Tribunal: TJSP
Processo: 1006843-04.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Virgilio de Oliveira Junior
Órgão colegiado: 21a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Apelação do réu. Documentos que comprovaram a falha na prestação de serviço da ré. Sistema de pagamento defeituoso. Boletos enviados em duplicidade e pagamentos efetuados sem baixa no sistema. Possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do

Ementa:
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores. Compromisso de compra e venda. Sentença de procedência. Apelação do réu. Documentos que comprovaram a falha na prestação de serviço da ré. Sistema de pagamento defeituoso. Boletos enviados em duplicidade e pagamentos efetuados sem baixa no sistema. Possibilidade de rescisão do compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor/construtor. Súmula 543 do STJ. Valores pagos a serem imediatamente restituídas ao comprador. Comissão de corretagem. Restituição devida. Precedente STJ. Sentença mantida. Honorários majorados. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000085645
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006843-04.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que são apelantes
ALPHAVILLE ARAÇATUBA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e SÃO
JOSÉ DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO 19 LTDA., são apelados MILTON LIMA
DE NOVAES e DANIELA FERNANDA DE CASTRO NOVAES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 21a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ITAMAR GAINO
(Presidente sem voto), MAIA DA ROCHA E DÉCIO RODRIGUES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
VIRGILIO DE OLIVEIRA JUNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1006843-04.2019.8.26.0032 -Voto no
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Voto: 43448
Apelação Cível No: 1006843-04.2019.8.26.0032
Comarca: Araçatuba
Apelantes: Alphaville Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda e São José
Desenvolvimento Imobiliário 19 Ltda.
Apelados: Milton Lima de Novaes e Daniela Fernanda de Castro Novaes
Ação de rescisão contratual c.c. restituição de valores.
Compromisso de compra e venda. Sentença de
procedência. Apelação do réu. Documentos que
comprovaram a falha na prestação de serviço da ré.
Sistema de pagamento defeituoso. Boletos enviados
em duplicidade e pagamentos efetuados sem baixa no
sistema. Possibilidade de rescisão do compromisso de
compra
e
venda
por
culpa
exclusiva
do
vendedor/construtor. Súmula 543 do STJ. Valores
pagos
a
serem
imediatamente
restituídas
ao
comprador. Comissão de corretagem. Restituição
devida.
Precedente
STJ.
Sentença
mantida.
Honorários majorados. Recurso desprovido.
Milton Lima de Novaes e Daniela Fernanda de Castro
Novaes ajuizaram ação de rescisão contratual c.c. devolução de valores
pagos contra São José Desenvolvimento Imobiliário L9 Ltda. e Alphaville
Araçatuba Empreendimentos Imobiliários Ltda.. Sustentam os autores que
firmaram compromisso de compra e venda tendo por objeto o lote
descrito na inicial. Alegam que efetuaram o pagamento das parcelas devidas
entre os meses de março de 2018 a maio de 2019. Todavia, narram que

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tiveram problemas com as rés em relação ao pagamento dos boletos,
alegando a cobrança de juros indevidos e a falta de baixa nos pagamentos
efetuados. Requerem, por isso, a rescisão do contrato e a devolução
integral dos valores pagos, inclusive a taxa de corretagem. O d. Magistrado
'a quo' julgou procedentes os pedidos [fls. 306/311]. Inconformadas,
apelaram as rés, buscando a reforma da r.sentença. Sustentam a ausência de
culpa exclusiva pela rescisão contratual, que, em realidade, decorre da
vontade dos autores em não dar continuidade ao contrato. Aduzem a
legalidade da cobrança da taxa de corretagem, sendo incabível sua
restituição. Recurso processado, em seguida, com as contrarrazões.
É o relatório.
O recurso é desprovido. Explica-se.
No caso, conforme comprovado pelos e-mails e pelas
mensagens trocadas entre as partes, os autores enfrentaram diversos
problemas com as rés, para realizarem os pagamentos dos valores dos
boletos [fls. 64/94].
Ora os boletos foram enviados em duplicidade, ora não
foi dada baixa nas parcelas pagas, ensejando cobrança indevida dos valores
e de juros nas seguintes.
Os autores tampouco lograram realizar a emissão dos
boletos por meio do site eletrônico da ré.

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Assim, embora os autores não tenham incorrido em
inadimplemento, é certo que experimentaram aborrecimentos decorrentes
da falha de prestação de serviço da ré, que revelou um sistema de cobrança
desorganizado e defeituoso.
Conforme bem consignou o d. Magistrado 'a quo':
“Os aborrecimentos narrados geraram insegurança aos autores e os
levaram ao ajuizamento da presente demanda. Destarte, ante os fatos narrados, aliada a
prova documental juntada aos autos, deve ser imputada às rés a culpa exclusiva pela
rescisão contratual.”
De fato, as rés não lograram se desincumbir do ônus
probatório que lhes cabia, com o fim de contradizer os fatos constitutivos
do direito dos autores, nos termos do artigo 373, II, do Código de
Processo Civil.
Assim, restando incontroversa a falha de prestação de
serviço, que tumultuou a relação contratual entre as partes e afetou o
sistema de cobrança e pagamento das parcelas, considera-se cabível a
possibilidade de rescisão contratual por culpa exclusiva do vendedor.
Sobre esse tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a
Súmula 543, que dispõe:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda

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de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Dessa forma, perfeitamente possível a restituição dos
valores pagos pelo comprador (R$ 39.590,01), o qual não foi impugnado
nos autos, conforme bem observou o d. Magistrado de Primeiro grau.
Por fim, em relação à comissão de corretagem, também
aplicável o entendimento da Súmula 543 do STJ, pois, tratando-se de
rescisão por culpa exclusiva do vendedor/construtor, a restituição dos
valores pagos deve se dar de forma integral.
Esse é o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de
Justiça:
“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO (ART. 1.042 DO
CPC/15) - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA
QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA
RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Inviável a interpretação de cláusulas
contratuais e o reexame de matéria de fato em sede de recurso especial, ante o óbice das
Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. O valor arbitrado a título de reparação civil observou os
critérios de proporcionalidade e de razoabilidade, além de estar compatível com as
circunstâncias narradas no acórdão, não se revelando exorbitante. Assim, a sua eventual
redução demandaria a reanálise de provas, o que é vedado em recurso especial ante o óbice

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da Súmula 7/STJ. 3. Na hipótese, o Tribunal local seguiu orientação desta Corte, no
sentido de que o atraso na entrega do imóvel enseja o pagamento de indenização por
lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o
prejuízo do promitente comprador. Incidência da Súmula 83/STJ. 3.1. A conclusão do
órgão julgador quando ao termo final do pagamento dos lucros cessantes resultou da
análise das circunstâncias fáticas, bem como da interpretação de cláusulas contratuais.
Incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento, a teor do
disposto na Súmula 543 do STJ. 5. Agravo interno desprovido.” [STJ, AgInt no
AREsp 1114698/AM, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA
TURMA, julgado em 21/06/2018, DJe 27/06/2018]. grifado
De todo o exposto, conclui-se que os valores pagos pelos
autores devem ser restituídos de forma integral, inclusive com a comissão
de corretagem.
Nesses termos, e porque ausente qualquer elemento a
justificar a modificação do julgado, mantém-se integralmente a r.sentença
de Primeiro grau.
Majoram-se os honorários advocatícios devidos em favor
do patrono da autora ao patamar de 15% sobre o valor da condenação, nos
moldes do art. 85, parágrafos 2o e 11o do CPC/2015.

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Para fins de prequestionamento, enfatiza-se que toda
matéria devolvida no apelo se encontra prequestionada, com a ressalva de
que o juiz não está obrigado a mencionar expressamente todos os pontos
suscitados pelas partes, tampouco a citar as normas aventadas, bastando
que o recurso tenha sido fundamentadamente apreciado.
Diante do exposto, nega-se provimento ao recurso.
Virgilio de Oliveira Junior
Relator
Assinatura eletrônica