Tribunal: TJSP
Processo: 1008243-05.2017.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Sá Moreira de Oliveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
LOCAÇÃO – Ação de cobrança cumulada com indenização – Fiadores – Pretensão de exoneração – Notificação encaminhada ao locador – Período de responsabilização previsto no artigo 40, X, da Lei 8.245/91 – Princípio da especialidade – Considerada a data inicial dos aluguéis e encargos cobrados, ausente responsabilidade solidária dos fiadores.

LOCAÇÃO – Ação de cobrança cumulada com

Ementa:
LOCAÇÃO – Ação de cobrança cumulada com indenização – Fiadores – Pretensão de exoneração – Notificação encaminhada ao locador – Período de responsabilização previsto no artigo 40, X, da Lei 8.245/91 – Princípio da especialidade – Considerada a data inicial dos aluguéis e encargos cobrados, ausente responsabilidade solidária dos fiadores.

LOCAÇÃO – Ação de cobrança cumulada com indenização – Imobiliária administradora do imóvel – Ausência de zelo – Descumprimento da obrigação imposta por lei ao mandatário – Incidência da cláusula penal prevista no instrumento – Sentença reformada em parte.

Apelação parcialmente provida.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000190883
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008243-05.2017.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CÉLIA
GARCIA COLLADO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados BRV VIGILÂNCIA E
SEGURANÇA LTDA - EPP, JAIR ARROYO, MARIA DO CARMO TEIXEIRA
ARROYO e MESSIAS IMÓVEIS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SÁ MOREIRA DE
OLIVEIRA (Presidente), SÁ DUARTE E LUIZ EURICO.
São Paulo, 16 de março de 2020.
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008243-05.2017.8.26.0006 -Voto no
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Apelação Cível no 1008243-05.2017.8.26.0006
Apelante: Célia Garcia Collado
Apelados: BRV Vigilância e Segurança Ltda., Messias Imóveis Ltda., Jair
Arroyo e Maria do Carmo Teixeira Arroyo
TJSP 33a Câmara de Direito Privado
(Voto no SMO 33275)
LOCAÇÃO
Ação de cobrança cumulada com
indenização Fiadores Pretensão de exoneração
Notificação encaminhada ao locador Período de
responsabilização previsto no artigo 40, X, da Lei
8.245/91

Princípio
da
especialidade

Considerada a data inicial dos aluguéis e encargos
cobrados, ausente responsabilidade solidária dos
fiadores.
LOCAÇÃO
Ação de cobrança cumulada com
indenização Imobiliária administradora do imóvel

Ausência
de
zelo

Descumprimento
da
obrigação imposta por lei ao mandatário

Incidência
da
cláusula
penal
prevista
no
instrumento Sentença reformada em parte.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de recurso de apelação interposto por CÉLIA
GARCIA COLLADO (fls. 347/361) contra r. sentença de fls. 314/318, proferida
pela MMa. Juíza da 2a Vara Cível do Foro Regional de Penha de França da
Comarca de São Paulo, Dra. Deborah Lopes, que julgou improcedente a ação
movida em face de MESSIAS IMÓVEIS LTDA., JAIR ARROYO e MARIA DO
CARMO TEIXEIRA ARROYO e procedente a pretensão deduzida em face de
BRV VIGILÂNCIA E SEGURANÇA LTDA. a fim de condenar a ré a pagar à
autora (a) os aluguéis e encargos inadimplidos, no valor de R$ 23.143,62, (b) a

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quantia de R$ 3.577,87, relativa à conta de consumo de energia elétrica não
paga, (c) R$ 12.000,00 referentes à reforma do imóvel e (d) R$ 10.000,00 a título
de indenização por danos morais, em razão da suspeita de sonegação fiscal.
A apelante aponta a responsabilidade dos fiadores
pela dívida decorrente do contrato de locação. Diz ser aplicável ao caso o art. 40,
X, da Lei 8.2245/91, segundo a qual os fiadores ficam obrigados por todos os
efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. Sustenta que a
apelada Messias Imóveis, administradora da locação, tinha o dever de apurar o
pagamento do IRF, pois o montante era deduzido do valor do aluguel. Alega que
o recibo emitido pela imobiliária dava quitação mensal do aluguel e do tributo, de
forma que deveria solicitar à locatária o comprovante de recolhimento do imposto.
Pondera que somente soube da ausência de recolhimento do imposto quando
recebeu intimação da Receita Federal por sonegação de imposto decorrente do
contrato de locação. Invoca o art. 667, do Código Civil. Relata falha na prestação
de serviços pela apelada Messias Imóveis. Aduz que a imobiliária apenas lhe
dera ciência de que o contrato estava desprovido de garantia mais de dois meses
depois de receber a notificação dos fiadores. Afirma que, apesar de ter sido
realizada vistoria de saída, os danos ao imóvel não lhe foi informado pela
apelada. Assevera que a administradora responde solidariamente com a locatária
pelos danos causados ao imóvel, além de ser devida indenização por danos
morais decorrentes da má prestação de serviços. Reputa excessivos os
honorários de sucumbência fixados na r. sentença. Transcreve precedentes.
Postula o provimento do recurso.
Contrarrazões às fls. 366/370 e 371/378, pela
manutenção da r. sentença.
É o relatório.
Recebo o recurso em seus regulares efeitos.
Não há arguição de intempestividade.
A apelante recolheu o preparo (fls. 362/363).
Assim, presentes os pressupostos recursais, conheço

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do recurso. E lhe dou parcial provimento.
O contrato de locação (fls. 64/70), em sua cláusula 30,
estabelece que a responsabilidade dos fiadores JAIR e MARIA DO CARMO
perdurará até a efetiva e real entrega das chaves do imóvel locado.
Assim, “terminado o prazo de locação, mas prorrogada
esta por tempo indeterminado, perdura a responsabilidade do fiador, se
estabelecida até a entrega das chaves” (SANTOS, Gildo. Locação e Despejo.
Comentários à Lei no 8.245/91, Ed. RT, 5a ed., São Paulo, 2004).
Porém, não se pode prorrogar a responsabilidade dos
fiadores de modo indefinido, sendo possível a exoneração da sua obrigação por
meio de ação judicial ou de simples notificação, desde que o contrato de locação
esteja vigorando por prazo indeterminado, nos termos do artigo 40, X, da Lei
8.245/91. Nesse sentido, anoto julgado do Exmo. Des. Cristiano Ferreira Leite,
integrante desta C. Câmara:
“Fiança - Locação de imóveis - Exoneração -
Contrato vigorando por prazo indeterminado - Cláusula de
renúncia - Irrelevância
Ação declaratória procedente -
Honorários - Fixação com base no § 4o do art. 20 do CPC -
Admissibilidade - Sentença mantida - Apelação desprovida.
(...) Entretanto, como ocorre no caso em testilha, há
que se considerar que ninguém pode responder indefinidamente por
obrigações, tanto mais quando se trata de contrato benéfico e gratuito,
cuja interpretação é sempre restritiva.
(...) Perfeitamente possível, pois, ao fiador, exonerar-se
da fiança por sua conveniência e à vista dos pesados ônus que lhe
sobrecarregam, via ação declaratória, se o prazo contratual já se
escoou.” (TJSP, Apelação no 936.578-0/2, Rel. Des. Cristiano Ferreira
Leite, 33a Câmara de Dir. Privado, j. 28/02/2007)
Aplica-se ao caso o prazo de cento e vinte dias
previsto na Lei 8.245/91, que prevalece sobre aquele constante do art. 835, do
Código Civil (sessenta dias), por força do princípio da especialidade.
A notificação extrajudicial manifestando a vontade de
exoneração da fiança (fls. 174/176) foi recebida em 10/06/2016 (fls. 174).
Portanto, a responsabilidade dos fiadores JAIR e MARIA DO CARMO perdura até
10/10/2016, data em que decorreram cento e vinte dias após o recebimento da

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notificação.
Nos termos da petição inicial, são cobrados nesta ação
aluguéis vencidos a partir de novembro de 2016 (fls. 07), bem como contas de
consumo de energia elétrica vencidas em dezembro de 2016 e janeiro de 2017
(fls. 23). Então, mesmo com aplicação do prazo de cento e vinte dias, não
respondem os fiadores por tais débitos, pois já exonerados da garantia.
Também ausente responsabilidade dos fiadores pelos
gastos necessários à reforma do imóvel. Os danos somente foram constatados
por ocasião da vistoria de saída, ao final da locação. Na ocasião, não mais
persistia a garantia.
Por outro lado, entendo ter realmente havido má
prestação de serviços pela imobiliária MESSIAS IMÓVEIS, com descumprimento
do contrato reunido às fls. 71/73.
Incontroverso nos autos que a administradora do
imóvel locado recebera a notificação dos fiadores comunicando sua exoneração
da fiança em 10/06/2016 (fls. 174). Todavia, apenas comunicou o fato à locadora
mais de um mês depois, em 23/08/2016 (fls. 74).
É certo que, por ocasião da exoneração dos fiadores,
poderia a locadora ter exigido a realização de vistoria no imóvel a fim de
averiguar seu estado. Todavia, foi privada de tal providência de cautela, por ato
da apelada MESSIAS IMÓVEIS.
Não fosse isso, vejo que os recibos de fls. 94/100
apontam um valor líquido de aluguel recebido pela locadora, já com o desconto
do IRRF, devido em casos de pagamento de aluguéis de pessoa jurídica para
pessoa física, nos termos da legislação tributária (cf. Decreto no 3000/99, já
revogado pelo Decreto no 9580/18, em seus artigos 631 e 688, respectivamente).
Sendo assim, a locatária BRV constituía-se contribuinte
por substituição, com obrigação de recolher mensalmente o imposto por meio da
guia DARFE. Em consequência, era dever da administradora do imóvel, na
qualidade de mandatária da apelante, exigir da locatária cópia da guia DARFE
devidamente paga, a fim de garantir que o valor mensalmente descontado do
aluguel era adequadamente utilizado no pagamento do imposto.

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Inconteste que a apelada MESSIAS IMÓVEIS não
cumpriu sua obrigação legal de mandatária, prevista no artigo 667 do Código
Civil: “O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução
do mandato (...)”.
Patente a conduta negligente do apelado na execução
do contrato, que justifica a incidência da multa contratual prevista na cláusula 14
do instrumento: “A multa contratual será paga por quem não cumprir com as
obrigações no presente contrato de prestação de serviços, no valor
correspondente à taxa de administração até o final do contrato de locação,
abatendo os meses já pagos” (fls. 73).
Tendo em vista que o contrato encontrava-se
prorrogado por prazo indeterminado, de rigor a fixação da multa, por equidade,
em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), já considerados os princípios da
proporcionalidade e razoabilidade, bem como a natureza e a finalidade do
negócio (art. 413, do Código de Processo Civil).
A r. sentença recorrida condenou a ré BRV ao
pagamento de indenização por danos morais em favor da apelante em razão do
descumprimento contratual da locatária, que causou à locadora suspeita de
sonegação fiscal. Trata-se de ato ilícito praticado exclusivamente pela apelada
BRV, ausente responsabilidade das demais a ré a respeito.
Por fim, são realmente excessivos os honorários de
sucumbência devidos pela apelante em favor dos patronos dos fiadores, fixados
em 10% sobre o valor da causa (de R$ 94.224,68). Entendo ser hipótese de
exceção à regra do art. 85, § 2o do Código de Processo Civil, em que a verba
honorária deve ser arbitrada por equidade, nos termos do § 8o mencionado artigo
legal. Assim, fixo os honorários devidos pela apelada em favor dos patronos dos
fiadores em R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais).
Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso para
julgar a ação parcialmente procedente em face de MESSIAS IMÓVEIS LTDA., a
fim de condená-la ao pagamento de multa contratual em favor da locadora, no
valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), acrescidos de correção monetária e juros
de mora a partir da citação. Neste ponto, sucumbência é recíproca, de forma que

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autora arcará com metade das custas e despesas processuais em que incorreu a
ré MESSIAS IMÓVEIS. Autora e ré MESSIAS IMÓVEIS devem reciprocamente
honorários de advogado em favor do patrono da parte adversa, fixados em R$
1.500,00 (mil e quinhentos reais).
SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA
Relator