Tribunal: TJSP
Processo: 2097838-11.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / IPTU/ Imposto Predial e Territorial Urbano
Órgão julgador: Ricardo Chimenti
Órgão colegiado: 18a Câmara de Direito Público;
Data de julgamento: 2020-06-29
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios de 2008 e 2010 a 2014. Decisão que acolheu a exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada Comercial Ibiaçu, e extinguiu a execução em relação à mesma, em virtude da ilegitimidade passiva (art. 485, VI, do CPC/2015). Pretensão à reforma. Desacolhimento. Compromisso de compra e venda realizado em fevereiro de 1990, com firma

Ementa:
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios de 2008 e 2010 a 2014. Decisão que acolheu a exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada Comercial Ibiaçu, e extinguiu a execução em relação à mesma, em virtude da ilegitimidade passiva (art. 485, VI, do CPC/2015). Pretensão à reforma. Desacolhimento. Compromisso de compra e venda realizado em fevereiro de 1990, com firma reconhecida. Distinção entre os compromissos de compra e venda comprovadamente firmados antes e depois da publicação dos acórdãos proferidos nos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n. 1.111.202 e 1.110.551. Ponderação fundada nos Princípios da segurança jurídica, da razoabilidade, das exigências do bem comum e da prudência. Inteligência do art. 23 da LINDB. Ilegitimidade passiva da coexecutada Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda reconhecida. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000467750
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2097838-11.2020.8.26.0000, da Comarca de Itaquaquecetuba, em que é agravante
MUNICIPIO DE ITAQUAQUECETUBA, são agravados COMERCIAL IBIAÇU DE
EMPREENDIMENTOS LTDA e JOSE MARIA VIEIRA DOS SANTOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 18a Câmara de Direito
Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, por maioria de votos, vencido o 3o juiz, que declarará., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores WANDERLEY JOSÉ
FEDERIGHI (Presidente sem voto), BURZA NETO E ROBERTO MARTINS DE
SOUZA.
São Paulo, 25 de junho de 2020.
RICARDO CHIMENTI
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto n. 17482
Ano 2020
Agravo de Instrumento n. 2097838-11.2020.8.26.0000
Comarca:
Itaquaquecetuba
Agravante:
Município de Itaquaquecetuba
Agravados:
Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda e Jose Maria
Vieira dos Santos
Execução Fiscal. Imposto Territorial Urbano dos exercícios
de 2008 e 2010 a 2014. Decisão que acolheu a exceção de pré-
executividade oposta pela coexecutada Comercial Ibiaçu, e
extinguiu a execução em relação à mesma, em virtude da
ilegitimidade passiva (art. 485, VI, do CPC/2015). Pretensão
à reforma. Desacolhimento. Compromisso de compra e
venda realizado em fevereiro de 1990, com firma
reconhecida. Distinção entre os compromissos de compra e
venda comprovadamente firmados antes e depois da
publicação dos acórdãos proferidos nos Recursos Especiais
Representativos de Controvérsia n. 1.111.202 e 1.110.551.
Ponderação fundada nos Princípios da segurança jurídica,
da razoabilidade, das exigências do bem comum e da
prudência. Inteligência do art. 23 da LINDB. Ilegitimidade
passiva
da
coexecutada
Comercial
Ibiaçu
de
Empreendimentos Ltda reconhecida. Recurso não provido.
I Relatório
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento interposto pelo
Município de Itaquaquecetuba em face da r. decisão de p. 61/66, dos autos da
execução fiscal de no 1501250-14.2015.8.26.0278, que acolheu parcialmente a
exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada Comercial Ibiaçu de
Empreendimentos Ltda e extinguiu a execução fiscal contra esta, em razão da sua
ilegitimidade passiva (art. 485, VI, do CPC). Não houve condenação em honorários
advocatícios.
Sustenta a apelante, em síntese, que (I) o decidido contraria o
Tema 122 do STJ, onde se reconheceu que tanto o promitente comprador quanto o
proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis pelo pagamento
do IPTU; (II) o registro, tão somente, do Compromisso de Venda e Compra do

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imóvel tributado, junto ao registro imobiliário, não se mostra suficiente afastar a
responsabilidade do promitente vendedor quanto ao IPTU; (III) com a quitação,
tinha a executada, administradora imobiliária, a obrigação de proceder ao registro da
transferência da propriedade do imóvel tributado. Por fim, pugna pela reforma da r.
sentença e o prosseguimento da execução fiscal em face de ambos os executados (p.
01/13).
Não houve apresentação de pedido liminar, ou de atribuição de
efeito suspensivo.
Intimada, a agravada Comercial Ibiaçu de Empreendimentos
Ltda. apresentou contraminuta de p. 19/26.
Dispensada a resposta do agravado Jose Maria Vieira dos
Santos, pois ainda não está representada nos autos, determinando-se o imediato
julgamento.
II Fundamentação
O recurso comporta imediato julgamento, independentemente
da abertura de prazo para contraminuta por parte do agravado Jose Maria Vieira
dos Santos, pois a parte executada ainda não foi citada. Também não foi
inaugurado o prazo para que manifestasse eventual resistência (art. 16 da Lei n.
6.830/1980). Ademais, não consta dos autos a nomeação de advogado ou curador
especial e ao julgador impõe-se velar pela celeridade do processo (art. 5o, LXXVIII
da CF/1988 e art. 139, II, do CPC/2015), sendo certo que o inciso V do art. 932 e o
§ 1o do art. 1.010, ambos do CPC/2015, devem ser interpretados sob a luz do
Contraditório Útil.
Nesse sentido merecem destaque as seguintes notas de
Theotonio Negrão ao inciso V do art. 527 do CPC de 1973, que também
determinava a intimação do agravado:
“No procedimento de agravo de instrumento manejado contra
decisões indeferitórias de liminares, não há necessidade de citação

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ou intimação da parte adversa, quando ainda não tenha ingressado
na relação processual” (5a Conclusão do CETARs).
“Ainda não formada a relação processual, não há necessidade de
intimação da parte adversa para oferecimento das contrarrazões nos
autos de agravo de instrumento onde se examina o indeferimento de
medida liminar inaudita altera pars” (STJ-2aT, MC 5.611 AgReg,
Min. Laurita Vaz, j. de 26/11/02, DJU de 3.3.03). No mesmo sentido:
STJ-4a T, AI 729.292-AgRg, Min. Massami Uyeda, j. 19.2.08, DJU
17.3.2008.
Aplicável ao caso, também o Enunciado 3 da ENFAM, do
seguinte teor: “É desnecessário ouvir as partes quando a manifestação não
puder influenciar na solução da causa”.
No mérito, o recurso, tempestivo e isento de preparo, não
comporta provimento.
Não se desconhece que ao julgar o REsp. n. 1.111.202/SP, o
Colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu a legitimidade passiva tanto do
possuidor (promitente comprador) do imóvel quanto do seu proprietário
(promitente vendedor) pelo pagamento do Imposto Predial Territorial Urbano -
IPTU. No mesmo sentido o REsp n. 1.110.551/SP, ambos sob o regime do art. 543-
C, do Código de Processo Civil de 1973 e que são observados em grande número de
julgados desta Câmara.
Há que se destacar, contudo, que os acórdãos dos recursos
repetitivos, de natureza vinculante (conforme enunciado 11 da ENFAM), foram
publicados em 18/06/2009, enquanto o imóvel foi compromissado à venda ainda
em 1990 (p. 18/31 dos autos da execução).
Embora antes da criação do precedente vinculante já houvesse
inclinação do C. STJ para a tese ao final adotada (Tema/Repetitivo 122), é certo
que, até a harmonização, havia controvérsia quanto à questão, dissídio
jurisprudencial que, aliás, era e é pressuposto para que um Recurso Especial seja
conhecido em casos como o presente, especialmente dentro do microssistema dos

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recursos repetitivos ( art. 543-C do CPC/1973, art. 1.036 do CPC/2015 e Resolução
8/20008 do C. STJ).
Para o caso concreto, inicialmente é necessária a análise da
inteligência do art. 23 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, norma
de cunho declaratório do alcance do Princípio da Segurança das Relações Jurídicas.
Dita o art. 23:
Art. 23. A decisão administrativa, controladora ou judicial que
estabelecer interpretação ou orientação nova sobre norma de
conteúdo
indeterminado,
impondo
novo
dever
ou
novo
condicionamento de direito, deverá prever regime de transição
quando indispensável para que o novo dever ou condicionamento de
direito seja cumprido de modo proporcional, equânime e eficiente e
sem prejuízo aos interesses gerais.
A segunda turma do C. STF, por sua vez, em 12/06/2018, ao
julgar o ARE 951533, decidiu, conforme noticiado pelo CONJUR em 7/7/2018,
que não se postula a manutenção “ad eternum” de um entendimento, mas há que
se observar o princípio da segurança jurídica. Na ocasião, o Exmo. Ministro
Ricardo Lewandowski sustentou que o processo judicial deve ser revestido de
segurança jurídica a fim de assegurar direitos, resguardar comportamentos até
então reconhecidos em conformidade com o direito e salvaguardar valores e
princípios constitucionais.
Em síntese, com base nos artigos 8o e 489, §§ 1o (inciso VI) e 2o,
do CPC/2015, pondero que é razoável, em atendimento às exigências do bem
comum (já que interpretações em sentido diverso poderão levar à insolvência de
diversos empreendedores imobiliários) e sob a luz do dever de prudência relativo às
consequências decorrentes das decisões judiciais (art. 25 do Código de Ética da
Magistratura),
distinguirmos
os
compromissos
de
compra
e
venda
comprovadamente firmados antes de 18/08/2009 (data da publicação do acórdão
do precedente vinculante) daqueles firmados posteriormente. Para os anteriores não
se pode aplicar automaticamente a tese firmada no Tema 122.
Neste caso, em que há prova suficiente de que, antes da

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publicação dos acórdãos proferidos nos Recursos Especiais Repetitivos n. 1.110.551
e 1.111.202, a excipiente já havia transferido a posse com ânimo de dono do imóvel
objeto do IPTU, razão pela qual não deve figurar no polo passivo da execução do
IPTU decorrente de fatos geradores ocorridos anos após a transmissão, sem
prejuízo de que o município busque a satisfação do seu crédito contra aquele que
possui o imóvel (penhorável porque dele decorre o tributo) com ânimo de dono.
Portanto, de rigor a manutenção da r. decisão proferida.
A fim de evitar o ritual de passagem estabelecido no artigo 1025
do CPC/2015, a multiplicação dos embargos de declaração prequestionadores e os
prejuízos deles decorrentes, nos termos do artigo 8o (em especial dos princípios da
razoabilidade e da eficiência) e do artigo 139, II (princípio da duração razoável do
processo), ambos do CPC/2015, para fins de “prequestionamento ficto” desde logo
considero incluídos neste acórdão os elementos que cada uma das partes suscitou
nas suas razões e nas suas contrarrazões de recurso.
III Conclusão
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
RICARDO CHIMENTI
Relator
(Assinatura Eletrônica)

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Agravo de instrumento no 2097838-11.2020.8.26.0000 - Digital
Agravante: Município de Itaquaquecetuba
Agravados: Comercial Ibiaçu de Empreendimentos Ltda. e José Maria
Vieira dos Santos
Comarca: Itaquaquecetuba Serviço de Anexo Fiscal
Voto no 32.878
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Adotado o relatório do d. Relator sorteado, com a devida
vênia, ouso divergir da douta maioria, entendendo pela legitimidade
passiva ad causam da promitente vendedora.
Trata-se de execução fiscal proposta pelo Município de
Itaquaquecetuba contra José Maria Vieira dos Santos e a agravante
cobrando IPTU dos exercícios de 2008, 2010, 2011, 2012, 2013 e 2014, no
valor de R$2.510,31.
A r. decisão agravada de págs. 61/66 acolheu parcialmente a
exceção de pré-executividade oposta pela coexecutada entendendo pela sua
ilegitimidade passiva ad causam e, no meu entender, assim não deveria ter
feito.
Insta
consignar
que
o
instrumento
particular
de
compromisso de venda e compra firmado em 1o/03/1989 (págs. 28/31) e
que transferiu a posse do imóvel a José Maria Vieira dos Santos, não foi
levado a registro no Cartório Imobiliário.
Dessa forma, a execução fiscal foi proposta contra
compromissário comprador e também contra a promitente vendedora, esta
última que ostentava condição de proprietária à época da propositura da
ação (30/11/2015) na matrícula do imóvel no Cartório de Registros.

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Importa salientar que, com relação à ilegitimidade passiva, o
C. STJ, por sua 1.a Turma, deixou assente caber ao legislador municipal
eleger o sujeito passivo do tributo, contemplando qualquer das situações
insertas no art. 34, do CTN, que define como contribuinte o proprietário,
o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, podendo a
autoridade administrativa optar por um ou outro, com vistas a facilitar o
procedimento de arrecadação.
Oportuno consignar que vários outros precedentes seguiram-
se na mesma trilha, no sentido de ser permitida a concomitância do titular
do domínio útil do imóvel e do seu possuidor a qualquer título, quanto à
sujeição passiva da relação jurídico-tributária, facultando, ainda, ao ente
público optar por um, por outro ou por ambos.
Mister conferir especial destaque ao REsp no 1.111.202/SP,
relatado pelo Min. Mauro Campbell Marques, 1a Turma, julgado em
10.06.2009, DJ 18.06.2009 (regime do art. 543-C, do CPC/1973 recursos
repetitivos), no qual restou patente que a existência de possuidor, apto a ser
considerado contribuinte do IPTU, não teria o condão de implicar exclusão
automática da titular do domínio (aquela que tem a propriedade registrada
no Cartório Imobiliário) do polo passivo da obrigação tributária, de modo
que tanto o possuidor, na qualidade de compromissário comprador, como a
promitente vendedora podem ser tidos como contribuintes do IPTU, nada
havendo de irregular na presente execução fiscal.
Estes entendimentos do C. STJ consolidaram-se, rumando
na edição da Súmula 399:
“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU
(Imposto predial e territorial urbano”).
De fato, verifica-se que a hipótese vertente corresponde ao

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sufragado entendimento do STJ, nos termos do mencionado REsp n.o
1.111.202/SP, cuja ementa ora se transcreve:
“TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. CONTRATO DE
PROMESSA
DE
COMPRA
E
VENDA
DE
IMÓVEL.
LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR (PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO
(PROMITENTE
VENDEDOR). 1. Segundo o art. 34 do CTN, consideram-se
contribuintes do IPTU o proprietário do imóvel, o titular de seu
domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. 2. A jurisprudência
desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente
comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu
proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade
registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU. Precedentes REsp no 979.970/SP, Rel.
Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJ de 18.6.2008; (...) 3. Ao
legislador municipal cabe eleger o sujeito passivo do tributo,
contemplando qualquer das situações previstas no CTN. Definindo a
lei como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil, ou o
possuidor a qualquer título, pode a autoridade administrativa optar por
um ou por outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação”
(...) Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do CPC e da Resolução
STJ 08/08”. (REsp no 1.111.202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell
Marques, DJ 18.6.2009) grifei.
Ressalte-se que o tema foi ainda objeto das teses nos 16 e
17, assentadas na edição n.o 55 Impostos Municipais do C. STJ, assim
ementadas:
"16) Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do
IPTU. (Súmula 399/STJ) (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do
CPC/73 Tema 122)".
"17)
O
promitente
comprador
do
imóvel
e
o
proprietário/promitente vendedor são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C
do CPC/73 Tema 122)".
Cumpre assinalar que recentes julgados do C. STJ
demonstram nada haver mudado na orientação firmada:
“TRIBUTÁRIO.
EXECUÇÃO
FISCAL.
IPTU.
PROPRIETÁRIO,
PROMITENTE
VENDEDOR
OU
PROMITENTE
COMPRADOR.
CONTRIBUINTES
RESPONSÁVEIS. 1. O STJ firmou posicionamento, em recurso

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repetitivo, segundo o qual consideram-se contribuintes do IPTU o
proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu
possuidor a qualquer título.
2. Assim sendo, tanto o promitente comprador (possuidor a
qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente
vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro
de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do
IPTU, podendo a autoridade administrativa optar por um ou por
outro visando a facilitar o procedimento de arrecadação. 3.
Recurso Especial provido.” (REsp 1717067/SP, 2a T., Rel. Ministro
Herman Benjamin, j. 05/04/2018, DJe 25/05/2018). destaquei
“TRIBUTÁRIO.
AGRAVO
INTERNO
NO
RECURSO
ESPECIAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO
POSSUIDOR
(PROMITENTE
COMPRADOR)
E
DO
PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR). 1. A Primeira
Seção deste Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema
n. 122, vinculado ao Recurso Especial Repetitivo n.o 1.111.202/SP,
da relatoria do Min. Mauro Campbell Marques, firmou
entendimento de que tanto o promitente comprador do imóvel
quanto seu promitente vendedor são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU (Primeira Seção, DJe 18/6/2009). 2.
Orientação que se aplica, inclusive, às hipóteses em que o
compromisso de compra e venda foi devidamente registrado em
cartório. Precedentes. 3. Agravo interno a que se nega
provimento.” (AgInt no REsp 1690256/SP, 2a T., Rel. Ministro Og
Fernandes, j. 05/12/2017, DJe 13/12/2017). destaquei
Como se vê, no caso vertente, o Município-exequente optou
por promover execução fiscal contra a promitente vendedora, cujo nome
constava como proprietária no Cartório de Registro de Imóveis e também
contra o compromissário comprador, portanto, seguindo orientação
daquele sodalício, pois não houve o competente registro no Cartório
Imobiliário do título translativo de págs. 28/31, embora tenha sido firmado
em 1o/03/1989.
Assim sendo, a formalização da venda por meio de
Instrumento particular de venda e compra não registrado não tem o condão
de transferir a propriedade do imóvel ao adquirente, que ocorre apenas
com o registro do título translativo no Cartório Imobiliário, com

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fundamento no art. 1.245, do Código Civil:
“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do
título translativo no Registro de Imóveis. § 1.o - Enquanto não se
registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido
como dono do imóvel. (...)”.
Nesse sentido era o entendimento majoritário desta 18.a
Câmara de Direito Público:
“EXECUÇÃO FISCAL IPTU DOS EXERCÍCIOS DE 2002 A 2004

ACOLHIMENTO
PARCIAL
DA
EXCEÇÃO
DE
PRÉ-
EXECUTIVIDADE
RECURSO CONTRA ESSA DECISÃO

ESCRITURA DE VENDA E COMPRA NÃO LEVADA A
REGISTRO LEGITIMIDADE PASSIVA DA OUTORGANTE-
VENDEDORA
INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 34 E 123,
AMBOS DO CTN E 1.245 DO CC DECISÃO MANTIDA.
Recurso
improvido”
(Agravo
de
Instrumento
no
0052873-60.2012.8.26.0000,
rel.
Des.
Francisco
Olavo,
j.
10/08/2017). destaquei
Acerca do tema também já se posicionou a E. 15.a Câmara
de Direito Público:
“APELAÇÃO EXCEÇÃO DE PRÉEXECUTIVIDADE IPTU
Município de Jacareí Exercícios de 2011 a 2014 Legitimidade
concomitante do vendedor e do comprador para figurar no polo
passivo da execução fiscal Escritura não levada a registro
Inteligência do art. 34, do Código Tributário Nacional

Precedentes do STJ e desta 15a Câmara de Direito Público
Sentença que acolheu a exceção de pré-executividade para
reconhecer a ilegitimidade passiva “ad causam” do vendedor
afastada

Recurso
provido”
(Apelação
n.o
1505120-25.2015.8.26.0292,
rel.
Des.
Rezende
Silveira,
j.
19/01/2018). destaquei
Insta consignar que a coexecutada sequer demonstrou haver
comunicado a venda ao Município-exequente, restringindo-se a alegar que
teria vendido o imóvel a José Maria Vieira dos Santos e que este é que
deveria proceder ao competente registro.
Por seu turno, o Município-exequente alegou corretamente
que, se não efetivado o competente registro, poderia promover a ação

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executiva também contra aquela cujo nome consta na matrícula do imóvel
no Cartório Imobiliário como proprietária.
Dessa forma, entendo que a promitente vendedora tem
legitimidade passiva ad causam, devendo o feito prosseguir regularmente
contra ela, diante da impossibilidade de inclusão do adquirente no polo
passivo (Súmula 392, C. STJ).
Vale ressaltar, por fim, que o Novo Código de Processo
Civil fez questão de deixar expressa a necessidade de as Cortes
uniformizarem sua jurisprudência (art. 926 do CPC/15), bem como deixou
assente no art. 927 o dever de observância, por juízes e Tribunais, de um
amplo rol de decisões, enunciados e orientações que abrangem:
“Art. 927. Os juízes e os tribunais observarão:
I - as decisões do Supremo Tribunal Federal em controle
concentrado de constitucionalidade;
II - os enunciados de súmula vinculante;
III - os acórdãos em incidente de assunção de competência ou de
resolução de demandas repetitivas e em julgamento de recursos
extraordinário e especial repetitivos;
IV - os enunciados das súmulas do Supremo Tribunal Federal em
matéria constitucional e do Superior Tribunal de Justiça em
matéria infraconstitucional;
V - a orientação do plenário ou do órgão especial aos quais
estiverem vinculados”. destaquei
Tais regras, expressamente postas no Novo Codex, visam
tão somente à almejada segurança jurídica do sistema, garantindo
estabilidade às relações sociais e eficácia ao princípio da celeridade
processual.
Ademais, no caso do Tema n.o 122 (responsabilidade pelo
pagamento do IPTU em execução fiscal no caso de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel) não ocorreu a chamada superação de
precedente (overruling), seja total ou parcial.

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Conforme esclarecem Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio
Cruz Arenhart e Daniel Mitidieiro em seu Código de Processo Civil
Comentado, 2a Ed., Ed. Revista dos Tribunais, 2016, pág. 993:
“(...) um sistema de precedentes precisa prever técnicas para sua
superação
seja total (overruling), seja parcial. Nessa última
hipótese, a superação pode se dar mediante a transformação
(transformation) ou reescrita (overriding). Para proteção da
confiança depositada no precedente e da igualdade de todos
perante
a
ordem
jurídica,
a
superação
do
precedente
normalmente é sinalizada (signaling) pela Corte e, em outras, a
eficácia da superação do precedente só se realiza para o futuro
(prospective overruling como prevê expressamente art. 927, §3o,
do CPC). A superação de um precedente (overruling) constitui a
resposta judicial ao desgaste da sua congruência social e coerência
sistêmica. Quando o precedente carece desses atributos, os
princípios básicos que sustentam a regra do stare decisis

segurança jurídica e igualdade
deixam de autorizar a sua
replicabilidade (replicability), com o que o precedente deve ser
superado. Essa conjugação constitui a norma básica que rege a
possibilidade de superação de precedentes. (...). Em qualquer
caso, a superação observará a necessidade de 'fundamentação
adequada e específica, considerando os princípios da segurança
jurídica, da proteção da confiança e da isonomia (art. 927, §4o,
CPC)”.
Cumpre ressaltar, por fim, que o quanto decidido nas
demandas repetitivas aplica-se às situações pretéritas, como a que se dá no
caso em tela, a despeito de os recursos repetitivos que interessam (REsp
1.110.551/SP, REsp 1.111.202/SP e REsp 1.073.846-SP) terem sido
julgados em 10/06/2009 e 25/11/2009), inexistindo previsão legal ou
jurisprudência em sentido contrário a tal respeito.
Tanto é assim que o Código de Processo Civil de 2015,
aperfeiçoando o quanto já era tratado pelo Codex de 73, previu o
sobrestamento dos processos em andamento nas instâncias inferiores
enquanto pendente de julgamento o tema reconhecido como de repercussão
geral, de modo que resta claro que a decisão proferida em demandas

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repetitivas pelos Tribunais Superiores aplica-se aos processos que discutem
fatos consolidados anteriores ao julgamento.
Entendo que, especialmente à luz do CPC/2015, referidas
decisões são paradigmas e afetam todos os casos existentes (os sobrestados
imediatamente e os em curso, ainda que não sobrestados), bastando
observar o disposto nos artigos 1030 e 1040 do CPC/15, in verbis:
“Art. 1.030. Recebida a petição do recurso pela secretaria do
tribunal, o recorrido será intimado para apresentar contrarrazões
no prazo de 15 (quinze) dias, findo o qual os autos serão conclusos
ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, que
deverá:
I negar seguimento
a) a recurso extraordinário que discuta questão constitucional à
qual o Supremo Tribunal Federal não tenha reconhecido a
existência de repercussão geral ou a recurso extraordinário
interposto contra acórdão que esteja em conformidade com
entendimento do Supremo Tribunal Federal exarado no regime
de repercussão geral;
b) a recurso extraordinário ou a recurso especial interposto
contra acórdão que esteja em conformidade com entendimento do
Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça,
respectivamente, exarado no regime de julgamento de recursos
repetitivos;
II encaminhar o processo ao órgão julgador para realização do
juízo de retratação, se o acórdão recorrido divergir do
entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior
Tribunal de Justiça exarado, conforme o caso, nos regimes de
repercussão geral ou de recursos repetitivos;
III sobrestar o recurso que versar sobre controvérsia de caráter
repetitivo ainda não decidida pelo Supremo Tribunal Federal ou
pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme se trate de matéria
constitucional ou infraconstitucional;
IV selecionar o recurso como representativo de controvérsia
constitucional ou infraconstitucional, nos termos do § 6o do art.
1.036;
V realizar o juízo de admissibilidade e, se positivo, remeter o
feito ao Supremo Tribunal Federal ou ao Superior Tribunal de
Justiça, desde que:
a) o recurso ainda não tenha sido submetido ao regime de
repercussão geral ou de julgamento de recursos repetitivos;
b) o recurso tenha sido selecionado como representativo da
controvérsia; ou

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c) o tribunal recorrido tenha refutado o juízo de retratação.
(...)”. - grifei -
“Art. 1.040. Publicado o acórdão paradigma:
I - o presidente ou o vice-presidente do tribunal de origem negará
seguimento aos recursos especiais ou extraordinários sobrestados
na origem, se o acórdão recorrido coincidir com a orientação do
tribunal superior;
II - o órgão que proferiu o acórdão recorrido, na origem,
reexaminará o processo de competência originária, a remessa
necessária ou o recurso anteriormente julgado, se o acórdão
recorrido contrariar a orientação do tribunal superior;
III - os processos suspensos em primeiro e segundo graus de
jurisdição retomarão o curso para julgamento e aplicação da tese
firmada pelo tribunal superior;
IV - se os recursos versarem sobre questão relativa a prestação de
serviço público objeto de concessão, permissão ou autorização, o
resultado do julgamento será comunicado ao órgão, ao ente ou à
agência reguladora competente para fiscalização da efetiva
aplicação, por parte dos entes sujeitos a regulação, da tese
adotada.
§ 1o A parte poderá desistir da ação em curso no primeiro grau de
jurisdição, antes de proferida a sentença, se a questão nela
discutida for idêntica à resolvida pelo recurso representativo da
controvérsia.
§ 2o Se a desistência ocorrer antes de oferecida contestação, a
parte ficará isenta do pagamento de custas e de honorários de
sucumbência.
§ 3o A desistência apresentada nos termos do § 1o independe de
consentimento do réu, ainda que apresentada contestação.”

grifei -
Atento a tais princípios e sistemática processual, me
posiciono no sentido de que, existindo recurso repetitivo sobre a matéria do
presente agravo de instrumento, seria caso de se aplicar o entendimento
firmado pelo C. Superior Tribunal de Justiça, considerando a ausência de
registro do compromisso de compra e venda, que não poderia ocorrer,
tendo em vista que a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) é de 31 de
dezembro de 1973, anterior à noticiada venda.
Assim sendo, respeitados entendimentos em sentido
contrário, entendo não haver contrariedade ao art. 23, da Lei de Introdução

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às Normas do Direito Brasileiro, nem ao princípio da segurança jurídica no
caso concreto, conforme explicitado.
Por conseguinte, com a devida vênia, diante do
reconhecimento da legitimidade passiva ad causam da vendedora, tenho
que se mostra necessária a reforma da r. decisão agravada para dar-se
prosseguimento integral ao feito também quanto à promitente vendedora.
Ante o exposto, pelo meu voto, dar-se-ia provimento ao
agravo.
Roberto Martins de Souza
3o Juiz vencido

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Declarações de Votos
ROBERTO MARTINS DE SOUZA
112A11E9
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