Tribunal: TJSP
Processo: 1001302-75.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA DE PERÍODO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO LOTE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO – TESE FIRMADA EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ ("AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM" – TEMA 882 – ADESÃO NÃO VERIFICADA

Ementa:
APELAÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA DE PERÍODO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO LOTE – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ – ACOLHIMENTO – TESE FIRMADA EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ ("AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM" – TEMA 882 – ADESÃO NÃO VERIFICADA PARA O PERÍODO COBRADO – DÍVIDA SEM NATUREZA PROPTER REM – SENTENÇA REFORMADA – DERAM PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000640212
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001302-75.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante
JOELMA MESQUITA ROSA, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE
LOTES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL COLINAS DO PARATEHY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001302-75.2016.8.26.0361 -Voto no 15259/aaz
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Apelação 1001302-75.2016.8.26.0361.00000
Apelante: J.M.R.
Apelado: A.P.L.L.R.C.P.
Voto 15259/aaz
APELAÇÃO – ASSOCIAÇÃO DE MORADORES –
COBRANÇA DE TAXA ASSOCIATIVA DE PERÍODO
ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO LOTE – SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA – INCONFORMISMO DA RÉ –
ACOLHIMENTO – TESE FIRMADA EM SEDE DE
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO PELO STJ
("AS
TAXAS
DE
MANUTENÇÃO
CRIADAS
POR
ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS
NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM" –
TEMA 882 – ADESÃO NÃO VERIFICADA PARA O
PERÍODO COBRADO – DÍVIDA SEM NATUREZA
PROPTER REM – SENTENÇA REFORMADA – DERAM
PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta por JOELMA MESQUITA
ROSA contra a respeitável sentença de fls.209/223, cujo relatório ora se adota, que julgou
parcialmente procedente a ação proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE
LOTES DO LOTEAMENTO RESIDENCIAL COLINAS DO PARATEHY em face da
apelante.
A apelante pugna pela reforma da r. sentença, para o fim de a
ação ser julgada improcedente ao argumento de que: i) a apelante adquiriu o lote sobre o qual
incide a cobrança em 2014 e a partir de então passou a contribuir mensalmente com as taxas
cobradas; ii) a cobrança das taxas associativas se refere a período anterior à aquisição do lote;
iii) não pode ser responsabilizada pela cobrança por contribuições de períodos que ainda não
era associada; iv) a cobrança não tem natureza propter rem já que se trata de associação e não

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de condomínio; v) a dívida já vem sendo cobrada do proprietário anterior pela associação.
Recebido o recurso, ele foi respondido.
É o relatório.
Trata-se de controvérsia envolvendo cobrança de taxa
associativa para o período de agosto de 2007 a dezembro de 2012 e de fevereiro de 2013 a
dezembro de 2014.
A r. sentença julgou a ação parcialmente procedente para
condenar a ré a pagar as taxas vencidas, a contar de 26 de janeiro de 2011.
Respeitado o entendimento proferido pelo juízo de primeiro
grau, a causa merecia solução diversa.
A natureza jurídica da autora é associação, de forma que não
pode ser confundida com condomínio cuja taxa tem natureza propter rem, ou seja, adere ao
imóvel não importando o proprietário.
No caso em apreço trata-se de cobrança de taxa de rateio de
despesas relacionadas ao Lote no 22 da Quadra 4 do Loteamento indicado na inicial, o qual é
administrado pela autora que é uma Associação de Moradores.
Ocorre que as taxas associativas não podem ser cobradas das
pessoas não associadas, conforme entendimento firmado em julgamento de recursos
repetitivos, Tema 882 do STJ, a seguir transcrito:
"AS
TAXAS
DE
MANUTENÇÃO
CRIADAS
POR
ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS
NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM" –
TEMA 882
Assim, considerando que a cobrança se refere ao período
de 2011 a 2014 e a ré adquiriu o lote somente em 2014, a cobrança é indevida, pois, a ré
não se encontrava associada no período da referida cobrança.
Nesse sentido:

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Apelação Cível. Ação de cobrança. Contribuição e taxa de
associado. Sentença que reconheceu a ocorrência de
prescrição no tocante às taxas vencidas até 19.09.2008 e, no
tocante às demais, julgou improcedente a ação Recurso de
apelação interposto pela autora. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Preliminar de nulidade afastada. Pretensão
recursal da autora que se refere às taxas não declaradas
prescritas. Cobrança que se mostra indevida em face de
proprietários de imóvel que não sejam associados, conforme
entendimento do Egrégio Supremo Tribunal Federal e
Superior Tribunal de Justiça. Observância ao princípio
constitucional de que ninguém pode ser obrigado a se associar
a qualquer entidade. Entendimento recente do Superior
Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (REsp no
1.280.871-SP e REsp no 1.439.163-SP), no sentido de que 'as
taxas de manutenção criadas por associação de moradores
não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram'.
Hipótese dos autos em que não caracterizada situação
excepcional capaz de ensejar a cobrança. Manutenção da R.
Sentença. Nega-se provimento ao recurso de apelação”
(Apelação no 0060118-08.2011.8.26.0114, Rel. Christine
Santini, j. 26.03.2018).
Ademais, a dívida das taxas associativas já vem sendo cobrada
do proprietário anterior do lote pela autora.
Por outro lado, trata-se de obrigação contratual, sem natureza
propter rem, razão pela qual o novo proprietário não pode ser demandado pelo
inadimplemento de taxa referente ao período anterior à aquisição do imóvel.
Sendo assim, a r. sentença comporta reparo declarando-se a
ação improcedente.
Ante o provimento do recurso, inverte-se a sucumbência,

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devendo a autora arcar com as custas e honorários advocatícios arbitrados em 20% do valor
atualizado da causa.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados virtualmente,
salvo se as partes manifestarem oposição na interposição do recurso.
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PROVIMENTO à
apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)