Tribunal: TJSP
Processo: 1002453-06.2019.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COOPERATIVA – PRESCRIÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL – INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DO CDC – ALTERAÇÃO DO NÚMERO DE PARCELAS DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE PLANILHA FUNDAMENTADA.
1 – Prescrição inocorrência. Aplicação do prazo decenal – artigo 205 do CC. – Petição inicial que preenche os requisitos legais, não sendo o caso de indeferimento;
2 -

Ementa:
APELAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COOPERATIVA – PRESCRIÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL – INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DO CDC – ALTERAÇÃO DO NÚMERO DE PARCELAS DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DE PLANILHA FUNDAMENTADA.
1 – Prescrição inocorrência. Aplicação do prazo decenal – artigo 205 do CC. – Petição inicial que preenche os requisitos legais, não sendo o caso de indeferimento;
2 - Código de Defesa do Consumidor: plena subsunção das partes à qualificação trazida pelos artigos 2o e 3o, da Lei 8.078, de 1990. Notável a VULNERABILIDADE do consumidor;
3 - Cooperativa que atua como incorporadora e construtora. Alteração do preço com aumento do número de parcelas, que inobstante deliberada em assembleia realizada pela cooperativa, não pode ser aplicado ao apelado, uma vez que não houve apresentação de planilhas e outras justificativas fundamentadas. Precedentes deste E. Tribunal.
RECURSO IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000095592
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1002453-06.2019.8.26.0609, da Comarca de Taboão da Serra, em que é apelante
COOPERATIVA HABITACIONAL VIDA NOVA, é apelado COSME MOREIRA
DANTAS.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 12 de fevereiro de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO CÍVEL No 1002453-06.2019.8.26.0609 - VOTO 27501
APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL VIDA NOVA
APELADO: COSME MOREIRA DANTAS
COMARCA: TABOÃO DA SERRA
JUIZ SENTENCIANTE: Dr.(a) Ruslaine Romano
(mlf)
EMENTA
APELAÇÃO
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

COOPERATIVA PRESCRIÇÃO E INÉPCIA DA INICIAL
INOCORRÊNCIA - APLICAÇÃO DO CDC ALTERAÇÃO DO
NÚMERO DE PARCELAS DO CONTRATO AUSÊNCIA DE
APRESENTAÇÃO DE PLANILHA FUNDAMENTADA.
1 Prescrição inocorrência. Aplicação do prazo decenal artigo
205 do CC. Petição inicial que preenche os requisitos legais, não
sendo o caso de indeferimento;
2 - Código de Defesa do Consumidor: plena subsunção das partes
à qualificação trazida pelos artigos 2o e 3o, da Lei 8.078, de 1990.
Notável a VULNERABILIDADE do consumidor;
3 - Cooperativa que atua como incorporadora e construtora.
Alteração do preço com aumento do número de parcelas, que
inobstante deliberada em assembleia realizada pela cooperativa,
não pode ser aplicado ao apelado, uma vez que não houve
apresentação de planilhas e outras justificativas fundamentadas.
Precedentes deste E. Tribunal.
RECURSO IMPROVIDO
Vistos.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
274/277, cujo relatório se adota, que julgou PROCEDENTE a ação para declarar a
inexigibilidade das 30 (trinta) contribuições adicionais (contribuições para a continuidade das
obras, até o final do empreendimento parcelas 121/150), não prevista no contrato original;
condenar a requerida a restituir ao requerente o valor pago pelas parcelas números 121 a
150. Determinou que os valores fossem corrigidos monetariamente desde o desembolso e
acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. Condenou a requerida ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10%
sobre o valor da condenação.
Entendeu o i Magistrado de Primeiro Grau que ao caso deveria ser aplicado o
CDC; que o artigo 8o do Estatuto Social, integrante do contrato firmado, era abusivo,

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colocando o consumidor em desvantagem exagerada. Entendeu ainda, que referido artigo
era potestativo, sendo nulo de pleno direito, posto que sujeitava o aumento do preço do
imóvel ao puro arbítrio da diretoria da cooperativa. Observou que no contrato originalmente
firmado, ficou estabelecido o número de 120 (cento e vinte) parcelas.
Irresignada a ré recorreu.
Alegou que ao contrário do afirmado na r. sentença, houve realização de
assembleia, sendo aprovada a contribuição extra. Aduziu que apenas, o “Grupo VI” teve a
assembleia cancelada. Afirmou que a cooperativa é constituída de dez grupos, sendo que o
autor pertence ao Grupo V, o qual realizou assembleia e aprovou o pagamento das 30
(trinta) parcelas adicionais. Alegou ainda que a petição era inepta, bem como, a ocorrência
de prescrição. Pleiteou que fosse reconhecida a litigância de má-fé. Alegou que em outro
processo no. 1007576-58.2014.8.26.0609, que tramitou perante a r. 3a Vara Cível da
Comarca de Taboão da Serra, interposto por cooperado alegando a ilegalidade da
cobrança das parcelas adicionais, o i. Magistrado teria julgada improcedente a demanda.
Pediu a reforma da r. sentença.
Regularmente processado, vieram contrarrazões e os autos foram remetidos
a este E. Tribunal.
É o relatório.
Trata-se de ação de repetição de indébito onde o autor alegou que a
Cooperativa estaria cobrando de seus cooperados 30 (trinta) parcelas adicionais, contudo,
não teria apresentado planilhas de custos, que justificassem o referido aumento.
A ação foi julgada procedente, sobrevindo o presente recurso.
Preliminarmente, afasto a alegação de inépcia da inicial. Isso porque, ela
preenche aos requisitos previstos nos artigos 319 e 320 do CPC, ou seja, indica os fatos e
fundamentos do seu pedido. Ademais, a pretensão restou de forma clara na petição inicial:
devolução dos valores indevidamente cobrados.
Também não prospera a alegação de ocorrência de prescrição.
Isso porque, deve ser aplicada a regra geral do artigo 205 do CC: “A

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prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”,
Note-se que objeto da ação não é o enriquecimento sem causa, mas sim a
discussão de valores cobrados em consequência de relação contratual.
Neste sentido:
PRESCRIÇÃO Cooperativa habitacional Pretensão à devolução de
quantia paga indevidamente, correspondente a saldo remanescente apurado
ao final da obra Lapso decenal Reconhecimento Incidência da regra do
art. 205 do CC/2002, diante da ausência de norma específica Lapso
prescricional
trienal
afastado

Recurso
parcialmente
provido.
COOPERATIVA HABITACIONAL Quitação do preço Cobrança de saldo
remanescente ao final da obra Inadmissibilidade Ausência de prova de
apuração da diferença do custo da obra, bem como de sua especificação e
forma de rateio Negócio jurídico que se apresenta como verdadeiro
compromisso de compra e venda Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor aos empreendimentos imobiliários levados a efeito por tais
cooperativas Devolução do valor de forma simples Recurso parcialmente
provido. (TJSP;
Apelação Cível 0160064-58.2012.8.26.0100; Relator
(a): Alvaro Passos; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 20a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/07/2016; Data de
Registro: 19/07/2016)
Examino o mérito.
Observo que a relação entre as partes deve ser interpretada sob a égide do
Código de Defesa do Consumidor.
Doutrina e jurisprudência ora convergem na ampliação da tutela protetiva do
consumidor, com fulcro na análise da VULNERABILIDADE presunção absoluta e princípio
basilar da mens legis do Código de Defesa do Consumidor. Exsurge a teoria finalista
aprofundada (híbrida ou mitigada cf. GIANCOLI, Brunno Pandori; ARAÚJO JÚNIOR,
Marco Antônio. Direito do Consumidor: difusos e coletivos. São Paulo: Revista dos Tribunais,
2009, p. 27).
Sem dúvida, o autor se qualifica como consumidor em conformidade com o

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artigo 2o, do Código de Defesa do Consumidor.
Insiste a cooperativa requerida na legalidade da cobrança de trinta prestações
adicionais. Alegou que o valor teria sido aprovado em assembleia realizada com os
cooperados. Argumentou ainda que, em outro processo, referente ao mesmo grupo a que
pertence o autor, a ação foi julgada improcedente.
Analisando o processo citado pela ré 1007576-58.2014.8.26.0609 verifica-
se que a C. 6a Câmara de Direito Privado, em julgamento realizado em 06 de outubro de
2017, reformou a r. sentença proferida, e reconheceu a inexigibilidade das parcelas
adicionais cobradas. Transcrevo os fundamentos do v. Acórdão:
“Supera tal questão, no mérito, consta que a Cooperativa estaria cobrando de
seus cooperados 30 parcelas adicionais, conforme “Cronograma do Plano de
Contribuições”, regularmente aprovado em Assembleia Geral Extraordinária.
Todavia, alegando que não foi apresentada planilha de demonstração de
gastos e respectivos comprovantes de pagamento, além do que resíduo só
poderia se pleiteado ao final da construção conformem contrato, pretende o
autor que seja declarada sua inexigibilidade.
E, de fato, assiste-lhe razão.
Em se tratando de cooperativa, não há que se falar em preço fechado, pois
todos os cooperados devem unir esforços para a realização da obra como um
todo, arcando em partes iguais com os prejuízos e a verba necessária ao
atingimento de seu objetivo.
Afinal, quando várias pessoas se associam para formar uma cooperativa isso,
em regra, tem como vantagem a redução dos custos, porém, traz ínsito no
negócio os riscos, que deverão ser suportados.
É claro que não se desconhece que cada cooperado, ao final da obra, deva
ter contribuído com a quantia necessária à construção da unidade residencial
que lhe foi atribuída, porém é evidente que (em razão do próprio sistema que
aderiu) encontra-se vinculado a todos os demais participantes do
empreendimento até o fim.

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A situação que se apresenta é diferente de um contrato de compra e venda
ou mesmo de uma prestação de serviços ou empreitada. Esses se
caracterizam por serem negócios jurídicos bilaterais, que se constituem pela
composição de interesses contrapostos. Já a adesão a uma sociedade
cooperativa se dá também por um negócio jurídico, porém, tal pode ser tido
como um negócio plurilateral, como tal entendido aquele em que os
interesses convergem para um fim comum.
Na prática, se alguém firma um contrato de compra e venda (ou compromisso
de compra e venda) com uma construtora, em tese é irrelevante os gastos
que essa terá, de modo que, de qualquer sorte, o adquirente se compromete
a pagar tão só o preço avençado, recebendo em contrapartida o imóvel. Ao
se associar a uma cooperativa habitacional, ao contrário, qualquer valor é
sempre e necessariamente uma estimativa. É que o custo efetivo dependerá
das despesas necessárias a serem rateadas entre os cooperados para a
realização da obra como um todo.
Portanto, a estimativa de preço de custo enquanto não concluído o
empreendimento representa um orçamento preliminar que pode ao final da
concretização da obra deixar de espelhar o seu valor efetivo, a exigir
complementação do preço pelos cooperados.
Ocorre que qualquer forma de rateio deve ser objeto de deliberação e
aprovação pela assembleia dos cooperados, nos exatos termos dos artigos
38 e 44, incisos II e V, da Lei 5.764/71.
Examinando-se a ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada em
17.10.2010, verifica-se que foi informado aos cooperados a necessidade de
complementação das contribuições, devido ao aumento dos custos da
construção. Mencionou-se o dever deles nos termos do contrato de contribuir
até a conclusão das obras e apontou-se a necessidade de 30 parcelas
adicionais. A seguir, conferiu-se aos cooperados a opção de suportar os
custos do último prédio, sem rateio neste momento; ou ratificar as 30
parcelas, sendo acolhida esta última hipótese.
Todavia, não trouxe a ré aos autos a demonstração objetiva da composição
do cálculo, nem tampouco os documentos que conferem suporte a esta
cobrança.

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De fato, o art. 8o do Estatuto Social da apelante dispõe que caberá à diretoria
definir reajustes nos valores das contribuições.
Todavia, os valores a serem cobrados não podem ser arbitrados de forma
aleatória pela diretoria da cooperativa.
O fato de não se tratar de saldo residual, mas de alteração de plano de
construção, não afasta a obrigação de demonstração da necessidade do
rateio.
Em outras palavras, a cobrança de saldo devedor, embora possível em tese,
por se tratar de construção a preço de custo real, é inadmissível no caso,
porque não houve apuração e especificação da forma do rateio,
discriminando-se a composição do cálculo, com sua aprovação pela
Assembleia Geral.
(...)
Além disso, embora exista previsão contratual, o fato concreto é que a
conduta da Cooperativa de querer cobrar saldo residual a qualquer tempo e
sem prévia demonstração objetiva da composição do crédito fere o princípio
da boa-fé objetiva, na medida em que cria uma situação de insegurança para
os cooperados, surpreendendo-os cada vez com nova cobrança, sem
justificativa.
E a respeito do tema, já decidiu esta 4a Câmara de Direito Privado, em
julgado relatado pelo DESEMBARGADOR FRANCISCO LOUREIRO e do
qual participei como 3o Juiz, que: “É certo que no regime cooperativo o preço
cobrado pelo imóvel é calculado com base no custeio da construção do
empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de
inadimplemento de outros cooperados, todos partícipes de um contrato
relacional. Não obstante, não é dado à cooperativa prever em um primeiro
momento um valor total estimado no Quadro Resumo do termo de adesão,
plenamente quitado pelos adquirentes em dezembro de 2002, momento em
que receberam as chaves e a posse precária de suas unidades. Naquele
momento, encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a
realização de assembleia de apuração de eventual saldo devedor e cobrado o
resíduo dos adquirentes. O que não se admite é após o pagamento de tudo o

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que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais após a entrega das chaves,
ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resíduos, sem
apresentação de qualquer documento hábil demonstrando a origem e a
certeza dos valores (vide fls. 54/55). Tal conduta da cooperativa acaba por
manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preço,
sem nunca obter a tão desejada quitação da unidade adquirida. Ainda que o
contrato entre as partes contemple na cláusula 16a (fls. 45) a possibilidade de
cobrança de eventual saldo residual, isso não significa possa fazê-lo a conta-
gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prévia demonstração objetiva da
composição do crédito.”(Apelação Cível no 632.429.4/6 Santo André julgado
em 16.04.09).
De rigor, portanto, a reforma da decisão, para julgar procedente o pedido e
declarar a inexigibilidade da cobrança das parcelas suplementares,
determinando a restituição das 14 parcelas adicionais pagas pelo autor, na
forma simples, com correção monetária a contar do desembolso e juros de
mora de 1% a contar da citação.”.
Assim, considerando que o julgamento acima transcrito se refere ao mesmo
grupo do ora requerente, inclusive conforme afirmado pela própria ré, patente que foi correta
a r. decisão de Primeira Instância ao reconhecer a ilegalidade da cobrança e determinar a
restituição dos valores.
Mais, creio, é desnecessário.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO.
Nos termos do artigo 85, § 11 do CPC, passo a majorar a verba honorária
para 15% do valor da condenação.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relatora