Tribunal: TJSP
Processo: 1067988-51.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ramon Mateo Júnior
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
COMPRA E VENDA. Bem móvel. Ação de rescisão de contrato, com pedido de restituição de valores. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do compromisso de venda e compra e condenar a ré a restituir aos autores o montante equivalente a 80% do total das parcelas pagas até abril/2019, com correção monetária das parcelas do preço do imóvel, desde a data do pedido administrativo de

Ementa:
COMPRA E VENDA. Bem móvel. Ação de rescisão de contrato, com pedido de restituição de valores. Sentença de parcial procedência para declarar a rescisão do compromisso de venda e compra e condenar a ré a restituir aos autores o montante equivalente a 80% do total das parcelas pagas até abril/2019, com correção monetária das parcelas do preço do imóvel, desde a data do pedido administrativo de rescisão (12.06.2019), com dedução do valor da fruição. Apelo dos autores. Adequada retenção, pela promissária vendedora, de 20% dos valores pagos pelos autores, a título de ressarcimento, pondo-se como descabida sua redução para 10%. Indenização pela fruição do imóvel indevida, por se tratar de lote de terreno, sem construção ou benfeitoria. Correção monetária incidente a partir de cada desembolso, e não da data do pedido administrativo de rescisão contratual. Sentença parcialmente reformada. APELO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000153818
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1067988-51.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes LUIZ
CARLOS RIBEIRO DA SILVA e EUNICE DE OLIVEIRA CARDOSO DA SILVA, é
apelado LEGACY INCORPORADORA LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 15a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RAMON MATEO
JÚNIOR (Presidente), ELÓI ESTEVÃO TROLY E JAIRO BRAZIL FONTES
OLIVEIRA.
São Paulo, 4 de março de 2020.
RAMON MATEO JÚNIOR
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1067988-51.2019.8.26.0100 -Voto no 20267
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Voto no 20267
Apelação no 1067988-51.2019.8.26.0100
Apelantes: Luiz Carlos Ribeiro da Silva e outro
Apelado: Legacy Incorporadora Ltda.
Comarca: SÃO PAULO
Juiz Sentenciante: RENATA MARTINS DE CARVALHO
COMPRA E VENDA. Bem móvel. Ação de rescisão de
contrato, com pedido de restituição de valores. Sentença de
parcial
procedência
para
declarar
a
rescisão
do
compromisso de venda e compra e condenar a ré a restituir
aos autores o montante equivalente a 80% do total das
parcelas pagas até abril/2019, com correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, desde a data do pedido
administrativo de rescisão (12.06.2019), com dedução do
valor da fruição. Apelo dos autores. Adequada retenção,
pela promissária vendedora, de 20% dos valores pagos pelos
autores, a título de ressarcimento, pondo-se como descabida
sua redução para 10%. Indenização pela fruição do imóvel
indevida, por se tratar de lote de terreno, sem construção ou
benfeitoria. Correção monetária incidente a partir de cada
desembolso, e não da data do pedido administrativo de
rescisão contratual. Sentença parcialmente reformada.
APELO PARCIALMENTE PROVIDO.
LUIZ CARLOS RIBEIRO DA SILVA e EUNICE DE
OLVEIRA CARDOSO DA SILVA ajuizaram AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS contra
LEGACY INCORPORADORA LTDA. alegando, em síntese, que
para aquisição do imóvel denominado Lote no 85, da Quadra no
13, do Residencial Jardim Vitória, em 10.05.2014, celebraram
"Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do
Loteamento denominado Residencial Jardim Vitória"; que o
preço total negociado foi de R$ 108.100,00; que efetuaram o

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pagamento de R$ 55.434,28; que foram imitidos na posse
provisória do lote na data da assinatura do instrumento
(cláusula
sétima);
que
não
têm
interesse
em
continuar
efetuando o pagamento das parcelas; que notificaram a ré para
devolução dos valores pagos; que deve ser restituído 80% dos
valores pagos; que a relação entre as partes é de consumo. Em
sede de tutela, requereram a suspensão da exigibilidade das
parcelas vencidas e vincendas; que a ré se abstenha de cobrar
taxas condominiais e de IPTU, bem como de incluir o nome dos
autores nos órgãos de proteção ao crédito; e que seja liberada a
posse do lote em favor da ré e, ao final, a procedência da ação
para confirmação da tutela e declaração da rescisão contratual,
com
a
devolução
de
80%
da
totalidade
dos
valores
desembolsados no montante de R$ 55.434,28.
A ação foi julgada parcialmente procedente, nos
termos da sentença de fls. 143/146, para declarar a rescisão do
"Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do
Loteamento denominado Residencial Jardim Vitória" firmado
pelas partes, relativo ao Lote no 85 da Quadra no 13 do
Residencial Jardim Vitória e condenar a requerida a restituir
aos autores o montante equivalente a 80% do total das parcelas
pagas até abril/2019 (fls. 56/57), atualizado com base no
índice contratualmente estabelecido para a correção monetária
das parcelas do preço do imóvel, desde a data do pedido
administrativo de rescisão contratual (12.06.2019) até o efetivo
pagamento, com dedução do valor da fruição (cláusula sexta,
item "d.4") e acrescido dos juros de mora de 1% (um por cento)
ao mês a partir da citação.
Apelam os autores. Alegam que a sentença é extra
petita, no que tange à condenação dos autores ao pagamento da

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fruição do lote, porquanto tal desiderato não foi postulado.
Pedem seja aplicado o CDC, em especial o art. 52 e 6o, III. Pelo
que, buscam seja a ré condenada à restituição dos valores
pagos, sem qualquer retenção, em prol da ré. Quanto à fruição,
aduzem que a posse foi precária, tanto que a cláusula 7a
estatui que os compradores seriam emitidos na posse provisória
do lote, sem possibilidade de construir ou cercar ou usufruir.
Registram
que
o auto
de
conclusão
de
obra
(fls. 123),
informando a conclusão das obras em 30 de setembro de 2014,
não foi comunicada aos autores. E, como não exerceram
qualquer ato de posse, como se proprietário fossem, uma vez
que não gozaram do lote, não há falar em condenação por
fruição, devendo ser reformada a sentença. Acrescentam que o
termo inicial de incidência da correção monetária, consignado
na sentença, correspondente à data do pedido administrativo de
rescisão contratual (12/6/2019), deve ser alterado. Pois a ré
está na posse dos valores pagos desde o desembolso de cada
parcela, motivo pelo qual o valor deve ser corrigido a partir de
então.
Efetuado o preparo, o recurso foi processado e
contrariado.
É o relatório.
A preliminar de julgamento extra petita, sob o
fundamento de que não houve pedido de dedução do valor por
fruição, confunde-se com o próprio mérito, e com ele será
analisado.

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Com efeito, o abatimento do valor pela fruição no
imóvel
consiste
em
acolhimento
do
pedido
deduzido
em
contestação, de modo que não há falar em julgamento extra
petita.
Superada a prefacial, passa-se à análise do tema
de fundo.
Numa primeira ordem de consideração, é de se ter
que a rescisão do contrato firmado entre as partes, ainda que
em razão da culpa dos compromissários compradores, é
admissível.
Admitida a rescisão por culpa dos compradores,
nem por isso deixam de ter direito à restituição proporcional do
que
efetivamente
pagaram,
devidamente
atualizada
monetariamente.
Nesse sentido, o substrato fundamental que orienta
tais questões tem como pressuposto a impossibilidade de
admitir-se, mesmo obliquamente, o enriquecimento sem causa.
Sobreleva notar, ainda, a aplicação, ao caso em
tela, do Código de Defesa do Consumidor, o que, a todo ver, não
traduz na restituição integral das quantias pagas. Logo,
também justo e jurídico que a ré, ao reintegrar-se na posse do
imóvel, retenha o percentual de 20%, restituindo aos 80% das
quantias pagas.
Nada há de abusivo nas alíneas 'b', 'c' e 'd', da
cláusula 6a do contrato (fls. 41), ao dispor: “ocorrendo a
rescisão
deste
contrato
motivada
pelo(s)
COMPRADOR(ES),
este(s) fará(ão) jus à devolução dos valores pagos a título do
preço do lote, devendo pagar a VENDEDORA, a título de cláusula

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penal compensatória e despesas administrativas, inclusive arras
ou sinal, a quantia correspondente a 20% (vinte por cento) dos
valores pagos pelo preço total do lote, observadas as condições
dispostas nas alíneas seguintes.”; "os valores pagos pelos
compradores à vendedora a título de preço total do lote previsto
no "Quadro Resumo" - item 4 - serão devolvidos, excluídos os
valores pagos a título de multa, juros moratórios e demais
penalidades ou valores realizados a terceiros"; e que "do
montante apurado serão descontados valores referentes a
impostos
e
taxas
devidos,
vencidos
e
não
pagos
pelos
compradores, exemplificadamente, o imposto predial e territorial
urbano-IPTU, taxas de contribuição cobradas pela associação
dos moradores, tarifas de água, energia elétrica, custas de
notificação e cartorárias para cumprimento da Lei 6.766/79 e
honorários de advogado".
O percentual de 20%, no caso em tela, justifica-se
em prol da ré, do ponto de vista patrimonial, relativamente ao
inadimplemento contratual das prestações, como ressarcimento
de perdas e danos.
Isso porque, por um lado, não há negar, a par das
despesas
normalmente
havidas
com
a
administração
e
elaboração do contrato, levadas a efeito por parte da ré, há
também
a
cominação,
a
título
de
perdas
e
danos,
ao
contratante que deu causa à rescisão do contrato. Inegável que
20% de retenção pela ré, a título de ressarcimento pelo
inadimplemento dos autores, é suficiente para o justo equilíbrio
e pleno respeito ao princípio da possibilidade de vedação de
enriquecimento sem causa por ambas as partes.
Logo, o percentual de 20%, relativo à retenção do
valor, mostra-se adequado à hipótese, porquanto a rescisão

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operou-se de forma unilateral, sem que a requerida tenha
contribuído para tanto.
A restituição, como determinado na sentença, deve
ser imediata, e não parcelada, tal qual previsto no contrato.
Esse o teor da Súmula 543/STJ: “Na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador

integralmente, em
caso
de
culpa
exclusiva do promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente,
caso
tenha
sido
o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Em igual teor, a súmula 02 deste Egrégio Tribunal
de Justiça: “A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma
só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para
a aquisição.”
No tocante à Lei do Distrato (Lei n. 13.786/18),
que alterou a Lei n. 4.591/64, suas disposições somente serão
aplicadas aos contratos celebrados após sua entrada em vigor,
não incidindo imediatamente ao caso concreto.
Por outro lado, não há falar em indenização pela
fruição do imóvel.
Não se olvide do teor da súmula 01 deste Tribunal
de Justiça: “O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor, assim como o valor que se arbitrar pelo tempo de

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ocupação do bem.”
Sem embargo, o compromisso de compra e venda
firmado entre as partes tem como objeto um lote de terreno,
não havendo prova de haver sido o lote utilizado pelo
comprador, ou que tenha ele edificado ou construído no local;
ou mesmo, que a vendedora pudesse ter obtido qualquer
receita, caso não houvesse vendido o imóvel aos autores.
Ademais,
conquanto
as
obras
do
loteamento
tenham sido concluídas em 30 de setembro de 2014 (fls. 123), a
partir de tal momento os autores foram imitidos apenas na
posse provisória do lote.
A alínea a da cláusula 7a do contrato ressaltava
que a efetiva ocupação do lote e o início de qualquer construção
ou benfeitoria somente poderia ocorrer após a conclusão das
obras de infraestrutura básica no Loteamento pela vendedora, e
a obtenção da Licença de Operação expedida pela CETESB;
certo que a alínea 'c' da mesma cláusula dispôs que a posse
será cedida e transferida em caráter definitivo, quando da
quitação total do preço de venda e compra.
Inexiste prova de que a CETESB emitiu a Licença
de Operação acima referida, e também os autores não quitaram
o preço, motivo pelo qual não puderam desfrutar do terreno,
não podendo ser compelidos a suportar o pagamento da taxa de
ocupação, que pressupõe a fruição do imóvel.
Não há, pois, justificativa, na hipótese específica
dos autos, para acolher pretendida indenização.
A orientação deste Tribunal de Justiça é uníssona,
no sentido de não se justificar a condenação do compromissário

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comprador à indenização por fruição do imóvel quando se trata
de lote de terreno sem edificação:
“RESCISÃO
CONTRATUAL,
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES. Desistência da compra e venda de
imóvel por parte da compradora. (...). Incabível a indenização
pela fruição do bem, porquanto o negócio envolve aquisição
de lote de terreno, e não foi demonstrada a existência de
nenhuma edificação. RECURSO DESPROVIDO" (Apelação no
1041208-09.2016.8.26.0576, 6a Câmara de Direito Privado, rel.
Des. Paulo Alcides, j. em 13/07/2017, g.n.)
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL EM
LOTEAMENTO.
Ação
de
rescisão
contratual.
Sentença
de
procedência parcial. (...) RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE
TAXA DE OCUPAÇÃO. Pretensão da ré de recebimento de
indenização pela fruição do imóvel durante todo o período
em que o autor permaneceu na posse do bem. Descabida a
fixação de taxa de ocupação desde o início da ocupação do
imóvel, uma vez que o objeto do contrato diz respeito a lote
sem
benfeitorias.
Precedentes.
Sentença
parcialmente
reformada. Sucumbência recíproca. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO”.
(Apelação
no
1063438-45.2016.8.26.0576,
3a
Câmara de Direito Privado, rel. Des. Viviani Nicolau, j. em
17/10/2017 g.n.).
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA - Pleito de
rescisão contratual formulado pelos compradores, por simples
conveniência destes - Pedido cumulativo de devolução dos
valores pagos - Rescisão decretada, com retenção do percentual
de 10% sobre estes - Apelo exclusivo dos adquirentes -
Inconformismo
quanto
à
incidência
de
taxa
de
fruição/ocupação - Cabimento - Embora os adquirentes

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estivessem na posse precária do lote/terreno, não há
provas de seu uso efetivo pela construção, edificação,
realização
de
benfeitorias
ou
proveito
econômico
-
Precedente
jurisprudencial
-
Apelo
provido.”
(Apelação
1022880-31.2016.8.26.0576; 9a Câmara de Direito Privado; rel.
Des. Galdino Toledo Júnior; j. em 26/06/2018, g.n.).
Fica,
portanto,
afastado
o
arbitramento
de
indenização a título de fruição do imóvel pelos autores-
apelantes.
Quanto à correção monetária, deve ser alterado o
termo inicial de sua incidência.
A respeitável sentença monocrática fixou como
termo
inicial
de
incidência
da
correção
monetária
o
correspondente à data do pedido administrativo de rescisão
contratual (12/6/2019).
No entanto, a incidência da correção monetária
deve ser a partir de cada desembolso.
Fica, portanto, reformada a sentença monocrática,
para afastar a condenação dos autores ao pagamento de
indenização por fruição do imóvel, e observado que a correção
monetária deve incidir a partir de cada desembolso.
Por fim, não incide ao caso o § 11 do art. 85 do
CPC, já que ao recurso foi dado parcial provimento.
Esse, aliás, o entendimento do Col. STJ: “É devida
a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art.
85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os
seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida
publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo

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Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente
ou
desprovido,
monocraticamente
ou
pelo
órgão
colegiado
competente; c) condenação em honorários advocatícios desde a
origem no feito em que interposto o recurso.” (AgInt nos EREsp
1.539.725/DF,
Rel.
Min.
Antonio
Carlos
Ferreira,
j.
09/08/2017).
Sobre o tema, elucidam Fredie Didier Júnior e
Leonardo da Cunha: “a sucumbência recursal, com a majoração
dos honorários já fixados, somente ocorre quando o recurso for
inadmitido ou rejeitado, mantida a decisão recorrida. Se, porém,
o recurso for conhecido e provido para reformar a decisão, o que
há é a inversão da sucumbência: a condenação inverte-se, não
havendo honorários recursais.” (Curso de Direito Processo Civil,
Salvador, Juspodvm, 2018, p. 192).
No caso, como o autor logrou êxito parcial em suas
investida recursal, não há motivo para a majoração dos
honorários advocatícios.
Em
remate,
considera-se
prequestionada
toda
matéria constitucional e infraconstitucional, com a finalidade
de viabilizar o eventual acesso à Superior Instância, mediante
as
vias
extraordinária
e
especial,
observado
o
pacífico
entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de
que, tratando-se de prequestionamento torna-se desnecessária
a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a
questão posta tenha sido decidida.
Atentem as partes e desde já se considerem
advertidas, que a oposição de embargos de declaração fora das
hipóteses legais e/ou com efeitos infringentes, lhes sujeitará a
imposição da multa prevista pelo artigo 1026, §2o do Novo
Código de Processo Civil.

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Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
apelo.
RAMON MATEO JUNIOR
Relator