Tribunal: TJSP
Processo: 1012922-38.2015.8.26.0032
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Comissão de corretagem. Ação julgada parcialmente procedente, reconhecendo a abusividade, mas também a prescrição para a repetição do indébito. Recurso da ré/construtora Terra Nova. Ilegitimidade passiva, afastada. Precedente do STJ n° REsp no 1.551.951/SP. Cobrança de corretagem lícita, desde que prevista no contrato. Caso em que a comissão de corretagem fora

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Comissão de corretagem. Ação julgada parcialmente procedente, reconhecendo a abusividade, mas também a prescrição para a repetição do indébito. Recurso da ré/construtora Terra Nova. Ilegitimidade passiva, afastada. Precedente do STJ n° REsp no 1.551.951/SP. Cobrança de corretagem lícita, desde que prevista no contrato. Caso em que a comissão de corretagem fora devidamente informada ao consumidor, que teve ciência dos valores cobrados, da sua responsabilidade pelo pagamento e para quem os valores foram destinados. Ausência de abusividade na cobrança. Precedente do STJ no REsp n° 1.599.511/SP em recursos repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015). RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a preliminar de ilegitimidade passiva, porém, reconhecendo a licitude da cobrança, julgando a ação improcedente.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000065054
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012922-38.2015.8.26.0032, da Comarca de Araçatuba, em que é apelante TERRA NOVA
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA ARAÇATUBA II SPE LTDA, é apelada
REGINA CÉLIA LOVERDI DE LIMA STRINGHETA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente) e VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012922-38.2015.8.26.0032 -Voto no 08158
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Apelação Cível no 1012922-38.2015.8.26.0032
Apelante
: TERRA NOVA RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA
ARAÇATUBA II SPE LTDA
Advogado
: Jose Walter Ferreira Junior (Fls: 105/150)
Apelada
: Regina Célia Loverdi de Lima Stringheta (Justiça Gratuita)
Advogada
: Luciana Guimarães de Queiroz (Fls: 28)
Comarca: Araçatuba
Voto no 08158
bsa
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. Comissão de corretagem. Ação
julgada parcialmente procedente, reconhecendo a abusividade, mas
também a prescrição para a repetição do indébito. Recurso da
ré/construtora Terra Nova. Ilegitimidade passiva, afastada.
Precedente do STJ n° REsp no 1.551.951/SP. Cobrança de corretagem
lícita, desde que prevista no contrato. Caso em que a comissão de
corretagem fora devidamente informada ao consumidor, que teve
ciência dos valores cobrados, da sua responsabilidade pelo pagamento
e para quem os valores foram destinados. Ausência de abusividade na
cobrança. Precedente do STJ no REsp n° 1.599.511/SP em recursos
repetitivos. Decisão vinculante (art. 1.040, III do CPC/2015).
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, para afastar a preliminar
de ilegitimidade passiva, porém, reconhecendo a licitude da cobrança,
julgando a ação improcedente.
Trata-se de ação declaratória c/c repetição de indébito que
Regina Célia Loverdi de Lima Stringheta move em face de Correta Imóveis Ltda. e Terra
Nova Rodobens Incorporadora Imobiliária Araçatuba II SPE Ltda. Aduz a autora que
compareceu ao 'stand' de vendas da corré Terra Nova, com o intuito de adquirir um imóvel,
sendo informada que a venda apenas poderia ser efetuada se intermediada pela corré Correta
Imóveis. No momento em que foi assinar o contrato de compra e venda da casa 464, Modelo
M40A, F2A, Moradas Araçatuba I, Araçatuba/SP, lhe foi informado que além do valor de R$
59.746,00, teria que desembolsar a quantia de R$ 2.167,00, referente aos serviços de
assessoria/corretagem prestados, para a efetivação do negócio. Sustentando abusividade da
cobrança da comissão de corretagem, propôs a presente demanda, visando a declaração de
nulidade da cobrança perpetrada e a devolução, em dobro, dos valores pagos a título de
comissão de corretagem.

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Contestações, fls. 75/105 e 206/213.
Réplica, fls. 157/182.
Adveio a r. sentença que julgou parcialmente procedente a ação,
reconhecendo a abusividade da cobrança efetuada, contudo, declarou prescrita a pretensão da
autora de reaver os valores pagos a título de comissão de corretagem. Ante a parcial
procedência da demanda, condenou as partes a repartirem, em igual proporção, as custas e
despesas processuais, bem como fixou os honorários advocatícios da parte adversa, no valor
de R$ 2.000,00. Ressalvada a isenção da gratuidade concedida a autora.
A corré Terra Nova opôs embargos de declaração (fls. 273/280),
que não foram acolhidos (fls. 288).
Inconformada, apela a corré Terra Nova, objetivando, em
síntese, o reexame e a reversão do julgado, com fundamento em sua ilegitimidade passiva, vez
que não recebeu qualquer valor a título de comissão de corretagem; ressalta que a autora, a
todo momento foi informada da necessidade de pagamento da comissão de corretagem, não
havendo qualquer abusividade na cobrança da mesma e subsidiariamente, requer a redução do
valor fixado a título de honorários advocatícios, vez que a autora sucumbiu da maior parte dos
pedidos.
Contrarrazões, fls. 315/324.
É o relatório.
Em relação a legitimidade da apelante para responder à presente
ação, uma vez que os valores pagos a título de comissão de corretagem teriam sido repassados
diretamente à empresa responsável pela intermediação da venda, muito embora os
pagamentos mencionados tenham sido destinados à corretora de imóveis, estes integram o
contrato de compra e venda firmado pelas partes.

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Desta forma, não há que se falar em ilegitimidade passiva da
promitente vendedora, uma vez que esta tem responsabilidade por todos os pagamentos
efetuados, frente ao consumidor. Neste sentido é o entendimento adotado pelo Colendo
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, em sede de Recurso Especial repetitivo, nos
seguintes termos:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.
ALEGAÇÃO
DE
ABUSIVIDADE.
TEORIA
DA
ASSERÇÃO.
LEGITIMIDADE
PASSIVA
DA
INCIORPORADORA.
VALIDADE
DA
CLÁUSULA.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICOIMOBILIÁRIA
(SATI).
COBRANÇA.
DESCABIMENTO.
ABUSIVIDADE. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de
promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de assessoria
técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na
transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO CONCRETO: 2.1.
Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de
ilegitimidade. 2.2. “Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime
de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem” (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.3.
“Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel” (tese firmada no
julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.1. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de
restituição da SATI. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
(REsp no 1.551.951-SP, Segunda Seção, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, data do julgamento: 24/08/2016, DJe de 06/09/2016)” -
destaquei.
Portanto, está configurada a legitimidade da ré para responder
pelos valores pagos pela autora a título de assessoria imobiliária (corretagem), ainda que tais
valores tenham sido pagos a terceiros.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento,
em sede de julgamento de recursos repetitivos, no sentido de que a transferência das despesas
de comissão de corretagem ao consumidor seria válida, desde que observado, pelo vendedor o

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dever de informação.
Neste sentido:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILÁRIA. VENDA DE UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA
DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PODER
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VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA I TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II CASO
CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato
acerca desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2.
Abusividade da cobrança de assessoria imobiliária, mantendo-se a
procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III RECURSO
ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp no 1.599.511/SP, 2a Seção,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data do julgamento:
24/08/2016, DJe: 06/09/2016).
No caso concreto, os elementos presentes nos autos levam à
conclusão de que o dever de informação foi devidamente observado. Observa-se que o
Capítulo 15, item 15.1, 'a' (fls. 52) dispõe expressamente a responsabilidade do comprador em
arcar com as despesas decorrentes da “assessoria técnico-imobiliária”. Verifica-se, ainda, que
a consumidora foi informada do valor da comissão, conforme denota-se do recibo de fls. 63.
Dessa forma, a abusividade da cobrança de comissão de
corretagem não restou configurada, sendo provido o recurso da ré, nesta parte, devendo a
ação ser julgada improcedente.
Ante o resultado da demanda, deve a parte autora arcar com as
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00, ressalvada a
isenção da gratuidade.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias

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extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica dos
dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS 18205 / SP,
Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Do exposto, pelo meu voto, DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da corré Terra Nova, para reconhecer a legitimidade da mesma para figurar no polo
passivo da ação, porém, afastar o reconhecimento da abusividade da cobrança da comissão de
corretagem, julgando a ação improcedente. Com a inversão do resultado, deve a parte autora
arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em R$ 2.000,00,
ressalvada a isenção da gratuidade.
ANA MARIA BALDY
Relatora