Tribunal: TJSP
Processo: 1001239-31.2014.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
CONTRATO IMOBILIÁRIO – Pacto de transferência de domínio entre particulares – Inadimplência do adquirente – Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse, multa, perdas e danos – Recurso contra sentença de procedência – Descabimento – Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal – Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000162169
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001239-31.2014.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VAGNER
AGUILAR GARCIA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelada REGINA COELI SILVA
DIAS QUEIROZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 6 de março de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001239-31.2014.8.26.0002 -Voto no
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VOTO No: 44521
APEL.No: 1001239-31.2014.8.26.0002
COMARCA: SÃO PAULO
APTE. : VAGNER AGUILAR GARCIA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA)
APDO. : REGINA COELI SILVA DIAS QUEIROZ
JUIZ : CLAUDIO SALVETTI D'ANGELO
CONTRATO IMOBILIÁRIO Pacto de transferência de domínio
entre particulares
Inadimplência do adquirente
Ação de
rescisão contratual c.c. reintegração de posse, multa, perdas e
danos Recurso contra sentença de procedência Descabimento
Sentença mantida por seus próprios fundamentos, nos termos do
art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal
Recurso
desprovido, com observação.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou procedente ação de rescisão contratual
c.c reintegração de posse, (1) declarando rescindido o
contrato existente entre as partes, por inadimplência do
adquirente, (2) determinando a reintegração da autora na
posse do imóvel, (3) condenando o réu, em razão da indevida
ocupação, ao pagamento de R$500,00 por mês, contados de junho
de 2013 até a efetiva desocupação, acrescidos de juros e
correção monetária desde a citação, (4) mais multa contratual
de R$10.000,00, acrescida de juros e correção monetária desde
a citação. Pela sucumbência, o réu foi condenado, ainda, a
arcar com as custas processuais e honorários advocatícios de
10% sobre o valor atualizado da causa, observada a gratuidade
da justiça a ele deferida.
Recorre este sustentando, em síntese, a licitude
da suspensão dos pagamentos relativos à aquisição do imóvel,
em
razão
do
desconhecimento
do
titular
dos
direitos
hereditários
do
falecido
vendedor,
bem
como
da
real
propriedade do imóvel, além da divergência acerca da metragem
pactuada, dado o risco da sua continuidade sem a correlata
garantia da transferência da propriedade após a quitação do
preço.
Recurso processado e respondido.
É o relatório.
Em que pese as alegações do réu, ora apelante, o

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recurso é desprovido, pois suas razões não oferecem elementos
novos capazes de alterar os fundamentos da decisão recorrida,
razão pela qual ora são adotados como razão de decidir, nos
seus exatos termos:
Vistos.
REGINA COELI SILVA DIAS QUEIROZ ajuizou Ação
Declaratória de Rescisão Contratual com pedido de
Reintegração de Posse contra VAGNER AGUILAR GARCIA,
alegando ser a única herdeira testamentária do
falecido Francisco Cesário, o qual deixou-lhe um
imóvel localizado na Rua Vicente Pinheiro no 61,
Jardim Helga. O bem foi compromissado à venda ao
requerido pelo valor de R$ 100.600,00 em prestações.
Após o óbito de Francisco Cesário, o requerido deixou
de efetuar os pagamentos das parcelas convencionadas.
Assim, pediu a declaração de existência e de rescisão
do contrato de compromisso de compra e venda com a
consequente
reintegração
da
autora
na
posse,
condenando-se o requerido ao pagamento de multa
contratual no valor de R$ 10.000,00, além de
indenização por perdas e danos.
Devidamente
citado,
o
requerido
apresentou
contestação alegando, preliminarmente, inépcia da
inicial. Afirma que, devido à insegurança sobre a
real propriedade do bem e sobre a metragem pactuada
com
o
falecido
Francisco
Cesário,
informou
à
requerente que somente realizaria os pagamentos após
a regularização da situação do imóvel. Ademais,
afirma que o real proprietário é o terceiro Antônio
Horácio do Rosário Vieira Amado e que este vendeu, em
25/04/1970, 189m2 de seu terreno para a pessoa de
Tamoto Kamori. Requereu o chamamento ao processo de
Antônio Horácio e Tamoto Kamori, assim como a
transferência da propriedade do bem ao requerido.
Houve réplica e especificação de provas orais.
Conclusos os autos.
É O RELATÓRIO.
FUNDAMENTO E DECIDO.
O
feito
comporta
julgamento
antecipado,
em
conformidade com o disposto no artigo 355, inciso I,
do Código de Processo Civil. É desnecessária a
produção de outras provas, porque os elementos de
prova existentes nos autos autorizam o julgamento da
lide. De qualquer modo, as questões postas nos autos
são exclusivamente de Direito.
O pedido de chamamento ao processo do proprietário
do imóvel é de ser rejeitado, porquanto ausente
qualquer hipótese que justifique esta intervenção de

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terceiro. Já a preliminar arguida confunde-se com o
mérito.
Trata-se
de
ação
de
rescisão
contratual
por
inadimplemento contratual com pedido de reintegração
de posse.
Ao que consta, o requerido celebrou com o terceiro
Francisco Cesário contrato de compromisso de compra e
venda do imóvel descrito na inicial. Ao longo do
prazo para pagamento das parcelas avençadas, o
compromitente vendedor veio a óbito, após o que o
requerido cessou a quitação das mesmas.
Em sua resposta, o réu não nega sua inadimplência,
mas justifica-a em razão da ausência de prova acerca
da propriedade do bem compromissado e em virtude da
insegurança quanto à metragem do bem objeto do
contrato.
É dos autos ser a autora herdeira testamentária do
vendedor Francisco, tendo ela juntado aos autos
escritura pública de testamento (fls.10/12), por meio
da qual o falecido dispôs em seu favor a totalidade
de seus bens.
Também foi apresentado o contrato de compra e venda
do imóvel descrito na inicial (fls. 13/16) celebrado
entre o de cujus e o requerido e com expressa menção
à metragem do bem, qual seja, 1.220 metros quadrados.
A inadimplência do requerido é incontroversa. Resta
saber se legítima.
A alegação no sentido de que a propriedade
imobiliária é de terceiro é irrelevante para o
deslinde do feito, na medida em que se discute a
posse, não a propriedade. Até porque o contrato em
comento, malgrado denominado de “compra e venda”,
transferiu, em verdade, o domínio do bem, conforme
constou
expressamente
na
cláusula
segunda
do
instrumento. De todo modo, não há notícia de ter o
requerido, na dúvida quanto a quem deveria pagar as
parcelas pela compra do imóvel, consignado em juízo o
preço faltante.
No que tange à suposta divergência quanto à
metragem da propriedade, é certo que o desmembramento
da matrícula deu-se apenas em junho de 2015, ou seja,
mais
de
um
ano
após
ter
o
réu
tornado-se
inadimplente.
A par disto, tem-se não assistir razão ao demandado
ao aduzir que “a metragem que consta como vendida a
sr. Tamoto Kamori é de 1.220 m2 e não os reais 189m2,
área esta efetivamente adquirida pelo comprador e
posteriormente pelo requerido.” (fls. 95). Ora, o
instrumento de fls. 13/15, conforme já ressaltado,

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faz expressa menção à metragem de 1.220 metros
quadrados, em consonância com a respectiva matrícula
imobiliária.
Assim, restou incontroversa a ocorrência de esbulho
decorrente
do
descumprimento
do
contrato
e
do
inadimplemento da parte requerida. Alega a autora
que, em virtude do inadimplemento contratual, restou
rescindido o contrato, devendo ser reintegrada na
posse do imóvel.
Segundo a demandante, o requerido deixou de pagar
as
parcelas
vencidas
após
21/05/2013,
ocupando
indevidamente o imóvel desde então, causando-lhe
prejuízos materiais.
O inadimplemento confesso do requerido autoriza a
rescisão de pleno direito do contrato entabulado
entre as partes. Ora, rescindido o contrato, a posse
do requerido transforma-se em injusta, o que impõe o
acolhimento da pretensão de reintegração de posse, na
medida
em
que
o
requerido,
conforme
restou
incontroverso, está inadimplente.
Outrossim, também é incontroverso o uso do imóvel
pelo requerido durante o período de inadimplemento
sem quaisquer pagamentos à autora. Sem que tenha
havido devolução formal do imóvel à autora, também
impediu que ela o utilizasse ou alienasse.
Assim, é devida uma taxa pela ocupação indevida
desde o inadimplemento das parcelas contratuais junho
de 2013 sendo razoável a fixação do valor de 0,5%
sobre o valor do imóvel por mês de ocupação até a
efetiva desocupação.
Nos termos do contrato celebrado entre as partes, o
valor do imóvel é de R$ 100.000,00, correspondendo a
0,5% o valor de R$500,00.
Por fim, é o caso de aplicação da multa contratual
prevista na cláusula sexta do contrato celebrado, que
assim dispõe: “A parte que infringir qualquer das
cláusulas deste contrato incorrerá em multa já
estipulada em valor equivalente a 10 (dez) prestações
vigentes em qualquer instante durante a compra,
ressalvada
à
parte
inocente
o
direito
de,
simultaneamente,
poder
considerar
rescindida
a
compra”.
O pagamento do preço foi ajustado em doze parcelas
de R$ 800,00, mais noventa parcelas de 1.000,00.
Conforme se depreende da planilha de fls. 09 acostada
pela própria requerente, foram pagas as primeiras
dezessete
parcelas.
Assim,
quando
da
infração
contratual pelo réu, a prestação vigente era de R$
1.000,00, sendo de rigor sua condenação ao pagamento

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da
multa
em
R$
10.000,00,
equivalente
a
dez
prestações.
As demais questões arguidas pelas partes estão
prejudicadas,
anotando-se
que
não
há
obrigação
processual no sentido de impor ao juiz a análise e
pronunciamento sobre todos os pontos arguidos nos
arrazoados das partes. Basta a explicitação dos
motivos
norteadores
do
seu
convencimento,
concentrando-se
no
núcleo
da
relação
jurídico-
litigiosa, com suficiência para o deslinde da causa.
Ante o exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I,
do CPC, JULGO PROCEDENTE a ação e, em consequência,
declaro rescindido o contrato entabulado entre as
partes e determino a reintegração da autora na posse
do imóvel descrito na inicial em sede de antecipação
dos
efeitos
da
tutela,
isso
por
conta
do
inadimplemento mais do que comprovado, não havendo
razão para a ocupação do imóvel, cessando os
prejuízos já causados à parte autora. Pela ocupação
indevida, condeno o requerido ao pagamento do valor
de R$ 500,00 por mês, desde o mês de junho de 2013
até a efetiva desocupação do imóvel em questão,
acrescidos de juros e correção monetária desde a
citação. Também condeno o requerido ao pagamento de
multa
contratual
no
importe
de
R$
10.000,00,
acrescidos de juros e correção monetária desde a
citação.
Pela sucumbência, CONDENO o requerido no pagamento
das custas processuais e honorários advocatícios que
arbitro em 10% do valor atualizado da causa,
observando-se o art. 12 da Lei n. 1.060/50. Em tempo,
ante os documentos de fls. 147/149, defiro a
gratuidade processual ao requerido, anotando-se.
Após certificado o trânsito em julgado, expeça-se o
mandado de reintegração de posse.
R.P.I.C.
Segundo o Regimento Interno do Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, “Nos recursos em geral, o
relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da
decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver
de mantê-la, apreciando, se houver, os demais argumentos
recursais capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada
no julgamento” (art. 252, com redação dada pelo Assento
Regimental no. 562/2017).
Quanto a isso, já se pronunciou o E. STJ, no
julgamento do Recurso Especial no. 662-272-ES, da relatoria

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do
Min.
João
Otávio
de
Noronha:
“É
predominante
a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer
a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo
de valor firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de
fundamentação no decisum”.
No mesmo sentido, REsp. no 641.963-ES, 2a T.,
rel. Min. Castro Meira; REsp. no 592.092-AL, 2a T., rel. Min.
Eliana Calmon e REsp. no 265.534-DF, 4a T., rel. Min.
Fernando Gonçalves.
Desnecessário, portanto, qualquer acréscimo aos
sólidos fundamentos deduzidos pelo magistrado de primeiro
grau, que ora ficam ratificados, pois esgotaram a matéria
posta em discussão.
Por fim, em razão do resultado desse julgamento,
mantida a sucumbência integralmente a cargo do réu e levando
em conta a causa de aumento do artigo 85, §11o, do CPC,
majoram-se os honorários advocatícios para 15% sobre o valor
atualizado da causa, observada a gratuidade da justiça a ele
deferida no curso do processo.
Diante do exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso,
com observação em relação à majoração dos honorários
advocatícios de sucumbência, nos termos acima delineados.
RUI CASCALDI
Relator