Tribunal: TJSP
Processo: 1000438-75.2018.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-05
Data de publicação: 2020-09-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Inadimplemento do comprador – Revelia afastada – Contestação ofertada no momento do comparecimento espontâneo dos herdeiros - Percentual de retenção sobre os valores pagos que, conforme entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, deve ser de 25% dos valores pagos - Redução, portanto, do percentual determinado pela r. sentença – Benfeitorias não

Ementa:
Compromisso de compra e venda – Inadimplemento do comprador – Revelia afastada – Contestação ofertada no momento do comparecimento espontâneo dos herdeiros - Percentual de retenção sobre os valores pagos que, conforme entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, deve ser de 25% dos valores pagos - Redução, portanto, do percentual determinado pela r. sentença – Benfeitorias não demonstradas - Parcial provimento do recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000720573
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000438-75.2018.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que são apelantes OSMAR
DE JESUS (ESPÓLIO), GILMAR SANTANA DE JESUS, JOTEMAR SANTANA DE
JESUS, JOSEVAL SANTANA DE JESUS, JUCICLEIDE SANTANA DE JESUS,
JUCICLÉIA SANTANA DE JESUS e JOSCIMAR SILVA DE JESUS, é apelado
ASTOLFI EMPREENDIMENTOS IMOBLIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 5 de setembro de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTES: OSMAR DE JESUS (ESPÓLIO) E OUTROS.
APELADO: ASTOLFI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
COMARCA: MIRASSOL
EMENTA:
Compromisso
de
compra
e
venda

Inadimplemento
do
comprador

Revelia
afastada

Contestação ofertada no momento do comparecimento
espontâneo dos herdeiros - Percentual de retenção sobre os
valores pagos que, conforme entendimento do E. Superior
Tribunal de Justiça, deve ser de 25% dos valores pagos -
Redução, portanto, do percentual determinado pela r. sentença
Benfeitorias não demonstradas - Parcial provimento do
recurso.
VOTO N° 44.777
(processo digital)
A r. sentença de fls. 157/161, cujo relatório é ora
adotado, julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c.c.
reintegração de posse, daí o apelo dos réus, a fls. 164/171, sustentando a
nulidade da sentença porque não houve a notificação dos herdeiros para o
pagamento das parcelas em atraso; o AR de fls. 51 foi assinado por pessoa
diversa dos requeridos e principalmente não houve citação de todos os
herdeiros o que afasta o decreto de revelia. Por outro lado, entendem que
devem ser ressarcidos pelas parcelas pagas e pelas benfeitorias introduzidas
no imóvel.
Processado o recurso, subiram os autos com

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contrarrazões, sobrevindo o recebimento do reclamo.
É o relatório.
O recurso prospera em parte.
Trata-se de ação de rescisão de compromisso de
compra e venda c.c. reintegração de posse, julgada parcialmente procedente.
Inicialmente,
havendo
pedido
de
assistência
judiciária feito pelos requeridos e não expressamente rejeitado, tenho por
deferido, implicitamente o benefício.
Por outro lado, restou incontroversa a celebração do
contrato de compra e venda do bem imóvel e a inadimplência por parte do
requerido que, nos termos apresentados na petição inicial, deixou de efetuar o
pagamento das parcelas a partir do mês de novembro/2014, fato não
impugnado, sendo desnecessária a notificação.
Entretanto, falecido o adquirente, a ação foi movida
contra o espólio, sendo esclarecido (fls. 156) que não houve abertura de
inventário, daí a necessidade de citação dos herdeiros individualmente.

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Compareceu um dos herdeiros na audiência de
conciliação, e os outros ofertaram defesa e reconvenção a fls. 62 e ss., que
não poderia ser considerada intempestiva porquanto ofertada no momento em
que espontaneamente compareceram aos autos, dando-se por citados, daí o
afastamento da revelia.
Observo, que a existência de mais uma herdeira
não passou de mera alegação, destituída de qualquer suporte probatório,
assim rejeito a alegação de nulidade levantada no apelo.
Quanto à contestação e reconvenção apresentadas,
tenho que a alegação de benfeitorias deveria ter sido acompanhada, ao
menos, de início de provas, o que não ocorreu.
No mais, a sentença reconheceu o direito da autora
de reter 30% do valor pago. Ocorre que em casos de desistência ou
inadimplemento dos compradores, como nos autos, a jurisprudência do
Egrégio Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento pela retenção de 25%
sobre os valores pagos pelos adquirentes:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO
ANTERIOR
À
LEI
13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.
DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A
RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA.
TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO

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EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da
compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964,
art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há
muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito
potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato
e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos
valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro
lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na
apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato
anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012,
sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos
pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular
o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a
utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada
pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos
repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma

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diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe
22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp
1723519/ SP, Rela Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI; S2 - SEGUNDA
SEÇÃO; j. 28/08/2019; DJe 02/10/2019)
Portanto, permitida a devolução, na hipótese, do
percentual de 75% dos valores pagos pelo autor, nos termos da jurisprudência
acima colacionada.
Assim sendo, dou parcial provimento ao recurso
para, afastada a revelia, majorar o montante da restituição de 70% para 75%
calculada sobre a integralidade dos valores pagos pelo autor, mantidas as
demais
cominações
da
sentença,
até
porque
não
especificamente
impugnadas.
Em atenção ao art. 85, § 11 do Código de Processo
Civil, majoro os honorários para 12 % do valor da causa, observada a
gratuidade deferida aos réus.
Pelo exposto, por esses fundamentos e para o fim
indicado, dou parcial provimento ao apelo.

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