Tribunal: TJSP
Processo: 1008242-49.2019.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Carlos Nunes
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO C.C. COBRANÇA DE REAJUSTE ANUAL DOS ALUGUÉIS - Pretensão de cobrança do reajuste anual dos valores dos aluguéis, pelo índice IGP-M - Ausência de aplicação do reajuste do aluguel, ao longo de toda a duração do contrato, que perdurou anos - Inadmissibilidade de se cobrar o reajuste de todo o período, ao depois, em sede de ação judicial, por se tratar de medida

Ementa:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO C.C. COBRANÇA DE REAJUSTE ANUAL DOS ALUGUÉIS - Pretensão de cobrança do reajuste anual dos valores dos aluguéis, pelo índice IGP-M - Ausência de aplicação do reajuste do aluguel, ao longo de toda a duração do contrato, que perdurou anos - Inadmissibilidade de se cobrar o reajuste de todo o período, ao depois, em sede de ação judicial, por se tratar de medida contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC - A inércia do locador em efetuar o reajuste do aluguel faz emergir a presunção de que concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da "supressio", derivação do princípio da boa-fé objetiva - Princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as partes contratantes, a fim de preservar a segurança do negócio jurídico, a despeito da inadimplência - Existência de notificação extrajudicial ao locatário em abril de 2019, para desocupação do imóvel diante da ausência de reajuste - Possibilidade de cobrança do reajuste anual somente em relação ao período de locação posterior à notificação - Despejo prejudicado ante a entrega das chaves no curso do feito - Pedido de cobrança que comporta parcial acolhida, para se condenar a ré ao pagamento dos reajustes de aluguéis no período de abril a setembro de 2019, data da desocupação do imóvel - Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000392899
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008242-49.2019.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante SAMBAIBA
TRANSPORTES URBANOS LTDA, é apelada ROSA DA ASSUNÇÃO ESTIMADO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente sem voto), FRANCISCO CASCONI E PAULO AYROSA.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
CARLOS NUNES
Relator
Assinatura Eletrônica

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31a CÂMARA
APELAÇÃO No: 1008242-49.2019.8.26.0006
APELANTE: SAMBAÍBA TRANSPORTES URBANOS LTDA.
APELADA: ROSA DA ASSUNÇÃO ESTIMADO
ORIGEM: 2a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE PENHA DE
FRANÇA - COMARCA DA CAPITAL
JUIZ PROLATOR: SINVAL RIBEIRO DE SOUZA
VOTO N°: 32.441
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - DESPEJO C.C.
COBRANÇA DE REAJUSTE ANUAL DOS
ALUGUÉIS - Pretensão de cobrança do reajuste
anual dos valores dos aluguéis, pelo índice IGP-
M - Ausência de aplicação do reajuste do
aluguel, ao longo de toda a duração do
contrato,
que
perdurou
anos
-
Inadmissibilidade de se cobrar o reajuste de
todo o período, ao depois, em sede de ação
judicial, por se tratar de medida contraditória, à
luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422
do CC - A inércia do locador em efetuar o
reajuste do aluguel faz emergir a presunção de
que
concordou
em
não
reajustá-lo,
em
consonância com o instituto da “supressio”,
derivação do princípio da boa-fé objetiva -
Princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as
partes contratantes, a fim de preservar a
segurança do negócio jurídico, a despeito da
inadimplência - Existência de notificação
extrajudicial ao locatário em abril de 2019, para
desocupação do imóvel diante da ausência de

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reajuste - Possibilidade de cobrança do reajuste
anual somente em relação ao período de
locação posterior à notificação - Despejo
prejudicado ante a entrega das chaves no curso
do feito - Pedido de cobrança que comporta
parcial acolhida, para se condenar a ré ao
pagamento dos reajustes de aluguéis no
período de abril a setembro de 2019, data da
desocupação do imóvel - Recurso parcialmente
provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto por
SAMBAÍBA TRANSPORTES URBANOS LTDA., junto aos autos da
ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança que lhe move
ROSA DA ASSUNÇÃO ESTIMADO, julgada procedente pela r.
sentença de fls. 94/95, cujo relatório fica adotado.
Em suas razões recursais, a apelante aduz que as
partes celebraram contrato de locação comercial, de modo que ocupou
o imóvel por anos, pagando o valor de aluguel pactuado, sem
qualquer oposição ou ressalva da locadora. Assim, não lhe é dado
agora, decorridos anos, pretender o recebimento dos reajustes anuais,
consoante o instituto da 'supressio' e 'venire contra factum proprium',
eis que sua atitude viola o princípio da boa-fé objetiva estampado nos

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arts. 113 e 422 do CC. Cita jurisprudência para amparar sua tese,
incluindo julgado por mim relatado. Pelo exposto, pugna pelo
provimento do recurso, para o fim de ser julgada improcedente a
demanda, com a inversão da sucumbência (fls. 97/102).
Recurso tempestivamente interposto, preparado, e
respondido às fls. 107/115.
As partes não se opuseram à realização de
julgamento virtual.
É o Relatório.
Cuida-se de recurso de apelação interposto junto aos
autos da ação de despejo c.c. cobrança, julgada procedente, para o fim
de condenar a ré ao pagamento do reajuste dos aluguéis, no valor de
R$ 16.542,50, acrescido de correção monetária desde o ajuizamento e
juros de mora desde a citação, além das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação.
Diante do que consta dos autos, tenho que o recurso
deve ser parcialmente provido.
Vejamos.
A apelada locou à empresa apelante o imóvel
comercial descrito nos autos, sendo o valor da locação acordado em
R$ 300,00 mensais, a serem reajustados anualmente, com prazo de
duração de 24 meses, iniciando em 10/10/2007, nos termos dispostos
no contrato de fls. 23/24. Tal ajuste foi renovado automaticamente ao

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término da avença, em 10/10/2009, prosseguindo por tempo
indeterminado.
Em 05/08/2019, a locadora ajuizou a presente
demanda, visando o despejo da locatária e o recebimento retroativo
dos reajustes anuais previstos no contrato.
Assim, até a data do ajuizamento da ação, o valor do
aluguel ainda continuava no patamar de R$ 300,00, tendo
permanecido o senhorio inerte quanto à sua intenção de reajustar
anualmente os valores dos locativos até 02 de abril de 2019, data em
que restou comprovado nos autos o envio de notificação extrajudicial
à inquilina (fls. 46), a qual restou recebida em 05/04/2019, como dá
conta o aviso de recebimento de fls. 50.
Com a devida vênia, ao revés do que entendeu o
ilustre magistrado sentenciante, não se pode considerar que a locatária
admitiu que a locadora havia manifestado seu inconformismo com a
falta de reajuste em 2016. Da análise da contestação da ré, o que se
infere é que ela se limita a narrar as alegações contidas na petição
inicial, posto que menciona que a autora havia afirmado que notificou
a inquilina em 2016.
Nota-se que inexiste nos autos a cópia da aludida
notificação extrajudicial que teria sido remetida à locatária em 2016,
tendo sido tal comunicação apenas mencionada pela locadora nos e-
mails de fls. 34/35, os quais sequer contaram com resposta da parte
adversa ou comprovação de recebimento por ela.
Quanto às conversas por meio do aplicativo
Whatsapp copiadas às fls. 36/44, iniciadas em outubro de 2018 entre

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as partes, nada comprovam, visto que do seu teor não é possível
inferir o assunto acerca do qual a locadora pretendia tratar
pessoalmente em reunião com a inquilina.
Logo, somente em abril de 2019 pode-se considerar
que efetivamente a locadora notificou a locatária para o reajuste do
valor dos locativos.
Por isso, considero cabível a condenação da inquilina
ao pagamento do reajuste anual dos aluguéis somente após a
notificação ocorrida em 05 de abril de 2019, vale dizer, de rigor o
pagamento do reajuste anual relativo aos meses de abril a 26 de
setembro de 2019, quando se deu a entrega das chaves do imóvel (fls.
59).
Sobre o tema, este Tribunal já assentou:
“LOCAÇÃO
Cobrança
Diferença em razão da
aplicação de reajuste Inércia de cobrança por anos, com
subscrição
de
recibo,
sem
qualquer
ressalva

Ilegitimidade da cobrança em data anterior à notificação
no sentido de fazer aplicar o reajuste Aplicação do
princípio da boa-fé objetiva "Supressio" Cabível a
incidência de multa moratória Descabida a incidência de
cláusula penal, sob pena de 'bis in idem'. Apelações
parcialmente
providas”
(TJSP;
Apelação
Cível
1004721-62.2019.8.26.0664;
Relator: Sá
Moreira
de
Oliveira; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado;
Foro de Votuporanga - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/02/2020; Data de Registro: 11/02/2020).

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Outro não é o recente entendimento do C. STJ:
“Locação Comercial. Aluguéis. Reajuste. Supressio.
Hipótese em que o acórdão recorrido concluiu que o locador não
gerou a expectativa no locatário de que não mais haveria a
atualização do valor do aluguel durante todo o período
contratual (vinte anos), mas que apenas não seria exigida
eventual diferença no valor já pago nos 5 anos anteriores a
notificação extrajudicial. Destoa da realidade fática supor que,
no caso, o locatário tivesse criado a expectativa de que o locador
não fosse mais reclamar o aumento dos aluguéis, e, por esse
motivo, o decurso do tempo não foi capaz de gerar a confiança
de que o direito não seria mais exercitado em momento algum
do contrato de locação. Viola a boa-fé objetiva impedir que
o locador reajuste os aluguéis por todo o período da
relação contratual. No caso, a solução que mais se
coaduna com a boa-fé objetiva é permitir a atualização
do valor do aluguel a partir da notificação extrajudicial
encaminhada ao locatário e afastar a cobrança de
valores pretéritos” (STJ-3a T., REsp 1.803.278, Min. Ricardo
Cueva, j. em 22/10/19, DJe de 05.11.19 grifos nossos).
Logo, ao revés do que pretende a autora, descabida a
aplicação do reajuste desde 2008, pois é vedado à locadora, somente
por ocasião do ajuizamento de ação de cobrança, pretender reajustar o
valor dos aluguéis de 2008 a 2019, tendo em conta sua inércia.

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Independentemente da motivação que levou a
locadora a agir de tal maneira, o fato é que durante anos não procedeu
ao reajuste dos aluguéis, sendo inadmissível que pretenda obter o
reajuste, ao depois, em sede de ação judicial, por se tratar de medida
contraditória, à luz da boa-fé objetiva contemplada no art. 422 do CC.
É que a inércia da locadora em efetuar o reajuste do
aluguel, ao longo do contrato, faz emergir a presunção de que
concordou em não reajustá-lo, em consonância com o instituto da
'supressio', derivação do princípio da boa-fé objetiva que, aliás, deve
nortear as partes contratantes, a fim de se preservar a segurança do
negócio jurídico, razão porque é indevido o reajuste das parcelas
mensais de todo o período pretendido na exordial.
Nesse sentido, esta Corte já decidiu que:
“Ação de cobrança contratos de locação para fins não
residenciais preliminares de nulidade da sentença por
ausência de fundamentação afastadas pagamento dos
aluguéis sem o reajuste anual estabelecido em cláusula
contratual aceitação tácita da locadora por mais de
cinco anos exclusão do direito pelo não exercício
aplicação da teoria da "supressio"' (Apelação no
0165689-18.2008.8.26.0002, Relator Eros Piceli, 33a Câmara
de Direito Privado, j. em 16/09/2013);
“COBRANÇA - LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - ALUGUEL
PAGO
SEM
O
REAJUSTE
EXPRESSAMENTE
CONVENCIONADO
PRINCÍPIO
DA
BOA-FÉ
E
APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA "SUPRESSIO" - A
atitude dos locadores que passam a exigir em contradição ao

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comportamento adotado anteriormente durante quase três anos
vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear
as relações contratuais - Aplicação do instituto da "supressio",
segundo o qual a inércia de uma das partes gera na outra
expectativa que o direito não será exercido - Apelo improvido”
(Apelação no 0050462-46.2008.8.26.0562, Relator José
Malerbi, 35a Câmara de Direito Privado, j. em
15/04/2013);
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL. CONTRATO FIRMADO
ENTRE AS PARTES PREVENDO O REAJUSTE ANUAL
DO ALUGUEL. PAGAMENTO DOS LOCATIVOS SEM
QUALQUER REAJUSTE AO LONGO DOS 6 (SEIS)
ANOS EM QUE VIGOROU A RELAÇÃO LOCATÍCIA,
NOS QUAIS A LOCADORA QUEDOU-SE INERTE EM
COBRAR
O
RECEBIMENTO
DAS
DIFERENÇAS.
RENÚNCIA TÁCITA AO DIREITO DE RECEBER OS
REAJUSTES
ANUAIS.
RECONHECIMENTO.
CONDENAÇÃO DOS RÉUS AO PAGAMENTO DE
MULTA
CONTRATUAL
E
DAS
DIFERENÇAS
RELATIVAS
AOS
REAJUSTES
NÃO
PAGOS.
IMPOSSIBILIDADE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO
INICIAL. SENTENÇA MANTIDA. APELO DA AUTORA
IMPROVIDO” (Apelação no 0190285-29.2009.8.26.0100,
Relator Mendes Gomes, 35a Câmara de Direito Privado, j. em
30/07/2012).
Desta feita, forçoso é concluir que só se mostra
possível a condenação da ré, ora apelante, ao pagamento do reajuste
anual relativamente aos meses de abril a setembro de 2019, acrescidos
de correção monetária desde os vencimentos e juros de mora de 1% ao
mês desde a citação, razão pela qual, prejudicado o despejo pela
entrega das chaves no curso da demanda, o pedido de cobrança resta
parcialmente provido, para os fins acima especificados.
Por fim, quanto aos ônus sucumbenciais, ante o
decaimento mínimo da ré, devem ser suportados pela autora, no

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10
montante de 10% sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art.
85, § 2o e 8o, do CPC.
Ante o exposto, e pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
CARLOS NUNES
RELATOR