Tribunal: TJSP
Processo: 0019492-58.2011.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-18
Data de publicação: 2020-09-02

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Acórdão devolvido à cognição desta Relatoria para exame de possível divergência de orientação do C. Superior Tribunal de Justiça, em respeito ao art. 1.030, II, do CPC/15. Inversão da multa contratual. Possibilidade. Entendimento consolidado pelo STJ, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (REsp no 1.614.721/DF e REsp no 1.631.485/DF – Tema 971). O pleito

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Acórdão devolvido à cognição desta Relatoria para exame de possível divergência de orientação do C. Superior Tribunal de Justiça, em respeito ao art. 1.030, II, do CPC/15. Inversão da multa contratual. Possibilidade. Entendimento consolidado pelo STJ, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (REsp no 1.614.721/DF e REsp no 1.631.485/DF – Tema 971). O pleito de inversão da cláusula penal pode ser atendido. Multa fixada em 10% do valor atualizado do contrato. REFORMA PARCIAL DA DECISÃO ANTERIORMENTE PROFERIDA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000709150
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
0019492-58.2011.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que são
apelantes/apelados RODRIGO GOMES RIBEIRO e PAULA TEIXEIRA
MESSIAS, são apelados/apelantes GAFISA SPE-48 S/A e GAFISA S/A.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal
de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Reformaram
parcialmente a decisão anteriormente proferida. V.U.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores JOÃO PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI
NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 18 de agosto de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado

Apelação Cível no 0019492-58.2011.8.26.0562
Voto no 44334
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VOTO No: 44334
APELAÇÃO CÍVEL No 0019492-58.2011.8.26.0562
COMARCA:Santos
Aptes/Apdos: Rodrigo Gomes Ribeiro e Paula Teixeira Messias
Apdos/Aptes: Gafisa Spe-48 S/A e Gafisa S/A
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Acórdão
devolvido à cognição desta Relatoria para exame de possível
divergência de orientação do C. Superior Tribunal de Justiça,
em respeito ao art. 1.030, II, do CPC/15. Inversão da multa
contratual. Possibilidade. Entendimento consolidado pelo
STJ, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos (REsp
no 1.614.721/DF e REsp no 1.631.485/DF – Tema 971). O
pleito de inversão da cláusula penal pode ser atendido. Multa
fixada em 10% do valor atualizado do contrato. REFORMA
PARCIAL
DA
DECISÃO
ANTERIORMENTE
PROFERIDA.
Trata-se de ação de obrigação de fazer, c.c.
indenização, julgada procedente em parte pela r. sentença de fls., proferida
pelo n. Magistrado Cláudio Teixeira Villar, de relatório adotado.
A ação foi julgada parcialmente procedente pela
r. sentença de fls. 456/465.
As partes apelaram (fls. 496/509 e 519/542).
O
Acórdão
recorrido
(fls.
592/614)
deu

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provimento ao recurso dos autores e parcial provimento ao apelo das
requeridas, com a seguinte ementa:
“Ação de obrigação de fazer, c.c. indenização - Compra
e venda - Sem prova do motivo de força maior,
injustificada e ilícita a extensão do prazo do processo
construtivo (até mesmo por 180 dias), configurando-se a
mora da construtora a partir do primeiro dia útil
subsequente ao originalmente assinalado para entrega
do imóvel (maio de 2010), a qual perdura até a efetiva
entrega da unidade habitacional aos compromissários
compradores (em 27.01.2012) Na pendência da mora,
além de não fluir a correção monetária do saldo
devedor,
respondem
as
requeridas
pelos
danos
emergentes (despesas com guarda móveis suportadas
pelos demandantes, que serão quantificadas em
liquidação de sentença, com correção monetária a partir
de cada desembolso, na forma da Tabela Prática desta
Corte, e juros moratórios de 1% ao mês, da data da
citação) Multa moratória Inexistência de previsão
contratual
Impossibilidade
Aplicação afastada -
Taxa de corretagem de responsabilidade exclusiva da
vendedora, tendo em vista que a autora compareceu ao
seu estande de vendas e foi compelida a firmar contrato
de assessoria técnico-imobiliária, sem qualquer atividade
de aproximação útil A comissão do corretor deve ser
paga por aquele que o contratou e, in casu, a
responsabilidade financeira é inegável e exclusivamente
da vendedora, que contratou previamente os serviços a
serem prestados a qualquer interessado que aparecesse
junto ao empreendimento Devolução de valores devida
Venda casada - Condenação das requeridas ao
pagamento integral das custas e despesas processuais,
bem como de honorários sucumbenciais de 10% do valor
atualizado da condenação Recurso provido dos autores
e provido em parte o das requeridas”.
Aos embargos de declaração interposto pelas

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partes (fls. 617/620 e 622/626), acolhidos em partes, constou: “As
requeridas têm razão, em parte, quando aduzem que o dispositivo foi
omisso quanto à exclusão dos lucros cessantes, o que fica, agora, sanado,
passando a constar também a exclusão dos lucros cessantes ao lado da
multa moratória que, como bem salientado na r. decisão embargada, foi
afastada diante de sua não previsão contratual. Motivo justo apresentou
os autores, mas, também em parte, pois, se quitado o valor do imóvel,
citado na inicial, as vendedoras tem o dever de devolver montante
recebido a maior, a ser apurado em liquidação de sentença” (fls.
628/633).
Houve interposição de Agravo Regimental o qual
foi negado provimento (fls. 636/638 e 646/651).
Recurso Especial de ambas as partes (fls. 654/668
e 695/772), seguido de contrarrazões (fls. 776/784 e 786/802).
Ante a negação do recurso especial dos
requerentes, os recorrentes interpuseram Agravo em Recurso Especial (fls.
812/824), contraminuta fls. 830/839.
O processo foi encaminhado ao Superior Tribunal
de Justiça (fls. 902) que determinou o retorno dos autos ao Tribunal de

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origem para ficar suspenso até pronunciamento definitivo daquele Órgão
Superior acerca do tema controvertido, afetado pela sistemática de
julgamento dos Recursos Repetitivos (TEMA 971 - “possibilidade ou não
de inversão, em desfavor da construtora (fornecedor), da cláusula penal
estipulada exclusivamente para o adquirente (consumidor), nos casos de
inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega de imóvel
em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda”
(934/934vo e 964).
Por força da decisão de fls. 967/968, por decisão
do Excelentíssimo Desembargador Presidente da Seção de Direito Privado
desta Corte, recebi os autos para fins de novo exame, pela Colenda Turma
Julgadora, em virtude da fixação de teses relativas à matéria sub judice,
nos termos do artigo 1.030, II do Código de Processo Civil de 2015.
É o Relatório.
Da inversão da cláusula penal.
O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento
sob o rito dos recursos repetitivos, formulou tese no sentido de admitir a
inversão da cláusula penal, nos seguintes termos: “RECURSO ESPECIAL
REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE

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IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N.
13.786/2018.
CONTRATO
FIRMADO
ENTRE
AS
PARTES
ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO
DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO
JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO
OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA
DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a
seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a
fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações
heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em
dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial
parcialmente provido” (Tema 971
REsps no 1.614.721-DF e
1.631.485/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 22/05/2019, DJ
25/06/2019).
Por
conseguinte,
existindo
cláusula
penal
estipulada exclusivamente em caso de inadimplemento do adquirente, é
possível a fixação de indenização proporcional à obrigação da vendedora.
Assim, se apresenta possível aplicar às Rés a

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multa moratória fixada no contrato para punir o comprador, de maneira
a suprir a omissão (pouco importa se acidental ou não) do instrumento
negocial e, dessa forma, manter o equilíbrio entre os contraentes.
Consta do Termo de Declaração na cláusula 4.2, a
estipulação da multa moratória no percentual de 10% em desfavor do
comprador para o caso de atraso no pagamento das parcelas (fls. 87/98).
Sendo assim, o pleito de inversão da cláusula
penal pode ser atendido, ficando reformado o v. acórdão, para impor a
multa de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, em desfavor
da ré.
Ante
o
exposto.
REFORMA-SE
PARCIALMENTE o v. acórdão anteriormente proferido, nos termos
acima,
BERETTA DA SILVEIRA
Relator