Tribunal: TJSP
Processo: 2048553-49.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Alfredo Attié
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-14
Data de publicação: 2020-06-14

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA ENVOLVENDO DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. Decisão interlocutória que determinou a dispensa do pagamento, pelo adjudicante, da diferença entre o valor de avaliação do bem e o valor da dívida. Reforma parcial que se impõe. Incumbe ao adjudicante, se inferior o seu crédito, depositar a diferença, de imediato,

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA ENVOLVENDO DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA E ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL. Decisão interlocutória que determinou a dispensa do pagamento, pelo adjudicante, da diferença entre o valor de avaliação do bem e o valor da dívida. Reforma parcial que se impõe. Incumbe ao adjudicante, se inferior o seu crédito, depositar a diferença, de imediato, seja porque outros credores concorrem, na forma do art. 908, caput, seja para oportuna restituição ao executado (art. 907). Eventual direito de regresso que pode ser exercido pelo Condomínio adjudicante, em razão do pagamento de tributos existentes sobre o bem. Precedentes. Honorários sucumbenciais que integram a dívida.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000428326
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2048553-49.2020.8.26.0000, da Comarca de São Vicente, em que é agravante LILIAN
RODRIGUES VAZ, é agravado CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAIQUERÊ.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS PETRONI
(Presidente) e TAVARES DE ALMEIDA.
São Paulo, 14 de junho de 2020.
ALFREDO ATTIÉ
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2048553-49.2020.8.26.0000 -Voto no 12.799
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COMARCA:
SÃO VICENTE
AGRAVANTE:
LILIAN RODRIGUES VAZ
AGRAVADOS:
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PAIQUERÊ
VOTO N.o 12.799
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA ENVOLVENDO
DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA E ADJUDICAÇÃO
DE IMÓVEL. Decisão interlocutória que determinou a dispensa
do pagamento, pelo adjudicante, da diferença entre o valor de
avaliação do bem e o valor da dívida. Reforma parcial que se
impõe. Incumbe ao adjudicante, se inferior o seu crédito, depositar
a diferença, de imediato, seja porque outros credores concorrem,
na forma do art. 908, caput, seja para oportuna restituição ao
executado (art. 907). Eventual direito de regresso que pode ser
exercido pelo Condomínio adjudicante, em razão do pagamento de
tributos existentes sobre o bem. Precedentes. Honorários
sucumbenciais que integram a dívida.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de
efeito suspensivo, contra decisão interlocutória proferida nos autos de ação de cobrança,
envolvendo despesas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, que deferiu a
adjudicação do imóvel de propriedade da agravante em favor do credor e agravado.
Alega a agravante, em síntese, a impossibilidade de adjudicação,
uma vez que o valor da dívida é inferior ao valor do bem, não sendo possível a
consideração dos débitos de IPTU, bem como de honorários advocatícios, para
superação da regra do art. 876, § 4o, I, do CPC/2015. A agravante pede a reforma da
decisão para que: a) seja decotado do valor da adjudicação a quantia referente aos
honorários advocatícios; b) seja determinado o pagamento da diferença da adjudicação
para com a avaliação do imóvel, no montante de R$31.342,36; c) sucessivamente, o
pagamento da diferença após pagos eventuais débitos tributários.
O recurso é cabível, nos termos do art. 1.015, parágrafo único, do
CPC/2015 e é tempestivo.

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Efeito suspensivo indeferido a fls. 12/14, oportunidade em que foi
deferida a gratuidade de justiça.
Contraminuta a fls. 17/23.
É O RELATÓRIO.
O recurso comporta parcial provimento.
A decisão de fls. 249/251 assim enfrentou a controvérsia:
“Na decisão de fls. 239/240 este juízo condicionou o
deferimento da adjudicação do imóvel pelo Condomínio ao depósito da
diferença entre o valor da dívida e o valor da avaliação, na forma do art.
876, §4o, I, do CPC. Em resposta à determinação o Condomínio
ponderou, entretanto, que o imóvel possui dívida fiscal de mais de 35
mil reais, que somada à dívida de condomínio supera o montante da
avaliação; e como o Condomínio assumirá o débito fiscal, não há falar
em depósito da diferença nos autos.
A executada se manifestou sobre a questão, argumentando
que a dívida de IPTU e os honorários não devem integrar o cálculo da
dívida, justamente porque estas verbas serão de responsabilidade do
Condomínio, conforme definido em Assembleia; sustentou que o
exequente deve depositar diferença de R$ 31.342,91 para poder
adjudicar o imóvel.
Decido.
O Condomínio tem razão.
Conforme já pontuado na decisão de fls. 239/240, o art. 876
do CPC somente autoriza a adjudicação do bem penhorado pelo credor
por preço não inferior ao da avaliação. E se a dívida for menor que a
avaliação caso dos autos, a princípio , cabe ao exequente depositar
a diferença nos autos, em favor do executado. A razão de ser desta
regra legal é de simples compreensão: quando o imóvel vale mais do
que a dívida, não seria justo impor ao devedor um decréscimo
patrimonial maior do que o valor do débito, sob pena de haver
enriquecimento sem causa do credor.
O caso dos autos, entretanto, tem peculiaridade que impõe
outra solução. É que o imóvel penhorado, além da dívida de
condomínio, acumulou ainda dívida vultosa de IPTU, que supera os 35
mil reais (fls. 201), e que será assumida pelo próprio Condomínio a
partir da adjudicação. Trata-se da sub-rogação prevista no art. 130 do
Código Tributário Nacional, que impõe a transferência da dívida fiscal
ao adquirente do imóvel.
Assim, se de um lado é verdade que o Condomínio
adjudicará um imóvel que vale quase 180 mil reais, sendo tal quantia
superior ao valor do seu crédito (de 159 mil reais), de outro lado é

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igualmente certo que o Condomínio também assumirá para si uma
dívida tributária de mais de 35 mil reais, o que "reduz" o valor do bem
adjudicado. Ora, o Condomínio não receberá o bem livre e
desimpedido; ao contrário, terá que arcar com dívida significativa de
IPTU, que consumirá parte importante dos frutos do imóvel (caso ele
seja alugado) ou do seu valor final (no caso de venda).
Desta sorte, a ratio que justifica a regra do art. 876 do CPC
que é a de evitar o enriquecimento sem causa do credor por ocasião
da adjudicação não se encontra presente no caso dos autos, já que o
Condomínio terá que arcar com dívida fiscal que supera a diferença
entre o valor da avaliação e o valor do crédito condominial. O
Condomínio terá que desembolsar cerca de 15 mil reais para quitar a
dívida fiscal (ou perderá tal valor no caso de venda do bem), de modo
que a operação ainda será mais vantajosa à devedora, que obterá a
quitação das duas dívidas (de condomínio e de IPTU), mesmo sendo
despojada de um imóvel que vale menos do que estes débitos
somados.
Por fim, não assiste razão à executada quando afirma que a
dívida de IPTU e os honorários não devem integrar o cálculo da dívida.
Isto porque estas duas obrigações são originalmente da executada, e
não do Condomínio; o Condomínio as está assumindo apenas por
conta do inadimplemento pela devedora originária, daí porque tais
parcelas devem sim constar do cálculo da dívida
Portanto, com base nestas razões, defiro adjudicação do
imóvel penhorado pelo exequente nos termos propostos às fls. 218/219,
dispensando o Condomínio de depositar a diferença entre o valor da
avaliação do bem e o valor do débito, diante da ressalva quanto ao
débito fiscal que será transferido.
Decorrido o prazo de 5 dias a que alude o art. 877 do CPC,
expeça-se o auto de adjudicação. Com a assinatura do auto por este
magistrado e pelo Condomínio, expeça-se a carta de adjudicação e o
mandado de imissão na posse.
Intime-se.”
É incontroverso que o crédito do agravante é inferior ao valor do
bem, o qual ostenta débitos tributários.
Quanto aos honorários advocatícios, nada consta, da ata da
assembleia (fls. 220/222), quanto à responsabilidade pelo pagamento dos honorários,
como argumenta a agravante. Além disso, o próprio credor (agravado) optou por receber
os honorários dessa forma, consagrando-se, em verdade, o princípio da menor
onerosidade, previsto no art. 805 do CPC/2015. Nada a reparar na decisão quanto à
temática, até porque o valor faz parte da condenação a que deu causa a agravante.
No tocante ao valor do IPTU, cabe reparo a decisão.

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No caso, o imóvel penhorado, além da dívida de condomínio,
acumulou dívida de IPTU, que será assumida pelo próprio Condomínio, dívida fiscal que
supera a diferença entre o valor da avaliação e o valor do crédito condominial.
Ocorre que, incumbe ao adjudicante, se inferior o seu crédito,
depositar a diferença, de imediato, seja porque outros credores concorrem, na forma do
art. 908, caput, seja para oportuna restituição ao executado (art. 907).
Sobre o tema, Araken de Assis (in Manual da Execução, São
Paulo, RT, 2016):
“O crédito do adjudicante pode ser igual, inferior ou superior ao valor da
avaliação. Idêntico o preço - o que configurará hipótese remota -, fica o
adjudicante dispensado de exibi-lo, extinguindo-se a execução; se inferior
o crédito, o adjudicante depositará a diferença, de imediato, seja porque
outros credores concorrem, na forma do art. 908, caput, seja para
oportuna restituição ao executado (art. 907); superior seu crédito, enfim,
ao credor tocará realizar, se possível, segunda penhora (art. 851, II): "(...)
a execução", reza o art. 876, § 4.o, II, "prosseguirá pelo saldo
remanescente".”
Nesse sentido a jurisprudência:
PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE
IMÓVEL
EM
HASTA
PÚBLICA.
AQUISIÇÃO
ORIGINÁRIA.
ADJUDICAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART. 130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO
CTN. OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM.
EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA.
1. Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está
dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel
anteriores à adjudicação.
2. Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a
analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a
adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço não pode
ser comparada a arremate por terceiro.
3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel
arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo
ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária,
de modo que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-
se no preço da hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz
Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min.
Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel.
Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe 21.11.2008.
4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento do
débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente,
depósito do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De
molde que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento,
quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode
imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade.

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5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente
(credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis
que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito
de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem.
6. Na adjudicação, a mutação do sujeito passivo não afasta a
responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel adjudicado, uma
vez que a obrigação tributária propter rem (no caso dos autos, IPTU e
taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos imponíveis
sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts. 130 e 131, I,
do CTN).
7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira
Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o patrimônio
(Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação
jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível
encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual
consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a
todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial
provido.
(REsp 1179056/MG, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA
TURMA, julgado em 07/10/2010, DJe 21/10/2010)
*AGRAVO DE INSTRUMENTO. Ação de Cobrança. Rateio condominial.
Fase de cumprimento da sentença. Decisão que defere a adjudicação
com determinação de depósito de meação e de quitação do IPTU para o
aperfeiçoamento do ato com a expedição do auto correspondente.
Agravo do Condomínio, para afastar a reserva da meação e a quitação
do IPTU. ACOLHIMENTO PARCIAL. Penhora sobre a totalidade da
unidade condominial, que pertencia antes à agravada e ao ex-marido,
mas que a ela coube na partilha de bens do casal por ocasião da
separação. Pendência de averbação na Matrícula Imobiliária e de baixa
na hipoteca averbada. Imóvel avaliado em quantia inferior ao débito
formado pelo rateio mais o IPTU. Deferimento da adjudicação do bem
pelo valor da avaliação, que não pode ser condicionado à quitação do
IPTU e ao depósito do valor da meação. Obrigação "propter rem".
Garantia realizada com adjudicação da unidade condominial pelo
Condomínio para a quitação do débito incidente. Depósito do valor
referente ao débito de IPTU, que não pode ser exigido, pois o artigo
130 do CTN é aplicável apenas no caso de arrematação de bem
imóvel em hasta pública. Adjudicante que responde pelo débito
tributário, ressalvado o direito de regresso. Questão referente ao
ônus hipotecário, que pende de exame na Vara de Origem. Decisão
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.*
(TJSP; Agravo de Instrumento 2046563-96.2015.8.26.0000; Relator (a):
Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27a Câmara de Direito
Privado; Foro de Osasco - 7a. Vara Cível; Data do Julgamento:
02/02/2016; Data de Registro: 23/02/2016)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO Arrematação de imóvel em execução de título
extrajudicial (contrato de locação) Diferenciação entre arrematação e
adjudicação Bem adquirido pelo próprio credor Configuração da
adjudicação e não da arrematação - Débitos anteriores de IPTU
Responsabilidade do adjudicante Inaplicabilidade do artigo 130,
parágrafo único, do Código Tributário Nacional - Obrigação "propter
rem" Precedentes - Recurso provido.

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Agravo de Instrumento no 2048553-49.2020.8.26.0000 -Voto no 12.799
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(TJSP; Apelação Cível 0032142-11.2009.8.26.0562; Relator (a): Denise
Andréa Martins Retamero; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito
Privado; Foro de Santos - 12a. Vara Cível; Data do Julgamento:
26/09/2013; Data de Registro: 27/09/2013)
em>ADJUDICAÇÃO DE BEM IMÓVEL COM DÉBITO DE IPTU -
AQUISIÇÃO QUE SE DÁ MANTENDO-SE O DÉBITO - NATUREZA
PROPTER REMDA DÍVIDA - AUSÊNCIA DE APORTE FINANCEIRO
PARA O PROCESSO, INVIABILIZANDO A QUITAÇÃO DOS TRIBUTOS
POSSIBILIDADE
DE
REGRESSO
CONTRA
OS
ATUAIS
PROPRIETÁRIOS. DECISÃO MANTIDA. /RECURSO IMPROVIDO./ /
(TJSP; Agravo de Instrumento 0274198-15.2009.8.26.0000; Relator (a):
Neves Amorim; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 23/03/2010;
Data de Registro: 05/04/2010)
Assim, cabe ao Condomínio agravado o pagamento da diferença
sobre o valor de avaliação do bem e o valor da dívida, consignando-se a possibilidade de
exercício de direito de regresso pelo pagamento de tributos, cujos valores devem ser
apurados em primeiro grau de jurisdição.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso.
ALFREDO ATTIÉ
Relator