Tribunal: TJSP
Processo: 2142821-32.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Associação
Órgão julgador: Marcus Vinicius Rios Gonçalves
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-09
Data de publicação: 2020-01-10

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cumprimento de sentença – Impugnação à penhora de bem de família – Sentença transitada em julgado que condenou o agravante ao pagamento de taxas associativas - Decisão que manteve penhora dos direitos do executado sobre imóvel considerado bem de família – Dívida oriunda do próprio imóvel – Hipótese em que não prevalece a impenhorabilidade – Inteligência do art. 3o,

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – Cumprimento de sentença – Impugnação à penhora de bem de família – Sentença transitada em julgado que condenou o agravante ao pagamento de taxas associativas - Decisão que manteve penhora dos direitos do executado sobre imóvel considerado bem de família – Dívida oriunda do próprio imóvel – Hipótese em que não prevalece a impenhorabilidade – Inteligência do art. 3o, IV, da Lei no. 8.009/90 - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2019.0000582099
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2142821-32.2019.8.26.0000, da Comarca de Cotia, em que é agravante VIDALBERTO
COSTA, é agravado ASSOCIAÇAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL
PARQUE DAS ROSAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Nos termos do art.
942 do Novo Código de Processo Civil, foram convocados outros julgadores para a
conclusão do julgamento, restando assim o resultado: Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, vencido o 3o Desembargador, que declara voto.,
de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores VITO GUGLIELMI
(Presidente sem voto), JOSÉ ROBERTO FURQUIM CABELLA, COSTA NETTO,
RODOLFO PELLIZARI E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 26 de julho de 2019.
MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator
Assinatura Eletrônica

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AGRAVO DE INSTRUMENTO
Processo no. 2142821-32.2019
Comarca: Cotia (1a. Vara Cível)
Agravante: Vidalberto Costa
Agravada: Associação dos Proprietários do Residencial Parque das Rosas
Juiz: Seung Chul Kim
Voto no. 2.411
AGRAVO DE INSTRUMENTO Cumprimento de sentença
Impugnação à penhora de bem de família Sentença transitada
em julgado que condenou o agravante ao pagamento de taxas
associativas - Decisão que manteve penhora dos direitos do
executado sobre imóvel considerado bem de família Dívida
oriunda do próprio imóvel Hipótese em que não prevalece a
impenhorabilidade Inteligência do art. 3o, IV, da Lei no.
8.009/90 - Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento com pedido de antecipação de tutela e de
efeito suspensivo interposto contra a decisão interlocutória de fls. 112/113 dos autos
principais, que rejeitou impugnação e manteve a penhora dos direitos do executado
sobre o imóvel de matrícula 91.142, lote 35 da quadra 27, que se encontra alienado com
a Imobiliária Fermesc LTDA.
Alega o agravante, em suma, que o imóvel é bem de família e por isso não
pode ser penhorado, o que torna relevante a fundamentação. O periculum in mora se
evidencia visto que o imóvel está prestes a ser alienado em hasta pública no juízo de
origem.
Por fim também aduz que a cobrança versa sobre taxas associativas, tendo a
ilegalidade dessa cobrança sido reconhecida pelo STJ. A cobrança da taxa associativa
não se equipara às despesas de condomínio e foi afastada pelo C. STJ em caráter de
recurso repetitivo.
É o relatório.

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Desnecessária a intimação da parte contrária, por ausência de prejuízo.
A princípio conheço do recurso tratando-se de agravo interposto contra
decisão interlocutória proferida em fase de cumprimento de sentença e que é
tempestivo.
A alegação da agravante de que o imóvel seria impenhorável não prospera.
O bem de família é impenhorável segundo o art.1° da lei 8099/90, que assim enuncia:
Art. 1o “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é
impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal,
previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos
que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.”.
Contudo, há exceções para esta regra geral. Uma delas é a do art.3°, IV:
Art. 3o A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução
civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições
devidas em função do imóvel familiar.
Nesse sentido tem decidido este E. Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE TERCEIRO - Ação principal movida pela associação em
face do coproprietário registrário - Cobrança de taxas associativas - Penhora da
propriedade - Alegação do embargante de que é cessionário de fração do lote
penhorado - Pretensão de exclusão de sua cota - Bem de família - Alegação de
aquisição do bem antes da existência do processo - Inexistência de prova de
comunicação à associação quanto à aquisição do terreno - Associação que foi fundada
antes da aquisição do lote - Presunção de conhecimento da existência das taxas - Bem
de família - Irrelevância, ante a exceção legal contida na própria lei de regência -
Manutenção da penhora devida - Recurso provido” (Apelação Cível no

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1000688-82.2017.8.26.0281, de 11 de junho de 2019, Rel. Des. Gladino Toledo Júnior).
A cobrança é referente às taxas não pagas para a associação composta pelos
proprietários de imóveis do loteamento denominado Parque das Rosas. A ação de
cobrança n° 1007847-17.2013, foi julgada procedente, com trânsito em julgado. A
questão da possibilidade de cobrança de taxa associativa não pode mais ser discutida, já
que há trânsito em julgado da decisão condenatória, não podendo a decisão proferida em
recurso repetitivo alcançar situações pretéritas já alcançadas pela coisa julgada material.
Isto posto, NEGA-SE PROVIMENTO ao agravo, nos termos da
fundamentação acima.

MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES
Relator

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Voto no 7236
Agravo de Instrumento no 2142821-32.2019.8.26.0000
Comarca: Cotia
Agravante: Vidalberto Costa
Agravado: Associaçao dos Proprietarios do Residencial Parque das Rosas
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
Peço vênia à douta maioria Julgadora, para divergir da
solução jurídica por ela adotada, pois, no caso, entendo que deve ser
preservado o bem de família do agravante/devedor, pois, não se trata
de despesas de natureza propter rem aquelas perseguidas no
cumprimento de sentença, mas é dívida proveniente de obrigação
pessoal, não cabendo, por outro lado, interpretação extensiva das
hipóteses de exceção da Lei 8009/90, tudo isso como é firme a posição
do Superior Tribunal de Justiça, sem se olvidar de julgados também
desta C. Câmara.
Com efeito, a credora é associação de moradores
constituída para desempenhar serviços de manutenção em loteamento
(vide fls. 20/23 do processo principal, no 1007847-17.2013.8.26.0152), local
onde situado o lote de propriedade do agravante.
No processo de conhecimento, as partes firmaram acordo,
e, em razão do posterior inadimplemento, foi promovido o cumprimento
de sentença pela associação.

A decisão agravada deferiu a penhora sobre o imóvel,
fundamentando-se tanto na natureza propter rem, que disse ser o rateio
de despesas, como também por analogia à Lei 13.465/17.
Resta incontroverso o fato do imóvel ser bem de família,
como alegado e comprovado pelo devedor, às fls. 77/106 dos autos

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principais, e não impugnado pelo credor (fls. 111).
Assim sendo, a dívida em face da associação credora é
obrigação pessoal. Citem-se precedentes do STJ:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. TAXA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. OBRIGAÇÃO DE
NATUREZA
PESSOAL.
PENHORA.
BEM
DE
FAMÍLIA.
INADMISSIBILIDADE.
1.
Recurso
especial
interposto
contra
acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de
2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. As despesas
condominiais possuem natureza propter rem, isto é, seguem o
bem, independentemente do uso e de sua titularidade, já as
contribuições
criadas
por
associações
de
moradores
(condomínio de fato), ostentam natureza de dívida fundada em
direito pessoal, oriunda do ato associativo ou de concordância
com a despesa, não possuindo vinculação com o bem, mas, sim,
com o serviço contratado, posto à disposição do associado. 3. O
reconhecimento da obrigação de pagar encargo decorrente de
condomínio não regularizado (associação de moradores) por
sentença transitada em julgado não modifica a natureza da
dívida. 4. Desprovida a dívida da natureza propter rem, é
indevida a sua equiparação às despesas condominiais, mesmo
para os fins da Lei no 8.009/1990 (penhora de bem de família). 5. É
possível ao devedor opor, em cumprimento de sentença, a
exceção de impenhorabilidade de seu único imóvel se a
cobrança fundar-se em dívidas instituídas por associação de
moradores. 6. Agravo interno não provido. (Agravo Interno no
REsp no 1.688.721/DF, julgado pela Terceira Turma do STJ em
20/02/2018,
Relator
Ministro
Ricardo
Villas
Bôas
Cueva;
destacamos);
DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÃO DE
MANUTENÇÃO. INADIMPLÊNCIA. CONDENAÇÃO A PAGAMENTO.
EXECUÇÃO.
PENHORA
DO
IMÓVEL.
ALEGAÇÃO
DE
IMPENHORABILIDADE COM FUNDAMENTO DA CONDIÇÃO DE BEM
DE FAMÍLIA. RECONHECIMENTO. 1. Na esteira da jurisprudência
desta Corte, as contribuições criadas por Associações de
Moradores não podem ser equiparadas, para fins e efeitos de
direito, a despesas condominiais, não sendo devido, portanto,
por morador que não participa da Associação, o recolhimento
dessa verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por
sentença transitada em julgado, a modificação do comando
sentencial não pode ser promovida em sede de execução. 2. O
fato do trânsito em julgado da sentença não modifica a natureza

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da obrigação de recolher a contribuição. Trata-se de dívida
fundada
em
direito
pessoal,
derivada
da
vedação
ao
enriquecimento ilícito. Sendo pessoal o direito, e não tendo a
dívida natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação a
despesas condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90. 3. É
possível, portanto, ao devedor alegar a impenhorabilidade de
seu imóvel na cobrança dessas dívidas. 4. Recurso especial não
provido. (Recurso Especial no 1.324.107/SP, julgado pela Terceira
Turma do STJ em 20/02/2018, Relatora Ministra Nancy Andrighi;
destacamos);
Também há julgados desta C. Câmara, como segue, para
ilustração:
APELAÇÃO CÍVEL - Ação de cobrança - Taxa associativa -
Loteamento fechado - Sentença de improcedência - Insurgência
da associação de moradores - Acolhimento parcial - TAXA
ASSOCIATIVA - A taxas de manutenção exigidas no âmbito de
loteamentos fechados, têm natureza pessoal e não propter rem -
Precedentes desta Corte e do c. Superior Tribunal de Justiça
nesse sentido - Apelados que adquiriram o imóvel no curso desta
ação, em leilão judicial eletrônico, não podendo, diante da
natureza
pessoal
do
débito,
ser
responsabilizados
pelo
pagamento das taxas vencidas em data anterior - Débitos que
se venceram posteriormente à aquisição do imóvel pelos
apelados que igualmente não podem ser a eles imputados -
Ausência de prova de que tenham aderido expressamente à
associação apelante - Colisão entre os princípios da vedação ao
enriquecimento sem causa e da liberdade de associação - Juízo
de ponderação realizado pelo c. Superior Tribunal de Justiça, em
julgamento através da sistemática dos recursos repetitivos (Tema
882) - Prevalência do direito constitucional de livre associação -
Art. 5°, XX da Constituição Federal - Cobrança que é indevida
quando o proprietário não aderiu formal e expressamente à
associação. (...). Sentença reformada apenas quanto aos
honorários advocatícios, os quais devem ser arbitrados em 15%
sobre o valor atualizado da causa indicado na exordial, já
abrangida a majoração pela interposição e parcial acolhimento
deste apelo Art. 85, §§ 2o e 11 do Código de Processo Civil.
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE.
(Apelação
no
1004691-02.2016.8.26.0286, julgado pela 9a Câmara de Direito
Privado do TJSP em 18/07/2019, Relator Desembargador Rodolfo
Pellizari; destacamos).

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As restrições legais à proteção do bem de família só
comportam interpretação literal e restritiva (embora, ao contrário,
alarga-se o entendimento para a proteção da habitação da entidade
familiar):
RECURSO ESPECIAL - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE
COBRANÇA POR DESPESAS DE MANUTENÇÃO E MELHORIAS DE
LOTEAMENTO - PRETENSÃO DE PENHORA DO ÚNICO BEM DE
PROPRIEDADE DA EXECUTADA SOB A ALEGAÇÃO DE TRATAR-SE DE
IMÓVEL DE LUXO (ALTO VALOR) - TRIBUNAL A QUO QUE MANTEVE
O INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE PENHORA DA UNIDADE
HABITACIONAL INDIVIDUAL ANTE O NÃO ENQUADRAMENTO NAS
HIPÓTESES
DE
EXCEÇÃO
À
ALUDIDA
GARANTIA
(IMPENHORABILIDADE). IRRESIGNAÇÃO DO EXEQUENTE. Hipótese:
Controvérsia envolvendo a possibilidade de reinterpretação do
instituto da impenhorabilidade do bem de família com vistas a
alargar as hipóteses limitadas, restritas e específicas de
penhorabilidade descritas na legislação própria, ante a arguição
de que o imóvel é considerado de alto valor. 1. O bem de família
obrigatório está disciplinado na Lei no 8.009/90 e surgiu com o
objetivo de proteger a habitação da família, considerada, pela
Constituição Brasileira, elemento nuclear da sociedade. 2. Em
virtude do princípio da especificidade "lex specialis derogat legi
generali", prevalece a norma especial sobre a geral, motivo pelo
qual, em virtude do instituto do bem de família ter sido
especificamente tratado pelo referido ordenamento normativo, é
imprescindível, tal como determinado no próprio diploma
regedor, interpretar o trecho constante do caput do artigo 1o
"salvo nas hipóteses previstas nesta lei", de forma limitada. Por
essa razão, o entendimento do STJ é pacífico no sentido de que
às ressalvas à impenhorabilidade ao bem de família obrigatório,
é sempre conferida interpretação literal e restritiva. Precedentes.
3. A lei não prevê qualquer restrição à garantia do imóvel como
bem
de
família
relativamente
ao seu valor, tampouco
estabelece
regime
jurídico
distinto
no
que
tange
à
impenhorabilidade, ou seja, os imóveis residenciais de alto
padrão ou de luxo não estão excluídos, em razão do seu valor
econômico, da proteção conferida aos bens de família
consoante os ditames da Lei 8009/90. 4. O momento evolutivo da
sociedade brasileira tem sido delineado de longa data no intuito
de salvaguardar e elastecer o direito à impenhorabilidade ao
bem de família, de forma a ampliar o conceito e não de restringi-
lo, tomando como base a hermenêutica jurídica que procura
extrair a real pretensão do legislador e, em última análise, a
própria intenção da sociedade relativamente às regras e
exceções aos direitos garantidos, tendo sempre em mente que a

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execução de crédito se realiza de modo menos gravoso ao
devedor consoante estabelece o artigo 620 do CPC/73, atual
805 no NCPC. 5. A variável concernente ao valor do bem, seja
perante o mercado imobiliário, o Fisco, ou ainda, com amparo
na subjetividade do julgador, não afasta a razão preponderante
justificadora da garantia de impenhorabilidade concebida pelo
legislador pelo regime da Lei no 8.009/90, qual seja, proteger a
família, garantindo-lhe o patrimônio mínimo para sua residência.
6. Na hipótese, não se afigura viável que, para a satisfação do
crédito, o exequente promova a penhora, total, parcial ou de
percentual sobre o preço do único imóvel residencial no qual
comprovadamente reside a executada e sua família, pois além
da lei 8009/90 não ter previsto ressalva ou regime jurídico distinto
em razão do valor econômico do bem, questões afetas ao que é
considerado luxo, grandiosidade, alto valor estão no campo
nebuloso da subjetividade e da ausência de parâmetro legal ou
margem de valoração. 7. Recurso especial desprovido. (Recurso
Especial no 1.351.571/SP, julgado pela Quarta Turma do STJ em
27/09/2016,
Relator
para
acórdão
Ministro
Marco
Buzzi;
destacamos).
Outrossim, e no sentido do que se disse, eventual novo
regime, previsto na Lei 13.465/17, não se aplica aos loteamentos já
instituídos, com exceção se existisse a desafetação, observando-se as
áreas que passam ao domínio público, na forma do artigo 221 da Lei
6766/79, para possibilitar eventual adequação à nova figural legal,
hipótese que não se trata.
Mais ainda, e para impedir a penhora lançada sobre o
bem, anote-se que, embora a decisão agravada tenha determinado a
penhora sobre o imóvel, no processo de conhecimento foi juntada
certidão da matrícula correspondente, na qual haveria alienação
fiduciária em garantia (fls. 15/17), que não se sabe se já quitado o
1 “Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as
vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos
urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. Parágrafo único. Na hipótese de
parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da
apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo
Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das
áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio”.

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financiamento, como forma de extinguir a propriedade fiduciária,
ficando a plena ao devedor. De qualquer forma, mesmo que assim
fosse, tal direito é protegido, como já se decidiu neste tribunal2, como
também recentemente pelo Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. BEM IMÓVEL.
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIREITOS DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. PENHORA. IMPOSSIBILIDADE. BEM DE FAMÍLIA LEGAL.
LEI No 8.009/1990. 1. Recurso especial interposto contra acórdão
publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015
(Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a
controvérsia a definir se os direitos (posse) do devedor fiduciante
sobre o imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária em
garantia podem receber a proteção da impenhorabilidade do
bem de família legal (Lei no 8.009/1990) em execução de título
extrajudicial (cheques). 3. Não se admite a penhora do bem
alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros
contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio
pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, a
constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação
fiduciária. Precedentes. 4. A regra da impenhorabilidade do bem
de família legal também abrange o imóvel em fase de
aquisição, como aqueles decorrentes da celebração do
compromisso de compra e venda ou do financiamento de
imóvel para fins de moradia, sob pena de impedir que o devedor
(executado) adquira o bem necessário à habitação da entidade
familiar. 5. Na hipótese, tratando-se de contrato de alienação
fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da
dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si,
deve prevalecer a regra de impenhorabilidade. 6. Recurso
especial provido. (Recurso Especial no 1.677.079/SP, julgado pela
2 CUMPRIMENTO DE SENTENÇA COBRANÇA DE VERBA DE CORRETAGEM CONSTRIÇÃO DE
DIREITOS SOBRE CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM
GARANTIA IMPENHORABILIDADE BEM DE FAMÍLIA. Recurso ofertado em face de decisão que,
em sede de cumprimento de sentença, determinou o cancelamento de penhora que recai
sobre direitos de contrato de financiamento com alienação fiduciária do imóvel, uma vez que
acolhida tese de impenhorabilidade de bem de família A despeito da alienação fiduciária em
garantia, o imóvel financiado serve de moradia da entidade familiar, devendo o benefício
estender-se sobre os direitos respectivos, ante a possibilidade da aquisição da propriedade
definitiva, ao final do financiamento, ressaltando-se que a Lei 8009/90 tem como escopo
proteger a habitação familiar Dignidade da pessoa humana - Pretensão à penhorabilidade,
por alegada exceção prevista no inciso II, do art. 3o, da lei específica, que não se colhe, uma
vez que os valores atinentes à corretagem, por serviço prestado ao alienante, cujos custos são
repassados aos adquirentes, não se confundem com os créditos de financiamento para
aquisição da coisa Interpretação restritiva e literal das exceções à impenhorabilidade do bem
de
família

Decisão
mantida.
Recurso
desprovido.
(Agravo
de
Instrumento
no
2117049-38.2017.8.26.0000, julgado pela 9a Câmara de Direito Privado em 29/05/2018, Relator
Des. Costa Netto; destacamos).

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Quarta Turma do STJ em 25/09/2018, Relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva; destacamos).
Por tudo, é caso de reforma da decisão agravada,
preservando-se o lar da entidade familiar.

Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
3o Desembargador, vencido

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Declarações de
Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
F7E405E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2142821-32.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.