Tribunal: TJSP
Processo: 1001067-72.2018.8.26.0609
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Benedito Antonio Okuno
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Ação de obrigação de fazer. Outorga de escritura. Contrato de compromisso de compra e venda entre CDHU e mutuária - Contrato de gaveta entre mutuária e autor. Sentença de improcedência - Inconformismo do autor. Legitimidade passiva admitida. Comprovação de quitação da dívida pelo autor - Ausência de comprovação de cálculo de débito de rateio. Outorga de escritura devida - Sentença reformada.

Ementa:
Ação de obrigação de fazer. Outorga de escritura. Contrato de compromisso de compra e venda entre CDHU e mutuária - Contrato de gaveta entre mutuária e autor. Sentença de improcedência - Inconformismo do autor. Legitimidade passiva admitida. Comprovação de quitação da dívida pelo autor - Ausência de comprovação de cálculo de débito de rateio. Outorga de escritura devida - Sentença reformada. Recurso provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1001067-72.2018.8.26.0609 -Voto no 1835
mo
Registro: 2020.0000291895
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de
Apelação Cível 1001067-72.2018.8.26.0609, da Comarca Taboão da
Serra , em que é Apelante: Alex Cavalcante
Apelado: Cooperativa Habitacional do Estado de São Paulo
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da
8a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir
a seguinte decisão: Deram provimento ao recurso. V. U. de conformidade
com o voto do relator, que integra este acórdão.
O
julgamento
teve
a
participação
dos
Desembargadores PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
(Presidente sem voto), CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER E SALLES
ROSSI.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001067-72.2018.8.26.0609 -Voto no 1835
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Apelação Cível no 1001067-72.2018.8.26.0609
Apelante: Alex Cavalcante
Apelado: Cooperativa Habitacional do Estado de São Paulo
Comarca: Taboão da Serra
Voto no 1835
Ação de obrigação de fazer. Outorga de escritura. Contrato de
compromisso de compra e venda entre CDHU e mutuária -
Contrato de gaveta entre mutuária e autor. Sentença de
improcedência - Inconformismo do autor. Legitimidade
passiva admitida. Comprovação de quitação da dívida pelo
autor - Ausência de comprovação de cálculo de débito de
rateio. Outorga de escritura devida - Sentença reformada.
Recurso provido.
Vistos.
Trata-se de apelação interposta pela parte autora
em ação de obrigação de fazer, cuja sentença julgou improcedente a
demanda, por entender que a parte não estabeleceu qualquer relação
jurídica com o réu, e ainda condenou o autor ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa
atualizado (fls. 180/181).
Inconformado, o autor-apelante requer a reforma
da sentença, alegando que, diante da quitação, deve receber a outorga
definitiva da escritura do imóvel. Pede o litisconsórcio da mutuária
original. Alternativamente, pede a adjudicação do imóvel (fls.184/190).
Foram
apresentadas
as
contrarrazões

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(fls.209/213).
Recurso tempestivo e isento de preparo, posto
que o autor é beneficiário da justiça gratuita (fls. 73).
Não houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Respeitado o entendimento do MM. Juiz de
origem, o recurso comporta provimento.
No presente caso, consta que o imóvel,
constituído de um apartamento no 26, 2o andar, Bloco 6 do Tipo D do
Conjunto Residencial Jardim Maria Sampaio, localizado na Rua
Siderópolis, 180, na cidade de Taboão da Serra, foi objeto de negociação
entre a CDHU com a mutuária Maria Vania Cavalcanti de Oliveira (fls.
16/20).
Consta que o contrato celebrado entre a
cessionária Maria Vânia Cavalcante de Oliveira foi quitado perante a
CDHU em 18/02/2002 e emitido declaração para outorga da escritura em
08/07/2003 (fls.63).
Maria Vania celebrou contrato de cessão de
direitos com o ora apelante, em 15 de janeiro de 2014, pelo preço de
R$30.000,00, dando-se por quitado com o pagamento de R$15.000,00 (fls.
11/12).
Ora, no presente caso existiu negócio jurídico
informal (contrato de gaveta) entre as partes, e a ação de obrigação de
fazer, consubstanciada na outorga de escritura, tem o polo passivo correto,

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posto que a CDHU figura como detentora do domínio do bem.
É irrelevante se os autores tiveram ou não relação
contratual com a Cooperativa, pois adquiriram os direitos dos promissários
compradores originais, por uma cadeia legítima de cessões de direitos.
Também não é o caso de litisconsórcio passivo,
considerando que a propriedade do bem é da CDHU, pois é somente a
proprietária que tem o dever de outorgar a escritura
Nesse sentido decidiu recentemente esta corte:
"HABITAÇÃO Longa cadeia de cessões - Contrato de
gaveta - CDHU Adjudicação do imóvel em favor da autora – Existência de vedação
legal e contratual para cessão de direitos e obrigações sem a anuência da ré - Contrato
de gaveta que, em princípio, não possui validade perante a CDHU Hipótese, contudo,
de quitação do valor do imóvel Precedentes jurisprudenciais que admitem a validação
da transferência da titularidade, a qual não representará qualquer risco ou prejuízo à
requerida Caso em que não houve subversão do objetivo de fornecimento de moradia à
população mais carente, já que a autora mora no imóvel e se enquadra nessa situação
Função social da propriedade Procedência Inocorrência de hipótese de litisconsórcio
passivo dos diversos cedentes, sob pena de impedir a regularização da propriedade do
imóvel - Recurso não provido.Apelação n. 4004165-81.2013.8.26.0223. 8a Câmara de
Direito Privado - TJSP - Relatora Des. Dra. Mônica de Carvalho, julgado em
27/09/2019"
É relevante expor que a jurisprudência vem
admitindo soluções mais liberais, em relações pertinentes ao chamado
"contrato de gaveta".
Embora o referido contrato realmente não tenha
validade perante a instituição financeira, tendo em vista a ausência de

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autorização das vendas, há entendimento proferido pelo STJ em Recurso
Especial 61.619, Quarta Turma, Rel Ministro Aldir Passarinho Júnior, cujo
julgamento se deu em 16.06.2005, de que, havendo pagamento integral no
contrato, não é possível anular a transferência, pois, com a quitação, não há
prejuízo ao Sistema Financeiro de Habitação SFH.
Portanto, no caso de quitado o valor, não há
impedimento à outorga da escritura a quem o compromissário comprador
indicasse, porque o interesse da apelada foi atendido com o recebimento
integral do preço.
Embora tenha sido comprovado pagamento total
como descreve a própria CDHU às fls.63, esta alega em suas contrarrazões
que o imóvel ainda depende de quitação do débito do rateio descrito às fls.
155, e sua inadimplência impede a concessão da outorga definitiva da
escritura.
No entanto, não há nos autos qualquer
demonstrativo de cálculos que teria sido elaborado por perícia contábil
para constatar a necessidade de cobrança de valores complementares, não
podendo serem exigidos sem a devida comprovação.
Portanto,
exigir
o
pagamento
de
quantia
complementar sem apresentar qualquer cálculo que comprove o valor de
forma iniquívoca, é inaceitável.
"ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA
–
Cooperativa
Habitacional do Estado de São Paulo Contrato de compromisso de venda e compra
celebrado entre a Cooperativa Habitacional e a originária mutuária Posterior cadeia
de cessão de direitos celebrada sem a anuência da vendedora “Contrato de gaveta”

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Recusa da Cooperativa Habitacional em outorgar a escritura definitiva, sob a alegação
de que houve quitação estimada da obra - Cooperativa que pretende a cobrança de
saldo complementar sem qualquer demonstração de cálculo e prova de origem do
suposto débito -Inexigibilidade do pagamento de quantia complementar - Obrigação da
ré na outorga da escritura definitiva do imóvel ao autor, sem a exigência de pagamento
de valor complementar a título de custo final do empreendimento Ausência de justa
causa à recusa na outorga da escritura RECURSO DESPROVIDO. Apelação n.
0010534-65.2012.8.26.0007. 9a Câmara de Direito Privado. Des. Relatora Dra. Angela
Lopes. Julgado em 02/08/2016".
Contudo, é imperiosa a imposição à apelada da
outorga ao autor da escritura definitiva do imóvel, sem a exigência de
pagamento de valor complementar a título de custo final do
empreendimento.
Assim, de rigor a reforma da sentença para
condenar a apelada a outorga de escritura de transferência de titularidade
do imóvel ao apelante, no prazo de 90 (noventa) dias, contados do trânsito
em julgado, sob pena do presente acórdão servir como título aquisitivo.
Sucumbida a apelada, fixo os honorários
advocatícios devidos ao apelante em 12% sobre o valor atualizado da
causa, já considerado o trabalho acrescido em recurso.
Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao
recurso, nos termos da fundamentação supra.
BENEDITO ANTONIO OKUNO
Relator