Tribunal: TJSP
Processo: 1013245-05.2018.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
Apelação - Compra e venda de imóvel – Financiamento obtido na modalidade de crédito associativo - Ação indenizatória com pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel - Cláusula contratual que condiciona o início da contagem do prazo para entrega do imóvel à obtenção de financiamento bancário por parte do comprador - Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos

Ementa:
Apelação - Compra e venda de imóvel – Financiamento obtido na modalidade de crédito associativo - Ação indenizatória com pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel - Cláusula contratual que condiciona o início da contagem do prazo para entrega do imóvel à obtenção de financiamento bancário por parte do comprador - Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais - Insurgência da ré – Não cabimento - Abusiva a cláusula que prevê o prazo de entrega de 29 meses após registro do contrato de financiamento entre a construtora e a instituição financeira, mostrando-se adequado considerar prazo de 24 meses da assinatura do contrato de financiamento, por ser mais favorável ao consumidor - Validade da cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias para entrega da unidade - Mora da vendedora – Indenização devida – Lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato, incidentes a partir do fim do prazo de tolerância de 180 dias (novembro de 2014) até a entrega das chaves – Súmula 162 do TJSP e Tema no 05 do IRDR - Atualização do contrato pela Tabela Prática deste E. Tribunal de Justiça desde a data da sua assinatura, com juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de responsabilidade contratual - Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça.

Taxa de atribuição de unidade - Impossibilidade da cobrança – A taxa de atribuição de unidade, sobre a qual recai a controvérsia, tem por fundamento o ressarcimento da construtora pela individualização da matrícula do imóvel, que é de sua responsabilidade, e não do comprador – Art. 44 da lei federal 4591/64 - Ressarcimento devido - Precedentes deste Egrégio Tribunal e desta Colenda Câmara.

Recurso parcialmente provido, sem modificação da sucumbência.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133720
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013245-05.2018.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é
apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada TATIANA
GEYSA BONANI LEITE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013245-05.2018.8.26.0625 -Voto no 2.642
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Apelação Cível 1013245-05.2018.8.26.0625
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Tatiana Geysa Bonani Leite
Taubaté
Ação de Origem do Processo Não informado
Juiz prolator da sentença:
Voto no 2642
Apelação - Compra e venda de imóvel – Financiamento obtido na
modalidade de crédito associativo - Ação indenizatória com
pedido de repetição de indébitos – Atraso na entrega do imóvel -
Cláusula contratual que condiciona o início da contagem do prazo
para entrega do imóvel à obtenção de financiamento bancário por
parte do comprador - Sentença que julgou parcialmente
procedentes os pedidos iniciais - Insurgência da ré – Não
cabimento - Abusiva a cláusula que prevê o prazo de entrega de 29
meses após registro do contrato de financiamento entre a
construtora e a instituição financeira, mostrando-se adequado
considerar prazo de 24 meses da assinatura do contrato de
financiamento, por ser mais favorável ao consumidor - Validade
da cláusula contratual que prevê o prazo de tolerância de 180 dias
para entrega da unidade - Mora da vendedora – Indenização devida
– Lucros cessantes de 0,5% do valor atualizado do contrato,
incidentes a partir do fim do prazo de tolerância de 180 dias
(novembro de 2014) até a entrega das chaves – Súmula 162 do
TJSP e Tema no 05 do IRDR - Atualização do contrato pela Tabela
Prática deste E. Tribunal de Justiça desde a data da sua assinatura,
com juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação,
pois se trata de responsabilidade contratual - Precedentes deste
Egrégio Tribunal de Justiça.
Taxa de atribuição de unidade - Impossibilidade da cobrança A
taxa de atribuição de unidade, sobre a qual recai a controvérsia,
tem por fundamento o ressarcimento da construtora pela
individualização da matrícula do imóvel, que é de sua
responsabilidade, e não do comprador Art. 44 da lei federal
4591/64 - Ressarcimento devido - Precedentes deste Egrégio
Tribunal e desta Colenda Câmara.
Recurso parcialmente provido, sem modificação da sucumbência.

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Vistos.
Trata-se de apelação cível interposta contra a r.
sentença de fls. 265/270, proferida em ação de indenização por danos
materiais com repetição de indébito, julgada parcialmente procedente,
nos seguintes termos:

“EM FACE DO EXPOSTO e considerando o mais que dos
autos consta, julgo PROCEDENTE, EM PARTE, a ação proposta por
TATIANA
GEYSA
BONANI
LEITE
contra
MRV
ENGENHARIA
PARTICIPAÇÕES S/A.
Em consequência, reconheço a nulidade do item 5 do quadro
resumo e cláusula 5a do contrato, declaro inexigível a cobrança de
taxa de atribuição de unidade (fls. 10, "d") e condeno a ré a pagar à
autora indenização por lucros cessantes de R$ 19.450,75 (dezenove
mil, quatrocentos e cinquenta reais e setenta e cinco centavos), com
correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça a
partir da distribuição da ação e juros de mora, à base legal de 1%
ao mês, contados da citação. As despesas processuais serão
proporcionalmente distribuídas, nos termos do art. 86, do Código de
Processo Civil. Em face dos parâmetros previstos no art. 85, § 2o,
do Código de Processo Civil, a ré pagará ao advogado da autora
honorários advocatícios de 10% do valor da Condenação. A autora,
que também sucumbiu, pagará ao advogado da ré o mesmo
percentual de 10%, que incidirá sobre a diferença entre o valor
pleiteado a título de lucros cessantes e a quantia ora fixada, cuja
execução observará o disposto no art. 98, §3o, do Código de
Processo Civil, ante o benefício da gratuidade concedido a fls. 99,
item 1. P. R. I”.

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Inconformada, insurge-se a ré, argumentam em síntese,
a validade do item 5 do quadro resumo e da cláusula quinta do
compromisso de compra e venda, que prevê ê a entrega do imóvel em
até 29 meses após o registro do contrato de financiamento, o qual
ocorreu em 20/07/2012.
Alega que o imóvel poderia ter sido entregue até
18/06/2015, com a prorrogação de 180 dias, afirmando que o imóvel
fora entregue com atraso de apenas 13 dias.
Por fim, alega que a autora não faz jus ao recebimento de
indenização pelos lucros cessantes, uma vez que não existe a
possibilidade de a compradora dar outra destinação ao imóvel que não
seja a de sua própria moradia e/ou de seus familiares, não podendo
auferir lucros com a sua locação, bem como a impossibilidade de
devolução da “taxa de atribuição de unidade”, alegando que a cobrança
realizada pela apelante estava prevista contratualmente.

Recurso tempestivo e regularmente processado, com
a apresentação de contrarrazões a fls. 292/298, pugnando pela
manutenção da sentença.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Costa
dos
autos
que
as
partes
celebraram
compromisso de compra e venda em 05/06/2012, para aquisição do
apartamento de no 104, Bloco 15, do “Condomínio Parque Tamoios”,
localizado no bairro Loteamento Chácara São Manoel, no Município de

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Taubaté - SP, pelo valor de R$ 92.999,00 (fls. 18/31).
Aduz a compradora, no entanto, que o referido
imóvel não foi entregue na data ajustada, qual seja, 01/03/2013, mas
que as chaves só foram entregues em 01/07/2015.
Daí a propositura da presente demanda, postulando-
se a condenação da vendedora ao pagamento de lucros cessantes, bem
como o ressarcimento dos valores pagos a título de "taxa de atribuição
de unidade".
A r. sentença, por sua vez, julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados, conforme já relatado.
Feitas essas considerações passo à análise do
recurso.
Respeitado o entendimento da DD. Magistrada a quo,
entendo que a r. sentença merece parcial reforma.
Embora a ré sustente a existência de atraso de
apenas 13 dias na entrega do imóvel, sob a justificativa de que o
contrato previa que a entrega da obra ocorreria 29 (vinte e nove)
meses após o registro do contrato de financiamento, com tolerância de
180 (cento e oitenta) dias, nos termos da cláusula 5a do contrato, o
fato é, que sendo a relação das partes de consumo, de rigor a
interpretação do modo mais favorável ao consumidor, nos termos do
art. 47 do Código de Defesa do Consumidor.

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Art. 47. As cláusulas contratuais
serão interpretadas de maneira mais favorável ao
consumidor.
Destarte, é nitidamente abusiva disposição contratual
que estipula o prazo de cumprimento da obrigação ao exclusivo critério
do fornecedor (art. 39, XII, do CDC), como no caso de entrega do
imóvel em prazo apenas após o registro do contrato de financiamento
entre a promitente compradora e o agente financeiro.
É sabido que tal estipulação visa apenas assegurar a
vendedora contra indevida mora, uma vez que permite a retardação
proposital do início do prazo. Ademais, o contrato firmado entre as
partes não dispõe, em qualquer momento, acerca da data prevista para
assinatura do contrato de financiamento em questão, o que, por si só,
já demonstra clara abusividade contra o consumidor.
Por outro lado, o contrato de compra e venda é claro
ao prever que o prazo 3 (três) meses para entrega das chaves,
contados da assinatura do instrumento só se aplica na hipótese em que
o empreendimento esteja finalizado, o que não é o caso.
Por esta razão, deve prevalecer aquele estipulado no
contrato de financiamento celebrado entre a ré e o agente financeiro,
ou seja, de 24 meses a contar da assinatura do aludido contrato (fls.
97).
E, assim sendo, verificado que o referido contrato foi
assinado em 31 de maio de 2012, considerado o prazo de tolerância de

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180 (cento e oitenta dias), teria a ré até o final de novembro de 2014
para a entrega das chaves à autora, ou seja, 30/11/2014, não havendo
que se falar contagem do prazo a partir do registro do contrato do
financiamento imobiliário ou outra data que não tenha sido prevista no
instrumento de compra e venda.
Do contrário, o consumidor estaria alijado de
qualquer previsibilidade em relação à sua imissão na posse da res.
Considera-se válida somente a cláusula que prevê a
prorrogação de 180 dias, independentemente de qualquer justificativa,
com o intuito de suprir quaisquer eventualidades, na previsão inicial,
para a entrega do bem.
Tal entendimento foi sedimentado por este E.
Tribunal de Justiça de São Paulo, em sua súmula 164, a qual dispõe:
“Súmula 164 - É válido o prazo de tolerância não
superior a cento e oitenta dias, para entrega de
imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Nesse sentido, confira-se precedente emanado desta
Câmara, em votos por mim relatados:
“Apelações - Compromisso de compra e venda
Ação de
rescisão contratual - Inadimplemento da avença por culpa
exclusiva
das
vendedoras
- Atraso naedificação
do
empreendimento Sentença de parcial procedência condenando

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as rés, solidariamente, a restituir a totalidade dos valores pagos
pela autora
Recurso de ambas as rés. Preliminar de
ilegitimidade
de
parte
da
intermediadora
Ponto
Maber
Consultoria de Imóveis para responder a pretensão dos autores
Cabimento - Exceto para a devolução da comissão de
corretagem
Preliminar acolhida. Preliminar de nulidade da
sentença por inobservância de determinação de suspensão do
feito no REsp 1.601.149/RS
Não cabimento
Matéria já
solucionada, firmando a tese no sentido do cabimento da
cobrança de comissão de corretagem nos contratos celebrados
no âmbito do Programa "Minha Casa Minha Vida" Preliminar
prejudicada. Preliminar de ausência de interesse processual
Não caracterizada a falta de interesse processual Ação na qual
discute-se
validade
de
cláusula
contratual
e
busca-se
indenização
por
danos
materiais
e
moral
decorrentes
de atraso na conclusão
de
empreendimento
imobiliário
-
preliminar rejeitada. Mérito - Insurgência das rés Mora das
vendedoras - Prazo estipulado para entrega do imóvel de 30
meses
após
a
obtenção
do financiamento junto
ao credor hipotecário Abusividade da cláusula configurada
Financiamentodo empreendimento que, até o ajuizamento do
feito
não
ocorreu

Aplicabilidade
do
CDC
-
Incontroverso atraso das
vendedoras

Determinação
de
restituição integral de todas as quantias pagas, inclusive da
comissão de corretagem, devidamente corrigidas de cada
desembolso e com juros de mora a partir da citação

Impossibilidade de retenção dos valores pagos pelo promissário
comprador - Desfazimento do contrato por culpa das requeridas
- Não se aplica o entendimento do resp no 1.599.511/sp, uma
vez que o objeto do pedido se fundamenta no descumprimento
contratual por culpa das vendedoras e não no enriquecimento
sem causa por abusividade de cobrança - Correção monetária a
fluir do desembolso e juros moratórios a contar da citação (art.
405 do CC) - Devolução em parcela única, inteligência das
Súmulas 543 do STJ, e 2 do TJSP - Sucumbência Recíproca
Honorários fixados por equidade em R$ 1.500,00 em favor da
autora e em 15% sobre o valor da condenação para os
advogados das rés - Recurso da corré Pronto Maber Consultoria
de Imóveis S/A parcialmente provido Recurso da corré SPE
Conviva Brisas de Ferraz Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Improvido. (Apelação no 0011121-49.2014.8.26.0191

julgada em 23/04/2019).
Apelações
Compra e venda de bem imóvel
Rescisão
contratual - Atraso na entrega da obra
Sentença de parcial
procedência. Preliminar de nulidade da citação Não ocorrência-
Hipótese em que a carta de citação foi enviada para o endereço
constante do compromisso de compra e venda Apelante que
apresentou contestação dentro do prazo legal Observância dos

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princípios do contraditório e da ampla defesa Inexistência de
prejuízo material ou processual para a partes - Preliminar
rejeitada. Preliminar de Ilegitimidade Passiva - Legitimidade das
empresas que participaram do negócio jurídico - Solidariedade
reconhecida (art. 7o, parágrafo único, 12 caput e 25, § 2o do
CDC) - Preliminar rejeitada. Mora das vendedoras - Prazo
estipulado para entrega do imóvel de 24 meses após a
assinatura
do financiamento junto
ao credor hipotecário
Abusividade
da
cláusula
configurada
Financiamento do
empreendimento que, até o julgamento do feito não ocorreu
Aplicabilidade do CDC - Incontroverso atraso das vendedoras
Determinação de restituição integral de todas as quantias
pagas, inclusive da comissão de corretagem, devidamente
corrigidas de cada desembolso e com juros de mora a partir da
citação
Impossibilidade de retenção dos valores pagos pelo
promissário comprador - Correção monetária a fluir do
desembolso e juros moratórios a contar da citação (art. 405 do
CC) - Devolução em parcela única, inteligência das Súmulas 543
do STJ, e 2 do TJSP. Dano moral
Não configurado Mero
inadimplemento contratual que não enseja a condenação das
rés. Litigância de má-fé não configurada Exercício de direito -
Garantia de acesso à justiça e ao duplo grau de jurisdição (art.
5, XXXV e LV da CF). Sucumbência recursal - Majoração da
verba honorária arbitrada em desfavor das rés para 12% do
valor da condenação - Observância do art. 85, §§ 2o e 11, do
CPC - Recurso das rés improvido
Recurso do autor
parcialmente
provido. (Apelação
no
1031263-51.2015.8.26.0602 julgada em 22/01/2016).”
Destarte, considera-se o termo final para entrega do
imóvel
o
dia
30/11/2014,
prazo
certo
convencionado
pelos
contratantes, já considerado o prazo de tolerância.
Entretanto, tal prazo não foi cumprido, pois as
chaves foram entregues em 01/07/2015 (fls. 3 e 107), sem qualquer
justificativa além do cômputo do prazo para entrega das chaves a partir
da assinatura do contrato de financiamento, já rechaçada.
Incontroversa, portanto, a existência de conduta
violadora do instrumento firmado, consistente em não entregar o bem
na data aprazada, não tendo a apelante demonstrado eventuais motivos

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que excluíssem a sua responsabilidade pelo evento danoso.
Destarte, deve ser considerado como atraso o
período compreendido entre 01/12/2014, até a efetiva entrega das
chaves, ocorrida em 01/07/2015.
Nesse sentido:
APELAÇÃO Ação de Indenização por Danos
Materiais - Instrumento Particular de Promessa de
Compra e Venda Alegações de não entrega da unidade no
prazo previsto, de nulidade da cláusula contratual que
estabelece como prazo de entrega da unidade 29 meses
após o registro de financiamento da construtora com a
instituição financeira, bem como da cláusula que prevê o
prazo tolerância de 180 dias - Sentença de parcial
procedência para condenar a ré a pagar ao autor lucros
cessantes de 1% do valor do contrato por mês de atraso,
considerando
que
este
ocorreu
por
7
meses
Inconformismo do autor Alegação de atraso na entrega do
imóvel, pelo período de 27 meses Descabimento Contrato
que não prevê data exata e clara para entrega do imóvel
Abusiva a cláusula que prevê o prazo de entrega de 29
meses após registro do contrato de financiamento entre a
construtora e a instituição financeira, mostra-se adequado
considerar prazo de 24 meses da assinatura do contrato
de financiamento, por ser mais favorável ao consumidor -
Validade da cláusula contratual que prevê o prazo de
tolerância de 180 dias para entrega da unidade Recurso
desprovido.
(TJSP

Apelação
no
1012248-
90.2016.8.26.0625 9a Câmara de Direito Privado Rel.
Des.
José
Aparício
Coelho
Prado
Neto

j.
em
11/12/2018).”

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11
APELAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Atraso na entrega da unidade
habitacional.
Sentença
de
parcial
procedência.
Irresignação das partes. 1. RECURSO DA EMPREITEIRA.
1.1. ATRASO NA ENTREGA. Inadimplência configurada.
Cláusula contratual condicionava a entrega do imóvel à
obtenção de financiamento da obra pela empreiteira, com
prazo de 29 meses a partir de então. Abusividade.
Adequada a imposição, na sentença, de prazo final em
novembro de 2014. Mora na entrega das chaves por 7
meses. Manutenção. 1.2. LUCROS CESSANTES. Súmula
162 do TJSP e IRDR 4 (Tema 5). Dano presumível, sendo
desnecessária a discussão acerca da destinação que seria
dada ao imóvel. Justo o patamar fixado em Primeiro Grau
de 0,5% do valor corrigido do imóvel, por mês de atraso.
1.3. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA).
Encargo financeiro não teria incidido sobre o valor do
saldo
devedor
se
não
fosse
a
inadimplência
da
construtora. Ilegal a imposição, à consumidora, do
pagamento a este título. Jurisprudência. 1.4. TAXA DE
REGISTRO EM CARTÓRIO, ASSESSORIA E DESPACHANTE.
Atividades
administrativas
de
responsabilidade
da
construtora. Cobranças congêneres à taxa SATI, cuja
abusividade foi reconhecida no julgamento do Recurso
Especial
Repetitivo
1.551.956/SP,
impondo-se
a
respectiva devolução, de forma simples. Jurisprudência. 2.
RECURSO
DA
AUTORA.
2.1.
MULTA
CONTRATUAL.
Pretensão de inversão em favor da compradora, por
analogia. Suspensão da matéria pelo STJ. Tema 971,
Recurso Especial Repetitivo 1.614.721/DF. Julgamento
cindido, restando a matéria em TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO

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12
ESTADO DE SÃO PAULO 10a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1013508-42.2015.8.26.0625 Voto no 5474
(L) Pág. 3/11 suspenso para apreciação oportuna.
Jurisprudência desta Colenda Câmara. 2.2. DANOS
MORAIS.
Ocorrência
em
razão
da
frustração
da
expectativa e dos danos colaterais à consumidora.
Jurisprudência desta Colenda Câmara. Fixação no importe
de R$ 20.000,00. Princípios da razoabilidade e da
proporcionalidade. Duplo caráter da condenação. 3.
SUCUMBÊNCIA. Requerida deu causa à ação e restou
vencida em maior extensão dos pedidos iniciais, devendo
arcar com as custas e despesas processuais. Fixação de
honorários em R$ 3.500,00 em favor dos patronos da
autora, considerando o trabalho realizado tanto em
Primeiro quanto em Segundo Grau, nos termos do § 11 do
artigo 85 do novo Código de Processo Civil. RECURSO DA
AUTORA
NÃO
JULGADO
EM
RELAÇÃO
À
MATÉRIA
SUSPENSA (INVERSÃO DA MULTA) E PARCIALMENTE
PROVIDO
NOS
DEMAIS
TÓPICOS;
RECURSO
DA
EMPREITEIRA IMPROVIDO.
Quanto aos lucros cessantes, o fato é que a ré não
comprovou o implemento de suas obrigações contratuais, logo o
inadimplemento contratual é mesmo incontroverso, e como tal, enseja a
referida indenização.
Outrossim, descabe qualquer discussão sobre a falta
de prova dos prejuízos materiais suportados pelos compradores com o
retardo injustificado na entrega do imóvel, pois este é inerente a
própria impossibilidade de usufruir o bem, por culpa da vendedora,
motivo pelo qual o pleito de afastamento da condenação pelos lucros
cessantes também não pode ser acolhido, não se questionando neste

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13
ponto, o tipo de imóvel adquirido pela autora, ou a destinação que seria
dada ao imóvel para que se configure o dano material.
Nesse sentido, a posição adotada por esta Corte é a
constante nos termos de sua Súmula 162:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel
objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros
cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
Esse mesmo entendimento foi referendado pela
Turma Especial de Direito Privado I desta Corte, ao apreciar o Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
no
0023203-35.2016.8.26.0000, quando aprovou o Tema n° 05, que
recebeu a seguinte redação:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de
compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta
do uso do bem. O uso será obtido economicamente
pela medida de um aluguel, que pode ser calculado
em percentual sobre o valor atualizado do contrato,
correspondente ao que deixou de receber, ou teve de
pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com
termo final na data da disponibilização da posse direta
ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

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Nesse mesmo sentido, jurisprudência do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. RECURSO INCAPAZ DE ALTERAR O
JULGADO.
LUCROS
CESSANTES.
ATRASO
NA
ENTREGA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO DE PREJUÍZO.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte Superior já firmou
entendimento de que, descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de compra
e
venda,
é
cabível
a
condenação
por
lucros
cessantes,
havendo
presunção
de
prejuízo
do
promitente comprador. 2. Agravo regimental não
provido” (3a Turma
AgRg no Ag 1319473/RJ -
Relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva - j. em
25/06/2013).”.
E no caso, conforme entendimento consolidado nesta
Câmara, o valor dos lucros cessantes foi corretamente fixado em 0,5%
do valor atualizado do imóvel, que coincide, inclusive, com aquilo que
tem sido fixado por este E. Tribunal em casos análogos:
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula
que contempla o prazo de tolerância de 180 dias,
uma vez que a compradora estava ciente da
possibilidade
de
atraso
na
entrega
do
empreendimento.
CASO
FORTUITO
OU
FORÇA
MAIOR. Inocorrência. Mora da ré após o término do

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prazo de tolerância de 180 dias, até a entrega efetiva
das chaves à adquirente. Aplicação das Súmulas 160
e 161 do TJSP. DANO MATERIAL. Reconhecida a
responsabilidade da ré ao pagamento de lucros
cessantes. Redução, todavia, do percentual fixado,
de 0,7% para 0,5% do preço pactuado, por mês de
atraso
(...).
RECURSO
DA
RÉ
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(APELAÇÃO
No:
1070171-05.2013.8.26.0100; Relator(a): Rosangela
Telles; Comarca: São Paulo; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
06/05/2017.”
“APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
PERDA DE INTERESSE DE AGIR SUPERVENIENTE.
Inocorrência. Pretensão relacionada ao período de
vigência do contrato. Cessão posterior da posição
contratual que se afigura irrelevante. Precedentes
desta E. Corte. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.
PRAZO DE TOLERÂNCIA. Não é abusiva a cláusula
que contempla o prazo de tolerância, uma vez que as
partes estavam cientes da possibilidade de atraso na
entrega do empreendimento. CASO FORTUITO OU
FORÇA MAIOR. Inocorrência. Mora das apelantes
após o término do prazo de tolerância, até a efetiva
entrega das chaves. Súmula 160 deste E. TJSP.
DANOS MATERIAIS. Ocorrência. Condenação limitada
a 0,5% ao mês. DANO MORAL. Existência de lesão a
direito de personalidade. Atraso superior a dois
anos. SUCUMBÊNCIA. Decaimento mínimo por parte
da apelada. Manutenção dos parâmetros fixados pelo
Juízo a quo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.”
(APELAÇÃO
No:
4015208-51.2013.8.26.0114;

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Relator(a): Rosangela Telles; Comarca: São Paulo;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data
do Julgamento: 06/05/2017).”
A atualização do contrato será pela Tabela Prática do
Tribunal de Justiça.
E para que não pairem dúvidas na hora do
cumprimento do julgado, os juros, de 1% ao mês, serão computados a
partir da citação, posto tratar-se de responsabilidade contratual.
A este respeito, confira-se a jurisprudência do E.
Superior
Tribunal
de
Justiça:
“tratando-se
de
responsabilidade
contratual, a mora constitui-se a partir da citação, e os juros
respectivos devem ser regulados, até a data da entrada em vigor do
novo Código, pelo artigo 1.062 do diploma de 1916, e, depois dessa
data, pelo artigo 406 do atual Código Civil” (REsp 59486/MG, Ministro
Castro Filho).
No que tange à cobrança de taxa de atribuição de
unidade, no valor de R$ 682,42, dispôs a Cláusula Oitava do Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 282):
O(A)
PROMITENTE
COMPRADOR(A)
deverá
providenciar o registro da respectiva escritura,
encaminhando
em
seguida
à
PROMITENTE
VENDEDORA
cópia da matrícula atualizada do
imóvel.
Correrão
por
conta
exclusiva
do(a)
PROMITENTE COMPRADOR(A) todos os impostos,
tributos
e
quaisquer
despesas
decorrentes
da
transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI,
registro,
despachante,
cadastro,
despesas
com
Alienação Fiduciária em Garantia e outras. O(A)

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PROMITENTE
COMPRADOR(A)
tem
ciência
e
concorda desde já que a PROMITENTE VENDEDORA
poderá providenciar a transferência do imóvel,
arcando com todas as despesas, as quais deverão
ser integralmente reembolsadas.
A taxa de atribuição de unidade, sobre a qual
recai a controvérsia, tem por fundamento o ressarcimento da
construtora pela individualização da matrícula do imóvel. Os custos são
primeiramente pagos pela construtora e, posteriormente, repassados
indevidamente ao comprador.
A Lei Federal n. 4591/64 prevê que a individualização
da matrícula do imóvel é de responsabilidade da incorporadora.
Dispõe o artigo 44 da Lei n. 4591/64:
“Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa,
o
incorporador
deverá
requerer,
(VETADO) a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no cumprimento
dessa obrigação.
§ 1o Se o incorporador não requerer a averbação
(VETADO) o construtor requerê-la-á (VETADO) sob pena
de ficar solidariamente responsável com o incorporador
perante os adquirentes.
§ 2o Na omissão do incorporador e do construtor, a
averbação
poderá
ser
requerida
por
qualquer
dos
adquirentes de unidade.
Muito embora o art. 490 do Código Civil estabeleça
que, “salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro
a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”, a despesa em
discussão não se refere ao registro da escritura pública de compra e

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venda do bem, mas à individualização da matrícula da unidade
imobiliária, o que se configura como obrigação inerente à própria
consecução do empreendimento.
Neste mesmo sentido:
APELAÇÃO. (...) COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE
ATRIBUIÇÃO
DE
UNIDADE.
Pretensão
de
declaração
da
inexigibilidade da cobrança realizada a título de taxa de
atribuição de unidade. Cabimento. Débito que tem por base a
individualização
da
matrícula
das
unidades
imobiliárias.
Obrigação
que
é
inerente
à
própria
consecução
do
empreendimento. Transferência de tal encargo ao consumidor
que se mostra abusiva. Precedentes desta E. Corte. Sentença
reformada.
Ônus
da
sucumbência
invertido.
RECURSO
PROVIDO. (TJSP; Apelação 1009837-40.2017.8.26.0625;
Relator (a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara
de Direito Privado; Foro de Taubaté - 1a Vara Cível; Data
do
Julgamento:
18/04/2018;
Data
de
Registro:
18/04/2018).
COMPRA E VENDA - Inexigibilidade de débito - Cobrança
referente a taxa de atribuição de unidade - Improcedência do
pedido - Inconformismo do autor - Acolhimento - Relação
consumerista - Inexistência de previsão contratual expressa -
Interpretação do contrato que deve ser favorável ao consumidor
- Inteligência do art. 47 do Código de Defesa do Consumidor -
Sentença reformada para declarar a inexigibilidade do débito -
Recurso
provido.(TJSP;
Apelação
1044538-77.2017.8.26.0576; Relator (a): J.L. Mônaco da
Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento:
04/04/2018;
Data
de
Registro:
04/04/2018)

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Ainda neste sentido, voto por mim proferido em caso
análogo, envolvendo a mesma requerida:
APELAÇÃO - Promessa de compra e venda de imóvel –
Ação declaratória de inexigibilidade de cobrança de taxa
de atribuição de unidade – Pedido julgado improcedente –
Insurgência do comprador – Impossibilidade da cobrança
– A taxa de atribuição de unidade, sobre a qual recai a
controvérsia, tem por fundamento o ressarcimento da
construtora pela individualização da matrícula do imóvel,
que é de sua responsabilidade, e não do comprador –
Art. 44 da lei federal 4591/64 – Inversão da sucumbência
- Sentença reformada - Recurso provido. (Apelação
1035766-28.2017.8.26.0576
Apelante:
Djalma
dos
Santos Pereira Apelado: Mrv Engenharia e Participações
S/A - julgado em 04/12/2018.
Nestes termos, a inexigibilidade da taxa de atribuição
de unidade é de rigor, devendo ser restituído à autora os valores
despendidos a esse título e devidamente comprovado nos autos, de
forma simples, com correção monetária devida desde o desembolso e
com juros de mora de 1% a partir da citação.
Por todo o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação, mantida a
sucumbência como fixada em primeiro grau.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica