Tribunal: TJSP
Processo: 1001638-80.2016.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Indenização por Dano Moral
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-27
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE TAXA SATI E DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA E PRECISA NO CONTRATO – COBRANÇA ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES DEVIDAMENTE RECONHECIDA – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - AÇÃO PARCIALMENTE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE TAXA SATI E DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA E PRECISA NO CONTRATO – COBRANÇA ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS COMPRADORES DEVIDAMENTE RECONHECIDA – DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – DECISÃO MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000709382
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001638-80.2016.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes/apelados
WAGNER PEREIRA DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e KARLA BEATRIZ
FLORIANO LIMA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados/apelantes HABITCASA
CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA e SATI - ASSESSORIA TÉCNICA E
DOCUMENTAL LTDA, Apelados AGILLITAS SERVIÇOS DE PAGAMENTOS
LTDA. e CONJUNTO RESIDENCIAL PRAÇA DAS ARVORES SPE LTDA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
MOREIRA VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES
SIANO.
São Paulo, 27 de agosto de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1001638-80.2016.8.26.0005 - São Paulo - VOTO No 32279
APELAÇÃO CÍVEL no 1001638-80.2016.8.26.0005
Comarca : São Paulo - Fórum Regional de São Miguel Paulista
Juíza : Lucilia Alcione Prata
Ação : Rescisão Contratual
Apelantes/Apelados : Wagner Pereira dos Santos e Outra; Habitcasa
Consultoria De Imóveis Ltda. e Outra
VOTO No 32279
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL -
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS DE TAXA SATI E DE
COMISSÃO DE CORRETAGEM - ILEGITIMIDADE PASSIVA
AFASTADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA AUSÊNCIA
DE PREVISÃO EXPRESSA E PRECISA NO CONTRATO COBRANÇA
ABUSIVA - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELOS
COMPRADORES DEVIDAMENTE RECONHECIDA DANOS MORAIS
NÃO CONFIGURADOS - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
DECISÃO MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
pedido de restituição de quantias pagas e indenização por danos
morais, ajuizada por Wagner Pereira dos Santos e Karla Beatriz
Floriano Lima em face de Habitcasa Construtora de Imóveis
Ltda., Conjunto Residencial Praça das Árvores Ltda., Agillitas
Soluções de Pagamentos Ltda. e For You Assessoria Técnica e
Documental Ltda., que a respeitável sentença de fls. 854/859,
cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente, declarando
rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando as
rés, solidariamente, à restituir aos autores o montante de R$

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11.042,34, corrigido monetariamente do efetivo desembolso e
juros da citação, além de arcarem com o pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 20%
do valor da condenação.
Inconformados, apelam os autores e as corrés
Habitcasa e For You.
Os autores alegam, em suma, que restou caracterizado
o abuso praticado pelas rés ao garantirem a aquisição da casa
própria, mediante a exigência de valores aleatórios, não
discriminados e alguns não previstos no contrato, induzindo o
consumidor a erro, justificando a imposição de condenação a
título de danos morais. Afirmam que a falta de informação clara e
precisa, além da cobrança de diversos valores indevidos, devem
ser sopesados para fins de condenação das rés à devolução em
dobro e de indenização por danos morais. Pedem, ao final, o
provimento do recurso.
As corrés Habitcasa Consultoria de Imóveis Ltda. e
For You Assessoria Técnica e Documental Ltda. sustentam, em
síntese, que as partes pactuaram expressamente no contrato que

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os autores arcariam diretamente com a corretagem devida pelo
negócio realizado. Argumentam que devem ser observadas as
teses fixadas pelo Superior Tribunal de Justiça sobre a validade
do pagamento da comissão de corretagem. Asseveram que não
existia qualquer possibilidade de aquisição direta, posto que por
determinação legal deveriam participar das negociações. Aduzem
que não podem arcar com qualquer ônus derivados da rescisão do
instrumento que foi pactuado entre os autores e a incorporadora.
Pugnam, no final, pela reforma da sentença.
Os recursos foram respondidos às fls. 935/951 e
952/964.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
Contrato de Compromisso de Venda e Compra da unidade
autônoma no 316, do Empreendimento “Residencial Praça das
Árvores”, em 02.08.14.
Os autores pleiteiam a rescisão do contrato, por não ter
sido aprovado o financiamento bancário, afirmando que não
houve transparência nos valores cobrados, buscando a restituição

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das importâncias pagas à título de comissão de corretagem e de
taxa Sati.
Em primeiro lugar, quanto a alegação de que a
restituição das importâncias deve ser feita em dobro, os autores
não formularam qualquer pleito nesse sentido na inicial, tratando-
se de matéria estranha ao objeto da demanda, não podendo,
portanto, ser analisada.
Com efeito, o assunto em questão não pode ser
apreciado no presente recurso, posto que não foi discutido no
juízo monocrático, sendo que é vedado aos recorrentes inovar no
feito, levando ao órgão jurisdicional ad quem questões não
debatidas em primeira instância, sob pena de violação direta ao
princípio do duplo grau de jurisdição, sendo que tampouco, os
autores demonstraram a existência de força maior capaz de
justificar sua análise na instância superior, conforme permissivo
do artigo 1014 do Código de Processo Civil/2015.
Em segundo lugar, é cediço que as relações que
envolvem compra e venda de imóveis, adquiridos por
consumidores finais, regem-se pelo Código de Defesa do

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Consumidor, que consagrou, em seus artigos 7o, parágrafo único e
25, §1o, a solidariedade da cadeia, devendo todos os fornecedores
ou prestadores de serviço responder objetivamente pelos danos
causados aos consumidores.
Na
hipótese
destes
autos,
é
incontroversa
a
participação das corrés no negócio jurídico consubstanciado na
compra e venda do imóvel em debate, na qualidade de
intermediadoras, o que ocasiona sua responsabilização e
conseqüente solidariedade na obrigação de devolução dos valores
indevidamente cobrados à título de comissão de corretagem e taxa
SATI, não havendo que se falar em ilegitimidade.
Feitas tais considerações, no que se refere à cobranc a
da taxa SATI dos autores, o Superior Tribunal de Justiça, no
julgamento do REsp no 1.599.511/SP, firmou tese pela
“Abusividade da cobranc a pelo promitente-vendedor do servic o
de assessoria teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere,
vinculado à celebrac aÞo de promessa de compra e venda de
imoìvel” (Tema 938).
No que se refere à cobranc a de comissaÞo de

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corretagem dos autores, da mesma forma, em julgamento sob o
rito dos recursos repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-
SP, REsp 1551968-SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do
Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, decidiu pela
“Validade da claìusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigac aÞo de pagar a comissaÞo de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade auto noma
em regime de incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente
informado o prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma,
com o destaque do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese
938).
No caso em questão, no Instrumento Particular de
Reconhecimento de Dívida Preexistente Quadro Resumo (fls.
69/74), não constou expressamente a obrigac aÞo de pagamento de
comissaÞo de corretagem e o valor devido em relação à mesma.
Embora os autores tenham firmado o Contrato de
Corretagem Imobiliária de fls. 183/186, como bem observado
pelo juízo a quo não houve transparência, informação clara acerca
das quantias devidas, uma vez que nem mesmo as apelantes
souberam informar qual seria o valor a ser pago, além do que na

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planilha de fls. 182 consta a quantia de R$ 7.702,00 de comissão
de corretagem, na contestação, as corrés indicam como devido o
valor de R$6.917,40 e a nota fiscal de fls. 188, juntada nos autos
pelas próprias apelantes, consta o montante de R$ 3.747,57, se
mostrando, portanto, abusiva a cobrança.
Em relação aos danos morais, é importante ressaltar
que os autores baseiam seu pedido no fato das requeridas não
terem informado com clareza os valores devidos e pela ausência
de aprovação do financiamento bancário que implicou na rescisão
do contrato.
Porém, razão não assiste aos autores, na medida em
que o impasse não lhes causou abalo e perturbações que não os
regularmente ocasionados em razão dos contratempos inerentes às
relações negociais.
Em outras palavras, embora se reconheça os
transtornos suportados pelos compradores, é certo que o
descumprimento do contrato, no caso, não ultrapassou a esfera do
mero aborrecimento, o que não tem o condão de gerar o dever de
indenizar nos termos pretendidos pelos autores.

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Nessa conformidade, não merece qualquer reparo a r.
decisão proferida, que fica mantida em todos os seus termos.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator