Tribunal: TJSP
Processo: 1005327-52.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO REALIZADO PARA REGULARIZAÇAO DE OCUPAÇÃO IRREGULAR – PRETENSÃO DA ADQUIRENTE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE MATRÍCULA E INVALIDADE DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA AUTORA – REJEIÇÃO – Afastadas as teses de nulidade da sentença diante da inexistência de omissões, contradições ou cerceamento de defesa –

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – LOTEAMENTO REALIZADO PARA REGULARIZAÇAO DE OCUPAÇÃO IRREGULAR – PRETENSÃO DA ADQUIRENTE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE MATRÍCULA E INVALIDADE DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMPROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA AUTORA – REJEIÇÃO – Afastadas as teses de nulidade da sentença diante da inexistência de omissões, contradições ou cerceamento de defesa – Fundamentação adequada e inexistência de afirmações conflitantes – Prova documental suficiente – Compromisso de compra e venda firmado pelas partes conforme acordo judicial celebrado em cumprimento de sentença de ação de reintegração de posse relativa a terreno invadido – Núcleo habitacional declarado como Zona de Interesse Social, em que determinada a regularização fundiária com base na legislação municipal – Loteamento não foi realizado em benefício do vendedor nos termos da Lei 6.766/79 – Não configurado vício na matrícula ou ilegalidade quanto à titularidade do imóvel – Alegações de exceção de contrato não cumprido, onerosidade excessiva ou abusividade de cláusulas que não se sustentam – Obrigação de construção das obras de infraestrutura a cargo da Municipalidade e que estão em andamento – IPTU – Responsabilidade dos compradores, não tendo sido indicados valores dados ao vendedor que supostamente não tenham sido repassados ao Município – Diante do reconhecimento da validade do negócio jurídico, não há que se falar em restituição dos valores pagos ou indenização de benfeitorias - Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000775857
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005327-52.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante MÁRCIA
RODRIGUES DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados CLAUDIO MALVA
VALENTE,
RITA
DE
CÁSSIA
ALVES
VALENTE
e
ASSOCIAÇÃO
COMUNITÁRIA ANITA – ACA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO
XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005327-52.2019.8.26.0224 -Voto no 13914/asc
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Apelação Cível no 1005327-52.2019.8.26.0224
Apelante: Márcia Rodrigues de Souza
Apelados: Claudio Malva Valente, Rita de Cássia Alves Valente e Associação
Comunitária Anita – Aca
Comarca: Guarulhos
Voto no 13914/asc
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
LOTEAMENTO REALIZADO PARA REGULARIZAÇAO
DE
OCUPAÇÃO
IRREGULAR

PRETENSÃO
DA
ADQUIRENTE DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE
MATRÍCULA E INVALIDADE DA PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA

IMPROCEDÊNCIA

INCONFORMISMO DA AUTORA REJEIÇÃO Afastadas
as teses de nulidade da sentença diante da inexistência de
omissões,
contradições
ou
cerceamento
de
defesa

Fundamentação adequada e inexistência de afirmações
conflitantes Prova documental suficiente Compromisso de
compra e venda firmado pelas partes conforme acordo judicial
celebrado em cumprimento de sentença de ação de reintegração
de posse relativa a terreno invadido Núcleo habitacional
declarado como Zona de Interesse Social, em que determinada
a regularização fundiária com base na legislação municipal
Loteamento não foi realizado em benefício do vendedor nos
termos da Lei 6.766/79 Não configurado vício na matrícula
ou ilegalidade quanto à titularidade do imóvel Alegações de
exceção de contrato não cumprido, onerosidade excessiva ou
abusividade de cláusulas que não se sustentam Obrigação de
construção
das
obras
de
infraestrutura
a
cargo
da
Municipalidade e que estão em andamento
IPTU

Responsabilidade dos compradores, não tendo sido indicados
valores dados ao vendedor que supostamente não tenham sido
repassados ao Município
Diante do reconhecimento da
validade do negócio jurídico, não há que se falar em restituição
dos valores pagos ou indenização de benfeitorias - Sentença
mantida - NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 852/857, aclarada a fls. 861, cujo relatório ora se adota, que julgou improcedente a ação
declaratória de invalidade de negócio jurídico proposta por MÁRCIA RODRIGUES DE
SOUZA em face de CLÁUDIO MALVA VALENTE, RITA DE CÁSSIA VALENTE e
ASSOCIAÇÃO COMUNITÁRIA ANITA ACA, condenando a autora a suportar as custas
processuais mais honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação,
observada a gratuidade de justiça.

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Apela a autora e alega em síntese: i) contradição e omissão na
sentença; ii) aplicação da regra da exceção de contrato não cumprido; iii) violação à Lei de
Loteamento no 6.766/79, não sendo admissível a aplicação somente das normas relativas à
regularização fundiária; iv) clandestinidade do loteamento, pois os vendedores concordaram em
lotear o imóvel, sendo responsáveis pela regularização da área; v) aplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor para que seja reconhecida a onerosidade excessiva do compromisso de
compra e venda do imóvel, em prejuízo à compradora; vi) abusividade do contrato, cujas
cláusulas não observam a legislação relativa ao loteamento; vii) vício no contrato de promessa
de compra e venda que foi assinado pela corré e esposa do dono do imóvel, mas que não é
proprietária do bem e casada sob regime de separação total; viii) existência de manifestações
contrárias do Ministério Público e do Poder Judiciário em relação à homologação do acordo do
qual originou a regularização fundiária e as vendas dos lotes; ix) pagamentos de IPTU
efetuados pela compradora, que não estão sendo repassados ao Município, como pactuado; x)
inobservância do valor dos lotes aprovado em assembleia, por unanimidade dos moradores,
realizada em 19/10/2013; xi) invalidade da ata de 25/10/2014, na qual modificados os valores
aprovados na assembleia anterior, sem a assinatura de todo o corpo diretivo; xii) loteamento
não tem estrutura sanitária ou qualquer oferta de serviços públicos; xiii) necessidade de
devolução dos valores pagos e indenização por benfeitorias no caso de eventual declaração de
invalidade do compromisso de compra e venda. Por tudo isso, requer a anulação da sentença
com retorno dos autos para realização de prova e novo julgamento ou, no caso de julgamento
com base em causa madura, seja reconhecida a onerosidade excessiva, exceção de contrato não
cumprido e abusividade das cláusulas contratuais para julgar procedente a ação, invalidando o
negócio.
Foram apresentadas contrarrazões.
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.

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Trata-se de ação ajuizada pela adquirente de lote de terreno
objeto de compromisso de compra e venda firmado pelas partes, em que pretende a declaração
de nulidade da matrícula do imóvel e, consequentemente, invalidade do contrato, com base na
tese de vício na propriedade do imóvel, invalidade das cláusulas contratuais, onerosidade
excessiva e exceção de contrato não cumprido.
Em resumo, sustenta a autora que não tem segurança na
contratação, diante das irregularidades verificadas na matrícula do imóvel e no loteamento
realizado pelos réus, que não está de acordo com a Lei 6.766/79 e, por isso, deixou de quitar as
prestações combinadas. Assim, pretende o reconhecimento da invalidade do negócio jurídico,
com declaração de nulidade das cláusulas contratuais, bem como, em eventual desfazimento do
contrato, que os réus sejam condenados à restituição das quantias pagas e indenização das
benfeitorias.
Segundo consta, o terreno foi alvo de invasão por extenso
número de famílias, sem moradia, tendo sido objeto de ação de reintegração de posse proposta
pelo corréu CLAUDIO, proprietário do terreno. Na fase de cumprimento de sentença dessa
ação possessória, houve intervenção do Ministério Público e do Município de Guarulhos, diante
do interesse social envolvido, tendo sido realizada conciliação das partes, cujo acordo foi
homologado com base em Termo de Ajustamento de Conduta, no qual se estabeleceu a
formalização de contratos de promessa de compra e venda com os ocupantes do imóvel,
determinando-se a regularização fundiária para realização de loteamento, com base na
legislação municipal.
Em razão deste acordo judicial, em 19/12/2016, a autora firmou
compromisso de compra e venda com o corréu Claudemir e anuência da corré Associação
Comunitária Anita.
A sentença julgou improcedentes os pedidos da autora, dando
correta solução à lide. E a fim de evitar repetições desnecessárias, a sentença deve ser ratificada
por seus próprios e bem deduzidos fundamentos, nos termos do artigo 252, do Regimento
Interno deste E. Tribunal de Justiça, segundo o qual, “nos recursos em geral, o relator poderá
limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão recorrida, quando, suficientemente motivada,

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houver de mantê-la”.1
Com efeito, não há contradição ou omissão na sentença ou
necessidade de maior dilação probatória.
A questão relativa à nulidade da matrícula foi suficientemente
abordada, sem que os fundamentos relativos à legitimidade do autor para a pretensão tenham
sido contraditórios, pois a redação da decisão é clara ao estabelecer uma eventualidade de
entendimentos. Também não se cogita de omissão quanto à responsabilidade da Associação, na
medida em que integrou a lide e apresentou contestação, sendo certo que a improcedência do
pedido de nulidade da matricula e do compromisso de compra e venda também surte efeitos em
relação a Associação, que participou como interessada no contrato objeto da demanda.
Incabível ainda a anulação do julgamento para nova dilação
probatória, na medida em que os fatos descritos imputam situação cuja prova está devidamente
produzida nos documentos trazidos aos autos, o que é suficiente para a solução da controvérsia.
Totalmente insubsistentes, portanto, os argumentos de nulidade
da sentença.
No que se refere à validade da matrícula, como já dito, a r.
sentença deu adequada solução, inexistindo invalidade na titularidade do corréu Cláudio em
relação ao imóvel, que justifique a interrupção dos pagamentos por parte da compradora e
menos ainda a tese de exceção de contrato não cumprido.
Sobre a participação da corré RITA no compromisso de compra
e venda, vale acrescentar que a menção que lhe foi feita não configura nulidade contratual, pois
somente foi qualificada como esposa do vendedor, com a devida citação do regime de
separação total de bens, o que não constitui qualquer prejuízo à compradora.
1 AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado em 14/05/2013;
AgRg no REsp 1339998 / RS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no
AREsp 530121 / SP, Quarta Turma, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 19/08/2014.

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Acertada também a rejeição dos argumentos relativos às
irregularidades no loteamento, sua clandestinidade ou falta de infraestrutura, na medida em que
se trata de núcleo habitacional declarado como Zona de Interesse Social, sendo que a
regularização do terreno e das obras de infraestrutura estão a cargo da Municipalidade, nos
termos do acordo homologado judicialmente.
Ao proprietário do terreno, restou a obrigação de repassar para
o Fundo Municipal de Habitação, o valor de 5% da quantia mensal por ele recebida, para fins
de regularização fundiária, o que sequer foi abordado pela autora, inexistindo, portanto, tese de
descumprimento de sua parte ou da Associação em relação ao Termo de Ajustamento de
Conduta que regula as obrigações relativas ao empreendimento.
Conforme já mencionado em sentença, não se trata de
loteamento realizado pelo vendedor, em seu próprio proveito, e sim de terras invadidas, que
foram consideradas de interesse social, com acordo realizado em demanda de reintegração de
posse para regularização da área, inexistindo indício nos autos de descumprimento deste acordo
por parte dos réus.
Cumpre ressaltar que o corréu demonstrou que as obras estão
sendo realizadas e ainda estão em andamento, conforme documentos de fls. 826/835, razão pela
qual não há como se afirmar, neste momento, a ocorrência de eventual violação da
regularização das obras por quem quer que seja. Ao menos, certo é que tal conclusão não se
extrai de quaisquer fatos ou documentos trazidos pela autora.
Também não há onerosidade excessiva ou prejuízo ao
consumidor, que justifique a alegada invalidade do negócio.
O que se depreende das razões recursais são argumentos
diversos despejados pela autora no intuito quase desesperado de desmerecer o negócio e
invalidá-lo, sem que haja, contudo, elementos que evidenciem uma ilegalidade.
Os valores atribuídos nos compromissos de compra e venda
foram regulados no ajustamento firmado para a solução do impasse envolvendo o compromisso
de compra e venda e nada de irregular se verifica na quantificação descrita ou na Assembleia

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do dia 25/10/2014, além de legítima a necessidade de atualização monetária do preço. E a
alegação de que houve manifestação contrária do Ministério Público e do Poder Judiciário
quanto à formalização do acordo é descabida, eis que as manifestações juntadas pela autora
foram anteriores à realização da audiência de conciliação datada de 24/11/2015, na qual
compareceram o representante do parquet, as partes e a Municipalidade, frente ao juiz da causa,
para delimitar certas condições, culminando com a homologação do acordo (fls. 131/138 e
fls.491/493).
Quanto ao IPTU, bem é de se ver que o proprietário vendedor
se obrigou a aderir a parcelamento dos valores lançados e não pagos referentes aos exercícios
de 2001 a 2015, assumindo a quitação das quantias, repassando-a aos compromissários
compradores com o pagamento das prestações, em valor destacado da parcela do preço. Assim,
eventuais quantias em aberto, relativas a período posterior a este ou referentes a parcelas não
quitadas pelos compradores, não são de responsabilidade do vendedor. E no caso, não houve
efetiva indicação pela autora de pagamento de quantia certa ao vendedor, que eventualmente
não foi repassada ao Município, tendo sido levantado apenas argumentos genéricos de
inadimplência e existência de dívida ativa.
Por fim, não sendo o caso de invalidade do negócio jurídico,
prejudicados o pedido subsidiário de restituição das quantias pagas ou indenização das
benfeitorias.
Sobre a cláusula que impede a retenção das benfeitorias, não se
verifica ilegalidade em tese, pois tal restrição é específica à hipótese de construção feita pelo
comprador, que não tenha respeitado as restrições urbanísticas e exigências sanitárias, como se
vê da cláusula VII (fls. 333). Não se trata, pois, de restrição ao direito de indenização das
benfeitorias, o que poderia ser considerado abusivo. Assim, também não se acolhe a pretensão
de declaração de nulidade de cláusula contratual.
Por tudo isso deve ser mantida a sentença de improcedência. E
como a parte apelante foi vencida em grau de recurso e novamente experimentou sucumbência,
deve pagar mais 5% sobre o valor atualizado da causa, a título de honorários recursais (art.
85 § 11, do CPC), observada a gratuidade de justiça.

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Eventuais embargos declaratórios contra o acórdão serão
julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante manifestar expressa
oposição na própria petição de interposição.
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO à apelação.
ALEXANDRE COELHO
Relator