Tribunal: TJSP
Processo: 1007284-07.2015.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelação da parte da autora, alegando culpa da ré pela rescisão contratual. Inexistência de cerceamento de defesa. Autora que ingressou com a ação pleiteando a rescisão do contrato antes de escoado o prazo de entrega do imóvel. E-mails trocados entre as partes

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelação da parte da autora, alegando culpa da ré pela rescisão contratual. Inexistência de cerceamento de defesa. Autora que ingressou com a ação pleiteando a rescisão do contrato antes de escoado o prazo de entrega do imóvel. E-mails trocados entre as partes que comprovam as tratativas de resolução amigável, sem sucesso. Impossibilidade de atribuir culpa exclusiva da ré pelo pleito rescisório, ante a ausência de mora ou inadimplemento contratual. Possibilidade de rescisão com a fixação de percentual de retenção, em conformidade com os parâmetros do C. Superior Tribunal de Justiça e desta Câmara. Danos morais não configurados. Ônus sucumbenciais que devem ser suportados pela parte vencida. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088900
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007284-07.2015.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante BRUNO
DE JESUS ROMANO, são apelados SPE EMPREENDIMENTO MOGI 33 LTDA.,
DICALP COMERCIAL E CONSTRUTORA LTDA e LPS EDUARDO CONSULTORIA
DE IMÓVEIS S/A.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007284-07.2015.8.26.0361 - Mogi das Cruzes - VOTO No 2123 2/9
Voto no 2123
Apelação no 1007284-07.2015.8.26.0361 Processo Digital
Apelante: Bruno de Jesus Romano
Apelado: Dicalp Comercial e Construtora Ltda e outro / LPS Eduardo
Consultoria de Imóveis S/A
Comarca: Mogi das Cruzes
Juiz prolator: Alessandra Laskowski
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
Pedido de rescisão contratual c/c devolução dos
valores pagos. Sentença de parcial procedência.
Apelação da parte da autora, alegando culpa da ré pela
rescisão contratual. Inexistência de cerceamento de
defesa. Autora que ingressou com a ação pleiteando a
rescisão do contrato antes de escoado o prazo de
entrega do imóvel. E-mails trocados entre as partes que
comprovam as tratativas de resolução amigável, sem
sucesso. Impossibilidade de atribuir culpa exclusiva da
ré pelo pleito rescisório, ante a ausência de mora ou
inadimplemento contratual. Possibilidade de rescisão
com a fixação de percentual de retenção, em
conformidade com os parâmetros do C. Superior
Tribunal de Justiça e desta Câmara. Danos morais não
configurados. Ônus sucumbenciais que devem ser
suportados pela parte vencida. RECURSO PROVIDO EM
PARTE.
A r. sentença de fls. 418/425, cujo relatório adoto,
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE a demanda proposta por J Bruno de
Jesus Romano em face de Dicalp Comercial e Construtora Ltda e outro e
LPS Eduardo Consultoria de Imóveis S/A, para “condenar as rés,
solidariamente à devolução do valor pago pelo autor a título de comissão de

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corretagem, a ser arbitrado em liquidação de sentença, correspondendo à soma
dos valores indicados no documento de fls. 24/27 como “corretor”, com incidência
de correção monetária desde a data do ajuizamento da ação e de juros legais da
mora desde a citação, resolvendo a lide com fundamento no art. 487, I do Código
de Processo Civil. Em decorrência da sucumbência recíproca, condeno o autor
ao pagamento de dois terços de custas e despesas processuais e as rés ao
pagamento de um terço de custas e despesas processuais e condeno o autor ao
pagamento de honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da causa e as
rés ao pagamento de honorários advocatícios que fixo em 15% do valor da
condenação”.
Embargos de declaração da parte autora (fls. 427/430)
acolhidos para retificar a sentença para: “declarar a rescisão do contrato por
culpa exclusiva dos autores condenando a ré à devolução do preço pago na
forma estipulada no contrato, resolvendo a lide com fundamento no art. 487, I do
Código de Processo Civil. Em decorrência da sucumbência, considerando que a
ré não se negou à rescisão do contrato nos termos da sentença, condeno o autor
ao pagamento custas e despesas processuais e honorários advocatícios que fixo
em 15% do valor da causa”.
Inconformada com a r. sentença, apela a parte autora (fls.
440/463) aduzindo, em apertada síntese, 1) o cerceamento de defesa, ante o
julgamento antecipado da lide; 2) a rescisão contratual foi requerida em razão do
atraso na entrega da obra, que estava prevista para dezembro/2015; 3) a
suspensão dos pagamentos ocorreu de comum acordo entre as partes; 4) as
partes efetuaram tratativas de resolução amigável, que foram encerradas pelo
patrono da ré; 5) as obras sequer foram iniciadas, por falta de financiamento
bancário; 6) a possibilidade de requerer a rescisão contratual antes do prazo de
entrega; 7) a ocorrência de dano moral; 8) a devolução da integralidade dos
valores pagos em parcela única; 9) a redução dos honorários advocatícios
fixados em sentença.

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Contrarrazões da parte ré às fls. 540/544.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Cuidam os autos de Ação de Rescisão Contratual c/c
Pedido de Restituição dos Valores Pagos c/c Danos Morais.

Narra a exordial que, em 29 de setembro de 2012, as
partes firmaram compromisso de compra e venda de imóvel, referente à unidade
62, bloco 03, do empreendimento Family Fan, pelo valor total de R$ 217.750,81,
com prazo de entrega para dezembro/2015.
Conta que, mesmo após trinta e três meses da assinatura
do contrato, as obras ainda não foram iniciadas, sendo que, em janeiro/2015, as
Requeridas deixaram de emitir os boletos para pagamento. Em março/2015, o
responsável pelas Requeridas informou ao autor que não havia obtido
financiamento bancário, inexistindo prazo para início das obras.
Pois bem.
Afasto, de plano, a alegação do réu de cerceamento
de defesa.
Estatui o art. 130 do Código de Processo Civil de
1973, atual 370 do CPC/2015 que “... caberá ao juiz, de ofício ou a
requerimento da parte, determinar as provas necessárias à instrução do
processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias...”.
E de acordo com o art. 355, I do Novo Código de
Processo Civil, “o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença

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com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção
de outras provas”.
Conforme já se decidiu no Egrégio Superior Tribunal
de Justiça, “... o cerceamento de defesa não resta configurado quando
desnecessária a produção da prova pretendida pela parte, impondo-se o
julgamento antecipado da lide em que se controverte apenas sobre matéria
de direito, em obediência aos princípios da economia e da celeridade
processuais (REsp 797.184/DF, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJ
de 09 de abril de 2008; REsp 897.499/SP, Rel. Ministro João Otávio de
Noronha, Segunda Turma, DJ de 20 de abril de 2007; e REsp 536.585/ES,
Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ de 06 de
outubro de 2003). 2. O artigo 131 do CPC consagra o princípio da persuasão
racional, habilitando o magistrado a valer-se do seu convencimento, à luz dos
fatos, provas, jurisprudência, aspectos pertinentes ao tema e da legislação
que entender aplicável ao caso concreto, constantes dos autos. Nada
obstante,
compete-lhe
rejeitar
diligências
que
delonguem
desnecessariamente o julgamento, a fim de garantir a observância do
princípio da celeridade processual...” (REsp 896.045/RN, Rel. Ministro LUIZ
FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 18/09/2008, DJe 15/10/2008) (g.n.).
In casu, as provas juntadas aos autos se mostram
suficientes ao deslinde da causa, não havendo necessidade de produção de
prova oral.
O Quadro Resumo (fls. 47/49) fixou o prazo para entrega
em dezembro/2015. A cláusula décima primeira (fls. 37) estabeleceu o prazo de
tolerância de 180 dias.
De acordo com a Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça: “É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para
entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e

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compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível”.
Portanto, o imóvel deveria ter sido entregue até
junho/2016.
A ação foi proposta em 02 de julho de 2015, portanto,
antes de escoado o prazo de entrega do imóvel.
Ainda que o autor alegue que até a propositura da ação
nada havia sido feito no local, juntando aos autos fotos não datadas do local (fls.
72/79), fato é que ainda restava prazo para a parte ré realizar a obra.

Não
está
claro
nos
e-mails
trocados
que
o
empreendimento teria sido suspenso por falta de financiamento bancário. No e-
mail datado de 19/03/2015, sr. Leo, preposto da ré Dical, informou “Senhores, até
o momento ainda não temos nenhuma decisão concreta, mas estamos
trabalhando fortemente para chegar a uma solução favorável para as duas partes
(...)”. Em 29/04/2015, “Peço um pouco mais de paciência”. Às fls. 135/137,
verifica-se que o patrono da parte ré informou que houve a suspensão dos
acordos, por falta de recursos.
Restou comprovado, desta forma, que as partes tentaram
uma resolução de forma amigável, mas sem sucesso, não sendo possível
imputar culpa exclusiva da ré pela rescisão do contrato, já que não caracterizada
a sua mora ou outra infração contratual, à época da propositura da ação.
Cediço que é permitido ao compromissário comprador
requerer a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.

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A cláusula VIII do contrato (fls. 33) estabeleceu as
condições para resolução do contrato, fixando o percentual de 10% de retenção
sobre os valores recebidos, a título de custos administrativos; contribuição ao
PIS, IRPJ, CSLL e COFINS à taxa vigente na ocasião, sobre os valores
recebidos; bem como multa compensatória de 10% do valor do contrato.
O C. Superior Tribunal de Justiça permite a retenção de
10% a 25% do valor efetivamente pago, para fins de cobertura dos gastos com a
rescisão do contrato. Neste sentido:
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESOLUÇÃO.
RETENÇÃO.
PERCENTUAL
DE
10%.
RAZOABILIDADE.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de
Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de
compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido
a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a
25% do total da quantia paga. 2. O percentual a ser retido pelo
vendedor é fixado pelas instâncias ordinárias em conformidade
com as particularidades do caso concreto, de maneira que não se
mostra adequada sua revisão na via estreita do recurso especial.
3. O Tribunal de origem, ao analisar os documentos acostados
aos autos, bem como o contrato firmado entre as partes,
entendeu abusiva a cláusula contratual que previa a retenção de
25% do valor das quantias pagas em caso de rescisão por
inadimplemento. Analisando as peculiaridades do caso, fixou a
retenção em 10% do valor das parcelas pagas, o que não se
distancia do admitido por esta Corte Superior. 4. Agravo
regimental não provido.” (AgRg no AREsp 600887/PE, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, DJe 22.6.2015).
A fim de parametrizar o entendimento, esta C. Câmara
tem fixado o percentual de retenção em 20% dos valores efetivamente pagos, o

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que se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos da promitente
vendedora.
Além disso, os valores deverão ser restituídos em parcela
única, conforme Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça: “Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)”.
No tocante aos juros de mora, o C. Superior Tribunal de
Justiça, fixou a seguinte tese, em sede de recurso repetitivo (Resp
1.740.911/DF):
Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à lei 13.786/18, em que é pleiteada a resolução do
contrato por iniciativa do promitente-comprador de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão.
Assim, deve o recurso ser parcialmente provido para
condenar a ré à devolução de 80% dos valores efetivamente pagos ao autor, em
parcela única, com correção monetária a partir do desembolso e acrescido de
juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado.
No tocante aos danos morais, melhor sorte não há. A
parte autora requereu a rescisão contratual antes do prazo de entrega da obra,
inexistindo culpa da ré ou descumprimento contratual, não havendo que se falar
em danos morais.

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Destarte, deve a r. sentença ser parcialmente modificada
para rescindir o contrato e condenar a parte ré a restituir 80% dos valores pagos
ao autor, em uma única parcela, corrigidos monetariamente a partir do
desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.
Ante o resultado do julgamento, condeno a parte autora
ao pagamento de 20% das custas e despesas processuais e condeno a parte ré
ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais. Fixo os honorários
advocatícios em 12% do valor da condenação, cabendo 80% ao patrono da parte
autora e 20% ao patrono da parte ré, já considerados os honorários recursais.
Diante do exposto, pelo meu voto DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA