Tribunal: TJSP
Processo: 1012410-91.2015.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rogério Murillo Pereira Cimino
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR INADIMPLÊNCIA. Sentença que julgou procedente a ação, determinando a reintegração de posse e perda do montante pago. Inconformismo da parte autora que buscava receber indenização pela taxa de fruição, além dos valores relativos a impostos e taxas de condomínio. Sentença mantida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1012410-91.2015.8.26.0602
Registro: 2020.0000357564
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1012410-
91.2015.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante CONSTRUTORA JULIO
& JULIO LTDA., é apelada MARLI FURTADO BATISTA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e PIVA RODRIGUES.
São Paulo, 20 de maio de 2020.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1012410-91.2015.8.26.0602
Voto no 1320
Apelação Cível no 1012410-91.2015.8.26.0602
9a Câmara de Direito Privado
Comarca: Sorocaba
Apelante: Construtora Julio & Julio Ltda.
Apelado: Marli Furtado Batista
Juiz: Jose Carlos Metroviche
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR
INADIMPLÊNCIA. Sentença que julgou procedente a
ação, determinando a reintegração de posse e perda do
montante pago. Inconformismo da parte autora que
buscava receber indenização pela taxa de fruição, além
dos valores relativos a impostos e taxas de condomínio.
Sentença mantida. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
337/339, que julgou procedente a ação, para rescindir o contrato de compra e venda e
decretar a perda, por parte da requerida, das parcelas pagas. Condenou a requerida ao
pagamento das custas, despesas processuais e honorários fixados em 10% (dez por cento)
do valor dado à causa. Fixou os honorários do curador especial no máximo legal.
Sustenta, a parte autora, ora apelante, que a r. sentença deve ser
anulada e julgado o feito nesta instância, por força da teoria da causa madura, com a
manutenção da rescisão contratual, por culpa exclusiva da apelada, e perda dos valores
pagos, mais condenação ao pagamento das quantias relativas à cláusula penal, além da
indenização pelo tempo de fruição do imóvel, calculada da imissão na posse até a
reintegração, bem como o pagamento das despesas atinentes aos impostos, taxas
associativas e contas de consumo, a partir da celebração do contato, até a concreta e efetiva
reintegração de posse. Postula, ainda, seja declarada a perda de todas as eventuais

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benfeitorias implementadas no imóvel, excluindo-se, inclusive, o direito de retenção, com
incidência da multa prevista na Cláusula 7a, § 2o. Pede seja autorizada a compensação entre
os créditos e débitos existentes entre as partes. Por derradeiro, requer o deferimento da
cobrança do saldo em desfavor da apelada nos próprios autos, após regular liquidação do
julgado.
Recurso regularmente processado, com anotação do preparo, e
respondido (fls. 384/389).
Sem oposição ao julgamento virtual, nos termos da Resolução no
772/2017 do Órgão Especial deste Tribunal.
É o relatório, adotado no mais, o da r. sentença.
O recurso não comporta provimento.
Cumpre salientar, ab initio, que o feito foi julgado à revelia da parte
ré, ora apelada, citada por Edital, e representada por curador especial.
As partes, ora litigantes, celebraram em 24/09/2013, contrato de
compromisso de compra e venda do lote 01, da quadra P, do empreendimento imobiliário
denominado comercialmente de “Parque Residencial Horto Florestal Reserva”.
O preço foi pactuado no valor de R$ 151.172,40 (cento e cinquenta e
um mil, e cento e setenta e dois reais e quarenta centavos), a ser pago de forma parcelada,
sendo a primeira parcela no valor de R$ 2.519,54 (dois mil e quinhentos e dezenove reais e
cinquenta e quatro centavos), com o vencimento em 02/10/2013, e o saldo remanescente
em 59 (cinquenta e nove) parcelas idênticas, mensais e sucessivas no valor de R$ 2.519,54
(dois mil e quinhentos e dezenove reais e cinquenta e quatro centavos) cada, com

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vencimento todo dia 10 (dez), a partir de 10/11/2013.
A posse do imóvel foi entregue provisoriamente e a título precário
para a requerida, ora apelada, na data da contratação, nos termos da Cláusula 6a do
instrumento contratual coligido.
Segundo a parte autora, ora apelante, as parcelas tiveram início de
pagamento em outubro de 2013, e deixaram de ser pagas desde maio de 2014, de modo a
se concluir que foram pagas 7 (sete) parcelas, no valor de R$ 2.519,54 (dois mil e
quinhentos e dezenove reais e cinquenta e quatro centavos) cada, totalizando R$ 17.636,78
(dezessete mil, seiscentos e trinta e seis reais e setenta e oito centavos).
Como a própria apelante asseverou em sua inicial, não há que se falar,
na hipótese, em retenção de benfeitorias, na medida em que o objeto contratual é um mero
terreno.
Jura novit curia que é o princípio da livre dicção do direito, baseado
em outro princípio, narra mihi factum dabo tibi jus.
A regra pacta sunt servanda que constitui a pedra de toque do direito
obrigacional tem, realmente, comportado temperamentos, os últimos dos quais na sede de
proteção ao consumidor (Lei no 8078/90, artigo 47).
E tanto assim é que, como já decidiu a Corte Bandeirante, "as
cláusulas contratuais, mormente as leoninas e as de interpretação dúbia, devem ser
aplicadas em detrimento do mais forte" (JTJ 161/113) e que "as cláusulas contratuais
serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor" (JTJ 153/134).
É notório que a vendedora tenha o direito de ser ressarcida pelas
despesas operacionais com o negócio, ante a desistência do comprador.

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A Súmula no 1 deste Egrégio Tribunal de Justiça estabelece que “o
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o
valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
Com a impossibilidade de continuidade do negócio, diante da
inadimplência do comprador, é certo que as partes devem ser retornadas ao estado anterior
ao da contratação, assegurando-se a indenização a parte prejudicada que não deu causa ao
desfazimento.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça tem entendimento fixado no
sentido de que a retenção é lícita dentre de parâmetros entre 10% e 25%, devendo a quantia
recair sobre os montantes pagos e não sobre o valor do negócio:
“O acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte que, em
caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e
25% dos valores pagos” (AgInt no AgRg no Agravo em Recurso Especial
no 816.434 DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 27/09/2016).
É, ainda, nesse sentido o posicionamento desta Col. 9a Câmara de
Direito Privado:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE - RESILIÇÃO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES - Autores que pleiteiam a
desistência do negócio - Possibilidade de resilição do contrato com a
restituição de valores pagos, com retenção de percentual em favor da
compromissária vendedora - Súmula 01-TJSP - Ré que invoca a aplicação
de cláusula que, na prática, reduz a restituição à quantia irrisória, em
afronta ao art. 51, II e IV, do CDC - Retenção em favor da ré fixada em

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10% sobre os valores pagos pelos autores, que se mostra razoável - Com a
resilição do contrato, não há que se falar em retenção das arras, uma vez
que a retenção de parte das parcelas pagas já se destina a recompor os
prejuízos suportados pela ré - Arras confirmatórias - Precedentes
jurisprudenciais - Indenização pelo tempo de fruição que não é devida no
caso em tela - Ausência de prova, pela ré, da posse definitiva do lote pelos
autores - Pedido da ré de aplicação imediata da Lei no 13.786/2018, que
disciplina a resolução dos contratos imobiliários - Impossibilidade -
Dispositivos legais que regem apenas atos praticados a partir de sua
vigência - Observância ao art. 5o, XXXVI da Constituição Federal e art. 6o,
§ 1o, da LINDB - Sentença reformada apenas para constar que os juros de
mora sobre os valores devidos pela ré aos autores incidem a partir do
trânsito em julgado - Tese consolidada no REsp 1.740.911-DF, julgado pelo
rito dos recursos repetitivos - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO”
(Apelação Cível no 1050058-81.2018.8.26.0576, Rel. Desembargadora
ANGELA LOPES, j.19/12/2019).
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel com cláusula de alienação
fiduciária. Consolidação da propriedade em favor da ré. Pedido de
devolução dos valores pagos. Alegação de dificuldades financeiras em
permanecer no negócio jurídico. Sentença de improcedência. Alienação
fiduciária. Existência de pacto acessório de alienação fiduciária em
garantia não impede o desfazimento do negócio jurídico. Confusão entre
credora fiduciária e alienante. Situação que evidencia o intuito de burlar o
direito dos adquirentes de desfazer o negócio jurídico. Impossibilidade.
Considerada natureza jurídica de compromisso de compra e venda do
imóvel. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor e das Súmulas 1, 2 e
3 desta Corte de Justiça. Devolução das parcelas pagas. Aplicação dos
princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Interpretação dos artigos 51 e 53 do
Código de Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos
adequados para cobrir as despesas de administração, publicidade e outras
inerentes à contratação. Alteração da r. sentença para determinar que a ré

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devolva aos autores 90% dos valores pagos Sucumbência invertida.
Resultado.
Recurso
provido
parcialmente”
(Apelação
Cível
no
1007775-16.2018.8.26.0100, Rel. Des. EDSON LUIZ DE QUEIROZ, j.
19/12/2019).
Tendo em vista que a r. sentença, ora guerreada, entendeu por bem dar
por perdidas todas as parcelas pagas, há que se concluir que neste valor estão incluídas
todas as despesas pretendidas pela ora apelante, que recebeu o lote de volta e poderá
revendê-lo.
Cumpre obtemperar, finalmente, que em questões análogas o
entendimento da Colenda Câmara é no sentido de que a vendedora poderia reter tão
somente 10% (dez por cento) do montante pago, fazendo jus, então, à taxa de fruição e
retenção dos valores relativos a impostos, taxas condominiais etc.
Assim, fica mantida a r. sentença.
Considerando que a parte apelante sagrou-se vencedora na ação e
pretendia, por meio do recurso, a ampliação da condenação imposta à parte apelada, o
resultado do julgamento não implica sua condenação ao pagamento de honorários
advocatícios sucumbenciais, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de
Justiça acerca da matéria:
“5. Conforme entendimento exarado por este Sodalício, '(...) O recurso
interposto pelo vencedor para ampliar a condenação - que não seja
conhecido, rejeitado ou desprovido - não implica honorários de
sucumbência recursal para a parte contrária.'- EDcl no AgInt no AREsp
1040024/GO, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 15/08/2017, DJe 31/08/2017” (AgInt. no REsp. no 1359260/MG,
Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 20/08/2019).

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Registre-se que eventual oposição de embargos de declaração com
intuito manifestamente protelatório está sujeito à pena prevista no artigo 1.026, §2o, do
Código de Processo Civil.
Considera-se prequestionada toda a matéria constitucional e
infraconstitucional discutida, evitando-se, com isso, oposição de embargos de declaração
para este fim (Súmulas no 211 do Superior Tribunal de Justiça e no 282 do Supremo
Tribunal Federal).
Diante do exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
ROGÉRIO MURILLO PEREIRA CIMINO
Relator