Tribunal: TJSP
Processo: 1072881-22.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Sentença que rescindiu o negócio e determinou à ré a devolução da quantia equivalente a 80% do valor pago, corrigido desde o desembolso e acrescido de juros a contar do trânsito em julgado. Inconformismo da parte ré. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1072881-22.2018.8.26.0100
Registro: 2020.0000357551
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1072881-22.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante OSSIAN SPE
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA,
são
apelados
ANA
LUCIA
CAVALCANTI DE ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA) e MARCO ANTONIO DIAS
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1072881-22.2018.8.26.0100
Voto no 1295
Apelação Cível no 1072881-22.2018.8.26.0100
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: São Paulo
Apelante: Ossian Spe Empreendimento Imobiliário Ltda
Apelados: Ana Lucia Cavalcanti de Andrade e Marco Antonio Dias
Juiz: Guilherme Santini Teodoro
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. Sentença que
rescindiu o negócio e determinou à ré a devolução da quantia
equivalente a 80% do valor pago, corrigido desde o
desembolso e acrescido de juros a contar do trânsito em
julgado. Inconformismo da parte ré. Sentença mantida.
Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
155/156, que julgou procedentes os pedidos da ação, rescindindo o compromisso de
compra e venda do imóvel descrito nestes autos, bem como condenou a parte ré na
devolução da quantia equivalente a 80% (oitenta por cento), do valor pago pelos autores,
devidamente corrigido desde o desembolso, e com aplicação de juros moratórios, a contar
do trânsito em julgado desta ação. Outrossim, condenou a ré ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários de 10% (dez por cento) do valor da condenação.
Sustenta, a parte ré, ora apelante, que estabelece o contrato firmado
entre as partes, especificamente a Cláusula 7.4.1, bem como o acordo negociado, entre as
partes, anteriormente à propositura desta demanda, que considerou a devolução de 70%
(setenta por cento) da quantia, já favorável aos apelados, ainda que distinto do quanto
pactuado. Aduz que os autores foram os culpados pela rescisão, devendo ser observado o
princípio do pacta sunt servanda. Afirma que não restou devidamente comprovado, o
pagamento da quantia de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), indicada pelos apelados,
configurando meras alegações.

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Recurso regularmente processado, com anotação do preparo, e
respondido (fls. 172/178).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Cuida a espécie, de ação que tem por escopo a rescisão contratual, de
compromisso de compra e venda, de unidade condominial, do “Edifício Amoreira”,
ofertado pela parte ré, ora apelante, em decorrência da impossibilidade dos autores, ora
apelados, em prosseguirem com o pagamento da aquisição do imóvel, objeto desta causa.
Ao contrário do que alega a parte apelante, conforme se verifica no
item 3.2 do contrato assinado pelas partes (fls. 24/28), bem como pelo extrato bancário de
fls. 138, restou comprovado que a apelante recebeu o sinal de R$ 15.000,00 (quinze mil
reais) dos apelados, por meio do cheque no 85.0092, agência 3687, do Banco 001, que foi
devidamente compensado, restando demonstrado que houve o pagamento.
Jura novit curia que é o princípio da livre dicção do direito, baseado
em outro princípio, narra mihi factum dabo tibi jus.
A regra pacta sunt servanda que constitui a pedra de toque do direito
obrigacional tem, realmente, comportado temperamentos, os últimos dos quais na sede de
proteção ao consumidor (Lei no 8078/90, artigo 47).
E tanto assim é que, como já decidiu a Corte Bandeirante, "as
cláusulas contratuais, mormente as leoninas e as de interpretação dúbia, devem ser

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aplicadas em detrimento do mais forte" (JTJ 161/113) e que "as cláusulas contratuais
serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (JTJ 153/134).
É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida pelas
despesas operacionais com o negócio, ante a desistência do comprador.
A Súmula no 1 deste E. Tribunal de Justiça estabelece que “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio e com o pedido de
resilição unilateral, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior ao da
contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no
sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no Agravo em Recurso Especial
no 816.434 DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 27/09/2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta Col. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO

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CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em
10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação Cível no 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Desembargadora
ANGELA LOPES, j.19/12/2019).
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e

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3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré
devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
Cível
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Des. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j.
19/12/2019).
E, nos termos da Súmula no 2 deste Eg. Tribunal de Justiça, “a
devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel
deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a
aquisição”.
Assim, fica mantida a r. sentença.
Ante o resultado do julgamento do recurso, com fundamento no §11,
do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários advocatícios sucumbenciais
devem ser majorados para 20% do valor da condenação.
Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).

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Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
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Relator