Tribunal: TJSP
Processo: 1050177-76.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA c.c. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia registrado na matrícula do imóvel. Contrato que se submete à aplicação da Lei n. 9.514/1997. Impossibilidade da desistência do negócio. Decisão reformada. RECURSO DA RÉ PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065064
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1050177-76.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado ROGÉRIO ALESSANDRO RIBEIRO (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado/apelante RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 363 SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: DERAM PROVIMENTO
PARCIAL ao recurso da ré para julgar improcedente a ação, aplicando-se ao caso a Lei
Especial n. 9.514/1997 e inviabilizando a rescisão do contrato e a devolução das parcelas
pagas nos moldes pretendidos pelo autor e; JULGARAM PREJUDICADO o recurso do autor,
ante a improcedência da demanda. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1050177-76.2017.8.26.0576 -Voto no 07708
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Apelação Cível no 1050177-76.2017.8.26.0576
Apte/Apdo
: Rogério Alessandro Ribeiro (Justiça Gratuita)
Advogado
: Guilherme Henrique Bonfim Marcoli (Fls: 24)
Apdo/Apte
: Rodobens Incorporadora Imobiliária 363 Spe Ltda
Advogado
: Jose Walter Ferreira Junior (Fls: 106)
Comarca: São José do Rio Preto
Voto no 07708
bsa
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA c.c.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Pacto adjeto de alienação
fiduciária em garantia registrado na matrícula do imóvel. Contrato
que se submete à aplicação da Lei n. 9.514/1997. Impossibilidade da
desistência do negócio. Decisão reformada. RECURSO DA RÉ
PROVIDO E RECURSO DO AUTOR PREJUDICADO.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias
pagas que Rogério Alessandro Ribeiro move contra Rodobens Incorporadora Imobiliária 363
SPE Ltda. Aduz o autor que em 10/02/2017 celebrou com a ré contrato de compromisso de
compra e venda do lote 13, quadra E, Loteamento Jardim dos Buritis, São José do Rio
Preto/SP, pelo valor de R$ 67.990,89 a ser pago de forma parcelada. Todavia, afirma que não
possui mais condições de arcar com as parcelas do contrato e que comunicou tal fato à ré,
visando obter a rescisão extrajudicial, todavia sem sucesso. Diante de tais fatos, propôs a
presente demanda, visando a rescisão contratual e a devolução de 90% dos valores pagos.
Foi deferida tutela antecipada, determinando que a ré se
abstenha de lançar o nome do autor nos cadastros de proteção ao crédito ou caso já lançado,
que retire o nome do autor.
Contestação e reconvenção fls. 76/94, pleiteando a ré a
condenação do autor ao pagamento do saldo devedor de R$ 2.956,53, referente às parcelas
vencidas e não pagas até o momento.

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Réplica, fls. 162/187.
Adveio a r. sentença que julgou improcedente a reconvenção e
parcialmente procedente a demanda principal, declarando rescindido o contrato celebrado
entre as partes e condenando a ré a devolver ao autor 90% dos valores pagos, de forma
atualizada, desde a propositura da demanda e acrescida de juros mora de 1% ao mês desde a
citação, autorizando ainda a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem.
Por fim, condenou a ré a arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor da condenação.
A ré opôs embargos de declaração (fls. 203/209), que não foram
acolhidos (fls. 210).
Inconformado, apela o autor, objetivando, em síntese, o reexame
e a reversão do julgado, com fundamento na ausência da efetiva informação ao consumidor a
respeito de sua responsabilidade em pagar a comissão de corretagem, não estando
devidamente destacado o valor desta do preço do imóvel, bem como que a ré não comprovou
o efetivo pagamento da taxa a um corretor ou uma empresa do ramo e; na incidência da
correção monetária desde o pagamento de cada parcela.
Apela também a ré, pugnando pela aplicação da lei especial da
Alienação Fiduciária, afirmando que o contrato foi livremente pactuado entre as partes, não
havendo que se falar em erro, dolo, coação ou fraude. Afirma, ainda, que as cláusulas
contratuais padecem de qualquer abusividade e que o comprador deve ser condenado a pagar
todas as parcelas já vencidas do contrato.
Contrarrazões, fls. 257/283 e 284/289. Aduz a ré, em
contrarrazões, que é parte ilegítima para devolver os valores pagos a título de comissão de
corretagem, vez que não recebeu qualquer quantia a este título.
É o relatório.

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Da análise dos autos, observo que merece provimento apenas o
recurso da ré.
Trata-se de pedido de rescisão contratual de contrato de compra
e venda, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, devidamente registrado na
matrícula (fls.152/152), formulado por consumidor inadimplente (propositura da demanda
27/09/2017, data do último pagamento realizado 06/06/2017, referente a parcela vencida em
20/04/2017 fls. 35).
Deste modo, deve-se aplicar a Lei Especial no. 9.514/97, não
havendo que se cogitar da solução usualmente aplicada para a rescisão de contratos de
compromisso de compra e venda de imóvel.
A propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA
GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE
OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO
CIVIL
QUE
CEDE
ANTE
O
PROCEDIMENTO
ESPECIAL
ESTABELECIDO
PELA
LEI
N.
9.514/1997.
SENTENÇA
DE
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação 1059345-39.2016.8.26.0576; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 7a Vara Cível; Data do Julgamento: 21/11/2017; Data de Registro:
21/11/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO.
INADMISSIBILIDADE. CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA E VENDA
GARANTIDO ATRAVÉS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO QUE
OBEDECE À DISCIPLINA PRÓPRIA. DISCIPLINA GERAL DO CÓDIGO
CIVIL
QUE
CEDE
ANTE
AO
PROCEDIMENTO
ESPECIAL
ESTABELECIDO PELA LEI N. 9.514/1997. SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO DAS RÉS PROVIDO. RECURSO DOS AUTORES IMPROVIDO.
(TJSP; Apelação 1015078-29.2016.8.26.0625; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 21/11/2017; Data de Registro: 21/11/2017)
Com efeito, reconhece-se a aplicabilidade do art. 27, § 4o e
seguintes da Lei 9.514/1997, que dispõe a respeito do critério de devolução de valores de
maneira específica:

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"Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no
prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do
artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...)
§ 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor
entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela
compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os
valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato
esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na
parte final do art. 516 do Código Civil.
§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior
ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o
credor da obrigação de que trata o § 4o.
§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de
cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da
dívida, mediante termo próprio".
Em suma, não há como o autor inadimplente pleitear o simples
desfazimento do contrato e a devolução das parcelas pagas, em face das peculiaridades do
caso concreto, razão pela qual revoga-se a tutela antecipada em primeira instância.
Eventualmente, poderão os demandantes receber de volta parte do que pagaram, após a
excussão do imóvel dado em garantia fiduciária.
Por fim, não é o caso de se determinar que o autor arque com as
parcelas devidas do contrato, vez que tal pedido foi realizado em reconvenção e esta não foi
devidamente processada nem resolvida, bem como o reconvindo sequer foi intimado para
apresentação de defesa. Deste modo, não se insurgindo o reconvinte contra a ausência de
processamento da reconvenção e a observância de plano da improcedência da demanda
principal, o pedido reconvencional não merece ser apreciado, não sendo o caso de anulação da
r. sentença para regular processamento da mesma.
E mais, diante do reconhecimento da improcedência da
demanda, fica o recurso do autor prejudicado.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).

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Com o resultado de improcedência da lide, condena-se o
demandante ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios
sucumbenciais ao patrono da demandada no percentual de 10% do valor da causa, observado
o disposto pelo artigo 85, §§ 2o e 11 do Novo Código de Processo Civil.
Nestes termos, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL ao recurso
da ré para julgar improcedente a ação, aplicando-se ao caso a Lei Especial n. 9.514/1997 e
inviabilizando a rescisão do contrato e a devolução das parcelas pagas nos moldes pretendidos
pelo autor e; JULGO PREJUDICADO o recurso do autor, ante a improcedência da
demanda.
ANA MARIA BALDY
Relatora