Tribunal: TJSP
Processo: 1010498-71.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Corretagem
Órgão julgador: Sá Duarte
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM – Pretensão de cobrança julgada parcialmente procedente – Preliminar de ilegitimidade ativa afastada – Intermediação da corretora comprovada – Valor da comissão fixado na sentença que se mostra adequado – Contratação verbal – Comissão devida apenas pelos vendedores – Pretensão improcedente em relação aos compradores – Apelação provida em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000988481
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010498-71.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
FÁBIO
TADEU
RAMOS
FERNANDES,
GABRIEL
SOUTO
BOSELLI,
ALESSANDRA TATAGIBA GONÇALVES BOSELLI e CAROL RODRIGUES DOS
SANTOS DE MORAES FARIAS, é apelado REBECA SALC BONDER
REPRESENTAÇÕES.
ACORDAM, em 33a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SÁ
MOREIRA DE OLIVEIRA (Presidente sem voto), LUIZ EURICO E MARIO A.
SILVEIRA.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
SÁ DUARTE
RELATOR
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL No 1010498-71.2019.8.26.0100 – VOTO No 41.775 – mcv
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APELAÇÃO No 1010498-71.2019.8.26.0100
COMARCA: SÃO PAULO
APELANTES: FÁBIO TADEU RAMOS FERNANDES E OUTROS
APELADA: REBECA SALC BONDER REPRESENTAÇÕES
VOTO No 41.775
COMISSÃO DE CORRETAGEM
Pretensão de cobrança
julgada parcialmente procedente – Preliminar de ilegitimidade
ativa afastada
Intermediação da corretora comprovada

Valor da comissão fixado na sentença que se mostra
adequado
Contratação verbal
Comissão devida apenas
pelos vendedores
Pretensão improcedente em relação aos
compradores Apelação provida em parte.
Cuida-se de apelação interposta contra r. sentença de
parcial procedência da pretensão de cobrança de comissão de corretagem,
condenados os réus a pagarem, solidariamente, à autora o valor de R$
94.400,00, acrescido de correção monetária pela tabela prática do TJSP a partir
da data de assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e juros de mora
de 1% ao mês a partir da citação. Pela sucumbência recíproca foi dividido entre
as partes, em igual proporção, o pagamento das despesas processuais,
condenada a autora ao pagamento de honorários advocatícios sobre a diferença
entre o pedido e a condenação (cf. decisão dos embargos de declaração), e os
réus ao pagamento de honorários advocatícios de 10% do valor da condenação.
Inconformados, os réus, inicialmente suscitam preliminar de
ilegitimidade ativa, sob a alegação de que a empresa autora deixou de existir,
tendo em vista que se transformou em empresário individual na figura da sua

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única titular, pessoa física, que passou a exercer em nome próprio a atividade de
corretagem de imóveis, certo que, nos termos do artigo 1.033, parágrafo único,
do Código Civil, a falta de pluralidade de sócios constitui hipótese de dissolução
da pessoa jurídica, o que pode ser sanado pela sua transformação em
empresário individual, que passará a exercer a atividade empresária em nome
próprio, na forma do artigo 966, do mesmo Código. Argumentam que não se trata
de singelo equívoco, mas sim de modus operandi autora, com o fim de não
incorrer nos riscos inerentes ao processo. Ainda preliminarmente, apontam a
ilegitimidade passiva dos compradores do imóvel, GABRIEL e ALESSANDRA, ao
argumento de que apenas e tão somente acudiram a um anúncio de imóvel que
estava em um site, no qual se indicava o telefone da corretora como responsável
pela intermediação, certo que em momento algum procuraram contratar um
corretor, não figurando como comitentes do suposto serviço prestado. Sustentam
que o mero interesse econômico do comprador na realização do negócio jurídico
não atrai solidariedade, posto que não escolheu tratar com o intermediário
estabelecido por outrem. Asseveram que, dessa forma, não resultando do
interesse das partes, da lei ou mesmo das circunstâncias do negócio, em que os
compradores simplesmente foram levados a entrar em contato com a corretora
visando adquirir um imóvel anunciado, não há se falar em responsabilidade
solidária, na forma dos artigos 265 e 722, do Código Civil. Ressaltam que o fato
de os compradores terem firmado Termo de Quitação de Serviços de
Intermediação implicou apenas na apresentação de uma oferta a título de
transação para encerrar o maléfico relacionamento existente naquele momento, a
qual não foi aceita e, bem por isso, não pode ter qualquer efeito jurídico. No
tocante ao mérito, sustentam que a r. sentença está equivocada, quer quanto aos
fatos, quer quanto ao direito aplicável. Alegam que a exigência do preço abusivo
pelos serviços não foi a única conduta que atribuíram à corretora, destacando
que a exigência da comissão de corretagem, ponto de interesse da corretora, se
fez de maneira absolutamente desproporcional e descabida, com o envio de
sucessivos telegramas, mensagens indelicadas em verdadeiro tom de ameaça
inclusive para os compradores, com expressões que não parecem revelar uma

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simples discordância contratual no que concerne ao pagamento da comissão,
mas sim uma intimidação clara, evidente, na tentativa de fazer com que o negócio
fosse fixado sob as balizas exigidas pela autora. Afirmam que os apelantes
FÁBIO e CAROL não se opuseram ao contato inicial da autora e à posterior
apresentação do imóvel, mas jamais assinaram qualquer contrato pleiteando a
atuação da referida corretora, tampouco concedendo-lhe exclusividade ou fixando
comissão. Acrescentam que os apelantes GABRIEL e ALESSANDRA foram
naturalmente atraídos pelo anúncio do imóvel pelo valor reduzido que ali
apresentava e, nos dias 19 e 20 de agosto de 2018, foram realizadas as
respectivas visitas ao apartamento, ocasião em que formalizaram proposta para a
aquisição, mas não houve acordo em relação ao pleito de que fosse paga
comissão de 6%, sendo certo que, diante das cobranças em tom ameaçador,
procuraram a apelada para oferecer uma proposta de pagamento, que chegou ao
valor de R$ 80.000,00, tudo no intuito de cessar as ameaças e demais condutas
que estavam inviabilizando a celebração do negócio, porquanto, com razão,
temiam os compradores repercussões negativas de uma eventual aquisição do
imóvel sem o pagamento da comissão. Alegam que o negócio acabou sendo
fechado após a necessária intervenção de outra imobiliária, a quem foram pagos
os respectivos honorários, por ter, literalmente, recuperado a viabilidade do
negócio. Argumentam que não pode ser considerada como prestação de serviço
de corretagem a simples veiculação não autorizada de anúncio em página de
internet seguida da realização de mera visita. Acentuam que nenhum dos
apelantes confiou à apelada a função de aproximá-los, certo que ela, sponte
propria, resolveu anunciar, sem autorização, o imóvel então de propriedade dos
apelantes FÁBIO e CAROL, que, bem por isso, jamais a contrataram, destacando
que essa singela veiculação não autorizada das fotografias não pode ser
considerada resultado útil de uma atividade de intermediação, na forma do artigo
725, do Código Civil. Ressaltam que este Tribunal possui precedentes que
descaracterizam supostas corretagens nas quais há o simples anúncio replicado
na internet de forma não-autorizada, com casos envolvendo a própria apelada.
Subsidiariamente, pleiteiam a redução da comissão fixada pelo D. Juízo “a quo”,

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sustentando que a correta interpretação do artigo 724, do Código Civil, deve
considerar os parâmetros do livre mercado, fixando a remuneração da
contraparte com base em critérios de mensuração que levem em conta o trabalho
realizado de acordo com os usos e costumes locais, sendo descabida a
invocação de tabelas de preços que os próprios CRECIs, em acordo com o
CADE, abandonaram. Requerem o provimento do recurso para: a) reconhecer a
ilegitimidade ativa, extinguindo-se o processo sem julgamento de mérito; ou b) no
mérito, reformar a r. sentença para julgar improcedente a ação ou,
subsidiariamente, afastar a incidência do percentual de 6% sobre o valor do
negócio, adotando-se, em substituição, critérios técnicos de mensuração do
trabalho realizado.
Recurso tempestivo, preparado e respondido.
É o relatório.
Não prospera a preliminar de ilegitimidade ativa arguida
pelos apelantes.
Com efeito, ao contrário do que alegam, não se trata, a
apelada, de empresa extinta pelo fato de ter ajuizado a ação com a denominação
REBECA SALC BONDER REPRESENTAÇÕES LTDA., quando, na verdade,
trata-se de empresária individual.
Tal situação ficou bem esclarecida nas contrarrazões, tendo
a apelada demostrado que iniciou as atividades a 20.04.88 como empresária
individual, transformando-se em “sociedade limitada” a 15.06.2015 e, em razão
da retirada de uma, das duas sócias, retornou ao seu tipo original a 17.12.2018,
sempre preservando o mesmo CNPJ, de modo que foi devidamente observado
pela apelada o disposto no parágrafo único, do artigo 1.033, do Código Civil,
mencionado pelos apelantes, tudo registrado na ficha cadastral da apelada junto

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à JUCESP (fls. 421/420), não se tratando, portanto, de extinção de empresa, mas
de sua transformação, nos termos da lei, o que não pode implicar em prejuízo às
atividades prestadas sob uma ou outra denominação. Daí porque se determinou
a correção da denominação da apelada nos autos.
A preliminar de ilegitimidade passiva dos compradores do
imóvel GABRIEL e ALESSANDRA é questão que se confunde com o mérito e
como tal será apreciada.
No mérito, a apelação comporta provimento, em parte.
Muito embora os apelantes vendedores do imóvel, FÁBIO e
CAROL, afirmem que não autorizaram a veiculação do anúncio da venda do seu
imóvel pela apelada, reconhecem que foi ela, apelada, quem apresentou os
compradores, atraídos que foram pelo seu anúncio, restando bem demonstrado
nos autos que a apelada efetivamente intermediou as negociações até próximo
da concretização do negócio, que ocorreu por meio de outros corretores, em
razão, sobretudo, da ausência de acerto entre as partes sobre o montante da
comissão devida.
As provas documentais que acompanharam a inicial e a
contestação, bem assim a prova oral, que consistiu na oitiva de testemunha dos
apelantes corretor que participou da finalização da compra e venda do imóvel
(fls. 306/307), convergem nesse sentido.
Muito embora se possa verificar certa animosidade entra a
corretora e os clientes acerca da negociação envolvendo o valor da comissão,
não se pode desconsiderar o serviço prestado, devendo ser prestigiado, aqui, o
entendimento do D. Juízo “a quo”, no sentido de que “exigir pagamento pelo
serviço prestado sem que haja abusividade do percentual não configura desídia
do profissional nem comprometimento do negócio”.

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Correta, também, a fixação da comissão em 6% do valor da
venda do imóvel, que importa em R$ 134.400,00 (6% de R$ 2.240.000,00),
deduzindo-se o valor pago aos outros corretores que participaram do negócio (R$
40.000,00), o que resultou no valor de R$ 94.400,00, devido à apelada, posto que
em consonância com o disposto no artigo 724, do Código Civil, considerando
que, a despeito de a tabela do CRECI não ser vinculativa, o percentual
considerado é o usualmente praticado no mercado, bem assim utilizado como
parâmetro judicialmente nos casos em que não há contratação por escrito.
O único ponto em que se reconhece razão aos apelantes é
no tocante à responsabilização dos compradores GABRIEL e ALESSANDRA ao
pagamento da comissão de corretagem em solidariedade com os vendedores.
Isto porque o entendimento que prevalece na jurisprudência
é no sentido de que, ausente estipulação escrita, a obrigação de pagamento da
comissão de corretagem é do vendedor.
Neste sentido:
MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - PAGAMENTO -
RESPONSABILIDADE DO VENDEDOR. RECONHECIMENTO. Está
obrigada a pagar a corretagem a pessoa que contratou a prestação
desta espécie de serviço. A regra é de que a corretagem deve ser
paga pelo vendedor e a exceção, pagamento pelo comprador, só
pode ser reconhecida com base em prova inequívoca. Inexistência
dessa prova na espécie. (Ap. 648.610-00/8, 12a Câmara, Rel. Romeu
Ricupero, j. 20.2.2003).
MEDIAÇÃO.
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
COMISSÃO
-
RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES PELO PAGAMENTO DA
CORRETAGEM - AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO COM
PREVISÃO DO CONTRÁRIO. Não havendo contrato escrito em

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mediação
de
compra
e
venda
de
imóvel
prevendo
a
responsabilidade do comprador pelo pagamento da comissão, esta
deve ser paga pelos vendedores. (Ap. 992.01.038583-4, 29a Câmara
de Direito Privado, Rel. Luís de Carvalho).
MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA -
LEGITIMIDADE PASSIVA COMPRADOR - SOLIDARIEDADE COM O
VENDEDOR - INEXISTÊNCIA - RECONHECIMENTO. Em face de
eventual crédito do corretor de imóvel, que teria intermediado o
negócio, não há solidariedade entre vendedor e compradora. Por
isso, e ausente previsão contratual, ela não se legitima ao polo
passivo da demanda de cobrança de comissão de corretagem. (AI
700.672-00/0, 4a Câmara, Rel. Celso Pimentel, j. 13.6.2001).
Ainda que se possa considerar situações específicas em
que se pode impor tal pagamento tanto ao vendedor quanto ao comprador, ou a
ambos solidariamente, citando-se como exemplo o precedente mencionado nas
contrarrazões (fl. 406), não se verifica, no presente caso, situação excepcional a
autorizar a adoção de entendimento que constitui exceção à regra.
Assim é porque, em regra, o valor da comissão compõe o
valor total a ser pago pelo comprador, nada nos autos indicando que foi diferente
neste caso. Além disso, os apelantes, compradores e vendedores, são
representados nestes autos pelos mesmos advogados, destacando-se que o
advogado subscritor da apelação é o próprio apelante FÁBIO (vendedor), de
modo que, ao sustentarem a ausência de responsabilidade dos compradores pelo
pagamento da comissão, lícito presumir que concordaram pela responsabilização
exclusiva dos vendedores.
Além disso, foi FÁBIO quem pagou a comissão aos outros
corretores, como se extrai dos documentos de fls. 228/229, o que reforça o
entendimento esposado.

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Dessa forma, a apelação comporta provimento parcial, para
o fim de julgar improcedente a pretensão de cobrança em relação aos apelantes
compradores do imóvel, GABRIEL e ALESSANDRA, em razão do que, em
relação a eles, fica a apelada condenada ao pagamento das custas e despesas
processuais que desembolsaram, mais honorários advocatícios de 10% do valor
da causa.
Em relação aos apelantes FABIO e CAROL, deve ser
mantida a sentença e, em face da instauração desta etapa recursal, da qual saem
vencidos, deverão pagar honorários ao advogado da apelada majorados para
15% do valor da condenação.
Isto posto, voto pelo provimento da apelação, em parte, nos
termos supra dimensionados.
SÁ DUARTE
Relator