Tribunal: TJSP
Processo: 1033428-59.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Miguel Brandi
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de repetição de indébito, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência - Recurso dos autores e das rés - Atraso na entrega da obra -Força maior ou caso fortuito – Não verificação – Pretensões relativas à comissão de corretagem e taxa SATI prescritas – Condenação afastada - Aplicação da cláusula penal

Ementa:
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de repetição de indébito, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais - Sentença de parcial procedência - Recurso dos autores e das rés - Atraso na entrega da obra -Força maior ou caso fortuito – Não verificação – Pretensões relativas à comissão de corretagem e taxa SATI prescritas – Condenação afastada - Aplicação da cláusula penal moratória, prevista em contrato, que tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação – Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes – Teses firmadas pelo STJ, em sede recursos repetitivos (REsp no 1.635.428/SC e REsp no 1.631.485/DF) – Arbitramento da indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato – Danos morais não caracterizados – Condenação afastada - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000279110
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1033428-59.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
MAIORUNA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
AROABA
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados/apelantes MARCELO
PINTO GUEDES e JULIANA LEITE SOARES GUEDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MIGUEL BRANDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No: 2020/32608
APELAÇÃO No: 1033428-59.2014.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTES E APELADOS: MAIORUNA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
IMPERATRIZ
LEOPOLDINA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., MARCELO PINTO GUEDES E JULIANA
LEITE SOARES GUEDES
JUIZ: ADILSON APARECIDO RODRIGUES CRUZ
VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL – Ação de repetição de
indébito, cumulada com pedido de indenização por danos
materiais e morais - Sentença de parcial procedência - Recurso dos
autores e das rés - Atraso na entrega da obra -Força maior ou caso
fortuito – Não verificação – Pretensões relativas à comissão de
corretagem e taxa SATI prescritas – Condenação afastada -
Aplicação da cláusula penal moratória, prevista em contrato, que
tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da
obrigação – Impossibilidade de cumulação com lucros cessantes –
Teses firmadas pelo STJ, em sede recursos repetitivos (REsp no
1.635.428/SC e REsp no 1.631.485/DF) – Arbitramento da
indenização em 0,5% do valor atualizado do contrato – Danos
morais não caracterizados – Condenação afastada - RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Trata-se de ação de repetição de indébito, cumulada com
pedido de indenização por danos materiais e morais, proposta por Marcelo
Pinto Guedes e Juliana Leite Soares Guedes em face de Maioruna
Empreendimentos
Imobiliários
Ltda.
e
Imperatriz
Leopoldina
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
A sentença de fls. 229/232, cujo relatório adoto, julgou
parcialmente procedentes os pedidos dos autores para condenar as corrés,
solidariamente, à devolução de R$ 27.568,16, recebidos a título de comissão
de corretagem e taxa SATI, e ao pagamento de R$ 10.000,00, decorrentes de
indenização por danos morais. Reconhecendo a sucumbência recíproca,
ainda, condenou as partes ao pagamento de metade das custas e despesas

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processuais, bem como honorários advocatícios, fixados em R$ 2.000,00.
Os autores opuseram embargos de declaração (fls.
234/239), os quais foram rejeitados (fls. 2.071).
As rés interpuseram recurso de apelação (fls. 240/269).
Sustentam, em síntese, que ocorreu a prescrição da pretensão dos autores
relativa à comissão de corretagem e à taxa SATI. Asseveram que o atraso na
entrega da obra decorreu de três fatores: dificuldade de obtenção da matéria-
prima para a construção civil, escassez de mão-de-obra qualificada no ramo
da construção civil e excesso de chuvas. Alegam que o termo final para o
cômputo dos danos deve ser a data da expedição do “habite-se”. Afirmam
que é legal a cobrança da comissão de corretagem. Aduzem que não restou
caracterizado o dano moral. Requerem, então, a improcedência da ação.
Subsidiariamente, pleiteiam pela redução da indenização por danos
extrapatrimoniais.
Os
autores
também
apelaram
(fls.
2.089/2.096).
Sustentam, em síntese, que restou demonstrado o atraso na entrega da obra e
na lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Asseveram que deve
ser aplicado, em consonância com o princípio da igualdade, o disposto nas
cláusulas 10.1, 12.14.2 e 12.14.2.1. Alegam que a sentença é omissa quanto
ao pedido de restituição em dobro dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI. Afirmam que o ônus da sucumbência é da ré.
Requerem, então, a condenação das rés à devolução em dobro dos valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, ao pagamento de
indenização pelos atrasos na entrega da obra e na lavratura da escritura e à
verba de sucumbência.
Os
recursos
foram
preparados
(fls.
269/270
e

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2.097/2.099), respondidos (fls. 2.076/2.088 e 2.102/2.122).
Este recurso chegou ao Tribunal em 02.8.18, sendo a mim
distribuído livremente em 16.8.18 (fls. 2.185). Em 23.8.18, suspendi o
processo em virtude do decidido pelo Ministro Relator Luís Felipe Salomão
nos Recursos Especiais no 1.614.721/DF e 1.631.485/DF, submetidos ao
procedimento dos recursos repetitivos (fls. 2.186). Decidida pelo Superior
Tribunal de Justiça a questão que ensejou a suspensão, determinei, mesmo
sem provocação das partes, que os autos tornassem conclusos, o que se
verificou em 08.4.20 (fls. 2.192). Estudo e voto finalizados em 15.4.20.
É o relatório.
Conheço dos recursos.
Anoto, de início, que não é viável o pedido de suspensão
do processo, deduzido pelas corrés em contrarrazões, fundado na existência
de recuperação judicial, pois esta demanda ainda está na fase de
conhecimento (art. 6o, caput e § 1o, da Lei no 11.101/05).
É necessário que se forme o título judicial e se constitua a
obrigação, para só então ser determinada a suspensão do processo, com
posterior habilitação do crédito na recuperação judicial.
Assim, descabe também cogitar-se de extinção deste feito.
Superado esse ponto, passo a examinar as questões de
mérito.
Narra a inicial, em suma, que em 29.6.08 os autores e as
rés entabularam contrato de promessa de venda e compra da unidade
condominial n. 124B, Torre 2, Edifício Pôr do Sol, Condomínio Vila Nova
Leopoldina I, situada na quadra da Avenida Imperatriz Leopoldina, Ruas
Aroaba, Nagel e Froben, São Paulo, SP, pelo preço de R$ 426.733,00. Os

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autores pagaram, ainda, R$ 12.954,38, a título de comissão de corretagem e
assessoria imobiliária. O prazo previsto para a entrega da obra – 12.11.11 –
não foi observado, tendo as chaves sido entregues aos autores apenas em
setembro de 2012. Os autores notificaram extrajudicialmente as rés para que
comparecessem ao Cartório de Notas em 30.4.13 para a assinatura da
escritura pública de venda e compra da unidade adquirida, mas elas só
atenderam ao chamamento em 11.6.13.
Em contestação, as rés alegam que o atraso na entrega da
obra decorreu de três fatores: dificuldade de obtenção da matéria-prima para
a construção civil, escassez de mão-de-obra qualificada no ramo da
construção civil e excesso de chuvas (fls. 115/161).
Cumpre notar, desde logo, que as pretensões dos autores
relativas ao ressarcimento dos valores pagos a título de comissão de
corretagem e taxa SATI submetem-se, consoante precedente vinculante do
Superior Tribunal de Justiça, ao prazo prescricional de 3 anos previsto no
artigo 206, §3o, VI, do Código Civil. Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA
OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores
pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art.
206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção

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no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na
sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2.
CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos
depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais
alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL
PROVIDO” (Recurso Especial n. 1.551.956/SP, Ministro Relator
Paulo de Tarso Sanseverino, D.J. 24.8.16).
Destarte, entabulado o contrato em 29.6.08, a prescrição
trienal já havia se operado quando da propositura da demanda, em 09.4.14,
pelo que afasto a condenação ao aludido ressarcimento.
Lado outro, a ocorrência de dificuldade de obtenção da
matéria-prima para a construção civil, escassez de mão-de-obra qualificada
no ramo da construção civil e excesso de chuvas são percalços absolutamente
previsíveis, fortuitos internos próprios da atividade das rés, em relação aos
quais elas devem estar preparadas, não podendo alegar ausência de previsão.
Nesse sentido, cabe entendimento sumulado deste
Tribunal:
“Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter
alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Confira-se, ainda, por oportuno, a doutrina de Sergio
Cavalieri Filho:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por isso,

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inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto. Não
exclui a responsabilidade do fornecedor, porque faz parte da sua
atividade, liga-se aos riscos do empreendimento, submetendo-se à
noção geral de defeito de concepção do produto ou de formulação
do serviço. Vale dizer, se o defeito ocorreu antes da introdução do
produto no mercado de consumo, não importa saber o motivo que
determinou o defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas
consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e
inevitável”. (Cavalieri Filho, Sergio. Programa de Responsabilidade
Civil, 9a ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185).
Tratando-se de risco próprio da atividade empresarial, a
pessoa jurídica é ineludivelmente responsável por suas consequências perante
o consumidor.
Cumpre notar que a força maior se caracteriza pelo fato
necessário, cujos efeitos não são possíveis de impedir ou evitar, a teor do que
dispõe o artigo 393, parágrafo único do Código Civil.
Desse modo, os fatos relatados pelas rés não são
inescapáveis,
mas
ocorrências
ínsitas
à
construção
de
grandes
empreendimentos – que justificam, em última instância, a existência do prazo
de tolerância de 180 dias, mas não constituem a escusa de responsabilidade.
No que tange à multa moratória e aos juros de mora, o
contrato prevê incidência nos percentuais de 2% e 1%, respectivamente, em
caso de inadimplemento do promitente comprador (cláusula 10.1 – fls. 37),
nada estipulando em se tratando de mora do promitente vendedor.
Na esteira do que assentou o Superior Tribunal de Justiça,
nos termos do artigo 1.036 do Código de Processo Civil, nos Recursos
Especiais no 1.635.428/SC e 1.631.485/DF, não é viável a cumulação de
lucros cessantes e multa decorrente de cláusula penal, o que deverá ser
considerado também no inadimplemento do vendedor. Confira-se:

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“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO
O
VALOR
DAS
PERDAS
E
DANOS.
PREFIXAÇÃO
RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE
INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES.
INVIABILIDADE.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de
indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra,
estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua
cumulação com lucros cessantes.
2. No caso concreto, recurso especial não provido.”. (Recurso
Especial n. 1.635.428/SC, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19);
“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE

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APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento
do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e
de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.
(Recurso Especial n. 1.631.485/DF, Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, DJ 22.5.19, DJe 25.6.19).
Assim, é devida a indenização aos autores pela mora no
recebimento da unidade habitacional adquirida, afigurando-se razoável o
correspondente à remuneração mensal fixada em 0,5% do valor atualizado do
contrato, atualizado a partir do índice da Tabela Prática deste Tribunal e com
incidência de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, sendo inviável
a cumulação com lucros cessantes.
Em contrapartida, com relação aos danos morais, merece
reforma a sentença, uma vez que o inadimplemento contratual, por si só, não
acarreta ofensa a direito da personalidade.
Cuida-se, na realidade, de aborrecimento que é parte do
cotidiano do homem contemporâneo, inserido em uma sociedade complexa
em suas relações, carecendo de força e característica suficientes para produzir
abalo, dor, humilhação, mágoa, sofrimento, vexame, prejuízo ou lesão que
determine a condenação por danos morais.

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Aliás, o atraso foi de pouco menos de 1 ano, não se
afigurando excessivo.
Afasto, por essas razões, a condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais.
Por fim, ante a sucumbência recíproca, mantenho a
divisão das respectivas verbas estabelecida pela sentença.
Diante dessas considerações, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO PARCIAL aos recursos.
MIGUEL BRANDI
Relator