Tribunal: TJSP
Processo: 0002535-97.2009.8.26.0223
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Airton Pinheiro de Castro
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-24

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Sentença de parcial procedência. Preliminar de nulidade por indeferimento de denunciação da lide. Afastamento. Indeferimento que não impede o exercício do direito de regresso. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Corré que não comprova a alienação do imóvel, nem a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, a

Ementa:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. Sentença de parcial procedência. Preliminar de nulidade por indeferimento de denunciação da lide. Afastamento. Indeferimento que não impede o exercício do direito de regresso. Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam. Descabimento. Corré que não comprova a alienação do imóvel, nem a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, a qual, conforme se denota dos autos, não se demonstrou. Violação do princípio da boa-fé objetiva. Não verificação de ocorrência de supressio ou venire contra factum proprium, ausente postura desleal por parte do condomínio autor, bem assim considerada a inquestionável relação material da ré com a unidade condominial. Prescrição. Interrupção em relação à ré somente verificada quando de sua inclusão no polo passivo da demanda. Inteligência do art. 240, § 1o do CPC, em contexto de inércia censurável do condomínio autor no que tange à dedução da pretensão em relação ré. Prescrição caracterizada, ressalvadas as contribuições condominiais vencidas e não pagas no curso do litígio nos cinco anos anteriores à inclusão da ré no polo passivo da demanda. Autor que sucumbiu em parte significativa de sua pretensão. Distribuição em partes iguais dos ônus de sucumbência. Sentença parcialmente reformada.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 0002535-97.2009.8.26.0223 - Guarujá - Voto no 7458
Registro: 2020.0000779525
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 0002535-
97.2009.8.26.0223, da Comarca de Guarujá, em que é apelante ORLA IMOVEIS S/A, é
apelado CONDOMINIO EDIFICIO ORLA PARK
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça
de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V.
U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL
TREVISAN.
São Paulo, 23 de setembro de 2020
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 0002535-97.2009.8.26.0223 - Guarujá - Voto no 7458
VOTO No 7458
Apelação no 0002535-97.2009.8.26.0223
Comarca: Guarujá - 1a Vara Cível
Apelante: Orla Imóveis Ltda.
Apelado: Condomínio Orla Park
Juiz: Ricardo Fernandes Pimenta Justo
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE
CONDOMÍNIO.
Sentença
de
parcial
procedência.
Preliminar de nulidade por indeferimento de denunciação
da lide. Afastamento. Indeferimento que não impede o
exercício do direito de regresso. Preliminar de ilegitimidade
passiva ad causam. Descabimento. Corré que não
comprova a alienação do imóvel, nem a ciência inequívoca
do condomínio acerca da transação, a qual, conforme se
denota dos autos, não se demonstrou. Violação do
princípio da boa-fé objetiva. Não verificação de ocorrência
de supressio ou venire contra factum proprium, ausente
postura desleal por parte do condomínio autor, bem assim
considerada a inquestionável relação material da ré com a
unidade condominial. Prescrição. Interrupção em relação à
ré somente verificada quando de sua inclusão no polo
passivo da demanda. Inteligência do art. 240, § 1o do
CPC, em contexto de inércia censurável do condomínio
autor no que tange à dedução da pretensão em relação ré.
Prescrição caracterizada, ressalvadas as contribuições
condominiais vencidas e não pagas no curso do litígio nos
cinco anos anteriores à inclusão da ré no polo passivo da
demanda. Autor que sucumbiu em parte significativa de
sua pretensão. Distribuição em partes iguais dos ônus de
sucumbência. Sentença parcialmente reformada.
Recurso parcialmente provido.

Trata-se de ação de cobrança ajuizada por
Condomínio Edifício Orla Park em face de José Ale Iaki e Orla Imóveis
Ltda., cuja r. sentença de fls. 300/304, de relatório adotado, julgou

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parcialmente procedente o pedido, para condenar os requeridos ao
pagamento das despesas condominiais descritas na planilha de fls.
06/13, vencidas somente a partir de 23 de março de 2004, devendo a
quantia ser corrigida monetariamente a partir dos vencimentos das
obrigações mensais até o pagamento, segundo os índices do Egrégio
Tribunal de Justiça de São Paulo, com incidência ainda de juros legais,
também contados dos vencimentos das prestações, conforme decidido
no REsp. 679.019, 4a Turma do STJ, além de multa moratória de 2%,
nos termos do Código Civil, sem prejuízo do pagamento de todas as
despesas condominiais vencidas no curso da ação e, ainda, de arcarem
com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes
fixados em 20% sobre o valor atualizado da condenação.

Embargos de declaração a fls. 307/311,
rejeitados (fls. 313/315).
Inconformada, apela a corré Orla Imóveis Ltda.
(fls. 318/345) arguindo:
i()
a nulidade da sentença, pois há necessidade da
denunciação da lide do corréu José Ale Aki, a qual foi
indevidamente indeferida pelo juízo a quo;
ii()
preliminar de ilegitimidade passiva ad causam, nos termos
da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste E.
Tribunal de Justiça, porque o apelado tem ciência inequívoca
de que a vaga de garagem foi transferida para o corréu José,
tendo ele se imitido na posse já em 07.05.1986;

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iii()
ocorrência de supressio, tendo em vista que desde a
construção do empreendimento e instituição do condomínio,
na década de 1980, o apelante nunca foi responsabilizado pelo
pagamento das taxas de condomínio referentes ao Box de
garagem, o qual foi transferido para o corréu José em
07.05.1986, que também realizava o pagamento das despesas
condominiais. Afirma que somente após mais de trinta anos,
com sua inclusão no polo passivo desta ação, houve
manifestação do condomínio no sentido de cobrar os débitos
do
apelante,
circunstância
a
evidenciar,
ainda,
seu
comportamento contraditório violador da boa-fé objetiva
(venire contra factum proprium);
iv()
preliminar de prescrição, pois somente foi incluído no polo
passivo da ação em 01.06.2015, não sendo possível que o
prazo prescricional retroaja para o ano de 2009; logo a data da
propositura da ação, em relação a ele, deve ser a data de sua
inclusão na demanda, 01.06.2015, estando prescritos os
débitos anteriores, e;
v()
descabimento da condenação ao pagamento exclusivo da
verba
sucumbencial,
isso
porque
a
sucumbência
do
condomínio apelado não foi mínima, conforme entendeu a r.
sentença, pois decaiu em parte considerável de seu pleito, ou
seja, dos quatorze anos de débitos cobrados, estão prescritos
cerca
de
nove
anos.
Afirma,
portanto,
que
a
verba
sucumbencial deve ser fixada em proporções iguais, ante a
sucumbência recíproca, reduzindo-se, ainda, os honorários

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sucumbenciais para 10% da condenação, ante a baixa
complexidade da causa

Pugna, por fim, pelo provimento do recurso.
Recurso tempestivo e preparado (fls. 346/347).

Contrariedade recursal a fls. 356/363.

Houve oposição ao julgamento virtual (fls. 382).

É o Relatório.

Trata-se de ação de cobrança pela qual o
apelado pleiteia o recebimento de valores relativos a débitos
condominiais do box de garagem no 125 de propriedade registraria da
apelante.

Narra
o
apelado
que,
na
condição
de
proprietários do mencionado Box, os corréus, apesar de procurados,
deixaram de pagar as taxas condominiais referentes ao período de
01.01.1995 a 01.03.2009, no montante atualizado de R$ 13.185,77.

Pois bem.

Inicialmente a ação foi ajuizada apenas em face
do corréu José Ale Taki que, citado por edital, não apresentou
contestação, tendo sido nomeado Curador Especial que contestou o
feito por negativa geral (fls. 144).

A corré Orla Imóveis foi incluída no polo
passivo (fls. 168) e, citada, postulou a denunciação da lide do corréu

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José, arguiu preliminares de ilegitimidade passiva e prescrição parcial
do débito, malgrado sem impugnar especificamente o mérito.

A r. sentença, reconhecendo a prescrição de
parte do débito, julgou parcialmente procedente o pedido.

Daí a insurgência da corré.

De proêmio, verifica-se que a existência do
débito é fato incontroverso, porque a apelante não o impugna.

No mais, afasto a arguição de nulidade da r.
sentença, pois, a despeito da possibilidade de denunciação da lide do
corréu José, o indeferimento não tolheu o direito da apelante a eventual
ação regressiva, nos exatos termos do art. 125, § 1o, do Código de
Processo Civil.

Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva
ad causam, pelo que se extrai dos autos, a apelante consta como
proprietária do Box 125 (fls. 61/63), com o qual, bem por isso, mantém
inexorável vínculo jurídico, sendo o quanto basta para considerar, in
status assertionis, sua pertinência subjetiva para figurar no polo
passivo da demanda, considerada a natureza propter rem da obrigação.

No caso em apreço, nada fez a apelante por
demonstrar a aludida venda do referido box de garagem no 125 e, pelos
elementos dos autos, persiste ela como proprietária registraria da
unidade autônoma em questão que, por sua vez, é parte integrante do
condomínio apelado. Definitivamente, não restou nem de longe
demonstrada a propalada alienação da vaga de garagem no 125 em

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favor do corréu José, supostamente ocorrida ainda em 1986.

Dito
de
outra
forma,
não
há
qualquer
instrumento apto a gerar relação jurídica válida entre a apelante e o
corréu José a ponto de legitimar eximir a primeira do pagamento das
cotas de condomínio, ou seja, não há prova do compromisso de compra
e venda da unidade condominial, não servindo, para tanto, a declaração
unilateral juntada a fls. 115.

Tampouco o precedente do Superior Tribunal
de Justiça (REsp. 1.345.331/RS) referido pela apelante deslegitima o
pleito de cobrança do condomínio apelado. Isso porque não há qualquer
comprovação de que o corréu José tenha sido imitido na posse do
indigitado Box no 125, na condição de compromissário comprador, nem
de que o condomínio apelado tivesse ciência inequívoca da suposta
transação, a qual, repita-se, não está comprovada nos autos.

A esse propósito, aliás, o sorteio referido a fls.
263 (ata dos cotistas do empreendimento) evidencia que a vaga de
garagem no 125 foi sorteada ao corréu José na condição de “garagem
avulsa não vendida”, pois, na verdade, trata-se o corréu de sócio oculto
do empreendimento levado a cabo pela apelante (fls. 257).

Nessa mesma esteira, a cobrança dos débitos
dirigida à apelante não viola a boa-fé objetiva, traduzindo-se em
conduta omissiva (supressio) ou comportamento contraditório (venire)
do apelado, como se pretende fazer crer.

Com efeito, o débito condominial tem natureza

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propter rem, ou seja, o que se persegue é a dívida vinculada ao imóvel,
cujo responsável é quem tem relação jurídica material com o imóvel.
Nesse sentido, repise-se, a apelante não se desvencilhou de provar que
o corréu José é o único possuidor ou proprietário.

Logo, embora, a princípio, a cobrança tenha
sido imputada ao correu José, pode ela ser direcionada legitimamente à
apelante, haja vista sua condição de proprietária registraria do imóvel,
não havendo falar, portanto, em violação ao princípio da boa-fé objetiva
consubstanciada na ocorrência, ao caso, de supressio ou venire contra
factum proprium.
Tanto mais se impõe tal conclusão, porque,
malgrado a “supressio” venha sendo considerada com predominância
como uma hipótese de exercício inadmissível do direito (Menezes
Cordeiro, Da boa-fé no Direito Civil, II, 810), segundo a mais abalizada
doutrina, somente há se cogitar de sua ocorrência quando caracterizado
o “retardamento desleal”1 do exercício do direito, que se pretende
fulminado pela ação do tempo, é dizer, impõe-se verificar, para além da
omissão no exercício do direito, e do decurso de um longo período de
tempo, a “objetiva deslealdade no posterior exercício”2, no caso em
apreço não verificada nas circunstâncias, até porque o direcionamento
da cobrança em relação à apelante se deu por determinação judicial.

No que diz com a prescrição, pugna a apelante
para que sua citação válida retroaja até a data de sua inclusão no polo
1 Anderson Schreiber, “Manual de Direito Civil Contemporâneo”, Saraiva,2018, p. 408.
2 Paulo Lôbo, “Direito Civil Contratos”, Saraiva, 2a ed., 2014, p. 74.

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passivo, contando-se a prescrição quinquenal a partir daí, e não da
propositura da ação.

Razão lhe assiste neste particular.
Afinal, tem-se por caracterizada inexorável inércia
censurável do apelado, considerando-se que a ação foi ajuizada em
2009 objetivando a cobrança de despesas condominiais vencidas e não
pagas no período de 01.01.1995 a 01.03.2009, além das vincendas no
curso do litígio
mas a apelante, a despeito de sua condição da
proprietária registraria da unidade condominial, somente veio a ser
incluída no polo passivo da demanda em 01.06.2015, e ainda assim
por determinação judicial ex officio. O apelado não apresentou qualquer
justificativa minimamente razoável para que não fosse a apelante
demandada desde logo.

Evidentemente,
o
efeito
retroativo
da
interrupção da prescrição à data da propositura da ação, na forma
preconizada pelo § 1o do art. 240 do CPC, pressupõe a integração do
réu no polo passivo desde o ajuizamento, no caso não verificada por
fato imputável exclusivamente ao apelado. Daí porque não é
minimamente razoável que, neste contexto, seja ele beneficiado com o
efeito interruptivo da prescrição em relação à apelante, o que somente
se revela concebível a partir de 01.06.2015, quando de sua integração
no polo passivo da demanda. Afinal, tanto assim o é, que o § 1o do art.
240 do CPC tem sua aplicabilidade condicionada ao cumprimento do §
2o do referido dispositivo legal, a exigir do demandante prontas
providências com vistas à viabilização da citação no prazo legal, sem

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concurso de sua inércia para tanto, no caso evidenciada à saciedade
pelas razões acima alinhavadas.

É caso, pois, de provimento do recurso para
fins de
reconhecimento
da prescrição integral das prestações
originariamente apontadas como vencidas e não pagas, ressalva feita a
eventuais débitos inadimplidos no curso do litígio, nos cinco anos
antecedentes a 01.06.2015 em conformidade com o disposto no art. 206, § 5o,
inciso I do CC e entendimento jurisprudencial cristalizado em torno da questão3 , cuja
responsabilidade, então, recairá sobre os ombros da apelante.
Nessa quadra, tanto mais à consideração do
que precede, em relação às verbas da sucumbência, forçoso reconhecer,
o apelado decaiu de parte considerável do pedido, daí o inexorável
reconhecimento da sucumbência recíproca, com consequente repartição
por igual dos encargos processuais, nos termos do art. 86, caput, do
CPC/2015, inclusive a verba honorária, a qual fica igualmente
repartida na proporção de 10% do valor da condenação em prol do
patrono do apelado, observado o mesmo percentual sobre a diferença
entre o pedido e a condenação em favor do patrono da apelante, vedada
a compensação.

Dessa forma, diante do acima exposto, reforma-
se parcialmente a r. sentença, para reconhecer a prescrição da
pretensão do apelado em relação à apelante, em maior extensão, bem
assim a sucumbência recíproca dos litigantes.
3 Neste sentido, confiram-se os elucidativos trechos do voto da Min. NANCY
ANDRIGHI, por ocasião do julgamento do REsp no 1.139.030- RJ, j. 18.08.2011, cuja
riqueza de fundamentos esgota a matéria.

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Do exposto, pelo meu voto, DÁ-SE PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso.
AIRTON PINHEIRO DE CASTRO
Relator