Tribunal: TJSP
Processo: 1003116-71.2018.8.26.0323
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras visando a restituição dos valores pagos, inversão de cláusula penal e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora.
1. Inversão da cláusula penal por reciprocidade. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF –

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras visando a restituição dos valores pagos, inversão de cláusula penal e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência. Apelo da autora.
1. Inversão da cláusula penal por reciprocidade. E. STJ firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF – Tema 971), no sentido de que "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial." Devida a incidência da multa prevista para a hipótese de inadimplemento do comprador com necessidade de judicialização. Cumulação de multas indevida.
2. Danos morais. Ausência de comprovação de situação excepcional. Mero descumprimento contratual. Condenação indevida.
3. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066287
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1003116-71.2018.8.26.0323, da Comarca de Lorena, em que é apelante
ROSYMAURA BAENA MORENO, é apelado SPE DARRIGO & BELATO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARY GRÜN
(Presidente), RÔMOLO RUSSO E JOSÉ RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1003116-71.2018.8.26.0323 - JV 17746
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VOTO No: 17746
APELAÇÃO No: 1003116-71.2018.8.26.0323
COMARCA: LORENA
APTE.:
ROSYMAURA BAENA MORENO
APDA.:
SPE FERREIRA & BELATO LTDA
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA
ENTREGA.
Ação ajuizada pela adquirente em face das vendedoras
visando a restituição dos valores pagos, inversão de cláusula
penal e indenização por danos morais. Sentença de parcial
procedência. Apelo da autora.
1. Inversão da cláusula penal por reciprocidade. E. STJ
firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos
(REsp 1614721/DF e REsp 1631485/DF Tema 971), no
sentido de que “No contrato de adesão firmado entre o
comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão
de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da
indenização
pelo
inadimplemento
do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Devida
a incidência da multa prevista para a hipótese de
inadimplemento do comprador com necessidade de
judicialização. Cumulação de multas indevida.
2. Danos morais. Ausência de comprovação de situação
excepcional. Mero descumprimento contratual. Condenação
indevida.
3. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de “ação de obrigação de fazer (com pedido
alternativo cumulado com reparação por dano moral)” movida pela
adquirente de imóvel ROSYMAURA BAENA MORENO em face
da incorporadora SPE FERREIRA & BELATO LTDA. Alega que
houve atraso na entrega do imóvel e requer que a ré seja

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condenada a “Cumprir o contrato, entregando as chaves do imóvel e
outorgando a escritura pública” e, subsidiariamente, a “Rescindir o
contrato reembolsando à Autora o valor pago, devidamente atualizado,
acrescido das multas contratuais”. Outrossim, também pleiteia
indenização por danos morais em valor correspondente a
R$1.500,00 por mês de atraso ou, alternativamente, no valor de
R$15.000,00.
A tutela de urgência foi indeferida em r.
decisão de fls. 62/64.
Sobreveio r. sentença (fls. 154/157 proferida
em 09/05/2019; DJE de 13/05/2019) que, complementada pela r.
decisão que rejeitou os embargos de declaração (fls. 164/165
proferida em 24/05/2019; DJE de 28/05/2019), julgou a ação nos
seguintes termos:
Quanto às multas que a autora pretende ver aplicadas a
seu favor (cláusula quarta - fls. 20), todavia, é
impositiva a observância do verbete no 159, da Sumula
do TJ-SP: “É incabível a condenação da vendedora ao
pagamento de multa ajustada apenas para a hipótese de
mora
do
comprador,
afastando-se
a
aplicação
da
penalidade por equidade, ainda que descumprido o prazo
para a entrega do imóvel objeto do compromisso de
venda e compra. Incidência do disposto no artigo 411,
do Código Civil”.
Por fim, a autora não comprovou a ocorrência de
circunstâncias excepcionais que repercutam na sua
esfera de dignidade e justifiquem o dano moral,
destacando-se que o mero descumprimento contratual
não justifica o pleito indenizatório.
Ante o exposto, na forma do art. 487, I, CPC, JULGO
PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para
rescindir a promessa de compra e venda e condenar a ré
à restituição do valor de R$ 145.000,00 à autora,
atualizado pelos índices da Tabela Prática do E. TJSP
desde o desembolso (13/04/16) e acrescido de juros de
1% ao mês, da data a citação.
Em face da sucumbência recíproca, as partes devem

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ratear as custas e a taxa judiciária. A autora deverá
pagar ao patrono da ré honorários advocatícios, fixados
em 10% sobre a diferença entre o valor atualizado da
causa e o montante da condenação. A ré, por sua vez,
pagará honorários advocatícios ao patrono da autora, no
índice de 10% sobre o valor da condenação. Está vedada
a compensação.
Apela a autora (fls. 168/179).
No que tange às multas contratuais, argumenta
que “Como podemos observar às fls. 20, o Contrato firmado estipulou
multas de 2% e 10% para o descumprimento do contrato apenas em
favor da Apelada o que demonstra inequívoca abusividade. (...) Desta
feita, em prol do equilíbrio econômico e boa-fé que devem reger os
contrato, se havia multa estipulada para uma das partes, nos parece
necessário que o dispositivo contratual também valha para o
descumprimento pela outra partes. Assim, deverá a Apelada ser
condenada na multa da Cláusula 4a Caput (2%) bem como na multa do
parágrafo único (10%). Ambos calculados sobre o valor a ser
devolvido.”
Quanto ao dano moral, afirma que “Já se passou
54 meses que a Apelante comprou o imóvel e pagou á vista por seu
imóvel. Já se passou 18 meses que findou o prazo para entrega do
imóvel e até o presente momento a Apelada não logrou cumprir sua
obrigação contratual. A demora imotivada na entrega do imóvel fere os
anseios e planos da Apelante, refletindo, sem sombra de dúvidas na
esfera íntima da Apelante, tanto o é que tentou por muitas vezes
contato com a Apelada visando uma composição amigável sem qualquer
resultado, sentindo-se humilhada e ludibriada. Evidente que todo o
sofrimento, nervoso, sentimento de incapacidade e frustração advindo
da não entrega do um imóvel que foi pago à vista há 54 meses, não
constitui mero aborrecimento; vai muito além disso configurando

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inequívoco Dano Moral. (...) Nessa linha, como fixado às folhas 44 dos
autos, diante de todo o transtorno e sofrido advindo do sentimento de
incapacidade, medo de ter perdido suas economias e frustração deverá
a Apelada indenizar a Apelante a título de danos morais em valor de
R$ 15.000,00 (quinze mil reais) que deverá ser correspondente aos
meses de atraso entre a data firmada para conclusão e efetiva entrega
da obra ou rescisão do contrato com reembolso dos valores pagos
devidamente corrigidos.”
Subsidiariamente,
defende
a
reforma
da
distribuição dos honorários sucumbenciais. Afirma que “Como se
observa dos autos, dentre os pedidos formulados, a Apelante venceu
90% e sucumbiu em apenas 10%. Vale observar que o valor nominal
pago no imóvel foi R$ 145.000,00 e o pedido de danos morais, expresso
às fls. 44 é de R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Assim, não se pode
concordar com a fixação de sucumbência em favor da Apelada sobre o
valor da condenação. A apelante não sucumbiu em relação à
condenação, mas apenas em relação ao pedido de dano moral. (...)
Nesta linha, imperiosa a reforma da r.Sentença para fixar que a
Apelante deverá pagar honorários sucumbenciais de 10% apenas sobre
o pedido de dano moral.”
Ao final, requer o provimento do recurso para
condenar “a Apelada, além de restituir os valores pagos devidamente
atualizados, também ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais)
a título de danos morais, bem como condenação nas multas contratuais
de 2% e 10% conforme cláusula 4a caput e parágrafo único. Caso não
sejam acolhidos os pedidos acima que, ao menos, seja ditado que os
honorários sucumbências devidos à Apelada são apenas em relação aos
pedidos em que sucumbiu a Apelante e não sobre o montante total da
condenação”.

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Tempestivo
e
com
as
respectivas
custas
recolhidas, o recurso foi processado devidamente.
Contrarrazões às fls. 185/190.
É o relatório.
1 INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL
O Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL
DE JUSTIÇA
firmou entendimento, em regime de recursos repetitivos (REsp
1614721/DF e REsp 1631485/DF Tema 971), de que “No contrato
de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização
pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações
heterogêneas
(obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por
arbitramento judicial”, em acórdão assim ementado:

“RECURSO
ESPECIAL
REPRESENTATIVO
DE
CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI
N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS
PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO
DE
MULTA
EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA.
ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A
MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS
UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO
EQUILÍBRIO CONTRATUAL.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do
CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado
entre o comprador e a construtora/incorporadora,
havendo previsão de cláusula penal apenas para o
inadimplemento
do
adquirente,
deverá
ela
ser
considerada
para
a
fixação
da
indenização
pelo
inadimplemento
do
vendedor.
As
obrigações

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heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão
convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
2. No caso concreto, recurso especial parcialmente
provido.”
(STJ, REsp 1.614.721-DF, Segunda Seção, Rel. Min.
Luis Felipe Salomão, julgado em 22/05/2019 g.n.).
In casu, como o contrato entabulado entre as
partes continha cláusula penal apenas para a hipótese de
inadimplemento da compradora, deve ser aplicada a mesma
penalidade à hipótese de inadimplemento da vendedora.
A cláusula quarta do contrato de promessa de
compra e venda (fl. 20) estipula, para o caso de inadimplemento
do comprador, multas de 2% sobre o débito vencido, se houver
pagamento extrajudicial, e de 10%, se a questão for judicializada.
Pela redação da cláusula, não fica claro se em
caso de judicialização haveria cumulação da multa de 2% e de
10%. De qualquer forma, a cumulação de tais multas para um
mesmo inadimplemento seria claramente abusiva, não havendo
razoabilidade de aplicação em desfavor de quaisquer das partes.
Assim,
deve
haver
a
incidência
por
reciprocidade apenas da multa de 10%.
Tratando-se de descumprimento culposo do
contrato com obrigação de devolução das parcelas pagas, tal
multa incidirá sobre o valor das parcelas pagas, corrigidas a
partir de cada pagamento. Os juros de mora sobre tal multa
fluem a partir da citação, momento em que foi informada a
intenção da autora de rescindir o contrato e receber de volta as
parcelas pagas.
Altera-se, pois, a r. sentença nessa seara.

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2 DANOS MORAIS
Em casos de atraso na entrega de imóvel,
entende-se
que,
salvo
a
comprovação
de
circunstâncias
excepcionais,
se
trata
de
mero
dissabor
e
contratempo
decorrentes de inadimplemento contratual, não ensejando direito
à indenização por danos morais:
RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL
-
MORA
DA
CONSTRUTORA
PROMITENTE
VENDEDORA
-
RESTITUIÇÃO
INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - CABIMENTO
- IMPONTUALIDADE NA ENTREGA DO IMÓVEL -
DANO MORAL - INEXISTÊNCIA, EM REGRA -
PRECEDENTES
-
RECURSO
ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO. (...)
III - Todavia, salvo circunstância excepcional que
coloque o contratante em situação de extraordinária
angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso
porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada
decorrente de inadimplemento contratual se insere no
cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à
honra ou violação da dignidade humana. Precedentes.
IV - Recurso especial parcialmente provido.
(STJ, REsp 1129881/RJ, Rel. Ministro MASSAMI
UYEDA,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
15/09/2011, DJe 19/12/2011)
No mesmo sentido: STJ, REsp 712.469/PR, Rel.
Min. Aldir Passarinho Junior, 4a T., j. 13/12/2005; STJ, REsp
876.527/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a T., j.
01/04/2008, DJe 28/04/2008.
In casu, não houve comprovação de qualquer
situação excepcional além do simples atraso.

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Em
suma,
percebe-se
que
o
pleito
indenizatório em questão é sustentado por alegações genéricas,
de tal sorte que busca relacionar o atraso na entrega do imóvel
com um suposto “sentimento de incapacidade, medo de ter perdido
suas economias e frustração” experimentado pela autora, sem,
contudo, trazer qualquer elemento nos autos a evidenciar lesão
aos seus direitos personalíssimos.
Observa-se, inclusive, que não há qualquer
menção nos autos de que o imóvel seria para moradia, de modo
que fica claro que a compra em questão estava vinculada a mero
propósito
comercial,
o
qual,
caso
frustrado,
compreende
circunstância capaz de gerar aborrecimento, mas não danos
morais.
Assim, sobre esse tema, mantém-se a r. sentença
tal como lançada.
3 DISPOSITIVO
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso para condenar a ré ao pagamento de multa de 10% sobre
o valor das parcelas pagas corridas a partir de cada desembolso,
com juros de mora a contar da citação.
Diante da alteração promovida e considerando
que a autora sucumbiu apenas no tocante à menor multa e aos
danos morais, tem-se que ela sucumbiu em 20% da demanda,
enquanto que a ré sucumbiu em 80%, devendo as partes ratear as
custas e despesas processuais nessa proporção. Quanto à
honorária, fixa-se esta em 10% do valor da condenação, devendo

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10
ser repartida entre as partes, na proporção acima (20%; 80%), em
favor do patrono da parte contrária.
MARY GRÜN
Relatora