Tribunal: TJSP
Processo: 2040296-35.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Sandra Galhardo Esteves
Órgão colegiado: 12a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-09
Data de publicação: 2020-07-09

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO ACOLHIDA PELO DOUTO JUÍZO "A QUO". REFORMA DA DECISÃO. SEM HABITE-SE, A MERA TENTATIVA DE ENTREGA DE CHAVES NÃO CONFIGURA A ENTREGA DA UNIDADE CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL QUE RECONHECEU, ALTERNATIVAMENTE, A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE.
A

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO DO EXECUTADO ACOLHIDA PELO DOUTO JUÍZO "A QUO". REFORMA DA DECISÃO. SEM HABITE-SE, A MERA TENTATIVA DE ENTREGA DE CHAVES NÃO CONFIGURA A ENTREGA DA UNIDADE CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL QUE RECONHECEU, ALTERNATIVAMENTE, A POSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE.
A ocupação do imóvel antes do habite-se é ato irregular. Além disso, dependem do habite-se tanto o registro da propriedade como eventual financiamento do imóvel. Também não se olvide que a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo a proteção do sujeito de direito considerado vulnerável. Nesse contexto, sem habite-se, a entrega de chaves não será considerada como cumprimento seja do compromisso de compra e venda seja do título executivo judicial, devendo ser dada por rescindida a relação contratual com restituição dos valores pagos.
Agravo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
12a Câmara de Direito Privado
Registro: 2020.0000519797
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de
Instrumento no 2040296-35.2020.8.26.0000, da Comarca de Lorena, em
que é agravante SÍLVIA BAENA MORENO SPISSO, é agravado SPE
DARRIGO E BELATO LTDA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da(o) 12a
Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a
seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade
com o voto da Relatora, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Excelentíssimos
Desembargadores JACOB VALENTE (Presidente sem voto), CASTRO
FIGLIOLIA E CERQUEIRA LEITE.
São Paulo, 9 de julho de 2020
(assinatura digital)
SANDRA GALHARDO ESTEVES
Desembargadora – Relatora.

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12a Câmara de Direito Privado
Voto no 24.592
Agravo de Instrumento no 2040296-35.2020.8.26.0000
Foro de Lorena / 2a Vara Cível
Juiz(a): Vanessa Pereira da Silva
Agravante(s): Sílvia Baena Moreno Spisso
Agravado(a)(s): SPE Darrigo e Belato Ltda.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FASE DE
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMPUGNAÇÃO DO
EXECUTADO ACOLHIDA PELO DOUTO JUÍZO “A QUO”.
REFORMA DA DECISÃO. SEM HABITE-SE, A MERA
TENTATIVA
DE
ENTREGA
DE
CHAVES
NÃO
CONFIGURA
A
ENTREGA
DA
UNIDADE
CONDOMINIAL. TÍTULO EXECUTIVO JUDICIAL QUE
RECONHECEU,
ALTERNATIVAMENTE,
A
POSSIBILIDADE
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL.
RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE.
A ocupação do imóvel antes do habite-se é ato irregular. Além
disso, dependem do habite-se tanto o registro da propriedade
como eventual financiamento do imóvel. Também não se
olvide que a relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do
Consumidor, prevalecendo a proteção do sujeito de direito
considerado vulnerável. Nesse contexto, sem habite-se, a
entrega de chaves não será considerada como cumprimento seja
do compromisso de compra e venda seja do título executivo
judicial, devendo ser dada por rescindida a relação contratual
com restituição dos valores pagos.
Agravo provido.

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Vistos,
1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a r.
decisão (fls. 81/83 dos autos de origem), proferida em fase de cumprimento
de sentença, que acolheu a impugnação da requerida/devedora, para
reconhecer cumprida a obrigação de entrega de unidades condominiais e
fixar o valor executado em R$ 99.448,68, referente à multa por atraso,
decotando da dívida executada a restituição de valores das unidades
condominiais.
Inconformada, a credora/exequente aduz em suas razões
recursais que: a) a ação principal, cujo objeto consistia em dois
compromissos de compra e venda, versava sobre obrigação de entrega de
duas unidades condominiais, cumulada com pedido indenizatório pelo
atraso na entrega da obra; b) a sentença julgou parcialmente procedente o
pedido da autora, para obrigar a ré/agravada a realizar a entrega de chaves
do apartamento ou, alternativamente, caso descumprida a obrigação,
ocorreria a rescisão do contrato; c) a decisão equivocou-se ao reconhecer
cumprida a obrigação reconhecida no título executivo judicial; d) a
executada não providenciou a entrega das unidades condominiais; e) a
entrega de chaves, sem o habite-se, não configura cumprimento da
obrigação reconhecida em sentença; d) a outorga de escritura não ocorrerá
sem o habite-se.
Pugna pela reforma da decisão, para que a impugnação da
executada seja rejeitada.
O recurso foi impulsionado com efeito suspensivo.
A agravada foi intimada para apresentar contraminuta.
A despeito da oposição, o caso inadmite sustentação oral e,
diante da ausência de prejuízo, o recurso foi julgado em sessão virtual, em
respeito à celeridade processual.
É o relatório do essencial.

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2. Decide-se.
2.1. Preliminarmente, e a despeito da oposição, o recurso será
julgado em sessão virtual. E isso porque não há previsão legal ou
regimental de sustentação oral no agravo de instrumento interposto contra
decisão proferida em fase de cumprimento de sentença, de modo a tornar o
julgamento presencial do recurso antieconômico e contrário ao princípio
constitucional da duração razoável do processo, sem perder de vista a
inexistência de qualquer prejuízo (pas de nullité sans grief).
O julgamento virtual foi recepcionado pelo Código de
Processo Civil de 2015, tornando-se regra, sem qualquer ofensa aos
princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa.
Nesse sentido:
“PROCESSUAL
CIVIL.
EMBARGOS
DE
DIVERGÊNCIA.
INDEFERIMENTO LIMINAR. AGRAVO INTERNO. SESSÃO DE
JULGAMENTO
VIRTUAL.
EMENDA
27/2016
DO
RISTJ.
PRETENSÃO RECURSAL QUE NÃO ADMITE SUSTENTAÇÃO
ORAL POR ADVOGADO. CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA
ASSEGURADOS. (...) 1. As normas regimentais do STJ regulamentam o
procedimento para julgamento virtual, garantindo o respeito ao
contraditório e à ampla defesa nos julgamentos eletrônicos. Asseguram,
inclusive, a possibilidade de os advogados das partes apresentarem
memoriais que auxiliem no esclarecimento das questões de fato e de
direito que emergem do caso concreto. 2. A argumentação de que tem
interesse em participar ativamente do julgamento, inclusive fazendo
esclarecimentos de fato, não é suficiente à retirada do feito da pauta de
julgamentos virtuais. (...)” (AgInt nos EAREsp 369.513-GO, Rel. Min.
Herman Benjamin, j. em 11.06.19) os destaques não constam do
original.
2.2. Passa-se ao exame do mérito recursal.
Ajuizada
pela
compromissária
compradora,
a
ação
cominatória principal versava sobre o eventual descumprimento, pela
promitente vendedora, de dois compromissos de compra e venda (fls. 16 e
seguintes dos autos de origem), firmados em abril de 2016, para aquisição
de duas unidades condominiais/apartamentos (unidades 202 e 205) no
empreendimento denominado “Residencial Turquesa”, pelo valor de R$
290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), a ser entregue em setembro de
2017, conforme previsão contratual.

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Processado regularmente o feito principal, adveio sentença que
julgou parcialmente procedente a pretensão da ora agravante, com o
seguinte dispositivo (fls. 139 e seguintes dos autos de origem):
“Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os
pedidos deduzidos na inicial, fazendo-o para os fins de:
I)condenar a parte ré a entregar as unidades adquiridas pela
autora no prazo de 30 dias, contados da intimação; E, não
havendo cumprimento no prazo assinado;
II) declarar a rescisão do contrato particular de promessa de
compra e venda, BEM como condenar a ré a restituir à autora a
quantia de 290.000,00 (duzentos e noventa mil reais), atualizada
monetariamente e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês,
ambos incidentes a partir do desembolso;
III) Em qualquer das hipóteses (cumprimento ou rescisão),
condenar a ré a pagar à autora multa contratual no valor de 10%
do valor total do imóvel, devidamente corrigido e acrescido de
juros moratórios, nos termos do item anterior, julgando
improcedente o pedido de reparação por danos morais. Em
consequência, extingo o feito com resolução do mérito, com fulcro
no art. 487, inc. I, do Código de Processo Civil” (grifo nosso).
Nota-se, portanto, que a ré foi condenada a dar cumprimento
ao contrato mediante entrega das unidades adquiridas, no prazo de 30
(trinta) dias. Caso descumprida a obrigação, o contrato seria dado por
rescindido, com condenação da ré/agravada à restituição dos valores pagos
pela autora.
Com a prolação da sentença acima transcrita, e uma vez
formada a coisa julgada, veio a agravante/autora/credora noticiar o
descumprimento da entrega das unidades condominiais, pleiteando, como
consequência, a resolução definitiva das relações entre as partes e
restituição de valores pagos.
O executado/agravado ofereceu impugnação.
Insurge-se a agravante/autora contra decisão que acolheu a
impugnação ao cumprimento de sentença, com o seguinte teor:

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“Vistos. Trata-se de impugnação ao cumprimento de sentença manejada
pela parte executada. O impugnante alega que, conforme a sentença, a
obrigação principal consistiu na entrega do imóvel, de modo que a
rescisão do contrato, com a devolução do valor pago, somente seria
cabível na impossibilidade da obrigação de fazer. Sustenta que notificou
a parte exequente a fim de entregar os imóveis, mas não houve resposta.
Aduz, assim, a existência de excesso na execução, de modo que o
cumprimento de sentença deve prosseguir para pagamento da quantia de
R$ 99.448,68. Em resposta (fls. 59/70), os exequentes suscitam
inadequação dos embargos à execução. No mérito, alega que a sentença
deferiu prazo de 30 dias para cumprimento da obrigação de fazer, o qual
terminaria em 09.08.2019, ao passo que a carta para recebimento das
chaves somente foi encaminhada em 22.08.2019. Sustenta, ainda, que o
executado pretende entregar as chaves sem o "habite-se" da construção,
a denotar descumprimento. Nega, portanto, o excesso na execução. É o
relatório. Decido. Inicialmente, rejeita-se a preliminar suscitada, em
face da instrumentalidade das formas. Embora a peça tenha sido
nomeada como embargos à execução, o prazo para a impugnação ao
cumprimento de sentença é o mesmo e foi respeitado, razão pela qual
deve-se receber a irresignação e examinar seu mérito. A sentença de fls.
27/32 determinou o prazo de 30 dias, contados da intimação, para que o
executado cumprisse a obrigação de entregar as unidades adquiridas
pela parte autora. Embora a parte exequente pretenda que o início do
prazo flua desde a intimação da prolação da sentença, a contagem deve
iniciar da intimação do trânsito em julgado (fls. 33), uma vez que, até
este momento, a sentença poderia ser objeto de reforma pela via
recursal. Nesse sentido, evidente que a notificação para entrega das
chaves foi tempestiva. Ainda que assim não fosse, e se considerasse o
prazo de 30 dias da data da intimação da prolação da sentença, o AR foi
encaminhado pelo executado em 14.08.19 (fls. 56) e recebido em
22.08.2019, poucos dias após a data que o exequente considera devida,
de modo que decretar a rescisão, por pequeno atraso, caracterizaria
medida excessiva. De outro giro, a sentença determinou a entrega das
unidades adquiridas, sem qualquer outra determinação quanto à
expedição do "habite-se". Como cediço, o "habite-se" é uma certidão
expedida pela Prefeitura, na qual é atestada a adequação do imóvel às
exigências legais do Município. Trata-se, pois, de documento obtido em
sede administrativa e que, a despeito de sua importância, não impede a
entrega das chaves aos adquirentes. Destaca-se que a exigência
adicional caracterizaria alteração do título executivo, em violação à
eficácia preclusiva da coisa julgada. Outrossim, a parte exequente
sequer demonstrou a inexistência do documento, reiterando-se que a
rescisão do contrato era medida subsidiária, aplicável apenas no caso de
o imóvel não ser entregue pelo executado. Assim, satisfeita a obrigação
de fazer, pende apenas o pagamento da quantia de R$ 99.448,68,
relativa à multa, honorários de sucumbência e custas. Ante o exposto,
JULGO PROCEDENTE a impugnação ao cumprimento de sentença,
para reconhecer o excesso de execução e fixar o valor exequendo em R$
99.448,68. Os exequentes ficam condenados ao pagamento de

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honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor do excesso”.
A irresignação prospera.
Divergem as partes, em fase satisfativa, sobre o cumprimento
efetivo da sentença (título executivo judicial).
A agravada/executada diz que tentou entregar as chaves das
unidades condominiais à agravante/exequente, de modo que satisfez a
obrigação principal reconhecida na sentença, sendo incabível o pedido de
restituição de valores pagos.
Por sua vez, sustenta a exequente/agravante que, ainda que as
chaves tivessem sido supostamente colocadas a sua disposição, tal conduta
não configura o cumprimento seja do compromisso de compra e venda seja
da coisa julgada, já que a executada/agravada não obteve o respectivo
“habite-se” da Prefeitura Municipal.
Pois bem, feita a cognição exauriente da tese e da antítese, em
cotejo com o conjunto probatório produzido na fase de cumprimento de
sentença, a conduta da agravada/executada não será considerada como
cumprimento da obrigação principal reconhecida na sentença.
De fato, o título executivo judicial impôs à agravada a
obrigação de entrega de duas unidades condominiais, dentro do prazo de
30 (trinta) dias. Caso descumprida a obrigação inicial, haveria a rescisão da
relação jurídica contratual com restituição dos valores pagos.
Respeitado o posicionamento adotado pelo douto juízo “a
quo”, consta dos autos que a agravada/executada tentou entregar as chaves,
todavia, sem o habite-se obtido junto a Prefeitura Municipal. Ocorre que o
habite-se consiste em ato administrativo, praticado pela Prefeitura do
Município, que, após vistoria, autoriza o uso e habitação do imóvel recém-
edificado ou reformado, reconhecendo que a construção está em
conformidade com o projeto aprovado de acordo com os ditames legais.
“HABITE-SE. No Direito Administrativo é a autorização expedida pela
autoridade municipal liberando prédio recém-concluído ou reformado
para uso e habitação” (SILVA, De Plácido e: Vocabulário Jurídico.
Atualizadores Nagib Slaibi Filho e Priscila Pereira Vasques Gomes. Rio
de Janeiro: Forense, 2016. P 682).

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Tendo em vista tais conceitos jurídicos, insta consignar que,
sem o “habite-se”, a agravante/exequente pouco poderia fazer com a mera
entrega de chaves, já que a ocupação do imóvel seria um ato irregular, ou
seja, a agravante não poderia usar dos bens, salvo se assim o fizesse
irregularmente, o que não poderia ser admitido, ainda que situações como
essa aconteçam na prática.
Também assiste razão à agravante no que diz respeito à
impossibilidade de disposição dos imóveis, já que dependem do “habite-
se” tanto o registro da propriedade como eventual financiamento do
imóvel.
Em outro dizer, o que se vislumbra no caso concreto é que,
sem o “habite-se”, a mera tentativa de colocar as chaves das unidades
condominiais à disposição da agravante não será considerado como
cumprimento do compromisso de compra e venda, mormente se já
decorrido mais de 2 (dois) anos do prazo para a entrega da obra. O próprio
contrato previa (cláusula terceira fls. 17) que o prazo final para entrega da
obra seria setembro de 2017, considerando o “habite-se”, inclusive como
ato anterior à entrega das chaves. Soa contraditório a agravada considerar
nesse momento processual, e após vários anos, que o habite-se é ato
dispensável.
Não se olvide, por fim, que a relação jurídica é regida pelo
Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo a proteção do sujeito de
direito considerado vulnerável, que se encontra numa posição presumida
de desigualdade social provocada pelo fortalecimento de conglomerados
econômicos, pela impessoalidade das relações negociais e pelo evidente
desequilíbrio existente entre o controlador do mercado e aquele que figura
na outra ponta da cadeia de consumo.
Nesse contexto, de rigor reconhecer que a executada não
cumpriu a obrigação satisfatoriamente, razão pela qual se impõe a rescisão
do contrato e a restituição dos valores pagos pela agravante.
3. Em face do exposto, dá-se provimento ao recurso.
(assinatura digital)
SANDRA GALHARDO ESTEVES
Desembargadora Relatora.