Tribunal: TJSP
Processo: 1001273-07.2015.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-06

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO – CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA – RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO E DOS RÉUS NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000493090
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001273-07.2015.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que são apelantes/apelados
RESIDENCIAL RAPOSO TAVARES LTDA e HELIO SEIBEL, é apelada/apelante
TACIANA
MACHADO
DOS
SANTOS
GUEDES,
Apelados
LIL
-
INTERMEDIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
LTDA,
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROPRIETARIOS EM RESERVA SCOPEL SANTA PAULA e SP 12
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "REJEITADAS AS
PRELIMINARES, DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA
AUTORA E NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS DAS REQUERIDAS.
V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), J.B. PAULA LIMA E ELCIO
TRUJILLO.
São Paulo, 30 de junho de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001273-07.2015.8.26.0152 -Voto no 4341
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RECORRENTE
TACIANA MACHADO DOS SANTOS GUEDES E
OUTROS
RECORRIDO
OS MESMOS
MAGISTRADO DE
1a INSTÂNCIA
DIÓGENES
LUIZ
DE
ALMEIDA
FONTOURA
RODRIGUES
ORIGEM
2a VARA CÍVEL DE COTIA
NÚMERO
1001273-07.2015.8.26.0152
VOTO No 4341
EMENTA:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES

DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS INCIDÊNCIA
DE JUROS DE MORA
RECURSO DA AUTORA
PARCIALMENTE PROVIDO E DOS RÉUS NÃO
PROVIDO.
Vistos.
1 Cuida-se de ação de rescisão contratual julgada
parcialmente procedente para determinar a devolução de valores pagos
pela autora, com exceção da comissão de corretagem.
Inconformada recorre a incorporadora alegando que
não houve inadimplemento contratual a justificar a pretensão da autora
visto que dispunham de 4 anos para realizar o empreendimento, conforme
cláusula 2.1.3 do contrato. Aduz ter ocorrido fato do príncipe, ante a
demora da municipalidade em conceder o alvará para a implantação do
empreendimento. Alega ter havido caso fortuito diante da propositura de
ação judicial por vizinho que impediu a continuidade das obras. Defende a
manutenção do contrato afirmando a impossibilidade de sua rescisão.
Alega que as despesas de registro e IPTU devem ser suportadas pela
requerente. Aduz que os juros somente são aplicáveis a partir do trânsito

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em julgado e que tem direito de retenção de parte do que foi pago. Pede a
improcedência da ação.
Também recorre a autora, defendendo a manutenção
da corretora no polo passivo da ação. Aduz ter sofrido prejuízos que não
foram questionados pelas requeridas, consistente na locação de imóvel em
decorrência da não entrega do imóvel. Busca a inversão dos ônus
sucumbenciais.
As
partes
apresentaram
contrarrazões.
Nas
contrarrazões da requerida Residencial Raposo Tavares foram suscitadas
preliminares de preclusão em relação à prova juntada com a apelação da
autora e impossibilidade de cumulação de pedidos.
É o relatório.
2 Não houve juntada de novas provas, mas apenas
cópia do que já constava dos autos e, portanto, não há que se falar de
preclusão.
A ação é de rescisão cumulada com indenização e
nela podem ser inseridos os pedidos correspondentes ao prejuízo que a
parte pretende ver reparado, como foi feito na inicial.
Rejeito
as
preliminares
apresentadas
nas
contrarrazões da corré Residencial Raposo Tavares.
Não comporta colhida o recurso das requeridas e deve
ser dado parcial provimento ao recurso da autora.
As partes firmaram compromisso de compra e venda

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de imóvel que deveria ter sido entregue em 24 meses. O contrato foi
firmado em 2013.
O processo foi julgado em 2018 e as razões de
apelação interpostas pelas requeridas dão conta de que até essa data, por
problemas com a prefeitura e a Sabesp, o empreendimento não havia sido
entregue.
A alegação de fato do príncipe ou de caso fortuito não
convence.
Faz parte do risco do empreendimento desenvolvido
pelas requeridas a existência de óbices administrativos para a consecução
do negócio. E, como se vê dos autos, os entraves se deram por culpa das
requeridas, que não atenderam às posturas municipais e não estavam
aptas a realizar o empreendimento.
A notícia trazida aos autos é a de que o
empreendimento sofreu embargo, inclusive judicial.
As requeridas não podem transferir os riscos do
negócio que desenvolvem aos compradores e sendo inegável o
inadimplemento contratual, por culpa das requeridas, a procedência da
ação se impunha.
A
pretensão
da
autora
de
ver
reincluída
a
intermediadora no processo não comporta acolhida, porque, em verdade,
deveria ter direcionado seu pleito indenizatório contra quem deu causa ao
prejuízo, visto que a repetição dos valores pagos à LIL já havia sido
atingida pela prescrição.

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A rescisão do contrato importa em devolver as partes
ao status quo, de modo que as requeridas devem restituir todas as
despesas realizadas pela autora, inclusive aquelas relacionadas ao registro
e impostos.
Não cabe retenção de qualquer valor porque a culpa é
das requeridas.
A r. sentença reconheceu como devida a importância
de R$ 32150,79, que fica mantida, tal como determinado pelo MM. Juiz.
Os juros de mora foram corretamente fixados desde a
citação, nos termos do art. 405 do C.P.C.
O recurso da autora comporta parcial acolhida.
A indenização a título de lucros cessantes pretendida
na inicial deve ser concedida, visto que a requerente esteve privada da
posse do imóvel que poderia render-lhe alugueres. Ou evitar que
dispendesse com eles, diante da mora imputável às requeridas, o que
também atende ao entendimento sumulado pelo Tribunal:
Súmula 162 - Descumprido o prazo para a entrega
do imóvel objeto do compromisso de venda e
compra, é cabível a condenação da vendedora por
lucros
cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio.
Mas não se justifica a determinação de que se faça o
pagamento de valores referentes a alugueres, que se mostra de difícil

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apuração e liquidação.
Observada a orientação que tem sido adotada por
esta Turma, o valor dos lucros cessantes deve ser arbitrado no equivalente
a 0,5% do valor atualizado do imóvel (valor descrito no contrato), por mês,
tomando em consideração a data em que deveria ter sido entregue,
multiplicado pelo número de meses de atraso (pro rata para o mês que não
se completou), até a data da citação.
A data da entrega para efeito de cálculo é abril de
2013, não se aplicando qualquer causa de prorrogação, visto que o
empreendimento não foi desenvolvido por culpa exclusiva das requeridas.
A autora sucumbiu em relação à requerida LIL e foi
vencedora em relação às demais requeridas, diante do que pagará à
requerida LIL honorários fixados em R$ 4000,00, abrangidos os fixados na
primeira instância, nos termos do art. 85, § 11 do C.P.C.
As
demais
requeridas,
vencidas
integralmente,
pagarão em conjunto 15% sobre o valor da condenação a título de
honorários em favor da autora, ficando sem efeito a condenação imposta à
autora na primeira instância, bem como responderão pela integralidade das
custas e despesas processuais.
3

Ante
o
exposto,
REJEITADAS
AS
PRELIMINARES, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DA
AUTORA
E
NEGA-SE
PROVIMENTO
AOS
RECURSOS
DAS
REQUERIDAS.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR