Tribunal: TJSP
Processo: 1004954-74.2018.8.26.0541
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Renato Rangel Desinano
Órgão colegiado: 11a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-06
Data de publicação: 2020-09-06

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão unilateral pelo promitente comprador – Pretensão de restituição dos valores pagos com retenção de 10% do montante pelo réu – Sentença que julgou procedente o pedido – Insurgência do réu – Pretensão de retenção das arras – Descabimento – O contrato celebrado entre as partes prevê arras confirmatórias, que têm

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão unilateral pelo promitente comprador – Pretensão de restituição dos valores pagos com retenção de 10% do montante pelo réu – Sentença que julgou procedente o pedido – Insurgência do réu – Pretensão de retenção das arras – Descabimento – O contrato celebrado entre as partes prevê arras confirmatórias, que têm a função de tornar obrigatório o contrato, não admitindo o arrependimento pelas partes – Valor do sinal que corresponde ao princípio do pagamento pelo negócio – Impossibilidade de retenção de arras confirmatórias, permitindo-se, contudo, a dedução de percentual do montante pago pelo autor para compensar as despesas administrativas e de propaganda – Tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial no 1.599.511/SP – Aplicação da súmula no 01 deste E. Tribunal de Justiça – Possibilidade, ante as particularidades do caso, de majoração do percentual a ser retido pelo réu, para 20% do total pago pela autora – Precedentes deste E. Tribunal de Justiça – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
T TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000720800
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível
no 1004954-74.2018.8.26.0541, da Comarca de Santa Fé do Sul, em que é
apelante GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA, é apelada
PATRICIA APARECIDA ARANTES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 11a Câmara
de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: "Deram provimento parcial, nos termos que constarão do acórdão. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores GILBERTO DOS SANTOS (Presidente sem voto), MARINO
NETO E MARCO FÁBIO MORSELLO.
São Paulo, 6 de setembro de 2020.
RENATO RANGEL DESINANO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
Voto no 28.177
Apelação Cível no 1004954-74.2018.8.26.0541
Comarca: Santa Fé do Sul - 3a Vara
Apelante: Grandes Lagos Internacional Turismo Ltda
Apelado: Patricia Aparecida Arantes da Silva
Juiz(a) de 1a Inst.: André Luiz Tomasi de Queiroz
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL Compromisso de
compra e venda de imóvel
Rescisão unilateral pelo
promitente comprador Pretensão de restituição dos valores
pagos com retenção de 10% do montante pelo réu Sentença
que julgou procedente o pedido
Insurgência do réu

Pretensão de retenção das arras Descabimento O contrato
celebrado entre as partes prevê arras confirmatórias, que têm a
função de tornar obrigatório o contrato, não admitindo o
arrependimento pelas partes Valor do sinal que corresponde
ao princípio do pagamento pelo negócio Impossibilidade de
retenção de arras confirmatórias, permitindo-se, contudo, a
dedução de percentual do montante pago pelo autor para
compensar as despesas administrativas e de propaganda Tese
firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
Recurso Especial no 1.599.511/SP Aplicação da súmula no 01
deste E. Tribunal de Justiça
Possibilidade, ante as
particularidades do caso, de majoração do percentual a ser
retido pelo réu, para 20% do total pago pela autora

Precedentes deste E. Tribunal de Justiça
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra
sentença, cujo relatório se adota, que, em “ação de rescisão contratual e
pedido de tutela de urgência”, ajuizada por PATRICIA APARECIDA ARANTES
DA SILVA contra GRANDES LAGOS INTERNACIONAL TURISMO LTDA,

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
julgou procedente o pedido formulado pela autora e improcedente o pedido
reconvencional formulado pela ré, “para declarar rescindido o contrato de
compromisso de compra e venda celebrado entre as partes, referente à cota
do chalé n. 56 e condenar a ré a restituir ao autor, em parcela única, o valor de
90% (noventa por cento) das quantias comprovadamente pagas (R$ 7.715,00),
corrigido desde o ajuizamento da ação, pelos índicas da Tabela Prática do E.
Tribunal de Justiça deste Estado, com juros de mora legais, à razão de 1% ao
mês, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença” (fls. 227/233).
Recorre a ré. Afirma que a rescisão do contrato foi
motivada pela autora, estando fundado em arrependimento ou impossibilidade
de pagamento da parte autora. Aduz que, nesse cenário, faz jus ao
recebimento da cláusula penal, conforme previsto no artigo 408 do Código
Civil. Acrescenta que a sentença recorrida é extra petita, uma vez que a autora
sequer alegou que a multa contratual é desarrazoada ou que as arras
correspondem a parcela regular do negócio jurídico. Argumenta que as arras
correspondentes a 15% do valor do imóvel não são desarrazoadas, tampouco
havendo vedação ao parcelamento dos valores pagos a este título. Defende
que tal valor corresponde às despesas de comercialização, marketing pessoal
e promoção das cotas imobiliárias comercializadas. Menciona ser descabida a
pretensão de restituição do valor pago a título de arras, uma vez que tais
valores foram repassados à empresa comercializadora do imóvel, que os
utilizou para o pagamento de corretores.
Recurso recebido e contrariado (fls. 309/316).
É o relatório.

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
PASSO A VOTAR.
A autora narrou, na petição inicial, que celebrou
“Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade
Imobiliária do empreendimento Hotel Grandes Lagos Chalé, no Regime de
Multipropriedade (Cotas Imobiliárias)”, com a finalidade de adquirir o Chalé/UH
n. 56. Afirmou que pagou o valor de R$ 7.715,00, mas, em decorrência de
problemas financeiros, pretendeu desfazer o negócio com a restituição dos
valores já pagos. Alegou que não logrou êxito.
Nesse contexto, ajuizou a presente demanda e pleiteou a
rescisão contratual, com a devolução das prestações pagas, com abatimento
de 10%.
Em contestação, a ré sustentou que o valor pago a título
de sinal se refere às despesas com a comercialização, sendo inviável sua
devolução. Acrescentou que a multa de 10% sobre os valores pagos a título de
saldo do negócio se refere aos custos com impostos e demais despesas
administrativas. Formulou pedido reconvencional, a fim de que fosse declarada
a validade da cláusula que autoriza a retenção das arras.
O D. Juízo a quo julgou procedentes os pedidos
formulados pela autora, nos seguintes termos (fls. 227/233):
"Passo
ao
mérito,
apontando
os
seguintes
fundamentos.
É corolário lógico da função social do contrato
(Código Civil, art. 421) e da boa fé objetiva (Código Civil, art.
422, e Código de Defesa do Consumidor, art. 4o, inciso III)
que, não mais convindo ao adquirente de imóvel

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
compromissado (ou cota de imóvel, como no caso) a
manutenção do ajuste, inclusive porque não lhe é mais
possível arcar com o custo da transação, pode ele desistir
do contrato.
O tema é pacífico na jurisprudência.
Nesse sentido, é o teor da Súmula n. 1 do Tribunal
de Justiça do Estado de São Paulo:
'O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo inadimplente, pode pedira rescisão do contrato
e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com
o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do
bem'.
Sem embargo, em se tratando de desistência
imotivada do comprador, a dissolução do contrato não pode
resultar na integral restituição, em favor do adquirente, do
valor até então pago, sendo imperativo de justiça, para se
evitar o enriquecimento sem causa, que ele arque com a
multa estipulada no contrato, na forma do art. 408 do
Código Civil, a fim de ressarcir o promitente vendedor dos
gastos efetuados com a realização do próprio negócio
jurídico,
como,
por
exemplo,
a
administração
do
empreendimento
e
veiculação
de
propaganda
para
concretização das vendas, além dos prejuízos resultantes
da ruptura contratual.
O Superior Tribunal de Justiça consolidou este
entendimento, consagrando-o na Súmula n. 543, que assim
dispõe:
'Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente comprador
integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu
causa ao desfazimento'.
No caso em testilha, a retenção encontra-se
prevista na Cláusula Nona, Parágrafo Terceiro, do contrato,
mais especificamente nos seguintes termos:
'No
caso
em
que
o
PROMITENTE
COMPRADOR dê causa ou solicite unilateralmente a

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
rescisão de contrato, seja por arrependimento ou
qualquer outro motivo e tenha feito o pagamento de
valor menor que o valor da entrada/sinal de negócio ou
ainda tenha feito pagamento apenas de parcelas
referentes ao saldo de negócio, aplica-se a multa de
15% (quinze por cento) calculada sobre o preço
corrigido deste contrato, segundo os índices nele
previstos à época da rescisão, para cobrir despesas
previstas no artigo 389 do Código Civil Brasileiro,
descontando-se o valor já efetivamente pago à
PROMITENTE VENDEDORA.'
Ora, uma vez que a autora pagou à ré a quantia de
R$ 7.715,00 (sete mil setecentos e quinze reais), dos quais
R$ 7.504,00 (sete mil quinhentos e quatro) correspondem
ao valor das arras, forçoso seria reconhecer, aplicada a
cláusula supratranscrita, que teria direito ao reembolso
apenas de percentual sobre a quantia de R$ 211,00
(duzentos e onze reais), e, de outro lado, teria de lhe pagar
R$
7.215
(sete
mil
duzentos
e
quinze
reais),
correspondentes à multa contratual de 15% sobre o preço
do contrato, que é de R$ 48.100,00 (quarenta e oito mil e
cem reais).
O valor estabelecido como arras, em verdade, é
parcela regular do negócio jurídico, pago de forma
parcelada, nos termos estabelecidos no contrato. Tenta se
valer da ré de metodologia para evitar que o contratante
tenha direito à restituição de valor superior a 10% do
contrato, das parcelas iniciais (geralmente o momento em
que
ocorre
o
arrependimento
dos
contratos
de
multipropriedade
em razão da ausência de informação
inicial), sob a legenda de "arras".
Este cenário, embora acordado pelas partes,
implicaria em vantagem exagerada em favor do réu, o que é
inadmissível à luz do disposto no art. 51, inciso IV, e §1o, do
Código de Defesa do Consumidor.
Assim, mister a readequação da penalidade,
autorizada que está, inclusive, pelo art. 413 do Código Civil,
in verbis:
'Art. 413. A penalidade deve ser reduzida
eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver
sido cumprida em parte, ou se o montante da
penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
vista a natureza e a finalidade do negócio.'
A redução equitativa, como apregoa a norma
civilista, deve levar em conta as peculiaridades do caso
concreto, tendo em vista sempre o equilíbrio que deve
informar as relações entre consumidores e fornecedores
(Código de Defesa do Consumidor, art. 4o, inciso III) e a
própria vedação das cláusulas contratuais que estabeleçam
prestações desproporcionais, iníquas ou abusivas (Código
de Defesa do Consumidor, arts. 6o, inciso V, e 51, inciso IV,
e § 1o, incisos I, II e III).
Partindo dessas premissas e vertendo os olhos
para o caso concreto o réu não especificou qual o prejuízo
concreto decorrente do inadimplemento, podendo ele
perfeitamente renegociar a cota com terceiros.
Também não há informações acerca dos gastos
efetuados pelo requerido para a concretização do negócio.
Sopesadas essas circunstâncias, reputo como
justa a retenção de 10% do total pago pela autora,
percentual que está de acordo com os parâmetros
arbitrados pelo Superior Tribunal de Justiça, que gira em
torno de 10% a 25%.
Sob pena de abusividade, vedada pelo art. 51,
inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, a restituição
pelo réu deverá ser providenciada de uma só vez, como
prescreve a Súmula 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo:
'A devolução das quantias pagas em contrato de
compromisso de compra e venda de imóvel deve ser
feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de
parcelamento prevista para a aquisição'.
Este também é o entendimento do Superior
Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.300.418/SC,
submetido ao regime de julgamentos repetitivos, cujo
acórdão ficou assim ementado:
'RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. ART. 543-CDO CPC. DIREITO DO
CONSUMIDOR.
CONTRATO
DE
COMPRA
DE
IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE
DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art.
543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de
Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual
que determina a restituição dos valores devidos
somente ao término da obra ou de forma parcelada, na

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer
contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento. 2. Recurso especial não provido.' (REsp
1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe
10/12/2013).
Quanto à indenização pela fruição do bem, a multa
convencional prevista para a hipótese de rescisão do
contrato já é forma de prefixação dos prejuízos:
'A cláusula penal desempenha função dúplice:
inegavelmente, a sua função principal detém caráter
ressarcitório, pois a pena convencional é previamente
estipulada pelas partes, e, em caso de inexecução, o
credor ficará dispensado de produzir provas em
processo de liquidação, quanto aos eventuais danos
emergentes e lucros cessantes. Há uma pré-avaliação
dos prejuízos pela inexecução culposa' (Curso de
Direito Civil, Vol. 2, Obrigações, Cristiano Chaves de
Farias e Nelson Rosenvald, 6a edição, 2012, Bahia:
JusPodium, p. 631).
Em decorrência dessa natureza, incabível a
cumulação da cláusula penal com condenação em
eventuais danos emergentes, pois se trata de bis in idem e
enriquecimento sem causa da vendedora, o que não se
admite.
Quanto aos juros, 'na hipótese de resolução
contratual do compromisso de compra e venda por simples
desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos
autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa
da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre
as mesmas serão computados a partir do trânsito em
julgado da decisão.' (REsp 1008610/RJ, Rel. Ministro ALDIR
PASSARINHO JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
26/03/2008, DJe 03/09/2008).
Ante o exposto, nos termos do artigo 487, inciso I,
do
CPC,
resolvo
o
mérito
do
processo
e
julgo
PROCEDENTE
o
pedido
ajuizado
por
PATRÍCIA

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
APARECIDA
ARANTES
contra
GRANDES
LAGOS
INTERNACIONAL TURISMO LTDA, e IMPROCEDENTE o
PEDIDO RECONVENCIONAL, para DECLARAR rescindido
o contrato de compromisso de compra e venda celebrado
entre as partes, referente à cota do chalé n. 56 e
CONDENAR a ré a restituir ao autor, em parcela única, o
valor
de
90%
(noventa
por
cento)
das
quantias
comprovadamente pagas (R$ 7.715,00), corrigido desde o
ajuizamento da ação, pelos índices da Tabela Prática do E.
Tribunal de Justiça deste Estado, com juros de mora legais,
à razão de 1% ao mês, contados a partir do trânsito em
julgado desta sentença.
Sucumbente,
arcará
a
parte
ré
com
custas/despesas processuais e honorários advocatícios de
10% sobre o valor da condenação, nos termos do Código de
Processo Civil, art. 85, §2o. Por fim, resta a advertência às
partes de que a decisão analisou e julgou todos os pedidos
postulados, sendo que a oposição de embargos de
declaração para reexame de matéria (ainda que nomeado
sob forma diversa) possui natureza protelatória, sendo
cabível a aplicação de multa de até 10% sobre o valor
atualizado da causa, nos termos do artigo 1.026, §§ 2o e 3o,
do CPC. Transitada em julgado esta sentença, arquivem-se
os autos, procedidas as anotações necessárias".
Contra esta sentença se insurge o réu, ora apelante.
Inicialmente, registre-se que a r. sentença recorrida não
constitui pronunciamento extra petita.
Realmente, a autora formulou pedido de declaração da
rescisão do contrato e de condenação do réu à restituição das prestações
pagas, com abatimento de 10% deste montante.
Ora, a sentença proferida pelo juízo de primeiro grau
acolheu a pretensão da autora na exata medida do pedido.

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
É oportuno registrar que o acolhimento do pedido por
fundamentos jurídicos diversos daqueles expostos pela parte não viola os
limites objetivos da causa.
Nesse sentido, confira-se o firme entendimento do
Superior Tribunal de Justiça:
"Não há violação aos limites objetivos da causa
quando o Tribunal, adstrito às circunstâncias fáticas e
aos pedidos das partes, procede à subsunção normativa
dos fatos, ainda que adotando fundamentos jurídicos
diversos dos esposados pelas partes. Aplicação dos
princípios mihi factum dabo tibi ius e jura novit curia,
segundo os quais, dados os fatos da causa, cabe ao juiz
dizer o direito. Precedentes" (AgInt no REsp 1737806/PR,
Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em
15/08/2019, DJe 04/09/2019, grifo nosso).
Superada esta questão, no mérito, o recurso merece
parcial provimento.
O contrato celebrado entre as partes prevê, na cláusula 6a,
item II.1, o pagamento de sinal no valor de R$ 7.504,00, “caracterizada como
arras, sinal e princípio de pagamento”. O instrumento prevê, ainda, o
pagamento do saldo do negócio por meio de 69 prestações mensais no valor
de R$ 288,35 (fl. 17).
Por sua vez, a cláusula nona, item V, do referido contrato
dispõe que (fl. 23):
"Uma vez rescindido o presente contrato pelo

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
PROMITENTE COMPRADOR, ficarão a sua disposição as
importâncias que pagou a título de saldo de negócio,
atualizadas e devolvidas na mesma forma e na mesma
quantidade de parcelas pagas, deduzidas a importância
equivalente a 10% (dez por cento) do valor a ser restituído a
título
de despesas administrativas, independente de
comprovação das mesmas. Será ainda deduzido o valor
pago a título de sinal de negócio/arras previsto na Cláusula
6a, item II.1, conforme artigo 420 do Código Civil Brasileiro,
tendo a função indenizatória, para cobrir as despesas totais
de tributos e despesas de comercialização que incluem
comissões de corretores assumidos pela PROMITENTE
VENDEDORA".
É incontroversa a pretensão da autora de rescindir
unilateralmente o contrato.
Nesse contexto, o objeto da controvérsia instaurada entre
as partes diz respeito à possibilidade de o réu, promitente vendedor do imóvel,
reter as arras pagas pela autora, promitente compradora que pretendeu
unilateralmente rescindir o contrato.
Como visto, o contrato firmado entre as partes dispõe que
as arras serão dadas como princípio de pagamento, restando patente sua
natureza confirmatória.
De fato, as arras podem ser confirmatórias ou penitenciais.
As arras confirmatórias têm como função principal confirmar o contrato,
tornando-o obrigatório, não se admitindo o arrependimento das partes
contratantes. Já as arras penitenciais têm a função de pena convencionada
entre as partes, como sanção ao arrependimento, que é admitido.

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
Corrobora a conclusão acerca da natureza confirmatória
das arras o teor do primeiro parágrafo do instrumento, segundo o qual a
contratação é realizada em “caráter irrevogável e irretratável” (fl. 11), ou seja, o
contrato não admite arrependimento.
Nesse cenário, é firme a jurisprudência no sentido de que
não é admitida a retenção das arras confirmatórias pelo vendedor em caso de
rescisão unilateral do contrato pelo comprador, sendo admitido, no entanto, a
retenção de parte das prestações pagas, como forma de compensação pelos
prejuízos suportados pelo vendedor.
Ainda a esse respeito, confira-se o entendimento do
Superior Tribunal de Justiça:
"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
RESCISÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE
COMPRADOR.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA.
CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
APLICAÇÃO
DA
SÚMULA
7/STJ.
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS. PRECEDENTES.
1. Se as questões trazidas à discussão foram
dirimidas, pelo Tribunal de origem, de forma suficientemente
ampla e fundamentada, deve ser afastada a alegada
violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil.
2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar
matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
3. "O arrependimento do promitente comprador
não importa perda das arras, se forem confirmatórias,
admitindo-se, contudo, a retenção, pelo vendedor de
parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo
pelos
prejuízos
suportados"
(AgInt
no
AREsp
1.273.751/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
QUARTA TURMA, DJe de 1o.8.2018).

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4. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt
no AgInt no REsp 1774925/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 08/06/2020, DJe
12/06/2020, grifo nosso).
A propósito, confira-se o teor da súmula no 01 deste E.
Tribunal de Justiça:
"O Compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem".
Portanto, não há como acolher a pretensão do réu de reter
o valor pago a título de arras pela autora.
Nesse passo, convém ressaltar que não socorre o réu a
alegação de que é possível a retenção do valor das arras porque tal montante
é destinado a despesas de comercialização que incluem comissões de
corretores.
Com efeito, embora seja admissível a transferência da
obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente comprador, o
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial representativo de
controvérsia, firmou o entendimento de que é necessário informar previamente
o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem.
Confira-se o teor do julgado:

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Apelação Cível n.o 1004954-74.2018.8.26.0541 - Santa Fé do Sul - Voto no 28.177
"RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM
ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar
a comissão de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária
(SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de
promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do
pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em
vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da
transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da
tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do
pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
24/08/2016, DJe 06/09/2016, grifo nosso).
Não obstante, é admissível a retenção de parte dos
valores pagos pela requerente, como compensação pelos prejuízos
decorrentes das despesas administrativas e de propaganda.
Nesse aspecto, respeitado o entendimento do D. Juízo a

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quo, a pretensão do réu merece acolhida.
Realmente, tendo em vista as particularidades do caso, o
valor correspondente a 10% dos valores pagos pela autora se revela
insuficiente para indenizar adequadamente o requerido.
Com efeito, o réu logrou demonstrar que parte de suas
despesas administrativas estão relacionadas à contratação de terceiro com a
finalidade de prestar os serviços de “comercialização, marketing pessoal e
promoção para o produto”, cuja remuneração está atrelada aos valores
recebidos como entrada de cada unidade comercializada (fls. 179/187).
Nesse contexto, é de rigor autorizar a retenção de 20%
dos valores pagos pelo comprador.
Nesse sentido, confira-se a firme jurisprudência deste E.
Tribunal de Justiça em casos envolvendo a ré:
"CONSUMIDOR. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE
MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE
DAS
ARRAS
CONFIRMATÓRIAS.
IMPOSSIBILIDADE.
ABUSIVIDADE
DA
CLÁUSULA
CONTRATUAL
QUE
ESTABELECEU
TAL
DISPOSIÇÃO.
CABÍVEL
A
RETENÇÃO DE VINTE POR CENTO DOS VALORES
PAGOS
PELA
PROMITENTE-COMPRADORA.
PRECEDENTES.
DANOS
MORAIS.
DESCABIMENTO.
AUSÊNCIA
DE
VIOLAÇÃO
AOS
DIREITOS
DA
PERSONALIDADE
DA
AUTORA.
SENTENÇA
PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O contrato firmado
entre as partes prevê espécie de arras confirmatórias, e
não arras penitenciais. Isso porque, como se depreende
do contrato, o valor pactuado a título de arras compunha o

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valor principal do objeto do contrato, isto é, constituía
verdadeira antecipação de parte do preço do imóvel
transacionado. Por aplicação do disposto nos arts. 417 a
420, do CC, adota-se a orientação de que as arras
confirmatórias, que servem como garantia ajustada em
compromisso de compra e venda de imóvel e possuem
a característica de início de pagamento, não podem ser
objeto de retenção, nas hipóteses de resilição contratual
por culpa do compromissário comprador, uma vez que
não configuram prefixação de perdas, tal como com o
instituto das arras penitenciais. E quanto a tal retenção,
admite-se que esta seja feita no patamar de 20% (vinte
por cento) dos valores desembolsados pelo promissário
comprador, nas hipóteses de resilição contratual por
iniciativa deste. 2. Quanto aos danos morais alegados pela
autora, descabida sua fixação, pois a retenção realizada
pela requerida decorre de acordo realizado com a autora.
Considerando-se que a abusividade da cláusula somente se
declarou em juízo, e que não houve, na espécie, situação
extraordinária a ferir os direitos da personalidade da autora,
não é o caso de se condenar a requerida em danos morais.
3. Recurso parcialmente provido" (TJSP; Apelação Cível
1003328-83.2019.8.26.0541; Relator (a): Artur Marques;
Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de
Santa Fé do Sul - 1a Vara; Data do Julgamento: 20/07/2020;
Data de Registro: 20/07/2020, grifo nosso).
"APELAÇÃO

AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES
AQUISIÇÃO DE IMÓVEL EM REGIME DE
MULTIPROPRIEDADE

Sentença
de
parcial
procedência, com a decretação de rescisão do contrato,
assim como a condenação da ré à devolução dos
valores pagos pela autora, autorizada a retenção de 20%
Irresignação da requerida
ARRAS
Alegação da
requerida de que as arras estabelecidas em contrato
possuem natureza penitencial, não devendo ser restituídas à
autora Descabimento Arras pactuadas que possuem
natureza
confirmatória,
configurando
início
de
pagamento do preço contratado, o que afasta a
possibilidade de retenção
MULTA CONTRATUAL

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Impossibilidade de incidência Cláusula que, se admitida,
resultaria na perda integral dos valores pagos pela
compradora
Abusividade constatada
Nulidade bem
reconhecida em primeiro grau Precedentes Sentença
mantida
RECURSO NÃO PROVIDO, com observação"
(TJSP; Apelação Cível 1002070-38.2019.8.26.0541; Relator
(a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32a Câmara de
Direito Privado; Foro de Santa Fé do Sul - 3a Vara; Data do
Julgamento: 15/07/2020; Data de Registro: 15/07/2020, grifo
nosso).
"RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de
compra e venda de bem imóvel. Resolução postulada pelo
promitente comprador. Restituição das parcelas pagas,
inclusive arras. Dever jurídico e moral de reembolso.
Medida que visa evitar o enriquecimento sem justa
causa. Retenção do percentual de 20% dos valores
pagos a título de indenização pelas perdas e danos
experimentados. Precedentes do C. STJ. Aplicabilidade
das Súmulas 1 e 2 da Seção de Direito Privado desta Corte
e da Súmula 543 do STJ. Incidência de correção monetária
a partir de cada desembolso e de juros moratórios sobre o
quantum objeto de devolução desde o trânsito em julgado
(REsp
1740911/DF,
para
fins
repetitivos).
Sentença
reformada. Recurso parcialmente provido" (TJSP; Apelação
Cível 1002083-37.2019.8.26.0541; Relator (a): Rômolo
Russo; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro
de Santa Fé do Sul - 3a Vara; Data do Julgamento:
12/06/2020; Data de Registro: 12/06/2020, grifo nosso).
Portanto, merece reforma a r. sentença recorrida apenas
para admitir que o percentual de retenção dos valores pagos pela autora seja
majorado de 10% para 20%.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso. Em razão da sucumbência mínima da autora, não se altera a
distribuição dos ônus sucumbenciais determinada pelo juízo singular.

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Renato Rangel Desinano
Relator