Tribunal: TJSP
Processo: 1007033-15.2018.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. PERDAS E DANOS. Sentença de parcial procedência. Apelo das rés.
1. Responsabilidade das loteadoras pelo atraso na entrega. Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade do fornecedor e que não concernem ao consumidor. Aplicação da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC.

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. PERDAS E DANOS. Sentença de parcial procedência. Apelo das rés.
1. Responsabilidade das loteadoras pelo atraso na entrega. Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à atividade do fornecedor e que não concernem ao consumidor. Aplicação da Súmula 161/TJSP. Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do CDC. Descumprimento contratual configurado.
2. Multa contratual. Devida a incidência em desfavor das infratoras, conforme cláusula contratual expressa. Tentativa das requeridas de alterar a verdade dos fatos. Litigância de má-fé.
3. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se iniciou a mora.
4. Recurso desprovido, com imposição de penalidade por litigância de má-fé.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066275
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007033-15.2018.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que são
apelantes MMV INCORPORAÇÕES LTDA e ALPHAVILLE SAO JOSE DOS
CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelada SONIA
REGINA SILVA FERRARI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007033-15.2018.8.26.0577 - JV 20018
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VOTO No: 20018
APEL. No: 1007033-15.2018.8.26.0577
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
APTE. : MMV INCORPORAÇÕES LTDA. e ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS
CAMPOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
APDO. : SONIA REGINA SILVA FERRARI
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO.
ATRASO NA ENTREGA. PERDAS E DANOS. Sentença
de parcial procedência. Apelo das rés.
1. Responsabilidade das loteadoras pelo atraso na entrega.
Entraves administrativos são fortuitos internos inerentes à
atividade do fornecedor e que não concernem ao
consumidor.
Aplicação
da
Súmula
161/TJSP.
Responsabilidade objetiva do fornecedor. Arts. 12 e 14 do
CDC. Descumprimento contratual configurado.
2. Multa contratual. Devida a incidência em desfavor das
infratoras, conforme cláusula contratual expressa. Tentativa
das requeridas de alterar a verdade dos fatos. Litigância de
má-fé.
3. Relação contratual. Juros a partir da citação, quando se
iniciou a mora.
4. Recurso desprovido, com imposição de penalidade por
litigância de má-fé.
Vistos.
Trata-se de “AÇÃO DE COBRANÇA DE DIVIDA
LIQUIDA CONSTANTE DE INSTRUMENTO PARTICULAR - Multa
Contratual/Convencional” (sic) ajuizada por SONIA REGINA
SILVA FERRARI em face de MMV INCORPORAÇÕES LTDA. e
ALPHAVILLE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS.
A r. sentença (fls. 304/307), disponibilizada no

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DJe de 27/09/2019 (fls. 310/311), julgou a ação nos seguintes
termos:
“Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido
inicial, para condenar a parte ré ao pagamento da
multa contratual de 10% do valor atualizado do
preço de aquisição do imóvel (cláusula 17 do
contrato à fls. 33), na importância de R$ 45.916,80,
com atualização monetária do ajuizamento e juros
legais de mora da citação.
Arcará a parte ré com o pagamento das custas e
despesas
processuais,
bem
como
honorários
advocatícios, ora fixados em 10% do valor da
condenação atualizado.”
Inconformadas, apelam as rés (fls. 313/325).
Alegam
que
não
houve
descumprimento
contratual, pois as obras de infraestrutura foram concluídas em
2013, e que a demora na entrega dos lotes ocorreu em razão de
“impasses burocráticos ocasionados pela Administração”, de modo
que somente “por razões alheias à sua vontade, irresistíveis e
inevitáveis, as obras não puderam ser entregues no prazo previsto em
contrato, por exclusiva demora ocasionada pela Administração” (fls.
316).
Dizem que houve paralisação das obras em
razão da determinação do IPHAN para exploração do solo, o que
impossibilitou
que
a
entrega
ocorresse
dentro
do
prazo
estipulado.
Afirmam que “inexiste previsão contratual para
pagamento de multa contratual em razão de atraso na entrega do
imóvel” (fls. 317) e que “a multa prevista contratualmente, se aplica
apenas para a hipótese de atraso no pagamento das parcelas ajustadas
pelo consumidor, não sendo extensível, por analogia, a eventual atraso

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na entrega da obra por parte da vendedora, já que de tanto não trata o
contrato” (fls. 320).
Sustentam ainda a legalidade da cláusula que
responsabiliza o promitente comprador pelo pagamento de IPTU
desde a celebração do contrato, tendo em vista que a partir desse
momento ele pode ser considerado possuidor do imóvel.
Aduzem que os juros de mora devem incidir
apenas após o trânsito em julgado da sentença, e não desde a
citação.
Tempestivo,
o
recurso
foi
regularmente
processado, recolhido o preparo (fls. 326/327).
Contrarrazões pela autora (fls. 332/348).
É o relatório.
In casu, restou incontroverso que o imóvel não
foi entregue à adquirente no prazo estipulado no contrato
entabulado entre as partes. Entretanto, as apelantes alegam que
o atraso ocorreu em virtude de caso fortuito e/ou culpa de
terceiro, pois as obras foram suspensas por determinação do
IPHAN (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional),
atrasando o cronograma inicial, e que a Administração demorou
para aprovar o loteamento após a conclusão das obras.
Ocorre que a ocorrência de entraves junto à
Administração
para
a
conclusão
e/ou
liberação
do
empreendimento
é
fortuito
interno
que
nada
concerne
o
consumidor, inerente à atividade do fornecedor, que, nos termos

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dos arts. 12 e 14 do Código de Defesa do Consumidor, possui
responsabilidade objetiva.
Nesse sentido, é a Súmula 161 deste Egrégio
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TJSP, Súmula 161: Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em
excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo
do
empreendimento
ou,
ainda,
entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res
inter
alios
acta”
em
relação
ao
compromissário
adquirente.
Assim, as apelantes são responsáveis pelo
descumprimento
contratual,
não
havendo
excludente
de
responsabilidade.
E,
havendo
descumprimento
do
prazo
de
entrega, ainda que considerada a tolerância, é devida a multa de
10% do valor atualizado do preço de aquisição, prevista
expressamente no contrato firmado entre as partes (fl. 33):
CLÁUSULA DEZESSETE - MULTA CONVENCIONAL
Se outra penalidade mais específica não for prevista
neste Contrato, a infração de qualquer cláusula deste
Contrato, sujeitará o infrator à multa equivalente a
10% (dez por cento) do valor atualizado do preço de
aquisição do Lote, sem prejuízo de a parte inocente
exigir, independente e simultaneamente, o cumprimento
da obrigação específica ou, ainda, optar pela rescisão do
Contrato, na forma acima disposta.
Ressalta-se que não se trata de aplicação de
multa por reciprocidade, tendo em vista que é prevista em
relação à parte infratora, seja ela quem for.
Também não cabe a redução da cláusula penal

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estabelecida pelas partes, visto que seu montante não é
manifestamente excessivo nos termos do art. 413 do Código
Civil.
Art.
413.
A
penalidade
deve
ser
reduzida
eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver
sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade
for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio.
Além do mais, a multa foi utilizada para
impedir a condenação pelos lucros cessantes que seriam devidos
em decorrência do atraso.
Considerando
que
as
apelantes
alegam
a
inexistência de cláusula penal relativa ao inadimplemento das
loteadoras quando, claramente, esse não é o caso, elas devem ser
condenadas ao pagamento de sanção por litigância de má-fé, nos
termos do art. 80, I e II, do Código de Processo Civil. A esse
título, elas pagarão multa de 1% do valor da causa atualizado.
Observe-se que o apelado não formulou pedido
de reembolso de quantias pagas a título de IPTU antes da
entrega
do
imóvel
por
ele
adquirido,
devendo
ser
desconsideradas as considerações tecidas pelas apelantes a esse
respeito em suas razões recursais.
Por fim, tratando-se de relação contratual, os
juros de mora deviam mesmo incidir desde a citação (art. 405 do
Código Civil), e não apenas após o trânsito em julgado, estando
correta a r. sentença.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso,
com imposição de multa de 1% do valor da causa atualizado, nos

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termos dos artigos 80, inciso V, e 81, § 2o, do CPC.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios devidos para o patrono do autor de 10%
para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC.
MARY GRÜN
Relatora