Tribunal: TJSP
Processo: 0116285-34.2004.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – LOTE DE TERRENO – CONSTRUÇÃO DE MORADIA – CONSTATAÇÃO POSTERIOR DE IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS QUE IMPOSSIBILITAM A INDIVIDUALIZAÇÃO DO LOTE E REGISTRO DA UNIDADE – PEDIDO DE RESCISÃO – ADMISSIBILIDADE – OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR DE DEVOLVER TODOS OS VALORES PAGOS NA AQUISIÇÃO E NA CONSTRUÇÃO DA MORADIA – INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS – SENTENÇA REFORMADA –

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA – LOTE DE TERRENO – CONSTRUÇÃO DE MORADIA – CONSTATAÇÃO POSTERIOR DE IRREGULARIDADES DOCUMENTAIS QUE IMPOSSIBILITAM A INDIVIDUALIZAÇÃO DO LOTE E REGISTRO DA UNIDADE – PEDIDO DE RESCISÃO – ADMISSIBILIDADE – OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR DE DEVOLVER TODOS OS VALORES PAGOS NA AQUISIÇÃO E NA CONSTRUÇÃO DA MORADIA – INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066826
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
0116285-34.2004.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
ROGÉRIO DE MELO BATISTA (JUSTIÇA GRATUITA) e FABIANA SANT
ANA SOARES DE MELO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ALBERTO
MICHAAN.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0116285-34.2004.8.26.0100
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Apelação Cível:
0116285-34.2004.8.26.0100 (2)
Comarca:
São Paulo
Apelantes:
ROGÉRIO DE MELO BATISTA e OUTRA
Apelado:
ALBERTO MICHAAN
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA LOTE DE
TERRENO

CONSTRUÇÃO
DE
MORADIA
–
CONSTATAÇÃO POSTERIOR DE IRREGULARIDADES
DOCUMENTAIS
QUE
IMPOSSIBILITAM
A
INDIVIDUALIZAÇÃO DO LOTE E REGISTRO DA
UNIDADE

PEDIDO
DE
RESCISÃO

ADMISSIBILIDADE OBRIGAÇÃO DO LOTEADOR DE
DEVOLVER
TODOS
OS
VALORES
PAGOS
NA
AQUISIÇÃO E NA CONSTRUÇÃO DA MORADIA

INOCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS
SENTENÇA
REFORMADA RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
VOTO No 27819
Apelação interposta contra a r. sentença de
fls.789/797, relatório adotado, que, em julgou improcedente o pedido
principal e procedente o pedido reconvencional, rescindindo o compromisso
de venda e compra firmado pelas partes e condenando os autores pagar ao
réu indenização por perdas e danos no importe de 50 salários mínimos, a
desocupação imediata do imóvel, bem como ao pagamento das despesas
de condomínio, custas e despesas processuais e honorários sucumbenciais
de R$ 7.500,00, observada a gratuidade da Justiça.
Apelam os autores (fls. 806/815). Sustentam a
existência de diversas irregularidades no lote compromissado à venda e
onerosidade excessiva. Certo que o valor contratado mostrou-se muito
superior ao valor do terreno. Reiteram todos os argumentos já deduzidos no
processo, pugnam pela inversão do julgado, com acolhimento de todos os
pedidos deduzidos na inicial.
Recurso processado, com resposta (819/836).

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É o relatório.
As partes celebraram contrato de compromisso
de venda e compra de imóvel residencial em 24 de março de 2003, tendo
por objeto “um imóvel residencial designado no PROJETO VILA, acima
denominado, como UNIDADE A 48 (QUADRA “A” LOTE 48), da rua Antônio
João de Medeiros no 1014, no bairro de Guaianazes, pelo preço de R$
16.600,00, do qual R$ 800,00 foi pago no ato, como sinal, e o restante seria
pago em 180 prestações, no valor de R$ 294,00. A posse foi transferida no
ato do contrato e, poderiam os adquirentes dar início às obras da moradia,
de acordo com o projeto, ao final das quais, obtido o habite-se e quitado o
preço, seria outorgada a escritura definitiva, o que efetivamente, não
ocorreu, mercê da impossibilidade de regularização do loteamento.
A despeito do entendimento do MM. Juiz de
Direito da Comarca, mostra-se evidente, no caso, a relação de consumo. É
que embora os contratos tenham sido firmados entre particulares, procedeu
Alberto Michaan a implantação de um condomínio em imóvel de sua
propriedade, agindo, portanto, como loteador e incorporador.
Dessa feita, cumpre-se reconhecer ter o mesmo
ocupado a posição de fornecedor de produtos e serviços, encaixando-se na
figura descrita no artigo 3o do Código de Defesa do Consumidor.
Configurada a relação de consumo, desnecessário que os autores
comprovassem a culpa do réu.
De tudo o que consta dos autos, relevante é o
fato de que até o presente momento, passada quase uma década da
aquisição do lote, a sua situação escritural não está regularizada,
consoante
informações
prestadas
pela
Secretaria
da
Habitação.
Justamente em decorrência da responsabilidade objetiva atribuída ao
empreendedor,
descabida
a
indagação
acerca
da
correção
do

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procedimento dos órgãos públicos, eis que, objetivamente, em relação ao
consumidor, os entraves criados impediram a regularização do imóvel que
adquiriram.
Certo que, o empreendimento chegou a ser
embargado pelos órgãos públicos. Nessa senda, independentemente da
caracterização, ou não, do loteamento como irregular, o decreto da rescisão
contratual mostra-se imperativo.
Comprovado, por outro lado, não terem os
requerentes parado de efetuar o pagamento das prestações avençadas por
mero diletantismo, arrependimento, desistência ou falta de recursos
financeiros, mas sim em função dos problemas que o empreendimento
passou a ter ao longo dos anos, não se revela razoável deles se exigir que
continuassem a adimplir as parcelas ajustadas, mormente por já se
vislumbrar imensa dificuldade em obter o registro do lote.
Desse modo, rescindido o contrato, por culpa do
réu, é direito dos autores reaverem as parcelas pagas, imediata e de uma
só vez e, sem direito a qualquer retenção, multa ou taxa de fruição à
míngua de edificação no lote. Também, de recobrarem as quantias
desembolsadas na edificação de uma casa nesse terreno, a ser apurado
em liquidação de sentença.
Esse tema é objeto da Súmula 5433, do STJ,
que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra
e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve
ocorrer à imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente
comprador - integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor,
ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem
deu causa ao desfazimento.”

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Tais
valores
deverão
ser
acrescidos
de
atualização monetária, bem como, de juros moratórios de 1% ao mês, a
contar da citação, nos termos do art. 405, do Código Civil.
Não há, no entanto, de se cogitar em danos
morais indenizáveis, pois o mero descumprimento contratual, por si só, não
o caracteriza. Deve ficar demonstrado, em razão da própria situação
concreta, que o descumprimento de determinada prestação, por sua
natureza, foi capaz de gerar intenso sofrimento à vítima (dano moral
subjetivo), ou de ofender direito de personalidade (dano moral objetivo).
Note-se que não se exige a prova do sofrimento
em si, de caráter nitidamente subjetivo, mas sim da gravidade da ofensa e
de sua repercussão sobre a vítima, que gere a presunção hominis ou factis
de lesão extrapatrimonial (Sérgio Cavalieri, Programa de Responsabilidade
Civil, Malheiros, p. 80).
É claro que todo e qualquer inadimplemento
contratual gera aos credores decepção e aborrecimento, pela quebra das
expectativas da perfeição do serviço colocado no mercado de consumo.
Salvo, porém, situações excepcionais e bem demarcadas, não é a simples
frustração decorrente do inadimplemento que se indeniza, mas sim a
ofensa a direitos da personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser
demonstrado caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à Pessoa
Humana, Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de Figueiredo
Teixeira).
Em termos diversos, entende-se que o atentado
ao bem-estar psicofísico do indivíduo deve apresentar uma certa magnitude
para ser reconhecido como dano moral. Não basta um mal-estar trivial, de
escassa importância, próprio do risco cotidiano da convivência em
sociedade, para a sua configuração. Isso quer dizer que há um “piso” de

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incômodos a partir dos quais o prejuízo afigura juridicamente relevante e dá
margem a indenização (cfr. Gabriel Stiglitz e Carlos Echevesti,
Responsabilidad Civil, p. 243).
Lembre-se que no caso presente não houve lesão
a interesses objetivos, com ofensa a direitos da personalidade. Teriam
ocorrido apenas danos morais subjetivos, que causam aborrecimento ou
dissabores intransferíveis. No caso de danos subjetivos, de simples
emoções negativas, o entendimento dos tribunais é no sentido de que se
faz necessário que o constrangimento, a tristeza, a humilhação, sejam
intensos a ponto de poderem facilmente distinguir-se dos aborrecimentos e
dissabores do dia-a-dia, situações comuns a que todos se sujeitas,
aspectos normais da vida cotidiana (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos
à Pessoa Humana, Renovar, p. 157/158).
Logo, o recurso deve ser acolhido e a sentença
reformada, julgada parcialmente procedente a lide principal e improcedente
a reconvenção. Invertidos os ônus da sucumbência, inclusive os honorários
sucumbenciais, majorados para R$ 10.000,00.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
recurso, na forma e limites acima explicitados.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator