Tribunal: TJSP
Processo: 1014996-43.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Órgão colegiado: 8a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-04-25
Data de publicação: 2020-04-25

Ementa:
Apelações. Ação declaratória de inexigibilidade de débito. Compra e venda de imóvel. Pedido de declaração de inexigibilidade de quantia cobrada a título de taxa de atribuição de unidade. Sentença de procedência. Inconformismo das partes. RECURSO DA RÉ. Descabimento. Cobrança que visa ressarcir a construtora pela individualização da matrícula do imóvel. Interpretação do artigo 44 da Lei no

Ementa:
Apelações. Ação declaratória de inexigibilidade de débito. Compra e venda de imóvel. Pedido de declaração de inexigibilidade de quantia cobrada a título de taxa de atribuição de unidade. Sentença de procedência. Inconformismo das partes. RECURSO DA RÉ. Descabimento. Cobrança que visa ressarcir a construtora pela individualização da matrícula do imóvel. Interpretação do artigo 44 da Lei no 4.591/64. Individualização da matrícula da unidade imobiliária que é obrigação inerente à própria consecução do empreendimento. Cobrança indevida por se tratar de reembolso à ré por gastos registrais que são de sua responsabilidade. Precedentes do TJSP. RECURSO DA AUTORA. Cabimento. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais. Afastamento da condenação ao pagamento de multa, por ato atentatório à dignidade da Justiça. Honorários recursais sucumbenciais fixados. Recurso da ré não provido. Recurso da autora provido.

Inteiro teor:
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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000286389
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1014996-43.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é
apelante/apelado MRV MRL XVI INCORPORAÇÕES LTDA, é apelada/apelante
ELISANGELA DE PAULA FARIA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 8a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso da ré e deram provimento ao recurso da autora. V.U., de conformidade com o
voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PEDRO DE
ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO (Presidente), SILVÉRIO DA SILVA E
THEODURETO CAMARGO.
São Paulo, 25 de abril de 2020.
PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1014996-43.2019.8.26.0576 -Voto no 24567
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Apelação n°:
1014996-43.2019.8.26.0576
Apelante/Apelada: ELISÂNGELA DE PAULA FARIA (Justiça Gratuita)
Apelante/Apelada: MRV MRL XVI INCORPORAÇÕES LTDA
Comarca:
São José do Rio Preto 4a Vara Cível
1a Instância:
1014996-43.2019.8.26.0576
Juiz:
Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues
Voto no
24567
EMENTA: Apelações. Ação declaratória de inexigibilidade de débito.
Compra e venda de imóvel. Pedido de declaração de inexigibilidade de
quantia cobrada a título de taxa de atribuição de unidade. Sentença de
procedência.
Inconformismo
das
partes.
RECURSO
DA
RÉ.
Descabimento. Cobrança que visa ressarcir a construtora pela
individualização da matrícula do imóvel. Interpretação do artigo 44 da
Lei no 4.591/64. Individualização da matrícula da unidade imobiliária
que é obrigação inerente à própria consecução do empreendimento.
Cobrança indevida por se tratar de reembolso à ré por gastos registrais
que são de sua responsabilidade. Precedentes do TJSP. RECURSO DA
AUTORA.
Cabimento.
Majoração
dos
honorários
advocatícios
sucumbenciais. Afastamento da condenação ao pagamento de multa, por
ato
atentatório
à
dignidade
da
Justiça.
Honorários
recursais
sucumbenciais fixados. Recurso da ré não provido. Recurso da autora
provido.
Apelações interpostas contra a sentença de fls. 145/149,
cujo relatório se adota, que julgou procedente a ação judicial movida por
ELISÂNGELA
DE
PAULA
FARIA
em
face
de
MRV
MRL
XVI
INCORPORAÇÕES LTDA. Diante da sucumbência, a ré foi condenada ao
pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios,
fixados, por equidade, em R$350,00 (trezentos e cinquenta reais); incidindo
correção monetária, no caso das custas, desde o efetivo desembolso e, no caso
da verba honorária, desde o trânsito em julgado.
A ré pleiteia a reforma da sentença pelas razões de fls.
151/162.

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Recurso da ré tempestivo, preparado e respondido (fls.
209/216).
A autora pleiteia a reforma da sentença pelas razões de fls.
184/194.
Recurso da autora tempestivo, isento de preparo e
respondido (fls.198/208).
Recurso enviado à mesa para julgamento presencial e
convertido em Julgamento Virtual em razão da inexistência de oposição.
É o relatório.
De início, rejeito a preliminar de não conhecimento do
recurso da autora, que fora suscitada pela ré.
Com efeito, o recurso de apelação da autora requer a
reforma da sentença, não só no tocante aos honorários advocatícios
sucumbenciais, como também no que se refere à multa por ato atentatório à
dignidade da Justiça.
Assim, como não estamos diante de recurso que versa
exclusivamente sobre o valor de honorários de sucumbência, não se aplica o
disposto no art. 99, §5o, do Código de Processo Civil ao recurso da autora.
Ultrapassada tal questão preliminar, passo a apreciar o
mérito dos recursos.
Taxa de atribuição de unidade
Neste ponto, não assiste razão à ré.
A
individualização
da
matrícula
configura
um
desdobramento da incorporação, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64, não se
confundindo com a transferência de titularidade do imóvel.
Portanto, as despesas dela decorrentes são inerentes à

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própria atividade de incorporação, construção e comercialização das unidades
autônomas, não podendo ser transferidas aos compradores.
A cláusula 8a do Compromisso de Compra e Venda
firmado entre as partes não impõe ao comprador o pagamento da despesa
relativa à individualização da matrícula, mas tão somente o pagamento de
“impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais
como: escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com Alienação
Fiduciária em Garantia e outras” (fl. 164).
E ainda que assim não fosse, tratando-se de custo da
atividade de incorporação, cuja contraprestação já se deu pelo pagamento do
preço do imóvel, a taxa de atribuição de unidade não pode ser repassada ao
promissário comprador.
Logo,
a
pactuação
acerca
da
transferência
da
responsabilidade pelo pagamento da taxa de atribuição da unidade é abusiva
por si só, sendo desnecessária a aferição da aquiescência do comprador para se
chegar a essa conclusão.
A propósito, decisões desta Colenda Câmara:
Apelação no 1054042-26.2017.8.26.0506 DEVOLUÇÃO
DE VALORES Improcedência - Taxa de atribuição de unidade
- Responsabilidade da construtora/incorporadora (artigo 44 da
Lei no 4.591/64) - Individualização da matrícula e instituição de
condomínio é inerente à prática da incorporação, competindo à
construtora o seu pagamento - Cláusula contratual genérica que
não serve para transferir a obrigação para o comprador -
Abusividade - Devolução devida Sentença reformada - Recurso
dos autores provido. (TJSP; Relator (a): Salles Rossi; Órgão
Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto -
3a Vara Cível; Data do Julgamento: 26/06/2019; Data de

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Registro: 26/06/2019)
Apelação
Cível
1033934-73.2017.8.26.0506
-
Ação
declaratória de inexistência de débito - Compromisso de compra e
venda Cobrança indevida a título de "atribuição de unidade"-
Procedência Inconformismo da Ré centrado na legalidade da
cobrança Descabimento - Taxa de atribuição de unidade -
Responsabilidade da construtora/incorporadora (artigo 44 da Lei
no 4.591/64) - Individualização da matrícula e instituição de
condomínio é inerente à prática da incorporação, competindo à
construtora o seu pagamento - Decisão mantida - Recurso
improvido.
(TJSP; Relator (a): Clara Maria Araújo Xavier; Órgão Julgador:
8a Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8a Vara
Cível; Data de Registro: 17/07/2019)
No mesmo sentido, decisões deste Egrégio Tribunal:
Apelação no 1003758-82.2017.8.26.0451 “Ação declaratória
de nulidade de cláusula contratual cumulada com repetição de
indébito e indenização por danos morais - Abusividade na
transferência da cobrança da taxa de atribuição de unidade para o
promitente-comprador Entendimento consolidado por meio do
julgamento do REsp n. 1.599.511/SP, julgado nos termos do
artigo 1.036 do Código de Processo Civil pelo E. Superior
Tribunal de Justiça que autoriza a cobrança de taxas cartorárias
para transferência de propriedade - Nulidade da cláusula que
institui a cobrança da taxa referida Inteligência do artigo 51,
inciso IV do Código de Defesa do Consumidor
Taxa de
atribuição de unidade que se refere à incorporação e não ao
registro - Impossibilidade de cobrança dos valores do adquirente
Abusividade configurada Sentença mantida - Recurso não

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provido. Nega-se provimento ao recurso” (Rel. MARCIA
DALLA DÉA BARONE, j. em 13/08/2018).
Apelação
no
1017106-46.2017.8.26.0071

“COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL.
AÇÃO
REVISIONAL
DE
CLÁUSULAS
CONTRATUAIS. 1. Taxa para a individualização da matrícula
imobiliária.
Atribuição
do
encargo
à
adquirente.
Inadmissibilidade. Medida contrária ao disposto no art. 44 da Lei
no 4.591/64. Precedentes. 2. Cobrança de taxa de assessoria
(despachante). Impossibilidade. Serviço inerente à atividade
prestada pela vendedora. Ausente comprovação de prestação de
serviços diferenciados que justifiquem a cobrança da verba, a
qual pode ser enquadrada como "atividade congênere", sendo
devida a repetição, conforme entendimento firmado no REsp no
1.599.511/SP, STJ. Cobrança do preço do imóvel suficiente ao
custeio dos demais custos operacionais. Abusividade reconhecida,
na forma do art. 39, inc. I, do CDC, por se tratar de "venda
casada".
Precedente:
Apelação
Cível
no
0061561-29.2012.8.26.0576, Des. Luiz Ambra. 3. Honorários
sucumbenciais. Majoração para R$ 1.500,00, já abrangidos os
honorários recursais, atendendo aos critérios do art. 85, § 2o, do
CPC. Apelo adesivo provido. NEGADO PROVIMENTO AO
APELO DA RÉ, PROVENDO-SE O APELO ADESIVO DA
AUTORA”(Rel.
DONEGÁ
MORANDINI,
j.
em
01/02/2018).
E, ao contrário do que alega a ré, o acórdão da 6a Câmara
de Direito Privado, na Apelação Cível 1057086-53.2017.8.26.0506, de relatoria
do E. Desembargador Rodolfo Pellizari, que, por maioria, decidiu pela
exigibilidade da taxa de individualização das unidades, não é de observância

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obrigatória “in casu”, já que os efeitos desta decisão se restringiram apenas à
Comarca de Ribeirão Preto. Nesse sentido:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA
DE INDIVIDUALIZAÇÃO DA UNIDADE. ABUSIVIDADE
NA TRANSFERÊNCIA. Insurgência do autor em face da
sentença
de
improcedência.
Pretensão
à
declaração
de
inexigibilidade da taxa de individualização das unidades.
Acolhimento.
Sentença
na
ação
civil
pública
no
1057086-53.2017.8.26.0506 não tem efeito no presente processo,
restringindo-se apenas à Comarca de Ribeirão Preto. Discussão
nos autos quanto à transferência dos emolumentos cartoriais
para a individualização do imóvel na matrícula. Ônus inerente à
atividade da incorporação imobiliária (art. 44 da Lei 4.591/64).
Responsabilidade
por
tais
custos
que
também
é
da
incorporadora/construtora. Taxa que não se trata de despesas
relativas ao registro do imóvel (art. 490 do CC). Contrato, no
mais, que não deixou expresso a transferência dessa taxa ao
consumidor. Abusividade reconhecida (art. 51, IV do CDC).
Precedentes. Condenação da ré à restituição simples dos valores
eventualmente pagos pelo comprador, com correção desde o
desembolso e juros a contar da citação. Sentença reformada.
Sucumbência da ré. Recurso provido (TJSP; Apelação Cível
1058316-17.2017.8.26.0576; Relator (a): Carlos Alberto de
Salles; Órgão Julgador: 3a Câmara de Direito Privado; Foro
de São José do Rio Preto - 2a Vara Cível; Data do
Julgamento: 28/09/2018; Data de Registro: 28/09/2018).
Destarte, a sentença devia mesmo ter julgado a ação
procedente, para que fosse declarada a inexigibilidade da taxa de atribuição de
unidade cobrada (R$583,36).

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Multa por ato atentatório à dignidade da Justiça
Neste ponto, assiste razão à autora.
A sentença condenou a autora ao pagamento de multa de
R$100,00 (cem reais), por prática de ato atentatório à dignidade da justiça,
com base no art. 77, inciso III e §5o, do CPC.
Todavia, a conduta da autora não se subsume às hipóteses
de ato atentatório à dignidade da justiça (art. 77, incisos IV e VI, do Código
de Processo Civil).
O ajuizamento de várias ações contra a mesma empresa
não configura, por si só, litigância de má-fé, nem tampouco ato atentatório à
dignidade de justiça, pois não se pode presumir que o intuito da parte seja o
de praticar atos inúteis ou desnecessários à declaração do direito.
Em verdade, a autora apenas exerceu o seu legítimo
direito de ação.
Nesse sentido, já decidiu este Egrégio Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE DÉBITO COM
RESTITUIÇÃO DE VALORES TAXA DE ATRIBUIÇÃO
DE UNIDADE PROCEDÊNCIA CONDENAÇÃO DA
AUTORA À LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ E AO ÔNUS DA
SUCUMBÊNCIA
OPÇÃO PELA PROPOSITURA DE
DIFERENTES DEMANDAS ENVOLVENDO AS MESMAS
PARTES E O MESMO CONTRATO - INCONFORMISMO

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DO AUTOR - ACOLHIMENTO Não demonstrado o abuso
do direito de litigar Ajuizamento de pedidos conexos, em ações
distintas, ao invés de uma única demanda não caracteriza, por si
só, a má-fé processual e nem justifica a imputação ao autor da
causalidade processual Demandas ajuizadas com um lapso de
um ano de diferença entre uma e outra Impossibilidade de
presumir-se a má-fé - Vencida a ré, cabe a ela o ônus
sucumbencial que deve ser invertido Condenação ás penas por
litigância
de
má-fé
deve
ser
afastada

DERAM
PROVIMENTO AO RECURSO (TJSP; Apelação Cível
1003876-03.2019.8.26.0576; Relator (a): Alexandre Coelho;
Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de
São José do Rio Preto - 1a Vara Cível; Data do Julgamento:
13/11/2019; Data de Registro: 13/11/2019).
Assim, a sentença merece parcial reforma, para que seja
afastada a condenação da autora ao pagamento de multa de R$100,00 (cem
reais).
Verbas sucumbenciais
As verbas de sucumbência, sabidamente, se assentam no
princípio da causalidade.
Sobre o tema, já se manifestou o E. Superior Tribunal de
Justiça:
“Sem embargo do princípio da sucumbência, adotado pelo
Código de Processo Civil vigente, é de atentar-se para outro
princípio, a causalidade, segundo o qual aquele que deu causa à
instauração do processo, ou ao incidente processual, deve arcar

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com os encargos daí decorrentes” (STJ - REsp no 264.930,
Quarta Turma, Rel. Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO
TEIXEIRA, j. em 13/09/2000).
No caso em comento, a ré realizou cobrança de valor
indevido, obrigando a autora vir a juízo para pleitear a declaração de
inexigibilidade.
Diante da sucumbência integral da ré, correta a
condenação exclusiva dela ao pagamento das verbas sucumbenciais.
Todavia, o “quantum” dos honorários advocatícios não foi
arbitrado de forma correta.
Com efeito, deve-se levar em consideração o disposto no
art. 85, §2o, incisos I a IV, do CPC. Vejamos:
“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao
advogado do vencedor.
§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o
máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do
proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo,
sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do
profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e
a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e
o tempo exigido para o seu serviço. [...]
§ 8o Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito
econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o
juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa,
observando o disposto nos incisos do § 2o.
No caso em tela, ainda que se trate de causa de natureza
simples, entendo que o valor de R$350,00 (trezentos e cinquenta reais) não
representa remuneração condigna com o trabalho desempenhado pelo patrono

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da autora.
Assim, à luz dos critérios legais e dos princípios da
razoabilidade e da proporcionalidade, reputo que o valor mais adequado para
remunerar o trabalho desempenhado pelo patrono da autora seja o de
R$1.000,00 (mil reais), nos termos do art. 85, §2o, incisos I a IV c/c art. 85, §8o,
ambos do CPC.
Nesse sentido, assim decidiu este Egrégio Tribunal de
Justiça:
Apelação Cível 1008703-91.2018.8.26.0576 - APELAÇÃO
Compra e Venda - Pretensão de restituição de valores pagos a
título de taxa de cancelamento de hipoteca - Sentença de
procedência Inconformismo do autor, postulando a majoração
da verba honorária, fixada na sentença em R$ 100,00 (cem reais)
Cabimento
Valor arbitrado insuficiente para remunerar
condignamente o trabalho desempenhado pelo patrono do autor
Majoração da verba honorária para R$ 1.000,00 (mil reais) em
atenção aos critérios previstos no artigo 85, parágrafo 4o, do CPC
Recurso provido (TJSP; Relator (a): José Aparício Coelho
Prado Neto; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito
Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a Vara Cível;
Data do Julgamento: 30/04/2019; Data de Registro:
02/05/2019).
Sendo assim, a sentença merece pequena reforma no
capítulo dos honorários sucumbenciais, para que passe a constar que a ré
deverá pagar honorários advocatícios sucumbenciais em favor do patrono da
autora, fixados no importe de R$1.000,00 (mil reais), com atualização desde o
trânsito em julgado.

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Honorários sucumbenciais recursais
Por fim, tendo em vista o desprovimento do recurso da ré,
majoram-se os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pela ré ao
patrono da autora para R$1.400,00 (mil e quatrocentos reais), nos termos do
artigo 85, §11, do CPC.
Prequestionamento
Por fim, para fins de prequestionamento, observo que a
solução da lide não passa necessariamente pela restante legislação invocada e
não declinada, despicienda a menção explícita de dispositivos uma vez
encontrada a fundamentação necessária, consoante entendimento consagrado
no Eg. Superior Tribunal de Justiça.
Ante o exposto, meu voto nega provimento ao recurso da
ré, bem como dá provimento ao recurso da autora.
Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Relator