Tribunal: TJSP
Processo: 1011837-41.2014.8.26.0100
Classe: Embargos de Declaração Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Christine Santini
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Contradição e obscuridade – V. Acórdão que afastou a condenação das rés de restituição da comissão de corretagem – Verificação, contudo, de falta de adequada informação prévia e destacada acerca do valor das despesas de intermediação imobiliária – Hipótese dos autos em que não há cláusula de assunção do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente e indicação

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

Contradição e obscuridade – V. Acórdão que afastou a condenação das rés de restituição da comissão de corretagem – Verificação, contudo, de falta de adequada informação prévia e destacada acerca do valor das despesas de intermediação imobiliária – Hipótese dos autos em que não há cláusula de assunção do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente e indicação de seu valor no contrato ou em documento autônomo – Impossibilidade de impor ao adquirente o custeio da referida despesa pela qual não se responsabilizou – Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese – Embargos acolhidos, neste tópico, para o fim de reconhecer que é devida a restituição da comissão de corretagem.

Demais vícios suscitados pelo embargante não caracterizados – Verdadeiro pedido de novo exame da matéria de fundo – Inviabilidade.

O julgado, ademais, não precisa observar todos os argumentos nem responder a todas questões.

Não se exige tampouco a enumeração dos dispositivos legais que estão sendo aplicados na decisão proferida, bastando para a fundamentação do julgado a análise dos conceitos contidos no sistema jurídico.

Embargos de declaração acolhidos em parte, com efeito modificativo.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000599729
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração Cível no
1011837-41.2014.8.26.0100/50000, da Comarca de São Paulo, em que é embargante
VARCELINO RODRIGUES (JUSTIÇA GRATUITA), são embargados NOVA DELHI
INCORPORADORA SPE LTDA. e LELLO CONDOMÍNIOS LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Acolheram os embargos em
parte, com efeito modificativo. V. U. , de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CLAUDIO GODOY E AUGUSTO REZENDE.
São Paulo, 31 de julho de 2020.
CHRISTINE SANTINI
Relatora
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
1a Câmara de Direito Privado
Embargos de Declaração no 1011837-41.2014.8.26.0100/50000 – São Paulo
Embargante: Varcelino Rodrigues
Embargado: Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. e Lello Condomínios Ltda.
TJSP (Voto no 36.673)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
Contradição e obscuridade V. Acórdão que afastou a
condenação das rés de restituição da comissão de
corretagem Verificação, contudo, de falta de adequada
informação prévia e destacada acerca do valor das
despesas de intermediação imobiliária
Hipótese dos
autos em que não há cláusula de assunção do pagamento
da comissão de corretagem pelo adquirente e indicação de
seu valor no contrato ou em documento autônomo

Impossibilidade de impor ao adquirente o custeio da
referida despesa pela qual não se responsabilizou Tese
fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos
recurso repetitivos, aplicável à hipótese
Embargos
acolhidos, neste tópico, para o fim de reconhecer que é
devida a restituição da comissão de corretagem.
Demais
vícios
suscitados
pelo
embargante
não
caracterizados Verdadeiro pedido de novo exame da
matéria de fundo Inviabilidade.
O julgado, ademais, não precisa observar todos os
argumentos nem responder a todas questões.
Não se exige tampouco a enumeração dos dispositivos
legais que estão sendo aplicados na decisão proferida,
bastando para a fundamentação do julgado a análise dos
conceitos contidos no sistema jurídico.
Embargos de declaração acolhidos em parte, com efeito
modificativo.
1. Trata-se de embargos de declaração interpostos por
Varcelino Rodrigues, nos quais se deduz omissão, contradição e obscuridade,
no Acórdão proferido a fls. 693/710.

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Processado regularmente o recurso, manifestaram-se os
embargados (fls. 18/19 e 21/22).
É o relatório, no essencial.
2. São embargos declaratórios, sob o fundamento de
omissão, contradição e obscuridade o no V. Acórdão de fls. 693/710, cuja
ementa é de seguinte teor:
“Apelações Cíveis.
Compromisso de venda e compra
Ação de rescisão
contratual cumulada com devolução de valores pagos e
indenização por danos materiais e morais Sentença que
julgou procedente em parte a ação para o fim de
reconhecer a rescisão do contrato e condenar as rés à
restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão
de corretagem e taxa SATI, e ao pagamento de indenização
por danos morais Quanto à corré Lello Condomínios
Ltda., a ação foi julgada procedente para reconhecer a
inexigibilidade de despesas condominiais Ilegitimidade
passiva da corré Lello Condomínios Ltda. reconhecida por
ser mera prestadora de serviços de cobrança Extinção do
feito sem resolução do mérito em relação à corré Lello
Condomínios Precedentes desta Colenda 1a Câmara de
Direito Privado
Atraso imputável às vendedoras no
tocante ao fornecimento de documentação para a liberação
de
financiamento

Rescisão
do
contrato
por

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inadimplemento das vendedoras corretamente reconhecida
pela R. Sentença Devolução integral dos valores pagos
referentes ao preço para restituição ao “statu quo ante”
Súmula 543 do Colendo Superior Tribunal de Justiça
Comissão de corretagem
Pedido de restituição da
comissão de corretagem baseado na alegação de “venda
casada” e invalidade da cobrança Validade da cobrança,
conforme tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de
Justiça no julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito
dos recurso repetitivos, aplicável à hipótese Adquirente
previamente informado sobre o valor das despesas de
intermediação imobiliária Taxa SATI Cobrança abusiva
Tese fixada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça no
julgamento do REsp no 1.599.511-SP, pelo rito dos recurso
repetitivos, aplicável à hipótese
Danos morais não
configurados
Mero inadimplemento contratual sem
ocorrência de situação excepcional a violar direito de
personalidade.
Dá-se provimento em parte ao recurso da corré Nova Delhi
Incorporadora SPE Ltda. e dá-se provimento ao recurso da
corré Lello Condomínios Ltda.”.
Deduz o embargante que há obscuridade e contradição no
V. Acórdão proferido que afastou a possibilidade de restituição da comissão
de corretagem, embora não se verifique, na hipótese, a existência de cláusula
contratual estabelecendo a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento
da comissão de corretagem.

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De fato, é devido, na hipótese, o ressarcimento da quantia
desembolsada para pagamento da comissão de corretagem uma vez que a
referida despesa somente pode ser transferida aos adquirentes mediante
ciência prévia.
O Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos
REsp nos 1.551.956-SP e 1.599.511-SP, que seguiu o rito dos recursos
repetitivos, fixou a seguinte tese acerca da responsabilidade dos adquirentes
quanto ao pagamento da comissão de corretagem:
“Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de unidade autônoma em regime de incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do
valor da comissão de corretagem”.(grifos nossos)
No caso dos autos, não há nenhum destaque, nem mesmo
no contrato, sobre valor da comissão de corretagem, sendo insuficiente para o
cumprimento de tal exigência a mera emissão de cheques para esta finalidade
na mesma data da celebração do contrato.
Trata-se, pois, de hipótese em que não há cláusula de
assunção do pagamento da comissão de corretagem pelo adquirente e
indicação de seu valor no contrato ou em documento autônomo, sendo,
portanto, inviável impor ao adquirente o custeio de uma despesa pela qual
não se responsabilizou.

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Logo, não há a imprescindível demonstração de que ao
consumidor foi dada a ciência prévia a propósito da referida despesa
decorrente de suposta intermediação imobiliária, sendo, assim, devida a
restituição dos valores referentes à comissão de corretagem, de forma
simples, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a
citação.
No que diz respeito às demais alegações deduzidas nos
embargos, não passam de tentativa de modificar a decisão proferida, daí
decorrendo seu caráter nitidamente infringente.
As questões postas na lide foram examinadas e decididas
pela Turma Julgadora, não havendo obscuridade, dúvida, contradição ou
omissão no julgado a ser suprida. O resultado do julgamento desfavoreceu a
tese sustentada pela embargante, mas tal circunstância não enseja a revisão da
matéria como pretende a recorrente.
A jurisprudência de nossos Tribunais, por sua vez, é
pacífica no sentido de que os embargos de declaração não têm função
infringente, não servindo para esclarecer dúvida subjetiva nem para reforma
da conclusão do julgado. Nesse sentido: RTJ 101/1053, 113/768 e DJU
8.4.88, RHC 65.758-3.
Nos embargos de declaração no 210.481-1/6, relatados pelo
eminente Desembargador Munhoz Soares, consignou-se que “o inolvidável
Pimenta Bueno, já dizia que, nos embargos de declaração, não se pode pedir
correção, alteração ou mudança alguma, nem modificação que aumente ou

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diminua o julgamento. Esta interpretação decorre do fato de que o objetivo
de declarar não significa, em hipótese alguma, reformar, adicionar, corrigir
ou estabelecer disposição nova (cf. RJTJSP 92/328). Aliás, deste
entendimento não discrepa Pontes de Miranda que, por igual, preleciona que
nos embargos declaratórios não se pede que se redecida; pede-se que se
reexprima” (RJTJSP 87/324).
O Supremo Tribunal Federal, em sucessivos e recentes
julgamentos, vem decidindo que os embargos declaratórios não podem,
mesmo a pretexto de suprir omissão ou corrigir obscuridade ou contradição,
alterar, na substância, a decisão embargada (RJTJSP 99/354, 98/377; RTJ
120/773 e 121/260).
Por fim, anote-se que, mesmo em sede de embargos de
declaração, conforme adverte Mário Guimarães “não precisa o juiz reportar-
se a todos os argumentos trazidos pelas partes. Claro que, se o juiz acolhe
um argumento bastante para sua conclusão, não precisará dizer se os outros,
que objetivam o mesmo fim, são procedentes ou não” (in O Juiz e a Função
Jurisdicional, p. 350).
Esta Corte, aliás, já decidiu que não está o Tribunal
obrigado a “ater-se aos fundamentos indicados pela parte e tampouco a
responder um a um todos os seus argumentos. Os requisitos da decisão
judicial não estão subordinados a quesitos. A motivação da decisão,
observada a res in judicium deducta, pode ter fundamento jurídico e legal
diverso do suscitado” (RJTJSP 111/114).
Também não se exige, na matéria, a enumeração de

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dispositivos legais, pois a esse respeito já entendeu este Tribunal: “Do mesmo
modo, não cabe esse recurso em matéria cível para o judiciário mencionar
qual a lei, ou o artigo dela, ou da Constituição Federal, etc., que esteja a
aplicar. Deixar de fazê-lo não é omissão no sentido legal: não existe tal
pressuposto para a completude do julgamento cível. Essa subsunção de
natureza tópica é assunto para qualquer intérprete. Para a fundamentação
do julgado o necessário e suficiente é que se trabalhe mentalmente com os
conceitos vigentes contidos no sistema jurídico” (Embargos de Declaração
no 147.433-1/4-01-SP, citado nos Embargos de Declaração no 199.368-1, em
que foi Relator o Desembargador Guimarães e Souza).
Trata-se, em verdade, de mera tentativa de revisão do
julgado pelo mesmo órgão julgador, o que é incabível, não se podendo
atribuir aos embargos de declaração efeitos meramente infringentes. Se não
concorda a parte com a solução adotada pelo acórdão embargado, deve fazer
uso dos recursos adequados, dentre os quais não se encontra a via processual
eleita.
Quanto às verbas condominiais, afastada a legitimidade da
corré Lello, única condenada a sua devolução, sequer era cabível a esta
Colenda Câmara deliberar sobre o assunto, uma vez que não houve
interposição de recurso de apelação pelos embargantes, limitando-se esta
Colenda Câmara à análise no mérito tão-só das matérias especificamente
impugnadas pela corré Nova Delhi, em face do princípio do “tantum
devolutum quantum appellatum”.

No que se refere aos danos morais, por seu turno, os
embargos tem caráter nitidamente infringente, anotando-se que mero dissídio

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jurisprudencial nem em tese dá azo à interposição de embargos de declaração,
tampouco havendo julgamento contrário à tese de observância obrigatória.
Assim, merecem acolhida em parte os presentes embargos
de declaração para o fim de dar provimento em parte ao recurso da corré
Nova Delhi Incorporadora SPE Ltda. em menor extensão, reconhecendo que
é devida ao autor a restituição dos valores desembolsados para pagamento da
comissão de corretagem, na forma da R. Sentença, observada a correção
monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação.
Em relação à corré Nova Delhi, Cury e Cisa 16, fica
mantida a sucumbência recíproca, devendo cada parte arcar com metade das
custas e despesas processuais e com os honorários de seu advogado,
observada a gratuidade da justiça concedida ao autor.
Em relação à corré Cedro Consultoria, mantida a restituição
da comissão de corretagem e da taxa de assessoria nos termos da R. Sentença,
deverá ela arcar com as custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
Fica mantido, no mais, o V. Acórdão.
3. À vista do exposto, pelo meu voto, acolho em parte os
embargos, com efeito modificativo.
Christine Santini
Relatora