Tribunal: TJSP
Processo: 1010525-96.2017.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
Apelação. Alegação de vícios estruturais. Realização de pericial que apurou e concluiu a ausência de responsabilidade da requerida pela não emissão do Habite-se, a inexistência de vícios estruturais e a necessidade de manutenção com valor orçado em R$9.400,00. Manutenção da r. sentença.
Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000229233
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1010525-
96.2017.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são apelantes PRICILA
DE JESUS GUSMAO e LEANDRO JOAQUIM CESÁRIO, é apelado MISCELLUS
INVESTIMENTOS S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010525-96.2017.8.26.0529 -Voto no 33682 e
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Voto n. 33682
Apelação n. 1010525-96.2017.8.26.0529
Comarca: Santana de Parnaiba
Apelantes: Priscila de Jesus Gusmão e outro
Apelada: Miscellus Investimentos S/A
Apelação. Alegação de vícios estruturais. Realização de pericial
que apurou e concluiu a ausência de responsabilidade da requerida
pela não emissão do Habite-se, a inexistência de vícios estruturais
e a necessidade de manutenção com valor orçado em R$9.400,00.
Manutenção da r. sentença.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto pelos embargantes em razão
da r. sentença de fls. 499/501, que julgou parcialmente procedentes os embargos à execução e
determinou que o exequente realize novo cálculo para descontar o custo dos reparos, conforme
quantificado pelo perito, com atualização monetária e juros de mora de 1% desde a data do laudo
pericial.
Em suas razões recursais de fls. 503/524, o apelante alegou, em síntese,
que má-fe da apelada; que “os Apelantes foram 'enganados', falsearam a eles que o imóvel fora
construído por empresa solida o que constata não ter ocorrido”; que a r. sentença afastou a
obrigação do construtor de entregar o Habite-se; que todas as exigências “são de ordem
estrutural e em desconformidade com o projeto efetuado pelo Apelado”; que o construtor deve
adaptar o imóvel às exigências municipais e ao projeto por ele arquivado na Prefeitura; que o
contrato executado não é exigível, pois não foi cumprido pelo exequente; e, que nos autos foi
juntado laudo que demonstra a “existência de dezena de defeitos graves, estruturais como
rachaduras e infiltrações”. Por fim, pleiteou o provimento do recurso.
Foram apresentadas contrarrazões a fls. 532/538, nas quais a apelada
alegou, também em síntese, a não aplicação do Código de Defesa do Consumidor; que os
apelantes realizaram várias benfeitorias no imóvel; que o laudo técnico não foi impugnado pelos
autores; que no laudo não foi constatado nenhum problema estrutural; que apenas foi
constatada a necessidade de manutenção; e, que os apelantes deram causa a não obtenção do
alvará. Por fim, pleitearam o desprovimento do recurso.
Recurso devidamente processado.

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Apelação Cível no 1010525-96.2017.8.26.0529 -Voto no 33682 e
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E o relatório, ao qual se acresce, para todos os fins próprios, o da r.
sentença recorrida.
Compulsando os autos, verifica-se na petição inicial que os autores, ora
apelantes, alegaram que adquiriram, por meio de instrumento particular de compromisso de
compra e venda, em 09.10.2015, um terreno urbano situado na Calçada Vale dos Pássaros,
constituído pelo lote 5, da quadra 4, do loteamento denominado Residencial Valville II, no
Municpio de Santana de Parnaíba; que a requerida edificou uma construção residencial
denominada de Calçada Vale dos Pássaros n. 64; que restou pendente de Habite-se e de CND e
INSS e de averbação; que o preço da venda foi de R$1.240.000,00; e, que houve “cumprimento
por parte dos compradores de sua obrigação pecuniária e aperfeiçoamento das dações em
pagamento”.
Também alegou que “o imóvel passou a apresentar defeitos estruturais
que comprometem sua solidez”'; que o laudo apresentado “demonstra a péssima qualidade do
serviço realizado e o comprometimento de tais defeitos na estrutura do imóvel”; que “a piscina
que faz parte do aformoseamento do imóvel, não se mostra apta a cumprir as exigências da
Prefeitura, sendo negado o Habite-se, após inspeção, conforme documentos juntados que
provam o alegado”; que “o imóvel encontra-se com defeitos estruturais e com rachaduras,
infiltrações etc, demonstrando imperícia por parte do vendedor (construtor)”; e, que houve
excesso de execução.
Em sua contestação, a requerida alegou que não foram adimplidas
parcelas assumidas no instrumento particular de compromisso de venda e compra; que o Habite-
se não foi obtido por culpa exclusiva dos embargantes; que no contrato firmado entre as partes
não há prazo para apresentação de alvará de habitabilidade; que os embargantes residem no
imóvel há mais de 2 anos; que foram juntados documentos comprovando o cumprimento das
obrigações pela embargada, não existindo nenhum óbice para a expedição do Habite-se; que o
Habite-se não foi expedido porque os embargantes, “sem qualquer autorização administrativa”,
alteraram o guarda-corpo; que os embargantes retiraram o guarda corpo na varanda dos fundos e
não a recolocaram; que os embargantes construíram um “Spa/Jacuzzi, com hidromassagem e
deck de madeira em todo o piso da sacada(varanda do casal), no pavimento superior instalada
por eles próprios”, em relação a qual “não existe previsão na planta do imóvel aprovada na
Prefeitura e na Sociedade Valville II, bem como também está irregular, pois não tem saída para o
esgoto”; e, que “o que se tem é uma afirmação de defeitos (pelas fotos de pequena monta e de
fácil e rápida solução, além de baixo custo)”.

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Na r. decisão de fls. 307/309, o MM. Juizo “a quo” entendeu se tratar de
relação de consumo e determinou a inversão do ônus da prova, com deferimento da prova
pericial.
A fls. 443/460, verifica-se o acórdão proferido por esta Colenda 22a
(Vigesima Segunda) Câmara de Direito Privado, em 19/03/2019, no qual foi negado provimento
ao recurso de agravo de instrumento de processo n. 2268162-05.2018.8.26.0000, com a seguinte
ementa:
“Agravo de instrumento. Embargos a execução. Compra de
terreno com construção residencial pelos agravados.
Alegação de vícios estruturais. Inexistência de elementos
suficientes,
nesse
momento
processual,
para
enquadramento, ou não, como relação de consumo.
Aplicação da “Teoria da distribuição dinâmica do ônus da
prova”. Hipossuficiência técnica dos agravados frente a
agravante, que, reconhecidamente, construiu o imóvel
vendido e, por conseqüência, tem a sua disposição todas as
informações e dados sobre os detalhes da sua construção e
dos materiais nela utilizados, dentre eles: desenhos,
projetos,
esquemas,
layouts
e
plantas
técnicas.
Manutenção do conteúdo da r. decisão recorrida.
Recurso não provido.”
Pois, bem.
Conforme constou expressamente no laudo pericial apresentado a fls.
375/437, “os embargantes removeram o parapeito de alumínio e instalaram de vidro e metal, na
mesma situação incorreta”; que “Na área da churrasqueira, sofreu um recalque”; que recalque é
“ um desnivelamento de uma estrutura, piso ou terrapleno, devido a deformação do solo. Todos
os tipos de solos, quando submetido a uma carga, sofrem recalques, inevitavelmente, em maior
ou menor grau, dependendo das propriedades de cada solo e da intensidade do carregamento”;
que “O corpo principal da edificação não sofreu nenhum tipo de recalque”; que a piscina e a casa
de máquinas estão em desacordo com o projeto; que “Em 09 de outubro de 2015, data em que
foi lavrada a compra, foi obtida a carta liberatória para “habite-se” positiva”; que “Para a

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obtenção de carta liberatória, será necessária Escritura Pública declaratória dos interessados,
isentando a Sociedade Associação Residencial Valville II sobre a edificação da piscina e casa de
máquinas na área não edificante”; que os embargantes edificaram um deck de madeira e um SPA
na varanda do quarto do casal; que “No corpo da casa, não há problemas estruturais. Já na parte
estética, faz parte de manutenção devido ao tempo (4 anos)”; que “não existem defeitos de
caráter estrutural, nem segurança ou solidez da construção”; que os “Únicos defeitos são, parede
da churrasqueira e piso atrás da churrasqueira. Pelo tempo da obra, 4 anos, são problemas de
manutenção” (os grifos não constam no original).
Também, ao ser perguntado sobre: “De quem é a culpa de não ter sido
entregue o documento habite-se, e, de quem e a responsabilidade por tal negativa”, o Douto
Peito respondeu que:
“Existem 2 cartas liberatórias de 22 de setembro de 2015,
(fls. 177) e informativo de 18 de maio de 2017 (fls. 105),
que não foi dado prosseguimento, por motivo ignorado,
mas o processo de habite-se é obtido em conjunto entre
vendedor e comprador, conforme o parágrafo 1o clausula
1...... “ pendente de “Habite-se e da vendedora, sendo o
CND do INSS e de averbação junto ao Registro de Imóveis
de Barueri. A responsabilidade pelo “Habite-se” e da
vendedora, sendo CND do INSS bem como averbação da
construção no registro de imóveis responsabilidade da
compradora”.
Ainda, ao ser perguntado sobre: “Qual o valor e tempo para que tais
defeitos sejam efetuados, satisfazendo plenamente os órgãos que autorizam a expedição do
documento habite-se” ele respondeu que:
“Quanto ao valor, serviços de manutenção, mão de obra e
material, estimado em R$ 9.400,00. Quanto ao tempo, 15
(quinze) dias. Esclarecendo que estes serviços de
manutenção não obstam a obtenção de HABITE-SE”.
Em sua conclusão, o Douto Perito foi peremptório ao dispor que “O
imóvel não tem problemas estruturais” e que apenas são “Necessárias manutenções no imóvel

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devido ao tempo de 4 anos”.
Tendo em vista que a prova pericial constatou e concluiu a ausência de
responsabilidade da embargada em relação ao Habite-se, a ausência de problemas estruturais no
imóvel e apenas a necessidade de realização de manutenção devido ao tempo, cujo custo foi
orçado em R$9.400,00, e, ainda, diante da ausência de apresentação de argumentos, elementos
ou documentos pelas partes com o condão de afastar as disposições e conclusões do laudo
pericial, de rigor a manutenção da r. sentença guerreado em todos os seus termos e
fundamentos.
Por fim, não restou comprovado nos autos nenhuma das hipóteses
caracterizadoras da alegada má-fe processual que estão previstas no artigo 80, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso, majorando-se em 10%
os honorários ja impostos aos embargantes na r. sentença recorrida.
Roberto Mac Cracken
Relator