Tribunal: TJSP
Processo: 1007082-25.2018.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
- Locação de imóvel - Execução - Embargos de terceiro - Indicação à penhora de imóvel dos autores - Alegação de fraude de execução não comprovada - Ausência dos requisitos do artigo 792 do Código de Processo Civil e da súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça - Pedido procedente - Apelo não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000927310
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007082-25.2018.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes
JTS-ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., CHEK
PARTICIPAÇÕES
LTDA.
e
EVECAR
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES IMOBILIÁRIAS LTDA, são apelados MANOEL ANTUNES
DOS SANTOS e MARIA ALICE ROCHA DOS SANTOS.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE
MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007082-25.2018.8.26.0361 -Voto no 31164
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1007082-25.2018.8.26.0361
4a Vara Cível de Mogi das Cruzes
Apelantes: Jafet Tommasi Sayeg Engenharia e Empreendimentos
Imobiliários Ltda. e outras
Apelados: Manoel Antunes dos Santos e outra
Juiz de 1a Instância: Eduardo Calvert
Voto no 31164.
- Locação de imóvel - Execução - Embargos de terceiro -
Indicação à penhora de imóvel dos autores - Alegação de
fraude de execução não comprovada - Ausência dos
requisitos do artigo 792 do Código de Processo Civil e da
súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça - Pedido
procedente - Apelo não provido.
Insurgem-se as rés, em embargos de terceiro,
contra r. sentença de fls. 191/193, que julgou o pedido procedente, “para
declarar a inexistência de fraude à execução e determinar a inibição de constrição sobre o
lote de terreno sob no 108, da quadra A, situado na Alameda do Frevo, do módulo no 28, do
loteamento denominado Riviera de São Lourenço, matriculado sob o no 60.911, perante o 1o
Cartório de Registro de Imóveis de Santos.”, bem como as condenou ao
pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios ao
patrono dos embargantes, arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da
causa.
As apelantes sustentam (fls. 220/238) que: a) há
manifesta fraude de execução, uma vez que o executado José Roberto
Mendes dilapidou seu patrimônio, alienando o bem imóvel aos apelados; b)
o § 2o do art. 792 do CPC imputa ao terceiro adquirente o ônus de
demonstrar sua boa-fé, tendo ele a obrigação de demonstrar que adotou as
cautelas necessárias para a aquisição do bem, não podendo se valer,
simplesmente, da alegação de desconhecimento de eventual ação judicial
ou de constrição em face do imóvel adquirido; c) os apelados agiram
notoriamente de má-fé, ao dispensarem as certidões necessárias para a
aquisição do bem imóvel, assumindo o risco da existência de eventual litígio

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contra o executado, bem como criaram uma estrutura de compra e venda
do imóvel para que o executado constasse apenas como cedente,
realizando a compra direta com os proprietários, com o intuito único e
exclusivo de que o executado não figurasse no negócio e tivesse seu
patrimônio blindado, frustrando a execução, de forma que estão presentes
os três requisitos característicos da fraude contra o processo executivo,
quais sejam, a litispendência, a frustração dos meios executórios e a má-fé
do adquirente; d) há litispendência porque o executado José Roberto
Mendes estava ciente, desde 23.9.1997, da propositura do processo
0004808-43.1997.8.26.0361, de forma que a alienação do imóvel teve o
intuito de prejudicar o direito das apelantes de reaver o seu crédito e o
executado agiu para fraudar a execução; e) o processo principal tramita há
mais de 20 anos e durante todo esse período as apelantes não obtiveram
êxito em localizar um bem sequer, que pudesse satisfazer o débito, pois o
executado se utiliza de diversas artimanhas para fugir da execução e
dilapidar seus bens, frustrando os meios executórios; f) a insolvência do
executado está comprovada pelo longo período em que as apelantes
tentam reaver seu crédito, sem sucesso, diante das manobras do
executado, e, além disso, a declaração de renda apresentada por ele nos
autos principais demonstra a ausência de outros bens que possam suportar
a dívida; g) não pediram a penhora do imóvel localizado em Arujá, porque
ele tem todas as características de bem de família, o que impede qualquer
tipo de constrição, em razão da proteção legal da Lei no 8.009/1990; h) a
constatação da má-fé dos terceiros adquirentes, ora apelados, não se
resume ao conhecimento efetivo de eventual demanda contra o alienante
executado, mas também pelo fato de que eles tinham condições objetivas
de ter conhecimento da existência de execução contra o alienante e de não
ter diligenciado a respeito; i) o art. 1o da Lei no 7.433/85, regulada pelo
Decreto 93.240/86, dispõe que é dever do adquirente obter as certidões
necessárias e suficientes, antes da aquisição do bem, e simples busca no
“site” deste Tribunal de Justiça, pelo número do CPF do executado, seria

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suficiente para que os apelados identificassem a existência de processos
contra ele e, principalmente, da ação de despejo por falta de pagamento
que originou o pedido de penhora dos direitos aquisitivos do compromisso
de compra e venda, que o executado detinha, mas os apelados
dispensaram a apresentação de certidões de Distribuidores Cíveis,
Executivos Fiscais, Justiça Federal, Protesto e Tributos Municipais, entre
outras; j) diante da existência de processo movido contra o executado,
conforme indica a pesquisa no “site” deste Tribunal (fl. 231), “presume-se que
os Adquirentes/Apelantes, ao dispensarem as certidões necessárias, o fizeram porque
tiveram conhecimento do processo e contribuíram para a blindagem do patrimônio
dos Executado José Roberto Mendes, tendo, portanto, agido de má-fé, ou assumiram o
risco de aquisição de bem imóvel de alienante com eventual demanda judicial,
omitindo-se das cautelas mínimas necessárias.” (sic, fl. 232; grifo e negrito no
original); k) a “certidão de distribuição cível em geral” pode ser obtida em
qualquer fórum estadual e informa a existência de processos cíveis de todo
o Estado de São Paulo, não sendo correto o entendimento de que eventual
pedido de certidão cível na comarca do imóvel ou da residência do
executado não seria capaz de constatar a existência do processo movido
contra ele, devendo prevalecer o entendimento jurisprudencial acerca da
má-fé e dispensa de certidões mínimas necessárias para aquisição de bens
imóveis (fl. 234). Pedem a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta (fls. 248/263).
É o relatório.
Trata-se de embargos de terceiro opostos em
face
de
execução
de
título
judicial
(processo
no
0004808-43.1997.8.26.0361), fundada em contrato de locação de imóvel
não residencial, proposta pelas rés contra José Roberto Mendes e outros,

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em junho de 1997, visando o recebimento de R$65.557,03 (fls. 25/28).
As partes chegaram a acordo extrajudicial, em
23.9.1997 (fls. 30/33), que foi devidamente homologado em 14.10.1997 (fl.
36), mas o acordo foi descumprido e foi determinada a citação para o início
da execução, em 27.7.1998 (fl. 48). De acordo com o que consta destes
autos, as exequentes, ora apelantes, insistiram, por quase duas décadas,
em indicar à penhora bem imóvel que não pertencia ao executado José
Roberto (fls. 49/75 e 83/91).
Nesse meio tempo, em março de 2012, elas
pediram o “bloqueio” do imóvel descrito na matrícula no 20.378 do Cartório
de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Santa Isabel, consistente
no lote 06 da quadra 01, situado no Arujazinho I, município de Arujá (fls. 76
e 77).
Em 25.4.2016, as exequentes pediram a penhora
do lote 108, quadra “A”, do Plano Urbanístico de Praia de São Lourenço,
em Bertioga, adquirido pelo executado de Praias Paulistas S/A, em 2001,
conforme declarado por ele à Receita Federal (fls. 94/95). O pedido foi
reiterado em 15.9.2017, tendo as apelantes pleiteado que se oficiasse à
Sobloco Construtora S/A, a fim de que ela buscasse, nos dados relativos
aos 33 módulos da Riviera de São Lourenço, informação sobre transmissão
de direitos ou bens para o executado José Roberto (fls. 97/98), o que foi
deferido (fls. 100/101).
A Sobloco Construtora S/A informou (fl. 102) que
o lote 108 da quadra A do módulo 28, integrante da Riviera de São
Lourenço, em Bertioga, objeto de controvérsia neste processo, fora
compromissado à venda para o executado, em 18.10.1996 e, em
29.11.2006, o mesmo lote fora objeto de escritura de venda e compra e
cessão, mediante a qual a titularidade do imóvel fora transferida aos

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embargantes, ora apelados, conforme consta da matrícula no 60.911 do 1o
Registro de Imóveis de Santos (fls. 103 e 104/112).
As
exequentes,
então,
pediram
o
reconhecimento de fraude de execução (fls. 119/126). Em 24.11.2017, foi
determinada a apresentação de certidão imobiliária do bem e, após, a
intimação dos adquirentes, na forma do art. 792, § 4o, do CPC (fls.
127/128).
Na inicial dos embargos (fls. 1/23), os autores
apelados aduziram que o imóvel foi adquirido das proprietárias Praias
Paulistas S/A e Companhia Fazenda Acaraú, com intervenção de Sobloco
Construtora S/A e anuência de José Roberto Mendes e sua esposa, e que a
aquisição foi de boa-fé, porque não havia nenhum gravame sobre o imóvel,
quando foi lavrada a escritura, em 29.11.2006, tendo sido apresentada pelos
vendedores a “certidão negativa de ônus reais”, de modo que os adquirentes
não tinham como saber da existência da execução, não havendo “consillium
fraudis”. Alegaram que, apesar de constar da escritura que foram
dispensadas as certidões exigidas pela Lei no 7.433/85, não há como se
exigir do homem médio precauções não exigidas pela lei para transmissão da
propriedade imóvel. Argumentaram que as exequentes não comprovaram
que eles, terceiros, agiram de má-fé, tendo elas suscitado apenas a má-fé do
alienante. Aduziram que, além da edição da Súmula 375, o E. Superior
Tribunal de Justiça firmou posição, ao julgar o REsp no 956.943/PR, recebido
pela sistemática dos recursos repetitivos, prevista no art. 543-C do CPC/73,
que “(i) a boa-fé do adquirente se presume se não há registro da penhora; (ii) o terceiro não
precisa obter as certidões de distribuidor; e (iii) cabe ao credor prejudicado com a venda
comprovar a má-fé, isto é, demonstrar que o terceiro tinha conhecimento do(s) processo(s)
quando da aquisição do bem.” (sic, fl. 13), mas não há nenhuma prova da má-fé
dos embargantes, que receberam a escritura de compra e venda das
empresas Praias Paulista S/A e Companhia Fazenda Acaraú, com todas as
certidões apresentadas.

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Afirmaram
os
embargantes,
ainda,
que
o
executado é proprietário de outro bem imóvel livre e desimpedido, registrado
em seu nome, consistente no lote de terreno no 06 da quadra no 01, situado
em Arujazinho I, município de Arujá, que está registrado no Cartório de
Registro de Imóveis de Santa Isabel, sob matrícula no 20.378 (fls. 16/17 e
77/79), que, inclusive, foi indicado pelas exequentes para penhora, de forma
que o executado não é devedor insolvente, pois tem outros bens livres para
serem penhorados. Pediram, por fim, para o caso de não acolhimento dos
embargos, indenização pela edificação e retenção por benfeitorias, uma vez
que o imóvel foi adquirido por R$70.000,00 e nele os embargantes
construíram casa destinada à moradia da família, atualmente avaliada em
mais de R$1.200.000,00.
As rés contestaram (fls. 145/167), reforçando a
tese de fraude de execução, deduzindo, em síntese, os mesmos
argumentos postos neste apelo.
Intimados a especificar provas, autores e rés
afirmaram que não tinham outras provas a produzir e pediram o
julgamento antecipado (fls. 188 e 189/190), sobrevindo, então, a r.
sentença de fls. 191/193, que julgou procedentes os embargos.
Considera-se fraude de execução a alienação de
bem quando, a seu tempo, pendia contra o alienante, devidamente citado,
ação de conhecimento ou de execução capaz de reduzi-lo à insolvência
(artigo 792, do Código de Processo Civil), exigindo-se, ainda, para a sua
caracterização, o registro da penhora do bem alienado ou a existência de
prova de má-fé do terceiro adquirente (súmula 375 do Superior Tribunal de
Justiça).
Nesse mesmo sentido:
PROCESSO CIVIL. RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C

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DO CPC. FRAUDE DE EXECUÇÃO. EMBARGOS DE
TERCEIRO. SÚMULA N. 375/STJ. CITAÇÃO VÁLIDA.
NECESSIDADE. CIÊNCIA DE DEMANDA CAPAZ DE
LEVAR O ALIENANTE À INSOLVÊNCIA. PROVA. ÔNUS
DO CREDOR. REGISTRO DA PENHORA. ART. 659, § 4o,
DO CPC. PRESUNÇÃO DE FRAUDE. ART. 615-A, § 3o,
DO CPC.
1. Para fins do art. 543-c do CPC, firma-se a seguinte
orientação: 1.1. É indispensável citação válida para
configuração da fraude de execução, ressalvada a hipótese
prevista no § 3o do art. 615-A do CPC.
1.2. O reconhecimento da fraude de execução depende do
registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé
do terceiro adquirente (Súmula n. 375/STJ).
1.3. A presunção de boa-fé é princípio geral de direito
universalmente aceito, sendo milenar a parêmia: a boa-fé
se presume; a má-fé se prova.
1.4. Inexistindo registro da penhora na matrícula do imóvel,
é do credor o ônus da prova de que o terceiro adquirente
tinha conhecimento de demanda capaz de levar o alienante
à insolvência, sob pena de tornar-se letra morta o disposto
no art. 659, § 4o, do CPC.
1.5. Conforme previsto no § 3o do art. 615-A do CPC,
presume-se em fraude de execução a alienação ou
oneração de bens realizada após a averbação referida no
dispositivo.
2. Para a solução do caso concreto: 2.1. Aplicação da tese
firmada.
2.2. Recurso especial provido para se anular o acórdão
recorrido e a sentença e, consequentemente, determinar o
prosseguimento do processo para a realização da instrução
processual na forma requerida pelos recorrentes.
(REsp 956.943/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel.
p/ Acórdão Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA,
CORTE ESPECIAL, j. 20/08/2014, DJe 01/12/2014).
No caso em exame, o imóvel não chegou a ser
penhorado, antes da alienação, e as rés não produziram prova idônea de
que os autores tiveram ciência da execução e da possibilidade de
constrição antes da compra e venda.
Não há prova, também, de que a execução

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seria capaz de reduzir o executado José Roberto à insolvência, na
ocasião da venda, observando-se que, tal como alegaram os autores
embargantes, as exequentes indicaram à penhora, em março de 2012, o
imóvel descrito na matrícula no 20.378 do Cartório de Registro de Imóveis
e Anexos da Comarca de Santa Isabel, consistente no lote 06 da quadra
01, situado no Arujazinho I, município de Arujá (fls. 76/77), que é de
propriedade do executado, e, conforme certidão emitida em 30.4.2018
(fls. 78/79), não havia nenhum constrição incidente sobre o bem. Não há,
além disso, nenhuma comprovação nos autos de que tal imóvel estaria
agasalhado pela impenhorabilidade do bem de família, como sustentado
pelas exequentes apelantes.
Não há, ademais, nenhuma prova efetiva de
que o executado e os autores agiram em conluio, com o objetivo de lesar
as exequentes, não bastando, para caracterização de má-fé, que não se
presume, a circunstância de o imóvel possivelmente ter sido alienado por
preço inferior ao seu valor venal ou de mercado ou de a compra e venda
ter sido realizada diretamente entre as proprietárias do imóvel e os
embargantes, tendo em vista que da escritura respectiva constou a
cessão dos direitos do executado sobre o imóvel, de forma que o fato não
foi omitido, e, por outro lado, do registro imobiliário só poderia constar,
efetivamente, como constou, os nomes das alienantes e dos adquirentes,
não o do cessionário, o executado, porque ele não era o detentor do
domínio do bem. (grifei)
Deve-se acrescentar que o bem está localizado
em Bertioga e registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Santos (fl.
103) e a residência do executado situava-se em Arujá, conforme constou da
escritura de compra e venda (fl. 105), locais diversos da comarca onde foi
ajuizada a ação e por onde tramita a execução, Mogi das Cruzes.
Sendo assim, na época da venda, a consulta ao

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distribuidor da cidade do imóvel e da residência do executado não revelaria
a existência da demanda, não exigindo, a Lei no 7.433/85, com a redação
que tinha na época do negócio, que fossem apresentados outros
documentos ou certidões que não aqueles elencados no seu art. 1o: “(...)
documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as
certidões fiscais, feitos ajuizados, e ônus reais.”.
Em
suma,
ausente
prova
da
má-fé
dos
embargantes, os embargos são mesmo procedentes.
Considerando o previsto no artigo 85, § 11, do
Código de Processo Civil, elevo os honorários sucumbenciais devidos aos
patronos dos autores para 16% sobre o valor atualizado da causa.
Diante do exposto, nego provimento ao apelo.
SILVIA ROCHA
Relatora