Tribunal: TJSP
Processo: 1004518-90.2019.8.26.0053
Classe: Apelação / Remessa Necessária / ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
Órgão julgador: Silvana Malandrino Mollo
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-09-17
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Municipalidade de São Paulo – Preliminar de inadequação da via eleita afastada – Desnecessidade de dilação probatória – Recolhimento do ITBI quando de registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel – Base de cálculo do imposto – Valor da transação, pois superior ao valor venal do bem utilizado para o

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO – Mandado de Segurança – ITBI – Municipalidade de São Paulo – Preliminar de inadequação da via eleita afastada – Desnecessidade de dilação probatória – Recolhimento do ITBI quando de registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel – Base de cálculo do imposto – Valor da transação, pois superior ao valor venal do bem utilizado para o cálculo do IPTU – Defeso ao Município surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita nenhuma dessas realidades – Recursos oficial e voluntário da Municipalidade não providos.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000766515
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação / Remessa Necessária
no 1004518-90.2019.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e Recorrente JUÍZO EX OFFICIO, é
apelada ANTONIA AURIADEMA DUARTE DOS SANTOS.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos oficial e
voluntário da Municipalidade.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores OCTAVIO
MACHADO DE BARROS (Presidente) e MÔNICA SERRANO.
São Paulo, 17 de setembro de 2020
SILVANA MALANDRINO MOLLO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação / Remessa Necessária no 1004518-90.2019.8.26.0053 - São Paulo - VOTO No 8821 - 2/11
Apelação Cível / Reexame Necessário no 1004518-90.2019.8.26.0053
Apelante/ Recorrente: Municipalidade de São Paulo e Juízo Ex Officio.
Apelada: Antônia Auriadema Duarte dos Santos.
Comarca: São Paulo
Juíza de origem: Paula Micheletto Cometti
VOTO No 8821
APELAÇÃO CÍVEL e REEXAME NECESSÁRIO Mandado de
Segurança ITBI Municipalidade de São Paulo Preliminar de
inadequação da via eleita afastada Desnecessidade de dilação
probatória Recolhimento do ITBI quando de registro imobiliário
da transmissão da propriedade do bem imóvel Base de cálculo
do imposto Valor da transação, pois superior ao valor venal do
bem utilizado para o cálculo do IPTU Defeso ao Município
surpreender o contribuinte com outro valor que não reflita
nenhuma dessas realidades Recursos oficial e voluntário da
Municipalidade não providos.
Trata-se de Reexame Necessário e Recurso de
Apelação interposto pela Municipalidade de São Paulo, em face da r. sentença de
fls. 51/56 destes autos digitais, que, em Mandado de Segurança impetrado por
Antônia Auriadema Duarte dos Santos contra ato do Diretor do Departamento de
Rendas Imobiliárias da Secretaria de Finanças do Município de São Paulo,
concedeu a segurança pretendida, tornando definitiva a liminar anteriormente
concedida, “para compelir a autoridade coatora a efetuar o cálculo do ITBI e a
cobrança dos emolumentos cartorários relativos ao imóvel descrito na inicial, com
base no valor da transação imobiliária, que é superior ao valor venal do imóvel
para fins de IPTU”.
Alega a Municipalidade apelante, em preliminar,

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que o mandado de segurança não seria a via adequada para a análise da matéria,
uma vez que esta demanda a produção de provas. No mérito, em síntese, afirma que
a disciplina do ITBI seria dada pela Lei no 11.154/91 e suas alterações trazidas pelas
Leis Municipais de no 14.125/05 e de no 14.256/06, não havendo ofensa ao Princípio
da Legalidade. Assevera que seria perfeitamente lícita a coexistência de valores
distintos para o ITBI e para o IPTU, e que a base de cálculo do ITBI no Município
de São Paulo sempre teria sido o efetivo valor venal do bem ou direito transmitido,
fosse ele apontado pelo próprio contribuinte, ou arbitrado a posteriori pelo Fisco.
Aduz que o valor venal utilizado no IPTU seria distinto ao do ITBI, pois se trataria
de ficção jurídica, imprescindível para se operacionalizar a cobrança do imposto,
realizada anualmente e de ofício. Ante tais alegações, requer o provimento do
recurso, com a reforma da sentença e condenação aos ônus sucumbenciais.
O recurso voluntário (fls. 62/71), tempestivo, foi
regularmente recebido e processado, com apresentação de contrarrazões, a fls.
74/82.
Instado a se manifestar, o Ministério Público
declinou intervir no feito, ante o caráter manifestamente disponível do direito
discutido (fls. 50).
É O RELATÓRIO.
Deixo de remeter os autos à D. Procuradoria Geral
de Justiça, tendo em vista a disponibilidade do direito discutido, inclusive
enfatizado pelo Parquet, em Primeiro Grau.
Passo à análise do recurso oficial obrigatório e do
Recurso de Apelação da Municipalidade conjuntamente.
Com efeito, a recorrida impetrou mandado de
segurança com vistas a recolher ITBI sem utilizar como respectiva base de cálculo o

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valor venal de referência publicado pela Prefeitura de São Paulo.
O feito foi devidamente processado com a
concessão da liminar pela decisão de fls. 30/31 dos autos.
Ao final, sobreveio a sentença de fls. 51/56, que
concedeu em parte a segurança, tornando definitiva a liminar, de modo a autorizar o
recolhimento do tributo questionado com base no valor da transação, uma vez que é
superior ao valor utilizado para fins de IPTU, afastando a aplicação do valor de
referência imposto pela Municipalidade.
Daí o inconformismo municipal, que, como se
verá, não prospera.
Pois bem.
Preliminarmente, rejeito a alegação de inadequação
da via eleita. Isso porque a discussão claramente se restringe a matéria de direito,
não havendo, portanto, necessidade de dilação probatória.
No
mérito,
melhor
sorte
não
socorre
a
Municipalidade.
O ITBI é um imposto de competência municipal,
cujo fato gerador é a transmissão, a qualquer título, de bens imóveis, como
preceitua o art. 156, inciso II, da Constituição Federal.
A base de cálculo do ITBI, conforme o disposto no
art. 38 do Código Tributário Nacional, “é o valor venal dos bens ou direitos
transmitidos”.
E, por valor venal, entende-se que: “É o valor de
venda, ou o valor mercantil, isto é, o preço por que as coisas foram, são ou possam

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ser vendidas” (De Plácido e Silva, Vocabulário Jurídico, 27a ed., p. 1.461, Rio de
Janeiro, Forense, 2008).
Assim, a base de cálculo do ITBI, segundo o
Código Tributário Nacional (art. 38), assim como o art. 7o da Lei Municipal no
11.154/91, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, de modo que deve
corresponder ao valor pelo qual o imóvel foi adquirido.
Ocorre, porém, que a Lei no 14.256/06 modificou o
art. 7o supracitado e ainda acrescentou àquela lei os artigos 7o-A e 7o-B, de modo
que o valor venal a ser considerado para fins de incidência do ITBI passou a ser,
para a Municipalidade São Paulo, “o valor pelo qual o bem ou direito seria
negociado à vista, em condições normais de mercado” (art. 7o, caput), que será
tornado público periodicamente pela Secretaria Municipal de Finanças (art. 7o-A,
caput e parágrafo único).
Isso, na prática, equivale a atribuir dois valores
venais distintos para o mesmo bem imóvel, pois, além do valor a ser utilizado para o
cálculo do IPTU, haveria outro, atualizado e divulgado periodicamente pelo órgão
competente da Prefeitura, que serviria de base de cálculo para o ITBI.
Nesse sentido:
“Outra questão bastante controvertida, ainda sem
posição definitiva da jurisprudência, diz respeito à
existência de duplo valor venal em algumas legislações
municipais.
O Município de São Paulo, por exemplo, adota como
base de cálculo do IPTU o valor venal apurado de
acordo com a Lei no 10.235, de 16-12-1986, que
aprovou a Planta Genérica de Valores (PGV). Porém,
para efeitos de ITBI, o Município de São Paulo vem
adotando a título de base de cálculo um outro valor
venal, que não é apurado segundo os critérios
objetivos previstos na Lei no 10.235/86.
O art. 7o da Lei Municipal no 11.154, de 30-12-1991,
com a redação dada pela Lei no 14.256, de 29-12-2006,
adotou como base de cálculo o conceito doutrinário de

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valor venal dos bens ou direitos transmitidos,
desprezando os critérios de apuração previstos na lei
de regência retro apontada.
Outrossim, o art. 7o-A acrescentou que a Secretaria de
Finanças
tornará
públicos
os
valores
venais
atualizados dos imóveis inscritos no Cadastro
Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo,
facultado ao contribuinte o pedido de avaliação
especial caso não concorde com a base de cálculo
divulgado pela Secretaria Municipal de Finanças (art.
7o-B).
Esses dois dispositivos acrescidos pela Lei no
14.256/06 objetivaram legalizar o Decreto no 46.228,
de 23-8-2005 e a Portaria SF no 81, de 5-9-2005, que
instituíram o valor venal concreto para cada imóvel
cadastrado, seguido de atualização periódica de
conformidade
com
as
variações
do
mercado
imobiliário.
Confundiu-se, à evidência, fixação de critérios
objetivos para apuração do valor unitário do metro
quadrado do terreno e da construção de competência
do legislador, com a apuração da base de cálculo
(valor venal) de cada imóvel concreto a ser feita por
ocasião do lançamento do imposto. Não cabe à lei
apontar o valor venal de cada imóvel, tarefa cabente
ao agente administrativo público competente com base
na PGV.
A legislação de São Paulo, ao conferir efeito
vinculativo ao valor venal disponibilizado pela
Secretaria de Finanças, acaba por transformar a
modalidade do lançamento por homologação em
lançamento de ofício, pois o contribuinte não terá a
liberdade de calcular o ITBI devido de acordo com o
valor venal que resulta da aplicação da lei de regência
da matéria.
O que é pior, o Município não pode contemplar dois
valores venais distintos para o mesmo imóvel,
principalmente se a legislação adotou tanto para o
IPTU como para o ITBI o mesmo conceito doutrinário
de valor venal.
A base de cálculo para um e para outro imposto deve
ser a mesma, dosando-se o aspecto quantitativo do fato
gerador com a alteração da respectiva alíquota.”
(Harada, Kiyoshi, ITBI
Doutrina e Prática, São
Pualo: Editora Atlas, 2010, pp. 169/170)
Na medida em que o IPTU e o ITBI se referem, em

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última instância, a um mesmo bem imóvel, por mais que esses impostos se
distingam no aspecto temporal, a utilização de valores venais distintos somente teria
justificativa se algum fato relevante, que pudesse modificá-los, tivesse ocorrido, o
que não se verifica no caso concreto, não se justificando, portanto, a adoção de
valores diferentes para o cálculo desses impostos.
Não se pode perder de vista que o valor venal
apontado como base de cálculo do IPTU busca representar justamente o preço que o
imóvel traduz no mercado. Não é por outro motivo que a legislação estabelece ser
este o critério quantitativo a ser considerado para o cálculo do ITBI, ficando
afastado o respectivo quantum apenas quando ficar comprovado que o valor da
transação, fixado livremente pelas partes, tenha sido superior, o que não se verifica
no presente feito.
Destaca-se, ainda, que o Órgão Especial desta E.
Corte acolheu, por maioria de votos, a Arguição de Inconstitucionalidade do
Decreto Municipal n° 46.228/05, in verbis:
“ARGUIÇÃO DE INCONSTITUCIONALIDADE -
Município de São Paulo - Decreto Municipal
46.228/2005 - ITBI (Imposto sobre transmissão de bens
imóveis 'inter vivos') - Aumento na base de cálculo -
Art.
150
da
Constituição
Federal
-
Inconstitucionalidade reconhecida. Na veiculação de
temas de direito tributário que concernem às relações
entre o Estado e o contribuinte, sujeita-se o Poder
Público ao princípio constitucional da reserva de Lei,
disposto no artigo 150 da Constituição Federal, que
veda à União, Estados ou Municípios a exigência ou
aumento de tributo sem lei que o estabeleça. Tendo
em vista que, ao teor do art. 38 do CTN, a base de
cálculo para o lançamento tributário é o valor venal
dos bens e títulos transmitidos, para se atribuir outro
valor ao imóvel, que não o decorrente do anterior,
mister a existência de uma lei que o autorize, não
bastando, para isso, simples decreto.”
(Rel. Des. Renê Ricupero, julgado em 16/06/2010)
(g.n.)

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Outrossim, não deve prevalecer a tese de que a Lei
Municipal no 14.256/06 teria tornado válida a base de cálculo, ora questionada, já
que o valor apurado para recolhimento de ITBI, repita-se, não pode ser superior
àquele fixado para o IPTU, salvo se a o valor real da transação for maior, hipótese
em que este valor deve ser utilizado como base de cálculo do imposto de
transmissão. A lei municipal, assim, não está em conformidade com o art. 38 do
CTN.
Corroborando tal entendimento, o E. Supremo
Tribunal Federal:
“(...) É pacífico neste E. Tribunal o entendimento de
que é ilegal a instituição de um valor venal como base
de cálculo para o ITBI distinto daquele utilizado para
o IPTU.”
(ARE 710241/SP, Ministro Ricardo Lewandowski, j.
20/11/2012, DJe-230 Divulg. 22/11/2012, Public.
23/11/2012).
A esse respeito, imperioso mencionar o julgamento
do Colendo Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça, nos Autos da Arguição de
Inconstitucionalidade no 0056693-19.2014.8.26.0000, suscitada pela 18a Câmara de
Direito Público, o qual, por maioria de votos, julgou a ação parcialmente
procedente, para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 12, 7o-
A e 7o-B da Lei no 11.154, de 30 de dezembro de 1991, estes últimos acrescentados
pela Lei no 14.125, de 29 de dezembro de 2005, ambas do Município de São Paulo.
Conforme se extrai daquele julgado, em síntese,
com a superveniência das Leis Municipais de nos 14.125/2005 e 14.256/2006, foi
alterada a redação do artigo 7o, caput, da Lei no 11.154/1991, para considerar, como
valor venal, o valor de mercado do imóvel, objeto do negócio, ou seja, aquele preço
pelo qual seria negociado o bem, à vista, em condições normais de transação. Nisso
não haveria, a princípio, afronta ao princípio da legalidade ou à segurança jurídica,
pois a regra da apuração do imposto continuaria sendo a de que ela é feita com base

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nas declarações do próprio contribuinte.
Todavia, com o acréscimo dos artigos 7o-A e 7o-B,
o legislador determinou a extensão do conceito de valor negociado à vista, inserido
no caput do art. 7o, atribuindo ao Poder Público, a responsabilidade de apurar
periodicamente os valores venais de imóveis inseridos em sua base cadastral
(pesquisa no mercado imobiliário) e, ao contribuinte, o dever de impugnar a
avaliação prévia, caso dela discordasse.
Confira-se, a seguir, trecho do mencionado
acórdão:
“Na verdade, tais comandos legais padecem dos vícios
de inconstitucionalidade alardeados pelo autor, por
afronta ao artigo 150, inciso I, da Constituição
Federal e ao princípio da segurança jurídica.
Com efeito, o “valor venal de referência”, ao qual faz
alusão o preceito do artigo 7o-A da Lei Municipal no
11.154/91, pode servir ao Município tão somente como
parâmetro de verificação da compatibilidade da base
de cálculo obtida a partir do preço declarado de venda
do imóvel, na transação objeto da exação, com a
realidade do mercado imobiliário; não pode se prestar
à prévia fixação daquele montante tributável,
obrigando o contribuinte ao recolhimento respectivo.
O ente público local, à evidência, não está impedido de
criar uma tabela de valores venais de referência, mas
não pode impor ao contribuinte sua adoção
sistemática para a apuração do tributo devido.
Ademais, segundo a disposição do artigo 7o-B da
legislação municipal examinada, o contribuinte deve se
submeter à base de cálculo do imposto divulgada pela
Secretaria Municipal de Finanças, facultada a
possibilidade de impugnação, com o requerimento de
avaliação especial do imóvel, o que claramente
desconsidera princípios estabelecidos no Código
Tributário Nacional.
(...)
É de se ressaltar, portanto, que, por ocasião do
registro das escrituras públicas de compra e venda,
não poderá ser exigido o recolhimento do ITBI
segundo um valor venal de referência; nessa
oportunidade, o contribuinte deverá proceder ao

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recolhimento do imposto apurado com base no valor
do
negócio
jurídico
tributado,
cabendo
à
Administração lançar mão do procedimento previsto
no artigo 148 do Código Tributário Nacional, caso
discorde das declarações prestadas pelo sujeito
passivo.
O arbitramento administrativo do valor da exação,
destarte, é providência excepcional e tem lugar
apenas na hipótese de ser constatada eventual
incorreção
ou
falsidade
na
documentação
comprobatória
do
negócio
jurídico
tributável,
dependendo sempre da prévia instauração do
competente procedimento administrativo, na forma do
art. 148 do Código Tributário Nacional.(...)” (g.n.)
Assim, como o ITBI é imposto sujeito a
lançamento por homologação ou declaração, este pode, ou não, ser aceito pelo
credor, que, no caso, poderá lançar mão da instauração do procedimento
administrativo fiscal previsto no art. 148 do CTN, para, então, excepcionalmente,
proceder ao arbitramento administrativo do imposto devido.
Então, conforme prossegue o acórdão do C. Órgão
Especial:
“(...) Forçoso reconhecer, portanto, que as disposições
contidas nos artigos 7o-A e 7o-B da Lei Municipal no
11.154/91 subvertem o procedimento estabelecido na
legislação complementar tributária, pois deferem ao
Poder Público a fixação antecipada da base de cálculo
do ITBI, em nítida desconsideração ao preceito do
Código
Tributário
Nacional
mencionado
anteriormente.
Em suma, a criação de um 'valor venal de referência',
distinto daquele que serve de base de cálculo para o
IPTU, apurado e constantemente atualizado pelo
Município de São Paulo, nos termos do artigo 7o da
Lei Municipal no 11.154/91, não representa, por si só,
conduta ilegítima, consistindo porém em simples
parâmetro para verificação da consistência das
declarações consignadas nos negócios jurídicos
tributados pelo ITBI; inadmissível então impor-se
desde logo ao contribuinte a utilização dessa base de
cálculo para
recolhimento do imposto, obrigando-o a requerer

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eventual revisão, na hipótese de discordar do
arbitramento prévio e unilateral, o que ignora por
completo o regime jurídico tributário a que se submete
esse imposto municipal, bem como a regra inserida no
artigo 148 do Código Tributário Nacional, em afronta
ao princípio da estrita legalidade, inserido no artigo
150, inciso I, da Constituição Federal.” (g.n.).
Portanto, a base de cálculo do ITBI, no caso em
apreço, deve ser o valor da transação do imóvel (R$ 250.000,00 fls. 15/18), pois
superior ao valor utilizado para fins de cálculo do IPTU (R$ 214.996,00 fls. 22).
A r. sentença recorrida, desse modo, merece ser
mantida em sua integralidade.
Ante o exposto, nego provimento aos recursos
oficial e voluntário da Municipalidade.

Silvana M. Mollo
Relatora