Tribunal: TJSP
Processo: 1013668-36.2017.8.26.0451
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-29
Data de publicação: 2020-08-31

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de inexigibilidade de cobrança das taxas de atribuição de unidade e de despachante, acrescido de pedido de danos morais. Sentença de parcial procedência. Insurgência da vendedora.

Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da cláusula de repasse do encargo. Inocorrência. A atribuição de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter

Ementa:
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de inexigibilidade de cobrança das taxas de atribuição de unidade e de despachante, acrescido de pedido de danos morais. Sentença de parcial procedência. Insurgência da vendedora.

Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da cláusula de repasse do encargo. Inocorrência. A atribuição de unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal e voluntário dos interessados, não se confundindo com a obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei Federal no 4.591/64. A averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, contida em tal previsão legal, refere-se tão somente àquela realizada na matrícula "mãe" do empreendimento. Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários atinentes à lavratura da escritura definitiva ou à individualização da matrícula e ingresso do título aquisitivo no registro predial. Atendimento aos princípios da força obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé contratual e da autonomia na manifestação de vontade. Ausência de comprovação de vício de consentimento. Consumidor capaz para transigir acerca de direito patrimonial disponível. Restituição indevida.

Taxa de despachante. Tese fixada pelo C. STJ, em sede de Recurso Especial submetido ao rito de repetitivos (no. 1599511/SP). Abusividade da cobrança do serviço de assessoria técnico-imobiliária vinculada à celebração de compra e venda de imóvel. Particularidades do caso concreto que desobrigam a devolução, porquanto o serviço era opcional e consistiu, em especial, em diligências junto aos órgãos públicos e notariais, para obtenção do financiamento imobiliário. Tribunal Superior que ressaltou a possibilidade de cobrança na hipótese de efetiva prestação de serviços, de modo a evitar o enriquecimento ilícito do consumidor. Restituição indevida.

RECURSO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000690857
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013668-36.2017.8.26.0451, da Comarca de Piracicaba, em que são apelantes MRV
ENGENHARIA
E
PARTICIPAÇÕES
S/A
e
PARQUE
PARADISO
INCORPORAÇÕES SPE LTDA, são apelados ALESSANDRO LEITE DE SOUZA e
VANESSA BARBOSA DE SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimetno ao
recurso de apelação, vencido o relator originário, Des. Costa Netto, que declara., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RODOLFO
PELLIZARI, vencedor, COSTA NETTO, vencido, PAULO ALCIDES (Presidente),
ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 28 de agosto de 2020.
RELATOR DESIGNADO
Assinatura Eletrônica

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação Cível no 1013668-36.2017.8.26.0451
Comarca: 4a Vara Cível do Foro de Piracicaba
Magistrado prolator: Dr. Luiz Roberto Xavier
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Paradiso
Incorporações SPE Ltda
Apelados: Alessandro Leite de Souza e Vanessa Barbosa de Souza
Voto no 08487
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel. Ação declaratória de
inexigibilidade de cobrança das taxas de atribuição de unidade
e de despachante, acrescido de pedido de danos morais.
Sentença de parcial procedência. Insurgência da vendedora.
Taxa de atribuição de unidade. Alegada abusividade da
cláusula de repasse do encargo. Inocorrência. A atribuição de
unidades exclusivas é ato jurídico de caráter formal e
voluntário dos interessados, não se confundindo com a
obrigação imposta ao incorporador pelo art. 44 da Lei Federal
no 4.591/64. A averbação da construção das edificações, para
efeito de individualização e discriminação das unidades,
contida em tal previsão legal, refere-se tão somente àquela
realizada
na
matrícula
“mãe”
do
empreendimento.
Possibilidade de reembolso à vendedora, contratualmente
estabelecido, de despesa referente aos emolumentos cartorários
atinentes
à
lavratura
da
escritura
definitiva
ou
à
individualização da matrícula e ingresso do título aquisitivo no
registro predial. Atendimento aos princípios da força
obrigatória dos contratos (pacta sunt servanda), da boa-fé
contratual e da autonomia na manifestação de vontade.
Ausência de comprovação de vício de consentimento.
Consumidor capaz para transigir acerca de direito patrimonial
disponível. Restituição indevida.
Taxa de despachante. Tese fixada pelo C. STJ, em sede de
Recurso Especial submetido ao rito de repetitivos (no.
1599511/SP). Abusividade da cobrança do serviço de
assessoria técnico-imobiliária vinculada à celebração de
compra e venda de imóvel. Particularidades do caso concreto
que desobrigam a devolução, porquanto o serviço era opcional
e consistiu, em especial, em diligências junto aos órgãos
públicos e notariais, para obtenção do financiamento

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imobiliário. Tribunal Superior que ressaltou a possibilidade de
cobrança na hipótese de efetiva prestação de serviços, de modo
a evitar o enriquecimento ilícito do consumidor. Restituição
indevida.
RECURSO PROVIDO.
Trata-se de apelação interposta em face da r. sentença de fls.
257/261, a qual JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação
proposta por Alessandro Leite de Souza e Vanessa Barbosa de
Souza em face de MRV Engenharia e Participações S/A e outra
para condenar as rés, solidariamente, a restituírem aos autores o
montante desembolsado a título de SATI, corrigido a partir de cada
desembolso e acrescido de juros de 1% ao mês, desde a citação,
bem como à devolução dos valores pagos a título de taxa de
atribuição de unidade, atualizados pela Tabela Prática deste
Tribunal, desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de
1% ao mês, a partir da citação.
Irresignadas, a requeridas sustentam que não houve
cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI), mas sim
de taxa de despachante, perfeitamente válida e legítima, pois
convencionado, sem margens a dúvidas ou interpretações
divergentes.
Observam que a contratação da taxa se deu de forma
apartada do contrato de compra e venda, através de termo aditivo
(fls. 52/53), pelo qual os apelados contrataram expressamente a
prestação de serviços de assessoria e intermediação financeira

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para obtenção do financiamento.
Asseveram que não se discute nos autos a prestação de tais
serviços, nem mesmo a qualidade destes. Diante disso, pugnam
seja rejeitada a pretensão de restituição da taxa em comento (taxa
de despachante), em estrito atendimento ao princípio do pacta sunt
servanda.
No mais, asseveram a regularidade da taxa de atribuição de
unidade, uma vez que tal obrigação incumbia mesmo aos
compradores, nos termos da cláusula oitava do contrato de
promessa de compra e venda firmado entre as partes (fls. 292).
Recurso tempestivo, bem processado e contrariado (fls.
313/322).
É o relatório.
Recebo a apelação em seus regulares efeitos.
Inexistindo oposição ao julgamento virtual, passo à análise do
recurso (Resolução TJSP no 772/2017).
Ab initio, tratando-se de relação tipicamente consumerista,
com consumidores (artigo 2o, caput, do CDC) e fornecedores (artigo 3o,
caput, do CDC) bem delineados, nítida se faz ao caso a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor. Logo, a demanda será
analisada sob a ótica de eventual abusividade, nos termos da Lei
Federal no 8.078/90, motivo pelo qual a estrita observância ao

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princípio da pacta sunt servanda pode vir a ser mitigada.
Pois bem.
Tratando-se de contrato, o princípio da boa-fé objetiva,
como corolário da autonomia da manifestação de vontade das
partes contratantes, deve sempre ser observado, sob pena de, com
base no Código de Defesa do Consumidor, criar-se um verdadeiro
direito não escrito e não pactuado, em decorrência das
interpretações subjetivas das partes e do próprio Poder Judiciário.
No caso concreto, a cláusula oitava do contrato celebrado
entre as partes dispôs expressamente que todos os impostos,
tributos e quaisquer despesas decorrentes da transferência do
imóvel ficariam a cargo do PROMITENTE COMPRADOR (fls. 45),
sendo que a “Taxa de Atribuição de Unidade” assim como a “Taxa
de Registro”, representam despesas incluídas em tal previsão.
Trata-se,
na
verdade,
de
reembolso
à
construtora/incorporadora de gastos registrais, decorrente de
cláusula contratual que não pode ser considerada abusiva, pois
redigida com extrema clareza.
Com efeito, o que o Código de Defesa do Consumidor veda é
a presença de cláusulas dúbias, iníquas, omissas ou abusivas (Art.
51, CDC); não a previsão expressa e clara, como no caso concreto,
do repasse ao adquirente da coisa, mediante reembolso, de
despesa específica.

