Tribunal: TJSP
Processo: 1126302-29.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Pazine Neto
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
Cobrança. Comissão de corretagem. Comissão indevida no caso. Valor devido somente com a conclusão efetiva do negócio e sem desistência por parte dos contratantes. Desistência pela Ré que fora motivada. Jurisprudência do STJ. Sentença de improcedência mantida. Verba honorária ora adequada. Recurso não provido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro:2020.0000710127
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos destes autos do Apelação
Cível no 1126302-29.2015.8.26.0100, da Comarca São Paulo, em que são apelantes
ANSELMO ARAGON e VICTOR HUGO GONÇALVES TEIXEIRA PINTO, é
apelado ILHA VERDE RIVIERA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso, com observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
do
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente), DONEGÁ MORANDINI E
BERETTA DA SILVEIRA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020
JOÃO PAZINE NETO
RELATOR
Assinatura Eletronica

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1126302-29.2015.8.26.0100
Voto no 25.807
Apelação Cível No 1126302-29.2015.8.26.0100 Comarca: São Paulo
Apelantes: Anselmo Aragon e Victor Hugo Gonçalves Teixeira Pinto
Apelado: Ilha Verde Riviera Empreendimento Imobiliário SPE Ltda
Juíza sentenciante: Tâmara Hochgreb Matos
Voto no 25.807
Cobrança. Comissão de corretagem. Comissão indevida no
caso. Valor devido somente com a conclusão efetiva do
negócio e sem desistência por parte dos contratantes.
Desistência pela Ré que fora motivada. Jurisprudência do
STJ. Sentença de improcedência mantida. Verba honorária
ora adequada. Recurso não provido, com observação.
Trata-se de ação de cobrança, julgada improcedente pela r.
sentença de págs. 535/538, cujo relatório adoto, com condenação dos Autores ao
pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária arbitrada em 10% do
valor atribuído à causa atualizado.
Apelam os Autores (págs. 541/560) com alegação, em
síntese, que existe robusta prova documental alicerçando as teses dos Apelantes. O
documento de págs. 206/207 indica troca de mensagens eletrônicas no dia 24.02.2011,
onde é encaminhada planilha de preços e comissões estabelecidas pela Ré. A planilha
indica que os corretores deveriam receber o percentual de 3% sobre a venda de cada

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unidade. O cálculo apresentado na inicial, detalhado em valores para cada um dos
Apelantes, está perfeitamente de acordo com o que diz a troca de mensagens referida.
Ao Apelante Anselmo Aragon é devida a quantia de dezenove vendas e ao Apelante
Victor é devida a quantia de oito vendas. Existem outros documentos a indicar que o
trabalho de intermediação estava ocorrendo. Não há referência alguma a embargo de
empreendimento, ou notícia alguma de que as vendas não se concretizariam, pelo
contrário, há nítida e clara intenção de concluírem os negócios. A sequência cronológica
da troca de mensagens eletrônicas é prova inconteste da duração do trabalho no tempo.
Provada à saciedade o esforço de intermediação proporcionado pelos Apelantes em
favor da Ré. O conteúdo dos documentos revela que o objeto do acordo entre as partes
sempre foi de intermediação. A prova testemunhal é igualmente robusta e fundamenta
com vigor o fato de que os Apelantes foram contratados para realizar venda de unidades
e não prospecção de interessados e que trabalharam arduamente para conquistar o fim
almejado. Há provas no processo de que os contratos foram emitidos logo que houve o
registro da incorporação imobiliária no Registro de Imóveis, cujo documento se
encontra na pág. 167. O artigo 725 do CC é perfeitamente claro e não permite outra
interpretação senão a de que a desistência da Ré do negócio entabulado com os diversos
clientes dos Apelantes não a exime de pagar a comissão contratada. Do que consta no
processo não há nada a indicar terem os Apelantes contribuído para a não concretização
dos negócios. Postulam o provimento do apelo, para reforma da r. sentença.
Preparo anotado (págs. 561/563). Ofertadas contrarrazões
(págs. 567/584).
Originariamente distribuído para o e. Desembargador
Egídio Giacoia, foi o processo redistribuído para este relator, em 29.6.2020.
É o relatório.

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A r. sentença de págs. 535/538 não comporta reparos.
Em ação de cobrança, argumentam os Autores que são
corretores de imóveis e foram contratados verbalmente para intermediação de futuro
empreendimento da Ré, denominado “Ilha Verde Riviera Residence Resort”, em Riviera
de São Lourenço. Em razão do ajuste celebrado, o Autor Anselmo Aragon obteve
sucesso na intermediação de dezenove unidades e o coautor Victor Hugo na
intermediação de oito unidades do futuro empreendimento. Encaminharam à Ré as
propostas e cheques ofertados como sinal. Fixou-se que a porcentagem devida aos
Autores pelos serviços de corretagem seria de 3% das vendas. No entanto, não obstante
os serviços prestados, as vendas não se concretizaram por decisão da Ré, que não
remunerou os Autores com a comissão devida, cujo pagamento postulam, no valor de
R$ 325.139,94.
Estabelece o artigo 725 do Código Civil: “A remuneração
é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de
mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assim se
pronuncia:
“Proposta aceita pelo comprador. Desistência posterior.
Resultado útil não configurado. Comissão indevida. Nos termos do entendimento
do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do
negócio e não há desistência por parte dos contratantes. É indevida a comissão
de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se
arrepende e desiste da compra” (REsp no 753.566-RJ, 3a Turma, relatora Ministra
NANCY ANDRIGHI, j. 17.10.2006);
“Não cabe pagamento de comissão de corretagem quando

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o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta
de apresentação de certidões do imóvel objeto da transação. A jurisprudência
entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente
cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre
comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é
concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento
da remuneração” (REsp no 136.457, 3a Turma, relator o Ministro LUIS FELIPE
SALOMÃO, disponível in Revista Consultor Jurídico de 31.10.2017).
Acerca
do
tema,
enuncia
CARLOS
ROBERTO
GONÇLAVES: “Correta a observação de PABLO STOLZE GAGLIANO e RODOLFO
PAMPLONA FILHO no sentido de que 'não se pode confundir arrependimento com
desistência. Arrependimento pressupõe a celebração do negócio, com a retratação
posterior, o que é uma situação excepcional. Desistência, por sua vez, se situa ainda na
fase pré-contratual, motivo pelo qual, não havendo ainda o negócio jurídico principal,
não há que se falar em direito à comissão” (Direito Civil Brasileira, 3. Contratos e Atos
Unilaterais, 2019, 16a edição, editora Saraiva, pág. 480)
No processo é incontroverso que o resultado útil dos
serviços prestados não foi alcançado, uma vez que nenhum dos negócios apontados
alcançou a sua conclusão, uma vez que a Ré não aceitou os pedidos de reserva de
unidades dos interessados que foram captados pelos Autores. Isto, inclusive é afirmado
pela não compensação dos cheques caução ofertados pelos interessados para garantir a
reserva das unidades e que foram devolvidos, após o cancelamento do empreendimento
(pág. 332).
Na hipótese, a desistência realizada pela Ré foi motivada,
em razão de existir impedimento judicial para dar continuidade ao empreendimento,
decorrente de ação de ação civil pública contra ela promovida (pág. 332 e 337).

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Desse modo, correta a r. sentença, ao enunciar (pág. 537):
“No caso em tela, houve contrato verbal entre a ré e a
imobiliária a que se vinculam os autores, para prospecção de interessados na
compra de futuro empreendimento que seria lançado pela ré, não tendo sido
avençado o que ocorreria na hipótese de cancelamento do empreendimento antes
das vendas.
É certo que as vendas não chegaram a ocorrer, pois não
houve aceitação pela ré dos pedidos de reserva de unidades dos interessados
captados pelos autores. Também não houve compensação dos cheques caução
entregues pelos interessados para garantir a reserva das unidades, os quais lhes
foram devolvidos apos o cancelamento do empreendimento.
Deste modo, conquanto seja certo que os autores
prestaram alguma espécie de serviço à ré, captando interessados para o futuro
empreendimento, este ainda era prévio ao serviço de corretagem para venda das
unidades imobiliárias, porquanto o empreendimento sequer estava registrado e
suas unidades ainda não podiam ser vendidas.
Não há que se falar, portanto, em prestação de serviço de
corretagem para efetiva venda das unidades ou arrependimento por parte da
vendedora, o que somente se cogita após o aperfeiçoamento do contrato. No
caso, as tratativas entre as partes cessaram em momento lógica e
cronologicamente anterior à efetivação do negócio.
Ausente, portanto, o requisito do artigo 724 do Código
Civil, não há direito a remuneração.”

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Verifica-se, portanto, que a r. sentença atacada analisou de
forma correta as questões suscitadas, com adequada fundamentação jurídica à hipótese
em exame, além de bem avaliar o conjunto probatório. Qualquer acréscimo que se faça
aos seus bem lançados fundamentos constituiria desnecessária redundância, enquanto os
demais argumentos suscitados não são suficientes para infirmar os fundamentos acima
enunciados para a solução da lide.
Por fim, quanto à verba honorária e, apesar do regramento
do novo Código de Processo Civil, de que os honorários advocatícios são fixados entre
10 e 20% do valor da causa ou da condenação, deve sim ser admitida a modulação desse
valor pelo Juízo, em observância ao caso em concreto, pois entendimento em sentido
contrário ocasionará uma inadequação de verba honorária ao trabalho efetivamente
desenvolvido, sem sujeição ao princípio moral de que a remuneração deva estar atrelada
ao que se produziu para a obtenção do resultado.
Nesse sentido tem-se recente manifestação do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“4. Nesse diapasão, o Julgador arrosta delicadas
situações em não raros enredos processuais, especialmente em causas que
envolvem grandes cifras, pois, se de um lado deve prestigiar a dignidade e a
relevância da profissão do Advogado - profissional de altíssima nomeada para a
administração da Justiça (art. 133 da CF/88) -, por outro não deve permitir que
somas desproporcionalmente elevadas terminem por exarcebar a condigna
remuneração, podendo, além disso, levar a parte vencida à bancarrota.
5. Por isso, são irrisórios honorários advocatícios fixados
em patamar inferior a 1% sobre o valor da causa (AgInt no AREsp 1.177.501/SP,

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Rel. Min. NANCY ANDRIGHI, DJe 12.04.2018)” (AREsp 1.438.183, relator o
Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, julgado em 23.04.19).
Observados esses enunciados, bem como o Juízo de
Excepcionalidade então invocado no referido julgado, arbitro a verba honorária devida
pela Ré, já considerada a fase recursal, em 5% do valor da causa atualizado (R$
325.139,94).
Nestes termos, nego provimento ao recurso, com
observação.
João Pazine Neto
Relator