Tribunal: TJSP
Processo: 1003281-30.2018.8.26.0320
Classe: Apelação Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Antonio Rigolin
Órgão colegiado: 31a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-17
Data de publicação: 2020-08-17

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NECESSIDADE DE ADEQUAR O VALOR À NOVA REALIDADE DE MERCADO, UMA VEZ SUPERADO O PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS. ADOÇÃO DAS CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL, QUE PERMITEM ALCANÇAR O VALOR LOCATÍCIO JUSTO. VALOR QUE DEVE VIGORAR A PARTIR DA CITAÇÃO, RESTITUINDO-SE A DIFERENÇA DEPOSITADA A MAIOR À RÉ. REFORMULAÇÃO DA DISCIPLINA DA RESPONSABILIDADE

Ementa:
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. NECESSIDADE DE ADEQUAR O VALOR À NOVA REALIDADE DE MERCADO, UMA VEZ SUPERADO O PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS. ADOÇÃO DAS CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL, QUE PERMITEM ALCANÇAR O VALOR LOCATÍCIO JUSTO. VALOR QUE DEVE VIGORAR A PARTIR DA CITAÇÃO, RESTITUINDO-SE A DIFERENÇA DEPOSITADA A MAIOR À RÉ. REFORMULAÇÃO DA DISCIPLINA DA RESPONSABILIDADE SUCUMBENCIAL. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA EM VIRTUDE DO SUCUMBIMENTO MAIOR DA APELANTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Uma vez decorrido o prazo de três anos do início do contrato, é admissível a revisão do aluguel para possibilitar a adequação do valor ao mercado locatício, como forma de assegurar o equilíbrio no posicionamento das partes. 2. O laudo pericial se mostra perfeitamente fundamentado e conclusivo, possibilitando acolher o pleito de revisão e fixar o valor apontado, que é o de mercado. 3. O valor fixado passa a vigorar a partir da citação, de modo que à ré devem ser restituídas as diferenças a maior que depositou. 4. Diante da sucumbência recíproca, impõe-se repartir proporcionalmente a responsabilidade pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios. 5. Diante do resultado deste julgamento, que implicou maior sucumbimento da apelante, eleva-se em 10% o valor da verba honorária de sua responsabilidade.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Registro: 2020.0000651017
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1003281-30.2018.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante TELE TOWER
CESSÃO DE INFRAESTRUTURA LTDA., são apelados JOÃO BATISTA BARBOSA, CAMILA
SILVEIRA BARBOSA e VINICIUS HENRIQUE BARBOSA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento parcial ao
recurso, nos termos que constarão do acórdão. V. U., de conformidade com o voto do
relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ANTONIO RIGOLIN
(Presidente), ADILSON DE ARAUJO E FRANCISCO CASCONI.
São Paulo, 17 de agosto de 2020.
ANTONIO RIGOLIN
Relator
Assinatura Eletrônica

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
APELAÇÃO CÍVEL No 1003281-30.2018.8.26.0320
Comarca:LIMEIRA 1a Vara Cível
Juiz: Rudi Hiroshi Shinen
Apelante: Tele Tower Cessão de Infraestrutura Ltda.
Apelados: João Batista Barbosa, Camila Silveira Barbosa e Vinicius Henrique Barbosa
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. IMÓVEL
NÃO RESIDENCIAL. NECESSIDADE DE ADEQUAR O
VALOR À NOVA REALIDADE DE MERCADO, UMA VEZ
SUPERADO O PRAZO MÍNIMO DE TRÊS ANOS.
ADOÇÃO DAS CONCLUSÕES DO LAUDO PERICIAL,
QUE PERMITEM ALCANÇAR O VALOR LOCATÍCIO
JUSTO. VALOR QUE DEVE VIGORAR A PARTIR DA
CITAÇÃO,
RESTITUINDO-SE
A
DIFERENÇA
DEPOSITADA A MAIOR À RÉ. REFORMULAÇÃO DA
DISCIPLINA
DA
RESPONSABILIDADE
SUCUMBENCIAL. ELEVAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA
EM
VIRTUDE
DO
SUCUMBIMENTO
MAIOR DA
APELANTE. RECURSO PROVIDO EM PARTE. 1. Uma vez
decorrido o prazo de três anos do início do contrato, é
admissível a revisão do aluguel para possibilitar a adequação
do valor ao mercado locatício, como forma de assegurar o
equilíbrio no posicionamento das partes. 2. O laudo pericial
se mostra perfeitamente fundamentado e conclusivo,
possibilitando acolher o pleito de revisão e fixar o valor
apontado, que é o de mercado. 3. O valor fixado passa a
vigorar a partir da citação, de modo que à ré devem ser
restituídas as diferenças a maior que depositou. 4. Diante da
sucumbência recíproca, impõe-se repartir proporcionalmente
a responsabilidade pelo pagamento das despesas processuais
e dos honorários advocatícios. 5. Diante do resultado deste
julgamento, que implicou maior sucumbimento da apelante,
eleva-se em 10% o valor da verba honorária de sua
responsabilidade.
Voto no 45.833
Visto.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
1. Trata-se de ação revisional de aluguel proposta por
JOÃO BATISTA BARBOSA, VINÍCIUS HENRIQUE BARBOSA e CAMILA
SILVEIRA BARBOSA em face de TELE TOWER CESSÃO DE
INFRAESTRUTURA LTDA.
A r. sentença, cujo relatório se adota, julgou procedente o
pedido para, assim, fixar o aluguel em R$ 4.426,84, a vigorar a partir da
data de sua publicação, considerando que até então vigorou o valor
fixado pelo acórdão, cujos efeitos retroagiram à data da citação.
Estabeleceu que os reajustes anuais devem ocorrer na forma pactuada
pelas partes. Com o trânsito em julgado, à vista da fixação do aluguel
provisório, que já teve seus efeitos retroagidos à citação (fl. 121), autorizou
o levantamento, em favor da autora, dos valores depositados nos autos a
título de diferença entre o aluguel pago e o valor fixado provisoriamente
pelo acórdão (fls. 127/128, 147/148, 192/193, 207/211, 220/223, 238/239, 280/281, 283/284
e 286/287), devendo eventual saldo devedor remanescente ser apurado a
seguir, com incidência de correção monetária desde o inadimplemento,
além de juros de mora de 1% ao mês, calculados a partir a partir da
citação. Por fim, condenou a ré ao pagamento das despesas processuais
e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% sobre o proveito
econômico obtido pelos autores.
Em seguida foram rejeitados os embargos de declaração
opostos pela demandada (fl. 298/301 e 302).

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
Inconformada, apela a ré, alegando que a sentença é
nula, pois ocorreu julgamento extra petita, dado que a iniciativa da parte
autora se deveu à existência de aditivo contratual, que promoveu o
acréscimo da área locada, consistente na servidão de passagem para
acesso de técnicos das companhias prestadoras de serviço de telefonia
celular. Argumenta que não houve esse acréscimo, pois o contrato
primitivo prevê a obrigatoriedade de lhe ser assegurado o acesso à
estação rádio base, de forma livre e incondicional, sem implicar aumento
de área útil locada. Além disso, foi aviltado o princípio do pacta sunt
servanda, na medida em que a decisão judicial levou em conta o valor do
metro quadrado de área locada e não efetivamente a parte útil do imóvel,
como se estabeleceu no contrato primitivo e nos aditivos posteriores.
Ademais, a aplicação do método comparativo levou em conta imóveis
que apresentam a totalidade de área útil para locação; no caso, apenas a
área de 1.266,52 m2 poderia ser utilizada para a apuração do aluguel, o
que determina o resultado de R$ 3.039,65, para o aluguel. Também
afirma a necessidade de se determinar a retroação do valor do aluguel
revisado à data da citação, liberando-se aos apelantes a diferença
apurada entre o aluguel pago e o valor do aluguel revisado. Questiona,
por fim, a disciplina da responsabilidade sucumbencial.
Recurso tempestivo e bem processado, oportunamente
preparado e respondido.
É o relatório.
2. Segundo a narrativa da petição inicial, em 22 de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
setembro de 2012, os autores e CR2 Consultoria Empresarial Ltda.
contrataram a locação de parte de um imóvel não residencial, com a área
de 1.266,52 m2. Em 23 de julho de 2013, houve a lavratura de
instrumento de aditamento contratual, estabelecendo-se a cessão de
direitos à empresa Tele Tower, com a fixação do aluguel mensal em R$
2.500,00. Novo instrumento foi firmado em 26 de novembro de 2013,
convencionando-se o acréscimo de 578 m2 à área locada, sem alteração
de valor. Apontando que o aluguel, por força dos reajustes anuais, é de
R$ 3.349,40, pretendem os autores a sua revisão, diante do desequilíbrio
contratual que se estabeleceu e da resistência da demandada, seja
determinada a sua fixação em R$ 6.640,27.
Em sua defesa, a ré alegou que o acréscimo de área
resultou da livre pactuação das partes e ficou convencionado que não
haveria majoração do aluguel.
Fixados esses pontos, cabe dizer que o artigo 19 da Lei
8.245/91 assegura a possibilidade de ocorrer a revisão judicial do
aluguel, após três anos de vigência do contrato, como forma de ajustá-lo
a preço de mercado. Trata-se de um direito assegurado às partes do
contrato locatício. E nos artigos 68 a 70, o legislador cuidou de disciplinar
o procedimento especial da ação revisional.
O direito material, portanto, ao mesmo tempo em que
prestigia a máxima romana “pacta sunt servanda”, também cuida de
adotar a mitigação da cláusula “rebus sic stantibus”, como forma de

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
equilibrar o relacionamento das partes, possibilitando a continuidade dos
contratos.
Tratando-se de contrato de trato sucessivo, a sua
interpretação deve buscar atender às condições da época de sua
celebração. A cláusula, portanto, possibilita que haja a adaptação em
virtude do transcurso do tempo, com o objetivo de manter exatamente a
mesma situação de equilíbrio que possibilitou a contratação das partes.
A preocupação que se deve ter, enfim, é a de determinar o
preço de mercado, para o que se tornou necessária a produção de prova
pericial.
Efetivamente, o trabalho produzido pelo perito judicial é o
que se apresenta melhor fundamentado, reportando-se aos critérios
preconizados pela NBR-14653-2 da ABNT Associação Brasileira de
Normas Técnicas e no método comparativo (fl. 245/247).
Foi adotado o método comparativo direto, identificando
junto ao mercado imobiliário, imóveis com características semelhantes,
optando por apurar a média de valores entre os chamados imóveis
referenciais, considerando que são semelhantes entre si, e ao próprio
avaliando, para então realizar a devida homogeneização dos dados.
A ré apresentou o parecer técnico de avaliação
mercadológica do seu assistente técnico, que levantou questionamento a
respeito da área locada, que seria apenas de 1.266,52 m2, pois não é
totalmente utilizada pela locatária; em razão disso, concluiu que o valor

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
da locação é de R$ 3.039,64.
Entretanto, em razão do aditamento contratual, a locação
passou a compreender a área total de 1.266,52 m2. Nada foi estabelecido
pelas partes a respeito de valor, o que fez persistir o valor do aluguel. Só
se pode entender que o valor locatício não se alterou, não que houve
dispensa de pagamento de aluguéis, pois, se assim fosse, não se
contraria a locação da área complementar. Logo, não é possível fixar o
aluguel do todo com base numa parte do imóvel, apenas.
O valor locatício foi apurado na perspectiva do todo,
porque o todo foi objeto de locação, de modo que não se justifica o
questionamento.
Por outro lado, ao prestar esclarecimentos sobre o
trabalho crítico, o perito respondeu de forma suficientemente segura e
convincente o questionamento a respeito do método adotado para a
apuração do valor locatício, matéria especificamente abordada na
fundamentação da sentença, e que fica inteiramente acolhida.
Conclui-se, então, que o correto valor locatício é de R$
4.426,84, que há de vigorar a partir da citação.
Nesse ponto, merece reparo a sentença, que estabeleceu
o termo inicial na data de sua publicação, ressaltando que até então
vigoraria o valor fixado por esta Câmara, ao julgar recurso de agravo de
instrumento interposto contra decisão que negada a fixação liminar.

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
O julgado nada mais fez do que fixar o valor do aluguel
provisório, ou seja, para vigorar durante o curso do processo até a
realização do julgamento, voltado à fixação do novo aluguel definitivo.
Justamente por isso é provisório.
Assim, para o efetivo cumprimento do que estabelece o
artigo 69 da Lei 8.245/91, a fixação do aluguel, agora confirmada,
retroage os seus efeitos à data da citação. Naturalmente, os valores
pagos a maior deverão ser restituídos à locatária apelante.
No tocante à disciplina da responsabilidade pelos
encargos de sucumbência, constata-se que a parte locadora pleiteou a
fixação do aluguel em R$ 6.640,27, mas foi estabelecido o valor de R$
4.426,84. Nota-se, ademais, que a ré questionou diversos pontos,
pretendendo inclusive a mantença do valor previsto no contrato; em
caráter subsidiário, formulou proposta de fixação do aluguel em R$
4.139,29.
Nessa perspectiva, tem-se que houve sucumbência
recíproca, pois nenhuma das posições sustentadas prevaleceu, de modo
que tem incidência na hipótese a norma do artigo 86 do CPC. E nesse
contexto não há como considerar a proposta feita na contestação, pois a
análise deve ter em conta a sustentação principal.
Buscando estabelecer a adequada proporcionalidade, e
tendo em conta que os autores decaíram em maior parte, apresenta-se
razoável atribuir aos autores a responsabilidade pelo pagamento de 60%

PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO
31a Câmara
das despesas processuais, cabendo à ré o restante. Quanto aos
honorários advocatícios, mostra-se perfeitamente adequada e razoável a
fixação em 10% sobre o montante correspondente a doze vezes o valor
do aluguel fixado atualizado; assim, caberá aos autores o pagamento da
quantia correspondente a 60% dessa base de cálculo, em favor dos
patronos da ré, ao passo que a ré deverá pagar os restantes 40% em
favor dos advogados dos autores.
Enfim, comporta parcial acolhimento o inconformismo,
apenas para estabelecer que o novo aluguel passa a vigorar a partir da
citação, cabendo à demandada o levantamento das diferenças
depositadas a maior e, ainda, para reformular a disciplina da
responsabilidade pelos encargos de sucumbência, na forma indicada.
Considerando que o resultado deste julgamento, em que a
apelante saiu vencida quanto ao tema principal, por incidência do artigo
85, § 11, do CPC, eleva-se em 10% o valor da verba honorária de sua
responsabilidade.
3. Ante o exposto, e nesses termos, dou parcial
provimento ao recurso.
ANTONIO RIGOLIN
Relator