Tribunal: TJSP
Processo: 1011729-53.2017.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-02
Data de publicação: 2020-06-02

Ementa:
APELAÇÃO – SHOPPING CENTER – RESCISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – DANO MATERIAL COMPROVADO E MORAL CARACTERIZADO
I – Impõe-se o reconhecimento de desídia por parte das apeladas com relação às promessas formuladas quando da adesão da apelante ao empreendimento, quer porque o projeto não se mostrava adequado para o fim de garantir que a loja fosse

Ementa:
APELAÇÃO – SHOPPING CENTER – RESCISÃO CONTRATUAL – RESPONSABILIDADE PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO – DANO MATERIAL COMPROVADO E MORAL CARACTERIZADO
I – Impõe-se o reconhecimento de desídia por parte das apeladas com relação às promessas formuladas quando da adesão da apelante ao empreendimento, quer porque o projeto não se mostrava adequado para o fim de garantir que a loja fosse atingida por águas pluviais, e administrativa (esclarecimento/solução do problema da presença de roedores no shopping, o que prejudicava significativamente o comércio da autora, visto que sua loja era uma franquia de loja de chocolates). Além de problemas com os elevadores, teto danificado, vazamento no estacionamento, rachaduras na estrutura do shopping, corredor fechado com tapumes;
II - Os danos materiais devem se restringir ao montante investido para a instalação do negócio jurídico (mão-de-obra e materiais necessários), cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença mediante a juntada de documentos, com base na planilha acostada a fl. 177;
III - Dano caracterizado pela perda do investimento feito para a abertura de sua loja, cujo retorno restou frustrado em decorrência das falhas estruturais (ausência de planejamento em relação às águas pluviais) e administrativa (esclarecimento/solução sobre problema com a presença de roedores), bem como, em face do descumprimento da promessa relativa à existência de lojas âncora quando da inauguração do empreendimento, questões essas que, evidentemente, influenciaram no sucesso de sua loja.

RECURSO PROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000393038
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011729-53.2017.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante ZONA NORTE
CHOCOLATES
FINOS
LTDA.
-
ME.,
são
apelados
MADESHOPPING
INVESTIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA,
PWF
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA, NZR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA,
W3R
ADMINISTRAÇÃO
PARTICIPAÇÃO
E
PLANEJAMENTO
DE
EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS LTDA, AG ASSESSORIA E INVESTIMENTOS
LTDA, A D SHOPPING AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DE SHOPPING
CENTERS S/C LTDA e SHOPPING CIDADE SOROCABA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 2 de junho de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: ZONA NORTE CHOCOLATES FINOS LTDA-ME
APELADAS: MADESHOPPING INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA.,
PWF
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.,
NZR
EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., W3R ADMINISTRAÇÃO,
PARTICIPAÇÃO E PLANEJAMENTO DE EMPREENDIMENTOS COMERCIAIS
LTDA., AG ASSESSORIA E INVESTIMENTOS LTDA., AD SHOPPING
AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DE SHOPPING CENTERS LTDA. e
SHOPPING CIDADE SOROCABA
COMARCA: SOROCABA 5a VARA CÍVEL
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: DR. PEDRO LUIZ ALVES DE
CARVALHO
VOTO 28489
(m)
EMENTA
APELAÇÃO

SHOPPING
CENTER

RESCISÃO
CONTRATUAL

RESPONSABILIDADE
PELO
DESFAZIMENTO
DO
NEGÓCIO
JURÍDICO

DANO
MATERIAL COMPROVADO E MORAL CARACTERIZADO
I Impõe-se o reconhecimento de desídia por parte das apeladas
com relação às promessas formuladas quando da adesão da
apelante ao empreendimento, quer porque o projeto não se
mostrava adequado para o fim de garantir que a loja fosse atingida
por águas pluviais, e administrativa (esclarecimento/solução do
problema da presença de roedores no shopping, o que prejudicava
significativamente o comércio da autora, visto que sua loja era
uma franquia de loja de chocolates). Além de problemas com os
elevadores, teto danificado, vazamento no estacionamento,
rachaduras na estrutura do shopping, corredor fechado com
tapumes;
II - Os danos materiais devem se restringir ao montante investido
para a instalação do negócio jurídico (mão-de-obra e materiais
necessários), cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação
de sentença mediante a juntada de documentos, com base na
planilha acostada a fl. 177;
III - Dano caracterizado pela perda do investimento feito para a
abertura de sua loja, cujo retorno restou frustrado em decorrência
das falhas estruturais (ausência de planejamento em relação às
águas pluviais) e administrativa (esclarecimento/solução sobre
problema com a presença de roedores), bem como, em face do
descumprimento da promessa relativa à existência de lojas âncora
quando da inauguração do empreendimento, questões essas que,
evidentemente, influenciaram no sucesso de sua loja.
RECURSO PROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
713/730, cujo relatório se adota, que julgou improcedente o pedido inicial, condenando a

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autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como, dos honorários
advocatícios fixados em 15% do valor atualizado da causa. Observando-se a gratuidade de
justiça concedida à autora, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.
Entendeu, o I. Magistrado a quo, por afastar a alegada ilegitimidade ativa,
visto que a pessoa física Tatiane representa a pessoa jurídica e desde o início da relação
jurídica esteve presente, sendo que a pessoa jurídica apenas sucedeu Tatiane no contrato de
locação por exigência dos próprios réus. Afastou ainda a alegada ilegitimidade passiva
do corréu Shopping Cidade Sorocaba porque há diversos fatos da causa de pedir que
envolvem a referida parte. No mérito, destacou que, em 30 de dezembro de 2015, a autora
firmou contrato atípico de locação de um ponto dentro do Shopping Cidade Sorocaba, em
continuação ao contrato inicialmente assinado por Tatiane Moraes de Souza Slavov, de 22
de fevereiro de 2013. Disse o MM Juiz que fora afirmado à autora “que o empreendimento
teria muitas lojas, além de lojas âncoras”, todavia, quando da inauguração, “muitas lojas
não foram instaladas, não sendo entregue o que havia sido prometido, alegando diversos
problemas administrativos e estruturais, implicando no fracasso e prejuízo de sua loja,
razão pela qual pretende indenização material (R$ 203.550,63) e indenização moral (R$
30.000,00).
Irresignada, apelou a autora.
Aduz a autora/locatária que o julgado merece integral reforma sob alegação,
em apertada síntese, de que a entrega do espaço locado para ocupação ocorreu com atraso,
assim como a inauguração do empreendimento, que se deu sem que as instalações do
shopping center estivessem prontas e acabadas, o que afetou sua imagem e acarretou
baixo fluxo de consumidores, diferentemente do que propagado pela ré quando da
contratação. Sustenta que restaram demonstrados diversos problemas relativos à qualidade
construtiva do imóvel e à má gestão dos administradores do empreendimento, a inviabilizar
o seu negócio, por culpa da ré, a qual deve ser responsabilizada pela rescisão antecipada do
contrato de locação. Diante de tudo, sustenta fazer jus à respectiva indenização.
Processado o apelo, sem o preparo respectivo, diante da gratuidade de
justiça concedida à autora (fl. 253), restou ele respondido, tendo os autos sido remetidos a
este E. Tribunal.
É a síntese do necessário.
Das provas dos autos é possível verificar que a autora contratou com as
requeridas um empreendimento que ainda estava em construção, portanto, visando uma
vantagem econômica, posto que, por certo, o investimento em um Shopping já em
funcionamento, e com clientela formada, implicaria em maior investimento.
Quando da contratação, no início de 2013, a economia estava boa, situação
que não ocorreu com o decurso do tempo após a inauguração do shopping. É inequívoco,
pois de conhecimento público, que a economia brasileira passa por um momento de crise,
em reorganização produtiva, que implica em altas taxas de desemprego.
Esse fator é preponderante sobre o sucesso ou não de atividades
empresariais do ramo de varejo e integra o risco típico de investimentos desse gênero.

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Efetivamente, não se pode considerar tais desdobramentos como relacionados a força
maior ou caso fortuito, pois previsíveis e até certo ponto passíveis de controle anterior,
razão pela qual a ótica do risco é a que melhor se aplica ao caso concreto. Quando da
inauguração do shopping nem todas as lojas estavam prontas, de modo que existiam
menos lojas abertas do que o previsto, e o fluxo de clientes ficou abaixo do previsto e
divulgado pelo shopping.
A autora permaneceu no shopping até 2016, portanto, cerca de três anos,
quando decidiu fechar sua loja. As testemunhas comprovaram que o shopping faz
publicidade e promove eventos para atrair a clientela, e, atualmente (ajuizamento da ação
abril de 2017), conta com 70% das lojas locadas e oito lojas âncoras.
Vale ressaltar, ainda, que todo empreendimento precisa de um tempo para
formar sua clientela.
Quando da inauguração do shopping e da loja da autora, em setembro de
2013, as lojas no corredor da loja da autora estavam instaladas, conforme restou
demonstrado pelas testemunhas. Com o tempo algumas lojas foram fechando e consta
que a autora tentou mudar o ponto de sua loja, sendo que a testemunha Ricardo Suehiro
Arcos, que era gerente do Shopping, afirmou que negociaram a mudança, mas essa
alteração demandaria custos, e surgiu outro interessado no espaço vago que era mais
vantajoso para o Shopping, tratando-se de questão de livre comércio.
Assim, não havia qualquer obrigação das requeridas em providenciar a
mudança da loja da autora para outro local, sendo certo que essa questão era comercial e
dependia de negociações entre as partes e entre a franqueadora.
Pelo que consta dos autos, os problemas relacionados ao imóvel, alguns
foram resolvidos, outros, não. Ademais, a mesma testemunha, Ricardo, gerente
administrativo do shopping, à época, informou que: “como toda construção nova, as
situações estruturais só são visíveis no momento das chuvas e que de fato havia problemas
em alguns pontos do corredor L2, tendo sido efetuado reparo”.
De fato, os problemas estruturais são vistos somente quando chove,
conforme se infere dos documentos colacionados aos autos a fls. 119/126, que comprovam
a situação do vazamento em que o shopping ficava em dias de chuvas, bem como que “os
reparos” para solucionar os problemas com a chuva era colocar baldes para as goteiras.
Ainda, para agravar a situação, as fotos de fls. 99/106, demonstram a
presença de roedores no shopping, o que prejudicava significativamente o comércio da
autora, visto que sua loja era uma franquia da Brasil Cacau.
Portanto, as lojas âncoras não instaladas, os problemas com as goteiras e
com os roedores tiveram fator importante na rescisão contratual por parte da autora que
viu seu negócio não fluir.
Demonstrou ainda problemas com os elevadores (fls. 107/108), teto
danificado (fl. 113), vazamento no estacionamento (fls. 114/118), vazamentos nas
áreas de circulação de clientes (fls. 119/126), rachaduras na estrutura do shopping

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(fls. 132/134), corredor fechado com tapumes (fls. 159/162).
Ninguém quer circular em um determinado andar ou piso de um shopping
em que há goteiras ou que não há lojas. O intuito de se visitar um shopping center é a
concentração de lojas em um determinado local e quanto o maior o número de lojas em um
andar ou piso, melhor será aproveitado pelo cliente.
Respeitado entendimento diverso, a autora sofreu sim prejuízo em
decorrência dos problemas acima citados que levaram à dificuldade de manter ou ter
clientela. Não é só uma questão relacionada às cláusulas 4.16 e 4.18 (fl. 417), as quais
estabelecem que “os lojistas são responsáveis por toda manutenção, benfeitorias,
instalações especiais ou alterações de sua loja”. Os problemas são externos, não
decorreram por culpa da autora.
Diante desse cenário, evidente se mostra que houve desídia por parte das
apeladas com relação às promessas formuladas quando da adesão ao empreendimento, quer
porque o projeto não se mostrava adequado para o fim de garantir que as lojas fossem
atingidas por águas pluviais, quer porque não foi adotada qualquer providência (durante a
locação da loja), em relação à presença de roedores, tapumes, fechamento de lojas, de
modo a evitar a descontinuidade da atividade empresária da recorrente, quer, também, em
face da demora no início de funcionamento das lojas âncora.
A desídia em comento implica no reconhecimento parcial dos pleitos
indenizatórios.
No que toca aos danos materiais, entendo que este deve ser integralmente
indenizado conforme planilha acostada a fl. 177. Isto porque, restou demonstrado
detalhadamente os valores e a descrição de cada serviço e respectivo fornecedor, relativo
ao montante investido para a instalação do negócio jurídico (mão-de-obra e materiais
necessários), cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença mediante a
juntada de documentos, notas fiscais. Com exceção, da devolução do adiantamento,
intitulado res sperata (que corresponde à remuneração paga pelo lojista em razão da
cessão de parcela do fundo de comércio pertencente ao empreendedor) cláusula IV fls.
40/45 Instrumento Particular de Cessão do Direito de Integrar Estrutura Técnica, que está
devidamente fixado no contrato (R$ 28.980,00).
Quanto ao pleito indenizatório na seara moral, evidente o dano suportado
pela recorrente que viu cair por terra o investimento feito para a abertura de sua loja, cujo
retorno restou frustrado em decorrência das falhas estruturais (ausência de planejamento
em relação às águas pluviais) e administrativa (esclarecimento/solução do problema da
presença de roedores no shopping, o que prejudicava significativamente o comércio da
autora, visto que sua loja era uma franquia da Brasil Cacau). Além de problemas com os
elevadores, teto danificado, vazamento no estacionamento, rachaduras na estrutura do
shopping, corredor fechado com tapumes, bem como, diante do descumprimento da
promessa relativa à existência de lojas âncora quando da inauguração do empreendimento,
questões essas que, evidentemente, influenciaram no sucesso de sua loja.
Acerca dessa temática, deve ser destacado que foi ultrapassado o tempo em
que dano moral equivalia à dor, sofrimento e angústia da vítima em razão da ofensa. Os

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mais renomados estudiosos da responsabilidade civil modernamente conceituam o dano
moral de maneira bastante clara e objetiva: trata-se de ofensa aos direitos da personalidade
e, em sentido mais amplo, à própria dignidade da pessoa humana. A consequência, os
efeitos de mencionada ofensa podem, estes sim, ser constituídos pela dor, sofrimento ou
vexame causado.
Fenômeno interno, portanto, o dano moral, em si mesmo, não se pode exigir
que seja provado. O que deve ser provado são fatos, condutas ou omissões que ocasionem
a mencionada ofensa aos direitos da personalidade e, por consequência, sofrimento e dor ao
prejudicado. A avaliação sobre quais fatos que causam dano moral deve ser feita pelo juiz,
segundo a jurisprudência e as regras da experiência.
Extrai-se, desde já, o conceito de dano moral e a desnecessidade de sua
comprovação, via de regra. Por questões de ordem lógica, portanto, deve ser analisada a
possibilidade de reparação dos danos extrapatrimoniais.
Muito se questionou sobre a reparabilidade dos danos morais. Não se ignora
que, inicialmente, havia certa resistência quanto à possibilidade de reparação, mas a
discussão restou superada em face da Constituição Federal de 1.988, que em seu artigo 5o,
incisos V e X, deixou evidente a possibilidade de reparação do dano moral, bem como a
sua cumulatividade com o dano material. Neste sentido inclusive foi editada a Súmula no
37 do STJ, cujo enunciado destaco: “São cumuláveis as indenizações por dano material e
dano moral oriundos do mesmo fato.". Prevaleceu, portanto, a correta orientação de que os
danos morais devem ser reparados.
Fixados, assim, o conceito do dano moral, a desnecessidade de comprovação
de sua ocorrência e a possibilidade de sua reparação, pertinente se mostra a análise dos
critérios de fixação do valor da indenização correspondente, sendo tal matéria uma das
mais tormentosas na doutrina e jurisprudência.
O dano moral não precisa representar a medida nem o preço da dor, mas
uma compensação pela ofensa injustamente causada a outrem.
A indenização econômica, assim, tornou-se o único meio para a reparação
do dano moral. Ocorre por mera compensação ou neutralização e não exatamente por
restauração dos bens lesados, o que, à evidência, seria impossível. Diante de tais situações,
a única via pela qual se pode ao menos minorar os efeitos do dano é por meio da reparação
pecuniária.
Assim, para a fixação dos danos morais, além do dano, também se deve
levar em conta a situação econômica do causador deste, não se podendo fixar o valor de
indenização em quantia irrisória, sob pena de não vir a surtir o efeito repressivo que se
pretende, qual seja, fazer com que o agente perceba, eficazmente, as consequências de seu
ato ilícito, gerando, ainda, efeito preventivo, de modo a evitar que novas situações desse
tipo ocorram.
Nesse aspecto, devem ser levadas em consideração as peculiaridades do
caso, as regras de experiência do julgador e os balizamentos doutrinários. E a fim de se
buscar parâmetros para a fixação, é de grande relevância a análise da atual jurisprudência

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sobre o tema, mormente do Superior Tribunal de Justiça. Destaco, dentre os diversos
julgados daquele Tribunal alguns de seus arestos, por meio dos quais é possível verificar
que a indenização não deve ser fixada nem em quantia absurda, tampouco em quantia
irrisória. Veja-se:
AgRg no Ag 1145425 / SP - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE
INSTRUMENTO
2009/0006470-8
Ministro RAUL ARAÚJO (1143)
T4 - QUARTA TURMA
DJe 24/02/2011
AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO CONTRA
A INADMISSÃO DE RECURSO ESPECIAL. INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MORAIS.
INSCRIÇÃO
INDEVIDA.

QUANTUM
INDENIZATÓRIO REDUZIDO DE R$ 73.272,00 (SETENTA E
TRÊS MIL, DUZENTOS E SETENTA E DOIS REAIS) PARA R$
25.000,00 (VINTE E CINCO MIL REAIS). SÚMULA 7/STJ.
INCIDÊNCIA AFASTADA. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
1. Esta Corte admite a revisão do quantum arbitrado a título de
indenização por danos morais, quando o valor fixado nas instâncias
ordinárias se revelar ínfimo ou exorbitante, caso em que, afastada a
incidência da Súmula 7/STJ, o Superior Tribunal de Justiça intervém
para estabelecer o montante condizente com os parâmetros adotados
pela respectiva jurisprudência e com as peculiaridades delineadas no
acórdão recorrido, como ocorreu na hipótese vertente.
2. A decisão agravada, ao reduzir a verba indenizatória de R$ 73.272,00
para R$ 25.000,00 pela reparação moral decorrente da inscrição
indevida do nome da autora/agravante em cadastros de restrição ao
crédito, adequou a quantia fixada nos juízos ordinários aos patamares
estabelecidos por este Pretório em casos assemelhados e às
peculiaridades da espécie, motivo pelo qual deve ser mantida pelos
próprios fundamentos.
3. Agravo regimental a que se nega provimento.
Diante de toda a exposição sobre o tema, entendo ter se configurado ofensa
aos direitos da personalidade apta a autorizar a condenação do ofensor ao pagamento de
indenização pelos danos morais sofridos.
No caso destes autos, como dito, o dano suportado pela recorrente se
caracterizou pela perda do investimento feito para a abertura de sua loja, cujo retorno
restou frustrado em decorrência das falhas estruturais (ausência de planejamento em
relação às águas pluviais) e administrativa (esclarecimento/solução do problema da
presença de roedores no shopping, o que prejudicava significativamente o comércio da
autora, visto que sua loja era uma franquia da Brasil Cacau). Além de problemas com os
elevadores, teto danificado, vazamento no estacionamento, rachaduras na estrutura do
shopping, corredor fechado com tapumes, bem como, diante do descumprimento da
promessa relativa à existência de lojas âncora quando da inauguração do empreendimento,
questões essas que, evidentemente, influenciaram no sucesso de sua loja.
Desse modo, fixa-se a indenização pelos danos morais sofridos em quantia

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equivalente a R$ 15.000,00 (quinze mil reais). Referida quantia deverá ser corrigida pela
Tabela do TJSP a contar da data de seu arbitramento (data deste acórdão), nos termos do
enunciado da Súmula 362 do C.STJ, bem como acrescida de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a contar da citação.
Destarte, DÁ-SE PROVIMENTO ao recurso, para o fim de: a) reconhecer
a responsabilidade das apeladas pela rescisão contratual; b) condenar as demandadas a
restituir o valor investido para a instalação do negócio jurídico (mão-de-obra e materiais
necessários), cujo valor deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença mediante a
juntada de documentos, conforme planilha de fl. 177 (corrigido monetariamente desde cada
desembolso pela tabela do TJSP e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar da
citação) e c) condenar as demandadas, também, ao pagamento de indenização por danos
morais, em quantia equivalente a R$ 15.000,00, (quinze mil reais). Referida quantia deverá
ser corrigida pela Tabela do TJSP a contar da data de seu arbitramento, nos termos do
enunciado da Súmula 362 do STJ, bem como acrescida de juros de mora de 1% (um por
cento) ao mês, a contar da citação.
Sucumbente, arcarão as rés com o pagamento das custas, das despesas
processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação.
Maria Lúcia Pizzotti

Relatora