Tribunal: TJSP
Processo: 1055007-87.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Órgão julgador: Marcos Ramos
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
Condomínio edilício – Ação declaratória de nulidade de assembleia – Arguição de irregularidade na administração do edifício e no procedimento que aprovou a retirada das portas pantográficas dos elevadores - Sentença de improcedência – Recurso dos autores – Manutenção do julgado – Cabimento – Assembleia convocada para deliberação sobre a modernização dos elevadores sociais – Tema proposto

Ementa:
Condomínio edilício – Ação declaratória de nulidade de assembleia – Arguição de irregularidade na administração do edifício e no procedimento que aprovou a retirada das portas pantográficas dos elevadores - Sentença de improcedência – Recurso dos autores – Manutenção do julgado – Cabimento – Assembleia convocada para deliberação sobre a modernização dos elevadores sociais – Tema proposto que poderia interferir nos mais variados aspectos concernentes aos equipamentos, inclusive no que refere à substituição das portas pantográficas - Modernização dos elevadores apontada como obra de caráter necessário, já que os equipamentos originais foram instalados à época da construção do prédio, em meados dos anos 50 – Pretensão de observância do quórum qualificado de 2/3 dos condôminos que não se sustenta – Obra que não ostenta caráter voluptuário - Inteligência ao art. 1.341, do CC – Autores que não compareceram à reunião - Vontade particular que não pode se sobrepor ao que restou decidido pela maioria dos condôminos em regular assembleia geral - Contas que foram objeto de aprovação.

Apelo dos autores desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752484
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1055007-87.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
MARGARETH ALVES DE OLIVEIRA, CARMEM CÉLIA TANUS, SERGIO
POLETO, BENEDITO ELIAS DE ALMEIDA, ROBERTO SANTOS BRANDAO
CRUZ, JUSSARA SILVEIRA CARDOSO e MARIA CELIA TANUS BARLETTA, é
apelado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO VINTE E OITO DE AGOSTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente) e MARIA LÚCIA PIZZOTTI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
MARCOS RAMOS
Relator
Assinatura Eletrônica

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42.422
Apelação no 1055007-87.2019.8.26.0100
Comarca: São Paulo
Juízo de origem: 4a Vara Cível Central
Apelantes: Margareth Alves de Oliveira e outros
Apelados: Condomínio Edifício Vinte e Oito de Agosto
Classificação: Condomínio edilício - Declaratória
f
EMENTA: Condomínio edilício Ação declaratória de nulidade
de assembleia Arguição de irregularidade na administração do
edifício e no procedimento que aprovou a retirada das portas
pantográficas dos elevadores - Sentença de improcedência

Recurso dos autores Manutenção do julgado Cabimento
Assembleia convocada para deliberação sobre a modernização
dos elevadores sociais Tema proposto que poderia interferir nos
mais variados aspectos concernentes aos equipamentos, inclusive
no que refere à substituição das portas pantográficas -
Modernização dos elevadores apontada como obra de caráter
necessário, já que os equipamentos originais foram instalados à
época da construção do prédio, em meados dos anos 50

Pretensão de observância do quórum qualificado de 2/3 dos
condôminos que não se sustenta Obra que não ostenta caráter
voluptuário - Inteligência ao art. 1.341, do CC Autores que não
compareceram à reunião - Vontade particular que não pode se
sobrepor ao que restou decidido pela maioria dos condôminos em
regular assembleia geral - Contas que foram objeto de aprovação.
Apelo dos autores desprovido.

VOTO DO RELATOR
Cuida-se de recurso de apelação interposto em ação
declaratória de nulidade de assembleia proposta por Margareth Alves de
Oliveira e outros em face de “Condomínio Edifício Vinte e Oito de
Agosto”, em que proferida sentença que julgou improcedente a pretensão
deduzida a carreou aos autores o pagamento das custas, despesas

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processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
causa fls. 355/361.
Aduzem os autores que o julgado carece de integral
reforma, ao que se insurgem contra o acolhimento da impugnação ao valor
da causa apresentada pelo réu, sendo de rigor a manutenção da quantia
apontada na exordial. Insistem na tese de que a convocação da assembleia
extraordinária foi irregular, porquanto, embora tenha feito menção à
deliberação sobre o projeto de modernização dos elevadores sociais, nada
mencionou sobre a troca das portas pantográficas, assim alterando o
projeto arquitetônico do edifício, dos idos de 1950, e violando o direito de
informação dos condôminos. Apontam que a ata da assembleia foi
modificada indevidamente, suprimindo-se questionamento realizado por
condômino acerca da impossibilidade de deliberação sobre a reforma
pretendida, fato sobre o qual o Juízo da causa “não prestou a devida
atenção”, partindo de premissa equivocada ao concluir pela regularidade
da assembleia, realizada com a presença de apenas 16 dos 216
condôminos, quando se exigia o quórum de 2/3, por se tratar de obra
voluptuária (art. 1.031, inciso I, do Código Civil). Destacam que não foram
apresentados documentos que evidenciassem que a obra seria necessária ou
útil, que o réu não exibiu o memorial descritivo exigido pela Portaria
03/11, do CONTRU, e que inexiste determinação técnica para substituição
das portas pantográficas de elevadores, o que onerou os condôminos
através de obra desnecessária, com o custo de cerca de meio milhão de
reais. Salientam que a obra viola o disposto no art. 12, §4o, da Lei no

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4.591/65, que exige a existência de orçamento prévio aprovado em
assembleia, dispositivo não analisado pelo julgado fls. 381/410.
O reclamo foi interposto tempestivamente e acompanhado
de preparo.
Sem contrarrazões (fls. 416), ao que vieram os autos
conclusos a este relator.
É o relatório.
O apelo não comporta acolhimento.
Demanda ajuizada pelos autores, na condição de titulares de
unidades autônomas junto ao condomínio réu, ao argumento de que houve
irregularidade na assembleia geral extraordinária de 08.05.2018, realizada
com o quórum de apenas 16 condôminos e que autorizou a realização de
obras de modernização dos 12 elevadores do condomínio, aprovando
despesas exageradas a partir de um único orçamento apresentado.
Afirmaram que não constou da pauta de convocação da
assembleia que haveria deliberação sobre a retirada das portas
pantográficas e que a ata da reunião foi retificada de forma irregular,
alterando seu conteúdo original.

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Sob justificativa de que a retirada das portas pantográficas é
obra voluptuária, que exigia quórum de 2/3 dos condôminos e que a troca
do quadro de comando e substituição dos botões dos elevadores exigia a
presença da maioria dos condôminos, postularam em Juízo pela concessão
de tutela de urgência visando à suspensão das obras e da cobrança dos
valores rateados entre as unidades autônomas, além da declaração de
nulidade da aludida assembleia.
Em sede de contestação, em suma, o réu defendeu a
regularidade da convocação da assembleia e da reforma realizada.
Verifico que o Magistrado da causa conferiu correto
solucionamento ao mérito da lide, mediante sentença percucientemente
fundamentada e que não comporta modificação.
Não prospera a insurgência em relação à adequação do
valor da causa, eis que, como bem observou o Juízo da causa, o contrato de
reforma dos elevadores discutido na lide ostenta o valor de R$ 579.000,00,
ocasião em que considerou que o condomínio é composto por 216
unidades autônomas, que o rateio da obra realizado implicou no
pagamento individual, a cada unidade, de R$ 2.680,55, e que são 07 os
autores, a resultar em um montante de R$ 18.763,85, que obviamente
exprime com maior exatidão o benefício econômico discutido na lide, em
detrimento do genérico montante de R$ 1.000,00 utilizado na exordial,
posicionamento que prestigia aos ditames dos arts. 291 e 292, §2o, do

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Código de Processo Civil1.
Quanto ao mérito, não há que se cogitar em irregularidade
na convocação da assembleia (fls. 47), pois a utilização da expressão
"modernização dos elevadores sociais", como bem ressaltou o digno
sentenciante, é abrangente, a indicar que a discussão proposta poderia
interferir nos mais variados aspectos concernentes aos equipamentos,
inclusive na substituição das portas pantográficas.
O próprio termo “modernização”, empregado na ocasião
pelo condomínio réu, não deixa dúvidas acerca do assunto, a revelar a
possibilidade de que traços rudimentares do edifício, como as portas
pantográficas, poderiam ser substituídos, questão inclusive discutida na
ocasião fls. 48/49.
Ademais, chama à atenção o fato de os autores não terem
participado da reunião, evidenciando completo desinteresse pelo tema, que
somente emergiu após o rateio de despesas, a revelar que o interesse
econômico no assunto se sobrepõe às preocupações com o projeto
arquitetônico e estético do edifício, não podendo sua vontade particular se
sobrepor ao que restou decidido pela assembleia.
1 Art. 291. A toda causa será atribuído valor certo, ainda que não tenha conteúdo econômico
imediatamente aferível.
Art. 292. O valor da causa constará da petição inicial ou da reconvenção e será:
(...) § 3o O juiz corrigirá, de ofício e por arbitramento, o valor da causa quando verificar que não
corresponde ao conteúdo patrimonial em discussão ou ao proveito econômico perseguido pelo autor,
caso em que se procederá ao recolhimento das custas correspondentes.

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Restou incontroverso que foram solicitados orçamentos
prévios, haja vista que tal fato restou afirmado pelos próprios autores e
envolveram a proposta para reforma de 06 elevadores, com os seguintes
montantes: OTIS R$ 332.700,00 e R$ 420.074,33; PRIMAC R$
485.708,85; ATLAS SCHINDLER R$ 699.000,00 e R$ 489.000,00 (fls.
09/10).
Embora tais orçamentos não se coadunem precisamente
com o objeto da contratação discutida, já que a reforma abrangeu 12
elevadores e não apenas 06 deles, serviram para o fim proposto, destinado
a munir o réu de informações acerca da obra a ser pactuada e escolhida, no
montante de R$ 579.000,00, não havendo que se cogitar em afronta ao art.
12, §4o,da Lei no 4.591/642.
No mais, inexistem elementos capazes de concluir pela
irregularidade da ata de retificação da assembleia, a ponto de ensejar na
nulidade do ato.
Também não há dúvida de que a troca dos elevadores do
condomínio consiste em benfeitoria necessária, que não se confunde com a
de caráter voluptuário, de mero deleite, a dispensar o quórum de 2/3 dos
condôminos e exigir apenas para sua aprovação a maioria simples dos
2 Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na
Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.
(...) § 4o As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações, ou ao
serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se
de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

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presentes na assembleia, nos termos do art. 1.341, do Código Civil3.
Vale ressaltar que o tema envolvendo a regularidade da
mesma assembleia já foi objeto de exame por parte deste Egrégio Tribunal
de Justiça em ação ajuizada por outra condômina, nos seguintes termos:
“CONDOMÍNIO
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA
EXTRAORDINÁRIA
IMPROCEDÊNCIA
MANUTENÇÃO

ASSEMBLEIA PLENAMENTE VÁLIDA DELIBERAÇÃO SOBRE
OBRAS ÚTEIS QUE EXIGE, EM SEGUNDA CONVOCAÇÃO, VOTOS
DA MAIORIA DOS PRESENTES, NÃO SE EXIGINDO, AINDA,
QUÓRUM ESPECIAL DEMAIS ALEGAÇÕES QUE SE SITUAM NA
ESFERA DO INCONFORMISMO, NÃO HAVENDO RELAÇÃO COM
A LEGALIDADE E VALIDADE DO ATO ASSEMBLEAR

SENTENÇA MANTIDA. Apelação improvida.” (TJSP, 36a Câmara de
Direito Privado, Apelação n.o 1070425-02.2018.8.26.0100, Rel. Des.
Jayme Queiroz Lopes, j. 30.05.2019)
Dessa forma, andou bem o Juízo da causa quando
3 Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas,
somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico,
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar,
não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse
comum.

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consignou: “(...), obras necessárias são aquelas 'indispensáveis à
conservação da coisa comum, que, sem elas, corre o risco de se
deteriorar ou perecer ou, ainda, sofrer sanções do Poder Público'
(Francisco Eduardo Loureiro, em comentários ao artigo 1.341 do CC na
obra "Código Civil Comentado, ed. Manole, 4a ed.).
Este é o caso dos autos.
A modernização e conservação dos elevadores de um
edifício condominial é indispensável à conservação da coisa comum, não
se podendo dizer, de modo algum, que se tratam de obras de mero deleite
ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o
tornem mais agradável.
Trata-se de condomínio construído há mais de 50 anos.
Os elevadores são da época da construção.
Portas pantográficas, de tecnologia ultrapassada, não
mais são utilizadas nas construções modernas.
O resumo das obras constante de fls. 302/311 demonstra
que a modernização visa conservar os elevadores e evitar que se
deteriorem.
Daí porque, nos exatos termos do disposto no artigo 1.341,
§ 3o, do Código Civil, para sua aprovação bastava a maioria simples dos
presentes na assembleia regularmente convocada.
A apresentação do Relatório de Inspeção Anual de
Elevadores não é condição legal para a aprovação da reforma dos
elevadores em assembleia condominial.
Ao contrário do que dizem os autores, o contrato prevê a

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troca do "kit operador de porta", o que implica em substituição das
portas pantográficas por "nova porta de cabina" (fls. 285).
E a argumentação com as normas da ABNT não socorre
os autores. Ao contrário, contribui para a rejeição de suas alegações,
pois, na verdade, as normas da ABNT preconizam a substituição das
portas pantográficas, por questão de segurança, conforme demonstrou o
réu em sua contestação, ao citar o item 5.7.13 da norma em vigor (fls.
218), o que não foi rebatido em réplica.
Por fim, a aprovação do orçamento anual de 2019 deu-se
em assembleia geral anterior àquela em discussão, sendo certo que a
reforma dos elevadores consta do orçamento aprovado, bem como foram
aprovadas as contas de 2018, que incluem parcelas pagas pelos
condôminos para tal reforma (fls. 323/331).
Inexistentes quaisquer vícios, conclui-se que a Assembleia
Geral Extraordinária realizada em 08/05/2019 é válida.” (grifos não
originais)
Por fim, deixo de majorar a verba honorária advocatícia de
sucumbência, em razão do que preconiza o art. 85, §11, do Código de
Processo Civil, porque não houve trabalho adicional realizado pelos
patronos dos réus nesta etapa recursal.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso.

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MARCOS RAMOS
Relator
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