Tribunal: TJSP
Processo: 1037143-63.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Luiz Antonio Costa
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
Apelação – Compromisso de Compra e Venda – Pleito de resolução do contrato cc restituição dos valores pagos – Previsão contratual para entrega da obra em junho de 2016, já computado prazo de tolerância – Liberação de alvará de construção que ocorreu em janeiro de 2017 – Finalização completa da obra, como prometida, com guarita, portaria e prédios de apoio que ocorreu em 2019 somente –

Ementa:
Apelação – Compromisso de Compra e Venda – Pleito de resolução do contrato cc restituição dos valores pagos – Previsão contratual para entrega da obra em junho de 2016, já computado prazo de tolerância – Liberação de alvará de construção que ocorreu em janeiro de 2017 – Finalização completa da obra, como prometida, com guarita, portaria e prédios de apoio que ocorreu em 2019 somente – Inadimplência da promitente vendedora que conduz à rescisão do contrato com a reposição das partes ao "status quo ante" – Atraso na conclusão do empreendimento – Mora incontroversa – Cabimento da rescisão – Despesas condominiais e IPTU – Impossibilidade de cobrança, no caso – Aplicação da cláusula penal em razão do atraso da construtora – Devolução da integralidade das parcelas pagas (Súmula 2, deste E. TJSP) – Impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação diante da ausência de edificação – Entendimento jurisprudencial deste Tribunal – Juros de mora incidentes desde a citação – Sentença reformada – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001033677
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1037143-63.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante ANTONIO DONIZETTI DA SILVA, é apelado EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS DAMHA - MIRASSOL II - SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente), MIGUEL BRANDI E LUIS MARIO GALBETTI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
LUIZ ANTONIO COSTA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037143-63.2019.8.26.0576 - São José do Rio Preto - Voto no 20/43732
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Voto no 20/43732
Apelação Cível no 1037143-63.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: Antonio Donizetti da Silva
Apelado: Empreendimentos Imobiliários Damha - Mirassol Ii - Spe Ltda
Apelação – Compromisso de Compra e Venda – Pleito de
resolução do contrato cc restituição dos valores pagos –
Previsão contratual para entrega da obra em junho de 2016,
já computado prazo de tolerância – Liberação de alvará de
construção que ocorreu em janeiro de 2017 – Finalização
completa da obra, como prometida, com guarita, portaria e
prédios de apoio que ocorreu em 2019 somente –
Inadimplência da promitente vendedora que conduz à
rescisão do contrato com a reposição das partes ao “status
quo ante” – Atraso na conclusão do empreendimento –
Mora incontroversa – Cabimento da rescisão – Despesas
condominiais e IPTU – Impossibilidade de cobrança, no
caso – Aplicação da cláusula penal em razão do atraso da
construtora – Devolução da integralidade das parcelas pagas
(Súmula 2, deste E. TJSP) – Impossibilidade de cobrança de
taxa de ocupação diante da ausência de edificação –
Entendimento jurisprudencial deste Tribunal – Juros de
mora incidentes desde a citação – Sentença reformada –
Recurso provido em parte.
Recurso de Apelação interposto contra sentença que julgou
improcedente o pedido da Ação de Rescisão de Contrato cc Indenização,
movida pelo Apelante contra a Apelada.

O Autor apelou, argumentando que a sentença foi proferida
de forma equivocada, visto que reconheceu o atraso na entrega da obra,
porém julgou improcedente o pedido autoral, baseando-se na
inexistência de culpa da Ré e por não haver interesse do Requerente na
rescisão do contrato. Aduziu que é clara a intenção e pretensão do Autor
em rescindir o contrato, o que lhe é assegurado por inúmeras súmulas
inclusive desta C. Corte, além da jurisprudência. Colacionou julgados

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envolvendo a mesma empreendedora quanto ao loteamento objeto desta
ação, demonstrando grande insatisfação por parte dos consumidores em
relação ao empreendimento Mirassol II. Requereu a reforma da
sentença, julgando-se procedente o pedido inicial, bem como a
concessão de tutela recursal, para fins de restabelecer a liminar
concedida inicialmente, para fins de suspender a cobrança das parcelas
contratas vincendas e proibir a inscrição de seu nome junto aos órgãos
de proteção ao crédito.
Contrarrazões apresentadas a fls. 643/661.
Houve pedido de ambas as partes para concessão da
assistência judiciária gratuita, sobre o que determinei que as partes
juntassem os documentos que entendessem comprovar a alegada
necessidade.
Entendo que referido pedido deve ser analisado à luz do
momento processual, considerando-se a renda da parte e a despesa
exigida, de forma a concluir se o desembolso exigido ensejará prejuízo
ao sustento próprio ou familiar.
Dessa forma, verifico que o valor exigido a título de preparo
da Apelação interposta pelo Autor ultrapassa mais de 50% de sua renda
mensal, a concluir que a necessidade ficou comprovada.
No caso da Apelada (Ré), nada se está a exigir-lhe a título
de recolhimento, tampouco os documentos (fls. 765/767) demonstram

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impossibilidade de arcar com os encargos processuais (Súmula 481
STJ).
Dessa forma, concedo a gratuidade processual ao Autor
Apelante e indefiro-a à Ré Apelada.
Somente o Autor apelou, recurso este que recebo em seus
regulares efeitos.
É o relatório.
Na inicial, o Autor narrou que as partes firmaram contrato
de compra e venda de imóvel, porém a Ré não entregou o
empreendimento no prazo combinado. Pediu a concessão da tutela de
urgência, declaração da nulidade das cláusulas abusivas, a rescisão do
contrato e a condenação da Requerida ao ressarcimento dos valores
pagos, com multa.
Na extensa defesa, a Ré alegou que não houve
descumprimento de contrato, havendo má-fé na pretensão autoral, além
de não ser o caso de aplicabilidade da multa por ausência de culpa da
Requerida.
O contrato de compra e venda do imóvel foi assinado pelo
Autor em 18.01.2014 (fls. 82), prevendo prazo para a conclusão da obra
em 24 meses, contado da data do registro do loteamento no Cartório de
Registro de Imóveis de Mirassol (SP), com possibilidade de prorrogação

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do prazo em mais 06 (seis) meses.
O registro do loteamento no Cartório de Registro de
Imóveis de Mirassol ocorreu em 20.12.2013 (fls. 125), de modo que a
obra deveria ter sido entregue em 20.06.2016.
A própria Ré, na defesa, afirmou que tais obras foram
concluídas, com a consequente liberação de alvarás para construção nos
lotes, em 25.01.2017 (fls. 646 das contrarrazões), de modo que ainda
que concluídas as obras de infraestrutura, ocorreu com atraso, após a
data limite de 20.06.2016.
Também o documento de fls. 479 comprova que somente
em 23.05.2019, a obra foi totalmente concluída, finalizando guarita,
portaria e prédios de apoio.
O atraso na conclusão da obra é incontroverso, em razão da
conduta da Ré.
Nesse ponto, convém observar que eventuais intercorrências
enfrentadas pela Apelada relacionadas a terceiros (entraves burocráticos)
constituem fortuitos internos, ou seja, ocorrências prejudiciais inerentes
à atividade e pelas quais o fornecedor deve responder, por força do art.
18, caput, CDC:
“Entende-se fortuito interno o fato imprevisível e, por isso,

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inevitável ocorrido no momento da fabricação do produto.
Não exclui a responsabilidade do fornecedor, porque faz parte
da sua atividade, liga-se aos riscos do empreendimento,
submetendo-se à noção geral de defeito de concepção do
produto ou de formulação do serviço. Vale dizer, se o defeito
ocorreu antes da introdução do produto no mercado de
consumo, não importa saber o motivo que determinou o
defeito; o fornecedor é sempre responsável pelas suas
consequências, ainda que decorrente de fato imprevisível e
inevitável”
(Sergio
Cavalieri
Filho,
Programa
de
Responsabilidade Civil, 9a ed., São Paulo: Atlas, 2010, p. 185,
grifei).
Assim também a jurisprudência consolidada deste E.
Tribunal:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior, a
ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram
'res inter alios acta' em relação ao compromissário
adquirente” (Súmula 161 do TJSP).
Não há que se falar em inércia do Autor quanto à
insurgência apresentada com relação ao atraso da obra ser tardia, uma
vez que como se viu acima, o contrato previu entrega da obra
completamente concluída em 20.06.2016, sem ressalvas quanto a algum

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ou alguns itens a serem finalizados posteriormente, que ocorreram, de
fato, somente em 2019.
Ademais, segundo entendimento do E. Superior Tribunal de
Justiça:
“I O consumidor está autorizado, por nosso ordenamento
jurídico, a pleitear a rescisão contratual, bem como a
devolução imediata dos valores pagos. II - Decorrente da
rescisão contratual, em virtude da mora injustificada da
Construtora, promitente vendedora, a devolução integral
das parcelas pagas é medida de rigor e está em
consonância com a orientação preconizada por esta Corte
Superior” (REsp 1129881 / RJ, Rel. Ministro Massami
Uyeda, em 15.09.2011).
Acerca do assunto, também merece destaque a Súmula de no
543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que assim dispõe:
“Súmula no 543 - Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”

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No caso, entendo evidente a culpa da Ré no atraso para
conclusão das obras, o que causou insegurança no Autor (consumidor),
para fins de iniciar qualquer projeto de construção no lote que adquiriu,
diante das inúmeras prorrogações nesse sentido anunciadas pela Ré.
Dessa forma, a Ré que deverá reembolsar integralmente o
comprador e de uma única vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para aquisição, conforme Súmula no 2 deste
Egrégio Tribunal de Justiça:
“A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de
uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição.”
Com relação às despesas condominiais, é cediço que a
responsabilização do promitente comprador por tais despesas
condominiais se dá a partir da imissão na posse, com a entrega das
chaves, e não da disponibilização da unidade aos adquirentes, conforme
restou pacificado pelo STJ no julgamento do REsp 1.345.331/RS, sob o
rito dos recursos repetitivos previsto no art. 543-C do CPC, in verbis: "O
que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas
a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na
posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do
condomínio acerca da transação."

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No tocante à multa, relembrando que em se tratando de
risco próprio da empresa, e sendo a construtora positivamente
responsável pelo atraso, com o reconhecimento da culpa da Ré pela
demora ocorrida na entrega da obra, e a consequente devolução integral
dos valores pagos, também é devida a multa moratória, em desfavor da
Ré.
A despeito da devolução integral dos valores pagos, é
cabível a incidência da multa moratória prevista em contrato.
Consoante entendimento do E. STJ definido no Tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá
ela ser considerada para a fixação da indenização pelo
inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial.”
Sobre a taxa de ocupação do bem, consigno que por se
tratar de lote sem construção, notoriamente sem valor de uso, entendo
que descabe qualquer indenização a esse título, de forma que não há se
falar em indenização pela taxa de ocupação (lucros cessantes).
Nesse sentido é o entendimento deste Tribunal:

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10
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C.C.
CONSIGNAÇÃO E RECONVENÇÃO. 1.- Cerceamento de
defesa. Sustentada realização de prova técnica para
apuração do anatocismo e benfeitorias. Conversão do
julgamento em diligência para a produção da prova
pericial alusiva aos temas. Honorários periciais imputados
aos autores, que deixaram transcorrer o prazo sem o
recolhimento necessário. Dilação, na espécie, prejudicada.
2.- Inadimplemento contratual. Falta de pagamento das
prestações ajustadas. Rescisão e reintegração corretamente
estabelecidas. Retenção estabelecida em 10% dos valores
quitados. Preservação. Falta, na espécie, de demonstração
de prejuízos excedentes a possibilitarem a majoração desse
percentual. Arbitramento, ainda, de taxa de ocupação.
Impossibilidade.
Alienação
de
lote
desprovido
de
infraestrutura para imediata ocupação. Circunstância a
afastar o arbitramento da indenização buscada pela autora,
devidamente ressarcida com a perda das prestações
quitadas
pelo
adquirente.
Precedentes.
APELOS
DESPROVIDOS.”
(Apelação
Cível
1010752-89.2016.8.26.0604; Relator: Donegá Morandini;
3a Câmara de Direito Privado; D.J.: 28/05/2019)
“APELAÇÃO

AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
CUMULADA
COM
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA -
RECURSO DA EMPRESA RÉ. Argumentos da requerida,
ora apelante, que não convencem Pleito de incidência de
taxa de fruição/ocupação
Descabimento
Embora a
adquirente estivesse na posse precária do lote/terreno, não
há provas da existência de nenhuma edificação

Precedentes. RECURSO DESPROVIDO.” (Apelação Cível
1028361-38.2017.8.26.0576; Relator: Sergio Gomes; 37a
Câmara de Direito Privado; D.J.: 28/05/2019)
Assim, reformo a sentença, para julgar procedente em parte

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a pretensão autoral, nos termos desta decisão, restabelecendo a liminar
anteriormente deferida (fls. 354/355), sendo que o valor a ser
reembolsado ao Autor deve ser acrescido de juros de mora desde a
citação, e correção monetária desde o desembolso, por se tratar de
relação contratual e ante o reconhecimento de culpa da vendedora pela
rescisão do negócio.
Diante do exposto, inverto o ônus da sucumbência, cabendo
à Ré arcar com custas e despesas processuais, mais honorários
advocatícios que ora fixo em R$2.500,00 (já considerando o disposto no
§11 do artigo 85 do CPC, em razão do trabalho desenvolvido na fase
recursal).
Isto posto, pelo meu voto, dou provimento em parte ao
recurso.
Luiz Antonio Costa
Relator