Tribunal: TJSP
Processo: 1019200-12.2018.8.26.0562
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: J.B. Paula Lima
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-06
Data de publicação: 2020-03-06

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. Preliminares de inépcia da inicial e falta de interesse processual rejeitadas. Inadimplemento da vendedora. Rescisão contratual. Devolução da integralidade das quantias pagas pelos compradores, inclusive os valores desembolsados a título de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária. Súmula 543 do STJ.

Ementa:
COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS. Preliminares de inépcia da inicial e falta de interesse processual rejeitadas. Inadimplemento da vendedora. Rescisão contratual. Devolução da integralidade das quantias pagas pelos compradores, inclusive os valores desembolsados a título de comissão de corretagem e assessoria técnico-imobiliária. Súmula 543 do STJ. Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir da citação. Art. 405 do CC. Previsão de multa compensatória e multa moratória pelo descumprimento do prazo estimado para conclusão das obras. Penalidades devidas.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000164724
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1019200-12.2018.8.26.0562, da Comarca de Santos, em que é apelante MAXCASA
XXVIII EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são apelados MILTON
ROGERIO ROMANELLI BASSO e ANDREIA GUMURSKI DE OLIVEIRA BASSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento
parcial ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com
o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO CARLOS
SALETTI (Presidente sem voto), ELCIO TRUJILLO E SILVIA MARIA FACCHINA
ESPÓSITO MARTINEZ.
São Paulo, 6 de março de 2020.
J.B. PAULA LIMA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019200-12.2018.8.26.0562 -Voto no 15330
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Apelação Cível no. 1019200-12.2018.8.26.0562
Comarca: Santos (7a Vara Cível)
Apelante: Maxcasa XXVIII Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Milton Rogério Romanelli Basso e outro.
Voto no 15.330
COMPRA
E
VENDA
IMOBILIÁRIA.
RESCISÃO
CONTRATUAL. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS.
Preliminares de inépcia da inicial e falta de interesse processual
rejeitadas. Inadimplemento da vendedora. Rescisão contratual.
Devolução da integralidade das quantias pagas pelos compradores,
inclusive os valores desembolsados a título de comissão de
corretagem e assessoria técnico-imobiliária. Súmula 543 do STJ.
Juros de mora. Decorrentes de lei. Incidência a partir da citação.
Art. 405 do CC. Previsão de multa compensatória e multa
moratória pelo descumprimento do prazo estimado para conclusão
das obras. Penalidades devidas.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de apelação interposta contra a sentença de fls.
316/325, de relatório adotado, que julgou parcialmente procedente o pedido
inicial para “1) DECLARAR rescindida a relação contratual existente entre
as partes, referente ao instrumento particular de promessa de venda e
compra da unidade Maxhaus Santos (fls. 33/61) e quadro resumo (fls.
162/165), por culpa exclusiva da ré, compelindo-a na obrigação de não
cobrar dos autores qualquer saldo remanescente pelo contrato em comento,

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CONFIRMANDO a tutela antecipada concedida as fls. 167/168; 2)
CONDENAR a ré a devolver aos autores o montante de R$ 357.107,33
(trezentos e cinquenta e sete mil, cento e sete reais, com trinta e três
centavos), referente as parcelas desembolsadas para aquisição do imóvel (fls.
147/161), valor que deverá ser atualizado monetariamente pela Tabela
Prática do E.TJSP, contado desde a data do desembolso de cada parcela, e
acrescido de juros de 1% ao mês contados a partir da citação; 3)
CONDENAR a ré a devolver aos autores o valor de R$ 59.213,00 (cinquenta
e nove mil, duzentos e treze reais), pagos a título de corretagem (fls.
123/138), que deverá ser atualizados monetariamente pela Tabela Prática do
E.TJSP, desde a data do desembolso de cada parcela, e acrescido de juros de
1% ao mês contados a partir da citação; 4) CONDENAR a ré a pagar aos
autores o valor de R$ 7.142,14 (sete mil, cento e quarenta e dois reais, com
catorze centavos) a título de multa penal (fls. 46), conforme previsão
contratual, com correção monerária desde o final do prazo de tolerância,
que se deu em fevereiro/2018, pelo índice INCC M/FGV, conforme previsão
contratual, e acrescido de juros de 1% ao mês, contados a partir da citação;
5) CONDENAR a ré a pagar aos autores o valor de R$ 70.844,77 (setenta
mil, oitocentos e quarenta e quatro reais, com setenta e sete centavos), a
título de danos materiais, na modalidade lucros cessantes, que deverá ser
corrigido monetariamente pela Tabela Prática do E. TJ/SP a partir do
presente arbitramento e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a
partir da citação”.
Outrossim, condenou a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% do valor
da condenação.

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Inconformada, a ré apelou, arguindo, preliminarmente,
inépcia da inicial e falta de interesse de agir. No mérito, sustenta a prescrição
do pedido de devolução dos valores pagos a título de comissão de
corretagem;
repactuação
do
prazo
e
anuência
dos
compradores;
irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato; aplicação da cláusula 7.8;
incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; validade da
cobrança da comissão de corretagem no valor de R$ 30.562,04;
impossibilidade de aplicação da multa prevista na cláusula 8.2.1 e;
inexistência de lucros cessantes.
Contrarrazões a fls. 383/404.
É o relatório.
De início, rejeita-se as preliminares de inépcia da inicial e
falta de interesse processual.
A peça vestibular atendeu satisfatoriamente aos requisitos
elencados nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil, possibilitando
o exercício da ampla defesa, pois a ré pôde conhecer os fatos constitutivos da
causa de pedir, e o pleno exercício do contraditório, cumprindo com a sua
função.
O interesse de agir significa a necessidade e utilidade do
uso das vias jurisdicionais para a defesa do interesse material pretendido,
além da adequação à causa, do procedimento e do provimento, possibilitando
a atuação da vontade concreta da lei, segundo os parâmetros do devido
processo legal.
Segundo o conceito sugerido pelo Código Processual

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Civil, o interesse de agir surge da necessidade de se obter a proteção ao
direito material perante o Poder Judiciário, ao fito de evitar um possível
prejuízo.
Em outras palavras, o interesse de agir caracteriza-se pela
utilidade e necessidade de proteção jurisdicional.
Desse modo, claro o interesse de agir dos autores para a
propositura da ação, diante da afirmação de que sofreu prejuízos materiais em
razão do descumprimento contratual da vendedora.
Quanto ao mérito, incontroverso o atraso na conclusão
das obras. Além disso, a apelante não comprovou aceitação expressa dos
compradores quanto à repactuação do prazo de conclusão das obras, sequer
juntou eventual novo cronograma.
Tal circunstância permite a rescisão do contrato e
devolução da integralidade das quantias pagas pelos compradores, inclusive
os valores desembolsados a título de comissão de corretagem e assessoria
técnico-imobiliária, uma vez que a restituição, no caso, não se dá com base na
repetição do indébito, ou ainda na vedação da venda casada, institutos
previstos no Código de Defesa do Consumidor. Cuida-se de rescisão
contratual por culpa exclusiva da vendedora, que deve ressarcir a parte
inocente de todos os gastos havidos com o negócio frustrado.
Nesse sentido a Súmula 543 do STJ:
“Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do

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promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.”
No tocante às despesas de intermediação imobiliária, os
compradores comprovaram o pagamento da quantia de R$ 59.213,00 (fls.
123/138).
Os juros de mora devem incidir a partir da citação (artigo
405 do Código Civil), que constituiu a ré em mora, não comportando
acolhimento a tese das apelantes de que o termo inicial se daria a partir do
trânsito em julgado.
Ademais, o contrato prevê multa compensatória para o
caso de descumprimento do prazo estimado para conclusão das obras no
equivalente a 2% dos valores cumulativamente pagos pelo comprador, sem
prejuízo da multa moratória de 0,5%, ao mês, dos valores cumulativamente
pagos pelo comprador, a partir do vencimento do prazo de tolerância
(cláusula 8.2.1 fl. 46).
Destarte, não há que falar em dupla penalização pela
mesma falta, afastada a alegação de impossibilidade de cumulação de multa
compensatória com os lucros cessantes, diante da expressa previsão
contratual.
Vale assinalar, contudo, que a multa moratória de 0,5%
ao mês também incide sobre os “valores cumulativamente pagos” pelo
comprador, e não sobre o valor atualizado do imóvel.
Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso apenas para reduzir a indenização por lucros cessantes para 0,5%, ao
mês, dos valores cumulativamente pagos pelo comprador, a partir do

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vencimento do prazo de tolerância até a rescisão contratual determinada na
sentença, inalterada a sucumbência diante do sucesso parcial do apelo, a
reduzir a condenação, base de cálculo da honorária do patrono vencedor.
J. B. PAULA LIMA
RELATOR