Tribunal: TJSP
Processo: 1001380-44.2017.8.26.0358
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Natan Zelinschi de Arruda
Órgão colegiado: 4a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-01-27
Data de publicação: 2020-01-27

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Autores que desistiram do negócio. Rescisão em condições de prevalecer. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Relação de consumo presente. Retenção de 25% dos valores pagos se apresenta adequada, o que proporciona às rés o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade

Ementa:
Compromisso de compra e venda. Autores que desistiram do negócio. Rescisão em condições de prevalecer. Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo' primitivo. Relação de consumo presente. Retenção de 25% dos valores pagos se apresenta adequada, o que proporciona às rés o ressarcimento pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 75% do total adimplido, em parcela única, deve sobressair, com dedução das despesas abrangendo IPTU e taxas condominiais incidentes no período de ocupação. Negócio realizado anteriormente à Lei n.o 13.786/2018. Apelo desprovido.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000030654
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1001380-44.2017.8.26.0358, da Comarca de Mirassol, em que são apelantes AYOM SPE
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ALPHAVILLE URBANISMO S/A,
são apelados MARCELO ANTONIO DE SOUSA e SILEIA DURAN JANUARIO DE
SOUZA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4a Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao
recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores ENIO ZULIANI
(Presidente sem voto), ALCIDES LEOPOLDO E MARCIA DALLA DÉA BARONE.
São Paulo, 27 de janeiro de 2020.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1001380-44.2017.8.26.0358 -Voto no
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Apelação Cível n.o 1.001.380-44.2017.8.26.0358
Apelantes: AYOM SPE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
E OUTRO
Apelados:
MARCELO ANTONIO DE SOUSA E OUTRO
Comarca:
MIRASSOL
Voto n.o 44.668
Compromisso de compra e venda. Autores que desistiram
do negócio. Rescisão em condições de prevalecer.
Equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do
desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo'
primitivo. Relação de consumo presente. Retenção de 25%
dos valores pagos se apresenta adequada, o que
proporciona às rés o ressarcimento pelas despesas
administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição
de 75% do total adimplido, em parcela única, deve
sobressair, com dedução das despesas abrangendo IPTU e
taxas condominiais incidentes no período de ocupação.
Negócio realizado anteriormente à Lei n.o 13.786/2018.
Apelo desprovido.
1. Trata-se de apelação interposta tempestivamente, com
base na r. sentença de págs. 434/438, que julgou procedente em parte ação de
rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, envolvendo
aquisição de lote de terreno urbano e que ocorrera desistência do negócio por
parte dos compradores.
Alegam as apelantes que a sentença merece reforma,

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ressaltando a inexistência de descumprimento contratual e a impossibilidade de
rescisão por culpa da vendedora. Em sequência fizeram referência sobre o
distrato unilateral com restituição de valores, reportando-se à Lei n.o
13.786/2018, tendo inclusive transcrito ementas de acórdãos. Prosseguindo
expuseram que não tiveram nenhuma culpa na rescisão em tela, devendo ser
deduzido o que fora pago a título de comissão de corretagem e a pena
convencional, com citação de outras decisões judiciais. Continuando declararam
que existe previsão contratual para a devolução parcelada, e o provimento do
recurso.
Sem contrarrazões, certidão de pág. 457.
É o relatório.
2. A r. sentença apelada merece ser mantida.
A hipótese vertente envolve notória relação de consumo,
sendo que o equilíbrio deve estar presente, inclusive por ocasião do
desfazimento, quando as partes retornam ao statu quo primitivo.
No caso, não havendo mais interesse na continuidade do
entabulado, ou seja, a manifesta intenção de resolução, há a configuração de
óbice para a continuidade do negócio, sendo perfeitamente possível a rescisão a
pedido do comprador.
A sentença ressaltou a devolução das quantias pagas em
contrato de compromisso de compra e venda, não havendo nenhuma referência
sobre comissão de corretagem - inclusive na peça contestatória, mas somente o
que fora pago a título de preço para aquisição do bem.
Desta forma, a retenção de 25% da totalidade dos valores
adimplidos apresenta-se adequada, o que proporciona às rés o ressarcimento
pelas despesas administrativas, de publicidade e tributárias.
Assim, a restituição de 75% do montante pago, e em parcela
única, a teor da Súmula no 2 desta Egrégia Corte, deve sobressair, uma vez que,
inclusive, a aplicação da Lei no 13.786/2018 não retroage a relações negociais

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passadas.
Oportunas as transcrições jurisprudenciais:
“De acordo com a jurisprudência do STJ, a rescisão de
contrato de promessa de compra e venda de imóvel, caso
motivada por inadimplência do comprador, gera o direito
de retenção pelo vendedor de 25% das parcelas pagas,
como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados.
Precedentes.” (AgInt no AREsp n.o 714.250/SC. Relator
Ministro
Luis
Felipe
Salomão.
Quarta
Turma.
J.
27-09-2016).
“A jurisprudência desta Corte, em casos análogos, de
resolução do compromisso de compra e venda por culpa do
promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter
entre 10% e 25% dos valores pagos. 4. Agravo interno a
que se nega provimento.” (Ag. Int. no REsp n.o
1.361.921/MG. Ministro Marco Aurélio Bellizze. Terceira
Turma. J. 23-06-2016).
Do mesmo modo, confira-se julgado desta Egrégia Corte:
“Apelação cível. Compromisso de compra e venda de
imóvel. Ação de rescisão contratual. Pleito ajuizado por
compradora desistente. Sentença de procedência, com
decreto da rescisão do contrato e determinação de
devolução de 75% dos valores pagos pelo comprador.
Apelo da demandada. Devolução dos valores pagos.
Rescisão do negócio que se deu em razão de desistência da
autora, de modo que a ré faz jus à retenção de parte dos
valores pagos, como forma de compensação pelos danos
provenientes do desfazimento contratual. Cláusula penal
que estabelece a retenção de 10% sobre o valor total do

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negócio e o abatimento de outras parcelas. Abusividade.
Retenção fixada em 25% dos valores pagos que está de
acordo com entendimento desta Câmara, até mesmo porque
não impugnada pela compradora. Lei no 13.786/2018.
Inaplicabilidade ao contrato celebrado em momento
anterior à sua vigência. Observância ao Enunciado no
38.15 desta 3a Câmara de Direito Privado. Precedentes.
Manutenção da r. sentença por seus próprios fundamentos,
nos termos do artigo 252 do RITJSP. Negado provimento
ao
recurso.”
(Apelação
Cível
no
1.122.616-24.2018.8.26.0100.
Relator
Des. Viviani
Nicolau. Terceira Câmara de Direito Privado. J. em
14/11/2019).
No mais, em relação à verba a ser restituída, também deve
ser observado o abatimento das despesas abrangendo IPTU e taxas condominiais
incidentes no período de ocupação, no caso de eventual inadimplência.
Por último, em decorrência do desfecho da demanda, a
sucumbência permanece inalterada, pois o polo ativo não apresentou
contrarrazões.
3. Com base em tais fundamentos, nega-se provimento ao
apelo.
NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA
RELATOR
ALC292