Tribunal: TJSP
Processo: 1007022-89.2014.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-15
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Desconstituição de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais – Compromisso de Compra e Venda – Propositura pelo compromissário comprador contra a promitente vendedora - Alegação de que teve seu contrato rescindido por culpa da ré que lhe enviou cobrança de valor não contratado – Sentença de improcedência – Inconformismo do autor, alegando, basicamente, a culpa

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Desconstituição de Contrato c/c Indenização por Danos Morais e Materiais – Compromisso de Compra e Venda – Propositura pelo compromissário comprador contra a promitente vendedora - Alegação de que teve seu contrato rescindido por culpa da ré que lhe enviou cobrança de valor não contratado – Sentença de improcedência – Inconformismo do autor, alegando, basicamente, a culpa da ré pela não efetivação do negócio, a abusividade da cláusulas contratuais, a aplicação da multa prevista para o caso de descumprimento do contrato por parte do comprador, bem como a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, a restituição dos valores pagos e a indenização por danos morais - Parcial cabimento- Rescisão do contrato por culpa do adquirente que restou incontroversa – Afirmação do próprio autor que suspendeu o pagamento das parcelas contratadas – Legalidade da cobrança de corretagem previamente informada ao autor – Direito a restituição de parte do valor pago – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0001034705
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007022-89.2014.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANDRE DE
SOUZA BOA VENTURA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MRV PRIME XXXII
INCORPORAÇÕES SPE LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso, nos termos
que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente sem voto), EDSON LUIZ DE QUEIROZ E CÉSAR
PEIXOTO.
São Paulo, 15 de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1007022-89.2014.8.26.0006 - São Paulo - C
APELAÇÃO No 1007022-89.2014.8.26.0006
APELANTE: ANDRE DE SOUZA BOAVENTURA
APELADA: MRV PRIME XXXII INCORPORAÇÕES SPE LTDA
JUÍZA: FERNANDA SALVADOR VEIGA
VOTO No 22.490
APELAÇÃO
Ação de Desconstituição de Contrato c/c
Indenização por Danos Morais e Materiais Compromisso de
Compra e Venda Propositura pelo compromissário comprador
contra a promitente vendedora - Alegação de que teve seu
contrato rescindido por culpa da ré que lhe enviou cobrança de
valor não contratado
Sentença de improcedência

Inconformismo do autor, alegando, basicamente, a culpa da ré
pela não efetivação do negócio, a abusividade da cláusulas
contratuais, a aplicação da multa prevista para o caso de
descumprimento do contrato por parte do comprador, bem como a
ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, a restituição
dos valores pagos e a indenização por danos morais - Parcial
cabimento- Rescisão do contrato por culpa do adquirente que
restou incontroversa Afirmação do próprio autor que suspendeu
o pagamento das parcelas contratadas Legalidade da cobrança
de corretagem previamente informada ao autor
Direito a
restituição de parte do valor pago
Recurso parcialmente
provido.
Vistos.
Trata-se de Apelação interposta contra sentença
proferida pela MM. Juíza da 4a Vara Cível do Foro Regional da Penha, Comarca da
Capital, em Ação de Desconstituição de Contrato cumulada com Indenização por Danos
Morais e Materiais, proposta por ANDRE DE SOUZA BOAVENTURA contra MRV
PRIME XXXII INCORPORAÇÕES SPE LTDA, que julgou improcedente a ação,
condenando o autor no pagamento das custas e despesas processuais e honorários
advocatícios fixado em R$ 700,00 (setecentos reais), observada a gratuidade concedida.
Apela o autor, alegando, basicamente, a culpa da ré

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pela não efetivação do negócio, a abusividade da cláusulas contratuais, a aplicação da
multa prevista para o caso de descumprimento do contrato por parte do comprador, bem
como a ilegalidade da cobrança de comissão de corretagem, a restituição dos valores
pagos no importe de R$ 1.688,00 e a indenização por danos morais no montante de
equivalente a 12 vezes valor adimplido.
Recurso
tempestivo,
isento
de
preparo
e
contrarrazoado.
É o breve relatório do necessário.
O recurso merece parcial provimento.
Infere-se dos autos que em março de 2013, as partes
firmaram contrato de compra e venda de imóvel para aquisição da unidade 208, do bloco 3,
do Condomínio Parque Solero pelo valor de R$ 132.540,00 (cento e trinta e dois mil e
quinhentos e quarenta reais) a ser pago de forma parcelada e R$ 3.120,00 (três mil cento
vinte reais) a titulo de corretagem.
Na inicial, sustenta o autor que iniciado o pagamento
das parcelas, foi obrigado a pagar a titulo de assessoria o importe de R$ 900,00
(novecentos reais) e, ainda, lhe foi enviada uma cobrança no valor de R$4.000,00 (quatro
mil reais) que, contestada a origem do referido débito, foi informado pela ré que seria
referente a diferença advinda do INCC.
Não concordando o autor com a referida cobrança,
decidiu por suspender os pagamentos das parcelas avençadas no contrato, o que levou a
rescisão do contrato, tendo a ré vendido a unidade a terceiro.
Com isso, o autor ajuizou a presente demanda,
objetivando a restituição dos valores pagos a título de parcelas, bem como da comissão de

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corretagem não contratada, a aplicação da multa contratual de forma inversa e, ainda, dos
danos morais sofridos pela rescisão do contrato por culpa da ré, a qual foi julgada
improcedente.
Pois bem.
Embora o autor insista na alegação de que o contrato
foi rescindido pelo fato de que foi cobrado por valor não previsto no instrumento, não há
como imputar a ré a culpa pelo desfazimento do negócio.
Conforme se pode observar do instrumento firmado
entre as partes, restou expressamente previsto no contrato que as parcelas avençadas
estavam sujeitas a variação do acumulada do INCC até a data da expedição do habite-se.
Ademais, como bem observado pela MM Juíza
sentenciante, independente da legalidade ou não da cobrança efetuada no importe de R$
4.000,00 (quatro mil reais), não poderia o autor, simplesmente, suspender de forma
unilateral o pagamento das demais parcelas avençadas.
Portanto, incontroversa a inadimplência do autor com
relação ao pagamento das parcelas, de rigor o reconhecimento da rescisão do contrato por
culpa do próprio adquirente, não havendo o que se falar em indenização por dano moral
ou, ainda, de aplicação de multa inversa em desfavor da ré.

Por outro lado, assiste razão, em parte, o autor quanto
a restituição dos valores pagos, pois, ainda que incontroversa que a rescisão ocorreu em
razão do seu inadimplemento, tem ele o direito a devolução das parcelas pagas, de uma só
vez, assegurada a ré a retenção de parte do referido valor.
E no que tange ao percentual a ser retido, fixo este em
10% (dez por cento) do valor pago pelo autor, o que é suficiente para atender a

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compensação das despesas efetuadas pela ré e evitar o enriquecimento sem causa da
vendedora, bem como do comprador.
Até porque, as despesas com impostos e outros
valores relacionados com o custo do negócio, que estão embutidos no preço do imóvel,
serão arcados pelos novos proprietários do bem já comercializado, de maneira que não se
justifica a retenção integral do valor pago.
Nesse
sentido,
têm-se
os
seguintes
julgados
proferidos por este Egrégio Tribunal de Justiça.
“Ação de rescisão contratual Cooperativa Aplicação do Código
de Defesa do Consumidor que afasta a necessidade de serem
observadas as regras estatutárias para restituição dos valores
pagos, que deve ocorrer de forma imediata, com a retenção
apenas do percentual de 10%, conforme fixado na sentença
Recurso improvido.” (0011644-75.2010.8.26.0070 Apelação /
Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Eduardo Sá Pinto
Sandeville - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data
do julgamento: 23/10/2014)
“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO
DE PARCELAS PAGAS Procedência do pedido para
determinar a devolução, em única parcela, de 70% (setenta por
cento) dos valores pagos Inconformismo Contrato de compra e
venda de bem imóvel (termo de adesão) Cooperativa Relação
de Consumo Inadimplência da compradora não impede a
restituição das parcelas quitadas Aplicação da Súmula 01 do

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TJSP Devolução de 90% (noventa por cento) das mensalidades
cumpridas e retenção de 10% (dez por cento) a título de
indenização
Legitimidade
Consonância
à
proteção
consumerista A retenção de 25% (vinte e cinco por cento)
prevista no estatuto denota abusividade e a multa rescisória de
5% (cinco por cento) é indevida Decisão reformada, em parte
Parcelamento da restituição Impossibilidade Observância da
Súmula 02 do TJSP Recurso da ré desprovido e provido, em
parte o da autora.” (9001186-27.2009.8.26.0506 Apelação /
Promessa de Compra e Venda - Relator(a): Marcia Tessitore -
Órgão julgador: 2a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 07/10/2014).
Por fim, sem razão o autor ao pleitear a restituição do
valor pago a título de comissão de corretagem, pois, tornada concreta a promessa de
compra e venda do imóvel, mediante a celebração do Instrumento Particular de Promessa
de Venda e Compra, exitosa, portanto, a intermediação, a comissão de corretagem é
devida.
Note-se que no caso dos autos, que o autor não só
firmou o contrato com a respectiva assinatura, como efetuou o pagamento de parte do
preço avençado.
Assim,
efetivada
a
prestação
do serviço de
corretagem, ainda que, posteriormente, o instrumento de compra e venda tenha sido
rescindido, não há que se falar em devolução de qualquer valor pago a este título.
Até porque, não se pode deixar de observar que a

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rescisão em apreço se deu por culpa exclusiva do autor que deixou de honrar com as
obrigações contratadas.
Ademais, o entendimento sedimentado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, considerou válida a cláusula
que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que
haja transparência nessa atribuição considerando o dever de informação imposto ao
consumidor.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.040 do Código de Processo Civil: “ 1.1 Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.” (in REsp no. 1.599.511, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, J. 24.08.2016).
Note-se que no caso em apreço, o autor foi
previamente informado quanto à obrigação do pagamento da comissão de corretagem e seu
respectivo valor através da cláusula 3.3 do instrumento de compra e venda em apreço (cfr.
fls. 32).
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem no caso em apreço, não há que se falar em devolução de qualquer
valor pago a este título.
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso
apenas para determinar a ré a restituir ao autor 10% (dez por cento) das parcelas pagas para

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a aquisição do imóvel, corrigidos desde o desembolso pela Tabela Prática de Tribunal de
Justiça de São Paulo, e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir
desta decisão. Em razão da sucumbência recíproca, devera cada parte arcar com metade
das custas de despesas processuais, e com os honorários advocatícios da parte contrária,
fixados em R$ 1.000,00 (um mil e quinhentos reais), observada a gratuidade concedida.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator