Tribunal: TJSP
Processo: 1006351-63.2019.8.26.0597
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Flavio Abramovici
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Celebrado compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual por desistência do Autor – Abusividade da cláusula 22a do contrato (que prevê a retenção de 70% dos valores pagos e de outras verbas) – Cabível a retenção de 20% dos valores pagos – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para declarar

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – Celebrado compromisso de compra e venda de imóvel – Rescisão contratual por desistência do Autor – Abusividade da cláusula 22a do contrato (que prevê a retenção de 70% dos valores pagos e de outras verbas) – Cabível a retenção de 20% dos valores pagos – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e para condenar à restituição da quantia correspondente a 80% dos valores pagos, em parcela única – Ocupação do imóvel (lote de terreno) pelo Autor – Necessária a fixação da taxa de fruição em favor da Requerida (conforme estipulado no contrato), até a efetiva imissão na posse do imóvel – RECURSO DA REQUERIDA PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar à restituição de 80% dos valores pagos, deduzida a taxa de fruição mensal de 0,5% do valor do lote (R$ 84.235,76), desde 15 de março de 2019 e até a efetiva imissão da Requerida na posse do imóvel

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000654040
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006351-63.2019.8.26.0597, da Comarca de Sertãozinho, em que é apelante CCG
EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, é apelado ADEMIR ALBERTO
DOS SANTOS.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso, com
determinação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente) e GILSON DELGADO MIRANDA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
FLAVIO ABRAMOVICI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Comarca: Sertãozinho – 2a Vara Cível
MM. Juiz da causa: Marcelo Asdrúbal Augusto Gama
Apelante: CCQ Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Ademir Alberto dos Santos
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL

RESCISÃO
CONTRATUAL

RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS Celebrado
compromisso de compra e venda de imóvel Rescisão
contratual por desistência do Autor Abusividade da
cláusula 22a do contrato (que prevê a retenção de 70% dos
valores pagos e de outras verbas) Cabível a retenção de
20%
dos
valores
pagos

SENTENÇA
DE
PROCEDÊNCIA, para declarar rescindido o contrato e
para condenar à restituição da quantia correspondente a
80% dos valores pagos, em parcela única Ocupação do
imóvel (lote de terreno) pelo Autor Necessária a fixação
da taxa de fruição em favor da Requerida (conforme
estipulado no contrato), até a efetiva imissão na posse do
imóvel

RECURSO
DA
REQUERIDA
PARCIALMENTE
PROVIDO,
para
condenar
à
restituição de 80% dos valores pagos, deduzida a taxa de
fruição mensal de 0,5% do valor do lote (R$ 84.235,76),
desde 15 de março de 2019 e até a efetiva imissão da
Requerida na posse do imóvel

Voto no 25805

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Trata-se de apelação interposta pela Requerida contra a sentença
de fls.117/120, prolatada pelo I. Magistrado Marcelo Asdrúbal Augusto Gama (em 02
de dezembro de 2019), que julgou procedente a “ação de rescisão contratual c/c
restituição de valores pagos”, para declarar rescindido o contrato, “com data retroativa à
decisão inicial proferida em 22/10/2019”, e para condenar à restituição da quantia
correspondente a 80% dos valores pagos, em parcela única (com correção monetária
desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde a citação), além das
custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios (fixados em 10% do valor
da condenação).
A Requerida opôs embargos de declaração (fls.123/127), que
foram rejeitados (fls.128). Em seguida, apelou.
Alega que houve a rescisão contratual por culpa do Autor, que
válida a cláusula 22a do contrato, que cabível a retenção de 30% dos valores pagos, que
cabível a retenção do valor pago a título de sinal, que na hipótese da impossibilidade de
cumulação da cláusula penal com as arras “deve ser determinada a retenção de 30%
sobre todo o valor pago (arras e parcelas)”, que necessário o arbitramento de taxa de
fruição pelo uso do bem (correspondente a 1% sobre o valor do imóvel), que cabível a
retenção do valor correspondente a eventuais débitos de IPTU, que os juros moratórios
devem incidir desde o trânsito em julgado da decisão (nos termos do Recurso Especial
número 1.740.911/DF), que o Autor deve arcar com as verbas da sucumbência, que
caracterizada a sucumbência recíproca, e que excessivo o valor dos honorários
advocatícios. Pede o provimento do recurso, para a revogação da gratuidade processual,
para determinar a retenção de 30% dos valores pagos, além do valor pago a título de
sinal, ou para determinar a retenção de 30% dos valores pagos (incluindo o valor pago a
título de sinal), para condenar o Autor ao pagamento da taxa de fruição, para a fixação
dos juros moratórios desde o trânsito em julgado da decisão, e para autorizar a dedução
de eventuais débitos de IPTU (fls.144/163).
Contrarrazões a fls.159/172.

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É a síntese.
Descabido o pedido para a revogação da gratuidade processual,
pois ausente a concessão daquele benefício.
Quanto ao mais, incontroverso que celebrada cessão de
compromisso de compra e venda de imóvel (em 02 de setembro de 2016 fls.21/23)
relativo ao lote 154, quadra 06, do imóvel matriculado sob o número 67.163 do Cartório
de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP (fls.24/32), pelo valor de R$ 20.000,00, em
que o Autor assumiu o pagamento do saldo remanescente do compromisso de compra e
venda (R$ 91.070,34), que adimplida a quantia de R$ 52.783,44, e que cabível a
rescisão contratual, limitando-se a controvérsia ao percentual de retenção dos valores
pagos, à retenção do valor pago a título de sinal, aos pedidos de condenação do Autor
ao pagamento de taxa de fruição e de dedução de eventuais débitos de IPTU, e ao termo
inicial de incidência dos juros moratórios.
O Autor alega, na petição inicial, que não possui mais condições
financeiras para pagar as parcelas do contrato, e pede a declaração da rescisão contratual
e a restituição de 80% dos valores pagos.
A Requerida sustenta, na contestação de fls.66/90, que cabível a
retenção dos valores previstos na cláusula 22a do contrato, que necessária a retenção do
valor pago a título de sinal (arras), a fixação de taxa de fruição, e a dedução de
eventuais débitos de IPTU.
Em relação ao percentual de retenção dos valores pagos, a
Súmula 1 deste Tribunal de Justiça prevê a possibilidade de rescisão do compromisso
de compra e venda pelo compromissário comprador, com a restituição das quantias
pagas, “admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda
feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem”.
Descabida a aplicação do percentual de retenção previsto na

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cláusula 22a, do “instrumento particular de compromisso de venda e compra” (fls.31),
porque abusivo:
Cláusula vigésima segunda - Sem prejuízo da irrevogabilidade e
irretratabilidade do presente instrumento, ocorrendo hipótese de rescisão do
presente contrato por rescisão ou inadimplência do(s) comprador(es), a
devolução das quantias pagas, se for o caso, será procedida [...] observado o
direito da vendedora, que poderá reter:
a)
As arras;
b)
30% dos valores comprovadamente pagos pelo(s) comprador(es), a título de
reembolso pelas despesas referentes à comissão de corretagem paga ao
intermediador do lote, bem como das despesas com propaganda, publicidade
e custos com administração, como prévia determinação das perdas e danos,
já inclusa a cláusula penal a que se refere o item V do artigo 25 da Lei
6.776/79;
c)
Os juros moratórios e a multa de mora, pagos quando de eventual purga da
mora;
d)
Energia elétrica, água, IPTU e outros tributos/taxas que onerem o lote
(valores eventualmente devidos à data da desocupação);
e)
1% ao mês, sobre o valor do lote atualizado, a título de fruição pelo uso e
gozo, contados da data da mora até a efetiva reintegração da posse;
f)
Despesas com honorários advocatícios, no caso de ação judicial, além do
ressarcimento dos custos de cobrança da obrigação na esfera extrajudicial;
g)
Custos com a rescisão propriamente dita.
Assim, aplicável o entendimento do E. Superior Tribunal de
Justiça, que estabelece retenção de 10% a 25% dos valores pela vendedora do imóvel:
CIVIL
E
PROCESSUAL
CIVIL.
AGRAVO
REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TUTELA ANTECIPADA DEFERIDA
NA ORIGEM. CLÁUSULA INSTITUIDORA DE HIPOTECA DADA
PELA CONSTRUTORA. SÚMULA No 308 DOSTJ. DISTRATO.
RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA
No 83 DO STJ. REQUISITOS. SÚMULA No 7 DO STJ. RECURSO

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MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AGRAVO NÃO PROVIDO.
[...]
3. Nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel por inadimplemento do comprador, esta Corte tem
admitido a retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia
paga. Precedentes [...] (STJ, AgRg no REsp no 1.500.099-SP, Rel. Min.
Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 10.05.2016 sem grifo no original)
Considerando que efetuado o pagamento do valor histórico de
R$ 52.783,44, que o valor total do contrato de cessão é de R$ 111.070,34 (R$ 20.000 +
R$ 91.070,34 em 02 de setembro de 2016) e que o valor do lote é de R$ 84.235,76
(em 29 de novembro de 2013 data da celebração do compromisso de compra e venda
objeto de cessão fls.25 e 32), correta a retenção de 20% dos valores pagos, para o
ressarcimento dos valores despendidos pela vendedora (Requerida) com a propaganda,
comercialização e corretagem.
Quanto ao pedido de retenção do valor pago a título de sinal, as
arras estão previstas nos artigos 417 a 420 do Código Civil, conceituadas “como sendo
o sinal, o valor dado em dinheiro ou bem móvel entregue por uma parte à outra, quando
do contrato preliminar, visando a trazer a presunção de celebração do contrato
definitivo”1.
Em regra, são estipuladas a título de confirmação do negócio
jurídico (“arras confirmatórias”) e, caso não concluído o contrato em razão de conduta
da parte que pagou as arras, configura-se o direito da parte contrária de reter a quantia
recebida (artigo 418 do Código Civil).
A cláusula terceira do contrato consigna que “O lote a que se
refere a cláusula primeira é comprometido à venda pela vendedora ao comprador pelo
preço total para pagamento o valor de R$ 84.235,76 e que será pago na forma a seguir:
R$ 11.000,00 em 1 parcela... que corresponde a sinal e princípio de pagamento (arras)”
(fls.25), o que demonstra a estipulação das “arras confirmatórias”.
1 TARTUCE, FLAVIO. Manual de Direito Civil: Volume Único. 7a ed., Rio de Janeiro: Forense, São
Paulo: Método. 2017, p.495.

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Contudo, considerando que houve a condenação à restituição de
20% dos valores pagos (a título de compensação da Requerida pela rescisão do contrato
por desistência do Autor), descabido o pedido de retenção das arras, pois incabível a
cumulação das arras com a cláusula penal compensatória, sob pena de bis in idem,
conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça firmado em Recurso Repetitivo
(REsp 1.617.652-DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, por unanimidade, julgado em
26/09/2017, DJe 29/09/2017).
Assim, porque houve a condenação à restituição de 20% dos
valores pagos pelo Autor, descabido o pedido de retenção das arras (valor de R$
11.000,00).
Quanto ao mais, inconteste a ocupação do imóvel (lote de
terreno) pelo Autor desde 02 de setembro de 2016 (data de celebração do termo de
cessão fls.23), o que impõe a condenação ao pagamento da taxa de fruição, nos termos
da Súmula 1 deste Tribunal de Justiça e também da cláusula 22a, item
“e” (fls.31):
a)
1% ao mês, sobre o valor do lote atualizado, a título de fruição pelo uso e
gozo, contados da data da mora até a efetiva reintegração da posse;
Ademais, ao contrário do alegado pelo Autor em réplica
(fls.111), basta a imissão do promissário comprador na posse do imóvel para a
incidência da taxa de fruição, sendo prescindível a construção de edificação no terreno,
pois obstada a plena utilização do bem pela promitente vendedora (Requerida).
Porém, abusiva a fixação da taxa de fruição mensal de 1% do
“valor do lote atualizado” (R$ 84.235,76) - destoa daqueles valores vigentes no
mercado mobiliário, sendo razoável a fixação em 0,5% daquele valor, com correção
monetária desde 29 de novembro de 2013 data da celebração do compromisso de
compra e venda objeto de cessão fls.25 e 32), e devida pelo Autor desde o
inadimplemento (15 de março de 2019 fls.34 e 72) e até a imissão da Requerida na
posse do imóvel, com correção monetária desde os respectivos vencimentos.
Em relação ao pedido de dedução de eventuais débitos de IPTU,

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incumbia à Requerida a comprovação da existência de débitos tributários, nos termos do
artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, o que não ocorreu sequer alegada a
quantia supostamente inadimplida
e, portanto, incabível a retenção de valores
referentes a eventuais débitos de IPTU.
Por fim, sobre o valor a ser restituído deve incidir juros
moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, conforme o
entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça em recurso repetitivo (Recurso
Especial número 1.740.911/DF)2, pois aplicada cláusula penal diversa daquela
estabelecida no contrato, além da correção monetária desde os desembolsos, nos termos
da Súmula 433 do Superior Tribunal de Justiça
Por consequência, cabível a condenação da Requerida à
restituição de 80% dos valores pagos, com correção monetária desde os respectivos
desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão,
deduzida a taxa de fruição mensal de 0,5% do valor de R$ 84.235,76 (com correção
monetária desde 29 de novembro de 2013 data da celebração do compromisso de
compra e venda objeto de cessão), desde 15 de março de 2019 e até a efetiva imissão da
Requerida na posse do imóvel.
Por fim, em razão da parcial procedência da ação, razoável que a
Requerida arque com 2/3 das custas (inclusive as iniciais) e despesas processuais
(arcando o Autor com a parcela remanescente), e fixados os honorários advocatícios dos
patronos das partes em 10% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$
42.226,52), com igual rateio.
Dessa forma, de rigor o parcial provimento do recurso.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, para
condenar Requerida à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos, com
2 “1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se aseguinte tese: - Nos compromissos
de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a
resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
3 STJ, Súmula 43 - Incide correção monetária sobre dívida por ato ilícito a partir da data do efetivo
prejuízo.

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correção monetária desde os respectivos desembolsos e juros moratórios de 1% (um por
cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão deduzida a taxa de fruição
mensal de 0,5% (meio por cento) do valor de R$ 84.235,76 (oitenta e quatro mil e
duzentos e trinta e cinco reais e setenta e seis centavos, com correção monetária desde
29 de novembro de 2013), desde 15 de março de 2019 e até a efetiva imissão da
Requerida na posse do imóvel, arcando a Requerida com 2/3 (dois terços) das custas
(inclusive as iniciais) e despesas processuais (arcando o Autor com a parcela
remanescente), e fixados os honorários advocatícios dos patronos das partes em 10%
(dez por cento) do valor da causa, com correção monetária desde o ajuizamento da ação
e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, com igual
rateio.
FLAVIO ABRAMOVICI
Relator