Tribunal: TJSP
Processo: 0164544-79.2012.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Angela Moreno Pacheco de Rezende Lopes
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-29
Data de publicação: 2020-02-29

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI - Pedido de restituição - Ação ajuizada em 03/07/2012 - Incidência da prescrição trienal sobre as comissões vencidas antes de 03/07/2009 - Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Documento que comprova a prévia ciência dos autores com a obrigatoriedade do pagamento da corretagem, com a discriminação dos

Ementa:
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI - Pedido de restituição - Ação ajuizada em 03/07/2012 - Incidência da prescrição trienal sobre as comissões vencidas antes de 03/07/2009 - Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado pelo rito dos recursos repetitivos - Documento que comprova a prévia ciência dos autores com a obrigatoriedade do pagamento da corretagem, com a discriminação dos valores relativos à unidade imobiliária, com destaque das comissões - Restituição da comissão de corretagem indevida - Taxa SATI - Prova do pagamento dessa despesa - Abusividade na cobrança, conforme tese consolidada pelo c. STJ no julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, do Recurso Especial 1.599.511-SP - Sentença reformada para afastar a condenação das rés à restituição da corretagem - RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

AÇÃO INDENIZATÓRIA - Promessa de compra e venda de imóvel - Atraso - Após a prolação da sentença, o processo foi suspenso por determinação do c. STJ, para julgamento do Recurso Especial no 1.551.956/SP - Após o julgamento do REsp, foi certificado o trânsito em julgado, sem oportunizar às partes o prazo para recurso - Certidão anulada, com a devolução do prazo - Intimadas as partes, sobreveio recurso tempestivo das rés, ora admitido - Rés que pretendem a reforma da sentença, que determinou a entrega das chaves do imóvel comercializado aos autores - Alegação de que os autores não pagaram as parcelas finais - Descabimento - Aditamento contatual que prorrogou o vencimento das prestações para após a emissão do habite-se - Rés que ignoraram o ajuste e efetuaram a cobrança prematura, resolvendo unilateralmente o contrato e levando o imóvel a leilão, que culminou com a venda a terceiro estranho à lide - Descumprimento contratual por parte das rés evidenciado, dando azo à reparação - Obrigação de fazer que não pode ser cumprida, sem que interfira na esfera de direito do terceiro de boa-fé - Possibilidade de conversão da obrigação em perdas e danos, correspondente à restituição dos valores pagos pelos autores, como forma de reposição do estado anterior à contratação - Lucros cessantes devidos pelo período de mora das rés, no importe de 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato - Danos morais evidenciados, na frustrada expectativa de recebimento da unidade adquirida - Situação agravada pela resolução unilateral do contrato, sem respaldo - Indenização mantida em R$ 30.000,00, adequada e suficiente para reparar os danos morais - Sentença reformada - RECURSO DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000144398
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
0164544-79.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes TABOR
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
(EVEN
CONSTRUTORA
E
INCORPORADORA S/A) e EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, são
apelados FMJ COMÉRCIO E ASSISTÊNCIA TÉCNICA EM COPIADORAS LTDA ME,
ROZIMEIRE BENTO NOGUEIRA e FRANCISCO MARTINS JÚNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente sem voto), ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO E PIVA
RODRIGUES.
São Paulo, 29 de fevereiro de 2020.
ANGELA LOPES
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0164544-79.2012.8.26.0100 -Voto no 6019
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VOTO No 6019
Apelação n. 0164544-79.2012.8.26.0100
Origem: 15a Vara Cível da Capital
Juíza: Dra. Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto
Apelantes:
TABOR
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
EVEN
CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A
Apelados: FMJ COMÉRCIO E ASSISTÊNCIA TÉCNICA EM COPIADORAS LTDA.-ME,
FRANCISCO MARTINS JUNIOR e ROZIMEIRE BENTO NOGUEIRA
COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI - Pedido de
restituição - Ação ajuizada em 03/07/2012 - Incidência da
prescrição trienal sobre as comissões vencidas antes de 03/07/2009
- Tese consolidada no Recurso Especial 1.551.956, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - Documento que comprova a prévia
ciência dos autores com a obrigatoriedade do pagamento da
corretagem, com a discriminação dos valores relativos à unidade
imobiliária, com destaque das comissões - Restituição da comissão
de corretagem indevida - Taxa SATI - Prova do pagamento dessa
despesa - Abusividade na cobrança, conforme tese consolidada
pelo c. STJ no julgamento pelo rito dos recursos repetitivos, do
Recurso Especial 1.599.511-SP - Sentença reformada para afastar
a condenação das rés à restituição da corretagem - RECURSO
DAS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO.
AÇÃO INDENIZATÓRIA - Promessa de compra e venda de
imóvel - Atraso - Após a prolação da sentença, o processo foi
suspenso por determinação do c. STJ, para julgamento do Recurso
Especial no 1.551.956/SP - Após o julgamento do REsp, foi
certificado o trânsito em julgado, sem oportunizar às partes o
prazo para recurso - Certidão anulada, com a devolução do prazo -
Intimadas as partes, sobreveio recurso tempestivo das rés, ora
admitido - Rés que pretendem a reforma da sentença, que
determinou a entrega das chaves do imóvel comercializado aos
autores - Alegação de que os autores não pagaram as parcelas
finais - Descabimento - Aditamento contatual que prorrogou o
vencimento das prestações para após a emissão do habite-se - Rés
que ignoraram o ajuste e efetuaram a cobrança prematura,
resolvendo unilateralmente o contrato e levando o imóvel a leilão,
que culminou com a venda a terceiro estranho à lide -
Descumprimento contratual por parte das rés evidenciado, dando
azo à reparação - Obrigação de fazer que não pode ser cumprida,
sem que interfira na esfera de direito do terceiro de boa-fé -
Possibilidade de conversão da obrigação em perdas e danos,
correspondente à restituição dos valores pagos pelos autores, como
forma de reposição do estado anterior à contratação - Lucros
cessantes devidos pelo período de mora das rés, no importe de

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0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do contrato - Danos morais
evidenciados, na frustrada expectativa de recebimento da unidade
adquirida - Situação agravada pela resolução unilateral do
contrato, sem respaldo - Indenização mantida em R$ 30.000,00,
adequada e suficiente para reparar os danos morais - Sentença
reformada
-
RECURSO
DAS
RÉS
PARCIALMENTE
PROVIDO.
Trata-se de ação proposta por FMJ COMÉRCIO E
ASSISTÊNCIA TÉCNICA EM COPIADORAS LTDA.-ME, FRANCISCO MARTINS
JUNIOR e ROZIMEIRE BENTO NOGUEIRA em face de TABOR EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA. e de EVEN CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A,
objetivando o recebimento de indenização por danos materiais e morais decorrentes do
atraso na entrega da unidade objeto do contrato de promessa de compra e venda de um
imóvel.
Sobreveio sentença de parcial procedência, cujo relatório se
adota, para condenar as rés: a) à entrega das chaves do imóvel aos autores, em quinze
dias, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00; b) ao pagamento da indenização por
lucros cessantes no valor mensal correspondente a R$ 1.650,00 desde 01/09/2011 até
30/08/2014 e R$ 2.000,00 desde 31/08/2014 até a data da entrega das chaves aos
autores, com correção monetária desde cada mês indenizado e juros de mora desde a
citação; c) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 30.000,00,
com correção monetária desde a sentença e juros de mora desde a citação; d) à
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, no valor
de R$ 17.467,52, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a
partir da citação.
Com relação aos valores depositados nos autos (R$
188.218,29), o pedido de levantamento foi indeferido, até a fase de cumprimento de
sentença, quando deverá haver compensação com o crédito líquido e certo reconhecido
aos autores (sem prejuízo do adimplemento das parcelas contratuais vincendas). Diante
da sucumbência recíproca, cada parte arcará com metade das custas processos e
honorários de seu respectivo patrono (fls. 498/511).
Publicada a sentença, foram opostos embargos de

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declaração pelas rés, alegando omissão com relação à suspensão do processo
determinada pelo c. STJ, sobre a questão da validade de transferência da comissão de
corretagem ao promitente comprador. A r. decisão de fl. 528 rejeitou os embargos, mas
determinou a suspensão do feito até julgamento do recurso repetitivo.
Apelam as rés, arguindo que houve prescrição com relação
ao pedido de restituição da comissão de corretagem e taxa SATI. No mérito, sustentam
em síntese, que os autores deram causa à rescisão do contrato, que ocorreu inclusive
com a realização do leilão extrajudicial, tendo cientificado os autores sobre a restituição
do equivalente a 77% dos valores pagos. Justificam o atraso na ocorrência de fatos
imprevisíveis, aduzindo que não mediram esforços para que a entrega ocorresse no
prazo contratual.
Asseveram que a obrigação de entregar as chaves do
imóvel é impossível, pois após a realização dos leilões, sem arrematantes, a propriedade
da unidade foi retomada e já comercializada a terceiros. Assim, na hipótese de não ser
considerada a rescisão automática, que a obrigação seja convertida em perdas e danos.
Pleiteiam, ainda, seja afastada a condenação nos lucros cessantes, ante a ausência de
prova dos danos. Ao final, refutam a condenação na indenização por danos morais,
inocorrentes no caso, impugnando o valor arbitrado na sentença (fls. 607/642).
Recurso processado e respondido a fls. 657/671.
É o relatório.
Inicialmente, impõe-se deixar consignado que após a
prolação da sentença, a MM. Juíza a quo suspendeu o curso do processo, em
obediência à decisão proferida pelo Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, nos
autos do Recurso Especial no 1.551.956/SP, publicada em 18/12/2015, determinando:
"a suspensão em todo país, inclusive em primeiro grau, de
todas as ações em trâmite nas quais se discutam as questões de direito que foram objeto
da afetação no REsp n.o 1551956/SP e que ainda não tenham recebido solução
definitiva, obstando a prática de quaisquer atos processuais até o julgamento do recurso
repetitivo."

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Com a notícia do julgamento do Recurso Especial repetitivo,
foi certificado o trânsito em julgado da r. sentença. Na sequência, os autores deram início
ao cumprimento de sentença (incidente no 0041931-81.2017.8.26.0100). Após o
oferecimento de impugnação, foi proferida decisão nos seguintes termos: "Acolho a
impugnação de fls. 118 e seguintes, haja vista que após a prolação da sentença houve
suspensão do feito em razão do Recurso Especial, que de fato suspendeu o prazo de
apelação. Dito isso, devolvo à impugnante o prazo recursal e consequentemente julgo
extinto o presente incidente de cumprimento de sentença."
As partes foram intimadas dessa decisão em 29/08/2017,
tendo as rés protocolado o recurso de apelação em 21/09/2017, dentro dos quinze dias
estabelecidos no art. 1.003, § 5o, do CPC. Anote-se que os autores, em contrarrazões,
nada arguiram a respeito da intempestividade do recurso.
Assim, tempestiva a apelação interposta pelas rés, também
não há que se falar em deserção, pois as custas de preparo foram devidamente
complementadas a fls. 651/653, pelo que fica rejeitada a preliminar arguida pelos autores
em contrarrazões.
Admitido o recurso, passo ao exame do mérito.
Depreende-se dos autos que em 26/05/2009, os autores
celebraram 'Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra' da unidade no 73,
Torre D, do empreendimento 'Condomínio Edifício Plaza Mayor Ipiranga', localizado
nesta Capital, pelo preço total de R$ 460.798,00 (fls. 51/80).
Alegam os autores que em 23/06/2010, procuraram as rés
para antecipar o pagamento da parcela final, devida na entrega das chaves. Contudo, as
rés propuseram a celebração de um Aditamento, em que ajustaram que o pagamento
das 80 últimas parcelas teria início somente com a expedição do 'habite-se' e entrega
das chaves, prevista para 20/03/2011 (fl. 81).
Ocorre que o habite-se só foi emitido em janeiro/2012;
porém, narram os autores que sofreram cobranças desde fevereiro/2011, no importe de
R$ 96.389,28, inclusive das despesas condominiais, de R$ 2.773,90, mesmo sem o

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recebimento das chaves, que as rés se recusam a entregar.
Assim, foram obrigados ao ajuizamento da presente ação,
em que postulam a antecipação da tutela para consignação das prestações restantes em
juízo, além da obrigação das rés de entregar-lhes as chaves do imóvel. A título de
reparação, requerem o reembolso dos alugueis de outro imóvel, os lucros cessantes, o
recebimento em dobro da quantia cobrada, a restituição da corretagem, da taxa SATI e
dos condomínios, além da indenização por danos morais.
O pedido de antecipação de tutela foi indeferido (fls.
114/115). Na sequência, os autores noticiaram que foram notificados acerca da
realização de leilão extrajudicial, requerendo a suspensão dos seus efeitos. Pela r.
decisão de fls. 130/131, foi deferida a liminar para suspensão dos efeitos da
arrematação, determinando aos autores a realização do depósito das parcelas nos autos,
até pagamento integral ou julgamento do feito. Ato contínuo, foi realizado um depósito
judicial pelos autores, no valor de R$ 95.532,24.
Citadas, as rés contestaram, arguindo preliminarmente a
falta de interesse de agir, diante da inadimplência dos autores, que culminou com a
resolução automática do contrato e a realização do leilão extrajudicial, em que não houve
arrematantes, sendo o imóvel adjudicado em favor da própria promitente vendedora. Por
consequência, o imóvel foi alienado a terceiro, que já está na posse. Arguiram também
sua ilegitimidade para a restituição da comissão de corretagem e da SATI, invocando a
ocorrência de prescrição. No mérito, refutaram os pedidos iniciais e, discordando do
depósito judicial feito pelos autores, insistiram na legalidade do leilão em razão da
inadimplência contratual.
Em primeiro lugar, afasta-se a prejudicial de mérito invocada
pelas rés apelantes, com relação ao pedido de restituição da comissão de corretagem e
taxa SATI.
Essa matéria foi decidida pelo rito dos recursos repetitivos
pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em 24/08/2016, com relatoria do Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino e decididos pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça.

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O Recurso Especial no 1.551.956-SP fixou tese jurídica a
respeito do prazo prescricional aplicável à hipótese, assim ementado:
'RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS
EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM
CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de
restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de
assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no
julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO:
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal,
tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.'
Como fundamento, os Eminentes Ministros Julgadores
adotaram, por ocasião do julgamento do Recurso Repetitivo tocante ao prazo
prescricional, entendimento no sentido de que a pretensão de restituição de um
pagamento alegadamente indevido enquadra-se na hipótese disciplinada pelo art. 206,
§3o do Código Civil, tratando-se de pretensão fulcrada em enriquecimento sem causa.
No caso em tela, observa-se pelo documento de fl. 309, que
um dos pagamentos das comissões teve vencimento em 20/06/2009, sendo os demais a
partir de 20/08/2009. Considerando que a presente ação foi proposta em 03/07/2012,
não há prescrição para o pedido de restituição da comissão de corretagem e da taxa
SATI, exceto com relação à vencida em 20/06/2009.

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Afastada a prescrição, a questão da abusividade ou não da
cobrança da verba paga a título de comissão de corretagem foi objeto do Recurso
Especial 1.599.511-SP, que consignou a possibilidade da transferência do encargo ao
comprador, “desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”.
Do acórdão supracitado, merecem destaque os seguintes
excertos:
“Não há dúvida, portanto, de que cabe ao incumbente, em
princípio, pagar a comissão de corretagem.
Naturalmente, como a questão situa-se no plano do Direito
Privado, pode haver a transferência desse encargo, mediante cláusula expressa no
contrato principal, à outra parte interessada no negócio jurídico.
O passo seguinte é identificar quem é o incumbente no
contrato de compra e venda de imóvel: o comprador ou o vendedor?
Usualmente, na corretagem de imóveis, o incumbente é o
vendedor por ser a pessoa que coloca no mercado um bem imóvel de sua propriedade.
(...)
Conclui-se, assim, neste item, que, no contrato tradicional
de corretagem disciplinado pelo Código Civil, a obrigação de pagar a comissão ao
corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no
mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida a outra
parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato
principal.
(...)
A questão é especialmente relevante, pois deve ser aferida
a validade dessa cláusula na perspectiva do Direito do Consumidor, eis que se
trata, em regra, de relação de consumo (artigos 2o e 3o do CDC).
Discute-se, em outras palavras, a possibilidade de assunção
da dívida relativa à comissão de corretagem pelo consumidor.
(...)
Observe-se que o Direito do Consumidor, apesar de seu
marcado caráter protetivo, não chega ao ponto de subverter a natureza onerosa das
relações negociais no mercado de consumo, exigindo apenas transparência no seu
conteúdo.

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Desse modo, sob a ótica do repasse de custos e despesas
(não de amostra grátis), chega-se diretamente à conclusão no sentido da inexistência de
prejuízo aos consumidores com a assunção de dívida, pois, não fosse desse modo, o
custo seria embutido no preço total da compra e venda.
(...)
Pode-se, concluir, portanto, que, em princípio, é válida a
cláusula que transfere para o consumidor a obrigação de pagar a comissão de
corretagem, exigindo-se apenas transparência nessa atribuição.
(...)
Portanto, há o reconhecimento da necessidade de
clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o
comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão
de corretagem.
Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora
informar ao consumidor, até o momento celebração do contrato de promessa de
compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o
valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga
destacadamente.
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o
dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento
da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído
nesse montante o valor da comissão de corretagem.”
No caso dos autos, verifica-se do contrato que o resultado
da soma das parcelas equivale ao preço total da unidade apenas, não englobando o
valor da corretagem. Vale dizer que tal verba não foi embutida de forma ardilosa no valor
total do imóvel.
Além disso, todos os valores devidos a título de comissão
imobiliária foram discriminados no já citado documento de fl. 309, que discrimina o preço
total do negócio, o valor da unidade e o valor das comissões. Esse documento está
assinado pelos autores, a indicar claramente que em relação aos valores devidos e suas
destinações, não apenas tomaram ciência, mas também, com eles aquiesceram.
Logo, não há como afirmar que as rés negligenciaram o

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dever de transparência de informação, estando preenchidos os requisitos disciplinados
no REsp paradigma.
Portanto, a r. sentença comporta reforma no que tange à
condenação das rés à restituição da comissão de corretagem.
Por outro lado, com relação à taxa SATI, o desfecho é
diverso, impondo-se a manutenção da decisão recorrida.
Consoante o entendimento consolidado no Recurso
Especial 1.599.511-SP merecem destaque os seguintes excertos a respeito da taxa
SATI:
“Na realidade, na alienação de unidades autônomas em
regime de incorporação imobiliária, essa atividade de assessoria prestada ao
consumidor por técnicos vinculados à incorporadora constitui mera prestação de
um serviço inerente à celebração do próprio contrato, inclusive no que tange ao
dever de informação, não constituindo um serviço autônomo oferecido ao
adquirente, como ocorre com a corretagem.
Verifica-se, neste caso, uma flagrante violação aos deveres
de correção, lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a
cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo cumprimento
de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado.
(...)
Ademais, essa assessoria é um serviço que envolve o
elemento confiança (intuitu personae).
Assim, se o consumidor necessitar de alguma assessoria
técnica ou jurídica para orientá-lo acerca do contrato ou de outros detalhes relativos à
aquisição do imóvel, pode contratar diretamente um profissional ou advogado da sua
confiança, e não alguém vinculado à incorporadora.
(...)
Manifesta, portanto, a abusividade de qualquer cláusula que
estabeleça a cobrança desse serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI) ou
atividade congênere.” (REsp 1.599.511-SP) (g/n).

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No caso dos autos, pelo mesmo documento de fl. 309, nota-
se que houve o pagamento da taxa SATI no valor de R$ 4.232,80, que deve ser
restituído aos autores, nos termos da r. sentença.
Com relação às indenizações pretendidas pelos autores,
considerando que as partes imputam inadimplemento contratual recíproco, necessária a
análise das peculiaridades do caso, notadamente a ordem cronológica dos fatos.
Nesse ponto, conveniente transcrição da sentença:
"...a alegação de atraso na entrega do imóvel não foi
impugnada na contestação, mas sim justificada pela ocorrência de caso fortuito e força
maior.
(...)
Dessa forma, com a previsão inicial de conclusão do
empreendimento para fevereiro de 2011, tem-se como data limite para disponibilização
das chaves o mês de agosto de 2011. Logo, não havendo a entrega das chaves aos
autores até a presente data, evidente que as rés estão em mora com suas obrigações.
Não obstante, alegam as rés que o contrato foi rescindido
de pleno direito, pois os autores não adimpliram com o pagamento das parcelas com
vencimento a partir de 20/03/2011, as quais não estavam condicionadas à expedição do
habite-se, que se deu apenas em 27/12/2011.
Não têm razão.
De fato, consta na cláusula VII (fls. 321/322) que 'Se o
COMPRADOR deixar de efetuar, nos respectivos vencimentos, o pagamento de qualquer
das parcelas mencionadas no quadro resumo, o mesmo será notificado pela
VENDEDORA, judicial ou extrajudicialmente, sempre no endereço indicado no quadro
resumo deste instrumento, para, no prazo de 15 (quinze) dias, liquidar o débito acrescido
dos encargos abaixo elencados, sob pena de, não o fazendo, rescindir-se
automaticamente e de pleno direito o contrato, ficando a VENDEDORA liberada para
negociar o imóvel com terceiros.'.
Contudo, o vencimento das parcelas com previsão de
vencimento para 20/03/2011 estava condicionado à expedição do habite-se.
(...)
Além disso, consta no Termo de Aditamento, item 2,

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assinado em 23/06/2010 (fls. 81):
“Fica acordado entre as partes contratantes que, caso da
PRIMEIRA ESTIPULANTE não tenha obtido o respectivo Certificado do Auto de
Conclusão das Obras 'Habite-se', na data do vencimento da parcela descrita acima como
Habite-se , a mesma ficará prorrogada até a efetiva obtenção do Certificado do Auto de
Conclusão das Obras - 'Habite-se', devendo o SEGUNDO ESTIPULANTE efetuar o
pagamento de tal parcela no prazo de até 72 horas (setenta e duas horas) da expedição
do referido documento, sob pena de constituir-se em mora, com a aplicação das
penalidades previstas no Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra, sem
prejuízo da correção monetária prevista para a referida parcela.” (grifo nosso).
Dessa forma, como a vendedora ré não expediu o habite-se
na data acordada (20/03/2011), não podia exigir dos autores que cumprissem com a sua
obrigação de pagamento do restante das parcelas, aplicando-se aqui de fato a exceção
do contrato não cumprido, prevista no artigo 476, do Código Civil.
Assim, a primeira parcela de R$ 6;172,07 com vencimento
em 20/03/2011, com a expedição do habite-se apenas em 27/12/2011, passou a ter
vencimento em 30/11/2011, e as demais nos meses subsequentes.
Não bastasse, os autores procuraram as rés para
pagamento das parcelas restantes assim que o habite-se foi expedido. Todavia, as rés
não aceitaram o pagamento sob a alegação de que deviam a quantia de R$ 83.276,40
como se os autores estivessem em mora desde 20/06/2011.
(...)
O descumprimento contratual, portanto, dá azo ao dever de
indenizar."
Como se vê, nenhum argumento das apelantes tem o
condão de afastar a fundamentação da sentença no que tange à delimitação da mora. Ao
contrário do que insistem as rés, os autores não tinham a obrigação de pagar as parcelas
a partir da data prevista para a emissão do habite-se, pois como já mencionado, a
cláusula do aditamento era expressa ao estipular que os compradores só deveriam
efetuar o pagamento em até 72 horas após a emissão.
Ressalte-se que as rés sequer justificaram porque o imóvel
não foi entregue na data prevista no contrato (agosto/2011). Pelo contrário, alegam que
era impossível prever que o empreendimento não estaria pronto na data ajustada. Mas

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tal argumento cai por terra com a celebração do aditamento, sendo forçoso concluir que
a prorrogação autorizada do pagamento por parte dos autores já continha a previsão
antecipada de atraso.
Em resumo, todos os argumentos no sentido de imputar aos
autores a inadimplência são contrários às provas dos autos. As rés, de fato, ignoraram o
aditamento, efetuando a cobrança prematura das parcelas que estavam suspensas por
força do aditamento.
E com isso, promoveram a resolução unilateral do
compromisso - levada a efeito no curso deste processo -, que ainda teve como
consequência a venda do bem a terceiro. Anote-se, ademais, que os autores receberam
boletos das despesas condominiais mesmo sem a posse do imóvel.
Veja-se que, na tentativa de constituir os autores em mora,
as rés ainda protocolaram notificação judicial visando à cobrança do valor devido pelos
autores. Porém, não bastasse essa notificação ter sido proposta no curso desta
demanda, o valor apontado como devido não estava correto.
Significa dizer que as rés não poderiam levar o imóvel a
leilão, vez que pendente discussão judicial sobre ele. Entretanto, a esta altura dos
acontecimentos, já não cabe mais perquirir sobre a ilegalidade do leilão, sob pena de
interferir no direito de terceiros estranhos à lide.
Cabe ponderar que a venda do imóvel ao terceiro foi
realizada após a adjudicação pelas rés. E os autores não lograram demonstrar qualquer
irregularidade nessa alienação, nem a má-fé do terceiro.
Por essa razão, delimitada a culpa das rés apelantes pela
resolução do compromisso, e considerando a impossibilidade de entrega da unidade aos
autores, sem que tal ato interfira na esfera de direito de terceiro estranho à lide,
plenamente possível a conversão da obrigação em perdas e danos no caso em tela.
É o que se infere do art. 499 do CPC:

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“A obrigação somente será convertida em perdas e danos
se o autor a requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção da tutela pelo
resultado prático equivalente.”
Na mesma linha, o art. 84 do CDC, aplicável à espécie:
“Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação
de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará
providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
§ 1° A conversão da obrigação em perdas e danos somente
será admissível se por elas optar o autor ou se impossível a tutela específica ou a
obtenção do resultado prático correspondente.”
Veja-se que o Código Civil, em seu art. 248 igualmente
dispõe que:
“Se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do
devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos.”
Em reforço vem o art. 398, também do Código Civil, que
trata especificamente do inadimplemento das obrigações:
“Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas
e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente
estabelecidos, e honorários de advogado.”
Destarte, as rés descumpriram as obrigações assumidas
com os autores, atrasando a entrega do imóvel, realizando cobrança prematura de
valores, cujo pagamento estava sabidamente suspenso, e resolvendo o compromisso
unilateralmente, com a posterior venda a terceiro.
Inquestionável, portanto, que devem responder pelas
perdas e danos decorrentes dessa conduta, que equivale à restituição de tudo o que os
autores pagaram pela aquisição da unidade, que é o mínimo a que eles têm direito para
a reposição ao estado anterior à contratação.

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Na mesma seara, considerando que os autores foram
privados do uso do imóvel durante o período compreendido entre a data contratual
prevista para a entrega (agosto/2011) até a data em que teriam a disponibilidade do
imóvel, mediante o pagamento da prestação ajustada em razão da expedição do habite-
se (em 27/12/2011), são devidos os lucros cessantes.
Porém, não no montante fixado na sentença. Isto porque
não é seguro afirmar que o valor do aluguel da unidade adquirida pelos autores
corresponda ao mesmo valor dos alugueis pagos por outro imóvel enquanto pendente a
entrega.
Logo, sem que os autores demonstrassem um parâmetro de
locação relativo à unidade sub judice, fica arbitrado o valor mensal no equivalente a
0,5%, calculado sobre o valor atualizado do contrato, o que obedece ao valor de
mercado usualmente utilizado.
Por fim, os danos morais são inquestionáveis.
Com efeito, o caso em apreço não é de mero
descumprimento contratual. Trata-se de aquisição de imóvel, espécie de contrato que
requer planejamento, demanda tempo e consome recursos que muitas vezes são
economizados por longo período.
E as peculiaridades do caso, notadamente pela resolução
unilateral do compromisso por parte das rés, que ignoraram a prorrogação pactuada,
agravam ainda mais os prejuízos experimentados pelos autores, consubstanciados na
frustrada expectativa de recebimento do imóvel.
Portanto, as rés devem sim indenizar os autores pelos
abalos morais sofridos. E o valor da indenização deve se ater à quantia que não
enriquece nem avilta quem recebe, mas que seja suficiente para reparar os danos morais
já causados e reprimir as rés da prática de novos atos.
Assim, levando-se em conta as circunstâncias do caso em
tela, mostra-se adequada e razoável a quantia de R$ 30.000,00 fixada na sentença.

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Em conclusão, reforma-se a sentença para:
1) reconhecer a prescrição parcial do pedido de restituição
da comissão de corretagem;
2) afastar a condenação das rés à restituição das comissões
de corretagem pagas a partir de 20/08/2009;
3) afastar a condenação das rés à obrigação de entregar a
unidade adquirida pelos autores, convertendo-se tal obrigação em perdas e danos,
correspondente à restituição de todos os valores pagos pela compra e venda, com
correção monetária desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir da citação;
4) condenar as rés ao pagamento dos lucros cessantes no
período compreendido entre setembro/2011 a dezembro/2011, no valor equivalente a
0,5% ao mês, calculado sobre o valor atualizado do contrato, com correção monetária
pela Tabela do TJSP mês a mês, e juros de 1% ao mês a partir da citação.
Mesmo diante do desfecho dado ao recurso, o ônus da
sucumbência é integralmente das rés, que arcarão com as custas processuais e com os
honorários advocatícios do patrono dos autores, fixados em 10% sobre o valor da
condenação.
Ficam as partes intimadas desde logo que, havendo
interposição de embargos de declaração contra o presente acórdão, que se manifestem
no próprio recurso sobre eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
artigo 1o da Resolução no 549/2011, com a redação alterada pela Resolução no 772/2017
do Órgão Especial deste E. Tribunal de Justiça. No silêncio, os autos serão
automaticamente incluídos no julgamento virtual.
Do exposto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso das rés.
ANGELA LOPES
Relatora