Tribunal: TJSP
Processo: 1009419-76.2019.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ruy Coppola
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Competência recursal. Ação de cobrança de valores referentes a cotas de administração cobradas por associação em face de proprietário de imóvel localizado em loteamento fechado. Hipótese que não se confunde com condomínio edilício, não obstante a denominação dada à autora. Competência da Primeira Subseção de Direito Privado do Tribunal de Justiça. Recurso não conhecido, determinando-se a

Ementa:
Competência recursal. Ação de cobrança de valores referentes a cotas de administração cobradas por associação em face de proprietário de imóvel localizado em loteamento fechado. Hipótese que não se confunde com condomínio edilício, não obstante a denominação dada à autora. Competência da Primeira Subseção de Direito Privado do Tribunal de Justiça. Recurso não conhecido, determinando-se a redistribuição do feito.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564485
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009419-76.2019.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante ASSOCIAÇÃO
DOS PROPRIETÁRIOS DO TERRAS DE SÃO BENTO I, é apelado BARROS
FERREIRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não conheceram do
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), KIOITSI CHICUTA E FRANCISCO
OCCHIUTO JÚNIOR.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
RUY COPPOLA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelante: Associação dos Proprietários do Terras de São Bento I.
Apelado:
Barros Ferreira Empreendimentos Imobiliários Ltda
Comarca: Limeira - 4a Vara Cível
Relator Ruy Coppola
Voto no 44706
EMENTA
Competência recursal. Ação de cobrança de valores referentes a
cotas de administração cobradas por associação em face de
proprietário de imóvel localizado em loteamento fechado.
Hipótese que não se confunde com condomínio edilício, não
obstante a denominação dada à autora. Competência da Primeira
Subseção de Direito Privado do Tribunal de Justiça. Recurso não
conhecido, determinando-se a redistribuição do feito.
Vistos
Trata-se de embargos interpostos pelo apelado nos
autos da execução que lhe é movida pelo apelante, que foram
julgados procedentes pela r. sentença de fls. 266/271, para excluir a
embargante do polo passivo da ação de execução. Certifique-se nos
autos da execução, na qual deverá a serventia providenciar a devida
regularização com a exclusão do nome do embargante do polo
passivo da ação. Vencida, condenou a embargada a arcar com os
ônus da sucumbência e honorários advocatícios que arbitro em R$
500,00 (quinhentos reais), com fundamento no artigo 85, parágrafo 8o,
do Código de Processo Civil.
Apela o embargado (fls. 282/288) alegando, em
resumo, que: a Apelante é uma Associação de Moradores

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constituída pela Apelada em 20/01/2011, conforme Ata de
Assembleia Geral de Constituição registrada no 2o Registro Civil
de Pessoas Jurídicas de Limeira, com a finalidade de tratar de
assuntos pertinentes ao Condomínio Fechado TERRAS DE
SÃO BENTO I que sejam de interesse comum dos moradores e
proprietários, tendo ainda sido aprovado o Estatuto Social que
dispõe, dentre outros assuntos em seu artigo 12 sobre o rateio
de despesas e as consequências da inadimplência; são
“associados natos todos os titulares de imóveis localizados
dentro da mesma integrantes deste instrumento particular de
cessão” e, considerando que a “titularidade” apenas é
transmitida com a outorga da escritura definitiva de venda e
compra, não pela cessão de direitos que nada mais é do que
mera expectativa de direito, a “titular” sempre foi e continua
sendo a BARROS FERREIRA; a Apelante não possui título
executivo extrajudicial, razão pela qual a presente demanda
deverá ser julgada procedente EXCLUSIVAMENTE com relação
a tal pedido pois, quanto aos itens 2.2. DA ILEGITIMIDADE DA
PARTE EMBARGANTE e 2.2.2. DA SENTENÇA TRANSITADA
EM JULGADO NOS AUTOS DO PROCESSO No 1007920-
91.2018.8.26.0320, 3.2. DA INAPLICABILIDADE DA MULTA
MORATÓRIA estes fogem do assunto da ação de execução
proposta; uma vez que a Apelante solicitou explicitamente à fl.
20, em sede de preliminar, a extinção da execução por
indeferimento da petição inicial artigo “924, I do CPC” , nos
termos do artigo 485 do mesmo diploma, o Juiz não resolverá o
mérito; NÃO OBSTANTE A APELANTE NÃO TER TÍTULO

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EXECUTIVO poderá perseguir seu crédito mediante ação de
cobrança pelo rito comum, não sendo correto, a nosso ver, o D.
Magistrado julgar o mérito desta ação, pois, não se trata de
COBRANÇA mas sim de Execução de Título Extrajudicial.
Contrarrazões a fls. 294/301.
É o Relatório.
A
matéria
aqui
discutida
está
inserida
na
competência de uma das Câmaras da Primeira Subseção de Direito
Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 5o,
inciso I.21, da Resolução n° 623/2013.
Neste sentido é a orientação do Colendo Grupo
Especial de Direito Privado:
“CONFLITO DE COMPETÊNCIA - Ação de cobrança - Taxas de rateio de
despesas de loteamento - Ausência de cobrança de despesas condominiais -
Competência preferencial da Subseção de Direito Privado I - Art. 5o, I, item I.21,
Resolução 623/2013 TJ/SP - Precedentes deste C. Grupo Especial de Direito Privado
- Conflito de competência procedente para fixar a competência da 7a Câmara de
Direito Privado” (TJSP - Conflito de Competência no 0066915-12.2015.8.26.0000 -
Rel. Des. J.B. FRANCO DE GODOI - j. 10/12/2015).
Sobre o tema, o eminente Desembargador Eros
Piceli, por ocasião do julgamento da Dúvida de Competência no
9056241-60.2008.8.26.0000, no Colendo Órgão Especial, deixou
consignada a seguinte lição:
“Parece certo afirmar que a competência é fixada pela
petição inicial. Contudo, não pela denominação dada a determinado
instituto, mas pela sua existência ou não.

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Loteamento
e
condomínio
são
conceitos
precisos,
determinados. Não pode um loteamento intitular-se condomínio, a não
ser que se submeta à lei.
A lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, lei de condomínio e
incorporação, é precisa ao conceituar o condomínio, seja ele o vertical
ou o horizontal. Se o primeiro é formado por prédios e unidades
autônomas, o segundo o é por casas ou prédios, mas nos termos dos
artigos 1o e 8o da lei.
A lei exige que o conceito jurídico de condomínio se
aperfeiçoe 'com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele
constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e
discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e parte
comuns, atribuída a cada unidade...', como dispõe o art. 7o.
Assim, não se pode concordar, com todo o respeito ao voto
do Desembargador José Roberto Bedran, que, ainda que não
existente registro de instituição e nem a convenção, trata-se de
condomínio de fato.
Com todo o respeito, uma vez mais, a competência não pode
ser definida por nome dado pela parte, mas pelo conceito jurídico. Se
a competência entre as câmaras está dividida entre o conceito de
loteamento e o de condomínio, não é possível estabelecer-se critério
pela existência de fato do condomínio, mas por sua realidade no
mundo jurídico.
Kioitsi Chicuta, Desembargador deste tribunal, estabelece
com clareza a distinção entre condomínio de casas e loteamentos
fechados. O primeiro se submete à lei de condomínio e incorporação,
enquanto o outro à lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Menciona a

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dúvida de competência 54.286, relator Desembargador Laerte Nordi,
Câmara Especial do Tribunal de Justiça. Confira-se Condomínio
Edilício, aspectos relevantes, editora Método, coordenação de
Francisco Antônio Casconi e José Roberto Neves Amorim, 2005,
páginas 133 a 135.
O caso concreto revela ainda que não se trata de
condomínio de casas, mas de lotes de terreno, que a inicial chama de
chácaras. A competência é do Direito Privado, porque de loteamento
se trata, e não de condomínio” (TJSP - j. 11/02/2009).
Ante o exposto, pelo meu voto, NÃO CONHEÇO do
recurso, determinando sua redistribuição a uma das Câmaras que
compõem a Primeira Subseção de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo.
RUY COPPOLA
RELATOR