Tribunal: TJSP
Processo: 1013572-17.2018.8.26.0344
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-23
Data de publicação: 2020-08-05

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Partes que também negociaram a prestação de serviços para registro no oficial de registro de imóveis competente e expedição de guias junto à Prefeitura. Serviços que, a princípio, competem ao adquirente – artigo 490 do Código Civil. Apelada que optou por contratar terceiro com a finalidade específica de providenciar o

Ementa:
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária. Partes que também negociaram a prestação de serviços para registro no oficial de registro de imóveis competente e expedição de guias junto à Prefeitura. Serviços que, a princípio, competem ao adquirente – artigo 490 do Código Civil. Apelada que optou por contratar terceiro com a finalidade específica de providenciar o necessário sobre referidos itens. Validade e eficácia da prestação de serviços contratados. Compradora que desfrutou da comodidade, logo, a contraprestação pecuniária deve sobressair, sob pena de enriquecimento sem causa. Prestação de serviços que não tem nenhuma vinculação com a compra e venda referida. Pretensa restituição sem suporte. Improcedência da ação se apresenta adequada. Apelo provido.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000612545
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013572-17.2018.8.26.0344, da Comarca de Marília, em que é apelante MRV
ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, é apelada VERONICA CRISTINA
DOMINGOS CIRINO (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 4a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores ALCIDES
LEOPOLDO (Presidente) e MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 23 de julho de 2020
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1013572-17.2018.8.26.0344 - Marília - VOTO No 2/6
Apelação Cível n.o 1.013.572-17.2018.8.26.0344
Apelante:
MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A
Apelada:
VERONICA CRISTINA DOMINGOS CIRINO
Comarca:
MARÍLIA
Voto n.o 45.113
Compromisso de compra e venda de imóvel com garantia
de alienação fiduciária. Partes que também negociaram a
prestação de serviços para registro no oficial de registro
de imóveis competente e expedição de guias junto à
Prefeitura. Serviços que, a princípio, competem ao
adquirente artigo 490 do Código Civil. Apelada que
optou por contratar terceiro com a finalidade específica de
providenciar o necessário sobre referidos itens. Validade e
eficácia
da
prestação
de
serviços
contratados.
Compradora que desfrutou da comodidade, logo, a
contraprestação pecuniária deve sobressair, sob pena de
enriquecimento sem causa. Prestação de serviços que não
tem nenhuma vinculação com a compra e venda referida.
Pretensa restituição sem suporte. Improcedência da ação
se apresenta adequada. Apelo provido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 211/214, aclarada pelos embargos de págs. 235/236,
que, em compromisso de compra e venda de imóvel, julgou procedente em parte
ação para restituição de valor pago, abrangendo expedição de guias para
pagamento de ITBI junto à municipalidade, além de registro perante o oficial de

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registro de imóveis competente.
Alega a apelante que a sentença merece reforma,
ressaltando que a apelada pagou R$794,40, e não R$ 800,00, conforme constou
da r. sentença. Aduz que o serviço em litígio não tem nenhuma relação com a
taxa Sati, sendo, inclusive, facultativa a prestação de serviços, não havendo
empecilho para que a própria parte interessada providencie diretamente o
necessário. Afirma que o cliente contratou os serviços, a fim de que fosse
eximido de questões burocráticas e procedimentais junto às instituições
bancárias e cartórios, não havendo venda casada, pois a compradora teve
vontade de contratar os serviços. A seguir ressalta o pacta sunt servanda e
observância ao Código de Defesa do Consumidor, requerendo, afinal, o
provimento do recurso, para que a ação seja julgada improcedente.
O recurso foi contra-arrazoado, rebatendo integralmente a
pretensão da apelante, págs. 253/260.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece reforma.
O caso em exame apresenta peculiaridades e não se
confunde com a taxa Sati, não sendo caso de aplicação da tese fixada pelo C.
STJ, no Recurso Especial no. 1.599.511/SP.
O pactuado pelas partes está materializado no instrumento
de págs. 18/41, consistente em compromisso de compra e venda de imóvel,
havendo contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária, págs.
45/70.
Quanto à prestação de serviços envolvendo o objeto da
demanda, convém observar que fora livremente pactuada, conforme instrumento
de págs. 141/142, não tendo nenhuma vinculação com a relação negocial
abrangendo a aquisição do bem.
O objeto pactuado, conforme item 1, pág. 141, consiste em
serviços para providenciar a emissão de guia de ITBI junto à Prefeitura e registro

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do contrato de financiamento perante o cartório de registro de imóveis
competente, o que, a princípio, incumbe exclusivamente ao comprador, ante o
disposto no artigo 490 do Código Civil, no entanto, a compradora optou por
contratar os serviços.
Desta forma, o aspecto consumerista, por si só, é
insuficiente para obstar o pactuado, haja vista que a compradora desfrutou da
comodidade, ante a contraprestação pecuniária, ou seja, usufruiu daquilo que
fora proporcionado por outrem.
Destarte,
o
contratado
não
apresenta
nenhuma
irregularidade, tanto que, ainda assim, constou a opção de arrependimento pelos
serviços, ressaltando o prazo de sete dias para tanto, todavia, a compradora optou
por ratificar o que fora livremente avençado.
Oportuna a transcrição doutrinária:
“Às vezes, como visto, as escrituras são públicas, como as
de venda de imóveis, lavradas em tabelionatos e levadas a
registro no Registro Imobiliário. Se forem escrituras
públicas ou instrumentos particulares, de compromissos de
venda e compra de imóvel, são inscritos na matrícula
imobiliária, podendo existir custo na elaboração desses
documentos.
Nada estipulando as partes contratantes, as despesas de
escritura e de registro correm por conta do comprador,
seja escritura pública, seja instrumento particular, seja,
ainda, gastos com registro de imóveis ou de títulos e
documentos, conforme o caso.
As despesas com a escritura abrangem o imposto de
transmissão 'inter vivos' da propriedade, os emolumentos
do Tabelião e do Registro Público (de Imóveis ou de Títulos
e Documentos).

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Por outro lado, nada estipulando as partes contratantes, as
despesas com a tradição da coisa vendida ficarão a cargo
do vendedor.” (Álvaro Villaça Azevedo. Comentários ao
Novo Código Civil. Das Várias Espécies de Contrato. Da
Compra e Venda. Vol. VII. Arts. 481 a 532. Editora
Forense. 1a edição. Pág. 120).
Outrossim, a apelada pagou regularmente os valores
livremente ajustados, sem nenhuma ressalva ou observação, bem como
reconheceu expressamente que os serviços foram prestados a termo, portanto, a
contraprestação pecuniária deve sobressair, sob pena de enriquecimento sem
causa.
Ademais, em se tratando de direito patrimonial, portanto,
disponível, não se vislumbra suporte para a prestação de serviço gratuito.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“Compromisso de compra e venda cobrança de valores de
assessoria (Taxa de Despachante). Recurso Especial
Repetitivo n. 1.599.511. Hipótese de 'distinguishing'.
Serviço opcional regularmente contratado. Precedente
vinculante que autoriza a cobrança, para afastar o
enriquecimento sem causa. Precedentes desta E. 6a.
Câmara. Restituição indevida. Sentença mantida Recurso
desprovido.”
(Apelação
Cível
no
1.005.917-82.2019.8.26.0077,
6a
Câmara
de
Direito
Privado, Relator Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, J.:
18-09-2019)
“Compromisso de compra e venda. Imóvel. Repetição de
Indébito. Pretensa nulidade da cláusula contratual que
carreia à compromissária compradora a obrigação de
pagamento de serviços de despachante. Serviços voltados

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ao registro do contrato de financiamento imobiliário junto
ao cartório de registro de imóveis, bem como à emissão de
guias de pagamento do ITBI junto à Prefeitura. Ausência de
abusividade. Princípios da força obrigatória dos contratos
e da boa-fé contratual. Contratação de tais serviços, aliás,
que se deu por opção da adquirente. Serviços de
despachante que não se confundem com aqueles
inespecíficos de assessoria técnico-imobiliária (Sati), como
ressalvado no julgamento pelo STJ do Recurso Especial
repetitivo n.o 1.599.511/SP, de relatoria do Ministro Paulo
de Tarso Sanseverino. Sentença reformada. Recurso da ré
provido.” (Apelação no 1.003.598-04.2018.8.26.0037, 6a
Câmara de Direito Privado, Relator Des. Vito Guglielmi, J.
1o-03-2019)
Desta forma nada existe para ser restituído, portanto, a
improcedência da ação se apresenta adequada.
Finalmente, em decorrência do desfecho da demanda,
inverte-se a sucumbência, com a ressalva do artigo 98, §3o, do Código de
Processo Civil, haja vista a gratuidade de justiça concedida à apelada conforme
interlocutória de pág. 100.
3. Com base em tais fundamentos, dá-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
A293