Tribunal: TJSP
Processo: 1023925-80.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação renovatória. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela autora. Celebração de contrato de locação de imóvel não residencial, pelo prazo de sessenta meses, com início no dia 26.01.2011 e término previsto para o dia 25.01.2016. Pretensão de renovação. Alegação de cometimento de infrações contratuais. Acolhimento parcial. Inadimplemento de aluguéis vencidos antes do ano

Ementa:
LOCAÇÃO. Ação renovatória. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela autora. Celebração de contrato de locação de imóvel não residencial, pelo prazo de sessenta meses, com início no dia 26.01.2011 e término previsto para o dia 25.01.2016. Pretensão de renovação. Alegação de cometimento de infrações contratuais. Acolhimento parcial. Inadimplemento de aluguéis vencidos antes do ano de 2014 sequer foi alegado pela ré, razão pela qual a falta de apresentação de recibos de pagamento das referidas parcelas não deve ser usada como fundamento para improcedência do pedido renovatório, sob pena de julgamento extra petita. Apólices de seguro juntadas aos autos demonstram a contratação de seguro para o imóvel locado apenas para o período de abril de 2012 a setembro de 2014. Ausência de demonstração de contratação de seguro para o período de janeiro de 2011 a abril de 2012, tampouco para o período de setembro de 2014 a janeiro de 2016. Infração contratual grave. Autora não logrou êxito em comprovar o exato cumprimento do contrato em curso, especialmente no tocante à cláusula 9a, o que inviabiliza o acolhimento do pedido renovatório. Inteligência do artigo 71, inciso II, da Lei no 8.245/1991. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001040283
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação
Cível no 1023925-80.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em
que é apelante RTJ COMERCIO VAREJISTA DE MIUDEZAS EM
GERAL LTDA, é apelada YOLANDA APARECIDA VASAMI DINIZ.
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
"Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1023925-80.2015.8.26.0002 - São Paulo - Voto no 18763 - 2/7
Apelação Cível no 1023925-80.2015.8.26.0002
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: RTJ Comercio Varejista de Miudezas em Geral Ltda
Apelado: Yolanda Aparecida Vasami Diniz
Comarca: São Paulo
Juiz de primeiro grau: Claudio Salvetti D’Angelo
Voto no 18763
LOCAÇÃO. Ação renovatória. Sentença de improcedência.
Interposição de apelação pela autora. Celebração de
contrato de locação de imóvel não residencial, pelo prazo
de sessenta meses, com início no dia 26.01.2011 e término
previsto para o dia 25.01.2016. Pretensão de renovação.
Alegação de cometimento de infrações contratuais.
Acolhimento parcial. Inadimplemento de aluguéis vencidos
antes do ano de 2014 sequer foi alegado pela ré, razão pela
qual a falta de apresentação de recibos de pagamento das
referidas parcelas não deve ser usada como fundamento
para improcedência do pedido renovatório, sob pena de
julgamento extra petita. Apólices de seguro juntadas aos
autos demonstram a contratação de seguro para o imóvel
locado apenas para o período de abril de 2012 a setembro
de 2014. Ausência de demonstração de contratação de
seguro para o período de janeiro de 2011 a abril de 2012,
tampouco para o período de setembro de 2014 a janeiro de
2016. Infração contratual grave. Autora não logrou êxito
em comprovar o exato cumprimento do contrato em curso,
especialmente no tocante à cláusula 9a, o que inviabiliza o
acolhimento do pedido renovatório. Inteligência do artigo
71, inciso II, da Lei no 8.245/1991. Manutenção da r.
sentença. Apelação não provida.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta em razão da r.
sentença de fls. 453/455, que julgou improcedente a ação movida
por RTJ Comércio Varejista de Miudezas em Geral Ltda. em face de
Yolanda Aparecida Vasami Diniz, condenando a autora ao
pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios
do patrono da parte contrária, os quais foram arbitrados em 15% do
valor atualizado, com fundamento no artigo 85, § 2o, do CPC/2015.

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Apelação Cível no 1023925-80.2015.8.26.0002 - São Paulo - Voto no 18763 - 3/7
Irresignada, a autora interpôs apelação, sustentando,
em síntese, que: o juiz de primeiro grau julgou improcedente o
pedido, em razão da ausência de documentos que sequer foram
questionados pela parte ré e sem permitir que os eventuais vícios
fossem sanados por meio de emenda à inicial; a sentença deve ser
anulada em razão de não lhe ter sido oportunizado o exercício do
direito de emendar a petição inicial, retornando os autos à origem, a
fim de que seja oportunizada a juntada dos documentos que o juiz
de primeiro grau considera essenciais para o deslinde da causa; a ré
não alegou qualquer inadimplemento de aluguéis, tendo apenas
questionado o pagamento em cheque, em razão da demora na
compensação; a contratação do seguro do período de 2011/2012 foi
realizada, tanto que foi acostada aos autos a renovação da apólice;
somente se renova a contratação de algo que já havia sido
contratado anteriormente; o contrato foi devidamente cumprido, até
mesmo porque, caso assim não tivesse ocorrido, a ré teria alegado a
inadimplência do contrato, o que não fez; a ré não alegou o
descumprimento do contrato, tendo apenas impugnado o valor
sugerido a título de aluguel no caso de renovação do contrato, não
cabendo ao juiz de primeiro grau exceder os limites da lide; o laudo
pericial, de acordo com método comparativo direto de dados de
mercado, apurou que o valor do aluguel do imóvel é de R$
15.317,36, válido para janeiro de 2016; a alegação da ré de que o
valor do aluguel seria de mais de R$ 50.000,00 se encontra
totalmente em desacordo com a realidade, sem qualquer amparo
fático e legal; a verba honorária sucumbencial foi arbitrada em
patamar demasiadamente elevado, qual seja, 15% do valor
atualizado da causa, considerando o grau de complexidade da
demanda; a sentença deve ser reformada, para julgar procedente a
ação, decretando a renovação do contrato de locação na forma
proposta na exordial, com inversão do ônus de sucumbência (fls.

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470/491).
Apelação tempestiva e preparada (fls. 492/493).
A
ré
apresentou
contrarrazões,
pugnando
pela
manutenção da r. sentença (fls. 496/504).
Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 508/509).
É o relatório.
Primeiramente, cumpre destacar que a preliminar de
nulidade da r. sentença, por falta de oportunidade de emenda da
petição inicial, está relacionada ao mérito da demanda, e como tal
será examinada.
Passa-se, portanto, ao exame do mérito.
Da análise dos autos, verifica-se que as partes
celebraram contrato de locação de imóvel não residencial, pelo prazo
de sessenta meses, com início no dia 26.01.2011 e término previsto
para o dia 25.01.2016, tendo sido ajustado o aluguel inicial de R$
13.000,00 (fls. 29/37 e 38/40).
Ademais, verifica-se que a autora ajuizou a presente
ação, com a pretensão de renovar o contrato de locação firmado
entre as partes, pelo prazo de sessenta meses, com início em
26.01.2016 e término em 25.01.2021, propondo a fixação do aluguel
em R$ 14.500,00, mantidas as demais cláusulas do contrato
original.
Contudo, em sua contestação, a ré alega que a autora
cometeu infrações contratuais, quais sejam, o pagamento de
aluguéis com atraso e a falta de comprovação da contratação de
seguro e do pagamento de tributos (fls. 286/287).

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Desse modo, ainda que a contestação tenha sido
imprecisa ao deixar de pugnar expressamente pela improcedência da
ação (fls. 288), a análise das alegações de defesa como um todo
permite considerar que a ré ofereceu resistência à pretensão
renovatória sob a alegação de cometimento de infrações contratuais
pela locatária, ora autora.
E a alegação de infrações contratuais merece ser
acolhida em parte, conforme os fundamentos a seguir aduzidos.
Compulsando os autos, observa-se que não há prova
de reclamação anterior feita pela ré quanto ao alegado pagamento de
aluguéis com atraso, o que denota que tal prática foi tolerada ao
longo da relação locatícia, de sorte que não pode ser suscitada, a
esta altura dos fatos, para obstar a renovação da locação, sob pena
de violação do princípio do “venire contra factum proprium”, que veda
a adoção de comportamento incompatível com o anterior.
Observa-se também que o inadimplemento de aluguéis
vencidos antes do ano de 2014 sequer foi alegado pela ré, razão pela
qual a falta de apresentação de recibos de pagamento das referidas
parcelas não deve ser usada como fundamento para improcedência
do pedido de renovação, sob pena de julgamento extra petita (fls.
454/455).
Observa-se, ainda, que a autora juntou aos autos
extrato de consulta de débitos junto ao site da Prefeitura de São
Paulo, o qual demonstra a inexistência de dívidas de IPTU relativos
ao período da locação (fls. 55), o que afasta a alegação de falta de
comprovação de pagamento dos tributos pertinentes ao imóvel
locado.
Todavia, destaca-se que as apólices de seguro

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juntadas aos autos demonstram a contratação de seguro para o
imóvel locado, situado na Rua Paulo Eiró, no 210, Santo Amaro,
apenas para o período de abril de 2012 a setembro de 2014 (fls.
116/120).
Destaca-se também que a apólice contratada em abril
de 2012 (fls. 116/117) não menciona o número de apólice a ser
renovada, mas sim indica que se tratava de uma contratação nova, o
que infirma a alegação de renovação de apólice supostamente
contratada para o período de 2011/2012.
Destaca-se, ainda, que a apólice contratada para o
período de setembro de 2014 a setembro de 2015 não se refere ao
imóvel locado (fls. 122/123), então não é apta a demonstrar o
cumprimento do contrato pela locatária, ora autora.
Desse modo, não ficou demonstrada a contratação de
seguro para o período de janeiro de 2011 a abril de 2012, tampouco
para o período de setembro de 2014 a janeiro de 2016, o que
constitui infração contratual grave, mormente se for considerado que
o período sem contratação de seguro é expressivo quando cotejado
com prazo total do contrato.
Logo, nota-se que a autora não logrou êxito em
comprovar
o
exato
cumprimento
do
contrato
em
curso,
especialmente no tocante à cláusula 9a (fls. 32), o que inviabiliza o
acolhimento do pedido renovatório, conforme inteligência do artigo
71, inciso II, da Lei no 8.245/1991.
Nesse sentido, menciona-se o seguinte precedente
deste E. Tribunal de Justiça:
APELAÇÃO.
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEL
NÃO
RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. SEGURO DO
IMÓVEL NÃO CONTRATADO PARA TODO O PERÍODO

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Apelação Cível no 1023925-80.2015.8.26.0002 - São Paulo - Voto no 18763 - 7/7
DO CONTRATO EM CURSO. INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
QUE
OBSTA
SUA
RENOVAÇÃO.
INTELIGÊNCIA DO ART. 71, II, DA LEI No 8.245/91.
QUESTÃO DE MÉRITO RECURSO IMPROVIDO, COM
RECONHECIMENTO,
DE
OFÍCIO,
DA
IMPROCEDÊNCIA. A ausência de contratação do
seguro do imóvel para o período integral do contrato
de locação em curso constitui infração grave e óbice à
sua renovação, nos termos do art. 71, II, da Lei no
8.245/91.
Contudo,
o
reconhecimento
do
cumprimento exato ou não do contrato que se
pretende renovar, a rigor, enseja juízo de procedência
ou improcedência do pedido. Por isso, altera-se, de
ofício, a sentença de indeferimento da petição inicial
para reconhecer a improcedência do pedido.
(Apelação
no
1013322-91.2019.8.26.0006

31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo Relator Adilson de Araújo j. 21.09.2020)
De rigor, portanto, a manutenção da r. sentença.
Por fim, nos termos do §11 do artigo 85 do CPC/2015,
majoro a verba honorária devida ao patrono da ré para 16% do valor
da causa, corrigido desde a data da sua propositura, o que considero
suficiente
para
remunerar
o
trabalho
adicional
por
ele
desempenhado.
Ante o exposto, nego provimento à apelação.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator