Tribunal: TJSP
Processo: 4004102-56.2013.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - PEDIDO DE EXTINÇÃO, OU SUSPENSÃO, DO FEITO EM RAZÃO DO DEFERIMENTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DAS RECORRENTES - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO NO PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - PEDIDO DE EXTINÇÃO, OU SUSPENSÃO, DO FEITO EM RAZÃO DO DEFERIMENTO DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DAS RECORRENTES - AUSÊNCIA DE PREJUÍZO NO PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA - ATRASO PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES - ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CONDOMÍNIOS E IMPOSTOS DURANTE O PERÍODO EM QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DAS RÉS NÃO DEVIDOS PELOS AUTORES - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA 970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - DEMORA PARA ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O CONCEITO DE MERO DISSABOR - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA - QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS NÃO PROVIDOS.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000190982
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4004102-56.2013.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que são apelantes/apelados
LORDELLO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e PDG VENDAS
CORRETORA IMOBILIÁRIA LTDA, são apelados/apelantes RICARDO TADEU DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e SANDRA PRATES FERREIRA (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 11 de março de 2020
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4004102-56.2013.8.26.0320 - Limeira - VOTO No 30801 - 2/13
APELAÇÃO CÍVEL no 4004102-56.2013.8.26.0320
Comarca : LIMEIRA 1a VARA CÍVEL
Juiz
: ALEX RICARDO DOS SANTOS TAVARES
Ação
: RESCISÃO CONTRATUAL
Apelantes/Apelados:
LORDELLO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. E OUTRA e RICARDO TADEU DOS
SANTOS e OUTRA
VOTO No 30801
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - INDENIZATÓRIA - PEDIDO DE
EXTINÇÃO, OU SUSPENSÃO, DO FEITO EM RAZÃO DO DEFERIMENTO
DA RECUPERAÇÃO JUDICIAL DAS RECORRENTES - AUSÊNCIA DE
PREJUÍZO NO PROSSEGUIMENTO DA DEMANDA - ATRASO PARA
ENTREGA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA - INOCORRÊNCIA DE FORÇA
MAIOR - ENTENDIMENTO PACIFICADO POR SÚMULA DESTE
TRIBUNAL - MORA IMPUTÁVEL ÀS REQUERIDAS - DEVER DE
REPARAÇÃO DOS PREJUÍZOS SUPORTADOS PELOS AUTORES -
ATRASO CONFIGURADO APÓS O ESCOAMENTO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA CONDOMÍNIOS E IMPOSTOS DURANTE O PERÍODO EM
QUE O IMÓVEL ESTEVE SOB A POSSE DAS RÉS NÃO DEVIDOS PELOS
AUTORES - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COM
LUCROS CESSANTES, DE ACORDO COM O JULGAMENTO DO TEMA
970 PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - LUCROS
CESSANTES PRESUMIDOS - DEMORA PARA ENTREGA DE UNIDADE
IMOBILIÁRIA COM FINALIDADE RESIDENCIAL QUE ULTRAPASSA O
CONCEITO DE MERO DISSABOR - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS
DEVIDA - QUANTUM FIXADO COM RAZOABILIDADE
AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE SENTENÇA MANTIDA - RECURSOS
NÃO PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, ajuizada por
Ricardo Tadeu dos Santos e Sandra Prates Ferreira em face de
Lordello Empreendimentos Imobiliários Ltda. e PDG Vendas
Corretora Imobiliária Ltda, que a respeitável sentença de fls.
197/205, cujo relatório adoto, julgou os pedidos procedentes em
parte, para declarar rescindido o contrato de compra e venda

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celebrado entre as partes, por culpa exclusiva das rés, condenando-
as a restituir os valores pagos devidamente corrigidos desde os
desembolsos, acrescido de juros a partir do inadimplemento
(04.08.12), além do pagamento de indenização dos aluguéis pagos a
partir de 04.08.12 até a publicação da sentença, dos valores
desembolsados com a aquisição de móveis planejados e à título de
taxas de condomínio e IPTU e danos morais de R$ 22.000,00.
Arcarão, ainda, com o pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios fixados em 20% do valor da condenação.
Inconformadas, recorrem as partes.
As requeridas, alegam, em suma, que o habite-se foi
expedido em 27.12.12 visto a morosidade do órgão público
municipal e que as cláusulas contratuais são redigidas para o
entendimento fácil dos adquirentes, devendo ser obedecida a
cláusula 6.4 do contrato que prevê a retenção de 22% do valor pago.
Afirmam que o atraso na entrega se deu por motivos alheios a sua
vontade, não havendo que se falar em qualquer imputação de
penalidades, estando ausentes os requisitos para caracterizar a
obrigação de indenizar. Argumentam que a taxa de condomínio
passou a ser cobrada a partir do registro do habite-se e o IPTU
desde a finalização das obras, conforme estabelecido no contrato.
Insistem que os gastos suportados com móveis planejados não

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foram em vão, pois a empresa contratada não cobrou valores
adicionais referentes ao prazo de entrega e iriam ter referido gasto
independente do momento de entrega do imóvel e que a situação
narrada não passou de mero aborrecimento, não havendo qualquer
prejuízo de ordem moral aos autores, além do que o arbitramento
deve levar em consideração os princípios da proporcionalidade e da
razoabilidade. Pedem, ao final, a improcedência da ação.
Os autores sustentam, em síntese, que as requeridas
devem ser condenadas ao pagamento da multa contratual prevista na
cláusula 6.4, sendo esta a única forma de fazer com que as rés sejam
penalizadas de fato. Asseveram que a condenação ao ressarcimento
dos alugueres deve se estender até a data do trânsito em julgado,
pois continuam tendo despesas de moradia, já que até o momento
não houve a entrega do imóvel. Aduzem que a sentença nada
estabeleceu em relação aos juros e a correção monetária sobre as
restituições de condomínios, IPTUs e outras taxas. Pugnam, no
final, pelo provimento do recurso.
Os recursos foram respondidos às fls. 254/261 e 264/85.
As requeridas formularam, às fls. 294/300, pedido de
extinção, ou subsidiariamente, de suspensão do feito, tendo em vista
do deferimento de sua recuperação judicial pelo juízo da 1a Vara de
Falências da comarca de São Paulo.

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É o relatório.
Inicialmente,
cumpre
consignar
que
o
pedido
superveniente (fls. 294/300 e 1497/1502) de extinção, ou
subsidiariamente, de suspensão do presente feito em razão do
deferimento do processamento da recuperação judicial da co-
apelante Lordello não merece acolhimento.
Com efeito, o artigo 6, parágrafo 1o, da Lei no 11.101/05
estabelece que as ações que demandarem quantia ilíquida terão
regular prosseguimento.
Ora, em se tratando de processo de conhecimento, como
o caso destes autos, em que foi proferida sentença de natureza
condenatória ainda não transitada em julgado em razão de apelação
interposta pelas próprias recuperandas, ainda pendente de
julgamento, inexiste, portanto, qualquer título executivo a justificar
as medidas ora pretendidas.
Desse modo, até a apuração do “quantum debeatur”
definitivo, a continuidade do processamento da presente demanda
não implica qualquer prejuízo ao procedimento da recuperação
judicial das requeridas.
No mérito, consta dos autos que, em maio/2009, as

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partes celebraram Instrumento Particular de Promessa de Venda e
Compra de bem imóvel, tendo as rés estimado que o término da
construção e entrega do apartamento aos adquirentes ocorreria em
fevereiro/2012, com tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (fls . 37
cláusula 5.5).
Como a obra não foi concluída no termo estabelecido, os
compradores ajuizaram esta demanda visando a rescisão do
contrato, além da reparação por danos morais e materiais
decorrentes do atraso da obra, consubstanciados em lucros
cessantes, danos morais, aplicação da multa prevista no contrato
para a mora das alienantes, bem como a restituição das taxas
condominiais, imposto, despesas com o pagamento dos planejados,
após o término do prazo de carência.
E, de fato, as próprias rés não negam que não entregaram
a unidade na data inicialmente convencionada, tampouco no prazo
generosamente concedido a si mesmas no contrato, não havendo
notícia de que as chaves tenham sido entregues até a presente data.
Ora, as circunstâncias invocadas pelas alienantes não
justificam o atraso, servindo o prazo de carência de 180 dias
justamente para contemporizar tais situações.
Oportuno anotar que a possibilidade de paralisação

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momentânea da obra por conta de eventos naturais, problemas de
logística, como escassez de insumos ou de mão de obra capacitada,
ou de dificuldades na regulamentação administrativa da construção
por meio da obtenção de alvarás perante os órgãos públicos, deve
ser contabilizada no cronograma, uma vez que decorrem de fatos
intrínsecos à atividade da construção civil e, como tal, são
totalmente
previsíveis,
não
podendo
a
negligência
das
empreendedoras socorrê-las no momento de inadimplência, já que
certamente o consumidor não contaria com tal benesse.
Aliás, tal entendimento foi sumulado por este Egrégio
Tribunal de Justiça:
“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão
de obra, aquecimento do mercado, embargo do
empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram 'res inter alios acta' em
relação ao compromissário adquirente.” (Súmula 161)
Há responsabilidade civil indenizável das rés por falha
na prestação diante do efetivo atraso na entrega da unidade
autônoma aos autores, tendo em vista que o prazo final para a
entrega da unidade autônoma era agosto/2012, já computado o
prazo de tolerância, e considerando que o imóvel ainda não havia
sido entregue ao autor quando a ação foi ajuizada, em agosto/2013,

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impõe-se reconhecer o inadimplemento das requeridas, que
deixaram de cumprir a obrigação avençada no tempo e modo
devidos.
Com o descumprimento contratual e a rescisão do
negócio jurídico devem as partes ser repostas ao estado anterior à
assinatura do contrato. Assim, não há que se falar em retenção de
valores a qualquer título, porque não podem os autores arcar com o
custo do inadimplemento das rés, que deram causa por sua própria
culpa, sendo que o prazo de tolerância funciona justamente para
esse fim, dar um prazo suplementar para a construtora diante do
vulto da obra.
De rigor, pois, a manutenc aÞo do toìpico da sentenc a que
reconheceu o atraso por culpa das requeridas, passando aÌ analise
das indenizac oÞes impostas.
No tocante aos lucros cessantes, a jurisprudência vem
reconhecendo que o comprador tem direito ao recebimento de valor
equivalente ao aluguel de um imóvel similar por todo o período de
inadimplemento, independentemente se pretendia residir no local ou
mesmo alugá-lo, entendendo o Colendo Superior Tribunal de
Justiça que “presume-se a ocorrência de lucros cessantes em razão
da não entrega de imóvel na data estipulada” (STJ, REsp
826.745/RJ, 4a Turma, Relator Ministro João Otávio de Noronha,

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DJU 22/3/10).
No mesmo sentido, é a jurisprudência consolidada por
esta Egrégia Corte de Justiça:
“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto
do compromisso de venda e compra, é cabível a
condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio.” (Súmula
162).
Assim, deverão mesmo as rés suportar as despesas de
aluguel, conforme contrato de fls. 59/70.
Importante ressaltar que os lucros cessantes são devidos
desde a data em que a construtora deveria ter entregue o imóvel,
considerando a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias prevista em
contrato, até a data da propositura da ação, pois neste momento
manifestada a pretensaÞo dos autores de resoluc aÞo do contrato.
Entretanto, uma vez que as requeridas não se insurgiram em relação
ao período fixado na sentença (de 04.08.12 até a publicação da
sentença), em atenção ao princípio da non reformatio in pejus,
deixo de reformar a sentença nesse tópico, mantendo a sentença tal
como lançada.
No mais, não merece prosperar a pretensão dos autores

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no sentido de obter dupla indenização pelo atraso contratual a título
de lucros cessantes e também multa contratual aplicável em
desfavor das vendedoras, por equidade.
A esse respeito, o Ministro Luis Felipe Salomão,
integrante do Superior Tribunal de Justiça julgou os REsp's
1.498.484 e 1.635.428, no tema afetado no 970, no qual ficou
decidido a impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a
cláusula penal.
Em seu julgamento, explicou o Ministro que a cláusula
penal
constitui
pacto
secundário
acessório,
e
que
o
estabelecimento no contrato da multa atende aos interesses das
partes, garantindo a segurança jurídica.
Conforme o relator, a cláusula moratória tem natureza
eminentemente reparatória, e o próprio Código Civil prevê limite
para a cláusula não levar ao enriquecimento ilícito.
O Eminente julgador citou precedentes das duas turmas
de Direito Privado para apoiar a tese de que, havendo a cláusula
penal, não há a possibilidade de cumulação com lucros cessantes.
Dessa forma, diante do julgamento do tema antes
afetado, a improcedência da pretensão de cumulação de lucros

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cessantes com a cláusula penal era medida que se impunha.
No que tange às dívidas relativas às obrigações “propter
rem”, decorrentes da utilização da coisa (tais como IPTU, cotas
condominiais e contas de consumo), estas não podem ser exigidas
dos compradores antes de sua imissão na posse do bem, uma vez
que estes não desfrutam ainda da unidade adquirida, sendo a
responsabilidade por tais valores da construtora/vendedora.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre o
compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma, Rel.
Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Assim, considerando que os autores não foram imitidos
na posse do imóvel, deverão as requeridas arcar com todas as
despesas condominiais e eventuais tributos incidentes sobre o bem,
além dos gastos com móveis planejados (fls. 55/57). Eventuais
importâncias pagas pelos autores à título de tributos e condomínios
deverão ser devolvidas com os devidos acréscimos legais (correção
a partir dos desembolsos e juros de mora da citação).
Bem reconhecida, portanto, a ilegalidade da cláusula
contratual que previa ser ônus dos adquirentes de tais encargos.
No que tange à ofensa moral resultante do atraso na

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entrega do apartamento negociado entre as partes, observo que não
somente o vexame e a humilhação dão ensejo aos danos morais,
mas também a frustração elevada, uma decepção difícil de ser
superada,
decorrente
de
justa
expectativa,
fundamenta
a
indenização.
Nesse sentido, embora, em regra, a inadimplência
contratual não enseje reparação por danos morais, forçoso
reconhecer que, diante das peculiaridades do caso concreto, o atraso
na entrega de obra destinada à moradia familiar ultrapassou o
conceito de aborrecimentos ou dissabores corriqueiros.
Ora, quem adquire um imóvel novo, notadamente para
fins residenciais, em geral, planeja nele estruturar um lar para si e
para seus familiares.
Os compradores passam anos pagando pelo bem,
sonhando com a casa própria e, posteriormente, vêm a saber que
todos seus esforços foram esvaziados, pois a unidade não será
entregue no prazo inicialmente avençado, acarretando-lhes drástica
mudança de planos.
No caso, as próprias construtoras requeridas admitem ter
descumprido o prazo avençado, limitando-se a atribuir a culpa pelo
atraso à ocorrência de caso fortuito.

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Dessa forma, considerando a natureza do dano, a
capacidade
econômica
das
partes
e
os
princípios
da
proporcionalidade e da razoabilidade, considero que o montante
arbitrado, no valor de R$20.000,00, mostrou-se adequado, tendo
sido valorado com prudência e moderação pelo ilustre juiz
sentenciante, sendo que, tal importância, servirá para repreender
pedagogicamente as ofensoras a não repetir o ato ilícito e para
compensar as vítimas pelo prejuízo experimentado, sem, contudo,
gerar-lhes enriquecimento sem causa.
Nessa conformidade, não merece qualquer reparo a r.
sentença proferida, que fica mantida em todos os seus termos.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO
aos recursos.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator