Tribunal: TJSP
Processo: 2236596-04.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Vícios de Construção
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
Compra e venda de imóvel – Área de garagem menor do que o constante no instrumento particular de venda e compra – Pretensão indenizatória – Prazo decadencial ânuo, conforme previsto no artigo 501 do Código Civil – Precedentes – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000054084
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2236596-04.2019.8.26.0000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é agravante
MRV NRK XXI INCORPORADORAÇÕES SPE LTDA, é agravada INGRID BOVI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Por maioria deram
provimento ao recurso, declara voto a 3a juíza. Observado o disposto no art. 942 do
CPC., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO, MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL, LUIZ
ANTONIO COSTA E MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 3 de fevereiro de 2020.
LUIS MARIO GALBETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 26280
Agravo de Instrumento no 2236596-04.2019.8.26.0000
Agravante: MRV NRK XXI Incorporações SPE Ltda.
Agravado: Ingrid Bovi
Origem: 6a Vara Cível da Comarca de São José do Rio Preto
Juiz: Sandro Nogueira de Barros Leite
Compra e venda de imóvel Área de garagem
menor do que o constante no instrumento
particular de venda e compra
Pretensão
indenizatória Prazo decadencial ânuo, conforme
previsto no artigo 501 do Código Civil

Precedentes Recurso provido.
1. Trata-se de agravo de instrumento
interposto contra decisão que rejeitou preliminar de decadência, em
ação de indenização.
Alega o agravante: a) se o produto
apresentar vício quanto à quantidade, qualidade ou que diminua seu
valor, estar-se-á diante de vício aparente ou de fácil constatação,
sujeitando-se à previsão do artigo 26 do Código de Defesa do
Consumidor; b) ocorreu a decadência, quer pela aplicação do aludido
artigo, ou pela aplicação do artigo 500 do Código Civil; c) as chaves do
apartamento foram entregues em 14 de setembro de 2017 e a ação foi
ajuizada em 9 de novembro de 2018.

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2. Segundo a inicial, a garagem entregue à
autora não possui 12 m2, mas somente 10,48 m2.
A ré, em contestação, afirma que a vaga foi
entregue em conformidade com o contratado e possui área real de 12
m2.
Diante desta circunstância ajuizou ação
visando a condenação da ré por dano material levando em consideração
área excedente em relação à efetivamente entregue.
Passo a decidir.
O imóvel, como restou incontroverso, foi
entregue em 14 de setembro de 2017 (fl. 141 dos autos principais) e a
ação ajuizada em 9 de novembro de 2018.
Não me parece que se possa reconhecer
direito indenizatório pela entrega de bem imóvel com área menor (vício
aparente), que não se confunda com o próprio direito ao abatimento do
preço, que tem prazo de um ano para ser exercido, nos termos do
disposto no artigo 501 do Código Civil.
Dispõe o artigo 500 do Código Civil: “Se,
na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou

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se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o
complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a
resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”.
Por seu turno, prevê o artigo 501 do
Código Civil: “Decai do direito de propor as ações previstas no artigo
antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um
ano, a contar do registro do título. Parágrafo único. Se houver atraso na
imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o
prazo de decadência”.
Aplica-se, portanto, à espécie, este
dispositivo legal.
Nesse sentido:
AÇÃO
INDENIZATÓRIA.
Vaga
de
garagem.
Discrepância
na
metragem.
Sentença
de
improcedência. Apelam os autores sustentando
inaplicável o prazo decadencial; não se pretende a
resolução do defeito/vício; o prazo prescricional
pertinente é o decenal; ainda que se considerasse o
decaimento ânuo, o prazo correria a partir do registro
do título, que não ocorreu. Descabimento. Ação
indenizatória decorrente de vício de quantidade
constatado em vaga de garagem adquirida da
construtora ré. Inteligência dos art. 500 e 501 do CC.
Prazo decadência reconhecido. A ausência de
registro do título não pode servir para prorrogar
indeterminadamente o direito de ação. Recurso

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improvido.
(TJSP;

Apelação
Cível
1040641-07.2018.8.26.0576; Relator (a): James
Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 6a Vara Cível; Data
do Julgamento: 16/08/2019; Data de Registro:
19/08/2019)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Vaga de garagem
entregue com metragem inferior à prometida no
contrato - Ação ex empto - Aplicação do prazo
decadencial de um ano previsto no artigo 501 do
Código Civil - Prazo expirado
Decadência
reconhecida - Improcedência da ação Sentença
confirmada - Verba honorária majorada, em
atendimento ao artigo 85, parágrafo 11o do CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.
(TJSP; Apelação Cível 1048986-59.2018.8.26.0576;
Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
30/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019)
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MATERIAIS

Aquisição de imóvel com vaga de garagem
supostamente inferior à prevista no projeto -
Improcedência Decadência Insurgência recursal
descabida
Considerando-se que a autora está
exigindo indenização por ter recebido a garagem do
imóvel adquirido com metragem inferior àquela
contratada, a questão se submete aos artigos 500 e
501 do Código Civil, que prevê o prazo decadencial
de um ano a partir do registro para propor a ação e
não o prazo de dez anos pretendido pela autora E
embora a autora alegue ausência de registro, nesses
casos este Tribunal tem entendimento no sentido de
que o prazo decadencial do artigo 501 do Código
Civil incide a partir da imissão do comprador na
posse do imóvel Precedentes Considerando que
a imissão da autora na posse do imóvel ocorreu em
31/07/2017 e a propositura da ação se deu em
28/09/2018, houve a perda do direito de ação,
estando correta a r. sentença ao reconhecer a
decadência Litigância de má-fé Multa - Cabimento

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Distribuição de várias ações acerca do mesmo
contrato - Conduta temerária visando o patrono do
autor a fixação de honorários em cada uma das
ações - Sentença mantida - Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1042363-76.2018.8.26.0576;
Relator (a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara
de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
4a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2019; Data
de Registro: 02/08/2019)
Trata-se, portanto, do prazo decadencial
ânuo.
Irrelevante a data do registro do contrato,
pois este faz Lei entre as partes no momento em que firmado e o termo
“a quo” deve ser contado da entrega, pois não envolve qualquer direito
de terceiro sujeito ao registro.
Saliento que a tendência do sistema
jurídico brasileiro tem sido a redução dos prazos decadenciais e
prescricionais,
respeitando-se,
cabe
destacar,
o
direito
dos
consumidores, plenamente razoável o prazo de um ano para que se
identifique o alegado vício de metragem.
De tal modo, deve ser reconhecida a
decadência.
3. Ante o exposto e tudo mais que dos
autos consta, DOU PROVIMENTO ao recurso do réu para reconhecer a

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decadência e para julgar extinta a ação.
Em
razão
do
reconhecimento
da
decadência, condeno a autora ao pagamento das custas e despesas
processuais, bem como, dos honorários advocatícios arbitrados em R$
2.500,00, observada a gratuidade de justiça.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR

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Voto no 16114
Agravo de Instrumento no 2236596-04.2019.8.26.0000
Comarca: São José do Rio Preto
Agravante: Mrv Nrk Xxi Incorporadorações Spe Ltda
Agravado: Ingrid Bovi
DECLARAÇÃO DE VOTO No16114
Sem embargo do inconfundível conhecimento
jurídico do eminente Relator, ouso divergir do entendimento exarado em
seu voto.
O recurso de agravo de instrumento, pelo voto do
desembargador relator, seria provido, nos seguintes termos de sua ementa:
“Compra e venda de imóvel - Área de garagem menor do
que o constante no instrumento particular de venda e compra - Pretensão
indenizatória - Prazo decadencial ânuo, conforme previsto no artigo 501 do Código
Civil - Precedentes - Recurso provido.”
No entanto, verifica-se que a causa de pedir foi
suficientemente clara quanto ao pleito de indenização pelo dano material
decorrente da diferença entre a área de garagem prometida e aquela
entregue, em medida sensivelmente menor.
Nesse vértice, não pode ser aplicado prazo
decadencial, considerando que não se pretende mera e simplesmente
abatimento proporcional do preço, mas condenação cujo objeto

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corresponde a reparação de danos.
Saliente-se que os dois prazos (decadencial e
prescricional) dizem respeito a direitos distintos. O primeiro refere-se ao
prazo que o consumidor tem para reclamar ao fornecedor acerca dos vícios
apresentados pelo produto, visando à sua adequação, ao passo que o
segundo se refere ao prazo para que pleiteie a indenização por danos.
É que, além das possibilidades de substituição do
produto, da restituição do dinheiro, e do abatimento do preço, o
consumidor pode exigir indenização pelas perdas e danos, mormente
considerando que o Código de Defesa do Consumidor assegura, em seu art.
6, VI, “a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais,
individuais, coletivos e difusos”, consagrando o princípio da reparação
integral.
Em outras palavras, ainda que se entendessem
esgotados os prazos relativos à própria desconstituição do negócio jurídico,
tal como o seu desfazimento, a troca do objeto, ou a alteração proporcional
do preço, subsiste o direito de pedir indenização, com base nos prejuízos
suportados, o que a parte autora realizou a contento e dentro do prazo para
tanto.
Aliás, apenas a título de ilustração, elucubrando
situação em que, na venda de um imóvel, com determinação da respectiva
área, esta não vier a corresponder às dimensões dadas, presumindo-se que
a referência a elas foi simplesmente enunciativa, porque a diferença

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encontrada não excedeu de um vigésimo da área total enunciada, a menos
que o comprador prove que, em tais circunstâncias, não teria realizado o
negócio, nenhum socorro mais poderia obter pelo inadimplemento
contratual verificado - o que não se pode admitir.
A propósito disso, profícua se mostra a lição de
NELSON ROSENVALD:
“Não se imagine que, na hipótese de a diferença
encontrada ser inferior a 1/20, o vendedor restaria impune. De modo
nenhum. Será possível ao adquirente requerer perdas e danos, por conta
do prejuízo em face do vício de medida existente.” (Código Civil
Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Cezar Peluso, 11a Ed.
rev. e atual, Barueri, SP: Manole, 2017, p. 533 - Comentário ao art. 500,
CC).
Assim sendo, e pelo fato de a ação indenizatória
ter por objeto o descumprimento de obrigação contratual, a ela se aplica o
prazo prescricional geral de dez anos previsto artigo 205 do Código Civil,
em detrimento do prazo decadencial ânuo.
Nessa mesma linha de raciocínio, observem-se os
seguintes julgados:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS
E COMPENSAÇÃO DE DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA

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E VENDA DE IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,
CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. AUSÊNCIA. ACÓRDÃO
RECORRIDO.
FUNDAMENTAÇÃO
ADEQUADA.
DEFEITOS
APARENTES
DA
OBRA.
METRAGEM
A
MENOR.
PRAZO
DECADENCIAL.
INAPLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO À PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.
ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL.
1. O propósito recursal é o afastamento da
prejudicial de decadência em relação à pretensão de indenização por
vícios de qualidade e quantidade no imóvel adquirido pelos
consumidores.
2. É de 90 (noventa) dias o prazo para o
consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no
imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art.
26, II e § 1o, do CDC).
3. No referido prazo decadencial, pode o
consumidor exigir qualquer das alternativas previstas no art. 20 do CDC,
a saber: a reexecução dos serviços, a restituição imediata da quantia
paga ou o abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro
direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá mediante as
denominadas ações constitutivas, positivas ou negativas.
4. Quando, porém, a pretensão do consumidor é
de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo
decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial.
A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
5. À falta de prazo específico no CDC que regule
a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir

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o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde
ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada ainda na
vigência do Código Civil de 1916 ('Prescreve em vinte anos a ação para
obter, do construtor, indenização por defeitos na obra').
6. Recurso especial conhecido e provido.” (STJ,
REsp 1717160/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.
22/03/2018, DJe 26/03/2018).
“DECADÊNCIA
E
PRESCRIÇÃO.
Ação
indenizatória ajuizada por adquirente de unidade imobiliária autônoma,
sob o fundamento de que a entrega da garagem com metragem menor do
que a contratada lhe causou dano material indenizável. Decisão
saneadora que rejeita preliminares de reconhecimento de decadência e
prescrição. Manutenção. Insurgência da construtora, ao argumento de
que o alegado vício de construção (entrega da garagem com metragem a
menor), por se tratar de vício aparente em produto durável, se sujeita ao
prazo decadencial de 90 (noventa) dias previsto no art. 26, II, do CDC.
Área de garagem se presta a servir como estacionamento ao veículo do
autor. Utilidade da vaga de garagem não se baseia exclusivamente em
critério econômico, mas, sobretudo, funcional para que tenha perfeita
utilidade. Importância das medidas físicas enunciadas no contrato.
Entrega de garagem com dimensão menor pode tornar imprestável a
vaga ao fim a que se destina, ou então causar sérios incômodos aos
adquirentes. No caso concreto, a entrega de vaga com área menor do que
a contratada caracteriza inadimplemento contratual, e não vício de
quantidade. Em virtude do inadimplemento, nasce ao adquirente
pretensão indenizatória, sujeita a prazo prescricional, já que a coisa foi

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entregue, mas a menor. Pretensão indenizatória por perdas e danos
decorrentes do vício de quantidade do produto (CDC, art. 6o, VI) se
sujeita ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, porque
possui natureza contratual. Entendimento recente, pacificado pelo STJ
em sede de embargos de divergência, no sentido de que a
responsabilidade contratual se sujeita ao prazo prescricional ordinário de
dez anos (CC, art. 205), inaplicável o prazo trienal do art. 206, § 3o, do
CC. Pretensão indenizatória escudada em inadimplemento contratual se
sujeita ao prazo prescricional ordinário, motivo pelo qual não há falar
em decadência. Afirma a requerida que o autor recebeu as chaves do
imóvel em 22/09/2015 e a demanda foi distribuída dia 19/12/2018.
Distribuição muito anterior ao decurso do prazo prescricional previsto
em lei (art. 205 do Código Civil) para que o autor não mais pudesse
exercitar sua pretensão. Preliminares bem rejeitadas na origem. Recurso
desprovido.”
(TJ-SP,
Agravo
de
Instrumento
no
2115102-75.2019.8.26.0000, Rel. Des. Francisco Loureiro, 1a Câmara de
Direito Privado, j. 11/06/2019, p. 11/06/2019).
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Recurso
contra decisão que não reconheceu aplicável o prazo decadencial, mas, o
prescricional, já que se trata de indenização por perdas e danos por ter
sido entregue vaga de garagem com metragem inferior ao que consta no
contrato de compra e venda. Hipótese de aplicação de prazo
prescricional e não decadencial, já que não se reclama o conserto do
defeito, mas, a sua reparação. Decisão irrretocada. Recurso a que se
nega
provimento.”
(TJ-SP,
Agravo
de
Instrumento
no
2139866-28.2019.8.26.0000, Rel. Des. José Rubens Queiroz Gomes, 7a

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Câmara de Direito Privado, j. 05/08/2019, p. 05/08/2019).
“Consumidor
Indenização por venda de
imóvel com área menor do que prometida Pretensão a indenização que
não se confunde com o direito potestativo ao abatimento do preço (CC
501)
Analogia com diferenciação jurisprudencial entre direito
potestativo e pretensão indenizatória decorrentes de vício do produto
(CDC 20 cc 26)
Recurso provido.” (TJ-SP, Apelação Cível no
1031953-56.2018.8.26.0576, Rel. Des. Luiz Antonio Costa, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 24/03/2014, p. 17/04/2019).
Por fim, registre-se que não se pode presumir,
notadamente contra o consumidor, que a estimativa do prejuízo fundada no
preço aquisitivo por metro quadrado negociado significa que o pleito é de
alteração/abatimento do preço avençado, nada impedindo que o juízo de
primeiro grau entenda pela eventual necessidade de proceder à
averiguação, na fase instrutória, da repercussão no preço de venda do
imóvel, com o risco de desvalorização e eventuais dificuldades para o
estacionamento no local.
Dentro desse contexto, meu voto é pelo
desprovimento do recurso.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Juíza Substituta em 2o Grau

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2236596-04.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.