Tribunal: TJSP
Processo: 1042928-81.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel - Comprador que deu causa à rescisão contratual - Restituição do valor das prestações pagas - Possibilidade - Súmula 543 do STJ – Determinação de retenção de 30% - Considerando o baixo valor pago, possível determinar a retenção de 25% - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora - Precedentes jurisprudenciais

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel - Comprador que deu causa à rescisão contratual - Restituição do valor das prestações pagas - Possibilidade - Súmula 543 do STJ – Determinação de retenção de 30% - Considerando o baixo valor pago, possível determinar a retenção de 25% - Montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora - Precedentes jurisprudenciais – Cobrança abusiva da taxa SATI ou daquela cobrada a título de atividade congênere – Tese firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp 1.599.511-SP) - Devolução do valor pago – Admissibilidade - Honorários de advogado – Sucumbência recíproca – Ocorrência - Sentença reformada em parte – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000227244
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1042928-81.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante RENATO
SOUZA CRUZ, é apelado CCDI 11 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente sem voto), CLARA MARIA
ARAÚJO XAVIER E SALLES ROSSI.
São Paulo, 31 de março de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1042928-81.2016.8.26.0100 -Voto no 1712
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Apelação no 1042928-81.2016.8.26.0100
Apelante: Renato Souza Cruz

Apelado: CCDI 11 Empreendimento Imobiliário SPE Ltda.
Comarca: São Paulo
Voto no 1712
CONTRATO Compromisso de compra e venda de imóvel -
Comprador que deu causa à rescisão contratual - Restituição do
valor das prestações pagas - Possibilidade - Súmula 543 do STJ
Determinação de retenção de 30% - Considerando o baixo valor
pago, possível determinar a retenção de 25% - Montante
proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela
vendedora - Precedentes jurisprudenciais Cobrança abusiva da
taxa SATI ou daquela cobrada a título de atividade congênere
Tese firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp
1.599.511-SP) - Devolução do valor pago Admissibilidade -
Honorários de advogado Sucumbência recíproca Ocorrência -
Sentença reformada em parte Recurso provido em parte.
Apelação contra sentença que declarou a rescisão do contrato
de promessa de compra e venda de imóvel e condenou a ré a devolver 70% do valor pago,
com correção monetária desde o desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da
citação, com exclusão do valor pago a título de comissão de corretagem.
Sustenta o autor-apelante que a retenção de 30% é excessiva,
requerendo a redução para 10% ou 20%. Também pretende a devolução do valor pago a
título de serviços de assessoria técnico-imobiliária, no total de R$ 17.964,22 ou,
subsidiariamente, do valor histórico da taxa SATI, de R$ 2.970,00. Por fim, pede a
inversão do ônus da sucumbência ou que a verba seja repartida proporcionalmente entre as
partes.
Recurso tempestivo, com preparo e contrarrazões (fls.

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308/315).
É o relatório.
Mesmo que configurada a culpa do autor pela rescisão, é
possível a restituição de valores que ele pagou, conforme a Súmula 543 do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Contudo, a retenção na forma prevista na cláusula 6.8 (fls.
23), revela-se abusiva, pois onera em demasia o adquirente, em afronta à legislação
consumerista.
Ademais, deve ser considerado o fato de que o imóvel será
novamente comercializado pela ré, a preço de mercado, de forma que não subsiste a
alegação de prejuízo.
No presente caso, o apelante alegou pagamento das
prestações no montante de R$ 10.182,11, quantia que corresponde a menos de 3% do preço
do imóvel (R$ 370.243,80). Considerando o baixo valor pago, mostra-se viável a retenção
de 25% sobre o valor pago, pois a jurisprudência tem estabelecido o limite entre 10 e 25%
para a retenção, devendo ser observado nesse limite o valor pago.
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
RESCISÃO
MOTIVADA
PELOS
COMPROMISSÁ-RIOS
ADQUIRENTES - RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM RETENÇÃO DE 20% - RECURSO DA RÉ -
DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual que
preveja a perda substancial de valores pagos, estabelecendo a
jurisprudência como razoável a retenção pela promitente
vendedora do percentual de 10% e 25% dos valores pagos - Arras

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confirmatórias que integram o preço do bem e que devem ser
restituídas com retenção no mesmo percentual - Correção
monetária dos valores a serem restituídos a partir do desembolso,
pois se cuidam de recomposição do poder de compra da moeda e
não de acréscimo patrimonial - Fruição dos lotes pelos adquirentes
não provada e o que não constitui fator a ser indenizado diante da
ausência de mora, até então, no cumprimento da obrigação -
Honorários sucumbenciais fixados nos termos do Código de
Processo Civil, no mínimo legal, sem qualquer exagero -
NEGARAM
PROVIMENTO
AO RECURSO.(Apelação no
1000972-78.2017.8.26.0382, Rel. Des. Alexandre Coelho, j.
22/05/2019)
Logo, mostra-se viável a devolução do valor pago, com a
retenção de 25%, mantido o desconto da comissão de corretagem, como determinado pela
sentença, ponto contra o qual não se insurgiu o apelante.
Observe-se que não cabe a aplicação da Lei no 13.786/2018 a
contrato celebrado anteriormente à sua vigência, como no caso dos autos.
Com relação à taxa SATI, tem razão o apelante.
O STJ firmou entendimento, em sede de recurso repetitivo,
no sentido de que a incorporadora tem legitimidade para responder pela devolução do valor
pago a título de taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária, conforme segue:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E
DO
CONSUMIDOR.
PROCESSUAL
CIVIL.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA DA INCORPORADORA.
VALIDADE
DA
CLÁUSULA.
SERVIÇO
DE

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ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA. DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condição de promitente-vendedora, para responder pela
restituição ao consumidor dos valores pagos a título de
comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-
imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto,
rejeitando-se
a
preliminar
de
ilegitimidade.”
(REsp
1.599.511/SP).
No caso, a apelada admitiu expressamente em contrarrazões
que houve cobrança de taxa SATI no valor de R$ 2.960,00 (fls. 313).
Sobre a cobrança da taxa de serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI) adota-se a tese firmada pelo STJ em sede de recurso repetitivo (REsp
1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016):
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.
Logo, mostra-se viável a restituição do valor pago pelo autor
a título de taxa SATI (R$ 2.960,00), com correção monetária desde o desembolso e juros
de mora de 1% ao mês a partir da citação.
O autor decaiu do pedido em relação ao percentual da
retenção e à comissão de corretagem, ao passo que a ré ficou vencida em relação à

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devolução de 75% do valor das prestações pagas e à devolução do valor da taxa SATI.
Presente, portanto, a hipótese do art. 86, caput, do CPC,
caberá a cada parte pagar a metade das custas e despesas processuais, além de honorários
devidos ao advogado da parte contrária.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de recurso,
majora-se a verba honorária para 20% sobre o valor da condenação (art. 85, § 11, do CPC),
cabendo a cada parte pagar a metade ao advogado da parte contrária.
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO
PARCIAL ao recurso, para determinar a devolução de 75% do valor das prestações pagas,
condenar a ré a devolver o valor da taxa SATI e fixar a sucumbência recíproca, mantendo-
se, no mais, a respeitável sentença de primeiro grau.
Benedito Antonio Okuno
Relator