Tribunal: TJSP
Processo: 1009519-62.2018.8.26.0127
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Hertha Helena de Oliveira
Órgão colegiado: 2a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-02-26
Data de publicação: 2020-02-26

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c. Restituição de parcelas pagas. Condenação da ré a devolução de 80% dos valores pagos. Recurso buscando a majoração do percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Retenção de 25% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio. Entendimento fixado pelo

Ementa:
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c. Restituição de parcelas pagas. Condenação da ré a devolução de 80% dos valores pagos. Recurso buscando a majoração do percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018. Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Retenção de 25% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento do negócio. Entendimento fixado pelo C. STJ no REsp 1.723.519/SP. Juros de mora que devem ser considerados a partir do trânsito em julgado. Arras. Princípio de pagamento que não tem caráter indenizatório. Sucumbência readequada. Recurso parcialmente provido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000133738
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009519-62.2018.8.26.0127, da Comarca de Osasco, em que é
apelante ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA, é
apelado MÁRIO GENÁRIO ALVES DE SOUZA JÚNIOR.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 2a Câmara de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte
decisão: Deram provimento em parte ao recurso. V. U., de
conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOSÉ
JOAQUIM DOS SANTOS (Presidente) e JOSÉ CARLOS FERREIRA ALVES.
São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível 1009519-62.2018.8.26.0127
Apelante: ALTANA PALAZZO EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO
LTDA
Apelado: Mário Genário Alves de Souza Júnior
Osasco
Procedimento Comum Cível
Juíza prolatora da sentença: Andressa Martins Bejarano
Voto no 3235
APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. Rescisão contratual c.c.
Restituição de parcelas pagas. Condenação da ré a devolução de
80% dos valores pagos. Recurso buscando a majoração do
percentual a ser retido. Inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018.
Contrato firmado antes na entrada em vigor da lei. Retenção de
25% dos valores pagos a título de indenização pelo desfazimento
do negócio. Entendimento fixado pelo C. STJ no REsp
1.723.519/SP. Juros de mora que devem ser considerados a partir
do trânsito em julgado. Arras. Princípio de pagamento que não tem
caráter
indenizatório.
Sucumbência
readequada.
Recurso
parcialmente provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a
r. sentença de fls. 314/321 que, em ação de rescisão contratual c.c.
devolução de quantias pagas, julgou parcialmente procedente a
demanda, nos seguintes termos:
“Isto posto, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código
de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para declarar
rescindido o contrato por culpa da parte autora, condenando a ré ALTANA -
PALAZZO
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO
LTDA
a
restituir
à
parte
demandante no valor correspondente a 80% do montante pago pelo
empreendimento, pagamento a ser feito de uma só vez, com acréscimo de
correção monetária pela Tabela Prática do TJSP a partir do desembolso de
cada parcela e juros de mora de 1% ao mês, contados da última citação.
Outrossim, declaro rescindido o contrato celebrado com a
JC Consultoria e Negócios Imobiliários EIRELI, por culpa desta, e em razão

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disso condeno-a a restituir ao autor o valor de R$ 9.600,00, devidamente
corrigido pela Tabela Prática a partir do desembolso e com juros de mora de
1% ao mês a contar da última citação.
Torno definitiva a liminar concedida. Tendo em vista a
rescisão do contrato, defiro a liberação imediata e comercialização da unidade
descrita na inicial, mediante o depósito em juízo dos valores pagos pela parte
autora.
Condeno
a
ré
JC
CONSULTORIA
E
NEGÓCIOS
IMOBILIÁRIOS EIRELI ao pagamento de 1/3 das custas e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios em favor do procurador do
autor no valor correspondente a 10% sobre o valor da condenação.
Condeno a ré ALTANA - PALAZZO EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO LTDA ao pagamento de 2/3 das custas e despesas processuais,
bem como honorários advocatícios que fixo no total de 20% sobre o valor da
condenação.”.
Insurge-se a ré ALTANA sustentando, em síntese,
que deve ser aplicada a cláusula penal no 7.6. do contrato de compra e
venda, considerando que o distrato ocorreu por culpa exclusiva do
recorrido. Subsidiariamente, requer seja aplicado o critério de retenção
adotado segundo o disposto na recente alteração legislativa promovida
pela chamada Lei dos Distratos Imobiliários no 13.786/2018, que
introduziu, na lei n° 4.591/64, o artigo 67-A, §5o, o qual possibilita a
retenção de 50% dos valores pagos para a aquisição de unidades
imobiliárias pertencentes a empreendimentos constituídos sob o regime
patrimônio de afetação. Defende que a Lei dos Distratos Imobiliários no
13.786/2018 tem aplicação imediata.
Subsidiariamente, requer a aplicação do critério de
retenção adotado segundo o disposto no “Pacto para Aperfeiçoamento
das Relações Negociais ente Incorporadores e Consumidores”, datado
de 27/04/2016.

