Tribunal: TJSP
Processo: 1005175-04.2019.8.26.0224
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: João Camillo de Almeida Prado Costa
Órgão colegiado: 19a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação declaratória, indenizatória e de repetição de valores. 1. Sentença. Alegação de contradição e omissão. Provimento jurisdicional que apreciou as matérias postas na causa. Decisão suficientemente fundamentada. Inexistência dos vícios alegados. Nulidade não configurada. 2. Cerceamento de defesa. Desnecessidade de produção da prova pericial postulada.

Ementa:

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Ação declaratória, indenizatória e de repetição de valores. 1. Sentença. Alegação de contradição e omissão. Provimento jurisdicional que apreciou as matérias postas na causa. Decisão suficientemente fundamentada. Inexistência dos vícios alegados. Nulidade não configurada. 2. Cerceamento de defesa. Desnecessidade de produção da prova pericial postulada. Suficiência da prova documental produzida nos autos. Admissibilidade do julgamento antecipado da lide no caso. Preliminares rejeitadas. 3. Postulação de declaração da nulidade de registros imobiliários. Descabimento. Necessidade, para este mister, de integração à lide de todos os titulares do domínio, o que não se verificou na espécie, a par do que o vínculo jurídico dos ora apelantes com o bem de raiz em cotejo limita-se ao compromisso de compra e venda de uma pequena parte do imóvel objeto dos questionados registros imobiliários. 4. Pleito de declaração de nulidade do instrumento de compromisso de compra e venda. Inadmissibilidade. Hipótese em que não se trata de loteamento submetido ao regramento da Lei n. 6766/79, mas de uma solução negociada para evitar a desocupação forçada de inúmeras famílias que ocupavam a área, nos autos do cumprimento de sentença de ação de reintegração de posse, ajuizada pelos promitentes vendedores, julgada procedente, em que houve a celebração de acordo e a assinatura do Termo de Ajustamento de Conduta, estando o contrato em cotejo submetido aos termos do acordo e deste TAC. Inexistência de vício de consentimento. 5. Cláusulas contratuais. Inexistência de onerosidade ou abusividade. Circunstância em que as cláusulas ajustadas no contrato observaram estritamente os termos do acordo e do TAC. 6. Pedido inicial julgado improcedente. Sentença mantida. Recurso improvido.

Dispositivo: rejeitaram as preliminares e negaram provimento ao recurso.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000654587
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.o
1005175-04.2019.8.26.0224, da Comarca de Guarulhos, em que são apelantes
JEFFERSON CÉSAR ALMEIDA DE PAULA e PAMELA NAJARA DA SILVA
NASCIMENTO
ALMEIDA
DE
PAULA,
são
apelados
ASSOCIAÇÃO
COMUNITÁRIA ANITA – ACA, CLAUDIO MALVA VALENTE e RITA DE
CÁSSIA ALVES VALENTE,
ACORDAM, em 19a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram as preliminares e negaram provimento
ao recurso. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores RICARDO
PESSOA DE MELLO BELLI (Presidente) e CLÁUDIA GRIECO TABOSA PESSOA.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005175-04.2019.8.26.0224 Voto no 37624
2
VOTO N. 37624
APELAÇÃO N. 1005175-04.2019.8.26.0224
COMARCA: GUARULHOS
JUIZ DE 1a INSTÂNCIA: ARTUR PESSOA DE MELO MORAIS
APELANTES: JEFFERSON CESAR ALMEIDA DE PAULA E OUTRA
APELADOS: ASSOCIAÇÃO COMUNITÁRIA ANITA-ACA, CLAUDIO
MALVA VALENTE E OUTRA
COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
Ação
declaratória, indenizatória e de repetição de valores. 1.
Sentença. Alegação de contradição e omissão. Provimento
jurisdicional que apreciou as matérias postas na causa.
Decisão suficientemente fundamentada. Inexistência dos
vícios alegados. Nulidade não configurada. 2. Cerceamento
de defesa. Desnecessidade de produção da prova pericial
postulada. Suficiência da prova documental produzida nos
autos. Admissibilidade do julgamento antecipado da lide no
caso. Preliminares rejeitadas. 3. Postulação de declaração
da nulidade de registros imobiliários. Descabimento.
Necessidade, para este mister, de integração à lide de todos
os titulares do domínio, o que não se verificou na espécie, a
par do que o vínculo jurídico dos ora apelantes com o bem
de raiz em cotejo limita-se ao compromisso de compra e
venda de uma pequena parte do imóvel objeto dos
questionados registros imobiliários. 4. Pleito de declaração
de nulidade do instrumento de compromisso de compra e
venda. Inadmissibilidade. Hipótese em que não se trata de
loteamento submetido ao regramento da Lei n. 6766/79,
mas de uma solução negociada para evitar a desocupação
forçada de inúmeras famílias que ocupavam a área, nos
autos do cumprimento de sentença de ação de reintegração
de posse, ajuizada pelos promitentes vendedores, julgada
procedente, em que houve a celebração de acordo e a
assinatura do Termo de Ajustamento de Conduta, estando
o contrato em cotejo submetido aos termos do acordo e
deste TAC. Inexistência de vício de consentimento. 5.
Cláusulas contratuais. Inexistência de onerosidade ou
abusividade. Circunstância em que as cláusulas ajustadas
no contrato observaram estritamente os termos do acordo e
do TAC. 6. Pedido inicial julgado improcedente. Sentença
mantida. Recurso improvido.
Dispositivo:
rejeitaram
as
preliminares
e
negaram
provimento ao recurso.

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Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de
fls. 774/779, 783 e 794/795, de relatório adotado, que, em ação declaratória,
indenizatória e de repetição de valores, julgou improcedente o pedido inicial.
Sustentam os recorrentes, em síntese, que a sentença é
contraditória no que tange ao pleito de reconhecimento de nulidade do registro
imobiliário e omissa no que pertine à apreciação da responsabilidade da corré
Associação Anita Garibaldi, acrescentando que ela, além de possuir obrigações
contratuais, assumiu compromisso no Termo de Ajustamento de Conduta celebrado
com o Ministério Público. Anotam que deveria ter sido aplicado o princípio da exceção
de contrato não cumprido, nos termos do artigo 476, do Código Civil. Afirmam que
resultou evidenciado que os recorridos negociaram e celebraram milhares de
compromissos de compra e venda com os possuidores de lotes em sua área e, por se
tratar de loteamento, incidem, na espécie, as disposições da Lei n. 6.766/79, descabendo
o entedimento de que aplicariam ao caso somente as regras de regularização fundiária.
Asseveram que se trata de loteamento clandestino e não regularizado junto aos órgãos
competentes, o que é vedado pela Lei 6766/79. Aduzem que o vendedor aceitou lotear o
seu imóvel e, por isso, é responsável por sua regularização. Realçam que o contrato é de
adesão e contém cláusulas leoninas, que vulneram as disposições do Código de Defesa
do Consumidor e a função social da propriedade, configurada a onerosidade excessiva
em desfavor dos promitentes compradores. Acrescentam que são nulas as cláusulas que
preveem a não retenção de benfeitorias e as que obrigam terceiros pela regularização
fundiária do terreno. Argumentam que o fato de o local ter sido uma invasão não retira o
direito dos legítimos possuidores e promitentes compradores de indenização pelas
benfeitorias, sob pena de enriquecimento sem causa. Alegam que o mérito da ação não
reside na invasão e sim no contrato e na matrícula do imóvel. Sustentam que se faz
necessária a produção de provas, especialmente a realização de perícia. Ponderam que
são evidentes os vícios do contrato. Dizem que nem o Ministério Público, nem o Poder
Judicário concordaram com o Termo de Ajustamento de Conduta, no que tange ao
acordo celebrado entre os proprietários na época, a Associação e a Prefeitura de
Guarulhos. Acrescentam que vem pagando o valor do IPTU ao réu juntamente com as
parcelas, mas ele não quita a dívida do imposto junto ao Município. Asseveram que o
preço do imóvel é mais que o dobro daquele aprovado em assembléia, acrescentando
que se trata de loteamento clandestino, sem qualquer estrutura sanitária, sem oferta de
serviço e sem qualquer garantia de regularização fundiária. Ressaltam que o contrato
firmado pelas partes é de adesão. Realçam que, o artigo 34, da Lei n. 6.766/79, prevê a
indenização por benfeitorias necessárias e úteis em caso de rescisão do contrato por
inadimplemnto do adquirente, de modo que é de rigor a declaração de nulidade da
cláusula de não retenção de benfeitorias, que devem ser indenizadas. Requerem a
devolução das parcelas pagas, acrescidas de juros e correção monetária.
O recurso é tempestivo, está isento de preparo e foi respondido.

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É o relatório.
De pronto, cumpre deixar assentado que as partes firmaram, em
29 de novembro de 2016, “Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra
de Lote de Terreno e Outras Avenças”, tendo como objeto lote n. 035, quadra 0006,
integrante da área maior matriculada sob o número 19.649, no 2o Ofício de Registro de
Imóveis de Guarulhos/SP, figurando os réus Claudio Malva Valente e Rita de Cássia
Alves Valente, como compromissários vendedores, os autores Jeferson Cesar Almeida
de Paulo e Pamela Najara da Silva Nascimento de Almeida de Paula como
compromissários compradores e a corré Associação Comunitária Anita-ACA como
anuente, tendo sido ajustado o preço de R$ 50.941,87, a ser adimplido em 216 parcelas
mensais e sucessivas no valor de R$ 235,84, corrigidas anualmente pelo INPC (fls.
59/68).
É dos autos que o imóvel de matrícula n. 19.649, onde está
localizado o lote discutido nesta demanda, foi objeto de ação de reintegração de posse
ajuizada pelos corréus Claudio e Rita contra João Batista da Costa Albuquerque e
outros (processo n. 0016950-63.2001.8.26.0224), que foi julgada procedente (fls.
458/467), sendo certo ainda que, na fase de cumprimento da sentença (processo n.
3040914-14.2013.8.26.0224), foi celebrado acordo (fls. 509/510) e lavrado Termo de
Ajustamento de Conduta (TAC), em 16 de maio de 2016, com a participação da
Prefeitura do Município de Guarulhos e os ora réus (fls. 140/147), o que evitou a
retirada forçada de inúmeras famílias que ocupavam a área, sob a coordenação da corré
Associação Comunitária Anita, tendo em vista que o TAC autorizou a venda dos lotes
integrantes do imóvel aos ocupantes, sendo este o contexto em que as partes firmaram o
compromisso de compra e venda acima descrito.

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Isto assentado, bem é de ver que postularam os autores nesta
demanda a declaração de nulidade da matrícula imobiliária n. 19.649 e das matrículas
anteriores que lhe deram origem, bem como a nulidade do contrato de compromisso de
compra e venda firmado pelas partes. Requereram ainda a aplicação das disposições
previstas na Lei n. 6766 ao contrato em cotejo, além do reconhecimento da
irregularidade do loteamento, bem como a declaração de nulidade de cláusulas
contratuais e a condenação dos réus à devolução das parcelas pagas e ao pagamento de
indenização das benfeitorias. Ponderaram que já viviam no local antes da celebração do
contrato, ressaltando que se trata de loteamento clandestino, onde se formou uma
grande favela. Dizem que foram induzidos a erro pela Associação Anita (que se dizia
defensora de seus direitos) ao assinarem o compromisso de compra e venda, tendo
tomado conhecimento, posteriormente, de fundada dúvida quanto à titularidade do
imóvel, a par do que os réus não cumpriram a sua obrigação de regularizar o
loteamento. Realçam que os compromissários vendedores seriam proprietários de
imóvel de área maior, matriculado sob o n. 19.469, no 2o Ofício de Registro de Imóveis
de Guaurlhos, com área de 250.000 m2, porém consta do compromisso de compra e
venda que a área seria de aproximadamente 260.000 m2. Narraram que a matrícula n.
19.469 é originária da matrícula n. 18.549 e que o imóvel possuía registro junto ao
INCRA sob o número 638.153.005.371, estando em análise para a liberação da
documentação correspondente, ponderando que não há explicação lógica nem
sequencial para a transmissão da propriedade do imóvel matriculado sob n. 18.549 ao
corréu Cláudio. Aduziram que terceiro (Walid Khaled El Hindi) ingressou com ação
declaratória
e
de
reintegração
de
posse
contra
Claudio
(processo
n.
1018304-13.2018.8.26.0224), na 6a Vara Cível de Guarulhos, tendo como objeto o
imóvel matriculado sob o número 19.469. Anotaram que o contrato é de adesão e
leonino, pois contém cláusulas que oneram excessivamente os promitentes
compradores. Afirmaram que os réus estão inadimplentes com suas obrigações
contratuais, devendo ser aplicada a regra da exceção do contrato não cumprido, pois não
há registro do loteamento na matrícula da área maior, observando que consta bloqueio
judicial nna referida matrícula, decorrente do processo n. 224.01.2001.044423-0, de
ação movida pelo Município de Guarulhos, cuidando-se, de fato, de loteamento
clandestino não regularizado junto aos órgãos competentes, em contrariedade à Lei
6.766/79. Questionaram que, devido às irregularidades relatadas, após a quitação do
compromisso de compra e venda não há certeza se haverá possibilidade de emissão da
escritura. Argumentaram que são nulas as cláusulas contratuais que obrigam terceiros
pela regularização fundiária do loteamento, bem como a nomeação da Associação Anita
como procuradora para recebimento de notificação em nome do compromitente
comprador, além da obrigação do compromissário comprador de pagar a fração ideal do
IPTU da área maior desde 2011, sendo que o contrato foi assinado em 2016. Alegaram
que o imóvel de matrícula n. 19.469 possui dívida de IPTU no montante de R$
3.376.379,95, de 2016 a 2018 e não constam quitação das dívidas de IPTU dos anos de
2002 a 2015. Destacaram que o valor do imóvel é superior àquele aprovado em
assembleia.

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Por seu turno, o pedido inicial foi julgado improcedente pela r.
sentença de fls. 774/779, que condenou os autores ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa,
observada a assistência judiciária da qual são eles beneficiários.
Recorrem os autores e o recurso por eles interposto não merece
acolhimento.
De pronto, afasto a preliminar de nulidade da r. sentença ao
fundamento de que ela seria omissa e contraditória relativamente ao pleito de
reconhecimento de nulidade de registros imobiliários e quanto à responsabilidade da
corré Associação Comunitária Anita-ACA, pois reúne o pronunciamento jurisdicional
de primeiro grau os requisitos legais, contendo, bom é ressaltar, motivação suficiente a
justificar o afastamento da mácula que lhe foi atribuída no, cumprindo anotar ainda que
“não ofende aos arts. 165 e 458, incisos II e III, do Código de Processo Civil, o acórdão
que fundamenta e decide a matéria de direito valendo-se dos elementos que julga
aplicáveis e suficientes para a solução da lide.” (STJ, AgRg no AREsp 133.425/SC,
Rel. Ministro Humberto Martins, j. 13/11/2012).
Com efeito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça já se
pronunciou, em situação análoga, no sentido de que “não se constata a alegada violação
ao art. 535 do CPC/73, na medida em que a eg. Corte de origem dirimiu,
fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas. De fato, inexiste omissão
no aresto recorrido, porquanto o Tribunal local, malgrado não ter acolhido os
argumentos suscitados pela parte recorrente, manifestou-se expressamente acerca dos
temas necessários à integral solução da lide” (STJ/AgInt no AREsp 33.603/RJ, Rel.
Min. Raul Araújo, j. 02/02/2017), bem assim que “não há ofensa ao art. 535 do CPC, na
medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe
foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos presentes autos.
Cabe ao magistrado decidir a questão de acordo com o seu livre convencimento, não
estando obrigado a rebater, um a um, os argumentos apresentados pela parte quando já
encontrou fundamento suficiente para decidir a controvérsia.” (AgRg nos EDcl no
AREsp 611.608/RJ, Rel. Min. Mauro Campbell, j. 01/10/2015).
De igual modo, não se verificou cerceamento ao direito de defesa
dos recorrentes, porquanto a matéria versada nos autos é predominantemente de direito,
por isso que desnecessária ao deslinde da causa a dilação probatória, não se podendo,
aliás, cogitar da nulidade apontada se a prova pericial postulada não revela aptidão a
modificar o julgado, que é exatamente o que se verifica na hipótese vertente, já que a
prova documental constante dos autos afigurava-se suficiente à pronta composição da
lide.

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Com efeito, “não configura cerceamento de defesa o julgamento
antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por
desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a
produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento” (STJ,
AgInt no REsp 1653868/SE, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 18/03/2019), que é
exatamente o caso destes autos.
Rejeitadas as preliminares suscitadas, no mérito, também não
vinga o apelo.
É que não tem fomento jurídico a postulação dos recorrentes de
declaração de nulidade do registro imobiliário atinente à matrícula n. 19.469 (fls.
108/110) e dos demais que lhe deram origem (matrículas. 18.549 e n. 19.468 fls.
69/107), porquanto, para este mister, seria imprescindível, pelo menos, a integração à
lide de todos os titulares do domínio, o que não se verificou na espécie, a par do que,
como já visto, o vínculo jurídico dos ora apelantes com o bem de raiz em cotejo se
limita ao compromisso de compra e venda de uma pequena parte (lote 035) do imóvel
objeto destes registros imobiliários. Deveras, como bem anotou a r. sentença, “não há
referência às demais pessoas que seriam atingidas pelos efeitos da sentença, assim como
o autor não tem legitimidade para questionar os atos praticados. Não é o proprietário do
lote, mas possuidor e, como consequência, não tem como questionar as informações que
constam da certidão de matrícula que, até segunda ordem, é válida e regular”. Destarte,
observados os limites subjetivos desta lide [em que, de fato, buscam os recorrentes a
nulidade do compromisso de compra e venda], afigura-se inadmissível a declaração de
nulidade dos registros imobiliários que retratam toda a cadeia dominial.

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E, reportando-me novamente à r. sentença “cumpre afastar as
ilações trazidas pela parte autora que colocam em dúvida a titularidade do imóvel
discutido nos autos. Com efeito, às fls. 412/416 foi juntada a certidão atualizada da
matrícula do imóvel, a qual é suficiente para comprovar a propriedade do bem. Além
disso, os corréus juntaram documentos que comprovam a celebração de acordo nos
autos do processo que tramitou perante a 6a Vara Cível desta Comarca, o que foi feito
para evitar o cumprimento da decisão que determinou a reintegração de posse da área,
que implicaria a retirada de diversas famílias do local. Para possibilitar a regularização
do loteamento que não decorre dos atos praticados pelos réus, mas sim da invasão
perpetrada, foi celebrado um termo de ajustamento de conduta com o Ministério
Público do Estado de São Paulo, além da adoção das medidas necessárias junto à
Municipalidade para providenciar a regularização do loteamento, celebração de
compromisso de compra e venda e a efetiva aquisição dos lotes por parte dos ocupantes.
As medidas adotadas pelos corréus contaram com a aprovação das autoridades
municipais, mediante a obtenção de todas as licenças necessárias, o que foi feito para
atender ao interesse social consubstanciado na continuidade da ocupação que, frise-se,
teve início de forma irregular e sem a atuação volitiva dos proprietários. Os réus
figuram como proprietários do imóvel, sendo suficiente a certidão da matrícula
apresentada. Eventuais questionamentos que venham a ser feitos por terceiros quanto à
existência e a validade da propriedade, a toda evidência, não produzem efeitos enquanto
não constar o reconhecimento judicial, com trânsito em julgado e eventual decretação
da nulidade da matrícula. Assim, enquanto a medida não for adotada e se é que isto vai
acontecer nos autos da ação mencionada pelo autor, prevalece o registro realizado, o
qual tem presunção de veracidade.” (fls. 776/777).
Também não há se cogitar de nulidade do instrumento particular
de promessa de venda e compra firmado pelas partes, porquanto não se trata aqui de
loteamento sujeito ao regramento estabelecido pela Lei n. 6766/79, mas, como já visto,
de uma solução negociada para resolver uma questão de fato, nos autos do cumprimento
de sentença de ação de reintegração de posse julgada procedente, em que houve a
celebração de acordo e a assinatura do Termo de Ajustamento de Conduta, estando o
contrato em cotejo submetido aos termos do acordo e deste TAC.

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A par disso, não se vislumbra vício de consentimento a ensejar a
nulidade do negócio jurídico, porquanto constou expressamente do preâmbulo do
instrumento particular de promessa de venda e compra firmado pelas partes que “a
presente promessa de venda e compra decorre da sentença de fls. 775/776, prolatada
pelo M.M. Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Guarulhos, nos autos do processo de
cumprimento de sentença n. 3040914-14.2013.8.26.0224, tirada do processo de
reintegração de posse n. 0016950-63.2001.8.26.0224, já transitado em julgado, onde
houve acordo de interesse estritamente social a fim de atender a cada um dos ocupantes,
homologado na audiência de conciliação deduzida no Termo de Audiência de fls.
1770/1771, onde o Município de Guarulhos se tornou expressamente solidário nas
obrigações com a Associação Comunitária Anita ACA e, por isso firmaram nesse
sentido o Termo de Ajustamento de Conduta juntado às fls. 1.791/1800, definindo a
forma de regularização fundiária, jurídica, de registro, de saneamento básico e
urbanístico da área, uma vez que se trata de núcleo habitacional declarado como Zona
Especial de Interesse Social, valores do metro quadrado, prazo de pagamento, reajuste
e, como penalidade, reintegração liminar do lote, em caso de inadimplemento, além de
pagamento regressivamente de IPTU do exercício de 2001 a 2015 em 172 parcelas.”
(fls. 61).
Resultou explicitado ainda que “o imóvel, área maior, fora
inicialmente ocupado irregularmente por grande número de pessoas, que constituíram
no local uma comunidade, bem como, erigiram casas, disponibilizaram viário (Ruas e
Avenidas), praças e demais equipamentos, de modo a ter 'pseudo' conotação de um
loteamento, ensejando na constituição da Associação Comunitária Anita ACA.
Acontece, que o imóvel, área maior, fora objeto de ação de reintegração de posse
promovida pelos Vendedores, que tramitou perante a 6a Vara Cível do Foro da Comarca
de
Guarulhos

SP,
processos
n.s
00169.5063.2001.8.26.0224
e
3040914-14.2013.8.26.0224, sendo entabulado acordo judicial entre o Município de
Guarulhos, a Associação Comunitária Anita ACA, Vendedores e os demais ocupantes,
entre eles o(s) Comprador(es), consignando que este(s) últimos deverá(ão) pagar pelo
local/lote por ele(s) ocupado(s), além de responsabilizar-se pelo IPTU devido no imóvel
(área maior), regularização fundiária do empreendimento junto ao Oficial de Registro
de Imóveis e implementação dos demais aparelhos e itens necessários para viabilização
da ocupação em um loteamento, sem qualquer ônus e responsabilidades para os
Vendedores. Reconhecem, aceitam e comprometem-se em cumprir, as partes
contratantes, em caráter irrevogável e irretratável, o acordo homologado nos autos dos
processos
n.s
00169.5063.2001.8.26.0224
e
3040914-14.2013.8.26.0224
que
tramitaram perante a 6a Vara Cível desta Comarca, sob pena de sofrerem as sanções
nele impostas.” (fls. 61/62).

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Releva anotar também que as partes declararam, tanto no quadro
resumo, como no “corpo contratual”, que reconheciam, aceitavam e concordavam, “em
caráter irrevogável, irretratável, o disposto no acordo judicial, TAC Termo de Ajuste
de Conduta e LEPAC constantes do processo n. 00169.5063.2001.8.26.0224 6a Vara
Cível da Comarca de Guarulhos SP, onde transigiram Associação Comunitária Anita
ACA, vendedor e demais ocupantes, entre eles o(s) ora comprador(es).” (fls. 59 e 62).
Com efeito, na hipótese em apreço, o instrumento de promessa
de venda em compra em cotejo explicitou de forma cristalina que a avença estava
submetida aos termos do acordo homologado no cumprimento de sentença e do TAC
acima descritos, não tendo fomento a alegação dos recorrentes de que foram ludibriados
pelos réus, cumprindo anotar ainda que descabe invocar, na espécie, a aplicação das
disposições contidas na Lei n. 6766/79, haja vista que os proprietários e promitentes
vendedores não são loteadores, não se justificando que a eles sejam impostas as
obrigações (inerentes ao loteador) inscritas no referido diploma legal.
Neste ponto, com inteiro acerto e criteriosa acuidade consignou o
douto juiz a quo que “o negócio jurídico sub examine teve como finalidade regularizar a
situação de fato já consolidada por ser o terreno destinado a residência de diversas
famílias de baixa renda sem condições de deslocamento para outra área. O loteamento
foi implantado, não com fundamento na Lei no. 6.766/79, mas com base em legislação
posterior apta a possibilitar a regularização fundiária, medida a ser adotada com a
participação da Municipalidade, tal como ocorreu no caso em discussão. Os requisitos
para a implantação do loteamento não são os mesmos que constam da Lei acima
mencionada, ou seja, a Lei no. 6.766/79. O procedimento foi aprovado com fundamento
na Lei no. 13.465/17 e demais que possibilitam a regularização de áreas destinadas à
fixação de moradia por interesse social. Isto é: os réus não lotearam o imóvel para
vender; ocorreu o inverso.” (fls. 777).
Cumpre realçar ainda que não há qualquer indício de que os ora
recorrentes, no ato da assinatura do compromisso de compra e venda, tenham sido
enganados pela corré Associação Comunitária Anita (que representou os ocupantes no
acordo e no TAC), tendo em vista que os termos do contrato são perfeitamente
inteligíveis, a par do que demonstrou esta corré seus atos constitutivos, bem como a
realização de assembleia com a participação dos ocupantes para aprovação do acordo e
os termos do TAC. (fls. 483/492 e 512/521).
Sendo assim, não tendo sido demonstrado vício de consentimento
ou ilegalidade dos termos do instrumento particular de promessa de compra e venda
firmado pelas partes, não há se declarar a sua nulidade.
De igual modo, não se vislumbra abusividade ou onerosidade
excessiva das cláusulas contratuais impugnadas pelos autores nesta demanda.

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É que não se verifica excesso no preço do imóvel (com área de
94,64 m2) fixado em R$ 50.941,87 (fls. 59), porquanto é ele compatível com o ajustado
no TAC, em que ficou registrado que “as partes acordaram, inclusive com a
concordância plena do proprietário, ainda que os valores do metro quadrado fiquem
reajustado para R$ 460,38 para os lotes do nível 1, R$ 506,25 por metro quadrado para
os lotes de nível 2 e R$ 570,94 para os lotes comerciais, mantendo-se os critérios de
reajustes ali fixados” (fls. 142), a par do que o valor das parcelas (R$ 235,84) afigura-se
compatível com a capacidade econômica da parte, descaracterizada, assim, a alegada
onerosidade.
E no que tange ao IPTU, o contrato estipulou a obrigação dos
compradores de arcarem com tal imposto relativamente aos exercícios de 2001 a 2015
(período em que o imóvel já havia sido ocupado), em 172 parcelas, cobradas juntamente
com as prestações de aquisição do lote (cláusula V-a fls. 64), conforme acertado no
Termo de Ajustamento de Conduta (fls. 142/143), cabendo ao promitente vendedor
efetuar o pagamento do imposto junto à Municipalidade, como, aliás, resultou
comprovado nos autos, eis que o corréu Claudio demonstrou que efetuou acordo com a
Prefeitura de Guarulhos para o parcelamento do IPTU e vem efetuando o pagamento
das parcelas (fls. 582/632), inexistindo qualquer ilicitude no ajuste neste ponto.
No que pertine à retenção por benfeitorias, o contrato afastou a
responsabilidade do vendedor somente na hipótese de o comprador não cumprir a
cláusula VII, que trata de restrições urbanísticas e exigências sanitárias relativamente à
construção por ele erigida no lote, tendo sido lá avençado que “O(s)
COMPRADOR(ES) encontra(m)-se na posse do lote deste instrumento, podendo então
exercer dita posse da liberação pela autoridade municipal, edificar benfeitorias e
construções, ficando desde já estabelecido que: a) As construções obedecerão as
exigências das autoridades públicas e ao Código de Obres da Prefeitura Municipal de
Guarulhos; b) Todas as exigências sanitárias terão de ser respeitadas, sendo vedadas as
construções provisórias, e as que firam normas ambientais, legais ou administrativas; c)
As construções pré-existentes, erigidas pelo(s) comprador(es), portanto, irregulares,
serão de inteira responsabilidade dos mesmos, sem quaisquer ônus e/ou
responsabilidade dos vendedores. Esclarecem as partes que na eventualidade do(s)
comprador(es) não cumprir(em) com o acima, exonerará os Vendedores de quaisquer
responsabilidade, assim como retenção por benfeitorias.” (fs. 65).
Ora, não se vislumbra abusividade de tal cláusula contratual,
tendo em vista que ela exime o promitente vendedor de indenização por benfeitorias na
hipótese de irregularidade da construção edificada pelo promitente comprador, o que se
afigura justa medida, considerando, inclusive, a peculiaridade do caso.

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Por fim, no que respeita à regularização fundiária da área, o TAC
não impôs obrigação alguma aos proprietários do imóvel neste sentido, sendo tal ônus
transferido à Prefeitura de Guarulhos e à corré Associação Comunitária Anita,
inexistindo, nestes autos, qualquer indício de que esteja ela descumprindo, por ora, suas
obrigações, cumprindo observar, neste ponto, que eventuais questionamentos sobre os
termos e a execução do acordo homologado no cumprimento de sentença da ação de
reintegração de posse, bem como do Termo de Ajustamento de Conduta devem ser
suscitados naqueles autos ou em ação própria que vise à desconstituição de tais atos
jurídicos, não se adequando a presente demanda para este mister.
E não resultando demonstrada a ilicitude do instrumento de
promessa de compra e venda firmado pelas partes, nem das cláusulas contratuais
impugnadas, não há se cogitar de repetição de valores ou de pagamento de indenização.
Em suma, atento à circunstância de que as razões expendidas
neste recurso de apelação não se prestam a abalar a r. sentença proferida, preservo-a
integralmente, por seus fundamentos e pelos ora delineados. E, em função do trabalho
adicional realizado pelos advogados dos réus, elevo a verba honorária devida pelos
autores para 15% sobre o valor da causa, observada a assistência judiciária gratuita da
qual são eles beneficiários.
Ante o exposto, rejeito as preliminares e nego provimento ao
recurso.
JOÃO CAMILLO DE ALMEIDA PRADO COSTA
Desembargador Relator
(assinatura eletrônica)