Tribunal: TJSP
Processo: 1008869-81.2017.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
ASSOCIAÇÃO. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Afastamento. Tese relativa à impossibilidade de cobrança de taxa de manutenção de não associado devidamente enfrentada na decisão recorrida. Mérito. Matéria controvertida apreciada pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou

Ementa:
ASSOCIAÇÃO. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Afastamento. Tese relativa à impossibilidade de cobrança de taxa de manutenção de não associado devidamente enfrentada na decisão recorrida. Mérito. Matéria controvertida apreciada pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882). Validade da filiação automática nas escrituras que serviram de base para a aquisição da unidade. Obrigação contratual expressamente assumida. Ausência de ilegalidade ou abusividade. Prescindibilidade de instrumento específico voltado para este fim. Inequívoca anuência vislumbrada na quitação de valores entre 2011 e 2017, quando o inadimplemento teve início. Vedação ao comportamento contraditório. Precedentes. Comprovação de prestação dos serviços prometidos e valorização do bem, ainda que a área não esteja isolada das vias públicas. Associações com finalidades distintas e específicas. Possibilidade de futura desassociação. Inteligência do art. 5o, XX, CF. Sentença mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados para R$3.500,00 (art. 85, §11, CPC). RECURSO DESPROVIDO, majorados os honorários fixados em Primeiro Grau.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000511741
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1008869-81.2017.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante
EDMILSON
SILVEIRA
PORTO,
são
apelados
ASSOCIAÇÃO
DOS
PROPRIETÁRIOS DO SWISS PARK e ASSOCIAÇÃO SWISS PARK
COMERCIAL.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS
ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
VOTO No: 44.676
APELAÇÃO CÍVEL No 1008869-81.2017.8.26.0084
COMARCA:Campinas
Apelante: Edmilson Silveira Porto
Apelados: Associação dos Proprietários do Swiss Park e Associação Swiss Park Comercial
ASSOCIAÇÃO. Preliminar de nulidade da sentença por ausência de
fundamentação. Afastamento. Tese relativa à impossibilidade de
cobrança de taxa de manutenção de não associado devidamente
enfrentada na decisão recorrida. Mérito. Matéria controvertida
apreciada pelo STJ em julgamento de recurso repetitivo. “As taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram” (Tema 882). Validade da
filiação automática nas escrituras que serviram de base para a
aquisição da unidade. Obrigação contratual expressamente assumida.
Ausência de ilegalidade ou abusividade. Prescindibilidade de
instrumento específico voltado para este fim. Inequívoca anuência
vislumbrada na quitação de valores entre 2011 e 2017, quando o
inadimplemento teve início. Vedação ao comportamento contraditório.
Precedentes. Comprovação de prestação dos serviços prometidos e
valorização do bem, ainda que a área não esteja isolada das vias
públicas. Associações com finalidades distintas e específicas.
Possibilidade de futura desassociação. Inteligência do art. 5o, XX, CF.
Sentença mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados
para R$3.500,00 (art. 85, §11, CPC). RECURSO DESPROVIDO,
majorados os honorários fixados em Primeiro Grau.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença de fls.
180/183, da lavra do i. magistrado Cássio Modenesi Barbosa, de relatório adotado, que
julgou IMPROCEDENTE a ação ajuizada por EDMILSON SILVEIRA PORTO em face
de ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO SWISS PARK e ASSOCIAÇÃO SWISS
PARK COMERCIAL.
Apela o autor, alegando, em preliminar, ausência de

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fundamentação em virtude do não enfrentamento de determinadas teses expostas na
inicial. No mérito, aduz que há contradição entre os termos da sentença e os depoimentos
colhidos durante a instrução, defendendo que há ilegalidade na cobrança promovida pelas
associações rés com finalidade e objeto idênticos e que os serviços essenciais à
moradia são prestados pelo Poder Público, sem justificativa para a contraprestação
financeira exigida dos proprietários. Afirma que não teve opção de não se associar ao
firmar o contrato de compromisso de compra e venda que baliza seu direito sobre o bem
imóvel, configurando venda casada a imposição de filiação a qualquer entidade. Discorda
da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor para o caso em tela e defende a
incidência da tese consagrada pelo Superior Tribunal de Justiça acerca do tema, segundo a
qual “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram”.
Foram apresentadas contrarrazões às fls. 868/880.
Ao julgamento virtual não se fez oposição.
É o RELATÓRIO.
De proêmio, não há que se cogitar de nulidade da sentença por
ausência de fundamentação.
Isso porque, ao contrário do que aduz o recorrente em seu
instrumento recursal, a tese relativa à impossibilidade de cobrança de taxa de manutenção
de não associados foi devidamente enfrentada no item 2.2 (fls. 835/836).
De acordo com o i. magistrado a quo, as obrigações

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condominiais foram assumidas a partir da lavratura da escritura de compra e venda,
impondo-se estrito respeito ao “pacta sunt servanda” decorrente da higidez do ato jurídico
perfeito consolidado.
Assim, a divergência de entendimento e a insatisfação com o
resultado do julgamento não podem ser confundidas com a falta de motivação necessária
para a validade da decisão judicial, devendo as teses recursais ser abordadas na apreciação
do mérito do recurso.
Passa-se, assim, à abordagem das questões meritórias
controvertidas.
O apelante sustenta que, enquanto proprietário da unidade
exclusivamente comercial correspondente ao Lote 09, da Quadra X, do Loteamento
Residencial Swiss Park, vem se deparando com cobranças abusivas a título de taxa
associativa. Por sua linha argumentativa, as apeladas ASSOCIAÇÃO DOS
PROPRIETÁRIOS DO SWISS PARK e ASSOCIAÇÃO SWISS PARK COMERCIAL
foram constituídas com a mesma finalidade e sua filiação foi condição fundamental para a
aquisição do imóvel, em nítida prática de venda casada. Afirma que seu lote não possui
qualquer espécie de isolamento em relação à via pública e que os serviços essenciais são
prestados pelo Poder Público, como coleta de lixo, segurança, iluminação, fornecimento
de água e saneamento básico. Questiona a legalidade da cobrança periodicamente
instituída e defende seu direito à liberdade de associação, consagrado no artigo 5o, inciso
XX, da Constituição Federal.
Acerca do tema em debate, o Superior Tribunal de Justiça

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consagrou a seguinte tese em julgamento de caso submetido ao regime de recurso
repetitivo: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam
os não associados ou que a elas a não anuíram” (Tema 882).
O recorrente, na qualidade de cessionário, assumiu os direitos
e obrigações contraídas pelos cedentes em “Escritura de Venda e Compra com Alienação
Fiduciária” para adquirir unidade imobiliária. Dentre as condições previstas no pacto
original, destaca-se o item VIII, que torna os “proprietários, promitentes compradores,
cessionários, promitentes cessionários ou titulares de direitos reais” associados natos das
Associações Civis criadas para suprir as necessidades administrativas e gerenciais dos
serviços inerentes ao loteamento.
A obrigação é contratual. Não há que se cogitar venda casada
ou abusividade na cláusula ou na imposição da condição de filiado, tendo em vista que,
em tese, as associações prestam serviços essenciais aos adquirentes e há concordância
expressa com a disposição no contrato firmado.
Além disso, há provas de que os valores cobrados entre 2011 e
2017 foram adequadamente quitados, já que a inadimplência começou nos meses de junho
e outubro de 2017, demonstrando concordância com as atividades desenvolvidas pelas
entidades e com a contraprestação devida durante o período. O recebimento dos serviços
sem qualquer espécie de restrição ou oposição formal importa em inequívoca anuência,
impondo-se, via de consequência, a contrapartida do pagamento das taxas ora cobradas.
Não é outra a posição do Superior Tribunal de Justiça, que
refuta a tese de ilegalidade da associação prevista em contrato padrão pela ausência de

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instrumento específico voltado exclusivamente para este fim: “É viável a cobrança de
taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de
loteamento a proprietário de imóvel nele localizado, se esse vínculo foi estabelecido pelo
loteador em contrato-padrão levado a registro no respectivo cartório ao qual aderiu o
adquirente (REsp n. 1.422.859/SP, Relator o Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
Terceira Turma, DJe de 26/11/2015). 2. A situação fática dos autos é distinta daquela
decidida nos REsps ns. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP, processados sob o rito dos recursos
repetitivos, nos quais a Segunda Seção sedimentou o entendimento de que "as taxas de
manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou
que a elas não anuíram". 3. Agravo Interno a que se nega provimento” (STJ, AgInt nos
EDcl no REsp 1294454/SP, 3a Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 21/02/2017).
Na mesma linha, a posição majoritária deste E. Tribunal de
Justiça:
Loteamento. Ação de cobrança. Taxa de manutenção. Ação julgada
improcedente. Irresignação da autora. Pagamento da taxa que é inerente à
posse/propriedade do imóvel, conforme cláusula da escritura de compra e
venda. Adquirentes de lotes associados natos da associação autora.
Obrigação contratual. Inaplicabilidade das teses vinculantes aprovadas no
julgamento dos REsp nos. 1.439.163/SP e 1.280.871/SP. Precedentes do
TJSP e do STJ. Ação procedente. Sentença reformada. Recurso provido.
(Apelação no 1000357-51.2015.8.26.0514, 3a Câmara de Direito Privado,
Rel. Alexandre Marcondes, j. 10.03.2020)
EMENTA CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO AÇÃO DE
COBRANÇA Decreto de parcial procedência Demanda que, no entanto,
deve ser julgada totalmente procedente - Muito embora tenha o C. STJ,
ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do
CPC então vigente (Tema 882), no sentido de que referidas taxas
desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos
Aquisição da propriedade, pela ré, quando já existia a associação/clube
(tendo efetuado o pagamento das contribuições por mais de 3 anos) -
Descabido que sustente inexistência de vínculo associativo Igualmente
despropositado limitar a cobrança até a data da resposta Procedência
Medida que se impõe - Sentença reformada Recurso da autora provido,
improvido o dos réus.

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(Apelação no 1000220-22.2015.8.26.0271, 8a Câmara de Direito Privado,
Rel. Designado Salles Rossi, j. 20.03.2020)
LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel -
Acolhimento - Apelo do réu, insistindo na tese de inexistência de
associação à entidade que administra o loteamento - Descabimento -
Inocorrência de pedido citra, extra petita ou error in judicando - Dever de
todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de
enriquecimento sem causa - Previsão, ademais, no título aquisitivo do
demandado, levado a registro imobiliário, de cláusula contratual
prevendo a necessária associação do comprador na entidade que geraria o
futuro empreendimento - Garantia constitucional contida no art. 5o, XX,
que cede passo a dispositivo de igual natureza previsto no inciso XXIII
do mesmo artigo - Inexistência de conflito com a tese sedimentada pelo
STJ no julgamento dos Recursos Repetitivos n.o 1.280.871/SP e
1.439.163/SP, cuja aplicação esta suspensa por força de Recurso
Extraordinário em trâmite perante o Supremo Tribunal Federal (RE
695.911 - Tema 492) - Apelo desprovido.
(Apelação no 1001973-68.2017.8.26.0586, 9a Câmara de Direito Privado,
Rel. Galdino Toledo Júnior, j. 03.03.2020)
Ainda que a unidade imobiliária seja exclusivamente
comercial e não esteja fechada ou isolada em relação às vias públicas, os serviços
prestados pelas Associações Civis são relevantes, valorizam a unidade e importam
enriquecimento aos seus compradores, inexistindo finalidade lucrativa.
Conforme salientou o i. magistrado de piso:
“2.3.2. Quando da vistoria, o Juízo pode observar in loco: (a)
a existência de duas entradas para as quais não existem guaritas, sendo a primeira e
principal delas a que dá acesso à Rodovia Anhanguera e a segunda aquela que dá acesso
à antiga estrada Campinas-Indaiatuba. (b) existem muros externos e câmeras de
vigilância de molde a reduzir a necessidade de rondas constantes efetuadas por veículos
do próprio empreendimento, caracterizados e de fácil identificação; de qualquer sorte,
estes veículos existem e podem ser observados trafegando pelas ruas internas ao

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empreendimento. (c) Ao contrário do que afirma o autor, existe área comum externa,
consistente em um parque e jardins que precisam ser cuidados e o são, a julgar pelo
estado de apresentação e/ou conservação das ruas, praças e do bosque. (d) A presença
eventual da Guarda Municipal não desnatura os serviços prestados na conservação da
área comum, bem como na valorização da área comercial existente, mas antes pelo
contrário a valoriza e exerce a função inegável de atuar como um chamariz de negócios
em razão da segurança estabilidade de todo entorno, constituído por diversos
condomínios sinônimos de freguesia certa e constante. (e) Em outros termos: os serviços
são prestados pelas rés e o autor beneficia-se deles quer pela segurança, quer
valorização de seu negócio, quer como inegável polo de atração de clientela” (fl. 836).
Acerca do questionamento da especificidade de cada
associação, foi informado nos autos que uma engloba a totalidade das unidades que
compõem o empreendimento, enquanto outra diz respeito apenas às que possuem
finalidade comercial. O apelante não demonstrou a identidade alegada, o que lhe cabia em
virtude das regras processuais de ônus da prova aplicáveis ao caso (art. 373, I, CPC).
Não se cogita incidência à espécie do Código de Defesa do
Consumidor, pois as partes não se amoldam aos conceitos de fornecedor ou de
consumidor descritos na legislação consumerista, tratando-se de relação estritamente civil.
As cobranças instituídas pelas associações recorridas foram
adequadamente justificadas, não havendo ilegalidade ou abusividade que ampare a
procedência da ação. No entanto, vale dizer que, como ninguém é obrigado a associar-se
ou a permanecer associado, nos termos do artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal,
poderá o recorrente requerer sua desfiliação a qualquer tempo, o que deverá implicar na

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cessação imediata das taxas de manutenção que atualmente lhe são repassadas.
Em virtude da manutenção da r. sentença combatida, majoram-
se os honorários advocatícios sucumbenciais para R$3.500,00 (três mil e quinhentos
reais), em virtude do trabalho adicional realizado em grau recursal (art. 85, §11, CPC).
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, com
majoração dos honorários fixados em Primeiro Grau.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator