Tribunal: TJSP
Processo: 1030810-35.2017.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Benfeitorias
Órgão julgador: Fabio Tabosa
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Pretensão de indenização por benfeitorias. Divergência das partes quanto à abrangência de cláusula contratual que autorizou a realização das "melhorias" "necessárias à plena habitalidade" do imóvel. Circunstâncias que permitem concluir restarem afastadas as benfeitorias voluptuárias. Benfeitorias, todavia, genericamente referidas, sem individuação a permitir sua

Ementa:
Locação. Imóvel residencial. Pretensão de indenização por benfeitorias. Divergência das partes quanto à abrangência de cláusula contratual que autorizou a realização das "melhorias" "necessárias à plena habitalidade" do imóvel. Circunstâncias que permitem concluir restarem afastadas as benfeitorias voluptuárias. Benfeitorias, todavia, genericamente referidas, sem individuação a permitir sua qualificação quanto à natureza. Ausência também de laudo de vistoria inicial. Autor que não se desincumbiu do ônus de alegar adequadamente a matéria fática, tampouco de provar os fatos constitutivos do alegado direito. Sentença de improcedência confirmada. Apelação do autor desprovida.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000967675
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1030810-35.2017.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que é apelante
ADEMILSON CARLOS FERREIRA, são apelados MAIR DE OLIVEIRA MELLO,
SHEYLA CASSIA DE MAGALHÃES TORRES, HERBERT CURT MAGALHÃES,
HOUBERY KURTIS DE MAGALHÃES e HENRY CURTIS DE MAGALHÃES.
ACORDAM, em 29a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores SILVIA
ROCHA (Presidente sem voto), CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN E
FRANCISCO CARLOS INOUYE SHINTATE.
São Paulo, 25 de novembro de 2020.
FABIO TABOSA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
29a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1030810-35.2017.8.26.0554 - Santo André - Voto no 17.528
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Apelante: Ademilson Carlos Ferreira
Apelados: Mair de Oliveira Mello, Naide Liliane de Magalhães, Henry Curtis de
Magalhães, Sheyla Cassia de Magalhães Torres, Herbert Curt de Magalhães e
Houberty Kurtis de Magalhães
Apelação no 1030810-35.2017.8.26.0554 5a Vara Cível de Santo André
Voto no 17.528
Locação. Imóvel residencial. Pretensão de indenização por
benfeitorias. Divergência das partes quanto à abrangência
de cláusula contratual que autorizou a realização das
“melhorias” “necessárias à plena habitalidade” do imóvel.
Circunstâncias que permitem concluir restarem afastadas
as
benfeitorias
voluptuárias.
Benfeitorias,
todavia,
genericamente referidas, sem individuação a permitir sua
qualificação quanto à natureza. Ausência também de laudo
de vistoria inicial. Autor que não se desincumbiu do ônus de
alegar adequadamente a matéria fática, tampouco de
provar os fatos constitutivos do alegado direito. Sentença de
improcedência confirmada. Apelação do autor desprovida.
VISTOS.
A r. sentença de fls. 164/165 julgou improcedente demanda
indenizatória ajuizada por ex-locatário tendo por fundamento benfeitorias realizadas em
imóvel objeto de locação; considerou a MMa. Juíza, em tal sentido, ter o instrumento de
contrato de locação previsto autorização para realização de melhorias necessárias à
plena habitalidade do imóvel, o que significa autorização para benfeitorias úteis e
necessárias. Todavia, à míngua de laudo de vistoria prévio, entendeu não ser possível
verificar as condições do imóvel, a fim de verificar a natureza das reformas realizadas,
quedando-se o autor inerte quanto instado a especificar provas. Acrescentou, por fim,
não ter o autor invocado direito de retenção por benfeitorias nos autos da demanda de
despejo por falta de pagamento ajuizada pelos locadores, concluindo pela rejeição dos

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pedidos da inicial.
Apela o autor (fls. 167/181), argumentado ter o contrato de
locação previsto o interesse na compra do imóvel, a qual não teria se concretizado em
razão de pendências na documentação da propriedade. Afirma ter sido convencionado
que, caso a venda não se concretizasse, os locadores ressarciriam o autor de todas as
despesas e benfeitorias realizadas. Sustenta que o conceito de habitalidade invocado
pela sentença seria diferente de pessoa para pessoa, sendo que o contrato firmado não
traria em seu bojo serem apenas ressarcíveis benfeitorias úteis e necessárias. Afirma não
relevar o estado em que o imóvel se encontrava no ato da assinatura da locação, já que
todas as reformas realizadas seriam ressarcidas. Por fim, aduz que embora não alegado
na demanda de despejo, subsistiria o direito de pleitear os direitos garantidos
contratualmente, alegando ter tentado solucionar amigavelmente a questão antes de
ajuizar a demanda e batendo-se, em conclusão, pela reforma da r. sentença, com o
julgamento de procedência da demanda e a condenação dos réus ao ressarcimento de
todas as benfeitorias realizadas e comprovadas por meio dos documentos trazidos com a
inicial.
O recurso, que é tempestivo, foi regularmente processado, com
apresentação de contrarrazões pelos apelados (fls. 187/194).
É o relatório.
Não prospera o inconformismo.
Com efeito, resta claro da leitura do contrato de locação de fls.
20/24 terem as partes pactuado tão somente a locação do imóvel. Há, é certo, previsão
acerca da “pretendida e autorizada” compra do imóvel pelos locatários, ressalvada
todavia a necessidade de regularização da propriedade pelos locadores. Nesse sentido,
há cláusula prevendo o valor da futura venda, válido por 12 (doze) meses e admitida sua
majoração
aspecto que, por si, não permite concluir tratar-se de contrato de
compromisso de compra e venda, como sugerido pelo autor.

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Já no que concerne ao objeto propriamente da demanda, o
contrato de locação previu em sua cláusula terceira, parágrafo 4o, expressa autorização
aos locatários para efetuarem “as melhorias que julgarem necessárias à plena
habitalidade do imóvel, sendo que no caso de frustração de eventual venda, os
locadores se obrigam a restituir as respectivas despesas, mediante a apresentação dos
competentes comprovantes.” (fl. 22).
A discussão gira em torno, portanto, da interpretação dada a essa
cláusula.
Inicialmente, cumpre ponderar que o pedido do autor cinge-se à
condenação dos réus ao ressarcimento pelas benfeitorias necessárias e úteis realizadas
no imóvel, conforme notas fiscais juntadas com a inicial (fl. 7). E, quanto a isso, afirma
terem sido trocados os pisos de todos os ambientes, os revestimentos da cozinha e
banheiros, porta na cozinha, louças dos banheiros, pia, parte elétrica e hidráulica do
imóvel, lustres, pintura, janelas do escritório, cozinha e um dormitório, vitrôs nos
banheiros, instalação de box, piso em porcelanato, sanca na sala, troca da caixa d'água,
tanque e piso da lavanderia e reforma do telhado (fl. 4). Apenas quanto a esse último
item há a informação de que a troca teria ocorrido em razão de vazamentos em dois dos
quartos do imóvel.
Os cupons e as notas fiscais trazidos com a inicial, por seu turno,
em tese comprovam a aquisição de diversos materiais de construção no período da
locação, embora alguns estejam ilegíveis. Por outro lado, o contrato de prestação de
serviços de fls. 57/58 indica a realização dos serviços mencionados na inicial, com
exceção da reforma do telhado, sobre o qual nada traz.
Os réus, por seu turno, afirmam que o imóvel foi entregue em
perfeitas condições de uso e habitação (fl. 133), argumentando que as reformas
realizadas no imóvel não se tratariam de benfeitorias necessárias, embora algumas delas
pudessem ser consideradas úteis, mas em sua maioria seriam voluptuárias (fl. 137).
Assim, entendem serem insuficientes para demonstrar a necessidade de reforma do
imóvel os documentos trazidos com a inicial.

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Da análise da cláusula contratual invocada, ao tratar sobre a
autorização de “melhorias” julgadas “necessárias à plena habitalidade”, é possível
concluir, a despeito da forma como redigida, terem as partes excluído da restituição das
despesas as benfeitorias voluptuárias, isto é, as de mero deleite ou recreio, “que não
aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de
elevado valor”, nos termos do art. 96, § 1o, do Código Civil.
Na prática, nem sempre é possível distinguir facilmente entre as
categorias de benfeitorias, já que não há uma enumeração delas na lei. Entretanto, a
partir dos conceitos legais, é possível verificar no caso concreto e a partir das máximas
de experiência, a natureza das obras realizadas.
Ocorre que, na hipótese dos autos, o fato é que o autor, em
termos lacônicos, limitou-se a apregoar a realização de benfeitorias úteis e necessárias,
sem todavia discriminar adequadamente umas e outras, até mesmo para permitir
adequada qualificação.
Não se tem, portanto, notícia de quais seriam e se efetivamente
haveria benfeitorias propriamente necessárias e úteis. É verdade que o autor enumerou
as obras realizadas, mas não é possível aferir, pela singela listagem de serviços
realizados, a que título ocorreram. É dizer: a singela alegação de troca de todas as portas
e batentes, por exemplo, poderia a princípio ter como causa mero deleite, facilitar o uso
do bem ou conservá-lo, inserindo-se em quaisquer das categorias de benfeitorias, não
bastando para tanto a genérica alegação de sua realização.
A única obra realizada que poderia assim ser definida como
benfeitoria necessária, a ensejar reparação, é a mencionada reforma do telhado,
justificada por alegado vazamento nos quartos. Ocorre que, quanto a isso, não há prova
nos autos, seja quanto ao alegado problema, seja quanto à sua realização, à luz do
contrato de prestação de serviços juntado com a inicial.
E nem se diga, como pretende fazer crer o autor, que o laudo de
vistoria inicial da locação estaria dispensado na hipótese dos autos, à luz da natureza do
negócio que pretendiam as partes realizar; de fato, trata-se de contrato de locação,

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cabendo às partes viabilizar os mecanismos para a verificação da situação do imóvel
antes e após o período locatício. Tanto é assim que ao final da locação foi realizada
vistoria do imóvel, ainda que por singela declaração de que o imóvel foi recebido em
perfeitas condições pelos locadores (fl. 15).
Não se desincumbiu o autor, portanto, do ônus de alegação e,
tampouco, do ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito. Assim, de rigor a
manutenção da r. sentença de improcedência.
Em face do desfecho, ficam majorados os honorários
advocatícios, nos termos do art. 85, §11 do CPC, de 10% (dez por cento) para 12%
(doze por cento) do valor atualizado da causa.
Ante o exposto, nega-se provimento ao apelo.
FABIO TABOSA
Relator