Tribunal: TJSP
Processo: 1004095-27.2019.8.26.0152
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. Pretensão fundada na mora da alienante. Procedência. Inconformismo. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL. Ocorrência. Bloqueio da matrícula no bojo de procedimento correcional, em razão do não arquivamento de documentos obrigatórios exigidos pela Lei de Incorporações. Caso fortuito ou força maior.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. Pretensão fundada na mora da alienante. Procedência. Inconformismo. ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL. Ocorrência. Bloqueio da matrícula no bojo de procedimento correcional, em razão do não arquivamento de documentos obrigatórios exigidos pela Lei de Incorporações. Caso fortuito ou força maior. Não reconhecimento. CRÉDITO ASSOCIATIVO. Contrato firmado sob o regime de associação para financiamento. Necessidade de definição, de forma clara, expressa e inteligível, de prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado de forma indefinida à contratação do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. Precedente do E. Superior Tribunal de Justiça. Ausência de previsão contratual acerca do prazo para entrega da unidade. Inadmissibilidade. RESCISAO CONTRATUAL. Culpa exclusiva da incorporadora. Devolução das quantias pagas. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legitimidade da ré para responder pela devolução das quantias pagas, a título de intermediação. Responsabilidade solidária dos fornecedores. Inviabilidade de processamento da denunciação da lide, por expressa vedação legal. Comissão de intermediação que deve ser devolvida à compradora, ainda que percebida por terceiros. Princípio da reparação integral. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000102359
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1004095-27.2019.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que é apelante MTC 06-
VILLA VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO SPE LTDA., é apelada
DEBORA CRISTINA DE LIMA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004095-27.2019.8.26.0152 -
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VOTO No: 15889
APELAÇÃO No: 1004095-27.2019.8.26.0152
APELANTE: MTC 06 - VILLA VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO
APELADA: DÉBORA CRISTINA DE LIMA SILVA
COMARCA: COTIA
JUIZ: RENATA MEIRELLES PEDREÑO
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO
CONTRATUAL
E
DEVOLUÇÃO
DAS
QUANTIAS PAGAS. Pretensão fundada na mora da alienante.
Procedência. Inconformismo. ATRASO NA ENTREGA DE
UNIDADE HABITACIONAL. Ocorrência. Bloqueio da
matrícula no bojo de procedimento correcional, em razão do
não arquivamento de documentos obrigatórios exigidos pela
Lei de Incorporações. Caso fortuito ou força maior. Não
reconhecimento. CRÉDITO ASSOCIATIVO. Contrato firmado
sob o regime de associação para financiamento. Necessidade de
definição, de forma clara, expressa e inteligível, de prazo certo
para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado de
forma indefinida à contratação do financiamento, ou a nenhum
outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de
tolerância. Precedente do E. Superior Tribunal de Justiça.
Ausência de previsão contratual acerca do prazo para entrega
da unidade. Inadmissibilidade. RESCISAO CONTRATUAL.
Culpa exclusiva da incorporadora. Devolução das quantias
pagas. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Legitimidade da ré
para responder pela devolução das quantias pagas, a título de
intermediação. Responsabilidade solidária dos fornecedores.
Inviabilidade de processamento da denunciação da lide, por
expressa vedação legal. Comissão de intermediação que deve
ser devolvida à compradora, ainda que percebida por terceiros.
Princípio da reparação integral. Sentença mantida. Honorários
majorados. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
228/233, que julgou procedentes os pedidos formulados, rescindindo o
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes e condenando a ré a
restituir integralmente os valores pagos pela autora, incluindo a comissão de

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corretagem, com atualização monetária desde cada desembolso e incidência de
juros de mora a partir da citação. Pela sucumbência, a ré foi condenada ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em 10% do valor da condenação.
Inconformada, alega a demandada que a mora para conclusão do
empreendimento não pode lhe ser imputada, pois o atraso decorreu da atuação do
MM Juiz Corregedor, que bloqueou diversas matrículas em decorrência de
omissões na documentação exigida pela Lei de Incorporações. Assevera que os
documentos
requisitados
foram
prontamente
apresentados,
todavia,
tal
intercorrência gerou atrasos por motivo de força maior. Por essa razão, deve ser
eximida de culpa pela mora. Insurge-se contra a devolução da integralidade dos
valores pagos, porquanto parte da quantia desembolsada pela autora foi destinada
à empresa GVR NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS EIRELLI, que atuou como
intermediadora. Observa que denunciou a lide à referida empresa, porém, o pedido
nem sequer foi apreciado. Busca a reforma do decisum. Alternativamente, requer
que sua responsabilidade seja limitada aos valores efetivamente recebidos.
Recurso
tempestivo
e
regularmente
processado,
com
contrarrazões a fls. 259/274.
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Quando da
interposição deste recurso, já vigia a Lei no 13.105 de 2015, de sorte que as
disposições desta legislação devem ser observadas quanto aos pressupostos de
admissibilidade recursal.

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EMPREENDIMENTO
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 25/11/2017, para aquisição da unidade autônoma no 50, bloco A, do
Residencial Villa Vitoria pelo valor de R$ 136.511,97 (fls. 28/53).
O prazo para conclusão do empreendimento seria de 24 meses,
contados da aprovação do financiamento da construção, observada a demanda
mínima exigida pelo agente financeiro (item 5, fls. 29).
Considerando que a ausência de previsão clara e expressa
acerca do termo final para conclusão do empreendimento revela-se abusiva, a
promitente-compradora ajuizou a presente demanda visando à rescisão da avença
e a devolução da integralidade dos valores pagos, incluindo a comissão de
corretagem.
Processado o feito, adveio a r. sentença vergastada, que acolheu
os pedidos em sua integralidade.
Este o objeto do inconformismo.
MORA E RESCISÃO DO CONTRATO
Pois bem, a ré defende-se alegando que o atraso para conclusão
do empreendimento não pode lhe ser imputado, pois a matrícula do imóvel foi
bloqueada por determinação do D. Juiz Corregedor, em virtude de ausência de
documentos exigidos pela Lei no 4.591/64.
Ora, o não arquivamento dos documentos elencados na Lei de
Incorporações Imobiliárias e o consequente bloqueio da matrícula do bem, por si
só, revelam a desídia da apelante na condução do projeto e justificam o pedido de
desfazimento do negócio.

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Não fosse por isso, a validade da aquisição de unidade imobiliária
pelo sistema associativo, como na espécie, demanda fixação de um prazo final
certo para conclusão das obras, o que não verificou, na hipótese.
As peculiaridades que envolvem a aquisição de imóvel pelo
regime de crédito associativo foram explicitadas pelo I. Ministro MARCO AURÉLIO
BELIZZE, em voto recentemente proferido por ocasião do julgamento da questão,
pela Segunda Seção do C. STJ:
“Nesse tipo de financiamento, um banco público (normalmente
Caixa Econômica Federal ou Banco do Brasil) abre uma linha de
crédito diretamente aos beneficiários pessoas físicas para
viabilizar o empreendimento habitacional, o qual é formalizado
mediante
parceria
com
uma
entidade
organizadora
e
interveniência de uma empresa do ramo da construção civil [...].
Na hipótese em que a entidade organizadora é a própria
incorporadora, será ela responsável pela organização do grupo de
beneficiários e pela promoção e/ou produção das unidades [...]
Após a contratação, os recursos são liberados à entidade
organizadora mensalmente, de acordo com o cronograma físico-
financeiro, mediante comprovação da execução de etapas da
obra pelo setor de engenharia do banco público1”.
Justamente porque a aprovação da proposta do financiamento do
empreendimento exige percentual mínimo de adesão é que as incorporadoras, em
regra, condicionam o prazo para a entrega do imóvel à anuência da instituição
financeira sobre a liberação de recursos.
Ocorre que, como restou decidido pelo Tribunal da Cidadania, “na
aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá
estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a
entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do
financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do
prazo de tolerância.” (REsp no 1.729.593/SP, j. 27.09.2019) (g.n.)
1 STJ, REsp no 1729593/SP, 2a seção, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELIZZE, j. 27.09.2019.

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Conquanto aplicáveis às aquisições submetidas ao programa
governamental de incentivo a aquisição da casa próprio por meio da concessão de
subsídios (Programa Minha Casa Minha Vida), as razões de decidir perfilhadas
pelo Tribunal da Cidadania podem ser invocadas para análise de contratos
firmados pelo regime de crédito associativo em geral, pois não se verificam motivos
de distinção.
Vale dizer, se o financiamento do empreendimento depende da
adesão de número mínimo de adquirentes associados, cabe à incorporadora definir
prazo fatal para formalização das adesões ou para anuência da instituição
financeira, sobre pena de violação aos ditames do CDC.
No caso concreto, o termo inicial foi condicionado à aprovação do
financiamento, não tendo a apelante estabelecido prazo expresso para finalização
das adesões ou para aceitação da instituição financeira, de modo que a data para
conclusão do empreendimento ficou ao alvedrio da incorporadora, com o que não
se pode coadunar, em razão da flagrante violação às normas protetivas de
consumo que regem a relação sub judice.
Em suma, a r. sentença não comporta censura no que se refere
ao desfazimento da avença, por culpa da apelante, que deve, por conseguinte,
devolver reparar as perdas e danos acarretados à adquirente.
DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS
Como consequência da rescisão, devem as partes retornar ao
status quo ante e, portanto, a apelante deve devolver a integralidade da quantia
paga pela apelada, incluindo a comissão de corretagem.
A respeito do tema, inclusive, fora editada a Súmula 543 do STJ.
Confira-se:

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Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento. (g.n.)
No que se refere especificamente à comissão de corretagem,
cabe ressaltar que o pedido de restituição não se embasa na indevida transferência
do encargo, mas na necessidade de reparação integral dos danos suportados pela
consumidora.
A alegação de que a quantia desembolsada a título de
intermediação foi destinada a terceiros não socorre a apelante, na medida em que
a relação sub judice se submete aos ditames do Código de Defesa do Consumidor,
sendo a alienante legitimada para responder pela restituição, porquanto a
legislação atribui responsabilidade solidária a todos os envolvidos na cadeia de
consumo (artigo 7o, parágrafo único do CDC).
Justamente
em
razão
da
responsabilidade solidária dos
fornecedores, a lei veda expressamente a denunciação da lide em demandas de
consumo, podendo a apelante ajuizar competente ação de regresso (artigo 88 da
Lei no 8078/90).
Assim sendo, andou bem o I. Juízo a quo ao determinar a
restituição integral das quantias pagas pela apelada.
Em suma, a r. decisão vergastada deu adequado desfecho à lide
e não comporta qualquer reparo.
Por fim, levando em conta o disposto no artigo 85, §11 do CPC, já
vigente ao tempo da interposição da interposição, majoro os honorários
advocatícios para 15% do valor da condenação.

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Alerto ser desnecessária a interposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora