Tribunal: TJSP
Processo: 1002562-90.2016.8.26.0361
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Salete Corrêa Dias
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-11
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Sentença de improcedência. Insurgência do Ministério Público do Estado de São Paulo. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pedido de abstenção de práticas reputadas abusivas, bem como de restituição dos valores cobrados indevidamente. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo do STJ, REsp 1.599.511. Possibilidade de imposição da cobrança ao

Ementa:
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Sentença de improcedência. Insurgência do Ministério Público do Estado de São Paulo. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pedido de abstenção de práticas reputadas abusivas, bem como de restituição dos valores cobrados indevidamente. Aplicação da tese firmada em sede de recurso repetitivo do STJ, REsp 1.599.511. Possibilidade de imposição da cobrança ao consumidor, desde que prévia e claramente informado, nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Não comprovação. Questão de prova a ser analisada caso a caso, em ação própria a ser oportunamente movida por cada interessado que se sentir prejudicado pela cobrança, se o caso. Sentença de improcedência mantida. RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000088901
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1002562-
90.2016.8.26.0361, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que é apelante MINISTÉRIO
PÚBLICO DO EST. DE SP, é apelado DAMEBE CONSTRUÇÃO E SANEAMENTO
LTDA.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE
SALLES.
São Paulo, 11 de fevereiro de 2020
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002562-90.2016.8.26.0361 - Mogi das Cruzes - VOTO No 2168 2/7
Voto no 2168
Apelação no 1002562-90.2016.8.26.0361
Apelante: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelado: DAMEBE CONSTRUÇÃO E SANEAMENTO LTDA
Comarca: Mogi das Cruzes 7a Vara Cível
Juiz(a) prolator(a): Robson Barbosa Lima
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. Sentença de improcedência.
Insurgência do Ministério Público do Estado de São
Paulo.
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pedido de abstenção de
práticas reputadas abusivas, bem como de restituição
dos valores cobrados indevidamente. Aplicação da tese
firmada em sede de recurso repetitivo do STJ, REsp
1.599.511. Possibilidade de imposição da cobrança ao
consumidor, desde que prévia e claramente informado,
nos termos do Código de Defesa do Consumidor. Não
comprovação. Questão de prova a ser analisada caso a
caso, em ação própria a ser oportunamente movida por
cada interessado que se sentir prejudicado pela
cobrança, se o caso. Sentença de improcedência
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
A r. sentença de fls. 480/488, cujo relatório adoto,
JULGOU IMPROCEDENTE o pedido da ação civil pública proposta por
Ministério Público do Estado de São Paulo em face de Damebe Construção e
Saneamento Ltda, extinguindo a ação, com resolução de mérito, nos termos do
artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. No mais, embora sucumbente o
Ministério Público, deixou de condená-lo em honorários advocatícios, tendo em
vista o disposto no artigo 18 da Lei no 7.347/85.
Inconformado com a r. sentença, apela o Ministério
Público do Estado de São Paulo (fls. 494/495), alegando, em síntese, que: 1) a

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construtora ré praticou diversos atos prejudiciais aos direitos dos consumidores,
especialmente ao direito de informação, tendo em vista que firmou contratos de
compra e venda de unidades autônomas em empreendimentos imobiliários,
embutindo os valores pagos a título de comissão de corretagem, que deveriam
ser pagos pela ré, no valor pago pelos adquirentes a título de sinal; 2) as
evidências colhidas no inquérito civil deixaram claro que a ré mascarou a
cobrança da comissão de corretagem no preço cobrado a título de sinal, o que
deixou os consumidores surpresos, pois estes acreditavam que estavam
adquirindo o bem diretamente com a construtora ré; 3) a empresa ré foi
responsável
pela
incorporação,
construção
e venda de unidades do
empreendimento imobiliário denominado “Damebe Combinatto Residence

Edifício Giardino”, situado na Rua Benedito Lopes da Silva, no 100, Nova Mogilar,
Mogi das Cruzes/SP, sendo que, no próprio local onde era construído o
empreendimento, disponibilizou estande de vendas próprio; 4) muitos adquirentes
se sentiram surpresos e prejudicados quando se deram conta de que a empresa
ré havia embutido no valor do sinal o valor devido a título de honorários pelos
serviços prestados por corretoras de imóveis que haviam sido contratadas pela ré
para negociar as unidades imobiliárias; 5) a conduta da ré feriu interesses dos
consumidores, que, de forma justificável, sentiram-se lesados ao se verem
surpreendidos com a cobrança da taxa de corretagem; 6) há nos autos, ao
contrário do que entendeu o juízo de origem, provas de que a empresa ré
embutiu
a
taxa
de
corretagem
no
preço
das
unidades
imobiliárias
comercializadas e ocultou esse fato dos consumidores; 7) foi exatamente o que
aconteceu com a consumidora Debora Polimeno Nanci, cuja representação deu
origem ao inquérito civil referido; 8) diversos adquirentes/consumidores foram
vítimas dessa prática abusiva; 9) houve afronta aos princípios da boa-fé objetiva,
da transparência e dos direitos de informação dos consumidores adquirentes das
unidades; 10) não há qualquer problema em repassar ao adquirente o preço
pago a título de comissão de corretagem, desde que haja previsão contratual de
forma clara e transparente; 11) a empresa ré confessou extrajudicialmente a
prática abusiva e se recusou a firmar um termo de ajustamento de conduta
(TAC). Pugnou pelo provimento do recurso, com a reforma da r. sentença e

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procedência da ação.
Contrarrazões às fls. 515/525.
É o relatório.
Cuidam os autos de Ação Civil Pública.
Narra a exordial que, conforme consta no inquérito civil no
14.0341.0004914/14-1, a empresa ré é uma incorporadora e construtora, atuando
no ramo imobiliário, e que, dentre outros empreendimentos, foi responsável pela
incorporação, construção e venda de unidades do empreendimento imobiliário
denominado “Damebe Combinatto Residence Edifício Giardino”, em Mogi das
Cruzes/SP. Aduz que, no exercício da sua atividade empresarial, a ré
disponibilizou, no próprio local onde era construído o empreendimento, um
estande de vendas, a fim de viabilizar a comercialização das unidades
imobiliárias. Sustenta que, na concretização dos negócios, a ré ocultou dos
adquirentes/consumidores a cobrança de valores a título de comissão de
corretagem, embutindo-os nos preços dos imóveis, o que configura prática
comercial abusiva, vedada pelo diploma consumerista. Alega, ainda, que a
construtora ré agiu em parceria com corretores de imóveis, para a venda das
unidades imobiliárias no seu próprio estande, razão pela qual a remuneração da
corretagem deveria correr às expensas da ré, mas na prática não foi o que
ocorreu, tendo havido repasse ao consumidor. Pleiteou a procedência da ação,
com pedido liminar, a fim de condenar a empresa ré na obrigação de fazer
consistente em: i) constar, em todos os contratos a serem celebrados com
adquirentes de unidades autônomas por ela comercializadas, o valor preciso a
ser pago a título de comissão de corretagem; ii) informar, em todos os meios
utilizados (contratos, outdoor, panfletos, etc), que o pagamento do valor da
comissão de corretagem incumbe ao consumidor, salvo nos casos em que for
paga diretamente pela construtora; iii) modificar seu contrato adesivo de compra
e venda, de modo que nele seja incluída a previsão de que os serviços de

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corretagem prestados não são exclusivos, podendo o consumidor optar pelos
serviços oferecidos por outras empresas de corretagem; iv) fixação de astreintes
em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações de fazer acima
transcritas, no valor de R$ 20.000,00, por cada contrato de compra e venda
negociado com o consumidor. Pleiteou, ainda, a condenação da ré ao pagamento
de indenização aos consumidores lesados, com a devolução dos valores
indevidamente cobrados a título de comissão de corretagem.
A r. sentença julgou improcedentes os pedidos, e não
merece qualquer reforma.
Senão vejamos.
Conforme dispõe o artigo 927, III, do NCPC, este E.
Tribunal deve observar “os acórdãos em incidente de assunção de competência
ou de resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos”.
No tocante à cobrança da taxa comissão de corretagem e
da taxa de assessoria imobiliária, o C. Superior Tribunal de Justiça firmou o
seguinte entendimento, em sede de recursos repetitivos (RESP 1.599.511 tema
938):
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição
da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

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congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel. (grifei).
Assim, o C. Superior Tribunal de Justiça pacificou a
questão, entendendo não haver abusividade no repasse, pelas construtoras, dos
custos de intermediação dos imóveis que comercializam, quando haja prévia e
clara informação.
Importa ressaltar que, reconhecida a legitimidade da
prática, houve também o reconhecimento da necessidade de clareza e
transparência
na
previsão
contratual
acerca
da
transferência para o
adquirente/consumidor do dever de pagar a comissão de corretagem.
Assim,
para
cumprir
essa
obrigação,
deve
a
incorporadora/construtora informar ao consumidor, até o momento da celebração
do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da
unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que
esta venha a ser paga destacadamente.
Deste modo, tem-se que, embora a iniciativa do Ministério
Público seja salutar, pois, em tese, poderia funcionar como forma de prevenção
contra a multiplicação de ações individuais que diuturnamente são propostas,
perante este E. Tribunal de Justiça, por consumidores adquirentes de imóveis em
construção, fato é que a análise da prova concreta da informação passada ao
consumidor antes da celebração do contrato deve ser analisada caso a caso.
Consequentemente, caso haja comprovação dessa
informação prévia ao consumidor, passa a ser reconhecida como válida a
transferência da comissão de corretagem ao comprador. Ausente tal prova,
caracteriza verba indevida, que deve ser efetivamente restituída nas hipóteses
em que já houve o pagamento, bem como passa a ser vedada a sua cobrança
nos contratos futuros assim redigidos.

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No caso sub judice, ao contrário do que alega o Ministério
Público, as evidências colhidas no inquérito civil, mais precisamente, os
documentos juntados às fls. 31/46 e às fls. 67/149, não comprovaram que a ré
mascarou a cobrança da comissão de corretagem no preço cobrado a título de
sinal.
Portanto, a validade da cobrança da comissão de
corretagem, reconhecida como legal, está condicionada ao estrito cumprimento
do dever de informação, questão de prova a ser analisada caso a caso em ação
própria, a ser oportunamente movida por cada interessado que se sentir
prejudicado pela cobrança da denominada comissão.
Nada há, pois, que se modificar na r. sentença, razão
pela qual deve ser integralmente mantida.
Diante do exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso, nos termos da fundamentação supra.
MARIA SALETE CORRÊA DIAS
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