Tribunal: TJSP
Processo: 1006864-28.2018.8.26.0577
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Mary Grün
Órgão colegiado: 7a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-19
Data de publicação: 2020-11-19

Ementa:
AÇÃO MONITÓRIA. Autor que ajuizou a presente demanda visando a adjudicação compulsória e imissão na posse de bem imóvel. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Desatendimento dos requisitos do Art. 700 do CPC. Ausência de prova escrita suficiente. Ausência de relação negocial com a real proprietária do imóvel que o autor busca a entrega definitiva e lavratura de instrumento de compra e venda

Ementa:
AÇÃO MONITÓRIA. Autor que ajuizou a presente demanda visando a adjudicação compulsória e imissão na posse de bem imóvel. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Desatendimento dos requisitos do Art. 700 do CPC. Ausência de prova escrita suficiente. Ausência de relação negocial com a real proprietária do imóvel que o autor busca a entrega definitiva e lavratura de instrumento de compra e venda junto ao registro imobiliário. Contrato celebrado com a corré que sequer é proprietária do imóvel. Afronta ao princípio da continuidade registral. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000947081
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006864-28.2018.8.26.0577, da Comarca de São José dos Campos, em que é
apelante ALAN CARLOS LOPES ALBRES, é apelado CFR INCORPORAÇÕES
LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 7a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da Relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores LUIZ ANTONIO
COSTA (Presidente sem voto), RÔMOLO RUSSO E MARIA DE LOURDES
LOPEZ GIL.
São Paulo, 19 de novembro de 2020.
MARY GRÜN
Relatora
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1006864-28.2018.8.26.0577 - JV 21486
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VOTO No: 21486
APELAÇÃO No: 1006864-28.208.8.26.0577
COMARCA: SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
APTE.:
ALAN CARLOS LOPES ALBRES
APDA.: CFR INCORPORAÇÕES LTDA. E GOFER INCORPORAÇÕES LTDA.
AÇÃO MONITÓRIA. Autor que ajuizou a presente
demanda visando a adjudicação compulsória e imissão na
posse de bem imóvel. Sentença de improcedência. Apelo do
autor. Desatendimento dos requisitos do Art. 700 do CPC.
Ausência de prova escrita suficiente. Ausência de relação
negocial com a real proprietária do imóvel que o autor busca
a entrega definitiva e lavratura de instrumento de compra e
venda junto ao registro imobiliário. Contrato celebrado com
a corré que sequer é proprietária do imóvel. Afronta ao
princípio da continuidade registral. Sentença mantida.
Recurso desprovido.
Vistos.
Trata-se de “AÇÃO MONITÓRIA” (sic) ajuizada
por ALAN CARLOS LOPES ALBRES em face de GOFER
INCORPORAÇÕES LTDA. E CFR INCORPORAÇÕES LTDA.
A r. sentença (fls. 226/230), disponibilizada no
DJe de 06/05/2020 (fls. 232), julgou a ação nos seguintes termos:
“Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os
pedidos contidos na exordial. Condeno os vencidos
ao pagamento das custas processuais e honorários
advocatícios que arbitro em 20% do valor da
condenação atualizado pela tabela de atualização do
TJSP, observado o disposto no art. 85 §2°, do CPC.
O preparo recursal corresponderá a 4% do valor da
condenação, se líquida a sentença, ou da causa, se

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ilíquida, nos termos do inc. II e § 2o do art. 4o da
Lei Estadual 11.608/2003, com a redação dada pela
Lei 15.855/2015, observado o mínimo legal.
Oportunamente, arquivem-se os autos.
P. I.”
Inconformado, apela o autor (fls. 233/245).
Alega que o conjunto probatório é suficiente
para demonstrar que a requerida CFR INCORPORAÇÕES LTDA.
é parte legítima para figurar no polo passivo da ação.
Diz que “Consta do dito documento de venda e
compra que o imóvel em lide estava em fase de construção, tratando-se
de um compromisso de venda e compra futura da unidade comercial
que
estava
sendo
erigido
pela
primeira
requerida
GOFER
INCORPORADORA
LTDA,
com
quem
a
parte
apelada
CFR
INCORPORAÇÕES LTDA. celebrou contrato de prestação de serviços
para erigir o empreendimento, fato admitido nos embargos monitórios,
que detinha no seu quadro societário o sócio da primeira requerida, em
negócio jurídico em que foi utilizado o sinal de identificação do
empreendimento EDIFÍCIO OREGON BUSINESS CENTER” (fls.
239).
Sustenta que é desacertado afirmar que a
proprietária dos bens imóveis não seja a requerida CFR
INCORPORAÇÕES LTDA.
Fala que na “época da assinatura do contrato pelo
consumidor autor o imóvel estava em fase de construção, ou seja, não
houve a venda de imóvel da sociedade CFR, como afirmou o juízo, pois
o bem em testilha não constava como de propriedade da segunda
requerida. Partindo dessa premissa não observada pelo magistrado,
denota-se que não há óbice à pretensão do consumidor autor, não sendo

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o caso de se invocar a cláusula do contrato social que exige a
assinatura de três sócios, pois não se tratou o caso vertente de venda
de imóvel da sociedade, tampouco há que se falar em princípio da
continuidade registral, uma porque é nulo o registro em nome da
segunda requerida, do imóvel prometido à venda ao consumidor autor,
e outra pois sendo a segunda requerida CFR parte legítima passiva
será condenada a transferir a propriedade do imóvel ao autor, não
havendo violação ao princípio da continuidade registral.” (fls. 239).
Argumenta
que
“A
legitimidade
passiva
da
segunda requerida decorre da promessa futura de venda e compra do
imóvel contratado pela parte autora, junto a primeira requerida
GOFER INCORPORADORA LTDA, com quem a parte apelada CFR
INCORPORAÇÕES LTDA celebrou contrato de prestação de serviços
em negócio jurídico em que foi utilizado o sinal de identificação do
empreendimento EDIFÍCIO OREGON BUSINESS CENTER, por
responsabilidade solidária resultante de sua condição de fornecedor
aparente (CDC, art. 3o), ou seja, o fornecedor que embora não tenha
participado diretamente da prestação de serviço, apresenta-se como tal
por ostentar sinal de identificação em comum, assumindo a posição de
real prestador de serviço perante o mercado consumidor” (fls. 240).
Aduz que “restou demonstrado e não negado pelas
apeladas, que ambas as empresas detinham sócio comum, quem assinou
o instrumento de compromisso de venda e compra da Sala Comercial ao
consumidor autor” (fls. 240), acrescentando que o consumidor não
é obrigado a conhecer a estrutura empresarial das requeridas.
Tece que “Considerando que a segunda requerida
CFR ostenta sua marca no contrato celebrado pela autora, deve
responder pelo descumprimento contratual em nome da teoria da
aparência” (fls. 240).

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Pretende a reforma da r. sentença a fim de que
seja determinado “que a posse e propriedade efetiva da unidade
objeto do contrato seja conferida e transferida em definitivo para o
autor” (fls. 245).
Recolhimento
do
preparo
recursal
às
fls.
246/247.
Tempestivo,
o
recurso
foi
devidamente
processado.
Contrarrazões às fls. 251/266.
É o relatório.
O
autor
ajuizou a
presente ação
visando
compelir as requeridas a lhe transferirem a propriedade do
imóvel por ele adquirido por meio de compromisso de compra e
venda.
O recurso não comporta provimento.
Nos termos do art. 700 do Código de Processo
Civil, a ação monitória para a entrega de bem imóvel deve ser
baseada “em prova escrita sem eficácia de título executivo”.
Do requisito “prova escrita” extrai-se que “é
qualquer documento isolado ou grupo de documentos conjugados de
que seja possível o juiz extrair razoável convicção acerca da
plausibilidade da existência do crédito pretendido. (...) A narrativa
constante da peça inicial e a prova escrita apresentada pelo autor
deverão abranger
ainda que indiretamente, como se frisou
a

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constituição (o evento gerador) e a exigibilidade (ocorrência do termo
ou condição etc.) do crédito. (...) A fundamentação da peça inicial e a
prova escrita envolverão, ainda, os fatos que permitam a determinação
da quantidade devida, quando se tratar de dinheiro ou bem fungível.”
(LUIZ RODRIGUES WAMBIER. Curso avançado de processo
civil, v. 3: processo cautelar e procedimentos especiais. 10a ed.
São Paulo: RT, 2010, p. 347-348)
In
casu,
no
entanto,
o
autor
celebrou
compromisso de compra e venda de imóvel com a requerida
GOFER INCORPORADORA LTDA. para aquisição da sala
comercial 603 e duas vagas de garagem do “Edifício Oregon
Business Center”, situado em São José dos Campos (fls. 25/31).
Consta do referido instrumento que o preço pago seria de R$
330.000,00, oriundo do “Distrato do Instrumento Particular de
Compromisso de Compra e Venda” da unidade autônoma no 114-
B do “Residencial Villaggio Altomonte” (fls. 32/34).
Todavia,
a
matrícula
demonstra
que
a
proprietária do imóvel é a requerida CRF INCORPORAÇÕES
LTDA. (fls. 50/73).
Desta feita, verifica-se que todas as negociações
foram
realizadas
com
empresa
diversa
da
corré
CRF
INCORPORAÇÕES LTDA, real proprietária da sala comercial que
o apelante pretende a adjudicação compulsória e imissão na
posse, sendo descabido impor-lhe o cumprimento de uma
obrigação que não assumiu.
Forçoso concluir que o contrato firmado pelo
autor e a requerida GOFER INCORPORADORA LTDA. não se

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presta ao fim por ele almejado no âmbito da ação monitória, que
repisa-se, tem como pressuposto processual de validade a
existência de prova escrita suficiente em si mesma.
Outrossim, tal qual bem fundamentado na r.
sentença, o autor terá um impedimento registral por conta do
princípio da continuidade previsto no artigo 195 da Lei
6.015/1973 “O registro constitui um dos modos derivados de
aquisição de domínio de coisa imóvel, ou seja, está subordinada ao
anterior, de modo que se o imóvel não estiver registrado no nome do
alienante, não se poderá fazer seu assento em nome do adquirente.
Necessário se faz primeiro o registro em nome do vendedor para
somente depois registrar-se a venda ao comprador, formando o
encadeamento ininterrupto das titularidades jurídicas de cada imóvel,
concatenando sucessivamente as suas transmissões, logo, nenhum
registro de imóvel poderá ser feito sem que antes esteja lançado o
anterior, a que o título se refere, ou seja, não estando a propriedade do
imóvel registrado em nome da GOFER, há impossibilidade legal de se
registrar o contrato havido somente ela entre o autor” (fls. 229/230).
Por tais motivos, irretocável a r. sentença.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
Embora o presente apelo tenha sido interposto
sob a égide do atual CPC, que determina o arbitramento de
honorários advocatícios em recurso (art. 85, § 1°, CPC), deixa-se
de majorar os honorários advocatícios nos termos do art. 85, §
11, do CPC, uma vez que já fixados no percentual máximo (20%).

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Relatora