Tribunal: TJSP
Processo: 2026288-53.2020.8.26.0000
Classe: Agravo de Instrumento / Despesas Condominiais
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Natureza propter rem da obrigação. Deferimento da penhora do imóvel gerador da dívida, ainda que alienado fiduciariamente. Agravo interposto pela Instituição financeira que figura como credora fiduciária. Crédito exequendo que, em razão da natureza da dívida, tem preferência em relação aos créditos da credora

Ementa:
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Natureza propter rem da obrigação. Deferimento da penhora do imóvel gerador da dívida, ainda que alienado fiduciariamente. Agravo interposto pela Instituição financeira que figura como credora fiduciária. Crédito exequendo que, em razão da natureza da dívida, tem preferência em relação aos créditos da credora fiduciária. Precedentes da C. 34a Câmara. Recurso DESPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426686
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento no
2026288-53.2020.8.26.0000, da Comarca de São Paulo, em que é agravante CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL, é agravado CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA VERDE.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Agravo de Instrumento no 2026288-53.2020.8.26.0000 -Voto no 9465
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Voto n.o 9.465
Agravo de Instrumento no 2026288-53.2020.8.26.0000
Agravante: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
Agravado: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VILA VERDE
Interessado: ADRIANA DOS ANJOS BATISTA MARTINS
Comarca: 8a Vara Cível do Foro Regional de Santo Amaro
Origem: 1059512-95.2017.8.26.0002
Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Despesas
condominiais. Natureza propter rem da obrigação. Deferimento da
penhora do imóvel gerador da dívida, ainda que alienado
fiduciariamente. Agravo interposto pela Instituição financeira que
figura como credora fiduciária. Crédito exequendo que, em razão
da natureza da dívida, tem preferência em relação aos créditos da
credora fiduciária. Precedentes da C. 34a Câmara. RECURSO
DESPROVIDO.
I - Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica
Federal, em face da decisão que deferiu a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para
Adriana dos Anjos Batista Martins, nos autos da ação de cobrança proposta por
Condomínio Residencial Vila Verde.
O agravo foi interposto sem pedido de tutela de urgência. Intimado, o
Agravado apresentou contraminuta, na qual postula pela manutenção da decisão originária.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado.
É o relatório.
II Fundamentação
Em que pese o inconformismo do Banco agravante, a decisão recorrida
não merece qualquer reparo.

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Conforme se verifica nos autos, o imóvel objeto da pretensão de penhora
do Agravado está gravado fiduciariamente. É cogente destacar que a alienação fiduciária
constitui um negócio jurídico bilateral em que o devedor fiduciante aliena a propriedade de
um bem ao credor fiduciário, até que se resolva a relação contratual do financiamento,
servindo o bem de garantia da operação.
Ao firmar o contrato de alienação fiduciária, o devedor alienante passa a
ser mero possuidor direto e, por força da lei, depositário do bem alienado, enquanto o
credor fiduciário mantém o domínio resolúvel da coisa alienada e a posse indireta do bem
dado em garantia.
Isto posto, sabe-se que a dívida condominial diz respeito, pelo menos
parcialmente, as despesas essenciais à conservação do próprio imóvel, sendo, a priori, um
contra senso que o credor, a massa dos condôminos, seja impedido de exercer direito de
excutir o próprio bem a que adere a dívida propter rem.
A controvérsia dos autos está adstrita à possibilidade ou impossibilidade
de o imóvel gerador da dívida de natureza propter rem responder, ele mesmo, pela
satisfação do crédito, já que o imóvel é objeto de alienação fiduciária.
Em outras palavras, questiona-se se factível seria que um bem de terceiro,
porque alienado fiduciariamente, em se tratando de imóvel gerador de despesas
condominiais inadimplidas e executadas, pode ser excutido.
No bojo de uma nascente Constituição Federal protetora de direitos
fundamentais e individuais, tais como o direito à moradia, integrante da dignidade da
pessoa humana, a Lei no 9.514/97, dotou os operadores e tomadores de crédito de
instrumento e respectivos mecanismos que tornaram possível uma taxa de financiamento
mais baixa, graças a uma facilidade para a satisfação do crédito, na hipótese de
inadimplemento.

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A partir desse diploma legal, viabilizou-se o acesso massivo ao crédito
imobiliário, na medida em que o credor, como proprietário fiduciário do imóvel objeto do
contrato, vale dizer, como detentor da propriedade resolúvel do bem, passou, nos termos
dessa lei, a estar permanente investido no direito de ver a propriedade da coisa imóvel se
consolidar em seu favor, na hipótese de inadimplência e na presença de demais requisitos
procedimentais descritos naquela Lei.
O ordenamento jurídico, que com aquela Lei tornou possível atenuação
do referido déficit habitacional, tem como indelével ponto de inflexão a propriedade
resolúvel do imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, pertencente ao credor
fiduciário.
O entendimento de que o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser
penhorado por dívida de condômino titular do contrato de mútuo com alienação fiduciária
em garantia tem lastro na regra de que bens de terceiros, no caso o credor fiduciário, não
são passíveis de constrição, o que na interpretação hermenêutica se dá pela via sistemática
e histórica, por levar em conta a função social da proteção a tal tipo de garantia
historicamente situada no esforço de prover habitação a juros mais baixos.
Como é cediço, toda construção jurisprudencial se erigiu sobre a ideia de
que esse tipo de dívida adere à coisa que à gerou, respondendo esta pela dívida,
independentemente de eventual alteração na sua titularidade do domínio.
É bem verdade que se esforçaram magistrados na tentativa de encontrar
meio termo que contemplasse os interesses de ambos credores, o credor da dívida propter
rem, de um lado, e o credor fiduciário, passando-se a se permitir a penhora dos direitos
aquisitivos do imóvel.
Ocorre que, medidas intermediárias, como a penhora dos direitos
aquisitivos decorrentes do contrato com cláusula de alienação fiduciária em garantia, são
insuscetíveis de liquidez, dado que dificilmente licitantes acorrem aos certames, quando o
que se praceia é apenas um direito decorrente de um contrato que não se sabe se vai
satisfatoriamente performar até seu término.

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Insta assinalar, com a ênfase necessária face à controvérsia posta, que não
são colidentes o direito do credor da dívida propter rem e o direito do credor da dívida
imobiliária.
Não obstante ambos os direitos se vinculem, de certa forma, ao mesmo
objeto, a satisfação do crédito de um não implica supressão do direito do outro.
A dívida propter rem, aderente à mesma coisa que se constitui em
espécie de garantia à operação de crédito imobiliário vindicado pela Instituição Financeira,
pode, muito bem, na ausência de alternativas menos custosas para o devedor, ser satisfeita
por meio da alienação da coisa.
O produto da alienação judicial ou extrajudicial da coisa deve prestar-se
sucessivamente à satisfação do crédito do Condomínio e, no que sobejar de saldo, ao
repasse para os titulares do direito, para o qual devem concorrer o credor fiduciário e o
devedor fiduciante, na medida das ainda existentes responsabilidades decorrentes do
contrato de alienação fiduciária.
E não se diga que o direito de propriedade de terceiro estaria sendo
violado. É notório que a propriedade resolúvel se constitui em garantia para o credor
fiduciário de que verá seu crédito satisfeito com a alienação da coisa, se sobrevier a
inadimplência do mutuário.
A propriedade resolúvel do imóvel não é mais que mera garantia, e que
apenas transitoriamente poderá se consolidar em favor da credora fiduciária, que tão logo
quanto possível a praceará, pois não lhe interessa ter balanço patrimonial inflado com tais
ativos.
Seu negócio consiste em intermediar recursos financeiros, sendo a
propriedade resolúvel mera garantia transitória voltada ao seu objetivo final de ver retornar
ao seu patrimônio o capital mutuado. Não se quer a consolidação da propriedade fiduciária,
porque isso significaria que o contrato não performou satisfatoriamente, o que levaria o
credor a incorrer em custos adicionais com a alienação extrajudicial do bem.

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De qualquer modo, é pacífico que a Lei no 9.514/91 veio, assim, atender
ao interesse do mutuário, no que tange à aquisição de moradia com taxas mais razoáveis de
financiamento, e às instituições financeiras, no que concerne à garantia do capital mutuado.
Ao bônus de tal e sólida garantia constituída em favor do credor
fiduciário deve corresponder o ônus de eventualmente ver a coisa objeto do contrato
responder por dívida propter rem de reponsabilidade originária do devedor fiduciante
frente ao condomínio em que situado o imóvel.
Longe de algum tipo de violação que se possa eventualmente atribuir a
tal autorização de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para pagamento de dívida
propter rem, tem-se que, ao credor fiduciário, uma vez revertido em favor de si o que
sobejar do produto da alienação após o pagamento do valor exequendo, poderá ainda, na
hipótese de remanescer alguma pendência passível de cobrança, manejar medida que se
mostre apta a satisfação de tal direito.
Não há que se falar em perda de garantia, mas de utilização do bem para,
sucessivamente, quitar a dívida exequenda de natureza propter rem e a dívida perante à
instituição financeira.
A posteriori, as partes no contrato de alienação fiduciária poderão
convencionar sobre a melhor forma de solucionar pendências financeiras decorrentes do
instrumento, seja pela repactuação da dívida com inclusão de nova garantia, seja, ainda,
pelo consenso sobre saldo eventualmente remanescente.
De todo o modo, tais minudências não interferem no direito do credor da
dívida propter rem, dizendo respeito apenas às partes celebrantes do contrato de mútuo
com cláusula adjeta de alienação fiduciária em garantia.
Assevere-se, ainda, que o negócio das instituições financeiras que operam
crédito imobiliário no mercado bancário é a intermediação financeira e não a exibição de
balanços patrimoniais inchados com ativos imobiliários resultantes de contratos mal
performados.
Às instituições financeiras interessa o regresso do capital mutuado, com

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sua respectiva remuneração.
Portanto, analisado sob esse aspecto, ainda que se admita a penhora do
imóvel pelo condomínio credor como interferência em alguma medida inconveniente nessa
relação entre credor fiduciário e devedor fiduciante, tenha-se em conta que interessa à
instituição financeira, primordialmente, o retorno do capital, e não se pode negar que o terá
de volta, ainda que parcialmente, após a alienação judicial do imóvel em favor do credor da
dívida propter rem, podendo receber o que sobejar de tal operação.
A título de exemplo de como a questão vem evoluindo nesta Corte
Estadual, transcrevem-se as ementas abaixo, cada qual tangenciando esse ou aquele ponto
de análise, mas todas convergindo para a possibilidade de penhora do imóvel objeto de
garantia fiduciária, nas hipóteses em que a dívida cobrada é propter rem:
“Despesas condominiais. Execução. Imóvel alienado fiduciariamente ao
Banco do Brasil. Possibilidade de penhora da própria unidade devedora.
Obrigação propter rem. Ademais, prevalece os interesses do condomínio
sobre os interesses da instituição bancária, dada a necessidade de
manutenção do seu equilíbrio econômico e, consequentemente, do edifício.
Recurso
provido,
com
determinação”.
(Agravo
de
Instrumento
2239464-52.2019.8.26.0000; Relator: Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34a
Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 8a Vara Cível;
Data do Julgamento: 02/12/2019; Data de Registro: 03/12/2019)
“AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
DESPESAS
CONDOMINIAIS.
CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DETERMINAÇÃO DE PENHORA
DOS DIREITOS DO DEVEDOR SOBRE O IMÓVEL ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO.
PREVALÊNCIA DOS INTERESSES DA MASSA CONDOMINIAL
SOBRE OS DO AGENTE FINANCEIRO. DESARRAZOADO OBRIGAR
OS DEMAIS CONDÔMINOS A ARCAR COM AS DESPESAS DE
MANUTENÇÃO
E
CONSERVAÇÃO
DO
BEM
ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE EM FAVOR DO CREDOR FIDUCIÁRIO.
PENHORA DETERMINADA. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA.
Agravo de instrumento provido”. (Agravo de Instrumento 2190470-
90.2019.8.26.0000; Relatora: Cristina Zucchi; Órgão Julgador: 34a Câmara
de Direito Privado; Foro Regional III - Jabaquara - 3a Vara Cível; Data do
Julgamento: 18/11/2019)

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Agravo de Instrumento no 2026288-53.2020.8.26.0000 -Voto no 9465
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“CONDOMÍNIO Execução de título extrajudicial Penhora da unidade
devedora objeto de alienação fiduciária
Possibilidade, desde que
observadas as providências de que cuidam o inciso I, do artigo 799, e V, do
artigo 889, ambos do Código de Processo Civil, no sentido da intimação do
credor fiduciário da penhora e de eventual alienação judicial do imóvel
Agravo de instrumento provido, com observação”. (AI 2071522-
92.2019.8.26.0000, TJSP, 33a Câm. Dir. Privado, rel. Des. Sá Duarte, p.
17/6/2019
“AGRAVO DE INSTRUMENTO
Interposição contra decisão que
indeferiu pedido de penhora de imóvel alienado fiduciariamente.
possibilidade. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Interesses da
coletividade condominial que se sobrepõem sobre os da instituição
financeira. Decisão reformada”. (AI 2088623-45.2019.8.26.0000, TJSP, 33a
Câm. Dir. Privado, rel. Mario A. Silveira, p. 11/06/2019).
Assim, convém reconhecer em favor do Condomínio agravado o direito à
penhora do imóvel a que adere a dívida propter rem, em que pese ser ele objeto de
alienação fiduciária em garantia à instituição financeira credora, razão pela qual a decisão
hostilizada deve ser mantida.
III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso de agravo de
instrumento, nos termos do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator