Tribunal: TJSP
Processo: 1003883-41.2018.8.26.0281
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Associação de moradores – Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado – Recurso contra sentença de parcial procedência – Descabimento – Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício – Incidência das regras a este atinentes – Impossibilidade de cobrança de pessoa não associada, independentemente

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA – Associação de moradores – Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado – Recurso contra sentença de parcial procedência – Descabimento – Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício – Incidência das regras a este atinentes – Impossibilidade de cobrança de pessoa não associada, independentemente do princípio que veda o enriquecimento sem causa – Precedente do Supremo Tribunal Federal – Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Especial Representativo de Controvérsia – Liberdade de associação – Adesão não caracterizada – Recurso provido, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000514645
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003883-41.2018.8.26.0281, da Comarca de Itatiba, em que é apelante BRASIL PLURAL
S.A. BANCO MÚLTIPLO, é apelado ASSOCIAÇÃO DE MELHORAMENTOS
RESIDENCIAL SETE LAGOS.
ACORDAM, em 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso, com observação. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RUI
CASCALDI (Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 7 de julho de 2020
RUI CASCALDI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1003883-41.2018.8.26.0281 - Itatiba - VOTO No 2/8
VOTO No: 44932
APEL.No: 1003883-41.2018.8.26.0281
COMARCA: ITATIBA
APTE. : BRASIL PLURAL S.A. BANCO MÚLTIPLO
APDO. : ASSOCIAÇÃO DE MELHORAMENTOS RESIDENCIAL SETE LAGOS
JUIZ : ORLANDO HADDAD NETO
AÇÃO DE COBRANÇA
Associação de moradores

Contribuição associativa relativa a rateio de despesas de
manutenção, conservação e segurança de loteamento fechado
Recurso contra sentença de parcial procedência Descabimento
Loteamento que se assemelha ao condomínio edilício Incidência
das regras a este atinentes Impossibilidade de cobrança de
pessoa não associada, independentemente do princípio que veda o
enriquecimento sem causa Precedente do Supremo Tribunal
Federal Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça,
em sede de Recurso Especial Representativo de Controvérsia
Liberdade de associação Adesão não caracterizada Recurso
provido, com observação.
Trata-se de apelação de sentença, cujo relatório
se adota, que julgou parcialmente procedente ação de
cobrança de contribuição associativa, para condenar o réu ao
pagamento dos valores das contribuições associativas devidas
a partir do dia 26 de setembro de 2017, incluindo-se as
contribuições vencidas no curso da demanda (artigo 323 do
CPC), acrescidos de correção monetária e com incidência de
juros de 1% a partir dos vencimentos (artigo 397 do Código
Civil). Em razão da sucumbência, considerada reciproca, o
réu foi condenado ao pagamento de 50% das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 15%
(quinze por cento) sobre o valor da condenação, bem como a
autora também ao pagamento de 50% das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios, fixados em 15%
(quinze por cento) sobre os valores cobrados indevidamente
no período de 10 de maio de 2016 a 25 de setembro de 2017,
devidamente atualizados.
Recorre o réu. Em preliminar aponta a necessidade
de reunião para julgamento em conjunto de todos os recursos
de apelação interpostos nas ações de cobrança existentes
entre as mesmas partes, dada a conexão, devendo ser
observada a prevenção gerada pelo recebimento do primeiro
recurso por uma das C. Câmaras Julgadoras, evitando, assim,
b risco de decisões conflitantes. No mérito sustenta, em
síntese, a aplicação do entendimento sedimentado pelo C.

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STJ, de que ilegal a cobrança de taxa de manutenção de
loteamento
de
morador
não
associado
à
associação
de
moradores ou que a ela não anuiu. Alega que em nenhum
momento aderiu expressamente, e tampouco tacitamente, aos
termos constitutivos da autora, pelo que a consolidação da
propriedade em seu nome não se equipara à adesão associativa
tácita, não havendo falar em locupletamento ilícito sem
efetiva comprovação nos autos.
Recurso processado e respondido.
É o relatório.
É sabido que a conexão entre ações se dá quando
lhes for comum o pedido ou a causa de pedir, devendo ser
reunidas
estas
para
decisão
conjunta,
salvo
anterior
sentenciamento, e que, “Serão reunidos para julgamento
conjunto os processos que possam gerar risco de prolação de
decisões
conflitantes
ou
contraditórias
caso
decididos
separadamente, mesmo sem conexão entre eles” (cf. artigo 55,
§§ 1o e 3o, do CPC).
Sobre esse particular, o artigo 105 do Regimento
Interno deste Tribunal de Justiça dispõe que “A Câmara ou
Grupo que primeiro conhecer de uma causa, ainda que não
apreciado o mérito, ou de qualquer incidente, terá a
competência preventa para os feitos originários conexos e
para todos os recursos, na causa principal, cautelar ou
acessória,
incidente,
oriunda
de
outro,
conexa
ou
continente, derivadas do mesmo ato, fato, contrato ou
relação
jurídica,
e
nos
processos
de
execução
dos
respectivos julgados”.
Mas, apesar da existência de diversas ações em
grau de recurso
algumas já julgadas -, entre as mesmas
partes, discutindo a mesma controvérsia existente nesses
autos, conforme consulta processual realizada por ocasião
deste julgamento, e, diante do resultado favorável ao
apelante, prossigo com este julgamento, prestigiando os
princípios da celeridade e da economia processual.
O Residencial Sete Lagos possui características
de loteamento fechado.
Pela similitude, a ele se aplica, no que couber,
a legislação específica referente a condomínios edilícios,
v.g., o art. 1.336, inciso I, do CC (“São deveres do
condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na
proporção das suas frações ideais, salvo disposição em

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contrário na convenção”), assim como o artigo 12, § 1o, da
Lei 4.591/64 (“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas
despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. § 1o
Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da
quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de
cada unidade.”).
Evidentemente, que todos aqueles beneficiados têm
obrigação de custear a quota parte que lhe toca das despesas
relativas às obras e aos serviços colocados à disposição dos
proprietários do loteamento.
Nesse sentido o C. STJ: “O proprietário de lote
pertencente a associação de moradores, desde que associado,
tem o dever de contribuir com os valores correspondentes ao
rateio das despesas instituídas em favor da coletividade,
para evitar que se beneficie indevidamente das melhorias
efetivadas pelo condomínio.” (AgRg no AREsp 95.793/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 18/12/2012, DJe 04/02/2013).
Pois bem.
Entende o Supremo Tribunal Federal que a cobrança
realizada pela associação de moradores só poderá ser feita
aos moradores associados. Vejamos:
“Colho
da
Constituição
Federal que ninguém está
compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa
senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a
obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria
apanha, também, a obrigação de dar. Esta, ou bem se
submete à manifestação de vontade, ou à previsão em
lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se
apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a
regra do inciso XX do artigo 5o, do Diploma Maior, a
revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se
ou a permanecer associado. A garantia constitucional
alcança não só a associação sob o ângulo formal como
também
tudo
que
resulte
desse
fenômeno
e,
iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de
outra parcela, seja qual for a periodicidade, à
associação pressupõe a vontade livre e espontânea do
cidadão em associar-se.” (STF, RE 432.106-RJ, 1a T.,
rel.
Min.
Marco
Aurélio,
j.
20.09.2011,
DJe
04.11.2011).
Mais recentemente, em sede de Recurso Especial

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Apelação Cível no 1003883-41.2018.8.26.0281 - Itatiba - VOTO No 5/8
Representativo de Controvérsia, o c. Superior Tribunal de
Justiça firmou o seguinte entendimento a respeito de
cobrança de taxa de manutenção de condomínio de fato por
Associação de Moradores: "As taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram" (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO
BUZZI,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
11/03/2015,
DJe
22/05/2015). No mesmo sentido, ainda o REsp 1439163/SP.
Esta Turma Julgadora vem seguindo a orientação
firmada tanto pelo STF quanto pelo STJ, confira-se:
“Apelação
Cobrança realizada por associação de
moradores de rateio de despesas de loteamento fechado
Inadmissibilidade
Precedente do STF vedando a
cobrança com base na liberdade de associação e
entendimento firmado pelo STJ, em sede de Recurso
Repetitivo, no sentido de que "as taxas de manutenção
criadas por associações de moradores não obrigam os
não
associados
ou
que
a
elas
não
anuíram"

Afastamento da tese de enriquecimento sem causa e de
anuência
tácita
aos
serviços

Ausência
de
demonstração,
no
caso
sub
judice,
de
previsão
contratual ou de direito real quanto a obrigação e de
adesão à associação
Cobrança improcedente. Recurso
improvido.” (Apelação no 1006275-82.2014.8.26.0510, 1a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, rel. Enéas Costa Garcia, j. em 08/05/2018)
“AÇÃO DE COBRANÇA
Associação de proprietários de
loteamento
Cobrança de taxas a não associada

Decreto
de
improcedência

Acerto

Recente
entendimento do C. STJ em sede de julgamento de
recurso repetitivo, no sentido de que “as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não
obrigam os não associados ou os que a elas não
anuíram” Ressalva feita, porém, às situações em que,
embora não associado, o adquirente anuiu com os
serviços e a cobrança das taxas No caso dos autos,
inexiste qualquer prova de vínculo associativo, e
embora haja indícios de que a ré pagou algumas taxas,
manifestou posterior e expressa discordância quanto à
exigência, o que impede o acolhimento da pretensão da
autora
Ação improcedente
Recurso não provido”
(Apelação no 1003028- 90.2016.8.26.0650, 1a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
rel. Francisco Loureiro, j. em 20/04/2018)

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Apelação Cível no 1003883-41.2018.8.26.0281 - Itatiba - VOTO No 6/8
“Apelação Cível. Ação de cobrança
Contribuição e
taxa
de
associado

Sentença
que
reconheceu
a
ocorrência de prescrição no tocante às taxas vencidas
até 19.09.2008 e, no tocante às demais, julgou
improcedente a ação
Recurso de apelação interposto
pela autora
Cerceamento de defesa
Inocorrência

Preliminar de nulidade afastada
Pretensão recursal
da autora que se refere às taxas não declaradas
prescritas
Cobrança que se mostra indevida em face
de proprietários de imóvel que não sejam associados,
conforme entendimento do Egrégio Supremo Tribunal
Federal e Superior Tribunal de Justiça
Observância
ao princípio constitucional de que ninguém pode ser
obrigado
a
se
associar
a
qualquer
entidade

Entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça,
em sede de recurso repetitivo (REsp. no 1.280.871-SP e
REsp. no 1.439.163-SP), no sentido de que “as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não
obrigam os não associados ou os que a elas não
anuíram” Hipótese dos autos em que não caracterizada
situação excepcional capaz de ensejar a cobrança

Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao
recurso
de
apelação.”
(Apelação
no
0060118-08.2011.8.26.0114,
1a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel.
Christine Santini, j. em 26/03/2018)
Assim, a controvérsia, na presente hipótese, se
resolve sabendo se houve ou não adesão à associação
supostamente credora. E, como visto ao longo da instrução,
está claro que o réu à autora formalmente não se associou,
não havendo nenhum indício de comprometimento deste com
aquela. Logo, não têm por que pagar as contribuições
associativas.
Envolvendo as mesmas partes e a mesma discussão,
confiram-se os seguintes julgados:
ASSOCIAÇÃO
DE
MORADORES.
CONTRIBUIÇÃO
MENSAL.
COBRANÇA. JULGAMENTO DE RECURSO ESPECIAL NA MODALIDADE
REPETITIVA PELO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
AUSÊNCIA
DE
COMPROVAÇÃO
DE
QUE
O
RÉU
ADERIU
EXPRESSAMENTE À ASSOCIAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.
RECURSO PROVIDO. Associação de moradores. Cobrança de
contribuição
mensal.
Improcedência
do
pedido.
Julgamento
de
Recurso
Especial,
na
modalidade
repetitiva, pelo Egrégio Superior Tribunal de Justiça.
Tese sedimentada. Exigência da vinculação expressa do

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Apelação Cível no 1003883-41.2018.8.26.0281 - Itatiba - VOTO No 7/8
proprietário à entidade. Ausência no caso dos autos.
Recurso
provido.
(Apelação
Cível
no
1003881-71.2018.8.26.0281,
10a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. J.
B. Paula Lima, j. em 28/02/2020)
Preliminar - Conexão - Reunião de demandas para
julgamento conjunto - Impossibilidade - Existência de
ação já sentenciada (art. 55, § 1o, do CPC) - Recurso
distribuído por prevenção - Ausência de risco de
prolação de decisões conflitantes ou contraditórias -
Preliminar afastada. Apelação Cível - Cobrança -
Débitos
decorrentes
de
serviços
prestados
pela
associação de moradores apelada - Impossibilidade -
Pretensão de condenação do apelante ao pagamento de
valores relativos a despesas referentes ao lote do
qual são proprietários - Ausência de demonstração da
expressa concordância do apelante quanto ao pagamento
das taxas do loteamento - Obrigação que não pode ser
atrelada
tão
somente
à
aquisição
do
bem
-
Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente
em disposições estatutárias estabelecidas quando da
formação do loteamento denominado Residencial Sete
Lagos - Estabelecimento de cláusula em contrato de
adesão - Inaplicabilidade de disposições relativas a
condomínio
-
Controvérsia
que
não
se
refere
a
exigibilidade
de
taxas
condominiais,
mas
a
contribuição associativa decorrente de implantação de
loteamento
-
Imprescindibilidade
da
prova
de
associação do apelante para justificar a cobrança dos
valores - Adequação a entendimento consolidado no STJ
-
Precedentes
-
Recurso
provido.
Sucumbência
-
Inversão do ônus - Fixação de honorários nos termos do
artigo
85,
§
2o,
do
CPC.
(Apelação
Cível
no
1003880-86.2018.8.26.0281,
2a
Câmara
de
Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, rel. José
Joaquim dos Santos, j. em 03/03/2020)
AÇÃO
DE
COBRANÇA
-
Associação
de
Moradores
de
loteamento fechado - Sentença de parcial procedência -
Inconformismo do réu alegando conexão com onze ações
ajuizada contra si pela mesma autora, e no mérito
pugnando pela improcedência da ação - Preliminar
afastada - No mérito, as contribuições são devidas
somente por aqueles efetivamente associados, diante do
entendimento
firmado
pelo
Col.
STJ,
em
recurso
repetitivo,
RESp
no
1.280.871/SP
e
RESp
no
1.439.163/SP - A liberdade de associação se sobrepõe
ao
eventual
enriquecimento sem causa - Sentença

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Apelação Cível no 1003883-41.2018.8.26.0281 - Itatiba - VOTO No 8/8
reformada - Recurso do parcialmente provido. (Apelação
Cível
no
1003855-73.2018.8.26.0281,
4a
Câmara
de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo,
rel. Fábio Quadros, j. em 23/05/2019)
A ação é, portanto, improcedente.
Mais não é preciso.
Por fim, em razão do resultado desse julgamento,
fica a autora, responsável pela integralidade dos ônus de
sucumbência, condenada ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, fixados em 20% do
valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2o, do
CPC.
Posto isso, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso para
julgar improcedente a ação, nos termos acima delineados, com
observação em relação aos ônus de sucumbência.
RUI CASCALDI
Relator