Tribunal: TJSP
Processo: 1015060-41.2017.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
OBRIGAÇÃO DE FAZER (COMPRA E VENDA) – ÓBICE REGISTRAL QUE NÃO IMPEDE O ADIMPLEMENTO CONTRATUAL COM A OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA APÓS A QUITAÇÃO. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR – APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002190
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1015060-41.2017.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO
ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU, são apelados EMILIA FRANCISCA DE
LIMA, PRISCILIA DE LIMA AMELIO, PAULA THAIS AMELIO e ROGERIO
DE LIMA AMELIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1015060-41.2017.8.26.0344 - Voto no 33800
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APELAÇÃO no 1015060-41.2017.8.26.0344
Ação : Obrigação de fazer (Compra e venda)
Apelante: CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e
Urbano do Estado de São Paulo
Apelados (a): Emília Francisca de Lima e outros
VOTO N.o 33800
OBRIGAÇÃO DE FAZER (COMPRA E VENDA)

ÓBICE
REGISTRAL
QUE
NÃO
IMPEDE
O
ADIMPLEMENTO
CONTRATUAL
COM
A
OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA APÓS A
QUITAÇÃO. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE
DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA

RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de obrigação de fazer (Compra e
venda), ajuizada por Emília Francisca de Lima e outros contra
CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano
do Estado de São Paulo, que a respeitável sentença de fls. 151/157,
cujo relatório ora adotado passa a fazer parte integrante do
presente decisum, julgou parcialmente procedente a ação para o
fim de condenar a ré na obrigação de fazer consistente na outorga
definitiva da escritura do imóvel situado no lote 02, da quadra 06,
do empreendimento "Marília I", nesta cidade, em favor dos
requerentes, em razão da quitação do saldo devedor, no prazo de
60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil
reais), limitada a 30 dias (artigo 537, caput, CPC). Sucumbência
da ré, sendo fixados os honorários advocatícios em 10% do valor

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atualizado da causa.
Recorre a parte-apelante, alegando, em síntese, que se
trata de empreendimento habitacional que tem caráter social,
devendo ser aplicado o Provimento no 58/89, que afasta a
incidência do artigo 18 da Lei no 6766/79. Acrescenta que deixou
de outorgar a escritura definitiva por conta de óbice registral e que
depende de outros órgãos para a sua concretização, que foge da
esfera da requerida. Impugna o prazo concedido para a referida
outorga. Pede, ao final, a reforma da sentença e que seja dado
provimento ao apelo.
Por sua vez, a parte-apelada, em resposta, manifesta-
se pela manutenção da r. sentença.
O recurso foi recebido em seus regulares efeitos, sendo
que os autos foram remetidos a esta superior instância.
É o relatório. Passo a decidir.
De início, o presente julgador esclarece que, a despeito
de sua opinião pessoal, o presente feito está sendo examinado à
luz das exigências deste Tribunal objetivando implementar
medidas para acelerar a apreciação das demandas a ele
submetidas,
com
vistas
ao
cumprimento
da
exigência
constitucional de dar ao processo uma duração não mais do que
razoável, em obediência ao disposto no art. 5o, inciso LXXVIII, da
Constituição Federal de 1988 (Emenda Constitucional n° 45 de

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08.12.2004).
Feitas tais observações, em que pese a irresignação da
parte-apelante, o recurso não merece ser provido.
Isso porque, de acordo com o que consta da r.
sentença de fls. 151/157, cujo teor segue transcrito:
“Ademais, o E. Supremo Tribunal Federal já há muito
se posicionou no sentido de que a necessidade de
produção de prova em audiência há de ficar
evidenciada para que o julgamento antecipado da lide
implique em cerceamento de defesa. A antecipação é
legítima se os aspectos decisivos da causa estão
suficientemente líquidos , pois, de acordo com a cláusula
28a do contrato firmado entre as partes, com o
falecimento do adquirente (certidão de óbito do
comprador Manoel Amelio juntada às fls. 24) a
escritura será outorgada em favor dos herdeiros.
Também não merece acolhida a preliminar de falta
de interesse de agir. Isto porque os autores quitaram o
preço integral do imóvel e a requerida não procedeu a
outorga
da
escritura
de
compra
e
venda
administrativamente, havendo a necessidade dos
autores ingressarem em juízo para tal fim.
Superadas as preliminares, ingressa-se no mérito da
demanda, e neste a ação é procedente.

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Trata-se de ação de obrigação de fazer para outorga
de escritura definitiva de compra e venda de imóvel,
cujo contrato de mútuo foi quitado. Defende-se a ré
alegando a impossibilidade do cumprimento da
obrigação,
visto
que
a
regularização
do
empreendimento depende da atuação de vários órgãos.
Conforme constou no contrato de promessa de venda
e compra firmado entre as partes (fls. 26/35), a
vendedora, ora requerida, comprometeu-se a outorgar
a escritura definitiva do imóvel aos autores após o
pagamento das prestações pactuadas. Veja-se:
“CLÁUSULA
VIGÉSIMA
OITAVA
ESCRITURA
DEFINITIVA: A Escritura de Venda e Compra será
outorgada ao(s) Promitente(s) Comprador(es) após o
pagamento do número de prestações pactuadas e dos
demais encargos previstos neste Contrato ou quando o
saldo devedor for liquidado em consequência de
invalidez permanente do adquirente, em condições
cobertas pelo seguro, ou aos herdeiros, quando o saldo
devedor for liquidado em consequência do falecimento
do mesmo adquirente, em condições cobertas pelo
seguro e, em qualquer hipótese, desde que o(s)
Promitente(s) Comprador(es) tenha(m) cumprido todas
as
obrigações
assumidas,
correndo
as
despesas
relativas aos imposto de transmissão, quitações fiscais e
emolumentos indispensáveis, por conta exclusiva do(s)
Compromissário(s)." (fls. 33).
Diante da declaração de quitação (fl. 36), expedida
em 14/08/2017, restou comprovado nos autos que os
requerentes cumpriram integralmente a obrigação e,

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consequentemente, têm direito à outorga da escritura.
Os argumentos da requerida no sentido de que
depende de outros órgãos para a regularização do
loteamento
não
são
capazes
de
afastar
sua
responsabilidade perante os compradores, ora autores,
pois transcorridos mais de 25 anos sem que o
loteamento fosse regularizado. Impende observar que
apesar das afirmações da requerida de que iniciou o
processo de averbação, não há nos autos, nenhum
documento que comprove tal ato junto à Prefeitura
Municipal.
O que se vê, na realidade, é que desde a celebração do
contrato em 31/01/1992, a ré não providenciou a
regularização do registro do loteamento perante o
Cartório
de
Registro
de
Imóveis,
fato
cuja
responsabilidade
não
pode
ser
atribuída
exclusivamente a terceiros, mesmo porque a ré não
demonstrou
atuação
contundente
e
eficaz
para
solucionar
os
impasses
que
surgiram
após
a
comercialização
dos
imóveis.
É
dever
da
empreendedora (ora requerida) buscar meios para a
regularização do empreendimento, mesmo que dependa
da atuação de outros órgãos.
Com efeito, no caso presente, deve prevalecer o
princípio pacta sunt servanda, de forma que as partes

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devem efetivamente cumprir com o que foi contratado,
não
podendo
a
requerida
esquivar-se
de
sua
responsabilidade perante os compradores.
Assim já decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça de São
Paulo:
"Ação cominatória. Outorga de escritura pública
definitiva. Imóvel adquirido junto à C.D.H.U., cujo
preço foi quitado em 5 anos. Empreendimento não
regularizado. Compromissários compradores à mercê
da vendedora, que, quando celebrou com eles o negócio,
estava ciente dos problemas documentais que tinha
para cumprir com o prometido. Dever de adimplir o
contrato. Sentença de procedência que se confirma
(RITJSP, art. 252). Recurso improvido. (TJSP;
Apelação 0067807-14.2012.8.26.0100; Relator (a):
César Ciampolini; Órgão Julgador: 10a Câmara de
Direito Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível;
Data do Julgamento: 10/05/2016; Data de Registro:
11/05/2016).
"OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DANOS MORAIS.
Compromissários compradores de imóvel da CDHU.
Regularização do empreendimento e outorga de
escritura. Obrigação da apelada de tomar a seu cargo
as providências para exigir que outros órgãos
satisfaçam as exigências legais. Prazo de seis meses, a
contar do acórdão, sob pena de multa diária de R$
50,00. Sucumbência recíproca. Decisão reformada em
parte. Apelo parcialmente provido." (Apelação no
0024272-84.2009.8.26.0344, da Comarca de Marília,
TJSP, 6a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Percival
Nogueira, j. em 16/02/2012). Nem se cogite justificar a
inércia da requerida na regularização do loteamento
com
base
no
Provimento
58/89
da
Egrégia
Corregedoria de Justiça do Estado de São Paulo, que
permite seja dispensada da prévia averbação do

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empreendimento no registro imobiliário em razão da
função social que desempenha, pois este não retira da
empreendedora a responsabilidade pela posterior
regularização do loteamento, especialmente após 25
anos da comercialização do empreendimento, como no
caso dos autos.
Nesse sentido:
"Ação de obrigação de fazer, cumulada com pedido
de indenização p danos morais Pedido de outorga de
escritura pela requerida em favor do autor Quitação do
imóvel que restou demonstrada Requerida que depois
de decorridos quase 3 anos da quitação do bem e quase
20 anos da celebração do contrato original não
promoveu a regularização do empreendimento Dever
da requerida de providenciar a transferência da
escritura
ao
autor
Provimento
no
58/89
da
Corregedoria do TJSP que não autoriza a requerida a
deixar de regularizar o imóvel Concessão de prazo de
90 dias para outorga da escritura, sob pena de
incidência de multa diária no valor de R$ 200,00
Danos morais. Configurados na espécie Redução para a
quantia
de
R$
10.000,00
Sentença
de
parcial
procedência Reforma Recurso do autor provido
Recurso da ré provido em parte”. (TJSP; Apelação
1004166-61.2015.8.26.0704; Relator (a): Marcia Dalla
Déa
Barone;
Órgão
Julgador:
20a
Câmara
Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional XV -
Butantã - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
04/04/2017; Data de Registro: 04/04/2017).
Havendo o cumprimento do contrato por parte dos
compradores com a quitação do preço ajustado, tem a
requerida o dever de outorgar a escritura definitiva de
compra e venda do imóvel, mesmo que não sujeita a
registro.

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Nesse sentido:
Apelação Cível. Ação de obrigação de fazer Pretensão
dos autores à outorga da escritura definitiva de imóvel
adquirido da ré CDHU Sentença que julgou procedente
a
ação
Preliminar
de
denunciação
da
lide
à
Municipalidade de Marília corretamente afastada
Autores que, por meio de instrumento particular,
tornaram-se titulares dos direitos de aquisição sobre
imóvel de propriedade da ré, tendo quitado o valor
integral do preço do imóvel. Imóvel localizado em
empreendimento ainda não averbado perante o
Cartório de Registro de Imóveis Óbice registral que não
impede a outorga de escritura definitiva, ainda que a
decisão judicial se sujeite a qualificação registrária Ré
que não impugna alegação de adimplemento integral
do preço Adjudicação do bem aos autores, observando-
se que a multa cominatória incidirá caso a escritura
não seja outorgada no prazo fixado Manutenção da R.
Sentença. Nega-se provimento ao recurso de apelação,
com
observação.

(TJSP;

Apela
0020284-50.2012.8.26.0344; Relator (a): Christine
Santini; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro de Marília - 2a. Vara Cível; Data do
Julgamento:
16/02/2016;
Data
de
Registro:
17/02/2016).
Tendo em vista que os autores cumpriram sua parte
no contrato, fazem jus à outorga definitiva da escritura
do imóvel, sendo a procedência da ação a medida que se
impõe”.
Ora, diante de tais considerações, fica evidente o
acerto no qual incorreu o Juízo a quo, eis que restou incontroversa
a quitação do imóvel, sendo a outorga da escritura definitiva
medida que se impõe. Ademais, eventuais óbices registrais ou
questões burocráticas não afastam esse dever, nos termos da

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Súmula 161 (“Não constitui hipótese de caso fortuito ou de força
maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra,
aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou,
ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram
“res
inter
alios
acta”
em
relação
ao
compromissário
adquirente”), sendo o prazo fixado razoável uma vez que se trata
de empreendimento habitacional com mais de 25 anos (fls. 154).
Eis então a ratio decidendi que, somadas às razões
expostas pelo juízo de primeiro grau, justificam perfeitamente a
solução ora adotada, de modo a satisfazer as condições do artigo
93, inciso IX de nossa Carta Constitucional.
Em
outros
termos,
está
demonstrado
que
os
fundamentos externados pelo juízo de primeiro grau se prestam
perfeitamente a dar embasamento para rejeitar o inconformismo
deste recurso e que, em virtude de sua clareza e rigor, são aqui
adotados como razões de decidir.
É o que dispõe o artigo 252, do Regimento Interno
deste Tribunal, com a redação que lhe foi dada pelo Assento
Regimental n° 562/2017 (Dje de 30.03.17, publicado em 31.03.17):
“Art. 252. Nos recursos em geral, o relator
poderá limitar-se a ratificar os fundamentos
da
decisão
recorrida,
quando,
suficientemente motivada, houver de mantê-
la,
apreciando,
se
houver,
os
demais
argumentos recursais capazes de, em tese,
infirmar
a
conclusão
adotada
no
julgamento.”

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Com efeito, a aplicação o dispositivo regimental acima
transcrito tem sido prestigiada pela unanimidade das câmaras
deste Tribunal de Justiça, mormente por sua primeira seção, a
saber: TJSP, 1a câmara de direito privado, apelação cível no
0004870-33.2017.8.26.0248, relator RUI CASCALDI, v.u., j.
09/06/2020; TJSP, 2a câmara de direito privado, apelação cível
no 1000090-02.2018.8.26.0441, relator ÁLVARO PASSOS,
v.u., j. 18/08/2020; TJSP, 3a câmara de direito privado,
apelação cível no 1002471-46.2013.8.26.0606, relatora MARIA
DO CARMO HONÓRIO, v.u., j. 07/07/2020; TJSP, 4a Câmara
de
Direito
Privado,
apelação
cível
no
1047352-43.2014.8.26.0002, relator FÁBIO QUADROS, v.u.,
j. 21/08/2020; TJSP, 5a câmara de direito privado, apelação
cível no 1033861-06.2019.8.26.0224, relator A. C. MATHIAS
COLTRO, v.u., j. 17/08/2020; TJSP, 6a câmara de direito
privado, apelação cível no 1005845-27.2014.8.26.0609, relator
DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS, v.u., j. 12/12/2019; TJSP,
7a
câmara
de
direito
privado,
apelação
cível
no
0087385-16.2019.8.26.0100, relator MIGUEL BRANDI, v.u., j.
07/08/2020; TJSP, 8a câmara de direito privado, apelação cível
no
1090098-78.2018.8.26.0100,
relator
PEDRO
DE
ALÇA^NTARA DA SILVA LEME FILHO, v.u., j. 12/08/2020;
TJSP, 9a câmara de direito privado, apelação cível no
0014785-49.2018.8.26.0482, relator PIVA RODRIGUES, v.u.,
j. 18/08/2020; TJSP, 10a câmara de direito privado, apelação

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cível no 1004068-29.2019.8.26.0642, relator JAIR DE SOUZA,
v.u., j. 22/08/2020.
Por conseguinte, essa “... técnica de decidir é louvável
quando o juiz do segundo grau nada tem a acrescentar à decisão
do juiz a quo, repetindo-a, consequentemente, com outras
palavras e citando mais um ou outro acórdão. Nos tempos
atuais, em que o número de processos é assustador, não tem
lógica, nem é compreensível, que o juiz ad quem assim proceda.
A motivação per relationem, desse modo, impõe-se não só nos
Juizados Especiais, como nos Juízos Comuns”. (TOURINHO
NETO, Fernando da Costa, FIGUEIRA JÚNIOR, Joel Dias.
Juizados Especiais Cíveis e Criminais: comentários à Lei
9.099/1995. 5a ed., São Paulo: ed. Revista dos Tribunais, 2007, p.
651).
Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça vem
incentivando as cortes estaduais e federais à aplicar, na resolução
dos conflitos de interesses a elas submetidos, dispositivos legais e
regimentais similares ao ora invocado, ratificando decisões que
encontrem, no julgado censurado, apoio para fundamentar suas
próprias decisões, mas desde que fique devidamente explicitado
no que consistiria o acerto da decisão:
“... é predominante a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o
órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou

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ausência de fundamentação no decisum.” (STJ -
AgRg no Resp 1339998/RS
4a Turma - Ministro
Raul Araújo j. 15.05.14 - Dje 16.06.14)
Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator