Tribunal: TJSP
Processo: 1028443-35.2018.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Claudio Godoy
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-11
Data de publicação: 2020-10-11

Ementa:
Cobrança. Loteamento. Assunção contratual específica, além de adesão à associação, mas da obrigação de pagamento de obras e serviços próprios, de água e arruamento. Hipótese diversa dos precedentes das Cortes Superiores. Procedentes deste Tribunal e desta Câmara. Procedência. Sentença mantida. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000833501
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1028443-35.2018.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante AFONSO CAMILO GOMES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO BAIRRO UNITRA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), AUGUSTO REZENDE E JOSÉ EDUARDO MARCONDES
MACHADO.
São Paulo, 11 de outubro de 2020.
CLAUDIO GODOY
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1028443-35.2018.8.26.0576 -Voto no 22.371
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APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1028443-35.2018.8.26.0576
Comarca: São José do Rio Preto
Apelante: AFONSO CAMILO GOMES
Apelada: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO BAIRRO
UNITRA
Juiz: Dr. Sandro Nogueira de Barros Leite
Voto n. 22.371

Cobrança. Loteamento. Assunção contratual
específica, além de adesão à associação, mas da
obrigação de pagamento de obras e serviços próprios, de
água e arruamento. Hipótese diversa dos precedentes
das Cortes Superiores. Procedentes deste Tribunal e
desta Câmara. Procedência. Sentença mantida. Recurso
desprovido.

Cuida-se
de
recurso
de
apelação
interposto contra sentença (fls. 198/201) que julgou procedente a ação
de cobrança proposta pela autora, para condenar o réu ao pagamento das
contribuições associativas inadimplidas, observada a prescrição trienal.
O demandado também foi condenado ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários de 10% do valor da condenação. Sustenta o
réu, em sua irresignação, após formular pleito de Justiça Gratuita, que a
autora não demonstrou sua condição de associado. Afirma que a
obrigação de pagar as contribuições advém de compromisso de compra e
venda, portanto relação de direito obrigacional, e não de direito real, a
acompanhar a coisa. Afirma que tal determinação deveria estar transcrita
na matrícula do imóvel. Aduz que a associação sequer existia quando da

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assinatura do contrato, só vindo a ser constituída quatorze anos depois.
Indica que a planilha que acompanha a inicial não justifica a cobrança.
Alega que a autora não efetuou os melhoramentos a que se
comprometeu, bem assim que enviou notificação extrajudicial em abril
de 2015, pleiteando seu desligamento da associação. Remete a
precedentes, das Cortes Superiores e deste Tribunal, a fim de afastar a
pretensão da autora.
Recurso regularmente processado e
respondido (fls. 222/229).
Foi deferida a gratuidade de justiça ao
réu a fls. 234/235.
É o relatório.
De início, anota-se que, reconhecida a
prescrição trienal na origem, portanto afastada a possibilidade de
cobrança das parcelas devidas antes de julho de 2015, disso não recorreu
a autora. Destarte, nada há a deliberar a respeito.
No mais, e do mesmo modo, a sentença
não merece reparo. E desde logo assentando-se a diferença do caso em
tela em relação aos precedentes das Cortes Superiores (STF, RE
432.106-RJ, 1a T., rel. Min. Marco Aurélio, j. 20.09.2011, DJe
04.11.2011; Resp. n. 1.280.871 e 1.439.163, rel. p/ o acórdão Min.
Marco Buzzi, j. 11.03.2015).

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Com efeito, não se trata a discussão em
si sobre a livre associação e cobrança de taxas associativas dos
moradores do loteamento. Antes, tem-se obrigação específica assumida
desde o contrato de aquisição e que diz com serviços próprios de água e
urbanização. Portanto, insista-se, não contribuições a serviços gerais e
que envolvem interesses diversificados dos associados.
Em primeiro lugar, já no contrato de
aquisição do lote se previu a obrigação do adquirente de pagar as
despesas de rateio do custo de manutenção e fornecimento da rede de
água (cláusula 10a). Em outra cláusula, a 11a, o promissário se obriga a
aderir, aí sim, à associação dos proprietários.
Depois, houve cessão dos direitos ao
réu e, na sequência, ele próprio firmou o termo de adesão de fls. 57. Mas
veja-se que, nele, o réu assumiu todas as obrigações do promissário
original, constante do compromisso já citado (cláusula 4a). Declarou
ainda sua plena ciência à alteração da área rural para urbana e concordou
com a assunção dos custos do asfaltamento, além, ainda, das redes de
água e esgoto (cláusula 7a). Portanto, de modo específico e
independentemente da atuação geral da associação e das taxas que lhe
devessem ser pagas. Reiterou a aquiescência à transformação da área em
urbana (cláusula 9a) e assumiu a irretratabilidade quanto a estas
obrigações (cláusula 10a).
Do mesmo modo em assembleia dos

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moradores tudo assim se deliberou, conforme atas acostadas à réplica e
constando a participação do réu. Ali também a questão da transformação
da natureza do parcelamento e o quanto a respeito assumido pelos
moradores. No vídeo presente na mídia acostada aos autos, retrata-se
assembleia realizada já em 2014, com a presença do réu, o qual,
inclusive, formulou perguntas.
Depois, em razão desta deliberação
houve a contratação de empresa para levantamento necessário (fls. 149)
e a realização de obras de justamente de arruamento (fls. 135), ainda sua
regularidade se possa discutir, como em ação pública havida, mas o que
justifica atuação conjunta para regularização ou discussão da gestão,
antes que simples cessação dos pagamentos contratualmente assumidos e
que, ademais, abrangem a própria água fornecida e já em si o
arruamento.
Bem se vê, então, ter-se em tela questão
diversa da discussão de taxas associativas e da própria liberdade de
associação. Aqui o promissário assume desde o contrato e depois em
termo próprio o pagamento de despesas próprias, relativas a
fornecimentos específicos.
E, a propósito, de um lado, já se
assentou a possibilidade em si de que despesas de infraestrutura sejam
repassadas aos compradores de lotes. Do Superior Tribunal de Justiça,
vale conferir:

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“DIREITO CIVIL. A LEI DO PARCELAMENTO DE
SOLO URBANO (LEI N.o 6.766/79) NÃO VEDA O
AJUSTE ENTRE AS PARTES NO TOCANTE Á
OBRIGAÇÃO DE CUSTEAR DESPESAS COM INFRA-
ESTRUTURA,
SENDO,
PORTANTO,
VÁLIDA
CLÁUSULA
CONTRATUAL
NESSE
SENTIDO.
INEXISTÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535, II, CPC.
CONTUDO, VIOLAÇÃO AOS DISPOSITIVOS DA LEI
6766/79,
POR
ERRÔNEA
INTERPRETAÇÃO
EXTENSIVA. DISSÍDIO TAMBÉM RECONHECIDO.
1. Não há falar em omissão quando o acórdão confere à
lei a interpretação que entende adequada, porém não na
forma almejada pela parte.
2. Precedentes da quarta turma/STJ no sentido de que a
lei n.o 6.766/79, que trata do parcelamento do solo
urbano, não veda o ajuste das partes no tocante à
obrigação de custear redes de água e esgoto nos
loteamentos, sendo válida, portanto, cláusula contratual
que preveja o repasse dos custos de tais obras aos
adquirentes dos lotes".
3. "O que a lei 6.766/79 contempla, no seu art. 26, são
disposições que devem obrigatoriamente estar contidas
nos compromissos de compra e venda de lotes, requisitos
mínimos para a validade desses contratos, o que não
significa que outras cláusulas não possam ser pactuadas.
Em outras palavras, além das indicações que a lei

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prescreve como referências obrigatórias nos contratos,
podem as partes, dentro das possibilidades outorgadas
pela lei de pactuar o lícito, razoável e possível,
convencionar
outras
regras
que
as
abriguem".
RECURSO
CONHECIDO
E
PROVIDO.
(REsp
205901/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j.
26/08/2008).
No mesmo sentido, deste Tribunal:
“LOTEAMENTO - Obras de infraestrutura
Custos
repassados ao comprador Não pagamento Ação de
cobrança Sentença de procedência Obrigação do
loteador de realizar as obras Inexistência de vedação
legal ao repasse dos custos aos adquirentes Validade
das cláusulas contratuais que preveem a cobrança

Crédito exigível Precedentes deste Tribunal de Justiça
envolvendo o mesmo empreendimento - Apelação
desprovida” (AC no 0024362-14.2010.8.26.003, Rel.
Carlos Henrique Miguel Trevisan).
“LOTEAMENTO - Cobrança - Rateio de despesas de
obras de infraestrutura previstas contratualmente

Procedência decretada - Preliminares afastadas -
Despesas repassadas aos adquirentes dos lotes -
Ressarcimento dos custos, sob pena de caracterizar

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enriquecimento
sem
causa
dos
compradores
inadimplentes - Precedentes jurisprudenciais Recurso
desprovido” (AC no 0003922-05.2009.8.26.0238, Rel.
Galdino Toledo Júnior, j. 23/07/2013).
Depois, nesta Câmara já se enfrentou a
mesma discussão no caso travada, então se assentando:
“Apelação.
Ação
declaratória
de
nulidade de cláusula de escritura pública de venda de
imóvel. Estipulação de adesão a associação de
proprietários. Improcedência. Inexistência de vício de
consentimento ou de exigência indevida de manifestação
de vontade, com criação de obrigação anteriormente
inexistente. Autor que anos antes havia declarado em
documento próprio adesão à associação. Escritura que
apenas consolidou no negócio imobiliário obrigação
anteriormente assumida pela parte. Validade da
constituição da associação para prestação de serviços
aos
proprietários,
questão
não
alcançada
pelos
precedentes do STF e STJ, que apenas afasta vinculação
obrigatória do proprietário. Inexistência de "venda
casada". Distinção da personalidade jurídica dos sócios
da vendedora, diretores da associação, pessoa jurídica
que figura no contrato e associação. Inexistência de
conflito de interesses, mesmo porque a direção da
associação pode ser alterada pelos associados. Ausência

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de vício na escritura pública. Recurso provido.” (Ap.
civ. n. 1051850-41.2016.8.26.0576, rel. Des. Enéas
Costa Garcia, j. 30/11/2019)
Ainda desta Corte, pontuando a questão
das despesas específicas de que se trata e a assunção da obrigação de
pagamento:
“COBRANÇA

Loteamento
-
Contribuição pelo associado Rateio dos custos com a
urbanização da área Previsão contratual expressa de
responsabilidade do adquirente Possibilidade de se
carrear ao comprador as despesas com infraestrutura e
com a conversão de imóvel rural para urbano

Benefício geral quanto aos serviços prestados Ausência
de ofensa ao princípio constitucional da livre associação
Medida que visa afastar a obtenção de vantagem em
prejuízo dos demais proprietários Mora caracterizada
diante ausência dos pagamentos
Possibilidade, em
racionalização do processo, de serem acrescidas
parcelas vencidas após a propositura da ação -
Incidência de correção monetária e juros de mora a
contar dos respectivos vencimentos - Multa moratória
que deve ser fixada no limite máximo de 2% (dois por
cento) - Inteligência do art. 1.336, parágrafo 1o do
Código Civil Indevida cobrança das parcelas vencidas
antes de março de 2012, por reconhecida a prescrição

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trienal Parcial procedência - Sentença reformada
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Ap. civ. n.
1007062-73.2015.8.26.0576, rel. Des. Elcio Trujillo, 10a
Câmara de Direito Privado, j. 23/02/2016)
De outro lado, assentando a suficiência
da obrigação assumida já no contrato:
“Apelação. Ação de cobrança. Taxa de
manutenção promovida por Associação de moradores.
Demonstração de que a apelada era associado. Contrato
de compromisso de compra e venda padrão que previu
expressamente a adesão e a apelada não nega a sua
celebração. Irrelevância de a associação só ter sido
criada bastante tempo após a celebração do instrumento.
Apelada que anuiu com a associação que se formaria.
Cláusula décima primeira do instrumento de compra e
venda. Circunstância suficiente para autorizar a
pretensão de cobrança da autora. Matéria pacificada
pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio de
recursos apreciados sob a sistemática prevista no art.
543-C do CPC (REsp. n. 1.280.871 e 1.439.163).
Sentença reformada. Recurso provido.” (Ap. civ. n.
1006492-87.2015.8.26.0576, rel. Des. Hamid Bdine, 4a
Câmara de Direito Privado, j. 16/02/2017)
“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -

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Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel -
Sentença de procedência - Apelo dos réus, defendendo a
ilegalidade/abusividade de pagamento destas verbas pelo
proprietário - Dever de todo adquirente de concorrer
para o custeio das despesas comuns, sob pena de
enriquecimento sem causa - Garantia constitucional
contida no art. 5o, XX, que cede passo a dispositivo de
igual natureza previsto no inciso XXIII do mesmo artigo -
Apelantes foram informados sobre a futura constituição
de associação de moradores no compromisso de venda e
compra - Inexistência de conflito com a tese sedimentada
pelo STJ no julgamento dos Recursos Repetitivos n.o
1.280.871/SP e 1.439.163/SP - Apelo desprovido.” (Ap.
civ. n. 1061685-53.2016.8.26.0576, rel. Des. Galdino
Toledo Júnior, 9a Câmara de Direito Privado, j.
30/04/2019)
“AÇÃO DE COBRANÇA Associação de
Moradores de loteamento fechado "Unitra" em São José
do Rio Preto
Sentença de improcedência

Inconformismo da autora Cabimento - As contribuições
são
devidas
somente
por
aqueles
efetivamente
associados, diante do entendimento firmado pelo Col.
STJ, em recurso repetitivo, RESp no 1.280.871/SP e RESp
no 1.439.163/SP Contrato de compromisso de compra e
venda que previu expressamente a adesão à associação -
Circunstância suficiente para autorizar a pretensão da

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Apelação Cível no 1028443-35.2018.8.26.0576 -Voto no 22.371
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associação autora quanto às parcelas não atingidas pela
prescrição trienal, "ex vi" do artigo 206, § 3o, IV, CC -
Recurso
provido.”
(Ap.
civ.
n.
1006982-12.2015.8.26.0576, rel. Des. Fábio Quadros,
4a Câmara de Direito Privado, j. 23/05/2019)
Por
fim,
e
mesmo
sem
ignorar
precedentes
em
sentido
contrário
(Ap.
civ.
n.
1007097-33.2015.8.26.0576, rel. Des. Carlos Alberto de Salles, 3a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
14/02/2017;
Ap.
civ.
n.
1006829-76.2015.8.26.0576, rel. Des. Theodureto Camargo, 8a
Câmara
de
Direito
Privado,
j.
24/04/2019;
Ap.
civ.
n.
1007096-48.2015.8.26.0576, rel. Des. Rômolo Russo, 7a Câmara de
Direito Privado, j. 02/12/2016), igualmente validando cobrança
promovida pela autora: Ap. civ. n. 1001362-14.2018.8.26.0576, rel.
Des. Clara Maria Araújo Xavier, 8a Câmara de Direito Privado, j.
12/08/2020; Ap. civ. n. 1032635-79.2016.8.26.0576, rel. Des. Paulo
Alcides, 6a Câmara de Direito Privado, j. 20/09/2018; Ap. civ. n.
1037730-27.2015.8.26.0576, rel. Des. Luiz Antonio Costa, 7a Câmara
de Direito Privado, j. 20/09/2016).
Ante
o
exposto,
NEGA-SE
PROVIMENTO ao recurso, elevados os honorários a 15%, nos termos
do artigo 85, parágrafo 11o, do CPC.
CLAUDIO GODOY
relator