Tribunal: TJSP
Processo: 1006947-10.2019.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rosangela Telles
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora que não pode ser imputada à vendedora. Incidência da exceptio non adimpleti contractus, na medida em que a adquirente estava inadimplente com o pagamento das prestações, sem justo motivo para tanto. Imissão na posse do imóvel que depende da quitação integral do preço ajustado. Aplicação dos artigos 476 e 491 do CC/2002.

Ementa:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora que não pode ser imputada à vendedora. Incidência da exceptio non adimpleti contractus, na medida em que a adquirente estava inadimplente com o pagamento das prestações, sem justo motivo para tanto. Imissão na posse do imóvel que depende da quitação integral do preço ajustado. Aplicação dos artigos 476 e 491 do CC/2002. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133735
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006947-10.2019.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante NIOMARA ARCHANJO SILVA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado STEMI
ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ JOAQUIM
DOS SANTOS (Presidente sem voto), HERTHA HELENA DE OLIVEIRA E JOSÉ
CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
ROSANGELA TELLES
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
VOTO No 15975
APELAÇÃO No: 1006947-10.2019.8.26.0577
APELANTE: NIOMARA ARCHANJO SILVA
APELADA: STEMMI ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
JUIZ: NAIRA ASSIS BARBOSA
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. Mora que não
pode ser imputada à vendedora. Incidência da exceptio non
adimpleti contractus, na medida em que a adquirente estava
inadimplente com o pagamento das prestações, sem justo
motivo para tanto. Imissão na posse do imóvel que depende
da quitação integral do preço ajustado. Aplicação dos
artigos 476 e 491 do CC/2002. SUCUMBÊNCIA.
Majoração dos honorários advocatícios, segundo as
disposições do art. 85, §11, do CPC/2015. RECURSO NÃO
PROVIDO.
Recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
222/225, que julgou improcedentes os pedidos formulados na presente ação
cominatória e indenizatória, condenando a apelante ao pagamento das custas,
despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, fixados em 10%
do valor da causa atualizado, ressalvada a gratuidade de justiça.
Embargos declaratórios rejeitados pelo MM. Juiz a quo (fls.
242/243).
Inconformada, a apelante sustenta que, após a celebração do
financiamento imobiliário junto à CEF, houve a quitação dos valores devidos à
construtora, não tendo esta última o direito de reter as chaves do imóvel, sobretudo
porque o bem não pertence mais ao seu domínio, já tendo sido averbado o contrato
de alienação fiduciária em garantia na respectiva matrícula. Esclarece que se
encontra em dia com o pagamento das prestações assumidas perante o agente

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
financeiro, além das despesas de condomínio, energia elétrica e demais contas de
consumo. Pugna, assim, pela total procedência da demanda, invertendo-se os
ônus da sucumbência. Busca a reforma do decisum.
Recurso regularmente processado, com a apresentação de
contrarrazões a fls. 253/259.
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, cumpre ressaltar que a r. sentença guerreada foi
proferida sob a égide do Código de Processo Civil de 2015. Quando da
interposição do recurso já vigia a Lei no 13.105 de 2015, de modo que as
disposições dessa legislação devem ser observadas.
Cuida-se de ação de obrigação de fazer cumulada com
indenização por danos morais ajuizada pela apelante NIOMARA ARCHANJO
SILVA, aduzindo que celebrou compromisso de compra e venda com a apelada
STEMMI ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, em 28/04/2015, para aquisição
da unidade residencial de n. 22, Bloco "D", do empreendimento denominado
"Condomínio Residencial Colonial Real", localizado no Município de Jacareí - SP,
pelo valor de R$ 159.999,99 (fls. 13/37).
Afirma a apelante que já cumpriu com todas as suas obrigações,
porém, ainda não foi imitida na posse do imóvel, razão pela qual ajuizou a presente
demanda, para compelir a apelada a proceder com a entrega das chaves, bem
como indenizar os danos morais suportados.
Os pedidos foram julgados improcedentes em primeira instância,
tal como já relatado, dando azo a insurgência nesta via recursal.
A irresignação, todavia, não merece prosperar.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Com efeito, o negócio jurídico entabulado entre as partes prevê
expressamente as seguintes condições de pagamento do preço ajustado (fls.
35/36): a) entrada de R$ 833,33; b) financiamento de R$ 7.675,54 diretamente pela
construtora, através de duas parcelas de R$ 833,33 e outras 24 parcelas de R$
250,37, com vencimento a partir de 10/06/2015; c) financiamento bancário de R$
129.313,00; d) pagamento de R$ 12.178,00 mediante utilização de FGTS ou outros
recursos próprios.
A cláusula 13.11 do instrumento em questão, por sua vez,
estabelece que "o não pagamento de qualquer prestação em atraso desobriga a
VENDEDORA da entrega das chaves da unidade compromissada no prazo
originalmente acordado entre as partes" (fls. 22).
O contrato, portanto, seguiu a regra legal insculpida no art. 491 do
Código Civil de 2002, segundo a qual “o vendedor não é obrigado a entregar a
coisa antes de receber o preço”.
In casu, embora a compradora afirme ter cumprido todas suas
obrigações, a verdade é que ela se encontra inadimplente com o pagamento das
prestações indicadas no item "b" acima mencionado, ou seja, aquelas assumidas
diretamente junto à construtora, conforme se verifica dos instrumentos de confissão
de dívida de fls. 173/180, da notificação extrajudicial de fls. 181/182 e das
mensagens eletrônicas de fls. 187/206, não impugnadas especificamente pela
recorrente.
Diversamente
do
sustentado
nas
razões
recursais,
o
financiamento bancário de fls. 105/127 não abrangeu o valor total do compromisso
de compra e venda, mas tão somente uma parte dele (R$ 134.593,00 - item B.5),
inexistindo prova nos autos de quitação integral do preço pactuado, cujo ônus
incumbia à apelante, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015.
Como bem ponderou o I. Julgador monocrático, "o financiamento
obtido junto à CEF não quitou a dívida em sua totalidade. A pretensão a entrega

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
das chaves é indevida, pois a parte autora não logrou provar a quitação do débito,
ônus que lhe competia".
Assim, a despeito da ocorrência ou não de atraso, o fato é que a
adquirente não gozava da faculdade jurídica de exigência de entrega das chaves,
não podendo imputar à vendedora a responsabilidade pela mora suportada.
Incide, na espécie, a figura da exceção do contrato não cumprido
(exceptio non adimpleti contractus), de acordo com a qual, “nos contratos bilaterais,
nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o
implemento da do outro” (art. 476, CC/02).
Em suma, como a autora não pagou a totalidade do valor
compromissado, não está em condições de exigir a imissão na posse do imóvel,
não havendo que se falar, consequentemente, em indenização por danos morais.
Destarte, de rigor a manutenção integral da r. sentença recorrida.
Considerando que o decisum foi proferido sob a vigência do Novo
Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios do patrono da apelada
para 11% do valor da causa, consoante o disposto no art. 85, §11, do CPC/15,
ressalvada a gratuidade de justiça.
Alerto, por fim, que não é necessária a oposição de
embargos de declaração para fins de prequestionamento, na medida em que
toda a matéria questionada está automaticamente prequestionada.
Posto isso, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ROSANGELA TELLES
Relator