Tribunal: TJSP
Processo: 2214498-25.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Cédula de Crédito Bancário
Órgão julgador: Walter Barone
Órgão colegiado: 24a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Decisão que determinou que o arrematante de bem imóvel arcasse com o pagamento de débitos condominiais. Irresignação deste. Descabimento. Previsão no edital acerca da responsabilização do arrematante por débitos incidentes sobre o bem. Obrigação de natureza propter rem. Inteligência do artigo 1.345 do Código Civil. Alegada nulidade do

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de Título Extrajudicial. Decisão que determinou que o arrematante de bem imóvel arcasse com o pagamento de débitos condominiais. Irresignação deste. Descabimento. Previsão no edital acerca da responsabilização do arrematante por débitos incidentes sobre o bem. Obrigação de natureza propter rem. Inteligência do artigo 1.345 do Código Civil. Alegada nulidade do leilão não caracterizada. Decisão mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Registro: 2020.0001047978
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento no
2214498-25.2019.8.26.0000, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é agravante
SEBASTIÃO
GONÇALVES
DO
NASCIMENTO,
são
agravados
BANCO
SANTANDER (BRASIL) S/A e COSMEFE - DISTRIBUIDORA DE COSMETICOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 24a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SALLES
VIEIRA (Presidente sem voto), JONIZE SACCHI DE OLIVEIRA E DENISE
ANDRÉA MARTINS RETAMERO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
WALTER BARONE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo
Agravo de Instrumento no 2214498-25.2019.8.26.0000 - Mogi das Cruzes - VOTO No 20910
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VOTO No 20910
Agravante(s): Sebastião Gonçalves do Nascimento
Agravado(s): Banco Santander (Brasil) S/A e outro
Comarca: Mogi das Cruzes - Foro de Mogi das Cruzes/1a Vara Cível
Juiz(a): Ana Claudia de Moura Oliveira Querido
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
Execução
de
Título
Extrajudicial. Decisão que determinou que o arrematante de
bem imóvel arcasse com o pagamento de débitos condominiais.
Irresignação deste. Descabimento. Previsão no edital acerca da
responsabilização do arrematante por débitos incidentes sobre
o bem. Obrigação de natureza propter rem. Inteligência do
artigo 1.345 do Código Civil. Alegada nulidade do leilão não
caracterizada. Decisão mantida. Recurso não provido.
Trata-se de agravo de instrumento interposto
contra parte da r. decisão de fls.14/17 que, em ação de execução, assim
determinou: “[...] Destarte, de rigor que o arrematante responda pelo
pagamento do rateio condominial, não havendo, outrossim, qualquer vício
ou nulidade no procedimento de leilão, estando a arrematação perfeita e
acabada.”.
O arrematante do imóvel leiloado, ora
agravante, sustenta, em síntese, que após adquirir o bem tomou
conhecimento de que o imóvel possui expressivos débitos condominiais, já
ajuizados e executados através do cumprimento de sentença no
00001066-72.2018.8.26.0361. Afirma que a dívida ultrapassa a quantia de

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R$50.000,00 (cinquenta mil reais) e que tais ônus foram contraídos pelo
executado em momento anterior à arrematação. Ainda, alega que não há
informação no edital acerca de ônus ou processo em curso referente aos
débitos condominiais, o que configura vício oculto. Requer a baixa dos
débitos condominiais incidentes sobre o imóvel, com a sub-rogação do
débito sobre o valor da arrematação, ou a sua inscrição em desfavor do
antigo proprietário ou, alternativamente, a nulidade do leilão.
Recurso processado com efeito suspensivo.
Dispensadas as informações do D. Juízo.
Houve resposta.
É o relatório.
Primeiramente, defere-se a substituição, no
polo passivo deste recurso, do agravado Banco Santander S/A por
ITAPEVA VII MULTICARTEIRA FUNDO DE INVESTIMENTO EM
DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS (“FUNDO”),
conforme documentos juntados (fls.351/356 dos autos de origem) e
deferimento de tal pedido pelo Juízo 'a quo' (fls.489 dos autos de origem).
Proceda a z. Serventia à regularização do
cadastro no SAJ.
Na hipótese dos autos, a parte agravante
arrematou bem imóvel, o qual possui débitos condominiais em aberto.
Insurge-se o recorrente alegando que não
tinha ciência dos referidos débitos e que tal omissão no edital caracteriza
vício oculto, ensejando a anulação do leilão.
Razão, todavia, não lhe assiste.

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Compulsando-se os autos, verifica-se que
houve previsão no edital quanto à responsabilidade do arrematante pelo
pagamento de ônus incidentes sobre o bem (fls.12/13):
“[...] 6) Correrão por conta do arrematante todas as
providências necessárias para a imissão na posse do
imóvel bem como as despesas com transferência,
incluindo taxas e emolumentos cartorários, além de
outros débitos que incidir sobre o imóvel, excetuados
aqueles quitados com o produto da presente alienação e
os débitos tributários para cuja incidência e quitação se
aplicam as disposições do artigo 130, parágrafo único do
CTN.”.
Ademais,
destaca-se
que
a
dívida
condominial tem natureza propter rem, ou seja, ela está vinculada à própria
coisa.
Por sua vez, o art. 1.345, CC, dispõe que “o
adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao
condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, não havendo, portanto,
como
afastar
a
responsabilidade
do
arrematante
pelos
débitos
condominiais.
Nesse sentido, confiram-se os seguintes
julgados:
2255261-05.2018.8.26.0000
Classe/Assunto: Agravo de Instrumento / Condomínio em
Edifício
Relator(a): Francisco Occhiuto Júnior
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 23/01/2019
Data de publicação: 23/01/2019
Ementa: Agravo de Instrumento. Despesas de condomínio.
Cobrança. Cumprimento de sentença. Imóvel arrematado
judicialmente. Decisão que deferiu o levantamento pelo
condomínio somente do valor consolidado da dívida.
Arrematante que pleiteia o levantamento do saldo pelo
condomínio. Impossibilidade, no caso. Responsabilidade do
arrematante quanto ao débito condominial anterior à aquisição.

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Débito condominial previsto no edital do leilão. Existência de
menção expressa no referido edital acerca da existência de
ônus sobre o imóvel. Valores condominiais que são de
responsabilidade do arrematante posto decorrentes da natureza
propter rem, ressalvado o direito de discussão quanto a
eventual ressarcimento dos valores pela condômina, enquanto
ocupante do imóvel. Decisão mantida. Recurso improvido.
2225110-56.2018.8.26.0000
Classe/Assunto:
Agravo
de
Instrumento
/
Despesas
Condominiais
Relator(a): Ruy Coppola
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 30/01/2019
Data de publicação: 30/01/2019
Ementa: Agravo de instrumento. Cobrança de despesas
condominiais em fase de cumprimento de sentença. Imóvel
arrematado em leilão eletrônico. Magistrado que declara a
responsabilidade do arrematante somente a partir da data da
assinatura do auto de arrematação. Inadmissibilidade.
Arrematante que responde pela diferença entre o valor da
dívida e o da arrematação. Dívida de natureza propter rem.
Edital de praça que trazia expressamente a responsabilização
do arrematante pelos débitos vincendos até a data da alienação,
bem como pela verificação de eventual gravame sobre o bem.
Agravo provido.
1000936-28.2017.8.26.0223
Classe/Assunto: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Relator(a): Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Comarca: Guarujá
Órgão julgador: 32a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 03/06/2019
Data de publicação: 03/06/2019
Ementa: DESPESAS CONDOMINIAIS
Embargos à
execução acolhidos Unidade arrematada em leilão Edital
alertando aos interessados da necessidade de pesquisa de
encargos
pendentes

Responsabilidade
do
apelante,
arrematante
da
unidade
condominial,
pelas
dívidas
condominiais Inteligência do artigo 1.345 do Código Civil -
Natureza "propter rem" da obrigação Responsabilidade que
se dá a partir da arrematação Subrogação nas obrigações -
Sentença reformada Recurso provido.
Ressalte-se que cabe a qualquer adquirente
de imóvel em condomínio a cautela de certificar-se acerca da existência ou
não de débito condominial incidente sobre o bem, o mesmo se dizendo do
IPTU, que igualmente constitui obrigação 'propter rem'.
Destarte, de rigor a manutenção da r. decisão

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agravada.
Consideram-se prequestionadas e reputadas
não violadas as matérias constitucionais e legais aqui discutidas e
fundamentadamente decididas.
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso.
WALTER BARONE
Desembargador Relator