Tribunal: TJSP
Processo: 1002584-45.2016.8.26.0266
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual – Instrumento de Compromisso de Compra e Venda de Lote – Propositura pela promitente vendedora contra compromissários compradores – Alegação de inadimplemento contratual - Sentença de parcial procedência - Inconformismo do réu JOÃO MARCELO, suscitando preliminar de prescrição, com fulcro no art. 206, § 5o, I, do CC, alegando quanto ao mérito, que restou

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Rescisão Contratual – Instrumento de Compromisso de Compra e Venda de Lote – Propositura pela promitente vendedora contra compromissários compradores – Alegação de inadimplemento contratual - Sentença de parcial procedência - Inconformismo do réu JOÃO MARCELO, suscitando preliminar de prescrição, com fulcro no art. 206, § 5o, I, do CC, alegando quanto ao mérito, que restou comprovada a edificação de um prédio nos lotes objeto do negócio de compra e venda, devendo ser reconhecido o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas e requerendo a restituição de 90% do montante pago, o afastamento da condenação no pagamento de indenização de fruição gratuita do imóvel e subsidiariamente requer que referida indenização seja fixada a partir da citação – Preliminar de prescrição rechaçada – Rescisão contratual que configura direito pessoal, ao qual é aplicável a regra geral do art. 205 do Código Civil, contado a partir do vencimento da última parcela do contrato -Cabível a rescisão contratual e reintegração da autora na posse do bem – Descabimento das alegações de mérito – Caso em que, restando incontroverso o inadimplemento, até a data do ajuizamento da ação, de 55 parcelas, de um total de 66 do contrato celebrado com a autora, cabível a rescisão do contrato e, consequentemente, a reintegração da autora na posse do imóvel – Condenação na devolução de 80% das parcelas quitadas e no pagamento de taxa de fruição dos imóveis que deve ser mantida, uma vez que os réus estão inadimplentes desde 2002, estando usufruindo do imóvel por longo tempo sem qualquer contraprestação paga - Termo inicial para a incidência da indenização pela ocupação indevida dos imóveis é a data em que os adquirentes recebem a sua posse, conforme disposto na sentença recorrida – Indenização de benfeitorias realizadas que deve ser rechaçada, na medida em que o réu JOÃO MARCELO se limitou apenas a mencionar, genericamente, a existência de benfeitorias, sem especificar sua natureza ou extensão, o que impossibilita o acolhimento de tal pleito – Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001000762
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002584-45.2016.8.26.0266, da Comarca de Itanhaém, em que é apelante JOÃO
MARCELO DO NASCIMENTO VERONE (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), são
apelados JOÃO CARLOS VERONE JÚNIOR (POR CURADOR) e DE BARROS
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002584-45.2016.8.26.0266 -R
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APELAÇÃO No 1002584-45.2016.8.26.0266
APELANTE: JOÃO MARCELO DO NASCIMENTO VERONE
APELADA: DE BARROS LTDA.
APELADO: JOÃO CARLOS VERONE JÚNIOR
JUIZ: JAMIL CHAIM ALVES
VOTO No 22.816
APELAÇÃO Ação de Rescisão Contratual Instrumento
de Compromisso de Compra e Venda de Lote Propositura
pela
promitente
vendedora
contra
compromissários
compradores
Alegação de inadimplemento contratual -
Sentença de parcial procedência - Inconformismo do réu
JOÃO MARCELO, suscitando preliminar de prescrição,
com fulcro no art. 206, § 5o, I, do CC, alegando quanto ao
mérito, que restou comprovada a edificação de um prédio
nos lotes objeto do negócio de compra e venda, devendo ser
reconhecido o direito de retenção pelas benfeitorias
realizadas e requerendo a restituição de 90% do montante
pago, o afastamento da condenação no pagamento de
indenização
de
fruição
gratuita
do
imóvel
e
subsidiariamente requer que referida indenização seja
fixada a partir da citação
Preliminar de prescrição
rechaçada
Rescisão contratual que configura direito
pessoal, ao qual é aplicável a regra geral do art. 205 do
Código Civil, contado a partir do vencimento da última
parcela do contrato -Cabível a rescisão contratual e
reintegração da autora na posse do bem Descabimento
das alegações de mérito
Caso em que, restando
incontroverso o inadimplemento, até a data do ajuizamento
da ação, de 55 parcelas, de um total de 66 do contrato
celebrado com a autora, cabível a rescisão do contrato e,
consequentemente, a reintegração da autora na posse do
imóvel Condenação na devolução de 80% das parcelas
quitadas e no pagamento de taxa de fruição dos imóveis que
deve ser mantida, uma vez que os réus estão inadimplentes
desde 2002, estando usufruindo do imóvel por longo tempo
sem qualquer contraprestação paga - Termo inicial para a
incidência da indenização pela ocupação indevida dos
imóveis é a data em que os adquirentes recebem a sua
posse, conforme disposto na sentença recorrida

Indenização de benfeitorias realizadas que deve ser
rechaçada, na medida em que o réu JOÃO MARCELO se
limitou apenas a mencionar, genericamente, a existência de
benfeitorias, sem especificar sua natureza ou extensão, o
que impossibilita o acolhimento de tal pleito
Recurso

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desprovido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença
proferida pelo MM. Juiz da 2a Vara da Comarca de Itanhaém, em Ação de Rescisão
Contratual proposta por DE BARROS LTDA contra JOÃO MARCELO DO
NASCIMENTO VERONE e JOÃO CARLOS VERONE JÚNIOR, que julgou
parcialmente procedente a ação, para declarar rescindido o contrato entabulado entre
os litigantes, reintegrar a autora na posse do bem, determinar que a autora restitua
80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente de
acordo com a Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir de cada
reembolso, com juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês, desde citação,
autorizada a dedução de indenização pela fruição do imóvel, correspondente a 0,5%
sobre o valor do bem, ao mês, a partir de novembro de 2000, além da dívida de
IPTU. Em razão da sucumbência, os réus foram condenados a arcar com o
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação, com a ressalva da gratuidade
da justiça.
Os embargos de declaração opostos pelo réu
JOÃO MARCELO foram rejeitados.
Apela o réu JOÃO MARCELO, pugnando pela
reforma integral da sentença, sustentando, preliminarmente, que a pretensão autoral
está prescrita em razão da incidência do prazo prescricional previsto no artigo 206,

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parágrafo 5o, inciso I, do Código Civil. No mérito, alega que restou comprovada a
edificação de um prédio nos lotes objeto do negócio de compra e venda, devendo se
reconhecido o direito de retenção pelas benfeitorias realizadas. Requer, ainda, a
restituição de 90% (noventa por cento) do montante pago, o afastamento da
condenação no pagamento de indenização de fruição gratuita do imóvel.
Subsidiariamente, requer que a indenização pela fruição gratuita do imóvel seja
fixada a partir da citação.
Recurso tempestivo, isento de preparo e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
Inicialmente, deve ser rechaçada a alegação de
prescrição da pretensão da autora, na medida em que “a rescisão contratual
configura direito pessoal, ao qual é aplicável a regra geral do art. 205 do Código
Civil, com prazo de dez anos contado a partir do vencimento da última parcela do
contrato” ( Apelação Cível 1004672-83.2015.8.26.0236, 7a Câmara de Direito
Privado Relatora MARY GRÜN, j. 17/05/2017).
Na hipótese dos autos, a última parcela do
negócio de compra e venda entabulado entre os litigantes venceu em julho de 2006
(cfr. fls. 39) e a presente ação ajuizada em junho de 2016, não se verificando,
portanto, o decurso do prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código
Civil.
Superada a questão prejudicial, passo a analisar
o mérito do apelo.
O caso dos autos versa sobre a Ação de

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Rescisão Contratual cumulada com Indenização e Reintegração de Posse em que a
autora alega que, após a celebração de avença de compra e venda de lotes, os réus
deixaram de adimplir com o pagamento das prestações do negócio. Por isso, requer a
rescisão do contrato, a sua reintegração na posse dos imóveis “sub judice”, a retenção
de 80% (oitenta por cento) do montante pago, e a condenação dos réus no pagamento
de taxa de fruição gratuita do bem.
O MM. Juiz sentenciante julgou parcialmente
procedente a ação para declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes,
reintegrar a autora na posse do bem, determinar que a autora restitua 80% (oitenta
por cento) dos valores pagos pelos réus, corrigidos monetariamente de acordo com a
Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, a partir de cada reembolso, com
juros de mora simples de 1% (um por cento) ao mês, desde citação, autorizada a
dedução de indenização pela fruição do imóvel, correspondente a 0,5% sobre o valor
do bem, ao mês, a partir de novembro de 2000, além da dívida de IPTU.
Pois bem.
Restando incontroverso o inadimplemento, até a
data do ajuizamento da ação, de 55 (cento e cinco) parcelas, de um total de 66
(sessenta e seis) do contrato celebrado com a autora, cabível a rescisão do contrato e,
consequentemente, a reintegração da autora na posse do imóvel.
Dada a integral aplicação ao caso “sub judice”,
impõe-se a citação dos seguintes julgados prolatados por este Egrégio Tribunal de
Justiça:
“DIREITO CIVIL
RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDA DE VALORES

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PAGOS
COMPRA E VENDA - Inadimplemento dos
promissários-compradores

Inconformismo

Inadmissibilidade Razões recursais de descumprimento
do pacta sunt servanda não prosperam
Cláusula
resolutiva Inteligência dos artigos 474 e 475 do Código
Civil Irrevogabilidade e irretratabilidade. Retenção de
valor a titulo locativo
Enriquecimento sem causa.
Manutenção da sentença que determinou a rescisão
contratual, com reintegração na posse do imóvel e
compensação dos valores pagos pelo período de fruição
gratuita do bem Apelação não provida.” (5a Câmara de
Direito Privado, Apelação no 9000251-55.2007.8.26.0506,
Relator FÁBIO PODESTÁ, Julgada em 19.03.2014).
“Apelação Cível. Ação de rescisão contratual cumulada
com reintegração de posse. Inadimplemento de prestações
e transferência de imóvel a terceiro, sem anuência da
CDHU. Ação julgada procedente para declarar a rescisão
do compromisso de venda e compra e determinar a
reintegração de posse do imóvel. Recurso da corré,
ocupante do imóvel, que não contratou com a CDHU.
Alegação de cerceamento de defesa com relação ao valor
do débito, perícia técnica, audiência de conciliação, e
notificação prévia. Afastamento das preliminares. Quanto
ao mérito, a perda das parcelas pagas não configura

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abusividade, considerando o tempo de ocupação e o
número de prestações quitadas. Embora possível o
reconhecimento da obrigação de indenizar as benfeitorias
úteis e necessárias, mesmo em caso de inadimplência,
inexistem nos autos documentos que possam comprovar a
existência das alegadas melhorias. Sentença mantida.
Recurso improvido.” (7a Câmara de Direito Privado,
Apelação
no
0002521-31.2008.8.26.0294,
Relator
HENRIQUE
NELSON
CALANDRA,
Julgada
em
12.03.2014).
Da mesma forma, nada há para se modificar
com relação à devolução de 80% (oitenta por cento) das parcelas quitadas e no
pagamento de taxa de fruição dos imóveis.
Isto porque, nota-se que os réus estão
inadimplentes desde 2002, ou seja, há aproximadamente 18 (dezoito) anos, estando
usufruindo do imóvel por longo tempo sem qualquer contraprestação paga.
Assim, a devolução da integralidade, ou mesmo
da maior parte das quantias pagas, importaria em evidente enriquecimento sem causa
por parte das rés, de modo que a retenção e a indenização pelo tempo de ocupação
indevida do imóvel determinada na sentença recorrida, não se revela abusiva, nos
termos do precitados julgados.
O termo inicial para a incidência da indenização
pela ocupação indevida dos imóveis é a data em que os adquirentes recebem a sua

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posse, conforme disposto na sentença recorrida.
A propósito, confira-se o seguinte julgado deste
Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO - Recurso cabível nas
hipóteses do art. 1.022, do CPC - Caso concreto "Ação
de rescisão de contrato particular de compra e venda com
pedido de tutela de urgência antecipada"
Insurgência
da parte autora contra v. aresto que deu parcial
provimento à apelação interposta pela parte ré para,
dentre outros pontos, fixar taxa de fruição de 0,5% do
valor do imóvel a partir da imissão na posse até a efetiva
desocupação
Alegado erro material e contradição, por
se tratar de lote de terreno não edificado e porque a taxa
seria devida apenas a partir do inadimplemento do
contrato

Acolhimento
dos
embargos
para
ACLARAMENTO - Taxa de fruição seria devida posto
que o objeto do contrato ostenta caráter frugífero, o que
autoriza a fixação _ Precedente - Incidência que deve se
dar a partir da imissão na posse em razão da necessidade
de se restabelecer o "status quo ante" das partes até a
prolação da sentença, ocasião em que houve efetivamente
a rescisão do contrato de venda e compra e o bem ficou
disponível
para
revenda
-
EMBARGOS
DE
DECLARAÇÃO
ACOLHIDOS
PARA

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ACLARAMENTO,
SEM
MODIFICAÇÃO
DO
JULGADO”
(Embargos
de
Declaração
Cível
1016330-70.2017.8.26.0451, 6a Câmara de Direito Privado,
Relator RODOLFO PELLIZARI, j. 11/08/2020).
De
igual
modo,
descabida
a
pretendida
indenização por benfeitorias.
Não obstante, conquanto haja possibilidade de
se indenizar as benfeitorias necessárias e úteis realizadas no imóvel de boa-fé, não há
qualquer comprovação nos autos de que citadas despesas foram realizadas, sendo
certo que as fotografias coligidas as fls. 46/47, por si só, são insuficientes para tal
mister.
Com efeito, constata-se dos autos que o réu
JOÃO MARCELO se limitou apenas a mencionar, genericamente, a existência de
benfeitorias, sem especificar sua natureza ou extensão, o que impossibilita o
acolhimento de tal pleito.
Nesse sentido:
COMPROMISO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C
REINTEGRAÇÃO DE POSE. 1.- Cerceamento de defesa.
Suficiência da prova documental encartada aos autos.
Afastamento da alegação. Irrelevância, no mais, na aplicação
de juros compostos ao contrato à vista da prolongada mora
dos recorrentes. Ausência de qualquer pagamento ao menos

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do
valor
tido
como
incontroverso.
2.-
Manifesto
inadimplemento
contratual.
Falta
de
pagamento
das
prestações ajustadas pelas partes. Rescisão e reintegração
corretamente decretadas. 3.- Indenização por benfeitorias.
Alegação genérica, sem suporte documental. Ônus do
qual não se desincumbiram os réus. Precedentes.
SENTENÇA PRESERVADA NOS TERMOS DO ART.
252 DO RITJSP. APELO IMPROVIDO. (TJ-SP - APL:
005845452010826072 SP 005845-45.2010.8.26.072, Relator:
Donegá Morandini, Data de Julgamento: 01/04/2014, 3a
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/04/2014).
(grifei)
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE LOTE. INADIMPLEMENTO DOS
PROMISSÁRIOS COMPRADORES. RESCISÃO. DEVIDA
INDENIZAÇÃO PELA OCUPAÇÃO. BENFEITORIAS
ÚTEIS RESSARCÍVEIS. Insurgência contra sentença de
parcial procedência. Sentença reformada. Rescisão e
reintegração na posse. Compromisso de compra e venda de
lote. Existência de débito não contestada. Possibilidade
(art. 475, CC). Benfeitorias. Direito em tese ao
ressarcimento (art. 34, Lei 6.766/1979). Inovação recursal.
Inviabilidade (art. 517, CPC). Ausência de especificação
ou demonstração. Não acolhimento. Vedação de acórdão

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condicional (art. 460, parágrafo único, CPC). Perdimento
em favor da alienante. Redução para 20% dos valores
pagos, por terem os adquirentes dado causa à rescisão.
Indenização pela ocupação indevida a ser paga pelos
adquirentes. Desnecessidade de apuração em liquidação de
sentença. Valor estabelecido em contrato. Vício na citação.
Inocorrência. Recurso parcialmente provido.” (Apelação no
0001127-39.2009.8.26.0654, Relator CARLOS ALBERTO
DE SALLES, Julgada em 25.03.2014).
É de rigor, pois, a manutenção “in totum” da
sentença recorrida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
Por fim, levando em conta o trabalho adicional
desenvolvido pelo patrono da apelada em decorrência do presente recurso, majorados
os honorários advocatícios aplicados na sentença, ficam definitivamente fixados em
15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no
artigo 85, parágrafo 11o, do Código de Processo Civil, com a ressalva do artigo 98,
parágrafo 3o, do Código de Processo Civil.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator