Tribunal: TJSP
Processo: 2282075-20.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Gomes Varjão
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-13
Data de publicação: 2020-03-13

Ementa:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Exceção de pré-executividade. Diante do entendimento firmado pelo C. STJ, no Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS, de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o cedente, quanto sobre o cessionário, mas será exclusivamente deste se houver comprovação de que se imitiu na posse e de que ao condomínio

Ementa:
Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial. Exceção de pré-executividade. Diante do entendimento firmado pelo C. STJ, no Recurso Especial Repetitivo no 1.345.331/RS, de que a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o cedente, quanto sobre o cessionário, mas será exclusivamente deste se houver comprovação de que se imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência inequívoca da transação, hipótese dos autos, o reconhecimento da ilegitimidade passiva do agravante é medida que se impõe. Decisão agravada reformada.
A questão atinente à indenização por danos morais não foi arguida na origem, evidenciando que houve indevida inovação em âmbito recursal, que impede o conhecimento do recurso nesse tocante.
Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000188978
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2282075-20.2019.8.26.0000, da Comarca de Santo André, em que é agravante RODRIGO
FLAVIO FADUL, é agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARIS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em parte
do recurso e, na parte conhecida, deram-lhe parcial provimento. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente), CRISTINA ZUCCHI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 13 de março de 2020.
GOMES VARJÃO
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2282075-20.2019.8.26.0000 -Voto no 33.826
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Comarca: SANTO ANDRÉ- 8a VARA CÍVEL.
Agravante: RODRIGO FLAVIO FADUL.
Agravado: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARIS.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Alberto Gentil de Almeida Pedroso
VOTO No 33.826
Despesas
condominiais.
Execução
de
título
extrajudicial. Exceção de pré-executividade. Diante do
entendimento firmado pelo C. STJ, no Recurso Especial
Repetitivo no 1.345.331/RS, de que a responsabilidade
pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o
cedente,
quanto
sobre
o
cessionário,
mas
será
exclusivamente deste se houver comprovação de que se
imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência
inequívoca da transação, hipótese dos autos, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva do agravante é
medida que se impõe. Decisão agravada reformada.
A questão atinente à indenização por danos morais não
foi arguida na origem, evidenciando que houve indevida
inovação
em
âmbito
recursal,
que
impede
o
conhecimento do recurso nesse tocante.
Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida,
provido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão que
rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento da
execução das despesas condominiais (fls. 64/66).
Sustenta o agravante, preliminarmente, que é parte ilegítima
para figurar no polo passivo da execução, visto que não deu causa ao
inadimplemento dos débitos condominiais. Alega que o condomínio agravado
estava ciente de que desde 2014 o proprietário da unidade devedora, e
responsável pelo pagamento do débito, era a Irish Incorporação, tanto é assim
que todas as cobranças de despesas condominiais foram emitidas em nome da
referida empresa. Afirma que a negativação do seu nome caracteriza conduta
reprovável e coercitiva, passível de reparação de danos, pois não possui

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nenhuma relação jurídica com o agravado. Sob tais fundamentos, requer a
concessão do efeito suspensivo e a reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito suspensivo e indeferida a
antecipação da tutela recursal (fls. 68), houve a apresentação de contraminuta
(fls. 73/80).
É o relatório.
De início, registre-se que recurso será conhecido em parte,
porque a questão atinente à reparação por danos morais não foi arguida na
origem, evidenciando que houve indevida inovação em âmbito recursal, que
impede o conhecimento do recurso nesse tocante.
Cuida-se de ação de execução fundada no inadimplemento
das despesas condominiais do apartamento no 131, do condomínio agravado,
vencidas nos meses de fevereiro a março de 2019, no valor de R$13.258,54 (fls.
20 dos autos principais).
O agravante se opôs à execução por meio de exceção de
pré-executividade, na qual alegou, em suma, não ser a responsável pelo
pagamento das referidas despesas, em razão de ter celebrado “instrumento
particular de cessão de direitos sobre o bem imóvel” que, mesmo não tendo sido
registrado, foi dada a devida publicidade ao condomínio agravado (fls. 32/39 dos
autos de origem).
O C. Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial
Repetitivo no 1.345.331/RS, firmou o entendimento de que a responsabilidade
pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre cedente, quanto sobre o
cessionário, mas será exclusivamente deste se houver comprovação de que se
imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência inequívoca da transação,
nos seguintes termos:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO

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CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador
se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (g.n.)
No caso vertente, os elementos reunidos nos autos
demonstram que o condomínio agravado está ciente de quem é o ocupante da
unidade inadimplente, conforme demonstram os boletos condominiais, que foram
emitidos em nome da empresa Irish Incorporações Ltda. (fls. 44/45).
Diante disso e do quanto decidido no Recurso Especial
Repetitivo supramencionado, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da
agravante é medida que se impõe.
Ante o exposto, não conheço de parte do recurso e, na parte
conhecida, dou provimento, para reformar a r. decisão agravada, acolher a
exceção de pré-executividade e extinguir a execução de título extrajudicial, sem
resolução do mérito, com fundamento no inc. VI, do art. 485, do CPC. Diante da
sucumbência, condeno o condomínio exequente, ora agravado, ao pagamento
das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo, por

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equidade, em R$2.000,00 (dois mil reais), com fundamento no art. 85, §8o, do
CPC.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator
Comarca: SANTO ANDRÉ- 8a VARA CÍVEL.
Agravante: RODRIGO FLAVIO FADUL.
Agravado: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARIS.
MM(a). Juiz(a) Prolator(a): Alberto Gentil de Almeida Pedroso
VOTO No 33.826
Despesas
condominiais.
Execução
de
título
extrajudicial. Exceção de pré-executividade. Diante do
entendimento firmado pelo C. STJ, no Recurso Especial
Repetitivo no 1.345.331/RS, de que a responsabilidade
pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre o
cedente,
quanto
sobre
o
cessionário,
mas
será
exclusivamente deste se houver comprovação de que se
imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência
inequívoca da transação, hipótese dos autos, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva do agravante é
medida que se impõe. Decisão agravada reformada.
A questão atinente à indenização por danos morais não
foi arguida na origem, evidenciando que houve indevida
inovação
em
âmbito
recursal,
que
impede
o
conhecimento do recurso nesse tocante.
Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida,
provido.
Trata-se de agravo de instrumento tirado contra decisão que
rejeitou a exceção de pré-executividade e determinou o prosseguimento da
execução das despesas condominiais (fls. 64/66).
Sustenta o agravante, preliminarmente, que é parte ilegítima

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para figurar no polo passivo da execução, visto que não deu causa ao
inadimplemento dos débitos condominiais. Alega que o condomínio agravado
estava ciente de que desde 2014 o proprietário da unidade devedora, e
responsável pelo pagamento do débito, era a Irish Incorporação, tanto é assim
que todas as cobranças de despesas condominiais foram emitidas em nome da
referida empresa. Afirma que a negativação do seu nome caracteriza conduta
reprovável e coercitiva, passível de reparação de danos, pois não possui
nenhuma relação jurídica com o agravado. Sob tais fundamentos, requer a
concessão do efeito suspensivo e a reforma da r. decisão agravada.
Recebido o recurso no efeito suspensivo e indeferida a
antecipação da tutela recursal (fls. 68), houve a apresentação de contraminuta
(fls. 73/80).
É o relatório.
De início, registre-se que recurso será conhecido em parte,
porque a questão atinente à reparação por danos morais não foi arguida na
origem, evidenciando que houve indevida inovação em âmbito recursal, que
impede o conhecimento do recurso nesse tocante.
Cuida-se de ação de execução fundada no inadimplemento
das despesas condominiais do apartamento no 131, do condomínio agravado,
vencidas nos meses de fevereiro a março de 2019, no valor de R$13.258,54 (fls.
20 dos autos principais).
O agravante se opôs à execução por meio de exceção de
pré-executividade, na qual alegou, em suma, não ser a responsável pelo
pagamento das referidas despesas, em razão de ter celebrado “instrumento
particular de cessão de direitos sobre o bem imóvel” que, mesmo não tendo sido
registrado, foi dada a devida publicidade ao condomínio agravado (fls. 32/39 dos
autos de origem).
O C. Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial

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Repetitivo no 1.345.331/RS, firmou o entendimento de que a responsabilidade
pelas despesas condominiais pode recair tanto sobre cedente, quanto sobre o
cessionário, mas será exclusivamente deste se houver comprovação de que se
imitiu na posse e de que ao condomínio foi dada ciência inequívoca da transação,
nos seguintes termos:
PROCESSO
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE
COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO
LEVADO
A
REGISTRO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA.
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMISSÁRIO
COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO.
IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes
teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das
obrigações condominiais não é o registro do compromisso de
compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel,
representada pela imissão na posse pelo promissário
comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da
transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a
registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio
pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o
promissário comprador, dependendo das circunstâncias de
cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador
se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência
inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva
do promitente vendedor para responder por despesas
condominiais relativas a período em que a posse foi
exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido. (g.n.)
No caso vertente, os elementos reunidos nos autos
demonstram que o condomínio agravado está ciente de quem é o ocupante da
unidade inadimplente, conforme demonstram os boletos condominiais, que foram
emitidos em nome da empresa Irish Incorporações Ltda. (fls. 44/45).
Diante disso e do quanto decidido no Recurso Especial
Repetitivo supramencionado, o reconhecimento da ilegitimidade passiva da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2282075-20.2019.8.26.0000 -Voto no 33.826
8
agravante é medida que se impõe.
Ante o exposto, não conheço de parte do recurso e, na parte
conhecida, dou provimento, para reformar a r. decisão agravada, acolher a
exceção de pré-executividade e extinguir a execução de título extrajudicial, sem
resolução do mérito, com fundamento no inc. VI, do art. 485, do CPC. Diante da
sucumbência, condeno o condomínio exequente, ora agravado, ao pagamento
das custas, despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo, por
equidade, em R$2.000,00 (dois mil reais), com fundamento no art. 85, §8o, do
CPC.
É meu voto.
Des. GOMES VARJÃO
Relator