Tribunal: TJSP
Processo: 1049149-92.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cesar Luiz de Almeida
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-01

Ementa:
apelações - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEs – Pleito do comprador de rescisão do contrato e restituição das quantias pagas – cerceamento de defesa não caracterizado – aplicabilidade do código de defesa do consumidor – anterior ação visando a cobrança de juros e multa contratual que não impede a propositura desta demanda – possibilidade de cumulação do pedido de rescisão com perdas e

Ementa:
apelações - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEs – Pleito do comprador de rescisão do contrato e restituição das quantias pagas – cerceamento de defesa não caracterizado – aplicabilidade do código de defesa do consumidor – anterior ação visando a cobrança de juros e multa contratual que não impede a propositura desta demanda – possibilidade de cumulação do pedido de rescisão com perdas e danos (art. 475 cc) -Atraso na entrega do empreendimento - Risco que deve ser assumido pela ré – Inteligência da Súmula 161 deste E. Tribunal de Justiça – Danos morais não verificados - Inocorrência de situação excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual – sucumbência recíproca - sentença de procedência mantida - recursos desprovidos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000491615
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1049149-
92.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante/apelado MGT BOLINA
URBANISMO LTDA., é apelado/apelante SERGIO ANTONIO BARBOZA JIMENEZ.
ACORDAM, em 28a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente sem voto), SERGIO ALFIERI E CELSO PIMENTEL.
São Paulo, 30 de junho de 2020
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1049149-92.2017.8.26.0602 - Sorocaba - VOTO No14182 2/6
VOTO No 14182
APELAÇÃO No 1049149-92.2017.8.26.0602
APELANTES E RECIPROCAMENTE APELADOS: MGT BOLINA
URBANISMO LTDA. E SERGIO ANTONIO BARBOZA JIMENEZ
COMARCA: SOROCABA
JUIZ: JOSÉ CARLOS METROVICHE
EMENTA: APELAÇÕES - COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA DE LOTES PLEITO DO COMPRADOR DE
RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DAS
QUANTIAS PAGAS CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO
CARACTERIZADO APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE
DEFESA
DO
CONSUMIDOR

ANTERIOR
AÇÃO
VISANDO
A
COBRANÇA
DE
JUROS
E
MULTA
CONTRATUAL QUE NÃO IMPEDE A PROPOSITURA
DESTA DEMANDA POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO
DO PEDIDO DE RESCISÃO COM PERDAS E DANOS
(ART.
475
CC)
-ATRASO
NA
ENTREGA
DO
EMPREENDIMENTO
-

RISCO
QUE
DEVE
SER
ASSUMIDO PELA RÉ INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 161
DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DANOS MORAIS
NÃO VERIFICADOS - INOCORRÊNCIA DE SITUAÇÃO
EXCEPCIONAL
QUE
ULTRAPASSE
O
MERO
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL
SUCUMBÊNCIA
RECÍPROCA
-

SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA
MANTIDA - RECURSOS DESPROVIDOS.
Cuidam-se de recursos de apelações (fls. 339/360 e
368/376) interpostos contra a r. sentença a fls. 320/325, que, em ação de
“rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por
danos morais,”, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar
rescindido o contrato firmado pelas partes e para condenar a requerida, a
restituir ao requerente, a integralidade do valor pago, R$ 2.038.045,15, a ser
pago de uma única vez e atualizado considerando-se a data de cada
desembolso, com juros de 1% ao mês a partir da citação. Descartou o pedido
de indenização por danos morais. Impôs à cada uma das partes o pagamento
de 50% das custas e despesas processuais, condenando a requerida ao
pagamento de honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da
condenação, e condenando o autor ao pagamento de honorários advocatícios,

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fixados em 10% da diferença entre o valor atualizado da causa e o valor
atualizado da condenação.
Embargos de declaração da requerida (fls. 327/329)
foram rejeitados (fls. 336).
A requerida apela sustentando, em síntese, cerceamento
de defesa, pois era necessária a prova oral para comprovar que a relação
estabelecida entre as partes não é de consumo e que o atraso na entrega dos
lotes decorreu de caso fortuito e força maior; o requerente não se enquadra no
conceito de consumidor, pois não é destinatário final dos lotes adquiridos, já
que seriam utilizados no fomente de sua atividade mercantil; não há
hipossuficiência técnica e financeira, pois o requerente é piloto de Kart e da
Stock Car, com mais de 10 anos de carreira, tendo participado de corridas no
Brasil e no exterior; o requerente é sócio de pelo menos seis sociedades
empresárias, cuja somatória do capital social corresponde a R$ 640.000,00 e
supera em muito o capital social da própria requerida, que é de apenas R$
390.000,00; o fato de o requerente ter comprado 8 lotes o descaracteriza
como destinatário final; uma das empresas do apelado se trata de holding e
possui como objeto social a realização de negócios imobiliários, de forma que
tal fato comprova a alegada intenção do requerente em transferir o bem para a
pessoa jurídica antes de realizar empreendimentos no local; o requerente iria
construir posto de combustível nos lotes adquiridos, os quais serviriam para
fomentar sua atividade empresarial, o que não se coaduna com o conceito de
consumidor; inviável a rescisão contratual ante o anterior ajuizamento de
ação, visando o recebimento de multa e juros contratuais justamente pelo
atraso na entrega dos lotes; a condenação imposta neste autos implica em “bis
in idem”, já que nos autos da ação no 1042148-56.2017.8.26.0602, foi
condenada ao pagamento da multa contratual; deve ser autorizada a dedução
do valor de R$ 102.000,00 gasto com o pagamento de comissão de
corretagem, além das arras.
Espera o provimento do recurso.
O requerente também apela insistindo em que faz jus à
indenização por danos morais e insurgindo-se contra a condenação em
encargos de sucumbência. Prequestiona a matéria.
Contrarrazões a fls. 384/394 e a fls. 395/401
A requerida se opôs ao julgamento virtual (fls. 407).
É o relatório.
Desde logo, deixo consignado que os recursos não
comportam provimento.
Quanto a não realização de audiência de instrução, esta
não ocasionou cerceamento de defesa, pois, como já se decidiu, “Sendo o
juiz o destinatário da prova, somente a ele cumpre aferir sobre a

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necessidade ou não de sua realização. Nesse sentido: RT 305/121” sic.
No mesmo sentido é o pensamento do Superior Tribunal
de Justiça, in verbis: “Tendo o magistrado elementos suficientes para o
esclarecimento da questão, fica o mesmo autorizado a dispensar a
produção de quaisquer outras provas, ainda que já tenha saneado o
processo, podendo julgar antecipadamente a lide, sem que isso configure
cerceamento de defesa” (STJ-6a Turma, Resp 57.861-GO, rel. Min.
Anselmo Santiago, j. 17.2.98, não conheceram, v.u., DJU 23.3.98, p. 178),
sic.
Ademais, desnecessária a produção de prova oral, sendo
a prova documental suficiente para o deslinde da demanda.
Aplica-se ao caso o Código de Defesa do Consumidor,
pois a relação jurídica “sub judice” enquadra-se como relação de consumo,
sendo que o requerente, apesar de proprietário de empresas, na condição de
compromissário comprador de bem imóvel, vulnerável na relação contratual
estabelecida com a requerida, empreendedora da área imobiliária, que atua
objetivando lucro, sendo assim, fornecedora sujeita às normas consumeristas
Saliente-se que o requerente é pessoa física e ainda que
pretendesse construir posto de combustível nos lotes ou vende-los é
hipossuficiente técnico na área de atuação econômica desenvolvida pela
requerida.
De outro vértice, o fato de o requerente ter ajuizado
anterior ação visando o recebimento de multa e juros previstos no contrato
não impede o ajuizamento desta demanda de rescisão contratual, uma vez que
o que não se admite é a cumulação de multa moratória e lucros cessantes,
sendo permitido o pedido rescisório cumulado com multa contratual.
Ademais, o artigo 475, do Código Civil permite à parte
lesada pelo inadimplemento pleitear a resolução do contrato cumulado com
indenização por perdas e danos, como no caso em tela.
Sendo incontroverso que o lotes adquiridos pelo
requerente não foram entregues no prazo contratual, a responsabilidade pelo
atraso é da requerida, que auferiu lucro com a implantação do loteamento e
deve suportar os prejuízos decorrentes dos riscos inerentes a esse tipo de
contratação, não cabendo perquirir a respeito da existência ou não de culpa,
já que a responsabilidade contratual, no âmbito do Código de Defesa do
Consumidor, é objetiva, e decorre do risco do negócio.
Saliente-se que se aplica ao caso a súmula 161 deste
Egrégio Tribunal, que estabelece:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência
de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,
embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas

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justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”. Sic (g.n.)
Em tal circunstância, descabida a retenção de qualquer
valor (a qualquer título), pela vendedora, devendo ser integral a restituição
dos valores pagos, tal como determinou a r. sentença recorrida, inclusive
comissão de corretagem e arras, visto que inexiste mora da parte
compradora, retornando as partes ao “status quo ante”.
Indevida a condenação por danos morais, uma vez que
não houve qualquer fato extraordinário envolvendo a situação que ensejou a
rescisão do contrato que justifique uma indenização a este título.
Neste sentido, já decidiu esta 28 a Câmara de Direito
Privado, a saber:
“Compromisso de compra e venda. Ação de indenização por danos
materiais e morais. Financiamento por crédito associativo. Prazo de
entrega estipulado a partir da assinatura do contrato de financiamento.
Possibilidade. Atraso na obra. Configurado. Lucros cessantes devidos.
Compradores privados da fruição do imóvel não entregue no prazo.
Reconhecimento. Efetiva demonstração dos prejuízos. Desnecessidade.
Taxa de evolução de obras. Legalidade do repasse dos juros de obra ao
adquirente durante o prazo de entrega da unidade. Escoado tal prazo,
incluído o prazo de tolerância, o repasse é ilícito. Taxas condominiais.
Ressarcimento cabível para as parcelas relativas ao período anterior à
entrega das chaves. Correção monetária. Previsão contratual expressa.
Nos contratos de financiamentos firmados sob a modalidade de crédito
associativo não há abusividade na cobrança de correção monetária sobre
valores repassados parceladamente pelo agente financeiro à construtora.
Danos morais não configurados. Inadimplemento contratual que não
configura abalo psicológico e emocional. Recurso dos autores não
provido e apelo da ré parcialmente provido. (Apelação Cível
1081239-73.2018.8.26.0100
-
Desembargador
Relator CESAR
LACERDA - 28a Câmara de Direito Privado j. 30/08/2019 v.u.). Sic
Ante a parcial procedência da demanda, correta a divisão
dos encargos de sucumbência conforme constou da r. sentença.
Com a interposição dos recursos, impõe-se a majoração
dos honorários advocatícios nos termos do artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil de 2015, elevando-se o percentual dos honorários de
sucumbência de 10 para 12%, mantendo-se as bases de cálculo fixadas na
sentença.

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Pelas razões expostas, pelo meu voto, nega-se
provimento aos recursos, nos termos acima expostos.
CESAR LUIZ DE ALMEIDA
Relator