Tribunal: TJSP
Processo: 1007186-48.2017.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-01
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. Loteamento Fechado. Taxas de manutenção. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Acolhimento. A despeito de haver assinado termo de inscrição com a associação autora, a ré nunca exerceu a posse direta do imóvel. Rescisão do compromisso de compra e venda do lote reconhecida em ação própria, por culpa da vendedora, com a restituição dos valores pagos.

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. Loteamento Fechado. Taxas de manutenção. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Acolhimento. A despeito de haver assinado termo de inscrição com a associação autora, a ré nunca exerceu a posse direta do imóvel. Rescisão do compromisso de compra e venda do lote reconhecida em ação própria, por culpa da vendedora, com a restituição dos valores pagos. Inexigibilidade do pagamento das taxas relativas aos meses posteriores à data da rescisão e antes da imissão na posse. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000808579
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1007186-48.2017.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante RAFAELLE MARIA
LOPES JULIETE, é apelado ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE BAURU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso.
V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), RODOLFO PELLIZARI E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 1o de outubro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007186-48.2017.8.26.0071 -Voto no 10043
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Apelação Cível no 1007186-48.2017.8.26.0071
Apelante
: Rafaelle Maria Lopes Juliete
Advogado
: Enio Del Nery Prado (Fls: 629)
Apelado
: Associação Alphaville Bauru
Advogado
: Frederico de Avila Miguel (Fls: 14)
Comarca: Bauru
Voto no 10043
rml
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. Loteamento Fechado.
Taxas de manutenção. Sentença de procedência. Inconformismo da
ré. Acolhimento. A despeito de haver assinado termo de inscrição
com a associação autora, a ré nunca exerceu a posse direta do imóvel.
Rescisão do compromisso de compra e venda do lote reconhecida em
ação própria, por culpa da vendedora, com a restituição dos valores
pagos. Inexigibilidade do pagamento das taxas relativas aos meses
posteriores à data da rescisão e antes da imissão na posse. Sentença
reformada. RECURSO PROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança de despesas de conservação de
loteamento fechado, intentada por ASSOCIAÇÃO ALPHAVILLE BAURU contra
RAFAELLE MARIA LOPES JULIETE.
Alega a autora que através de assembleia e seu estatuto foi
incumbida da administração, conservação, manutenção, limpeza e segurança do loteamento,
sendo que a ré, na condição de compromissária compradora do lote 14 da quadra K, situado
no residencial Alphaville Bauru é sua associada, mas que deixou de realizar o pagamento das
mensalidades. Pretende a condenação da ré ao pagamento de R$ 4.589,07, relativos aos meses
de julho/2016 a fevereiro/2017, bem como das prestações que se vencerem no curso da ação.
Contestação apresentada às fls.123/626, arguindo a ré,
preliminarmente, a conexão existente entre a ação de rescisão contratual, processo no 1026167-
96.2015.8.26.0071, em trâmite perante a 1a Vara Cível da Comarca de Bauru/SP, requerendo a
suspensão da presente ação até a decisão definitiva daquela. No mérito disse não ser

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responsável pelo pagamento das taxas, já que, em razão do descumprimento do prazo para
entrega do empreendimento, manifestou o interesse no distrato do contrato, antes mesmo da
criação da associação, ensejando, inclusive, ação de rescisão do compromisso junto à
vendedora.
Réplica às fls. 634/652.
As preliminares de conexão e litispendência foram afastadas (fls.
653).
Instadas a especificarem provas, a ré pugnou pela produção da
prova documental e oral (fls. 665/696) e a autora pugnou pelo julgamento antecipado do feito
(fls. 699/703).
Sobreveio a r. sentença (fls. 865/867) que julgou procedente a
ação, condenando a ré ao pagamento do valor de R$ 4.111,52, com juros e correção
monetária. Por fim, condenou a ré no pagamento das custas e despesas do processo e da verba
honorária fixada em 15% do valor atualizado da condenação.
Inconformada, apela a ré (fls. 869/898), reiterando suas teses de
defesa, sustentando que a análise da existência ou não do contrato de promessa de compra e
venda era imprescindível para a solução da lide. Afirma que desde a contestação tenta
demonstrar que possuía o direito de distratar, o que geraria decisões conflitantes se decidido
em desfavor dela nesta ação. Alega que por tratar-se de direito potestativo, o imóvel já era de
propriedade das promissárias vendedoras e não mais dela, desde antes do início do
funcionamento da Associação. Assim, é parte ilegítima para figurar no polo passivo da
presente demanda dede 09 de dezembro de 2015, já que ajuizou ação denunciando o contrato.
Afirma que em 07/08/2019 a sentença proferida na ação de
rescisão contratual transitou em julgado e, dessa maneira, foi reconhecido seu direito em
distratar, o que prejudica esta demanda e a torna parte ilegítima, sendo que não é proprietária e
nem nunca teve posse do imóvel.

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Aduz que não há que se falar em enriquecimento sem causa
visto que, na verdade, ela é a maior prejudicada, pois, começou a pagar o imóvel em 2012;
não tem posse nem propriedade do imóvel; não exerce direitos sobre o bem; ou se beneficia
das piscinas, quadras e demais equipamentos do empreendimento. Ou seja, ficou sem o
dinheiro e sem o imóvel e sofre com ações de cobrança.
Recurso tempestivo, preparado e respondido (fls. 902/911).
É o relatório.
O recurso merece provimento.
Trata-se de ação de cobrança visando a cobrança das taxas de
contribuição/serviços prestados pela associação, relativas ao período de julho/2016 a
fevereiro/2017, afirmando a autora que a ré é associada por força do contrato firmado para
aquisição do lote 14 da quadra 'K' do loteamento e pelo Estatuto Social aprovado pela
Assembleia de Constituição da Associação.
A ré/apelante alega não ser a responsável pelo pagamento das
taxas, visto que intentou ação de rescisão contratual contra a vendedora, de modo que afastada
a sua legitimidade passiva.
De início, registre-se que que a r. sentença proferida nos autos
da ação de rescisão contratual, processo no 1026167-96.2015.8.26.0071 transitou em julgado
em 07/08/2019 (fls. 936 daqueles).
Outrossim, a causa de pedir é a propriedade da apelante sobre o
bem imóvel, cujo contrato de compromisso de venda e compra foi rescindindo, devendo ser
observada a data da rescisão, conforme indicado no julgado da demanda de rescisão de
contrato.

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A sentença daquela ação julgou parcialmente procedente a ação,
tornando definitiva a tutela provisória de urgência deferida, para o fim declarar a rescisão do
instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel (fls. 403/503 daqueles).
Interposta apelação contra tal decisão, no julgamento constou
expressamente no v. Acórdão que:
“Contudo, no caso dos autos, verifica-se que a autora diante da não entrega
do empreendimento no prazo contratual jamais exerceu posse sobre o
imóvel, o que demonstra a sua abusividade, motivo pelo qual fica mantida
a r. sentença no que se refere à determinação de devolução dos valores
pagos a título de IPTU, assim como aqueles relativos às taxas
“condominiais”, taxa de bombeiros, taxa de iluminação pública e taxa
postal, ainda que tenham sido pagas a terceiros, posto que indevidamente. ”
grifei (fls. 670/678 daqueles).
Após o trânsito em julgado da sentença, foi consignado naquela
demanda que: “indefiro o pedido, devendo a parte autora peticionar nas ações mencionadas,
informando o desfecho da presente ação, qual seja, a rescisão do contrato de compra do
imóvel de aquisição de um lote, denominado por 14 da quadra K com 461,65 m2, do
empreendimento denominado Loteamento Alphaville Bauru, a partir de 20 de novembro de
2015, colecionando certidão de objeto e pé. - (fls. 403/503 e 943 daqueles) - grifei
A obrigação de pagamento permanece enquanto perdurar a
condição de compromissária compradora do lote. E, no caso, a r. sentença considerou
rescindindo o contrato de compra e venda firmado entre a ré e a vendedora a partir de 20 de
dezembro de 2015. Somente até esta data existia vínculo capaz de autorizar a cobrança da taxa
de manutenção praticada pela associação. Contudo, observa-se a superveniência da rescisão
do compromisso de compra e venda em data anterior ao débito reclamado, tendo em vista que
a cobrança destes autos é relativa aos meses de julho/2016 a fevereiro/2017, conforme
planilha de fls. 76, e a ré/apelante não foi imitida na posse do lote.
Com efeito, apesar de ter subscrito termo de inscrição à

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associação (fls. 78/81), a apelante demonstrou não haver usufruído dos serviços prestados,
tanto que propôs ação de rescisão contratual. Nessa medida, não havendo mais interesse dela
na manutenção do contrato de compra e venda e tendo demonstrado que nunca fez uso dos
serviços prestados pela autora, eis que nem mesmo chegou a ocupar o lote - circunstância
contra a qual a apelada não apresentou prova em sentido contrário - não há que se falar em
pagamento de taxa de manutenção, pois tal exigência também configuraria enriquecimento
sem causa.
Neste sentido:
Cobrança. Pleito deduzido por associação de moradores em face de
associada. Taxas de manutenção. Sentença de improcedência. Irresignação.
Desacolhimento. A despeito de haver assinado termo de adesão com a
autora, a ré nunca exerceu a posse direta do imóvel. Rescisão do
compromisso de compra e venda do lote reconhecida em ação própria, por
culpa da vendedora, com a restituição dos valores pagos. Inexigibilidade do
pagamento das taxas em cobro antes da imissão na posse. Precedentes.
Impossibilidade de modificação do polo passivo após a estabilização da lide.
Sentença
mantida.
Recurso
desprovido. (TJSP; Apelação
Cível
1001859-72.2018.8.26.0529; Relator (a): Rômolo Russo; Órgão Julgador:
7a Câmara de Direito Privado; Foro de Santana de Parnaíba - 1a Vara
Judicial; Data do Julgamento: 17/08/2020; Data de Registro: 17/08/2020).
“Apelação - Cobrança de taxa associativa - Compradores que não
exerceram a posse do imóvel - Rescisão do contrato reconhecida em
primeiro grau e mantida no recurso de apelação - Condenação da
empreendedora, no âmbito da ação de rescisão contratual, a devolver aos
compradores, ora apelados, os valores pagos a título de taxa associativa,
por se tratar de rescisão por culpa da vendedora e não ter ocorrido a posse
do bem - Impossibilidade de atribuir aos réus, no âmbito desta ação de
cobrança, a obrigação pelo pagamento das referidas taxas - Sentença
mantida - Recurso a que se nega provimento” (Apelação Cível no
1005147-28.2018.8.26.0529, 7a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. LUIS
MÁRIO GALBETTI, j. 12/05/2020).
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - AÇÃO DE COBRANÇA - SENTENÇA
DE IMPROCEDÊNCIA - RÉU NUNCA EXERCEU A POSSE DIRETA DO

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IMÓVEL - RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
RECONHECIDA EM AÇÃO PRÓPRIA, COM EFEITO RETROATIVO À
DATA DO CONTRATO - IMPOSSIBILIDADE DE ATRIBUIR AO RÉU A
OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DAS REFERIDAS TAXAS - DECISÃO
MANTIDA
-
RECURSO
DESPROVIDO”
(Apelação
Cível
no
1001795-62.2018.8.26.0529, 8a Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
THEODURETO CAMARGO, j. 15/07/2020).
“COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. Insurgência da autora em face
da sentença de improcedência. Cobrança de taxas associativas da
Associação dos Proprietários em Reserva Santa Anna, de 03/2016 até
02/2018. Compromisso de compra e venda que especificou a vinculação
automática à associação, com dever dos associados em pagar as taxas
fixadas no respectivo estatuto. Observância do REsp no 1.280.871/SP. Caso,
porém, em que não houve imissão na posse dos compradores. Atraso da
loteadora reconhecido em outro processo, entre 12/2015 até 08/2018.
Compradores que obtiveram a rescisão judicial do contrato, por culpa das
vendedoras. Autora que, nessa situação, deverá cobrar as taxas associativas
das loteadoras, apenas. Impossibilidade de modificação do polo passivo
após a estabilização da lide. Precedentes. Recurso desprovido” (Apelação
Cível no 1001499-40.2018.8.26.0529, 3a Câmara de Direito Privado, Rel.
Des. CARLOS ALBERTO DE SALLES, j. 26/11/2019).
Dessa forma, a cobrança é posterior à data da rescisão do
contrato determinada por sentença transitada em julgado e não houve a imissão na posse, o
que afasta a obrigação da ré/apelante.
Sendo assim, é caso de provimento do apelo da ré, com a
reforma da r. sentença, para julgar a ação improcedente, nos termos do artigo 487, I do
Código de Processo Civil.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,

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Apelação Cível no 1007186-48.2017.8.26.0071 -Voto no 10043
8
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Por consequência, diante da modificação do resultado da
demanda, as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20%
sobre o valor da causa atualizado, deverão ser suportados pela autora.
Do exposto, pelo meu voto DOU PROVIMENTO AO
RECURSO, para reformar a R. sentença e julgar a ação improcedente, nos termos do artigo
487, I do Código de Processo Civil.
ANA MARIA BALDY
Relatora