Tribunal: TJSP
Processo: 1000810-16.2014.8.26.0309
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: José Aparicio Coelho Prado Neto
Órgão colegiado: 9a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais – Pretensão de reparação de danos em razão do atraso da entrega da obra, bem como a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de cessão - Sentença de parcial procedência para determinar a restituição do valores pagos a título de taxa de corretagem e taxa de cessão – Reconhecimento de ofício da prescrição

Ementa:
APELAÇÃO – Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais – Pretensão de reparação de danos em razão do atraso da entrega da obra, bem como a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa de cessão - Sentença de parcial procedência para determinar a restituição do valores pagos a título de taxa de corretagem e taxa de cessão – Reconhecimento de ofício da prescrição da pretensão autoral e consequente improcedência da ação - Inconformismo do autor mediante interposição de Recurso Especial que foi provido pelo STJ que determinou o afastamento da prescrição da restituição do valor referente à cessão de direitos de aquisição da unidade imobiliária pago - Recurso reapreciado e provido em parte apenas para afastar a condenação da ré em restituir os valores pagos a título de comissão de corretagem.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000989279
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000810-16.2014.8.26.0309, da Comarca de Jundiaí, em que é apelante AM2
ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA, é apelado FERNANDO OLIVEIRA
ALGAVE.
ACORDAM, em 9a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento parcial ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores GALDINO
TOLEDO JÚNIOR (Presidente) E ALEXANDRE BUCCI.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1000810-16.2014.8.26.0309 - Jundiaí - R
APELAÇÃO No 1000810-16.2014.8.26.0309
APELANTE: AM2 ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
APELADO: FERNANDO OLIVEIRA ALGAVE
JUIZ: DIRCEU BRISOLLA GERALDINI
VOTO No 21.835
APELAÇÃO
Ação de Indenização por Danos Materiais e
Morais Pretensão de reparação de danos em razão do atraso da
entrega da obra, bem como a restituição dos valores pagos a
título de comissão de corretagem e taxa de cessão - Sentença de
parcial procedência para determinar a restituição do valores
pagos a título de taxa de corretagem e taxa de cessão

Reconhecimento de ofício da prescrição da pretensão autoral e
consequente improcedência da ação - Inconformismo do autor
mediante interposição de Recurso Especial que foi provido pelo
STJ que determinou o afastamento da prescrição da restituição do
valor referente à cessão de direitos de aquisição da unidade
imobiliária pago - Recurso reapreciado e provido em parte
apenas para afastar a condenação da ré em restituir os valores
pagos a título de comissão de corretagem.
Vistos.
Ao relatório de fls. 173, acrescento que o acordão de
fls. 231/235, reconheceu, de ofício, a ocorrência da prescrição da pretensão autoral e
julgou improcedente a ação.
Provido pelo Superior Tribunal de Justiça o Recurso
Especial interposto pelo autor, foi determinado o afastamento da prescrição da restituição
do valor referente à cessão de direitos de aquisição da unidade imobiliária pago.
É o breve relatório do necessário.
Ao contrário do que sustenta a ré, é abusiva a

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cobrança da denominada “taxa de cessão de direitos”, cobrada em razão da transferência
dos direitos de aquisição da unidade imobiliários “sub judice”.
Isso porque, para que se admita a validade da referida
prática contratual sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, não basta o conceito
estrito de legalidade, quando cotejada a disposição com outras normas do ordenamento
jurídico, sendo fundamental que se interprete a disposição de vontade de acordo com
princípios específicos da legislação protetiva, que reconhecem a vulnerabilidade e a
hipossuficiência do consumidor.
Com efeito, ainda que se reconheça a existência de
expressa previsão contratual acerca do pagamento do aludido encargo na hipótese de
cessão dos direitos sobre a unidade em construção, é certo que não se verifica a existência
de relevantes custos para ré com a transmissão dos direitos promovida pelo
compromissário vendedor.
Trata-se, portanto, de disposição contratual que impõe
vantagem exclusiva, em detrimento da parte hipossuficiente e que, por isso mesmo, não
pode prevalecer.
Nesse sentido, temos os seguintes julgados:
PREJUDICADO AGRAVO RETIDO CONTRA DECISÃO
QUE
CONCEDEU
TUTELA
ANTECIPADA,
PELA
SUPERVENIÊNCIA DA SENTENÇA ABUSIVIDADE DA
CLÁUSULA QUE IMPÕE PAGAMENTO DE 3% DO
VALOR DO IMÓVEL, EM CASO DE CESSÃO DOS

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DIREITOS PARA TERCEIRO VULNERABILIDADE E
HIPOSSUFICIÊNCIA
DO
CONSUMIDOR
SENTENÇA
PROCEDENTE NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO
(1022378-70.2013.8.26.0100 Apelação / Promessa de Compra e
Venda - Relator(a): Lucila Toledo - Órgão julgador: 9a Câmara de
Direito Privado - Data do julgamento: 05/08/2014)
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL.
Cessão dos direitos sobre o imóvel. Declaração de nulidade da
cláusula. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Taxa
de anuência para a cessão que é abusiva. Sentença mantida.
Apelação desprovida. (0063154-46.2011.8.26.0506 Apelação /
Defeito, nulidade ou anulação - Relator(a): Ana Lucia Romanhole
Martucci - Órgão julgador: 6a Câmara de Direito Privado - Data do
julgamento: 21/07/2014)
Bem reconhecida, portanto, a nulidade da mencionada
cláusula, devendo ser mantida a devolução do montante representando pelos cheques
colacionados as fls. 16 (R$ 5.957,02), corrigido pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça
desde o desembolso, e com a incidência de juros de mora de 1% (um por cento) a partir da
citação.
Todavia, relativamente à cobrança da taxa de
corretagem, a sentença deve ser reformada para que sua cobrança seja afastada, na medida
em que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo, consolidou
entendimento no sentido de reconhecer a legalidade na cobrança dos valores relativos ao

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pagamento da comissão de corretagem, desde que expressamente previsto no contrato
celebrado entre as partes que o compromissário-comprador deverá arcar com a verba em
epígrafe.
No caso em apreço, o autor concordou expressamente
com a cobrança da comissão de corretagem, tendo plena ciência dos valores cobrado a este
título, a teor do que se verifica do documento de fls. 15.
Registre-se, que o fato da comissão de corretagem ter
sido informada em documento apartado e não no corpo do instrumento de compra e venda
do imóvel não altera a situação em apreço.
Portanto, verificada a legalidade da cobrança de
comissão de corretagem no caso em apreço, não há que se falar em devolução de qualquer
valor pago a este título.
A propósito, confira-se a ementa do julgado que
estabeleceu o entendimento supra:
“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO
CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE
UNIDADES
AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM.
CLÁUSULA
DE
TRANSFERÊNCIA
DA
OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL.
DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA
(SATI).
ABUSIVIDADE
DA
COBRANÇA.

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I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-
comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos
contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o
destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço
de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere,
vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO:
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de
corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no
contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.
Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria
imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição.
Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.”
(Recurso Especial no 1.599.511
SP, Segunda Seção, Ministro
PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24. 08.2010).

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Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso,
para afastar a condenação da ré em restituir os valores pagos a título de comissão de
corretagem, mantidos os demais termos da sentença sob ataque, inclusive quanto aos ônus
da sucumbência.
JOSÉ APARÍCIO COELHO PRADO NETO
Relator