Tribunal: TJSP
Processo: 1023433-46.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Daise Fajardo Nogueira Jacot
Órgão colegiado: 27a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. "Instrumento Particular de Contrato de Locação" firmado entre as partes no dia 01 de março de 2011, tendo como objeto imóvel comercial, ao locativo mensal inicial em R$ 9.500,00, com prazo de quarenta e oito (48) meses, a contar da assinatura do contrato e término no dia 01 de março de 2015. Locação prorrogada para prazo

Ementa:
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. "Instrumento Particular de Contrato de Locação" firmado entre as partes no dia 01 de março de 2011, tendo como objeto imóvel comercial, ao locativo mensal inicial em R$ 9.500,00, com prazo de quarenta e oito (48) meses, a contar da assinatura do contrato e término no dia 01 de março de 2015. Locação prorrogada para prazo indeterminado, que findou no mês de março de 2018. Locatário demandante que reclama a restituição dos valores pagos a maior a título de IPTU, além do locativo mensal de dezembro de 2017 a pretexto de pagamento em duplicidade. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO do inquilino, que insiste no acolhimento do pedido inicial. EXAME: Acervo probatório constante dos autos, formado por documentos e depoimentos testemunhais, que é seguro na indicação de que o locatário autor consentiu, mediante prévio ajuste verbal com o representante legal da Empresa ré, com o pagamento equivalente a um terço (1/3) do valor do IPTU do imóvel locado, cabendo o restante aos locatários das outras duas (2) lojas térreas do mesmo empreendimento, bem ainda que não há excesso a ser restituído pela locadora. Transcurso de mais de sete (7) anos desde o início da relação locatícia, com o pagamento da terça parte do valor do IPTU pelo locatário, sem qualquer reclamação no tocante. Ausência de prova mínima, demais, do suposto desembolso duplicado do aluguel do mês de dezembro de 2017. Demandante que não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência do fato constitutivo do direito reclamado na inicial, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Processo que estava mesmo fadado ao desfecho de improcedência. Verba honorária devida ao Patrono da ré que comporta majoração para dezesseis por cento (16%) do valor atualizado da causa, "ex vi" do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.*

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001004566
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1023433-46.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
ETIVALDO DOMINGUES RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados
PATRIJAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e RICARDO
ALMEIDA MENDES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 27a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO
NÃO PROVIDO. V.U.*, de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAMPOS
PETRONI (Presidente sem voto), ALFREDO ATTIÉ E ANGELA LOPES.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1023433-46.2019.8.26.0100 -Voto no 19.446
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VOTO No
: 19.446
APELAÇÃO No
: 1023433-46.2019.8.26.0100
COMARCA
: SÃO PAULO FORO CENTRAL - 10a VARA CÍVEL
APELANTE
: ETIVALDO DOMINGUES RODRIGUES
APELADA
: PATRIJAPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
JUÍZA
: ANDREA DE ABREU E BRAGA
*AÇÃO DECLARATÓRIA DE COBRANÇA INDEVIDA
C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. “Instrumento
Particular de Contrato de Locação” firmado entre as partes
no dia 01 de março de 2011, tendo como objeto imóvel
comercial, ao locativo mensal inicial em R$ 9.500,00, com
prazo de quarenta e oito (48) meses, a contar da assinatura
do contrato e término no dia 01 de março de 2015. Locação
prorrogada para prazo indeterminado, que findou no mês de
março de 2018. Locatário demandante que reclama a
restituição dos valores pagos a maior a título de IPTU, além
do locativo mensal de dezembro de 2017 a pretexto de
pagamento em duplicidade. SENTENÇA de improcedência.
APELAÇÃO do inquilino, que insiste no acolhimento do
pedido inicial. EXAME: Acervo probatório constante dos
autos,
formado
por
documentos
e
depoimentos
testemunhais, que é seguro na indicação de que o locatário
autor consentiu, mediante prévio ajuste verbal com o
representante legal da Empresa ré, com o pagamento
equivalente a um terço (1/3) do valor do IPTU do imóvel
locado, cabendo o restante aos locatários das outras duas (2)
lojas térreas do mesmo empreendimento, bem ainda que não
há excesso a ser restituído pela locadora. Transcurso de
mais de sete (7) anos desde o início da relação locatícia,
com o pagamento da terça parte do valor do IPTU pelo
locatário, sem qualquer reclamação no tocante. Ausência de
prova mínima, demais, do suposto desembolso duplicado do
aluguel do mês de dezembro de 2017. Demandante que não
se desincumbiu do ônus de comprovar a existência do fato
constitutivo do direito reclamado na inicial, nos termos do
artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil. Processo
que estava mesmo fadado ao desfecho de improcedência.
Verba honorária devida ao Patrono da ré que comporta
majoração para dezesseis por cento (16%) do valor
atualizado da causa, “ex vi” do artigo 85, §11, do Código de
Processo Civil. Sentença mantida. RECURSO NÃO
PROVIDO.*
Vistos.

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A MMa. Juíza “a quo” proferiu a r. sentença
apelada, decidindo “in verbis”: “... julgo IMPROCEDENTE a ação, nos
termos do artigo 487, I, do CPC. Em virtude da sucumbência, o autor
arcará com as custas processuais e honorários advocatícios da parte
adversa que arbitro em 15% do valor da causa. Suspendo a
exigibilidade desta obrigação, por ser a parte beneficiária da Justiça
Gratuita. P.R.I.C.” (“sic”, fls. 172/174).
Inconformado,
apela
o
locatário
autor
insistindo no acolhimento do pedido inicial (fls. 176/184).
Anotado o Recurso (fl. 185), a locadora
apresentou contrarrazões pugnando pela manutenção da sentença (fls.
187/196).
É o relatório, adotado o de fls. 172/173.
Conforme já relatado, a MMa. Juíza “a quo”
proferiu a r. sentença apelada, decidindo “in verbis”: “... julgo
IMPROCEDENTE a ação, nos termos do artigo 487, I, do CPC. Em
virtude da sucumbência, o autor arcará com as custas processuais e
honorários advocatícios da parte adversa que arbitro em 15% do valor
da causa. Suspendo a exigibilidade desta obrigação, por ser a parte
beneficiária da Justiça Gratuita. P.R.I.C.” (“sic”, fls. 172/174).
Ao que se colhe dos autos, o autor, na condição
de locatário, firmou o “Instrumento Particular de Contrato de Locação”

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com a Empresa ré, na condição de locadora, no dia 01 de março de
2011, tendo como objeto o imóvel comercial indicado na inicial,
estabelecido o locativo mensal inicial em R$ 9.500,00, com vigência
pelo prazo de quarenta e oito (48) meses, com início no dia da assinatura
do contrato e término no dia 01 de março de 2015 (v. fls. 26/32). Consta
que, findo o prazo contratual, o locatário continuou ocupando o imóvel e
a locação foi prorrogada para prazo indeterminado, com término no dia
05 de março de 2018 (v. fl. 33).
Segundo a inicial, além do pagamento em
duplicidade efetuado pelo irmão do locatário em relação ao locativo
mensal de dezembro de 2017, sem devolução do excesso por parte da
locadora, o inquilino notou somente em 2018 que vinha pagando um
terço (1/3) do valor total do IPTU devido à Municipalidade de São
Paulo, apesar de a área do conjunto comercial locado corresponder a
pouco mais de 100 m2 do total de 2.619 m2 do imóvel, daí a Ação (fls.
1/12).
Malgrado a insistência do autor, ora apelante, a
r. sentença apelada não comporta a pretendida reforma.
Com efeito, restou incontroversa a relação
locatícia havida entre as partes desde março de 2011 até março de 2018,
com previsão contratual de que “correrão por conta exclusiva do
LOCATÁRIO, enquanto perdurar a locação ... impostos e taxas que recaiam ou
venham a recair sobre o imóvel locado, notadamente o imposto sobre propriedade
territorial urbana (IPTU)” (v. Cláusula 8a, item “ii”, fl. 27), recaindo a
discussão do caso vertente sobre o percentual devido pelo inquilino a

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título de IPTU e eventual pagamento em duplicidade quanto ao aluguel
do mês de dezembro de 2017.
O acervo probatório constante dos autos,
formada por documentos e depoimentos, evidencia de forma
convincente que, além da ausência de excesso a ser restituído pela
locadora, o locatário autor consentiu, mediante prévio ajuste verbal com
o representante legal da Empresa ré, com o pagamento equivalente a um
terço (1/3) do valor do IPTU do imóvel locado, cabendo o restante aos
locatários das outras duas (2) lojas térreas do mesmo empreendimento.
Nesse sentido, a testemunha Fabiano Bento
de Souza Paiva, ao ser ouvida sob compromisso durante a fase de
Instrução, confirmou que a quantia devida a título de IPTU era
rateada entre os locatários das três (3) lojas térreas e que, na
condição de inquilino há mais de dez (10) anos de duas (2) delas,
pagava desde então percentual correspondente a dois terços (2/3) do
tributo em causa (v. mídia audiovisual).
Já a testemunha Simone da Costa Almeida,
ouvida em Juízo na condição de informante por ser funcionária da
Empresa ré, afirmou ter presenciado o ajuste verbal firmado entre os
contratantes para divisão do pagamento do IPTU em três (3) partes
iguais para cada um dos locatários das lojas térreas. Além disso,
esclareceu ter fornecido o “Recibo de Aluguel” referente ao mês de
dezembro de 2017 no dia “09/12/2017”, com a emissão de novo recibo
no dia seguinte após a alegação do locatário de que havia perdido o

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documento, sem qualquer reclamação do cogitado pagamento em
duplicidade por parte do autor (v. mídia audiovisual e fls. 46 e 47).
Por sua vez, as testemunhas João de Souza
Santana e Ronaldo Luiz da Silva, arroladas pelo demandante, não
souberam informar acerca da existência de eventual acordo havido entre
as partes quanto ao rateio do IPTU do imóvel, tampouco sobre possível
pagamento a mais do locativo mensal de dezembro de 2017, nada
esclarecendo a propósito do alegado por ambas as partes (v. mídia
audiovisual).
Também sem relevo para o deslinde da causa
foram o testemunho dado pelo representante legal da Empresa ré e o
depoimento pessoal do locatário, porquanto se limitaram a ratificar as
teses suscitadas nos autos (v. mídia audiovisual).
Não bastasse, importa ressaltar o transcurso de
mais de sete (7) anos desde o início da relação locatícia, com o
pagamento da terça parte do valor do IPTU pelo autor, sem qualquer
insurgência no tocante, além do fato de não ter sido trazido aos autos
documentação hábil para provar o suposto desembolso duplicado do
aluguel do mês de dezembro de 2017.
Assim,
considerando
que
competia
ao
demandante comprovar a existência do fato constitutivo do direito
reclamado na inicial, mas que desse ônus ele não se desincumbiu (v.
artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil), tem-se que o caso dos

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autos estava mesmo a exigir o desfecho de improcedência da Ação.
Resta a rejeição do Recurso por conseguinte.
A propósito, eis a Jurisprudência:

1010563-66.2019.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 35a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 30/03/2020
Data de publicação: 30/03/2020
Ementa: LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. Despejo por falta de pagamento e
cobrança. Encargos locatícios. Imposto predial. Responsabilidade pelo pagamento
assumida pelo locatário no contrato. Cobrança legítima. Multa moratória.
Percentual
avençado
observou
os
princípios
da
razoabilidade
e
da
proporcionalidade. Cominação mantida. Honorários advocatícios sucumbenciais
devidos. Princípio da causalidade. Sentença correta. Recurso não provido.

1002546-02.2015.8.26.0514
Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Relator(a): Fabio Tabosa
Comarca: Itupeva
Órgão julgador: 29a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 26/03/2020
Data de publicação: 26/03/2020
Ementa: Locação. Cobrança. Aluguéis e imposto predial em aberto ao fim do
contrato. Imperiosidade do abatimento da caução pecuniária prevista no contrato,
independentemente da prova material de sua efetivação, visto que não negado o
fato pelos locadores. Pertinência da cobrança do imposto predial, cujo
inadimplemento não foi negado pelos réus e cujo valor foi impugnado apenas
especulativamente. Exclusão, por outro lado, dos honorários advocatícios
contratuais inseridos pelos autores em seu cálculo, aplicáveis em termos
extrajudiciais ou, judicialmente, para efeito de purgação da mora em ação de
despejo por falta de pagamento. Hipótese em que os locatários já haviam
desocupado o imóvel anteriormente à demanda. Prevalecimento dos honorários
sucumbenciais arbitrados pelo MM. Juízo, tão somente. Sentença parcialmente
reformada. Apelação dos réus parcialmente provida.

1051815-41.2018.8.26.0114
Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Relator(a): Sá Moreira de Oliveira
Comarca: Campinas
Órgão julgador: 33a Câmara de Direito Privado

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Apelação Cível no 1023433-46.2019.8.26.0100 -Voto no 19.446
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Data do julgamento: 03/02/2020
Data de publicação: 03/02/2020
Ementa: LOCAÇÃO Prescrição Cobrança de IPTU Acessório que segue o
principal Prazo trienal Informação pública sobre o valor do imposto, passível
de ser obtida assim que assumida a obrigação de pagamento por meio do contrato
de locação Inaplicabilidade do artigo 940 do Código Civil Demanda proposta
em 2018, exercício em que o valor do imposto predial e territorial urbano equivalia
ao exigido
Inobservância do exercício como simples erro
Má-fé não
comprovada Súmula no 159 do Supremo Tribunal Federal Sentença mantida.
Apelação não provida.

1057421-37.2014.8.26.0002
Classe/Assunto: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Relator(a): Maria Cristina de Almeida Bacarim
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 29a Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 19/07/2019
Data de publicação: 19/07/2019
Ementa: Apelação. Ação de despejo por falta de pagamento e cobrança. Locação
de imóvel residencial - Contrato verbal - Sentença de parcial procedência - Apelo
da ré - Controvérsia sobre o valor atual do locativo e responsabilidade da locatária
ao pagamento do imposto predial - Ausência de impugnação específica em réplica e
ônus do locador em provar os fatos constitutivos de seu direito - Inteligência do art.
373, I, do CPC - Sentença reformada. Recurso provido.
Impõe-se, pois, a manutenção da r. sentença
apelada pelos próprios e jurídicos fundamentos, inclusive no que tange
aos ônus sucumbenciais, mas com a majoração da verba honorária para
dezesseis por cento (16%) do valor atualizado da causa, “ex vi” do artigo
85, § 11, do Código de Processo Civil.
Diante do exposto, nega-se provimento ao
Recurso.
DAISE FAJARDO NOGUEIRA JACOT
Relatora