Tribunal: TJSP
Processo: 1047693-98.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Alienação Fiduciária
Órgão julgador: Antonio Nascimento
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. REVISIONAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – Inocorrência – INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97 – Não caracterização – CONSTITUIÇÃO EM MORA – INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES – Certidão do Cartório de Registro de Imóveis – Oficial que goza de fé pública – Validade – INTERPELAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES QUANTO À DATA DAS PRAÇAS –

Ementa:
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. REVISIONAL – CERCEAMENTO DE DEFESA – Inocorrência – INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97 – Não caracterização – CONSTITUIÇÃO EM MORA – INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES – Certidão do Cartório de Registro de Imóveis – Oficial que goza de fé pública – Validade – INTERPELAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES QUANTO À DATA DAS PRAÇAS – AUSÊNCIA – Anulação dos leilões – Possibilidade de purgação da mora até a data da assinatura do auto de arrematação – PEDIDO REVISIONAL – Interesse de agir – Presença – CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – Sistema SAC – Ausência de anatocismo – TARIFA DE AVALIAÇÃO DO BEM – Ausência de prova de efetiva prestação de serviços – Valor inexigível segundo REsp 1.578.553-SP – TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO DO CONTRATO – Devida apenas uma vez durante a relação contratual – SEGUROS – Validade da contratação – Obrigatoriedade legal (art. 5o, IV, da Lei 9.514/97) – Cláusula de opção do consumidor no caso concreto – Venda casada não configurada – CLÁUSULA DE VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA – Abusividade – Inocorrência – REPETIÇÃO – Cabimento, de forma simples, das cláusulas revisadas.
PRELIMINAR REJEITADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
26a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1047693-98.2016.8.26.0002
Registro: 2020.0001044977
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1047693-98.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
JARDSON LOPES DA SILVA e GRACIETE DA ROCHA SILVA, é apelado
BANCO ITAÚ S/A.
ACORDAM, em 26a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, deram
provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), CARLOS DIAS MOTTA E RENATO
SARTORELLI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020
ANTONIO NASCIMENTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1047693-98.2016.8.26.0002
2/15
2a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro/SP
Apelantes: JARDSON LOPES DA SILVA e GRACIETE DA ROCHA
SILVA1
Apelado: BANCO ITAÚ S/A
MM. Juiz de Direito: Dr. CAIO MOSCARIELLO RODRIGUES
VOTO No 26406
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL AÇÃO
DECLARATÓRIA
C.C.
REVISIONAL

CERCEAMENTO
DE
DEFESA
Inocorrência

INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI 9.514/97
Não
caracterização

CONSTITUIÇÃO
EM
MORA

INTIMAÇÃO PESSOAL DOS DEVEDORES Certidão
do Cartório de Registro de Imóveis Oficial que goza de
fé pública
Validade
INTERPELAÇÃO PESSOAL
DOS DEVEDORES QUANTO À DATA DAS PRAÇAS
AUSÊNCIA
Anulação dos leilões
Possibilidade de
purgação da mora até a data da assinatura do auto de
arrematação PEDIDO REVISIONAL Interesse de agir
Presença
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS – Sistema
SAC
Ausência de anatocismo
TARIFA DE
AVALIAÇÃO DO BEM Ausência de prova de efetiva
prestação de serviços
Valor inexigível segundo REsp
1.578.553-SP
TARIFA DE ADMINISTRAÇÃO DO
CONTRATO Devida apenas uma vez durante a relação
contratual
SEGUROS
Validade da contratação

Obrigatoriedade legal (art. 5o, IV, da Lei 9.514/97)

Cláusula de opção do consumidor no caso concreto

Venda casada não configurada
CLÁUSULA DE
VENCIMENTO
ANTECIPADO
DA
DÍVIDA

Abusividade Inocorrência REPETIÇÃO Cabimento,
de forma simples, das cláusulas revisadas.
PRELIMINAR
REJEITADA

RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
1 Beneficiários da assistência judiciária gratuita.

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3/15
A sentença, de fls. 353/356, julgou
improcedente a ação declaratória que Jardson Lopes da Silva e
Graciete da Rocha Silva ajuizaram contra Banco Itaú S/A, condenando os
autores ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa, observada a
assistência judiciária gratuita.

Os
embargos
opostos
pelos
autores foram rejeitados.

Inconformados,
os
vencidos
interpuseram recurso de apelação (fls. 434/490), arguindo, preliminarmente,
cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide, assim
como a possibilidade de revisão contratual mesmo que o credor tenha
consolidado a propriedade do imóvel. No mérito, sustentam a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor à relação de direito material entre as
partes, ressaltando que o procedimento extrajudicial não observou a
intimação pessoal dos devedores para purgação da mora, tampouco das
hastas públicas para alienação do bem, sendo, ademais, inconstitucional a
Lei Federal 9.514/97, pois viola os princípios do contraditório, da ampla
defesa e do devido processo legal. Argumentaram, também, que houve
violação à boa-fé objetiva, ao princípio da vedação do enriquecimento sem
causa, assim como irregularidades contratuais, considerando que os
valores pagos não são ressarcidos aos devedores e o imóvel é, geralmente,
vendido a preço muito inferior àquele de mercado, sem considerar as
benfeitorias realizadas no imóvel. Desse modo, almejam a restituição do
que foi pago, caso seja alienada coisa e, quanto ao pedido de revisão

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4/15
contratual, impugnaram a tarifa de avaliação dos bens recebidos em
garantia, o sistema de amortização dos juros (SAC) e a capitalização, além
do descabimento da taxa de administração, venda casada dos seguros
acessórios ao contrato sem possibilidade de escolha ao consumidor,
cláusula de vencimento antecipado da dívida. Postularam, por fim, o
afastamento da mora em decorrência da discussão das cláusulas
contratuais, com remanejamento das prestações não solvidas no prazo
para o final do contrato, e pleitearam a repetição do indébito em dobro.

O
recorrido
apresentou
contrarrazões a fls. 493/507.

O recurso preenche os requisitos
objetivos de admissibilidade.
É o relatório.

Cuidam
os
autos
de
ação
declaratória que Jardson Lopes da Silva e Graciete da Rocha Silva
ajuizaram contra Banco Itaú S/A, visando os autores a invalidar o
procedimento expropriatório fundado na Lei Federal 9.514/97, a revisar o
contrato de compra e venda com garantia fiduciária e a purgar a mora,
repetindo o que pagar a maior e mantendo a relação de direito material.

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5/15

Rejeita-se,
inicialmente,
a
preliminar de cerceamento de defesa, fulcrada no julgamento antecipado da
lide, pois, sendo o juiz o destinatário da prova cabe-lhe, mercê da dicção do
art. 370 do CPC, determinar a produção daquelas necessárias à instrução
do processo, indeferindo as diligências que reputar inúteis ou meramente
protelatórias. No caso concreto, vislumbra-se a dispensabilidade de
qualquer prova além da documental, que deveria ser produzida pelos
autores no ajuizamento da ação e pelo demandado na contestação. Além
do mais, a matéria do litígio é essencialmente de direito.
Quanto ao tema de fundo, focalizam-
se, primeiramente, a constitucionalidade da Lei Federal 9.514/97 e os
procedimentos extrajudiciais de expropriação de imóveis nela previstos,
pois “Trata-se de procedimento previsto em lei plenamente em vigor que não coloca
em risco os preceitos constitucionais do contraditório, ampla defesa e devido
processo legal, visto que os devedores podem levar ao judiciário qualquer eventual
irregularidade
adotada
pelas
instituições
financeiras
nos
procedimentos
extrajudiciais, sendo garantido o princípio da inafastabilidade da jurisdição. Previsto
com um meio célere para recuperação do crédito pelas instituições financeiras em
caso de inadimplemento, trata-se de medida que fomenta a economia e garante
maior oferta de crédito imobiliário aos consumidores, não violando qualquer norma
constitucional.”2
Não obstante, não se pode falar de
nulidade da constituição em mora dos devedores no caso concreto, pois
segundo a certidão reproduzida a fls. 260, lavrada pelo 11o Oficial de
2 TJSP 25a Câmara de Direito Privado Apelação no 1016206-72.2017.8.26.0068 Rel. Des. Hugo Crepaldi J.
12/09/2019.

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Registro de Imóveis da Capital/SP, que goza de fé pública, os fiduciantes
foram intimados pessoalmente para pagar o débito, transcorrendo o prazo
sem que o fizessem.
Desse modo, não se constatam
irregularidades na constituição em mora dos devedores, tampouco de
invalidação da consolidação da propriedade pelo credor fiduciário.
Entretanto, as praças não podem
produzir qualquer efeito, pois não foi comprovada a intimação dos
fiduciantes.
Com efeito, segundo o STJ:
“AGRAVO
INTERNO
NO
AGRAVO
EM
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
CONSIGNATÓRIA
CUMULADA
COM
ANULATÓRIA
DE
ATO
DE
CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI No 9.514/1997.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO
EXTRAJUDICIAL.
DEVEDOR
FIDUCIANTE.
NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR
FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE.
PURGAÇÃO DA MORA. POSSIBILIDADE. DECRETO-
LEI No 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA.
1.
Recurso
especial
interposto
contra
acórdão
publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

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2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei no
9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do
Decreto-Lei no 70/1966 às operações de financiamento
imobiliário em geral a que se refere a Lei no 9.514/1997.
3. No âmbito do Decreto-Lei no 70/1966, a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se
encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação
pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão
extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos
pela Lei no 9.514/1997.
4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido
de ser possível a purga da mora em contrato de alienação
fiduciária de bem imóvel (Lei no 9.514/1997) quando já
consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A
purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de
arrematação, desde que cumpridas todas as exigências
previstas no art. 34 do Decreto-Lei no 70/1966.
5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a
intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do
leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a
purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o
reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula
contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nos 5 e
7/STJ.
6. Agravo interno não provido.”3
3 STJ 3a Turma AgInt no Agravo em Recurso Especial no 1286812-SP Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva J.
10/12/2018.

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Essa exegese, em síntese, está
fundada no art. 39, da Lei 9.514/97, segundo o qual às operações de
financiamento
imobiliário
aplicam-se
as
disposições
sobre
cédula
hipotecária constantes nos artigos 29 a 41 do Decreto-lei 70/66, que
exigem a intimação pessoal dos devedores para as praças dos imóveis
retomados pelo credor, pois é admissível a purgação da mora até a
assinatura do auto de arrematação.

Assim, como não comprovada a
notificação pessoal dos devedores fiduciantes das datas das praças do
bem garantia do contrato de compra e venda, anulam-se os leilões
extrajudiciais datados de 15/09/2016 e 26/09/2016 (fls. 264/265), assim
como o termo de quitação (fls. 268).

Sem embargo do exposto, em
recente decisão, este Sodalício consolidou o seguinte entendimento:
“Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
(IRDR). Pretensão de Uniformização da Jurisprudência, em
relação ao prazo final para purga da mora, nos contratos
imobiliários com cláusula de garantia fiduciária, em razão das
modificações introduzidas pela Lei no 13.465/2017. Posições
divergentes, nesta Corte, envolvendo a mesma questão de
Direito.
Risco
à
isonomia
e
à
segurança
jurídica.
Preenchimento dos pressupostos de admissibilidade do art.
976 e seguintes, do CPC. Incidente admitido para fixação da
seguinte tese jurídica: “A alteração introduzida pela Lei no

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13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei no 9.514/97 tem aplicação
restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não
incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em
vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a
propriedade, em momento posterior ao seu início de
vigência.”4

Portanto, celebrado o contrato em
31/05/2013 (fls. 65/83), independentemente da consolidação da posse e
propriedade do bem pelo procedimento extrajudicial, a jurisprudência atual
é no sentido de que o devedor de contrato de financiamento imobiliário,
garantido por alienação fiduciária, pode purgar a mora até a assinatura da
carta de arrematação.

Diante desse quadro, os autores,
apelantes, têm interesse de agir em relação ao pedido revisional, pois não
encerrada a relação de direito material entre as partes, o que não afasta a
mora, consoante Súmula 380 do STJ.5

As
condições
do
contrato
de
compra e venda e financiamento estão condensadas a fls. 66/67.

Os juros foram contabilizados pelo
sistema de amortização constante - SAC, de modo que não se pode falar
em anatocismo, sendo legítima a capitalização, conforme REsp 973827/RS,
4 TJSP Turma Especial Privado 3 IRDR 2166423-86.2018.8.26.0000 Rel. Des. Bonilha Filho (Designado) J.
25/11/2019.
5 “A simples propositura da ação de revisão de contrato não inibe a caracterização da mora do autor.”

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com caráter repetitivo, in verbis:
“Para os efeitos do artigo 543, C, do CPC, foram
fixadas as seguintes teses:
1) É permitida a capitalização de juros com
periodicidade inferior a um ano em contratos celebrados após
31/3/2000, data da publicação da Medida Provisória no
1.963-17/2000, em vigor como MP no 2.170-01, desde que
expressamente pactuada;
2) A capitalização dos juros em periodicidade inferior
à anual deve vir pactuada de forma expressa e clara. A
previsão no contrato bancário de taxa de juros anual superior
ao duodécuplo da mensal é suficiente para permitir a cobrança
da taxa efetiva anual contratada.”6

Em julgamento de caso análogo,
este Sodalício proferiu o seguinte julgado:
“(...)
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO - SAC (SISTEMA
DE AMORTIZAÇÃO CONSTANTE) - PRESTAÇÕES
DECRESCENTES - ANATOCISMO - NÃO VERIFICAÇÃO
- JUROS ANUAIS SUPERIORES AO DUODÉCUPLO DA
TAXA
MENSAL
-
POSSIBILIDADE
-
RECURSO
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA RESP No
973.827/RS E SÚMULA 541 DO STJ.
6 STJ 2a Seção REsp 973.827/RS Rel. para acórdão Min. Maria Isabel Galotti J. 08/08/2012.

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(...)
APELO DO AUTOR NÃO PROVIDO.”7

No que tange à tarifa de avaliação
do bem, não se verifica na resposta do credor fiduciário a prova efetiva da
prestação do serviço, o que torna inexigível o valor de R$ 1.500,00 incluído
no financiamento, a teor do que dispôs o Recurso Especial no 1.578.553-
SP, com caráter repetitivo.

A
tarifa
de
administração
do
contrato (item 6-E, fls. 67, cláusula 6, fls. 71) é igualmente inexigível
mensalmente, pois somente pode ser cobrada do devedor uma única vez,
conforme julgado do STJ:
"Sistema
financeiro
da
habitação.
Taxa
de
administração de crédito.
1. Na linha dos precedentes desta Corte, é abusiva a
incidência, mês a mês, da "taxa de cobrança de serviço" ou
"taxa de administração de crédito", também conhecida como
"comissão de concessão de crédito". Esse encargo, cobrado
pela instituição financeira para fornecer crédito ao mutuário,
incide apenas uma vez.
2. Agravo Regimental a que se nega provimento"8

7 TJSP 24a Câmara de Direito Privado Apelação no 1008893-70.2018.8.26.0506 Rel. Des. Tavares de Almeida J.
26/08/2019.
8 STJ 3a Turma AgRg no Recurso Especial no 1.171.437/RS Rel. Min. Sidnei Beneti J. 27/09/2011.

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No que pertine aos seguros para
cobertura de morte ou invalidez permanente, e danos físicos ao imóvel, não
se caracterizou no caso concreto a venda casada apta à anulação da
convenção. Isto porque, conforme consta a fls. 93, os compradores
declararam, assinando logo abaixo, que lhe foi oferecida mais de uma
seguradora, tendo optado pela Itaú Seguros S/A (item 10-B, fls. 67),
caracterizando livre manifestação de vontade.

Além disso, o seguro, obrigatório
nos termos do art. 5o, IV, da Lei Federal 9.514/97, em caso de morte ou
acidente pessoal, garante ao segurado a quitação da obrigação, o que é
vantajoso para todas as partes contratantes, não havendo afronta à lei
consumerista.

Vêm
ao
encontro
desse
entendimento os seguintes pronunciamentos deste Sodalício:
“Apelação - Ação de revisão de contrato de
financiamento imobiliário - Ação julgada improcedente -
Julgamento antecipado - Possibilidade - Cerceamento de
defesa não caracterizado
(...) - Cobrança de seguro

Legalidade - Não demonstração de venda casada - Inexistência
de irregularidades ou abusividades mesmo à luz do Código de
Defesa do Consumidor - Sentença mantida Recurso
desprovido.”9
“Ação revisional de contrato bancário (financiamento
9 TJSP
17a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1011118-16.2018.8.26.0554
Rel. Des. Irineu Fava
J.
22/03/2019.

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de imóvel)
Pretensão da autora ao reconhecimento da
ilegalidade da cobrança dos seguros de morte e invalidez
permanente e de danos físicos ao imóvel, bem como da tarifa
de serviços administrativos Sentença citra petita Vício
sanável
Possibilidade de complementação do julgado

Inteligência do art. 1013, §1o, do CPC/2015 - Seguro de morte
ou invalidez permanente e danos físicos ao imóvel Cobrança
obrigatória nas operações de financiamento imobiliário, a ser
observado pelo tomador do financiamento, nos termos do art.
5o, IV, da Lei n. 9.514/97 Alegação genérica a respeito de
suposta venda casada
Recurso negado. (...)
Recurso
negado.
Recurso negado.”10

Portanto, os prêmios dos seguros
devem integrar a prestação.
Não se pode, outrossim, considerar
abusiva a previsão contratual de vencimento antecipado da dívida (cláusula
14, fls. 72), uma vez que as partes podem convencionar obrigações
recíprocas, que não contrariem a legislação, sendo que essa disposição
não impede a purgação da mora no momento adequado, correspondente
às prestações vencidas.
Nesse sentido:
10 TJSP 13a Câmara de Direito Privado Apelação no 1011947-97.2014.8.26.0566- - Rel. Des. Francisco Giaquinto J.
30/08/2017.

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“APLICAÇÃO DO CDC - LIMITAÇÃO DAS
TAXAS
DE
JUROS
BANCÁRIOS
-
PREVISÃO
CONTRATUAL EXPRESSA - INVIABILIDADE DE
LIMITAÇÃO - COMISSÃO DE PERMANÊNCIA - FORMA
DE INCIDÊNCIA - SÚMULAS 30, 294 E 296 DAQUELA
CORTE - VENCIMENTO ANTECIPADO DO CONTRATO.
(...)
Não configura abuso a cláusula que determina o
vencimento
antecipado
do
contrato,
quando
do
inadimplemento.
Recurso parcialmente provido.”11
Nesse
passo,
a
ação
é
parcialmente procedente, para o fim de se anular as praças realizadas em
15/09/2016 e 29/06/2016, além do termo de quitação, admitindo-se a
purgação da mora até a assinatura do auto de arrematação em futura e
eventual alienação do bem, assim como para invalidar as cláusulas de
cobrança de tarifa de avaliação e de administração do contato, admitindo-
se a repetição, de forma simples, pois não demonstrado dolo do réu na
estipulação contratual, acrescidas de correção monetária pela Tabela
Prática do TJSP desde a celebração do contrato e juros de mora a partir da
citação.
Em consequência da sucumbência,
substancialmente da demandada, arcará a ré com a integralidade das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
11 TJSP 20a Câmara de Direito Privado Apelação no 0001767-94.2008.8.26.0357 Rel. Desa Maria Lúcia Pizzotti J.
03/09/2012.

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15/15
R$ 3.000,00, com fundamento no art. 85, § 8o e 86, § único, do CPC.

Postas estas premissas, rejeitada
a preliminar, dá-se parcial provimento ao recurso, nos termos acima
enunciados.
Antonio (Benedito do) Nascimento
RELATOR