Tribunal: TJSP
Processo: 1039515-13.2019.8.26.0114
Classe: Embargos de Declaração Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Inexistência de vícios no aresto. Caráter infringente dos embargos, estranho à sua função meramente integrativa do julgado. Desnecessidade de mencionar artigos de lei a cada ponto do aresto para configuração do prequestionamento. Embargos rejeitados.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001001894
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível
no 1039515-13.2019.8.26.0114/50000, da Comarca de Campinas, em que é
embargante SPE OLÍMPIA Q27 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., são
embargados NELSON TAKEO CHIBA e ISAURA DE LOURDES FERREIRA
CHIBA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitaram
os embargos. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Embargos de Declaração Cível no 1039515-13.2019.8.26.0114/50000 -Voto no 37.136 - GLF
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Embargos de Declaração no 1039515-13.2019.8.26.0114/50000
Comarca:
CAMPINAS
Embte:
SPE
OLIMPIA
Q27
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
Embdo:
NELSON TAKEO CHIBA E OUTRO
VOTO No 37.136
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Inexistência de vícios
no aresto. Caráter infringente dos embargos, estranho à sua
função meramente integrativa do julgado. Desnecessidade
de mencionar artigos de lei a cada ponto do aresto para
configuração do prequestionamento. Embargos rejeitados.
São embargos de declaração contra o V. Acórdão
que julgou o recurso de apelação, opostos por SPE OLIMPIA Q27
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. com o propósito de
sanar vícios que apontam em suas razões recursais.
A recorrente alega, em síntese, que o aresto
padece
de
omissão,
contradição
e
obscuridade, pois: i) o
empreendimento ficou pronto dentro do prazo, mas a prefeitura
demorou a expedir o “habite-se”; ii) não houve manifestação sobre o
contrato prever ou não expressamente que o prazo para a entrega do
empreendimento seria contado em dias úteis; iii) omitiu-se sobre haver
ou não alegação de vício de consentimento na assinatura do contrato e
demais documentos assinados pela parte embargada; iv) não
esclareceu sobre os condôminos terem ou não ratificado o prazo de
tolerância previsto no contrato e sua contagem em dias úteis na
Assembleia realizada pelo Condomínio (doc. anexo à contestação), de
onde se extrai; v) a parte embargada não ter ou não impugnado o

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decidido pelos condôminos na Ata de Assembleia; vi) não houve
manifestação sobre a parte embargada ter ou não ciência inequívoca
de que poderia utilizar a cota imobiliária nos períodos contratuais após
a entrega do empreendimento, cujo prazo poderia ser prorrogado em
até 180 dias úteis (fls. 136); vii) nada esclareceu sobre constar da
Convenção do Condomínio (anexada à contestação) que, em razão da
entrega do empreendimento ao Condomínio, representante de todos
os condôminos por força de lei e da vontade deles, a incorporadora ora
embargante foi excluída da administração das cotas, ficando a entrega
das chaves para a parte compradora à cargo do Condomínio; viii) não
pretende novo julgamento ou que redecida, mas que se reexprima, que
faça a complementação do julgado enfrentando as teses jurídicas, pelo
debate explícito com emissão de juízo valorativo e numérico conforme
prescrito em inúmeros dispositivos legais.
Em razão do exposto e pelo que mais argumentam
em suas razões recursais, pedem o provimento de seu recurso,
inclusive para fins de prequestionamento da matéria debatida.
É o relatório.
1. Os embargos têm caráter manifestamente
infringente e, portanto, devem ser rejeitados.
Tudo o que pretende a embargante é a
desconstituição do ato decisório, substituindo-o por outro, mediante
reapreciação das teses apresentadas no recurso originário.
Como é elementar, não se admitem embargos
declaratórios com o propósito de questionar a correção do julgado e
obter, em consequência, a substituição da decisão recorrida por outra.

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Lembre-se que não se trata e nem se agita a questão de erro material
evidente do acórdão, ou manifesta nulidade, que permitiriam, em casos
excepcionais, a inversão do julgado.
Objetiva a embargante, na verdade, instaurar nova
discussão sobre controvérsias já apreciadas pelo aresto, o que não se
admite (cfr. RTJ 154/223, 155/964, 30/412).
Basta ler o julgado para verificar que a decisão
deve ser mantida por seus próprios fundamentos.
2. Remete-se a embargante à releitura atenta do
Acórdão, em que constam os fundamentos para o acolhimento do
recurso. Confira-se:
“Houve atraso de meses na conclusão da obra. De acordo com a
cláusula décima, a entrega do imóvel aos promissários compradores estava prevista para
julho de 2.017. Adicionado o prazo de tolerância de 180 dias corridos, a data limite seria
janeiro de 2.018 (fl. 18).
Contudo, o “habite-se” foi obtido depois de expirado o prazo, em
14 de março de 2.018 (fls. 131/135), e condomínio só foi efetivamente disponibilizado em 20
de maio de 2.018, conforme a ata da assembleia geral de instalação (fl. 107).
Destaque-se que a obrigação da construtora se considera
efetuada quando da disponibilização da unidade ao promissário comprador, e não na data
de expedição do “habite-se”, e muito menos na data em que a solicitação do documento foi
realizada.
O certificado de conclusão da obra consiste apenas em uma das
obrigações acessórias da incorporadora, de natureza administrativa e intermediária. Depois
de obtida a autorização da prefeitura, ainda restam outras obrigações como promover a
assembleia de instalação do condomínio e entregar as chaves.
Trata-se do entendimento consolidado pela Súmula 160 do TJSP,
a dispor que “a expedição do habite-se, quando não coincidir com a imediata
disponibilização física do imóvel ao promitente comprador, não afasta a mora contratual

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atribuída à vendedora”.
Inviável, portanto, considerar a obrigação de entregar a obra
plenamente cumprido pelo simples requerimento do “habite-se” protocolado em 12 de janeiro
de 2.018 (fl. 131).
A data de cumprimento é a da disponibilização física do imóvel,
que à falta de termo de entrega das chaves, considera-se efetivada em 20 de maio de 2.018,
conforme visto.
Daí se deduz atraso de cerca de quatro meses na prestação da
requerida, a conferir aos promissários compradores o direito de resolver o contrato.
3. Esclareça-se que a cláusula de tolerância não é per se abusiva,
mas se deve contar em dias corridos.
A inserção no contrato de cláusula segundo a qual a
incorporadora/construtora tem a seu favor um prazo de tolerância adicional de seis meses
para entrega da obra constitui antiga prática, que de tão usada e aceita no meio social já
teria a força de usos e costumes.
Reconheço a existência de discussões sobre a abusividade de tal
cláusula à luz do Código de Defesa do Consumidor, com base na suposta criação de
desvantagem excessiva ao consumidor, por ter de aguardar o prazo suplementar para
receber a prestação principal.
O entendimento amplamente majoritário do Tribunal de Justiça de
São Paulo é, contudo, no sentido de não reconhecer a abusividade da cláusula, desde que
clara e expressa, de prazo adicional de tolerância para entrega da obra, mas que não
exceda tempo razoável e proporcional à complexidade da prestação.
Afigura-se obviamente abusiva, contudo, a disposição contratual
que estabelece a contagem do prazo de tolerância em dias úteis, e não corridos.
O prazo limite de cento e oitenta dias para a cláusula de tolerância
é entendimento consolidado pela Súmula 164, que dispõe: “é válido o prazo de tolerância
não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara
e inteligível”.
Óbvio que a inusitada contagem em dias úteis faria o prazo de

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tolerância ultrapassar cento e oitenta dias, a tornar abusiva a disposição.
Portanto, a cláusula de tolerância de 180 dias conta-se em dias
úteis, e expirou em janeiro de 2.018 (fl. 18).
4. A demora da municipalidade para conceder o cerificado de
conclusão de obra não elide a responsabilidade da requerida.
A questão encontra-se há muito superada pela Jurisprudência
pacífica desta Corte, consolidada pela Súmula 161, com a seguinte redação: “Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de
mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves
administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”.
Evidente que entraves burocráticos e problemas na regularização
do empreendimento constituem risco ínsito à atividade econômica do empreendedor, que
não pode ser repassado arbitrariamente aos adquirentes de lotes.
Quando muito, ocorreu a figura do fortuito interno. Na lição clássica
de Agostinho Alvim, é o fortuito interno ligado à própria atividade geradora do dano, ou à
pessoa do devedor e, por isso, leva à responsabilidade do causador do evento. Somente o
fortuito externo, ou força maior, é que exoneraria o devedor, mas exigiria fato externo, que
não se liga à pessoa ou empresa por nenhum laço de conexidade (Da Inexecução das
Obrigações e suas Conseqüências, Saraiva, 1.949, p. 291).
Elementar que os óbices à conclusão das obras, ainda que
justificados, resultam em fato previsível na espécie de atividade desempenhada pela
requerida.
Não parece razoável que os riscos e os prejuízos dele
decorrentes, com eventual demora na obtenção do certificado de conclusão de obra sejam
transferidos do empreendedor para o consumidor promissário comprador. O que se discute
é quem deve arcar com os danos: o empreendedor ou o consumidor? Sensato que aquele
que tem em mãos todos os instrumentos para aprovar a obra, controlar os seus custos e
etapas de construção assuma, em contrapartida, os riscos de eventuais atrasos”.
Como se vê, todas as questões relativas ao mérito
da demanda foram analisadas, em particular a configuração do atraso
e a contagem do prazo de tolerância em dias corridos.

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No mais, as inúmeras omissões apontadas pela
embargante - vício de consentimento na assinatura do contrato e
demais documentos, ratificação de prazo de tolerância previsto no
contrato e sua contagem em dias úteis na Assembleia realizada pelo
Condomínio, ciência inequívoca de que poderia utilizar a cota
imobiliária
nos
períodos
contratuais
após
a
entrega
do
empreendimento,
exclusão
da
incorporadora
da
função
de
administradora das cotas nada têm a ver com o mérito da demanda,
que se resume à ocorrência de inadimplemento.
Essa questão foi devidamente analisada pela
Turma Julgadora, que não está obrigada a se manifestar sobre cada
questão que as partes possam suscitar sem relação direta com o
mérito.
3. Por fim, deve ser rechaçada a alegação de
omissão no julgado decorrente da falta de menção expressa a vários
dispositivos legais.
Evidente não se prestar o julgado a responder
verdadeiro questionário elaborado pela parte, muito menos há
necessidade de apontar cada artigo de lei, ou precedentes dos
tribunais, a respeito de todos os aspectos e pontos abordados.
Não se exige enumeração de dispositivos legais,
pois “não cabe esse recurso em matéria cível para o Judiciário
mencionar qual a lei, ou o artigo dela, ou da Constituição Federal etc.,
que esteja a aplicar. Deixar de fazê-lo não é omissão no sentido legal:
não existe tal pressuposto para a completude do julgamento cível.
Essa substituição de natureza tópica é assunto para qualquer
intérprete. Para a fundamentação do julgado o necessário e suficiente

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é que se trabalhe mentalmente com os conceitos vigentes contidos no
sistema jurídico” (Embargos de Declaração no 147.433-1/4-01, São
Paulo, 2a Câmara Civil, citados nos Embargos de Declaração no
199.368-1, julgado pela 1a Câmara, Relator Desembargador
Guimarães e Souza).
Como é cediço, “para que se tenha por configurado
o pressuposto do prequestionamento, é bastante que o tribunal de
origem haja debatido e decidido a questão federal controvertida, não
se exigindo expressa menção ao dispositivo legal pretensamente
violado no especial” (RSTJ 157/31, 148/247, RT 659/192, entre
dezenas de outras).
4. Como se vê, o aresto não padece de qualquer
vício passível de saneamento, razão pela qual não há como utilizar os
embargos de declaração
recurso de integração
como recurso
atípico de substituição.
Ao que parece, deseja a embargante, a todo custo,
inverter o resultado do julgamento, olvidando-se, porém que os
embargos de declaração não se destinam a tal fim.
Se discorda a recorrente da conclusão do V.
Acórdão, a questão é diversa, a ser dirimida em vias próprias.
Diante do exposto, pelo meu voto, rejeito os
embargos de declaração.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator