Tribunal: TJSP
Processo: 1010353-11.2016.8.26.0006
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda de imóvel.
Nulidade da sentença. Alegada desconsideração das provas produzidas nos autos. Mero inconformismo. O julgador não é obrigado a rebater cada um dos argumentos ventilados nos autos, bastando que, pela motivação, seja possível aferir as razões pelas quais se acolheu ou rejeitou as pretensões da parte. Precedentes do A. STJ.

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e venda de imóvel.
Nulidade da sentença. Alegada desconsideração das provas produzidas nos autos. Mero inconformismo. O julgador não é obrigado a rebater cada um dos argumentos ventilados nos autos, bastando que, pela motivação, seja possível aferir as razões pelas quais se acolheu ou rejeitou as pretensões da parte. Precedentes do A. STJ. Preenchimento dos requisitos do artigo 489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar rejeitada.
Insurgência contra cobrança de taxa de manutenção. Descabimento. Valores que decorrem do uso do imóvel e adesão, voluntária e opcional, do comprador aos serviços fornecidos. Expressa previsão em contrato devidamente assinado pela autora. Ausência de comprovação de qualquer vício de consentimento. Se a autora não leu referido contrato no ato de subscrevê-lo, tal omissão apenas a ela pode ser imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha, nessa perspectiva, perfeitas condições de apreender o sentido e o alcance de tais disposições, sendo livre para, não concordando, não contratar. Cobrança devida.
RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000752712
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1010353-11.2016.8.26.0006, da Comarca de São Paulo, em que é apelante ANA JOSÉ
DA SILVA, é apelado ALVES CARDOSO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
LTDA. EPP.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1010353-11.2016.8.26.0006 -Voto no 02637C
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Apelação – Digital
Processo no 1010353-11.2016.8.26.0006
Comarca: 1a Vara Cível do Foro Regional V São Miguel Paulista
Magistrada prolatora: Dra. Lucilia Alcione Prata
Apelante: Ana José da Silva
Apelada: Alves Cardoso Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Voto no 02637C
APELAÇÃO CÍVEL. Compromisso particular de compra e
venda de imóvel.
Nulidade da sentença. Alegada desconsideração das provas
produzidas nos autos. Mero inconformismo. O julgador não é
obrigado a rebater cada um dos argumentos ventilados nos
autos, bastando que, pela motivação, seja possível aferir as
razões pelas quais se acolheu ou rejeitou as pretensões da parte.
Precedentes do A. STJ. Preenchimento dos requisitos do artigo
489, do CPC e art. 93, IX da CF. Preliminar rejeitada.
Insurgência contra cobrança de taxa de manutenção.
Descabimento. Valores que decorrem do uso do imóvel e
adesão, voluntária e opcional, do comprador aos serviços
fornecidos. Expressa previsão em contrato devidamente
assinado pela autora. Ausência de comprovação de qualquer
vício de consentimento. Se a autora não leu referido contrato
no ato de subscrevê-lo, tal omissão apenas a ela pode ser
imputada. Maior e capaz ao tempo da celebração, tinha, nessa
perspectiva, perfeitas condições de apreender o sentido e o
alcance de tais disposições, sendo livre para, não concordando,
não contratar. Cobrança devida.
RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação interposta por Ana José da Silva (fls.
375/390), em face da r. sentença de fls. 359/362, a qual julgou

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IMPROCEDENTE o pedido por ela formulado em ação de
obrigação de fazer e não fazer cc indenização por danos morais cc
pedido liminar.
Irresignada, aduz a autora-apelante, em sede preliminar,
nulidade da certidão de trânsito em julgado de fls. 374, uma vez que
a z. serventia do Juízo A Quo não se atentou a disposição do
Provimento CSM no 2.457/2017, que disciplina que não haverá
expediente no Foro Judicial de Primeira e Segunda Instância nos
dias 30 de abril e 1o de maio de 2018.
Ainda em preliminar, alega nulidade da r. sentença por
desconsiderar as provas produzidas nos autos, em especial, os
depoimentos colhidos.
Quanto ao mérito, alega que, embora tenha assinado os
contratos juntados pela parte adversa, esses documentos
permaneceram em poder da empresa apelada todo tempo, tendo a
apelada negado o fornecimento de cópias à ora apelante.
Argumenta que o contrato celebrado entre as partes é de adesão e
deve ser interpretado sob a ótica do Código de Defesa do
Consumidor. Ademais, o contrato está desfeito porque a apelante
desconhece a prestação de serviço realizada pela apelada, não
tendo esta demonstrado a prestação de serviços de conservação e
segurança do loteamento.
Assim, ante a negativação indevida do nome da apelante pelo

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não pagamento das taxas em discussão, de rigor, a condenação da
recorrida ao pagamento de indenização por danos morais.
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado às fls.
399/411.
É o relatório.
Por primeiro, acolho a pretensão da apelante e reconheço a
nulidade da certidão de trânsito em julgado (fls. 374), em face da
ausência de expediente forense nos dias 30 de abril e 1o de maio
de 2018 (Provimento CSM no 2.457/2017).
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Não merece prosperar a preliminar arguida pela autora-
apelante de nulidade da r. sentença por desconsiderar as provas
produzidas nos autos.
Anoto que, embora desfavorável à apelante, a r. sentença
enfrentou as teses controvertidas, tendo a magistrada de primeiro
grau analisado as provas colacionadas, bem como a matéria de
direito, expondo os fundamentos de modo a preencher os requisitos
previstos no artigo 489, do CPC, sem desmerecer o regramento do

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artigo 93, IX, da Constituição Federal1.
Cabe ressaltar que eventual má apreciação de provas ou
interpretação da lei aplicável ao caso concreto não conduz à
nulidade da sentença. Neste sentido, entende a 4a Turma do STJ
que “a livre apreciação da prova, desde que a decisão seja
fundamentada, considerada a lei e os elementos existentes
nos autos, é um dos cânones do nosso sistema processual"
(REsp no 7.870/SP. 4a Turma. Rel. Min. Sálvio de Figueiredo
Teixeira. DJ de 3.2.1992).
No mais, tampouco assiste razão à apelante.
Insurge-se a autora-recorrente contra a cobrança de taxas de
manutenção de loteamento e requer a condenação da ré por danos
morais ante a negativação de seu nome em face do não pagamento
de referidas taxas, as quais entende indevidas.
Conforme documento juntado pela apelada, firmado pela
recorrente, trata-se de contribuição mensal para conservação e
segurança do empreendimento, cobrada pela Imobiliária, parte
requerida, no valor de R$ 60,00 para lotes de até 1.500 m2 e de R$
70,00 para lotes acima dessa metragem (fls. 120). De acordo com
depoimento colhido, não há assembleias regulares para aprovar
essa taxa.
1 CF, Artigo 93, inciso IX: todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas
as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a
seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no
sigilo não prejudique o interesse público à informação.

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Em sede recursal, apega-se a recorrente à prova oral colhida.
Ouvida em audiência a testemunha Sergio Ibra, o qual possui
casa construída no loteamento há 17 anos. Questionado se pagava
taxa de manutenção do condomínio, disse que pagou uma época e
deixou de pagar por não concordar com os serviços que são
prestados afirma que não há serviço de segurança e que cada
morador recolhe o seu lixo. Não se recorda se há previsão
contratual para tal cobrança, não havendo assembleias regulares
para sua aprovação. Não paga a taxa de manutenção atualmente e
os moradores comentam que pretendem ajuizar ação contra
referida cobrança.
Por sua vez, Edson Pereira de Oliveira foi ouvido como
informante, por possuir interesse no deslinde da causa. Possui
imóvel no condomínio desde 2005 e pretende ajuizar ação contra o
condomínio em face da cobrança da taxa de manutenção e por
serem as benfeitorias feitas pelos moradores. Afirma que há
previsão contratual da cobrança de taxa de manutenção, mas que a
empresa não recolhe lixo, não faz limpeza de terrenos, tampouco
serviço de segurança, por alegar que se trata de responsabilidade
da prefeitura. Ainda não foi interposta ação coletiva pelos
moradores. Afirmou não pagar a taxa de manutenção há três ou
quatro anos, o nome de sua esposa foi negativado por tal razão.
Com efeito, o que mesmo importa é que firmou a apelante
instrumento particular de cessão de direitos, sub-rogação,

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promessa de transmissão de bem imóvel no qual há expressa
previsão de pagamento de taxa de manutenção, consignado no
parágrafo único da cláusula 10 (fls. 120):
Com a assinatura do presente instrumento,
passará a ser de exclusiva responsabilidade
dos Cessionários o pagamento mensal de
uma
contribuição
para
conservação
e
segurança do empreendimento à Imobiliária,
cujo valor é definido de acordo com a
metragem do lote cedido. Essa contribuição
destina-se à guarda, limpeza e fiscalização
do empreendimento (...)
Não se pode acolher, portanto, que inexiste informação prévia
e clara de que haveria pagamento de taxa de manutenção

acompanha referida cláusula uma tabela de valores (fls. 120). Ora,
se a autora não leu o referido contrato no ato em que o subscreveu,
tal omissão apenas a ela pode ser imputada. Maior e capaz ao
tempo da celebração, tinha, nessa perspectiva, perfeitas condições
de apreender o sentido e o alcance de tais disposições.
Descabida alegação da autora, em sede recursal, de que
assinou os contratos, mas que estes permaneceram em poder da
recorrida. Não há, na exordial, pleito de exibição de documentos.
Ademais, confirma a autora que assinou referidos documentos.
Caso não concordasse com o pagamento da taxa de

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manutenção, deveria não ter realizado a compra. Contudo, tendo se
aperfeiçoado o contrato, o pagamento pelo serviço de manutenção
é mesmo devido, conforme bem preceitua o Artigo 725 do édito
civil:
Artigo 725: A remuneração é devida ao
corretor uma vez que tenha conseguido o
resultado previsto no contrato de mediação,
ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes. grifo nosso.
Tampouco merece prosperar alegação da autora, nas razões
recursais, de que o contrato está desfeito porque desconhece a
prestação de serviço realizada pela apelada. Ora, se descontentes
os proprietários com os serviços prestados pela recorrida, conforme
se infere da prova oral colhida, possuem meios legais para
insurgirem-se contra eventual má-prestação dos serviços de
manutenção do loteamento.
Assim, devida a cobrança de taxa de manutenção, não está,
pois, revestida de ilicitude a conduta de ré de negativação do nome
da autora. Não há que prosperar pleito de indenização por danos
morais.
Ante o exposto, não merece reparo a r. sentença.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO

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ao recurso de apelação.
Conforme artigo 85, §§ 2o e 11o, do CPC, devem ser
arbitrados honorários recursais devidos em razão do maior trabalho
despendido pelo patrono da requerida. Assim, a sucumbência fica
majorada em 10% (dez por cento) sobre o valor arbitrado por Juízo
A Quo.
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).
RODOLFO PELLIZARI
Relator