Tribunal: TJSP
Processo: 1002023-57.2017.8.26.0372
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Luiz Antonio de Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Existência de sucessivas cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda – Desnecessidade de inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão – Ilegitimidade passiva do primitivo compromissário comprador verificada – Quitação dos preços constatada

Ementa:
ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – Existência de sucessivas cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de compra e venda – Desnecessidade de inclusão de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão – Ilegitimidade passiva do primitivo compromissário comprador verificada – Quitação dos preços constatada – Eventual dívida em aberto que não é óbice para a adjudicação do imóvel quando prescrita a pretensão de sua cobrança – Prescrição consumada – Aplicação do art. 177 do Código Civil de 1916 – Pedido procedente em relação à proprietária do bem – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000500910
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002023-57.2017.8.26.0372, da Comarca de Monte Mor, em que são apelantes
SEBASTIÃO DE SOUZA FERREIRA e LUIS ALBERTO DE SOUZA FERREIRA, são
apelados ZURIQUE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS e INACIO JOSE DA
CRUZ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002023-57.2017.8.26.0372
2
VOTO No 52014
APELAÇÃO No 1002023-57.2017.8.26.0372 Monte Mor
APELANTES Sebastião de Souza Ferreira e Luis Alberto de Souza
Ferreira
APELADOS Zurique Empreendimentos Imobiliários e Inácio José da
Cruz
JUIZ Rafael Imbrunito Flores

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA Existência de sucessivas
cessões de direitos e obrigações decorrentes de compromisso de
compra e venda
Desnecessidade de inclusão de todos os
integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente
ação, pois não figuram como proprietários do bem em questão
Ilegitimidade
passiva
do
primitivo
compromissário
comprador verificada
Quitação dos preços constatada
Eventual dívida em aberto que não é óbice para a
adjudicação do imóvel quando prescrita a pretensão de sua
cobrança Prescrição consumada Aplicação do art. 177 do
Código Civil de 1916
Pedido procedente em relação à
proprietária do bem Recurso provido em parte.

Trata-se de apelação da sentença de fls. 198/201, em que foi julgada
improcedente “ação de adjudicação compulsória” (fls. 1) ajuizada por Sebastião de Souza
Ferreira e Luis Alberto de Souza Ferreira contra Zurique Empreendimentos Imobiliários e
Inácio José da Cruz. Foram carreados aos autores os ônus da sucumbência, respeitada a
gratuidade. Inconformados, apelaram os vencidos, requerendo a reforma da sentença, tendo
em vista a ocorrência de quitação do preço. Arguiram não terem a obrigação de demonstrar
a quitação dos compromissos anteriores. Oferecidas contrarrazões (fls. 217/219), foram os
autos remetidos a este Tribunal.
É o relatório, adotado, quanto ao restante, o da sentença apelada.
Sob a alegação de quitação total do preço, ajuizaram os autores a presente
ação de adjudicação compulsória do lote no 26, quadra C, do loteamento denominado
“Residencial Parque Bela Vista”, matriculado sob no 22.352 (Oficial de Registro de
Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas de Capivari-SP), de
titularidade do ora corré Zurique Empreendimentos Imobiliários S/C (fls. 26/27).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002023-57.2017.8.26.0372
3
Segundo se nota, em 15 de junho de 2004, José Aldo Saraiva de Andrade
transferiu 50% do lote no 28, da quadra C, do “Parque Bela Vista”, a Antony Anderson
Pereira que, por sua vez, alienou-o para o coautor Luis Alberto Souza Ferreira, em 20 de
dezembro de 2016 (fls. 20/21). Já em relação à outra metade, José Aldo transferiu-a a
Ednaldo José da Silva, em 25 de junho de 2008, sendo que este alienou 50% do lote no 26,
da quadra C, a Severino José da Silva, em 9 de junho de 2014, o qual, entretanto, transferiu
o lote no 28, quadra C, ao ora coautor Sebastião de Souza Ferreira, em 2 de dezembro de
2015 (fls. 23/24).
Insta ressaltar que, a despeito de referidos instrumentos contratuais fazerem
menção a lote distinto daquele, cuja adjudicação é pretendida pelos autores, nota-se, pelas
guias de arrecadação de IPTU (fls. 130 e seguintes), que o lote no 26, da quadra C, está
localizado na Rua Onze, no 119, em Monte Mor, mesmo endereço mencionado nos
referidos instrumentos. Infere-se, assim, que houve mero equívoco ao digitar o número do
lote.
Respeitado o entendimento do Juiz de Direito, cumpre ressaltar que não são
necessárias a existência de relação jurídica entre as partes litigantes, tampouco a inclusão
de todos os integrantes da cadeia negocial no polo passivo da presente ação, pois, não
sendo proprietários do imóvel, haveria impossibilidade de outorga da escritura definitiva
aos ora apelantes. É, certo, assim, que o corréu Inácio José da Cruz é parte ilegítima para
figurar no polo passivo, por não ser titular do bem em questão. De fato, ocorrida a sub-
rogação dos autores nos direitos e obrigações dos anteriores compromissários
compradores, não haveria como impor a estes a obtenção junto à proprietária da outorga da
escritura definitiva para os apelantes.
Nesse sentido, já decidiu esta Câmara:
“Apelação. Adjudicação compulsória. Sucessivas cessões de direito
de compromissário-comprador. Ação proposta contra empresa que não figura
como cedente ou cessionária de direitos e que não seria a primitiva promitente-
vendedora do bem. Alegação de que se trataria de empresa integrante do mesmo
grupo econômico de um dos cessionários dos direitos oriundos do compromisso.
Irrelevância. Cadeia de sucessão incompleta, figurando como primeiro promitente-
vendedor do imóvel outra pessoa jurídica não incluída no processo. Ação de
adjudicação compulsória que necessariamente deve ter no polo passivo o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002023-57.2017.8.26.0372
4
proprietário registral do imóvel, que celebrou o primeiro compromisso.
Ilegitimidade passiva caracterizada e reconhecida de ofício, prejudicado o recurso
do autor” (Apelação Cível 1003357-60.2016.8.26.0664 Votuporanga, 1a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, Rel. Des. Enéas
Costa Garcia, em 03/09/2019).
“Apelação Cível. Ação de adjudicação compulsória Sentença que
extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por ilegitimidade passiva ad
causam, nos termos do artigo 485, inciso, do Código de Processo Civil Recurso
interposto pelos autores
Ajuizamento da ação em face dos promitentes
vendedores, que não figuram como titulares do domínio perante o Cartório de
Registro de Imóveis Legitimidade para outorga apenas daqueles que constam
como proprietários no título aquisitivo, sob pena de violação ao princípio da
continuidade do registro público Extinção do processo que era de rigor
Sentença mantida Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso de
apelação” (Apelação Cível 1004713-31.2018.8.26.0564
São Bernardo do
Campo,1a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo, Rela. Desa. Christine Santini, em 26/02/2019).
“Adjudicação compulsória. Polo passivo. Presença de todos os
integrantes da cadeia negocial. Desnecessidade. Suficiente que a demanda se volte
contra quem consta ser proprietário tabular do imóvel. Sentença anulada. Recurso
provido” (Apelação no 0026913-25.2013.8.26.0564 - São Bernardo do Campo, 1a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v.un.,
Rel. Claudio Godoy, em 10/12/13).
Outrossim, a despeito de os autores não terem cumpridamente demonstrado
a quitação do preço pelo primitivo compromissário comprador Inácio José da Cruz (fls.
26), é certo ter ocorrido a prescrição, prevista no art. 177 do Código Civil de 1916.
Segundo consta dos autos, tendo sido referido contrato celebrado em 13 de
dezembro de 1981, com efeito, o prazo prescricional da pretensão de cobrança de eventual
dívida pela corré Zurique Empreendimentos Imobiliários S/C já se teria ultimado há logo
tempo.
Em casos assemelhados, esta Turma Julgadora firmou entendimento no
sentido de que, operada a prescrição da pretensão de cobrança das prestações

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002023-57.2017.8.26.0372
5
eventualmente em aberto, o fato do adimplemento parcial da obrigação não pode ser
obstáculo à adjudicação compulsória do imóvel. Veja-se:
“Apelação Cível. Ação de adjudicação compulsória Loteamento
"Parque Savoy City Sentença que julgou procedente a ação Recurso de apelação
interposto pelo réu Cerceamento de defesa Inocorrência Preliminar de
nulidade afastada Imóvel adquirido pelos autores através de instrumento particular
de compra e venda Contrato celebrado em 1985, com vencimento da última
parcela do preço no ano de 2000 Incidência das disposições do artigo 177 do
Código Civil de 1916 cumuladas com as disposições do artigo 206, parágrafo 5o
(prazo quinquenal), e do artigo 2.028, ambos do Código Civil em vigor Ausência
de condição suspensiva do prazo prescricional
Prescrição da pretensão de
cobrança de eventual saldo devedor do contrato corretamente reconhecida Inércia
do compromissário vendedor que, durante décadas, deixou de cobrar saldo residual
do contrato que agora alega devido Violação do princípio da boa-fé objetiva e da
confiança despertada nos compromissários compradores (supressio) Precedentes
desta C. Primeira Câmara de Direito Privado Comprovação da quitação integral
do preço sem que houvesse outorga definitiva da escritura do bem Obrigação
inafastável do réu de outorgar escritura para regularização do domínio

Manutenção da R. Sentença. Nega-se provimento ao recurso de apelação”
(Apelação Cível no 1006119-83.2016.8.26.0006 São Paulo, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des.a Christine
Santini, em 17/4/18).
“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Compromisso de compra e
venda. Extinção do crédito da promitente vendedora reconhecido por sentença em
demanda diversa, em virtude de prescrição da pretensão. Extinção da exceção
substancial no mesmo prazo da prescrição da pretensão (art. 190 CC), de modo que
a promitente vendedora não pode mais opor a falta de pagamento das parcelas do
preço prescritas como obstáculo à adjudicação. Ação procedente. Sentença de
procedência
mantida.
Recurso
improvido”
(Apelação
Cível
no
1028254-67.2017.8.26.0002 São Paulo, 1a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Francisco Loureiro, em
17/4/18).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1002023-57.2017.8.26.0372
6
“Adjudicação compulsória - Compromisso de compra e venda de
imóvel - Loteamento Parque Savoy City - Cerceamento de defesa ausente -
Contrato celebrado em janeiro/1992 - Pagamento de prestações do preço até
março/2001 - Inexistência de cobrança de eventual saldo devedor até o ajuizamento
da ação, em março/2016 - Impossibilidade de cobrança e, portanto, de pedido de
resolução contratual - Prescrição consumada - Aplicação do art. 206, § 5o, I, do CC
- Cabimento da adjudicação - Precedentes da Corte - Recurso improvido”
(Apelação Cível no 1003070-34.2016.8.26.0006 São Paulo, 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, v. un., Rel. Des. Augusto
Rezende, em 6/3/18).
Assim, além de os autores terem comprovado a quitação total dos preços,
restou consumada a prescrição da pretensão de cobrança de eventual dívida em aberto,
razão pela qual é reformada a sentença, julgando-se procedente a ação em relação à corré
Zurique Empreendimentos Imobiliários S/C para adjudicar em favor dos autores o imóvel
matriculado sob no 22.352 (Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil
de Pessoas Jurídicas de Capivari-SP), na proporção de 50% para cada parte, alterada a parte
dispositiva da sentença para extinção sem resolução de mérito em relação a Inácio José da
Cruz, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil.
Por fim, nos termos do art. 85, §§2o e 11, arcará a corré Zurique
Empreendimentos Imobiliários S/C com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios aos patronos dos autores, arbitrados em 12% do valor atualizado
da causa, aí já considerado o trabalho adicional em grau recursal. E, majoram-se os
honorários advocatícios arbitrados ao patrono corréu Inácio José da Cruz para 12% do
valor atualizado da causa.
Para tanto, dá-se provimento em parte ao recurso.

LUIZ ANTONIO DE GODOY
Relator