Tribunal: TJSP
Processo: 2238731-86.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Hugo Crepaldi
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-20
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA – DESPESAS CONDOMINIAIS – Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja propriedade foi transferida a terceiro estranho à lide – Dívida "propter rem" que não autoriza a responsabilidade patrimonial de terceiros que não participam da lide – Eventual fraude à execução que deve ser ainda averiguada em Primeira Instância – Negado provimento.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000166649
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de
Instrumento no 2238731-86.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em
que é agravante CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA DO ROSÁRIO, são
agravados TATIANE BRITO COSTA LEAL e SILAS BRITO LEAL DA SILVA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos,
negaram provimento ao recurso, contra o voto do Relator Sorteado que o
provia e declarará. Acórdão com o 2o Juiz.", de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI, vencedor, MARCONDES D'ANGELO, vencido, HUGO
CREPALDI (Presidente) e CLAUDIO HAMILTON.
São Paulo, 20 de fevereiro de 2020
HUGO CREPALDI
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Agravo de Instrumento no 2238731-86.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Condomínio Edifício Maria do Rosário
Agravado: Tatiane Brito Costa Leal e Outro
Voto no 24.471
AGRAVO DE INSTRUMENTO
EXECUÇÃO POR
QUANTIA CERTA DESPESAS CONDOMINIAIS
Impossibilidade de penhora do imóvel, cuja
propriedade foi transferida a terceiro estranho à
lide
Dívida “propter rem” que não autoriza a
responsabilidade patrimonial de terceiros que não
participam da lide
Eventual fraude à execução
que deve ser ainda averiguada em Primeira
Instância Negado provimento.
Vistos.
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA DO ROSÁRIO, nos autos da ação de
cobrança de despesas condominiais em fase de cumprimento de sentença que
move contra TATIANE BRITO COSTA LEAL e OUTRO, objetivando a reforma
da decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 3a Vara Cível do Foro
Regional de Nossa Senhora do Ó da Comarca de São Paulo, Dra. Sabrina
Salvadori Sandy Severino, que indeferiu a penhora do imóvel pretendida.
Sustenta
o
agravante
que,
em
fase
de
cumprimento de sentença, diante da dificuldade de citação dos executados e
da constatação de que o imóvel teria sido alienado, teria requerido a inclusão
do adquirente do bem no polo passivo, o que teria sido indeferido pelo Juízo a
quo. Após, às fls. 120/121, teria sido requerida a penhora do imóvel gerador da

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dívida, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação.
Recurso
tempestivo,
acompanhado
de
documentos.
O pedido de tutela antecipada foi indeferido (fls.
223/224).
Não apresentada a contraminuta (fls. 226), os
autos foram encaminhados à mesa.
É o relatório.
Trata-se de cumprimento de sentença prolatada
em sede de ação de cobrança de despesas condominiais ajuizada por
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA DO ROSÁRIO em face de TATIANE BRITO
COSTA LEAL e OUTRO. No curso dos autos, fora requerida a penhora de
imóvel, contudo, constatou-se em sua matrícula que este pertence a terceiro
estranho à lide, por isso, o Juízo a quo indeferiu a realização da constrição
patrimonial pretendida.
Contra essa decisão, insurge-se o agravante,
porém sem razão.
Anoto que admitir a penhora da unidade
implicaria constranger direitos de terceiros, já que o imóvel fora alienado a
pessoa estranha à lide.
Assim, não é possível opor a responsabilidade
pelo pagamento a um terceiro que não participa da demanda, realidade que se
aplica inclusive sendo a dívida perseguida de natureza propter rem. Os bens

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de terceiros não podem responder pela dívida dos executados, como regra. As
peculiaridades decorrentes de a alienação ter ocorrido durante o curso do
processo judicial enseja discussões acerca de eventual fraude à execução,
contudo, não é possível, por ora, atingir patrimônio de terceiro não integrante
da lide.
Em casos análogos, assim já decidiu este Egrégio
Tribunal de Justiça:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. Execução de despesas condominiais. Imóvel
alienado fiduciariamente em garantia. Penhora que deve recair apenas
sobre os direitos dos executados. Inadmissibilidade da penhora sobre o
imóvel. Proprietário fiduciário que não integra a lide. Recurso desprovido.
(Agravo de Instrumento no 2023019-74.2018.8.26.0000, Rel. Des. Milton
Carvalho, 36a Câmara de Direito Privado, j. 07.03.2018)
Apelação cível. Embargos de terceiro. Condomínio. Despesas. Penhora de
imóvel objeto de compromisso de compra-e-venda marcado por constituição
de alienação fiduciária. Credor fiduciário que não integrou o polo passivo da
ação de cobrança, aparelhada apenas em face do adquirente fiduciante,
anotado o registro do contrato de venda-e-compra, bem assim da apontada
garantia, em data anterior ao aparelhamento da demanda, na matrícula do
imóvel. Constrição vedada limites subjetivos da coisa julgada. Garantia
constitucional ao devido processo legal; respeito aos princípios do
contraditório e ampla defesa. É autorizada, no entanto, a penhora dos
direitos do devedor atrelados ao bem objeto da alienação fiduciária em
garantia. Precedentes. Sentença reformada. Recurso provido. (Apelação no
4009656-77.2013.8.26.0576, Rel. Des. Tércio Pires, 27a Câmara de Direito
Privado, j. 22.11.2016)
Despesas de condomínio. Cobrança. Cumprimento de sentença. Decisão
que indefere a penhora da unidade condominial geradora das despesas
objeto
da
lide.
Pretensão
à
penhora
da
unidade
condominial.
Impossibilidade. Imóvel dado em alienação fiduciária. Réus que não
possuem a titularidade do imóvel, que é da instituição financeira, credora
fiduciária, que não compõe o polo passivo da lide. Credor fiduciário que

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preserva a propriedade resolúvel do bem e não integra a lide.
Impossibilidade de penhora do imóvel de terceiro para o pagamento da
dívida. Decisão mantida. Recurso improvido. (Agravo de Instrumento no
2190397-26.20168.26.0000, Rel. Des. Francisco Occhiuto Júnior, 32a
Câmara de Direito Privado, j. 20.10.2016)
DESPESAS CONDOMINIAIS AÇÃO DE COBRANÇA EXECUÇÃO
PEDIDO DE PENHORA DA PRÓPRIA UNIDADE DA QUAL SE
ORIGINARAM OS DÉBITOS IMPOSSIBILIDADE
IMÓVEL GRAVADO
COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO
PROVIDO. Nos termos do art. 789 do NCPC, o devedor somente responde
com seus bens no cumprimento de suas obrigações, de sorte que, os bens
gravados por alienação fiduciária tornam-se penhoráveis somente se vistos
como direitos futuros do devedor, oriundos de contrato de financiamento.
(Agravo de Instrumento no 2168613-90.2016.8.26.0000, Rel. Des. Paulo
Ayrosa, 31a Câmara de Direito Privado, j. 13.09.2016)
Pelo exposto, nego provimento ao recurso.
HUGO CREPALDI
Relator Designado

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Voto no 47805
Agravo de Instrumento no 2238731-86.2019.8.26.0000
Comarca: São Paulo
Agravante: Condomínio Edifício Maria do Rosário
Agravados: Tatiane Brito Costa Leal e Silas Brito Leal da Silva
Interessados: Cinthya Macedo Pimentel e Marcos Rogério Leal Sellan
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Vistos.
Agravo de Instrumento interposto
em ação de execução de título extrajudicial (despesas condominiais),
contra decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel
formulado pelo exequente, ora agravante (fls. 195/196, copiada às
fls. 26/27).
Insurge-se
o
condomínio
exequente alegando que o imóvel objeto do pedido de penhora é o
gerador da dívida condominial. Sustenta que, em razão da natureza
“propter rem” da obrigação, a penhora pode ser efetivada, ainda
que o atual proprietário não tenha participado do feito que originou
o título. Requer o provimento do recurso, para que seja autorizada a
penhora, nos termos ora postos.
Recurso processo sem concessão
de liminar, porque não requerida ( folhas 41/42 ).
Apesar de intimada, a parte
agravada não ofertou resposta (folhas 43/44).
Recurso versando sobre decisão
proferida em cumprimento de sentença, hipótese prevista no artigo
1.015, p. único, do CPC.

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Este é o relatório.
Pelo meu voto, a insurgência
recursal comportaria amplo provimento.
Trata-se de ação de cobrança de
despesas condominiais, movida contra os agravados (Silas e Tatiane)
em 2008, atualmente em fase de cumprimento de sentença, no qual o
condomínio exequente pleiteou a penhora da unidade geradora das
despesas inadimplidas, pedido esse que foi rejeitado na decisão
agravada, sob o fundamento de que o atual proprietário do imóvel,
Marcos Rogério leal Sellan, não foi citado na fase de conhecimento e
o pedido para sua inclusão no processo foi rejeitado em decisão de
folhas 97/98.
De acordo com os artigos 1.315 e
1336, inciso I, do Código Civil, o condômino proprietário deve
concorrer com o pagamento das despesas condominiais, as quais têm
natureza de obrigação real ou “propter rem”, que acompanha o
imóvel e onera o titular do domínio ou dos direitos relativos à sua
aquisição.
Tal regra é excepcionada quando
a aquisição da propriedade do imóvel se dá de modo originário ( sem
vínculo com o antigo proprietário ), em hasta pública, como ocorre
nos casos de adjudicação e arrematação, hipótese em que o
adquirente não é responsável pelas dívidas ordinárias que gravavam
o imóvel anteriormente, salvo se o débito condominial estiver
descrito no edital, conforme entendimento consolidado no C.
Superior Tribunal de Justiça (REsp. 1186373-MS, Rel. Min. Luis
Felipe Salomão, 4a T., j. 24.03.2015 e REsp. 1456150-RJ, Rel. Min.
Raul Araújo, 4a T., j. 03.03.2015, DJe 05.06.2015 ).
No presente caso, a aquisição da
propriedade se deu forma derivada (transmissão por venda), ou seja,
houve a transmissão da propriedade ao novo adquirente, mediante

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registro do título translativo no Registro de Imóveis competente em
2012, após o ajuizamento da ação de cobrança (folha 12).
Logo, o adquirente responde
pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, nos moldes do
artigo 1.345 do Código Civil.
Ademais, os valores destinados a
cobrir as despesas condominiais são essenciais à conservação do
condomínio, cuja manutenção não pode ficar ao arbítrio de
alterações na titularidade da unidade condominial.
Contudo, o atual proprietário,
conquanto tenha adquirido o imóvel no curso do processo de
conhecimento, não integrou a lide nesta fase, portanto, não pode
responder com seus bens na fase de cumprimento de sentença, sob
pena de violação ao disposto no artigo 513, § 5o, do CPC.
De outra parte, dispõe o artigo
109, caput e § 3o, do CPC, que a transmissão da coisa litigiosa não
altera a legitimidade das partes, porém, os efeitos da sentença
proferida entre as partes originárias estendem-se aos adquirentes da
coisa.
Assim, não há óbice legal à
penhora da unidade condominial geradora da dívida, ainda que o
atual proprietário não figure no polo passivo da lide, conquanto
deva ser intimado da constrição, justamente em razão da natureza
“propter rem” da obrigação, pois a dívida acompanha o imóvel,
independentemente de quem seja o titular do domínio, ou esteja na
posse do bem.
Nesse
sentido
foi
a
recente
decisão proferida pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça:

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“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO.
PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO
BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM
NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO
PROPTER REM.
1. Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio
dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de
ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de
sentença, ajuizada em face da locatária.
2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao
gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/73.
3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador
dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação
de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou
no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então
locatária do imóvel.
4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação 'propter rem' e
partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas
constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode
ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de
cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo.
5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da
instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do
processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um
entrave, mas como um instrumento para a realização do direito
material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório,
não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa
figurar no polo passivo do cumprimento de sentença.
6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos
condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas
indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum.
7. Recurso especial conhecido e provido.”
(STJ, REsp. no 1829663-SP, Relatora: Ministra NANCY ANDRIGHI, 3a
Turma, j. 05.11.2019, DJe. 07.11.2019, g.n.)
No
mesmo
sentido
são
os
seguintes julgados deste E. Tribunal de Justiça:
“Ação de cobrança de despesas condominiais. Execução. Penhora da
unidade geradora do débito. Cabimento. Adquirente da unidade
autônoma que responde pelos débitos dos anteriores condôminos em
relação ao condomínio, por se tratar de obrigação de natureza

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propter rem. Exegese do art. 1345 do CC c.c. art. 42, § 3o, do
CPC/1973. Ademais, os interesses do condomínio prevalecem sobre
os interesses do adquirente, tendo em vista a necessidade de
manutenção do seu equilíbrio econômico. Os encargos moratórios são
devidos desde os vencimentos das prestações, porque se trata de
obrigação positiva e líquida. Aplicação do brocardo dies interpellat
pro homine. Exegese do art. 397 do Código Civil. Recurso improvido,
com observação.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2217147-65.2016.8.26.0000; Relator
(a): GOMES VARJÃO; Órgão Julgador: 34a Câmara de Direito
Privado; Foro de São Vicente - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
06/02/2017; Data de Registro: 06/02/2017, g.n.)
“EMBARGOS DE TERCEIRO - COBRANÇA - DESPESAS
CONDOMINIAIS - ACORDO - EXECUÇÃO - Penhora incidente
sobre a unidade condominial geradora do débito - Alegação dos
embargantes de que a execução não pode abranger as despesas
vincendas - Afastamento, ante os termos do próprio acordo executado
- Afirmação no sentido de que deveriam participar da ação de
cobrança, conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça em sede de recurso especial repetitivo (REsp. 1345331/RS),
sendo o antigo proprietário parte ilegítima - Hipótese em que o
compromisso de compra e venda foi celebrado no curso da execução -
Adquirentes que respondem pelos débitos do alienante em relação ao
condomínio - Exegese do art. 1345 do Código Civil - Rejeição dos
embargos mantida - Recurso dos embargantes desprovido. (TJSP;
Apelação
1000329-69.2017.8.26.0011;
Relator
(a): CLAUDIO
HAMILTON; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional XI - Pinheiros - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
27/07/2017; Data de Registro: 28/07/2017 g.n.)
“APELAÇÃO
DESPESAS CONDOMINIAIS
EMBARGOS DE
TERCEIRO
OBRIGAÇÃO "PROPTER REM"
PENHORA DA
UNIDADE GERADORA DO DÉBITO POSSIBILIDADE. Tratando-
se de dívida proveniente de despesas condominiais, que constituem
obrigações "propter rem", a execução de débitos oriundos do imóvel
alcança o próprio bem, admitindo-se a constrição. RECURSO
DESPROVIDO.”
(TJSP;
Apelação
1012919-45.2016.8.26.0001;
Relator
(a): ANTONIO NASCIMENTO; Órgão Julgador: 26a Câmara de
Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 9a Vara Cível; Data do
Julgamento: 09/02/2018; Data de Registro: 09/02/2018)

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“Despesas condominiais - Cobrança - Cumprimento de sentença -
Pretensão de inclusão da adquirente do bem no polo passivo da execução,
tendo em vista a natureza propter rem da obrigação - Impossibilidade -
Entendimento unânime e consolidado do STJ no sentido de não ser possível
a substituição do executado, na fase cumprimento de sentença, para incluir
terceiro que não participou do processo de conhecimento, onde foi formado
o título judicial, ainda que seja para a cobrança de cotas condominiais. -
Despesas de condomínio têm natureza propter rem, obrigação que não se
preocupa com o nome do titular do domínio nem com a causa que vincula
alguém ao bem: a coisa responde por si - Possibilidade de penhora -
Agravo provido em parte.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2023744-63.2018.8.26.0000; Relator
(a): SILVIA ROCHA; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado;
Foro Regional II - Santo Amaro - 6a Vara Cível; Data do Julgamento:
07/03/2018; Data de Registro: 16/03/2018, g.n.)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO AÇÃO DE COBRANÇA DESPESAS
CONDOMINIAIS CUMPRIMENTO DE SENTENÇA Decisão agravada
que indeferiu a penhora da unidade geradora da dívida condominial em
razão da alienação do bem a terceiros durante o trâmite da demanda Em
que pese a divergência jurisprudencial sobre o tema, trata-se de situação
excepcional em que deve ser autorizada a penhora Atuais proprietários
que declararam documentalmente ter ciência da existência da ação de
cobrança de prestações condominiais Precedentes do E. STJ e deste E.
TJSP Admissível o deferimento da penhora sobre o bem gerador das
despesas, ainda que os atuais proprietários não componham o polo passivo
da ação em fase de execução Recurso provido.”
(TJSP; Agravo de Instrumento 2243006-49.2017.8.26.0000; Relator
(a): HUGO CREPALDI; Órgão Julgador: 25a Câmara de Direito Privado;
Foro de Praia Grande - 3a. Vara Cível; Data do Julgamento: 09/12/2018;
Data de Registro: 10/12/2018)
Ante o exposto, pelo meu voto,
dava provimento ao recurso de agravo de instrumento para deferir
a penhora da unidade condominial geradora da dívida, mediante a
intimação do atual proprietário do bem, nos moldes desta decisão.
MARCONDES D'ANGELO
DESEMBARGADOR

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VICENTE ANTONIO MARCONDES D
ANGELO
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Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
2238731-86.2019.8.26.0000 e o código de confirmação da tabela acima.