Tribunal: TJSP
Processo: 1007449-77.2019.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Cesar Luiz de Almeida
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-17
Data de publicação: 2020-02-17

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E MULTA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA – RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR – INADMISSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DAS CHAVES NÃO PODE SER CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE MULTA NEM À VISTORIA FINAL – VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER REDUZIDO NA PROPORÇÃO DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – SUCUMBÊNCIA

Ementa:
APELAÇÃO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E MULTA CONTRATUAL – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA – RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR – INADMISSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DAS CHAVES NÃO PODE SER CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE MULTA NEM À VISTORIA FINAL – VALOR DA MULTA COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER REDUZIDO NA PROPORÇÃO DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO – SUCUMBÊNCIA INVERTIDA – RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000101248
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007449-77.2019.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante PASSARELA
MODAS LTDA., é apelado CAMPOS PARTICIPAÇÕES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR LACERDA
(Presidente sem voto), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 17 de fevereiro de 2020.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007449-77.2019.8.26.0114 -Voto no 13780
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VOTO No 13.780
APELAÇÃO CÍVEL No 1007449-77.2019.8.26.0114
APELANTE: PASSARELA MODAS LTDA.
APELADA: CAMPOS PARTICIPAÇÕES LTDA
COMARCA: CAMPINAS
JUIZ (A): FRANCISCO JOSE BLANCO MAGDALENA
APELAÇÃO
LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO DE
CONSIGNAÇÃO DE CHAVES E MULTA CONTRATUAL
PRELIMINAR
DE
CERCEAMENTO
DE
DEFESA
AFASTADA RECUSA INJUSTIFICADA DO LOCADOR
INADMISSIBILIDADE DEVOLUÇÃO DAS CHAVES NÃO
PODE SER CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE
MULTA NEM À VISTORIA FINAL VALOR DA MULTA
COMPENSATÓRIA QUE DEVE SER REDUZIDO NA
PROPORÇÃO DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO
SUCUMBÊNCIA INVERTIDA RECURSO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 148/156) interposto
contra a r. sentença de fls. 141/144 que julgou parcialmente procedente a
ação de consignação de chaves e multa, para rescindir o contrato de locação a
partir de 08/03/2019, bem como para determinar que a autora complemente o
valor da multa, depositando a quantia de R$ 54.420,88.
Ademais, condenou ainda a parte requerente ao
pagamento dos aluguéis e encargos locatícios vencidos até a data da
consignação das chaves, cujo montante será apurado em sede de
cumprimento de sentença, por cálculos.
Impôs à autora o pagamento das custas e despesas
processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da
causa.
A autora apela alegando, preliminarmente, o cerceamento
de defesa pelo julgamento antecipado da lide.
No mérito, sustenta que a redução proporcional da multa
compensatória ao tempo transcorrido do contrato é um direito assegurado ao
locatário, expressamente previsto no artigo 4o, da 8245/91. Afirma que a
cláusula contratual de pagamento integral da penalização é nula de pleno
direito. Subsidiariamente, requer o reconhecimento da sucumbência
recíproca.

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Recurso regularmente processado, recebido somente no
efeito devolutivo (fls. 191).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Ab initio, afasto a preliminar de cerceamento de defesa,
pois como se sabe, o Juiz é o destinatário da prova, cumprindo a ele aferir a
necessidade, ou não, de dilação probatória.
Ao contrário do afirmado pelo apelante, o julgamento
antecipado do processo não caracterizou cerceamento de defesa, pois, como
já se decidiu, “Sendo o juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre
aferir sobre a necessidade ou não de sua realização. Nesse sentido: RT
305/121” Sic.
No mesmo sentido é o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, a saber: “Tendo o magistrado elementos suficientes
para o esclarecimento da questão, fica o mesmo autorizado a dispensar a
produção de quaisquer outras provas, ainda que já tenha saneado o
processo, podendo julgar antecipadamente a lide, sem que isso configure
cerceamento de defesa” (STJ-6a Turma - Resp 57.861-GO - Relator
Ministro Anselmo Santiago - j. 17.2.98 - v.u. - DJU 23.3.98 - p. 178) Sic.
Nesse contexto, as provas produzidas, in casu, eram
suficientes à formação de convicção do MM. Juízo a quo, não havendo que se
falar em cerceamento de defesa, devendo ser ressaltado que a prova oral não
alteraria a solução da contenda.
No mais quanto ao mérito, deixo consignado que o
recurso comporta provimento.
Com efeito, verifica-se a fls. 35/36 que a locatária enviou
notificação extrajudicial à locadora, informando sobre a intenção de rescisão
do contrato em 30/11/2018, mas houve recusa no recebimento das chaves em
razão de eventuais reparos a serem realizados no imóvel, bem como do não
pagamento de multa contratual (fls. 37/39).
Ora, é cediço que o direito à devolução das chaves do
imóvel e encerramento da relação contratual constitui direito potestativo do
locatário, que encontra amparo legal no artigo 4o, da Lei 8.245/91.
Em outras palavras, trata-se de direito não condicionado
ao pagamento de eventuais aluguéis e multa pela rescisão antecipada, nem à
vistoria de constatação da situação do imóvel devolvido.
Isso porque a existência de danos no imóvel e de
eventuais encargos pendentes de pagamento não constitui impedimento para a
rescisão do contrato de locação.
Nesse sentido, já decidiu esta 28a Câmara de Direito
Privado, confira-se:

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“Locação de imóvel. Ação de consignação para entrega de coisa certa
(chaves do imóvel). Procedência. Locatário que, utilizando-se de
faculdade contratual, notificou a locadora sobre a intenção de entrega do
imóvel antes do término do prazo. Locadora que enviou notificação ao
locatário com lista de reparos que deveriam ser feitos no imóvel para a
entrega das chaves. Recusa injustificada. Inadmissibilidade. Pretensão de
reparação de danos que deve ser buscada em via própria. Ademais, os
aludidos problemas indicados na notificação eram preexistentes, eis que
já constavam no laudo de vistoria quando da entrada do réu no imóvel.
Recurso não provido. ” (Apelação no 1012869-74.2015.8.26.0576 - 28a
Câmara de Direito Privado - Relator Desembargador CESAR
LACERDA - j. 18/07/2016 - v.u.). Sic
“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - Ação de consignação de chaves - Recusa do
locador ao recebimento das chaves, sob a alegação de existência de
débitos pendentes - Inadmissibilidade - Injusta recusa - Eventual
prejuízo a ser perseguido em ação própria - Inexistindo causa justa para
a não recuperação da posse do imóvel locado por parte do locador, é de
se reconhecê-lo em mora, a partir do depósito judicial das chaves,
reconhecendo-se que a obrigação contratual da locatária cessa a partir
de então - Pedido contraposto - Inadmissibilidade - Em se tratando de
ação consignatória de chaves, cabia à ré, no prazo da contestação, ação
de reconvenção, não sendo cabível opor pedido contraposto - Recurso
improvido.” (Apelação no 1.236.654-0/6 - 28a Câmara de Direito Privado
- Relator Desembargador CARLOS NUNES - j. 17/02/2009 - v.u.). Sic
Por sua vez, tem-se que a multa compensatória deve ser
fixada de forma proporcional ao tempo em que a locação deixou de vigorar,
pois, nos termos do artigo 413, do Código Civil, a saber:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio.” Sic
Tendo em vista que o contrato vigorou por um ano e dez
meses, de 01/05/2017 a 08/03/2019, embora tivesse sido estipulado para
perdurar por trinta 48 meses, deve a multa contratual ser minorada
proporcionalmente de 03 para 1,625 aluguéis (restando 26 meses de
contrato).

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Nesse sentido, já decidiu esta Colenda 28a Câmara de
Direito Privado, confira-se:
“LOCAÇÃO
NÃO
RESIDENCIAL.
Multa
contratual.
Rescisão
antecipada do contrato. Redução proporcional. Valor que deve
corresponder ao período que faltava para ser cumprido. Pedido
reconvencional não impugnado no que tange ao aluguel e à conta de
água. Valores incontroversos devidos. Recurso parcialmente provido.”
(Apelação no 4001084-42.2012.8.26.0100; 28a Câmara de Direito Privado;
Relator GILSON MIRANDA; j. 30/06/2015; v.u.) sic
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Locação de imóvel. Não comprovação do
pagamento do débito locatício. Obrigação contratual e legal do inquilino
de pagar os aluguéis devidos até a efetiva entrega das chaves. Eventual
inércia da locadora em solucionar defeitos do imóvel que não legitima a
inadimplência e o descumprimento da referida obrigação, porquanto
assegurado ao locatário pleitear o seu direito judicialmente ou requerer a
rescisão contratual. Aplicação do artigo 567 do Código Civil. Não
pagamento regular dos aluguéis que configura infração contratual e
torna exigível multa pela rescisão antecipada do negócio jurídico, de
forma proporcional ao tempo em que este deixou de vigorar. Embargos à
execução não são a via processual adequada para o locatário pleitear a
cobrança de multa por suposta infração contratual da locadora, o que
demanda ajuizamento de ação própria. Recurso desprovido.” (Apelação
no 4002501-39.2013.8.26.0506; 28a Câmara de Direito Privado; Relator
Desembargador DIMAS RUBENS FONSECA; j. 12/04/2016; v.u.) sic
Pelo desfecho da demanda, inverto a sucumbência fixada
na r. sentença.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento ao
recurso para julgar procedente a ação, nos termos supramencionados.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator