Tribunal: TJSP
Processo: 1035482-53.2014.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maurício Velho
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-15
Data de publicação: 2020-04-15

Ementa:
Recurso de Apelação. Recurso especial. Insurgência contra o julgamento que negou provimento a recurso de apelação. Colenda Presidência da Seção de Direito Privado deste Tribunal ao apreciar a admissibilidade devolveu os autos a esta Câmara para análise do recurso ante tese firmada pelo C.STJ nos recursos especiais 1599511/SP e 1551956/SP. Matéria que não guarda relação com os acórdãos

Ementa:
Recurso de Apelação. Recurso especial. Insurgência contra o julgamento que negou provimento a recurso de apelação. Colenda Presidência da Seção de Direito Privado deste Tribunal ao apreciar a admissibilidade devolveu os autos a esta Câmara para análise do recurso ante tese firmada pelo C.STJ nos recursos especiais 1599511/SP e 1551956/SP. Matéria que não guarda relação com os acórdãos mencionados. Não se trata de relação consumerista, mas de ação de cobrança ajuizada pelo apelante pleiteando verba de corretagem que lhe seria devida pelas vendas de imóveis da apelada que teria realizado. Improvimento do recurso mantido. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000262505
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1035482-53.2014.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante WILSON
CESAR MINELLI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado LUBA 20 EMPREENDIMENTOS
IMOBILIARIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ALCIDES LEOPOLDO
(Presidente sem voto), ENIO ZULIANI E FÁBIO QUADROS.
São Paulo, 15 de abril de 2020.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1035482-53.2014.8.26.0114 -Voto no 3712
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VOTO No 3712
PROCESSO No: 1035482-53.2014.8.26.0114
CLASSE ASSUNTO: RECURSO DE APELAÇÃO
APELANTE: WILSON CESAR MINELLI
APELADA: LUBA 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RELATOR: MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
ÓRGÃO JULGADOR: 4a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Recurso de Apelação. Recurso especial. Insurgência contra o
julgamento que negou provimento a recurso de apelação. Colenda
Presidência da Seção de Direito Privado deste Tribunal ao apreciar
a admissibilidade devolveu os autos a esta Câmara para análise do
recurso ante tese firmada pelo C.STJ nos recursos especiais
1599511/SP e 1551956/SP. Matéria que não guarda relação com
os acórdãos mencionados. Não se trata de relação consumerista,
mas de ação de cobrança ajuizada pelo apelante pleiteando verba
de corretagem que lhe seria devida pelas vendas de imóveis da
apelada que teria realizado. Improvimento do recurso mantido.
Recurso improvido.
I RELATÓRIO
Trata-se, na origem, de recurso de apelação interposto em face da
seguinte sentença:
“WILSON CESAR MINELLI, qualificado nos autos ajuizou AÇÃO DE COBRANÇA DE
CORRETAGEM em face de LUBA 20 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
alegando, em suma, que foi contatado pela ré, juntamente com outros corretores, para intermediar
a venda dos lotes indicados na inicial. Alega que, a despeito da concretização do negócio, não foi
ressarcido pelos serviços prestados. Requer a condenação da ré no pagamento de R$333.266,66.
Juntou documentos. Citada, a requerida apresentou contestação (fls.161/170) alegando,
preliminarmente ilegitimidade passiva. DECIDO. O instrumento particular de parceria comercial
relativa a loteamento, firmado pela ré e terceiros, copiado às fls. 36/57 estipula na clausula 15.10
que a comissão devida pelos intermediadores será paga pelo “primeiro parceiro”, denominação
conferida à ré no respectivo contrato (fls. 56). Por outro lado, a requerida afirma que não realizou
qualquer negócio com o autor. Os documentos apresentados pelo autor e copiados às fls.14/31
apontam negociações da Luni Negócios imobiliários Ltda com diversos corretores, nenhum deles
o autor. Em todos estipula-se que a comissão devida aos intermediadores será paga pelos
proprietários das terras, na efetiva concretização do negócio. O documento de fls.32/34, embora
aponte como parte os “segundos parceiros” do contrato principal, não apresenta sua subscrição. Os
documentos de fls. 84/89 e 109/112 revelam contrato de parceria entre corretores citados nas

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negociações com a Luna Imobiliária e o autor. A remuneração é estipulada, fazendo referência à
cláusula 15.10 do contrato principal. Por outro lado, a subscritora do contrato principal, ora ré,
sequer tomou conhecimento deste instrumento de parceria que vincula o autor, não havendo nele
sua subscrição. Não há no contrato do empreendimento, firmado pela requerida e terceiros,
qualquer estipulação que permita a contratação, sem a sua anuência, de intermediadores do
negócio. A cláusula 9.1 estipula que compete à primeira parceira, ora ré, promover a venda dos
lotes e que a corretagem deverá ser paga proporcionalmente entre as contratantes. Ainda, a
cláusula 10.4 estipula que é vedado o agenciamento de negócios, sem prévia e expressa anuência
conjunta dos parceiros (fls. 51). Desta forma, conclui-se que a requerida não firmou qualquer
contrato de intermediação com o autor e sequer anuiu aos contratos copiados nos autos e que
envolvem o autor. Portanto, é parte ilegítima nesta ação. Eventual demanda judicial poderá ser
proposta pelo autor, em face dos subscritores dos instrumentos particulares que o vinculam, sem
prejuízo da análise da validade das cláusulas destes respectivos instrumentos, que vinculam
terceiros inadvertidamente. Pelo exposto, JULGO EXTINTA a presente ação, pela ilegitimidade
passiva, nos termos do artigo 485, VI, do CPC. Pela sucumbência, arcará o autor com as despesas
processuais e honorários advocatícios da parte contrária que fixo em R$3.000,00, em observância
ao artigo 85, §2°, do CPC, ressaltando que o Magistrado não está adstrito ao valor da causa para
fixação da verba sucumbencial. P.R”.
Esta Colenda Câmara negou provimento ao recurso da apelante em
julgamento realizado em 27/09/2018 com acórdão com a seguinte ementa:
APELAÇÃO. Ação de cobrança de comissão de corretagem.
Sentença de extinção. Ilegitimidade passiva da requerida.
Contratação que se deu com terceiros. Responsabilidade pelo
pagamento da comissão, ademais, que é do vendedor, e não do
comprador. Sentença confirmada. Recurso desprovido.
Inconformado o apelante interpôs recurso especial, repisando as teses
arguidas nas suas razões recursais.
II -VOTO
Ao apreciar a admissibilidade do recurso especial, a C. Presidência da
Seção de Direito Privado deste Tribunal determinou a devolução a esta Câmara para
análise do recurso ante a tese firmada pelo C.STJ em razão do julgamento dos recursos
especiais 1599511/SP e 1551956/SP:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE.
PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
(...)
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de assessoria
técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de

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promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
(...)
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se
a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO." (REsp n. 1599511/SP, Rel Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe
6.9.2016)
Sendo importante ressaltar trecho do voto onde se conclui que
“Conclui-se esse tópico, portanto, no sentido de que, na
intermediação de unidades autônomas em estande de vendas, há
prestação de serviço de corretagem para a venda de imóveis, sendo
a contratação feita pelas incorporadoras.”.
Ocorre que, embora a matéria debatida nos autos aborde o pagamento da
taxa de corretagem, não guarda relação com os acórdãos mencionados. É que não se trata
de relação consumerista entre adquirente de imóvel e empresa vendedora. Em verdade, a
ação foi ajuizada pelo apelante com a intenção de cobrar da empresa apelada honorários
que lhe seriam devidos em contrapartida por suposta prestação de serviço de corretagem de
imóveis vendidos.
Assim, com a devida vênia, entende este Relator pela manutenção do
combatido acórdão.
III DECISÃO
Destarte, nos termos do que estabelece o artigo 1.030, inciso II do CPC,
MANTÉM-SE O IMPROVIMENTO ao recurso de apelação do autor.
Oportunamente REMETAM-SE estes autos à C. Presidência da Seção
de Direito Privado deste Tribunal.
MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO
Relator