Tribunal: TJSP
Processo: 1030419-96.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Devolução dos valores pagos. Os encargos da mora, pagos à vendedora em decorrência do atraso, representam compensação pela impontualidade da compradora e, por isso, não devem ser computados para o cálculo da devolução. Comissão de corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. Devolução dos valores pagos. Os encargos da mora, pagos à vendedora em decorrência do atraso, representam compensação pela impontualidade da compradora e, por isso, não devem ser computados para o cálculo da devolução. Comissão de corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e seu pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. IPTU. São devidos pela compradora os tributos incidentes sobre o imóvel pelo período em que ocuparam o bem.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000372757
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1030419-
96.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante GUARDA
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelada MONIQUE FANTIM
BARROS (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030419-96.2018.8.26.0602 -Voto no 16245
Apelação Cível no 1030419-96.2018.8.26.0602
Comarca: Sorocaba (7a Vara Cível).
Apelante: Guarda Empreendimentos e Participações Ltda.
Apelado: Monique Fantim de Barros.
Voto no 16.245
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. Devolução dos valores pagos. Os encargos da
mora, pagos à vendedora em decorrência do atraso, representam
compensação pela impontualidade da compradora e, por isso, não
devem ser computados para o cálculo da devolução. Comissão de
corretagem. Ressarcimento indevido. Não há qualquer menção no
contrato firmado entre as partes sobre o serviço de corretagem e
seu pagamento pelo comprador. REsp no. 1.599.511/SP, de
natureza repetitiva, vinculante das instâncias ordinária. IPTU. São
devidos pela compradora os tributos incidentes sobre o imóvel
pelo período em que ocuparam o bem.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra sentença de fls.
311/314, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para rescindir o contrato celebrado entre as partes e condenar a ré a
devolver
80%
dos
valores
pagos
pela
compradora,
corrigidos
monetariamente.
Sobrevieram embargos de declaração (fls. 317/319),
rejeitados (fl. 324).
Inconformada, a ré apelou, postulando o desconto da

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Apelação Cível no 1030419-96.2018.8.26.0602 -Voto no 16245
comissão de corretagem e débitos de IPTU; devolução de 80% do valor
principal de cada parcela, excluídos os encargos moratórios; e a redução da
verba honorária (10% do valor da condenação).
Contrarrazões a fls. 352/356.
É o relatório.
Rescindido o contrato, o juízo de primeiro grau condenou
a ré a devolver 80% dos valores pagos pela compradora.
Contudo, os encargos da mora, pagos à vendedora em
decorrência do atraso, representam compensação pela impontualidade da
compradora e, por isso, não devem ser computados para o cálculo da
devolução de valores.
Confira-se a jurisprudência:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL. RESCISÃO. Ação de rescisão contratual,
repetição de indébito e ressarcimento de perdas e
danos.
Sentença
de
parcial
procedência.
Inconformismo da ré. DECISÃO CITRA PETITA.
Não ocorrência. Alegação formulada de forma
genérica
e
que
não
aponta
quais
pedidos
contrapostos deixaram de ser apreciados pelo Juízo
de origem. Incidência, ademais, do art. 1.013, §3o, III
do
CPC.
PRETENSÃO DE RETENÇÃO DE

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VALORES NOS TERMOS DA LEI No 11.876/2018.
Descabimento. Compromisso de compra e venda
firmado antes da vigência da referida norma.
Aplicação do Enunciado no 38.15 desta Câmara.
Precedente do STJ neste sentido. INDENIZAÇÃO
PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL. TAXA DE
OCUPAÇÃO. A vendedora faz jus à retenção de
valores a título de taxa de ocupação como forma de
compensação pelo tempo em que a adquirente
permaneceu na posse do bem, nos termos do pedido
contraposto. Taxa de ocupação fixada em 0,2% sobre
o valor atualizado do contrato, uma vez tratar-se de
lote sem edificações. Precedentes deste Tribunal
neste sentido. RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO
DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. Pretensão da
vendedora de retenção de valores como forma de
compensação pelos pagamentos realizados aos
corretores responsáveis pela intermediação da venda
do imóvel. Descabimento, uma vez que referidos
profissionais foram contratados e pagos pela
vendedora, sem a ingerência da adquirente. Situação
que não se assemelha à hipótese na qual a comissão
de corretagem é paga diretamente pelo adquirente na
data da celebração do contrato. Precedente.
INDENIZAÇÃO PELA DEMOLIÇÃO DE MURO.
Alegação da vendedora de que a autora construiu

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muro de arrimo irregular no imóvel, que deverá ser
demolido. Pretensão de recebimento de indenização.
Descabimento. Ausência de demonstração acerca da
necessidade de demolição da referida obra, ou da
impossibilidade
de
sua
regularização
e
reaproveitamento. DEVOLUÇÃO DE ENCARGOS
MORATÓRIOS. Valores pagos pela adquirente a
título de encargos de mora no pagamento das
parcelas do preço do imóvel que não devem ser
computados no cálculo dos valores a serem
devolvidos.
Precedente.
Decisão
parcialmente
reformada.
Sucumbência
recursal
da
autora,
ressalvada
a
gratuidade.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO". (v.32665).” (TJSP;
Apelação Cível 1032056-63.2018.8.26.0576; Relator
(a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 2a
Vara Cível; Data do Julgamento: 04/03/2020; Data de
Registro: 04/03/2020)
Sem razão a apelante quanto ao ressarcimento do valor
desembolsado a título de comissão de corretagem. Isso porque não há
qualquer menção no contrato firmado entre as partes sobre o serviço de
corretagem e seu pagamento pela compradora.
Nesse sentido é o entendimento esposado pelo C. STJ no
julgamento do REsp no. 1.599.511/SP:

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“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de
corretagem.” (REsp no 1.599.511/SP, j. de 24/08/2016, Rel. Min. Paulo de
Tarso Sanseverino).
No mais, são devidos pela compradora os tributos
incidentes sobre o imóvel pelo período em que ocupou o bem,
responsabilizando-se pela manutenção da coisa (fl. 249).
Nesse sentido:
“Apelação Cível. Compromisso de venda e compra
Rescisão a pedido da autora-adquirente

Sentença que julgou a demanda procedente em
parte para o fim de reconhecer a rescisão do
contrato e condenar a ré à restituição de 80% dos
valores pagos, incluída a comissão de corretagem
Recurso das rés Comissão de corretagem Autora
previamente informada sobre a cobrança da
comissão de corretagem e seu valor Validade da
cobrança da comissão de corretagem, conforme tese
fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos
recurso
repetitivos,
aplicável
à
hipótese

Restituição dos valores destinados à comissão de

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corretagem que, na hipótese, não é devida

Recondução das partes ao "statu quo ante"

Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça
Devolução dos valores pagos com
retenção de 20% pelas vendedoras e retribuição
pelo período de ocupação do lote no montante
previsto no contrato de 0,3% do preço indicado no
compromisso de venda e compra por mês de
ocupação, admitida a compensação com os valores
a restituir IPTU, taxa de conservação e fundo de
transporte devidos pela adquirente por este mesmo
tempo Precedente desta Colenda 1a Câmara de
Direito Privado
Juros moratórios incidentes a
partir do trânsito em julgado. Dá-se provimento em
parte ao recurso.” (TJSP; Apelação Cível
1059504-81.2018.8.26.0100; Relator (a): Christine
Santini; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 15a Vara Cível; Data
do Julgamento: 05/12/2011; Data de Registro:
31/03/2020)
Por fim, arbitramento da verba honorária deve atender ao
disposto no artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Nessa esteira,
considerada a complexidade da causa, o grau de zelo do profissional e o lugar
de prestação do serviço, em conformidade com o que estabelece o artigo
referido, os honorários devem ser fixados em 10% do valor da condenação.

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Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso para determinar a exclusão dos encargos moratórios no cálculo da
devolução de valores e o desconto do débito tributário relativo ao período em
que a compradora ocupou o imóvel, bem como para reduzir a verba honorária
para 10% da condenação.
J.B. PAULA LIMA
RELATOR