Tribunal: TJSP
Processo: 1001462-07.2015.8.26.0565
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ALIENAÇÃO JUDICIAL E ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Sentença de parcial procedência. Insurgência por corréu. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. Afastamento. Pretensões de dedução dos valores despendidos com IPTU e benfeitorias no imóvel ocupado com exclusividade pelo réu que não foi objeto de formulação de pedido contraposto, mas mera argumentação de defesa para

Ementa:
APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ALIENAÇÃO JUDICIAL E ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Sentença de parcial procedência. Insurgência por corréu. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. Afastamento. Pretensões de dedução dos valores despendidos com IPTU e benfeitorias no imóvel ocupado com exclusividade pelo réu que não foi objeto de formulação de pedido contraposto, mas mera argumentação de defesa para sua compensação. Matéria que foi expressamente analisada no corpo do julgado, não havendo exigência a seu afastamento no dispositivo da sentença. Vício inexistente. MÉRITO. Alegação não comprovada de realização de benfeitorias úteis e necessárias, com pretensão de reembolso/abatimento. Mera informação de valores gastos a este título, sem indicação concreta de quais seriam as benfeitorias introduzidas. Recibos que sequer especificam a natureza dos serviços e notas fiscais de materiais de construção sem qualquer relação ao objeto de sua realização. Indenização corretamente afastada. ARBITRAMENTO DOS ALUGUÉIS. Definição de valor locativo que levou em consideração pesquisa por site imobiliário em relação ao valor de venda de imóveis assemelhados. Critério impugnado e que não deve ser acolhido pela ausência de correlação para com o imóvel objeto da demanda. Perícia, contudo, que não é necessária, sendo a identificação do valor locativo possível, em sede de liquidação do julgado, pela apresentação de avaliações de imobiliárias por ambas as partes, com referência ao imóvel em litígio, de forma a se definir o valor do aluguel pela média. Sentença parcialmente reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000333998
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001462-07.2015.8.26.0565, da Comarca de São Caetano do Sul, em que é apelante
ROGERIO EDUARDO PEREIRA, são apelados MARIA DA GLORIA REIS PEREIRA e
MARCELO AUGUSTO PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001462-07.2015.8.26.0565 -Voto no 2.770
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APELAÇÃO No 1001462-07.2015.8.26.0565
RELATORA: MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA POLLICE NOGUEIRA
ÓRGÃO JULGADOR: 9.a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELANTE: ROGÉRIO EDUARDO PEREIRA
APELADOS: MARIA DA GLÓRIA REIS PEREIRA E OUTRO
COMARCA: SÃO CAETANO DO SUL
JUIZ PROLATOR: DANIELA ANHOLETO VALBÃO
VOTO No 2.770
APELAÇÃO. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C.C. ALIENAÇÃO
JUDICIAL E ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Sentença de
parcial procedência. Insurgência por corréu. PRELIMINAR.
NULIDADE DA SENTENÇA. Afastamento. Pretensões de dedução
dos valores despendidos com IPTU e benfeitorias no imóvel ocupado
com exclusividade pelo réu que não foi objeto de formulação de
pedido contraposto, mas mera argumentação de defesa para sua
compensação. Matéria que foi expressamente analisada no corpo do
julgado, não havendo exigência a seu afastamento no dispositivo da
sentença. Vício inexistente. MÉRITO. Alegação não comprovada de
realização de benfeitorias úteis e necessárias, com pretensão de
reembolso/abatimento. Mera informação de valores gastos a este
título, sem indicação concreta de quais seriam as benfeitorias
introduzidas. Recibos que sequer especificam a natureza dos serviços
e notas fiscais de materiais de construção sem qualquer relação ao
objeto de sua realização. Indenização corretamente afastada.
ARBITRAMENTO DOS ALUGUÉIS. Definição de valor locativo
que levou em consideração pesquisa por site imobiliário em relação
ao valor de venda de imóveis assemelhados. Critério impugnado e
que não deve ser acolhido pela ausência de correlação para com o
imóvel objeto da demanda. Perícia, contudo, que não é necessária,
sendo a identificação do valor locativo possível, em sede de
liquidação do julgado, pela apresentação de avaliações de imobiliárias
por ambas as partes, com referência ao imóvel em litígio, de forma a
se definir o valor do aluguel pela média. Sentença parcialmente
reformada. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta por ROGÉRIO EDUARDO
PEREIRA contra a r. sentença de fls. 272/275, cujo relatório se adota, complementada pela
decisão de fls. 281, que julgou parcialmente procedente ação de Extinção de Condomínio com
Arbitramento de Aluguéis ajuizada por MARIA DA GLÓRIA REIS PEREIRA e MARCELO
AUGUSTO PEREIRA, para:

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a) declarar a extinção do condomínio entre as partes relativo aos
imóveis descritos a fls. 03 (item 6: "b", "c" e "d"), mediante leilão judicial dos bens, nos
termos dos artigos 730 do Novo Código de Processo Civil;
b) declarar que o valores referentes a IPTU, ITR e taxa
condominial que recaem sobre os imóveis em lide deverão ser rateados entre a viúva-meeira e
demais herdeiros, condenando os herdeiros ao ressarcimento dos valores correspondentes à
sua fração ideal, ressaltando que, em virtude da prescrição trienal, os valores são devidos a
partir de 06/03/2012;
c) condenar o corréu Rogério Eduardo Pereira ao pagamento de:
c.1) indenização aos autores por eventual dano ao imóvel da Rua
Castro Alves, n. 63, Bairro Cerâmica, em São Caetano do Sul, no período em que usufruiu
exclusivamente do bem, cujo valor será apurado em liquidação de sentença;
c.2) aluguéis devidos aos autores no valor de R$ 2.000,00 por
mês, com vencimento no dia 10 de cada mês, devidos a partir da citação (setembro/2015 - fls.
200/201) até a efetiva desocupação (novembro/2015 - fls. 266), corrigidos monetariamente a
partir de cada vencimento e acrescidos de juros de 1% ao mês, a partir da citação.
Acrescentou, ainda, que transitada em julgado a sentença,
deverão os imóveis serem submetidos à avaliação judicial, cumprindo-se, no mais, o disposto
nos artigos 879 a 903, do Novo Código de Processo Civil.
Por fim, ante o princípio da sucumbência, e por se tratar de
procedimento de jurisdição voluntária, as custas foram rateadas entre as partes,
proporcionalmente, e cada parte devendo arcar com os honorários dos respectivos patronos.
Em seu apelo o réu Rogério pugna pela anulação da sentença,
na medida em que em seu dispositivo não consta expressamente a rejeição ao pedido de
ressarcimento dos gastos com a manutenção do imóvel e também não explicita o direito ao
ressarcimento ou compensação dos valores pagos a título de IPTU do imóvel da Rua Castro
Alves, 63, com os valores devidos a qualquer título à recorrida. Em suma, sustenta que não
houve manifestação expressa ao pedido contraposto.

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No mérito pretende o reconhecimento ao direito de restituição
dos gastos com a manutenção de imóvel comum, no valor de R$ 8.099,82, e redução e/ou
apuração do aluguel através de perícia em fase de liquidação de sentença, apontando a
insuficiência dos documentos de fls. 80/83 para esse fim, por se tratar de mera pesquisa de
outros imóveis à venda na Comarca, com a mesma situação do imóvel, obtida através da
internet.
Diz que o documento levado em consideração pelo magistrado
sequer traz elementos de comparação e parâmetro para a fixação do aluguel no patamar
fixado, tampouco foi realizada vistoria interna do referido imóvel, de modo que deve ser
realizada perícia para tal fixação. Subsidiariamente, pugna pela redução do valor do aluguel
para R$ 1.000,00 (fls. 283/289).
Recurso regularmente processado e contrariado (fls. 294/297).
É O RELATÓRIO.
Trata-se de ação de extinção de condomínio c/c arbitramento de
alugueis e indenização referente a três imóveis que foram objeto de Escritura de Inventário e
Partilha de bens do Espólio de José Antonio Pereira (cônjuge e pai das partes), dos quais
possui a viúva-meeira a metade ideal e cada um dos herdeiros a fração ideal de um sexto do
patrimônio.
Um dos imóveis, aquele situado à rua Castro Alves, n.o 63, era
ocupado com exclusividade pelo corréu Rogério, desde 2.012, o que resultou na formulação
de pedido específico de fixação de aluguel em relação a ele, além de indenização por danos
causados a este imóvel.
Não houve, de sua parte, oposição aos pedidos de extinção do
condomínio e alienação judicial dos imóveis, tampouco no arbitramento de aluguel sobre o
bem que ocupou com exclusividade, residindo sua irresignação apenas em relação ao valor
pretendido quanto ao aluguel do bem, que defende ser devido da citação, e pretensão de
dedução das despesas que realizou com benfeitorias úteis e necessárias, observada a proporção
dos respectivos quinhões.

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Não procede a alegação de nulidade da sentença porque não fez
constar em seu dispositivo a rejeição ao pedido de ressarcimento dos gastos com a
manutenção do imóvel e também o direito ao ressarcimento/compensação dos valores pagos a
título de IPTU do imóvel da Rua Castro Alves, 63, com os valores devidos a qualquer título à
recorrida.
Inicialmente há que se observar que não chegou a ser formulado
pedido contraposto na contestação, limitando-se o réu a apresentar sua oposição em relação a
alguns tópicos dos pedidos formulados na inicial, destacando a necessidade de dedução, nos
valores que venha a pagar, do montante despedindo com IPTU e benfeitorias, de modo que
não havia razão para que a apreciação desses temas se desse no dispositivo da sentença.
E de qualquer forma, a simples leitura da sentença evidencia que
os temas em questão foram expressamente analisados, o que resultou na aceitação de dedução
apenas das despesas de IPTU em proporção às quotas-partes de cada condômino, rejeitado o
pedido formulado em relação a benfeitorias, como segue:
"Entretanto, quanto ao IPTU, este de fato deverá ter o seu valor
rateado com os demais condôminos na proporção de cada cota-parte, o que
será apurado na fase de liquidação da sentença." (fls. 274)
(...)
"Nesta toada, registro que os valores gastos pelo réu, no
período em que usufruiu exclusivamente do referido imóvel, não devem ser
ressarcidos, isto porque os elementos apresentados não demonstraram trata-se
de benfeitorias necessárias ou urgentes, o que permite a conclusão de que a
manutenção alegada ocorreu para sua adequação e comodidade."
Logo, não prospera a afirmação de nulidade do julgado, que
apreciou de forma integral os aspectos controvertidos da demanda.
E superada a preliminar, também quanto ao mérito a r. sentença
deu adequada solução à lide e deve ser integralmente preservada.

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Em relação às benfeitorias, conforme disposição do Código
Civil, são elas classificadas em três espécies:
"Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou
necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não
aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam
de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou
evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou
acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor
ou detentor."
E feita a distinção, o artigo 1.219 do mesmo Código contempla
o tratamento a ser conferido a elas para efeito de indenização:
"Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das
benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe
forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá
exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis."
Ocorre que o réu, em sua contestação, limitou-se a afirmar de
forma genérica a realização de benfeitorias úteis necessárias, trazendo relação de despesas
efetivadas para esse fim, mas sem qualquer preocupação em especificar a que título foram
feitas, de maneira que se pudesse aferir a natureza dessas realizações.
Basta examinar os recibos exibidos a fls. 212/230 para se
constatar que muitos deles pormenorizam os serviços prestados , ao passo que as notas
pertinentes a materiais de construção tampouco permitem qualquer conclusão de destinação
do material. Tampouco se cuidou de trazer fotos comparativos do imóvel, de forma que se
pudesse aferir as melhoras introduzidas no imóvel e consequentemente, a natureza dessas
benfeitorias, valendo lembrar que dentre as poucas identificáveis em relação a seu objeto, tem-
se as que se referem à aquisição de aparelhos de ar condicionado, que não refletem
benfeitorias úteis ou necessárias.

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Assim, considerando a generalidade da alegação, bem andou o
juízo “a quo” ao refutar a pretensão de abatimento/compensação dessas despesas em relação
ao débito reconhecido do corréu, aceitando a dedução apenas de despesas de IPTU, por força
do quanto estabelecido no artigo 1.315 do Código Civil.
Veja-se a respeito julgado da 9a Câmara sobre o tema:
“APELAÇÃO Ação Indenizatória por Acessão c/c Indenização
por Danos Morais e Arbitramento de Aluguel - Alegação de danos em razão de
reintegração de posse sobre o imóvel onde exercia a posse mansa e pacifica e
estabeleceu a sua moradia com a realização de benfeitorias e acessões
Sentença de improcedência, condenando a autora nos ônus da sucumbência e
por litigância de má-fé - Inconformismo da autora, suscitando preliminares e
alegando, no mérito, o direito a indenização pela construção realizada no
imóvel, uma vez que era possuidora de boa-fé, o direito aos danos morais e de
arbitramento de aluguel e, ainda, a não configuração da litigância de má-fé
Parcial cabimento Preliminares afastadas Nulidades processuais que devem
ser arguidas nos próprios autos da reintegração Ausência de comprovação
das benfeitorias e acessões realizadas no imóvel e de terem sido efetuadas
pela autora Reintegração de posse de forma legitima - Danos morais e
alugueis que não são devidos a ocupante de terra de forma irregular
Litigância de má-fé afastada
Recurso parcialmente provido” (TJSP;
Apelação Cível 1000052-19.2018.8.26.0108; Relator (a): José Aparício
Coelho Prado Neto; 9a Câmara de Direito Privado; j.: 02/04/2020)
Portanto, correta a rejeição de sua indenização.
Em relação ao valor locativo, devido de setembro/2015 a
novembro/2015, porém, penso que assiste parcial razão ao recorrente.
Os autores trouxeram como parâmetro para definição do valor
locativo consulta realizada pela internet, em site imobiliário, que se limita a trazer alguns
imóveis que teriam características próximas ao da demanda, com valores de venda entre R$
600.000,00 a R$ 680.000,00 (fls. 80/83). Pleitearam fosse considerado para o aluguel o
percentual de 1% sobre o valor da venda, tendo a sentença acolhido o percentual de 0,5%
sobre o preço de venda de R$ 600.000,00 para essa definição.

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Não é possível, portanto, estabelecer-se mínima relação entre a
real situação do imóvel e suas características em comparação com os preços encontrados, e a
alegação de que havia dificuldade para ingressar no imóvel ocupado não impediria que
imobiliárias idôneas apresentassem uma estimativa de locação em consideração à localização
exata do imóvel, sua metragem e características visuais externas, de forma a trazer um valor
mais próximo daquele que efetivamente resultaria no valor de locação do imóvel em litígio.
E frente a essa realidade, e considerando que houve expressa
impugnação na defesa a esses valores, de forma a se alcançar o locativo justo, melhor
caminho é determinar-se que as partes apresentem, na fase de liquidação do julgado, três
avaliações cada, provenientes de imobiliárias idôneas de sua confiança, de forma a que se
identifique o valor locatício pela média entre as seis avaliações. Na ausência de providência
por uma das partes, será levada em consideração a média de avaliações da parte que as
apresentou.
Em consideração ao pequeno tempo de incidência do aluguel e o
valor não expressivo da locação, não é necessária a realização de perícia, o que apenas
oneraria desnecessariamente as partes e protelaria resultado do feito, especialmente pela
consideração de que o método apontado se revela adequado, justo e equânime para a definição
de valores.
Portanto, a r. sentença deve ser parcialmente reformada, apenas
para que a definição do valor dos aluguéis seja apurada em liquidação de sentença, mas nos
moldes supra delineados, mantida, no mais, inclusive em relação à distribuição da
sucumbência, inalterada.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO
RECURSO.

MARIELLA FERRAZ DE ARRUDA P. NOGUEIRA
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