Tribunal: TJSP
Processo: 1111348-12.2014.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
Corretagem. Cobrança. Vendas de imóveis efetivadas por intermédio de outra corretora. Ação julgada improcedente. Cerceamento de defesa. Caracterização. Insuficiência dos subsídios acostados diante de controvérsias em matérias fáticas. Sentença anulada. Recurso provido.
No caso, há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Há divergências fáticas em relação aos elementos

Ementa:
Corretagem. Cobrança. Vendas de imóveis efetivadas por intermédio de outra corretora. Ação julgada improcedente. Cerceamento de defesa. Caracterização. Insuficiência dos subsídios acostados diante de controvérsias em matérias fáticas. Sentença anulada. Recurso provido.
No caso, há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. Há divergências fáticas em relação aos elementos componente do contrato de intermediação e que não restaram solvidas com os elementos ofertados com a inicial e a defesa, merecendo aclaradas com dilação probatória e a produção das provas oral e documental.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000642070
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1111348-12.2014.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LOHN &
GOLDBERG IMÓVEIS LTDA, BRUZANTIN CONSULTORIA IMOBILIARIA
EIRELI e MARTINHEIRA CONSULTORIA IMOBILIARIA EIRELI, são apelados
TRISUL S/A e TRISUL AMARANTHUS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA.
ACORDAM, em 32a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CAIO
MARCELO MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
KIOITSI CHICUTA
RELATOR
ASSINATURA ELETRÔNICA

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1111348-12.2014.8.26.0100 São Paulo VOTO No 42221 2/5
COMARCA: São Paulo – 28a V. Cível do F. Central/Juiz Rogério Murillo P.
Cimino
APTES. : Lohn & Goldberg Imóveis Ltda. e outras
APDAS. : Trisul S/A e outra
VOTO No 42.221
EMENTA: Corretagem. Cobrança. Vendas de imóveis
efetivadas por intermédio de outra corretora. Ação
julgada
improcedente.

Cerceamento
de
defesa.
Caracterização. Insuficiência dos subsídios acostados
diante de controvérsias em matérias fáticas. Sentença
anulada. Recurso provido.
No caso, há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da
lide. Há divergências fáticas em relação aos elementos componente
do contrato de intermediação e que não restaram solvidas com os
elementos ofertados com a inicial e a defesa, merecendo aclaradas
com dilação probatória e a produção das provas oral e documental.
Trata-se de recurso interposto contra r. sentença improcedente
ação de cobrança, condenando os autores ao pagamento das custas, despesas e
honorários advocatícios de 10% sobre o valor da causa.
Dizem os autores, preliminarmente, que o MM. Juiz de Direito,
ao proferir julgamento antecipado da lide, cerceou seu direito de produzir provas,
pretendendo a abertura da fase instrutória. No mérito, alegam que as únicas
autorizações de venda dos imóveis em questão são aquelas de fls. 277/281, dadas pelos
então proprietários/vendedores dos imóveis aos corretores Israel e Luiz Henrique, sendo
que tal fato é expressamente reconhecido na defesa dos apelados. Negam a tese de
abandono lançada na sentença, acrescentando que as aquisições de áreas para a
realização de futura incorporação imobiliária possuem uma dinâmica distinta daquela
praticada para a aquisição de imóvel destinado ao uso imediato, o que justifica um
intervalo considerável de tempo entre a apresentação, a contratação dos apelantes pelos

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apelados, aproximação e efetivo início das negociações realizadas pelos recorrentes,
podendo demorar meses ou mais. Na realidade, houve espera das necessárias
regularizações da documentação dos imóveis e que continuaram a ser acompanhadas
pelos autores. Os negócios ficaram suspensos a pedido das incorporadoras apeladas.
Destacam, ainda que houve contato em junho de 2012 com proprietários do imóvel da
Rua Derval 234 por e-mail demonstrando a continuidade e acompanhamento do
negócio pelos apelantes, no período tido como abandonado. O serviço de intermediação
e aproximação útil foi realizado pelos apelantes. Pedem, quando menos, comissão de
forma proporcional, sob pena de enriquecimento ilícito das apeladas, postulando, ainda,
condenação dos honorários contratuais, a título de perdas e danos.
Recurso processado com preparo e contrarrazões, os autos
restaram encaminhados a este E. Tribunal.
É o resumo do essencial.
Ao que se observa dos termos da petição inicial, as autoras
destacam existência de vínculos anteriores e regulares com as rés, intermediando
aquisições de imóveis para consecução de empreendimentos imobiliários, destacando
que, em setembro de 2011, ofereceram às rés imóveis localizados na rua Derval,
números 214, 226, 234 e o lote 33, localizados no Bairro do Jabaquara, nesta Capital,
tornando a reiterar a oferta em 10/04/2012, ocasião em que chegaram, inclusive, a
negociar preços com os proprietários, chegando a valores próximos aos pretendidos
pelas rés, só interrompendo a negociação porque o proprietário do lote 33, Matrícula
178754, estava sofrendo processo de interdição, estando também o imóvel da rua
Derval 226, Matrícula 179.742, aguardando conclusão do processo de inventário.
Nesses fatos as rés utilizaram, inclusive, a advogada por elas indicada, persistindo
contatos com os proprietários das áreas objetivadas, só interrompendo as negociações
no final de 2.012, quanto os vendedores lhes informaram que tinham outros interesses,

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até que descobriram que, na realidade, contrataram outra intermediária e que concluíram
aquisições dos mesmos imóveis, observando nas respectivas Matrículas que todos
foram vendidos por total de R$ 8.472.345,00, valores bem próximos aos negociados
pelas autoras. Destacam que jamais abandonaram as tratativas, mantendo contatos
permanentes com as rés e com os próprios vendedores, razão pela qual entendem
credoras da comissão de corretagem.
As rés, por seu lado, admitem o início da intermediação pelas
autoras e que restou interrompida pela necessidade de regularização das situações
dominiais de parte dos imóveis objetivados, até que “as autoras cessaram os contatos”,
“deixando de fornecer qualquer informação relativa ao negócio”, até que, em
09/11/2012, anunciaram que estavam “formatando algumas áreas, comprometendo-se a
formalizar o negócio assim que terminasse tal formatação”, o que não fizeram,
destacando que os e-mails no período de maio a novembro de 2.012 referiam-se a outros
negócios. Não houve avanço nos negócios e, como não poderia aguardar
indefinidamente, foi procurada pela Di Maria & José Administração de Imóveis Ltda.
EPP e que lhes ofereceu os mesmos imóveis, a qual conduziu os proprietários dos
imóveis à sua sede em dezembro de 2.012, assinando compromissos em fevereiro de
2.013.
Vê-se que, com esses subsídios, inúmeras são as divergências
pontuais em relação aos fatos descritos na inicial e na contestação, mostrando-se o
julgamento antecipado precipitado, nada obstante mereça o MM. Juiz de Direito o
respeito e a consideração necessárias, dada sua reconhecida competência, sempre com
objetivo de rápida solução dos litígios. Há necessidade de aclaramento com dilação
probatória desses pormenores conflitantes, principalmente com a produção das provas
oral e documental, permitindo-se a oitiva de testemunhas para aferição da alegada
desistência da intermediação ou da continuidade das tratativas das autoras com as partes
interessadas, alienantes e adquirentes, inclusive com oferta de documentos que possam

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auxiliar na convicção em prol de qualquer das afirmações fáticas.
Acolhe-se, assim, a preliminar de cerceamento de defesa,
anulando-se a sentença para que outra seja proferida após dilação probatória.
Isto posto, dá-se provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
Relator