Tribunal: TJSP
Processo: 1012955-23.2018.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Vianna Cotrim
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-02
Data de publicação: 2020-04-02

Ementa:
1. Promessa de compra e venda – Imóvel em construção – Atraso na entrega – Obrigação de fazer – Fixação de prazo para a entrega da obra – Necessidade – Premissa obrigatória para possibilitar futura conversão em perdas e danos em caso de descumprimento.
2. Multa por descumprimento da obrigação – Descabimento – Hipótese em que a realidade exposta indica ocorrência de inadimplemento

Ementa:
1. Promessa de compra e venda – Imóvel em construção – Atraso na entrega – Obrigação de fazer – Fixação de prazo para a entrega da obra – Necessidade – Premissa obrigatória para possibilitar futura conversão em perdas e danos em caso de descumprimento.
2. Multa por descumprimento da obrigação – Descabimento – Hipótese em que a realidade exposta indica ocorrência de inadimplemento absoluto, significando, a imposição de multa, verdadeiro enriquecimento sem causa para o autor.
3. Dano moral – Configuração – Peculiaridades do caso que apontam para atraso superior a dois anos, período em que esteve impedido de utilizar o imóvel para o início de vida conjugal - Indenização – Fixação de acordo com as circunstâncias do fato, do autor e da ré. Provimento parcial.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000235882
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012955-23.2018.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante RICARDO
RODRIGUES FREIRE (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ALCANCE CONSTRUTORA
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente) e ANTONIO NASCIMENTO.
São Paulo, 2 de abril de 2020.
VIANNA COTRIM
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012955-23.2018.8.26.0032 -Voto no
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APELANTES: RICARDO RODRIGUES FREIRE
APELADA: ALCANCE CONSTRUTORA LTDA.
COMARCA: ARAÇATUBA
EMENTA: 1. Promessa de compra e venda
Imóvel em
construção Atraso na entrega Obrigação de fazer Fixação de
prazo para a entrega da obra Necessidade Premissa obrigatória
para possibilitar futura conversão em perdas e danos em caso de
descumprimento.
2. Multa por descumprimento da obrigação Descabimento
Hipótese em que a realidade exposta indica ocorrência de
inadimplemento absoluto, significando, a imposição de multa,
verdadeiro enriquecimento sem causa para o autor.
3. Dano moral Configuração Peculiaridades do caso que
apontam para atraso superior a dois anos, período em que esteve
impedido de utilizar o imóvel para o início de vida conjugal -
Indenização Fixação de acordo com as circunstâncias do fato, do
autor e da ré. Provimento parcial.
VOTO N° 43.523
(processo digital)
A r. sentença de fls. 149/155, cujo relatório é ora
adotado, julgou parcialmente procedente a ação de obrigação de fazer c.c.
indenizatória relativa promessa de compra e venda de imóvel, daí o apelo do
autor, a fls. 173/187, aduzindo que a r. sentença deixou de consignar
expressamente no dispositivo a procedência do pedido de instituição de
obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel adquirido), que é claramente
acolhido nas razões de decidir, ao afirmar-se que poderia ser executado na forma
de perdas e danos, em fase de cumprimento de sentença. Insiste que sem a
concessão da tutela específica na sentença resta inviabilizada a conversão em
perdas e danos na fase de liquidação de sentença. Pugna, ainda, pela reforma
para ser julgado procedente o pedido indenizatório por danos morais, no valor de
R$10.000,00. Discorre estar morando de improviso com a mãe, quando poderia

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estar em sua casa própria há quase dois anos, além de estar noivo, pelo que
poderia estar desfrutando do convívio no mesmo lar com sua noiva, igualmente,
pelo mesmo prazo. Vivencia o sentimento de cumprir com seus deveres mas, em
contrapartida, seus direitos nunca são respeitados, o que lhe retira o sono e o
angustia, pois também empenha inúmeras expectativas no que tange à finalidade
que será destinada àquele bem. Finalmente, defende a inexistência de
sucumbência recíproca porque o autor foi vencedor na maior parte de seus
pedidos.
Processado o recurso, subiram os autos sem
contrarrazões, sobrevindo o recebimento do reclamo.
É o relatório.
Prospera em parte o inconformismo.
Trata-se de obrigação de fazer c.c. indenizatória
relativa a promessa de compra e venda de imóvel.
Restou incontroverso, diante da revelia da ré, além de
evidente nos autos, que houve atraso na entrega da obra de construção do
imóvel, prevista para meados de 2017, estando esgotado, inclusive, o prazo de
tolerância máximo de 180 dias, nos termos da Súmula 164 deste E. Tribunal de
Justiça.
A despeito disto, não foi fixado pela r. sentença o prazo
limite para a entrega da obra.

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Respeitado
o
convencimento
do
i.
magistrado
sentenciante, a ação é de obrigação de fazer e a ré tem obrigação contratual de
entregar o imóvel pronto, não podendo o Judiciário, por outro lado, deixar de
apreciar o pedido claramente formulado pelo autor diante de eventual dificuldade
de antever o cumprimento da determinação.
É bem verdade que, caso a ré não o faça, poderá o
autor pleitear a conversão da obrigação em perdas e danos, nos termos do artigo
816 do Código de Processo Civil e seu parágrafo único.
Mas para isto há que se ter a premissa de uma
obrigação de fazer judicialmente reconhecida e descumprida depois de iniciada a
execução específica.
Com efeito, decorrido o prazo fixado após intimada a ré
para o cumprimento da obrigação imposta sem a entrega da obra, aí sim, o autor
poderá convertê-la em perdas e danos a serem apuradas em liquidação.
Portanto, entendo razoável a definição do prazo de 30
dias para a entrega do imóvel pronto, conforme as especificações do contrato
entre as partes.
Não é o caso, porém, da previsão de multa para a
hipótese de descumprimento da obrigação diante da realidade relatada pelo juízo
a quo (fls. 153) dando conta de maciço inadimplemento pela ré pois, como bem
ponderou a r. sentença, Não há porque impor multa para o cumprimento da
obrigação de fazer que claramente alcançará o inadimplemento absoluto, o que
constituiria instrumento de enriquecimento sem causa do autor, convertendo a
multa que visa a compelir o devedor a cumprir a obrigação em medida

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indenizatória, consequência que não tem amparo no ordenamento jurídico. (fls.
154)
Por outra, entendo estarem configurados os danos
morais, considerando que o autor está noivo e contava com o imóvel para a
futura moradia, impossibilitado de utilizá-la por mais de dois anos desde o término
do prazo de tolerância, em fins de 2017, situação que ultrapassa a esfera do
simples dissabor.
Nesse sentido:
AÇÃO DECLARATÓRIA E INDENIZATÓRIA. AQUISIÇÃO
DE UNIDADE CONDOMINIAL EM CONSTRUÇÃO. R. SENTENÇA DE
PARCIAL PROCEDÊNCIA. CERCEAMENTO INOCORRENTE. LITÍGIO QUE
SE DESLINDA POR PROVA DOCUMENTAL. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA.
VALIDADE, DÊS QUE ADSTRITA A CENTO E OITENTA DIAS. ATRASO
INJUSTIFICADO NA DISPONIBILIZAÇÃO DO BEM ENTRE 11 DE MAIO DE
2013 E 13 DE FEVEREIRO DE 2014. ILÍCITO CONTRATUAL. INVERSÃO
DA CLÁUSULA PENAL CABÍVEL, À GUISA DE REPARAÇÃO DOS
PREJUÍZOS MATERIAIS. DANO MORAL INDENIZÁVEL OCORRENTE.
TARDANÇA DA RÉ QUE ADIOU AS NÚPCIAS E O INÍCIO DA VIDA
CONJUGAL DO AUTOR. VALOR DA CONDENAÇÃO REDUZIDO DE DOZE
PARA NOVE MIL REAIS. APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO EM PARTE
PROVIDOS. (Apelação Cível 1008071-35.2014.8.26.0114; Relator (a):
CARLOS GOLDMAN; 2a Câmara de Direito Privado; J.: 11/02/2020; Data de
Registro: 13/02/2020)
APELAÇAO. Ação de resolução de contrato de promessa
de venda e compra de imóvel na planta por atraso na entrega. Sentença de
parcial procedência. Configuração de julgamento ultra e extra petita.
Sentença anulada. Análise do mérito com fundamento no art. 1.013, § 3o, do

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CPC. Ausência de entrega do imóvel até a propositura da demanda. Culpa
exclusiva das requeridas caracterizada. Retorno das partes ao status quo
ante. Devolução integral dos valores pagos, em parcela única, com correção
monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação. Incidência
da Súmula no 543 do STJ e da Súmula no 02 desta E. Corte. Lucros
cessantes devidos em 0,5% do valor atualizado do imóvel. Danos morais
configurados. Imóvel adquirido para casamento. Fixação em R$10.000,00.
Multas por embargos protelatórios e litigância de má-fé afastadas. Recurso
do autor a que se dá provimento e das rés a que se dá parcial provimento.
(Apelação Cível 1004207-66.2017.8.26.0604; Relator (a): JOSÉ RUBENS
QUEIROZ GOMES; 7a Câmara de Direito Privado; J.: 28/02/2019; Data de
Registro: 28/02/2019) - grifei
Passo,
assim,
ao
arbitramento
do
montante
indenizatório.
A
dosimetria
deve
adequar-se
à
frustração
experimentada, levando em conta as condições pessoais dos litigantes e o
caráter pedagógico da reprimenda, de maneira a evitar novos abusos, sem,
contudo, atingir patamar exagerado, configurando enriquecimento sem causa do
beneficiário.
No dizer de RUI STOCO:
"Segundo nosso entendimento, a indenização da dor moral,
sem descurar desses critérios e circunstâncias que o caso concreto exigir, há
de buscar, como regra, duplo objetivo: caráter compensatório e função
punitiva da sanção (prevenção e repressão), ou seja: a) condenar o agente
causador do dano ao pagamento de certa importância em dinheiro, de modo
a puni-lo e desestimulá-lo da prática futura de atos semelhantes; b)
compensar a vítima com uma importância mais ou menos aleatória, em valor

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fixo e pago de uma só vez, pela perda que se mostrar irreparável, ou pela dor
e humilhação impostas.
Evidentemente, não haverá de ser tão alta e despropositada
que atue como fonte de enriquecimento injustificado da vítima ou causa de
ruína do ofensor, nem poderá ser inexpressiva a ponto de não atingir o
objetivo colimado, de retribuição do mal causado pela ofensa, com o mal da
pena, de modo a desestimular o autor da ofensa e impedir que ele volte a
lesar outras pessoas. Deve-se sempre levar em consideração a máxima
"indenizar ou compensar sem enriquecer"" ("in" Tratado de Responsabilidade
Civil - Doutrina e Jurisprudência - Editora RT, 8a edição, pág. 1927).
Diante das circunstâncias que envolveram o episódio,
não se distanciando também do caráter punitivo dessa indenização, mas aferidas
as circunstâncias pessoais do fato, do autor e da própria ré, tem-se como
razoável o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) como apto a reparar os danos
morais sofridos, incidindo correção monetária pela tabela prática do Tribunal de
Justiça a partir deste arbitramento, consoante o disposto na Súmula 362 do STJ,
e juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação.
Em suma, dou parcial provimento ao apelo para fixar o
prazo de 30 dias para o cumprimento da obrigação de fazer e para reconhecer os
danos morais, nos termos retro expostos.
Com o acolhimento da quase totalidade dos pedidos
iniciais, vencido o autor em parte mínima relativa à multa, é indiscutível a
sucumbência em maior parte pela ré, que deverá, portanto, arcar com a
integralidade das verbas sucumbenciais, incluindo honorários advocatícios no
montante já fixado pela r. sentença.

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Pelo exposto, por esses fundamentos, dou parcial
provimento ao apelo.
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