Tribunal: TJSP
Processo: 1022680-74.2015.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-14

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de inexigibilidade de débito c.c. indenização por danos morais. Parcial procedência, para condenar as rés, solidariamente, à restituição das quantias desembolsadas a título de taxa de corretagem e de assessoria imobiliária.

RECURSO DAS FORNECEDORAS

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito

Ementa:

APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de inexigibilidade de débito c.c. indenização por danos morais. Parcial procedência, para condenar as rés, solidariamente, à restituição das quantias desembolsadas a título de taxa de corretagem e de assessoria imobiliária.

RECURSO DAS FORNECEDORAS

Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito ou de prova documental. Prescindibilidade de dilação probatória. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.

Legitimidade passiva. Descabimento. Empresa participante da cadeia de consumo. Custos de intermediação e assessoria decorrentes do contrato firmado entre as partes. Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo único, e Artigo 25, §1o.

Corretagem. Transferência ao consumidor da obrigação de pagar condicionada à informação prévia e explícita. Posicionamento firmado pelo STJ em sede de recurso especial julgado sob o rito de repetitivos (Tema 938). Existência de contrato de corretagem, recibos, carta de corretagem, além de cláusula contratual expressa no compromisso de venda e compra. Informação clara e não abusiva. Ausência de comprovação de qualquer vício de consentimento. Se o autor não leu referida cláusula e documentos no ato de recebê-los ou subscrevê-los, tal omissão apenas a ele pode ser imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha, nessa perspectiva, perfeitas condições de apreender o sentido e o alcance de tais disposições, sendo livre para, não concordando, não contratar. Restituição indevida.

Taxa de assessoria. Restituição devida. Ausência de efetiva contratação e de se tratar de serviço opcional, desvinculado da assinatura do compromisso de venda e compra. Valor cobrado em duplicidade, por duas empresas diferentes, sem comprovação de se tratar de serviços efetivamente prestados. Abusividade.

RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES

Restituição de valores alegadamente pagos a maior. Descabimento. Validade de cobrança do saldo residual em decorrência de financiamento obtido a menor. Montante relativo à correção monetária sobre o saldo devedor e incidência de juros de 12% ao ano, previsto em cláusula expressa e clara. Ausência de obscuridade, ilegalidade, ou de qualquer demonstração de vícios na manifestação da vontade. Cálculo apresentado pelo promitente comprador que apresenta impropriedades, visto que deixou de incluir os juros.

Recurso das rés PARCIALMENTE PROVIDO e dos autores DESPROVIDO.

Inteiro teor:
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Registro: 2020.0000633280
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1022680-74.2015.8.26.0506,
da
Comarca
de
Ribeirão
Preto,
em
que
são
apelantes/apelados
SUELLEN
SCHNEIDER
LEITE
RIBEIRO
(JUSTIÇA
GRATUITA) e SILVIO LUIS MICAS (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado/apelante
PERPLAN EMPREENDIMENTOS E URBANIZAÇÃO LTDA. e Apelado SPE
VITTA RIBEIRÃO VERDE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Recurso das rés
PARCIALMENTE PROVIDO e dos autores DESPROVIDO.Vencido o Relator
originário, Dr. Costa Netto, que declara seu voto., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RODOLFO
PELLIZARI, vencedor, COSTA NETTO, vencido, VITO GUGLIELMI (Presidente),
ANA MARIA BALDY E PAULO ALCIDES.
São Paulo, 12 de agosto de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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Apelações Cíveis – Digital
Processo no 1022680-74.2015.8.26.0506
Comarca: 4a Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto
Magistrado prolator: Dr. Heber Mendes Batista
Apelantes/Apelados: Suellen Schneider Leite Ribeiro e Silvio Luis
Micas
Apelantes/Apeladas: Perplan Empreendimentos e Urbanização Ltda e
SPE Vitta Ribeirão Verde Ltda
Voto no 08464C
APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação
declaratória de inexigibilidade de débito c.c. indenização
por danos morais. Parcial procedência, para condenar as
rés,
solidariamente,
à
restituição
das
quantias
desembolsadas a título de taxa de corretagem e de
assessoria imobiliária.
RECURSO DAS FORNECEDORAS
Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida
eminentemente de direito ou de prova documental.
Prescindibilidade de dilação probatória. Princípio do livre
convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade
de indeferimento de provas quando presente condição
suficiente a embasar o deslinde da causa.
Legitimidade passiva. Descabimento. Empresa participante
da cadeia de consumo. Custos de intermediação e assessoria
decorrentes
do
contrato
firmado
entre
as
partes.
Responsabilidade solidária por força do Código de Defesa
do Consumidor. Preceptivos de seu Artigo 7o, parágrafo
único, e Artigo 25, §1o.
Corretagem. Transferência ao consumidor da obrigação de
pagar condicionada à informação prévia e explícita.
Posicionamento firmado pelo STJ em sede de recurso

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especial julgado sob o rito de repetitivos (Tema 938).
Existência de contrato de corretagem, recibos, carta de
corretagem, além de cláusula contratual expressa no
compromisso de venda e compra. Informação clara e não
abusiva. Ausência de comprovação de qualquer vício de
consentimento. Se o autor não leu referida cláusula e
documentos no ato de recebê-los ou subscrevê-los, tal
omissão apenas a ele pode ser imputada. Maior e capaz ao
tempo da celebração, tinha, nessa perspectiva, perfeitas
condições de apreender o sentido e o alcance de tais
disposições, sendo livre para, não concordando, não
contratar. Restituição indevida.
Taxa de assessoria. Restituição devida. Ausência de efetiva
contratação e de se tratar de serviço opcional, desvinculado
da assinatura do compromisso de venda e compra. Valor
cobrado em duplicidade, por duas empresas diferentes, sem
comprovação de se tratar de serviços efetivamente
prestados. Abusividade.
RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
Restituição de valores alegadamente pagos a maior.
Descabimento. Validade de cobrança do saldo residual em
decorrência de financiamento obtido a menor. Montante
relativo à correção monetária sobre o saldo devedor e
incidência de juros de 12% ao ano, previsto em cláusula
expressa e clara. Ausência de obscuridade, ilegalidade, ou
de qualquer demonstração de vícios na manifestação da
vontade. Cálculo apresentado pelo promitente comprador
que apresenta impropriedades, visto que deixou de incluir
os juros.
Recurso das rés PARCIALMENTE PROVIDO e dos
autores DESPROVIDO.
Trata-se de apelações interpostas por Suellen Schneider
Leite Ribeiro e Silvio Luis Micas; Perplan Empreendimentos e
Urbanização Ltda e SPE Vitta Ribeirão Verde Ltda, em
reciprocidade, nos autos da “ação declaratória de inexigibilidade de
débito c.c. indenização por danos morais”, em trâmite perante a 4a

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Vara Cível do Foro de Ribeirão Preto.
Em primeiro grau, o pedido formulado na inicial foi julgado
PARCIALMENTE PROCEDENTE para condenar as rés a
restituírem R$ 1.938,00 (fls. 76/77), relativos à comissão de
corretagem, R$ 500,00 de “taxa de assessoria de incorporação" (fls.
75) e R$ 150,00 de “taxa de assessoria de assinatura de contrato”
(fls. 83), corrigidos desde o desembolso, com juros de mora
contados da citação.
Irresignados, apelam os promitentes compradores (fls.
286/290) quanto ao valores alegadamente pagos a maior,
explicando que sua pretensão não é a declaração de abusividade
do índice contratual, mas à diferença entre o valor cobrado e o valor
correto.
De igual modo, recorrem as fornecedoras (fls. 291/305)
invocando nulidade da sentença por cerceamento de defesa e falta
de fundamentação, ilegitimidade de parte, e insurgindo-se contra a
condenação à devolução da comissão de corretagem e da taxa
SATI.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados (fls.
332/337, 338/343 e 344/351).
É o relatório.
Recebo as apelações em seus regulares efeitos.

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Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise
dos recursos (Resolução TJSP no 772/2017).
DO RECURSO DAS FORNECEDORAS
Inicialmente, quanto ao pedido de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa, entendo este incabível, tendo em vista que
a narrativa da prefacial, da contestação e os documentos juntados
mostram-se suficientes para exaurimento da atividade cognitiva.
De fato, a pretendida dilação probatória não estaria apta a
acrescentar elementos essenciais para o provimento jurisdicional.
Neste condão, importante ressaltar que o magistrado pode se
respaldar em seu livre convencimento para deferir ou não a
dilação de prova (art. 371 do CPC).
Bem por isso, sendo o magistrado destinatário das provas,
cabe a ele aferir sobre a necessidade ou não de outras além
daquelas produzidas nos autos. E, como entendeu serem elas
desnecessárias, com acerto, indeferiu-as. Não há, portanto, que se
cogitar a ocorrência de cerceamento de defesa.
Anoto ademais que, embora desfavorável às apelantes no
capítulo
impugnado,
a
r.
sentença
enfrentou
as
teses
controvertidas, tendo o magistrado de primeiro grau analisado as
provas colacionadas, bem como a matéria de direito, expondo os
fundamentos de modo a preencher os requisitos previstos no artigo
489, do CPC, sem desmerecer o regramento do artigo 93, IX, da

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Constituição Federal1.
Cabe ressaltar que eventual má apreciação de provas ou
interpretação da lei aplicável ao caso concreto não conduz à
nulidade da sentença. Neste sentido, entende a 4a Turma do STJ
que “a livre apreciação da prova, desde que a decisão seja
fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes
nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual"
(REsp no 7.870/SP. 4a Turma. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira. DJ de 3.2.1992).
De igual modo, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva
aduzida pela apelante, pois intrinsecamente relacionada à relação
jurídica sub judice, sob pena de incorrer em evidente cerceamento
de defesa e malferição aos princípios do devido processo legal, da
ampla defesa e do contraditório (Art. 7o, CPC).
Ora, tratando-se de relação tipicamente consumerista, com
consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o, caput,
do CDC) bem delineados, a hipótese dos autos comporta aplicação
da regra de responsabilidade solidária dos fornecedores integrantes
da cadeia de consumo estampada no Artigo 7o, parágrafo único, e
Artigo 25, §1o, do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
Art. 7°, parágrafo único, CDC: Tendo mais de
um autor a ofensa, todos responderão
1 CF, Artigo 93, inciso IX: todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas
as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a
seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no
sigilo não prejudique o interesse público à informação.

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solidariamente pela reparação dos danos
previstos nas normas de consumo.
Art. 25, § 1°, CDC: Havendo mais de um
responsável pela causação do dano, todos
responderão solidariamente pela reparação
prevista nesta e nas seções anteriores.
Neste sentido já fixou o entendimento esta Colenda 6a
Câmara de Direito Privado:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL.
Ação
de
rescisão
contratual
cumulada com de repetição de indébito.
Adquirentes que decidiram rescindir o
contrato. Devolução dos valores referentes
às parcelas já pagas com retenção de 10%
da
quantia
paga.
Valores
a
serem
devolvidos que devem ser corrigidos e
acrescidos
de
juros
sob
pena
de
enriquecimento ilícito da construtora, sendo
suficiente o percentual de 10% sobre as
parcelas pagas para cobrir os custos de
administração.
Corretagem
e
Taxa
de
Assessoria.
Alegação
de
ilegitimidade
passiva da ré que não deve ser acolhida.
Discussão
acerca
da
responsabilidade
sobre seu pagamento. Responsabilidade
solidária da cadeia de fornecedores que
enseja a responsabilidade da ré, inclusive,
pela restituição dos valores indevidos.
Comissão de corretagem. Ciência dos
compradores sobre sua responsabilidade
pelo pagamento. Existência de previsão
expressa
em
documento.
Serviço
concluído.
Devolução
aos
adquirentes

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indevida. Sentença nessa parte reformada.
Devolução
da
taxa
de
assessoria-
imobiliária, todavia, que é devida. Recurso
da ré parcialmente provido. (Apelação no.
1041043-03.2014.8.26.0100
Relator(a):
Ana
Lucia
Romanhole
Martucci; Comarca:
São
Paulo; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 18/02/2016; Data de registro: 18/02/2016)
grifo nosso.
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. AÇÃO DE
REPETIÇÃO DE INDÉBITO. Ilegitimidade de
parte passiva. Inocorrência. Reconhecida a
responsabilidade da ré por todos os
pagamentos efetuados pelos adquirentes. É
solidária
a
responsabilidade
dos
fornecedores integrantes da cadeia de
consumo. Inteligência dos artigos 7o, §
único, 25, § 1o e 34, todos do Código de
Defesa do Consumidor. Não configurada a
litigância de má-fé da agravante, que
apenas exerceu o seu direito de defesa, não
se enquadrando em uma das condutas
previstas no artigo 17, do CPC. Decisão
mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Agravo de
instrumento no. 2017747-07.2015.8.26.0000, Relator(a):
Paulo Alcides; Comarca: São Caetano do Sul; Órgão
julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 24/11/2015; Data de registro: 24/11/2015)
grifo nosso.
Ainda que a corré não tenha recebido os valores de
corretagem diretamente, estes advêm da venda de seu produto. A
apelante apenas terceirizou o serviço, sem informá-lo ao autor,

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compondo uma cadeia de consumo complexa, e provocando a
solidariedade entre as empresas, pelos danos ao consumidor (arts.
12 e 18, do CDC).
Afasto, pois, as preliminares arguidas e passo à análise do
mérito.
Com efeito, após um amplo período de discussões (Tema
938), em 24/08/2016 o A. STJ firmou posicionamento, em sede de
recurso especial submetido ao regime de repetitivos, acerca da
possibilidade de transferência da obrigação de pagamento da
comissão de corretagem ao consumidor, desde que claramente
estipulado e informado o valor referente ao serviço. Neste sentido,
leia-se a decisão de relatoria do Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO
CONSUMIDOR.

VALIDADE.

PREÇO
TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-
IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1.
Validade
da
cláusula
contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a

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comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque
do
valor
da
comissão
de
corretagem.
(...)
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da
transferência

desse

encargo
ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de
assessoria
imobiliária,
mantendo-se
a
procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Baseado neste julgado, a análise do caso mostra que o
comprador teve prévia ciência dos valores que pagaria a este título.
Conforme os “recibos” de fls. 76/77, juntado pelos próprios autores,
e datados de 17/05/2013 (mesma data em que assinado o contrato

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de venda e compra), estes concordaram com o pagamento dos
serviços de intermediação do imóvel.
Nele, há discriminação exata do valor da corretagem (R$
408,00 e R$ 1.530,00), que seria paga pelo adquirente, conforme
constou de cláusula expressa no contrato de compromisso de
venda e compra, in litteris:
“Cláusula 9a DA COMISSÃO
9.1. Corre por conta do Outorgado Promissário
Comprador
a
comissão
de
corretagem,
havendo litígio envolvendo tal verba, ele ficará
circunscrito entre eles e o corretor que atuou.”
(fls. 44).
Como se não bastasse, ainda há contrato de prestação de
serviços devidamente assinado pelos autores, discriminando o
serviço de intermediação, bem como contendo o mesmo valor a ser
pago a este título (R$ 1.938,00, fls. 185/188). Por fim, existe “carta
de comissão” nos autos, também discriminando o mesmo valor,
devida ao corretor (fls. 191), documento novamente assinado por
ambos os autores.
Não se pode acolher, portanto, que inexiste informação prévia
do valor que seria pago a este título. Tampouco há que se alegar
nulidade neste repasse de pagamento.
Ora, se os autores não leram referida cláusula e os recibos

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no ato em que os subscreveu ou recebeu, tal omissão apenas a
eles pode ser imputada. Maiores e capazes ao tempo da
celebração, tinham, nessa perspectiva, perfeitas condições de
apreender o sentido e o alcance de tais disposições.
Caso não concordassem com a comissão de corretagem,
deveriam não ter realizado a compra. Contudo, tendo se
aperfeiçoado o contrato, o pagamento pelo serviço de corretagem é
mesmo devido, conforme bem preceitua o Artigo 725 do édito civil:
Artigo 725: A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes. grifo nosso.
Neste condão já decidiu esta Colenda 6a Câmara de Direito
Privado:
VENDA E COMPRA. Ação de rescisão
contratual, c.c. restituição de quantias
pagas. Desistência dos adquirentes, que
podem pedir a rescisão e reaver os valores
que desembolsaram. Vendedora tem o
direito de reter 20% do montante pago pelos
compradores, a título de ressarcimento das
despesas administrativas. Inteligência das
Súmulas nos. 1, 2 e 3 deste E. Tribunal e no
543 do C. STJ. Comissão de corretagem.
Indevida a restituição pelo serviço de
intermediação
do
negócio
realizado.
Possibilidade de transferir ao consumidor

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tal encargo. Entendimento consolidado pelo
E. STJ em incidente de recurso repetitivo.
RECURSO
PROVIDO
EM
PARTE. (TJSP;
Apelação 1005123-60.2016.8.26.0564; Relator (a): Paulo
Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de São Bernardo do Campo - 4a Vara Cível; Data
do
Julgamento:
01/09/2017;
Data
de
Registro:
01/09/2017)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Restituição
de
valores
pagos

Ilegitimidade
passiva

Inocorrência.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Insurgência em face da sentença que
determinou a restituição dos valores pagos
a título de comissão de corretagem

Acolhimento

Serviços
que
foram
devidamente contratados e prestados

Aplicação de tese firmada pelo E. STJ em
sede de recurso repetitivo. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA
Cobrança de
valores sem destinação específica e sem
previsão
contratual

Legalidade
não
demonstrada Abusividade reconhecida
Devolução devida
Recurso parcialmente
provido, para afastar a restituição dos
valores relativos à comissão de corretagem,
mantida a condenação no tocante às
demais
quantias
apontadas,
com
modificação do ônus da sucumbência.
(TJSP; Apelação Cível 0189487-63.2012.8.26.0100;
Relator (a): José Roberto Furquim Cabella; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 11a Vara Cível; Data do Julgamento: 16/05/2019;
Data de Registro: 17/05/2019)
Por outro lado, é mesmo devida a restituição do valor pago a

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título de “assessoria imobiliária” (R$ 500,00 e R$ 150,00), pois
inexiste informação acerca dos serviços prestados a este título,
nem mesmo qualquer aditivo ou termo de opção firmado para a
contratação de tais serviços. Neste sentido, as rés nada
comprovaram quando ofertaram a defesa.
Aliás, o recibo de fls. 75 indica que os autores pagaram R$
500,00 para o serviço de assessoria para assinatura do contrato à
empresa SPE Ribeirão Verde, enquanto o recibo de fls. 83 indica
que os autores novamente pagaram o valor de R$ 150,00, para a
mesma finalidade (assessoria para assinatura do contrato), à
empresa DOCX Soluções Imobiliárias Ltda, o que demonstra a
abusividade na cobrança e que, no mínimo, alguma destas
empresas não prestou serviço algum.
Trata-se, portanto, de cobrança sem a devida liberdade de
contratação, informação prévia, expressa e clara, e tampouco sem
a efetiva comprovação de prestação do serviço, de modo que a
restituição destes valores (R$ 500,00 e R$ 150,00) fica mantida, de
forma simples.
DO RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES
A correção monetária foi bem calculada, não havendo que se
falar em cobrança de valor a maior. A verdade é que o equívoco de
interpretação, pelos autores, do boleto de fls. 78, resultou no pedido
inicial.

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É certo que a sentença decidiu apenas sobre a validade do
índice INCC, sem adentrar na questão do excesso de cobrança.
Porém, tal excesso é apenas aparente.
Foi cobrado dos autores o valor de R$ 13.725,97 (boleto de
fls. 24). Entretanto, tal montante se refere não apenas à correção
do valor financiado, mas também a diferença entre o valor que,
contratualmente, seria destinado ao financiamento (R$ 96.082,00,
fls. 24), e aquele efetivamente aprovado pela Caixa Econômica (fls.
51).
Soma-se a isso o fato de os autores, em sua planilha de fls.
79, não terem calculado o saldo devedor nos termos do contrato,
pois nela não foi incluído os juros de 12% ao ano, conforme
expressamente prevista na cláusula E.2.2, in verbis:
“A parcela acima descrita sofrerá atualização
monetária mensal pelo INCC-M (ÍNDICE
NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO
DO MERCADO) até a data mencionada no
item F abaixo. Após este período, a parcela
será corrigida pelo IGPM
Índice Geral de
Preços de Mercado acrescida de juros de 12%
ao ano.” fls. 24
Assim, o valor cobrado no boleto de fls. 78 se refere à
diferença de financiamento, bem como ao acréscimo, ao saldo

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devedor, da correção monetária e dos juros de 12% ao ano, ambos
contratualmente previstos.
Consequentemente, o cálculo apresentado pelos autores
apresenta impropriedades que acabaram por resultar em um valor
devido abaixo do que aquele efetivamente cobrado pela promitente
vendedora.
De igual modo já vem decidindo esta Colenda 6a Câmara de
Direito Privado, bem como os demais órgãos fracionários deste E.
Tribunal, em casos crivados pela analogia:
AÇÃO
DECLARATÓRIA
DE
NULIDADE
CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
PAGOS
INDEVIDAMENTE - Ação julgada parcialmente
procedente - Compra e Venda de Imóvel -
Restituição de valores pagos a título de
comissão de corretagem, taxa SATI, taxa de
administração e diferença de financiamento (...)
Diferença de financiamento - Ressarcimento -
Inadmissibilidade - Legalidade na cobrança,
posto que se refere a aplicação do índice do
INCC, devido em razão de expressa previsão
contratual -Sentença reformada para declarar
válidas as cláusulas que impõe à autora o
pagamento da corretagem e diferença de
financiamento, bem como para afastar a
condenação da ré, ora apelante, à devolução
dos valores pagos a título de comissão de
corretagem - Recurso parcialmente provido.
(TJSP; Apelação 1014407-66.2015.8.26.0196; Relator
(a): Percival Nogueira; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Franca - 5a Vara Cível; Data do
Julgamento: 17/02/2017; Data de Registro: 17/02/2017)

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Compromisso de compra e venda
Diferença
de financiamento Montante correspondente à
correção
monetária

Inexistência
de
pagamento a maior
Súmula TJSP no 163

Decisão
mantida

Ratificação
dos
fundamentos
Aplicação do art. 252 do
RITJSP/2009

Recurso
improvido. (TJSP; Apelação
1014182-46.2015.8.26.0196; Relator (a): Eduardo Sá
Pinto Sandeville; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito
Privado; Foro de Franca - 4a Vara Cível; Data do
Julgamento: 16/02/2017; Data de Registro: 16/02/2017)
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO
MONETÁRIA. Ação ajuizada pela adquirente em
face
das
vendedoras
alegando
aumento
indevido do saldo do preço quando da
pactuação
do
financiamento
imobiliário.
Sentença improcedência. Apelo da autora.
Correção monetária de saldo devedor em
compra e venda de imóvel com pagamento por
financiamento. Previsão expressa em contrato.
Valores liberados pela financiadora que não são
atualizados. Impossibilidade de congelar o
saldo. Correção que é mera manutenção da
prestação no tempo. Precedentes. Requerente
que sustenta aumento excessivo, ainda que
aplicados os índices previstos no pacto.
Regularidade do valor apontado quando da
celebração do financiamento que deve ser
apurada por meio de perícia contábil em sede
de liquidação de sentença. Eventual diferença
que deve ser restituída de forma simples, uma
vez que não comprovada a má-fé. Recurso
provido
em
parte.
(TJSP;
Apelação
1007974-87.2015.8.26.0344; Relator (a): Mary Grün;
Órgão Julgador: 7a Câmara de Direito Privado; Foro de
Marília - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/10/2017;
Data de Registro: 09/10/2017)

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AÇÃO
DE
REPETIÇÃO.
Compromisso
de
compra e venda. Compromissária compradora
alega ter pago valores a maior ao contratado.
Sentença de improcedência. Apela a autora
sustentando ter arcado com a importância de
R$1.377,78 superior ao estipulado, a título de
taxa de evolução de obra e diferença de
financiamento. Descabimento. A postulante não
demonstrou seu direito, nem na memória de
cálculo. A recomposição das parcelas com
aplicação da correção monetária e juros
moratórios, não se afiguram como acréscimo e
divergência
ao
preço
contratado.
Inexiste
notícia de mora da construtora, razão pela qual
inexistia justificativa para obstar a incidência
dos juros e taxa de evolução de obra, como
recomposição
do
preço.
Recurso
improvido. (TJSP;
Apelação
1016536-
97.2017.8.26.0576; Relator (a): James Siano; Órgão
Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de São
José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
02/10/2017; Data de Registro: 02/10/2017)
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso dos autores e DOU PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso de apelação das rés, afastando a condenação de
restituírem à parte autora o valor de R$ 1.938,00, pagos a título de
intermediação imobiliária.
Nos termos do artigo 85, §§ 2o e 11o do CPC, os honorários
sucumbenciais ficam majorados para o importe de 20% sobre o
valor em que sucumbiram os autores2, em favor do patrono da ré, e
20% sobre o valor atualizado da condenação, em favor do patrono
2 Comissão de corretagem (R$ 1.938,00), “valor pago a maior” (R$ 6.985,53) e lucros cessantes.

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do autor, inadmitida a compensação (artigo 98, § 14o do CPC) e
observada a suspensão da exigibilidade por conta da gratuidade de
justiça a que os autores fazem jus (Art. 98, §3o, do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator Designado

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Voto no 8036
Apelação Cível no 1022680-74.2015.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Aptes/Apdos: Suellen Schneider Leite Ribeiro e Silvio Luis Micas
Apelado: Spe Vitta Ribeirão Verde Ltda
Apelado/Apelante: Perplan Empreendimentos e Urbanização Ltda.
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, por entender que é caso de negar
provimento aos recursos.
Trata-se de recursos de apelação contra a sentença de
fls. 275/293, que, em ação de indenizatória, julgou parcialmente
procedentes os pedidos, nos seguintes termos:
Posto isso e considerando tudo o mais que dos autos consta,
JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pedido e condeno as rés ao
pagamento de R$ R$ 2.588,00, corrigidos desde o desembolso
da cada parcela, com juros de mora contados da citação.
Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas
processuais serão distribuídos e compensados entre as partes,
observada a especial condição dos autores (beneficiários da
justiça gratuita).
Cada parte arcará com os honorários dos patronos de seus
adversários, que arbitro em R$ 1.500,00 para cada um,
vedada a compensação (Art. 85, § 14, do CPC), mas os
honorários devidos pelos autores somente serão exigíveis se as
rés comprovarem, no prazo de cinco anos, que eles perderam
a condição legal de necessitados.

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Apelam os autores (fls. 332/337), quanto à correção
monetária, explicando que sua pretensão não é a declaração de
abusividade do índice contratual, mas à diferença entre o valor
cobrado e o valor correto.
Contrarrazões apresentadas (fls. 209/213).
Apela também a ré, invocando a sua ilegitimidade de
parte, e insurgindo-se contra a condenação à devolução da comissão
de corretagem e da taxa SATI.
É o relatório.
Os apelos não merecem acolhida.
Afastam-se, primeiramente, as preliminares suscitadas
pela apelante Perplan.
A responsabilidade do fornecedor é ampla e objetiva,
com solidariedade entre os integrantes da cadeia de consumo.
Ainda que não tenha recebido os valores de corretagem
diretamente, estes advêm da venda de seu produto. Apenas, ela
terceirizou o serviço
sem informá-lo ao autor, ademais
que ela
própria prestaria, compondo uma cadeia de consumo mais complexa,
e provocando a solidariedade entre as empresas pelos danos ao
4 Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador
respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos
causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento
de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilização e riscos.

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consumidor (arts. 124 e 18, do CDC5).
Já quanto ao mérito, por um lado, a correção monetária
foi bem calculada.
A verdade é que o equívoco de interpretação, pelos
autores, do boleto de fls. 78, resultou no pedido inicial.
Com razão ao insurgir-se da sentença, que decidiu
apenas sobre a validade do índice INCC, sem adentrar na questão do
excesso de cobrança. Porém, tal excesso é apenas aparente.
De fato, foi cobrado dos autores o valor de R$ 13.725,97.
Entretanto, tal se refere não apenas à correção do valor
financiado,
mas
também
a
diferença
entre
o
valor
que,
contratualmente, seria destinado ao financiamento (R$ 96.082,00 fls.
24), e aquele efetivamente aprovado pela Caixa Econômica (R$
89.798,30 fls. 51).
4 Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador
respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos
causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação,
construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento
de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua
utilização e riscos.
5 Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis
respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem
impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor,
assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do
recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as
variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição
das partes viciadas.

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Assim, o valor cobrado a título de correção foi apenas de
R$ 7.412,27, valor este que (desconsiderando o erro matemático
decorrente do método de cálculo adotado pela contestante)
corresponde à aplicação do índice INCC, segundo a planilha de fls.
242.
Por outro, cabe o ressarcimento ao consumidor quanto
às demais verbas controvertidas nesta fase recursal.
Quanto à cobrança de comissão de corretagem, esta é
devida sempre que houver a contratação de serviço de terceiro, não
incluído no próprio empreendimento (como o caso de stands de venda
ou empresas de mesmo grupo), e o contrato ou a cláusula pela qual tal
verba é repassada ao adquirente for clara.
Dados
estes
pressupostos,
in
casu,
se
vislumbra
abusividade, pois a informação prestada foi deficitária e enganosa.
Em julgamento de Recurso Especial Repetitivo, REsp no
1.599.511/SP, o E. STJ pacificou seu entendimento neste sentido:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação
imobiliária,
desde
que
previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem;
Entretanto, o contrato foi assinado, dando-se ciência
apenas do preço do imóvel em si, levando o consumidor a crer que
não seria necessário arcar com custos de corretagem e assessoria pelas

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demais envolvidas.
Apenas na última cláusula, apartada completamente do
quadro resumo, sem destaque ou sublinhado, há a previsão genérica
de repasse da verba.
Também não foi assinado, concomitantemente, contrato
com as pessoas que intermediaram o negócio.
Apesar da aparência, depois lhe foi cobrado, quando do
pagamento, os valores, sem base contratual, a título de “assessoria
imobiliária” e “corretagem” dos quais, até aquele momento, não
possuía qualquer informação.
Destarte, manifestamente abusivo o comportamento das
rés (arts. 6o, III6, e 51, X7, do CDC), ao cobrarem valores não previstos em
contrato, após sua assinatura.
Igualmente, a taxa SATI não é válida.
O contrato não informa sobre eventual cobrança de
taxa de serviço de análise técnico-imobiliária, apenas sobre a eventual
pagamento de “despachante” (cláusula 8a).
Porém, o pagamento da taxa vinculou a contratação,
sem ao menos ter sido prestada mínima informação sobre quanto, a
quem, porquê seria paga a referida taxa, ou mesmo ser destacada do
6 Art. 6o São direitos básicos do consumidor: III - a informação adequada e clara sobre
os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade,
características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre
os riscos que apresentem;
7 Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: X - permitam ao fornecedor, direta ou
indiretamente, variação do preço de maneira unilateral;

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texto.
Sequer há prova da prestação de serviço, ainda mais por
terceiros contratados especificamente para oferecer assistência
técnico-jurídica.
Taxa SATI baseada em contrato com tais moldes é ilegal,
como o E. STJ, pelo tema 938 dos Recursos Especiais repetitivos,
considera:
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-
vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade congênere, vinculado à celebração de promessa
de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Tendo sido cobrada de forma abusiva, portanto, cabe a
sua repetição simples.
Pelo exposto, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos dos autores e da ré.
Considerando o trabalho adicional realizado em âmbito
recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, eleva-se o patamar dos
honorários sucumbenciais a R$ 2.000,00 para cada parte, observada a
gratuidade dos autores.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido

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de Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
11FC8A7B
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1022680-74.2015.8.26.0506 e o código de confirmação da tabela acima.