Tribunal: TJSP
Processo: 2035722-66.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Felipe Ferreira
Órgão colegiado: 26a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. Havendo previsão legal que regulamenta o recebimento de correspondência por funcionário de portaria de condomínio, inexistente qualquer indício de irregularidade, de rigor reputá-la válida. Inteligência do art. 248, § 4o, do CPC. 2. Cabe à parte comprovar o quanto alega, pois alegar e não provar equivale a nada

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. Havendo previsão legal que regulamenta o recebimento de correspondência por funcionário de portaria de condomínio, inexistente qualquer indício de irregularidade, de rigor reputá-la válida. Inteligência do art. 248, § 4o, do CPC. 2. Cabe à parte comprovar o quanto alega, pois alegar e não provar equivale a nada alegar. 3. A ausência de assinatura da procuração tratou-se de mera irregularidade, sendo que inclusive houve assinatura do termo de rescisão dos poderes pelo executado em seu nome e de sua esposa, logo, inviável reconhecer a nulidade dos atos, por suposto desconhecimento da executada quanto a tramitação da fase de cumprimento de sentença. 4. Considerada regular a representação dos executados pelo então patrono, foram devidamente cientificados do leilão do imóvel penhorado. Inteligência do art. 889, I, do CPC. 5. Se inexiste notícia de ordem de sequestro dos bens do executado emitida por juízo diverso junto à matrícula do imóvel levado à arrematação, ausente nulidade do ato. 6. O lapso quanto ao indexador do valor no edital fora corrigido pelo Juízo a quo, não havendo oposição do arrematante, logo não há que se falar em prejuízo que gere nulidade da arrematação. 7. As alegações quanto a suposta invasão do imóvel penhorado pelo arrematante extrapolam os limites da lide originária, cabendo aos agravantes, se desejarem, adotarem as medidas judiciais cabíveis. Decisão mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426279
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2035722-66.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que são agravantes DANIELA
SOUZA BURLAMAQUI MIRANDA LYRA e MILTON DE OLIVEIRA LYRA FILHO,
é agravado CONDOMÍNIO ESCRITÓRIOS MORUMBI PRIME.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 26a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FELIPE FERREIRA
(Presidente), ANTONIO NASCIMENTO E CARLOS DIAS MOTTA.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2035722-66.2020.8.26.0000 -Voto no
2
Comarca: São Paulo/ Foro Regional de Santo Amaro – 11a Vara Cível
Agtes. : Daniela Souza Burlamaqui Miranda Lyra e outro
Agdo. : Condomínio Escritórios Morumbi Prime
Interessados: Cyrela Niss Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outros
Juiz de 1o Grau: Antonio Carlos Santoro FIlho
Distribuído(a) ao Relator Des. Felipe Ferreira em: 28/02/2020
VOTO No 46.544
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO.
COBRANÇA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1.
Havendo previsão legal que regulamenta o recebimento de
correspondência por funcionário de portaria de condomínio,
inexistente qualquer indício de irregularidade, de rigor reputá-la
válida. Inteligência do art. 248, § 4o, do CPC. 2. Cabe à parte
comprovar o quanto alega, pois alegar e não provar equivale a
nada alegar. 3. A ausência de assinatura da procuração tratou-se de
mera irregularidade, sendo que inclusive houve assinatura do
termo de rescisão dos poderes pelo executado em seu nome e de
sua esposa, logo, inviável reconhecer a nulidade dos atos, por
suposto desconhecimento da executada quanto a tramitação da
fase de cumprimento de sentença. 4. Considerada regular a
representação dos executados pelo então patrono, foram
devidamente cientificados do leilão do imóvel penhorado.
Inteligência do art. 889, I, do CPC. 5. Se inexiste notícia de ordem
de sequestro dos bens do executado emitida por juízo diverso junto
à matrícula do imóvel levado à arrematação, ausente nulidade do
ato. 6. O lapso quanto ao indexador do valor no edital fora
corrigido pelo Juízo a quo, não havendo oposição do arrematante,
logo não há que se falar em prejuízo que gere nulidade da
arrematação. 7. As alegações quanto a suposta invasão do imóvel
penhorado pelo arrematante extrapolam os limites da lide
originária, cabendo aos agravantes, se desejarem, adotarem as
medidas judiciais cabíveis. Decisão mantida. Recurso desprovido.
Trata-se de agravo de instrumento contra a r. decisão
copiada às fls. 29/31, que em ação de cobrança, na fase de cumprimento de
sentença, rejeitou a impugnação à arrematação.
Pleiteiam os agravantes a reforma da decisão
alegando, em síntese, que fora ajuizado em seu desfavor a demanda originária,
pleiteando o recebimento de cotas condominiais inadimplidas. Relatam que
iniciada a fase de cumprimento de sentença, o condomínio exequente indicou a

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quantia devida de R$ 211.689,57, tendo realizado o bloqueio online de R$
51.882,32. Argumentam que o condomínio exequente pleiteou então a penhora
do imóvel gerador do débito, sendo deferido pelo Juízo a quo em 01 de fevereiro
de 2019. Discorrem que o imóvel foi avaliado em R$ 710.000,00, sendo
arrematado por R$ 426.937,68. Mencionam que a agravante Daniela não foi
cientificada da instauração da fase de cumprimento de sentença, bem como que
não concedeu poderes de representação ao antigo patrono que representou
apenas o agravante Milton, o que acarreta nulidade absoluta de todo o feito.
Aduzem que a intimação quanto ao início da fase de cumprimento de sentença
fora remetida ao endereço do condomínio exequente, não tendo sido entregue
aos agravantes o referido mandado, ensejando o decurso do prazo para
impugnação ou pagamento, entendendo que é o caso de má-fé. Afirmam que a
agravante Daniela compareceu espontaneamente aos autos, sendo que a
procuração de fls. 65 não fora assinada por sua pessoa, logo não possuía
patrono constituído nos autos. Discorrem que tal fato não se trata de mera
irregularidade de representação. Asseveram que o leilão é nulo, vez que a
executada Daniela não foi cientificada da alienação. Defendem ainda que há
nulidade do leilão em razão de ordem de sequestro de bens do executado Milton
emitida pela 7a Vara Federal da Seção Judiciária do Rio de Janeiro, em data
anterior à realização do leilão. Sustentam que há nulidade da arrematação por
não ter constado a indicação do indexador de correção monetária e as condições
de pagamento do saldo. Tecem comentários acerca de invasão do imóvel pelo
arrematante, sendo que inexiste ordem de imissão da posse. Requerem a
concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso.
Deferido o efeito suspensivo conforme decisão de fls.
51, apresentada contraminuta pelo condomínio agravado, decorrido in albis o
prazo para apresentação da peça de defesa pelos ora interessados, encontra-se
o recurso em termos de julgamento.
É o relatório.
O recurso não merece prosperar.
Cinge-se a controvérsia quanto a ausência de ciência
da executada Daniela quanto a fase de cumprimento de sentença, regularidade
da representação da executada, ciência dos executados quanto ao leilão, suposta
incorreção do edital do leilão e alegada invasão do imóvel pelo arrematante.
Bem andou o ilustre magistrado ao decidir a questão,
nos seguintes termos:
“(...)

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A impugnação merece ser rejeitada.
Não assiste razão à impugnante DANIELA, quanto à nulidade de
sua representação anterior e de todos os atos processuais, bem
como, no mérito, ao casal.
De fato, após a citação postal positiva em 21/7/2016 (fls. 151/2 dos
autos principais), decretação da revelia dos requeridos e prolação
de Sentença, os executados foram intimados, também por carta em
4/11/2016 (fls. 20/1 do 1° cumprimento de sentença) e firmaram
acordo judicial em 31/3/2017 (fls. 161/4 daquele), sem constituir
advogado e indicando o endereço da unidade.
Descumprido o acordo e iniciado o 2° cumprimento de sentença,
antes da intimação dos executados, estes firmaram novo acordo em
21/2/2018
(fls.
9/12
daquele),
reconhecendo
a
dívida
de
R$181.995,84, também sem constituir advogado e indicando o
endereço da unidade.
Descumprido o novo acordo e iniciado o 3° cumprimento de
sentença, os executados foram intimados, também por carta em
24/10/2018 (fls. 15/6).
Após a penhora de R$35.974,99 de DANIELA e R$15.907,33 em
9/1/2019 (fls. 24/5) e do imóvel (fls. 36/7), antes da intimação postal,
o Dr. Cícero ingressou nos autos (fl. 44) em 22/2/2019, requerendo
a habilitação e comunicando a interposição de recurso, em nome de
ambos, inclusive em relação aos bloqueios BACENJUD "conforme
certidão anexa" (fl. 47).
Embora este, de fato, tenha juntado procuração "em branco" (sem
as assinaturas) na fl. 65, bem como no Agravo de Instrumento, o
que não foi observado pelas partes, pelo Juízo ou pelo Tribunal, e
não
tenha
regularizado
sua
representação,
por
falta
de
determinação neste sentido, trata-se de mera irregularidade, sendo
incontroversa a ciência dos executados dos atos processuais, diante
da impugnação específica da questão fática, inclusive dos
bloqueios, tanto é que o recurso foi conhecido em parte e
desprovido pelo Acórdão de fls. 194/201.
De se observar, ainda, que o patrono postulante foi intimado de
todos os atos, recolheu as custas processuais (recursais), impugnou
(fls. 192/3) a proposta de honorários periciais, impugnou (fls. 267/73)
o laudo pericial, juntou os boletos (fls. 275/9) condominiais em nome
dos executados, recorreu novamente (fls. 317/29) - da homologação
do laudo (fls.292/5) -, recurso este também conhecido e improvido
pelo Acórdão de fls. 371/77, isto é, atuou combativamente, até
comunicar que teve seu mandato revogado por MILTON (fl. 359),

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inclusive em nome da esposa DANIELA.
E após a seguinte decisão de mérito (fls. 369/70) - homologação da
arrematação - os executados constituíram novo patrono, também
comum, que impugnou - tempestivamente - a decisão.
Assim, é nítido o intuito protelatório dos impugnantes, que buscam a
declaração de nulidade por atos que deram causa, alegando a
irregularidade da representação de seu próprio patrono anterior,
para tentar uma "nulidade de algibeira", o que é inadmissível,
conforme prevê o art. 273 do CPC.
Os argumentos "comuns" do casal também não comportam
acolhimento, já que o sequestro/arresto de bens de MILTON (fls.
406/10) não impede a arrematação do imóvel por terceiro, por
débitos condominiais de natureza "propter rem", mas apenas a
negociação/venda do imóvel pelo executado, bem como o
levantamento de saldo remanescente.
Portanto, indefiro, desde já, o eventual levantamento de saldo
remanescente em favor de MILTON (fls. 406/10), hipótese em que
deverá, oportunamente, ser oficiado o Juízo da 7a. Vara Federal
Criminal do RJ, pelo meio eletrônico.
Acrescente-se que a existência de contrato de locação (fls. 411/3)
vigente não impede a arrematação do bem ou ainda a ordem de
imissão na posse.
Ademais, a previsão de pagamento de R$5.000,00 "em espécie"
pela locação de imóvel comercial, sem o pagamento do condomínio,
demonstra o desinteresse no pagamento do débito, não tendo sido
comprovada a alegada retomada dos pagamentos.
Desta forma, rejeito a impugnação à arrematação.
Prossiga-se na execução.” (Fls. 29/31)
Cabe ressaltar que os executados, revéis na fase de
conhecimento, por três vezes realizaram acordo com o condomínio exequente,
descumprindo-os.
Iniciada a fase de cumprimento de sentença, os
executados foram intimados por meio de carta com aviso de recebimento
destinado aos imóveis geradores do débito de propriedade dos executados como
se vê às fls. 60 e 62, dos autos originários, conforme escritura juntada aos autos
da fase de conhecimento às fls. 37/145.

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Ocorre que o Código de Processo Civil admite a
recepção do de aviso de recebimento por funcionário da portaria para imóveis
localizados em condomínio:
“Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe
de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do
despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o
endereço do juízo e o respectivo cartório.
(...)
§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com
controle de acesso, será válida a entrega do mandado a
funcionário da portaria responsável pelo recebimento de
correspondência,
que,
entretanto,
poderá
recusar
o
recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o
destinatário da correspondência está ausente.”
Logo, aplica-se ao caso a exceção legal supra, em que
é possível o recebimento de carta de intimação por funcionário de portaria, que
poderia ter recusado a correspondência, observando que os dois AR's foram
recebidos pela mesma pessoa.
Sendo assim, havendo previsão legal que regulamenta
o recebimento de correspondência por funcionário de portaria de condomínio,
inexistente qualquer indício de irregularidade, sendo correto reputá-la válida.
E as alegações dos agravantes de que o condomínio
exequente
não
lhes
teria
entregue
as
referidas
cartas
encontram-se
completamente desacompanhadas de qualquer prova.
E como já diziam os romanos "allegare nihil et
allegatum non probare paria sunt", vale dizer alegar e não provar equivale a nada
alegar.
Quanto a suposta nulidade de representação, nota-se
que o defensor Cícero Junior Pereira Pinheiro compareceu aos autos em 20 de
fevereiro de 2019, em nome de ambos os executados, inclusive interpondo
agravo de instrumento na mesma ocasião, juntando a procuração quando
determinado pelo Juízo em 14/03/2019, às fls. 65, dos autos originários.

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De fato, tal documento não se encontra assinado pelos
executados, todavia, o referido defensor promoveu a representação das partes,
impugnando os honorários da perícia do imóvel (fls. 192/193, daqueles autos),
inclusive com a interposição de novo agravo de instrumento (fls. 194/201),
impugnando o laudo pericial (fls. 267/283) e recorrendo da decisão que
homologou o estudo em questão (fls. 317/329).
Veja-se que apenas em 17 de novembro de 2019 o Dr.
Cícero Junior Pereira Pinheiro noticiou que não possuía mais poderes para
representar as partes, apresentando para tanto termo de revogação de mandato
que o executado Milton de Oliveira Lyra Filho assinou em seu nome e de sua
esposa, a agravante/executada Daniela de Souza Burlamaqui e Miranda Lyra.
Ato contínuo, apenas em 09 de dezembro de 2019
compareceram os agravantes representados por novos defensores, alegando a
nulidade dos atos praticados anteriormente, em razão da ausência de ciência da
fase de cumprimento de sentença pela executada Daniela.
Ora, tangencia a má-fé a alegação dos agravantes
quanto a nulidade do feito por ausência de assinatura da procuração outorgada
ao então advogado, que os defendeu em todos os atos que fora cientificado.
Veja-se
que
os
dois
agravos
de
instrumento
distribuídos pelo então defensor dos agravantes restaram analisados por este
Relator (2034106-90.2019.8.26.0000 e 2227078-87.2019.8.26.0000), sendo
ambos desprovidos.
Desse modo, o que se verifica é que a ausência de
assinatura da procuração tratou-se de mera irregularidade, sendo que inclusive
houve assinatura do termo de rescisão dos poderes pelo executado em seu nome
e de sua esposa, logo, inviável reconhecer a nulidade dos atos, por suposto
desconhecimento da executada quanto a tramitação da fase de cumprimento de
sentença.
No mais, considerada regular a representação dos
executados pelo então patrono, foram devidamente cientificados do leilão do
imóvel penhorado, nos termos do seguinte dispositivo:
“Art. 889. Serão cientificados da alienação judicial, com pelo
menos 5 (cinco) dias de antecedência:

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I - o executado, por meio de seu advogado ou, se não tiver
procurador constituído nos autos, por carta registrada,
mandado, edital ou outro meio idôneo;”
E, verificado que o Dr. Cícero foi devidamente
cientificado do teor da decisão de fls. 315, dos autos originários, conforme
certidão de fls. 316, inviável reconhecer a nulidade por desconhecimento da
hasta.
Quanto
a
alegação
de
nulidade
dos
atos
expropriatórios, em razão de decisão de sequestro de bens do ora
executado/agravante Milton, emitida por Juízo diverso, não deve ser acolhida.
Veja-se que na matrícula do imóvel penhorado juntada
às fls. 54/57, dos autos originários, datada de 21 de fevereiro de 2019 não
constavam qualquer ordem de sequestro, sendo que a arrematação restou
homologada em 29 de novembro de 2019, nos termos da ordem judicial
apresentada pelos executados às fls. 406/410, daqueles autos.
Ora, mencionada ordem de sequestro data de 10 de
abril de 2018, não havendo qualquer notícia sobre o andamento do feito quanto
ao ora executado, tampouco existente notícia desta junto à matrícula do imóvel.
De forma análoga há de se recordar da Súmula n.o
375, do Superior Tribunal de Justiça:
“O reconhecimento da fraude à execução depende do registro
da penhora do bem alienado ou da prova da má-fé do terceiro
adquirente
Outrossim, se inexiste notícia de ordem de sequestro
dos bens do executado emitida por juízo diverso junto à matrícula do imóvel
levado à arrematação, inviável reconhecimento de nulidade do ato.
No que tange a suposta nulidade do edital por
ausência da indicação do indexador de correção monetária e as condições de
pagamento do saldo, igualmente não prosperam os agravantes.
Veja-se que a minuta do edital de fls. 302/306, dos
autos originários, discorrem sobre a possibilidade de pagamento parcelado, ainda
que sem mencionar o índice de correção.

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Já o Juízo a quo claramente fixou os termos da
alienação para a única proposta recebida, nos seguintes termos:
“Vistos.
1 - Ciente o Juízo que não houve novas propostas no segundo
leilão. Passo, portanto, a apreciar a proposta de aquisição parcelada
do bem penhorado (fls. 364).
A proposta apresentada comporta acolhida, pois observa as
disposições processuais que disciplinam tal modalidade de
arrematação (art. 895, do CPC).
De fato, o proponente apresentou proposta de arrematação pelo
valor de R$ 426.937,68 (quatrocentos e vinte e seis mil, novecentos
e trinta e sete reais e sessenta e oito centavos), que representa
pouco mais se 60% (sessenta por cento) do valor da avaliação, não
se tratando, portanto, de preço vil.
Do mesmo modo, o proponente atendeu ao disposto nos parágrafos
primeiro e segundo do indigitado artigo, já que ofertou o pagamento
de sinal de 25% (vinte e cinco por cento) e o saldo em 30(trinta)
parcelas mensais, com correção monetária pela tabela prática do TJ-
SP, que restará garantida por hipoteca sobre o próprio bem. Assim,
HOMOLOGO a proposta de Faustino da Rosa Júnior Sociedade
Individual de Advocacia, CNPJ 26.822.610/0001-64, que deverá, em
15(quinze) dias, providenciar o depósito judicial do sinal de 25%,
sob pena da arrematação restar prejudicada, e as demais parcelas
nos respectivos meses subsequentes.”(Fls. 369/370 dos autos
originários g.n.)
Desse modo, o lapso quanto ao indexador do valor no
edital fora corrigido pelo Juízo a quo, não havendo oposição do arrematante, logo
não há que se falar em prejuízo que gere nulidade da arrematação.
Por fim, as alegações quanto a suposta invasão do
imóvel penhorado pelo arrematante extrapolam os limites da lide originária,
cabendo aos agravantes, se desejarem, adotarem as medidas judiciais cabíveis.
Outrossim, de rigor a manutenção da r. decisão
agravada.

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Ante o exposto, nego provimento ao recurso.
FELIPE FERREIRA
Relator
Assinatura Eletrônica