Tribunal: TJSP
Processo: 2080390-25.2020.8.26.0000
Classe: Embargos de Declaração Cível / Locação de Imóvel
Órgão julgador: Claudio Hamilton
Órgão colegiado: 25a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-11-26
Data de publicação: 2020-11-30

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL - TUTELA DE URGÊNCIA - OMISSÃO - Matéria exposta nas razões trazidas em contraminuta quanto aos benefícios contratuais que o Shopping Center espontaneamente concedeu à parte embargada, com a finalidade de preservar a relação jurídica, o que demonstra total flexibilização por parte do Shopping Villa Lobos visando facilitar o fluxo de caixa de seus

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL - TUTELA DE URGÊNCIA - OMISSÃO - Matéria exposta nas razões trazidas em contraminuta quanto aos benefícios contratuais que o Shopping Center espontaneamente concedeu à parte embargada, com a finalidade de preservar a relação jurídica, o que demonstra total flexibilização por parte do Shopping Villa Lobos visando facilitar o fluxo de caixa de seus lojistas - Exame dos argumentos expostos em contraminuta - Correção, porém, de erro material pela menção a ausência de apresentação de contraminuta - Embargos de declaração rejeitados.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000982322
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Embargos de Declaração
Cível no 2080390-25.2020.8.26.0000/50000, da Comarca de São Paulo, em que é
embargante BR MALLS PARTICIPAÇÕES S.A e Interessada JAGUARI
COMERCIAL AGRÍCOLA LTDA, são embargados PAMELLA GUIMARÃES
DA SILVA, VL100 EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A, GHB II
PARTICIPAÇÕES LTDA, BITON EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
LTDA, CHRISTALTUR EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA e
TERRAS NOVAS ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LIMITADA.
ACORDAM, em 25a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Rejeitaram os embargos. V. U.",
de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
HUGO CREPALDI (Presidente sem voto), CARMEN LUCIA DA SILVA E
ALMEIDA SAMPAIO.
São Paulo, 26 de novembro de 2020.
CLAUDIO HAMILTON
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Embargos de Declaração Cível no 2080390-25.2020.8.26.0000/50000 -Voto no 23.919
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Embargos de Declaração Cível no 2080390-25.2020.8.26.0000/50000
Embargante: Br Malls Participações S.a
Interessado: Jaguari Comercial Agrícola LTDA
Embargdos: Pamella Guimarães da Silva, Vl100 Empreendimentos e
Participações S/A, GHB II Participações LTDA, Biton Empreendimentos e
Participações LTDA, Christaltur Empreendimentos e Participações Ltda e
Terras Novas Administração e Empreendimentos Limitada
Comarca: São Paulo
Juiz/Juíza: Sidney Tadeu Cardeal Banti
VOTO 23.919
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO LOCAÇÃO DE BEM
IMÓVEL - TUTELA DE URGÊNCIA - OMISSÃO -
Matéria exposta nas razões trazidas em contraminuta
quanto aos benefícios contratuais que o Shopping Center
espontaneamente concedeu à parte embargada, com a
finalidade de preservar a relação jurídica, o que demonstra
total flexibilização por parte do Shopping Villa Lobos
visando facilitar o fluxo de caixa de seus lojistas - Exame
dos argumentos expostos em contraminuta - Correção,
porém, de erro material pela menção a ausência de
apresentação de contraminuta - Embargos de declaração
rejeitados.
Trata-se de embargos de declaração opostos por BR
MALLS PARTICIPAÇÕES S/A contra acórdão proferido nos autos do
Agravo de Instrumento no 2080390-25.2020.8.26.0000, em que é agravado,
sendo agravante PAMELLA GUIMARÃES DA SILVA, sendo agravados
VL100
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
S/A,
GHB
II
PARTICIPAÇÕES
LTDA,
BITON
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA,
CHRISTALTUR
EMPREENDIMENTOS
E
PARTICIPAÇÕES
LTDA,
TERRAS
NOVAS
ADMINISTRAÇÃO
E
EMPREENDIMENTOS LIMITADA e JAGUARI COMERCIAL AGRÍCOLA
LTDA, alegando OMISSÃO, para fins de prequestionamento, visto que

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sustenta que apresentou contraminuta, a qual não foi analisada.
Afirma que esclareceu em sua contraminuta que
espontaneamente concedeu importantes benefícios à parte embargada,
com a finalidade de preservar a relação jurídica, o que demonstra total
flexibilização por parte do Shopping Villa Lobos visando facilitar o fluxo de
caixa de seus lojistas.
Salienta que a embargada, embora seja do ramo de
petshop, além e atuar no banho e tosa de animais, também vende produtos
relacionados à alimentação, acessórios e medicamentos.
Ademais, o Shopping VillaLobos ofertou à embargada
aderir
à
plataforma
de
Delivery
Center
referente
aos
produtos
comercializados na loja, porém, não houve aceitação.
Anotam que adotaram, por iniciativa própria, diversas
medidas para mitigar os efeitos do fechamento do shopping center,
alegando que tais fundamentações não foram analisadas pelo acórdão
embargado.
Invoca contrariedade ao disposto no art. 317 do Código
Civil e art. 300 do Código de Processo Civil, acrescentando que a
desobrigação de pagamento pelo regime legal não pode ser imposta ao
credor pelo Judiciário, devendo ser fruto de ato negocial entre as partes ou
por força de lei especial.
Ademais,
salienta
que,
na
ocorrência
de
fatos
imprevisíveis, pode a parte resolver o contrato, postular a readequação do

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valor real da prestação ou simplesmente isentar o cumprimento da
obrigação.
Esclarece que o critério de queda de faturamento não se
presta para apurar o valor do aluguel e, portanto, não é apto para justificar
uma isenção temporária no pagamento do aluguel mensal mínimo.
Esclarece, ainda, que pelo próprio modelo de negócio do
shopping center, estipula-se o pagamento de aluguel mensal, baseado no
valor de mercado da locação, devendo ser este o parâmetro a ser
observado pelo v. acórdão, e não o faturamento da embargada.
Alega que não está demonstrado o preenchimento dos
requisitos necessários à concessão do pedido de tutela, sendo patente a
violação ao art. 300 do Código de Processo Civil.
Requer o acolhimento do recurso com efeito modificativo
para submeter a novo julgamento o agravo de instrumento em tela, após
análise da contraminuta de fls. 119/128.
É o relatório.
Não há omissão, contradição ou obscuridade no acórdão
embargado, nos termos do art. 1022 do Código de Processo Civil.
O embargante reclama o afastamento da concessão da
tutela de urgência, afirmando que concedeu aos lojistas diversas formas de
reequilibrar a relação jurídica estabelecida no contrato de locação,
considerando os efeitos da pandemia determinada pelo CORONAVÍRUS,
os quais foram mencionados em sua contraminuta, como:

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Para as despesas com vencimento no mês de abril/2020:
a) Despesas comuns: Redução de 10% sobre o valor
médio;
b) Aluguel mínimo, aluguel variável e fundo de promoção
e
propaganda:
vencimento
postergado
para
fevereiro/2021, sem juros e multa, o qual terá desconto
de 50% no AMM, se o locatário cumprir as seguintes
condições:
I
-
Os
pagamentos
referentes
às
competências fevereiro/2020 e março/2020 (cota
condominial) sejam adimplidos.
Despesas com vencimento no mês de maio/2020:
a) Despesas comuns: Redução de 60% sobre o valor
médio;
b) Fundo de Promoção: vencimento postergado para
março/2021;
c) Aluguel: vencimento postergado para março/2021, o
qual teria desconto de 100% no AMM, se o locatário se
mantivesse adimplente.
Além disso, afirmam que forneceram como estratégia
complementar para priorizar o equilíbrio entre as partes, a possibilidade de:
a) Aderência à plataforma Delivery Center;
b) Aderência ao marketplace próprio do Shopping
VillaLobos;

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c) Declaração no faturamento da loja do valor integral de
todas as vendas que envolvam ou venham a envolver
o espaço do Shopping VillaLobos para sua realização
e/ou conclusão, incluindo vendas antecipadas e canais
como delivery, drive-thru e outros;
Também, sustenta que o Condomínio precisa cumprir com
a folha de pagamentos dos seus funcionários e com os custos dos serviços
de funcionamento, manutenção, limpeza, segurança, e conservação que se
mantém.
Ora, em que pese a alegação de omissão quanto aos
argumentos expostos, foram estes efetivamente considerados no acórdão
embargado, não obstante o erro material quanto a menção feita quanto à
apresentação da contraminuta, que fica agora reparado.
Ademais, a alegação trazida em sede recursal de que a
embargada não aceitou aderir à plataforma de Delivery Center referente a
comercialização de seus produtos, por si só, não é motivo suficiente para
modificar o entendimento trazido no acórdão embargado, mesmo porque a
situação decorrente da pandemia em razão do CORONAVÍRUS, como fato
imprevisível, cenário de grande notoriedade, que aflige diversos países,
refletindo situação de extrema gravidade, com ampla repercussão na
economia mundial.
A embargante teve suas atividades suspensas, em razão
das medidas protetivas governamentais incrementadas no período de

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pandemia do CORONAVÍRUS, que determinaram o fechamento dos
shoppings centers, como é o caso da embargante.
Daí o entendimento de que estão presentes os requisitos
para a concessão da tutela de urgência, em que pesem as alegações
trazidas em contraminuta, diante do evento imprevisível e extraordinário,
bem ainda pela existência de dano irreparável ou de difícil reparação, a
importar na configuração da mora da parte embargada, quanto às
obrigações locatícias contraídas, salientando-se que há reversibilidade dos
efeitos da medida, na forma do art. 300, § 3o, do Código de Processo Civil.
Restou
observado
que
não
se
arreda
que
os
acontecimentos noticiados são imprevisíveis, e atingem diretamente as
atividades comerciais da agravante, pelo fechamento dos shoppings em
razão da quarentena determinada pela pandemia de COVID-19, fundadas
na Lei Federal no 13.979/20 e no Decreto Estadual no 64.881/20, bem como
pelos Decretos Municipais nos 59.285/20 e 59/298/20.
Decidiu-se que é certo que está ocorrendo manifesta
desproporção entre o valor da prestação e o momento de sua execução a
ensejar a aplicação da teoria da imprevisão do art. 317 do Código Civil,
mesmo porque os locativos foram ajustados num período de normalidade,
porém, atualmente a situação econômica é outra, em que as obrigações,
considerando o princípio da função social do contrato, devem ser
flexibilizadas, para evitar-se o risco a continuidade das atividades
desenvolvidas pela embargada.

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Aliás, nada impede que os valores possam ser
repactuados posteriormente, consideradas as situações das partes.
Em verdade, procura a embargante rediscutir a justiça da
decisão, o que não se afigura devido na presente via.
Como é de conhecimento “os embargos de declaração
não devem revestir-se de caráter infringente. A maior elasticidade que se
lhes reconhece, excepcionalmente, em casos de erro material evidente ou
de manifesta nulidade do acórdão (RTJ 89/548), não justifica, sob pena de
grave disfunção jurídico- processual dessa modalidade de recurso, a sua
inadequada utilização com o propósito de questionar a correção do julgado
e obter, em consequência, a desconstituição do ato decisório (RTJ
154/223)” (THEOTONIO NEGRÃO, “Código de Processo Civil e legislação
em vigor”, São Paulo: Saraiva, 38a edição, 2006, nota 6 ao art. 535, p. 658).
Posto isso, rejeitam-se os embargos declaratórios, com
correção de erro material.
CLÁUDIO HAMILTON
Relator