Tribunal: TJSP
Processo: 1011532-11.2019.8.26.0576
Classe: Apelação Cível / Promessa de Compra e Venda
Órgão julgador: L. G. Costa Wagner
Órgão colegiado: 34a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-06-12
Data de publicação: 2020-06-12

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual c./c. restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal. Determinação de devolução de 90% do valor pago, com retenção no importe de 10% do montante pago, taxa de fruição (0,5%

Ementa:
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual c./c. restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Rescisão contratual a pedido do promitente comprador. Aplicação das Súmulas 1 e 2 deste Tribunal. Determinação de devolução de 90% do valor pago, com retenção no importe de 10% do montante pago, taxa de fruição (0,5% mensal do valor do contrato) e eventuais valores devidos de IPTU e taxas de condomínio. Apelo do autor para afastamento da taxa de fruição. Lote de terreno sem edificação. Incidência de taxa de fruição. Descabimento. Embora o comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou proveito econômico. Honorários advocatícios que não comportam majoração em razão da baixa complexidade da demanda e o reduzido tempo de tramitação. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência mantida. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2020.0000426664
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
Cível
no
1011532-11.2019.8.26.0576, da Comarca de São José do Rio Preto, em que é apelante
ALCINO MAZETTI (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado SETPAR GRUPOFORT II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA..
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 34a Câmara de Direito Privado
do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deram provimento em
parte ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores GOMES VARJÃO
(Presidente) e CRISTINA ZUCCHI.
São Paulo, 12 de junho de 2020.
L. G. COSTA WAGNER
Relator
Assinatura Eletrônica

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Apelação Cível no 1011532-11.2019.8.26.0576 -Voto no 9832
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Voto no 9.832
Apelação no 1011532-11.2019.8.26.0576
Apelante: ALCINO MAZETTI (JUSTIÇA GRATUITA)
Apelado: SETPAR GRUPOFORT II EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
Comarca: São José do Rio Preto (5a Vara Cível)
Juiz: Lincoln Augusto Casconi
Apelação. Compromisso de compra e venda de bem imóvel,
consistente em lote de terreno. Ação de rescisão contratual c./c.
restituição de valores. Sentença de parcial procedência. Rescisão
contratual a pedido do promitente comprador. Aplicação das
Súmulas 1 e 2 deste Tribunal. Determinação de devolução de 90%
do valor pago, com retenção no importe de 10% do montante
pago, taxa de fruição (0,5% mensal do valor do contrato) e
eventuais valores devidos de IPTU e taxas de condomínio. Apelo
do autor para afastamento da taxa de fruição. Lote de terreno sem
edificação. Incidência de taxa de fruição. Descabimento. Embora o
comprador estivesse na posse precária do lote, não há provas de
seu uso efetivo por meio de construção, edificação, benfeitorias ou
proveito econômico. Honorários advocatícios que não comportam
majoração em razão da baixa complexidade da demanda e o
reduzido tempo de tramitação. Sentença parcialmente reformada.
Sucumbência
mantida.
RECURSO
PARCIALMENTE
PROVIDO.
I - Relatório
Trata-se de recurso de apelação interposto por Alcino Mazetti contra a sentença
de fls. 84/88, proferida nos autos da ação de rescisão contratual c./c. restituição de valores,
promovida em face da Setpar Grupofort II Empreendimentos Imobiliários Spe Ltda.
A ação foi julgada parcialmente procedente para:
a declarar rescindido o contrato entre as partes a partir da tutela antecipada
(fls.42) e condenar a ré a restituir ao autor os valores por ele pagos, em uma
única vez, atualizados monetariamente a partir dos seus respectivos
desembolsos, após a dedução deles do percentual de 10% (dez por cento) a título
de ressarcimento com as perdas decorrentes da rescisão; da taxa de fruição, no
percentual de 0,5% (meio por cento) mensal do valor do contrato, desde a
imissão do autor na posse do imóvel, até o deferimento da tutela antecipada
(fls.42) e dos valores eventualmente devidos por eles a título de IPTU e taxas

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condominiais, desde que comprovados os seus pagamentos em liquidação de
sentença e, por consequência, torno definitiva a tutela antecipada (fls.42).
Os valores a serem efetivamente restituídos ao autor, após as deduções acima
especificadas, deverão ser acrescidos de juros de mora de um por cento ao mês,
contados estes do trânsito em julgado da presente.
Em razão da revelia da ré, de rigor a sua condenação a pagar ao autor os
honorários advocatícios, que arbitro em dez por cento dos valores a serem-lhes
restituídos
A sentença foi disponibilizada no Dje de 02/12/2019 (fls. 90).
Recurso tempestivo. Preparo dispensado em razão da concessão da gratuidade
da justiça (fls. 42). Autos digitais, porte de remessa e de retorno dispensado conforme art.
1.007, §3o, do CPC. Contrarrazões às fls. 106/113.
A Apelante requer a reforma parcial da sentença visando o afastamento da
retenção de taxa de fruição, eis que se trata de lote de terreno não edificado, não havendo
extração de benefícios ou lucros de espaço que não possui estrutura residencial ou
comercial. Requer a majoração dos honorários advocatícios para o maior patamar.
A Apelada, por sua vez, requer a manutenção da sentença.
É a síntese do necessário.
II Fundamentação
O recurso comporta parcial provimento.
Adoto o relatório da sentença:
ALCINO MAZETTI promoveu AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL c.c.
RESTITUIÇÃO
DE
VALORES
contra
SETPAR
GRUPOFORT
II
EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. alegando, em síntese, a
realização do contrato de compra e venda do Lote 09 da Quadra 01, do
empreendimento São Thomaz II, nesta cidade. Alegou o pagamento do valor de
R$20.157,57, porém, os reajustes abusivos das parcelas pela ré, não mais possui
condições de pagar as parcelas vincendas do contrato. Por isso, requereu a
antecipação da tutela para a suspensão das cobranças das parcelas vincendas do
contrato, bem como que a ré se abstivesse de inscrever o seu nome nos cadastros
de inadimplentes e a procedência da ação para declarar rescindido o contrato e
condená-la a restituir-lhe 90% dos valores pagos por ele pagos, monetariamente
atualizados.
A tutela antecipada foi deferida a fls.42.
Citada, embora a ré tenha apresentado contestação, fê-lo intempestivamente.

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Correta a sentença em declarar rescindido o contrato e determinar a devolução
de 90% (noventa por cento) dos valores pagos e retenção de eventuais valores de IPTU e
taxa condominial não quitadas, tantos que nenhuma das partes se insurgem em relação a
esses pontos.
Verifica-se que o contrato de compromisso de compra e venda foi firmado
entre as partes em 14/11/2015 (fls. 19/36).
Em relação a taxa de fruição, no caso de compra e venda de lote de terreno,
sem que conste construção do bem, a mesma não é devida. Ausente edificação no terreno
adquirido, não se pode falar em fruição, que decorre necessariamente da ocupação.
No presente caso, apesar do Apelante estar na posse precária do imóvel desde a
assinatura do contrato, a incidência da taxa de compensação/fruição somente se justificaria
pela efetiva ocupação do lote ou se houvesse prova de proveito econômico do Apelante
sobre este, o que não ocorreu, pois o contrato tem por objeto lote de terreno sem prédio e,
portanto, sem valor de uso, não se podendo afirmar, sem sombra de dúvidas, que a Apelada
tenha deixado de auferir lucro ao ter sido impedida de sua fruição direta.
Diante da falta de prova de prejuízo, que não se presume, descabe qualquer
indenização a título de fruição. Vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. Ação de rescisão contratual. Sentença de parcial
procedência. Insurgência do réu e da autora. RECURSO DO RÉU. Incidência
de taxa de fruição. Descabimento. Embora o adquirente estivesse na posse
precária do lote, não há provas de seu uso efetivo por meio de construção,
edificação, benfeitorias ou, até mesmo, proveito econômico. Precedentes desta
Câmara. Condenação, pois, afastada. Encargos incidentes sobre o imóvel,
porém, que são de responsabilidade do réu até a efetiva desocupação. Recurso
parcialmente provido. RECURSO DA AUTORA. Retenção dos valores pagos.
Percentual de retenção de 12% (doze por cento) que se mostra adequado ao caso
e, ainda, em consonância com cláusula contratual. Precedentes deste E. Tribunal.
Devolução que deve ocorrer em uma única parcela. Inteligência das Súmulas n.
02 deste Tribunal e 543 do Superior Tribunal de Justiça. Correção monetária.
Incidência a partir de cada desembolso. Precedentes do STJ e desta Câmara.
Recurso
parcialmente
provido.
(TJSP.
Apelação
Cível
1041585-43.2017.8.26.0576; Relator (a): José Joaquim dos Santos; Órgão
Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 20/02/2019).
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO
CONTRATUAL. Culpa do comprador incontroversa. Percentual de 10% sobre a

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totalidade dos valores pagos pelo imóvel. Apelante que pretende reter as arras e
ser indenizada pela fruição do imóvel. RETENÇÃO DO SINAL. Inviabilidade.
Execução considerável da avença. Pagamento de mais da metade do preço.
Revisão da cláusula penal. Inteligência do artigo 413 do CC. Sinal que
representa princípio de pagamento e deve compor a base de cálculo do montante
restituível. INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM. Descabimento. Descabida
a fixação de taxa de ocupação no presente caso, uma vez que o objeto do
contrato compreende um lote, sem qualquer edificação. Precedentes desta E.
Corte. JUROS DE MORA. Incidência de juros a contar do trânsito em julgado.
Precedentes desta C. Câmara. Irretroatividade da Lei 13.786/2018, cuja
aplicação se restringe aos contratos celebrados após a sua vigência. Observância
do ato jurídico perfeito. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP.
Apelação Cível 1033844-49.2017.8.26.0576; Relator (a): Rosangela Telles;
Órgão Julgador: 2a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento:
28/05/2019).
Some-se a isso que as disposições da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato), que
alterou a Lei 4.591/1964 e 6.766/79, entraram em vigor em 27/12/2018. Portanto, em
observância ao art. 6o da LINDB (Lei 4.657/1942), que instituiu o princípio da
irretroatividade como regra no que se refere à eficácia da lei no tempo, a Lei 13.786/2018
apenas será aplicada aos contratos celebrados após a sua vigência. Logo, sua incidência não
é imediata no caso concreto, vez que não é possível surpreender o adquirente com
consequências não contratadas, eis que o contrato foi firmado em 28/02/2018. Cabe
ressaltar que a estabilização das relações jurídicas (princípio da segurança jurídica), foi
preservada pelo §1o do art. 6o da LINDB.
Assim sendo, a nova Lei do Distrato somente poderá ser aplicada aos contratos
celebrados após a sua vigência, não retroagindo para regulamentar os que foram
anteriormente pactuados, como na hipótese, em respeito ao princípio do tempus regit
actum.
A jurisprudência desta Corte Paulista segue nesse sentido:
Apelação. Compra e venda de imóvel. Resilição. Pedido de restituição dos
valores pagos. Sentença de improcedência. Preliminar. Valor da causa.
Aplicação do artigo 292, II do CPC. Autora que pretende a rescisão do contrato.
O benefício econômico buscado não corresponde ao valor do negócio, mas, ao
proveito financeiro daí decorrente, ou seja, restituição das quantias já pagas à ré.
Valor da causa dado pela r. sentença de R$9.609,93 mantido porque corresponde
a 90% do preço desembolsado pela autora. Nova Lei do Distrato. Disposições
da Lei no 13.786/18 que alterou a Lei no 4.591/64, em vigor desde 27/12/2018,
apenas serão aplicadas aos contratos celebrados após a sua entrada em
vigor. Incidência dos princípios da irretroatividade e da segurança jurídica
(artigo 6o e §1o da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro).

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Adoção do brocardo "tempus regit actum". Comissão de corretagem.
Contrato que prevê o pagamento desta verba pela ré no valor de R$19.326,24 e
que em caso de desistência imotivada ou rescisão do negócio jurídico, o valor da
comissão não será incluído na devolução dos valores pagos. Perda de valor que
sequer foi pago pela autora. Abusividade e desvantagem exagerada
configurados. Situação que causaria a perda total dos valores pagos pela autora e
mesmo assim não cobriria o valor pago a este título pela ré. Questão colocada no
presente caso que difere daquela formada pelo Recurso Especial no 1.599.511
SP, j. 06/09/2016. Resilição contratual. Possibilidade. Entendimento das
Súmulas 1, 2 e 3 desta C. Corte de Justiça. Devolução parcelas pagas. Pedido da
ré de retenção de grande parte dos valores pagos. Abusividade caracterizada.
Princípios da equidade e da boa-fé que regem as relações de consumo, bem
como o do equilíbrio contratual. Aplicação dos artigos 51 e 53 do Código de
Defesa do Consumidor. Retenção de 10% dos valores pagos adequados para
cobrir as despesas de administração, publicidade e outras inerentes à contratação.
Juros de mora. Termo inicial. Prolação da sentença. Ocasião em que foi
decretada a resilição do contrato. Mora não caracterizada em momento anterior.
Correção monetária. Restituição dos valores pagos deve ser realizada a partir do
desembolso pela Tabela Pratica desta Corte de Justiça. Mera reposição do valor
da moeda. Atualização monetária que deve ocorrer a partir do desembolso de
cada parcela. Sucumbência. Inversão. Condenação da ré nas verbas
sucumbenciais e nos honorários advocatícios da parte adversa no montante de
10% sobre o valor atualizado da causa. Resultado. Preliminar rejeitada. Recurso
provido. (TJSP; Apelação Cível 1007348-82.2018.8.26.0564; Relator (a): Edson
Luiz de Queiróz; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro de São
Bernardo do Campo - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 18/06/2019; Data de
Registro: 18/06/2019).
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Omissão, contradição e obscuridade.
Inocorrência. Questões substancialmente decididas pela Turma Julgadora.
Inaplicabilidade da Lei no 13.786/2018 aos contratos de venda e compra
assinados antes de sua vigência. Inviável a retroatividade da lei. Princípio do
tempus regit actum que deve ser respeitado. Inexistência de dever do
Magistrado de rebater ponto por ponto da argumentação apresentada, bastando
para que se perfaça o princípio contido no art. 93, IX, da CF, que demonstre as
razões de seu convencimento com base na prova amealhada, tal como ocorreu no
caso vertente. Ausentes os vícios previstos no artigo 1022 do CPC/2015. Via
inadequada
para
o
atendimento
de
insatisfação
ou
para
fins
de
prequestionamento.
EMBARGOS
REJEITADOS. (TJSP; Embargos
de
Declaração Cível 1051656-14.2016.8.26.0100; Relator (a): Paulo Alcides; Órgão
Julgador: 6a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 19a Vara Cível;
Data do Julgamento: 13/06/2019; Data de Registro: 13/06/2019).
Portanto, de rigor a reforma parcial da sentença para afastar a retenção da taxa
de fruição.
Por fim, em relação ao pedido de majoração dos honorários advocatícios,
fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, necessário considerar que houve
revelia da Apelada pela intempestividade da contestação, bem como houve julgamento
antecipado, de modo que o percentual estabelecido em sentença não comporta majoração,
diante da baixa complexidade da causa e do reduzido tempo de tramitação.

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Apelação Cível no 1011532-11.2019.8.26.0576 -Voto no 9832
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III - Conclusão
Diante do exposto, conheço e dou parcial provimento ao recurso, nos termos
do voto.
L. G. Costa Wagner
Relator