Tribunal: TJSP
Processo: 1000810-02.2017.8.26.0312
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rui Cascaldi
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
RECURSO – Apelação adesiva – Desistência manifestada pelos recorrentes – Homologação.

PROCESSO CIVIL - Execução de obrigação de fazer contida em instrumento particular de cessão – Sentença de procedência, para condenar a executada embargante a outorgar aos exequentes embargados a escritura definitiva do imóvel mencionado às fls. 06/09, em 30 dias, arcando com todos os custos e procedimentos

Ementa:
RECURSO – Apelação adesiva – Desistência manifestada pelos recorrentes – Homologação.

PROCESSO CIVIL - Execução de obrigação de fazer contida em instrumento particular de cessão – Sentença de procedência, para condenar a executada embargante a outorgar aos exequentes embargados a escritura definitiva do imóvel mencionado às fls. 06/09, em 30 dias, arcando com todos os custos e procedimentos necessários para tanto, sob pena de multa diária de R$50,00, limitada a R$5.000,00 – Irresignação autônoma da executada e adesiva dos exequentes – Desistência superveniente do apelo adesivo – Homologação – Obrigação de fazer consistente em outorga de escritura de área de 190 alqueires, inserida em área maior cujo domínio é de titularidade da executada embargada, a ser delimitada após trabalho de medição e mapeamento – Delimitação técnica não realizada – Inviabilidade de cumprimento da obrigação – Obrigação de fazer, enquanto não providenciada a delimitação física da área, não é passível de execução – Extinção da execução é medida de rigor – Por maioria de votos, execução extinta, prejudicado o julgamento do apelo autônomo da executada embargante, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000370098
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000810-02.2017.8.26.0312, da Comarca de Juquiá, em que é apelante/apelado
ATUAÇÃO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA, são apelados/apelantes
MARCÍLIO JOSÉ VALENTE ALBERTE e JOSIANE DE SOUZA PINTO
ALBERTE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Homologaram a
desistência do apelo adesivo dos exequentes embargados e extinguiram, ex officio,
a execução, restando prejudicado o apelo autonomo da executada embargante,
com observação. Por maioria de votos., de conformidade com o voto do relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente), FRANCISCO LOUREIRO, CHRISTINE SANTINI, CLAUDIO GODOY
E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
RUI CASCALDI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No: 44310
APEL.No: 1000810-02.2017.8.26.0312
COMARCA: JUQUIÁ
APTE. : ATUAÇÃO ADMINISTRADORA DE BENS LTDA.
APDOS. : MARCÍLIO JOSÉ VALENTE ALBERTE e JOSIANE DE SOUZA
PINTO ALBERTE
JUÍZA : MARIANA PARMEZAN ANNIBAL
RECURSO – Apelação adesiva – Desistência manifestada
pelos recorrentes – Homologação.
PROCESSO CIVIL - Execução de obrigação de fazer contida
em instrumento particular de cessão Sentença de procedência,
para condenar a executada embargante a outorgar aos
exequentes embargados a escritura definitiva do imóvel
mencionado às fls. 06/09, em 30 dias, arcando com todos os
custos e procedimentos necessários para tanto, sob pena de
multa diária de R$50,00, limitada a R$5.000,00 Irresignação
autônoma da executada e adesiva dos exequentes Desistência
superveniente do apelo adesivo Homologação Obrigação de
fazer consistente em outorga de escritura de área de 190
alqueires, inserida em área maior cujo domínio é de titularidade
da executada embargada, a ser delimitada após trabalho de
medição e mapeamento Delimitação técnica não realizada
Inviabilidade de cumprimento da obrigação Obrigação de
fazer, enquanto não providenciada a delimitação física da área,
não é passível de execução Extinção da execução é medida de
rigor Por maioria de votos, execução extinta, prejudicado o
julgamento do apelo autônomo da executada embargante, com
observação.
Trata-se de apelos, autônomo e adesivo, contra
a sentença que julgou procedente a execução de obrigação
de fazer constante de título extrajudicial, para condenar
a executada embargante, ATUAÇÃO ADMINISTRADORA DE BENS
LTDA., a outorgar aos exequentes embargados, MARCÍLIO JOSÉ
VALENTE ALBERTE e JOSIANE DE SOUZA PINTO ALBERTE, a
escritura definitiva do imóvel mencionado às fls. 06/09,
em 30 dias, arcando com todos os custos e procedimentos
necessários para tanto, sob pena de multa diária de
R$50,00, limitada a R$5.000,00. Condenou-se a executada
embargante, ainda, nos ônus sucumbenciais, arbitrada a
honorária em R$400,00.
Apela, autonomamente, a executada embargante,
para sustentar que a ação foi julgada meritoriamente como
se fosse processo de conhecimento, e não como processo de
execução que realmente é, sem a devida análise dos
embargos opostos às fls. 30/47; suscitar a preliminar de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
cerceamento de defesa; e, no mérito, argumenta que não
outorgou a escritura postulada na origem porque os autores
não cumpriram com suas obrigações contratuais, no sentido
de
apresentar
os
documentos
necessários
à
outorga
pretendida.
Apelam, adesivamente, os exequentes embargados,
para postular a majoração dos honorários sucumbenciais.
Contrarrazões, dos exequentes embargados, às
fls. 148/152, e da executada embargante, às fls. 160/165.
Este relator, à fl. 173, determinou que os
exequentes embargados recolhessem as custas de preparo do
apelo adesivo, diante do que eles, à fl. 176, desistiram
do recurso adesivo.
É o relatório.
Homologa-se, à partida, a desistência do apelo
adesivo, manifesta à fl. 176.
Anote-se.
No mais, tem-se que o processo na origem
consubstancia execução de obrigação contratual e embargos
à execução interpostos em seu bojo, mas a sentença
recorrida, tal como prolatada, institui a mesma obrigação
de fazer objeto da execução, como se estivesse tratando de
processo de conhecimento, e nada decide a respeito dos
embargos à execução interpostos pela parte executada.
Demais disso, as circunstâncias que envolvem a
obrigação a ser executada são extremamente confusas e
atinem
a
contrato
com
cláusulas
que
permitem
interpretações
extremamente
flexíveis
entre
si,
sem
efetiva delimitação da obrigação a ser executada.
Com efeito, é dos autos que a executada
embargante é titular de área rural de 822 alqueires nas
Comarcas de Tapiraí e Juquiá, adquirida em leilão judicial
levado
a
efeito
no
âmbito
do
processo
no
361.01.1999.012014-8/001789/00;
que,
deste
total,
os
exequentes
embargados
são
titulares
de
direitos
possessórios sobre 277,35 alqueires; que os exequentes,
por meio do instrumento particular de cessão onerosa de
fls. 06/09, cederam à executada embargante 170 alqueires,
em troca do pagamento de R$360.000,00, já quitados; e que
a executada embargante se comprometeu, por meio do mesmo
contrato
de
fls.
06/09,
a
outorgar
escritura
aos
exequentes embargados, após realização de trabalho de
medição e mapeamento, escritura sobre os 190 alqueires da
área de cujo domínio são titulares.
Executa-se, na origem, a obrigação de fazer
consistente na outorga dos 190 alqueires.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Ocorre, entretanto, que sequer foi realizado
trabalho de medição e mapeamento, com o fim de se proceder
à outorga de tal escritura, de modo que, tal como proposta
a execução, sequer há propriamente um título certo a ser
executado na origem, já que não delimitada a área a ser
objeto da escritura pretendida.
Disso
decorre
que
a
execução,
tal
como
proposta, carece de objeto, que deve ser apurado pelo meio
processual adequado (que o tornará um título certo), de
molde a se viabilizar a sua escrituração.
Extingue-se, portanto, a execução, nos termos
dos arts. 330, III, e 924, I, do Código de Processo Civil.
Imputam-se,
via
de
consequência,
os
ônus
sucumbenciais aos exequentes embargados.
Considerando que a causa não foi complexa ou
longeva, arbitra-se a honorária sucumbencial dos patronos
da executada embargante em 10% do valor atribuído à causa.
Isto posto, HOMOLOGA-SE a desistência do apelo
adesivo dos exequentes embargados; e, por maioria de
votos, EXTINGUE-SE, ex officio, a execução, restando
prejudicado o julgamento do apelo autônomo da executada
embargante;
com
observação
quanto
à
condenação
sucumbencial imposta aos exequentes, vencidos o 2o e o 4o
Juízes. Declara voto o 2o Juiz.
RUI CASCALDI
Relator

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 35282
Apelação Cível no 1000810-02.2017.8.26.0312
Comarca: Juquiá
Apelante/Apelado: Atuação Administradora de Bens Ltda
Apdos/Aptes: Marcílio José Valente Alberte e Josiane de Souza Pinto
Alberte
DECLARAÇÃO DE VOTO DIVERGENTE
1. Em que pese o respeito que devoto ao Eminente
Desembargador Rui Cascaldi, ouso divergir de seu posicionamento.
A inicial está longe de ser um primor e, tal como
constou no voto do eminente Desembargador Relator, foi ajuizada
execução de obrigação de fazer, consistente de outorga de escritura
definitiva de gleba de terras rurais, inserida em área maior.
2. É verdade que melhor se amoldaria ao caso em
exame o ajuizamento de ação de conhecimento, ante a duvidosa liquidez
do título extrajudicial.
Na verdade, desde o início tomou o processo rumo
indesejado, em razão de atecnia da petição inicial. Isso porque a inicial
rotula a ação de “execução de obrigação”, embora formule pedidos
condenatórios.
Na realidade, a causa de pedir e o pedido revelam
que se trata de nítido processo de conhecimento, de cumprimento de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
obrigações de fazer, consistente de outorga de escritura definitiva,
precedida de prévia regularização de gleba rural, inserida em área maior.
O termo execução, na verdade, foi usado em seu
sentido de direito material, e não de direito processual, vale dizer, de
cumprimento compulsório de prestação contraída em contrato de cessão
de direitos possessórios de imóvel rural situado na Comarca de Juquiá.
Na realidade, o que determina a natureza da ação
não é o seu nome, mas sim a causa de pedir e os pedidos formulados na
inicial.
No caso concreto, está claro, pelos próprios
pedidos, que os autores postularam a condenação dos réus a obrigações
de fazer regularização da gleba e outorga de escritura definitiva pena
de multa diária e conversão da obrigação em perdas e danos.
Pode-se questionar, é certo, que tomou o processo
o rito da execução, sem que as partes a isso se opusessem.
Sucede que, diante das circunstâncias do caso
concreto, não se verifica qualquer prejuízo às partes.
Isso porque os embargos de devedor foram
opostos sem que o juízo estivesse seguro por penhora.
Nos embargos de devedor
de natureza
constitutiva negativa
foi amplamente discutida a relação de direito
material e as obrigações assumidas por ambas as partes, bem como
eventuais inadimplementos.
A prova documental é absolutamente concludente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
acerca dos fatos relevantes para o julgamento da lide e sobre quem
efetivamente descumpriu o contrato.
Não faz sentido, assim, o acolhimento dos
embargos de devedor, ao argumento da ausência de liquidez do título
executivo extrajudicial, remetendo as partes a novo processo de
conhecimento, no qual será travada idêntica discussão já apreciada na
sentença.
Essa a razão pela qual, diante do disposto nos
artigos 4o. e 8o. do Código de Processo Civil, que consagram princípios
processuais de efetividade e celeridade, se enfrenta desde logo o mérito
da demanda, definindo quem inadimpliu as prestações ajustadas no
contrato e quais os seus efeitos.
A própria sentença, verificando o rumo indesejado
que tomou o processo, julgou a lide como um pedido condenatório, e
apreciou os embargos de devedor como contestação.
3. Como relatou o Eminente Desembargador Rui
Cascaldi, “é dos autos que a executada embargante é titular de área rural
de 822 alqueires nas Comarcas de Tapiraí e Juquiá, adquirida em leilão
judicial
levado
a
efeito
no
âmbito
do
processo
no
361.01.1999.012014-8/001789/00; que, deste total, os exequentes
embargados são titulares de direitos possessórios sobre 277,35
alqueires; que os exequentes, por meio do instrumento particular de
cessão onerosa de fls. 06/09, cederam à executada embargante 170
alqueires, em troca do pagamento de R$360.000,00, já quitados; e que a
executada embargante se comprometeu, por meio do mesmo contrato de
fls. 06/09, a outorgar escritura aos exequentes embargados, após

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
realização de trabalho de medição e mapeamento, escritura sobre os 190
alqueires da área de cujo domínio são titulares”.
Desejam os autores
ora recorridos
o
cumprimento da obrigação e fazer, consistente da outorga de escritura
definitiva da área sobre a qual têm posse, inserida em gleba maior, ou
seja, 190 alqueires.
As partes ajustaram no contrato a seguinte
cláusula, a ser devidamente interpretada:
Na verdade, assumiu a cessionária dos direitos
possessórios, ora apelante, duas prestações distintas de fazer:
realização de trabalho de medição e mapeamento de gleba
remanescente, obrigação de fazer infungível, cujo descumprimento
será convertido em perdas e danos;
regularizada a gleba, outorga da escritura definitiva, obrigação de fazer
juridicamente fungível, que pode ser suprida por sentença judicial.

4. Alega a ré recorrente que a prestação prévia
de medição e mapeamento da gleba cabia aos próprios autores.
Enquanto estes não regularizarem a especialidade da gleba, inviável a
outorga da escritura definitiva.

Os autores, por seu turno, afirmam que a ré se
incumbir de medir e mapear a gleba, para em seguida outorgar-lhes a

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
escritura definitiva.
Têm integral razão os autores.
Como
constou
da
sentença,
a
cláusula
contratual não prima pela clareza, nem deixa explícito a quem incumbe a
obrigação de promover a regularização do imóvel.
Assentou a sentença, e corretamente, que “o
que se adota na presente sentença são os costumes e obrigações das
partes diante de um contrato de compra e venda, no qual, em regra,
entende-se ser obrigação do proprietário providenciar a medição do local
e seu georeferenciamento.

Conforme explicitado pelo próprio requerido, o artigo
22 da Lei 4.947/66 é clara em afirmar que os proprietários não poderão
desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda imóveis
rurais antes de apresentarem o Certificado de Cadastro, sendo obrigação
que cumpria portanto ao requerido.

Novamente, no artigo 225, §3o da Lei de Registros
Públicos há menção a isenção de custos aos proprietários para fins de
obtenção de memorial descritivo, do que se depreende que tal medida
deve ser de iniciativa do proprietário do terreno.
Ocorre, entretanto, que sequer foi realizado
trabalho de medição e mapeamento, com o fim de se proceder à outorga
de tal escritura, de modo que, tal como proposta a execução, sequer há
propriamente um título certo a ser executado na origem, já que não
delimitada a área a ser objeto da escritura pretendida.
A própria localização da cláusula contratual em

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
exame, após a prestação de pagamento do preço, deixa nítido que cabe
à cessionária, ora recorrente, a prestação de previamente medir e
mapear a gleba, para em seguida outorgar aos cedentes a escritura
definitiva.
Não fosse assim, a redação da cláusula seria
outra. Explicitariam as partes que aos cedentes, ora recorridos caberia
previamente regularizar a gleba, para que em seguida a cessionária, ora
recorrente, lhes outorgasse a escritura definitiva.
Não ajustariam os contratantes, em um único
período, obrigações diversas cabíveis a cada uma das partes. A redação
inserindo as prestações em um único período regularizar e em seguida
outorgar indicam que a obrigação cabia à ré, ora recorrente.
5. Note-se que as duas prestações devidas pela ré
são de naturezas distintas.
A obrigação de medir e mapear a gleba é de
natureza infungível. Demanda certo tempo para ser cumprida. Assino o
prazo de seis meses, com termo inicial na data da publicação deste
Acórdão para o adimplemento, pena de multa diária de R$ 1.000,00,
limitada a cem mil reais.
Não cumprida a obrigação de mapear e de medir, a
prestação se converterá em perdas e danos. Os autores tomarão as
providencias para a regularização da gleba e cobrarão da ré o seu custo.
A segunda obrigação, de outorgar escritura
definitiva, é juridicamente fungível. Regularizada a gleba, valerá esta
sentença como substitutiva da declaração de vontade injustamente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
negada e de título à transmissão da propriedade junto ao Oficial de
Registro de Imóveis, após o pagamento do ITBI.
Em suma, dou parcial provimento ao recurso,
apenas para ajustar o prazo e forma de cumprimento das prestações
pela ré.
O parcial provimento não altera a distribuição das
verbas de sucumbência,
Dou parcial provimento.
Francisco Loureiro
Segundo Juiz

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes
assinaturas digitais:
Pg.
inicial
Pg.
final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
4
Acórdãos
Eletrônicos
RUI CASCALDI
10B1F18F
5
11
Declarações
de Votos
FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO
10B3006E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1000810-02.2017.8.26.0312 e o código de confirmação da tabela acima.