Tribunal: TJSP
Processo: 1079754-09.2016.8.26.0100
Classe: Agravo Interno Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Dimas Rubens Fonseca (Pres. da Seção de Direito Pr
Órgão colegiado: Câmara Especial de Presidentes;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-11

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento

Ementa:
Agravo interno. Resolução de contrato de compromisso de compra e venda. Contrato submetido ao código de defesa do consumidor. Abusividade da cláusula que prevê a restituição de valores somente ao término da obra ou de forma parcelada. Restituição imediata e integral em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (tema 577). Ausência de demonstração do desacerto da aplicação do entendimento firmado pelo STJ em julgamento repetitivo. inaplicabilidade do Código de defesa do consumidor. Ausência de questionamento no acórdão recorrido. Inviabilidade de apreciação neste Âmbito recursal. Razões recursais, no mais, impertinentes a esta via recursal. Inteligência do art. 1.042 do Código de Processo Civil. Decisão mantida. Recurso desprovido, na parte conhecida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
PRESIDÊNCIA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000085008
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Agravo
Interno
Cível
no
1079754-09.2016.8.26.0100/50000, da Comarca de São
Paulo, em que é agravante SEI OSASCO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO SPE LTDA, são agravados MARIA DE FÁTIMA
DOS SANTOS SOUZA e WALTER MARTINS DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara
Especial de Presidentes do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Conheceram em
parte do recurso e nesta, negaram provimento. V.U,, de
conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PINHEIRO FRANCO (PRESIDENTE TRIBUNAL
DE JUSTIÇA) (Presidente), GUILHERME G. STRENGER (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL), LUIS SOARES DE MELLO (VICE
PRESIDENTE) E MAGALHÃES COELHO(PRES. DA SEÇÃO DE
DIREITO PÚBLICO).
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020.
DIMAS RUBENS FONSECA (PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO
PRIVADO)
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo Interno Cível no 1079754-09.2016.8.26.0100/50000 - Voto no 27808
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AGRAVO INTERNO CÍVEL 1079754-09.2016.8.26.0100/50000
COMARCA: SÃO PAULO 6a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: SEI OSASCO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE
LTDA
AGRAVADOS: MARIA DE FÁTIMA DOS SANTOS SOUZA E WALTER
MARTINS DE SOUZA
VOTO No 27808
AGRAVO
INTERNO. RESOLUÇÃO
DE
CONTRATO
DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
CONTRATO
SUBMETIDO AO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
ABUSIVIDADE
DA
CLÁUSULA
QUE
PREVÊ
A
RESTITUIÇÃO DE VALORES SOMENTE AO TÉRMINO DA
OBRA
OU
DE
FORMA
PARCELADA.
RESTITUIÇÃO
IMEDIATA
E
INTEGRAL
EM
CASO
DE
CULPA
EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR/CONSTRUTOR,
OU PARCIAL, CASO TENHA SIDO O COMPRADOR QUEM
DEU
CAUSA
AO
DESFAZIMENTO
(TEMA
577).
AUSÊNCIA
DE
DEMONSTRAÇÃO
DO
DESACERTO
DA
APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STJ EM
JULGAMENTO
REPETITIVO.
INAPLICABILIDADE
DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE
QUESTIONAMENTO
NO
ACÓRDÃO
RECORRIDO.
INVIABILIDADE
DE
APRECIAÇÃO
NESTE
ÂMBITO
RECURSAL.
RAZÕES
RECURSAIS,
NO
MAIS,
IMPERTINENTES
A
ESTA
VIA
RECURSAL.
INTELIGÊNCIA DO ART. 1.042 DO CÓDIGO DE
PROCESSO
CIVIL.
DECISÃO
MANTIDA.
RECURSO
DESPROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.
Trata-se de agravo interno interposto
por Sei Osasco Empreendimento Imobiliário Spe
Ltda.
contra
decisão
que,
em
demanda
declaratória c/c devolução de quantias pagas,

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negou seguimento a recurso especial, pois o
acórdão
recorrido
observou
a
orientação
estabelecida pelo Superior Tribunal de Justiça
no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob
o regime dos recursos repetitivos. Alega que o
imóvel
adquirido
destinou-se
a
“investimento
imobiliário”, comprado por investidores, o que
tornaria inaplicável o CDC. Aduz que a rescisão
contratual ocorreu por culpa do comprador e que
o percentual de retenção dos valores deve ser
aquele estipulado em cláusula contratual, com
juros a partir do trânsito em julgado. De resto,
suscita violação dos arts. 405 e 884 do CC.
Não
houve
oposição
ao
julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no
549/2011 desta Corte, com a redação dada pela
Resolução no 772/2017.
É o relatório.
Anote-se, inicialmente, que o agravo
interno está sujeito à competência da Câmara
Especial de Presidentes, nos termos do art. 33-A
do Regimento Interno do Tribunal de Justiça,
incluído pelo Assento Regimental no 565/2017.
O
recurso
apenas
comportará
provimento se o recorrente demonstrar que, por
ausência de similitude fática, a tese firmada
pelo Superior Tribunal de Justiça sob o regime
dos recursos repetitivos não se aplica ao caso
concreto
(distinguishing).
Neste
sentido,
o
AgInt no RE no AgRg nos EREsp 1.039.364/ES, Rel.

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Min. Laurita Vaz, Corte Especial, DJe 6.2.2018,
e o AgInt no RE no AgInt nos EDcl no RMS
48.747/DF, Rel. Min. Humberto Martins, Corte
Especial, DJe 19.6.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre
o acórdão objeto do inconformismo especial e o
paradigma
apontado
na
decisão
recorrida
é
evidente.
Com
efeito,
julgado
o
Recurso
Especial
no
1.300.418/SC,
sob
o regime dos
recursos repetitivos, o Superior Tribunal de
Justiça decidiu que, nos contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a
cláusula contratual que determina a restituição
dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada, na hipótese de resolução
de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em
tais
avenças,
deve
ocorrer
a
imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento. Confira-se a fls.
324/326.
Neste contexto, o acórdão recorrido
(fls. 233/244) está em perfeita sintonia com a
orientação superior, ao concluir pela retenção
de 20% dos valores pagos, para compensar os

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custos operacionais da vendedora.
Destaca-se trecho do julgado: “Assim
sendo e considerando que os autores deram causa
à rescisão, tem-se como prudente e adequado que
lhes seja restituído o percentual de 80% dos
valores pagos, principalmente em se considerando
que
pagaram
apenas
aproximadamente
12%
(R$
32.286,50 fls. 60/61) do preço do imóvel (R$
271.631,80 fls. 30) " (fls. 240).
Indiscutível, pois, a aplicação do
regime dos recursos repetitivos.
Em relação ao percentual de retenção,
como bem indicou a decisão recorrida, o Superior
Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o
alienante pode reter entre 10% e 25% dos valores
pagos,
de
modo
que
apenas
condenações
em
percentuais
diversos
permitem
a
admissão
do
recurso especial, o que não ocorreu na hipótese.
E as razões do recurso envolvendo o
art. 884 do CC buscam a prevalência de tese já
rejeitada no julgamento do paradigma repetitivo
supramencionado. Nesse sentido, vale citar os
seguintes julgados da Corte Superior: AREsp no
787.502/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, in DJe de
19.10.2015; AgRg no AREsp no 548.627/SP, Rel.
Min. Assusete Magalhães, DJe de 9.10.2014; AgRg
nos EDcl no AREsp no 127.350/RS, Rel. Min.
Benedito Gonçalves, DJe de 30.9.2014; QO no Ag
no 1.154.599/SP, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha,
DJe de 12.5.2011.

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A análise da aplicabilidade do Código
Civil em detrimento ao Código de Defesa do
Consumidor não foi objeto do acórdão hostilizado
e, por falta de prequestionamento, desborda dos
limites desta via.
De resto, o inconformismo atinente a
incidência
dos
juros
moratórios
desafiava
a
interposição
de
agravo
contra
decisão
denegatória de recurso especial na forma do art.
1.042 do Código de Processo Civil, desbordando,
destarte,
dos
estreitos
limites
desta
via
recursal.
Pelo
exposto,
nego
provimento
ao
agravo interno, na parte conhecida.
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