Tribunal: TJSP
Processo: 1003342-82.2018.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
r a título de comissão de corretagem – Requerida-Reconvinte realizou pagamentos espontâneos em favor do Autor-Reconvindo – Improcede o pedido reconvencional de restituição de quantias pagas, pois a alegação de pagamento excedente configura o comportamento contraditório da Requerida-Reconvinte, o que é vedado (princípio do nemo potest venire contra factum proprium) – Superveniência do tombamento do imóvel objeto do compromisso de compra e venda não gera, por si, a responsabilidade do Autor-Reconvindo pelo insucesso da negociação de alienação do imóvel – Descabido o pedido reconvencional de indenização pela pretensa falha na prestação do serviço – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO – RECURSOS (APELAÇÃO DO AUTOR-RECONVINDO E ADESIVO DA REQUERIDA-RECONVINTE) IMPROVIDOS
(TJSP; Apelação Cível 1003342-82.2018.8.26.0127; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 35a Câmara de Direito Privado; Foro de Carapicuíba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/08/2020; Data de Registro: 18/08/2020)

Classe/Assunto:

Apelação Cível / Corretagem

Relator(a):

Flavio Abramovici

Comarca:

Carapicuíba

Órgão julgador:

35a Câmara de Direito Privado

Data do julgamento:

17/08/2020

Data de publicação:

18/08/2020

Ementa:
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – CORRETAGEM – COBRANÇA – Autor-Reconvindo alega que prestou serviços de intermediação imobiliária, que a Requerida-Reconvinte celebrou compromisso de compra e venda de imóvel e que houve o pagamento apenas parcial da comissão de corretagem devida – Contrato de corretagem prevê o direito ao recebimento da comissão apenas parcial, na hipótese de posterior rescisão do

Ementa:
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – CORRETAGEM – COBRANÇA – Autor-Reconvindo alega que prestou serviços de intermediação imobiliária, que a Requerida-Reconvinte celebrou compromisso de compra e venda de imóvel e que houve o pagamento apenas parcial da comissão de corretagem devida – Contrato de corretagem prevê o direito ao recebimento da comissão apenas parcial, na hipótese de posterior rescisão do compromisso de compra e venda – Requerida-Reconvinte sustenta que houve posterior rescisão do compromisso de compra e venda (em decorrência do tombamento do imóvel), que pagou a comissão de corretagem em excesso ao Autor-Reconvindo e que o Autor-Reconvindo é responsável pelo insucesso da alienação do imóvel – Comprovada a ocorrência de distrato do compromisso de compra e venda (em razão do tombamento) – Não infirmada a correção do pagamento proporcional realizado a título de comissão de corretagem – Descabido o pedido inicial de condenação ao pagamento de valor complementar a título de comissão de corretagem – Requerida-Reconvinte realizou pagamentos espontâneos em favor do Autor-Reconvindo – Improcede o pedido reconvencional de restituição de quantias pagas, pois a alegação de pagamento excedente configura o comportamento contraditório da Requerida-Reconvinte, o que é vedado (princípio do nemo potest venire contra factum proprium) – Superveniência do tombamento do imóvel objeto do compromisso de compra e venda não gera, por si, a responsabilidade do Autor-Reconvindo pelo insucesso da negociação de alienação do imóvel – Descabido o pedido reconvencional de indenização pela pretensa falha na prestação do serviço – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA RECONVENÇÃO – RECURSOS (APELAÇÃO DO AUTOR-RECONVINDO E ADESIVO DA REQUERIDA-RECONVINTE) IMPROVIDOS

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000654049
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003342-82.2018.8.26.0127, da Comarca de Carapicuíba, em que é apelante/apelado
MARCELO RIBEIRO
LESSA,
é
apelado/apelante ASSOCIAÇÃO SANTA
TEREZINHA.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos (apelação do
Autor-Reconvindo e adesivo da Requerida-Reconvinte), com determinação. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Comarca: Carapicuíba – 3a Vara Cível
MMa. Juíza da causa: Leila França Carvalho Mussa
Apelante: Marcelo Ribeiro Lessa
Apelada: Associação Santa Terezinha (que interpôs recurso adesivo)
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS CORRETAGEM
COBRANÇA
Autor-Reconvindo alega que prestou
serviços de intermediação imobiliária, que a Requerida-
Reconvinte celebrou compromisso de compra e venda de
imóvel e que houve o pagamento apenas parcial da
comissão de corretagem devida Contrato de corretagem
prevê o direito ao recebimento da comissão apenas parcial,
na hipótese de posterior rescisão do compromisso de
compra e venda
Requerida-Reconvinte sustenta que
houve posterior rescisão do compromisso de compra e
venda (em decorrência do tombamento do imóvel), que
pagou a comissão de corretagem em excesso ao Autor-
Reconvindo e que o Autor-Reconvindo é responsável pelo
insucesso da alienação do imóvel
Comprovada a
ocorrência de distrato do compromisso de compra e venda
(em razão do tombamento) Não infirmada a correção do
pagamento proporcional realizado a título de comissão de
corretagem Descabido o pedido inicial de condenação ao
pagamento de valor complementar a título de comissão de
corretagem Requerida-Reconvinte realizou pagamentos
espontâneos em favor do Autor-Reconvindo Improcede
o pedido reconvencional de restituição de quantias pagas,
pois a alegação de pagamento excedente configura o

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comportamento contraditório da Requerida-Reconvinte, o
que é vedado (princípio do nemo potest venire contra
factum proprium) Superveniência do tombamento do
imóvel objeto do compromisso de compra e venda não
gera, por si, a responsabilidade do Autor-Reconvindo pelo
insucesso da negociação de alienação do imóvel

Descabido o pedido reconvencional de indenização pela
pretensa falha na prestação do serviço SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO PRINCIPAL E DA
RECONVENÇÃO
RECURSOS (APELAÇÃO DO
AUTOR-RECONVINDO
E
ADESIVO
DA
REQUERIDA-RECONVINTE) IMPROVIDOS
Voto no 26042
Apelação e recurso adesivo interpostos contra a sentença de
fls.403/410, prolatada pela I. Magistrada Leila França Carvalho Mussa (em 08 de
outubro de 2019), que julgou improcedentes a “ação de cobrança de comissão” e a
reconvenção, condenando o Autor-Reconvindo ao pagamento das custas e despesas
processuais da ação principal e dos honorários advocatícios do patrono da Requerida-
Reconvinte (fixados em 10% do valor da causa a que foi atribuído o valor de R$
257.200,00) e a Requerida-Reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais
da reconvenção e dos honorários advocatícios do patrono do Autor-Reconvindo
(fixados em 10% do valor da reconvenção a que foi atribuído o valor de R$
31.398,56), observada a gratuidade processual das partes.
O
Autor-Reconvindo
opôs
embargos
de
declaração
(fls.413/417), que foram rejeitados (fls.419/420). Em seguida, o Autor-Reconvindo
apelou e a Requerida-Reconvinte interpôs recurso adesivo.

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O
Autor-Reconvindo
alega
que
prestou
serviços
de
intermediação imobiliária, que a Requerida-Reconvinte celebrou compromisso de
compra e venda de imóvel, que recebeu apenas pagamento parcial do valor da comissão
de corretagem, que necessária a condenação ao adimplemento da parcela remanescente
e que a Requerida-Reconvinte não comprovou o posterior distrato do compromisso de
compra e venda. Pede o provimento do recurso, para a procedência da ação
(fls.423/434).
A Requerida-Reconvinte sustenta, no recurso adesivo, que o
contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária (celebrado com o Autor-
Reconvindo) estipula pagamento apenas parcial na hipótese de posterior rescisão do
compromisso de compra e venda, que houve o distrato do compromisso de compra e
venda, que o valor pago ao Autor-Reconvindo a título de comissão de corretagem é
superior à quantia correspondente à comissão devida até a data da rescisão do
compromisso de compra e venda, que necessária a condenação à restituição da quantia
paga em excesso e que o Autor-Reconvindo também é responsável pelo insucesso da
negociação da alienação do imóvel. Pede o provimento do recurso, para a procedência
da reconvenção (fls.447/452).
Intimados para a resposta, apenas a Requerida-Reconvinte
apresentou contrarrazões (fls.438/446 e certidão de fls.463).
É a síntese.
O Autor-Reconvindo alega, na petição inicial, que celebrou
contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária, que a avença prevê a
comissão de corretagem na quantia de R$ 292.800,00, que a Requerida-Reconvinte
celebrou compromisso de compra e venda do imóvel objeto da corretagem com a
empresa “Zatz Empreendimentos e Participações Ltda.”, que recebeu apenas parte do
pagamento da comissão de corretagem e pede a condenação ao pagamento do valor de
R$ 257.200,00.
A Requerida-Reconvinte sustenta, na contestação e reconvenção

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de fls.82/106, que o imóvel objeto do compromisso de compra e venda foi tombado
pelo Poder Público, que aquele tombamento gerou a posterior rescisão do compromisso
de compra e venda, que o contrato celebrado com o Autor-Reconvindo estipula cláusula
de pagamento proporcional na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda,
que o Autor-Reconvindo prestou serviços falhos (o que gerou a rescisão do
compromisso de compra e venda), que pagou inclusive quantia superior à devida ao
Autor-Reconvindo e pede a condenação do Autor-Reconvindo à restituição do valor de
R$ 31.398,56 e ao pagamento de indenização pela falha na prestação do serviço.
Em réplica e contestação à reconvenção (fls.175/184), o Autor-
Reconvindo alegou que “cumpriu integralmente” a obrigação contratual, que a comissão
de corretagem é devida na integralidade, que ausente a comprovação do tombamento e
do distrato, que não é responsável por eventual insucesso comercial e que descabidos os
pedidos reconvencionais.
Inconteste que o Autor-Reconvindo e a Requerida-Reconvinte
celebraram contrato de prestação de serviços de intermediação imobiliária (fls.15/18),
que a Requerida-Reconvinte celebrou compromisso de compra e venda com a empresa
“Zatz Empreendimentos e Participações Ltda.” (fls.19/30) e que houve o pagamento
parcial da comissão de corretagem mas as partes controvertem acerca da exigibilidade
da parcela remanescente da comissão de corretagem e da ocorrência (ou não) do
posterior distrato do compromisso de compra e venda.
Em regra, a remuneração é devida ao corretor (Autor-
Reconvindo), ainda que haja a posterior rescisão do compromisso de compra e venda
por arrependimento das partes contratantes, nos termos do artigo 725 do Código Civil
(“A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes”).
Todavia, o Autor-Reconvindo e a Requerida-Reconvinte
livremente avençaram que, se houver a rescisão do compromisso de compra e venda, o

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pagamento da comissão de corretagem é apenas parcial, nos termos da cláusula segunda
do contrato de corretagem:
“Em hipótese de rescisão, o pagamento da comissão será proporcional ao
valor
recebido
pela
contratante
[Requerida-Reconvinte]
da
Zatz
Empreendimentos e Participações Ltda.” (fls.17).
Portanto, o direito ao recebimento da integralidade da comissão
de corretagem depende da efetiva conclusão da negociação da alienação do imóvel e do
recebimento (pela Requerida-Reconvinte) do valor total de alienação daquele bem.
A Requerida-Reconvinte apresentou cópias da negociação do
distrato do compromisso de compra e venda (fls.347/352), dos documentos relativos ao
procedimento de tombamento do imóvel (fls.159/164) e também dos comprovantes de
valores recebidos da empresa Zatz e dos valores pagos ao Autor-Reconvindo, a título de
adimplemento da comissão de corretagem proporcional (fls.151/158).
Assim, descabido o pedido de condenação ao pagamento da
integralidade da comissão de corretagem, pois houve a rescisão do compromisso de
compra e venda (em decorrência do tombamento do imóvel objeto do contrato).
Ademais, incabível a condenação ao pagamento de valor
adicional referente à comissão de corretagem, pois o Autor-Reconvindo não infirmou a
correção dos valores já pagos pela Requerida-Reconvinte.
Por outro lado, improcede o pedido reconvencional de
condenação do Autor-Reconvindo à restituição de valores, pois a Requerida-Reconvinte
efetuou espontaneamente os pagamentos proporcionais que entendia devidos a título da
comissão de corretagem, e a alegação de que pagou quantia em excesso configura o
comportamento contraditório (realizou pagamentos espontâneos em favor do Autor-
Reconvindo, mas depois sustentou o adimplemento excedente) o que é vedado
(princípio do nemo potest venire contra factum proprium).
Por fim, a superveniência do tombamento do imóvel objeto do
compromisso de compra e venda não gera, por si, a responsabilidade do Autor-

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Reconvindo pelo insucesso da negociação de alienação do imóvel, de modo que
descabido o pedido reconvencional de indenização pela pretensa falha na prestação do
serviço.
Dessa forma, mantida a sentença, adotados também os seus
fundamentos, nos termos do artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justiça.
Nos termos do artigo 85, parágrafo 11, do Código de Processo
Civil, razoável a majoração dos honorários advocatícios do patrono do Autor-
Reconvindo para 15% do valor da reconvenção (a que foi atribuído o valor de R$
31.398,56) e do patrono da Requerida-Reconvinte para 15% do valor da causa (a que foi
atribuído o valor de R$ 257.200,00).
Ante o exposto, nego provimento aos recursos (apelação do
Autor-Reconvindo e adesivo da Requerida-Reconvinte), e majoro os honorários
advocatícios do patrono do Autor-Reconvindo para 15% (quinze por cento) do valor da
reconvenção, com correção monetária desde a apresentação do pedido reconvencional e
juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, e
do patrono da Requerida-Reconvinte para 15% (quinze por cento) do valor da causa,
com correção monetária desde o ajuizamento da ação e juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, observada a gratuidade
processual das partes.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator