Tribunal: TJSP
Processo: 1002689-11.2016.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-09
Data de publicação: 2020-01-09

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – Rescisão contratual – Autor não demonstrou a ausência de pendências de sua parte para a continuidade do contrato – Restituição de 75% dos valores pagos que é adequada – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000004736
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002689-11.2016.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que é apelante RAPHAEL
ALMEIDA DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A e BANCO DO BRASIL S/A.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 9 de janeiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002689-11.2016.8.26.0302 -Voto no 17.911
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1002689-11.2016.8.26.0302
Comarca: Jaú (3a Vara Cível)
Apelante: Raphael Almeida de Melo
Apelada: MRV Engenharia e Participações S/A
Juíza: Daniela Almeida Prado Ninno
Voto n. 17.911
EMENTA: PROMESSA DE COMPRA E VENDA Rescisão
contratual Autor não demonstrou a ausência de pendências de
sua parte para a continuidade do contrato Restituição de 75% dos
valores pagos que é adequada Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de obrigação de fazer c.c. dano moral,
alegando o autor que, em 05/03/2015, celebrou com a primeira ré, Contrato
Particular de Promessa de Compra e Venda, para a aquisição do imóvel
descrito na inicial, com valor a ser financiado de R$ 72.790,92, sustentando
ter enviado toda a documentação necessária para a obtenção do
financiamento, por meio da correspondente do Banco do Brasil, que lhe
informava, juntamente com o gerente de vendas da MRV, que estava tudo
certo para a aprovação do financiamento, mas em 07/01/2016 foi informado
que o bem havia sido alienado a outra pessoa, sem que fossem mencionados
os motivos da reprovação de seu financiamento, havendo sido restituída
somente a importância de R$ 4.591,85 dos R$ 8.493,24 que haviam sido
pagos, não sendo correta a conduta dos réus, uma vez que inexistiu
informação de pendência de documentos, havendo a MRV agido de má-fé ao
continuar recebendo as parcelas por mais seis meses, pleiteando a restituição
da totalidade do valor pago e a compensação pelo dano moral no valor de R$

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30.000,00.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou
improcedente a ação, condenando o autor nas custas, despesas processuais e
honorários advocatícios de 10% do valor da causa (fls. 327/331).
O requerente apelou afirmando que a requerida MRV não
mencionou ter encaminhado sua documentação ao Banco do Brasil e
simplesmente juntou uma tela onde demonstra que o apelante foi inerte na
entrega da documentação, o que não é verídico, como comprova a gravação
que juntou, e o Banco foi genérico em suas impugnações, não informando o
motivo de não ter aprovado o financiamento, sendo que a Unidade de
Atendimento de Botucatu da MRV é que não encaminhou a documentação
necessária à sua Central, não tendo o apelante dado causa a não conclusão do
negócio, mas a desídia das rés, havendo a MRV vendido seu apartamento a
outra pessoa, e o apelante somente rescindiu o contrato para ter algum
reembolso, fazendo jus ao pagamento das multas devidas, sendo a MRV a
responsável pela rescisão, porque assumira o compromisso de remeter a
documentação ao Banco, sendo todos os contatos realizados com o gerente
Danilo Andreassi, que afirmou que inexistiam pendências, e o próprio Banco
do Brasil confirmou às fls. 208, que recebeu os documentos necessários,
pleiteando a reforma da sentença para a procedência da ação (fls. 333/343).
Foram apresentadas contrarrazões pela MRV (fls.
348/378) e pelo Banco (fls. 379/388).
É o Relatório.
O autor, compromissário comprador do imóvel descrito
na inicial, sustenta ter sido surpreendido com a alienação da unidade que teria
se comprometido a adquirir da ré, e que a ré MRV deu causa à rescisão, pois

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acreditava inexistirem pendências documentais a serem cumpridas.
Contudo, como bem apreciado pelo Juízo de origem, o
autor não demonstrou a alegada entrega de toda a documentação solicitada
pelas requeridas, que poderia ter sido feito inclusive mediante prova
testemunhal, não sendo suficiente sustentar a regularidade afirmada pelo
gerente que lhe acompanhou, diante da prova documental constante dos
autos, em especial a notificação de fls. 24, de 28/07/2015, juntada pelo
próprio autor, na qual o requerente é instado a regularizar pendências, as
quais já teriam sido informadas, mas não solucionadas, de forma que não
pode alegar desconhecimento absoluto de quaisquer pendências na relação
contratual entre as partes.
No mais, o histórico da central de atendimento para o
autor revela inúmeros contatos para solução de pendências ao longo da
relação contratual (fls. 126/128) e entendendo pela falsidade dos registros,
deveria ter trazido aos autos provas para infirmar tais informações, o que não
fez.
Destarte, não há como se atribuir à MRV a culpa pelo
desfazimento do negócio, consoante cláusula 7, item “d” do contrato (fls. 31),
e por isso descabe a restituição integral dos valores pagos, bem como o pleito
indenizatório.
Saliente-se qua a intenção da Construtora era vender a
unidade e a do Banco financiar, tanto que o bem foi vendido a outra pessoa.
Não obstante, a restituição dos valores desembolsados
implicou em retenção de praticamente 46% do montante pago, o que é
excessivo, e não se coaduna com o entendimento jurisprudencial.
A retenção tem caráter indenizatório (EAg 1138183/PE,

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Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
27/06/2012, DJe 04/10/2012), englobando todos os prejuízos sofridos
decorrentes da comercialização do bem, sendo firme o entendimento daquele
Tribunal Superior que a vendedora pode reter entre 10 e 25% das quantias
pagas, a título de despesas administrativas (AgInt no REsp 1361921/MG, Rel.
Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em
23/06/2016, DJe 01/07/2016; RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro
SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe
05/11/2012; AgRg no REsp 927.433/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012;
REsp 838.516/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 17/05/2011, DJe 26/05/2011; AgRg no REsp
479.914/RJ,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
TERCEIRA TURMA, julgado em 05/10/2010, DJe 15/10/2010; AgRg no
AREsp 600.887/PE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015).
Comporta fixar a retenção em 25% do total das quantias
pagas pelo preço, conforme o pleito subsidiário da ré, uma vez que a
porcentagem deve ser proporcionalmente inversa ao montante quitado, sobre
o qual incidirá de maneira a atenuar os prejuízos da vendedora, sendo que o
comprador, do valor inicial do contrato, R$ 115.000,00 (não atualizado),
pagou R$ 8.448,86 (fls. 121).
Não existiu má-fé na retenção, por ser questão de
interpretação contratual, não comportando a restituição em dobro.
Destarte, a corré MRV deverá restituir ao autor 75% dos
valores pagos, abatida a quantia já restituída, corrigida desde os desembolsos

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e com juros de mora a partir do trânsito em julgado.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, nos termos da fundamentação, fixando-se os honorários devidos pelo
autor às rés, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, em razão do provimento em
parte do recurso, em 15% do valor atualizado da causa, observada a
gratuidade da justiça.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica