Tribunal: TJSP
Processo: 1004057-42.2018.8.26.0704
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Sergio Alfieri
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Embargos à execução julgados procedentes. Despesas condominiais. Execução promovida contra os compromissários compradores. Ilegitimidade passiva de parte reconhecida. Embargantes que comprovaram a imissão na posse em data posterior ao período em cobrança. Aplicação do entendimento firmado no julgamento do RE no 1.345.331/RS, sob o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C

Ementa:
APELAÇÃO. Condomínio. Embargos à execução julgados procedentes. Despesas condominiais. Execução promovida contra os compromissários compradores. Ilegitimidade passiva de parte reconhecida. Embargantes que comprovaram a imissão na posse em data posterior ao período em cobrança. Aplicação do entendimento firmado no julgamento do RE no 1.345.331/RS, sob o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C do CPC/73). Julgamento em ação anterior reconhecendo a ilegitimidade passiva de parte da construtora. Coisa julgada que não produz efeito contra terceiros. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários advocatícios, de 10% para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000190904
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004057-42.2018.8.26.0704, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONDOMINIO
ILE ECOLIFE, são apelados MARIA LUIZA ORTIZ ORTALI e CARLOS AUGUSTO
ORTALI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
SERGIO ALFIERI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004057-42.2018.8.26.0704 -Voto no 6166 2/8
APELAÇÃO CÍVEL no 1004057-42.2018.8.26.0704
APELANTE: CONDOMINIO ILE ECOLIFE
APELADOS: MARIA LUIZA ORTIZ ORTALI E CARLOS AUGUSTO ORTALI
COMARCA: SÃO PAULO
JUIZ DE 1o GRAU: MONICA LIMA PEREIRA
VOTO No 6166

APELAÇÃO. Condomínio. Embargos à execução julgados
procedentes. Despesas condominiais. Execução promovida contra
os compromissários compradores. Ilegitimidade passiva de parte
reconhecida. Embargantes que comprovaram a imissão na posse
em data posterior ao período em cobrança. Aplicação do
entendimento firmado no julgamento do RE no 1.345.331/RS, sob
o regime dos Recursos Repetitivos (art. 543-C do CPC/73).
Julgamento em ação anterior reconhecendo a ilegitimidade passiva
de parte da construtora. Coisa julgada que não produz efeito contra
terceiros. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO,
majorados os honorários advocatícios, de 10% para 15% do valor
atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Trata-se de embargos à execução de título
extrajudicial opostos por MARIA LUIZA ORTIZ ORTALI e CARLOS
AUGUSTO ORTALI contra CONDOMÍNIO ILE ECOLIFE, julgados
procedentes pela r. sentença atacada (fls. 141/143), cujo relatório adoto, e, por
consequência, extinta a execução, sem resolução do mérito, com fundamento
no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, condenando o embargado
ao pagamento nas verbas sucumbenciais, arbitrados os honorários
advocatícios em 10% do valor atualizado da causa (atribuído R$ 49.301,82).
Inconformado, o embargado interpôs recurso de
apelação, afirmando, em síntese que os apelados detêm relação jurídica direta

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com a coisa, eis que são compromissários compradores desde 11/07/2006 e a
cobrança envolve prestações condominiais vencidas de agosto de 2015 a
fevereiro de 2018.
Sustenta que se os apelados foram imitidos na posse
em data posterior à celebração do instrumento, a massa condominial não pode
deixar de receber as cotas respectivas, devendo prevalecer o interesse da
coletividade, uma vez que a natureza da obrigação não vincula a pessoa, mas
a coisa em si, cabendo ao compromissário comprador demandar
regressivamente o alienante para reaver os valores pagos.
Recurso regularmente processado e preparado (fls.
160/163).
Contrarrazões às fls. 167/175.
É o relatório.
A irresignação recursal não comporta provimento.
Segundo consta da petição inicial, o embargado
ajuizou ação de execução de título executivo extrajudicial alegando serem os
embargantes
legítimos
compromissários
compradores
da
unidade
condominial no 63 - Torre 3 do Edifício Graúna, integrante do condomínio Ile
Ecolife, situado à Rua Francisco Marcondes Vieira no 3, São Paulo, Capital, e
que deixaram de efetuar o pagamento das despesas condominiais e consumo
de água e gás nos meses de agosto a dezembro de 2015, janeiro a dezembro
de 2016, janeiro a dezembro de 2017 e de janeiro e fevereiro de 2018,
perfazendo o montante de R$ 49.301,82.
Consta, ainda, terem os embargantes arguido
preliminarmente a ilegitimidade passiva de parte, pois a cobrança se refere a

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período anterior àquele em que foram imitidos na posse do imóvel, sendo a
responsável pelo débito a empresa BROOKFIELD SÃO PAULO
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., realizadora da obra.
Continua a prefacial informando que o embargado
foi comunicado por e-mail, em fevereiro de 2018, de que os embargantes não
haviam sido imitidos na posse e que receberam as chaves do apartamento no
dia 10 de maio de 2018.
No mérito, refutaram a responsabilidade pelo
pagamento de despesas com a utilização de gás e água de período anterior à
imissão na posse do imóvel.
Com
efeito,
os
embargos
foram
julgados
procedentes sob o fundamento, em síntese, de que o condomínio embargado
não se desincumbiu do ônus de comprovar “... quem de fato residiu por todo
o período exequendo”.
E para infirmar esse fundamento, o apelante se
utilizou de julgamento de ação anterior movida contra a construtora do
empreendimento, na qual a r. sentença copiada às fls. 114/116, acolhendo os
argumentos da embargante, extinguiu a execução por ilegitimidade passiva de
parte, transitando em julgado.
Eis os fundamentos adotados na aludida sentença:
“... condomínio embargado possuía ciência da venda do imóvel para Maria
Luiza Ortiz Ortali e Carlos Augusto Ortali, conforme o relatório de débito
atualizado juntado às fls. 127, de modo que inexistente qualquer obrigação
da embargante pelo pagamento dos débitos condominiais executados nos
autos principais”.
Entretanto, em que pese a ciência do condomínio
acerca da celebração do instrumento particular de compra e venda, datado de

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11/07/2006 e não levado a registro, olvidou-se o apelante de outro requisito
indispensável para a definição do responsável pelo pagamento das despesas
condominiais, qual seja, a comprovação de que os compromissários
compradores se imitiram na posse do imóvel, à luz do posicionamento
firmado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso
Especial no 1.345.331/RS, sob o regime dos recursos repetitivos (art. 543-C
do CPC/1973), in verbis:
“PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C
DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO
DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO
CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA
INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o
imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se
imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca

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da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente
vendedor para responder por despesas condominiais relativas
a período em que a posse foi exercida pelo promissário
comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido”. (REsp
1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
08/04/2015,
DJe
20/04/2015).
Na demanda anterior, o condomínio não submeteu a
questão controvertida à Instância Superior, conformando-se com o veredito.
Ocorre que a coisa julgada não irradia seus efeitos a
terceiros e nem pode prejudicá-los, nos termos do art. 506 do Código de
Processo Civil, de modo que os apelados não se submetem ao entendimento
firmado no julgamento mencionado, pena de malferir a garantia
constitucional ao exercício do contraditório e da ampla defesa, bem assim do
devido processo legal.
Mas não é só.
O instrumento particular da unidade autônoma,
objeto das despesas condominiais em débito (fls. 45), dispõe no capítulo XI
item 11.2 o seguinte:
“O COMPRADOR somente será imitido na posse de sua
unidade autônoma, com o recebimento das respectivas
chaves, desde que preenche os requisitos abaixo:
a) - esteja em dia com o cumprimento de todas as obrigações
decorrentes deste instrumento;
b) - proceda à vistoria da unidade autônoma, no prazo de 15
(quinze) dias, contados da data da comunicação da
VENDEDORA, colocando referidas chaves a disposição;
c) - Assine o respectivo termo de recebimento de chaves.”

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Ora, tendo o apelante promovido a execução de
título extrajudicial contra os compromissários compradores com amparo no
aludido instrumento particular, não poderia ignorar o teor da cláusula que
estabelece os requisitos para a imissão na posse do imóvel, aferindo
previamente o devido preenchimento para eleger quem de direito a ser
demandado.
Ocorre que as correspondências eletrônicas que
aparelham os embargos (fls. 12/14) comprovam a ciência do apelante de que
os apelados não tinham sido imitidos na posse do imóvel e, portanto, não
estavam usufruindo dos serviços prestados pelo condomínio, daí porque não
podem ser compelidos a arcar com as despesas em cobrança.
Oportuno registrar que prevalece o posicionamento
jurisprudencial que atribui às construtoras o dever de responder pelos
encargos condominiais até que o compromissário comprador receba as chaves
do imóvel, ainda que não constituam matéria oponível ao condomínio
discussões envolvendo o contrato de compromisso de compra e venda, como
por exemplo, o descumprimento do prazo para a entrega do empreendimento
ou a falta de pagamento das prestações ajustadas.
In casu, embora firmado em 11/07/2006 o
instrumento particular de compra e venda, haviam etapas a serem cumpridas
pela construtora e pelos compromissários compradores - subordinação da
eficácia do negócio ao implemento de condição suspensiva (art. 125 do
Código Civil) -, tanto que os apelados somente foram imitidos na posse do
imóvel em 10 de maio de 2018, consoante termo de recebimento de chaves
copiado às fls. 15/16 e que não foi impugnado pelo apelante.
Finalmente, bem apreendeu a d. julgadora que o
condomínio poderia comprovar por intermédio da oitiva de testemunhas,

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juntada de documentos contendo assinatura de um dos compromissários
compradores às assembleias ou na relação de entrega dos boletos
condominiais, que os apelados residiam no imóvel, ou dele já haviam tomado
posse, mas dispensou essa fase processual e requereu o julgamento
antecipado da lide.
Destarte,
devidamente
equacionado
o
litígio,
amparado no escorreito exame da prova documental produzida e no
posicionamento jurisprudencial aplicável à espécie, a r. sentença merece ser
mantida, por seus próprios fundamentos.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO AO
RECURSO, majorados os honorários advocatícios sucumbenciais, de 10%
para 15% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, 11, do Código
de Processo Civil.

SERGIO ALFIERI

Relator