Tribunal: TJSP
Processo: 1010867-31.2017.8.26.0037
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Pretensão da vendedora a sua rescisão, com retenção de valores que ultrapassavam 50% do montante pago pelo imóvel e com indenização por lucros cessantes – Rescisão bem decretada pela sentença, diante do inadimplemento do preço ajustado - Retenção que, entretanto, fica reduzida a 20%, com a inclusão das arras no montante de 80% a ser devolvido pela autora ao réu –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Pretensão da vendedora a sua rescisão, com retenção de valores que ultrapassavam 50% do montante pago pelo imóvel e com indenização por lucros cessantes – Rescisão bem decretada pela sentença, diante do inadimplemento do preço ajustado - Retenção que, entretanto, fica reduzida a 20%, com a inclusão das arras no montante de 80% a ser devolvido pela autora ao réu – Lucros cessantes também devidos e fixados em 0,5% do valor pago pelo imóvel, por mês, pelo período de inadimplência – Apelos providos em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000390265
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010867-31.2017.8.26.0037, da Comarca de Araraquara, em que é apelante/apelado
GILSON FARIAS DA CRUZ, é apelada/apelante RESIDENCIAL MONTE VERDE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO E CHRISTINE SANTINI.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
2
VOTO No: 44802
APEL.No: 1010867-31.2017.8.26.0037
COMARCA: ARARAQUARA
APTE/APDO.: GILSON FARIAS DA CRUZ (JG)
APDO/APTE.: RESIDENCIAL MONTE VERDE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
SPE LTDA.
JUIZ: JOÃO BATTAUS NETO
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Pretensão da
vendedora a sua rescisão, com retenção de valores que
ultrapassavam 50% do montante pago pelo imóvel e com
indenização por lucros cessantes Rescisão bem decretada pela
sentença, diante do inadimplemento do preço ajustado - Retenção
que, entretanto, fica reduzida a 20%, com a inclusão das arras no
montante de 80% a ser devolvido pela autora ao réu Lucros
cessantes também devidos e fixados em 0,5% do valor pago pelo
imóvel, por mês, pelo período de inadimplência Apelos providos
em parte.
Trata-se
de
apelações
interpostas
contra
a
sentença de fls. 137/139, que, ao apreciar pedido rescisório
de compromisso de compra e venda, c/c indenizatório, julgou-o
parcialmente procedente para: a) rescindir o compromisso de
compra e venda de imóvel firmado entre as partes; b)
reintegrar a autora na respectiva posse; c) declarar a perda,
pelo réu, de 40,65% de tudo o que pagou à autora, ficando
esta, ainda, autorizada a descontar daquilo que foi pago pelo
réu, o IPTU vencido durante a vigência do contrato, desde que
tenha
sido
comprovadamente
recolhido
por
ela.
Em
consequência,
determinou,
a
sentença,
que
a
autora
restituísse ao réu, sob pena de infração ao art. 53 do Código
de Defesa do Consumidor, o remanescente de tudo o que dele
recebeu.
Determinou,
também,
que
os
valores
a
serem
devolvidos fossem atualizados a partir de cada desembolso,
contando-se juros de mora de 1% ao mês, desde a citação. Por
fim, em razão da sucumbência recíproca, partilhou as custas e
as despesas processuais meio a meio e fixou os honorários
advocatícios em 10% do valor atualizado da causa, arcando
cada parte com 50% deste montante, observado em relação ao
requerido,
que
ele
goza
do
benefício
da
assistência
judiciária.
Recorre o réu, a fls. 141/145, sustentando, em
síntese, que a determinação de retenção por parte da autora
de valores pagos a título de imposto de renda (15%),
contribuição social (12%), Cofins (3%), PIS (0,65%), e (10%)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
3
por perdas e danos, é equivocada, vez que a parte apelada não
trouxe aos autos fundamentação detalhada quanto ao dispêndio
dos referidos valores, alegando de forma genérica o pagamento
dos mesmos. Ademais, continua, a retenção de 40,65% dos
valores que devem ser devolvidos à parte autora, se mostra
totalmente contrária à jurisprudência do Tribunal de Justiça
de São Paulo, que já estabeleceu esse percentual no montante
de 10% (dez por cento), citando acórdãos que adotaram este
entendimento.
Recorre, igualmente, a autora a fls. 146/158,
pleiteando a reforma parcial da sentença, que teria errado ao
não condenar o réu na perda das “arras”, bem como por não o
condenar
a
pagar
indenização
de
0,5%
do
valor
do
imóvel/contrato, pela fruição do bem durante o exercício da
posse, que teria durado 5 anos, o que tem fundamento na da
Súmula 1, do TJSP. Aguarda a total procedência de seu pleito,
com a sucumbência totalmente a cargo do réu.
Ressalte-se que a autora faz, em suas razões de
apelação, um capítulo intitulado “Da aplicação da Lei
13.786/2018”, mas, não tece um único parágrafo com base neste
novo diploma legal.
As
contrarrazões,
apenas
apresentadas
pela
autora, vieram a fls. 163/172.
Anota-se a ocorrência de penhora no rosto dos
autos, procedida pelo juízo trabalhista sobre eventual
crédito do réu (fls. 176/173).
É o relatório.
Registre-se, primeiramente, que a Lei 13.786/2018
não se aplica ao presente distrato, haja vista que o contrato
que ora se rescinde foi firmado em 25/10/2013, muito antes de
sua promulgação, ato jurídico este há tempos concluído. O
inciso XXXVI do art. 5o da Constituição Federal garante que a
lei não prejudicará (dentre as hipóteses que enumera) o ato
jurídico perfeito, que é, no caso, justamente o contrato que
ora se rescinde. Logo, não se aplica a nova lei do distrato
na hipótese em exame.
Analisemos, agora, a questão das arras, objeto do
recurso da autora.
Sobre as arras, assim se dispôs no compromisso:
“TERCEIRA: O preço certo e ajustado desta venda é

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
4
de: R$73.836,60 (Setenta e três mil, oitocentos e trinta e
seis reais e sessenta centavos) e que será pago, na praça de
Itápolis, Estado de São Paulo, da seguinte forma:
I-Como Sinal R$5.425,80 (cinco mil, quatrocentos
e vinte e cir1co reais e oitenta centavos), a ser pago em 10
(dez) parcelas de sinal no valor de R$ 542,58 (quinhentos e
quarenta e dois reais e cinquenta e oito centavos), vencendo
a 1a parcela em 25/10/2013 e as demais mensalmente até
completar a 10a (décima) parcela, sendo esta última com
vencimento em 10/08/2014.
II-Como sinal (arras) R$6.841,08 (seis mil,
oitocentos e quarenta e um reais e oito centavos), a serem
pagos em 12 (doze) parcelas no valor de R$ 570,09 (quinhentos
e setenta reais e nove centavos), vencendo a 1a parcela em
10/09/2014 e as demais mensalmente até completar a 12o
(décima segunda) parcela, sendo esta última com vencimento em
10/08/2015. O valor restante R$61.569,72 (sessenta e um mil,
quinhentos e sessenta e nove reais e setenta e dois
centavos), será pago na seguinte forma:...”
Evidente, de uma simples leitura dessa Cláusula
Terceira, que as “arras”, embora tenham constado de item
específico, distinguindo-as do “sinal”, na verdade não são
penitenciais, mas, integrantes do preço, conforme se infere
do caput dessa mesma cláusula, onde se lê que a venda se faz
pelo preço certo e ajustado de R$73.836,60, a ser pago da
seguinte forma, nas quais se inclui o sinal e as arras, que
somado aos R$ 61.569,72 do preço, perfaz o montante do preço
ajustado pelo bem.
As arras penitencias são aquelas que, com a
resolução do contrato são devolvidas à parte inocente da
rescisão contratual a título de indenização, nela se contendo
tudo o que a parte lesada poderia eventualmente reclamar a
título de perdas e danos. Rescinde-se o contrato e a parte
que o infringiu perde a garantia dada (as arras), nada mais
que isso. É uma cláusula penal, que, com a sua perda para a
parte inocente, encerra toda e qualquer discussão sobre
eventual indenização a esta cabível.
Como se pode constatar, no caso, a autora pede
muito mais que as arras. Uma somatória de valores a serem
indenizados que, com as arras, ultrapassaria 50% do montante
pago pelo contrato. Isto sem se falar nos lucros cessantes,
pela utilização do imóvel vendido durante a inadimplência.
Portanto, a autora não tem direito às arras, pois
já será indenizada mediante a retenção da parcela do preço
pago pelo réu. Mas, a parcela de retenção não será a que se

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
5
pôs na sentença, mas, a que esta Câmara já assentou para
essas hipóteses, como adiante se verá.
No que atine à indenização a ser paga pelo réu
pela utilização do bem durante o período de inadimplemento,
razão assiste à autora, ora apelante, ainda que o imóvel não
tenha sido edificado, ou utilizado pelo réu, pois ficou à
disposição deste desde a assinatura do contrato. Aplica-se,
aqui, mutatis mutandis, o mesmo princípio contido na Súmula
162, desta Corte.
Como o réu recebeu a posse do imóvel adquirido na
mesma data do contrato, conforme constou da Cláusula 6a do
compromisso, justo concluir que sua posse impediu a autora de
alienar o mesmo bem a terceiros pelo período de sua ocupação,
ou de usá-lo de outro modo. Confira-se como se deu a entrega
da posse ao réu:
“SEXTA:
O(s)
COMPRADOR(ES)entra(m)
na
posse
precária do terreno a partir desta data e nele poderão fazer
quaisquer
benfeitorias
ou
construção
sob
sua
única
responsabilidade,
desde
que
aprovadas
pela
Prefeitura
Municipal.
Todos
os
impostos, taxas, contribuições de
melhorias ou de qualquer outra natureza, que venham a ser
lançados
a
partir
desta
data
pelos
poderes
públicos
referentes ao lote de terreno compromissado ficarão a cargo
exclusivo does) COMPRADOR(ES),que se obriga(m)a efetuar o
recolhimento nas épocas devidas, sob as penas da lei”.
Portanto, para evitar o enriquecimento sem causa
do réu a partir do inadimplemento, fica ele condenado a
indenizar a autora à razão de 0,5% (meio por cento) ao mês,
sobre o valor pago pelo imóvel comprado, de forma a compensá-
la pelo período em que nada pode realizar sobre o mesmo, nem
vendê-lo a terceiro.
Quanto aos percentuais de devolução e retenção,
objeto do recurso do réu, esta Câmara tem entendido que a
parcela de retenção na hipótese de rescisão de compromisso de
compra e venda é de 20% (vinte por cento) dos valores pagos
pelo comprador, mesmo nos casos em que a rescisão se dê por
sua culpa, como no caso, aí incluídos todos os prejuízos que
a vendedora possa ter incorrido. Confiram-se os julgados:
Apelação
no
1113257-21.2016.8.26.0100,
Rel.
Francisco
Loureiro,
j.
24.05.2017;
Apelação
no
1028244-20.2016.8.26.0564, Rel. Rui Cascaldi, j. 24.07.2018;
e Apelação no 1013308-97.2016.8.26.0011, Rel. Christine
Santini, j. 17.09.2018). Consequentemente, cabe ao réu
receber em devolução 80% (oitenta por cento) do valor que
pagou à autora.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
6
Isto porque, incide na relação negocial das
partes o Código de Defesa do Consumidor, que proíbe descontos
que possam ser lesivos ao réu, como, no caso, do desconto das
arras, a que acima já se referiu, do percentual de 31,03%
(trinta e um, zero três por cento) de despesas com tributos,
e do de 10% (dez por cento) de despesas administrativas, ora
pretendidos pela autora.
Ou seja, a autora almeja reter mais que a metade
do valor pago pelo réu, em consideração a esses descontos
(consideradas as arras), o que se revela um absurdo!
Altamente lesivo! Não podendo prevalecer. Até porque, com a
rescisão do contrato, a autora poderá renegociar o mesmo
imóvel, recuperando os seus lucros.
Interessante notar que, pelo compromisso que se
rescinde, deveriam incidir as disposições legais do art. 34,
35 e 36 da Lei 6.766/79, que, curiosamente, não cuidam dessas
verbas indenizatórias que a autora está a pleitear na sua
ação. Confira-se o que estabelece o compromisso sobre sua
rescisão:
“DÉCIMA QUARTA: Este contrato só poderá ser
cancelado na forma prevista art. 36 e seus incisos, da Lei n°
6.766/79. A devolução das parcelas pagas, poderão ser
devolvidas de acordo com o artigo 35 da Lei no 7.66179, ou na
forma que vier a ser determinada judicialmente. Eventuais
benfeitorias úteis e necessárias, realizadas sobre o lote,
serão indenizadas conforme o artigo 34 da Lei nO 6.766179;
desde
que
tais
benfeitorias
tenham
sido
feitas
em
conformidade com a lei”.
Como nenhuma das verbas rescisórias, ora cobradas
pela autora, encontra amparo nos dispositivos legais citados
nesta cláusula, tem-se que a vendedora não respeitou nem
mesmo as disposições contratuais que ela mesma traçou quando
da contratação, que são normas de adesão, não admitindo
questionamento pelo comprador.
Por todas essas razões ficam afastados esses
valores
(31,03%
com
tributos;
10%
com
despesas
de
administração; além das arras, que deverão, com acima visto,
ser incluídas no percentual de devolução) com que a autora
pretendia onerar o réu.
Mas, os valores a serem restituídos ao réu
deverão ser devidamente corrigidos desde o desembolso,
acrescidos de juros legais a partir do trânsito em julgado,
quando passará a ser exigível o cumprimento dessa obrigação.
A
este
respeito,
o
STJ
já
sedimentou
o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010867-31.2017.8.26.0037 -Voto no
7
entendimento de que “Na hipoìtese de resoluc aÞo contratual do
compromisso de compra e venda por simples desiste ncia dos
adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituic aÞo
das parcelas pagas de forma diversa da claìusula penal
convencionada, os juros moratoìrios sobre as mesmas seraÞo
computados a partir do tra nsito em julgado da decisaÞo”
(AgRg no REsp no 1.342.255/SP, 3a T., Min. JoaÞo Otaìvio de
Noronha, DJe 11.03.2016).
Isto
posto,
DÁ-SE
PROVIMENTO
EM
PARTE
aos
recursos: ao da autora, para condenar o réu a lhe pagar, a
título de indenização por lucros cessantes, 0,5% (meio por
cento) do valor pago pelo imóvel vendido, atualizado, por
mês, pelo período de inadimplemento e até a rescisão do
compromisso declarada pela sentença, acrescido de juros
legais de mora a partir da citação; ao do réu, para elevar a
sua parcela de restituição para 80% (oitenta por cento) do
montante efetivamente pago pelo imóvel, aí consideradas
(incluídas) as arras e sem a incidência de nenhum desconto,
seja a título de tributos, seja de administração, garantida a
restituição à autora, tão somente, da parcela de 20% (vinte
por cento) do preço pago. Os valores a serem restituídos ao
réu serão acrescidos de correção monetária a partir de cada
desembolso, bem como de juros de legais de mora a partir do
trânsito em julgado desta condenação. Continuando recíproca a
sucumbência, mantêm-se a sua distribuição meio a meio entre
as partes, bem como os honorários advocatícios arbitrados,
observado que o réu litiga sob os auspícios da assistência
judiciária.
RUI CASCALDI
Relator