Tribunal: TJSP
Processo: 1013711-87.2016.8.26.0004
Classe: Apelação Cível / Vícios de Construção
Órgão julgador: Ronnie Herbert Barros Soares
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-02

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência parcial – Inconformismo dos autores – Inovação recursal – Requerimentos recursais não formulados na inicial – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento pelos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, com

Ementa:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – Procedência parcial – Inconformismo dos autores – Inovação recursal – Requerimentos recursais não formulados na inicial – Resolução da avença operada em face da impossibilidade de pagamento pelos compradores das obrigações assumidas – Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pela aquisição do bem imóvel, com atualização dos valores a partir de cada desembolso e com juros moratórios devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos promitentes compradores – Sentença mantida – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, IMPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000988636
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1013711-87.2016.8.26.0004, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes
MARCIA OLIVEIRA OI (JUSTIÇA GRATUITA) e RICARDO KENJI OI
(JUSTIÇA GRATUITA), é apelado MPD ENGENHARIA LTDA..
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Conheceram em parte do recurso
e na parte conhecida, negaram provimento, v.u. Sustentou oralmente o Dr. Enio de
Moraes Pestana Junior, OAB/SP 344961.", de conformidade com o voto do Relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente) E J.B. PAULA LIMA.
São Paulo, 1o de dezembro de 2020.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1013711-87.2016.8.26.0004 -Voto no 4780
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APELANTES
MARCIA DE OLIVEIRA OI e RICARDO KENJI OI
(JUSTIÇA GRATUITA)
APELADA
MPD ENGENHARIA LTDA.
MAGISTRADO (A) DE
PRIMEIRO GRAU
RODRIGO DE CASTRO CARVALHO
ORIGEM
SÃO PAULO
2a VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL DA LAPA
Voto no 4780
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL
Procedência parcial

Inconformismo dos autores
Inovação recursal

Requerimentos recursais não formulados na inicial

Resolução da avença operada em face da impossibilidade
de pagamento pelos compradores das obrigações assumidas
Restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos
pela aquisição do bem imóvel, com atualização dos valores
a partir de cada desembolso e com juros moratórios
devidos a partir do trânsito em julgado, uma vez que o
desfazimento do negócio ocorreu por iniciativa dos
promitentes
compradores

Sentença
mantida

RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE
CONHECIDA, IMPROVIDO.
Vistos.
1 A r. sentença de fls. 362/370, de relatório adotado,
julgou procedente em parte a presente ação ajuizada por MARCIA DE
OLIVEIRA OI e RICARDO KENJI OI em face de MPD ENGENHARIA
LTDA., nos seguintes termos: “Isto posto e considerando o que mais dos autos
consta, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos, para declarar a resolução

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do contrato firmado entre as partes, condenando a requerida à devolução de 80%
do que foi pago pelos requerentes, com correção monetária contada dos
respectivos pagamentos e os juros moratórios incidentes a partir do trânsito em
julgado da decisão, com a dedução com a taxa de ocupação de 0,5% do valor do
contrato, além das cotas de condomínio e encargos do imóvel que não foram
pagos pelos requerentes a partir da imissão na posse do bem (08.04.2016),
valores que deverão ser apurados em liquidação de sentença. Diante da
sucumbência recíproca, as partes deverão dividir proporcionalmente as custas e
despesas processuais. Os honorários advocatícios são fixados em 10% sobre o
valor a ser restituído aos requerentes, dos quais a metade deve ser paga pelos
requerentes a favor do patrono da requerida e a outra metade pela requerida a
favor do patrono dos requerentes, nos moldes dos §§ 2o e 14 do art. 85 do CPC,
observados os §§ 2° e 3° do art. 98 do CPC, em relação aos requerentes. P.I.”

Inconformados, recorrem os autores buscando a
reforma do julgado hostilizado, batendo-se: a) que em razão dos vícios de
construção e valores abusivos, não conseguiram dar continuidade aos
pagamentos das parcelas, o que resultou no pedido administrativo de
rescisão do contrato negado; b) a culpa da rescisão é da ré; c) houve
benfeitorias necessárias executadas no imóvel. Pleiteiam o provimento do
recurso para (fls. 412/413): 1) efeito suspensivo para caçar a
restrição/averbação imediatamente dos dois veículos da família, com baixa
do gravame; 2) devolução na íntegra dos valores pagos na compra e
venda; e 3) condenação da parte adversa a litigância de má-fé pelo
constrangimento e a constrição de seus bens móveis (fls. 406/413).
O recurso foi regularmente processado e respondido
(fls. 421/431).
Há oposição ao julgamento virtual (fls. 443).
É o relatório.

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2 O recurso deve ser conhecido em parte e, na parte
conhecida, não deve ser provido.
Não faz parte dos pedidos iniciais os requerimentos
recursais de baixa de gravame de veículos e condenação da parte adversa
a litigância de má-fé pelo constrangimento e a constrição de seus bens
móveis.
Desta feita, a impedir a indesejada supressão de
instância, tais requerimentos não devem ser analisados.
Resta o pedido de devolução integral dos valores
gastos com a compra e venda do bem sub judice.
Pois bem.
As partes litigantes, por força de instrumento
particular, se comprometeram a realizar a venda e compra de bem imóvel
(fls. 38/61 e cessão de direitos de fls. 66/71).
Não há óbice das partes a rescisão do contrato.
Entendem os autores nesta esfera recursal, todavia, que a resolução
contratual deve se dar com restituição de todo o valor adimplido,
devidamente corrigido.
Há de se verificar, primeiramente, qual parte
contratante deu causa à rescisão.
A tese autoral se consubstancia na hipótese de vícios
de construção e valores abusivos cobrados, razões do pedido de rescisão

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contratual.
A r. sentença bem explanou a situação (fls. 367/368):
“(...) Feita essa observação, cabe perquirir quem deu causa ao
desfazimento do negócio, bem como aferir o valor que deverá
restituído aos compradores.
Segundo disposição contratual, as chaves do imóvel deveriam ser
entregues em 31.03.2016. Porém, em 27.02.2016, os requerentes
rejeitaram a entrega, em virtude da existência de vícios de
construção.
Desta forma, por força do art. 18, do CDC, a requerida possuía o
prazo de 30 dias para sanar os vícios. Esse prazo não pode ser
considerado como atraso na entrega da unidade.
Se não tivessem sido sanados os vícios, permitia o referido artigo
que os requerentes pleiteassem a restituição do preço ou
aceitassem o bem com abatimento proporcional.
No caso, os requerentes aceitaram a entrega do imóvel em
08.04.2016, o que ocorreu antes de expirado o prazo de 30 dias.
Vale dizer que com a aceitação do imóvel deve ser considerado
que eles concordaram que os vícios foram sanados, não se
havendo de falar em atraso por parte da requerida.
Ademais, não é crível acolher a alegação de que foram
compelidos a receber o imóvel, pois poderiam se valer da via
judicial para enjeitá-lo com base nas normas consumeristas.
Diante disto, não tem cabimento acolher o argumento de vícios de
construção para o desfazimento do negócio.
No que se refere a cobrança das parcelas, também não se
reconhece a onerosidade excessiva para reconhecer a culpa da
requerida pela resolução do contrato.
Verifica-se que o instrumento contratual, na cláusula 29 e
seguintes, estipulou as condições referentes ao pagamento do
preço, as quais são claras e transparentes, cumprindo assim as
regras consumeristas.
De notar que os requerentes anuíram pelo pagamento do valor de
R$ 199.500,00, de forma financiada, que significa a incidência de
reajuste e de juros remuneratórios. Além disto, a cláusula 29.4,

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item II, informou de forma clara e transparente que, caso de
financiamento direto com a vendedora, incidiria o reajuste das
parcelas no valor de R$ 2.791,95, cujo valor financiado totalizaria
a quantia de R$ 335.034,00.
Sobre a aplicação da Tabela Price, isto por si só não implica em
onerosidade excessiva, pois se trata de método de amortização
da dívida.
Deve ser considerando, portanto, que a resolução do negócio se
dá por desistência dos requerentes.”
As bem fundamentadas razões de decidir ficam aqui
adotadas, por seus próprios e jurídicos fundamentos.
A rescisão, pois, deve ser reconhecida por culpa dos
autores, porque buscaram a rescisão do negócio, não honrando a parte que
lhes cabia, a saber, o adimplemento pontual das obrigações outrora
assumidas, como afirmado no próprio apelo (fls. 410).
No concernente, sumulada a matéria conforme dispõe
a Súmula no 1 desta Egrégia Corte:
O
Compromissário
comprador
de
imóvel,
mesmo
inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as
quantias pagas, admitida a compensação com gastos
próprios
de
administração e propaganda feitos pelo
compromissário vendedor, assim como com o valor que se
arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Disso, decorre que não pode o comprador perder em
favor do vendedor as prestações pagas sob pena de violação aos princípios
estabelecidos na lei Consumerista. No entanto, há que se aplicar ao caso a
regra da proporcionalidade.
No entender dessa Colenda Câmara, a retenção de

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20% (vinte por cento) dos valores se revela suficiente para cobertura das
despesas administrativas, de intermediação, promoção de vendas e demais
verbas relativas ao custo operacional do empreendimento imobiliário.
Confira-se:
COMPROMISSO
DE
VENDA
E
COMPRA.
LOTES.
INADIMPLÊNCIA
RECONHECIDA.
RESOLUÇÃO.
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE
PERCENTUAL
A
TÍTULO
DE
INDENIZAÇÃO
E
COMERCIALIZAÇÃO.
PERCENTUAL
PELA
PERDA
DA
FRUIÇÃO DO BEM. LIMITAÇÃO AO CRÉDITO DOS AUTORES.
COMPENSAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1.
Compromisso
de
venda
e
compra.
Resolução
por
inadimplência.
Lesão
não
comprovada.
2.
Resolução.
Retorno das partes ao estado anterior. Devolução dos
valores pagos. Direito dos vendedores de reter percentual a
título de indenização e despesas com a comercialização.
Percentual de 20% adequado ao caso. 3. Perda da fruição.
Imissão na posse. Direito dos vendedores de reter percentual
pela perda da fruição. Percentual de 0,5% ao mês sobre o
valor venal do imóvel. Limitação ao crédito dos autores.
Compensação. Parcial procedência do pedido. Recurso
parcialmente provido. (AC no 0116029-47.2011.8.26.0100;
Relator(a): Carlos Alberto Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão
julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Data do julgamento:
23/09/2014; Data de registro: 25/09/2014);
RESCISÃO COTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE
QUANTIAS DESEMBOLSADAS
Cerceamento de defesa
inocorrente
Cláusula que prevê restituição de parte dos
valores pagos pelos compradores abusiva
Nulidade

Artigo 51 incisos IV e XV, CDC - Restituição de 80% de todos
os valores pagos
Precedente desta Corte
Sentença
mantida

RECURSO
DESPROVIDO.
(AC
no
2081549-42.2016.8.26.0000;
Relator(a):
J.B.
Paula
Lima;

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Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 10a Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 30/08/2016; Data de registro:
01/09/2016).
Desta feita, forçoso reconhecer que devem as partes
retornar ao status quo ante, sendo como boa solução o perdimento de 20%
das prestações pagas pelos autores (devolução de 80% pela vendedora
ré), como previsto na r. decisão objurgada.
A devolução do percentual equivalente a 80% dos
valores efetivamente pagos deve ser procedida com a correção monetária
pela tabela prática deste Egrégio Tribunal de Justiça, desde a data de cada
desembolso e com incidência de juros de 1% ao mês a partir do trânsito em
julgado, tudo nos termos como previstos no r. decisum singular.
Nos termos do artigo 85, §11, do Código de Processo
Civil, majoram-se para 15% os honorários advocatícios sucumbenciais
devidos pelos autores em favor dos Patronos da ré, observada a justiça
gratuita concedida aos requerentes.
3 Ante o exposto, CONHECE-SE EM PARTE DO
RECURSO E, NA PARTE CONHECIDA, NEGA-SE PROVIMENTO.
RONNIE HERBERT BARROS SOARES
RELATOR