Tribunal: TJSP
Processo: 1000057-10.2014.8.26.0681
Classe: Apelação Cível / Desapropriação por Utilidade Pública / DL 3.365/1941
Órgão julgador: Djalma Lofrano Filho
Órgão colegiado: 13a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. UTILIDADE PÚBLICA. Utilização do laudo pericial para fixação do justo valor da indenização. Perícia que apurou o valor correto do imóvel observando a impossibilidade de desvalorizar a área em razão da faixa "non aedificandi". Inobstante exista na matrícula do imóvel a menção a uma faixa "non aedificandi", esta não pode ser utilizada com o intuito de desvalorizar o

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DESAPROPRIAÇÃO. UTILIDADE PÚBLICA. Utilização do laudo pericial para fixação do justo valor da indenização. Perícia que apurou o valor correto do imóvel observando a impossibilidade de desvalorizar a área em razão da faixa "non aedificandi". Inobstante exista na matrícula do imóvel a menção a uma faixa "non aedificandi", esta não pode ser utilizada com o intuito de desvalorizar o terreno a ser desapropriado, pois a restrição ao direito de construir acarretaria evidente prejuízo patrimonial ao expropriado. Metodologia utilizada na perícia que observou as características do imóvel e os valores vigentes no mercado imobiliário. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000637590
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000057-10.2014.8.26.0681, da Comarca de Louveira, em que é apelante
CONCESSIONÁRIA ROTA DAS BANDEIRAS S/A, é apelado MACAJU
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 13a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FLORA MARIA NESI
TOSSI SILVA (Presidente sem voto), BORELLI THOMAZ E ISABEL COGAN.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
DJALMA LOFRANO FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000057-10.2014.8.26.0681 -Voto no
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Voto no 18256
Apelação Cível no 1000057-10.2014.8.26.0681
Comarca: Louveira
Apelante(s): Concessionária Rota das Bandeiras S/A
Apelado(a)(s): Macaju Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Juiz Sentenciante: Dr.(a) Camila Corbucci Monti Manzano
RELATOR: DJALMA LOFRANO FILHO
APELAÇÃO
CÍVEL.
DESAPROPRIAÇÃO.
UTILIDADE
PÚBLICA. Utilização do laudo pericial para fixação do justo
valor da indenização. Perícia que apurou o valor correto do
imóvel observando a impossibilidade de desvalorizar a área
em razão da faixa “non aedificandi”. Inobstante exista na
matrícula do imóvel a menção a uma faixa “non aedificandi”,
esta não pode ser utilizada com o intuito de desvalorizar o
terreno a ser desapropriado, pois a restrição ao direito de
construir acarretaria evidente prejuízo patrimonial ao
expropriado. Metodologia utilizada na perícia que observou as
características do imóvel e os valores vigentes no mercado
imobiliário. Sentença mantida. Recurso não provido.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto nos autos da
ação de desapropriação ajuizada por Concessionária Rota das Bandeiras S/A em
face de Macaju Empreendimentos Imobiliários Ltda. Na sentença de fls. 661/666
e 686/688, foi julgado procedente o pedido da autora, para declarar incorporado
ao patrimônio do Departamento de Estradas de Rodagem DER/SP, conforme
decreto, as áreas de 128,31 m2 e 11,10 m2, descritas em laudo pericial (fls.
549/581), pertencente ao imóvel matriculado sob os números 8.952 do Cartório
de Registro de Imóveis de Vinhedo, mediante o pagamento da importância de R$
61.787,25 (sessenta e um mil setecentos e oitenta e sete reais e vinte e cinco
centavos), com correção monetária pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
desde a data da elaboração do laudo pericial (em 25/02/2015) até o efetivo

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pagamento, incidente sobre a diferença entre a oferta inicial e depósito
complementar e o valor da indenização. Incidirão juros compensatórios à razão
de 6% ano, sobre a diferença entre o montante fixado para indenização e 80% da
oferta inicial, acrescida do depósito complementar, a partir da imissão provisória
na posse até a data da sentença, e juros moratórios no mesmo percentual, a partir
do trânsito em julgado da sentença. A parte vencida foi condenada ao pagamento
de custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 2% (dois
por cento) da diferença entre a oferta inicial e a indenização fixada.
Inconformado, o apelante postulou a reforma da r.
sentença, aos seguintes argumentos: a) inobservância da faixa não edificante e
necessária revisão do valor indenizatório; b) de rigor a aplicação de percentual de
depreciação na razão de 30% sobre o valor apurado pelo m2 da região, em razão
de faixa de área não edificante; c) somente é possível falar em
contemporaneidade da avaliação, quando esta remete ao momento em que a
imissão na posse se se efetivou, eis que é neste momento que se configura a
perda irreversível da posse que resulta na efetiva indisponibilidade do bem (fls.
696/709).
O recurso foi respondido a fls. 716/720.
É o relatório.
Cuida-se de ação de desapropriação ajuizada, inicialmente
em face de Vicorp Niero Empreendimentos Imobiliários LTDA, com base nos
Decretos Estaduais nos 60.293 e 60.301, de 26/03/2014 e 27/03/2014, publicados
no Diário Oficial em 27/03/2014 e 28/03/2014, pelo qual foram decretadas de

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utilidade pública as áreas necessárias às obras de duplicação entre o km 0+000m
e km 2+000m da Rodovia Romildo Prado (SP 063), trevo de Louveira-Ferrovia e
trevo em desnível Câmara Municipal, e sua incorporação ao patrimônio do
DER/SP mediante adjudicação, tendo sido a expropriante, autorizada a
reivindicar urgência na respectiva imissão prévia na posse.
Para imissão provisória na posse, a autora depositou
judicialmente o valor de R$ 23.873,33. Elaborado o laudo pericial, foi fixada a
quantia de R$ 29.883,00 para imissão na posse. Diante do depósito integral foi
deferida a imissão na posse.
Após a realização da perícia definitiva foi encontrado o
valor de R$ 89.674,56. Ambas as partes discordaram do valor apresentado pelo
perito judicial.
Foram elaborados, então, três laudos periciais, tendo o
último deles apurado a quantia de R$ 61.787,25, para maio de 2018, o qual foi
adotado pelo magistrado “a quo”.
Pois bem.
De acordo com a apelante, parte da área expropriada
encontra-se sobre área não edificante e, de acordo com a Lei no 6.766/79, deve
sofrer uma desvalorização.
Conclui a apelante que deve ser aplicado fator de
desvalorização de 2/3 sobre o valor do metro quadrado apurado no local,

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devendo ser acolhido o valor fixado na perícia prévia.
Ocorre que, conforme determinado nas duas perícias
definitivas, inobstante na matrícula do imóvel conste referida faixa “non
aedificandi”, a desvalorização pretendia pela apelante não se aplica ao caso em
tela, conforme preceitua o artigo 1o da Lei Estadual no 10.358/99, “in verbis”:
“Artigo 1.o - Acrescente-se ao Artigo 7.o do Decreto-lei n.
13.626, de 21 de outubro de 1943, os seguintes parágrafos:
"§ 1.o - Nos trechos rodoviários que atravessem perímetros
urbanos ou áreas urbanizadas passíveis de serem incluídas em perímetro
urbano, será dispensada a exigência de recuo prevista neste artigo.
§ 2.o - Aplicar-se-á às edificações já construídas ou em
construção o disposto no parágrafo anterior, desistindo o Departamento de
Estradas de Rodagem - DER, com relação a elas, das ações e execuções
judiciais em curso.”
A desapropriação atinge mais de 30% da área do lote e,
desta forma, é inaplicável a desvalorização pretendida, tendo em vista que a
finalidade da área desapropriada é servir de base para construções, conforme
explicou o perito judicial:
“No caso em tela, a gleba é urbana e possui uma única
utilidade, qual seja: receber construções. O proprietário ficou, tácita ou
implicitamente, impedido de dar a essa propriedade o uso mais conveniente e
que lhe proporcione os maiores benefícios.
O lote em questão, possuindo ou não restrição de uso
(faixa non aedificandi), tem uma única finalidade, qual seja receber

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construções.” (fls. 564).
Outrossim, a área desapropriada fica à margem da Rodovia
Romildo Prado, ou seja, praticamente toda em área não edificante.
Ainda, conforme consta do laudo pericial adotado, tem-se
que:
“A área non aedificandi, surgida pelo alargamento da
faixa de domínio da Rodovia Romildo Prado, traduziria restrição ao direito de
construir, acarretando evidente prejuízo patrimonial ao particular, que deveria
ser considerado no cálculo do valor da terra.
Se desvalorizarmos a suposta faixa non aedificandi dentro
do terreno, anterior à desapropriação parcial, a nova faixa non aedificandi
surgiria sobre a área remanescente do lote, implicando, por questão de postura
edilícia (Código de Obras Municipal), em desapropriação total pela
imprestabilidade do lote remanescente em receber construção.” (fls. 564).
Após mencionar a aplicação do art. 1o da Lei Estadual no
10.358/99, o perito judicial concluiu que: “Posto isso, a faixa expropriada em
lote da requerida, não está sujeita à desvalorização por restrição de uso
conhecida como non aedificandi - não edificável.” (fls. 565).
Portanto, conforme se observa inobstante exista na
matrícula do imóvel a menção a uma faixa “non aedificandi”, esta não pode ser
utilizada com o intuito de desvalorizar o terreno a ser desapropriado, pois a
restrição ao direito de construir acarretaria evidente prejuízo patrimonial ao
expropriado.

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Ademais, deve-se ressaltar que mesmo referida área faz
parte da área total adquirida do terreno, devendo ser contabilizada no valor do
pagamento da indenização por desapropriação.
Com estas observações, conclui-se que o laudo oficial foi o
que melhor atendeu ao critério da justa indenização, levando em consideração o
valor básico do terreno e sua localização.
Oportuna a citação do seguinte trecho da sentença, que bem
elucida a questão em debate: “Isso porque o segundo laudo definitivo foi o que
mensurou com maior exatidão o valor da justa indenização, já que considera o
valor do imóvel expropriando à época da imissão na posse, que ocorreu em
18/02/2015 (fls. 314), afastando os efeitos indesejados do tempo, que podem
supervalorizar o imóvel, tais como a execução de obras na localidade, a
mudança nas condições de mercado e quaisquer outras capazes de comprometer
a mensuração do real valor do imóvel.” (fls. 662/663).
Como cediço, o expert atua no processo por meio de
nomeação feita pelo Juízo, estabelecendo-se entre ambos uma relação de
confiança, que permite ao magistrado decidir com maior segurança, valendo-se
não apenas dos dados objetivos apresentados no laudo técnico, mas também em
seu livre convencimento fundado na convicção subjetiva.
Logo, diante de seu livre convencimento motivado, o juiz
considerou corretos os valores apresentados pelo expert, em razão da área
efetivamente encontrada e sobre a qual a expropriante tinha direito.

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Anote-se, ainda, que o laudo oficial é o que melhor se
adapta à realidade do bem expropriado, pois apurou valor justo e razoável para o
imóvel, com utilização de critérios científicos, que refletem a realidade
imobiliária do valor do bem, devendo, assim, servir como norteador da
indenização a que o expropriado tem direito.
Nesse sentido, este Eg. Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO e REEXAME NECESSÁRIO Desapropriação
Procedência da ação Pretensão de diminuição do valor da indenização em razão
de área non aedificandi Impossibilidade Evidente valor econômico, mesmo que
com desvalorização pela restrição do uso Laudo pericial devidamente
fundamentado, nesse sentido, e elaborado de acordo com as normas da NBR /
ABNT Prevalência sobre laudo do assistente técnico, eis que realizado por
profissional imparcial Precedentes Juros compensatórios calculados sobre a
diferença entre o valor ofertado e a indenização final Reforma da decisão
apenas para diminuir o percentual para 6% ao ano Juros moratórios contados a
partir do trânsito em julgado Precedentes Declaração de inconstitucionalidade
por arrastamento da Lei Federal no 11.960/09 Honorários advocatícios mantidos
Aplicação do artigo 27, § 1o, do Decreto-Lei no 3.365/41 e da Súmula no 617 do
Supremo Tribunal Federal Parcial provimento do recurso, com solução
extensiva ao reexame necessário.” (TJSP; Apelação / Remessa Necessária
0049926-27.2007.8.26.0576; Relator (a): Maria Olívia Alves; Órgão Julgador: 6a
Câmara de Direito Público; Foro de São José do Rio Preto - 1a Vara da Fazenda
Pública; Data do Julgamento: 02/12/2013; Data de Registro: 04/12/2013).
Assim sendo, fica mantido o valor da indenização em R$
61.787,25 (sessenta e um mil setecentos e oitenta e sete reais e vinte e cinco
centavos), conforme constou da r. sentença.
Por fim, desprovido o recurso, os honorários advocatícios
arbitrados na r. sentença ficam majorados para 2,5% da diferença entre a oferta
inicial e a indenização fixada, em atenção ao art. 85, § 11, do CPC/15 e ao

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trabalho adicional realizado em grau recursal.
Diante do exposto, nega-se provimento à apelação.
DJALMA LOFRANO FILHO
Relator