Tribunal: TJSP
Processo: 1041586-72.2015.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. Ação de rescisão contratual c.c. reparação de danos. Sentença de procedência. Não comparecimento em audiência de conciliação. Ausência de redesignação. Prejuízo não comprovado. Conciliação que pode ocorrer a qualquer momento durante o trâmite processual. Autor que não é obrigada a aceitar os termos da proposta formulada pelo réu. Prescrição.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. Ação de rescisão contratual c.c. reparação de danos. Sentença de procedência. Não comparecimento em audiência de conciliação. Ausência de redesignação. Prejuízo não comprovado. Conciliação que pode ocorrer a qualquer momento durante o trâmite processual. Autor que não é obrigada a aceitar os termos da proposta formulada pelo réu. Prescrição. Inocorrência. Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Nulidade da sentença. "Extra petita". Inocorrência. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133711
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041586-72.2015.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é
apelante ZENALDO PIMENTEL DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), é
apelado VALFREDO FERREIRA CARDOSO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1041586-72.2015.8.26.0002
Apelante: Zenaldo Pimentel dos Santos
Apelado: Valfredo Ferreira Cardoso
São Paulo
Procedimento Comum
Juiz prolator da sentença: Fabricio Stendard
Voto no 2937
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES.
Ação de rescisão contratual c.c. reparação de danos. Sentença de
procedência. Não comparecimento em audiência de conciliação.
Ausência de redesignação. Prejuízo não comprovado. Conciliação
que pode ocorrer a qualquer momento durante o trâmite
processual. Autor que não é obrigada a aceitar os termos da
proposta
formulada
pelo
réu.
Prescrição.
Inocorrência.
Inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial. Nulidade
da sentença. “Extra petita”. Inocorrência. Sentença mantida.
Aplicação do art. 252 do RITJSP. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 146/151, complementada a fls. 164, que, em ação
rescisão contratual c.c. reparação de danos, julgou procedente a
demanda para “(i) resolver o compromisso de compra e venda, (ii)
determinar a reintegração do autor na posse do imóvel compromissado
e (iii) condenar o réu ao pagamento de indenização na forma de
alugueres
pelo
tempo
de
ocupação
do
imóvel
conforme
a
fundamentação, mas condeno o autor (iv) à restituição da parte do
preço paga pelo réu e (v) ao pagamento de indenização por benfeitorias
e acessões conforme a fundamentação.”.
Insurge-se o requerido sustentando, em síntese, que
foi prejudicado pelo não comparecimento na audiência de conciliação,
quando poderia ter resolvido a questão através de um acordo, porém,
não foi comunicado pela PGE sob a designação da audiência.

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Alega que sempre procurou resolver a questão,
porém, o apelado se mostrou intransigente em qualquer repactuação ou
redução dos juros e encargos.
Afirma que, tendo o apelado optado pela execução da
dívida, não poderia ela agora ingressar com a ação de rescisão do
contrato. Aduz que houve o adimplemento substancial do contrato, uma
vez que foi pago 80% do valor do imóvel adquirido.
Argumenta que o apelado se arrependeu da venda,
mas não pode simplesmente pretender retomar o imóvel, criando
embaraço e dificuldade para que o apelante pudesse promover a
quitação do valor correspondente as 5 últimas parcelas do preço.
Requer a reforma do decisum, com a consequente
improcedência da demanda.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
O apelante alega que foi prejudicado, por não ter
sido avisado sobre a designação da audiência de conciliação, quando
poderia ter solucionado a questão amigavelmente.
Entretanto, observa-se dos autos que a redesignação
da audiência não geraria nenhum resultado ao processo, considerando
que, nitidamente, as partes possuem adversidades e propostas
diametralmente opostas.

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Ademais, a ausência de nova oportunidade para
conciliação não gerou nenhum prejuízo ao autor, considerando que a
composição poderia ter sido realizada extrajudicialmente e levada ao
juízo para homologação.
Outrossim, ao contrário do que defende o apelante, o
autor não está obrigado a aceitar a sua proposta para solução do
conflito. Ressalta-se, que o apelante está inadimplente desde outubro
de 2005, sendo direito do autor a rescisão do contrato e a reintegração
na posse do imóvel.
No mérito, a r. sentença apelada deve ser confirmada
pelos seus próprios e bem lançados fundamentos, os quais ficam
inteiramente adotados como razão de decidir pelo desprovimento do
recurso, nos termos do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio
Tribunal de Justiça.
Tal dispositivo estabelece que “Nos recursos em
geral, o relator poderá limitar-se a ratificar os fundamentos da decisão
recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantê-la”, e
tem sido amplamente utilizado por suas Câmaras, seja para evitar inútil
repetição, seja para cumprir o princípio constitucional da razoável
duração dos processos.
(Anote-se,
dentre
tantos
outros:
AI
no
99010271130-7, Rel. Des. Caetano Lagrasta, em 17/09/2010; Apelação
99109079089-9, Rel. Des. Moura Ribeiro, em 20/05/2010; Apelação n°
990.10.237099-2, Rel. Des. Luiz Roberto Sabbato, em 30.06.2010; Agravo de
Instrumento
99010032298-2,
Rel.
Des.
Edgard
Jorge
Lauand,
em
13/04/2010; Apelação 991.09.0841779, Rel. Des. Simões de Vergueiro, em
09/06/2010; Apelação 991000213891, Rel. Des. Paulo Roberto de Santana,
em 09/06/2010; Apelação no 99208049153-6, Rel. Des. Renato Sartorelli, em
01/09.2010; Apelação no 992.07.038448-6, São Paulo, Rel. Des. Cesar
Lacerda, em 27/07/2010; Apelação no 99206041759-4, Rel. Des. Edgard

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Rosa, em 01/09/2010; Apelação no 99209075361-4, Rel. Des. Paulo Ayrosa,
em 14/09/2010; Apelação no 99202031010-1, Rel. Des. Mendes Gomes, em
06/05/2010; Apelação no 99010031067-4, Rel. Des. Romeu Ricupero, em
15/09/2010.)
O COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA tem
prestigiado este entendimento quando predominantemente reconhece
"a viabilidade de o órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-a no acórdão, sem que tal
medida encerre omissão ou ausência de fundamentação no decisum"
(REsp n° 662.272-RS, 2a Turma, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j . de
4.9.2007; REsp n° 641.963-ES, 2a Turma, Rel. Min. Castro Meira, j . de
21.11.2005; REsp n° 592.092-AL, 2a Turma, Rel. Min. Eliana Calmon, j .
17.12.2004 e REsp n° 265.534- DF, 4a Turma, Rel. Min. Fernando Gonçalves, j
de 1.12.2003).
No caso em exame, observa-se que o MM. Juiz
Fabricio Stendard analisou detidamente os elementos constantes dos
autos e corretamente concluiu que:
“Na réplica à contestação, o autor impugnou a justiça
gratuita concedida ao réu, apresentando indícios de que
não seria verdadeira a declarada insuficiência de recursos
para o custeio do processo.
Daí a determinação ao réu para que fizesse prova de sua
condição financeira, apresentando declaração de bens e
rendimentos prestada à Receita Federal ou contracheque
(fl. 128).
O réu não cumpriu a determinação e informou que, até
então representado pela Defensoria Pública, constituía
advogado porque, em razão do exercício de atividade
profissional, tivera revogada a assistência judiciária (fls.
136/137).
Em face da injustificada omissão do réu em relação à
prova de sua condição financeira e da significativa
supressão da assistência judiciária que lhe fora concedida,
é lícito concluir que ele não faz jus, mesmo, à justiça
gratuita.
Portanto, acolho a impugnação e revogo o benefício.

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O processo comporta imediato julgamento porque a
resolução do mérito da causa não requer dilação
probatória.
Em janeiro de 2004, as partes celebraram compromisso de
compra e venda de imóvel pelo preço de R$ 25.000,00,
que deveria ser pago em 25 parcelas mensais de R$
1.000,00 (fls. 16/18).
O réu deixou de pagar 5 parcelas e, embora imitido na
posse do imóvel quando feito o contrato, também deixou
de pagar o IPTU, fazendo com que responsabilizado o
autor pela falta do pagamento do tributo a partir do ano
de 2011 (fls. 22/23). Isto é incontroverso.
Em julho de 2007, o autor propôs ação para cobrança da
dívida. A pretensão foi julgada procedente em outubro
daquele mesmo ano. A execução da sentença foi iniciada
no ano de 2008 e os autos do processo foram arquivados
ainda naquele ano depois de fracassada tentativa de
penhora. Em junho de 2011, os autos foram desarquivados
e, após o resultado negativo de pesquisa de bens
penhoráveis, retornaram para o arquivo em fevereiro de
2012. No ano de 2014, os autos foram outra vez
desarquivados e voltaram ao arquivo, por fim, em
setembro do mesmo ano por falta de indicação de bem a
penhora (fls. 28/31).
A pretensão de recebimento da prestação contratual, como
se vê, foi oportunamente exercida, vez que a referida ação
foi proposta dentro do prazo prescricional de cinco anos
aplicável à espécie (art. 206, §5o, I do Código Civil), o
qual se contava de fevereiro de 2006, quando vencida a
última parcela. E de prescrição intercorrente não cabe
cogitar porque, na fase de execução, o aludido processo
jamais foi paralisado por tempo suficiente a que ela se
consumasse.
Por conseguinte, quando ajuizada esta ação, em setembro
de 2015, persistia exigível o saldo do preço do imóvel
compromissado.
Satisfeito isso que se entende como seu pressuposto (a
exigibilidade da prestação contratual), não se verifica o
aventado óbice à resolução do compromisso, insuscetível a
prescrição porque direito potestativo.
Optando por demandar o cumprimento do compromisso, o
autor, em princípio, não poderia postular a resolução, dada
a incompatibilidade das condutas. Porém, frustrada aquela
primeira
opção
e
evidenciada
a
inviabilidade
da
conservação do contrato pelo malsucedido esforço para o

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recebimento da prestação, não há como proibir-lhe a
resolução.
A teoria do adimplemento substancial não tem cabimento
no caso.
Fundada nos princípios da boa-fé objetiva e da função
social
do
contrato,
essa
teoria
preconiza
que
o
cumprimento de parte expressiva da obrigação contratual
impede a resolução, justificável somente em face de grave
inadimplemento, de intensidade capaz de afetar a
finalidade do negócio jurídico.
Contudo,
para
que
se
reconheça
o
substancial
adimplemento, não basta o seu aspecto quantitativo;
devem ser levados em conta também o comportamento do
devedor e as concretas consequências da falta da
prestação para o credor.
No caso, apesar do pagamento de 80% do preço do imóvel
compromissado (20 de parcelas de um total de 25), não se
pode ignorar a patente negligência do réu, que não
demonstrou efetivo empenho na quitação do saldo devedor
mesmo depois de passada mais de uma década do
vencimento e ainda relegou relevante encargo decorrente
do compromisso de compra e venda, deixando de pagar há
anos o IPTU e fazendo com que recaísse sobre o autor a
exação.
Ademais, há que se considerar que eventual liquidação da
dívida, nesta altura, não atenderia à justa expectativa do
autor com o negócio porque a fração remanescente do
preço já não é suficiente, por certo, a integralizar o valor
do imóvel, presumivelmente elevado ao longo dos anos
pelas circunstâncias do mercado.
No contexto, longe de configurar o suposto abuso de
posição contratual, a resolução do compromisso deve ser
compreendida como legítimo exercício de direito.
A exceção de usucapião não medra.
Derivada do compromisso de compra e venda, pelo qual
reconhecido
o
autor
(promitente
vendedor)
como
proprietário do imóvel, a posse do réu não é exercida com
ânimo de dono, como teria de ser para que fosse hábil à
usucapião (art. 1.238 do Código Civil).
A posse, em princípio, mantém o caráter com que
adquirida (art. 1.203 do Código Civil). E o inadimplemento
do promitente comprador, por si só, não implica inversão
de ânimo em relação ao imóvel compromissado que
ensejasse posse ad usucapionem, não, de qualquer sorte,
em situação como a do caso, em que jamais permitido ao

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réu que se comportasse como dono do bem, dada a
oportuna e ininterrupta exigência de cumprimento do
compromisso.
Então, por efeito da resolução do compromisso, é inegável
a reintegração da posse do imóvel ao autor.
Por outro lado, também por efeito da resolução, deve ser
restituída ao réu a parte do preço paga por ele, com
correção monetária desde a data de cada desembolso,
porque
a
correção
não
traduz
ganho,
mas
mera
preservação do valor da moeda diante da inflação, e com
juros moratórios legais contados do trânsito em julgado, a
partir de quando exigível.
Imponível ao réu, entretanto, a reparação do dano
causado ao autor (art. 475 do Código Civil).
A
cláusula
penal
estipulada
para
a
hipótese
de
inadimplemento constitui alternativa em benefício do autor
(art. 410 do Código Civil), que pode, pois, preferir a ela o
ressarcimento por concreto prejuízo.
Como requerida, a indenização na forma de alugueres pelo
tempo de ocupação do imóvel (desde a data da imissão do
réu na posse dele até a data da reintegração da posse ao
autor) é adequada: compensa o autor pela privação da
renda que presumivelmente auferiria se o imóvel estivesse
a sua disposição e inibe o injusto locupletamento do réu
pela usufruição do imóvel sem contrapartida.
O valor da indenização, tal como alvitrado, será apurado
em liquidação por arbitramento. Será corrigido a partir da
data em que liquidado e acrescido de juros moratórios
legais a partir da citação, quando constituído o réu em
mora (art. 405 do Código Civil).
Não se exime o autor, todavia, da indenização por
benfeitorias úteis e necessárias e por acessões feitas pelo
réu de boa-fé, enquanto exercia legitimamente a posse do
imóvel por força do compromisso de compra e venda,
malgrado inadimplente.
Alegou o réu que "fez a laje de alvenaria, colocou piso em
toda a casa e no quintal, colocou portão externo, pai (sic)
e vaso no banheiro e pintou o imóvel" e que construiu
"dois novos comodos (sic)". E embora não se possa aceitar
como certo o afirmado gasto de R$ 40.000,00, não
comprovado, a realização das obras é de ser admitida
verídica porque não efetivamente impugnada pelo autor.
O valor desta outra indenização, com base naquelas obras
especificadas
pelo
réu,
também
será
apurado
em
liquidação por arbitramento. Receberá correção monetária

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a partir da data em que liquidado e será acrescido de juros
moratórios legais a partir do trânsito em julgado, quando
tornado exigível.
Os valores devidos por uma parte a outra serão
compensados. Mas o crédito do autor, pelo equivalente a
alugueres de quase quinze anos até o momento, suplanta,
à evidência, o crédito do réu.
Por isso, o invocado direito de retenção pelas benfeitorias
não obstará a reintegração na posse do imóvel.
Enfim, consoante o exposto, julgo PROCEDENTE a
pretensão para (i) resolver o compromisso de compra e
venda, (ii) determinar a reintegração do autor na posse do
imóvel
compromissado
e
(iii)
condenar
o
réu
ao
pagamento de indenização na forma de alugueres pelo
tempo de ocupação do imóvel conforme a fundamentação,
mas condeno o autor (iv) à restituição da parte do preço
paga pelo réu e (v) ao pagamento de indenização por
benfeitorias e acessões conforme a fundamentação.
O réu arcará com as custas e com as despesas
processuais, ressarcindo as suportadas pelo autor, e
pagará honorários advocatícios de sucumbência que, nos
moldes do art. 85, §2o do Código de Processo Civil, arbitro
em 10% da diferença entre seu crédito (iv e v supra) e o
crédito do autor (iii supra).
Porque a tutela alcançada neste processo deve acarretar a
extinção daquele correspondente à ação anteriormente
movida para cobrança do saldo do preço do imóvel (autos
de número 0141348-59.2007.8.26.0002), determino o
encaminhamento de cópia desta sentença ao Juízo da 7a
Vara Cível deste Foro Regional.
Passada em julgado esta sentença, expeça-se mandado de
reintegração do autor”.
Igualmente, não há que se falar em julgamento
“extra petita”, considerando que a r. sentença recorrida não determinou
a extinção da ação de cobrança existente entre as partes, mas, tão
somente,
consignou
a
prejudicialidade
entre
as
demandas,
determinando o encaminhamento da cópia da r. sentença ao juízo
responsável.
Ante o exposto, por meu voto, NEGO PROVIMENTO

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ao recurso e elevo os honorários advocatícios devidos à parte contrária
para 15% da diferença entre o crédito e o débito a serem apurados.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica