Tribunal: TJSP
Processo: 1030732-17.2018.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
*EMBARGOS DE TERCEIRO. Ação de Cobrança de débito condominial ajuizada pelo Condomínio contra Nilza de Oliveira e Edilson de Oliveira, que constavam como proprietários do imóvel na Matrícula Imobiliária. Fase de cumprimento da sentença. Penhora do imóvel gerador do débito. Oposição por terceira possuidora, que adquiriu o imóvel em questão no dia 12 de agosto de 2013, por meio de compromisso de

Ementa:
*EMBARGOS DE TERCEIRO. Ação de Cobrança de débito condominial ajuizada pelo Condomínio contra Nilza de Oliveira e Edilson de Oliveira, que constavam como proprietários do imóvel na Matrícula Imobiliária. Fase de cumprimento da sentença. Penhora do imóvel gerador do débito. Oposição por terceira possuidora, que adquiriu o imóvel em questão no dia 12 de agosto de 2013, por meio de compromisso de venda e compra não registrado. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do Condomínio embargado, que insiste na preliminar de ilegitimidade ativa da embargante, pugnando quanto ao mérito pela improcedência. EXAME: Legitimidade da embargante para a oposição bem configurada. Possibilidade de oposição de Embargos de Terceiro fundados na posse decorrente de instrumento particular de venda e compra de imóvel, ainda que não registrado na Matrícula Imobiliária correspondente. Inteligência do artigo 674, "caput", do Código de Processo Civil, e da Súmula 84 do C. Superior Tribunal de Justiça. Cobrança de rateio condominial que envolve obrigação "propter rem", "ex vi" do artigo 1.345 do Código Civil. Nova proprietária do imóvel gerador do débito condominial em causa que não pode ser atingida pelo título judicial formado nos autos da Ação de Cobrança, já que não participou da fase de conhecimento no tocante, sob pena de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa. Aplicação dos artigos 506 e 779, ambos do Código de Processo Civil, bem ainda da orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de Justiça. Procedência bem decretada. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000885242
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030732-17.2018.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
CONDOMINIO COLINAS DO JARAGUÁ, é apelada EFIGENIA MARIA DE SOUZA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 27a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ROSANGELA TELLES (Presidente) e FÁBIO PODESTÁ.
São Paulo, 27 de outubro de 2020
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030732-17.2018.8.26.0001 - São Paulo - VOTO No 17.544
VOTO No : 17.544
APELAÇÃO No: 1030732-17.2018.8.26.0001
COMARCA
: SÃO PAULO SANTANA 8aVARA CÍVEL
APELANTE : CONDOMINIO COLINAS DO JARAGUÁ
APELADA
: EUFIGENIA MARIA DE SOUZA
JUÍZA
: SIMONE DE FIGUEIREDO ROCHA SOARES
*EMBARGOS DE TERCEIRO. Ação de Cobrança de débito
condominial ajuizada pelo Condomínio contra Nilza de Oliveira e
Edilson de Oliveira, que constavam como proprietários do imóvel
na Matrícula Imobiliária. Fase de cumprimento da sentença.
Penhora do imóvel gerador do débito. Oposição por terceira
possuidora, que adquiriu o imóvel em questão no dia 12 de agosto
de 2013, por meio de compromisso de venda e compra não
registrado. SENTENÇA de procedência. APELAÇÃO do
Condomínio
embargado,
que
insiste
na
preliminar
de
ilegitimidade ativa da embargante, pugnando quanto ao mérito
pela improcedência. EXAME: Legitimidade da embargante para a
oposição bem configurada. Possibilidade de oposição de
Embargos de Terceiro fundados na posse decorrente de
instrumento particular de venda e compra de imóvel, ainda que
não
registrado
na
Matrícula
Imobiliária
correspondente.
Inteligência do artigo 674, “caput”, do Código de Processo Civil, e
da Súmula 84 do C. Superior Tribunal de Justiça. Cobrança de
rateio condominial que envolve obrigação “propter rem”, “ex vi”
do artigo 1.345 do Código Civil. Nova proprietária do imóvel
gerador do débito condominial em causa que não pode ser atingida
pelo título judicial formado nos autos da Ação de Cobrança, já que
não participou da fase de conhecimento no tocante, sob pena de
violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
Aplicação dos artigos 506 e 779, ambos do Código de Processo
Civil, bem ainda da orientação traçada pelo C. Superior Tribunal de
Justiça. Procedência bem decretada. Sentença mantida. RECURSO
NÃO PROVIDO.*
Vistos.
A MMa. Juíza “a quo” proferiu a r. sentença
apelada, decidindo “in verbis”: “... JULGO PROCEDENTE o pedido
deduzido nos embargos a fim de determinar o cancelamento da penhora que

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incidiu sobre o apartamento 03, Bloco 09 do "Edifício Jatobá", localizado na
Av. Alexios Jafet, no1.811 (Matrícula no 162.947 do 18o Ofício de Registro de
Imóveis de São Paulo). Arcará o embargado com as custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, ora arbitrados em 10% sobre o valor
da causa.” (“sic”, fls. 134/136).
Inconformado, apela o Condomínio embargado
insistindo na preliminar de ilegitimidade ativa da embargante para a
oposição, pugnando quanto ao mérito pela improcedência (fls. 139/144).
Anotado o Recurso (fl. 150), a embargante
apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença (fls.
152/155).
É o relatório, adotado o de fl. 134.
Conforme já relatado, a MMa. Juíza “a quo”
proferiu a r. sentença apelada, decidindo “in verbis”: “... JULGO
PROCEDENTE o pedido deduzido nos embargos a fim de determinar o
cancelamento da penhora que incidiu sobre o apartamento 03, Bloco 09 do
"Edifício Jatobá", localizado na Av. Alexios Jafet, no1.811 (Matrícula no
162.947 do 18o Ofício de Registro de Imóveis de São Paulo). Arcará o
embargado com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios,
ora arbitrados em 10% sobre o valor da causa.” (“sic”, fls. 134/136).
Ao que se colhe dos autos, o Condomínio embargado
ajuizou no dia 27 de julho de 2012 a Ação de Cobrança de Rateio

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Condominial, autuada sob no 0031830-64.2012.8.26.0001, em trâmite na 8a
Vara Cível do Foro Regional de Santana, nesta Capital, contra Nilza de
Oliveira e Edilson de Oliveira, então proprietários do apartamento no 3 do
Condomínio Colinas do Jaraguá, localizado na Avenida Alexios Jafet, no 1.811,
nesta Capital, objeto da Matrícula Imobiliária no 162.947 do 18o Oficial de
Registros de Imóveis de São Paulo, que foi julgada procedente para “condenar
os réus, em caráter solidário, ao pagamento das contribuições condominiais em aberto
apontadas na petição inicial e das não pagas após, até a satisfação da obrigação (Súmula
13 do TJSP), devendo incidir correção monetária e juros de mora de 1% ao mês desde o
vencimento de cada parcela, mais a multa de 2%. Arcarão, ainda, com as custas e despesas
processuais, atualizadas desde o desembolso, mais honorários advocatícios que fixo em
10% sobre o montante da condenação” (“sic”, fl. 109), com trânsito em julgado no
dia 16 de agosto de 20131. Consta que a embargante adquiriu o imóvel em
causa no dia 12 de agosto de 2012, pelo preço de R$ 45.000,00, pago no ato
da contratação, mediante o “Instrumento Particular de Cessão e
Transferência de Direitos e Obrigações”, não levado a registro na Matrícula
Imobiliária respectiva (v. fls. 13/15). Consta ainda que o Condomínio
embargado deu início ao Cumprimento de Sentença no dia 16 de agosto de
2013 contra Nilza e Edilson, com indicação da dívida exequenda na quantia
de R$ 18.884,42 (v. fls. 110/111). Consta outrossim que, apesar da ciência
acerca da alienação do bem gerador do débito condominial em questão no dia
20 de setembro de 2013, o Condomínio embargado insistiu na penhora do
mencionado imóvel, daí a oposição (fls. 1/8).
Impõe-se, por primeiro, afastar a preliminar de
ilegitimidade ativa da embargante. É que, além de ela não ter participado da
fase de conhecimento da Ação de Cobrança no 0031830-64.2012.8.26.0001, a
1
https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=0100151XJ0000&processo.foro=1&processo.numero=0031830-
64.2012.8.26.0001&uuidCaptcha=sajcaptcha_34aa2cf987604c468a3ea88f7e0c8438

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Jurisprudência admite a oposição de Embargos de Terceiro fundados na posse
decorrente de instrumento particular de venda e compra de imóvel, ainda que
não registrado na Matrícula Imobiliária correspondente.
Nesse sentido é o artigo 674, “caput”, do Código de
Processo Civil (“Art. 674. Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou
ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível
com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de
embargos de terceiro”). E a Súmula 84 do C. Superior Tribunal de Justiça (“É
admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do
compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.”).
Quanto ao mérito, malgrado o teor das razões
recursais, a r. sentença apelada não comporta a pretendida reforma.
Com efeito, é cediço que a dívida condominial
constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da vontade do
devedor, mas de sua condição de titular do direito real, “ex vi” do artigo 1.345
do Código Civil (“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”).
No caso dos autos, já se viu, embora a aquisição pela
embargante do imóvel gerador do débito condominial em causa após a
prolação da sentença condenatória contra Nilza e Edilson nos autos da Ação
de Cobrança no 0031830-64.2012.8.26.0001, o Condomínio embargado
insistiu, durante a fase de cumprimento do julgado, na penhora do bem
alienado, circunstância que ensejou a oposição destes Embargos.

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Todavia, impõe-se observar que a nova proprietária
do imóvel não participou da mencionada Ação de Cobrança na fase de
conhecimento. Bem por isso, ela não pode ser atingida pelo título judicial
formado naqueles autos (v. artigo 779 do Código de Processo Civil), sob pena
de violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
A propósito, o artigo 506 do Código de Processo
Civil estabelece “in verbis” que: “A sentença faz coisa julgada às partes entre as
quais é dada, não prejudicando terceiros”. Nesse sentido também é o
entendimento traçado pelo C. Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
AgInt no REsp 1559138/SC, conforme ementa abaixo transcrita:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA
DE COTAS CONDOMINIAIS JULGADA PROCEDENTE. CUMPRIMENTO
DE SENTENÇA. REDIRECIONAMENTO CONTRA QUEM NÃO FOI PARTE
NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. IMPOSSIBILIDADE. HARMONIA
ENTRE O ACÓRDÃO E A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA
83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que não é possível a
substituição da parte executada, na fase executiva, para incluir terceiro que
não participou do processo de conhecimento e, por conseguinte, não
integrou o título executivo judicial, ainda que seja para a cobrança de cotas
condominiais. Precedentes.
2. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no REsp 1559138/SC, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2016, DJe 25/11/2016)
Assim, considerando que não cabe mais a discussão
quanto à responsabilidade pelo pagamento do débito condominial exequendo,
tampouco a inclusão da nova adquirente no polo passivo da execução, tem-se
que o caso dos autos estava mesmo a exigir a procedência dos Embargos.

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A questão foi bem examinada pela MMa. Juíza que,
a respeito, observou “in verbis” que “... mesmo ciente da transferência dos direitos
sobre o imóvel, optou o exequente por manter a penhora e dar continuidade aos atos
executivos. É de rigor, portanto, a procedência da pretensão deduzida nos embargos”
(“sic”, fl. 136).
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.
A propósito, eis a Jurisprudência:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
EXECUÇÃO.
TÍTULO
JUDICIAL.
OBRIGAÇÃO
CONDOMINIAL. PROPTER REM. PENHORA DO BEM. ROPRIETÁRIA.1. É certo
que, nos termos da jurisprudência da 2a Seção, a responsabilidade pelo pagamento de
cotas condominiais em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente
do imóvel.2. Tal responsabilidade, contudo, é de ser aferida em ação de
conhecimento. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de cobrança, mas da
execução de título judicial formado em ação daquela natureza, em cujo pólo passivo
estava presente, tão somente, a agravante, que era a proprietária do imóvel na época
em que houve o inadimplemento.3. É necessária a vinculação entre o polo passivo da
ação de conhecimento, onde formado o título judicial, e o
polo passivo da ação de execução, nas hipóteses de cobrança de cotas
condominiais.4. Agravo regimental a que se nega provimento.”(STJ, AgRg no Ag
1375488/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado
em 01/03/2016, DJe 07/03/2016)
2003027-93.2019.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Silvia Rocha
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 29a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/02/2019
Data de publicação: 08/02/2019
Ementa: - Despesas condominiais - Cobrança - Cumprimento de sentença - Pretensão
de inclusão dos proprietários constantes da certidão do registro do imóvel no polo
passivo do cumprimento de sentença, tendo em vista a natureza propter rem da
obrigação - Impossibilidade - Entendimento unânime e consolidado do STJ no sentido
de não ser possível a substituição do executado na fase de execução, para incluir
terceiro que não participou da ação na fase de formação do título judicial, ainda que
seja para cobrança de cotas condominiais - Ilegitimidade passiva, ademais, dos
promissários vendedores do imóvel - Agravo não provido.

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Apelação Cível no 1030732-17.2018.8.26.0001 - São Paulo - VOTO No 17.544
2201207-89.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Relator(a): Felipe Ferreira
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 26a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 06/12/2018
Data de publicação: 06/12/2018
Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA.
IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. É interlocutória e comporta
agravo de instrumento a decisão que resolve a impugnação ao cumprimento da
sentença, sem acarretar a extinção total da execução. 2. Não há se falar em inclusão
no polo passivo de pessoas que não fizeram parte da lide, proprietárias do imóvel
gerador da dívida. 3. O entendimento do STJ, de abrangência nacional utilizado por
analogia, é no sentido de que: "A obrigação propter rem é de índole material e não se
sobrepõe às peculiaridades da demanda em análise, onde há coisa julgada. Quem
figura no título executivo judicial é que deve responder pela dívida. Nada impede o
ajuizamento de nova ação de cobrança, dessa vez contra a nova proprietária, a Caixa
Econômica Federal". Decisão mantida. Recurso desprovido.
Impõe-se, pois, a rejeição do Recurso, ficando
mantida a r. sentença apelada pelos próprios e jurídicos fundamentos,
inclusive no que tange às verbas sucumbenciais, mas com elevação da
honorária para onze por cento (11%) do valor da causa, “ex vi” do artigo 85,
§§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, nega-se provimento ao Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora