Tribunal: TJSP
Processo: 2263182-44.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Associação
Órgão julgador: Vito Guglielmi
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-04
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO EXEQUENTE SERIA IRREGULAR, VEZ QUE SEU ATO INSTITUTIVO E SUA CONVENÇÃO NÃO HAVERIAM SIDO REGISTRADOS NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO QUE É REQUISITO PARA A OPONIBILIDADE "ERGA OMNES". ATOS QUE JÁ SÃO EFICAZES "INTER PARTES",

Ementa:
EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO EXEQUENTE SERIA IRREGULAR, VEZ QUE SEU ATO INSTITUTIVO E SUA CONVENÇÃO NÃO HAVERIAM SIDO REGISTRADOS NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. IRRELEVÂNCIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO QUE É REQUISITO PARA A OPONIBILIDADE "ERGA OMNES". ATOS QUE JÁ SÃO EFICAZES "INTER PARTES", AINDA QUE PENDENTES DE REGISTROS. INTELIGÊNCIAS DOS ARTS. 1.332 E 1.333 DO CC. SÚMULA 260 DO STJ. PRECEDENTES DESTA CORTE. POR FIM, SE HOUVE FRAUDE NA COBRANÇA DAS COTAS CONDOMINIAIS, OU SE O DÉBITO É, DE QUALQUER OUTRA FORMA, INEXISTENTE, CUIDA-SE DE MATÉRIAS QUE REFOGEM AO ÂMBITO DA EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE APRESENTADA, CUJA ADMISSIBILIDADE SE RESTRINGE ÀS MATÉRIAS DE QUE PODE O MAGISTRADO CONHECER DE OFÍCIO. ALEGAÇÃO, OUTROSSIM, DE NULIDADE PROCESSUAL ANTE A AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS EXECUTADOS. INTIMAÇÃO QUE ERA PRESCINDÍVEL, DADA A SUA CONFESSA REVELIA. INTELIGÊNCIA DO ART. 346 DO CPC. ARGUIDA IMPOSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL CONSTRITO, POR SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA. DESCABIMENTO. DÍVIDA DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS, DE NATUREZA 'PROPTER REM'. EXCEÇÃO À GARANTIA DE IMPENHORABILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, IV DA LEI 8009/90. APONTADA VILEZA, POR FIM, DO VALOR DE AVALIAÇÃO DO BEM. PREÇO, TODAVIA, HÁ MUITO JÁ HOMOLOGADO, NÃO TENDO OS EXECUTADOS SE INSURGIDO OPORTUNAMENTE A RESPEITO. MATÉRIA PRECLUSA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE REJEITADA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000996257
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2263182-44.2020.8.26.0000, da Comarca de Arujá, em que são agravantes
GILBERTO SHIMIZU e MIRIAN YUKA SHIMIZU, é agravado CONDOMÍNIO
ARUJAZINHO IV.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES.
São Paulo, 4 de dezembro de 2020.
VITO GUGLIELMI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2263182-44.2020.8.26.0000 -Voto no 49.100
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VOTO No 49.100
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2263182-44.2020.8.26.0000
RELATOR
: DESEMBARGADOR VITO GUGLIELMI
AGRAVANTES
: GILBERTO SHIMIZU e OUTRA
AGRAVADO
: CONDOMÍNIO ARUJAZINHO IV
COMARCA
: ARUJÁ 1a VARA

EXCEÇÃO
DE
PRÉ-EXECUTIVIDADE.
COTAS
CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ALEGAÇÃO DE QUE
O CONDOMÍNIO EXEQUENTE SERIA IRREGULAR,
VEZ
QUE
SEU
ATO
INSTITUTIVO
E
SUA
CONVENÇÃO NÃO HAVERIAM SIDO REGISTRADOS
NO
CARTÓRIO
DE
REGISTRO
DE
IMÓVEIS.
IRRELEVÂNCIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO QUE É
REQUISITO
PARA
A
OPONIBILIDADE
“ERGA
OMNES”. ATOS QUE JÁ SÃO EFICAZES “INTER
PARTES”, AINDA QUE PENDENTES DE REGISTROS.
INTELIGÊNCIAS DOS ARTS. 1.332 E 1.333 DO CC.
SÚMULA 260 DO STJ. PRECEDENTES DESTA CORTE.
POR FIM, SE HOUVE FRAUDE NA COBRANÇA DAS
COTAS CONDOMINIAIS, OU SE O DÉBITO É, DE
QUALQUER OUTRA FORMA, INEXISTENTE, CUIDA-
SE DE MATÉRIAS QUE REFOGEM AO ÂMBITO DA
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-EXECUTIVIDADE
APRESENTADA,
CUJA
ADMISSIBILIDADE
SE
RESTRINGE ÀS MATÉRIAS DE QUE PODE O
MAGISTRADO CONHECER DE OFÍCIO. ALEGAÇÃO,
OUTROSSIM, DE NULIDADE PROCESSUAL ANTE A
AUSÊNCIA
DE
INTIMAÇÃO
PESSOAL
DOS
EXECUTADOS.
INTIMAÇÃO
QUE
ERA
PRESCINDÍVEL, DADA A SUA CONFESSA REVELIA.
INTELIGÊNCIA DO ART. 346 DO CPC. ARGUIDA
IMPOSSIBILIDADE
DE
PENHORA
DO
IMÓVEL
CONSTRITO, POR SE TRATAR DE BEM DE FAMÍLIA.
DESCABIMENTO.
DÍVIDA
DECORRENTE
DO
INADIMPLEMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS,
DE NATUREZA 'PROPTER REM'. EXCEÇÃO À
GARANTIA
DE
IMPENHORABILIDADE.
INTELIGÊNCIA DO ART. 3o, IV DA LEI 8009/90.
APONTADA VILEZA, POR FIM, DO VALOR DE
AVALIAÇÃO DO BEM. PREÇO, TODAVIA, HÁ MUITO
JÁ HOMOLOGADO, NÃO TENDO OS EXECUTADOS
SE INSURGIDO OPORTUNAMENTE A RESPEITO.

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3
MATÉRIA
PRECLUSA.
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-
EXECUTIVIDADE REJEITADA. DECISÃO MANTIDA.
RECURSO IMPROVIDO.
1.
Trata-se de agravo de instrumento interposto em ação
de cobrança em fase de cumprimento de sentença, contra decisão interlocutória
que rejeitou exceção de pré-executividade, fundamentadamente, e determinou o
prosseguimento da execução.
Os agravantes sustentam o desacerto da decisão.
Dizem, para tanto, que foram vitimados por fraude processual engendrada pelo
condomínio requerente, ora exequente, o qual logrou o julgamento favorável da
demanda, em fase de conhecimento, à sua revelia. Dizem que o feito é, portanto,
nulo, mormente na presente fase executória, uma vez que de seu início não foram
pessoalmente intimados. Aduzem, ainda, que o imóvel, de sua titularidade,
penhorado nos autos, constitui bem de família e não pode ser submetido à
constrição. Por fim, insurgem-se contra o valor de avaliação do imóvel, que
apontam constituir preço vil. Concluem pelo acolhimento da exceção de pré-
executividade.
O pedido de concessão de efeito suspensivo ao
agravo foi indeferido (fls. 447).
Processado o recurso, sobreveio a contraminuta (fls.
450/473).
É o relatório.
2.
O recurso não comporta provimento.
De saída, registre-se que nada há de irregular se
colhe da possibilidade de cobrança do rateio de despesas comuns pelo condomínio
exequente tratando-se este, ou não, de condomínio de fato.
Como
cediço,
o
condomínio
edilício
decorre,

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basicamente, de três atos distintos: há a instituição do condomínio; a sua
convenção; e o regimento interno.
Como ato preliminar, pelo qual nasce propriamente o
condomínio, tem-se a sua instituição. Nos dizeres de CAIO MÁRIO DA SILVA
PEREIRA (in Condomínio e incorporações, 5a ed., Forense: Rio de Janeiro, 1985,
p. 120):
“(...) A propriedade horizontal, ou condomínio por
unidades
autônomas,
não
é
fenômeno
de
surgimento eventual. É um acontecimento que se
origina da vontade humana, e nem podia ser de
outra maneira, como fonte específica de direitos e
de obrigações inter partes. (...) Mas não é
bastante. O legislador quis mais, porque este
complexus não pode, em nenhuma hipótese,
permanecer
na
penumbra
das
cogitações
particulares dos componentes. É necessário que
se projete erga omnes, e, para isto, o mesmo art.
7o determina seja obrigatoriamente inscrito no
Registro de Imóveis.”
Com efeito, nos termos do artigo 1.332 do Código
Civil, “institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado
no Cartório de Registro de Imóveis (...)”
Como
leciona,
acerca
do
tema,
FRANCISCO
EDUARDO LOUREIRO (in Código civil comentado, doutrina e jurisprudência, 5a
ed., Coord. Cezar Peluso, Manole: Barueri, 2011, p. 1.366):
“Não basta, porém, a emissão de vontade por
negócio
jurídico.
O
registro
imobiliário
é
constitutivo do condomínio edilício, porque não
se
admite
que
a
modalidade
especial
de

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propriedade, direito real que é, nasça por mero
consenso. Antes do registro, o negócio da
instituição gera efeitos inter partes (...)”
E complementa:
“(...) em especial a localização da posse sobre
partes certas da construção e a obrigação de
contribuir para o custeio das partes de uso
comum,
a
que
doutrina
e
jurisprudência
denominam condomínio de fato.”
De igual modo, no que tange à convenção de
condomínio que regula as relações internas entre os condôminos, prevendo seus
direitos e deveres recíprocos
a ausência de registro não afasta a sua
obrigatoriedade inter partes, haja vista que o registro presta-se à oponibilidade
perante terceiros, nos termos do artigo 1.333, p. ú. do Código Civil, in verbis: “Para
ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
A jurisprudência, ademais, de há muito alberga a possibilidade de o
condomínio de fato estar em juízo (JTA-Lex 181/306, Rel. Arthur Marques), e de a
convenção de condomínio ainda que não registrada vincular os condôminos
(STJ, REsp n. 162.223/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha, j. em 21.06.2001).
Aliás, a Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça
enuncia que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é
eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Tal solução se coaduna, ademais, com o princípio
geral de direito que veda o enriquecimento injustificado,
E esta tem sido a jurisprudência desta Corte em
casos análogos:
“Despesas de condomínio. Embargos à execução
de
título
extrajudicial.
Parcial
acolhimento.
Ausência de registro do condomínio no Cartório

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de Registro de Imóveis. Fato que, por si só, não
constitui óbice à adoção do processo de execução
para se buscar o recebimento das despesas
condominiais
inadimplidas.
Existência
de
condomínio
de
fato
bem
comprovada.
Condomínio
que
deve
apresentar
prova
documental que confira ao crédito buscado as
necessárias certeza, liquidez e exigibilidade. Caso
concreto em que essa prova abarca apenas parte
das despesas condominiais objeto da execução.
Ausência de título executivo em relação às
demais.
Inclusão
das
cotas
condominiais
vincendas no crédito exequendo. Admissibilidade.
Prestações periódicas e de trato sucessivo,
exigíveis
enquanto
durar
a
obrigação,
compreendidas aquelas que se vencerem até a
satisfação
da
execução.
Prescrição.
Prazo
quinquenal (Código Civil, art. 206, § 5o, I).
Entendimento
consolidado
do
STJ.
Juros
moratórios. Termo inicial. Vencimento de cada
parcela. Embargante citado por hora certa e
defendido
por
curador
especial.
Parcial
procedência dos embargos. Arbitramento de
honorários em favor do defensor. Necessidade.
Aplicação dos princípios da sucumbência e da
causalidade. Vedação da compensação. Recursos
parcialmente providos.” (TJSP - Apelação Cível
1102301-09.2017.8.26.0100

Rel.
Des.
Cesar
Lacerda - 28a Câmara de Direito Privado São Paulo
j. em 03.09.2018)
“Despesas condominiais - Ação de cobrança -
Extinção do processo, sem resolução do mérito -
Art. 267, inciso IV e VI, do CPC - Reforma do

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julgado - Necessidade - Condomínio de fato -
Legitimidade ativa para a cobrança de cotas
condominiais - Julgamento nos termos do art.
515, § 3o, do CPC - Inadimplemento incontroverso
- Valores devidos - Singela alegação de ausência
de
estudo
de
viabilidade
econômica
-
Descabimento. -Apelo do autor provido.” (TJSP -
Apelação Cível 9122946-06.2009.8.26.0000
Rel.
Des. Marcos Ramos - 30a Câmara de Direito Privado -
Osasco j. em 14.09.2011)
“Ação de cobrança de despesas de condomínio.
Condomínio de fato - Irrelevância. Obrigação no
pagamento de cotas condominiais. Reemboiso de
gastos com incorporadora - Ausência de prova.
Condomínio formaiizado de 1988, com geração de
despesas.
Juntada
de
comprovantes
de
pagamento de despesas não descritas na inicial,
algumas
delas
coincidentes
com
períodos
elencados, mas referentes a outras despesas.
Pedido de condenação da apelada ao pagamento
em dobro dos valores 'já pagos' - Impossibilidade,
já que não houve qualquer pagamento dos valores
pleiteados. Má-fé configurada - Alteração da
verdade dos fatos. Condenação em litigância de
má-fé. Recurso improvido.” (TJSP - Apelação Sem
Revisão 9102454-32.2005.8.26.0000
Rel. Des.
Beatriz Braga - 27a Câmara do D.QUARTO Grupo
(Ext. 2° TAC) São Paulo j. em 02.05.2006)
Se, para além da irregularidade na constituição do
condomínio, houve qualquer fraude na cobrança das cotas condominiais, ou
mesmo na confecção dos atos de instituição, da convenção condominial ou das
atas de assembleias relativas às despesas condominiais, trata-se de matéria fática,

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que refoge ao âmbito da exceção de pré-executividade.
Trata-se a chamada exceção de pré-executividade de
figura excepcional, “adequada para pôr em causa a certeza, a liquidez e a
exigibilidade do título (...) e a própria exequibilidade” (cf.: A. DE ASSIS, Manual da
Execução, 11a Ed., São Paulo, Revista dos Tribunais, 2007, p. 1072),
comportando, a princípio e tão-somente a alegação relativa a matérias
cognoscíveis de ofício pelo juízo ou independentes de prova complementar.
Como já bem fixou o Superior Tribunal de Justiça a
respeito das matérias próprias da figura processual mencionada, “a exceção de pré-
executividade é servil à suscitação de questões que devam ser conhecidas de
ofício pelo juiz, como as atinentes à liquidez do título executivo, os pressupostos
processuais e as condições da ação executiva” (STJ AgRg na MC 17355/PR
Primeira Turma Rel. Min. Luiz Fux j. 02.12.2010).
Quanto ao mais, absolutamente nada há que se
alterar relativamente ao que decidiu o Juízo a quo.
Quanto à suposta nulidade decorrente da ausência de
intimação, tem-se que
dada a contumácia dos requeridos, desde a fase de
conhecimento autorizado estava, inclusive, o Magistrado a prosseguir com o feito
independentemente de novas intimações. Relembre-se que na forma do artigo 346,
caput e parágrafo único, do Estatuto Processual, a intimação pessoal do réu revel
para os atos processuais subsequentes é dispensável bastando, a tanto, sua
publicação pela imprensa oficial
, sendo-lhe lícito intervir, caso queira, no
processo, recebendo-o no estado em que se encontre:
“Art. 346. Os prazos contra o revel que não tenha
patrono nos autos fluirão da data de publicação
do ato decisório no órgão oficial.
Parágrafo único. O revel poderá intervir no
processo em qualquer fase, recebendo-o no
estado em que se encontrar”.
Ausente ilicitude, tampouco, na constrição de bem da
titularidade dos executados ainda que caracterizado como de família dada a

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inquestionável natureza propter rem do débito exequendo.
Isso porque, como tive oportunidade de anotar,
quando do julgamento do Agravo de Instrumento no. 0235178-46.2011.8.26.0000
da Comarca de Cotia, não há que se falar em vedação legal à penhora quando o
débito executado é originário do próprio bem, como é a hipótese dos autos, em que
se compõe a dívida do inadimplemento de despesas condominiais do imóvel.
É exatamente o que dispõe o inciso IV do artigo 3o da
Lei 8.009/90. Aliás, assim vem decidindo a jurisprudência desta Corte em hipóteses
análogas:
“Loteamento Fechado. Execução de dívida oriunda
do inadimplemento de contribuições destinadas à
manutenção do local. Natureza "propter rem" da
obrigação,
pouco
importando
se
o
empreendimento
é
considerado
como
"condomínio especial" ou "loteamento fechado".
Possibilidade de penhora do próprio imóvel, ainda
que bem de família, por se tratar de dívida dele
decorrente (art. 30, IV, da Lei n° 8.009/90).
Precedentes.
Decisão
reformada.
Recurso
Provido.” (TJSP
Agravo de Instrumento no.
990.10.505068-9
Vinhedo
6a Câmara de Direito
Privado - Rel. Paulo Alcides j. 06.10.2011)
“Cumprimento de Sentença - Cobrança de rateio
de despesas comuns em loteamento dotado de
serviços (...) - Inoponível a impenhorabilidade do
bem de família no caso de cobrança de despesas
com manutenção de loteamento fechado, em
analogia ao regime aplicável à cobrança de
contribuições condominiais, com fundamento na
exceção prevista no art. 3° da Lei n. 8.009/90, por
se tratar de obrigação 'propter rem'. Recurso não
provido.” (TJSP
Agravo de Instrumento no.

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990.10.258926-9 São Paulo 4a Câmara de Direito
Privado Rel. Francisco Loureiro j. 26.08.2010)
Por derradeiro, quanto ao suposto preço vil de
avaliação do imóvel, anote-se de saída tratar-se de matéria de fato a depender
de prova e que, a rigor, refugia aos limites bem mais estreitos de cognição da
exceção preexecutória.
De toda sorte, o valor em questão já foi homologado
pelo Juízo em fevereiro de 2019 (fl. 185 dos autos de origem) há mais de um ano
e meio, portanto. Não tendo havido insurgência oportuna por parte dos executados
quanto ao tema, forçoso o reconhecimento da preclusão da matéria, sendo defeso
o seu reexame.
É o que basta dizer.
A decisão agravada, em resumo, não está a merecer
a crítica que se lhe dirigiu.
3.
Nestes termos, nega-se provimento ao recurso.

Vito Guglielmi
Relator