Tribunal: TJSP
Processo: 1014501-94.2018.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Ana Lucia Romanhole Martucci
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-03
Data de publicação: 2020-11-03

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO COMINATÓRIA. LOCAÇÃO. Autor que busca substituir garantia dada em contrato de locação não residencial. Intenção de venda de imóvel dado em caução. Locadora que se opõe à substituição. Sentença de improcedência que deve ser mantida. Locadora que não é obrigada a aceitar a pleiteada substituição. Seguro de fiança fornecido que não abrange a totalidade das obrigações do locatário.

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO COMINATÓRIA. LOCAÇÃO. Autor que busca substituir garantia dada em contrato de locação não residencial. Intenção de venda de imóvel dado em caução. Locadora que se opõe à substituição. Sentença de improcedência que deve ser mantida. Locadora que não é obrigada a aceitar a pleiteada substituição. Seguro de fiança fornecido que não abrange a totalidade das obrigações do locatário. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000898439
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1014501-
94.2018.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DIA BRASIL
SOCIEDADE LIMITADA, é apelada SONIA MARIA SIMÃO JACOB.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente sem voto), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 3 de novembro de 2020.
ANA LUCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014501-94.2018.8.26.0006 -São Paulo - Voto: no
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Voto no 24166
Apelação Cível 1014501-94.2018.8.26.0006
Apelante: Dia Brasil Sociedade Limitada
Apelado: Sonia Maria Simão Jacob
Comarca: São Paulo
Juiz: José Luiz de Jesus Vieira
APELAÇÃO.
AÇÃO
COMINATÓRIA.
LOCAÇÃO. Autor que busca substituir garantia
dada em contrato de locação não residencial.
Intenção de venda de imóvel dado em caução.
Locadora que se opõe à substituição. Sentença de
improcedência que deve ser mantida. Locadora que
não é obrigada a aceitar a pleiteada substituição.
Seguro de fiança fornecido que não abrange a
totalidade das obrigações do locatário. Sentença
mantida. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a respeitável
sentença de fls. 224/229, cujo relatório se adota, que, em ação de obrigação de fazer,
julgou improcedente o pedido; bem como impôs que o autor arque com as despesas e
custas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
causa atualizado.
Inconformado, apela o autor sustentando, em suma, que o
imóvel dado em garantia já foi alienado, sendo necessária a substituição da garantia;
que possível a substituição da caução imobiliária pelo seguro garantia, nos termos do
artigo 40, III da Lei de Locações; que a alienação do imóvel caucionado, além de ter
sido informada à apelada, faz parte do planejamento estratégico do apelante de

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reverter os seus ativos imobilizados como forma de otimizar a própria operação, com
a inauguração de novas lojas, desenvolvimento de novo modelo de negócios e
geração de mais empregos; que obrigar o autor a manter uma propriedade apenas
para caucionar o contrato de locação enseja o desequilíbrio contratual cujo
cumprimento se torna excessivamente oneroso; que o seguro garantia é modalidade
de garantia superior à caução; e que apesar do artigo 38, § 2° da Lei de Locações
limitar a garantia em dinheiro ao máximo de valor equivalente a 3 meses de aluguel,
foi oferecida garantia de 12 meses de aluguel.
Houve resposta (fls. 249/260).
É o relatório.
O apelo não é de ser provido.
Pretende o autor, com a presente demanda, impor que a ré,
locadora de imóvel ao autor, aceite substituir garantia dada em tal contrato, pois
vendeu o imóvel que serve de caução na contratação. Oferece, em substituição,
seguro-garantia no valor de 12 meses do valor locatício.
A respeitável sentença julgou improcedente o pedido,
entendendo não ser possível impor à locadora que aceite garantia diversa, ainda mais
em valor que só cobriria um ano de contrato, enquanto ainda restam
aproximadamente quatro anos de locação.
E, respeitado entendimento contrário, a sentença deve ser
mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
De pronto, inaplicável ao caso o artigo 40, III da Lei de
Locações, conforme sustentado pelo autor.
Ocorre que, como informado durante todo o trâmite processual,

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a relação locatícia discutida foi garantida com caução de bem imóvel (de propriedade
do próprio locatário), e não por fiador.
Logo, inaplicável a hipótese levantada, a qual prevê a
possibilidade de substituição de fiador ou modalidade de garantia quando houver
alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de
residência sem comunicação ao locador.
Além do mais, não há sequer notícia de que o autor tenha
alienado ou gravado todos seus bens imóveis.
Ainda que assim não fosse, incabível, igualmente, se impor à
locadora a substituição de garantia, caso não acorde com a nova a ser cedida.
Como se depreende da redação dos artigos 37 e 40 da Lei de
Locação, a modalidade da garantia locatícia é opção do locador, e não do locatário. A
locadora, no caso, não estava obrigada a aceitar garantia diversa daquela que foi
expressamente pactuada entre as partes
Havendo oposição à substituição da caução anteriormente dada,
de rigor a improcedência do pedido, pois a locadora não é obrigada a aceitar garantia
diversa daquela inicialmente ajustada; vez que estabelece o artigo 39 da Lei no
8.245/91: Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Ademais, é a jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça:
LOCAÇÃO DE IMÓVEL - AÇÃO DE SUBSTITUIÇÃO
DE
GARANTIA
DADA
EM
CONTRATO
DE
LOCAÇÃO - OPOSIÇÃO DOS LOCADORES -
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - MANUTENÇÃO

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- LOCADORES QUE NÃO SÃO OBRIGADOS A
ACEITAR A PLEITEADA SUBSTITUIÇÃO - ARTIGO
39 DA LEI No 8.245/91. Apelação improvida. (TJSP;
Apelação Cível 1001684-70.2019.8.26.0003; Relator
(a): Jayme Queiroz Lopes; Órgão Julgador: 36a
Câmara de Direito Privado; Foro Regional III -
Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
09/07/2020; Data de Registro: 09/07/2020)
Locação de imóvel residencial. Despejo por infração
contratual. Fiadores indicados pelo locatário que não
assinaram o novo contrato firmado entre as partes
litigantes,
declarando
expressamente
que
não
garantiriam a avença. Fato que não invalida o contrato
de locação, mas enseja o dever do locatário substituir
os fiadores indicados. Parte que, mesmo notificada
pela locadora, não procedeu à referida substituição.
Alteração da modalidade de garantia que dependia da
concordância da locadora, o que não ocorreu.
Infração apta a ensejar a rescisão do contrato de
locação, com base no artigo 9o, II, da Lei no 8.245/91.
Despejo
decretado.
Sentença
mantida.
Recurso
improvido. (TJSP; Apelação Cível 9274534-
94.2008.8.26.0000; Relator (a): Ruy Coppola; Órgão
Julgador: 3a Câmara Extraordinária de Direito
Privado; Foro Central Cível - 12a V.CÍVEL; Data
do Julgamento: 31/10/2013; Data de Registro:
02/11/2013) (grifos não originais)
Acrescente-se, para exterminar qualquer dúvida, que o autor faz
confusão entre os institutos da “caução em dinheiro”, na qual, de fato, é estabelecido
um teto de três meses de aluguel (artigo 38, § 2° da Lei 8.245/91); com o do seguro

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de fiança, o qual deve abranger a totalidade das obrigações do locatário (artigo 41 do
mesmo diploma legal).
A doutrina explica:
De acordo com o artigo em epígrafe, é ditado que, no
momento em que o seguro-fiança é contratado por
companhia seguradora devidamente autorizada pela
Superintendência de Seguros Privados-SUSEP, ela
deve fornecer, em caso de sinistro, a quantia total que
é devida pelo locatário como prémio em favor do
locador. Devem ser considerados não só os meses de
aluguel devidos, mas também todas as obrigações
derivadas da relação ex locato, incluindo-se reparos
ao imóvel, bem como honorários advocatícios,
sublocatários, custas judiciais etc. (GUILHERME,
Luiz Fernando do Vale de Almeida; Comentários à
lei de locações: Lei n. 8.245, de 18 de outubro de
1991; Barueri: Manole, 2017; p. 48) (grifos não
originais)
Assim, por qualquer ângulo que se olhe, descabido o pedido
para substituição da garantia contratual.
Note que, ao contrário do sustentado, não está se restringindo, de
nenhuma forma, os direitos de propriedade do imóvel do autor; entretanto, não se
pode obrigar a ré aceitar garantia diversa da combinada, e em valor inferior ao
determinado legalmente.
No mais, não se vislumbra desiquilíbrio contratual ou
onerosidade excessiva na manutenção de garantia já estipulada contratualmente
desde o início da relação contratual.

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Portanto, de rigor a manutenção da respeitável sentença.
Por conseguinte, diante do não provimento do recurso, e nos
termos do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil, majoram-se os honorários
fixados na sentença em favor dos patronos do autor para 12% sobre o valor
atualizado da causa, levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau de
recurso e os critérios previstos no §2o do mesmo dispositivo.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
ANA LÚCIA ROMANHOLE MARTUCCI
Relatora