Tribunal: TJSP
Processo: 1047070-07.2018.8.26.0053
Classe: Apelação Cível / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Kleber Leyser de Aquino
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de extinção do feito sem resolução de mérito por inadequação da via eleita em razão da necessidade de dilação probatória – Pleito de reforma – Cabimento parcial – PRELIMINARES – Inadequação da via eleita e ausência

Ementa:
APELAÇÃO – MANDADO DE SEGURANÇA – ITBI – Pretensão de que a base de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de IPTU, afastando o "valor de referência" – Sentença de extinção do feito sem resolução de mérito por inadequação da via eleita em razão da necessidade de dilação probatória – Pleito de reforma – Cabimento parcial – PRELIMINARES – Inadequação da via eleita e ausência de interesse processual, alegadas pelo apelado – Afastamento de ambas – Ausência de necessidade de dilação probatória no presente mandado de segurança, sobretudo porquanto preventivo, fundado em negativa à consulta devidamente já comprovada por documentos – Interesse processual caracterizado ante a pretensão dos apelantes de afastarem o valor venal de referência, utilizado pelo apelado, sem que seja necessária a avaliação do bem – MÉRITO – Tese fixada em sede de IRDR no 2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este E. TJ/SP, de que o valor a ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior – Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência estipulado pelo apelado, que deve ser utilizado apenas como parâmetro para eventual discordância quanto ao valor declarado pelos apelantes – Sentença reformada – APELAÇÃO provida em parte para determinar que a base do ITBI seja o valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU ou o valor da transação, prevalecendo o que for maior.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
14a Câmara de Direito Público
Registro: 2020.0000641466
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1047070-07.2018.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
PAULO ANGELO DE LIMA POSSAR e KÁTIA CRISTINA SILENCIO POSSAR, é
apelado PREFEITURA DO MUNICIPIO DE SÃO PAULO.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em
parte ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente sem voto), GERALDO XAVIER E
JOÃO ALBERTO PEZARINI.
São Paulo, 13 de agosto de 2020
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)

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Apelação Cível no 1047070-07.2018.8.26.0053 - São Paulo - Voto no 09448 - VP
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Voto no 09448
Apelação no 1047070-07.2018.8.26.0053
Apelantes: PAULO ANGELO DE LIMA POSSAR e KÁTIA CRISTINA
SILÊNCIO POSSAR
Apelado: MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
Interessado: SECRETÁRIO MUNICIPAL DA FAZENDA DE SÃO PAULO
12a Vara da Fazenda Pública do Foro Central da Comarca de São Paulo
Magistrada: Dra. Paula Micheletto Cometti
APELAÇÃO MANDADO DE SEGURANÇA ITBI Pretensão de que a base
de cálculo do ITBI seja o valor venal do imóvel para fins de IPTU,
afastando o “valor de referência” Sentença de extinção do feito sem
resolução de mérito por inadequação da via eleita em razão da
necessidade de dilação probatória
Pleito de reforma
Cabimento
parcial
PRELIMINARES
Inadequação da via eleita e ausência de
interesse processual, alegadas pelo apelado Afastamento de ambas
Ausência de necessidade de dilação probatória no presente mandado de
segurança, sobretudo porquanto preventivo, fundado em negativa à
consulta devidamente já comprovada por documentos
Interesse
processual caracterizado ante a pretensão dos apelantes de afastarem o
valor venal de referência, utilizado pelo apelado, sem que seja necessária
a avaliação do bem
MÉRITO
Tese fixada em sede de IRDR no
2243516-62.2017.8.26.0000, julgado por este E. TJ/SP, de que o valor a
ser utilizado como base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel
ou o valor da transação, prevalecendo aquele que for maior

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Impossibilidade de aplicação do valor venal de referência estipulado pelo
apelado, que deve ser utilizado apenas como parâmetro para eventual
discordância quanto ao valor declarado pelos apelantes
Sentença
reformada APELAÇÃO provida em parte para determinar que a base do
ITBI seja o valor venal do imóvel utilizado para fins de IPTU ou o valor
da transação, prevalecendo o que for maior.
Trata-se de apelação interposta por Paulo Angelo de
Lima Possar e Kátia Cristina Silêncio Possar contra a r. sentença (fls.
85/87), proferida nos autos do MANDADO DE SEGURANÇA impetrado pelos
apelantes contra ato coator do Secretário Municipal da Fazenda de São
Paulo, que, revogando a liminar, acolheu a preliminar de inadequação da
via eleita em razão da necessidade de dilação probatória e julgou extinto o
feito com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Alegam os apelantes no presente recurso (fls. 112/138),
em síntese que não poderia ter sido acolhida a preliminar de inadequação da
via eleita, pois trata-se de mandado de segurança preventivo fundado em
negativa exarada pelo apelado quando consultado acerca da lavratura da
escritura pública de compra e venda. Salientam que em nenhum momento
antes da negativa houve solicitação do comprovante da transação. Acrescentam
que, nos termos do artigo 107 do Código Civil, a validade de um negócio
jurídico não depende de forma especial, de sorte que não havia obrigação de
existir um contrato escrito. Ponderam que, nos termos do artigo 215 do Código
Civil, a escritura pública faria prova plena da transação, e sua lavratura era
justamente o buscado. Enfatizam que a recusa à lavratura da escritura é prova

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suficiente a embasar a pretensão. Discorrem sobre a inafastabilidade da
jurisdição. Pugnam pela concessão de segurança para que seja reconhecido o
direito líquido e certo de se utilizar como base de cálculo do ITBI o valor venal
para fins de lançamento do IPTU, nos termos do artigo 38 do Código Tributário
Nacional (Lei Federal no 5.172, de 25/10/1.966). Pedem a reforma da r.
sentença.
Em contrarrazões (fls. 144/155), alega o apelado, em
síntese e em preliminar, que o documento com a prova do valor da transação é
indispensável à propositura da demanda. Reitera que a discussão não cabe na
via mandamental pois demanda dilação probatória em larga escala
incompatível. Salienta que poderia ter sido requerida a revisão administrativa
do valor do tributo para fins de configuração de interesse processual. No
mérito, defende o princípio da legalidade e a aplicação da legislação municipal.
Explica que o IPTU, por razões práticas, acaba sendo estimado em valor
sabidamente inferior ao de mercado. Pede a manutenção da r. sentença.
Recurso tempestivo e recebido, nesta ocasião, apenas no
efeito devolutivo, por este Relator, nos termos do artigo 1.012, parágrafo 1o,
inciso V, do Código de Processo Civil.
Relatado de forma sintética, passo a fundamentar
e decidir.
O recurso merece parcial provimento.
Realmente, é o caso de se afastar a preliminar de
inadequação da via eleita, por necessidade de dilação probatória, alegada

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pelo apelado.
Com efeito, a questão discutida é eminentemente de
direito, limitada à estipulação da base de cálculo do ITBI, visando à adoção do
valor venal do bem ao invés do valor venal de referência estipulado pelo
apelante. Vale dizer, portanto, que não há discussão numérica que demande
perícia.
Ademais, salienta-se que se trata de mandado de
segurança preventivo, baseado em expressa negativa de lavratura de escritura
de compra e venda de imóvel (fl. 54), o que foi suficientemente demonstrado e
independe da prévia celebração de instrumento contratual da transação até
porque esta pode se tornar economicamente inviável diante das circunstâncias
a cujo afastamento se visa.
Logo, não há nenhuma incompatibilidade entre a
discussão e a via eleita, razão pela qual anulo a r. sentença para afastar o
reconhecimento da inadequação da via eleita.
Tendo em vista que a causa já está madura para
julgamento e diante do que preconiza o artigo 1.013, parágrafo 3o, inciso I, do
Código de Processo Civil, passo à pronta apreciação da controvérsia.
No tocante à alegação de que os apelantes deveriam ter
submetido o imóvel à avaliação prévia antes do ajuizamento da presente
demanda, carecendo, de certa forma, de interesse processual, observo que
esta preliminar também não prospera.

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Pretendem os apelantes o afastamento do valor venal de
referência como base de cálculo do ITBI, sem que tenham o ônus de se
submeter à avaliação para impugnar a referida base de cálculo utilizada pelo
apelado.
Assim, entendo que não se mostra razoável exigir dos
apelantes que se submetam à avaliação antes do ajuizamento da ação,
porquanto esta deve ser feita pela Administração quando o valor declarado pelo
contribuinte for destoante do supostamente devido, não sendo possível carrear
aos apelantes semelhante ônus.
Logo, não há que se falar em ausência de interesse
processual.
Superadas as preliminares, passo ao mérito.
Trata-se de mandado de segurança impetrado pelos
apelantes por meio do qual almejam que a base de cálculo do ITBI a ser
recolhido seja o valor venal do imóvel usado para fins de IPTU e não o
valor venal de referência estipulado pelo apelado.
A Lei Municipal no 11.154, de 30/12/1.991, estabelece em
seu artigo 7o, que, “para fins de lançamento do imposto, a base de cálculo é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim considerado o valor pelo
qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de
mercado”.
Ainda, a mencionada legislação prevê que, havendo

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discordância do contribuinte com a base de cálculo do imposto, notadamente, o
valor venal de referência divulgado pelo apelante, é facultado àquele requerer
avaliação especial do imóvel, apresentando os dados da transação e os
fundamentos do pedido.
Pois bem, denota-se dos autos que o apelado exigiu dos
apelantes que estes arcassem com o ITBI com base de cálculo
correspondente ao valor venal de referência, isto é, ao valor divulgado
pela própria Administração.
Ora, em que pese ser possível o apelado eventualmente
discordar do valor venal do imóvel, considerado pelos apelantes para fins de
recolhimento do ITBI, não poderia aquele impor previamente o montante, de
maneira unilateral, sem demonstrar que o valor venal utilizado pelos apelantes,
que inclusive é o mesmo da cobrança do IPTU, não corresponde ao valor de
mercado do bem.
Nesse sentido, o valor venal de referência previamente
estipulado pelo apelado deve servir apenas como parâmetro verificador da
veracidade do declarado pelos apelantes, para que, se o caso, o apelado se
valha do procedimento administrativo previsto no artigo 148 do Código
Tributário Nacional (Lei Federal no 5.172, de 25/10/1.966)1 a fim de readequá-
lo. Se assim não fosse, estaria configurado o lançamento de ofício, o que não
se aplica ao ITBI.
1 Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos,
serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos
pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial.

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A este respeito, observo que no julgamento do Incidente
de Arguição de Constitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, pelo C.
Órgão Especial deste Tribunal de Justiça, em 25/03/2.015, foi declarada a
inconstitucionalidade dos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal no
11.154, de 30/12/1.9912, firmando-se o entendimento de não ser possível a
imposição, desde logo, do valor venal de referência ao contribuinte, nestes
exatos termos:
INCIDENTE DE INCONSTITUCIONALIDADE Artigo 7o da Lei no 11.154, de 30 de
dezembro de 1991, com a redação dada pelas Leis nos 14.125, de 29 de dezembro
de 2005, e 14.256, de 29 de dezembro de 2006, todas do Município de São Paulo,
que estabelece o valor pelo qual o bem ou direito é negociado à vista, em
condições normais de mercado, como a base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) Acórdão que, a despeito de não manifestar
de forma expressa, implicitamente também questionou as disposições dos artigos
7o-A, 7o-B e 12 da mesma legislação municipal Valor venal atribuído ao imóvel
para apuração do ITBI que não se confunde necessariamente com aquele utilizado
para lançamento do IPTU Precedentes do STJ Previsão contida no aludido
artigo 7o que, nessa linha, não representa afronta ao princípio da
legalidade, haja vista que, como regra, a apuração do imposto deve ser
feita com base no valor do negócio jurídico realizado, tendo em
consideração as declarações prestadas pelo próprio contribuinte, o que,
em princípio, espelharia o "real valor de mercado do imóvel" "Valor
venal de referência", todavia, que deve servir ao Município apenas como
parâmetro de verificação da compatibilidade do preço declarado de
venda, não podendo se prestar para a prévia fixação da base de cálculo
2 Art. 7o-A. A Secretaria Municipal de Finanças tornará públicos os valores venais atualizados dos imóveis inscritos no
Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo.
Parágrafo Único. A Secretaria Municipal de Finanças deverá estabelecer a forma de publicação dos valores venais a que
se refere o "caput" deste artigo.
Art. 7o-B. Caso não concorde com a base de cálculo do imposto divulgada pela Secretaria Municipal de Finanças, nos
termos de regulamentação própria, o contribuinte poderá requerer avaliação especial do imóvel, apresentando os dados
da transação e os fundamentos do pedido, na forma prevista em portaria da Secretaria Municipal de Finanças, que
poderá, inclusive, viabilizar a formulação do pedido por meio eletrônico.

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do ITBI Impossibilidade, outrossim, de se impor ao sujeito passivo do
imposto, desde logo, a adoção da tabela realizada pelo Município

Imposto municipal em causa que está sujeito ao lançamento por
homologação, cabendo ao próprio contribuinte antecipar o recolhimento
Arbitramento administrativo que é providência excepcional, da qual o
Município somente pode lançar mão na hipótese de ser constatada a
incorreção ou falsidade na documentação comprobatória do negócio
jurídico tributável Providência que, de toda sorte, depende sempre da
prévia instauração do pertinente procedimento administrativo, na forma
do artigo 148 do Código Tributário Nacional, sob pena de restar
caracterizado o lançamento de ofício da exação, ao qual o ITBI não se
submete
Artigos 7o-A e 7o-B que, nesse passo, subvertem o
procedimento estabelecido na legislação complementar tributária, em
afronta ao princípio da legalidade estrita, inserido no artigo 150, inciso I,
da Constituição Federal Inadmissibilidade, ainda, de se exigir o recolhimento
antecipado do tributo, nos moldes estabelecidos no artigo 12 da Lei Municipal no
11.154/91, por representar violação ao preceito do artigo 156, inciso II, da
Constituição Federal Registro imobiliário que é constitutivo da propriedade, não
tendo efeito meramente regularizador e publicitário, razão pela qual deve ser
tomado como fato gerador do ITBI
Regime constitucional da substituição
tributária, previsto no artigo 150, § 7o, da Constituição Federal, que nem tem lugar
na espécie, haja vista que não se cuida de norma que autoriza a antecipação da
exigibilidade do imposto de forma irrestrita Arguição acolhida para o fim de
pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7o-A, 7o-B e 12, da Lei no
11.154/91, do Município de São Paulo. (Incidente De Arguição de
Inconstitucionalidade
Cível
no
0056693-19.2014.8.26.0000,
Rel.
Des. Paulo Dimas Mascaretti, Órgão Especial, julgado em 25/03/2.015)
(negritei)
Ainda, no julgamento do Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000 pelo C. 7o Grupo de
Direito Público deste E. Tribunal de Justiça, em 23/05/2.019, firmou-se a tese
de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal do imóvel ou o

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valor da transação, prevalecendo aquele que for maior:
INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO
Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor
venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de
referência” Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o
CTN Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF
Precedentes IRDR provido para fixar a tese jurídica da base de cálculo do
ITBI, devendo corresponder ao valor venal do imóvel ou ao valor da
transação,
prevalecendo
o
que
for
maior.
(TJSP,
IRDR
no
2243516-62.2017.8.26.0000, 7o Grupo de Direito Público, Rel. Des.
Burza Neto, julgado em 23/05/2.019) (negritei)
Nesse sentido, também é o entendimento desta C. 14a
Câmara de Direito Público:
APELAÇÃO E REEXAME NECESSÁRIO MANDADO DE SEGURANÇA PREVENTIVO
ITBI Ordem concedida Diversidade de valores para cálculo do IPTU e ITBI
Inadmissibilidade Inconstitucionalidade do Decreto no 46.228/05 e dos arts. 7o-
A, 7o-B e 12, da Lei 11.154/91, declarada pelo Órgão Especial do TJSP O valor
venal base de cálculo do IPTU ou o da transação atualizado, o que for maior, é
que deve servir como base de cálculo do ITBI Sentença reformada nesta parte
Precedentes do STF, STJ e TJSP Recurso voluntário e reexame necessário
parcialmente
providos.
(TJSP,
Apelação/Remessa
Necessária
no
1038553-76.2019.8.26.0053, Rel. Des. Octavio Machado de Barros, 14a
Câmara de Direito Público, julgado em 16/01/2020)
Assim, em que pese as alegações do apelado, entende-se
que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal ou o valor da transação,
prevalecendo aquele que for maior, conforme o julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 2243516-62.2017.8.26.0000.

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Portanto, a r. sentença deve ser reformada.
Sem condenação em honorários advocatícios, ante o rito
eleito do mandado de segurança, nos termos do artigo 25 da Lei Federal no
12.016, de 07/08/2.0093.
Ante o exposto, DOU PROVIMENTO EM PARTE à
presente apelação, para reformar a r. sentença questionada, para
determinar que a base de cálculo do ITBI a ser recolhido seja o valor venal do
imóvel arbitrado para fins de IPTU ou o valor da transação, prevalecendo
aquele que for maior.
KLEBER LEYSER DE AQUINO
DESEMBARGADOR - RELATOR
(Assinatura Eletrônica)

3 Art. 25. Não cabem, no processo de mandado de segurança, a interposição de embargos infringentes e a condenação
ao pagamento de honorários advocatícios, sem prejuízo da aplicação de sanções no caso de litigância de má-fé.