Tribunal: TJSP
Processo: 1009867-13.2015.8.26.0248
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Declaratória - Compra e Venda de Imóvel – Pretensão dos autores de rescisão do contrato celebrado diante da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das prestações, bem como a restituição das parcelas pagas - Sentença de procedência – Inconformismo da ré – Alegação de ilegimitidade de parte e descabimento da devolução dos valores pagos a título de comissão de

Ementa:
APELAÇÃO – Ação Declaratória - Compra e Venda de Imóvel – Pretensão dos autores de rescisão do contrato celebrado diante da impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das prestações, bem como a restituição das parcelas pagas - Sentença de procedência – Inconformismo da ré – Alegação de ilegimitidade de parte e descabimento da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem – Preliminar rejeitada – Aplicação do Recurso Repetitivo Resp 1.601.149/RS – Comissão de corretagem devida - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000083874
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1009867-13.2015.8.26.0248, da Comarca de Indaiatuba, em que é apelante MRV MRL XL
VII INCORPORAÇÕES SPE LTDA, são apelados WAGNER DE ALMEIDA GUIOTTI
(JUSTIÇA GRATUITA) e KELLY CRISTIANE OLIVEIRA GUIOTTI (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial
ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR PEIXOTO.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009867-13.2015.8.26.0248 -V
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APELAÇÃO No 1009867-13.2015.8.26.0248
APELANTE: MRV MRL XL VII INCORPORAÇÕES SPE LTDA
APELADOS: WAGNER DE ALMEIDA GUIOTTI e KELLY CRISTIANE OLIVEIRA
GUIOTTI
JUIZ: SÉRGIO FERNANDES
VOTO No 19.559
APELAÇÃO Ação Declaratória - Compra e Venda de Imóvel
Pretensão dos autores de rescisão do contrato celebrado diante da
impossibilidade de continuar arcando com o pagamento das
prestações, bem como a restituição das parcelas pagas - Sentença
de procedência
Inconformismo da ré
Alegação de
ilegimitidade de parte e descabimento da devolução dos valores
pagos a título de comissão de corretagem Preliminar rejeitada
Aplicação do Recurso Repetitivo Resp 1.601.149/RS Comissão
de corretagem devida - Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara Cível da Comarca de Indaiatuba, em Ação
Declaratória, proposta por WAGNER DE ALMEIDA GUIOTTI e KELLY CRISTIANE
OLIVEIRA GUIOTTI contra MRV MRL XL VII INCORPORAÇÕES SPE LTDA, que
julgou a ação procedente para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes,
condenando a ré à restituição aos autores do equivalente a 90% (noventa por cento) dos
valores por eles já desembolsados a título de aquisição do bem imóvel, corrigidos
monetariamente desde os seus desembolsos pelos índices emanados do E. TJSP e com
juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. Em razão da sucumbência,
caberá a ré arcar com custas e despesas processuais, além de honorários em favor dos
patronos dos autores, arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais).

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Apela a ré, suscitando preliminar de ilegitimidade
passiva quanto ao pedido de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem e,
alegando, no mérito, a legalidade da aludida cobrança, uma vez que houve a prestação do
serviço, de acordo com o entendimento exarado no Resp 1.551.956/SP.
Recurso tempestivo, preparado e contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Primeiramente, há que se registrar que não assiste
razão a ré em insistir na alegação de ilegitimidade passiva.
A legitimidade da ré para integrar o polo passivo da
presente relação jurídico-processual decorre da pretensão judicialmente deduzida ter por
objeto a rescisão do contrato firmado entre as partes e o ressarcimento de todos os valores
pagos, inclusive, aqueles referentes à taxa de corretagem que era de sua obrigação,
cumprindo acrescentar, que a pertinência ou não de dita obrigação é questão de mérito que
não se confunde com a prejudicial em comento.
Nesse sentido, colhem-se os seguintes ensinamentos
de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO:
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar
em juízo, como demandante ou demandado, em
relação a determinado conflito trazido ao exame
do juiz. Ela depende sempre de uma necessária
relação entre o sujeito e a causa e traduz-se na
relevância que o resultado desta virá a ter sobre
sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou
para restringi-la. Sempre que a procedência de

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uma demanda seja apta a melhorar o patrimônio
ou a vida do autor, ele será parte legítima;
sempre que ela for apta a atuar sobre a vida ou
patrimônio do réu, também esse será parte
legítima. Daí conceituar-se essa condição da ação
como relação de legítima adequação entre o
sujeito e a causa...” (In, “INSTITUIÇÕES DE
DIREITO
PROCESSUAL
CIVIL”,
Malheiros
Editores, 5a edição, volume II, página 306).
De acordo com o entendimento consolidado pelo
Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, é perfeitamente
cabível a cobrança dos valores relativos ao pagamento da comissão de corretagem, desde
que expressamente previsto no contrato celebrado entre as partes que o compromissário-
comprador deverá arcar com a verba em epígrafe.
Nestes termos:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
POSSIBILIDADE.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
OBSERVÂNCIA.
NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015,
fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em
que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula

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contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da
unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as
partes convencionaram que o valor correspondente à comissão
de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao
corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição
dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido.
(REsp
1601149/RS,
Rel.
Ministro
PAULO
DE
TARSO
SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/06/2018, DJe
15/08/2018)
Em essência, o que o julgado defende é, com exceção
da faixa 1 dos contratos celebrados pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, que são
aqueles com faixa de renda de até R$ 1.800,00 ao tempo da contratação (2013), a
possibilidade de transferência do ônus financeiro da corretagem ao comprador por parte
das incorporadoras, não configurada a venda casada pelo só fato dessa intermediação
ocorrer em stands do empreendimento e com corretores previamente estabelecidos para o
empreendimento, uma vez observados os deveres de transparência e informação, de modo
que o adquirente tenha plena ciência de que esse encargo lhe está sendo atribuído.
Os critérios utilizados para enquadramento dos
contratos na denominada faixa 1, conforme esclarecido no Recurso Repetitivo são os

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seguintes:
“A Faixa 1 compreende famílias com renda mensal bruta de até
R$ 1.800,00 (valores atuais), bem como as famílias com renda
mensal bruta de até R$ 3.600,00, desde que enquadradas, nesta
segunda hipótese, em situações específicas de vulnerabilidade
social, como emergência ou calamidade pública.
Nessa faixa do programa, a operação mais se assemelha a um
benefício social com contrapartida do que propriamente a um
contrato de compra e venda de imóvel.
Com efeito, não se estabelece relação de consumo entre o
beneficiário e a construtora/incorporadora, como ocorre nas
outras faixas do programa.
Na Faixa 1, o imóvel é incorporado ao patrimônio de um fundo
público (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR ou Fundo de
Desenvolvimento Social - FDS), e esse fundo assume a condição de
"alienante" do imóvel.
A seleção dos beneficiários, por sua vez, é realizada pelo Poder
Público ou por "entidades organizadoras" previamente habilitadas
pelo Ministério das Cidades.
A subvenção econômica nessa faixa alcança até 90% do valor do
imóvel, sendo o restante diluído em até 120 parcelas mensais
(limitadas a 5% da renda bruta), sem juros e sem formação de
saldo devedor, diversamente do que ocorre num típico
financiamento imobiliário.

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Na Faixa 1, como não há venda direta das construtoras aos
beneficiários do programa, mas seleção por meio de critérios
sociais, conjugada com sorteio, não há campo para a
intermediação imobiliária, sendo descabida eventual a cobrança
de comissão de corretagem”.
Através do instrumento particular de promessa de
compra e venda (fls. 15/28), pode se verificar que os autores não se enquadram na
denominada faixa 1 do programa.
Note-se, que no caso em apreço, o contrato particular
de compra e venda entabulado entre as partes estipulou, de maneira expressa, o preço da
venda e o valor devido a título de comissão de corretagem R$ 4.600,00 (quatro mil e
seiscentos reais), discriminado na cláusula 3.3 do quadro resumo de fls. 15, de maneira que
não houve falha no dever de informação.
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem, não há que se falar em devolução de qualquer valor pago a este
título.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso da
ré para afastar a condenação quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem, mantendo-se os demais termos da sentença.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator