Tribunal: TJSP
Processo: 1037891-16.2015.8.26.0001
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Enéas Costa Garcia
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-03-17
Data de publicação: 2020-03-17

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução a pedido do adquirente. Impossibilidade de pagamento do preço. Admissibilidade. Liquidação do contrato. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme jurisprudência deste Tribunal. Declaração de nulidade da cláusula contratual relativa à rescisão.
Juros moratórios incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel. Resolução a pedido do adquirente. Impossibilidade de pagamento do preço. Admissibilidade. Liquidação do contrato. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%, conforme jurisprudência deste Tribunal. Declaração de nulidade da cláusula contratual relativa à rescisão.
Juros moratórios incidentes quanto ao montante a ser restituído. Termo inicial fixado desde o trânsito em julgado. Inexistência de mora do promitente-vendedor em razão da restituição em desconformidade com a previsão do contrato. Precedentes do STJ e TJSP.
Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000196479
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1037891-16.2015.8.26.0001, da Comarca de São Paulo, em que é apelante VITACON 31
DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, são apelados DANIELA FOLHA
RAMALHO e VINICIUS RODRIGUES DIAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial
ao recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto
do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 17 de março de 2020.
ENÉAS COSTA GARCIA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1037891-16.2015.8.26.0001 -Voto no 3219
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Apelação Cível no 1037891-16.2015.8.26.0001
Apelante: Vitacon 31 Desenvolvimento Imobiliário Spe Ltda
Apelados: Daniela Folha Ramalho e Vinicius Rodrigues Dias
Comarca: São Paulo
Juiz: Gislaine Maria de Oliveira Conrado

Voto no 3.219
Apelação. Compromisso de compra e venda de imóvel.
Resolução a pedido do adquirente. Impossibilidade de
pagamento do preço. Admissibilidade. Liquidação do
contrato. Restituição dos valores pagos, com retenção de 20%,
conforme jurisprudência deste Tribunal. Declaração de
nulidade da cláusula contratual relativa à rescisão.
Juros moratórios incidentes quanto ao montante a ser
restituído. Termo inicial fixado desde o trânsito em julgado.
Inexistência de mora do promitente-vendedor em razão da
restituição em desconformidade com a previsão do contrato.
Precedentes do STJ e TJSP.
Recurso parcialmente provido.
Trata-se de ação de resolução imotivada de compromisso de
compra e venda pelo adquirente, alegando a parte autora que celebrou com a requerida
contrato visando aquisição do imóvel indicado na inicial e, não mais tendo condições de
levar adiante o negócio, pretende a rescisão, com restituição dos valores pagos,
discordando da forma de liquidação prevista em contrato.
Adotado o relatório da r. sentença (fls. 163/168), acrescento
que a ação foi julgada parcialmente procedente para: a) declarar resolvida a promessa de
compra e venda da unidade imobiliária; b) condenar a ré a devolver 90% dos valores pagos
pelos autores, em parcela única, com correção monetária desde os desembolsos e juros de
mora, de 1% ao mês, a partir da citação; c) confirmar a tutela antecipada concedida a fls.
72/75.
Recorre a ré (fls. 184/199) alegando que: a) incabível
restituição de 90% dos valores pagos, diante da rescisão unilateral e por culpa do
adquirente, devendo prevalecer as cláusulas e encargos contratados (clausula 6a -6.4); b)
deve ser majorado o percentual de retenção, acrescido das penalidades previstas em
contrato, ante a rescisão por culpa exclusiva do apelado; c) os juros de mora devem incidir

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a partir do trânsito em julgado e não da citação.
Recurso bem processado e respondido (fls. 207/210).
É o relatório.
Respeitado o entendimento da MMa. Juíza a quo, o recurso
comporta parcial provimento.
Trata-se de ação de resolução de compromisso de compra e
venda de imóvel por iniciativa do adquirente, que reconhece a impossibilidade de arcar
com pagamento necessário para conclusão do negócio.
Discute-se, no presente momento, sobre a forma de
liquidação do contrato.
A vendedora sustenta que não houve inadimplemento de sua
parte e pretende que a liquidação ocorra tal como estipulado no contrato.
A cláusula contratual relativa à rescisão não pode prevalecer,
pois se mostra excessivamente onerosa, violando os direitos do consumidor.
A nulidade da cláusula não existe apenas quando há previsão
de perda total do valor pago (art. 53 do CDC).
Também a estipulação de cláusula penal contendo valores
elevados de descontos e retenção constitui abusividade, colocando o consumidor em
desvantagem exagerada, acarretando nulidade (art. 51, IV do CDC).
Mesmo sob a ótica do Código Civil é possível redução da
cláusula penal que se mostra excessiva (art. 413).
Inadmissível cláusula que penal que estipula indenização na
forma de desconto de percentual calculado sobre o valor total do negócio (fls. 33), quando
a retenção deve incidir sobre o valor efetivamente pago.
Como já decidiu o STJ: “(...) III - É abusiva a cláusula que

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fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações
pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor.” (STJ - REsp
907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
19/06/2008, DJe 01/07/2008).
E mais se intensifica a abusividade quando a cláusula penal
ainda contém previsão cumulativa de nova retenção sobre o saldo remanescente, além de
desconto de outras verbas e restituição parcelada.
A base de cálculo e a cumulação de desconto com nova
retenção constitui abusividade, esvaziando a garantia de restituição e estabelecendo
excessiva compensação ao vendedor.
Não se trata de indevida revisão do contrato ou de
interferência na autonomia negocial, mas de declaração de nulidade, inexistindo violação
ao princípio contratual do pacta sunt servanda, o qual não tem caráter absoluto e não pode
se sobrepor às normas de ordem pública.
Assim, declarada a nulidade da cláusula deve ser arbitrada
judicialmente a indenização devida pelo adquirente.
Em regra, o Superior Tribunal de Justiça tem considerado
razoável fixação de retenção de valores em torno de 10 a 25% das prestações pagas (STJ -
AgRg no REsp 1.110.810/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA,
julgado em 03/09/2013, DJe 06/09/2013).
Nesta Câmara tem sido adotado percentual de 20% de
retenção:
“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Partes concordam
quanto à resolução do contrato, mas divergem quanto aos seus
efeitos. Elementos de informação constantes dos autos a indicar
que o adquirente que deu causa à extinção, por impossibilidade
econômica de pagamento do preço. Abusividade, contudo, da
cláusula penal que previu percentual elevado de retenção em favor
da alienante nesta hipótese. Sentença que fixou em 10% das
quantias pagas pelos adquirentes o percentual de retenção a que a
ré faz jus para custeio das despesas administrativas decorrentes da
venda. Devida a majoração desse percentual para 20% dos valores
recebidos pela requerida, conforme iterativa jurisprudência deste

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Tribunal. Montante ora estabelecido cobre de modo mais
adequado as despesas administrativas do contrato, sem prejudicar
os compradores. Entendimento pacificado pelo STJ. Encargos de
sucumbência corretamente impostos. Recurso parcialmente
provido.” (TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no
1113257-21.2016.8.26.0100 - Rel. Francisco Loureiro - j.
24/05/2017).
“Compromisso de compra e venda. Distrato. Abusividade na
devolução das parcelas pagas. Devolução dos valores despendidos,
com retenção de 20% pela empresa ré. Ressarcimento dos valores
pagos pela comissão de corretagem e serviços de assessoria
técnico-imobiliária (SATI). Pretensão prescrita. Prescrição trienal.
Precedente do Superior Tribunal de Justiça. Improcedência, neste
ponto, mantida, ainda que por diverso motivo. De resto, sentença
revista para alterar o percentual da retenção das parcelas. Recurso
provido em parte.” (TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no
4016355-29.2013.8.26.0562
-
Rel.
Claudio
Godoy
-
j.
09/05/2017).
“Apelações Cíveis. Compromisso de venda e compra Ação de
rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos
Autores-adquirentes que deixaram de honrar o pagamento das
parcelas por dificuldades financeiras
Sentença de parcial
procedência, reconhecida a rescisão do contrato, ordenada a
restituição de 80% dos valores pagos Recursos das duas partes
Rescisão do contrato corretamente reconhecida
Perdimento
integral das parcelas que viola o Código de Defesa do Consumidor
Recondução das partes ao "statu quo ante" Devolução de
valores pagos com retenção de 20% pela ré em parcela única, com
acréscimo de correção monetária e juros de mora (...) Devolução
integral dos valores desembolsados para pagamento da comissão
de corretagem e taxa SATI e de 80% dos valores pagos para a
aquisição. Nega-se provimento ao recurso da ré e dá-se
provimento em parte ao recurso dos autores.” (TJSP - 1a Câmara
de Direito Privado - Ap. no 1101107-13.2013.8.26.0100 - Rel.
Christine Santini - j. 22/02/2017).
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Bem imóvel para
entrega
futura

Compromissário
comprador,
alegando
impossibilidade financeira, almeja a rescisão do negócio e
devolução das quantias pagas
Decisão interlocutória de
resolução parcial do mérito que acolheu parcialmente a pretensão
autoral, declaração a rescisão e condenando as vendedoras à
devolução de quantia equivalente a 80% dos valores pagos
Inconformismo das rés vendedoras
Não acolhimento

Comprador que à época do ajuizamento havia pago pouco mais de
30% do preço Cláusula contratual que prevê devolução, para tal
hipótese, de apenas 20% das importâncias pagas Disposição nula
de pleno direito, porquanto impõe ao consumidor comprador
desvantagem exagerada Art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor - Retenção de 20% das quantias desembolsadas, com
devolução dos 80% restantes, de acordo com a jurisprudência

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desta Câmara Decisão mantida Recurso não provido” (TJSP -
1a Câmara de Direito Privado - AI. no 2237330-57.2016.8.26.0000
- Rel. Rui Cascaldi - j. 20/03/2017).
Assim, sopesando as condições do caso, o montante pago,
entendo cabível acolher parcialmente o recurso para majorar a retenção a 20% do valor
pago pelos adquirentes.
A apelante não especificou outras verbas que não se
integrassem na condenação proferida na sentença e que devessem ser excluídas do
montante a ser restituído, não se acolhendo o recurso neste tópico.
O recurso cuida do termo a quo dos juros moratórios nos
casos em que a rescisão do contrato ocorre a pedido do adquirente.
Há entendimento no Superior Tribunal de Justiça no sentido
de que não haveria incidência dos juros moratórios desde a citação, como ocorreria nos
casos de responsabilidade contratual, pois a rescisão ocorre de maneira diversa da prevista
no contrato, inexistindo até então mora do promitente-vendedor. Assim, os juros incidem
desde o trânsito em julgado:
"CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA.
RESOLUÇÃO
UNILATERAL
PELO
PROMITENTE-
COMPRADOR INJUSTIFICADAMENTE.
PARCELA A SER RESTITUÍDA. JUROS MORATÓRIOS.
TERMO DE FLUIÇÃO.
TRÂNSITO EM JULGADO.
I. Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra
e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada,
pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da
cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as
mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da
decisão.
II. Inexistência de mora anterior da ré.
III. Recurso especial conhecido e provido."
(STJ - REsp 1.008.610/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO
JUNIOR, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/03/2008, DJe
03/09/2008).
"AGRAVO
REGIMENTAL
NO
RECURSO
ESPECIAL.
RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE IMPORTÂNCIAS
PAGAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL. REVISÃO DE PROVAS.
SÚMULA N. 7/STJ.

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RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. JUROS DE MORA.
INCIDÊNCIA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO.
INEXISTÊNCIA DE MORA DA PARTE RÉ.
(...) 3. Na hipótese em que a rescisão contratual deu-se por
iniciativa do comprador, por não mais suportar o pagamento das
parcelas, e em que se busca a restituição de valores superiores aos
fixados na apelação, o termo inicial dos juros moratórios deve ser
o trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior da ré.
4. Agravo regimental provido."
(STJ - AgRg no REsp 1.013.249/PE, Rel. Ministro JOÃO
OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em
25/05/2010, DJe 08/06/2010).

Também nesta Câmara referido entendimento vem sendo
acolhido (TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no 1067938-64.2015.8.26.0100 - Rel.
Claudio Godoy - j. 27/03/2017; TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no
1003188-38.2015.8.26.0008 - Rel. Christine Santini - j. 24/02/2017; TJSP - 1a Câmara de
Direito Privado - Ap. no 1042753-58.2014.8.26.0100 - Rel. Augusto Rezende - j.
30/05/2017; TJSP - 1a Câmara de Direito Privado - Ap. no 1020761-73.2016.8.26.0002 -
Rel. Francisco Loureiro - j. 16/03/2017).
Assim, também deve ser acolhido o recurso neste tópico,
incidindo os juros moratórios, desde o trânsito em julgado.
Não há alteração da verba de sucumbência, considerando que
vencida a ré, a qual buscava resolução do contrato em termos bem diversos.
Ante o exposto, pelo meu voto, dou provimento parcial ao
recurso.
Enéas Costa Garcia
Relator