Tribunal: TJSP
Processo: 1014122-76.2017.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – LEGALIDADE DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE HOUVE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DAS TAXAS SATI E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA - ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA -

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – LEGALIDADE DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE HOUVE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – RESTITUIÇÃO DAS TAXAS SATI E DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA - ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA COMPRADORA DE FORMA SIMPLES – VERBA HONORÁRIA DEVIDA PELA RÉ REDUZIDA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000563440
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014122-76.2017.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que é apelante/apelado MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada/apelante CRISTIANE RODRIGUES
DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014122-76.2017.8.26.0625 -Voto no 32264-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1014122-76.2017.8.26.0625
Comarca : TAUBATÉ 3a VARA CÍVEL
Juíza
: MÁRCIA REZENDE BARBOSA DE OLIVEIRA
Ação
: REPETIÇÃO DE INDÉBITO
Apelantes/Apeladas
: MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES
S/A e CRISTIANE RODRIGUES DA SILVA
VOTO No 32264
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO -
CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO
DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA LEGALIDADE DIANTE DA
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
AUSÊNCIA DE INDÍCIOS DE QUE HOUVE COBRANÇA DE COMISSÃO
DE CORRETAGEM
RESTITUIÇÃO DAS TAXAS SATI E DE
INDIVIDUALIZAÇÃO DA MATRÍCULA - ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE
RECONHECIDA - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS PELA
COMPRADORA DE FORMA SIMPLES VERBA HONORÁRIA DEVIDA
PELA RÉ REDUZIDA - AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE -
RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação declaratória de nulidade de cláusula
contratual, cumulada com repetição de indébito, ajuizada por
Cristiane Rodrigues da Silva em face de MRV Engenharia e
Participações S/A, que a respeitável sentença de fls. 266/274, cujo
relatório adoto, julgou parcialmente procedente, para declarar
inexigível a cobrança do valor de R$ 846,08, pago à título de
individualização da matrícula, condenando a autora ao pagamento
de 90% das despesas processuais e honorários de 10% da diferença
entre o postulado na inicial e o alcançado pela sentença e a ré aos
outros 10% das custas e verba honorária arbitrada em R$ 2.000,00.
Inconformadas, apelam as partes.

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A ré alega, em suma, que não há qualquer ilegalidade na
cobrança da taxa de atribuição de unidade, tendo a autora anuído na
obrigação do pagamento de todos os ônus decorrentes da
transferência do imóvel. Afirma que a condenação da verba
honorária não foi razoável, posto que fixada em valor muito
superior à condenação (R$ 846,08). Pede, ao final, o provimento do
recurso.
A autora sustenta, em síntese, que a cobrança da
comissão de corretagem encontra-se camuflada no contrato com
denominação de “sinal”, sendo indevida, uma vez que não contratou
o serviço e não houve prévia informação. Argumenta que a cláusula
6.2 é clara em atribuir à vendedora a incumbência de arcar com
todas as despesas que recaiam sobre o imóvel até a emissão do
habite-se que ocorreu em março/2017, de maneira que a taxa de
evolução de obra não poderia lhe ser repassada anteriormente a esta
data, além do que não há previsão de referida taxa no contrato.
Assevera que a cobrança da taxa Sati já foi declarada abusiva pelo
Egrégio Superior Tribunal de Justiça, devendo ser restituída. Aduz
que a repetição do indébito deve ser em dobro, nos termos do artigo
42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor. Pugna, no
final, pela procedência total da ação.
Os recursos foram respondidos às fls. 310/319 e

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320/334.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes firmaram em
05.03.15, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, do
apartamento no 401, Bloco 17, do empreendimento Parque Trenton,
pelo valor de R$ 158.313,00, sendo que seria financiada a
importância de R$ 120.027,47.
A autora ajuizou a presente demanda, buscando a
restituição das importâncias pagas à título de comissão de
corretagem, taxa Sati, taxa de individualização da matrícula e taxa
de evolução de obra, insistindo que foi obrigada a quitar tais
importâncias.
Em primeiro lugar, é importante destacar que, no caso
em questão, não há notícia de quando o imóvel foi entregue à
autora, mas não há qualquer discussão acerca de eventual
responsabilidade da construtora por atraso da obra, sendo certo que
o pagamento de juros e correção está devidamente previsto no
contrato e não havendo mora da construtora, tem a compradora a
obrigação de pagá-los.
Cumpre observar que o contrato faz lei entre as partes,

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prevalecendo, na sua existência o princípio do pacta sunt servanda.
E, da sua análise, não vislumbro, conforme alegado pela
autora, qualquer abusividade capaz de desconstituir o contrato
entabulado entre as partes, tendo sido observado o que foi pactuado,
não merecendo guarida a pretensão de repetição de valores pagos a
maior.
Não se pode deixar de considerar que a cobrança de taxa
de evolução de obra cinge-se ao repasse da incorporadora ao
consumidor de juros decorrentes de financiamento levado a efeito
perante instituição financeira, objetivando a consecução do
empreendimento e a correção monetária visa apenas recompor o
valor da moeda, estando tal encargo financeiro devidamente
previsto no contrato.
Importante ressaltar que, no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, julgado pela
Turma Especial deste Tribunal de Justiça - Privado 1, sob Relatoria
do Desembargador Francisco Loureiro, j. 31/08/2017, decidiu-se
que a cobrança de referidos juros apenas são indevidos nas
hipóteses em que a construtora ou incorporadora incorrerem em
mora (TEMA 06).
Ocorre que, no caso em análise, conforme anteriormente

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exposto não houve comprovação de atraso da vendedora, o que faz
impor o reconhecimento da viabilidade da cobrança dos juros e da
correção na fase da obra.
Em relação à cobrança da comissão de corretagem, de
fato, não há demonstração de que a mesma tenha sido cobrada da
autora, uma vez que não consta qualquer valor no contrato (fls. 43),
não se podendo presumir que a importância paga à título de sinal
tenha servido para quitar tal despesa e não como pagamento do
preço do imóvel.
No que se refere aÌ cobranc a da taxa SATI da autora, o
Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos do REsp no 1.599.511/SP, firmou tese pela “Abusividade
da cobranc ̧a pelo promitente-vendedor do servic ̧o de assessoria
teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere, vinculado aÌ
celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema 938).
A alegação de que trata-se de taxa de despachante que
difere da taxa de assessoria não socorre a ré, uma vez que o aditivo
indica “serviços de assessoria” (fls. 41), além do que, conforme
indicado no julgado supramencionado, a cobrança de atividade
congênere também é considerada abusiva.
Assim, eì nula a claìusula que transfere ao adquirente a

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responsabilidade pelo pagamento da taxa SATI ou atividade
congênere, como no caso em questão, sendo que deve ser devolvido
à autora o valor pago de R$ 800,00.
Em relação à cobrança da autora da importância de
R$846,00 para a individualização da matrícula, deve mesmo lhe ser
restituída, posto que o consumidor adquire uma unidade auto noma,
naÞo sendo razoaìvel compeli-lo ao pagamento da taxa para tal
divisão.
Quanto à forma de restituição dos valores mencionados,
muito embora este Relator já tenha decidido no sentido de
reconhecer que a imposição de valores dessa natureza constituiria
venda casada, devendo a devolução ocorrer em dobro, melhor
analisando a matéria e revendo meu posicionamento anterior, passo
a acompanhar o entendimento predominante desta Colenda Câmara.
Não houve comprovação de inequívoca má-fé da
requerida, devendo tal valor ser devolvido na forma simples.
No tocante à verba honorária, razão assiste à ré, uma vez
que foi condenada a ressarcir à autora a importância de R$ 846,08 e
no presente recurso mais R$ 800,00, mostrando-se desproporcional
o arbitramento dos honorários em R$ 2.000,00.
Embora se admita, na espécie, a fixação dos honorários

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por equidade, consoante dispõe o artigo 85, §8o, do Código de
Processo Civil, deve ser levado em conta o grau de zelo do
profissional, o lugar da prestação do serviço, bem como a natureza e
importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo
exigido, além obviamente do proveito econômico das partes, razão
pela qual, sem desmerecer o trabalho dos advogados da autora,
entendo razoável reduzir os honorários devidos aos advogados da
autora para R$ 900,00.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos
recursos, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator