Tribunal: TJSP
Processo: 1027651-65.2015.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-03
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO AUTOR QUE SE MOSTROU ADEQUADA, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL –

Ementa:
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO CONTRATUAL – DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA - APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO AUTOR QUE SE MOSTROU ADEQUADA, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PRECEDENTE – AÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000499466
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1027651-65.2015.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante MARQUES
CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, é apelado PAULO TORTORELLI
CONDE (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA VIEGAS
(Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 3 de julho de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1027651-65.2015.8.26.0001 -Voto no 31810-ASY
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APELAÇÃO CÍVEL no 1027651-65.2015.8.26.0001
Comarca : SÃO PAULO
1a VARA CÍVEL DO FÓRUM
REGIONAL DO BUTANTÃ
Juíza
: MÔNICA DE CÁSSIA THOMAZ PEREZ REIS LOBO
Ação : RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE
VALORES
Apelante : MARQUES CONSTRUTORA E INCORPORADORA
LTDA
Apelado : PAULO TORTORELLI CONDE
VOTO No 31810
APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO
CONTRATUAL DESISTÊNCIA DO COMPRADOR - RETORNO DAS
PARTES AO STATUS QUO ANTE PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO DA
TAXA SATI - ILEGITIMIDADE PASSIVA DEVIDAMENTE AFASTADA -
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

RETENÇÃO DE 10% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO AUTOR QUE SE
MOSTROU ADEQUADA, TENDO EM VISTA QUE NÃO HOUVE
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PRECEDENTE AÇÃO PARCIALMENTE
PROCEDENTE SENTENÇA MANTIDA - RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de rescisão contratual, cumulada com
restituição de quantias pagas e indenização por danos morais,
ajuizada por Paulo Tortorelli Conde em face de Marques
Construtora e Incorporadora Ltda, que a respeitável sentença de fls.
193/201, cujo relatório fica fazendo parte integrante do presente,
aclarada às fls. 218/219 e às fls. 232/233, julgou parcialmente
procedente para condenar a ré a restituir os valores pagos à título de
assessoria técnica imobiliária, além das quantias quitadas,
atualizadas dos respectivos desembolsos, autorizada a retenção de
10%.

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Inconformada, apela a ré, alegando, preliminarmente,
que é parte ilegítima para responder pela taxa SATI, posto que não
recebeu referida quantia e que houve cerceamento de defesa na
medida em que era necessária a realização de prova pericial com a
finalidade de apurar os efetivos prejuízos sofridos pela rescisão
contratual. No mérito, sustenta, em suma, que as partes celebraram
distrato em caráter irrevogável e irretratável, onde ficou ajustada a
devolução de 50% dos valores pagos pelo recorrido. Argumenta que
o comprador que deu causa à rescisão, não podendo ser beneficiado
com a devolução de percentual aleatório e elevado. Afirma que não
era caso de anulação da cláusula contratual livremente pactuada
entre as partes. Assevera que os juros devem incidir do trânsito em
julgado e que a sentença apresentou contradição no momento da
fixação dos honorários advocatícios. Pugna, no final, pelo
provimento do apelo.
O recurso foi preparado e respondido.
É o relatório.
Em primeiro lugar, insta esclarecer que os contratos
firmados em compromissos de venda e compra de bem imóvel entre
consumidor e construtora, em regra, não permitem ao comprador a
discussão de suas cláusulas e condições e obriga o consumidor,
hipossuficiente, a concordar com o seu conteúdo, mesmo que

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abusivo.
Daí a necessidade de atuação do Poder Judiciário no
sentido de afastar os abusos negociais perpetrados pelas
construtoras com o escopo de garantir o equilíbrio contratual.
Feitas tais considerações, não merece acolhimento a
preliminar de cerceamento de defesa, uma vez que a prova pericial
não é necessária para apuração dos prejuízos ocasionados pela
rescisão do contrato.
A questão se confunde com o mérito da causa e como tal
será analisada.
Também deve ser afastada a preliminar de ilegitimidade
passiva, uma vez que é cediço que as relações que envolvem compra
e venda de imóveis, adquiridos por consumidores finais, regem-se
pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagrou, em seus
artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da cadeia,
devendo todos os fornecedores ou prestadores de serviço responder
objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Na hipótese destes autos, é incontroversa a participação
da requerida no negócio jurídico consubstanciado na compra e
venda do imóvel em debate, ocasionando a sua responsabilização e

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conseqüente solidariedade na obrigação de devolução dos valores
indevidamente cobrados, não havendo que se falar em ilegitimidade
para figurar no pólo passivo da demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel pelo
empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais Repetitivos
nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de Justic ̧a que
estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora,
na condic aÞo de promitente-vendedora, para responder pela
restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a tiìtulo de comissaÞo
de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-imobiliaìria, nas
demandas em que se alega praìtica abusiva na transfere ncia desses
encargos ao consumidor”.
Pois bem. Passo à análise o mérito da causa.
É incontroverso que a rescisão se deu por iniciativa do
comprador.
A discussão acerca da possibilidade dos adquirentes
rescindirem o contrato e reaverem as quantias pagas é pacífica, tanto
que encontra respaldo na Súmula do Tribunal de Justiça:

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Súmula 1, do Tribunal de Justiça de São Paulo: “O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver
as quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que
se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem”.
E também do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: “Na
hipótese de resolução de contrato de promessa de
compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata
restituição
das
parcelas
pagas
pelo
promitente
comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva
do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente,
caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento”.
Não vinga o argumento da recorrente no sentido de que
era necessária a realização da prova pericial para apurar o efetivo
prejuízo decorrente do desfazimento do distrato assinado.
Acompanho, a esse respeito, o entendimento da maioria da
jurisprudência no sentido de que o percentual de retenção deve ser
fixado entre 10 e 30%.
O percentual de retenção ajustado no distrato de 50% do
valor pago se mostrou excessivo, em evidente prejuízo ao
consumidor, sendo que o percentual de retenção de 10% fixado na

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sentença se mostra suficiente para ressarcir as despesas
administrativas da ré, notadamente porque o adquirente não chegou
a obter a posse do imóvel. Assim, o imóvel poderá ser revendido a
terceiros até mesmo com valor acima daquele constante no contrato
entabulado entre as partes, obtendo a ré, lucro com a revenda.
Nesse sentido, já se decidiu:
“FALTA DE INTERESSE DE AGIR. Imprescindibilidade
de manifestação judicial na hipótese de rescisão de
compromisso de compra e venda. Precedentes do STJ.
Preliminar afastada. IMPUGNAÇÃO À JUSTIÇA
GRATUITA. Pedido formulado em contestação e não
apreciado na sentença. Nulidade parcial reconhecida ex
officio. Possibilidade de apreciação direta pelo
Tribunal. Aplicação da teoria da causa madura. Art.
1.013, §3o, III, do CPC. Necessidade de comprovação de
que o impugnado não faz jus à benesse. Impugnado que
possui é professor e não possui bens. Situação
compatível
com
a
benesse.
Benefício
mantido.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Desistência do comprador. Direito de
devolução dos valores pagos pelo comprador, de forma
imediata e de uma só vez. Súmulas 1 a 3 do TJ/SP,
Súmula 543 do STJ e art.53 do CDC. Comprador que
deu causa à rescisão. Retenção de integral que se
entremostra excessiva e abusiva. Retenção de 10% dos
valores pagos que é razoável, considerando que o autor
não teve a posse do bem, e se enquadra na
jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de
São Paulo. Dedução de encargos sobre o imóvel.
Impossibilidade. Autor que não teve a posse do imóvel.
Ausência de comprovação de pagamento dos encargos

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pela vendedora. Comissão de corretagem. Valor pago
pelo comprador que não foi incluído no cálculo dos
valores a serem restituídos. Juros de mora a partir da
citação. Art. 405 do Código Civil. Sentença reformada
para determinar a incidência dos juros a partir do
trânsito em julgado. Honorários mantidos. Princípio da
causalidade. Recurso parcialmente provido” grifei.
(TJSP; Apelação
no
1004837-76.2017.8.26.0005;
Relatora Fernanda Gomes Camacho; 5a Câmara de
Direito Privado; j. 24/09/2018)
No que tange aos juros e ao ônus da sucumbência, da
análise dos autos, constata-se claramente que houve mero erro
material na decisão de fls. 232/233, deixando de considerar o que
restou decidido anteriormente às fls. 218/219, notadamente porque
os embargos de declaração de fls. 222/225 apenas se insurgiu em
relação à condenação da comissão de corretagem.
Nessa conformidade, deve ser mantido, em relação aos
juros e o ônus da sucumbência, o que foi decidido às fls. 218/219 e,
levando-se em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal,
nos termos do artigo 85, §11o, do Código de Processo Civil, majoro
os honorários recursais devidos pela apelante para 15% do valor da
condenação.
Por fim, para se evitar a oposição de embargos
declaratórios visando meramente ao prequestionamento, e para

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viabilizar o acesso às vias extraordinária e especial, considera-se
prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional
deduzida nos autos, tendo as questões relacionadas à controvérsia
sido devidamente apreciadas por este julgador, ainda que não tenha
ocorrido a individualização de cada um dos argumentos ou
dispositivos legais invocados, aliás, incapazes de infirmar a
conclusão adotada, devendo as partes observar o disposto no artigo
1.026, §2o, do Código de Processo Civil.
Em decorrência do exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator