Tribunal: TJSP
Processo: 4003565-31.2013.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Usucapião Ordinária
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. Sentença de improcedência. Inconformismo. Descabimento. Ausência de demonstração de justo título, nos termos do art. 551 do CC/16. Inteligência do Enunciado no 86 CJF/STJ. Compromisso de compra e venda não quitado que é inapto à aquisição da propriedade. Impossibilidade de conversão para a usucapião extraordinária. Inexistência de animus domini do compromissário

Ementa:
APELAÇÃO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. Sentença de improcedência. Inconformismo. Descabimento. Ausência de demonstração de justo título, nos termos do art. 551 do CC/16. Inteligência do Enunciado no 86 CJF/STJ. Compromisso de compra e venda não quitado que é inapto à aquisição da propriedade. Impossibilidade de conversão para a usucapião extraordinária. Inexistência de animus domini do compromissário comprador. Posse direta meramente ad interdicta, exercida pelo avô da apelante, que foi transmitida aos herdeiros com os mesmos caracteres. Inteligência dos arts. 492 e 495 do CC/16. Interversio possessionis não demonstrada. Ato exterior e inequívoco de oposição ao antigo possuidor indireto não caracterizado. Inteligência do Enunciado no 237 CJF/STJ. Ônus que competia à recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC/15. Confrontantes que demonstraram exercer posse sobre o imóvel usucapiendo há pelo menos 20 anos. Ausência dos requisitos da usucapião. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000064048
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4003565-31.2013.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante GIZELE
HUNGARO COMINI, são apelados COMPANHIA CAFEEIRA DE SÃO PAULO,
MIGUEL APARECIDO GARCIA e ROSIMEIRE MARTIELO GARCIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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VOTO No 15792
APELAÇÃO No: 4003565-31.2013.8.26.0071
APELANTES: GIZELE HUNGARO COMINI
APELADOS: MIGUEL APARECIDO GARCIA E OUTROS
COMARCA: BAURU
JUÍZA: ROSSANA TERESA CURIONI MERGULHÃO
APELAÇÃO. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. Sentença de
improcedência. Inconformismo. Descabimento. Ausência de
demonstração de justo título, nos termos do art. 551 do
CC/16. Inteligência do Enunciado no 86 CJF/STJ.
Compromisso de compra e venda não quitado que é inapto à
aquisição da propriedade. Impossibilidade de conversão
para a usucapião extraordinária. Inexistência de animus
domini do compromissário comprador. Posse direta
meramente ad interdicta, exercida pelo avô da apelante, que
foi transmitida aos herdeiros com os mesmos caracteres.
Inteligência dos arts. 492 e 495 do CC/16. Interversio
possessionis não demonstrada. Ato exterior e inequívoco de
oposição ao antigo possuidor indireto não caracterizado.
Inteligência do Enunciado no 237 CJF/STJ. Ônus que
competia à recorrente, nos termos do art. 373, I, do CPC/15.
Confrontantes que demonstraram exercer posse sobre o
imóvel usucapiendo há pelo menos 20 anos. Ausência dos
requisitos da usucapião. Sentença mantida. RECURSO
NÃO PROVIDO.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença
de fls. 553/558 que julgou improcedente o pedido formulado na petição inicial,
condenando a ora recorrente ao pagamento das custas, despesas processuais e
honorários advocatícios, os últimos fixados em 20% do valor da causa.
Inconformada, alega a apelante que foram preenchidos todos os
requisitos da usucapião ordinária. A posse foi inicialmente adquirida em 1954 pelo
seu avô quando da formalização de compromisso de compra e venda e,
posteriormente, transmitida aos sucessores, sem nunca ter havido interrupção. As
provas produzidas em audiência não afastam a prescrição aquisitiva. Ressalta,

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ainda, possuir justo título. Busca a reforma da r. sentença.
Recurso regularmente processado, com a apresentação de
contrarrazões a fls. 578/589.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a decisão guerreada fora
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Quando da publicação
do decisum, já vigia a Lei n. 13.105/2015, de sorte que as disposições desta
legislação devem ser observadas.
Trata-se de ação de usucapião ordinária proposta pela apelante,
buscando fosse reconhecida a prescrição aquisitiva relativa ao imóvel descrito na
petição inicial, inclusive mediante o reconhecimento da soma de posses de seus
antecessores.
Inicialmente, o MM. Juízo a quo julgara procedente o pedido (fls.
400/403).
Todavia, a r. sentença foi anulada por v. acórdão proferido por
esta C. 2a Câmara de Direito Privado, que reconheceu a ocorrência de
cerceamento de defesa (fls. 451/454).
Remetidos os autos novamente a origem, foi aberta a instrução
probatória.
Ao final, o I. Magistrado de primeiro grau julgou improcedente o
pedido, dando causa ao presente recurso.
Razão não assiste à apelante.
In casu, segundo a recorrente, seu avô LUIZ HUNGARO adquiriu
o imóvel usucapiendo da COMPANHIA CAFEEIRA DE SÃO PAULO em
22.09.1954, mediante compromisso de compra e venda (Av. 1, a fls. 53).
Após o falecimento de LUIZ HUNGARO, ocorrido em 16.12.1969,
seus bens foram partilhados entre a viúva meeira e os herdeiros, conforme formal

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de partilha datado de 07.11.1972 e averbado na matrícula imobiliária.
Os direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da ação ficaram,
então, na proporção de 50% para PAULÍNIA GASPARINI HUNGARO e 10% para
cada um dos cinco filhos: IRMA HUNGARO TAMIASO, IVANA HUNGARO DAVID,
ANTONIO HUNGARO DE JESUS, IRACI DE JOSÉ HUNGARO e IRACEMA
HUNGARO COMINI (Av. 1, b fls. 53/54).
Posteriormente, em 02.07.1981, a viúva PAULINIA GASPARINI
HUNGARO também faleceu, após o que seus bens foram partilhados entre os
filhos, conforme formal de partilha datado de 28.06.1983 e averbado na matrícula
imobiliária.
Os direitos aquisitivos da falecida sobre o imóvel objeto da ação
ficaram, então, na proporção de 10% para cada um dos filhos (Av. 2 fls. 53/54).
Assim, após a morte de ambos os genitores, a cada um dos filhos
IRMA, IVANA, ANTONIO, IRACI e IRACEMA coube 20% dos direitos aquisitivos
sobre o bem usucapiendo.
Em 05.02.2003, todos os herdeiros firmaram instrumento
particular de cessão de direitos hereditários pelo qual IRMA, IVANA, ANTONIO e
IRACI cederam a IRACEMA sua quota dos direitos sobre imóvel, ficando ela, em
princípio, com 100% destes (fls. 12/15).
Já em 31.07.2009, IRACEMA firmou outro instrumento particular
de cessão de direitos hereditários pelo qual cedeu a totalidade dos direitos sobre o
imóvel à sua filha GIZELE HUNGARO COMINI, autora da ação, ora apelante (fls.
09/11).
Sendo assim, sustenta a recorrente que a posse primeiramente
foi adquirida por LUIZ HUNGARO, transmitida após sua morte para os herdeiros,
até ser por ela adquirida, completando a prescrição aquisitiva.
Hão de ser aplicadas, portanto, as diretrizes do Código Civil de
1916, em vigor à época do início da posse. Os requisitos para a usucapião
ordinária, por sua vez, restavam delineados pelo legislador no art. 551 daquele
diploma, verbis:
Art. 551. Adquire também o domínio do imóvel aquele que, por dez anos

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entre presentes, ou quinze entre ausentes, o possuir como seu, contínua
e incontestadamente, com justo título e boa-fé.
Portanto, caso a apelante, por si e por seus antecessores, viesse
a ter conservado em seu favor o imóvel usucapiendo por 15 anos, de forma
pública, mansa, pacífica, ininterrupta, com animus domini, justo título e boa-fé, faria
jus à aquisição do bem pretendido.
In casu, todavia, não há justo título a amparar a pretensão autoral.
Nos termos do Enunciado no 86 CJF/STJ, “a expressão 'justo
título' contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e qualquer ato
jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.
Observa-se que LUIZ HUNGARO figurou como promissário
comprador do imóvel objeto da matrícula no 80.446 registrada perante o 1o Oficial
de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da
Comarca de Bauru SP (fls. 53/55) e não há provas da quitação do compromisso
de compra e venda.
Até os dias atuais, a COMPANHIA CAFEEIRA DE SÃO PAULO é
a proprietária tabular do imóvel.
Desta maneira, evidente que o avô da recorrente nunca teve justo
título, pois o compromisso de compra e venda não quitado é inapto à aquisição da
propriedade.
Nesse
sentido,
vale
destacar
as
considerações
do
D.
Desembargador José Carlos Ferreira Alves feitas quando do julgamento da
apelação no 0208192-05.2009.8.26.0007:
10. Na lição de Orlando Gomes, "com a locução justo título, o que se
designa, por conseguinte, é o ato jurídico cujo fim, abstratamente
considerado, é habilitar alguém a adquirir a propriedade de alguma coisa"
(Direitos Reais, 19a Edição, Forense, pp. 193), característica que o
compromisso de compra e venda não quitado não apresenta, ao
menos frente ao proprietário do bem.
11. Afinal, "a posse de compromissário é derivada de um contrato
que tende à transmissão da propriedade, não podendo deixar de ser
vista como pose ad usucapionem. Apenas não pode ser oposta ao
compromitente - enquanto não pago o preço - para não contrariar
uma das finalidades do contrato, que é garantir o crédito do próprio
compromitente"
(JOSÉ
OSÓRIO
DE
AZEVEDO
JÚNIOR
"Compromisso de compra e Venda").

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12. Da mesma obra retro citada retira-se a lição de que "Quando se diz
que a posse do compromissário comprador é posse animo domini
e, assim, posse ad usucapionem, é preciso que a assertiva seja
entendida dentro do contexto em que, realisticamente, as situações
costumam se apresentar, e sempre levando em conta todos os
interesses, às vezes conflitantes, que a ordem jurídica tutela. Não se
quer dizer, é claro, que, recebendo o compromissário a posse do
imóvel, essa posse desde logo possa ser tida como geradora de
usucapião, podendo ser oposta, sem mais, ao próprio promitente
vendedor. Isso levaria ao absurdo de, num compromisso com prazo
de pagamento de, por exemplo, 12 anos, ocorrer que o
compromissário se tornasse dono, por usucapião, antes de pagar o
preço... O que se afirma é que o compromisso deve ser interpretado com
bom senso e realismo, tendo em vista principalmente o que foi desejado
pelas partes, isto é, a transmissão da posse e, pago o preço, do domínio
do imóvel” (grifei).
13. Logo, para que o compromisso de compra e venda seja oposto
como justo título perante o proprietário do bem é necessário que ele
esteja
quitado.
Neste
sentido,
confira-se
jurisprudência
Corte:
"USUCAPIÃO Ordinário. Justo titulo Inocorrência Compromisso de
compra e venda não quitado Negócio jurídico que, enquanto
pendente a solução do preço, sempre estará sujeito à resilição
Ilegitimidade ativa ad causam do compromissário-comprador
Carência decretada " (in JTJ-LEX141/199). (TJSP, Apelação no
0208192-05.2009.8.26.0007, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, 2a
Câmara de Direito Privado, j. 10/03/2015) (g.n.)
Por consequência, os herdeiros de LUIZ HUNGARO e PAULINIA
GASPARINI HUNGARO, ao receberem os direitos sobre o imóvel quando da
formalização do formal de partilha, também não tinham justo título, o que só
eventualmente poderia ocorrer com a quitação do preço.
Logo, os instrumentos particulares de cessão de direitos
hereditários firmados posteriormente (fls. 09/11 e 12/15) também não podem ser
considerados títulos aptos à aquisição da propriedade.
Relevante mencionar que o art. 1.793 do Código Civil de 2002
prevê expressamente que a cessão de direitos hereditários deve se dar mediante
escritura pública, o que invalida os instrumentos particulares formalizados pela
recorrente e seus antecessores por descumprimento da forma prevista em lei (art.
104, III, do CC/02).
Sem prejuízo, embora os documentos não sirvam à aquisição da
propriedade, podem funcionar, em tese, como prova da posse.

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Inexistindo justo título, restaria à recorrente a usucapião
extraordinária, prevista no art. 550 do Código Civil de 1916, que exigia a
conservação do imóvel por 15 anos, de forma pública, mansa, pacífica, ininterrupta
e com animus domini.
Porém, melhor sorte também não lhe assiste.
Isso
porque
LUIZ
HUNGARO,
enquanto
compromissário
comprador do imóvel, não mantinha posse ad usucapionem sobre bem, mas
meramente ad interdicta, já que afastado o animus domini.
Sendo assim, por óbvio, ainda que o avô da apelante exercesse
posse indireta sobre a coisa, esta jamais poderia conduzir à usucapião, tendo em
vista a relação contratual mantida com a promitente vendedora.
Nesse sentido, vale citar precedentes desta C. Corte:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Sentença que julgou
procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de
posse, condenando os compradores na perda dos valores pagos e das
benfeitorias. Uso gratuito do bem por quase vinte anos. Decisão
acertada. Posse decorrente de compromisso de compra e venda não
quitado. Ausentes os pressupostos para usucapião. Recurso
desprovido. (TJSP, Apelação no 1016706-50.2014.8.26.0002; Rel. Des.
Teixeira Leite, 4a Câmara de Direito Privado, j. 14/09/2017) (g.n.)
AÇÃO REIVINDICATÓRIA Autor que adquire propriedade de imóvel
por escritura pública registrada
Exceção de usucapião
Ré
cessionária de compromisso de compra e venda não quitado

Inexistência "animus domini" Inteligência do art. 1.203 do Código
Civil
Falta de comprovação da inversão do "animus"
Ré que
passou a possuir como compromissária compradora e que não
quitou o contrato Inexistência de prescrição aquisitiva Imissão
de posse devida
Recurso desprovido. (TJSP Apelação no
0000782-27.2015.8.26.0084, Rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves,
2a Câmara de Direito Privado, j. 25/07/2017) (g.n.)
E, como é cediço, salvo prova em contrário, a posse mantém o
mesmo caráter com que foi adquirida e assim é transmitida aos herdeiros (arts. 492
e 495 do Código Civil de 1916).
Para
a
caracterização
da
interversio
possessionis,
ou
transmutação do caráter da posse, seriam necessárias provas de atos inequívocos
de oposição ao possuidor indireto, o que caberia à apelante por força do art. 373, I,

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do CPC/15.
Nesses termos, confira-se o Enunciado no 237 CJF/STJ: “É
cabível a modificação do título da posse - interversio possessionis - na hipótese em
que o até então possuidor direto demonstrar ato exterior e inequívoco de oposição
ao antigo possuidor indireto, tendo por efeito a caracterização do animus domini”.
Entretanto, as provas são insuficientes.
Quanto a LUIZ HUNGARO, nada se sabe quanto às
especificidades de sua posse, existindo nos autos tão somente a matrícula do
imóvel usucapiendo na qual consta a averbação do compromisso de compra e
venda. Não se tem notícias se LUIZ passou a exercer atos de oposição à
promitente vendedora. À míngua de provas em sentido contrário, portanto,
presume-se a inexistência de animus domini de sua parte.
Já no que se refere aos herdeiros do compromissário comprador,
tem-se tão somente documentos que dão conta de que IRACEMA passou a
adimplir os tributos e tarifas referentes ao imóvel a partir de 1992 (IPTU/ITU, taxa
de serviços de bombeiros e tarifa de manutenção da rede de água e esgoto), o que
não necessariamente comprova a modificação do título da posse (fls. 498/519).
Isso porque o pagamento dessas dívidas já seriam de
responsabilidade do compromissário comprador
e, consequentemente, dos
herdeiros do direito sobre o imóvel de qualquer maneira.
No que se refere ao IPTU, dispõe o art. 34 do CTN: “contribuinte
do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu
possuidor a qualquer título”.
Em interpretação ao dispositivo, já decidiu o C. STJ em
julgamento de recurso submetido à sistemática dos recursos repetitivos (tema 122):
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO
POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE VENDEDOR).
1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a
qualquer título.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o

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promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; AgRg
no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, DJ
de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda
Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min. João Otávio de
Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp 868.826/RJ, Rel. Min.
Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007; REsp 793073/RS, Rel. Min.
Castro Meira, Segunda Turma, DJ 20.2.2006.
3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a lei
como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o possuidor a
qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por um ou por
outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação" (REsp
475.078/SP, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). (...) (REsp
1111202/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Primeira Seção,
julgado em 10/06/2009, DJe 18/06/2009) (g.n.)
Raciocínio semelhante é aplicado à taxa de serviços de
bombeiros cobrada pelo município de Bauru SP.
A Lei Municipal no 5.076/03, que instituiu o tributo, assim dispõe
em seu art. 2o: “são Contribuintes da Taxa os proprietários, o titular de domínio e o
possuidor a qualquer título, de imóvel situado no território do Município de Bauru”.
No que tange à “taxa de manutenção e conservação de rede de
água e esgoto”, remuneração que não se trata propriamente de taxa, mas sim de
tarifa ou preço público1, é certo que o responsável pelo pagamento é o próprio
usuário do serviço.
Ou seja, a realização de tais pagamentos pela genitora da
apelante não indica, por si só, a modificação da posse ad interdicta exercida para
ad usucapionem mediante o incremento do animus domini, já que estes eram de
sua responsabilidade enquanto herdeira dos direitos sobre o imóvel prometido a
LUIZ.
Não há outros elementos que indiquem a modificação do caráter
da posse, seja por parte de LUIZ, seus filhos ou pela própria recorrente. As
testemunhas
CARLOS
MANOEL
MARINS
ROCHA
e
JOSÉ
AUGUSTO
1 REsp 1117903/RS, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Seção, julgado em 09/12/2009, DJe
01/02/2010 (Temas 251, 252, 253 e 254)

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GASPARINI, arroladas pela apelante e ouvidas em juízo (fls. 533), não deram
suporte à sua tese.
Ainda que assim não fosse, os confrontantes MIGUEL
APARECIDO
GARCIA
e
ROSIMEIRE
MARTIELO
GARCIA
conseguiram
demonstrar que, na realidade, eles exercem a posse direta sobre o bem
usucapiendo desde aproximadamente 08.10.1992, quando adquiriram o imóvel
vizinho.
As testemunhas IRENE TEIXEIRA PORFÍRIO, JOAQUINA
XAVIER DOS SANTOS e MARCOS DA SILVA TEIXEIRA afirmaram que conhecem
o imóvel como sendo de propriedade de MIGUEL há pelo menos 20 anos, já que
ele e sua esposa limparam o terreno e lá passaram a plantar; antes “era tudo
mato”.
As fotografias juntadas pelos confinantes a fls. 229/236 e
463/485, apesar de aparentemente recentes, corroboram suas afirmativas.
Esse conjunto probatório inviabiliza, por completo, a pretensão da
apelante.
Destarte, não comprovados todos os requisitos necessários à
usucapião, era mesmo de rigor a improcedência do pedido formulado na petição
inicial, devendo ser mantida a r. sentença.
Finalmente, observo que a sentença foi proferida já sob a vigência
do novo Código de Processo Civil. Porém, inviável a majoração dos honorários
advocatícios na forma do §11 do art. 85 do CPC/15, já que a verba foi fixada em
grau máximo na origem.
Alerto ser desnecessária a oposição de embargos de
declaração para fins de prequestionamento, na medida em que toda a matéria
questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relatora