Tribunal: TJSP
Processo: 2156817-63.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade – Consolidação da propriedade do imóvel em favor da Executada (credora fiduciária) – Inconteste que houve a imissão da Executada na posse do imóvel em maio de 2019 – Responsabilidade da Executada (credora fiduciária) pelo adimplemento dos débitos

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Decisão agravada rejeitou a exceção de pré-executividade – Consolidação da propriedade do imóvel em favor da Executada (credora fiduciária) – Inconteste que houve a imissão da Executada na posse do imóvel em maio de 2019 – Responsabilidade da Executada (credora fiduciária) pelo adimplemento dos débitos condominiais – Débito exequendo é oriundo do inadimplemento de encargos condominiais – Descabida a alegação de impenhorabilidade do imóvel – RECURSO DA EXECUTADA IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706321
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2156817-63.2020.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é agravante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, é agravado CONDOMÍNIO NOVA
CALIFÓRNIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Ribeirão Preto – 10a Vara Cível
Processo no 1042405-10.2019.8.26.0506
MMa. Juíza da causa: Rebeca Mendes Batista
Agravante: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São
Paulo CDHU
Agravado: Condomínio Nova Califórnia
AGRAVO DE INSTRUMENTO EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

DESPESAS
CONDOMINIAIS Decisão agravada rejeitou a exceção
de pré-executividade Consolidação da propriedade do
imóvel em favor da Executada (credora fiduciária)

Inconteste que houve a imissão da Executada na posse do
imóvel em maio de 2019 Responsabilidade da Executada
(credora fiduciária) pelo adimplemento dos débitos
condominiais
Débito exequendo é oriundo do
inadimplemento de encargos condominiais Descabida a
alegação de impenhorabilidade do imóvel RECURSO
DA EXECUTADA IMPROVIDO
Voto no 26342
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Executada
contra a decisão prolatada pela I. Magistrada Rebeca Mendes Batista (fls.151/153 do
processo originário), que, nos autos da “ação de execução por quantia certa de título
executivo extrajudicial quotas condominiais”, rejeitou a exceção de pré-executividade.

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Alega a ilegitimidade processual (celebrada promessa de
compra e venda da unidade autônoma, com a imissão da promissária compradora na
posse do imóvel em 27 de maio de 2010), que a promissária compradora tem a
obrigação de pagar os encargos condominiais (nos termos do artigo 1.345, do Código
Civil), e que o Exequente tem ciência de que imitida a promissária compradora na posse
do imóvel. Pede o provimento do recurso, para o acolhimento da exceção de pré-
executividade, com a extinção do processo, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do
Código de Processo Civil.
A decisão de fls.25 não concedeu efeito ativo-suspensivo ao
recurso.
Intimado para a resposta, o Exequente permaneceu inerte
(certidão de fls.28).
É a síntese.
O Exequente pede a execução do valor de R$ 5.454,43
(conforme a planilha de cálculos de fls.08 do processo originário), relativo aos débitos
condominiais vencidos no período de novembro de 2016 a março de 2017, em agosto,
outubro e dezembro de 2017, em janeiro de 2018, no período de abril a dezembro de
2018, em fevereiro de 2019 e no período de junho a setembro de 2019, oriundos da
unidade autônoma número 44, Bloco D, do Condomínio Exequente.
A Executada CDHU sustenta, na exceção de pré-executividade
de fls.89/94 (daqueles autos), a ilegitimidade processual, que celebrou promessa de
compra e venda com alienação fiduciária em garantia com Alessandra Cabral Guedes
relativa àquela unidade autônoma, que a promissária compradora é responsável pelo
pagamento dos débitos condominiais vencidos até abril de 2019, que é responsável
apenas pelo pagamento dos débitos condominiais vencidos a partir de maio de 2019
(data da imissão da Executada credora fiduciária na posse do imóvel, em razão da
execução da garantia de alienação fiduciária), a impenhorabilidade do imóvel, e pede a
extinção da execução em relação à Executada CDHU, ou a responsabilização da

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Executada CDHU apenas pelos encargos condominiais vencidos desde maio de 2019.
Concluída a necessária digressão, passo a apreciar os pedidos.
Apresentadas as cópias do “instrumento particular de venda e
compra de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária
em garantia” e do “instrumento particular de concessão de subsídios”, em que a
Executada figura como promitente vendedora e credora fiduciária (fls.120/145 do
processo originário) e do termo de entrega das chaves à promissária compradora (em 27
de maio de 2010 fls.146 daqueles autos).
Em regra, a devedora fiduciante é responsável pelo débito
oriundo do imóvel, e a responsabilidade da credora fiduciária exige a consolidação da
propriedade e a consequente imissão da credora fiduciária na posse do bem, nos termos
do artigo 27, parágrafo oitavo, da Lei número 9.514/97:
Cabe destacar:
“Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a
responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o
devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor
fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o
imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do
bem. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no
estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais
anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das
despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em
relação a ele, ser julgado improcedente o pedido” (STJ, REsp 1.696.038/SP,
Min. Rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. em 28.08.2018).
A cópia da matrícula do imóvel consigna que ocorreu a
consolidação da propriedade em favor da Executada (credora fiduciária) em 13 de junho
de 2019 (fls.51/54 do processo originário), e inconteste que houve a imissão da
Executada na posse do imóvel em maio de 2019, de modo que a Executada (credora
fiduciária) é responsável pelo adimplemento do débito condominial.

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Assim, presente a responsabilidade da Executada pelo
adimplemento do débito condominial, inclusive vencido em período anterior à data da
imissão da Executada na posse do imóvel, por se tratar de obrigação propter rem.
Quanto ao mais, inconteste que o débito exequendo é oriundo do
inadimplemento de débitos condominiais, o que afasta a alegação de impenhorabilidade
do imóvel, nos termos do artigo 833, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil
(que prevê que “A impenhorabilidade não é oponível à execução de dívida relativa ao
próprio bem, inclusive àquela contraída para sua aquisição.”), e, portanto, possível a
penhora do bem nos autos da execução de débitos condominiais decorrentes do próprio
imóvel.
Dessa forma, não infirmada a correção da decisão agravada, que
é mantida.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator