Tribunal: TJSP
Processo: 1000116-33.2019.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvério da Silva
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Mora na entrega. Indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência. Inconformismo da ré. Manutenção da sentença. Entraves administrativos que se caracterizam como fortuito interno da vendedora. Súmula 161 do TJSP. Entrega efetiva com as chaves, e não com o habite-se. Súmula 160 do TJSP. Lucros cessantes devidos. Súmula 162 do TJ e IRDR no

Ementa:
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Mora na entrega. Indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência. Inconformismo da ré. Manutenção da sentença. Entraves administrativos que se caracterizam como fortuito interno da vendedora. Súmula 161 do TJSP. Entrega efetiva com as chaves, e não com o habite-se. Súmula 160 do TJSP. Lucros cessantes devidos. Súmula 162 do TJ e IRDR no 0023203-35.2016. Mora configurada. Habite-se que deve anteceder o prazo de entrega para que a parte consiga levantar documentação para aprovação do financiamento e assim quitar o saldo, a fim de receber as chaves. Despesas condominiais integrantes do pedido. Interpretação que deflui da petição inicial (art. 322, §2o do CPC). Despesas condominiais devidas somente após entrega das chaves. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004075
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1000116-33.2019.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante
ACS CASTELO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE I LTDA, são apelados
FELIPE KEY YAMAGUCHI e ANDREA BARALDI CUNHA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E ALEXANDRE COELHO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
SILVÉRIO DA SILVA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1000116-33.2019.8.26.0451 - VOTO No22954
VOTO No: 22954
APELAÇÃO No.:10000116-33.2019.8.26.0451
COMARCA: PIRACICABA
APTE: ACS CASTELO EMPREENDIMENOTS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
APDO:FELIPE KEY YAMAGUCHI E OUTRO
JUIZ (A) DE 1o GRAU: Marcos Douglas Veloso Balbino da Silva
pn
Apelação cível. Compromisso de compra e venda. Mora na entrega.
Indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência.
Inconformismo
da
ré.
Manutenção
da sentença. Entraves
administrativos que se caracterizam como fortuito interno da
vendedora. Súmula 161 do TJSP. Entrega efetiva com as chaves, e
não com o habite-se. Súmula 160 do TJSP. Lucros cessantes
devidos. Súmula 162 do TJ e IRDR no 0023203-35.2016. Mora
configurada. Habite-se que deve anteceder o prazo de entrega para
que a parte consiga levantar documentação para aprovação do
financiamento e assim quitar o saldo, a fim de receber as chaves.
Despesas condominiais integrantes do pedido. Interpretação que
deflui da petição inicial (art. 322, §2o do CPC). Despesas
condominiais devidas somente após entrega das chaves. Recurso
desprovido.
A sentença de páginas 261/264 julgou parcialmente
procedente o pedido para condenar as rés a pagarem aos autores lucros
cessantes correspondentes a 0,5% sobre o valor atualizado do imóvel até a
entrega das chaves, restituírem os condomínios pagos antes das chaves,
improcedente o pedido de indenização por danos morais. Sucumbência
distribuída de forma recíproca.
Apelou a ré às páginas 292/305 aduzindo fatores que
afetaram a área da construção civil, justificando o atraso por caso fortuito.
Aduziu a expedição do habite-se em 21/8/14, e que os apelados somente
receberam o bem em 27/11/14, após a quitação do saldo devedor, quando

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providenciaram o financiamento bancário, em observância a cláusula contratual.
Aduziu que não houve prova dos prejuízos, indevidos os lucros cessantes
fixados. Aduziu que a condenação de valor equivalente aos condomínios pagos
antes das chaves decorre de sentença extrapetita, e subsidiariamente, que a
obrigação é propter rem.
Contrarrazões às páginas 311/313.
Apresentada posição ao julgamento virtual, às páginas
317.
É o relatório.
O recurso não comporta provimento.
Ausente a excludente de força maior ou caso fortuito
alegada, segundo súmula deste Tribunal:
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito
ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação
ao compromissário adquirente.”
Quanto ao termo final de entrega do imóvel, certo que
é a efetiva entrega das chaves. A expedição do habite-se nada garante em
termos de entrega.
Neste sentido:
Súmula 160: A expedição do habite-se, quando não
coincidir com a imediata disponibilização física do imóvel ao promitente
comprador, não afasta a mora contratual atribuída à vendedora.
Assim, fica evidente a mora da ré na obrigação de
entregar o imóvel. O contrato prevê o prazo de tolerância de 180 dias, o que
torna claro que a mora das rés só se deu a partir de novembro de 2013,
considerando-se que o imóvel foi entregue em 27/11/2014.

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Com relação à mora, e as alegações da ré, elas não
procedem. É justamente porque a expedição do habite-se não coincide com a
entrega das chaves que os compradores dependem da regularidade do
empreendimento, individualização da matrícula etc, ou seja, documentação do
imóvel fornecida pela ré, aliada aos documentos pessoais, para assinar o
contrato de financiamento e quitar o saldo devedor, obtendo, então, as chaves.
Por isso, se o habite-se não antecede num prazo razoável o termo de entrega,
certamente a mora ficará a cargo da ré, via de regra, salvo causa imputada
exclusivamente aos compradores.
Dispõe o artigo 475 do CC, “A parte lesada pelo
inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o
cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e
danos.”
Desta forma, correto o arbitramento de indenização
pela mora da ré.
A matéria foi reiteradamente analisada, de modo que
a prova dos lucros cessantes é dispensada, já que o que se indeniza é a não
disponibilidade do bem, o que está provado de forma inequívoca.
Os lucros cessantes são devidos conforme precedente
no
IRDR
incidente
de resolução
de demanda repetitiva (IRDR) no
0023203-35.2016.8.26.0000, transitado em julgado em 27/11/2019, fixado o
seguinte tema:
TEMA 05: "O atraso da prestação de entrega de
imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante
indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido
economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em
percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou
de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo
final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade
autônoma já regularizada".

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A matéria já era sumulada, inclusive:
“Súmula 162: Descumprido o prazo para a entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do
adquirente, independentemente da finalidade do negócio.”
A respeito dos condomínios, o fundamento e pedido
foram explicitados na petição inicial, como se lê “As despesas cobradas até a
entrega das chaves devem ser reembolsadas” (pg. 5). Tal interpretação é
permitida pelo artigo 322, §2o do CPC, segundo o qual “A interpretação do
pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé.”
Logo, por evidente, as despesas condominiais pagas pelo autor antes da
entrega das chaves deverão ser reembolsadas, compondo o dano material
alegado na petição inicial.
Em atenção ao pedido subsidiário, como é cediço,
quanto às despesas condominiais e IPTU, não importa a expedição do habite-
se, mas sim, a efetiva entrega das chaves para o cumprimento do prazo de
entrega.
A este respeito, confira-se precedente do Superior
Tribunal de Justiça, conforme embargos de divergência decidido em data de
25/11/2001, 2a. Seção, relatado pelo Min. Luis Felipe Salomão, quando da
apreciação dos EREsp 489647:
”LEGITIMIDADE PASSIVA. AÇÃO DE COBRANÇA DE
COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA
ACOLHIDOS. 1. A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o
momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o
pagamento das despesas condominiais. 2. No caso vertente, é incontroverso
que o embargante está sofrendo cobrança de duas cotas condominiais
referentes a período anterior à entrega das chaves. 3. Embargos de divergência
providos”.

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Mantida, pois, a sentença em sua inteireza.
Majoro os honorários de sucumbência devidos pela ré
para 13% sobre a condenação, com fundamento no artigo 85, §11 do CPC.
Nego provimento ao recurso.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator