Tribunal: TJSP
Processo: 1021051-80.2019.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Espécies de Títulos de Crédito
Órgão julgador: Hélio Nogueira
Órgão colegiado: 23a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de imóvel. Embargante que demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido por pessoas que não faziam parte da Ação de Execução, antes da penhora do bem. Negócio jurídico da coexecutada, e

Ementa:
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de imóvel. Embargante que demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi adquirido por pessoas que não faziam parte da Ação de Execução, antes da penhora do bem. Negócio jurídico da coexecutada, e proprietária originária com aquelas pessoas, ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução. Verificação de boa-fé do embargante - que é legítimo para ocupar o polo ativo dos Embargos de Terceiro, diante da prova trazida aos autos - e aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375 desse mesmo Colendo Tribunal Superior. Manutenção do decreto de procedência do pedido. Ausência, contudo, de averbação na matrícula do imóvel penhorado dos negócios jurídicos firmados. Não comprovação de impedimentos judiciais perante o Município para transferência do imóvel. Ônus de sucumbência que deve ser arcado pelo embargante, em virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de Justiça. Sentença reformada em parte, unicamente, para inverter os ônus da sucumbência. Recurso provido em parte.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000758053
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação Cível no
1021051-80.2019.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante
KEPLAN EMPREENDIMENTOS LTDA, é apelado FRANCISCO GARCIA
MARTINEZ NETO.
ACORDAM, em 23a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial, nos
termos que constarão do acórdão. V. U.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
SEBASTIÃO FLÁVIO (Presidente sem voto), J. B. FRANCO DE GODOI E JOSÉ
MARCOS MARRONE.
São Paulo, 16 de setembro de 2020.
HÉLIO NOGUEIRA
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível (digital)
Processo no 1021051-80.2019.8.26.0100
Comarca: 13a Vara Cível Foro Central São Paulo
Apelantes: Keplan Empreendimentos Ltda. e outra
Apelado: Francisco Garcia Martinez Neto
Interessados: Fama Participações Empresariais Ltda. e outros.
Voto no 18.495
Apelação Cível. Embargos de Terceiro. Sentença de
procedência do pedido. Inconformismo. Penhora de imóvel.
Embargante que demonstrou o fato constitutivo do seu
direito, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo
Civil. Prova dos autos que demonstra que o imóvel foi
adquirido por pessoas que não faziam parte da Ação de
Execução, antes da penhora do bem. Negócio jurídico da
coexecutada, e proprietária originária com aquelas pessoas,
ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução.
Verificação de boa-fé do embargante - que é legítimo para
ocupar o polo ativo dos Embargos de Terceiro, diante da
prova trazida aos autos - e aplicação da Súmula no 84 do
Colendo Superior Tribunal de Justiça, afastada a incidência
da Súmula no 375 desse mesmo Colendo Tribunal Superior.
Manutenção do decreto de procedência do pedido.
Ausência, contudo, de averbação na matrícula do imóvel
penhorado
dos
negócios
jurídicos
firmados.
Não
comprovação de impedimentos judiciais perante o
Município para transferência do imóvel. Ônus de
sucumbência que deve ser arcado pelo embargante, em
virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça. Sentença reformada em parte, unicamente, para
inverter os ônus da sucumbência. Recurso provido em
parte.
Cuida-se de Apelação Cível que objetiva a
reforma da respeitável sentença, que, em Embargos de Terceiro,
julgou o pedido procedente, e determinou o levantamento da
penhora que recai sobre o imóvel mencionado na peça
vestibular,
além
de
especificar
que,
sucumbentes
as

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embargadas, arcarão com custas e despesas processuais,
incluindo os honorários do patrono do embargante, estes fixados
em 10% do valor atualizado da causa (fls. 141/142).
As embargadas, não conformadas com a
decisão, apelam (fls.145/163). Alegam em síntese, que houve
aquisição de coisa litigiosa, em evidente má-fé e fraude à
execução, pois o ato da parte contrária foi realizado após 3 anos
e meio da penhora averbada na matrícula imobiliária, havendo
ilegitimidade do cessionário/recorrido, fato que impossibilita a
defesa como se terceiro fosse.
Salientam que a prova de má-fé do
recorrido está no fato de adquirir lote após a penhora averbada
na matrícula, não havendo se falar em desconhecimento por
quem quer que seja, uma vez que o registro é público para
expedição de certidão da situação dos imóveis.
Aduzem que o embargante tinha plena
ciência da constrição existente no imóvel, uma vez que a
matrícula juntada nos autos foi emitida em 29/01/2019 e o termo
de cessão foi firmado em fevereiro do mesmo ano.
Por fim, afirmam que, por aplicação do
princípio da causalidade, a condenação do ônus da sucumbência
deve ser imposta ao embargante, que deu causa à demanda,
conforme súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça,
Pugnam pelo integral provimento da
apelação, para reformar a respeitável sentença.
Em contrarrazões, o apelado postula seja

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negado provimento ao recurso e mantida na íntegra a r. sentença
(fls. 171/175).
O recurso foi recebido no seu regular
efeito.
É o relatório.
Cuida-se de Embargos de Terceiro,
visando à desconstituição da penhora do imóvel objeto da
matrícula no 155.971, do 1o CRI da comarca de São José do Rio
Preto, representado pelo lote 39, da quadra 30, do loteamento
denominado Auferville V.
As rés, em defesa, alegaram ilegitimidade
ativa e, no mérito, a alienação em fraude à execução e a má-fé
na aquisição do lote sub judice.
A r. sentença julgou procedentes os
embargos, motivo pela qual as embargadas recorrem.
E
com
razão
parcial
em
seu
inconformismo.
Em primeiro lugar, é importante ressaltar
que a alegação de ilegitimidade ativa e o mérito do recurso se
imbricam no caso concreto, pois é somente a análise da
documentação existente nos autos que permitirá extrair se
houve aquisição de coisa litigiosa pelo embargante, que comprou
o lote de terceiros que não a executada.
No
mérito
não
se
ignora
que
a

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transferência de domínio de bens imóveis só se torna
consumada pela solenidade de uma escritura pública para o
registro. Ocorre, no entanto, que na esfera limitada da cessão de
direitos, em princípio, a elaboração de instrumento particular
serve para demarcar a autenticidade dos negócios jurídicos e a
vontade dos envolvidos, a ser respeitada judicialmente.
No caso dos autos, o embargante alega
ter adquirido o bem de boa-fé e argumentou não ter feito a
transferência
do
bem
ante
a
impossibilidade
de
desmembramento da matrícula principal.
E,
realmente,
basta
análise
dos
documentos comprobatórios da aquisição do imóvel pelo ora
embargante para concluir pela procedência do pedido.
O compromisso particular de compra e
venda de fls. 26/32, demonstra que a então proprietária Aufer
Construtora e Engenharia S/C Ltda., vendeu, em 19/09/2001,
para o compromissária compradora Quinta do Sol S/A Ltda., que
por sua vez, através de termo de cessão de transferência de fls.
33, cedeu, em 01/10/2001, seus direitos em relação ao imóvel
para Raphael Luiz Cherunini.
Este cessionário, em novembro de 2001,
firmou com Joselito Aguiar terno de cessão de transferência de
fls. 33/36, que por sua vez firmou com Hebert W. Tamura a
cessão de fls. 37/38, em 19/01/2006. Em 21/12/2009, este
cedeu para Israel G. Dias e Romeu Gorayer (fls. 38/40), sendo
que tais cessionários, em 16/07/2014, cederam seus direitos ao

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cessionário André F. Trascastro (fls. 41/42).
Nota-se que as cessões realizadas foram
anteriores à averbação que deu publicidade sobre a existência
de penhora na matrícula mãe, em 10/06/2015.
E, embora a cessão de transferência
(fls.43/44), firmada entre André F. Trascastro e o embargante
tenha ocorrido em 11/02/2019, restou demonstrado que o imóvel
foi adquirido de pessoas que não faziam parte da Ação de
Execução, antes da penhora do bem e que o negócio jurídico da
coexecutada e proprietária originária com aquelas pessoas
ocorreu antes do ajuizamento da Ação de Execução.
De tal sorte, tem-se que o embargante
demonstrou o fato constitutivo do seu direito, nos termos do
artigo 373, I, do Código de Processo Civil, já que restou
evidenciado que adquiriu o imóvel de terceiro que estava de boa-
fé.
Mantém-se, desse modo, o decreto de
procedência do pedido, em virtude da verificação de boa-fé do
embargante - que é legítimo para ocupar o polo ativo dos
Embargos de Terceiro, diante da prova trazida aos autos - e
aplicação da Súmula no 84 do Colendo Superior Tribunal de
Justiça, afastada a incidência da Súmula no 375 desse mesmo
Colendo Tribunal Superior.
Veja-se, em caso análogo, o seguinte
julgado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo:

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“APELAÇÃO

EMBARGOS
DE
TERCEIRO
COMPRA E VENDA SEM REGISTRO

PENHORA POSTERIOR
Embargos de terceiro julgados
procedentes para decretar insubsistente a penhora do bem
descrito na inicial
Recurso dos embargados, buscando a
reforma total do julgado, sob a alegação de fraude à execução e
má-fé das partes contratantes, aduzindo que o bem imóvel só
seria transmitido com o registro Possibilidade de oposição de
embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda
do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que
desprovido do registro
Inteligência da Súmula no 84 do
Colendo STJ Fraude à execução não caracterizada Contrato
de compra e venda que foi celebrado antes mesmo do
ajuizamento de ação de conhecimento pelos embargados

Penhora não anotada na matrícula do imóvel
Ausência de
prova cabal da alegada má-fé Inteligência da Súmula no 375 do
Colendo STJ Sentença mantida Honorários de sucumbência
majorados
Aplicabilidade do disposto no artigo 85, §11, do
Código de Processo Civil
Recurso desprovido”. (Apelação
Cível no 1006712-28.2017.8.26.0152, E. 31a Câmara de Direito
Privado, Rel. Des. José Augusto Genofre Martins, j. 03.10.2019).
Contudo, como esses negócios jurídicos
não estavam averbados na matrícula do imóvel penhorado, tem-
se que a constrição indevida foi ocasionada pelo próprio
embargante, que não comprovou os alegados impedimentos
judiciais perante o Município para transferência do bem (2o § de

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fl. 125), motivo pelo qual deve arcar com os honorários
advocatícios, em virtude da Súmula no 303 do Colendo Superior
Tribunal de Justiça.
Assim, reforma-se em parte a r. sentença,
unicamente para inverter os ônus da sucumbência, inclusive,
quanto à verba honorária, em virtude do princípio da
causalidade.
Ante o exposto, por meu voto, dá-se
provimento em parte ao recurso.
Hélio Nogueira
Relator