Tribunal: TJSP
Processo: 1001788-13.2019.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Augusto Rezende
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-06

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Indenização. Aplicabilidade do CDC. Prescrição decenal inocorrente. Art. 205 do CC. Excludente de responsabilidade da construtora não configurado. Súmula 161 do TJ/SP. Lucros cessantes devidos. Arbitramento mantido. Encargos moratórios afastados, preservada a correção monetária, mas não pelo INCC, inaplicável no período de mora da

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra. Indenização. Aplicabilidade do CDC. Prescrição decenal inocorrente. Art. 205 do CC. Excludente de responsabilidade da construtora não configurado. Súmula 161 do TJ/SP. Lucros cessantes devidos. Arbitramento mantido. Encargos moratórios afastados, preservada a correção monetária, mas não pelo INCC, inaplicável no período de mora da vendedora. Súmula 163 do TJSP. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000317833
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001788-13.2019.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que são apelantes ROSSI
RESIDENCIAL S/A, SÃO PRUDÊNCIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA e SÃO QUIRINO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado
RAPHAEL APARECIDO GUIMARÃES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), JOSÉ EDUARDO MARCONDES MACHADO E LUIZ
ANTONIO DE GODOY.
São Paulo, 6 de maio de 2020.
AUGUSTO REZENDE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1001788-13.2019.8.26.0084
Apelante: Rossi Residencial S/A e outros
Apelado: Raphael Aparecido Guimarães
Comarca: Campinas
Juiz de primeiro grau: Alfredo Luiz Gonçalves
Voto no 10547
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega da obra.
Indenização.
Aplicabilidade
do
CDC.
Prescrição
decenal
inocorrente. Art. 205 do CC. Excludente de responsabilidade da
construtora não configurado. Súmula 161 do TJ/SP. Lucros
cessantes devidos. Arbitramento mantido. Encargos moratórios
afastados, preservada a correção monetária, mas não pelo INCC,
inaplicável no período de mora da vendedora. Súmula 163 do
TJSP. Recurso improvido.
RELATÓRIO
A r. sentença de fls. 306/311, cujo relatório é adotado,
julgou procedente em parte o pedido inicial para declarar a nulidade
da cláusula lançada na parte final do termo de reserva, página 23, por
não prever prazo certo para entrega da obra, considerado “como
termo final para entrega das chaves 15 janeiro de 2012”; condenar a
demandada “b1 - a indenizar à parte autora a importância
correspondente a título de lucros cessantes, na porcentagem de 0,5%
(meio por cento) do valor do imóvel por cada mês de atraso,
configurado após o término do prazo abrangido pela cláusula de
tolerância (15 de janeiro de 2012) até a data efetiva da entrega das
chaves (30 de julho de 2012), atualizada de acordo com a tabela
prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, incidindo
juros de mora no percentual de 1% ao mês, a contar da citação (abril
de 2019)”; “b2 - a restituir todos os valores mensais pagos a título de
correção monetária pelo índice INCC, podendo substituir pelo índice
INPC - restituindo a diferença - atualizados de acordo com a tabela
prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, desde os
efetivos desembolsos, incidindo juros de mora no percentual de 1%
ao mês, a contar da citação”; “b3 - a restituir todos os valores

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mensais pagos a título de juros e multa, atualizados de acordo com a
tabela prática do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
desde os efetivos desembolsos, incidindo juros de mora no percentual
de 1% ao mês, a contar da citação”. Estabeleceu que as partes
arcarão com as despesas processuais e os honorários advocatícios,
arbitrados em 10% do valor da causa, na proporção de 7% a cargo da
demandada e de 3% por conta da parte autora, ressalvada a
gratuidade de justiça.
Apela a ré, sustentando, preliminarmente, a demanda
está prescrita pelo transcurso do prazo trienal previsto no art. 206, §
3o, do CC. No mais, argumenta que não incide as normas do CDC à
hipótese dos autos, sendo válida a cláusula que prorroga o prazo de
tolerância para a entrega da obra em razão de caso fortuito ou força
maior. Repele a pretensão à indenização por lucro cessante, por não
presumível o dano. Defende a ilicitude da cobrança dos encargos
contratuais e da correção do saldo devedor pelo INCC, conforme
previsão contratual. Destaca que multas e juros moratórios foram
cobrados pelo agente financeiro, de modo que não lhe cabe suportar
indenização a esse título.
Recurso tempestivo, contrarrazoado e com preparo
recolhido.
É o relatório.
ARGUMENTAÇÃO E DISPOSITIVO
O inconformismo não prospera.
Busca-se por meio da demanda indenização por atraso
na entrega de unidade imobiliária prometida à venda ao autor.
Sendo nítida a figura do consumidor final assim como a
do fornecedor de produto e serviço, aplicam-se as disposições da
legislação consumerista.
Há muito vem se entendendo que incide o CDC nos
contratos em que a incorporadora se obrigava a construção de

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unidades imobiliárias mediante financiamento (REsp no 555.763/DF, Rel.
Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado
aos 18/12/2003, DJ de 22/3/2004; AgRg no AREsp no 120.905/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado aos 6/5/2014, DJe de
13/5/2014; e, REsp no 334.829/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira
Turma, julgado aos 6/11/2001, DJ de 4/2/2002).
Afasta-se, ainda, a alegação de prescrição.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça
assentou-se no sentido de que o prazo prescricional a ser observado,
nesse particular, é o decenal (art. 205 do Código Civil), porquanto a
pretensão de natureza indenizatória deriva do não cumprimento de
obrigação e deveres constantes de contrato (AgInt no AREsp
1296944/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado
em 18/09/2018, DJe 21/09/2018).
À falta de prazo específico no CDC que regule a
pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir
o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual
corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ,
aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916 (REsp
1717160/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/03/2018,
DJe 26/03/2018).
A possibilidade de aplicação do prazo trienal à espécie
dos autos, como defende a apelante, foi rechaçada em julgamento em
Embargos de Divergência no Superior Tribunal de Justiça, ali
assentado que, “nas controvérsias relacionadas à responsabilidade
contratual, aplica-se a regra geral (art. 205 CC/02) que prevê dez
anos de prazo prescricional e, quando se tratar de responsabilidade
extracontratual, aplica-se o disposto no art. 206, § 3o, V, do CC/02,
com prazo de três anos” (EREsp 1280825/RJ, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 27/06/2018, DJe 02/08/2018).
Na espécie dos autos, o atraso na entrega das chaves
restou suficientemente caracterizado e não se configurou justa causa
para a mora da vendedora.

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Observe-se
que
embora
denominado
“termo
de
reserva”, o instrumento reproduzido a fls. 23/27 aponta para
verdadeira promessa de entrega de imóvel construído, ali expressos o
bem objeto do negócio, preço, prestações, assim como prazos de
pagamento e de conclusão da obra (15/7/2011).
Defende-se a apelante invocando suposta cláusula
prevendo prorrogação do prazo de tolerância contratual.
Conforme o enunciado da Súmula no 164 desta Corte,
“É válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso
de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual
expressa, clara e inteligível”.
Admite-se a validade da previsão em virtude da
presunção de que intercorrências durante a obra geralmente ocorrem.
Como assentou o STJ, "A cláusula de tolerância, para fins de mora
contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do
consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das
prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a
diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo
adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade
de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude
sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis./ (...) Deve ser
reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180
(cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o
prazo de validade do registro da incorporação e da carência para
desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964
e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor
sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)" (REsp n. 1582318/RJ, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3a Turma, DJe 21/9/17).
Deve-se destacar, contudo, que o razoável e aceito pelo
mercado prazo de tolerância de 180 dias, previsto validamente no
contrato, já contempla todos os imprevistos, como por exemplo, o
excesso de chuvas, escassez de mão de obra e entraves
burocráticos, não constituindo qualquer de tais situações, portanto,
motivo justo para se admitir maior atraso das obras, ausente caso

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fortuito ou força maior (Súmula no 161 do TJ/SP).
Eventual fortuito teria sido de natureza interna, que
decorre de risco inerente à atividade da empresa e, portanto, não
constitui excludente de culpa do fornecedor, não podendo a ré valer-
se da expedição do “habite-se” para se livrar das conseqüências da
mora.
Outra não foi a razão para que o Tribunal de Justiça de
São Paulo consolidasse a sua jurisprudência a respeito, através das
Súmulas 160 e 161, assim enunciadas, respectivamente:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não
afasta a mora contratual atribuída à vendedora”.
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Da leitura das cláusulas do contrato, a interpretação
razoável que delas pode se extrair sob a ótica do consumidor
adquirente e observada a boa-fé objetiva, exigível de ambas as partes
contratantes, é a de que o prazo ali previsto é da entrega do imóvel
prometido à venda e, não, da conclusão apenas da obra do
empreendimento.
Por outro lado, nos termos da Súmula 162 desta Corte,
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de
prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
No mesmo sentido, reconhecendo ser dispensável a

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prova de lucros cessantes em face do inadimplemento da promitente
vendedora, o julgamento no STJ do AgInt nos EDcl no REsp
1.562.007/SP (Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado
em 07/06/2018, DJe de 19/06/2018).
Alinhado com a jurisprudência majoritária desta Corte, é
de se manter ainda o arbitramento da indenização com base no valor
corresponder a locativo mensal, estimado em 0,5% sobre o preço
atualizado previsto no contrato, percentual iterativamente adotado
também nesta Câmara e adequado à realidade do mercado de
locações no período considerado.
Eventuais encargos incidentes sobre o saldo devedor
financiado no período de mora da vendedora e cobrados pela
vendedora, tais como os verificados no documento de fls. 74, deverão
ser restituídos, com exceção da correção monetária.
Escoado o prazo de tolerância para entrega do bem,
configura-se a mora da ré, mas não cabe o congelamento do saldo
devedor, uma vez que a correção monetária não constitui penalidade,
destinando-se apenas a preservar o poder aquisitivo da moeda diante
da inflação geral dos preços.
Conforme entendimento pacificado na Corte, “O
descumprimento do prazo de entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra não cessa a incidência de correção
monetária, mas tão somente dos encargos contratuais sobre o saldo
devedor” (Súmula 163 do TJSP).
Porém, a aplicação do INCC para a correção do saldo
devedor deve se verificar somente durante o período contratualmente
destinado à construção e finalização do imóvel, encerrado pela
entrega do imóvel ao compromissário comprador, ou pelo término de
tal prazo, por estar atrelado à variação dos preços dos materiais de
construção.
A transferência do risco da variação do custo da
construção civil aos adquirentes (INCC), em decorrência da mora da
ré, oneraria de forma abusiva os compradores, motivo pelo qual,

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cabível a substituição pelo IGPM ou outro índice mais favorável aos
consumidores.
Essa solução impede que os efeitos da mora da
construtora sejam injustamente repassados aos adquirentes e, ao
mesmo tempo, autoriza a manutenção de um preço compatível e
razoável por meio da reposição do valor da moeda.
Em
suma,
estando
os
seus
fundamentos
em
consonância com o entendimento da Câmara e da Corte a respeito da
matéria, a sentença deve ser integralmente mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso e por força
do art. 85, § 11, do CPC, elevo para 10% do valor causa os
honorários devidos pela apelante.
É como voto.
Augusto Rezende
Relator