Tribunal: TJSP
Processo: 0076577-93.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-03

Ementa:
r o preparo - Inércia certificada pela Secretaria, que impõe a aplicação da pena de deserção - RECURSO NÃO CONHECIDO.

LEGITIMIDADE PASSIVA - Promessa de compra e venda de imóvel - Empresa corré, SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que alega ter vendido suas ações para terceira empresa, razão pela qual não deve responder pelos prejuízos reclamados pelos autores - Sentença que afastou a arguição de ilegitimidade, reconhecendo a responsabilidade solidária das rés SETIN e AGIN pelos danos reclamados pelos autores - Sentença da SETIN, limitada apenas à questão da legitimidade, não discutindo o mérito - Manutenção da sentença, sobretudo porque a SETIN não só constou da promessa de compra e venda firmada com os autores, mas também atuou em conjunto com a construtora para uma finalidade comum, qual seja, a de comercialização e incorporação do empreendimento - Responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único e art. 25, § 1o, ambos do CDC - Legitimidade passiva bem reconhecida na sentença - Precedentes jurisprudenciais envolvendo as rés - RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO.

INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - Comprovado o atraso na entrega das chaves, inafastável a mora da construtora ré, pelo período compreendido a partir da data de entrega contratual prevista, já incluído o prazo de 180 dias de tolerância, até a efetiva entrega das chaves, e não do habite-se, como constou da sentença – Súmula 160-TJSP - Obrigação da construtora que se considera cumprida com a entrega das chaves, ocasião em que os promitentes compradores passam a fazer uso e gozo do imóvel - Inexistência de elementos nos autos, de que o recebimento tardio tenha ocorrido por culpa dos autores - Sentença reformada apenas para modificar o período de mora das vendedoras - RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 0076577-93.2012.8.26.0100; Relator (a): Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 33a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/12/2020; Data de Registro: 03/12/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda

Relator(a):

Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes

Comarca:

São Paulo

Órgão julgador:

9a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

01/12/2020

Data de publicação:

03/12/2020

Ementa:
DESERÇÃO - Corré, AGIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., que foi intimada por mais de uma vez para complementar o preparo - Inércia certificada pela Secretaria, que impõe a aplicação da pena de deserção - RECURSO NÃO CONHECIDO.

LEGITIMIDADE PASSIVA - Promessa de compra e venda de imóvel - Empresa corré, SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que alega ter vendido suas ações para

Ementa:
DESERÇÃO - Corré, AGIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., que foi intimada por mais de uma vez para complementar o preparo - Inércia certificada pela Secretaria, que impõe a aplicação da pena de deserção - RECURSO NÃO CONHECIDO.

LEGITIMIDADE PASSIVA - Promessa de compra e venda de imóvel - Empresa corré, SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que alega ter vendido suas ações para terceira empresa, razão pela qual não deve responder pelos prejuízos reclamados pelos autores - Sentença que afastou a arguição de ilegitimidade, reconhecendo a responsabilidade solidária das rés SETIN e AGIN pelos danos reclamados pelos autores - Sentença da SETIN, limitada apenas à questão da legitimidade, não discutindo o mérito - Manutenção da sentença, sobretudo porque a SETIN não só constou da promessa de compra e venda firmada com os autores, mas também atuou em conjunto com a construtora para uma finalidade comum, qual seja, a de comercialização e incorporação do empreendimento - Responsabilidade solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único e art. 25, § 1o, ambos do CDC - Legitimidade passiva bem reconhecida na sentença - Precedentes jurisprudenciais envolvendo as rés - RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO.

INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - Comprovado o atraso na entrega das chaves, inafastável a mora da construtora ré, pelo período compreendido a partir da data de entrega contratual prevista, já incluído o prazo de 180 dias de tolerância, até a efetiva entrega das chaves, e não do habite-se, como constou da sentença – Súmula 160-TJSP - Obrigação da construtora que se considera cumprida com a entrega das chaves, ocasião em que os promitentes compradores passam a fazer uso e gozo do imóvel - Inexistência de elementos nos autos, de que o recebimento tardio tenha ocorrido por culpa dos autores - Sentença reformada apenas para modificar o período de mora das vendedoras - RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000992835
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível
no 0076577-93.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes/apelados AGIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE
LTDA (ATUAL DENOMINAÇÃO), COMPANHIA SETIN
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES (ANTIGA DENOMINAÇÃO) e
SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são
apelados/apelantes MOACYR FERRAZ FILHO e ROSANA CRISTINA
NUNES FERRAZ.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Não conheceram do
recurso da corré AGIN, aplicada a pena de deserção. Admitiram o recurso
da corré SETIN, e no mérito, negaram-lhe provimento. No mais, deram
provimento ao recurso dos autores. V.U.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores GALDINO TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto),
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
[ANGELA LOPES]
[Relatora]
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0076577-93.2012.8.26.0100 -Voto no 904
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VOTO No 904
Apelação n. 0076577-93.2012.8.26.0100
Origem: 33a Vara Cível da Capital
Juíza: Dra. Juliana Koga Guimarães
Apelantes: MOACIR FERRAZ FILHO e ROSANA CRISTINA NUNES FERRAZ;
SETIN
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.;
AGIN
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.
Apelados: OS MESMOS
DESERÇÃO - Corré, AGIN EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES LTDA., que foi intimada por mais de
uma vez para complementar o preparo - Inércia certificada
pela Secretaria, que impõe a aplicação da pena de deserção
- RECURSO NÃO CONHECIDO.
LEGITIMIDADE PASSIVA - Promessa de compra e
venda
de
imóvel
-
Empresa
corré,
SETIN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., que
alega ter vendido suas ações para terceira empresa, razão
pela qual não deve responder pelos prejuízos reclamados
pelos autores - Sentença que afastou a arguição de
ilegitimidade, reconhecendo a responsabilidade solidária
das rés SETIN e AGIN pelos danos reclamados pelos
autores - Sentença da SETIN, limitada apenas à questão da
legitimidade, não discutindo o mérito - Manutenção da
sentença, sobretudo porque a SETIN não só constou da
promessa de compra e venda firmada com os autores, mas
também atuou em conjunto com a construtora para uma
finalidade comum, qual seja, a de comercialização e
incorporação do empreendimento - Responsabilidade
solidária nos termos do art. 7o, parágrafo único e art. 25, §
1o, ambos do CDC - Legitimidade passiva bem reconhecida
na sentença - Precedentes jurisprudenciais envolvendo as
rés - RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO.
INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DAS
CHAVES - Comprovado o atraso na entrega das chaves,
inafastável a mora da construtora ré, pelo período
compreendido a partir da data de entrega contratual
prevista, já incluído o prazo de 180 dias de tolerância, até a
efetiva entrega das chaves, e não do habite-se, como
constou da sentença Súmula 160-TJSP - Obrigação da
construtora que se considera cumprida com a entrega das

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chaves, ocasião em que os promitentes compradores
passam a fazer uso e gozo do imóvel - Inexistência de
elementos nos autos, de que o recebimento tardio tenha
ocorrido por culpa dos autores - Sentença reformada apenas
para modificar o período de mora das vendedoras -
RECURSO DOS AUTORES PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por MOACIR FERRAZ
FILHO
e
ROSANA
CRISTINA
NUNES
FERRAZ em face de SETIN
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e AGIN EMPREENDIMENTOS E
PARTICIPAÇÕES SPE LTDA. (nova denominação de COMPANHIA SETIN DE
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES), objetivando a indenização por danos
materiais, equivalentes aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel objeto do
contrato de promessa de compra e venda celebrado com as rés, a aplicação de
multa, além da restituição dos valores indevidamente cobrados pelas despesas
condominiais.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo
relatório se adota, para condenar as rés, solidariamente, a) a pagarem aos
autores, a título de danos materiais, por mês ou por fração de mês de atraso,
sendo este compreendido entre 31/09/2011 a 02/12/2011 (data da expedição do
'habite-se'), indenização de 0,5% do valor do contrato com correção pela Tabela
Prática e juros de 1% ao mês contados da citação; b) a restituírem os valores
comprovadamente despendidos a título de taxa condominial antes da data da
expedição do 'habite-se' (02/12/2011), corrigidos desde o desembolso e
acrescidos de juros de 1% ao mês contados da citação; c) a pagarem a multa
estabelecida na clausula 4.4.3., no valor de 1% sobre o valor do imóvel por mês de
atraso na entrega da obra (31/09/2011 a 02/12/2011). O valor do imóvel deverá
ser considerado como o valor do contrato atualizado pela Tabela Prática a partir
da data da assinatura do contrato. O valor apurado deverá ser corrigido pela
Tabela Prática e acrescido de juros de 1% ao mês, contados da citação. Tendo em
vista a sucumbência recíproca, as partes ratearão as custas processuais, arcando
cada qual com os honorários de seus respectivos patronos (fls. 295/297).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de

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declaração pela corré SETIN, rejeitados pela r. decisão de fl. 355. Aludida decisão
foi publicada em 04/04/2016 (fl. 357).
Inconformadas, apelam as partes, individualmente.
A corré AGIN alega falta de interesse de agir, tendo
em vista a impossibilidade de cumulação da multa prevista na cláusula penal com
lucros cessantes. Sustenta que houve caso fortuito/força maior a justificar o atraso
na entrega das obras, consistente na carência de mão-de-obra e nas chuvas
diárias. Assim, sem a ocorrência de ato ilícito e sem a prova da destinação do
imóvel, é descabida a indenização por lucros cessantes. Enfatiza que o contrato
não estabelece a multa em favor dos compradores, razão pela qual é inaplicável a
cláusula imposta na sentença, por analogia. Ao final, assevera que as despesas
condominiais são de responsabilidade dos compradores, independentemente de
terem ou não a posse do imóvel (fls. 306/330).
Os autores recorrem, insurgindo-se contra o período
delimitado na sentença com relação à mora das rés, sustentando que a cláusula
que estabelece a entrega na data da expedição do 'habite-se' é abusiva, já que o
imóvel sequer é disponibilizado nesta ocasião. Assim, postulam a reforma da
sentença para considerar o termo final da mora das rés como sendo a data da
entrega das chaves (fls. 339/348).
A corré SETIN apela, alegando ser parte ilegítima,
uma vez que apenas firmou os contratos, não sendo de sua responsabilidade os
prejuízos reclamados pelos autores. Assevera que transferiu os direitos do
empreendimento para a empresa Klabin S/A, não tendo qualquer relação jurídica
direta com os compradores, razão pela qual não tem o dever de devolver valores
que não recebeu (fls. 377/385).
Recursos processados e respondidos somente pelos
autores a fls. 367/374 e fls. 394/398.
O prosseguimento do processo foi suspenso por

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determinação do c. STJ, até julgamento do Recurso Especial, pelo rito dos
recursos repetitivos, a respeito da cumulação da cláusula penal com indenização
por lucros cessantes.
É o relatório.
Inicialmente,
fica
afastada
a
alegação
de
intempestividade da apelação da corré SETIN. Após a publicação da sentença, a
corré opôs embargos de declaração a fls. 334/337, que foram rejeitados pela r.
decisão de fl. 355. Aludida decisão foi disponibilizada no DJE em 01/04/2016
(sexta-feira) e publicada no dia 04/04/2016 (segunda-feira).
Logo, o prazo para interposição da apelação teve
início em 05/04/2016 e termo final em 27/04/2016, considerando a suspensão de
prazo ocorrida nos dias 21 e 22/04/2016. A apelação foi protocolada em
26/04/2016, sendo, portanto, tempestiva.
Por outro lado, o recurso interposto pela corré AGIN
não comporta conhecimento, em razão da deserção.
De acordo com o despacho de fls. 411/412, foi
ressaltado que o cálculo apresentado por essa apelante a fl. 362 destoa
flagrantemente do dispositivo da sentença e também do cálculo apurado pelo MM.
Juízo a quo a fl. 298. Assim, determinada a complementação do preparo, a corré
foi intimada, mas deixou decorrer o prazo concedido para o cumprimento, o que
impõe declarar a deserção do recurso.
Anote-se que o despacho acima referido consistiu em
reiteração de determinação anterior, igualmente não cumprida.
Superadas essas questões, passo ao exame dos
recursos dos autores e da corré SETIN.
Depreende-se dos autos que em 27/03/2008, os

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autores celebraram 'instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra' da
unidade n° 101, Torre B1, integrante do “Condomínio ALPHA VITA”, localizado na
Comarca de Barueri/SP, pelo preço total de R$ 284.399,00 (fls. 26/47).
A entrega estava prevista para o dia 31/03/2011
(cláusula G), prorrogável por 180 dias (cláusula 4.4), findando, portanto, em
30/09/2011.
Todavia,
as
chaves
foram
entregues
no
dia
25/09/2012 (fl. 61), privando os autores do uso do imóvel, razão pela qual
postularam a indenização pelos lucros cessantes, além da aplicação da cláusula
penal prevista para o caso de descumprimento do prazo pelas rés e a restituição
das despesas condominiais pagas antes da entrega das chaves.
A r. sentença comporta parcial reforma, como se
verá.
O recurso da corré SETIN não discute o mérito,
limitando-se apenas à ilegitimidade passiva, ao argumento de que o
empreendimento Alpha Vita foi comercializado pela empresa Klabin Segall S/A,
com quem celebrou “contrato de compra e venda e incorporação de ações e
outras avenças”, em 15/10/2007. Para corroborar sua alegação, apresentou o
documento de fls. 244/271.
Verifica-se, ainda, que a Setin Empreendimentos
Imobiliários
outorgou
procuração
pública
para
a
Companhia
Setin
de
Empreendimentos e Participações para que, em seu nome, esta última concluísse
e praticasse todos os atos tendentes à alienação das frações ideais do terreno
descrito na matrícula n° 134.903, o mesmo em que está localizado o
empreendimento que integra a unidade residencial adquirida pelos autores.
Entretanto, nenhum desses fatos tem o condão de
afastar a sua legitimidade para responder pelos prejuízos reclamados pelos
autores. Primeiro, porque consta da promessa de compra e venda o nome da

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empresa SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., sem qualquer
ressalva à anterior incorporação dessa empresa por outra (no caso, a Klabin
Segall S/A). Logo, ao contrário do que alega, a unidade foi sim comercializada por
esta referida empresa.
Segundo, porque eventuais alterações societárias,
mediante incorporação, fusão ou cessão entre as empresas não atingem os
consumidores, se estes não foram cientificados a respeito. Como bem ressaltou a
Magistrada sentenciante:
"A
empresa
SETIN
apresentou-se
diante
do
consumidor como fornecedora de serviços, de modo que é incabível, agora,
invocar a inexistência de responsabilidade em responder aos termos desta
demanda. No mais, aplica-se ao caso a teoria da aparência, não sendo viável
obrigar o consumidor a investigar previamente a efetiva ação de cada um dos
integrantes da cadeia de fornecedores, antes de postular pela satisfação de um
direito, mormente quando a atividade de cada um é de difícil verificação, tal como
ocorre na espécie, uma vez que as empresas SETIN EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e AGIN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES SPE
LTDA. fazem parte de um mesmo grupo econômico."
Em resumo, como figuraram em conjunto no contrato,
as empresas corrés respondem solidariamente nos termos do o art. 7o, parágrafo
único e art. 25, § 1o, ambos do CDC, até porque é inquestionável que ambas se
coligaram para uma finalidade comum, qual seja, a venda e a incorporação da
unidade residencial adquirida pelos autores.
No mesmo sentido, há precedentes desta Corte
envolvendo as rés:
"APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. Observância ao Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951 SP.
LEGITIMIDADE. Participação da empresa SETIN na relação jurídica, tornando-a
responsável perante o consumidor. Inteligência do parágrafo único, do art. 7o; arts.

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18, 19 e parágrafos do art. 25, CDC. (...). RECURSOS PARCIALMENTE
PROVIDOS."
(Apelação
no
1082014-64.2013.8.26.0100,
31a
Câmara
Extraordinária de Direito Privado, Rel. Des. ROSANGELA TELLES, j. 21/06/2018).
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA

VIOLAÇÃO
AÌ
DIALETICIDADE
ALEGADA
EM
PRELIMINAR
DE
CONTRARRAZOÞES
INOCORRE NCIA ARGUMENTOS FALHOS QUE NÃO
IMPEDEM
O
CONHECIMENTO
DO
RECURSO,
SE
ATACADOS
OS
FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA SE A PETIÇÃO
INICIAL
ATRIBUI
AÌS
CORREìS
O
DESCUMPRIMENTO
PARCIAL
DO
CONTRATO E A RESPONSABILIZAÇÃO PELOS DANOS SOFRIDOS, Eì
MANIFESTA A LEGITIMATIO AD CAUSAM PASSIVA DE TODAS, EX VI DA
NATUREZA AUTO NOMA E ABSTRATA DO DIREITO DE AÇÃO - (...) -
APELAÇÕES
PARCIALMENTE
PROVIDAS.”
(Apelação
n°
1011055-67.2013.8.26.0068, 8a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Alexandre
Coelho, j. 19/10/2016).
"Compra e venda - aplicação do Código de Defesa do
Consumidor - preliminar de ilegitimidade passiva e denunciação à lide - atraso na
entrega das obras demonstrado - aplicação da multa moratória correspondente a
1% sobre o valor do imóvel por mês de atraso possibilidade - lucros cessantes
devidos no importe de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel -
Necessidade manutenção da restituição de valores pagos a título de taxas
condominiais e IPTU, de forma simples sentença parcialmente reformada
preliminares afastadas - recurso da rés desprovidos e parcialmente provido o
apelo dos autores." (Apelação n° 1021178-91.2014.8.26.0100, 5a Câmara de
Direito Privado, Rel. Des. A.C. MATHIAS COLTRO, j. 15/06/2016).
Destarte, reconhecida a legitimidade da corré
apelante SETIN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é caso de
desprovimento de seu recurso, repisando que esta foi a única tese nele aventada.
Por outro lado, o recurso dos autores comporta
acolhimento.

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Consoante
documento
de
fl.
61,
os
autores
receberam as chaves em 25/09/2012. Portanto, a cláusula que estipula a
disponibilidade do imóvel a partir do 'habite-se' é manifestamente abusiva. Com
efeito, somente com a entrega das chaves é que o comprador obtém a posse do
imóvel.
Tal orientação se exprime nos termos da Súmula no
160 deste E. Tribunal, in verbis:
"Súmula 160: “A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.”
Além disso, cabia às rés demonstrarem que, após a
expedição do habite-se, o recebimento tardio das chaves tenha ocorrido por culpa
exclusiva dos autores. E não há nos autos nenhum elemento neste sentido. Pelo
contrário, a própria construtora invocou a falta de mão-de-obra e as chuvas diárias
para justificar o atraso. Porém, tais acontecimentos devem ser previstos por
constituírem risco inerente à sua atividade. Para isso é que já existe o prazo de
tolerância.
É o que se infere do entendimento jurisprudencial,
inclusive já sumulado:
“Súmula 161-TJSP: Não constitui hipótese de caso
fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de
obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em relação ao
compromissário adquirente”.
Em conclusão, reforma-se a r. sentença para fixar o
período de mora das rés, compreendido entre a data de encerramento do prazo de
tolerância (30/09/2011) até a data efetiva da entrega das chaves (25/09/2012).

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Fica, no mais, mantida a r. sentença, diante da ausência de recurso entre as
partes, vedada a reformatio in pejus.
São indevidos os honorários recursais em razão de a
decisão ter sido publicada antes da vigência do CPC/2015, conforme se extrai da
orientação do enunciado administrativo no 7 do STJ:
“Somente nos recursos interpostos contra decisão
publicada a partir de 18 de março de 2016, será possível o arbitramento de
honorários sucumbenciais recursais, na forma do art. 85, § 11, do novo CPC.”
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se
manifestem no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento
virtual, nos termos do artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação
alterada pela Resolução no 772/2017 do Órgão Especial deste E. Tribunal de
Justiça. No silêncio, os autos serão automaticamente incluídos no
julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, não conheço do
recurso da corré AGIN, aplicada a pena de deserção. Admito o recurso da
corré SETIN, e no mérito, nego-lhe provimento. No mais, dou provimento ao
recurso dos autores.
ANGELA LOPES
Relatora