Tribunal: TJSP
Processo: 2141364-28.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Joaquim dos Santos
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença. Decisão da origem que acolheu a impugnação ofertada pela parte executada apenas no tocante aos descontos dos valores de IPTU em aberto. Insurgência da executada em relação ao pagamento de alugueis, devido pelo agravado em razão do acórdão proferido pelo C. STJ. Acolhimento em parte. Col. STJ que, de fato, condenou o agravado em taxa de fruição

Ementa:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença. Decisão da origem que acolheu a impugnação ofertada pela parte executada apenas no tocante aos descontos dos valores de IPTU em aberto. Insurgência da executada em relação ao pagamento de alugueis, devido pelo agravado em razão do acórdão proferido pelo C. STJ. Acolhimento em parte. Col. STJ que, de fato, condenou o agravado em taxa de fruição mensal, não condicionando a sua aplicação à efetiva ocupação ou à construção no lote. Agravado que não se insurgiu na via recursal contra o referido acórdão, o qual, por consequência, transitou em julgado. Alugueis, pois, que são devidos pelo agravado. Valor do aluguel mensal, todavia, que deve ser objeto de liquidação de sentença, haja vista que o v. acórdão do STJ não indicou o percentual por mês, nem o período exato de incidência dos encargos. Possibilidade, ainda, de modulação do percentual previsto contratualmente, caso incompatível com o praticado no mercado e considerando-se que ausente construção no local, haja vista que tais questões não foram abrangidas pelo acórdão do C. STJ. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000565600
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2141364-28.2020.8.26.0000, da Comarca de Votuporanga, em que é agravante
CONSTRUTORA E INCORPORADORA POLOESTE LTDA, é agravado ESDRAS
VICENTE DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2141364-28.2020.8.26.0000 -Voto no
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Voto n. 36.315.
Agravo de Instrumento n. 2141364-28.2020.8.26.0000.
Agravante/Executada: Construtora e Incorporadora Poloeste Ltda.
Agravada/Exequente: Esdras Vicente de Souza.
Juiz Dr. Reinaldo Moura de Souza.
Vara de origem: 1a Vara Cível do Foro de Votuporanga.
Processo na origem no 0000360-82.2020.8.26.0664.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Cumprimento de sentença.
Decisão da origem que acolheu a impugnação ofertada pela parte
executada apenas no tocante aos descontos dos valores de IPTU
em aberto. Insurgência da executada em relação ao pagamento de
alugueis, devido pelo agravado em razão do acórdão proferido
pelo C. STJ. Acolhimento em parte. Col. STJ que, de fato,
condenou o agravado em taxa de fruição mensal, não
condicionando a sua aplicação à efetiva ocupação ou à construção
no lote. Agravado que não se insurgiu na via recursal contra o
referido acórdão, o qual, por consequência, transitou em julgado.
Alugueis, pois, que são devidos pelo agravado. Valor do aluguel
mensal, todavia, que deve ser objeto de liquidação de sentença,
haja vista que o v. acórdão do STJ não indicou o percentual por
mês, nem o período exato de incidência dos encargos.
Possibilidade, ainda, de modulação do percentual previsto
contratualmente, caso incompatível com o praticado no mercado e
considerando-se que ausente construção no local, haja vista que
tais questões não foram abrangidas pelo acórdão do C. STJ.
Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra a
decisão de fls. 96/97 da origem que, nos autos do cumprimento de sentença,
assim dispôs:
“Vistos. Fls. 63/70: Cuida-se de impugnação ao cumprimento de
sentença oposta pela CONSTRUTORA E INCORPORADORA POLOESTE LTDA em face de
ESDRAS VICENTE DE SOUZA, sob o argumento de excesso de execução. Impugna os cálculos
apresentados, vez que o exequente não deduziu a indenização pela ocupação e os IPTUs em
atraso (R$4.503,07). Sustenta que os honorários sucumbenciais são de 5% sobre o valor líquido.
Requer o acolhimento da impugnação, declarando saldo zero, subsidiariamente que seja declarado
devido e pago o valor de R$ 9.168,93. Juntou documento. O impugnado manifestou-se às fls.
82/85. Relatório. Decido. Com efeito, os cálculos apresentados pelas partes encontram-se
equivocados. Primeiramente, embora o STJ tenha reconhecido o direito à indenização mesmo sem
a necessidade de reconvenção, determinou a apuração. Observe-se que o V. Acórdão é claro
no sentido de que demonstrada a utilização do imóvel sem a respectiva contraprestação é

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cabível a taxa de fruição. Estabelece que a indenização por perda e dano pela fruição do
imóvel é legítima e não tem caráter abusivo quando há uso e gozo do imóvel (fls. 36). Assim,
em liquidação de sentença, na análise do caso concreto dos autos, apurou-se que o imóvel
é lote sem edificação, não houve ocupação durante o inadimplemento, logo não há
alugueres a serem pagos. Quanto ao débito de IPTU o exequente é responsável pelo pagamento
dos valores em atraso até à data da sentença (28.03.2018), quando foi rescindido o contrato.
Assim, apresente o exequente novo demonstrativo de cálculo, devendo descontar dos valores
pagos, além dos 20%, também os IPTUs em atraso e, após, aplicar o percentual dos honorários
advocatícios sucumbenciais. Anoto que não haverá incidência de multa de 10%, dado que ambos
os cálculos anteriormente apresentados estavam equivocados. Ante o exposto, ACOLHO EM
PARTE a impugnação apenas para determinar os descontos dos valores dos IPTUs em
atraso sobre o valor a restituir. Providencie a exequente. Após, intime-se o executado para o
pagamento do remanescente. Intimem-se”.
Opostos embargos de declaração pelo executado (fl.
105), os quais foram acolhidos nos seguintes termos (fls. 106):
“Fls. 105: Cuida-se de Embargos de Declaração opostos pelo
executado contra a decisão lançada às fls. 96/97. Conheço dos embargos, porque tempestivos, e
os ACOLHO, vez que a decisão mostrou-se omissa quanto à questão do percentual a ser
aplicado no cálculo dos honorários advocatícios sucumbenciais. Contudo, observo que a
sentença de fls. 07/09 apenas determinou o rateio das custas e das despesas processuais,
tendo fixado o percentual de 10% de honorários a ser pago por cada uma das partes. Ante o
exposto, DECLARO a decisão de fls. 96/97 para ficar constando que rejeito a impugnação
ofertada, de modo que o percentual a ser aplicado, referente aos honorários sucumbenciais,
é de 10%, mantendo-se, no mais, em todos os seus outros termos. Intimem-se”.
Insurge-se a executada, indicando, em suma, que o
agravado inovou em seu comportamento e alterou sua manifestação anterior,
dizendo agora não serem devidos os aluguéis porque não construiu e não
ocupou o imóvel. Aduz, ainda, que o agravado tinha alegado isso na fase de
conhecimento (réplica) e não poderia discutir questões decididas já cobertas
pela preclusão e coisa julgada. Assevera que o STJ condenou o agravado ao
pagamento da indenização dos aluguéis (an debeatur), deixando, porém, para a
liquidação, apenas os cálculos no período de inadimplência, contudo, o i.
Juízo a quo, de forma surpreendente, afastou a condenação dos aluguéis, sob o
fundamento de que não houve utilização (uso e gozo) do imóvel e que o v.
acórdão do Superior Tribunal de Justiça teria decidido que os aluguéis seriam

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devidos se demonstrada a ocupação e quando há uso e gozo do imóvel.
Entende que a decisão do C. STJ é absolutamente clara na condenação e na
existência da obrigação de pagar a indenização não mencionando nem muito
menos impondo a demonstração de condição alguma.
Alega que a ausência de edificação não é capaz de
mudar o imutável, primeiro porque tal alegação fora deduzida na fase de
conhecimento, na primeira instância, e o ora agravado não a impugnou nas
contrarrazões da apelação e nas contrarrazões do recurso especial, além de não
ter interposto recurso contra o acórdão do Colendo STJ que o condenou ao
pagamento da indenização dos aluguéis pelo tempo de posse/ocupação do
imóvel. Aduz que todas as obras de infraestrutura do loteamento estavam
concluídas desde 2013 (fls. 93/35), de modo que a posse era real e o imóvel
sempre esteve apto para ser edificado, de forma que a construção sempre fora
um direito que poderia ter sido exercido, tanto é possuidor que o agravado,
exatamente em razão desta condição, vinha pagando o IPTU do imóvel por
anos, cuidando e mantendo limpo aquele lote, embora tenha posteriormente se
tornado inadimplente em relação ao IPTU. Colaciona, por fim, posicionamentos
jurisprudenciais a embasar a sua pretensão recursal.
Alega que, ainda que o percentual de 1% previsto no
contrato seja considerado excessivo pela inexistência de edificação, não há
como afastar esta indenização, senão apenas promover redução do percentual
para um patamar a ser fixado dentro da razoabilidade.
Requer o provimento do recurso para reforma da r.
decisão, para o fim de determinar a prévia liquidação do valor da indenização dos
aluguéis, fixando-se o montante (1% previsto no contrato) e o período de vigência
(desde a inadimplência até a efetiva devolução da posse do imóvel), e a
respectiva compensação dos valores a restituir.
Recurso processado com parcial efeito suspensivo,

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apenas para obstar o levantamento de quantias até o julgamento recurso (fls.
336/338).
Contraminuta (fls. 342/347).
É o relatório.
Respeitado o posicionamento adotado pelo i. Juízo da
origem, é o caso de parcial provimento do recurso.
Eis o teor da decisão proferida pelo C. STJ no caso
dos autos:
“[...] No concernente à indenização por utilização do imóvel, o
acórdão recorrido afastou a condenação sob o seguinte argumento (e-STJ fl. 151) [...]
Contudo, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que a rescisão judicial
do contrato de promessa de compra e venda implica, ex officio, a restituição das partes ao
estado inicial das coisas. Desse modo, decretada a resolução do contrato, autoriza-se ao juiz,
ainda que inexistente pedido expresso das partes, determinar o pagamento de valores referentes
às despesas contratuais, bem como possíveis perdas e danos decorrentes do inadimplemento,
independentemente de pedido expresso em contestação ou reconvenção [...] Ademais, de
acordo com jurisprudência deste Tribunal Superior, nos casos de rescisão do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, será possível a
condenação do inadimplente ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel durante o
período da inadimplência [...] Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso especial e,
nessa extensão, dou-lhe provimento para condenar a parte recorrida ao pagamento dos
aluguéis referentes à utilização do imóvel durante o período da inadimplência, a serem
apurados em liquidação de sentença”.
Verifica-se do v. acórdão proferido pelo Col. Superior
Tribunal de Justiça que não se condicionou a condenação do ora agravado ao
pagamento de aluguéis à comprovação da efetiva utilização ou construção no
local, reservando-se para a fase de liquidação de sentença apenas o cálculo do
referido valor.
E não se olvida que, caso o agravado quisesse dar ao
referido acórdão a extensão que agora pleiteia no sentido de que inviável a sua
condenação diante da ausência de construção no lote deveria ter se insurgido

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pela via recursal adequada em relação ao acórdão do E. STJ, o que, ao que tudo
indica, não ocorreu, transitando em julgado o decisum em 02 de dezembro de
2019 (fls. 41 da origem).
Portanto, considerando-se o quanto disposto nos art.
502 e seguintes do Código de Processo Civil, não há se falar em afastamento da
condenação expressamente indicada pelo C. STJ.
Todavia, depreende-se do teor do v. acórdão que se
faz ausente qualquer discussão quanto ao parâmetro para fixação dos valores
dos aluguéis ainda que a ora agravante pretenda aplicação irrestrita de suas
cláusulas contratuais, no percentual de 1% -, situação esta que deve ser objeto
de ampla deliberação na fase de liquidação de sentença pois não abrangida
pela coisa julgada -, podendo o percentual indicado pela parte agravante ser,
eventualmente, modulado pelo i. Juízo da origem se incompatível com o quanto
praticado no mercado e, ainda, considerando-se que não erigida construção no
local (como indicado pela própria agravante às fls. 07 deste recurso).
E de rigor a deliberação em liquidação de sentença,
ainda, quanto ao exato período em que deve incidir a taxa de fruição, levando-se
em consideração o quanto indicado pelo C. STJ (“[...] durante o período de
inadimplência”), possibilitando-se, também, a eventual compensação entre os
valores apurados em favor das partes.
Por fim, prequestionada por esta Turma toda matéria
infra e constitucional suscitada pelas partes, com a finalidade de acesso às
Superiores Instâncias, por meio das vias extraordinária e especial, observando-se
que, em sede de prequestionamento, desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida, como o
fora no teor deste acórdão.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso,

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nos moldes da fundamentação.
JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS
Relator