Tribunal: TJSP
Processo: 1000521-65.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALOR E INDENIZAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL CONSTRUÍDO. ATRASO NA OBRA, QUE RESTOU ABANDONADA, EVIDENCIANDO A IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DO PRAZO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL E CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE APELAÇÃO POR PARTE DA RÉ. DIREITO DO AUTOR À SATISFAÇÃO

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALOR E INDENIZAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL CONSTRUÍDO. ATRASO NA OBRA, QUE RESTOU ABANDONADA, EVIDENCIANDO A IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DO PRAZO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL E CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. AUSÊNCIA DE APELAÇÃO POR PARTE DA RÉ. DIREITO DO AUTOR À SATISFAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL, QUE INCIDE NA HIPÓTESE. REFORMULAÇÃO DA DISCIPLINA DA RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. A sentença reconheceu que a ré deixou de cumprir a obrigação de entregar o imóvel construído, pois, ainda que não integralmente esgotado o prazo, a construção se encontra abandonada e inviável se apresenta a conclusão em tempo oportuno. 2. Transitada em julgado esse comando da sentença, pois não houve recurso por parte da ré, operada está a resolução do contrato, cuja eficácia é retroativa, cabendo por isso a restituição ao estado anterior de coisas. Nos termos do artigo 475 do Código Civil, tem o autor, lesado pelo inadimplemento, o direito de obter a reparação dos danos. 3. Assim, tem incidência a cláusula penal, que estabelece justamente essa fixação e não depende de prova da existência de dano para ser exigida. Nem seria necessário aguardar o decurso do prazo de cumprimento da obrigação, diante da caracterização prévia do inadimplemento, que constitui o fato determinante da incidência da cláusula penal. Daí o acolhimento do pedido condenatório ao pagamento respectivo. 4. Diante desse resultado, advém a condenação da ré ao pagamento integral das verbas de sucumbência.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000557076
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000521-65.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante JOÃO PAULO
SANGALI ANUNCIAÇÃO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ALCANCE CONSTRUTORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso, nos
termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1000521-65.2019.8.26.0032 – Araçatuba – VOTO No 45624 - 2 -
APELAÇÃO CÍVEL No 1000521-65.2019.8.26.0032
Comarca:ARAÇATUBA 4a Vara Cível
Juiz: Sérgio Ricardo Biella
Apelante: João Paulo Sangali Anunciação
Apelado: Alcance Construtora Ltda
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
RESOLUÇÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALOR
E
INDENIZAÇÃO.
DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE ENTREGA DO
IMÓVEL CONSTRUÍDO. ATRASO NA OBRA, QUE RESTOU
ABANDONADA, EVIDENCIANDO A IMPOSSIBILIDADE DE
CUMPRIMENTO DO PRAZO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL
E CONDENAÇÃO À RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS.
AUSÊNCIA DE APELAÇÃO POR PARTE DA RÉ. DIREITO
DO AUTOR À SATISFAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL, QUE
INCIDE NA HIPÓTESE. REFORMULAÇÃO DA DISCIPLINA
DA
RESPONSABILIDADE
PELOS
ENCARGOS
DE
SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO. 1. A sentença
reconheceu que a ré deixou de cumprir a obrigação de entregar
o imóvel construído, pois, ainda que não integralmente esgotado
o prazo, a construção se encontra abandonada e inviável se
apresenta a conclusão em tempo oportuno. 2. Transitada em
julgado esse comando da sentença, pois não houve recurso por
parte da ré, operada está a resolução do contrato, cuja eficácia é
retroativa, cabendo por isso a restituição ao estado anterior de
coisas. Nos termos do artigo 475 do Código Civil, tem o autor,
lesado pelo inadimplemento, o direito de obter a reparação dos
danos. 3. Assim, tem incidência a cláusula penal, que estabelece
justamente essa fixação e não depende de prova da existência de
dano para ser exigida. Nem seria necessário aguardar o decurso
do prazo de cumprimento da obrigação, diante da caracterização
prévia do inadimplemento, que constitui o fato determinante da
incidência da cláusula penal. Daí o acolhimento do pedido
condenatório ao pagamento respectivo. 4. Diante desse resultado,
advém a condenação da ré ao pagamento integral das verbas de
sucumbência.
Voto no 45.624
Visto.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1000521-65.2019.8.26.0032 – Araçatuba – VOTO No 45624 - 3 -
1. Trata-se de ação de rescisão contratual c.c restituição e
indenização proposta por JOÃO PAULO SANGALI ANUNCIAÇÃO em face
de ALCANCE CONSTRUTORA LTDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou parcialmente
procedente o pedido para, assim, declarar rescindido o contrato firmado
entre as partes e condenar a ré a devolver ao autor o montante de R$
4.218,76, corrigido desde o desembolso e acrescido de juros de mora a
contar da citação. Em virtude da sucumbência recíproca, atribuiu a cada
parte, na proporção de metade cada uma, a responsabilidade pelas
despesas do processo e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10%
sobre o valor da condenação, com a ressalva da inexigibilidade decorrente
da gratuidade judicial concedida ao demandante.
Inconformado, apela o autor, pretendendo seja ampliada a
condenação, de modo a compreender a multa compensatória, com a
condenação integral da ré ao pagamento das verbas sucumbenciais.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
respondido. Há isenção de preparo.
É o relatório.
2. Em 26 de setembro de 2016, as partes firmaram
instrumento particular de compromisso de compra e venda (fls.43/64), por
meio do qual o autor comprometeu-se a adquirir bem imóvel a ser
construído pela ré. Foi ajustado que a entrega do bem objeto do negócio
ocorreria no prazo de trinta e seis meses, mas a demandada não cumpriu
essa obrigação. Daí a propositura desta ação, objetivando a resolução do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1000521-65.2019.8.26.0032 – Araçatuba – VOTO No 45624 - 4 -
contrato e a condenação da ré a restituir os valores pagos, como também
ao pagamento da multa e de indenização.
Reconhecida a parcial procedência do pedido, sobrevém o
presente apelo do autor, voltado ao reconhecimento do direito ao
recebimento da multa contratual pelo inadimplemento.
A sentença deixou de emitir o preceito condenatório
respectivo, por reconhecer que a propositura da demanda e a sua prolação,
ocorreu em época anterior ao termo final do prazo previsto para a entrega
da bem.
A análise deve partir da constatação de que, neste momento,
já se encontra imutável o comando da sentença que determinou a resolução
do contrato por inadimplemento da parte demandada.
A eficácia dessa resolução contratual é retroativa, de modo
que se faz necessário restabelecer o estado anterior de coisas, mediante a
reparação dos danos sofridos pela parte lesada em virtude do
inadimplemento da outra (Código Civil, artigo 4751).
A finalidade da cláusula penal compensatória é justamente
propiciar a reparação dos danos, cujo alcance resulta da convenção das
partes, possibilitando à parte lesada a possibilidade de pronta exigência do
valor respectivo, como simples decorrência do inadimplemento da
obrigação, independentemente da alegação de prejuízo (Código Civil,
artigos 409, 410 e 416).
O reconhecimento de que se tornou inviável o cumprimento
da obrigação, antes mesmo do esgotamento do prazo, diante da
1 - “A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,
indenização por perdas e danos”.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1000521-65.2019.8.26.0032 – Araçatuba – VOTO No 45624 - 5 -
constatação do abandono da obra por parte da demandada, que sequer foi
verdadeiramente iniciada, a evidenciar a absoluta impossibilidade de
conclusão no pequeno espaço de tempo restante, justificou plenamente o
decreto
de
resolução
do
contrato.
Caracterizado
desde
logo
o
inadimplemento, desapareceu a eficácia da cláusula que fixou prazo, diante
da absoluta impossibilidade de cumprimento oportuno da obrigação.
Exatamente por isso, desde logo passou a incidir a cláusula penal,
decorrente do inadimplemento já caracterizado, e que determinou a
resolução contratual.
A cláusula mencionada contém a seguinte estipulação:
CLÁUSULA 20a Da Cláusula penal:
20.1) A parte que descumprir quaisquer das cláusulas e
condições estipuladas neste instrumento, dando causa ou não a sua
rescisão, estará sujeita a aplicação de cláusula penal, com aplicação
de multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, de acordo
com o artigo 26, inciso V, da lei 6.766/79, além do ressarcimento das
despesas legalmente comprovadas, sem prejuízo do disposto na
cláusula “15.7”.
Houve
o
inadimplemento
absoluto
e
o
percentual
estabelecido atende perfeitamente aos critérios da razoabilidade e da
proporcionalidade, de modo que se mostra inegável o direito do autor ao
recebimento do montante respectivo.
Enfim, comporta acolhimento o inconformismo, em razão do
que se impõe condenar a ré ao pagamento da quantia de R$ 6.000,00,
correspondente à multa compensatória, que será corrigida a partir do
ajuizamento e acrescida de juros de mora a contar da citação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Apelação Cível No 1000521-65.2019.8.26.0032 – Araçatuba – VOTO No 45624 - 6 -
Diante desse resultado, advém a condenação da ré ao
pagamento integral das despesas do processo e da verba honorária
sucumbencial de 12% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85,
§§ 2o e 11, do CPC.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou provimento ao
recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator