Tribunal: TJSP
Processo: 1003714-78.2019.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-14
Data de publicação: 2020-01-14

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – Ação de cobrança de encargos contratuais - Acolhimento parcial – Apelação interposta pelo locatário – Vistoria final que não atestou danos de responsabilidade do locatário – Apuração posterior de valores que não podem ser impostos ao locatário – Obrigação dele, no entanto, de responder por encargos impostos à locadora, pelo atraso em quitar encargos

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL – Ação de cobrança de encargos contratuais - Acolhimento parcial – Apelação interposta pelo locatário – Vistoria final que não atestou danos de responsabilidade do locatário – Apuração posterior de valores que não podem ser impostos ao locatário – Obrigação dele, no entanto, de responder por encargos impostos à locadora, pelo atraso em quitar encargos condominiais - Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000010818
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003714-78.2019.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante UBIRAJARA
KOJIROL ITICAVA, é apelada TAIS ELENA GOMES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 14 de janeiro de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003714-78.2019.8.26.0003 -Voto no 12.316
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Voto no 12.316 – DIGITAL
Apelação no. 1003714-78.2019.8.26.0003
Comarca: São Paulo Foro Regional de Jabaquara 6a Vara Cível
Juiz de Direito: Marco Antonio Botto Muscari
Apelante: Ubirajara Kojirol Iticava
Apelada: Tais Elena Gomes
LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL Ação de cobrança de
encargos contratuais - Acolhimento parcial Apelação interposta
pelo locatário
Vistoria final que não atestou danos de
responsabilidade do locatário Apuração posterior de valores que
não podem ser impostos ao locatário Obrigação dele, no entanto,
de responder por encargos impostos à locadora, pelo atraso em
quitar encargos condominiais - Recurso provido, em parte.
Sentença proferida a fls. 104/107 julgou parcialmente
procedente ação de cobrança de aluguéis e encargos locatícios c/c
ressarcimento por danos materiais, proposta por locadora contra
locatário, condenando-o no valor total grafado a fls. 56, com exceção
de honorários contratuais, mais despesas processuais e dos
honorários advocatícios de 10% do valor da condenação.
Embargos
declaratórios
a
ela
opostos
foram
rejeitados.
Apela o réu, pretendendo gratuidade, para que seja
afastada da condenação o valor de danos materiais, não verificados e

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aprovados em vistoria final, e ainda honorários advocatícios de R$
1.179,51, incidentes no cálculo de f. 43.
Recurso tempestivo, sem recolhimento do preparo e
contrariado.
Este o relatório, adotado, no mais, o da sentença.
Defere-se a gratuidade ao apelante, uma vez que
não trouxe a apelada argumentos que contrariam a alegação de
insuficiência financeira, ainda que provisória.
No mais, o apelo comporta acolhimento parcial.
A locadora, ora apelada, ajuizou ação contra o
locatário, agora apelante, cobrando valor de alugueres em aberto, no
importe de R$ 13.921,51, além do ressarcimento por danos em
prédio locado, que teriam sido causados pelo mau uso e falta de
conservação, mais honorários de advogado contratuais.
A ação foi acolhida, com exceção da referida verba
honorária.
O recurso é restrito à cobrança dos gastos com
reparo no imóvel.
Neste ponto, a sentença entendeu que:

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“Nos moldes da cláusula 04, Ubirajara deveria
restituir o apartamento em perfeito estado de conservação, tal qual o
recebeu (fls. 12 - cláusula 04).
Obras de reparo, exceto aquelas relacionadas à
segurança do imóvel, eram de responsabilidade do inquilino (fls. 12 -
subitem 4.2).
No termo de devolução das chaves, firmado por
pessoa autorizada pelo réu, constou expressamente que existiu
vistoria final quando o bem de raiz ainda era ocupado por Ubirajara e
que reparos seriam cobrados juntamente com o saldo devedor (fls.
54/55).
O locatário sequer afirma que devolveu o imóvel em
perfeito estado, não nega que as obras de reparo eram necessárias e
não censura os valores grafados nos documentos de fls. 51/53.
Notificação era desnecessária, porquanto o réu
tinha ciência de que deveria restituir o apartamento no estado em que
o recebeu.
Óbvio que toca ao inquilino arcar com gastos
necessários à colocação do imóvel no estado em que se encontrava
no início da relação ex locato.
Ninguém imagina que a proprietária destruiria o
apartamento apenas para agravar a condenação do locatário”.
Pois bem. Esta obrigação não ficou demonstrada,
“data venia”.

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Deveras, foi omissa a vistoria de maio de 2.018 (f.
29). Ela não indicava danos a serem reparados.
Apenas posteriormente, em 8 de junho de 2018 (fls.
54), quando da entrega das chaves, se fez referência a possíveis
reparos, sem qualquer discriminação precisa.
Acrescenta-se que o locatário juntou e-mails de fls.
99/101, de meados de outubro de 2018, onde diverge sobre os danos,
só apurados posteriormente à vistoria.
Assim,
de
fato,
a
prova
necessária
ao
ressarcimento destes danos não foi feita, ao menos em relação ao
uso inadequado do apelante.
Não se duvida que o inquilino deva cuidar do bem
locado como se seu fosse, mas também é certo que não responde
pelo seu desgaste normal. Isto atentaria contra disposição do art. 23,
III, da Lei do Inquilinato.
Tem-se, portanto, que, na hipótese, cabia à locadora
promover uma vistoria com indicação precisa da necessidade
reparatória, que pudesse ser imputada ao réu.
Como sabido, o desgaste natural deve ser
suportado, obrigatoriamente, pela locadora.

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Nesse sentido:
“LOCAÇÃO
RESIDENCIAL.
OBRIGAÇÃO
DE
FAZER
PINTURA.
RESTITUIÇÃO Obrigação de pintura do imóvel ao
término da locação, independentemente do estado
em que se encontra o imóvel. Cláusula abusiva.
Obrigação do locatário em restituir o imóvel no
estado em que recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do uso normal Ausência de prova de
desgaste anormal do imóvel”. (Apelação no
0042032-11.2009.8.26.0000, Rel. Luis Fernando
Nishi, J. 4.4.2013).
“Dentre as obrigações legais do
locatário está a de “restituir o imóvel, finda a
locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal” (art.
23, III, da Lei no 8.245/91). Assim, o inquilino só
responde pelos danos decorrentes de mau uso do
imóvel,
devendo
o
locador
responder
com
exclusividade pelo desgaste resultante do uso
normal do imóvel. Assim, considerando o caráter
cogente da norma supracitada, em razão do
disposto no art. 45 do mesmo dispositivo legal, não
deve haver condenação na verba pedida para

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custear
a
pintura”
(Apelação
no
0006768-254.2009.8.26.0196, Rel. Cesar Lacerda,
J. 1.6.2012).
“COBRANÇA.
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL. Dever de pintar o imóvel locado
após
a
extinção
contratual.
Abusividade.
A
prestação de fazer consistente na pintura do imóvel
prevista
no
contrato
de
locação,
independentemente de se tratar ou não de
desgaste natural, é abusiva por afrontar a norma
cogente do art. 23, III, da Lei n. 8.245/91. Recurso
provido”. (Apelação no 014422595.2009.8.26.0100,
Rel. Hamid Bdine, J. 10.12.2014).
Afasta-se da condenação, então, este valor de R$
2.953,70.
Sem razão o recurso, porém, no tocante a
honorários de advogado suportados por verbas de condomínio pagas
em atraso, pois foi o apelante quem deu causa a isto, nada tendo a
ver este tema com a honorária contratual enfocada no julgado.
As custas do processo serão pagas em 2/3 pelo réu
e as restantes pela autora, elevados os honorários de advogado que
a favorecem para 11% do total devido, ressalvada a gratuidade.

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Fixa-se também honorária profissional para o réu
em 11% do valor extirpado do pedido inicialmente formulado.
Por estas razões, meu voto dá provimento parcial
ao recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator