Tribunal: TJSP
Processo: 1011226-98.2018.8.26.0019
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Marcondes
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Preliminar. Ilegitimidade passiva. Rés que integram grupo empresarial e assim se apresentam aos consumidores. Responsabilidade solidária das rés, com fundamento no art. 7o, parágrafo único e 25, §1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar afastada. Mérito. Imóvel gravado com hipoteca outorgada pela construtora em garantia de

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Preliminar. Ilegitimidade passiva. Rés que integram grupo empresarial e assim se apresentam aos consumidores. Responsabilidade solidária das rés, com fundamento no art. 7o, parágrafo único e 25, §1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor. Preliminar afastada. Mérito. Imóvel gravado com hipoteca outorgada pela construtora em garantia de financiamento bancário. Compromisso de compra e venda quitado pelos adquirentes. Pretensão dos adquirentes resistida em juízo. Pendências financeiras entre a construtora e o banco, que impediram a liberação do imóvel. Ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador. Súmula no 308 do STJ. Aplicação do princípio da função social do contrato. Direito dos promitentes compradores ao cancelamento da hipoteca e à escritura definitiva do imóvel. Hipoteca baixada no curso da ação. Rés que respondem pelas verbas da sucumbência por força do princípio da causalidade. Sentença de procedência mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000599912
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1011226-
98.2018.8.26.0019, da Comarca de Americana, em que são apelantes AVBRAS SPE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS
AMERICANA
LTDA,
RIO
VERDE
HOLDING LTDA. e RIO VERDE ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, são
apelados ANIBAL MUTTI e CAMILA CAROLINE FIM MUTTI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
2
6a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1011226-98.2018.8.26.0019
Comarca: Americana (4a Vara Cível)
Apelantes: Avbras SPE Empreendimentos Imobiliários Americana Ltda., Rio
Verde Engenharia e Construções Ltda. e Rio Verde Holding Ltda.
Apelados: Aníbal Mutti e Camila Caroline Fim Mutti
Juiz: Gilberto Vasconcelos Pereira Neto
Voto no 19.675
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Preliminar. Ilegitimidade passiva.
Rés que integram grupo empresarial e assim se apresentam aos
consumidores.
Responsabilidade
solidária
das
rés,
com
fundamento no art. 7o, parágrafo único e 25, §1o, ambos do
Código de Defesa do Consumidor. Preliminar afastada. Mérito.
Imóvel gravado com hipoteca outorgada pela construtora em
garantia de financiamento bancário. Compromisso de compra e
venda quitado pelos adquirentes. Pretensão dos adquirentes
resistida em juízo. Pendências financeiras entre a construtora e
o banco, que impediram a liberação do imóvel. Ineficácia da
hipoteca perante o promitente comprador. Súmula no 308 do
STJ. Aplicação do princípio da função social do contrato. Direito
dos promitentes compradores ao cancelamento da hipoteca e à
escritura definitiva do imóvel. Hipoteca baixada no curso da
ação. Rés que respondem pelas verbas da sucumbência por força
do princípio da causalidade. Sentença de procedência mantida.
RECURSO DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 247/249, de relatório adotado,
julgou procedente ação cominatória movida por Aníbal Mutti e Camila
Caroline Fim Mutti em face de Avbras SPE Empreendimentos
Imobiliários Americana Ltda., Rio Verde Engenharia e Construções
Ltda., Rio Verde Holding Ltda., condenando-as a tomar as providências
necessárias à baixa da hipoteca do imóvel adquirido pelos autores e ao

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
3
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de
10% do valor atualizado da causa.
Recorrem
as
rés
(fls.
251/261).
Pedem,
preliminarmente, o reconhecimento da ilegitimidade passiva de Rio Verde
Engenharia e Construções Ltda. e Rio Verde Holding Ltda. por não terem
integrado o negócio jurídico. Caso seja reconhecida a legitimidade, pedem o
reconhecimento da responsabilidade subsidiária delas, nos termos do art. 28,
§ 2o, do Código de Defesa do Consumidor. Afirmam que não se negaram à
baixa do gravame hipotecário e que a negativa teria se dado pela instituição
financeira e, por isso, não podem ser condenadas ao pagamento de astreintes.
Ausente oposição ao pedido, afirmam que não se justificaria a condenação ao
pagamento da verba sucumbencial
Contrarrazões a fls. 267/275. Pedem os autores a
correção de erro material a fim de que conste no dispositivo da sentença o
número correto da matrícula do imóvel.
Não há oposição ao julgamento virtual.
É o RELATÓRIO.
O recurso deve ser desprovido.
Em 14 de julho de 2017 os autores adquiriram
mediante escritura pública (fls. 48/53) a unidade 131 do empreendimento
denominado “Garnet”, matriculada sob o no 128144 no Cartório de Registro

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
4
de Imóveis da cidade de Americana (fls. 55/57).
A promitente vendedora
a ré Avbras SPE
Empreendimentos Imobiliários Americana Ltda. hipotecou o imóvel ao
Banco Bradesco e em 9 de novembro de 2016 conferiu quitação aos
adquirentes (fl. 59).
De saída, as rés sustentam a ilegitimidade passiva de
Rio Verde Engenharia e Construções Ltda., Rio Verde Holding Ltda. Isto
porque teria sido constituída sociedade de propósito específico Avbras SPE
Empreendimentos Imobiliários Americana Ltda., que recebeu todos os
direitos e obrigações de Rio Verde Engenharia e Construções Ltda., Rio
Verde Holding Ltda. em relação ao empreendimento imobiliário.
Há elementos nos autos indicativos de que as três
empresas rés compõem grupo empresarial (fls. 123/131), visto que assim se
apresentam perante o mercado consumidor [http://www.rioverde.com.br/,
acesso em 30.07.2020, às 13:10], o que afasta a alegação de ilegitimidade
passiva e confirma a responsabilidade solidária, e não subsidiária, pelos
fatos que lhes são imputados, nos termos dos artigos 7o, parágrafo único e 25,
§1o, ambos do Código de Defesa do Consumidor.
Quanto ao mérito, é pacífico o entendimento de que
o promitente comprador não responde pela dívida contraída pela
incorporadora/construtora com a instituição financeira que concedeu
financiamento para a construção do empreendimento imobiliário.
Assim, é ineficaz a garantia hipotecária perante o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
5
adquirente, sendo legítimo e inafastável seu direito de obter a propriedade
plena do imóvel e o cancelamento da hipoteca, conforme a Súmula no 308 do
E. Superior Tribunal de Justiça, verbis: “A hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel”.
Tal entendimento vem sendo reiterado pela recente
jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça:
“AGRAVO

INTERNO
NO RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA FIRMADA
ENTRE
A
CONSTRUTORA
E
O
AGENTE
FINANCEIRO.
APLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. ALEGAÇÃO DE
TRATAR-SE
DE
IMÓVEL
COMERCIAL.
AUSÊNCIA
DE
PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "A hipoteca
firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior
à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel" (Súmula 308 do STJ). 2. Fica inviabilizado o
conhecimento de tema trazido no recurso especial, mas não debatido e
decidido nas instâncias ordinárias, tampouco alvo dos embargos de
declaração opostos, para sanar eventual omissão, porquanto
ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação, por analogia,
das Súmulas 282 e 356 do STF. 3. Agravo interno a que se nega
provimento” (AgInt no REsp 1689642/RS, 4a Turma, Rel. Min. Raul Araújo,
j. 06/11/2018).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
6
“PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO.
RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA
DECISÃO AGRAVADA. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO. AFRONTA
AO ARTIGO 535, II, DO CPC/73. INEXISTÊNCIA. HIPOTECA.
PROMITENTE COMPRADOR. COBRANÇA DE VALOR
MÍNIMO

DE

DESLIGAMENTO.
IMPOSSIBILIDADE.
INEFICÁCIA. SÚMULA N° 308/STJ. PRECEDENTES. 1. As razões
do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da
decisão agravada. 2. Os embargos de declaração só se prestam a sanar
obscuridade, omissão ou contradição porventura existentes no
acórdão, não servindo à rediscussão da matéria já julgada no recurso. 3.
Nos termos da Súmula n° 308, desta Corte, "a hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel". 4. Agravo interno a que se nega provimento”
(STJ, AgInt no AREsp 1248205/SP, 4a Turma, Rel. Min. Maria Isabel
Gallotti, j. 16/08/2018).
De outra parte, em relação à aplicação das
astreintes, embora tenha havido a revogação da tutela provisória, por ocasião
do julgamento do AI no 2261738-44.2018.8.26.0000, as rés deram
cumprimento à obrigação (fls. 241/246) antes mesmo da prolação da
sentença. Logo, ficou prejudicada toda a impugnação das rés neste tocante.
No que diz respeito à resistência ao pedido, as
próprias rés esclarecem que a negativa de liberação do imóvel se deu por
exigências da instituição financeira, que pediu delas o cumprimento das

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1011226-98.2018.8.26.0019 -Voto no 19675
7
obrigações relativas ao financiamento do empreendimento.
Daí se vê, portanto, que conquanto as rés afirmem
que não se recusaram a promover a baixa do gravame, foram as obrigações
delas junto à instituição financeira que impediram a liberação do imóvel
pelos adquirentes, o que caracterizou a resistência ao pedido, que justifica,
assim, a imposição às rés das verbas sucumbenciais, exatamente como
considerou a sentença, observado o princípio da causalidade.
Por fim, a correção do erro material referente ao
número da matrícula equivocado lançado no dispositivo da sentença deve se
dar perante o Juízo sentenciante, como previsto no art. 494, do Código de
Processo Civil. Logo, devem os autores renovar o pedido ao MM. Juiz da
causa.
Desprovido o recurso, eleva-se a verba honorária
devida pelas rés para 15% sobre o valor atualizado da causa.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ALEXANDRE MARCONDES
Relator