Tribunal: TJSP
Processo: 1006076-16.2016.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes de 0,8% do valor do imóvel, desde o vencimento do prazo de tolerância até a entrega das chaves, além da multa prevista na cláusula 7.4 do contrato e danos morais - Irresignação da ré - Acolhimento parcial - Atraso injustificado na entrega do imóvel - Atraso que

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Sentença que julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré ao pagamento de lucros cessantes de 0,8% do valor do imóvel, desde o vencimento do prazo de tolerância até a entrega das chaves, além da multa prevista na cláusula 7.4 do contrato e danos morais - Irresignação da ré - Acolhimento parcial - Atraso injustificado na entrega do imóvel - Atraso que perdura do vencimento do prazo de tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves, e não até a obtenção do "habite-se" – Inteligência da Súmula 160 deste E. Tribunal de Justiça - Redução do valor dos lucros cessantes para 0,5% do valor atualizado da venda do imóvel, afastado a multa prevista na cláusula 7.4 que constitui "bis idem" - Dano moral afastado – Mero inadimplemento contratual – Inexistência de ofensa a direitos da personalidade – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001427
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006076-16.2016.8.26.0405, da Comarca de Osasco, em que são apelantes
VANCOUVER INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e TECNISA S.A., é
apelada VIVIANE GONÇALVES RAMOS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), COSTA NETTO E ALEXANDRE MARCONDES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006076-16.2016.8.26.0405 -Voto no 7.211
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo no 1006076-16.2016
Comarca: Osasco 1a Vara Cível
Apelantes: Requerido: Vancouver Investimentos Imobiliários Ltda e
outro
Apelada: Viviane Gonçalves Ramos
Voto no 7.211
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Sentença que
julgou parcialmente procedente o pedido, condenando a ré
ao pagamento de lucros cessantes de 0,8% do valor do
imóvel, desde o vencimento do prazo de tolerância até a
entrega das chaves, além da multa prevista na cláusula 7.4
do contrato e danos morais - Irresignação da ré -
Acolhimento parcial - Atraso injustificado na entrega do
imóvel - Atraso que perdura do vencimento do prazo de
tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves, e não
até a obtenção do “habite-se” Inteligência da Súmula 160
deste E. Tribunal de Justiça - Redução do valor dos lucros
cessantes para 0,5% do valor atualizado da venda do
imóvel, afastado a multa prevista na cláusula 7.4 que
constitui “bis idem” - Dano moral afastado
Mero
inadimplemento contratual
Inexistência de ofensa a
direitos da personalidade Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação contra a r. sentença de fls. 350/355, cujo relatório se
adota, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para
condenar as requeridas, de forma solidária, ao pagamento, a título de lucros
cessantes, 0,8% do valor do imóvel, por mês,desde o dia 29 de dezembro de 2014 até
a disponibilização do imóvel à autora (23/10/2015), corrigida monetariamente pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, com incidência de
juros moratórios de 1% ao mês desde a citação. As requeridas foram ainda
condenadas ao pagamento à autora, da multa contratual prevista na cláusula 7.4 do
contrato celebrado entre as partes, bem como ao pagamento da importância
equivalente a 15 (quinze) salários mínimos vigentes, a título de indenização por
danos morais, a ser monetariamente corrigida a partir da data da sentença, adotando

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os índices da tabela prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e acrescida
de juros legais a partir da citação até a data do efetivo pagamento. A r. sentença ainda
condenou as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de
10% sobre o valor da condenação.
A autora ajuizou a demanda alegando que, em 30 de setembro de 2011,
celebrou com as rés, instrumento particular de compromisso de venda e compra para
a aquisição da unidade descrita na inicial. A entrega do empreendimento estava
prevista para 30.06.2014, com cláusula abusiva, constando prazo de tolerância de 180
dias. No entanto a unidade somente foi entregue em 23 de outubro de 2015. Diante
disso requereu a declaração de nulidade da cláusula contratual que estabelece prazo
de tolerância de 180 dias, por ser nula e abusivas, bem como a condenação das rés ao
pagamento de lucros cessantes, multa contratual e indenização por danos morais.
Irresignada com a sentença, a ré apelou (fls. 362/372), alegando que a autora
não faz jus aos lucros cessantes, já que não comprovou a intenção de auferir renda, e
que, caso mantida a condenação ao pagamento dos lucros cessantes, que seja nos
termos da cláusula 7.4 do contrato, que prevê o pagamento de indenização
correspondente a 0,5% por mês de atraso sobre os valores efetivamente pagos pelo
comprador, e não sobre o valor do contrato. Pleiteia que a indenização por atraso na
entrega do imóvel incida somente até a data da expedição do “habite-se”, ocorrida
em 26/03/2015, conforme expressamente previsto na cláusula 7.1 e item “G” do
quadro resumo, e não até a data da entrega das chaves, uma vez que o
empreendimento é considerado concluído e em condições de habitabilidade com a
expedição do “habite-se”. Por fim, insurge-se quanto à aplicação da multa contratual,
bem como alega que não há danos morais a serem indenizados.
O recurso foi processado, com apresentação de contrarrazões a fls. 395/410.
É o relatório.
Houve inegável atraso na entrega da unidade. A entrega do empreendimento
estava prevista para 30/06/2014 (item G do Quadro Resumo fls. 53), sendo que,
contando com o prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 7.1 do contrato fls. 79), o
prazo final para entrega seria em dezembro de 2014, mas as chaves somente foram

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entregues em 23 de outubro de 2015 (fls. 128/129).
A mora da ré estende-se até a efetiva entrega das chaves, e não até a
expedição do “habite-se”, pois só com aquela há a efetiva transferência da posse da
unidade ao adquirente. Esse tema está pacificado por este E. Tribunal, desde a edição
da Súmula 160:
“A expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora
contratual atribuída à vendedora”
Nesse sentido, tem disso decidido por este E. Tribunal de Justiça:
“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de indenização por danos
materiais e morais. Parcial procedência Inequívoco atraso na entrega do
empreendimento. Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do habite-se
como termo de conclusão da obra, porquanto até a entrega das chaves, os autores
não puderam usufruir do bem. Inteligência da Súmula no 160. Lucros cessantes
devidos, pois o prejuízo é presumido, conforme entendimento consolidado na Súmula
no 162 desta E. Corte. Percentual de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor
atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva das chaves.
Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de
responsabilidade contratual. Danos morais não configurados. Mero dissabor
decorrente de inadimplemento contratual que não implica no dever de indenizar.
Sentença reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação
Cível no 1007553-19.2017.8.26.0606, de 06 de maio de 2019, Rel. Des. Paulo
Alcides).
“Ação de indenização por danos materiais - Compra e venda de bem imóvel -
Relação de consumo configurada entre as partes - Incidência do Código de Defesa
do Consumidor - Cláusula de tolerância de 180 dias - Validade, desde que
expressamente prevista no contrato - Aplicação da súmula 164 do E. Tribunal de

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Justiça de São Paulo - Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a
responsabilidade da requerida - Risco do negócio que não pode ser repassado ao
consumidor - Termo inicial da mora que deverá ser o primeiro dia após o
vencimento do prazo de tolerância previsto em contrato - Termo final da mora da
parte ré que é a data de entrega das chaves e não a expedição do habite-se ou
termo de vistoria - (...) Recurso parcialmente provido”. (TJSP, Apelação
0007694-06.2013.8.26.0506, Rel. Des. Marcia Dalla Déa Barone, 20a Câmara
Extraordinária de Direito Privado, j. 20/02/2017) (g.n.).
Assim, uma vez tendo ocorrido atraso na entrega, a autora faz jus ao
ressarcimento dos danos materiais, já que ficou privada injustamente da posse do
bem. O prejuízo é presumido, e independe da comprovação da finalidade do negócio,
como resulta da Súmula 162 desta E. Corte:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do
negócio”.
Caso o imóvel tivesse sido entregue na data aprazada, poderia a proprietária
habitá-lo ou alugá-lo, a seu critério, sendo desnecessária a comprovação da intenção
de obter lucro. Trata-se, tão somente, da compensação pela privação injusta na posse
da coisa dotada de expressão econômica.
Não há como prevalecer a cláusula 7.4 do contrato, que determina
indenização não base no valor do imóvel, mas com base no montante pago. Tal
cláusula é manifestamente abusiva, pois não remunera adequadamente o adquirente
pelo atraso.
Assim, os lucros cessantes são devidos, mas não no valor fixado na
sentença. Este E. Tribunal de Justiça tem fixado, a título de indenização por lucros
cessantes, 0,5% ao mês, do valor corrigido da transação. Nesse sentido decidiu esta
E. 6a. Câmara:

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“VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de indenização por danos
materiais e morais. Parcial procedência Inequívoco atraso na entrega do
empreendimento. Impossibilidade de se reconhecer a data da expedição do habite-se
como termo de conclusão da obra, porquanto até a entrega das chaves, os autores
não puderam usufruir do bem. Inteligência da Súmula no 160. Lucros cessantes
devidos, pois o prejuízo é presumido, conforme entendimento consolidado na Súmula
no 162 desta E. Corte. Percentual de 0,5% por mês, a ser calculado sobre o valor
atualizado do contrato, a partir da mora da ré até a entrega efetiva das chaves.
Juros de mora de 1% ao mês, computados a partir da citação, pois se trata de
responsabilidade contratual. Danos morais não configurados. Mero dissabor
decorrente de inadimplemento contratual que não implica no dever de indenizar.
Sentença reformada. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO” (Apelação
Cível no 1007553-19.2017.8.26.0606, de 06 de maio de 2019, Rel. Des. Paulo
Alcides).
A incidência da multa prevista na cláusula 7.4 deve ser afastada, já que
constitui “bis in idem”, funcionando como prefixação de perdas e danos. Nesse
sentido, os precedentes vinculantes do Colendo Superior Tribunal de Justiça (Temas
970 e 971): “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo
adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao
locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes” (STJ. 2a Seção. REsp
1.498.484-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019).
Os danos morais não restaram configurados, e devem ser afastados, como
pretendido pela ré. É certo que o atraso na entrega do imóvel causa aborrecimentos e
incômodos. Mas o dano moral decorrente de mero inadimplemento contratual não se
presume, devendo ser comprovado. A simples mora, por si só, não justifica o
reconhecimento da existência de dano moral, uma vez que não há demonstração de
violação a direitos da personalidade.
Nesse sentido:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.

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IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL.
DANO
MORAL.
INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar
o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação
por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais. 2. Na hipótese dos autos,
a construtora recorrida foi condenada ao pagamento de danos materiais e morais,
sendo estes últimos fundamentados apenas na demora na entrega do imóvel, os quais
não são, portanto, devidos. 3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no
AREsp 570.086/PE, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA
TURMA, julgado em 20/10/15, DJe 27/10/15).
No mesmo sentido, tem decidido esta E. 6a Câmara:
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da
unidade adquirida. Extinção do feito, sem resolução do mérito, em relação à
seguradora, por ilegitimidade passiva. Parcial procedência para condenar os
demais réus, solidariamente, à devolução dos valores pagos, acrescido de lucros
cessantes. Irresignação. RECURSO DO BANCO FINANCIADOR Ilegitimidade
passiva. Não acolhimento. Impossibilidade de exclusão do agente financeiro do polo
passivo cuja resolução contratual trará reflexos diretos na relação jurídica da qual
participa. Prestígio ao princípio do devido processo legal, ampla defesa e
contraditório. Preliminar afastada. Devolução dos valores. Paralisação da obra que
representa inadimplemento exclusivo da construtora. Responsabilidade solidária do
banco afastada no tocante à devolução de valores pagos pelo consumidor. Banco
que prestou o serviço contratado e não tem ingerência sobre as finanças da
construtora. Eventual prejuízo da instituição financeira quanto ao não recebimento
das parcelas alienadas fiduciariamente que deve ser buscado em ação própria.
Indenização por lucros cessantes. Inadmissibilidade. Rescisão contratual que
finaliza a relação jurídica existente entre as partes, afastando o pleito indenizatório
requerido pela promitente compradora. Precedentes desta C. 6a Câmara de Direito
Privado. Recurso provido no tocante. RECURSO PROMITENTES COMPRADORES
Legitimidade passiva da seguradora. Não configuração. Contrato firmado entre

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seguradora e construtora na modalidade risco de engenharia. Obrigação de
garantir a solidez e qualidade da obra e não a sua entrega. Contrato de seguro que
não admite interpretação extensiva, sendo da sua essência a delimitação da
cobertura. Extinção por ilegitimidade de parte mantida. Dano moral. Não
configuração. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não
autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os
eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a.
Câmara de Direito Privado. Condenação das rés na cláusula penal. Possibilidade
de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal estipulada
exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de inadimplemento da
construtora, em virtude de atraso na entrega de imóvel (Tema 971). Condenação
deferida. Recurso provido no tocante. Pedido de tutela antecipada de urgência.
Descumprimento de obrigação de não fazer. Negativação indevida do nome dos
autores pelo credor fiduciário. Determinação de baixa da restrição que se mostra de
rigor, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a 60 dias. Função inibitória e
cominatória das astreintes. Objetivo de garantir a efetividade da tutela jurisdicional.
Valor que deve ser suficiente e compatível com a obrigação. Preceptivo do artigo
537, caput e §1o, do CPC. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.” (Apelação
no 1000636-89.2017.8.26.0474, Relator(a): Rodolfo Pellizari, Comarca: Potirendaba,
6a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 07/10/2019).
“COMPRA E VENDA E MÚTUO COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. INCONTROVERSO ATRASO NA
CONCLUSÃO DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO
CONTRATO. POSSIBILIDADE. CONTRATOS DE FINANCIAMENTO E DE
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA QUE SÃO, CONSEQUENTEMENTE,
RESCINDIDOS, DADA A ACESSORIEDADE QUE GUARDAM EM FACE DO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA. PARTES QUE DEVEM RETORNAR AO
"STATUS QUO ANTE", RESSARCINDO-SE O AUTOR DA INTEGRALIDADE DAS
DESPESAS HAVIDAS COM O NEGÓCIO, INCLUSIVE COMISSÃO DE
CORRETAGEM E TAXA SATI. CONDENAÇÃO, PORÉM, QUE ATINGE APENAS
A CONSTRUTORA, E NÃO O BANCO MUTUANTE, UMA VEZ QUE O ATRASO
DECORREU
DE
CULPA
EXCLUSIVA
DESSA.
CUMULAÇÃO
COM

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INDENIZAÇÃO PELOS DANOS MATERIAIS DECORRENTES DA PRIVAÇÃO DA
POSSE DO BEM, EM QUANTIA MENSAL, CORRESPONDENTE AO VALOR
LOCATÍCIO DO IMÓVEL. INADMISSIBILIDADE, A RIGOR. CASO, PORÉM, EM
QUE, AUSENTE IMPUGNAÇÃO A RESPEITO, A CONDENAÇÃO É MANTIDA,
INDEFERINDO-SE, NO ENTANTO, A MAJORAÇÃO PRETENDIDA PELO
AUTOR. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. MERO INADIMPLEMENTO
CONTRATUAL QUE CONFIGURA ABORRECIMENTO COTIDIANO, QUE NÃO
AZA
DANOS
MORAIS
INDENIZÁVEIS.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS
SUCUMBENCIAIS EM BENEFÍCIO DOS PATRONOS DO AUTOR. BASE DE
CÁLCULO. VALOR INTEGRAL DA CONDENAÇÃO, E NÃO APENAS DOS
VALORES PAGOS A SEREM RESTITUÍDOS AOS DEMANDANTES. SENTENÇA
REFORMADA EM PARTE. RECURSOS DO AUTOR E DO BANCO CORRÉU
PARCIALMENTE
PROVIDOS.”
(Apelação
no
1000024-54.2017.8.26.0474,
Relator(a): Vito Guglielmi, Comarca: Potirendaba, 6a Câmara de Direito Privado,
Data do julgamento: 01/07/2019).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA DAS OBRAS APÓS ENCERRADO O PRAZO SUPLEMENTAR.
INDENIZAÇÃO
POR
DANO
MATERIAL
DEVIDA.
SENTENÇA
QUE
DETERMINOU A APURAÇÃO DO 'QUANTUM' EM LIQUIDAÇÃO DE
SENTENÇA. DETERMINAÇÃO MANTIDA, À FALTA DE IMPUGNAÇÃO
RECURSAL ESPECÍFICA. DANOS MORAIS, POR OUTRO LADO, NÃO
CARACTERIZADOS. SITUAÇÃO QUE TRADUZ MERO ABORRECIMENTO.
AUSÊNCIA DE VULNERAÇÃO A DIREITOS DE PERSONALIDADE DO AUTOR A
MERECER
REPARAÇÃO
PECUNIÁRIA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE
REFORMADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.” (TJSP. Des. Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Várzea Paulista;
Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/03/2017;
Data de registro: 10/03/2017).
Ante o provimento parcial do recurso, configurou-se a sucumbência
recíproca. Assim, as custas e despesas do processo devem ser igualmente partilhadas,
arcando a ré com honorários advocatícios de 10% do valor da condenação, e a autora

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com honorários advocatícios de 10% calculado sobre a diferença entre o valor da
causa e o da condenação, observada a gratuidade da justiça.
Isto posto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, nos termos da
fundamentação acima.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator