Tribunal: TJSP
Processo: 1000260-41.2018.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-10
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Observância do Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951 – SP. TAXA DE ASSESSORIA. Há abusividade na cobrança por serviços de assessoria técnico-imobiliária e atividades congêneres, como a do despachante, uma vez que não há contrapartida para consumidor. Obrigações inerentes ao objeto contratado. Precedentes desta E. Câmara. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Observância do Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951 – SP. TAXA DE ASSESSORIA. Há abusividade na cobrança por serviços de assessoria técnico-imobiliária e atividades congêneres, como a do despachante, uma vez que não há contrapartida para consumidor. Obrigações inerentes ao objeto contratado. Precedentes desta E. Câmara. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Fixação de honorários recursais, segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000080464
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000260-41.2018.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que é apelante
PARQUE PARADISO INCORPORAÇÕES SPE LTDA, é apelado JONATHAN
FELIPE DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 10 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000260-41.2018.8.26.0451 -
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VOTO No 15833
APELAÇÃO No: 1000260-41.2018.8.26.0451
APELANTE: PARQUE PARADISO INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
APELADO: JONATHAN FELIPE DA SILVA
COMARCA: PIRACICABA
JUIZ: LOURENÇO CARMELO TÔRRES
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Observância do Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951
SP. TAXA DE ASSESSORIA. Há abusividade na cobrança
por serviços de assessoria técnico-imobiliária e atividades
congêneres, como a do despachante, uma vez que não há
contrapartida para consumidor. Obrigações inerentes ao
objeto contratado. Precedentes desta E. Câmara. Sentença
mantida.
SUCUMBÊNCIA.
Fixação
de
honorários
recursais, segundo disposições do art. 85, § 11, CPC/2015.
RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença de fls.
119/121, integrada pela r. decisão de fls. 131/132, que julgou procedente o pedido
formulado, para condenar a apelante a restituir ao apelado a quantia cobrada a
título de “serviço de assessoria cartorária/pref cart”, observada a prescrição trienal
incidente. Pela sucumbência, condenou-a ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios, os últimos fixados em R$ 800,00.
Inconformada, sustenta a apelante, em síntese, que a cobrança
impugnada não é oriunda de serviços de assessoria técnico-imobiliária, mas de
serviços de despachante para obtenção do financiamento, contratados livremente
pelo apelado. Discorre sobre a legalidade dos valores cobrados, pois os serviços
foram prestados e não são congêneres àqueles remunerados pela taxa SATI.
Colaciona precedentes desta Corte e do C. STJ, reiterando as diferenças havidas
entre os serviços de despachante e de assessoria técnico-imobiliária. Busca a

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reforma do decisum.
Recurso tempestivo e regularmente processado, encontrando-se
presentes os demais pressupostos de admissibilidade recursal.
Contrarrazões a fls. 145/150.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Assim, quando da
interposição deste recurso, já vigia a Lei n. 13.105/2015, de sorte que as
disposições dessa legislação devem ser observadas, notadamente no que tange ao
juízo de admissibilidade recursal.
Cuida-se de ação de repetição de indébito proposta por
JONATHAN
FELIPE
DA
SILVA
em
face
de
PARQUE
PARADISO
INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
Extrai-se que as partes celebraram compromisso de compra e
venda em 05/08/2013, para aquisição do apartamento n. 401, bloco 72 do
empreendimento denominado Parque Paradiso, no valor de R$ 120.442,00 (fls.
08/11).
No ato da contratação, o apelado firmou termo aditivo pelo qual
contratou “serviços de assessoria”, comprometendo-se a pagar R$ 700,00 pelos
serviços, por meio de 10 prestações de R$ 70,00, cujo adimplemento está
comprovado pelo extrato financeiro encartado a fls. 09/11. Apesar do que se
verifica pela análise do documento referido, o apelado indicou na exordial que teria
sido cobrada a esse título a quantia de R$ 630,00.

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De todo modo, o I. julgador monocrático reconheceu a prescrição
da pretensão de restituição da primeira parcela paga a título de “serviços de
assessoria”, no valor de R$ 70,00, de sorte que o valor a ser eventualmente
restituído é mesmo R$ 630,00.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO N. 1.551.951 SP
O Código de Processo Civil vigente trouxe uma subseção
específica sobre o julgamento dos Recursos Especial e Extraordinário selecionados
como recurso repetitivo.
De acordo com o artigo 1036 do CPC, os processos deverão ser
afetados pelos Tribunais Superiores como recurso repetitivo nas hipóteses em que
houver uma multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica questão de
direito.
O artigo 927, da lei processual, disciplina que os acórdãos
proferidos em julgamento de recursos extraordinário e especial repetitivos deverão
ser observados pelos juízes e tribunais de segunda instância, deixando apenas de
serem seguidos, conforme o artigo 489, VI, mediante a demonstração pelo
magistrado de existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do
entendimento firmado.
O C. STJ decidiu o Recurso Especial Repetitivo n. 1.551.951
SP, sufragando as seguintes teses:
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na
condic aÞo
de
promitente-vendedora,
para
responder
pela
restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a tiìtulo de comissaÞo
de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-imobiliaìria, nas
demandas em que se alega praìtica abusiva na transfere ncia
desses encargos ao consumidor.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Aplicac aÞo da tese ao caso concreto, rejeitando-se a
preliminar de ilegitimidade.
2.2. "Validade da claìusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigac aÞo de pagar a comissaÞo de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade auto noma
em regime de incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente
informado o prec o total da aquisic aÞo da unidade auto noma, com o
destaque do valor da comissaÞo de corretagem" (tese firmada no

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julgamento do REsp 1.599.511/SP).
2.3. "Abusividade da cobranc a pelo promitente-vendedor do
servic o de assessoria teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade
conge nere, vinculado aÌ celebrac aÞo
de promessa de compra e
venda de imoìvel"
2.4. Improcede^ncia do pedido de restituic ̧aÞo da comissaÞo de
corretagem e procede ncia do pedido de restituic aÞo da SATI.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
Com essa introdução, passo a analisar a matéria objeto da
controvérsia, neste feito, que se constitui apenas na eventual legalidade da
cobrança da taxa de assessoria, no valor de R$ 630,00.
Acerca da remuneração pelos serviços de assessoria técnico-
jurídico imobiliária, popularmente denominada Taxa SATI, o C. STJ fixou
entendimento de que o repasse da taxa de serviço de assessoria imobiliária ao
consumidor é abusivo, pois não se trata de serviço autônomo, como a comissão de
corretagem, sendo a abusividade fundada no artigo 51 do CDC.
A propósito, assim se manifestou o i. Relator, Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino:
"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculados
ao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente à
celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao dever
de informação, não constituindo serviço autônomo, oferecido ao
cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso
flagrante violação dos deveres de lealdade e transparência
impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a cobrança da SATI
pelo cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato
celebrado."
Vale dizer, não existe comprovação de contrapartida ao
consumidor, pois as obrigações relativas a tais serviços são inerentes à própria
negociação principal, afigurando-se abusiva a cobrança.
In casu, em sua contestação e razões recursais, a apelante
defendeu que a taxa cobrada sob a alcunha de taxa de assessoria não se confunde
com a taxa SATI considerada abusiva, pois se refere a um serviço de despachante
contratado pelo consumidor, sem vinculação ao contrato principal de compromisso
de compra e venda.

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Todavia, a taxa exigida, ora em discussão, se assemelha à
famigerada TAXA SATI. Daí a obrigatoriedade de devolução.
Com efeito, o serviço de despachante deve ser compreendido
como atividade congênere aos serviços de assessoria, uma vez que o
despachante seria responsável por tratar de questões relativas à obtenção do
financiamento, de modo que a cobrança por tais atividades também é abusiva, nos
termos
expressamente
delimitados
pelo
STJ,
no
julgamento
do
REsp
1.599.511/SP.
Em outras palavras, apesar da ratio decidendi do julgamento do
REsp 1.551.956/SP ter consignado a possibilidade de cobrança serviços
específicos, é certo que, no caso concreto, a justificativa da exigibilidade do
montante controvertido é assaz genérica e envolve obrigações inerentes à própria
contratação, tal como o adimplemento do dever de informação, nos termos do art.
6o, III do CDC.
É firme o entendimento desta E. Corte, no sentido de que a
denominada taxa despachante, quando não for estritamente justificada e
demonstrada, por se tratar de encargo congênere à taxa SATI, é abusiva, conforme
pode se extrair dos seguintes julgados:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Taxa de despachante.
Procedência para determinar a restituição. Inconformismo.
Atividade congênere à SATI. Abusividade da cobrança
reconhecida no Recurso Especial no. 1599511/SP, de
Relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgado
sob regime de repetitivos (Tema 938). Em 24/08/2016, o A. STJ
firmou a Tese 1.2, acerca da abusividade da cobrança do serviço
de assessoria técnico-imobiliária, ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel. Devolução em dobro. Descabimento. A validade da
cobrança era questão deveras controvertida, tanto que apenas
solucionada recentemente via Recurso Repetitivo. Inaplicabilidade
do Art. 42, Parágrafo Único do Código Consumerista visto que
não ocorre a perfeita subsunção do caso à referida previsão legal.
Recurso PROVIDO EM PARTE para determinar a restituição de

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forma simples. (Apelação 1020779-84.2017.8.26.0576; Relator
Rodolfo Pellizari, 6a Câmara de Direito Privado, j, em 11/10/2017)
Compra e venda. TAXA DE DESPACHANTE. REPASSE AO
CONSUMIDOR. Insurgência das rés em face da sentença de
procedência. Alegação de que se trataria de taxa diversa da
SATI. Não acolhimento. Ausência de distinção clara, uma vez
que se refere a uma atividade congênere do serviço de
assessoria
e
intermediação
imobiliária.
Tratamento
semelhante ao dado à taxa SATI. Aplicação do REsp n°
1.551.951/SP. Facultatividade do serviço que não foi
demonstrada. Correta a condenação das rés à devolução de
valores, com correção monetária a contar do reembolso e juros de
mora a partir da citação. Devolução em dobro. Reforma da
sentença nesse ponto. Ausência de má-fé das apelantes. Taxa
cobrada antes mesmo do julgamento do REsp n° 1.551.951/SP
pelo STJ. Sucumbência recíproca das partes. Recurso provido em
parte. (Apelação
1048811-36.2016.8.26.0576;
Relator Carlos
Alberto de Salles, 3a Câmara de Direito Privado, j. em 20/10/2017)
Destarte, forçoso concluir que a cláusula que atribui ao apelado a
obrigação de pagar os serviços de despachante é realmente nula, não sendo válido
o termo aditivo envolvendo a contratação.
Há de se ressaltar, ademais, que não há demonstração que a
contratação era facultativa ou que o adquirente teve a oportunidade de escolher o
profissional de seu agrado, pois o serviço desempenhado pelo despachante é de
confiança.
De modo que a r. sentença merece ser mantida, porquanto
irretorquível.
Por fim, considerando o processamento deste recurso já na
vigência do Código de Processo Civil de 2015, impera fixar honorários advocatícios
no âmbito recursal, conforme estabelece o artigo 85, § 11, da lei adjetiva civil
vigente.
Observados os parâmetros fixados pelo §2o do referido artigo,

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majoro os honorários sucumbenciais para R$ 900,00.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora