Tribunal: TJSP
Processo: 1024453-31.2017.8.26.0007
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de improcedência. Recurso da autora. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das cooperativas tradicionais, não passando de forma encontrada para comercialização de imóveis em construção. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inadimplemento da vendedora pela demora

Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de improcedência. Recurso da autora. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das cooperativas tradicionais, não passando de forma encontrada para comercialização de imóveis em construção. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Inadimplemento da vendedora pela demora injustificada na entrega do imóvel. Direito da consumidora de obter a devolução integral e imediata das parcelas pagas, sem o desconto de quaisquer valores. Jurisprudência do C. STJ e deste E. TJSP.
DANO MORAL – Inocorrência – Reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065060
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1024453-31.2017.8.26.0007, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CAMILA
SABARAENSE
MATIAS
(JUSTIÇA
GRATUITA),
é
apelado
COOPERATIVA
HABITACIONAL MINAS DO RIO VERDE - COOPERMINAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1024453-31.2017.8.26.0007
Apelante
: Camila Sabaraense Matias (Justiça Gratuita)
Advogados
: Luiza Helena Galvão (Fls: 17, 234) e outro
Apelado
: Cooperativa Habitacional Minas do Rio verde - Cooperminas
Advogado
: Roberto Goncalves La Laina (Fls: 317)
Comarca: São Paulo
Voto no 07229
bsa
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. Sentença de improcedência. Recurso da
autora. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das cooperativas
tradicionais, não passando de forma encontrada para comercialização
de imóveis em construção. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Inadimplemento da vendedora pela demora injustificada
na entrega do imóvel. Direito da consumidora de obter a devolução
integral e imediata das parcelas pagas, sem o desconto de quaisquer
valores. Jurisprudência do C. STJ e deste E. TJSP.
DANO MORAL Inocorrência Reparação pretendida pressupõe
ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e
profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual, só por si, não acarreta o dano moral.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores
e indenização por danos materiais e morais que Camila Sabaraense Matias move contra
Cooperativa Habitacional Minas do Rio Verde Cooperminas. Aduz a autora que em
31/07/2015 firmou com a ré “termo de adesão” visando adquirir uma unidade autônoma, em
um empreendimento que seria construído pela ré, na Av. Bento Guelfi, 3.120, Iguatemi, São
Paulo/SP. Todavia, embora autora tenha arcado regularmente com as suas obrigações, a ré não
iniciou a obra do empreendimento, não tendo, sequer, informado à autora os motivos do
atraso.
Sustenta a autora que sua adesão à cooperativa ré teve como
único objetivo a aquisição de um imóvel, de modo que, com a inadimplência da ré, não tem
mais interesse em continuar com o negócio. Diante de tais fatos, propôs a presente demanda

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visando a rescisão contratual, a devolução de todas as quantias pagas, ou que seja autorizada
a retenção de 10% dos valores pagos e a condenação da ré ao pagamento de indenização por
danos morais.
Foi deferida tutela antecipada para suspender a cobrança de
qualquer valor referente ao contrato (fls. 36).
Contestação, fls. 66/78.
Réplica, fls. 112/126.
Audiência de instrução, fls. 206/209.
Adveio a r. sentença que julgou improcedente a demanda,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios
fixados em 10% do valor atualizado da causa, ressalvada a isenção da gratuidade.
Inconformada, apela a autora, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na existência de relação de consumo entre
as partes, ressaltando que apenas celebrou contrato com a ré visando adquirir um imóvel,
jamais teve a intenção de participar da cooperativa e afirma que os valores pagos devem ser
devolvidos, sob pena de enriquecimento ilícito da ré. Por fim, afirma que a situação narrada
configurou danos extrapatrimoniais a serem indenizados.
Contrarrazões, fls. 237/250.
É o relatório.
O recurso comporta parcial provimento.
Conforme já entendeu esta C. Câmara, a estrutura formal
societária da qual a entidade tenha se valido para construir e vender apartamentos ou casas é

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irrelevante para a análise do negócio jurídico em questão, pois a natureza da atividade
desenvolvida é que deve determinar o regime jurídico aplicável, o qual deriva da própria
atividade de construção e venda de apartamentos ou casas1.
Ou seja, no presente caso, a requerida assumiu posição jurídica
equiparada à de uma incorporadora imobiliária, pois os adquirentes, longe dos fins
cooperativistas preconizados na Lei n° 5.764/71, associaram-se a ela com o único propósito
de adquirir uma unidade residencial, nascendo assim, um contrato de compromisso de compra
e venda de imóvel, com pagamento diferido no tempo (cf. Apel. 397.850.4/5-00, Rel.
Francisco Loureiro).
Além disso, verifica-se a existência de uma relação de consumo,
porquanto, de um lado, apresenta-se um fornecedor de serviços de construção e venda de
imóveis e, de outro, um consumidor que busca no mercado a aquisição de uma casa própria
(nos termos do Código de Defesa do Consumidor, artigos 2o e 3o).
Assim, após análise de inúmeros casos submetidos ao Judiciário
Paulista envolvendo cooperativas formadas para a construção e venda de imóveis, percebeu-se
que, em diversas hipóteses, a roupagem jurídica utilizada visa, unicamente, afastar a
incidência das normas protetivas consumeristas e das regras de revisão ou rescisão do contrato
imobiliário, com o que não se coaduna o ordenamento jurídico.
Nesse sentido:
“(...) o fato de se tratar de cooperativa em nada modifica a situação. É que
não se trata propriamente de cooperativa, mas de incorporação e construção
de empreendimento imobiliário sob a constituição de cooperativa com o fim
de evitar a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e demais
disposições que regem a matéria ligada à rescisão do contrato imobiliário e
suas consequências. O regime jurídico das cooperativas tradicionais, tal
como o seu modo de operar, foge por completo das características das
cooperativas formadas para a construção e venda de imóveis em construção.
A respeito, já se afirmou em julgado deste Tribunal, relatado pelo Des.
Sebastião Carlos Garcia, que tais cooperativas muito mais se assemelham a
consórcios, onde não há ou não predomina o espírito cooperativo e a adesão
1 TJSP; Apelação 0028483-50.2012.8.26.0477; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Praia Grande - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/07/2016; Data de Registro:
08/07/2016.

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se dá apenas com a finalidade de aquisição da casa própria, dela se
desligando após consumada a construção (Apelação no 166.154, Rel. Des.
Olavo Silveira, “in JTJ 236/60 ). Vale transcrever, pela força do argumento,
parte do seguinte julgado em que se afirma: 'a adesão à cooperativa é um
disfarce de compromisso de venda e compra que melhor define a relação
entre as partes' e que 'não queriam participar de cooperativa nenhuma, mas
sim adquirir a casa própria' (Apelação no 106.944-4, Rel. Des. Narciso
Orlandi, “in JTJ 236/60). Em suma, a cooperativa colocada no pólo passivo
da demanda é daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarçada,
promovem a venda de unidades condominiais. Os compradores, que não
tinham a menor intenção de ser cooperados de nada, aderem com o fim
exclusivo de comprar o imóvel. Por isso que se aplica ao caso o Código de
Defesa do Consumidor e ficam prejudicadas as alegações recursais sobre o
sistema cooperativo tradicional em que não se encaixa a apelante.”
(Apelação Cível no 203.862-4/8, Relator Maia da Cunha; j. 11/08/2005).
INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO, C.C. INDENIZAÇÃO POR DANOS
MATERIAIS E MORAIS. Cooperativa habitacional. Verdadeira natureza
jurídica da relação existente entre as partes deve determinar o regime
jurídico aplicável ao negócio. Entidade que assume posição de
incorporadora imobiliária, estando sujeita, portanto, às imposições do
Código de Defesa do Consumidor. Configurado o atraso na entrega das
chaves. Devida a reparação por lucros cessantes, a contar do término do
prazo para conclusão da obra até a efetiva imissão na posse do imóvel.
RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 0030224-28.2012.8.26.0477;
Relator (a): Paulo Alcides; Órgão Julgador: 28a Câmara Extraordinária de
Direito Privado; Foro de Praia Grande - 2a. Vara Cível; Data do
Julgamento: 30/08/2017; Data de Registro: 01/09/2017).
Agravo Interno. Art. 557, § 1o, CPC Rescisão c.c. indenização. Venda e
compra de imóvel. Cooperativa que não tem a natureza jurídica das
tradicionais, não passando de forma encontrada para comercialização de
imóveis em construção. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Inadimplemento da vendedora pela demora injustificada na entrega do
imóvel. Direito de o consumidor obter a devolução integral e imediata das
parcelas pagas, sem o desconto de quaisquer valores. Jurisprudência do C.
STJ e deste E. TJSP. Multa bem aplicada. Honorários advocatícios fixados
no percentual mínimo previsto no art. 20, § 3o, do CPC. Recurso
manifestamente improcedente. Seguimento negado. Recurso improvido.
(TJSP; Agravo Regimental 0168617-65.2010.8.26.0100; Relator (a): Maia
da Cunha; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 22a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/08/2012; Data de Registro:
06/08/2012).
Ressalte-se que é este também o entendimento do C. Superior
Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. COOPERATIVA
HABITACIONAL.
CONCLUSÃO
PELA
AUSÊNCIA
DE
ATO
COOPERATIVISTA.
REEXAME.
SÚMULAS
N.
5
E
7-STJ.
INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO
INTEGRAL. NÃO PROVIMENTO. 1. Se o Tribunal estadual concluiu que a
constituição da cooperativa não ultrapassava a mera forma para promover a
venda de unidades imobiliárias, sem que as partes tivessem qualquer

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intenção de entabular ato cooperativista, reexaminar a questão encontra os
óbices de que tratam os enunciados n. 5 e 7, da Súmula desta Corte. 2. A
inadimplência da ré na construção do imóvel enseja a devolução integral
dos valores pagos. Precedente. 3. Agravo regimental a que se nega
provimento. (AgRg no Ag 1110204/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL
GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/02/2012, DJe 28/02/2012).
Na hipótese dos autos, do ' Termo de Adesão' firmado entre as
partes (fls. 19/21), consta expressamente que a construção do empreendimento no qual a
unidade da autora estava incluída, teria as obras iniciadas em 12/2015, sem haver qualquer
previsão para o término e a entrega das chaves.
O Código de Defesa do Consumidor dispõe que tal conduta de
não estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação configura prática abusiva por parte
do fornecedor.
Artigo 39: É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras
práticas abusivas:
XII deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou
deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
Ademais, conforme se verifica do depoimento da testemunha
arrolada pela apelada, até 29/08/2018, as obras do empreendimento ainda não haviam sido
iniciadas, pendendo de decisões judiciais para se iniciar.
Isto posto, a rescisão contratual deve ser admitida, vez que, na
hipótese, o desinteresse na continuidade do negócio foi motivado pelo atraso exorbitante da
requerida, o que impôs onerosidade excessiva para a consumidora.
Ressalte-se que não há que se falar que os valores adimplidos
pela autora referem-se, unicamente, a contribuição estatutária, visto que o termo de adesão
firmado é claro ao dispor que tais recursos seriam empregados na compra do terreno e na
aprovação dos projetos do empreendimento e que em caso de exclusão, desistência ou
eliminação do 'cooperado', os valores pagos seriam devolvidos, descontados 30% (item 6
fls. 20).

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Desse modo, reconhecida a mora da ré, ante a patente
abusividade da ausência de previsão do cronograma de entrega das obras, evidente sua culpa
pela rescisão, devendo ser a autora restituída de todos os valores efetivamente pagos.
A Súmula no 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
estabelece:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente,
em
caso
de
culpa
exclusiva
do
promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”
A propósito já decidi em casos semelhantes:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Legitimidade das requeridas.
Responsabilidade solidária. Relação de consumo. União de esforços para
viabilizar o empreendimento. Precedentes. Alegação de prescrição afastada.
Aplicação da prescrição decenal do artigo 205 do Código Civil. Precedentes
do Superior Tribunal de Justiça. Mérito. Cooperativas que não tem a
natureza jurídica das tradicionais, não passando de forma encontrada para
comercialização de imóveis em construção. Aplicação do Código de Defesa
do Consumidor. Inadimplemento das vendedoras pela demora injustificada
na entrega do imóvel. Direito da consumidora de obter a devolução integral
e imediata das parcelas pagas, sem o desconto de quaisquer valores.
Jurisprudência do C. STJ e deste E. TJSP. LUCROS CESSANTES.
Impossibilidade de cumulação dos pedidos de rescisão contratual com
indenização por atraso na entrega da obra, quando os lucros cessantes não
restam comprovados. Precedentes desta C. Câmara. DANOS MORAIS.
Lesão à honra. Não ocorrência. Mero dissabor experimentado com o
inadimplemento contratual que, por si só, não acarreta o dano moral. Prazo
elevado que decorreu de inércia da própria parte em interpor a demanda
somente em 2014, quando ciente da mora desde 2006. RECURSO DA
AUTORA
NÃO
CONHECIDO
E
RECURSO
DAS
REQUERIDAS
PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a condenação por lucros
cessantes e danos morais.
(TJSP; Apelação Cível 1131454-92.2014.8.26.0100; Relator (a): Ana Maria
Baldy; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
30a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/05/2018; Data de Registro:
11/06/2018)
Consigne-se, ainda, que o suposto inadimplemento da autora não
afasta a culpa da cooperativa pelo atraso na entrega das obras, inadimplemento, aliás, que
sequer restou demonstrado pela ré.

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Desse modo, a ré deve restituir à autora todos os valores pagos,
de forma atualizada desde o desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar
da citação.
O pedido de danos morais, entretanto, não merece prosperar,
pois a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da personalidade, ou sofrimento
intenso e profundo, de modo que o mero dissabor experimentado com as situações narradas
nos autos, só por si, não acarretou o dano moral.
Nesse sentido, o Professor Carlos Roberto Gonçalves argumenta
que:
“Na realidade, o dano moral pressupõe ofensa anormal à personalidade.
Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa
trazer desconforto ao outro contratante, trata-se, em princípio, de dissabor a
que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade” 2.
E corroborando com tal entendimento, assim vem entendendo a
jurisprudência:
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO.
DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA.
PRECEDENTES. 1. Esta Corte tem firmado o posicionamento de que o mero
descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de
entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa
ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos
morais. 2. Na hipótese dos autos, a construtora recorrida foi condenada ao
pagamento de danos materiais e morais, sendo estes últimos fundamentados
apenas na demora na entrega do imóvel, os quais não são, portanto, devidos.
3. Agravo regimental não provido. (STJ - AgRg no AREsp 570.086/PE, Rel.
Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em
20/10/15, DJe 27/10/15).
Ante o resultado do recurso, devem as partes repartir, em igual
proporção, as custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte adversa, fixados
em 10% do valor da causa, ressalvada a isenção da gratuidade concedida a parte autora.
2Direito Civil Brasileiro, Responsabilidade Civil. 11.a ed. São Paulo: ed. Saraiva, 2016, p. 424).

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De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para declarar rescindido o contrato celebrado entre as partes, condenando a ré a
devolver à autora todos os valores pagos, de forma atualizada desde cada desembolso e
acrescida de juros de mora de 1% ao mês, contado desde a citação. Inexistente o dano moral.
ANA MARIA BALDY
Relatora