Tribunal: TJSP
Processo: 1000012-78.2020.8.26.0201
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria do Carmo Honorio
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-04
Data de publicação: 2020-09-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA INADIMPLENTE. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO. PARTE CONTROVERTIDA. RETENÇÃO DE 10% FIXADA EM SENTENÇA MAJORADA PARA 20%. PERCENTUAL RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO RETENÇÃO DE ARRAS/SINAL E CLÁUSULA PENAL. INADMISSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA INADIMPLENTE. VALOR DA CAUSA. CORREÇÃO. PARTE CONTROVERTIDA. RETENÇÃO DE 10% FIXADA EM SENTENÇA MAJORADA PARA 20%. PERCENTUAL RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO RETENÇÃO DE ARRAS/SINAL E CLÁUSULA PENAL. INADMISSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ação que tem por objeto a rescisão de compromisso de compra e venda, o valor da causa deve corresponder ao do contrato ou de sua parte controvertida. Inteligência do art. 292, II, do Código de Processo Civil.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos valores pagos à vendedora, diante da existência de cláusula contratual abusiva. Precedentes desta Câmara.
3. O arrependimento do promitente comprador não importa em perda das arras confirmatórias. Precedentes deste Tribunal.
4. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta Câmara.
5. É admitida a responsabilização do comprador pelo pagamento de impostos e taxas que recaem sobre o imóvel, referente ao período em que esteve imitido na posse.
6. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a distribuição proporcional das custas e despesas processuais, bem como na fixação de honorários advocatícios a favor do patrono da parte contrária. Inteligência do artigo 86 do Código de Processo Civil

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000720043
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000012-78.2020.8.26.0201, da Comarca de Garça, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelada TERESINHA DA SILVA
MENDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), DONEGÁ MORANDINI E BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 4 de setembro de 2020.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000012-78.2020.8.26.0201 - MPO
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Apelação Cível no 1000012-78.2020.8.26.0201
Apelante: Ccg Empreendimentos Imobiliarios Ltda
Apelado: Teresinha da Silva Mendes
Comarca: Garça
V. 2293
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA.
RESCISÃO
POR
INICIATIVA
DA
COMPRADORA INADIMPLENTE. VALOR DA CAUSA.
CORREÇÃO. PARTE CONTROVERTIDA. RETENÇÃO DE
10% FIXADA EM SENTENÇA MAJORADA PARA 20%.
PERCENTUAL RAZOÁVEL PARA COMPENSAR OS
PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO
NEGÓCIO
RETENÇÃO
DE
ARRAS/SINAL
E
CLÁUSULA PENAL.
INADMISSIBILIDADE
DE
CUMULAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE
NÃO EDIFICADO. REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS DE
SUCUMBÊNCIA.
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA
CONFIGURADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Na ação que tem por objeto a rescisão de compromisso de
compra e venda, o valor da causa deve corresponder ao do
contrato ou de sua parte controvertida. Inteligência do art. 292,
II, do Código de Processo Civil.
2. Para a hipótese de rescisão do compromisso de compra e
venda de imóvel, motivada pelo adquirente, é razoável a
fixação de devolução em montante equivalente a 80% dos
valores pagos à vendedora, diante da existência de cláusula
contratual abusiva. Precedentes desta Câmara.
3. O arrependimento do promitente comprador não importa em
perda das arras confirmatórias. Precedentes deste Tribunal.
4. É indevida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel,
na hipótese de lote não edificado que não permite fruição plena
do bem ou proveito econômico imediato. Precedentes desta
Câmara.
5. É admitida a responsabilização do comprador pelo
pagamento de impostos e taxas que recaem sobre o imóvel,
referente ao período em que esteve imitido na posse.
6. Configurada a sucumbência recíproca, é de rigor a
distribuição proporcional das custas e despesas processuais,
bem como na fixação de honorários advocatícios a favor do
patrono da parte contrária. Inteligência do artigo 86 do Código
de Processo Civil

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Trata-se de Apelação interposta contra sentença judicial (págs.
181/185), cujo relatório adoto, proferida pelo MM. Juiz da 1a Vara Cível de
Garça, que, em ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas com
repetição de indébito, julgou procedente o pedido inicial, para declarar “a
abusividade da cláusula 22a do contrato, resolver o compromisso de compra e
venda, impondo à requerida, por conseguinte, a obrigação de restituir à autora o
percentual de 90% sobre a totalidade do preço pago, por força do negócio
jurídico formalizado no instrumento de fls. 78/93, em parcela única, corrigido
monetariamente de acordo com os índices da Tabela Prática do Tribunal de
Justiça de São Paulo a partir do efetivo desembolso, sem prejuízo da incidência
de juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta sentença,
compensando-se eventuais tributos em atraso até o ajuizamento da ação.
Condenou ainda a ré a arcar com as custas e despesas processuais, bem como
com honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos
termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil.
Apela a ré sustentando, preliminarmente, que o valor da causa
deve ser estabelecido em R$ 29.009,64, pois, este foi o montante total pago pela
autora, uma vez que sua pretensão é a rescisão contratual com a devolução de
100% dos valores pagos. No mérito, pugna pela reforma da sentença, em síntese,
porque (a)deve ser afastada nulidade da cláusula 22a do contrato objeto da lide,
que entre outras coisas prevê a retenção das arras e de 30% dos valores pagos (b)
especialmente no que toca a indenização sobre a fruição do bens que deve ser
estabelecida; (c)devendo ainda a apelada ser responsabilizada pelo pagamento de
impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, não somente até a o ajuizamento da
ação, mas até a sentença, quando ocorreu a reintegração de posse, em obediência

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a cláusula 7a (d) tendo a rescisão se operado por culpa da compradora, ela deve
responder
integralmente
pelos
honorários
advocatícios
em
10%
(e)
subsidiariamente, requer que o percentual de majoração seja de 25% dos valores
pagos .
Recurso tempestivo e preparado (págs. 120).
Contrarrazões apresentadas (págs. 122/128).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
VOTO.
Primeiramente, reconheço a incorreção do valor da causa.
O artigo 292, inciso II, do Código de Processo Civil dispõe que o
valor da causa na ação que tiver por objeto a rescisão de ato jurídico será “o valor
do ato ou de sua parte controvertida”.
No caso em análise, a apelada, por questões de ordem financeira,
não tem mais interesse na manutenção do ato jurídico celebrado com a apelante,
de forma que pleiteia a sua rescisão e a restituição de 100% dos valores pagos, o
que equivale a R$ 29.643,83 (pág. 148).
Desse modo, assiste razão à apelante quando afirma que o valor
da causa deve corresponder à “parte controvertida”, que, no caso em apreço, é de

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R$ 29.643,83. Não se pode considerar o valor total do imóvel adquirido (R$
55.810,00) como controvertido se a apelada pretende a restituição apenas daquilo
que pagou.
A alteração do valor da causa para R$ 29.643,83, portanto, é
medida que se impõe.
Quanto ao mérito, o recurso merece parcial acolhimento.
A vendedora pretende que a devolução observe a cláusula 22a do
contrato objeto da lide, que entre outras coisas prevê a retenção das arras e de
30% dos valores pagos (pág. 72), que implica, para o caso de rescisão contratual,
restituição de 70% dos valores pagos a título de preço.
Todavia, não lhe assiste razão, porque referida cláusula é nula de
pleno direito, por colocar o consumidor em desvantagem exagerada. Por outro
lado, também não pode prosperar o percentual de retenção de 10% fixado em
sentença, por ser insuficiente para ressarcimento das despesas da ré. Sendo assim,
no caso em análise, considerando as suas circunstâncias, o percentual de
retenção deve ser majorado para 20% por ser montante adequado e razoável
para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora, estando, inclusive, em
consonância com a jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça e
deste Egrégio Tribunal, inclusive desta Colenda 3a Câmara:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CONTRATO
DE
PROMESSA
DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO.
PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. (...). AGRAVO NÃO
PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas

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hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a
flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e
25% do total da quantia paga. (...). (...). 4. Agravo interno não
provido (AgRg no AREsp 807.880/DF, Rel. Min. Raul Araújo, 4a.
Turma, Data do Julgamento: 19/04/2016 - destaque meu);

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio
formulada pela adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do
pactuado e o retorno das partes contratantes ao estágio anterior à
avença. Retenção do equivalente a 20% do montante quitado.
Percentual ajustado às particularidades do caso concreto e
usualmente utilizado em casos semelhantes. (...). RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá Morandini; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
01/02/2019 - destaque meu);

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM PEDIDO DE
TUTELA ANTECIPADA, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
E OUTROS PLEITOS - Aquisição de unidade imobiliária -
RESCISÃO CONTRATUAL
Retenção de 20% do valor
efetivamente pago que se mostra mais adequada para o caso
concreto e em conformidade precedentes desta C. Câmara (...).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (Apelação Cível
1002755-02.2017.8.26.0481; Relatora: Maria Salete Corrêa Dias;
Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
21/05/2019 - destaque meu);

Compromisso de compra e venda. Rescisão contratual. Desistência
do comprador. Cabimento de retenção de 20% do valor pago.
Estimativa razoável. Aplicação indistinta de cláusula que
ensejaria desvantagem exagerada ao consumidor. Restituição de
uma só vez. (...). Recurso das rés provido em parte, não conhecido o
dos
autores
por
deserção.
(Apelação
Cível
1007428-21.2014.8.26.0068;
Relator: Augusto
Rezende;
Órgão
Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
14/05/2019 - destaque meu);

COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. 1. Desistência do negócio
formulada pela adquirente. Hipótese em que necessária a resolução do

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pactuado e o retorno das partes contratantes ao estágio anterior à
avença. Retenção do equivalente a 20% do montante quitado.
Percentual ajustado às particularidades do caso concreto e
usualmente utilizado em casos semelhantes. Ausência de
fundamento para redução deste percentual. (...). RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível
1051159-63.2017.8.26.0100; Relator: Donegá Morandini; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
01/02/2019; Data de Registro: 01/02/2019 destaque meu);

Compra e venda. RESCISÃO CONTRATUAL. Percentual de
RETENÇÃO DA VENDEDORA. Insurgência da ré em face da
sentença de procedência. Rescisão do contrato por culpa do
comprador. Direito de retenção da vendedora. Possibilidade de
retenção entre 10% e 25% das quantias pagas. Precedentes do STJ.
Sentença que fixou um percentual de 10% sobre os valores pagos.
Percentual reduzido, considerando as quantias pagas. Cláusula penal
que implicaria a perda de 50% dos valores pagos. Abusividade.
Prejuízos nesse patamar não demonstrados. Possibilidade de o imóvel
ser novamente vendido e ausência de imissão na posse. Majoração da
retenção, nessa situação, para 20% das quantias pagas pela
aquisição do imóvel. Atualização monetária desde os desembolsos e
juros de mora a partir do trânsito em julgado. Sucumbência recíproca
das partes. Distribuição dos encargos da sucumbência nos termos do
acórdão. Recurso provido parcialmente. (TJSP; Apelação Cível
1067473-84.2017.8.26.0100; Relator: Carlos Alberto de Salles; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
04/12/2018; Data de Registro: 04/12/2018 destaque meu);
Outrossim, não se justifica a pretensão de retenção do valor pago
a título de arras, pois, segundo o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “(...) o
arrependimento do promitente comprador só importa em perda do sinal se as
arras forem penitenciais, não se estendendo às arras confirmatórias” (AgRg. no
Ag. 717.840/MG, Rel. Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma).
Neste caso, pelo que se infere do contrato celebrado entre as
partes, ao contrário do que sustenta a apelante, as arras em debate tinham nítido
caráter confirmatório e não penitencial, pois representou princípio de pagamento,

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tanto que compunha o preço contratado e existia também multa compensatória
prevista para compensar os prejuízos suportados pela vendedora em razão de
rescisão motivada pelos compradores (pág. 32).
Nesse sentido, em casos análogos, já decidiu este Egrégio
Tribunal contra os interesses da apelante:
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda Rescisão
contratual por iniciativa dos promitentes-compradores
(...).

Insurgência das requeridas
Retenção de 20% do montante
desembolsado que se mostra adequada para o ressarcimento das
despesas operacionais da venda Arras Natureza confirmatória
Retenção Descabimento Recurso desprovido, com majoração dos
honorários advocatícios, nos termos do art. 85, § 11 do Código de
Processo Civil. (TJSP; Apelação Cível 1006351-69.2017.8.26.0068;
Relator: José Roberto Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Barueri - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
31/01/2019; Data de Registro: 04/02/2019 destaques meus);
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C.C.
RESTITUIÇÃO DE VALORES
Desistência dos compradores.
Adequação da porcentagem de retenção de 20%, que deve ser
proporcionalmente inversa ao montante dos valores pagos, sobre os quais
incidirão, de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora Sinal pago a
título de arras confirmatórias, que não comporta sua retenção (...).
Sucumbência recíproca Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação
Cível 1013552-19.2017.8.26.0002; Relator: Alcides Leopoldo; Órgão
Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro -
10a Vara Civel; Data do Julgamento: 23/03/2018; Data de Registro:
23/03/2018 destaques meus).
Assim, não é devida a retenção das arras pagas, cujo valor
deverá integrar o cálculo das prestações adimplidas, sobre o qual incidirá a
retenção de 20% dos valores pagos pelo Lote, conforme fixado neste acórdão.

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A pretensão de indenização pela ocupação indevida do imóvel
não prospera, eis que, originariamente, nele não havia qualquer edificação. A
posse que foi atribuída à época da contratação à apelada não fundamenta a
estipulação da verba pretendida por não possibilitar a fruição plena do bem ou
proveito econômico imediato. No mesmo sentido já decidiu esta Colenda
Câmara:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual
cumulada com restituição de quantias pagas. (...). Incabível indenização
pelo período de ocupação do imóvel por se tratar de terreno,
originariamente, sem edificação. (...). Sentença reformada em parte.
Dado
parcial
provimento
ao
recurso. (TJSP;
Apelação
Cível
1035382-65.2017.8.26.0576; Relator: Nilton Santos Oliveira; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto -
7a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/07/2019; Data de Registro:
04/07/2019 destaque meu);
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO
DE
REVISÃO
CONTRATUAL
C.C.
CONSIGNAÇÃO
E
RECONVENÇÃO. (...). Arbitramento, ainda, de taxa de ocupação.
Impossibilidade. Alienação de lote desprovido de infraestrutura para
imediata ocupação. Circunstância a afastar o arbitramento da
indenização buscada pela autora, devidamente ressarcida com a
perda das prestações quitadas pelo adquirente. Precedentes. APELOS
DESPROVIDOS. (TJSP; Apelação Cível 1010752-89.2016.8.26.0604;
Relator: Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Sumaré - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
28/05/2019; Data de Registro: 30/05/2019 destaque meu);
MCOMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação de rescisão
contratual c.c. restituição de valores pagos. (...). Pedido de
compensação dos valores a serem restituídos com indenização pela
fruição do imóvel. Negócio envolvendo lote de terra nua, sem indícios
de edificação. Taxa de ocupação indevida. (...). Sentença mantida.
RECURSO
DESPROVIDO.
(TJSP;
Apelação
Cível

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Apelação Cível no 1000012-78.2020.8.26.0201 - MPO
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1047524-32.2017.8.26.0114; Relator: Alexandre Marcondes; Órgão
Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 5a Vara
Cível; Data do Julgamento: 02/04/2019; Data de Registro: 02/04/2019
destaque meu).
Outrossim, para que haja equilíbrio na relação negocial e seja
evitado o enriquecimento indevido da apelada, deve ser permitida a
responsabilização da apelada por impostos e taxas que incidiram no imóvel
durante o período que esteve em sua posse, cujos valores deverão ser apurados
em fase processual adequada.
Com o resultado do recurso, resta caracterizada sucumbência
recíproca, de forma que as custas e despesas processuais deverão ser igualmente
repartidas entre as partes. Quanto aos honorários, mantenho os fixados em
sentença a favor do patrono da apelada e fixo honorários advocatícios a favor do
patrono da apelante em importe equivalente a 10% sobre a diferença entre o valor
pleiteado pela autora e o que lhe foi deferido.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao presente
recurso para: a) alterar o valor da causa para R$ 29.643,83; b) majorar o
percentual de retenção para 20% dos valores pagos, mantendo no mais a r.
sentença por seus próprios fundamentos; c) estabelecer a sucumbência recíproca
entre as partes, mantendo os honorários fixados em sentença a favor do patrono
da apelada e fixando honorários advocatícios a favor do patrono da apelante em
importe equivalente a 10% sobre a diferença entre o valor pleiteado pela autora e
o que lhe foi deferido.

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Deixo de majorar os honorários, nos termos do artigo 85, §11, do
CPC, pois, conforme decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no EDcl no
AgInt no REsp no 1.573.573 - RJ (2015/0302387-9), somente seria cabível na
hipótese de o recurso ter sido integralmente não conhecido, rejeitado ou
desprovido, o que não se verifica no caso em análise.
MARIA DO CARMO HONÓRIO
Relatora