Tribunal: TJSP
Processo: 1006822-52.2018.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Costa Netto
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-03
Data de publicação: 2020-12-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Resolução contratual por culpa do comprador – Sentença de improcedência – Insurgência que não prospera – Iniciativa do comprador para a rescisão contratual que restou incontroversa – Retenção de 20% (vinte por cento) do valor total pago – Possibilidade – Percentual que se encontra dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sem

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Resolução contratual por culpa do comprador – Sentença de improcedência – Insurgência que não prospera – Iniciativa do comprador para a rescisão contratual que restou incontroversa – Retenção de 20% (vinte por cento) do valor total pago – Possibilidade – Percentual que se encontra dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, sem implicar enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes – Precedentes desta Colenda Câmara – Recurso não provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000995743
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1006822-52.2018.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
EDILSON DE LIMA (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL.
ACORDAM, em 6a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso.
V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
PAULO ALCIDES (Presidente sem voto), ALEXANDRE MARCONDES E ANA
MARIA BALDY.
São Paulo, 3 de dezembro de 2020.
COSTA NETTO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1006822-52.2018.8.26.0100 -Voto no 10.421
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Apelação Cível no 1006822-52.2018.8.26.0100
Apelante: Edilson de Lima
Apelado: Baalbek Cooperativa Habitacional
Comarca: São Paulo
Voto no 10.421
APELAÇÃO
CÍVEL
–
AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL – Resolução contratual por culpa do
comprador – Sentença de improcedência – Insurgência
que não prospera – Iniciativa do comprador para a rescisão
contratual que restou incontroversa – Retenção de 20%
(vinte por cento) do valor total pago – Possibilidade –
Percentual que se encontra dentro dos critérios de
razoabilidade
e
proporcionalidade,
sem
implicar
enriquecimento sem causa de qualquer uma das partes –
Precedentes desta Colenda Câmara – Recurso não
provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto em face da
sentença de fls. 411/413, que, - em autos de rescisão contratual,
cumulada com pedido de indenização por dano material e moral,
julgou improcedentes os pedidos do autor, condenando-o ao
pagamento
das
custas,
despesas
processuais
e
honorários
advocatícios arbitrados na proporção de 10% (dez por cento) do
valor da causa, observada a concessão dos benefícios da Justiça
Gratuita.
Recorre o autor, pelas razões às fls. 416/425, alegando,
em síntese, que a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores
pagos se mostra indevida, por propiciar desvantagem exagerada ao
consumidor, rompendo o equilíbrio contratual obrigatório, nos termos
da Legislação Consumerista, apontando, inclusive, o grande número
de demandas que envolvem a cooperativa ré, também objetivando
a rescisão contratual, como indício de práticas abusivas por ela
perpetrada. Aduz a aplicabilidade das súmulas n° 01 e 02 desde

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Egrégio Tribunal, e frisa que a aplicação dos índices contratuais
colimados indicaria enriquecimento sem causa da recorrida. Por fim,
busca a devolução integral dos valores pagos à cooperativa ré, sem
qualquer forma de retenção.
Recurso tempestivo, dispensado o preparo diante da
gratuidade processual concedida, com contrarrazões ofertadas às
fls. 429/444.
É o relatório.
Conhece-se do recurso, contudo, a este não deve ser
dado provimento.
Aduz o autor que, em 12 de maio de 2.014, firmou com a
cooperativa ré um contrato para a aquisição de imóvel, entretanto,
após longo período de adimplência, não mais se viu interessado na
manutenção do vínculo contratual, pugnando pela rescisão do
mesmo.
Informada a cooperativa ré, esta não se opôs à rescisão,
contudo, condicionou-a à retenção do valor equivalente a 20%
(vinte por cento) do total pago, com o que o requerente não
concordou, razão pela qual, ajuizou a presente demanda.
Frisa-se, incialmente, que a resolução do contrato por
culpa do autor restou incontroversa, bastando, para tanto, a leitura
de suas razões recursais onde não impugna tal conclusão.
Assim, como é cediço, nas hipóteses em que a culpa
pela resolução contratual se dá por ato do próprio consumidor
comprador, a jurisprudência firmou entendimento no sentido de que
a aplicação de cláusula penal compensatória é plenamente

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aceitável, desde que não se demonstre abusiva, e que imponha ao
consumidor nítida desvantagem, conforme se depreende do teor da
Súmula n° 01, deste Egrégio Tribunal, e da Súmula 543, do Colendo
Superior Tribunal de Justiça.
Com efeito, como bem frisou o nobre Magistrado de
Primeiro Grau, a cláusula contratual que prevê a retenção de 20%
(vinte por cento) dos valores pagos se encontra dentro do
parâmetro reconhecido como razoável na resolução de contratos
desta espécie, tendo em vista que não houve a imissão da posse do
autor no imóvel.
A propósito, esta Colenda Câmara possui entendimento
sedimento neste sentido, verificado em julgamento de casos nos
quais a cooperativa ré figura no polo passivo, e a causa de pedir era
similar, como se vê, no v. acórdão que ora se colaciona, do qual
transcreve-se a ementa:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA Resolução
contratual Desistência do adquirente Cooperativa -
Incidência do CDC - Inteligência da Súmula 602 do C.
STJ - Sentença que reconhece o direito dele de reaver o
preço, com retenção, pela alienante, de 20% do que foi
pago Pretensão recursal à retenção de 30% - Retenção
de 20% que se afigura suficiente para remunerar a
alienante dos prejuízos decorrentes do inadimplemento
contratual, uma vez que não houve ocupação do
imóvel, e que os valores pagos foram elevados
Precedentes desta E. Câmara Seguro contratado com
terceiros que, no entanto, deve ser excluído da retenção
- Precedentes - Recurso parcialmente provido.” (Apel. n°

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1038464-72.2020.8.26.0100
Rel. Marcus Vinicius Rios
Gonçalves - São Paulo 21/10/2020 v.u.).
No mesmo sentido: Apel. no 1053886-24.2019.8.26.0100,
Rel. Alexandre Marcondes; Apel. no 1103064-39.2019.8.26.0100, Rel.
Vito Guglielmi; Apel. no 1006265-84.2017.8.26.0008; Rel. Cristina
Medina Mogioni; entre outros.
Assim, verificada a razoabilidade do percentual de
retenção de 20% (vinte por cento) fixado a título de cláusula penal
compensatória no contrato firmado entre as partes, deve ser
ratificada a r. sentença questionada.
Pelo
exposto,
nega-se
provimento
ao
recurso,
majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais para o valor
de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais), nos termos do artigo 85,
parágrafo 11 do Código de Processo Civil, observada a gratuidade
processual.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator