Tribunal: TJSP
Processo: 1000614-57.2019.8.26.0572
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Loteamento. Recursos interpostos pelas rés em face de sentença de parcial procedência, que rescindiu o contrato de compra e venda e condenou as rés a restituir 85% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. Contrato de compra e

Ementa:
"APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual. Loteamento. Recursos interpostos pelas rés em face de sentença de parcial procedência, que rescindiu o contrato de compra e venda e condenou as rés a restituir 85% dos valores pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença. Contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia e emissão de cédulas de crédito, custodiadas por instituição financeira. Transferência da propriedade para a credora fiduciária concretizada. Emissão de cédulas de crédito também efetivada. Cessão de crédito que implica automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário. Art. 22, § 1o, da Lei n. 10.931/04. Contrato de compra e venda de imóvel que se reputa extinto. Aplicabilidade do regime jurídico previsto pela Lei de alienação fiduciária. Precedente. Sentença reformada, para julgar o pedido improcedente. Sucumbência dos autores. RECURSOS PROVIDOS". (v.33564).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000559113
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000614-57.2019.8.26.0572, da Comarca de São Joaquim da Barra, em que são apelantes
PAGANO ALMEIDA PRADO EMPREED. IMOB. LTDA e BANCO RIBEIRÃO
PRETO S/A, são apelados RANGEL LUIS DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA) e
SABRINA MARIA DE FARIAS ARAÚJO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
2
VOTO No
: 33564
APELAÇÃO No : 1000614-57.2019.8.26.0572
COMARCA: SÃO JOAQUIM DA BARRA
APTES.
: PAGANO ALMEIDA PRADO EMPREED. IMOB.
LTDA
BANCO RIBEIRÃO PRETO S/A
APDOS.
: RANGEL LUIS DOS SANTOS E
SABRINA MARIA FARIAS ARAÚJO
JUIZ SENTENCIANTE: AUGUSTO RACHID REIS
BITTENCOURT SILVA
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual. Loteamento. Recursos interpostos pelas rés em
face de sentença de parcial procedência, que rescindiu o contrato
de compra e venda e condenou as rés a restituir 85% dos valores
pagos, corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros
de mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença.
Contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em
garantia e emissão de cédulas de crédito, custodiadas por
instituição financeira. Transferência da propriedade para a credora
fiduciária concretizada. Emissão de cédulas de crédito também
efetivada. Cessão de crédito que implica automática transmissão
das respectivas garantias ao cessionário. Art. 22, § 1o, da Lei n.
10.931/04. Contrato de compra e venda de imóvel que se reputa
extinto. Aplicabilidade do regime jurídico previsto pela Lei de
alienação fiduciária. Precedente. Sentença reformada, para julgar o
pedido improcedente. Sucumbência dos autores. RECURSOS
PROVIDOS”. (v.33564).
Trata-se
de
recursos
de
apelação
interpostos em ação de rescisão contratual proposta por
RANGEL LUIS DOS SANTOS E SABRINA MARIA FARIAS
ARAÚJO
em
face
de
PAGANO
ALMEIDA
PRADO
EMPREED. IMOB. LTDA e BANCO RIBEIRÃO PRETO S/A,
contra sentença de parcial procedência, prolatada no dia
12/07/2019, para rescindir o contrato de compra e venda e
condenar os réus a restituir aos autores 85% dos valores pagos,
corrigidos monetariamente desde o desembolso e com juros de
mora de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da sentença (fls.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
3
257/261). Ônus de sucumbência a cargo dos réus, arbitrados
honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.
Dois os recursos.
A apelante PAGANO interpôs recurso,
alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No mérito,
sustenta que não há que se falar em rescisão contratual, já que
aplicáveis as disposições da Lei da Alienação Fiduciária. O
contrato não viola o disposto no art. 53 do CDC. Subsidiariamente,
defende fazer jus à restituição de 30% dos valores pagos, somados
à condenação no pagamento das despesas para restituição da
propriedade (ITBI e custas de cartório) despesas relacionadas à
fruição do bem até a data da distribuição da ação, inclusive IPTU
(fls. 277/300).
BANCO RIBEIRÃO PRETO interpôs
recurso, alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva. No
mérito, sustenta que não há que se falar em rescisão contratual, já
que aplicáveis as disposições da Lei da Alienação Fiduciária.
Rechaça qualquer violação ao CDC. Entende que não há
possibilidade de devolução dos valores pagos. Por fim, defende que
não pode ser condenada a restituir valores que foram recebidos pela
vendedora (fls. 303/316).
Os recursos são tempestivos e preparados.
As contrarrazões foram apresentadas (fls. 323/329). Oposição
expressa ao julgamento virtual, por parte do Banco Ribeirão
Preto S/A e dos autores (fls. 333 e 335).
É O RELATÓRIO.
A essência dos fundamentos de fato e de
direito esposados na inicial, e os principais atos processuais
ocorridos durante o trâmite da demanda, foram bem sumarizados
pelo relatório da sentença, que ora se reproduz para facilitar a
compreensão da controvérsia:
“Trata-se de ação de rescisão de contrato com
pedido de tutela antecipada c/c devolução de quantias pagas,
ajuizado por RANGEL LUIS DOS SANTOS e SABRINA MARIA
FARIAS ARAÚJO em face de PAGANO ALMEIDA PRADO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
4
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA-SPE e BANCO
RIBEIRÃO PRETO S/A. Sustentaram os autores, em sede de petição
inicial, que firmaram com a requerida Instrumento Particular de
Compra e Venda que tem por objeto a aquisição de um lote/terreno,
em que pagaria em prestações. No entanto, alega que não possui
condições de arcar com as prestações assumidas e que pretende
rescindir o contrato e reaver os valores adimplidos. Sendo assim,
pugna pela procedência dos pedidos iniciais (fls. 01/09). A inicial veio
instruída com documentos (f. 10/60). Decisão de f. 72 deferiu a tutela
de urgência, suspendendo-se a exigibilidade das parcelas vencidas
desde o ajuizamento da ação, bem como a abstenção de negativação
dos nomes dos requerentes. Em contestação oferecida pela requerida
PAGANO
ALMEIDA
PRADO
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
SPE
a
fls.
77/101,
alega
preliminarmente
ilegitimidade passiva, por ocorrer no contrato efetiva transmissão da
propriedade ao autor, com pagamento figurado por meio de
financiamento, em operação estruturada, havendo emissão de célula
de crédito, cujos direitos foram posteriormente transmitidos para o
BANCO RIBEIRÃO PRETO S.A. Impugnou o valor atribuído à causa.
No mérito, sustenta que o pedido de rescisão contratual não decorre
de qualquer conduta da requerida, mas sim, por interesse dos autores.
Requereu a improcedência total dos pedidos da parte demandante.
Contestação oferecida pelo requerido BANCO RIBEIRÃO PRETO
S.A. as fls. 165/183, com preliminar de ilegitimidade passiva, por não
ter celebrado o contrato de compra e venda do imóvel com os autores,
aduz que somente adquiriu o crédito oriundo do contrato firmado
entre a requerida Pagano Almeida Prado Empreendimentos
Imobiliários SPE e os autores. No mérito, sustenta que impossível a
restituição da quantia paga em vista a realização do negócio ser em
virtude de alienação fiduciária, que não comporta restituição do
empréstimo. Réplicas a fls. 229/237 e 238/245.”.
A sentença recorrida rejeita a pretensão de
aplicação do regime da alienação fiduciária ao caso, nesses termos:
“Segundo o instrumento a fls. 15/58, verifica-se
que as partes celebraram “contrato particular de compra e venda de
lote urbano com pagamento parcelado do preço, com alienação
fiduciária em garantia e outras avenças”, estando os autores
adimplentes quando do ajuizamento da presente ação. Referido
instrumento foi devidamente registrado junto à matrícula do imóvel
(fls. 153/156), de modo que os autores tornaram-se proprietários do
bem e o alienou fiduciariamente ao requerido Banco Ribeirão Preto
S/A, como garantia de pagamento. O fato de o contrato ter sido

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
5
celebrado com pacto de alienação fiduciária, por si só, não impede a
sua rescisão por iniciativa do adquirente, devedor fiduciante. A
alienação, pelo credor, realizar-se-á após a rescisão. A propósito, o
art. 53 do Código de Defesa do Consumidor dispõe que “nos
contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante
pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em
garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que
estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do
credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a rescisão do
contrato e a retomada do produto alienado”, o que torna clara a
incidência da legislação de consumo para solução da lide. (...) Vê-se,
assim, que a existência do pacto de alienação fiduciária em garantia
não é óbice ao direito potestativo de rescisão, devendo ser aplicadas
as disposições normativas comuns à hipótese, à luz do Código de
Defesa do Consumidor, restringindo-se aplicação da Lei no 9.514/97
aos casos de inadimplemento. Vale dizer, a propriedade resolúvel
representa garantia para o credor, na medida em que assegura a
satisfação da obrigação ainda que o devedor deixe de adimplir as
parcelas do preço, porém, não pode representar óbice à rescisão da
compra e venda, mediante reintegração de posse e devolução parcial
das quantias pagas, observando-se que, neste caso, a propriedade
também irá consolidar-se em nome do credor fiduciário, que poderá
negociar o imóvel e, eventualmente, obter lucro superior ao
pagamento do preço ajustado com o devedor fiduciante.”
Necessário
esclarecer
que
no
dia
02/03/2015, para adquirir um lote de terreno em empreendimento
imobiliário, os autores celebraram com a vendedora Pagano
Empreendimentos Imobiliários instrumento particular de compra e
venda de imóvel, com alienação fiduciária em garantia.
Nos termos do contrato, os adquirentes
cederam a propriedade do bem em garantia para a vendedora, como
garantia de pagamento do valor do imóvel para a própria vendedora
(vide cláusula 5, fls. 27).
Ainda por força do mesmo contrato, a
vendedora, na condição de credora dos créditos decorrentes da
compra e venda, emitiu cédulas de crédito imobiliário (CCI)
garantidas pela alienação fiduciária, custodiadas por instituição
financeira indicada pela vendedora (vide cláusula 7, fls. 35/36),
sendo apontada e entidade financeira Banco Ribeirão Preto S/A.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
6
Conferindo a matrícula do imóvel em
questão, destaca-se que, realmente, consta registro da alienação
fiduciária em nome da vendedora, e averbação de emissão de
cédula de crédito por esta última, figurante como custodiante a
instituição financeira ré (fls. 153/156).
Em suma, os requerentes adquiriram
imóvel, cuja propriedade foi alienada em garantia para a vendedora.
Por força da emissão de cédulas, a vendedora cedeu seu crédito
para a instituição bancária, que passou a figurar no negócio
coligado como credora dos compradores, que lhe pagavam
diretamente o valor das parcelas.
Ressalvado
o
convencimento
do
Magistrado prolator da sentença, trata-se de contrato de compra e
venda que já produziu seus efeitos, restando agora a existência de
relação jurídica de alienação fiduciária em garantia e de
financiamento representado por cédulas de crédito imobiliário.
Nos termos do art. 22, § 1o, da Lei n.
10.931/04, “a cessão do crédito representado por CCI implica
automática transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-
rogando-o em todos os direitos representados pela cédula, ficando o
cessionário, no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na
propriedade fiduciária”.
Assim, o inadimplemento do comprador
ou a falta de vontade de permanecer na relação não ensejam a
rescisão contratual, mas o retorno da propriedade ao credor
fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei no 9.514/97, não havendo
que se falar em devolução das parcelas pagas. Não se trata de
hipótese ao alcance do art. 53 do CDC.
Em
caso
análogo,
o
eminente
desembargador LUIZ ANTONIO DE GODOY traz explicações
claras sobre o regime jurídico aplicável à situação dos fatos:
“Com efeito, entregue o bem, a promitente
vendedora cumpriu integralmente a sua prestação, restando somente
aos compromissários compradores a satisfação do crédito fiduciário
constituído perante as próprias empreendedoras do loteamento em
questão, do que foram emitidas cédulas sob a forma escritural,
fracionárias da totalidade daquele crédito. Tenha-se em mente que “A

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
7
cessão do crédito representado por CCI implica automática
transmissão das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o
em todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário,
no caso de contrato de alienação fiduciária, investido na propriedade
fiduciária” (art. 22, § 1o, da Lei n. 10.931/04) É, portanto,
plenamente aplicável à hipótese o entendimento segundo o qual,
“Uma vez pago o preço da compra com o produto do mútuo e
investido o comprador no domínio do imóvel adquirido, extingue-se a
relação contratual atinente à compra e venda, restando apenas a
mantida entre o mutuante e o mutuário” (REsp n. 1400607/RS, 4a
Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel. Min. Luis Felipe
Salomão, em 17/5/18, DJe 26/6/18). Em suma, satisfeitos os requisitos
do art. 26, da Lei n. 9.514/97, considera-se extinto o contrato de
compra e venda, mantida somente a relação de crédito/débito
representada pela cédula de crédito imobiliário, garantido por
propriedade fiduciária. Por fim, vale realçar que a sistemática da Lei
n. 9.514/97 não é incompatível com a legislação consumerista. Frise-
se que, "Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens
imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e
27 da Lei n. 9.514/1997, afastando-se a regra genérica e anterior
prevista no art. 53 do Código de Defesa do Consumidor" (AgInt no
REsp n. 1750435/DF, 3a Turma do Superior Tribunal de Justiça, Rel.
Min. Marco Aurélio Bellizze, em 19/11/18, DJe 22/11/18). Inexistindo
contrato a ser rescindido, são, portanto, inaplicáveis ao caso concreto
os enunciados da Súmula n. 1 TJSP e Súmula 543 STJ.” (TJSP;
Apelação Cível 1021616-59.2017.8.26.0344; Relator (a): Luiz
Antonio de Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado;
Foro de Marília - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 17/06/2020;
Data de Registro: 17/06/2020).
Destaca-se, também, a existência de
precedente semelhante, envolvendo as mesmas rés e forma de
alienação de imóvel:
“APELAÇÃO CÍVEL. Venda e compra de imóvel. Pleito de
resolução contratual por inadimplemento culposo do promitente
comprador. Dificuldades financeiras supervenientes. Procedência,
condenando o credor fiduciário e a empreendedora a restituírem
90% dos valores pagos. Inadequação. Impossibilidade jurídica do
pedido. Extinção do feito, sem resolução de mérito, que se impõe.
Atendimento aos princípios da razoável duração do processo,
economia e celeridade processual, previstos no art. 5o, LXXVIII, da
Constituição Federal. Com a transmissão da propriedade e o
registro da garantia fiduciária, a relação jurídica entre comprador

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1000614-57.2019.8.26.0572 -Voto no 33564 - DVN
8
e vendedor foi substituída pela relação entre devedor fiduciante e
credor fiduciário. A rescisão almejada enseja a devolução das
partes ao status quo ante, restituindo o comprador o bem enquanto
a vendedora devolve o preço. Impossibilidade da medida que
resulta do fato de o comprador não mais ser proprietário do
imóvel, visto que alienou fiduciariamente o bem ao Banco Ribeirão
Preto S/A. Propriedade que somente pode ser recuperada com a
quitação do contrato de financiamento perante a instituição
bancária. Processo extinto. RECURSOS PROCEDENTES. (TJSP;
Apelação Cível 1000726-50.2016.8.26.0404; Relator (a): Rodolfo
Pellizari; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
São Joaquim da Barra - 2a Vara; Data do Julgamento:
16/01/2020; Data de Registro: 16/01/2020)”.
Como consequência, é reconhecida a
improcedência do pedido de rescisão, julgando-se extinto o
processo, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do
CPC.
Respondem os autores pelas custas e
despesas
processuais,
além
de
honorários
advocatícios
sucumbenciais arbitrados em 12% sobre o valor da causa, já
considerado no percentual o trabalho adicional da fase recursal,
ressalvado o benefício da gratuidade de justiça.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO
AOS RECURSOS.
VIVIANI NICOLAU
Relator