Tribunal: TJSP
Processo: 1100496-84.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Carlos Dias Motta
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
Corretagem. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, respondida com reconvenção. Sentença de procedência da ação e de improcedência da reconvenção. Apelo da ré. Cerceamento de defesa. Inocorrência. A forma como são apreciadas as provas já produzidas nos autos não resulta em cerceamento de defesa, pois este diz respeito à prova não produzida, por indeferimento ou por falta de oportunidade.

Ementa:
Corretagem. Ação declaratória de inexigibilidade de débito, respondida com reconvenção. Sentença de procedência da ação e de improcedência da reconvenção. Apelo da ré. Cerceamento de defesa. Inocorrência. A forma como são apreciadas as provas já produzidas nos autos não resulta em cerceamento de defesa, pois este diz respeito à prova não produzida, por indeferimento ou por falta de oportunidade. Imóvel adquirido pelos autores, por intermediação de corretora contratada pelo vendedor. Negociação que se iniciou antes que a ré ofertasse imóvel diverso localizado no mesmo empreendimento. Alegação de que o vendedor teria baixado o preço do imóvel adquirido pelos autores em razão do preço alcançado pela ré no imóvel que intermediava. Comissão de corretagem indevida, pois a ré não alcançou o resultado útil da negociação do imóvel que intermediava. Pedido reconvencional indenizatório. Descabimento. Perda de oportunidade com a venda frustrada do imóvel intermediado e do tempo despendido pela intermediadora na tentativa de comercialização que deve ser atribuído ao risco do negócio. Sentença mantida. Verba honorária aumentada. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000698808
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível
no 1100496-84.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante ADRIANO SILVA IMÓVEIS LTDA., são apelados MARCELO
RIBEIRO GONÇALVES e PAULA COURI CORNAGLIOTTI GONÇALVES.
ACORDAM, em sessão da 26a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores FELIPE FERREIRA (Presidente sem voto), RENATO
SARTORELLI E VIANNA COTRIM.
São Paulo, 27 de agosto de 2020.
CARLOS DIAS MOTTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 2/7
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100
26a Câmara de Direito Privado
Apelante: ADRIANO SILVA IMÓVEIS LTDA.
Apelados: Marcelo Ribeiro Gonçalves e Paula Couri Cornagliotti
Gonçalves
Comarca: São Paulo
Voto no 18408
Corretagem. Ação declaratória de inexigibilidade de débito,
respondida com reconvenção. Sentença de procedência da ação
e de improcedência da reconvenção. Apelo da ré. Cerceamento
de defesa. Inocorrência. A forma como são apreciadas as
provas já produzidas nos autos não resulta em cerceamento de
defesa, pois este diz respeito à prova não produzida, por
indeferimento ou por falta de oportunidade. Imóvel adquirido
pelos autores, por intermediação de corretora contratada pelo
vendedor. Negociação que se iniciou antes que a ré ofertasse
imóvel diverso localizado no mesmo empreendimento.
Alegação de que o vendedor teria baixado o preço do imóvel
adquirido pelos autores em razão do preço alcançado pela ré no
imóvel que intermediava. Comissão de corretagem indevida,
pois a ré não alcançou o resultado útil da negociação do imóvel
que intermediava. Pedido reconvencional indenizatório.
Descabimento. Perda de oportunidade com a venda frustrada
do imóvel intermediado e do tempo despendido pela
intermediadora na tentativa de comercialização que deve ser
atribuído ao risco do negócio. Sentença mantida. Verba
honorária aumentada. Apelo desprovido.

Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por Adriano
Silva Imóveis Ltda., em razão da r. sentença (fls. 428/431) que julgou
procedentes os pedidos da ação ajuizada por Marcelo Ribeiro Gonçalves
e Paula Couri Cornagiotti Gonçalves para “declarar que o crédito

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 3/7
alegado pela ré relativo à aquisição do novo apartamento pelos autores é
inexigível em relação a eles”, condenando a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em
10% sobre o valor da causa. No mais, julgou improcedentes os pedidos
da reconvenção, condenando a ré ao pagamento das custas, despesas
processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre
o valor do proveito econômico obtido pelos reconvindos.
Anoto que os embargos de declaração opostos pela ré (fls.
434/445) não foram conhecidos (fls. 446).
Inconformada, apela a ré, alegando, em síntese, que:
houve cerceamento de defesa; não foram consideradas as provas dos
autos; as tratativas entre as partes ficou comprovada; as negociações
entabuladas pela imobiliária ré em relação ao apartamento 62 serviram
de base em favor dos autores, para aquisição do apartamento 92, por
valor menor do que aquele ofertado inicialmente pelo proprietário; as
mensagens
telemáticas
trocadas
entre
as
partes
devem
ser
consideradas para reforma da r. sentença; a testemunha Ítalo, corretor
da ré, esclareceu que foi contatada a proprietária da unidade 92, que
autorizou a comercialização do imóvel; deve ser indenizada pela perda
de tempo (fls. 449/502).
Contrarrazões a fls. 511/528.
Manifestação dos autores em oposição à realização do
julgamento virtual (fls. 532).
É o relatório.
De início, registre-se que a forma como são apreciadas
pelo Juízo as provas já produzidas nos autos não resulta em

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 4/7
cerceamento de defesa, pois este diz respeito à prova não produzida,
por indeferimento ou por falta de oportunidade.
Rejeita-se, pois, a preliminar arguida.
Visto isso, passa-se ao exame do mérito do apelo.
Os autores ajuizaram ação declaratória de inexigibilidade
de débito, narrando que celebraram contrato de corretagem com a ré,
para a venda de seu apartamento, pela qual a ré recebeu a devida
comissão de corretagem. Alegam que adquiriram a unidade imobiliária
no 92 do edifício Authentique Moema, através de contato direto com a
Construtora Feller, responsável pelo empreendimento, que os colocou
em contato com a corretora FGI, parceira da construtora e que tinha
exclusividade para a venda dessa unidade. Antes de fechar esse
negócio, os autores foram procurados por corretor da ré, que lhes
ofereceu um imóvel daquele empreendimento, momento em que os
autores informaram a ele que já estavam tratando dessa negociação
com a construtora e sua corretora parceira. Sustentam que foram
surpreendidos por notificação extrajudicial da ré, na qual lhes cobrava
a comissão de corretagem sobre o imóvel adquirido. Pretendem a
declaração de inexigibilidade do débito.
Ao contestar, a ré ofertou reconvenção, pleiteando a
condenação dos autores ao pagamento da comissão de corretagem
sobre a venda do imóvel adquirido pelos autores, apesar da
intermediação realizada por terceiros, bem como ao pagamento de
indenização pela perda de oportunidade de venda do imóvel
intermediado e do tempo despendido com a tentativa de negociação.
A r. sentença recorrida julgou procedente a ação e

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 5/7
improcedente a reconvenção.
Com efeito, está comprovado e incontroverso nos autos
que os
autores
adquiriram
a
unidade imobiliária
no 92 do
empreendimento denominado Authentique Moema, por intermédio de
outra imobiliária, parceira da vendedora.
A ré foi devidamente informada de que os autores já
estavam em tratativas para aquisição daquela unidade imobiliária,
quando lhes ofereceu outro imóvel do mesmo empreendimento.
Ademais, a unidade que a ré estava intermediando para
os autores era a de no 62, diversa daquela que eles adquiriram, de no
92.
A ré entende que a vendedora da unidade no 92,
intermediada por outra corretora, somente aceitou vendê-la a um preço
menor do que o ofertado inicialmente, porque ela conseguiu redução no
preço da unidade no 62 que intermediava para os autores.
Sem razão, no entanto.
O artigo 722 do Código Civil estabelece que “Pelo contrato
de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato,
de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-
se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas”.
Por sua vez, o artigo 725 do mesmo Diploma Legal
determina que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que
este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 6/7
O imóvel intermediado pela ré era a unidade no 62 do
empreendimento denominado Authentique Moema, enquanto os
autores adquiriram efetivamente a unidade no 92, intermediado por
terceiros.
A ré pretende cobrar comissão de corretagem dos
autores, porque a vendedora do imóvel que adquiriram somente teria
melhorado o preço e tornado possível a negociação, porque ela teria
conseguido um bom negócio pelo imóvel que intermediava para os
autores.
No entanto, o simples fato de o negócio com o imóvel
intermediado pela ré não ter sido concretizado é o bastante para se
concluir que ela não tem direito ao recebimento da comissão de
corretagem, pois não conseguiu um resultado útil pelo seu trabalho.
A documentação dos autos é suficiente para o deslinde
da controvérsia. Na mesma mensagem em que a ré ofereceu aos autores
um imóvel do empreendimento em questão, sem se referir a um
apartamento específico, o autor Marcelo informou-lhe de pronto que já
estava em negociação com a construtora, que já contava com
intermediador parceiro.
Portanto, não prospera a alegação em caráter subsidiário
da ré, de que teria sido a primeira a apresentar aos autores o imóvel por
estes adquiridos.
Por fim, não subsiste o pedido reconvencional de
indenização a título de perda de oportunidade e de tempo.
O tempo despendido pela intermediadora na tentativa de
concretizar uma negociação deve ser considerado risco de sua

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1100496-84.2018.8.26.0100 - São Paulo - Voto no 18408 - 7/7
atividade.
De outra parte, nos termos da lei, a intermediadora
somente tem direito ao pagamento da comissão de corretagem quando
alcança o resultado útil, que se dá com a efetiva concretização do
negócio.
Destarte, fica mantida a r. sentença.
Em observância ao disposto no artigo 85, §§ 2o e 11 do
CPC/2015, elevo o valor dos honorários advocatícios, pertencentes aos
advogados da parte vencedora, de 10% para 12% sobre o valor da causa
da ação. Em relação à reconvenção, igualmente eleva-se os honorários
advocatícios pertencentes aos patronos dos autores, de 10% para 12%
sobre o valor do proveito econômico obtido pelos reconvindos.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
CARLOS DIAS MOTTA
Relator