Tribunal: TJSP
Processo: 1039022-42.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mônica de Carvalho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
IMÓVEL – Venda ad corpus – Artigo 500, § 3o., do CC – Menção apenas enunciativa da área - Alegada diferença de metragem que sequer foi constatada – Área de garagem que incluía trechos vazados com grama - Improcedência - Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000614546
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1039022-42.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
ANDRÉ APARECIDO MENDES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado PARQUE RIO
PARANÁ INCORPORAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 5 de agosto de 2020
MÔNICA DE CARVALHO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1039022-42.2018.8.26.0576 - São José do Rio Preto - VOTO No 4280 2/4
1a Vara Cível de São José do Rio Preto
Apelação n. 1039022-42.2018.8.26.0576
Apelante: ANDRÉ APARECIDO MENDES
Apelada: PARQUE RIO PARANÁ INCORPORAÇÕES LTDA.
Juiz prolator: Lavínio Donizetti Paschoalão
Voto n. 4280
IMÓVEL Venda ad corpus Artigo 500, § 3o., do CC Menção
apenas enunciativa da área - Alegada diferença de metragem que
sequer foi constatada Área de garagem que incluía trechos
vazados com grama - Improcedência - Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto para
impugnar a sentença de fls. 242/245, cujo relatório adoto, que julgou
improcedente o pedido inicial.
Segundo o apelante-autor, a sentença merece ser
reformada, em síntese, alegando que a área gramada é de uso comum, e não
pode ser considerada como parte da garagem, até porque tem acesso obstruído
por troncos de árvores. Invoca o princípio da informação adequada e clara
previsto no artigo 6o., III, do CDC, para postular uma ação indenizatória
proporcional (fls. 250/259).
Recurso tempestivo, preparado e com apresentação de
contrarrazões pela apelada (fls. 263/278).
Houve oposição ao julgamento virtual (fl. 287).
Esse é o relatório.
Passo ao voto.
O recurso não merece ser provido.
No caso concreto, o autor adquiriu um imóvel da ré,
unidade 104 do bloco 4, do Condomínio Parque Rio Iguaçu, tendo-lhe sido
informado que ele teria uma metragem de 12m2 de vaga de garagem, e 60,27m2
de área útil. Contudo, o autor verificou que a vaga de garagem tinha 1,88m2 a
menos do que o prometido.
É certo que as partes mantem certa litigiosidade, já
tendo sido analisado só por esta Relatora as apelações referentes aos autos de n.
1013576-71.2017.8.26.0576 e 1016552-51.2017.8.26.0576.

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Dispõe o artigo 500, § 3o., do CC:
“§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução
de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido
apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de
modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
O autor apresenta pretensão como se a venda tivesse
sido feita ad mensuram.
A expressão “ad mensuram” indica que a estipulação
do preço da alienação foi condicionada às dimensões do imóvel, ou seja, sua
área é o fator principal para a negociação. Já para as vendas ad corpus, o preço
é definido pelo todo do imóvel, ou seja, pelas suas características (localização,
comodidades, divisões).
Sobre o tema, colaciono a seguinte passagem de
CARLOS ROBERTO GONÇALVES: “O juiz, para decidir sobre sua natureza, se ad
mensuram ou ad corpus, deve apurar a real intenção das partes, consultando o
contrato. Não existindo declaração expressa, ou sendo esta dúbia, deverá o
magistrado valer-se de elementos extraídos da descrição do imóvel, de sua
finalidade econômica e até de indícios e presunções, que lhe “permitam inferir se o
objeto da venda foi coisa certa ou foi uma área””. (GONÇALVES, Carlos Roberto.
Direito Civil: contratos e atos unilaterais. Volume 3. 14a edição. São Paulo:
Saraiva, 2017, pag. 317).
O autor comprou um imóvel pelas suas características
individuais. Na espécie, a medida exata do imóvel tem papel secundário, tendo
sido apenas enunciativa a referência de suas dimensões, conforme o constante
do artigo 500, § 3o, do Código Civil. Conforme se depreende do conjunto fático
probatório, resta claro que é uma venda “ad corpus”.
Nesse sentido, CARLOS ROBERTO GONÇALVES
complementa: “Na venda ad corpus a situação é diferente. O § 3o do citado art.
500 prescreve que “não haverá complemento de área, nem devolução de excesso,
se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas
enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo
expresso, ter sido a venda ad corpus”. Nessa espécie de venda o imóvel é
adquirido como um todo, como corpo certo e determinado (p. ex., Chácara
Palmeiras), caracterizado por suas confrontações, não tendo nenhuma influência
na fixação do preço as suas dimensões. Presume-se que o comprador adquiriu a
área pelo conjunto que lhe foi mostrado e não em atenção à área declarada.
Certas circunstâncias, como a expressão “tantos alqueires mais ou menos”, a
discriminação dos confrontantes e a de se tratar de imóvel urbano totalmente
murado ou quase todo cercado, evidenciam que a venda foi ad corpus.”
(GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil: contratos e atos unilaterais. Volume
3. 14a edição. São Paulo: Saraiva, 2017, pag. 317).
No caso, como bem esclarecido na sentença, não foi
apurada diferença. A matrícula do imóvel faz constar a metragem contratada
(12m2). Ocorre que a garagem, conforme o memorial descritivo, poderia ser
executada tanto apenas em piso cimentado quanto em piso intertravado
permeável, tendo a garagem do autor parte de piso em cimento e parte em

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grama, na exata área que constou do contrato. Os gramados, que são descritos
no memorial como áreas comuns, não se confundem com os pequenos trechos
vazados e gramados que foram aplicados na área de cada garagem, conforme a
escolha do proprietário, e constituem áreas privativas, visando auxiliar a
impermeabilização do terreno, especialmente para conservar o veículo do
proprietário, ou só por estética mesmo. Além disso, ainda que fosse apurada
diferença, e caso ela fosse no valor apontado pelo autor, ela representaria cerca
de 2,6% do imóvel, incompatível até mesmo com eventual medida no caso de
venda “ad mensuram”, o que não é o caso dos autos, repita-se. Aliás, a vistoria
técnica aponta como área permeável 1,44m2, menor ainda que a apontada pelo
autor, área que compõe a garagem (fl. 153).
Nada a modificar na sentença proferida.
Considerando que a sentença foi proferida já sob a
atual legislação, imponho honorários sucumbenciais recursais no importe de R$
2.000,00, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, além da responsabilidade pelas
custas e despesas processuais, observando que o requerente está dispensado do
pagamento, por ser beneficiário da justiça gratuita (artigo 98 do mesmo
diploma). Anoto que os presentes honorários substituem aqueles que foram
fixados em primeiro grau de jurisdição.
Posto isso, nego provimento ao recurso.
MÔNICA DE CARVALHO
Relatora