Tribunal: TJSP
Processo: 1005538-63.2016.8.26.0428
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Direito do Consumidor. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Sentença de procedência para declarar a resolução contratual e determinar a devolução de 90% do valor pago a título do preço, com juros de mora a partir da citação.

RECURSO DAS RÉS

IIegitimidade passiva ad causam. Empresas participantes da cadeia de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Direito do Consumidor. Compra e venda de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente comprador. Sentença de procedência para declarar a resolução contratual e determinar a devolução de 90% do valor pago a título do preço, com juros de mora a partir da citação.

RECURSO DAS RÉS

IIegitimidade passiva ad causam. Empresas participantes da cadeia de consumo. Grupo econômico caracterizado, sendo-lhe aplicada a responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o. Preliminar afastada.

Aplicação do percentual de retenção de 30% ou 25%. Impossibilidade, ante o caráter abusivo, com evidente desequilíbrio entre consumidor e fornecedor. Fixação em 10%, entretanto, que também importa em desequilíbrio contratual e prejuízo à empreendedora. Ao analisar o valor a ser retido, deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os custos administrativos e publicitários, bem como demandará tempo até que recomercialize o bem, ante a crise do mercado imobiliário. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. Pedido subsidiário deferido.

Juros de mora. Termo inicial. Vendedora que não deu causa à rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência a partir do trânsito em julgado. Tese de caráter vinculante firmado pelo A. STJ em sede de Recurso Especial submetido ao rito de repetitivos (REsp 1740911 DF 2018/0109250-6, julgado em 14/08/2019).

Honorários advocatícios sucumbenciais. Princípio da causalidade e sucumbência. Vendedora que se opôs ao direito da parte autora, impondo cláusulas abusivas, dando azo ao ajuizamento da demanda. De igual modo, o autor pretendeu a restituição de grande parte do valor pago, em detrimento da vendedora. Sucumbência recíproca fixada. Preceptivo do Artigo 86 do CPC.

RECURSO DOS AUTORES

Corretagem. Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em Recurso Repetitivo (Tema 938). Presença de cláusula responsabilizando os compradores pelo pagamento, além de discriminação dos valores pagos a este título na proposta de compra e no relatório de compra e venda, assinados pelos autores. Informação clara e não abusiva. Partes capazes e ausência de comprovação de qualquer vício de consentimento. Desistência posterior do negócio que não implica na restituição da corretagem. Preceptivo do Artigo 725 do Código Civil. Restituição indevida.

Recurso dos autores DESPROVIDO e das rés PARCIALMENTE PROVIDO para (i) majorar o percentual de retenção de 10% para 20% sobre os valores pagos, (ii) determinar a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado e (iii) fixar a sucumbência recíproca.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752472
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005538-63.2016.8.26.0428, da Comarca de Paulínia, em que é apelante QUEIROZ
GALVAO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO S.A., são apelados RODRIGO
RIBEIRO DE OLIVEIRA e MARIANA CAROLINA ALMEIDA RAMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso dos autores
DESPROVIDO e das rés PARCIALMENTE PROVIDO para (i) majorar o
percentual de retenção de 10% para 20% sobre os valores pagos, (ii) determinar a
incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado e (iii) fixar a
sucumbência recíproca.V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005538-63.2016.8.26.0428 -Voto no 01943C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1005538-63.2016.8.26.0428
Comarca: 2a Vara do Foro de Paulínia
Magistrado prolator: Dra. Marta Brandão Pistelli
Apelantes: Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A., Queiroz
Galvão Pacaembu Desenvolvimento Imobiliário S.A., e Queiroz
Galvão Paulista 1 Desenvolvimento Imobiliário LTDA.
Apelados: Rodrigo Ribeiro de Oliveira e Mariana Carolina Almeida
Ramos
Voto no 01943C
APELAÇÃO CÍVEL. Direito do Consumidor. Compra e
venda de imóvel. Resolução contratual por inadimplemento
culposo do promitente comprador. Sentença de procedência
para declarar a resolução contratual e determinar a devolução
de 90% do valor pago a título do preço, com juros de mora a
partir da citação.
RECURSO DAS RÉS
IIegitimidade passiva ad causam. Empresas participantes da
cadeia de consumo. Grupo econômico caracterizado, sendo-lhe
aplicada a responsabilidade solidária por força do Código de
Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo
único, e Artigo 25, §1o. Preliminar afastada.
Aplicação do percentual de retenção de 30% ou 25%.
Impossibilidade, ante o caráter abusivo, com evidente
desequilíbrio entre consumidor e fornecedor. Fixação em 10%,
entretanto, que também importa em desequilíbrio contratual e
prejuízo à empreendedora. Ao analisar o valor a ser retido,
deve-se levar em conta que a vendedora arcará com os custos
administrativos e publicitários, bem como demandará tempo
até que recomercialize o bem, ante a crise do mercado
imobiliário. Fixação em 20% sobre os valores pagos que se
mostra mais compatível com o caso e se coaduna ao parâmetro
do A. STJ. Pedido subsidiário deferido.

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Juros de mora. Termo inicial. Vendedora que não deu causa à
rescisão. Inexistência de mora antes da exigibilidade da
obrigação. Exegese do Artigo 396 do Código Civil. Incidência
a partir do trânsito em julgado. Tese de caráter vinculante
firmado pelo A. STJ em sede de Recurso Especial submetido
ao rito de repetitivos (REsp 1740911 DF 2018/0109250-6,
julgado em 14/08/2019).
Honorários
advocatícios
sucumbenciais.
Princípio
da
causalidade e sucumbência. Vendedora que se opôs ao direito
da parte autora, impondo cláusulas abusivas, dando azo ao
ajuizamento da demanda. De igual modo, o autor pretendeu a
restituição de grande parte do valor pago, em detrimento da
vendedora. Sucumbência recíproca fixada. Preceptivo do
Artigo 86 do CPC.
RECURSO DOS AUTORES
Corretagem. Transferência ao consumidor da obrigação de
pagar
condicionada
à
informação
prévia e explícita.
Posicionamento firmado pelo STJ em Recurso Repetitivo
(Tema 938). Presença de cláusula responsabilizando os
compradores pelo pagamento, além de discriminação dos
valores pagos a este título na proposta de compra e no relatório
de compra e venda, assinados pelos autores. Informação clara e
não abusiva. Partes capazes e ausência de comprovação de
qualquer vício de consentimento. Desistência posterior do
negócio que não implica na restituição da corretagem.
Preceptivo do Artigo 725 do Código Civil. Restituição
indevida.
Recurso
dos
autores
DESPROVIDO
e
das
rés
PARCIALMENTE
PROVIDO
para
(i)
majorar
o
percentual de retenção de 10% para 20% sobre os valores
pagos, (ii) determinar a incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado e (iii) fixar a sucumbência
recíproca.
Trata-se de apelações interpostas pelos autores e rés, em
reciprocidade, nos autos da ação de rescisão contratual com
restituição de valores pagos em trâmite perante a 2a Vara do Foro de
Paulínia.

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Em primeiro grau, o pedido foi JULGADO PROCEDENTE (fls.
302/307, integrado pelas fls. 320/321) para (i) declarar rescindido o
contrato celebrado entre as partes e parcialmente nula a cláusula 9.3,
"b.3", (ii) condenar as rés a devolver aos autores, em única parcela, a
totalidade dos valores pagos, descontando-se 10% a título de
eventuais despesas, bem como os valores pagos a título de comissão
de corretagem, no valor de R$ 16.601,63, (iii) condenar as rés ao
pagamento de custas e honorários advocatícios, fixados em 10% do
valor da condenação.
Irresignadas, pretendem as rés a reforma da r. sentença (fls.
323/343), apontando, preliminarmente, ilegitimidade passiva ad
causam, argumentando que a Queiroz Galvão Desenvolvimento
Imobiliário S.A. e Queiroz Galvão Paulista 1 Desenvolvimento
Imobiliário Ltda. não integram o Instrumento Particular de Promessa
de Compra e Venda firmado, não possuindo, por isso, qualquer
relação de direito material com o autor, inexistindo responsabilidade
solidária, devendo a lide ser extinta, sem resolução de mérito, em
relação a estas pessoas jurídicas.
No mérito, assevera que restou configurada a hipótese de
resolução contratual por inadimplemento do apelado, motivo pelo qual
é razoável possibilitar a retenção de, no mínimo, 30% dos valores
pagos, e de forma parcelada, para não comprometer seu fluxo de
caixa e o próprio empreendimento, em detrimento de outros
compradores, considerando a crise do mercado imobiliário com um

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número exorbitante de devolução de imóveis. Subsidiariamente,
pleiteia seja majorado para 25% o percentual de retenção, conforme
entendimento do C. STJ.
Aponta também a necessidade de reforma da r. sentença na
parte em que fixou a incidência de juros de mora a partir da citação.
Observa que, diante da inexistência de mora por parte das apelantes
e do entendimento do STJ, o termo inicial para a incidência dos juros
de mora é a data em que transitar em julgado a r. sentença de fls.
302/307.
Por fim, com base no princípio da causalidade, requer seja o
autor inadimplente condenado exclusivamente nas custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, ou, ao menos, seja aplicada a
sucumbência recíproca conforme o disposto no art. 86, caput, do
CPC.
Por sua vez, apelam adesivamente os autores (fls. 370/376)
afirmando que a soma da retenção de 10% e o valor integral da
corretagem excede 30% de retenção que tem sido considerado lícito
pela jurisprudência tanto desse E. TJSP quanto pelo E. STJ.
Acrescentam que as Recorridas não sofreram qualquer dano
com o cancelamento da promessa de venda e compra, de modo que
o justo seria reter apenas a corretagem, pois foi a única despesa
efetivamente demonstrada. Subsidiariamente, pede seja fixada
retenção única de 30% dos valores pagos.

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Recursos tempestivos, bem processados e contrariados às fls.
360/369 e 379/393.
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos, nos termos
do artigo 1.012 do CPC/15.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
RECURSO DAS RÉS
Ab initio, da análise do contrato social juntado aos autos (fls.
158/170) verifica-se que Queiroz Galvão Desenvolvimento
Imobiliário S/A e Queiroz Galvão Desenvolvimento de Negócios
S/A são as únicas sócias de Queiroz Galvão Pacaembu
Desenvolvimento Imobiliário Ltda (promitente vendedora, vide
contrato fls. 16/24).
De
igual
modo,
Queiroz
Galvão
Desenvolvimento
Imobiliário S/A e Queiroz Galvão Desenvolvimento de Negócios
S/A são as únicas sócias de Queiroz Galvão Paulista 1
Desenvolvimento Imobiliário Ltda (contrato social de fls. 205/216).
Deste modo, embora as sociedades Queiroz Galvão
Desenvolvimento Imobiliário S.A. e Queiroz Galvão Paulista 1
Desenvolvimento Imobiliário Ltda não figurem expressamente no
compromisso de compra e venda colacionado aos autos, o simples

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fato de pertencer ao mesmo grupo econômico já imprime a esta
pessoas jurídicas a responsabilidade solidária.
Tem-se isto, pois, tratando-se de relação tipicamente
consumerista, com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e
fornecedores (artigo 3o, caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz
ao caso a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Neste
sentido já fixou o entendimento esta Colenda 6a Câmara de Direito
Privado:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - Restituição de
quantias pagas indevidamente cumulada com
indenização por danos emergentes e morais -
Parcial procedência - Insurgência das partes -
ILEGITIMIDADE PASSIVA DA CORRÉ TECNISA -
Empresa que afirma não ter feito parte da
relação jurídica entre o comprador e a vendedora
-
Aplicação
ao
caso
da
responsabilidade
solidária, prevista no art. 7o, parágrafo único, do
CDC
-
Preliminar
afastada
-
CONTRAPRESTAÇÃO
POR
SERVIÇOS
DE
ASSESSORIA (SATI) - PRESCRIÇÃO - Ocorrência
(...) - RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE
PROVIDO E DESPROVIDO O DO AUTOR. (TJSP;
Apelação 1026781-30.2015.8.26.0224; Relator (a): Miguel
Brandi; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Guarulhos - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 12/01/2018;
Data de Registro: 12/01/2018)
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Ilegitimidade de parte
passiva.
Inocorrência.
Reconhecida
a

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responsabilidade da ré por todos os pagamentos
efetuados pelos adquirentes. É solidária a
responsabilidade dos fornecedores integrantes
da cadeia de consumo. Inteligência dos artigos
7o, § único, 25, § 1o e 34, todos do Código de
Defesa do Consumidor. Não configurada a
litigância de má-fé da agravante, que apenas
exerceu o seu direito de defesa, não se
enquadrando em uma das condutas previstas no
artigo 17, do CPC. Decisão mantida. RECURSO
DESPROVIDO.

(Agravo
de
instrumento
no.
2017747-07.2015.8.26.0000,
Relator(a):
Paulo
Alcides; Comarca: São Caetano do Sul; Órgão julgador: 6a
Câmara
de
Direito
Privado; Data
do
julgamento:
24/11/2015; Data de registro: 24/11/2015) grifo nosso.
Afasto, pois, a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam
de Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário S.A. e Queiroz
Galvão Paulista 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda, eis que
efetivamente integram a cadeia de fornecedores.
Ingresso no mérito.
A demanda originária foi proposta por Rodrigo Ribeiro de
Oliveira e Mariana Carolina Almeida Ramos, afirmando terem
adquirido em 22/07/2014, por meio de um Contrato de Promessa de
Compra e Venda, a unidade autônoma no 0014, da TORRE A -
TEATRO, do Empreendimento Imobiliário Art & Life Residencial
Clube, localizado na Rua Francisco Martins de Oliveira, 40, Jd. Ypê,
CEP 13140-540, Paulínia, SP.
Todavia, por motivos pessoais e financeiros, iniciaram

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tratativas objetivando a rescisão do contrato as quais restaram
infrutíferas, tendo em vista que a vendedora consignou que a
resolução somente se operaria mediante retenção da integralidade
dos valores pagos (fls. 05). Assim, não encontrando alternativa,
ajuizaram a presente ação, julgada procedente.
Ocorre que as requeridas se insurgem quanto ao percentual
de 10% de retenção fixado em sentença, quanto ao termo a quo da
incidência de juros de mora, bem quanto ao pagamento de
honorários advocatícios ao patrono do autor.
Pois bem.
Constitui direito do promitente comprador rescindir o contrato
em decorrência de falta superveniente de condições financeiras,
assegurado, neste caso, a retenção de percentual à vendedora de
forma a fazer frente aos prejuízos sofridos com gastos de
administração, publicidade e pelo tempo de ocupação do bem, nos
termos da Súmula no. 1 deste E. Tribunal de Justiça:
“Súmula 1, TJSP: O compromissário comprador
de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios
de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” - grifo nosso.

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Deste modo, admitido o dever de restituir, a questão se
restringe ao percentual a ser retido, o qual deve ser analisado de
acordo com o caso concreto. Em caso de culpa do vendedor, a
restituição deve se dar integralmente, sem qualquer retenção. Mas
não é o caso em tela, já que a rescisão foi pleiteada pelos
adquirentes, que vislumbraram impossibilidade financeira na
mantença do contrato.
A esse respeito, também o A. Superior Tribunal de Justiça
firmou o entendimento da seguinte forma:
“Súmula no 543, STJ: Na hipótese de
resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do consumidor, deve
ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador
integralmente, em caso de culpa exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor,
ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento.” - grifo
nosso.
Quanto ao valor a ser descontado para a devolução do valor
pago, o A. Superior Tribunal de Justiça tem adotado como
parâmetro a porcentagem de retenção entre 10% e 25% sobre o
valor pago, conforme se depreende do seguinte excerto de julgado:
1. A rescisão de um contrato exige que se
promova o retorno das partes ao status quo

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ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos
de promessa de compra e venda de imóvel,
em
caso
de
rescisão
motivada
por
inadimplência do comprador, a jurisprudência
do STJ se consolidou no sentido de admitir a
retenção,
pelo
vendedor,
de
parte
das
prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos prejuízos suportados, notadamente as
despesas administrativas havidas com a
divulgação, comercialização e corretagem, o
pagamento de tributos e taxas incidentes sobre
o imóvel e a eventual utilização do bem pelo
comprador. 2. O percentual de retenção -
fixado por esta Corte entre 10% e 25% -
deve
ser
arbitrado
conforme
as
circunstâncias de cada caso. (STJ, REsp
1.224.921/PR, 3a Turma, Rel. Min. Nancy
Andrighi, j. 26/04/2011) - grifo nosso.
No caso em tela, as rés apelantes pretendem a retenção
mínima de 30%, fundamentando-se nos prejuízos que sofrerão ao
fluxo de caixa e à grave crise imobiliária. Todavia, referida
pretensão é abusiva pois colocaria em evidente desequilíbrio a
relação contratual outrora estabelecida.
Frise-se que as apelantes não comprovaram despesas
exorbitantes decorrente da unidade imobiliária em questão, seja
relacionado à publicidade, seja à administração ou tributos de
grande monta, a justificar um percentual de retenção desta
magnitude.
Por outro lado, entendo que a retenção de somente 10% do

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valor pago a título do preço não representa quantia apta a arcar
com gastos administrativos e publicitários gerais da vendedora,
acabando por causar inclusive um certo incentivo à inadimplência.
Deste modo, considero que uma retenção na ordem de 20%
do valor pago encontra-se adequada ao caso e atende aos
parâmetros adotados pelo A. STJ, estando pautado nos ditames da
proporcionalidade e razoabilidade.
Nesta esteira de valor já vem decidindo esta Colenda 6a.
Câmara de Direito Privado:
RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. Ação
ajuizada pela compradora. Retenção de 20%
dos valores pagos a título de preço do imóvel.
Percentual adequado para ressarcir os custos
administrativos da vendedora, e não acarreta
onerosidade excessiva em relação à adquirente.
Quantias a serem devolvidas terão incidência
de correção monetária a partir de cada
desembolso, com a utilização dos índices da
Tabela
Prática
do
TJSP.
Prescrição
da
pretensão relativa à devolução de quantias
pagas a título de taxa Sati e comissão de
corretagem. Questão dirimida pelo C. Superior
Tribunal de Justiça em sede de Recurso
Especial Repetitivo. Pretensão prescrita nos
termos do art. 206, §3o, IV do CC. Aplicação do
prazo
trienal.
Sucumbência
mantida.
RECURSOS PROVIDOS EM PARTE.
(TJSP;
Apelação 1035032-21.2015.8.26.0100; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro Central Cível - 10a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/10/2017; Data de Registro: 06/10/2017)

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Desistência
do
comprador

Rescisão
contratual

Ação
julgada
parcialmente
procedente
para
declarar
rescindido
o
compromisso de compra e venda de imóvel
celebrado entre as partes e condenar a ré a
devolver ao autor 80% das prestações pagas,
com acréscimo de juros e correção monetária
Insurgência da vendedora - Na ausência de
recurso por parte do requerente, a retenção de
20% do valor pago se mostra adequada para o
ressarcimento das despesas operacionais da
venda. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Arras Natureza confirmatória Retenção
Descabimento

Precedentes
do
Egrégio
Superior
Tribunal
de
Justiça
-
Recurso
desprovido, com majoração dos honorários
advocatícios, nos termos do art. 85, § 11 do
Código de Processo Civil.
(TJSP;
Apelação
1000435-94.2016.8.26.0066; Relator (a): José Roberto
Furquim Cabella; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Barretos - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 26/09/2017; Data de Registro: 26/09/2017)
A determinação de devolução dos valores pagos em parcela
única, por sua vez, se encontra em perfeita sintonia com o
entendimento exarado por esta Egrégia Corte, conforme Súmula
editada neste sentido, não merecendo qualquer retoque na
sentença:
Súmula 2, TJSP: A devolução das quantias
pagas em contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel deve ser feita de uma só
vez,
não
se
sujeitando
à
forma
de
parcelamento prevista para a aquisição.

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Por não se tratar de mora das apelantes, eis que não deram
causa à rescisão contratual, os juros de mora de 1% ao mês
deverão incidir a partir do trânsito em julgado. Neste sentido,
mister ressaltar o que dispõe o artigo 396 do Código Civil:
Artigo 396, CC: Não havendo fato ou
omissão imputável ao devedor, não incorre
este em mora.
Em adição, o pedido de restituição das parcelas pagas é em
percentual diverso do que consta em contrato, tampouco incorrendo
a requerida em descumprimento contratual. Assim, em que pese o
entendimento do magistrado a quo, os juros incidirão desde o
trânsito, quando passou a ser exigível o cumprimento da obrigação,
e não desde a citação.
Anote-se, neste sentido, recentíssima decisão de caráter
vinculante proferida pelo A. STJ em sede de Recurso Especial
submetido ao rito de repetitivos:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM
JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE
COMPRA
E
VENDA
DE
UNIDADE
IMOBILIÁRIA.
RESOLUÇÃO
IMOTIVADA
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
DEVOLUÇÃO
DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO DE
ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA.
TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.

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TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins
dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se
a seguinte tese: - Nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de
forma
diversa
da
cláusula
penal
convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ - REsp: 1740911
DF 2018/0109250-6, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO,
Data de Julgamento: 14/08/2019, S2 - SEGUNDA
SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 22/08/2019)
Por fim, inadmissível acolher-se o argumento de que somente
a parte autora deu causa ao ajuizamento da demanda e, por isso,
deverá arcar integralmente com as custas, despesas processuais e
honorários advocatícios.
Ora,
se
a
vendedora
não
quisesse
reter
patamar
extremamente abusivo (10% sobre o valor total do negócio,
conforme previsão da cláusula 9.3b), impondo ao comprador
cláusulas leoninas, certamente a rescisão teria se dado no âmbito
extrajudicial.
De igual modo, caso os compradores aceitassem uma
retenção mais justa do que os 10% sobre o valor pago, conforme
almejado, provavelmente as partes poderiam entrar em acordo no
âmbito extrajudicial.

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Incidente, portanto, o princípio da causalidade que, no caso,
milita em desfavor de ambas as partes, motivo pelo qual fixo a
sucumbência recíproca, nos termos que autoriza o Artigo 86 do
CPC. As custas e despesas processuais serão proporcionalmente
rateadas entre os polos da demanda, e cada parte arcará com os
honorários advocatícios do patrono da parte contrária.
RECURSO DOS AUTORES
Consabido, definido o direito do corretor em receber
remuneração por seu trabalho, por muito tempo se discutiu a quem
caberia o pagamento da comissão.
Após um amplo período de discussões (Tema 938), em
24/08/2016 o A. STJ firmou posicionamento, em sede de recurso
especial
submetido
ao
regime
de
repetitivos,
acerca
da
possibilidade de transferência da obrigação de pagá-la ao
consumidor, desde que claramente estipulado e informado o
valor referente ao serviço.
Neste sentido, leia-se a decisão de relatoria do Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO

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TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1.
Validade
da
cláusula
contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque
do
valor
da
comissão
de
corretagem.
(...)
II- CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da
transferência

desse

encargo
ao
consumidor.
(...)
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Baseado neste julgado, a análise do caso concreto mostra

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que os autores tinham plena ciência da necessidade de pagamento
da comissão de corretagem, tanto que o compromisso de compra e
venda do imóvel (Cláusulas 9.3.1, fls. 34, 15a, fls. 39/40 e 23a, fls.
46), a proposta de compra (fls. 140) e o relatório de compra e
venda da unidade (fls. 273), devidamente assinados pelos
compradores, constam o montante devido a tal título (R$
16.601,63), não se vislumbrando violação ao direito à informação.
Saliento que o pagamento pelo serviço de corretagem é
devido com o aperfeiçoamento do contrato, o que de fato ocorreu,
não devendo ser restituído ante o arrependimento superveniente do
comprador, conforme bem preceitua o Artigo 725 do édito civil:
Artigo 725, Código Civil: A remuneração é
devida ao corretor uma vez que tenha
conseguido
o
resultado
previsto
no
contrato de mediação, ou ainda que este
não
se
efetive
em
virtude
de
arrependimento das partes. grifo nosso.
Não se pode acolher, portanto, que inexiste informação prévia
do valor que seria pago a este título. Ora, se os autores não leram
referidas cláusulas e documentos ao assiná-los, tal omissão
apenas a eles pode ser imputada. Maiores e capazes ao tempo da
celebração, tinham, nessa perspectiva, perfeitas condições de
apreender o sentido e o alcance de tal disposição.
Caso não concordassem, poderiam ter se recusado a realizar

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a compra. Contudo, tendo anuído ao contrato, não se pode querer
modificá-lo posteriormente ao seu bel prazer, ante a força
vinculante dos contratos (pacta sunt servanda) e a ausência de
comprovação de qualquer vício de consentimento.
Assim, conforme a tese fixada no REsp n° 1.601.149/RS, é
válida a cobrança e não há falar em restituição de valores. À guisa
de ilustração, tem decidido reiteradamente esta C. Câmara:
VENDA E COMPRA. Ação de rescisão
contratual, c.c. restituição de quantias
pagas. Desistência dos adquirentes, que
podem pedir a rescisão e reaver os valores
que desembolsaram. Vendedora tem o
direito de reter 20% do montante pago pelos
compradores, a título de ressarcimento das
despesas administrativas. Inteligência das
Súmulas nos. 1, 2 e 3 deste E. Tribunal e no
543 do C. STJ. Comissão de corretagem.
Indevida a restituição pelo serviço de
intermediação
do
negócio
realizado.
Possibilidade de transferir ao consumidor
tal encargo. Entendimento consolidado pelo
E. STJ em incidente de recurso repetitivo.
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE. (TJSP;
Apelação
1005123-60.2016.
8.26.0564;
Relator
(a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 4a Vara
Cível; Data do Julgamento: 01/09/2017; Data de
Registro: 01/09/2017)
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO
DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
INDEVIDAMENTE
-
(...)

Taxa
de

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corretagem - Devolução indevida - Tese
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça
em sede de Recurso Repetitivo (Tema 938),
que apreciou a matéria referente à validade
da cláusula contratual que transfere ao
consumidor a obrigação de pagar comissão
de corretagem e taxa de assessoria técnico-
imobiliária, entendendo ser abusivo impor
ao comprador o pagamento da taxa de
assessoria técnico-imobiliária e, quanto à
corretagem, condicionou que a previsão
desse encargo deve ser informada de forma
prévia
e
explícita
ao
adquirente
-
Informação
com
relação
a
taxa
de
corretagem,
devidamente
presente
-
Ressarcimento a este título afastado

Devido
o
ressarcimento
dos
valores
dispendidos a título de taxa SATI e
congêneres,
qual
seja,
a
taxa
de
administração (...) valores pagos a título
de comissão de corretagem - Recurso
parcialmente
provido.
(Apelação
no.
1014407-66.2015.8.26.0196,
Relator(a):
Percival
Nogueira; Comarca: Franca; Órgão julgador: 6a Câmara
de Direito Privado; Data do julgamento: 17/02/2017; Data
de registro: 17/02/2017)
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso dos autores e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso de das rés para (i) majorar a taxa de retenção de 10% (dez
por cento) para 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, (ii)
determinar a incidência de juros de mora a partir do trânsito em
julgado, bem como (iii) fixar a sucumbência recíproca, nos termos
do Artigo 86 do CPC.

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Nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, a sucumbência fica
majorada para o importe de 20% sobre o valor da condenação, em
face das rés, e 20% sobre o valor em que sucumbiram1, em face
dos autores, inadmitida a compensação (Artigo 85, § 14, CPC),
observada a suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de
justiça a que os autores fazem jus (Art. 98, §3o, do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator
1 Diferença entre a restituição pretendida (90%) e a deferida (80%), somado à taxa de corretagem.