Tribunal: TJSP
Processo: 1007029-80.2019.8.26.0564
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Moreira Viegas
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – Procedência para condenar a requerida a outorgar a escritura definitiva de compra e venda da unidade habitacional – Justiça Gratuita - Benefício pleiteado pela cooperativa habitacional em fase de liquidação extrajudicial – Comprovação da alegada hipossuficiência financeira – Benefício concedido - Insurgência recursal da requerida – Descabimento

Ementa:
COMPRA E VENDA – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – Procedência para condenar a requerida a outorgar a escritura definitiva de compra e venda da unidade habitacional – Justiça Gratuita - Benefício pleiteado pela cooperativa habitacional em fase de liquidação extrajudicial – Comprovação da alegada hipossuficiência financeira – Benefício concedido - Insurgência recursal da requerida – Descabimento - Aplicação do CDC ao caso vertente - Jurisprudência pacífica deste E. Tribunal – Alegação de litispendência afastada - Ação que tramita perante a 3a Vara Cível de São Bernardo do Campo que possui teor distinto - Na presente demanda os autores buscam exclusivamente a concessão de escritura definitiva do imóvel diante da quitação do preço estimado do referido bem - Sentença mantida – Recurso desprovido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000066750
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1007029-80.2019.8.26.0564, da Comarca de São Bernardo do Campo, em que é
apelante COOPERATIVA HABITACIONAL TERRA PAULISTA, é apelada
GISELE APARECIDA CONFORTI.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso, com
observação, v.u.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JAMES
SIANO (Presidente sem voto), FERNANDA GOMES CAMACHO E JAIR DE
SOUZA.
São Paulo, 5 de fevereiro de 2020.
MOREIRA VIEGAS
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1007029-80.2019.8.26.0564
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Apelação Cível:
1007029-80.2019.8.26.0564
Comarca:
São Bernardo do Campo
Apelante:
COOPERATIVA
HABITACIONAL
TERRA
PAULISTA
Apelada:
GISELE APARECIDA CONFORTI
COMPRA E VENDA
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE
FAZER Procedência para condenar a requerida a outorgar a
escritura definitiva de compra e venda da unidade
habitacional Justiça Gratuita - Benefício pleiteado pela
cooperativa habitacional em fase de liquidação extrajudicial
Comprovação da alegada hipossuficiência financeira

Benefício concedido - Insurgência recursal da requerida
Descabimento - Aplicação do CDC ao caso vertente -
Jurisprudência pacífica deste E. Tribunal
Alegação de
litispendência afastada - Ação que tramita perante a 3a Vara
Cível de São Bernardo do Campo que possui teor distinto -
Na presente demanda os autores buscam exclusivamente a
concessão de escritura definitiva do imóvel diante da
quitação do preço estimado do referido bem - Sentença
mantida Recurso desprovido, com observação.
VOTO No 27750
Ação cominatória que, decidindo pelo mérito o
pedido formulado na inicial, decretou a procedência do mesmo para
condenar a requerida a outorgar a escritura definitiva de compra e venda da
unidade habitacional descrita na petição inicial, em favor da autora, no
prazo de quinze dias corridos, suprindo-se, no silêncio, a manifestação de
vontade da promitente vendedora, com fundamento no artigo 501 do
Código de Processo Civil, arcando a requerida com o pagamento das
custas, despesas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10%
do valor atualizado da causa (fls. 624/629).
Apela a ré (fls. 638/645). De início, postula a
concessão da justiça gratuita ou o recolhimento das custas de preparo ao
final do processo, sob a alegação de que não dispõe de liquidez necessária
para o pagamento das respectivas custas, vez que atravessa processo de

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liquidação extrajudicial. Em relação ao recurso propriamente dito, sustenta
a existência de litispendência diante da identidade jurídica de demandas,
ressaltando que a pretensão dos autores na presente demanda (declaração
de quitação) já foi objeto de tutela jurisdicional outorgada pelo juízo da 3a
Vara Cível de São Bernardo do Campo. Evidenciando desta forma,
identidade de partes e de objeto entre essa demanda e o feito n. 1018149-
91.2017.8.26.0564, de forma a caracterizar a litispendência alegada.
Sustenta a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por se
tratar de verdadeira sociedade cooperativa, trazendo julgados a seu favor.
Recurso
processado,
com
resposta
(fls.
672/681).
É o relatório.
Aprecio, logo de início, o pedido de concessão
dos benefícios de assistência Judiciária formulado pela Cooperativa e, o
defiro, porquanto comprovada sua impossibilidade de arcar com os
encargos processuais. Certo que, além de ser ré em várias ações judiciais,
encontra-se em liquidação extrajudicial.
Deferido benefício à apelante, passo à análise
da apelação, a qual não comporta provimento.
Aplicáveis as regras do Código de Defesa do
Consumidor às relações havidas entre cooperativas ou associações
habitacionais, nos moldes do julgamento proferido pela 6a Câmara de
Direito Privado, em relação à Apelação Cível n. 95.066-4, que teve como
Relator o Desembargador TESTA MARCHI, e cuja ementa apresenta a
seguinte redação:

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“COOPERATIVA HABITACIONAL Exclusão de
cooperado de plano habitacional para a sua
aquisição de casa própria Devolução de imediato
das
parcelas
pagas
e
não
quando
do
encerramento do plano Cabimento por aplicação
do Código de Defesa do Consumidor Recurso
não provido”.
Mais
recentes
e,
envolvendo
a
mesma
Cooperativa apelante:
JUSTIÇA GRATUITA - Pedido formulado em
apelação
Possibilidade
-
Pessoa
jurídica
Necessidade
de
provar
a
alegada
hipossuficiência financeira - Entendimento da
Súmula
no
481
do
STJ
Apelante
juntou
documentos que demonstram que não possui
condições de arcar com o pagamento das custas
e despesas do processo - Benefício deferido à
apelante
Recurso
provido
nessa
parte.
CONTRATO
-
Cooperativa
habitacional
Aplicação das normas do CDC Admissibilidade
Súmula 602 do STJ - Comprador que deu causa
à rescisão contratual Restituição dos valores
pagos
Possibilidade
Súmula
543
do
STJ
Manutenção do percentual de retenção fixado em
10%, pois o alegado valor pago supera o valor do
imóvel - Montante proporcional e razoável para
cobrir as despesas pagas pela vendedora
Precedentes
jurisprudenciais
Satisfação
do
crédito com base nas Leis nos 11.101/2005 e
6.024/74 Inviabilidade Fase de conhecimento

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Sentença mantida Recurso provido em parte.
(Apelação no 1029012-43.2016.8.26.0564, Rel.
Benedito Antonio Okuno, j. 5/11/2019)
Quanto à alegação de litispendência, correta a
sentença ao afastá-la, uma vez que esta realmente não ocorreu.
A litispendência ocorre quando se repete ação
em curso, com as mesmas partes, causa de pedir e pedido. A ação que
tramita perante a 3a Vara Cível de São Bernardo do Campo (1018149-
91.2017.8.26.0564) possui teor distinto.
Na presente demanda os autores buscam
exclusivamente a concessão de escritura definitiva do imóvel diante da
quitação do preço estimado do referido bem.
Conforme bem exposto na sentença: “A
preliminar de litispendência não comporta acolhimento. O pedido versado
nesta ação é distinto daquele formulado nos autos n. 1018149-
91.2017.8.26.0564. Na presente ação, os autores buscam exclusivamente a
outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel compromissado,
independentemente do pagamento de qualquer outra quantia, além das já
quitadas”. Posição essa, que já encontrou respaldo na Corte:
COMPRA E VENDA AÇÃO DE OBRIGAÇÃO
DE FAZER
Procedência para condenar a
requerida a outorgar a escritura definitiva de
compra e venda da unidade habitacional

Justiça Gratuita - Benefício pleiteado pela
cooperativa habitacional em fase de liquidação
extrajudicial

Comprovação
da
alegada
hipossuficiência financeira Benefício concedido

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-
Insurgência
recursal
da
requerida

Descabimento - Aplicação do CDC ao caso
vertente - Jurisprudência pacífica deste E.
Tribunal Alegação de litispendência afastada -
Ação que tramita perante a 3a Vara Cível de São
Bernardo do Campo que possui teor distinto - Na
presente
demanda
os
autores
buscam
exclusivamente
a
concessão
de
escritura
definitiva do imóvel diante da quitação do preço
estimado do referido bem - Sentença mantida
Recurso provido em parte apenas para fins de
concessão da justiça gratuita. (TJSP; Apelação
Cível
1007712-20.2019.8.26.0564;
Relator
(a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de
Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo -
9a Vara Cível; Data do Julgamento: 29/11/2019;
Data de Registro: 29/11/2019)
Ressalte-se, finalmente, que a questão da verba
complementar, escapa totalmente do planejamento (base objetiva do
negócio) que as partes projetam nas aquisições regidas pela Lei 4591/64,
tanto que se pretende legalizar a cobrança por meio de provocações
unilaterais da cooperativa, como se fosse regime diverso de um contrato
oneroso por excelência. Embora o direito civil prestigie a vontade dos
contratantes, não há como admitir a intervenção dominante que sacrifica
uma das partes em detrimento daquele que impõe as cláusulas e condições
desfavoráveis.
Portanto e de acordo com essas premissas,
seria té admissível aceitar a cobrança de saldo final na presença de um
cálculo que revelasse,, objetivamente (mediante apresentação de notas de
aquisição de material e pagamento de mão de obra e aprovados em

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assembleia realizada em data próxima ao encerramento da obra) o valor
total da obra e o valor pago pelos cooperados, a fim de que todos
rateassem, proporcionalmente, as despesas advindas.
Todavia, nada disso ficou demonstrado e o
referendum de uma Assembleia Geral que não dispõe de poderes para criar
obrigações, de nada vale.
Em caso análogo envolvendo as mesmas rés, o
Relator Maia da Cunha, nos autos da Ap. 1002066-05.2014.8.26.0564,
ponderou que: não pode a ré, pela simples existência de cláusula que prevê
a cobrança do custo final do programa habitacional, manter os adquirentes
sempre obrigados perante a cooperativa, sem qualquer perspectiva de
recebimento da escritura definitiva, mesmo tendo há muito recebido a
posse precária do imóvel e quitado o preço estimado.
É evidente a situação de insegurança jurídica,
sobretudo considerando que a ré se encontra em regime de liquidação
extrajudicial, e de violação ao princípio da boa-fé objetiva.
Sendo assim, revela-se abusiva a cláusula que
prevê a apuração do saldo residual apenas após a finalização da obra, de
modo que ainda há unidades em fase final, o que desautoriza que se faça
votação para confirmar balanço final com cobrança respectiva dos valores.
Não por outra razão este E. Tribunal vem decidindo em casos semelhantes
pelo reconhecimento da quitação e necessidade de outorga da escritura
definitiva.
Neste panorama, nenhum reparo merece a
sentença, que fica mantida por seus próprios fundamentos.
Ante o exposto, pelo meu voto, nega-se
provimento ao recurso. Rejeitada na íntegra a pretensão recursal, nos

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termos do art. 85, §11, do CPC, majoram-se os honorários advocatícios de
sucumbência para 15% do valor atualizado da causa.
JOÃO FRANCISCO MOREIRA VIEGAS
Relator