Tribunal: TJSP
Processo: 1010087-38.2018.8.26.0011
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – CONTRATO ENTRE PARTICULARES – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – INSURGÊNCIA DA AUTORA – DESCABIMENTO – RELAÇÃO JURÍDICA QUE NÃO ESTÁ SUBMETIDA ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, TENDO EM VISTA QUE NÃO HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE AS PARTES – LOGO, NÃO HÁ QUE SE FALAR NA APLICAÇÃO DAS SÚMULAS DO TJSP

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA – CONTRATO ENTRE PARTICULARES – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA INICIAL E PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO – INSURGÊNCIA DA AUTORA – DESCABIMENTO – RELAÇÃO JURÍDICA QUE NÃO ESTÁ SUBMETIDA ÀS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, TENDO EM VISTA QUE NÃO HÁ RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE AS PARTES – LOGO, NÃO HÁ QUE SE FALAR NA APLICAÇÃO DAS SÚMULAS DO TJSP – NA RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES, A RESCISÃO DEVE SER MOTIVADA – NO CASO DE ARREPENDIMENTO, TAL FATO DEVE SER EXPLICITADO À INICIAL – TODAVIA, OBSERVA-SE QUE A AUTORA FUNDAMENTOU A AÇÃO NA CULPA DA VENDEDORA, O QUE NÃO RESTOU COMPROVADA – A SUPOSTA EXISTÊNCIA DO GRAVAME FORA UM PRETEXTO UTILIZADO PELA AUTORA PARA TENTAR JUSTIFICAR A RESCISÃO – AUTORA REITERADAMENTE RELACIONA O PEDIDO RESCISÓRIO À SUPOSTA CULPA DA RÉ – TODAVIA, TAL TESE FORA OPORTUNAMENTE AFASTADA NA R. SENTENÇA, QUE RECONHECEU QUE O FINANCIAMENTO FORA QUITADO, NÃO SUBSISTINDO GRAVAME AO IMÓVEL NO MOMENTO DA ASSINATURA DO CONTRATO PELAS PARTES – DESTE MODO, A AUTORA, ALTEROU A CAUSA DE PEDIR NO PRESENTE RECURSO, ARGUMENTANDO QUE NÃO REQUER A EXTINÇÃO CULPOSA DA AVENÇA, MAS SOMENTE A RESOLUÇÃO CONTRATUAL, ANTE O SEU DESINTERESSE EM MANTER A COMPRA DO IMÓVEL, APRESENTANDO ARGUMENTOS DIAMETRALMENTE OPOSTOS AOS LEVANTADOS À INICIAL – ALTERAÇÃO DA VERDADE DOS FATOS AO AFIRMAR QUE NUNCA PRETENDEU A IMPUTAÇÃO CULPOSA DA AVENÇA À RÉ, QUANDO NA INICIAL FORA EXATAMENTE ESTE O PEDIDO – PATENTE A CONTRADIÇÃO DA PRESENTE TESE RECURSAL COM OS FATOS NARRADOS À INICIAL, SENDO VEDADO À AUTORA MODIFICAR A CAUSA DE PEDIR NO CURSO DO PROCESSO, APÓS A IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO– ART. 329 DO CPC – INOVAÇÃO RECURSAL CONFIGURADA- RECURSO ADESIVO IGUALMENTE IMPROCEDENTE - O JUÍZO DEVE REDUZIR CLÁUSULA PENAL QUANDO ESTA SE AFIGURAR EXCESSIVA OU DESPROPORCIONAL, NOS TERMOS DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – LOGO, ERA MESMO DE RIGOR A READEQUAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL ORIGINÁRIA, RAZÃO PELA QUAL O PRESENTE RECURSO ADESIVO TAMBÉM NÃO COMPORTA PROVIMENTO – SENTENÇA MANTIDA.

Inteiro teor:
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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000710806
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1010087-38.2018.8.26.0011, da Comarca de São Paulo, em
que é apelante/apelado VILA PASCOAL CLÍNICA LTDA, é
apelada/apelante ERMINIA APARECIDA DOMINGOS.
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram
provimento aos recursos. V. U. Sustentou oralmente a Dra. Walqueia
Rodrigues.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos.
Desembargadores JOSÉ JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1010087-38.2018.8.26.0011
Apelante/Apelado: Vila Pascoal Clínica Ltda
Apelado/Apelante: Erminia Aparecida Domingos
São Paulo
Ação de Origem do Processo Não informado
Nome do juiz prolator da sentença Não informado
Voto no 4036
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E
VENDA – CONTRATO ENTRE PARTICULARES –
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA INICIAL E
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
DA
RECONVENÇÃO
–
INSURGÊNCIA DA AUTORA – DESCABIMENTO –
RELAÇÃO JURÍDICA QUE NÃO ESTÁ SUBMETIDA ÀS
REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR,
TENDO EM VISTA QUE NÃO HÁ RELAÇÃO DE
CONSUMO ENTRE AS PARTES – LOGO, NÃO HÁ QUE
SE FALAR NA APLICAÇÃO DAS SÚMULAS DO TJSP –
NA RELAÇÃO ENTRE PARTICULARES, A RESCISÃO
DEVE
SER
MOTIVADA
–
NO
CASO
DE
ARREPENDIMENTO,
TAL
FATO
DEVE
SER
EXPLICITADO À INICIAL – TODAVIA, OBSERVA-SE
QUE A AUTORA FUNDAMENTOU A AÇÃO NA CULPA
DA VENDEDORA, O QUE NÃO RESTOU COMPROVADA
– A SUPOSTA EXISTÊNCIA DO GRAVAME FORA UM
PRETEXTO UTILIZADO PELA AUTORA PARA TENTAR
JUSTIFICAR
A
RESCISÃO
–

AUTORA
REITERADAMENTE
RELACIONA
O
PEDIDO
RESCISÓRIO À SUPOSTA CULPA DA RÉ – TODAVIA,
TAL TESE FORA OPORTUNAMENTE AFASTADA NA R.
SENTENÇA,
QUE
RECONHECEU
QUE
O
FINANCIAMENTO FORA QUITADO, NÃO SUBSISTINDO
GRAVAME
AO
IMÓVEL
NO
MOMENTO
DA
ASSINATURA DO CONTRATO PELAS PARTES – DESTE
MODO, A AUTORA, ALTEROU A CAUSA DE PEDIR NO
PRESENTE RECURSO, ARGUMENTANDO QUE NÃO
REQUER A EXTINÇÃO CULPOSA DA AVENÇA, MAS
SOMENTE A RESOLUÇÃO CONTRATUAL, ANTE O SEU
DESINTERESSE EM MANTER A COMPRA DO IMÓVEL,
APRESENTANDO ARGUMENTOS DIAMETRALMENTE
OPOSTOS AOS LEVANTADOS À INICIAL – ALTERAÇÃO

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DA VERDADE DOS FATOS AO AFIRMAR QUE NUNCA
PRETENDEU A IMPUTAÇÃO CULPOSA DA AVENÇA À
RÉ, QUANDO NA INICIAL FORA EXATAMENTE ESTE O
PEDIDO – PATENTE A CONTRADIÇÃO DA PRESENTE
TESE RECURSAL COM OS FATOS NARRADOS À
INICIAL, SENDO VEDADO À AUTORA MODIFICAR A
CAUSA DE PEDIR NO CURSO DO PROCESSO, APÓS A
IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO– ART. 329 DO CPC –
INOVAÇÃO RECURSAL CONFIGURADA- RECURSO
ADESIVO IGUALMENTE IMPROCEDENTE - O JUÍZO
DEVE REDUZIR CLÁUSULA PENAL QUANDO ESTA SE
AFIGURAR EXCESSIVA OU DESPROPORCIONAL, NOS
TERMOS DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL – LOGO, ERA
MESMO DE RIGOR A READEQUAÇÃO DA CLÁUSULA
PENAL ORIGINÁRIA, RAZÃO PELA QUAL O PRESENTE
RECURSO
ADESIVO
TAMBÉM
NÃO
COMPORTA
PROVIMENTO – SENTENÇA MANTIDA.
Trata-se de apelação cível, interposta contra a sentença
proferida a fls. 152/155 nos autos da ação de rescisão contratual
cumulada com devolução de valores pagos, que julgou improcedentes
os pedidos formulados na ação principal e parcialmente procedentes
os pedidos reconvencionais, assim determinando:
“Diante do exposto: I) JULGO IMPROCEDENTES os
pedidos
formulados
na
ação
principal;
II)
JULGO
PARCIALMENTE
PROCEDENTES
OS
PEDIDOS
RECONVENCIONAIS para a) condenar a parte autora-
reconvinda a pagar à requerida-reconvinte o valor de R$
38.284,97 (para dezembro de 2018 - folhas 108/110),
acrescido de correção monetária pela Tabela do E. TJSP,
juros de mora de 1% ao mês, ambos desde os vencimentos
das parcelas, além de multa de 10%. Por consequência,
julgo os feitos extintos, nos termos do artigo 487, inciso I,
do Código de Processo Civil.
Pela substancial sucumbência, arcará a autora-
reconvinda, exclusivamente, com as custas e despesas

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processuais, bem como com os honorários advocatícios da
parte contrária, no montante de 10% do valor da
condenação.”
Insurge-se a autora, pela reforma da r. sentença. Em
síntese, aduz a incorreção do juízo a quo, que não se atentou que à
exordial foram pleiteados dois pedidos, distintos e autônomos, quais
sejam, a declaração da resolução do pacto firmado entre as partes,
com a consequente devolução dos valores pagos, e, a condenação da
vendedora ao pagamento da multa contratual por inadimplemento,
ante a existência de gravame na matrícula do imóvel.
Neste
sentido,
aduz
que,
em
relação
ao
primeiro
requerimento, não há que se discutir se houve algum prejuízo à
autora pela existência do gravame na matrícula do imóvel, uma vez
que o pedido de rescisão contratual é independente e não guarda
relação com o outro pleito.
Com efeito, afirma que a retirada do gravame da matrícula
do imóvel anteriormente ao ajuizamento da presente ação não obsta
o direito da apelante em requerer a resolução da avença, tendo em
vista que ninguém é obrigado a manter contrato estabelecido com
outrem.
Nestes termos, suscita observância às súmulas no 01 e 02
deste E. Tribunal de Justiça, que permitem que o comprador, ainda
que inadimplente, pleiteie a rescisão contratual de compra e venda, a
fim de reaver as quantias pagas nos termos pleiteados à inicial.

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Ademais, aduz que, com o desfazimento da sociedade, a
compra do imóvel em questão se tornou um obstáculo à apelante,
uma vez que o bem estaria localizado em região não privilegiado da
cidade, sendo desinteressante a continuidade da avença para o sócio
remanescente.
Por fim, em relação à aplicação da multa prevista na
cláusula 9a do contrato, requer que seja julgado procedente tal
pedido, ante a falsa afirmação prestada pela apelada no momento da
assinatura do pacto, por se tratar de critério objetivo, independente
da comprovação de prejuízos.
Também recorre, adesivamente, a ré reconvinte ERMÍNIA
APARECIDA DOMINGOS, pela reforma da r. sentença tão somente
em relação à revisão da penalidade imposta pela cláusula 9a do
contrato pactuado, que, originalmente, prevê multa de 10% sobre o
valor da aquisição do bem como penalidade para a hipótese de
inadimplemento contratual.
Neste sentido, em que pese o magistrado a quo ter
corretamente reconhecido que a requerente descumpriu o negócio
ao interromper os pagamentos das parcelas, a readequação da multa
para 10% do débito em aberto contraria o que fora avençado pelas
partes.
Com efeito, alega que as contratantes negociaram em
igualdade de condições, não se vislumbrando nenhum desequilíbrio
entre as partes que merecesse a intervenção judicial para revisar,

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sem requerimento da autora reconvinda, a cláusula penal em
questão, razão pela qual a vontade das partes deve prevalecer.
Recursos processados; respondidos a fls. 186/194 e
204/209.
Há oposição ao julgamento virtual (fls. 215).
É o relatório.
Os recursos não comportam provimento.
Em breve síntese dos fatos, a requerente VILA PASCOAL
CLÍNICA LTDA., anteriormente constituída por dois sócios, o Sr. Luis
Eduardo Vila Pascoal e o Sr. Tagore Alexandre Matos, firmaram em
março de 2014 um contrato de promessa de compra e venda com a
ré, Sra. Ermínia Aparecida Domingos, mãe do Sr. Tagore, referente a
sua quota parte (50%) do imóvel localizado na Rua Dr. Antônio José
Luciano, no 334, Jardim Agú, Osasco/SP.
O objetivo da aquisição era estabelecer a clínica médica no
referido local, tendo em vista a crescente demanda por atendimento
médico na região, bem como, estabelecer consultório no mesmo local
em que o co-proprietário do imóvel, Sr. Wagner Aparecido de Avila.
As partes acordaram o valor de venda de 50% do imóvel
por R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), com uma

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entrada de R$10.000,00 (dez mil reais) e o restante em 84 parcelas.
Entretanto, em junho de 2018, o Sr. Tagore, filho da ré,
decidiu retirar-se da sociedade, transferindo todas as suas quotas ao
sócio remanescente, Sr. Luis Eduardo, com a devida quitação de
todos os haveres.
Com efeito, mesmo que a vendedora não apresentasse a
matrícula atualizada do imóvel, uma vez que, tratando-se da mãe de
um dos sócios, que alegou que o imóvel estaria livre de quaisquer
dívidas e ônus reais, não subsistiam motivos para duvidar de sua
palavra.
Todavia, em abril de 2018, a autora enfim obteve acesso à
matrícula atualizada do imóvel, que, para sua surpresa, descobriu a
existência de hipoteca junto à Caixa Econômica Federal para garantia
de dívida.
Assim, o imóvel não se encontrava livre de dívidas e ônus
reais, conforme previsto nas cláusulas 5a e 8a do contrato pactuado,
o que caracteriza o descumprimento por parte da vendedora, ora ré,
que omitiu a real situação do imóvel.
Deste
modo,
ante
o
inadimplemento
contratual
incontroverso, aduz que a vendedora incidiu na pena prevista pela
cláusula 9a do contrato pactuado, que prevê o pagamento de multa
de 10% do valor total da venda, além de responder pelo pagamento
de custas e honorários advocatícios.

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Ademais, afirma que parou de adimplir o pagamento das
parcelas em abril de 2018, após tomar ciência acerca da existência
do gravame real sobre o imóvel, por entender que não havia mais
ânimo em manter o contrato e em adquirir propriedade de imóvel
hipotecado.
Após enviar notificação extrajudicial à ré, que se manteve
inerte, a autora ajuizou a presente demanda, buscando, por meios
judiciais, a devolução dos valores pagos até então, que totalizam o
montante
de
R$350.609,28,
além
da
execução
da
multa
contratualmente prevista, no valor de R$35.000,00.
A ré apresentou sua defesa, a fls. 99/110, propondo,
também, reconvenção em face da parte autora. Em síntese, alega
que não houve descumprimento contratual por parte da requerida,
uma vez que a hipoteca suscitada deixou de existir com o pagamento
integral do financiamento junto à Caixa Econômica Federal em
17/12/2013, portanto, anteriormente a assinatura do contrato entre
as partes.
Neste sentido, dispõe o art. 1.499, I, do Código Civil, que a
hipoteca se extingue pela extinção da obrigação principal. Ademais,
aduz que o gravame fora cancelado em 21/06/2018 e, portanto,
anteriormente ao ajuizamento da presente demanda, distribuída em
26/09/2018.
Deste modo, uma vez que a apelante não sofreu qualquer
prejuízo pelo fato da hipoteca já se encontrava extinta há tempos,

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alega que a situação alegada se configura como mero pretexto para a
autora pleitear o desfazimento do negócio, o que não pode subsistir.
Com
efeito,
aduz
que
não
possui
interesse
na
descontinuação do negócio, tendo em vista que a autora pagou mais
de 60% do preço acordado, ocorrendo o adimplemento substancial do
imóvel. Assim, a ação principal deve ser julgada totalmente
improcedente.
Em relação ao pedido reconvencional, requer que a autora
reconvinda seja condenada ao pagamento dos valores em atraso, que
perfazem a quantia de R$73.284,97, bem como, pela imposição da
multa de 10% sobre o valor total da venda, conforme previsto na
cláusula 9a do contrato pactuado, em razão da interrupção
injustificada do pagamento das prestações.
A r. sentença dera pela improcedência da inicial e pela
parcial procedência do pedido reconvencional, por entender que a
hipoteca que gravava o bem objeto do negócio realizado encontrava-
se devidamente registrada junto à matrícula do imóvel. Deste modo,
se a parte compradora não fez qualquer diligência no sentido de
obter tal informação, antes da assinatura do contrato, não pode
alegar tal situação em proveito próprio.
Ademais, dá razão à ré reconvinte, uma vez que restou
demonstrado que o financiamento garantido pela hipoteca em
questão fora quitado anteriormente à assinatura do contrato pelas
partes. Deste modo, não se vislumbra qualquer prejuízo à empresa

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requerente ou falta relevante por parte da requerida, a fim de
ensejar a rescisão contratual pleiteada.
Assim, por não haver qualquer justificativa plausível acerca
da interrupção dos pagamentos, reconheceu o direito alegado pela ré
reconvinte no que tange o recebimento das parcelas em aberto, com
o acréscimo da multa de 10%, não em relação ao valor da venda,
mas tão somente sobre o total devido.
Nestes termos, o entendimento é pela manutenção da r.
sentença recorrida, com o desprovimento de ambos os recursos.
De plano, observa-se que a relação jurídica em questão não
está submetida às regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo
em vista que o contrato particular de compromisso de compra e
venda fora firmado entre dois particulares, que não se confundem
com fornecedor e consumidor.
Logo, não há que se falar na aplicação da legislação
consumerista e, tampouco, das Súmulas do TJSP, que permitem que
o comprador, ainda que inadimplente, pleiteie a rescisão contratual
de compra e venda, uma vez que a presente demanda diz respeito à
contrato pactuado entre particulares, não havendo relação de
consumo tal como protegido pelo entendimento sumulado em
questão.
Neste sentido, a própria redação das súmulas suscitadas faz
clara menção à típica relação consumerista, qual seja, entre um

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particular e uma construtora/incorporadora, tal como ao admitir
“compensação com gastos próprios da administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor”, situação própria que afasta,
por si só, a sua incidência nos negócios entabulados entre dois
particulares, conforme ocorreu no presente caso.
Deste modo, não havendo que se falar na rescisão
contratual nos termos pleiteados pela parte autora, ora apelante, é
de rigor a salvaguarda da autonomia da vontade das partes, por força
do princípio do pacta sunt servanda.
Em análise do contrato pactuado pelas partes, não se
verifica qualquer cláusula que prevê hipótese de arrependimento ou
de rescisão.
Com efeito, na relação entre particulares, a rescisão deve
ser motivada. Em caso de arrependimento, tal fato deve ser
explicitado à inicial.
Todavia, observa-se que a parte autora/apelante VILA
PASCOAL CLÍNICA LTDA fundamentou a ação na culpa da parte
contrária, que não restou demonstrada.
Ao contrário, em análise das razões recursais a fls. 170,
constata-se que a compradora se arrependeu da realização do
negócio: “Entretanto, com o passar do tempo, a compra do imóvel se
tornou um obstáculo à Apelante, vez que localizado em local não
privilegiado
da
cidade
de
Osasco,
sendo
desinteressante
a

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continuidade da avença para o representante legal da Apelante”.
Logo, a suposta existência do gravame fora um pretexto,
(mal) utilizado pela autora, para tentar justificar a rescisão.
Neste sentido, em análise à exordial, verifica-se que a
autora, reiteradamente, relaciona o pedido de rescisão contratual à
suposta culpa da ré, pelo descumprimento contratual em relação à
existência de suposta hipoteca no imóvel:
“Vale destacar que apenas após a ciência da
Autora acerca da existência de gravame real sobre o imóvel
é que o pagamento das parcelas foi obstado (abril de 2018),
pois a partir daí não se vislumbrava mais ânimo em
manter o contrato e tampouco adquirir propriedade
de imóvel hipotecado”. (fls. 6)
(...)
“No caso em tela, a compradora vinha cumprindo
com a sua parte no acordo, realizando tempestivamente o
pagamento das prestações, porém, após quatro anos do
pactuado, descobriu que há gravame real na matrícula do
imóvel, consistente em hipoteca para garantia de dívida.
Conforme narrado, a rescisão contratual se
dará por culpa da Ré, que descumpriu cláusulas
contratuais (5a e 8a), deixando de informar à Promissária
Compradora a existência de hipoteca averbada na matrícula
do imóvel objeto da venda.
Veja Exa., não se trata de arrependimento do
comprador, mas sim de rescisão por descumprimento
de cláusula contratual pela Promitente Vendedora,

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não se aplicando ao caso a retenção das arras como verba
indenizatória, mas sim convolando-as em parte do preço
efetivamente pago, sob pena de enriquecimento ilícito.” (fls.
7)
(...)
“Repise-se: não se trata de desistência, mas
sim
de
rescisão
contratual
motivada
pelo
descumprimento de cláusula contratual perpetrada
pela Ré” (fls. 10)
Todavia, tal tese fora oportunamente afastada pelo juízo a
quo, que reconheceu que registro da hipoteca em questão
encontrava-se devidamente anotada junto à matrícula do imóvel,
informação esta que é de fácil acesso público.
Ademais, o financiamento garantido pelo bem imóvel em
questão fora devidamente quitado em 18/11/2013, ou seja,
anteriormente à assinatura do contrato pelas partes. E, não obstante,
a efetiva baixa pelo agente financeiro se deu em 21/06/2018,
anteriormente ao ajuizamento da presente ação.
Deste modo, a autora, percebendo o seu equívoco, alterou
a causa de pedir no presente recurso, argumentando que não requer
a extinção culposa da avença, mas tão somente a resolução
contratual, ante o seu desinteresse em manter a compra do imóvel,
apresentando argumentos diametralmente opostos aos levantados à
inicial:

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“Assim, ainda que comprovado pela Apelada a
retirada do gravame da matrícula do imóvel antes do
ingresso da presente ação, tal fato não retira da Apelante a
faculdade de requerer a resolução da avença”. (fls. 169)
“O pedido de resolução contratual, por sua
vez, possui como causa de pedir o desinteresse da
Apelante em continuar com a avença”. (fls. 172)
“Diante disso, não se deve atrelar o pedido de
resolução contratual com o pedido de condenação da
Apelada ao pagamento da multa contratual por eventual
descumprimento de disposições contidas na avença, pois
repise-se, são pedidos distintos e possuem causas de pedir
igualmente distintas”. (fls. 173)
“Conforme dito acima, a Apelante pleiteou a
rescisão contratual, por motivos de foro íntimo,
requerendo a resolução da avença, com a devolução dos
valores pagos, retornando as Partes ao status quo ante.
Tal possibilidade é perfeitamente cabível, tendo
em vista que ninguém é obrigado a permanecer contratado
com ninguém. Portanto, a intenção da Apelante em rescindir
o compromisso de compra e venda, com a devolução dos
valores pagos deve ser analisada e ao final julgada
totalmente procedente.
Ao contrário do aduzido em sentença, a intenção
de rescindir a avença não encontra respaldo tão somente
no fato de à época da assinatura da Promessa de Compra e
Venda pender gravame sobre a matrícula do imóvel, mas
sim no desinteresse da Apelante em manter a compra
do imóvel.

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Outrossim, não se requer a extinção culposa
da avença, mas tão somente a extinção, com a
devolução dos valores pagos, retornando ao status
quo ante, hipótese perfeitamente aceitável em nosso
ordenamento jurídico”. (fls. 174)
“Vejam
Il.
Desembargadores,
o
pedido
de
decretação da resolução contratual cumulado com a
devolução de valores pagos de forma alguma está
atrelado ao fato de à época da assinatura do contrato
constar gravame na matrícula do imóvel. Muito pelo
contrário!
O que não pode ser admitido é que a Apelante
tenha seu direito em resolvida a avença com a devolução de
valores
pagos
claramente
tolhido
pela
r.
sentença,
sobretudo quando não se pretende a imputação
culposa da avença à Apelada”. (fls. 177)
Portanto, a autora, ora apelante, altera a verdade dos fatos
ao afirmar que não pretende a imputação culposa da avença à
ré/apelada, quando na inicial fora exatamente este o pedido
reiteradamente realizado.
Deste
modo,
resta
patente
a
incompatibilidade
e
contradição da presente tese recursal com os fatos apresentados à
exordial, sendo vedado à autora, ora recorrente, modificar a causa de
pedir no curso do processo, após ver seu pedido ser julgado
improcedente, como ocorrera. Aplica-se o disposto no art. 329 do
Código de Processo Civil:

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“Art. 329. O autor poderá:
I - até a citação, aditar ou alterar o pedido ou a
causa de pedir, independentemente de consentimento do
réu;
II - até o saneamento do processo, aditar ou
alterar o pedido e a causa de pedir, com consentimento do
réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de
manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias,
facultado o requerimento de prova suplementar.
Parágrafo único. Aplica-se o disposto neste artigo
à reconvenção e à respectiva causa de pedir”.
Assim, não há que se falar na alteração da causa de pedir,
tal como pleiteia a autora, sob pena de ofensa ao princípio de
estabilização da demanda.
Com efeito, nas relações de compra e venda entre
particulares, a rescisão deve ser motivada. Sendo o caso de
arrependimento do comprador, tal fato deveria ter sido explicitado na
inicial, o que não ocorreu.
Deste modo, as presentes razões recursais configuram,
notadamente,
inovação
recursal,
procedimento
vedado
pelo
ordenamento jurídico, uma vez que configura a supressão de instância,
o que, por si só, viola aos princípios do duplo grau de jurisdição, ampla
defesa e contraditório.
Logo, restando incontroversa a inovação recursal a fim de
alterar a narrativa aduzida inicialmente, que não obteve êxito perante

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a primeira instância, uma vez que as razões recursais não foram
aduzidas perante o juízo a quo, mas justamente ao seu contrário, é
de rigor a manutenção da sentença de improcedência em relação à
demanda proposta por VILA PASCOAL CLÍNICA LTDA.
Por outro lado, também não merece prosperar o recurso
adesivo interposto por ERMÍNIA APARECIDA DOMINGOS, acerca
da penalidade imposta pela cláusula 9a do contrato pactuado, que,
originalmente, prevê multa de 10% sobre o valor da aquisição do
bem como penalidade para a hipótese de inadimplemento contratual,
mas fora readequada para 10% do débito em aberto, modificando o
que fora avençado pelas partes.
Todavia, em que pese o entendimento acerca da força
obrigatória do contrato nos termos pactuados, ao contrário do que
alega o recorrente, a matéria discutida é passível de ser analisada de
ofício pelo julgador.
Com efeito, conforme aduzido em sentença, a aplicação de
multa proporcional é faculdade do juízo, ainda que a readequação
não tenha sido objeto de pedido por nenhuma das partes.
Assim, o julgador não só pode, como deve, reduzir cláusula
penal quando esta se afigurar excessiva ou desproporcional, nos
termos do art. 413 do Código Civil:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for

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manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio.
Deste modo, tendo em vista que a cláusula penal originária
se monstra desarrazoada, era mesmo de rigor a sua readequação, tal
como estabelecido pelo juízo a quo no caso dos autos, razão pela
qual o recurso adesivo interposto pela ré também não comporta
provimento.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO aos
recursos
interpostos,
mantendo-se
a
r.
sentença
em
sua
integralidade.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica