Tribunal: TJSP
Processo: 2138820-67.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-10-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Possibilidade de penhora apenas dos direitos aquisitivos do executado sobre o bem – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000888225
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2138820-67.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em
que é agravante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BLUE STAR, é agravado
EDMILSON NAZARENO MONTEIRO DA COSTA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator sorteado que o
provia e declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 17 de setembro de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2138820-67.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Condomínio Edifício Blue Star
Agravado: Edmilson Nazareno Monteiro da Costa
Voto no 25.837
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL

DESPESAS
CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do
imóvel, cuja titularidade é da credora fiduciante
Dívida
“propter
rem”
que
não
autoriza
a
responsabilidade patrimonial de terceiros que não
participam da lide
Possibilidade de penhora
apenas dos direitos aquisitivos do executado
sobre o bem Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BLUE STAR, nos autos da execução de título
extrajudicial que move contra EDMILSON NAZARENO MONTEIRO DA
COSTA, objetivando a reforma da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito
da 29a Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, Dra. Laura de
Mattos Almeida, que indeferiu a penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente.
Sustenta o agravante que a insolvência do
condomínio pelo não recebimento de contribuições condominiais desde 2008
impactaria diretamente no imóvel dado em garantia fiduciária, visto que este é
parte inseparável do condomínio edilício. Defende que a penhora do imóvel
garantiria o direito de todos e que embora o art. 27, §8o, da Lei no 9.514/97

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imponha a obrigação de pagamento das contribuições condominiais ao devedor
fiduciante, o seu inadimplemento seria causa extintiva do contrato e
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a obrigação da
venda dos imóveis dados em garantia.
Alega que seria dever do credor fiduciante vigiar o
cumprimento do contrato, consolidando a propriedade em caso de
inadimplemento, inclusive das contribuições condominiais. Ressalta que o C.
STJ já teria pacificado entendimento de que as dívidas propter rem seriam
exigíveis também dos promitentes compradores em razão de decorrerem da
titularidade de um direito real, com características da sequela e da
ambulatoriedade.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi deferido em
parte (fls. 124/126).
Não apresentada a contraminuta (fls. 131), os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Com efeito, o agravado é possuidor da unidade
devedora e, na matrícula do imóvel, consta que houve alienação fiduciária
firmada entre ela e instituições financeira, que se tornou credora fiduciária e,
portanto, proprietária resolúvel do bem.
Assim, admitir a penhora da unidade implicaria
constranger direitos de terceiros, já que, por ora, o executado não é

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proprietário, mas mero possuidor direto, nos termos do art. 23, Parágrafo
único, da Lei no 9.514/97. Já a instituição financeira é terceira, porquanto não
integrou a lide até o momento.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Desse
modo, a possibilidade que se vislumbra é a da penhora dos direitos aquisitivos
da executada sobre o bem.
Não há que se falar, portanto, em transmissão
tácita da responsabilidade pelos débitos condominiais ao credor fiduciário, de
modo que a responsabilidade deste deve ser aferida em ação própria.
Em síntese, o imóvel cuja penhora se pretende é
de titularidade da instituição financeira, credora fiduciária. Os bens de terceiros
não podem responder pela dívida dos executados, como regra. As
peculiaridades decorrentes de a dívida ser propter rem podem ensejar
discussões quanto à responsabilidade da fiduciária pelos débitos, porém isso
não pode ser feito sem a sua inclusão na lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição

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de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que
preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

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HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 49154
Agravo de Instrumento no 2138820-67.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BLUE STAR
Agravado: EDMILSON NAZARENO MONTEIRO DA COSTA
Interessado: Caixa Economica Federal
DECLARAÇÃO DE VOTO
Vistos.
Ouso divergir da douta maioria,
e o faço calcado nos seguintes fundamentos.
Agravo de Instrumento interposto
em ação de execução de título extrajudicial (despesas condominiais)
contra decisão que indeferiu o pedido do exeqüente (agravante) de
penhora do imóvel gerador da dívida e determinou apenas a penhora
sobre os direitos que o executado (agravado) possui sobre o bem, sob
o fundamento de que este se encontra alienado fiduciariamente à
Caixa Econômica Federal, que não integra o pólo passivo (folhas 342
e 355 dos autos principais).
Insurge-se
o
condomínio
exeqüente alegando ser cabível a penhora do imóvel gerador da dívida
condominial, diante da natureza “propter rem” da obrigação,
independentemente de quem seja o seu proprietário, tanto que o
pagamento do débito condominial pode ser exigido também dos
promitentes compradores, conforme entendimento do C. STF. Afirma
que o descumprimento, pelo devedor fiduciante, da obrigação de
pagar os encargos condominiais também caracteriza mora para a
consolidação da propriedade em nome da credora fiduciante, nos
termos do art. 27, § 8o, da Lei 9.514/97. Entende ser vedado à credora
fiduciante o pacto comissório, de modo que não pode se apropriar do
bem objeto da garantia sem seguir o rito formal de consolidação da
propriedade fiduciária, previsto na Lei 9.514/97, o qual impõe o leilão
público do imóvel. Ressalta que, na condição de condomínio edilício,
depende das contribuições condominiais para sua subsistência

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(manutenção do próprio bem dado em garantia), bem como que a sua
insolvência onera, de maneira reflexa, a própria unidade condominial
dada em garantia real. Alega que, consolidada a propriedade, sem que
o credor fiduciário providencie, de imediato, o registro e praceamento
do bem, autoriza ao exeqüente exercer seu direito de preferência de
penhora nos termos do artigo 835 do CPC. Pondera que a decisão
agravada permite que a CEF mantenha o financiamento, apesar de
sua desídia em fiscalizar o contrato de alienação fiduciária, nos
termos do artigo 27, § 8o, da Lei 9.514/97, tendo em vista que o IPTU e
as despesas condominiais não estão sendo pagos desde a assinatura
do contrato de financiamento em 2008. Afirma que, ultrapassados os
prazos compreendidos entre a citação, a purgação da mora e o prazo
legal de 30 dias para que o credor averbe a consolidação da
propriedade em seu nome, não há mais direitos do executado a serem
penhorados.
Requer antecipação da tutela
recursal, para o fim de se determinar a penhora dos imóveis
(apartamento e garagens) indicados, ou a consolidação da
propriedade em nome da CEF.
Recurso
processado
com
a
concessão de efeito suspensivo ( folhas 124/126 ).
Devidamente
intimado,
o
agravado deixou de ofertar contraminuta.
Este é o relatório.
Cuida-se na origem de execução
de título extrajudicial fundada em dívida de cotas condominiais.
O condomínio exequente ( ora
agravante ) pleiteou a penhora sobre a unidade condominial, sobre a
qual há cláusula de alienação fiduciária contraída pelo agravado em
face a Caixa Econômica Federal, aqui terceira.

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A respeitável decisão agravada
deferiu apenas a constrição sobre os direitos do agravado sobre o
imóvel, do que se insurge o condomínio.
O recurso versa sobre decisão
proferida em execução, hipótese prevista no artigo 1.015, parágrafo
único, do Código de Processo Civil, razão pela qual deve ser
conhecido.
Merece guarida a irresignação
recursal. Consoante cediço, as despesas condominiais constituem
obrigação “propter rem”, pois oneram a própria coisa, ou seja, o
débito condominial acompanha o bem independentemente de quem
seja o titular do domínio ou detenha a sua posse.
De
outra
parte,
a
dívida
condominial refere-se a despesas essenciais à manutenção do próprio
imóvel, de modo que os interesses do condomínio devem prevalecer
sobre os da credora fiduciária, mesmo porque a esta interessa apenas
ver o crédito pactuado com os mutuários ( agravados ) retornar ao seu
patrimônio e não o bem dado em garantia.
Com
efeito,
a
propriedade
resolúvel do bem não passa de mera garantia, que apenas
momentaneamente poderá se consolidar em favor da credora
fiduciária, a qual certamente irá pracear o bem a terceiro interessado
em caso de inadimplemento do mutuário, a fim de reaver o capital a
este emprestado.
Assentadas tais premissas, não faz
sentido impedir o condomínio credor, ou os condôminos, de
exercer(em) seu direito de executar judicialmente o próprio bem a que
adere a dívida “propter rem”, uma vez que o direito do credor desta
dívida não colide com o direito do credor fiduciário, pois a satisfação
do crédito daquele não importa em supressão do direito deste.
Não é demais ressaltar que não há
que se falar em penhora dos direitos de aquisição decorrentes do
contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, pois
dificilmente atrairia licitantes aos leilões, porquanto o que se praceia é

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somente um direito oriundo de um contrato que não se sabe se será
efetivamente cumprido até o final.
Logo, tal medida ( penhora sobre
os direitos que os executados possuem sobre o imóvel gerador da
dívida ) não se mostra uma solução satisfatória aos interesses do
condomínio credor ( agravante ).
Por outro lado, a penhora do
imóvel não acarreta violação ao direito de propriedade de terceiro (
credor fiduciário ), pois a propriedade resolúvel do imóvel não passa
de mera garantia ao credor fiduciário de que terá seu crédito satisfeito
com a alienação do bem, em caso de inadimplência do(a) mutuário(a).
Assim,
deve
o
produto
da
alienação do bem servir, sucessivamente, à satisfação do crédito do
condomínio, pois se tratam de despesas essenciais à manutenção do
próprio imóvel, o que coloca o condomínio na condição de credor
preferencial, e, sobre o saldo remanescente, devem concorrer o credor
fiduciário e o devedor, caso ainda haja responsabilidades decorrentes
do contrato de alienação fiduciária.
E se ainda remanescer dívida por
parte do devedor fiduciante, poderá o credor fiduciário utilizar as
medidas próprias para a cobrança. Não se trata, aqui, de perda da
garantia, mas de utilização do bem para, de forma sucessiva, quitar a
dívida exequenda de natureza “propter rem” e a dívida perante a
instituição financeira.
Reitera-se
que
a
dívida
em
questão é proveniente de despesas condominiais e, diante da
prevalência dos interesses do condomínio sobre os interesses da
credora fiduciária, a fim de possibilitar a manutenção do próprio
edifício, deve ser permitida a penhora do próprio imóvel gerador da
dívida condominial, ainda que existente a alienação fiduciária.
Destarte, tem-se que não existe
óbice à penhora do imóvel pretendida pelo agravante, desde que a
credora fiduciária seja intimada da constrição, na forma do artigo

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799, inciso I, do Código de Processo Civil.
Nesse sentido é o entendimento
esposado por esta Egrégia Corte de Justiça:
“DESPESAS CONDOMINIAIS.
EXECUÇÃO. Imóvel alienado fiduciariamente à Caixa
Econômica Federal. Possibilidade de penhora da própria
unidade devedora. Obrigação 'propter rem'. Ademais, prevalece
os interesses do condomínio sobre os interesses da instituição
financeira, dada a necessidade de manutenção do seu equilíbrio
econômico e, consequentemente, do edifício. Recurso provido,
com
determinação.”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2186494-75.2019.8.26.0000; Relator (a): GOMES VARJÃO;
Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de
Sertãozinho - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2019;
Data de Registro: 07/11/2019, g.n.)
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO Interposição contra decisão que indeferiu
pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.
Possibilidade. Despesas condominiais. Obrigação propter rem.
Interesses da coletividade condominial que se sobrepõem aos da
instituição financeira. Decisão reformada.” ( TJSP; Agravo de
Instrumento 2233920-83.2019.8.26.0000; Relator (a):MARIO
A. SILVEIRA; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito Privado;
Foro de Araras - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/11/2019; Data de Registro: 04/11/2019, g.n.)
“AÇÃO
DE
COBRANÇA
DESPESAS
CONDOMINIAIS
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA. Credor fiduciário devidamente intimado como
terceiro interessado penhora do imóvel gerador das dívidas
condominiais, objeto de alienação fiduciária natureza 'propter
rem' da obrigação condomínio como credor preferencial
decisão mantida agravo de instrumento não provido.” (TJSP;
Agravo de Instrumento 2226938-53.2019.8.26.0000; Relator
(a): EROS PICELI; Órgão Julgador: 33a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 19a Vara Cível; Data do
Julgamento: 04/11/2019; Data de Registro: 04/11/2019, g.n.)

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“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DE
COBRANÇA. MANUTENÇÃO DA PENHORA DA UNIDADE
DEVEDORA.
OBRIGAÇÃO
"PROPTER
REM".
INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE SUSPENSÃO DO
LEILÃO PARA CORREÇÃO DO EDITAL PARA INCLUSÃO
DO NOME DE QUEM POSSUI O DOMÍNIO DO IMÓVEL.
IMÓVEL PENHORADO QUE DEVE RESPONDER PELA
DÍVIDA, CONFORME DEFINIÇÃO EM ANTERIOR AGRAVO
DE INSTRUMENTO, INDEPENDENTEMENTE DE DISPUTAS
PELA
SUA
TITULARIDADE.
DECISÃO
AGRAVADA
MANTIDA.
Agravo
de
instrumento
improvido,
com
determinação.”
(TJSP;
Agravo
de
Instrumento
2188611-39.2019.8.26.0000; Relator (a): CRISTINA ZUCCHI;
Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 16a Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2019; Data
de Registro: 01/11/2019, g.n)
“COBRANÇA
DE
CONDOMÍNIO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Penhora
sobre a unidade condominial Possibilidade A alienação
fiduciária do imóvel não impede a constrição, com vistas a
saldar dívida condominial Caráter propter rem que prevalece
sobre o direito do credor fiduciário Ciência à instituição
financeira que se faz necessária Decisão reformada - Recurso
provido, com observação. (TJSP; Agravo de Instrumento
2267793-11.2018.8.26.0000;
Relator
(a):
CLAUDIO
HAMILTON; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado;
Foro de São José dos Campos - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 11/03/2019; Data de Registro: 11/03/2019, g.n.)
“CONDOMÍNIO. Execução de
título extrajudicial Penhora da unidade devedora objeto de
alienação fiduciária Possibilidade, desde que observadas as
providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799, e V, do
artigo 889, ambos do Código de Processo Civil, no sentido da
intimação da credora fiduciária da penhora e de eventual
alienação judicial do imóvel Agravo de instrumento provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2016641-68.2019.8.26.0000;

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Relator (a): SÁ DUARTE; Órgão Julgador: 33a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 7a Vara
Cível; Data do Julgamento: 18/03/2019; Data de Registro:
18/03/2019)
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. Execução de título extrajudicial. Verbas
condominiais inadimplidas. Dívida propter rem. Deferimento da
penhora do imóvel gerador da dívida. Reconsideração da
decisão, pós impugnação da credora fiduciária interessada,
Caixa Econômica Federal. Propriedade fiduciária de terceiro.
Irresignação do credor agravante. Possibilidade. Vantagem da
garantia para o credor fiduciário que deve ter, como
contrapartida, o ônus de eventualmente ver o imóvel responder
por dívida 'propter rem' inadimplida pelo condômino.
Possibilidade de penhora, com observância das regras contidas
nos artigos 799, I e 889, V, do CPC. RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Agravo de Instrumento 2115472-54.2019.8.26.0000;
Relator (a):L. G. COSTA WAGNER; Órgão Julgador: 34a
Câmara de Direito Privado; Foro de Araras - 2a Vara Cível;
Data
do
Julgamento:
29/10/2019;
Data
de
Registro:
30/10/2019)
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS
CONDOMINIAIS. Pedido de penhora sobre o imóvel gerador
do débito, dado em garantia fiduciária. Possibilidade, desde que
observadas as providências de que cuidam o inciso I do artigo
799 e V, do artigo 889, ambos do CPC, no sentido da intimação
do credor fiduciário da penhora efetivada e de eventual
alienação judicial do imóvel. Agravo provido.” (TJSP; Agravo
de
Instrumento
2141332-57.2019.8.26.0000;
Relator
(a):SOARES LEVADA; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro Regional XV - Butantã - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 07/10/2019; Data de Registro: 30/10/2019).
Logo, o presente recurso deve ser
provido para autorizar a penhora do imóvel para a satisfação do
crédito exequendo, salientando-se que a preferência no levantamento
dos valores decorrentes de eventual arrematação do bem será do

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condomínio agravante e não da credora fiduciária, na medida em que
os serviços que geram as despesas condominiais destinam-se à
preservação do próprio imóvel dado em garantia fiduciária.
Ante o exposto, pelo meu voto
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para autorizar
a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, mediante
regular intimação da credora fiduciária, nos termos do artigo 799,
inciso I, do Código de Processo Civil, nos moldes desta
MARCONDES D’ANGELO
DESEMBARGADOR

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Eletrônicos
HUGO CREPALDI NETO
13099F96
7
14
Declarações de
Votos
VICENTE ANTONIO MARCONDES D ANGELO
130BC620
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2138820-67.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.