Tribunal: TJSP
Processo: 1012639-82.2019.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-06
Data de publicação: 2020-06-06

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença que reconheceu a ilegitimidade do banco. Apelação do condomínio autor.

Consolidação da propriedade plena do imóvel em nome do banco, credor fiduciário. Diante da propriedade plena do imóvel, o banco tornou-se responsável pela totalidade das obrigações existentes sobre a coisa, mesmo aquelas anteriores à data da retomada da posse,

Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Sentença que reconheceu a ilegitimidade do banco. Apelação do condomínio autor.

Consolidação da propriedade plena do imóvel em nome do banco, credor fiduciário. Diante da propriedade plena do imóvel, o banco tornou-se responsável pela totalidade das obrigações existentes sobre a coisa, mesmo aquelas anteriores à data da retomada da posse, sem prejuízo de seu direito de regresso contra o antigo possuidor. Obrigação de caráter propter rem. Entendimento, ademais, que favorece o interesse da coletividade condominial de receber o crédito que lhe é devido.

Sentença reformada. Ação julgada procedente.

Recurso provido.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000406026
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012639-82.2019.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante CONDOMINIO
EDIFICIO PENHASCO DAS GAIVOTAS, é apelado BANCO BRADESCO S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 6 de junho de 2020.
MORAIS PUCCI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação n° 1012639-82.2019.8.26.0223
Apelante: Condomínio Edifício Penhasco das Gaivotas
Apelado: Banco Bradesco S/A
Comarca de Guarujá 1a Vara Cível
Juiz de Direito: Dr. Ricardo Fernandes Pimenta Justo
Voto no 23121
Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais.
Sentença que reconheceu a ilegitimidade do banco. Apelação do
condomínio autor.
Consolidação da propriedade plena do imóvel em nome do banco,
credor fiduciário. Diante da propriedade plena do imóvel, o banco
tornou-se responsável pela totalidade das obrigações existentes
sobre a coisa, mesmo aquelas anteriores à data da retomada da
posse, sem prejuízo de seu direito de regresso contra o antigo
possuidor. Obrigação de caráter propter rem. Entendimento,
ademais, que favorece o interesse da coletividade condominial de
receber o crédito que lhe é devido.
Sentença reformada. Ação julgada procedente.
Recurso provido.
A r. sentença proferida a f. 208/211 destes autos de ação de
cobrança de despesas condominiais, movida por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
PENHASCO DAS GAIVOTAS em relação a BANCO BRADESCO S/A

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julgou extinto o processo sem julgamento do mérito, reconhecendo a
ilegitimidade passiva do banco, condenando o autor no pagamento das
custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em
15% do valor da causa.
Apela o condomínio autor (f. 214/225) alegando, em suma,
que: (a) o banco é parte legítima para figurar no polo passivo da ação pois
diante da consolidação da propriedade, se tornou pleno proprietário do
imóvel ; (b) diante da propriedade imobiliária não há que se discutir a posse
direta ou indireta.
A apelação, preparada (f. 226/227), foi contra-arrazoada (f.
234/239).
É o relatório.
A sentença foi remetida à publicação no DJE em 10 de
fevereiro de 2020 (f. 212/213). A apelação, protocolada em 12 de fevereiro
de 2020, é tempestiva.
Versam os autos sobre ação de cobrança de despesas
condominiais, ajuizada em 16 de dezembro de 2019, apontando como
inadimplidas as despesas vencidas entre os meses de abril e outubro de
2019.
A r. sentença reconheceu a ilegitimidade passiva do banco
réu, entendendo que, embora consolidada a propriedade fiduciária em favor
do banco, não ficou comprovado nos autos que houve o ingresso dele na
posse direta do imóvel.
Prospera o inconformismo do condomínio autor.
As despesas condominiais, como obrigações de natureza
propter
rem,
acompanham
a
coisa
e
vinculam
cada
titular,
independentemente de a constituição do débito ser eventualmente anterior
à transmissão do domínio ou a posse direta do imóvel.
Não se olvida o entendimento firmado pelo STJ, em sede de
julgamento de recursos repetitivos, no sentido de que o que define a

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responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação (REsp no 1.345.331/RS), conforme segue:

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS
COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
PECULIARIDADES
DO
CASO
CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art.
543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o
registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica
material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo
promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca
da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair
tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário
comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se
ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e
(ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo
promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não
provido (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, JULGADO EM 08/04/2014, DJe 20/04/2015).
A hipótese dos autos, no entanto, é distinta da que trata o
REsp 1345331/RS.
No presente caso, resguardado o entendimento do douto
Magistrado, diante do inadimplemento do devedor fiduciário, houve a
consolidação da propriedade plena em nome do banco, conforme se verifica
na averbação n. 19 na matrícula imobiliária (f. 64/65).
Com a retomada da plena propriedade do imóvel, tornou-se o
banco responsável pelas despesas condominiais relativas a esse bem,
independentemente da posse direta, sem prejuízo de seu direito de

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regresso junto ao devedor fiduciário.
Ademais, saliento que, mesmo nos casos em que a instituição
financeira exerce apenas a propriedade resolúvel do imóvel em que o
contrato de financiamento ainda está vigente, o credor fiduciário, como
proprietário resolúvel do imóvel ostenta também legitimidade para figurar no
polo
passivo
da
ação de cobrança de despesas condominiais,
solidariamente, com o devedor fiduciário, enquanto este último tiver a posse
direta do bem.
Assim, aliás, já julgou este E. Tribunal, na apelação no
0026616-92.2012.8.26.0001, de minha relatoria:
Apelação Cível. Ação de cobrança de despesas condominiais. Sentença
que considerou a administradora de consórcio, à qual foi transferida a
propriedade fiduciária do imóvel, solidariamente responsável pelo
pagamento das verbas condominiais. Credora fiduciária que, como
proprietária resolúvel do bem, ostenta, junto aos devedores fiduciantes,
legitimidade para responder à ação de cobrança de despesas
condominiais. Obrigação de caráter propter rem. Entendimento, ademais,
que favorece o interesse da coletividade condominial de receber o crédito
que lhe é devido. Precedentes desta C. Corte. Sentença mantida. Recurso
não provido.
E menciono, ainda nesse sentido, julgado desta C. Câmara:
DÉBITOS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA. Legitimidade
passiva do banco corréu, credor fiduciário. Opção do condomínio em
cobrar de qualquer um que possuir liame jurídico com a unidade geradora
do débito condominial. Inversão da sucumbência - Ação extinta, sem
julgamento do mérito, com relação ao banco corréu - Recurso provido.
(Apelação n.o 0023743-56.2011.8.26.0001; Relator: Des. Melo Bueno;
Data do julgamento: 24/03/2014).
No mais, em se tratando de dívida com vencimento certo, a
atualização monetária e os juros de mora devem incidir sobre o débito
desde os respectivos vencimentos, por se tratar de mora ex re, que
independe da interpelação do devedor, sendo necessária a preservação do
valor real da dívida (arts. 395 e 397, do CC).
É esse o entendimento adotado por esta Corte:

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Condominiais. Cobrança. Alegação genérica de incorreção dos valores
cobrados e/ou invalidade destes por inexistência de aprovação é inócua
frente à documentação acostada e a garantia da manutenção da sociedade
condominial. Despesas Condominiais. Cobrança. Atualização. Termo
inicial. São devidos juros de mora e correção monetária desde o
vencimento e não pagamento de cada parcela condominial, por
disposição legal e determinação da convenção. Recurso não provido
(Apelação n° 0119115-60.2010.8.26.0100, Relator(a): Júlio Vidal,
Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 28a Câmara de Direito Privado,
Data do julgamento: 08/01/2013).
COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. JUROS E CORREÇÃO
MONETÁRIA DIES A QUO. A mora é o retardamento no cumprimento
da obrigação. Assim, não tendo o réu efetuado o pagamento pactuado no
prazo determinado, incorreu em mora, tornando-se responsável pelos
juros e atualização monetária e, ainda, eventual multa pactuada para
hipótese de não cumprimento da obrigação no prazo fixado. No caso dos
autos a mora é convencional houve inadimplemento da obrigação no
prazo estipulado, e não depende de interpelação. O termo, assim, é o
vencimento de cada prestação, momento a partir do qual ela se torna
imediatamente exigível (...) (Apelação n° 0048784-63.2004.8.26.0100,
Relator(a): Clóvis Castelo, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 35a
Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 15/10/2012, Data de
registro: 15/10/2012).
Despesas de condomínio - Juros moratórios - Termo inicial - Incidência a
partir do vencimento - Reconhecimento. Os juros moratórios devem ser
contados a partir do vencimento de cada obrigação condominial, isto é, a
partir dos respectivos vencimentos. Despesas de condomínio - Correção
monetária - Incidência a partir do vencimento. A correção monetária do
débito dos encargos condominiais incide desde os vencimentos das
parcelas por se tratar de mera atualização do valor, que não configura
acréscimo.
Recurso
improvido
(Apelação
n°
0151537-59.2008.8.26.0100, Relator(a): Orlando Pistoresi, Comarca: São
Paulo, Órgão julgador: 30a Câmara de Direito Privado, Data do
julgamento: 19/01/2011).
Ante o exposto é o caso de reformar a sentença e julgar
procedente o pedido, condenando o banco no pagamento no pagamento
dos valores primitivos das prestações condominiais, além das parcelas que
se vencerem no curso da lide, com incidência de correção monetária, pelos
índices da tabela prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês desde os
respectivos vencimentos e multa de 2%.
Pela sucumbência, fica ainda o réu condenado no pagamento

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das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios fixados
em 15% do valor atualizado da condenação.
Dá-se, pois, provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator