Tribunal: TJSP
Processo: 2271392-21.2019.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Andrade Neto
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-10

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS – FASE DE CUMPRIMENTO DA SENTENÇA – ARREMATAÇÃO DO IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO– PRETENSÃO DE PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O ARREMATANTE – IMPOSSIBILIDADE NO CASO EM CONCRETO – VALOR DO DÉBITO SUPERIOR AO VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL – EDITAL COM PREVISÃO EXPRESSA DE SUB-ROGAÇÃO DA DÍVIDA NO PREÇO DE ARREMATAÇÃO

AGRAVO DESPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Secretaria Judiciária
Serviço de Processamento do 15o Grupo de Câmaras de Direito Privado
Rua Conselheiro Furtado, 503 - 5o andar, Liberdade, CEP. 01511-000
São Paulo/Capital
Fone (11)3399-6065
Registro: 2020.0000079816
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2271392-21.2019.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante
CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE DOS PÁSSAROS, são agravados
NORBERTO FRANCISCO OLIVEIRA NETO (ESPÓLIO), CELINA MANGINI e
ANDERSON GOMES DRUDI.
ACORDAM, em 30a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ANDRADE
NETO (Presidente), MARIA LÚCIA PIZZOTTI E LINO MACHADO.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
ANDRADE NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO 2
30a CÂMARA DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
Agravo de Instrumento n.o 2271392-21.2019.8.26.0000
Agravante: Conjunto Residencial Parque dos Pássaros
Agravado: Norberto Francisco Oliveira Neto (Espólio) e outros
Comarca: São Paulo - 6a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
Juiz prolator: Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez
AÇÃO
DE
COBRANÇA
DE
DESPESAS
CONDOMINIAIS
FASE DE CUMPRIMENTO DA
SENTENÇA

ARREMATAÇÃO
DO
IMÓVEL
GERADOR
DO
DÉBITO
PRETENSÃO
DE
PROSSEGUIMENTO DA EXECUÇÃO CONTRA O
ARREMATANTE IMPOSSIBILIDADE NO CASO EM
CONCRETO
VALOR DO DÉBITO SUPERIOR AO
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL EDITAL COM
PREVISÃO
EXPRESSA
DE
SUB-ROGAÇÃO
DA
DÍVIDA NO PREÇO DE ARREMATAÇÃO
AGRAVO DESPROVIDO
VOTO No 33811
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra
decisão que, na fase de cumprimento de sentença proferida em ação de
cobrança de despesas condominiais, indeferiu o pedido do exequente
para inclusão do arrematante no polo passivo da demanda sob o
fundamento de que o edital do leilão foi expresso no sentido de que os
débitos ficariam sub-rogados no preço da arrematação.
O agravante alega, em síntese, que o preço de
arrematação foi insuficiente para saldar a dívida de condomínio (que foi
expressamente mencionada no edital), havendo um débito remanescente
de R$ 249.230,89 em aberto. Argumenta que a natureza propter rem da
obrigação foi mencionada no edital, devendo o novo proprietário do
imóvel responder pela quitação

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Agravo de Instrumento n.o 2271392-21.2019.8.26.0000
O recurso foi recebido apenas no efeito devolutivo e
encaminhado diretamente á sem apara julgamento.
É o relatório.
O recurso não merece provimento.
Inicialmente,
cumpre
ponderar
constituir
o
pagamento de despesa condominial obrigação propter rem, vinculada a
existência de um direito real sobre determinada coisa, a ela aderindo,
impondo-se ao seu titular a responsabilidade pelas despesas com a sua
manutenção.
O
art.
1345
do
Código
Civil
estabelece
expressamente que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do
alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros
moratórios.", de modo que, quem quer que adquira um imóvel, seja por
meio de contrato, seja em hasta pública, responderá por eventuais
débitos condominiais existentes.
A rigor, pelo disposto no referido dispositivo legal,
o arrematante do imóvel seria responsável pelo pagamento de todo e
qualquer débito condominial incidente sobre o imóvel, independente de
ser pretérito à arrematação ou estar indicado no edital da hasta pública.
Mas, de modo a conferir segurança jurídica ao

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arrematante e proteger a confiança do jurisdicionado nas alienações
judiciais promovidas pelo Estado, o Colendo Superior Tribunal de
Justiça, consolidou entendimento de que, em se tratando de aquisição em
hasta pública, o adquirente somente responderá pelos débitos posteriores
à arrematação.
Contudo, se constava do edital de praça ressalva
quanto à existência de débito condominial pretérito ou se dele tinha
conhecimento inequívoco o arrematante, será dele a responsabilidade
pelo pagamento, podendo, inclusive, o devedor originário ser por ele
substituído no polo passivo da execução.
Confira-se o recente precedente:
RECURSO
ESPECIAL.
DIREITO
CIVIL
E
PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO
DE
SENTENÇA.
IMÓVEL
ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL
ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER
'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO
ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO.
CABIMENTO.
(...)
5. Em se tratando a dívida de condomínio de
obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de
ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo

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pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam
anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão
processual do antigo executado pelo arrematante. (REsp 1672508/SP,
Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA
TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019)
Na hipótese dos autos, porém ocorre situação
exatamente oposta, vez que o edital de leilão do imóvel, embora
mencione a existência da dívida, é expresso no sentido de que ela ficaria
sub-rogada no preço, não sendo possível, portanto, a cobrança da
diferença do arrematante.

Aliás, no caso presente, há de se destacar que o
valor da dívida no momento da arrematação era, segundo o próprio
agravante, de R$ 477.897,04, bastante superior ao valor de avaliação do
imóvel, de apenas R$ 320.818,94, de modo que a responsabilização do
arrematante pela totalidade do débito impossibilitaria a própria alienação
do bem, em prejuízo do credor.
Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao
recurso.
ANDRADE NETO
Relator