Tribunal: TJSP
Processo: 1095360-72.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Roberto Mac Cracken
Órgão colegiado: 22a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-31
Data de publicação: 2020-03-31

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Aplicabilidade do CDC. Precedentes do C. STJ. Não estipulação de prazo para entrega do imóvel. Conduta abusiva. Artigo 39, XII, do CDC. Precedentes dest. E. TJ-SP. Imóvel que, decorridos mais de quatro anos da contratação, não foi entregue à consumidora. Atraso no cumprimento da obrigação que acarreta inadimplemento da promitente

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional. Aplicabilidade do CDC. Precedentes do C. STJ. Não estipulação de prazo para entrega do imóvel. Conduta abusiva. Artigo 39, XII, do CDC. Precedentes dest. E. TJ-SP. Imóvel que, decorridos mais de quatro anos da contratação, não foi entregue à consumidora. Atraso no cumprimento da obrigação que acarreta inadimplemento da promitente vendedora. Aplicabilidade da Súmula 543 do C. STJ. Além disso, devem ser observadas as Súmulas 2 e 3 deste E. TJ-SP.
Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000229211
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1095360-72.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelada ELISABETE CRISTINA DE OLIVEIRA
SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 22a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS MELLO
(Presidente sem voto), EDGARD ROSA E ALBERTO GOSSON.
São Paulo, 31 de março de 2020.
ROBERTO MAC CRACKEN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1095360-72.2019.8.26.0100 -Voto no 33691 - RP
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Voto no 33691
Processo no: 1095360-72.2019.8.26.0100
Apelante: Elisabete Cristina de Oliveira Santos
Apelado: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelação. Compromisso de compra e venda. Cooperativa
habitacional. Aplicabilidade do CDC. Precedentes do C. STJ. Não
estipulação de prazo para entrega do imóvel. Conduta abusiva.
Artigo 39, XII, do CDC. Precedentes dest. E. TJ-SP. Imóvel que,
decorridos mais de quatro anos da contratação, não foi entregue à
consumidora. Atraso no cumprimento da obrigação que acarreta
inadimplemento da promitente vendedora. Aplicabilidade da
Súmula 543 do C. STJ. Além disso, devem ser observadas as
Súmulas 2 e 3 deste E. TJ-SP.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em razão a r. sentença de
fls. 426/429 que julgou a ação procedente para declarar rescindido o contrato firmado entre
as partes, com a devolução de todos os valores pagos pela autora, com correção monetária
desde cada desembolso e juros de moro de 1% a partir da citação, condenando, ainda, a ré a
arcar com as custas e despesas processuais, bem como com os honorários advocatícios
então fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.
Em suas razões recursais, de fls. 432/452 a ré alega,
resumidamente, que à presente ação não se aplica o CDC, já que a relação entre autora e ré
não é de consumo, mas sim relação cooperativa/cooperado; aduz que não realiza a venda
de imóveis; que sua atividade consiste na contemplação de seus cooperados com imóveis a
serem construídos pela cooperativa. Além disso, requer a reforma da r. sentença para que
se reconheça seu direito à retenção de 20% dos valores já pagos pela apelada, caso seja
determinada sua retirada da cooperativa. Aduz, também, que não cabe devolução do seguro
prestamista, pois tal valor foi pago para terceiro não integrante da relação processual. Por
fim, pede para que os juros moratórios incidam desde o trânsito em julgado da apelação.
Houve apresentação de contrarrazões a fls. 460/468.
Recurso devidamente processado.
É o relatório, ao qual se acresce, para todos os fins próprios, o da r.
sentença recorrida.
Registre-se, ab initio, que a r. sentença merece subsistir por seus

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próprios fundamentos.
De plano, é importante consignar a perfeita aplicabilidade do
Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, já que, pela subsunção das definições
legais trazidas pelos art. 2o, 3o e seu parágrafo 2o, todos do CDC, verifica-se, no presente
caso, a patente existência de relação de consumo entre as partes, na qual temos de um lado
a parte requerente como consumidora e, de outro, a requerida como fornecedora de
serviços, que os presta mediante remuneração.
Da leitura dos autos é possível extrair que a requerente apenas
aderiu à cooperativa com a intenção de adquirir imóvel para sua moradia. Não é por outra
razão que pagou periodicamente parcelas à cooperativa que, com o devido respeito, atuou
como verdadeira incorporadora imobiliária no caso em tela.
Com a devida vênia, o argumento de que a relação estabelecida
entre as partes se rege pela lei de cooperativas e não pelo CDC não merece guarida. Isso
porque, conforme já afirmado, é nítido o enquadramento das partes da presente ação nas
definições do CDC de consumidor e fornecedor. Outro não é o entendimento do Colendo
Superior Tribunal de Justiça, que assim já decidiu:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
CONTRATO.
RESCISÃO.
COOPERATIVA
HABITACIONAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ARTIGO
535
DO
CPC.
RESPONSABILIDADE
CIVIL.
CULPA
EXCLUSIVA.
REEXAME
DO
CONTEXTO
FÁTICO-
PROBATÓRIO.
SÚMULA
07/STJ.
DESCUMPRIMENTO
CONTRATUAL. NÃO ENTREGA DO IMÓVEL NA DATA
FIRMADA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA.
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
(...)
4. Este Superior Tribunal de Justiça possui orientação pacificada no
sentido de que as disposições do Código de Defesa do Consumidor
são aplicáveis aos empreendimentos habitacionais promovidos
pelas sociedades cooperativas. Precedentes.
(STJ, AgRg no AResp 208.082/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão,

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4a Turma, j. 03.10. 2013).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ADMISSIBILIDADE.
PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA No 282/STF.
COOPERATIVA
HABITACIONAL.
RESTITUIÇÃO
DA
QUANTIA PAGA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.
(...)
2. A jurisprudência desta Corte possui orientação no sentido de que
as disposições do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis
aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades
cooperativas. Precedentes.
(...)
(STJ, AgRg no AResp 101.462/SP, rel. Min. Riicardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, j. 20.05.2014).
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL.
COOPERATIVA
HABITACIONAL.
SALDO
RESIDUAL.
RATEIO.
INEXIGIBILIDADE
DO
DÉBITO.
REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULA
No 7/STJ. CDC. INCIDÊNCIA.
(...)
2. Esta Corte possui orientação no sentido de que as disposições do
Código
de
Defesa
do
Consumidor
são
aplicáveis
aos
empreendimentos
habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas.
(...)
(STJ, AgRg no AResp 727.572/SP, rel. Min. Ricardo Villas Bôas
Cueva, Terceira Turma, j. 15.10.2015).
Logo, indubitável a aplicação do CDC à espécie.

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Assentada tal questão, é importante notar que, muito embora a
consumidora já esteja aguardando há mais de quatro anos pela entrega de seu imóvel, a
fornecedora não lhe presta nenhuma informação nem prevê qualquer prazo para que a
entrega seja efetivada.
Nem mesmo em sede de contestação foi apresentada alguma
justificativa razoável para a demora desproporcional da entrega do bem, sendo que sequer
foi especificado qualquer motivo legítimo para mencionada demora.
Ao invés disso, a fornecedora apenas alegou que é cooperativa e
que contempla seus consumidores com imóveis, sem estabelecer prazo certo para a entrega
destes.
Ou seja, não existe qualquer previsibilidade para a entrega do bem
que a consumidora visa adquirir há mais de quatro anos.
Ora, não resta dúvida, até mesmo pela jurisprudência do Colendo
STJ acima exposta, de que a relação entre as partes configura verdadeiro contrato de
compromisso de compra e venda.
Assim, é certo que a formalização deste contrato sem a
especificação de prazo para entrega do bem é conduta abusiva da fornecedora, que coloca o
consumidor em posição excessivamente desvantajosa e vulnerável.
Não é por outra razão que o CDC, em seu artigo 39, XII, prevê
expressamente que é vedado ao fornecedor de serviços deixar de estipular prazo para o
cumprimento de sua obrigação, o que configura, nos termos desta legislação, prática
abusiva.
O Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo tem
entendido que a não estipulação clara e objetiva de prazo para entrega do imóvel no
contrato de compromisso de compra e venda acarreta abusividade. Note-se:
Compra e venda Indenização Abusividade da cláusula que
condiciona decurso de prazo de entrega do imóvel à celebração de
financiamento (CDC 39 XII e 51 IV § 1o) Recurso improvido.
(TJ-SP, apelação no 1009254-05.2017.8.26.0286, rel. Des. Luiz
Antonio Costa, 7a Câmara de Direito Privado, j. 10.09.2018).

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Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega. Inexistência
de causa eximente da responsabilidade da alienante. Abusiva, tal
como prevista, no caso, a cláusula que estipula a data
da entrega das chaves de acordo com a data da assinatura do
contrato de financiamento. Indenização por lucros cessantes devida.
Arbitramento em 0,5% do valor do contrato, por mês de atraso.
Afastamento do INCC e dos "juros de obra" durante o período de
atraso. Precedente do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000, deste
Tribunal. Danos morais configurados, mas arbitrados em importe
inferior ao pretendido. Sentença revista. Recurso parcialmente
provido.
(TJ-SP, apelação no 1005173-06.2019.8.26.0007, rel. Des. Claudio
Godoy, 1a Câmara de Direito Privado, j. 29.01.2020).
APELAÇÃO CÍVEL Compromisso de compra e venda Atraso
na entrega do bem incontroverso Abusividade da cláusula que
prevê a entrega do bem para depois da assinatura do contrato de
financiamento pelo compromissário comprador Condição que
depende, inclusive, de providências a serem tomadas pela própria
vendedora, o que a torna iníqua Lucros cessantes presumidos
Correção monetária pelo INCC após a data prevista para
a entrega do bem ilegal Substituição pelo índice contratualmente
eleito para a fase posterior Inadimplemento quanto à obrigação de
entregar um "kit churrasqueira" aos compradores incontroverso A
oferta vincula o fornecedor de produtos (art. 30 do CDC) Sentença
mantida Recurso desprovido.
(TJ-SP, apelação no 0063971-25.2011.8.26.0114, rel. Des. José
Carlos Ferreira Alves, 2a Câmara de Direito Privado, j.
24.02.2015).
Desse modo, considerando que o contrato em análise não estipula
prazo para que a cooperativa fornecedora entregue o bem imóvel que a consumidora

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pretende adquirir; considerando, ainda, que a fornecedora nem esmo especifica em que fase
a obra se encontra ou se já foi iniciada, não resta outra opção senão o reconhecimento do
seu inadimplemento, nos termos do artigo 389, do Código Civil.
Assim, é plenamente cabível o direito da promitente compradora de
rescindir o contrato, sem que haja qualquer direito de retenção da promitente vendedora, já
que a rescisão deriva de culpa exclusiva desta última.
Portanto, não se aplica a cláusula contratual que prevê a retenção de
20% dos valores pagos pela cooperada, pois esta não deu causa ao desfazimento do
contrato.
Nesse sentido já se posicionou o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, a saber:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO
NA ENTREGA DO BEM IMÓVEL NA DATA PACTUADA.
LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. ART. 535 DO CPC.
AUSÊNCIA DE OMISSÕES. PREQUESTIONAMENTO.
REEXAME

DE

PROVAS

E
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. PRESCRIÇÃO.
PRESCRIÇÃO
DECENAL.
AGRAVO
INTERNO
NÃO
PROVIDO.
(...)
5. A jurisprudência do STJ está sedimentada no sentido de que a
inexecução do contrato de promessa de compra e venda,
consubstanciada na ausência de entrega do imóvel na data
acordada, acarreta, além de dano emergente, figurado nos valores
das parcelas pagas pelo promitente-comprador e lucros
cessantes.
6. Agravo interno não provido.
(AgInt no AResp 1.296.944, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta
Turma, j. 18.09.2018).
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO

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ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA. INDENIZAÇÃO DE ALUGUERES DO IMÓVEL.
CABIMENTO. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANO MORAL.
CABIMENTO. DIGNIDADE DO CONSUMIDOR ATINGIDA.
MONTANTE. RAZOABILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
(...)
2. O acórdão recorrido decidiu em sintonia com a
jurisprudência do STJ no sentido de que, havendo atraso na
entrega das chaves do imóvel objeto de contrato de compra e
venda, é devido o pagamento de lucros cessantes durante o
período de mora do vendedor, sendo presumido o prejuízo do
promitente-comprador. Precedentes.
(...)
(STJ, AgInt no AResp 1.140.098/BA, rel. Min Lázaro Guimarães,
4a turma, j. 08.02.2018).
AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ANÁLISE. SÚMULA
7 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO
PRESUMIDO. NÃO PROVIMENTO.
(...)
2. Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do
imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes
durante o período de mora do promitente vendedor, sendo
presumido o prejuízo do promitente comprador.
(...)
(STJ, AgInt no AResp 1.042.415, rel. Min. Maria Isabel Galotti,
Quarta Turma, j. 19.10.2017).
Não é outro o entendimento exposto na Súmula 543 do Colendo
STJ assim redigida: “Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de

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compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha
sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Destaca-se, também, o entendimento consolidado pela Súmula no 3
deste Egrégio Tribunal de Justiça do estado de São Paulo: “Súmula 3. Reconhecido que o
compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do
preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de
reconvenção”.
Portanto, tendo em vista o inadimplemento por parte da promitente
vendedora, que deu causa ao desfazimento do negócio, é o caso de se rescindir o contrato,
sem qualquer direito de retenção dos valores pagos pela promitente compradora.
Por decorrência lógica, a promitente vendedora deve restituir a
integralidade dos valores pagos ao longo dos anos de contrato, devendo neste ponto, para
fins de esclarecimento, ser observado o quanto disposto na Súmula 2 deste Egrégio
Tribunal de Justiça Bandeirante, a qual prevê: “Súmula 2. A devolução das quantias pagas
em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez,
não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”.
Isso inclui, inclusive, o seguro prestamista, já que, nos termos do
artigo 7o, parágrafo único, do CDC, toda a cadeia de fornecimento fica obrigada a reparar o
dano causado ao consumidor e, segundo a citada Súmula 3, do E. TJ-SP, as partes devem
ser repostas ao estado anterior à celebração do negócio.
Por fim, os juros de mora devem ser aplicados desde a citação, pois
se está diante de inadimplemento contratual e, nos exatos termos do artigo 405, do Código
Civil, os juros de mora contam-se desde a citação.
Ante o exposto, nos exatos termos acima lançados, nega-se
provimento ao recurso, majorando, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC, os honorários
advocatícios para o montante de 15% do valor da condenação.
Roberto Mac Cracken
Relator