Tribunal: TJSP
Processo: 1037787-53.2017.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Material
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Promessa de compra e venda - Pedido de restituição da comissão de corretagem, dos encargos moratórios cobrados na ocasião do financiamento e das despesas condominiais pagas antes da posse da unidade - Sentença que determinou a restituição somente dos condomínios - Manutenção - Despesas que não podem ser cobradas do autor no caso em tela, pois antes da posse o adquirente

Ementa:
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Promessa de compra e venda - Pedido de restituição da comissão de corretagem, dos encargos moratórios cobrados na ocasião do financiamento e das despesas condominiais pagas antes da posse da unidade - Sentença que determinou a restituição somente dos condomínios - Manutenção - Despesas que não podem ser cobradas do autor no caso em tela, pois antes da posse o adquirente não usufruiu de qualquer serviços - Restituição devida ao autor - Comissão de corretagem - Contrato de intermediação imobiliária assinado pelo autor - Prévia informação acerca da obrigatoriedade do pagamento - Valor da comissão não embutido no preço do imóvel, conforme tese consolidada, pelo julgamento, pelo rito dos recursos repetitivos, do Recurso Especial 1.599.511-SP - Restituição indevida - Diferença cobrada do autor na ocasião do financiamento, não imputável à ré - Matrícula imobiliária já individualizada, que foi encaminhada ao autor antes do vencimento da parcela final do preço do imóvel - Financiamento tardio obtido pelo autor, que não ocorreu por culpa da ré - Sentença mantida - Honorários recursais devidos - RECURSOS DESPROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164631
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037787-53.2017.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
MARCUS VINNICIUS DE QUINA SANTOS AMORIM COSTA, é apelado/apelante
HESA 61 - INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 6 de março de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037787-53.2017.8.26.0001 -Voto no 5888
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VOTO No 5888
Apelação n. 1037787-53.2017.8.26.0001
Origem: 7a Vara Cível do Foro Regional de Santana
Juíza: Dra. Ana Carolina Della Latta Camargo Belmudes
Apelantes: MARCUS VINNICIUS DE QUINA SANTOS AMORIM COSTA; HESA 61 -
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: OS MESMOS
RESTITUIÇÃO DE VALORES - Promessa de compra e venda -
Pedido de restituição da comissão de corretagem, dos encargos
moratórios cobrados na ocasião do financiamento e das despesas
condominiais pagas antes da posse da unidade - Sentença que
determinou a restituição somente dos condomínios - Manutenção -
Despesas que não podem ser cobradas do autor no caso em tela,
pois antes da posse o adquirente não usufruiu de qualquer serviços
- Restituição devida ao autor - Comissão de corretagem - Contrato
de intermediação imobiliária assinado pelo autor - Prévia
informação acerca da obrigatoriedade do pagamento - Valor da
comissão não embutido no preço do imóvel, conforme tese
consolidada, pelo julgamento, pelo rito dos recursos repetitivos, do
Recurso Especial 1.599.511-SP - Restituição indevida - Diferença
cobrada do autor na ocasião do financiamento, não imputável à ré
- Matrícula imobiliária já individualizada, que foi encaminhada ao
autor antes do vencimento da parcela final do preço do imóvel -
Financiamento tardio obtido pelo autor, que não ocorreu por culpa
da ré - Sentença mantida - Honorários recursais devidos -
RECURSOS DESPROVIDOS.
Trata-se de ação proposta por MARCUS VINNICIUS DE
QUINA SANTOS AMORIM COSTA em face de HESA 61 - INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA., objetivando a restituição dos valores relativos à comissão de
corretagem, diferença de financiamento e despesas condominiais, decorrentes do atraso
na entrega da unidade objeto do compromisso de compra e venda celebrado com a ré.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para condenar a ré à restituição dos valores correspondentes às taxas de
condomínio vencidas em 10/03/2015, 10/04/2015 e 10/05/2015, adimplidas pelo autor
antes da entrega das chaves, com correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a
contar do desembolso e juros de mora legal a contar da citação. Diante da sucumbência
recíproca, cada parte arcará com metade das custas processuais. A ré pagará

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honorários ao advogado do autor, fixados em 10% sobre o valor da condenação. O autor
pagará honorários ao advogado da ré, fixados em 10% do valor atualizado pedido a título
de restituição da corretagem paga e dos encargos moratórios (fls. 327/329).
Inconformadas, apelam as partes. O autor sustenta em
síntese, que o valor cobrado a título de comissão de corretagem constitui venda casada,
prática vedada pelo CDC. Entende que a sentença aplicou equivocadamente o recurso
repetitivo, pois o contrato celebrado não trouxe destacado o valor devido pela
corretagem. Aduz que a incidência dos encargos moratórios sobre o saldo devedor
financiado ocorreu em razão do atraso na entrega da matrícula individualizada. Logo,
entende não ser justo a imposição de tal ônus, postulando, ao final, pela reforma da
sentença nestes dois tópicos (fls. 333/339).
A ré recorre, por sua vez, enfatizando que a demora na
obtenção do financiamento é exclusiva do autor e, portanto, como houve atraso no
recebimento das chaves, as despesas condominiais são de sua inteira responsabilidade
(fls. 345/355).
Recursos processados e respondidos, pelo autor a fls.
361/363, e pela ré a fls. 365/377.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que em 14/12/2014, o autor
celebrou 'Instrumento Particular de Contrato de Promessa de Venda e Compra' da
unidade no 242, do empreendimento 'Terraços Jardim das Colinas', localizado na
Comarca de São José dos Campos/SP, pelo preço total de R$ 479.400,00 (fls. 18/51).
Na mesma data, foi assinado o Instrumento Particular de
Intermediação, comprometendo-se o autor ao pagamento da quantia de R$ 30.600,00 a
título de comissão de corretagem (fls. 52/54). Além disso, o autor alega que foi cobrado
indevidamente dos encargos moratórios em razão do atraso na liberação do
financiamento, no valor de R$ 16.516,11, por culpa exclusiva da ré, que demorou a
entregar a matrícula individualizada. Não bastasse, foi compelido a arcar com as
despesas condominiais antes do recebimento das chaves (fls. 98/100), razão pela qual

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requereu a restituição dos valores pagos indevidamente.
Em defesa, a ré refutou as alegações do autor,
notadamente com relação à culpa que lhe foi imputada pelo atraso.
Analiso os recursos individualmente, principiando pelo
recurso do autor, que não comporta acolhimento.
Com efeito, a questão da validade ou não da comissão de
corretagem foi objeto do Recurso Especial 1.599.511-SP, que consignou a possibilidade
da transferência do encargo ao comprador, “desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de
corretagem”.
Do acórdão supracitado, merecem destaque os seguintes
excertos:
“Não há dúvida, portanto, de que cabe ao incumbente, em
princípio, pagar a comissão de corretagem.
Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito
Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no
contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.
O passo seguinte é identificar quem é o incumbente no
contrato de compra e venda de imóvel: o comprador ou o vendedor?
Usualmente, na corretagem de imóveis, o incumbente é o
vendedor por ser a pessoa que coloca no mercado um bem imóvel de sua propriedade.
(...)
Conclui-se, assim, neste item, que, no contrato tradicional
de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao
corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no
mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra
parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato
principal.
(...)
A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida
a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se

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trata, em regra, de relação de consumo (artigos 2o e 3o do CDC).
Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção
da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor.
(...)
Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu
marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das
relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu
conteúdo.
(...)
Pode-se concluir, portanto, que, em princípio, é válida a
cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de
corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
(...)
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o
dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento
da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído
nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
No caso dos autos, verifica-se do quadro resumo que o
resultado da soma das parcelas equivale ao preço total da unidade apenas, não
englobando o valor da corretagem. Vale dizer que tal verba não foi embutida de forma
ardilosa no valor total do imóvel.
Além disso, na mesma data da aquisição da unidade, o
autor firmou o contrato de intermediação, a indicar claramente que em relação ao
pagamento dessa verba, não apenas tomou ciência, mas com ele aquiesceu.
Logo, o autor sabia qual o valor do imóvel que estava se
comprometendo a adquirir, bem como o valor das comissões, não tendo a ré
negligenciado o dever de transparência de informação, restando preenchidos os
requisitos disciplinados no REsp paradigma.
Fica, portanto, desacolhido o recurso do autor no que tange
à restituição da corretagem. De igual modo, não lhe assiste razão com relação à
diferença cobrada na ocasião do financiamento.

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Isto porque, cabe ressaltar que a unidade já estava pronta
quando o autor celebrou a compra e venda, pois o habite-se foi expedido em 27/11/2014.
Nota-se, ainda, que a matrícula foi individualizada em 21/01/2015 (fls. 93/97) e em
04/02/2015, portanto antes do vencimento da parcela final (31/03/2015), foi encaminhada
a certidão à pessoa responsável pelo financiamento, conforme se vê a fl. 150.
Por isso, não há como imputar à ré a demora pela obtenção
do financiamento, cujo contrato foi assinado pelo autor com a CEF somente em
27/04/2015, não se justificando o pedido de restituição do montante acrescido ao saldo
devedor. Ademais, o autor sequer comprova que, na data da individualização da
matrícula, o financiamento já estava aprovado ou prestes a ser concedido.
Assim, é caso de desprovimento do recurso do autor.
Na mesma linha segue o recurso da ré.
De fato, é abusiva a imposição ao promitente comprador,
das despesas inerentes ao imóvel no período anterior à entrega das chaves. Vale dizer,
o encargo cabe àquele que tem o uso e gozo do imóvel.
No caso, não obstante o atraso no recebimento das chaves
tenha ocorrido por culpa do autor, como acima fundamentado, é certo que antes de
receber as chaves, o adquirente não usufruiu de qualquer prestação ou serviço. Logo,
não pode responder por seus custos.
Neste sentido:
“Compra e venda. Ação de revisão contratual c/c perdas e
danos. Parcial procedência do pedido. Inconformismo das partes. Atraso na entrega do
imóvel imputável a ré. Restituição da taxa condominial cobrada antes da entrega das
chaves. Multa moratória devida havendo previsão contratual de incidência da referida
multa para o caso de descumprimento contratual por parte do adquirente, permite-se, por
analogia, a aplicação de tal penalidade em face da construtora. Danos morais
verificados, arbitrados em dez mil reais. Recurso da ré desprovido e recurso da autora

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parcialmente provido” (Apelação no 0112590-43.2007.8.26.0011, 9a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. PIVA RODRIGUES, j. 08/03/2016) (g/n).
Em conclusão, não tendo as partes apresentado qualquer
elemento capaz de infirmar o conteúdo da r. sentença, fica mantida tal como lançada.
Diante do desfecho dado aos recursos, ficam os honorários
advocatícios fixados na sentença majorados para 15%, já considerada a sucumbência
recursal, o que atende ao disposto no art. 85, §§ 2o e 11, do CPC.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos.
ANGELA LOPES
Relatora