Tribunal: TJSP
Processo: 1024852-54.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-26
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – INADIMPLEMENTO DO PREÇO - PROCEDÊNCIA PARCIAL – INCONFORMISMO DOS RÉUS – ACOLHIMENTO EM PARTE – Prescrição inocorrente – Pedido de rescisão que prescreve em dez anos, contados do vencimento da última parcela do preço – Afastada a tese de ilegitimidade passiva – Falta de

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – INADIMPLEMENTO DO PREÇO - PROCEDÊNCIA PARCIAL – INCONFORMISMO DOS RÉUS – ACOLHIMENTO EM PARTE – Prescrição inocorrente – Pedido de rescisão que prescreve em dez anos, contados do vencimento da última parcela do preço – Afastada a tese de ilegitimidade passiva – Falta de provas acerca da cessão dos direitos relativos ao compromisso de compra e venda e da alegada anuência da vendedora – Resolução por culpa do comprador inadimplente que impõe a retomada do imóvel, com restituição das quantias pagas e reparação da fruição – Caso excepcional em que a perda das prestações pagas como indenização pelo uso gratuito do bem, por longo período, não constitui violação à legislação consumerista, além de se mostrar suficiente para indenizar a ocupação do imóvel sem a contraprestação devida - Inércia da vendedora em providenciar a rescisão do contrato e retomada do bem – Dever de mitigar o prejuízo – Violação da função parcelar da boa-fé objetiva – DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000367616
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1024852-54.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes JOSÉ
TAVARES DA SILVA FILHO (JUSTIÇA GRATUITA) e IRENI ZULLAI DA SILVA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
HIDROVOLT
ADMINISTRADORA
E
PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 26 de maio de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
2
Apelação no 1024852-54.2018.8.26.0224
Apelante: JOSÉ TAVARES DA SILVA FILHO E OUTRO
Apelado: HIDROVOLT ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA
VOTO no 14878/asc
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE
POSSE
E
INDENIZAÇÃO
PELA
FRUIÇÃO

INADIMPLEMENTO
DO
PREÇO
-
PROCEDÊNCIA
PARCIAL

INCONFORMISMO
DOS
RÉUS

ACOLHIMENTO EM PARTE
Prescrição inocorrente

Pedido de rescisão que prescreve em dez anos, contados do
vencimento da última parcela do preço Afastada a tese de
ilegitimidade passiva Falta de provas acerca da cessão dos
direitos relativos ao compromisso de compra e venda e da
alegada anuência da vendedora Resolução por culpa do
comprador inadimplente que impõe a retomada do imóvel, com
restituição das quantias pagas e reparação da fruição Caso
excepcional em que a perda das prestações pagas como
indenização pelo uso gratuito do bem, por longo período, não
constitui violação à legislação consumerista, além de se
mostrar suficiente para indenizar a ocupação do imóvel sem a
contraprestação devida - Inércia da vendedora em providenciar
a rescisão do contrato e retomada do bem Dever de mitigar o
prejuízo Violação da função parcelar da boa-fé objetiva
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de
fls. 152/155, aclarada a fls. 166, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em parte a
ação de rescisão contratual com reintegração de posse proposta por HIDROVOLT
ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA em face de JOSÉ TAVARES DA SILVA
FILHO, IRENI ZILLAI DA SILVA E LUCIMAR DE LIMA para rescindir o contrato e
reintegrar a autora na posse do bem, condenando a parte ré ao pagamento de indenização pela
fruição, em valor mensal correspondente a 0,5% do valor do bem, a ser apurado em liquidação
de sentença, com termo inicial de cinco anos pretéritos ao ajuizamento da ação. Em razão da
sucumbência, os réus foram condenados ao pagamento das custas, despesas e honorários
advocatícios fixados em R$2.000,00, suspenso o ônus em razão da gratuidade de justiça.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
3
Apelam os réus pela reforma da r. sentença e alegam, em
síntese: i) prescrição da pretensão, pois decorrido mais de dez anos da data em que os réus
transferiram a posse e os direitos relativos ao contrato, ou ainda, decadência do direito à
resolução do contrato, do que decorre a prescrição da pretensão relativa às parcelas
inadimplidas; ii) ilegitimidade passiva diante da cessão dos direitos contratuais firmada com
terceira pessoa, a quem foi transferida a posse do imóvel em 1999, existindo ação de usucapião
por ela promovida em face da empresa autora; iii) inadmissibilidade da indenização pela
fruição do imóvel, já que não exerceram a posse do bem no período da condenação, sendo
devida a devolução dos valores pagos pelo preço do imóvel.
Foram apresentadas contrarrazões.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC.
Trata-se de ação de resolução de compromisso de venda e
compra, cumulada com reintegração de posse e indenização, fundamentada no inadimplemento
do contrato por parte dos adquirentes.
Segundo consta, as partes firmaram cessão de compromisso de
compra e venda de lote de terreno, na data de 29/04/1996, alegando a autora a interrupção do
pagamento das parcelas do preço, razão pela qual promoveu a notificação judicial dos
compradores distribuída em março/2012.
Os réus não negam a inadimplência, alegando que o
compromisso de compra e venda foi objeto de cessão em favor de terceira pessoa, a quem cabia
a quitação das prestações.
A r. sentença reconheceu a inadimplência dos compradores, por
falta de provas dos argumentos deduzidos em defesa, decretando a resolução do contrato com
reintegração de posse e indenização pela fruição do imóvel.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
4
No que diz respeito à prescrição e decadência, sem razão a ré
apelante.
A pretensão de rescisão do contrato tem natureza de direito
pessoal, inexistindo prazo específico em lei, razão pela qual se submete à norma genérica do
artigo 205, do Código Civil, segundo o qual a prescrição se opera em dez anos, a qual deve ser
contada desde cada vencimento das parcelas do preço como se verifica dos precedentes desta
Colenda Câmara e desta relatoria :
Apelação cível. Ação de rescisão de contrato c.c. reintegração de posse.
Inadimplemento do promitente comprador possibilita ao vendedor a
cobrança do preço ou a resolução do contrato, conforme disposto no artigo
475 do Código Civil. Enquanto o prazo prescricional da pretensão de
cobrança vem regulado pelo artigo 206, § 5o, I, do Código Civil ("pretensão
de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou
particular"), a rescisão contratual configura direito pessoal, ao qual é
aplicável a regra geral do art. 205 do Código Civil, com prazo de dez anos
contado a partir do vencimento da última parcela do contrato. Prescrição
afastada. Não obstante cobranças anteriores, a notificação reclamada
decorre da própria citação para esta ação. O inadimplemento restou
incontroverso sendo de rigor a rescisão do contrato. [...]. (Apelação Cível
1020390-19.2017.8.26.0053; Relator(a): Silvério da Silva; Data do
Julgamento: 25/09/2019).
Compromisso de venda e compra de lote de terreno Rescisão contratual
cumulada com reintegração de posse e indenização Procedência para
declarar rescindido o contrato, determinar a reintegração de posse, bem
como a indenização pelas acessões e benfeitorias realizadas e o pagamento
pelos réus de indenização a título de taxa de ocupação, arbitrados em 0,5%
do valor do imóvel contados do inadimplemento até a efetiva desocupação,
eventuais encargos inadimplidos no período (água, luz e IPTU) e multa
contratual - Inconformismo dos Réus centrado nas hipóteses de carência da
ação por ausência de pressuposto de desenvolvimento válido, prescrição,
excessividade da taxa de ocupação e ilegalidade da multa contratual
Descabimento - Rescisão contratual pelo inadimplemento da obrigação -
Direito Pessoal - Art. 205 do Código Civil Lapso temporal decorrido
entre o vencimento da última parcela, o ajuizamento e o trânsito da ação
ajuizada anteriormente e o manejo da nova lide - Prescrição não
caracterizada

Preliminares
rejeitadas
[...]
-
Recurso
desprovido. (Apelação Cível 1021507-49.2014.8.26.0506; Relator(a): Clara
Maria Araújo Xavier; Data do Julgamento: 14/08/2019).
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO
INADIMPLEMENTO DO PREÇO - PROCEDÊNCIA PARCIAL

REPARAÇAO PELA FRUIÇÃO GRATUITA E BENFEITORIAS -

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
5
INCONFORMISMO DAS PARTES REJEIÇÃO Prescrição inocorrente
Pedido de rescisão que prescreve em dez anos, contados do vencimento da
parcela do preço - Configurado o inadimplemento do réu adquirente, impõe-
se a rescisão por sua culpa, com retomada do imóvel pela vendedora [...]
- Sentença mantida - NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. (TJSP;
Apelação
Cível
0005519-12.2013.8.26.0224;
Relator
(a): Alexandre
Coelho; Data do Julgamento: 01/07/2019).
No caso em exame, a última parcela prevista em contrato
venceria no final de 2008 (150 prestações contadas de maio/1996), sendo que houve notificação
judicial distribuída no ano de 2012, citada a corré IRENI em maio/2016 e os demais réus, por
edital, publicado em 27/04/2018. O ajuizamento da presente ação se deu em 17/07/2018, ou
seja, dentro do lapso prescricional. Ainda que outro fosse o entendimento, também não se deu o
decurso do lapso de cinco anos para a cobrança, cujo advento impediria a pretensão de
resolução, conforme entendimento de parte da doutrina e jurisprudência, pois, no caso
concreto, houve causa interruptiva relacionada à notificação.
Não há que se falar também em ilegitimidade de parte
decorrente da cessão dos direitos relativos ao compromisso de compra e venda, máxime porque
os réus não obtiveram êxito em comprovar a efetiva transferência contratual e, menos ainda, a
participação da vendedora ou da construtora, sendo certo que o instrumento particular trazido
aos autos sem qualquer assinatura não é prova admissível do quanto alegado. Aliás, instados a
especificar provas, os réus pediram o julgamento antecipado.
Superadas estas questões e incontroverso o inadimplemento do
contrato, correta a solução pela rescisão com reintegração da autora na posse do imóvel.
Sobre a indenização pela fruição do imóvel, contudo, bem é de
se ver que houve longo período de inadimplência, sem que a autora providenciasse a cobrança
das parcelas, visto que há informação não impugnada de que o inadimplemento se deu no ano
de 2002.
Não se nega que a ocupação do bem sem a quitação da
contraprestação devida justifica indenização mensal, que deve ser paga pelo comprador, que se
tornou inadimplente até a efetiva reintegração na posse do imóvel em favor do alienante.
Importante anotar, também, que a retomada do imóvel, ainda que decorrente do desfazimento

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
6
do negócio por culpa do comprador, impõe a restituição das quantias pagas, sob pena de
enriquecimento ilícito da vendedora.
No caso, não houve determinação judicial de restituição das
quantias pagas pelo preço do imóvel, de modo que a retoma do bem mais indenização pela
fruição resulta em indevido enriquecimento da vendedora, além de evidente vantagem
desproporcional.
Assim, no caso em exame, levando-se em conta o longo
período de inadimplência, somado ao fato de que a autora ficou inerte desde 2002, quando
interrompidos os pagamentos das prestações, somente vindo a providenciar a notificação
judicial no ano de 2012, ou seja, cerca de dez anos depois, parece razoável que a indenização
pela ocupação do imóvel seja compensada pela retenção dos valores pagos.
Tendo em vista as peculiaridades do caso, a perda dos valores
pagos não caracteriza ofensa à regra do artigo 53 do CDC, na medida em que não há qualquer
vantagem excessiva à vendedora, já que o comprador ou ocupante residiu por longo período no
imóvel sem a devida contraprestação, havendo precedentes que admitem a possibilidade de
perda dos valores em casos excepcionais, como forma de indenizar a ocupação do imóvel1.
Por outro lado, tal retenção serve bem como indenização pela
ocupação, tendo em vista que a ré também ficou inerte em cobrar ou providenciar a retomada
do bem por cerca de dez anos de inadimplência.
A falta de proatividade da empresa autora, no que tange à
rescisão contratual, serviu para agravar o prejuízo dos compradores, em desacordo a uma das
funções parcelares da boa-fé objetiva, o dever da parte em mitigar o prejuízo e evitar o
agravamento do dano, nesse sentido:
DIREITO
CIVIL. CONTRATOS.
BOA-FÉ
OBJETIVA.
STANDARD
ÉTICO-JURÍDICO.
OBSERVÂNCIA
PELAS
PARTES
CONTRATANTES. DEVERES ANEXOS. DUTY TO MITIGATE THE LOSS.
DEVER DE MITIGAR O PRÓPRIO PREJUÍZO. INÉRCIA DO CREDOR.
AGRAVAMENTO DO DANO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL.
RECURSO IMPROVIDO.
1 Apelação no 9000023-20.2010.8.26.0007, Des. SALLES ROSSI, j. 24/02/2016; Apelação no
0000127-30.2012.8.26.0288, Des. SILVÉRIO DA SILVA, j. 12/11/2015, e Apelação no
0018203.05.2012.8.26.0482, Des. SILVÉRIO DA SILVA, j. 13/08/2015

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
7
1. Boa-fé objetiva. Standard ético-jurídico. Observância pelos
contratantes em todas as fases. Condutas pautadas pela probidade,
cooperação e lealdade.
2. Relações obrigacionais. Atuação das partes. Preservação
dos direitos dos contratantes na consecução dos fins. Impossibilidade de
violação aos preceitos éticos insertos no ordenamento jurídico.
3. Preceito decorrente da boa-fé objetiva. Duty to mitigate the
loss: o dever de mitigar o próprio prejuízo. Os contratantes devem tomar as
medidas necessárias e possíveis para que o dano não seja agravado. A
parte a que a perda aproveita não pode permanecer deliberadamente inerte
diante do dano. Agravamento do prejuízo, em razão da inércia do credor.
Infringência aos deveres de cooperação e lealdade.
4. Lição da doutrinadora Véra Maria Jacob de Fradera.
Descuido com o dever de mitigar o prejuízo sofrido. O fato de ter deixado o
devedor na posse do imóvel por quase 7 (sete) anos, sem que este cumprisse
com o seu dever contratual (pagamento das prestações relativas ao contrato
de compra e venda), evidencia a ausência de zelo com o patrimônio do
credor, com o consequente agravamento significativo das perdas, uma vez
que a realização mais célere dos atos de defesa possessória diminuiriam a
extensão do dano.
5. Violação ao princípio da boa-fé objetiva. Caracterização de
inadimplemento contratual a justificar a penalidade imposta pela Corte
originária, (exclusão de um ano de ressarcimento).
6. Recurso improvido.” (REsp 758.518/PR, Rel. Ministro
VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO
TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 17/06/2010, REPDJe 01/07/2010,
DJe 28/06/2010)
Diante desse quadro, o recurso dos réus deve ser
parcialmente provido para afastar a condenação em pagar o valor mensal fixado em
sentença como indenização pela ocupação do imóvel, perdidos os valores das prestações
quitadas.
Ainda que alterado o resultado da lide, deve ser mantida a
distribuição da sucumbência e diante do provimento parcial do recurso, não é o caso de
condenação em honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.
Eventuais embargos declaratórios contra o acórdão serão
julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte embargante manifestar expressa
oposição na própria petição de interposição.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1024852-54.2018.8.26.0224 -Voto no 14878/asc
8
Ante o exposto, pelo presente voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO à apelação, nos termos acima expostos.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)