Tribunal: TJSP
Processo: 1001310-33.2018.8.26.0474
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Clara Maria Araújo Xavier
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato, consolidando a posse do imóvel às rés e reconhecendo que o autor não faz jus a restituição parcial das parcelas pagas.

Rechaçada a preliminar arguida de que a r. sentença é 'extra petita', vez que o Juízo 'a quo', ao decidir o mérito, observou

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. Sentença de parcial procedência, declarando rescindido o contrato, consolidando a posse do imóvel às rés e reconhecendo que o autor não faz jus a restituição parcial das parcelas pagas.

Rechaçada a preliminar arguida de que a r. sentença é 'extra petita', vez que o Juízo 'a quo', ao decidir o mérito, observou os artigos 141 e 492, 'caput', ambos do CPC.

Inconformismo do requerente, pugnando pela restituição de 90% dos valores por ele pagos, com correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a contar da citação. Admissibilidade em parte. Rescisão contratual por iniciativa do comprador, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores recebidos pela vendedora, percentual que está de acordo com a orientação adotada por este E. TJSP e por esta C. Câmara em casos semelhantes. Devolução em uma única vez (Súmula no 2 deste E. TJSP), com correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do E. STJ). É considerada nula de pleno direito a cláusula que veda tal devolução (art. 53, 'caput', do CDC). Contrato que deixou de observar o Tema 938 do E. STJ, não cabendo o ressarcimento da comissão de corretagem. Ausência de comprovação de que o adquirente foi imitido na posse do imóvel, razão pela qual não há que se falar em existência de débito de IPTU não pago por ele, tampouco em indenização a título de fruição. Sentença reformada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000982086
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1001310-33.2018.8.26.0474, da Comarca de Potirendaba, em que é apelante JOÃO
PAULO DE CARVALHO (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados MORETTI
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA e 1009 JARDIM DOS IPÊS -
POTIRENDABA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores THEODURETO
CAMARGO (Presidente sem voto), SALLES ROSSI E PEDRO DE ALCÂNTARA
DA SILVA LEME FILHO.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001310-33.2018.8.26.0474 -Voto no 7739
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Apelação Cível no 1001310-33.2018.8.26.0474
Apelante: João Paulo de Carvalho
Apeladas: Moretti Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e 1009
Jardim dos Ipês - Potirendaba Empreendimento Imobiliário SPE
Ltda.
Foro: Potirendaba (Vara Única)
Juiz de Direito: Marco Antônio Costa Neves Buchala
Voto no 7739
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL
CUMULADA
COM
DEVOLUÇÃO
DE
QUANTIAS
PAGAS.
Sentença de parcial procedência, declarando
rescindido o contrato, consolidando a posse do
imóvel às rés e reconhecendo que o autor não
faz jus a restituição parcial das parcelas
pagas.
Rechaçada a preliminar arguida de que a r.
sentença é 'extra petita', vez que o Juízo 'a
quo', ao decidir o mérito, observou os artigos
141 e 492, 'caput', ambos do CPC.
Inconformismo do requerente, pugnando pela
restituição de 90% dos valores por ele pagos,
com correção monetária a partir de cada
desembolso e juros de mora a contar da
citação. Admissibilidade em parte. Rescisão
contratual
por
iniciativa
do
comprador,
mostrando-se razoável a retenção de 20% dos
valores recebidos pela vendedora, percentual
que está de acordo com a orientação adotada
por este E. TJSP e por esta C. Câmara em
casos semelhantes. Devolução em uma única
vez (Súmula no 2 deste E. TJSP), com correção
monetária desde o desembolso e juros de mora
a partir do trânsito em julgado (Tema 1002 do
E. STJ). É considerada nula de pleno direito a
cláusula que veda tal devolução (art. 53,
'caput', do CDC). Contrato que deixou de
observar o Tema 938 do E. STJ, não cabendo o
ressarcimento da comissão de corretagem.

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Ausência de comprovação de que o adquirente
foi imitido na posse do imóvel, razão pela
qual não há que se falar em existência de
débito de IPTU não pago por ele, tampouco em
indenização a título de fruição. Sentença
reformada. Recurso parcialmente provido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta por João Paulo
de Carvalho contra a r. sentença de fls. 211/217, a qual foi
proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com
devolução de quantias pagas ajuizada em face de Moretti
Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e 1009 Jardim dos Ipês
- Potirendaba Empreendimento Imobiliário SPE Ltda., tendo
julgado parcialmente procedente o pleito inicial, nos seguintes
termos:
“(...) Em suma, por esses fundamentos, acolho
parcialmente os pedidos iniciais para: (1) declarar
rescindido o contrato realizado entre as partes (2)
consolidar a posse do imóvel objeto da lide às empresas
rés; (3) reconhecer que o autor não faz jus a restituição
parcial
das
parcelas
pagas,
pois
foram
quitadas
pouquíssimas prestações mensais, em valores irrisórios,
que não atingem sequer as verbas rescisórias devidas.
(...)”.
Inconformado,
sustenta
o
recorrente,
preliminarmente, que a r. sentença recorrida é extra petita, pois
está fora do que foi pedido, afrontando, por consequência, os

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artigos 141 e 492, ambos do CPC. Neste sentido, aduz que as
apeladas
não
requereram
a
retenção
de
todos
os
valores
adimplidos, mas sim de 25% dos deles.
Já quanto ao mérito, alega que as recorridas
ofendem a legislação em vigor ao lhe impor condições totalmente
desvantajosas e, por isso, requer que sejam reconhecidas e
declaradas nulas a cláusula quinta, parágrafo primeiro e segundo, e
a cláusula sexta, I e II, reduzindo-se a cláusula penal para o
montante equivalente a 10% do valor pago.
Pugna, então, pela anulação da r. sentença
vergastada, com a devolução dos autos ao Juízo a quo, ou,
subsidiariamente, pela reforma do decisum, para que as apeladas
sejam condenadas à restituir 90% dos valores recebidos, com
correção monetária a partir de cada desembolso e juros de mora a
contar da citação, além honorários advocatícios de 20% sobre o
valor da condenação.
Recurso tempestivo e isento de preparo, vez que
o apelante é beneficiário da gratuidade da justiça (fls. 33/34),
tendo as recorridas apresentado contrarrazões às fls. 240/255.
É o relatório.
Malgrado as irresignações manifestadas e as
argumentações despendidas, a verdade é que este recurso comporta
provimento em parte.
Ab initio, cumpre salientar que a relação presente
nestes autos é tipicamente consumerista, com consumidor (art. 2o,
caput, do CDC), fornecedor (art. 3o, caput, do CDC) e produto
(art. 3o, § 1o, do CDC) bem delineados. Assim, nítido se faz ao
caso a aplicação do Código de Defesa do Consumidor e de todos os
princípios a ele inerentes.
No tocante à preliminar arguida de que a r.

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sentença recorrida é extra petita, convém a transcrição dos artigos
141 e 492, caput, ambos do CPC:
“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites
propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de
questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige
iniciativa da parte.” (destaca-se).
“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de
natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte
em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe
foi demandado.”.
Considerando tais dispositivos, não se vislumbra
o alegado error in procedendo. Isso, porque, ao contrário do que
foi dito pelo recorrente, as recorridas não pleitearam tão somente a
retenção de 25% das parcelas pagas, mas também o ressarcimento
da comissão paga por elas à imobiliária intermediadora no importe
de 5% do valor do contrato, além de taxa de fruição e abatimento
de IPTU existente.
Ao que se vê, o Magistrado Sentenciante sopesou
os pedidos do autor e os das rés, chegando à conclusão de que
aquele sucumbiu em relação ao seu direito de restituição parcial
das parcelas, haja vista que o valor pago é “muito irrisório
perante o saldo devedor contratual e, ainda, muito inferior aos
débitos e demais encargos contratuais decorrentes da rescisão”.
Nota-se que o Juízo a quo decidiu o mérito nos
limites propostos pelas partes, não havendo, portanto, que se falar
em sentença extra petita.
Superada essa questão, consta dos autos que, em
14 de agosto de 2017, as partes celebraram “Promessa Particular de
Venda e Compra de Lote Urbano e Outras Avenças”, tendo como

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objeto deste o lote no 11, da quadra no 418, localizado no
loteamento “Jardim dos Ipês”, em Potirendaba
SP. Para tanto,
ficou avençado que o autor, ora apelante, pagaria o valor de R$
50.827,60, sendo R$ 280,00 de entrada e o restante dividido em
180 parcelas mensais, consecutivas, reajustáveis e com acréscimo
de juros, na forma como descrita no referido instrumento.
Alegando
não
ter
sido
bem
informado
da
dimensão dos referidos reajustes, que tornaram as parcelas
demasiadamente onerosas, e o desemprego, o recorrente diz ter
comunicado as apeladas sobre a perda de interesse em permanecer
com o imóvel e postulou a devolução dos valores pagos. Todavia,
as então vendedoras não concordaram e, segundo ele, passaram a
exigir cobrança abusiva de diversas penalidades, o que ensejou na
presente demanda.
Pois bem.
No que tange à culpa pela rescisão contratual,
não se pode negar que esta é do adquirente, pois, como ele mesmo
afirma, ficou desempregado, sem qualquer renda, tornando-se,
inclusive, inadimplente, conforme notificação de fls. 128/132.
Assim, configurada a culpa exclusiva do autor,
convém a transcrição da Súmula no 543 do Egrégio Superior
Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a
imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.” (destaques não originais).

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Nesta
mesma
perspectiva,
confira-se
o
posicionamento deste Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante:
“O compromissário comprador de imóvel, mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e
reaver as quantias pagas, admitida a compensação com
gastos próprios de administração e propaganda feitos
pelo compromissário vendedor, assim como com o valor
que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.”
(Súmula no 1).
Desta
feita,
analisando-se
detidamente
as
peculiaridades do caso concreto, respeitado e preservado o
entendimento da Douta Autoridade Sentenciante, a retenção em
favor das apeladas deve se ater a 20% do valor recebido,
estimativa esta que se revela razoável para o ressarcimento das
despesas administrativas suportadas por elas que, embora não
tenham dado causa à rescisão, certamente puderam alienar
novamente o imóvel. Além disso, é importante destacar que
inexiste nos autos prova de danos que pudesse superar o referido
percentual. Lembrando-se, ainda, que tal percentual está de acordo
com a orientação adotada por este E. Tribunal e por esta C. Câmara
em casos semelhantes.
Nesse sentido, confira-se como já se pronunciou
este Egrégio Tribunal de Justiça Bandeirante:
“APELAÇÃO
CÍVEL.
Rescisão
contratual.
Sentença de procedência, com a retenção, pela
vendedora, de 20% dos valores pagos pela
compradora.
Insurgência
recursal
da
ré.
Acolhimento em parte. Percentual que se mostra
adequado
considerando-se,
até
mesmo,
a

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Apelação Cível no 1001310-33.2018.8.26.0474 -Voto no 7739
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jurisprudência
do
Col.
STJ,
deste
Egrégio
Tribunal e desta Câmara. Juros de mora que
devem incidir apenas do trânsito em julgado dos
autos,
diante
da
rescisão
do
contrato
por
iniciativa da compradora. Sentença neste ponto
reformada.
Recurso
parcialmente
provido”
(Apelação Cível no 1012278-46.2019.8.26.0100,
Rel. José Joaquim dos Santos, j. 26.09.2019).
“CONTRATO IMOBILIÁRIO
Compromisso de
venda e compra de imóvel para entrega futura

Rescisão
por
desistência
dos
adquirentes

Direito destes de restituição dos valores pagos
Retenção de parte para cobrir os prejuízos com a
rescisão
Possibilidade
Percentual estipulado
em contrato, de até 50% do valor pago, após
efetuados os descontos de várias penalidades,
que se revela abusivo
Fixação em 20% que se
afigura razoável nas circunstâncias, de acordo
com o entendimento sedimentado nesta Câmara
Correção monetária incidente a partir de cada
desembolso efetuado pelos adquirentes Juros de
mora contados a partir do trânsito em julgado

Recurso parcialmente provido” (Apelação Cível
no
1118603-16.2017.8.26.0100,
Rel.
Rui
Cascaldi, j. 24.09.2019).
E na concepção desta Colenda 8a Câmara de
Direito Privado:
“Apelação cível. Rescisão de compra e venda.
Desistência
do
negócio
pela
parte
autora.

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Sentença de procedência que fixou percentual de
retenção de 20% dos valores pagos. Insurgência
da ré. Irretroatividade da Lei 13.786/2018 (lei
do distrato). Aplicação limitada aos contratos
celebrados após sua vigência. Precedentes. Esta
Câmara tem entendido como justa a retenção de
20% do valor pago, a título de compensação
pelas despesas elencadas na Súmula 1 deste E.
Tribunal. Correção monetária do desembolso e
juros de mora do trânsito em julgado. Parcial
reforma da sentença para que os juros de mora
incidam
do
transito
em
julgado.
Recurso
parcialmente
provido”
(Apelação
Cível
no
1114116-37.2016.8.26.0100,
Rel.
Silvério
da
Silva, j. 25.09.2019).
“CONTRATO
Compromisso de compra e venda
de imóvel
Compradores que deram causa à
rescisão contratual
Restituição dos valores
pagos
Possibilidade
Súmula 543 do STJ

Retenção
de
20%
em
favor da
promitente-
vendedora

Admissibilidade

Montante
proporcional e razoável para cobrir as despesas
pagas
pela
vendedora

Precedentes
jurisprudenciais
Juros moratórios, entretanto,
são contados do trânsito em julgado
Sentença
reformada em parte Recurso provido em parte”
(Apelação Cível no 1093729-35.2015.8.26.0100,
Rel. Benedito Antônio Okuno, j. 20.09.2019).
“Apelação. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação declaratória de rescisão contratual

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c/c inexigibilidade de débito e devolução dos
valores pagos. Sentença de parcial procedência.
Inconformismo da ré. Preliminar de nulidade da
sentença afastada. No mérito, cabimento parcial.
Aplicabilidade do CDC. Rescisão contratual.
Culpa do comprador. Súmulas n. 1, 2 e 3, do
TJSP. Devolução de 80% se mostra adequada e
proporcional ao caso. Precedentes do TJSP.
Pretensão de retenção de sinal/entrada dado
para pagamento de preço. Não acolhimento.
Sinal que integra o preço e tem natureza jurídica
de arras confirmatórias e não penitenciais.
Incidência dos juros de mora a partir do trânsito
em julgado da ação sobre o percentual das
parcelas pagas a ser devolvido. Precedentes do
STJ e do TJSP. Sucumbência mínima do autor
mantida.
Recurso
parcialmente
provido”
(Apelação Cível no 1005648-49.2016.8.26.0400,
Rel. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, j.
20.09.2019).
Por conseguinte, as recorridas deverão restituir
80% dos valores pagos pelo apelante, em uma única vez (Súmula
no 2 deste E. TJSP), com correção monetária desde cada
desembolso, por se tratar de mera atualização do poder de compra
do dinheiro, e juros de mora a partir do trânsito em julgado,
porquanto a culpa pela rescisão da avença ser do comprador,
estando este entendimento em conformidade com o Tema 1.002 do
E. STJ (REsp no 1.740.911/DF).
É importante ressaltar que não há que ser falar
em negativa de tal devolução, haja vista que o art. 53, caput, do
CDC, considera nula de pleno direito as cláusulas que estabeleçam

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11
perda total das prestações pagas em benefício do credor.
No toca ao ressarcimento da comissão paga pelas
apeladas à imobiliária intermediadora, o Egrégio Superior Tribunal
de Justiça, quando do julgamento do Tema 938 (REsp 1599511/SP
e 1551956/SP), firmou a seguinte tese:
“(...)
(ii)
Validade
da
cláusula
contratual
que
transfere ao promitente-comprador a obrigação
de pagar a comissão de corretagem nos contratos
de promessa de compra e venda de unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o
preço total da aquisição da unidade autônoma,
com
o destaque do valor da comissão de
corretagem;
(vide
REsp
n.
1.599.511/SP)”
(destaca- se).
Isto posto, em uma análise detida do contrato sub
judice (fls. 14/22), verifica-se que não há nele qualquer destaque
do valor da comissão de corretagem, mas é dito tão somente na
cláusula sexta, parágrafo primeiro, inciso II, quando o instrumento
trata da rescisão contratual, o que segue:
“Ressarcimento
da
comissão
paga
pela
PROMITENTE
VENDEDORA
à
Imobiliária
intermediadora
do
presente
negócio,
no
valor
correspondente a até 5% (cinco por cento), do valor do
contrato, corrigida tal comissão desde o desembolso até
a data da efetiva liquidação deste ressarcimento (...)”
(destaques originais).

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12
Destarte, o contrato celebrado entre as partes, ao
deixar de destacar o valor exato da comissão de corretagem, não
observou a tese retro e, por conseguinte, não há que se falar em
ressarcimento de tal verba.
No que concerne à eventual existência de débito
de Imposto Predial e Territorial Urbano, é cediço que, antes da
efetiva imissão na posse do comprador, incumbe à vendedora a
obrigação de pagar o IPTU, tendo em vista que este tributo é
estritamente ligado ao uso do imóvel. A esse respeito, não há nos
autos qualquer comprovação de que o apelante tenha sido imitido
na posse, sendo certo que ele alega não ter tomado posse da
unidade imobiliária. Corroborando esta alegação, a cláusula sétima
do contrato de fls. 14/22 diz que a promitente vendedora somente
transferiria a posse precária do lote ao promissário comprador após
a implantação de melhoramentos urbanísticos, os quais podem ser
entendidos como de infraestrutura, que, segundo o item “f” do
quadro resumo (fl. 15), teria o prazo de 24 meses, a partir de 14 de
agosto de 2017, data do registro do loteamento, para a sua
execução. Logo, não há que se falar em existência de débito de
IPTU não pago pelo recorrente, tampouco em indenização a
título de uso e/ou disponibilidade do imóvel.
Por fim, considerando o resultado deste recurso,
e à luz do princípio da causalidade, ficam mantidos a sucumbência
e os honorários advocatícios tal qual como constaram na r.
sentença recorrida.
Destarte, ante todo o exposto, e nos termos
supraconsignados, DÁ-SE PARCIAL PROVIMENTO ao recurso
interposto.
Clara Maria Araújo Xavier
Relatora