Tribunal: TJSP
Processo: 1005887-85.2019.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-07
Data de publicação: 2020-08-07

Ementa:
Apelação - Compromisso de compra e venda – Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual com pedido de restituição de valores – Questão objeto de julgamento nos REsps no 1.551.951-SP e 1.791.511 - A decisão prolatada no REsp 1.791.531 não implicou superação da tese fixada em sede de recursos repetitivos - Pedido de devolução de taxa de assessoria – Há abusividade na cobrança da taxa de

Ementa:
Apelação - Compromisso de compra e venda – Ação declaratória de nulidade de cláusula contratual com pedido de restituição de valores – Questão objeto de julgamento nos REsps no 1.551.951-SP e 1.791.511 - A decisão prolatada no REsp 1.791.531 não implicou superação da tese fixada em sede de recursos repetitivos - Pedido de devolução de taxa de assessoria – Há abusividade na cobrança da taxa de despachante, consectária da taxa SATI, pois se traduzem em cumprimento de deveres inerentes aos contratos de compra e venda de imóveis - Efetiva prestação dos serviços não demonstrada – Devolução na forma simples – Sucumbência – majoração art. 85, §11o do CPC - Sentença mantida – Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000622355
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005887-85.2019.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é
apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada
JÉSSICA CAMPOS DE SOUZA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA
ALVES.
São Paulo, 7 de agosto de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005887-85.2019.8.26.0032 -Voto no 4.226
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Apelação Cível 1005887-85.2019.8.26.0032
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Jéssica Campos de Souza
Araçatuba
Procedimento Comum Cível
Juiz prolator da sentença: Rodrigo Chammes
Voto no 4226
Apelação - Compromisso de compra e venda
Ação
declaratória de nulidade de cláusula contratual com pedido de
restituição de valores Questão objeto de julgamento nos
REsps no 1.551.951-SP e 1.791.511 - A decisão prolatada no
REsp 1.791.531 não implicou superação da tese fixada em sede
de recursos repetitivos - Pedido de devolução de taxa de
assessoria
Há abusividade na cobrança da taxa de
despachante, consectária da taxa SATI, pois se traduzem em
cumprimento de deveres inerentes aos contratos de compra e
venda de imóveis - Efetiva prestação dos serviços não
demonstrada Devolução na forma simples Sucumbência
majoração art. 85, §11o do CPC - Sentença mantida Recurso
improvido.
Vistos.
Trata-se de apelação cível interposta contra sentença de
fls.
137/142,
complementada
a
fls.
162/163,
que
JULGOU
PROCEDENTE o pedido contido na petição inicial formulado por
JÉSSICA
CAMPOS
DE
SOUZA
contra
MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES S/A para o fim de declarar a nulidade do contrato no
que tange à obrigação imposta à parte autora de pagamento da taxa

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de "Ser. Assessoria no Registro Pref/Cart", e, por consequência, a
inexigibilidade das três parcelas em aberto referentes à mencionada
taxa. Condeno a requerida, outrossim, a restituir-lhe o valor
desembolsado a esse título, no importe de R$ 560,00 (quinhentos e
sessenta reais), que será corrigido monetariamente a partir do
efetivo desembolso, e acrescido de juros moratórios à taxa de 1% ao
mês, contados desde a citação.
Por fim, condenou a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais corrigidas do desembolso e honorários
advocatícios, fixados em R$ 600,00.
Inconformada, apela a requerida, argumentando pela
necessidade de reforma da sentença.
Alega em síntese: (i) que conforme o termo de aditivo
anexado as fls.132/133, a matéria aqui discutida se refere a
despachante e não taxa SATI; (ii) que a contratação dos serviços de
despachante, possui como causa a efetiva e concreta necessidade de
obtenção do crédito perante o agente financeiro, bem como a tomada
de providências registrais e cartorárias com o objetivo de regularizar
a operação de venda e compra da unidade, ausente qualquer
abusividade; (iii) que tais atividades, se referem à prestação de
serviços de intermediação da emissão da guia de ITBI junto às
respectivas prefeituras e de registro do contrato de financiamento no
Registro de Imóveis; (iv) inaplicabilidade do REsp 1.599.511/SP
tendo em vista que o tema em questão não se trata de cobrança por

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serviço de assessoria técnico-imobiliária, mas de serviço de
despachante, conforme reconhecido em recente decisão do REsp no
1.791.531 SP, no qual a Ministra Maria Isabel Galloti entendeu que
o valor de despachante não se assemelha a taxa SATI e não é
abusivo, julgando improcedente o pleito autoral; (v) que o valor
discutido nos presentes autos é cobrado pela construtora e é
facultativo, pois é dada a opção aos clientes de contratarem ou não
os serviços a ser adquirido; (vi) da legalidade do valor de
despachante; (vii) da ausência de vício de consentimento na
contratação; (vii) observância ao princípio da pacta sunt servanda;
(viii) impossibilidade de restituição das quantias pagas. Cita
precedentes.
Requer a reforma da r. sentença, com a improcedência
da ação.
Recurso regularmente processado, com a apresentação
de contrarrazões a fls. 169/175.
Não houve impugnação ao julgamento virtual.
É O RELATÓRIO.
Ante o que dispõe o art. 927, III, do Código de Processo
Civil, os juízes e tribunais observarão os acórdãos proferidos em
julgamento de recursos especiais repetitivos. Trata-se de precedentes
vinculantes, nos termos da lei.

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A questão da legitimidade e da possibilidade de
cobrança da Taxa SATI, nos contratos de compromisso de compra e
venda, foi afetada nos recursos especiais repetitivos no. 1.551.951 e
no. 1.599.511, do Superior Tribunal de Justiça (tema 938), que
firmou entendimento no sentido de ser abusiva a “cobrança pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assistência
técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (STJ,
REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). (grifo
meu)
Com relação a alegação de necessidade de reforma
da r. sentença em face do recente entendimento do STJ no REsp no
1.791.531 SP, consigno, que como bem asseverado em acórdão
recentemente proferido pelo eminente Desembargador Rel. Pedro de
Alcântara da Silva Leme Filho, da colenda 8a Câmara de Direito
Privado
em
21/06/2020,
no
julgamento
da
apelação
no
1025224-77.2019.8.26.0576:
“Embora tenha constado, à fl. 27 do acórdão dos
Recursos Especiais Repetitivos em comento, uma ressalva no
sentido de que, excepcionalmente, poderiam ser cobrados do
comprador os eventuais serviços de despachante ou serviços
cartorários, desde que fossem comprovadamente prestados de
forma autônoma e específica, é certo que tais hipóteses não
ocorreram no caso dos autos, sendo necessário realizar uma
distinção (“distinguishing” ou “distinguish”) entre a ressalva

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contida no acórdão paradigma e o caso concreto.
E a decisão monocrática prolatada pela Min. Relatora
Maria Isabel Gallotti, no bojo do REsp 1.791.531, em 18/02/2019
não representa superação da tese firmada nos Recursos Especiais
Repetitivos
n.
1.551.951-SP
e
1.599.511-SP,
pois
isso
demandaria reanálise dela em julgamento de órgão colegiado e
prolação de nova decisão de caráter vinculante, o que inocorreu.
Logo, deve prevalecer a tese firmada nos
Recursos Especiais Repetitivos n. 1.551.951-SP e 1.599.511-SP.
Nesse sentido, confira-se:
Apelação Cível 1004188-29.2018.8.26.0506 - “Compra
e Venda Taxa de Serviço de Assessoria no Registro
"Pref/Cart" Aplicação do artigo 206, § 3o, IV, do Código
Civil, ressalvado entendimento pessoal deste Relator,
que era acompanhado pela E. Câmara Tese firmada
pelo Colendo STJ nos autos do REsp 1.551.956/SP
Prescrição
parcialmente
reconhecida
Atividade
congênere à Taxa SATI "Taxa de Atribuição de
Unidade" Inexigibilidade Nulidade de cláusula que
impõe ao comprador a responsabilidade por seu
pagamento Precedentes deste Tribunal Devolução de
forma simples dos valores pagos indevidamente, com
atualização monetária desde os desembolsos Juros de
mora desde a citação Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Relator (a): A.C.Mathias Coltro; Órgão Julgador:
5a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -
8a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2019; Data
de Registro: 08/10/2019)”
No caso em tela, a ré se limita a afirmar, em síntese,

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que os autores optaram por assinar o contrato, livre e
espontaneamente, tornando-se obrigatório o pagamento das
taxas nele previstas.
Ocorre que a mera demonstração de que o contrato foi
assinado pelos compradores não é suficiente para embasar a
legitimidade da cobrança, já que o próprio precedente do STJ
exige que haja comprovação da efetiva prestação de serviços
autônomos e específicos.
Assim, cabia à ré o ônus de apresentar provas
documentais de que efetivamente prestou os serviços adicionais,
o que não fez.
Na ausência de comprovação, extrai-se dos autos tão
somente que a ré prestou os serviços inerentes à própria
contratação contida no instrumento de compra e venda.
É dizer, a taxa de assessoria e a taxa de administração
do contrato estão implícitas na própria atividade da ré, de modo
que não podem ser repassadas aos consumidores.
Deste modo, é forçoso concluir que o serviço avaliado em
R$800,00
(oitocentos
reais)
não
podia
ser cobrado dos
compradores.
Por conseguinte, a cobrança deve ser considerada
abusiva, nos termos do art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor.”
Logo, de acordo com o precedente supracitado, deve
prevalecer a tese firmada nos recursos Especiais Repetitivos nos
1.551.951-SP e 1.599.511-SP.
No caso em análise, a apelação da ré está centrada na

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tese de que os valores ora em discussão foram desembolsados à
título de serviço de despachante. Todavia, a apelante não comprovou
nos autos que o valor em discussão se referia a serviço de
despachante ou taxa de cartório. O valor cobrado foi mesmo relativo
à assessoria imobiliária, cuja cobrança é abusiva, nos termos da
decisão vinculante do Superior Tribunal de Justiça.
O desrespeito aos princípios que cercam as relações de
consumo no mercado, em informar constante e claramente o
consumidor sobre as condições pertinentes ao negócio, afigura-se
contra legem, pois afronta o princípio da transparência e o princípio
da informação.
Com efeito, é o que se verifica em relação à denominada
taxa de despachante, que se trata de mero consectário da taxa SATI
e, portanto, indevida a sua cobrança, pois se traduz em cumprimento
de deveres inerente aos contratos de compra e venda de imóveis,
ensejando, desta feita, a sua devolução.
Nesses termos, de rigor a manutenção da sentença
recorrida.
Neste mesmo sentido:
APELAÇÃO CÍVEL
Ação de repetição de
indébito
Contrato de compra e venda de
imóvel Cobrança de Taxa SATI que é ilegal

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Inconformismo
da
ré,
alegando
que
a
cobrança em questão não se refere à taxa
SATI, mas, sim, a taxa de despachante

Desacolhimento
Atividade que ostenta a
mesma natureza da taxa SATI Abusividade
da cobrança Entendimento firmado pelo C.
Superior Tribunal de Justiça em sede de
recurso repetitivo Sentença mantida Apelo
desprovido. (TJSP;
Apelação
Cível
1013853-79.2014.8.26.0451;
Relator
(a): José
Carlos
Ferreira
Alves;
Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro
de Piracicaba - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/11/2019; Data de Registro:
28/11/2019).
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA. Observância do Recurso Especial
Repetitivo n. 1.551.951 - SP. TAXA SATI E
ATIVIDADES CONGÊNERES. Há abusividade
na cobrança da taxa de assessoria, uma vez
que não há contrapartida para consumidor do
serviço prestado. Ressalvada a possibilidade
de cobrança de serviços específicos, a taxa de
despachante genericamente imposta, por se
tratar de encargo congênere, é igualmente
abusiva. Precedentes desta E. Corte. Sentença
mantida.
SUCUMBÊNCIA.
Majoração
dos

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honorários
advocatícios,
segundo
as
disposições do art. 85, §11, do CPC/2015.
RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Apelação
Cível
1014988-03.2018.8.26.0576;
Relator
(a): Rosangela Telles; Órgão Julgador: 2a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José
do Rio Preto - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/10/2019; Data de Registro:
29/10/2019)
Por fim, ante o desprovimento do recurso, os honorários
advocatícios fixados em favor do apelado na sentença ficam elevados
para R$ 700,00, nos termos do art. 85, § 11o, do CPC.
Por todo o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica