Tribunal: TJSP
Processo: 1000544-64.2020.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-02
Data de publicação: 2020-10-02

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de cobrança – Comissão de corretagem por venda de imóvel – Sentença que julgou improcedente o pedido – A mera aproximação proporcionada pela imobiliária das partes contratantes não é suficiente para que lhe seja devida a comissão de corretagem, necessário que haja mediação de valores e busca de resultado útil – Negócio que foi concluído em razão de atuação eficaz, desde a

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de cobrança – Comissão de corretagem por venda de imóvel – Sentença que julgou improcedente o pedido – A mera aproximação proporcionada pela imobiliária das partes contratantes não é suficiente para que lhe seja devida a comissão de corretagem, necessário que haja mediação de valores e busca de resultado útil – Negócio que foi concluído em razão de atuação eficaz, desde a negociação de valores, de outro corretor, que foi remunerado pelo trabalho – Ausência de contrato de exclusividade na venda – Inteligência do art. 726 do CC. Recurso improvido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000814445
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000544-64.2020.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante FELICIANO
GIACHETTA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S/S LTDA., é apelado EDUARDO
ALBERTO CORRÊA FULLEN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 2 de outubro de 2020.
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000544-64.2020.8.26.0100
Apelante: Feliciano Giachetta Negócios Imobiliários S/s Ltda.
Apelado: Eduardo Alberto Corrêa Fullen
Comarca: São Paulo - 24a Vara Cível
Juiz de Direito: Claudio Antonio Marquesi
Número de origem: 1000544-64.2020.8.26.0100
VOTO No 2.524
APELAÇÃO CÍVEL – Ação de cobrança – Comissão de
corretagem por venda de imóvel – Sentença que julgou
improcedente o pedido – A mera aproximação proporcionada pela
imobiliária das partes contratantes não é suficiente para que lhe
seja devida a comissão de corretagem, necessário que haja
mediação de valores e busca de resultado útil – Negócio que foi
concluído em razão de atuação eficaz, desde a negociação de
valores, de outro corretor, que foi remunerado pelo trabalho –
Ausência de contrato de exclusividade na venda – Inteligência do
art. 726 do CC. Recurso improvido.
1. Trata-se de apelação (fls. 180/196) interposta pela autora contra a
respeitável sentença (fls. 163/167) que, nos autos de ação de cobrança de comissão por
corretagem de venda de imóvel, julgou improcedente o pedido formulado, demanda por
meio da qual objetiva a autora o pagamento de R$150.000,00, valor equivalente a 6% da
venda do imóvel que pertencia ao réu.
Alega, em síntese, que: a) seu direito de defesa foi cerceado porque
a causa foi julgada antecipadamente, sem que provas importantes fossem produzidas; b) a
caracterização do contrato de corretagem depende da comprovação de fatos porque é
negócio que não necessita de vínculo de dependência, feito por expectativa de
remuneração, para promover a aproximação de pessoas interessadas na transação, mas sem
comprometimento com o desfecho positivo, não se resumindo o desfecho da causa à mera

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análise de questões de direito; c) o entendimento exarado na r. sentença está em desacordo
com a própria doutrina e precedentes jurisprudenciais nela indicados; d) o contrato de
corretagem não exige formalidade (contrato escrito), de modo que basta a autorização do
proprietário à comercialização do imóvel para sua celebração; e) houve expressa
autorização do réu, por meio de mensagem eletrônica enviada em 07/02/2018, de venda da
unidade 51, documento que não foi impugnado em contestação, bem como de
concordância com os valores da tabela e trocas de mensagens que indicam negociação do
imóvel. Pretende o provimento do recurso com a anulação da sentença recorrida
Recurso tempestivo e devidamente preparado (fls. 197/198 e
212/213).
Contrarrazões a fls. 205/208, aduzindo: a) que inexiste contradição
na respeitável sentença guerreada; b) não houve cerceamento de defesa, porquanto a
testemunha arrolada não poderia prestar depoimento isento nos autos, uma vez que é
empregada da apelante; c) não comprovou a apelante a contratação de seus serviços; d) não
efetivou a aproximação entre vendedor e compradores.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
2. O recurso não merece provimento.
Pretende a parte autora, ora apelante, o recebimento de R$
150.000,00 relativos à comissão de corretagem devidos pela intermediação da venda de
imóvel do réu. Informa que em março/2018, por convite da incorporadora e empresa de
engenharia, assumiu o plantão de vendas do Empreendimento Edifício Authentique Campo
Belo, já na fase final de obras.
Antes mesmo da implantação do plantão de vendas desenvolveu

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trabalho de divulgação do empreendimento para venda das unidades imobiliárias
disponibilizadas por vendedores e investidores diversos, e participou da elaboração de
tabela de preços sugeridos para venda das unidades.
O recorrido, desde logo (fevereiro/2018), manifestou seu interesse
na venda de sua unidade (apartamento 51), pelo valor de R$ 13.500,00 o m2, valor total de
R$ 2.500.000,00. Em 17/03/2020 reafirmou seu interesse na venda da unidade 51,
remetendo a questões relativas a eventuais negociações à sua esposa, Sra. Cláudia, com
quem passou a interagir.
Aos 01/05/2019 a Sra. Marília, corretora da imobiliária/autora
apresentou o empreendimento a Sra. Caroline Orfale e seu pai Sr. Pierre, interessados na
aquisição de uma unidades de final 1. Formulada proposta pelos compradores para
aquisição da unidade 111 ou unidade 51, a recorrente entrou em contato com o recorrido,
em 02/05/2019.
Simultaneamente encaminhou mensagem eletrônica ao grupo de
investidores informando o recebimento de tal proposta, mas que como considerava o valor
ofertado aquém do habitual, ainda estava em tratativas com os proponentes (fls.07).
Relata a autora que a partir de então passou a ter dificuldades para
contactar tanto o réu quanto os compradores e que causou estranheza a visita de um
"casal", autorizado pelo requerido, à sua unidade poucos dias depois (07/05/2019).
Confirmando, com a esposa do requerido que o "casal" em questão eram mesmo os
proponentes Caroline e Pierre (fls. 10).
Por fim, aos 20/05/2019, teve a confirmação de que a unidade 51
foi de fato vendida pelo recorrido aos mesmos proponentes (fls. 11/12), razão pela qual
notificou, sem êxito, o recorrido extrajudicialmente, pugnado, nesta demanda, o pagamento
da comissão de corretagem à base de 6% do valor da venda.

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O recorrido, de partida, contesta a validade do documento de
proposta apresentada pela recorrente. Aponta que a proposta era relativa à unidade 111 e
que posteriormente foi adicionado ao documento a unidade 51, já que notadamente anotado
por pessoa diversa, dada a diferença na grafia. Também aponta letras diferentes no
preenchimento do vários campos da proposta, bem como a ausência de qualificação de
Marli. Por fim alega que tal documento jamais lhe foi apresentado.
No mérito, alega que a imobiliária prestava serviços à
incorporadora que disponibilizou um espaço no empreendimento e forneceu informações
sobre as unidades adquiridas por investidores. Assim, a apelada enviava informações a tais
investidores a respeito das visitas feitas por interessados na aquisição de alguma unidade,
sendo certo que nunca foi informado de visita efetuada à unidade que era de sua
propriedade.
Relata que em abril/2019 foi contactado pelo corretor de imóveis
Douglas que dizia ter cliente interessado em adquirir unidade no 4o andar do edifício.
Informou então que possuía a unidade 51, mas que o valor ofertado estava abaixo do que
esperava. De seguida, em 09/05/2019, referido corretor apresentou proposta no valor de R$
2.375.000,00 para venda da unidade, mediante o pagamento, a ser deduzido do preço, da
comissão de intermediação no importe de 5%.
Toda a negociação foi intermediada pelo corretor Douglas, bem
como as tramitações legais, levantamento de documentação, etc. , de modo que, somente
por ocasião do recebimento da minuta do contrato, aos 10/05/2019, é que teve
conhecimento de que o comprador era a empresa CMOG Participações Eireli.
O contrato foi assinado em 13/05/2019 consolidando o negócio no
valor de R$ 2.375.000,00 e o ajuste do pagamento da comissão de intermediação no valor
de R$118.500,00 equivalente a 5% do preço de venda, em favor da empresa BENAZZI &
TORRES Consultoria Imobiliária Ltda-ME.

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Alega que nunca recebeu qualquer outra oferta pela unidade, seja
pela imobiliária apelante, seja por outro corretor ou particular.
A respeitável sentença recorrida concluiu acertadamente pela
improcedência do feito. Nesse diapasão, insubsistente a alegação de cerceamento de defesa,
porquanto as provas carreadas aos autos dão conta de desvendar a controvérsia discutida,
inexistindo motivação para oitiva de quaisquer testemunhas.
De fato o negócio jurídico foi realizado, mas graças à
intermediação de outro profissional, que em contado com o vendedor e proponente ajustou
valor para a venda do imóvel que satisfizesse ambas as partes, em valor menor do que
aquele originalmente pedido pelo vendedor, reduzindo, inclusive o percentual de sua
comissão para fechamento do negócio.
E embora não se exija formalidade (contrato escrito) na contração
dos serviços de corretagem, certo é que a função do corretor de imóveis não se limita à
mera aproximação das partes. Promover a negociação dos valores (mediação) para busca
de situação que melhor atenda as partes para consecução do negócio é obrigação que lhe
incumbe, assim como a prestação informações a esse respeito: "Art. 723. O corretor é
obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio." (Código Civil)
Nesse sentido, não logrou êxito a recorrente em comprovar
qualquer engajamento na negociação de valores, seja com a compradora, seja como o
recorrido, uma vez que limitou-se a trazer documentos em que informa, a uma coletividade
de investidores, que havia atendido aos proponentes. Não aponta a ou as unidade de
interesse, tampouco os valores da proposta ofertada.
Ainda que possível a discussão a respeito da autenticidade do
documento de fls. 45, não comprovou a apelante que a proposta ali retratada foi levada a
conhecimento do requerido, ou de sua esposa, para que então fosse refutada ou oferecida

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contraposta.
Ademais, não se aplica ao caso a remuneração obrigatória, ainda
que o negócio tenha sido concluído sem a interferência da apelante, porquanto não se trata
de hipótese de exclusividade da corretagem, esta sim, exigida na forma escrita: "Art. 726.
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será
devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá
o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua
mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade."
Nesse sentido, aliás, os recentes julgados desta 29a Câmara de
Direito Privado:
"Compra e venda de imóvel - Cobrança de comissão de corretagem -
Conquanto o autor tenha apresentado o réu aos compradores do
imóvel e intermediado as primeiras negociações, de seu trabalho não
proveio resultado útil, obtido por outra corretora, à qual foi paga a
comissão Inexistência de exclusividade para a venda do imóvel
Pedido improcedente - Recurso não provido."
(TJSP;
Apelação
Cível
1019691-87.2017.8.26.0001;
Relator
(a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional I - Santana - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
05/02/2014; Data de Registro: 31/08/2020)
"AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Sentença de
improcedência. Insurgência recursal do autor. Contrato verbal.
Inexistência de exclusividade. Intermediação eficaz que não se pode
concluir tenha sido alcançada pelo autor, tão somente porque
apresentou aos adquirentes o imóvel dos réus. Autor que não logrou dos
adquirentes qualquer formulação de proposta de aquisição efetiva,
circunstância, no caso, a evidenciar a não obtenção do consenso entre
os réus e adquirentes, em nexo de causalidade direto com a
intermediação levada a efeito, assim não qualificada de eficaz.
Subsequente atuação de outros corretores, que efetivamente lograram
o resultado útil esperado da intermediação, sendo por tal mister
devidamente remunerados. Inteligência do art. 725 do CC. Presunção
de boa-fé dos réus não infirmada. Desfecho de improcedência da
pretensão deduzida mantido por seus próprios fundamentos, na forma do
art. 252 do RITJESP. Recurso desprovido."
(TJSP;
Apelação
Cível
0004925-98.2013.8.26.0223;
Relator
(a): Airton Pinheiro de Castro; Órgão Julgador: 29a Câmara de
Direito Privado; Foro de Guarujá - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 31/07/2020; Data de Registro: 31/07/2020)

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3. Em face do exposto, nega-se provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator