Tribunal: TJSP
Processo: 1030295-60.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Abusividade do trespasse da despesa registral aos adquirentes de unidades autônomas de condomínio edilício, porquanto em contraposição ao disposto no art. 44 da Lei n. 4.591/64. Disposição contratual que coloca os consumidores em desvantagem exagerada e acarreta enriquecimento sem causa das

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E ATRIBUIÇÃO DE UNIDADE. Abusividade do trespasse da despesa registral aos adquirentes de unidades autônomas de condomínio edilício, porquanto em contraposição ao disposto no art. 44 da Lei n. 4.591/64. Disposição contratual que coloca os consumidores em desvantagem exagerada e acarreta enriquecimento sem causa das promitentes-vendedoras (art. 51, IV, do CDC). Princípios da transparência e da informação. Sentença mantida. Recurso do desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000612933
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1030295-60.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A., é apelada NATÁLIA INÊS
GARBELLINI DE ANDRADE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO COSTA
(Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES.
São Paulo, 5 de agosto de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1030295-60.2019.8.26.0576 -Voto no 29.108
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Voto no 29.108
Apelação n.o 1030295-60.2019.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto 3a Vara Cível
Ação: Compromisso
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado: Natália Inês Garbellini de Andrade
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TAXA DE
INDIVIDUALIZAÇÃO
DE
MATRÍCULA
E
ATRIBUIÇÃO
DE
UNIDADE.
Abusividade
do
trespasse da despesa registral aos adquirentes de
unidades
autônomas
de
condomínio
edilício,
porquanto em contraposição ao disposto no art. 44
da Lei n. 4.591/64. Disposição contratual que
coloca
os
consumidores
em
desvantagem
exagerada e acarreta enriquecimento sem causa
das promitentes-vendedoras (art. 51, IV, do CDC).
Princípios da transparência e da informação.
Sentença mantida. Recurso do desprovido.
Da r. sentença (fls. 221/224) que julga
procedente a ação para condenar a ré à restituição simples da quantia
de R$ 621,02; apela a ré vencida pleiteando a reforma do julgado.
Por suas razões recursais (fls. 227/232), a ré
assevera, em síntese, que é patente a ofensa a decisão proferida na
ação civil pública no 1057086-53.2017.8.26.0506.
Pontua que conforme as cláusulas contratuais
previstas no contrato de promessa de compra e venda, mais
precisamente as cláusulas 6.2a e 8a, constatam-se que, após a
expedição do habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das
despesas e taxas lançadas sobre o imóvel seria de responsabilidade
da promissária compradora, sendo que a vendedora poderia cobrar o
reembolso dos valores despendidos com tais encargos, ou seja, não
se vislumbra qualquer abusividade na cobrança da taxa de atribuição
de unidade. Pede o provimento do recurso.

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Recurso preparado (fls. 233/235) e respondido
(fls. 266/287).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Da taxa de individualização de matrícula
Com efeito, salta aos olhos a abusividade do
repasse ao consumidor das despesas pertinentes a individualização
da matrícula e atribuição da unidade imobiliária compromissada,
notadamente por tratar-se de disposição contratual em choque com o
previsto no art. 44 da Lei n. 4.591/64, in verbis:
“Art. 44. Após a concessão do 'habitese' pela
autoridade
administrativa,
o
incorporador
deverá
requerer, a averbação da construção das edificações,
para efeito de individualização e discriminação das
unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultem da demora no
cumprimento dessa obrigação.
1o Se o incorporador não requerer a averbação o
construtor
requerê-la-á
sob
pena
de
ficar
solidariamente
responsável
com
o
incorporador
perante os adquirentes.”
Trata-se, pois, de disposição que estabelece
obrigação iníqua, eis que coloca o consumidor em desvantagem
exagerada e acarreta enriquecimento sem causa da promitente-
vendedora (art. 51, inciso IV, do CDC).
Ademais, não se pode confundir as despesas
oriundas da individualização de matrícula e da atribuição da unidade,
que devem ser arcadas pela incorporadora ou pela construtora, com
aquelas decorrentes do ônus da transferência imobiliária, as quais
podem, sim, ser transferidas ao adquirente do imóvel (art. 490 do CC).
Nessa medida, a conduta da ré afronta os
princípios da transparência e da informação ínsitos ao macrossistema
protetivo do Código de Defesa do Consumidor, notadamente porque

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não encontram correspondência, pelo menos no espelho fático destes
autos, a nenhum dispêndio monetário da fornecedora.
Sobre o tema, pertinente a explanação de
CLAUDIA LIMA MARQUES, in verbis:
“O princípio da transparência rege o momento pré-
contratual e rege a eventual conclusão do contrato. É
mais do que um simples elemento formal, afeta a
essência do negócio, pois a informação repassada ou
requerida integra o conteúdo do contrato (arts. 30, 31,
33, 35, 46 e 54), ou se falha representa a falha na
qualidade do produto ou serviço oferecido (arts. 18, 20
e 35) ou um defeito (arts. 12, 13 e 14). Resumindo,
como reflexo do princípio da transparência temos o
novo dever de informar o consumidor. O STJ, com
relatoria de Antonio Herman Benjamin, assim ensina:
'O direito à informação, abrigado expressamente pelo
art. 5o, XIV, da Constituição Federal, é uma das formas
de expressão concreta do Princípio da Transparência,
sendo também corolário do Princípio da Boa-fé
Objetiva e do Princípio da Confiança, todos abraçados
pelo CDC' (REsp 586.316/MG). (...) O direito à
informação assegura igualdade material e formal (art.
5o, I e XXXII da CF/1988) para o consumidor frente ao
fornecedor, pois o que caracteriza o consumidor é
justamente seu déficit informacional, quanto ao produto
e serviço, suas características, componentes e riscos e
quanto a próprio contrato, no tempo e conteúdo. Nesse
sentido, ensina o STJ que todos os consumidores têm
direito à informação que o homo medius pode ser um
parâmetro, mas não o único, pois muitas vezes o
consumidor do próprio produto (ex: medicamentos,
alimentos) ou serviço (ex: médico, educacional,
recreacional, infantil, geriátrico) é um consumidor
hipervulnerável (REsp 586.316/MG). A informação
deve ser clara e adequada para todos, inclusive para
estes
mais
vulneráveis,
consumidores-idosos,
consumidores-doentes, consumidores-crianças. Ensina
o STJ: 'O ponto de partida do CDC é a afirmação do
Princípio
da
Vulnerabilidade
do
Consumidor,
mecanismo que visa a garantir a igualdade formal-
material aos sujeitos da relação jurídica de consumo'. E
conclui: 'No campo da saúde e da segurança do
consumidor (e com maior razão quanto a alimentos e
medicamentos), em que as normas de proteção devem

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ser interpretadas com maior rigor, por conta dos bens
jurídicos em questão, seria um despropósito falar em
dever de informar baseado no homo medius ou na
generalidade dos consumidores, o que levaria a
informação a não atingir quem mais dela precisa, pois
os que padecem de enfermidades ou de necessidades
especiais são frequentemente a minoria no amplo
universo dos consumidores... Ao Estado Social
importam não apenas os vulneráveis, mas sobretudo
os hipervulneráveis, pois são esses que, exatamente
por serem minoritários e amiúde discriminados ou
ignorados, mais sofrem com a massificação do
consumo e a 'pasteurização' das diferenças que
caracterizam e enriquecem a sociedade moderna... Ser
diferente ou minoria, por doença ou qualquer outra
razão, não é ser menos consumidor, nem menos
cidadão, tampouco merecer direitos de segunda classe
ou proteção apenas retórica do legislador... O
fornecedor tem o dever de informar que o produto ou
serviço pode causar malefícios a um grupo de
pessoas, embora não seja prejudicial à generalidade
da população, pois o que o ordenamento pretende
resguardar não é somente a vida de muitos, mas
também a vida de poucos' (REsp 586.316/MG)
(Comentários ao Código de Defesa do Consumidor, 3a
ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revistas dos
Tribunais, 2010. págs. 248-249)
Nesse
sentido,
aliás,
são
os
seguintes
precedentes desta E. Corte de Justiça, os quais colaciono a título
exemplificativo: Ap n. 1003622-85.2017.8.26.0451, 8a Câmara de Direito
Privado, V.U., Rel. Des. SILVÉRIO DA SILVA, j. em 05/03/2018; Ap n.
1009817-49.2017.8.26.0625, 7a Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. LUIZ
ANTONIO COSTA, j. em 04/04/2018; Ap n. 1009837-40.2017.8.26.0625, 2a
Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. ROSANGELA TELLES, j. em
18/04/2018; Ap n. 1026229-24.2017.8.26.0506, 10a Câmara de Direito Privado,
V.U., Rel. Des. COELHO MENDES; Ap n. 1009759-46.2017.8.26.0625, 8a
Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. ALEXANDRE COELHO, j. em
18/05/2018.
Por fim, pontue-se que não há qualquer
obrigatoriedade de vinculação deste E. Tribunal de Justiça ao
precedente citado pelo apelante.
Irretorquível, pois, o julgado monocrático.

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Por esses fundamentos, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC, acresça-
se aos honorários sucumbenciais fixados na origem o valor de R$
1.000,00, corrigidos desde a publicação deste.
RÔMOLO RUSSO
Relator