Tribunal: TJSP
Processo: 1012866-69.2016.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-13
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer, cumulada com declaração de nulidade de cláusulas abusivas e repetição de indébito. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Devolução de comissão de corretagem e taxa SATI. Parcial provimento. Prazo prescricional trienal que atinge todas as parcelas, a contar do desembolso de cada uma delas, em relação ao termo inicial, considerado o

Ementa:
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer, cumulada com declaração de nulidade de cláusulas abusivas e repetição de indébito. Sentença de improcedência. Inconformismo da parte autora. Devolução de comissão de corretagem e taxa SATI. Parcial provimento. Prazo prescricional trienal que atinge todas as parcelas, a contar do desembolso de cada uma delas, em relação ao termo inicial, considerado o ajuizamento da ação. Devolução das cotas condominiais. Não provimento. Despesas que incidem a partir da entrega das chaves, convertendo-se o ônus aos adquirentes. Danos morais. Não provimento. Ausência da comprovação de circunstâncias que atinjam direitos de personalidade. Sentença parcialmente reformada. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012866-69.2016.8.26.0161
Registro: 2020.0000188168
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012866-69.2016.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes JOSÉ IVAN
LOPES e GLAUCE RABELO DE FREITAS, são apelados SZM EMPREENDIMENTOS
E PARTICIPAÇÕES LTDA e GMK NEGÓCIOS IMOILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 13 de março de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 942
Apelação Cível no 1012866-69.2016.8.26.0161
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Diadema
Apelantes: José Ivan Lopes e Glauce Rabelo de Freitas
Apelados: Szm Empreendimentos e Participações Ltda e GMK Negócios Imoiliários
Ltda
Juíza: Cíntia Adas Abib.
APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer, cumulada com
declaração de nulidade de cláusulas abusivas e repetição
de indébito. Sentença de improcedência. Inconformismo
da parte autora. Devolução de comissão de corretagem e
taxa SATI. Parcial provimento. Prazo prescricional
trienal que atinge todas as parcelas, a contar do
desembolso de cada uma delas, em relação ao termo
inicial, considerado o ajuizamento da ação. Devolução das
cotas condominiais. Não provimento. Despesas que
incidem a partir da entrega das chaves, convertendo-se o
ônus aos adquirentes. Danos morais. Não provimento.
Ausência da comprovação de circunstâncias que atinjam
direitos
de
personalidade.
Sentença
parcialmente
reformada. Recurso provido em parte.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
304/309, que julgou improcedentes os pedidos da petição inicial.

A parte autora, ora apelante, sustenta que não ocorreu a prescrição da
pretensão para reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI.
Alega ser indevida a cobrança de juros de atualização sobre o valor da venda antes da
efetiva entrega do imóvel. Requer a condenação da parte contrária em restituir os débitos
condominiais pagos, pois seriam anteriores à data de entrega do imóvel. Aduz incidir à
espécie danos morais de caráter reparatório. Requer, nestes termos, a reforma do julgado.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 344/345). Não
houve a juntada de contrarrazões.

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Tentativa de conciliação às fls. 370, que restou infrutífera.
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso comporta parcial provimento.
O termo inicial para prescrição da pretensão para reaver os valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI é o do efetivo desembolso, de modo
a não ensejar enriquecimento ilícito para quaisquer das partes.
Nesse sentido:
APELAÇÃO Compromisso de compra e venda de imóvel Pedido de
restituição da comissão de corretagem Sentença de procedência

Irresignação da ré Questões debatidas que foram objeto de julgamento
pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 938). PRESCRIÇÃO
Controvérsia cinge-se quanto ao termo inicial de contagem do prazo
prescricional trienal Não há como se entender que a contagem do prazo
se inicie com a contratação dos serviços de corretagem Aplicação da
prescrição à pretensão de restituição tem fundamento no sucedido
enriquecimento sem causa da promitente vendedora, ocasionado pela
cobrança indevida (art. 206, § 3o, inciso IV do Código Civil) Tampouco se
pode aceitar que o dito locupletamento indevido tenha ocorrido somente
com o pagamento da última parcela Fato que enseja o enriquecimento
sem causa são os efetivos desembolsos das quantias pagas Precedentes
Prescrição reconhecida quanto aos valores desembolsados fora do triênio
que antecedeu a propositura da ação. COMISSÃO DE CORRETAGEM Ré
que não se eximiu do seu dever de informação, considerando que os
autores, na mesma data em que firmaram o compromisso, subscreveram
contrato acessório, relativo aos serviços de corretagem, no qual consta

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expressamente o valor pago sob este título Validade da transferência
Restituição indevida
Improcedência do pedido inicial. RECURSO
PROVIDO.
(Apelação Cível no 1136589-17.2016.8.26.0100, TJSP 9a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Manoel Ribeiro, j. 07.11.2019).
Não se pode considerar que os documentos juntados às fls. 151/161
sejam associados especificamente ao pagamento de tais encargos, ainda mais se feito o
cotejo com as notas fiscais de fls. 299/300, que discriminam os valores e parcelas a serem
pagos, tanto para a assessoria imobiliária, quanto para a comissão de corretagem.
Sobre a assessoria imobiliária, incide a tese do Recurso Especial no
1.551.951/SP julgado sob o rito dos recursos repetitivos, que concluiu pela abusividade da
cobrança.
"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel".
Outro Recurso Especial repetitivo, de no 1.551.956/SP, conclui pela
incidência do prazo trienal para pretensão de restituição da aludida cobrança (artigo 206,
§3o, inciso IV, do Código Civil).
Levando-se em consideração o entendimento acima discorrido e a data
de ajuizamento da demanda (07.10.2016), a única parcela passível de restituição é de
número 10, de fls. 300, no valor histórico de R$404,07. As demais se encontram cobertas
pela prescrição trienal.
No mais, merece ser mantida a sentença combatida.
A cláusula de reajuste monetário não implica em abusividade,
porquanto estipulada dentro de parâmetros aceitos pela jurisprudência (incidência do

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INCC/DI até o “habite-se”, e do IGP-M após). Sua incidência tem por finalidade a mera
recomposição do poder de compra da moeda em face da inflação.
Também, nesse sentido:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESTITUIÇÃO DE VALORES -
Diferença de financiamento, taxa de assessoria e taxa de atribuição de
unidade - Termo aditivo ao contrato, vinculado ao contrato de promessa de
compra e venda - Embora não tenha especificamente sido chamada de 'taxa
de assessoria técnico-imobiliária', o valor cobrado pela ré tem o intuito de
remunerar a prestação dos serviços de despachante, pelo que ostenta a
mesma natureza da taxa SATI, conforme tese consolidada no REsp no
1.599.511-SP, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Abusividade da
cobrança - Restituição devida, nos termos da sentença - Autor que pleiteia a
restituição do valor decorrente da atualização monetária que incidiu sobre
a
parcela de
financiamento
no
momento
da
contratação
-
Correção monetária que não constitui qualquer acréscimo, destinando-se
tão-somente a recompor a perda do poder aquisitivo da moeda - Ausência
de abusividade na cobrança da diferença entre o valor contratual e o valor
financiado - Correção aplicada nos termos do contrato - Taxa de atribuição
da unidade - Despesa de responsabilidade da construtora - Obrigação que
decorre de expressa disposição legal - Custo inerente à atividade, que não
pode ser repassado ao promitente comprador - Art. 31-F, parágrafo 12o,
inciso IV e art. 44, ambos da Lei no 4.591/64 - Precedentes jurisprudenciais
deste e. TJSP - Sentença mantida - Sucumbência recíproca - Honorários
recursais devidos - RECURSOS DESPROVIDOS. (grifo nosso)
(Apelação Cível no 1024031-92.2017.8.26.0577, TJSP 9a Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Ângela Lopes, j. 06.03.2020).
Sobre a restituição de taxas condominiais, ao contrário do alegado
pela parte apelante, os documentos de fls. 81/84 demonstram que o termo inicial de
pagamento se deu em dezembro de 2015, data esta de entrega das chaves e ingresso dos
recorrentes na posse do imóvel.

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Sob a posse desses, não há que se falar em obrigação da apelada. Com
a entrega das chaves, as despesas condominiais e de IPTU tornam-se ônus dos adquirentes,
não mais da construtora.
Por fim, os danos morais para o caso em tela não são in re ipsa.
Destarte, cumpriria aos recorrentes apresentarem, de forma verossímil, abalos morais ou
psíquicos, constrangimentos às suas imagens que pudessem caracterizar violação aos seus
direitos de personalidade.
Contudo, não é o que se depreende dos autos, inexistindo, assim,
elementos suficientes para autorizar a condenação da parte apelada em danos morais,
agindo com acerto, novamente, o Juízo de primeiro grau a prescrição de praticamente a
totalidade das despesas com comissão de corretagem e taxa SATI foi reconhecida, como
também a correta cobrança das taxas condominiais em desfavor dos apelantes.
Assim, reforma-se a r. sentença, tão somente, para condenar a parte
apelada em restituir (de forma simples) a parcela de número 10, do documento de fls. 300,
porquanto abusiva a cobrança e dentro do prazo trienal para tutela do direito.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com reconhecimento
mínimo de todos os pedidos aventados, e com fundamento no §11, do artigo 85, do Código
de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser majorados para
12% do conteúdo econômico, conforme lançado na sentença combatida.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo

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Tribunal Federal).
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
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Relator