Tribunal: TJSP
Processo: 1011444-61.2019.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO. Manutenção em 20% dos valores pagos. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM. Inadmissibilidade. Descabida a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do contrato compreende um

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. LEI DE REGÊNCIA. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. RETENÇÃO. Manutenção em 20% dos valores pagos. INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM. Inadmissibilidade. Descabida a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do contrato compreende um lote, sem comprovação de qualquer edificação. Precedentes desta E. Corte. IPTU. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do comprador, a partir da imissão e durante todo o tempo em que estiver na posse do imóvel. SUCUMBÊNCIA. Manutenção da condenação. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983073
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1011444-61.2019.8.26.0482, da Comarca de Presidente Prudente, em que é
apelante BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado
MILTON GOMES DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO
RIGOLIN (Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011444-61.2019.8.26.0482 -
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VOTO No 18285
APELAÇÃO No: 1011444-61.2019.8.26.0482
APELANTE: BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
APELADO: MILTON GOMES DOS SANTOS
COMARCA: PRESIDENTE PRUDENTE
JUIZ: LUIZ AUGUSTO ESTEVES DE MELLO
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
LEI
DE
REGÊNCIA.
Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja aplicação se
restringe aos contratos celebrados após a sua vigência.
RETENÇÃO. Manutenção em 20% dos valores pagos.
INDENIZAÇÃO PELO USO E FRUIÇÃO DO BEM.
Inadmissibilidade. Descabida a fixação de taxa de ocupação
no presente caso, uma vez que o objeto do contrato
compreende um lote, sem comprovação de qualquer
edificação.
Precedentes
desta
E.
Corte.
IPTU.
A
responsabilidade pelo pagamento do IPTU é do comprador,
a partir da imissão e durante todo o tempo em que estiver na
posse do imóvel. SUCUMBÊNCIA. Manutenção da
condenação. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 77/82, que julgou procedentes os pedidos formulados para rescindir o
compromisso de compra e venda descrito na exordial, bem como condenar a
apelante à restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde o
desembolso e juros legais de mora desde o trânsito em julgado. Fixou custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, os últimos, em 10% do valor da
causa.
Alega a apelante, em síntese, que a culpa na rescisão do
compromisso é do comprador, quem deve arcar com todos os prejuízos advindos
do rompimento da relação contratual. Pugna pela condenação nos lucros
cessantes de 0,75% ao mês do valor atualizado do contrato, desde sua assinatura
(20/08/2014) ou desde a entrega das obras de infraestrutura do empreendimento
(19/06/2017) até o ajuizamento da ação. Volta-se, ainda, contra o percentual de
retenção de 20% dos valores pagos e responsabilidade pelo pagamento do IPTU.

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Busca a reforma da r.sentença.
Recurso regularmente processado, tempestivo e preparado;
sobrevieram contrarrazões a fls. 116/123.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de rescisão contratual ajuizada por MILTON
GOMES DOS SANTOS em face de BEIRA RIO EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, alegando que as partes celebraram, em 20.08.14,
compromisso de compra e venda do Lote 07, quadra D, Loteamento Residencial
Jardim Aeroporto, descrito na Matrícula 18.059 do Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca de Presidente Epitácio - SP, no valor de R$ 55.208,00. A título de
entrada, foi pago o importe de R$ 4.250,00, sendo que a quantia remanescente
seria paga em 120 (cento e vinte) parcelas mensais de R$ 424,65.
Ocorre que, o valor das parcelas passou a aumentar de forma
excessiva, dificultando o pagamento pelo adquirente, quem optou por rescindir a
avença.
Na origem, os pedidos foram julgados procedentes na forma
como relatado.
Imperioso esclarecer, ab initio, que em dezembro de 2018 fora
editada a Lei 13.786/2018, alterando disposições da Lei no 4.591/64 e da Lei no
6.766/79.
Analisando os dispositivos, verifica-se que o legislador cuidou de
regular requisitos que devem ser observados no instrumento, quando da
celebração do contrato; também disciplinou penalidades a serem aplicadas ao
inadimplente, frente à resolução do contrato.
Dessa forma, a novel legislação não se aplica aos contratos

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celebrados antes da sua vigência, por conta dos requisitos a serem observados
após a sua vigência e em respeito ao art. 5o, inciso XXXVI, da Constituição
Federal1, sobretudo considerando a existência de ato jurídico perfeito.
No mesmo sentido, determina o art. 6o da Lei de Introdução às
Normas do Direito Brasileiro que “a lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada”.
Pois bem, o desfazimento do vínculo contratual é incontroverso,
cumprindo reexaminar a extensão das perdas e danos sofridos pela apelante, de
modo a se definir o percentual de retenção capaz de satisfazer o prejuízo, os lucros
cessantes e a responsabilidade pelo pagamento do IPTU.
RETENÇÃO DE VALORES.
Segundo entendimento já adotado pelo C. STJ, mostra-se
razoável que a vendedora retenha de 10 a 25% sobre a quantia paga, de modo a
recompor suas perdas. Confira-se:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA
DEFERIDA
NA
ORIGEM. CLÁUSULA
INSTITUIDORA
DE
HIPOTECA DADA PELA CONSTRUTORA. SÚMULA No 308 DO
STJ.
DISTRATO. RETENÇÃO ENTRE
10%
E
25%
DAS
PRESTAÇÕES
PAGAS.
SÚMULA
No
83
DO
STJ.
REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO STJ. RECURSO MANEJADO
SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. As
construtoras não apresentaram argumento novo capaz de
modificar a conclusão adotada, que se apoiou em entendimento
aqui consolidado para não conhecer do recurso especial. 2. A
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior
ou
posterior
à
celebração
da
promessa
de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
1 Art. 5o, XXXVI. A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa
julgada.

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imóvel (Súmula no 308 do STJ). 3. Nas hipóteses de resolução de
contrato
de
promessa
de compra e venda de
imóvel
por
inadimplemento
do
comprador, esta
Corte
tem
admitido
a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia
paga. Precedentes (...) (AgRg no REsp no 1.500.099-SP, Rel.
Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 10.05.2016).
O comprador alegou que efetuou o pagamento de R$ 4.250,00,
mais as parcelas que se venceram entre setembro de 2014 a março de 2019, no
valor de R$ 424,65, com correção pelo IGPM (fls. 02). Em sede de contestação, a
apelante confirmou os pagamentos (fls. 44), ainda efetuou a juntada dos débitos
desde março de 2019 (fls. 66).
Assim, incontroverso os pagamentos da entrada mais 54 parcelas
do financiamento, atingindo o valor nominal de R$ 27.181,10.
Portanto, entendo que o importe de 20% de retenção se mostra
adequado e razoável, nos termos da jurisprudência acima declinada.
Ao sopesar as perdas da alienante, não se pode desconsiderar
que o lote poderá ser novamente vendido, com acréscimo decorrente da
valorização imobiliária, de modo que a indenização devida deve compor tão
somente os prejuízos acarretados decorrentes da rescisão.
Destaca-se, todavia, que o valor pago a título de sinal deve
compor a base de cálculo para definição do valor a ser restituído, já que a retenção
das arras tem cabimento em casos de inexecução contratual, servindo como
prefixação de perdas e danos; as arras devem ser compreendidas como princípio
de pagamento e ser restituídas, na proporção ora definida.
JUROS DE MORA.
Quanto aos juros de mora, deverão incidir a partir do trânsito em

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julgado, tendo em vista que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do
comprador.
Vale dizer, o termo inicial de aplicação dos juros de mora deverá
coincidir com o trânsito em julgado da r. sentença, uma vez que foi o promissário
comprador quem deu causa à ruptura do negócio. Trata-se da exceção à regra,
que se justifica diante da inexistência de mora da promitente vendedora.
Nesse contexto, à guisa de ilustração:
“Rescisão
contratual.
Inadimplemento
dos
compradores.
Aplicação da Súmula 1 deste E. Tribunal. Retorno das partes ao
'status quo ante'. Direito de retenção de 20% sobre o valor das
parcelas pagas a fim de compensar as despesas operacionais.
Jurisprudência deste Tribunal. Juros de mora devem incidir a
partir
do
trânsito
em
julgado
da
sentença. Sentença
parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido”. (TJSP,
Apelação no 1014263-81.2014.8.26.0114, Rel. Des. Luiz Antônio
Costa, 7a Câmara de Direito Privado, j. 17/09/2015) (g.n.)
CORREÇÃO MONETÁRIA
A correção monetária, por sua vez, incide a partir de cada
desembolso, uma vez que se trata de recomposição do valor da moeda, evitando a
perda do poder de compra frente à inflação.
INDENIZAÇÃO. FRUIÇÃO DA COISA.
No que tange à pretensão de imposição ao apelado de taxa pela
ocupação da coisa desde a assinatura do contrato, entretanto, razão não assiste à
apelante. Com efeito, não se ignora que a Súmula no 01 deste E. Tribunal prevê a
possibilidade de fixação de indenização pela ocupação do imóvel, na hipótese de
rescisão do compromisso de compra e venda:
Ocorre, contudo, que no caso em tela, trata-se aquisição de lote
(fls. 14) sem a comprovação de qualquer edificação ou benfeitoria, a justificar a
pretendida indenização.
Vale dizer, o apelado adquiriu fração ideal de terreno (fls. 13/17),

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não havendo especificação de nenhuma construção no local, motivo pelo qual se
mostra descabida a pretensão de arbitramento de taxa de ocupação.
No mesmo sentido, os precedentes jurisprudenciais desta E.
Corte Bandeirante:
“RESCISÃO CONTRATUAL, CUMULADA COM RESTITUIÇÃO
DE VALORES. Desistência da compra e venda de imóvel por
parte da compradora. Devolução de 90% dos valores pagos se
mostra adequada. Retenção de 10% é suficiente para fazer frente
às despesas administrativas da vendedora, e não se revela
exagerada a ponto de se caracterizar como onerosa à adquirente.
Ausência de especificação de eventuais valores pagos a título de
comissão de corretagem. Incabível a indenização pela fruição
do bem, porquanto o negócio envolve aquisição de lote de
terreno, e não foi demonstrada a existência de nenhuma
edificação. RECURSO DESPROVIDO". (TJSP, Apelação no
1041208-09.2016.8.26.0576, Rel. Des. Paulo Alcides, 6a Câmara
de Direito Privado, j. 13/07/2017) (g.n.)
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM
LOTEAMENTO. Ação de rescisão contratual. Sentença de
procedência parcial. (...) RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO
DE TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré de recebimento de
indenização pela fruição do imóvel durante todo o período
em que o autor permaneceu na posse do bem. Descabida a
fixação de taxa de ocupação desde o início da ocupação do
imóvel, uma vez que o objeto do contrato diz respeito a lote
sem
benfeitorias.
Precedentes.
Sentença
parcialmente
reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO”. (TJSP, Apelação no 1063438-45.2016.8.26.0576, Rel.
Des. Viviani Nicolau, 3a Câmara de Direito Privado, j. 17/10/2017)

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(g.n.)
“Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com
pedido de reintegração de posse e indenização por perdas e
danos - Inadimplência dos compradores - Circunstância que não
impede a devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao
art. 53 do CDC - Retenção de 20% pela vendedora para
ressarcimento de perdas e danos e despesas administrativas -
Entendimento pacificado por súmulas deste Tribunal de Justiça -
Condenação ao pagamento de aluguéis incabível, por se
tratar de terreno sem edificação - Recurso parcialmente
provido”. (TJSP, Apelação no 9072246-65.2005.8.26.0000, Rel.
Des. Luiz Antônio Costa, 7a Câmara de Direito Privado, j.
01/06/2011) (g.n.)
“Rescisão
contratual
c/c
reintegração
de
posse.
Compromisso de compra e venda. Inadimplemento das
parcelas. Incontroverso. Ausência de fruição do imóvel pela
ré, considerando tratar-se de terreno sem benfeitorias.
Indenização pela fruição do imóvel incabível. Indenização por
perdas e danos indevida. Multa contratual afastada. Cláusula
abusiva verificada. (...) Recurso não provido". (TJSP, Apelação no
0.003.518-39.2015.8.26.0368, Rel. Des. Ana Maria Baldy, 6o
Câmara de Direito Privado, j. 04/05/2017) (g.n.)
IPTU.
No tocante ao IPTU, de fato a responsabilidade pelo seu
pagamento é do comprador, a partir da data da assinatura do contrato e durante
todo o tempo em que estiver na posse do imóvel, nos termos da cláusula sexta do
compromisso de compra e venda (fls. 16), de modo que eventual valor devido a
esse título deve ser também retido pela apelante, uma vez comprovado.

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“APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. Sentença de parcial procedência. Recurso
exclusivamente do autor. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
Pretensão afastamento da retenção de 10% do valor atualizado
do contrato por parte da empreiteira. Não acolhimento. Percentual
arbitrado abaixo do que vem aplicando este E. TJSP. Ausência de
interposição de recurso próprio pela empreiteira para o fim de
majorar referido percentual. Sentença mantida, neste particular.
TAXA DE FRUIÇÃO. Adoção do entendimento jurisprudencial no
sentido da impossibilidade de fixação de indenização a este título,
mormente
porque
tal
providência
poderia
importar
em
onerosidade excessiva contra o consumidor hipossuficiente.
Sentença reformada neste ponto. RETENÇÃO DAS ARRAS
(SINAL). Não cabimento, uma vez que faziam parte das parcelas
previstas no contrato, integrando o custo da negociação do
imóvel. Sentença reformada neste aspecto. RESTITUIÇÃO DE
IPTU
E
TAXAS
CONDOMINIAIS.
Caso
comprovada a
existência de contas ou impostos não pagos pelo comprador
desistente durante o período de duração do contrato (até a
efetiva devolução do imóvel), os valores eventualmente
devidos ao Fisco ou ao Condomínio deverão ser abatidos do
importe a ser devolvido pela construtora. Jurisprudência.
Determinação contida na r. sentença mantida. DEVOLUÇÃO DOS
VALORES. Devolução imediata e em única parcela, nos termos
da Súmula 543 do C. STJ e Súmula 2 do E. TJSP. Sentença
reformada neste particular. SUCUMBÊNCIA. Empreiteira deverá
arcar com 75% das custas e despesas processuais e autor
deverá arcar com 25% de respectivos valores. Honorários
advocatícios devidos aos patronos da parte autora majorados de
10% para 15% do valor da condenação. Honorários advocatícios
devidos aos patronos da empreiteira majorados de 10% para 12%
da diferença entre o valor da causa e o valor da condenação.
Princípios da sucumbência e da causalidade. RECURSO

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PARCIALMENTE PROVIDO.” (Ap. 1010735-96.2018.8.26.0664;
Rela. Silvia Maria Facchina Esposito Martinez; Órgão
Julgador:
10a
Câmara
de
Direito
Privado;
Data
do
Julgamento: 23/09/2020)
Portanto, a r.sentença merece reforma no capítulo alusivo ao
pagamento do IPTU, mantendo, no mais, a r. sentença monocrática, inclusive no
tocante à distribuição e fixação das verbas de sucumbência, que permanecem
integralmente carreadas à apelante, diante da mínima sucumbência suportada pela
parte contrária.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora