Tribunal: TJSP
Processo: 0015715-13.2009.8.26.0020
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – Rescisão por iniciativa da vendedora por inadimplência do comprador - Parcial procedência para declarar a rescisão do contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar a parte requerida, a título de perdas e danos, ao perdimento do valor correspondente a 20% do valor pago, podendo descontar de tal a importância as

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO C.C. REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – Rescisão por iniciativa da vendedora por inadimplência do comprador - Parcial procedência para declarar a rescisão do contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar a parte requerida, a título de perdas e danos, ao perdimento do valor correspondente a 20% do valor pago, podendo descontar de tal a importância as verbas condominiais e o IPTU vencidos - Insurgência da autora/vendedora – Parcial cabimento – Retenção de 20% do valor pago que se mostra adequado e suficiente para indenizar a alienante pela administração, despesas e desfazimento do negócio, considerando o fato de que o imóvel poderá ser novamente negociado - Majoração na forma contratual descabida - Indenização pela ocupação do bem sem o pagamento de qualquer contraprestação pelo longo período de inadimplência (12 anos) – Cabimento - Com o início do inadimplemento até a efetiva desocupação do imóvel – Fixação em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado contrato, com juros de mora contados da citação – Sobre o respectivo valor, a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, não poderá ultrapassar o valor a ser restituído aos requeridos, evitando-se assim que o adquirente se torne devedor da vendedora – Honorário advocatícios majorados – Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000968533
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0015715-13.2009.8.26.0020, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONSTRUTORA VEIGA JUNIOR LTDA, são apelados HELENA GONÇALVES
ROCHA e CLAUDIO ROCHA (ESPÓLIO).
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), PEDRO DE ALCÂNTARA DA
SILVA LEME FILHO E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 25 de novembro de 2020
SALLES ROSSI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 2/11
Voto no 44.855
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020
Comarca: São Paulo 2a Vara Cível - Foro Regional de Nossa Senhora do Ó
1a Instância: Processo no 0015715-13.2009.8.26.0020
Apte.: Construtora Veiga Junior Ltda
Apdos.: Helena Gonçalves Rocha e outro
VOTO DO RELATOR
EMENTA

RESCISÃO
DE
CONTRATO
C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS

Rescisão por iniciativa da vendedora por inadimplência do
comprador - Parcial procedência para declarar a rescisão do
contrato, reintegrar a autora na posse do imóvel e condenar a
parte requerida, a título de perdas e danos, ao perdimento do
valor correspondente a 20% do valor pago, podendo descontar
de tal a importância as verbas condominiais e o IPTU vencidos
- Insurgência da autora/vendedora
Parcial cabimento

Retenção de 20% do valor pago que se mostra adequado e
suficiente para indenizar a alienante pela administração,
despesas e desfazimento do negócio, considerando o fato de
que o imóvel poderá ser novamente negociado - Majoração na
forma contratual descabida - Indenização pela ocupação do
bem sem o pagamento de qualquer contraprestação pelo longo
período de inadimplência (12 anos)
Cabimento - Com o
início do inadimplemento até a efetiva desocupação do imóvel
Fixação em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado contrato,
com juros de mora contados da citação
Sobre o respectivo
valor, a ser apurado em sede de cumprimento de sentença, não
poderá ultrapassar o valor a ser restituído aos requeridos,
evitando-se assim que o adquirente se torne devedor da
vendedora
Honorário advocatícios majorados
Sentença
reformada Recurso parcialmente provido.
Cuida-se de Apelação interposta contra a r. sentença (fls.
402/406) proferida nos autos da ação de Rescisão de Contrato cumulada com
Perdas e Danos e Imissão de Posse, que a julgou parcialmente procedente
para declarar rescindido o contrato objeto desta lide, reintegrando a autora na
posse do imóvel indicado na inicial, concedendo prazo de quinze dias para

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 3/11
desocupação voluntária. Na restituição dos valores pagos pelos réus deverá
ser observada a retenção do percentual de 20% incidente sobre o valor
efetivamente pago, corrigido monetariamente a partir de cada desembolso e
acrescido de juros de mora de 1% a contar da citação, podendo, ainda, a parte
autora descontar dos valores pagos importância referente às verbas
condominiais e IPTU vencidas a partir da imissão dos réus na posse do
imóvel.
Os requeridos foram condenados no pagamento de
honorários advocatícios em favor da parte autora, arbitrados em R$ 1.500,00,
bem como no pagamento das despesas processuais.
Embargos de declaração opostos às fls. 414/416,
rejeitados conforme decisão de fls. 418.
Inconformada, apela a autora (fls. 424/431), sustentando
que os Apelados se encontram na posse do imóvel desde junho de 2005 e
inadimplentes desde junho de 2008, ou seja, há quase 12 anos estão morando
no imóvel, sem quaisquer contraprestações. Por tal razão, entende ser devido
valor locativo mensal, no percentual de 1% ao mês ou fração de mês, do
preço reajustado monetariamente do imóvel, conforme o parágrafo quarto,
letra “ b”, do item 9, do contrato. Ressalta que sobre tal valor deve incidir
correção monetária e juros de 1% ao mês.
No mais, sustentando que os honorários advocatícios
devem ser majorados para 20% sobre o valor da causa, aguarda o provimento
do recurso.
Contrarrazões apresentadas às fls. 437 por curador
especial.
É o relatório.
Recebo o apelo interposto, no duplo efeito, na forma do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 4/11
artigo 1.012, caput e § 1o, V do Novo CPC, passando ao seu julgamento,
conforme autoriza o artigo 1.010 do mesmo Estatuto.
Segundo consta dos autos, a autora firmou contrato de
compra e venda de imóvel com os requeridos para aquisição de uma unidade
no valor de R$ 158.683,46. Os requeridos foram imitidos na posse do imóvel
em 18/06/2008, efetuaram o pagamento do valor de R$ 115.331,24, porém
deixaram de pagar as parcelas a partir de 2008, do condomínio em junho de
2006 e IPTU no ano de 2008. Em 10/07/2009 procedeu a notificação dos
requeridos para pagamento, porém sem êxito. Postulou a rescisão contratual,
bem como a retenção de parte dos valores pagos, bem como reparação
material (locativo mensal) devido ao uso indevido do bem e liminar para
imissão de posse. Foi apresentada contestação, por negação geral, pela
curadora especial (fls. 370/3771).
O juízo decidindo dos pedidos constantes na inicial,
decretou a parcial procedência dos mesmos para declarar a rescisão do
contrato e reintegração da autora na posse do imóvel. Na restituição dos
valores pagos pelos réus estipulou-se a retenção do percentual de 20%
incidente sobre o valor efetivamente pago, podendo a parte autora descontar
dos valores pagos importância referente a valor de condomínios e IPTU
vencidos a partir da imissão dos réus na posse do imóvel.
Insurge-se a autora em relação à retenção estipulada de
20% dos valores pagos, bem como sobre o não acolhimento do pleito de
locativo mensal, no período em que os autores permaneceram e continuam no
imóvel, sem qualquer pagamento e majoração dos honorários advocatícios.
De início, insta consignar que se aplica à espécie o
Código de Defesa do Consumidor e todos os princípios a ele inerentes.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 5/11
Anoto que restou incontroversa nos autos a relação
existente entre as partes, conforme instrumento particular de fls. 20/23, bem
como a inadimplência dos requeridos (notificação extrajudicial às fls. 54/57).
Como consequência do inadimplemento contratual pelos
réus, correta a declaração de rescisão do contrato e retomada do bem pela
autora.
A restituição dos valores pagos, é perfeitamente cabível,
seja à luz do disposto no artigo 53 do CDC, seja diante da redação das
Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito deste E. Tribunal de Justiça e ainda,
Súmula 543 do C. STJ que dispõem, in verbis:
“Súmula 1. O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e rever as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
“Súmula 2. A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.”
“Súmula 543. Na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao ajuizamento.”
No caso dos autos, incontroversa a inadimplência dos
compradores/requeridos. Assim, a retenção pela autora se faz necessária para
a recomposição dos prejuízos resultantes/perdas e danos do rompimento do

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 6/11
contrato.
Não se ignora que foi a parte compradora (requerido)
quem se tornou inadimplente, sobrevindo a rescisão do contrato postulada
pela autora.
Tem-se firmado posicionamento de que ao menos parte
dos valores deve ser retida pela alienante para se ressarcir das despesas
empregadas na administração do empreendimento, assim como pelo
desfazimento do negócio.
Nesta conformidade, do total pago pela parte requerida,
conforme precedentes desta Turma Julgadora, reputo correta e adequada a
restituição de 80% em favor do comprador, descabida a majoração pretendida
pela vendedora.
A importância fixada (retenção a favor da vendedora de
20% do total pago), mostra-se suficiente para indenizar a autora pela
administração, despesas e desfazimento do negócio. Isso aliado ao fato de
que o imóvel poderá ser novamente negociado. Ressalto que as penalidades
previstas em contrato se mostravam abusivas, provocando profundo
desequilíbrio contratual, com perda substancial dos valores pagos.
Nesse sentido é o entendimento do C. Superior Tribunal
de Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. RESCISÃO
DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE
ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA
LEI N. 9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO. [...] 3. A jurisprudência desta Corte, em
casos análogos, de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 7/11
comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos. 4.
Agravo interno a que se nega provimento.”(STJ, 3a Turma, AgInt no REsp n°
1.361.921/MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 23/06/2016, sem destaque no
original).
Bem assim já decidiu esse E. Tribunal em caso que
figurou a vendedora ora apelante:
“RESCISÃO CONTRATUAL - Compromisso de compra e venda -
Parcial procedência do pedido principal e do reconvencional - Inconformismo das partes -
Desacolhimento - Cabimento da rescisão do contrato - Possibilidade de retenção de 20%
do montante pago - Devolução de 80% da quantia paga - Inteligência da Súmula 1 deste
Egrégio Tribunal - Descabimento de fixação de taxa de ocupação - Ausência de utilização
efetiva do bem - Lote de terreno sem benfeitorias - Sentença mantida - Recursos
desprovidos.” (Apelação Cível 1009146-33.2018.8.26.0482, REl. J.L. Mônaco da Silva, 5a
Câmara de Direito Privado, j. 25/06/2019).
E em casos semelhantes:
1016624-17.2016.8.26.0562 Apelação / Promessa de
Compra e Venda
Relator(a): Carlos Alberto de Salles
Comarca: Santos
Órgão julgador: 3a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 25/07/2017
Data de publicação: 26/07/2017
Ementa: COMPRA
E
VENDA.
RESCISÃO
CORRETAGEM E SATI. PRESCRIÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAS. Insurgência dos autores
em face da sentença de procedência parcial. (...) 2. Percentual de retenção
de valores. Pretensão a receberem 90% das quantias pagas. Não acolhimento.
Possibilidade de retenção de um percentual entre 10% e 25% das quantias pagas
pelos compradores. Caso em que as vendedoras não foram culpadas pela rescisão
do contrato. Culpa dos compradores. Percentual de retenção de 20%
estabelecido na sentença afigura-se adequado ao caso. (...) Sentença
reformada em parte. Sucumbência recursal dos apelantes. Recurso parcialmente
provido.
1031417-58.2016.8.26.0562 Apelação / Promessa de Compra e
Venda

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 8/11
Relator(a): Giffoni Ferreira
Comarca: Santos
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 25/07/2017
Data de publicação: 26/07/2017
Ementa: Compromisso de compra e venda Rescisão postulada
por adquirente Possibilidade Súmula n. 1 deste tribunal Retenção de 20% dos
valores pagos Devolução de 80% em uma só parcela Súmula n. 2 desta Corte Juros
de mora a partir do trânsito em julgado
Sentença em parte reformada
recurso
parcialmente provido.
Quanto ao pedido de indenização (locativo mensal) pela
ocupação do bem pelos réus, em que pese o respeitável entendimento do
juízo de origem, razão em parte assiste à autora.
Indiscutível o direito da autora de se ver indenizada pela
ocupação indevida do réu sem o pagamento de qualquer contraprestação, por
longos doze anos, a teor do que dispõe a Súmula 1 deste ETJSP, acima
citada. Ademais, houve pedido expresso nesse sentido (fl. 10, item d, da
inicial).
Entretanto, o percentual de 1% ao mês ou fração de mês
pleiteado se mostra desproporcional, comportando adequação àquele que
seria auferido em eventual locação do bem.
Com relação a tal montante, a importância mensal de
0,5% do valor do bem lançado no contrato, devidamente atualizado e
acrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados da citação, se amolda a
entendimentos jurisprudenciais mais recentes, inclusive desta Relatoria.
Indenização devida desde o início do inadimplemento até a efetiva
desocupação do imóvel.
Nesse sentido e direção (valor locativo), já decidiu a 8a
Câmara de Direito Privado, no julgamento da Apelação Cível n. 0178110-
95.2012.8.26.0100, que teve como Relator o eminente Desembargador

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 9/11
SILVÉRIO DA SILVA, cuja ementa apresenta a seguinte redação:
Apelação
cível
Ação
declaratória de nulidade de cláusula c/c indenização
por danos materiais e morais - Ação julgada
parcialmente procedente - Atraso na entrega de
empreendimento imobiliário - Cláusula prevendo
tolerância de 180 dias para entrega que não se
mostra abusiva - Atraso abusivo e incontroverso -
Caso fortuito ou força maior inocorrentes - Chuvas e
falta de mão de obra especializada que são fatores
previsíveis e não justificam o atraso - Risco da
atividade desempenhada pela ré - Cabível a
condenação no pagamento de indenização em
caso de privação do uso da unidade - Sentença
fixou o valor dos aluguéis em 1% do valor atual do
imóvel - Redução para 0,5% do valor do
contrato, corrigido monetariamente - Critério
razoável e proporcional Multa moratória indevida -
Prejuízos compensados com fixação da indenização
- Devolução de taxa de corretagem e SATI
indevidas - Negócio que não foi desfeito com
prestação dos serviços contratados - Congelamento
do saldo devedor que não pode ocorrer, sob pena de
desequilíbrio contratual
Substituição do INCC
pelo IGP-M, a partir da mora da vendedora, que
deve ser mantido para não beneficiar a parte
inadimplente - Devolução de diferença em razão de
índice que deve ser feita de forma singela, já que
realizada em função de interpretação de cláusulas,
sem demonstração de má-fé (Súmula 159 do STF) -
Juros cobrados antes da entrega das chaves que
devem ser restituídos em dobro (art. 42 do CDC) já
que o contrato é expresso quanto à não incidência de
juros até a entrega das chaves - Dano moral excluído
- Simples inadimplemento que não gera dano moral
- Precedentes jurisprudenciais - Sucumbência que
passa a ser recíproca - Sentença reformada -
Recursos parcialmente providos. (Realces não
originais)

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 10/11
E ainda:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER
CUMULADA
COM
PEDIDO
DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRA.
AUSENTE
EXCLUDENTE
DE
RESPONSABILIDADE
DA
CONSTRUTORA.
DANOS
MATERIAIS
CARACTERIZADOS.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1.
Atraso na entrega da obra incontroverso. Ocorrência
de caso fortuito ou força maior não comprovada.
Construtoras que trabalham já computando prazo para
eventos futuros e incertos. Inexistência de prova
excludente da responsabilidade da ré que deve
compensar os prejuízos sofridos. 2. Danos materiais.
Autor que possui direito de ser indenizado em
decorrência da privação do uso do imóvel, posto
que a obra não foi entregue no prazo avençado.
Devido o pagamento do equivalente a 0,5% do
valor do bem lançado no contrato, devidamente
atualizado, por mês de atraso, e acrescidos de
juros moratórios legais desde a citação. 3. Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
no
0013879-75.2012.8.26.0577 São José dos Campos
5a Câmara de Direito Privado rel. Edson Luiz de
Queiroz j. 23/04/20142).
Ressalto que o respectivo valor locativo deverá ser
apurado em sede de cumprimento de sentença e não poderá ultrapassar o
valor a ser restituído aos requeridos, evitando-se assim que o adquirente se
torne devedor da vendedora.
Essas, em suma, são as razões pelas quais, pelo meu voto,
proponho que nos termos acima, dê-se parcial provimento ao recurso.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 0015715-13.2009.8.26.0020 - São Paulo - VOTO N 44855 11/11
No tocante aos honorários advocatícios, também com
razão a autora. Diante do trabalho realizado por seu patrono por vários anos,
majoro o respectivo valor para R$3.000,00.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.

SALLES ROSSI
Relator