Tribunal: TJSP
Processo: 2287505-50.2019.8.26.0000
Classe: Agravo Interno Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. Decisão que afasta a impugnação à penhora. Recurso dos executados. Nulidade da citação. Citação realizada no endereço que constava na matrícula da unidade geradora dos débitos condominiais como sendo o da sede da citada. Carta recebida for funcionário da portaria. Citação válida. Ademais, ausente qualquer prejuízo, pois, embargos à

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. Decisão que afasta a impugnação à penhora. Recurso dos executados. Nulidade da citação. Citação realizada no endereço que constava na matrícula da unidade geradora dos débitos condominiais como sendo o da sede da citada. Carta recebida for funcionário da portaria. Citação válida. Ademais, ausente qualquer prejuízo, pois, embargos à execução foram recebidos e julgados. Impenhorabilidade de bem constrito ao regime de patrimônio de afetação. Aplicação da Lei 10.931/04. Fundamento de que obra já foi entregue e expedido habite-se. Conclusão das obras que, por si só, não libera o bem de sua afetação. Necessidade de comprovação de liquidação das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento. Imóvel que não pode, por ora, ser penhorado. Decisão reformada. Recurso parcialmente provido.
AGRAVO INTERNO. Interposição contra decisão que não concedeu efeito suspensivo ao recurso. Prejudicado. Recurso não conhecido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000784843
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno Cível no
2287505-50.2019.8.26.0000/50000, da Comarca de São Paulo, em que são
agravantes CECI SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, JOE
YAQUB KHZOUZ, LILIAN FEHER KHZOUZ, MARIO FRANCISCO ALVES
LANZARA
GIANGRANDE,
ELIANA
CRISTINA
GRANATO,
BKO
DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA, B K O ENGENHARIA E
COMÉRCIO
LTDA
e
BKO
INCORPORADORA
LTDA,
é
agravado
CONDOMINIO EDIFICIO BK30 ALTO DA BOA VISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
parcial provimento ao recurso de agravo de instrumento e não conheceram do agravo
interno.V.U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
2
Voto no 23795
Agravo Interno Cível 2287505-50.2019.8.26.0000/50000
Agravantes: Ceci Spe Empreendimentos Imobiliários Ltda, Joe Yaqub Khzouz,
Lilian Feher Khzouz, Mario Francisco Alves Lanzara Giangrande, Eliana
Cristina Granato, Bko Desenvolvimento Imobiliario Ltda, B K O Engenharia e
Comércio Ltda e Bko Incorporadora Ltda
Agravado: Condominio Edificio Bk30 Alto da Boa Vista
Comarca: São Paulo
Juiz: Guilherme Silva e Souza
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA. Decisão
que afasta a impugnação à penhora. Recurso dos
executados. Nulidade da citação. Citação realizada
no endereço que constava na matrícula da unidade
geradora dos débitos condominiais como sendo o da
sede da citada. Carta recebida for funcionário da
portaria. Citação válida. Ademais, ausente qualquer
prejuízo, pois, embargos à execução foram recebidos
e julgados. Impenhorabilidade de bem constrito ao
regime de patrimônio de afetação. Aplicação da Lei
10.931/04. Fundamento de que obra já foi entregue e
expedido habite-se. Conclusão das obras que, por si
só, não libera o bem de sua afetação. Necessidade de
comprovação de liquidação das obrigações do
incorporador perante a instituição financiadora do
empreendimento. Imóvel que não pode, por ora, ser
penhorado.
Decisão
reformada.
Recurso
parcialmente provido.
AGRAVO INTERNO. Interposição contra decisão
que não concedeu efeito suspensivo ao recurso.
Prejudicado. Recurso não conhecido.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
3
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a respeitável
decisão que, nos autos de execução de título extrajudicial ajuizada por Condomínio
Edifício BK30 Alto da Boa Vista em face de Ceci SPE Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e outros, rejeitou impugnação à penhora, entendendo não haver
nulidade na citação realizada no endereço constante na matrícula do imóvel, e que,
propriamente sobre a nulidade da penhora, “conquanto tivesse o condomínio
conhecimento do negócio jurídico, nunca houve efetiva imissão na posse da unidade
pelo compromissário comprador, tampouco alteração formal da titularidade junto ao
registro de imóveis competente” (fls. 523/524 dos autos de origem).
Irresignados, recorrem os executados/impugnantes alegando, em
suma, que há nulidade da citação da empresa Ceci, o que leva a nulidade de todos
outros atos posteriores, pois, foi citada em endereço que já não mais se localizava sua
sede, bem como não reconhece a assinatura aposta no aviso de recebimento; que o
valor da causa deve ser readequado, pois está errado conforme o pedido realizado;
que impossível a penhora do imóvel, pois já foi alienado fiduciariamente e também
serve de garantia hipotecária em favor do Banco Pan; que possuem interesse no
pedido de se assegurar a garantia dada ao banco, já que, caso permaneça penhorado,
o banco poderia adiantar o vencimento das parcelas ou requerer novas garantias; que
o bem está submetido ao regime de afetação patrimonial; que a execução deve se dar
pelo modo menos gravoso para o executado; e que a decisão é nula por não se
manifestar sobre: a) registro do endereço da empresa Ceci na Receita Federal e
Jucesp, b) excesso de execução, c) patrimônio de afetação, d) garantia bancária, e)
execução menos onerosa ao executado. Pedem a concessão de efeito suspensivo ao
recurso e do benefício da Justiça Gratuita.
Indeferida a liminar pedida (fls. 1.139/1.141).
Os agravantes também interpuseram agravo interno contra a
decisão proferida às fls. 1.139/1.141 (autos no 2287505-50.2019.8.26.0000/5000),
que indeferiu o pleito de concessão de efeito suspensivo ao recurso de agravo de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
4
instrumento por eles interpostos.
Houve resposta (fls. 1.146/1.156).
É o relatório.
O recurso de agravo interno não deve ser conhecido.
De proêmio, tem-se que o agravo interno interposto contra a
decisão que indeferiu o pleito de concessão de efeito suspensivo, pelos agravantes,
resta prejudicado em razão do julgamento do correlato agravo de instrumento.
Já o agravo de instrumento, deve ser parcialmente provido.
Inicialmente, afasto o argumento de que há nulidade na decisão
por omissão de argumentos levantados na impugnação.
Isso pelo simples motivo de que alguns dos temas apontados
como omissos não são matérias apreciáveis em impugnação à penhora, e, por outro
lado, foram objeto de análise nos próprios embargos à execução.
Além disso, o juiz não está obrigado a responder todas as
alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundar a
decisão, nem se obriga a ter-se aos fundamentos indicados por elas e tampouco a
responder um a um todos os seus argumentos (JTJ 259/14).
Com efeito, os argumentos de excesso de execução, modo de
executar de forma menos onerosa ao devedor e valor atribuído à causa não devem ser
discutidos em impugnação à penhora, mas sim em embargos à execução, os quais
foram conhecidos e julgados pelo MM. Juízo a quo, tratando, inclusive, da questão
do valor da causa.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
5
No mais, ainda que possa se discordar da fundamentação
adotada na decisão que manteve a penhora, é certo que trouxe sua razão de decidir, e,
como já dito, tendo encontrado motivo suficiente para manutenção do ato constritivo,
não precisa afastar todos argumentos trazidos pelos executados.
Logo, não se vislumbra qualquer nulidade na respeitável decisão
recorrida.
Ainda em caráter inicial, não vislumbro a existência de qualquer
nulidade no processo citatório da empresa Ceci.
A discussão cinge-se se válida a citação realizada no endereço
acostado como sendo sede da ré tanto na matrícula do imóvel da unidade geradora
dos débitos condominiais, como também nos instrumentos contratuais; ou, se deveria
se exigir do condomínio exequente que realizasse pesquisa nos órgãos de registro da
empresa para verificar atual localização da ré.
Acrescente-se, ainda, que o Aviso de Recebimento foi recebido
normalmente pela pessoa responsável pela correspondência no condomínio edilício,
não havendo qualquer referência de não ser mais o endereço da agravante.
Nesse contexto, tem-se que cabia à agravante cientificar o
agravado acerca de eventual alteração em seu endereço (inclusive para viabilizar o
recebimento das cobranças), além do mais, a carta de foi devidamente recebida por
funcionário da portaria, não há como se reconhecer a invalidade da citação.
Com efeito, a citação feita por via postal é pessoal (são fictas
apenas as citações realizadas por edital ou com hora certa) e, nos termos do artigo
248, §4o, do Código de Processo Civil, Nos condomínios edilícios ou nos
loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a
funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que,
entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
6
lei, que o destinatário da correspondência está ausente.
Nesse sentido é a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de
Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de cobrança de
despesas de condomínio. Ré revel. Sentença de
procedência do pedido. Fase de cumprimento de
sentença. Insurgência contra decisão que rejeitou a
impugnação ao cumprimento de sentença. Alegação de
nulidade processual por ausência de citação válida na
fase de conhecimento. Não ocorrência. Pessoa
jurídica. Citação efetivada no endereço da sede social
constante dos atos constitutivos apresentados ao
condomínio agravado antes do ajuizamento da ação,
cujo comprovante foi entregue na portaria do edifício
e foi firmado pelo funcionário responsável pelo
recebimento das correspondências sem nenhuma
ressalva. Citação da pessoa jurídica válida. Dicção do
art. 248, §§ 2o e 4o, do CPC. Agravante que deve
suportar os efeitos da revelia. Nulidade da fase de
conhecimento por ausência de registro da penhora à
margem da matrícula imobiliária. Matéria que não
pode ser conhecida por esta Corte de Justiça, uma vez
que não foi suscitada perante o juízo de primeiro grau
e, por conseguinte, não foi objeto de apreciação por
meio da decisão agravada. Decisão mantida. AGRAVO
NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento
2045334-28.2020.8.26.0000; Relator (a): Carmen
Lucia da Silva; Órgão Julgador: 25a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 3a
Vara Cível; Data do Julgamento: 24/07/2020; Data

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
7
de Registro: 24/07/2020) (grifos não originais)
AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. Citação
realizada no endereço que constava na matrícula da
unidade geradora dos débitos condominiais como
sendo o da sede da ré. Carta recebida for funcionário
da portaria. Citação válida. Defeito na representação
processual do autor não verificado. Inexistência de
irregularidades
na
cobrança.
Contribuições
condominiais devidas. Recurso desprovido. (TJSP;
Apelação Cível 1074775-04.2016.8.26.0100; Relator
(a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36a Câmara
de Direito Privado; Foro Central Cível - 41a Vara
Cível; Data do Julgamento: 11/10/2017; Data de
Registro: 11/10/2017) (grifos não originais)
APELAÇÕES CÍVEIS. Estabelecimentos de Ensino.
Ação
Monitória.
Sentença
de
Procedência.
Inconformismo
de
ambas
as
Partes.
Parcial
Acolhimento dos dois Recursos. Nulidade da Citação.
Inocorrência.
Carta
Citatória
recebida
em
Condomínio edilício. Inteligência do art. 248, §4o,
CPC. Mudança de endereço não informada. Citação
válida.
Revelia
bem
decretada.
Presunção
de
veracidade relativa, que não induz necessariamente à
Procedência do Pedido. Contrato de Prestação de
Serviços Educacionais. Trancamento da matrícula.
Abusividade de cláusula que permite a cobrança em
período posterior. Possibilidade de cobrança até a
formalização do trancamento. Serviços que foram
colocados em disponibilidade. Ressarcimento a título
de
gastos
com
a
contratação
de
Advogado.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
8
Descabimento. Juros moratórios e correção monetária.
Incidência
a
partir
do
vencimento
de
cada
mensalidade. Inteligência do artigo 397 do Código
Civil. Mora ex re. Sentença reformada. RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS, reformando-se a r.
Sentença para que o Pedido Principal seja Julgado
Parcialmente Procedente, constituindo de pleno direito
o Título Executivo Judicial no valor equivalente às
mensalidades de agosto a novembro de 2009, com
correção monetária e juros de mora de 1% (hum por
cento) ao mês desde o vencimento de cada uma. Diante
da sucumbência recíproca, cada Parte arcará com
metade das custas e despesas processuais e com os
honorários advocatícios de seus respectivos Patronos
ora fixados em 11% (dez por cento) sobre o valor da
condenação, observada a Justiça Gratuita concedida à
Ré, nos termos dos artigos 86, caput e 85, §2o, do
Código de Processo Civil, já considerados os
honorários recursais do artigo 85, §11 do mesmo
Diploma Legal ao Recurso. (TJSP; Apelação Cível
1000634-37.2014.8.26.0309;
Relator
(a):
Penna
Machado; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito
Privado; Foro de Jundiaí - 1a Vara Cível; Data do
Julgamento:
20/09/2017;
Data
de
Registro:
21/09/2017) (grifos não originais)
Portanto, não há que se falar em nulidade da citação.
Ainda que assim não fosse, não se vislumbra a existência de
qualquer prejuízo para a agravante, uma vez que, ainda que em um primeiro
momento o MM. Juízo a quo não tenha recebido os embargos à execução diante de
sua intempestividade, em embargos de declaração, diante da notícia de possível falha

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
9
citatória, os acolheu para recebimento dos embargos à execução, os quais já foram
apreciados e julgados tanto em primeiro como em segundo grau.
Assim, recebendo-se os embargos, e dando a oportunidade de se
discutir a própria execução, ainda que houvesse falha na citação, não haveria que se
falar em nulidade, pois a defesa da agravante foi normalmente recebida, sanando
eventual falha. É o escólio doutrinário:
Pela citação, alguém (o citando) é convocado para
integrar
o
processo,
dele
se
tornando
parte
independentemente de sua vontade (e até mesmo contra
sua vontade). Citação é, pois, o ato pelo qual alguém é
convocado a integrar um processo, dele se tornando
parte independentemente de sua vontade.
Não pode haver desenvolvimento válido e regular do
processo sem que tenha sido o demandado (réu ou
executado) validamente citado (art. 239). Ressalvam-
se, porém e como não poderia deixar de ser aqueles
casos em que o procedimento se encerra antes mesmo
do momento em que normalmente o demandado seria
citado, seja por ter sido indeferida a petição inicial,
seja por ter o pedido sido julgado liminarmente
improcedente (art. 239, in fine). Nestes casos,
transitada em julgado a sentença proferida antes da
citação do demandado, este deverá ser comunicado do
teor da sentença pelo escrivão ou chefe de secretaria
(art. 241).
O comparecimento espontâneo do citando, porém,
supre a falta ou nulidade de citação. Neste caso, o
prazo para oferecimento de contestação ou de
embargos do executado correrá a partir da data em
que tenha ocorrido o comparecimento espontâneo

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
10
(art. 239, § 1o).
Admite-se
que
o
demandado,
ao
ingressar
espontaneamente no processo, alegue a nulidade da
citação. Neste caso, rejeitada a alegação, tratando-se
de processo de conhecimento o réu será considerado
revel e, tratando-se de processo de execução, o feito
terá regular seguimento (art. 239, § 2o). Acolhida a
alegação de nulidade da citação, porém, o prazo (para
oferecimento de contestação ou de embargos do
executado) terá corrido a partir da data do
comparecimento
espontâneo
do
citando.
É
estrategicamente interessante, pois, que nesse caso
tenha o demandado oferecido, logo ao ingressar no
processo,
sua
contestação
ou seus
embargos,
alegando a falta ou nulidade de citação como
preliminar. Neste caso, acolhida a alegação, o ato
será reputado tempestivo. (CÂMARA, Alexandre
Freitas; O novo processo civil brasileiro, 3. ed.; São
Paulo: Atlas, 2017; p. 156) (grifos não originais)
De outro lado, é de se reconhecer que o bem imóvel penhorado
não poderia, por ora, ter sido objeto de penhora.
Ocorre que, conforme demonstrado pelos agravantes, e não
questionado pelo agravado, tal bem está em regime de patrimônio de afetação, e,
enquanto não liquidadas as dívidas que ele busca garantir, mesmo com a já entrega e
habite-se do empreendimento, não pode ser objeto de penhora para dívidas diversas.
De maneira resumida, e sem aprofundar desnecessariamente no
tema, cabe lembrar que a Lei 10.931/04 trouxe a figura do regime de afetação de
bens dentro da incorporação imobiliária, garantindo a hipótese do incorporador criar
regime de afetação de bens (terreno e acessões objeto da incorporação, além de bens

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
11
e direitos a eles vinculados), os quais garantiriam a realização da incorporação, com
respectiva entrega das unidades imobiliárias, e, também, estariam afastados do
universo patrimonial do próprio incorporador.
Diz a doutrina especializada:
Afetação tem o significado de justamente prender ou
ligar um patrimônio a um empreendimento, a uma
obrigação, a um compromisso, não se liberando
enquanto perdura a relação criada entre aquele que se
obriga e os credores da obrigação. Ao mesmo tempo
em que se estabelece a vinculação ao cumprimento de
uma
obrigação,
decorre
a
segregação
não
propriamente da titularidade de uma pessoa, mas da
sua livre disponibilidade, de seu uso ou posse. (...)
Condiciona-se, todavia, o exercício dos poderes
emanados da propriedade ao cumprimento das
obrigações econômicas e fiscais da incorporação. Pode-
se afirmar que se instituiu um regime especial da
propriedade, com a finalidade de proteger a
incorporação como uma entidade que vai adquirindo
cada vez mais autonomia. O intuito é trazer segurança
jurídica aos adquirentes de imóveis na planta ou ainda
em construção. E justamente para evitar desvios de
valores, oneração do imóvel e a oneração do acervo
por outras obrigações do incorporador.
(...)
...imune dos credores cujos créditos não se encontram
vinculados ao empreendimento, ou em que as dívidas
do
incorporador
não tiveram
origem na sua
implantação” (...) Os bens que integram o conjunto da
afetação têm, no seu tratamento, como que quase uma

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
12
personalidade própria, formando um mundo destacado,
com um tratamento próprio, uma contabilidade
individual
e
diferente
daquela
da
empresa
incorporadora, que perdura enquanto destinado ao
cumprimento da função de garantia e segurança que a
lei incumbiu.” (RIZZARDO, Arnaldo; Condomínio
edilício e incorporação imobiliária; Rio de Janeiro:
Forense, 4a edição, 2015; pp. 360/361).
De pronto, ainda que não alegado, mas para que não pairem
dúvidas, cabe ressaltar que o fato de a matrícula individualizada do bem penhorado
não conter averbação sobre o patrimônio de afetação, quando da conclusão da obra e
desdobramento de matrícula individuais, não interfere em seu reconhecimento.
Ocorre que a afetação do patrimônio como um todo não é
interrompida enquanto não houver o levantamento formal na matrícula originária
(matrícula-mãe), relativa ao imóvel em que desenvolvido o empreendimento.
Isso porque não há exigência legal do transporte da averbação
sobre o patrimônio de afetação da matrícula originária para cada uma das matrículas
individuais abertas para as unidades construídas.
No mais, diz o agravado que não há que se falar em patrimônio
de afetação por a obra já foi concluída, expedido habite-se e inclusive entregue parte
de suas unidades.
Sem razão.
Afirmam os agravantes, fatos não contestados pelo agravado,
que ainda subsistem débitos de natureza bancária com relação ao empreendimento,
de modo que, ainda que concluída a obra, não houve a extinção do patrimônio nos
termos do artigo 31-E, I, da Lei 4.591/64.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
13
Com efeito, a extinção do patrimônio de afetação não ocorre
apenas com averbação da construção e entrega das unidades aos adquirentes, sendo
necessário, igualmente, a liquidação das obrigações do incorporador perante a
instituição financiadora do empreendimento; resguardando-se, assim, não só os
adquirentes das unidades, como também a instituição que concedeu crédito para
desenvolvimento.
Nesse sentido, e sendo verdadeiras aulas sobre o tema, colaciona-
se ementa de dois votos paradigmáticos deste Egrégio Tribunal de Justiça:
Recuperação judicial. Grupo Viver. Incorporadoras e
SPEs responsáveis pelos empreendimentos, em pedido
conjunto (consolidação processual). Decisão agravada
que determinou que as SPEs com patrimônio de
afetação instituído deveriam formular planos distintos,
admitindo assim consolidação substancial apenas no
que diz respeito às controladoras e SPEs sem essa
garantia. Inconformismo das recuperandas, buscando
assegurar a consolidação substancial para todas as
empresas do grupo, com apresentação de plano
unitário e massificação da posição dos credores em
relação ao conjunto das devedoras. Descabimento.
Julgamento de outro agravo de instrumento, interposto
por banco credor contra a mesma decisão aqui
recorrida, no qual se adotou solução diametralmente
oposta, recusando-se sequer a possibilidade de
requerimento de recuperação por parte das SPEs com
patrimônio de afetação e excluindo-as do processo.
Pedidos
subsidiários
aqui
formulados
pelas
agravantes, visando o reconhecimento de que em
alguns casos os patrimônios de afetação não mais

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
14
subsistiriam,
igualmente
impertinentes.
Desnecessidade, nos casos em que já concluídas as
obras e abertas matrículas individuais para as
unidades, de transporte da averbação do gravame
para cada uma delas. Alegação de extinção total de
algumas obrigações, inclusive bancárias, quanto a
alguns dos empreendimentos, desmentida em relatório
da Administradora Judicial. Necessidade, de todo
modo, de providências, por parte das sociedades de
propósito específico envolvidas, no sentido do
levantamento da averbação. Presunção, enquanto
pendente essa, de pendência de obrigações não
liquidadas. Irrelevância do momento em que instituída
a afetação, tendo em vista o argumento de que em
muitos casos contemporânea ao final das obras.
Vinculação do patrimônio de afetação à satisfação
também das dívidas anteriores. Irrelevância, por igual,
da alegada (e de resto não comprovada) ausência de
benefícios fiscais a algumas das SPEs por conta da
afetação. Pretensão recursal prejudicada, por outro
lado, quanto ao pedido de modificação do critério de
contagem de prazo para a apresentação do plano, visto
que formulado tendo em conta a situação prevista na
decisão
agravada,
que
acabou
sensivelmente
modificada
no
julgamento
de
outros
agravos,
certamente
exigindo
que
novos
prazos
sejam
concedidos
para
a
promoção
das
adequações
determinadas.
Agravo
de
instrumento
das
recuperandas parcialmente conhecido e nessa parte
desprovido.
(TJSP;
Agravo
de Instrumento
2007654-14.2017.8.26.0000;
Relator
(a):
Fabio
Tabosa; Órgão Julgador: 2a Câmara Reservada de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
15
Direito Empresarial; Foro Central Cível - 2a Vara
de Falências e Recuperações Judiciais; Data do
Julgamento:
12/06/2017;
Data
de
Registro:
20/06/2017) (grifos não originais)
Agravo de instrumento. Recuperação judicial. Decisão
que deferiu o processamento conjunto da recuperação
das agravadas e determinou a apresentação de plano
individualizado
pelas
sociedades
de
propósito
específico com patrimônio de afetação. Recurso
conhecido, a despeito do equívoco na identificação dos
patronos das agravadas, não havido efetivo prejuízo à
sua defesa. Fixado o entendimento, nesta 2a Câmara,
de que incompatível o instituto da recuperação judicial
com o patrimônio de afetação. Extinção da afetação,
ademais, que não se dá tão somente pelo término e
averbação da obra, instituído o condomínio, senão
também pela satisfação das obrigações garantidas,
incluído o crédito do financiador, e cancelamento do
registro respectivo. Artigo 31-E, inciso I, da Lei
4.591/64, com redação dada pela Lei 10.931/04.
Decisão revista. Recurso provido. (TJSP; Agravo de
Instrumento 2052507-11.2017.8.26.0000; Relator (a):
Claudio Godoy; Órgão Julgador: 2a Câmara
Reservada de Direito Empresarial; Foro de Taubaté
- 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/11/2017;
Data de Registro: 28/11/2017) (grifos não originais)
E, no caso dos autos, não havendo notícia de sequer quitação do
débito da empreendedora com a instituição financeira concedente de crédito para a
obra; bem como não se tratando o débito condominial decorrente da obra, não há
como se penhorar bem dedicado ao regime de afetação.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo Interno Cível no 2287505-50.2019.8.26.0000/50000 -São Paulo - Voto: no
16
Portanto, de rigor a reforma da respeitável decisão, e, parcial
acolhimento da impugnação, para afastar a penhora sobre o imóvel.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso de agravo
de instrumento e não se conhece do agravo interno.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora