Tribunal: TJSP
Processo: 1041411-70.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-29
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL – Pretensões de cobrança de alugueis, encargos da locação, reparação de danos ao imóvel e multas pela rescisão antecipada, não renovação do seguro e ausência de transferência da responsabilidade pelo consumo de energia elétrica julgadas parcialmente procedentes – Cerceamento de defesa não caracterizado – Multa proporcional pela resilição antecipada devida, inaplicável ao caso

Ementa:
LOCAÇÃO COMERCIAL – Pretensões de cobrança de alugueis, encargos da locação, reparação de danos ao imóvel e multas pela rescisão antecipada, não renovação do seguro e ausência de transferência da responsabilidade pelo consumo de energia elétrica julgadas parcialmente procedentes – Cerceamento de defesa não caracterizado – Multa proporcional pela resilição antecipada devida, inaplicável ao caso o artigo 4o, parágrafo único, da Lei do Inquilinato – Multas pela não renovação do seguro do imóvel e transferência da responsabilidade pelo consumo de energia corretamente afastadas – Indenização por reparos no imóvel inexigível – Recursos parcialmente providos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000486036
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041411-70.2018.8.26.0100,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
apelante/apelado
MW
SUPLEMENTOS
ALIMENTARES
LTDA.,
são
apelados/apelantes DÉCIO LUIZ SILVA e SILVIA BEATRIZ AMBROSIO SILVA.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos
recursos. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A.
SILVEIRA.
São Paulo, 29 de junho de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1041411-70.2018.8.26.0100 – VOTO No 40.407 – AJL
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APELAÇÃO No 1041411-70.2018.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL
APELANTES/APELADOS: DÉCIO LUIZ SILVA, SILVIA BEATRIZ AMBRÓZIO
SILVA e MW SUPLEMENTOS ALIMENTARES LTDA.
VOTO No 40.407
LOCAÇÃO COMERCIAL
Pretensões de cobrança de
alugueis, encargos da locação, reparação de danos ao imóvel
e multas pela rescisão antecipada, não renovação do seguro e
ausência de transferência da responsabilidade pelo consumo
de energia elétrica julgadas parcialmente procedentes

Cerceamento
de
defesa
não
caracterizado

Multa
proporcional pela resilição antecipada devida, inaplicável ao
caso o artigo 4o, parágrafo único, da Lei do Inquilinato

Multas pela não renovação do seguro do imóvel e
transferência da responsabilidade pelo consumo de energia
corretamente afastadas Indenização por reparos no imóvel
inexigível Recursos parcialmente providos.
Cuida-se de apelação e recurso adesivo interpostos contra r.
sentença de parcial procedência das pretensões de cobrança de alugueis,
encargos locatícios e reparação de danos ao imóvel locado para fins comerciais,
condenada a ré a pagar aos autores os alugueis e encargos locatícios de
novembro e dezembro de 2017, abrangidas as faturas de água, gás e energia
elétrica, bem como a pagar eventuais reparos no imóvel locado a serem apurados
em liquidação de sentença mediante vistoria por técnico de confiança do juízo,
mais despesas processuais e honorários arbitrados em 10% do valor atribuído à
causa.

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Inconformada, a ré alega que teve cerceada sua defesa pelo
julgamento antecipado da lide, ceifada a possibilidade de colher o depoimento da
testemunha arrolada a fl. 174, que acompanhou as tratativas da desocupação,
bem como de realizar vistoria no imóvel para aferir eventuais danos indicados no
laudo de vistoria unilateral elaborado pelos autores. Anota que foi condenada a
pagar os alugueis de novembro e dezembro de 2017, valor indevido porque
quitado com o depósito caução, revertido o excedente para pagar as despesas
acessórias, questão não dirimida pela sentença e nem no julgamento dos
embargos de declaração. Argumenta que a caução equivale a três meses de
aluguel (R$ 48.000,00), de modo que, mesmo decotada a quantia de R$
38.106,59, relativa aos aluguéis e demais encargos da locação, ainda tem direito
à restituição do saldo, o que afasta a aplicação da multa por inadimplemento.
Anota que não se mostra razoável permitir que os autores promovam a cobrança
de alugueis, encargos e reparação de danos ao imóvel e ainda fiquem com o
depósito caução, pena e enriquecimento indevido. Pondera que, embora
afastadas implicitamente na sentença, a exigência de duas multas de R$
50.585,58, em razão da não transferência da titularidade da fatura de energia
elétrica e não renovação do seguro, a pretensão deduzida nesse sentido não tem
lastro na prova produzida, além de atentar contra a boa-fé a fixação individual de
penalidade para cada infração. Salienta que esta ação tem como propósito a
cobrança de penalidades despropositadas, pois os supostos descumprimentos
não redundaram em prejuízo aos autores, seja porque as faturas de energia
foram quitadas, seja porque não ocorreu nenhum sinistro que exigiu acionar a
seguradora. Aponta que, ainda assim, foi contratado o seguro quando adentrou o
imóvel, que vigorou até 11.03.2017, o que demonstra a desproporcionalidade da
exigência da penalidade integral. Argumenta que a desocupação foi ajustada
entre as partes, o que torna indevida a exigência de multa pela rescisão
antecipada do contrato. Afirma, de outro lado, que os autores sabiam do
encerramento das atividades da empresa na cidade de São Paulo, aplicando ao
caso o artigo 4o, § único, da Lei Federal no 8.245/91, sendo indevida a multa.
Subsidiariamente, anota que o contrato era de 30 meses, e foram 22 meses de

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vigência, ou seja, a multa rescisória deve ser aplicada proporcionalmente pelos 8
meses que restavam.
Adesivamente, os autores pedem a condenação da ré a
pagar, cumulativamente, as multas previstas no contrato de locação: a) da
cláusula 23a, sobretudo por conta da desocupação antecipada, não tendo
aquiescido com esse fato, não se mostrando suficiente para tanto a mensagem
de WhatsApp de fl. 91, de dezembro de 2017. Insistem em que as chaves foram
entregues apenas a 09.01.2018, como se verifica do laudo de vistoria de fls.
19/24,
o
que
autoriza
a
incidência
da
referida
multa,
ainda
que
proporcionalmente; b) da cláusula 6a, por conta da falta de pagamento dos
alugueis de novembro e dezembro de 2017. Neste aspecto, anotam que as
conversas com o representante financeiro da ré foram encerradas em dezembro,
passando-se para as tratativas da desocupação e vistoria, nítida a inadimplência
confessa dos réus a justificar a aplicação da penalidade; c) das cláusulas 23a, 11a
e 8a, parágrafo único, em decorrência da falta de renovação do seguro do imóvel
e porque a ré deixou de transferir a conta de energia para seu nome. Alega que a
ré não entendeu o contrato, sobretudo a disposição de que cada infração
contratual daria ensejo a uma multa de R$ 50.861,86, equivalente a três
alugueres, sem vícios a macular o pacto. Anota que a própria ré reconhece as
falhas, sendo certo que a ausência de prejuízo não afasta a aplicação das
penalidades.
Recursos tempestivos, preparados e respondidos.
É o relatório.
Os autores alegaram na inicial que locaram à ré o
apartamento no 41, com seis vagas de garagem, no prédio situado na Rua
Topázio, 453, Aclimação, São Paulo /SP, pelo prazo de 30 meses, com início a
11.03.2016 e término a 10.08.2018, para fins comerciais, mediante o aluguel

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mensal inicial de R$ 18.000,00, e depósito caução de R$ 48.000,00. Aduziram
que a ré atrasou alguns pagamentos no decorrer da locação e desocupou o
imóvel em dezembro de 2017, com entrega formal das chaves a 09.01.2018,
remanescendo débitos e danos generalizados no apartamento, contrastando com
a situação do inicio da locação. Em razão disso, pediram a condenação da ré ao
pagamento da quantia de R$ 158.307,51, já decotado valor da caução, conforme
planilha de fl. 36.
Na contestação, em síntese, a ré anotou que a desocupação
antecipada foi acordada entre as partes, com aproveitamento da caução para
quitar eventuais débitos, certo que sua saída do imóvel ocorreu em dezembro de
2017 e a entrega das chaves em janeiro de 2018 por conta da época festiva, sem
qualquer penalidade. Sustentou que não há prova de dívida condominial, nem de
alugueis, ausente a prova de prejuízo pela falta de transferência da titularidade da
fatura de energia elétrica e não de renovação do seguro. Por fim, sustentou que o
imóvel foi entregue em perfeitas condições, impugnando o laudo unilateral de fls.
19/24.
Pois bem, o julgamento da lide no estado não acarretou o
alegado cerceamento da defesa da ré. Anota-se que a locação foi contratada por
escrito, de modo que documental devia vir a prova dos termos em que se deu a
desocupação do imóvel, sobretudo no caso de os autores dispensarem a ré do
pagamento da multa pela desocupação antecipada do imóvel locado. A ausência
de prova do ajuste formal nesse sentido só pode vir em prejuízo da ré, que tinha
o ônus de demonstrar os fatos modificativos e extintivos do direito dos autores,
prevalecendo o que está escrito no contrato.
Vale lembrar que a caução só pode ser considerada em
sede de cumprimento da sentença, depois de apurado o débito deixado pela
inquilina. Antes disso, os autores não podem se valer da caução para abatimento
dos créditos que perseguem, embora isso tenha ocorrido.

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Era da ré o ônus de provar o pagamento dos alugueis e
encargos cobrados na petição inicial, assim como o de provar que os alugueis e
encargos anteriores foram satisfeitos até a data aprazada para cada vencimento.
Prova documental nesse sentido não foi produzida, por isso que, nessa parte, a
pretensão dos autores deve prevalecer, mas apenas em relação aos meses de
novembro e dezembro de 2017, certo que em relação aos encargos moratórios
exigidos pelo atraso no pagamento dos alugueis em períodos anteriores a
pretensão não foi acolhida na sentença, com o que se conformaram os autores.
A multa compensatória exigida pelos autores exigida duas
vezes por conta da não contratação do seguro do imóvel e da não transferência
da titularidade pelo consumo da energia elétrica não tem como sobreviver.
Tal multa tem natureza compensatória, de forma que não
pode ser exigida conjuntamente com o cumprimento da obrigação que deixou de
ser satisfeita, pena do enriquecimento sem causa. Além disso, como ponderado
pela ré, de nenhuma das infrações resultou prejuízo efetivo aos autores, certo
que não ocorreu sinistro, nem resultou consequência maior a não transferência
da titularidade. O que se poderia admitir é a exigência proporcional da multa ao
montante do prejuízo experimentado pelos autores, tomada como perdas e danos
prefixada, mas não foi essa a pretensão deduzida na inicial, até porque o contrato
conta com garantia real (caução representada pelo depósito de três alugueis).
De qualquer modo, era perfeitamente possível aos autores
saber desde logo o cumprimento ou não dessas obrigações por parte da ré, a
despeito do que não adotaram postura firme, no sentido de, desde logo, postular
a resolução do contrato por conta disso. Inaceitável o comportamento adotado,
de tolerar o cometimento da infração pela parte contrária e, ao final, exigir a multa
de expressivo valor, a despeito de não existir prejuízo.

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Portanto, a exigência da multa compensatória por conta
dessas infrações não pode mesmo ser tolerada.
A exigência da multa proporcional pela desocupação
antecipada do imóvel pela ré deve ser admitida, ausente prova documental do
alegado ajuste entre as partes, tal como referido pela ré na contestação. E essa
multa, assim como os alugueis e encargos da locação devem ser computados
tendo em conta que as chaves foram entregues a 09.01.2018. A propósito deste
ponto da controvérsia, não tem aplicação aqui o disposto no parágrafo único, do
artigo 4o, da Lei do Inquilinato, em conta que locatária é a pessoa jurídica e não o
empregado.
Por último, em relação à pretensão de ressarcimento dos
reparos aos danos deixados pela inquilina, não há como prestigiá-la neste
julgamento.
Isto porque a vistoria de saída não contou com a
aquiescência da ré, de modo que não há como aceitar o levantamento unilateral
providenciado pelos autores para fundamentar aquela pretensão. Em situações
como esta, em que há desacordo entre as partes sobre o estado do imóvel ao
cabo da locação, necessária a vistoria judicial, de modo a que restem apurados
de modo imparcial os danos que devem ser reparados pela inquilina, para que lhe
possam ser imputados.
Na espécie, os autores pretendem receber o que
unilateralmente apuraram na vistoria que efetuaram, o que não pode ser
admitido, por isso que é de rigor o decote dessa pretensão.
Em resumo, das verbas discriminadas na planilha de fl. 36,
os autores fazem jus: a) à multa proporcional pela desocupação antecipada do
imóvel, à razão de R$ 19.242,94; b) aos alugueis de novembro e dezembro, com

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os acréscimos moratórios previstos no contrato; e c) aos encargos relativos a
água, luz, gás e despesas de condomínio de novembro e dezembro de 2017,
com os respetivos acréscimos moratórios.
Disso decorre que devem ser decotadas da pretensão
deduzida na inicial e expostas na mesma planilha de fl. 36; a) as duas multas de
três alugueis, cada uma, por conta da não contratação do seguro do imóvel e da
não transferência da titularidade pelo consumo da energia elétrica; b) os
acréscimos moratórios incidentes sobre alugueis pagos com atraso em períodos
anteriores; e c) o ressarcimento das quantias de R$ 16.200,00 e R$ 1,892,00 pela
reparação do imóvel, e mais R$ 16.861,84 pelo tempo para recomposição desse
mesmo imóvel.
Isto posto, voto pelo parcial provimento dos recursos para os
fins acima explicitados.
SÁ DUARTE
Relator