Tribunal: TJSP
Processo: 2030182-37.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Melo Bueno
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-08-03

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Exceção de pré-executividade – Nulidade de citação – Inocorrência– Ilegitimidade passiva do compromissário comprador reconhecida - Entrega das chaves e imissão na posse após o período do débito cobrado – Decisão reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000552318
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2030182-37.2020.8.26.0000, da Comarca de Franca, em que é agravante OCIMAR
FERREIRA DA SILVA, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOFISTIC.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 35a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U. Declara voto o 3o juiz, de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ARTUR MARQUES
(Presidente sem voto), MORAIS PUCCI E FLAVIO ABRAMOVICI.
São Paulo, 20 de julho de 2020.
MELO BUENO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

COMARCA:
FRANCA 3a VARA CÍVEL
AGRAVANTE: OCIMAR FERREIRA DA SILVA
AGRAVADO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SOFISTIC
JUIZ(A): HUMBERTO ROCHA
VOTO No 47333
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

DESPESAS
CONDOMINIAIS

EXECUÇÃO
DE
TÍTULO
EXTRAJUDICIAL
Exceção de pré-executividade

Nulidade de citação Inocorrência Ilegitimidade passiva
do compromissário comprador reconhecida - Entrega das
chaves e imissão na posse após o período do débito cobrado
Decisão reformada Recurso provido.
Agravo de instrumento contra r. decisão de fls. 13/4,
que rejeitou a exceção de pré-executividade, em execução de título
extrajudicial fundada em despesas condominiais. O agravante sustenta, em
síntese, ilegitimidade passiva, eis que a cobrança das cotas condominiais
(jun/2015 e set/2015) abrange período anterior ao recebimento das chaves do
imóvel que ocorreu em 23/10/2015; requer também a nulidade da citação por
ter sido assinada por pessoa diversa.
O recurso foi processado no efeito suspensivo (fls.
32), sem resposta (fls. 40).
É o relatório.

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A execução originária do presente recurso foi
proposta visando haver R$2.035,34, diante do inadimplemento das cotas
condominiais das competências de jun/2015 e set/2015, relacionada à unidade
122, integrante do condomínio agravado.
De início, não há que se falar em nulidade da
citação, que foi realizada via Correio, no endereço residencial do agravante
indicado pelo agravado, sendo que o fato de terceiro ter recebido a carta
citatória, por si só, não torna inválido o ato processual, sendo certo que basta a
entrega e recebimento no endereço em que reside o citando. Eis que, nos
termos do art. 248, §4o, do CPC, em se tratando de condomínio edilício com
controle de acesso, a pessoa que firmou o aviso de recebimento não fez
qualquer objeção, concluindo-se que estava autorizado a receber a carta
citatória, aplicando-se, pois, 'a teoria da aparência'.
Com efeito, por se tratar de dívida 'propter rem', ao
condomínio é facultada a propositura da ação de cobrança de cotas
condominiais contra aquele dentre os quais possua liame jurídico com a
unidade
condominial
(proprietário,
promissário
comprador,
adquirente,
arrematante, cedente etc.), examinando-se cada caso concreto, devendo
prevalecer o interesse da massa condominial, a fim de resgatar, de maneira
mais célere, as despesas inadimplidas, resguardado o direito de regresso.
A propósito do tema já se manifestou a C. Corte
Superior, em recurso representativo de controvérsia:
“PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO
DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO.
DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO.
LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU
PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO
CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações
condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda,

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mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela
imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência
inequívoca do condomínio acerca da transação.
b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a
responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto
sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador,
dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira
na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação,
afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para
responder por despesas condominiais relativas a período em que a
posse foi exercida pelo promissário comprador.
2. No caso concreto, recurso especial não provido”.1
No presente caso, o agravante comprovou que a
efetiva entrega das chaves do imóvel ocorreu em 23/10/2015, ou seja, em
momento posterior ao débito cobrado nos autos, conforme se verifica do
documento de fls. 84 dos autos originais, o que afasta sua legitimidade
passiva.
Pois, por se tratar de imóvel novo, a sua
disponibilidade somente ocorre, efetivamente, com a real entrega das chaves,
não havendo a transferência do domínio pelo registro ou 'habite-se', sendo a
incorporadora, então, titular de domínio de coisa comum. Logo, é esta quem
deve responder pelos débitos referentes aos meses de junho/2015 e
setembro/2015. Neste sentido, confira-se julgado desta C. Câmara:
“DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA.
APARTAMENTO
ADQUIRIDO
DIRETAMENTE
DA
CONSTRUTORA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
IMISSÃO NA POSSE DO CONDÔMINO COM A ENTREGA
DAS CHAVES DA UNIDADE AUTÔNOMA. CLÁUSULA QUE
RESPONSABILIZA O PROMITENTE-COMPRADOR PELOS
ENCARGOS CONDOMINIAIS ANTERIORES DEVE SER
CONSIDERADA
ABUSIVA.
DÉBITOS
ANTERIORES
À
IMISSÃO NA POSSE DO BEM SÃO DEVIDOS PELA
INCORPORADORA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA
CONFIGURADA. A cláusula contida no compromisso de compra
e venda que estabelece ser a obrigação do promitente-comprador
arcar com débitos anteriores ao negócio é abusiva, sendo que ele
só responde pelas despesas condominiais depois do recebimento de
suas chaves, momento este, a partir do qual, tomou posse do bem.
As
1 REsp no 1345331 / RS Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO 2a Seção j. 08/04/2015.

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despesas condominiais anteriores a entrega das chaves são devidas
pela construtora da unidade autônoma.
Recurso desprovido.”2
Deste modo, o inconformismo do agravante merece
parcial acolhida para o fim de reconhecer sua ilegitimidade passiva para
responder aos débitos anteriores à efetiva entrega das chaves do imóvel. E,
diante
do
acolhimento
da
exceção
de
pré-executividade,
os
ônus
sucumbenciais devem ser suportados exclusivamente pelo agravado, fixando-
se os honorários advocatícios em R$1.000,00 (mil reais), nos termos do §8o,
do art. 85, do CPC/15.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso.
FERNANDO MELO BUENO FILHO
Desembargador Relator
2 Apelação no 1004942-74.2014.8.26.0032, Rel. Des. GILBERTO LEME, j. em 21/3/2016.

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Agravante: Ocimar Ferreira da Silva.
Agravado: Condomínio Edifício Sofistic
DECLARAÇÃO DE VOTO No 26150
A execução é movida pelo Condomínio e a carta de citação foi
recebida por preposto do Condomínio, o que invalida a citação.
No mais, considerando que a entrega das chaves do imóvel
ocorreu em 23 de outubro de 2015, em momento posterior ao débito em cobrança, de
rigor o reconhecimento da ilegitimidade passiva, com a extinção da execução.
FLAVIO ABRAMOVICI

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Confirmação
1
5
Acórdãos
Eletrônicos
FERNANDO MELO BUENO FILHO
11825471
6
6
Declarações de
Votos
FLAVIO ABRAMOVICI
11C532CA
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2030182-37.2020.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.