Tribunal: TJSP
Processo: 1005553-22.2016.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-17
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
Ação de alienação da coisa comum com extinção de condomínio. Direito potestativo. Extinção do condomínio é exercício regular de direito. Realidade fática que não tem o condão de obrigar a autora a manter a copropriedade indefinidamente. Divisão proporcional do valor produto da alienação. Arbitramento de aluguéis. Uso exclusivo de bem imóvel comum por parte do réu-condômino. Vedação ao

Ementa:
Ação de alienação da coisa comum com extinção de condomínio. Direito potestativo. Extinção do condomínio é exercício regular de direito. Realidade fática que não tem o condão de obrigar a autora a manter a copropriedade indefinidamente. Divisão proporcional do valor produto da alienação. Arbitramento de aluguéis. Uso exclusivo de bem imóvel comum por parte do réu-condômino. Vedação ao enriquecimento ilícito. Valor que deve corresponder à metade da renda aferida pela locação do bem. Indenização mensal devida desde a constituição dos demais condôminos em mora. Percepção a partir da data da citação. Inteligência dos arts. 1.314 e 1.1319 do CC e art. 240 do CPC/2015. Condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua quota-parte, com as despesas que recaem sobre o bem comum (art. 1.315 do Código Civil), tanto aquelas atinentes a conservação do bem (impostos e taxas), sempre proporção da quota-parte. Compensação de valores deve ser realizada quando a apuração do valor resultado da venda. Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000347562
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005553-22.2016.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que são apelantes FABIO ROSSELLI
BORGES e JUSSARA CAMILA CIAMARICONI, são apelados GISMEIRE CRISTINA
MORANDI TRIMENTOSE, MARCIA APARECIDA MORANDI FELIX e MARIA
ISABEL MORANDI MARCHI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 17 de maio de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005553-22.2016.8.26.0302 -Voto no 28.188.
2
VOTO no. 28.188.
Apelação no. 1005553-22.2016.8.26.0302
Comarca: Jaú – 2a Vara Cível
Ação: Extinção de condomínio
Apelante: Fabio Rosselli Borges e outro
Apelada: Gismeire Cristina Morandi Trimentose e outros
Ação de alienação da coisa comum com extinção
de condomínio. Direito potestativo. Extinção do
condomínio
é
exercício
regular
de
direito.
Realidade fática que não tem o condão de obrigar a
autora a manter a copropriedade indefinidamente.
Divisão proporcional do valor produto da alienação.
Arbitramento de aluguéis. Uso exclusivo de bem
imóvel comum por parte do réu-condômino.
Vedação ao enriquecimento ilícito. Valor que deve
corresponder à metade da renda aferida pela
locação do bem. Indenização mensal devida desde
a constituição dos demais condôminos em mora.
Percepção a partir da data da citação. Inteligência
dos arts. 1.314 e 1.1319 do CC e art. 240 do
CPC/2015. Condômino é obrigado a concorrer, na
proporção de sua quota-parte, com as despesas
que recaem sobre o bem comum (art. 1.315 do
Código
Civil),
tanto
aquelas
atinentes
a
conservação do bem (impostos e taxas), sempre
proporção
da
quota-parte.
Compensação
de
valores deve ser realizada quando a apuração do
valor resultado da venda. Sentença parcialmente
reformada. Recurso parcialmente provido.
Da r. sentença (fls. 265/267) que julga
procedente a ação para declarar extinto o condomínio existente sobre
o bem imóvel, determinando sua alienação judicial, bem como para
condenar o réu no pagamento de aluguel da cota parte relativa as
autoras, a partir da citação, além do pagamento dos IPTUs vencidos e
vincendos; apela o vencido postulando a reforma do julgado.

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Apelação Cível no 1005553-22.2016.8.26.0302 -Voto no 28.188.
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Em suas razões recursais (fls. 270/278),
sustenta, em síntese, que é filho adotivo da de cujus e que fora
preterido no testamento. Aduz que o autor recebeu frações ideais dos
imóveis de propriedade de sua mãe adotiva, e que não recebera a
respetiva parcela em função da venda de tais bens. Pontua que reside
atualmente no imóvel ora discutido e que pelo testamento possuído,
somando as demais frações, direito a 75% do bem.
Ressai que está sendo preterido em seu direito
como herdeiro, notadamente porque os demais bens foram vendidos
e não lhe foi prestado constas.
Sustenta
ser
necessária
a
pericia
para
averiguação dos valores de todos os imóveis vendidos.
Impugna o valor exigido a título de aluguéis,
pois exorbitantes e ressalta que não pode arcar com supostos danos
existentes no imóvel, os quais não deu causa.
Por fim, assevera que é possível realizar o
desmembramento do imóvel na cota de sua parte ideal e que o valor
do IPTU cobrado deve ser rateado entre todos os herdeiros.
Requer a reforma da sentença e o provimento
do recurso.
Recurso isento de preparo e respondido (fls.
282/293).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Dessume-se dos autos que as autoras e o réu
são condôminos de um imóvel situado Rua Gomes Botão, no 750, em
Jaú/SP, adquiridos na fração ideal de 25% para o réu, em função do
testamento público de fls. 21/22.

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Insurge-se o apelante com relação alienação
dos bens, bem como em face do arbitramento de aluguel.
Pois bem.
De plano, necessário pontuar que não há, no
comando primário da sentença, qualquer menção a indenização por
danos causados ao imóvel em discussão e, não havendo recurso
autoral nessa temática, a apelação não é cognoscível nesse ponto.
Ademais, tem-se que a tese de que o bem é
divisível não fora aventada pelo apelante quando de sua peça
contestatória, consistindo, seu apontamento em razões recursais, em
inovação recursal (novorum judicim), a qual não pode ser admitida,
vez que se trata de infringência ao princípio da eventualidade.
Neste sentido, cito o V. Acórdão relatado pelo
eminente Ministro LUIZ FUX, verbis:
“O Direito Brasileiro veda o novorum iudicium na apelação,
porquanto o juízo recursal é de controle e não de criação
(revisio prioriae instantiae). Em consequência, o art. 517 do
CPC interdita a arguição superveniente no segundo grau de
jurisdição de fato novo, que não se confunde com
documento novo acerca de fato alegado” (STJ, REsp
466.751/AC).
Sem prejuízo, por amostragem, são os
precedentes do C. STJ orientando-se nessa mesma linha: REsp
4.163/RJ, Rel. Ministro GARCIA VIEIRA; REsp 41.158/MG, Rel. Ministro MENEZES
DIREITO; REsp 8.752/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER; REsp 2.373/MT, Rel.
Ministro LUIZ FUX; e AgRg no Ag 41.106/SP, Rel. Ministro PÁDUA RIBEIRO.
A matéria não submetida ao primeiro grau não
pode ser analisada pelo Tribunal de Justiça (art. 1.013, parágrafo 1o
do CPC/2015), de modo que não se conhece do recurso, também,
nessa parte.
Noutro quadrante, tampouco cabível qualquer
consideração a respeito das vendas ou do produto das vendas dos
outros imóveis recebidos pelas partes por herança, pois alheios ao
objeto da presente demanda.

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Do mesmo modo, é certo que o apelante
possui direito real sobre bem imóvel à fração de 25%, sendo
irrelevante a porcentagem que possui sobre os demais bens
herdados.
Adentrando a questão de mérito, de fato, é
direito do condômino requerer a divisão de coisa comum, com a
consequente alienação judicial do bem, quando não for possível o uso
e gozo em conjunto do imóvel indivisível.
A pretensão de extinção do bem comum, pode
ser requerida por qualquer dos comunheiros, a qualquer tempo,
estando o condômino obrigado a se sujeitar à divisão.
A doutrina é clara nesse sentido:
“Ressalva a lei que a faculdade (ou melhor, o direito
potestativo) pode ser exercida a qualquer tempo, de
modo que não está sujeita à prescrição ou decadência, nem
está sujeita à renúncia por tempo indeterminado, por se
tratar de norma de ordem pública.” (PELUZO, César.
Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência Lei no
10.406, de 10.01.2002. 4a ed. rev e atual. Barueri, SP:
Manole, 2010, p. 1325) (g.n)
A demanda se caracteriza pela incidência do
direito potestativo no interesse substancial de pôr termo final à
comunhão (art. 1.320 do Código Civil).1
O exercício dessa faculdade jurídica não
depende de nenhuma causa e, pois, não depende de ação ou
omissão do outro.
Ora, na hipótese, o uso do imóvel pelo réu se
dá por acordo tácito entre as partes, o qual não é refutado pelo
apelante, até que seja realizada a efetiva venda.
É a situação denominada de “paralelismo de
vantagens e sacrifícios” de que fala a doutrina de JOSÉ DE OLIVEIRA
1 Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo
o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

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Apelação Cível no 1005553-22.2016.8.26.0302 -Voto no 28.188.
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ASCENÇÃO (Direito Civil Reais, Coimbra Editora, Limitada, 1993, 5a Ed., pág. 265).
Exatamente por tal particularidade legal, a
comunhão, raiz da discórdia na célebre expressão de CARLOS
MAXIMILIANO, pode cessar a todo tempo.
Na
peculiaridade
dos
autos,
restou
incontroverso que o réu utiliza o imóvel exclusivamente.
Juridicamente viável, portanto, que haja a
alienação do bem e consequente extinção do condomínio.
O uso gratuito do imóvel pelo réu não abona e
não impede a extinção do condomínio e a alienação do bem pela via
judicial, exercício regular de direito das autoras, eis que não devem
ser obrigadas a manter a situação de copropriedade indefinidamente.
Nesse sentido, é devida a alienação judicial do
bem com a consequente extinção do condomínio sobre o bem
comum, cabendo à cada parte sua respetiva quota parte do produto
da venda, ressalvado o necessário cumprimento ao direito de
preferência (art. 1322 do Código Civil).
Noutro bordo, com relação ao arbitramento de
aluguéis, revestido de estofo jurídico o direito das requerentes em
exigir o pagamento de alugueres em face do réu, já que, em razão da
utilização exclusiva do imóvel, frise-se, de propriedade de todos,
foram impedidas de fruir da quota-parte da propriedade que detinham.
Impõe-se, na espécie, a aplicação do disposto
no art. 1.319 do Código Civil2, segundo o qual, “cada condômino
responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano
que lhe causou.”
É certo que as partes são proprietárias do
imóvel em condomínio, sendo devida a contraprestação durante o
período em que o apelante usufruíra do bem, sob pena de
enriquecimento ilícito.
2 Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano
que lhe causou.

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A quantia deve corresponder a 75% da renda
de aluguel valor este a ser apurado em liquidação de sentença ,
sendo certo que será calculado com base em laudo de avaliação
apresentados por experts na área, de forma a apurar seu preço de
mercado, base de cálculo que corresponde ao valor que qualquer
pessoa comum pagaria pelo uso do imóvel na exata condição em que
se encontra.
Com relação as despesas de IPTU incidentes
sobre o bem, tem razão o querente pelas razões recursais.
Subsiste, em igual medida, a obrigação de
ambos os condôminos, na proporção de cada parte, de concorrer para
as despesas inerentes à manutenção da coisa, o que engloba os
gastos resultantes dos impostos, taxas e encargos que porventura
onerem o bem, além das despesas havidas com a sua respectiva
manutenção (art. 1.315 do Código Civil).3
Na lição de Washington de Barros Monteiro,
verbis:
“As despesas de conservação aproveitam a todos e, por
isso, lodos de em suportá-las, proporcionalmente ao valor
de seus quinhões. Incivil seria que apenas um ou alguns
viessem a sofrer tais gastos locupletando-se ilicitamente os
demais" (Curso de direito civil, 37. ed. São Paulo, Saraiva,
2003, v. 111, p. 211).
Desse modo, deverão as apeladas arcarem
proporcionalmente com as despesas relativas à totalidade do imóvel.
Ou seja, caberá a elas o pagamento de 75% das despesas de IPTU
incidentes sobre o bem.
Anote-se
que
tais
valores
deverão
ser
apurados na fase de liquidação da sentença e compensados
proporcionalmente quando do cálculo da parte que lhe caberá após a
alienação judicial do imóvel, consoante já decidido por esta C. 7a
Câmara de Direito Privado:
“Ação de Arbitramento de Aluguel de Coisa Comum -
3 “Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas
de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”.

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Apelação Cível no 1005553-22.2016.8.26.0302 -Voto no 28.188.
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Condomínio e ocupação exclusiva demonstrados -
Verba devida a partir da abertura da sucessão
descontado o período em que os Autores ocuparam sua
cota parte - Reconvenção - Cobrança de despesas com
o Inventário - Impossibilidade
Verbas que não
guardam relação com a ação principal
Impostos e
taxas incidentes sobre a cota parte - Possibilidade -
Valores a serem apurados em sede de liquidação e
descontados da condenação pela ocupação Decisão
parcialmente modificada - Sucumbência dos Réus pois
os Autores decaíram de parte mínima do pedido -
Recurso principal improvido e provido parcialmente o
recurso
adesivo”
(Apelação
no
9129802-
93.2003.8.26.0000, Rel. Des. LUIZ ANTONIO COSTA, j.
11/08/2010).
Dessa forma, deverão ser compensados os
valores fiscais e tributários (IPTU) até a data da efetiva desocupação
dos imóveis pelo requerido.
Por esses fundamentos e limites, dou parcial
provimento ao recurso para determinar que os valores de IPTU
incidentes sobre o bem sejam divididos proporcionalmente entre as
partes, de acordo com suas frações ideias, não havendo prejuízo na
compensação dos créditos, os quais devem ser corrigidos desde cada
desembolso e acrescido de juros de mora desde a citação, mantendo-
se no remanescente o julgado monocrático.
Em razão do princípio da causalidade, face a
vitória e derrota simultâneas de autoras e réu, cada parte deverá arcar
com as custas e despesas processuais e a verba honorária deverá
ser repartida metade a metade, a qual fixo em 10% sobre o valor da
condenação atualizado, nos termos do art. 85, § 2o do CPC/2015,
devidos estes a cada um dos patronos, incidindo correção monetária
a contar da publicação do V. acórdão, observando os critérios de
suspensão de sua exigibilidade tendo em vista a gratuidade judiciária.
RÔMOLO RUSSO
Relator