Tribunal: TJSP
Processo: 1045958-83.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONFIGURADA. ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E EXCESSO DE COBRANÇA. INOCORRÊNCIA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O demandado, porque alcançou a propriedade plena do imóvel, uma vez ocorrida

Ementa:
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM FAVOR DA CREDORA FIDUCIÁRIA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DÉBITO CONFIGURADA. ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR E EXCESSO DE COBRANÇA. INOCORRÊNCIA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. 1. O demandado, porque alcançou a propriedade plena do imóvel, uma vez ocorrida a resolução do contrato de alienação fiduciária, passou a ocupar o polo passivo da relação obrigacional, por sub-rogação. Tratando-se de obrigação "propter rem", é o responsável pelo pagamento de todas as despesas pendentes. 2. O réu questiona a regularidade da cobrança, pleiteando a produção de prova pericial. Todavia, a impugnação foi genérica e insuficiente para evidenciar qualquer erro ou má-fé por parte dos demandantes, constatando-se que os elementos constantes dos autos evidenciam a regularidade da cobrança, cujo valor pode ser apurado por simples cálculo. 3. Diante desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-se o valor da verba honorária sucumbencial a 20% sobre o valor atualizado da respectiva condenação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000640245
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045958-83.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
BANCO DO BRASIL S/A, é apelado CONDOMINIO EDIFIICO MAY E SUN FLOWER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 1045958-83.2018.8.26.0576
Comarca:SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 8a Vara Cível
Juiz: Paulo Roberto Zaidan Maluf
Apelante: Banco do Brasil S/A
Apelado: Condominio Edifiico May e Sun Flower
DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL EM
FAVOR
DA
CREDORA
FIDUCIÁRIA.
RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DO DÉBITO
CONFIGURADA.
ALEGAÇÃO
DE
FALTA
DE
INTERESSE DE AGIR E EXCESSO DE COBRANÇA.
INOCORRÊNCIA.
IMPUGNAÇÃO
GENÉRICA.
PROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO,
COM OBSERVAÇÃO. 1. O demandado, porque alcançou a
propriedade plena do imóvel, uma vez ocorrida a resolução
do contrato de alienação fiduciária, passou a ocupar o polo
passivo da relação obrigacional, por sub-rogação. Tratando-
se de obrigação “propter rem”, é o responsável pelo
pagamento de todas as despesas pendentes. 2. O réu
questiona a regularidade da cobrança, pleiteando a produção
de prova pericial. Todavia, a impugnação foi genérica e
insuficiente para evidenciar qualquer erro ou má-fé por parte
dos
demandantes,
constatando-se
que
os
elementos
constantes dos autos evidenciam a regularidade da cobrança,
cujo valor pode ser apurado por simples cálculo. 3. Diante
desse resultado e nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, eleva-
se o valor da verba honorária sucumbencial a 20% sobre o
valor atualizado da respectiva condenação.
Voto no 45.810
Visto.

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1.
Trata-se
de
ação
de
cobrança
proposta
por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MAY E SUN FLOWER em face de BANCO DO
BRASIL S/A.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente o
pedido, condenando o réu ao pagamento do valor de R$ 6.858,84, além
das despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados
em 15% sobre o valor da condenação.
Inconformado, apela o réu, sustentando a ausência de
interesse de agir, pois não praticou qualquer ato ilícito e o condomínio
autor pretende obter vantagem indevida. Além disso, há excesso de
cobrança, uma vez que o condomínio cobra por débitos desde o ano de
2017 e “utiliza de cálculos obscuros sem demonstrar as razões de
incidência de verbas e progressão da dívida”, de modo que deve ser
realizada perícia contábil (fls. 147). Por fim, afirma que não tem
responsabilidade pelo pagamento do débito.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
preparado e respondido.
É o relatório.
2. O autor pleiteia a condenação do demandado ao
pagamento das prestações condominiais referentes aos meses de

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dezembro de 2017 a outubro de 2018, sob a assertiva de que ele é o
proprietário do imóvel, o que vem confirmado pela certidão da respectiva
matrícula imobiliária.
O réu, ao se defender, alegou inexistir prova da
propriedade da unidade condominial, considerando que o autor não
trouxe aos autos a cópia da matrícula imobiliária. Ainda, impugnou os
cálculos apresentados com a petição inicial.
A r. sentença julgou procedente o pedido.
Primeiramente, verifica-se que a obrigação de pagamento
da quota-parte condominial tem natureza “propter rem”, ou seja,
proveniente da coisa, por causa da coisa.
A particularidade dessa obrigação, na lição de Orlando
Gomes, está na origem e na transmissibilidade. Isto é, “provém da
existência de um direito real, impondo-se a seu titular”, de modo que “se
o direito, de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual
for o título translativo”, ocorrendo de forma automática, “sem que seja
necessária a intenção específica do transmitente” e não podendo o
adquirente se recusar a assumi-la.
A qualidade de devedor, portanto, é decorrência direta da
titularidade do domínio sobre a coisa. E ganha destaque o caráter
ambulatório da obrigação, pois basta, tão somente, que a pessoa
assuma a titularidade do domínio para, de pronto, tornar-se devedora.

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A obrigação de pagamento das despesas condominiais
tem efetivamente essa natureza, e isto por força do que estabelecem os
artigos 1.336, inciso I, e 1.345 do Código Civil, disposições que
confirmaram a norma do artigo 12 da Lei no 4.591/64.
A prova documental produzida deixou evidenciado que a
propriedade do imóvel foi consolidada em favor do réu, ainda que não
tenha ocorrido a averbação na matrícula junto ao Cartório de Registro de
Imóveis.
Assim, pouco importa se o vencimento das obrigações é
anterior à sua imissão na posse; a obrigação vincula o proprietário atual,
e ele não tem como deixar de atendê-la, com a possibilidade de
eventualmente exercer o direito de regresso.
O apelante, porque alcançou a propriedade plena da
unidade condominial, passou a ser o sujeito passivo da relação
obrigacional, operando-se a sub-rogação.
Nesse sentido, fica rejeitada a alegação de ausência de
interesse de agir, pois é evidente que o condomínio autor não se utiliza
indevidamente do processo judicial para obter vantagem indevida, sendo
irrelevante a assertiva de que a instituição financeira não tenha praticado
ato ilícito.
Por fim, quanto aos valores cobrados, a impugnação
formulada pelo réu foi genérica e insuficiente. De qualquer modo, foram
apresentados os boletos bancários e os demonstrativos das despesas

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condominiais, a evidenciar a regularidade da cobrança (fls. 36/68).
Além disso, os índices e encargos são estabelecidos pela
legislação condominial. Assim sendo, a determinação do valor da dívida
depende apenas da realização de simples cálculo aritmético, observando-
se que a partir do momento em que efetivados os depósitos judiciais
respectivos cessa a incidência de juros de mora e da correção monetária
sobre as respectivas partes da dívida, passando os encargos à
responsabilidade do banco depositário, nos estritos termos da sentença.
Portanto, resta plenamente evidenciada a desnecessidade
de realização de perícia técnica.
Enfim, não comporta acolhimento o inconformismo,
devendo prevalecer a r. sentença tal como lançada.
Em decorrência desse resultado, e considerando os
termos do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, eleva-se a verba
honorária sucumbencial a 20% sobre o valor da condenação,
considerando a atuação acrescida.
3. Ante o exposto, nego provimento ao recurso, com
observação.
ANTONIO RIGOLIN
Relator