Tribunal: TJSP
Processo: 1009636-53.2014.8.26.0625
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Rodolfo Pellizari
Órgão colegiado: 6a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-09-01
Data de publicação: 2020-09-01

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação estimatória. Quanti minoris c/c indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência.

RECURSO DAS AUTORAS

Dano moral. Não configuração. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação estimatória. Quanti minoris c/c indenização por danos materiais e morais. Parcial procedência.

RECURSO DAS AUTORAS

Dano moral. Não configuração. O puro e simples descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as situações e os eventos no âmbito exclusivamente patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de Direito Privado. Indeferimento mantido.

Sucumbência integral em face dos réus. Impossibilidade. Partes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos. Prestígio aos princípios da sucumbência. Subsunção do caso ao artigo 86 do CPC.

RECURSO DOS RÉUS

Preliminar de nulidade da sentença. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova oral ou pericial. Princípio do livre convencimento motivado (art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de provas quando presente condição suficiente a embasar o deslinde da causa.

Ilegitimidade passiva dos intermediadores. Descabimento. Discussão acerca do vício no ato de negociação do imóvel. Legitimidade e interesse. Artigo 17 do CPC.

Mérito. Negociação celebrada que se caracteriza como venda ad mensurem. Transação de terreno na qual as medidas foram precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico. Doação de parte do imóvel pela proprietária anterior, não registrada na matrícula, que resultou na necessidade de desmembramento e regularização, restando área menor às adquirentes. Cabível a condenação do vendedor ao pagamento do montante correspondente ao abatimento no preço. Exegese do art. 500, do Código Civil. Irrelevância de o alienante não ter conhecimento prévio da doação. Dever de fazer boa a venda. Exegese do art. 481, do Código Civil.

Condenação solidária dos réus. Impropriedade. Caso que não enseja a condenação solidária dos corretores, posto que não atuaram com falta de diligência. A doação não era pública, não tendo como os intermediários terem conhecimento prévio do vício do negócio. Inaplicabilidade do art. 723, parágrafo único, do Código Civil.

RECURSO das autoras DESPROVIDO e dos réus PARCIALMENTE PROVIDO para excluir a condenação solidária dos intermediadores.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000706634
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1009636-53.2014.8.26.0625, da Comarca de Taubaté, em que são apelantes/apelados
GERRYANH ALMEIDA SOUSA, CONSULTORIA IMOBILIÁRIA e RONALDO
SALES, são apelados/apelantes LILIANE SAMPAIO OLIVEIRA DE FARIA e VERA
MARIA DE FARIA.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: RECURSO das
autoras DESPROVIDO e dos réus PARCIALMENTE PROVIDO para excluir a
condenação solidária dos intermediadores.V.U.
, de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PAULO ALCIDES
(Presidente sem voto), ANA MARIA BALDY E VITO GUGLIELMI.
São Paulo, 1o de setembro de 2020.
RODOLFO PELLIZARI
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1009636-53.2014.8.26.0625 -Voto no 02907C
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Apelação Cível – Digital
Processo no 1009636-53.2014.8.26.0625
Comarca: 1a Vara Cível do Foro de Taubaté
Magistrado prolator: Dr. José Claudio Abrahão Rosa
Apte/Apdo: Gerryanh Almeida Sousa; Consultoria Imobiliária e
Ronaldo Sales
Apda/Apte: Liliane Sampaio Oliveira de Faria e Vera Maria de Faria
Voto no 02907C
APELAÇÃO CÍVEL. Ação estimatória. Quanti minoris c/c
indenização por danos materiais e morais. Parcial
procedência.
RECURSO DAS AUTORAS
Dano moral. Não configuração. O puro e simples
descumprimento de deveres contratuais não autoriza, per
si, o reconhecimento de dano moral, resolvendo-se as
situações
e
os
eventos
no
âmbito
exclusivamente
patrimonial. Precedentes desta Colenda 6a. Câmara de
Direito Privado. Indeferimento mantido.
Sucumbência integral em face dos réus. Impossibilidade.
Partes que decaíram em partes proporcionais dos pedidos.
Prestígio aos princípios da sucumbência. Subsunção do
caso ao artigo 86 do CPC.
RECURSO DOS RÉUS
Preliminar de nulidade da sentença. Cerceamento de
defesa. Inocorrência. Matéria discutida eminentemente de
direito e de prova documental. Prescindibilidade de prova
oral ou pericial. Princípio do livre convencimento motivado
(art. 370, do CPC). Possibilidade de indeferimento de
provas quando presente condição suficiente a embasar o
deslinde da causa.
Ilegitimidade passiva dos intermediadores. Descabimento.
Discussão acerca do vício no ato de negociação do imóvel.
Legitimidade e interesse. Artigo 17 do CPC.

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Mérito. Negociação celebrada que se caracteriza como
venda ad mensurem. Transação de terreno na qual as
medidas foram precisas e determinantes para a realização
do negócio jurídico. Doação de parte do imóvel pela
proprietária anterior, não registrada na matrícula, que
resultou
na
necessidade
de
desmembramento
e
regularização, restando área menor às adquirentes. Cabível
a condenação do vendedor ao pagamento do montante
correspondente ao abatimento no preço. Exegese do art.
500, do Código Civil. Irrelevância de o alienante não ter
conhecimento prévio da doação. Dever de fazer boa a
venda. Exegese do art. 481, do Código Civil.
Condenação solidária dos réus. Impropriedade. Caso que
não enseja a condenação solidária dos corretores, posto que
não atuaram com falta de diligência. A doação não era
pública, não tendo como os intermediários terem
conhecimento prévio do vício do negócio. Inaplicabilidade
do art. 723, parágrafo único, do Código Civil.
RECURSO das autoras DESPROVIDO e dos réus
PARCIALMENTE PROVIDO para excluir a condenação
solidária dos intermediadores.
Trata-se de apelações interpostas por Gerryanh Almeida
Sousa; Consultoria Imobiliária e Ronaldo Sales; Liliane
Sampaio Oliveira de Faria e Vera Maria de Faria, em
reciprocidade, nos autos da ação quanti minoris c/c indenização por
danos materiais e morais em trâmite perante a 1a Vara Cível do
Foro de Taubaté.
Em
primeiro
grau,
o
magistrado
a
quo
julgou
PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido para condenar os réus
a pagarem às autoras o valor de R$ 18.378,16, correspondente à
diferença da metragem do imóvel, bem como ao pagamento do
valor de R$ 1.894,96, a título de danos materiais com a

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regularização do imóvel, ambas as verbas corrigidas e acrescidas
de juros de mora de 1% ao mês, a contar da publicação da
sentença.
Irresignados, apelam os réus (fls. 404/417) alegando
cerceamento de defesa, pois requereram a produção de prova
testemunhal e pericial para comprovar ausência de prejuízo às
autoras e que a redução do lote decorreu de ato exclusivo de
terceiro, no caso o Município de Taubaté, mas o feito foi julgado
antecipadamente. Pedem, deste modo, seja declarada a nulidade
da sentença, determinando o retorno dos autos para a instrução
processual.
Acrescentam que o processo deve ser extinto, sem
julgamento de mérito, em relação aos corréus CONSULTORIA
IMOBILIÁRIA e RONALDO SALES, em decorrência de serem
partes ilegítimas para figurar no polo passivo da presente demanda,
pois apenas intermediaram a venda.
No mérito, aduzem que, à época da venda, foram tomadas
todas as medidas cabíveis e providenciadas todas as certidões
pertinentes,
as
quais
atestavam
a
regularidade
da
área
comercializada, inclusive certidão da Prefeitura Municipal, a qual
descrevia a área total do imóvel, sem qualquer ressalva.
Afirmam que o erro é exclusivo da Prefeitura Municipal de
Taubaté, que não deu publicidade à doação realizada, sendo os

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demandados terceiros de boa-fé, pois não tinham conhecimento da
doação feita pelo proprietário anterior. Arrematam a inexistência de
dano, pois as autoras estão usufruindo da totalidade da área.
Pedem, neste contexto, a improcedência da demanda.
Por sua vez, recorrem adesivamente as autoras (fls. 437/447)
para que sejam indenizadas pelos danos morais, pleiteados no
valor total de R$ 17.200,00, que corresponde à R$ 5.000,00, pagos
à título de arras, somados à cláusula penal (cláusula sexta do
contrato), no valor de R$ 12.200,00. Por fim, pleiteiam sejam os
réus condenados exclusivamente no ônus de sucumbência, por
terem decaído em parte mínima dos pedidos.
Recursos tempestivos, bem processados e contrariados (fls.
433/436 e 451/453).
É o relatório.
Inicialmente, quanto ao pedido de nulidade da sentença por
cerceamento de defesa, entendo este incabível, tendo em vista que
a narrativa da prefacial, da contestação e os documentos juntados
mostram-se suficientes para exaurimento da atividade cognitiva.
Vejam bem, os réus pleitearam prova testemunhal e pericial
para comprovar que não houve prejuízo às autoras, que estão
utilizando de toda a área adquirida, e culpa exclusiva da
Municipalidade, que não teria dado publicidade à doação de parte
do lote, realizada pelo proprietário anterior.

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Ocorre que, tratando-se de descumprimento contratual, estas
questões levantadas são irrelevantes à parte autora, que tem direito
de pedir o abatimento proporcional da área que lhes foi vendida,
mas que, em realidade, não pertencia ao alienante.
No máximo, estas alegações que os réus pretendem
comprovar mediante prova pericial e testemunhal seriam relevantes
em ação de regresso, a ser eventualmente ajuizada em face do real
causador do dano. Perante as autoras, entretanto, somente os réus
devem responder, pois foi com eles que contrataram.
Logo, a pretendida dilação probatória não estaria apta a
acrescentar elementos essenciais para o provimento jurisdicional.
Neste condão, importante ressaltar que o magistrado pode se
respaldar em seu livre convencimento para deferir ou não a
dilação de prova (art. 371 do CPC).
Bem por isso, sendo o magistrado destinatário das provas,
cabe a ele aferir sobre a necessidade ou não de outras além
daquelas produzidas nos autos. E, como entendeu serem elas
desnecessárias, com acerto, indeferiu-as. Não há, portanto, que se
cogitar a ocorrência de cerceamento de defesa.
De igual modo, não há que se falar na ilegitimidade passiva
dos intermediadores da venda e compra, pois a ação discute
justamente o vício do negócio jurídico por eles levado a efeito.
Inclusive, os e-mails de fls. 37/46, demonstram que, durante

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todo o imbróglio ocorrido antes do ajuizamento da ação, o corretor
de imóveis Ronaldo Sales, da Consultoria Imobiliária, tentou
resolver a questão, estando extrinsecamente relacionados com a
deslinde do feito.
Ingresso no mérito.
Cuida-se de ação estimatória (quanti minoris) por meio da
qual as demandantes tencionam obter abatimento no preço do
imóvel adquirido e indenização por danos materiais e morais.
Aduzem que, em 11 de outubro de 2013, o primeiro requerido,
GERRYAH ALMEIDA DE SOUSA, através de Instrumento
Particular de Compromisso de Venda e Compra, vendeu lote de
terreno de sua propriedade, com 321,56 m2 por intermédio da
imobiliária CONSULTORIA IMOBILIÁRIA e do corretor de imóvel,
RONALDO SALES.
Ocorre que, quando foram realizar a construção no local,
tiveram conhecimento por intermédio do engenheiro contratado
que, após verificar a documentação pertinente ao terreno, havia
sido realizada uma doação de parte deste lote à Prefeitura de
Taubaté, de modo que deveria haver o desmembramento e
regularização antes do início das obras.
Após diversas tratativas de resolver a questão no âmbito
extrajudicial (vide e-mails de fls. 37/46), sem sucesso, ingressaram
com a demanda, buscando serem indenizadas por danos materiais

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e morais.
Em primeiro grau, as autoras lograram êxito parcial em sua
pretensão, sendo indeferido somente o pedido de condenação dos
réus em danos morais (pleiteados no quantum de R$ 17.200,00,
almejados como representando a soma de R$ 5.000,00 de arras,
mais R$ 12.200,00 cláusula penal contratual, fls. 15).
Pois bem.
Em que pese o inconformismo das autoras, o recurso adesivo
não merece guarida, pois a situação não enseja a indenização por
danos morais.
Como cediço, o entendimento predominante deste E.
Tribunal de Justiça é no sentido de que estes são devidos em
situação excepcional que imprima aos contratantes experiência de
acentuada angústia ou humilhação, o que inocorreu no caso.
Os dissabores experimentados pelas adquirentes em razão
do descumprimento contratual (entrega do lote de terreno com área
menor do que a contratada) não são capazes de imprimir violação à
honra e à dignidade humana.
Nota-se que na inicial não se elencou evento de grande
proporção apto a se concluir que a dignidade das adquirentes foi
atingida pela conduta dos réus, de forma tal a se reputar imperioso
o caráter punitivo e repressivo do dano moral.

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Não se desmemore que, para configurar-se a necessidade de
o Poder Judiciário impor condenação por danos morais, é
necessário que o pleiteante demonstre o preenchimento dos
requisitos legais da responsabilidade civil, quais sejam, o dano, o
ato ilícito e o nexo de causalidade.
Neste sentido, explana com digna clareza HUMBERTO
THEODORO JÚNIOR, in litteris:
“Viver em sociedade e sob o impacto
constante de direitos e deveres, tanto
jurídicos como éticos e sociais, provoca,
sem dúvida, frequentes e inevitáveis
conflitos e aborrecimentos, com evidentes
reflexos psicológicos, que, em muitos
casos, chegam mesmo a provocar abalos
e danos de monta.
Para, no entanto, chegar-se à configuração
do dever de indenizar, não será suficiente
ao ofendido demonstrar sua dor. Somente
ocorrerá a responsabilidade civil se se
reunirem
todos
os
seus
elementos
essenciais: dano, ilicitude e nexo causal.
“Se o incômodo é pequeno (irrelevância) e
se, mesmo sendo grave, não corresponde
a um comportamento indevido (licitude),
obviamente não se manifestará o dever de
indenizar (ausência de responsabilidade
civil cogitada no art. 186 do CC).”
E arremata:
“Em outras palavras, “para ter direito de
ação,
o
ofendido
deve
ter
motivos

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apreciáveis de se considerar atingido, pois
a
existência
da
ofensa
poderá
ser
considerada tão insignificante que, na
verdade, não acarreta prejuízo moral”. Para
que se considere ilícito o ato que o
ofendido tem como desonroso é necessário
que, segundo um juízo de razoabilidade,
autorize a presunção de prejuízo grave, de
modo
que
“pequenos
melindres”,
insuficientes
para
ofender
os
bens
jurídicos,
não
devem
ser
motivo
de
processo judicial. De minimis non curat
praetor,
já
ressaltavam
as
fontes
romanas.”1
Destarte,
considerando
ausentes
os
requisitos
legais
elencados, indefiro o pedido de condenação dos réus de indenizar
as autoras por danos extrapatrimoniais.
Assim, considerando que as autoras decaíram em R$
17.200,00 (danos morais), e que o valor atribuído à causa foi de R$
37.473,12, não há como se considerar que decaíram em parte
mínima do pedido. Bem fixada, portanto, a sucumbência recíproca,
em total subsunção ao preceptivo do art. 86, caput, do CPC.
Por sua vez, não há que se afastar a condenação a título de
danos materiais e abatimento proporcional do preço, fixada em
1 Theodoro Júnior, Humberto. Dano moral / Humberto Theodoro Junior 8 ed. rev., atual. e ampl. Rio
de Janeiro: Forense, 2016, pág. 06/07.

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desfavor do alienante.
Ora, a venda do lote fora efetivada tendo em vista a dimensão
do imóvel (venda ad mensuram) constante da matrícula
(321,56m2), o que foi determinante para a celebração do negócio
jurídico, até mesmo porque se trata de terreno, cuja área é
imprescindível para a fixação do preço.
Acerca do assunto, NELSON NERY JUNIOR e ROSA MARIA
DE ANDRADE NERY lecionam:
“É a venda na qual as medidas do imóvel
são precisas e determinantes para a
realização do negócio jurídico. Quando a
venda é feita por metragem (ad mensuram)
e as dimensões do imóvel vendido não
correspondem às constantes da escritura
de compra e venda, o comprador tem
direito de exigir a complementação da área
(ação
ex
empto)
por
inadimplemento
contratual.
Não
sendo
possível
a
complementação da área, assiste, ainda, ao
comprador o direito de pedir a resolução do
contrato (ação redibitória) ou o abatimento
proporcional
do
preço
(ação
quanti
minoris), sendo ambas ações edilícias, ou
seja, a coisa é entregue em sua inteireza,
mas com vício ou defeito ou sem as
qualidades
declaradas”
(“Código
Civil
Comentado”. 9 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais,
2012 .p. 695).
E, tendo sido celebrada a venda ad mensuram, o Código

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Civil outorga ao comprador, na hipótese de não corresponderem as
dimensões do imóvel à área estipulada, o direito de exigir o
complemento da área ou, em não sendo isso possível, o de
reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do
preço:
“Art. 500, Código Civil: Se, na venda de um
imóvel, se estipular o preço por medida de
extensão, ou se determinar a respectiva
área, e esta não corresponder, em qualquer
dos
casos,
às
dimensões
dadas,
o
comprador terá o direito de exigir o
complemento da área, e, não sendo isso
possível, o de reclamar a resolução do
contrato ou abatimento proporcional ao
preço.”
No caso concreto, restou comprovado por meio de escritura
de doação (fls. 51/60) que a proprietária anterior havida doado
48,44m2 do terreno à prefeitura municipal de Taubaté (vide terreno
de matrícula 92.277, fls. 55/56), o que corresponde a uma
defasagem de R$ 18.373,13 no preço de alienação (R$ 122.000,00
para um terreno de 321,56m2, custando R$ 379,40 m2).
Conclusão lógica é que esta diferença evidentemente
influencia tanto na manifestação de vontade quanto no valor do
imóvel negociado. Portanto, restou devidamente comprovado o
vício redibitório apto a ensejar o abatimento proporcional do preço,
de modo a não enriquecer ilicitamente o promitente vendedor.

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Saliente-se que o fato de alegar desconhecimento da área
reduzida, por conta da doação sem registro realizada pela
proprietária anterior, não é impeditivo do pleito autoral, vez que o
inadimplemento contratual resta configurado ainda que ausente a
má-fé do negociante. Basta o mero descumprimento dos termos
ajustados.
Consabido, cabe ao vendedor fazer boa a venda, enquanto ao
comprador pagar o preço (art. 481, CC). Daí surge a
imprescindibilidade no abatimento do preço. Neste sentido, já
decidiu esta C. 6a Câmara de Direito:
AÇÃO ESTIMATÓRIA 'QUANTI MINORIS'.
Julgamento de procedência. Inconformismo
da ré. Negociação celebrada entre as partes
que não caracterizou venda 'ad corpus'.
Inaplicabilidade do disposto no §3o do
artigo 500 do Código Civil. Ausência de
prova de que a área privativa da unidade
imobiliária entregue ao comprador é a
mesma
que
constou
do
panfleto
de
publicidade do empreendimento. Matrícula
do bem aponta área inferior. Cabível a
condenação da vendedora ao pagamento
do montante correspondente à diferença de
metragem anunciada e a efetivamente
entregue ao comprador. Sentença mantida.
RECURSO
DESPROVIDO. (TJSP;
Apelação
1003584-71.2015.8.26.0248; Relator (a): Paulo Alcides;
Órgão Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro de
Indaiatuba - 3a Vara Cível; Data do Julgamento:
08/06/2018; Data de Registro: 08/06/2018)

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Contudo, não há que se falar na condenação solidária dos
intermediadores pela restituição de valores, pois de fato a doação
de parte do lote à Prefeitura de Taubaté, realizada por meio de
escritura pública (fls. 51/60) não estava registrada na matrícula
do imóvel (fls. 29/30), nos termos que a lei determina, de modo
que o corretor e a imobiliária não teriam como ter conhecimento de
sua existência.
Dispõe o diploma civil que o corretor é obrigado a prestar ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco
do negócio, sob pena de responder por perdas e danos, in verbis:
Art. 723, Código Civil: O corretor é obrigado a
executar a mediação com diligência e prudência, e
a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as
informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por
perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos
os esclarecimentos acerca da segurança ou do
risco do negócio, das alterações de valores e de
outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.
No
caso,
não
há
como
se
considerar que houve
intermediação deficiente e falta de esclarecimentos acerca do
negócio jurídico realizado, tendo em vista que os intermediadores
não sabiam da referida doação, nem teriam como saber, já que a
ela não foi dada a devida publicidade. Daí que estes não podem ser
condenados solidariamente a indenizar a parte autora por danos

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materiais.
Postas tais premissas, por meu voto, NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação das autoras e DOU PARCIAL
PROVIMENTO ao recurso de apelação dos réus, para excluir a
condenação solidária do corretor Ronaldo Sales e da Consultoria
Imobiliária, restando condenado exclusivamente o vendedor
GERRUAH ALMEIDA DE SOUSA pela diferença de metragem do
imóvel (R$ 18.378,16) e pelos danos materiais de R$ 1.894,96,
gastos com a regularização do desmembramento do terreno.
Nos termos do artigo 85, § 11o do CPC, os honorários
sucumbenciais ficam majorados para o importe de 20% sobre o
valor em que sucumbiram as autoras (danos morais de R$
17.200,00), em favor do patrono da ré (observada a suspensão da
exigibilidade, nos termos do art. 98, §3o do CPC), e 20% sobre o
valor atualizado da condenação, em favor do patrono do autor,
inadmitida a compensação (artigo 98, § 14o do CPC).
Por fim, para que não se alegue cerceamento do direito de
recorrer, dou por prequestionados todos os dispositivos legais
referidos na fase recursal, bastando que as questões tenham sido
enfrentadas e solucionadas no voto, como ocorreu, pois
“desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais”
(STJ EDCL. No RMS 18.205/SP, Rel. Min. Felix Fischer, j.
18.04.2006).

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RODOLFO PELLIZARI
Relator