Tribunal: TJSP
Processo: 1051986-06.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Maria Lúcia Pizzotti
Órgão colegiado: 30a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – POSTO DE GASOLINA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES – ART. 71, II e III DA LEI DO INQUILINATO – DENÚNCIA VAZIA – ART. 8o DA LEI
- Ação renovatória de locação não residencial proposta após a ação de despejo por denúncia vazia do novo proprietário do imóvel – cumprimento ao art. 8o da Lei e demanda julgada procedente;
- Descumprimento do contrato em

Ementa:
APELAÇÃO – AÇÃO RENOVATÓRIA – POSTO DE GASOLINA – AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES – ART. 71, II e III DA LEI DO INQUILINATO – DENÚNCIA VAZIA – ART. 8o DA LEI
- Ação renovatória de locação não residencial proposta após a ação de despejo por denúncia vazia do novo proprietário do imóvel – cumprimento ao art. 8o da Lei e demanda julgada procedente;
- Descumprimento do contrato em curso que foi reconhecido por esta Câmara julgadora quando da ação de despejo promovida pelo proprietário anterior – violação ao art. 71, II e III da Lei do Inquilinato.
RECURSO IMPROVIDO

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000566866
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1051986-06.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante AUTO POSTO
CHACARA KLABIN VILA MARIANA LTDA, é apelado PRAIA DO FORTE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 30a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANDRADE NETO
(Presidente sem voto), LINO MACHADO E CARLOS RUSSO.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
MARIA LÚCIA PIZZOTTI
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELANTE: AUTO POSTO CHÁCARA KLABIN VILA MARIANA LTDA.
APELADO: PRAIA DO FORTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
COMARCA: CAPITAL FORO CENTRAL 11a VARA CÍVEL
ASSUNTO: LOCAÇÃO IMÓVEL
MAGISTRADO PROLATOR DA DECISÃO: CHRISTOFER ALEXANDER ROISIN
EMENTA
APELAÇÃO

AÇÃO RENOVATÓRIA
POSTO DE
GASOLINA

AUSÊNCIA
DOS
REQUISITOS
AUTORIZADORES
ART. 71, II e III DA LEI DO
INQUILINATO DENÚNCIA VAZIA ART. 8o DA LEI
- Ação renovatória de locação não residencial proposta após a ação
de despejo por denúncia vazia do novo proprietário do imóvel
cumprimento ao art. 8o da Lei e demanda julgada procedente;
- Descumprimento do contrato em curso que foi reconhecido por
esta Câmara julgadora quando da ação de despejo promovida pelo
proprietário anterior violação ao art. 71, II e III da Lei do
Inquilinato.
RECURSO IMPROVIDO
Vistos.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a r. sentença de fls.
1604/1611, cujo relatório se adota, que julgou IMPROCEDENTE o pedido. Diante da
sucumbência, condenou o autor ao pagamento das custas e despesas processuais e dos
honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da causa.
Entendeu o MM. Magistrado a quo, que o locatário não exerceu seu direito de
preferência e que o contrato de locação não está registrado na matrícula do imóvel. Nos
termos do artigo 8o da Lei de Locações, o adquirente do imóvel pode denunciar o contrato.
Ainda, concluiu que o contrato já havia sido rescindido por decisão judicial proferida no
processo no 1043735-96.2019.8.26.0100, de modo que não caberia renovação em algo que
já havia sido rescindido.
Irresignado, o autor apelou.
Aduziu, em suma, que há nulidade na r. sentença, sob fundamento de que
não observou as regras de prevenção e conexão entre a demanda anterior de despejo. No
mérito, sustentou que houve suspensão do despejo decretado no processo no 1043735-
96.2019.8.26.0100. Ademais, sustentou que estão presentes os requisitos para renovação

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judicial da locação e que não é pré-requisito para a procedência da ação renovatória a
averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel e que, a despeito da ausência
deste requisito para renovação da locação, informou que o contrato de locação foi prenotado
todos os meses junto à matrícula do imóvel.
Processado o apelo com o recolhimento do preparo respectivo, vieram
contrarrazões, tendo os autos vindo a este Tribunal.
A 32a Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça reconheceu a
prevenção da 30a Câmara para conhecimento do recurso de apelação (fls. 1847/1851).
Despacho de fls. 1854 concedeu efeito suspensivo ao recurso de apelação,
obstando a ordem de despejo e determinando o recolhimento complementar das custas.
Custas recolhidas a fls. 1860/1861.
É o relatório.
Trata-se de ação renovatória de aluguel proposta por Auto Posto Chácara
Klabin em face de Praia do Forte Empreendimento Imobiliários Ltda., para fins comerciais,
com prazo determinado de duração de 10 anos, vigente de 01 de março de 2010 a 28 de
fevereiro de 2020, cujo objeto é a operação de Posto de Serviços de Abastecimento de
Combustíveis e atividades correlatas.
Infere-se dos autos que a autora firmou contrato de locação do imóvel com o
antigo proprietário. O novo proprietário do imóvel, o ora apelado, propôs ação de despejo por
denúncia vazia em 10 de maio de 2019, após o envio da notificação extrajudicial
recebida em 08 de fevereiro de 2020 para desocupação voluntária do imóvel no prazo
de 90 dias, ao passo que a presente ação renovatória foi proposta em 31 de maio de 2019.
Pois bem.
De plano, rejeito a preliminar de nulidade da r. sentença, pois corretamente
não reconheceu a conexão ou prevenção com a ação de despejo de no 1043735-
96.2019.8.26.0100 (em verdade de no 1076224-26.2018.8.26.0100 fls. 1572/1576), na

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medida em que a demanda já havia sido julgada, respeitando, portanto, a regra contida no
artigo 55,§1o do Código de Processo Civil.
Neste ponto, esclarece-se que, em verdade, SÃO DUAS ações de despejo: a
de
no
1076224-26.2018.8.26.0100
(cujo
fundamento
era
a
falta
de
pagamento/descumprimento contratual) proposta por David Afonso Junior, e a de no
1043735-96.2019.8.26.0100 (cujo fundamento é denúncia vazia), proposta por Praia do
Forte Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Na primeira demanda, fora decretada a rescisão do contrato de locação
celebrado entre o Posto de Gasolina e o antigo proprietário, Sr. David Afonso Franceschi
Junior, em razão de descumprimento contratual, por parte da do inquilino, notadamente
pela falta de pagamento do IPTU. Veja-se:
“LOCAÇÃO DE IMÓVEIS DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
IPTU ADESÃO A PPI QUE NÃO CORRESPONDE À PURGAÇÃO DA
MORA. 1 Despejo por falta de pagamento Inadimplemento do IPTU
referente ao período de 2011 a 2016. Adesão ao Programa de Parcelamento
Incentivado da Prefeitura abrangendo o período de 2011 a 2012, que não
equivale à purgação da mora. Parcelamento da dívida(120 meses) por
período superior ao vencimento do contrato de locação (fevereiro de 2020).
Locador que para não sofrer maiores prejuízos necessitou aderir a novo PPI,
abrangendo o período de 2012 a 2016. RECURSO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1076224-26.2018.8.26.0100; Relator (a): Maria Lúcia
Pizzotti; Órgão Julgador: 30a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível -
17a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/08/2019; Data de Registro:
08/08/2019).
Contudo, iniciado o cumprimento de sentença, foram alegadas nulidades no
que tange a cientificação dos sublocatários do imóvel sobre a propositura da ação de
despejo, de modo que, no bojo do agravo de instrumento no 2236406-41.2019.8.26.0000, a
ordem de despejo foi suspensa.
Por outro lado, na ação de despejo por denúncia vazia (no 1043735-
96.2019.8.26.0100), como bem destacado pela apelante, a ordem de despejo liminar
outrora concedida, também foi revogada/suspensa pelo d. Magistrado, também com

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fundamento na ausência de ciência dos sublocatários do imóvel (fls. 983/984).
Compulsando o andamento do processo pelo sistema SAJ, verifica-se que o
d. Magistrado a quo, após a suspensão da ordem de despejo, corretamente diligenciou para
que todos os sublocatários fossem cientificados da propositura da demanda. Ausente,
portanto, qualquer irregularidade formal, julgou procedente o despejo por denúncia vazia1.
Dito isso, não há qualquer nulidade a ser sanada na r. sentença.
No mais, correta a r. sentença quanto ao mérito.
O artigo 71 da Lei do Inquilinato estabelece os requisitos para propositura da
ação renovatória de aluguel:
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não
for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de
sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei no 12.112, de
2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação
aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
1
https://esaj.tjsp.jus.br/cpopg/show.do?processo.codigo=2S0011RWR0000&processo.foro=100&processo.nu
mero=1043735-96.2019.8.26.0100&uuidCaptcha=sajcaptcha_db03b4e244e640fd98c54858ad78d6b8

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VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de
título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte
dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se,
em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo
que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o
proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Quanto aos incisos II e III (“prova do exato cumprimento do contrato em
curso” e “quitação dos impostos e taxas”), já foi decidido, pelo Acórdão proferido no
processo no 1076224-26.2018.8.26.0100), que não houve cumprimento destes
requisitos, ante o descumprimento do pagamento referente ao IPTU.
Veja-se:
“A locatária está vinculada ao cumprimento do contrato locatício, que prevê a
obrigação de pagamento oportuno do IPTU. É incontroverso que o locatário
deixou de quitar o IPTU referente aos anos de 2011 a 2016. A discussão gira
em torno do fato de ambas as partes terem aderido ao Programa de
Parcelamento Incentivado da Prefeitura de São Paulo. O autor defende a tese
de que a adesão comprova a inadimplência, e, consequentemente o direito
de rescisão do contrato. O réu entende que ao aderir ao PPI elidiu a
possibilidade do despejo, principalmente. Razão assiste ao autor. Isso
porque, o parcelamento do débito, não significa a purgação da mora. Na
verdade, ele apenas suspende a exigibilidade do crédito tributário. Note-se
que o parcelamento firmado pelo locatário abarcou apenas o IPTU devido
referente aos anos de 2011 e 2012. Observo ainda que o pagamento foi
pactuado em 120 parcelas, o que corresponde a um período de dez anos, o
qual é superior o prazo do contrato de locação firmado 28 de fevereiro de
2020. Outro ponto que deve ser destacado: o locatário ao aderir ao PPI não
incluiu todo o período de inadimplência 2011 a 2016. Como mencionado
acima, ele apenas incluiu os anos de 2011 a 2012. Logo, há verossimilhança
na afirmação do locador, no sentido de que necessitou aderir a um novo PPI,
abrangendo o período remanescente, a fim de não ter maiores prejuízos. Não

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se ignora que o valor do PPI assumido pelo locador, tem sido incluído no
valor do locativo mensal, contudo, isso não elide o descumprimento da
obrigação assumida no contrato. A dívida referente ao IPTU em 23 de julho
de 2018, correspondia a R$ 303.948,95, conforme extrato juntado a fls. 6.”
A decisão somente está suspensa, em cumprimento provisório de sentença,
em razão da suposta ausência de cientificação dos sublocatários.
No mais, importante destacar também que houve regular cumprimento ao
artigo 8o da Lei do Inquilinato, já que, após a aquisição do imóvel pelo novo proprietário,
houve notificação extrajudicial para desocupação voluntária no prazo de 90 dias, o que não
ocorreu.
Logo, de todos os ângulos analisados, não assiste razão o autor Auto
Posto Chácara Klabin no que tange a manutenção do contrato de locação.
Reforça-se que esta Relatora buscou fortemente proporcionar a composição
pacífica deste conflito entre as partes, viabilizando duas audiências de conciliação neste
gabinete, com a presença, inclusive, de todas as partes interessadas, notadamente os
sublocatários, o que restou infrutífera.
De todo modo, considerando ser esta a solução jurídica adequada ao conflito,
é o caso de manter a r. sentença de improcedência da ação renovatória.
Destarte, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
Em atenção ao art. 85, §11 do NCPC, majoro os honorários advocatícios para
15% sobre o valor da causa.
Maria Lúcia Pizzotti
Relatora