Tribunal: TJSP
Processo: 1005512-95.2016.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-20
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM AEROPORTO – Deserção afastada ante a concessão da justiça gratuita à apelante - Preliminar de nulidade da sentença - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Provas produzidas em outro feito, o qual foi julgado em conjunto - Arbitramento do aluguel com base no volume de passageiros no terminal - Invocação a ocorrência

Ementa:
APELAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM AEROPORTO – Deserção afastada ante a concessão da justiça gratuita à apelante - Preliminar de nulidade da sentença - Cerceamento de defesa - Inocorrência - Provas produzidas em outro feito, o qual foi julgado em conjunto - Arbitramento do aluguel com base no volume de passageiros no terminal - Invocação a ocorrência de lesão ou erro, na forma do art. 157 do Código Civil - Afastamento - Inaplicabilidade da Teoria da imprevisão - Onerosidade excessiva não verificada - Improcedência em primeiro grau - Majoração da verba honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil - Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000674384
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1005512-
95.2016.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que é apelante RUTH NAZARETH
KUCZYNSKI, é apelado CONCESSIONARIA DO AEROPORTO
INTERNACIONAL DE GUARULHOS S/A.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitada a preliminar, negaram provimento,
nos termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E ALMEIDA
SAMPAIO.
São Paulo, 20 de agosto de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1005512-95.2016.8.26.0224 -Voto no 22.675 - Guarulhos
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Apelação Cível no 1005512-95.2016.8.26.0224
Apelante: RUTH NAZARETH KUCZYNSKI
Apelado: Concessionaria do Aeroporto Internacional de Guarulhos S/A
Comarca: Guarulhos
Juiz/Juíza: Adriana Porto Mendes
VOTO 22.675
APELAÇÃO EMBARGOS À EXECUÇÃO POR TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
-
LOCAÇÃO
DE
ESPAÇO
EM
AEROPORTO Deserção afastada ante a concessão da justiça
gratuita à apelante - Preliminar de nulidade da sentença -
Cerceamento de defesa - Inocorrência - Provas produzidas em
outro feito, o qual foi julgado em conjunto - Arbitramento do
aluguel com base no volume de passageiros no terminal -
Invocação a ocorrência de lesão ou erro, na forma do art. 157
do Código Civil - Afastamento - Inaplicabilidade da Teoria da
imprevisão - Onerosidade excessiva não verificada -
Improcedência em primeiro grau - Majoração da verba
honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa, nos
termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil - Recurso
desprovido.
Trata-se de embargos à execução opostos por RUTH
NAZARETH
KUCZYNSKI
em
face
de
CONCESSIONÁRIA
DO
AEROPORTO
INTERNACIONAL
DE
GUARULHOS
S/A,
julgada
IMPROCEDENTE, com a condenação da embargante no pagamento das
custas e despesas processuais, mais honorários advocatícios, arbitrados
em 10% sobre o valor dado à causa.
Apelo da embargante requerendo, inicialmente, a concessão da

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justiça gratuita, pela alteração da situação fática desde o anterior
indeferimento. Anota que as custas de preparo correspondem a R$
49.621,08. Invoca nulidade da sentença, diante do cerceamento de defesa,
porque era pertinente a realização da prova requerida para o julgamento do
mérito no que toca a expectativa do número de passageiros para o fim de
arbitramento do aluguel, tendo anotado que o fundamento invocado para o
seu indeferimento, por se tratar de documento sigiloso, se mostra
equivocado. Anota, ainda, que se poderia cogitar da decretação de segredo
de justiça. No mérito, sustenta a reforma da sentença, afirmando que o
fundamento do pedido não era a existência de uma promessa quanto ao
volume de passageiros, mas sim que o volume de passageiros foi um
pressuposto para a celebração do contrato, o que levou ao erro essencial
ou lesão, com a invalidação do contrato, ex vi do disposto no art. 157 do
Código Civil. Alega, ademais, que estão presentes os elementos
caracterizadores da lesão como a desproporção entre a obrigação assumida
e a contraprestação da parte contrária e a premente necessidade ou
inexperiência da parte. Insiste que o valor dos alugueres estabelecido pela
parte embargada é elevado e superior ao próprio faturamento. Ressalta que
a operação de negócios em aeroportos é diferente da operação em
shopping centers e lojas de rua. Ressalta, ainda, que a própria conduta da
embargada revelada pelo pedido de postergação dos pagamentos devidos
à INFRAERO e pelas medidas de corte de despesas, confirmam que houve

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alteração das condições existentes à época do contrato, e não somente
mera avaliação das condições negociais pela locatária. Requer a anulação
da sentença par que seja exibido o documento mencionado, e, no mérito, a
procedência dos embargos, com inversão da sucumbência.
Houve contrarrazões, com pedido de deserção do recurso.
É o relatório.
A execução está fundada em título executivo extrajudicial,
consistente em contratos de concessão de espaço no interior do aeroporto
de Guarulhos, celebrados em 26/02/2014 sendo a exequente a concedente,
e a também executada ARÁBIA EXPRESS, na qualidade de concessionária,
pelo inadimplemento da contraprestação a partir de junho de 2014, no valor
de R$ 1.092.475,55.
A executada ofertou embargos à execução sustentando que a
embargada ofereceu em locação um quiosque e uma loja, com pagamento
de aluguel correspondente a 15% do faturamento e que não poderia ser
inferior a R$ 46.360,80 para o quiosque e de R$ 78.408,00 para a loja, além
do pagamento das despesas do condomínio. Afirma que os seus
representantes inicialmente consideraram elevados os valores tentando
negocia-los, o que não foi aceito, tendo após firmado a avença. Anota que
solicitou a cobrança do primeiro aluguel fosse postergada, mesmo porque o
funcionamento da unidade sofreu atrasos por problemas causados pela

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exequente, mas não foi autorizada. Ademais, afirma que verificou que o
movimento não correspondia ao que foi estimado pela locadora. Assevera
que não logrou redução do valor do aluguel em razão do movimento, vindo
a passar por dificuldades, com renegociação do débito, o que não foi
possível. Invoca a aplicação do art. 157 do Código Civil, pela caracterização
da lesão. Requer a procedência dos embargos à execução para declarar-se
a extinção da execução.
Veio impugnação.
Os embargos à execução foram julgados improcedentes.
A deserção deve ser repelida, ante o deferimento da justiça
gratuita à apelante, comprovada a alteração de sua situação financeira
atual.
A preliminar de nulidade da sentença não se sustenta, eis que
não ocorreu o alegado cerceamento de defesa.
Com efeito, a prova foi produzida nos autos do processo no
1034431-31.2015, julgados em conjunto com os presentes autos, conforme
decisão exarada a fls. 761.
Logo, não há alegar a necessidade de se realizar outras provas
neste feito.

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No mais, conforme salientado na origem, não há nos autos
elementos suficientes a ensejar o entendimento de que houve lesão ou erro,
quando da contratação firmada entre as partes, para invocar-se o disposto
no art. 157 do Código Civil.
Ao contrário do sustentado, não restou verificada, pela prova
produzida, a alegada promessa quanto ao fluxo de passageiros ou garantia
de faturamento no terminal do aeroporto em questão, e sua eventual
quebra.
A ora apelante conta com experiência no mercado em que atua,
não sendo crível que pudesse firmar a locação por equívoco ou que haja
sido induzida em erro, já que pôde avaliar, previamente, todas as condições
em que estabelecida a avença, inclusive quanto ao dimensionamento do
aluguel e o fluxo de passageiros, antes mesmo de firma-la.
Dessa forma, não se pode dizer que a locadora agiu
abusivamente, ou com má-fé, considerando que era do interesse da
apelante averiguar todas as questões envolvidas na avença, mormente
quanto ao faturamento que poderia ser obtido, para ponderar sobre eventual
desistência.
Ou seja, não há como conceber a existência de vício do
consentimento, a ensejar a anulação do negócio jurídico firmado entre as
partes com substrato no art. 157 do Código Civil.

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Aliás, a prova testemunhal nada comprovou a respeito das
supostas garantias de faturamento mínimo por parte da locadora, a
corroborar a tese trazida nos embargos.
Nem se pode cogitar de que teria havido tratamento
diferenciado, como anotado na sentença, entre os lojistas, para fins de
postular a anulação dos contratos de cessão de uso de espaço em
aeroporto.
Aliás, o perito informou a esse respeito que os valores mínimos
indicados são compatíveis aos demais contratos que foram analisados (fl.
931 dos autos em apenso).
A crise financeira que assolou o país a partir do ano de 2014,
com reflexos na economia como um todo, não pode ensejar a anulação
contratual pretendida, com fulcro na teoria da imprevisão ou ocorrência de
onerosidade excessiva, visto que, repita-se, tem a empresa toda a expertise
para verificar as suas margens de lucros, onde se incluem despesas e
receitas, considerados possíveis gastos trabalhistas, encargos sociais e
créditos tributários, os quais devem ser avaliados em seu conjunto, para a
composição de suas receitas futuras.
Ora, não se vê onerosidade excessiva na prestação, com
extrema vantagem para a locadora, em razão de acontecimentos
extraordinários, imprevisíveis e supervenientes ao início da contratação, na

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forma do ar. 478 do Código Civil.
Observe-se que o perito informou, em complementação que
“Comparar o valor unitário com outros pontos comerciais, como shopping
center em Guarulhos, na realidade não é uma boa prática, uma vez que as
características comerciais são totalmente adversas. Quando se avalia uma
loja em shopping center, as amostras a serem levantadas devem estar
localizadas no mesmo shopping, preferencialmente no mesmo pavimento,
etc, uma vez que buscamos amostras semelhantes, portanto, comparar
pontos comerciais em lugares distintos foge às recomendações das normas
de avaliações vigentes” (fl. 1007 dos autos em apenso).
Portanto, não se pode invocar quebra da boa-fé objetiva na
relação jurídica em comento (art. 422 do Código Civil), tanto na fase pre-
contratual, como no próprio contrato, o qual não está dissociado da
legislação que rege a matéria.
Anote-se, por ser oportuno, que a própria Cláusula 3.9 do
contrato, com a qual concordou a autora em assinar, previu expressamente
que “A GRU AIRPORT não possui qualquer responsabilidade em caso de
quaisquer mudanças que impactem diretamente no fluxo de pessoas no
Complexo Aeroportuário” (fl. 82).
Igualmente, quanto ao pedido alternativo para redução dos
alugueres, a embargante nada trouxe para embasar o pedido nesse sentido,

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deixando de trazer aquele que entendia correto para análise pelo Poder
Judiciário. Logo, não há como acolher-se o pedido revisional.
Consequentemente, por qualquer ângulo que se analise a
causa, outra não pode ser a resultante, a não ser a da improcedência da
ação, ficando mantida a sentença de primeiro grau.
Em razão do trabalho recursal acrescido, fica majorada a verba
honorária de 10% para 15% sobre o valor dado à causa, nos termos do art.
85, § 11, do Código de Processo Civil.
Posto isso, rejeitada a preliminar de nulidade, nega-se
provimento ao recurso.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator