Tribunal: TJSP
Processo: 1000456-59.2017.8.26.0123
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação Declaratória de Nulidade de Documento Particular c/c Indenização" (sic.) – Autora que pretende a declaração de nulidade de dois contratos de cessão de direitos relativos a um mesmo imóvel, firmados com a apelada, os quais teriam decorrido de fraude e simulação – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Não acolhimento – Contratos que se revestem das

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – "Ação Declaratória de Nulidade de Documento Particular c/c Indenização" (sic.) – Autora que pretende a declaração de nulidade de dois contratos de cessão de direitos relativos a um mesmo imóvel, firmados com a apelada, os quais teriam decorrido de fraude e simulação – Sentença de improcedência – Insurgência da autora – Não acolhimento – Contratos que se revestem das formalidades legais necessárias a evidenciar sua licitude, validade e eficácia – Contrato entabulado no ano de 2010, que contou com a assinatura da autora e da ré – Tese da autora de que "assinou sem ler", que configura verdadeiro venire contra factum proprium, sendo insuficiente a macular a regularidade do instrumento – Contrato firmado no ano de 2013 que, pelos seus termos, não deixa dúvida de que se tratou de uma retificação do instrumento anterior (adequação da área e do preço do imóvel), não decorrendo disso qualquer irregularidade – Contrato do ano de 2013 que foi subscrito pela apelada e pelo falecido marido da apelante, na qualidade de procurador dela (contava com instrumento público de procuração, com poderes específicos de venda do imóvel) – Instrumento de 2013 que, portanto, também é formalmente válido, assim como as declarações nele apostas, inclusive a de quitação do preço – Fraude e simulação não evidenciadas – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000650870
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000456-59.2017.8.26.0123, da Comarca de Capão Bonito, em que é apelante MARIA
REGINA DE CAMRGO TEIXEIRA, é apelada PAOLA DE SOUZA CHAPOVAL
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento
ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000456-59.2017.8.26.0123 -Voto no 00356C
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Apelação Cível – Autos Digitais
Processo no: 1000456-59.2017.8.26.0123
Origem: 1a Vara do Foro de Capão Bonito
Magistrado(a): Dr(a). Felipe Abraham de Camargo Jubram
Apelante: Maria Regina de Camargo Teixeira
Apelada: Paola de Souza Chapoval
Voto no 00356C
APELAÇÃO CÍVEL
“Ação Declaratória de
Nulidade
de
Documento
Particular
c/c
Indenização” (sic.)
Autora que pretende a
declaração de nulidade de dois contratos de cessão
de direitos relativos a um mesmo imóvel, firmados
com a apelada, os quais teriam decorrido de fraude
e simulação
Sentença de improcedência

Insurgência da autora
Não acolhimento

Contratos que se revestem das formalidades legais
necessárias a evidenciar sua licitude, validade e
eficácia Contrato entabulado no ano de 2010, que
contou com a assinatura da autora e da ré Tese
da autora de que “assinou sem ler”, que configura
verdadeiro venire contra factum proprium, sendo
insuficiente a macular a regularidade do instrumento
Contrato firmado no ano de 2013 que, pelos seus
termos, não deixa dúvida de que se tratou de uma

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retificação do instrumento anterior (adequação da
área e do preço do imóvel), não decorrendo disso
qualquer irregularidade Contrato do ano de 2013
que foi subscrito pela apelada e pelo falecido marido
da apelante, na qualidade de procurador dela
(contava com instrumento público de procuração,
com poderes específicos de venda do imóvel)

Instrumento de 2013 que, portanto, também é
formalmente válido, assim como as declarações
nele apostas, inclusive a de quitação do preço

Fraude e simulação não evidenciadas Sentença
mantida RECURSO DESPROVIDO.
Trata-se de apelação tirada da r. sentença de fls. 106/108,
cujo relatório adoto, que julgou improcedente a “ação declaratória
de nulidade de documento particular c.c. indenização” (sic.)
ajuizada por Maria Regina de Camargo Teixeira contra Paola de
Souza Chapoval, por entender o d. Juízo que os contratos objeto
dos autos são lícitos, válidos e eficazes.
Insurge-se a apelante, autora da ação, aduzindo que os
compromissos de compra e venda referidos na petição inicial são
nulos eis que produto de fraude e simulação, o que restou
devidamente comprovado nos autos. Argumenta que a testemunha
que arrolou, que é vizinha de anos da apelada, ponderou que ela
possui no próprio imóvel em que reside um pequeno salão de
cabeleireiro, o qual é aberto uma ou duas horas por dia em poucos

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dias da semana, fato que permitiria concluir que ela (apelada) não
auferiria rendimentos elevados através dessa atividade e não teria
condições de adquirir um imóvel de R$35.000,00 ou R$40.000,00.
Pondera que referida testemunha conhece a ambas as partes de
longa data, sabendo que a apelada foi residir no imóvel da apelante
apenas de favor, por uma questão de humanidade. Sustenta que a
testemunha arrolada pela apelada, cujo depoimento foi claramente
parcial (em que pese não acolhida a contradita ofertada), deduziu
alegação absolutamente contraditória ao pontuar que viu a apelada
pagar uma prestação do imóvel, ao mesmo tempo em que a
apelante e seu falecido marido a parabenizaram pela aquisição do
bem. Elucida que somente se parabeniza pela aquisição aquele
que quita o contrato, e não o que efetiva o pagamento de apenas
uma parcela. Ressalta que seu falecido marido, munido da
procuração pública que ela (apelante) lhe outorgou, acabou por
subscrever um segundo contrato de compra e venda com a
apelada, versando sobre o mesmo imóvel do contrato, o que
reforçaria a tese de simulação. Menciona que se a intenção das
partes na assinatura do segundo contrato fosse, efetivamente, a de
corrigir falhas do primeiro, deveria ter sido indicado tratar-se de
retificação, o que não ocorreu. Pondera que no primeiro contrato,
subscrito no ano de 2010, há indicação de que a compra havia sido
feita de forma parcelada e que, no segundo, assinado em 2013, foi
pontuado que o pagamento havia sido integral, o que revelaria mais
uma contradição entre os instrumentos, a corroborar a alegação de

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fraude. Recorda que no ano de 2015, depois de um ano do
falecimento de seu marido, custeou uma reforma no imóvel da
apelada, o que confirma o seu completo desconhecimento da
compra e venda realizada de forma simulada. Ademais, menciona
que prosseguiu realizando o pagamento do IPTU incidente sobre o
imóvel, tudo a confirmar o desconhecimento da venda operada e a
ilicitude dela. Pede, assim, o provimento do apelo, com julgamento
de procedência do pedido inicial (fls. 110/118).
Recurso tempestivo, bem preparado (fls. 153) e seguido de
contrarrazões (fls. 121/128).
Não houve oposição ao julgamento virtual (Resolução no
772/2017 do TJSP).
É o relatório.
Respeitada convicção diversa, a meu ver, a insurgência não
prospera.
Deflui dos autos que a apelante outorgou a seu falecido
marido procuração pública com poderes especiais para vender,
ceder ou de qualquer forma alienar o imóvel residencial situado na
Rua Itararé, 142 (fls. 69).

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Alega a apelada que no imóvel em questão, há alguns anos,
ela e o falecido marido tinham aberto uma pequena confecção,
certo de que a apelada foi contratada como funcionária da
empresa.
Afirma a apelante que sempre procurou ajudar a apelada, na
medida em que ela ainda jovem se tornou órfã e não tinha parentes
com quem contar. Por essa razão, inclusive, diz que autorizou que
a apelada residisse na pequena confecção, mesmo depois do
encerramento das atividades da empresa, o que fez por razões
meramente humanitárias. Menciona que custeou, inclusive, uma
reforma no local, para tornar o espaço mais confortável à apelada.
No entanto, a partir do ano de 2015, relata a apelante que as
partes começaram a se desentender, sobretudo porque, na outra
construção existente no mesmo terreno, residem um irmão e a
genitora da apelante, certo de que a apelada passou a incomodá-
los com corte de água, realização de obras, dentre outros.
Menciona que ao interpelar a apelada a respeito dos conflitos,
foi surpreendida com a apresentação, por ela, de um contrato de
compra e venda, indicando que ela havia comprado a fração ideal
do imóvel onde residia, até então, de favor. Referido contrato havia
sido firmado pela própria apelante, certo de que ela não se
lembrava do negócio jurídico, ressaltando que a empresa de

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confecção era administrada pelo falecido marido, que sempre lhe
trazia documentos para assinar e ela, na confiança, os firmava sem
ler.
Pondera que revirando a documentação que tinha consigo,
localizou uma via do mesmo instrumento apresentado pela apelada
e do qual não se recordava, além de um segundo instrumento de
compra e venda versando sobre o mesmo imóvel, o qual foi
subscrito apenas por seu falecido marido, na qualidade de seu
mandatário, e pela apelada.
Entende a apelante, nesse cenário, que os contratos de
compra e venda acobertam, na realidade, uma doação simulada, na
medida em que realizados sem o seu conhecimento e sem que o
preço tivesse sido pago.
O d. Juízo, vislumbrando a regularidade dos contratos, julgou
o pedido inicial improcedente.
É contra essa decisão que se volta o recurso.
Pois bem.
A despeito de afirmar a apelante que seu falecido marido era
advogado militante, observo que não fez prova alguma a respeito,

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qualificando-se
ele,
nos
documentos
juntados
aos
autos,
simplesmente como “aposentado”.
Partindo disso, verifico que os instrumentos de compra e
venda objeto da ação foram claramente redigidos por pessoas
leigas, sem qualidade técnica, conduzindo a imprecisões e
ambiguidades.
Por primeiro, quanto ao objeto dos contratos, observa-se que
o instrumento de fls. 19/23, firmado por apelante e apelada em
16.09.2010, versa sobre o imóvel assim descrito:
“(...) TERRENO E CONSTRUÇÃO, fazendo frente para a rua
Itararé, no 142, onde mede 6m (seis metros), nos fundos em
alinhamento da Av. Massaishi Kakihara, mede 5,70m (cinco metros
e setenta centímetros), o lado direito, dividindo com Joaquim
Antonio de Lima de Manabu Tanaka Mede 17,50m (dezessete
metros e cinquenta centímetros), do lado esquerdo dividido com
Francisco Rodrigues de Camargo, onde mede 16,50m (dezesseis
metros e cinquenta centímetro). Dito imóvel foi havido de uma área
maior pela TRANSCRIÇÃO 1204, do Registro de imóveis de Capão
Bonito e adquirido por Tereza Rodrigues Prestes, conforme
Escritura de Venda e Compra, lavrada em 22 de junho de 1978 no
2o Cartório de Notas Desta Comarca de Capão Bonito (Lvo 137/Fls.
140 e 141) e devidamente registrada junto ao livro “DOIS”, de

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Registro do digo Geral do Cartório do Registro de Imóveis e Anexos
da Comarca de Capão Bonito, MATRICULA no 2.593 datado de 28
de junho de 1978. Terreno com área de 99,45m2 (noventa e nove
metros e quarenta e cinco decímetros quadrados), com uma área
construída de 25,50m2 (vinte e cinco metros e cinquenta
centímetros quadrados) fazendo frente para a rua Itararé,
Cadastrado junto a Prefeitura Municipal de Capão Bonito sob no
01.03.054.0057.001 Terreno este Livre de alienação, hipotecas e
impostos.” fls. 19
Já o instrumento de fls. 25/26, firmado entre o falecido marido
da apelante, na qualidade de procurador dela, e a apelada, na data
de 17.10.2013, versa sobre o imóvel assim descrito:
“O imóvel se localiza no Bairro Bela Vista medindo para Rua
Itararé no 142, 6,00 m2 (seis metros de frente olhe o referido imóvel
do lado esquerdo com João Santos onde mede 7,70m (sete metro e
setenta centímetros) e pelo lado direito com Francisca Rodrigues
de Camargo onde mede 7,70m (sete metros e setenta centímetros)
e nos fundos 6m (seis metros) onde confronta com a propriedade
da ora vendedora, que possui uma área de 64m2 (sessenta e
quatro metros quadrados) área esta que faz parte integrante de
área maior da obra vendedora inscrita no IPTU sob no
01.03.054.0057 001 dando frente para Av. Massaichi Kakihara
1207.” fls. 25/26

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Como se vê, ambos os contratos versam sobre o mesmo
bem, certo de que no instrumento mais antigo (fls. 19/23), houve
discriminação de área maior (6m de frente x 5,70m de fundos x
17,50m ao lado direito x 16,50, ao lado esquerdo) em relação ao
instrumento mais novo (6m de frente x 6m de fundos x 7,70m ao
lado direito x 7,70m ao lado esquerdo - fls. 25/26), o que corrobora
a tese defendida pela apelada de que foi procedida, no segundo
instrumento, a mera retificação da área cujos direitos possessórios
foram cedidos entre as partes.
E, sendo a área constante do segundo contrato inferior à do
primeiro, pertinente a redução proporcional do preço, que passou
de R$40.000,00 para R$35.000,00, nada se constatando de
irregular quanto a isso.
Note-se que a ausência de indicação específica no contrato
mais recente de que se tratava de retificação ou novação do
anterior, em nada lhe retira essa natureza, o que decorre da tão só
leitura dos seus termos. Como referido, os instrumentos foram
claramente redigidos por pessoas leigas, o que justifica a existência
de certas imprecisões, as quais em nada maculam a validade do
ajuste de vontades.
Superada essa questão, no que tange à validade da

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manifestação de vontade das partes contratantes, melhor sorte não
assiste à apelante.
Com efeito, a despeito de argumentar a apelante que não se
recorda da assinatura do contrato entabulado no ano de 2010, o
que decorre do fato de que a gestão do seu patrimônio cabia ao
falecido marido e que ele, de forma recorrente, lhe apresentava
documentos que eram assinados sem prévia leitura, observo que
tal alegação não infirma a autenticidade da assinatura aposta no
documento e, consequentemente, a validade do contrato.
Se optou a apelante por assinar documentos sem se certificar
do seu conteúdo, o fez por sua conta e risco, não podendo
pretender agora, em verdadeiro venire contra factum proprium,
prejudicar os interesses de quem agiu de boa-fé.
Já no instrumento firmado em outubro de 2013, verifico que a
apelante foi representada por seu falecido marido, o qual contava
com instrumento público de procuração, com poderes específicos
para alienar o imóvel (fls. 69/70), certo de que tanto a firma do
procurador, quanto a da apelada, tiveram a autenticidade
reconhecida em Tabelião de Notas, o que reforça a regularidade
formal dos instrumentos, e também do ajuste de vontades das
partes.

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Portanto, sob esse aspecto, nada há que macule a validade
dos contratos de compra e venda.
Por fim, no que diz respeito ao pagamento do preço, observo
que os elementos coligidos aos autos indicam ter havido plena
quitação.
Como acima mencionado, o instrumento de fls. 25/26 veio em
substituição ao anterior (fls. 19/23), com o propósito não apenas de
retificar a área da fração ideal vendida à apelada, mas também o
preço pactuado.
Partindo dessa premissa, verifico que a cláusula 1a do
contrato de fls. 25/26 é clara ao estabelecer:
“1 - Que pelo preço de R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais),
ajustado que das mãos do comprador declara a vendedora a ver
recebido em moeda corrente nacional, contada e achada extada
dando-lhe portanto plena geral e irrevogável quitação de
indiscriminadamente pagos para nunca mais repetir nos termos da
lei 649 de 11 de março de 1949 e já se encontra na posse do
referido imóvel.” fls. 25
Como se vê, foi declarado no contrato mais recente que a
integralidade do preço havia sido paga em moeda corrente, na data

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de assinatura do instrumento, tendo sido outorgada à apelada,
plena quitação.
Nesse cenário, era até mesmo despicienda a produção de
prova testemunhal a respeito do efetivo pagamento, vez que o
contrato não deixa dúvidas sobre isso.
Absolutamente descabida a discussão quanto à origem do
numerário empregado pela apelada para pagamento do preço, bem
como sobre se ela tem efetivas condições financeiras de arcar com
R$35.000,00, ou mesmo se o salão de cabeleireiros que ela
mantém no imóvel em litígio lhe garante rendimento vultuoso.
Para o deslinde da causa, o que sobreleva considerar é que o
preço foi pago em espécie e que a quitação foi plenamente
outorgada, por quem tinha poderes para tanto.
Frise-se, por derradeiro, quanto à forma de pagamento, que
evidentemente o que foi pago por força do contrato firmado no ano
de 2010 acabou sendo abatido na retificação procedida em 2013,
arcando a apelada somente com a diferença para integralizar os
R$35.000,00. Não se constata, em razão disso, qualquer
inconsistência indicativa de inadimplemento do preço.
Ainda, em relação ao IPTU incidente sobre o imóvel, verifico

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que os pagamentos certamente são realizados apenas pela
apelante, porque as matrículas das frações ideais de titularidade de
cada uma das partes não foram desmembradas.
Quanto à alegação da apelante de que teria feito reforma no
imóvel da apelada, por razões de humanidade, e acreditando que o
bem ainda era seu, ademais de não ter sido feita prova suficiente a
respeito dos gastos, posto que a declaração de fls. 100 é
insuficiente a este fim, tal circunstância em nada infirma a validade
dos contratos firmados.
Consigno, por oportuno, que as testemunhas ouvidas em
Juízo apenas corroboram a improcedência do pedido inicial.
Com efeito, a testemunha Erika, relatou que presenciou a
entrega de um envelope pela apelada à apelante e seu marido,
dentro do qual ela (testemunha) presumiu conter o pagamento de
uma das parcelas do contrato discutido nos autos. O fato relevante
de seu depoimento, é que ela e as demais clientes do salão de
cabeleireiros da apelada, tomando conhecimento de que ela estava
adquirindo aquele imóvel, a parabenizaram, e assim o fizeram
depois que ela foi cumprimentada pela própria apelante nesse
sentido.
Já a testemunha Ligiane, com a devida vênia, esteve em

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Juízo apenas para externar sua opinião pessoal sobre a vida
financeira da apelada, sem que contasse com qualquer elemento
objetivo a esse respeito. De fato, relatou ela apenas presumir que a
apelada, atuando durante 2 horas por dia em seu salão de
cabeleireiro não teria condições financeiras de comprar o imóvel,
conclusão esta que é de todo irrelevante ao deslinde da causa. O
que importa é que o preço foi pago pela apelada, qualquer que seja
a origem do numerário.
Ao que parece, o falecido marido da apelante, teria incidido
em atos de má gestão do patrimônio dela, fato este que não
comporta discussão neste processo e que, repita-se, não retira a
validade da cessão de direitos possessórios firmada com a
apelada.
Nesse contexto, verifico que a alegada fraude ou simulação
não foram minimamente comprovadas, devendo os contratos ser
mantidos hígidos, assim como a transmissão dos direitos relativos
ao imóvel em favor da apelada.
A r. sentença, portanto, deve ser mantida nos termos em que
proferida.
Em decorrência, fica prejudicado o exame do pedido de tutela
de urgência apresentado às fls. 134/140.

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Ante o exposto, pelo meu voto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso.
Diante desse resultado, majoro os honorários advocatícios
devidos pela apelante para 20% sobre o valor atualizado da causa
(art. 85, § 11 do Código de Processo Civil).
RODOLFO PELLIZARI
Relator