Tribunal: TJSP
Processo: 1040024-36.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: A.C.Mathias Coltro
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
Compra e Venda de Terreno – Contrato com Alienação Fiduciária em Garantia – Ausência de prova de efetivação do registro da alienação – Inaplicabilidade das normas da Lei no 9.514/97 – Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Incidência das normas do CDC – Rescisão a pedido dos compradores, por inadimplemento das requeridas, que não entregaram o empreendimento no prazo fixado em

Ementa:
Compra e Venda de Terreno – Contrato com Alienação Fiduciária em Garantia – Ausência de prova de efetivação do registro da alienação – Inaplicabilidade das normas da Lei no 9.514/97 – Precedente do Colendo Superior Tribunal de Justiça – Incidência das normas do CDC – Rescisão a pedido dos compradores, por inadimplemento das requeridas, que não entregaram o empreendimento no prazo fixado em contrato – Restituição da totalidade das quantias pagas, devidamente corrigidas a partir dos desembolsos e com incidência de juros a partir da citação – Incidência de multa contratual, afastada – Danos morais não configurados – Majoração da verba sucumbencial devida pela requerida "Urbplan" – Recurso da requerida "Sítio Fortaleza" parcialmente provido e improvidos, o da requerida "Urbplan" e o dos autores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000565244
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1040024-36.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes/apelados
URBPLAN DESENVOLVIMENTO URBANO S/A (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) e
SITIO
FORTALEZA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIO
LTDA,
são
apelados/apelantes LEIDE JANE OLIVEIRA DA SILVA e JORGE LUIZ DANTAS DA
SILVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso da corré "Sítio Fortaleza" e negaram provimento aos apelos da
corré "Urbplan" e dos autores. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), ERICKSON GAVAZZA MARQUES E J.L. MÔNACO DA
SILVA.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
A.C.MATHIAS COLTRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1040024-36.2018.8.26.0224 -Voto no 42330
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5a Câmara – Seção de Direito Privado
Apelação no 1040024-36.2018.8.26.0224 Voto no 42330.
Comarca: Guarulhos 7a Vara Cível.
Apelantes e reciprocamente Apelados: Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A (Em
Recuperação Judicial); Sítio Fortaleza Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Leide Jane de
Oliveira da Silva e Outro.
Natureza da Ação: Compra e Venda de Imóvel.
Ementa: Compra e Venda de Terreno
Contrato com
Alienação Fiduciária em Garantia Ausência de prova de
efetivação do registro da alienação
Inaplicabilidade das
normas da Lei no 9.514/97 Precedente do Colendo Superior
Tribunal de Justiça
Incidência das normas do CDC

Rescisão a pedido dos compradores, por inadimplemento das
requeridas, que não entregaram o empreendimento no prazo
fixado em contrato Restituição da totalidade das quantias
pagas, devidamente corrigidas a partir dos desembolsos e com
incidência de juros a partir da citação Incidência de multa
contratual, afastada
Danos morais não configurados

Majoração da verba sucumbencial devida pela requerida
“Urbplan”
Recurso da requerida “Sítio Fortaleza”
parcialmente provido e improvidos, o da requerida “Urbplan”
e o dos autores.
Cuida-se de apelação tirada contra a sentença de fls. 288/292, que julgou
parcialmente procedentes os pedidos, tornando definitivo o comando da decisão de
fls. 52/53, resolvendo o negócio jurídico celebrado entre as partes, por
inadimplemento, condenando as rés, solidariamente, à restituição, de uma só vez, de
todos os valores desembolsados pelos autores, acrescidos de correção monetária, a
contar de cada pagamento, multa (10%) e juros de mora, à razão de 1% ao mês, a
partir da citação. Em razão da sucumbência condenou, ainda, as rés ao pagamento
das despesas processuais e dos honorários advocatícios devidos aos patronos dos
autores, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação.
A requerida “Urbplan” apela às fls. 294/313, requerendo inicialmente, a
concessão dos benefícios da gratuidade de justiça; ou o diferimento das custas ao final
ou, ainda, o parcelamento do valor do preparo e a concessão de prazo para seu

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recolhimento. No mérito, afirma que não há que se falar em atraso, posto que houve a
conclusão das obras de infraestrutura, dentro do prazo estimado de 48 meses,
conforme o contrato, sendo emitido o Termo de Verificação de Obras em 27 de
dezembro de 2016, ainda que parcial. Defende que a culpa pela rescisão deve ser
atribuída aos autores, que desistiram imotivadamente do contrato, motivo pelo qual
deverão responder pelas sanções impostas em contrato, determinando-se a retenção
de 30% a 25% dos valores pagos, com correção monetária e juros incidindo somente
a partir do trânsito em julgado.
A requerida “Sítio Fortaleza” também apresenta seu apelo, às fls. 319/339,
aduzindo que, ao caso, não se aplica o CDC, não sendo possível a rescisão do contrato,
diante da existência de pacto de alienação fiduciária no contrato firmado, de modo
que aplicável a Lei no 9.514/97. Defende, mais, que não houve atraso na entrega do
empreendimento, posto foi expedido o Termo de Vistoria Parcial no mês de fevereiro
de 2016. Subsidiariamente, afirma ser impossível a restituição das quantias pagas
pelo lote, tendo em vista que os autores devem ser responsabilizados pela rescisão do
contrato, retendo-se 25% do valor pago, conforme a jurisprudência, reforçada pela
nova Lei dos Distratos que, embora não se aplique ao caso, traz um parâmetro. Ainda
pretende seja afastada a aplicação da multa, ante a falta de previsão contratual em tal
sentido e que os juros de mora somente incidam a partir do trânsito em julgado.
Os autores também apelam às fls. 342/347, pretendendo a fixação de
indenização a título de danos morais decorrentes do sofrimento experimentado em
razão do inadimplemento do contrato.
Recursos tempestivos.
Não houve recolhimento de preparo por parte da requerida “Urbplan”,
diante do pedido de gratuidade de justiça; preparado, o recurso da requerida “Sítio
Fortaleza” e sem preparo o recurso dos autores.

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Contrarrazões dos autores às fls. 351/356 e da requerida “Sítio Fortaleza”
às fls. 357/364.
Pela decisão de fl. 373 concedeu-se os benefícios da gratuidade de justiça à
corré “Urbplan” apenas para fins deste recurso, determinando-se que os autores
providenciassem o recolhimento do preparo, o que se deu às fls. 376/378, motivo pelo
qual ficam os recursos recebidos apenas no efeito devolutivo, nos termos do artigo
1.012, §1o, V, do CPC.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório, ao qual se acresce o da sentença.
Cumpre salientar que se trata de verdadeira relação de consumo a
estabelecida entre os litigantes e, por conseguinte, de rigor a incidência das normas do
Código de Defesa do Consumidor, apesar do entendimento em sentido contrário
defendido pelas apelantes.
Incontroverso que as partes firmaram, em 29 de abril de 2012, contrato
particular de compra e venda de imóvel, com pagamento parcelado e alienação
fiduciária em garantia, que teve por objeto o Lote 09 da Quadra 14 do Loteamento
denominado “Jardim Nazaré I”, no Município de Guarulhos (fls. 22/44).
Dessa forma e “a priori', não se poderia invocar a norma inserta no artigo
53 do Código de Defesa do Consumidor, para fundamentar o pedido de resolução
contratual e devolução de quantias, na medida em que há regramento específico para
a excussão da garantia previsto na Lei no 9.514/97.
Entretanto e a despeito do afirmado pela ré “Sítio Fortaleza”, cabia a ela
trazer a cópia da matrícula do lote, com o efetivo registro da alienação fiduciária,
uma vez que foi ela quem alegou o óbice do regramento da Lei no 9.514/97 ao quanto
postulado pelos autores.

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Como é cediço, o registro é ato constitutivo da propriedade fiduciária (cf.
art. 23 da Lei no 9.514/97).
A esse respeito, o magistério de Melhim Namem Chalub1:
“A lei prevê que a propriedade se constitui 'mediante registro', no
competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título' (Lei no
9.514/97, art. 23), deixando claro que a garantia real é o domínio fiduciário
constituído por aquele registro. Efetivamente, é requisito essencial para a
constituição da propriedade fiduciária no Registro de Imóveis competente,
dado que nosso sistema de transmissão imobiliária adota o registro como
modo de aquisição da propriedade.”
No entanto, ausente tal prova, inaplicável a Lei no 9.574/94 e, assim,
possível a resolução do contrato celebrado, aplicando-se o Código de Defesa do
Consumidor.
Nesse sentido, já decidiu o Colendo Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA SOBRE ESSE MESMO BEM. INADIMPLEMENTO DOS
COMPRADORES. RESCISÃO DO NEGÓCIO. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL
PARA QUITAÇÃO DA DÍVIDA. INAPLICABILIDADE DA LEI N.
9.514/1997. AGRAVO IMPROVIDO.
1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de
origem decidiu a matéria controvertida de forma fundamentada, ainda que
contrariamente aos interesses da parte.
2. O Tribunal de origem admitiu a pretensão de desfazimento do negócio
com restituição parcial dos valores pagos sem necessidade de alienar o bem
dado em garantia, como alegado pela construtora com amparo na Lei n.
9.514/1997, porque o contrato não teria sido levado a registro no Registro
de Imóveis. A alegação deduzida no recurso especial, de que não seria
1 Negócio Fiduciário 3a ed. Rio de Janeiro Renovar 2006 pág. 254.

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necessário levar o contrato a registro para que ele tivesse eficácia entre as
partes, vem amparada na indicação de ofensa a dispositivos legais que,
pelo seu conteúdo, não servem para dar sustentação a essa tese.
3. A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de resolução do
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador,
entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1361921/MG Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE
3a Turma j. 23/06/2016 pub. DJe 01/07/2016)
Assim, afastada as alegações de inaplicabilidade do CDC e de
impossibilidade de rescisão do contrato, passa-se à análise dos recursos, de forma
conjunta.
Como dito alhures, as partes firmaram em 29 de abril de 2012, contrato
que teve por objeto o Lote 09 da Quadra 14 do Loteamento denominado “Jardim
Nazaré I”, no Município de Guarulhos (fls. 22/44), no qual os autores se
comprometeram a pagar o preço e a requerida a implantar as obras de
infraestrutura.
No entanto, a sua entrega não ocorreu, conforme afirmam as próprias
apelantes, que atribuem a culpa de tal fato à Prefeitura que somente expediu TVO
parcial.
Como bem pontuou a r. sentença,
“(...) 2.3. Analisando-se a documentação acostada à exordial, sobretudo o
contrato de fls. 22/44, extrai-se da cláusula 2.1.3 'e', que foi estabelecido o prazo de 48
meses para entrega das obras de infraestrutura. Assim, considerando a condicionante do
'habite-se' ao 'TVO final', consoante se extrai de uma das contestações (v. fl. 65), e a
ausência de comprovação de conclusão das obras (v. fls. 84/146 e fls. 203/263), é
evidente a mora das rés.
2.4. Não prosperam, também, as alegações de que o atraso se deu por culpa

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da Prefeitura. O risco de a obra sofrer atraso é inerente à atividade das rés, de modo que
o prazo de entrega deveria ter sido cumprido conforme os termos contratuais. (...)
2.5. Impõe-se, assim, a resolução do contrato, e, por consequência, a
restituição dos valores pagos. Como a culpa é exclusiva dos fornecedores, os valores a
serem restituídos são integrais, sem direito à retenção.(...)”
Portanto, patente o inadimplemento das requeridas e inaceitável a
justificativa no sentido de que a demora se deu por culpa de terceiros.
Deste modo, reconhecida a culpa das corrés pela rescisão, de rigor a
manutenção da sentença no que se refere à determinação de devolução da totalidade
dos valores pagos, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir de
cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, ficando,
portanto, afastados os pedidos relativos à retenção de valores por parte das
requeridas, bem como à incidência de juros de mora somente a partir do trânsito em
julgado, diante da evidente culpa das rés pela rescisão, repita-se.
Ressalte-se que incide a Súmula no 543 do STJ, segundo a qual “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido
ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento” (g.n.).
A devolução de tais valores deverá ocorrer em parcela única, segundo o
previsto na Súmula no 2, deste E. Tribunal, a qual dispõe que:
“A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição”.
Contudo, merece reparo o julgado no que se refere à aplicação de suposta
multa contratual de 10%, uma vez que não existe no contrato firmado entre as partes

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previsão em tal sentido e, tampouco, a cláusula “X” apontada pelos autores.
Verifica-se que a r. sentença aplicou a inversão da cláusula “7.1.1” para
condenar as rés ao pagamento da referida multa.
No entanto, o pedido inicial não foi formulado desta forma, não podendo o
juiz ordenar o pagamento do que não foi pedido, sob pena de se realizar julgamento
“extra” ou “ultra petita”, motivo pelo qual a condenação a ela relativa, fica afastada.
Passa-se à análise do recurso dos autores, visando à fixação de indenização
a título de danos morais, que foi afastada pela r. sentença.
Razão não lhes assiste, uma vez que incabível a indenização a tal título, já
que não se demonstrou o prejuízo a tanto concernente, mesmo porque “não se cogita
da existência de uma obrigação de indenizar, sem que tenha ocorrido o dano” e, apesar
dos aborrecimentos por que possa ter passado o autor, descabido falar-se em dano
moral, que se vinculado à ideia de dor profunda, não suscetível de caracterização, no
presente caso.
O exercício da atividade negocial encerra, por si, a possibilidade de riscos
de ordem variada e que não ensejam, pela concretização deste ou daquele fato,
afirmar-se como disto decorrente dor moral, sob pena de extrema exacerbação de
circunstância subjetiva e abertura de porta ampla ao pedido indenizatório em toda e
qualquer circunstância.
Ainda e segundo o exposto pela Profa Maria Celina Bodin de Moraes, in
Danos à Pessoa Humana (Rio de Janeiro Renovar 2009 p. 188/189):
“A importância de conceituar o dano moral como lesão à dignidade
humana pode ser medida pelas consequências que gera, a seguir enunciadas.
Assim, em primeiro lugar, toda e qualquer circunstância que atinja o ser
humano em sua condição humana, que (mesmo longinquamente) pretenda
tê-lo como objeto, que negue sua qualidade de pessoa, será automaticamente

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considerada violadora de sua personalidade e, se concretizada, causadora de
dano moral a ser reparado. Acentue-se que o dano moral, para ser
identificado, não precisa estar vinculado à lesão de algum 'direito subjetivo'
da pessoa da vítima, ou causar algum prejuízo a ela. A simples violação de
uma situação jurídica subjetiva extrapatrimonial (ou de um 'interesse
extrapatrimonial') em que esteja envolvida a vítima, desde que merecedora
da tutela, será suficiente para garantir a reparação.
(...) De fato, não será toda e qualquer situação de sofrimento, tristeza,
transtorno ou aborrecimento que ensejará a reparação, mas apenas aquelas
situações graves o suficiente para afetar a dignidade humana em seus
diversos substratos materiais, já identificados, quais sejam, a igualdade, a
integridade psicofísica, a liberdade e a solidariedade familiar ou social, no
plano extrapatrimonial em sentido estrito” (não há grifos no original)
Portanto não há que se falar em danos morais.
Assim, em resumo, dá-se parcial provimento ao apelo da requerida “Sítio
Fortaleza”, apenas para o fim de afastar a incidência da multa contratual, negando-se
provimento aos recursos da “Urbplan” e dos autores.
Apesar da pequena alteração no julgado, a responsabilidade pelo
pagamento das verbas sucumbenciais continua das requeridas, mantida a fixação de
10% do valor atualizado da condenação a ser pago pela requerida “Sítio Fortaleza”
aos patronos dos autores, majora-se a verba devida pela requerida “Urbplan” para
11% do valor atualizado da condenação em razão do improvimento de seu recurso,
por aplicação do artigo 11 do artigo 85 do CPC.
Essas as razões pelas quais se entende ser caso de dar-se parcial
provimento ao recurso da requerida “Sítio Fortaleza e negar-se provimento aos
recursos interposto pela requerida “Urbplan” e pelos autores, manifestando-se aqui o
quanto se tem como necessário e suficiente à solução da causa, dentro da moldura em
que apresentada e segundo o espectro da lide e legislação incidente na espécie, sem

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ensejo a disposição diversa e conducente à outra conclusão, inclusive no tocante a
eventual prequestionamento de questão federal, anotando-se, por fim, haver-se
decidido a matéria consoante o que a turma julgadora teve como preciso a tanto, na
formação de sua convicção, sem ensejo a que se afirme sobre eventual
desconsideração ao que quer que seja no âmbito do debate travado entre os litigantes.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso da requerida “Sítio
Fortaleza Empreendimentos Imobiliários e Participações Ltda.” e nega-se provimento
ao recurso da requerida “Urbplan Desenvolvimento Urbano S/A Em Recuperação
Judicial”, bem como ao recurso dos autores, nos termos enunciados.
A. C. Mathias Coltro
Relator