Tribunal: TJSP
Processo: 1016248-52.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - CONTRATO POR ESCRITO - Improcedência - Alegada recusa do locador para a entrega das chaves do imóvel - Hipótese não demonstrada - Caução - Cláusula contratual afastando pagamento a título de caução - Inexistência de compensação entre o valor dado no início do contrato e o saldo de aluguel devido, com multa e juros - Benfeitorias que

Ementa:
CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL - LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - CONTRATO POR ESCRITO - Improcedência - Alegada recusa do locador para a entrega das chaves do imóvel - Hipótese não demonstrada - Caução - Cláusula contratual afastando pagamento a título de caução - Inexistência de compensação entre o valor dado no início do contrato e o saldo de aluguel devido, com multa e juros - Benfeitorias que deveriam ser feitas em virtude de desconto locatício, e não foram, tem direito à devolução dos valores em favor do locador - Não restou pactuado em que consistiriam as benfeitorias, detalhadamente, para demonstrar que não foram efetivadas ao agrado do réu/reconvinte - Ausência de obrigação contratual de prestação de contas - Pedido não acolhido - Litigância de má-fé, não caracterizada - Sentença mantida - Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do CPC - Recursos desprovidos, nos termos do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001034273
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016248-52.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em
que
são
apelantes/apelados
DURVAL
SERAFIM
DE
SOUZA
(INTERDITO(A)) e IREMITA AGUEDA DA SILVA, é apelado/apelante
BRUNO FERREIRA FONSECA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento
aos recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
2
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelantes/Apelados: Durval Serafim de Souza (Interdito e Justiça
Gratuita) e Bruno Ferreira Fonseca (Justiça Gratuita)
Juiz: Luiz Fernando Cardoso Dal Poz

VOTO 23.779
CONSIGNAÇÃO DE CHAVES DE IMÓVEL -
LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL - CONTRATO
POR ESCRITO - Improcedência - Alegada recusa do
locador para a entrega das chaves do imóvel - Hipótese
não demonstrada - Caução - Cláusula contratual
afastando pagamento a título de caução - Inexistência de
compensação entre o valor dado no início do contrato e o
saldo de aluguel devido, com multa e juros - Benfeitorias
que deveriam ser feitas em virtude de desconto locatício,
e não foram, tem direito à devolução dos valores em
favor do locador - Não restou pactuado em que
consistiriam as benfeitorias, detalhadamente, para
demonstrar que não foram efetivadas ao agrado do
réu/reconvinte - Ausência de obrigação contratual de
prestação de contas - Pedido não acolhido - Litigância de
má-fé, não caracterizada - Sentença mantida -
Sucumbência recursal, nos termos do art. 85, § 11 do
CPC - Recursos desprovidos, nos termos do acórdão.
Trata-se de ação de consignação de chaves de imóvel locado
movida por DURVAL SERAFIM DE SOUZA contra BRUNO FERREIRA
FONSECA julgada improcedente a ação principal, e parcialmente
procedente os pedidos reconvencionais para que o autor pague o saldo
de aluguel do mês de março, com o desconto, com juros e multa
cálculos com o desconto, bem como a multa contratual compensatória,
proporcionalmente ao período descumprido do contrato. Ante a
sucumbência, arcará o vencido com as custas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor devido, somado ao valor da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
3
ação, isento do pagamento por ser beneficiário da assistência judiciária
gratuita. O réu arcará com as custas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% da diferença a maior reclamada, isento do
pagamento por ser beneficiário da assistência judiciária gratuita.
Inconformado, apela o autor pleiteando a procedência da
demanda e improcedente os pedidos reconvencionais.
Sustenta o apelante, que restou evidente a recusa no
recebimento das chaves pelo locador, bem como o condicionamento da
entrega das chaves ao pagamento de multa contratual e a presença do
fiador no momento da assinatura do termo de rescisão contratual.
Entende o apelante que o juízo sentenciante equivocou-se
quanto a questão da entrega das chaves do imóvel locado, uma vez que
não é necessário cumprir uma exigência para efetivar a entrega das
chaves.
Aduz
o
apelante
ter
realizado,
comprovadamente,
melhorias/benfeitorias no imóvel locado, no montante de R$ 4.479,15,
conforme as condições estabelecidas no contrato.
Pontua também, que o pagamento do valor de R$ 2.300,00 foi
realizado a título de caução. E, o locador confessa que o apelante fez o
pagamento de tal quantia. Aliás, o próprio contrato de locação
estabelecido entre as partes, é o recibo de pagamento do valor referido.
Dessa forma, não há que falar em cobrança de aluguel, pois foi
pago valor de caução de R$ 2.300,00, e o aluguel do mês de março
consistia no importe de R$ 1.600,00, ou seja, o apelante ficaria com um

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
4
crédito de R$ 700,00, em virtude da caução dada no início da locação.
Em contrapartida, apela o réu/reconvinte pleiteando parcial
reforma do julgado para que seja o locatário compelido a restituir ao
locador os descontos realizados nos aluguéis, que soma a quantia de
R$ 3.200,00, ou subsidiariamente seja determinada a restituição
equivalente a 50% do valor total descontado.
Requer ainda, a condenação do apelado por litigância de má-fé,
nos termos do art. 80, incisos II e II do CPC, pois não demonstrado a
recusa imotivada quanto ao recebimento das chaves pelo locador. Além
do mais, tanto o locatário quanto o fiador foram devidamente notificados
da mora enviada em 5.4.2017, e recebida em 7.4.2017 (fls. 53/61), bem
como a devolverem a chave do imóvel.
Pontua o apelante que o autor altera a verdade dos fatos.
Sustenta o apelante, embora tenha descontado o valor de R$
3.200,00 do aluguel, cumprindo com sua obrigação contratual, o
locatário não realizou qualquer tipo de reforma no imóvel. É certo que o
apelante só veio a tomar conhecimento, após o levantamento da chave
do imóvel em cartório.
Acrescenta o apelante, que há comprovação nos autos (recibos
e orçamentos) de produtos e serviços (fls. 139/142). Todavia, os
referidos documentos apresentados pelo locatário não fazem prova do
alegado, de modo que deveria ter apresentados notas fiscais a
demonstrar efetivamente a compra dos materiais.
Vieram contrarrazões.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
5
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não
provimento dos recursos.
É o relatório.
Narra a inicial que em 2016, o autor firmou contrato de locação
de imóvel comercial, pelo valor de R$ 2.300,00 mensais, com duração
de 36 meses, com vigência de 3.11.2016 até 3.11.2019.
No local, o autor montou um “Serv Festas” e desembolsou
quantia para realização de benfeitorias necessárias, as quais constam
do contrato.
Ocorre que, segundo alega, o negócio não deu certo e
entendeu por bem rescindir o contrato, entrando em contato com o
locador para entrega das chaves, o que, contudo, foi por ele recusado,
sob o argumento de que essa entrega estava condicionada ao
pagamento de multa contratual.
Daí a razão do feito para deferir o depósito das chaves nos
autos e o reconhecimento de extinção da obrigação quanto à sua
entrega, declarando-se finda a relação locatícia em 20.3.2017, conforme
se extrai de conversas mantidas por meio de aplicativo WhatsApp, ou de
forma subsidiária, que esse reconhecimento se dê na data da
distribuição do presente feito.
Citado o réu, ofertou contestação sustentando que, embora o
contrato de locação tenha sido formalizado com o autor, na verdade,
seu filho, Laci Donizete de Souza era quem explorava a atividade no
local. Aduz, que não criou qualquer embaraço à pretensão de entrega

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
6
das chaves. Informou, contudo, que o autor não entregou as chaves
conforme combinado e nem realizou os reparos necessários para
restituição do bem no estado em que foi locado. Diante da inércia,
notificou extrajudicialmente o locatário e o fiador (notificação entregue
em 7.4.2017), para que entregassem as chaves do bem e adimplissem
as obrigações contratuais decorrentes da rescisão. Quanto às despesas
que alega o autor ter experimentado para adequação do imóvel,
esclarece que somente se referiram à reforma da cozinha e do banheiro,
ficando acordado que o valor referente seria descontado do aluguel a
ser pago, de forma que ele, locador, é quem foi o responsável pelo
pagamento. Até o momento da apresentação da contestação, já havia
sido descontada a quantia de R$ 3.200,00.
Em reconvenção, postula o requerido a condenação do autor ao
pagamento das obrigações advindas do rompimento antecipado do
contrato, sendo elas, multa contratual, equivalente a 3 meses de
aluguel, aluguel em atraso correspondente ao mês de março de 2017,
multa por atraso de 10%, juros por atraso de 1%, aluguel proporcional
aos dias em que o autor permaneceu com as chaves do imóvel,
totalizando a quantia de R$ 9.339,66. Requereu, ainda, que o autor
apresentasse os documentos referentes à conta de energia quitada,
cópia do contrato de seguro do imóvel, com sua quitação e comprovante
de pagamento de nota fiscal de produtos e serviços realizados, pelos
quais já havia sido descontada a quantia de R$ 3.200,00. Requereu,
ainda, a citação da fiadora, Iremita Agueda da Silva.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
7
O requerido recebeu as chaves do imóvel (termo de fl. 100).
Após, o réu modificou o valor da causa na reconvenção, para
inclusão
das
despesas
descontadas
do
aluguel,
que
seriam
direcionadas à reforma do imóvel, conforme previsto em contrato, diante
da não apresentação, pelo autor dos recibos correspondentes.
A ação foi julgada improcedente, e parcialmente procedente os
pedidos reconvencionais.
Os recursos não prosperam.
No caso sub judice, quanto ao apelo do autor note-se que para
a rescisão contratual é natural a exigência de assinatura para o ato, pois
dá garantia às partes envolvidas. E, para a resolução, implica no
pagamento da multa.
Além do mais, não há provas a respeito da recusa no
recebimento das chaves.
Insurge ainda o autor, alegando ter efetuado o pagamento de
caução no valor de R$ 2.300,00 quando celebrado o contrato, valor que
supriria o pagamento do último aluguel, de modo que não teria débito
com o réu.
O contrato em questão prevê em sua cláusula V.4: “O locatário
deverá pagar um aluguel quando da assinatura do contrato, sendo
certo que a quantia aqui descrita não se denomina como caução”
(grifo nosso).
Ou seja, tal quantia dada no início da contratação pelo autor,
não é considerada caução, nos termos do pacto entabulado. Logo, não

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1016248-52.2017.8.26.0576 - Voto no 23.779
8
há que falar em compensação entre o valor dado no início do contrato e
o saldo de aluguéis devidos, com multa e juros.
Quanto ao inconformismo do réu em relação à alegada
ausência de comprovação de benfeitorias que deveriam ter sido feitas,
em virtude do desconto locativo, porém não realizadas, cumpre dizer
que há fotos nos autos a indicar que houve alterações no imóvel.
Entretanto, não restou pactuado em que consistiriam as
benfeitorias detalhadamente para demonstrar que não foram efetivadas
ao agrado do réu/reconvinte. Dessa forma, diante da ausência de
obrigação contratual de prestação de contas, não há o que se reclamar.
As hipóteses do art. 80 do Código de Processo Civil não
restaram caracterizadas, conforme alegado pelo réu/reconvinte, motivo
pelo qual não se aplica a pena pela litigância de má-fé.
Consequentemente, deve ser mantido o julgado.
No mais, ficam majorados os honorários advocatícios fixados na
sentença para 15% a cargo dos apelantes, nos termos do art. 85, § 11
do CPC, observada a concessão dos benefícios da assistência judiciária
gratuita.
Em face do exposto, é negado provimento aos recursos, nos
termos do acórdão.
Cláudio Hamilton
Relator