanto à restituição de taxa SATI não verificada – Documento que discrimina a cobrança da referida despesa e seus beneficiários e não traz nenhuma menção à corré Choice, mas sim apenas às corrés já condenadas à restituição de tais verbas – Recurso da corré Silverstone integralmente prejudicado por também tratar das matérias acobertadas pela coisa julgada ora reconhecida – Recurso da corré Frema que não comporta conhecimento – Razões recursais dissociadas da sentença e que se referem a outro feito.

De ofício, declara-se extinto o processo sem resolução do mérito em relação a parte dos pedidos veiculados na inicial em virtude da coisa julgada, julgando-se prejudicado em parte o recurso de apelação dos autores e integralmente prejudicado o recurso da corré Silverstone, nega-se provimento ao recurso dos autores na parte não prejudicada e não se conhece do recurso da corré Frema.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000887556
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1018112-35.2015.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que são
apelantes JULIO CESAR FERREIRA DA SILVA e FRANCILANIA CASIMIRO
DA SILVA, são apelados/apelantes FREMA CONSULTORIA IMOBILIARIA
LTDA e SILVERSTONE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA,
Apelados DEL FORTE EMPREENDIMENTROS IMOBILIÁRIOS LTDA, BRASIL
BROKERS PARTICIPAÇÕES S/A, SANDRA T.C. LISBOA - ME (AIFOS
SERVIÇOS AMPRESARIAIS), ISO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES
LTDA, SATI - ASSESSORIA TÉCNICA E DOCUMENTAL LTDA e CHOICE
NEGOCIOS E ASSESSORIA LTDA EPP.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "De ofício, declararam extinto o processo sem
resolução do mérito em relação a parte dos pedidos veiculados na inicial em virtude
da coisa julgada, julgando-se prejudicado em parte o recurso de apelação dos autores
e integralmente prejudicado o recurso da corré Silverstone, negaram provimento ao
recurso dos autores na parte não prejudicada e não conheceram do recurso da corré
Frema. V. U. Sustentou oralmente a Dra. Raira Meire de Souza", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
CHRISTINE SANTINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1018112-35.2015.8.26.0564 – São Bernardo do Campo
Apelantes e reciprocamente apelados: Julio Cesar Ferreira da Silva e Francilania Casimiro da Silva,
Silverstone Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Frema Consultoria Imobiliária Ltda.
Apelados: Brasil Brokers Participações S.A., Choice Negócios e Assessoria Ltda. EPP, Sandra T. C.
Lisboa ME, Iso Construções e Incorporações Ltda., Del Forte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
SATI Assessoria Tecnica e Documental Ltda.
Juiz Prolator: Juliana Pires Zanatta Cherubim
TJSP (Voto no 36.744)
Apelações Cíveis.
Compromisso de venda e compra Ação de revisão
contratual cumulada com indenizatória
Coisa
julgada reconhecida em relação à caracterização ou
não do atraso, à validade ou não da cláusula que
fixou a contagem do prazo de entrega a partir da
data de assinatura do financiamento, à regularidade
ou não da cobrança do INCC, à validade ou não da
confissão de dívida e à pretensão de indenização por
danos morais Extinção do feito sem resolução do
mérito nos termos do artigo 485, inciso V, do Código
de Processo Civil, em relação a tais tópicos

Questões já apreciadas e decididas em outra
demanda ajuizada pelos autores e já transitada em
julgado Recurso dos autores prejudicado na parte
em que aborda as matérias acobertadas pela coisa
julgada e, no mais, não provido Responsabilidade
da corré Choice quanto à restituição de taxa SATI
não verificada
Documento que discrimina a
cobrança da referida despesa e seus beneficiários e
não traz nenhuma menção à corré Choice, mas sim
apenas às corrés já condenadas à restituição de tais
verbas Recurso da corré Silverstone integralmente
prejudicado por também tratar das matérias
acobertadas pela coisa julgada ora reconhecida
Recurso da corré Frema que não comporta
conhecimento
Razões recursais dissociadas da
sentença e que se referem a outro feito.
De ofício, declara-se extinto o processo sem
resolução do mérito em relação a parte dos pedidos
veiculados na inicial em virtude da coisa julgada,
julgando-se prejudicado em parte o recurso de
apelação dos autores e integralmente prejudicado o
recurso da corré Silverstone, nega-se provimento ao
recurso dos autores na parte não prejudicada e não

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se conhece do recurso da corré Frema.
1. Trata-se de ação de revisão contratual cumulada
com reparação por danos materiais e morais movida por Julio Cesar
Ferreira da Silva e Francilania Casimiro da Silva em face de Silverstone
Empreendimentos
Imobiliários
SPE
Ltda.,
Frema
Consultoria
Imobiliária Ltda. Brasil Brokers Participações S.A., Choice Negócios e
Assessoria Ltda. EPP, Sandra T. C. Lisboa ME, Iso Construções e
Incorporações Ltda., Del Forte Empreendimentos Imobiliários Ltda. e
SATI Assessoria Tecnica e Documental Ltda., alegando, em síntese, que
em 02.12.2012 celebraram compromisso de venda e compra de imóvel,
com entrega prevista para 30.06.2015. Relatam que o prazo não foi
cumprido por culpa exclusiva das rés e que a entrega das chaves foi
indevidamente condicionada a evento futuro e incerto, ou seja, à
assinatura do contrato de financiamento, o que não pode ser admitido.
Afirmam que assinaram instrumento de confissão de dívida, pois quando
da celebração do financiamento a importância paga não era suficiente
para a quitação. Alegam que arcaram indevidamente com despesas de
comissão de corretagem e taxa SATI. Requerem, assim, seja
reconhecida a nulidade da confissão de dívida, com devolução em dobro
dos valores pagos, além da condenação das rés à restituição em dobro do
que foi pago a título de comissão de corretagem, taxa SATI e
premiações, mais ao pagamento de indenização por danos morais.
O feito foi julgado extinto sem resolução do mérito

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quanto às corrés Sandra T. C. Lisboa ME e SATI Assessoria Imobiliária
Ltda., pois reconhecida a ilegitimidade passiva. Em razão disso, devem
os autores arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em R$ 1.000,00 para o patrono de cada
réu, observada a gratuidade da Justiça.
Em relação à corré Choice Negócios e Assessoria Ltda.
a ação foi julgada improcedente. Por consequência, devem os autores
arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em R$ 1.000,00 para o patrono de cada réu,
observada a gratuidade da Justiça.
Em relação às corrés Silverstone Empreendimentos
Imobiliários SPE Ltda., Brasil Brokers Participações S.A., Iso
Construções e Incorporações Ltda. e Del Forte Empreendimentos
Imobiliários Ltda. (Frema Consultoria Imobiliária Ltda.) a ação foi
julgada procedente em parte para o fim de declarar a nulidade da
cláusula que fixou o prazo de entrega da obra em 24 meses contados da
data da assinatura do contrato de financiamento, de condenar as rés
solidariamente à restituição da quantia paga a título de taxa SATI, de
forma simples, com correção monetária desde os desembolsos e juros de
mora de 1% ao mês desde a citação, bem como para condenar as rés
solidariamente ao pagamento de indenização por danos morais de R$
15.000,00. Em face da sucumbência recíproca, cada parte deverá arcar
com as custas e despesas processuais a que deu causa. Arbitrados os
honorários advocatícios em R$ 2.500,00, com rateio entre as partes em
proporções iguais para cada advogado, observada a gratuidade da Justiça

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(fls. 1029/1039).
Os embargos de declaração interpostos pela corré
Silverstone foram rejeitados (fls. 1104/1106).
Inconformados, apelam os autores e isoladamente as
corrés Silverstone Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Frema
Consultoria Imobiliária Ltda.
Os autores alegam, em síntese, que é indevida a
cobrança do INCC após o término do prazo para entrega do imóvel.
Defendem a legitimidade passiva da corré Choice para responder
solidariamente com as demais corrés pela restituição da taxa SATI.
Argumentam que deve ser majorada a indenização por danos morais.
Pugnam, enfim, pela reforma da R. Sentença (fls. 1086/1092).
A corré Frema Consultoria Imobiliária Ltda., por sua
vez, alega que é parte ilegítima quanto ao pedido de rescisão do contrato,
pois atuou como mera intermediadora. Destaca que não faz parte do
grupo econômico da construtora e não deve responder pelas
consequências pela restituição de valores referentes ao preço em
decorrência da rescisão. Alega que deve ser afastada a sua solidariedade
quanto à devolução de valores. Salienta, caso mantida a sua condenação,
que os juros de mora devem ser contados do trânsito em julgado uma
vez que a rescisão se deu por culpa dos adquirentes (fls. 1093/1100).

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A corré Silverstone Empreendimentos Imobiliários
SPE Ltda., por sua vez, alega que não é nula a cláusula que estabelece
como termo inicial da contagem do prazo de conclusão da obra a data da
assinatura do contrato de financiamento. Ressalta que não é devida
indenização por danos morais (fls. 1109/1136).
Processados
regularmente
os
recursos,
foram
apresentadas contrarrazões (fls. 1171/1173, 1175/1181 e 1182/1202), a
da corré Silverstone com preliminar de não conhecimento do recurso dos
autores.
O recurso foi distribuído à 8a Câmara de Direito
Privado. A R. Decisão Monocrática de fls. 531/532 determinou a
redistribuição feito à 1a Câmara de Direito Privado, em razão da
prevenção originada pela apelação no 1023624-28.2017.8.26.0564 (fls.
1265/1271 e 1274).
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. De ofício, deve ser reconhecida a extinção do feito
sem julgamento do mérito em relação à parte das pretensões aqui
veiculadas pelos autores, em razão da coisa julgada pelo julgamento da
ação no 1023624-28.2017.8.26.0564 com trânsito em julgado em
30.01.2020.

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Verifica-se que na ação no 1023624-28.2017.8.26.0564
ajuizada pelos autores contra a corré Silverstone, que correu perante a 2a
Vara Civil de São Bernardo do Campo, foi arguido o atraso na entrega
da obra, já que não foi entregue até junho de 2015 (contando-se o prazo
de 24 meses da data prevista para o início das obras, isto é, 01.06.2013),
bem como foi postulada a inexigibilidade do saldo residual apurado pela
incidência do INCC, além do pagamento de indenização por danos
morais em razão do atraso.
A R. Sentença prolatada na referida demanda
reconheceu a validade da cláusula IV do contrato que fixou o prazo de
entrega da obra em 24 meses da data da assinatura do contrato de
financiamento (29.08.2014), resultando, com o acréscimo da tolerância
de 180 dias, no termo final em 01.03.2017. Destacou a referida sentença
que o “termo de quitação e entrega de chaves” referente à unidade
adquirida foi emitido em 13.12.2016, ausente, assim, mora da
construtora quanto à entrega da obra.
Além disso, a mesma sentença também deliberou que
inexiste irregularidade na cobrança do INCC e que tampouco era cabível
indenização por danos morais, já que não se verificou o alegado atraso.
Em face da referida sentença foi interposto recurso de
apelação pelos autores, o qual não foi conhecido nos termos do V.
Acórdão de relatoria do Excelentíssimo Desembargador Augusto
Rezende, tendo sido certificado o trânsito em julgado ocorrido em

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30.01.2020.
Logo, é certo que em relação à caracterização do
atraso, à validade da cláusula que fixou a contagem do prazo de entrega
a partir da data de assinatura do financiamento, à regularidade da
cobrança do INCC, à validade da confissão de dívida e à pretensão de
indenização por danos morais há coisa julgada, impondo-se, em relação
a tais tópicos, a extinção do feito sem resolução do mérito nos termos do
artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil.
E não se alegue que há corréus nesta demanda que não
integravam a relação processual da anterior, o que permitiria a reanálise
das questões. Ora, há manifesto litisconsórcio unitário na espécie, não
podendo haver decisões díspares com relação às mesmas pretensões
fundadas no mesmo contrato. Logo, se já pacificada a matéria com
relação a uma das corrés, os efeitos se estendem aos demais, por ser
juridicamente impossível decisão em sentido diverso, sob pena de
afronta a toda a lógica do sistema.
Diante disso, o recurso dos autores está prejudicado na
parte em que foram abordadas as matérias já acobertadas pelo manto da
coisa julgada e que não devem ser novamente apreciadas.
Em relação à parte não prejudicada, o recurso dos
autores não merece provimento.
Alegam os autores nas razões recursais que a corré

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Choice Negócios e Assessoria Ltda. é parte legítima para responder pelo
pedido de restituição da taxa SATI, solidariamente com os demais
condenados.
A R. Sentença reconheceu que a corré Choice
Negócios e Assessoria Ltda. não participou da cobrança de taxa SATI e
comissão de corretagem, mantendo-se como parte legítima apenas no
que toca ao pedido de restituição das quantias cobradas dos autores
referentes aos seus serviços de obtenção de documentação para a
liberação do financiamento. Neste tópico, anote-se, foi julgada
improcedente a demanda em face da corré Choice sob o fundamento de
que os seus serviços foram efetivamente prestados, ausente impugnação
específica a propósito nas razões recursais.
Não há, contudo, nenhum documento que indique ter a
corré Choice envolvimento na cobrança de taxa SATI. Pelo contrário, o
documento de fls. 20/23, que discrimina a cobrança da referida despesa e
seus beneficiários, não traz nenhuma menção à corré Choice, mas sim
apenas às corres já condenadas à restituição de tais verbas.
Logo, correta a R. Sentença que afastou a
responsabilidade da corré Choice de restituição dos valores referentes à
taxa SATI.

O recurso da corré Silverstone, no qual foi arguida a
validade da cláusula que fixou a data inicial de contagem do prazo de
entrega da obra a partir da assinatura do contrato de financiamento e o

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afastamento da indenização por danos morais, também está prejudicado
em razão da extinção do feito quanto às referidas matérias em virtude da
coisa julgada pelo julgamento da ação no 1023624-28.2017.8.26.0564.
Por sua vez, o apelo da corré Frema Consultoria
Imobiliária Ltda. (Del Forte Empreendimentos Imobiliários Ltda.) não
comporta conhecimento.
Verifica-se que o apelo da corré Frema está dissociado
da sentença. Tanto é assim que constou no apelo a transcrição de
sentença que não é do presente feito e o tempo todo foi feita referência à
demanda como “ação de rescisão contratual”, impugnando-se a
condenação da apelante à restituição dos valores pagos pelo
desfazimento do negócio. Ora, a presente demanda é ação revisional de
contrato cumulada com indenizatória, e não ação de rescisão.
Anote-se, ainda, que o endereçamento do recurso foi
incorreto, bem como os dados do processo e das partes não
correspondem ao presente feito. Embora a apelante Frema tenha
esclarecido a fls. 1222 que houve erro material na qualificação das partes
e no endereçamento, na mesma petição ratificou o apelo de fls.
1093/1100.
Não há, portanto, possibilidade de apreciação do
referido recurso, sendo de rigor o seu não conhecimento.
Desse modo, o feito deve ser extinto sem resolução do

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mérito, nos termos do artigo 485, inciso V, do Código de Processo Civil,
quanto aos pedidos já acobertados pela coisa julgada, ficando, em razão
disso, prejudicado em parte o apelo dos autores e integralmente o apelo
da corré Silverstone. Na parte não prejudicada, o apelo dos autores não
merece provimento. O apelo da corré Frema, por seu turno, não
comporta conhecimento.
Em observância ao trabalho adicional realizado em
grau recursal pelo patrono da corré Choice, ficam majorados os
honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos autores-apelantes
para R$ 1.200,00, nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de
Processo Civil, observada a gratuidade da Justiça.
Quanto ao mais, fica mantida a definição dos ônus
sucumbenciais da R. Sentença em relação a cada uma das corrés.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, de ofício,
reconheço a coisa julgada de parte dos pedidos veiculados na inicial e
declaro extinto o processo sem resolução do mérito em relação a eles,
prejudicado em parte o recurso de apelação dos autores e integralmente
o recurso da corré Silverstone, nego provimento ao recurso dos autores
na parte não prejudicada e, por fim, não conheço do recurso da corré
Frema.
Christine Santini
Relatora