Tribunal: TJSP
Processo: 1041339-49.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Morais Pucci
Órgão colegiado: 35a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-14
Data de publicação: 2020-09-18

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de improcedência. Apelo do autor.

Empreendimento habitacional promovido por cooperativa. Aplicabilidade do CDC à hipótese (Súmula 602 do STJ).

Inadimplência do cooperado que não obsta a devolução dos valores pagos quando da rescisão do

Ementa:
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução de quantias pagas. Sentença de improcedência. Apelo do autor.

Empreendimento habitacional promovido por cooperativa. Aplicabilidade do CDC à hipótese (Súmula 602 do STJ).

Inadimplência do cooperado que não obsta a devolução dos valores pagos quando da rescisão do contrato. Direito a devolução dos valores pagos com abatimento para cobrir os gastos de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor. Súmula 543 do STJ e Súmula 1 deste Eg. Tribunal. Na hipótese, considerando os valores pagos pelo autor, razoável a retenção de 25% dos valores pagos.

Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000759994
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1041339-49.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante DANIEL DE
OLIVEIRA, é apelado BAALBEK COOPERATIVA HABITACIONAL.
ACORDAM, em 35a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ARTUR
MARQUES (Presidente sem voto), FLAVIO ABRAMOVICI E GILSON DELGADO
MIRANDA.
São Paulo, 14 de setembro de 2020.
MORAIS PUCCI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1041339-49.2019.8.26.0100 -Voto no 23915
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Apelação n° 1041339-49.2019.8.26.0100
Apelante: Daniel de Oliveira
Apelado: Baalbek Cooperativa Habitacional
Comarca de São Paulo 3a Vara Cível do Foro Central
Juiz de Direito: Dra. Andréa Galhardo Palma
Voto no 23915
Promessa de compra e venda de imóveis. Cooperativa
habitacional. Ação de rescisão contratual cumulada com pedido
de devolução de quantias pagas. Sentença de improcedência.
Apelo do autor.
Empreendimento habitacional promovido por cooperativa.
Aplicabilidade do CDC à hipótese (Súmula 602 do STJ).
Inadimplência do cooperado que não obsta a devolução dos
valores pagos quando da rescisão do contrato. Direito a devolução
dos valores pagos com abatimento para cobrir os gastos de
administração
e
propaganda
feitos
pelo
compromissário
vendedor. Súmula 543 do STJ e Súmula 1 deste Eg. Tribunal. Na
hipótese, considerando os valores pagos pelo autor, razoável a
retenção de 25% dos valores pagos.
Recurso parcialmente provido.
A r. sentença proferida às f. 494/496 destes autos de ação
de rescisão contratual cumulada com pedido de devolução das quantias

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pagas, ajuizada por DANIEL DE OLIVEIRA, em relação a BAALBEK
COOPERATIVA HABITACIONAL, julgou improcedentes os pedidos,
condenando o autor no pagamento das custas e despesas processuais e
de honorários advocatícios fixados em 20% do valor da causa.
Apela o autor (f. 499/505) alegando, em suma, que: (a) o
Código de Defesa do Consumidor se aplica à hipótese dos autos; (b) faz
jus a restituição das parcelas pagas, mesmo tendo dado causa à rescisão
do contratos, nos termos da Súmula 543 do STJ; (c) é abusiva a previsão
contratual de devolução apenas de 80% do “fundo habitacional”.
A apelação, preparada (f. 506/507), foi contra-arrazoada (f.
510/520).
É o relatório.
A sentença foi disponibilizada no DJE em 2 de setembro de
2019, considerando-se publicada no primeiro dia útil subsequente (f. 497).
A apelação, protocolada em 16 de setembro de 2019, é tempestiva.
Cuida-se de ação de rescisão de compromisso de compra e
venda de imóvel com pedido de devolução das quantias pagas.
Tem-se dos autos que o autor, em 10/04/2016, aderiu a um
“Compromisso de participação no Projeto Habitacional” na qualidade de
sócio cooperado, administrado e construído pela Cooperativa ré, pelo qual
o autor contribuiria com pagamentos mensais para a construção e
aquisição de uma unidade autônoma (na planta) do empreendimento
denominado Condomínio Baalbek Balneário Anchieta, com um custo
estimado de R$ 162.155,00.
O autor alegou que, passados três anos da inscrição, por
dificuldades financeiras na continuidade dos pagamentos das contribuições
mensais, solicitou à ré o desfazimento do negócio com devolução dos
valores pagos, mas não obteve sucesso.
Por tais razões, pugna pela rescisão do instrumento

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denominado “termo de inscrição e compromisso de participação” firmado
entre as partes para aquisição da unidade habitacional do referido
empreendimento, bem como, a condenação da ré a restituir, em parcela
única, o equivalente a 90% dos valores pagos que totalizam R$ 5.374,73.
A r. sentença julgou, no entanto, improcedentes os pedidos
entendendo que: (a) houve ciência inequívoca quanto aos termos do
contrato assinado pelo autor; (b) a inadimplência do autor é fato
incontroverso; (c) o contrato deve ser cumprido a fim de possibilitar a ré a
retenção de 20% dos valores pagos pelo autor a título de fundo
habitacional, com exclusão desse reembolso o valor pago à título de
seguro de vida.
Prospera o inconformismo do autor.
Vale ressaltar, inicialmente, que o Superior Tribunal de
Justiça pacificou o entendimento de que “o Código de Defesa do
Consumidor é aplicável aos empreendimentos habitacionais promovidos
pelas sociedades cooperativas” (Súmula 602).
Resguardado o entendimento do douto magistrado, é firme o
entendimento neste Eg. Tribunal de Justiça no sentido de que “O
compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do
contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com os gastos próprios de
administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor.” (Súmula 1 do
TJSP)
Assim, em caso de resolução do contrato, ainda que por
culpa do compromissário comprador, é possível a retenção pelo promitente
vendedor de uma parte dos valores pagos pelo comprador a título de
gastos próprios de administração e propaganda.
Na hipótese, o regimento interno da ré prevê no § 2o do
artigo VII que o sócio “demissionário, excluído ou eliminado” teria direito à
devolução apenas das parcelas pagas ao Fundo Habitacional, nas

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seguintes condições: I do total das contribuições pagas ao respectivo
fundo habitacional, será deduzido 20% à título de indenização em favor da
cooperativa; II o saldo será devolvido na mesma quantidade de parcelas
mensais pagas pelo sócio; III- a devolução de valores de contribuição para
o FURES- Fundo de Reserva habitacional ocorrerá pelo rateio dos valores
transferidos ao FUHA
Fundo Habitacional, na forma deliberada na
respectiva Assembleia Geral Ordinária de aprovação das contas do ano em
que se deu o desligamento; IV a cooperativa terá uma carência de dois
anos para iniciar o pagamento das parcelas de devolução dos valores ao
sócio, prazo que se inicia a partir da data da assembleia geral ordinária do
ano em que houve o desligamento; V caso o sócio não reclame em cinco
anos da data da demissão, exclusão ou eliminação, perderá o direito a
receber o saldo apurado.
O § 3o do referido artigo ainda prevê que “as contribuições
destinadas ao FAD Fundo Administrativo não serão devolvidas ao sócio que se
desligou da cooperativa, bem como os rateios de despesas administrativas, taxas
bancárias e outras custas administrativas e/ou jurídicas”
Sobre a questão, o Superior Tribunal de Justiça também
pacificou o entendimento de que “ Na hipótese de resolução de contrato de
promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor,
deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Súmula
543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Ademais, o Superior Tribunal de Justiça firmou o
entendimento de que é abusiva a cláusula contratual que determina a
restituição dos valores somente ao término da obra ou de forma parcelada.
Confira:

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RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA.
ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE
IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao
Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que
determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra
ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa
de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em
tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido.
(REsp 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO,
SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013)
Nos termos da Súmula 2 deste Eg. Tribunal, “A devolução das
quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser
feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista na
aquisição”.
É abusiva, também, a cláusula contratual que estabelecer
percentual de retenção, que implique em desvantagem exagerada ao
comprador, nos termos do art. 51, § 1o, III do CDC.
Na hipótese, observa-se que o pagamento inicial e a
contribuição mensal eram repartidos e direcionados a três fundos: a) FAD
Fundo Administrativo; (b) FUHA - Fundo Habitacional; e (c) FURES

Fundo de Reserva Habitacional. (f. 17)
Da ficha financeira trazida pela ré, observa-se que do total
pago pelo autor, R$ 1.823,03 foram destinados ao Fundo Habitacional, R$
3.168,01 ao Fundo Administrativo e R$ 499,11 ao Fundo de Reserva. (f.
19).
Nos termos do §2o do artigo VII do regimento, o sócio tem
direito a 80% dos valores pagos relativos ao Fundo Habitacional e não tem

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direito aos valores pagos ao Fundo Administrativo.
Nesse sentido a própria ficha financeira da ré, traz o valor
dos 80% do Fundo Habitacional que corresponde a R$ 1.458,42 (f. 19).
Ou seja, nos termos § 2o do artigo VII do regimento, do valor
total de R$ 5.665,43 (f. 19) a ré reteria um montante próximo a 75% dos
valores pagos, o que se mostra excessivamente oneroso ao consumidor e,
portanto, tal previsão deve ser afastada.
Nesses casos, a atual jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça define como razoável a retenção de 10% a 25% do total dos valores
pagos pelo comprador. Confira:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA
COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO
COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE.
SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.
2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de
compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é
possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de
origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra
óbice na Súmula 7/STJ.
4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1822638 / SP, Min.
Nancy Andrighi, j. 18/11/2019).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL.
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
1.
NEGATIVA
DE
PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL.
NÃO
OCORRÊNCIA. 2. CERCEAMENTO DE DEFESA.
SUFICIÊNCIA DE PROVAS ATESTADA PELAS INSTÂNCIAS
ORDINÁRIAS.
LIVRE
CONVENCIMENTO
MOTIVADO
DO
JULGADOR. INVERSÃO DO JULGADO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 3. DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS PAGAS.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA
COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. 4.
AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embora rejeitados os embargos de declaração, a matéria controvertida

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foi devidamente enfrentada pelo Colegiado de origem, que sobre ela
emitiu pronunciamento de forma fundamentada, com enfoque suficiente
a autorizar o conhecimento do recurso especial, não havendo que se falar
em ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015.
2. A revisão da conclusão da Corte estadual - acerca da inexistência de
cerceamento de defesa em virtude da suficiência de provas atestadas nos
autos - demandaria, necessariamente, o revolvimento do acervo fático-
probatório dos autos, providência vedada na via estreita do recurso
especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ.
3. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por
atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor
pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das
prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do
próprio negócio. Precedentes. Incidência da Súmula 83/STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no REsp
1729761/SP,
Rel.
Ministro
MARCO
AURÉLIO
BELLIZZE,
TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018)
Nesse sentido, em demandas semelhantes, menciono
precedentes deste Eg. Tribunal:
Compromisso
de
compra
e
venda.
Cooperativa
habitacional.
Aplicabilidade do CDC. Dissolução do contrato em virtude de
inadimplemento da adquirente. Circunstância que não impede a
devolução das parcelas pagas, sob pena de ofensa ao art. 53 do CDC.
Retenção de 20% dos valores pagos, na esteira da orientação da Câmara.
Abusividade do regimento interno da cooperativa quanto ao montante da
retenção. Valores destinados ao fundo administrativo e ao fundo de
reserva que se devem incluir entre aqueles a se devolver. Seguro
prestamista que também se deve incluir entre tais valores. Irresignação
que prospera, porém, no tocante à distribuição dos ônus sucumbenciais.
Sentença parcialmente revista. Recurso parcialmente provido.
(TJSP;
Apelação
Cível
1005899-08.2019.8.26.0127;
Relator
(a): Claudio Godoy; Órgão Julgador: 1a Câmara de Direito Privado; Foro
de Carapicuíba - 2a Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2020; Data
de Registro: 10/06/2020)
RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE
VALORES COOPERATIVA HABITACIONAL Parcial procedência
Sentença que determinou a devolução de 80% do montante pago
Insurgência da ré Descabimento - Aplicação do CDC ao caso vertente -
Jurisprudência pacífica deste E. Tribunal - Comprador que deu causa à
rescisão do contrato ao desistir do negócio - Correta a restituição de 80%
do montante adimplido pelo autor, inclusive o seguro e sem distinção de
fundos, conforme entendimento em casos análogos Descabida dedução
sobre outras verbas ou taxas - Sentença mantida
Honorários

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sucumbenciais devidos pelo autor que devem majorados conforme
previsão contida no Artigo 85 do Código de Processo Civil, diante do
trabalho
adicional
realizado
em
grau
recursal
-
Recurso
improvido. (TJSP; Apelação Cível 1038791-51.2019.8.26.0100; Relator
(a): Salles Rossi; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 37a Vara Cível; Data do Julgamento: 27/02/2020; Data
de Registro: 27/02/2020)
APELAÇÃO. Ação de rescisão contratual, com pedido de restituição da
quantia paga Cooperativa habitacional Compromisso de participação
em programa para aquisição de direitos sobre imóvel Sentença de
parcial
procedência

Recurso
da
ré.
COOPERATIVA
HABITACIONAL Aplicação do CDC à relação mantida entre as
partes
Fornecimento de bem imóvel para destinação final pelo
consumidor, mediante pagamento de preço fixo Inteligência da Súmula
no 602 do STJ. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Rescisão
declarada por desistência da promitente adquirente do imóvel

Restituição das partes ao "status quo ante" Devolução que deve ser
imediata e em parcela única Inteligência da Súmula no 543 do STJ, e
das Súmulas no 1, 2 e 3 deste Tribunal Retenção de 20% dos valores
pagos, a título de perdas e danos Adequação do montante ao prejuízo
pelas despesas com a gestão e a frustração do negócio Impossibilidade
de retenção a título de "fundo administrativo" ou outra rubrica Valores
que compõem o preço do negócio de maneira indissociável, cuja
retenção acarretaria enriquecimento sem causa Jurisprudência do STJ e
deste Tribunal. Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível
1000048-52.2016.8.26.0366; Relator (a): Helio Faria; Órgão Julgador:
18a Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá - 2a Vara; Data do
Julgamento: 14/06/2016; Data de Registro: 30/04/2020)
Na hipótese, considerando os valores pagos pelo autor, se
mostra mais adequada a retenção de 25% desses valores (25% de R$
5.665,43), o que se entende por suficiente para cobrir os custos
presumidos de administração e marketing, eis que a ré não trouxe
comprovação dos gastos efetivos.
Ante o exposto, é o caso de julgar parcialmente procedentes
os pedidos, para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes,
condenando a ré a devolver ao autor 75% dos valores pagos pelo autor em
razão desse contrato, em uma única parcela, com correção monetária
desde a data de cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao

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Apelação Cível no 1041339-49.2019.8.26.0100 -Voto no 23915
10
mês a partir do trânsito em julgado (REsp 1740911/DF).
Pela sucumbência mínima do autor, fica a ré condenada no
pagamento das custas e despesas processuais e de honorários
advocatícios fixados, por equidade, em R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais),
com correção monetária a partir desta data e juros moratórios de 1% ao
mês desde o trânsito em julgado.
Dá-se, pois, parcial provimento ao recurso.
Morais Pucci
Relator