Tribunal: TJSP
Processo: 1009662-80.2016.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - MORA DA CONSTRUTORA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS MULTA MENSAL PELA PRIVAÇÃO DO IMÓVEL E DANO MORAL – ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – Deve ser afastada a alegação de caso fortuito ou força maior, pois os fatos alegados constituem fortuito

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO - MORA DA CONSTRUTORA - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS MULTA MENSAL PELA PRIVAÇÃO DO IMÓVEL E DANO MORAL – ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – REJEIÇÃO – Deve ser afastada a alegação de caso fortuito ou força maior, pois os fatos alegados constituem fortuito interno - Súmula 161, TJSP – Inadimplência dos autores iniciada somente após solicitada a resolução do contrato em razão do atraso já verificado - A resolução do contrato, decorrente da mora exclusiva da construtora, acarreta a devolução integral das quantias pagas pelo adquirente, inadmitida qualquer retenção - Súmula 543 do STJ – Multa contratual pela privação do imóvel prevista para o caso de resolução do contrato por culpa do comprador – Admissibilidade conforme precedente vinculante do STJ (Tema 971) - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000228274
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009662-80.2016.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante CHENY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados THIAGO DANTAS
RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA) e ANA PAULA ALVES DE OLIVEIRA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1009662-80.2016.8.26.0625 -Voto no 14559/sc
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APELAÇÃO no 1009662-80.2016.8.26.0625
APELANTE: CHENY EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: THIAGO DANTAS RIBEIRO
VOTO no 14559/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO
-
MORA
DA
CONSTRUTORA
-
RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS MAIS MULTA
MENSAL PELA PRIVAÇÃO DO IMÓVEL E DANO
MORAL
ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS

PARCIAL PROCEDÊNCIA INCONFORMISMO DA RÉ
REJEIÇÃO Deve ser afastada a alegação de caso fortuito ou
força maior, pois os fatos alegados constituem fortuito interno
- Súmula 161, TJSP Inadimplência dos autores iniciada
somente após solicitada a resolução do contrato em razão do
atraso já verificado - A resolução do contrato, decorrente da
mora exclusiva da construtora, acarreta a devolução integral
das quantias pagas pelo adquirente, inadmitida qualquer
retenção - Súmula 543 do STJ Multa contratual pela privação
do imóvel prevista para o caso de resolução do contrato por
culpa do comprador Admissibilidade conforme precedente
vinculante do STJ (Tema 971) - NEGARAM PROVIMENTO
AO RECURSO.
Trata-se de apelação contra a respeitável sentença de fls.
424/433, aclarada a fls. 460, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a ação
de resolução contratual cumulada com devolução de valores e indenização, movida por
THIAGO DANTAS RIBEIRO E ANA PAULA ALVES DE OLIVEIRA em face de CHENY
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, para declarar prescrita a pretensão de
restituição da comissão de corretagem, bem como condenar a ré a restituir aos autores, de uma
só vez, tudo o que fora pago pelo contrato, com exceção da comissão de corretagem, corrigido
monetariamente pela tabela prática do TJSP desde os desembolsos e juros de mora de 1% aos
mês da citação, mais multa contratual de 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato desde
agosto/2014 até a data da propositura da ação (julho/2016). Em razão da sucumbência, as partes
foram condenadas a ratear as despesas processuais na proporção de 20% para os autores e 80%
para a ré, condenando-se a ré ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono dos autores,
arbitrado em 10% da condenação e os autores ao pagamento de honorários advocatícios ao
patrono da ré de 10% da diferença entre o postulado na inicial e o alcançado com a sentença.

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Apela a ré pela reforma da r. sentença e alega, em síntese: i)
inadimplência dos autores como causa da resolução do contrato, do que decorre ser devida a
retenção de 25% dos valores pagos; ii) irretratabilidade do contrato consoante disposto no art.
25 da Lei 6.766/79; iii) violação à pacta sunt servanda; iv) cumprimento de todas as obrigações
pela loteadora, conforme legislação específica e nos prazos contratuais; v) demora da
Municipalidade em emitir o TVO, que foi solicitado dentro do prazo, observadas todas as
providências necessárias; vi) crise do mercado imobiliário e embargo à obra provocado por
denúncia de poucos adquirentes; vii) pretensão de enriquecimento ilícito dos autores diante de
uma dificuldade financeira pessoal; viii) impossibilidade de fixação dos juros de mora em 1%
ao mês, que se mostra excessivo e injusto diante da situação do mercado financeiro; ix)
diferente do que alegado na inicial, a obra do edifício clube já foi iniciada.

Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Versa a demanda sobre pretensão de resolução do compromisso
de compra e venda de lote de terreno no empreendimento em construção pela ré, celebrado
entre as partes em 30/05/2012, pelo preço de R$94.766,14, com pedido de restituição integral
das quantias pagas, multa contratual e dano moral.
A r. sentença reconheceu a mora da construtora, que não
entregou o imóvel no prazo combinado, para rescindir o contrato, condenando-a à restituição
integral das quantias pagas mais multa contratual.
A tese da ré para se eximir da culpa no atraso da entrega da
obra com base na ocorrência de situações que configuram caso fortuito e força maior deve ser
rechaçada.

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A atividade econômica da ré é marcada pela existência de
riscos a ela inerentes, próprios e específicos de quem atua neste segmento, de modo a não se
cogitar em causa excludente da obrigação a ocorrência de crise no mercado, chuvas ou de
escassez de mão de obra e de materiais construtivos, ou ainda, entraves burocráticos da obra,
que a rigor se erigem em fortuito interno. Os trâmites dificultosos para obter o TVO junto à
Municipalidade descritos pela ré caracterizam-se nos entraves burocráticos que se inserem no
fortuito interno, assim como as demais dificuldades suscitadas pela ré.
Releva citar a súmula editada por este E. Tribunal de Justiça,
com aplicação ao presente caso:
Súmula 161 - Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do
mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente.
Também não se sustenta a tentativa de imputar aos
compradores culpa pelo inadimplemento das parcelas do preço.
Como se viu, os autores desistiram do negócio em razão do
evidente atraso na conclusão das obras, sendo certo que restou demonstrado e incontroverso
que a construção das obras já estava atrasada quando os autores interromperam os pagamentos
das parcelas do preço, do que se conclui que tal tese constitui mera tentativa de evitar as
consequências da sua mora.
Aliás, o telegrama de fls. 82 comprova que os autores
solicitaram o distrato em razão da mora da construtora em fevereiro/2016, ou seja, quando
interromperam os pagamentos alegados pela ré.
Desse modo, certo é que a resolução da avença decorreu da
mora da construtora, o que excepciona a regra da irretratabilidade prevista no art. 25 da Leo
6.766/79 e dá ao adquirente o direito de exigir a devolução integral das quantias pagas, em
decorrência do princípio de que as partes devem ser restituídas ao estado anterior à contratação.

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Aplicável à hipótese a súmula no 543 do C. STJ: “Na hipótese
de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Diante disso, também não se sustenta a pretensão recursal
acerca da incidência de retenção de percentual para ressarcimento das despesas decorrentes do
contrato, não sendo aplicável qualquer cláusula de devolução parcial, pois a rescisão foi
motivada pela mora da ré.
Não é demais observar a inaplicabilidade, na hipótese dos
autos, da Lei 13.786/2018, vigente a partir de 27/12/2018, que alterou as Leis 4.591/64 e
6.766/79, acerca das regras sobre resolução do contrato, na medida em que os novos
dispositivos não devem atingir os contratos firmados antes de sua vigência.
Os juros de mora também devem ser mantidos já que a culpa
do desfazimento do negócio é imputável à ré, sendo certo que o percentual legal deve ser
observado, bem como a incidência a partir da citação, com base no art. 405 do CC.
Configurado o atraso por culpa da ré, também deve ser mantida
a aplicação da multa contratual. Em sede de demanda repetitiva e com natureza vinculante, o C.
STJ uniformizou a questão e definiu, em linhas gerais, que cabe fazer a inversão da cláusula
penal antes prevista apenas em desfavor do adquirente, caso sobrevenha inadimplemento por
parte da vendedora. (Tema 971)1
No caso dos autos, ainda que haja pretensão de resolução do
contrato, tal pedido não inviabiliza a incidência da multa, de modo que o autor deve perceber o
correspondente ao valor de penalidade prevista no contrato de adesão firmado, ainda que
estipulada somente em desfavor do adquirente.
Muito embora esta relatoria já tenha entendido pela
impossibilidade de se obter indenização por lucros cessantes no caso de resolução com
1 Tese 971: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial.

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restituição integral das quantias pagas, impõe-se observar que tal entendimento não se aplica ao
presente caso, em que pretendida a inversão da multa prevista para o caso de rescisão motivada
pelo adquirente.
Ademais, o C. STJ uniformizou a matéria, sem qualquer
ressalva à hipótese de resolução ou não do contrato, cuja natureza vinculante da decisão impõe
a manutenção da sentença, sendo certo que não houve sequer impugnação específica da ré em
relação à incidência da multa e o valor aplicado.
Por tudo isso, a r. sentença deve ser mantida. E como a ré ficou
vencida em grau de recurso e novamente experimentou sucumbência, deve pagar mais 5%
sobre o valor da condenação, a título de honorários recursais (art. 85 § 11, do CPC).
Eventuais embargos declaratórios contra o acórdão serão
julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante manifestar expressa
oposição na própria petição de interposição.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)