Tribunal: TJSP
Processo: 1000416-20.2018.8.26.0066
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-09

Ementa:
REPETIÇÃO DE VALORES – COBRANÇA DE ARRAS OU SINAL SEM O CÔMPUTO NO PREÇO FINAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 417 DO CÓDIGO CIVIL – COBRANÇA DE IPTU A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. HIPÓTESE DE MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR – APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – PRECEDENTES DO EGRÉGIO

Ementa:
REPETIÇÃO DE VALORES – COBRANÇA DE ARRAS OU SINAL SEM O CÔMPUTO NO PREÇO FINAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 417 DO CÓDIGO CIVIL – COBRANÇA DE IPTU A PARTIR DA IMISSÃO NA POSSE. HIPÓTESE DE MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE. FUNDAMENTOS DA SENTENÇA QUE DÃO SUSTENTAÇÃO ÀS RAZÕES DE DECIDIR – APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO – PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0001002159
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1000416-20.2018.8.26.0066, da Comarca de Barretos, em que são apelantes
BARRETOS MAIS PRACA 106 EMPREENDIMENTOS IMOB SPE LTDA,
EMAIS URBANISMO E INCORPORAÇÕES LTDA e MAIS PRAÇA 107
BARRETOS URBANIZADORA SPE LTDA, é apelada JULIANA LIMA RAMOS.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5a Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra
este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 9 de dezembro de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator
Assinatura Eletrônica

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APELAÇÃO no 1000416-20.2018.8.26.0066
Ação : Cobrança
Apelante: Nova Barueri Empreendimentos Ltda
Apelado(a): Juliana Lima Ramos
VOTO N.o 33670
REPETIÇÃO DE VALORES
COBRANÇA DE
ARRAS OU SINAL SEM O CÔMPUTO NO PREÇO
FINAL - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 417 DO
CÓDIGO CIVIL
COBRANÇA DE IPTU A PARTIR
DA
IMISSÃO
NA
POSSE.
HIPÓTESE
DE
MOTIVAÇÃO PER RELATIONEN OU ALIUNDE.
FUNDAMENTOS
DA
SENTENÇA
QUE
DÃO
SUSTENTAÇÃO
ÀS
RAZÕES DE DECIDIR

APLICAÇÃO DO ARTIGO 252 DO REGIMENTO
INTERNO DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO
PAULO PRECEDENTES DO EGRÉGIO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA - DECISÃO MANTIDA

RECURSO NÃO PROVIDO.
Vistos.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Juliana
Lima Ramos contra Barretos Mais Praça 106 Empreendimentos
Imobiliários Spe Ltda. e outros, que a respeitável sentença de fls.
144/148, cujo relatório ora adotado passa a fazer parte integrante
do presente decisum, julgou procedente a ação para a ação para
condenar as rés a pagarem à autora a quantia de R$ 2.320,00
(dois mil, trezentos e vinte reais), referente aos valores pagos a
título de sinal/arras, bem como os valores pagos a título de IPTU
até a data da imissão da parte autora na posse do imóvel, tudo
corrigido monetariamente pela tabela prática do E. TJSP a partir
dos respectivos pagamentos e acrescidos de juros de mora de 1%
ao mês a partir da citação. Sucumbência das rés, sendo fixados os
honorários advocatícios, que fixo em R$ 1.000,00.

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Recorre a parte-apelante, alegando, em síntese, que
houve efetiva intermediação, sendo devida a cobrança de valores e
invoca jurisprudência favorável à sua tese. Discorre sobre a taxa
de reserva de lote e a legalidade da exigência das arras/sinal. Pede,
ao final, a reforma da sentença e que seja dado provimento ao
apelo.
Por sua vez, a parte-apelada, em resposta, manifesta-
se pela manutenção da r. sentença.
O recurso foi recebido em seus regulares efeitos, sendo
que os autos foram remetidos a esta superior instância.
É o relatório. Passo a decidir.
De início, o presente julgador esclarece que, a despeito
de sua opinião pessoal, o presente feito está sendo examinado à
luz das exigências deste Tribunal objetivando implementar
medidas para acelerar a apreciação das demandas a ele
submetidas,
com
vistas
ao
cumprimento
da
exigência
constitucional de dar ao processo uma duração não mais do que
razoável, em obediência ao disposto no art. 5o, inciso LXXVIII, da
Constituição Federal de 1988 (Emenda Constitucional n° 45 de
08.12.2004).
Feitas tais observações, em que pese a irresignação da
parte-apelante, o recurso não merece ser provido.
Isso porque, de acordo com o que consta da r. sentença

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de fls. 144/148, cujo teor segue transcrito:
“A ação é parcialmente procedente. A parte autora
alega que efetuou a compra de um terreno de
propriedade da primeira requerida, ocasião em que
pagou o valor de R$ 2.320,00, referente a sinal/arras.
Em análise do contrato de compra e venda
entabulado
entre as partes (fls. 24/39), verifica-se que o preço
total ajustado foi de R$ 95.225,40, a ser pago em 180
parcelas de R$ 529,03 (vide fls. 25). Assim, efetivamente
não constou de tal contrato o valor dado de entrada
pela autora a título de sinal/arras.
Observa-se ainda que o referido sinal restou previsto
somente no Pedido de Reserva e Proposta de Compra de
Imóvel (fls. 22), o qual, por si só, não tem força
contratual.
Ademais, o artigo 26 da Lei no 6.766/79 estabelece,
expressamente, em seu inciso IV, que dos compromissos
de compra e venda deverão constar o preço, prazo,
forma e local de pagamento, bem como a importância
do sinal.
No presente caso, o contrato de compromisso de
compra não faz qualquer menção ao valor que teria

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sido pago pela parte autora a título de sinal, de forma
que o valor elencado no compromisso de compra e
venda não corresponde à soma das parcelas previstas
com o alegado sinal pago. Verifica-se, portanto,
indevida a cobrança do alegado sinal, uma vez que não
previsto no compromisso de compra e venda.
Deve, pois, a parte autora ser restituída da quantia
paga a título de sinal/arras.
Muito embora o E. STJ no julgamento do Recurso
Repetitivo 1.599.511/SP fixou a tese que sua cobrança do
promitente comprador é valida, desde que previamente
informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem, tal não corresponde ao caso dos autos,
porquanto, repita-se, o valor foi cobrado a título de
sinal/arras e não comissão de corretagem.
Assim, muito embora o contrato preveja que o valor
pago a título de sinal arras se prestou ao custeio das
despesas necessárias à comercialização do lote (fls. 22),
os valores cobrados da parte autora não o foram a
título de despesas de corretagem e sim de sinal/arras. O
destino que a corré Barretos Mais Praça deu à quantia
recebida da parte autora, refoge ao âmbito da esfera
jurídica deste.
No tocante aos valores pagos a título de IPTU, a

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restituição é devida até a junho de 2016, quando a
compradora fora imitida na posse do imóvel (fls. 04),
passando a responsabilidade do pagamento do tributo
para si.
Não há, porém, fundamento legal para se impor às
rés o dever de pagar em dobro as quantias que
indevidamente recebeu, já que não se trata de cobrança
de dívida já paga, fazendo a parte autora jus, pois,
apenas à restituição simples dos valores indevidamente
cobrados”.
Ora, diante de tais considerações, fica evidente o
acerto no qual incorreu o Juízo a quo, eis que não se trata de arras
ou sinal o valor cobrado, porque não computado no preço final
(Código Civil, artigo 417 do Código Civil). Não se trata também de
comissão de corretagem porque essa informação não constou do
contrato, o que viola o dever de informação da legislação
consumerista e como taxa de reserva a sua cobrança é indevida
(julgamento do Recurso Repetitivo 1.599.511/SP). Assim, devida a
restituição de valores. Com relação aos valores pagos de IPTU a
repetição é devida antes da imissão na posse.
“A cobrança de despesas relacionadas ao bem, como
taxas condominiais e imposto predial, apenas se legitima a
partir do momento que o comprador pode dispor do bem”,
posição essa ratificada pelo E. Superior Tribunal de Justiça, em
julgamento de recurso repetitivo a respeito do tema (STJ, Resp.

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1345331/RS, Tema 886, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. em
08.04.15).
Eis então a ratio decidendi que, somadas às razões
expostas pelo juízo de primeiro grau, justificam perfeitamente a
solução ora adotada, de modo a satisfazer as condições do artigo
93, inciso IX de nossa Carta Constitucional.
Em
outros
termos,
está
demonstrado
que
os
fundamentos externados pelo juízo de primeiro grau se prestam
perfeitamente a dar embasamento para rejeitar o inconformismo
deste recurso e que, em virtude de sua clareza e rigor, são aqui
adotados como razões de decidir.

É o que dispõe o artigo 252, do Regimento Interno
deste Tribunal, com a redação que lhe foi dada pelo Assento
Regimental n° 562/2017 (DJe de 30.03.17, publicado em
31.03.17):
“Art. 252. Nos recursos em geral, o relator
poderá limitar-se a ratificar os fundamentos
da decisão recorrida, quando, suficientemente
motivada, houver de mantê-la, apreciando, se
houver, os demais argumentos recursais
capazes de, em tese, infirmar a conclusão
adotada no julgamento.”
Com efeito, a aplicação o dispositivo regimental acima
transcrito tem sido prestigiada pela unanimidade das câmaras

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deste Tribunal de Justiça, mormente por sua primeira seção, a
saber: TJSP, 1a câmara de direito privado, apelação cível no
0004870-33.2017.8.26.0248, relator RUI CASCALDI, v.u., j.
09/06/2020; TJSP, 2a câmara de direito privado, apelação cível
no 1000090-02.2018.8.26.0441, relator ÁLVARO PASSOS,
v.u., j. 18/08/2020; TJSP, 3a câmara de direito privado, apelação
cível no 1002471-46.2013.8.26.0606, relatora MARIA DO
CARMO HONÓRIO, v.u., j. 07/07/2020; TJSP, 4a Câmara de
Direito Privado, apelação cível no 1047352-43.2014.8.26.0002,
relator FÁBIO QUADROS, v.u., j. 21/08/2020; TJSP, 5a
câmara
de
direito
privado,
apelação
cível
no
1033861-06.2019.8.26.0224,
relator
A.
C.
MATHIAS
COLTRO, v.u., j. 17/08/2020; TJSP, 6a câmara de direito
privado, apelação cível no 1005845-27.2014.8.26.0609, relator
DIMITRIOS ZARVOS VARELLIS, v.u., j. 12/12/2019; TJSP,
7a
câmara
de
direito
privado,
apelação
cível
no
0087385-16.2019.8.26.0100, relator MIGUEL BRANDI, v.u., j.
07/08/2020; TJSP, 8a câmara de direito privado, apelação cível
no
1090098-78.2018.8.26.0100,
relator
PEDRO
DE
ALÇA^NTARA DA SILVA LEME FILHO, v.u., j. 12/08/2020;
TJSP, 9a câmara de direito privado, apelação cível no
0014785-49.2018.8.26.0482, relator PIVA RODRIGUES, v.u.,
j. 18/08/2020; TJSP, 10a câmara de direito privado, apelação
cível no 1004068-29.2019.8.26.0642, relator JAIR DE SOUZA,

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v.u., j. 22/08/2020.
Por conseguinte, essa “... técnica de decidir é louvável
quando o juiz do segundo grau nada tem a acrescentar à decisão
do juiz a quo, repetindo-a, consequentemente, com outras
palavras e citando mais um ou outro acórdão. Nos tempos
atuais, em que o número de processos é assustador, não tem
lógica, nem é compreensível, que o juiz ad quem assim proceda. A
motivação per relationem, desse modo, impõe-se não só nos
Juizados Especiais, como nos Juízos Comuns”. (TOURINHO
NETO, Fernando da Costa, FIGUEIRA JÚNIOR, Joel Dias.
Juizados Especiais Cíveis e Criminais: comentários à Lei
9.099/1995. 5a ed., São Paulo: ed. Revista dos Tribunais, 2007, p.
651).
Da mesma forma, o Superior Tribunal de Justiça vem
incentivando as cortes estaduais e federais à aplicar, na resolução
dos conflitos de interesses a elas submetidos, dispositivos legais e
regimentais similares ao ora invocado, ratificando decisões que
encontrem, no julgado censurado, apoio para fundamentar suas
próprias decisões, mas desde que fique devidamente explicitado
no que consistiria o acerto da decisão:
“... é predominante a jurisprudência do Superior
Tribunal de Justiça em reconhecer a viabilidade de o
órgão julgador adotar ou ratificar o juízo de valor
firmado na sentença, inclusive transcrevendo-o no
acórdão, sem que tal medida encerre omissão ou
ausência de fundamentação no decisum.” (STJ -
AgRg no Resp 1339998/RS
4a Turma - Ministro
Raul Araújo j. 15.05.14 - DJe 16.06.14)

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Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator