Tribunal: TJSP
Processo: 1000019-06.2019.8.26.0363
Classe: Apelação Cível / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-19
Data de publicação: 2020-12-19

Ementa:
Adjudicação compulsória. Pleito que se volta ao real cumprimento de obrigação de fazer, assumida em contrato que traduz verdadeiro compromisso, por isso que, firmado em instrumento particular, sem defeito de forma. Promessa de transferência, ademais, não de direitos hereditários de bem certo da herança, mas de fração ideal de terreno já partilhada à promitente, ainda que ausente registro do

Ementa:
Adjudicação compulsória. Pleito que se volta ao real cumprimento de obrigação de fazer, assumida em contrato que traduz verdadeiro compromisso, por isso que, firmado em instrumento particular, sem defeito de forma. Promessa de transferência, ademais, não de direitos hereditários de bem certo da herança, mas de fração ideal de terreno já partilhada à promitente, ainda que ausente registro do formal, mas o que igualmente não impede a veiculação da pretensão. Quitação do preço demonstrada. Perdas e danos, ao contrário, incomprovadas. Sentença parcialmente revista. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001047839
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000019-06.2019.8.26.0363, da Comarca de Mogi-Mirim, em que é apelante
MAURO DE CAMPOS ADORNO FILHO, são apelados MARTHA BARBOSA
ARAÚJO (ESPÓLIO) e JÂNIO ALVES DE ARAÚJO (INVENTARIANTE).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento em parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO
LOUREIRO (Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO
MARCONDES MACHADO.
São Paulo, 19 de dezembro de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000019-06.2019.8.26.0363 -Voto no 22.675
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1000019-06.2019.8.26.0363
Comarca: Mogi-Mirim
Apelante: MAURO DE CAMPOS ADORNO FILHO
Apelado: ESPÓLIO DE MARTHA BARBOSA ARAÚJO
Juíza: Dra. Fabiana Garcia Garibaldi
Voto n. 22.675
Adjudicação compulsória. Pleito que se volta ao
real cumprimento de obrigação de fazer, assumida em
contrato que traduz verdadeiro compromisso, por isso
que, firmado em instrumento particular, sem defeito de
forma. Promessa de transferência, ademais, não de
direitos hereditários de bem certo da herança, mas de
fração ideal de terreno já partilhada à promitente, ainda
que ausente registro do formal, mas o que igualmente
não impede a veiculação da pretensão. Quitação do
preço demonstrada. Perdas e danos, ao contrário,
incomprovadas. Sentença parcialmente revista. Recurso
provido em parte.
Cuida-se de recurso interposto contra
sentença (fls. 122/127 e 194/195) que julgou improcedente ação de
adjudicação compulsória. Sustenta o autor, em sua irresignação,
preliminar de nulidade, afirmando que não foi observado o prazo
pleiteado para regularização processual. Afirma, ainda, tratar-se de
sentença citra petita, porque limitada a analisar o instrumento particular
como documento impróprio para adjudicação compulsória, não
examinado, porém, se se trata de documento hábil para embasar a
obrigação de fazer pleiteada. Nega que tenha ajuizado ação de
adjudicação compulsória. Defende a incidência do disposto no art. 1.418
do Código Civil, alegando que as partes firmaram, na verdade,

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instrumento particular de compromisso de venda e compra. Assevera, no
mais, que eventual vício na forma do negócio foi causado pela própria
ré, e que estava então acompanhada por dois advogados. De qualquer
forma, diz que o negócio deve ser considerado válido como forma de
atenção à economia processual. Aponta ofensa ao enunciado da Súmula
239 do STJ. Ressalta, de resto, que a ré não contestou o pedido de
obrigação de fazer, mas apenas impugnou a forma de realização do
negócio. Requer, por fim, a concessão da justiça gratuita.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 198/206).
É o relatório.
De início, concede-se o benefício da
Justiça Gratuita ao autor, idoso com setenta anos de idade, que aufere
aposentadoria de aproximadamente R$ 3.500,00 (cf. fls. 182/185).
No mais, como sabido, em matéria
processual civil não se reconhece nulidade sem prejuízo.
Assim, não há qualquer nulidade pelo
fato de a sentença ter sido proferida sem que antes se concedesse prazo
para a juntada de substabelecimento e comprovante de recolhimento da
taxa, conforme pleiteado a fls. 118/121. Afinal, o mérito da ação foi
devidamente enfrentado, sem qualquer prejuízo ao autor.

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Já no tocante ao alegado vício na
fundamentação da sentença, forçoso observar que as razões que levaram
ao decisum se encontram postas de modo claro o bastante, enfrentados
os argumentos deduzidos no pedido, não violado o art. 489, par. 1o,
incisos II e IV, do CPC, tampouco havido julgamento citra petita. Em
verdade, a irresignação do autor, mais do que vício de fundamentação,
traduz discordância com a análise do mérito feita pelo MM. Juízo de
origem.
E, afinal, no mérito tem-se que,
realmente, respeitada a convicção do MM. Juízo de origem, a
irresignação prospere.
A rigor, nem se vê no contrato firmado
entre as partes uma cessão, assim definitiva, como também que o fosse
de direitos hereditários da autora da herança Martha.
De um lado, o instrumento de fls. 22,
malgrado nominado como de “cessão de direitos hereditários”, indica
manifestação de vontade de quem é promitente; na cláusula 3a refere a
necessidade de outorga de título definitivo; e na cláusula 6a diz tratar-se
de compromisso.
Portanto, não se enfrenta o problema
posto da nulidade por defeito de forma, isto é, pela ausência de escritura
pública. E, aliás, ainda isso ocorresse, de todo modo já não se veria
óbice à conversão substancial (assim em compromisso) de que cuida o
artigo 170 do Código Civil.

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Depois, igualmente não se assume
verdadeiramente pactuada promessa de cessão que fosse de direitos
hereditários, agora a afastar qualquer cogitação de óbice que estivesse
na previsão do artigo 1.793, parágrafo 3o, do CC. O próprio instrumento
refere prometida a cessão de fração ideal já havida pela promitente por
partilha no inventário do titular tabular.
E veja-se que a ocorrência em si da
partilha, em 2005 e transitada em 2009, portanto já antes do contrato em
questão, de 2012, é incontroversa. O que aduz o réu é que o inventário
do titular tabular ainda não foi encerrado, no que então descumprida a
cláusula 3a do compromisso.
Ora, mas se se admite que a partilha foi
efetuada e que a promitente cedente negociou com o autor aquilo que
recebeu, efetivamente, em pagamento de seu quinhão, então não há
causa para recusa à outorga do título definitivo.
O que se pode depreender, isto sim, é
que o formal de partilha do inventário de Adib não foi registrado. E tal o
que se pode constatar da cópia da matrícula juntada, que aponta ainda o
registro em nome de Adib (fls. 71/72). Sucede que a circunstância não
altera o fato de que a cláusula 3a por isso não impede a outorga do título
definitivo, que também não se obsta pelo fato de se ter de respeitar a
continuidade no registro imobiliário, assim por ora impossibilitado
ingresso no fólio do título que se outorgue ao autor.

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Com efeito, é direito do comprador,
ainda assim, o título definitivo e lhe é útil a sentença substitutiva, neste
caso mesmo cujo registro, como ocorreria com a escritura, se condicione
ao atendimento das exigências registrárias.
Note-se que inclusive as Normas de
Serviço da Corregedoria não impedem a lavratura de escritura que, por
exemplo, represente alienação a non domino, portanto, e do mesmo
modo que na espécie, inábil ao imediato ingresso no registro. Apenas
exige que haja ressalva. Assim é o disposto no artigo 63, do Capítulo
XVI, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça. Confira-
se:
“Para preservação do princípio da
continuidade, é recomendável evitar os atos relativos a bens imóveis
sempre que o título anterior não estiver transcrito ou registrado nas
matrículas correspondentes, salvo se, ciente da situação e de seus
efeitos jurídicos, o interessado assuma a responsabilidade pelo registro
dos atos anteriores.”
O que se quer dizer é que o autor
pretende sentença substitutiva de um título negocial, consumativo de
negócio jurídico de cunho obrigacional. Não se há de confundir a
compra e venda em si com o efeito translativo de propriedade que se dá
em momento posterior, mediante o registro. Tenciona-se com a demanda
alcançar sentença substitutiva deste título negocial o que é direito do
autor, quitado o preço do compromisso , ainda que posteriormente se
haja de providenciar o seu registro, a fim de que a titularidade dominial

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se transfira, mas o que encerra questão outra, subsequente e de risco do
adquirente, ciente da aquisição pendente de regularização tabular.
Não se há de submeter o adquirente a
uma nova demanda se, a rigor, a escritura que se pretende substituir, a
rigor, não tinha sua lavratura vedada. Nem se deslembre inclusive da
possibilidade jurídica de se vender coisa futura (art. 483 do CC), o que
reforça, ao que se crê, o deslinde. O título deste negócio não se há de
vedar.
Esta
Câmara,
em
mais
de
um
julgamento, já teve oportunidade de enfrentar a questão. A propósito,
calha o voto do Des. De Santi Ribeiro, no julgamento da Apelação n°
994.06.023559-2, em 21/09/2010:
“A irregularidade do registro do imóvel, especialmente
do loteamento a ser providenciado pela ré, não é óbice à
pretensão da autora.
Assinale-se que o objetivo da adjudicação compulsória é
o suprimento judicial da outorga da escritura definitiva,
ou seja, da vontade assumida no compromisso de compra
e venda e não cumprida, mediante sentença constitutiva
com a mesma eficácia do ato não praticado. Não há
questão dominial a ser dirimida, de modo que, ainda que
pendente a regularização do loteamento, o compromisso
foi concretizado, a autora cumpriu a sua parte no
contrato, quitando integralmente o preço, de sorte que a
regularização do loteamento, que é incumbência da ré,
não impossibilita a decisão substituindo a sua
declaração não emitida, ou seja, a outorga da escritura
definitiva.
Em suma, a ação de adjudicação independe das

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providências necessárias para a regularização do
loteamento e a sentença que dela se extrai "não obriga o
oficial do Registro de Imóveis a registrá-la, porquanto
pode
ele
suscitar
dúvida
tocante
a
qualquer
impossibilidade de transcrição" (Ricardo Arcoverde
Credie, Adjudicação Compulsória, Malheiros Editores,
9a edição, 2004,1.3.1.3, pág. 106).”
No
mesmo
sentido:
Apelação
9131193-44.2007.8.26.0000, Rel. De Santi Ribeiro, j. 31/01/2012;
Apelação 9138310-18.2009.8.26.0000, Rel. Paulo Eduardo Razuk, j.
08/11/2011; Apelação 305.650-4/4-00, Rel. De Santi Ribeiro, j.
20/05/2008.
A mesma solução foi adotada em
julgamento da 4a Câmara, relator o Des. Francisco Loureiro, justamente
com a ressalva de que o registro dependeria da regularização do registro
imobiliário: “ainda que no presente momento não seja possível o
registro do imóvel em nome dos autores, em razão da ausência de
matrícula individual do imóvel alienado, este Acórdão passa a
reconhecer o direito dos autores à outorga da escritura definitiva, ou ao
suprimento judicial da outorga. Tão logo regularizada a situação dos
imóveis, demarcando-se seus limites e abrindo-se matrículas individuais
para os terrenos menores que hoje fazem parte de uma única matrícula,
o título consistente desta sentença já estará pronto e apto a transferir o
domínio aos adquirentes, sem necessidade do ajuizamento de nova
demanda Contudo, ficam os autores cientes de que a transferência do
domínio pelo registro somente poderá ser feita quando e se regularizada
a situação do imóvel. Antes disso, apesar de terem sentença judicial a

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seu favor, tem esta força de apenas substituir ato negocial e se sujeita às
mesmas exigências para ingressar no registro imobiliário.” (Apelação
581.033.4/3-00, Rel. Francisco Loureiro, 4a Câmara de Direito
Privado, j. 04/12/2008). Tal o que também se decidiu, mais
recentemente, in: Ap. civ. n. 9184628-98.2005.8.26.0000, rel. Des.
Francisco Loureiro, j. 25.08.2011.
Por fim, não se questiona a quitação do
preço do compromisso. A contestação referia falta de juntada das
promissórias ou recibos das prestações finais (e já de menor valor) do
preço. Sucede que em réplica os documentos foram acostados e o único
reclamo do réu foi quanto ao tempo da juntada. Mas daí ausente prejuízo
e, portanto, nulidade
se se respeitou o contraditório, o réu teve
ocasião de se manifestar e, acima de tudo, se não se tratava de
documento ad solemnitatem (v.g. RSTJ 180/123). Mais, instado a
especificar provas, o réu se quedou silente.
Destarte, é caso de acolher o pleito
inicial, tenha-se nominado de adjudicação compulsória ou de obrigação
de fazer, porquanto, de todo modo, o que se pretende é a outorga de
título definitivo do negócio de transferência ou sentença que lhe faça as
vezes. Foi o que se requereu na inicial (v. fls. 7). E tal o que se acolhe,
assim para impor ao réu a emissão de declaração de vontade, em
definitivo, no prazo de 30 dias, sob pena de o deslinde presente servir a
substitui-la.
Apenas no tocante às perdas e danos o
pleito não colhe. O pedido foi de todo genérico, atinente ao quanto

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despendido para propor a ação e obter o título definitivo (fls. 8, IV.3),
mas sem sequer se especificarem quais os itens a este título postulados,
ainda que não imediatamente quantificados.
E tal o que releva porque, de um lado, a
imposição sucumbencial em parte o atende. De outro, por exemplo
quanto a honorários contratuais, assim além dos sucumbenciais, e
ressalvada a posição pessoal deste relator, inclusive externada em outra
sede (v. “A parte geral do direito das obrigações no novo Código
Civil”, Revista Atualidades Jurídicas, Coord. Maria Helena Diniz,
Saraiva, v. 5, 2004, p.33-55), sedimentou-se na Corte Superior a
orientação de que não são devidos pelo ajuizamento da demanda (STJ,
ED no Resp. n. 1.155.527, 2a Seção, j. 13.06.2012), ressalvada
prestação de serviço anterior, mas que no caso não se especificou.
E de se lembrar que o quantum
debeatur se pode legar a momento posterior ao conhecimento, mas não o
an debeatur.
O
desacolhimento
desta
pretensão
ressarcitória, porém, não altera a imposição dos ônus da sucumbência,
que ficam invertidos, nos termos do art. 86, parágrafo único, do CPC.
Ante
o
exposto,
DÁ-SE
PROVIMENTO EM PARTE ao recurso.
CLAUDIO GODOY
relator