Tribunal: TJSP
Processo: 1003465-20.2017.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
Recurso da Oicram Participações Ltda. Indeferido o pedido de gratuidade da justiça, a apelante deixou o prazo para o recolhimento do preparo transcorrer in albis. Deserção reconhecida. Art. 1.017 do CPC. Recurso não conhecido.
RECURSO DA Maria Thereza 2 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. Aplicação do Código de Defesa

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
Recurso da Oicram Participações Ltda. Indeferido o pedido de gratuidade da justiça, a apelante deixou o prazo para o recolhimento do preparo transcorrer in albis. Deserção reconhecida. Art. 1.017 do CPC. Recurso não conhecido.
RECURSO DA Maria Thereza 2 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inversão do ônus da prova. Abusividade da cláusula 5.3 do contrato. O percentual de retenção de 20% se mostra adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela jurisprudência em casos semelhantes. Sinal. O adiantamento realizado consistiu arras confirmatórias e não meramente penitenciais. Retenção inadmissível. Valor que deve integrar a base de cálculo de devolução dos valores pagos pelos compromissário comprador. Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que o desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador. Despesas condominiais e IPTU. Não há qualquer fundamento para imputar ao autor, que sequer recebeu as chaves do imóvel, o pagamento das despesas condominiais e IPTU, pois não era possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Recurso parcialmente provido.
RECURSO DO AUTOR. Correção monetária. Nos casos de devolução de valores, a incidência da correção monetária deve ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga. Sucumbência exclusiva das rés. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270665
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003465-20.2017.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes/apelados
MARIA THEREZA 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e OICRAM
PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelado/apelante FÁBIO GRACIUTE DA ROCHA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso da Oicram
Participações Ltda não conhecido. RECURSO Maria Thereza 2 Empreendimentos
Imobiliários Spe Ltda parcialmente provido. RECURSO DO AUTOR. provido, de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003465-20.2017.8.26.0320 -Voto no 15835
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Apelação Cível no. 1003465-20.2017.8.26.0320
Comarca: Limeira (4a Vara Cível)
Apelante/Apeladp: Maria Thereza 2 Empreendimentos Imobiliários
Spe Ltda.
Apelante/Apelado: Oicram Participações Ltda.
Apelado/Apelante: Fábio Graciute da Rocha.
Voto no 15.835
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.
RECURSO DA OICRAM PARTICIPAÇÕES LTDA. Indeferido o
pedido de gratuidade da justiça, a apelante deixou o prazo para o
recolhimento
do
preparo
transcorrer
in
albis.
Deserção
reconhecida. Art. 1.017 do CPC. Recurso não conhecido.
RECURSO DA MARIA THEREZA 2 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Inversão do ônus da prova. Abusividade da cláusula
5.3 do contrato. O percentual de retenção de 20% se mostra
adequado para compensar razoavelmente os prejuízos decorrentes
da resolução do contrato e está de acordo com o adotado pela
jurisprudência em casos semelhantes. Sinal. O adiantamento
realizado consistiu arras confirmatórias e não meramente
penitenciais. Retenção inadmissível. Valor que deve integrar a
base de cálculo de devolução dos valores pagos pelos
compromissário comprador. Juros de mora. Decorrentes de lei.
Incidência a partir do trânsito em julgado, tendo em vista que o
desfazimento da avença se deu por iniciativa do comprador.
Despesas condominiais e IPTU. Não há qualquer fundamento para
imputar ao autor, que sequer recebeu as chaves do imóvel, o
pagamento das despesas condominiais e IPTU, pois não era
possuidor direto do imóvel, de modo que não usufruiu dele, menos
ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio. Recurso
parcialmente provido.
RECURSO DO AUTOR. Correção monetária. Nos casos de
devolução de valores, a incidência da correção monetária deve
ocorrer a contar do desembolso de cada parcela paga.
Sucumbência exclusiva das rés. Recurso provido.

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São apelações interpostas contra sentença de fls. 246/255,
de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido inicial para
“rescindir o contrato celebrado entre as partes e objeto deste feito, e, ainda,
condenar a ré, à devolução de 80% (noventa por cento) dos valores pagos,
autorizando a retenção do percentual de 20% (vinte por cento) a título de
indenização por despesas administrativas, operacionais e sinal. Incidirá
correção monetária desde o ajuizamento da ação, aplicando-se juros de
mora desde a citação. O valor deverá ser apurado em fase de liquidação.
Ainda, para declarar inexigíveis as demais parcelas vincendas face a
rescisão do contrato nos termos em que ora operado”.
Outrossim, concedeu “parcialmente a antecipação da
tutela requerida para que as rés se abstenham de lançar o nome do autor no
rol de inadimplentes, bem como lançar protestos em cartório, e caso já o
tenha feito, que promova sua exclusão, independente do trânsito em
julgado”.
Diante da sucumbência recíproca, as custas e despesas
processuais são igualmente rateadas, arcando cada parte com os honorários
advocatícios adversos, arbitrados em 10% do valor da causa, observada a
gratuidade.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 258/260 e
263/265), rejeitados (fls. 261 e 267).
Inconformada, a ré Maria Thereza 2 Empreendimentos
Imobiliários Spe Ltda. apelou, sustentando a inaplicabilidade do Código de
Defesa do Consumidor e impossibilidade de inversão do ônus da prova.
Postula, assim, a devolução dos valores pagos nos termos da cláusula 5.3 do

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contrato ou a retenção de 25% da quanta embolsada; retenção das arras (R$
1.475,46); responsabilidade do comprador pelas despesas condominiais e
IPTU; não incidência de juros moratórios.
A
Oicram
Participações
Ltda.
também
recorreu,
arguindo, preliminarmente, ilegitimidade passiva e carência da ação. No
mérito, afirma que não participou do contrato, apenas era proprietária do
terreno; que não existe solidariedade entre as rés; que o autor não comprovou
o pagamento dos valores; que as cláusulas contratuais são válidas; e que o
pedido inicial improcede.
O autor recorreu adesivamente, postulando a incidência
da correção monetária a partir do desembolso, sucumbência exclusiva das rés
e a gratuidade da justiça.
Contrarrazões a fls. 312/323, 345/348 e 350/352.
Gratuidade da justiça concedida ao autor e indeferida à ré
Oicram Participações Ltda. (fls. 387/389).
É o relatório.
De início, o recurso interposto pela Oicram Participações
Ltda. não merece conhecimento, pois indeferido o pedido de gratuidade da
justiça, a apelante deixou o prazo para o recolhimento do preparo transcorrer
in albis, conforme certidão de fl. 391.
Assim, o apelo está deserto, por inobservância do
disposto no artigo 1.017 do Código de Processo Civil.
Passo à análise do apelo da requerida Maria Thereza 2
Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.

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As rés devem ser qualificadas como fornecedoras,
enquanto o autor é considerado consumidor, nos exatos termos dos artigos 2o
e 3o do Código de Defesa do Consumidor, aplicável ao caso.
Perfeitamente possível a inversão do ônus da prova,
consoante o artigo 6o, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor:
“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:
VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive
com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente,
segundo as regras ordinárias de experiências.”
Oportuna a transcrição da lição de Claudia Lima Marque,
Antonio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem ao comentar referido artigo:
“Note-se que a partícula “ou” bem esclarece que, a
favor do consumidor, pode o juiz inverter o ônus da prova quando apenas
umas das duas hipóteses está presente no caso. Não há qualquer outra
exigência no CDC, sendo assim facultado ao juiz inverter o ônus da prova
inclusive quando esta prova é difícil mesmo para o fornecedor, parte mais
forte e expert na relação, pois o espírito do CDC é justamente de facilitar a
defesa dos direitos dos consumidores e não o contrário, impondo provar o
que é em verdade o “risco profissional” ao - vulnerável e leigo -
consumidor”. (Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 4a ed. rev.
atual, e ampl., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2013, p. 291/292).
A hipossuficiência tratada no artigo 6o do CDC não se
restringe à deficiência de recursos financeiros, englobando aquela advinda do
desequilíbrio inerente aos contratos consumeristas, presente no caso
examinado.

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Quanto à devolução dos valores pagos, consta no
instrumento do contrato que “Em caso de inadimplemento do PROMISSÁRIO
COMPRADOR, os direitos de compromissário COMPRADOR das futuras
unidades, objeto deste contrato, responderão pelo débito (vencido e a
vencer).
Nessa
hipótese,
depois
de
notificar
o
PROMISSÁRIO
COMPRADOR, a PROMITENTE VENDEDORA DA CONSTRUÇÃO /
INCORPORADORA poderá considerar rescindir o contrato, hipótese em que
será deduzidas das quantias pagas, as importâncias referentes (todas
reajustadas): a) o sinal pago a título de arras (art. 420 do Código Civil); b)
as despesas de corretagem (salvo se o valor tiver sido pago diretamente à
empresa intermediadora, hipótese em que não haverá dedução); c) as
despesas com a campanha de vendas (folhetos, cavaletes, publicações, stand
de vendas, etc...) no percentual de 5% (cinco por cento) sobre os valores
pagos; d) as despesas relativas à administração do contrato, cobrança
pessoal administrativo, no percentual de 5% (cinco por cento) sobre os
valores pagos; e) 7,38% sobre os valores pagos, reajustado, pelas despesas
tributárias; e f) 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, reajustados, a
título de multa penal” (cláusula 5.3 fl. 38).
Entretanto, referida cláusula é nula de pleno direito,
porquanto estabelece, nos termos do artigo 51 do Código de Defesa do
Consumidor, obrigação iníqua, abusiva, colocando o consumidor em
desvantagem exagerada, além de estar em desacordo com o sistema de
proteção ao consumidor (incisos IV e XV), demandando a intervenção
judicial para repor os contratantes em condição paritária, respeitada a
equidade.
Não se nega aos contratantes a possibilidade de pré-

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fixarem suas perdas e danos, como aqui ocorreu, para o caso de rescisão
unilateral da avença, porém a multa aqui ajustada quer nos parecer excessiva
por quebra do sistema legal protetivo do consumidor, ante a pulverização dos
custos de administração, publicidade, e venda, entre todas as unidades
integrantes da edificação, e a vantagem advinda à promitente vendedora com
a desistência do comprador, pois poderá vender o imóvel novamente,
valorizado, por maior preço.
No caso em exame, considerando o preço do contrato
R$ 293.168,49 e quantia desembolsada pelo comprador R$ 56.643,18 (fl.
51), afigura-se razoável a retenção pela vendedora de 20% dos valores pagos
pelo adquirente, porcentagem que compensa razoavelmente os prejuízos
decorrentes da resolução do contrato e está de acordo com a jurisprudência:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
DESISTÊNCIA. O adiantamento realizado consistiu
arras confirmatórias e não meramente penitenciais,
cabendo a devolução ao comprador. RETENÇÃO
DE 20% DO VALOR PAGO, O QUE ATENDE
COM O OBJETIVO DE COBRIR DESPESAS
ADMINISTRATIVAS
DE
PUBLICIDADE
E
FORMALIZAÇÃO DE CONTRATO. SENTENÇA
REFORMADA.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1029430-37.2019.8.26.0576; Relator (a): Coelho
Mendes; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 4a Vara

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Cível; Data do Julgamento: 05/11/2019; Data de
Registro: 05/11/2019)
“RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO DE
VALORES E DANOS MATERIAIS - Rescisão do
contrato de venda e compra de imóvel, por
desistência
do
comprador

Sentença
de
procedência que declarou a rescisão do contrato e
determinou a devolução de 90% dos valores pagos
aos coautores, com incidência de juros de mora a
partir da citação
Insurgência da requerida.
DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS
Ré que
deverá devolver a totalidade dos valores pagos
pelos coautores, de uma só vez, nos termos da
Súmula no 2 desta Corte, observada a retenção de
20% para ressarcimento dos prejuízos decorrentes
da própria rescisão contratual, por se mostrar
percentual razoável no caso. JUROS DE MORA
Observação quanto ao termo inicial que deve ser
fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão
e não da citação, porquanto, nesta hipótese de
rescisão contratual, inexiste mora anterior da
vendedora
Jurisprudência assente do STJ.
HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS Fixação dentro
dos limites legais e razoável
Manutenção
necessária
-
RECURSO
PARCIALMENTE

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PROVIDO, com observação.” (TJSP; Apelação
Cível 1010075-06.2018.8.26.0114; Relator (a):
Miguel Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de
Direito Privado; Foro de Campinas - 2a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/11/2019; Data de Registro:
18/11/2019)
Ademais, o contrato foi firmado em caráter irrevogável e
irretratável (cláusula 13.12
fl. 49). Assim, o adiantamento realizado
consistiu arras confirmatórias e não meramente penitenciais, razão pela qual
deve integrar a base de cálculo de devolução dos valores pagos pelo
comprador.
Os juros de mora devem incidir a partir do trânsito em
julgado, e não da citação, tendo em vista que o desfazimento da avença se deu
por iniciativa do comprador.
Confira-se:
“Compromisso de compra e venda de lote de
terreno urbano. Desistência do negócio por parte do
comprador.
Admissibilidade.
Equilíbrio
deve
sobressair, pois as partes retornam ao 'statu quo
primitivo'.
Pagamento
de
sinal
tem caráter
confirmatório, integrando a amortização do preço.
Retenção de 20% dos valores pagos na totalidade se
apresenta adequada, proporcionando à apelante o
ressarcimento pelas despesas administrativas, de

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publicidade e tributárias. Restituição de 80% deve
sobressair, com incidência de correção monetária a
contar dos respectivos desembolsos e juros de mora
a partir do trânsito em julgado. Sucumbência
recíproca configurada. Apelo provido em parte.”
(TJSP;

Apelação
Cível
1044495-09.2018.8.26.0576; Relator (a): Natan
Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a
Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2019; Data
de Registro: 25/07/2019) (grifei).
Ademais, não há qualquer fundamento para imputar ao
autor, que sequer recebeu as chaves do imóvel, o pagamento das despesas
condominiais e IPTU, pois não era possuidor direto do imóvel, de modo que
não usufruiu dele, menos ainda dos serviços oferecidos pelo condomínio.
Por fim, o recurso interposto pelo autor merece
provimento.
Com efeito, nos casos de devolução de valores, a
correção monetária incide a contar do desembolso de cada parcela paga.
Vencidas em maior extensão, suportam as rés as custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 12% do valor
da condenação, na forma do artigo 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo
Civil,
Pelo exposto, NÃO CONHEÇO do recurso interposto
pela Oicram Participações Ltda. e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao

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apelo da Maria Thereza 2 Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda. para
determinar a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Outrossim, DOU PROVIMENTO ao recurso do autor
para determinar que a correção monetária incida a contar do desembolso de
cada parcela paga e condenar as rés ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 12% do valor da
condenação.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR