Tribunal: TJSP
Processo: 2028326-38.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Cesar Lacerda
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-12
Data de publicação: 2020-05-12

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial movida em face da promitente vendedora. Exceção de pré-executividade. Rejeição.
Ilegitimidade passiva. Matéria que pode ser alegada em sede de exceção de pré-executividade apenas quando a ilegitimidade da parte é notória, prescindindo de dilação probatória. Situação ocorrente na espécie.
Caso concreto em que a prova

Ementa:
Agravo de instrumento. Despesas condominiais. Execução de título extrajudicial movida em face da promitente vendedora. Exceção de pré-executividade. Rejeição.
Ilegitimidade passiva. Matéria que pode ser alegada em sede de exceção de pré-executividade apenas quando a ilegitimidade da parte é notória, prescindindo de dilação probatória. Situação ocorrente na espécie.
Caso concreto em que a prova documental demonstra que são executadas parcelas de acordo firmado pelo condomínio diretamente com a promitente compradora e possuidora da unidade autônoma geradora do débito. Ciência inequívoca da transmissão da posse do imóvel à promitente compradora bem evidenciada. Aplicação da tese definida pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp 1.345.331/RS. Ilegitimidade passiva da promitente vendedora. Indeferimento da inicial e extinção da execução (CPC, art. 330, II c.c art. 924, I).
Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000332785
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2028326-38.2020.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, em que é agravante
CDHU-COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SP, é agravado CONDOMINIO RESIDENCIAL TOM JOBIM III.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente), CESAR LUIZ DE ALMEIDA E SERGIO ALFIERI.
São Paulo, 12 de maio de 2020.
CESAR LACERDA
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2028326-38.2020.8.26.0000 - rs
2
VOTO No 36.142
AGRAVO DE INSTRUMENTO No 2028326-38.2020.8.26.0000
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
AGVTE.: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU
AGVDO.: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL TOM JOBIM III
JUIZ PROLATOR DA DECISÃO: ALESSANDRO DE SOUZA LIMA
Agravo de instrumento. Despesas condominiais.
Execução de título extrajudicial movida em face da
promitente vendedora. Exceção de pré-executividade.
Rejeição.
Ilegitimidade passiva. Matéria que pode ser
alegada em sede de exceção de pré-executividade
apenas quando a ilegitimidade da parte é notória,
prescindindo
de
dilação
probatória.
Situação
ocorrente na espécie.
Caso concreto em que a prova documental
demonstra que são executadas parcelas de acordo
firmado
pelo
condomínio
diretamente
com
a
promitente compradora e possuidora da unidade
autônoma geradora do débito. Ciência inequívoca da
transmissão da posse do imóvel à promitente
compradora bem evidenciada. Aplicação da tese
definida pelo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp 1.345.331/RS. Ilegitimidade
passiva da promitente vendedora. Indeferimento da
inicial e extinção da execução (CPC, art. 330, II c.c
art. 924, I).
Recurso provido.
Companhia
de
Desenvolvimento
Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU agrava da respeitável
decisão proferida a fls. 165/168 dos autos da execução de crédito
condominial movida pelo condomínio, que rejeitou a exceção de pré-
executividade por ela ofertada.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2028326-38.2020.8.26.0000 - rs
3
A agravante sustenta, em síntese, o
cabimento da exceção de pré-executividade em caso de existência de vício no
título executivo ou ausência de condição da ação ou de pressuposto de
constituição e desenvolvimento válido do processo. Alega ser parte ilegítima
para figurar no polo passivo da execução, pois a unidade condominial
geradora do débito foi cedida a terceiros por meio de contrato de cessão de
posse e promessa de compra e venda, aduzindo que os mutuários estão na
posse do imóvel em questão e são os únicos responsáveis pelo pagamento das
despesas condominiais por serem eles os efetivos beneficiários dos serviços
prestados pela administradora do condomínio. Afirma que o agravado tem
ciência inequívoca de quem efetivamente está na posse da unidade
condominial.
O pretendido efeito suspensivo foi
deferido. Contraminuta a fls. 27/36.
É o relatório.
Respeitada
a
convicção
do
i.
Magistrado prolator da decisão agravada, tem-se que o recurso comporta
provimento.
A
exceção
de
pré-executividade
somente é cabível em casos excepcionais, com a finalidade evitar eventual
constrição patrimonial do devedor originada em título evidentemente nulo.
Assim, sua admissibilidade restringe-se somente às nulidades que podem ser
declaradas de ofício.
Admite-se a arguição de ilegitimidade
passiva em sede de exceção de pré-executividade apenas quando a
ilegitimidade da parte é notória, prescindido de dilação probatória.
No caso concreto, admite-se o manejo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2028326-38.2020.8.26.0000 - rs
4
de exceção de pré-executividade, porquanto identificada em cognição
sumária a alegada ilegitimidade da executada.
De fato, os documentos acostados aos
autos de origem, notadamente os boletos bancários de fls. 39/65, revelam que
o condomínio exequente firmou acordo com Ariane Cristina Ribeiro Santos
relativamente a parte do débito ora em execução e, sendo ela a promitente
compradora da unidade condominial geradora da dívida e sua possuidora,
conforme contrato e termo de entrega de chaves firmados em 04.03.2015 e
reproduzidos, respectivamente, a fls. 147/153 e 161 dos autos principais,
considera-se bem evidenciado que o agravado tem ciência inequívoca do
negócio jurídico de cessão de posse e promessa de compra e venda
mencionado nas razões recursais ao menos desde que celebrou o acordo, em
outubro de 2018.
Imperioso registrar que, no tocante à
responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais relativas a
unidade autônoma objeto de compromisso de compra e venda não levado a
registro, o Superior Tribunal de Justiça definiu as seguintes teses, para efeitos
do art. 543-C do CPC/1973:
“a)
O
que
define
a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais
não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a
relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela
ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
b)
Havendo
compromisso
de
compra e venda não levado a registro, a responsabilidade
pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o
promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2028326-38.2020.8.26.0000 - rs
5
c) Se ficar comprovado: (i) que
o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o
condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a
legitimidade passiva do promitente vendedor para responder
por despesas condominiais relativas a período em que a
posse
foi
exercida
pelo
promissário
comprador.”
(REsp
1.345.331/RS - 2a Seção - rel. Ministro Luis Felipe Salomão - J. 08.04.2015 -
grifo nosso).
Assim, tendo em vista a comprovação
das duas situações previstas no item “c” da ementa acima transcrita, o
reconhecimento da ilegitimidade passiva da promitente vendedora, ora
agravante, impõe-se como medida de rigor, conclusão que enseja o
indeferimento da inicial e a extinção da execução, com fundamento nos
artigos 330, II, e 924, I, do Código de Processo Civil. Sucumbente, o
exequente responderá pelas custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados, por equidade, em R$ 1.500,00.
Diante do exposto, dá-se provimento ao
recurso, para reconhecer a ilegitimidade passiva da agravante e extinguir a
execução, nos termos acima indicados.
CESAR LACERDA
Relator