Tribunal: TJSP
Processo: 1004631-24.2018.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Alfredo Attié
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. Sentença de procedência, condenando os réus ao pagamento de aluguel e multa rescisória. Ação movida pelo locador em face da locatária e garantidores. Reconvenção para condenar o locador ao pagamento de multa rescisória de R$45.000,00, com fundamento em alagamento e queda de parte do gesso do teto do imóvel, não servindo para os fins da locação. Laudo técnico apresentado

Ementa:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. Sentença de procedência, condenando os réus ao pagamento de aluguel e multa rescisória. Ação movida pelo locador em face da locatária e garantidores. Reconvenção para condenar o locador ao pagamento de multa rescisória de R$45.000,00, com fundamento em alagamento e queda de parte do gesso do teto do imóvel, não servindo para os fins da locação. Laudo técnico apresentado pelos réus reconvintes apontando não terem sido observadas boas medidas construtivas no imóvel, com uso de materiais inadequados e diâmetros não prescritos em normas técnicas. Laudo técnico apresentado pelo autor reconvindo constatando que as causas do desabamento de parte do teto de gesso foram as fortes chuvas e o entupimento de alguma saída de águas pluviais, com o transbordamento das calhas. Autor negou ter sido contatado previamente a respeito dos problemas, o que obrigava aos apelantes a efetiva comprovação de terem solicitado o reparo do telhado pelo proprietário e, somente a recusa em fazê-lo, é que ensejaria a rescisão do contrato por culpa do locador. Precedente desta Câmara; Locativos referentes aos meses de janeiro a março/2018 são excluídos da condenação, por se tratar do período entre a queda do gesso e a data da entrega das chaves. Sentença reformada neste ponto. Alegação dos apelantes de que o locador isentou a locatária do aluguel do primeiro mês da locação (dezembro/2017). Ausência de comprovação.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000887541
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1004631-24.2018.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes NEUZA
MARINHO MENDES, ATUSHI GOTO e MARIA ELOISA MATTILA GOTO, é apelado
GILTO ANTONIO AVALLONE.
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ROSANGELA TELLES (Presidente sem voto), TAVARES DE ALMEIDA E CAMPOS
PETRONI.
São Paulo, 27 de outubro de 2020
ALFREDO ATTIÉ
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
27a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no: 1004631-24.2018.8.26.0071
Apelantes: Neuza Marinho Mendes, Atushi Goto e Maria Eloisa Mattila
Goto
Apelado: Gilto Antonio Avallone
COMARCA: Bauru
VOTO N.o 13.466
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. Sentença de procedência, condenando
os réus ao pagamento de aluguel e multa rescisória. Ação movida
pelo locador em face da locatária e garantidores. Reconvenção
para condenar o locador ao pagamento de multa rescisória de
R$45.000,00, com fundamento em alagamento e queda de parte do
gesso do teto do imóvel, não servindo para os fins da locação.
Laudo técnico apresentado pelos réus reconvintes apontando não
terem sido observadas boas medidas construtivas no imóvel, com
uso de materiais inadequados e diâmetros não prescritos em
normas técnicas. Laudo técnico apresentado pelo autor reconvindo
constatando que as causas do desabamento de parte do teto de
gesso foram as fortes chuvas e o entupimento de alguma saída de
águas pluviais, com o transbordamento das calhas. Autor negou ter
sido contatado previamente a respeito dos problemas, o que
obrigava aos apelantes a efetiva comprovação de terem solicitado
o reparo do telhado pelo proprietário e, somente a recusa em fazê-
lo, é que ensejaria a rescisão do contrato por culpa do locador.
Precedente desta Câmara; Locativos referentes aos meses de
janeiro a março/2018 são excluídos da condenação, por se tratar do
período entre a queda do gesso e a data da entrega das chaves.
Sentença reformada neste ponto. Alegação dos apelantes de que o
locador isentou a locatária do aluguel do primeiro mês da locação
(dezembro/2017). Ausência de comprovação.
RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Vistos.
Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c
cobrança, e reconvenção, fundadas em contrato de locação de imóvel. A sentença de fls.
173/175 julgou: extinto o processo sem resolução de mérito em relação ao pedido de
despejo; parcialmente procedente o pedido de cobrança para condenar os réus ao

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
pagamento de R$ 90.209,51 acrescido dos locativos e encargos contratuais desde as
datas dos inadimplementos, multa rescisória e juros de mora desde a citação, com
correção desde o ajuizamento, bem como ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários contratualmente fixados; improcedente a reconvenção,
condenando os reconvintes ao pagamento de honorários de 10% do valor da causa
reconvencional.
Opostos embargos de declaração pelos réus (fls. 180/183, foram
rejeitados na decisão de fls. 184/185.
Apelam os réus (fls. 213/227), alegando que o locador concedeu
carência de um mês, de modo que o aluguel passaria a viger em 01/01/2018, e o
primeiro aluguel deveria ser pago em 10/02/2018. Aduz que, no primeiro mês de locação,
quando a loja seria aberta ao público, a locatária foi surpreendida com o desabamento
de parte do teto e forro do imóvel, causando enormes transtornos. Argumentam terem
comprovado que a queda do teto trouxe danos materiais, por ter perdido mercadorias e
pelo afastamento da clientela, além dos riscos de danos pessoais. Assevera que o juiz se
reportou somente ao laudo do apelante, mas ambos os laudos constataram o problema
ocorrido no imóvel
Recurso tempestivo e isento de preparo.

Contrarrazões às fls. 232/239, nas quais impugna o pedido de
justiça gratuita.
Recebe-se o apelo no efeito devolutivo (art. 58, V, Lei 8.245/91).
É O RELATÓRIO.
Os réus pleitearam justiça gratuita em primeira instância. Na
decisão de fls. 228, o d. juiz ad quo deferiu a gratuidade aos réus diante da
documentação apresentada, porém, com efeito ex nunc e, no item 4, observou que cabe
ao relator o pedido de gratuidade que dispensa o preparo.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Os réus acrescentaram outros documentos em sede recursal,
aptos a comprovar a hipossuficiência econômica.
O histórico de créditos do apelante Atushi de fls. 200/203
comprova ter recebido proventos de aposentadoria e empréstimos consignados.
O mesmo ocorre com a corré Maria, em que o comprovante de
proventos do INSS de fls. 204/208 comprova arcar com empréstimos consignados.
Os apelantes Atushi e Maria informaram que não declaram
imposto de renda (fls. 271 e 272), e, ainda, que não possuem cartão de crédito, sendo
certo que a má-fé não pode ser presumida.
Os extratos bancários dos três apelantes não indicam possuírem
condições financeiras satisfatórias. O fato de contratarem advogado particular não é
suficiente para afastar o benefício.
Face aos documentos que embasaram a concessão da justiça
gratuita pelo d. juiz ad às fls. 228, acrescidos dos extratos bancários e comprovante de
recebimento de proventos do INSS de fls. 268/300, evidencia-se que os réus fazem jus
ao benefício da gratuidade, não só com efeito ex nunc, conforme deferido às fls. 228,
mas também para o recolhimento do valor do preparo.
No mais, o autor locou à primeira ré o imóvel sito à rua Batista de
Carvalho 2-83, em 1/12/2017, com vigência até 30/11/2021 e aluguéis de R$20.000,00 a
partir do 6o mês de locação. No entanto, os réus estariam em débito com os locativos e
encargos desde dezembro de 2017, totalizando débito de R$ 92.085,28, já acrescidos de
multa rescisória (fls. 11/18).
As chaves do imóvel foram entregues ao locador em 28/03/2018
(fls 90).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Os réus, em sua defesa, alegam que o autor isentou a locatária
do aluguel de dezembro de 2017 e que o contrato de locação foi rescindido em 1/3/2018
porque o imóvel locado foi inundado em 2 oportunidades, não servindo para os fins da
locação. Por isso, em reconvenção, pretendem receber a multa rescisória de R$
45.000,00.
O autor, na contestação à reconvenção, refuta que os
contratantes acordaram carência de um mês, citando a mensagem trocada de fls. 36.
Esclarece que a carência somente teria existido se não houvesse o desconto de R$
5.000,00 nos seis primeiros meses, sendo que o desconto prevaleceu em relação à
carência. Aponta que o problema no telhado se deu por culpa da locatária, por não ter se
preocupado em verificar se as calhas dariam vazão à água, ou se estavam entupidas.
Aponta a cláusula 7a do pacto, segundo a qual os desentupimentos e telhados eram
obras a cargo da locatária. Menciona que se houvesse problema que a locatária
entendesse ser de responsabilidade do locador, teria avisado o autor, o que não ocorreu.
Aponta a existência de contrariedade entre a tese da defesa e a prova técnica por ela
produzida, uma vez que o laudo não cita “perigo iminente de utilização do imóvel, mas
tão somente uma área da loja. Anota que contratou engenheiro que apurou que a área
em que houve o transbordamento e queda do forro de gesso foi menor que 20 m2.

O d. juiz ad quo julgou procedente em parte o pedido originário e
improcedente o reconvencional, com os fundamentos a seguir reproduzidos:
(...) Por primeiro, insta mencionar que o pedido de despejo foi atingido
pela carência superveniente, porque é incontroversa a entrega das
chaves. Sobre as condições do imóvel locado, o laudo juntado aos autos
foi unilateralmente elaborado e, como tal, não tem o condão de
comprovar o descumprimento, pelo locador, das obrigações previstas no
artigo 22, I, da Lei 8.245/91.Logo, não está demonstrada a justa causa
para a rescisão contratual (art. 9o, II, da Lei 8.245/91), razão pela qual é
devida a cláusula penal pelos réus; o que implica na improcedência da
reconvenção. Quanto ao débito, os locativos então vigentes eram de R$
15mil (R$ 20mil,menos o desconto concedido a fs. 12), com a carência
integral do mês de dezembro de 2017,concedida a fs. 36.Ainda quanto à
multa, prevista na clausula 16, ela foi fixada em 3 alugueres, ou seja, R$
45 mil (3 prestações vigentes de R$ 15mil), sem qualquer redução
proporcional (CC, art.413) porque, a despeito dos 3 meses de ocupação,
os réus confessaram que nada desembolsaram. Vale dizer: o
inadimplemento dos contestantes é total. Por conseguinte, o débito
compreende os locativos de janeiro, fevereiro e março - R$ 45mil - , mais
a multa contratual de R$ 45mil e o IPTU de dezembro de 2017 (R$
209,51).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Razão em parte assiste aos apelantes.
O autor apresentou o laudo de vistoria de fls. 135/145, enquanto
que os réus anexaram o laudo de vistoria de fls. 58/62.
No laudo de vistoria apresentado pelo autor, o técnico concluiu
que as vias de descida de água do prédio são suficientes e que as telhas estão
conservadas, sendo que o transbordamento das calhas se deu por algum entupimento
de saída de águas pluviais (fls. 138).
No laudo de vistoria apresentado pelos réus, o técnico concluiu
pela má conservação das tubulações de água pluviais. Observou que, após o período de
chuva ocorreram vários alagamentos no forro da loja, sendo que as infiltrações
continuaram e provocaram desabamento de parte do forro de gesse, deixando expostas
as tubulações. Menciona mau serviço na emenda dos tubos, e que as calhas e os tubos
são insuficientes para a cobertura do prédio.
O engenheiro contratado pelos réus reconvintes aponta não terem
sido observadas boas medidas construtivas no imóvel, com uso de materiais
inadequados e diâmetros não prescritos em normas técnicas.
Já o engenheiro contratado pelo autor constatou que as causas
do desabamento de parte do teto de gesso foram as fortes chuvas em janeiro, conforme
notícias publicadas e o entupimento de alguma saída de águas pluviais, com o
transbordamento das calhas. Ressaltou que as “descidas” (entenda-se canos) existentes
no prédio são suficientes e que as telhas, apesar da idade, estão conservadas.
Os laudos técnicos são uníssonos em apontar que houve
alagamento do telhado e desabamento de parte do forro de gesso da loja, todavia,
divergem quanto à causa e gravidade.
Assim, a prova técnica é contraditória sobre impossibilidade de
ocupação do imóvel.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Sob outro vértice, os réus notificaram o autor em 01/03/2018 (fls.
83), comunicando a rescisão do contrato, mencionando na carta que a quebra do pacto
se deu em razão do descumprimento da cláusula 7a.
Essa foi a única comunicação que os réus comprovaram terem
enviado ao autor a respeito do problema no imóvel, quando já informavam sobre a
rescisão do contrato.
O autor negou ter sido contatado previamente a respeito dos
problemas (fls. 125), o que obrigava aos apelantes a efetiva comprovação de terem
solicitado o conserto do telhado pelo proprietário e, somente a recusa em fazê-lo, é que
ensejaria a rescisão do contrato por culpa do locador.
Os réus reconvintes não juntaram mensagens telefônicas, por e-
mail e sequer notificação dando conta de terem informado o locador do problema, a fim
de dar oportunidade ao locador de reestruturar o gesso caído e demais providências.
Afirmaram que entraram em contato com o locador, porém, instados a especificar provas,
pugnaram pelo julgamento no estado (fls. 157/158).
Os réus reconvintes, de livre e espontânea vontade, rescindiram o
contrato, entregando as chaves do imóvel ao locador. Não comunicaram previamente o
locador para conserto.
Na esteira do entendimento já consolidado por esta C. 27.a
Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c/c PEDIDO
LIMINAR E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS” LOCAÇÃO
RESIDENCIAL. Ação movida pelo locatário em face do locador.
Improcedência da ação e procedência da reconvenção. Alegação de
culpa do locador Inocorrência. Conjunto probatório que demonstra o
esforço do locador para solucionar o problema. Locatário que recusou as
propostas oferecidas pela parte ré e desocupou o imóvel. Ausente a
comprovação de impossibilidade de permanência no imóvel. Inteligência
do
art.
373,
I,
do
CPC/15.
RECURSO
DESPROVIDO.
(Ap.
1006697-21.2016.8.26.0564; Rel. Ana Catarina Strauch; Órgão Julgador:
27a Câmara de Direito Privado; j. 31/10/2018).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Por outro lado, apesar de a queda do gesso ter se dado em parte
do prédio, a loja tem como objeto a venda de roupas infantis, frequentada por gestantes
e crianças, e o laudo técnico de fls. 58/62 apontou que as infiltrações de água no forro e
o desmoronamento de parte dele demonstram progressivo dano, com perito iminente da
utilização da área da loja, sendo necessária a interdição imediata dessas áreas. O
engenheiro contratado pelo autor observou que o apelado está providenciando
modernização das instalações pluviais e elétricas, circunstâncias que evidenciam que, de
fato, havia danos estruturais nos canos e no telhado, os quais não podem ser atribuídos
ao inquilino que, no mês seguinte à locação, em 03/01/18, viu parte do teto de sua loja
desabar.
Feitas tais considerações, não sendo crível que alguém permita
que mulheres e crianças adentrem em prédio com risco de desabamento, o imóvel
deixou de atender ao fim a que se destinava a partir da data em que houve o
desabamento (03/01/2018), sendo indevidos, portanto, os aluguéis e encargos no
período de 03/01/2018 até a desocupação, em março/2018.
Em relação ao mês de dezembro/2017, os réus reconhecem o
uso completo do imóvel nesse mês (item IV de fls. 108), mas afirmam ser indevido o
aluguel em razão da isenção do pagamento pelo locador. Para comprovação do alegado,
juntaram a conversa por Whatsapp de fls. 36, contudo, a conversa entre as partes não foi
copiada por inteiro, e o trecho apresentado não leva à certeza de que o locador
realmente isentou a locatária do pagamento do aluguel de dezembro/17.
Isto porque, a leitura indica duas possibilidades: o locador poderia
ter autorizado a isenção no primeiro de locação e o desconto de R$ 5.000,00 nos seis
meses seguintes, ou o locador poderia ter autorizado uma das duas opções, seguindo
insistência da locatária em que fossem concedida a isenção do primeiro mês e mais o
desconto nos seis meses seguintes.
Assim se deu a conversa entre as partes (fls. 36):
Locatária: “Bom dia dr. Gilto, pensou com carinho na minha
proposta??”
Locador: “Não há condições inclusive estou dando dezembro de
carência.”

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Locatária rebate: “sim, mas seis meses é muito pouco, quando
começar a estabilizar já vai ter um aumento de 5 mil no aluguel.”
Locador: Sinto muito não posso sair da proposta.
Qual a proposta que a locatária havia feito ao locador e que ele
não aceitara? Não foi trazido o texto completo pelos réus a esclarecer a questão.
Por essas mensagens, e por falta de maiores detalhes da
comunicação entre os contratantes a permitir a contextualização das frases de fls. 36,
admite-se verossimilhança na tese do autor, ou seja, havia uma das duas opções
(isenção ou desconto), pois, do contrário, e considerando que na tese da locatária as
duas opções foram aceitas, não teriam motivo para discussão sobre uma proposta que a
locatária menciona e que o locatário recusou.
Nesse contexto, é devido o aluguel e encargos atinentes ao mês
de dezembro/2017, mês em que a locatária utilizou o imóvel por completo (item IV de fls.
108), bem como a multa rescisória.
Os apelantes reconvintes não se desincumbiram do ônus de
comprovar os fatos constitutivos do direito por ele perseguido, nos termos do art. 373,
inc. I, do CPC:
“O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito."
Portanto, devida a multa compensatória pela rescisão antecipada
da locação, bem como o pagamento do aluguel e encargos referentes ao mês de
dezembro/2017, excluindo-se da condenação os locativos dos meses seguintes (janeiro,
fevereiro e parte de março/2018).
Enfim, embora o imóvel tenha apresentado problemas, não houve
recusa ou qualquer embaraço por parte do locador para solucioná-los, pois sequer há
prova de que fora notificado previamente a respeito.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível 1004631-24.2018.8.26.0071 - Comarca: Bauru
Assim, o recurso procede em parte, somente para excluir da
condenação os locativos referentes aos meses de janeiro a março/2018, por se tratar do
período entre a queda do gesso e a data da entrega das chaves.
Ante o exposto, dá-se provimento em parte ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ
Relator