Tribunal: TJSP
Processo: 2107707-95.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Adjudicação Compulsória
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL QUITADO – ACORDO FIRMADO ENTRE CREDOR E INCORPORADORA/DEVEDORA – PRETENSÃO À EXPEDIÇÃO DE DETERMINAÇÃO JUDICIAL PARA CANCELAMENTO DO GRAVAME – IMPOSSIBILIDADE – LIMITES DA LIDE. Recurso ofertado por incorporadora/executada em face da decisão que, após acordo firmado pelas partes,

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA – COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL QUITADO – ACORDO FIRMADO ENTRE CREDOR E INCORPORADORA/DEVEDORA – PRETENSÃO À EXPEDIÇÃO DE DETERMINAÇÃO JUDICIAL PARA CANCELAMENTO DO GRAVAME – IMPOSSIBILIDADE – LIMITES DA LIDE. Recurso ofertado por incorporadora/executada em face da decisão que, após acordo firmado pelas partes, indeferiu a expedição de ofício ao CRI, para providenciar a baixa de hipoteca, cabendo às partes fazê-lo extrajudicialmente – Insurgência recursal que se desacolhe – Incorporadora alienante que deverá diligenciar junto ao credor hipotecário para a obtenção da medida, ressaltando os limites da ação, da qual não compõe a instituição financeira, sendo imune às decisões judiciais em processo que não é parte, como também não lhe cabe cumprir acordos que não firmou. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000776029
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no 2107707-
95.2020.8.26.0000,
da
Comarca
de
São
Paulo,
em
que
é
agravante
TRANSCONTINENTAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, são agravados
NELSON SABIO JUNIOR e REGINA MEIDAS SABIO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA MARIA BALDY.
São Paulo, 23 de setembro de 2020.
COSTA NETTO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2107707-95.2020.8.26.0000 -Voto no 9900
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Agravo de Instrumento no 2107707-95.2020.8.26.0000
Agravante: Transcontinental Empreendimentos Imobiliários Ltda
Agravados: Nelson Sabio Junior e Regina Meidas Sabio
Comarca:São Paulo
Juiz 1o Grau: Carlos Eduardo Mendes
Voto no 9900
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO
–
EXECUÇÃO
DE
OBRIGAÇÃO DE FAZER – BAIXA DE HIPOTECA –
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL
QUITADO – ACORDO FIRMADO ENTRE CREDOR E
INCORPORADORA/DEVEDORA
–
PRETENSÃO
À
EXPEDIÇÃO DE DETERMINAÇÃO JUDICIAL PARA
CANCELAMENTO DO GRAVAME – IMPOSSIBILIDADE –
LIMITES
DA
LIDE.
Recurso
ofertado
por
incorporadora/executada em face da decisão que, após acordo
firmado pelas partes, indeferiu a expedição de ofício ao CRI, para
providenciar a baixa de hipoteca, cabendo às partes fazê-lo
extrajudicialmente – Insurgência recursal que se desacolhe –
Incorporadora alienante que deverá diligenciar junto ao credor
hipotecário para a obtenção da medida, ressaltando os limites da
ação, da qual não compõe a instituição financeira, sendo imune às
decisões judiciais em processo que não é parte, como também não
lhe cabe cumprir acordos que não firmou. Recurso desprovido.
Trata-se de recurso de agravo de instrumento em face de
decisões (copiadas às fls. 12/13) que, a despeito de acordo homologado
entre as partes, indeferiu a expedição de ofício ao Cartório de Registro de
Imóveis, para que fosse cancelada a hipoteca que grava matrícula de
imóvel alienado pela executada ao exeqüente.
Nesta sede, recorre a incorporadora, aduzindo que a decisão
judicial carece de fundamentação, se dissociando do munus da atividade
judiciária, que seria a paz social, a ser alcançada com a expedição do
ofício solicitado, tal como ajustaram as partes, alcançado resultado
prático equivalente.

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Requer a concessão de efeito ativo e, ao final, o provimento
do recurso.
Por decisão às fls. 54, foi indeferida a medida liminar recursal.
Sem contrarrazões.
É o relatório.
Conhece-se do recurso, que fica desprovido.
Não
tem
o
menor
cabimento
a
pretensão
da
loteadora/devedora, que, bem verdade, busca livrar-se da obrigação em
face do agravado, contudo, por meio de direito de terceiro, imune às
decisões judiciais proferidas neste processo, como também não está
sujeito às tratativas das partes.
É certo que a agravante alienou lote de terreno aos
agravados, sendo que, após mais de uma década sem a outorga de
escritura e baixa de gravame hipotecário na matrícula correspondente, a
despeito da quitação do preço, sobreveio a presente execução, para
compelir
à
agravante
providenciasse
o
cumprimento
daquelas
obrigações, em face do adquirente.
Ocorre que as partes firmaram um acordo, homologado pelo
juízo, que indicava a expedição de ofício para dar baixa no gravame,
sendo, contudo, disposição nula, quanto ao direito da credora
hipotecária.
Com efeito, não se olvida que, para casos tais, quando a
loteadora/incorporadora não promove o repasse dos recebíveis à credora
hipotecária, está ao alcance do adquirente de boa-fé, que quitou o
preço da unidade, requerer a declaração de ineficácia daquela
garantia, ao encontro do entendimento esposado na Sumula 308 do STJ, e
em razão dos contornos das relações firmadas, especialmente, aquela

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entre a loteadora e a instituição financeira, cabendo a essa, na
fomentação da produção de imóveis, no âmbito do sistema financeiro da
habitação, cuidar pelo repasse dos valores pagos pelos adquirentes e
cobrança de seu crédito.
É que não cabe aos adquirentes de boa-fé, que quitaram o
preço da unidade junto à incorporadora/alienante, responder por dívida
de outrem.
Nesse sentido, permanece o mesmo entendimento junto ao
Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL.
CANCELAMENTO DE HIPOTECA. GARANTIA REAL CONSTITUÍDA PELA
INCORPORADORA FALIDA SOBRE IMÓVEL PARA, EM ADITAMENTO,
RESGUARDAR CONTRATO DE DAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO.
IMÓVEL PENHORADO PARA GARANTIA DO JUÍZO. MESMO IMÓVEL
OBJETO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA COM TERCEIRO.
QUITAÇÃO. BOA-FÉ. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
JULGADA PROCEDENTE. TRÂNSITO EM JULGADO. APLICAÇÃO DA
SÚMULA 308/STJ. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. Decidida
integralmente a lide posta em juízo, com expressa e coerente
indicação dos fundamentos em que se firmou a formação do livre
convencimento motivado, não se cogita violação do art. 535 do
CPC/73, ainda que rejeitados os embargos de declaração opostos.
2. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro,
anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e
venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula
308/STJ). 3. O referido enunciado sumular pode ser aplicado ao
agente financiador de construção de empreendimentos imobiliários
ainda que não seja instituição financeira e não se trate daqueles
contratos regidos pelo Sistema Financeiro da Habitação. 4. O
terceiro que adquire o imóvel de boa-fé e cumpre o contrato de
compra e venda, quitando o preço avençado, não pode ser
prejudicado por outra relação jurídica estabelecida entre o
financiador, credor hipotecário, e o construtor inadimplente. No
caso, deve o financiador tomar todas as cautelas necessárias antes
da celebração do contrato ou, em caso de não cumprimento da
avença, buscar outros meios judiciais cabíveis para alcançar o
adimplemento do negócio jurídico garantido pela hipoteca. 5.
Agravo interno a que se nega provimento. (Agravo Interno no
Recurso Especial no 1432693/SP, julgado pela Terceira Turma do STJ
em 27/09/2016; destacamos).

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Mas, para tanto, indispensável que o adquirente promova
ação pertinente em face da credora hipotecária, sendo direito dela, não
cabendo tal prerrogativa à loteadora/devedora, que não cumpriu com
sua obrigação de pagamento junto à instituição financeira, ainda mais
quando essa não compõe a lide, porque afrontaria os limites da ação,
sendo nula decisão judicial a dispor sobre direitos de terceiros estranhos à
lide
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL.
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO AO FUNDAMENTO DE OMISSÃO.
INOCORRÊNCIA. VALIDADE, EXCUSSÃO E PREFERÊNCIA DE HIPOTECA.
FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. ARGUMENTAÇÃO DE OBITER DICTUM.
SÚMULA 284/STF. EMBARGOS DE TERCEIRO. NATUREZA JURÍDICA DE
AÇÃO DE CONHECIMENTO. FINALIDADE DE PROTEGER A POSSE OU
PROPRIEDADE DE BEM CONSTRITO. LEGITIMAÇÃO PASSIVA DO
EXEQUENTE OU DO EXECUTADO. RESERVA DE MEAÇÃO. LIMITES
SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. TERCEIRO ALHEIO AO PROCESSO
EXECUTIVO. IMPOSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DA COISA JULGADA
FORMADA EM PROCESSO DE QUE NÃO FOI PARTE. GARANTIA
HIPOTECÁRIA DO TERCEIRO, ADEMAIS, QUE FOI PRESTADA POR
AMBOS OS CÔNJUGES. VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL,
CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.
AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. 1- (...) 2- Os propósitos recursais
consistem em definir: (i) se houve negativa de prestação
jurisdicional; (ii) se, ao reservar a meação do cônjuge em relação
ao produto da arrematação do bem imóvel, houve desrespeito ao
direito real de garantia prestado em favor do banco sob a ótica da
validade, do direito de excussão ou da ordem de preferência da
hipoteca; (iii) se a reserva de meação determinada por sentença
de mérito transitada em julgado, proferida em embargos de
terceiro ajuizados pelo cônjuge em face do credor hipotecário de
primeiro grau, pode ser oposta ao credor hipotecário de segundo
grau que não foi parte daquele processo. 3- (...) 5- Os embargos de
terceiro,
que
possuem
natureza
de
ação
incidental
de
conhecimento contra atos praticados na execução e que têm por
finalidade proteger a posse ou a propriedade de bem objeto de
constrição, são ajuizados em face do exequente ou do executado
no processo executivo. 6- A coisa julgada material formada nos
embargos de terceiro ajuizados em face do exequente que é
credor hipotecário de primeiro grau, determinando a reserva da
meação do cônjuge do executado, não é oponível a terceiro que
não tenha participado daquela relação jurídica processual,
sobretudo quando a garantia hipotecária do terceiro, credor de
segundo grau, foi prestada por ambos os cônjuges. Inteligência dos
arts. 472 e 474, ambos do CPC/73, e dos princípios do devido

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processo legal, do contraditório e da ampla defesa. 7- A ausência
de cotejo analítico entre o paradigma e o acórdão recorrido
inviabiliza o conhecimento do recurso especial interposto pela
divergência jurisprudencial. 8- Recurso especial parcialmente
conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (Recurso
Especial no 1725111/RS, julgado pela Terceira Turma do STJ em
09/10/2018, Relatora Ministra Nancy Andrighi; destacamos).
Por tudo, não sendo caso de sacrificar direito de terceiro, fica
mantida a decisão agravada.
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator