Tribunal: TJSP
Processo: 1010481-70.2015.8.26.0554
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Paulo Alcides
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-27

Ementa:
COMPRA E VENDA. Rescisão. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Não comprovada a impossibilidade de obtenção direta da prova sobre a instalação elétrica. No mérito, incabível o acolhimento do pedido de fixação de taxa de ocupação ausente comprovação da posse do imóvel por parte dos compradores, devendo, ainda, serem restituídos aos adquirentes os valores despendidos com ITPU e as taxas de

Ementa:
COMPRA E VENDA. Rescisão. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Não comprovada a impossibilidade de obtenção direta da prova sobre a instalação elétrica. No mérito, incabível o acolhimento do pedido de fixação de taxa de ocupação ausente comprovação da posse do imóvel por parte dos compradores, devendo, ainda, serem restituídos aos adquirentes os valores despendidos com ITPU e as taxas de condomínio. Correção monetária deve ser calculada a partir da data de cada desembolso, uma vez que objetiva apenas recompor o valor da moeda ante a variação inflacionária. Juros de mora devem ser computados do trânsito em julgado, porquanto a resolução do contrato ocorreu por culpa dos adquirentes. Danos morais. Inocorrência. Ausência de ofensa a direito da personalidade. Chamamento ao processo. Mantida a condenação dos compradores no pagamento das custas e honorários advocatícios dela decorrentes.
RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O APELO DOS AUTORES.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000373413
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1010481-70.2015.8.26.0554, da Comarca de Santo André, em que são apelantes ANDRÉ
PIVETTA
COVA,
BEATRIZ
VIEIRA
DA
CONCEIÇÃO
e
DELFORTE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
e
Apelante/Apelado
INCOSUL
INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA, são apelados/apelantes PATRICIA
COELHO CEPINHO e VAUDIR VARNAUSKAS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO DA RÉ
PARCIALMENTE PROVIDO, DESPROVIDO O APELO DOS AUTORES. V.U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente), MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES E COSTA NETTO.
São Paulo, 27 de maio de 2020.
PAULO ALCIDES
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
2
VOTO No 39557
APELAÇÃO : 1010481-70.2015.8.26.0554
COMARCA
: SANTO ANDRÉ
APELANTE(S): INCOSUL INCORPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO LTDA. E
OUTROS
APELADO(S) : VAUDIR VARNAUSKAS E OUTROS
JUIZ (A) : PEDRO HENRIQUE DO NASCIMENTO OLIVEIRA
COMPRA E VENDA. Rescisão. Cerceamento de defesa.
Inocorrência. Não comprovada a impossibilidade de obtenção
direta da prova sobre a instalação elétrica. No mérito, incabível o
acolhimento do pedido de fixação de taxa de ocupação ausente
comprovação da posse do imóvel por parte dos compradores,
devendo, ainda, serem restituídos aos adquirentes os valores
despendidos com ITPU e as taxas de condomínio. Correção
monetária deve ser calculada a partir da data de cada desembolso,
uma vez que objetiva apenas recompor o valor da moeda ante a
variação inflacionária. Juros de mora devem ser computados do
trânsito em julgado, porquanto a resolução do contrato ocorreu por
culpa dos adquirentes. Danos morais. Inocorrência. Ausência de
ofensa a direito da personalidade. Chamamento ao processo.
Mantida a condenação dos compradores no pagamento das custas
e honorários advocatícios dela decorrentes.
RECURSO
DA
RÉ

PARCIALMENTE
PROVIDO,
DESPROVIDO O APELO DOS AUTORES.

Trata-se de recursos interpostos contra a r.
sentença (fls. 800/806, declarada a fls. 821/822), que julgou
improcedente o pedido da ação de reintegração de posse c.c. perdas e
danos promovida por INCOSUL INCORPORADORA E CONTRUÇÃO
LTDA.
contra
VANDIR
VARNAUKAS
e
PATRÍCIA
COELHO
CEPINHO, bem como a reconvenção ofertada por danos morais
(processo no 1015083-07.2015.8.26.0554). Além disso, no tocante à
ação de imissão na posse, sustação de protesto, perdas e danos e
devolução
de
valores
em
apenso
(processo
no
1010481-70.2015.8.26.0554) ajuizada por VANDIR VARNAUKAS e
PATRÍCIA COELHO CEPINHO contra a INCOSUL INCORPORADORA
E
CONTRUÇÃO
LTDA.,
DEL
FORTE
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS S.A., BEATRIZ VIEIRA DA CONCEIÇÃO e ANDRÉ

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
3
PIVETTA COVA, julgou improcedentes os pedidos contra os corréus
Beatriz e André; e parcialmente procedentes contra as demais corrés,
para declarar rescindido o contrato de compra e venda, condenando-as,
solidariamente, a restituírem os valores pagos pela compra do imóvel
aos autores, com as deduções do capítulo 5 (fls. 43/44). Ainda, ordenou
a devolução dos valores despendidos com IPTU e taxas condominiais.
Tudo com correção monetária a contar do desembolso e juros de mora
de 1% ao mês a partir da citação.
A ré Incosul alega a nulidade da sentença por
cerceamento de defesa, em razão do indeferimento do pedido de
expedição de ofício à AES Eletropaulo, para esclarecer sobre a
instalação no 2012675760 e assim comprovar a ocupação irregular do
imóvel e o período em que perdurou a invasão. Ressalta, ainda, que os
adquirentes devem ser condenados ao pagamento do IPTU e das taxas
de condomínio durante o período em que estiveram na posse do bem;
que a culpa pela rescisão do contrato foi deles, de modo que os juros de
mora devem ser computados a partir do trânsito em julgado; e a
necessidade de impor a sucumbência apenas aos recorridos (fls.
824/832).
Os autores argumentam que a culpa por sua
inadimplência foi da Incosul, pois estavam em dia com o pagamento das
parcelas quando foi emitido boleto por valor não previsto no contrato
firmado entre as partes. Como não tinham obrigação de pagá-lo, seus
nomes foram incluídos no cadastro de inadimplentes, o que inviabilizou
a obtenção do financiamento bancário para quitar o saldo devedor.
Assim, consideram que deve ser reconhecida a culpa exclusiva das rés,
aplicando-se a penalidade prevista no Capítulo 5 (fls. 44/43). Ainda,
afirmam que o pedido deduzido na ação de reintegração de posse é
ofensivo à sua dignidade, pois nunca adentraram no imóvel ou o
invadiram, sendo cabível a condenação por danos morais pleiteada no

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
4
valor de R$ 50.000,00. Alegam também que o chamamento ao
processo dos apelados Beatriz e André se deu para atender
determinação do próprio Magistrado a quo, o que torna indevida sua
condenação ao pagamento das custas e despesas processuais que
sofreram por conta da improcedência do feito contra eles reconhecida
(fls. 835/843).
Contrarrazões (fls. 847/856, 859/864, 865/885
e 958/964).
Houve oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.
Inicialmente, o julgamento antecipado da lide
está previsto no ordenamento jurídico (art. 355, I, do CPC/2015) como
medida de celeridade processual para casos em que não há necessidade
de dilação probatória. Introduzido pela Constituição Federal como dever
da jurisdição, objetiva apresentar em tempo razoável resposta aos
conflitos, com efetividade (art. 5o, LXXVIII, da CF, conforme Emenda
Constitucional 45/2004).
Afora isso, o d. Magistrado a quo não está
obrigado a determinar a produção das provas requeridas pelas partes
(art. 370), pois vigora no processo civil o princípio do livre
convencimento (art. 371). Assim, se entender que já possui elementos
suficientes, pode realmente indeferir a realização de perícias, oitiva de
testemunhas, etc.
No mesmo sentido:
“PEDIDO DE PRODUÇÃO DE DIVERSAS PROVAS.
INDEFERIMENTO
PARCIAL
FUNDAMENTADO
PELO
MAGISTRADO DE ORIGEM. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO
CONFIGURADO.
1.
Ao
magistrado
é
facultado
o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
5
indeferimento, de forma fundamentada, da produção de
provas
que
julgar
protelatórias,
irrelevantes
ou
impertinentes, devendo a sua imprescindibilidade ser
devidamente justificada pela parte. Doutrina. Precedentes
do STJ e do STF. 2. Na hipótese em apreço foram declinadas
justificativas plausíveis para a negativa de produção de
algumas das provas requeridas pela defesa dos pacientes,
não tendo os impetrantes logrado demonstrar em que
medida
as
providências
pretendidas
alterariam
as
conclusões a que chegaram as instâncias de origem acerca
da comprovação da materialidade e da autoria dos delitos
pelos quais restaram condenados.” (STJ, HC no 231.633/PR,
Relator Ministro Jorge Mussi, Quinta Turma, v.u., j.
25.11.2014, DJe 03.12.2014). No mesmo sentido: STJ,
REsp no 1.290.073/ES, Relatora Ministra Laurita Vaz, Quinta
Turma, v.u., j. 13.05.2014, DJe 23.05.2014; STJ, RHC no
54.302/SP, Relator Ministro Rogerio Schietti Cruz, Sexta
Turma, v.u., j. 05.03.2015, DJe 12.03.2015).
No caso, a simples existência de instalação
elétrica no local não significa que o imóvel estivesse ocupado. O
consumo de energia, porém, poderia demonstrar que isto, de fato,
ocorreu.
Todavia, a apelante poderia ter se dirigido à AES
Eletropaulo solicitando a informação pertinente à instalação elétrica
existente no imóvel de sua propriedade, a fim de comprovar a posse
clandestina; mas nem mesmo em sede de recurso apresentou
documento a comprovar que houve recusa por parte do referido órgão,
a justificar o ofício solicitado.
Além disso, a certidão do oficial de justiça (fl.
71) confirma que o imóvel estava desocupado por ocasião da diligência.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
6
Sem contar que existiam vários outros meios de
se demonstrar a ocupação. O porteiro do edifício, assim como vizinhos,
poderiam ser arrolados como testemunha; fotos do interior do
apartamento poderiam ter sido apresentadas nos autos a demonstrar
evidencias próprias de habitabilidade, etc.
Todavia, no processo não se observam indícios
mínimos de ocupação.
Assim, a falta de melhores provas e tendo a
própria recorrente admitido que os réus não receberam as chaves
porque estavam inadimplentes, a solução não poderia ser outra que não
o indeferimento da diligência solicitada.
Por tais razões, não há que se falar em
cerceamento de defesa.
Consta que os autores adquiriram um imóvel
junto à ré, porém, apesar do pagamento de algumas prestações, não
conseguiram obter o financiamento do saldo remanescente, razão pela
qual as chaves não lhe foram entregues.
A despeito dos argumentos apresentados, o
boleto
em
relação
ao
qual
os
compradores
afirmam
ter
se
surpreendidos, diz respeito à correção monetária que incidiu no período,
a qual estava devidamente prevista no contrato firmado entre as partes,
conforme se nota pelo extrato do cliente, de sorte não existe
abusividade a ser reconhecida.
Desta forma, diante do inadimplemento por
parte dos compradores, mesmo após notificados (fl. 492), agiu a
Construtora no exercício regular de direito ao não entregar as chaves do
imóvel aos adquirentes, pois não cumpridas as condições contratuais,
devendo ser confirmada a rescisão do negócio.
Por outro lado, não restou comprovado o

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
7
esbulho do imóvel, o que torna inviável a fixação da taxa de ocupação
pleiteada.
Pela mesma razão, também não é devido pelos
adquirentes o pagamento do IPTU e das taxas de condomínio, as quais
somente podem ser exigidas após a posse, uma vez que até então não
há fruição dos serviços prestados.
Sobre as despesas condominiais ensina SÍLVIO
DE SALVO VENOSA que: “O condômino deve concorrer com o rateio que
lhe couber para sustentar o funcionamento da vida condominial. As
despesas comuns de energia elétrica, água, materiais de limpeza,
pagamento de empregados e serviços eventuais, conservação de
equipamentos, tributos, seguros etc. devem ser rateadas. (7a Edição,
São Paulo, Editora Atlas, 2007, p. 344).
Essas
despesas
sem
qualquer
prestação
caracterizam manifesto enriquecimento sem causa.
Por oportuno:
“Compromisso de venda e compra. Ação de
regresso. Taxas condominiais e IPTU. Período anterior ao
recebimento das chaves. Início da responsabilidade com a
imissão na posse. Recurso parcialmente provido.” (TJSP,
Apelação
0120764-89.2012.8.26.0100,
6a
Câmara
de
Direito Privado, Relator Desembargador Fortes Barbosa,
Julgamento em 11/04/2013).
Por
outro
lado,
com
relação
à
correção
monetária das importâncias a serem devolvidas, vale observar que ela
não é um plus, mas simples recomposição do valor da moeda em razão
da variação inflacionária.
Por isso, sua incidência é de ser contada desde a
data de cada desembolso.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
8
Esclareça-se que o índice a ser utilizado é o da
Tabela Prática deste E. Tribunal, haja vista que se trata de instrumento
idôneo e oficial de correção monetária aplicável aos casos em que se
discutem valores em juízo.
No tocante aos juros, questão de ordem pública,
a
rescisão
se
deu
por
culpa
dos
adquirentes,
que
estavam
inadimplentes, inexistindo mora anterior da vendedora, de modo que
sob tal aspecto comporta reforma o decisum. Portanto, a sua incidência
deve ser contada a partir do trânsito em julgado: “Os juros moratórios,
na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel
por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da
data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do
promitente vendedor.” Precedentes. (REsp no 1.617.652-DF, 3a Turma,
Min. Nancy Andrigui, j. em 26.09.2017).
Quanto aos danos morais, pleiteados pelos
adquirentes, a reparação pretendida pressupõe ofensa aos direitos da
personalidade, ou sofrimento intenso e profundo, a ser demonstrado
caso a caso (Maria Celina Bodin de Moraes, Danos à Pessoa Humana,
Renovar, p. 64; REsp 202.564, Rel. Min Sálvio de Figueiredo Teixeira),
o que não ocorreu na hipótese vertente.
A mera insuficiência de provas quanto à
ocupação do imóvel, não é motivo para que se conceda ressarcimento
aos autores, vez que não comprovado que foram submetidos
publicamente a alguma situação vexatória ou que pudesse abalar sua
imagem, de modo que a pretensão fica indeferida.
Quanto
ao
chamamento
ao
processo
dos
apelados Beatriz e André, ainda que a providência tenha sido levada a
efeito por determinação do d. Magistrado a quo, a mesma se justificava
porque o imóvel em questão foi-lhes revendido, de modo que
dependendo do quanto aqui decidido sua esfera patrimonial seria

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1010481-70.2015.8.26.0554 -Voto no 39557
9
afetada.
Assim, confirmado que a rescisão operada pela
vendedora contra Waldir e Patrícia foi legítima, o caso era de condená-
los, nos termos da r. sentença, ao pagamento das custas processuais
despendias pelos terceiros Beatriz e André, bem como nos honorários
advocatícios fixados em R$ 1.000,00.
E, devidamente reconhecida a existência de
sucumbência recíproca, diante do parcial acolhimento das pretensões
deduzidas nos processos por ambas as partes.
Finalmente, deixo de acolher a oposição ao
julgamento virtual, porque diante da situação de pandemia por
coronavírus, foi editada a Resolução no 314/2020, que em seus arts. 4o
e 5o expressamente preveem a possibilidade de que mesmo nessas
circunstâncias o processo seja julgado de forma não presencial.
Ante o exposto, rejeitada a preliminar, dá-se
parcial provimento ao apelo da ré e nega-se provimento ao recurso dos
autores, nos termos explicitados.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator