Tribunal: TJSP
Processo: 4001017-03.2013.8.26.0566
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Repetição de Indébito c/c Pagamento em Dobro - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - Insurgência contra a cobrança das taxas de corretagem e SATI – Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: da ré DAISEN, alegando a legalidade da cobrança das despesas em apreço, a aplicação do Código Civil e o princípio do "pacta sunt servanda"; da ré

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Repetição de Indébito c/c Pagamento em Dobro - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra - Insurgência contra a cobrança das taxas de corretagem e SATI – Sentença de parcial procedência – Inconformismo das partes: da ré DAISEN, alegando a legalidade da cobrança das despesas em apreço, a aplicação do Código Civil e o princípio do "pacta sunt servanda"; da ré FREMA, alegando a legalidade da cobrança de comissão de corretagem e da taxa de SATI, uma fez que os serviços foram prestados e ajustados entre as partes; do autor pleiteando a condenação das rés no pagamento dos ônus da sucumbência e que a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem e taxa SATI, seja em dobro – Comissão de corretagem devida pelo autor - Cobrança de taxa SATI que é considerada abusiva - Entendimento sedimentado pelo C.S.T.J em sede de recurso repetitivo – Restituição de forma simples – Sucumbência reciproca -Recurso das rés parcialmente provido e desprovido o do autor.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000989300
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4001017-03.2013.8.26.0566, da Comarca de São Carlos, em que é apelante/apelado
DAISEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S A, são apelados/apelantes BRUNO
DESTRO
NORONHA
(JUSTIÇA
GRATUITA)
e
FREMA
CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso das rés e
negaram provimento ao do autor. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que
integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E ALEXANDRE BUCCI.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4001017-03.2013.8.26.0566 - São Carlos - VOTO No 2/8
APELAÇÃO COM REVISÃO No 4001017-03.2013.8.26.0566
APELANTE/APELADA: DAISEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO/APELANTE: BRUNO DESTRO NORONHA
APELANTE/APELADA: FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
JUIZ: VILSON PALARO JUNIOR
VOTO No 7.575
APELAÇÃO Ação de Repetição de Indébito c/c Pagamento em
Dobro - Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra - Insurgência contra a cobrança das taxas de corretagem
e SATI Sentença de parcial procedência Inconformismo das
partes: da ré DAISEN, alegando a legalidade da cobrança das
despesas em apreço, a aplicação do Código Civil e o princípio do
“pacta sunt servanda”; da ré FREMA, alegando a legalidade da
cobrança de comissão de corretagem e da taxa de SATI, uma fez
que os serviços foram prestados e ajustados entre as partes; do
autor pleiteando a condenação das rés no pagamento dos ônus da
sucumbência e que a restituição do valor pago a título de
comissão de corretagem e taxa SATI, seja em dobro Comissão
de corretagem devida pelo autor - Cobrança de taxa SATI que é
considerada abusiva - Entendimento sedimentado pelo C.S.T.J em
sede de recurso repetitivo
Restituição de forma simples

Sucumbência reciproca -Recurso das rés parcialmente provido e
desprovido o do autor.
Vistos.
Trata-se de Apelações interpostas contra sentença
proferida pelo MM. Juiz da 5a Vara Cível da Comarca de São Carlos, em Ação de
Repetição de Indébito cumulada com Pagamento em Dobro, proposta por BRUNO
DESTRO NORONHA contra DAISEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
e FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. que julgou a ação parcialmente
procedente para condenar as rés a restituírem ao autor o valor de R$ 9.614,22 (nove mil
seiscentos e quatorze reais e vinte e dois centavos). Em razão da sucumbência recíproca,

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foi determinada a compensação dos encargos devidos a este título.
Os embargos de declaração opostos pela ré FREMA
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. foram rejeitados.
Apela
a
ré
DAISEN
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, pugnando pela reforma da sentença, alegando, basicamente, a
legalidade da cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI, o efetivo serviço prestado,
uma vez que a compra e venda foi concretizada, a aplicação do Código Civil e o princípio
da “pacta sunt servanda”.
Apela a ré FREMA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
LTDA pleiteando a reforma da r. sentença, alegando, basicamente, a legalidade da
cobrança de comissão de corretagem e da Taxa de SATI, uma fez que os serviços foram
prestados e ajustados entre as partes.
Apela o autor, adesivamente, pleiteando a reforma
parcial da sentença para condenação das rés no pagamento do ônus de sucumbência e a
restituição em dobro do valor pago pelo autor a título de comissão de corretagem e taxa
SATI.
Recursos tempestivos, preparado os das rés e isento
de preparo o do autor e contrarrazoados.
É o breve relatório do necessário.
Registre-se,
por
necessário,
que
iniciado
o
julgamento, por maioria de votos os recursos das rés foram providos e prejudicado o do
autor.
Pela decisão da Presidência da Seção de Direito
Privado deste Egrégio Tribunal, foi determinado o julgamento estendido previsto no artigo

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942 do Código de Processo Civil, que restou designado para a presente data.
Pois bem, consoante permite o parágrafo 2o do
precitado artigo 942 do Código de Processo Civil, com a devida vênia, revejo meu voto
antes proferido, propondo nova decisão nos termos que seguem.
Cuida-se de ação ajuizada pelo o autor contra as rés,
objetivando a restituição, em dobro, dos valores pagos a título de comissão de corretagem
e taxa SATI, referente ao contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes em
31 de outubro de 2010, sob a alegação de que tais cobranças são consideradas abusivas.
Citadas as rés e contestada a ação, sobreveio a
sentença que julgou a ação parcialmente procedente para condenar as rés a restituírem ao
autor, de forma simples, os valores pagos pelos referidos encargos, no total de valor de R$
9.614,22 (nove mil seiscentos e quatorze reais e vinte e dois centavos), contra o que se
insurgem as partes.
Pois bem.
Inicialmente, há que se registrar que, embora o
Colendo Superior Tribunal de Justiça, tenha reconhecido, em sede de recurso repetitivo, a
aplicação da prescrição trienal para pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), não se
verifica a ocorrência de tal instituto na hipótese em apreço.
Ao contrário do quanto sustentado pela apelante
DAISEN as fls.506/507, considerando que o contrato em apreço foi firmado em 31 de
outubro de 2010 e a presente ação ajuizada em 30 de outubro de 2013, ou seja, antes de
transcorrido o prazo de três anos, não há que se falar em prescrição.
Já no que diz respeito ao mérito, forçoso reconhecer

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que assiste razão as rés quanto à legalidade da cobrança de comissão de corretagem.
Isso porque, ainda que a prática mais comum seja o
pagamento da comissão de corretagem pelo vendedor, certo é que não constitui ilegalidade
que ela seja satisfeita pelo comprador, como ocorreu no caso.
De efeito, tornada concreta a promessa de compra e
venda do imóvel, mediante a celebração do Instrumento Particular de Compromisso de
Venda e Compra firmado entre as partes, exitosa, portanto, a intermediação, forçoso é
reconhecer que nenhuma razão assiste ao autor quanto à devolução dos valores pagos, pois
restou comprovado nos autos que ele se obrigou, de forma inequívoca, ao pagamento da
comissão de corretagem, uma vez que foi livremente pactuada entre as partes contratantes.
Ademais, o entendimento sedimentado pelo Colendo
Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, considerou válida a cláusula
que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que
haja transparência nessa atribuição considerando o dever de informação imposto ao
consumidor.
Com efeito, de acordo com a tese processada pelo
artigo 1.040 do Código de Processo Civil: “ 1.1 Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem
nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.” (in REsp no. 1.599.511, Relator Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, J. 24.08.2016).
Note-se, que no caso em apreço, o autor foi

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previamente informado quanto à obrigação do pagamento da comissão de corretagem e o
seu respectivo valor (cfr. fls. 38/40).
Registre-se, que o fato da comissão de corretagem ter
sido informada em documento apartado e não no corpo do instrumento de compra e venda
do imóvel não altera a situação em apreço, uma vez que o relatório das referidas despesas
foram emitidos e entregues ao autor junto com o contrato, aos 31 de outubro de 2010.
Se não bastasse, o próprio autor afirmou na exordial
que: “Nesse passo, é de se verificar, conforme Relatório DelForte Frema, em anexo,
confeccionado no mesmo dia em que foi proposto o contrato de compra e venda,
31.10.2010, na Daisen Empreendimentos, que a referida operação configura uma
verdadeira venda-casada, na qual é abominado pelo CDC, art. 39, Inc. I. Por oportuno,
nesse documento descreve-se, ipsis litteris, os valores, bem como os beneficiários dos
valores, v.g., Comissão: R$ 6.261,50; Prêmio: R$ 1789,00; SATI: R$ 1574,32” (verbis,
cfr. fls. 2).
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem no caso em apreço, não há que se falar em devolução de qualquer
valor pago a este título.
A propósito, confira-se a ementa do julgado que
estabeleceu o entendimento supra:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.

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DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”
(Recurso Especial no 1.599.511
SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2016).

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Por outro lado, de rigor a devolução do valor pago
pelo autor a título de taxa de assessoria técnico imobiliária SATI, pois, conforme o
mesmo entendimento jurisprudencial acima citado, tal cobrança revela-se abusiva, como
bem decidiu o MM Juiz sentenciante.
E, ainda que incontroversa a abusividade da referida
cobrança, a devolução deverá ser realizada de forma simples, uma vez que não
caracterizada a má-fé por parte das rés.
Por fim, sem razão, também, o autor ao pleitear a
condenação das rés no pagamento integral da sucumbência, pois, julgada a ação
parcialmente procedente, de rigor o reconhecimento da sucumbência recíproca, com
fundamento no artigo 86 do Código de Processo Civil.
Ante o exposto, nego provimento ao recurso do autor
e dou parcial provimento aos recursos das rés, para afastar da condenação imposta a
restituição dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem, no importe de
R$ 6.261,50 (seis mil, duzentos e sessenta e um reais e cinquenta centavos), mantendo-se
os demais termos da sentença.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator