Tribunal: TJSP
Processo: 1092264-20.2017.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
COMPRA E VENDA – RESCISÃO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRETENSÃO DEDUZIDA PELA ASSOCIADA, EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA – COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS DISSIMULADA PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INEXISTÊNCIA DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS – ABUSIVIDADE - EXEGESE DO ARTIGO 39, INCISO XII, DO CÓDIGO DE DEFESA DO

Ementa:
COMPRA E VENDA – RESCISÃO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – PRETENSÃO DEDUZIDA PELA ASSOCIADA, EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA – COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS DISSIMULADA PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – INEXISTÊNCIA DE PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS – ABUSIVIDADE - EXEGESE DO ARTIGO 39, INCISO XII, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO – RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – AÇÃO IMPROCEDENTE – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709386
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1092264-20.2017.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLAUDIA
REGIANE LIMA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1092264-20.2017.8.26.0100 - São Paulo - VOTO No 32288
APELAÇÃO CÍVEL No 1092264-20.2017.8.26.0100
Comarca : SÃO PAULO 27a VARA CÍVEL CENTRAL
Juiz
: ROGÉRIO MARRONE DE CASTRO SAMPAIO
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelante
: CLAUDIA REGIANE DOS SANTOS
Apelada
: BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL
VOTO No 32288
COMPRA E VENDA RESCISÃO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES PAGOS
PRETENSÃO DEDUZIDA PELA
ASSOCIADA,
EM VIRTUDE DO INADIMPLEMENTO DA
VENDEDORA COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS DISSIMULADA
PELA PRÁTICA DE ATO COOPERATIVO - APLICAÇÃO DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR INEXISTÊNCIA DE
PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS ABUSIVIDADE -
EXEGESE DO ARTIGO 39, INCISO XII, DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR - INADIMPLEMENTO CARACTERIZADO

RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DOS VALORES PAGOS AÇÃO IMPROCEDENTE
DECISÃO REFORMADA RECURSO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de abusividade de
cláusula, cumulada com rescisão contratual e restituição de
valores pagos, ajuizada por Cláudia Regiane Lima dos Santos
contra Baalbek Cooperativa Habitacional, que a respeitável
sentença de fls. 377/381, cujo relatório adota-se, julgou
improcedente, ressalvando que a devolução dos valores pagos
pela autora, deverá ser feita conforme prevista no estatuto e de

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forma única e imediata, condenando a autora ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios arbitrados
em R$ 1.000,00, observada a gratuidade concedida.
Inconformada, apela a autora, alegando, em suma, que
pretender rescindir o contrato, posto que não foi fixado prazo para
a entrega da unidade, o preço final é indeterminado, podendo ser
alterado unilateralmente pela recorrida e porque as contribuições
vertidas para os fundos administrativo e de reserva habitacional
não são usadas na pontuação, o que, na prática, inviabiliza a
atribuição da unidade nas modalidades sorteio e lista de
contribuição. Afirma que são abusivas as cláusulas que
estabelecem a retenção de 20% dos valores pagos, carência de
dois anos e restituição parcelada, insistindo na devolução total da
quantia desembolsada, em uma única parcela. Sustenta que a
recorrida foi constituída com a finalidade exclusiva de vender
unidades autônomas por meio de associação de fachada.
Argumenta que inexiste motivo para que as contribuições para os
fundos de reserva e administrativo não sejam restituídas, pois não
é faticamente cooperada, mas sim consumidora do produto
ofertado pela recorrida. Assevera que, caso seja afastada a culpa
da ré pela rescisão, o percentual de 10% sobre os valores pagos é

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suficiente para cobrir eventuais prejuízos da mesma. Pede, ao
final, o provimento do apelo.
O recurso foi respondido às fls. 399/410.
É o relatório.
Conforme se verifica da análise dos autos, a autora se
inscreveu junto à ré em 06/04/13 no programa habitacional “São
Paulo Eu Quero Casa”, para a aquisição de unidade do programa
habitacional “Baalbek Mongaguá Acabada - Baìsico”, localizado
no municiìpio de Mongaguá-SP, pelo valor de R$162.155,00.
Em primeiro lugar, é importante mencionar que a
relação estabelecida entre as partes é de consumo, por se
subsumir a recorrida à condição de fornecedora (artigo 3o do
Código de Defesa do Consumidor), em contraposição à apelante,
que é destinatária final do produto.
A propósito, constata-se que a recorrida, valendo-se de
forma dissimulada, promove a comercialização de imóveis
residenciais, já que os compradores não têm a intenção de
tornarem-se cooperados e aderem à sociedade com o fim

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exclusivo de comprar o imóvel, desligando-se quando alcançam
seu intento.
Em outras palavras, a atividade da ré não envolve atos
cooperativos, mas incorporação e construção de imóvel sob a
forma dissimulada de sociedade sem fins lucrativos, com o fim de
evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais
disposições legais que regem a matéria.
Logo, uma vez evidenciada a aplicação do Código de
Defesa do Consumidor e, em se tratando de contrato tipicamente
de adesão, cumpre repelir da avença toda e qualquer cláusula ou
conduta que implique em contrariedade à boa-fé e ao equilíbrio
contratual.
Neste sentido, a ausência de prazo para conclusão das
obras, como o fato de ter decorrido o prazo de mais de 4 anos da
assinatura do termo até a propositura da ação, caracterizam o
inadimplemento da recorrente, justificando o pedido de rescisão.
Ora, a ausência de entrega da unidade em prazo
razoável, assim como de qualquer informação pertinente,
configura a inexecução do contrato por parte da recorrida, não

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podendo o consumidor ficar aguardando indefinidamente a
entrega do imóvel.
Ressalte-se que a recorrida não apresentou qualquer
justificativa para a demora na entrega da unidade, limitando-se a
insistir que eì uma cooperativa e que está desempenhando suas
atividades de maneira regular e de acordo com a lei que rege a
matéria e com as normas estatutárias.
Assim, resta configurada a conduta abusiva da ré,
conforme estabelece o artigo 39, XII do Código de Defesa do
Consumidor,
colocando
a
consumidora
em
posic aÞo
excessivamente desvantajosa e vulneraìvel, sendo que a restituição
da totalidade de todas as parcelas pagas é medida que se impõe,
pois não é razoável que a compradora perca parte de seu
investimento, em razão da inexecução contratual culposa da
recorrida, que deve arcar com todos os prejuízos decorrentes da
rescisão.
Em caso semelhante, já decidiu esta Corte de Justiça:
“CIVIL. CONSUMIDOR. CONTRATO FIRMADO
COM
COOPERATIVA
PARA AQUISIÇÃO DE

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IMOìVEL. AUSE NCIA DE PREVISÃO DE PRAZO
PARA ENTREGA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA.
VERDADEIRO COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA
COOPERATIVA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS
VALORES PAGOS. SENTENÇA REFORMADA. 1. A
parte autora estaì aguardando haì mais de 05 anos
pela entrega de seu imoìvel, enquanto a fornecedora
naÞo lhe prestou nenhuma informac aÞo nem preve
qualquer prazo para que a entrega seja efetivada. 2. A
reì naÞo trouxe em momento algum justificativa para a
demora na entrega, limitando-se a afirmar que eì uma
cooperativa, e que contempla seus consumidores com
imoìveis, sem estabelecer prazo certo para a entrega
destes. 3. Resta configurado verdadeiro contrato de
compromisso de compra e venda, e eì certo que a
formalizac aÞo deste contrato sem a especificac aÞo de
prazo para entrega do bem eì conduta abusiva da
fornecedora, que coloca o consumidor em posic aÞo
excessivamente desvantajosa e vulneraìvel, conforme
previsto no art. 39, XII do CDC e precedentes do
Superior Tribunal de Justic a. 4. Recurso provido.”

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(TJSP,
Apelação
Cível
no
1101628-45.2019.8.26.0100, 35a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Artur Marques, j. 06/07/2020 v.u.)
Nessa conformidade, julgo procedente a ação para
declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa
exclusiva da requerida, condenando-a a devolver à autora
integralmente todos os valores pagos em uma única parcela,
corrigidos monetariamente dos respectivos desembolsos, de
acordo com a Tabela Praìtica do Tribunal de Justic a do Estado de
SaÞo Paulo, com juros de mora de 1% ao me s desde a citac aÞo.
Arcará, ainda, a reì com o pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios que fixo em 15% do valor
da condenac aÞo.
Pelo exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator