Tribunal: TJSP
Processo: 2023125-65.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Walter Exner
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença. Arrematação do imóvel em leilão judicial realizado em outro processo. Inclusão do arrematante no polo passivo da presente execução. Impossibilidade. Ausência de previsão das despesas condominiais no edital. Precedente do E. STJ. Decisão mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000638599
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2023125-65.2020.8.26.0000, da Comarca de Guarujá, em que é agravante
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ORLA e Interessado LECAPE LEILÕES, são agravados
MAIRO JOSÉ GOMES e RALPH LAGNADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente), MILTON CARVALHO E JAYME QUEIROZ LOPES.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
WALTER EXNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2023125-65.2020.8.26.0000 -Voto no
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Agravo de instrumento no 2023125-65.2020.8.26.0000.
Agravante: Condomínio Edifício Orla.
Agravados: Mairo José Gomes e Ralph Lagnado
Interessado: Lecape Leilões.
Ação: Cumprimento de sentença (no 0010461-66.2008.8.26.0223).
Comarca: Guarujá 3a Vara Cível.
Voto n° 28.598
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença.
Arrematação do imóvel em leilão judicial realizado
em outro processo. Inclusão do arrematante no polo
passivo da presente execução. Impossibilidade.
Ausência de previsão das despesas condominiais no
edital. Precedente do E. STJ. Decisão mantida.
Recurso improvido.

Vistos.
Trata-se de agravo de instrumento
interposto contra a respeitável decisão de fls. 427/429 dos
principais, que, nos autos de ação de cobrança de
despesas condominiais, em fase de cumprimento de
sentença, indeferiu o pedido de sucessão processual do
arrematante do imóvel, tendo em vista a ausência de
previsão do débito no edital do leilão, consignando a

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possibilidade de habilitação de crédito propter rem nos
autos em que o bem foi leiloado.
Irresignado,
agrava
o
exequente
alegando, em suma, que o arrematante tinha pleno
conhecimento sobre a dívida condominial do imóvel
arrematado. Aduz que constou no edital que “eventuais
ônus que pesam sobre o imóvel correrão por conta do
arrematante”, dentre eles, o débito condominial. Alega,
ainda, a ocorrência de simulação da doação realizada pelo
executado para uma terceira.
O recurso foi recebido, tendo a parte
contrária se manifestado pelo improvimento.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Cuida-se de ação de cobrança de
despesas condominiais proposta por Condomínio Edifício
Orla em face de Ralph Lagnado, ora em fase de
cumprimento de sentença, em que o sr. Mairo José Gomes
noticiou
a
arrematação
do
bem
em
leilão
judicial
promovido
nos
autos
de
outro
processo
(n.o
0149441-71.2008.8.26.0100) junto à 22a Vara Cível do
Foro Central da Comarca de São Paulo, e cujo edital

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previu a existência de outras penhoras e garantias
existentes sobre o imóvel, mas não a dívida condominial
ora executada (fls. 157), sendo posteriormente doado à
terceira
Cristiane
Guerra
Rugna.
Ainda,
a
ata
da
assembleia de fls. 99/100 não comprova a ciência prévia
do arrematante sobre a dívida condominial, visto que
posterior à arrematação.
Com efeito, inexistindo previsão no
edital acerca da existência da dívida condominial, não há
se falar na inclusão do arrematante no polo passivo da
execução, sob pena de violação à segurança jurídica das
informações oferecidas ao terceiro arrematante, conforme
já se manifestou o E. Superior Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AÇÃO
DE
COBRANÇA.
COTAS
CONDOMINIAIS.
ARREMATAÇÃO. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. EDITAL
DE
PRAÇA.
ÔNUS.
IMÓVEL.
OMISSÃO.
RESPONSABILIDADE
DO
ARREMATANTE.
SUBSTITUIÇÃO
PROCESSUAL.
IMPOSSIBILIDADE.
ARTIGOS ANALISADOS: ART. 42, §3o, DO CPC E ART.
1.345 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Recurso especial, concluso
ao
Gabinete
em
13/10/2011,
no
qual
discute
a
responsabilidade
do
arrematante
de
imóvel
pelo
pagamento de cotas condominiais devidas pelo antigo

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proprietário. Ação de cobrança ajuizada em junho de
2009. 2. A obrigação dos condôminos de contribuir com as
despesas relacionadas à manutenção da coisa comum

assim como a obrigação de pagar os tributos incidentes
sobre o imóvel qualifica-se como obrigação propter rem,
sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu
origem a dívida. 3. A responsabilização do arrematante
por eventuais encargos omitidos no edital de praça é
incompatível com os princípios da segurança jurídica e da
proteção da confiança. 4. Considerando a ausência de
menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes
sobre
o
imóvel,
conclui-se
pela
impossibilidade
de
substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas
condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da
obrigação
5.
Recurso
especial
provido”
(RECURSO
ESPECIAL
No
1.297.672
-
SP
(2011/0177529-9);
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI; j. 24 de
setembro de 2013).
Ademais,
conforme
constou
do
acórdão do julgado supra mencionado: “o art. 694, III, do
CPC estabelece que a ausência de menção do ônus
incidente sobre o imóvel arrematado pode tornar a
arrematação sem efeito. Contudo, é preferível aplicando-
se o art. 244 do CPC à arrematação que, ao invés de

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anulá-la pela existência de ônus não mencionados no
edital, preserve-se o ato e reserve-se parte do produto da
hasta para quitação dos referidos débitos. Assim, o valor
devido
pelo
antigo
proprietário
a
título
de
cotas
condominiais ficaria sub-rogado no preço pago pelo
arrematante,
não
se
admitindo,
por
outro
lado,
a
substituição do polo processual na respectiva ação de
cobrança das cotas.”.
Outro não é o entendimento desta C.
Câmara:
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
DESPESAS
CONDOMINIAIS

DECISÃO
QUE
INDEFERIU
A
INCLUSÃO DA ARREMATANTE DO IMÓVEL NO POLO
PASSIVO NATUREZA 'PROPTER REM' DA DÍVIDA QUE
NÃO ATRAI, NO CASO, A RESPONSABILIDADE DA
ARREMATANTE PELA DÍVIDA ANTERIOR À AQUISIÇÃO
EM FACE DE AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO EDITAL -
DISPOSIÇÃO
EXPRESSA,
ADEMAIS,
DE
QUE
OS
DÉBITOS DE CONDOMÍNIO SERIAM QUITADOS COM O
PRODUTO DA VENDA - DECISÃO MANTIDA. Agravo de
instrumento
improvido
(Agravo
de
Instrumento
2267704-51.2019.8.26.0000;
Relator:
Jayme
Queiroz
Lopes; 36a Câmara de Direito Privado; j. 06/05/2020).

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“CONDOMÍNIO.
Ação
de
cobrança
promovida
contra
o
arrematante.
Contribuições
condominiais vencidas antes da arrematação. Ausência de
menção quanto à existência de débitos que deveriam ser
pagos pelo arrematante no edital do leilão. Informação
genérica sobre eventual responsabilidade constante do
sítio eletrônico do leiloeiro que não é suficiente para
autorizar a responsabilização do arrematante. Recurso
provido”
(Apelação
Cível
1012930-82.2018.8.26.0008;
Relator: Milton Carvalho; 36a Câmara de Direito Privado; j.
04/12/2019).
Destarte, é de rigor a manutenção da
r. decisão agravada, visto que a alegação de simulação
posterior da doação pelo arrematante restou prejudicada
ante a validade da arrematação sem responsabilização do
terceiro arrematante pelas despesas condominiais não
previstas no edital do leilão.
Isto
posto,
pelo
meu
voto,
nego
provimento ao recurso.
WALTER EXNER

Relator