Tribunal: TJSP
Processo: 1000231-05.2017.8.26.0102
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-01

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - COBRANÇA DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO QUANTO A UM DOS IMÓVEIS – DESPEJO SÓ SOBRE O IMÓVEL LOCADO – RECONVENÇÃO - DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO GERADOR
1 – Para fins de despejo, basta, ainda que oralmente, a prova do contrato de locação, a qual, ausente, leva à improcedência do pedido, pois inexiste

Ementa:
APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - COBRANÇA DE ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO QUANTO A UM DOS IMÓVEIS – DESPEJO SÓ SOBRE O IMÓVEL LOCADO – RECONVENÇÃO - DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - DANOS MORAIS – AUSÊNCIA DE PROVA DO FATO GERADOR
1 – Para fins de despejo, basta, ainda que oralmente, a prova do contrato de locação, a qual, ausente, leva à improcedência do pedido, pois inexiste contrato a ser resolvido. Conjunto probatório indica suficientemente que um dos imóveis foi cedido a título gratuito ao réu.
2 – Reconvenção. Pedido de indenização por danos materiais pelas reformas no imóvel locado. Acolhimento, com ressalva quanto às pretensões prescritas (CC, art. 206, § 3o).
3 – Indenização por danos morais descabida, visto que o fato gerador dos danos (suposta promessa de compra e venda) não foi atestado por nenhuma das testemunhas, tampouco pelas demais provas.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000987750
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000231-05.2017.8.26.0102, da Comarca de Cachoeira Paulista, em que é apelante
ALEXANDRE JOSÉ MALAQUIAS, é apelado JOSE FORTES PORTO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000231-05.2017.8.26.0102 -Voto no
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VOTO 30187
APELANTE: ALEXANDRE JOSÉ MALAQUIAS (JG)
APELADO: JOSE FORTES PORTO
COMARCA: CACHOEIRA PAULISTA
AÇÃO DE DESPEJO E RECONVENÇÃO
JUÍZA SENTENCIANTE: DRA. JULIANA GUIMARÃES ORNELLAS
(VH)
EMENTA
APELAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - COBRANÇA DE
ALUGUÉIS – AUSÊNCIA DE PROVA DE CONTRATO
DE LOCAÇÃO QUANTO A UM DOS IMÓVEIS -
DESPEJO SÓ SOBRE O IMÓVEL LOCADO -
RECONVENÇÃO
-
DANOS
MATERIAIS
COMPROVADOS - DANOS MORAIS - AUSÊNCIA DE
PROVA DO FATO GERADOR
1 – Para fins de despejo, basta, ainda que oralmente, a
prova do contrato de locação, a qual, ausente, leva à
improcedência do pedido, pois inexiste contrato a ser
resolvido. Conjunto probatório indica suficientemente que
um dos imóveis foi cedido a título gratuito ao réu.
2 – Reconvenção. Pedido de indenização por danos
materiais pelas reformas no imóvel locado. Acolhimento,
com ressalva quanto às pretensões prescritas (CC, art. 206, §
3o).
3 – Indenização por danos morais descabida, visto que o
fato gerador dos danos (suposta promessa de compra e
venda) não foi atestado por nenhuma das testemunhas,
tampouco pelas demais provas.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. Sentença de
fls. 197/204, cujo relatório se adota, que julgou (i) PARCIALMENTE
PROCEDENTE a ação, determinando a desocupação dos imóveis indicados
na inicia, no prazo de noventa dias, e condenando o réu ao pagamento dos
alugueis vencidos desde nov/2016 até a data da desocupação, com correção
desde o vencimento e com juros moratórios desde a citação, e (ii)
PARCIALMENTE PROCEDENTE a reconvenção, condenando o autor-
reconvindo ao pagamento de despesas decorrentes da reforma dos imóveis (R$
5.713,03), com correção monetária desde a reconvenção e com juros
moratórios desde a citação. Por força da sucumbência recíproca, condenou as
partes ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa,

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observada a justiça gratuita
A D. Magistrada a quo, com amparo em farta instrução, concluiu
provada a propriedade do imóvel n. 3 pelo autor, e que este fora locado ao réu
por meio de contrato verbal. Como o réu confessou o inadimplemento,
reconheceu a pretensão do autor, determinando o despejo e condenando o réu
ao pagamento dos alugueis em atraso. Rejeito, contudo, a multa contratual
requerida pelo autor, sendo esse o único ponto de sua sucumbência. Na
reconvenção, julgou procedente apenas o pedido de indenização das
benfeitorias empreendidas no imóvel pelo réu.
As partes opuseram embargos de declaração (fls. 207/209 e
210/212), acolhidos para ampliar a fundamentação no tocante à rejeição do
pedido de condenação em multa contratual e para retificar o dispositivo na
parte da reconvenção.
Houve recurso de apelação por parte do réu (fls. 218/228).
Alegou, em suma, estas teses: (i) ausência de prova de
propriedade do imóvel n. 3 pelo autor, de modo que o processo deveria ter sido
extinto sem resolução de mérito, (ii) retificação do dispositivo tornou a
condenação reconvencional ilíquida, (iii) indenização por danos morais, diante
da promessa de venda do imóvel não cumprida.
Contrarrazões às fls. 236/241.
Foi determinada a realização de tentativa de conciliação via
CEJUSC (fls. 244), porém o autor veio a manifestar seu total desinteresse na
audiência, dada sua idade avantajada, o que motivou seu cancelamento pelo I.
Juiz a quo e a remessa dos autos a este E. TJSP novamente.
É a síntese do necessário.
O recurso merece parcial provimento.
Trata-se de ação de despejo com cobrança de alugueis em atraso
fundada em dois contratos de locação: (i) do imóvel de n. 21, contrato por
escrito celebrado em ago/2011, incontroverso (fls. 15/16), e (ii) do imóvel de
n. 3, contrato verbal cuja existência, termos e outras questões são todas
controvertidas.

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Quanto ao primeiro imóvel, o inadimplemento é confesso (fls. 26),
não restando controvérsia. Remanesce, contudo, o impasse quanto ao imóvel
de n. 3.
A ação de despejo possui como pressuposto a existência de um
contrato de locação, que pode assumir tanto a forma escrita quanto a verbal.
Não é objeto dessa ação a discussão sobre a propriedade do imóvel. Basta a
prova de um contrato de locação inadimplido para que seja deferido o pedido
de despejo. Essa é a orientação desta C. Câmara:
APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA – LOCAÇÃO
– NATUREZA PESSOAL – PROVA DA PROPRIEDADE
IRRELEVANTE – AUSÊNCIA DE PROVAS – ÔNUS DA PROVA –
RELAÇÃO
NÃO
DEMONSTRADA
–
AUSÊNCIA
DE
ONEROSIDADE – LOCAÇÃO RECHAÇADA. - A relação
locatícia ostenta natureza pessoal, irrelevante e prescindível a
discussão sobre a propriedade – precedentes. Intolerável, no
entanto, a ação de despejo proposta sem prova da existência da
locação entre as partes (art. 333, do Código de Processo de 1973)
– ausente qualquer indício ou elemento capaz de apontar a
característica onerosa da posse da requerida, evidente contrato
de comodato entre as partes, especialmente considerado o vínculo
anteriormente estabelecido (ex-nora) – conduta processual
limítrofe, advertência quanto ao dever de colaboração (art. 6o, do
NCPC); - Manutenção da decisão por seus próprios e bem
lançados fundamentos – artigo 252 do Regimento Interno do
Tribunal de Justiça de São Paulo; RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 0008433-29.2011.8.26.0318; Relator
(a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 27a Câmara
Extraordinária de Direito Privado; Foro de Leme - 3a. Vara
Judicial; Data do Julgamento: 05/06/2017; Data de Registro:
20/06/2017)
AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE
ALUGUEIS – DÚVIDA QUANTO À PROPRIEDADE DO
IMÓVEL – IRRELEVÂNCIA – PROVA DO CONTRATO DE
LOCAÇÃO – INADIMPLÊNCIA COMPROVADA 1 – A ação de
despejo tem natureza constitutiva-negativa e alberga relação
pessoal, na medida em que seu objeto (pedido) é a resilição do
contrato de locação, que, por consequência, poderá resultar na
expedição do mandado de despejo, se o imóvel não tiver sido
desocupado
voluntariamente.
Portanto,
prescindível
a
comprovação da propriedade, se houver prova do contrato de
locação. Precedentes. 2 – Havendo prova do contrato de locação
e prova da inadimplência, deve-se julgar procedente a ação de
despejo cumulada com cobrança de alugueis atrasados, limitando-

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se aos alugueis não fulminados pela prescrição trienal (CC, art.
206, § 3o, I). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO
(TJSP; Apelação Cível 1107572-96.2017.8.26.0100; Relator
(a): Maria Lúcia Pizzotti; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
27/11/2019; Data de Registro: 12/12/2019)
Posto isso, a única prova imprescindível é a que demonstre a
existência de um contrato de locação. Analisemos as provas produzidas.
O autor disse na inicial o seguinte:
“Em meados do ano de 2016, o imóvel de número 3
(localizado ao lado do locado pelo requerido) foi
desocupado pelo antigo inquilino, tendo o requerido
aberto uma passagem e passado a ocupar também este
imóvel” (fls. 2).
O réu na contestação afirmou que “recebeu permissão (...) a título
gratuito” (fls. 23) desde 1998.
As testemunhas auscultadas, ao contrário do que foi dito pelo
autor, expuseram que o réu se encontra no imóvel há vinte anos, exercendo
nele atividade de soldador e serralheiro (testemunhas Roniel, 50s-1m06s, e
Delfino, 1m08s-21s). As provas de pagamento de despesas inerentes ao uso do
imóvel datam de 1998 (fls. 40/43), corroborando o que foi dito pelas
testemunhas.
De antemão, percebe-se que a história contada pelo autor não era
verdade. O réu está nesse imóvel há muitos anos. Resta saber se por meio de
contrato de locação ou por tolerância gratuita. Para isso, caberia ao autor a
prova do contrato de locação sobre o imóvel n. 3, prova que não veio aos
autos.
Ninguém presenciou a celebração do contrato do imóvel de n.
3 ou sabe algo a respeito dele. A testemunha Delfino disse que não sabe
dizer sobre a existência de uma locação sobre o imóvel n. 3 (2m09s-30s). As
testemunhas arroladas pelo autor em nada lhe ajudaram para a questão do
imóvel de n. 3. Djalma Sene disse ter sido testemunha do contrato de 2011

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(imóvel n. 21) - curiosamente, a testemunha se contradisse com o andar do
depoimento, pois declarou não ter presenciado a assinatura nem as
negociações do contrato. Roberto Souza Coutinho também disse não ter
presenciado locação anterior à de 2011 (0m15s-39s e reiteração em
01m30s-51s).
Roberto, aliás, trouxe uma relevante informação. Mencionou
“antes de 2011 não tinha, era informal deles, amizade deles. Eu nunca
cheguei a presenciar [pagamento de aluguel]” (3m04s-11s). Essa prova
corrobora a versão do réu.
A falta de provas é tamanha que, ainda que se concluísse pela
prova de contrato de locação do imóvel n. 3, permaneceria irresoluta a questão
do valor do aluguel. Em nenhum momento o autor foi capaz de informar qual
o valor do aluguel convencionado, ainda que verbalmente, com o réu. É
requisito mínimo para a existência do contrato, enquanto negócio jurídico, o
acordo quanto ao aluguel (CC, art. 565, caput).
Nesse cenário, entendendo que competia ao autor a prova do
negócio jurídico pressuposto da ação de despejo (contrato de locação, CPC,
art. 373, I), concluo não ter se desvencilhado do ônus probatório, de
maneira que assento a premissa fática de que o imóvel n. 3 não foi locado ao
réu.
Isso não quer dizer que o réu poderá ficar irrestritamente no
imóvel. Caberá ao autor lançar mão de meios processuais adequados à relação
que tenha sido travada entre as partes (ação possessória, ação petitória, etc.).
Para fins de despejo, sem contrato de locação, a ação deve ser julgada
improcedente quanto ao imóvel de n. 3, em atenção à primazia do julgamento
de mérito (CPC, art. 488).
No que toca ao pedido reconvencional, o réu comprovou, por
meio de recibos, notas fiscais e orçamentos, as despesas despendidas para a
reforma do imóvel n. 21 (fls. 69/111). Na contestação à reconvenção, o
autor/reconvindo não impugnou especificamente tais documentos (fls.
120/122), de modo que sua manifestação tardia (apenas em embargos de
declaração, fls. 207/209) atenta ao princípio da eventualidade/concentração da
defesa (CPC, art. 341).
A única ressalva a ser feita é quanto a dois recibos de fls. 75 (R$

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55,70 e R$ 810,00). Ambos se encontram fulminados pela prescrição trienal
(CC, art. 206, § 3o, V).
O valor total deve ser de R$ 4.606,80 (fls. 69/111), pois este
representa o montante da planilha (fls. 108/111) já descontado os dois
primeiros valores (prescritos, R$ 71,18 e R$ 1.035,05). O montante deverá ser
corrigido desde 13.6.2017 e com juros moratórios a partir da intimação para
responder à reconvenção (mora ex persona), ambos fluindo até a data do
efetivo pagamento.
Finalmente, há o pedido de indenização por danos morais. Embora
esta Desembargadora entenda que o dano em si prescinda de provas, o mesmo
não pode ser dito em relação aos fatos lesivos.
Mantendo a coerência com o restante do voto, o fato gerador dos
danos morais é uma suposta prova de promessa de compra e venda
envolvendo o imóvel n. 21 (alugado, fato incontroverso). Essas tratativas não
foram provadas, nem mesmo com a produção de prova oral. Não há nos autos
nada a indicar que o autor tenha prometido alienar esse imóvel ao réu,
tampouco que eles tenham negociado isso.
Se o dano não precisa de provas, o fato que o gera precisa. E, no
caso, não há provas demonstrando a existência desse negócio jurídico
frustrado.
Resumindo o voto, acolho os pedidos relativos ao imóvel n. 3 e à
reconvenção (esse apenas parcialmente), pela inexistência de contrato de
locação e pela existência de provas demonstrando os gastos com o imóvel n.
21, e rejeito o pedido de indenização por danos morais.
Diante disso, pelo meu voto, dou PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso de apelação, reformando a r. Sentença parcialmente, a fim de julgar a
ação PARCIALMENTE PROCEDENTE, mantendo o despejo e a
condenação de alugueis quanto ao imóvel n. 21, porém excluindo o despejo
quanto ao imóvel n. 3, e de julgar a reconvenção PARCIALMENTE
PROCEDENTE, condenando o autor/reconvindo ao pagamento de
indenização por danos materiais no valor de R$ 4.606,80 (fls. 69/111), com
correção monetária desde 13.6.2017 e com juros moratórios a partir da
intimação para responder à reconvenção (mora ex persona), ambos fluindo até
a data do efetivo pagamento.

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Com relação à ação principal, em decorrência da sucumbência
mínima do autor (sucumbiu apenas no despejo do imóvel n. 3), o réu arcará
integralmente com as custas, com as despesas processuais e com os honorários
advocatícios, fixados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), conforme art. 85, § 8o,
do CPC. Na reconvenção, o réu sucumbiu na maior parte da ação
(aproximadamente 2/3), de modo que arcará integralmente com as custas, com
as despesas processuais e com os honorários advocatícios, fixados em doze por
cento sobre o valor atualizado do proveito econômico auferido pelo autor com
a sucumbência do réu. Ambas condenações devem levar em consideração a
gratuidade concedida ao réu.
Maria Lúcia Pizzotti
Desembargadora