Tribunal: TJSP
Processo: 1045578-49.2018.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-17
Data de publicação: 2020-04-17

Ementa:
Ação de Obrigação de Fazer. Compra e Venda. Legitimidade ativa e interesse de agir. Afastadas preliminares de ilegitimidade ativa e interesse de agir. Salas de reunião não entregues, as quais, pelas regras de experiência comum, são necessárias para práticas de atividades de trabalho de profissionais liberais, sendo assim consideradas de interesse individual e não só coletivo, já que podem ser

Ementa:
Ação de Obrigação de Fazer. Compra e Venda. Legitimidade ativa e interesse de agir. Afastadas preliminares de ilegitimidade ativa e interesse de agir. Salas de reunião não entregues, as quais, pelas regras de experiência comum, são necessárias para práticas de atividades de trabalho de profissionais liberais, sendo assim consideradas de interesse individual e não só coletivo, já que podem ser utilizadas de forma independente e não podem limitar o pleno exercício de propriedade de seus compradores, o que legitima os autores a propor a ação. Tratando-se relação de consumo, o termo de quitação quando da assinatura de termo de confissão de dívida pelos autores é nula. Tendo sido firmado entre as partes contrato de adesão, a renúncia prévia a direitos relacionados com as obrigações contratuais assumidas pela ré é abusiva. Ademais, requerida que confessa que não finalizou obras o que confere interesse de agir pelos compradores. Empreendimento que não pode ser entregue em desacordo com a publicidade veiculada em contrato. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000270210
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1045578-49.2018.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante CLAVI ECCO
TOWER EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (“CLAVI ECCO TOWER”),
são apelados PAULA STELA MARTINI BARTHOLOMEI GUASTI e FABIO
DEAMBROSIO GUASTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 17 de abril de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1045578-49.2018.8.26.0224 -Voto no 33.835 - rtt
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VOTO No 33.835
APELAÇÃO: 1045578-49.2018.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
APELANTE: CLAVI ECCO TOWER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: PAULA STELA MARTINI BARTHOLOMEI GUASTI E OUTRO
Ação de Obrigação de Fazer. Compra e Venda. Legitimidade ativa
e interesse de agir. Afastadas preliminares de ilegitimidade ativa e
interesse de agir. Salas de reunião não entregues, as quais, pelas
regras de experiência comum, são necessárias para práticas de
atividades de trabalho de profissionais liberais, sendo assim
consideradas de interesse individual e não só coletivo, já que
podem ser utilizadas de forma independente e não podem limitar o
pleno exercício de propriedade de seus compradores, o que
legitima os autores a propor a ação. Tratando-se relação de
consumo, o termo de quitação quando da assinatura de termo de
confissão de dívida pelos autores é nula. Tendo sido firmado entre
as partes contrato de adesão, a renúncia prévia a direitos
relacionados com as obrigações contratuais assumidas pela ré é
abusiva. Ademais, requerida que confessa que não finalizou obras
o
que
confere
interesse
de
agir
pelos
compradores.
Empreendimento que não pode ser entregue em desacordo com a
publicidade veiculada em contrato. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em
face da r. sentença de fls. 210/213 que julgou parcialmente procedente a
ação, condenando a requerida “... à obrigação de finalizar a entrega das
áreas comuns prometidas (três salas de reunião, painel identificativo das
salas comerciais e mobiliário para a área de espera), no prazo de 15
(quinze) dias sob pena de multa diária de R$1.000.00 (mil reais),
limitada a R$50.000,00 (cinquenta mil reais). ...”, bem como ao
pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% sobre o valor da causa.
A requerida recorre alegando, em suma, sobre
ilegitimidade ativa e falta de interesse de agir.
Contrarrazões (fls. 246/256).
Recurso regularmente processado.

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Do essencial, é o relatório, ao qual se acresce,
para todos os fins próprios, o da r. sentença, ora recorrida.
Como bem registrado no v. Acórdão proferido
no recurso de Apelação no 1005981-62.2016.8.26.0024, de relatoria do
Ilustre e Nobre Desembargador Matheus Fontes, desta Colenda 22a
Câmara de Direito Privado, julgado em 28/03/2018, em parte transcrito:
“... Bastaria ratificar os fundamentos da sentença em ordem a considerá-
los parte integrante do acórdão, como se aqui transcritos, porque em
perfeita harmonia com o conjunto probatório, nos termos do art. 252 do
Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo, sem que se
possa falar em omissão (Resp no 662.272/RS, Rel. Min. João Otávio de
Noronha, DJ 27.09.07; Resp no 641.963/ES, Rel. Min. Castro Meira, DJ
21.11.05; Resp no 592.092/AL, Rel. Min. Eliana Calmon, DJ 17.12.04;
Resp no 265.534/DF, Rel. Min. Fernando Gonçalves, DJ 01.12.03). ...”
Extrai-se, como bem fundamentado na r.
sentença a qual utiliza como razão de decidir, que: “... De proêmio,
consigno que, à vista da natureza do negócio celebrado, o Código de Defesa
do Consumidor é aplicável na hipótese, eis que o contrato entabulado é tido
como de adesão, na medida em que ao consumidor não é dada a
possibilidade de discutir ou alterar o conteúdo das cláusulas. Ademais, nada
obstante a aquisição das unidades autônomas tenha se destinado a fins
comerciais, os autores, profissionais liberais, são partes em manifesta
vulnerabilidade técnica frente à ré, grande incorporadora, o que justifica a
aplicação da legislação consumerista, com fundamento na teoria finalista
mitigada, amplamente aceita nos tribunais pátrios. A pertinência subjetiva
dos autores para figurar no polo ativo da demanda é evidente, uma vez que

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pretendem compelir a ré a finalizar as obras no empreendimento imobiliário
de que são condôminos, em virtude da privação de utilização das áreas
comuns do condomínio, como salas de reunião, as quais, pelas regras de
experiência, são presumidamente necessárias para a rotina de trabalho de
profissionais liberais. Tampouco há falar-se em ausência de interesse
processual, em razão da subscrição termo de quitação quando da assinatura
de termo de confissão de dívida pelos autores. Ora, tratando-se a hipótese de
relação de consumo e tendo sido firmado entre as partes contrato de adesão,
a renúncia prévia a direitos relacionados com as obrigações contratuais
assumidas pela ré é abusiva e, portanto, nula de acordo com as disposições
dos artigos. 25 e 51, I, do Código de Defesa do Consumidor, além de
afrontar o princípio da boa-fé objetiva, que deve permear as relações
contratuais. Consoante se verifica dos autos, mormente da leitura do
contrato (fls. 165), a cláusula 9.1 está bem redigida, deixando claro o prazo
de tolerância de 180, independentemente de justificativa para a entrega do
empreendimento, razão pela qual é considerada válida. A propósito, o
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo colocou uma pá de cal
na questão com a dicção da Súmula 164: “É válido o prazo de tolerância
não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção,
estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em
cláusula contratual expressa, clara e inteligível”. Não obstante, ainda que
considerado o prazo adicional culminando em 10/11/2016, fato é que, até a
presente data, o empreendimento não foi entregue em sua totalidade, eis que
pendem de finalização as três salas de reunião, o painel identificativo das
salas comerciais na recepção e o mobiliário para a área de espera. E a ré
confessou que as salas de reunião ainda não estavam finalizadas (fls.129),
quedando-se silente quanto as demais alegações, não atendendo, assim, ao

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ônus da impugnação especificada (artigo 341, caput, do Código de de
Processo Civil). Nesse cenário, caracterizados o inadimplemento e a mora da
incorporadora fazem jus, portanto, os autores à tutela jurisdicional no
sentido de compelir a ré a finalizar o empreendimento, razão pela qual é
procedente o pedido de obrigação de fazer. ...”
Efetivamente,
não
há
que
se
falar
em
ilegitimidade ativa por se tratar de pedido envolvendo a área comum do
imóvel.
A pretensão aqui deduzida refere-se à obrigação
de fazer em razão do inadimplemento contratual da ré quanto à entrega
de parte da área comum, como as deduzidas salas de reunião, as quais,
pelas regras de experiência comum, são necessárias para práticas de
atividades de trabalho de profissionais liberais, sendo assim
consideradas de interesse individual e não só coletivo, já que podem ser
utilizadas de forma independente e não podem limitar o pleno exercício
de propriedade de seus compradores.
Relativamente ao interesse de agir, como bem
fundamentado na r. sentença recorrida “Tampouco há falar-se em ausência
de interesse processual, em razão da subscrição termo de quitação quando
da assinatura de termo de confissão de dívida pelos autores. Ora, tratando-se
a hipótese de relação de consumo e tendo sido firmado entre as partes
contrato de adesão, a renúncia prévia a direitos relacionados com as
obrigações contratuais assumidas pela ré é abusiva e, portanto, nula de
acordo com as disposições dos artigos. 25 e 51, I, do Código de Defesa do
Consumidor, além de afrontar o princípio da boa-fé objetiva, que deve
permear as relações contratuais.”

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Acrescente-se que, como já salientado, aplica-se
o Código de Defesa do Consumidor, o qual é expresso no sentido de que
a oferta e apresentação de serviços devem assegurar informações
corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas
características, fazendo constar inclusive prazos de validade (art. 31, Lei
n. 8.078/90), e toda informação ou publicidade, suficientemente precisa,
veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a
produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que
a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser
celebrado (art. 30).
No caso dos autos, não estando finalizadas as
salas de reuniões, como confessado, resta configurada a hipótese de
descumprimento contratual, o que se confere aos recorrentes o interesse
de agir para que o contrato seja efetivamente cumprido.
Ademais, está caracterizado evidente o interesse
e a legitimidade de adquirente de imóvel, que se sinta prejudicado pela
publicidade enganosa que é contrário ao contrato e, no caso dos autos,
os documentos anexos (contrato, ficha técnica e planta fls. 17/109).
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Os honorários advocatícios são majorados para 15% sobre o valor da
causa, nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
observada a gratuidade.
Roberto Mac Cracken
Relator