Tribunal: TJSP
Processo: 1115254-39.2016.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Vaga de garagem
Órgão julgador: Neto Barbosa Ferreira
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
Ação de obrigação de fazer julgada improcedente – Apelo dos autores - Vaga de garagem coletiva – Pretensão consistente em compelir o Condomínio réu a distribuir as vagas de garagem conforme restou deliberado em assembleia ocorrida em 27/08/2013. – Impossibilidade – Com efeito, restou demonstrado nos autos que a distribuição das vagas de garagem ocorrida naquela ocasião (2013), foi embasada

Ementa:
Ação de obrigação de fazer julgada improcedente – Apelo dos autores - Vaga de garagem coletiva – Pretensão consistente em compelir o Condomínio réu a distribuir as vagas de garagem conforme restou deliberado em assembleia ocorrida em 27/08/2013. – Impossibilidade – Com efeito, restou demonstrado nos autos que a distribuição das vagas de garagem ocorrida naquela ocasião (2013), foi embasada em premissa equivocada, tendo em vista erro em que incorreu a incorporadora/vendedora em relação ao croqui fornecido aos promissários compradores e aquele exibido por ocasião da Assembleia, na qual foram definidas as vagas. Não por outra razão, as vagas ns. 09, 10 e 21 do 1o Subsolo, cuja utilização é pleiteada pelos autores, vêm sendo ocupadas, desde o início, por proprietários de outras unidades, com base em documento firmado com a própria construtora. Lado outro, não pode passar sem observação que a ocupação das vagas de garagem, da forma em que se encontra, não foi anteriormente questionada pelos autores/apelantes logo após a AGE de 27/08/2013. Realmente, na medida em que a escritura pública de compra e venda e respectiva matrícula carreadas aos autos, dão conta de que o imóvel foi por eles adquirido em 17/06/2015, ou seja, quase dois anos após a AGE de 27/08/2013. Logo, em absoluto se pode dizer que foram surpreendidos com tal situação. Realmente, visto que ao adquirirem a unidade condominial por certo vistoriaram as vagas de garagem que vinham sendo ocupadas até então pelos antigos moradores (vendedores). Com efeito e tal conclusão está embasada no art. 375, do CPC. – Anulação da AGE de 21/11/2016 – Impossibilidade – Apesar dos subsolos do Condomínio onde se encontram localizadas as vagas de garagem tratar-se de área comum, já que as vagas são coletivas, como dá conta a matrícula imobiliária acostada aos autos, não houve qualquer deliberação quanto à alteração definitiva de sua destinação. Realmente, na medida em que apenas restou deliberado que o mapa de ocupação que já vinha sendo até então utilizado pelos condôminos seria estendido por mais um período, até a próxima reunião, em que se discutiria novamente o tema atinente à distribuição das vagas. Logo, não se pode dizer que houve mudança da destinação do edifício, nem da unidade imobiliária ou alteração da convenção condominial, requisitos norteadores para aplicação do quanto dispõe art. 1.351 do CC. – Anulação da AGE de 06/04/2017 ocorrida durante o transcurso da lide e instalação de nova AGE para discussão da distribuição das vagas de garagem – Necessidade – Dados coligidos nos autos apontam que os Condôminos não foram convocados para deliberar acerca da escolha e/ou ratificação da distribuição definitiva das vagas que já vinham até então sendo por eles utilizadas. Realmente, tendo em vista que o edital de convocação nada previu nesse sentido. Logo, a AGE de 06/04/2017 não estava autorizada a deliberar assuntos outros que não aqueles previamente estabelecidos na convocação dos condôminos e para os quais foram eles efetivamente cientificados. Com efeito, a questão atinente à distribuição das vagas, é tema controverso e não unânime entre os condôminos e deveria ter constado expressamente do edital de convocação da AGE ou, caso aventada no curso da assembleia, por qualquer dos presentes, relegada para apreciação numa assembleia futuramente designada, justamente em razão da complexidade da deliberação e necessidade de cientificação de todos os condôminos quanto aos temas a serem discutidos na reunião. Outrossim, não se tem notícia que tal deliberação tenha sido convalidada posteriormente. Destarte, de rigor o provimento do recurso para julgar parcialmente procedente a ação e determinar que o Condomínio réu proceda a convocação de nova AGE, no prazo de 120 dias, para deliberar acerca da distribuição das vagas coletivas existentes no subsolo do edifício, incluindo, inclusive, a discussão sobre o interesse dos condôminos em realizar novo sorteio de vagas, como também eventual convalidação em relação à distribuição já existente, tendo em conta o que restou deliberado na AGE de 21/11/2016. – Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000778281
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1115254-39.2016.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
CHAIM ZAHER e ADRIANA BAPTISTA CEFALI ZAHER, é apelado
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BENEDITO LAPIN.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao
recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SILVIA ROCHA (Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS
HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
Themístocles NETO BARBOSA FERREIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
COMARCA: São Paulo – Foro Central – 21a Vara Cível
APTE.: Chaim Zaher e Adriana Baptista Cefali Zaher
APDO.: Condomínio Edifício Benedito Lapin
JUÍZA: Maria Carolina de Mattos Bertoldo
29a Câmara de Direito Privado
VOTO No 9249
Ementa: Ação de obrigação de fazer julgada improcedente
Apelo dos autores - Vaga de garagem coletiva

Pretensão consistente em compelir o Condomínio réu a
distribuir as vagas de garagem conforme restou deliberado
em assembleia ocorrida em 27/08/2013. Impossibilidade
Com efeito, restou demonstrado nos autos que a
distribuição das vagas de garagem ocorrida naquela ocasião
(2013), foi embasada em premissa equivocada, tendo em
vista erro em que incorreu a incorporadora/vendedora em
relação ao croqui fornecido aos promissários compradores
e aquele exibido por ocasião da Assembleia, na qual foram
definidas as vagas. Não por outra razão, as vagas ns. 09, 10
e 21 do 1o Subsolo, cuja utilização é pleiteada pelos
autores, vêm sendo ocupadas, desde o início, por
proprietários de outras unidades, com base em documento
firmado com a própria construtora. Lado outro, não pode
passar sem observação que a ocupação das vagas de
garagem, da forma em que se encontra, não foi
anteriormente questionada pelos autores/apelantes logo
após a AGE de 27/08/2013. Realmente, na medida em que
a escritura pública de compra e venda e respectiva
matrícula carreadas aos autos, dão conta de que o imóvel
foi por eles adquirido em 17/06/2015, ou seja, quase dois
anos após a AGE de 27/08/2013. Logo, em absoluto se
pode dizer que foram surpreendidos com tal situação.
Realmente, visto que ao adquirirem a unidade condominial
por certo vistoriaram as vagas de garagem que vinham
sendo ocupadas até então pelos antigos moradores
(vendedores). Com efeito e tal conclusão está embasada no
art. 375, do CPC. Anulação da AGE de 21/11/2016
Impossibilidade Apesar dos subsolos do Condomínio
onde se encontram localizadas as vagas de garagem tratar-
se de área comum, já que as vagas são coletivas, como dá
conta a matrícula imobiliária acostada aos autos, não houve
qualquer deliberação quanto à alteração definitiva de sua
destinação. Realmente, na medida em que apenas restou
deliberado que o mapa de ocupação que já vinha sendo até
então utilizado pelos condôminos seria estendido por mais

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um período, até a próxima reunião, em que se discutiria
novamente o tema atinente à distribuição das vagas. Logo,
não se pode dizer que houve mudança da destinação do
edifício, nem da unidade imobiliária ou alteração da
convenção condominial, requisitos norteadores para
aplicação do quanto dispõe art. 1.351 do CC. Anulação da
AGE de 06/04/2017 ocorrida durante o transcurso da lide e
instalação de nova AGE para discussão da distribuição das
vagas de garagem Necessidade Dados coligidos nos
autos apontam que os Condôminos não foram convocados
para deliberar acerca da escolha e/ou ratificação da
distribuição definitiva das vagas que já vinham até então
sendo por eles utilizadas. Realmente, tendo em vista que o
edital de convocação nada previu nesse sentido. Logo, a
AGE de 06/04/2017 não estava autorizada a deliberar
assuntos outros que não aqueles previamente estabelecidos
na convocação dos condôminos e para os quais foram eles
efetivamente cientificados. Com efeito, a questão atinente à
distribuição das vagas, é tema controverso e não unânime
entre os condôminos e deveria ter constado expressamente
do edital de convocação da AGE ou, caso aventada no
curso da assembleia, por qualquer dos presentes, relegada
para apreciação numa assembleia futuramente designada,
justamente em razão da complexidade da deliberação e
necessidade de cientificação de todos os condôminos
quanto aos temas a serem discutidos na reunião. Outrossim,
não se tem notícia que tal deliberação tenha sido
convalidada
posteriormente.
Destarte,
de
rigor
o
provimento do recurso para julgar parcialmente procedente
a ação e determinar que o Condomínio réu proceda a
convocação de nova AGE, no prazo de 120 dias, para
deliberar acerca da distribuição das vagas coletivas
existentes no subsolo do edifício, incluindo, inclusive, a
discussão sobre o interesse dos condôminos em realizar
novo
sorteio
de
vagas,
como
também
eventual
convalidação em relação à distribuição já existente, tendo
em conta o que restou deliberado na AGE de 21/11/2016.
Recurso parcialmente provido.
Vistos,
O Juízo a quo pela r. sentença de fls. 342/350, julgou improcedente a
ação de obrigação de fazer movida por CHAIM ZAHER e ADRIANA
BAPTISTA CEFALI ZAHER em face de CONDOMÍNIO EDIFÍCIO
BENEDITO LAPIN.
Em consequência, condenou os autores ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios, estes fixados em 15% do

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valor da causa.
Inconformados, apelaram os autores (fls. 352/361).
Alegam, em síntese, que restou incontroverso que são os legítimos
proprietários da unidade residencial no. 121 do Condomínio apelado e que pela
descrição constante da matrícula do imóvel poderiam fazer uso de 3 vagas
indeterminadas na garagem do Condomínio.
Quando da ocupação da unidade residencial, os apelantes foram
informados pelo apelado de que as 3 vagas a que tinham direito seriam as de no 46,
47 e 50, localizadas no 3o subsolo.
Todavia, conforme Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia
27/08/2013, as vagas de garagem individualizadas e atinentes à unidade de
propriedade dos apelantes estão localizadas no 1o subsolo e são as vagas nos. 09, 10
e 21, que estão em melhor localização e não possuem as irregularidades das outras.
Instado pelos apelantes, o Condomínio apelado decidiu convocar uma
Assembleia Geral Extraordinária para tratar sobre o tema.
Na Assembleia realizada em 21/11/2016, foi “ratificado por maioria, a
disposição das vagas como vinha sendo utilizada até o momento, ou seja, de forma
contrária ao mapa registrado com a ata da Assembleia do dia 27/08/2013” (sic
fls. 355).
“A segunda Assembleia ocorrida em 06/04/2017, também concluiu, por
maioria, que as vagas deveriam continuar da maneira como estavam dispostas” (sic
fls. 355). .
Asseveram que a “ilegalidade de tais Assembleias é manifesta,
notadamente porque visa convalidar uma situação fática irregular” (sic fls. 356).
Consignam que para que houvesse alteração das vagas, originalmente
determinadas, necessária se fazia “votação unânime na nova Assembleia, o que não
ocorreu, já que os Apelantes apresentaram voto divergente quanto a manifesta
ilegalidade da ratificação da disposição das vagas como vinha sendo utilizada” (sic
fls. 356).
Invocam a seu favor o dispositivo contido no art. 1351, do CC.
Asseveram que não foram os únicos prejudicados.
Com efeito, outras 13 unidades também restaram prejudicadas com as
divergências em relação à indicação das respectivas vagas (fls. 358).
Insistem, outrossim, que o “fazer valer o mapa aprovado na Assembleia

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de 2013, não se trata de um mero capricho dos Apelantes, mas sim, de uma
necessidade, uma vez que as vagas que foram impostas pelo Apelado são, sem
margem de dúvidas, as com pior localização do edifício” (sic fls. 359).
De fato, “estão situadas nos fundos do 3o (último) subsolo, local em que
sequer possui sinal para comunicação por celular e as metragens são totalmente
irregulares” (sic fls. 359)
Destarte, a seu ver é de rigor o provimento do recurso, para que “o
apelado seja obrigado a disponibilizar as vagas corretas aos Apelantes, quais seja,
as do 1o. Subsolo” (sic fls. 359).
Subsidiariamente, em não sendo esse o entendimento deste Eg. Tribunal,
requerem sejam consideradas “nulas as Assembleias” (sic fls. 359) e determinado
ao apelado que proceda no prazo de 30 dias, a realização de nova Assembleia Geral
Extraordinária “com o único escopo de que ocorra um sorteio das vagas, conforme
disposto no artigo 6o., parágrafo 2o., da Convenção Condominial” (sic fls. 359).
Finalizam, batendo-se pelo provimento do recurso.
Prequestionam a matéria.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 362).
Contrarrazões a fls. 365/369.
A fls. 372 foi manifestada oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Os apelantes ajuizaram esta ação objetivando, em apertada síntese, o
cumprimento do que restou deliberado em assembleia condominial ocorrida em
27/08/2013 no tange à disposição e utilização das vagas de garagem ns. 09, 10 e 21,
situadas no 1o. Subsolo do Edifício (fls. 15 e 107).
A fls. 95/108, emendaram a inicial, informando a ocorrência de uma
AGE no dia 21.11.2016, tendo sido incluído na pauta de votação o posicionamento e
ratificação sobre utilização das vagas de garagem.
Bem por isso, requereram, em caráter subsidiário, a anulação da
assembleia realizada em 21/11/2016, de modo a restabelecer o estado originário das
vagas inicialmente sorteadas em 2013; ou, ao menos, a determinação de uma nova
Assembleia Geral Extraordinário para o sorteio das vagas de garagem.
O pedido de antecipação de tutela deduzido pelos autores/apelantes foi
indeferido pela decisão de fls. 116, confirmada em sede recursal, por esta C.

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Câmara,
quando
do
julgamento
do
Agravo
de
Instrumento
o
no
2237460-47.2016.8.26.0000, sob relatoria deste julgador (fls. 128/133).
Confira-se a ementa do julgado:
“Agravo Ação de Obrigação de Fazer Decisão de primeiro grau
indeferiu pedido de tutela de urgência consistente em determinação para que o
condomínio agravado disponibilize aos agravantes, em 24 horas, as vagas de
garagem de no 09, 10 e 21, sob pena de multa não inferior a R$10.000,00, em caso
de descumprimento O fato de os autores terem que utilizar vagas de garagem
diversas das pretendidas não configura efetivo dano de caráter irreparável ou de
difícil reparação. Com efeito, máxime tendo em conta de que não existe nos autos
prova séria e concludente da alegação de que está a se utilizar das piores
garagens do prédio. Logo, forçoso convir que o fundamento e pretensão
invocados não se mostram necessários para que se assegure a eficácia do processo
de conhecimento. - Ausência do perigo de dano, requisito previsto no artigo 300
do NCPC Recurso improvido.
Regularmente citado, o Condomínio réu contestou (fls. 138/145),
alegando, em suma, que nunca teve a intenção de causar prejuízos a nenhum
condômino.
Enfatizou que é representado por síndica profissional, que não reside no
local.
Não tem qualquer interesse pessoal na distribuição das vagas.
Asseverou que a síndica assumiu o encargo em meados de 2016, quando
tomou conhecimento das questões gerais do Condomínio, dentre elas as das vagas
de garagem, haja vista que alguns proprietários questionavam seu uso e localização.
Ao proceder o levantamento de diversos documentos, constatou que a
incorporadora, JHSF havia firmado com promitentes compradores, documentos
individualizados “sugerindo o agrupamento de vagas de garagem” (sic fls. 140).
Seguindo a determinação da Convenção, foi instalada AGE em
27/08/2013, em que foi deliberado o seguinte: “APRESENTAÇÃO DA
FORMATAÇÃO DAS VAGAS DE GARAGEM. Com a palavra o Sr. Claudio
Righetti, representante da Aveiro Incorporações S/A, informou que foi encaminhado
aos Condôminos a formatação com a distribuição das vagas para cada
apartamento, tendo um retorno positivo da grande maioria dos Condôminos. A
distribuição levou em consideração a proximidade e prumada dos apartamentos. A
distribuição foi ratificada pela Assembleia, devendo casos pontuais serem tratados
com a Construtora.” (sic fls. 141).
Em virtude de reclamações quanto ao uso das vagas, disse o réu que
apurou, em levantamento minucioso, no qual fez o confronto das vagas destinadas a

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cada unidade, com os mapas apresentados Incorporadora JHSF na assembleia de
27/08/2013, divergências em 13 (treze) unidades, sendo uma delas (n. 121)
pertencente aos apelantes.
Destarte, foi realizada a AGE de 21/11/2016 para apresentar o problema
e discutir a questão, tendo ficado decidido que o assunto deveria ser apreciado
tecnicamente em assembleia específica para tratar do assunto e que até lá,
prevaleceria o uso tal qual vem sendo feito, com base no agrupamento original
apresentado pela JHSF.
Enfatizou que o problema está nos mapas apresentados pela
Incorporadora na Assembleia, já que aos compromissários compradores apresentou
uma planta e na AGE de 27/08/2013 a planta apresentada foi outra, criando a
divergência, como dão conta os docs de fls. 109/115 dos autos.
Consignou que as vagas 09, 10 e 21 do 1o Subsolo, desde o início, vêm
sendo ocupadas pelos proprietários dos apartamentos 83 e 53, respectivamente, com
documento assinado em julho de 2013 junto à JHSF.
Insistiu em que o problema apontado nos autos exsurgiu em face das
irregularidades constantes nos mapas dos agrupamentos de vagas apresentados pela
incorporadora JHSF.
Bem por isso, bateu-se pela higidez da assembleia geral extraordinária
ocorrida em 26/11/2016 que, por maioria de votos, deliberou pela ratificação do
mapa de agrupamento de vagas apresentada pela JHSF aos compromissários
compradores, inclusive com as assinaturas prévias nos documentos individuais,
prática adotada desde a instalação do Condomínio.
Sustentou, outrossim, que não era necessária a aprovação por
unanimidade de votos, na medida em que não houve alteração da destinação do
edifício, de que trata o art. 1.351 do CC.
Réplica as fls. 261/266.
Instadas a especificarem provas, os autores bateram-se pela produção de
prova pericial para a análise das condições das vagas designadas, bem como da
ausência de comunicação por celular no 3o subsolo, enquanto o réu pugnou pela
produção de prova oral.
Sobreveio, então, sentença recorrida (fls. 342/350).
Pois bem.
Presentes os requisitos de admissibilidade, de rigor o conhecimento do
recurso.

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No mérito, preservado o entendimento da douta julgadora de primeiro
grau, observo que o caso comporta solução um pouco diversa daquela adotada na r.
sentença apelada.
Com efeito, e por proêmio, para que seja mantida linha coerente de
raciocínio, observo que restou incontroverso nos autos que: a) os autores são
proprietários da unidade 121 e titulares de 03 vagas na garagem coletiva do
Condomínio suplicado; b) que eles vêm utilizando as vagas de no 46, 47 e 50
localizadas no 3o subsolo; c) que nos termos da Assembleia Geral Extraordinária de
27/08/2013 restou deliberado que as vagas a serem utilizadas pelos autores seriam as
de nos. 09, 10 e 21, localizadas no 1o subsolo; d) que houve equívoco no que
concerne a um dos mapas relativos à utilização das vagas apresentados pela
vendedora/incorporadora JHSF por ocasião da AGE de 27/08/2013; e) que as vagas
ns. 09, 10 e 21 do 1o Subsolo, cuja utilização é pleiteada pelos autores, desde o
início são ocupadas pelos proprietários dos apartamentos 83 e 53, respectivamente,
com documento assinado em julho de 2013 junto à JHSF.
Pois bem.
Não há que se cogitar de imediata aplicação do que restou definido na
AGE de 27/08/2013 (fls. 245/250) relativamente à ocupação das vagas de garagem
do condomínio réu.
De fato, restou sobejamente demonstrado durante o transcorrer da
demanda, que a distribuição das vagas, ocorrida naquela ocasião, partiu de premissa
equivocada, qual seja; erro por parte da incorporadora/vendedora em relação ao
croqui fornecido individualmente aos promissários compradores e aquele exibido
por ocasião da instalação da AGE.
Não por outra razão, as vagas ns. 09, 10 e 21 do 1o Subsolo, cuja
utilização é pleiteada pelos autores, pelo que se tem nos autos, vêm sendo ocupadas,
desde o início, pelos proprietários dos apartamentos 83 e 53, com base em
documento firmado com a própria construtora (fls. 143; 149/150).
Lado outro, não pode passar sem observação que a ocupação das vagas
de garagem, da forma em que se encontra, não foi anteriormente questionada pelo
autores/apelantes logo após a AGE de 27/08/2013.
Realmente, na medida em que a escritura pública de compra e venda e
respectiva matrícula (fls. 24/32), dão conta de que o imóvel foi por eles adquirido
em 17/06/2015, ou seja, quase dois anos após a AGE de 27/08/2013.
Logo, em absoluto se pode dizer que foram surpreendidos com tal
situação.
Realmente, visto que ao adquirirem a unidade condominial por certo
vistoriaram as vagas de garagem que vinham sendo ocupadas até então pelos antigos

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moradores (vendedores).
Com efeito e tal conclusão está embasada no art. 375, do CPC.
Não menos certo, porém, que a questão atinente à ocupação das vagas
necessita, de fato, ser solucionada.
Bem por isso, foi acertadamente designada a AGE de 21/11/2016 para
discussão do tema (fls. 109/115), na qual restou definido apenas a continuidade da
utilização das vagas nos moldes em que já vinha sendo utilizadas de forma
provisória, isto é, até ulterior reunião, prevista para março/2017.
A propósito, confira-se o trecho da Ata da referida AGE:
“(...) Posicionamento e ratificação sobre utilização das vagas de
garagem. Com a palavra a Sra. Mônica Coraini, esclareceu que,
durante a aquisição das unidades, ainda como promissários
compradores, com relação às vagas de garagem, foram feitas algumas
acomodações pela JHSF, conformem previsão do artigo 6o. e
parágrafos, da Convenção de Condomínio e que tais acomodações ou
agrupamentos, deveriam ser ratificados em Assembleia. Caso não fosse
ratificadas, o critério para escolha das vagas seria o sorteio de vagas,
por ocasião da instalação do condomínio. Referida Assembleia Geral
Extraordinária foi realizada em 27 de agosto de 2013, com a ratificação
do agrupamento de vagas formatadas pela JHSF. Contudo, o mapa de
agrupamento apresentado na Assembleia, não contemplava todas as
unidades, na forma apresentada originalmente pela JHSF, gerando
divergência em 13 (treze) unidades, das quais 4 (quatro) apartamentos
estão reclamando seu posicionamento com divergência entre o mapa da
ata da Assembleia Geral Extraordinária de 27/08/2013 e da JHSF.
Após votação, foi ratificado, por maioria, divergente o apartamento n.
121, que houve um erro e até a próxima Assembleia Geral, será válido
o mapa com os agrupamentos e acomodações da JHSF, onde
contempla todas as unidades e que será convocada Assembleia
específica para tratar do assunto. Anexo, a presente ata, planilha com a
ratificação das vagas de garagem e demonstração das divergências
encontradas na ata registrada em 27.08.2013. A previsão de Assembleia
para tratar do assunto é março/2017.(...)” (sic fls. 109 g.n.).
Portanto, apesar dos subsolos do Condomínio, onde se encontram
localizadas as vagas de garagem utilizadas pelos autores/apelantes, tratar-se de área
comum, já que as vagas são coletivas, como dá conta a matrícula do imóvel (fls. 29)
não houve qualquer deliberação quanto à alteração definitiva de sua destinação.
Realmente, apenas restou deliberado que o mapa de ocupação que já
vinha sendo até então utilizado seria estendido por mais um período, até a próxima
deliberação, prevista para março/2017.

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Em sendo assim, não se fazia necessária que tal aprovação se desse por
2/3 dos condôminos ou mesmo por unanimidade.
De fato, repise-se que não houve, por ocasião daquela reunião
assemblear, a alteração definitiva quanto ao uso das vagas da garagem, mas tão
somente a postergação do que já vinha sendo até então comumente utilizado.
Logo, não se pode dizer que houve mudança da destinação do edifício,
nem da unidade imobiliária ou alteração da convenção condominial, requisitos
norteadores para aplicação do art. 1.351 do CC, que exige o quórum mínimo de 2/3
do condôminos para discussão de tais temas.
Em outras palavras, óbice algum havia para deliberação do que restou ali
decidido pela maioria simples, tendo em conta o disposto no art. 1.352 do mesmo
Codex, segundo o qual:
“Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de
votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade
das frações ideais.”
Destarte, não há que se cogitar de pronta aplicação do que restou
deliberado na AGE de 27/08/2013 em relação à distribuição das vagas e tampouco
da anulação da AGE de 21/11/2016 (fls. 109/115), ficando, pois, improvido o
recurso dos autores em relação a tais temas.
Contudo, razão assiste aos autores/apelantes quanto à necessidade de
instalação de uma nova AGE para discussão do tema atinente à distribuição das
vagas de garagem em relação aos condôminos do edifício.
Com efeito, analisada a Convenção Condominial constato que segundo
dispositivo contido no art. 26, “As assembleias ordinárias e extraordinárias dos
condôminos serão convocadas por edital assinado pelo síndico, contendo a data,
hora e local da reunião e a respectiva ordem do dia, afixado em local visível do
Condomínio e enviado por carta registrada ou protocolada a cada condômino, com
antecedência mínima de oito dias da data fixada para a sua realização.” (sic - fls.
52).
Todavia, analisado o edital de convocação (fls. 267), verifico que o
assunto atinente à distribuição das vagas de garagem não foi inserido como tema a
ser discutido na AGE de 06/04/2017, ocorrida no curso da lide.
Isso porque a AGE de 06/04/2017 (fls. 279/281), foi convocada
estritamente para deliberar sobre:
“1) Aprovação das contas do período de maio a dezembro/2016;

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2) Eleição de síndico, subsíndico e membros do conselho consultivo;
3) Revisão e aprovação da previsão orçamentária;
4) Análise e aprovação do sistema de segurança eletrônica;
5) Análise e aprovação para contratação de perito para avaliação dos
elevadores na parte mecânica e respectiva verba;
6) Ratificação do rateio do fundo de manutenção/benfeitorias em 15
parcelas e aprovação de verba para benfeitorias a realizar;
7) Apresentação dos orçamentos e escolha da empresa especialista que
apresentará estudo sobre agrupamento de vagas de garagem;
8) Apresentação do laudo da empresa JK Engenharia;
9) Assuntos Gerais.” (sic fls. 267 g.n.)
Como se vê, não obstante a previsão contida na Ata da AGE de
21/11/2016 (fls. 109/115), os Condôminos não foram convocados para deliberar
acerca da escolha e/ou ratificação da distribuição definitiva das vagas que já vinham
até então sendo por eles utilizadas.
A bem da verdade, em relação às vagas, houve a convocação apenas
para “Apresentação dos orçamentos e escolha da empresa especialista que
apresentará estudo sobre agrupamento de vagas de garagem”.
Logo, a AGE de 06/04/2017 (fls. 279/281), não estava autorizada a
deliberar assuntos outros que não aqueles previamente estabelecidos na circular de
convocação dos condôminos e para os quais foram eles efetivamente cientificados
(fls. 267).
Realmente, tendo em conta a necessidade de prévia publicidade acerca
dos temas definidos como “ordem do dia” para que todos os condôminos
interessados pudessem ali estar presentes para discuti-los.
Isso
assentado,
verifico
que
na
AGE
de
06/04/2017
(fls.
279/281):“(...)Foi apresentada a Dra. Roberta Christ, que informou sobre a ação
em curso, movida por uma das unidades. Após esclarecimentos os presentes, exceto
a unidade 121, foram contrários a contratação de empresa especializada em estudo
de agrupamento de vagas, tendo em vista que estão de acordo com a continuidade
do uso das vagas nos termos do mapa inicial da Incorporadora JFSF e em uso
desde a instalação do Condomínio. A Sindicância buscará Condôminos que
estejam dispostos a trocar a vaga com a unidade 121, para que seja proposto um
acordo na audiência de conciliação que está por vir.(...)” (sic fls. 280).
Ora, não obstante a maioria dos condôminos presentes na AGE de
06/04/2017 (fls. 279/281), tenha manifestado seu interesse na “continuidade do uso
das vagas nos termos do mapa inicial da Incorporadora JFSF e em uso desde a
instalação do Condomínio”, fato é que a questão não poderia ser ali definida,
necessitando, derradeiramente, da convocação de nova assembleia para tratar
especificamente da distribuição das vagas, tal como restou definido na AGE de
21/11/2016, ocorrida após a propositura da ação (fls. 109/115).

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Em outras palavras, a questão atinente à distribuição das vagas, tema
controverso e não unânime entre os condôminos, deveria ter constado
expressamente do edital de convocação da AGE ou, caso aventadas no curso da
assembleia, por qualquer dos presentes, relegadas para apreciação numa assembleia
futuramente designada, justamente em razão da complexidade da deliberação e
necessidade de cientificação de todos os condôminos quanto aos temas a serem
discutidos na reunião.
Lado outro, não se tem notícia de que a deliberação acerca da
“continuidade do uso das vagas nos termos do mapa inicial da Incorporadora JFSF
e em uso desde a instalação do Condomínio”, tratada na AGE de 06/04/2017 (fls.
279/281), tenha sido convalidada posteriormente.
Portanto, a manutenção de tal deliberação configuraria burla à
Convenção do Condomínio, circunstância com a qual não pode compactuar o Poder
Judiciário, que decide lides e não contenta litigantes, dando pela procedência ou
improcedência da ação.
Destarte, a anulação da assembleia de 06/04/2017, ocorrida no curso da
lide (fls. 279/281), relativamente à discussão da continuidade do uso das vagas nos
termos do mapa da incorporadora utilizado por ocasião da votação, é o desfecho
adequado ao caso concreto, tendo em conta a inobservância de pressupostos
essenciais para a validade e eficácia do ato.
Nesse sentido, precedentes deste Eg. Tribunal.
Veja-se:
“Anulação de assembleia geral de condomínio, cumulada com
recondução ao cargo de síndico. Anulação da assembleia apta a
sobressair. Ausência de comprovação de convocação de todos os
condôminos. Simples correspondência de solicitação para instalação da
assembleia é insuficiente para tanto. Não preenchimento dos requisitos
afasta a validade e eficácia do ato. Pretensão do autor para a
recondução ao cargo de síndico não pode prevalecer, porquanto o
mandato já expirou há longo tempo. Aspecto cronológico é óbice para o
pleiteado quanto a este item. Apelos desprovidos.” (TJSP; Apelação
Cível 0011974-59.2013.8.26.0008; Relator (a): Natan Zelinschi de
Arruda; Órgão Julgador: 4a Câmara de Direito Privado; Foro Regional
VIII - Tatuapé - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2015; Data de
Registro: 13/04/2015 g.n.).
“Ação anulatória procedente. Insurgência. Não acolhimento. Vício
formal existente na realização da assembleia, vez que nem todos os
condôminos foram convocados para a reunião. Fato incontroverso nos
autos. Julgamento conjunto. Decisões harmônicas. Sentença mantida.

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Recurso desprovido.” (Apelação Cível n.o 0.235.493-07.2007.8.26.0100.
Relatora Desembargadora Mary Grün. Sétima Câmara de Direito
Privado. J. 28-01-2015 g.n.).
“AÇÃO
DE
ANULAÇÃO
DE
ASSEMBLEIA
CONDOMINIAL.
Pretensão de anulação de assembleia ocorrida em 18.08.2008, por
afronta à Convenção do Condomínio. Convocação fora do prazo e em
desacordo com a forma prevista, além de decidir questões monetárias
importantes, que alterariam a convenção, dentro do item "assuntos
gerais". Concessão da tutela antecipada. Sentença de procedência. Data
da distribuição da ação: 14.10.2008. Valor da causa: R$ 28.830,00.
Redistribuição por força da Resolução no 643/2014. Apelam os réus,
alegando cerceamento de defesa pela não realização de prova
testemunhal; a assembleia foi corretamente convocada; o art. 25 da
Convenção possibilita a decisão sobre assuntos de interesse geral, além
dos itens previstos no edital; o edital previa o item assuntos gerais; as
questões foram trazidas por um dos presentes à assembleia; assembleia
ordinária de 09.02.2009 aprovou as contas de janeiro/2007 a
dezembro/2008, denotando concordância com as decisões de
18.08.2008; a convenção proíbe qualquer remuneração à síndica, mas
não veda ajuda de custo. Cerceamento de defesa. Inocorrência.
Reconhecimento da discricionariedade do magistrado quanto à decisão
da pertinência da realização de determinada prova. Questão objeto de
prova documental, que deveria ter sido acostada com a defesa, se
mostrando
desnecessária
a
prova
testemunhal.
Assembleia
Extraordinária. Convocação. Reconhecimento da necessidade de envio
de carta registrada ou sob protocolo a cada condômino, com
antecedência mínima de 8 dias da assembleia. Réus que não
comprovaram ter se desincumbido dessa obrigação. Caracterização da
afronta ao art. 26 da Convenção, apta a ensejar a anulação da
assembleia. Edital. Discussão na assembleia sobre "ajuda de custo",
manutenção da isenção do condomínio e adiantamento de R$ 28.000,00
à síndica. Questões não constantes no edital, discutidas sob o item
"assuntos gerais". Descabimento, em razão do grau de importância
das deliberações, que importariam, inclusive, em alteração de previsão
expressa da Convenção. Remuneração ao síndico. Vedação pelo art. 22
da Convenção. Reconhecimento de que a "ajuda de custo", não obstante
a nomenclatura diferente, nada mais seria do que remuneração mensal
pelos serviços prestados. Alteração de artigo da Convenção que
necessitaria da aprovação de 2/3 dos condôminos. Inteligência do art.
1.351, CC. Nova assembleia. Aprovação das contas de janeiro/2007 a
dezembro/2008 em 09.02.2009. Circunstância que não tem o condão de
ratificar assembleia ocorrida em afronta à Convenção do Condomínio.
Recurso
improvido.”
(TJSP;
Apelação
Cível
0601392-39.2008.8.26.0003; Relator (a): James Siano; Órgão Julgador:
5a Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional III -
Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2014; Data de

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Registro: 07/10/2014 g.n.).
“Ação de anulação de assembleia condominial. Procedência.
Inconformismo. Desacolhimento. Réus que não comprovaram a
convocação regular de todos os condôminos. Irregularidades no edital
de convocação que colocam em dúvida sua validade. Sentença
mantida.
Recurso
desprovido.”
(Apelação
Cível
n.o
0.169.184-67.2008.8.26.0100. Relator Desembargador Grava Brazil.
Nona Câmara de Direito Privado. J. 13-08-2013 g.n.).
Outrossim, pertinente a ampliação da lide in casu, relativamente às AGE
de 06/04/2017 (fls. 279/281), ocorrida no curso da ação, não importando seu
conhecimento, assim, em julgamento extra petita, ex vi do que dispõe o art. 493,
caput, do CPC/2015, verbis:
“Se, depois da propositura da ação, algum fato constitutivo,
modificativo ou extintivo do direito influir no julgamento do mérito, caberá ao juiz
tomá-lo em consideração, de ofício ou a requerimento da parte, no momento de
proferir a decisão.”
Nesse sentido, já decidiu o Col. Superior Tribunal de Justiça:
“RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E
MATERIAIS. CAUSA DE PEDIR: EXUMAÇÃO DE CORPO NÃO AUTORIZADA
PELOS FAMILIARES. CONDENAÇÃO MANTIDA POR CREMAÇÃO DOS
RESTOS CADAVÉRICOS. ARTS. 517 E 462 DO CPC. JULGAMENTO EXTRA
PETITA NÃO CONFIGURADO. 1. Os artigos 462 e 517 do CPC permitem, tanto
ao Juízo singular como ao Tribunal de Apelação, a análise de circunstâncias
outras que, devido a sua implementação tardia, não eram passíveis de resenha
inicial. A solução proposta tem por escopo a economia processual, para que a
tutela jurisdicional a ser entregue não seja uma mera resposta a formulações
teóricas, sem qualquer relevo prático. Privilegia-se, assim, o estado atual em que
se encontram as coisas, evitando-se provimento judicial de procedência quando já
pereceu o direito do autor ou de improcedência quando o direito pleiteado na
inicial, delineado pela causa petendi narrada, é reforçado por fatos supervenientes.
2. No caso em exame, a causa de pedir deduzida na inicial era relativa ao
desaparecimento do corpo, mais ampla que o fato superveniente que deu lastro à
condenação - a cremação não autorizada do corpo. Em realidade, a cremação foi a
maneira pela qual a ré desapareceu com o corpo, o que simplesmente reforça os
fatos narrados na inicial, não se podendo daí dizer que houve julgamento fora dos
limites da lide. 3. Recurso especial não conhecido.” (REsp 500182/RJ, T4 -
QUARTA TURMA, Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 03/09/2009 g.n.).
Veja-se também:
“Apelação cível. Prestação de serviços de telefonia móvel e
comunicação de dados. Ação de obrigação de fazer cumulada com reparatória por

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danos morais e repetição de indébito. Falha substanciada em reiteração de
cobrança indevida e circunstanciada por ameaça, no curso da demanda
concretizada, de inscrição de nome em órgãos de proteção ao crédito. Observância
ao artigo 462 do Código de Processo Civil/1973, então vigente. Possibilidade de
conhecimento da pretensão indenizatória imaterial alicerçada em fato
superveniente, e assim porquanto vinculada à causa de pedir declinada na
exordial. Prejuízo extrapatrimonial evidenciado. Reparatória fixada em R$
7.000,00. Sucumbência mínima do acionante - carreio da verba sucumbencial
exclusivamente às suplicadas. Recurso provido.” (TJSP; Apelação Cível
300097696.2013.8.26.0390; Relator (a): Tercio Pires; Órgão Julgador: 27a Câmara
de Direito Privado; Foro de Nova Granada - Vara Única; Data do Julgamento:
21/03/2017; Data de Registro: 28/03/2017).
Outrossim, ainda que tenha havido omissão ou deficiência na
fundamentação da sentença, o art. 1013, § 1o., do CPC, permite a supressão da
irregularidade pelo Tribunal ad quem.
Realmente, o art. 1013 do CPC, estabelece que a apelação devolverá ao
tribunal o conhecimento da matéria impugnada.
O § 1o., do dispositivo supracitado dispõe que “serão, porém, objeto de
apreciação e julgamento pelo tribunal todas as questões suscitadas e discutidas no
processo, ainda que não tenham sido solucionadas, desde que relativas ao capítulo
impugnado”.
Iterativa jurisprudência, já firmou entendimento no sentido de que “é
integral o efeito devolutivo da apelação: não se cinge às questões efetivamente
resolvidas na instância inferior; abrange também as que deveriam tê-lo sido”
(RSTJ 129/238) (apud: Theotônio Negrão, CPC, 2018, 49a. edição, nota 9 ao art.
1.013, pág. 939).
No mesmo sentido:
“Tratando-se de caso de apelação com impugnação da sentença em seu
todo, impunha-se à Corte de Cassação o reexame, não apenas das questões
decididas pelo juízo de primeiro grau, mas também daquelas que, podendo ter sido
apreciadas, não o foram” (STJ 2a. T., REsp 7.121, Min. Ilmar Galvão, j. 13.3.91,
DJU 8.4.91) (apud: Theotônio Negrão, CPC, 2018, 49a. edição, nota 9 ao art. 1.013,
pág. 939).
“A amplitude de devolução do §1o. do art. 515 do CPC é limitada à
matéria impugnada, ainda que, embora discutida na causa, não tenha sido objeto
do julgamento da instância monocrática” (STJ - 3a. T., REsp 5.803, Min. Dias
Trindade, j. 30.04.91, DJU 27.5.91) (apud: Theotônio Negrão, CPC, 2018, 49a.
edição, nota 9 ao art. 1.013, pág. 939).
Considerando, pois, que o recurso dos autores está sendo recebido no

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efeito devolutivo, com a apreciação integral da matéria debatida, perfeitamente
possível a análise atinente a higidez da AGE de 06/04/2017 (fls. 279/281).
Em verdade, o ora deliberado acerca da AGE de 06/04/2017 (fls.
279/281) deve ser considerado como hipótese de jus superveniens.
A respeito, ensina Pontes de Miranda que "a sentença reflete o estado de
fato e o estado jurídico que existia a certo momento. Tem o juiz de levar em conta
tudo que é juridicamente relevante até ser proferida... São casos de jus
superveniens... Se há pretensão, porém ainda não há ação; se há ação, porém ainda
não se atingiu o momento de propô-la." "O tempo pode dar ensejo à aparição de
algum direito, pretensão ou ação, que não existia ao ser proposta a ação."
(Comentários ao Código de Processo Civil - RT. v/80 e 100 g.n.
Destarte, de rigor o provimento do recurso dos autores/apelantes neste
ponto, para julgar parcialmente procedente a ação e determinar que o Condomínio
réu proceda a convocação de nova AGE, no prazo de 120 dias, para deliberar acerca
da distribuição das vagas coletivas existentes no subsolo do edifício.
Anoto, porém, que a discussão acerca da possibilidade de um novo
sorteio das vagas (fls. 107/108) e/ou a convalidação da distribuição já existente, é
matéria que deverá ser discutida pelos condôminos como tópico inicial na
assembleia, após o que deverá haver a distribuição respectiva.
Em resumo, de rigor o parcial provimento do recurso interposto pelos
autores.
Face ao ora deliberado, tem-se que a sucumbência foi parcial e
recíproca.
Porém, em maior grau para os autores.
Destarte, e considerando o que dispõe o art. 86, do CPC, determino que
o réu arque com 40% das custas do processo. Já os autores responderão pelos 60%
restantes das custas processuais.
No tocante a honorários, considerando o que dispõe o art. 85, § 14, do
CPC, determino que cada qual dos litigantes os pague ao patrono da parte adversa.
Outrossim, com fundamento nas balizas impostas pelo § 2o., do art. 85,
do Estatuto Processual, fixo os honorários devidos pelos autores ao patrono do réu,
em 15% do valor atribuído à causa.
Lado outro, os honorários devidos pelo réu aos patronos dos autores,
ficam fixados em 10% do valor atribuído à causa.
Por fim, destaco que é inaplicável o disposto no §11, do art. 85, do

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CPC/2015, na medida em que o recurso está sendo parcialmente provido.
Com tais considerações, pelo meu voto, dou parcial provimento ao
recurso interposto pelos autores.
NETO BARBOSA FERREIRA
Relator