Tribunal: TJSP
Processo: 1000650-78.2019.8.26.0094
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Paulo Ayrosa
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-25
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E AÇÃO DE COBRANÇA POR REPARAÇÃO DE DANOS – CONEXÃO – RECONHECIMENTO – DESOCUPAÇÃO NOTICIADA EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – PERDA DO OBJETO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DANOS NO BEM – VISTORIA INICIAL - PRESUNÇÃO LEGAL DE REGULARIDADE – DANOS E DIVERGÊNCIAS CONSTATADOS AO FINAL, DE ACORDO COM O CONJUNTO

Ementa:
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E AÇÃO DE COBRANÇA POR REPARAÇÃO DE DANOS – CONEXÃO – RECONHECIMENTO – DESOCUPAÇÃO NOTICIADA EM AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – PERDA DO OBJETO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DANOS NO BEM – VISTORIA INICIAL - PRESUNÇÃO LEGAL DE REGULARIDADE – DANOS E DIVERGÊNCIAS CONSTATADOS AO FINAL, DE ACORDO COM O CONJUNTO PROBATÓRIO PRODUZIDO NOS AUTOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Não trazendo a parte locatária fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau que reconheceu a perda do objeto da ação de rescisão contratual, diante da desocupação do bem decorrente de ação de despejo c.c. cobrança, bem como a existência de prova de divergências e danos no imóvel locado, de rigor a manutenção integral da sentença.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000785831
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000650-78.2019.8.26.0094, da Comarca de Brodowski, em que são apelantes SANTINA
LIMA RIBEIRO AMÉRICO (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA) e ANTÔNIO CARLOS
MANTOANI (ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA), é apelado JULIANO LUIS THOMAZINI.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente) e ADILSON DE ARAUJO.
São Paulo, 25 de setembro de 2020.
PAULO AYROSA
Relator
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1000650-78.2019.8.26.0094
4-Voto no 43.741
2
Apelação no 1000650-78.2019.8.26.0094
Apelantes : SANTINA LIMA RIBEIRO AMÉRICO e outro
Apelado : JULIANO LUIS THOMAZINI
Comarca : Brodowski Vara Única
Juiz(a) : Carolina Nunes Vieira
V O T O No 43.741
LOCAÇÃO
DE
IMÓVEIS

AÇÃO
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL E AÇÃO DE COBRANÇA POR REPARAÇÃO
DE
DANOS

CONEXÃO

RECONHECIMENTO

DESOCUPAÇÃO NOTICIADA EM AÇÃO DE DESPEJO POR
FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA PERDA DO
OBJETO DA AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DANOS
NO BEM VISTORIA INICIAL - PRESUNÇÃO LEGAL DE
REGULARIDADE

DANOS
E
DIVERGÊNCIAS
CONSTATADOS
AO
FINAL,
DE
ACORDO
COM
O
CONJUNTO PROBATÓRIO PRODUZIDO NOS AUTOS

SENTENÇA MANTIDA
RECURSO NÃO PROVIDO. Não
trazendo a parte locatária fundamentos suficientes a modificar a
sentença de primeiro grau que reconheceu a perda do objeto da
ação de rescisão contratual, diante da desocupação do bem
decorrente de ação de despejo c.c. cobrança, bem como a
existência de prova de divergências e danos no imóvel locado, de
rigor a manutenção integral da sentença.
JULIANO LUIS THOMAZINI propôs ação de cobrança contra
os locatários SANTINA LIMA RIBEIRO AMÉRICO e outro, calcada em
contrato
de
locação
de
imóvel
residencial
(autos
n.
1039936-88.2019.8.26.0094). Por seu turno, SANTINA LIMA RIBEIRO
AMÉRICO e outro ajuizaram ação de rescisão contratual contra o locador
JULIANO LUIS THOMAZINI (autos n. 1000650-78.2019.8.26.0094).
A r. sentença de fls.177/179, cujo relatório se adota, apreciou
conjuntamente as demandas, pela conexão, para o fim de julgar extinto o feito
n. 1000650-78.2019.8.26.0094, sem análise do mérito, nos termos do art.
485, V, do Código de Processo Civil e julgar procedente a ação de cobrança
n. 1039936-88.2019.8.26.0094, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para
condenar os requeridos a pagar para à parte autora o valor de R$ 2.031,00
(fls. 05), que serão atualizados desde a data da apresentação do cálculo e
acrescidos de juros legais desde a data da citação, mais as custas respectivas e

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honorários advocatícios, arbitrados em 20% do valor da condenação,
observada a Lei 1060/50. Em relação ao feito n. 1000650-78.2019, condenou
a parte autora ao pagamento de custas e honorários advocatícios fixados em
10% do valor da causa, observada a Lei 1060/50.
Inconformada, recorre a parte locatária, afirmando, em suma, que
inexistiu conexão nos termos do artigo 55 do CPC e, ainda que houvesse a
conexão, teria sido necessária a instrução processual para a prova da verdade
dos fatos, como a de que os vícios do imóvel já ocorreram desde o início da
locação. Alega, ainda, que não houve perda de objeto da ação de revisão
contratual, notadamente quanto aos pedidos de tutela de urgência,
declaração de culpa, devolução da caução, ao pagamento reverso e
sucumbência. Aduz que, com a imprescindível instrução processual nos
autos da ação de rescisão contratual, poderia ter sido provado que a
desocupação do imóvel ocorreu por absoluta falta de condições de moradia
no imóvel, sendo certo que houve clara má-fé do Apelado que se ocultou
para não ser citado e, assim agindo, 'forçou' a parte mais vulnerável da
relação locatícia a desocupar o imóvel e assinar documentos que não
refletiam a realidade porque os Apelantes não dispunham de recursos
financeiros para reparar o imóvel ou mantê-lo em condições favoráveis de
habitação. Requerem, pois, a reforma da sentença com a total procedência
da ação ou o retorno dos autos para o prosseguimento da instrução e
prolação de nova sentença (fls. 181/188).
O apelado apresentou contrarrazões, batendo-se pela manutenção
da sentença e improvimento do apelo (fls.191/197).
É O RELATÓRIO.
Conheço do recurso para lhe negar provimento.
De início, diversamente do entendimento da parte apelante,
razoável o reconhecimento da conexão entre a demanda de cobrança de danos
no imóvel e a de rescisão contratual, ambas relativas ao mesmo contrato de
locação e interpostas quase que simultaneamente, a fim de se evitar
julgamentos contraditórios pelo magistrado.
Nesse sentido, o C. STJ já se manifestou:

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RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL E AÇÃO DE BUSCA
E APREENSÃO ORIUNDAS DO MESMO CONTRATO. CONEXÃO
RECONHECIDA.
INEXISTÊNCIA
DE
OBRIGATORIEDADE
DE
JULGAMENTO
CONJUNTO.
AUSÊNCIA
DE
INDICAÇÃO
DO
DISPOSITIVO
LEGAL
VIOLADO.
SÚMULA
No
284/STF.
VALOR
ARBITRADO
A
TÍTULO
DE
HONORÁRIOS
ADVOCATÍCIOS.
RAZOABILIDADE.
1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial
que não indica os dispositivos legais supostamente violados pelo acórdão
recorrido, circunstância que atrai a incidência, por analogia, do enunciado no
284 da Súmula do Supremo Tribunal Federal.
2. Segundo a jurisprudência desta Corte, a reunião dos processos
por conexão configura faculdade atribuída ao julgador, sendo que o art. 105
do Código de Processo Civil concede ao magistrado certa margem de
discricionariedade para avaliar a intensidade da conexão e o grau de risco
da ocorrência de decisões contraditórias.
3. Justamente por traduzir faculdade do julgador, a decisão que
reconhece a conexão não impõe ao magistrado a obrigatoriedade de
julgamento conjunto.
4. A avaliação da conveniência do julgamento simultâneo será
feita caso a caso, à luz da matéria controvertida nas ações conexas, sempre em
atenção aos objetivos almejados pela norma de regência (evitar decisões
conflitantes e privilegiar a economia processual).
5. Assim, ainda que visualizada, em um primeiro momento,
hipótese de conexão entre as ações com a reunião dos feitos para decisão
conjunta, sua posterior apreciação em separado não induz, automaticamente,
à ocorrência de nulidade da decisão.
6. O sistema das nulidades processuais é informado pela máxima
"pas de nullité sans grief", segundo a qual não se decreta nulidade sem
prejuízo, aplicável inclusive aos casos em que processos conexos são julgados
separadamente.
7. O Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência da
Súmula no 7/STJ, tem reexaminado o montante fixado pelas instâncias
ordinárias a título de honorários advocatícios apenas quando irrisório ou
abusivo, circunstâncias inexistentes no presente caso.
8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, desprovido.
(STJ, REsp. 1.255.498 CE, R.P/ACÓRDÃO: Min, RICARDO VILLAS
BÔAS CUEVA, J. 19.06.2012).
Do mesmo modo, não há que se falar em necessidade de abertura
de instrução processual na ação de rescisão contratual ajuizada pelos
locatários frente ao locador, diante das alegações das partes e dos documentos
juntados nos autos.
Do que consta dos autos, o locador ajuizou também ação de despejo
por falta de pagamento c.c. cobrança contra os locatários, ora apelantes, autos

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no qual os locatários deixaram transcorrer o prazo para apresentação de sua
defesa, sendo decretada a revelia e, ao final, foi julgada procedente, tendo
transitado em julgado em 17/12/2019, com decreto de rescisão do contrato de
locação do imóvel ora em discussão.
Assim,
inviável
se
rediscutir
no
feito
n.
1000650-78.2019.8.26.0094 o pleito de rescisão do mesmo contrato de
locação já rescindido na ação de despejo lastreada no inadimplemento da
parte locatária. Ademais, o pleito relativo à multa contratual, também
formulado na ação de rescisão contratual, era totalmente descabido, eis que
não há que se falar em culpa do locador uma vez que a desocupação do bem
locado foi motivada por inadimplemento dos próprios apelantes e, referente à
caução, se, de fato, for devida aos locatários, será objeto de abatimento em
sede de cumprimento de sentença também nos autos da ação de despejo c.c.
cobrança.
No mais, tem-se que, após a desocupação do imóvel pelos
locatários, com realização de vistoria final, o locador ajuizou ação de
cobrança (autos no 1039936-88.2019.8.26.0506), sob alegação de necessidade
de reparos no imóvel, visto que o imóvel foi entregue em desconformidade
com o laudo de vistoria inicial, a qual foi julgada procedente, e com total
razão.
Tal como asseverado na r. sentença, conforme constou do contrato
de locação (fls.10/14), especificamente em sua cláusula 10.a e parágrafos,
quando do início da relação locatícia, foi realizado termo de vistoria,
recebendo os locatários o imóvel em perfeitas condições de uso (fls. 15/17).
Além disso, entregue o imóvel para a locação, por força do disposto
no art. 22, inciso I, da Lei n° 8.245/91, presume-se que se encontrasse em
perfeito estado de conservação. Em razão direta desta presunção legal é que,
no mesmo artigo, em seu inciso V, prevê, caso o locatário solicite, a
obrigação do locador de fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel
quando de sua entrega, com referência expressa a eventuais defeitos
existentes. É o locatário que, ao contratar a locação do imóvel e constatando
não estar este em perfeito estado de conservação, deve se acautelar, exigindo
uma vistoria prévia ao seu ingresso no imóvel a fim de que, no futuro, não
possa ser por eles responsabilizado. Neste sentido a precisa lição de Waldir de
Arruda Miranda Carneiro em sua obra Anotações à Lei do Inquilinato, editora
RT, 2000, pág. 134/135.

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E, com efeito, observando-se a vistoria inicial e a vistoria final
(laudo fotográfico), percebe-se que o imóvel objeto da locação sofreu danos
durante o período em que esteve locado (fls. 20/21; 23/39).
A jurisprudência desta C. Corte não discrepa quanto à
responsabilidade do locatário pela indenização referente aos danos
constatados no imóvel em face do mau uso ou da falta de adequada
conservação. Veja-se neste sentido:
LOCAÇÃO
RESIDENCIAL.
AÇÃO
DE
COBRANÇA.
ALUGUÉIS E ENCARGOS. DESPESAS COM PINTURA E MÃO DE
OBRA.
OBRIGAÇÃO
CONTRATUAL
NÃO
CUMPRIDA
PELAS
LOCATÁRIAS. CONDENAÇÃO QUE PREVALECE. CAUÇÃO. PLEITO
DE
COMPENSAÇÃO
COM
A
DÍVIDA
LOCATÍCIA.
INADMISSIBILIDADE.
VERBA
DESTINADA
A
GARANTIR
O
CUMPRIMENTO DO CONTRATO, A SER EVENTUALMENTE OBJETO
DE
PENHORA.
ELEVAÇÃO
DA
VERBA
HONORÁRIA
SUCUMBENCIAL. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.
1. Na oportunidade da contratação da locação, as partes deixaram
esclarecido que o imóvel estava com pintura “excelente” reportando-se a
vistoria realizada. Quanto da desocupação, o imóvel foi restituído sem nova
pintura, contrariando os termos de cláusula contratual. Daí o direito à
reparação reclamada, ante a manifesta violação de deveres da contratante,
expressamente previstos em cláusula contratual.
2. A caução prestada pelas locatárias destina-se a garantir o
integral cumprimento do contrato. Assim, não pode ser devolvida e nem
destinada à compensação com o débito de aluguéis, mas eventualmente se
prestará a ser alcançada pela penhora. Assim, é na fase de cumprimento de
sentença que cuidará de dar o destino adequado ao dinheiro.
3. Diante desse resultado, impõe-se elevar a verba honorária
sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC, a R$ 1.400,00. (Apelação n.
1025792-19.2018.8.26.0224, Rel. Des. Antonio Rigolin, J. em 04/02/2020).
É bem verdade que esta responsabilidade não é irrestrita, mas sim,
concernente aos danos causados pelo mau uso ou conservação do imóvel,
sofrendo a restrição referente às deteriorações decorrentes do uso normal ou
do decurso do tempo, conforme consta do art. 23, III, da Lei do Inquilinato.
Ademais, não impugnou a parte locatária as fotografias fornecidas
pelo autor com a sua inicial, pela qual se constata que o imóvel foi restituído
em mau estado de conservação e em descordo com o relatado na vistoria
inicial, sem condições de limpeza, pintura precária, infiltrações, furos nas
paredes, entre outros.

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Também não comprovou a parte apelante que, na hipótese, o laudo
de vistoria final se encontrasse eivado de nulidade, bem como que foi
elaborado sem sua prévia ciência, máxime diante do teor do documento de fl.
106.
Assim, meras alegações não têm o condão de afastar a
responsabilidade dos apelantes em ressarcir o autor a quantia necessária a
reparação do imóvel, porquanto pelas provas que fez juntar à inicial da ação
de cobrança, comprovou o locador que o imóvel foi restituído com danos de
responsabilidade dos recorrentes, conforme acima anotado.
Resta mantida, pois, a condenação dos apelantes.
Por fim, considerando a nova sistemática recursal e atentando-se
aos limites estabelecidos no § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil,
deixo de arbitrar honorários para a fase recursal vez que a fixação da
sucumbência em Primeira Instância atingiu o limite previsto nos §§ 2o e 6o do
mesmo Diploma.
Posto isto, nego provimento ao recurso.
PAULO CELSO AYROSA M. DE ANDRADE
Relator