Tribunal: TJSP
Processo: 1008402-15.2016.8.26.0286
Classe: Apelação Cível / Associação
Órgão julgador: Beretta da Silveira
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-16
Data de publicação: 2020-10-16

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Cobrança de Taxa de Manutenção. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Não é o caso de suspensão do feito em razão do processamento do Recurso Repetitivo (Tema 492). Possibilidade de cobrança. Concordância da apelante constatada quando da aquisição do terreno. Anuência associativa expressa em cláusula contratual. Ação procedente. Honorários advocatícios majorados para 12%

Ementa:
AÇÃO DE COBRANÇA. Cobrança de Taxa de Manutenção. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Não é o caso de suspensão do feito em razão do processamento do Recurso Repetitivo (Tema 492). Possibilidade de cobrança. Concordância da apelante constatada quando da aquisição do terreno. Anuência associativa expressa em cláusula contratual. Ação procedente. Honorários advocatícios majorados para 12% do valor da condenação (art. 85, § 11, CPC). RECURSO IMPROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1008402-15.2016.8.26.0286
Voto no 45374
1/7
Registro: 2020.0000850672
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1008402-15.2016.8.26.0286, da Comarca de Itu, em que são apelantes SG BENFICA
EMPREENDIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
e
SG
HARVEST
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., é apelado ASSOCIAÇÃO AMIGOS
DO KURUMIN.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES.
São Paulo, 16 de outubro de 2020.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1008402-15.2016.8.26.0286
Voto no 45374
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VOTO No: 45374
Apelação Cível No 1008402-15.2016.8.26.0286
COMARCA: Itu
Apelantes: Sg Benfica Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Sg Harvest
Empreendimentos Imobiliários Ltda.
Apelado: Associação Amigos do Kurumin
AÇÃO DE COBRANÇA. Cobrança de Taxa de Manutenção.
Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Não é o caso de
suspensão do feito em razão do processamento do Recurso
Repetitivo (Tema 492). Possibilidade de cobrança. Concordância
da apelante constatada quando da aquisição do terreno.
Anuência associativa expressa em cláusula contratual. Ação
procedente. Honorários advocatícios majorados para 12% do
valor da condenação (art. 85, § 11, CPC). RECURSO
IMPROVIDO.
Trata-se de ação de cobrança, julgada procedente pela
r. sentença de fls. da lavra da i. Magistrada Karla Peregrino Sotilo, de relatório
adotado.
Apelam as requeridas, alegando preliminarmente
ilegitimidade passiva. A proprietária do imóvel é a Empresa Enplan Engenharia e
Construtora Ltda., portanto são partes ilegítimas para figurar na presente ação.
Por divergências negociais, as partes envolvidas não concretizaram a venda do
imóvel, não procedendo a averbação da escritura de dação em pagamento do
Registro de Imóveis, não apresentada a certidão do respectivo registro
imobiliário, não há como considerar a apelante proprietária do imóvel, sendo
necessária a extinção do feito, sem resolução de mérito, por carência de ação, a

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teor do disposto no art. 485, inc. VI, do CPC. O feito deve ser suspenso. O tema
em comento, cobrança de taxa associativa de loteamento, encontra-se em
discussão no Superior Tribunal Federal sendo objeto de Recurso Especial
695.911, Tema 492. Inexiste termo de adesão associativa da apelada. Além de a
averbação não ter se concretizado, não houve a transferência do imóvel para as
apeladas, na própria escritura de dação em pagamento, firmada entre o antigo
proprietário do terreno a ora apelante, restou expresso que seria mediante
assinaturas da Declaração de termo de adesão a associação amigos do Kurumi,
que ocorrerá referida adesão. O Superior Tribunal de Justiça consolidou
entendimento de que as taxas associativas não alcançam os proprietários não
associados ou que com elas não anuíram. Assim, por mais nobres e eficientes que
possam ser os eventuais serviços da Apelada, às Apelantes não foi dado a
oportunidade de conhecê-los, aceitá-los ou consentir previamente com sua
realização, tampouco com o montante exorbitante que está sendo exigido na
presente ação. Subsidiariamente, requereu caso seja entendido em manter a
sentença, reitera-se a má-fé da associação que está sendo ignorada desde a
contestação inclusive nos embargos declaratórios. Portanto, se persistir a
cobrança da dívida, a mesma deverá ser corrigida pelos ditames legais, não se
aplicando quaisquer disposições contratuais para correção do débito, uma vez
que as Apelantes não são signatária de nenhum documento de associação à
Apelada.
Contrarrazões (fls. 355/368).
Sem oposição ao julgamento virtual.
É o relatório.

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Cuida-se de ação de cobrança movida por Associação
Amigos do Kurumin em face de SG Benfica Empreendimentos Imobiliários Ltda
e Sg Harvest Empreendimentos Imobiliários Ltda., objetivando sejam as
requeridas condenadas ao pagamento do débito apurado atualizado até a
propositura da ação, bem como pagamento das demais contribuições associativas
que não forem pagas pela requerida no decorrer da tramitação da ação.
Consta da r. sentença:
“Diante do exposto e considerando o mais que dos
autos consta, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido na inicial, para
CONDENAR as rés, de forma solidária, ao pagamento do valor de R$ 36.454,62
(trinta e seis mil, quatrocentos e cinquenta e quatro reais e sessenta e dois),
relativo às taxas de rateio das despesas comuns no período de 05/12/2013 a
05.11.2016, que deverá ser acrescido de correção monetária pela Tabela
Prática do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e de juros de mora de 1%
ao mês a partir de novembro/2016 (planilha de fls. 144/145), além de todas as
taxas condominiais vencidas no curso da lide até a satisfação da obrigação.
Com o ônus da sucumbência, arcarão as rés, com o
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários
advocatícios ao patrono da autora, que fixo em 10% sobre o valor da
condenação” (fls. 308/315).
Embargos de declaração rejeitados (fls. 318/322 e
323).

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Embargos de declaração rejeitados (fls. 324/327 e
330).
O recurso não merece acolhimento.
Não há que se falar em suspensão do processo, em
razão do reconhecimento de repercussão geral, pelo Supremo Tribunal Federal
referente ao “Tema 492”. cobrança por parte de associação de taxas de
manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não
associado, em razão de não existir decisão do Ministro Relator determinando a
suspensão de todos os processos que envolvem a questão.
Da ilegitimidade passiva.
Esclarece Vicente Greco Filho (Direito Processual
Civil Brasileiro. 13a ed. São Paulo: Saraiva, 1998, 1o Vol., p. 77), citando Alfredo
Buzaid, que, por legitimidade processual (ou ad causam), entende-se a situação
de “[....] pertinência subjetiva da ação, isto é, a regularidade do poder de
demandar de determinada pessoa sobre determinado objeto”.
E, no que tange à dimensão passiva da legitimidade,
explica o mesmo doutrinador que, como réu ou requerido, constará “[...] aquele
que, por força da ordem jurídica material, deve, adequadamente, suportar as
consequências da demanda”.
De acordo com entendimento sedimentado pelo

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Superior Tribunal de Justiça em sede de recurso repetitivo, “As taxas de
manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não
associados ou que a elas não anuíram” (REsp no 1.280.871/SP, Rel. Min.
Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Min. Marco Buzzi, Segunda
Seção, j. 11.03.2015).
Os documentos demonstram que os valores cobrados
pela apelada constituem típicas taxas de manutenção criadas por associação de
moradores e estão relacionadas com serviços prestados nas unidades autônomas
de cada um, como limpeza, coleta de lixo ou segurança.
A Apelante assinou o instrumento de dação em
pagamento onde consta no item 3.4:
“Pelas outorgadas foi declarado, sob as penas da
qual reconheceram e aceitaram o conteúdo do “Regulamento do Loteamento
Restrições de Uso, de Construção e Outras Disposições”; da “Ata de
Assembleia Geral de Constituição, Aprovação e Consolidação de Estatuto Social
e Primeira Eleição de Diretoria e Conselho Fiscal da Associação Amigos do
Kurumin”: do “Estatuto Social da Associação Amigos do Kurumin”; das “Atas
de Assembleias Gerais Ordinárias de Associados da Associação Amigos do
Kurumin”; referentes aos exercícios de 2011, 2012 e 2013”. As Outorgas
ratificam, ainda, o “Termo de Adesão à Associação Amigos do Kurumin”
mediante a qual aderiram à Associação Amigos do Kurumin, obrigando-se a se
submeter às disposições de seu Estatuto e das respectivas Assembleias Gerais de
Associados, comprometendo-se a arcar regulamente com todas as contribuições

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e taxas relativas ao lote objeto desta escritura, a respeitar todas as disposições
de seu estatuto e regulamente do loteamento” (fls. 70/73).
Portanto, do instrumento de dação em pagamento com
a referida cláusula traz a vinculação entre as partes.

Correta a sentença que condenou a apelante ao
pagamento do valor indicado na inicial, devendo ser mantida por seus próprios e
jurídicos fundamentos.
Assim, majoram-se os honorários advocatícios para
12% do valor da condenação (art. 85§11o), com base no trabalho adicional
realizado em grau recursal.
Ante o exposto, NEGA-SE provimento ao recurso.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator