Tribunal: TJSP
Processo: 1051933-39.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA - ARGUIÇÃO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – NA CONDIÇÃO DE MERA MANDATÁRIA, NÃO ATUA EM NOME PRÓPRIO, MAS NA CONDIÇÃO DE REPRESENTANTE, DE SORTE QUE, AGINDO COMO TAL, SEUS ATOS REPERCUTEM NAs ESFERAs JURÍDICA E PATRIMONIAL DO REPRESENTADO, ISTO É, DO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE "AD CAUSAM" RECONHECIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE COBRANÇA -

Ementa:
ILEGITIMIDADE PASSIVA - ARGUIÇÃO DA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – NA CONDIÇÃO DE MERA MANDATÁRIA, NÃO ATUA EM NOME PRÓPRIO, MAS NA CONDIÇÃO DE REPRESENTANTE, DE SORTE QUE, AGINDO COMO TAL, SEUS ATOS REPERCUTEM NAs ESFERAs JURÍDICA E PATRIMONIAL DO REPRESENTADO, ISTO É, DO CONDOMÍNIO – ILEGITIMIDADE "AD CAUSAM" RECONHECIDA.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE COBRANÇA - INEXIGIBILIDADE DOS DÉBITOS DE IPTU EXISTENTES ANTES DA IMISSÃO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR NA POSSE – PRECEDENTES DO STJ E DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO SIMPLES – INEXISTÊNCIA DE MÁ-FÉ DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA – DANOS MORAIS INDEVIDOS – INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS - SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0001048057
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1051933-39.2017.8.26.0506, da Comarca
de Ribeirão Preto, em que é apelante/apelado WANDER
PIMENTA FILHO, é apelado/apelante INPAR PROJETO 86 SPE
LTDA e Apelado INAH SERVIÇOS DATILOGRÁFICOS LTDA - ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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8a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1051933-39.2017.8.26.0506
2
Apelação Cível No 1051933-39.2017.8.26.0506
Apelante/Apelado: Wander Pimenta Filho
Apelado: Inah Serviços Datilográficos LTDA - ME
Apelado/Apelante: Inpar Projeto 86 Spe Ltda
(Voto no 27,038)
EMENTA: ILEGITIMIDADE PASSIVA - ARGUIÇÃO DA
ADMINISTRADORA
DE
CONDOMÍNIO

NA
CONDIÇÃO DE MERA MANDATÁRIA, NÃO ATUA EM
NOME
PRÓPRIO,
MAS
NA
CONDIÇÃO
DE
REPRESENTANTE, DE SORTE QUE, AGINDO COMO
TAL, SEUS ATOS REPERCUTEM NAs ESFERAs
JURÍDICA E PATRIMONIAL DO REPRESENTADO, ISTO
É,
DO
CONDOMÍNIO

ILEGITIMIDADE
“AD
CAUSAM” RECONHECIDA.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE
COBRANÇA - INEXIGIBILIDADE DOS DÉBITOS DE
IPTU
EXISTENTES
ANTES
DA
IMISSÃO
DO
COMPROMISSÁRIO
COMPRADOR
NA
POSSE

PRECEDENTES DO STJ E DESTE E. TRIBUNAL DE
JUSTIÇA RESTITUIÇÃO SIMPLES INEXISTÊNCIA
DE MÁ-FÉ DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA

DANOS MORAIS INDEVIDOS INTERPRETAÇÃO DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS - SENTENÇA MANTIDA
RECURSOS DESPROVIDOS.
Cuida-se de recursos de apelação interpostos contra
a r. sentença de fls. 385/392, que acolheu preliminar de
ilegitimidade passiva ad causam da administradora de
condomínio Inah Serviços Datilográficos Ltda.
ME para
extinguir o processo sem resolução de mérito (CPC, art.
485, VI), condenando o autor nas custas, despesas
processuais e honorários advocatícios de 10% do valor
atualizado da causa; julgou parcialmente procedentes os
pedidos
condenando
Inpar
Projeto
44
SPE
Ltda
na
restituição simples das taxas de condomínio pagas pelo
compromissário comprador com correção monetária e juros
de mora de 1% ao mês a partir dos desembolsos.

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3
Em razão da sucumbência recíproca, cada parte arcará
com
a
metade
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da
causa.
Irresignadas, as partes apelaram: i) a corré Inpar
alegando a responsabilidade do autor pelo pagamento das
taxas de condomínio ainda que exigidas antes da imissão
na posse do imóvel (fls. 395/400); ii) o autor insistindo
na legitimidade passiva ad causam da corré Inah. No
mérito pugnando pela restituição dobrada das taxas de
condomínio (CDC, art. 42, § 2o); pede a condenação das
rés na indenização de danos morais (fls. 410/418).
Comprovados os recolhimentos das custas de preparo
(fls. 403/404 e 419), os recursos foram recebidos nos
efeitos devolutivo e suspensivo.
Contrarrazões às fls. 424/436; 437/443; 444/456.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
1.- SÍNTESE DA DEMANDA
O autor ajuizou ação de
restituição
de
indébito
cumulada
com
pedidos
de
indenização de danos materiais e morais em face da
construtora
e
da
administradora
de
condomínio
sustentando, em resumo, que firmou com a corré Inpar o
compromisso de venda e compra da unidade autônoma em
construção descrita e caracterizada na inicial; houve
atraso da entrega das chaves; as rés cobraram as taxas de

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condomínio do período anterior à imissão na posse do
imóvel. Por isso, pleiteou a restituição dobrada dos
pagamentos, bem como a indenização de danos morais.
Regularmente citadas, as rés contestaram impugnando
o pedido inicial (fls. 242/245 e 272/289).
A
r.
sentença
julgou
extinto
o
processo
sem
resolução
de
mérito
em
face
da
administradora
de
condomínio e julgou procedente em parte os pedidos
deduzidos em face da compromitente vendedora.
2.
DA PRELIMINAR
De fato, a administradora de
condomínio é parte ilegítima para figurar no polo passivo
da demanda.
Com efeito, da detida leitura do contrato de
prestação de serviços firmado entre a Inah Serviços e o
condomínio (fls. 242/245), infere-se que a administradora
é mera mandatária do condomínio efetuando a cobrança
perante os condôminos.
Ora, como representante, age em nome e por conta do
representado.
Ou seja, não atua em nome próprio, mas em nome do
representado e, por isso, seus atos repercutem nas
esferas jurídica e patrimonial do mandante, não dela
própria.
A
propósito,
já
se
decidiu
que,
in
verbis:
"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Bem imóvel
Ação

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indenizatória Danos decorrentes do atraso na entrega do
imóvel,
multa
contratual
e
devolução
da
taxa
de
condomínio paga pelo comprador antes da imissão na posse
do bem Hipótese em que este foi o único pedido voltado
contra a administradora do condomínio Inexistência de
responsabilidade desta em relação aos danos decorrentes
do descumprimento contratual
Ré que não faz parte da
cadeia de fornecimento do bem negociado e ou teria
assumido a obrigação pelo cumprimento do contrato de
promessa de compra e venda do imóvel Mera mandatária
Serviços
administrativos

Valores
revertidos
ao
condomínio
administrado

Ilegitimidade
passiva
"ad
causam", reconhecida Extinção do processo sem resolução
de mérito, em relação à corré Lello Condomínios Recurso
provido”
(TJSP,
1a
Câm.
Dir.
Priv.,
Ap.
1011796-
96.2016.8.26.0361,
rel.
Des.
Rui
Cascaldi,
j.
em
19.12.2017).
3. - DO MÉRITO
Ficou incontroverso que o autor
efetuou o pagamento das taxas de condomínio apesar de não
ter sido imitido na posse do imóvel.
Nessa situação, indevida a cobrança, pois a
responsabilidade pelo pagamento das taxas de condomínio
surge a partir da imissão pelo compromissário comprador
na posse do imóvel.
Nesse sentido, confira-se precedente desta C. 8a
Câmara de Direito Privado: “(...)Cobrança de IPTU antes
da imissão na posse - Não cabimento - Precedentes do STJ
e desta Corte - Sentença reformada nesse capítulo

Recurso
parcialmente
provido”
(Ap.

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1004449-57.2019.8.26.0506, rel. Des. Salles Rossi, j. em
29.06.2020).
Daí, afigura-se abusiva a cláusula 7.3 que impõe ao
comprador a obrigação do pagamento do IPTU a contar da
assinatura do contrato.
De outro lado, não há que falar em restituição
dobrada dos pagamentos considerando a inexistência de má-
fé da construtora.
4
DOS DANOS MORAIS - No dizer abalizado de MARIA
CELINA BODIN DE MORAES, “não será toda e qualquer
situação
de
sofrimento,
tristeza,
transtorno
ou
aborrecimento que ensejará a reparação, mas apenas
aquelas situações graves o suficiente para afetar a
dignidade humana em seus diversos substratos materiais,
já identificados, quais sejam, a igualdade, a integridade
psicofísica - compreendido como direito à saúde, isto é,
ao bem-estar psicofísico e social -, a liberdade e a
solidariedade
familiar
ou
social,
no
plano
extrapatrimonial em sentido estrito” (cf. Danos à pessoa
humana
uma leitura civil-constitucional dos danos
morais. Rio de Janeiro: Ed. Renovar, 1a ed., 4a tiragem,
2009, ps. 94 e 188/189).
Ainda que se admita a frustração que o autor sentiu
no caso em exame, não rende ensejo a indenização.
A interpretação de cláusula de modo desvantajoso ao
consumidor não acarreta, por si só, o dano moral alegado.

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Ora, o dano moral cuja indenização a lei prevê é
aquele que ultrapassa, pela sua intensidade, repercussão
e duração, aquilo que o homem médio, de estrutura
psicológica normal, estaria obrigado a suportar.
Portanto, incabível o pleito de indenização de danos
morais.
5.- DA SUCUMBÊNCIA
Diante do não acolhimento dos
recursos, cada parte arcará com a metade das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios de 10% do
valor atualizado da causa.
6. - CONCLUSÃO Daí por que se nega provimento aos
recursos.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica