Tribunal: TJSP
Processo: 1008512-59.2018.8.26.0604
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Alexandre Coelho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-17
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NEGÓCIO ENTRE PARTICULARES - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DANOS MORAIS – IMÓVEL LEVADO À LEILÃO POR DÍVIDA DOS VENDEDORES – Caso em que as partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel inserido no Sistema Financeiro de Habitação, gravado com alienação fiduciária em garantia dada pelos

Ementa:
APELAÇÃO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – NEGÓCIO ENTRE PARTICULARES - RESOLUÇÃO DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS E DANOS MORAIS – IMÓVEL LEVADO À LEILÃO POR DÍVIDA DOS VENDEDORES – Caso em que as partes firmaram instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel inserido no Sistema Financeiro de Habitação, gravado com alienação fiduciária em garantia dada pelos vendedores – Inadimplência da obrigação assumida pelos vendedores em quitar a dívida do imóvel – A juntada do instrumento particular após o momento da inicial não invalida a comprovação da existência do negócio, que restou incontroversa – Documento apresentado após determinação judicial, com observação do contraditório - Deve ser mantida a condenação dos vendedores em restituir à compradora os valores pagos pelo bem a ser leiloado pelo credor fiduciário – Danos morais - Ocorrência – Situação excepcional que supera o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual - Valor arbitrado em R$6.000,00 que se mostra razoável ao caso concreto e conforme precedentes desta Câmara – Sentença modificada para acolher o dano moral – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001035900
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1008512-59.2018.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que são apelantes
AELITON PEREIRA DE SOUZA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e EDNALVA
DA SILVA SOUZA (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelada MARIA
APARECIDA DE SOUSA FARIAS (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS E DERAM
PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO DA AUTORA. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E
SALLES ROSSI.
São Paulo, 17 de dezembro de 2020.
ALEXANDRE COELHO
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
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Apelação Cível no 1008512-59.2018.8.26.0604 -Voto no 16735/asc
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APELAÇÃO no 1008512-59.2018.8.26.0604
APELANTE: AELITON PEREIRA DE SOUZA E OUTRO
APELADO: MARIA APARECIDA DE SOUZA FARIAS
VOTO no 16735/asc
APELAÇÃO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
NEGÓCIO ENTRE PARTICULARES - RESOLUÇÃO
DO CONTRATO COM RESTITUIÇÃO DOS VALORES
PAGOS E DANOS MORAIS
IMÓVEL LEVADO À
LEILÃO POR DÍVIDA DOS VENDEDORES Caso em
que as partes firmaram instrumento particular de promessa
de compra e venda de imóvel inserido no Sistema
Financeiro de Habitação, gravado com alienação fiduciária
em garantia dada pelos vendedores
Inadimplência da
obrigação assumida pelos vendedores em quitar a dívida do
imóvel – A juntada do instrumento particular após o
momento da inicial não invalida a comprovação da
existência do negócio, que restou incontroversa

Documento apresentado após determinação judicial, com
observação do contraditório - Deve ser mantida a
condenação dos vendedores em restituir à compradora os
valores pagos pelo bem a ser leiloado pelo credor fiduciário
Danos morais - Ocorrência Situação excepcional que
supera o mero aborrecimento decorrente do inadimplemento
contratual - Valor arbitrado em R$6.000,00 que se mostra
razoável ao caso concreto e conforme precedentes desta
Câmara Sentença modificada para acolher o dano moral
NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO DOS RÉUS E
DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO
ADESIVO DA AUTORA.
Trata-se de apelação interposta pelos réus contra a
respeitável sentença de fls. 183/186, cujo relatório ora se adota, que julgou procedente em
parte a ação de rescisão contratual com reparação de danos proposta pela compradora em
face dos vendedores, para condenar o réu a indenizar a autora pelo prejuízo material
suportado, no montante de R$75.200,00, com correção monetária pela tabela prática do
TJSP a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês desde a citação. Em razão da
sucumbência recíproca, as partes foram condenadas a suportar metade das custas e despesas
processuais, bem como os réus foram condenados a pagar honorários advocatícios em favor
do patrono da autora fixados em 20% sobre o valor da condenação, enquanto a autora foi
condenada a pagar honorários advocatícios em favor do patrono da ré fixados, por equidade,
em R$500,00, observada a gratuidade de justiça.

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Os réus apelam pela reforma da sentença, alegando, em
síntese, que o contrato de compra e venda do imóvel não foi juntado no momento adequado,
pois deveria ter acompanhado a inicial, não tendo sido provado o motivo pelo qual a autora
ficou impedida de juntar o contato quando propôs a ação. Assim, sustentam preclusão da
produção da prova essencial ao direito da autora, razão pela qual a demanda deve ser
julgada improcedente.
A autora apresenta recurso adesivo, pugnando pela
procedência do pedido de indenização por dano moral, pois sofreu evicção em relação ao
imóvel adquirido dos réus, único bem que possuía para sua residência, pugnando pela
reparação moral no valor de R$20.000,00.
Foram
oferecidas
contrarrazões,
em
que
pede
a
inadmissibilidade recursal por violação à dialeticidade.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Atendidos os requisitos de admissibilidade, o recurso é
recebido com efeito suspensivo, nos termos do artigo 1.012, caput do CPC. Não há violação
à dialeticidade recursal, ainda que os réus não tenham impugnado especificamente parte da
sentença, eis que fundamentaram seu inconformismo na impugnação à prova documental,
que entendem estar preclusa e ser essencial para o deslinde da ação.
Versa a demanda sobre pedido de resolução contratual com
restituição dos valores pagos pelo preço do imóvel mais indenização por danos morais,
decorrentes de violação contratual por culpa dos vendedores.
Segundo consta, em 19/08/2014, as partes firmaram
instrumento particular de compromisso de compra e venda de um imóvel que havia sido
financiado pelos vendedores, por meio do Sistema Financeiro Habitacional. O preço
pactuado pelas partes foi de R$225.000,00, a ser pago mediante uma entrada no valor de
R$50.000,00 e mais 300 parcelas fixas de R$700,00, tendo sido a posse do imóvel
transferida em 05/01/2015.
Restou comprovado e incontroverso que o bem foi gravado
com alienação fiduciária em garantia, dada pelos vendedores em favor do Banco Santander,
tendo sido levado a leilão extrajudicial pelo agente financeiro, em razão da inadimplência

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das prestações da dívida garantida pelo imóvel, cuja obrigação permaneceu a cargo dos
vendedores, apesar da alienação do imóvel à compradora.
Diante disso, a sentença julgou procedente em parte a ação
para condenar os vendedores a restituir à compradora os valores pagos pelo imóvel, dando
correta solução à lide, exceto no que diz respeito ao pedido de indenização por dano moral.
Os réus apelantes buscam a reforma da decisão com
fundamento na falta de provas e na inadmissibilidade do ajuizamento da ação, sem que
fosse juntado o instrumento particular firmado pelas partes para a compra e venda do
imóvel.
Entretanto, como se vê da contestação dos réus e mesmo
dos demais argumentos deduzidos nos autos, inexiste negativa quanto à realização do
negócio, de modo que a promessa de compra e venda do bem, nos moldes indicados na
inicial, é incontroversa.
Logo, aplicável o artigo 374 do CPC, segundo o qual
prescindem de serem provados os fatos incontroversos.1
Ademais, após determinação judicial, o contrato foi
apresentado pela parte autora, observado o devido contraditório, confirmando as alegações
de ambas as partes de que o bem foi negociado pelos valores indicados, inexistindo
impugnação específica dos réus, em contestação, acerca do pagamento das parcelas do
preço, que a autora alegou estar adimplindo nas datas pactuadas, o que também restou
corroborado pelos demais elementos constantes dos autos.
As alegações genéricas e intempestivas do réu acerca da
falta de provas demonstram clara intenção de evitar a condenação que se impõe, eis que na
primeira oportunidade que teve para falar nos autos, assumiu ter realizado o negócio com a
autora, bem como sua obrigação em restituir os valores até então pagos pelo preço do
imóvel.
Por outro lado, o recurso adesivo da autora comporta
1 Art. 374. Não dependem de prova os fatos:
I - notórios;
II - afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária;
III - admitidos no processo como incontroversos;
IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade.

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provimento. Os fatos descritos superam o mero aborrecimento decorrente da violação
contratual.
Como se viu, a autora foi surpreendida com uma
comunicação de que o imóvel que havia adquirido para fins de moradia iria à leilão por
dívida assumida pelos vendedores, sendo certo que estes se obrigaram em contrato a quitar
eventuais dívidas pendentes com o imóvel e não o fizeram.
A possibilidade de perder a residência em leilão evidencia
sofrimento e angústia suportado pela compradora, por conduta imputável aos vendedores, o
que se agravou pelo comportamento destes quando buscada uma solução amigável ao
problema.
Apesar de os vendedores terem prometido restituir as
quantias pagas para que a compradora pudesse buscar uma nova moradia, vê-se que tal
promessa não foi cumprida e a compradora era constantemente ignorada pelos vendedores
(fls. 22/24), não podendo contar com os recursos financeiros do qual necessitava para sua
nova residência, sendo certo que os elementos dos autos demonstram ser a compradora
pessoa simples e de poucos recursos financeiros.
Vê-se, pois, que o fato vai além da simples frustração da
expectativa de aquisição do imóvel. É cediço que a rescisão, por si só, não é considerada
sofrimento moral indenizável, ainda que se dê por culpa do vendedor, o que deve ser
excepcionado em casos como o da presente demanda, em que o sofrimento supera o mero
aborrecimento decorrente do inadimplemento contratual.
Desse modo, a existência de danos morais indenizáveis é
certa e deve ser reconhecida. Em relação ao quantum indenizatório, o valor deve ser fixado
de forma proporcional à extensão do dano e à situação das partes envolvidas, sem implicar
empobrecimento de quem paga, nem enriquecimento de quem recebe.
Dito isso, a importância de R$6.000,00 pode ser considerada
razoável para indenizar o prejuízo moral no caso dos autos. Tal valor deve ser atualizado
monetariamente a partir da publicação do acórdão, nos termos da Súmula 362 do STJ,
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação, por se tratar de ilícito
contratual.
Alterado o resultado da lide, impõe-se reconhecer que a

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sucumbência é exclusiva dos réus, que deverão suportar integralmente as custas e despesas
processuais, mantidos os honorários advocatícios fixados em 20% sobre o valor da
condenação, afastada a condenação da autora ao ônus da sucumbência. E apesar da
sucumbência no plano recursal, não é o caso de condenação do réu a pagar honorários
recursais ante à fixação da quantia no percentual máximo previsto em lei, nos termos do art.
85, § 11 do CPC.
Por fim, com o intuito de se evitar a necessidade de
oposição de embargos declaratórios para o específico fim de prequestionamento, como
forma de se viabilizar a interposição de recursos nas instâncias superiores, fica, desde logo,
prequestionada toda a matéria apontada, seja ela constitucional ou infraconstitucional e até
mesmo infralegal, na medida em que houve a análise e consequente decisão em relação a
todas as questões controvertidas, ressaltando que há muito já se pacificou o entendimento de
que não está o colegiado obrigado a apreciar individualmente cada um dos dispositivos
legais suscitados pelas partes, competindo a estas, no mais, observar o disposto no artigo
1026, §2o do CPC.
Caso ainda assim sejam opostos embargos de declaração
contra o acórdão, estes serão julgados virtualmente, a bem da eficiência, salvo se a parte
embargante manifestar expressa oposição na própria petição de interposição
Ante
o
exposto,
pelo
presente
voto,
NEGA-SE
PROVIMENTO à apelação dos réus e DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
adesivo da autora para julgar procedente em parte o pedido de indenização por dano moral,
fixado o valor de R$6.000,00, com correção monetária a partir da publicação do acórdão e
acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação.
ALEXANDRE COELHO
Relator
(assinatura eletrônica)