Tribunal: TJSP
Processo: 1049344-60.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por inadimplemento da vendedora. Atraso na entrega do imóvel. Devolução integral das quantias pagas. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Cláusula penal moratória. Termo final que coincide com a data de rescisão do contrato, determinada pela sentença. Restituição dos valores devidos que pode ser alcançada por outros meios, visto que deriva da própria extinção

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão por inadimplemento da vendedora. Atraso na entrega do imóvel. Devolução integral das quantias pagas. Inteligência da Súmula 543 do STJ. Cláusula penal moratória. Termo final que coincide com a data de rescisão do contrato, determinada pela sentença. Restituição dos valores devidos que pode ser alcançada por outros meios, visto que deriva da própria extinção do negócio. Possibilidade de cumulação das multas previstas nas Cláusulas 6.3, "c", e 8.2 do contrato, tratando-se, respectivamente, de cláusula penal compensatória e de cláusula penal moratória. Não incidência da Tese firmada pelo STJ no julgamento do recurso repetitivo vinculado ao Tema 970, pois não há discussão acerca de lucros cessantes. Danos morais. Ocorrência. Valor fixado em Primeiro Grau adequado às particularidades do caso e ao tempo de atraso (R$10.000,00). RECURSO PROVIDO EM PARTE, nos termos constantes do acórdão.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000063318
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1049344-60.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes ASSOCIAÇÃO
DOS SUBTENENTES E SARGENTOS DA POLICIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO
PAULO e SIME ENGENHARIA CONSTRUTORA LTDA. - EPP, é apelada JOSEFA
FRANCISCA DA CONCEIÇÃO DE AZEVEDO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em parte ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e VIVIANI NICOLAU.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1049344-60.2019.8.26.0100
Voto no 44.314
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VOTO No: 44.314
Apelação Cível No 1049344-60.2019.8.26.0100
COMARCA: São Paulo
Apelantes: ASSOCIAÇÃO DOS SUBTENENTES E SARGENTOS DA POLICIA
MILITAR DO ESTADO DE SÃO PAULO e Sime Engenharia Construtora Ltda. - EPP
Apelado: Josefa Francisca da Conceição de Azevedo
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Rescisão
por
inadimplemento da vendedora. Atraso na entrega do imóvel. Devolução
integral das quantias pagas. Inteligência da Súmula 543 do STJ.
Cláusula penal moratória. Termo final que coincide com a data de
rescisão do contrato, determinada pela sentença. Restituição dos valores
devidos que pode ser alcançada por outros meios, visto que deriva da
própria extinção do negócio. Possibilidade de cumulação das multas
previstas nas Cláusulas 6.3, “c”, e 8.2 do contrato, tratando-se,
respectivamente, de cláusula penal compensatória e de cláusula penal
moratória. Não incidência da Tese firmada pelo STJ no julgamento do
recurso repetitivo vinculado ao Tema 970, pois não há discussão acerca
de lucros cessantes. Danos morais. Ocorrência. Valor fixado em
Primeiro Grau adequado às particularidades do caso e ao tempo de
atraso (R$10.000,00). RECURSO PROVIDO EM PARTE, nos termos
constantes do acórdão.
Trata-se de apelação interposta contra r. sentença de fls.
352/366, da lavra do i. magistrado Miguel Ferrari Junior, de relatório adotado, que julgou
PROCEDENTE a ação de rescisão contratual c/c pedido indenizatório ajuizada por
JOSEFA FRANCISCA DA CONCEIÇÃO AZEVEDO em face de ASSOCIAÇÃO DOS
SUBTENENTES E SARGENTOS DA POLÍCIA MILITAR DO ESTADO DE SÃO
PAULO e SIME INCORPORAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA.
Apela a Associação ré, alegando (i) possibilidade de aplicação
de um percentual de retenção sobre os valores a serem devolvidos, em virtude de expressa
previsão contratual; (ii) ser a pena convencional devida até a data de rescisão do contrato,

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e não da restituição das quantias pagas; (iii) a impossibilidade de cumulação das penas
previstas nas Cláusulas 6.3, “c”, e 8.2 do contrato, sob pena de “bis in idem”; e (iv)
ausência de demonstração de qualquer prejuízo imaterial que possa dar azo à reparação
financeira. Subsidiariamente, pede a redução da indenização fixada a título de indenização
por danos morais.
Foram apresentadas contrarrazões às fls. 384/395.
Ao julgamento virtual não se fez oposição.
É o RELATÓRIO.
De início, rejeita-se o pleito de aplicação de um percentual de
retenção sobre os valores a serem restituídos.
Isso porque, decorrendo a extinção do contrato de conduta
culposa da vendedora, que não entregou o imóvel no prazo originalmente ajustado, faz-se
necessária a restituição integral das quantias liquidadas pela compradora.
Nesse sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça,
segundo a qual “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Acerca do termo final da pena convencional, fixada em 0,5%

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do valor total do imóvel por mês de atraso, com razão a apelante.
Infere-se do contrato que a multa foi estabelecida até a entrega
do imóvel, pois tinha por objetivo punir a mora e forçar o efetivo adimplemento da
obrigação. Assim, havendo extinção do negócio jurídico em virtude de seu
inadimplemento total, cessam-se todas as obrigações nele previstas, com as consequências
legais e contratuais inerentes.
Portanto, a cláusula penal moratória deve incidir até a data de
resolução do contrato, que coincide com a da prolação da sentença. Ressalte-se, porém,
que a devolução dos valores pagos e a responsabilidade pelas perdas e danos derivam
diretamente da extinção do negócio, motivo pelo qual a inércia da vendedora em
promover os pagamentos devidos poderá ser sancionada por outros mecanismos legais.
Por outro lado, não há de ser acolhida a tese de impossibilidade
de cumulação da multa prevista na Cláusula 6.3, “c”, com a delimitada na Cláusula 8.2.
Isso porque elas têm naturezas e finalidades distintas, de modo que sua agregação não
configura “bis in idem”.
A decisão do Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
recurso repetitivo vinculado ao Tema 970 veda a condenação conjunta por lucros
cessantes e cláusula penal moratória. Neste particular, contudo, esta última fixada na
Cláusula 8.2 para punir o atraso na entrega da unidade imobiliária foi imposta
simultaneamente com a cláusula penal compensatória imposta na Cláusula 6.3, “c” para
reparar a adquirente pela rescisão negocial culposa da vendedora , não se enquadrando
no julgado da Corte Superior.
Inexistente, portanto, qualquer óbice à cumulação objetada.

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Em relação aos danos morais, por mais que esta Relatoria
venha se pronunciando contra o arbitramento de indenização embasada em mero
inadimplemento contratual, quando não há interferência na vida pessoal do requerente ou
prejuízo efetivo aos seus direitos da personalidade, este caso merece desfecho distinto.
A recorrida permaneceu 2 (dois) anos aguardando a entrega da
unidade imobiliária que havia adquirido, nutrindo o sonho da casa própria. O dissabor
experimentado em decorrência desta situação é, sim, apto a ensejar dano moral
ressarcível, pois o atraso ultrapassou os limites do razoável e o mero descumprimento
obrigacional.
Considerando as peculiaridades deste caso concreto, os
parâmetros para fixação desta espécie de reparação e a vedação ao enriquecimento sem
causa, adequado o valor arbitrado na r. sentença de piso, correspondente a R$10.000,00
(dez mil reais).
Por fim, mantém-se a apelante integralmente responsável pelos
ônus sucumbenciais, deixando-se de majorar os honorários advocatícios fixados em seu
desfavor em virtude de acolhimento parcial da insurgência.
Ante o exposto, DÁ-SE PROVIMENTO EM PARTE ao
recurso, para o fim único de alterar o termo final de incidência da cláusula penal moratória
para a data de rescisão do contrato.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator