Tribunal: TJSP
Processo: 1002176-56.2018.8.26.0663
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Berenice Marcondes Cesar
Órgão colegiado: 28a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-04
Data de publicação: 2020-08-04

Ementa:
EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. Multa compensatória contratual. Dever de redução equitativa do valor que se demonstra abusivo (80% sobre o valor dos aluguéis vincendos até o fim do prazo contratual estipulado) e que impõe verdadeiro prosseguimento contratual indevido. RECURSO DO EMBARGADO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE
SÃO PAULO
2020.0000611197
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1002176-56.2018.8.26.0663, da Comarca de Votorantim, em que é apelante
CONSÓRCIO SHOPPING IGUATEMI ESPLANADA, são apelados FGH
EQUIPAMENTOS EIRELI - EPP e MARISA DE MENEZES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 28a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o
voto da relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CESAR
LACERDA (Presidente) e CESAR LUIZ DE ALMEIDA.
São Paulo, 4 de agosto de 2020.
BERENICE MARCONDES CESAR
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1002176-56.2018.8.26.0663 -Voto no 32566
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Apelação Cível - no 1002176-56.2018.8.26.0663
Apelante/Embargado:
CONSÓRCIO SHOPPING CENTER
IGUATEMI ESPLANDA
Apeladas/Embargantes:
FGH EQUIPAMENTOS EIRELI EPP e
MARISA DE MENEZES
MM.a Juíza de Direito: Graziela Gomes dos Santos Biazzim
Comarca de Votorantim 2a Vara Cível
Voto no 32566
EMBARGOS À EXECUÇÃO. LOCAÇÃO EM SHOPPING
CENTER. Multa compensatória contratual. Dever de redução
equitativa do valor que se demonstra abusivo (80% sobre o valor
dos aluguéis vincendos até o fim do prazo contratual estipulado) e
que impõe verdadeiro prosseguimento contratual indevido.
RECURSO DO EMBARGADO NÃO PROVIDO.
Trata-se de “embargos à execução” (e-fls.
01/21) ajuizados por FGH EQUIPAMENTOS EIRELI EPP e MARISA DE
MENEZES contra CONSÓRCIO SHOPPING CENTER IGUATEMI ESPLANDA,
julgados parcialmente procedentes pela r. sentença (e-fls. 328/345 e 354/355),
cujo relatório adoto, diminuindo o valor da multa compensatória prevista no
contrato para o equivalente a três aluguéis, condenando cada qual das partes ao
pagamento de suas custas e despesas processuais, bem como o Embargado ao
pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da
diferença entre a multa inicialmente prevista e a fixada na r. sentença e as
Embargantes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o
valor atualizado da execução.
Inconformado, o Embargado interpôs o
presente recurso de apelação (e-fls. 358/368), salientando, basicamente, que a
multa compensatória estipulada não é abusiva, devendo-se observar a força
obrigatória dos contratos e a boa-fé contratual, já que as Embargantes tinham

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ciência de todo o teor do contrato e aceitaram seus termos.
O recurso foi regularmente processado (e-
fls. 373) e, intimadas, as Embargantes apresentaram suas contrarrazões (e-fls.
376/381), seguindo-se o recebimento da apelação em seus regulares efeitos,
suspensivo e devolutivo (e-fls. 388).
É o relatório.
Trata-se de recurso de apelação contra r.
sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução ajuizados
em execução de aluguéis e encargos de locação em Shopping Center, somente
acolhendo a pretensão quanto à redução proporcional da multa compensatória
fixada no contrato.
O presente recurso não merece provimento.
Tratou-se, na origem, de “execução por
quantia certa contra devedor solvente” (e-fls. 74/78) lastreada em “instrumento
particular de contrato de locação e outras avenças do Shopping Center Iguatemi
Esplanada” (quadro resumo - e-fls. 94/99, instrumento negocial e-fls. 100/109),
regido e complementado por um “instrumento particular de cláusulas comuns das
locações do Shopping Center Iguatemi Esplanada” (e-fls. 111/131), instrumento
esse que, no que pertine à discussão dos autos, previa multa compensatória, em
sua cláusula 92, nos seguintes termos (e-fls. 126):
“92. Se a LOCATÁRIA descumprir quaisquer das
obrigações estabelecidas pela normatividade do SHOPPING CENTER, dando causa à
resolução do contrato de locação e dos instrumentos que compõem sua normatividade,
ficará sujeita ao pagamento de multa resolutória, de caráter compensatório, no valor
correspondente a 80% (oitenta por cento) dos valores dos aluguéis vincendos até o
término do contrato, com base no último alugue devido (...).”
Não
se
pode
ignorar
que
a
multa
compensatória vigente entre as partes pode e deve ser reduzida de forma
equitativa pelo magistrado, nos termos do art. 413, do Código Civil, “se a obrigação
principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for
manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”.

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Além disso, a própria Lei do Inquilinato
preserva as relações contratuais em seu equilíbrio, disciplinando expressamente
o tema da multa em seu art. 4o, “caput”, “in verbis”:
“Art. 4o. Durante o prazo estipulado para a
duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao
que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.” (destacado).
Observe-se, ademais, que o Apelante não
apresentou nenhum fundamento jurídico que pudesse afastar a incidência de tais
normas na hipótese dos autos, limitando-se a afirmar que o contrato deveria ser
cumprido, preservando a boa-fé das partes.
Ora, a previsão de multa no valor de 80% do
valor vincendo integral do contrato é manifestamente excessiva e praticamente
inviabiliza a desocupação prévia pelos locatários, já que perpetua a relação
contratual no tempo (o locatário fica obrigado a continuar pagando aluguéis até o
período de 80% do prazo inicial fixado no contrato). E, nesse sentido, boa-fé
contratual é evitar a abusividade de cláusulas leoninas e o enriquecimento sem
causa que de sua aplicação resultaria ao ora Apelante.
Assim, figura-se razoável e de acordo com
as práticas de experiência o valor da multa ser reduzido para o equivalente a três
meses de aluguel, tal qual lançado na r. sentença prolatada.
O presente recurso, então, não merece
provimento, devendo-se majorar o valor dos honorários advocatícios de
sucumbência devidos às Embargantes, nos termos do art. 85, § 11, do Código de
Processo Civil, para o razoável patamar de 12% sobre o valor da diferença entre
a multa inicialmente prevista e a fixada na r. sentença.
Ante o exposto, CONHEÇO e NEGO
PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pelo Embargado, com a
MAJORAÇÃO do valor dos honorários advocatícios de sucumbência devidos às
Embargantes para 12% sobre o valor da diferença entre a multa inicialmente

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prevista e a fixada na r. sentença.
Berenice Marcondes Cesar
Relatora