Tribunal: TJSP
Processo: 1000271-90.2016.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE – DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE – DIREITO DE RESCINDIR O CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS PARTES – INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA, DIANTE DAS PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO – JUROS QUE DEVEM INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTES - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS INTERMEDIADORAS - RESPONSABILIDADE DAS MESMAS SE LIMITA AOS VALORES PAGOS À TÍTULO DE INTERMEDIAÇÃO QUE ABRANGE A COMISSÃO DE CORRETAGEM E A TAXA SATI, CUJA RESTITUIÇÃO FOI DEVIDAMENTE AFASTADA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSO ADESIVO DA AUTORA NÃO PROVIDO E, APELO DA RÉ, PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499414
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1000271-
90.2016.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é apelante/apelado
AK19 - EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelada/apelante MARIA
APARECIDA
MOURA
SIMON,
Apelados
AGILLITAS
SERVIÇOS
DE
PAGAMENTOS LTDA. e ABYARA BROOKERS INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
SA/.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso adesivo da autora e deram parcial provimento ao apelo da ré.V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000271-90.2016.8.26.0564 -Voto no 31867-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1000271-90.2016.8.26.0564
Comarca : SÃO BERNARDO DO CAMPO 6a VARA CÍVEL
Juíza
: PATRÍCIA SVARTMAN POYARES
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes/Apelados:
AK19

EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES LTDA. e MARIA APARECIDA MOURA
SIMON
VOTO No 31867
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
DESISTÊNCIA DA ADQUIRENTE
DIREITO DE RESCINDIR O
CONTRATO, INDEPENDENTEMENTE DE CULPA DE QUALQUER DAS
PARTES INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR -
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DESCONTO DO PREJUÍZO
CAUSADO À VENDEDORA - RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS
PAGAS QUE SE MOSTRA MAIS ADEQUADA, DIANTE DAS
PECULIARIDADES DO CASO EM QUESTÃO JUROS QUE DEVEM
INCIDIR DO TRÂNSITO EM JULGADO
PRECEDENTES -
ILEGITIMIDADE
PASSIVA
DAS
INTERMEDIADORAS
-
RESPONSABILIDADE DAS MESMAS SE LIMITA AOS VALORES PAGOS
À TÍTULO DE INTERMEDIAÇÃO QUE ABRANGE A COMISSÃO DE
CORRETAGEM E A TAXA SATI, CUJA RESTITUIÇÃO FOI
DEVIDAMENTE AFASTADA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
RECURSO ADESIVO DA AUTORA NÃO PROVIDO E, APELO DA RÉ,
PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
pedido de restituição de quantias pagas, ajuizada por Maria
Aparecida Moura Simon em face de AK19 Empreendimentos e
Participações Ltda, Abyara Brokers Intermediação Imobiliária Ltda.
e Agillitas Serviços de Pagamento S/A, que a respeitável sentença
de fls. 421/426, cujo relatório adoto, julgou procedente em relação à
corré AK19, declarando rescindido o contrato celebrado entre as

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partes, condenando a ré a devolver os valores pagos, autorizada a
retenção de 10%, acrescidos de correção desde a propositura da
ação e de juros da citação, arcando, ainda, com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
10% do valor da condenação. Julgou, ainda, improcedentes os
pedidos em relação as demais rés, condenando a autora ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa.
Inconformada, apela a corré AK19 Empreendimentos e
Participações Ltda., alegando, em suma, que a sentença
desconsiderou a cláusula 8.2 do contrato e que o percentual de
retenção fixado equivale a aproximadamente R$ 1.000,00, o que se
mostra extremamente irrisório e não condiz com as despesas
realizadas. Argumenta que não devem incidir correção monetária e
juros sobre as parcelas pagas em atraso e devem ser incluídos no
cálculo do percentual de retenção as parcelas vencidas antes do
deferimento da tutela, bem como a integralidade da multa e juros de
mora incidentes sobre referidas parcelas até o deferimento da tutela.
Assevera que os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em
julgado da sentença. Afirma que não há qualquer razoabilidade em
se fixar honorários advocatícios em 10% sobre o valor da
condenação, pois não deu causa ao ajuizamento da ação e não houve
resistência quanto ao pedido de rescisão, mas apenas quanto ao

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percentual de retenção. Pede, ao final, pelo provimento do apelo.
O apelo foi preparado e respondido pela autora que, por
sua vez, ingressou com recurso adesivo, pugnando pela concessão
da gratuidade processual e insistindo na legitimidade das corrés
Abyara e Agillitas, posto que também receberam quantias. Aduz
que não foram apresentados recibos da quantia de R$6.651,83 que
corresponde efetivamente à taxa SATI, devendo lhe ser restituída.
O recurso adesivo foi respondido às fls. 491/502 e
503/506.
É o relatório.
Em primeiro lugar, diante dos documentos juntados às
fls. 480/488, defiro à autora os benefícios da justiça gratuita.
Feita tal consideração, depreende-se dos autos que a
autora celebrou Contrato de Compromisso de Venda e Compra da
unidade autônoma no 1508, Bloco C, do Empreendimento
“Condomínio Start Jardim Clube São Bernardo”, em 15.12.14.
Tendo em vista que a autora não mais deseja prosseguir
com o contrato, ajuizou ação de rescisão contratual.
A demanda deve ser analisada sob a égide do Código de

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Defesa do Consumidor, haja vista se tratar de verdadeira relação de
consumo entre as partes.
Os contratos firmados em compromissos de venda e
compra de bem imóvel entre consumidor e construtora, em regra,
não permitem ao comprador a discussão de suas cláusulas e
condições e obrigam o consumidor, hipossuficiente, a concordar
com o seu conteúdo, mesmo que abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa da
adquirente.
A discussão acerca da possibilidade dos compradores
rescindirem o contrato e reaverem as quantias pagas é pacífica, tanto
que encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:
Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.

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E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Com efeito, a jurisprudência é pacífica no sentido de que
o percentual de retenção e valores deve ser fixado entre 10% e 30%,
sem o acréscimo de outros valores.
Os critérios oscilam de acordo com as peculiaridades de
cada caso, levando-se em consideração se houve ou não a ocupação
do bem, dentre outros fatores.
Assim, levando-se em consideração que a própria autora
afirma que, do preço pactuado, efetuou o pagamento de
R$10.268,09, bem como o fato de que a adquirente não chegou a
obter a posse do imóvel, que poderá ser revendido a terceiros por
valor acima daquele inicialmente contratado, entendo que deve ser
majorado o percentual de retenção para 20% da importância paga,
montante que se mostra mais adequado diante das peculiaridades do
caso em questão.

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No que se refere à correção monetária, destina-se
unicamente a recompor o valor da moeda, motivo pelo qual deve ser
calculada a partir da cada desembolso, não havendo qualquer reparo
a ser feito na r. sentença neste particular.
Quanto aos juros fixados em 1% ao mês, o termo inicial
de incidência deve ser mesmo a data do trânsito em julgado da
sentenc ̧a, como pretendido pela apelante, pois, de fato, quem deu
causa à rescisão contratual foi a adquirente, não havendo que se
falar em mora da vendedora, conforme tese firmada pelo Supremo
Tribunal Federal (Tema 1002) e entendimento consolidado pelo
Superior Tribunal de Justic ̧a:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO
ESPECIAL. AC AÞO DE RESOLUC AÞO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMOìVEL C/C PEDIDO DE
REVISAÞO
DE
CLAìUSULAS
CONTRATUAIS.
NEGATIVA DE PRESTAC AÞO JURISDICIONAL. NAÞO
OCORRE NCIA.
CLAìUSULA
PENAL
COMPENSATOìRIA.
ARRAS.
NATUREZA
INDENIZATOìRIA.
CUMULAC AÞO.
INADMISSIBILIDADE. PREVALE NCIA DAS ARRAS.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRA NSITO EM
JULGADO. [...] 9. Os juros moratoìrios, na hipoìtese de
resoluc aÞo do compromisso de compra e venda de imoìvel
por iniciativa dos promitentes compradores, devem
incidir a partir da data do tra nsito em julgado, posto
que inexiste mora anterior do promitente vendedor.
Precedentes.
10.
Recurso
especial
parcialmente
conhecido e, nessa extensaÞo, parcialmente provido.”
(STJ, 3a Turma, REsp no 1.617.652/DF, Rel. Min. Nancy

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Andrighi, j. 26/09/2017).
No mesmo sentido, é o entendimento desta Corte de
Justiça:
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
RESCISAÞO. Desiste ncia dos compradores. Devoluc aÞo
dos valores pagos. Suìmula 1, TJSP. Corte. Retenc aÞo de
20% dos valores pagos adequada para retornar as
partes ao status quo ante e compensar os gastos
administrativos da vendedora. Precedente do STJ. Juros
de mora. Incide ncia a partir do tra nsito em julgado.
Autores que deram causa aÌ rescisaÞo. Inexiste ncia de
mora da vendedora. Sentenc a reformada apenas quanto
ao termo inicial dos juros de mora. Honoraìrios
advocatiìcios majorados em razaÞo do sucumbimento
quase integral do recurso. Recurso parcialmente
provido.”
(TJSP,
Apelac aÞo
no
1031386-87.2017.8.26.0114, 5a Câmara de Direito
Privado, Rel. Fernanda Gomes Camacho, j. 03.10.18
v.u.)
Em relação ao recurso adesivo da autora, é cediço que as
relações que envolvem compra e venda de imóveis, adquiridos por
consumidores finais, regem-se pelo Código de Defesa do
Consumidor, que consagrou, em seus artigos 7o, parágrafo único e
25, §1o, a solidariedade da cadeia, devendo todos os fornecedores ou
prestadores de serviço responder objetivamente pelos danos
causados aos consumidores.
Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação

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das corrés no negócio jurídico consubstanciado na compra e venda
do imóvel em debate, na qualidade de intermediadora, o que
ocasiona a sua responsabilização e conseqüente solidariedade na
obrigação de devolução dos valores indevidamente cobrados à título
de comissão de corretagem e taxa SATI, não havendo que se falar
em ilegitimidade sob tais matérias.
No entanto, no que se refere à restituição das prestações
pagas, as rés-intermediadoras naÞo figuram no contrato de compra e
venda como parte, intervindo na relac aÞo contratual apenas com o
objetivo de aproximar as partes, com a finalidade de concluir o
negoìcio.
Por esta razão, naÞo se mostra razoaìvel a condenação das
mesmas na devolução dos valores pagos pela compradora, uma vez
que nada receberam a tal título, não havendo que se falar em
solidariedade passiva.
Conforme
anteriormente
exposto,
a
isenção
da
responsabilidade das corrés naÞo engloba o pedido de restituic aÞo da
comissaÞo de corretagem e da taxa SATI, posto que referidas
importâncias foram a elas pagas.
A respeito de tal entendimento, já se manifestou esta
Corte de Justiça:

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“RESCISAÞO CONTRATUAL C.C. RESTITUIC AÞO DE
QUANTIAS PAGAS - Compromisso de compra e venda -
Parcial procede ncia do pedido - Inconformismo das reìs
- Acolhimento em parte do recurso da intermediadora e
desacolhimento
do
recurso
da
construtora
-
Ilegitimidade da intermediadora para restituic aÞo do
montante relativo ao prec o do imoìvel, mantendo-se
apenas a determinac aÞo de devolver a comissaÞo de
corretagem - Inexiste ncia de solidariedade(...) Recurso
da intermediadora parcialmente provido e recurso da
construtora
desprovido.”
(TJSP,
Apelação
no
1022588-15.2016.8.26.0554, Des. Relator: J.L. Mo^naco
da Silva, 5a Ca^mara de Direito Privado, j. 28.02.18 v.u.).
E, embora o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento
do REsp no 1.599.511/SP, tenha firmado a tese pela “Abusividade
da cobranc a pelo promitente-vendedor do servic o de assessoria
teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere, vinculado aÌ
celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema 938),
de fato, na espécie, não houve comprovação dos valores pagos a tal
título pela autora, ônus do qual não se desincumbiu, ressaltando-se
que no documento de fls. 157 consta como comissão de corretagem
o valor de R$ 13.807,75, de forma que não se pode presumir que de
tal montante R$ 6.651,83 se refira a taxa SATI.
Por fim, a autora decaiu em parte dos pedidos efetuados,
devendo, portanto, a sucumbência ser considerada recíproca,
repartindo-se as custas e despesas processuais, arcando a ré com o

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pagamento dos honorários da autora fixados em 10% do valor da
condenação e a autora arcará com o mesmo montante aos advogados
da corré AK19, observada a gratuidade concedida.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso adesivo da autora e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo da ré, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator