Tribunal: TJSP
Processo: 1003589-56.2018.8.26.0291
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Órgão colegiado: 32a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-29
Data de publicação: 2020-05-29

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Execução de título extrajudicial – Embargos à execução acolhidos para declarar nula a execução - Apelação interposta pela exequente – Possibilidade de prosseguimento da execução em relação aos valores contratualmente previstos e que podem ser obtidos através de simples cálculos aritméticos – Restituição de desconto concedido ao locatário para que efetuasse reparos no

Ementa:
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – Execução de título extrajudicial – Embargos à execução acolhidos para declarar nula a execução - Apelação interposta pela exequente – Possibilidade de prosseguimento da execução em relação aos valores contratualmente previstos e que podem ser obtidos através de simples cálculos aritméticos – Restituição de desconto concedido ao locatário para que efetuasse reparos no imóvel e multa por sublocação não autorizada - Necessidade de dilação probatória que extravasa o limite procedimental da execução - Recurso provido, em parte.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
32a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000382935
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003589-56.2018.8.26.0291, da Comarca de Jaboticabal, em que é apelante BENEDITA
CLARINHA CAMPI, é apelada PASCOAL FERREIRA MACHADO (JUSTIÇA
GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 32a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CAIO MARCELO
MENDES DE OLIVEIRA (Presidente), RUY COPPOLA E KIOITSI CHICUTA.
São Paulo, 29 de maio de 2020.
CAIO MARCELO MENDES DE OLIVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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32a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1003589-56.2018.8.26.0291 -Voto no 13.896
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VOTO No 13.896
Apelação no 1003589-56.2018.8.26.0291
Comarca: Jaboticabal 3a Vara Cível
Juíza de Direito: Carmen Silvia Alves
Apelante: Benedita Clarinha Campi
Apelado: Pascoal Ferreira Machado
LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL Execução de título
extrajudicial
Embargos à execução acolhidos para
declarar nula a execução - Apelação interposta pela
exequente
Possibilidade de prosseguimento da
execução em relação aos valores contratualmente
previstos e que podem ser obtidos através de simples
cálculos
aritméticos

Restituição
de
desconto
concedido ao locatário para que efetuasse reparos no
imóvel e multa por sublocação não autorizada -
Necessidade de dilação probatória que extravasa o
limite procedimental da execução - Recurso provido,
em parte.
Sentença proferida às fls. 193/198 acolheu os embargos
opostos à execução fundada em contrato de locação, para declará-la nula “diante
da iliquidez e incerteza do débito apontado como decorrente do título”,
condenando a exequente em honorários advocatícios arbitrados em 10% do
valor atribuído à causa, ressalvada a gratuidade deferida.
Recorre a exequente pedindo “seja a sentença totalmente
reformada, por se tratar de medida mais justa”. Alega para tanto que “...os valores
ora pleiteados em processo de execução R$ 6.000,00...referentes à multa
contratual por infrações contratuais já debatidas, prevista em parágrafo único da
cláusula segundado contrato de aluguel firmado... R$ 9.000,00...referentes à
previsão em parágrafo único, cláusula quinta, este valor foi descontado ao
decorrer de alguns meses na parcela locatícia, pois o locatário se comprometeu à
época em pagar por uma reforma realizada no imóvel; R$ 18.000,00 referentes à

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multa pelo locatário ter sublocado o imóvel, descumprindo assim com o parágrafo
único da cláusula sétima do contrato de locação... R$ 17.641,69...referentes aos
aluguéis vencidos em aberto, conforme planilha de cálculo exposta em inicial...
R$
3.106,94...referentes
às
parcelas
de
IPTU
não
pagas...
R$
2.922,35...referente à dívida da conta de água existente na época... todos esses
valores foram devidamente comprovados e tal fato resta mais do que claro... é
mais do que consolidado pela jurisprudência que o mero cálculo aritmético não
comprometem a exequibilidade do título, ou seja, tal argumento jamais deveria ter
sido fundamento para declarar os presentes embargos nulos... o debate com
relação à reforma realizada no imóvel não deveria se tratar do valor, mas do fato
da reforma ter ou não acontecido. Isso porque o valor em questão já foi
descontado e a apelante já fora prejudicada... com relação ao IPTU, foi
argumentado pelo douto magistrado que não consta cláusula clara em contrato...
a cláusula que trata sobre o referido imposto trata-se de cláusula 4a, em seu
parágrafo único... Na cláusula... fica mais do que evidente a obrigação do
apelado em arcar com o pagamento de impostos... a multa pela sublocação do
imóvel está prevista em contrato na cláusula sétima, parágrafo único. A prova de
que tal sublocação ocorreu está mais do que evidente em fl. 145/154, em que
foram juntadas conversas de 'whatsapp'... caso fossem necessárias ainda mais
provas, deveria ter sido marcada uma audiência de instrução para oitiva de
testemunhas, haja vista a produção de provas documentais para tal fato já ter
sido realizada e juntada aos autos...”
Recurso tempestivo e isento de preparo.
Contrarrazões às fls. 215/236, pela manutenção da extinção
da execução, com preliminar para revogação dos benefícios da justiça gratuita
concedidos à apelante.
É o relatório.
Rejeita-se, desde logo, o pedido de revogação dos benefícios
da justiça gratuita deferidos à apelante, observando que o documento de fl. 43

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(“Recibo de pedido de certidão” emitido pelo Oficial de Registro de Imóveis de
Jaboticabal, com indicação do nome da apelante e quatro matrículas imobiliárias),
por si só, não basta para tanto, ao contrário do que pretende fazer crer o apelado.
Mantém-se, portanto a rejeição da impugnação, nos termos
do quanto fundamentado pelo D. Juízo a quo:
“Neste
caso,
não
há
prova
da
possibilidade da embargada.
O parâmetro adotado na jurisprudência
para aferir a possibilidade da parte tem variado muito. Em
alguns tribunais, este parâmetro é de TRÊS salários
mínimos; em outros DEZ.
...
É importante consignar que a Justiça
Gratuita não tem por finalidade beneficiar somente pessoas
em estado extremo de pobreza, mas todas aquelas que não
possam arcar com as custas do processo sem prejuízo
próprio ou da família. Todavia, verifica-se que o critério
adotado está ainda bastante elástico, e considerando o
abuso que tem sido observado nas declarações de pobreza,
temos como justo adotar o critério trazido pelo TJSP, a partir
da Re Superior da Defensoria Pública da União.
...
Neste caso, o ganho mensal da parte
autora não chega a DOIS salários mínimos.
Na
ação
de
execução,
a

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autora/embargada juntou comprovante de que recebe
aposentadoria no importe de R$ 954,00 e pensão por morte
no valor de R$ 954,00 (fls. 28/29), ressaltando-se que o
aluguel do imóvel de sua propriedade é objeto de execução
em virtude de alegado inadimplemento do locatário.
Rejeito,
portanto,
a
impugnação
apresentada.”
Quanto ao mais, ao decidir pelo acolhimento destes
embargos, o D. Juízo a quo fê-lo sob a seguinte fundamentação:
“...Observo, em primeiro lugar, que já
houve decisão acerca da impenhorabilidade bem de família
do fiador, nos autos da execução (exceção de pré-
executividade - pgs. 176/178).
Não obstante, é execução é deveras nula,
pelos fundamentos abaixo.
A execução vem fundada em título
executivo extrajudicial (valores remanescentes de contrato de
locação rescindido.
...
Neste caso, a execução foi instruída com
demonstrativo de débito precário, do qual constou uma parte
líquida; outra ilíquida, e o valor total da execução não pode

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ser obtido por mero cálculo aritmético.
Isso porque há discussão entre as partes
acerca da obrigação contratual contida na cláusula 5a,
parágrafo único. Consta a obrigação do locatário de realizar
reforma no imóvel, no valor de R$9.000,00, sendo que a
locadora diz que não foi feita, enquanto o locatário diz que
sim. Se esta reforma ocorreu, ainda que em parte, cabe
apuração do valor despendido para tanto.
Também com relação ao valor executado
a título de IPTU, não consta cláusula clara em contrato.
Além
destas
questões,
também
a
incidência da multa pela alegada sublocação do imóvel
demandam dilação probatória.
Enfim, a apuração do valor devido não é
possível, por mero cálculo aritmético. Assim, a formação do
título, nesta parte, exige prova sob o crivo do contraditório,
para fins de liquidez e certeza, requisitos essenciais aos
títulos executivos.
Caberia, no mínimo, liquidação prévia
destes valores, antes do ajuizamento da execução, o que não
foi feito.
...
Não sendo válido o título, é caso de
nulidade da execução.”

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E, respeitado o entendimento esposado, o recurso comporta
provimento, em parte.
Com efeito, a apelante, que figurou como locadora de imóvel
não residencial no contrato acostado aqui às fls. 38/42, alegando inadimplemento
contratual por parte do locatário, optou por ajuizar execução de título extrajudicial
contra este e o fiador, ora apelado.
Desta forma, as pretensões da apelante devem observar os
limites procedimentais da execução, bem como a dívida perseguida deve se
revestir dos requisitos necessários de certeza e liquidez.
Logo, inviável a pretensão de ser ressarcida pelos descontos
deferidos ao locatário no valor do aluguel, em razão do compromisso assumido
de reformar o imóvel objeto do contrato. Com efeito, há controvérsia sobre a
realização da reforma (a locadora alega que não foi realizada, o locatário afirma
que realizou) e o contrato não a especifica. Assim, não pode ser objeto de
execução.
Da mesma forma a multa por sublocação (R$ 18.000,00),
uma vez que demanda dilação probatória a multa moratória de 10% inserida na
planilha de cálculo, pois não prevista em contrato (fora pactuado em contrato, tão
somente, multa rescisória, no valor correspondente a 2 aluguéis).
Por outro lado, nada impede o prosseguimento da execução
com relação aos valores perseguidos a título de aluguéis, IPTU, água e multa
rescisória (que, evidentemente, tem como fato gerador a rescisão antecipada do
contrato, destacando-se que a inicial da execução afirma que o locatário
“entregou o imóvel na data de 07/03/2018, restando assim inadimplidos os
aluguéis desde o mês de outubro de 2017 até o mês de março de 2018”) esta
última de forma proporcional ao tempo que restava para o fim da locação, o que
pode ser apurado por simples cálculo aritmético.

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Releva destacar as seguintes cláusulas inseridas no contrato
de locação livremente pactuado entre as partes:
“CLÁUSULA SEGUNDA: O prazo da
locação é de 36 meses, iniciando-se em 01/04/2017, sendo
que ao final do prazo fixado o imóvel deve ser restituído ao
locador completamente desocupado de coisas e pessoas,
independente de notificação extrajudicial ou interpelação
judicial, salvo hipótese de prorrogação do presente, que
ocorrerá mediante instrumento escrito e acordado entre os
pares.
PARÁGRAFO ÚNICO: Passado o prazo
de 24 meses da locação poderão as partes rescindirem o
presente sem ônus, mediante a notificação da parte contrária
no prazo de 30 dias antecedentes a desocupação.
PARÁGRAFO
ÚNICO:
Estipulam
as
partes que a rescisão antecipada do presente contrato sem
justo motivo por ambas as partes, outorgará a parte
prejudicada o direito de multa rescisória no valor equivalente
a (02) duas parcelas locatícias vigentes no momento da
rescisão.
CLÁUSULA TERCEIRA: O LOCATÁRIO
pagará o valor mensal de R$ 3.000,00 (três mil reais) o qual
deverá ser pago até o 05 dia útil do mês subsequente ao
vencido.
CLÁUSULA QUARTA: O LOCATÁRIO
será responsável por todos os tributos e despesas que
recaírem sobre o imóvel a partir da data de assinatura deste
contrato, arcando também com as despesas provenientes de

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sua utilização seja elas, ligação e consumo de luz e água,
que serão pagas diretamente às empresas concessionárias
dos referidos serviços, também a partir de então...” (sic)
Analisando o pedido formulado pela exequente à fl. 55 (total
de R$ 56.670,98) e os valores que foram extirpados em razão destes embargos
(aproximadamente R$ 29.000,00), fica evidente a sucumbência recíproca das
partes, devendo a verba honorária a favor do embargante ser arbitrada em 10%
sobre o proveito econômico obtido, ressalvada a gratuidade deferida, mantido o
arbitramento inicial para a credora.
Em face do exposto, meu voto dá provimento, em parte, ao
recurso.
Caio Marcelo Mendes de Oliveira
Relator
(assinatura digital)