Tribunal: TJSP
Processo: 1043537-42.2018.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Despesas Condominiais
Órgão julgador: Lígia Araújo Bisogni
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Bem imóvel – Execução que tem por objeto despesas condominiais referentes ao bem constrito – Inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de família relativamente a obrigações "propter rem" – Possibilidade de penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo-se a hipótese nas

Ementa:
EMBARGOS DE TERCEIRO – Bem imóvel – Execução que tem por objeto despesas condominiais referentes ao bem constrito – Inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de família relativamente a obrigações "propter rem" – Possibilidade de penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo-se a hipótese nas exceções contempladas pelo inc. IV do art. 3o, da Lei no 8.009/90 – Ademais, por se tratar de obrigação "propter rem", e havendo responsabilidade solidária entre os titulares do domínio, o condomínio exequente poderá obter do produto de eventual arrematação da unidade condominial penhorada a quantia necessária à satisfação do seu crédito – Precedentes – Nulidade de intimação da hasta pública não verificada – Necessidade de nova perícia descabida – Sentença de improcedência mantida – Observação de majoração dos honorários sucumbenciais (art. 85, §11, do CPC) – Recurso improvido, com observação.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000650640
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1043537-42.2018.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante ELIAS DE
JESUS CARNEIRO DE CAMARGO, é apelado CONDOMINIO EDIFICIO PIAZZA
DI SPAGNA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso, com observação. V.U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente sem voto), SOARES LEVADA E L. G. COSTA WAGNER.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
LÍGIA ARAÚJO BISOGNI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1043537-42.2018.8.26.0602 -Voto no
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VOTO No 39558
APEL. No: 1043537-42.2018.8.26.0602
COMARCA: SOROCABA
APTE: ELIAS DE JESUS CARNEIRO DE CAMARGO (JUSTIÇA GRATUITA)
APDO: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO PIAZZA DI SPAGNA
INTERESSADOS: VILMA CABRAL DE CAMARGO E OUTROS
EMBARGOS DE TERCEIRO Bem imóvel Execução que
tem por objeto despesas condominiais referentes ao bem
constrito Inoponibilidade da impenhorabilidade do bem de
família
relativamente
a
obrigações
“propter
rem”

Possibilidade de penhora de imóvel residencial na execução
promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas
condominiais sobre ele incidentes, inserindo-se a hipótese nas
exceções contempladas pelo inc. IV do art. 3o, da Lei no
8.009/90 Ademais, por se tratar de obrigação “propter rem”, e
havendo responsabilidade solidária entre os titulares do
domínio, o condomínio exequente poderá obter do produto de
eventual arrematação da unidade condominial penhorada a
quantia necessária à satisfação do seu crédito Precedentes
Nulidade de intimação da hasta pública não verificada

Necessidade de nova perícia descabida
Sentença de
improcedência mantida
Observação de majoração dos
honorários sucumbenciais (art. 85, §11, do CPC) Recurso
improvido, com observação.
Trata-se de embargos de terceiro ajuizados por Elias De Jesus
Carneiro de Camargo nos autos da execução ajuizada por Condomínio Edifício
Piazza Di Spagna contra Vilma Cabral de Camargo de Outros que, pela r.
sentença (págs. 405/413), cujo relatório se adota, prolatada pela Magistrada
ADRIANA FACCINI RODRIGUES, foram julgados improcedentes, condenando
o embargante ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários
advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa.
Irresignado, apelou o embargante, que é casado com a
executada Vilma Cabral de Camargo pelo regime de comunhão de bens, e,
portanto, é proprietário de 50% do imóvel constrito nos autos da ação de

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execução extrajudicial no 1003261-71.2015.8.26.0602, cuja meação dever ser,
ao menos, reservada. Assevera que a execução tem por objeto débitos
condominiais do imóvel constrito e que não houve proveito econômico da
entidade familiar. Diz que desconhecia por completo o débito existente entre o
exequente e a executada. Ainda, assevera que a hasta pública é nula por
ausência de intimação. Outrossim, argumenta com a necessidade de nova
perícia, pois não houve intimação pessoal da executada e do embargante a
respeito da data de sua realização, o que impossibilitou a indicação de
assistente técnico. E, aduz que o imóvel é impenhorável por se tratar de bem
utilizado para moradia. Pugna, assim, pela reforma da sentença
Recurso bem processado, acusando resposta (págs. 439/448),
subiram os autos.
Do recurso não conheceu a 35a Câmara de Direito Privado
desta Corte, em razão de prevenção desta 34a Câmara pela anterior
apreciação dos embargos à execução no 1005208-63.2015.8.26.0602 (págs.
459/462). Veio o feito, então, redistribuído.
É o relatório.
Trata-se de execução que tem por objeto despesas
condominiais, a qual foi ajuizada contra a esposa do ora embargante. O imóvel
penhorado, dos quais se originaram as despesas objeto de cobrança, foi
adquirido na constância do matrimônio, cujo regime de comunhão é o
universal.
Com efeito, a obrigação de pagamento das despesas
condominiais, prevista nos artigos 1.315 (“O condômino é obrigado, na
proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou
divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”) e 1.336, inciso I,
ambos do Código Civil (“São deveres do condômino: I - contribuir para as
despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção”) é de natureza “propter rem”, ou seja,

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onera o próprio imóvel, que responde pelo débito, uma vez que as cotas
condominiais são necessárias à própria conservação e existência da coisa e
dos direitos que sobre ela incidem, viabilizando a manutenção do patrimônio
como tal e, portanto, beneficiando seu titular.
Nesse passo, a proteção conferida ao imóvel que serve de
residência familiar não é absoluta, comportando exceções na própria lei que a
prevê.
A despesa de condomínio é de natureza “propter rem”, de
modo que o imóvel a ela vinculado não é impenhorável, se insere entre as
exceções do artigo 3o, inciso IV, da Lei no 8009/90, que dispõe: “Art. 3o - A
impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal,
previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para
cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em
função do imóvel familiar”.
Portanto, a impenhorabilidade do bem de família não é
oponível no caso de dívida condominial, pois as contribuições condominiais
não se inserem nas exceções do artigo 3°, da Lei 8.009/90, que, a exemplo da
regra do artigo 70 do Código Civil/1916, trata de dívidas de natureza tributária
e o conteúdo desta obrigação afasta o privilégio.
A dívida decorre do rateio de despesas com a própria coisa, de
cuja manutenção não pode o devedor se eximir impondo aos demais
condôminos o pagamento de sua cota parte, sob pena de consagrar-se
inadmissível enriquecimento sem causa.
Neste sentido, “AGRAVO DE INSTRUMENTO. Despesas de
condomínio Ação de cobrança Cumprimento de sentença Indeferimento
de
pedido
de
cancelamento
da
penhora

Inoponibilidade
da
impenhorabilidade do bem de família relativamente a obrigações “propter rem”
Possibilidade de penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo
condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes,

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inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inc. IV do art. 3o, da Lei
no 8.009/90. Decisão agravada mantida - Agravo de instrumento improvido”
(TJSP
-
Agravo
de
Instrumento
no
2103337-44.2018.8.26.0000
-
Relatora: Cristina Zucchi - 34a Câmara de Direito Privado - Data do
Julgamento: 20/06/2018; Data de Registro: 20/06/2018).
Assim, diante do conjunto probatório trazido à baila, impossível
o reconhecimento de impenhorabilidade do imóvel em questão, diante da
exceção do art. 3o, inciso IV, da Lei no 8.009/90.
No mais, a cientificação do executado acerca da alienação
judicial deverá ocorrer por meio de advogado constituído nos autos, sendo
desnecessária a intimação pessoal, consoante previsão do art. 889, I do
Código de Processo Civil.
Não obstante, houve intimação da executada, cônjuge do
embargante, por meio de edital (págs. 266/267 e 336/337) e notificação por
meio de telegrama (págs. 290 e 359).
E, quanto ao embargante, que sequer é parte na execução,
também houve sua intimação através de edital (págs. 266/267 e 336/337),
bem como por telegrama (págs. 294 e 361).
No tocante à prova pericial, a r. sentença bem dispôs que: “... a
executada fora devidamente intimada para a devida participação do ato
através de seu patrono constituído à época, conforme se vê às fls. 209 (fls.
177 da ação de execução, que se encontra em melhor qualidade nos autos
originários) Destaco que não se mostrava indispensável a intimação do
embargante para participação da perícia, seja porque não era parte nos autos
da ação de execução, seja em razão da já defesa dos seus interesses pelo
seu cônjuge e coproprietária que já havia sido devidamente intimada, conforme
acima ressaltado. No mais, tenho que a ausência de apresentação de currículo
com comprovação de especialização e contatos profissionais no laudo pericial
não se mostram óbice à higidez do documento, notadamente porque as

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informações requestadas pelo embargante se encontram em cadastro público.
É certo, outrossim, que o laudo (fls. 201/207) preencheu satisfatoriamente os
requisitos legais do art. 473 do Código de Processo Civil, notadamente porque
se tratava de perícia de reduzida complexidade, de mera avaliação do
imóvel...” (pág. 412).
Em relação ao pedido do embargante, de reserva de 50% do
valor do imóvel ao ora recorrente, tem-se, primeiramente, que foi formulado
apenas em réplica (págs. 394/398), implicando em inadmitida expansão do
objeto da demanda após a contestação.
Ademais, por se tratar de dívida propter rem, caberá aos
coproprietários o resultado da alienação, calculado após o abatimento do
débito condominial excutido.
A propósito: “Tratando-se de penhora de bem indivisível, a
meação de coproprietário alheio à execução recairá sobre o produto da
alienação do bem, não havendo que se cogitar de expropriação de apenas
metade do imóvel. No entanto, por se tratar a hipótese em exame de obrigação
propter rem e havendo responsabilidade solidária entre os titulares do domínio,
o condomínio exequente poderá obter do produto de eventual arrematação da
unidade condominial penhorada a quantia necessária à satisfação do seu
crédito.
Recurso
provido.”
(Agravo
de
Instrumento
no
2030310-28.2018.8.26.0000,
34a
Câmara de Direito Privado, Relator
Desembargador GOMES VARJÃO, j. em 05/04/2018, v.u.).
Destarte, mantém-se a r. sentença, tal como lançada.
Por fim, observo que, nos termos do art. 85, § 11, do CPC,
majoro os honorários sucumbenciais para 12% do valor da causa.
Ressalte-se
que
eventuais
recursos
protelatórios
ou
manifestamente infundados estarão sujeitos às sanções correlatas.
Pelo exposto, nego provimento ao recurso, com observação.
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