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Não se pode olvidar que os promitentes compradores eram,
ao que tudo indica, maiores e capazes ao tempo da contratação,
sendo que, se não se atentaram ao conteúdo de referida cláusula
quando subscreveram o instrumento, tal omissão só a eles pode
ser imputada. O arrependimento posterior, no entanto, não é causa
suficiente de nulidade do que foi validamente pactuado.
Logo, as despesas relativas a emolumentos cartorários,
sejam relativos ao Tabelionato em que eventualmente lavrada a
escritura definitiva, sejam aqueles devidos ao Cartório de Registro
de Imóveis perante o qual matriculada a unidade adquirida,
deveriam mesmo ser quitadas pelos próprios apelados, por ter
constado expressamente e de forma clara na previsão contratual.
E não só por isso.
Impende consignar que aquilo que o art. 44 da Lei Federal
no. 4.591/64 impõe ao incorporador é a averbação da construção e
o registro da especificação do condomínio, para efeito de
individualização e discriminação das unidades na matrícula "mãe",
in verbis:
Art. 44. Após a concessão do "habite-se"
pela
autoridade
administrativa,
o
incorporador deverá requerer, (VETADO) a
averbação da construção das edificações,
para
efeito
de
individualização e
discriminação das unidades, respondendo
perante os adquirentes pelas perdas e
danos
que
resultem
da
demora
no
cumprimento dessa obrigação.

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Neste condão, depreende-se que a averbação da construção
das unidades e a abertura de matrícula própria de cada unidade
adquirida são etapas e processos distintos, tanto que, se uma
unidade permanecer sem alienação, a matrícula própria pode
nunca ser aberta. A corroborar essa assertiva, recorde-se que a
atribuição de unidades exclusivas é vista como um ato voluntário
dos interessados, jamais imposto por lei ou de decorrência
necessária da instituição condominial.
Neste sentido, destaco excerto de abalizada doutrina de
Flauzilino Araújo dos Santos:
“O
instrumento
de
instituição
e
especificação do condomínio deverá dispor
sobre a atribuição das unidades exclusivas
aos condôminos como forma de divisão,
quando o caso, pois como propõe Marcelo
Terra:
“A atribuição é ato jurídico de caráter
formal e voluntário dos interessados e
jamais imposto por lei ou de decorrência
necessária da instituição condominial.”1
De outro lado, não o fazendo nesse
momento da instituição e especificação
condominial, sujeitar-se-ão a outro ato
formal
para
extinção
do
condomínio
ordinário existente sobre as unidades
autônomas, uma vez que não usaram no
1 Terra, Marcelo. Atribuição de unidades autônomas. Trabalho apresentado no XX Encontro dos Oficiais
de Registro de Imóveis do Brasil, Blumenau, 1993, pág. 09.

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momento oportuno da faculdade prevista na
Lei 4.591/64, pela qual poderiam atribuir a
unidade de uso exclusivo como satisfação
do quinhão de cada condômino, por meio
de instrumento particular.
É que desde o momento da instituição
de condomínio cada unidade autônoma
deverá ser objeto de matrícula própria, nos
termos do art. 227 da Lei 6.015/1973, sendo
necessário figurar, no item proprietários,
todos os nomes dos coproprietários, em
virtude da condição jurídica de titulares de
domínio ordinário coletivo (Lei 4.591/1964,
art. 6o).
Daí em diante, a extinção da comunhão
sobre os diversos imóveis implica, à
evidência, permuta das frações ideais
respectivas, fato este gerador do imposto
de
transmissão,
sendo,
ainda,
da
substância do ato, a escritura pública
notarial (CC, art. 108), salvo se não o tenha
feito por erro na emissão, que poderá ser
corrigido mediante retificação e aditamento
do
instrumento
de
instituição
e
especificação do condomínio, que será
averbado na matrícula mãe e registrado em
cada uma das novas matrículas para o
efeito de atribuir domínio exclusivo sobre a
unidade autônoma respectiva.”2
Ou seja, não se pode imputar à incorporadora a obrigação
pelo pagamento da taxa de atribuição da unidade, pois tal etapa
2 Santos, Flauzilino Araújo dos. Condomínios e incorporações no registro de imóveis : teoria e prática /
Flauzilino Araújo dos Santos. São Paulo : Editora Mirante, 2012, pág. 148.

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não se confunde com aquela prevista no art. 44 da Lei de
Incorporações Imobiliárias e, sendo livremente pactuado o repasse
de seu pagamento ao adquirente, não há que se falar em nulidade
de referida previsão.
Neste sentido, já decidiu esta C. 6a Câmara de Direito
Privado, em casos crivados pela analogia:
Compromisso de compra e venda. Taxa 'de
atribuição
de
unidade'.
Restituição.
Descabimento.
Despesa,
a
rigor,
que
consubstancia o reembolso à vendedora,
contratualmente estabelecido, do valor dos
emolumentos cartorários atinentes quer à
lavratura da escritura definitiva, quer à
individualização da matrícula e ao ingresso
do título aquisitivo no registro predial.
Valor,
pois,
que
não
comporta
ressarcimento.
Sentença
reformada.
Recurso
provido.
(TJSP;
Apelação
1006002-23.2018.8.26.0071; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Bauru - 3a Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2018;
Data de Registro: 08/10/2018)
Compromisso de compra e venda. Serviço
de
Assessoria
Técnico-Imobiliária.
Restituição. Prescrição. Trienal. Ocorrência.
Demanda
ajuizada
após
o
prazo
prescricional trienal previsto no artigo 206,
§ 3o, inc. Iv do cc. Tese firmada pelo stj em
julgamento de recurso repetitivo. Taxa 'de
atribuição
de
unidade'.
Restituição.
Descabimento.
Despesa,
a
rigor,
que
consubstancia o reembolso à vendedora,

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contratualmente estabelecido, do valor dos
emolumentos cartorários atinentes quer à
lavratura da escritura definitiva, quer à
individualização da matrícula e ao ingresso
do título aquisitivo no registro predial.
Valor,
pois,
que
não
comporta
ressarcimento. Sentença mantida. Recurso
improvido.
(TJSP;
Apelação
1001565-36.2018.8.26.0071; Relator (a): Vito Guglielmi;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Bauru - 5a Vara Cível; Data do Julgamento: 03/05/2018;
Data de Registro: 03/05/2018)
Assim, como o dever de informação aos consumidores restou
bem cumprido no caso presente, em que há cláusula expressa no
contrato
transferindo
aos
compromissários
compradores
a
obrigação de pagamento ora impugnada, não há que se falar em
restituição destes valores.
Ademais,
como
bem
salientou
o
Exmo
Des.
VITO
GUGLIELMI no julgamento de questões parelhas, “caso o
consumidor não assumisse diretamente o pagamento de tal taxa,
seria ela, provavelmente, inclusa nos custos da transação e a ele
repassada indiretamente, o que, na prática, acabaria por elevar o
preço do imóvel, e quiçá inclusive em montante mais elevado do
que o da própria taxa de individualização, vez que uma das razões
para a transferência do encargo ao consumidor é certamente a
redução da base de cálculo dos tributos incidentes sobre a

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aquisição da unidade imobiliária.”3
Da mesma forma, nada há que justifique o pedido de
reembolso da “Taxa de Despachante”.
Observo, primeiramente, que taxa de despachante é atividade
congênere à de assistência técnico-imobiliária e, destarte, mais
comumente conhecida como taxa SATI.
E, após um amplo período de discussões em sede de recurso
especial submetido ao regime de repetitivos, conhecido como Tema
938, em 24.08.2016 o c. Superior Tribunal de Justiça firmou o
posicionamento veiculado através da Tese 1.2, acerca da
abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
inculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
Neste diapasão, leia-se a decisão de relatoria do e. Ministro
Paulo de Tarso Sanseverino:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO
CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE
3 TJSP; Apelação 1000188-08.2017.8.26.0510; Relator (a): Vito Guglielmi; Órgão Julgador: 6a Câmara de
Direito Privado; Foro de Rio Claro - 4a Vara Cível; Data do Julgamento: 01/09/2017; Data de Registro:
01/09/2017.

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VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO
AO
CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE
ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO
CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que
transfere
ao
promitente-comprador
a
obrigação
de
pagar
a
comissão
de
corretagem nos contratos de promessa de
compra e venda de unidade autônoma em
regime de incorporação imobiliária, desde
que previamente informado o preço total da
aquisição da unidade autônoma, com o
destaque
do
valor
da
comissão
de
corretagem.
1.2.
Abusividade
da
cobrança
pelo
promitente-vendedor
do
serviço
de
assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou
atividade
congênere,
vinculado
à
celebração de promessa de compra e venda
de imóvel.
II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência
do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da
cláusula prevista no contrato acerca da
transferência
desse
encargo
ao
consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço
de assessoria imobiliária, mantendo-se a
procedência do pedido de restituição.

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Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO,
SEGUNDA
SEÇÃO,
julgado
em
24/08/2016, DJe 06/09/2016)
Contudo, bem analisadas as peculiaridades do caso concreto,
tenho que a restituição do valor é indevida, eis que a celebração do
termo aditivo de contratação da assessoria (fls. 52/53) foi
desvinculada da celebração de promessa de compra e venda do
imóvel, constituindo, na realidade, um serviço autônomo oferecido.
Ora, os apelados optaram pelos serviços discriminados no
contrato de prestação de serviços de assessoria, em especial, no
tocante às diligências junto aos órgãos públicos para emissão da
guia de ITBI, diligências notariais para providenciar o registro do
contrato de financiamento no respectivo CRI, montagem da pasta
do processo de financiamento e informações acerca de seu trâmite
(vide objeto do contrato, cláusula 2.1, fls. 52).
Ressalte-se que no termo aditivo constam esclarecimentos
expressos e adequados a respeito do serviço oferecido, garantindo
ao consumidor seu direito à informação e a comodidade de não ter
que, pessoalmente, promover as referidas tarefas.
De rigor destacar, neste condão, trecho do voto proferido pelo
Exmo. Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino no tocante à

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cobrança dessa taxa:
“Ressalve-se, contudo, que a abusividade
da SATI não deve implicar enriquecimento
sem causa do consumidor de modo que
eventual serviço específico prestado ao
consumidor, como eventuais serviços de
despachante ou a cobrança de taxas de
serviços
cartorários,
podem
ser
efetivados.”
Desta forma, a meu ver, na hipótese dos autos, não há que se
falar em devolução da denominada taxa de assessoria. Neste
sentido, já decidiu de igual modo esta 6a Câmara de Direito Privado:
RECURSO
ESPECIAL
INTERPOSTO
CONTRA
ACÓRDÃO
PROFERIDO
EM
APELAÇÃO. Compra e venda de imóvel.
Ação de revisão contratual, cumulada com
repetição de indébito. (...) Taxa SATI.
Questão também objeto de julgamento de
recurso
repetitivo
pelo
E.
STJ,
que
considerou abusiva a cobrança da taxa de
assessoria técnico-imobiliária vinculada ao
contrato de compra e venda, com a ressalva
de que "a abusividade da SATI não deve
implicar enriquecimento sem causa do
consumidor de modo que eventual serviço
específico prestado ao consumidor, com
eventuais serviços de despachante ou a
cobrança de taxas de serviços cartorários,
podem ser efetivados." Particularidade do
caso concreto que desobriga as rés de
devolverem a taxa SATI, porquanto constou
que o serviço consistia, em especial, em

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diligências junto aos órgãos públicos e
notariais para providenciar a lavratura da
escritura de venda e compra, sendo certo,
ainda, que a sua contratação era facultativa
e não impediria a aquisição do bem na
hipótese dos compradores recusarem essa
assessoria. Mantido o acórdão que, por
maioria de votos, negou provimento ao
recurso
de
apelação.
(TJSP;
Apelação
1093983-42.2014.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro
Central Cível - 20a Vara Cível; Data do Julgamento:
12/04/2018; Data de Registro: 16/04/2018)
Postas tais premissas, pelo meu voto, DOU PROVIMENTO ao
recurso, para julgar o pedido inicial totalmente improcedente.
Como consectário lógico, condeno os apelados ao pagamento
das custas e despesas processuais, bem como dos honorários
advocatícios do patrono da parte vencedora, que fixo em 20%
sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §§ 2o e 11 do Código de
Processo Civil), observada a gratuidade de justiça a que fazem jus
(Art. 98, §3o, do CPC).
Para que não se alegue cerceamento do direito de recorrer,
dou por prequestionados todos os dispositivos legais referidos na
fase recursal, bastando que as questões tenham sido enfrentadas e
solucionadas no voto, como ocorreu, pois “desnecessária a
citação numérica dos dispositivos legais” (STJ EDCL. No RMS
18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j. 18.04.2006).

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RODOLFO PELLIZARI
Relator Designado

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Voto no 9053
Apelação Cível no 1013668-36.2017.8.26.0451
Comarca: Piracicaba
Apelantes: MRV Engenharia e Participações S/A e Parque Paradiso
Incorporações SPE Ltda
Apelados: Alessandro Leite de Souza e Vanessa Barbosa de Souza
DECLARAÇÃO DE VOTO VENCIDO
Fiquei vencido, por entender que é caso de negar
provimento aos recursos.
Cuida-se de apelação interposta contra a r. sentença de
fls. 257-261 e 277 que julgou parcialmente procedente a ação de
repetição de indébito c.c. indenização por danos morais e materiais,
para condenar as requeridas, solidariamente, a restituírem aos autores o
montante integral por eles desembolsado a título de taxa SATI, corrigido
monetariamente a partir de cada desembolso e acrescido de juros
legais de 1% ao mês desde a citação, à devolução dos valores pagos a
título de taxa de especificação de condomínio, devidamente
atualizados pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo desde os desembolsos e acrescidos de juros de mora de 1% (um
por cento) ao mês a partir da citação.
Irresignadas, recorrem as empresas requeridas pugnando
pela improcedência da ação (fls. 279/296). Sustentam que a cobrança
da taxa de atribuição de unidade é legítima, tendo assumido a
apelada/compradora
a
responsabilidade
contratual
pelo
seu
pagamento. Aduzem, ainda, que a cobrança por serviços de
despachante prestados pela imobiliária/corretor de forma opcional é

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regular, pois possui finalidade de facilitar ao cliente a obtenção de
financiamento.
Contrarrazões às fls. 313/322.
É o relatório.
Segundo a inicial, as partes celebraram compromisso de
compra e venda de imóvel na planta e teriam sido cobradas taxas
indevidas, tais como taxa de atribuição de unidade e taxa SATI.
Pleiteiam a devolução dos valores cobrados irregularmente.
A requerida descreve sob o nome de taxa de
despachante a prestação de serviços sobre a qual não há
demonstração de que tenha viabilizado ou facilitado a obtenção do
financiamento bancário ou registro perante o cartório de registro de
imóveis.
Nessa direção, a divergência de denominação entre
taxa de despachante e taxa SATI não afasta a conclusão de que se
trata de atividade congênere ao serviço de assessoria técnico-
imobiliária (SATI), sendo igualmente abusiva a cobrança, conforme
entendimento assentado pelo E. STJ em sede de recurso repetitivo.
Confira-se:
“1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do
serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel.” (STJ, Tema 938, REsp Repetitivo no 1.599.511-SP
E em hipótese análoga, já decidiu esta C. Câmara:

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TAXA DE ASSESSORIA / DESPACHANTE. Mesma natureza da taxa Sati,
sendo irrelevante o rótulo utilizado para denominá-la. Despesa
congênere à celebração de promessa de compra e venda de
imóvel, devendo ser enquadrada como abusiva, conforme
entendimento firmado no REsp 1.599.511/SP (tema 939), pelo E.
Superior
Tribunal
de
Justiça.
RECURSO
DESPROVIDO.
(Ap.
1013420-03.2017 Rel. Paulo Alcides j. 06/02/2018).
Dessa forma, em se tratando de relação de consumo e
evidente o intento de se criar despesa inexistente, por já bem
remunerados todos os serviços prestados, é de rigor a devolução das
quantias relativas à taxa de despachante/taxa SATI, em valor simples,
mantida a r. sentença.
No que tange à taxa de atribuição de unidade, é certo
que, por força do disposto no artigo 44 da lei 4.591/64, é do
incorporador a responsabilidade pela individualização da matrícula. No
entanto, a lei não determina de quem é a responsabilidade pelas
despesas daí decorrentes.
Nesse quadro, já decidiu este Tribunal, em hipótese
análoga, que a responsabilidade pelas referidas despesas é da
construtora, pois são custos inerentes à atividade de incorporação, não
prevalecendo disposição contratual que transfere a responsabilidade
ao comprador.
Esse o entendimento:
COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Incorporação imobiliária.
Cobrança de despesas com a instituição de condomínio edifício e
abertura de matricula individualizada da unidade autônoma.
Impossibilidade de transferir ao consumidor os custos inerentes à
atividade própria de incorporação. Dever da ré de restituir de
modo simples os valores pagos tal título. Sentença reformada em

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parte - Recurso parcialmente provido. (Ap. 0056239-56.2012 Rel.
FRANCISCO LOUREIRO j. 09/05/2015).
Portanto, é abusiva a cobrança efetuada, restando
mantida a r. sentença por seus próprios fundamentos.
Daí por que, pelo meu voto, nego provimento aos
recursos, majorados os honorários sucumbenciais para R$ 1.200,00, nos
termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.
JOSÉ CARLOS COSTA NETTO
Relator sorteado, vencido

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1
15
Acórdãos
Eletrônicos
RODOLFO PELLIZARI
123AC89B
16
19
Declarações de
Votos
JOSE CARLOS COSTA NETTO
123F8437
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1013668-36.2017.8.26.0451 e o código de confirmação da tabela acima.