Tribunal: TJSP
Processo: 1138548-23.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-10

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Legitimidade passiva de empresas que pertencem ao mesmo grupo econômico - Admissibilidade – Responsabilidade solidária reconhecida – Art. 7o, parágrafo único, do CDC – Rescisão contratual - Alegação de culpa exclusiva das rés, que teriam deixado de entregar o depósito de 2,00m2, no subsolo – Não comprovação – Elementos constantes dos autos

Ementa:
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de imóvel – Legitimidade passiva de empresas que pertencem ao mesmo grupo econômico - Admissibilidade – Responsabilidade solidária reconhecida – Art. 7o, parágrafo único, do CDC – Rescisão contratual - Alegação de culpa exclusiva das rés, que teriam deixado de entregar o depósito de 2,00m2, no subsolo – Não comprovação – Elementos constantes dos autos demonstram que a compradora se tornou inadimplente e deu causa à rescisão contratual - Restituição parcial dos valores pagos - Possibilidade - Súmula 543 do STJ – Considerando o valor pago, possível majorar o percentual da retenção de 10% para 20%, montante proporcional e razoável para cobrir as despesas pagas pela vendedora - Precedentes jurisprudenciais - Juros de mora são contados a partir do trânsito em julgado e não da citação - Desconto de despesas de condomínio – Inviabilidade - Caso em que não ocorreu a efetiva entrega das chaves à compradora – Indenização por lucros cessantes – Inviabilidade - Hipótese em que o atraso na entrega das chaves decorreu da culpa da compradora, que deixou de quitar o saldo devedor – Danos morais – Inocorrência – Sentença reformada em parte - RECURSO DAS RÉS PROVIDO EM PARTE – RECURSO ADESIVO DA AUTORA IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001005530
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1138548-23.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são
apelantes/apelados OP EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA,
BRAMEX REALTY S.A. e CERFCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA, é apelada/apelante TAYLA SANCHEZ TZIRULNIK CRONIN, Apelados
CONDOMÍNIO WAY BARRA e HUBERT IMOVEIS E ADMINISTRAÇÃO
LTDA.
ACORDAM, em 8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao
recurso das rés e negaram provimento ao recurso adesivo da autora. V.U", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
THEODURETO CAMARGO (Presidente) E SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1138548-23.2016.8.26.0100 -Voto no 1971
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Apelação Cível no 1138548-23.2016.8.26.0100
Aptes/Apdos: OP Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, Bramex Realty S.a.
e CERFCO Empreendimentos Imobiliários Ltda
Apelados:
Condomínio
Way
Barra
e
HUBERT
IMOVEIS
E
ADMINISTRAÇÃO LTDA
Apelado/Apelante: Tayla Sanchez Tzirulnik Cronin
Comarca: São Paulo
Voto no 1971
CONTRATO – Compromisso de compra e venda de
imóvel – Legitimidade passiva de empresas que pertencem
ao mesmo grupo econômico - Admissibilidade –
Responsabilidade solidária reconhecida – Art. 7o,
parágrafo único, do CDC – Rescisão contratual - Alegação
de culpa exclusiva das rés, que teriam deixado de entregar
o depósito de 2,00m2, no subsolo – Não comprovação –
Elementos constantes dos autos demonstram que a
compradora se tornou inadimplente e deu causa à rescisão
contratual - Restituição parcial dos valores pagos -
Possibilidade - Súmula 543 do STJ – Considerando o valor
pago, possível majorar o percentual da retenção de 10%
para 20%, montante proporcional e razoável para cobrir as
despesas
pagas
pela
vendedora
-
Precedentes
jurisprudenciais - Juros de mora são contados a partir do
trânsito em julgado e não da citação - Desconto de despesas
de condomínio – Inviabilidade - Caso em que não ocorreu a
efetiva entrega das chaves à compradora – Indenização por
lucros cessantes – Inviabilidade - Hipótese em que o atraso
na entrega das chaves decorreu da culpa da compradora,
que deixou de quitar o saldo devedor – Danos morais –
Inocorrência – Sentença reformada em parte - RECURSO
DAS RÉS PROVIDO EM PARTE – RECURSO
ADESIVO DA AUTORA IMPROVIDO.
Apelações contra sentença que julgou extinto o
processo em relação à corré Hubert Imóveis; declarou a rescisão do contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel e condenou as rés (Bramex, Cerfco e OP
Empreendimento Imobiliário), solidariamente, à devolução de 90% do valor pago,
incluindo as despesas de condomínio, com correção monetária desde o desembolso e
juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

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As rés-apelantes insistem na ilegitimidade passiva de
Bramex e Cerfco. Sustentam que a culpa pela rescisão contratual foi da autora, que
pagou aproximadamente 34,71% do preço do imóvel; que a retenção de 10% é
irrisória e não cobre as despesas do empreendimento, sendo caso de majoração da
retenção para 30% sobre o valor pago. Entendem que os juros de mora incidem a
partir do trânsito em julgado e afirmam que é da compradora a responsabilidade pelo
pagamento das despesas de condomínio, conforme previsão contratual, asseverando
que a unidade estava pronta para habitação.
A autora alega, em recurso adesivo, que as rés
descumpriram o contrato, pois deixaram de entregar o depósito de 2,00m2,
requerendo a devolução integral do valor pago. Também visa a indenização por
lucros cessantes de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, além de
indenização por danos morais.
Recursos tempestivos, com preparo e contrarrazões
(fls. 582/592 e 613/625).
É o relatório.
Inicialmente,
não
há
como
se
considerar
a
ilegitimidade passiva de Bramex e Cerfco, pois se as apelantes pertencem ao mesmo
grupo econômico, logicamente que participam da cadeia negocial que comercializou
o empreendimento imobiliário em questão, devendo, por conseguinte, ser
reconhecida sua responsabilidade solidária, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único,
do CDC.
Nesse sentido:
CONTRATO - Compromisso de compra e venda - Atraso
na entrega da obra - Legitimidade da ré - Mesmo grupo
econômico - Validade do prazo de tolerância -
Responsabilidade da ré a partir de então até a efetiva
entrega do imóvel Irrelevância da data da concessão do

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habite-se - Lucros cessantes no período de atraso Fixação
dos lucros cessantes no percentual de 0,5% ao mês sobre o
valor do contrato - Multa inversa - Impossibilidade de
cumulação com lucros cessantes ou valor locativo - Tema
970, do STJ - Demora na escrituração do imóvel - Ausência
de prova de efetivo prejuízo material - Honorários
advocatícios
contratados
-
Inadmissibilidade
-
Remuneração do advogado pelos honorários sucumbenciais
- Dano moral não configurado - Recursos não providos.
(Apelação no 1005384-27.2015.8.26.0704, Rel. Des.
Mônica de Carvalho, j. 08/10/2019) (g.n.)
Sem razão a autora quanto à pretensão de devolução
integral do valor pago.
Verifica-se que a ré exibiu o termo de vistoria de
unidades autônomas, que foi assinado pela autora, mas no qual não consta nenhuma
indicação ou comentário sobre a falta de entrega do depósito de 2,00m2 no subsolo
(fls. 469/474).
A
ré
também
comprovou
que
notificou
extrajudicialmente a autora sobre a falta de pagamento das prestações desde
dezembro de 2013 (fls. 477/480).
Há
nos
autos,
portanto,
elementos
suficientes
demonstrando que a autora se tornou inadimplente e deu causa à rescisão contratual.
Como se vê, a autora não provou o fato constitutivo de
seu direito quanto à culpa exclusiva das rés.
Mas, mesmo que configurada a culpa da autora pela
rescisão, é possível a restituição de valores que ela pagou, conforme a Súmula 543
do STJ:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de

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compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa
do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Contudo, a retenção na forma prevista na cláusula 10.8
(fls. 329), revela-se abusiva, pois onera em demasia a adquirente, em afronta à
legislação consumerista.
No presente caso, o valor pago (R$ 104.208,63)
corresponde a aproximadamente 34% do preço do imóvel (R$ 314.546,40).
Considerando o percentual do valor pago, é possível majorar a retenção para 20%,
pois a jurisprudência tem estabelecido o limite entre 10 e 25% para a retenção,
devendo ser observado nesse limite o valor pago.
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
- RESCISÃO MOTIVADA PELOS COMPROMISSÁ-
RIOS ADQUIRENTES - RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS COM RETENÇÃO DE 20% - RECURSO DA RÉ
- DESACOLHIMENTO - É abusiva a cláusula contratual
que preveja a perda substancial de valores pagos,
estabelecendo a jurisprudência como razoável a retenção
pela promitente vendedora do percentual de 10% e 25%
dos valores pagos - Arras confirmatórias que integram o
preço do bem e que devem ser restituídas com retenção no
mesmo percentual - Correção monetária dos valores a
serem restituídos a partir do desembolso, pois se cuidam de
recomposição do poder de compra da moeda e não de
acréscimo patrimonial - Fruição dos lotes pelos adquirentes
não provada e o que não constitui fator a ser indenizado
diante da ausência de mora, até então, no cumprimento da
obrigação - Honorários sucumbenciais fixados nos termos

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do Código de Processo Civil, no mínimo legal, sem
qualquer exagero - NEGARAM PROVIMENTO AO
RECURSO.(Apelação no 1000972-78.2017.8.26.0382, Rel.
Des. Alexandre Coelho, j. 22/05/2019)
Logo, na hipótese dos autos, majora-se a retenção para
20% sobre os valores pagos pela autora.
Fica a observação de que não cabe a aplicação da Lei
no 13.786/2018 a contrato celebrado anteriormente à sua vigência, como no caso dos
autos.
Os juros de mora são contados do trânsito em julgado
da decisão e não da citação.
Nesse sentido, vem decidindo esta Câmara:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resilição -
Desistência do comprador - Possibilidade de retenção de
até 20% dos valores pagos em favor da ré - Afastamento da
pretensão a retenção em valor maior, embora prevista no
contrato - Abusividade - Incidência de juros de mora a
partir do trânsito em julgado - Atualização monetária que
não constitui pena, mas mera recomposição do valor da
moeda, e que deve incidir desde cada desembolso -
Sucumbência atribuída de forma correta Recurso provido
em parte. (Apelação no 1006952-95.2016.8.26.0008, Rel.
Des. Mônica de Carvalho, j. 29/03/2019)
Sobre os juros de mora, há jurisprudência do STJ, em
sede de recurso repetitivo:
RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
ACÓRDÃO
RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE
IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE

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UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA
PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE
VALORES
PAGOS.
CLÁUSULA
CONTRATUAL.
PEDIDO
DE
ALTERAÇÃO.
SENTENÇA
CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE
MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. Para os fins dos
arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: -
Nos compromissos de compra e venda de unidades
imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do
trânsito em julgado da decisão. 2. Recurso especial
provido. (REsp 1.740.911-DF, Rel. acórdão Min. Maria
Isabel Gallotti, j. 14/08/2019)
Não tendo ocorrido a efetiva entrega das chaves à
autora, não se mostra viável o desconto de despesas de condomínio.
Sobre a questão, já decidiu esta Câmara:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Ação de rescisão c.c. pedido de devolução dos valores
pagos. Sentença de parcial procedência. Inconformismo das
rés. Descabimento. Desistência dos compradores em razão
da
não
obtenção
de
financiamento.
Possibilidade.
Entendimento sumulado. Devolução determinada no
percentual de 75%. Despesas de condomínio e IPTU
devidas somente após a efetiva entrega das chaves.
Sentença confirmada. Recurso improvido. (Apelação no
1019907-72.2016.8.26.0554, Rel. Des. Pedro de Alcântara
da Silva Leme Filho, j. 2/8/2018)
Tratando-se de hipótese em que o atraso na entrega das

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chaves decorreu da culpa da compradora, que deixou de quitar o saldo devedor, não
há que se falar em indenização por lucros cessantes.
Também sem razão a autora quanto aos danos morais.
Dano moral é o prejuízo que afeta extraordinariamente
o ofendido em seu ânimo psíquico e moral, é o que causa um distúrbio anormal na
vida do indivíduo, a ponto de afetar os direitos da personalidade, como a honra,
privacidade, valores éticos, a saúde emocional. Dessa maneira, não é qualquer
dissabor da vida que faz nascer a obrigação de indenizar. Deve o juiz, utilizando-se
de critérios objetivos do homem médio, decidir se a conduta causou desconforto
extraordinário ao ofendido.
No caso, como se viu, foi da compradora a culpa pela
rescisão contratual. Verifica-se, ainda, que ela foi notificada extrajudicialmente para
purgar a mora, como demonstrado pelo documento de fls. 477/480.
Nessas condições, a sentença é reformada em parte.
Em razão do trabalho desenvolvido em grau de
recurso, majora-se a verba honorária devida ao advogado das rés para 12% sobre o
valor da causa (art. 85, § 11, do CPC).
Ante o exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso das rés, para determinar a devolução de 80% dos
valores pagos e a incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, e
NEGO PROVIMENTO ao recurso adesivo da autora, mantendo-se, no mais, a r.
sentença.
Benedito Antonio Okuno
Relator