Tribunal: TJSP
Processo: 1000292-89.2020.8.26.0123
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Francisco Loureiro
Órgão colegiado: 1a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-07-23

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Unidade futura em programa habitacional para adquirentes de baixa renda. Resolução contratual admissível, diante do inadimplemento de 52 parcelas do preço. Contrato válido, sem indícios de simulação. Sentença mantida. Recurso improvido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000564201
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1000292-89.2020.8.26.0123, da Comarca de Capão Bonito, em que é apelante JOEL
FERREIRA, é apelada COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO DO ESTADO DE SÃO PAULO - CDHU.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RUI CASCALDI
(Presidente sem voto), CHRISTINE SANTINI E CLAUDIO GODOY.
São Paulo, 23 de julho de 2020.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000292-89.2020.8.26.0123 -Voto no 36.060 - GLF
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Apelação no 1000292-89.2020.8.26.0123
Comarca:
CAPÃO BONITO
Juiz:
FELIPE ABRAHAM DE CAMARGO JUBRAM
Apelante:
JOEL FERREIRA
Apelada:
COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E
URBANO
VOTO No 36.060
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Unidade futura em
programa habitacional para adquirentes de baixa renda. Resolução
contratual admissível, diante do inadimplemento de 52 parcelas do
preço. Contrato válido, sem indícios de simulação. Sentença
mantida. Recurso improvido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a r.
sentença de fls. 101/103, que julgou procedente a ação de resolução de
compromisso de venda e compra ajuizada por COMPANHIA DE
DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO em face de
JOEL
FERREIRA, para: i) declarar resolvido o contrato firmado entre as partes; ii)
determinar a reintegração de posse do imóvel, em favor da autora, devendo
ser desocupado pela parte ré ou seus sucessores no prazo de 15 dias, sob
pena de desocupação compulsória; e iii) decretar o perdimento dos valores
pagos pela parte ré a título de compensação pela ocupação do imóvel; iv)
condenar o réu às despesas de processo e honorários advocatícios de 10%
do valor da causa, ressalvada a gratuidade.
Fê-lo a r. sentença, basicamente, porque o réu não
pagou as prestações do compromisso de venda e compra firmado com a
autora, o que autoriza a resolução da avença.
Aduziu que, descumprida a obrigação contratual

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(cinquenta e seis prestações atrasadas - fl. 46), de rigor a procedência dos
pleitos de resolução e reintegração na posse.
Concluiu que, em observância ao princípio que veda o
enriquecimento sem causa, afigura-se pertinente a compensação integral
entre as parcelas pagas com as perdas e danos sofridas pela autora em
razão da ocupação do imóvel.
O réu apelante sustenta, em síntese, que: i) o contrato é
nulo, porque na verdade reflete uma compra e venda, não um compromisso
de venda e compra; ii) deve ser observada a função social dos contratos; iii)
o contrato é abusivo.
Em razão do exposto e pelo que mais argumenta às fls.
111/117, pede o provimento do recurso.
O apelo foi contrariado às fls. 121/125.
É o relatório.
1. O fragílimo recurso não comporta provimento.
Em 30 de janeiro de 2.006 as partes pactuaram
compromisso de venda e compra e cessão de posse de uma unidade
habitacional futura, mediante 300 prestações mensais sucessivas (fls.
26/39).
Depois de não efetuar o pagamento a 52 prestações, o
devedor foi notificado para purgar a mora sob pena de resolução contratual
(fls. 41/45).
Como o devedor não pagou as prestações vendidas, a
promitente vendedora pretende a resolução do contrato, sem devolução dos

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valores já pagos.
Insurge-se o devedor, somente para alegar nulidade do
contrato.
São os fatos postos a julgamento.
2. Deve ser mantida a r. Sentença.
Não se verifica a simulação relativa sugerida pelo
recorrente, que vislumbra um contrato de compra e venda, ao invés de um
compromisso de venda e compra.
O Art. 167, §1o, II do Código Civil dispõe que são
simulados os negócios jurídicos quando “contiverem declaração, confissão,
condição ou cláusula não verdadeira;”, entre outras hipóteses.
Lembre-se que a simulação pode ser absoluta ou
relativa. A primeira hipótese ocorre quando as partes realizam
aparentemente um negócio jurídico, quando, na verdade, nada desejam
(cfr. Itamar Gaino, A Simulação do dos Negócios Jurídicos, Saraiva,
2.006, p. 60). Já a simulação relativa, também conhecida por dissimulação,
“é a que contém dois atos jurídicos, quais sejam: o negócio simulado, que
esconde ou camufla outro negócio, que é o dissimulado, a verdadeira
intenção das partes” (Código Civil Interpretado conforme a Constituição
da República, Gustavo Tepedino e outros, Renovar, p. 313).
Pode a simulação ser subjetiva, ou seja, recair a
falsidade sobre as partes do contrato, diversas daquelas declaradas, ou
objetiva, quando disser respeito à natureza, ao conteúdo ou cláusula não
verdadeira, ou à própria data do contrato.
No caso dos autos, não há o mais tênue indício de

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declaração falsa, para dissimular a compra e venda de um imóvel. Ao
contrário, a cláusula quarta dispõe de modo claro que se trata de promessa
de venda e compra, e que depois do pagamento das prestações será
firmado o contrato definitivo (fl. 28).
O genérico recurso nem sequer esclareceu qual seria o
proveito da Companhia Habitacional de Desenvolvimento Urbano em
dissimular uma compra e venda.
De qualquer forma, ainda que se considerasse nua a
avença, o efeito seria o mesmo de retorno das partes ao status quo ante,
com perda da posse do imóvel pelo adquirente.
3. Pelo exposto, por qualquer ângulo que se analise a
insurgência do réu, inviável seu acolhimento.
Apenas em observância ao disposto no art. 85, §§2o e
11 do CPC/15, majoro os honorários para 15% do valor da causa,
ressalvada a gratuidade.
Nego provimento ao recurso.
FRANCISCO LOUREIRO
Relator