Tribunal: TJSP
Processo: 1017789-23.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADO DE ACORDO COM O INCC – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE – JUROS DE OBRA – LEGALIDADE DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - COBRANÇA DAS TAXAS SATI E DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA - ABUSIVIDADE

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – ÍNDICE DA CORREÇÃO MONETÁRIA FIXADO DE ACORDO COM O INCC – POSSIBILIDADE – PRECEDENTE – JUROS DE OBRA – LEGALIDADE DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL - COBRANÇA DAS TAXAS SATI E DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA - ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA - NEGÓCIO JURÍDICO ESTRANHO AO AUTOR – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499264
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1017789-23.2017.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada FRANCISCO ACRÍSIO
CASTRO OLIVEIRA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1017789-23.2017.8.26.0576 -Voto no 31782-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1017789-23.2017.8.26.0576
Comarca : SÃO JOSÉ DO RIO PRETO 6a VARA CÍVEL
Juiz
: MARCELO EDUARDO DE SOUZA
Ação
: REPETIÇÃO DE INDÉBITO
Apelante : MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelado : FRANCISCO ACRÍSIO CASTRO OLIVEIRA
VOTO No 31782
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - REPETIÇÃO DE INDÉBITO -
CONTRATO QUE ESTABELECE O PAGAMENTO DO PREÇO ACRESCIDO
DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA ÍNDICE DA CORREÇÃO
MONETÁRIA FIXADO DE ACORDO COM O INCC POSSIBILIDADE
PRECEDENTE
JUROS DE OBRA
LEGALIDADE DIANTE DA
AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL
- COBRANÇA DAS TAXAS SATI E DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA -
ABUSIVIDADE DEVIDAMENTE RECONHECIDA - NEGÓCIO JURÍDICO
ESTRANHO AO AUTOR RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO
COMPRADOR - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de repetição de indébito, ajuizada por
Francisco Acrisio Castro Oliveira em face de MRV Engenharia e
Participações S/A, que a respeitável sentença de fls. 322/324, cujo
relatório adoto, julgou procedente, para condenar a ré a ressarcir ao
autor o valor que cobrou pela diferença de financiamento, taxa
SATI e de registro de contrato, de forma simples, com juros de 1%
da citação e correção monetária do ajuizamento, além de arcar com
as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados
em R$ 5.000,00.
Inconformada, apela a ré, alegando, em suma, que não se

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aplica ao caso o IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000, pois a
discussão não envolve cobrança de encargos após o prazo ajustado
para a entrega das chaves, uma vez que o bem foi entregue dentro
do prazo avençado. Afirma que o valor cobrado se refere a correção
do saldo devedor, em virtude da atualização monetária pelo INCC,
que é devido na fase de assinatura do contrato até a data da
liberação do financiamento, conforme previsto no contrato e
também pela obtenção de financiamento em valor inferior ao
devido. Argumenta que é parte ilegítima para figurar no pólo
passivo, tendo em vista que quem, realiza a cobrança da taxa de
evolução de obra é a instituição financeira que podem ser cobrados
até a entrega das chaves. Assevera que são devidos os encargos para
o cancelamento da hipoteca, uma vez que previstos na cláusula 8a
do contrato, assim como no artigo 490, do Código Civil e que não
foram cobrados serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
mas sim taxa de despachante que foi livremente contratado pelo
autor. Aduz que a verba honorária deve ser fixada sobre o valor da
condenação, de acordo com o artigo 85, §2o, do Código de Processo
Civil. Pede, ao final, o provimento do apelo.
O recurso foi preparado e respondido.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes firmaram em

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05.11.14, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, do
apartamento no 201, Bloco 09, do empreendimento Rios Di Itália
Parque Rio Saldo, situado à Rua Patrícia Rodrigues Fontes, 705,
São José do Rio Preto SP, pelo valor de R$ 138.000,00, sendo que
seria financiada a importância de R$ 121.593,68, com a previsão de
entrega das chaves em 30 meses após o registro do contrato de
financiamento com o agente financeiro ou 30 meses após a data da
emissão da carta de garantia.
O autor ajuizou a presente demanda, além das ações
conexas em apenso (1017779-76.2017.8.26.0576 e 1017778-
91.2017.8.26.0576), buscando a restituição da importância de
R$4.523,23, por ter sido cobrado a maior pela ré à título de
diferença de financiamento e juros contratuais de fase de obra, além
dos valores pagos para cancelamento da hipoteca e taxa SATI,
insistindo que foi obrigado a quitar tais importâncias.
Em primeiro lugar, é importante destacar que, no caso
em questão, o imóvel foi entregue ao autor em 01.11.17, não
havendo qualquer discussão acerca de eventual responsabilidade da
construtora por atraso da obra e, embora seja a construtora parte
legítima para a repetição de supostos encargos repassados ao autor
de taxa de evolução da obra, diante da responsabilidade na cadeia de
fornecedores (Código de Defesa do Consumidor, artigo 7o, § único,

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12 e 14), nada impedindo a ação regressiva, certo é que o
pagamento de juros e correção estão devidamente previstos no
contrato e não havendo mora da construtora, tem o comprador a
obrigação de pagá-los.
Cumpre observar que o contrato faz lei entre as partes,
prevalecendo, na sua existência o princípio do pacta sunt servanda.
E, da sua análise, não vislumbro, conforme alegado pelo
autor, qualquer abusividade capaz de desconstituir o contrato
entabulado entre as partes, tendo sido observado o que foi pactuado,
não merecendo guarida a pretensão de repetição de valores pagos a
maior.
A cláusula 4.3 do contrato estabelece que: “qualquer
diferenc a
a
menor
no
financiamento
concedido
ao
(aÌ)
PROMITENTE COMPRADOR(A) ou na carta de creìdito a ser
obtida, ou ainda no valor liberado para pagamento atraveìs de saque
da
conta
vinculada
ao
FGTS
ao
(aÌ)
PROMITENTE
COMPRADOR(A), seraì automaticamente somada aÌ quantia
prevista nos itens 4.1.1; 4.1.2 e 4.1.3 do Quadro Resumo, de forma a
se manter inalterado o valor da unidade habitacional, com os
devidos reajustes.” (fls. 17).
Além disso, no Termo de Renegociac aÞo Contratual e

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Confissão de Dívida de fls. 80/83 o autor reconheceu expressamente
o saldo devedor de R$ 16.831,67, estabelecendo o pagamento
parcelado com reajuste mensal pelo INCC a partir de 01.11.15 até o
efetivo pagamento e a partir da emissão do Habite-se pelo IGP-M,
acrescido de juros de 1% ao mês (fls. 81 parágrafo primeiro).
Portanto, ao contrário do que alega o autor, o pagamento
do saldo residual está expressamente previsto no contrato, restando
comprovado que se referia aÌ diferenc a de financiamento, diante do
Termo de Renegociac aÞo firmado entre as partes, sendo, portanto,
plenamente admissiìvel sua cobranc a.
Não se pode deixar de considerar que a a cobrança de
taxa de evolução de obra cinge-se ao repasse da incorporadora ao
consumidor de juros decorrentes de financiamento levado a efeito
perante instituição financeira, objetivando a consecução do
empreendimento e a correção monetária visa apenas recompor o
valor da moeda, estando tal encargo financeiro devidamente
previsto no contrato.
Importante ressaltar que, no Incidente de Resolução de
Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000, julgado pela
Turma Especial deste Tribunal de Justiça - Privado 1, sob Relatoria
do Desembargador Francisco Loureiro, j. 31/08/2017, decidiu-se
que a cobrança de referidos juros apenas são indevidos nas

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hipóteses em que a construtora ou incorporadora incorrerem em
mora (TEMA 06).
Ocorre que, no caso em análise, conforme anteriormente
exposto não houve comprovação de atraso da vendedora, o que faz
impor o reconhecimento da viabilidade da cobrança dos juros e da
correção na fase da obra.
Os valores cobrados em face dos quais se insurgem os
apelantes nada têm de incongruentes, de forma que deve ser
afastado o pedido de restituição da importância de R$ 4.523.23.
No que se refere aÌ cobranc a da taxa SATI do autor, o
Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos do REsp no 1.599.511/SP, firmou tese pela “Abusividade
da cobranc ̧a pelo promitente-vendedor do servic o de assessoria
teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere, vinculado aÌ
celebrac aÞo de promessa de compra e venda de imoìvel” (Tema 938).
A alegação de que trata-se de taxa de despachante que
difere da taxa de assessoria não socorre a ré, uma vez que o aditivo
indica “serviços de assessoria”, além do que, conforme indicado no
julgado supramencionado, a cobrança de atividade congênere
também é considerada abusiva.
Assim, eì nula a claìusula que transfere ao adquirente a

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responsabilidade pelo pagamento da taxa SATI ou atividade
congênere, como no caso em questão, sendo que deve ser devolvido
ao autor o valor pago de R$ 700,00.
Em relação à cobrança do autor da importância de
R$157,56
para
o
cancelamento
da
hipoteca,
segundo
o
entendimento consolidado pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça é que "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel” (Súmula 308).
E, não poderia ser de outra forma, posto que a
manutenção da hipoteca é manifestamente abusiva, porque, na
prática, impõe ao adquirente de boa-fé a responsabilidade pelo
pagamento de dívida que não contraiu.
Desse modo, o autor é totalmente estranho à relação
contratual entre a ré e o credor hipotecário, não podendo ser lhe
imposta qualquer cobrança para o desembaraço burocrático
decorrente desse contrato.
A apelante insiste que o pagamento pelo autor está
previsto na claìusula 8a do contrato, que dispõe:
“Cláusula 8a: (...)Correrão por conta exclusiva do

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PROMITENTE COMPRADOR todos os impostos,
tributos
e
quaisquer
despesas
decorrentes
da
transferência do imóvel, tais como: escritura, ITBI,
registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação
Fiduciária em Garantia e outras.” (fls. 23)
Em que pesem os argumentos da ré, certo é que referida
cláusula é genérica, não estabelecendo expressamente o pagamento
da taxa para o cancelamento da hipoteca, devendo ser considerada
abusiva a transferência do pagamento ao adquirente.
A respeito de tal entendimento, já se manifestou esta
Corte de Justiça:
“Ementa: Compra e Venda - Prescric aÞo - NaÞo
ocorre ncia - Extinc aÞo afastada Anaìlise do feito por
aplicac aÞo do artigo 1.013, §4o, do CPC - Taxa de
Cancelamento de Hipoteca - Nulidade de claìusula que
impoÞe
ao
comprador
a
responsabilidade
pelo
pagamento - Precedentes deste Tribunal - Suìmula 308
do Colendo Superior Tribunal de Justic a - InversaÞo do
o nus da sucumbe ncia - Recurso provido.” (TJSP

Apelac aÞo Ciìvel no 1015476-55.2018.8.26.0576
5a
Câmara de Direito Privado Rel. A.C. Mathias Coltro -
j. 08/05/19 v.u.)
Nessa conformidade, cabe aÌ reì suportar a despesa para o
cancelamento da hipoteca, devendo restituir ao autor o valor pago.
Logo, a ação deve ser julgada parcialmente procedente,
nos termos supra e, tendo o autor decaído em maior parte dos seus

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pedidos, deverá arcar com as custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor atualizado da
presente demanda, posto que os pedidos formulados nas outras duas
foram acolhidos, ressalvada a gratuidade concedida.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso, nos termos supra.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator