Tribunal: TJSP
Processo: 1009413-25.2018.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Luis Mario Galbetti
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel – Rescisão contratual – Ação ajuizada pelos compromissários compradores, em razão de impossibilidade financeira – Percentual de retenção de 20% adequadamente fixado na sentença - Montante suficiente para suportar os prejuízos que o desfazimento da avença ocasionou à vendedora – Comissão de corretagem – Abusividade da cobrança, pois não informada na

Ementa:
Compromisso de compra e venda de bem imóvel – Rescisão contratual – Ação ajuizada pelos compromissários compradores, em razão de impossibilidade financeira – Percentual de retenção de 20% adequadamente fixado na sentença - Montante suficiente para suportar os prejuízos que o desfazimento da avença ocasionou à vendedora – Comissão de corretagem – Abusividade da cobrança, pois não informada na fase pré-contratual e no contrato, integrando o valor - Aplicação do REsp no 1.551.956-SP e no 1.599.511-SP (tema 0938), que versam a matéria – Prescrição afastada – Base de cálculo dos honorários advocatícios modificada do valor da causa para o valor da condenação, valendo para ambas as partes - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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1
Registro: 2020.0000383216
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009413-25.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante CENTRAL
PARK EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados JOSE
JOSEVALDO DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA) e ANA MARIA MARQUES DE
SOUSA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente) e RÔMOLO RUSSO.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
LUIS MARIO GALBETTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009413-25.2018.8.26.0152 -Voto no
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VOTO No 26357
Apelação: 1009413-25.2018.8.26.0152
Apelante: Central Park Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados: José Josevaldo da Silva e outro
Origem: 3a Vara Cível do Foro de Cotia
Juiz: Carlos Alexandre Aiba Aguemi
Compromisso de compra e venda de bem
imóvel Rescisão contratual Ação ajuizada
pelos compromissários compradores, em razão
de impossibilidade financeira Percentual de
retenção de 20% adequadamente fixado na
sentença - Montante suficiente para suportar
os prejuízos que o desfazimento da avença
ocasionou
à
vendedora

Comissão
de
corretagem Abusividade da cobrança, pois
não informada na fase pré-contratual e no
contrato, integrando o valor - Aplicação do
REsp no 1.551.956-SP e no 1.599.511-SP (tema
0938), que versam a matéria Prescrição afastada
Base de cálculo dos honorários advocatícios
modificada do valor da causa para o valor da
condenação, valendo para ambas as partes -
Recurso parcialmente provido.
1. Trata-se de apelação interposta contra
sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança,
condenada a ré a devolver 80% dos valores desembolsados pelos
autores, ressalvada a prescrição, corrigidos monetariamente desde o
desembolso, com juros a partir do trânsito em julgado, em parcela única;

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reconhecida a sucumbência recíproca, fixados os honorários
advocatícios em 10% do valor dado à causa para cada patrono,
observada a justiça gratuita concedida aos autores.
Apela a ré alegando que as partes não
firmaram o distrato e que há necessidade de declarar a rescisão
contratual, com a aplicação da cláusula relativa a perda de valores, que
admite a cobrança de multa, IPTU, taxas de contribuição, tarifas de
água, energia elétrica, custas de notificação cartorária, honorários
advocatícios, pagamento de PIS, COFINS, IR e fruição. Pede, também,
o reconhecimento da prescrição trienal dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou a validade da cobrança de R$ 4.800,00,
com a exclusão do cálculo. A última parcela foi paga em 27.09.2013 e a
ação ajuizada mais de três anos depois, em 19.09.2018. Diz que os
autores apresentaram alguns boletos ilegíveis e até mesmo pagamento
sem o respectivo boleto, que devem ser considerados imprestáveis
como prova. Os encargos dos boletos pagos com atraso não devem ser
considerados. Pede também a modificação da base de cálculo dos
honorários advocatícios que deve incidir sobre o valor da condenação e
não da causa. Alternativamente pleiteia a majoração do percentual de
retenção para 30%.
Recurso respondido.
2. As partes firmaram contrato de

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compromisso de venda e compra de bem imóvel em 26.05.2013
figurando os autores como adquirentes do bem.
Segundo consta, após pagar algumas
parcelas os autores desistiram do negócio por impossibilidade
financeira, tendo alegado na inicial que o contrato foi rescindido
administrativamente em 19.05.2019.
A ré não se opõe a rescisão, mas ressalva
que não firmou termo de distrato com os autores e pretende ver
aplicadas as cláusulas penais contratuais, além de pleitear que a
rescisão conste expressamente do título executivo.
De fato, a rescisão contratual deve ser
expressa e será aqui declarada.
Adequado o percentual de retenção de
20% dos valores pagos, não se podendo aplicar as cláusulas penais
previstas no contrato, porque desarrazoada e capaz de conferir
vantagem exagerada à ré.
Referido percentual é compatível com o
equilíbrio que se almeja das relações contratuais, de molde a evitar o
enriquecimento sem causa de uma parte em detrimento da outra e
suficiente para suportar os prejuízos que o desfazimento da avença

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ocasionou à vendedora.
3. Já houve o julgamento definitivo dos
REsp no 1.551.956-SP e no 1.599.511-SP (tema 0938), que versam
sobre a comissão de corretagem e taxa SATI, tendo o Superior Tribunal
de Justiça firmado as seguintes teses:
(i) incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou
de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou atividade congênere (artigo
206, § 3o, IV, CC);
(ii) validade da cláusula contratual que transfere
ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem;
(ii, parte final) abusividade da cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel.
Observa-se que a cobrança da comissão
de corretagem não foi informada na proposta e também não constou do
contrato (fls. 11, 117/137).

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O que se verifica é que a ré firmou um
contrato separado para cobrar o aludido valor (fls. 14/16), o que não
pode ser admitido.
Como se exige a informação prévia do
preço total da aquisição com destaque do valor da corretagem, na fase
pré-contratual, sua ausência implica abusividade.
É legítima, portanto, a expectativa dos
autores de que a quantia de R$ 4.800,00 deve ser considerada como
entrada e sendo assim, não ocorreu a prescrição invocada pela ré,
valendo registrar que a expressão ““ressalvada a prescrição”,
mencionada na sentença trata-se de mero erro material, uma vez que
não houve a apreciação da matéria em primeiro grau.
4. A devolução deve ser corrigida a partir
da data do desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça e
não do valor nominal, visto que raras vezes houve o pagamento em
atraso.
5. Por fim, beira a má-fé o fato da ré alegar
que devem ser excluídos do cálculo os boletos e comprovantes que
apresentam partes ilegíveis, pois não é crível que não tenha identificado
o pagamento em tempo oportuno.

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6. Diante do exposto e por tudo mais que
dos autos consta DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso para: a)
decretar a rescisão dos contratos que envolveram o negócio jurídicos; b)
afastar a tese de prescrição; c) reconhecer a abusividade da cobrança
da comissão de corretagem, devendo o percentual de devolução incidir
sobre este valor; d) afastar a prescrição; e) modificar a base de cálculo
dos honorários advocatícios tanto para o autor quanto para a ré, que
deve incidir sobre o valor da condenação e não sobre o valor da causa.
Fica mantida no mais a sentença.
LUÍS MÁRIO GALBETTI
RELATOR