Tribunal: TJSP
Processo: 1005334-25.2015.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Achile Alesina
Órgão colegiado: 15a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA COM RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL – Contrato de compra e venda de imóvel – Atraso na entrega - Sentença de parcial procedência – Recurso das rés.

Recurso da ré Amoreiras – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – Prazo 180 dias - Legalidade reconhecida por este Tribunal através do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – Precedentes – Súmula

Ementa:
AÇÃO DECLARATÓRIA COM RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL – Contrato de compra e venda de imóvel – Atraso na entrega - Sentença de parcial procedência – Recurso das rés.

Recurso da ré Amoreiras – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – Prazo 180 dias - Legalidade reconhecida por este Tribunal através do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – Precedentes – Súmula 164 deste E. Tribunal - Entrega do imóvel após o prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância - Mora configurada, incontroversa e provada nos autos – Parte ré que deve arcar com os danos decorrentes no descumprimento contratual, atinente ao atraso na entrega do imóvel - CORREÇÃO MONETÁRIA – Pretensão de incidência de correção monetária no período de suposta mora da construtora - Verificada a mora exclusiva da vendedora, o INCC deve ser aplicado somente até a data prevista para a conclusão da obra - Correção Monetária constitui mera reposição financeira – Possibilidade de atualização, porém, com adoção do índice menos gravoso ao consumidor - CLÁUSULA PENAL - Previsão contratual em favor de uma parte apenas - Reversão - Possibilidade – Tema Repetitivo no 971 do STJ – Recurso parcialmente provido.

Recurso da ré Global – Alegação de ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade solidária – Impossibilidade – Rés que são participantes de cadeia negocial que resultou na comercialização do empreendimento imobiliário em comento – Possibilidade do ajuizamento de demanda contra todos os fornecedores ou aqueles escolhidos pelo consumidor, por força da responsabilidade solidária consagrada pelo artigo 7o, parágrafo único do CDC – Precedentes desta E. Corte e do STJ – Decisão mantida – Recurso não provido.

Sucumbência – Em razão da ínfima alteração recursal, deve ser mantida a verba de sucumbência fixada pela r. sentença singular.

Dispositivo – Recurso da ré Amoreiras parcialmente provido e recurso da ré Global não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561385
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1005334-25.2015.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que são apelantes
AMOREIRAS
CAMPINAS
INCORPORADORA
LTDA
e
GLOBAL
CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA, é apelado ARTUR ALEXANDRE
MARTINS JUNIOR (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 15a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao
recurso da ré Amoreiras e negaram provimento ao recurso da ré Global. V.U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
RAMON MATEO JÚNIOR (Presidente) e MENDES PEREIRA.
São Paulo, 21 de julho de 2020.
ACHILE ALESINA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005334-25.2015.8.26.0114 -Voto no 17414 - SRF
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Apelação Cível no 1005334-25.2015.8.26.0114
Apelantes: AMOREIRAS CAMPINAS INCORPORADORA LTDA e Global
Consultoria Imobiliária Ltda
Apelado: Artur Alexandre Martins Junior
Comarca: Campinas
Voto no 17414
AÇÃO DECLARATÓRIA COM RESCISÃO CONTRATUAL E
INDENIZAÇÃO MATERIAL E MORAL Contrato de compra e
venda de imóvel
Atraso na entrega - Sentença de parcial
procedência Recurso das rés.
Recurso da ré Amoreiras
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA

Prazo 180 dias - Legalidade reconhecida por este Tribunal através
do julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas
Precedentes Súmula 164 deste E. Tribunal - Entrega do imóvel
após o prazo contratual, considerada a cláusula de tolerância -
Mora configurada, incontroversa e provada nos autos Parte ré
que deve arcar com os danos decorrentes no descumprimento
contratual, atinente ao atraso na entrega do imóvel - CORREÇÃO
MONETÁRIA Pretensão de incidência de correção monetária no
período de suposta mora da construtora - Verificada a mora
exclusiva da vendedora, o INCC deve ser aplicado somente até a
data prevista para a conclusão da obra - Correção Monetária
constitui mera reposição financeira Possibilidade de atualização,
porém, com adoção do índice menos gravoso ao consumidor -
CLÁUSULA PENAL - Previsão contratual em favor de uma parte
apenas - Reversão - Possibilidade Tema Repetitivo no 971 do STJ
Recurso parcialmente provido.
Recurso da ré Global Alegação de ilegitimidade passiva e ausência
de responsabilidade solidária
Impossibilidade
Rés que são
participantes de cadeia negocial que resultou na comercialização do
empreendimento imobiliário em comento
Possibilidade do
ajuizamento de demanda contra todos os fornecedores ou aqueles
escolhidos pelo consumidor, por força da responsabilidade solidária
consagrada pelo artigo 7o, parágrafo único do CDC Precedentes
desta E. Corte e do STJ Decisão mantida Recurso não provido.
Sucumbência Em razão da ínfima alteração recursal, deve ser
mantida a verba de sucumbência fixada pela r. sentença singular.
Dispositivo
Recurso da ré Amoreiras parcialmente provido e
recurso da ré Global não provido.

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Recursos à r. sentença de fls. 388/396, proferida pela MMa.
Juiza de Direito da 4a Vara Cível do Foro de Campinas, Dra. Vanessa
Miranda Tavares de Lima, que julgou parcialmente procedente a pretensão
inicial, condenando as partes ratear as custas processuais, bem como
condenar o autor ao pagamento de honorários advocatícios em 10% sobre
o valor atualizado da causa e à parte ré ao pagamento de honorários
advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do artigo
85, §2o do NCPC.
Embargos declaratórios opostos pela ré Amoreiras (fls.
398/400), sendo acolhidos para sanar erro material (fls. 407/408).
Recorrem as rés, trazendo argumentos que entendem
socorrer seus posicionamentos.
Recursos bem processados (fls. 410/422 e fls. 425/434) e
respondidos (fls. 440/453).
Oposição ao julgamento virtual pela ré Global (fls. 458 e
460).
Manifestação das partes, com relação ao artigo 10 do
NCPC, no que tange a correção monetária (fls. 464/465, 468/470 e
473/474).
É o relatório.
Trata-se de “ação declaratória de nulidade de cláusulas
contratuais c.c. rescisão contratual c.c indenização por danos materiais e
morais” ajuizada pelo apelado em face das apelantes.
Alega o autor em síntese em sua inicial que adquiriu o
Empreendimento Poema Residencial Amoreiras Agre, Apartamento 108,
Torre 3, com data prevista de entrega para 30 de junho de 2013 com prazo
de tolerância de 180 dias. No entanto, afirma o autor que até o ajuizamento
da presente ação na data de fevereiro de 2015, o imóvel ainda não havia
sido entregue, superando a tolerância de 180 dias.
Pretende a declaração de nulidade de cláusulas contratuais

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referentes à tolerância de atraso nas obras, bem como a declaração de
bilateralidade de cláusula penal e a consequente condenação das rés ao
ressarcimento do autor pelo período de atraso (30/06/2013 a 02/2015) no
montante de R$ 33.908,98
Requer ainda a nulidade das cláusulas referentes à
aplicação do INCC ao período posterior a 30/06/2013 com o consequente
ressarcimento, além da condenação das rés ao valor pago a título de
comissão e corretagem no importe de R$ 5.512,74.
Benefícios da gratuidade da justiça deferidos às fls. 72.
Em contestação a ré Amoreiras alega em síntese preliminar
de ilegitimidade passiva quanto à comissão de corretagem, bem como
suspensão do feito pelos recursos repetitivos. No mérito, aduz a validade
da comissão imobiliária e a prescrição da pretensão quanto a tal restituição.
Ainda, alega que houve expressa anuência das partes quanto às cláusulas
contratuais e, portanto, é válida a cláusula de tolerância e inválida a
inversão de cláusula penal.
Por fim, reforça a legalidade da correção monetária do
preço do imóvel no tocante a aplicação do INCC, pugnando pela total
improcedência da demanda.
Réplica às fls. 275/289.
Por sua vez a ré Global apresentou contestação alegando
preliminarmente, retificação do polo passivo, uma vez que a ré Avance
Negócios Imobiliários Ltda foi incorporada pela empresa Global Consultoria
Imobiliária Ltda. Ainda, aduz a tempestividade da contestação. Teceu
esclarecimentos sobre os fatos. Também, preliminarmente, alega questão
jurídica pacificada por recurso repetitivo e ilegitimidade passiva da 2a ré
quanto aos valores decorrentes de suposto atraso na entrega do imóvel.
Aduz a determinação do STJ para suspensão do trâmite de
ações na qual o pedido se enquadra. No mérito, alega prescrição da
pretensão de devolução da comissão de corretagem e inexistência de
conduta da contestante, uma vez que configura apenas como mora

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corretora imobiliária. Afirma, ainda, que houve legalidade na transferência
do custo da comissão e aduz o descabimento da inversão do ônus da
prova. Pugna pela total improcedência da demanda.
Réplica às fls. 367/ 376.
Instadas a especificarem provas, as partes manifestaram-se
às fls. 379, 380/ 358 e 386/ 387.
A r. sentença julgou parcialmente procedente a demanda,
nos termos já expostos.
Recorrem as rés pretendendo a reforma do julgado.
Pois bem.
Do recurso da ré Amoreiras:
Recorre a ré Amoreiras alegando em síntese a validade da
cláusula de tolerância uma vez que suficientemente clara, com expressa
anuência das partes. Entende pela legalidade da correção monetária do
preço do imóvel, pois o descumprimento do prazo de entrega do imóvel não
cessa a incidência de correção monetária. Por fim, sustenta pela invalidade
da inversão da cláusula penal, em razão de que esta penalidade não foi
estipulada para eventual atraso na obra.
O recurso comporta parcial provimento.
Na hipótese vertente, as partes firmaram “Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra de bem imóvel para entrega
futura e outros pactos” em 01/02/2012 (fls. 32/60), adquirindo o apelado a
unidade autônoma residencial de no 108, Torre 3, integrante do
empreendimento Poema Residencial, sendo avençado pelas partes, que o
bem seria entregue em junho de 2013 (fls. 35), sendo possível a
prorrogação pelo prazo de 180 (fls. 45, cláusula 5.4).
No entanto, a ré entende pela validade da cláusula de
tolerância, legalidade da correção monetária e invalidade da inversão da
cláusula penal.

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Pois bem.
Cláusula de tolerância:
Como restou decidido na sentença, não há qualquer
ilegalidade na previsão da cláusula do prazo de tolerância de 180 dias,
após a data de previsão de entrega da obra, que no caso era para
30/06/2013 (fls. 35).
Esta E. Corte já decidiu no julgamento do Incidente de
Resolução de Demandas Repetitivas no 0023203-35.2016.8.26.0000:
"É valido o prazo de tolerância, não superior a cento e oitenta dias
corridos estabelecido no compromisso de venda e compra para
entrega de imóvel em construção, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível" (Relator Desembargador
Francisco Loureiro, j. 31/08/2017).
E a Súmula 164 deste E. TJSP:
“É valido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias,
para
entrega
de
imóvel
em
construção,
estabelecido
no
compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula
contratual expressa, clara e inteligível.”
Todavia, mesmo se considerado o prazo de 180 dias,
previsto na cláusula 5.4 (fls. 45), este se findaria na data de 30/12/2013,
porém, quando do ajuizamento da demanda em 26/02/2015, o imóvel ainda
não havia sido entregue.
A justificativa apresentada para a demora na entrega das
chaves pela ré Amoreiras, se resume na alegação de complexidade do
empreendimento, com diversos fatores alheios à vontade da ré, como falta
de mão de obra, materiais, chuvas, interpéries, dentre outros (fls. 160).
Fatores estes alegados de forma totalmente genérica.
Além disso, é certo que a escassez de mão de obra não
constitui fortuito externo, uma vez que se liga diretamente ao risco da
atividade da construtora:
“Súmula 161 do Tribunal de Justiça de São Paulo: Não constitui
hipótese de caso fortuito ou de força maior, a ocorrência de chuvas
em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado,

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embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos.
Essas justificativas encerram “res inter alios acta” em relação ao
compromissário adquirente”
Assim, não se discute, portanto, a validade da cláusula de
tolerância, mas sim o fato de que a ré extrapolou de forma incontroversa o
prazo de entrega do imóvel, já considerando a prorrogação deste prazo, o
que não se pode admitir, uma vez que há expectativas e planos do
adquirente, diante dos termos ajustados entre as partes.
Ora, quem compra um imóvel faz planos, seja para nele
residir ou alugá-lo, que se frustram diante do inadimplemento das
construtoras. Deixar de punir a ré pela desídia no cumprimento de suas
obrigações contratuais só tornaria tolerável uma situação ilícita e abusiva,
com que não se pode concordar.
A propósito esta E. Câmara:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO
POR DANOS MATERIAIS E MORAIS
Sentença de parcial
procedência Pedido de reforma com a condenação das apeladas
em lucros cessantes, danos morais e sucumbência
Atraso na
entrega da obra verificado Validade da cláusula de tolerância
"Habite-se" não atesta a entrega da obra
Súmula 160 deste
Tribunal
Lucros cessantes devidos
Dano moral não
caracterizado
Descumprimento que se afigura comum nas
relações comerciais e que não enseja a indenização pretendida
Mero aborrecimento
Redistribuição dos ônus sucumbenciais

Recurso
parcialmente
provido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1016922-77.2018.8.26.0161; Relator (a): Vicentini Barroso; Órgão
Julgador: 15a Câmara de Direito Privado; Foro de Diadema - 3a Vara
Cível; Data do Julgamento: 31/10/2019; Data de Registro:
31/10/2019) (g.n.).
Deve assim, arcar a parte ré com os danos decorrentes no
descumprimento contratual, atinente ao atraso na entrega do imóvel
Recurso não provido.
Correção monetária:
A r. sentença entendeu por bem em considerar abusiva a
aplicação do índice de correção INCC/FGV quando verificada a mora, por
parte da ré.

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A ré Amoreiras recorre deste ponto específico, alegando
pela possibilidade de aplicação da correção monetária no período de
suposta mora da construtora.
No entanto, há entendimento sedimentado no sentido de
que o descumprimento do prazo de entrega do imóvel pela ré, não cessa a
incidência de correção monetária, porém, deve ser substituído os
indexadores que refletem a variação do custo da construção civil (INCC),
por outros indexadores gerais, como o IGP-M, salvo se este último for mais
gravoso ao consumidor.
A propósito:
“Súmula no 163 TJSP: “O descumprimento do prazo de entrega do
imóvel objeto do compromisso de venda e compra não cessa a
incidência de correção monetária, mas tão somente dos encargos
contratuais sobre o saldo devedor.” (g.n.).
E também o Tema no 08, aprovado no julgamento do
Incidente
de
Resolução
de
Demandas
Repetitivas
(IRDR)
no
0023203-35.2016.8.26.0000:
“O descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de
compromisso de venda e compra, computado o período de
tolerância, não faz cessar a incidência de correção monetária, mas
tão somente dos juros e da multa contratual sobre o saldo devedor.
Devem ser substituídos indexadores setoriais, que refletem a
variação do custo da construção civil, por outros indexadores
gerais, salvo quando estes últimos forem mais gravosos ao
consumidor” (g.n.).
Deve-se destacar que a correção monetária se trata de
mera reposição da moeda, não havendo impedimento de sua aplicação no
período da mora.
No entanto, nos termos da tese do IRDR, deve ser
autorizada a substituição dos índices quanto ao período de mora, por
outros indexadores gerais, como o IGP-M, salvo se este último for mais
gravoso ao consumidor, com a consequente devolução dos valores
cobrados a maior.
A propósito:

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“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Atraso na entrega do
imóvel - Pedidos de restituição em dobro de juros de obra e
diferenças de correção monetária, reversão de cláusula penal e
indenização por lucros cessantes e dano moral
Sentença de
procedência em parte, com reversão de cláusula penal consistente
em 1% sobre o valor da venda pelo período do atraso na entrega da
obra, além de devolução de juros e diferença entre INCC e IPCA
Inconformismo das promitentes vendedoras. Direitos de promitente-
comprador adquiridos pelo autor por cessão, com nova indicação
de previsão de entrega da obra Apuração da mora pelo juízo "a
quo" com base no prazo mais exíguo, a pretexto de interpretar a
cláusula
da
maneira
mais
favorável
ao
consumidor

Impossibilidade Novo prazo fixado no ato da cessão. Atraso na
entrega da obra em razão de embargo pela municipalidade - Fato
que não caracteriza excludente de responsabilidade, nos termos da
Súmula
no
163
do
TJSP

Vendedora
indenizada
pela
municipalidade pelo indevido embargo da obra - Impossibilidade de
se furtar à responsabilidade perante o consumidor
Atraso
incontroverso - Mora caracterizada. CLÁUSULA PENAL Previsão
em favor de uma parte apenas - Reversão - Possibilidade Tema
Repetitivo no 971 do STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS

Ausência de previsão contratual para cobrança de juros da obra -
Cobrança não demonstrada nos autos - Previsão de juros
remuneratórios após a entrega das chaves - Pedido de restituição
indevido. Correção monetária - INCC Admite-se a substituição do
índice setorial pelo índice geral menos gravoso durante o período
de mora Tema no 08 do IRDR no 023203-35.2016.8.26.0000 Tese
correspondente do Tema Repetitivo no 996 do STJ com
aplicabilidade expressamente limitada a "contrato de promessa de
compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa
Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda
1,5, 2 e 3" Previsão de incidência do INCC até a efetiva entrega
das chaves Imposição ao consumidor de atualização por índice
potencialmente mais elevado em decorrência de atraso da própria
fornecedora Inadmissibilidade Substituição admitida, se menos
gravoso ao consumidor. Recurso provido, em parte, apenas para
alterar o período de atraso e afastar a devolução de juros não
cobrados, mantendo-se a alteração da correção monetária apenas
se for menos gravosa ao consumidor.” (TJSP; Apelação Cível
1088947-82.2015.8.26.0100; Relator (a): Jayme de Oliveira; Órgão
Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 29a
Vara Cível; Data do Julgamento: 03/04/2020; Data de Registro:
03/04/2020) (g.n.).
Em suma, a r. sentença comporta reforma apenas quanto
ao período de mora, pois prevalece a incidência da correção monetária,
apenas com a susbtituição dos indexadores, com adoção do índice menos
gravoso ao consumidor, nos termos expostos.
Recurso parcialmente provido.

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Cláusula penal:
A recorrente sustenta pela invalidade da inversão da
cláusula penal.
Sem razão, contudo.
A cláusula 6.1 do contrato firmado entre as partes,
estabelece multa de 2% em razão do atraso no pagamento de quantia.
Confira-se (fls. 47):
“6.1. O atraso no pagamento de quaisquer quantias devidas em
razão
desta
avença,
caracterizará
o
COMPRADOR
como
inadimplente, sujeitando-o ao pagamento à VENDEDORA dos
valores vencidos e não pagos, corrigidos monetariamente de
acordo com a variação “pro rata die” do índice aplicável, nos
termos deste contrato, acrescidos de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês ou fração de mês e da multa moratória (de aplicação
imediata) de 2% (dois por cento).”
No entanto, a reversão da cláusula penal não é obstada
nem mesmo pela ausência de disposição contratual específica, conforme já
reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça em precedente vinculante,
julgado nos seguintes termos (Tema Repetitivo no 971):
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA
ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO
ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO
INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM
BENEFÍCIO
DO
ADERENTE.
INADIMPLEMENTO
DA
INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO,
TOMANDO-SE
COMO
PARÂMETRO
OBJETIVO
A
MULTA
ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES,
PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a
ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No
contrato
de
adesão
firmado
entre
o
comprador
e
a
construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal
apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser
considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do
vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de
dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No
caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp
1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) (g.n.).
Dessa forma, não há impedimento na inversão da cláusula

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penal, conforme entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de
Justiça, devendo prevalecer a r. sentença singular em seus termos.
Recurso não provido.
Do recurso da ré Global:
A ré Global apresenta recurso alegando em síntese
preliminar de ilegitimidade passiva quanto ao descumprimento do contrato
pelo incorporador em razão do descumprimento do prazo para entrega do
imóvel, sendo apenas mera intermediadora do negócio, na condição de
corretora imobiliária.
No mérito alega pela ausência de solidariedade com o
incorporador no caso de inadimplemento do contrato, bem como ausência
de ato ilícito e nexo causal pelo suposto inadimplemento contratual do
incorporador.
O recurso não comporta provimento.
Na hipótese dos autos, inobstante a revelia decretada da
apelante atravé da r. sentença singular, deve-se ponderar que as
alegações recursais não se sustentam, no que se refere a preliminar de
ilegitimidade passiva, a qual se confunde com o mérito e com ele será
analisada.
Pois bem.
A ré corretora imobiliária e a ré incorporadora (Amoreiras)
são participantes de cadeia negocial que resultou na comercialização do
empreendimento imobiliário em referência.
O fato de o único valor recebido pela recorrente ser a
comissão de corretagem, com o julgamento de improcedência da restituição
desse valor, não retira a possibilidade do ajuizamento da demanda contra
todos os fornecedores ou aqueles escolhidos pelo consumidor, por força da
responsabilidade solidária consagrada pelo artigo 7o, parágrafo único do
CDC.

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É o que ensina a doutrina:
"Como a oferta e colocação de produtos e serviços no mercado
pressupõe, em larga medida, a participação de mais de um
fornecedor, a legislação consumerista estipulou que todos os que
participarem, direta ou indiretamente, da produção, oferta,
distribuição, venda, etc. do produto e do serviço respondem pelos
danos causados ao consumidor." (Rizzatto Nunes in "Comentários
ao Código de Defesa do Consumidor", Ed. Saraiva, 2000, pág. 334).
E nesse sentido, o entendimento do Superior Tribunal de
Justiça:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS DECORRENTES DE
ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL OBJETO DE COMPRA E
VENDA.
CORRETORA.

RESPONSABILIDADE
SOLIDÁRIA.
ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA
CORTE SUPERIOR. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.
REVOLVIMENTO DE PROVAS E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL.
1. Ação de indenização por danos materiais. 2. A atual
jurisprudência do STJ define que os integrantes da cadeia de
consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao
consumidor. 3. Ainda que assim não fosse, observa-se que o
Tribunal de origem, com base na análise do contexto fático-
probatório dos autos, reconheceu a legitimidade da agravante
para figurar no polo passivo da demanda, atestando, ainda, a sua
solidariedade para responder pelos danos causados ao adquirente
do imóvel pelo injustificado atraso na entrega da obra. A reforma
de tal entendimento, com a desconstituição de suas
premissas, encontra óbice no enunciado das Súmulas no 5 e 7,
ambas do STJ. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp 1815033 / SP

Relatora Ministra Nancy Andrighi Dje 05/12/2019) (g.n.).
E o entendimento dessa E. Corte:
“APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
rescisão contratual c/c devolução de valores. Ilegitimidade passiva
da ATUA PROJETO IMOBILIÁRIO VIII LTDA. Preliminar afastada.
Ilegitimidade
passiva
da
corretora.
Solidariedade
entre
fornecedores. Tema 939 do STJ. Preliminar acolhida em relação a
devolução de valores. Taxa de Serviço de Assessoria no Registro
"Pref/Cart"
Atividade congênere à Taxa SATI. Abusividade.
Distrato por iniciativa da parte adquirente. Direito de retenção.
Majoração do percentual a ser retido para 20% (vinte por cento).
Correção monetária. Termo inicial. Data do desembolso. Juros de
mora. Termo inicial. Trânsito em julgado. Sentença parcialmente
reformada.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;
Apelação Cível 1096791-83.2015.8.26.0100; Relator (a): Jair de
Souza; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro Central
Cível - 16a Vara Cível; Data do Julgamento: 04/09/2019; Data de

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005334-25.2015.8.26.0114 -Voto no 17414 - SRF
13
Registro: 05/09/2019) (g.n.).
“Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Ação de
resolução com imputação de culpa à vendedora. Rejeição do
pedido e resolução judicial do contrato com determinação de
retenção de parte do preço. Aceitação das partes, que discutem
apenas quanto ao critério de liquidação do contrato. Cláusula penal
de resolução. Aferição da regularidade conforme o CDC e art. 413
do Código Civil. A despeito de se tratar de aquisição realizada por
pessoa jurídica, com intuito de investimento imobiliário, sendo
declarado que a parte se arrependeu do negócio por conta de sua
inconveniência comercial, a aferição da regularidade da cláusula de
resolução deve levar em consideração o CDC, pois se trata de
consumidor por equiparação (art. 29 c.c. art. 54), sujeito à prática
comercial do contrato de adesão, no qual a cláusula penal foi
unilateralmente estabelecida. Norma do Código Civil que também
autoriza redução equitativa da cláusula penal. Abusividade
constatada. Retenção de percentual calculado sobre o preço total
do imóvel a título de despesas com corretagem e assemelhadas,
quando referido pagamento foi atribuído ao próprio adquirente.
Previsão de restituição apenas parcial do saldo que fosse apurado,
com aplicação de novo e elevado percentual de retenção. Revisão
judicial da cláusula penal, adotando o critério máximo acolhido na
jurisprudência, considerando o caráter especulativo do contrato e a
maneira como se deu a resolução. Juros moratórios incidentes
quanto ao montante a ser restituído. Termo inicial fixado desde o
trânsito em julgado. Inexistência de mora do promitente-vendedor
em razão da restituição em desconformidade com a previsão do
contrato. Precedentes do STJ e TJSP. Comissão de corretagem e
SATI. Pretensão de restituição de valores pagos pelo adquirente.
Alegação
de
ilegitimidade
passiva
pela
incorporadora
ou
vendedora. Não caracterização. Cadeia de consumo e contrato
coligado a determinar solidariedade entre vendedor e corretores,
afastando também o litisconsórcio necessário. Precedente do STJ
(REsp
1.551.968/SP).
Comissão
de
corretagem.
Estipulação
contratual
atribuindo
ao
adquirente
pagamento
da
verba.
Admissibilidade conforme orientação firmada pelo STJ em recurso
repetitivo. Taxa de assessoria SATI. Cobrança indevida (STJ - REsp
1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO,
julgado em 24/08/2016). Recurso parcialmente provido.” (TJSP;
Apelação Cível 1010520-74.2015.8.26.0002; Relator (a): Enéas
Costa Garcia; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro
Regional II - Santo Amaro - 2a Vara Cível; Data do Julgamento:
17/06/2019; Data de Registro: 17/06/2019) (g.n.).
Dessa forma, deve ser mantida a bem lançada sentença
singular que entendeu pela legitimidade passiva da recorrente, com a
responsabilidade solidária existente entre as rés.
Recurso não provido.

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação Cível no 1005334-25.2015.8.26.0114 -Voto no 17414 - SRF
14
Diante da ínfima alteração recursal, deve ser mantida a
verba de sucumbência fixada pela r. sentença singular.
Diante do exposto, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao
recurso da ré Amoreiras e NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso da ré
Global.
ACHILE ALESINA
Relator