Tribunal: TJSP
Processo: 1002278-33.2018.8.26.0581
Classe: Apelação Cível / Duplicata
Órgão julgador: Paulo Pastore Filho
Órgão colegiado: 17a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-06

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO – Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel firmado pela embargante com a empreendedora – Crédito posteriormente cedido à embargada – Ausência de prova da notificação da devedora acerca da cessão operada – Pagamento das parcelas à primitiva credora que se afigura válido – Aplicação do previsto no art. 292 do Código Civil – Sentença de procedência

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO – Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel firmado pela embargante com a empreendedora – Crédito posteriormente cedido à embargada – Ausência de prova da notificação da devedora acerca da cessão operada – Pagamento das parcelas à primitiva credora que se afigura válido – Aplicação do previsto no art. 292 do Código Civil – Sentença de procedência mantida – Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000617441
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002278-33.2018.8.26.0581, da Comarca de São Manuel, em que é apelante PRASS
FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITORIOS II, é apelada
MARIA MADALENA FRANCISCO.
ACORDAM, em 17a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores AFONSO
BRÁZ (Presidente sem voto), JOÃO BATISTA VILHENA E SOUZA LOPES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
PAULO PASTORE FILHO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 30540
APEL.No: 1002278-33.2018.8.26.0581
COMARCA: SÃO MANUEL
APTE. : PRASS FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS
CREDITÓRIOS II
APDO. : MARIA MADALENA FRANCISCO
EMBARGOS À EXECUÇÃO Instrumento Particular de
Contrato de Venda e Compra de Imóvel firmado pela
embargante com a empreendedora Crédito posteriormente
cedido à embargada Ausência de prova da notificação da
devedora acerca da cessão operada
Pagamento das
parcelas à primitiva credora que se afigura válido

Aplicação do previsto no art. 292 do Código Civil

Sentença de procedência mantida Recurso não provido.
Acresça-se
ao
relatório
da
r.
sentença
proferida a fls. 663/666 que foram julgados procedentes
os embargos apresentados na execução promovida em face
da apelada, fundada em inadimplemento de parcelas de
instrumento particular de venda e compra de imóvel
firmado
por
esta
com
Bem
Viver
Areiópolis
Empreendimentos Imobiliários SPE LTDA, cujos créditos
teriam sido cedidos à apelante.
Entendeu a MM.a Juíza que, não obstante
prevista no contrato originário a possibilidade de
cessão do crédito oriundo da venda e compra, não ficou
comprovada a cientificação da adquirente acerca de sua
ocorrência, de modo que não pode ser ela prejudicada em
razão dos pagamentos efetuados em favor da cedente.
A apelante afirma que o r. decisum não pode
prevalecer, sustentando, em suma: que a apelada firmou
com a empresa Bem Viver, pertencente ao Grupo AF
Urbanismo, atualmente em recuperação judicial, contrato
de compra e venda para aquisição de lote de terreno,
alienado
fiduciariamente,
tendo
sido
expressamente

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autorizada
no
instrumento
a
cessão
dos
direitos
creditórios
decorrentes
do
negócio;
que,
após
o
lançamento e venda de centenas de lotes imobiliários
administrados por diversas SPEs controladas pelo Grupo
AF, por meio de sua holding AF Urbanismo LTDA, o Grupo
realizou uma operação de antecipação de recebíveis, que
se deu com a emissão da Cédula de Crédito Bancário no
FATO 01, em favor do agente financiador Companhia
Hipotecária Brasileira (“CHB”); que a cédula teve como
garantia,
entre
outras,
a
cessão
fiduciária
de
recebíveis
decorrentes
da
comercialização
de
determinados
lotes,
compreendidos
por
diversos
empreendimentos controlados pela emitente, os quais
foram individualizados em Instrumento Particular de
Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios em Garantia
(“Cessão Fiduciária de Crédito”); que o crédito oriundo
da operação realizada entre a apelada e a AF, com todos
os seus acessórios, foi cedido fiduciariamente à CHB
como bem garantidor da Cédula emitida, por meio do
Instrumento Particular de Cessão Fiduciária de Direitos
Creditórios em Garantia; que, para portabilizar a
operação, a CHB emitiu quatro Cédulas de Crédito
Imobiliário (“CCIs”) fracionadas, cujo valor total
compreendeu a integralidade do crédito descrito na
Cédula, com todas as suas garantias; que na mesma data
todas a CCIs foram cedidas a ela, apelante, à época
denominada QT IPCA Fundo de Investimento em Direitos
Creditórios
Juros
Real,
por
meio
de
Instrumento
Particular de Contrato de Cessão de Crédito e Outras
Avenças; que, desse modo, não há dúvida de que, naquela
oportunidade, lhe foram cedidos e transferidos, sem
direito de regresso e sem coobrigação, 100% dos créditos

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oriundos da CCB e das CCIs, incluindo suas garantias;
que posteriormente foram celebrados dois aditamentos ao
mencionado contrato, nos quais restou ratificada a
cessão fiduciária dos direitos creditórios oriundos da
operação originária performada entre a apelada e a Bem
Viver, tendo a apelante passado a figurar como única
credora fiduciária, e a CHB apenas como interveniente, a
partir
do
primeiro
aditamento,
permanecendo
como
devedora a AF Urbanismo LTDA, holding do Grupo AF, do
qual faz a Bem Viver faz parte; que, após a cessão, foi
enviado à apelada Termo de Ciência de Cessão, o qual foi
por ela mesma recebido em 25/02/2014, como se verifica a
fls. 644; que logo depois, como se vê no extrato de fls.
645 -documento em que se discriminam todos os boletos
pagos a ela-, os pagamentos passaram a ser feitos
corretamente à apelante; que entre maio e junho de 2015
o Grupo AF Urbanismo passou a emitir boletos a todos os
mutuários que inicialmente contrataram com sociedades do
Grupo, ajuizou processo recuperacional, reclamou de
todos os mutuários o pagamento dos recebíveis oriundos
do Contrato de Venda e Compra com a AF e ilegitimamente
propôs a todos os mutuários a quitação do débito
residual com descontos; que o Grupo AF não está
autorizado a efetuar cobrança aos mutuários, ainda que
em nome da apelante; que a notificação recebida por
diversos mutuários contém afirmações desconexas da
realidade, o que motivou o pedido de instauração de
inquérito por outro credor; que pretende o recebimento
apenas das mensalidades atinentes ao período de maio a
setembro de 2018, já que as anteriores lhe foram pagas
corretamente; que o imóvel, em razão da cessão de
crédito, está alienado fiduciariamente à apelante, única

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capaz de dar quitação; que a apelada não foi diligente
ao desconsiderar os boletos que lhe foram enviados pela
apelante, idênticos aos que vinha pagando desde 2014, e
proceder com o pagamento a terceiro; que, mesmo se a
apelada não tivesse sido notificada da cessão, a
apelante estaria no exercício regular de seu direito ao
cobrá-la; que não há prova de os pagamentos realizados
ao credor originário terem sido revertidos a seu favor.
Recurso regularmente processado, preparado e
contrariado.
É o relatório.
A r. decisão merece ser mantida.
Assim é porque, em primeiro lugar, em que
pesem
as
alegações
tecidas
no
recurso
quanto
à
titularidade do crédito oriundo do contrato de venda e
compra
de
imóvel
firmado
pela
apelada
com
a
empreendedora Bem Viver, não há nos autos prova da
notificação daquela a propósito da transferência dessa
titularidade à apelante.
Nesse contexto, ainda que o referido contrato
contenha cláusula expressa autorizando a cessão de
crédito independentemente de prévia comunicação ou
concordância do comprador (cláusula 7.3
fls. 38), a
mesma cláusula prevê a necessidade de comunicação do
devedor acerca do procedimento para pagamento ao novo
credor, o que, no caso dos autos, não se verificou.
Note-se que o aviso de recebimento copiado a
fls. 408, por si só, não comprova a notificação da
apelada, tampouco o faz a tela sistêmica de fls. 645,
que, por ser unilateral, não possui o poder probatório
que a apelante lhe quer emprestar.
Diante do quanto acima sopesado, reputam-se

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válidos os pagamentos realizados pela apelada à credora
originária (fls. 49/55), aplicando-se à hipótese o
disposto no art. 292 do Código Civil, que prevê: “Art.
292.
Fica
desobrigado
o
devedor
que,
antes
de
ter
conhecimento da cessão, paga ao credor primitivo, ou que, no
caso de mais de uma cessão notificada, paga ao cessionário
que lhe apresenta, com o título de cessão, o da obrigação
cedida; quando o crédito constar de escritura pública,
prevalecerá a prioridade da notificação”.
Em caso semelhante, esta C. 17a Câmara, por
acórdão de relatoria do E. Des. Afonso Bráz, já decidiu:
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. Instrumento particular de contrato de
compra e venda de imóvel urbano. Cessão do crédito. Pagamento
do saldo devedor ao credor primitivo. Ciência inequívoca do
devedor quanto à cessão do crédito não comprovada. Artigos
290
e
292,
do
Código
Civil.
Quitação
da
obrigação.
Inexigibilidade
reconhecida.
Sentença
mantida.
RECURSO
DESPROVIDO” (Apelação n° 1002242-88.2018.8.26.0581, j.
06/11/2019, v.u.).
Em vista de tais considerações, a r. sentença
deu exato deslinde à causa e, portanto, merece ser
integralmente confirmada, ficando majorados em 5% os
honorários arbitrados em favor do patrono da apelada, na
forma do art. 85, §§ 1° e 11, do CPC.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
PAULO PASTORE FILHO
Relator