Tribunal: TJSP
Processo: 1013821-78.2019.8.26.0005
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Milton Carvalho
Órgão colegiado: 36a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que firmou compromisso de participação em cooperativa habitacional, a fim de adquirir imóvel. Alegação de que foi induzido a erro, pois acreditava estar participando de consórcio. Pedido de rescisão acolhido, considerando a inadimplência do autor. Inconformismo quanto ao percentual. Retenção de 20% dos valores

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que firmou compromisso de participação em cooperativa habitacional, a fim de adquirir imóvel. Alegação de que foi induzido a erro, pois acreditava estar participando de consórcio. Pedido de rescisão acolhido, considerando a inadimplência do autor. Inconformismo quanto ao percentual. Retenção de 20% dos valores pagos, a título de despesas administrativas. Devolução dos 80% restantes. Restituição do seguro de vida pago. Possibilidade. Razões da sentença não infirmadas. Juros moratórios. Termo inicial. Incidência a contar do trânsito em julgado. Danos morais não configurados. Mero inadimplemento do contrato. Situação excepcional não configurada. Indenização indevida. Recurso da ré provido em parte, desprovido o do autor.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000518960
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1013821-78.2019.8.26.0005, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado/apelante RAFAEL SILVA
SOARES (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 36a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram parcial
provimento ao recurso da ré e negaram provimento ao recurso do autor. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WALTER EXNER
(Presidente sem voto), JAYME QUEIROZ LOPES E ARANTES THEODORO.
São Paulo, 9 de julho de 2020.
MILTON CARVALHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013821-78.2019.8.26.0005 -Voto no 26943
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Voto n.o 26943.
Apelação n° 1013821-78.2019.8.26.0005.
Comarca: São Paulo.
Apelantes e reciprocamente apelados: Baalbek Cooperativa Habitacional e
Rafael Silva Soares.
Juiz prolator da sentença: Fábio Henrique Falcone Garcia.
RESCISÃO CONTRATUAL, DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS
PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que
firmou compromisso de participação em cooperativa habitacional,
a fim de adquirir imóvel. Alegação de que foi induzido a erro, pois
acreditava estar participando de consórcio. Pedido de rescisão
acolhido, considerando a inadimplência do autor. Inconformismo
quanto ao percentual. Retenção de 20% dos valores pagos, a título
de despesas administrativas. Devolução dos 80% restantes.
Restituição do seguro de vida pago. Possibilidade. Razões da
sentença não infirmadas. Juros moratórios. Termo inicial.
Incidência a contar do trânsito em julgado. Danos morais não
configurados. Mero inadimplemento do contrato. Situação
excepcional não configurada. Indenização indevida. Recurso da ré
provido em parte, desprovido o do autor.
Trata-se de pedido de rescisão contratual, devolução de
valores e indenização por danos morais, julgado parcialmente procedente pela
respeitável sentença de fls. 485/487, cujo relatório se adota, para determinar que
a ré devolva à parte autora os valores despendidos (fls. 22/24 e 50/89), com
exceção de taxa de administração de 10%, consoante fundamentação supra,
atualizados pela tabela prática do Tribunal de Justiça a contar do desligamento
do aderente e com juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação. Ante
sucumbência recíproca, cada parte foi condenada a pagar 50% das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor atualizado da condenação.
Inconformada, apela a ré sustentando que o julgamento
proferido pelo Juízo a quo descaracteriza o regime cooperativo; que o apelado

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sabia estar se associando a uma cooperativa; que o apelado se arrependeu do
compromisso firmado; que o contrato não é equivalente a um contrato de compra
e venda; que que as contribuições são destinadas a suprir despesas e custos de
manutenção; que o apelado inadimpliu; que o percentual de retenção deve ser
majorado para 30%; que, além disso, o Juízo a quo não se manifestou acerca
dos valores destinados ao seguro de vida Bradesco, que não poderão ser
reembolsados, pois os pagamento foram destinados a outrem e que os juros
moratórios são devidos a partir do trânsito em julgado. Requer, assim, seja
majorado o percentual de retenção, seja autorizada a retenção dos valores
destinados a seguro de vida, seja alterado o termo inicial dos juros de mora,
afastando-se a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor (fls.
490/508).
Apela adesivamente a autora argumentando que sofreu dano
moral, pois foi induzido a erro; que a oferta foi omissa em diversos aspectos, em
especial, quanto à inexistência de garantia de uma unidade habitacional; que
houve propaganda enganosa, frustrando o sonho da casa própria e que restou
configurado dano moral passível de compensação. Requer, assim, seja a ré
condenada ao pagamento de indenização não inferior a R$6.500,00 (fls.
516/520).
Houve respostas (fls. 521/525 e 529/539).
É o breve relato.
O apelo da ré é de ser parcialmente provido, desprovido o
do autor.
Narra a petição inicial que o autor contratou com a ré,
acreditando estar participando de um consórcio, ao passo que veio a descobrir
que aderiu a um termo de aquisição por cooperativa, inscrevendo-se no
Programa Habitacional “São Paulo Eu Quero Cas”, com o objetivo de obter uma

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unidade habitacional (fls. 13). Nesse contexto, requereu a rescisão do contrato,
devolução das quantias pagas e indenização por danos morais. Os pedidos foram
acolhidos parcialmente e, por isso, as partes recorrem, visando à reforma da
respeitável sentença.
E, de fato, em que pesem os fundamentos da respeitável
sentença, o feito merecia solução parcialmente diversa.
O autor firmou compromisso de participação em cooperativa
habitacional.
Essa
circunstância
não
afasta
a
incidência
das
regras
consumeristas, dada a natureza da relação de consumo em tela, nos termos dos
artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Aliás, a questão já foi
pacificada na Súmula 602 do Superior Tribunal de Justiça: O Código de Defesa
do Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas
sociedades cooperativas.
De qualquer modo, não houve impugnação específica quanto à
rescisão do contrato e restituição dos valores pagos.
No tocante ao percentual de retenção admitido, conforme
precedentes desta Corte, reputa-se razoável em hipóteses análogas à presente
que a retenção se dê no patamar de 20% (vinte por cento) dos valores
efetivamente recebidos, porque suficiente e adequada para o ressarcimento das
perdas e danos e das despesas administrativas.
Nesse sentido:
APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Pedido de resilição c/c
devolução de quantias pagas. Cláusula de alienação fiduciária do lote
que não impede a rescisão do contrato, ante a ausência de registro da
garantia. Rescisão que se impõe, autorizada, porém, a retenção de
20% dos valores desembolsados pelo adquirente e da taxa de fruição,

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no valor de 0,5% ao mês desde a data de cessação dos pagamentos das
parcelas do preço até a da efetiva devolução do imóvel. Apelante que
também deverá arcar com a comissão de corretagem já desembolsada e
os valores referentes a taxas condominiais, neste caso até a data de
devolução do imóvel. Juros moratórios sobre as verbas a ser devolvidas.
Incidência a partir do trânsito em julgado, haja vista que a resolução da
avença se deu sem culpa da vendedora. Recurso a que se dá parcial
provimento (TJSP; Apelação no 1003075-96.2018.8.26.0358; Rel.
Maurício Campos da Silva Velho; 4a Câmara de Direito Privado; j. em
21/11/2019) (realce não original).
Apelações. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Sentença de parcial
procedência.
Insurgência
das
partes.
RECURSO
DO
AUTOR.
Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual. Culpa do comprador.
Súmulas n. 1, 2 e 3, do TJSP. Sentença que determinou a devolução
de 75% dos valores pagos pelo autor. Devolução de 80% se mostra
mais adequada e proporcional ao caso. Precedentes do TJSP.
Inadmissibilidade do desconto por parte da ré da taxa de ocupação.
Manutenção dos termos iniciais da correção monetária e dos juros de
mora. RECURSO DA RÉ. A cobrança de comissão de corretagem só é
legítima, se o consumidor tiver sido previamente informado acerca do
preço total da aquisição da unidade autônoma e do preço do valor da
comissão de corretagem. "In casu", diante do descumprimento do dever
de informação (art. 6o, III, do CDC) por parte da vendedora, resta
impossível a retenção da comissão de corretagem. Precedente do TJSP.
Sucumbência integral da ré reconhecida. Honorários recursais. Recurso
da ré não provido. Recurso do autor parcialmente provido (TJSP;
Apelação no 1002096-37.2018.8.26.0358; Rel. Pedro de Alcântara da
Silva Leme Filho; 8a Câmara de Direito Privado; j. em 22/11/2019)
(realce não original).

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Quanto ao valor pago a título de seguro de vida, não houve
impugnação específica ao que restou decidido na respeitável sentença. E, como
bem concluiu o Juízo a quo, O valor destinado ao seguro também pode ser
exigido da ré, pois a ré foi beneficiária da quantia supostamente destinada à
seguradora, conforme boleto de fl. 74. No mais, não há prova documental da
contratação avulsa do seguro, em benefício do autor (fls. 487) (realce não
original).
Nessa linha, ainda:
Compromisso de compra e venda. Ressarcimento dos valores pagos
pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), corretagem e taxa
administrativa, cuja responsabilidade, no caso, é das promitentes,
tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis.
Abusividade do repasse, tal como procedido, aos consumidores. Seguro
de vida. Contratação que, mesmo se queira obrigatória, nos termos
da Lei 9.514/97, de todo modo não se pode dar por venda casada e
falta de adequada informação. Devolução devida, mas de forma
simples. Prescrição inocorrida. Inaplicabilidade do prazo prescricional
trienal. Inteligência dos incisos IV e V do § 3o do art. 206 do Código Civil.
Sentença reformada. Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação Cível
1069913-92.2013.8.26.0100; Rel. Claudio Godoy; 1a Câmara de Direito
Privado; j. 03/02/2015) (realce não original).
Por sua vez, os juros moratórios serão devidos a contar do
trânsito em julgado. Isso porque o Juízo a quo considerou a inadimplência do
autor, tanto assim que determinou o ressarcimento parcial dos valores pagos, o
que é indicativo da culpa do comprador no desfazimento da avença (Súmula 543
do Superior Tribunal de Justiça).
E, se não houve inadimplemento do autor, não pode a ré ser
responsabilizada pelo pagamento de juros moratórios antes de a prestação

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devida se tornar exigível, o que, no caso, somente se verificará com o trânsito em
julgado desta decisão.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR INADIMPLENTE. MULTA
CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA.
RETENÇÃO SUFICIENTE JÁ FIXADA EM SENTENÇA. INDENIZAÇÃO
POR TEMPO DE OCUPAÇÃO. INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO.
JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.
SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. [...]. 3. Em caso de rescisão contratual por culpa do
comprador inadimplente, devem ser computados juros moratórios a partir
do trânsito em julgado. 4. Configura sucumbência recíproca se a ré
decaiu em parte relevante do pedido reconvencional. (TJSP; Apelação
Cível 1050272-09.2017.8.26.0576; Rel. Maria do Carmo Honorio; 3a
Câmara de Direito Privado; j. 29/10/2019; Data de Registro:
30/10/2019) (grifo não original).
RESCISÃO, REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS Compra e venda de imóvel Inadimplemento do
adquirente [...] ARRAS - Descabe o pedido de desconto das arras, pois,
em se tratando de arras confirmatórias, superado o momento inicial da
contratação, elas perdem essa função assecuratória, não havendo se
falar em retenção ou devolução do sinal dado. JUROS DE MORA Valor
a ser restituído pela autora ao réu - Observação quanto ao termo inicial
que deve ser fixado a partir do trânsito em julgado desta decisão e não
da citação ou da publicação da sentença, porquanto, nesta hipótese de
rescisão contratual, inexiste mora anterior da vendedora
[...]

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível
1002448-23.2016.8.26.0242; Rel. Miguel Brandi; 7a Câmara de Direito

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Privado; j. 24/03/2014) (grifo não original).
E ainda: Apelação Cível 1005936-17.2017.8.26.0576; Rel.
Vito Guglielmi; 6a Câmara de Direito Privado; j. 19/10/2018; Apelação Cível
0004507-59.2015.8.26.0428; Rel. J.B. Paula Lima; 10a Câmara de Direito
Privado; j. 08/05/2018.
Melhor sorte não assiste à autora quanto aos danos
morais.
Como bem ressaltou o Juízo a quo, sem ter sido infirmado em
grau de recurso, A tese de que o autor desconhecia que se tratava de uma
cooperativa e de que houve propaganda enganosa é inverossímil. Todos
documentos indicam BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL como
proponente. A qualidade da parte estava destacada em todos documentos
assinados pelo autor (fls. 487) (realce não original).
Portanto, não restou bem demonstrado o fato alegado na
petição inicial, que justificasse o acolhimento do pedido indenizatório.
De qualquer modo, O simples descumprimento contratual, por
si, não é capaz de gerar danos morais, sendo necessária a existência de uma
consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável pela sua
gravidade. (STJ, AgRg no REsp 1408540/MA, 4a Turma, rel. Antonio Carlos
Ferreira, j. 12/02/2015).
E, no caso concreto, não se vislumbrou a ocorrência de
situação excepcional que pudesse amparar a alegação de que o autor suportou
abalo moral, ainda que se reconhecesse o inadimplemento contratual atribuído à
ré, pois não há relato específico e concreto de situação excepcional a caracterizar
abalo psíquico.

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Por fim, fica mantida a forma de distribuição dos ônus de
sucumbência determinada na respeitável sentença, majorando-se apenas os
honorários advocatícios devidos em favor do patrono da ré para 12% da
condenação, sem prejuízo da observância da gratuidade da justiça concedida.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao recurso da ré, a
fim de majorar o percentual de retenção para 20%, bem como determinar a
incidência de juros moratórios a contar do trânsito em julgado, e nega-se
provimento ao recurso do autor.
MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO
relator