Tribunal: TJSP
Processo: 1001004-30.2019.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
Rescisão contratual. Aquisição de imóvel. Desistência do negócio por parte do comprador. Retenção de 20% dos valores pagos, envolvendo exclusivamente o preço de aquisição do bem, em condições de sobressair, pois tem finalidade de suprir as despesas de publicidade, administrativas e tributárias abrangendo a vendedora. Devolução de 80% deve prevalecer, com incidência de juros de mora a contar do

Ementa:
Rescisão contratual. Aquisição de imóvel. Desistência do negócio por parte do comprador. Retenção de 20% dos valores pagos, envolvendo exclusivamente o preço de aquisição do bem, em condições de sobressair, pois tem finalidade de suprir as despesas de publicidade, administrativas e tributárias abrangendo a vendedora. Devolução de 80% deve prevalecer, com incidência de juros de mora a contar do trânsito em julgado e correção monetária a partir dos respectivos desembolsos. Equilíbrio caracterizado. Relação de consumo se faz presente. Retorno das partes ao 'statu quo' primitivo após o desfazimento do pactuado. Apelo da ré provido em parte. Recurso do autor desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947260
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001004-30.2019.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante/apelado
LOTEADORA SÃO FRANCISCO LTDA, é apelado/apelante WELLINGTON
TIAGO BIESSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao apelo da ré e negaram provimento ao recurso do autor.
V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
2
Apelação Cível n.o 1.001.004-30.2019.8.26.0474
Apelantes
e
reciprocamente
apelados:
LOTEADORA
SÃO
FRANCISCO LTDA. E WELLINGTON TIAGO BIESSO
Comarca:
POTIRENDABA
Voto n.o 46.477
Rescisão
contratual.
Aquisição
de
imóvel.
Desistência do negócio por parte do comprador.
Retenção de 20% dos valores pagos, envolvendo
exclusivamente o preço de aquisição do bem, em
condições de sobressair, pois tem finalidade de
suprir as despesas de publicidade, administrativas e
tributárias abrangendo a vendedora. Devolução de
80% deve prevalecer, com incidência de juros de
mora a contar do trânsito em julgado e correção
monetária a partir dos respectivos desembolsos.
Equilíbrio caracterizado. Relação de consumo se faz
presente. Retorno das partes ao 'statu quo' primitivo
após o desfazimento do pactuado. Apelo da ré
provido em parte. Recurso do autor desprovido.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 132/138, que julgou procedente em parte
ação de rescisão contratual, cumulada com restituição de valores pagos,
envolvendo aquisição de lote de terreno urbano em que ocorrera

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
3
desistência do negócio pelo comprador.
Alega a ré que a sentença merece reforma quanto à
restituição de valores, pois fora determinada a retenção em favor do polo
passivo de 12% do valor pago, o que se apresenta insuficiente, reportando-
se a textos legais. Na sequência afirmou que deve ocorrer a majoração da
verba a ser retida para, pelo menos, 25%, com base na Lei n.o
13.786/2018, tendo transcrito ementas de acórdãos. A seguir disse que, no
mercado imobiliário, a administração de carteiras envolve entre 5% e 7%
do valor bruto recebido, bem como 2% a título de cláusula penal.
Prosseguindo fez referência sobre a validade das cláusulas contratuais,
com citação de doutrina, além de salientar a não abusividade do que fora
avençado e a ausência de contrato de adesão. Continuando asseverou que
deve se dar a retenção do valor pago a título de comissão de corretagem,
haja vista que não caracteriza abusividade ou onerosidade excessiva. No
mais enfatizou que a correção monetária deve ter incidência a partir do
ajuizamento da ação e os juros de mora a contar do trânsito em julgado.
Por último, requereu o provimento do apelo.
O autor também recorreu alegando que não é caso de
aplicação da Lei n.o 13.786/2018 e a retenção de 12% constante da
sentença deve ser modificada, pois não se admite a retroatividade da lei,
haja vista que o contrato fora celebrado anteriormente. A seguir destacou
que a retenção de 10% está em consonância com decisões deste Egrégio
Tribunal de Justiça, bem como do Colendo Superior Tribunal de Justiça,
transcrevendo
ementas
de
acórdãos.
Continuando
ressaltou
a
impossibilidade de retenção das arras e da comissão de corretagem,
configurando a sentença como extra petita, além de reiterar que a
retenção de 12% deve ser modificada. Na sequência afirmou que a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
4
incidência de juros deve ser a partir da citação, pleiteando a redistribuição
dos ônus de sucumbência e a majoração dos honorários advocatícios dos
patronos do polo ativo. Por último, requereu o provimento do recurso.
A
ré
apresentou
contrarrazões,
rebatendo
integralmente a pretensão do autor, págs. 179/208.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
O pactuado envolvendo aquisição de imóvel
configura notória relação de consumo, sendo que o equilíbrio deve estar
presente, inclusive por ocasião do desfazimento do contrato, quando as
partes retornam ao statu quo primitivo.
No caso em exame, houve a desistência do negócio
por parte do comprador, portanto, não existe culpa da vendedora na
resilição do que fora ajustado.
Desta forma, a ampliação da retenção para 20% dos
valores pagos, abrangendo exclusivamente o preço de aquisição do bem,
se apresenta adequada, pois proporciona à ré montante suficiente para o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias,
com a exclusão de montante pago a título de comissão de corretagem,
haja vista que remunerara terceiro pela prestação de serviços de
intermediação.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda. Desistência pelo
comprador.
Sentença
de
parcial
procedência.
Insurgência do autor. Devolução das parcelas pagas,
com retenção de 20%. Razoabilidade. Patamar
aplicado em consonância com a jurisprudência deste

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
5
colegiado, a atender com o objetivo de cobrir
despesas
administrativas
de
publicidade
e
formalização de contrato. (...) Sentença mantida.
Recurso
desprovido.”
(Apelação
Cível
no
1.005.701-69.2017.8.26.0020. Relator Des. Coelho
Mendes. Décima Câmara de Direito Privado. J.
24-09-2019)
“Contrato. Compromisso de compra e venda.
Desistência.
Retenção
parcial
dos
valores
desembolsados pela autora para pagamento do
preço. Retenção de 20% que, no caso, revela-se
razoável. Inaplicabilidade da Lei no 13.789/18, que
atinge somente os contratos celebrados a partir da
sua entrada em vigor, em 28 de dezembro de 2018.
Valor das arras confirmatórias que deve ser objeto
de devolução, sob pena de enriquecimento sem
causa. Retenção indevida. Recurso provido em
parte.”
(Apelação
Cível
no
1.101.208-11.2017.8.26.0100. Relator Des. Luiz
Antonio de Godoy. Primeira Câmara de Direito
Privado. J. 24-09-2019)
“Rescisão contratual. Compromisso de compra e
venda de bem imóvel. Desistência do negócio
jurídico por parte dos consumidores. Restituição das
parcelas pagas. Dever jurídico e moral de reembolso.
Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa
causa. Retenção de 20% dos valores pagos pelos

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
6
autores a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados pela ré. Plausibilidade e adequação.
Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade das Súmulas 1
e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte e da
Súmula 543 do STJ. Sentença mantida. Verbas
sucumbenciais. Ônus sucumbencial que deve ser
carreado à parte vencida no processo. Princípio da
causalidade. Recurso desprovido.” (Apelação Cível
no
1.008.653-14.2018.8.26.0011.
Relator
Des.
Rômulo Russo. Sétima Câmara de Direito Privado. J.
23-09-2019).
A restituição de 80% deve ocorrer em parcela única,
com a incidência de correção monetária pela tabela prática do Tribunal de
Justiça a contar dos respectivos desembolsos, visto que se trata de mera
medida de preservação da expressão numérica da moeda, não
configurando penalidade.
Os juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito
em julgado estão compatíveis com o entendimento do C. STJ1, “antes
disso, não há que se falar em mora do vendedor se a rescisão do contrato
se deu por culpa do comprador.”.
Importante destacar que a aplicação da Lei no
13.786/2018 não retroage a relações negociais passadas, cabendo a
restituição nos moldes ora estabelecidos, com escopo de manter o
equilíbrio entre as partes e evitar o enriquecimento indevido.
3. Quanto à comissão de corretagem, referida verba
configura contraprestação pelos serviços de intermediação prestados, por
1 AREsp n.o 842.654/SP, Relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, DJ.: 01-08-2016. No mesmo sentido
AgRg no REsp n.o 1.013.249/PE, Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, J. 25-5-2010.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
7
conseguinte, está apta à retenção.
Ademais, constou expressamente do que fora
avençado a remuneração pela comercialização do imóvel e a
impossibilidade de devolução, conforme proposta de compra e
instrumento contratual, com a concordância expressa do comprador,
portanto, abrange disposição contratual explícita, consequentemente,
devidamente informada na ocasião.
A matéria, inclusive, já fora objeto de resolução de
recursos repetitivos do Colendo Superior Tribunal de Justiça, originando
no Tema 938.
Confira-se:
“Recurso Especial Repetitivo. Direito Civil e do
consumidor. Incorporação imobiliária. Venda de
unidades
autônomas
em
estande
de
vendas.
Corretagem. Cláusula de transferência da obrigação
ao consumidor. Validade. Preço total. Dever de
informação.
Serviço
de
assessoria
técnico-
imobiliária (SATI). Abusividade da cobrança. I

Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.
(...)
II
-
Caso
Concreto:
2.1.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001004-30.2019.8.26.0474 -Voto no
8
Improcedência do pedido de restituição da comissão
de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula
prevista no contrato acerca da transferência desse
encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.”
(REsp n.o 1.599.511/SP. Relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino. Segunda Seção. J. 24-08-2016).
Frise-se que a restituição de 80% dos valores pagos a
título de preço de aquisição, com juros de mora a contar do trânsito em
julgado e correção monetária a partir dos respectivos desembolsos, deve
prevalecer, mesmo porque, desta forma o comprador indeniza a
vendedora com relação às despesas administrativas, tributárias e de
publicidade envolvendo o empreendedorismo correspondente.
A distribuição dos ônus sucumbenciais permanece
inalterada, porquanto levou em consideração as peculiaridades da
demanda e a proporção em que cada parte fora reciprocamente vencida,
bem como foram arbitrados os honorários advocatícios de maneira
equitativa e compatível, remunerando condizentemente os titulares da
capacidade postulatória que representam os litigantes na causa de
complexidade diminuta.
4. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento
em parte ao apelo da ré e nega-se provimento ao recurso do autor.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
P302