Tribunal: TJSP
Processo: 1017810-39.2016.8.26.0477
Classe: Apelação Cível / Assembléia
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-02
Data de publicação: 2020-07-02

Ementa:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. Sentença de parcial procedência. Insurgência do condomínio réu. Acolhimento parcial. Preliminar de nulidade por julgamento extra petita. Insubsistência. Sentença proferida em estrita consonância com uma das causas de pedir deduzidas no exato sentido de nulidade da deliberação de rateio extraordinário, determinada pela não observância do

Ementa:
CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA. Sentença de parcial procedência. Insurgência do condomínio réu. Acolhimento parcial. Preliminar de nulidade por julgamento extra petita. Insubsistência. Sentença proferida em estrita consonância com uma das causas de pedir deduzidas no exato sentido de nulidade da deliberação de rateio extraordinário, determinada pela não observância do critério fixado para tanto pela Convenção do Condomínio. Deliberação, no particular, efetivamente dissonante dos termos fixados na convenção condominial, a estabelecer como critério de rateio das despesas condominiais a observância da fração ideal do terreno. Nulidade restrita, no entanto, a não prejudicar a deliberação do rateio em si, mas sim e tão somente o critério de divisão objeto de deliberação. Inteligência do art. 184 do CC. Prevalência do interesse da massa de condôminos na efetivação do rateio objeto da deliberação questionada, restringindo-se assim o alcance da nulidade proclamada. Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000498039
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017810-39.2016.8.26.0477, da Comarca de Praia Grande, em que é apelante
CONDOMINIO BLOCO A EDIFICIO BALEARES I E BLOCO B EDIFICIO
BALEARES II, é apelado JOSE ARMANDO DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 2 de julho de 2020.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 7279
APELAÇÃO No 1017810-39.2016.8.26.0477
APELANTE: CONDOMÍNIO BLOCO A EDIFICIO BALEARES I E BLOCO B
EDIFICIO BALEARES II
APELADO: JOSE ARMANDO DOS SANTOS
COMARCA: PRAIA GRANDE - 1a VARA CÍVEL
JUIZ: CHRISTIANO RODRIGUES GOMES DE FREITAS
CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE
ASSEMBLEIA. Sentença de parcial procedência. Insurgência do
condomínio réu. Acolhimento parcial. Preliminar de nulidade por
julgamento extra petita. Insubsistência. Sentença proferida em
estrita consonância com uma das causas de pedir deduzidas no
exato sentido de nulidade da deliberação de rateio extraordinário,
determinada pela não observância do critério fixado para tanto
pela Convenção do Condomínio. Deliberação, no particular,
efetivamente dissonante dos termos fixados na convenção
condominial, a estabelecer como critério de rateio das despesas
condominiais a observância da fração ideal do terreno. Nulidade
restrita, no entanto, a não prejudicar a deliberação do rateio em
si, mas sim e tão somente o critério de divisão objeto de
deliberação. Inteligência do art. 184 do CC. Prevalência do
interesse da massa de condôminos na efetivação do rateio objeto
da deliberação questionada, restringindo-se assim o alcance da
nulidade proclamada. Sentença parcialmente reformada.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de assembleia
ajuizada por José Armando dos Santos em face de Condomínio Edifício
Balleares I e II, pretendendo o autor a nulidade da assembleia realizada
em 22/10/2016, porque eivada de vícios, pela inobservância da
convenção quanto à representação do condomínio e quanto à forma de
rateio para a cobrança de despesas extraordinárias.
A r. sentença de fls. 74/76, cujo relatório se adota, julgou
parcialmente procedentes deduzidos, “para ANULAR a deliberação de rateio extra
tomada na assembleia realizada em 22/10/2016”. Dada a sucumbência parcial,

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condenou-se “a parte autora e ré nas custas e despesas processuais na proporção de
metade para cada um e em honorários advocatícios”, fixados estes em R$ 800,00
para cada patrono.
Opostos embargos de declaração, foram eles recebidos,
porém rejeitados (fls. 81).
Inconformado, apela o condomínio réu (fls. 84/88),
pugnando pela nulidade da r. sentença, porque extra petita. Entende que
a inicial não contemplou pedido de nulidade da assembleia por
deliberação do rateio, mas sim e tão somente por irregularidade na
representação do condomínio. Faz alusão ao princípio da congruência e
pede a declaração de nulidade da sentença “para exclusão da declaração de
nulidade de deliberação de rateio” (fls. 87). Anota que a deliberação pelo
aumento da despesa condominial não está eivada de qualquer
irregularidade, porque observou os critérios impostos em convenção.
Recurso preparado (fls. 90) e respondido (fls. 93/97).
Não houve oposição oportuna ao julgamento virtual.
É o relatório.
Recurso parcialmente fundado.
De proêmio, afasta-se a preliminar de nulidade da r.
sentença ao fundamento de julgamento extra petita.
Com efeito, nota-se que o pedido de nulidade da assembleia
realizada em 22/10/2016 deduzido pelo apelado teve por fundamentos,
“violação da convenção e da lei quanto à representação do condomínio” e “violação da
convenção e da lei quanto à forma de rateio” (fls. 02). Ambos os motivos foram

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expressamente abordados pelo apelado na exordial, como causas de pedir
da aventada nulidade da deliberação assemblear.
Logo, tendo o MM. Juízo entendido que apenas um dos
fundamentos (causas de pedir) invocados comportava acolhimento, não se
há falar em nulidade por ofensa ao princípio da congruência, como
entende o apelante, na medida que a r. sentença acolheu o pedido de
nulidade
da
assembleia
com
fundamento
em
causa
de
pedir
expressamente deduzida de “violação da convenção e da lei quanto a forma de
rateio”.
Superada a preliminar, no mérito, bem de ver que, à luz da
convenção condominial, as despesas condominiais devem ser rateadas em
conformidade com a fração ideal do terreno tocante aos condôminos. É o
que se extrai da sua cláusula quinta, parágrafo quarto: “Todas as despesas
comuns serão divididas entre os proprietários, na proporção de sua fração ideal
no terreno de que for titular” (fls. 41).
Neste passo, tenha-se em mente que a Lei n° 4.591/94,
em seu artigo 12, § 1°, assim disciplinou o rateio de despesas
condominiais, in verbis:
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas
do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-
parte que lhe couber em rateio.
§ 1°. Salvo disposição em contrário em convenção
(g.n.), a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de
terreno de cada unidade”.
Como é cediço, o CC/2002 derrogou a Lei no 4.591/64,
em tudo aquilo que com ela conflite. No particular, ao que se extrai do
preceito gizado pelos arts. 1.334, I e 1.336, I do referido diploma legal,
manteve-se como critério primário o rateio proporcional às frações

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ideais, sem prejuízo da abertura à autonomia da vontade privada, em
ordem a legitimar a criação de critérios diferenciados, particularizados na
Convenção de Condomínio, desde que não afrontem norma cogente, nem
os princípios da função social do contrato e da propriedade, o equilíbrio
contratual e a boa-fé objetiva, como anota Francisco Eduardo Loureiro1.

Vê-se, pois, que a própria Lei estabeleceu, como sói
acontecer, a regra geral, o critério primário de rateio das despesas
condominiais, fixado em bases objetivas, consistente na consideração da
fração ideal do terreno de cada unidade, admitindo, em caráter
excepcional, disposição em contrário a ser fixada na convenção
condominial, face ao caráter normativo desta.
Isso ocorre porque, segundo o posicionamento pacífico da
mais autorizada doutrina no assunto em tela, a Convenção de Condomínio
tem caráter predominantemente estatutário ou institucional, alcançando
não só os signatários, mas todos os que ingressarem no universo do
condomínio, disciplinando, com força de lei, as relações decorrentes de tal
universo daí dizer-se do seu caráter normativo.
Ora, considerando que a assembleia do dia 22/10/2016
(fls. 10/11) deliberou de forma diversa, ou seja, dividiu o valor da despesa
de
rescisão
em
partes
iguais
para
cada
unidade
condominial,
desrespeitando a fração ideal como parâmetro normativo para o rateio, de
fato havia vício na deliberação do rateio extra a ser escoimado, até porque,
conforme preconiza o artigo 1.336, I do Código Civil, são deveres do
condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas
frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.
Aliás, veja-se que o próprio condomínio, em sede de defesa,
1 “Código Civil Comentado Doutrina e Jurisprudência”, Coord. Min. Cezar Peluso, Ed. Manole, 13a ed.
2019, p. 1303.

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reconhece o equívoco, atribuindo-o, porém, a uma irregularidade da
emissão do boleto relativo ao rateio (fls. 28).
Ora, tais circunstâncias, efetivamente, não militam a favor
da pretensão recursal, sobretudo porque nem todas as unidades
condominiais apresentam as mesmas frações ideais, conforme cláusula
terceira da convenção (fls. 34/39), extraindo-se, portanto, que cada uma
delas deve responder na medida da sua proporção.
A propósito, nesse sentido é o entendimento desta C.
Câmara:
“Despesas condominiais
Ação declaratória de inexigibilidade c.c
repetição de indébito Condôminos que pretendem o rateio das despesas
condominiais entre todos, de forma igualitária, e não em razão do
tamanho, ou fração ideal, de cada unidade, sob pena de enriquecimento
sem causa
Sentença de improcedência
Apelação
Cobrança das
despesas em razão do tamanho da fração ideal da unidade condominial
que é correta e legítima, pois decorre diretamente do comando legal e
específico do art. 1.336, I, do Código Civil e do art. 12, § 1o da Lei
4.591/64, como também da convenção condominial Inaplicabilidade do
art. 884 do CC. Norma específica que se sobrepõe às de caráter genérico.
Critério de rateio de despesas condominiais que tem fundamento (causa)
na legislação de regência e na convenção condominial
Sentença
mantida por seus próprios fundamentos, ora reproduzidos (art. 252 do
RITJSP).
Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1009944-70.2014.8.26.0114; Relator (a): Neto Barbosa Ferreira; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 10a Vara
Cível; Data do Julgamento: 04/07/2018; Data de Registro: 04/07/2018)
CONDOMÍNIO Despesas condominiais Rateio de acordo com a fração
ideal
Ação declaratória proposta pelos condôminos proprietários da
unidade cobertura tipo duplex Pretensão de pagamento semelhante ao
de unidade padrão Sentença de improcedência Apelo dos autores
Convenção condominial que estabelece ser dever dos condôminos
contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações
ideais Disposição harmonizada com a regra do artigo 1.336, inciso I, do
Código Civil
Enriquecimento sem causa não verificado
Sentença
mantida
Apelação desprovida (TJSP; Apelação Cível 1015183-
98.2016.8.26.0562; Relator (a): Carlos Henrique Miguel Trevisan; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8a Vara Cível;
Data do Julgamento: 29/11/2017; Data de Registro: 30/11/2017)
A despeito de tais considerações, não se há cogitar de vício
na deliberação assemblear subjacente ao litígio no que toca à

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determinação do rateio extraordinário em si, efetivamente devido, em
ordem a atender o compromisso financeiro do condomínio.
Dito de outra forma, a declaração de nulidade tem o seu
alcance assim restrito ao critério de divisão da despesa extraordinária tida
por devida objeto da deliberação objurgada, impondo-se assim observar as
frações ideais das unidades condominiais no terreno, nos exatos termos
da Convenção Condominial.
Essa a solução que se impõe, à luz do disposto no art. 184
do CC, a consagrar a máxima latina utile per inutile non vitiatur,
convergindo plenamente com o interesse da massa condominial, de
aproveitamento da deliberação de rateio da despesa extraordinária, cuja
existência, em si, não se questionou de forma exitosa, mas sim e tão
somente o critério de divisão respectivo.
A cobrança endereçada ao apelado, por corolário, se
encontra viciada pelo excesso, devendo ser emitido novo boleto,
escoimando-se o vício identificado.
Registro não se alterar, pelo desfecho de parcial provimento
do apelo, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada pelo d. juízo a
quo, assim integralmente preservada.
Do exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso.

AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator