Tribunal: TJSP
Processo: 1012924-82.2017.8.26.0405
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Salles Rossi
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Decreto de improcedência – Distrato já realizado extrajudicialmente – Desistência dos autores configurada – Culpa das rés não verificada – Possibilidade de revisão dos valores a serem devolvidos, desde que configurada situação de extrema onerosidade ou abusividade em relação aos autores -

Ementa:
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – Decreto de improcedência – Distrato já realizado extrajudicialmente – Desistência dos autores configurada – Culpa das rés não verificada – Possibilidade de revisão dos valores a serem devolvidos, desde que configurada situação de extrema onerosidade ou abusividade em relação aos autores - Corretagem e taxa SATI - Precedente do STJ em procedimento de recursos repetitivos - Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – Caso dos autos em que foi observado o respeito ao direito de informação – Devolução da comissão de corretagem indevida - Prestação de serviço de assessoria técnico-imobiliária – Abusividade reconhecida – Serviço inerente à celebração do próprio contrato, não constituindo uma prestação autônoma oferecida aos adquirentes - Devolução dos valores de forma simples ante a ausência de má-fé das rés – Danos morais – Inocorrência – - Sentença reformada – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133074
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1012924-82.2017.8.26.0405,
da
Comarca
de
Osasco,
em
que
são
apelantes
WELLINGTON PEREIRA DE ASSUNÇÃO (JUSTIÇA GRATUITA) e MARILIA
GOMES DA SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados HD1 INCORPORADORA
SPE LTDA e DIREÇÕES CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente) e SILVÉRIO DA SILVA.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
SALLES ROSSI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012924-82.2017.8.26.0405 -Voto no 42.820
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Voto no: 42.820
Apelação Cível no: 1012924-82.2017.8.26.0405
Comarca: Osasco 5a Vara Cível
1a Instância: Processo no 1012924-82.2017.8.26.0405
Aptes.: Wellington Pereira de Assunção e Outro
Apdos.: Hd1 Incorporadora Spe Ltda. e Direções Consultoria Imobiliária
Ltda.

VOTO DO RELATOR
EMENTA RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM
PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO
POR DANOS MORAIS Decreto de improcedência Distrato já
realizado extrajudicialmente Desistência dos autores configurada
Culpa das rés não verificada Possibilidade de revisão dos
valores a serem devolvidos, desde que configurada situação de
extrema onerosidade ou abusividade em relação aos autores -
Corretagem e taxa SATI - Precedente do STJ em procedimento
de recursos repetitivos - Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e
venda de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem Caso dos autos em que foi observado o
respeito ao direito de informação Devolução da comissão de
corretagem indevida - Prestação de serviço de assessoria técnico-
imobiliária
Abusividade reconhecida
Serviço inerente à
celebração do próprio contrato, não constituindo uma prestação
autônoma oferecida aos adquirentes - Devolução dos valores de
forma simples ante a ausência de má-fé das rés Danos morais
Inocorrência
- Sentença reformada
Recurso parcialmente
provido.
Cuida-se de Apelação interposta em face da r. sentença
(fls. 239/243) proferida em autos de Ação de Rescisão de Contrato cumulada

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com pedidos de Restituição de Valores cumulada com Indenização por Danos
Morais, que a julgou improcedente, condenando os autores no pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre
o valor da causa, ressalvada a gratuidade.
Inconformados, apelam os autores (fls. 255/257),
sustentando que o distrato foi a eles imposto, de modo que seus termos não
podem prevalecer, posto que viciado. Alegam que a culpa pela rescisão deve
ser atribuída às rés, que descumpriram suas obrigações, notadamente aquela
voltada ao encaminhamento da documentação disponibilizada pelos apelantes
para obtenção do financiamento imobiliário. Entendem ser cabível a
devolução de todos os valores pagos, acolhendo-se, na íntegra os pedidos
formulados na inicial.
Contrarrazões às fls. 268/270 e fls. 271/278.
Inicialmente, os presentes autos foram distribuídos a esta
8a Câmara de Direito Privado, tendo como então Relator o Exmo.
Desembargador SILVÉRIO DA SILVA (fl. 282), com posterior e final
redistribuição a esta Relatoria, em cumprimento à Portaria de Designação no
16/2018 da E. Presidência da Seção de Direito Privado (fl. 285).
É o relatório.
O pedido de rescisão do contrato encontra-se mesmo
prejudicado na medida em que as partes já efetuaram o distrato do negócio
extrajudicialmente (fls. 132/133).
Em referido distrato afirmaram os autores que por não
poder cumprir com seus termos, expressavam a vontade de não dar
continuidade ao negócio.
Não há prova de que tal ato se mostrou viciado,
permanecendo válida a disposição e a intenção voluntária de desistir do

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negócio, daí porque descabida a imposição de culpa às rés pela rescisão do
contrato.
Ainda que assim não fosse, conforme cláusula segunda
do contrato (fl. 161), cabia à parte compradora a obrigação de obter com
recursos próprios ou mediante financiamento imobiliário importância
suficiente para quitação do contrato. Não há qualquer contrato nos autos
firmado com a empresa intermediadora ou com a alienante transferindo a elas
essa obrigação, daí porque sem suporte probatório a tese defendida pelos
apelantes imputando às rés a culpa pela rescisão do negócio.
Com relação aos valores a serem objeto de devolução,
estes podem ser revistos, desde que configurada abusividade em sua retenção,
colocando a parte consumidora em situação de extrema onerosidade.
No caso, não há dúvida que os valores pagos pelos
autores foram a título de corretagem e taxa relativa a prestação de serviços de
assessoria técnico-imobiliária, conforme planilha de cálculos de fl. 88 e
documento de fl. 51, com discriminação de cada uma das verbas pagas.
A matéria atualmente conta com decisão do STJ em
procedimento de recursos repetitivos, reconhecendo a validade da cláusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a
comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que
previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com
o destaque do valor da comissão de corretagem.
Confira- se, a propósito:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA
DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO

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TOTAL.
DEVER
DE
INFORMAÇÃO.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária,
mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da
tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1.599.511/SP, 2a Seção, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO
SANSEVERINO,
julgado em 24/08/2016,
DJe
06/09/2016)
Extrai-se do acórdão mencionado que, para que seja
válida a transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao
adquirente, é imprescindível a observância do dever de informação imposto
ao fornecedor, nos termos dos artigos 31 e 46 do Código de Defesa do
Consumidor, o que ocorreu no caso em testilha.
Analisando o contrato celebrado entre as partes, há
cláusula expressa indicando ser da responsabilidade dos adquirentes o
pagamento de despesas com corretagem (cláusula vigésima quinta fl. 171),
além do que o documento de fl. 51 e os próprios termos da inicial
demonstram que os autores tinham plena e prévia ciência de que estavam
assumindo referido encargo.
Descabida, portanto, a devolução dos valores pagos a

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título de corretagem.
Todavia e apenas nesse particular, respeitado o
entendimento do d. Magistrado sentenciante, os valores cobrados dos
apelantes relativos à prestação de serviço de assessoria técnico-imobiliária
(ATI
R$ 1.500,00), teoricamente prestados pela intermediadora, são
considerados abusivos, vez que, consoante entendimento firmado na tese
repetitiva “constitui mera prestação de serviço inerente à celebração do
próprio contrato, inclusive no que tange ao dever de informação, não
constituindo um serviço autônomo oferecido ao adquirente, como ocorre com
a corretagem”, configurando, “flagrante violação aos deveres de correção
lealdade e transparência, impostos pela boa-fé objetiva, tendo em vista a
cobrança, a título de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), pelo
cumprimento de deveres inerentes ao próprio contrato celebrado”.
Há pedido na inicial de restituição de todos os valores
pagos, estando obviamente englobada tal taxa, não havendo que se falar em
ausência de requerimento nesse sentido.
A cobrança por tais serviços é abusiva, já que vinculada
ao próprio contrato de compra e venda, não se justificando nova oneração da
adquirente por serviços que sequer são efetivamente comprovados na
transação.
A devolução é devida em sua forma simples, conquanto
ausente prova da má-fé das requeridas, solidariamente responsáveis por
integrarem a relação de consumo.
A restituição do valor deve ser atualizada desde o
desembolso pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo e acrescida de juros moratórios legais de 1% ao mês, contados da data
da citação, por se tratar de ilícito contratual.

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Por fim, a hipótese, de fato, não configura abalo moral.
Não se pode dizer que houve inadimplemento das rés, mas apenas a
abusividade na cobrança da taxa ATI que, por seu turno, não denota má-fé
(até mesmo porque prevista contratualmente), inexistindo prova de que os
autores teriam sido coagidos a aderir aos termos do contrato e posterior
distrato. Contratação válida, apenas reconhecida a abusividade da cobrança
pelos serviços de assessoria imobiliária. A reparação restrita ao campo
material, sem qualquer ofensa à honra ou intimidade da parte autora.
A sucumbência deve ser mantida a cargo da parte autora,
eis que decaiu de parcela substancial dos pedidos deduzidos na exordial,
apenas com a ressalva que a base de cálculo para incidência dos honorários
advocatícios (valor da causa) deve abater o valor da taxa ATI, ressalvada a
gratuidade.
Isto posto, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso.
SALLES ROSSI
Relator