Tribunal: TJSP
Processo: 1000665-89.2019.8.26.0274
Classe: Apelação Cível / Esbulho / Turbação / Ameaça
Órgão julgador: Thiago de Siqueira
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-12

Ementa:
Interdito proibitório – Procedência – Contrato de Parceria Agrícola celebrada em data anterior a transmissão da propriedade que se deu por meio da carta de arrematação – Cerceamento de defesa – Ocorrência configurada – Fatos deduzidos na defesa apresentada pelos réus que merecem ser apurados mediante a regular instrução do processo, conforme requerido, notadamente para apurar a ocorrência de

Ementa:
Interdito proibitório – Procedência – Contrato de Parceria Agrícola celebrada em data anterior a transmissão da propriedade que se deu por meio da carta de arrematação – Cerceamento de defesa – Ocorrência configurada – Fatos deduzidos na defesa apresentada pelos réus que merecem ser apurados mediante a regular instrução do processo, conforme requerido, notadamente para apurar a ocorrência de eventual fraude à execução ajuizada contra o executado Eder, com o qual o demandante firmou o contrato aqui versado, bem posteriormente ao seu ajuizamento, o que não pode ser descartado de plano, unicamente com base na prova documental apresentada pelo demandante – Sentença recorrida que deve ser anulada para tanto – Recurso dos réus provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000924693
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000665-89.2019.8.26.0274, da Comarca de Itápolis, em que são apelantes ELAINE
APARECIDA PEZUTI LUCENTE, EDSON ROGÉRIO LUCENTE, SILVIA
BOMBARDA e CARLOS ROBERTO PEZUTI, é apelado EMERSON LEANDRO
VIGNOLI.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
CARLOS ABRÃO (Presidente) E LAVÍNIO DONIZETTI PASCHOALÃO.
São Paulo, 11 de novembro de 2020.
THIAGO DE SIQUEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000665-89.2019.8.26.0274 -Voto no
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Apelação Cível no 1000665-89.2019.8.26.0274
Apelantes: Elaine Aparecida Pezuti Lucente, Edson Rogério Lucente, Silvia
Bombarda e Carlos Roberto Pezuti
Apelado: Emerson Leandro Vignoli
Interessado: Fertipar Bandeirantes Ltda
Comarca: Itápolis
Voto no 44.933
Interdito proibitório Procedência Contrato de Parceria
Agrícola celebrada em data anterior a transmissão da
propriedade que se deu por meio da carta de arrematação
Cerceamento de defesa Ocorrência configurada Fatos
deduzidos na defesa apresentada pelos réus que merecem
ser apurados mediante a regular instrução do processo,
conforme requerido, notadamente para apurar a ocorrência
de eventual fraude à execução ajuizada contra o executado
Eder, com o qual o demandante firmou o contrato aqui
versado, bem posteriormente ao seu ajuizamento, o que não
pode ser descartado de plano, unicamente com base na
prova documental apresentada pelo demandante Sentença
recorrida que deve ser anulada para tanto Recurso dos
réus provido.
A r. sentença (fls. 545/548) proferida pelo
Douto Magistrado Gustavo Abdala Garcia de Mello, cujo relatório se
adota, procedente presente ação de interdito proibitório ajuizada por
EMERSON LEANDRO VIGNOLI contra ELAINE APARECIDA
PEZUTI LUCENTE, EDSON ROGÉRIO LUCENTE, CARLOS
ROBERTO PEZUTI E SILVIA BOMBARDA E FERTIPAR
BANDEIRANTES LTDA. Os réus foram condenados, ainda, ao
pagamento das custas e honorários advocatícios de 10% do valor da
causa.
Irresignados, apelam os réus Carlos Roberto
Pezuti e Outros, arguindo preliminarmente cerceamento de defesa, face
ao julgamento antecipado da lide. Quanto ao mérito, sustentam que o
imóvel em questão foi arrematado em 2018 pela empresa Fertipar
Bandeirantes Ltda de Clóvis Laerte Parma e Carlos Henrique Florido
Parma, por contrato de arrendamento rural, devidamente assinado com
reconhecimento de firma. Alegam que a propriedade adquirida por

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meio de arrematação judicial implica o rompimento de todo e qualquer
vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto
com os ônus e gravames que o embaraçavam. Importante ressaltar que
o alegado contrato de parceria apresentado pelo Apelado, não fora
devidamente registrado na matrícula do imóvel, fator obrigatório,
tratando-se de direito real, ou seja, a ausência de registro invalida a
oposição deste contrato contra terceiro adquirente de boa-fé, nos
termos do art. 1.227 do Código Civil. Ressaltam, ainda, que tendo em
vista a relatividade que envolve os contratos, somente com o registro é
que haverá efeitos perante terceiros, inclusive diante das instituições
financeiras. Isso significa que estas, por não serem partes originárias
nesses contratos, não podem aproveitar seus efeitos indevidamente, ou
seja, sem o devido registro, vez que não lhes são oponíveis. Caso isso
fosse possível, estar-se-ia aumentando os limites subjetivos contratuais
perante terceiros estranhos à negociação original. Salientam que o
imóvel foi arrematado por Fertipar Bandeirantes Ltda e vendido
posteriormente aos apelantes, momento em que não havia registrado na
matrícula o contrato de parceria firmado entre Eder Edemir Chiarotti e o
autor, dessa forma, os apelantes fazem jus a posse e propriedade da área
em questão. Postulam, pois, a anulação ou reforma da r. sentença (fls.
550/575).
Recurso processado e respondido.
É o relatório.
A preliminar de cerceamento de defesa arguida
pelos apelantes merece ser acolhida.
O autor ajuizou a presente ação sustentando
que firmou Contrato de Parceria Agrícola em data anterior a
transmissão da propriedade que se deu por meio da carta de
arrematação, quando a propriedade pertencia aos parceiros rurais
executados no processo originário, sem qualquer dos possíveis registros
que identificariam a existência de penhora ou até mesmo ação de
execução sobre o imóvel, com o que se tem como presumida a boa-fé
do ora autor. Alegou que, mesmo com a arrematação judicial do bem
levada a efeito pela empresa Fertipar, cuja propriedade do bem imóvel
foi transferida em 28.02.2019, é certo que devem ser observados os
direitos oriundos do Contrato de Parceria, do Estatuto da Terra, do

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Código Civil, bem como da Constituição Federal, para fins de
salvaguardar seus direitos, eis que ao longo dos anos vem
desenvolvendo atividade agrícola, bem como direito de exploração até
30/06/2030.
Em contestação, os réus aduziram que o
imóvel em questão foi arrematado em 2018 pela empresa Fertipar
Bandeirantes Ltda de Clóvis Laerte Parma e Carlos Henrique Florido
Parma, por contrato de arrendamento rural, devidamente assinado com
reconhecimento de firma. Ressaltaram que o contrato de parceria não
foi devidamente registrado na matrícula do imóvel, o que invalida a
oposição deste contrato contra terceiro adquirente de boa-fé (fls.
472/480).
Em réplica o autor sustentou que se a parceria
rural pode ser entabulada até na forma verbal, sua anotação, para efeitos
erga omnes, perante o Cartório em que está registrado o imóvel objeto
da parceria, não se mostra exigível (fls. 411/420).
O douto Magistrado houve por bem julgar
procedente a presente ação, consignando que:
O pedido possessório tem amparo no art. 92, §
5o, da Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra): “alienação ou a imposição de
ônus real ao imóvel não interrompe a vigência dos contratos de
arrendamento ou de parceria ficando o adquirente sub-rogado nos
direitos e obrigações do alienante”.
A parte autora firmou contrato de parceria
agrícola com Eder Edemir Chiarotti, em vigor desde julho de 2015 (fls.
15/20).
Houve
reconhecimento
das
firmas,
contemporâneo à data de aposição das assinaturas.
A falta de registro no assento imobiliário não
lhe corrompe a validade. Admissível, mesmo, contrato verbal de
arrendamento ou parceria.
Por sua vez, a carta de arrematação em favor
da empresa Fertipar foi expedida em agosto de 2017, com registro em

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setembro do mesmo ano (R32 da matrícula 00.373, do CRI de
Itápolis/SP fls. 26/37), portanto, mais de dois anos após a vigência do
contrato de parceria.
Outrossim, apenas em 28 de fevereiro de 2019
a arrematante e requerida Fertipar alienou o imóvel aos requeridos
Elaine Aparecida Pezutti Lucente, Edson Rogério Lucente, Carlos
Roberto Pezuti e Silvia Bombarda, conforme R.37 da matrícula
imobiliária.
O posterior contrato de arrendamento rural
firmado pela Fertipar com terceiros (Clóvis Laerte Parmar e Carlos
Henrique Florido Parma fls. 173/177), vigente por exíguos oito meses
e já extinto (16/07/2018 a 16/03/2019), não tem o condão jurídico de
inquinar a validade e eficaz do contrato anterior.
Eventual simulação, descumprimento e/ou
extinção do ajuste primevo deve ser objeto de ação própria.
Na espécie, a cognição se restringe ao aspecto
possessório.
O contrato de parceria apresentado pelo
requerente lhe outorga posse civil da coisa.
Mesma percepção se aplica aos requeridos
Elaine Aparecida Pezutti Lucente, Edson Rogério Lucente, Carlos
Roberto Pezutti e Silvia Bombarda.
Ao tempo da aquisição (28/02/2019) já
subsistia o contrato de parceria entabulado pelo o autor com os
proprietários anteriores.
Saliente-se que as notas fiscais de compra de
insumos e venda de produtos agrícolas, ocorridas entre 2016 e 2018, e
não impugnadas especificamente, induz compreensão de que o autor
explora a terra na forma ajustada.
Em
que
pese,
porém,
este
respeitável
entendimento do douto Magistrado, é de se verificar que não se afigura
recomendável, no caso, o julgamento antecipado da lide proferido.

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Com efeito, ainda que o contrato de parceria
agrícola estabelecido entre o demandante e o executado Eder possa ser
considerado, ainda que em princípio, válido, é de se reconhecer que os
fatos deduzidos na defesa apresentada pelos réus merecem ser melhor
apurados, notadamente para apurar não a hipótese de simulação na
realização desse contrato, mas sim a hipótese de fraude à execução, que
não pode ser descartada de plano, apenas com base nas provas
documentais apresentadas pelo demandante para evidenciar a posse e o
cumprimento do contrato de parceria que firmou.
Sobreleva, neste aspecto, o fato de a execução
em tela, em que houve a arrematação do imóvel objeto desse ajuste, ter
sido ajuizada em 2008, tendo sido o executado citado em 12/03/2008.
Este contrato, por sua vez, foi firmado em julho de 2015, prevendo
longo prazo de vigência, até junho de 2030.
Muito embora não tenha havido o registro da
execução e da penhora do imóvel no cartório imobiliário, somente tendo
sido registrada a arrematação desse bem em setembro de 2.017, merece
ser apurado eventual conluio entre o executado e o ora apelado, visando
fraudar a execução em tela, a qual poderia ser do conhecimento do
demandante.
E conforme também foi ressaltado pelos
recorrentes, além dessa execução, foram promovidas contra o executado
Eder várias outras execuções na Comarca de Piratininga.
Note-se, outrossim, que os apelantes exibiram
boletim de ocorrência a respeito da posse exercida pelo demandante no
imóvel em questão, tendo exibido, além disso, nesta sede recursal,
documento novo firmado pelo demandante e o executado Eder, datado
de 04/02/2019, no qual aquele se responsabiliza pelos custos do
processo, na hipótese de restar vencido no seu julgamento.
Todas estas questões merecem, portanto, ser
melhor apuradas mediante a regular instrução do processo, com a
produção da prova testemunhal requerida pelas partes, além da prova
documental e outras que se fizerem necessárias, à critério do douto
Magistrado.
Vale acrescentar que o reconhecimento de

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fraude à execução comporta ser apurado no âmbito da presente ação por
versar a respeito de imóvel arrematado na execução ajuizada contra o
executado Eder, que firmou o contrato de parceria rural que lastreia a
presente ação. Assim, se vier a ser reconhecida, não poderá ser
invocado em favor do demandante para obstar os efeitos desta
arrematação.
A irresignação dos apelantes merece, pois, ser
prestigiada para acolher a preliminar de cerceamento de defesa arguida
pelos recorrentes, anulando, em decorrência disso, a r. sentença
recorrida para que seja feita a instrução do processo, nos termos supra
assentados.
Ante o exposto, dá-se provimento ao recurso.
Thiago de Siqueira
Relator