Tribunal: TJSP
Processo: 4004019-64.2013.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE – PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS DANOS MATERIAIS – IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MORAIS – RECURSO DAS AUTORAS NÃO PROVIDO. Considerando-se a validade da cláusula de

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES COBRADOS INDEVIDAMENTE – PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS DANOS MATERIAIS – IMPROCEDÊNCIA DE DANOS MORAIS – RECURSO DAS AUTORAS NÃO PROVIDO. Considerando-se a validade da cláusula de tolerância, mas ainda assim atraso na entrega do imóvel adquirido, bem como pagamento de comissão de corretagem pela autora, de rigor o parcial acolhimento dos pedidos. Sentença mantida nesta parte, recurso das autoras não provido.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCELAS INADIMPLIDAS, BEM COMO PAGAS PARCIALMENTE – APLICAÇÃO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA – POSSIBILIDADE – RECURSO PROVIDO NESTA PARTE. Considerando-se que a perita judicial prestou esclarecimentos, alterando seu laudo inicial, para incluir as parcelas inadimplidas e os encargos questionados, alterando o valor inicialmente apresentado como devido pela autora na data do financiamento, de acordo com a tabela de fl. 412, de rigor o acolhimento do recurso nesta parte, para reconhecer como devidos pelas autoras as parcelas inadimplidas, com os devidos encargos.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000636805
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
4004019-64.2013.8.26.0506,
da
Comarca
de
Ribeirão
Preto,
em
que
são
apelantes/apelados FABIANA DE PAULA FERREIRA (JUSTIÇA GRATUITA) e
ANGELA
MARGARIDA
FERREIRA
(JUSTIÇA
GRATUITA),
são
apelados/apelantes PATRI QUATORZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
LTDA
e
PATRIMÔNIO
CONSTRUÇÕES
E
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso das autoras, e deram parcial provimento ao recurso das rés, por
v.u. , de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 4004019-64.2013.8.26.0506
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Apelação No 4004019-64.2013.8.26.0506
Aptes/Apdos:
FABIANA
DE
PAULA
FERREIRA;
ANGELA
MARGARIDA
FERREIRA;
PATRI
QUATORZE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA;
PATRIMÔNIO
CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA.
Comarca: Ribeirão Preto 7a Vara Cível
Juiz (a): Thomaz Carvalhaes Ferreira

V O T O No 43.414
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
REVISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS

PARCIAL
PROCEDÊNCIA
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
ALÉM DO PRAZO DE TOLERÂNCIA
PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
COBRADOS
INDEVIDAMENTE
PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS
DANOS MATERIAIS
IMPROCEDÊNCIA DE DANOS
MORAIS RECURSO DAS AUTORAS NÃO PROVIDO.
Considerando-se a validade da cláusula de tolerância, mas
ainda assim atraso na entrega do imóvel adquirido, bem
como pagamento de comissão de corretagem pela autora, de
rigor o parcial acolhimento dos pedidos. Sentença mantida
nesta parte, recurso das autoras não provido.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
REVISÃO CONTRATUAL, C/C INDENIZAÇÃO POR
DANOS
MATERIAIS
E
MORAIS

PARCELAS
INADIMPLIDAS, BEM COMO PAGAS PARCIALMENTE
APLICAÇÃO DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA
POSSIBILIDADE RECURSO PROVIDO NESTA PARTE.
Considerando-se
que
a
perita
judicial
prestou
esclarecimentos, alterando seu laudo inicial, para incluir as
parcelas inadimplidas e os encargos questionados, alterando
o valor inicialmente apresentado como devido pela autora na
data do financiamento, de acordo com a tabela de fl. 412, de
rigor o acolhimento do recurso nesta parte, para reconhecer
como devidos pelas autoras as parcelas inadimplidas, com os
devidos encargos.
FABIANA
DE
PAULA
FERREIRA
e
ANGELA

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MARGARIDA FERREIRA propuseram ação de revisão de cláusulas
contratuais, c/c ressarcimento de danos materiais e morais, frente à PATRI
QUATORZE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., e
PATRIMÔNIO
CONSTRUÇÕES
E
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA.
A r. sentença de fls. 483/506, cujo relatório se adota, julgou
parcialmente procedente a ação, para condenar as rés “à restituição
simples do indébito à parte autora da quantia de: i) R$ 1.538,85 (um mil
quinhentos e trinta e oito reais e oitenta e cinco centavos), referente aos
juros de obra; ii) R$ 1.755,00 (um mil setecentos e cinquenta e cinco
reais), referente aos lucros cessantes; iii) R$ 2.749,00 (dois mil setecentos
e quarenta e nove reais), a título de corretagem das parcelas não
prescritas, valores a serem corrigidos monetariamente desde os
desembolsos (Súmula 43, STJ) e acrescidos de juros legais moratórios da
citação (arts. 240, NCPC e 405, Código Civil)”. Em razão da
“sucumbência recíproca, em maior intensidade do polo ativo, arcará este
com o equivalente a 3/4 (três quartos) das custas, das despesas
processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% (vinte por
cento) sobre o valor corrigido da condenação artigo 85, 28o do NCPC,
sem compensação desta última verba, cabendo o remanescente
sucumbencial ao polo passivo (1/4) artigo 86, caput, NCPC, ressalvada a
gratuidade de justiça art. 98, §3o, NCPC”.
Inconformadas, apelam as autoras almejando a reforma da
decisão, alegando, em síntese, que: não ocorreu a prescrição no tocante à
comissão de corretagem, vez que a ação não foi distribuída contra o
corretor que recebeu a comissão, mas sim buscando a indenização por
dano moral ante a conduta ilícita praticada pelas apeladas; o objeto do
pedido é uma indenização material em virtude de dano decorrente de ato
ilícito, ou seja, por falha na prestação dos serviços e entrega do produto, as
Apeladas causaram danos à consumidora Apelante; o prazo prescricional
mais adequado é prazo quinquenal previsto, no artigo 27, do Código de
Defesa do Consumidor, pelo que, de rigor a reforma da sentença para
condenar as apeladas a restituir de forma dobrada os juros que foram
cobrados ainda quando da obra, bem como as taxas de corretagens pagas,
nos termos da lei; basta a cobrança indevida e o pagamento desta cobrança

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pelo Consumidor para que o Fornecedor que cobra o Consumidor
indevidamente tenha a obrigação de restituir o valor que foi pago em
dobro; ante a impossibilidade de usufruir do imóvel adquirido, por causa
da mora das Apeladas, as Apelantes, especialmente Angela, teve que arcar
com gastos que não estavam previstos em seus orçamentos, tal como o
aluguel de um imóvel, bem como das despesas com IPTU e seguro deste
imóvel, conforme cópia do contrato de locação e boletos de pagamentos
que seguem em anexo à petição inicial, que devem ser ressarcidos; o
imóvel foi entregue de modo diverso daquele prometido, pois foi
divulgado e apresentado para as Apelantes, quando da oferta do imóvel,
um banheiro completamente diferente do que lhe foi entregue; é devida a
indenização por danos morais, vez que os transtornos vividos pela
Apelante, em decorrência do atraso na entrega do imóvel, estão longe de
serem considerados meros aborrecimentos; quem deu causa ao
ajuizamento da presente demanda foram as Apeladas, que não cumpriram
com as cláusulas contratuais previstas e estipuladas por elas em um
contrato de adesão, devendo responder integralmente pelos ônus
sucumbenciais (fls. 508/518).
As rés ofertaram recurso adesivo, almejando a reforma da
decisão, alegando, em síntese, que: as parcelas com vencimento de outubro
de 2011 a janeiro de 2012, não sofreram qualquer tipo de atualização
monetária, e não foram integralmente pagas, mas a Sra. Perita Judicial não
aplicou os encargos moratórios contratuais, de multa e juros moratórios,
muito embora os tenha descrito no item relativo à transcrição contratual de
seu trabalho; o atraso entre o término do prazo de tolerância (30/06/2012) e
a imissão na posse pelas Recorridas em 29/09/2012, foi pequeno e incapaz
de causar os dissabores e suplícios alegados nos autos; o atraso havido na
entrega da obra se enquadra na exceção prevista no artigo 393 do Código
Civil, afastando-se assim, qualquer dever de indenizar; as Recorridas
deveriam comprovar o que efetivamente perderam, e o que razoavelmente
deixaram de lucrar, o que não ocorreu nestes autos, sendo indevida a
indenização por lucros cessantes; conforme confessado pela Recorridas em
sua exordial, e comprovados pelos documentos de fls. 131/135, houve
prévia informação acerca da intermediação do negócio por imobiliária não
havendo, portanto, controvérsia sobre a lealdade da cobrança e o valor da
comissão de corretagem; a ré não possui legitimidade para devolver

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valores que não recebeu ou mesmo para fazê-los constar no contrato, uma
vez que a comissão de corretagem é devida à imobiliária Fortes Guimarães,
inscrita no CRECI sob o número J-20680 (fls. 521/532).
Ambas as partes ofertaram contrarrazões, batendo-se pelo não
provimento do recurso oposto (fls. 535/548 e 553/557).
É O RELATÓRIO.
Conheço dos recursos, para negar provimento ao das autoras, e
dar parcial provimento ao das rés.
Conforme se depreende dos autos, a autora Fabiana afirma que
realizou Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda com as
Requeridas, em 31 de agosto de 2010, objetivando a aquisição do
apartamento, na época em construção, de no. 405, do bloco “Águas”, com
áreas e vagas de garagens, no empreendimento denominado “Smile Village
Monte Alegre”, situado na Rua Monte Alegre, no 390, na cidade de
Ribeirão Preto/SP. Alega que adquiriu o acima descrito imóvel com o
intuito de servir de moradia da Requerente Angela, sua genitora, e que
houve promessa de entrega do imóvel até o dia 31/12/2011.
No entanto, “o imóvel foi entregue em meados do mês de
outubro de 2012, contudo a conclusão da obra a permitir o financiamento
se deu apenas em fevereiro/2013”. Em razão do atraso na obra, e da
entrega em condições diversas das que foram contratadas, além de
cobrança de valores indevidos, distribuiu a presente ação, visando a
revisão de cláusulas contratuais, bem com indenização por danos materiais
e morais.
Houve realização de perícia técnica, sendo juntado o laudo às fls.
364/378, e complementado às fls. 406/414 e 460/462.
A ação foi julgada parcialmente procedente, tendo ambas as
partes ofertado recurso de apelação.

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O recurso das autoras não merece acolhida.
Como bem consta da r. sentença recorrida, houve previsão
contratual para tolerância na entrega do imóvel, de até 180 dias, o que é
permitido. Assim, o atraso deve ser contado após o prazo da tolerância, e
não da primeira data de expectativa de entrega.
Também restou bem fundamentada a possibilidade de cobrança
dos juros, como indicado no laudo pericial e na sentença, permitindo-se
sua cobrança até o prazo final da tolerância.
Ainda, foi reconhecida a impossibilidade de cumulação de lucros
cessantes com multa moratória, com base em teses fixadas no TJ e no STJ,
em julgamento de recursos repetitivos. O cálculo dos lucros cessantes
equivale à 0,5% ao mês, sobre o valor atualizado do imóvel até a imissão
na posse, iniciando-se sua contagem no dia seguinte à prometida entrega
da unidade, com observância do prazo de tolerância de 180 dias, até a data
de entrega das chaves.
A autora Fabiana afirma que adquiriu o imóvel para sua mãe
Angela residir, e portanto, deve ser restituída nos valores gastos por esta
última com locação de imóvel e encargos durante o período de atraso na
entrega do imóvel em questão. No entanto, incabível a cobrança destes
valores junto às rés, vez que a aquisição do imóvel foi feita exclusivamente
por Fabiana, e o contrato de locação não está em seu nome, não havendo
nenhuma relação entre Angela e as rés.
O STJ decidiu sobre o prazo prescricional em relação à comissão
de corretagem nos casos em que essa obrigação é passada ao comprador,
no julgamento do Tema 938, firmando a tese de “(i) Incidência da
prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-
imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3o, IV, CC).
(vide REsp n. 1.551.956/SP)”
A questão de não entrega do imóvel nas condições ajustadas para

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a venda, vez que o banheiro não corresponde ao que foi “prometido”, não
pode ser acolhida. O referido banheiro está de acordo com o memorial
descritivo, que acompanha o contrato realizado entre as partes (fls. 30/62),
não havendo que se falar em propaganda enganosa.
Por fim, a devolução dos valores deve ser feita de forma simples,
vez que não verificado procedimento malicioso das rés.
De fato, a devolução em dobro somente se aplica aos casos de
má-fé do credor; daí ser indispensável prova incontroversa nesse sentido,
haja visto que a boa-fé se presume e a má-fé se comprova.
Portanto, nestes tópicos, a sentença deve ser mantida por seus
próprios fundamentos, que aqui se adotam integralmente como razão de
decidir.
Deste r. julgado, com a devida vênia, transcreve-se o seguinte
trecho:
“Nestes termos, para apurar a possível ilicitude no repasse
da taxa de evolução da obra é necessário verificar o prazo ajustado
no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de
tolerância.
No caso dos autos, o instrumento particular de compra e
venda em seu quadro resumo no item “N” (pág. 34) estabelece a data
de 31/12/2011 como prevista para a entrega das chaves, admitindo-se
tolerância de 180 (cento e oitenta) dias (cláusula 16a, parágrafo
primeiro pág.41).
Logo, em observância às teses firmadas e considerando
que o contrato traz de forma expressa, clara e inteligível o prazo
certo para entrega do imóvel, tem-se que os juros de obra poderiam
incidir até 31/06/2012, sendo ilícitos os valores posteriores cobrados
até a data da efetiva entrega do imóvel - 29/09/2012 (págs. 290/292).
Pela documentação trazida aos autos, é possível
considerar como ilícita a cobrança dos juros datada de 20/07/2012 e
20/08/2012, nos valores de R$ 761,34 e R$ 777,51, totalizando a
quantia de R$ 1.538,85 (um mil quinhentos e trinta e oito reais e

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oitenta e cinco centavos) (págs. 151/152).
Muito embora a perita, em resposta ao quesito “1” da
requerente (págs. 373/374), tenha apurado o valor de R$ 6.413,14
(seis mil quatrocentos e treze reais e catorze centavos) como juros na
fase de construção, considerou para tanto a incidência dos juros até a
data do contrato com o agente financeiro (20/04/2012).
Nos termos do quanto decidido pelo E.TJSP, em incidente
de resolução de demanda repetitiva, não há ilicitude na cobrança
deste período, eis que dentro do prazo para a conclusão da obra,
considerando o limite de tolerância.
Vale esclarecer que o juízo não fica adstrito ao laudo
pericial (artigo 479, do Código de Processo Civil), afastando-se a sua
aplicação para o caso, já que entendimento jurisprudencial posterior
à prova pericial passou a permitir a incidência dos juros em fase de
obra.
Ademais, no que se refere ao índice de atualização do
período, apurou a perita que foi utilizado o INCC (Índice Nacional da
Construção Civil) (resposta ao quesito “a” da requerida págs.
374/375), não havendo abusividade neste ponto, conforme já decidiu
o Tribunal de Justiça de São Paulo:
(...)
É cabível a reparação a título de lucros cessantes,
referentes às perdas e danos no período em que a parte autora ficou
alijada da posse do bem imóvel, devidos na forma de aluguel e
calculados
proporcionalmente
ao
período
de atraso, como
prescrevem os arts. 403 e 944 do Código Civil, bem como o
enunciado da Súmula no 162 do E. TJSP:
Súmula no 162. TJSP: “Descumprido o prazo para a
entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é
cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a
presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da
finalidade do negócio”.
Restou pacificado no E. STJ, nos temas n° 970 e 971, a
impossibilidade de cumulação dos lucros cessantes com a multa
moratória:
(...)

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Assim, não obstante a existência de multa moratória
prevista exclusivamente para o promitente comprador no caso de
descumprimento da obrigação de pagar (Cláusula 7a pág.39), tem-se
como inviável a aplicação inversa da mesma penalidade, dado que os
prejuízos serão devidamente indenizados com o arbitramento dos
lucros cessantes.
O E. TJSP vem admitindo como a estimativa razoável a
quantia mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, como se extrai da
jurisprudência:
(...)
Assim, os lucros cessantes deverão ter como referência o
preço do imóvel atualizado até a data do contrato de financiamento
(pág. 64), (R$ 117.000,00 x 0,5% = R$ 585,00), com atualização
monetária pela Tabela Prática do E. TJSP.
O termo inicial será o dia imediatamente subsequente à
data prometida de entrega da unidade, com observância do prazo de
tolerância de 180 dias (31/06/2012 - págs. 34 e 41) e final quando da
disponibilização efetiva incontroversa do imóvel - data da entrega das
chaves (29/09/2012 - pág. 289/292).
Tem-se como passível de restituição o equivalente a 03
(três) meses, referentes aos meses de atraso da entrega do imóvel
(julho, agosto e setembro), totalizando a quantia de R$ 1.755,00 (um
mil setecentos e cinquenta e cinco reais).
No tocante às perdas e danos (aluguéis) do período no
qual a parte autora ficou alijada da posse do bem, verifica-se que o
compromisso particular de compra e venda foi entabulado apenas
pela coautora Fabiana (págs. 30/47 e 63/92).
O contrato de locação (págs. 111/128), por sua vez tem
como locatária apenas a coautora Angela, estranha à relação jurídica
contratual com o polo passivo; não foi comprovado nos autos que a
coautora Fabiana veio a residir no endereço locatício, não havendo
nenhuma prova que corrobore com o pleito reparatório a título de
danos emergentes.
(...)
No caso em análise não há cláusula contratual que
evidencie a obrigação dos promitentes-compradores de arcar com o

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repasse da comissão de corretagem da unidade de incorporação
imobiliária; todavia, os custos da corretagem foram repassados aos
adquirentes via recibo de pagamento autônomo (págs. 131/136).
O prazo prescricional para pretensão da restituição dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e serviço de
assessoria, nos termos do entendimento do Superior Tribunal de
Justiça, em Recurso Repetitivo, é de 3 (três) anos.
Assim, tem-se por prescritas as parcelas pagas de
31/08/2010 à 01/10/2010, uma vez que a propositura da ação se deu
em 21/10/2013.
Por outro lado, é de rigor a restituição das demais
parcelas não prescritas (01/11/2010 a 01/07/2011), totalizando o
importe de R$ 2.749,00 (dois mil setecentos e quarenta e nove reais).
(...)
Diante da abusividade constatada é de rigor a devolução
singela do que foi cobrado sem fundamento.
(...)
Alega o polo ativo vício do produto decorrente de entrega
do banheiro com materiais diversos do que fora prometido.
Pelo memorial descritivo e pela imagem fornecida na
inicial é possível constatar que houve a observância dos materiais ali
descritos (págs. 19 e 49), ainda que o suposto material publicitário e
apartamento decorado tenham criado expectativa de outro
acabamento.
(...)
O juízo não vislumbra a ocorrência de constrangimento
moral indenizável, senão um mero descumprimento obrigacional
derivado de contrato.”
Assim, de rigor o não acolhimento do recurso das autoras, vez
que não trouxeram qualquer fato ou argumento que pudesse modificar a
decisão de primeiro grau.
O recurso adesivo das rés não merece acolhida no tocante à
aplicação do art. 393 do Código Civil, vez que o prazo de tolerância de 180
dias serve justamente para os imprevistos e atrasos da obra. Logo, são

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devidos os valores reconhecidos na sentença em razão do atraso
injustificado para entrega do imóvel, além do período de tolerância
estipulado no contrato.
No entanto, assiste razão às rés no tocante a ausência de correção
das parcelas com vencimento entre outubro de 2011 e janeiro de 2012, vez
que não sofreram qualquer tipo de atualização monetária, nem foram
integralmente pagas.
Após questionamento, a perita judicial prestou esclarecimentos,
alterando seu laudo inicial, para incluir os encargos questionados,
alterando o valor inicialmente apresentado como devido pela autora na
data do financiamento, de acordo com a tabela de fl. 412.
Logo, deve ser acolhido o recurso adesivo apenas neste tópico,
reconhecendo-se como devidas as parcelas inadimplidas, bem como os
juros e correção monetária incidentes pelo período de atraso, podendo o
valor ser compensado entre as partes, no cálculo final de crédito e débito
entre elas.
Deixo de majorar os honorários advocatícios, nos termos do art.
85, §§ 2o e 11 do novo CPC, vez que a fixação em primeira instância
ocorreu em grau máximo (20%).
Posto isto, nego provimento ao recurso das autoras, e dou parcial
provimento ao recurso das rés.
PAULO CELSO AYROSA M. ANDRADE
Relator