Tribunal: TJSP
Processo: 1023983-49.2016.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
Indenização - Compromisso de compra e venda – Vícios construtivos - Parcial procedência - Inconformismo das corrés sustentando a ausência de vícios construtivos, mencionando que os problemas ocorridos na unidade habitacional decorreram das mudanças do projeto original realizadas pelos autores, acenando ainda com a ausência de comprovação dos danos materiais e inexistência de evento apto a

Ementa:
Indenização - Compromisso de compra e venda – Vícios construtivos - Parcial procedência - Inconformismo das corrés sustentando a ausência de vícios construtivos, mencionando que os problemas ocorridos na unidade habitacional decorreram das mudanças do projeto original realizadas pelos autores, acenando ainda com a ausência de comprovação dos danos materiais e inexistência de evento apto a configurar dano moral indenizável - Descabimento - Conjunto probatório demonstrando que as infiltrações decorreram de problemas na impermeabilização na laje sobre o imóvel dos autores - Demora na solução definitiva danos e o tempo gasto pelos Autores/consumidores que configura o que a jurisprudência vem reconhecendo como dano moral decorrente da aplicação da teoria do desvio produtivo do consumidor - Montante fixado a título de indenização que se revela consentâneo e razoável – Sentença mantida - Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000192973
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1023983-49.2016.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes BONNAIRE
RESIDENCIAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, BONNAIRE MALL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ODEBRECHT REALIZAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
E
PARTICIPAÇÕES
S/A
e
BONNAIRE
COMERCIAL
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., são apelados ADRIANO GALLO
VYBORNY e KARINA DA SILVA HENRIQUE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SALLES ROSSI.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023983-49.2016.8.26.0002 -Voto no 5970
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VOTO No: 5970
APEL.No: 1023983-49.2016.8.26.0002
COM. : SÃO PAULO (10a V.C.F.R. STO. AMARO)
APTE. : Bonnaire Residencial Empreendimentos Imobiliários Ltda
APDO. : Adriano Gallo Vyborny e outro
Indenização - Compromisso de compra e venda
Vícios
construtivos - Parcial procedência - Inconformismo das corrés
sustentando a ausência de vícios construtivos, mencionando que os
problemas ocorridos na unidade habitacional decorreram das
mudanças do projeto original realizadas pelos autores, acenando
ainda com a ausência de comprovação dos danos materiais e
inexistência de evento apto a configurar dano moral indenizável -
Descabimento - Conjunto probatório demonstrando que as
infiltrações decorreram de problemas na impermeabilização na
laje sobre o imóvel dos autores - Demora na solução definitiva
danos e o tempo gasto pelos Autores/consumidores que configura
o que a jurisprudência vem reconhecendo como dano moral
decorrente da aplicação da teoria do desvio produtivo do
consumidor - Montante fixado a título de indenização que se
revela consentâneo e razoável Sentença mantida - Recurso
improvido.

Trata-se de apelação interposta contra a respeitável sentença de fls.
587/594, cujo relatório se adota, que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda
para condenar as rés: 1) ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00
(dez mil reais), acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados a partir da data da
citação, por se tratar de responsabilidade contratual, e corrigidos monetariamente a
partir desta data (súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça2) pela Tabela Prática de
Atualização de Débito Judiciais do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; e 2) ao
pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$ 36.626,86 (trinta e seis mil
seiscentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), além de R$ 5.483,53 (cinco mil
quatrocentos e oitenta e três reais e cinquenta e três centavos) para cada mês em que o
imóvel ficou indisponível, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados a partir
da citação e correção monetária pela Tabela Prática de Atualização de Débito Judiciais
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data do efetivo prejuízo, que
deve ser considerada a data de cada um dos pagamentos que os autores realizaram, e a

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data em que deveriam ter recebido o aluguel para cada uma das parcelas devidas a este
título. Nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, tendo os
autores sucumbido em parte mínima do pedido, condeno as rés, ainda, ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da
condenação.
Inconformadas, apelam as corrés (fls. 600/617). Sustentam ter
demonstrado que os vícios construtivos constatados na unidade adquirida decorreram única
e exclusivamente de modificações do projeto original realizado pelos próprios Apelados,
circunstância corroborada pelo laudo pericial, o qual confirmou que a situação atual do
imóvel difere do projeto original, haja vista a supressão de um dos dormitórios, da parede
da cozinha adjacente à sala, executado o piso de porcelanato da sala/varanda e instalada
cobertura no terraço descoberto. Alegam que as infiltrações de água na unidade foram
acompanhadas e sanadas por equipe de engenheiros responsáveis, prepostos da Exto
(Denunciada), mencionando que todas as demais questões surgiram depois de tais reparos,
insistindo que os problemas decorrem das modificações realizadas pelos Recorridos, não
havendo que se falar em vícios construtivos. Afirmam que a perícia afirmou não ser
possível concluir que acerca de qualquer infiltração no piso do imóvel, ressaltando a
ausência vestígios de umidade, de sorte que não podem ser responsabilizadas pela troca do
piso original por piso de escolha dos Autores, sob pena de incorrer em enriquecimento sem
causa. Ressaltam que o projeto original do imóvel não previa a instalação do piso de
porcelanato, portanto, eventuais despesas havidas com a troca do piso não podem ser
imputadas às Apelantes, discorrem sobre a boa fé demonstrada, na medida em que
agendaram vistorias e emitiram pareceres de cada um dos itens reclamados, realizando a
reparação daqueles que eram pertinentes e recusando aqueles decorrentes de perda da
garantia em razão das reformas feitas pelos próprios Apelados. Asseveram que não
restaram demonstrados os alegados danos materiais, porquanto os documentos acostados
em exordial não são hábeis a demonstrar o efetivo dano financeiro alegado pelos Autores-
apelados, acrescentando que não restou comprovada a impossibilidade de habitar o imóvel
durante o período de entre fevereiro de 2015 e março de 2016, tendo a r. sentença
simplesmente acolhido as afirmações iniciais, sem qualquer ponderação quanto a
razoabilidade do alegado, além disso, não há o que se falar em restituição de valores pagos
a título de manutenção de condomínio e IPTU, notadamente pelo fato dos Apelados terem

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recebido as chaves do imóvel em 02/2015. Aduzem que o valor fixado (0,6% do valor de
mercado do imóvel) não corresponde ao real valor locatício do imóvel à época dos fatos,
notadamente por ser tratar de imóvel de alto padrão, sendo este valor expressamente
impugnado pelas Rés-apelantes, concluindo pela inexistência de dano moral indenizável,
porquanto a indenização por danos morais é cabível somente quando os eventos causarem
transtornos anormais, excepcionais, que extrapolem o mero aborrecimento e esse não é o
caso dos autos, concluindo pela reforma da sentença.
Recurso tempestivo, preparado (fls. 618/619), contrarrazões às fls.
622 seguintes.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
A hipótese trata de ação de rito comum onde os Autores asseveraram
ter adquirido imóvel das corrés, ora Apelantes, o qual
Contestada a ação (fls. 217/238), apresentada a Réplica (fls.
385/397), realizada audiência de tentativa de conciliação e após produção da prova pericial
(fls. 506/518), sobreveio a prolação da r. sentença julgando a ação sob a seguinte
fundamentação:
“Superada a alegação de decadência pela decisão de fls. 464, passo
diretamente ao exame do mérito.
Os pedidos são parcialmente procedentes.
Conforme reiterada jurisprudência dos Tribunais Superiores e também
do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, a relação jurídica existente entre as partes é de
consumo, enquadrando-se os pedidos formulados pelos autores em duas ategorias previstas na
legislação consumerista: responsabilidade por vício do produto (em relação ao pedido de
realização de obras no apartamento que resolvam o problema das infiltrações) e responsabilidade
por fato do produto (em relação aos pedidos indenizatórios decorrentes do defeito do produto,
que teria lhes causado danos morais e materiais). Assim, a responsabilidade das requeridas é
objetiva e solidária, nos termos dos artigos 11 e 18 do Código de Defesa do Consumidor.
A prova pericial produzida nos autos concluiu que a origem das
infiltrações está na área comum do condomínio e, assim sendo, não podem possuir relação com as
obras realizadas pelos autores após a entrega das chaves, conforme alegado pelas rés em sua
contestação. Veja-se: verificou o signatário que no tocante às infiltrações que atingiram o
apartamento do autor, estas tiveram origem nas áreas comuns do Edifício Verde Bio (fls. 513).
E, ainda, indagado sobre a eventual responsabilidade da construtora pelas infiltrações que
atingiram o apartamento dos autores, respondeu positivamente o perito, conforme item 6.1, às fls.
515.
Dessa maneira, a prova técnica demonstra que o imóvel adquirido pelos
autores apresenta vícios de qualidade dos quais decorreram os danos narrados pelos autores.

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Evidente, portanto, o vício e fato do produto, que geram o dever dos fornecedores de indenizar o
consumidor pelos danos que sofreu, além de providenciar os respectivos reparos para que o
imóvel deixe de apresentar as avarias mencionadas.
Passo, portanto, à análise da extensão dos danos que serão reparados.
Os danos materiais se referem aos gastos para a realização dos reparos
necessários em decorrência dos danos causados pelo vício construtivo do imóvel, que estão
devidamente comprovados pelos documentos que acompanharam a petição inicial.
Mesmo em relação à troca do piso da sala, sobre a qual o perito não foi
capaz de atestar a origem do vício (fls. 513), deve ser reconhecido o dever de indenizar. Isso
porque é natural que a perícia seja inconclusiva a este respeito, uma vez que o trabalho pericial
ocorreu anos após a realização dos reparos pelos autores, mas a alegação dos requerentes é
extremamente verossímil diante do contexto do laudo pericial, que aponta problemas crônicos de
infiltração que causaram danos em todo o apartamento, não havendo razão para crer que teria
sido diferente com o piso da sala (cujos reparos efetivamente ocorreram, conforme prova
documental).
Ainda em relação aos danos materiais, especificamente em relação ao
piso da cozinha que foi instalado com tonalidades diferentes, os réus confessam na contestação
que, de fato, entregaram o apartamento com revestimento incompleto em razão do término de
fabricação do material pelo seu respectivo fornecedor. A alegação de que se colocaram à
disposição para trocar todo o piso por outro material de qualidade superior não foi comprovada
pelos requeridos e, mesmo assim, tendo em vista a grande demora dos réus sem que fosse
realizado qualquer reparo (cerca de quatro meses), tornou-se lícito que os autores contratassem
terceiros para realizar a obrigação de incumbência dos réus às expensas destes. Sendo assim,
também é procedente o pedido de restituição dos valores gastos com a substituição do piso.
Diante da magnitude das obras necessárias para os reparos, bem como
diante da natureza dos vícios, extrai-se das regras de experiência (artigo 375 do Código de
Processo Civil) que era impossível habitar no apartamento durante as obras e, menos ainda,
colocá-lo para locação. Nesse sentido, os autores suportaram inegável prejuízo financeiro pelo
período em que o apartamento ficou indisponível em razão das obras, pois é evidente que quem
compra imóvel pretende morar no local ou receber frutos na forma de aluguel. Qualquer que seja
a intenção dos autores (moradia ou aluguel), a indisponibilidade gera danos materiais, seja pelo
não recebimento dos aluguéis que seriam pagos por terceiros (lucros cessantes), seja pela
necessidade de se alugar outro imóvel equivalente para servir de moradia enquanto o seu próprio
apartamento segue em reformas.
A indenização compreende tanto o aluguel que os autores deixaram de
receber (devendo ser adotado o valor mencionado pelos autores, que não foi impugnado pelos
réus e, portanto, tornou-se incontroverso como a média do mercado para a região), quanto o
condomínio. Com efeito, é extremamente usual que o pagamento da taxa condominial seja
transferida ao locatário, razão pela qual, estando o imóvel disponível para locação, os autores
não seriam responsáveis por arcar com qualquer valor a este título. Poroutro lado, mesmo que a
finalidade dos autores com a aquisição do apartamento fosse de moradia, igualmente fazem jus à
indenização pelos valores que pagaram para o condomínio de imóvel que não poderiam habitar
por culpa dos réus.
Por último, os valores referentes ao IPTU do ano de 2014 também
devem ser restituídos aos autores, que só receberam as chaves em 2015 e, portanto, não podem
ser responsabilizados pelo fato gerador ocorrido anteriormente a sua entrada na posse do imóvel.

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No que tange ao pedido de indenização por danos morais, deve ser
observado que a doutrina contemporânea do direito civil tem dividido o dano moral em duas
espécies: danos morais objetivos, que seriam aqueles referentes a lesões a direitos da
personalidade, e danos morais subjetivos, que seriam aqueles referentes à dor, ao sofrimento, à
humilhação e outras emoções negativas sentidas pela pessoa em sua intimidade psíquica1.
Enquanto os danos morais objetivos são in re ipsa, ou seja, decorrem automaticamente da lesão
ao direito da personalidade violado, os danos morais subjetivos necessitam de prova de que a
emoção negativa experimentada ocorreu em intensidade superior aos aborrecimentos e
dissabores normais da vida cotidiana.
No caso dos autos, não houve lesão a direito da personalidade e,
portanto, não houve dano moral objetivo. Houve, contudo, dano moral subjetivo, consistente na
demora das rés em sanar definitivamente os danos por elas causados, obrigando os consumidores
a desperdiçar o seu tempo que poderia ser aproveitado para atividades produtivas ou de lazer
com diligências em busca da satisfação de seu direito, culminando, inclusive, com a necessidade
de contratação de advogado para a propositura desta demanda. Configura-se, portanto, o que a
jurisprudência tem reconhecido como dano moral decorrente da aplicação da teoria do desvio
produtivo do consumidor:
Apelação Ação declaratória c.c. indenizatória Prestação de serviços
Telefonia móvel Sentença de acolhimento parcial dos pedidos Autor que
alega não ter contratado os serviços de telefonia móvel, embora seja
cliente da ré em outros serviços é que não se desincumbe de demonstrar
a efetiva contratação daquele serviço Ilícito no proceder da ré não mais
discutido nesta esfera recursal Dano moral também caracterizado Ré
que inclui o serviço de telefonia móvel na fatura dos serviços
efetivamente adquiridos e utilizados pelo autor, passando, assim, a
realizar o correspondente débito automático, embora sabedora das
reclamações do autor quanto àquelas cobranças Situação em que há de
se considerar as angústias e aflições experimentadas pelo autor, a perda
de tempo e o desgaste com as inúmeras ligações e reclamações para
solucionar a questão Hipótese em que tem aplicabilidade a chamada
teoria do desvio produtivo do consumidor Indenização que se arbitra na
importância de R$ 5.000,00, sobretudo à luz da técnica do desestimulo
Sentença reformada com a proclamação da procedência integral da
demanda e com alteração da disciplina das verbas de sucumbência.
Dispositivo: Deram provimento à apelação. (TJSP; Apelação
1005984-40.2017.8.26.0005; Relator (a): Ricardo Pessoa de Mello
Belli; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Foro Regional V
- São Miguel Paulista - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/04/2018;
Data de Registro: 27/04/2018)
No que tange ao valor da indenização, deve ser ela fixada em
patamar que, se por um lado não pode gerar enriquecimento sem causa
para a vítima, por outro também não pode ser irrelevante para o ofensor, de modo a perder o seu
caráter pedagógico. Assim, considerando a lesão sofrida pelas vítimas, bem como a capacidade
econômica do ofensor e o grau da reprovabilidade de sua conduta, é razoável a fixação da
indenização por danos morais em R$ 10.000,00 (dez mil reais).
No mais, é improcedente o pedido de condenação das rés ao

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cumprimento de obrigação de fazer consiste na realização dos reparos necessários para a
cessação das infiltrações. De acordo com o laudo pericial, hoje o imóvel está em perfeitas
condições de uso, não havendo, portanto, de se falar em reparos para sanar os vícios descritos.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda
para condenar as rés:
1) ao pagamento de indenização por danos morais de R$ 10.000,00 dez
mil reais), acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados a partir da data da citação, por
se tratar de responsabilidade contratual, e corrigidos monetariamente a partir desta data (súmula
362 do Superior Tribunal de Justiça2) pela Tabela Prática de Atualização de Débito Judiciais do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; e
2) ao pagamento de indenização por danos materiais no valor de R$
36.626,86 (trinta e seis mil seiscentos e vinte e seis reais e oitenta e seis centavos), além de R$
5.483,53 (cinco mil quatrocentos e oitenta e três reais e cinquenta e três centavos) para cada mês
em que o imóvel ficou indisponível, acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês contados a
partir da citação e correção monetária pela Tabela Prática de Atualização de Débito Judiciais do
Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a partir da data do efetivo prejuízo, que deve ser
considerada a data de cada um dos pagamentos que os autores realizaram, e a data em que
deveriam ter recebido o aluguel para cada uma das parcelas devidas a este título.
Nos termos do artigo 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil,
tendo os autores sucumbido em parte mínima do pedido, condeno as rés, ainda, ao pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor da
condenação."
Pois bem, em que pese a combatividade demonstrada, o
inconformismo das corrés não comporta acolhida.
O desfecho encontrado pelo juízo a quo deve ser mantido,
porquanto a r. sentença questionada avaliou com propriedade o conjunto probatório
produzido, notadamente no que concerne a origem dos danos ocorridos na unidade
habitacional dos Autores, a extensão destes e suas implicações, como a impossibilidade de
uso do bem adquirido na forma almejada pelos autores, restando bem analisada a questão
atinente ao dano moral subjetivo, consubstanciado na demora na solução dos vícios
construtivos, obrigando os autores/consumidores a dispensar tempo com diligências em
busca da satisfação de seu direito, ressaltando que o tempo gasto para tanto poderia ser
aproveitado para outras atividades (produtivas, de descanso ou de lazer), razão pela qual
não prosperam as críticas presente em suas nas razões recursais.
A propósito, por sua pertinência e adequação, convém reproduzir
a seguinte consideração do Perito Judicial (fls. 513):
"Mediante análise do memorial descritivo do Residencial Verde
Morumbi (doc. de fls. 450/458), em cotejo com os dados levantados em vistoria, verificou
o signatário que no tocante às infiltrações que atingiram o apartamento do autor, estas

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tiveram origem nas áreas comuns do Edifício Verde Bio, as quais são reconhecidas
pelas partes". -sem destaque no original
E, em resposta aos quesitos dos autores, esclarece:
"RESPOSTA: As citadas infiltrações tiveram origem no ático do
Edifício Verde Bio, como se pode inferir das mensagens eletrônicas trocadas entre as partes
(docs. de fls. 63/123 dos autos).
3) O fato da casa de máquinas, localizada no piso superior do
apartamento dos autores, não possuir impermeabilização, conforme
informação da própria ré, que em e-mail enviado aos autores relatou
que a impermeabilização dessa área não estava no projeto (fls. 14), e o
fato de ser um local de acumulo de água da chuva, contribuíram para
a infiltração no apartamento dos autores?
RESPOSTA: A resposta é positiva. Trata-se, portanto, de um problema
oriundo da área comum do Edifício Verde Bio.
4) A infiltração de água de chuva que ocorreu no apartamento
construído pela ré, vendido aos autores, é de responsabilidade da
construtora?
RESPOSTA: A resposta é positiva"
Desta feita, a fim de se evitar repetições desnecessárias, merece
ser ratificada, nesta parte, a respeitável sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos,
nos termos do artigo 252, do Regimento Interno deste E. Tribunal de Justiça, segundo o
qual, “nos recursos em geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da
decisão recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”.
Neste sentido, a jurisprudência do Colendo STJ tem prestigiado o
entendimento de se reconhecer a viabilidade de se adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença (AgRg no AREsp 44161 / RS, Segunda Turma, Rel. Min. Herman
Benjamin, julgado em 14/05/2013; AgRg no REsp 1339998 / RS, Quarta Turma, Rel. Min.
Raul Araújo, julgado em 15/05/2014; AgRg no AREsp 530121 / SP, Quarta Turma, Rel.
Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 19/08/2014), a ponto de se poder afirmar que “é
predominante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça em reconhecer a
viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor firmado na sentença,
inclusive transcrevendo-o no acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou ausência de
fundamentação no decisum.” (REsp 662.272-RS).
Destarte, não há como render ensejo ao inconformismo manifestado,
devendo a r. sentença questionada subsistir por seus próprios e jurídicos fundamentos.
Portanto, restando a Ré-apelante vencida também neste comenos

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recursal, experimentando, novamente, a sucumbência, ficam majorados os honorários
recursais para 20% do valor da condenação atualizado.
Eventuais embargos declaratórios serão julgados em sessão virtual,
salvo se manifestada oposição na própria petição de interposição dos embargos, nos termos
do art. 1o da Resolução n.o 549/2011 do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça,
entendendo-se o silêncio como concordância.
Do exposto, nega-se provimento ao recurso.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
(assinatura eletrônica)