Tribunal: TJSP
Processo: 4000217-83.2012.8.26.0606
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA RESPONDER PELOS VALORES DEVIDOS EM VIRTUDE DA MORA DA CONSTRUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS PARA REPETIÇÃO DE VALORES RELATIVOS À TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA DO VALOR NO CONTRATO –

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA RESPONDER PELOS VALORES DEVIDOS EM VIRTUDE DA MORA DA CONSTRUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS PARA REPETIÇÃO DE VALORES RELATIVOS À TAXA SATI E COMISSÃO DE CORRETAGEM – COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA – PREVISÃO EXPRESSA DO VALOR NO CONTRATO – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA À TÍTULO DE TAXA SATI - PRECEDENTE DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE – ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA APÓS O DECURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – SALDO DEVEDOR – CORREÇÃO MONETÁRIA QUE CONSISTE EM MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR – JUROS E MULTA QUE DEVEM SER AFASTADOS EM RAZÃO DA MORA DA CONSTRUTORA - SÚMULA TJSP No 163 – REPETIÇÃO DOS VALORES DO CONDOMÍNIO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE – DANO MATERIAL CONSISTENTE NO ABATIMENTO NO PREÇO DO IMÓVEL POR QUESTÃO AMBIENTAL DEVIDO – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638188
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
4000217-83.2012.8.26.0606, da Comarca de Suzano, em que são apelantes MADRID
INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e EG PARTICIPAÇÕES LTDA, são
apelados MARCELO FLAVIO DE OLIVEIRA e ELIANE PEREIRA DA ROCHA.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 4000217-83.2012.8.26.0606
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APELAÇÃO CÍVEL no 4000217-83.2012.8.26.0606
Comarca : SUZANO 3a VARA CÍVEL
Juiz : FERNANDO AWENSZTERN PAVLOVKY
Ação : REVISIONAL
DE
CONTRATO
CC.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
Apelantes: MARCELO AGUILAR E MIRIAN BORGES AZES
AGUILAR, E KLABIN SEGALL SÃO PAULO 10
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
Apelados: MARCELO FLÁVIO DE OLIVEIRA E ELIANE
PEREIRA DA ROCHA
VOTO No. 26726
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO REVISIONAL DE
CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E
DANOS ILEGITIMIDADE DA IMOBILIÁRIA PARA RESPONDER
PELOS VALORES DEVIDOS EM VIRTUDE DA MORA DA
CONSTRUTORA - LEGITIMIDADE PASSIVA DAS RÉS PARA
REPETIÇÃO DE VALORES RELATIVOS À TAXA SATI E COMISSÃO
DE CORRETAGEM COMISSÃO DE CORRETAGEM DEVIDA
PREVISÃO EXPRESSA DO VALOR NO CONTRATO DEVOLUÇÃO
DA QUANTIA PAGA À TÍTULO DE TAXA SATI - PRECEDENTE DO
COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PRAZO DE
TOLERÂNCIA DE 180 DIAS ADMISSIBILIDADE ATRASO NA
ENTREGA DA UNIDADE AUTÔNOMA APÓS O DECURSO DO PRAZO
DE TOLERÂNCIA SALDO DEVEDOR CORREÇÃO MONETÁRIA
QUE CONSISTE EM MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR JUROS E
MULTA QUE DEVEM SER AFASTADOS EM RAZÃO DA MORA DA
CONSTRUTORA - SÚMULA TJSP No 163 REPETIÇÃO DOS VALORES
DO CONDOMÍNIO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE
DANO
MATERIAL CONSISTENTE NO ABATIMENTO NO PREÇO DO
IMÓVEL POR QUESTÃO AMBIENTAL DEVIDO
AÇÃO
PARCIALMENTE PROCEDENTE
RECURSOS PARCIALMENTE
PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de revisão de contrato, cumulada com

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indenização por perdas e danos, ajuizada por Marcelo Flávio de
Oliveira e Eliane Pereira da Rocha contra Madrid Investimentos
Imobiliários SPE Ltda. e Eduardo Gomes Empreendimentos
Imobiliários Ltda., que a respeitável sentença de fls. 300/306,
aclarada às fls. 338/340, cujo relatório fica fazendo parte
integrante do presente, julgou parcialmente procedente, excluindo
do saldo devedor quaisquer valores a título de juros e multa
durante o período de 30/05/2012 até a expedição do habite-se,
ficando assegurada a possibilidade de correção monetária de tal
saldo a ser feita pelo INCC até 30/11/2012 e, a partir de então, do
IPCA, condenando a corré Madrid a arcar com as taxas
condominiais até a entrega das chaves e ao pagamento de 0,5% ao
mês sobre o valor total pago pelos autores a partir de 30/11/2012
até a data da expedição do habite-se, além da repetição dos
valores pagos a título de corretagem e taxa SATI e do abatimento
no preço do imóvel por defeito oculto consistente em
contaminação do solo a ser apurado em fase própria. As rés foram
condenadas, por fim, a arcar com as custas, despesas processuais
e honorários advocatícios de 15% do valor da condenação.
Apelam as rés.

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A corré Madrid alega, em síntese, que a r. sentença
julgou extra petita, sendo nula no capítulo que condenou no
pagamento dos lucros cessantes. Acrescenta que é indevido o
pagamento de indenização por danos materiais porque o habite-se
foi expedido em 13/08/2013 e a culpa pela demora na imissão na
posse foi dos adquirentes. Discorre sobre a ilegitimidade passiva
para repetição de valores relativos à taxa SATI e à comissão de
corretagem e que houve a efetiva intermediação, sendo indevida a
condenação na restituição de referidas verbas. Aduz que é legal a
correção monetária do contrato pelo INCC, que a questão da
contaminação no solo já foi solucionada e que as despesas
condominiais são de responsabilidade dos adquirentes. Pede, ao
final, o provimento do recurso com a inversão do ônus
sucumbencial.
A corré E.G. também apela e, em síntese, pede a
nulidade da sentença. Discorre sobre a inépcia da petição inicial e
a
ilegitimidade
passiva
na
condenação
decorrente
de
descumprimento contratual pelo atraso na obra e invoca os
princípios da segurança jurídica, da obrigatoriedade dos contratos
e da liberdade contratual. Acrescenta que houve a efetiva
intermediação sendo devido o pagamento da taxa SATI e da

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comissão de corretagem. Pede, no final, o provimento do recurso.
Os
recursos
foram
preparados,
recebidos
e
respondidos.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de compra e venda de unidade autônoma no 95, do
empreendimento Vila Nova, localizado na Av. Roberto
Simonsen, 1501, Suzano/SP, para entrega em 30/05/2012 com
prazo de tolerância de 180 dias (cláusula 7.1 fls. 29), pelo preço
de R$232.008,08.
Em primeiro lugar, com relação aos pedidos
condenatórios, há razão na preliminar de ilegitimidade passiva da
corré EG Empreendimentos Imobiliários Ltda., que tão somente
prestou serviços de intermediação, tanto que em seu contrato
social consta essa finalidade como objeto social, ao passo que a
corré Madrid tem em seu objeto social a finalidade de
incorporação imobiliária (fls. 117). Deve, portanto, responder
somente com relação à repetição de valores de taxa SATI e
comissão de corretagem.

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Porém, no tocante ao pedido de devolução de valores
pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, é cediço
que as relações que envolvem compra e venda de imóveis,
adquiridos por consumidores finais, regem-se pelo Código de
Defesa do Consumidor, que consagrou, em seus artigos 7o,
parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da cadeia, devendo
todos os fornecedores ou prestadores de serviço responder
objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Na
hipótese
destes
autos,
é
incontroversa
a
participação da corré Madrid no negócio jurídico consubstanciado
na compra e venda do imóvel em debate, ocasionando a sua
responsabilização e conseqüente solidariedade na obrigação de
devolução dos valores indevidamente cobrados, não havendo que
se falar em ilegitimidade para figurar no pólo passivo da
demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel
pelo empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais

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Repetitivos nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de
Justic ̧a que estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condic aÞo de promitente-vendedora, para
responder pela restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a
tiìtulo de comissaÞo de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-
imobiliaìria, nas demandas em que se alega praìtica abusiva na
transfere ncia desses encargos ao consumidor”.
Feitas tais considerações, no que se refere aÌ cobranc a
da taxa SATI dos autores, o Superior Tribunal de Justiça, ainda
no julgamento do REsp no 1.599.511/SP, tambeìm firmou a tese
pela “Abusividade da cobranc a pelo promitente-vendedor do
servic o de assessoria teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade
conge nere, vinculado à celebrac aÞo de promessa de compra e
venda de imoìvel” (Tema 938).
Quanto à cobranc a de comissaÞo de corretagem dos
autores, da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-
SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal
de Justiça, por unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo

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de pagar a comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade auto noma em regime de
incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente informado o
prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque
do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
Foi cobrado o valor de R$ 2.121,88 a título de taxa
SATI (fls. 58) e R$ 3.570,46 de comissão de corretagem (fls. 58),
constando os valores de R$ 241.124,40 (proposta), R$ 232.008,08
(sem juros) e R$ 232.236,45 (com juros).
No caso em questão, no documento de fls. 58,
devidamente assinado pelos autores, constou expressamente o
valor devido de comissão imobiliária, não havendo, portanto,
abusividade na cobrança.
Desse modo, deve ser devolvida apenas a quantia paga
pelos autores a título de taxa Sati, de forma simples.
Prosseguindo,
o
habite-se
foi
expedido
em
13/08/2013, conforme admitido pela corré Madrid e o prazo final
para a entrega do imóvel, já computado o prazo de tolerância de
180 dias, era novembro de 2012, configurando a mora da

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vendedora.
O pedido inicial consistia em revisão do contrato, na
cláusula 6.1 para que a vendedora fosse obrigada a restituir os
valores cobrados indevidamente, com a penalidade que seria
imposta aos adquirentes em caso de inadimplemento contratual
(com a multa de mora de 2%, juros de mora de 1% e correção
monetária pelo INCC).
Assim, o inadimplemento contratual é da ré que
atrasou a entrega da unidade autônoma e não deve repassar para
os autores esse ônus, implicando indevidamente em aumento do
saldo devedor (multa e juros que devem ser descontados do saldo
devedor durante o período da mora).
Anote-se que nos termos da Súmula 163 TJ/SP a
correção monetária constitui mera recomposição do valor, sendo
afastados somente os demais encargos contratuais.
A repetição de valores é singela, com juros de mora de
1% desde a citação, diante do inadimplemento contratual (Código
Civil, artigo 405) e corrigidos monetariamente pela Tabela Prática
do Tribunal de Justiça.

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Realmente não há que se aplicar, no caso concreto, os
lucros cessantes porque não foram pedidos (fls. 20), devendo ser
afastada tal condenação.
No que diz respeito à irresignação em relação às taxas
condominiais do imóvel, razão não assiste às apelantes.
É pacífica a jurisprudência no sentido de que antes da
entrega das chaves, as taxas condominiais não podem recair sobre
o compromissário comprador (STJ, REsp 489647/RJ, 3a Turma,
Rel. Min. Ari Pargendler, j. 15.04.03).
Bem reconhecida, portanto, a ilegalidade da cláusula
contratual que previa ser ônus dos adquirentes tal encargo e a
devolução dos valores pagos pelos autores.
A
questão
ambiental
que
recai
sobre
o
empreendimento foi relatada no documento de fls. 59 e deve ser
objeto de indenização a ser apurada em liquidação de sentença, na
forma de abatimento sobre o preço da unidade autônoma
comercializada pela corré Madrid.
Por fim, no que se refere ao ônus da sucumbência, fica

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mantido conforme estabelecido na sentença em relação à corré
Madrid e quanto à corré E.G. Participações deve ser reconhecida
a sucumbência recíproca.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos
recursos, nos termos lançados no voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator