Tribunal: TJSP
Processo: 1051488-21.2017.8.26.0506
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Silvia Rocha
Órgão colegiado: 29a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-30
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
- Promessa de compra e venda de bem imóvel - Ação declaratória de nulidade de cobrança de "taxa de atribuição de unidade imobiliária" - Cobrança lícita - Ré que tem o direito de ser reembolsada de despesas relativas à individualização da matrícula do imóvel da autora, contratualmente prevista - Pedido improcedente - Inversão dos ônus da sucumbência - Apelo provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000983414
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1051488-21.2017.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada ANA CAROLINA
CÂNDIDO.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 29a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto da relatora, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores SILVIA ROCHA
(Presidente), FABIO TABOSA E CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN.
São Paulo, 30 de novembro de 2020.
SILVIA ROCHA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1051488-21.2017.8.26.0506 -Voto no 31297
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29a Câmara de Direito Privado
Apelação no 1051488-21.2017.8.26.0506
1a Vara Cível de Ribeirão Preto (processo no 1051488-21.2017.8.26.0506)
Apelante: MRV Engenharia e Participações S/A
Apelada: Ana Carolina Cândido
Juiz de 1o Grau: Francisco Câmara Marques Pereira
Voto no 31297.
- Promessa de compra e venda de bem imóvel - Ação
declaratória de nulidade de cobrança de “taxa de atribuição
de unidade imobiliária” - Cobrança lícita - Ré que tem o
direito de ser reembolsada de despesas relativas à
individualização
da
matrícula
do
imóvel
da
autora,
contratualmente prevista - Pedido improcedente - Inversão
dos ônus da sucumbência - Apelo provido.
Insurge-se a ré, em ação declaratória de nulidade
de cobrança de “taxa de atribuição de unidade imobiliária”, contra sentença que
julgou o pedido procedente, para declarar referida “taxa” inexigível, em face da
autora, “vedada a inclusão do nome dela nos cadastros de restrição de crédito por tal motivo”,
e para condenar a ré ao pagamento das verbas de sucumbência, incluindo
honorários advocatícios de R$1.000,00 (fls. 200/205).
A apelante afirma que: a) a pretensão da autora
está prescrita; b) o prazo prescricional, de três anos (artigo 206, § 3o, IV, do
Código Civil), flui da data da assinatura do contrato, isto é, de 05.11.2015; c)
decorreu prazo superior a três anos, até o ajuizamento da ação, ocorrido em
20.10.2017; d) o Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, no julgamento de
ação civil pública, que a cobrança de taxa de atribuição de unidade é legal; e) a
lei de incorporações imobiliárias impõe ao incorporador a obrigação de
proceder à averbação da construção na matrícula do imóvel, mas não prevê
quem deve arcar com os respectivos custos; f) não há ilegalidade na cobrança,
desde que pactuada; g) neste caso, há cláusula expressa, no compromisso de
compra e venda, atribuindo ao comprador responsabilidade pelas despesas de
transferência e registro do imóvel; h) se aplica ao caso o artigo 490a do Código
Civil; i) a taxa em questão é cobrada pelo cartório de registro de imóveis, para
individualização da matrícula do imóvel da autora; e j) consta dos autos

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documento emitido pelo cartório de registro de imóveis, dando conta do valor
pago. Pede, assim, a reforma da sentença.
Recurso tempestivo e preparado.
Houve resposta.
É o relatório.
A autora celebrou compromisso de compra e
venda com a ré, em 05.09.2012, tendo por objeto a aquisição de imóvel
situado em Ribeirão Preto, por R$145.000,00 (fls. 9/18). Disse que, logo após
a entrega das chaves, recebeu boleto de cobrança da ré, no valor de
R$684,21, com vencimento em 14.06.2017, para pagamento de “taxa de
atribuição de unidade” (fl. 24), que reputa indevida.
Ao propor a ação, a autora pediu a declaração de
nulidade da referida cobrança (fl. 5).
A ré contestou, aduzindo, dentre outras coisas,
que a pretensão da autora está prescrita e que a cobrança é lícita, porque é
amparada pelo artigo 490 do Código Civil e foi prevista na cláusula 8a do
compromisso de compra e venda (fls. 33/57).
Não houve prescrição.
A autora disse, na inicial, e não foi contrariada, que
só tomou conhecimento da taxa de atribuição de unidade após receber o
boleto de fl. 24, com vencimento previsto para 14.06.2017.
O compromisso de compra e venda (fls. 9/18) não
aludiu à referida “taxa” e não há elementos nos autos indicando que a autora
teve ciência da sua exigência antes da data de recebimento daquele boleto,
que, portanto, deve ser considerada o termo inicial da contagem do prazo
prescricional.

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A ação foi proposta em 20.10.2017, muito antes do
término do prazo do artigo 206, § 3o, IV, do Código Civil e, como a sentença
concluiu, não houve prescrição.
Acórdão proferido pela 6a Câmara de Direito
Privado deste Tribunal, no dia 16.05.2019, relatado pelo Em. Des. Rodolfo
Pellizari, em ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Estado de
São Paulo contra a ré (processo no 1057086-53.2017.8.26.0506), arguindo a
nulidade de cláusulas inseridas em contrato padrão de compromisso de
compra e venda de bem imóvel, concluiu pela legalidade do repasse ao
consumidor de despesas concernentes à individualização da matrícula do
imóvel objeto do contrato, distinguindo a obrigação do incorporador de
proceder à averbação da construção e ao registro da especificação do
condomínio, para efeito de individualização e discriminação das unidades
imobiliárias na “matrícula mãe”, prevista no artigo 44 da Lei no 4.591/64, da
abertura de matrícula própria para cada unidade (que pode nem ocorrer, caso
alguma delas não seja alineada), de interesse do promitente comprador, bem
como da responsabilidade pelo pagamento das referidas despesas, que,
neste caso, foi assumida, validamente, pela autora, como constou da cláusula
8a do contrato, redigida de maneira clara e objetiva, sem afronta ao Código do
Consumidor (fls. 221/233).
Com efeito, o contrato celebrado entre as partes
previu que correriam por conta exclusiva do promitente comprador “todos os
impostos, tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do imóvel, tais como:
escritura, ITBI, registro, despachante, cadastro, despesas com alienação fiduciária em garantia
e outras”. Acrescentou que a ré poderia providenciar a transferência do imóvel,
“arcando com todas as despesas, as quais deverão ser integralmente reembolsadas” (cláusula
8a, fl. 169), como, de fato, aconteceu.
Vale lembrar a redação do artigo 490 do Código
Civil, aplicável ao caso: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”.

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A ré provou ter individualizado a matrícula do
imóvel da autora e o valor que precisou desembolsar (fls. 175/187), que não
foi especificamente questionado.
A cobrança realizada pela ré, então, como se vê,
não é nula, de sorte que o pedido declaratório é improcedente.
Em consequência, a autora deverá arcar com as
custas e despesas processuais e, também, com os honorários advocatícios
de sucumbência, que fixo em R$1.000,00, tendo em vista o baixo valor da
causa, observando-se o previsto no § 3o do art. 98 do CPC.
Diante do exposto, dou provimento ao recurso,
para julgar o pedido improcedente.
SILVIA ROCHA
Relatora