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Defende que parte do valor pago pelo autor foi a
título de arras, devendo ser excluído do valor a ser restituído.
Argumenta que o E. TJSP tem entendimento no
sentido de que o percentual de retenção em favor da promitente
vendedora patamar não pode ser inferior a 30%. Requer, caso
ultrapassadas todas as teses anteriormente defendidas, ao menos, que
o percentual seja fixado em patamar não inferior a 25%.
Alega que os juros de mora devem incidir apenas
após o trânsito em julgado.
Pleiteia a redução dos honorários advocatícios fixados
em sentença para o percentual de 20% sobre o valor da condenação.
Recurso
regularmente
processado,
com
a
apresentação de contrarrazões a fls. 360/376.
É o relatório.
A relação jurídica é de consumo e está sujeita à
disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Segundo a definição
legal, consumidor é o destinatário final do produto (art. 2o do CDC).
A apelante pugna pela aplicação da nova Lei do
Distrato
de
Compra
e
Venda
no
13.786/18,
promulgada
em
28/12/2018.
Todavia, observa-se que o referido contrato fora
pactuado em 28/09/2014, logo, a pretensão da recorrente esbarra no

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disposto pelo art. 6o da Lei de Introdução ao Código Civil, que institui o
princípio da irretroatividade como regra no que diz respeito à
eficácia da lei no tempo:
Art. 6o A Lei em vigor terá efeito imediato e geral,
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.
Dessa forma, não há que se falar na sua aplicação ao
presente caso, tendo em vista que a nova lei somente alcança aos
contratos celebrados após a sua vigência, não retroagindo aos contratos
anteriormente pactuados, observando o brocardo “tempus regit actum”.
Ressalte-se que não há controvérsia quanto à
rescisão do contrato, restringindo-se o inconformismo das partes
quanto ao percentual a ser restituído, pretendendo a ré a retenção de
30% dos valores pagos, nos termos da cláusula 7.6 ou de, no mínimo
25% das quantias pagas.
A retenção de 10% das quantias pagas, como
requerido pelo autor, se mostra insuficiente para compensar os gastos
próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário
vendedor (Súmula 1 do TJSP).
Entretanto, a multa convencionada decorrente da
desistência, não pode ser da tal ordem que implique em enriquecimento
ilícito da vendedora.

Dessa forma, nada impede que o juiz, a quem cabe
o justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o
alcance da cláusula, de modo a equilibrar as posições das partes

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contratantes.
O
Colendo
Superior
Tribunal
de
Justiça,
no
julgamento recurso especial, pacificou o entendimento de que nos casos
dos contratos anteriores à Lei 13.786/2018 deve ser aplicado o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores
pagos pelos adquirentes.
A propósito:
RECURSO
ESPECIAL.
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018.
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA.
DESISTÊNCIA
IMOTIVADA
DO
PROMISSÁRIO
COMPRADOR.
RESTITUIÇÃO
PARCIAL.

DEVOLUÇÃO
AO
PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS
COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA
VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.
TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM
JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO.
1. A despeito do caráter originalmente irretratável da
compra
e
venda
no
âmbito
da
incorporação
imobiliária
(Lei
4.591/1964,
art.
32,
§2o),
a
jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018,
de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa
do Consumidor, o direito potestativo do consumidor
de promover ação a fim de rescindir o contrato e
receber, de forma imediata e em pagamento único, a
restituição
dos
valores
pagos,
assegurado
ao
vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o
direito de reter parcela do montante (Súmula
543/STJ).
2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade,
na apreciação da razoabilidade da cláusula penal
estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018,
deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela
Segunda
Seção
no
julgamento
dos
EAg
1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o

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acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o
percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por
cento)
dos
valores
pagos
pelos
adquirentes,
reiteradamente afirmado por esta Corte como
adequado para indenizar o construtor das despesas
gerais e desestimular o rompimento unilateral do
contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e
cominatório, não havendo diferença, para tal fim,
entre a utilização ou não do bem, prescindindo
também
da
demonstração
individualizada
das
despesas gerais tidas pela incorporadora com o
empreendimento.
3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada
pela Segunda Seção em julgamento submetido ao
rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de
compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução
do contrato por iniciativa do promitente comprador
de forma diversa da cláusula penal convencionada,
os juros de mora incidem a partir do trânsito em
julgado
da
decisão"
(REsp
1.740.911/DF, DJe
22.8.2019).
4. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp
1723519/SP,
Rel.
Ministra
MARIA
ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)
No mesmo sentido, tem sido o entendimento deste E.
Tribunal de Justiça:
Incorporação imobiliária - Compromisso de compra e
venda – Contrato firmado em jun/18 e ação ajuizada em
nov/18 – Lei 13.786/18 – Inaplicabilidade. 2. Desistência
dos compradores – Percentual de retenção sobre os
valores pagos que, conforme entendimento do E. Superior
Tribunal de Justiça, deve ser de 25% dos valores pagos -
Redução, portanto, do percentual determinado pela r.
sentença. 3. Valor pago a título de arras ou sinal que
integra o montante total pago pelos autores para efeito de
cálculo
–
Perdimento
desse
valor
em
apartado –
Descabimento. Provimento parcial. (TJSP; Apelação
Cível
1114080-24.2018.8.26.0100;
Relator
(a): Vianna Cotrim; Órgão Julgador: 26a Câmara de

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Direito Privado; Foro Central Cível - 4a Vara Cível;
Data do Julgamento: 10/01/2020; Data de Registro:
10/01/2020)
"APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.
Sentença de parcial procedência, com decretação da
rescisão do contrato, determinação de restituição de 90%
dos valores pagos pelos autores. Inconformismo da ré.
Acolhimento
parcial.
RESCISÃO
CONTRATUAL
COM
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. Rescisão contratual
que se deu por culpa dos adquirentes. Aplicação da
cláusula
penal
contratual
que
acarretaria
retenção
excessiva dos valores pagos. Aplicação da Súmula no 1
deste Tribunal. Retenção majorada de 10% para 25% dos
valores pagos pelos adquirentes que é adequada para
compensar a vendedora pelo desfazimento do negócio.
JUROS DE MORA. Hipótese de rescisão por culpa da
vendedora. Juros de mora incidentes sobre os valores a
serem devolvidos que devem ser computados a partir do
trânsito em julgado deste acórdão, pois a rescisão
decorreu de desistência dos autores. Precedentes do STJ e
deste Tribunal. MULTA POR EMBARGOS PROTELATÓRIOS.
Manutenção. Embargos opostos contra a sentença que
pretendiam a mera revisão do julgado. ÔNUS DA
SUCUMBÊNCIA. Sucumbência em grau maior da ré, que
deu causa ao ajuizamento da demanda. RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO"(v.32311). (TJSP; Apelação
Cível
1021696-08.2018.8.26.0564;
Relator
(a): Viviani Nicolau; Órgão Julgador: 3a Câmara de
Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 9a
Vara Cível; Data do Julgamento: 18/12/2019; Data
de Registro: 18/12/2019)
Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a
pretensão de sua incidência a partir do trânsito em julgado deve ser
acolhida, posto que se trata de hipótese de rescisão por culpa do
promissário comprador, e nesse caso a mora da ré somente se
configura com o trânsito em julgado da sentença.

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Neste sentido, o posicionamento desta Câmara,
consolidado com amparo na jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça:
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES.
Majoração do percentual de retenção a 20% dos
valores, em consonância com os parâmetros fixados
pelo E. Superior Tribunal de Justiça em casos
análogos. JUROS DE MORA. Incidência a contar do
trânsito em julgado. Precedentes desta C. Câmara.
SUCUMBÊNCIA. Manutenção dos critérios fixados
pelo
Juízo
a
quo.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
(TJSP;
Apelação
1085006-
90.2016.8.26.0100;
Relator
(a):
Rosangela
Telles; Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito
Privado; Foro Central Cível - 11a Vara Cível;
Data do Julgamento: 01/11/2017; Data de
Registro: 01/11/2017).
"[...] A jurisprudência desta Corte se firmou no
sentido de que o termo inicial dos juros de mora na
hipótese de devolução de valores decorrente de
resolução de compromisso de compra e venda por
iniciativa do promitente comprador é a data do
trânsito
em
julgado
da
decisão.
2.
Agravo
regimental, a que se nega provimento" (AgRg no
AREsp n. 474.503/MG, Relatora Ministra MARIA
ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em
09/09/2014, DJe 17/09/2014).
Por outro lado, quanto às arras, não assiste razão a
apelante.
O sinal pago pelo autor não tem natureza de arras
indenizatórias como defendido pela ré. A forma como foi estipulado
(sinal e princípio de pagamento fls. 229/230), confirma, tão somente,
início do pagamento do preço contratado, razão pela qual deve compor
os valores a serem devolvidos.

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Por fim, nota-se que a fixação da verba honorária
sucumbencial de fato merece ser readequada, pois fora fixada acima
dos parâmetros previstos no art. 85, § 2o, do CPC.
Sendo assim, considerando a baixa complexidade da
causa; sua natureza; o princípio da razoabilidade; bem como, o
princípio da proporcionalidade, fixo os honorários sucumbenciais
devidos pela ré “Altana” em 10% do valor atualizado da condenação,
posto que remunera de forma justa e equilibrada o trabalho dos
patronos.
Ante o exposto, por meu voto, DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso, nos termos da fundamentação.
HERTHA HELENA DE OLIVEIRA
Relatora
Assinatura Eletrônica