Tribunal: TJSP
Processo: 1027206-63.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-10
Data de publicação: 2020-04-10

Ementa:
DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso do autor e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Inadimplência absoluta das vendedoras. Competência recursal interna que toca à Seção de Direito Privado I,

Ementa:
DANOS MORAIS. Sentença que julgara improcedente o pedido. Ausência de recurso do autor e de temática de ordem pública. Coisa julgada formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).

RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia. Inadimplência absoluta das vendedoras. Competência recursal interna que toca à Seção de Direito Privado I, vez que não se discute a garantia fiduciária em si mesma. Precedentes. Aplicabilidade do CDC. Restituição integral dos valores pagos pelo comprador. Aplicabilidade da Súmula 543 do STJ, por analogia. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000251522
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027206-63.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
NOBREVILLE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
LTDA.,
é
apelado
SEBASTIÃO JONAS NOGUEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 10 de abril de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027206-63.2018.8.26.0576 -Voto no 27.620
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Voto n. 27620

Apelação n. 1027206-63.2018.8.26.0576
Comarca:
São José do Rio Preto 4a VC
Ação:
Rescisão contratual
Apelante(s): Nobreville Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Scopel SP-45 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado(s):
Sebastião Jonas Nogueira
DANOS
MORAIS.
Sentença
que
julgara
improcedente o pedido. Ausência de recurso do
autor e de temática de ordem pública. Coisa julgada
formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).
RESCISÃO CONTRATUAL. Compra e venda de
imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em
garantia. Inadimplência absoluta das vendedoras.
Competência recursal interna que toca à Seção de
Direito Privado I, vez que não se discute a garantia
fiduciária
em
si
mesma.
Precedentes.
Aplicabilidade do CDC. Restituição integral dos
valores pagos pelo comprador. Aplicabilidade da
Súmula 543 do STJ, por analogia. Sentença
mantida. Recurso desprovido.

Da r. sentença que julgara parcialmente
procedente a ação de rescisão contratual para: 1) rescindir o contrato
celebrado entre as partes; 2) condenar as rés, solidariamente na
restituição integral dos valores pagos pelo autor; e, 3) negar a
indenização por danos morais (fls. 237/240); apelam as rés
asseverando, em síntese, que: a) é descabida a rescisão do negócio
jurídico, ante a existência de alienação fiduciária em garantia e a
ausência de mora de sua parte; b) na hipótese de rescisão da avença
deve ser autorizada a retenção parcial dos valores pagos; c) sobre o
montante objeto de devolução devem incidir juros moratórios a partir
do trânsito em julgado (fls. 257/267).
Recurso tempestivo, preparado e respondido

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(fls. 277/288).
Não houvera oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
De plano, ausente recurso do autor, transitara
em julgado a r. sentença na quadra atinente à improcedência do
pedido de indenização por danos morais.
Nessa parte, inexistindo pendência de temática
de ordem pública, o comando primário é definitivo e faz coisa julgada
formal e material (arts. 505 e 1.013, caput, do CPC).
No mérito, marque-se que o pedido de
desfazimento do vínculo contratual funda-se no inadimplemento
absoluto das vendedoras, que atrasaram substancialmente a
conclusão das obras do loteamento no qual está situado o imóvel
negociado, o que afasta a incidência do procedimento previsto na Lei
n. 9.514/97.
Nesse
sentido,
aliás,
são
os
seguintes
precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça, os quais colaciono a
título exemplificativo:
“APELAÇÃO. Alegação de descumprimento
do inciso II, do artigo 514, do CPC/1973 (art. 1.010, II, do
CPC/2015). Razões recursais que são pertinentes à
demanda. Recurso fundamentado. Preliminar rejeitada.
COMPRA E VENDA DE LOTE COM PACTO DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO. Atraso na entrega
de obras de infraestrutura. Prazo de 24 meses, prorrogável
até 04 anos, nos termos do par. Único do art. 7o, da Lei no
6.766/79. Atraso configurado. Inaplicabilidade da Lei no
9.514/97. Inadimplência das vendedoras. Irrelevância do
pacto de alienação fiduciária. Direito de rescisão, pela
autora, com retorno das partes ao status quo ante. Súmulas
1 e 3, TJSP. Devolução da integralidade dos valores pagos,
ante a culpa das rés pela rescisão. Lucros cessantes.
Cabimento. Irrelevância da destinação. Indenização devida
pela não fruição do bem. Devidos desde a data em que as

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obras deveriam ser entregues até o ajuizamento da
demanda. Juros compensatórios sobre o saldo devedor.
Possibilidade de cobrança ante o parcelamento do preço.
Afastada a nulidade da cláusula 2 do contrato. Correção
monetária. Mera recomposição da moeda, em face da perda
do valor nominal durante o período de mora. Juros de mora.
Incidência a partir da citação. Artigo 405 do Código Civil.
Tutela
antecipada.
Determinação
de
suspensão
do
pagamento das parcelas a vencidas e não pagas e a vencer,
a partir da publicação deste acórdão, em face da rescisão
decretada. Sentença parcialmente reformada para afastar a
nulidade da cláusula 2 e determinar que os lucros cessantes
são devidos a partir de setembro de 2014 até o ajuizamento
da demanda. Mantida a sucumbência recíproca. Recurso
das rés parcialmente provido, com observação.” (Ap n.
1007202-39.2016.8.26.0361, 5a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. FERNANDA GOMES CAMACHO, j. em
28/07/2017)
“APELAÇÃO - Compromisso de compra e
venda
Mora da construtora
Rescisão do contrato

Pedido de restituição integral das quantias pagas

Admissibilidade - Conforme entendimento pacificado na 8a
Câmara de Direito Privado, a resilição do contrato,
decorrente da mora exclusiva da construtora, acarreta a
devolução integral das quantias pagas pelo adquirente, sem
direito de retenção - Compra e venda com alienação
fiduciária em garantia à vendedora Cláusulas contratuais
de irrevogabilidade e irretratabilidade, bem como de
submissão a regime jurídico específico da Lei 9.514/97 não
impedem a rescisão do contrato por inadimplemento da
vendedora
Aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor, ainda que adquirido o imóvel com cláusula de
alienação fiduciária Inteligência da Súmula 543 do STJ -
Danos Materiais Ocorrência Autor que contratou serviços
de engenharia para projeto arquitetônico no lote do terreno,
nos termos exigidos pela municipalidade
Infundada
alegação
das
rés
de
falta
de
provas

Recibos
comprobatórios
dos
prejuízos
materiais
devidamente
colacionados aos autos
NEGARAM PROVIMENTO À
APELAÇÃO.”
(Ap
n.
1120663-93.2016.8.26.0100,
8a
Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. ALEXANDRE
COELHO, j. em 29/09/2017)
“Rescisão de contrato combinada com
pedido de indenização por danos materiais e morais

Compra e venda de lote Atraso na entrega de obras de

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infraestrutura Parcial procedência Insurgência da ré
Impossibilidade de rescisão do contrato firmado com pacto
de
alienação
fiduciária

Desacolhimento

Atraso
incontroverso Irrelevância do pacto de alienação fiduciária,
sendo inaplicável a Lei no 9.514/97
Precedentes desta
Corte Caso fortuito - Inocorrência Justificativas que se
inserem no risco do negócio
Aplicação da teoria do
adimplemento substancial
Tese não deduzida em
contestação - Inadmissibilidade de inovação em grau
recursal Pleito de retenção de 25% dos valores pagos
Descabimento
Rescisão que se operou por culpa
exclusiva da ré Restituição integral de valores devida
Descabimento da aplicação, por analogia, da cláusula que
prevê multa para a hipótese de mora do comprador Falta
de interesse recursal neste tocante Sentença que, neste
ponto, resolveu a questão em favor da ré, aplicando a
Súmula no 159 desta Corte
Sentença mantida

RECURSO
DESPROVIDO.”
(Ap
n.
1009852-77.2015.8.26.0625, 7a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. MIGUEL BRANDI, j. em 13/12/2017)
“Carência da ação. Contrato firmado com
alienação fiduciária. Alegada inaplicabilidade do CDC e
incidência de legislação específica. Descabimento. Garantia
fiduciária do imóvel que não obsta a rescisão do contrato.
Credora que se confunde com a vendedora, vinculando as
duas obrigações. Opção de venda nesta modalidade que
visa burlar a jurisprudência pátria de obrigatoriedade de
devolução de valores pagos ao comprador em caso de
rescisão. Ademais, a questão é regida pela Lei Federal no
9.514/97, com tratamento diferenciado apenas na hipótese
de consolidação da propriedade ante a inadimplência do
comprador, o que inocorreu no caso. Defesa processual
afastada. Mérito. Excludentes de responsabilidade. Alegado
atraso decorrente da demora na aprovação dos projetos
perante a SABESP. Impossibilidade. Entraves previsíveis e
inerentes à atividade desenvolvida. Justificativas que
encerram 'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente.
Dicção
da
Súmula
no
161,
TJSP.
Responsabilidade
objetiva
do
fornecedor.
Mora
incontroversa. Necessidade de restabelecimento ao status
quo ante. Devolução da integralidade dos valores pagos que
é de rigor. Preceptivo da Súmula no 543 do A. STJ. Juros de
mora a partir da citação. Exegese do artigo 405 do Código
Civil.
RECURSO
DESPROVIDO.”
(Ap
n.
1001165-63.2017.8.26.0101, 6a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. RODOLFO PELLIZARI, j. em 12/03/2018)

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Rescisão contratual c.c. devolução de quantias - Atraso
injustificado na entrega na obra- Mora configurada

Desfazimento do vínculo contratual atribuído à vendedora e
não ao adquirente
Inaplicabilidade do procedimento
previsto na Lei 9.514/97 - Rescisão corretamente decretada,
com devolução integral das quantias pagas Aplicação do
CDC Incidência de juros moratórios a partir da citação
Revogação da decisão que determinou o depósito judicial
das prestações vencidas no curso da demanda - Recurso da
ré desprovido - Recurso adesivo do autor provido.” (Ap n.
1013988-04.2016.8.26.0037, 5a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. MOREIRA VIEGAS, j. em 09/05/2018)
Fixada
essa
premissa,
o
balanço
dos
elementos de convicção amealhados permite constatar que as rés
não cumpriram tempestivamente com sua obrigação contratual de
entregar o imóvel negociado, mesmo após ter sido ultrapassado o
prazo de tolerância.
Ademais, ainda que tenha havido anuência do
Município em relação à prorrogação do prazo para conclusão das
obras de infraestrutura do loteamento, é inexorável concluir pela
impossibilidade de extensão da aludida dilação ao consumidor, o qual
contratara com base no prazo fixado na avença.
Se era intenção das fornecedoras fixar a
possibilidade de prorrogação do prazo para entrega dos imóveis
negociados, deviam tê-lo feito de forma expressa e inequívoca em
face do adquirente, em atendimento ao dever basal de informação,
inerente às relações de consumo.
Referido comportamento negativa o dever de
confiança, transparência e boa-fé objetiva (art. 421 do CC),
caracterizando-se, pois, o real desequilíbrio contratual.
Aplicável o regime do CDC, temática iterativa
nesta Corte e no C. STJ, sendo certo que a existência de pacto adjeto
de alienação fiduciária em garantia não constitui óbice ao pleito de
rescisão do negócio jurídico, mormente porque este é fundamentado

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no inadimplemento das vendedoras e não na desistência do
consumidor.
A hipótese é de interpretar-se o negócio do
modo mais favorável aos aderentes (art. 47 do CDC), aplicando-se o
princípio da transparência e vulnerabilidade do consumidor (arts. 4o,
caput; 6o, inciso III; 31; 37; 46 e 54, §§ 3o e 4o do CDC).
De rigor, portanto, a manutenção do julgado
monocrático nos moldes em que prolatado, o qual ainda se afina com
o enunciado da recente Súmula 543 do C. STJ, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Irretorquível, pois, o julgado monocrático.
Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
Mercê da sucumbência recíproca e tendo em
vista a inadequação do rateio fixado em primeiro grau, o qual
desconsiderou a substancial derrota do autor no que tange ao pedido
de indenização por danos morais, condeno as rés no pagamento de
70% das despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro
em 15% do valor da condenação, nos moldes do art. 85, § 2o, do
CPC; cabendo o percentual remanescente (30%) ao autor, cuja
exigibilidade ficará suspensa, nos termos do art. 98, § 3o, do mesmo
diploma processual.
RÔMOLO RUSSO
Relator