Tribunal: TJSP
Processo: 2173372-58.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Insurgência dos requeridos contra o despacho saneador que não acolheu a preliminar de inépcia da petição inicial – Alegação de que não foram preenchidos os requisitos do art. 71 da Lei 8.245/91 – Hipótese não prevista no rol do art. 1.015 do CPC em vigor – Recurso não conhecido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2173372-58.2020.8.26.0000
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Registro: 2020.0000639583
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2173372-58.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são
agravantes JOÃO DA MOTA E SILVA e MARIA DAS DORES DE AZEVEDO E
SILVA, é agravado BRUMA S COMERCIAL LTDA - ME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Não
conheceram do recurso. V. U., de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente), CLAUDIO HAMILTON E CARMEN LUCIA DA SILVA.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
HUGO CREPALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2173372-58.2020.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravantes: João da Mota e Silva e outro
Agravada: Bruma's Comercial Ltda. ME
Voto no 25.319
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

AÇÃO
RENOVATÓRIA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
Insurgência dos requeridos contra o despacho
saneador que não acolheu a preliminar de inépcia
da petição inicial
Alegação de que não foram
preenchidos os requisitos do art. 71 da Lei
8.245/91
Hipótese não prevista no rol do
art. 1.015 do CPC em vigor
Recurso não
conhecido.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
JOÃO DA MOTA E SILVA e MARIA DAS DORES DE AZEVEDO SILVA nos
autos da ação renovatória movida por BRUMA'S COMERCIAL LTDA. ME
objetivando a reforma da decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 18a
Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo, Dr. Victor Garms

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Gonçalves, que saneou o feito e estabeleceu como pontos controvertidos o
valor do aluguel e a idoneidade da garantia, determinando a produção de prova
pericial e documental complementar.
Sustentam os agravantes que a petição inicial da
empresa autora não preencheu os requisitos do art. 71 da Lei 8.245/91, tendo
em vista que não restou demonstrada a idoneidade financeira da fiadora, o que
levaria à inépcia da petição inicial. Defende que não poderia ter sido concedido
novo prazo para apresentação de documentação complementar com o intuído
de comprovar tal fato. Questionam, ainda, o valor pleiteado pela agravada para
renovação do aluguel, ressalta que não houve comprovação da contratação de
seguro e que a renovação deve se dar período idêntico àquele previsto em
contrato, ou seja, quatro anos.
Recurso
tempestivo
e
acompanhado
de
documentos, não houve pedido de concessão de efeitos suspensivo.
Dispensada a apresentação de contraminuta, os
autos foram encaminhados a julgamento.
É o relatório.
Trata-se de ação renovatória de aluguel movida
pela agravada em face dos agravantes com o intuito de renovar o contrato
firmado entre as partes pelo período de cinco anos com o valor locatício de R$
5.000,00.
Devidamente
citados,
os
agravantes
apresentaram contestação.

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Após especificação de provas, sobreveio o
despacho saneador, nos seguintes temos:
“BRUMA'S COMERCIAL LTDA - ME ajuizou ação renovatória de contrato de
locação em face de JOSÉ DA MOTA E SILVA e MARIA DAS DORES
AZEVEDO SILVA, alegando, no necessário, que é locatária dos requeridos
do imóvel situado na Rua Professor Afonso Bovero, no 1157, Pompeia, São
Paulo -SP e que sempre exercitou suas atividades relacionadas ao comércio
varejista de roupas, calçados, bolsas e acessórios de moda, no local. Aduz
que o contrato de locação foi firmado em 09/04/2010; inicialmente com
vigência fixada para 48 (quarenta e oito meses). Entretanto, em 14/10/2013,
em razão da venda do imóvel locado, as partes alteraram os locadores no
referido instrumento, definindo que o bem permaneceria alugado até
10/04/2014. Nesse contexto, no dia 21/08/2014, os Requeridos renovaram o
contrato mais uma vez acrescendo o prazo de mais 02 (dois) anos de
vigência. Ato contínuo, em 01 de setembro de 2016, realizaram novamente a
renovação do contrato de locação pelo preço líquido e certo de R$ 5.000,00
(cinco mil reais) mensalmente, com vigência de 48 (quarenta e oito) meses,
com termo previsto para 01 de setembro de 2020. No entanto, tendo em
vista a proximidade do término do contrato e o prazo de renovação escoando
a Requerente buscou a renovação amigável da locação, a qual até a
presente data não se logrou êxito, e tendo interesse na renovação, é que
propõe a presente ação. Requer, ao final, a renovação pelo prazo de cinco
anos a iniciar em 02 de setembro de 2020, com valor locatício de R$
5.000,00 (cinco mil reais), com as garantias que estão declinadas no contrato
que será expirado. Citada, a parte ré arguiu inépcia da inicial, No mérito,
impugna a pretensão fundada na divergência do locatício, inexistência de
garantia e não contratação do seguro. Que na eventualidade da renovação,
deverá constar do contrato todos os termos e condições anteriores. Requer o
reconhecimento da preliminar e, no mérito, a parcial procedência da ação
para que a renovação ocorra por 4 (quatro) anos, com apresentação de
garantia e pelo aluguel mensal mínimo de R$ 8.460,00. Réplica às fls.
110/122. É O RELATÓRIO. FUNDAMENTO E DECIDO. Trata-se de ação

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renovatória de contrato de locação para fins comerciais cc pedido de revisão
de contrato. Para o acolhimento do pedido renovatório, de rigor o
preenchimento dos requisitos previstos no art. 71 da Lei 8.245/91, havendo
impugnação, no caso concreto, quanto ao seguro, garantia e valor do
aluguel. Nesse contexto, à míngua de impugnação especificada, infere-se
que as obrigações recíprocas substanciais do contrato foram regulamente
cumpridas. O ponto controvertido, propriamente dito, não é o direito de
renovação, em si, mas que ele ocorra, também, mediante a revisão dos
alugueis e com garantia idônea. A autora requer a sua revisão para R$
5.000,00 (cinco mil reais) e a ré o seu reajuste para R$ 8.460,00 (oito mil
quatrocentos e sessenta reais), no mínimo. Inicialmente, é pertinente
estabelecer que nenhuma irregularidade há em cumular o pedido de
renovação e revisão de contrato. Nesse sentido já decidiu o TJSP:
"EMENTA:
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO.
AÇÃO
RENOVATÓRIA.
"SHOPPING CENTER". ALUGUEL PERCENTUAL. POSSIBILIDADE DE
REVISÃO. Não há impedimento para fixação de novo aluguel percentual no
bojo da ação renovatória, que, além da renovação do contrato de locação
tem por objeto também a adequação do valor locativo à realidade do
mercado.(...) (TSP. Apelação - 0044503-17.2007.8.26.0114 ; Relator:
Berenice Marcondes César; J. 16/07/2013; 27a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo)." No mais, não há como se relegar a
discussão sobre o valor do aluguel para a fase de cumprimento de sentença,
pois trate-se de pedido autônomo de cunho declaratório e constitutivo, pois
altera cláusula contratual. Pois bem. Com efeito, no momento da ação
renovatória, a fixação do novo aluguel deverá ter em conta essa valorização
efetiva do local, questão fática e circunstancial. O aluguel mínimo, dessa
forma, deve ter por base a realidade locatícia do momento apurada através
do método comparativo. Tratando-se que controvérsia eminentemente
técnica, de rigor a realização de perícia para apuração de um valor justo e
que atenda a realidade mercadológica, que deve nortear a contratação em
vertente. Somente através do reajuste em níveis de mercado se chegará ao
aluguel justo a que tem direito o proprietário e, também, o locatário. Para
tanto, NOMEIO como Perito Judicial nestes autos o Sr. Mateus Galante
Olmedo. Intime-o da nomeação através do Portal Auxiliares da Justiça, nos
termos do Comunicado no 2191/2016 e encaminhando-lhe senha dos autos

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digitais para que estime seus os honorários, no prazo de 15 (quinze) dias.
Caberá à parte autora, interessada na produção da prova, a teor do artigo
373, inciso I, CPC, adiantar os honorários periciais. As partes ficarão desde
logo intimadas para o exercício das disposições previstas nos artigo 465 do
Código de Processo Civil que assim dispõe: Art. 465. O juiz nomeará perito
especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o prazo para a
entrega do laudo. § 1o Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias
contados da intimação do despacho de nomeação do perito: I - arguir o
impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso; II - indicar assistente
técnico; III - apresentar quesitos. Apresentada a estimativa de honorários,
bem como não havendo qualquer objeção quanto à presente nomeação,
intime-se a parte autora para eventuais manifestações nos termos do artigo
465, §3o, CPC. Não havendo objeção quanto à proposta, fica a parte, desde
logo, intimada a comprovar o depósito judicial dos valores no prazo de 15
(quinze) dias e, em ato contínuo, deverá ser providenciada a intimação do
perito para início dos trabalhos, comunicando-se nestes autos. Com a vinda
do laudo, intimem-se as partes para manifestação no prazo comum de 15
(quinze) dias, conforme disposto no art. 477, §1o, do CPC, sendo que os
assistentes técnicos deverão apresentar seus pareceres no mesmo prazo.
Após prestados eventuais esclarecimentos quanto ao laudo, tornem-me
conclusos. Observo ao Expert que deverá assegurar aos assistentes das
partes o acesso e o acompanhamento das diligências e dos exames que
realizar, com prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência
mínima de 5 (cinco) dias. QUESITOS DO JUÍZO: O expert deverá apurar o
valor dos alugueis para o período objeto da renovação, mediante a utilização
do método comparativo, com a confrontação das características do imóvel
locado com as de outras lojas comerciais similares, comprovando-se
documentalmente. Por fim, fica a requerente intimada para, em 15 (quinze)
dias, comprovar, documentalmente, a idoneidade financeira da locadora, a
teor do artigo 71, inciso V, da Lei do Inquilinato. Friso, nesse contexto, que a
juntada de novos documentos é sempre possível, desde que não tenham
sido omitidos de má-fé e que se franqueie o contraditório (artigo 435, caput e
parágrafo 1.o), prestigiando, assim, a o consagrado princípio da primazia do
julgamento de mérito. Nesse contexto, eventual inconsistência documental
para o pedido será apreciada por ocasião do julgamento. Com a providência,

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vista à parte contrária para eventuais manifestações.” (fls. 154/157 dos autos
originários).
Insurgem-se os agravantes, mas o recurso não
deve ser conhecido.
Isto porque o Novo Código de Processo Civil
restringiu significativamente as hipóteses de cabimento do Agravo de
Instrumento, retirando do sistema processual o pressuposto genérico de
“decisão suscetível de causar à parte lesão grave e de difícil reparação” para
elencar um rol de possibilidades concretas, nos termos do artigo 1.015 do
Novo Diploma Processual.
Não é tecnicamente preciso classificar o rol como
taxativo, pois o próprio inciso XIII do referido artigo 1.015 permite que outras
hipóteses justifiquem a interposição do recurso, desde que previamente
dispostas em lei.

Ademais, não se exclui a possibilidade de
interpretar o rol de uma maneira ampliativa, notadamente em prol do princípio
da igualdade, admitindo, v.g., o recurso sempre que a questão tenha sido
prevista pelo art. 1.015 do CPC, a despeito de a insurgência se dar contra o
deferimento ou indeferimento dela.
Sobre o tema, destacam-se as lições de DANIEL
AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES:
Para evitar que a impugnação de decisão interlocutória por mandado de
segurança se popularize em demasia, a melhor doutrina vem defendendo
uma interpretação ampliativa das hipóteses de cabimento do agravo de

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instrumento, com utilização de raciocínio analógico para tornar recorrível por
agravo
de
instrumento
decisões
interlocutórias
que
não
estão
expressamente previstas no rol legal. Desde que se mantenham a razão de
ser das previsões legais, sem generalizações indevidas, parece ser uma
boa solução. Uma forma aparentemente segura de interpretação analógica
é exigir que as hipóteses de cabimento respeitem o princípio da isonomia,
não sendo viável se defender a recorribilidade a depender do conteúdo
positivo ou negativo da decisão. O que deve interessar é a questão
decidida, e não seu acolhimento ou rejeição, seu deferimento ou
indeferimento ou sua concessão ou negação. (In “Novo Código de Processo
Civil comentado artigo por artigo”, Juspodivm, p. 1688).
Feitas essas ressalvas, e ainda registrando minha
pessoal ressalva quanto à eficácia da linha adotada pelo legislador, o fato é
que não podemos nos distanciar injustificadamente da aplicação da lei, e o
presente caso não se inclui em nenhuma hipótese prevista pelo artigo 1.015 e
nem naquelas em que, justificadamente, poderia ser ampliado o rol.
Não é possível, pois, apreciar em sede de Agravo
de Instrumento a insurgência contra o despacho saneador que apenas
estabeleceu os pontos controvertidos e determinou a produção de provas, uma
vez que a alegação de inépcia da petição inicial poderá ser reafirmada em
sede de preliminar de recurso de apelação ou de contrarrazões ao apelo da
parte contrária, sem que haja qualquer prejuízo à parte requerida. Nesse
sentido, destaca-se:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL
AÇÃO RENOVATÓRIA
INSURGÊNCIA DA
LOCADORA CONTRA DECISÃO SANEADORA QUE REJEITOU A
PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL - MATÉRIA IMPUGNADA QUE NÃO
CONSTA DO ROL TAXATIVO DO ART. 1.015 DO CPC - RECURSO NÃO
CONHECIDO, NESSE PONTO. A questão aduzida pelo agravante no
tocante à a preliminar de carência da ação apresentada em contestação não

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está dentre aquelas taxativamente descritas no rol do artigo 1.015 do
Código de Processo Civil, como aptas a ensejar a interposição do recurso
de agravo de instrumento. LOCAÇÃO DE IMÓVEL AÇÃO RENOVATÓRIA
DECISÃO QUE FIXOU O ALUGUEL PROVISÓRIO EM VALOR
INDICADO
PELA
LOCATÁRIA,
A
QUAL
CORRESPONDENTE
A
APROXIMADAMENTE OITENTA POR CENTO (80%) DA QUANTIA
INDICADA PELO PRÓPRIO LOCADOR - VALOR DO ALUGUEL
PROVISÓRIO FIXADO CONFORME O ARTIGO 72, § 4o, DA LEI No
8.245/91 E QUE PODERÁ SER REVISTO À LUZ DA PROVA APÓS A
INSTRUÇÃO DO FEITO
DECISÃO MANTIDA, NESSE PONTO -
RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando-se a ausência de provas
cabíveis para majorar o "quantum" fixado a título de aluguel provisório
conforme o artigo 72, § 4o, da Lei no 8.245/91, aliado ao fato de que o valor
poderá ser revisto no curso da ação, em conjunto com as provas
apresentadas, de rigor a manutenção da r. decisão agravada. (Agravo de
Instrumento 2021104-19.2020.8.26.0000; Relator: Paulo Ayrosa; 31a
Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 08/03/2020; Data de
Registro: 08/03/2020)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação renovatória de contrato de locação de
imóvel. Insurgência da locadora contra decisão saneadora que rejeitou a
preliminar de inépcia da inicial. Matéria impugnada que não consta do rol
taxativo do art. 1.015 do CPC. Ausente o risco de grave lesão ao recorrente,
o que justificaria a interpretação mitigada do referido rol, conforme
precedente do C. STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO. (Agravo de
Instrumento 2035428-48.2019.8.26.0000; Relatora: Carmen Lucia da Silva;
25a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 04/04/2019; Data de
Registro: 09/04/2019)
AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação Renovatória Decisão saneadora
Ponto controvertido Prova pericial Apuração de contaminação de corpos
d ́água subterrâneo, da superfície do solo e do ar Garantia Rol do artigo
1.015 do Código de Processo Civil de 2.015 taxativo
Matéria não
impugnável por meio de agravo de instrumento Ausência de interesse.
Agravo não conhecido. (Agravo de Instrumento 2031986-45.2017.8.26.0000;

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Relator: Sá Moreira de Oliveira; 33a Câmara de Direito Privado; Data do
Julgamento: 20/03/2017; Data de Registro: 20/03/2017)
Desse modo, porque a hipótese aqui tratada não
integral o rol do artigo 1.015 do Novo Código de Processo Civil, o agravo não
pode ser conhecido.
Pelo exposto, não conheço do recurso.
HUGO CREPALDI
Relator