Tribunal: TJSP
Processo: 0507338-93.2007.8.26.0075
Classe: Apelação Cível / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Mônica Serrano
Órgão colegiado: 14a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-09-21

Ementa:
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade – Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes – Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor – Precedentes do STJ – Sentença reformada – Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000654330
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no 0507338-
93.2007.8.26.0075, da Comarca de Bertioga, em que é apelante PREFEITURA
MUNICIPAL DE BERTIOGA, é apelado PRAIAS PAULISTAS S/A.
ACORDAM, em 14a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Por maioria de votos, deram provimento ao
recurso, vencidos os 2o e 3o juízes. Declara voto o 3o juiz, des. João Alberto Pezarini.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
OCTAVIO MACHADO DE BARROS (Presidente), GERALDO XAVIER, JOÃO
ALBERTO PEZARINI E HENRIQUE HARRIS JÚNIOR.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
MÔNICA SERRANO
RELATORA
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
APELAÇÃO CÍVEL no 0507338-93.2007.8.26.0075 - Bertioga
APELANTE: PREFEITURA MUNICIPAL DE BERTIOGA
APELADO: PRAIAS PAULISTAS S/A
VOTO No 14407
EXECUÇÃO FISCAL – Exceção de pré-executividade –
Legitimidade passiva da executada – Compromisso de compra
e venda não registrado – Ausência de efeitos erga omnes –
Possibilidade de cobrança em face do promitente vendedor –
Precedentes do STJ – Sentença reformada – Recurso provido.
Trata-se de apelação interposta contra decisão que, em
execução fiscal de IPTU referente ao exercício de 2006, acolheu exceção de pré-
executividade e reconheceu a ilegitimidade passiva da excipiente vendedora do imóvel,
extinguindo a execução com fulcro no artigo 485, VI, do CPC. Houve arbitramento de
sucumbência, fixada em 10% do valor da causa.
Nas
razões
recursais
a
municipalidade-apelante
sustenta, em suma, que enquanto não for registrado o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Recurso tempestivo e bem processado.
Contrarrazões às fls. 85/90.
É o relatório.
A irresignação comporta provimento.
Com relação à legitimidade passiva da executada, em que
pese ter sido juntado aos autos compromisso de compra e venda, constata-se que não foi
levado a registro no cartório competente. Isso significa que a esta convenção não foi
dada a necessária publicidade para que a Municipalidade pudesse tomar conhecimento
de quem exerce a propriedade sobre o bem.
É cediço que, ao passo que a compra e venda de bens
móveis se efetiva com a mera tradição do bem, no caso dos bens imóveis, a propriedade

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só é transferida mediante o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse sentido, o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante
continua a ser havido como dono do imóvel.
Em outras palavras, mero “contrato particular de
compromisso de compra e venda” não tem o condão de, juridicamente, alterar o
domínio de um bem imóvel, visto que é imprescindível o registro do título translativo
na matrícula imobiliária. A lei processual é expressa ao dispor sobre a necessidade do
instrumento público:
Art. 406. Quando a lei exigir, como da substância do ato, o
instrumento público, nenhuma outra prova, por mais especial que
seja, pode suprir-lhe a falta.
Nada obstante, ainda que assim não fosse, o entendimento
do Superior Tribunal de Justiça, exposto no Recurso Especial no 1.111.202/SP, de
Relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, DJe de 18/06/2009, é no sentido de que à
Municipalidade é permitido cobrar o IPTU tanto do proprietário, como do
compromissário comprador.
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE
PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE COMPRADOR) E DO

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PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34
do CTN, consideram-se contribuintes do IPTU o proprietário do
imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer
título. 2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que
tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel
quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes
responsáveis pelo pagamento do IPTU. Precedentes: RESP n.o
979.970/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008;
AgRg no REsp 1022614 / SP, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda
Turma, DJ de 17.4.2008; REsp 712.998/RJ, Rel. Min. Herman
Benjamin, Segunda Turma, DJ 8.2.2008 ; REsp 759.279/RJ, Rel. Min.
João Otávio de Noronha, Segunda Turma, DJ de 11.9.2007; REsp
868.826/RJ, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ 1o.8.2007;
REsp 793073/RS, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, DJ
20.2.2006. 3. "Ao legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo
do tributo, contemplando qualquer das situações previstas no CTN.
Definindo a lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio
útil, ou o possuidor a qualquer título, pode a autoridade
administrativa optar por um ou por outro visando a facilitar o
procedimento de arrecadação" (REsp 475.078/SP, Rel. Min. Teori
Albino Zavascki, DJ 27.9.2004). 4. Recurso especial provido.
Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução STJ
08/08.
Cuida-se o caso, portanto, de hipótese análoga ao julgado
do Superior Sodalício, vez que se identifica a existência de um compromisso de compra
e venda a embasar o negócio jurídico subjacente, sem que a titularidade do imóvel tenha
sido transferida ao compromissário comprador de forma efetiva, o que apenas ocorreria
com a transcrição no competente registro público.
Desse modo, tem-se por legítima a excipiente para figurar
no polo passivo da execução fiscal, tendo em vista que a propriedade do imóvel ainda é
sua, frisando-se que a Fazenda pode optar pelo devedor que deseja executar na hipótese
em apreço. Com efeito, a teor do disposto na Constituição Federal e no Código
Tributário Nacional, cabe aos municípios instituir o imposto sobre a propriedade predial

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e territorial urbana, sendo certo que, de acordo com o art. 34 deste último diploma,
"contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o
seu possuidor a qualquer título".
Por fim, observe-se que, no que tange à aventada promessa
de compra e venda, "salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares,
relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à
Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações
tributárias correspondentes" (art. 123 do CTN).
Do exposto, dá-se provimento ao recurso.
MÔNICA SERRANO
Relatora

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Voto no 30587
Apelação no 0507338-93.2007.8.26.0075
Apelante: Prefeitura Municipal de Bertioga
Apelada: Praias Paulistas S/A
Comarca: Bertioga
DECLARAÇÃO DE VOTO
Divirjo da maioria julgadora.
É verdade que o artigo 2o, § 8o, da Lei de Execução fiscal estatui
ser lícito à Fazenda Pública substituir ou emendar a CDA até o julgamento, em
primeira instância, da execução ou dos embargos opostos a ela, inclusive para
inclusão no polo passivo do novo proprietário ou possuidor do imóvel sobre o
qual recai IPTU cobrado.
E também, que a Súmula 392 do STJ complementa o dispositivo
citado no parágrafo anterior, reconhecendo a possibilidade da Fazenda Pública
substituir a CDA até a prolação da sentença de embargos, quando se tratar de
correção de erro material ou formal, vedada a modificação do sujeito passivo da
execução.
Entretanto, tal orientação não é aplicável ao caso.
O título executivo que embasou a cobrança foi emitido depois de
regular processo administrativo de lançamento, tendo sido o tributo lançado em
face do legítimo sujeito passivo constante dos cadastros da Prefeitura ao tempo
do ajuizamento: Praias Paulistas S/A.
Ora, somente durante o feito a Fazenda tomou conhecimento que
o imóvel não pertencia à apelada, após apresentação de exceção de pré-
executividade.

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Na realidade, houve descumprimento de obrigação tributária
acessória pelo contribuinte de atualização dos dados cadastrais (artigo 113, § 2o,
do Código Tributário Nacional), não podendo o ente federativo ser prejudicado
por omissão do proprietário do imóvel.
Inadmitir a inclusão no polo passivo do proprietário de bem
imóvel em ação que versa sobre obrigações incidentes sobre tal bem, seria o
mesmo que inviabilizar o direito de defesa que tem o proprietário sobre o seu
bem ou responsabilizar terceiros por obrigações incidentes sobre imóvel que não
lhe pertence ou não mais lhe pertence.
Bem por isso é permitida a substituição processual.
Veja-se:
“PROCESSUAL CIVIL. TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL.
EMENDA OU SUBSTITUIÇÃO DA CDA. POSSIBILIDADE
ATÉ A DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA. OFENSA AO
ART. 2o, § 8o, DA LEF RECONHECIDA. PRECATÓRIO.
COMPENSAÇÃO. EXIGÊNCIA DE LEI LOCAL.
1.Conforme a jurisprudência do STJ, não é cabível a extinção da
Execução Fiscal com base na nulidade da CDA, sem a anterior
intimação da Fazenda Pública para emenda ou substituição do
título executivo, quando se tratar de erro material ou formal.
Precedentes do STJ.
2. (...)
3. Agravo Regimental não provido.”1
Nesse quadro, de rigor o prosseguimento do feito em face do
atual proprietário.
Posto isso, pelo meu voto, dá-se provimento ao recurso.
1 AgRg no AREsp 96950 / RS, relator Ministro HERMAN BENJAMIN, j. 20/03/2012

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João Alberto Pezarini
Desembargador

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MONICA DE ALMEIDA MAGALHAES SERRANO
B728101
6
8
Declarações de
Votos
JOAO ALBERTO PEZARINI
1228F61E
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
0507338-93.2007.8.26.0075 e o código de confirmação da tabela acima.