Tribunal: TJSP
Processo: 1068032-12.2015.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Eduardo Siqueira
Órgão colegiado: 38a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-23
Data de publicação: 2020-04-23

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DESISTÊNCIA DA AVENÇA - DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL – O PERCENTUAL DEVE SER RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – EFETIVA NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO NO CASO EM CONCRETO PARA RETENÇÃO DE 25%. – RECURSO IMPROVIDO NESTE PONTO.

APELAÇÃO - AÇÃO

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DESISTÊNCIA DA AVENÇA - DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL – O PERCENTUAL DEVE SER RAZOÁVEL E PROPORCIONAL – EFETIVA NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO NO CASO EM CONCRETO PARA RETENÇÃO DE 25%. – RECURSO IMPROVIDO NESTE PONTO.

APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - CORREÇÃO MONETÁRIA. A correção monetária ou atualização monetária tem como finalidade, apenas e tão somente, a recomposição do valor da moeda. Razão pela qual, os valores a serem restituídos pela Apelante devem ser acrescidos de correção monetária desde cada desembolso, evitando-se, assim, que os Apelados suportem qualquer prejuízo que o lapso temporal possa causar em relação à desvalorização da moeda nacional. RECURSO IMPROVIDO NESTE PONTO.

APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - JUROS DE MORA. Devem incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da ação, e não desde a data de citação, como decidido na sentença. Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito em julgado porque, no caso, não foi a Apelante que deu causa ao desfazimento do negócio jurídico e sim os Apelados. – RECURSO PROVIDO NESTE PONTO

SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000278520
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1068032-12.2015.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARQUES DE
SÃO VICENTE EMPREENDIMENTOS LTDA, são apelados DÉBORA CRISTINA
VIESI DE MELLO e FLÁVIO ATORRE DE MELLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 38a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARIO DE OLIVEIRA
(Presidente) e SPENCER ALMEIDA FERREIRA.
São Paulo, 23 de abril de 2020.
EDUARDO SIQUEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1068032-12.2015.8.26.0100 -Voto no
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VOTO No: 28554
APEL.No: 1068032-12.2015.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO FORO CENTRAL CÍVEL (14aVARA CÍVEL)
APTE. : MARQUES DE SÃO VICENTE EMPREENDIMENTOS LTDA
APDOS. : DÉBORA CRISTINA VIESI DE MELLO E OUTRO
APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - DESISTÊNCIA DA
AVENÇA - DIREITO DE RETENÇÃO PARCIAL
O
PERCENTUAL DEVE SER RAZOÁVEL E PROPORCIONAL
EFETIVA NECESSIDADE DE ADEQUAÇÃO NO CASO EM
CONCRETO PARA RETENÇÃO DE 25%.
RECURSO
IMPROVIDO NESTE PONTO.
APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - CORREÇÃO
MONETÁRIA. A correção monetária ou atualização monetária
tem como finalidade, apenas e tão somente, a recomposição do
valor da moeda. Razão pela qual, os valores a serem restituídos
pela Apelante devem ser acrescidos de correção monetária desde
cada desembolso, evitando-se, assim, que os Apelados suportem
qualquer prejuízo que o lapso temporal possa causar em relação à
desvalorização da moeda nacional. RECURSO IMPROVIDO
NESTE PONTO.
APELAÇÃO - AÇÃO ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO
CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS
COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - JUROS DE MORA.
Devem incidir juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado da ação, e não desde a data de citação, como decidido na
sentença. Ressalte-se que os juros têm início a partir do trânsito
em julgado porque, no caso, não foi a Apelante que deu causa ao
desfazimento do negócio jurídico e sim os Apelados. RECURSO
PROVIDO NESTE PONTO
SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto por MARQUES
DE SÃO VICENTE EMPREENDIMENTOS LTDA, nos autos da “AÇÃO
ORDINÁRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS

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PAGAS COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO PARCIAL DE TUTELA”, que lhe move
DÉBORA CRISTINA VIESI DE MELO E FLÁVIO ATORRE DE MELLO, cujos
pedidos iniciais foram julgados parcialmente procedentes, “declarando rescindido
o contrato firmado entre as partes, bem como a abusividade da cláusula 6.8, (ii)
convertendo em definitiva a tutela antecipada concedia e (iii) condenando a
requerida a restituir aos autores 75% dos valores pagos em razão da promessa
de compra e venda; com atualização monetária pela tabela prática do TJ-SP
desde cada pagamento e juros de mora de 1% contados da citação” nos moldes
da sentença de fls. 285/289 de lavra da ilustre magistrada DRA. LETÍCIA
ANTUNES TAVARES, integrada pela decisão de fls. 297/298, da Juíza
CLARISSA RODRIGUES ALVES, da qual o relatório se adota.
A Apelante alega, em síntese, que: a) deve ser observado o
contrato firmado entre as partes no tocante a retenção e devolução de 70%; b) o
percentual não é desproporcional motivo pelo qual deve ser mantido como
contratado; c) a correção monetária deve incidir desde o ajuizamento da ação e
os juros de mora desde o trânsito em julgado (fls. 302/314).
O recurso foi preparado às fls. 315/316 e 357/358.
Os Apelados apresentaram contrarrazões recursais às fls.
320/330 pugnando pela manutenção da sentença tal como lançada aos autos.
É o relatório.
Respeitado o entendimento da ilustre magistrada de 1o grau,
a r. sentença ora recorrida merece parcial reparo.
Trata-se de ação ordinária de resolução contratual cumulada
com restituição de valores pagos, ajuizada pelos Apelados em face da Apelante.
Alegaram os Apelados ser necessária a devolução de 90%
(noventa porcento) dos valores pagos.
A Apelante, por sua vez, aduz ser devida a restituição do

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percentual de 70% (setenta porcento), conforme cláusula firmada entre as
partes.
É incontroversa a relação jurídica existente entre as partes e
o direito de rescindir o contrato.
A controvérsia gira em torno do percentual.
Anoto que o compromissário comprador tem direito à
devolução das parcelas pagas, caso assim não o fosse, haveria enriquecimento
sem causa da promitente vendedora.
A restituição das prestações é, pois, uma consequência da
resolução contratual.
Segundo a Súmula no 01 do E. Tribunal de Justiça, “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem” .
Analisando detidamente os autos, verifica-se que o
percentual estabelecido em contrato (restituição de 70%) efetivamente, como
muito bem salientou o Juízo a quo, não é proporcional às particularidades do
caso em concreto, como também não segue o que o Superior Tribunal de Justiça
e este Egrégio Tribunal vem decidindo em casos análogos. Vejamos:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Desistência do
promitente comprador. Parcial procedência para declarar a
rescisão contratual e determinar a devolução de 80% dos valores
pagos. Irresignação da promitente vendedora. Pleito de aplicação
das
retenções
previstas
contratualmente.
Descabimento.
Cláusulas leoninas, que prevê a retenção de até 70% dos valores
pagos, o que representaria desvantagem excessiva ao consumidor
e enriquecimento ilícito da vendedora. Fixação única em 20%

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sobre os valores pagos que se mostra compatível com a
análise do caso e se coaduna ao parâmetro do A. STJ. (...).
Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1023498-89.2016.8.26.0506; Relator
(a): Rodolfo Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara Cível; Data do
Julgamento: 02/03/2020; Data de Registro: 02/03/2020) (Grifei)
Imóvel
Compra e venda
Rescisão contratual

Compromisso de compra e venda de imóvel (terreno/lote),

Loteamento
Rescisão motivada pelo inadimplemento do
compromissário comprador Código de Defesa do Consumidor
Aplicabilidade Impossibilidade de obstar a restituição de valores
nos contratos de compra e venda de bem imóvel ou nas
alienações fiduciárias em garantia
Incidência do artigo 53 do
CDC Não aplicação da Lei no 13.786/2018, que alterou às Leis
4.591/64 e 6.766/79, acrescentando o artigo 35-A Pacto firmado
antes de sua vigência
Devolução dos valores pagos

Possibilidade Assegurada a retenção de percentual Inteligência
dos enunciados das Súmulas no 543 do STJ e no 1, 2 e 3 do TJSP
Observância da jurisprudência do STJ, que admite a
flutuação da retenção entre os valores de 10% e 25% dos
valores pagos, conforme a peculiaridade do caso

Peculiaridade (singularidade) relativa à questão de fato

Percentual de retenção estabelecido pela r. sentença em 10%
dos valores pagos pela autora
Montante que se mostra
suficiente para fazer frente às despesas administrativas e demais
prejuízos
Pretensão do aumento do percentual de retenção
afastada Indenização pela fruição do imóvel (taxa de fruição)
Ausência de provas do exercício da posse pelo réu, bem como
ausente do uso efetivo pela construção, edificação, realização de
benfeitorias ou proveito econômico Descabimento Correção
monetária desde o desembolso Juros de mora Fluência a
partir do trânsito em julgado Observância aos precedentes
do STJ Honorários advocatícios decorrentes da sucumbência
recíproca Fixação da verba honorária devida pela autora sobre o
valor da condenação e não sobre o valor da causa Cabimento
Majoração indevida da verba honorária devida pelo réu à autora
Pretensão não acolhida. Recurso provido em parte.

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(TJSP; Apelação Cível 1009143-78.2018.8.26.0482; Relator
(a): Henrique Rodriguero Clavisio; Órgão Julgador: 18a Câmara de
Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 3a Vara Cível; Data
do Julgamento: 18/02/2020; Data de Registro: 20/02/2020)(Grifei)
Compromisso de compra e venda de imóvel. Rescisão
contratual a pedido do compromissário comprador, sem culpa do
promitente vendedor. Abusividade, em tais pactos, da disposição
que preveja a perda integral dos valores pagos. Cabimento da
devolução reconhecido pelas Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte,
sendo razoável a retenção de 20% para cobrir as despesas da
parte contrária. Devida, ainda, verba compensatória pela
fruição do bem, da tomada de posse até sua devolução.
Correção monetária devida desde o desembolso e juros
apenas a partir do trânsito em julgado. Cabimento de
compensação entre as verbas devidas por cada parte. Recurso
parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação
Cível
1009625-89.2019.8.26.0482; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão
Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente
Prudente - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/02/2020; Data de
Registro: 19/02/2020) (Grifei).
Destarte, o percentual de restituição estabelecido em
sentença deve ser mantido.
A correção monetária efetivamente deve incidir desde cada
desembolso, medida necessária a manter o valor da moeda, motivo pelo qual não
há que se falar em incidência a partir do ajuizamento da ação como pretende a
Apelante.
Por outro vértice, a sentença merece reforma no tocante a
incidência de juros de mora.
Isto porque o entendimento consolidado do Superior
Tribunal de Justiça, na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda
de bem imóvel por inadimplemento do comprador, os juros de mora devem incidir
a partir do trânsito em julgado, uma vez que inexiste mora da vendedora a

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justificar a incidência desde a citação.
“Na hipótese de resolução contratual do compromisso de
compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada,
pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a
partir do trânsito em julgado da decisão.” (AgRg no REsp no 1.342.255/SP, Min.
João Otávio de Noronha).
Destarte, de rigor a reforma da sentença ora recorrida tão
somente neste ponto em específico.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso,
para que a incidência dos juros de mora ocorra a partir do trânsito em julgado da
decisão.
EDUARDO SIQUEIRA
Desembargador Relator