Tribunal: TJSP
Processo: 1006776-22.2020.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
APELAÇÕES. Compromisso de compra e venda. Ação indenizatória. (1) RESTITUIÇÃO DE TAXA COBRADA PARA REMUNERAR A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA NO REGISTRO (Recurso da ré): Ilegalidade constatada. Atividade desvinculada do serviço de despachante. Abusividade reconhecida no REsp no 1.599.511/SP, apreciado pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938). Impossibilidade, inclusive, de se

Ementa:
APELAÇÕES. Compromisso de compra e venda. Ação indenizatória. (1) RESTITUIÇÃO DE TAXA COBRADA PARA REMUNERAR A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA NO REGISTRO (Recurso da ré): Ilegalidade constatada. Atividade desvinculada do serviço de despachante. Abusividade reconhecida no REsp no 1.599.511/SP, apreciado pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938). Impossibilidade, inclusive, de se cobrar taxa de despachante (Enunciado 38.10 desta Câmara). (2) DA PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PELA SUPOSTA DIFERENÇA DE ÁREA NA VAGA DE GARAGEM (Recurso da autora): Rejeição. Observado, inicialmente, não se tratar de caso sujeito à decadência, mas à prescrição (não consumada), adentra-se ao exame dessa parte do mérito para atestar a possibilidade de que a área permeável – gramada, localizada após a guia de sarjeta e desnivelada da parte de concreto – seja computada para a apuração da conformidade do objeto entregue pela construtora. Respeito ao memorial descritivo do empreendimento, que previa estacionamento em piso cimentado e/ou piso intertravado permeável e/ou grama e/ou asfalto. Ausência de prejuízo material à parte compradora. Sentença mantida. Jurisprudência desta Corte. RECURSOS DESPROVIDOS, com majoração da verba honorária.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1006776-22.2020.8.26.0576
Voto no 44967
1/11
Registro: 2020.0000613271
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1006776-22.2020.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelada MARCIA REGINA COSTA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 44967
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VOTO No: 44967
Apelação Cível No 1006776-22.2020.8.26.0576
COMARCA: São José do Rio Preto
Apelante/Apelado: Marcia Regina Costa
Apelado/Apelante: Mrv Mrl Xxi Incorporações Spe Ltda
APELAÇÕES. Compromisso de compra e venda. Ação
indenizatória. (1) RESTITUIÇÃO DE TAXA COBRADA PARA
REMUNERAR
A
PRESTAÇÃO
DE
SERVIÇOS
DE
ASSESSORIA NO REGISTRO (Recurso da ré): Ilegalidade
constatada. Atividade desvinculada do serviço de despachante.
Abusividade reconhecida no REsp no 1.599.511/SP, apreciado
pelo STJ sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 938).
Impossibilidade, inclusive, de se cobrar taxa de despachante
(Enunciado 38.10 desta Câmara). (2) DA PRETENSÃO DE
INDENIZAÇÃO PELA SUPOSTA DIFERENÇA DE ÁREA NA
VAGA DE GARAGEM (Recurso da autora): Rejeição.
Observado, inicialmente, não se tratar de caso sujeito à
decadência, mas à prescrição (não consumada), adentra-se ao
exame dessa parte do mérito para atestar a possibilidade de que a
área permeável – gramada, localizada após a guia de sarjeta e
desnivelada da parte de concreto – seja computada para a
apuração da conformidade do objeto entregue pela construtora.
Respeito ao memorial descritivo do empreendimento, que previa
estacionamento em piso cimentado e/ou piso intertravado
permeável e/ou grama e/ou asfalto. Ausência de prejuízo
material à parte compradora. Sentença mantida. Jurisprudência
desta Corte. RECURSOS DESPROVIDOS, com majoração da
verba honorária.
Trata-se de apelações interpostas contra a r. sentença de
fls. 262/266, da lavra do i. magistrado Luiz Fernando Cardoso Dal Poz, de relatório
adotado.
Apela a autora (fls. 268/279), buscando, em suma, seja
afastada a declaração de decadência e, na sequência, acolhido seu pleito

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indenizatório, em virtude da divergência substancial entre as áreas da vaga de
garagem contratual e a real.
Recorre igualmente a ré (fls. 281/288), pretendendo seja
revertida sua condenação à restituição à taxa de assessoria, visto se tratar de mera
contratação de despachante, obrigação essa contratualmente cometida à
demandante.
Contrarrazões às fls. 295/301 e 303/317.
As partes não se opuseram ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Cuida-se de ação indenizatória ajuizada por MARCIA
REGINA COSTA em face de MRV MRL XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Aduz a autora, em suma, ter firmado com a requerida
contrato particular de promessa de compra e venda para a aquisição de um imóvel.
Tempo depois, percebeu que a vaga de garagem entregue apresentava área menor do
que aquela prevista na minuta de convenção do condomínio, já que deveria ostentar
12m2 (mas apresenta apenas 10,56m2; ou seja, 1,44m2 metros quadrados menos que
o prometido).
Alega, ainda, que foi compelida ao pagamento de
despesas com taxa de “serviço de assessoria”, sendo essa taxa abusiva.

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Por isso, requer seja a demanda julgada totalmente
procedente para condenar a requerida ao pagamento de dano material
correspondente a R$ 3.739,08, bem como condenar a empresa ré a restituir, de
forma atualizada, valores pagos a título de “serviço de assessoria cartorária/pref
cart”, no valor de R$ 800,00 (fls. 01/18).
Contestação e réplica ajuizadas, respectivamente, às fls.
103/123 e 190/197.
Em sede de julgamento antecipado da causa, o n.
magistrado a quo rejeitou as preliminares suscitadas e, no mérito, julgou procedente,
em parte, a demanda, uma vez reconhecida a decadência quanto à pretensão de
indenização pela diferença de área, a fim de determinar a restituição simples dos
valores pagos a título de taxa de assessoria cartorária, com correção dos
desembolsos e juros legais da citação. Determinou-se a divisão proporcional das
custas e despesas processuais, com obrigação de ambos os contendores pagarem
honorários sucumbenciais aos patronos da parte adversa em 10% (dez por cento), do
valor a restituir (quanto à requerida) e da pretensão indenizatória inadmitida
(relativamente à requerente).
Passa-se ao enfrentamento das teses recursais.
I. Da pretensão de afastamento da obrigação de restituir a taxa cobrada para
remunerar a prestação de serviços de assessoria no registro (Recurso da ré):
Em Primeiro Grau, entendeu o juiz a quo que o serviço
de assessoria cartorária é atividade congênere ao serviço de assessoria técnico-

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imobiliária (SATI) e, portanto, há abusividade na cobrança da respectiva taxa.
Alega a ré que as verbas são distintas e não podem ser
comparadas para a finalidade pretendida.
No entanto, o instrumento contratual juntado às fls.
144/145 deixa claro que se trata de assessoria quanto ao registro de contrato, para as
seguintes atividades: “[...] providenciar a emissão da guia de ITBI junto às respectivas
Prefeituras, após a assinatura do contrato de financiamento junto ao Agente Financeiro;
promover o Registro do Contrato de Financiamento no respectivo Cartório de Registro de
Imóveis; outras providências necessárias ao registro do contrato junto ao Cartório”.
São, pois, serviços próprios de assessoria técnico-
imobiliária, a serem prestados (e cobrados) pela promitente vendedora ao
compromissário comprador.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp
no 1.599.511/SP, processado sob o rito dos recursos repetitivos, declarou ser “abusiva
a cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (STJ,
2a Seção, REsp no 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j.
24.08.2016 Tema 938).
Neste particular, não há dúvida de que a taxa cobrada
pela ré tem por escopo remunerar atividade de assessoria técnico-imobiliária,
devendo ser considerada abusiva. Não há qualquer alusão ao serviço de despachante
para que a tese firmada no recurso de apelação possa ser efetivamente enfrentada.

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Ainda que assim não fosse, esta C. Câmara editou o
Enunciado no 38.10, segundo o qual: “No compromisso de venda e compra de bem imóvel, é
vedado exigir do adquirente o pagamento de: a) taxa de despachante ou similar; b) taxa de cessão
ou de atribuição de unidade; c) taxa para a individualização da matrícula imobiliária”.
Diante disso, permanece inalterada a r. sentença de piso
no que tange ao reconhecimento da ilegalidade da cobrança questionada e à
declaração do dever de restituir, com correção monetária (desde o desembolso,
segundo a Tabela Prática desta Corte) e juros de mora (no piso legal de 1% ao mês,
a contar da citação).
II. Da pretensão indenizatória pela suposta diferença de área da vaga de
garagem (Recurso da autora).
De proêmio, há que se afastar o reconhecimento da
decadência na espécie.
A autora deduziu sua pretensão de recebimento e
indenização decorrente de diferença de tamanho da vaga de garagem do imóvel
adquirido da ré. Alega somente ter percebido que a vaga de garagem atribuída a sua
unidade-tipo possui área inferior àquela declinada no memorial descritivo da obra
após ter sido imitida na posse do imóvel.
Segundo entendimento já adotado por este Tribunal em
casos semelhantes, a pretensão formulada nesses termos é de reparação de dano
material decorrente de inadimplemento contratual, estando sujeita ao prazo
prescricional de 10 (dez) anos, instituído pelo artigo 205 do Código Civil e não

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aos prazos de 90 (noventa) dias previsto no artigo 26, inciso II, do CDC, ou ânuo do
artigo 501 do CC.
Tal assunto encontra-se pacificado nesta Colenda
Câmara:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL NA PLANTA. Ação de indenização por danos materiais
c.c. retificação na matrícula do imóvel. Alegação dos autores de
que receberam imóvel com vaga de garagem em metragem
inferior à prevista no memorial descritivo da obra. Decisão
agravada que rejeitou a preliminar de decadência. Inconformismo
da requerida. Não acolhimento. Recurso conhecido nos termos do
entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp no
1.778.237/RS. Pretensão formulada na inicial de recebimento de
indenização por danos materiais, decorrentes da entrega de
imóvel com metragem supostamente inferior à prevista que está
sujeita ao prazo prescricional, e não decadencial, previsto no art.
205 do Código Civil. Precedentes deste Tribunal e do STJ em
casos
semelhantes.
Decisão
confirmada.
NEGADO
PROVIMENTO AO RECURSO” (TJSP 3a Câmara de Direito
Privado AI no 2055250-86.2020.8.26.0000 Rel. Des. Viviani
Nicolau j. em 14.07.2020 V.U.).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Responsabilidade civil. Vício em
imóvel. Decisão que deixa de reconhecer a decadência da
pretensão inicial. Irresignação. Agravado que pretende ser
indenizado pelos danos materiais decorrentes da entrega do
imóvel com vaga de garagem com metragem menor do que aquela
prometida. Pretensão indenizatória sujeita a prazo prescricional,
não decadencial. Aplicação do prazo decenal previsto no art. 205

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do CC. Precedentes do STJ e desta Corte. Decisão mantida.
AGRAVO DESPROVIDO” (TJSP 3a Câmara de Direito Privado
AI no 2112145-04.2019.8.26.0000
Rel. Des. Alexandre
Marcondes j. em 26.07.2019 V.U.).
Como o recebimento das chaves deu-se em 05.10.2017,
ainda não se consumou o prazo prescricional, de sorte que a dedução dessa
pretensão ainda era/é viável.
Afastada, assim, a tese da decadência, e não se
consumando a prescrição, cumpre conhecer das alegações da parte autora.
A controvérsia recursal, nos termos apresentados pela
autora e contestados pela ré, diz respeito ao cômputo da área permeável gramada,
localizada após a guia de sarjeta e desnivelada da parte de concreto na área de
vaga de garagem prometida à adquirente quando contratou com a construtora.
No memorial descritivo do empreendimento, restou
expressamente previsto que o estacionamento seria “em piso cimentado e/ou piso
intertravado permeável e/ou grama e/ou asfalto”. Portanto, razão assiste à
vendedora quando alega que poderia computar a área permeável na área de garagem
destinada ao proprietário de unidade habitacional.
No entanto, de nada valeria tal disposição se a utilidade
da vaga de garagem ficasse comprometida com o emprego de mais de um tipo de
solo ou pavimento. Neste caso, os compradores teriam direito à indenização pelos
danos materiais decorrentes do vício de quantidade do produto adquirido.

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Resta saber se, neste particular, o aproveitamento da área
de garagem foi prejudicado pela área gramada inserida após a guia de sarjeta.
Pela fotografia acostada às fls. 03, verifica-se que o
desnivelamento do solo de concreto em relação à parte gramada não impede e nem
diminui o tamanho da vaga de garagem, podendo ser utilizada pelo proprietário
porque o automóvel não mantém contato físico com ela.
Além disso, não há prova de que o estacionamento do
veículo dos apelantes na área demarcada é afetado pelo cômputo da área permeável
nos 12m2 de sua titularidade. Além de ser suficiente para acomodar um automóvel
de porte médio, a área de concreto é complementada pela parte situada acima da
guia de sarjeta, onde a porção suspensa do veículo pode ser acomodada sem
qualquer prejuízo.
Bem por isso, seja pela adequação do objeto entregue ao
projeto original do edifício, seja pela ausência de qualquer dano material aos
proprietários, o indeferimento do pleito inicial deve ser mantido, alterando-se
apenas o fundamento de sua rejeição.
A propósito, já decidiu esta Egrégia Corte:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de
indenização por danos materiais decorrentes da suposta
divergência de metragem em área de vaga de garagem.
Possibilidade de que a área permeável gramada, localizada após
a guia de sarjeta e desnivelada da parte de concreto seja
computada para a apuração da conformidade do objeto entregue

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pela
construtora.
Respeito
ao
memorial
descritivo
do
empreendimento, que previa estacionamento em piso cimentado
e/ou piso intertravado permeável e/ou grama e/ou asfalto.
Ausência de prejuízo material aos compradores. Sentença
mantida. [...] RECURSO DESPROVIDO, com majoração dos
honorários fixados em Primeiro Grau” (TJSP 3a Câmara de
Direito Privado AC no 1045995-13.2018.8.26.0576 Rel. Des.
Beretta da Silveira j. em 11.06.2019 V.U.).
“COMPRA E VENDA. Sentença de improcedência. APELO DO
AUTOR. Inadmissibilidade. Vaga de garagem entregue na
metragem avençada, porém com revestimento em parte de
cimento, em parte, gramado, conforme previsto em memorial, e
que não obsta o uso pelo consumidor. Inaplicabilidade, no caso
concreto, do art. 1.331, § 2o, do CC, por se tratar de área
privativa (e não comum). Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO” (TJSP 5a Câmara de Direito Privado AC no
1039016-35.2018.8.26.0576 Rel. Des. Fábio Podestá j. em
26.06.2019 V.U.).
“AÇÃO INDENIZATÓRIA. Vício por medida de extensão de
imóvel. Vaga de garagem entregue com a metragem prometida.
[...]. Área de gramado que deve ser computada juntamente com a
de cimento. Improcedência mantida. RECURSO DESPROVIDO”
(TJSP

1a
Câmara
de
Direito
Privado

AC
no
1027367-73.2018.8.26.0576 Rel. Des. Claudio Godoy j. em
19.12.2018 V.U.).
III. Dos ônus sucumbenciais.
Conservado o cenário de procedência parcial da ação,

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inviável qualquer alteração na distribuição da responsabilidade pelos ônus
sucumbenciais definida em Primeiro Grau.
A única mudança que deve ser feita, em respeito ao
artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo Civil, refere-se à majoração dos
honorários advocatícios sucumbenciais a serem pagos aos advogados de ambas
as partes, ora reajustada para 12% (doze por cento), do valor a restituir (quanto à
requerida) e da pretensão indenizatória inadmitida (relativamente à requerente),
observadas, quanto à última, as regras da gratuidade concedida.
IV. Do dispositivo:
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO aos
recursos, com majoração da verba honorária.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator