Tribunal: TJSP
Processo: 1002320-36.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-09

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão dos compradores adimplentes. Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Incidência do CDC à hipótese. Inexistente a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em favor da

Ementa:
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão dos compradores adimplentes. Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97. Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Incidência do CDC à hipótese. Inexistente a hipótese de inadimplemento, com consolidação da propriedade em favor da fiduciária e consequente solução mediante realização de leilão extrajudicial. Rescisão válida. Precedentes deste E. Tribunal. Retenção fixada em 25%, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas administrativas da autora. Percentual inclusive superior ao usualmente admitido por esta Câmara. Princípio da Causalidade. Ação cuja pretensão foi resistida. Verbas sucumbenciais que devem ser suportadas pela ré. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000153285
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002320-36.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante JAGUARI
URBANISMO E DESENVOLVIMENTO SPE LTDA, são apelados JONATHAN
XAVIER PINHEIRO e ADRIELLY CAROLINY OLIVEIRA XAVIER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Observada a
determinação prevista no artigo 942/CPC (prosseguimento em caso de resultado não
unânime), negaram provimento ao recurso, por maioria de votos, vencidos o 3o juiz (que
declara) e o 4o juiz, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), RODOLFO PELLIZARI, VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS
RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 4 de março de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002320-36.2019.8.26.0100
Apelante
: Jaguari Urbanismo e Desenvolvimento Spe Ltda
Advogado
: Geison Monteiro de Oliveira (Fls: 358)
Apelados
: Jonathan Xavier Pinheiro e outro
Advogado
: Dalton Felix de Mattos (Fls: 16)
Comarca: São Paulo
Voto no 08347
bsa
COMPRA
E
VENDA.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL. CONTRATO PARTICULAR DE VENDA E
COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão dos
compradores adimplentes. Inaplicabilidade da Lei no 9.514/97.
Sentença de parcial procedência. Recurso da ré. Incidência do
CDC à hipótese. Inexistente a hipótese de inadimplemento,
com consolidação da propriedade em favor da fiduciária e
consequente
solução
mediante
realização
de
leilão
extrajudicial. Rescisão válida. Precedentes deste E. Tribunal.
Retenção fixada em 25%, quantia que se mostra suficiente para
fazer frente às despesas administrativas da autora. Percentual
inclusive superior ao usualmente admitido por esta Câmara.
Princípio da Causalidade. Ação cuja pretensão foi resistida.
Verbas sucumbenciais que devem ser suportadas pela ré.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de
quantias pagas que Jonathan Xavier Pinheiro e Adrielly Caroliny Oliveira Xavier
movem contra Jaguari Urbanismo e Desenvolvimento SPE Ltda. Aduzem os autores
que em 29/12/2015 celebraram com a ré compromisso de compra e venda do lote 22,
quadra 33, loteamento Villas do Jaguari, Santana do Parnaíba/SP, pelo valor de R$
80.840,25, a ser pago de forma parcelada. Afirmam que devido à crise financeira que
enfrentam, não possuem mais condições de arcar com as parcelas do contrato que até o
momento foram pagas regularmente. Sustentam que tentaram junto à ré obter a rescisão
do contrato extrajudicialmente, todavia, sem sucesso. Desta forma, propuseram a
presente demanda visando a rescisão do contrato e a devolução de 90% das quantias

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pagas.
Foi deferida tutela de urgência para determinar o retorno
do imóvel à ré e a inexigibilidade das obrigações decorrentes do negócio, a partir do
ajuizamento da ação (fls. 222).
Contestação, fls. 225/236.
Réplica, fls. 310/319.
Adveio a r. sentença, que julgou a ação parcialmente
procedente, declarando rescindido o contrato celebrado entre as partes e condenando a
ré a restituir aos autores 75% dos valores pagos, corrigidos desde cada desembolso e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde o trânsito em julgado. Ante a
sucumbência mínima dos autores, condenou a ré a arcar com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
As partes opuseram embargos de declaração (fls. 328/331
e 335/336). Apenas os embargos opostos pela parte autora foram providos para que
conste no dispositivo da sentença que as parcelas pagas após o ajuizamento da ação
devem ser ressarcidas integralmente, haja vista que a liminar reconheceu a
inexigibilidade das mesmas desde a data do ajuizamento da demanda (fls. 332/333).
Inconformada, apela a ré, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na existência de cláusula de
alienação fiduciária no contrato celebrado, devendo a rescisão deste obedecer ao
disposto na Lei de Alienação Fiduciária (Lei no 9.514/97); subsidiariamente, requer a
retenção dos valores nos percentuais estabelecidos em contrato, que totalizam 30,7%
dos valores pagos e na aplicação do Princípio da Causalidade, devendo os autores arcar
com as verbas sucumbenciais, já que deram causa a propositura da ação, ou
subsidiariamente requer a repartição de tais verbas.

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Contrarrazões, fls. 375/385.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
A princípio, o simples fato de existir um pacto acessório
de alienação fiduciária não afasta o direito do consumidor à rescisão pretendida,
considerando o caso específico dos autos.
No caso em comento, apesar da alienação fiduciária estar
registrada na matrícula do imóvel (fls. 292/294), os compradores mantiveram-se
adimplentes até o ajuizamento da demanda e até mesmo após o deferimento da tutela de
urgência, que suspendeu a exigibilidade das parcelas, conforme se denota do extrato do
cliente às fls. 296, não sendo constituídos em mora, ou seja, não se enquadrando nos
casos previstos no artigo 26 e 27 da Lei no 9.514/97.
E, em casos análogos, nesse mesmo sentido já decidiu este
E. Tribunal:
Apelação contrato particular de venda e compra de imóvel, com
alienação fiduciária em garantia
desistência do promitente
comprador por dificuldades financeiras improcedência. Sentença
que considerou a inaplicabilidade do CDC e incidência de legislação
específica que trata da alienação fiduciária
descabimento

adimplência do comprador que afasta a hipótese de consolidação da
propriedade em poder da fiduciária e realização de leilão
extrajudicial inaplicabilidade ao caso dos artigos 26 e 27 da Lei
Federal no 9.514/97. Cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade
apenas indica que o contrato não pode ser desfeito por mera
liberalidade de um dos contratantes, sendo necessária intervenção
judicial parte do preço pendente de pagamento propriedade que
ainda não está consolidada em benefício de nenhum dos contratantes
incidência do art. 53 do CDC, sendo nulas de pleno direito as
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em
benefício do credor rescisão contratual declarada. Comprador que
pretende ver aplicado percentual de retenção de 15% quantia apta
para a vendedora fazer frente aos prejuízos decorrentes da devolução
do lote até que obtenha sua recomercialização valor fixado que se

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coaduna ao parâmetro adotado pelo A. STJ e atende aos ditames da
razoabilidade e proporcionalidade. Recurso de apelação provido
para declarar rescindido o contrato de venda e compra e fixar o
percentual de retenção em 15% e condenar as rés a devolverem em
parcela única ao autor 85% das prestações pagas a título de preço,
com correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir do
desembolso e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do trânsito em
julgado. (TJSP; Apelação 1003876-25.2016.8.26.0344; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Marília - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 22/06/2017;
Data de Registro: 26/06/2017) grifei.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO PARTICULAR
DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS. Pretensão do
comprador adimplente. Sentença de procedência em parte para
declarar a resilição do contrato havido entre as partes e condenar a
ré a devolver 80% dos valores pagos pelo autor. Apela a ré
sustentando a inaplicabilidade do CDC e a existência de legislação
específica que trata da alienação fiduciária (Lei no 9.514/97).
Descabimento. Comprador adimplente pretende desistir do contrato.
Inexiste a hipótese de inadimplemento, consolidação da propriedade
em poder da fiduciária e consequente solução mediante realização
de leilão extrajudicial. Inaplicabilidade dos art. 26 e 27 da Lei no
9.514/97. Impossibilidade de sustentar a irretratabilidade ou a
irrevogabilidade em desfavor do consumidor. Parte do preço
pendente de pagamento. Propriedade ainda não está consolidada em
benefício de nenhum dos contratantes. Incidência do art. 53 do CDC.
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1016287-83.2016.8.26.0576;
Relator (a): James Siano; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/02/2017; Data de Registro: 09/02/2017) grifei.
Compromisso de compra e venda Relação de consumo Rescisão
por vontade do comprador adimplente Inaplicabilidade da a Lei no
9.514/97 Incidência do CDC à hipótese Possibilidade de rescisão
Percentual de retenção fixado adequadamente Sentença mantida
Recurso improvido. (TJSP; Apelação 1042461-32.2016.8.26.0576;
Relator (a): Eduardo Sá Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara
Cível; Data do Julgamento: 29/09/2017; Data de Registro:
29/09/2017).
“Apesar de o contrato ter sido firmado com possibilidade de
alienação fiduciária em garantia (fls. 17/32 dos autos originários,
cláusula XII), cuja rescisão seguiria legislação própria com
procedimentos extrajudiciais, trata-se de pressuposto legal o
inadimplemento do comprador para que ocorra a consolidação da
propriedade em poder da fiduciária e a consequente solução
mediante a realização de leilão extrajudicial, o que está
especificamente tratado nos artigos 26 e 27, caput, da Lei no
9.514/97(...). Assim, estando adimplentes os autores, não há que se
falar em perda da propriedade em nome do fiduciário e consequente
leilão público, estando perfeitamente cabível a apreciação judicial
do pedido de suspensão das parcelas vincendas do imóvel. Neste

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sentido, já decidiu esta Colenda 6a Câmara de Direito Privado, bem
como demais câmaras deste E. Tribunal de Justiça.” - (TJSP;
Agravo de Instrumento 2170487-76.2017.8.26.0000; Relator (a):
Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara Cível; Data do Julgamento:
11/10/2017; Data de Registro: 11/10/2017) grifei.
Portanto, deve-se aplicar, no caso em comento, as regras
de proteção ao consumidor, em especial o previsto no artigo 53 do Código de Defesa do
Consumidor1, possibilitando a rescisão do contrato, afastando-se, assim, a aplicação da
lei especial da alienação fiduciária (Lei 9.514/97).
Diante desse cenário, de possibilidade da rescisão, a
discussão agora gira em torno do direito de retenção de valores pela
requerida/vendedora, já que as partes devem retornar ao estado anterior.
A retenção do percentual de 25%, conforme fixado na r.
sentença, se mostra adequado para compensar as despesas decorrentes do contrato
rescindido. Este percentual, inclusive, é superior ao percentual indicado por esta C.
Câmara em julgados recentes, porém, ante a ausência de recurso dos autores, o
percentual fixado pelo d. Magistrado deve ser mantido.
Frise-se, ainda, que a compromissária vendedora não
comprovou qualquer despesa decorrente da comercialização da unidade imobiliária em
questão, seja relacionada à publicidade, administração ou tributos de grande monta, a
justificar os valores e percentuais requeridos.
Com relação à aplicação do princípio da causalidade, os
honorários advocatícios devem ser mantidos da forma como fixados na r. sentença,
pois, houve pretensão resistida, da qual sucumbiu, em maior parte, a apelante, vez que o
decaimento unicamente no tocante ao percentual de retenção não enseja a repartição das
verbas sucumbenciais.
1 Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações,
bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do
inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

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Assim, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo
Civil de 2015, ficam os honorários advocatícios majorados para 11% do valor da
condenação, observados os critérios do § 2o do sobredito artigo, mormente o trabalho
realizado pelo profissional e o tempo decorrido desde o ajuizamento.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que
a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER,
DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO AO
RECURSO.
ANA MARIA BALDY
Relatora

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Apelação Cível no 1002320-36.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Apelante: Jaguari Urbanismo e Desenvolvimento Spe Ltda
Apelados: Jonathan Xavier Pinheiro e Adrielly Caroliny Oliveira Xavier
VOTO No 46.471
DECLARAÇÃO DE VOTO
VENCIDO
Meu voto, permissa vênia da douta maioria, dava
provimento ao recurso, pelas seguintes razões.
O presente negócio jurídico configura compromisso de
compra e venda de imóvel (fls. 78/104) cumulado com alienação fiduciária em
garantia, e não singelo compromisso de compra e venda de imóvel, que autorizaria a
aplicação das regras gerais atinentes à rescisão.
Nessa perspectiva, havendo a cláusula fiduciária na
forma estabelecida na Lei no. 9.514/97 (cláusula 14
fl. 93), deve-se seguir o
procedimento específico instituído por referida lei, não havendo que se cogitar da
solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de compromisso de compra
e venda de imóvel, visto que a regra geral, aqui, cede ante a disciplina específica
trazida pela regra especial.
Nesse sentido:

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“Contrato de compra e venda de imóvel com
alienação fiduciária em garantia. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de parcelas pagas. Ação
ajuizada
pelo
comprador
inadimplente.
Inadmissibilidade. Contrato sujeito à Lei no 9.514/97.
Desfazimento do negócio jurídico que deve observar
o disposto nos arts. 26 e 27 da lei de regência.
Inaplicabilidade do CDC. Ação extinta sem o
julgamento do mérito (art. 269, VI do CPC/1973 art.
485, IV do CPC/2015). Recurso provido, com
observação.” (TJSP

Apelação
n.
1001148-36.2017.8.26.0292
Rel. Des. Alexandre
Marcondes 3a Câmara de Direito Privado São José
do Rio Preto j. em 03.10.2017)
“COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO
ADJETO DE ALIENAÇAO FIDUCIÁRIA. RESCISÃO
COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES
PAGOS. Ação ajuizada pela adquirente de imóvel em
face da vendedora que figura como credora
fiduciária. Sentença de improcedência. Apelo da
autora. Relação entre as partes que é regulada pela
escritura de compra e venda com pacto adjeto de
alienação fiduciária. Inadimplemento que enseja o
leilão público do imóvel nos termos dos arts. 26 e 27
da Lei n° 9.514/97. Inaplicabilidade do disposto no
art. 53 do CDC. Precedentes. Sentença mantida.
Recurso
desprovido.”
(TJSP

Apelação
n.
1056513-33.2016.8.26.0576
Rel. Mary Grün
7a
Câmara de Direito Privado São José do Rio Preto j.
em 29.09.2017)
“Recurso
redistribuído
à
Trigésima
Câmara

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Extraordinária de Direito Privado, com base na
Resolução n.o 737/2016 e Portaria no 02/2017. -
Contrato particular de escritura de compra e venda
de imóvel, com pacto de alienação fiduciária em
garantia de pagamento e outras avenças. Caso exige
realização de leilão para eventual restituição de
valores ao devedor. Hipótese dos autos não se
confunde com compromisso de compra e venda.
Alienação fiduciária em garantia tem peculiaridades
específicas.
Observância
da
Lei
n.o
9.514/97.
Aplicação dos artigos 26 e 27 do referido diploma
legal. Pretensa rescisão sem suporte. Improcedência
da
ação
deve
prevalecer.
Apelo
provido
em
parte.” (TJSP Apelação n. 1034989-87.2015.8.26.0002
Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda 30a Câmara
Exrtraordinária de Direito Privado São Paulo j. em
19.09.2017)
Destarte, em resumo, absolutamente descabido o pedido
de rescisão do contrato de compra e venda com a consequente restituição de
quantias pagas, pois que a improcedência da ação era mesmo de rigor.
Assim se orienta meu voto, permissa vênia da douta
maioria.
Vito Guglielmi
3o Juiz

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VITO JOSE GUGLIELMI
100A5ED0
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1002320-36.2019.8.26.0100 e o código de confirmação da tabela acima.