Tribunal: TJSP
Processo: 1008921-93.2015.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Ana Maria Baldy
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-13
Data de publicação: 2020-05-17

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda. Ilegitimidade passiva não configurada. Caso em que foi realizado distrato. Ocorrência de falta de interesse de agir da autora. Instrumento de distrato que foi firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Plena quitação entre as partes. Autora que não

Ementa:
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e venda. Ilegitimidade passiva não configurada. Caso em que foi realizado distrato. Ocorrência de falta de interesse de agir da autora. Instrumento de distrato que foi firmado por livre e espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico. Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato. Plena quitação entre as partes. Autora que não alegou a ocorrência de nenhum vício de vontade na realização do distrato. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000003094
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no 1008921-
93.2015.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante NATALIA DA
COSTA LOPES (JUSTIÇA GRATUITA), são apelados VIANA NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS LTDA e CONSTRUTORA LORENZINI LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Observada a
determinação prevista no artigo 942/CPC (prosseguimento em caso de resultado não
unânime), NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, por maioria de votos, vencido
o relator sorteado (que declara), de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANA MARIA
BALDY, vencedor, COSTA NETTO, vencido, VITO GUGLIELMI (Presidente),
RODOLFO PELLIZARI E PAULO ALCIDES.
São Paulo, 8 de janeiro de 2020.
ANA MARIA BALDY
RELATORA DESIGNADA
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1008921-93.2015.8.26.0554
Apelante
: Natalia da Costa Lopes (Justiça Gratuita)
Advogado
: Everson Hiromu Hasegawa (Fls: 11)
Apelado
: Viana Negócios Imobiliários Ltda
Advogada
: Ana Paula Werneck Viana (Fls: 197)
Apelado
: Construtora Lorenzini Ltda
Advogada
: Carla Fuentes Sales (Fls: 112)
Comarca: Santo André
Voto no 06420
bsa
RESCISÃO CONTRATUAL. Compromisso de compra e
venda. Ilegitimidade passiva não configurada. Caso em que foi
realizado distrato. Ocorrência de falta de interesse de agir da
autora. Instrumento de distrato que foi firmado por livre e
espontânea vontade das partes. Validade do negócio jurídico.
Autonomia da manifestação de vontade das partes no contrato.
Plena quitação entre as partes. Autora que não alegou a
ocorrência de nenhum vício de vontade na realização do
distrato. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO.
Trata-se de ação declaratória de inexistência de débito que
Natália da Costa Lopes move em face de Viana Negócios Imobiliários Ltda. e
Construtora Lorenzini Ltda. Aduz a autora que celebrou com as rés promessa de venda e
compra da unidade 167, Edifício Stare, Santo André/SP. Aduz a autora que arcou com o
total de R$ 18.021,65, todavia, após o distrato celebrado com a ré, foi reembolsada
apenas a quantia de R$ 1.277,90. Ressalta, ainda, que quando celebrou a promessa de
venda e compra, emitiu vários cheques pré-datados que, mesmo após o distrato, foram
compensados e alguns até protestados. Diante de tais fatos, propôs a presente demanda
visando a declaração de inexigibilidade dos títulos/cheques protestados e a condenação
das rés a lhe devolverem 90% dos valores pagos, descontando-se os valores já
reembolsados quando da celebração do distrato.
Contestação fls. 86/109 e 125/144.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Réplica fls. 184/187.
Adveio a r. sentença que julgou improcedente a demanda,
condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% do valor da causa, ressalvada a isenção da gratuidade.
Inconformada, apela a autora, objetivando, em síntese, o
reexame e a reversão do julgado, com fundamento na incidência do percentual de
retenção sobre os valores pagos e não sobre o valor do contrato, sendo a jurisprudência
pacífica neste sentido, devendo o distrato celebrado ser anulado.
Contrarrazões fls. 226/234 e 250/252, alegando a ré Viana
sua ilegitimidade passiva.
É o relatório.
Por primeiro, não verifico a ilegitimidade passiva da ré
Viana Negócios Imobiliários Ltda. considerando que a mesma, em conjunto com a ré
Construtora Lorenzini Ltda., atuou de forma única na concretização do
empreendimento, apresentando-se unida no curso da negociação, para o mercado de
consumo, devendo responder solidariamente.
Com relação ao recurso de apelação interposto pela autora,
este não comporta provimento, pois a autora/apelante carece de interesse de agir, uma
vez que a relação jurídica entre as partes já se extinguiu em virtude do distrato celebrado
(fls. 59/60).
O distrato, nas palavras de Caio Mário da Silva Pereira,
nada mais é do que “a declaração de vontade das partes contratantes, no sentido oposto
ao que havia gerado o vínculo. É o contrario consensus dos romanos, gerando o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
contrato liberatório1”.
Segundo preleciona Nelson Nery Junior e Rosa Maria de
Andrade Nery: “A essência do distrato está em ser um contrato para dissolver outro,
com a mesma solenidade do próprio contrato, operando seus efeitos a partir de sua
realização e deixando intactos os direitos que desse estado de coisas resultem para
terceiros2”.
A mesma vontade que criou o contrato pode atuar em
sentido inverso, para dissolver o vínculo e restituir a liberdade às partes, como
expressão da autonomia privada. É a dissolução consensual do contrato. A definição de
distrato se encontra inserta na própria definição de contrato, como acordo para constituir
regular ou extinguir relações jurídicas patrimoniais.
Realizado, pois, o distrato amigável, o compromisso de
compra e venda não mais subsiste. Não há, portanto, que falar-se em rescisão contratual
daquele ou mesmo em declaração de nulidade desta ou daquela cláusula nele
consignadas, nem mesmo em reconhecimento de culpa de uma das partes. É manifesto o
equívoco.
Desse modo, o distrato celebrado entre as partes extinguiu
o vínculo obrigacional estabelecido pelo compromisso de compra e venda. Logo, há que
se prestigiar a autonomia da manifestação da vontade.
À propósito:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESTITUIÇÃO
DE VALORES DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. CASO EM QUE REALIZADO DISTRATO,
COM
RETENÇÃO
DE
70%
DOS
VALORES
PAGOS.
ADMISSIBILIDADE. AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE
VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. CELEBRAÇÃO DE
1 Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil, 11a. Edição forense, Rio de Janeiro, 2.003,
vol. III, p. 151
2Código Civil Comentado, 10a edição revista, ampliada e atualizada, Revista dos Tribunais, p. 683.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
DISTRATO. PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO.
PRETENSÃO DE COBRAR A DIFERENÇA QUE NÃO SE REVELA
POSSÍVEL.
DEMANDA
IMPROCEDENTE.
SENTENÇA
REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (TJSP Apelação no 1006703-
95.2016.8.26.0477 - Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca: Praia
Grande; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 04/04/2017; Data de registro: 04/04/2017)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AÇÃO DE
INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL. RESTITUIÇÃO DE
VALORES DECORRENTES DA RESCISÃO DE CONTRATO DE
COMPRA E VENDA. CASO EM QUE REALIZADO DISTRATO,
COM
RETENÇÃO
DE
25%
DOS
VALORES
PAGOS.
ADMISSIBILIDADE. AUTONOMIA DA MANIFESTAÇÃO DE
VONTADE DAS PARTES NO CONTRATO. CELEBRAÇÃO DE
DISTRATO. PLENA, GERAL E IRREVOGÁVEL QUITAÇÃO.
PRETENSÃO DE COBRAR A DIFERENÇA QUE NÃO SE REVELA
POSSÍVEL. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA.
RECURSO
IMPROVIDO.

(TJSP
-
Apelação
no
1081338-14.2016.8.26.0100 - Relator(a): Vito Guglielmi; Comarca:
São Paulo; Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 04/05/2017; Data de registro: 04/05/2017)
Ação anulatória de cláusula contratual cumulada com repetição de
valores pagos
Sentença de improcedência
Insurgência dos
requerentes Não acolhimento Instrumentos de compromisso de
compra e venda de imóvel e de rescisão que foram firmados por livre
e espontânea vontade das partes Validade do negócio jurídico
Arrependimento posterior dos autores que não se confunde com vício
de consentimento Sentença mantida Recurso não provido. (TJSP
- Apelação - 1008355-14.2015.8.26.0565 - Relator(a): Marcia Dalla
Déa Barone; Comarca: São Caetano do Sul; Órgão julgador: 3a
Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 21/06/2017; Data
de registro: 21/06/2017).
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Rescisão extrajudicial.
Pretensões de declaração de nulidade de cláusulas contratuais, de
devolução, em dobro, das quantias pagas e de indenização por dano
moral. Desistência do autor compromissário comprador, que não
conseguiu financiamento, e recebeu, no distrato, quantia equivalente
a cerca de 50% dos valores que havia pago. Pedidos indevidos.
Tratando-se de direito disponível, não havendo lei de ordem pública
a impor determinado percentual em devolução das quantias pagas, o
autor-apelante desistiu do negócio, recebendo determinado valor em
restituição e dando plena e irrevogável quitação. Não tem, portanto,
direito de pretender receber mais, ao velado pensamento de que
recebeu pouco. Ação improcedente. Sentença mantida. RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP; Apelação 1040796-65.2014.8.26. 0506;
Relator: Beretta da Silveira; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito
Privado; Foro de Ribeirão Preto - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 08/04/2016; Data de Registro: 08/04/2016).
No que tange ao próprio distrato, em que pese às alegações
da apelante, ressalta-se que em nenhum momento foi alegado algum vício de vontade ou

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
apontado motivo plausível para caracterizá-lo como leonino, e que, consequentemente,
fosse suficiente para ocasionar a sua nulidade.
Dessa forma, a r. sentença de improcedência da demanda
deve ser mantida, ficando os honorários advocatícios majorados para 11% do valor da
causa, em face do artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados o percentual
determinado na r. sentença, bem como os critérios do § 2o do sobredito artigo,
mormente o trabalho realizado pelo profissional e o tempo decorrido desde o
ajuizamento, ressalvada a isenção da gratuidade.
De qualquer modo, para viabilizar eventual acesso às vias
extraordinária e especial, considero pré-questionada toda matéria infraconstitucional e
constitucional, observando o pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça no
sentido de que, tratando-se de pré-questionamento, é desnecessária a citação numérica
dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (EDROMS
18205 / SP, Ministro FELIX FISCHER, DJ 08.05.2006 p. 240).
Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO
AO RECURSO, mantendo a improcedência da demanda, nos termos do artigo 487, I,
do Código de Processo Civil.
ANA MARIA BALDY
Relatora Designada

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Voto no 6858
Apelação Cível no 1008921-93.2015.8.26.0554
Comarca: Santo André
Apelante: Natalia da Costa Lopes
Apelados: Viana Negócios Imobiliários Ltda e Construtora Lorenzini Ltda
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, pelos seguintes fundamentos:
Trata-se de apelação contra sentença, em ação de
restituição de valores, que julgou improcedentes os pedidos, nos
seguintes termos:
Pelo exposto, REVOGO a liminar outrora concedida e JULGO
IMPROCEDENTE a ação, com fundamento no artigo 487, I, do
CPC. Condeno os autores ao pagamento das custas e
despesas processuais, além de honorários advocatícios de 10%
do valor da causa. Observe-se a gratuidade da justiça
concedida à autora Natalia. P.R.I.
Apela a autora aduzindo que apenas 10% do valor pago
foi devolvido, devendo a apelada devolver todos os valores quitados
antes da desistência do negócio, em homenagem ao princípio da
vedação do enriquecimento ilícito.
Contrarrazões apresentadas.
É o relatório.
O apelo, faticamente, não ataca os fundamentos da
decisão impugnada.
Por isso, deve ser desprovido, no que tange ao
percentual de corretagem e a sentença, mantida nessa parte. Senão,
vejamos.
Segundo o contrato, em sua cláusula 10.2.c (fls. 44),

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
caberia à autora o pagamento do valor devido à corretora de imóveis,
de forma exclusiva. Pela 10.2.d, ademais, o valor pago com relação ao
terceiro que aproximou as partes até a época do distrato não seria
devolvido.
A cláusula é de praxe, e consta também do contrato de
corretagem (fls. 120), assinado em apartado, denotando a ciência
prévia da autora de que a prestação era devida.
Além disso, há a coincidência de valor e data entre os
depósitos de fls. 62/63 e a tabela de parcelas devidas para os
corretores, às fls. 55/58, juntada pela própria apelante.
Com relação à comissão devida ao corretor, quando o
preço da unidade autônoma foi informado ao consumidor e a cláusula
foi devidamente destacada, foi objeto do Tema 938 do STJ, em
julgamento de recurso repetitivo:
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao
promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda
de
unidade
autônoma
em
regime
de
incorporação
imobiliária, desde que previamente informado o preço total
da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do
valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
A devolução parcial, entretanto, é abusiva na forma
contratada, por não ter respeitado percentual de retenção razoável.
Confessa, em sua defesa, a Construtora que recebeu R$
5.521,65, e que só devolveu R$ 1.277,20.
Aduz que a devolução parcial seria liberalidade, ao não
cobrar o valor de 10% do valor de todo o contrato.
Porém, a relação entre construtoras/incorporadoras e
promitentes compradores de unidades imobiliárias insere-se no âmbito

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
das relações de consumo, conforme já pacificado pela jurisprudência3.
Assim, a disposição contratual que estabelece inúmeras
retenções sobre o valor pago, além das despesas incorridas com
administração e promoção de venda, em favor da alienante, conforme
entendimento jurisprudencial consolidado, é cláusula nula, por colocar
em excessiva desvantagem os compromissários-compradores, nos
termos do artigo 51, inciso IV4, e artigo 53, caput5, ambos do CDC.
Neste cenário, é de rigor que se reconheça a
abusividade de tal disposição contratual, para que seja reformado o
julgado, e determinada a devolução de 80% do montante despendido
pelo compromissário-comprador, permitindo a retenção de 20%, a título
de indenização.
Neste sentido:
VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. Ação de rescisão contratual,
c.c. indenização por perdas e danos. Reconvenção. Parcial
procedência da ação principal proposta pela vendedora e
3 Contratos para aquisição de unidades imobiliárias. ENCOL. Gravame hipotecário. Código de
Defesa do Consumidor. Prequestionamento. 1. Já decidiu a Corte que o Código de Defesa do
Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à
construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. (...) 5. Recurso especial não
conhecido. (REsp 555.763/DF, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 18/12/2003, DJ 22/03/2004, p. 305)
4 CDC, Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e serviços que: (...) IV - estabeleçam obrigações consideradas
iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam
incompatíveis com a boa-fé ou a equidade; (...).
5 CDC, Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento
em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de
pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício
do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada
do produto alienado. (...).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
do pedido reconvencional formulado pela adquirente.
Impossibilidade
financeira
da
compradora,
que
havia
pleiteado administrativamente a resolução do contrato.
Término do ajuste que opera efeitos ex tunc. Determinação de
devolução de 80% dos valores quitados. Direito de retenção
de 20% pela vendedora, sobre o montante pago, a título de
ressarcimento
dos
custos
administrativos.
Ausência
de
comprovação de gastos com outras despesas, o que
possibilitaria uma dedução maior de valores. Correção
monetária desde a data de cada desembolso, pois não é um
'plus', mas simples recomposição do valor da moeda em razão
da variação inflacionária. Utilização dos índices da Tabela
Prática deste E. Tribunal de Justiça, por se tratar de débito
judicial. Juros. Computados a partir do trânsito em julgado,
porquanto a resolução do contrato decorreu por desistência
do comprador, sem culpa da vendedora. Devolução que
deve ser efetuada de uma só vez. Inteligência das Súmulas nos
1, 2 e 3 deste E. Tribunal de Justiça e 543 do E. STJ. Sentença
reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1013363-10.2017.8.26.0562; Relator (a):
Paulo Alcides; Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado;
Foro de Santos - 11a Vara Cível; Data do Julgamento:
16/05/2019; Data de Registro: 17/05/2019)
Portanto, procede em parte a ação, nos exatos termos
da sentença.
Pelo exposto, o meu voto dá parcial provimento ao
recurso, para fixar o percentual de retenção, para 20% (vinte por cento)
dos valores pagos pela apelante à Construtora, descontando-se do
produto o que já foi quitado por ocasião do distrato, ou seja, para que
seja restituída a quantia de R$ 3.139,39, com juros de mora aplicados

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
desde o trânsito em julgado (entendimento consolidado do STJ6) e
correção monetária da data do desembolso. Em consequência, na
forma do disposto no artigo 85, do CPC, pela sucumbência recíproca,
deve ser repartida a verba honorária advocatícia sucumbencial,
passando os honorários a ser devido a cada patrono em R$ 2.000,00.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido
6 AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. RESCISÃO POR INICIATIVA DO PROMITENTE
COMPRADOR. AUSÊNCIA DE CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE
MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Na
hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente
comprador, por impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora
relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da
decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 2. Agravo interno a
que se nega provimento. (AgRg nos EDcl no AREsp 1387058/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA
TURMA, julgado em 21/03/2019, DJe 02/04/2019)

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas
digitais:
Pg.
inicial
Pg.
final
Categoria
Nome do assinante
Confirmação
1
6
Acórdãos
Eletrônicos
ANA MARIA ALONSO BALDY
F7CB7B9
7
11
Declarações
de Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
F84D5B3
Para conferir o original acesse o site:
https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/sg/abrirConferenciaDocumento.do, informando o processo
1008921-93.2015.8.26.0554 e o código de confirmação da tabela acima.