Tribunal: TJSP
Processo: 1019290-37.2016.8.26.0482
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de imóveis. Atraso na entrega da obra. Compradores quitaram integralmente os valores de aquisição. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Partes devem retornar ao ‘statu quo’ primitivo. Restituição integral das quantias pagas, bem como multa contratual reversa de 2% do valor do contrato atualizado. Aplicação do tema 971 de recursos

Ementa:
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda de imóveis. Atraso na entrega da obra. Compradores quitaram integralmente os valores de aquisição. Desfazimento do pactuado em condições de sobressair. Partes devem retornar ao ‘statu quo’ primitivo. Restituição integral das quantias pagas, bem como multa contratual reversa de 2% do valor do contrato atualizado. Aplicação do tema 971 de recursos repetitivos do STJ. Danos morais não caracterizados. Questão estritamente de direito patrimonial, portanto, disponível. Quem adquire imóvel em construção também assume o risco, haja vista que paga valor inferior ao de um imóvel concluído. Perdas e danos sem consistência. Negociações efetuadas com terceiros e posteriormente rescindidas o foram por conta e risco dos autores, sem interveniência/anuência da ré, portanto, os montantes em questão não estão aptos a serem indenizados pelo polo passivo. Gratuidade de justiça concedida em favor dos autores revogada. Apelo da ré provido em parte. Recurso adesivo dos autores desprovido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612619
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1019290-37.2016.8.26.0482,
da
Comarca
de
Presidente Prudente,
em
que é
apelante/apelado MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, são apelados/apelantes
BEATRIZ BETONE DE LIMA, ANNA CLARA BETONE DE LIMA (MENOR) e
MURILLO BETONE DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao apelo da ré e
negaram provimento ao recurso adesivo dos autores. V.U. Sustentou oralmente a Dra. Ana
Carolina Franco de Souza.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1019290-37.2016.8.26.0482 - Presidente Prudente - VOTO No 2/10
Apelação Cível n.o 1.019.290-37.2016.8.26.0482
Apelantes e reciprocamente apelados: MRV ENGENHARIA E
PARTICIPAÇÕES S/A E MURILLO BETONE DE LIMA E OUTROS
Comarca:
PRESIDENTE PRUDENTE
Voto n.o 45.371
Rescisão contratual. Compromisso de compra e venda
de imóveis. Atraso na entrega da obra. Compradores
quitaram integralmente os valores de aquisição.
Desfazimento do pactuado em condições de sobressair.
Partes devem retornar ao ‘statu quo’ primitivo.
Restituição integral das quantias pagas, bem como
multa contratual reversa de 2% do valor do contrato
atualizado. Aplicação do tema 971 de recursos
repetitivos do STJ. Danos morais não caracterizados.
Questão estritamente de direito patrimonial, portanto,
disponível. Quem adquire imóvel em construção
também assume o risco, haja vista que paga valor
inferior ao de um imóvel concluído. Perdas e danos sem
consistência. Negociações efetuadas com terceiros e
posteriormente rescindidas o foram por conta e risco
dos autores, sem interveniência/anuência da ré,
portanto, os montantes em questão não estão aptos a
serem indenizados pelo polo passivo. Gratuidade de
justiça concedida em favor dos autores revogada.
Apelo da ré provido em parte. Recurso adesivo dos

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autores desprovido.
1. Trata-se de apelações interpostas tempestivamente,
com base na r. sentença de págs. 500/523, que julgou procedente em parte
ação de rescisão contratual, cumulada com indenização por danos materiais e
morais, declaração de inexigibilidade de taxa condominial e restituição dos
valores pagos, envolvendo aquisição de imóveis.
Alega a ré que a sentença é nula, pois foi declarada
indevidamente a revelia, devendo ser considerada tempestiva a contestação,
já que o AR fora juntado em 22 de fevereiro de 2017, sendo que nos dias 27
e 28 do mesmo mês não houve expediente forense e o prazo de 15 dias úteis
se expirara em 17 de março de 2017. Na sequência impugnou a assistência
judiciária gratuita concedida aos autores, haja vista que as partes são
representadas pelo genitor e a aquisição dos imóveis se dera sem
financiamento bancário, demonstrando capacidade financeira para a compra.
Continuando asseverou a inexistência de atraso para a conclusão da obra,
porquanto a entrega das chaves ficara condicionada ao registro do contrato
de financiamento, ressaltando, ainda, o prazo complementar de 180 dias.
Prosseguindo mencionou a necessidade de retenção dos valores pagos, ante a
rescisão contratual, dando ênfase à legalidade da cláusula 7a, além de apontar
a ausência de multa em relação à vendedora, visto que cumprira as
obrigações contratuais. A seguir salientou a inexistência de danos morais,
tanto que os autores não descreveram no que consistiriam, sendo que mero
constrangimento, dissabor ou mal-estar não dão suporte para a indenização
arbitrada em R$15.000,00, o que enseja enriquecimento sem causa. Ademais
expôs que a redução da verba reparatória se faz necessária, com o termo

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inicial da incidência de juros a partir do trânsito em julgado, pleiteando,
afinal, o provimento do apelo.
Os autores recorreram adesivamente alegando que a
sentença merece reforma quanto às perdas e danos, pois não foram imitidos
na posse dos imóveis na data aprazada, o que ensejou o distrato dos negócios
efetuados com terceiros e o pagamento de multa rescisória de 10% do valor
do contrato, montante que deve ser restituído ao polo ativo. A seguir
destacaram que a revelia caracteriza a não impugnação dos fatos, devendo ser
arbitrada
indenização
por
lucros
cessantes,
em
decorrência
do
inadimplemento contratual do polo passivo. Na sequência afirmaram que
deve ser imposta a condenação por litigância de má-fé à vendedora, uma vez
que alienou um dos imóveis objeto do processo, que estava em nome do
coautor, para terceira pessoa. Por último, requereram o provimento do apelo,
com a ampliação da condenação imposta à construtora.
Os recursos foram contra-arrazoados pelos autores, págs.
555/571, bem como pela ré, págs. 590/598, rebatendo integralmente as
recíprocas apelações.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma em parte.
A revelia do polo passivo está configurada, conforme
explicitado na interlocutória de págs. 381/382, pois com a juntada do AR já
tem início o lapso cronológico para apresentação da resposta, nos termos do
artigo 231, inciso I, do Código de Processo Civil.
Assim, nenhum reparo deve ser feito quanto ao
reconhecimento da intempestividade da resposta da ré, sendo que, em
decorrência da revelia, os fatos alegados pelo polo ativo na inicial são
presumidos verdadeiros.

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O caso em exame envolve compromisso de compra e
venda de imóveis em construção, em que ocorrera atraso na entrega das
chaves por parte da vendedora, mesmo tendo os adquirentes quitado
integralmente o preço pactuado entre as partes.
As alegações genéricas e superficiais da ré de que não
houve demora na conclusão das obras não podem sobressair, haja vista a
ausência de notificação para que os compradores vistoriassem os imóveis e
recebessem as chaves antes de agosto de 2016, portanto, sem suporte a
referência de que não ocorrera o descumprimento no âmbito cronológico,
sem documentação hábil constante dos autos para tanto.
Frise-se que a relação é de consumo, logo, o
desfazimento do avençado deve prevalecer, fazendo com que os litigantes
retornem ao statu quo primitivo.
Destarte, deve ocorrer a devolução integral das quantias
pagas, com o acréscimo de correção monetária desde cada desembolso e
juros de mora de 1% a partir da citação, nos termos do artigo 405 do Código
Civil, uma vez que o inadimplemento fora da própria vendedora.
Neste sentido, confira-se o Enunciado 543 do Colendo
Superior Tribunal de Justiça:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento.”

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3. A inversão da multa prevista na cláusula 4.2, no
importe de 2% sobre o valor atualizado do contrato, deve prevalecer, uma
vez que a demora na entrega das chaves está verificada, proporcionando
indenização pelo inadimplemento da alienante, mesmo porque, não houve
disposição específica para a hipótese vertente, devendo ser afastado o
desequilíbrio na relação.
Cumpre
anotar
que,
no
julgamento
do
REsp
1.635.428/SC e REsp 1.498.484/DF, o Colendo Superior Tribunal de Justiça
fixou a seguinte tese para os fins repetitivos no Tema 971:
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a
construtora/incorporadora,
havendo
previsão
de
cláusula penal apenas para o inadimplemento do
adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação
da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As
obrigações heterogêneas (obrigação de fazer e de dar)
serão convertidas em dinheiro, por arbitramento
judicial.”
Desta maneira, a ré MRV deve pagar em favor dos
adquirentes a multa contratual correspondente a 2% do montante pago por
cada unidade habitacional devidamente corrigido desde a data do
inadimplemento, o que se mostra adequado para a reparação do polo ativo
em razão dos prejuízos causados com o inadimplemento da vendedora.
4. A pretensão de perdas e danos não apresenta
embasamento, mesmo porque, com a rescisão do negócio e a devolução dos
valores correspondentes, inclusive com a inversão da multa ajustada entre as
partes, não se admite cumulação, pois desvirtuaria o equilíbrio que deve
existir no desfazimento do contrato.

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Relevante destacar que as negociações efetuadas com
terceiros e posteriormente rescindidas o foram por conta e risco dos autores,
sem interveniência/anuência da ré, por conseguinte, os montantes em questão
não estão aptos a serem indenizados pelo polo passivo.
Deste modo, com a resolução do pactuado e restituição
integral das quantias pagas, além da inversão da multa contratual, os
prejuízos materiais são sanados, sendo incabível o arbitramento de
indenização por lucros cessantes.
Importante salientar que supostos benefícios que o polo
ativo poderia obter com a negociação dos imóveis com terceiros não dão
supedâneo para a verba reparatória pretendida, porquanto a ré não participara
da cessão de direitos como interveniente/anuente, consequentemente, não
pode suportar, por via reflexa, a verba pretendida.
Em casos análogos, este Egrégio Tribunal assim se
posicionou:
“(...) O atraso das rés é incontornável, mas também não
é possível presumir que o autor teria os recursos do
financiamento liberados, ainda que o empreendimento
estivesse em dia. O distrato é possível, sendo
impertinente a condenação por lucros cessantes de
imóvel que não chegou a ser transmitido ao adquirente.
Rescisão contratual, determinada a devolução dos
valores pagos pelas rés, autorizada a retenção em 10%
das parcelas solvidas. Juros de mora sobre os valores a
serem restituídos em razão da rescisão. Incidência após
o trânsito em julgado. Recurso parcialmente provido.”
(Apelação
Cível
n.o
1.007.035-84.2016.8.26.0114.

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Relator Desembargador James Siano. Quinta Câmara de
Direito Privado. J. 14-08-2019).
“Rescisão de contrato cumulada com indenização por
danos materiais e morais. Atraso na conclusão da obra.
Culpa das corrés Residencial Morada do Sol e Consfran
Engenharia. Pertinência subjetiva do banco no que
tange ao pedido de devolução dos valores pagos, pois se
beneficiou com o negócio e procedeu ao desconto direto
de parcelas na conta do autor. Correção monetária dos
desembolsos e juros de mora contados da citação, por se
tratar de responsabilidade contratual. Lucros cessantes.
Pedido incompatível com o de rescisão do negócio. (...).
Sentença reformada. Parcial provimento ao recurso das
corrés, para excluir a condenação em lucros cessantes e
determinar que os juros de mora a incidir na devolução
dos valores pagos contam-se da citação. Negado
provimento ao recurso do banco.” (Apelação Cível n.o
1.003.642-04.2017.8.26.0572. Relator Desembargador
Salles Rossi. Oitava Câmara de Direito Privado. J.
18-07-2018).
5. Quanto aos danos morais, não se vislumbra a
ocorrência, mesmo porque, o caso envolve questão estritamente de direito
patrimonial, portanto, disponível, ao passo que quem adquire imóvel em
construção também assume o risco, haja vista que paga valor inferior ao de
um imóvel concluído.
Com efeito, não houve afronta à dignidade da pessoa
humana, nem exposição dos compradores à situação vexatória, não podendo

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preponderar a suscetibilidade exacerbada, porquanto não se identifica
nenhum transtorno excepcional e maior do que aqueles inseridos nos riscos
da compra de imóvel em construção.
Segundo entendimento do Colendo Superior Tribunal de
Justiça:
“Civil. Ação de revisão contratual cumulada com
indenização por dano material e compensação por dano
moral. Construtora. Atraso na entrega de unidade
imobiliária. (...). Dano moral não configurado. (...) 7. A
jurisprudência do STJ vem evoluindo, de maneira
acertada, para permitir que se observe o fato concreto e
suas circunstâncias, afastando o caráter absoluto da
presunção de existência de danos morais indenizáveis. 8.
A compensação por dano moral por atraso em entrega
de unidade imobiliária só será possível em excepcionais
circunstâncias que sejam comprovadas de plano nos
autos, o que não restou configurado.” (REsp no
1641037/SP. Terceira Turma. Relatora Ministra Nancy
Andrighi. J. 13-12-2016).
6. No que tange à gratuidade de justiça concedida ao
polo ativo, a impugnação comporta acolhimento, visto que quem adquire
imóveis por valores consideráveis, pagando integralmente o preço, não pode
ser considerado hipossuficiente financeiramente para fins processuais, ou
seja, tem recursos materiais que suportam os gastos pertinentes.
Desta forma, revoga-se o benefício da assistência
judiciária gratuita, concedendo-se aos autores o prazo de 10 dias para o
recolhimento do preparo do recurso, sob pena de inscrição na dívida ativa.

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Apelação Cível no 1019290-37.2016.8.26.0482 - Presidente Prudente - VOTO No 10/10
Por outro lado, não cabe o pagamento das despesas
processuais em décuplo, uma vez que não verificada a má-fé do polo ativo,
mas mera divergência quanto ao preenchimento dos requisitos previstos no
artigo 98 do Código de Processo Civil.
Outrossim, não há elementos suficientes para ensejar a
condenação da ré MRV por litigância de má-fé, pois não caracterizada
nenhuma das hipóteses do artigo 80 do Estatuto Processual, sobretudo
porque a venda da unidade habitacional, embora precipitada, não demonstra
atitude desonesta ou maliciosa da construtora, além de não causar prejuízo ao
polo ativo cuja pretensão consiste na rescisão contratual desde o início da
demanda.
Os demais pontos dirimidos pelo juízo a quo que não
foram objeto de insurgência não comportam apreciação nesta instância
recursal, ficando mantida a solução estabelecida, especialmente no tocante às
taxas condominiais.
Em decorrência do desfecho da demanda, a distribuição
da sucumbência permanece inalterada, observando-se, todavia, que houve o
afastamento da condenação por danos morais, o que influencia na base de
cálculo dos honorários advocatícios a serem pagos pelo polo ativo, que
também fora vencido quanto ao referido item.
7. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento em
parte ao apelo da ré e nega-se provimento ao recurso adesivo dos
autores.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
P295