Tribunal: TJSP
Processo: 1006029-30.2019.8.26.0084
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Cristina Zucchi
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-12
Data de publicação: 2020-09-12

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO. CABIMENTO. DESNECESSÁRIA A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL OU PERICIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA COM DETERMINAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. PERMITIDA A RESCISÃO DOS CONTRATOS NOS TERMOS DA SÚMULA

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO. CABIMENTO. DESNECESSÁRIA A PRODUÇÃO DE PROVA ORAL OU PERICIAL. DESISTÊNCIA POR PARTE DOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA COM DETERMINAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E DEVOLUÇÃO DE 90% DOS VALORES PAGOS. PERMITIDA A RESCISÃO DOS CONTRATOS NOS TERMOS DA SÚMULA 1 DESTE TJSP. REEMBOLSO DOS VALORES PAGOS DEVE SE DAR DE UMA SÓ VEZ. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA No 2 DESTA CORTE E DA SÚMULA 543 DO STJ. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA ADEQUADAMENTE FIXADAS. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇAO DA VERBA HONORÁRIA SUCUMBENCIAL. INTELIGÊNCIA (ART. 85, § 11, DO CPC).

Recurso de apelação improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 33456
Registro: 2020.0000740346
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006029-30.2019.8.26.0084, da Comarca de Campinas, em que é apelante WGS
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA,
são
apelados
LUSINETE
FERREIRA DA CRUZ COSTA (JUSTIÇA GRATUITA) e JOÃO CARLOS COSTA
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), LÍGIA ARAÚJO BISOGNI E SOARES LEVADA.
São Paulo, 12 de setembro de 2020.
CRISTINA ZUCCHI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Voto no 33456
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Apelante: WGS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: LUSINETE FERREIRA DA CRUZ COSTA E OUTRO.
Comarca: Campinas- F. Vila Mimosa - 5a V. Cível
EMENTA:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. CERCEAMENTO
DE
DEFESA.
INOCORRÊNCIA.
JULGAMENTO
ANTECIPADO.
CABIMENTO.
DESNECESSÁRIA
A
PRODUÇÃO
DE
PROVA
ORAL
OU
PERICIAL.
DESISTÊNCIA
POR
PARTE
DOS
COMPRADORES.
SENTENÇA
DE
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
COM
DETERMINAÇÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E
DEVOLUÇÃO
DE
90%
DOS
VALORES
PAGOS.
PERMITIDA A RESCISÃO DOS CONTRATOS NOS
TERMOS DA SÚMULA 1 DESTE TJSP. REEMBOLSO DOS
VALORES PAGOS DEVE SE DAR DE UMA SÓ VEZ.
OBSERVÂNCIA DA SÚMULA No 2 DESTA CORTE E DA
SÚMULA 543 DO STJ. VERBAS DE SUCUMBÊNCIA
ADEQUADAMENTE FIXADAS. SENTENÇA MANTIDA.
MAJORAÇAO
DA
VERBA
HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL. INTELIGÊNCIA (ART. 85, § 11, DO
CPC).
Recurso de apelação improvido.
Trata-se de apelação (fls. 208/223, com preparo às fls. 224/226)
interposta contra a r. sentença de fls. 187/190, proferida pela MM. Juíza Viviani
Dourado Berton Chaves, cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente o
pedido inicial para “I- declarar rescindido o compromisso de compra e venda do
imóvel descrito na inicial; II- determinar à ré que se abstenha de proceder à cobrança
de quaisquer valores relativos ao contrato rescindido (parcelas do preço e despesas
condominiais relacionadas à unidade autônoma) e à inscrição dos nomes dos autores
nos cadastros de devedores inadimplentes dos órgãos de proteção ao crédito,
relativamente ao contrato e às parcelas aqui discutidas, tornando definitiva a
antecipação de tutela liminarmente concedida; III- condenar a ré a restituir aos

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autores o montante correspondente a 10% das parcelas da compra e venda (excluindo-
se do cálculo o sinal de R$ 3.500,00), na forma acima discriminada, com correção
monetária a partir dos desembolsos das parcelas correspondentes, e juros de mora de
1% ao mês desde o trânsito em julgado, e mediante pagamento único. Dada a
sucumbência recíproca cada parte arcará com suas despesas processuais. Honorários
advocatícios de 10% sobre o valor a ser restituído, pagos pela ré em favor da autora, e
10% sobre o valor retido, a ser pago pela parte autora em favor da requerida”.
Vieram embargos de declaração dos autores (fls. 195/198), que foram
acolhidos nos seguintes termos: “Com razão os autores, uma vez que tanto na
fundamentação quanto no dispositivo da sentença houve inversão dos percentuais a
serem retidos, com o saldo a ser devolvido à parte autora. Assim, ACOLHO os
presentes embargos para suprir o erro e contradição, passando a ter a sentença a
seguinte redação: (...) O montante a ser retido, portanto, deverá corresponder a 10%
dos valores pagos nas parcelas( equivalente a R$ 3.854,68), além do sinal de R$
3.500,00. A retenção em favor da requerida será, assim, de R$ 7.354,68, o que equivale
a menos de 18% do valor total pago. Observe-se que a correção deve incidir desde
cada desembolso, ao passo que os juros incidirão desde o trânsito em julgado desta.
Pagamento de uma só vez. Diante de todo exposto, JULGO PARCIALMENTE
PROCEDENTE O PEDIDO para o fim de; I- declarar rescindido o compromisso de
compra e venda do imóvel descrito na inicial; II- determinar à ré que se abstenha de
proceder à cobrança de quaisquer valores relativos ao contrato rescindido (parcelas
do preço e despesas condominiais relacionadas à unidade autônoma) e à inscrição dos
nomes dos autores nos cadastros de devedores inadimplentes dos órgãos de proteção
ao crédito, relativamente ao contrato e às parcelas aqui discutidas, tornando definitiva
a antecipação de tutela liminarmente concedida; III- condenar a ré a restituir aos
autores o montante correspondente a 90% das parcelas da compra e venda (excluindo-
se do cálculo o sinal de R$ 3.500,00), na forma acima discriminada, com correção
monetária a partir dos desembolsos das parcelas correspondentes, e juros de mora de

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1% ao mês desde o trânsito em julgado, e mediante pagamento único. Dada a
sucumbência recíproca cada parte arcará com suas despesas processuais. Honorários
advocatícios de 10% sobre o valor a ser restituído, pagos pela ré em favor da autora, e
10% sobre o valor retido, a ser pago pela parte autora em favor da requerida."
Apela a ré sustentando, preliminarmente, o cerceamento de defesa em
razão do julgamento antecipado da lide, uma vez que não foi oportunizada a produção
da prova testemunhal e pericial, requeridas tempestivamente. No mérito, alega que o
contrato entabulado entre as partes prevê que a devolução dos valores pagos, em caso de
rescisão, ocorreria de forma parcelada. Diz que a decisão proferida altera os termos do
pactuado pelas partes, que foram anuídos livremente, não havendo qualquer vício de
consentimento ou abuso na pactuação. Aduz que deve ser mantido o quanto pactuado.
Discorre sobre os prejuízos causados em decorrência da decisão. Argumenta sobre a
possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos, pois legalmente e
contratualmente pactuado. Afirma que se mostra equivocada e desproporcional a
restituição em uma única parcela de prestações pagas ao longo de 58 meses. Pede a
condenação exclusiva dos autores no ônus sucumbencial. Pugna pelo provimento do
recurso, com prequestionamento da matéria debatida nos autos.
O recurso é tempestivo (fls. 206/208) e foi recepcionado em primeiro
grau (art. 1010 e seguintes do CPC), preenchendo as suas necessárias condições de
admissibilidade.
Contrarrazões às fls. 232/242, pugnando pelo improvimento do recurso e
majoração da verba honorária.
É o relatório.

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O recurso foi regularmente processado.
Os autores ajuizaram a presente ação visando a rescisão de contrato de
promessa de compra e venda, sob o argumento de descumprimento do prazo de entrega
do bem pela ré, postulando pela devolução dos valores pagos e a suspensão da
cobrança.
Citada, a ré apresentou defesa sustentando, em resumo, que não houve
atraso na entrega do imóvel e que o arrependimento está condicionado à perda do valor
da entrada, utilizado para pagamento de despesas com corretagem, e à dedução de
valores incidentes sobre as parcelas mensais eventualmente quitadas (fls. 49/80).
O julgador monocrático julgou parcialmente procedente o pedido,
sobrevindo o recurso da ré.
Pois bem.
Não há que se falar em cerceamento de defesa ante o julgamento
antecipado, já que desnecessária a dilação probatória considerando os elementos dos
autos.
O julgamento antecipado da lide decorreu da aplicação das disposições
do Código de Processo Civil, que determinam ao Magistrado que conheça diretamente
do pedido e profira sentença quando as questões de mérito forem exclusivamente de
direito ou, se de fato e de direito, não for necessária a produção de outras provas.
A entrega da prestação jurisdicional realizada desta forma não gera, só
por si, nulidade ou violação ao princípio constitucional da ampla defesa. A legislação
deixa ao prudente arbítrio do julgador, convencido da suficiência das provas até então
produzidas, a decisão da pendência.
Para sustentar a necessidade da produção de outras provas deve a parte
demonstrar, indene de dúvida, que a sentença foi lançada prematuramente, e isso não

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ocorreu no caso em apreço.
A matéria versada nos autos é de direito e não reclamava a produção de
outras provas além das já existentes, estando o processo suficientemente instruído,
oferecendo elementos de convicção e a possibilidade do julgamento da lide no estado,
não havendo razão para a dilação probatória.
No mérito, não se discute a faculdade do comprador rescindir o
compromisso de compra e venda, independentemente de mora da vendedora, devendo
apenas arcar posteriormente com as perdas e danos que vierem a ser apuradas.
Na hipótese dos autos, a r. sentença reconheceu a inexistência de
inadimplemento contratual, consignando que a desistência no negócio se deu por
vontade dos autores sem que tenha havido culpa da ré, tema superado ante a ausência de
insurgência recursal neste ponto.
Incide, portanto, o teor da Súmula 01 deste E. Tribunal de Justiça:
“Súmula 01: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como
com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Cumpre apenas determinar os critérios a serem adotados para eventual
retenção de valores decorrente da rescisão contratual, não havendo insurgência da ré-
apelante quanto ao percentual fixado monocraticamente-10% sobre os valores das
parcelas pagas.
A retenção de valores pagos pelos compradores tem a finalidade precípua
de cobrir despesas administrativas e eventual prejuízo pelo desfazimento do negócio,
sendo que o decidido na r. sentença está de acordo com recente jurisprudência do C.

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Superior Tribunal de Justiça:
"A jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e
venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de
parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de
cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes”. (STJ, Agravo Interno no
Agravo em REsp 1417321/MA, 4a Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 19.8.2019).
Já no que toca à forma de devolução, a Corte Superior, em recurso
representativo de controvérsia já decidiu, confira-se:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO
CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.
DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para
efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores
devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes.
Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,
ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso
especial não provido”. (Resp no. 1.300.418/SC, STJ, Segunda Seção, Rel. Min. LUIS
FELIPE SALOMÃO, j. 13.11.2013)
Também nesse sentido a Súmula 543 do STJ:
“Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição
das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento”.
Ainda, a Súmula 02 deste Tribunal dispõe:

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“Súmula 02: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e
venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento
prevista para a aquisição”.
Logo, não há qualquer incorreção na r. sentença, tampouco desrespeito à
autonomia da vontade manifestada no contrato, já que pacificado o entendimento de que
a devolução dos valores pagos, na hipótese de rescisão do contrato, deve ser feita de
uma só vez.
A insurgência recursal mostra-se fraca para inverter o resultado do
julgamento, não trazendo o autor qualquer argumento que pudesse infirmar a decisão
combatida.
Oportuno mencionar que esta Corte já decidiu ações semelhantes, confira-
se alguns julgados:
“CERCEAMENTO DE DEFESA Julgamento antecipado da lide Provas dos autos aptas
ao julgamento da causa Questões de direito Cerceamento inocorrente Inteligência dos
arts. 139, inciso II, e 370, parágrafo único, do Novo Código de Processo Civil Preliminar
rejeitada. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA C.C. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS Compromisso de compra e venda
de imóvel Atraso na entrega da entrega da obra além do prazo de tolerância de 180 dias
(Súmula 164 do TJSP) - Prazo de tolerância fixado no contrato de 180 dias úteis para a
conclusão das obras - Cláusula abusiva - Aplicação do tema 1 do IRDR no
0023203-35.2016.8.26.0000 - Restituição integral das parcelas pagas e em parcela única
(Súmula 543 do STJ e Súmula 2 do TJSP) - Rescisão contratual por culpa exclusiva da
ré/apelante - Juros de mora desde a citação (art. 405 do Código Civil) Precedentes
envolvendo a mesma ré/apelante Sentença mantida Recurso não provido”. (TJSP;
Apelação Cível 1015909-53.2019.8.26.0405; Relator (a): Lígia Araújo Bisogni; Órgão
Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 20/07/2020; Data de Registro: 20/07/2020).
“Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel. Ação de rescisão contratual

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c./c. devolução de quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Rescisão contratual a
pedido dos promitentes compradores. Cerceamento de defesa afastado. Desnecessidade de
produção de prova pericial e oral. Inaplicabilidade da Lei 13.786/2018 aos contratos de
venda e compra assinados antes de sua vigência. Não se admite a forma parcelada de
restituição prevista em contrato. Incidência da Súmula 2 deste Tribunal. Arras/sinal.
Cláusula de retenção. Descabimento. Caráter confirmatório do sinal, integrante do valor
total do negócio. Cláusula penal do contrato que previa a retenção de 10% (dez por cento)
dos valores pagos, com expressa menção que cobriria também comissão de vendedores.
Contrato que não citava a comissão de corretagem indicando o valor total do negócio em
desconformidade com a tese vinculante (tema 938) assentada no REsp 1599511/SP.
Pretensão de retenção de comissão de corretagem afastada. Rescisão a pedido do
comprador por razões de cunho financeiro. Juros moratórios que devem incidir a partir do
trânsito em julgado (tema 1002, REsp 1740911/DF). Sentença parcialmente reformada,
apenas no tocante ao termo inicial dos juros de mora. Sucumbência mantida. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO”. (TJSP; Apelação Cível 1000745-91.2019.8.26.0229;
Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito Privado; Foro de
Hortolândia - 2a Vara Judicial; Data do Julgamento: 10/06/2020; Data de Registro:
10/06/2020).
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão contratual e devolução de
quantias pagas por iniciativa dos compradores. Interesse processual dos autores verificado.
Alegação de cerceamento de defesa. Inocorrência. Rescisão incontroversa. Devolução de
90% dos valores pagos. Pagamento que deve ser feito em parcela única. Súmula 543 do STJ
e Súmula 2 desta Corte. Precedentes. Pedido de dedução da fruição que não foi objeto de
contestação, nem analisado em sentença. Inovação recursal que não se admite. Ônus da
sucumbência corretamente carreados à ré. Recurso desprovido, na parte conhecida”.
(TJSP; Apelação Cível 1013995-12.2019.8.26.0224; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão
Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 9a Vara Cível; Data do
Julgamento: 13/07/2020; Data de Registro: 13/07/2020).
“Compromisso de compra e venda. Bem imóvel. Ação de rescisão contratual. Julgamento
antecipado da lide que não resultou em cerceamento de defesa. Dilação probatória
desnecessária. Rescisão contratual motivada pelo arrependimento dos compradores, não
havendo imputação de atraso na entrega da obra, como indevidamente reconhecido na
sentença. Hipótese que, no entanto, não desautoriza a restituição parcial e imediata das
quantias pagas, sendo abusiva a disposição contratual que prevê a devolução em parcelas.
Entendimento pacificado na jurisprudência da Corte e do Egrégio Superior Tribunal de
Justiça. Condenação mantida. Ônus da sucumbência corretamente carreado à parte

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vencida, que também deu causa ao ajuizamento da ação. Recurso improvido”. (TJSP;
Apelação Cível 1007882-58.2019.8.26.0348; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão Julgador:
32a Câmara de Direito Privado; Foro de Mauá - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/07/2020; Data de Registro: 13/07/2020).
“Compromisso de compra e venda Ação de Rescisão de Contrato c.c. Reembolso de
Valores Pleito de rescisão formulado pelos compradores - Declaração de resolução do
negócio jurídico com reembolso de 10% dos valores pagos, além da retenção de arras/sinal
Cerceamento de defesa - Inocorrência - Inconformismo quanto à retenção do sinal -
Descabimento - Consistindo o adiantamento realizado em arras confirmatórias e não
meramente penitenciais inevitável o reconhecimento do direito dos compradores de haver
de volta o que pagaram, sob pena de enriquecimento ilícito
Sinal deve integrar o
montante pago para fins de cálculo do reembolso
Entendimento deste Tribunal -
Observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade
Vedação ao
enriquecimento ilícito
Reembolso dos valores pagos deve se dar de uma só vez

Observância a Súmula no 2 deste Tribunal Verbas de sucumbência adequadamente
fixadas
Correta determinação de apuração de eventual abusividade das cláusulas
contratuais
Sentença reformada
Recurso dos Autores parcialmente provido e
improvido o da Ré”. (TJSP; Apelação Cível 1003411-37.2019.8.26.0400; Relator (a): Luiz
Antonio Costa; Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de Olímpia - 2a Vara
Cível; Data do Julgamento: 04/06/2020; Data de Registro: 04/06/2020).
Assim sendo, indemonstrado o desacerto da r. sentença, de rigor a sua
manutenção por seus próprios fundamentos, inclusive no que toca ao ônus
sucumbencial.
Em razão do insucesso da ré- apelante nesta fase recursal e, em atenção à
ordem processual, não há como deixar de se atentar para a necessidade de aumento da
verba honorária destinada ao patrono da parte contrária, que atuou nesta instância,
oferecendo resposta ao recurso de apelação. Assim sendo, majoro a verba honorária
advocatícia para 12% sobre o valor a ser restituído (art. 85, §§ 2.o e 11 do CPC).

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O prequestionamento, essencial à admissibilidade dos recursos
excepcionais, está, nos termos exigidos pelas Cortes Superiores, realizado, sem que
tenha ocorrido violência a algum preceito jurídico, apontado ou não pelas partes.
Ante o exposto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso, nos termos
do acórdão.
CRISTINA ZUCCHI
Relatora