Tribunal: TJSP
Processo: 2278911-13.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-23
Data de publicação: 2020-12-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – TUTELA CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – Cláusula em discussão que traduz verdadeira garantia, e não obrigação alternativa, de modo que sua validade exigiria a observância da forma prescrita em lei, ou seja, escritura pública – Inteligência do art. 108 do Código Civil – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
1
Registro: 2020.0001048921
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2278911-13.2020.8.26.0000, da Comarca de São José do Rio Preto, em que
são agravantes VAGNER LUIZ MOREIRA e RITA DE CÁSSIA CAMARGO
MOREIRA, é agravado ROGÉRIO APARECIDO DE FARIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 25a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores HUGO
CREPALDI (Presidente), CLAUDIO HAMILTON E CARMEN LUCIA DA SILVA.
São Paulo, 23 de dezembro de 2020.
HUGO CREPALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
2
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
Comarca: São José do Rio Preto
Agravantes: Vagner Luiz Moreira e Rita de Cássia Camargo Moreira
Agravado: Rogério Aparecido de Farias
Voto no 26.091
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO

TUTELA
CAUTELAR EM CARÁTER ANTECEDENTE

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
BEM
IMÓVEL
Cláusula em discussão que traduz
verdadeira garantia, e não obrigação alternativa,
de modo que sua validade exigiria a observância
da forma prescrita em lei, ou seja, escritura
pública Inteligência do art. 108 do Código Civil
Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
VAGNER LUIZ MOREIRA e RITA DE CÁSSIA CAMARGO MOREIRA, nos
autos da tutela cautelar em caráter antecedente que movem em face de
ROGÉRIO APARECIDO DE FARIAS, objetivando a reforma da decisão
proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara da Comarca de São José do Rio
Preto, Dr. Ricardo de Carvalho Lorga, que indeferiu o pedido de inclusão da
nua proprietária do imóvel que o réu deu em garantia aos autores no polo
passivo da demanda.
Sustentam os agravantes, em apertada síntese, a
legitimidade da proprietária registral para figurar na demanda, uma vez que se
pleiteia a adjudicação do imóvel, e que a sua transferência representaria
obrigação alternativa assumida pelo agravado, e não garantia real.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
3
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos, dispensado de preparo.
Ausente pedido de antecipação da tutela recursal
ou concessão de efeito suspensivo.
Dispensada a contraminuta, os autos foram
encaminhados à mesa.
É o relatório.
Segundo consta dos autos, os autores, ora
agravantes, celebraram com o réu, ora agravado, compromisso de compra e
venda pelo qual lhe transferiram imóvel que avaliaram em R$ 750.000,00
(setecentos em cinquenta mil reais), acordando-se o pagamento da seguinte
maneira: (i) R$ 130.000,00 (cento e trinta mil reais) seriam pagos
imediatamente; (ii) o restante do preço adviria da aquisição de três terrenos
pelo promitente comprador, no qual edificaria casas nos moldes descritos no
contrato, e então as transferiria aos vendedores (cf. instrumento colacionado
às fls. 16/20 dos autos principais).
Caso descumprido o prazo para a realização das
obras supramencionadas, como de fato veio a ocorrer, o promitente comprador
lhe transferiria então o imóvel denominado “Chácara Morada do Sol”, sem
prejuízo dos terrenos e das edificações no estado em que se encontrassem.
Uma vez que o agravado não cumpriu com as
suas obrigações, e tendo os agravantes notícia de que este estaria endividado
e pretendia alienar o imóvel dado em garantia, ingressaram com a presente
ação requerendo, liminarmente, o sequestro do bem.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
4
Após múltiplas oportunidades de emenda à
petição inicial, o pleito restou indeferido pelo Juízo a quo.
E, em que pese o inconformismo aduzido, reputo
que a r. decisão não comporta reforma, como passa a se expor.
Primeiramente, transcreve-se a cláusula objeto
da celeuma:
“CLÁUSULA NONA: Caso o PROMITENTE COMPRADOR não cumpra
com o prazo máximo de 08 (oito) meses para a conclusão das três casas,
entregando as respectivas chaves com os imóveis regularizados mediante a
prefeitura, livre de qualquer ônus ou embaraço de qualquer natureza, o
imóvel
'com
denominação
especial
Chácara
Morada
do
Sol,
confrontando-se pela cabeceira com a estrada Municipal que de São
José do Rio Preto vai à Ipiguá, de um lado com propriedade de
Francisco Gonçalves do Carmo e de sua mulher, e de outro, com
propriedade à Dorcílio Gonçalves do Carmo e de sua mulher, e nos
fundos com propriedade de José Valdevir Gonçalves e sua mulher,
objeto dos registros nos. 047 e 058, inscrita na matrícula n.o 49.298,
registro 1o Registro de Imóveis desta Comarca de São José do Rio
Preto/SP, cadastrada no INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E
REFORMA AGRARÁRIA, sob o no. 610151.020044/0' Passará a pertencer
ao PROMITENTE VENDEDOR, sem prejuízo dos terrenos quitados com a
construção na fase que se encontrarem no findar do prazo improrrogável de
oito meses.
Sua leitura revela que, a despeito do esforço
argumentativo dos recorrentes, esta traduz verdadeira garantia, e não uma
obrigação alternativa, como consta em destaque da própria petição inicial:
“Em contrapartida, para garantir o negócio, e caso não concluído no prazo
de 8 (oito) meses a construção das 3 casas, Requerido DEU EM
GARANTIA o imóvel 'com denominação especial Chácara Morada do
Sol, confrontando-se pela cabeceira com a estrada Municipal que de
São José do Rio Preto vai à Ipiguá, de um lado com propriedade de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
5
Francisco Gonçalves do Carmo e de sua mulher, e de outro, com
propriedade à Dorcílio Gonçalves do Carmo e de sua mulher, e nos
fundos com propriedade de José Valdevir Gonçalves e sua mulher,
objeto dos registros nos. 047 e 058, inscrita na matrícula n.o 49.298,
registro 1o Registro de Imóveis desta Comarca de São José do Rio
Preto/SP, cadastrada no INSTITUTO NACIONAL DE COLONIZAÇÃO E
REFORMA AGRARÁRIA, sob o no. 610151.020044/0'.” (fls. 23 dos autos
principais realces originais)
Ora, na obrigação alternativa várias coisas estão
submetidas ao vínculo obrigacional, porém só uma delas será objeto de
pagamento, destacando-se, sobre o tema, as lições de CRISTIANO CHAVES DE
FARIAS e NELSON ROSENVALD:
“Porém, a particularidade das obrigações alternativas reside no fato de,
apesar da pluralidade de prestações possíveis e distintas, estas se excluem
no pressuposto de que apenas uma delas deverá ser satisfeita. Na clássica
lição de Clovis Beviláqua, 'são duas prestações distintas, independentes,
das quais uma tem de ser cumprida, ficando a escolha ao arbítrio do
devedor, ou, anormalmente, do credor'. O devedor se liberta da obrigação
com o cumprimento de apenas uma das prestações. Por isso é fácil
identificar
a
obrigação
alternativa
pela
conjunção
disjuntiva
ou.
Exemplificando, A pagará a dívida perante B, mediante a entrega de R$
200.000,00 ou de um apartamento nesse valor. Enfim, o devedor exonera-
se do débito quando oferece uma das prestações.” (Curso de direito civil:
obrigações. 13a ed., Salvador, JusPodivm, 2019, p. 264)
Na
hipótese
vertente,
a
possibilidade
de
transferência da chácara serviria como estímulo e proteção ao pontual
cumprimento do contrato. Porém, em caso de inadimplemento, como bem
pontuado pelo Juízo a quo, o réu também continuaria obrigado a entregar os
três terrenos que é a obrigação garantida. Não se tem alternatividade, mas sim
cumulatividade.
E, em se tratando de garantia real, sua validade

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
25a Câmara de Direito Privado
Agravo de Instrumento no 2278911-13.2020.8.26.0000
6
exigiria a observância da forma prescrita em lei, ou seja, escritura pública,
consoante se depreende do art. 108 do Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à
validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência,
modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Portanto, na ausência de motivos que justifiquem
a reforma da decisão recorrida, imperiosa a manutenção do entendimento
adotado em Primeiro Grau.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator