Tribunal: TJSP
Processo: 1017007-26.2016.8.26.0196
Classe: Apelação Cível / Troca ou Permuta
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-06
Data de publicação: 2020-08-26

Ementa:
Rescisão contratual. Permuta de imóveis. Réus não apresentaram documentação indispensável para que os autores efetivamente tomassem posse do imóvel rural objeto da permuta. Ausência de demarcação efetiva da área de 65 ha, bem como não fora apresentada documentação originária do Instituto Florestal. Tais ausências inviabilizaram a conclusão efetiva do ajustado. Inadimplemento que possibilita o

Ementa:
Rescisão contratual. Permuta de imóveis. Réus não apresentaram documentação indispensável para que os autores efetivamente tomassem posse do imóvel rural objeto da permuta. Ausência de demarcação efetiva da área de 65 ha, bem como não fora apresentada documentação originária do Instituto Florestal. Tais ausências inviabilizaram a conclusão efetiva do ajustado. Inadimplemento que possibilita o desfazimento do pactuado. Pagamento de aluguéis por parte dos réus deve sobressair, haja vista que tomaram posse do imóvel residencial em Franca/SP. Autores que, quanto à energia elétrica do imóvel residencial, proporcionaram atraso de 15 dias. Multa que não pode ser exigida de nenhuma das partes, ante o não cumprimento da obrigação a contento. Lapso cronológico diminuto da mora do polo ativo que implica sucumbência mínima dos autores na demanda, pois a posse do imóvel fora disponibilizada na ocasião da celebração do avençado. Réus que deverão arcar integralmente com as despesas processuais e honorários – artigo 86, parágrafo único. Apelo dos autores provido em parte. Recurso dos réus desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000683479
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1017007-26.2016.8.26.0196, da Comarca de Franca, em que são apelantes/apelados
IVOMAR DANIEL ALVES e NAIARA APARECIDA DE ANDRADE ALVES, são
apelados/apelantes LUIS LEÃO VIEIRA (JUSTIÇA GRATUITA), ISABEL
CRISTINA MEDEIROS VIEIRA TELES e IRIAM MEDEIROS VIEIRA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao apelo dos
autores e negaram provimento ao recurso dos réus. V.U. Sustentaram oralmente os Drs.
Vinícius A. M. Silva e Mansur Jorge Said Filho.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
ALCIDES LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 6 de agosto de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017007-26.2016.8.26.0196 - Franca - VOTO No 2/8
Apelação Cível n.o 1.017.007-26.2016.8.26.0196
Apelantes e reciprocamente apelados: IVOMAR DANIEL ALVES E
OUTRO E LUIS LEÃO VIEIRA E OUTROS
Comarca: FRANCA
Voto n.o 45.724
Rescisão contratual. Permuta de imóveis. Réus não
apresentaram documentação indispensável para que
os autores efetivamente tomassem posse do imóvel
rural objeto da permuta. Ausência de demarcação
efetiva da área de 65 ha, bem como não fora
apresentada documentação originária do Instituto
Florestal. Tais ausências inviabilizaram a conclusão
efetiva do ajustado. Inadimplemento que possibilita o
desfazimento do pactuado. Pagamento de aluguéis
por parte dos réus deve sobressair, haja vista que
tomaram posse do imóvel residencial em Franca/SP.
Autores que, quanto à energia elétrica do imóvel
residencial, proporcionaram atraso de 15 dias. Multa
que não pode ser exigida de nenhuma das partes,
ante o não cumprimento da obrigação a contento.
Lapso cronológico diminuto da mora do polo ativo
que implica sucumbência mínima dos autores na
demanda, pois a posse do imóvel fora disponibilizada

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na ocasião da celebração do avençado. Réus que
deverão arcar integralmente com as despesas
processuais e honorários – artigo 86, parágrafo
único. Apelo dos autores provido em parte. Recurso
dos réus desprovido.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 493/499, que julgou procedente em parte
ação de rescisão contratual, envolvendo permuta de imóveis.
Alegam os réus apelantes que a sentença é nula, pois
houve cerceamento de defesa, uma vez que o caso exigia necessária
instrução processual, com a oitiva de testemunhas para confirmar o
cumprimento das obrigações contratuais pelos recorrentes. Defendem que
não houve inadimplemento contratual, já que a área determinada no
contrato, de 65 ha, foi desmembrada e demarcada de fato, salientando que
não houve o registro da demarcação, ante a pendência de Documento
Autorizativo para Intervenção Ambiental, não sendo real a afirmação de
que teriam descumprido essa obrigação. Afirmam que qualquer alteração
em relação à matrícula ou à área no cartório geraria divergência quanto à
solicitação de intervenção ambiental em andamento anterior à permuta,
não cabendo, assim, desqualificar o negócio jurídico, já que o Termo de
Compromisso realizado junto ao SENAD fora demonstrado, tendo
cumprido integralmente o que fora contratado. Expõem que o perito
constatou que os autores deixaram o imóvel em completo estado de

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abandono, o que é perceptível pelas fotografias, destacando que caberia
aos requerentes a obrigação de manutenção do imóvel e preservação dos
marcos divisórios, havendo, assim, inobservância por parte dos autores do
que fora contratado. Em sequência fazem referência de que a demarcação
citada no contrato é dos marcos cravados pelo topógrafo, reportando-se à
doutrina e destacando a boa-fé objetiva envolvendo os contratos.
Mencionam que a multa e a inexigibilidade de aluguel devem ser
reconhecidas, pois o descumprimento por parte dos autores também se faz
presente, sendo, assim, infundado o pagamento de aluguel no período.
Reforçam o pedido reconvencional abrangendo o pagamento da multa,
requerendo, afinal, o provimento do recurso.
Os
autores
também
recorreram
pleiteando,
inicialmente, a gratuidade de justiça, pois estão impossibilitados de pagar
as custas do preparo. Argumentam que os réus se obrigaram a transferir
para os autores 65 ha de um imóvel rural, tendo o polo passivo tomado
posse e passado a usufruir do imóvel residencial sem a contrapartida,
reportando-se à cláusula quarta do compromisso celebrado entre as partes.
Aduzem que sem a demarcação física não teriam condições de tomar posse
do imóvel, e o Documento de Autorização de Intervenção Ambiental
também não fora apresentado, inviabilizando, assim, o que fora contratado.
Expõem que o atraso na entrega do imóvel residencial se dera por 16 dias,
não ocasionando nenhum prejuízo aos réus, já que os autores estão há mais
de 4 anos aguardando o cumprimento das obrigações, sem poderem dispor
do imóvel, ante o inadimplemento absoluto e abusivo polo passivo.
Pleiteiam, assim, o provimento do recurso, para que seja aplicada a multa

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ajustada, bem como revistos os percentuais de sucumbência.
Os recursos foram contra-arrazoados pelos réus, págs.
559/565, bem como pelos autores, págs. 569/599, rebatendo integralmente
as recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
Inicialmente, afasta-se a arguição de cerceamento de
defesa, não havendo supedâneo para a anulação da sentença.
Com efeito, é dispensada a dilação probatória
requerida pelos réus, consistente em prova oral, haja vista que a prova
documental carreada permitiu apuração pormenorizada da pendência, com
a livre formação da convicção do julgador – principal destinatário da
prova.
Não se pode olvidar que, dentre os princípios que
norteiam o processo civil, encontra-se o da economia processual, por
conseguinte, nada há que justifique despicienda realização de atos
processuais que não acrescentariam elementos essenciais para a prolação
do provimento jurisdicional.
Isso porque os documentos esgotam a demonstração
da situação fática, restando apenas a aplicação do direito para a
qualificação dos fatos.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Hão de ser levados em consideração os princípios da
livre
admissibilidade
da
prova
e
do
livre
convencimento do juiz, que permitem ao julgador

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determinar as provas que entende necessárias à
instrução do processo, bem como o indeferimento
daquelas que considerar inúteis ou protelatórias.”
(AgInt no AREsp 1139785/MS. Relator Ministro
Lázaro Guimarães. Quarta Turma. J. 17-05-2018).
“Segundo entendimento desta Corte, cabe ao juiz,
como destinatário final das provas, avaliar e deferir a
produção probatória que considerar necessária à
formação do seu convencimento, advindo daí a
possibilidade de indeferimento das diligências inúteis
ou meramente protelatórias sem que implique em
cerceamento
de
defesa.”
(AgInt
no
AREsp
949.561/RJ. Relatora Ministra Nancy Andrighi.
Terceira Turma. J. 05-12-2017).
3. Quanto ao mérito, os próprios réus não
apresentaram o que fora efetivamente pactuado, ou seja, documentação
indispensável para que se caracterizasse integralmente a relação negocial,
haja vista que não promoveram o desmembramento e a demarcação física
do imóvel – cláusula 4a.
A irregularidade da Fazenda já constara da cláusula 3a,
parágrafo primeiro, pág. 24, enquanto que o parágrafo segundo, pág. 25,
mencionara expressamente que não sendo efetivada a autorização que se
encontrava em processo no Instituto Estadual de Floresta ocorreria a
rescisão contratual com as respectivas restituições das posses dos imóveis,
e caberia sim, na hipótese de rescisão, obrigação do pagamento dos

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aluguéis referentes ao período compreendido entre a assinatura do contrato
e a rescisão contratual, parágrafo terceiro.
Destarte, não sendo concluído, de forma efetiva, o que
fora avençado, o retorno das partes ao statu quo primitivo deve sobressair.
Assim, os réus devem pagar pelo gozo/fruição do
imóvel, uma vez que lá permanecem, inclusive utilizando o local como
moradia, por conseguinte, para que se evite o enriquecimento sem causa,
os aluguéis livremente pactuados estão aptos a prevalecer.
Os autores, por outro lado, atrasaram a entrega do
imóvel residencial para os réus por aproximadamente 15 dias, logo, esse
período também deve constar como não observado por parte do polo ativo.
Desta forma, a multa não está apta a ser exigida por
nenhuma das partes, pois o negócio não foi cumprido a contento por
nenhuma delas.
Em contrapartida, o atraso perpetrado pelos autores
ocorreu em período diminuto e, ainda assim, somente em relação à energia
elétrica, pois a posse efetivamente se dera anteriormente.
No contexto apresentado, os autores sucumbiram em
parte mínima do pedido, logo, a procedência integral da ação deve
sobressair, o que repercute de forma direta na sucumbência, cabendo ao
polo passivo suportar integralmente as despesas e honorários – artigo 86,
§1o, do CPC.
Assim, majora-se a verba honorária em prol dos
autores para 20% do valor da condenação, em observância ao artigo 85,
§11, do Código de Processo Civil.

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4. Finalmente, a gratuidade de justiça pleiteada pelos
autores não tem supedâneo, mesmo porque, não se vislumbra a ocorrência
de nenhuma mudança significativa da capacidade econômico-financeira
dos requerentes entre a propositura da ação e a interposição do recurso.
Ademais, os autores são empresários e a própria
natureza do negócio celebrado entre as partes, envolvendo a permuta de
imóveis com valores consideráveis, já desnatura a condição de necessitado
do polo ativo.
Assim, concede-se o prazo de 10 dias para que
efetuem o valor correspondente ao preparo, sob pena de inscrição na
dívida ativa.
5. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento
em parte ao apelo dos autores e nega-se provimento ao recurso dos
réus.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A297