Tribunal: TJSP
Processo: 1014661-21.2018.8.26.0071
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Viviani Nicolau
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-07
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. 'Ação ordinária com pedido de tutela de urgência/evidência'. Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés. LUCROS CESSANTES. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente,

Ementa:
"APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. 'Ação ordinária com pedido de tutela de urgência/evidência'. Sentença de procedência parcial. Inconformismo das rés. LUCROS CESSANTES. Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da transação. Aplicação da Súmula no 162 deste Tribunal. Tese no 05 do IRDR Tema no 04 deste Tribunal, confirmada pelo STJ no julgamento do REsp no 1.729.593/SP (Tema 996). Indenização por lucros cessantes mantida em 0,5% por mês de atraso, a ser calculado sobre o valor atualizado do contrato, independentemente de eventuais variações do mercado imobiliário. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. Sentença recorrida que não fixou honorários sucumbenciais para quaisquer das partes em razão da sucumbência recíproca. Existência de vedação expressa no art. 85, §14o, do CPC à compensação de honorários para a hipótese de sucumbência recíproca. Decisão parcialmente reformada neste ponto para condenar o autor ao pagamento de honorários dos representantes das rés, arbitrados em 10% sobre o valor econômico das pretensões não acolhidas. Sentença parcialmente reformada neste ponto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (v. 33476).

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000512650
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1014661-21.2018.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que são apelantes ASSUÃ -
CONSTRUÇÕES ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA e ASSUÃ INCORPORADORA
LTDA - EPP, é apelado FABIANO CABREIRA FERNANDES.
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente) e CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 7 de julho de 2020.
VIVIANI NICOLAU
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1014661-21.2018.8.26.0071 -Voto no 33476 - DVN
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VOTO No
: 33476
APELAÇÃO No : 1014661-21.2018.8.26.0071
COMARCA
: BAURU
APELANTES
: ASSUÃ CONSTRUÇÕES, ENGENHARIA E
COMÉRCIO LTDA. E OUTRA
APELADO
: FABIANO CABREIRA FERNANDES
JUIZ SENTENCIANTE: ANDRÉ LUÍS BICALHO BUCHIGNANI
“APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL.
ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES. 'Ação ordinária com
pedido de tutela de urgência/evidência'. Sentença de procedência
parcial.
Inconformismo das rés. LUCROS CESSANTES.
Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do
compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da
vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo
do adquirente, ainda que não demonstrada a finalidade negocial da
transação. Aplicação da Súmula no 162 deste Tribunal. Tese no 05
do IRDR Tema no 04 deste Tribunal, confirmada pelo STJ no
julgamento do REsp no 1.729.593/SP (Tema 996). Indenização por
lucros cessantes mantida em 0,5% por mês de atraso, a ser
calculado sobre o valor atualizado do contrato, independentemente
de eventuais variações do mercado imobiliário. ÔNUS DA
SUCUMBÊNCIA. Sentença recorrida que não fixou honorários
sucumbenciais para quaisquer das partes em razão da sucumbência
recíproca. Existência de vedação expressa no art. 85, §14o, do CPC
à compensação de honorários para a hipótese de sucumbência
recíproca. Decisão parcialmente reformada neste ponto para
condenar o autor ao pagamento de honorários dos representantes
das rés, arbitrados em 10% sobre o valor econômico das
pretensões não acolhidas. Sentença parcialmente reformada neste
ponto. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”. (v. 33476).
FABIANO CABREIRA FERNANDES
ajuizou a presente “ação ordinária com pedido de tutela de
urgência/evidência” em face de ASSUÃ CONSTRUÇÕES,
ENGENHARIA
E
COMÉRCIO
LTDA.
E
ASSUÃ
INCORPORADORA LTDA. EPP., alegando, em síntese, que
celebrou compromisso de compra e venda com as rés tendo por
objeto a aquisição do imóvel descrito na inicial. Contudo, houve
atraso na entrega do imóvel, o que teria ocasionado lucros cessantes
e danos morais. Postulou a condenação das rés à obrigação de fazer

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consistente em concluir as obras do empreendimento e entregar as
chaves do imóvel, o recebimento de indenização por lucros
cessantes e danos morais, bem como a condenação da ré ao
pagamento de multas moratórias de 20% sobre o valor dos lucros
cessantes, ou ao menos 2% sobre o valor total do negócio.
A r. sentença de fls. 402/405, proferida em
27 de agosto de 2019, julgou parcialmente procedente a ação,
para: a) declarar a mora na entrega do imóvel a partir de março de
2016; b) condenar as rés ao cumprimento da obrigação de fazer
consistente em concluir as obras e entregar as chaves do imóvel no
prazo de 120 dias a contar da intimação da sentença, sob pena de
multa a ser arbitrada em sede de cumprimento de sentença; e c)
condenar as rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes
equivalentes a 0,5% sobre o valo atualizado do negócio para cada
mês de atraso desde março de 2016 até a efetiva entrega das
chaves, acrescidos de juros de mora desde a citação, bem como
correção monetária desde o ajuizamento da ação.
Em razão da sucumbência recíproca, cada
uma das partes foi condenada ao pagamento de metade das custas e
despesas processuais com a compensação recíproca dos honorários
sucumbenciais.
Apela a RÉ, alegando, em síntese:
(i) que não poderia ser responsabilizada
pelo pagamento de indenização por lucros cessantes, uma vez que o
prejuízo alegadamente suportado pelo adquirente não foi
comprovado nos autos; (ii) subsidiariamente, que o valor arbitrado
a título de indenização seria desproporcional e não refletiria o preço
de aluguel de imóvel semelhante, em razão do desaquecimento do
mercado imobiliário; (iii) que os juros de mora somente poderiam
incidir sobre o quantum indenizatório a partir da liquidação da
condenação; e (iv) que a compensação recíproca dos honorários
sucumbenciais
seria
descabida,
motivo
pelo
qual
seus
representantes fariam jus ao recebimento de honorários arbitrados
em percentual sobre o valor equivalente aos pedidos não acolhidos
do autor (fls. 415/428).

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O recurso foi devidamente preparado (fls.
429 e 491), contrariado (fls. 458/482) e os autos foram remetidos a
este Tribunal.
As
partes
foram
intimadas
da
possibilidade de realização de Julgamento Virtual nos termos da
Resolução no 549/2011, e houve manifestação de oposição por
parte das apelantes (fls. 486).
É O RELATÓRIO.
O recurso é parcialmente provido.
1. Dos lucros cessantes.
A sentença recorrida julgou parcialmente
procedentes os pedidos formulados na inicial, para declarar a
ocorrência de mora na entrega das chaves do imóvel a partir de
março de 2016; condenar as rés à obrigação de fazer consistente
em concluir as obras e entregar as chaves no prazo de 120 dias; e
condenar as rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes,
equivalentes a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato para cada
mês de atraso na conclusão das obras, desde março de 2016 até a
efetiva entrega das chaves.
Não há notícia nos autos sobre se as obras
já teriam sido concluídas.
As rés não impugnaram em seu recurso,
de forma específica, o ponto da sentença que declarou a mora na
entrega do imóvel ou fixou seu termo iniciaL. Também não
impugnaram a condenação em obrigação de fazer consistente em
concluir as obras e entregar as chaves do imóvel no prazo de 120
dias.
As apelantes insistem que não poderiam
ser condenadas ao pagamento de valores a este título, uma vez que
o dano alegadamente suportado pelo adquirente não foi
comprovado no caso em tela.

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Contudo, a decisão não comporta reforma
neste ponto. Considerando os princípios básicos em matéria de
responsabilidade civil, notadamente o de que a indenização se mede
pela extensão do dano, nos termos do artigo 944 do Código Civil,
de rigor se afigura ressarcir o prejuízo inerente à privação de uso da
coisa adquirida pelo consumidor.
Esta é a tese consolidada na Súmula no
162 deste Tribunal, nos seguintes termos:
“Súmula 162 Descumprido o prazo para
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes,
havendo
a
presunção
de
prejuízo
do
adquirente,
independentemente da finalidade do negócio” (DJE de
1o/02/2016, p. 08).
Este entendimento também foi adotado
em sede de julgamento do Incidente de Resolução de Demandas
Repetitivas:
“O atraso da prestação de entrega de imóvel
objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da
alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem.
O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que
pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do
contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar
para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da
disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma
já regularizada.” (Tese no 05, IRDR no 0023203-35.2016.8.26.0000,
Relator
Desembargador
FRANCISCO
LOUREIRO,
Órgão
Julgador: Turma Especial Direito Privado I, data do julgamento:
31/08/2017).
Referido entendimento foi corroborado
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do
REsp no 1.729.593/SP realizado pela Segunda Seção em
11/09/2019 e com relatoria do Ilustre Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE. A tese no 1.2 firmada nesta decisão, que diz respeito
aos lucros cessantes, ficou assim redigida:

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“No caso de descumprimento do prazo para a
entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do
comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do
bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel
mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com
termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente
da unidade imobiliária”.
Portanto, é devida a indenização a título de
lucros cessantes, ainda que a destinação do imóvel seja para
moradia do próprio comprador, pois o seu prejuízo pelo atraso na
entrega do imóvel é presumido e decorre da privação da utilização
do imóvel, durante período em que já deveria ter recebido as
chaves.
Com relação ao valor da indenização, a
decisão recorrida também não comporta qualquer reforma.
Esta TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO
PRIVADO possui entendimento pacífico no sentido de a
indenização por lucros cessantes deve corresponder a 0,5% sobre o
valor atualizado do imóvel. Embora nem sempre reflita de forma
precisa o valor do aluguel de um imóvel com as mesmas
características, este percentual tem por finalidade a compensação
pelo atraso na disponibilização do imóvel por ilícito das rés, não
estando sujeito à álea especulativa do mercado imobiliário.
Neste sentido:
“Compra e venda. corretagem. prescrição.
Atraso na entrega. LUCROS CESSANTES. Insurgência das rés contra
sentença de parcial procedência. 1. Corretagem e SATI. Prescrição.
Corretagem e as demais taxas pagas em fevereiro de 2010 e ação
ajuizada em outubro de 2014. Prazo prescricional de três anos,
conforme recurso repetitivo REsp no 1.551.956/SP. Capítulo da
sentença reformado (art. 487, II do CPC/2015). 2. Atraso na entrega
e mora da vendedora. Imóvel previsto para março de 2011, já
considerando a tolerância de 180 dias (Súmula 164 do TJSP). Imóvel
entregue apenas em junho de 2012. Mora da vendedora que cessa
com a entrega efetiva das chaves e não com a expedição do "Habite-
se" (Súmula 160 do TJSP). Ausência de caso fortuito ou força maior
(Súmula 161 do TJSP). Modificação a sentença apenas no período de

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mora das rés. 3. Danos materiais (lucros cessantes). Pedido para
afastamento da condenação. Não acolhimento. Presunção pelo
simples atraso. Súmula 162 do TJSP. Precedentes do STJ. Valor
indenizatório: 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, por mês de
mora. Manutenção. Indenização em conformidade com o
entendimento deste Tribunal. Sucumbência recíproca das partes.
Recurso
parcialmente
provido
(Apelação
no
1098462-78.2014.8.26.0100,
Relator
Desembargador
CARLOS
ALBERTO DE SALLES com a participação dos Des. DONEGÁ
MORANDINI e BERETTA DA SILVEIRA, data do julgamento:
24/06/2017, destaque não original)”.
Portanto, a sentença é confirmada também
neste ponto, sendo desprovida a pretensão de afastamento da
condenação por lucros cessantes.
2. Dos juros de mora.
A sentença recorrida determinou que a
indenização por lucros cessantes fosse calculada tomando-se por
base o preço atualizado do imóvel, e acrescida, ainda, de juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação.
As apelantes insistem que os juros de
mora somente poderiam incidir a partir da data da liquidação a
sentença.
Contudo, o apelo carece de fundamentos
neste ponto. A indenização por lucros cessantes tem por objeto a
compensação de dano suportado pelo adquirente decorrente da
privação do uso do imóvel, durante período em que as chaves já
deveriam ter sido entregues.
Assim, os juros de mora são computados a
partir da data da citação nos termos do art. 405 do Código Civil,
uma vez se tratar de responsabilidade civil contratual.
3. Da sucumbência.
A
sentença
recorrida
declarou
a
sucumbência recíproca, determinando a partilha das custas e
despesas processuais e deixando de arbitrar honorários para os

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representantes de ambas as partes.
Respeitado o entendimento adotado pelo
Magistrado a quo, a decisão comporta reforma neste ponto.
O Código de Processo Civil prevê de
forma expressa em seu art. 85, §14o a vedação da compensação dos
honorários na hipótese de sucumbência recíproca, verbis:
“§ 14. Os honorários constituem direito do
advogado e têm natureza alimentar, com os mesmos privilégios
dos créditos oriundos da legislação do trabalho, sendo vedada a
compensação em caso de sucumbência parcial”.
Assim,
a
sentença
é
parcialmente
reformada neste ponto para condenar o autor ao pagamento de
honorários sucumbenciais dos representantes das rés, os quais são
arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da pretensão não
atendida (a qual, por sua vez, consiste nos valores postulados a
título de indenização por danos morais e multa de 20% sobre o
valor dos lucros cessantes). Os honorários sucumbenciais devidos
pelo autor deverão ser objeto de liquidação.
Observa-se neste ponto que não são
fixados honorários sucumbenciais aos representantes do autor, uma
vez que este não se insurgiu contra este ponto da sentença.
Conclusão.
O recurso é parcialmente provido apenas
para condenar o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais
dos representantes das rés, os quais são arbitrados em 10% sobre o
valor
econômico
correspondente
aos
pedidos
julgados
improcedentes.
Por derradeiro, para evitar a costumeira
oposição
de
embargos
declaratórios
voltados
ao
prequestionamento, tenho por ventilados, neste grau de jurisdição,
todos os dispositivos legais citados no recurso interposto. Vale

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lembrar que a função do julgador é decidir a lide e apontar, direta e
objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes,
não havendo necessidade de apreciar todos os argumentos
deduzidos pelas partes, um a um. Sobre o tema, confira-se a
jurisprudência (STJ, EDcl no REsp no 497.941/RS, Rel. Min.
Franciulli Netto, publicado em 05/05/2004; STJ, EDcl no AgRg
no Ag no 522.074/RJ, Rel. Min. Denise Arruda, publicado em
25/10/2004).
Ante o exposto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO AO RECURSO.
VIVIANI NICOLAU
Relator