Tribunal: TJSP
Processo: 1103224-64.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-25
Data de publicação: 2020-08-25

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Retenção de 10% dos valores pagos– Adequação - Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em julgado consoante precedentes do STJ - Cálculo do montante a ser restituído que deve levar em consideração

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Desistência – Retenção de 10% dos valores pagos– Adequação - Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Juros de mora a partir do trânsito em julgado consoante precedentes do STJ - Cálculo do montante a ser restituído que deve levar em consideração valor de imóvel dado em pagamento pelo promitente comprador através de "Termo de rescisão de doação" – Valores referentes à Taxa de Conservação e Comissão de Corretagem que não devem ser objeto de restituição – Cobranças amparadas em cláusulas contratuais – Precedente do STJ em relação à legalidade da transferência da responsabilidade do pagamento de comissão de corretagem ao promitente comprador – Taxa de Fruição – Incidência durante o período em que exerceu posse sobre o imóvel – Condenação de 0,1% e não 0,75% como pretendido pela recorrente, tendo em vista se tratar de lote de terreno não edificado pela vendedora – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000679225
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1103224-64.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes R V M
EMPREEDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
MOMENTUM
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado MARCIO DE SOUZA
MARQUES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E MAURÍCIO
CAMPOS DA SILVA VELHO.
São Paulo, 25 de agosto de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.1103224-64.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo (33a Vara Cível Central)
Apelantes: RVM Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro
Apelado: Márcio de Souza Marques
Juiz: Sérgio da Costa Leite
Voto n. 19.967
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA –
Desistência – Retenção de 10% dos valores pagos– Adequação
- Porcentagem que deve ser proporcionalmente inversa ao
montante dos valores pagos, sobre os quais incidirão, de
maneira a atenuar os prejuízos da vendedora – Juros de mora a
partir do trânsito em julgado consoante precedentes do STJ -
Cálculo do montante a ser restituído que deve levar em
consideração valor de imóvel dado em pagamento pelo
promitente comprador através de “Termo de rescisão de
doação” – Valores referentes à Taxa de Conservação e
Comissão de Corretagem que não devem ser objeto de
restituição – Cobranças amparadas em cláusulas contratuais –
Precedente do STJ em relação à legalidade da transferência da
responsabilidade do pagamento de comissão de corretagem ao
promitente comprador – Taxa de Fruição – Incidência durante
o período em que exerceu posse sobre o imóvel – Condenação
de 0,1% e não 0,75% como pretendido pela recorrente, tendo
em vista se tratar de lote de terreno não edificado pela
vendedora – Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de rescisão de contrato de compra e
venda c.c. restituição de valores, alegando o autor que, em 15/10/2016,
firmou com a requerida RVM, com intermediação da corré Momentum,
Contrato de Compra e Venda para aquisição do lote descrito na inicial,
ocorrendo que referido imóvel conta com débito de IPTU desde 2013, o

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que o impede de fruir do bem, uma vez que se encontra impedido de
protocolar na Prefeitura qualquer projeto para construção ou transferir o
imóvel para seu nome, bem como dificultam sua venda a terceiros diante
das ofertas que fazem para outros lotes, razão pela qual requer seja
rescindido o contrato por culpa das requeridas, condenando-as a restituir os
valores pagos a título de preço do imóvel (R$ 57.803,48), mais corretagem
(R$ 2.377,20), corrigidos monetariamente de cada desembolso, com
retenção, no máximo, de 10% das parcelas.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
procedente a ação, declarando rescindido o “Contrato de Compra e
Venda”, por desistência do autor, condenando as rés, solidariamente, a
restituírem ao autor a quantia de R$ 55.307,67, corrigida pela Tabela
Prática do TJSP desde o respectivo reembolso ou da data até a qual
atualizadas, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês da citação,
ficando as rés solidariamente condenadas, ainda, ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor
da condenação, confirmando a tutela para obstar a negativação e a
alienação do imóvel pelas rés (fls. 127/131).
As requeridas apelaram afirmando que por reputar
culpa concorrente das apelantes, o Juízo de origem determinou a retenção
de apenas 10% dos valores pagos e não dos 20% que costumeiramente
defere em casos similares, o que não pode subsistir, uma vez que o autor
em momento algum comprovou ter sido impedido de protocolar projeto
arquitetônico na Prefeitura e, no tocante à base de cálculo, pugnam os

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recorrentes pela exclusão dos valores relativos à comissão de corretagem,
uma vez que alcançada a aproximação efetiva das partes, sendo válida a
transferência ao promitente do comprador da responsabilidade por seus
pagamentos e, no mais, aduzem que os valores pagos a este título foram
computados em duplicidade pelo autor, uma vez que já haviam sido
somados na planilha de fls. 16/21 e, por fim, narram que o sinal não foi
pago em dinheiro pelo autor, mas sim através da rescisão de contrato de
doação anteriormente firmado entre as partes, recebendo por conta disso
um desconto de R$ 31.500,00, o que maliciosamente omitiu na presente
ação, havendo pago à vendedora, portanto, somente a quantia de R$
16.210,31, não fazendo jus, ainda, à taxa de conservação do loteamento, e,
por fim, pugnam pela majoração do percentual de retenção, com incidência
dos juros de mora somente a partir do trânsito em julgado e pela aplicação
de taxa de fruição no importe de 0,75% do valor do imóvel (fls. 134/147).
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 152/156).
É o Relatório.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo

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tempo de ocupação do bem” e “reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço,
as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra
e venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições
econômicas de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter
parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos
operacionais da contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe
03/02/2011), bem como que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a
restituição das parcelas pagas pelo promissário-comprador, mas não em
sua totalidade, haja vista a incidência de parcela de retenção para fazer
frente ao prejuízo causado com o desgaste da unidade imobiliária e as
despesas com administração, corretagem, propaganda e outras congêneres
suportadas pela empresa vendedora” (AgRg no Ag 717.840/MG, Rel.
Ministro
VASCO
DELLA
GIUSTINA
(DESEMBARGADOR
CONVOCADO
DO
TJ/RS),
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição unilateral
do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que não
reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das prestações,
é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento
pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF, Rel.

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Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008,
DJe 01/07/2008).
A
retenção
tem
caráter
indenizatório
(EAg
1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos
sofridos decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o
entendimento daquele Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre
10% e 25% das quantias pagas, a título de despesas administrativas (AgInt
no REsp 1361921/MG, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP
no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; AgRg no REsp
927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012; REsp 838.516/RS, Rel.
Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp 479.914/RJ, Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro
RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe
22/06/2015).
O percentual de retenção fixado pelo Juízo de origem
deve ser mantido em 10% dos valores pagos pelo requerente, uma vez que
a porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado,
sobre o qual incidirá de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora,

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sendo que o comprador, do valor total do contrato de R$ 71.120,04 (fls.
12), pagou a título de preço do imóvel pelo menos a quantia de R$
44.800,00, correspondente aos valores discriminados às fls. 16/17 e 21.
Os valores a serem restituídos deverão ser corrigidos
pela Tabela Prática do TJSP do respectivo desembolso, acrescido de juros
de mora do trânsito em julgado, consoante entendimento firmado pelo STJ
no julgamento do REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
01/10/2015,
DJe
20/10/2015, reformando-se neste ponto a r. sentença.
Cumpre ressaltar, ainda, que a “rescisão do contrato de
doação”, por meio do qual as partes rescindiram a doação ao autor do lote
n. 2 da quadra BH, transferindo-lhe crédito no valor de R$ 31.500,00 para
aquisição do lote 24, da quadra RI (fls. 15), importou verdadeira dação em
pagamento de parte do valor do negócio, razão pela qual este valor de R$
31.500,00 deve ser computado no montante a ser restituído à parte autora,
pois em razão da doação passou a integrar o patrimônio do requerente
independentemente de sua origem, sob pena de importar enriquecimento
sem causa da promitente vendedora.
Por outro lado, registra-se que assiste razão às
recorrentes quanto ao excesso na base de cálculo adotada pelo Juízo de
origem, uma vez que considerou a soma de todos os valores lançados na
planilha de fls. 16/21, sendo de rigor a exclusão dos valores referentes à
taxa de conservação, porquanto referentes aos serviços de manutenção do
condomínio durante a posse do comprador, cobrança esta expressamente

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prevista no Quadro Resumo (fls. 12) e na Cláusula 5a do Contrato (fls. 13).
No tocante à comissão de corretagem, entendimento
firmado no REsp Repetitivo n.1599511/SP, é de que é válida a cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar
a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp
1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), sendo
irrelevante que a negociação tenha se realizado em stand do
empreendimento onde compareceu o comprador, ou que a intermediação
seja feita por meio de empresa do mesmo grupo econômico da vendedora
ou por profissionais autônomos.
No caso, de acordo com o “Quadro Resumo” do
“Contrato de Compra e Venda” foi cobrado do autor comissão de
corretagem no valor de R$ 2.377,20 (fls. 12), o que se deu em
conformidade com o disposto na cláusula 1.1. do contrato firmado entre as
partes (fls. 13), sendo inequívoca, portanto, a ciência do comprador a
respeito da contratação deste serviço, o que não se infirma pelo fato de o
contrato ter sido assinado pela própria Momentum Empreendimentos
Imobiliários Ltda, integrante da mesma cadeia de fornecimento da corré, e
por isso, devedora solidária, tampouco pela posterior rescisão do contrato
por iniciativa do promitente comprador, tendo em vista que inequívoca a

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prestação do serviço de aproximação das partes.
E, quanto à taxa de fruição, é devida desde a
transmissão da posse ao comprador até a sua devolução ao vendedor pela
tutela de urgência de fls. 25, retornando as partes ao estado anterior, no
patamar de 0,1% ao mês do valor atualizado do contrato pelos índices da
Tabela Prática do TJSP, por cuidar-se de lote de terreno sem edificação
pela vendedora, corrigidas as parcelas de cada vencimento, a ser abatido do
valor a ser restituído, até o seu limite, considerando-se que a vendedora
ficou privada de utilização e disponibilização do bem no período, não
importando em bis in idem com a retenção imposta, que tem caráter
indenizatório (EAg 1138183/PE, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2012, DJe 04/10/2012),
englobando todos os prejuízos sofridos decorrentes da comercialização do
bem.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE
ao recurso de apelação nos termos da fundamentação, majorando-se em
2% os honorários advocatícios devidos pelas apelantes, pelo acolhimento
apenas parcial do recurso (art. 85, § 11, do CPC), condenando-se o autor
em honorários advocatícios de 10% do montante a ser retido e compensado
(art. 85, § 2o, CPC/2015).
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica