Tribunal: TJSP
Processo: 1002515-44.2020.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE.
Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré.
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO ADQUIRENTE.
Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Apelo da ré.
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pela compromissária vendedora. Súmulas no 1 e 2 do E. TJ/SP. Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais. Percentual de devolução de 90% razoável, principalmente em se considerando que o autor pagou, aproximadamente, 40% do preço.
2. Requerida que deu causa ao ajuizamento da demanda. Autor que decaiu de parte ínfima dos pedidos formulados. Sucumbência integral da ré.
3. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002398
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002515-44.2020.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante DE
CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LIMITADA, é
apelado FLAVIO ANTONIO MARTINEZ GALLO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
2
VOTO No: 22589
APELAÇÃO No: 1002515-44.2020.8.26.0566
COMARCA: SÃO CARLOS
APTE. : DE CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
APDO. : FLÁVIO ANTONIO MARTINEZ GALLO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR
CULPA DO ADQUIRENTE.
Ação ajuizada pelo adquirente em face da vendedora
visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a
restituição
de
valores
pagos.
Sentença
de
parcial
procedência. Apelo da ré.
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pela
compromissária vendedora. Súmulas no 1 e 2 do E. TJ/SP.
Retenção de parte das quantias pagas, para compensação de
gastos. Ausência de comprovação de custos excepcionais.
Percentual de devolução de 90% razoável, principalmente
em se considerando que o autor pagou, aproximadamente,
40% do preço.
2. Requerida que deu causa ao ajuizamento da demanda.
Autor que decaiu de parte ínfima dos pedidos formulados.
Sucumbência integral da ré.
3. Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se
de
“ação
declaratória
de
rescisão
contratual c/c restituição de valores pagos com pedido liminar” (sic),
ajuizada por FLÁVIO ANTONIO MARTINEZ GALLO em face de
R DE CICO SÃO CARLOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
A r. sentença (fls. 110/116), disponibilizada no
DJe de 04/08/2020 (fls. 118), julgou parcialmente procedente a
ação, nos seguintes termos:

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
3
“Em face do exposto, julgo procedente em
parte os pedidos para confirmar a liminar concedida e
declarar rescindido o contrato firmado entre as partes
desde a data da última parcela paga pelo autor, com a
consequente condenação da ré à devolução imediata e
de uma só vez dos valores pagos, com retenção de 10%
(dez por cento) a título de compensação, corrigidos os
valores desde os respectivos desembolsos e com juros
de mora de 1% ao mês a partir da citação.
Sucumbente na maior parte, condeno a ré ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários advocatícios que arbitro em 10% do valor
da condenação.”
Foram opostos embargos de declaração pelo
autor (fls. 119/120), rejeitados pela decisão de fls. 125/126.
Inconformada, apela a ré (fls. 129/132).
Alega que “deva ser respeitado o contrato naquilo
que livremente estipulado pelos contratantes, até como forma de
desestimular o rompimento por parte do comprador, haja visto o
malefício que acarreta à previsão orçamentária na construção do
empreendimento, sobrecarregando o empreendedor, que não mais
contará com as parcelas do comprador arrependido.” (fls. 130).
Diz que “requer-se o provimento do presente apelo
para julgar improcedente a lide, mantendo-se o percentual de desconto
previsto no contrato, ou, subsidiariamente, que se o proveja
parcialmente para fixar o percentual adotado pelo STJ e pelas mais
recentes decisões do TJSP, conforme acima demonstrado. Também se
requer o acolhimento do recurso para inversão da sucumbência, ou sua
divisão proporcional de acordo com o decaimento de cada parte.” (fls.
132).
Recurso tempestivo, regularmente processado e
preparado (fls. 133/134).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
4
Contrarrazões pelo autor (fls. 138/141).
É o relatório.
O autor ajuizou a presente demanda visando a
rescisão dos compromissos de compra e venda e a restituição dos
valores pagos.
RESCISÃO CONTATUAL E RETENÇÃO DE VALORES PAGOS
Ninguém pode ser obrigado a contratar nem
manter um pacto que não mais deseja, devendo apenas arcar com
as consequências do não cumprimento do negócio entabulado.
Assim, o compromissário comprador, mesmo
que inadimplente ou apenas desinteressado na manutenção do
contrato, pode pleitear a rescisão da avença e receber a
restituição de parte dos valores pagos até a resolução do
negócio.
No tocante à porcentagem que pode ser retida
pela
vendedora,
na
devolução
das
parcelas
pagas
para
compensação de gastos, a jurisprudência do E. Superior Tribunal
de Justiça e deste Egrégio Tribunal, inclusive desta Câmara, vem
2
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
5
aplicando percentuais que variam entre 10 (dez)2 e 20 (vinte)3 por
cento, de acordo com o caso, considerando despesas com a
venda, multa por inadimplemento etc., entendendo-se retenções
em
percentuais
maiores,
salvo
a
comprovação
de
danos
excepcionais, abusivas. Veja-se, nesse sentido, o julgado abaixo:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Extinção
do
contrato.
Comprador
inadimplente.
-
A
orientação que terminou prevalecendo na Segunda
Seção, depois de inicial controvérsia, é no sentido de
que
o
promissário
comprador
que
se
torna
inadimplente em razão da insuportabilidade do
contrato assim como pretendido executar pela
promitente vendedora tem o direito de promover a
extinção da avença e de receber a restituição de
parte
substancial
do
que
pagou,
retendo
a
construtora uma parcela a título de indenização pelo
rompimento do contrato. - Essa quantia a ficar
retida varia de caso para caso; ordinariamente tem
sido estipulada entre 10% e 20%, para cobertura das
despesas com publicidade e corretagem, podendo ser
majorada quando o imóvel vem a ser ocupado pelo
comprador. Não há razão para que tudo ou quase
tudo do que foi pago fique com a vendedora, uma vez
que por força do desfazimento do negócio ela fica
com o imóvel, normalmente valorizado, construído
também com o aporte do comprador. - Precedente. -
2
Nesse sentido: STJ, REsp 114.071/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,
julgado em 11/05/1999, DJ 21/06/1999, p. 158; STJ, REsp 257.582/PR, Rel. Ministro RUY
ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 22/08/2000, DJ 16/10/2000, p. 315; TJSP,
Ap. 0009023-70.2006.8.26.0224, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 19/02/2014;
TJSP, Ap. 9067821-53.2009.8.26.0000, 7a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, j.
19/02/2014; TJSP, Ap. 0108524-10.2008.8.26.0100, 10a Câm. de Dir. Privado, Rel. Des. Roberto
Maia, j. 11/02/2014.
3
Nesse sentido: STJ, RCDESP no AREsp 208.018/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA
TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012; TJSP, Ap. 9134518-90.2008.8.26.0000, 7a Câm. de
Dir. Privado, Rel. Des. Miguel Brandi, j. 24/10/2012; TJSP, Ap. 0041782-19.2008.8.26.0224, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 19/10/2011; TJSP, Ap. 0024588-21.2003.8.26.0114, 7a Câm.
de Dir. Privado, Rel. Des. Mendes Pereira, j. 06/03/2013.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
6
Recurso conhecido e provido em parte.” (STJ, REsp
476775/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE
AGUIAR,
QUARTA
TURMA,
julgado
em
20/05/2003, DJ 04/08/2003, p. 317 g.n.).
De fato, como maneira de repor as partes ao
status quo ante, imperiosa a devolução dos valores pagos pelo
autor.
Há
muito
tempo
a
jurisprudência
está
consolidada no sentido de ser inadmissível a retenção do total
das parcelas pagas, mesmo quando a culpa pela rescisão é do
comprador. Há, inclusive, dois enunciados de súmula editados
por este Egrégio Tribunal que merecem transcrição:
“Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem” (g.n.).
“Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato
de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita
de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição” (g.n.)
Assim sendo e considerando que o autor deu
causa à rescisão, tem-se como prudente e adequado que lhe seja
restituído o percentual de 90% dos valores pagos, principalmente
em se considerando que pagou aproximadamente 40% (fls. 13) do
preço ajustado para o imóvel (R$ 95.324,60 fls. 20).
Afasta-se a incidência das cláusulas contratuais
que disponham o contrário, para que a devolução ocorra da
maneira ora estabelecida, como forma de alcançar o equilíbrio
entre as partes.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002515-44.2020.8.26.0566 - JV 22589
7
SUCUMBÊNCIA
Melhor sorte não assiste à requerida no que se
refere às verbas de sucumbência, uma vez que a ré deu causa ao
ajuizamento da demanda ao pretender a cobrança de valores
abusivos pela rescisão do contrato, além disso, o autor decaiu de
parte mínima do pedido.
DISPOSITIVO
Ante
o
exposto,
pelo
meu
voto,
nega-se
provimento ao recurso.
O presente apelo foi interposto sob a égide do
atual
CPC,
que
determina
o
arbitramento
de
honorários
advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC). Assim, majoro os
honorários advocatícios fixados para os patronos do autor em
10% para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, §
11, do CPC.
MARY GRÜN
Relatora