Tribunal: TJSP
Processo: 1082065-65.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Mario A. Silveira
Órgão colegiado: 33a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença julgou parcialmente procedente a ação de restituição de valores em razão de rescisão contratual. Promessa de compra e venda de imóvel. Incorporadora criada com o fim de comercializar imóveis, sob o manto de cooperativa. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula de retenção. Restituição de 20% do valor pago que se mostra, no presente caso,

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – Interposição contra sentença julgou parcialmente procedente a ação de restituição de valores em razão de rescisão contratual. Promessa de compra e venda de imóvel. Incorporadora criada com o fim de comercializar imóveis, sob o manto de cooperativa. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula de retenção. Restituição de 20% do valor pago que se mostra, no presente caso, suficiente para compensar os custos operacionais do negócio jurídico. Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça. Súmula 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Termo inicial dos Juros de mora alterado. Incidência a partir do trânsito em julgado. Recurso Especial no 1.740.911/DF. Seguro prestamista. Possibilidade de retenção. Valores que foram vertidos à seguradora em contraprestação pelo serviço prestado e que estava a disposição do autor. Sentença parcialmente reformada.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000064023
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1082065-65.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, é apelado JEFFERSON AURELIO SILVA DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 33a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores EROS PICELI
(Presidente sem voto), SÁ MOREIRA DE OLIVEIRA E SÁ DUARTE.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MARIO A. SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1082065-65.2019.8.26.0100 – São Paulo
Apelante: Baalbek Cooperativa Habitacional
Apelado: Jefferson Aurélio Silva de Souza
TJSP 33a Câmara de Direito Privado.
(Voto no 42120)
APELAÇÃO CÍVEL
Interposição contra
sentença julgou parcialmente procedente a ação
de restituição de valores em razão de rescisão
contratual. Promessa de compra e venda de
imóvel. Incorporadora criada com o fim de
comercializar
imóveis,
sob
o
manto
de
cooperativa. Aplicação do Código de Defesa do
Consumidor. Cláusula de retenção. Restituição
de 20% do valor pago que se mostra, no presente
caso, suficiente para compensar os custos
operacionais do negócio jurídico. Súmula 543, do
Superior Tribunal de Justiça. Súmula 1, deste
Egrégio Tribunal de Justiça. Termo inicial dos
Juros de mora alterado. Incidência a partir do
trânsito em julgado. Recurso Especial no
1.740.911/DF. Seguro prestamista. Possibilidade
de retenção. Valores que foram vertidos à
seguradora em contraprestação pelo serviço
prestado e que estava a disposição do autor.
Sentença parcialmente reformada.
Apelação parcialmente provida.
Trata-se de apelação (fls. 497/517) interposta por
Baalbek Cooperativa Habitacional contra a sentença (fls. 486/488) proferida
pela MMa. Juíza de Direito da 10a Vara Cível do Foro Central da Comarca de
São Paulo, que julgou parcialmente procedente a ação de restituição de
valores em razão de rescisão contratual, ajuizada por Jefferson Aurélio Silva

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de Souza contra ela. Diz que se trata de cooperativa habitacional, regida pela
Lei no 5.765/71 (Política de Cooperativismo). Afirma que o apelado sabia que
estava se associando a uma cooperativa habitacional. Aduz que foi o apelado
que descumpriu com o compromisso firmado, antecipando a saída do quadro
de sócios cooperados, estando ciente com a forma de devolução e os prazos.
Assevera sobre a inaplicabilidade da Súmula 543, do Superior Tribunal de
Justiça, vez não se tratar de compromisso de compra e venda. Insiste que se
trata de uma cooperativa habitacional e que o apelado possuía pleno e total
conhecimento que estava se associando ao quadro de sócios cooperados.
Alternativamente, requer seja fixado o percentual de 30% de dedução.
Afirma, ainda, que o Juízo de 1o grau não se manifestou sobre a condenação
dos valores destinados ao seguro de Vida Bradesco. Por fim, aduz que os
juros de mora deverão contar a partir do trânsito em julgado. Prequestiona a
matéria. Postula o provimento do recurso (fls. 497/517).
As contrarrazões foram apresentadas por Jefferson
Aurélio Silva de Souza (fls. 539/547). Requer, em síntese, o não provimento
do recurso.
É a essência do relatório.
De início, importante registrar que a parte autora se
mostrou conformada com a parcial procedência da ação, diante da ausência
de apelo.
Importante registrar, ainda, que embora não
enfrentada na sentença a questão do atraso na entrega da obra relacionada à
questão impugnada pela apelante (retenção de valores) tal questão deverá
ser levada em consideração no julgamento da apelação, nos termos do artigo

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1.013, § 1o, do Código de Processo Civil/2015, até porque este Relator, em
caso semelhante, já entendeu que a ré deu causa à rescisão contratual, com o
atraso da obra, justificando o pedido formulado pelo autor, com o
restabelecimento do status quo ante.
Pois bem.
Em regra, as normas do Código de Defesa do
Consumidor não se aplicam às relações entre cooperativas e cooperados, por
não se estabelecer relação de consumo entre eles. Todavia, está claro que,
apesar de adotar regime estatutário e alegar ausência de finalidade lucrativa, a
ré atraiu seus cooperados para alavancar seus empreendimentos imobiliários e
comercializar as respectivas unidades, permitindo, assim, a aplicação das
normas de proteção do consumidor.
Nesse sentido, já se manifestou este Egrégio
Tribunal de Justiça: Apelação cível. Ação declaratória de rescisão contratual
c.c. reparação de danos morais e materiais. Compra e venda de imóvel.
Desistência do comprador. O fato de se tratar a apelante de Cooperativa não
modifica a situação. É que não se trata propriamente de cooperativa, mas de
incorporação e construção de empreendimento imobiliário sob constituição
de cooperativa, com o fim de evitar a aplicação do Código de Defesa do
Consumidor e demais disposições que regem a matéria ligada à rescisão do
contrato imobiliário e suas consequências. Aplica-se ao caso o CDC, ante a
relação de consumo que se afigura. A rescisão é de rigor, e contra esta
pretensão não há qualquer insurgência da ré. Não se pode admitir a perda
total das parcelas pagas, sob pena de afronta ao disposto no artigo 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Em julgado recente desta Câmara foi
definido percentual de 20% de retenção. A devolução deve ser imediata,
conforme orientação da Súmula 2 deste E. Tribunal de Justiça. A correção

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monetária deve incidir a partir de cada desembolso. Os juros devem incidir a
partir do trânsito em julgado. Os danos morais são indevidos. Sucumbência
proporcional. Apelo parcialmente provido (8a Câmara de Direito Privado,
Apelação no 1116042-53.2016.8.26.0100, Relator Desembargador Silvério da
Silva, Dj. 25.09.2019).
Nesse contexto, verifica-se que o autor ao entabular
o contrato não pretendia se associar, mas sim adquirir um imóvel, tratando-se
a ré de verdadeira incorporadora criada com o fim de comercializar imóveis,
sob o manto de cooperativa.
Ainda, conforme se verifica dos autos, a contratação
se deu em fevereiro de 2015 e, passados mais de 4 (quatro) anos, sequer há
previsão da entrega do imóvel, a justificar a rescisão contratual formulada
pelo autor.
Nos termos da Súmula 543 do Superior Tribunal de
Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel
submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em
caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Já a Súmula 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça: O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a
rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação
com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissários vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo
tempo de ocupação do bem.
No presente caso, entendeu o Juízo de 1o grau, sem
insurgência da parte autora, pela rescisão contratual, diante do desinteresse na

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continuidade do negócio, com a determinação de devolução de 80% dos
valores já desembolsados, pela parte autora.
Este Egrégio Tribunal de Justiça vem decidindo, em
casos análogos, a autorização de retenção entre 10% a 20% do valor
efetivamente pago pelos compradores.
A sentença determinou a devolução de 80% do total
dos valores pagos pelo autor (fls. 488).
Entendo que a retenção de 20% do total dos valores
pagos pelo autor consiste em quantia a compensar os custos operacionais
oriundos do desfazimento do negócio, ressaltando-se, mais uma vez, que não
houve insurgência recursal do autor.
Confira-se: (...) Apelação. Responsabilidade civil
contratual. Compra e venda. Bem imóvel. Preliminar. Ilegitimidade passiva
das promitentes vendedoras afastada. Entendimento consolidado no
julgamento dos REsps. n. 1.551.951 e 1.551.968, pela sistemática dos
recursos repetitivos (art. 1.040 do NCPC). Circunstância que gera para o
consumidor a convicção de que tal empresa participa da cadeia de
fornecimento. Aplicabilidade da Teoria da Aparência. Mérito. Expressa
obrigação contratual no sentido de que a obtenção do financiamento
bancário era ônus do promitente comprador. Inversão do ônus da prova.
Impossibilidade. Requisitos legais não configurados. Prova negativa
absoluta. Hipótese de resolução contratual por culpa do adquirente.
Devolução das parcelas pagas. Súmula n. 1 deste e. Tribunal. Restituição ao
autor de 80% das parcelas pagas, autorizada a retenção de 20% pelas rés.
Valor destinado a cobrir as despesas administrativas suportadas pela
incorporadora com o desfazimento do negócio. Súmula 543 do STJ.
Precedentes. Devolução que deve ser feita em parcela única. Súmula n. 2

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deste Tribunal. Impossibilidade de retenção integral do sinal. Comissão de
corretagem. Validade da transferência do encargo ao consumidor (REsp. n.
1.599.511). Inexistência de violação ao dever de informação. inclusão na
parcela a ser retida pelas apelantes. Taxa SATI e administração de contrato.
Custo contratual a ser suportado pela fornecedora. Restituição devida.
Retenção dos encargos moratórios. Matéria não discutida em sede de
contestação.
Inovação
recursal.
Sucumbência
recíproca.
Recurso
parcialmente provido. (...) (Apelação Cível n.o 1011112-95.2016.8.26.0451,
Rel. Des. Hamid Bdine, 4a Câmara de Direito Privado, j. 14/09/2017, v.u.).
Vejamos também: (...) Compromisso de compra e
venda. Rescisão contratual. Impossibilidade da autora/apelada de obter o
financiamento bancário, ante seu desemprego. Adquirente que sequer foi
imitida na posse dos imóveis. Devolução dos valores pagos, com retenção de
20%, quantia que se mostra suficiente para fazer frente às despesas
administrativas da ré. Entendimento firmado por esta C. Câmara.
Abusividade da cláusula contratual que dispõe sobre retenção superior de
valores. Sentença mantida. Recurso não provido. (...) (Apelação Cível n.o
1004547-05.2018.8.26.0077, Rel. Des. Ana Maria Baldy, 6a Câmara de
Direito Privado, j. 27/06/2019, v.u.).
Relativamente ao termo inicial dos juros de mora,
assiste razão à apelante Baalbek Cooperativa Habitacional, vez que devem ser
computados do trânsito em julgado da decisão que determina a restituição das
parcelas pagas pelo compromissário comprador.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em
recurso especial repetitivo, fixou a seguinte tese: Recurso Especial Repetitivo.
Acórdão recorrido proferido em julgamento de IRDR. Promessa de compra e
venda de unidade imobiliária. Resolução imotivada pelo promitente

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comprador. Devolução de valores pagos. Cláusula contratual. Pedido de
alteração. Sentença constitutiva. Termo Inicial dos Juros de Mora. Trânsito
em julgado. 1. Para os fins dos art. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a
seguinte tese: Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato
por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal
convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da
decisão (Recurso Especial no 1.740.911/DF, Ministra Maria Isabel Gallotti,
Dj. 14.09.2019).
Registre-se que a devolução de valores apenas não é
integral porque o Juízo de 1o grau fixou a retenção de 20%, sem qualquer
insurgência do autor.
Com
relação
ao
seguro
prestamista,
restou
devidamente demonstrada nos autos sua contratação, conforme deliberação
em Assembleia Geral Extraordinária às fls. 289, e apólice de fls. 449/460, de
forma que o autor estava coberto pelo seguro, na vigência do contrato, o que
impossibilita a devolução de tais parcelas, ou seja, tais valores foram vertidos
à seguradora em contraprestação pelo serviço prestado e que estava a
disposição do autor.
Nesse sentido, já se manifestou este Egrégio
Tribunal de Justiça: Cooperativa Habitacional. Devolução de valores a
desistente. Não incidência do Código de Defesa do Consumidor. Irrelevância
na espécie ante o art. 884 do Código Civil. Pretensão deferida mas com
retenção de 20% dos valores pagos. Admissibilidade. Correção monetária
desde o desembolso e juros empós do trânsito em julgado. Seguro
prestamista que não comporta devolução. Sentença reformada em parte.
Apelo da ré parcialmente provido. Recurso adesivo desprovido (2a Câmara de

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Direito
Privado,
Apelação
no
1054319-28.2019.8.26.0100,
Relator
Desembargador Giffoni Ferreira, Dj. 25.11.2019).
Destarte, o recurso de apelação merece parcial
provimento para alterar o termo inicial dos juros de mora para a partir do
trânsito em julgado, e para autorizar a retenção dos valores destinados ao
seguro prestamista, nos termos deste acórdão. O parcial provimento do
recurso não importa em modificação do ônus sucumbencial, vez que
permanece vencida em maior parte a ré apelante, nos termos do artigo 86, §
único, do Código de Processo Civil/2015. Afasta-se o prequestionamento
formulado nos autos, por não haver afronta a quaisquer dispositivos
constitucionais ou infraconstitucionais.
Posto isto, dá-se parcial provimento à apelação.
Mario A. Silveira
Relator