Tribunal: TJSP
Processo: 1048993-85.2017.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Theodureto Camargo
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA A RESTITUIR 90% DO QUE RECEBEU DA ADQUIRENTE - RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO SE DESTINA A COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA À AUTORA CONTADA DO TRÂNSITO EM

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO ACARRETA A REPOSIÇÃO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA A RESTITUIR 90% DO QUE RECEBEU DA ADQUIRENTE - RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE PAGO SE DESTINA A COMPENSAR OS PREJUÍZOS DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA À AUTORA CONTADA DO TRÂNSITO EM JULGADO – MORA DA COMPRADORA - PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM COMISSÃO DE CORRETAGEM – REGULARIDADE DA COBRANÇA DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADA AO COMPRADOR POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C. STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO (TEMAS 938 E 939) – TAXA DE OCUPAÇÃO – INEXISTÊNCIA DE PEDIDO CONTRAPOSTO OU RECONVENÇÃO – SENTENÇA MODIFICADA – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
8a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000373173
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível no 1048993-85.2017.8.26.0576, da Comarca
de São José do Rio Preto, em que são apelantes DUO JK
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA. e ZAIA TARRAF
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelada MARIA DA
GRAÇA PRETONI CENEVIVA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do
Relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Exmos.
Desembargadores
THEODURETO
CAMARGO
(Presidente),
ALEXANDRE COELHO E CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
Theodureto Camargo
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1048993-85.2017.8.26.0576
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Apelação Cível No 1048993-85.2017.8.26.0576
Apelantes: Duo Jk Empreendimento Imobiliário Spe Ltda. e Zaia Tarraf
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Maria da Graça Pretoni Ceneviva
(Voto no 24.512)
EMENTA: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

RESCISÃO
DO
CONTRATO
ACARRETA
A
REPOSIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” -
CONDENAÇÃO DA INCORPORADORA A RESTITUIR
90%
DO
QUE
RECEBEU
DA
ADQUIRENTE
-
RETENÇÃO DE 10% DO QUE FOI EFETIVAMENTE
PAGO SE DESTINA A COMPENSAR OS PREJUÍZOS
DECORRENTES DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
INCIDÊNCIA DE JUROS DE MORA SOBRE A QUANTIA
A SER RESTITUÍDA À AUTORA CONTADA DO
TRÂNSITO EM JULGADO MORA DA COMPRADORA
- PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE DESPESAS COM
COMISSÃO DE CORRETAGEM REGULARIDADE DA
COBRANÇA DESDE QUE PREVIAMENTE INFORMADA
AO COMPRADOR POR FORÇA DO QUE DECIDIU O C.
STJ EM SEDE DE JULGAMENTO DE RECURSO
REPETITIVO (TEMAS 938 E 939)
TAXA DE
OCUPAÇÃO

INEXISTÊNCIA
DE
PEDIDO
CONTRAPOSTO OU RECONVENÇÃO
SENTENÇA
MODIFICADA RECURSO PROVIDO EM PARTE.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 143/149, que julgou parcialmente
procedentes os pedidos para rescindir a compra e venda
firmada
pelas
partes
condenando
as
requeridas
na
restituição em parcela única de 90% das prestações, bem
como da comissão de corretagem com correção monetária
desde os desembolsos e juros de mora de 1% ao mês
contados da citação, autorizada a retenção das taxas
condominiais e do IPTU.
Em razão da sucumbência, condenou as requeridas no
pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios de 10% do valor atualizado da causa.

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Rejeitados os embargos declaratórios opostos pelas
rés, elas apelam em busca da reforma da r. sentença sob a
alegação, em síntese, de culpa da autora pelo malogro da
compra e venda; pedem a retenção de 25% do preço,
conforme previsto no contrato; efetuaram o depósito
judicial de 75% das prestações em favor da apelada; a
comissão
de
corretagem
seria
devida,
bem
como
a
indenização pelo período em que a autora permaneceu no
imóvel inadimplente (fls. 162/182).
Comprovado o recolhimento das custas do preparo
(fls. 183/184), sendo o recurso recebido no efeito
devolutivo (fls. 225/226).
Contrarrazões às fls. 206/213.
Não houve oposição ao julgamento virtual do presente
recurso (fls. 228).
É o relatório.
1.- DOS FATOS Em 22 de dezembro de 2014, as partes
firmaram a promessa de venda e compra da unidade autônoma
descrita e caracterizada na inicial, cujo pagamento no
importe de R$ 406.078,28 seria feito de forma parcelada
(fls. 21/37); desembolsou R$ 97.236,07.
Alegando
dificuldades
financeiras
pleiteou
a
rescisão extrajudicial do contrato, mas a ré devolveria
apenas 75% do que pagou. Por isso, pediu a rescisão da
compra e venda com a condenação da requerida na devolução
atualizada de 90% das importâncias pagas.do negócio.

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Deferida
a
tutela antecipada
para suspender a
exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem
como para liberar a comercialização do imóvel (fls. 44),
as requeridas contestaram não se opondo à rescisão da
compra e venda desde que observadas as cláusulas do
contrato considerando a culpa da promissária compradora;
a regularidade do pagamento da comissão de corretagem;
efetuaram o depósito judicial de 75% das importâncias
pagas (fls. 51/63).
A
r.
sentença
julgou
os
pedidos
parcialmente
procedentes.
Daí a interposição do recurso.
2. DO DIREITO No caso em exame, dúvida não pode
haver de que a rescisão do contrato se deu por culpa da
compradora.
No entanto, os encargos financeiros que recaem sobre
as prestações pagas não poderão tornar inviável a
rescisão da compra e venda para a autora.
Com efeito, rescindido o negócio, nada mais correto
do que determinar que as partes contratantes voltem à
situação anterior à celebração do negócio.
De acordo com os ensinamentos do ilustre jurista RUY
ROSADO DE AGUIAR JR (falecido recentemente), a resolução
produz efeitos liberatórios e recuperatórios. Produz a
liberação de ambas as partes, que tornam ao estado
anterior. Produz o direito à restituição das prestações

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já pagas que, no caso do compromisso de venda e compra,
implica a devolução da coisa ao promitente vendedor e do
preço ao promitente comprador (cf. Extinção dos contratos
por incumprimento do devedor. 2a ed., Rio de Janeiro: Ed.
AIDE, p. 259).
O objeto do contrato é a unidade autônoma, na qual a
requerente fora imitida na posse precária, limitando-se a
discussão ao porcentual dos valores pagos que a ela deve
ser restituído.
E, nesse sentido, a retenção pela vendedora de 25%
do que recebera da adquirente afigura-se abusiva, porque
coloca a compradora, na qualidade de consumidora, em
desvantagem excessiva (CDC, art. 51).
Esta C. 8a Câmara de Direito Privado entende ser
razoável a dedução de 10% dos valores pagos quando a
rescisão se dá por culpa do compromissário comprador,
porque tem o condão de ressarcir a vendedora pelos
eventuais prejuízos suportados.
Nesse sentido, já decidiu esta Corte: “Compra e
venda de imóvel
Aplicação do código de defesa do
consumidor
Rescisão a pedido do comprador, que não
podia
mais
manter
o
pactuado

Possibilidade

Restituição das quantias pagas, com retenção de 10% a
favor da requerida
Incidência de juros moratórios a
partir do trânsito em julgado
Sucumbência mínima do
autor, ficando a requerida condenada ao pagamento da
totalidade das custas e despesas processuais, bem como
dos honorários advocatícios tal como fixados na sentença

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Inteligência do parágrafo único do artigo 86 do CPC
Recurso da ré parcialmente provido” (5a Câm. Dir. Priv.,
Ap. 1007742-26.2017.8.26.0564, rel. Des. A. C. Mathias
Coltro, j. 25.10.2017).
No mesmo sentido: TJSP, 5a Câm. Dir. Priv., Ap.
1002506-70.2017.8.26.0604, rel. Des. Moreira Viegas, j.
17.10.2018.
Daí, que a devolução no porcentual fixado na r.
sentença deverá considerar o levantamento feito pela
autora de 75% dos pagamentos (fls. 205), com correção
monetária pela Tabela Prática desta Corte a partir de
cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês contados do
trânsito em julgado, pois a mora é da compradora.
Nesse mesmo sentido: (STJ-3a Seção, REsp 1617652/DF,
rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 26.09.2017).
De outra parte, indevida a cobrança da comissão de
corretagem.
Com efeito, o C. Superior Tribunal de Justiça já
decidiu, com força vinculante (CPC, art. 927, inciso III)
que: i) é válida a cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de
unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde
que
previamente
informado
o
preço
total
da
aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da
comissão de corretagem; ii) é abusiva a cobrança pelo
promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-

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imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à
celebração de promessa de compra e venda de imóvel (fls.
76), (REsp 1.599.511-SP) (Temas 938 e 939).
Para que a cobrança da comissão de corretagem fosse
devida pelos compradores era imprescindível previsão no
contrato, o que não ocorreu em inobservância ao dever de
informação, consoante destaca-se do julgamento do recurso
especial
repetitivo
em
comento:
“Portanto,
há
o
reconhecimento da necessidade de clareza e transparência
na previsão contratual acerca da transferência para o
comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever
de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa
obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor,
até o momento celebração do contrato de promessa de
compra e venda, o preço total de aquisição da unidade
imobiliária,
especificando
o
valor
da
comissão
de
corretagem,
ainda
que
esta
venha
a
ser
paga
destacadamente.”
Portanto,
forçoso
concluir
pela
abusividade
da
cobrança
da
comissão
de
corretagem,
que
deve
ser
restituída à autora como determinado na r. sentença.
Por
fim,
afigura-se
descabido
o
pleito
de
indenização pelo período de ocupação, na medida que não
fora
objeto
da
contestação
e
tampouco
de
pedido
contraposto ou reconvenção.
3.- DA VERBA HONORÁRIA
Em razão da sucumbência
mínima da autora (termo inicial dos juros de mora), as
rés deverão suportar integralmente as custas, despesas

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processuais, e ser condenada nos honorários advocatícios
de 15% do valor atualizado da causa.
4.- CONCLUSÃO
Daí por que se dá provimento em
parte ao recurso.
Na hipótese de oposição de embargos de declaração
contra o presente acórdão, ficam as partes intimadas a se
manifestarem, nas próprias razões recursais, a respeito
de eventual oposição ao julgamento virtual, nos termos do
art. 1o da Resolução n. 549/2011 do Órgão Especial deste
Eg. Tribunal de Justiça, entendendo-se o silêncio como
concordância.
Theodureto Camargo
RELATOR
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