Tribunal: TJSP
Processo: 1002965-16.2018.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Maria de Lourdes Lopez Gil
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
Apelação Cível. Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Sentença de extinção do feito, sem resolução do mérito. Insurgência dos autores. Acolhimento. Impossibilidade atual de registro perante o Oficial de Registro de Imóveis, pois os lotes adquiridos estão situados em loteamento irregular. Legitimidade e excepcional interesse autoral de postular individualmente a promoção da

Ementa:
Apelação Cível. Compromisso de compra e venda. Adjudicação compulsória. Sentença de extinção do feito, sem resolução do mérito. Insurgência dos autores. Acolhimento. Impossibilidade atual de registro perante o Oficial de Registro de Imóveis, pois os lotes adquiridos estão situados em loteamento irregular. Legitimidade e excepcional interesse autoral de postular individualmente a promoção da regularização do imóvel para, em seguida, obter outorga da escritura. Concessão do prazo de 2 anos para a sua efetivação, nos mesmos termos do TAC celebrado pelos loteadores com o Ministério Público, com lavratura da competente escritura de venda e compra nos 30 dias seguintes à regularização, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00, até o valor da aquisição do imóvel devidamente atualizado. Recurso provido, com observação de que o registro somente poderá ser pretendido após a regularização do empreendimento.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000159231
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1002965-16.2018.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que são
apelantes NELSON MILTON BIANCHI e MARGARIDA DONHA BIANCHI, são
apelados MARCOS ANTONIO DA ROCHA, ANA RITA CRUZ DA SILVA e
PREFEITURA MUNICIPAL DE PRESIDENTE PRUDENTE.
ACORDAM, em 7a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso,
com observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores LUIZ
ANTONIO COSTA (Presidente) e JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 4 de março de 2020.
GIL CIMINO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
APELAÇÃO CÍVEL no 1002965-16.2018.8.26.0482
APELANTES: NELSON MILTON BIANCHI E MARGARIDA DONHA
BIANCHI
APELADOS: MARCOS ANTONIO DA ROCHA, ANA RITA CRUZ DA SILVA
E PREFEITURA MUNICIPAL DE PRESIDENTE PRUDENTE
COMARCA: PRESIDENTE PRUDENTE
Apelação Cível. Compromisso de compra e venda.
Adjudicação compulsória. Sentença de extinção do feito,
sem resolução do mérito. Insurgência dos autores.
Acolhimento. Impossibilidade atual de registro perante o
Oficial de Registro de Imóveis, pois os lotes adquiridos
estão situados em loteamento irregular. Legitimidade e
excepcional interesse autoral de postular individualmente a
promoção da regularização do imóvel para, em seguida,
obter outorga da escritura. Concessão do prazo de 2 anos
para a sua efetivação, nos mesmos termos do TAC
celebrado pelos loteadores com o Ministério Público, com
lavratura da competente escritura de venda e compra nos
30 dias seguintes à regularização, sob pena de multa diária
de R$ 1.000,00, até o valor da aquisição do imóvel
devidamente atualizado. Recurso provido, com observação
de que o registro somente poderá ser pretendido após a
regularização do empreendimento.
Voto no 16.269
Trata-se de sentença prolatada pelo MM Juiz
de Direito, Dr. Darci Lopes Beraldo, que julgou extinta, sem resolução
do mérito, a “ação de obrigação de fazer consistente na regularização de
parcelamento de solo para fins urbanos c.c. adjudicação compulsória”,
proposta por NELSON MILTON BIANCHI e MARGARIDA
DONHA BIANCHI em face de MARCOS ANTÔNIO DA ROCHA,
ANA RITA CRUZ DA SILVA e PREFEITURA MUNICIPAL DE

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PRESIDENTE PRUDENTE, condenando os autores ao pagamento de
custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios,
arbitrados em 10% sobre o valor da causa, com as regras atinentes à
assistência judiciária.
Apelam os autores, aduzindo que não
pretendem promover a tutela de direitos e interesses difusos e coletivos,
tampouco postulam direitos alheios em nome próprio. Esclarecem que
sua pretensão consiste no reconhecimento do inadimplemento
contratual dos réus e na determinação para que cumpram a obrigação de
fazer decorrente do contrato de compra e venda celebrado para a
aquisição dos lotes descritos na peça inicial, qual seja, de adotarem as
providências necessárias para a outorga da escritura pública de compra
e venda, de modo a viabilizar o registro da transmissão do domínio.
Ponderam que, “se a tutela jurisdicional pretendida com a presente
demanda produzirá reflexos a beneficiar terceiros, tal fenômeno não
pode obstar os Apelantes de exercerem o seu direito de exigirem dos
Apelados o cumprimento das obrigações às quais estão vinculados por
força do referido contrato” (fl. 181). Argumentam que “entender que
a pretensão dos Apelantes trataria de pedido de interesse
difuso/coletivo, cuja defesa caberia apenas ao órgão do Ministério
Público, seria o mesmo que chancelar a afronta ao princípio da
inafastabilidade da jurisdição, consagrado no artigo 5o, inciso XXXV,
da Constituição Federal” (fl. 182). Ao final, pedem “a condenação
dos Apelados à obrigação de fazer consistente em regularizar os lotes
adquiridos pelos Apelantes, de modo a outorgar-lhes a competente
escritura pública de compra e venda, com fundamento no artigo

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1.013, § 3o, inciso I, do Código de Processo Civil.” (fl. 183).
Contrarrazões às fls. 186/194 e 205/210.
Decisão monocrática da 13a Câmara de Direito
Público deste E. Tribunal, deixando de conhecer do recurso e
determinando a remessa dos autos a uma das Câmaras da Primeira
Subseção de Direito Privado (fls. 211/215).
Manifestada oposição ao julgamento virtual
(fl. 217).
Parecer da PGJ (fls. 224/233) pelo “não
provimento do recurso, com a manutenção da sentença de extinção da
ação sem resolução do mérito por ilegitimidade ativa ou, caso assim
não se entenda, alternativamente, pelo parcial provimento do recurso
para que a outorga da escritura pública seja efetuada após a
regularização dos lotes em análise.”.
É o relatório.
Os
autores
adquiriram,
por
meio
de
instrumento particular, dois lotes de terreno junto aos réus, encravados
no imóvel rural objeto da matrícula no 30.363, do 1o Oficial de Registro
de Imóveis de Presidente Prudente/SP, tendo sido imitidos na posse de
ambos.

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Ocorre que, até o momento, inexistem
matrículas individualizadas abertas para os lotes adquiridos, o que
inviabiliza o registro da transmissão da propriedade e levou à
propositura da presente ação.
Verifica-se
que
foram
detectadas
irregularidades urbanísticas e ambientais decorrentes do parcelamento
ilegal do solo naquela propriedade rural, cuja prévia regularização se
faz necessária à outorga de escritura.
No curso do processo, houve notícia de que foi
celebrado “Termo de Audiência e Ajustamento de Conduta às
Exigências Legais”, pelos vendedores com o Ministério Público, onde
aqueles se comprometeram, dentre outros, a “proceder, no prazo de 02
(dois) anos, à regularização do empreendimento junto à Prefeitura
Municipal de Presidente Prudente, bem como junto à CETESB,
DAEE e ao GRAPROHAB, no que couber, e atender à legislação
urbanística e ambiental, promovendo o registro dos loteamentos no
respectivo Cartório” (fl. 198), sob pena de aplicação de multa diária de
R$100,00 (cem reais), corrigida de acordo com o índice oficial
empregado pelo E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, sem
prejuízo das sanções de natureza criminal, nos termos do artigo 68, da
Lei no 9.605, de 12 de fevereiro de 1998 (fl. 199).
A respeito da situação em debate, confira-se o
escólio de FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO, referente ao art. 1.418 do
Código Civil:

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“Situação extremamente comum é a do
promitente vendedor não ter o domínio do imóvel ou, ainda, a outorga
de escritura registrável depender de uma série de providências para a
regularização da propriedade, tais como aprovação de loteamento,
desmembramento, instituição de condomínio edilício, retificação do
registro, apresentação de certidões negativas fiscais, ou outros
entraves. Em tais casos, a sentença de adjudicação compulsória, ou
sentença substitutiva de vontade, seria inócua, porque inábil para
ingressar no registro imobiliário. Lembre-se que a sentença apenas
substitui o contrato definitivo e está sujeita, como qualquer título, ao
exame qualificador do oficial registrador e à obediência aos
princípios registrários.
O promitente comprador, diante de tais
obstáculos, terá execução de obrigação de fazer distinta contra o
promitente vendedor, qual seja, a de promover a regularização do
imóvel para, ato subsequente, outorgar a escritura, ainda que em
pedidos sucessivos formulados na mesma inicial. Se a obrigação de
regularizar não for juridicamente fungível, como na prática via de
regra não o é, o pedido cominatório se mostra perfeitamente
adequado para compelir o devedor a cumprir com exatidão a
prestação de transmitir domínio hígido ao adquirente. (...) Ainda que
a prestação de regularizar não esteja expressamente avençada, é um
daqueles deveres acessórios, ou laterais, que interessam ao exato
cumprimento da prestação principal, em homenagem ao princípio da
boa-fé objetiva e da obrigação vista como processo.
Em
casos
excepcionais,
em
que
a

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regularização dos entraves formais ao registro da escritura - e da
sentença que a substitui - encontre-se em vias de ser atingida, pode ter
a ação de adjudicação compulsória utilidade ao promitente
comprador. Estará o adquirente munido de título, ciente, porém, de
que o ingresso no registro de imóveis está subordinado a prévias
medidas ou providências formais. (...)” (in Código Civil Comentado:
doutrina e jurisprudência; coordenação Cezar Peluzo, 12a Ed., Barueri,
SP: Manole, 2011 p. 1.443).
Nesse sentido, também diante do princípio da
inafastabilidade da jurisdição trazido pelo inc. XXXV, do art. 5o, da
Constituição Federal, há de se reconhecer a legitimidade da parte autora
em postular individualmente a promoção da regularização do imóvel
para, ato subsequente, obter a outorga da escritura, ficando apenas
ressalvado que a aquisição do domínio pelo registro somente poderá ser
feita após a regularização do empreendimento.
Considerando
que
a
regularização
do
loteamento, como visto, foi estimada para ocorrer no prazo máximo de
2 (dois) anos, a partir de 21/05/2019, marque-se que a presente ação de
adjudicação compulsória possui excepcional utilidade ao promitente
comprador.
Neste caso, concede-se aqui o mesmo prazo
para a sua efetivação, com lavratura da competente escritura de venda e
compra nos 30 (trinta) dias seguintes à regularização, sob pena de multa
diária de R$ 1.000,00, até o valor da aquisição dos imóveis

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devidamente atualizado.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU
PROVIMENTO ao recurso, com a observação de que o registro
somente poderá ser feito após a regularização do empreendimento.
Maria de Lourdes Lopez Gil
Relatora