Tribunal: TJSP
Processo: 1012202-35.2015.8.26.0529
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
APELAÇÃO - Pedido de justiça gratuita formulado em primeiro grau, mas não apreciado – Deferimento tácito do benefício - Revogação – Desacolhimento. JUSTIÇA GRATUITA - Pedido formulado pelo autor em apelação – Comprovação - Benefício deferido. CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel - Ilegitimidade passiva - Desacolhimento - Rés participaram da relação negocial entre as partes e

Ementa:
APELAÇÃO - Pedido de justiça gratuita formulado em primeiro grau, mas não apreciado – Deferimento tácito do benefício - Revogação – Desacolhimento. JUSTIÇA GRATUITA - Pedido formulado pelo autor em apelação – Comprovação - Benefício deferido. CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel - Ilegitimidade passiva - Desacolhimento - Rés participaram da relação negocial entre as partes e integram a cadeia de consumo - Responsabilidade solidária reconhecida - Art. 7o, parágrafo único, do CDC. Legitimidade passiva da incorporadora quanto à devolução do valor da taxa SATI - Entendimento de recurso repetitivo. Cerceamento de defesa – Inocorrência - Realização de provas oral e pericial – Desnecessidade. Atraso na entrega do imóvel verificado - Lucros cessantes - Viabilidade - Súmula 162 deste Tribunal - Taxa mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, devida no período do atraso - Taxa de evolução da obra - Ilicitude da cobrança após o prazo previsto para a entrega do imóvel - Restituição devida - Nulidade parcial das cláusulas 14, parágrafo único e 15, parágrafo único. Arguição de nulidade de aditamento contratual – Desacolhimento - Autor assinou o aditamento e concordou com o novo ajuste - Vício de consentimento e má-fé das rés - Não comprovação - Devolução da diferença cobrada a maior de R$ 12.876,65 – Inviabilidade. Danos morais indevidos – Mero descumprimento contratual que não gera obrigação de indenizar. Sucumbência recíproca - Ocorrência – Cabe às partes o pagamento da metade das custas e despesas processuais, além da metade dos honorários de advogado, majorados para 20% sobre o valor da causa (art. 85, § 11, do CPC) – Sentença reformada em parte – RECURSOS DAS RÉS IMPROVIDOS e RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001005529
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1012202-35.2015.8.26.0529, da Comarca de Santana de Parnaíba, em que são
apelantes/apelados Z3 CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA e
HABITCASA CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA e Apelante FYP
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA., é apelado/apelante EDI CARLOS
ANDRUCHOW SIMÕES.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não deram provimento aos
recusros das rés e deram provimento em parte ao recurso adesivo do autos. V.U
sustentou oralmente o advogado Ian Libardi.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), ALEXANDRE COELHO E
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012202-35.2015.8.26.0529 -Voto no 1969
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Apelação Cível no 1012202-35.2015.8.26.0529
Apelante: Fyp Engenharia e Construções Ltda.
Aptes/Apdos: Z3 Construtora e Incorporadora Ltda e Habitcasa Consultoria
de Imoveis Ltda
Apelado/Apelante: Edi Carlos Andruchow Simões
Comarca: Santana de Parnaíba
Voto no 1969
APELAÇÃO - Pedido de justiça gratuita formulado em
primeiro grau, mas não apreciado – Deferimento tácito do
benefício - Revogação – Desacolhimento. JUSTIÇA
GRATUITA - Pedido formulado pelo autor em apelação –
Comprovação - Benefício deferido. CONTRATO

Compromisso de compra e venda de imóvel - Ilegitimidade
passiva - Desacolhimento - Rés participaram da relação
negocial entre as partes e integram a cadeia de consumo -
Responsabilidade solidária reconhecida - Art. 7o, parágrafo
único, do CDC. Legitimidade passiva da incorporadora
quanto à devolução do valor da taxa SATI - Entendimento
de
recurso
repetitivo.
Cerceamento
de
defesa

Inocorrência - Realização de provas oral e pericial –
Desnecessidade. Atraso na entrega do imóvel verificado -
Lucros cessantes - Viabilidade - Súmula 162 deste Tribunal
- Taxa mensal de 0,5% sobre o valor atualizado do
contrato, devida no período do atraso - Taxa de evolução da
obra - Ilicitude da cobrança após o prazo previsto para a
entrega do imóvel - Restituição devida - Nulidade parcial
das cláusulas 14, parágrafo único e 15, parágrafo único.
Arguição de nulidade de aditamento contratual

Desacolhimento - Autor assinou o aditamento e concordou
com o novo ajuste - Vício de consentimento e má-fé das rés
- Não comprovação - Devolução da diferença cobrada a
maior de R$ 12.876,65
Inviabilidade. Danos morais
indevidos Mero descumprimento contratual que não gera
obrigação
de
indenizar.
Sucumbência
recíproca
-
Ocorrência Cabe às partes o pagamento da metade das
custas e despesas processuais, além da metade dos
honorários de advogado, majorados para 20% sobre o valor
da causa (art. 85, § 11, do CPC) Sentença reformada em
parte
RECURSOS DAS RÉS IMPROVIDOS e
RECURSO ADESIVO DO AUTOR PROVIDO EM
PARTE.
Apelações das partes contra sentença que condenou as
rés à devolução do valor da taxa SATI e a pagar lucros cessantes de 0,5% ao mês

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sobre o valor atualizado do imóvel, após o prazo de tolerância e até a efetiva entrega
das chaves ao autor.
A corré Z3 Construtora requer a concessão do
benefício da justiça gratuita, alegando que o pedido não foi apreciado em primeiro
grau. Sustenta que a falta de realização das provas oral e pericial configurou
cerceamento de defesa. Afirma que é parte ilegítima, pois sua participação se limitou
à cessão do imóvel no qual foi construído o empreendimento. Também entende que
não responde pela cobrança da taxa SATI, que foi destinada às imobiliárias e
corretores. Por fim, assevera que a indenização por lucros cessantes é indevida,
tendo em vista que o atraso decorreu de caso fortuito e força maior.
A corré Habitcasa argumenta que atuou tão somente na
intermediação imobiliária e que não responde pelos prejuízos relativo ao atraso na
entrega do imóvel, não sendo possível a sua condenação a pagar lucros cessantes.
Visa ainda a majoração da verba honorária para o mínimo de 10% sobre o valor da
causa.
O autor, em recurso adesivo, pede a concessão do
benefício da justiça gratuita e impugna o pedido de gratuidade processual formulado
pela corré Z3. Insiste que foi obrigado a assinar o aditamento contratual que fez
aumentar o valor da dívida. Pretende a declaração de nulidade do aditamento, que
implicou a alteração unilateral do contrato, e enfatiza que faz jus à diferença cobrada
a maior, no valor de R$ 12.876,65. Alega que pagou indevidamente a título de
“juros do mês”, no período de março de 2014 a junho de 2016, sendo devida a
restituição. Visa ainda a indenização por danos morais, no valor de R$ 10.000,00, a
declaração de nulidade de cláusulas contratuais e a inversão do ônus da
sucumbência.
Recursos tempestivos, da corré (Habitcasa) com
preparo, com contrarrazões (fls. 717/730, 798/817 e 818/833).
É o relatório.

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Inicialmente, a corré Z3 Construtora não recolheu o
valor do preparo e reiterou na apelação o pedido de concessão do benefício da
justiça gratuita formulado no curso do feito, mas que não foi analisado em primeiro
grau.
Em que pese a falta da expressa concessão do
benefício pelo juiz da causa, tem-se como deferido tacitamente o pedido, conforme
entendimento firmado pelo STJ:
“AGRAVO
INTERNO
NOS
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA. RECURSO JULGADO DESERTO.
REFORMA DA DECISÃO. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA
JUDICIÁRIA GRATUITA FORMULADO NA ORIGEM.
AUSÊNCIA
DE
MANIFESTAÇÃO
DO
PODER
JUDICIÁRIO.
DEFERIMENTO
TÁCITO.
RECONHECIMENTO. AGRAVO PROVIDO. 1. Presume-
se o deferimento do pedido de assistência judiciária
gratuita não expressamente indeferido por decisão
fundamentada, inclusive na instância especial. 2. A
ausência de manifestação do Judiciário quanto ao pedido de
assistência judiciária gratuita leva à conclusão de seu
deferimento tácito, a autorizar a interposição do recurso
cabível sem o correspondente preparo. 3. A omissão do
julgador atua em favor da garantia constitucional de acesso
à jurisdição e de assistência judiciária gratuita, favorecendo-
se a parte que requereu o benefício, presumindo-se o
deferimento do pedido de justiça gratuita, mesmo em se
tratando de pedido apresentado ou considerado somente no
curso do processo, inclusive nesta instância extraordinária.
4. Agravo interno provido.” (Corte Especial, AgRg nos
EAREsp 440971/RS, Rel. Min. Raul Araújo, DJe
17/03/2016) (g.n.).
O autor não juntou aos autos documento que

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comprovasse, de forma cabal, que a corré tem condições financeiras para pagar as
custas processuais, sendo insuficientes para a revogação do benefício meros indícios
ou suposições.
Daí porque não se acolhe a impugnação à justiça
gratuita apresentada em contrarrazões.
Defere-se o pedido de justiça gratuita formulado pelo
autor.
Nos termos do art. 99, § 3o, do CPC:
“Presume-se verdadeira a alegação de insuficiência
deduzida exclusivamente por pessoa natural”.
E, segundo a nota de Theotonio Negrão:
“Para que a parte obtenha o benefício da assistência
judiciária, basta a simples afirmação da sua pobreza, até
prova em contrário” (RSTJ 7/414; neste sentido: STF-RT
755/182, STF-Bol. AASP 2.071/697j, STF-RF 329/236,
STJ-RF 344/322, Lex-JTA 169/15, RJTJERGS 186/186,
JAERGS 91/194, Bol. AASP 1.622/19), o que a dispensa,
desde logo de efetuar o preparo da inicial (TFR-1a Turma,
AC 123.196-SP, rel. Min. Dias Trindade, j. 25.8.87, deram
provimento, v.u., DJU 17.9.87, p. 19.560).” ("Código de
Processo Civil e legislação processual civil em vigor", p.
1094, 31a ed)
No caso, o autor juntou com o recurso documentos
como cópia da carteira de trabalho, declaração de pobreza e comprovantes de
despesas (fls. 775/793).
As apeladas, por sua vez, não juntaram qualquer
documento para comprovar que o autor-apelante tem condições financeiras para

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pagar as custas processuais, sendo caso de deferimento do benefício.
Afasta-se a arguição de ilegitimidade passiva das rés-
apelantes.
Isso porque há nos autos documentos suficientes
revelando que elas participaram da relação negocial entre as partes (fls. 92/96,
126/128, 152 e 165/166).
Logo, integram a cadeia de consumo, devendo, por
conseguinte, ser reconhecida sua responsabilidade solidária, nos termos dos arts. 7o,
parágrafo único, do CDC.
Nesse sentido:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS -
ATRASO
NA
ENTREGA
DA
OBRA
PARCIAL
PROCEDÊNCIA - INCONFORMISMO DAS RÉS -
ACOLHIMENTO
EM
PARTE
-
Preliminar
de
ilegitimidade afastada - Legitimidade passiva de todas as
empresas rés, que atuaram em parceria na construção e
venda do imóvel - Alegação de caso fortuito ou força maior
Inocorrência - Incidência da súmula no 161 do TJSP -
Lucros cessantes - Admissibilidade - Sobrevindo atraso
culposo na entrega do imóvel, a partir de então e até a
efetiva entrega das chaves, é devida indenização por lucros
cessantes que dispensam prova efetiva - Súmula 162 do E.
TJSP - Danos morais - Ocorrência - Inscrição indevida do
nome dos autores em cadastro de inadimplentes - Prejuízo
moral in re ipsa - Valor fixado com razoabilidade e que não
comporta
redução,
ainda
mais
porque
dirigido
à
indenização dos dois adquirentes - Taxa SATI - Prescrição
consumada - Tese firmada em sede de Recurso Especial

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Repetitivo pelo STJ (Tema 938) - Prazo prescricional de
três anos, previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC - Ação
ajuizada além de três anos depois do pagamento -
Incidência do art. 1.040, III, do CPC DERAM PARCIAL
PROVIMENTO
AO
RECURSO.
(Apelação
no
1018424-03.2015.8.26.0405, Re. Des. Alexandre Coelho,
06/09/2019) (g.n)
Outrossim, rejeita-se a arguição de ilegitimidade
passiva da incorporadora, quanto à devolução do valor da taxa SATI, nos termos do
entendimento do STJ em sede de recurso repetitivo, conforme segue:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA
DA INCORPORADORA. VALIDADE DA CLÁUSULA.
SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO.
ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART.
1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad
causam' da incorporadora, na condição de promitente-
vendedora, para responder pela restituição ao consumidor
dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de
taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em
que se alega prática abusiva na transferência desses
encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1.
Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a
preliminar de ilegitimidade.” (REsp 1.599.511/SP).

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Não ocorreu o alegado cerceamento de defesa, pois, a
realização das provas oral e pericial não era necessária para o deslinde do feito,
notadamente porque se tratar de causa instruída por documentos suficientes.
O julgamento, portanto, não violou os princípios do
contraditório ou da ampla defesa (art. 5o, LV, da CF) e sim assegurou a realização
do princípio da efetividade do processo.
No mérito, a conclusão da obra estava prevista para
dezembro de 2014 (fls. 93). Contando-se o prazo de tolerância de 180 dias, a entrega
deveria ocorrer até junho de 2015. Contudo, o Habite-se foi expedido somente em
17/02/2016 (fls. 374).
Nem se argumente que o atraso decorreu de caso
fortuito ou força maior.
Sobre o tema, há súmula deste Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo:
Súmula 161 -"Não constitui hipótese de caso fortuito ou de
força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargos do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas
justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente."
Verificado o atraso na entrega da obra, respondem as
rés pelos prejuízos materiais a que deram causa.
Aplica-se ao caso o teor do enunciado na Súmula 162
deste Tribunal, abaixo transcrita:
“Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,

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havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.”.
Esta Câmara tem entendido que o percentual deverá
corresponder a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, por equivaler à
medida de um aluguel, e deverá compreender o período do atraso, ou seja, do
término do prazo de tolerância até a data da entrega das chaves.
Nesse sentido:
IMÓVEL - Compromisso de compra e venda - Atraso na
entrega da obra - Abusividade de cláusula que qualifica o
prazo de entrega como meramente estimativo, e o vincula à
obtenção do financiamento - Artigo 51, IV, do CDC -
Responsabilidade da ré a partir do final do prazo de
tolerância - Fixação dos lucros cessantes no percentual de
0,5% ao mês sobre o valor do contrato - Taxa de evolução
de obra - Legitimidade da ré - Caráter indenizatório -
Correção monetária - Aplicação da variação do INCC até o
prazo de entrega - Após, utilização da variação do IGPM
até efetiva entrega - Dano moral não configurado - Recurso
provido
em
parte.
(Apelação
no
1020650-10.2017.8.26.0114,
Rel.
Des.
Mônica
de
Carvalho, j. 29.08.2019)
A cobrança de “taxas de obras” ou “juros de obras” só
é possível até o prazo previsto para a respectiva entrega do empreendimento,
compreendido o período de 180 dias de tolerância, conforme decidido no Incidente
de Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, Relator
Francisco Loureiro, j. em 31/08/17:
“É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de
evolução da obra', ou outros encargos equivalentes após o
prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da

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unidade autônoma, incluído período de tolerância”.
De igual modo, o STJ já decidiu:
“Os 'juros de obra' pagos após o prazo de previsão de
entrega das chaves, deverão ser ressarcidos pela construtora
ao consumidor” (AREsp 718080, Rel Min Maria Isabel
Gallotti, j. em 08/06/2016).
No caso, a cobrança da taxa de evolução de obra não
foi impugnada pelas rés em contestação.
Sendo assim, faz jus o autor à restituição, de forma
simples, do valor pago a título de taxa de evolução de obra, no período da mora da
ré, ou seja, do término do prazo de tolerância até a efetiva entrega das chaves, com
correção monetária pela tabela prática deste Tribunal, a partir do desembolso, e juros
de mora de 1% ao mês desde a citação.
Enfatize-se
que
não
há
que
se
falar
em
responsabilidade da Caixa Econômica Federal, já que não se discute a legalidade da
cobrança na fase de obras, mas sim, o pagamento indevido por parte do autor após o
prazo previsto para a conclusão da obra.
O direito do autor quanto à indenização decorrente do
atraso na entrega da obra implica na nulidade parcial das cláusulas 14, parágrafo
único e 15, parágrafo único (fls. 79/80).
Sem razão o autor quanto à nulidade do aditamento de
fls. 126/128, por meio do qual as partes ajustaram a existência de saldo devedor no
valor de R$ 160.743,20.
Veja-se
que
o
autor
assinou
o
aditamento,
demonstrando que concordou com as novas condições de pagamento.
Nem se argumente que houve vício de consentimento,

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pois o autor não esclareceu na petição inicial o que o impediu de solicitar a rescisão
contratual se não concordava com o novo saldo devedor, o que era necessário para o
juízo de pertinência de eventual inversão do ônus da prova.
Enfatize-se que a boa fé é presumida, ao passo que a
má-fé deve ser comprovada. Mas, no caso, o autor não juntou nenhum documento
para comprovar a alegação de má-fé das rés. Ele nem se interessou pela produção de
provas, pois requereu o julgamento antecipado da lide (fls. 642).
Como se vê, o autor não provou o fato constitutivo de
seu direito (art. 373, I, do CPC), quanto à suscitada nulidade do aditamento
contratual e pretensão da devolução da diferença cobrada a maior de R$ 12.876,65.
Dano moral é o prejuízo que afeta extraordinariamente
o ofendido em seu ânimo psíquico e moral, é o que causa um distúrbio anormal na
vida do indivíduo, a ponto de afetar os direitos da personalidade, como a honra,
privacidade, valores éticos, a saúde emocional. Dessa maneira, não é qualquer
dissabor da vida que faz nascer a obrigação de indenizar. Deve o juiz, utilizando-se
de critérios objetivos do homem médio, decidir se a conduta causou desconforto
extraordinário ao ofendido.
No caso, em que pese o atraso na entrega do imóvel,
era preciso que o autor apontasse mais elementos demonstrando o alegado prejuízo
moral, o que não fez, sendo insuficiente para tanto simplesmente alegar ter sofrido
frustração decorrente do atraso.
O autor decaiu do pedido em relação à devolução do
valor pago a título de comissão de corretagem, à declaração de nulidade de aditivo
contratual e restituição da diferença cobrada a maior, à indenização por honorários
contratuais e por danos morais, ao passo que as rés ficaram vencidas em relação à
restituição do valor da taxa SATI, à indenização por lucros cessantes, devolução do
valor pago a título de juros de obra e declaração de nulidade parcial de cláusulas
contratuais. Diante disso, é necessário que se faça uma melhor distribuição da

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sucumbência.
Presente, portanto, a hipótese do art. 86, caput, do
CPC, é caso de manter a sucumbência recíproca fixada, porém na proporção de 50%
para cada parte, ou seja a metade das custas e despesas processuais, além de metade
dos honorários advocatícios, que foram fixados em 10% sobre o valor da causa.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de
recurso, majora-se a verba honorária para 25% sobre o valor da causa (art. 85, § 11,
do CPC), cabendo a cada parte pagar a metade (7,5%) ao advogado da parte
contrária.
Fica a observação de que a corré (Z3 Construtora) e o
autor são beneficiários da justiça gratuita.
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
NEGO
PROVIMENTO aos recursos das rés Z3 Construtora e Habitcasa e DOU
PROVIMENTO PARCIAL ao recurso adesivo do autor, para condenar as rés,
solidariamente, à devolução dos juros de obra e declarar a nulidade parcial de
cláusulas contratuais, mantendo-se no mais a r. sentença de primeiro grau, pelos
seus próprios fundamentos.
Benedito Antonio Okuno
Relator