Tribunal: TJSP
Processo: 1035151-20.2018.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-30
Data de publicação: 2020-05-30

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Confirmada a ilegitimidade ativa da condômina para pleitear o ressarcimento em relação às áreas comuns. No tocante aos danos da unidade, afasta-se o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC. O pedido inicial não é de natureza redibitória, mas indenizatória e, portanto, sujeito ao prazo prescricional de 10 anos previsto no art.

Ementa:
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. Confirmada a ilegitimidade ativa da condômina para pleitear o ressarcimento em relação às áreas comuns. No tocante aos danos da unidade, afasta-se o prazo decadencial de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC. O pedido inicial não é de natureza redibitória, mas indenizatória e, portanto, sujeito ao prazo prescricional de 10 anos previsto no art. 205 do CC. Precedentes. Reconhecida, porém, a necessidade de dilação probatória para apurar os vícios construtivos, o que inviabiliza um pronunciamento em relação aos danos morais e materiais reclamados. Taxa de corretagem. Confirmada a prescrição de três anos, conforme entendimento adotado em recurso repetitivo, a tornar inviável a restituição da referida verba.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000383334
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1035151-20.2018.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante
ANGELICA APARECIDA GOMES DOS SANTOS (JUSTIÇA GRATUITA), são
apelados SPE VITTA RESIDENCIAL 04 LTDA e BILD DESENVOLVIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 30 de maio de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1035151-20.2018.8.26.0506 -Voto no 39661
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VOTO No 39661
APELAÇÃO : 1035151-20.2018.8.26.0506
COMARCA
: RIBEIRÃO PRETO
APELANTE(S): ANGÉLICA APARECIDA GOMES DOS SANTOS
APELADO(S) : SPE VITTA RESIDENCIAL 04 LTDA. E OUTRO
JUIZ (A)
: MAYRA CALLEGARI GOMES DE ALMEIDA
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS. Confirmada a ilegitimidade ativa da condômina para
pleitear o ressarcimento em relação às áreas comuns. No tocante
aos danos da unidade, afasta-se o prazo decadencial de 90 dias
previsto no art. 26, II, do CDC. O pedido inicial não é de natureza
redibitória, mas indenizatória e, portanto, sujeito ao prazo
prescricional de 10 anos previsto no art. 205 do CC. Precedentes.
Reconhecida, porém, a necessidade de dilação probatória para
apurar
os
vícios
construtivos,
o
que
inviabiliza
um
pronunciamento em relação aos danos morais e materiais
reclamados. Taxa de corretagem. Confirmada a prescrição de três
anos, conforme entendimento adotado em recurso repetitivo, a
tornar inviável a restituição da referida verba.
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
ANGÉLICA
APARECIDA
GOMES
DOS
SANTOS apela da r. sentença (fls. 581/593, declarada a fl. 613),
proferida nos autos da ação de indenização por danos materiais e
morais proposta contra SPE VITTA RESIDENCIAL 04 LTDA. e BILD
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA., que julgou extinto o
processo, por ilegitimidade ativa (art. 485, VI, do NCPC), em relação
aos pleitos intrinsecamente ligados aos vícios existentes na área comum
do condomínio, inadequações do projeto (hidráulico, elétrico e
estrutural), falta de impermeabilização das áreas molhadas, vedação
acústica, tamanho das escadas e dos passeios; e parcialmente
procedente em relação aos demais pedidos, com fulcro no art. 487, I,
do NCPC, para condenar as rés na devolução de forma simples, à
autora, da quantia paga a título de taxa de individualização de unidade,
corrigida desde o desembolso, com juros de mora a contar da citação.

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Sustenta, em síntese, que após a compra do
imóvel foi surpreendida, assim como outros moradores, com a
construção de shafts no banheiro e na cozinha, não incluídos na planta,
que
teriam
diminuído
consideravelmente
o
espaço
disponível,
prejudicando
os
orçamentos
dos
móveis
planejados.
Também
argumenta com a existência de vícios construtivos: os apartamentos
não possuem isolamento acústico no piso, de acordo com as normas da
ABNT (NBR15575-3_2013); os puxadores foram colocados do lado de
fora das janelas; deficiência na impermeabilização do piso; o projeto
hidráulico não atende as normas regulamentadoras, o que ocasiona
entupimentos, vazamentos nas unidades e mau cheiro; as tubulação de
água fria (chuveiro) estão soltas, com instalação irregular e com
desatendimento às normas da ABNT; o contrapiso não foi nivelado
corretamente com os batentes de todas as portas do apartamento, nem
com a parte hidráulica, o que causa infiltrações e avarias nos batentes,
que apodrecem rapidamente, além de servir de criame de insetos; e a
irregularidade do projeto elétrico, que tem gerado queda de energia,
sobrecarga e queima de aparelhos eletrônicos. Aduz que a despeito das
inúmeras irregularidades, não foi determinada a realização de perícia,
em claro cerceamento de defesa. Também considera que não ocorreu a
decadência do direito, porque pretende indenização por inadimplemento
contratual, demanda sujeita ao prazo prescricional de 10 anos do art.
205 do CC e não ao de 90 dias previsto no art. 26, II, do CDC. Afora
isso, argumenta que em relação à prescrição de corretagem incide o
prazo quinquenal do art. 206, § 5o, I, do CC ou, subsidiariamente,
também o decenal; que por se tratar de prestação de trato sucessivo
não seria incabível a prescrição até a última parcela; que a
individualização da taxa de matrícula é obrigação do proprietário, de
modo que deve ser restituída à adquirente; e acena com sua
legitimidade para pleitear reparos para a área comum (art. 1341, § 3o,
do CC). Por fim, pleiteia indenização por danos morais no importe de R$

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5.000,00; e por danos materiais a serem arbitrados, além da restituição
da taxa de individualização da matrícula em dobro e da corretagem (fls.
616/655).
Contrarrazões (fls. 676/744).
Houve tentativa frustrada de conciliação.
É o relatório.
A autora ingressou com ação de indenização por
danos morais e materiais em razão de vícios construtivos no imóvel
adquirido e em suas áreas comuns. Ainda, pleiteou a restituição em
dobro de verbas que considera cobradas indevidamente (comissão de
corretagem e taxa de individualização de matrícula).
Inicialmente,
é
preciso
separar
os
vícios
estruturais em relação à área comum e os da unidade adquirida.
Com relação à área comum, considero que a
condômina não possui legitimidade para reclamar dos vícios (projetos
hidráulicos, elétricos, etc.) junto à Construtora, tendo em vista que isto
compete ao condomínio.
A respeito da legitimidade, rememore-se a
basilar lição de CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO (in Instituições de
Direito Processual Civil, v. 2, 6a ed., Malheiros: São Paulo, p. 313):
“Legitimidade ad causam é qualidade para estar
em juízo, como demandante ou demandado, em relação a
determinado conflito trazido ao exame do juiz. Ela depende
sempre de uma necessária relação entre o sujeito e a causa
e traduz-se na relevância que o resultado desta virá a ter
sobre sua esfera de direitos, seja para favorecê-la ou para
restringi-la. Sempre que a procedência de uma demanda
seja apta a melhorar o patrimônio ou a vida do autor, ele

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será parte legítima; sempre que ela for apta a atuar sobre a
vida ou o patrimônio do réu, também esse será parte
legítima.”
No que concerne especificamente ao condomínio
edilício (horizontal ou vertical), os condôminos se tornam, a um só
tempo, titulares exclusivos de suas unidades autônomas e cotitulares
das partes comuns, havendo uma íntima conexão entre a sua unidade
imobiliária e a fração ideal que detêm sobre as áreas comuns.
Todavia, sucede que em relação às áreas
comuns a legitimidade ativa para o pleito indenizatório seria, em
verdade, do próprio condomínio em caso de indenização por vício
construtivo, e não de cada um dos condôminos.
Assim dispõe o artigo 75, XI, do CPC/15: “serão
representados em juízo, ativa e passivamente: (...) XI o condomínio,
pelo administrador ou síndico”; o art. 22, § 1o, “a”, da Lei no 4.591/64:
“compete ao síndico: a) representar ativa e passivamente, o
condomínio, em juízo o fora dele, e praticar os atos de defesa dos
interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei
ou pela Convenção”; e o art. 1348, II, do Código Civil: “compete ao
síndico: (...) II representar, ativa e passivamente, o condomínio,
praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos
interesses comuns”.
Desta forma, como no caso concreto não há
direito individual da apelante a ser reclamado, correto o reconhecimento
de sua ilegitimidade ativa.
No mesmo sentido:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO Ação cominatória.
Vícios de construção. Defeitos apresentados na fachada do
edifício. Área comum. Ilegitimidade do condômino, por si só,

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pretender a sua reexecução. Existência de ação movida pelo
condomínio em face da construtora, na qual foi realizado
acordo para a correção dos vícios. Decisão reconheceu a
ausência de interesse da agravante mantida. Recurso
desprovido.” (TJSP, Agravo de Instrumento no 2236560-
98.2015.8.26.0000, Rel. Des. José Carlos Ferreira Alves, 2a
Câmara de Direito Privado, j. 23/02/2016)
“COMPROMISSO
DE
COMPRA
E
VENDA.
UNIDADE
HABITACIONAL
EM
CONDOMÍNIO
EDILÍCIO.
VÍCIOS CONSTRUTIVOS QUE CAUSARAM RACHADURAS.
LAUDO PERICIAL QUE APONTA QUE NÃO HOUVE MAU USO
DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA BEM
CARACTERIZADA. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE EM
REPARAR AS RACHADURAS IDENTIFICADAS NO LAUDO
PERICIAL. NÃO ENTREGA DE ÁREA COMUM CONFORME
INFORME
PUBLICITÁRIO.
PLEITO
DE
INDENIZAÇÃO.
IMPOSSIBILIDADE. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDÔMINO
PARA PLEITEAR INDENIZAÇÃO PELA NÃO ENTREGA DE
ÁREA COMUM. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO. RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.”
(TJSP;
Apelação
Cível
1002184-19.2015.8.26.0152; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Cotia - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 19/05/2020;
Data de Registro: 19/05/2020).
Não se nega é claro o disposto no art. 1341, §
3o, do CC:
“Art. 1.341. A realização de obras no condomínio
depende:
... § 3 o. Não sendo urgentes, as obras ou
reparos
necessários,
que
importarem
em
despesas

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excessivas,
somente
poderão
ser
efetuadas
após
autorização da assembleia, especialmente convocada pelo
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer dos condôminos.”
Contudo, a recorrente não pretende o reparo
dos vícios e sim indenização, a qual se concedida deve ser em prol da
coletividade condominial e não apenas da apelante, devendo, portando,
ser confirmada sua ilegitimidade ativa.
No tocante aos problemas relatados em relação
à unidade, com a devida vênia do entendimento adotado, não é caso de
reconhecimento da decadência.
Afinal, o pedido inicial não é de natureza
redibitória, pelo qual o consumidor pode pleitear a reexecução dos
serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o abatimento
proporcional do preço.
Trata-se, na verdade, de pedido indenizatório,
pautado no inadimplemento contratual, na medida em que o imóvel
teria sido entregue com características diversas daquele apresentado à
adquirente, além de conter problemas internos na unidade.
Nessa
situação,
aplica-se
o
instituto
da
prescrição, tendo a compradora prazo de dez anos, contados da
entrega, para pleitear a indenização por dano moral e material,
conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA
COM REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS E COMPENSAÇÃO DE
DANOS MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. DEFEITOS APARENTES DA OBRA. PRETENSÃO DE
REEXECUÇÃO DO CONTRATO E DE REDIBIÇÃO. PRAZO

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8
DECADENCIAL.
APLICABILIDADE.
PRETENSÃO
INDENIZATÓRIA.
SUJEIÇÃO
À
PRESCRIÇÃO.
PRAZO
DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. 1. Ação de
obrigação de fazer cumulada com reparação de danos
materiais e compensação de danos morais. 2. Ação ajuizada
em 19/07/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em
08/01/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal
é o afastamento da prejudicial de decadência e prescrição
em relação ao pedido de obrigação de fazer e de
indenização
decorrentes
dos
vícios
de
qualidade
e
quantidade no imóvel adquirido pelo consumidor. 4. É de 90
(noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por
vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si
adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art.
26, II e § 1o, do CDC). 5. No referido prazo decadencial,
pode
o
consumidor
exigir
qualquer
das
alternativas
previstas no art. 20 do CDC, a saber: a reexecução dos
serviços, a restituição imediata da quantia paga ou o
abatimento proporcional do preço. Cuida-se de verdadeiro
direito potestativo do consumidor, cuja tutela se dá
mediante as denominadas ações constitutivas, positivas ou
negativas. 6. Quando, porém, a pretensão do consumidor é
de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo
prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência
de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória,
sujeita-se a prazo de prescrição. 7. À falta de prazo
específico no CDC que regule a pretensão de indenização
por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral
decenal previsto no art. 205 do CC/02, o qual corresponde
ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ,
aprovada ainda na vigência do Código Civil de 1916

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("Prescreve em vinte anos a ação para obter, do construtor,
indenização por defeitos na obra"). 8. Recurso especial
conhecido e parcialmente provido.” (STJ, 3a Turma, REsp no
1.721.694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. em 03/09/2019).
E, ainda:
“INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAIS E
MORAIS.
VÍCIOS
DE
CONSTRUÇÃO.
DECADÊNCIA
E
PRESCRIÇÃO. Insurgência da ré contra decisão saneadora.
Alegação
de
decadência
no
direito
do
autor.
Não
acolhimento. Pretensão inicial de natureza indenizatória por
causa de vícios existentes no imóvel. Inexistência de pedido
redibitório, para o qual se aplica decadência. Aplicação do
instituto da prescrição. Caso, porém, que se trata de
indenização relacionada a vício do produto. Não aplicação do
prazo do artigo 27 do CDC. Prazo aplicável de dez anos (art.
205 do CC), contados da entrega do imóvel. Precedentes do
STJ. Prescrição que não ocorreu. Decisão mantida, por
fundamentos diversos. Agravo desprovido.” (TJSP; Agravo
de
Instrumento
2085142-40.2020.8.26.0000;
Relator
(a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 5a Vara Cível; Data
do
Julgamento:
19/05/2020;
Data
de
Registro:
19/05/2020).
Por outro lado, a causa não se encontra madura
em relação aos vícios discriminados, fazendo-se necessária a realização
de perícia para sua apuração, de sorte que se mostra incabível a
decisão imediata quanto ao pleito indenizatório. O processo deverá
retornar a Primeira Instância para a realização da instrução probatória.
Quanto aos valores pretendidos pela apelante a
título de restituição, necessário se confirme, ainda, o reconhecimento da

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prescrição da comissão de corretagem.
Não é cabível o prazo prescricional de 10 anos
do art. 205 do CC; e sim aquele estabelecido no art. 206, § 3o, IV, do
CC, que prevê a prescrição trienal para a pretensão de ressarcimento de
enriquecimento sem causa.
Este é o entendimento adotado pelo E. Superior
Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Repetitivo, Resp
1551956/SP, pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em 24.08.2016, o
que, obviamente, prejudica as demais teses levantadas.
Por oportuno:
“RECURSO
ESPECIAL
REPETITIVO.
DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.
VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
VENDAS.
CORRETAGEM.
SERVIÇO
DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR.
PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a
pretensão de restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem ou de serviço de assistência
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere
(art. 206, § 3o, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da
Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n.
1.360.969/RS,
concluído
na
sessão
de
10/08/2016,
versando acerca de situação análoga.” (grifo nosso).
Portanto, considerando que a comissão de
corretagem teria sido indevidamente cobrada na data da compra (abril
de 2015) e que esta ação foi proposta apenas em 11/10/2018, há de

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11
ser confirmada a prescrição da referida verba.
No mais, reconhecida a nulidade da decisão,
prejudicado o exame das demais questões apresentadas.
Ante o exposto, dá-se parcial provimento ao
apelo para afastar a decadência em relação aos vícios da unidade
imobiliária, anulando-se a r. sentença para que outra seja proferida em
seu lugar, após regular instrução probatória.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator