Tribunal: TJSP
Processo: 1001969-82.2019.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Simões de Vergueiro
Órgão colegiado: 16a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES, E COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO DE REFORMA – REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA - PROMESSA DE VENDA E COMPRA – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA DA OCUPANTE DO POLO

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R. SENTENÇA PELA QUAL FOI JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES, E COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO DE REFORMA – REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA - PROMESSA DE VENDA E COMPRA – RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL QUE SE DEU POR CULPA DA OCUPANTE DO POLO PASSIVO – RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DAS PARCELAS DIRECIONADAS AO ADIMPLEMENTO DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES LITIGANTES – APLICAÇÃO DO QUANTO DISPOSTO PELA SÚMULA No 543, DO C. STJ – DEVOLUÇÃO QUE DEVERÁ SE DAR DE FORMA SIMPLES – CORREÇÃO MONETÁRIA DEVIDA A CONTAR DE CADA DESEMBOLSO, AO PASSO QUE OS JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO – PRECEDENTES NESSE SENTIDO – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – POSSIBILIDADE – ENTENDIMENTO CONSOLIDADO PELO C. STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 970, E 971) – MULTA COMPENSATÓRIA DE 2% SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO, NO ENTANTO, QUE DEVERÁ SER CORRIGIDA MONETARIAMENTE DESDE A DATA DA CITAÇÃO - NECESSÁRIA REFORMA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000405893
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001969-82.2019.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante MANARA SPE 4
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, são apelados DANIELA AMANDA DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), MARLY DOS SANTOS SILVA e OSWALDO
ANTONIO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 16a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOVINO DE SYLOS
(Presidente sem voto), MIGUEL PETRONI NETO E MAURO CONTI MACHADO.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
2
VOTO No: 42117
APEL.No: 1001969-82.2019.8.26.0320
COMARCA: LIMEIRA
APTE. : MANARA SPE 4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APDS. : DANIELA AMANDA DA SILVA, E OUTROS
JUIZ : WANDER BENASSI JUNIOR
RECURSO DE APELAÇÃO INTERPOSTO CONTRA R.
SENTENÇA
PELA
QUAL
FOI
JULGADA
PARCIALMENTE PROCEDENTE AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL, C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES, E
COM
INDENIZAÇÃO
POR
DANOS
MORAIS

ALEGAÇÃO DE INCORREÇÃO COM PEDIDO DE
REFORMA REFORMA PARCIAL DA R. SENTENÇA -
PROMESSA DE VENDA E COMPRA
RELAÇÃO DE
CONSUMO CONFIGURADA RESCISÃO CONTRATUAL
QUE SE DEU POR CULPA DA OCUPANTE DO POLO
PASSIVO RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DAS
PARCELAS DIRECIONADAS AO ADIMPLEMENTO DO
CONTRATO
CELEBRADO
ENTRE
AS
PARTES
LITIGANTES
APLICAÇÃO DO QUANTO DISPOSTO
PELA SÚMULA No 543, DO C. STJ DEVOLUÇÃO QUE
DEVERÁ SE DAR DE FORMA SIMPLES CORREÇÃO
MONETÁRIA
DEVIDA
A
CONTAR
DE
CADA
DESEMBOLSO, AO PASSO QUE OS JUROS DE MORA A
CONTAR
DA
CITAÇÃO

PRECEDENTES
NESSE
SENTIDO
INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL

POSSIBILIDADE
ENTENDIMENTO CONSOLIDADO
PELO C. STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO
(TEMAS 970, E 971) MULTA COMPENSATÓRIA DE 2%
SOBRE
O
VALOR
TOTAL
DO
CONTRATO,
NO
ENTANTO,
QUE
DEVERÁ
SER
CORRIGIDA
MONETARIAMENTE DESDE A DATA DA CITAÇÃO -
NECESSÁRIA REFORMA RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Tratam os autos de Recurso de Apelação interposto contra R.
Sentença que vem encartada a fls. 229/236, pela qual foi julgada parcialmente
procedente Ação de Rescisão Contratual, C.C. Restituição de Valores, e com
Indenização por Danos Morais, esta proposta por DANIELA AMANDA DA
SILVA,
E
OUTROS
contra
MANARA
SPE
4
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, momento em que o Juízo acolheu em parte a pretensão
inicialmente deduzida, de sorte a “a) RESOLVER o contrato entre as partes,
restituindo-as ao status quo ante e, em consequência; b) CONDENAR a ré a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
3
restituir à parte autora todas das parcelas pagas do preço, corrigidas
monetariamente pela tabela prática do E. TJSP desde cada desembolso, até
o efetivo pagamento, e acrescidas de juros de mora de 1% ao mês, na forma
simples, desde a citação, até a data do efetivo pagamento e; c) CONDENAR
a ré no pagamento da multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o
valor total do contrato, corrigida monetariamente pela tabela prática do E.
TJSP desde cada desembolso, até o efetivo pagamento, e acrescida de
juros de mora de 1% ao mês, na forma simples, desde a citação, até a data
do efetivo pagamento.”. No mais, determinou ainda que arcasse a ré com o
pagamento de 2/3 das custas e despesas processuais, bem como com os
Honorários Advocatícios devidos, estes por sua vez fixados em 15% sobre o valor
da condenação. Por seu turno, foram os autores condenados a arcar com o terço
remanescente das custas e despesas processuais, assim como com verba
Honorária, esta por sua vez fixada em 10% sobre 1/3 do valor atualizado da
demanda.
Inconformada com os termos da R. Sentença proferida, dela
recorre a ré, conforme dá conta por meio das razões juntadas a fls. 243/254,
assim clamando pela reforma do posicionamento adotado em 1o Grau, ainda que
de forma parcial, pois segundo sustenta, o Juízo deixou de dar adequado
tratamento a questão como colocada em debate nos autos, haja vista que
resultou configurada a responsabilidade dos ocupante do polo ativo pela
resolução contrato celebrado entre as partes litigantes. Além do quanto exposto,
sustenta que faz jus a retenção da quantia paga a título de sinal pelos recorridos,
momento em que pleiteou, ainda que alternativamente, pela retenção de 30% dos
valores efetivamente pagos, conforme entendimento consolidado por esta Corte.
No mais, dá conta de que a correção monetária deve incidir da data do
ajuizamento, e não de cada desembolso como determinado, o mesmo se
verificando em relação aos juros de mora, estes que devem ser computados a
contar do trânsito em julgado apenas. Por fim, e no que diz respeito a multa
compensatória fixada, sustenta que o entendimento adotado não conta com
respaldo legal, sendo certo que nos termos em que definida, notadamente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
4
quando levada em conta a correção monetária aplicada pelo Juízo, a mesma se
tornou inexequível, daí o porquê de pedir pelo pleno acolhimento de seus
reclamos, de sorte a que venha a ser julgada totalmente improcedente a
demanda como colocada em debate nos autos.
Devidamente processado o recurso, a seguir vieram aos autos
as devidas contrarrazões (fls. 259/270), momento em que os recorridos pugnaram
pela manutenção da R. Sentença hostilizada, subindo então o feito a esta E.
Corte, de sorte a se promover a reapreciação da matéria já decidida junto ao 1o
Grau de Jurisdição.
É o relatório.
O Recurso como intentado pela ocupante do polo passivo da
relação instaurada deve ser merecedor de parcial acolhimento por parte desta
Turma Julgadora, uma vez que os limites definidos quando da prolação da R.
Sentença hostilizada não se mostraram plenamente adequados a realidade que
vem estampada no conjunto dos autos.
Partindo da singela introdução acima indicada, imperativo
reconhecer que a relação jurídica de direito material que deu causa a lide em
questão se caracteriza como sendo típica relação de consumo, relação esta que
deve ser apreciada à luz das disposições contidas no Código de Defesa do
Consumidor, e que tem por verdadeiro escopo a proteção de relação celebrada
entre desiguais, para tanto concedendo efetivo e real dinamismo ao Magistrado
na prestação jurisdicional, de modo a assegurar indiscutível igualdade no
tratamento despendido as partes.
No entanto, o fato de ser aplicável o Código de Defesa do
Consumidor ao caso em exame, não significa dizer que o consumidor, no caso
dos autos consumidores, tenham que ter razão na pendenga, isto porque a
legislação consumerista apenas assegura que devem ser respeitados os

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
5
princípios em defesa da parte mais vulnerável na relação, o que mesmo que se
mostre aplicável ao caso dos autos, não permite interpretação que apenas
favoreça aos consumidores.
Nessa toada, mas agora apreciando aspectos relativos ao
mérito em si considerado, é de se dizer que deve prevalecer o entendimento
adotado pelo Juízo no tocante a devolução integral dos valores já adimplidos
pelos autores, estes que foram direcionados a quitação do contrato de compra e
venda de imóvel outrora celebrado entre as partes litigantes (fls. 40/61), haja vista
que os elementos de cognição coligidos ao todo processado permitem concluir
que a rescisão do contrato ora em análise não se deu por culpa dos autores,
resultando plenamente demonstrado, por outro lado, o inadimplemento
antecipado do contrato por parte da construtora inconformada, o que se deu no
momento em que, como bem destacado pelo D. Sentenciante, ao tempo do
ajuizamento da presente demanda, ainda que não esgotado o prazo de tolerância
para entrega do imóvel (este previsto contratualmente para se encerrar em
agosto de 2019), é fato que a ora inconformada sequer havia iniciado as obras no
final do ano de 2018, momento em que os autores foram informados da
inexistência de previsão para entrega do imóvel, tanto é que a recorrente a eles
apresentou real possibilidade de promover a troca da unidade adquirida.
Ademais, o prazo fatal para entrega da unidade (agosto de 2019) teve seu
decurso registrado no curso da ação, o que se deu sem que a empresa ré, ora
recorrente, se manifestasse no sentido de eventual cumprimento do prazo
contratualmente previsto.
Diante de tais elementos, imperativa se torna a condenação da
ré a devolução, imediata e integral dos valores até então direcionados ao
adimplemento do contrato de compra e venda do imóvel, o que deverá se dar de
forma simples, não comportando acolhida a pretensão recursal como deduzida,
esta no sentido de que faça jus a retenção, seja do sinal pago pelos autores, seja
ainda de percentual equivalente a 30% dos valores efetivamente quitados, haja
vista
que,
diga-se
uma
vez
mais,
resultou
reconhecida
sua
inteira

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
6
responsabilidade enquanto construtora demandada, pela rescisão do contrato ora
em análise, motivo pelo qual se mostra necessária a efetiva aplicação do quanto
vem regularmente disposto pela Súmula no 543, nos moldes em que editada pelo
C. STJ, pela qual resultou definido que:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda e imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”
Ademais, é certo que a quantia a ser restituída deverá ser
acrescida de correção monetária contada desde cada desembolso, conforme
Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, bem como de
juros de mora de 1% ao mês, este por sua vez contados da data da citação,
como bem destacado pelo D. Sentenciante, o que se dá, novamente, por se tratar
a hipótese dos autos de rescisão por culpa exclusiva da vendedora.
Nesse sentido:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na
entrega do imóvel, que não pode ser imputado ao
adquirente, ou a caso fortuito ou a força maior - Resolução
por culpa das rés Restituição integral dos valores pagos,
sem retenção Inteligência da Súmula 543 do C. Superior
Tribunal de Justiça Correção monetária devida desde o
desembolso, pois constitui mera atualização nominal do
valor da moeda - Juros de mora de 1% ao mês devidos a
contar da citação, já que a resolução se deu por culpa das
alienantes

(...).
(TJSP;
Apelação
Cível
1007398-21.2016.8.26.0066; Relator (a): Marcus Vinicius Rios

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
7
Gonçalves; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
05/12/2019; Data de Registro: 05/12/2019)”
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

PEDIDO
DE
RESCISÃO
DO
CONTRATO
COM
RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
CULPA DA
VENDEDORA PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DA RÉ
REJEIÇÃO
A resolução do contrato, decorrente da
mora exclusiva da construtora, acarreta a devolução
integral das quantias pagas pelo adquirente - Súmula 543
do STJ
Vendedora que demorou em providenciar os
documentos necessários para prosseguimento do negócio
e obtenção do financiamento bancário pelos adquirentes,
dando causa ao desfazimento do negócio Caso em que a
petição inicial delimitou o pedido de restituição em 90%
das quantias pagas, apesar do reconhecimento da culpa
da vendedora no desfazimento do negócio - Juros de mora
Incidência a partir da citação, diante da rescisão por
culpa da construtora
Art. 405 do CC - NEGARAM
PROVIMENTO
AO
RECURSO. (TJSP;
Apelação
Cível
1001641-55.2018.8.26.0590; Relator (a): Alexandre Coelho;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Vicente - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/01/2014; Data
de Registro: 19/12/2019)”
Não bastasse o quanto já exposto, e no que diz respeito a
pretensão
recursal
conforme
direcionada
ao
afastamento
da
multa
compensatória, forçoso ter como certo que melhor razão não assista a empresa
ré inconformada, isto porque, como bem salientado pelo Juízo de 1o Grau, diante
da aplicação da tese consolidada pelo C. STJ em sede de recursos repetitivos
(tema 970/971), se mostra plenamente possível a inversão de multa por

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
8
inadimplemento nas hipóteses de silêncio contratual. Nesse sentido:
“EMENTA RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA
PLANTA.
ATRASO
NA
ENTREGA.
NOVEL
LEI
N.
13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA.
CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL
DA
INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE
APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para
efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto,
recurso especial parcialmente provido. (STJ RECURSO
ESPECIAL No 1.614.721 DF Data do julgamento - 22 de maio
de 2019 Relator Ministro Luis Felipe Salomão)”
No entanto, é caso de se destacar que não deve prevalecer,
ainda no que diz respeito à multa compensatória, o termo inicial de incidência de
correção monetária, haja vista que, nos termos em que inicialmente determinado:
“multa compensatória de 2% (dois por cento) sobre o valor total do contrato,
corrigida monetariamente pela tabela prática do E. TJSP desde cada
desembolso, até o efetivo pagamento” (fls. 236), a mesma se tornou inexequível,

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001969-82.2019.8.26.0320 -Voto no
9
na medida em que se arbitrou valor único (2% sobre o valor total do contrato) e,
ao mesmo tempo, inúmeros e indefinidos termos iniciais para incidência da sua
correção (desde cada desembolso).
Assim, de sorte a eliminar quaisquer dúvidas, e evitar
eventuais problemas futuros, principalmente em sede de cumprimento de
sentença, é caso de se alterar o quanto determinado pelo Juízo, o que se faz
para, em se mantendo a condenação da empresa ré ao pagamento de multa
compensatória de 2% sobre o valor total do contrato, fixar como termo inicial para
incidência de correção monetária em relação a penalidade, a data de citação,
mesmo data que se aplica como termo inicial para contagem dos juros de mora.
Em assim sendo, de rigor a reforma do posicionamento
adotado em 1o Grau, ainda que de forma parcial, de sorte a se manter inalterada
a condenação, salvo no que toca a incidência juros e correção calculados sobre
penalidades aplicadas (multa compensatória), isto porque deverão ser contadas
da data da citação. Acrescente-se que, no que diz respeito aos ônus
sucumbenciais, ficam igualmente mantidos os limites como bem definidos pelo
Juízo, porque fixados em atenção ao quanto vem disposto pela legislação
processual em vigor.
Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao recurso, e nos
exatos termos do Voto.
SIMÕES DE VERGUEIRO
Relator