Tribunal: TJSP
Processo: 1001704-04.2015.8.26.0229
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c repetição de indébito. Sentença de procedência. Insurgência das rés. Descabimento. Desfazimento unilateral do negócio, por culpa das rés, que impediram a conclusão do financiamento bancário. Impositiva devolução da totalidade dos valores pagos, a título de arras.

Ementa:
Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda. Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c repetição de indébito. Sentença de procedência. Insurgência das rés. Descabimento. Desfazimento unilateral do negócio, por culpa das rés, que impediram a conclusão do financiamento bancário. Impositiva devolução da totalidade dos valores pagos, a título de arras. Impossibilidade de retenção dos valores previstos no contrato. Precedente do TJSP. Manutenção do termo inicial dos juros de mora. Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários recursais fixados. Recurso das rés não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000029092
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001704-04.2015.8.26.0229, da Comarca de Hortolândia, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A e SÃO MARÇAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA,
são apelados SANTO HERCULANO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e
DIANNA JHULE REIS FERREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
2
Apelação n°:
1001704-04.2015.8.26.0229
Apelantes:
ROSSI RESIDENCIAL S/A E OUTROS
Apelada:
DIANNA
JHULE
REIS
FERREIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA)
Comarca:
Hortolândia 1 Vara Cível
1a Instância:
1001704-04.2015.8.26.0229
Juiz:
LUIS MARIO MORI DOMINGUES
Voto no
24573
EMENTA. Apelação. Contrato de compromisso de compra e venda.
Ação declaratória de rescisão contratual c/c restituição de valores c/c
repetição de indébito. Sentença de procedência. Insurgência das rés.
Descabimento. Desfazimento unilateral do negócio, por culpa das rés,
que impediram a conclusão do financiamento bancário. Impositiva
devolução da totalidade dos valores pagos, a título de arras.
Impossibilidade de retenção dos valores previstos no contrato.
Precedente do TJSP. Manutenção do termo inicial dos juros de mora.
Verbas sucumbenciais mantidas. Honorários recursais fixados. Recurso
das rés não provido.
Apelação interposta contra a sentença de fls. 286/290, cujo
relatório se adota, que julgou procedente a ação movida por DIANNA JHULE
REIS FERREIRA em face de ROSSI RESIDENCIAL S/A, SÃO MARÇAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e SANTO HERCULANO
EMPREENDIMENTOS. Diante da sucumbência, as rés foram condenadas a
arcar com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios,
fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do
artigo 85 §2o do Código de Processo Civil.
As rés pugnam pela reforma da sentença pelas razões de
fls. 374/384.
Recurso das rés tempestivo, preparado e sem resposta (fl.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
3
398).
É o relatório.
O inconformismo das rés não merece prosperar.
Rescisão contratual e Restituição de Valores Pagos
A autora alega que firmou com as rés contrato de
promessa de compra e venda da unidade no 24, bloco 7, do empreendimento
Rossi Ideal Pitangueiras, situado no Município de Hortolândia, pelo valor de
R$ 92.585,10. Ocorre que a autora não conseguiu obter financiamento bancário
destinado à moradia, por culpa exclusiva das rés. A demora na aprovação do
financiamento fez com que os valores das parcelas aumentassem, o que tornou
impossível a continuidade do negócio e impediu a entrega do imóvel na data
acordada. Diante disso, requer a rescisão do contrato, bem como a devolução
dos valores pagos indevidamente a título de sinal.
As rés, por sua vez, sustentam que a rescisão contratual se
deu exclusivamente por conta da inadimplência da autora. Logo, não há que se
falar em devolução integral dos valores pagos, mas sim em restituição parcial,
com desconto/retenção dos percentuais previstos no contrato e na
jurisprudência.
Pois bem.
A controvérsia gira em torno da culpa pela rescisão
contratual.
Como bem constou da sentença, a autora logrou
demonstrar as inúmeras tentativas de obtenção dos documentos necessários
para o financiamento (fls. 49/85), tendo, inclusive, notificado as rés
extrajudicialmente para que elas cumprissem a obrigação que lhes cabia (fls.
32/33).
Por sua vez, as rés se limitaram a afirmar que a rescisão

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
4
contratual se deu por culpa da compradora, sem impugnar especificamente o
fato de ter criado óbices à obtenção do financiamento.
Portanto, como as rés não se desincumbiram do ônus que
lhes recaía, era mesmo forçoso concluir que o financiamento bancário não pôde
ser efetivado por culpa exclusiva delas, o que ocasionou a total impossibilidade
de adimplemento das parcelas do contrato.
Assim, restou evidenciada a culpa das rés pela rescisão
contratual.
Rescindido o contrato, as partes devem ser imediatamente
restituídas ao estado anterior (status quo) à contratação.
Desta feita, a autora faz jus à devolução de todos os
valores pagos, nos termos da Súmula no 543: “Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Logo, ao contrário do que alegam as rés, mostra-se
impossível a retenção dos percentuais previstos nas cláusulas do contrato ou
de percentual previsto na jurisprudência para a hipótese de rescisão por culpa
do comprador.
Em caso análogo ao dos autos, assim decidiu esta Colenda
Câmara:
Apelação Cível 1047691-55.2016.8.26.0576 - APELAÇÃO -
Compromisso de compra e venda Mora da construtora. Pedido
de rescisão do contrato com restituição integral das quantias
pagas e indenização por danos materiais e morais. Procedência

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
5
parcial para declarar a rescisão com restituição integral.
Inconformismo da ré afastado. Atraso na entrega da obra.
Conforme entendimento jurisprudencial, a resilição do contrato,
decorrente da mora exclusiva da construtora, acarreta a
devolução integral das quantias pagas pelo adquirente.
Inteligência da Súmula 543 do STJ e precedentes Juros e
correção monetária Termo inicial. Responsabilidade contratual.
Incidência dos juros de mora a contar da citação e a atualização
monetária a partir de cada desembolso Juros compensatórios -
Aplicados unilateralmente pelo autor. Inadmissibilidade. Os
encargos sobre os valores a serem restituídos ao adquirente
restringem-se aos juros de mora e correção monetária,
inexistindo causa para incidência dos juros compensatórios
acrescidos no cálculo apresentado com a petição inicial. DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Relator
(a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 04/08/2017; Data de Registro:
04/08/2017)
Desse modo, era mesmo de rigor a declaração da rescisão
do contrato por culpa exclusiva das rés, com a condenação delas à restituição à
autora dos valores pagos (fls. 39/46), de forma simples, a saber, da quantia de
R$ 4.411,77 (quatro mil, quatrocentos e onze reais e setenta e sete centavos).
Termo inicial dos juros de mora
Neste ponto, também não assiste razão às rés.
Tratando-se de restituição de valores advinda de negócio
jurídico, cujo desfazimento decorreu de culpa exclusiva das rés, os juros de
mora devem incidir à taxa de 1% ao mês a partir da data da citação (art. 405, do

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
6
Código Civil).
Ressalte-se que o termo inicial a partir do trânsito em
julgado só se aplica na hipótese de rescisão contratual motivada por culpa do
comprador (STJ, Recurso Especial no 1008610/RJ, Rel. Min. ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, j. em 26/03/2008), o que não é o caso dos autos.
Destarte, a sentença deve ser mantida “in totum”.
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar
com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em tela, as rés deram causa à rescisão contratual
ora discutida, obrigando a autora vir a juízo, bem como sucumbiram
integralmente; sendo o caso de condenação exclusiva delas ao pagamento das
verbas sucumbenciais.
Em relação ao "quantum", nada há que se alterar, pois
entendo que a fixação dos honorários advocatícios em 15% (quinze por cento)
do valor da condenação se mostra razoável, já que atende os requisitos do art.
85, §2o, incisos I a IV, do CPC.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001704-04.2015.8.26.0229 -Voto no 24573
7
Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso das
rés, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos por elas ao
patrono da autora para 17% (dezessete por cento) do valor da condenação.
Prequestionamento
Para fins de prequestionamento, observo que a solução
da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e não
declinada. Equivale a dizer que se entende estar dando a adequada
interpretação à legislação invocada pelas partes, despicienda a menção
explícita de dispositivos uma vez encontrada a fundamentação necessária,
consoante entendimento consagrado no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso
interposto pelas rés.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator