Tribunal: TJSP
Processo: 1012851-94.2018.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos materiais.
Conservação do local. Inexistência de laudo de vistoria de entrada ou de saída. Ainda que realizada perícia oficial constatando danos no bem locado, a ausência de elementos probatórios de seu estado inicial e de entrega implica a falta de demonstração de suposto prejuízo. Ônus da locadora. Exegese do art. 373, inc. I, do CPC.
Ajuste de

Ementa:
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos materiais.
Conservação do local. Inexistência de laudo de vistoria de entrada ou de saída. Ainda que realizada perícia oficial constatando danos no bem locado, a ausência de elementos probatórios de seu estado inicial e de entrega implica a falta de demonstração de suposto prejuízo. Ônus da locadora. Exegese do art. 373, inc. I, do CPC.
Ajuste de carência de pagamento de aluguel para manutenção do local pela locatária. Obrigação contratual que deve ser cumprida pelas rés nos termos pactuados.
Correção monetária sobre o quantum indenizatório a ser apurado em liquidação de sentença. Incidência a partir da apuração. Recomposição da perda inflacionária da moeda.
Recursos desprovidos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
28a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001005584
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1012851-
94.2018.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado A3
ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS LTDA., são apelados/apelantes UNIÃO
QUÍMICA FARMACÊUTICA NACIONAL S/A e BTHEK BIOTECNOLOGIA
LTDA.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
CESAR LACERDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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VOTO N o: 37.377
APELAÇÃO CÍVEL No 1012851-94.2018.8.26.0011
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTE/APELADO:
A3
ADMINISTRAÇÃO
DE
BENS
IMÓVEIS LTDA.
APDOS/APTES: UNIÃO QUÍMICA FARMACÊUTICA NACIONAL
S/A E BTHEK BIOTECNOLOGIA LTDA
JUIZ: ANA LUIZA MADEIRO DIOGO CRUZ
Locação de imóvel. Ação de indenização por danos
materiais.
Conservação do local. Inexistência de laudo de vistoria de
entrada ou de saída. Ainda que realizada perícia oficial
constatando danos no bem locado, a ausência de elementos
probatórios de seu estado inicial e de entrega implica a falta
de demonstração de suposto prejuízo. Ônus da locadora.
Exegese do art. 373, inc. I, do CPC.
Ajuste de carência de pagamento de aluguel para
manutenção do local pela locatária. Obrigação contratual
que deve ser cumprida pelas rés nos termos pactuados.
Correção monetária sobre o quantum indenizatório a ser
apurado em liquidação de sentença. Incidência a partir da
apuração. Recomposição da perda inflacionária da moeda.
Recursos desprovidos.
Trata-se
de
recurso
de
apelação
interposto à r. sentença de fls. 849/852, cujo relatório se adota, ajuizada por
A3 ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS LTDA. em face de UNIÃO
QUÍMICA
FARMACÊUTICA
NACIONAL
S/A
e
BHTEK
BIOTECNOLOGIA LTDA., que julgou parcialmente procedente a
pretensão inicial para o fim de condenar as rés a pagar à autora indenização
por danos materiais no montante: 1) correspondente ao valor necessário

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para o reparo dos danos constatados nos vestiários, no refeitório, na
portaria e no piso do imóvel que foi objeto de locação, bem como para a
realização de nova pintura no galpão e para a substituição de telhas
translúcidas quebradas, a ser apurado em liquidação de sentença, acrescido
de correção monetária pelos índices da Tabela Prática do TJSP desde o
laudo pericial respectivo e de juros de mora de 1% ao mês da citação (art.
405 do CC); e 2) equivalente ao valor proporcional do aluguel durante o
período estimado para a realização dos reparos, a ser apurado também em
liquidação de sentença, atualizado monetariamente pelos mesmos índices
desde o laudo pericial e com juros de mora de 1% ao mês a partir da
citação.
Anote-se
que
os
embargos
de
declaração de fls. 855/858 foram rejeitados pela decisão de fls. 859.
Apelam ambas as partes.
As rés sustentam, em síntese, que a
locação comercial se destinou à gráfica para impressão de rótulos e bulas
de medicamentos, atividade incapaz de gerar degradação do local, sendo
que os únicos desgastes constatados no imóvel locado decorreram do seu
uso regular e apropriado. Alegam que a falta de vistorias de entrada e saída
do bem alugado comprometeu a perícia oficial, porque prejudicou a análise
da suposta deterioração indevida do imóvel e, consequentemente,
inviabiliza sua condenação ao ressarcimento de quaisquer reparos.
Entendem que meras fotografias são incapazes de comprovar supostos
danos. Informam que ao romper o vínculo locativo antes do prazo ajustado,
providenciou um laudo ambiental que concluiu não haver nenhuma
degradação na área locada, tampouco contaminação, bem como quitou
todos os encargos de sua responsabilidade, inclusive a multa por rescisão

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antecipada.
A autora afirma que todos os reparos
relatados pelo laudo pericial são necessários e são de responsabilidade da
locatária. Menciona ter concedido carência no valor de R$ 360.000,00 para
que a inquilina efetuasse reformas e melhorais no imóvel e que foi ajustado
no pacto locativo a manutenção e a conservação de equipamentos lá
existentes a cargo da ré, o que não foi por ela concretizado, fato
corroborado pela oitiva de testemunhas. Acrescenta que as infiltrações
constatadas pelo expert têm origem da falta de manutenção do local.
Postula que a correção monetária sobre a indenização incida a partir do
evento danoso (data da rescisão unilateral do negócio jurídico).
Recursos
regularmente
processados,
com respostas.
É o relatório.
Cuida-se de ação de indenização por
danos materiais, fundada em contrato de locação de bem imóvel, em que a
autora (locadora) pretende que as rés (locatária e fiadora) sejam
condenadas ao pagamento de R$ 278.589,00 referentes aos reparos do bem
locado e de R$ 474.375,00 equivalentes ao aluguel do período necessário à
execução da reforma.
Pois bem. Incontroverso nos autos a
celebração do contrato de locação de imóvel entre as partes, bem como sua
rescisão antecipada, residindo a discussão a respeito de danos no local
durante o vínculo locativo e falta de providências de melhorias na forma
pactuada.
Verifica-se do instrumento contratual
de fls. 16/35 que as parte ajustaram o valor do aluguel mensal de R$

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120.000,00 e que “Por conta das benfeitorias a serem
realizadas no imóvel às expensas da LOCATÁRIA, entre
elas a reforma do piso, troca de telhas translúcidas e
pintura interna do galpão, além de melhorias e
adaptações nas áreas comuns do imóvel como vestiários,
refeitório, portaria, etc. a LOCADORA concede em favor
da LOCATÁRIA uma carência de 03 (três) meses no
pagamento dos aluguéis, contados a partir de 05 de
janeiro de 2015” (cláusula 5a fl. 23).
Assevere-se que apesar de a cláusula 7a
mencionar que o laudo de vistoria inicial faria parte do contrato de locação
(fl. 24), tal providência não foi tomada.
Ainda, a fim de dirimir a controvérsia,
foi realizada perícia oficial (fls. 353/432), complementada às fls. 514/528 e
às fls. 703/738, concluindo o expert que o imóvel locado necessita de
serviços de revisão e de reforma relacionados às fls. 423/425, todavia, ao
responder o quesito nos 3 e 4 de fls. 429, o profissional de confiança do
juízo disse que “Foi solicitado aos Assistentes Técnicos
das partes relatórios fotográficos do imóvel em
questão quando do início da locação em 18 de dezembro
de 2014, data da assinatura do contrato de locação,
para identificar a situação do imóvel naquela data. No
entanto, não foram apresentados pelos representantes
das partes tais relatórios. Com isso, não podemos
precisar a situação do imóvel no início da locação” e
que “As fotos anexas aos Autos fls. 60 e seguintes,
segundo informações do Sr. André Ciao, administrador
da Autora, A3 Administração de Bens Ltda., foram

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tiradas após a entrega das chaves pela União Química
Farmacêutica
Nacional
S.A..
Foram
solicitados
relatórios fotográficos do imóvel em questão, aos
Assistentes Técnicos das partes, que não apresentaram.
Com isso, a perícia não tem subsídios para precisar a
data em que as fotos foram tiradas” (fls. 429 e 430).
De fato, dentre as obrigações legais dos
locatários, está a de “restituir o imóvel, finda a locação, no
estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal” (art. 23, III, da Lei no 8.245/91).
Assim, a inquilina só é responsável
pelos danos decorrentes da utilização inadequada do imóvel, devendo a
locadora responder com exclusividade pelo desgaste resultante do uso
normal de tal bem.
Na hipótese concreta, inobstante o
laudo da perícia oficial ter constatado danos no imóvel, não foi realizada
vistoria quando da entrada da locatária no local, tampouco a final na
ocasião da entrega das chaves, o que torna inviável precisar se a suposta
deterioração do imóvel decorreu de uso indevido ou de desgaste natural,
pelo que a r. sentença não merece reparo.
Por outras palavras, a ausência de laudo
de vistoria inicial impossibilita a comparação do estado do imóvel quando
recebido pela inquilina com o de saída, logo, a demandante não se
desincumbiu de seu ônus de prová-lo, conforme preceitua o art. 373, inc. I,
do Código de Processo Civil. Frise-se que oitiva de testemunhas, em casos
como dos autos, não tem o condão de substituir a necessidade da realização
das citadas vistorias, tendo em vista a impossibilidade de precisar eventuais

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danos.
Nesse sentido, confira-se o seguinte
julgado:
“Porque não há prova de mau
uso nem dos danos no imóvel locado, a que não se
presta vistoria unilateral, mantém-se decreto de
improcedência da demanda indenizatória ajuizada pelo
locador” (Apelação no 0026985-75.2007.8.26.0320, 28a Câmara de
Direito Privado, relator Des. Celso Pimentel, j. 28.03.2017).
Aliás, nem se diga que há contradição
na r. sentença pela condenação imposta às rés, pois se trata de obrigação
contratual por elas assumida no contrato de locação. Confira-se a
apropriada fundamentação do MM. Juiz: “Em que pese a alegação
da autora de que, independentemente da condição em que
foi entregue, o imóvel deveria ter sido devolvido em
condições equivalentes às constatadas após a conclusão
das reformas efetivamente realizadas pela locatária ré
no início da relação jurídica em questão (nos termos
da cláusula 5a do contrato a fls. 16/35), não há como
desprezar o fato de que tais reparos se relacionaram
apenas à pintura interna do galpão, reforma do piso e
troca de telhas translúcidas, além de melhorias nos
vestiários, refeitório e portaria, áreas comuns do
imóvel expressamente indicados no pacto, de modo que,
com exceção de tais aspectos e ambientes, todas as
demais
condições
em
que
o
imóvel
foi
entregue
inicialmente pela autora permaneceram inalteradas” (fls.
850).
Por outra banda, é certo que a correção

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monetária sobre o valor da indenização deverá ser computada a partir da
aferição do prejuízo em liquidação de sentença, que considerará preços de
mercado e aluguel atualizado, a fim de recompor a perda inflacionária da
moeda.
Quanto
à
fixação
de
honorários
recursais, consigna-se que os litigantes apelaram, no entanto, nenhum dos
recursos foi provido, ou seja, o trabalho adicional de ambos os patronos
não logrou alterar os fundamentos lançados na r. sentença, motivo pelo
qual deixo de majorar a verba honorária.
Como já reiteradamente decidido por
esta Colenda Turma, “tendo em vista que o objetivo do
dispositivo também é remunerar o trabalho extra imposto ao
patrono da parte adversária em razão da interposição de
recurso, observa-se que no presente caso cada patrono
trabalhou apenas em razão do interesse de seu próprio
cliente. Não cabe, portanto, a meu ver, majoração da verba
honorária, pois ambas as partes sucumbiram em fase
recursal.”
(Embargos
de
Declaração
no
0006284-18.2010.8.26.0408/50000, 28a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. Cesar Luiz De Almeida, j. 19.03.2019).
Diante
do
exposto,
nega-se
provimento aos recursos.
CESAR LACERDA
Relator