Tribunal: TJSP
Processo: 1004664-23.2017.8.26.0047
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. Autor requer a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos réus, com devolução dos valores pagos e incidência de multa contratual. Sentença de parcial procedência, declarando culpa do autor pela rescisão, mediante devolução da quantia paga com retenção de 50%. Apelação. Réus que alegam

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. Autor requer a rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos réus, com devolução dos valores pagos e incidência de multa contratual. Sentença de parcial procedência, declarando culpa do autor pela rescisão, mediante devolução da quantia paga com retenção de 50%. Apelação. Réus que alegam necessidade de fixação de indenização pelo tempo de posse do imóvel pelo autor. Retorno das partes ao status a quo. Aplicação do entendimento da Súmula 1 deste e. Tribunal: "O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem". Posse do imóvel pelo autor comprovada nos autos. Indenização pelo tempo de fruição fixada nos outros 50% da quantia paga, de modo que somada ao percentual de retenção, se compensem pelo valor integral do que seria restituído. Sentença parcialmente reformada. RECURSOS PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000600373
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1004664-23.2017.8.26.0047, da Comarca de Assis, em que são apelantes JOANA
RIBEIRO DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e SECUNDINO FRANCISCO DOS
SANTOS FILHO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado JEFFERSON ALMEIDA BENTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento aos
recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS
SANTOS (Presidente) e ALVARO PASSOS.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1004664-23.2017.8.26.0047 -Voto no 3081
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Voto no 3081
Apelação n. 1004664-23.2017.8.26.0047 (2o recebimento) Processo Digital
Apelante: Secundino Francisco dos Santos Filho (Justiça Gratuita)
Apelante: Joana Ribeiro dos Santos (Justiça Gratuita)
Apelado: Jefferson Almeida Bento (Ativo)
Comarca: Assis
Juiz prolator: Andre Luiz Damasceno Castro Leite
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO
DE VALORES E INDENIZAÇÃO. Autor requer a rescisão
do compromisso de compra e venda de imóvel por
culpa exclusiva dos réus, com devolução dos valores
pagos e incidência de multa contratual. Sentença de
parcial procedência, declarando culpa do autor pela
rescisão, mediante devolução da quantia paga com
retenção
de
50%.
Apelação.
Réus
que
alegam
necessidade de fixação de indenização pelo tempo de
posse do imóvel pelo autor. Retorno das partes ao
status a quo. Aplicação do entendimento da Súmula 1
deste e. Tribunal: “O compromissário comprador de
imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a
compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor,
assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem”. Posse do imóvel pelo autor
comprovada nos autos. Indenização pelo tempo de
fruição fixada nos outros 50% da quantia paga, de modo
que somada ao percentual de retenção, se compensem
pelo valor integral do que seria restituído. Sentença
parcialmente reformada. RECURSOS PROVIDOS.

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Apelação Cível no 1004664-23.2017.8.26.0047 -Voto no 3081
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Vistos.
A r. sentença (fls. 173/180), cujo relatório se adota,
JULGOU PROCEDENTE EM PARTE a demanda proposta por Jefferson
Almeida Bento em face de Secundino Francisco dos Santos Filho e Joana
Ribeiro dos Santos, para “declarar rescindido o contrato havido entre as partes e
condenar os réus a devolverem ao autor a importância de R$ 1.675,00 (um mil,
seiscentos e setenta e cinco reais), correspondente a 50% do valor que
receberam, a ser devidamente corrigido monetariamente a partir daquele
pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação.
Dada a parcial procedência da ação, cada parte arcará com 50% das custas
processuais e honorários advocatícios da parte adversa que fixo em 10% sobre o
valor corrigido da causa, devendo ser observado que os réus são beneficiários da
assistência judiciária gratuita”.
Inconformada, recorre a corré Joana (fls. 183/189)
aduzindo, em síntese, 1) a sentença deixou de arbitrar indenização pela
ocupação do imóvel pelo requerente; 2) o Apelado ficou na posse do imóvel por
cinco meses, colocando animais na propriedade; 3) a possibilidade de
compensação dos valores pagos pelo apelado com a indenização pela ocupação
do imóvel.
Também inconformado, recorre o corréu Secundino (fls.
192/194) aduzindo, em síntese, que 1) o negócio foi rescindido por culpa do
autor, que inadimpliu parcela do preço; 2) o Apelado ocupou o imóvel por cinco
meses, devendo ser fixada indenização pelo tempo de ocupação.
Foram apresentadas contrarrazões (fls. 197/206).
É o relatório.

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Cuidam os autos de Ação de “Resolução de contrato c/c
restituição de valor pago e indenização por multa contratual”.
Narra a exordial que as partes firmaram instrumento
particular de compromisso de compra e venda de Lote de Terras sob n. 19,
situado no Banco da Terra, da Fazenda Canaã, no Município de Echaporã, pelo
valor de R$ 130.000,00.
Conta que o autor efetuou o pagamento da primeira
parcela, no valor de R$ 3.350,00, e juntou o numerário da segunda parcela, que
estava depositado na conta de seu sogro. Todavia, os requeridos se recusaram a
receber a segunda parcela e outorgar a escritura do imóvel. Pede a rescisão do
contrato e a multa contratual de 10% do valor do contrato.
Em contestação, sustenta-se inadimplência e que o
imóvel não poderia ser transferido à parte autora, ante as peculiaridades e
requisitos do negócio ligado à reforma agrária.
Às fls. 94/95, foi proferida sentença julgando parcialmente
procedente a ação para “declarar a rescisão do contrato de compra e venda de
imóvel, descrito na exordial, condenando os réus a restituírem o valor de R$
3.350,00 ao autor, acrescido de correção monetária desde o desembolso
(20/03/2017) e juros de mora, na base de 1% ao mês, a partir da citação”. Cada
réu interpôs seu próprio recurso de apelação (fls. 101/104 e 108/114), os quais
foram providos pelo acórdão de fls. 128/134, conforme ementa que se segue:
RESCISÃO CONTRATUAL C/C. RESTITUIÇÃO DE VALOR PAGO
E INDENIZAÇÃO POR MULTA CONTRATUAL - COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA “FEITO JULGADO ANTECIPADAMENTE” -
DESPACHO PARA ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS - PARTES
REQUERERAM POR PROVA TESTEMUNHAL - SENTENÇA COM
BASE NO ART. 355, I, DO CPC - CERCEAMENTO DE DEFESA
CONFIGURADO - SENTENÇA ANULADA RECURSO PROVIDO.

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Os autos retornaram à origem, tendo sido designada
audiência de instrução e julgamento, com a oitiva das testemunhas (fls. 148/153).
Sobreveio a r. sentença (fls. 173/180), ora recorrida,
julgando procedente em parte a ação para “declarar rescindido o contrato havido
entre as partes e condenar os réus a devolverem ao autor a importância de R$
1.675,00 (um mil, seiscentos e setenta e cinco reais), correspondente a 50% do
valor que receberam, a ser devidamente corrigido monetariamente a partir
daquele pagamento e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da
citação”.
Pois bem.
As partes entabularam o compromisso de compra e
venda em 20/03/2016 (fls. 9/10), constando na cláusula 3 do instrumento a
transferência da posse do imóvel “neste ato, estando livre e desimpedido de
qualquer ônus”. Além disso, as testemunhas confirmaram a transferência da
posse do imóvel ao autor, que teria colocado alguns animais na propriedade.
Entretanto, não descreveram no instrumento particular,
nem trouxeram aos autos documentos quanto à regularidade e titularidade do
imóvel.
Destarte, não se pode descartar tentativa de alienação e
aquisição de imóvel vinculado a eventual financiamento e sujeito a requisitos
específicos e leis especiais junto ao Poder Público.

A r. sentença pós verificação da instrução (fls.179),
inclusive testemunhal, acertadamente concluiu pela culpa do comprador pela
rescisão do contrato:
“Portanto, a recusa em receber o cheque como forma de
pagamento, principalmente levando-se em conta que se tratava de

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terceiro, mostrou-se justa. De forma contrária, ou seja, caso o
autor estivesse efetuando o pagamento em moeda e houvesse
recusa por parte da ré, ou mesmo dos réus em recebê-lo (o que
não ficou demonstrado nos autos), poderia o autor se socorrer à
via consignatória para defesa de seu direito, de forma a quitar a
dívida e exigir dos réus a outorga da escritura. Mas, fato é que a
recusa, conforme demonstrado nos autos, foi justa por parte da ré,
ou seja, recusou o pagamento do autor por este ter pretendido
realizá-lo com cheque emitido por terceiro. Assim sendo, considera-
se que a rescisão contratual se operou por culpa do autor, que
deixou de adimplir com o pagamento da parcela em moeda
corrente no país na data avençada. Nessa esteira, não há que se
atribuir aos réus o descumprimento da avença. Logo, a rescisão da
avença por falta de pagamento da segunda parcela (que se deu
por culpa do autor repita-se), leva à consequência lógica do
retorno das partes ao statu quo ante.” No que tange ao valor pago
pelo autor em favor dos réus mostra-se razoável a obrigação
destes de devolverem a importância”.
De outro lado, havia previsão de multa contratual (10%
do valor do contrato), pelo não cumprimento da avença, tendo a r. sentença a
reduzido e decretado retenção pelos promitentes vendedores, ora Apelantes, em
50% dos valores pagos para “compensar as expectativas dos réus de verem o
contrato adimplido”.
Dispôs ainda r. sentença (fls. 176):
Primeiramente, cumpre consignar que a existência de cláusula de
irrevogabilidade e irretratabilidade não impede a rescisão
contratual por interesse do comprador, já que ninguém pode ser
obrigado a manter ajuste que lhe cause prejuízo”.
Assim, ainda sob inadimplência, o autor/comprador
poderia desistir do negócio, aplicando-se o entendimento da Súmula 1 deste e.

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Tribunal:
O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente,
pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas,
admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Nestas condições, comprovado que o autor/Apelado ficou
na posse do imóvel, objeto do compromisso de compra e venda, podem os
requeridos serem indenizados pela ocupação. E é o que buscam no recurso de
apelação, fixação de indenização pelo tempo de uso do imóvel durante cinco
meses, mediante compensação com o valor a ser restituído.
Com a rescisão do contrato e o retorno das partes ao
status quo, mostra-se possível que os réus sejam indenizados, também, pelo
tempo de ocupação do imóvel pelo autor, que o utilizou para criação de gado.
Considerando o preço do negócio (R$ 130.000,00),
mostra-se razoável que a indenização pela fruição por cinco meses seja fixada,
pelo menos, nos outros 50% (R$ 1.675,00), do valor pago pelo comprador
(equivalente a 1,2% do preço do negócio).
De tal modo, a declarar que as indenizações fiquem
estimadas e compensadas pelo mesmo valor integral, do que seria restituído ao
autor, ou seja, R$ 3.350,00 e seus acrescidos.

Dessa forma, deve a r. sentença ser parcialmente
reformada, mantendo: 1) decretação da rescisão do contrato e do percentual de
retenção de 50% sobre o valor pago pelo autor; acrescentando-se: 2) indenização
pela ocupação, uso do imóvel, no equivalente aos outros 50% do valor pago,
declarando que as indenizações fiquem fixadas e compensadas pela quantia
integral que seria ressarcida com seus acrescidos legais.

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Diante do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO
aos recursos, nos termos da fundamentação supra.
Pela sucumbência recursal, majora-se a honorária do
patrono da parte ré para 12% do valor dado à causa, o que será repartido no polo
passivo.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATORA