Tribunal: TJSP
Processo: 1040482-06.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Adilson de Araujo
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE 25% A SER RETIDO PELA RÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO PELA JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. RECURSO PROVIDO NESSA PARTE. A rescisão do contrato do caso em julgamento, ainda que os autores não reúnam mais condições de

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS PAGAS. PERCENTUAL DE 25% A SER RETIDO PELA RÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO PELA JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ) EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. RECURSO PROVIDO NESSA PARTE. A rescisão do contrato do caso em julgamento, ainda que os autores não reúnam mais condições de manter o pagamento das obrigações, pode ser dirigida independentemente de prova da perda da capacidade econômica. Entretanto, receberá apenas parte das parcelas pagas, admitindo-se a retenção em favor da ré que, segundo jurisprudência do C. STJ, permite reter 25% dos valores pagos.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS PAGAS. AVISO DO SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO (SPC) DE SUPOSTA PARCELA NÃO PAGA PARA O FIM DO ART. 43, § 2o, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC). HIPÓTESE QUE NÃO HOUVE INSERÇÃO NO BANCO DE DADOS DOS MAUS PAGADORES. ABORRECIMENTO QUE NÃO TIPIFICA DOR MORAL. RECURSO IMPROVIDO NESTA PARTE. Não caracteriza dano moral indenizável o aborrecimento suportado por consumidor (coautor) que recebeu cobrança do SPC respaldada no art. 43, § 2o, do CDC, com advertência de possibilidade de apontamento no cadastro de inadimplentes, não convertida, depois, em inclusão no referido cadastro por prova documental.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS PAGAS. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA DA RÉ. FIXAÇÃO DE PERCENTUAL NO MÁXIMO LEGAL. INCONFORMISMO ALEGANDO IRRISÓRIO VALOR A SER AUFERIDO DIANTE DA IMPORTÂNCIA CONDENATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO CUJA TARIFAÇÃO ALCANÇOU O MAIOR PATAMAR. RECURSO IMPROVIDO NESTA PARTE. Os limites para fixação dos honorários do art. 85, §2o, do CPC, são de 10% a 20%, mas o douto Juiz fixou no patamar máximo legal, lembrando que, a partir da modificação no percentual de retenção dos valores pagos, a verba honorária incidirá em correspondência ao seu montante, não podendo o profissional falar em aviltação do trabalho prestado.

Inteiro teor:
1 PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Seção de Direito Privado
31a Câmara
1
Registro: 2020.0000705505
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação
Cível no 1040482-06.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em
que são apelantes SILVANIA LEITE DOS SANTOS ALMEIDA
(JUSTIÇA GRATUITA) e WELLINGTON VALERIANO ALMEIDA DOS
SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado S.P.E. RESORT DO LAGO
CALDAS NOVAS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Deram parcial provimento ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
ANTONIO RIGOLIN (Presidente sem voto), CARLOS NUNES E
FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.

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Seção de Direito Privado
31a Câmara
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6 Apelação Cível no 1040482-06.2019.8.26.0002
Voto no 31.752
Assinatura Eletrônica
ADILSON DE ARAUJO
RELATOR
Apelação Cível no 1017593-55.2019.8.26.0003 (Digital)
Comarca : São Paulo 1a Vara Cível do FR de Santo Amaro
Juiz (a) : Guilherme Silva e Souza
Apelantes: SILVANIA LEITE DOS SANTOS e
WELLINGTON VALERIANO ALMEIDA DOS SANTOS
(autores)
Apelada : S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA. (ré)
Voto no 31.752
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS
PAGAS. PERCENTUAL DE 25% A SER RETIDO
PELA RÉ. ENTENDIMENTO FIRMADO PELA
JURISPRUDÊNCIA DO COLENDO SUPERIOR
TRIBUNAL
DE
JUSTIÇA
(STJ)
EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
RECURSO PROVIDO NESSA PARTE. A rescisão
do contrato do caso em julgamento, ainda que os
autores não reúnam mais condições de manter o
pagamento das obrigações, pode ser dirigida
independentemente
de
prova
da
perda
da
capacidade
econômica.
Entretanto,
receberá
apenas parte das parcelas pagas, admitindo-se a
retenção
em
favor
da
ré
que,
segundo
jurisprudência do C. STJ, permite reter 25% dos
valores pagos.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS
PAGAS. AVISO DO SERVIÇO DE PROTEÇÃO
AO CRÉDITO (SPC) DE SUPOSTA PARCELA
NÃO PAGA PARA O FIM DO ART. 43, § 2o, DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC).
HIPÓTESE QUE NÃO HOUVE INSERÇÃO NO
BANCO DE DADOS DOS MAUS PAGADORES.

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Voto no 31.752
ABORRECIMENTO QUE NÃO TIPIFICA DOR
MORAL.
RECURSO
IMPROVIDO
NESTA
PARTE. Não caracteriza dano moral indenizável o
aborrecimento suportado por consumidor (coautor)
que recebeu cobrança do SPC respaldada no art.
43,
§
2o,
do
CDC,
com
advertência
de
possibilidade de apontamento no cadastro de
inadimplentes, não convertida, depois, em inclusão
no referido cadastro por prova documental.
APELAÇÃO. COMPROMISSO E PROMESSA DE
COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM QUANTIAS
PAGAS.
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
SUCUMBÊNCIA
DA
RÉ.
FIXAÇÃO
DE
PERCENTUAL
NO
MÁXIMO
LEGAL.
INCONFORMISMO
ALEGANDO
IRRISÓRIO
VALOR
A
SER
AUFERIDO
DIANTE
DA
IMPORTÂNCIA
CONDENATÓRIA.
IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO CUJA
TARIFAÇÃO ALCANÇOU O MAIOR PATAMAR.
RECURSO IMPROVIDO NESTA PARTE. Os
limites para fixação dos honorários do art. 85, §2o,
do CPC, são de 10% a 20%, mas o douto Juiz
fixou no patamar máximo legal, lembrando que, a
partir da modificação no percentual de retenção
dos valores pagos, a verba honorária incidirá em
correspondência ao seu montante, não podendo o
profissional
falar
em
aviltação
do
trabalho
prestado.
SILVANIA LEITE DOS SANTOS e
WELLINGTON VALERIANO ALMEIDA DOS SANTOS ajuizaram ação
de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas em
face de S.P.E. RESORT DO LAGO CALDAS NOVAS LTDA.
O Juiz de Direito, por sentença de fls.
163/165, cujo relatório adoto, julgou parcialmente procedente a presente
ação, para declarar a abusividade da cláusula penal prevista em

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contrato, e autorizar a retenção, exclusiva, de 50% do valor
desembolsado pelos demandantes na vigência do compromisso,
restituição a ser realizada em parcela única pela requerida atualização
pela tabela do TJ-SP desde os respectivos desembolsos, incidindo juros
legais de 1% ao mês desde a citação. Em vista da causalidade e
sucumbência, condenou a requerida ao pagamento das custas
processuais, bem como honorários advocatícios à parte contrária, 20%
do valor da condenação.
Inconformados,
os
autores
interpuseram recurso de apelação. Em resumo, alegaram elevada a
retenção no percentual de 50% do valor pago, o que contraria a Lei no
13.786/2018, porquanto aqueles contratos de compromisso de compra e
venda celebrados até 26/12/2018 não se aplicam à legislação.
Trouxeram jurisprudência. O coautor Wellington recebeu notificação de
inclusão do nome do junto ao serviço de proteção ao crédito. Pede, por
isso, que a ré seja compelida a efetuar a retirada, além de condená-la
ao pagamento por dano moral. Arbitrados honorários advocatícios em
20% sobre o valor da condenação, consideram claro aviltamento da
profissão. Querem a majoração dessa verba (fls. 167/176).
Em contrarrazões, a ré defendeu a
manutenção da r. sentença e a aplicação da Lei no 13.786/2018. A
retenção de 50% se mostra cabível sobre o valor pago pelos
compradores. Invocou o art. 67-A da legislação preconizada. Não há
dano moral indenizável. “Considerando os Relatórios do SPC em anexo
(Doc. 01) é observado que a inclusão dos nomes de Silvania Leite dos
Santos Almeida e Wellington Valeriano Almeida ocorreu em 24 de julho
de 2019 e tiveram sua exclusão em 16 de agosto de 2019, ou seja,

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antes dos apelantes realizarem o aditamento da inicial, a requerida já
havia baixado a negativação, em razão do recebimento da carta de
citação.”. Assegurou ter baixado a negativação. Honorários advocatícios
no patamar correto (fls. 180/189).
É o relatório.
Inaplicável as disposições da Lei no
13.786/2018, a qual alterou a Lei no 4.591/1964 e que entrou em vigor
em 27/12/2018. No caso, o contrato celebrado entre as partes é anterior
à aludida modificação legislativa que foi assinado em 20/03/2018 (fls.
16/37).
Dessa
forma,
ainda
que
os
compromissários não reúnam mais condições de manter o pagamento
das obrigações, receberão parte das parcelas pagas, admitindo-se a
retenção em favor da promitente que, segundo jurisprudência do
Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), permite reter 25% dos
valores pagos.
Confira-se:
“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À
LEI
13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO
PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO
PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO
COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A
RETENÇÃO
DE
25%
POR
PARTE
DA
VENDEDORA.
JUROS
DE MORA. TERMO
INICIAL.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.

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PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE
RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter
originalmente irretratável da compra e venda no
âmbito
da
incorporação
imobiliária
(Lei
4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ,
anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já
reconhecia, à luz do Código de Defesa do
Consumidor, o direito potestativo do consumidor
de promover ação a fim de rescindir o contrato e
receber, de forma imediata e em pagamento único,
a restituição dos valores pagos, assegurado ao
vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o
direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer
peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da
cláusula penal estabelecida em contrato anterior à
Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro
estabelecido pela Segunda Seção no julgamento
dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a
relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti,
a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e
cinco por cento) dos valores pagos pelos
adquirentes, reiteradamente afirmado por esta
Corte como adequado para indenizar o construtor
das despesas gerais e desestimular o rompimento
unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter
indenizatório
e
cominatório,
não
havendo
diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do
bem, prescindindo também da demonstração
individualizada das despesas gerais tidas pela
incorporadora com o empreendimento. 3. Nos
termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela
Segunda Seção em julgamento submetido ao rito
dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra
e
venda
de
unidades
imobiliárias
anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é
pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do
promitente comprador de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros de mora
incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"
(REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso
especial
parcialmente
provido.”
(REsp
no
1.723.519/SP, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. Ministra
MARIA
ISABEL
GALLOTTI,
julgado
em
22/05/2019 destaques meu).
Perfilhando este entendimento, a
Câmara decidiu:

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“BEM IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E
VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE
CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES.
RESCISÃO
CONTRATUAL.
RETENÇÃO
DE
PARTE
DO
MONTANTE
PELA
INCORPORADORA.
PERCENTUAL.
NOVA
FIXAÇÃO EFETUADA. IMPOSSIBILIDADE DE
RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA A TÍTULO DE
COMISSÃO
DE
CORRETAGEM.
PARCIAL
PROCEDÊNCIA
RECONHECIDA.
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Incontroverso que
a rescisão do contrato ocorreu por intenção dos
autores, a retenção de parte dos valores pagos é
admitida, segundo jurisprudência pacífica desta
Corte. Porém, no que tange ao percentual de
retenção, o C. Superior Tribunal de Justiça adotou
em recente decisão a taxa de 25%. Assim, de
acordo com orientação da jurisprudência, a que
adere esta Turma Julgadora, limita-se o percentual
de retenção para 25%. 2. Por outro lado, não há
que se falar em restituição do valor pago pela
comissão de corretagem, uma vez que o serviço
se aperfeiçoou com a formalização do negócio,
ainda que posteriormente desfeito. (Apelação
Cível no 1048424-50.2018.8.26.0576, TJSP, 31a
Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador
ANTONIO RIGOLIN, julgado em 22/04/2020).
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS
-
CONTRATO
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL
EM
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA

AUTORA
INADIMPLENTE - SENTENÇA DE PARCIAL
PROCEDÊNCIA RETENÇÃO POR PARTE DA
RÉ DE 20% SOBRE O VALOR PAGO -
APELAÇÃO
DA
RÉ
-
PRETENSÃO
DE
RECONHECIMENTO
DE
INEXISTÊNCIA
DE
VALORES
A
SEREM
DEVOLVIDOS,
OU
ALTERNATIVAMENTE,
REDUÇÃO
DO
PERCENTUAL - PARCIAL PROCEDÊNCIA
O
PERCENTUAL
DE
RETENÇÃO
DEVE
CORRESPONDER A 25% DO VALOR PAGO -
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
I-
Pertinente a rescisão de contrato de venda e
compra
de
imóvel
objeto
de
incorporação
imobiliária
ante
a
confessada
incapacidade
financeira dos adquirentes; II- Ante a edição da Lei
no
13.786/2018,
aliada
ao
entendimento

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jurisprudencial sedimentado por esta corte, o
percentual de retenção deve corresponder a 25%
sobre o valor atualizado das prestações pagas. III
Não há que se falar em desconto de taxa de
fruição, vez que trata-se de compra de um lote, um
terreno sem edificação, não podendo ser calculada
taxa de ocupação no caso em questão.” (Apelação
Cível no 1005923-74.2019.8.26.0664, TJSP, 31a
Câmara de Direito Privado, Rel. Desembargador
PAULO AYROSA, julgado em 22/06/2020).
Dessa forma, a retenção em favor da
ré deverá ser no percentual de 25% dos valores pagos pelos autores.
Prosseguindo, não verifico, neste
processo, inscrição indevida do nome do coautor WELLINGTON
VALERIANO ALMEIDA DOS SANTOS junto ao cadastro restritivo ao
crédito independente da prova do registro de ato desabonador,
malgrado a emissão da carta de notificação prevista no art. 43, § 2o, do
CDC (fl. 177).
Diz a Súmula no 359 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça (STJ):
"Cabe ao órgão mantenedor do Cadastro de
Proteção ao Crédito a notificação do devedor
antes de proceder à inscrição."
De fato, a empresa responsável pela
manutenção do cadastro informou o coautor sobre a mora apontada
pela ré, especialmente quanto ao valor da parcela de R$ 1.211,78 com
vencimento em 10/05/2019, cujo pagamento supostamente encontrava-
se em aberto.
A rigor, esta comunicação tem o

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condão de informar o consumidor de que a não regularização da
pendência financeira no prazo mencionado de 20 dias ensejará a
inclusão de seu nome no cadastro de inadimplente (fl. 177).
Por isso, não há que se falar em
inclusão efetiva do nome do coautor no cadastro de maus pagadores
(negativação) com a missiva apresentada, pois se negativado,
caracterizar-se-ia fato novo relevante e sujeito a indenização por dor
moral.
Sem ter a cobrança por carta se
convertido em negativação efetiva pelo SPS, não comprovado por
documento carreado ao processo, ocasionou no consumidor mero
aborrecimento (transtorno) que não traduz dano moral.
Por fim, no que diz respeito aos
honorários advocatícios, a fixação pelo Magistrado de primeiro grau
ocorreu no percentual máximo de 20% sobre o valor da condenação.
Vislumbro
que
a
partir
do
afastamento da retenção dos valores pagos em 50%, reduzindo-se à
metade, certamente a verba honorária a ser auferida pelo profissional
representará um ganho maior e satisfatório que deixará de ser modesta.
Posto isso, por meu voto, dou
parcial provimento ao recurso interposto pela ré, nos termos
explicitados, sendo vedado majorar os honorários advocatícios em prol
dos advogados dos autores, pois, no cômputo geral da fixação de

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honorários advocatícios, já foi alcançado o limite estabelecido no art.
85, §11, do CPC.
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ADILSON DE ARAUJO
Relator