Tribunal: TJSP
Processo: 1000245-34.2018.8.26.0302
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Carlos Henrique Miguel Trevisan
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-16
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
CORRETAGEM - Compra e venda de imóvel - Ação de cobrança de comissão - Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da autora ao pagamento de indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência da ação e de improcedência da reconvenção, com rejeição do pedido de justiça gratuita - Apelo do réu-reconvinte - Pedido de justiça gratuita - Hipossuficiência caracterizada - Benefício

Ementa:
CORRETAGEM - Compra e venda de imóvel - Ação de cobrança de comissão - Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da autora ao pagamento de indenização por danos morais - Sentença de parcial procedência da ação e de improcedência da reconvenção, com rejeição do pedido de justiça gratuita - Apelo do réu-reconvinte - Pedido de justiça gratuita - Hipossuficiência caracterizada - Benefício concedido - Julgamento antecipado - Preliminar de cerceamento de prova - Acolhimento - Controvérsia acerca de quem teria aproximado os contratantes e intermediado a operação de venda e compra - Pertinência da dilação probatória - Sentença anulada - Litigância de má-fé não caracterizada - Apelação provida

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000193283
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000245-34.2018.8.26.0302, da Comarca de Jaú, em que é apelante PAULO TOLEDO
FRANCA JUNIOR, é apelado HFERNANDEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente sem voto), FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE E NETO
BARBOSA FERREIRA.
São Paulo, 16 de março de 2020.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000245-34.2018.8.26.0302 -Voto no 15.585
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VOTO No 15.585
APELAÇÃO No 1000245-34.2018.8.26.0302
COMARCA: JAÚ (2a VARA CÍVEL)
APELANTE: PAULO TOLEDO FRANÇA JÚNIOR
APELADA: HFERNANDEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: SIDNEY TADEU CARDEAL BANTI
CORRETAGEM - Compra e venda de imóvel - Ação de cobrança de
comissão - Reconvenção - Pretensão de obter a condenação da autora
ao pagamento de indenização por danos morais - Sentença de parcial
procedência da ação e de improcedência da reconvenção, com rejeição
do pedido de justiça gratuita - Apelo do réu-reconvinte - Pedido de justiça
gratuita - Hipossuficiência caracterizada - Benefício concedido -
Julgamento antecipado - Preliminar de cerceamento de prova -
Acolhimento - Controvérsia acerca de quem teria aproximado os
contratantes e intermediado a operação de venda e compra - Pertinência
da dilação probatória - Sentença anulada - Litigância de má-fé não
caracterizada - Apelação provida
A sentença de fls. 122/128, cujo relatório é adotado,
complementada pela decisão de fl. 135 proferida em sede de embargos de
declaração, rejeitou o pedido de concessão da justiça gratuita formulado pelo
apelante e julgou parcialmente procedente a ação para “condenar o requerido ao
pagamento de R$ 6.400,00 (2% de R$ 320.000,00), a título de comissão de corretagem ao requerente, com
correção monetária pela tabela prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês, desde a data da
concretização do negócio (14/09/2017 fl. 47). Condeno o requerido ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação”. Ao final, a
sentença julgou improcedente a reconvenção e condenou o apelante ao
pagamento das despesas processuais e de honorários advocatícios fixados em
10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Apela o réu-reconvinte (fls. 138/148) arguindo preliminar
de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado e da não oitiva
das testemunhas arroladas. No mérito, alega que a sentença é contraditória
porque dela constou que serão devidos os honorários de corretagem apenas
quando “houver efetiva participação do corretor, aproximando as partes”, tendo, na sequência,
julgado a ação parcialmente procedente após concluir que “o negócio não se efetivou
com a efetiva participação do corretor”. Alega ainda que as provas documentais, quais
sejam, “declarações de próprio punho dos compradores” e “extratos de ligações telefônicas”,
demostram de forma categórica que “no ato da visita foram devidamente avisados os
corretores que o referido imóvel já havia sido visitado e que já existia contato direto entre estes e o
proprietário do imóvel. Apesar desta declaração, os corretores, se colocando junto à negociação, insistiram
na entrada e, a todo instante, com intuito de se aproveitar, tentavam se inserir no negócio”, motivo

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pelo qual “equivoca-se o nobre magistrado quando em sua narrativa coloca claramente que houve
intermediação e desconsidera a ligação telefônica anterior, existente entre os compradores e o Apelante.
Equivoca-se ainda o nobre magistrado quando alega que houve manipulação no relatório de visitas, o que
ocorreu foi que o mesmo já estava completamente preenchido com os três imóveis e que referido termo foi
assinado quando da visita ao primeiro, não restando possibilidade de a compradora retirar o terceiro
imóvel por já estar em tratativas com o proprietário”. Insurge-se ainda quanto à rejeição do
pedido de justiça gratuita ao argumento de que o valor da negociação do
imóvel “não retira a certeza da declaração juntada aos autos no sentido de que o mesmo não possui
condições de arcar com as despesas processuais”.
O recurso foi regularmente processado e respondido (fls.
156/168), com pedido de condenação do réu-reconvinte por litigância de má-
fé e ao pagamento de honorários recursais.
Em atendimento à determinação de fl. 171 deste relator, o
apelante juntou os documentos de fls. 176/179, com a finalidade de viabilizar
a apreciação do pedido de justiça gratuita, tendo a apelada, apesar de
intimada, deixado de se manifestar, conforme certidões de fls. 180/181.
É o relatório.
A apelada propôs ação de cobrança na qual narra que no
dia 5 de agosto de 2015 o apelante a procurou autorizando a venda do imóvel
de sua propriedade localizado na Rua Maria do Carmo Victor, 167, Jardim
Parati, Jau, SP, que na qualidade de administradora e vendedora tentou
vender o imóvel num primeiro momento por R$ 450.000,00 e depois por R$
395.000,00, que em 25 de maio de 2017 Henrique Volpato, representando sua
irmã Márcia Maria Volpato Rosella e o esposo Marcelo Luis Aroeira Rosella,
entrou em contato por meio do site Viva Real, o qual é integrado ao site da
imobiliária, informando ter interesse no imóvel objeto da referência 2298, que
dois dias depois a funcionária da imobiliária, Bárbara Erbich, entrou em
contato com Márcia Maria Volpato Rosella por meio de “Whatsapp” para
informar que o referido imóvel não estava mais disponível e apresentar outros
imóveis com características semelhantes e que no dia 1o de junho de 2017
Márcia Maria Volpato Rosella, acompanhada do corretor Edson Thomaz, da
funcionária Bárbara Erbich, de seu esposo e de seu representante, visitou três
imóveis, dentre eles o de propriedade do réu (referência 2953), conforme
“declaração de visita ao imóvel de venda”, oportunidade em que “trocaram contatos entre si”.
Consta também da petição inicial que no dia 2 de junho de
2017, Márcia Maria Volpato Rosella e Marcelo Luis Aroeira Rosella,
acompanhados por Henrique Volpato, questionaram o corretor Edson
Thomaz acerca da viabilidade de o réu aceitar como parte de pagamento o

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imóvel em que eles residiam localizado na Rua José Ruiz, 138, Jaú, SP, sendo
que a quitação do valor residual se daria mediante financiamento bancário e
recursos do FGTS, e que o referido corretor, após ir até o imóvel de
propriedade de Márcia e Marcelo e avaliá-lo de forma verbal por R$
180.000,00, entrou em contato via telefone com o réu, o qual “conheceu o imóvel in
locu e disse que aceitaria o possível negócio”, ficando “combinado, então, com Márcia Maria Volpato
Rosella e Marcelo Luís Aroeira Rosella, que pensariam no assunto, conversariam entre eles e que, em breve,
dariam um retorno para o corretor Edson Thomaz, para formalizar a negociação”.
Ainda de acordo com a petição inicial, em 6 de junho de
2017 a funcionária da imobiliária, Bárbara Erbich, orientada pelo corretor
Edson Thomaz, entrou em contato via “Whatsapp” com Márcia Maria
Volpato Rosella a fim de questionar se havia alguma posição acerca da
referida negociação. Em resposta, Márcia Maria esclareceu que estava
negociando seu imóvel e, se precisasse, entraria em contato, sendo que
naquele mesmo dia Henrique Volpato entrou em contato com Bárbara Erbich
também por meio de “Whatsapp” para informar que gostaria de suspender as
visitas porque estava negociando o imóvel de Márcia Maria, sua irmã. No
tocante ao imóvel do réu, as negociações estavam adiantadas, pois, a
princípio, tal imóvel seria comprado por ele e seu genitor, e caso precisasse
faria novo contato.
Alega a autora que no final do mês de agosto de 2017 “o
corretor Edson Thomaz verificou no Facebook do REQUERIDO, uma postagem do dia 01 de agosto de
2017, conforme documento anexo (print da tela com fotos da fachada do imóvel), em que dizia 'DEU
ELEFANTE NA FACHADA'”, tendo o corretor deduzido que o réu havia vendido seu
imóvel, que em 31 de agosto de 2017 foi retirada certidão da matrícula no
39.129, relativa ao imóvel de propriedade do réu localizado na Rua Maria do
Carmo Victor, 730, tendo dela constado que o imóvel estava em nome de
terceiros (Daniel Lacorte França e Natália Zanutto Florido), que retirada nova
certidão em 7 de novembro de 2017 verificou-se que tal imóvel havia sido
adquirido por Márcia Maria Volpato Rosella e Marcelo Luis Aroeira Rosella
por R$ 320.00,00, sendo R$ 84.907,00 pagos com recursos próprios, R$
91.093,00 com recursos do FGTS e R$ 144.000,00 mediante financiamento
bancário, e que “dias depois o corretor Edson Thomaz passou em frente ao imóvel localizado na Rua
José Ruiz, n.o 138, Conjunto Habitacional Comerciários I, Jaú, Estado de São Paulo, CEP 17.210-849, que
era a antiga residência de Márcia Maria Volpato Rosella e Marcelo Luís Aroeira Rosella, e verificou placa
de 'VENDE', de outro corretor de imóveis”.
Ao argumento de que faz jus ao pagamento dos honorários
de corretagem correspondente a 6% (seis por cento) do valor anunciado do
imóvel porque prestou “adequadamente seus serviços, sem medir esforços, tendo apresentado
Márcia Maria Volpato Rosella e Marcelo Luis Aroeira Rosella”, propôs a presente ação
visando obter a condenação do réu ao pagamento da quantia de R$ 23.700,00

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(vinte e três mil e setecentos reais).
Em contestação (fls. 67/80), o réu pede a concessão da
justiça gratuita e, no mérito, sustenta que as alegações trazidas na petição
inicial não condizem com a realidade dos fatos, os quais se deram da seguinte
forma: “A pedido de sua irmã Márcia, o Sr. Henrique Volpato saiu a procura de imóveis (...) Com tais
procuras o Sr. Henrique passou diante do imóvel da Rua Maria do Carmo Victor, 730 e através de placa
com o número do celular do requerido entrou em contato (...), ligação esta ocorrida em 29/05/2.017, para o
telefone celular do requerido. Tal comprovação coloca pá de cal sobre a presente demanda, já que no item
11 de sua inicial a requerente declara que no momento da visita 'SUPOSTAMENTE, AS PARTES
TROCARAM OS CONTATOS ENTRE SI', como a requerente pode alegar tal fato se 4 (quatro) dias antes
houve uma ligação telefônica entre o representante da compradora Sr Henrique e o requerido, conforme
demonstrado documentalmente através de extrato da empresa Vivo do celular do Sr. Henrique. Após o
referido contato no mesmo dia a Sra. Márcia, seu esposo, o Sr. Henrique e outros familiares realizaram
visita ao imóvel, ou seja, no dia 29/05/2.017, quatro dias antes da visita realizada pela requerente”.
Alega que, posteriormente a isso, Henrique Volpato
acessou o site Viva Real, que é interligado ao site da autora, demonstrando
interesse em outros 5 imóveis, que a visita a tais imóveis foi agendada para 1o
de junho de 2017, oportunidade em que “o Corretor Edson Thomaz, juntamente com a
corretora Barbara, confeccionou a Declaração de Visita ao Imóvel de Venda, preenchendo a mesma de
forma integral, e coletando a assinatura da Sra. Márcia (...) A assinatura do referido documento ocorreu na
visita ao primeiro imóvel, não possuindo a cliente Marcia qualquer gerencia sobre eventuais não visitas dos
demais imóveis ou ainda a possibilidade de se alegar qualquer evento durante as visitas como foi o caso
ocorrido naquele dia. Quando chegaram na frente do imóvel em questão, os corretores foram devidamente
informados que o referido imóvel já havia sido visitado e que já havia tratativas diretas com o requerido que
lá estava neste dia e horário, já que a chaves estavam em seu poder, visto que a oferta para venda da
referida casa não era exclusiva da requerente. Ato contínuo, o corretor Edson se desculpou com o requerido
sobre o ocorrido, mas ardilosamente fez questão que os clientes adentrassem novamente no imóvel e tentou
se ligar ao negócio. Chegou inclusive a ligar para o requerido pedindo para marcar reunião com os
supostos compradores para auxiliar na venda, mas em todas as ocasiões isso foi negado pelo requerido,
visto que não era necessário qualquer auxílio já que o negócio já estava em andamento, sem qualquer
intermediação da requerente. A Sra. Márcia, seu esposo e seu irmão Henrique, conforme declararam para
este requerido visitaram mais inúmeras casas, da requerente e de outras imobiliárias resolvendo por
adquirir o imóvel em questão. Conforme se comprova dos documentos o mesmo foi negociado pelo valor de
R$ 320.000,00, no mês de setembro de 2.017, ou seja, mais de 4 meses após a referida visita, sendo correto
que em mais nenhuma oportunidade a empresa requerente teve qualquer outro contato com o requerido,
com a Sra. Márcia seu esposo ou seu irmão, não realizando qualquer reunião, intermediação ou elaboração
de contrato, ou seja, nenhum ato que justifique impor o pagamento de qualquer valor. (...) Ademais, não
existe qualquer contrato onde reste estipulada qualquer percentual de comissão, ou ainda exclusividade de
venda, estando claro que nada contribuiu para o negócio, não praticou qualquer ato ou aproximou
compradores e vendedor, nem sequer foi utilizado seu site para localização do referido imóvel, comprovado
por não constar da lista de escolhas do Sr. Henrique”, motivo pelo qual pede a
improcedência da ação, com a condenação da autora nas penas por litigância
de má-fé, ou, em caráter sucessivo, que o valor da comissão de corretagem
seja arbitrado sobre o valor da venda (R$ 320.000,00).
Por fim, sob as alegações de que a autora “lhe imputou grave
cometimento de crime” (estelionato) e de que o corretor Edson, “ com intuído de intimidar e
receber dinheiro indevidamente pleiteado”, propagou pelos lugares em que transita a
informação de que não recebeu sua comissão pelo negócio, o réu opôs

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reconvenção requerendo que a autora fosse condenada ao pagamento de
indenização pelos danos morais que afirma ter sofrido.
Apresentadas réplica à contestação e contestação à
reconvenção (fls. 88/102 e 109/114), sobreveio, em julgamento antecipado, a
sentença que rejeitou o pedido de justiça gratuita formulado pelo réu-
reconvinte e julgou parcialmente procedente a ação e improcedente a
reconvenção.
O apelo é somente do réu-reconvinte e comporta
acolhimento, tendo a autora-reconvinda se conformado com a sentença e
deixado de interpor recurso.
Antes de se adentrar o mérito do recurso, cabe analisar o
inconformismo do apelante no tocante ao indeferimento do pedido de justiça
gratuita por ele formulado.
A Constituição Federal, em seu artigo 5o, inciso LXXIV (O
Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos),
admite a concessão da assistência judiciária gratuita àqueles que
comprovarem insuficiência de recursos, enquanto que o artigo 98 do Código
de Processo Civil (“A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de
recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à
gratuidade da justiça, na forma da lei”) também vislumbra a possibilidade de concessão
de tal benefício à pessoa natural com insuficiência de recursos.
Soma-se a esse entendimento o de que o artigo 99 do
Código de Processo Civil estabelece que “O pedido de gratuidade da justiça pode ser
formulado na petição inicial, na contestação, na petição para ingresso de terceiro no processo ou em
recurso” e ressalta, em seu § 2o, que “O juiz somente poderá indeferir o pedido se houver nos
autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, devendo,
antes de indeferir o pedido, determinar à parte a comprovação do preenchimento dos referidos
pressupostos”, de tal modo que se afigura adequado concluir que, não havendo
elementos suficientes a possibilitar a verificação de sinais externos do estado
de necessidade, cabe ao magistrado exigir sua comprovação, como de fato foi
determinado por este relator a fl. 171, valendo acrescentar que o § 3o do
mesmo dispositivo legal dispõe que se presume “verdadeira a alegação de insuficiência
deduzida exclusivamente por pessoa natural”.
A certidão de fl. 103 e as fotografias apresentadas pela
apelada a fls. 89/92 referem-se aos anos de 2014, 2017 e 2018, não sendo,
portanto, aptas a demonstrar a atual situação financeira do apelante.
O documento de fls. 178/179 revela que o recorrente é
aposentado e recebe por mês R$ 998,00 (novecentos e noventa e oito reais) a
título de benefício previdenciário, do qual são descontados R$ 286,20

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(duzentos e oitenta e seis reais e vinte centavos) relativos a empréstimo
consignado bancário, enquanto que o documento de fls. 149/150 demonstra
que o apelante tem dívidas no valor total de R$ 127.638,38 e um protesto em
seu nome.
O extrato de fls. 176/177 da conta bancária de titularidade
do recorrente, por sua vez, aponta saldo de R$ 60,95 para maio de 2019, o
que, concatenado à afirmação de ser isento da apresentação da declaração de
imposto de renda, é suficiente para corroborar a alegação de impossibilidade
de arcar com as despesas do processo sem prejuízo do próprio sustento,
sobretudo porque a própria Resolução no 85/2014, do Conselho Superior da
Defensoria Pública da União, estabelece em seu artigo 1o que “Presume-se
economicamente necessitada a pessoa natural que integre núcleo familiar, cuja renda mensal bruta não
ultrapasse o valor total de 3 (três) salários mínimos”.
A isso se acrescenta que a contratação de advogado
particular não exclui a possibilidade de se obter a assistência judiciária
gratuita (Código de Processo Civil, artigo 99, § 4o).
Por fim, ao contrário do que consta da sentença, a
circunstância de o imóvel ter sido negociado por R$ 320.000,00 não exclui,
por si só, a possibilidade de o apelante obter a assistência judiciária gratuita,
mormente diante do conteúdo dos documentos de fls. 176/179.
Em suma, respeitado o entendimento do MM. Juiz de
primeiro grau, a situação de fato aponta para a necessidade de se conceder o
benefício da gratuidade processual ao apelante, ficando, por consequência,
rejeitada a impugnação trazida em contrarrazões.
No mais, a alegação de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado comporta
acolhimento uma vez que a controvérsia entre as partes não se encontrava
madura para ser de pronto apreciada e dirimida.
Ou seja, ao se julgar o feito de maneira antecipada não se
atentou para a necessidade de dilação probatória para que o recorrente tenha a
oportunidade de demonstrar, nos termos do inciso II do artigo 373 do Código
de Processo Civil, ser inverídica a alegação trazida na petição inicial no
sentido de que o negócio celebrado com Márcia Maria Volpato Rosella e
Marcelo Luis Aroeira Rosella foi resultado da aproximação e da
intermediação feita pelo corretor e pela funcionária da apelada.
Conforme se verifica da contestação, o recorrente postulou
“provar o alegado, por todos os meios de prova em direito admitidos, principalmente a documental,
testemunhal, pericial e depoimento pessoal do representante da requerente, para o necessário
esclarecimento dos fatos, bem como a oitiva das testemunhas Marcia Volpato Rosella, Marcelo Luiz Aroeira

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Rosella e Henrique Volpatto” (fl. 79).
Conclui-se, portanto, que o julgamento antecipado da lide
impediu que o recorrente eventualmente demonstrasse serem inverídicas as
alegações formuladas pela recorrida, de modo que se impunha a necessidade
de se garantir a oportunidade de se produzir a prova testemunhal, sob pena de
afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa.
Havendo, pois, questões de fato cujo desate é
imprescindível para o julgamento do feito, de rigor a anulação da sentença,
acolhendo-se a matéria suscitada na apelação a fim de que, por meio de
regular instrução probatória requerida pelo apelante, seja apurada a
veracidade das alegações formuladas pelo apelado.
Tendo em vista que o recurso do réu-reconvinte está sendo
provido para anular a sentença que julgou parcialmente procedente a ação e
improcedente a reconvenção, fica inviável a aplicação da regra contida no §
11 do artigo 85 do Código de Processo Civil, já que a anulação revoga, por
consequência, a verba honorária devida em razão da procedência parcial da
ação e da improcedência da reconvenção.
Por fim, não estando caracterizada a litigância de má-fé do
recorrente, como afirmado em contrarrazões, já que não configurada a prática
de nenhuma das condutas previstas no artigo 80 do Código de Processo Civil,
e também porque o recurso está sendo provido, rejeita-se o pedido de
imposição de sanção de tal natureza.
Ante o exposto, o voto é no sentido de se dar provimento à
apelação.
CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN
Relator