Tribunal: TJSP
Processo: 1015665-36.2014.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Desistência da adquirente – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Pretensão recursal à restituição de 90% dos valores pagos - Descabimento – Devolução de 80%, com retenção pela vendedora de 20% que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Desistência da adquirente – Possibilidade – Inteligência da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça - Pretensão recursal à restituição de 90% dos valores pagos - Descabimento – Devolução de 80%, com retenção pela vendedora de 20% que se afigura suficiente para remunerar a alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual, uma vez que não houve ocupação do imóvel, e que os valores pagos foram consideráveis – Precedentes desta E. Câmara – Devolução que deve ser feita de uma única vez (Súmula 02 deste E. Tribunal) - Correção monetária devida desde o desembolso, pois constitui mera atualização nominal do valor da moeda - Juros de mora de 1% ao mês, devidos apenas após o trânsito em julgado. Pretensão da autora à restituição dos valores relativos à comissão de corretagem - Não acolhimento - Obrigação de pagamento da comissão de corretagem que pode ser transferida ao compromissário comprador – Transferência cuja validade fica condicionada a que o consumidor seja previamente informado a respeito (Recursos Especiais Repetitivos no. 1.551.951 e no. 1.599.511, do Superior Tribunal de Justiça) – Comprovação nos autos de que a obrigação de informar foi suficientemente prestada – Obrigação de restituir afastada – Recurso Parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278792
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1015665-36.2014.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RUTE
FERREIRA
ARANTES
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados
GOLDFARB
INCORPORAÇÕES
E
CONSTRUÇÕES
S/A
e
GLOBAL
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015665-36.2014.8.26.0006 -Voto no 4.814
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1015665-36.2014
Comarca: São Paulo Foro Regional de Penha de França - 3a Vara Cível
Apelante: Rute Ferreira Arantes
Apelados: Requerido: Goldfarb Incorporações e Construções S/A e outro
Juiz: Adaisa Bernardi Isaac Halpern
Voto no 4.814
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Sentença de
improcedência
Insurgência da autora
Desistência da
adquirente Possibilidade Inteligência da Súmula 01 deste E.
Tribunal de Justiça - Pretensão recursal à restituição de 90% dos
valores pagos - Descabimento Devolução de 80%, com retenção
pela vendedora de 20% que se afigura suficiente para remunerar a
alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual,
uma vez que não houve ocupação do imóvel, e que os valores
pagos foram consideráveis
Precedentes desta E. Câmara

Devolução que deve ser feita de uma única vez (Súmula 02 deste
E. Tribunal) - Correção monetária devida desde o desembolso,
pois constitui mera atualização nominal do valor da moeda - Juros
de mora de 1% ao mês, devidos apenas após o trânsito em julgado.
Pretensão da autora à restituição dos valores relativos à comissão
de corretagem - Não acolhimento - Obrigação de pagamento da
comissão
de
corretagem
que
pode
ser
transferida
ao
compromissário comprador Transferência cuja validade fica
condicionada a que o consumidor seja previamente informado a
respeito (Recursos Especiais Repetitivos no. 1.551.951 e no.
1.599.511, do Superior Tribunal de Justiça) Comprovação nos
autos de que a obrigação de informar foi suficientemente prestada
Obrigação de restituir afastada Recurso Parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 2308/2312, cujo relatório se
adota, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, e condenou a autora a
arcar com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios de 10% (dez
por cento) sobre o valor da causa, observada a gratuidade da justiça.
A autora ajuizou a demanda alegando que, em 26/02/2012, se dirigiu

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espontaneamente ao plantão de vendas do empreendimento das rés, ocasião em que
adquiriu a unidade descrita na inicial. O preço inicial do imóvel pactuado em contrato foi
de R$236.602,00, sendo que, desse valor, autora efetuou o pagamento de R$17.764,07. No
entanto, por estar passando por dificuldades financeiras, não teve mais condições de
continuar efetuando os pagamentos. Ela entrou em contato com as rés, requerendo a
rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, mas elas ofertaram a devolução com
retenção de 22% dos valores pagos, com o que não concordou a autora. Alega ainda que a
empresa AVANCE cobrou da autora a quantia de R$4.066,10 (quatro mil, sessenta e seis
reais, e dez centavos) a título de comissão de corretagem, ônus financeiro que competia à
Construtora Goldfarb, sendo que ela nunca contratou qualquer corretor para intermediar a
venda e compra do imóvel. Diante disso, requereu a declaração de rescisão contratual, com
a condenação das rés a restituir a 90% dos valores pagos, além do valor pago a título de
comissão de corretagem.
Irresignada com a sentença de improcedência, a autora apelou (fls. 2319/2337),
reiterando os termos da petição inicial e ressaltando que, mesmo inadimplente, tem o
direito de pleitear a rescisão do contrato em questão, nos termos das Súmulas 1, 2 e 3, do
E. TJSP, com a restituição de, pelo menos, 90% dos valores pagos, em parcela única.
Além disso, tem direito à restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem,
nos termos do que ficou decidido no Recurso Especial Repetitivo no. 1551956/SP,
ressaltando que não foi cientificada dos pagamentos relativos à comissão de corretagem,
faltando às rés com o dever de informação. Diante disso, requereu a reforma da sentença.
O recurso foi processado, tendo a ré Goldfarb apresentado contrarrazões a fls.
2341/2346 e a empresa GLOBAL CONSULTORIA IMOBILIARIA, a fls. 2347/2361.
É o relatório.
Nos termos da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça, “O Compromissário
comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar
pelo tempo de ocupação do bem.”
A resolução deu-se por culpa da autora que deixou de pagar as parcelas do

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bem. Não há notícia de que o imóvel tenha sido entregue, podendo as rés negociá-lo
novamente. Além disso, a autora pagou valor substancial. Nessas circunstâncias,
considerando-se que o bem retornará para a vendedora, que poderá vendê-lo a terceiros, e
levando em conta o valor pago, a retenção de 20%, afigura-se suficiente para remunerar as
rés de potenciais prejuízos que tenham sofrido pela resolução do negócio. Uma retenção
menor, como pretende a autora seria manifestamente desproporcional ao dano causado, o
que implicaria enriquecimento sem causa da adquirente, em afronta do disposto no Código
de Defesa do Consumidor.
Nesse sentido tem decidido esta E. 6a. Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL - Compra e venda de imóvel - Resolução contratual por
culpa do promitente comprador - Procedência para declarar a rescisão contratual e
condenar a vendedora à restituição de 80% dos valores pagos - Insurgência da promitente
vendedora. RETENÇÃO - Pleito de aplicação das retenções previstas contratualmente -
Descabimento - Valor que importaria em desvantagem excessiva ao consumidor e
acarretaria em enriquecimento ilícito da vendedora - Fixação em 20% sobre o valor pago,
que se mostra razoável e de acordo com os precedentes recentes sobre o tema - Ao
analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os
custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize
o bem, ante a crise do mercado imobiliário - Percentual estabelecido em primeiro grau
que,
portanto,
bem
atende
a
esses
parâmetros”
(Apelação
Cível
no
103733394.2017.8.26.0576, de 13 de maio de 2019, Rel. Des. Rodolfo Pellizari).
“APELAÇÃO CÍVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS
C.C.
RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Procedência parcial dos pedidos em Primeiro
Grau de Jurisdição Recurso das rés Legitimidade passiva das rés caracterizada
Resolução da avença, operada em face da desistência da aquisição do imóvel pelos
compradores, com devolução do equivalente a 90% do valor total pago pelos compradores
Pretensão à retenção dos valores nos termos contratados ou, subsidiariamente ao
reconhecimento da retenção de 25% dos valores pagos pelos compradores
Inadmissibilidade Reposição das partes ao status quo ante Abusividade das cláusulas
contratuais penais reconhecida, em conformidade com o artigo 51, inciso IV, do Código

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de Defesa do Consumidor Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela
aquisição do bem imóvel, em uma única oportunidade, com atualização dos valores a
partir de cada desembolso, e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em
julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes
compradores, a fim de equilibrar as perdas sofridas por ambas as partes Precedentes do
Colegiado Condenação sucumbencial mantida Recurso das rés provido em parte”
(Apelação Cível no 1001593-67.2017.8.26.0320, de 29 de abril de 2019, rel. Des. Dimitrios
Zarvos Varellis).
O valor deve ser restituído em uma única parcela, com correção monetária que,
não é acréscimo nem pena, mas apenas atualização do valor nominal da moeda, devendo
ser acrescida a partir dos desembolsos, conforme corretamente fixado em sentença. Os
juros de mora de 1% ao mês, são devidos apenas após o trânsito em julgado da
condenação, tendo em vista que a resolução deu-se por culpa da adquirente. Nesse sentido
são os precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL No 1.639.106 - DF (2016/0303825-1) RELATOR :
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO RECORRENTE : INCORPORADORA DUETTO
LTDA ADVOGADOS : CAIO CAPUTO BASTOS PASCHOAL - DF039000 SAMUEL
COELHO DE OLIVEIRA E OUTRO (S) - DF050954 RECORRIDO : RAFAEL ROCHA
MELLO DE AZEVEDO ADVOGADO : JOÃO PAULO INACIO DE OLIVEIRA E
OUTRO (S) - DF027709 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO. DESISTÊNCIA DO
PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO
CONDENATÓRIA. PRECEDENTES DO STJ. PROVIMENTO DO RECUSO (RESp
1639106-DF, de 01 de março de 2017, Rel. Min. Luis Felipe Salomão).
A questão da possibilidade de transferência ao comprador do pagamento de
comissão de corretagem e da Taxa SATI, foi afetada nos recursos especiais repetitivos no.
1.551.951 e no. 1.599.511, do Superior Tribunal de Justiça. O V. Acórdão foi publicado
no Diário de Justiça de 06 de setembro de 2016, tendo sido decidido que:
"EMENTA RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO

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CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao
consumidor.
2.CASO CONCRETO:
2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de
ilegitimidade.
2.2."Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque
do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.3."Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP).
2.4.Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem e
procedência do pedido de restituição da SATI. "
Diante da decisão do Superior Tribunal de Justiça, a comissão de corretagem
não deve ser restituída, podendo ser transferida ao adquirente, desde que ele tenha sido
previamente informado do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do
valor da comissão de corretagem.

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Apelação Cível no 1015665-36.2014.8.26.0006 -Voto no 4.814
7
O contrato de compra e venda foi formalizado em 26 de fevereiro de 2012 (fls.
31/91). Do documento de fls. 77, juntado aos autos pela autora, e assinado por ela na
mesma data da assinatura do contrato, consta expressamente o valor total do contrato, com
destaque para os valores a serem pagos aos corretores, a título de comissão de corretagem,
com os respectivos nomes e valores, o que indica que ela tinha ciência da cobrança desses
serviços.
Portanto, a ré cumpriu o dever de informação, cientificando previamente o
consumidor do preço do imóvel, e do valor a ser pago a título de comissão corretagem.
Nessas circunstâncias, nos termos do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, não houve
ilicitude na cobrança, não havendo falar-se em restituição dos valores cobrados a esse
título.
Diante do parcial acolhimento do recurso, a sucumbência passou a ser
recíproca. Assim, as custas deverão ser igualmente partilhadas, devendo a ré pagar à autora
honorários advocatícios de 10% da condenação corrigida, e a autora pagar à ré honorários
de 10% sobre a diferença entre o valor postulado na inicial e o valor obtido, observada a
gratuidade da justiça.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator