Tribunal: TJSP
Processo: 2008426-69.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Kioitsi Chicuta
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação de execução de título extrajudicial. Penhora de bem imóvel ofertado em caução por terceiros, objeto de posterior doação com cláusula de impenhorabilidade. Possibilidade. A garantia ofertada configura direito real, pelo que se mostra admissível a constrição em face do direito de sequela conferido à credora. Concessão da gratuidade apenas para essa fase

Ementa:
Locação de imóvel não residencial. Ação de execução de título extrajudicial. Penhora de bem imóvel ofertado em caução por terceiros, objeto de posterior doação com cláusula de impenhorabilidade. Possibilidade. A garantia ofertada configura direito real, pelo que se mostra admissível a constrição em face do direito de sequela conferido à credora. Concessão da gratuidade apenas para essa fase recursal. Recurso provido em parte.
De início, acolhe-se o pedido de gratuidade processual deduzido pelos agravantes apenas no tocante ao preparo recursal, uma vez que os elementos contidos no feito não permitem concluir pela possibilidade de custeio do ato processual sem prejuízo do sustento da família.
A caução ofertada nos termos do art. 38 da Lei no 8.245/91 constitui garantia real e, recaindo sobre imóvel, configura instituto similar à hipoteca. A averbação da caução no Registro de Imóveis vincula o bem ao pagamento da obrigação ou encargo locatício, confere publicidade ao ato, tornando-o oponível "erga omnes", além de atribuir ao beneficiário o direito de sequela. De tal modo, o ato de disposição do bem não é oponível à credora, haja vista que o imóvel remanesce afetado ao adimplemento do contrato de locação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000175104
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2008426-69.2020.8.26.0000, da Comarca de Indaiatuba, em que são agravantes M.A.
ACADEMIA DE GINÁSTICA, COMÉRCIO E SERVIÇOS LTDA-ME, ANDRÉ
BERNARDINO DE CAMPOS e MARIA DE LOURDES SANTOS, é agravado JGR
ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO DE BENS EIRELI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente) e LUIS FERNANDO NISHI.
São Paulo, 11 de março de 2020.
KIOITSI CHICUTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2008426-69.2020.8.26.0000 -Voto no 42397
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COMARCA: Indaiatuba – 3a Vara Cível – Juíza Erika Folhadella Costa
AGTES. : M.A. Academia de Ginástica, Comércio e Serviços Ltda. ME e outros
AGDA. : JGR Administração e Participação de Bens Eireli
INTERS. : Isaac Amstalden dos Santos
VOTO No 42.397
EMENTA: Locação de imóvel não residencial. Ação de
execução de título extrajudicial. Penhora de bem imóvel
ofertado em caução por terceiros, objeto de posterior
doação com cláusula de impenhorabilidade. Possibilidade.
A garantia ofertada configura direito real, pelo que se
mostra admissível a constrição em face do direito de sequela
conferido à credora. Concessão da gratuidade apenas para
essa fase recursal. Recurso provido em parte.
De início, acolhe-se o pedido de gratuidade processual deduzido pelos
agravantes apenas no tocante ao preparo recursal, uma vez que os
elementos contidos no feito não permitem concluir pela possibilidade de
custeio do ato processual sem prejuízo do sustento da família.
A caução ofertada nos termos do art. 38 da Lei no 8.245/91 constitui
garantia real e, recaindo sobre imóvel, configura instituto similar à
hipoteca. A averbação da caução no Registro de Imóveis vincula o bem
ao pagamento da obrigação ou encargo locatício, confere publicidade
ao ato, tornando-o oponível “erga omnes”, além de atribuir ao
beneficiário o direito de sequela. De tal modo, o ato de disposição do
bem não é oponível à credora, haja vista que o imóvel remanesce
afetado ao adimplemento do contrato de locação.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra parte da r.
decisão que, em ação de execução de título extrajudicial contra devedor solvente, deferiu a
penhora do imóvel dado em garantia, registrado sob matrícula no 31.892 do Registro de
Imóveis da Comarca de Indaiatuba, afastando os efeitos da cláusula de inalienabilidade e
incomunicabilidade decorrente da doação do bem.
Sustentam os agravantes que houve doação da nua propriedade do
imóvel ofertado em garantia no contrato de locação, averbada em 10.12.2015, anotada
cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, com reserva de
usufruto vitalício ao doador. Dizem que a cláusula de impenhorabilidade somente poderia
ser anulada mediante comprovação de fraude contra credores, com apuração em
procedimento próprio. Busca, por fim, o provimento do agravo.

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Recurso processado apenas com efeito devolutivo, colheu-se
resposta da agravada.
É o resumo do essencial.
De início, acolhe-se o pedido de gratuidade processual deduzido
pelos agravantes apenas no tocante ao preparo recursal, uma vez que os elementos contidos
no feito não permitem concluir pela possibilidade de custeio do ato processual sem
prejuízo do sustento da família.
No mais, cuida-se de ação de execução de título extrajudicial movida
contra devedor solvente, fundada em contrato de locação não residencial, pela qual busca a
exequente compelir os executados ao pagamento do valor de R$ 109.893,16, referente a
aluguéis inadimplidos entre novembro de 2015 a junho de 2016.
Foi deferida a penhora do imóvel ofertado em caução por terceiros,
sendo este o motivo da insurgência recursal, pois, os caucionantes, ora agravantes,
noticiam que o bem foi objeto de doação, com reserva de usufruto vitalício e cláusula de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, não sendo, portanto, passível de
constrição.
Pois bem. Infere-se dos autos principais que o contrato de locação de
imóvel, firmado entre a agravada e M.A. Academia de Ginástica, Comércio e Serviços
Ltda. ME e André Amstalden dos Santos, teve início em 01 de janeiro de 2015, ocasião em
que foi ofertado como caução o imóvel designado como lote de terra no 12 da quadra J, do
loteamento denominado Jardim São Francisco, Município de Indaiatuba, registrado sob
matrícula no 31.892 junto ao Registro de Imóvel da mesma Comarca, de propriedade de
André Bernardino dos Santos e Maria de Lourdes Santos (fls. 31/45). Anote-se que a
garantia foi mantida por meio do aditivo contratual reproduzido às fls. 46/48, firmado em
22.04.2015, com averbação na matrícula do imóvel em 07.05.2015 (fls. 52/54).

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Em 10.12.2015, o imóvel foi objeto de doação em favor de André
Amstalden dos Santos e Maria Cláudia Iazdi Amstalden dos Santos, com reserva de
usufruto vitalício aos doadores e cláusula de inalienabilidade, impenhorabilidade e
incomunicabilidade (fl. 58), razão pela qual entendem os recorrentes que o bem não pode
ser objeto de penhora.
Contudo, a caução ofertada, nos termos do art. 38 da Lei no
8.245/91, constitui garantia real e, recaindo sobre imóvel configura instituo similar à
hipoteca. A averbação da caução no Registro de Imóveis vincula o bem ao pagamento da
obrigação ou encargo locatício, confere publicidade ao ato, tornando-o oponível erga
omnes, além de atribuir ao beneficiário o direito de sequela.
Consoante leciona Maria Helena Diniz, “A caução real é um direito
real porque adere imediatamente à coisa móvel ou imóvel, sendo oponível erga omnes e
provida de sequela, aperfeiçoando-se após o registro”. Acrescenta a autora que, em face
do direito de sequela, o locador “... poderá seguir a coisa dada em caução real em poder
de quem quer que se encontre, pois mesmo que se a transmita por ato jurídico 'inter vivos'
ou 'causa mortis' continua ela afetada ao pagamento do aluguel e dos encargos
locatícios” (“Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada”, Ed. Saraiva,13a ed., pags.
203 e 206).
Consoante se vê, em que pese não restar configurada fraude à
execução, uma vez que a ação principal foi proposta em 09.06.2016, ou seja, depois de
averbada a doação, o ato de disposição do bem não é oponível à credora, haja vista que o
imóvel remanesce afetado ao adimplemento do contrato de locação.
Confiram-se, a propósito, precedentes deste E. Tribunal envolvendo
situações semelhantes:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEL DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C.
COBRANÇA - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE BEM
IMÓVEL DADO EM CAUÇÃO PRESTADA POR TERCEIROS CABIMENTO,
AINDA QUE O BEM TENHA SIDO DOADO AOS HERDEIROS DOS

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CAUCIONANTES DIREITO DE SEQUELA. Ao revés do instituto da fiança,
outra modalidade de garantia locatícia, a caução imobiliária, como a própria
denominação revela, tem natureza de direito real e, portanto, admissível a
constrição do imóvel indicado para satisfação do débito advindo do contrato, ainda
que o bem tenha sido doado aos herdeiros, em razão do direito de sequela. Decisão
reformada.
Recurso
provido”
(Agravo
de
Instrumento
no
2023154-86.2018.8.26.0000, 31a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Carlos
Nunes, J. 04.04.2018).
“APELAÇÃO CÍVEL - Interposição contra a sentença que julgou improcedentes
os embargos de terceiro. Imóvel dado em garantia em contrato de locação de
imóvel para fins comerciais. Caução lançada na matrícula do imóvel. Direito de
sequela. Alienação pela executada ao embargante que se deu no registro da
matrícula somente após a caução. Embargante que, para além de ter sido
procurador da executada foi companheiro frente à união estável. Má-fé
caracterizada. Fraude configurada. Embargante que passa a responder por
litigância de má-fé. Sentença mantida, com observação. Apelação não provida,
com observação” (Apelação no 1007954-62.2014.8.26.0011, 33a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Mario A. Silveira, J. 11.05.2015.
Locação de imóvel não residencial - Execução de título extrajudicial - Demanda
de empresa locadora em face de caucionantes Decisão que determinou a penhora
do bem dado em caução - Manutenção - Necessidade - Garantia real que vincula a
coisa - Direito de sequela Existência - Legitimidade constritiva que deflui da
natureza do compromisso caucionário. Recurso dos executados desprovido”
(Agravo de Instrumento no 2171847-51.2014.8.26.0000, 30a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. Marcos Ramos, J. 12.11.2014).
“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EXECUÇÃO - CONTRATO GARANTIDO COM
CAUÇÃO AVERBADA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO - INEFICÁCIA DA
DOAÇÃO
POSTERIOR
PERANTE
O
LOCADOR
-
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. A caução real, como garantia da locação, tem
como efeito o direito de sequela do locador, que poderá seguir a coisa em poder de
quem quer que se encontre, pois mesmo que transmitida por ato jurídico inter
vivos ou causa mortis continua ela afetada ao pagamento do aluguel e dos
encargos locatícios” (Agravo de Instrumento no 990.10.107866-0, 35a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. Mendes Gomes, J. 09.08.2010).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2008426-69.2020.8.26.0000 -Voto no 42397
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Nestes termos, a decisão hostilizada não comporta reparo neste
aspecto, restando mantida a penhora do bem imóvel ofertado em garantia locatícia.
Isto posto, dá-se parcial provimento ao recurso.
KIOITSI CHICUTA
Relator