Tribunal: TJSP
Processo: 1016569-32.2017.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: César Peixoto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-21

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Relação de consumo – Culpa exclusiva do promitente comprador por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Restituição imediata – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Juros de mora a

Ementa:
Ação de resolução de compromisso de venda e compra – Relação de consumo – Culpa exclusiva do promitente comprador por incapacidade financeira de liquidação do preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do compromissário vendedor, com a restituição de 75% – Restituição imediata – Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça – Juros de mora a partir do trânsito em julgado – Questão de ordem pública – Precedentes do Superior Tribunal de Justiça – Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000554539
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1016569-32.2017.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante
ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP - 06 - EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO S.A., é
apelado PAULO ROGÉRIO DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram
provimento em parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), ANGELA LOPES E ROGÉRIO MURILLO
PEREIRA CIMINO.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
CÉSAR PEIXOTO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1016569-32.2017.8.26.0562 SANTOS VOTO No 18179 - D
Apelação Cível no 1016569-32.2017.8.26.0562
APELANTE: ODEBRECHT REALIZAÇÕES SP - 06 - EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO
S.A.
APELADO: PAULO ROGÉRIO DIAS
COMARCA: SANTOS
VOTO No 18179
Ação de resolução de compromisso de venda e compra
– Relação de consumo – Culpa exclusiva do promitente
comprador por incapacidade financeira de liquidação do
preço – Razoabilidade do perdimento de 25% das
parcelas pagas a título de perdas e danos a favor do
compromissário vendedor, com a restituição de 75% –
Restituição imediata – Súmula n. 543 do Superior
Tribunal de Justiça – Juros de mora a partir do trânsito
em julgado – Questão de ordem pública – Precedentes
do Superior Tribunal de Justiça – Recurso provido, em
parte.
Apelação manejada contra sentença que julgou
procedente ação de resolução de compromisso de venda e compra da unidade
autônoma n. 1.904 do Subcondomínio Valongo Brasil Comercial, declarando
resolvido o contrato, condenando o réu à devolução aos autores de 80% das
importâncias desembolsadas, em parcela única, e o perdimento de 20%, com
atualização monetária a partir dos desembolsos e juros de mora da citação,
impondo à ré o reembolso das despesas com o processo e dos honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da condenação objetivando, em resumo, o
reexame e a modificação do julgado com fundamento, em síntese, (i) na
inaplicabilidade das regras da legislação de consumo, (ii) na irretratabilidade do
contrato, (iii) na licitude da retenção de 25% em conformidade com o pactuado, (iv)
na restituição parcelada e (v) impugnando a disciplina da sucumbência arbitrada.
Tempestivo, preparado, com resposta aduzindo a
inépcia do recurso e sustentando a manutenção do resultado.
Na hipótese não há que se falar em inaptidão do
recurso interposto, uma vez que foram obedecidos os pressupostos do art. 1.010, II
do Código de Processo Civil, sendo articulados os motivos de fato e de direito
destinados à reforma da decisão.

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A hipótese foi de compromisso de venda e compra de
unidade habitacional, com preço parcelado, firmado aos 08/08/12, sendo a
resolução provocada por culpa exclusiva do promitente comprador em decorrência
da incapacidade financeira para a liquidação do preço ajustado.
Donde a legitimidade da restituição parcial das
mensalidades amortizadas no período da normalidade, de forma imediata,
devolvendo os contratantes ao estado primitivo, ressalvados os gastos próprios de
administração e inerentes ao imóvel, Súmulas n. 01 do Tribunal de Justiça de São
Paulo1 e n. 543 do Superior Tribunal de Justiça2.
Todavia, razoável o perdimento de 25% das quantias
pagas e a devolução de 75%, mormente diante da ausência de demonstração de
abusividade
e
desproporcionalidade
da
cláusula
penal
compensatória
convencionada, cuja pactuação foi alçada à categoria de fato incontroverso, pág.
115, tendo como resultado a sua eficácia para solução do litígio, conforme
precedentes da instância superior, reformada a sentença neste tópico.
Nesse sentido:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
C/C
PEDIDO
CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU
PROVIMENTO
AO
RECLAMO.
INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. A
Segunda Seção desta Corte, no julgamento do Resp
no
1.723.519/SP,
em
28/08/2019,
reafirmou
a
orientação pela adoção de um padrão-base de
cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos -
nos casos de desistência imotivada pelo comprador de
imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona
1 Súmula n. 01 do TJSP O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão
do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e
propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de
ocupação do bem.
2 Súmula n. 543 do STJ Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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qualquer circunstância específica que justifique a
redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Importa
consignar
que
esta Corte Superior perfilha o
entendimento de que as arras confirmatórias não se
confundem com a prefixação de perdas e danos, tal
como ocorre com o instituto das arras penitenciais,
visto que servem como garantia do negócio e
possuem característica de início de pagamento, razão
pela qual não podem ser objeto de retenção na
resolução
contratual
por
inadimplemento
do
comprador" (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC,
Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 12/12/2017). 3.
A matéria inserta nos artigos 1.336, inciso I, do Código
Civil e 12, da Lei 4.591/64 não foi objeto de exame
pelo acórdão recorrido, fazendo incidir o teor das
Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal, por
analogia. 4. Relativamente à questão dos juros e
correção monetária, a ausência de indicação expressa
de dispositivo de lei federal tido por vulnerado não
permite
verificar
se
a
legislação
federal
infraconstitucional restou, ou não, malferida. Incidência
do enunciado sumular 284 do STF, por analogia. 5.
Agravo
interno
parcialmente
provido
para,
reconsiderando em parte a decisão monocrática
anteriormente proferida, fixar o percentual de retenção
em 25% dos valores pagos pela autora. (STJ AgInt
no AgInt no AREsp 1418295/SP, Rel. Ministro MARCO
BUZZI, 4.a T., j. em 10/09/19, DJe 18/09/19).
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL.
CONTRATO
ANTERIOR
À
LEI
13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.

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DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR
DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25%
POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA.
TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE
RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei
13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do
Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo
do consumidor de promover ação a fim de rescindir o
contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos,
assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de
outro lado, o direito de reter parcela do montante
(Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente
qualquer
peculiaridade,
na
apreciação
da
razoabilidade da cláusula penal estabelecida em
contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o
parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no
julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei
Beneti, a saber o percentual de retenção de 25%
(vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte
como adequado para indenizar o construtor das
despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença,
para tal fim, entre a utilização ou não do bem,
prescindindo também da demonstração individualizada
das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência
desta Corte, firmada pela Segunda Seção em
julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,
"nos compromissos de compra e venda de unidades

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imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula
penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp
1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial
parcialmente provido. (STJ REsp 1723519/SP, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
28/08/19, DJe 02/10/19).
E, na espécie, incidente a relação de consumo tendo
em vista que o autor, pessoa física, foi o destinatário final do produto, art. 2.o do
Código do Consumidor3, inexistindo qualquer prova em sentido contrário.
Outrossim, cabível aqui uma ligeira observação, por
dever de ofício, cuidando-se de matéria de ordem pública, no tocante ao termo
inicial dos juros de mora que, na hipótese, incidiram a partir do trânsito em julgado,
e não da citação, de acordo com a interpretação sedimentada em recurso
repetitivo, sem violação alguma aos princípios da processualística vigente ou
influencia no desfecho final, consoante os seguintes precedentes:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO
DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte
tese: - Nos compromissos de compra e venda de
unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018,
em que é pleiteada a resolução do contrato por
iniciativa do promitente comprador de forma diversa da
3 Art. 2° do Código do Consumidor Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final.

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cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão. 2.
Recurso especial provido. (STJ REsp 1740911/DF,
Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, 2.a Seção, j. em
14/08/19, DJe 22/08/19).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INOVAÇÃO
RECURSAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
REDIMENSIONAMENTO
DOS
ÔNUS
DE
SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE
DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA
7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A
jurisprudência é firme no sentido de que a correção
monetária e os juros de mora são consectários legais
da condenação principal, possuem natureza de ordem
pública e podem ser analisados até mesmo de ofício,
de modo que sua aplicação ou alteração, bem como a
modificação de seu termo inicial, não configura
julgamento extra petita nem reformatio in pejus. [...]. 3.
Agravo interno desprovido. (STJ AgInt no AgInt no
AREsp 1379692/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, 3.a T., j. em 02/12/19, DJe 05/12/19).
Por consequência, diante da sucumbência recíproca,
rateando as despesas com o processo reajustadas do desembolso, arcando cada
parte com os honorários advocatícios de seu respectivo patrono fixados em 11% do
valor da condenação, art. 85, § 2.o, § 11 e § 14 e art. 86, do Código de Processo
Civil, atualizados a partir da publicação do acórdão, em face da qualidade dos
trabalhos e do tempo consumido.
Do exposto, pelo meu voto, dou provimento, em parte.
CÉSAR PEIXOTO
Relator