Tribunal: TJSP
Processo: 1016947-90.2018.8.26.0161
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-14
Data de publicação: 2020-07-15

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Unidade entregue sem as venezianas prometidas. Pretensão à colocação das janelas. Procedência. Inconformismo. LEGITIMIDADE PASSIVA. Reconhecimento. Responsabilidade solidária dos fornecedores. Teoria da aparência. Precedentes desta Câmara. Pertinência subjetiva. DecadÊncia. Alegada divergência em relação às especificações contidas na

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Unidade entregue sem as venezianas prometidas. Pretensão à colocação das janelas. Procedência. Inconformismo. LEGITIMIDADE PASSIVA. Reconhecimento. Responsabilidade solidária dos fornecedores. Teoria da aparência. Precedentes desta Câmara. Pertinência subjetiva. DecadÊncia. Alegada divergência em relação às especificações contidas na publicidade. Pretensão à adequação. Pedido subsidiário de indenização. Aplicação do prazo prescricional decenal, estabelecido do CC. Precedente do STJ. Teoria do diálogo das fontes. VÍCIO DO PRODUTO. Divergência de características entre o imóvel decorado e o divulgado em imagens publicitárias na internet em relação à unidade entregue. Memorial descritivo que prevê a colocação de esquadrias de alumínio nas janelas dos quartos, das quais as venezianas são espécies. Nulidade da cláusula que exime as apelantes de responsabilidade em relação às divergências de publicidade. Responsabilidade reconhecida. Colocação das venezianas nos quartos. Precedentes. Conversão em perdas e danos a ser apurada em incidente posterior, caso se demonstre a efetiva possibilidade de risco de segurança e alteração da fachada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000537280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 1016947-
90.2018.8.26.0161, da Comarca de Diadema, em que são apelantes ACAPULCO
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA
e
TECNISA
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA, são apelados JAQUELINE SABINO SILVA (JUSTIÇA
GRATUITA) e WELLINGTON GODOI (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 2a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E
JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 14 de julho de 2020
ROSANGELA TELLES
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1016947-90.2018.8.26.0161 - Diadema - VOTO No 2/9
VOTO No 16642
APELAÇÃO No: 1016947-90.2018.8.26.0161
APELANTE: ACAPULCO INVESTIMENTOS IMOBILÁRIOS LTDA E OUTRA
APELADOS: JAQUELINE SABINO SILVA E OUTRO
COMARCA: DIADEMA
JUIZ: RAFAEL BRAGAGNOLO TAKEJIMA
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. Unidade entregue sem as venezianas
prometidas. Pretensão à colocação das janelas. Procedência.
Inconformismo. LEGITIMIDADE PASSIVA. Reconhecimento.
Responsabilidade solidária dos fornecedores. Teoria da aparência.
Precedentes desta Câmara. Pertinência subjetiva. DECADÊNCIA.
Alegada divergência em relação às especificações contidas na
publicidade. Pretensão à adequação. Pedido subsidiário de
indenização.
Aplicação
do
prazo
prescricional
decenal,
estabelecido do CC. Precedente do STJ. Teoria do diálogo das
fontes. VÍCIO DO PRODUTO. Divergência de características
entre o imóvel decorado e o divulgado em imagens publicitárias
na internet em relação à unidade entregue. Memorial descritivo
que prevê a colocação de esquadrias de alumínio nas janelas dos
quartos, das quais as venezianas são espécies. Nulidade da
cláusula que exime as apelantes de responsabilidade em relação às
divergências de publicidade. Responsabilidade reconhecida.
Colocação das venezianas nos quartos. Precedentes. Conversão
em perdas e danos a ser apurada em incidente posterior, caso se
demonstre a efetiva possibilidade de risco de segurança e alteração
da fachada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls. 361/364,
que julgou procedente o pedido, condenando as rés a instalar venezianas nas janelas da
sala e dos quartos da unidade imobiliária dos autores, no prazo de trinta dias. A r.
decisão observou que, na impossibilidade material do cumprimento, a obrigação deve
ser convertida em perdas e danos, apurando-se a desvalorização da unidade pela
ausência das venezianas. Em razão da sucumbência, as rés foram condenadas ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
do valor da causa.

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Apelam as rés reiterando a ilegitimidade passiva da TECNISA S/A, pois
o
contrato
foi
firmado
exclusivamente
pela
ACAPULCO
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS. Alegam que o direito dos autores decaiu, nos termos do artigo 18 do
Código de Defesa do Consumidor, sendo a ação ajuizada mais de 3 anos após a imissão
de posse. No mais, defendem que não veicularam publicidade enganosa e que o imóvel
foi entregue conforme memorial descritivo. Sustentam que as venezianas não constavam
no projeto. Aduzem que não há venezianas nos folders promocionais juntados com a
defesa e que os compradores foram informados que as imagens, artes, perspectivas e
maquetes têm natureza ilustrativa e artística. Alternativamente, dizem que há venezianas
apenas nos quartos. Ponderam que, atualmente, a instalação é inviável, sem prejuízo da
segurança do imóvel, devendo a obrigação ser imediatamente convertida em perdas e
danos. Buscam a reforma do decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, com a apresentação
de contrarrazões a fls. 402/414.
Os apelados manifestaram oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Trata-se de ação de obrigação de fazer ajuizada pelos apelados
JAQUELINE SABINO DA SILVA e WELLINGTON DE GODOI em face das apelantes
ACAPULCO INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e TECNISA CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA.
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e venda
em 22/09/2013 tendo por objeto a unidade autônoma de no 58, Torre 5, do
empreendimento imobiliário denominado CONDOMÍNIO FLEX IMIGRANTES.
Segundo alegam os apelados, a apartamento foi entregue em
desacordo com o divulgado no material publicitário veiculado pelas apelantes,
especificamente no que se refere às venezianas que deveriam ter sido instaladas nos
quartos e na sala da unidade.
Destarte, vieram a Juízo pedir que as apelantes sejam compelidas a

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instalar as janelas nos moldes prometidos, ou, alternativamente, sejam condenadas ao
pagamento de indenização no importe de R$ 10.000.00.
Processado o feito, adveio a r. sentença de procedência, dando azo à
insurgência recursal.
Inicialmente, há de se consignar que a relação sub judice se submete
aos ditames das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, uma vez
que os apelados são destinatários finais do produto, e as apelantes são pessoas
jurídicas que desenvolvem atividade de construção e comercialização de produtos,
reunindo os requisitos necessários para serem consideradas fornecedoras, nos termos
do artigo 3o da Lei 8.078/90.
Como é cediço, o Código de Defesa do Consumidor estabelece a
responsabilidade solidária dos fornecedores pelos vícios de qualidade ou quantidade
dos produtos (artigo 18), razão pela qual todos os envolvidos no negócio podem ser
incluídos no polo passivo da ação, a critério dos consumidores.
Oportuno consignar que as circunstâncias envolvidas na transação
induzem os consumidores a crer que a demandada Tecnisa atuou de forma direta e
efetiva, a embasar a aplicação da teoria da aparência.
A esse respeito, observa-se que as rés são representadas pelos
mesmos advogados, apresentaram contestação conjunta e declinaram o mesmo
endereço. Ademais, a Tecnisa possui 99,99% das cotas sociais da Acapulco e sedia, em
seu site, informações sobre o empreendimento (fls. 8/9).
No mesmo sentido, esta C. Corte vem reconhecendo a legitimidade
passiva da Tecnisa para responder por obrigações da Acapulco:
INDENIZAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA - Empresas rés que
pertencem ao mesmo grupo econômico e se coligaram para uma
finalidade comum, qual seja, a venda da unidade residencial adquirida
pelo autor. Nesse caso, considerando a aplicação do Código de Defesa
do Consumidor à espécie, notadamente o art. 7o, parágrafo único e art.
25, § 1o, que prevê a responsabilidade solidária entre todos os

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causadores dos danos, presente a legitimidade passiva da corré
Tecnisa para a ação - PRELIMINAR REJEITADA. (...) (Apelação no
1002317-63.2017.8.26.0161, 9a Câmara de Direito Privado, Relatora
Desembargadora Ângela Lopes, j. em 31.03.2020)
Assim, andou bem o MM Juízo a quo ao rechaçar a alegação de
ilegitimidade passiva da Tecnisa.
Quanto à alegação de decadência, cumpre observar que a submissão
do caso ao Código de Defesa do Consumidor não conduz ao reconhecimento imediato
da aplicabilidade do prazo decadencial de 90 dias, previsto no art. 26, II da Lei no
8.078/90.
Isso porque a parte autora formulou pedido subsidiário de indenização.
Assim, ainda que, eventualmente, se cogite da decadência da pretensão relativa às
opções estabelecidas na legislação de consumo, é certo que a pretensão alternativa, de
cunho indenizatório, submete-se ao prazo prescricional de 10 anos, estabelecido na lei
civil, à míngua de prazo específico.
Nesse sentido, já decidiu o C. STJ:
“É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios
aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a
partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1o, do CDC).
O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao
período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das
alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1o, e 20, caput,
do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a
restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a
reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional
a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da
má-execução do contrato.
Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória
(isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do
imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação,
tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição.
À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de
indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o
prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02.” (REsp
1.819.058/SP, T3, Relatora Ministra Nancy Andrighi, j. em 03.12,2019).

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Ademais, à luz da teoria do diálogo das fontes, desenvolvida por Erik
Jayme, professor da Universidade de Heidelberg, e importada para o Direito brasileiro
por Claudia Lima Marques, “os direitos previstos no CDC não excluem outros
decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da
legislação
interna
ordinária,
de
regulamentos
expedidos
pelas
autoridades
administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do
direito, analogia, costumes e equidade. Nesse contexto, é possível que a norma mais
favorável ao consumidor esteja fora da própria Lei Consumerista, podendo o
intérprete fazer a opção por esse preceito específico1”.
Verifica-se, assim, que a legislação concernente ao direito privado
merece ser interpretada de forma sistemática e dialógica, inclusive no que tange à
aferição dos prazos prescricionais e decadenciais incidentes sobre as pretensões
deduzidas em Juízo.
Afastada a alegação de decadência, cumpre verificar se, de fato, houve
divergência entre o imóvel entregue e aquele prometido aos adquirentes.
De acordo com artigo 6o, inciso IV, da Lei 8078/90, constitui direito
básico do consumidor a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva. O artigo 37,
§1o, define a primeira modalidade:
É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de
caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro
modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito
da
natureza,
características,
qualidade,
quantidade,
propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e
serviços.
Em julgado do C. Superior Tribunal de Justiça, o Ministro Luis Felipe
Salomão discorreu acerca do tema, expondo que “o princípio da vinculação da
publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na
publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-
se nos exatos termos da publicidade veiculada, sendo certo que essa vinculação estende-
se também às informações prestadas por funcionários ou representantes do fornecedor”
1 TARTUCE, Flávio et alli. Manual de Direito do Consumidor. v.u. São Paulo: Método, 2014. p. 15

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Apelação Cível no 1016947-90.2018.8.26.0161 - Diadema - VOTO No 7/9
(REsp 1188442/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado
em 06/11/2012, DJe 05/02/2013).
In casu, os apelados alegam que tanto a unidade decorada, bem como
aquela veiculada no site da alienante como integrante do empreendimento,
apresentavam as janelas do tipo “venezianas”. Entretanto, as janelas efetivamente
colocadas nos quartos e da sala são de alumínio, com vidro transparente, o que permite
a entrada de luz natural a qualquer momento, retira a privacidade e aumenta a
temperatura local (fls. 75/77).
As apelantes, em sua defesa, alegam que o imóvel foi entregue
conforme memorial técnico (clausula 7,7 e 7.8, fls. 42).
O memorial, por sua vez, dispôs que as esquadrias das janelas
seriam de alumínio, em acabamento natural, conforme especificações do projeto
arquitetônico (item G, fls. 72) e que as imagens, artes, perspectivas, folders eram
meramente ilustrativas e artísticas e poderia sofrer variação em relação à obra final em
função do desenvolvimento dos projetos executivos, da necessidade de adequabilidade
técnicas ou do atendimento a postulados legais (item 9, letra N, fls. 74). Ademais, as
apelantes defendem que, nos folders publicitários, as janelas constavam exatamente
como projetadas e entregues (fls. 138/139 e 240/245).
Entretanto, analisando dos elementos constantes nos autos, conclui-se
que as recorrentes não infirmaram a alegação de que o imóvel decorado e a unidade
apresentada em seu site como integrante do Condomínio Flex Imigrantes apresentavam
venezianas nos quartos.
As imagens publicitárias reproduzidas na inicial são claras e
demonstram que as janelas dos quartos são guarnecidas por venezianas.
A indicação, no memorial descritivo, de que as janelas conteriam
esquadrias de alumínio não socorre à apelante, na medida em que venezianas são
espécies de esquadrias de alumínio.
Por outro lado, não é possível concluir que os folders acostados pelas

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rés se referem ao condomínio em comento, uma vez que não há especificação do
empreendimento ao qual se referem as ilustrações (fls. 240/245).
Logo, forçoso reconhecer que houve disparidade entre o produto
entregue e as mensagens publicitárias, ao menos no que se refere aos quartos (fls.
4/5), tendo os apelados sido induzidos a erro no que se refere às características do bem.
A ressalva contida no memorial descritivo de que poderia haver
variação em relação à obra final em função do desenvolvimento dos projetos executivos,
da necessidade de adequabilidade técnicas ou do atendimento a postulados legais (item
9, letra N, fls. 74) é nula de pleno direito, porque exonera a responsabilidade do
fornecedor por vícios do produto e implica disposição de direitos, por parte do
consumidor (art. 51, inciso I, do CDC).
Outrossim, não há provas de que foi necessário realizar alteração no
projeto em função de seu desenvolvimento, da necessidade de adequabilidade técnicas
ou de atendimento a postulados legais.
Ao que parece, a apelante utilizou-se de mensagem publicitária visando
atrair consumidores, porém, para reduzir os custos da obra, alterou unilateralmente o
projeto e, por essa razão, deve ser responsabilizada por ter promovido mudanças
indevidas.
Controvérsias análogas à presente, envolvendo a promessa de
colocação das venezianas no Condomínio Flex Imigrantes, já foram submetidas à
apreciação desta Corte de Justiça:
Obrigação de fazer c/c danos morais. Instrumento particular de
compromisso de venda e compra de imóvel. Decadência. Não
ocorrência. Hipótese que não se subsumiu aos artigos 445 do Código
Civil e 26 do CDC. Rés que veicularam publicidade com modelo de
unidade habitacional com janelas venezianas. Imóvel entregue aos
Autores sem as janelas venezianas, em desconformidade com
propaganda
publicitária.
Inadimplemento
contratual
reconhecido.
Obrigação de fazer procedente, passível de conversão em perdas e
danos. Valor arbitrado condizente com os prejuízos apurados. Danos
morais não caracterizados. Ônus da sucumbência sem alteração, em

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razão do princípio da causalidade e sem majoração da verba honorária.
Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido.
(Apelação no 1005630.95-2018.8.26.0161, 3a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador João Pazine Neto, j. em 14.11.2019).
APELAÇÃO CÍVEL COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Ação
de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais julgada
parcialmente
procedente

Preliminares
de
decadência
e
ilegitimidade passiva da corré Tecnisa afastada - Publicidade
enganosa
Material publicitário que gerou legítima expectativa no
consumidor Venezianas não instaladas e que não se consubstancia
em mero item de decoração
Item que pode ser instalado sem
prejuízo à estrutura do imóvel
Inexistência, entretanto, de
comprovação de publicidade sobre a colocação de veneziana na sala,
afastando-se a obrigação de fazer respectiva - Recurso provido em
parte. (Apelação no 1015057-19.2018.8.26.0161, 2a Câmara de Direito
Privado, Relator Desembargador José Carlos Ferreira Alves, j. em
16.06.2020).
Em suma, devem as apelantes proceder à instalação das janelas
venezianas nos quartos da unidade adquirida pelos apelados e, caso não seja possível a
execução da tutela específica, por risco à segurança do empreendimento ou por
alteração desproporcional da fachada, a obrigação deverá ser convertida em perdas e
danos, calculada em incidente próprio.
Vale dizer, a r. decisão de primeiro grau comporta ressalvas apenas no
que se refere à instalação das venezianas nas salas, da qual as apelantes estão
desobrigadas.
Alerto, por fim, que não é necessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora