Tribunal: TJSP
Processo: 2085843-98.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Francisco Shintate
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-09
Data de publicação: 2020-09-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Medida Cautelar em Caráter Antecedente convertida em revisão contratual – Tutela de urgência – Decisão que suspendeu o pagamento dos alugueres ajustados no contrato de locação comercial em face da pandemia mundial (COVID-19) – Dificuldades financeiras de ambas as partes – Necessidade de avaliação prévia das condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Medida Cautelar em Caráter Antecedente convertida em revisão contratual – Tutela de urgência – Decisão que suspendeu o pagamento dos alugueres ajustados no contrato de locação comercial em face da pandemia mundial (COVID-19) – Dificuldades financeiras de ambas as partes – Necessidade de avaliação prévia das condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio razoável entre o benefício pretendido por uma parte e eventuais prejuízos a serem suportados pela outra – Inteligência do Artigo 317, do Código Civil – Proposta oferecida de pagamento de 50% do valor do contrato – Admissibilidade – Fixação de 50% do valor pactuado no contrato a título de aluguel – Cláusulas contratuais mantidas – Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000735396
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2085843-98.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante SILVANA
REGINA CUNHA TROVATO, é agravado AUTOSTAR COMERCIAL E
IMPORTADORA LTDA..
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente) e JAYME DE OLIVEIRA.
São Paulo, 9 de setembro de 2020
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2085843-98.2020.8.26.0000 - São Paulo - VOTO No 1827
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Agravo de Instrumento no 2085843-98.2020.8.26.0000
Agravante: Silvana Regina Cunha Trovato
Agravada: Autostar Comércio e Importação Ltda.
Comarca: São Paulo 17a Vara Cível
Juiz de Direito: Luciana Biagio Laquimi
Processo primeira instância: 1029213-30.2020.8.26.0100
VOTO No 1827
AGRAVO DE INSTRUMENTO Medida Cautelar em Caráter
Antecedente convertida em revisão contratual Tutela de
urgência Decisão que suspendeu o pagamento dos alugueres
ajustados no contrato de locação comercial em face da
pandemia mundial (COVID-19) Dificuldades financeiras de
ambas as partes
Necessidade de avaliação prévia das
condições de ambas as partes para manutenção de equilíbrio
razoável entre o benefício pretendido por uma parte e eventuais
prejuízos a serem suportados pela outra Inteligência do
Artigo 317, do Código Civil
Proposta oferecida de
pagamento de 50% do valor do contrato Admissibilidade
Fixação de 50% do valor pactuado no contrato a título de
aluguel Cláusulas contratuais mantidas Decisão reformada
Recurso provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r. decisão
de fls. 76/78 que, deferiu a antecipação da tutela pleiteada pela autora, ora agravada, nos
autos da medida cautelar antecedente, convertida em ação de revisão contratual (decisão
de fls. 379 dos principais), suspendendo “os efeitos das cláusulas 4a, parágrafo
primeiro, do Aditamento celebrado em 16.5.2017, 9a do Contrato, 10a do Contrato, 11a,

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parágrafo segundo, do Contrato, 12a do Contrato, 15a do contrato (doc. 6), tudo a
impedir a declaração de mora pelas locadoras e, bem assim, o ajuizamento de
cobrança do débito e/ou a resolução do contrato e retomada do imóvel, por ora
(iniciando-se com o locativo a vencer em 10 de abril p.f.) e até que decorridos 4 meses
do término da quarentena”.
Alega em suas razões, que a concessão da liminar lhe é
prejudicial porque a agravante vive dos alugueres que recebe se manter e sobreviver. É
ciente da pandemia que assola o mundo e tem consciência das dificuldades pelas quais
todos estão a enfrentar, trazendo sérias consequências para a área da saúde e economia
do País. Propõe à parte agravada o pagamento de 50% do locativo, com início no mês
de abril, já isentado pela r. decisão, ora impugnada. Com isso, requer a procedência do
recurso, com a cassação da decisão prolatada pelo Juízo de primeiro grau e que venha a
vigorar os termos aqui propostos de pagamento de 50% do locativo ajustado no
contrato.
O efeito suspensivo foi indeferido.
A parte agravada apresentou contraminuta (fls. 95/108).
Houve oposição do julgamento virtual (fls. 92).
É o relatório.
O recurso merece provimento.
O contrato de locação comercial é relação jurídica de direito
privado essencialmente consensual, pois reflete um acordo de vontades onde uma parte
cede o imóvel de sua propriedade para o uso da outra, mediante o pagamento de
aluguel.

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O Código Civil prevê a possibilidade de resolução dos
contratos, se houver excessiva onerosidade:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a
prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com
extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos
extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução
do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data
da citação.”

A resolução do contrato, entretanto, pode ser evitada com a
modificação equitativa das condições contratuais, ou seja, é possível o pleito de redução
do valor da prestação antes de se extinguir o contrato:

“Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a
modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das
partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou
alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade
excessiva.”

No entanto, as relações de locação são regidas por legislação
específica, de modo que estas prevalecem em relação às normas acima citadas. A
respeito do tema, então, a Lei de Locações disciplina:

“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos
de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço
de mercado.” (Lei no 8.245/91)

Entretanto, tratamos aqui de situação sem precedentes.
Conforme já ressaltado, quando da análise do pedido de efeito
ativo, ainda não é possível mensurar as consequências advindas da crise causada
pela COVID-19.
Cumpre destacar que tramita no Congresso Nacional projeto de

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lei que visa a regulamentação de algumas relações jurídicas de direito privado, durante
o regime emergencial imposto pela pandemia da COVID-19 (Projeto de Lei no
1.179/2020).
Tal projeto busca, justamente, a criação de regras transitórias,
suspendendo, inclusive a aplicação de alguns dispositivos legais de direito privado
como aqueles relativos a prazos prescricionais e decadenciais; flexibilização de
contratos agrários etc.
Referido projeto, entretanto, deixou de fora disposições a
respeito da revisão de aluguéis de imóveis comerciais, mas dedicou alguns artigos para
tratar das locações residenciais, a fim de proteger tanto o locatário quando o locador, de
modo que aparentemente, ao legislador devem prevalecer, nas relações comerciais
advindas contratos de locação comercial, aquilo que for acordado entre as partes.
No entanto, a despeito de haver ou não a possibilidade de
interferências pelo judiciário nas relações contratuais de direito privado, é fundamental
encontrar um equilíbrio dos efeitos da decisão para cada uma das partes.
É fato que a agravada está impossibilitada de exercer suas
atividades comerciais enquanto perdurarem as medidas de combate à pandemia do
COVID-19 e, é também o faturamento da parte agravada estará comprometido,
inviabilizando o adimplemento da integralidade das suas obrigações.
Outrossim, a locadora também sofre as consequências da
paralisação, uma vez que necessita dos alugueres para cumprir com seus compromissos
perante terceiros.
Ainda que o contrato, objeto destes autos, tenha sido celebrado
em momento diverso do cenário de crise, é presumida a impossibilidade de sua
execução nos exatos termos avençado, o que enseja a observância do artigo 478 e
seguintes do Código Civil, possível não apenas a resolução do contrato, mas também a

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sua modificação equitativa com o fim de que se viabilize o cumprimento do quanto
pactuado.
Nesse ponto, destaca-se que a agravante ofereceu uma proposta
de pagamento de 50% do valor do aluguel, o que se mostra razoável, conforme a lição
que se tira do artigo 317, do Código Civil: “quando, por motivos imprevisíveis,
sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento de
sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure quanto
possível, o valor real da prestação”.
Esta a situação dos autos, nesse momento de crise mundial, é
sabido que gerará impactos econômicos para ambas as partes, sendo que se poderia
presumir que as obrigações contratuais assumidas pela parte autora poderiam constituir
fonte de renda necessária à agravante, inclusive no adimplemento de suas obrigações.
Assim, não é o caso de alteração liminar e cláusulas do contrato.
Entretanto, há proposta do locador para redução do valor
locativo para 50% do avençado. Deste modo, fixa-se que o pagamento do valor devido a
título de aluguel seja de 50% do valor pactuado, o que seria razoável uma vez que
ambas as partes em face da pandemia estão sujeitas as consequências da paralisação de
atividades, mantidas as cláusulas contratuais.
Assim, a r. decisão merece reforma para reduzir o aluguel para
50% do valor pactuado, até o mês de dezembro/2020, mantidas as demais cláusulas
contratuais
3. Assim, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.
FRANCISCO SHINTATE
Relator

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