Tribunal: TJSP
Processo: 1002732-02.2020.8.26.0077
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Benefício da gratuidade dos autores mantido. Mérito. Devolução das parcelas pagas. Retenção de parte dos valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela retenção de percentual de 10 a 20% das quantias pagas, salvo comprovação de gastos excepcionais. Retenção em percentuais maiores

Ementa:

COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DOS ADQUIRENTES. Benefício da gratuidade dos autores mantido. Mérito. Devolução das parcelas pagas. Retenção de parte dos valores para compensação de gastos decorrentes da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela retenção de percentual de 10 a 20% das quantias pagas, salvo comprovação de gastos excepcionais. Retenção em percentuais maiores abusivas. Percentual de 20% se mostra mais adequado no caso, diante do baixo valor pago em relação ao valor do negócio. Ônus sucumbenciais bem distribuídos na r. sentença em relação ao seu resultado. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000995010
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002732-02.2020.8.26.0077, da Comarca de Birigüi, em que é apelante
IMOBILIÁRIA LAGO AZUL S/C LTDA, são apelados ROBSON RODRIGUES
BAILÃO e ANDRESSA TATIANA VIEIRA BAILÃO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002732-02.2020.8.26.0077 - JV 22728
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VOTO No: 22728
APELAÇÃO No: 1002732-02.2020.8.26.0077
COMARCA: BIRIGÜI
APTES:
IMOBILIÁRIA LAGO AZUL S/C LTDA
APDO:
ROBSON RODRIGUES BAILÃO e ANDRESSA TATIANA
VIEIRA BAILÃO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DOS ADQUIRENTES. Benefício da gratuidade
dos autores mantido. Mérito. Devolução das parcelas pagas.
Retenção de parte dos valores para compensação de gastos
decorrentes da rescisão. Jurisprudência que se firmou pela
retenção de percentual de 10 a 20% das quantias pagas,
salvo comprovação de gastos excepcionais. Retenção em
percentuais maiores abusivas. Percentual de 20% se mostra
mais adequado no caso, diante do baixo valor pago em
relação ao valor do negócio. Ônus sucumbenciais bem
distribuídos na r. sentença em relação ao seu resultado.
Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se
de
“AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL,
REPETIÇÃO
DE
INDÉBITO
C/C
RESSARCIMENTO
DE
PERDAS
E
DANOS
e
TUTELA
DE
URGÊNCIA
NÃO
INSCRIÇÃO
SERASA”
movida
pelos
compromissários-compradores de imóvel ROBSON RODRIGUES
BAILÃO e ANDRESSA TATIANA VIEIRA BAILÃO em face de
IMOBILIÁRIA LAGO AZUL S/C LTDA.
À fl. 72, foi deferido “o pedido de tutela de
urgência, tão somente, para determinar a suspensão da exigibilidade
das prestações vincendas, sem a imposição ao pagamento de taxas e
multas, ficando à cargo da ré a obrigação ao pagamento das despesas de
condomínio, IPTU e outras despesas que recair sobre o imóvel, a partir
do ajuizamento da ação, de forma a evitar dano grave, consistente na

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inscrição do nome dos autores no rol de maus pagadores. No mais,
considerando-se inequivoca intenção de rescisão do contrato pela parte
autora, fica o réu desde já autorizado a negociar o imóvel.”
A r. sentença (fls. 150/151
proferida em
10/06/2020.; DJE de 16/06/2020), mantida pela r. decisão que
rejeitou os embargos de declaração (fls. 161
proferida em
22/07/2020.;
DJE
de
24/07/2020),
julgou
parcialmente
procedente a ação “para o fim de declarar rescindido o contrato,
condenado a ré a devolver ao autor, em parcela única, 90% do
montante total pago, podendo reter os valores devidos a título de
IPTU, bem como a comissão de corretagem e cláusula SATI. A quantia
será corrigida monetariamente e acrescida de juros de mora, conforme
estabelecido na fundamentação. Julgo extinto o processo, com
apreciação do mérito, com fundamento no artigo 487, inciso I, do
Código de Processo Civil. Diante da sucumbência recíproca, condeno
cada uma das partes ao pagamento de metade das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios ao patrono adverso,
fixados em 10% do valor da condenação, observando-se na cobrança o
fato de serem os autores beneficiários da justiça gratuita.”
Apela
a
ré
(fls.
163/171)
primeiramente
requerendo a cassação do benefício da gratuidade dos autores.
Diz que “os documentos juntados às fls.30/38, comprovam que os
apelados não necessitam ser contemplados com tal benesse, o que
enseja o indeferimento de plano da gratuidade pleiteada, além do que a
desoneração da parte litigante na causa concreta, na prática, gera o
repasse indireto do custo do litígio para o não litigante ou, em última
análise, à sociedade.” Pontua que “ao indeferir o pedido de revogação
dos benefícios da assistência judiciária gratuita, o Exmo. Juiz de
primeiro grau, sequer determinou fosse pelos apelados juntados aos

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autos documentos que de fato comprovassem sua real situação
financeira, como por exemplo, cópias das declarações de imposto de
renda, cópias das CTPS, cópias dos extratos bancários de todas as
contas correntes de sua titularidade, extratos de cartões de crédito que
possuem, cópias dos certificados de propriedade e ou identificação dos
veículos que possuem, cujos documentos não podem ser acessados pelos
apelantes, somente acessíveis via decisão judicial, ante o sigilo fiscal
existente.” Pede “a REVOGAÇÃO da gratuidade processual deferida
anteriormente aos recorridos, determinando sejam recolhidas todas as
custas e despesas processuais, observando-se que referidas custas
deverão ser calculadas com base no valor que atribuíram à causa, nos
termos da lei.”
No mérito, quanto ao percentual de devolução
das parcelas pagas, tece que este “deve ser proporcionalmente
inverso ao montante quitado, sobre o qual incidirá de maneira a
atenuar os prejuízos da recorrente, sendo que os apelados, do valor
total do contrato R$ 139.764,00 (Cento e Trinta e Nove Mil,
Setecentos e Sessenta e Quatro Reais) pagaram apenas a quantia de R$
14.030,39 (Quatorze Mil, Trinta Reais e Trinta e Nove Centavos),
consoante extrato financeiro do cliente anexado aos autos com a
contestação, o que não corresponde a 15% do valor total. Dessa forma,
inviável determinar a retenção de somente 10% do valor pago. (...)
Portanto, a retenção de parte do valor pago é tema pacificado em nosso
Superior Tribunal de Justiça, sendo que o percentual deve ser fixado,
por Vossa Excelência, entre 20% a 25% dos valores pagos pelos
autores.”
No tocante ao ônus sucumbenciais, defende que
“sucumbiu em parte mínima do pedido, uma vez que não se opôs a
rescisão do contrato e todos os seus demais requerimentos foram

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acatados pelo E. Juízo de primeira instância, tal como: a retenção da
comissão de corretagem, IPTU, o termo inicial dos juros de mora e
atualização monetária das parcelas a serem devolvidas. (...) Portanto,
o pagamento das despesas e honorários devem ser atribuídos com
exclusividade aos recorridos, uma vez a recorrente sucumbiu em parte
mínima do pedido.”
Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi devidamente processado.
Contrarrazões às fls. 176/190.
É o relatório.
Quanto
ao
benefício
da
gratuidade,
primeiramente lembra-se que “Presume-se verdadeira a alegação de
insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural” (art. 99,
§3o, do Código de Processo Civil).
Não há elementos nos autos aptos a infirmar tal
presunção em favor dos apelados.
O valor do contrato (R$139.764,00 fl. 41), para
a compra de um imóvel que serviria de residência, não é elevado.
O valor da parcela que os apelados assumiram (R$1.164,70
fl.
61) também não é incompatível com o benefício da gratuidade.
As
carteiras
de
trabalho
dos
apelados
demonstram que não exercem funções com salários elevados (fls.
31/37).
Ademais,
a
rescisão
do
contrato
se
dá

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justamente pela impossibilidade financeira dos apelados de arcar
com as parcelas.
Assim, fica mantido o benefício da gratuidade.
No mérito, a controvérsia se dá em relação ao
percentual de retenção das quantias pagas em caso de rescisão de
compromisso de compra e venda de imóvel por culpa dos
adquirentes-apelados.
Para
compensar
os
gastos
da
vendedora-
incorporadora com o negócio, os Tribunais, inclusive essa
Colenda Câmara, vêm aplicando percentuais de retenção que
variam entre 10 (dez)1 e 20 (vinte)2 por cento, de acordo com o
caso, já considerando despesas com a venda, administração,
multa por inadimplemento, etc., entendendo-se retenções em
percentuais
maiores,
salvo
a
comprovação
de
danos
excepcionais, abusiva.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção do
contrato. Comprador inadimplente.
- A orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que o promissário comprador que se torna inadimplente
em razão da insuportabilidade do contrato assim como
pretendido executar pela promitente vendedora tem o
direito de promover a extinção da avença e de receber a
1
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014;
2
Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap. 0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011; TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 06/03/2013.

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restituição de parte substancial do que pagou, retendo a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato.
- Essa quantia a ficar retida varia de caso para caso;
ordinariamente tem sido estipulada entre 10% e 20%,
para
cobertura
das
despesas
com
publicidade
e
corretagem, podendo ser majorada quando o imóvel vem
a ser ocupado pelo comprador. Não há razão para que
tudo ou quase tudo do que foi pago fique com a
vendedora, uma vez que por força do desfazimento do
negócio ela fica com o imóvel, normalmente valorizado,
construído também com o aporte do comprador.
- Precedente.
- Recurso conhecido e provido em parte.
(STJ, REsp 476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO
DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.)
A r. sentença determinou a restituição de 90%
das parcelas pagas.
Entretanto, no caso, é mais adequada a retenção
de 20%, uma vez que o valor pago até o pedido de rescisão é
baixo (pouco mais de 14 mil reais) em relação ao preço do
negócio (R$139.764,00), de modo que retenção menor não seria
suficiente para cobrir os custos da ré-apelante.
Maior retenção, porém, não se justifica, já que a
vendedora tem o imóvel, novo, disponível para colocar à venda.
Inclusive, já na antecipação de tutela (fl. 72) o imóvel foi
liberado para que a apelante livremente o comercializasse.
Quanto à sucumbência, mesmo com a alteração
ora promovida, não há que se falar que a ré-apelante sucumbiu
em parte mínima do pedido. Restou comprovado que, não fosse a
presente ação, sua proposta extrajudicial era de retenção da
integralidade
dos
valores
pagos
(fls.
59/60),
ainda
que

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judicialmente tenha admitido a devolução de 70% das quantias
pagas. Assim, a alteração na distribuição sucumbencial deve
ocorrer meramente por decorrência do parcial provimento do
recurso.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso para majorar o percentual de retenção das parcelas pagas
para 20%.
Diante da alteração promovida, partindo-se da
distribuição sucumbencial recíproca da r. sentença, entende-se
que os autores-apelados sucumbiram em 60% e a ré-apelante em
40% da demanda, de modo que devem ratear as despesas
processuais nessa proporção. Os honorários fixados pela r.
sentença, no global de 20% do valor atualizado da condenação,
ficam mantidos, mas serão rateados entre as partes, em favor do
patrono da parte contrária, na proporção acima (60%; 40%).
Mantém-se a suspensão da exigibilidade em relação aos autores
em razão da gratuidade.
MARY GRÜN
Relatora