Tribunal: TJSP
Processo: 1007664-19.2020.8.26.0114
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Carlos Alberto de Salles
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-09
Data de publicação: 2020-08-09

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. INEFICÁCIA PERANTE O COMPRADOR. Sentença de procedência, determinando a desconstituição das hipotecas lavradas sobre os imóveis do autor pelo banco réu. Irresignação do banco réu Sentença mantida. Preliminar de ilegitimidade passiva do banco. Afastamento. Instituição financeira que faz parte da cadeia de consumo, além de insistir na manutenção

Ementa:
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. INEFICÁCIA PERANTE O COMPRADOR. Sentença de procedência, determinando a desconstituição das hipotecas lavradas sobre os imóveis do autor pelo banco réu. Irresignação do banco réu Sentença mantida. Preliminar de ilegitimidade passiva do banco. Afastamento. Instituição financeira que faz parte da cadeia de consumo, além de insistir na manutenção da hipoteca, cujo levantamento se pretende. Mérito. Financiamento imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante o comprador (Súmula 308, STJ). Cancelamento devido. Eventual não pagamento que se trata de questão entre o banco e a construtora, sem prejudicar o comprador. Precedentes. Honorários arbitrados por equidade, cuja condenação ao banco, deve ser mantida porque insiste na manutenção da hipoteca. Recurso não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000623143
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007664-19.2020.8.26.0114, da Comarca de Campinas, em que é apelante BANCO DO
BRASIL S/A, são apelados BRUNO CHIZZOTTI ARRABAL e ANA CAROLINA
ANDREOTTI PEGORARO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente) e DONEGÁ MORANDINI.
São Paulo, 9 de agosto de 2020.
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator
Assinatura Eletrônica

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3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Apelação no: 1007664-19.2020.8.26.0114
Comarca: Campinas
Apelante: Banco do Brasil S/A
Apelado: Bruno Chizzotti Arrabal e outro
Interessado: Gafisa SPE 130 Empreendimentos Imobiliários
Ltda.
Juiz sentenciante: Renato Siqueira de Pretto
VOTO No: 22423
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CANCELAMENTO DE
HIPOTECA. INEFICÁCIA PERANTE O COMPRADOR.
Sentença de procedência, determinando a desconstituição
das hipotecas lavradas sobre os imóveis do autor pelo banco
réu.
Irresignação
do
banco
réu
Sentença
mantida.
Preliminar
de
ilegitimidade
passiva
do
banco.
Afastamento. Instituição financeira que faz parte da cadeia
de consumo, além de insistir na manutenção da hipoteca,
cujo levantamento se pretende. Mérito. Financiamento
imobiliário para a construção do empreendimento. Hipoteca
constituída entre o banco e a construtora. Ineficácia perante
o comprador (Súmula 308, STJ). Cancelamento devido.
Eventual não pagamento que se trata de questão entre o
banco e a construtora, sem prejudicar o comprador.
Precedentes. Honorários arbitrados por equidade, cuja
condenação ao banco, deve ser mantida porque insiste na
manutenção da hipoteca. Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação tirado contra a r.
sentença de ps. 488/492 e 508, proferida pelo MM. Juiz de Direito da
1a Vara Cível da Comarca de Campinas, que julgou procedente o
pedido, para (i.) condenar a primeira ré a outorgar a escritura
definitiva de compra e venda do imóvel indicado na inicial em 30 dias
e (ii.) condenar o banco réu, no prazo supra, a proceder as medidas
cabíveis ao cumprimento do ordenado, particularmente a baixa da
hipoteca. Na hipótese de descumprimento, a r. sentença produzirá
todos os efeitos da declaração não emitida (art. 501, CPC).
Diante da sucumbência, arcarão os réus com o

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pagamento das custas e despesas processuais, bem como com os
honorários advocatícios fixados em R$ 800,00, por equidade, bem
como condenado o banco réu ao pagamento de penalidade por
litigância de má-fé.
Pleiteia
o
banco
réu
preliminarmente,
o
reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, porque os autores
firmaram contrato com a Gafisa e que as instituições financeiras não
possuem qualquer responsabilidade quanto à obra.
No mérito, sustenta, em síntese, que a liberação
da hipoteca se dá mediante o pagamento do VMD, nos termos de
previsão expressa do contrato e que não foi repassado pela
construtora; que houve violação aos artigos 313 e 314 do Código
Civil; que a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça não tem
aplicabilidade no caso em testilha; que o banco apelante está de boa-
fé; e, finalmente, que não deve ser condenado ao pagamento de
honorários advocatícios porque não deu causa à presente ação.
Apresentadas as contrarrazões (ps. 536/553 e
554/557), encontram-se os autos em termos de julgamento.
É o relatório.
De início, afasta-se a preliminar de ilegitimidade
passiva levantada pelo banco apelante.
Não obstante inexista contrato entre a empresa
autora e o apelante, é certo que a hipoteca vem sendo mantida por
insistência desse credor hipotecário. Ademais, o banco, na condição
de instituição financeira do empreendimento, que recebeu o bem em
garantia pela construtora, integra a cadeia de consumo, nos termos
do artigo 7° do Código de Defesa do Consumidor, sendo parte
legítima, portanto.
Superada a preliminar, no mérito, o recurso não
comporta provimento.
De fato, com a venda dos imóveis para terceiros e
a comprovação da quitação integral do preço pelo comprador (ps. 51
78/79), a hipoteca constituída sobre a unidades autônoma deve ser
cancelada.
A hipoteca foi constituída como garantia do
financiamento
do
empreendimento
imobiliário,
contraído
pela

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empreendedora interessada com o banco apelante, ambos corréus.
Era garantia para a relação jurídica existente entre
a empreendedora imobiliária e o banco financiador, e não entre
agente financeiro e o consumidor adquirente da unidade imobiliária.
Assim, a manutenção da hipoteca viola os direitos
do consumidor, terceiro em relação ao financiamento do banco ao
empreendimento imobiliário.
A orientação jurisprudencial é expressa no sentido
de que o adquirente de unidade habitacional, responsável apenas
pelo pagamento da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não sofre
constrição patrimonial em razão do inadimplemento da construtora
perante o agente financiador.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Quitação
integral. Pleito de baixa da hipoteca fornecida ao banco que
financiou a obra e adjudicação compulsória. Procedência.
Inconformismo do Banco do Brasil. PRELIMINARES Exceção
de incompetência do juízo. Ação que envolve direito real
sobre imóvel. Competência do foro da situação do imóvel.
Art. 95 do CPC. Inaplicabilidade da cláusula de eleição de
foro. Hipótese de competência absoluta. Precedentes.
Ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Existência
de inequívoca relação jurídica de direito material com a
parte autora, de modo que tanto a construtora quanto o
agente financeiro da obra são partes legítimas para figurar
no polo passivo. MÉRITO Preço pago integralmente.
Existência de hipoteca contraída pela construtora em favor
do agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente.
Dicção da Súmula no 308 do A. STJ. O adquirente de boa-fé
não pode ser punido pela inércia do apelante em controlar a
aplicação dos recursos repassados à construção. Admitir a
tese recursal do Banco do Brasil seria possibilitar que se
imponha ao compromissário comprador, além do pagamento
pela unidade adquirida, a obrigação de remir a hipoteca.
Impossibilidade. Sentença mantida. Honorários advocatícios
sucumbenciais. Pleito de redução. Impossibilidade. Quantum
fixado nos ditames da razoabilidade e proporcionalidade.
Atendimento aos parâmetros estabelecidos pelo artigo 85, §
2o do CPC. Condenação mantida. RECURSO DESPROVIDO.”
(TJSP,
6a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1009481-26.2017.8.26.0114, Rel. Des. Rodolfo Pellizari, j.
13/04/2018 sem destaque no original).

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“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C.C. DANOS MORAIS -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Cancelamento da
hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro
Tema relacionado à mitigação do efeito suspensivo da
apelação arguido em contrarrazões prejudicado, uma vez
que o efeito da sentença se deu apenas no devolutivo -
Razões de apelação do Banco do Brasil que abrangeram
temas não sumulados, dependendo de apreciação do recurso
pelo órgão colegiado - Legitimidade passiva do banco
demonstrada, pois responsável pelo levantamento do
gravame - Autores que comprovaram a quitação do bem,
mediante juntada de recibo emitido pela corré Direito à
outorga da escritura definitiva do apartamento e da vaga de
garagem, sem qualquer gravame Súmula 308 do Superior
Tribunal de Justiça Possibilidade de aplicação de multa para
hipótese de descumprimento da ordem de cancelamento da
hipoteca e outorga da escritura Ato discricionário do
Magistrado - Honorários sucumbenciais majorados para 12%
sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11 do
Código de Processo Civil - RECURSO NÃO PROVIDO, COM
MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS.” (TJSP, 6a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1031401-85.2015.8.26.0224, Rel. Des. Ana Maria Baldy, j.
04/05/2017 sem destaque no original).
“APELAÇÃO.
Ordinária
de
cancelamento
de
hipoteca
cumulada com adjudicação compulsória. Compra e venda de
imóvel. Sentença de parcial procedência. Pleito de reforma
do correquerido, Banco do Brasil. Descabimento. Preliminar
de Ilegitimidade passiva, afastada. O Banco é o responsável
pelo cancelamento da hipoteca que lhe favorecia, mesmo
não se tratando de dívida contraída pelos autores. Hipoteca
que consta na matrícula do imóvel adquirido pelos
demandantes,
que
possuem
pleno
interesse
no
cancelamento. Aplicável a Súmula 308 do STJ. Precedentes
jurisprudenciais. Sentença mantida, inclusive, quanto à
verba honorária fixada. Inteligência do artigo 85, §3o e
alíneas do novo códex. Recurso a que se nega provimento.”
(TJSP,
7a
Câmara
de
Direito
Privado,
Apelação
no
1042924-36.2015.8.26.0114, Rel. Des. José Rubens Queiroz
Gomes, j. 12/12/2016 sem destaque no original).
Trata-se de questão já há muito pacificada, pela
Súmula 308 do E. Superior Tribunal de Justiça: “A hipoteca firmada
entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração
da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes

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do imóvel”.
Se a empreendedora não quitou o pagamento do
empréstimo garantido pela hipoteca, trata-se de questão que envolve
apenas e tão somente o banco apelante e a empreendedora
interessada, não podendo atingir direitos do comprador apelado,
terceiro à relação jurídica delas.
Nesse cenário, o cancelamento da hipoteca é
medida de rigor, assim como a outorga das escrituras definitivas para
fins de registro imobiliário.
Por fim, tem-se que o banco, porque insiste na
manutenção da hipoteca, também deu causa ao ajuizamento da
presente ação e, porque vencido, deve ser condenado ao pagamento
de honorários advocatícios.
Por isso, por este voto, nega-se provimento aos
recursos de apelação, majorando-se os honorários advocatícios
devidos pelo banco réu em favor do advogado da parte autora em R$
1.000,00 (art. 85, §11, CPC).
CARLOS ALBERTO DE SALLES
Relator