Tribunal: TJSP
Processo: 1050743-88.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-07
Data de publicação: 2020-02-07

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento - Rescisão – Alegação de descumprimento do prazo para entrega das obras de infraestrutura – Ajuizamento da ação somente muito tempo após a liberação pela Prefeitura Municipal para construção nos lotes – Invocação tardia do descumprimento do prazo do contrato – Inadmissibilidade – Recebimento do pedido como desistência – Retenção de 15% das

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – Loteamento - Rescisão – Alegação de descumprimento do prazo para entrega das obras de infraestrutura – Ajuizamento da ação somente muito tempo após a liberação pela Prefeitura Municipal para construção nos lotes – Invocação tardia do descumprimento do prazo do contrato – Inadmissibilidade – Recebimento do pedido como desistência – Retenção de 15% das importâncias pagas – Juros de mora do trânsito em julgado, conforme consolidado no REsp Repetitivo 1740911/DF - Recurso das rés provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000078072
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1050743-88.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que são apelantes
NOBREVILLE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. e SCOPEL SP-45
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelado LUCAS CHRISTOVAM
TRINDADE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente), MARCIA DALLA DÉA BARONE E ENIO ZULIANI.
São Paulo, 7 de fevereiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
2
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1050743-88.2018.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto (4a Vara Cível)
Apelantes: Nobreville Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Scopel
SP-45 Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Lucas Christovam Trindade
Juiz: Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues
Voto n. 18.830
EMENTA: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA

Loteamento - Rescisão Alegação de descumprimento do prazo
para entrega das obras de infraestrutura Ajuizamento da ação
somente muito tempo após a liberação pela Prefeitura Municipal
para construção nos lotes Invocação tardia do descumprimento
do prazo do contrato Inadmissibilidade Recebimento do pedido
como desistência Retenção de 15% das importâncias pagas
Juros de mora do trânsito em julgado, conforme consolidado no
REsp Repetitivo 1740911/DF - Recurso das rés provido em parte.
Trata-se de ação de rescisão contratual c.c. restituição de
valores pagos alegando o autor que celebrou, em 23/11/2012, com as rés,
contrato para aquisição do imóvel descrito na inicial, com previsão de entrega
das obras de infraestrutura em 24 meses, o que não foi cumprido e, até o
momento da propositura da ação, não concluíram todos os itens de lazer do
loteamento, razão pela qual pleiteia a rescisão do contrato, com restituição de
todo o valor pago, inclusive IPTU, ou, subsidiariamente, a devolução das
quantias com abatimento de 10%.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente
em parte a ação para: a) rescindir o contrato de compra e venda; b) condenar
as rés solidariamente a restituir ao autor o crédito a que faz jus, apurado em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
3
fase de cumprimento de sentença, com correção monetária pela tabela prática
do TJ/SP desde o ajuizamento da ação bem como com juros de 1% ao mês
desde a citação. Condenam-se as rés ao pagamento de custas e despesas
processuais e verba honorária no valor 10% da condenação atualizada (fls.
217/221).
A requerida Nobreville apelou sustentando que a rescisão
ora pleiteada decorre do arrependimento tardio do comprador, não havendo
que se falar em atraso na conclusão da obra, e, assim, pretendendo o
comprador desistir do negócio deverá suportar uma retenção de pelo menos
25% dos valores pagos, a título de ressarcimento das despesas ocorridas na
venda e compra, com juros de mora a partir do trânsito em julgado,
descontados ainda os pagamentos com tributos e taxas incidentes no imóvel,
cuja posse já havia sido disponibilizada ao autor com a assinatura do contrato
(fls. 261/268).
A corré SP-45 Empreendimento Imobiliários Ltda.,
também, recorreu sustentando impossibilidade da rescisão do contrato nos
moldes postulados, ante a natureza jurídica da avença, pois firmado pacto de
alienação fiduciária, aplicando-se os preceitos da Lei no 9.514/97, sendo
incontroversa a falta de interesse do comprador em manter o contrato,
impugnando a alegação de falta de conclusão das obras, sendo ainda
descabida a devolução de valores da forma postulada, não se verificando
qualquer descumprimento contratual por parte das corrés, requerendo a
improcedência da ação, ou, subsidiariamente, que seja determinada a rescisão
com devolução de valores, incidindo os juros de mora a partir do trânsito em
julgado (fls. 252/275)
Foram apresentadas contrarrazões sustentando-se a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
4
manutenção da decisão (fls. 348/357 e 358/368).
É o Relatório.
O autor firmou Contrato Particular de Escritura de
Compra e Venda de Imóvel, com Pacto de Alienação Fiduciária em Garantia
de Pagamento e Outras Avenças, para aquisição de um lote descrito na inicial,
e pleiteia a rescisão sob alegação de atraso na conclusão das obras de
infraestrutura.
Constou expressamente da cláusula 2.1.3, alínea “e” que
"o prazo estimado para execução das obras de infraestrutura” é de 24 meses,
“conforme o cronograma aprovado pela Prefeitura Municipal” (fls. 35).
Sem notícia do cronograma da Municipalidade, computa-
se o prazo desde a assinatura do contrato, em 23/11/2012, de forma que o
prazo final seria 23/11/2014, que não foi cumprido, pela notícia de conclusão
das obras somente em 18/12/2015 (fls. 153).
Todavia, o autor somente veio a ajuizar a presente ação
em 22/11/2018, não infirmando o documento de fls. 153, em que a Prefeitura
Municipal liberou os lotes para construção a partir de 18/12/2015, e eventuais
descumprimentos contratuais pontuais relativos a obras de infraestruturas
(quadra de areia, praça de jogos, playground e portal de entrada do
loteamento), somente poderiam ser considerados descumprimentos a
violações acessórias ou a dever lateral, sem possibilitar a resolução do
contrato, atinente ao não cumprimento da obrigação principal, não se
podendo admitir a invocação tardia de não cumprimento do prazo para
execução das obras de infraestrutura para justificar a resolução do contrato
pelas vendedoras.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
5
Deve-se receber o presente pedido como de desistência,
por culpa do comprador.
É relação de consumo o negócio jurídico que envolve a
realização de empreendimento com a negociação de unidades imobiliárias,
cabendo a resilição unilateral do contrato independentemente de estar regido
pela Lei n. 9.514/1997, desde que anteriormente a consolidação da
propriedade resolúvel do imóvel em nome do credor fiduciário, pois após se
observará o procedimento do art. 27 da referida Lei, e quando muito o
devedor terá direito, após venda do imóvel no leilão, a importância que
sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de
benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e
encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, sendo inequívoco o interesse de agir,
diante da insuficiência de recursos para a continuidade ao contrato.
Admite-se a iniciativa da resilição pelo comprador que
não reúne condições de honrar as obrigações contratuais, dispondo as
Súmulas nos. 1 e 3 deste Tribunal de Justiça, respectivamente, que: “o
Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” e “reconhecido que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser
repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção”.
Não destoa o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça de que: “em caso de resilição unilateral do compromisso de compra e
venda, por iniciativa do devedor, que não reúne mais condições econômicas

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
6
de suportar o pagamento das prestações, é lícito ao credor reter parte das
parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da
contratação” (AgRg no Ag 1283663/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 14/12/2010, DJe 03/02/2011), bem como
que: “a resolução unilateral, nesses casos, enseja a restituição das parcelas
pagas pelo promissário-comprador, mas não em sua totalidade, haja vista a
incidência de parcela de retenção para fazer frente ao prejuízo causado com o
desgaste da unidade imobiliária e as despesas com administração, corretagem,
propaganda e outras congêneres suportadas pela empresa vendedora” (AgRg
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), e ainda que: “em caso de resilição
unilateral do compromisso de compra e venda, por iniciativa do devedor, que
não reúne mais condições econômicas de suportar o pagamento das
prestações, é lícito ao credor reter parte das parcelas pagas, a título de
ressarcimento pelos custos operacionais da contratação” (REsp 907.856/DF,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
Não obsta assim a desistência a presença de cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,
Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10% e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
7
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
No caso, afigura-se adequado o percentual de 15% de
retenção dos valores pagos pelo preço, uma vez que a porcentagem deve ser
proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais
incidirão de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora, sendo que o autor,
conforme o demonstrativo de fls. 159, o requerente pagou cerca de 50% do
valor.
As importâncias a serem devolvidas devem ser
atualizadas pela Tabela Prática do TJSP de cada desembolso, com juros de
mora do trânsito em julgado, conforme REsp Repetitivo 1740911/DF (Rel.
Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).
O sinal pago, consistente em arras confirmatórias, deve
ser computado para fins de retenção e restituição.
O entendimento consolidado do STJ é que: "o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as
arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias" (AgRg

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1050743-88.2018.8.26.0576 -Voto no 18.830
8
no Ag 717.840/MG, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA,
julgado em 06/10/2009, DJe 21/10/2009), bem como que: "as arras
confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de
algum bem, em geral determinada soma em dinheiro, para assegurar ou
confirmar a obrigação principal assumida e, de igual modo, para garantir o
exercício do direito de desistência. 3. Por ocasião da rescisão contratual o
valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob
pena de enriquecimento ilícito" (REsp 1056704/MA, Rel. Ministro
MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe
04/08/2009).
Os valores de IPTU, condomínios e tarifas incidentes
sobre o imóvel são de responsabilidade do autor, desde a imissão na posse até
a sua restituição, descontando-se do montante a ser devolvido.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE aos
recursos das rés para rescindir-se o contrato por culpa do requerente, com a
retenção e restituição na forma constante da fundamentação, rateando-se as
despesas do processo de forma proporcional ao que sucumbiram (art. 86 do
CPC), arcando o autor com honorários advocatícios de 15% sobre a
importância a ser retida e as rés de 12% do montante a ser devolvido, em
conformidade com o art. 85, § 11, do CPC/2015, considerando-se o
acolhimento apenas parcial dos recursos.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica