Tribunal: TJSP
Processo: 1021562-58.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Rômolo Russo
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-18
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
COISA JULGADA. Ausência de tríplice identidade entre a presente ação e outras anteriormente propostas pelo autora-apelado em face da ré-apelante. Preliminar rejeitada.

PRESCRIÇÃO. Demanda que versa sobre restituição de valor que teria sido indevidamente pago pelo promitente-comprador a título de taxa de cancelamento de hipoteca. Incidência do prazo prescricional previsto no art. 206, § 3o, IV,

Ementa:
COISA JULGADA. Ausência de tríplice identidade entre a presente ação e outras anteriormente propostas pelo autora-apelado em face da ré-apelante. Preliminar rejeitada.

PRESCRIÇÃO. Demanda que versa sobre restituição de valor que teria sido indevidamente pago pelo promitente-comprador a título de taxa de cancelamento de hipoteca. Incidência do prazo prescricional previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC. Orientação do C. STJ firmada no REsp n. 1.551.956/SP, julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC. Prescrição da lesão não consumada. Preliminar rejeitada.

TAXA DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA. Imóvel hipotecado por construtora em garantia do financiamento bancário da construção do empreendimento. Gravame, anterior ou posterior à celebração do compromisso de compra e venda, ineficaz em face do adquirente do bem (Súmula 308 do STJ). Abusividade do trespasse ao consumidor da obrigação de pagar os emolumentos cartoriais devidos em função do levantamento de gravame instituído sobre o imóvel compromissado no interesse exclusivo da promitente-vendedora (art. 51, IV, do CDC). Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
7a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000761040
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1021562-58.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
MRV, ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelado JOELSON DA
VISITACAO PEREIRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), MARIA DE LOURDES LOPEZ GIL E JOSÉ
RUBENS QUEIROZ GOMES.
São Paulo, 18 de setembro de 2020.
RÔMOLO RUSSO
Relator
Assinatura Eletrônica

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7a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1021562-58.2018.8.26.0506 -Voto no 29547
2
Voto n. 29547

Apelação n. 1021562-58.2018.8.26.0506
Comarca:
Ribeirão Preto 5a VC
Ação:
Declaratória c.c. indenização
Apelante(s): MRV Engenharia e Participações S/A
Apelado(s):
Joelson Da Visitação Pereira
COISA
JULGADA.
Ausência
de
tríplice
identidade entre a presente ação e outras
anteriormente propostas pelo autora-apelado
em face da ré-apelante. Preliminar rejeitada.
PRESCRIÇÃO. Demanda que versa sobre
restituição
de
valor
que
teria
sido
indevidamente
pago
pelo
promitente-
comprador a título de taxa de cancelamento de
hipoteca. Incidência do prazo prescricional
previsto no art. 206, § 3o, IV, do CC. Orientação
do C. STJ firmada no REsp n. 1.551.956/SP,
julgado sob o rito do art. 1.036 do CPC.
Prescrição
da
lesão
não
consumada.
Preliminar rejeitada.
TAXA DE CANCELAMENTO DE HIPOTECA.
Imóvel
hipotecado
por
construtora
em
garantia
do
financiamento
bancário
da
construção do empreendimento. Gravame,
anterior
ou
posterior
à
celebração
do
compromisso de compra e venda, ineficaz em
face do adquirente do bem (Súmula 308 do
STJ).
Abusividade
do
trespasse
ao
consumidor
da
obrigação
de
pagar
os
emolumentos cartoriais devidos em função do
levantamento de gravame instituído sobre o
imóvel compromissado no interesse exclusivo
da promitente-vendedora (art. 51, IV, do CDC).
Sentença mantida. Recurso desprovido.

Da r. sentença que julgara procedente a
ação declaratória c.c. indenização para condenar a ré na
restituição simples da quantia de R$ 309,40 (fls. 200/216); apela

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a vencida asseverando, em síntese, que: a) deve ser reconhecida
a prescrição da lesão; b) restou operada a eficácia preclusiva da
coisa julgada, pois o autor propusera anteriores ações com base
no mesmo contrato, nas quais tivera a oportunidade de arguir a
matéria versada nestes autos; c) não há se falar em
inexigibilidade da taxa de cancelamento de hipoteca, cuja
cobrança foi regular (fls. 218/228).
Recurso
tempestivo,
preparado
e
respondido (fls. 233/240).
Não houvera oposição ao julgamento
virtual.
É o relatório.
Inconsistente juridicamente o apelo.
1. Da preliminar de coisa julgada
De plano, não merece acolhida a temática
alusiva à eficácia preclusiva da coisa julgada.
Isto porque, diferentemente dos processos
anteriores movidos pelo autor-apelado em face da ré-apelante
(fls. 223), o objeto principal da presente demanda circunscreve-se
à devolução da denominada taxa de cancelamento de hipoteca.
Trata-se de processo com objeto diverso
daqueles anteriormente travados entre as partes.
Não existe, portanto, a tríplice identidade
entre os elementos das ações, de modo a impedir o
reconhecimento da coisa julgada.
2. Da prescrição
D'outro bordo, não há se falar em

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prescrição da lesão alusiva ao direito material postulado pelo
promitente-comprador, vez que incide na hipótese o prazo
prescricional de três anos previsto no art. 206, § 3o, inciso IV, do
CC.
Logo, tendo sido o pagamento impugnado
realizado em 01/07/2015 (fls. 28) e a presente ação proposta em
25/06/2018, é inexorável reconhecer que não restou operada a
prescrição.
Nesse sentido, aplicável a orientação
decorrente do REsp n. 1.551.956/SP, firmada pelo C. Superior
Tribunal de Justiça sob o regime do art. 1.036 do CPC/2015, in
verbis:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL
E
DO
CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
VENDA
DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS
EM
ESTANDE
DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO
AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA
PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1.
TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão
de restituição dos valores pagos a título de comissão
de corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §
3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda
Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016,
versando acerca de situação análoga. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da
prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais
de três anos depois da celebração do contrato. 2.2.
Prejudicadas as demais alegações constantes do
recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.”
(REsp n. 1.551.956/SP, 2a Seção, V.U., Rel. Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. em 24/08/2016)
3. Da taxa de cancelamento de hipoteca

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5
No mérito, apesar da argumentação da ré,
a jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça é firme no
sentido de que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de
compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes das
unidades do empreendimento imobiliário financiado (Súmula
308), in verbis:
“A hipoteca firmada entre a construtora
e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem
eficácia perante os adquirentes do imóvel"
Nesse sentido, são os V. Arestos, a saber:
“AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL.
CIVIL.
PROCESSUAL
CIVIL.
CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL
CONSTITUÍDA PELA INCORPORADORA FALIDA
SOBRE
IMÓVEL
PARA,
EM
ADITAMENTO,
RESGUARDAR
CONTRATO
DE
DAÇÃO
EM
PAGAMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL PENHORADO
PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL
OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA
COM TERCEIRO. QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE
ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
JULGADA
PROCEDENTE.
TRÂNSITO
EM
JULGADO.
APLICAÇÃO
DA
SÚMULA
308/STJ.
AGRAVO
INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida integralmente a
lide posta em juízo, com expressa e coerente indicação
dos fundamentos em que se firmou a formação do livre
convencimento motivado, não se cogita violação do art.
535 do CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de
declaração opostos.
2.
"A
hipoteca
firmada
entre
a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior
à celebração da promessa de compra e venda, não
tem eficácia perante os adquirentes do imóvel"
(Súmula 308/STJ). 3. O referido enunciado sumular
pode ser aplicado ao agente financiador de construção
de empreendimentos imobiliários ainda que não seja
instituição financeira e não se trate daqueles contratos
regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O
terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o

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contrato de compra e venda, quitando o preço
avençado, não pode ser prejudicado por outra relação
jurídica estabelecida entre o financiador, credor
hipotecário, e o construtor inadimplente. No caso, deve
o financiador tomar todas as cautelas necessárias
antes da celebração do contrato ou, em caso de não
cumprimento da avença, buscar outros meios judiciais
cabíveis para alcançar o adimplemento do negócio
jurídico garantido pela hipoteca.” (AgInt no REsp
1432693/SP,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
TERCEIRA
TURMA,
julgado
em
27/09/2016, DJe 06/10/2016).
“AGRAVO
REGIMENTAL
NO
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. (...) 5. A hipoteca
firmada entre o antigo proprietário do imóvel e o agente
financiador da obra não atinge o terceiro adquirente.
Incidência da Súmula n. 308/STJ. 6. A execução da
garantia pelo agente financeiro em desfavor apenas do
proprietário do imóvel não interrompe a prescrição da
ação de usucapião por não constituir resistência à
posse de quem pleiteia a prescrição aquisitiva” (AgRg
no AREsp 600.900/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO
DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em
01/09/2015, DJe 08/09/2015)
“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS
DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS COMO AGRAVO
REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. S.
308/STJ, ART. 22 E 23 DA LEI No 4.864/65.
INAPLICABILIDADE. (...) 2. Aplicação da S. 308/STJ
("A hipoteca firmada entre a construtora e o agente
financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia
perante os adquirentes do imóvel") ao adquirente de
boa-fé, que, adimplente com suas obrigações e no
intuito de quitar seu débito, não pode ser prejudicado
por dívida contraída pela construtora em favor do
agente financiador da obra, o que não é o caso dos
autos.(...)” (EDcl no AgRg no REsp 1141881/RJ, Rel.
Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA,
julgado em 27/03/2012, DJe 10/04/2012).
Por conseguinte, ante a inoponibilidade da
hipoteca em face do adquirente da unidade do empreendimento

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7
imobiliário, salta aos olhos a abusividade do trespasse ao
consumidor da obrigação de pagar os emolumentos cartoriais
devidos em função do levantamento do gravame da matrícula
imobiliária.
É inexorável, pois, reconhecer que a
disposição contratual que fixa tal obrigação de pagar se reveste
de nítido caráter abusivo, porquanto submete o consumidor à
desvantagem
exagerada
(art.
51,
inciso
IV,
do
CDC),
notadamente porque o gravame hipotecário foi instituído sobre o
imóvel
compromissado
primordialmente
no
interesse
da
promissária-vendedora.
Nesse sentido, aliás, são os seguintes
precedentes desta Egrégia Corte de Justiça:
“Apelação
cível.
Compromisso
de
compra e venda. Restituição das despesas com baixa
na hipoteca. Legitimidade da vendedora. Devida a
restituição do valor pago com o cancelamento da
hipoteca. Aplicação da Súmula 308 do Egrégio
Superior Tribunal de Justiça: 'A hipoteca firmada entre
a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do
imóvel'. Hipoteca realizada pela vendedora. Cláusula
contratual que estabelece o obrigação de pagamento
de maneira genérica, não especifica a obrigação do
comprador de pagamento de cancelamento da
hipoteca (que por ele não foi feita). Nulidade da
cláusula que impõe ao comprador a responsabilidade
pelo pagamento da taxa referente ao cancelamento da
hipoteca, cabendo a restituição de forma simples.
Precedentes desta Câmara. Apelo provido.” (Ap n.
1065362-91.2016.8.26.0576, 8a Câmara de Direito
Privado, V.U., Rel. Des. SILVÉRIO DA SILVA, j. em
10/07/2017)
“APELAÇÃO. Compra e venda de
imóvel. Sentença de improcedência. Inconformismo do
autor. Cobrança pela ré de taxa de cancelamento de
hipoteca. Impossibilidade. A hipoteca, garantia real
sobre direito alheio, é instrumento que o empreendedor
lança mão para financiar a edificação, constituindo-se

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Apelação Cível no 1021562-58.2018.8.26.0506 -Voto no 29547
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custo exclusivo que não pode ser repassado ao
comprador. Cláusula abusiva. Sentença reformada.
Recurso
a
que
se
dá
provimento.”
(Ap
n.
1021203-63.2016.8.26.0576, 7a Câmara de Direito
Privado, V.U., Rel. Des. JOSÉ RUBENS QUEIROZ
GOMES, j. em 11/08/2017)
“AÇÃO
DE
RESTITUIÇÃO
-
Compromisso de compra e venda - Devolução da taxa
de cancelamento de hipoteca - Improcedência do
pedido - Inconformismo - Acolhimento - Nulidade da
cláusula que prevê a responsabilidade da compradora
pela taxa de cancelamento de hipoteca, inserida nos
encargos de transferência do imóvel a cargo do
comprador - Inteligência do art. 51, inc. IV, do Código
de Defesa do Consumidor e da Súmula 308 do
Superior Tribunal de Justiça - Precedente desta
Egrégia Corte Paulista - Sentença reformada - Recurso
provido.”
(Ap
n.
1023557-27.2017.8.26.0576,
5a
Câmara de Direito Privado, V.U., Rel. Des. J. L.
MÔNACO DA SILVA, j. em 21/09/2017)
Irretorquível, pois, o julgado monocrático.
Por esses fundamentos, pelo meu voto,
nego provimento ao recurso.
Nos moldes do art. 85, § 11, do CPC,
majoro os honorários sucumbenciais para R$ 1.200,00 (mil e
duzentos reais).
RÔMOLO RUSSO
Relator