Tribunal: TJSP
Processo: 1005904-48.2018.8.26.0003
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Piva Rodrigues
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-28
Data de publicação: 2020-04-28

Ementa:
Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e morais – improcedência do pedido. Inconformismo por parte do autor. Alegação de que o imóvel foi entregue com área menor do que a contratada – hipótese de venda ad mensuram. Não acolhimento. Improcedência do pedido que não decorre do acolhimento de fato novo, mas da análise do contrato juntado com a inicial e da aplicação do direito ao

Ementa:
Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e morais – improcedência do pedido. Inconformismo por parte do autor. Alegação de que o imóvel foi entregue com área menor do que a contratada – hipótese de venda ad mensuram. Não acolhimento. Improcedência do pedido que não decorre do acolhimento de fato novo, mas da análise do contrato juntado com a inicial e da aplicação do direito ao caso concreto – inaplicabilidade do artigo 350 do CPC. Contrato celebrado entre as partes prevê, expressamente, que se trata de venda "ad corpus" – inexistência de direito ao abatimento proporcional do preço pago ou indenização – inteligência do artigo 500, § 3o, do CC. Arbitramento dos honorários advocatícios sucumbenciais que atende aos critérios objetivos do artigo 85, § 2o, do CPC – precedente do STJ. Sentença mantida. Recurso de apelação não provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000294991
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1005904-48.2018.8.26.0003, da Comarca de São Paulo, em que é apelante THIAGO
TADEU GONÇALVES LIMA, e é apelado LIMOGES INCORPORADORA LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 9a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GALDINO TOLEDO
JÚNIOR (Presidente) e JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO.
São Paulo, 28 de abril de 2020.
PIVA RODRIGUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1005904-48.2018.8.26.0003 - Voto no 36653
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APELAÇÃO CÍVEL No 1005904-48.2018.8.26.0003
APELANTE: Thiago Tadeu Gonçalves Lima (autor)
APELADA: Limoges Incorporadora Ltda. (ré)
COMARCA: São Paulo Foro Regional III/Jabaquara Sexta Vara Cível
VOTO: 36653
Apelação Cível. Ação de indenização por danos materiais e
morais improcedência do pedido. Inconformismo por parte
do autor. Alegação de que o imóvel foi entregue com área
menor do que a contratada hipótese de venda ad mensuram.
Não acolhimento. Improcedência do pedido que não decorre
do acolhimento de fato novo, mas da análise do contrato
juntado com a inicial e da aplicação do direito ao caso concreto
– inaplicabilidade do artigo 350 do CPC. Contrato celebrado
entre as partes prevê, expressamente, que se trata de venda
“ad corpus”
inexistência de direito ao abatimento
proporcional do preço pago ou indenização inteligência do
artigo 500, § 3o, do CC. Arbitramento dos honorários
advocatícios sucumbenciais que atende aos critérios objetivos
do artigo 85, § 2o, do CPC precedente do STJ. Sentença
mantida. Recurso de apelação não provido.
Trata-se de recurso de apelação (fls. 168/179) interposto por
Thiago Tadeu Gonçalves Lima contra a respeitável sentença (fls. 150/153 MM. Juiz de
Direito Dr. Marco Antônio Botto Buscari) que julgou improcedente o pedido formulado na
“ação de danos materiais cumulada com danos morais” (fls. 01 e seguintes) por ele
ajuizada em face de Limoges Incorporadora Ltda. (EZETEC).
Por primeiro, pugna o autor, ora apelante, pela anulação da
sentença. Argumenta que, tendo a ré, ora apelada, apresentado alegações de fato
impeditivo, modificativo ou extintivo ao seu direito, necessária seria a aplicação do artigo
350 do Código de Processo Civil, com abertura de prazo para que se manifestasse,
permitindo a produção de prova. Alega que o julgamento da demanda nos termos em que
se encontrava feriu os princípios de contraditório e da ampla defesa.
Pleiteia, também, a reforma da sentença a fim de que seja

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julgado procedente o pedido formulado na inicial. Sustenta, para tanto, que o contrato
celebrado ente as partes trata de venda ad mensuram e não ad corpus, razão pela qual deve
ser reconhecida a metragem inferior ao prometido, condenando-se a ré nos termos
requeridos na inicial. Reitera que se cuida de relação de consumo e que a venda de imóvel
com metragem inferior à contratada configura abuso de poder econômico. Requer,
subsidiariamente, a redução dos honorários advocatícios sucumbenciais, invocando a
aplicação do artigo 85, § 8o, do Código de Processo Civil.
Determinado o processamento do recurso (fls. 181), a ré, ora
apelada, apresentou contrarrazões (fls. 183/187).
Os autos foram, então, remetidos a este Egrégio Tribunal de
Justiça e distribuídos a esta Nona Câmara de Direito Privado, mais especificamente a este
Relator, em 22 de agosto de 2018 (fls. 188).
Indeferido o pleito de diferimento formulado nas razões de
apelação (fls. 189), o autor, ora apelante, providenciou o recolhimento do preparo (fls.
191/193) e, em 01 de fevereiro de 2019, os autos foram conclusos para julgamento.
É o relatório do necessário.
Por primeiro, não merecem amparo as razões apresentadas
pelo autor, ora apelante para que seja anulada a respeitável sentença proferida em Primeiro
Grau.
Com efeito.
A improcedência do pedido formulado na inicial não decorre
do acolhimento de fato novo, impeditivo, extintivo ou modificativo do direito do autor, ora
apelante, mas da análise do contrato por ele juntado com a inicial e da aplicação do direito
ao caso concreto.
E, bem por isso, não se aplica o quanto disposto no artigo 350
do Código de Processo Civil, não havendo necessidade de nova manifestação do autor ou
produção de prova, adequado o julgamento antecipado da lide diante da irrelevância da

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prova pericial pretendida.
No tocante ao mérito, melhor sorte não assiste o autor, ora
apelante.
Da análise dos autos extrai-se que ajuizou ele a presente ação
de indenização em face da ré, ora apelada, alegando que celebraram compromisso de
compra e venda e, posteriormente, a compra e venda do imóvel descrito na inicial e, após
algum tempo, profissional por ele contratado aferiu que as medidas do imóvel não
condiziam com aquelas previstas no contrato preliminar, requerendo, por conseguinte, o
reconhecimento da metragem inferior e a condenação da ré ao pagamento de indenização
por danos materiais e morais.
Contudo, deve prevalecer a sentença que, entendendo tratar-
se de venda ad corpus, julgou improcedente o pedido formulado na inicial.
Explica-se.
Dispõe o artigo 500, caput e § 3o, do Código Civil que a
venda de um imóvel pode se dar ad mensuram, hipótese em que o preço é estipulado por
medida de extensão ou pela área do imóvel determinada no contrato, ou ad corpus,
circunstância em que o imóvel é vendido como coisa certa e discriminada, sendo apenas
enunciativa a referência às suas dimensões.
No caso, o Instrumento Particular de Compromisso de Venda
e Compra celebrado entre as partes prevê expressamente que “Considerando que a
unidade autônoma objeto do presente contrato encontra-se pronta, acabada e passível de
visitação, perfeitamente individualizada pelas confrontações, claramente caracterizada
pelas suas divisas discriminatórias e conhecidas, conforme artigo 500, § 3o, do Código
Civil Brasileiro, o preço certo e ajustado é com a condição 'AD CORPUS', ou seja, o
imóvel objeto desta está sendo vendido como coisa certa e discriminada e no estado em
que se encontra, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, disposição
de cômodos e descrição de materiais. Deste modo, O COMPRADOR firma o presente e
assim aceita a unidade objeto do presente contrato para nada mais reclamar, a qualquer

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tempo, seja a que título for” (fls. 41, item 3 maiúsculas e negritos no original).
Como se vê, o preço ajustado não estava vinculado às
dimensões do imóvel, cuja referência era meramente enunciativa, havendo até mesmo
expressa alusão ao § 3o do artigo 500 do Código Civil, segundo o qual, “Não haverá
complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa
e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que
não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus”.
Portanto, ainda que houvesse divergência entre a área descrita
no compromisso de compra e venda e na matrícula do imóvel e a área realmente existente,
tendo em vista que a venda do imóvel foi realizada “ad corpus”, aplica-se o quanto
disposto no mencionado § 3o do artigo 500 do Código Civil, o que, por óbvio, acarreta a
improcedência dos pedidos formulados na inicial.
Por fim, não merece amparo o pleito subsidiário do autor, ora
apelante, para que sejam reduzidos os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em
valor correspondente a 10% do valor atualizado da causa.
Realmente.
Impõe-se, no caso, a interpretação objetiva emergente da
literalidade do § 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil, segundo o qual “Os
honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o
valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo,
sobre o valor atualizado da causa”.
Destaque-se, aliás, o julgamento do Recurso Especial no
1.746.072-PR, por meio do qual a Segunda Seção estabeleceu que a regra geral e
obrigatória é a de que os honorários sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a
vinte por cento do valor da condenação, consoante os termos do citado § 2°, podendo tal
percentual incidir sobre o proveito econômico ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o
valor atualizado da causa (Recurso Especial no 1.746.072-PR, Segunda Seção, Relator
Ministro Raul Araújo, DJE 29/03/2019).

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Asseverou o Ministro Relator que “Nessa ordem de ideias, o
Código de Processo Civil relegou ao parágrafo 8o do artigo 85 a instituição de regra
excepcional, de aplicação subsidiária”, assentando o entendimento de que os honorários
advocatícios só podem ser fixados com base na equidade de forma subsidiária, quando não
for possível o arbitramento pela regra geral ou quando inestimável ou irrisório o valor da
causa.
Nesse diapasão, diante da existência de norma jurídica
expressa no Código de Processo Civil, descabe a discussão, no caso, acerca da incidência
dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, ou mesmo a aplicação, por
analogia, do § 8o do seu artigo 85, de modo que imperiosa a manutenção da sentença que
fixou os honorários advocatícios sucumbenciais em 10% do valor atualizado da causa.
Concluindo, nega-se provimento ao presente recurso de
apelação, mantendo-se o quanto decidido pela respeitável sentença proferida em Primeiro
Grau.
E, tendo em vista o trabalho adicional desenvolvido pelos
patronos da ré, ora apelada, em decorrência da interposição deste recurso de apelação pelo
autor, majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais para o valor correspondente a
12% do valor atualizado da causa, tudo com fundamento no artigo 85, § 11, do Código de
Processo Civil.
PIVA RODRIGUES
Relator