Tribunal: TJSP
Processo: 1002359-95.2018.8.26.0220
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Rescisão reconhecida. Mantida a restituição da integralidade dos valores pagos, pois a culpa pelo desfazimento da avença foi da requerida. Correção monetária deve ser computada a partir do desembolso e os juros de mora a contar da citação. Danos morais. Não

Ementa:
COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra. Caso fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-gestão administrativa. Rescisão reconhecida. Mantida a restituição da integralidade dos valores pagos, pois a culpa pelo desfazimento da avença foi da requerida. Correção monetária deve ser computada a partir do desembolso e os juros de mora a contar da citação. Danos morais. Não caracterizados. Inexistência de ofensa a direito da personalidade. Sentença mantida.
RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373414
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002359-
95.2018.8.26.0220, da Comarca de Guaratinguetá, em que é apelante/apelada
GUARATINGUETÁ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 2 LTDA., é
apelada/apelante CLAUDIA MARIA ALVES CUNHA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002359-95.2018.8.26.0220 -Voto no 39558
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VOTO No 39558
APELAÇÃO : 1002359-95.2018.8.26.0220
COMARCA : GUARATINGUETÁ
APELANTE(S):
GUARATINGUETÁ
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE 2 LTDA. E OUTRO
APELADO(S) : CLÁUDIA MARIA ALVES CUNHA E OUTRO
JUIZ (A)
: JULIANA SALZANI
COMPRA E VENDA. Atraso na entrega da obra. Caso
fortuito/força maior não comprovados. Hipótese clássica de má-
gestão administrativa. Rescisão reconhecida. Mantida a restituição
da integralidade dos valores pagos, pois a culpa pelo desfazimento
da avença foi da requerida. Correção monetária deve ser
computada a partir do desembolso e os juros de mora a contar da
citação. Danos morais. Não caracterizados. Inexistência de ofensa
a direito da personalidade. Sentença mantida.
RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de recursos interpostos contra a r.
sentença (fls. 126/136), proferida nos autos da ação revisional de
contrato c/c declaração de rescisão, pedido de ressarcimento, e
indenização por danos morais e materiais proposta por CLÁUDIA
MARIA
ALVES
CUNHA
contra
GUARATINGUETÁ
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE 2 LTDA., que julgou
parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão do
contrato firmado entre as partes; condenar a ré à devolução integral
das quantias pagas pelo autor com relação ao valor do imóvel (R$
8.085,58), excluída a taxa de corretagem em virtude da prescrição
trienal constatada, com correção monetária pelo IGP-M a partir da data
de cada desembolso da autora e juros de mora de 1% ao mês a contar
da citação; e reconhecer a existência de sucumbência recíproca,
condenando as partes ao pagamento das custas e despesas processuais
rateadas em 50% para cada uma, bem como ao pagamentos dos
honorários advocatícios, que fixou em 10% do valor da condenação.
A ré entende que em relação a restituição de

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valores deverá ser observado o disposto na cláusula 42a, de modo que
a taxa de retenção deve ser fixada em 30% dos valores pagos, com as
deduções especificadas, devendo ser observado o pacta sunt servanda.
Ainda, ressalta as despesas que suportou com o empreendimento e o
rompimento da avença (fls. 147/154).
Por sua vez, a autora pretende a concessão de
danos morais, afirmando ser o mesmo presumido e independe de
comprovação, pois é evidente que sofreu a perda do sonho da casa
própria (fls. 160/167).
Contrarrazões,
com
preliminar
de
intempestividade do recurso dos autores (fls. 170/176).
Houve
oposição
ao
julgamento
virtual
e
tentativa frustrada de conciliação.
É o relatório.
A autora ingressou com a presente ação,
buscando a rescisão do contrato por atraso na entrega das obras e
indenização por danos morais.
No
caso,
a
requerente
firmou
“Contrato
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma e
Outras avenças" referente ao imóvel que viria a ser construído no
empreendimento denominado “Condomínio Mantiqueira Residência”, sob
no 22, com prazo de entrega de 36 meses após o registro do contrato
de financiamento firmado entre a promitente vendedora e o agente
financeiro em cartório, prorrogável por mais 180 dias.
Entretanto, passados mais de quatro anos, a
vendedora não obteve sucesso em relação ao financiamento bancário e,
como consequência, não iniciou as obras do residencial.
Em sua defesa, a ré confirmou o insucesso junto

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à Caixa Econômica Federal, no entanto, alegou ter começado as obras
com recursos advindos das unidades negociadas; não juntou, porém,
provas do alegado.
Portanto, está configurado o atraso na entrega
da unidade.
Os motivos apresentados pela ré não justificam
o atraso a ponto de se reconhecer caso fortuito ou força maior, porque
se inserem no âmbito normal de uma construção, devendo ser
considerados como um caso clássico de má-gestão administrativa.
Aliás, nos termos da Súmula no 161, deste
Tribunal de Justiça, “Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento, ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios
acta' em relação ao compromissário adquirente”.
Destarte,
cabível
a
resilição
do
contrato,
devendo as partes retornarem ao status quo ante.
Na mesma direção, o entendimento desta E.
Corte, conforme a Súmula no 3: “Reconhecido que o compromissário
comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço,
as
partes
deverão
ser
repostas
ao
estado
anterior,
independentemente de reconvenção.”
E de acordo com Súmula no 543 do E. Superior
Tribunal de Justiça: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”

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Assim,
o
imóvel
deverá
ser
restituído
à
vendedora; e o adquirente deverá receber a totalidade dos valores
desembolsados.
Anoto que a cláusula penal invocada não pode
ser aplicada, pois cuida de hipótese distinta daquela discutida no feito,
no qual está justificada a desistência da adquirente diante da demora no
cumprimento da obrigação pela requerida.
A exceção fica por conta da taxa de corretagem,
em relação a qual restou devidamente reconhecida a prescrição com
base no art. 206, § 3o, IV, do CC.
Aliás, o E. Superior Tribunal de Justiça também
definiu que a comissão de corretagem está sujeita à prescrição trienal
no julgamento do Recurso Repetitivo, Resp 1551956/SP, pelo E.
Superior Tribunal de Justiça, em 24.08.2016, o que, obviamente,
prejudica as demais teses levantadas:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da
Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS,
concluído
na
sessão
de
10/08/2016,

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versando acerca de situação análoga.” (grifo nosso).
No mais, a correção monetária deve ser
computada do desembolso; e os juros de mora, a razão de 1% ao mês,
serão calculados da data da citação, pois a culpa pela rescisão foi da ré
e não da adquirente.
Afora isso, não se vislumbra a ocorrência de
danos morais, porque a reparação pretendida pressupõe ofensa aos
direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser
demonstrado caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à
Pessoa Humana, Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de
Figueiredo Teixeira), o que não ocorreu na hipótese vertente.
Sérgio
Cavalieri
Filho
(“Programa
de
Responsabilidade Civil”, Malheiros, 2a ed., n. 19.4) afirma que “só deve
ser reputado dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que,
fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento
psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio
em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou
sensibilidade exacerbada está fora da órbita do dano moral”.
Para que se configure o dano moral, portanto,
indispensável a conjugação de três fatores: dano, ilicitude e nexo de
causalidade.
Todavia, o inadimplemento contratual por parte
da vendedora, por si só, não acarreta ofensa à honra, sendo necessária
a sua efetiva comprovação quando se alega que o dano moral decorre
da falta de cumprimento de uma avença, o que não ocorreu no caso
concreto.
Nesse sentido, precedente desta E. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL.

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AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE E DE INEXIGIBILIDADE
DE DÉBITO, CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA,
COMINATÓRIA E INDENIZATÓRIA. SENTENÇA PELA PARCIAL
PROCEDÊNCIA DO PEDIDO AUTORAL. INCONFORMISMO DA
AUTORA
QUANTO
À
DENEGAÇÃO
DO
PEDIDO
INDENIZATÓRIO POR DANOS MORAIS. DESCABIMENTO.
AUSÊNCIA DE QUALQUER OFENSA AOS DIREITOS DA
PERSONALIDADE
DA
PARTE
REQUERENTE.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL QUE, COMO REGRA, NÃO
DÁ ENSEJO A DANOS MORAIS INDENIZÁVEIS. CASO QUE
ENCERRA, QUANDO MUITO, MERA SUSCEPTIBILIDADE DO
ADQUIRENTE.
SENTENÇA
MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.” (Apel. no 1001586-10.2015.8.26.0526, Rel.
Des. Vito Guglielmi, j. em 04.02.2019).
Por essa razão, afasta-se a indenização a título
de danos morais.
E mantém-se o reconhecimento da existência de
sucumbência recíproca, bem como dos honorários advocatícios em 10%
do valor da condenação, considerando, em especial, o trabalho
despendido, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC/2015.
Finalmente, deixo de acolher a oposição ao
julgamento virtual, porque diante da situação de pandemia por
coronavírus, foi editada a Resolução no 314/2020, que em seus arts. 4o
e 5o expressamente preveem a possibilidade de que mesmo nessas
circunstâncias o processo seja julgado de forma não presencial.
Ante o exposto, nega-se provimento aos apelos,
nos termos explicitados.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator