Tribunal: TJSP
Processo: 1002375-11.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-14
Data de publicação: 2020-11-14

Ementa:
APELAÇÃO. Taxa de evolução de obra. Legalidade reconhecida pelo Tema no 06 do IRDR do Tribunal de Justiça de São Paulo e Tema no 996 do Superior Tribunal de Justiça. Inocorrência de mora da construtora. Cobrança efetuada após a entrega do imóvel. Impossibilidade. Responsabilidade de prestação de informação pela construtora que figura como parte no contrato de financiamento. Reparação do dano

Ementa:
APELAÇÃO. Taxa de evolução de obra. Legalidade reconhecida pelo Tema no 06 do IRDR do Tribunal de Justiça de São Paulo e Tema no 996 do Superior Tribunal de Justiça. Inocorrência de mora da construtora. Cobrança efetuada após a entrega do imóvel. Impossibilidade. Responsabilidade de prestação de informação pela construtora que figura como parte no contrato de financiamento. Reparação do dano material com a devolução do valor cobrado indevidamente. Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI). Abusividade da cobrança reconhecida (REsp. no 1.599.511). Alteração da denominação da taxa que não altera sua natureza e tampouco a ilegalidade da cobrança. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002375-11.2019.8.26.0577
Registro: 2020.0000931639
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002375-11.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada PAOLA CRISTINA DE
MORAES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 14 de novembro de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002375-11.2019.8.26.0577
Voto no 1938
Apelação Cível no 1002375-11.2019.8.26.0577
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São José dos Campos
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Paola Cristina de Moraes
Juiz: Alexandre Miura Iura
APELAÇÃO. Taxa de evolução de obra. Legalidade
reconhecida pelo Tema no 06 do IRDR do Tribunal de Justiça
de São Paulo e Tema no 996 do Superior Tribunal de Justiça.
Inocorrência de mora da construtora. Cobrança efetuada após
a entrega do imóvel. Impossibilidade. Responsabilidade de
prestação de informação pela construtora que figura como
parte no contrato de financiamento. Reparação do dano
material com a devolução do valor cobrado indevidamente.
Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (SATI). Abusividade
da cobrança reconhecida (REsp. no 1.599.511). Alteração da
denominação da taxa que não altera sua natureza e tampouco
a ilegalidade da cobrança. Sentença mantida. Recurso
desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
340/355, que julgou procedentes os pedidos da petição inicial, para condenar a parte ré à
restituição dos valores pagos a título de Taxa SATI no montante de R$800,00 (oitocentos
reais), ao pagamento de indenização por dano material no valor de R$1.200,15 (um mil,
duzentos reais e quinze centavos), bem como ao pagamento das verbas de sucumbência.

A parte ré, ora apelante, recorre sustentando sua ilegitimidade passiva,
vez que a cobrança de juros de obra não está prevista no contrato de compra e venda
celebrado entre as partes, tratando-se de contrato firmado diretamente com a instituição
financeira, responsável pela exigência da cobrança.
Sustenta, ainda, a ausência de comprovação do efetivo pagamento dos
juros de obra após a entrega das chaves do imóvel. Defender a inocorrência de cobrança de
taxa denominada SATI, vez que a cobrança realizada refere-se à “taxa de despachante”,

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ofertada a seus clientes para realização de serviços burocráticos, sustentando sua
legalidade. Pleiteia, assim, pela reforma do julgado com a improcedência da ação.
Recurso regularmente processado, com preparo (fls. 356/358), e
contrarrazões (fls. 409/420).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Por proêmio, a preliminar de ilegitimidade passiva não comporta
acolhimento, vez que como bem observado pelo MM. Juízo a quo, trata-se de hipótese de
responsabilização da parte apelante, decorrente da demora na regularização do imóvel junto
ao Cartório de Registro de Imóveis e comunicação à Instituição Financeira, decorrendo daí
sua responsabilidade pelos danos materiais causados, observando, ainda, que a parte
apelante é signatária do contrato de financiamento de fls.40/72 no qual foi estabelecida a
obrigação de pagamento do encargo questionado, o que é suficiente para a caracterização
de sua legitimidade.
O pedido formulado na petição inicial consiste na pretensão de
declaração de ilegalidade da cobrança dos valores relativos à taxa de evolução de obras, em
razão da alegação de responsabilidade da construtora pelo atraso no fornecimento de
informação ao agente financeiro, que, por consequência, estendeu a cobrança da referida
taxa.
Esta Colenda Corte, em sede de Incidente de Resolução de Demanda
Repetitiva no 04 (processo no 0023203-35.2016.8.26.0000), já havia analisado a questão
com a fixação da tese indicada no Tema no 06: "É ilícito o repasse dos "juros de obra", ou

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"juros de evolução de obra", ou “taxa de evolução da obra"."
Outrossim, o Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu, em sede
de recurso repetitivo, Tema no 996, do REsp no 1.729.593-SP, acerca da legalidade da
cobrança até o termo final do prazo contratual, considerado o prazo de tolerância, fixando a
seguinte tese:
“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo
equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das
chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”
Em sua fundamentação, o referido julgado do Colendo Superior
Tribunal de Justiça indica que “sendo esses juros compensatórios um dos custos
financeiros da incorporação imobiliária suportados pelo adquirente, devem ser
convencionados expressamente no contrato ou incluído no preço final da obra, a serem
suportados pelo adquirente, porém dosados de acordo com a boa ou má intenção do
incorporador. Concluiu-se que, para a segurança do consumidor, em observância ao
direito de informação insculpido no art. 6o, II, do CDC, é conveniente a previsão expressa
dos juros compensatórios sobre todo o valor parcelado na aquisição do bem, permitindo,
dessa forma, o controle pelo Judiciário (....)” de forma que “a construtora antecipa
valores aptos à consecução da construção, de tal sorte que faz jus à remuneração do
capital empregado, tendo em vista que não existe venda a prazo com preço de venda à
vista.”
O que se extrai das teses fixadas é a legalidade da cobrança, porquanto
a construtora antecipa valores para viabilizar a construção do imóvel, fazendo jus à
remuneração do capital empregado, até o limite do prazo contratual, inclusive do prazo de
tolerância, quando estipulado, de forma que a cobrança posterior ao prazo é evidentemente
ilegal.

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No caso dos autos, não há questionamento acerca da validade da
cláusula, insurgindo-se, a parte autora, acerca da cobrança realizada após a entrega do
imóvel.
Verifica-se que a menção à possibilidade de cobrança de juros
remuneratórios está indicada na cláusula 7.2 (fl. 46), estipulando a cobrança até a entrega
do imóvel, iniciando-se após a amortização do débito principal (cláusula 7.3).
O contrato foi firmado em 28.11.2016, sendo que inexiste alegação na
inicial de atraso na entrega, que ocorreu em 14 de março de 2018, fato incontroverso.
A questão é analisar a responsabilidade da parte ré pela prestação de
informações ao agente financeiro acerca da entrega do imóvel.
De efeito, da análise do contrato de financiamento verifica-se que a
parte ré figura como parte alienante, sendo portanto signatária deste, de forma que,
estabelecendo o contrato termo final de incidência da cobrança dos chamados “juros de
obra”, na qualidade de contratante é sua a responsabilidade de prestação de informações ao
agente financeiro, seja mediante regular notificação ou, ainda, pelo regular registro do
“habite-se”, junto à matrícula do imóvel para dar a devida publicidade ao ato.
Em razão da caracterização da relação de consumo, é da construtora o
ônus da prova, que inocorreu, vez que a contestação restou desacompanhada dos
respectivos documentos, ou seja, a data da concessão do “habite-se”, de seu registro junto
à matrícula do imóvel e o comprovante de comunicação à Caixa Econômica Federal,
acarretando em cobrança de valores indevidos relativos aos “juros de obra”, que somente
seriam devidos até a data da entrega do imóvel, março de 2018, prorrogando-se a cobrança
até maio de 2018, causando evidentes danos materiais à parte autora.
Contudo, considerando que o extrato de fls. 34/37 não traz em seu
conteúdo discriminação precisa dos valores pagos a título de juros de obra, sua apuração

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deverá ser realizada em sede de liquidação de sentença, mediante requisição de informação
à Instituição Financeira.
Nesse sentido há decisão desta Colenda Corte:
“(...) JUROS DA OBRA. Trata-se de encargo ligado ao financiamento
e tempo de evolução da obra, e embora legítima sua incidência no
período da construção, sua cobrança no período de atraso na entrega
da obra onera o adquirente e autoriza a responsabilização por seu
custo ao vendedor. Precedentes e tese sumulada em IRDR (tema 6)
desta Corte Paulista. Dever de restituição mantido. Sentença
parcialmente reformada, com adequação da distribuição da
sucumbência. CONHECIMENTO DE OFÍCIO DA PRESCRIÇÃO,
prejudicado o recurso da ré em relação a este aspecto, com
PROVIMENTO PARCIAL. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE
PROVIDO." (Apelação Cível no 1014826-72.2014.8.26.0309; Relatora
Desembargadora Mariella Ferraz de Arruda Pollice Nogueira; 9a
Câmara de Direito Privado - TJSP; julgado em 10/12/2019).
O Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão e reconheceu a
abusividade da cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
porque é a “mera prestação de um serviço inerente à celebração do próprio contrato,
inclusive no que tange ao dever de informação, não constituindo um serviço autônomo
oferecido ao adquirente, como ocorre com a corretagem”.
No que tange à cobrança da taxa SATI, a questão foi julgada em sede
de recursos repetitivos, nos autos do REsp. no 1.599.511, de relatoria do Min. Paulo de
Tarso Sanseverino, julgado em 24 de agosto de 2016:
“TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: Abusividade da

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cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel”.
A tese fixada já traz em seu conteúdo observação expressa de
ilegalidade da cobrança da taxa SATI ou “atividade congênere”, de forma que a alteração
de sua denominação para “taxa de despachante” não altera sua natureza e tampouco sua
ilegalidade, observando-se do quadro comparativo apresentado no corpo do recurso de
apelação a similaridade da finalidade da cobrança, cuja ilegalidade foi reconhecida pelo
citado julgado.
Assim sendo, deve ser reconhecida a abusividade da cobrança da
referida taxa.
Destarte, fica mantida a r. sentença.
Para fins de incidência do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil,
entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que há requisitos
cumulativos sem os quais não deve ensejar a respectiva majoração. São eles: decisão
recorrida proferida na vigência do Código de Processo Civil atual, o recurso não ser
conhecido integralmente ou desprovido em decisão monocrática ou colegiado e preexistir
condenação ao pagamento de honorários desde o Juízo de origem:
"3. É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do
art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes
requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de
18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b)
recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou
pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários
advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. (AgInt
nos EREsp 1539725/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,

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SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/08/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt no
REsp 1731129/SP, 4a Turma, rel. Min. Marco Buzzi, j. 17.12.2019).
"3. Não estão presentes os requisitos cumulativos necessários para a
majoração dos honorários sucumbenciais prevista no art. 85, § 11, do
CPC/2015 (cf. AgInt nos EREsp n. 1.539.725/DF, Rel. Min. Antonio Carlos
Ferreira, Segunda Seção, julgado em 9/8/2017, DJe 19/10/2017)." (AgInt
no REsp 1824326/RJ, 3a Turma, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j.
17.2.2020).
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 15% sobre a mesma base de cálculo fixada em sentença.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator