Tribunal: TJSP
Processo: 1011159-61.2018.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-25

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Parcial procedência para devolução de 80% de tudo quanto pago, bem como indenização por benfeitorias, observando-se a compensação com o montante já pago (R$ 3.000,00) - Inconformismo do Réu centrado na insuficiência do montante retido - Descabimento – Hipótese em que o percentual fixado (20%) se afigura razoável a

Ementa:
Compromisso de venda e compra – Rescisão contratual com devolução de valores – Parcial procedência para devolução de 80% de tudo quanto pago, bem como indenização por benfeitorias, observando-se a compensação com o montante já pago (R$ 3.000,00) - Inconformismo do Réu centrado na insuficiência do montante retido - Descabimento – Hipótese em que o percentual fixado (20%) se afigura razoável a indenizar as despesas geradas no caso concreto – Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000963849
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011159-61.2018.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante JOSÉ
CARLOS
GUERRERO
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelada
MARIA
AUXILIADORA RODRIGUES FARIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011159-61.2018.8.26.0625 -Voto no 7600
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VOTO No: 7600
APEL.No: 1011159-61.2018.8.26.0625
COM. : TAUBATÉ (3a V.C.)
APTE. : José Carlos Guerrero
APDO. : Maria Auxiliadora Rodrigues Faria
Compromisso de venda e compra Rescisão contratual com
devolução de valores Parcial procedência para devolução
de 80% de tudo quanto pago, bem como indenização por
benfeitorias, observando-se a compensação com o montante
já pago (R$ 3.000,00) - Inconformismo do Réu centrado na
insuficiência do montante retido - Descabimento Hipótese
em que o percentual fixado (20%) se afigura razoável a
indenizar as despesas geradas no caso concreto Sentença
mantida Recurso improvido.

Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 132/138, cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE a
presente ação ajuizada por MARIA AUXILIADORA RODRIGUES FARIA contra
JOSÉ CARLOS GUERRERO, para determinar que o requerido efetue a devolução,
em parcela única, da quantia de R$ 17.664,00, com retenção do percentual de 20%,
em proveito da parte requerida, a título de perdas e danos, bem como o pagamento
da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no valor de R$11.009,17
(onze mil e nove reais e dezessete centavos), observando-se a compensação com os
valores já pagos à requerente, no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), devendo
todos os valores serem corrigidos monetariamente de acordo com a tabela do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir do desembolso, e com juros de mora de
1% ao mês desde a data da citação. Em consequência, julgo extinto o processo, com
resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil.
Inconformado, apela o Réu (fls. 141/146). Sustenta, em
síntese, que não há amparo jurídico para a pretensão deduzida, pois a Autora-apelada
celebrou contrato e comprometeu-se a honrar os valores e condições ajustadas, além
disso, usufruiu do bem por vinte e um meses, de sorte que a retenção de apenas 20%
dos valores pagos não cobrirá os prejuízos. Aduz que não se opôs ao pleito de
indenização pelas benfeitorias, insurgindo-se apenas em relação a alguns documentos
ilegíveis, acrescenta que no ato da rescisão a Autora estava com quatro parcelas em
atraso, cada um no montante de R$ 896,00, acenando com um saldo credor de R$

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3.584,00, propondo o acordo para pagamento do débito referente às benfeitorias em
oito parcelas de R$ 553,14, todo dia 10, vencendo-se a primeira tão logo a proposta
seja aceita, concluindo pela reforma da sentença.
Recurso tempestivo, sem preparo (beneficiário da gratuidade -
fls.134), contrarrazões às fls. 150/154.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de rescisão contratual (fls. 1/9).
A r. sentença questionada determinou a resolução do contrato
e a devolução de 80% de tudo quanto pago pela demandante, bem como o pagamento
da indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, no valor de R$11.009,17
(onze mil e nove reais e dezessete centavos), observando-se a compensação com os
valores já pagos à requerente, no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), devendo
todos os valores serem corrigidos monetariamente de acordo com a tabela do
Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir do desembolso, e com juros de mora de 1%
ao mês desde a data da citação.
Em que pese a combatividade demonstrada, o inconformismo
manifestado não comporta acolhida.
As partes celebraram, em 01.08.2015, promessa de compra e
venda para aquisição do terreno, sem benfeitorias, destacado de gleba maior
denominada Sítio 08, com frente para o acesso no 5, no bairro do Barreiro, distante
aproximadamente 06 km da Rodovia Presidente Dutra, com acesso pelo Viaduto da
Avenida Assis Chateaubriand. Sucede que em razão de motivos e interesses pessoais,
a autora pleiteou o desfazimento do ajuste.
Com efeito, é cediço que o compromissário comprador de
imóvel, ainda que inadimplente, tem direito à rescisão do contrato, com restituição
das quantias pagas, o que já foi sedimentado em nossa jurisprudência.
Acerca do tema, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já
pacificou entendimento através da súmula no 543, in verbis:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a

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imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Não divergente do entendimento acima, o posicionamento
deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante: “O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias
pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (Súmula no 01).
De outro lado, em que pese a argumentação deduzida pelo
Apelante, observa-se que a retenção no percentual estabelecido pelo Julgador a quo
se revela proporcional e adequado ao caso dos autos, tendo em vista a necessidade de
repor as partes ao estado anterior, sem desconsiderar que a rescisão foi motivada pela
adquirente.
Acerca do tema, assim já decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça:
Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição.
Necessidade de devolução das parcelas pagas com abatimento de
percentual que seja suficiente para cobrir as despesas
administrativas ligadas à venda do imóvel. Retenção de 20% da
totalidade das parcelas pagas que se afigura mais adequada.
Jurisprudência deste TJSP. Juros de mora que devem incidir a
partir do trânsito em julgado, diante da inexistência de culpa da
vendedora pela rescisão. Correção monetária que incide desde
cada desembolso. Recurso parcialmente provido. Apelação no
1067428-51.2015.8.26.0100, Rel. Maia da Cunha, j. 28.6.2018.
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO
DE VALORES - Desistência - Adequação da porcentagem que
deve ser proporcionalmente inversa ao montante dos valores
pagos, sobre os quais incidirão, de maneira a atenuar os
prejuízos da vendedora Retenção de 20% sobre a totalidade das
importâncias pagas pelo preço Adequação da condenação em
honorários advocatícios e despesas processuais Recurso da
autora provido em parte e desprovido o apelo da requerida.
Apelação no 1031601-38.2016.8.26.0554, Rel. Alcides Leopoldo, j.
21.6.2018.
Mutatis mutandis, confira-se como decidiu esta Colenda 8a

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Câmara de Direito Privado:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
Pedido de rescisão por culpa da vendedora e restituição integral
cumulado com indenização por danos morais - Sentença de
improcedência - Inconformismo dos autores acolhido em parte -
Inadimplemento na quitação do saldo final - Obrigação de obter
o
financiamento
bancário
assumida
pelos
promissários
compradores - Afastada a pretensão de devolução integral das
quantias pagas - Direito do consumidor, mesmo inadimplente, à
rescisão com restituição das quantias pagas - Restituição das
partes ao estado anterior - Devolução dos valores pagos, com
retenção - Abusividade do percentual previsto em contrato -
Caso concreto que demonstra ser razoável a retenção no
percentual de 20% dos valores pagos a título de indenização
pelas despesas geradas, segundo entendimento do STJ e
precedentes desta C. Câmara - Despesas condominiais Início da
responsabilidade - Imissão na posse - Encargos inerentes ao uso
e fruição do bem, que se inicia com a posse Dano moral
Inocorrência diante do desfazimento do negócio causado pelo
descumprimento
contratual
dos
adquirentes

DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. Apelação no
1029820-40.2016.8.26.0114, Rel. Alexandre Coelho, j. 21.06.2018.
Portanto, correto o desfecho encontrado pela douta Autoridade
sentenciante, afigurando-se suficiente para compor os prejuízos decorrentes do
insucesso da avença (por culpa da autora) a retenção, pela ré, de 20% do que foi
pago, lembrando-se que tal percentual está de acordo com a orientação adotada pela
Câmara e pelo Tribunal em casos semelhantes.
Mantida a sucumbência do Réu, e considerando que a r.
sentença foi publicada sob a vigência do CPC/15, majoro os honorários recursais
para 15% do valor da condenação, com fundamento no art. 85, §11 do CPC.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão
virtual, salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos
embargos, nos termos do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste
E. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)