Tribunal: TJSP
Processo: 1005879-06.2017.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Alcides Leopoldo
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-11
Data de publicação: 2020-01-11

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Legitimidade passiva da corré Tecnisa configurada – Cadeia de fornecimento - Atraso na entrega da obra – Transação firmada para indenizar o atraso – Ausência de alegação de vícios de consentimento ou de abusividade no valor pago extrajudicialmente – Contaminação do solo – Direito de informação observado – O autor recebeu informações claras e prévias acerca

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Legitimidade passiva da corré Tecnisa configurada – Cadeia de fornecimento - Atraso na entrega da obra – Transação firmada para indenizar o atraso – Ausência de alegação de vícios de consentimento ou de abusividade no valor pago extrajudicialmente – Contaminação do solo – Direito de informação observado – O autor recebeu informações claras e prévias acerca da existência da contaminação e consequentes restrições de uso, não cabendo, portanto, o pleito indenizatório por desvalorização decorrente de fato conhecido antes da contratação, e estimado pelo comprador na aceitação do preço – Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000006800
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005879-06.2017.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que é apelante RICARDO
AUGUSTO SALERNO, são apelados MADRID INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS
SPE LTDA e TECNISA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 11 de janeiro de 2020.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n.:1005879-06.2017.8.26.0606
Comarca: Suzano (2a Vara Cível)
Apelante: Ricardo Augusto Salerno
Apeladas: Madrid Investimentos Imobiliários Spe Ltda. e outra
Juiz:
Paulo Eduardo de Almeida Chaves Marsiglia
Voto n. 17.954
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Legitimidade passiva da corré Tecnisa configurada Cadeia de
fornecimento - Atraso na entrega da obra Transação firmada para
indenizar o atraso
Ausência de alegação de vícios de
consentimento ou de abusividade no valor pago extrajudicialmente
Contaminação do solo Direito de informação observado O
autor recebeu informações claras e prévias acerca da existência da
contaminação e consequentes restrições de uso, não cabendo,
portanto, o pleito indenizatório por desvalorização decorrente de
fato conhecido antes da contratação, e estimado pelo comprador na
aceitação do preço Recurso provido em parte.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais e
moral, alegando o autor que, em 22/12/2010, celebrou com as rés Instrumento
Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma e
Contrato de Prestação de Serviço de Intermediação Imobiliária, para a
aquisição do imóvel descrito na inicial, avençado o preço de R$ 165.866,80,
sendo que a previsão para a entrega da obra era para 31/03/2013, com prazo
de tolerância de 180 dias, mas a tradição somente se deu em 01/12/2014, e
embora o habite-se tivesse sido emitido em 25/03/2014, somente em
09/06/2014 houve a abertura da matrícula, que era fundamental para a
obtenção do financiamento bancário, e ainda, alega terem as rés agido de má-
fé, porque conheciam da contaminação do solo onde foi edificado o imóvel,
tanto que inseriram cláusula de vedação de perfuração e cultivo no local,
havendo posteriormente a CETESB confirmado a contaminação, razões pelas
quais pleiteia a aplicação de juros de mora de 12% ao ano sobre o valor do

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imóvel corrigido, desde o atraso da obra, a condenação das rés ao pagamento
de lucros cessantes de 0,5% do valor do contrato ao mês, indenização por
danos emergentes pela desvalorização do imóvel erigido em solo
contaminado, no importe de R$ 49.760,04, e compensação pelo dano moral
de trinta salários mínimos.
A r. sentença, cujo relatório se adota, extinguiu o feito em
relação à corré Tecnisa, sem resolução de mérito, com fulcro no art. 485, VI
do CPC, e julgou improcedentes os pedidos em relação à corré, condenando o
autor ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da causa (fls. 262/264).
O autor apelou pleiteando a concessão do benefício da
gratuidade de justiça, e sustentando a legitimidade passiva da Tecnisa, pela
aplicação do CDC em que as fornecedoras são solidariamente responsáveis
pelos danos ao consumidor, sendo, ainda, de rigor a inversão do ônus da
prova. No mérito, afirma ser devido o pagamento de juros de mora de 12% ao
ano do valor do contrato corrigido, pelo atraso injustificado na entrega do
empreendimento, e também lucros cessantes, pelo que o autor deixou de
auferir ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel, na ordem de 0,5% do
valor do contrato, atualizado pelo INCC até a emissão do habite-se e pelo
IPCA até a entrega das chaves. Sustenta, no mais que pela prévia ciência da
ré sobre a contaminação do solo no local de edificação do imóvel sem a
devida informação a esse respeito, cumulada com a venda do bem pelo preço
de mercado sem depreciação acarretou prejuízo, sendo que sempre haverá
desconfiança inclusive de futuros adquirentes do bem, acarretando
desvalorização do bem, havendo também caracterização de dano moral,
buscando a reforma para manter a corré Tecnisa no polo passivo e julgar
procedentes os pedidos iniciais (fls. 267/284).

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Foram apresentadas contrarrazões, sustentando-se a
manutenção da sentença (fls. 288/305).
É o Relatório.
No vigente CPC/2015 assiste à pessoa natural ou jurídica,
brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas,
as despesas processuais e os honorários advocatícios, direito à gratuidade da
justiça, em relação a algum ou a todos os atos processuais, ou na redução
percentual de despesas processuais (art. 98), presumindo-se verdadeira a
alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural (art.
99, § 3o), podendo o juiz indeferir o pedido somente se houver nos autos
elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais.
No caso, não existem evidências de que o autor esteja em
condições de pagar as despesas do processo e honorários advocatícios, sem
prejuízo do sustento próprio e da família, pois exerce a profissão de professor
municipal, e embora possua rendimentos mensais moderados, há grande
variação dos valores, em decorrência de acréscimos esporádicos decorrentes
da própria natureza da atividade (fls. 324/332), sendo de rigor considerar os
salários dos meses sem acréscimos, que se aproximam do valor do preparo
que seria exigido, o que é demasiadamente oneroso, e não havendo outros
indícios que infirmem o direito ao benefício pleiteado, a insuficiência de
recursos é presumida.
Na moderna intelecção do direito de acesso à justiça, não
há necessidade da prova do estado de miserabilidade para a concessão da
gratuidade da justiça, mas tão-somente a insuficiência de recursos
disponíveis, como deflui do art. 98 do CPC/2015, que exige apenas a

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"insuficiência de recursos" para pagar as custas, as despesas processuais e os
honorários advocatícios, sendo de rigor a concessão do benefício ao autor.
No mérito, as partes firmaram Instrumento Particular de
Promessa de Venda e Compra de Unidade Autônoma, para aquisição, pelo
autor, de imóvel residencial (fls. 34/64).
É inequívoca a relação de consumo no negócio que
envolve a incorporação, construção e comercialização de imóveis para
moradia, mediante pagamento financiado.
Está consolidado que: "o Código de Defesa do
Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora
se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento" (AgRg
no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014).
No sistema do CDC respondem solidariamente todos
aqueles que se inserem na cadeia de fornecimento de serviços e produtos.
Como preleciona Claudia Lima Marques: “ o art. 20 do
CDC concentra-se na qualidade dos serviços, no resultado obtido, e não na
atuação direta ou indireta do fornecedor e na valoração dessa atuação. Trata-
se, portanto, de uma norma genérica de garantia de prestabilidade do serviço,
que, ao mencionar apenas o 'fornecedor', institui uma solidariedade legal em
toda a cadeia de fornecedores, organizados para servir ao consumidor. Cabe
ao consumidor a escolha de contra quem irá reclamar, geralmente seu
contratante direto, como as agências de viagens, que poderão ressarcir-se com
base no disposto no parágrafo único do art. 7o do CDC. Frise-se que, quando
o caso é de serviços por muitos fornecedores (unidos entre si ou não), o dever
legal de qualidade é de todos”.

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Os arts. 14 e 18 do CDC consideram como
solidariamente responsáveis, e de forma objetiva, todos os integrantes da
cadeia de fornecimento.
Consoante o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça: “a melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles
que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem
responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a
toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e
adequação”(REsp 1058221/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011; REsp
1077911/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011).
A Tecnisa teve atuação preponderante no negócio,
enviando comunicações ao requerente acerca do atraso nas obras e da
instalação do condomínio (fls. 74/75) e constando seu logotipo na Posição
Financeira da Unidade (fls. 234/235) e no recibo de fls. 233, intervindo
diretamente de forma a dar credibilidade e confiança ao empreendimento, em
razão de seu conceito comercial e experiência, razão pela qual não se exime
de responder solidariamente pelas obrigações decorrentes de sua atividade
comercial e prejuízos sofridos pelos consumidores, estando as corrés na
mesma Cadeia de Fornecimento.
No mérito, não houve controvérsia acerca do atraso,
porém a ré procedeu à indenização mediante pagamento extrajudicial da
importância de R$ 1.253,79, com quitação ampla e irrestrita no que concerne
à dilação da entrega (fls. 233), o que ocorreu em 13/08/2014, quando já havia
sido expedido o habite-se (25/03/2014) e aberta a matrícula da unidade em

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09/06/2014 (fls.66), não se podendo imputar às rés, por falta de prova, a culpa
pelo atraso posterior ao acordo, na entrega das chaves do imóvel em
01/10/2014 (fls.76/77).
A lei prestigia a transação, por se cuidar de forma de
prevenção e de extinção de litígios mediante concessões mútuas (art. 840 do
Código Civil), em relação a direitos patrimoniais disponíveis, e de acordo
com o parágrafo único do art. 849 do Código Civil, a transação só se anula
por dolo, coação, ou erro essencial quanto à pessoa ou coisa controversa.
No caso, o autor não alegou qualquer vicio na celebração
dessa transação, e tampouco sustentou a abusividade que permitiria a revisão
do valor a ser restituído, com amparo no CDC, limitando-se o requerente a
pleitear indenização por danos materiais e moral decorrentes do atraso, sem
sequer mencionar o prévio recebimento de valores a este mesmo título.
Assim, descabe a revisão do valor previamente pago,
mantendo-se a improcedência dos pleitos indenizatórios referentes ao atraso,
inexistindo obrigação pelo pagamento de juros, multa ou lucros cessantes por
tal fundamento, bem como pela compensação por dano moral, pela
inexistência de violação a direito da personalidade.
Por sua vez, conforme o documento de fls. 236 enviado
pela CETESB à corré Madrid, verificou-se que o local do empreendimento
foi classificado como área contaminada, conforme o Processo no
23/00813/12, e que encontrava-se reabilitado para uso residencial, com
restrição ao uso das águas subterrâneas, conforme Termo de Reabilitação
Para o Uso Declarado n. 0189/2015 (fls. 237).
Não se descuida do fato de que a autorização de uso
residencial não afasta a existência de restrições, as quais evidentemente

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diminuem o uso do bem, e, por conseguinte, seu valor de mercado.
Contudo, no caso, inexistiu violação ao dever de
informação, considerando-se ter constado expressamente e de forma
destacada já no quadro resumo do contrato firmado entre as partes, a
existência de realização de estudos ambientais e a vedação de perfuração de
solo, de uso de águas subterrâneas e de cultivo no terreno (item G fls. 36).
Recebendo, portanto informações claras e prévias acerca
da existência da contaminação e consequentes restrições de uso, o requerente
pôde decidir de forma clara acerca da conclusão ou não do negócio, e a
adequação do preço estabelecido com a referida restrição, não cabendo,
portanto, o pleito indenizatório por desvalorização decorrente de fato
conhecido antes da contratação.
Assim, não comportando inversão do ônus da prova, pela
ausência de verossimilhança e hipossuficiência do consumidor, mantém-se a
improcedência de todos os pedidos.
Pelo exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, apenas para reconhecer-se legitimada passiva a corré Tecnisa,
majorando-se a verba honorária de vida pelo autor em 2%, em razão do
provimento apenas em parte do recurso, nos termos do art. 85, § 11, do
CPC/2015, observada a gratuidade de justiça ora concedida ao apelante, sem
prejuízo do disposto no § 3o do art. 98 do CPC/2015, a ser provado em
cumprimento de sentença.
ALCIDES LEOPOLDO
Relator
Assinatura Eletrônica