Tribunal: TJSP
Processo: 1019238-47.2016.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Fábio Quadros
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
Compromisso de venda e compra de imóvel comercial – Obrigação de fazer com pedido subsidiário de rescisão contratual – Autores que não obtiveram a outorga da escritura – Cerceamento de defesa não caracterizado – Desnecessidade de produção de prova oral – Conjunto probatório suficiente para o deslinde da ação – Ré, reconhecidamente atuante como intermediadora em negócios imobiliários que é

Ementa:
Compromisso de venda e compra de imóvel comercial – Obrigação de fazer com pedido subsidiário de rescisão contratual – Autores que não obtiveram a outorga da escritura – Cerceamento de defesa não caracterizado – Desnecessidade de produção de prova oral – Conjunto probatório suficiente para o deslinde da ação – Ré, reconhecidamente atuante como intermediadora em negócios imobiliários que é objetivamente responsável pelos atos do corretor que fazia parte do seu quadro de funcionários – Teoria da aparência que é inconteste, sendo bem reconhecida pela r. sentença – Motivação da sentença, que é adotada como razão de decidir em Segundo Grau – Aplicação do art. 252, do Novo Regimento Interno do Tribunal de Justiça – Preliminar de nulidade afastada – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Apelação Cível 1019238-47.2016.8.26.0577 São José dos Campos Voto n.o 39642
AEDG
Registro: 2020.0000776292
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019238-47.2016.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante LIV
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA LTDA, são apelados ANTONINO JOSE FRIGINI
JUNIOR,
ELISANGELA
GONÇALVES
FRIGINI
e
ALVES
CARVALHO
EMPREENDIMENTOS LTDA.
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, negaram provimento, nos
termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA.
São Paulo, 17 de setembro de 2020
FÁBIO QUADROS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1019238-47.2016.8.26.0577 São José dos Campos Voto n.o 39642
AEDG
Voto n.o 39642
Apelação Cível 1019238-47.2016.8.26.0577
Comarca: São José dos Campos
Apelante: Liv Intermediação Imobiliária Ltda.
Apelados: Antonino José Frigini Junior e Elisangela Gonçalves Frigini
Juiz prolator: Matheus Amstalden Valarini
Compromisso de venda e compra de imóvel comercial

Obrigação de fazer com pedido subsidiário de rescisão contratual
Autores que não obtiveram a outorga da escritura Cerceamento
de defesa não caracterizado Desnecessidade de produção de
prova oral Conjunto probatório suficiente para o deslinde da
ação Ré, reconhecidamente atuante como intermediadora em
negócios imobiliários que é objetivamente responsável pelos atos
do corretor que fazia parte do seu quadro de funcionários Teoria
da aparência que é inconteste, sendo bem reconhecida pela r.
sentença Motivação da sentença, que é adotada como razão de
decidir em Segundo Grau Aplicação do art. 252, do Novo
Regimento Interno do Tribunal de Justiça Preliminar de nulidade
afastada Recurso improvido.
A r. sentença de fls. 443/448, cujo relatório se
adota, julgou parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer com
pedido subsidiário de rescisão contratual c.c. indenização por danos materiais
e morais movida por devolução de valores pagos e indenização por danos
materiais e morais movida por ANTONINO JOSÉ FRIGINI JUNIOR e
ELISANGELA GONÇALVES FRIGINI em face de Alves Carvalho
Empreendimentos Ltda., Eduardo Eiji Okamura e LIV INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA LTDA. para: 1) condenar os requeridos, solidariamente, a
praticar todos os atos necessários para regularizar a situação registrária do
bem, promovendo a quitação do saldo devedor e o cancelamento da
alienação fiduciária, bem assim a outorga da escritura de compra e venda,

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no prazo de 30 dias, sob pena de resolução do pacto e restituição à situação
anterior (devolução do preço, reparação de danos e cominação das penas
devidas em face dos atos negociais); 2) condenar os réus Alves Carvalho
Empreendimentos Ltda. e Eduardo Eiji Okamura, de forma solidária, a
pagar aos autores: a) a título de multa contratual, R$ 34.681,86, atualizados
monetariamente pelos índices oficiais (tabela TJ/SP) e acrescidos de juros de
1% ao mês a partir do ajuizamento da ação; b) como reparação de danos
materiais, R$ 1.653,03, corrigidos monetariamente desde o aforamento da
demanda e acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação.” Diante da
sucumbência recíproca, rateadas as custas e despesas processuais, na
proporção da sucumbência, condenados os autores no pagamento de
honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor dos pedidos rejeitados
e condenados, cada réu, nos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor da condenação, recaindo o encargo inclusive sobre a ré Liv.
Os embargos de declaração de fls. 450/454; fls.
455/462 e de fls. 463/466 foram rejeitados (fls. 481).
Inconformada apela a ré Liv Intermediação
Imobiliária Ltda. (fls. 483/504). Apresenta um relato do processado
enfatizando sobre a conduta de André Luiz Martins dos Anjos (Tuareg) que,
no seu entender, seria o grande responsável por todas as adversidades
decorrentes da intermediação tratada nos autos. Aponta, preliminarmente a
nulidade da sentença por cerceamento de defesa diante da não realização da
prova oral no caso oitiva de duas testemunhas e depoimento dos apelados
a fim de evitar erros relativos às situações fáticas ocorridas, ressaltando que o
MM. Juízo “a quo” valendo-se apenas de documentos interpretou-os de
forma equivocada em afronta ao art. 371 do Código de Processo Civil, além

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de restar caracterizada a violação ao art. 5o, XXXV, da Constituição Federal.
Discorre sobre os fatos, mais uma vez enfatizando sobre a intermediação
imobiliária que se deu de forma exclusiva pelo Sr. “Tuareg” que lhe
representava, mesmo sem possuir poderes para tanto. Aduz, ainda, que: a)
não fez parte do contrato de compra e venda do imóvel objeto da lide e não
pode, indubitavelmente, ser parte integrante de um aditivo ao contrato e o
termo assinado fraudulentamente pelo corretor não deve surtir efeitos contra
si; b) era corretora para intermediar apenas os negócios que seriam realizados
no feirão de imóveis da Construtora Helbor e lá os apelados nada adquiriram;
c) mantiveram os apelados, de forma individual, autônoma e por conta
própria, contato direto com o Sr. “Tuareg”, profissional autônomo, sendo que
os imóveis por ele apresentados nunca foram intermediados pela apelante e a
responsabilidade por qualquer obrigação pelos fatos narrados é do Sr. Tuareg,
contra quem está tomando providências na esfera criminal; d) o corretor de
imóveis é profissional autônomo e, uma vez aplicadas as normas do Código
de Defesa do Consumidor, a responsabilidade do corretor é subjetiva; e) é
inaplicável, ao caso, a teoria da aparência, não tendo os apelados agido com a
devida cautela quando da contratação, inclusive deixando de conferir a
matrícula do imóvel para verificar o real proprietário do imóvel antes de
efetivar o depósito das parcelas atinentes ao negócio que se deu, inclusive,
antes da assinatura do Instrumento de Compra e Venda ressaltando “que os
serviços prestados à parte Apelada não passaram pelos procedimentos básicos
e padrões de qualquer corretora de imóveis, como por exemplo: a retirada de
certidões dos distribuidores cíveis, a apresentação das partes contratantes, a
fixação dos valores que deveriam ser pagos, enfim, questões gerais relativas a
qualquer contratação que conta com um serviço de intermediação

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imobiliária.” (textual, fls. 498) e ainda, os apelados depositaram os valores
em conta de terceiros, sem sequer pleitear recebimentos dos comprovantes de
quitação, tudo a fragilizar suposta alegação de boa-fé e impedir a aplicação
da teoria da aparência; f) inexistente a sua responsabilidade, tem-se que o
corréu Sr. Eduardo, reconheceu e assumiu de forma expressa que é dele a
obrigação de quitar o débito junto ao banco Bradesco e, assim, viabilizar o
cancelamento do registro da alienação fiduciária com a consequente outorga
da escritura definitiva em favor dos apelados; g) a obrigação fixada na r.
sentença se mostra impossível porque além de não poder ser responsabilizada
pela quitação da dívida, não poderia realizar o cancelamento da alienação
fiduciária, tampouco outorgar escritura de compra e venda que não é
proprietária.
Recurso respondido (fls. 543/559 e fls.
560/564).
Petição dos apelados informando “que o
imóvel foi a leilão, sem qualquer ato ou tentativa de resolução por parte dos
corréus solidários, tendo sido arrematado, conforme matricula atual anexa,
após consolidação da propriedade fiduciária ao agente financeiro
BRADESCO.” requerendo a aplicação da sentença à corré ora apelante LIV,
na parte da rescisão que declara a resolução contratual e restituição à situação
anterior, com devolução integral do preço, reparação de danos e cominação
das penas, além dos danos morais. (fls. 572/573).
Nova manifestação dos apelados, informando
que, em sede de cumprimento de sentença contra os corréus não apelantes, a
MM. Juíza “a quo” converteu a obrigação de fazer em obrigação de pagar,
restituir e indenizar, reiterando o pedido anterior no sentido de aplicar a

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integralidade da sentença à corré apelante.
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Em juízo de admissibilidade, reconhecida a
tempestividade do apelo e tendo sido efetivado o preparo, recebo o recurso
nos seus regulares efeitos.
A sentença não é nula. Não há que se falar em
cerceamento de defesa diante da não realização da prova oral, mormente
porque o destinatário da prova deu-se por suficientemente esclarecido para
formação de sua convicção e assim também o é para esta relatoria.
De fato, a realização de prova testemunhal
pretendida pela apelante não se fazia necessária na hipótese, visto que não
demonstrada a sua pertinência tanto mais diante da indicação genérica
conforme se verifica a fls. 440/441.
É de se ressaltar que se aplica à situação em
exame a regra do artigo 7o, parágrafo único, do Código de Defesa do
Consumidor, pela qual é solidária a responsabilidade dos fornecedores
integrantes da cadeia de consumo.
E, de fato, a apelante Liv Intermediação
Imobiliária Ltda. que tinha em seu quadro de corretores André Luiz Martins
dos Anjos (Tuareg), fez parte da cadeia de fornecimento, sendo
absolutamente descabido pretender eximir-se de sua responsabilidade
afirmando que foi contratada apenas para atuar no feirão de vendas da Helbor
tanto mais porque o imóvel negociado pelos autores é do grupo Helbor
(Helbor
Offices
Jardim
da
Colina),
bem
como
tentar
impingir
responsabilidade aos autores dando destaque ao contato individual que

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tiveram com o corretor.
Ora, é a pessoa física do corretor que faz esse
contato com os pretensos adquirentes, pois é ele que personifica a pessoa
jurídica da intermediadora, verificando-se, inclusive no Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra (fls. 50/56) o logotipo da
Lopes, além do nome da testemunha Raquel Rosaria Cardoso que foi
corretora atuante em nome da apelante e que participou do referido “feirão”
da Helbor.
Ademais é inconteste que o referido corretor
foi funcionário da apelante, conforme afirmado na contestação:
“- o Sr. Tuareg, supervisor de vendas, atuava
como funcionário desta Ré em uma posição de monitoramento, sendo,
inclusive, um facilitador de serviços, atuando diretamente entre as
negociações travadas entre esta Ré e as Incorporadoras com as quais ela
atuava em parceria e,”
Tudo de forma a corroborar a aplicação da
Teoria da Aparência e, assim, correta a decisão recorrida que não comporta
reparo diante da fundamentação que é aqui adotada como razão de decidir
segundo permite o art. 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de
São Paulo. As questões trazidas nos autos e novamente apresentadas com as
razões recursais foram bem decididas, nos exatos termos dos trechos que ora
se transcrevem:
“O instrumento particular, que traz a marca da

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empresa Liv ("Lopes"), está subscrito pelos autores e por representante da
empresa, não contendo, entretanto, a firma do dono, que figurou como
anuente.
Depreende-se dos autos que o requerido
Eduardo obrigou-se a vender a sala comercial à Alves Carvalho, que se
comprometeu a revender aos requerentes, tendo a transação sido
intermediada pelo funcionário da ré Liv.
É incontroverso que o preço foi pago pelos
autores, mas não foram adotadas as providências cabíveis para transmitir-lhes
o domínio do bem, que se encontra alienado fiduciariamente ao banco
Bradesco.
Nesse quadro, é legítima a reclamação inicial.
O réu Eduardo deixou indevidamente de
liquidar as obrigações que possui junto à instituição financeira com quem
negociou. Ele próprio admitiu, em resposta, a necessidade de quitar o passivo
e promover a liberação do bem.
A corré Alves Carvalho também é responsável
pela providência. Consta do instrumento negocial que ela, vendedora, e o
proprietário ficavam incumbidos de entregar a coisa livre de qualquer
gravame, especialmente a alienação fiduciária referida (fl. 51).
Por fim, a corré Liv igualmente se obrigou a
executar os atos em questão, ao assinar, através de preposto, o documento
designado "termo de ajustamento e assunção de obrigação solidária" (fl. 71).
Segundo o impresso, os subscritores assumiam o compromisso de satisfazer o
débito e suprimir a restrição que pendia sobre o bem.
Não pode a empresa eximir-se, sob o

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argumento de que o corretor excedeu-se no desempenho de suas funções,
praticando os atos pessoalmente. Trata-se de indivíduo que laborava para a
pessoa jurídica e agiu em nome dela. A demandada responde objetivamente
pela conduta de seu preposto, ainda que ele tenha extrapolado os poderes
concedidos (Súmula no 341 do STF e art. 932, inc. III, do CC).
Eventual ilícito cometido pelo corretor não
isenta a empresa, já que os consumidores não tinham como identificar a
irregularidade. Havia motivos para que acreditassem que se tratava de
funcionário da ré, trabalhando legitimamente como seu representante. Aplica-
se ao caso a teoria da aparência, de sorte que a requerida arca com as
consequências do ato do preposto, junto a quem deve posteriormente, se o
caso, ressarcir-se, na via do regresso.
Frente a tal cenário, não prospera a defesa
apresentada pelos demandados. É certo que lhes incumbe adotar as medidas
imprescindíveis para dar cumprimento à avença celebrada, atribuindo aos
adquirentes o domínio da coisa.”
Quanto ao pedido dos autores apelados para
que seja aplicada a sentença à corré, ora apelante LIV, na parte da rescisão
que declara a resolução contratual e restituição à situação anterior, com
devolução integral do preço, reparação de danos e cominação das penas, além
dos danos morais, tem-se que as rés foram condenadas de forma solidária e,
assim, desnecessária qualquer determinação nesse sentido, devendo as demais
discussões e pretensões ser levadas em sede de cumprimento de sentença.
Ante o exposto, afastada a preliminar de
nulidade, nego provimento ao recurso e majoro os honorários advocatícios

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para 12% sobre o valor da condenação, em cumprimento ao § 11 do art. 85
do Código de Processo Civil.
FÁBIO QUADROS
Relator