Tribunal: TJSP
Processo: 1105381-20.2013.8.26.0100
Classe: Apelação Cível / Taxa de Serviços de Assessoria Técnico Jurídico Imobiliária - SATI
Órgão julgador: Erickson Gavazza Marques
Órgão colegiado: 5a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-08-13
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA - SÚMULA 162 DO TJ/SP – PERCENTUAL FIXADO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - SALDO DEVEDOR – CORREÇÃO MONETÁRIA QUE CONSISTE EM MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR – JUROS E MULTA QUE DEVEM SER AFASTADOS EM RAZÃO DA

Ementa:
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS – ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – LUCROS CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA - SÚMULA 162 DO TJ/SP – PERCENTUAL FIXADO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL - SALDO DEVEDOR – CORREÇÃO MONETÁRIA QUE CONSISTE EM MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR – JUROS E MULTA QUE DEVEM SER AFASTADOS EM RAZÃO DA MORA DA VENDEDORA – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – HIPÓTESE QUE DESBORDA DOS MEROS DISSABORES – REDUÇÃO DO VALOR FIXADO EM ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE – DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDA - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
5a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Registro: 2020.0000638176
ACÓRDÃO
Vistos,
relatados
e
discutidos
estes
autos
de
Apelação
no
1105381-20.2013.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante/apelado
CALGARY INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, é apelada/apelante LETICIA
DA SILVA SANTOS NEVES.
ACORDAM, em 5a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São
Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento em parte aos recursos. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores MOREIRA
VIEGAS (Presidente sem voto), J.L. MÔNACO DA SILVA E JAMES SIANO.
São Paulo, 13 de agosto de 2020.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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Apelação no 1105381-20.2013.8.26.0100
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APELAÇÃO CÍVEL no 1105381-20.2013.8.26.0100
Comarca:SÃO PAULO 37a VARA CÍVEL CENTRAL
Juiz :TIAGO DUCATTI LINO MACHADO
Ação :INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
Apelante:CALGARY
INVESTIMENTOS
IMOBILIÁRIOS
LTDA.
Apelada : LETÍCIA DA SILVA SANTOS NEVES
VOTO No. 26728
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS
ADMISSIBILIDADE - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL LUCROS
CESSANTES DEVIDOS NO PERÍODO DA MORA - SÚMULA 162 DO
TJ/SP PERCENTUAL FIXADO SOBRE O VALOR DO IMÓVEL -
SALDO DEVEDOR CORREÇÃO MONETÁRIA QUE CONSISTE EM
MERA RECOMPOSIÇÃO DO VALOR JUROS E MULTA QUE DEVEM
SER AFASTADOS EM RAZÃO DA MORA DA VENDEDORA DANOS
MORAIS CONFIGURADOS
HIPÓTESE QUE DESBORDA DOS
MEROS DISSABORES
REDUÇÃO DO VALOR FIXADO EM
ATENÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E
RAZOABILIDADE DEVOLUÇÃO DA TAXA SATI E DA COMISSÃO
DE CORRETAGEM MANTIDA - AÇÃO PROCEDENTE - RECURSOS
PARCIALMENTE PROVIDOS.
Vistos.
Trata-se de ação de indenização por perdas e danos
ajuizada por Letícia da Silva Santos Neves contra Calgary
Investimentos Imobiliários Ltda., que a respeitável sentença de
fls. 287/292, cujo relatório fica fazendo parte integrante do
presente, julgou procedente, suspendendo a incidência de
correção monetária sobre a parcela final, a partir de 28 de

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fevereiro de 2013, bem como excluir do saldo devedor os juros
contratuais pelo Sistema Price de Amortização, até a efetiva
entrega da unidade habitacional, condenar a ré a pagar à autora o
percentual de 0,5% ao mês sobre os valores pagos, a título de
multa contratual por atraso na entrega do imóvel, além da
devolução dos valores pagos a título de Taxa SATI e comissão de
corretagem e pagamento de indenização por danos morais fixados
em R$ 20.000,00, verbas essas atualizadas monetariamente pela
Tabela Prática do Tribunal de Justiça e com juros de mora de 1%.
Sucumbência da ré, sendo fixados os honorários advocatícios de
10% sobre o valor da condenação.
A ré apela alegando, em suma, que inexiste
responsabilidade civil indenizável, sendo indevido o pagamento
de danos materiais e morais, porque o inadimplemento é da
autora. Acrescenta que houve efetiva intermediação sendo
indevida a repetição de valores relativos à taxa SATI e comissão
de corretagem e que falta interesse de agir diante da ação civil
pública ajuizada que engloba os pedidos feitos na inicial.
Argumenta que são devidos os encargos contratuais, que o habite-
se foi expedido em 22/08/2014 e que o atraso na imissão na posse
de seu por culpa da adquirente. Por fim, pede o provimento do

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recurso com inversão do ônus sucumbencial.
A autora apela, adesivamente, requerendo, em síntese,
a procedência total da ação com a fixação dos lucros cessantes em
0,8% sobre o valor do imóvel ao mês desde fevereiro de 2013 até
a efetiva entrega da unidade autônoma. Pede o provimento do
recurso.
Os recursos foram processados e respondidos.
É o relatório.
Depreende-se dos autos que as partes celebraram
compromisso de compra e venda da unidade autônoma no 33 (tipo
A apto, bloco 3), do empreendimento Vila das Pitangueiras, pelo
preço de R$ 171.947,52.
O prazo inicial para a entrega do imóvel era 31 de
agosto de 2012 (2a fase - fls. 49), com prazo de tolerância de 180
dias.
Observo que a cláusula de tolerância não é abusiva por
conta dos imprevistos que podem surgir em empreendimentos de

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grande monta. Assim, terminou o prazo para entrega do imóvel
em fevereiro de 2013.
O documento de fls. 302 comprova o atraso na entrega
do imóvel, já que o habite-se foi expedido em 28/08/2014.
Assim, a mora ocorreu após o término do prazo de
tolerância até a data da efetiva entrega do imóvel, e não do habite-
se se não houve disponibilização física da unidade autônoma, nos
termos da Súmula 160 do TJ/SP.
No período de mora na entrega da unidade autônoma
são devidos os lucros cessantes, de acordo com a Súmula 162 do
Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que tem
entendido que o valor justo, ante a privação da fruição, deve
corresponder a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel
ou o valor do aluguel pago, desde que devidamente comprovado.
Não havendo comprovação do pagamento de aluguel deve
corresponder a 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel.
Quanto à correção, de acordo com o contrato
celebrado entre as partes o saldo devedor seria corrigido
monetariamente pelo índice INCC (fls. 64, cláusula 2.3) até o

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habite-se (31 de agosto de 2012 mais o prazo de tolerância
fevereiro/2013), e, após, o reajuste ocorreria pelo IPCA.
Ocorre que o habite-se foi expedido somente em
22/08/2014, devendo ser adotado, por conta da mora da
vendedora na entrega do imóvel, o índice mais favorável ao
consumidor (INCC ou IPCA no período da mora). Anote-se que a
correção monetária constitui mera recomposição do valor, sendo
afastados somente os demais encargos contratuais durante o
período de mora da construtora (Súmula 163 TJ/SP).
No tocante aos danos morais, verifica-se que no caso
concreto a situação vivida pela autora extrapola os meros
dissabores (atraso na entrega da unidade autônoma superior a um
ano).
Neste sentido a jurisprudência do Colendo Superior
Tribunal de Justiça:
“PROCESSUAL
CIVIL
E
CIVIL.
RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS
MATERIAIS
E
COMPENSAÇÃO
DE
DANOS
MORAIS.
PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA.
SÚMULA 282/STF. ATRASO NA ENTREGA DE
IMÓVEL.
CURTO
PERÍODO.
MERO

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INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL
AFASTADO. 1. A ausência de decisão acerca dos
dispositivos legais indicados como violados impede o
conhecimento do recurso especial. 2. Cinge-se a
controvérsia em determinar se o atraso da recorrente
na entrega de unidade imobiliária, objeto de contrato
de compra e venda firmado entre as partes, gera dano
moral ao recorrido, hábil a ser compensado. 3. Muito
embora
o
entendimento
de
que
o
simples
descumprimento contratual não provoca danos morais
indenizáveis, tem-se que, na hipótese de atraso na
entrega de unidade imobiliária, o STJ tem entendido
que as circunstâncias do caso concreto podem
configurar lesão extrapatrimonial. 4. Na hipótese dos
autos, contudo, em razão de lapso temporal não
considerável a ponto de se considerar afetado o
âmago da personalidade do recorrido - até mesmo
porque este vendeu o imóvel após cinco meses do
atraso na entrega do imóvel - não há que se falar em
abalo
moral
indenizável.
5.
Recurso
especial
parcialmente
conhecido
e,
nesta
parte,
provido”.(REsp no 1.634.847-SP, Terceira Turma,
Relatora
Ministra
Nancy
Andrighi,
Data
de
Julgamento: 22/11/2016, Data de Publicação: DJ
29/11/2016).
No entanto, diante dos princípios da razoabilidade e
proporcionalidade e de acordo com o que vem sendo decidido em
casos semelhantes, reduzo a indenização arbitrada para
R$10.000,00, quantia que serve para desestimular novos atrasos e

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recompõe a lesão extrapatrimonial causada à autora.
Na pretensão de restituição dos valores pagos a título
de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade
congênere incide a prescrição trienal prescreve (art. 206, §3o, IV,
CC), nos termos do Recurso Especial Repetitivo no 1599511/SP,
Tema 938, Segunda Seção, Relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, j. 24/08/2016).
O contrato foi celebrado em 16 de maio de 2011 e a
ação foi ajuizada em 19 de dezembro de 2013, dentro, portanto,
do prazo para a cobrança de valores.
É cediço que as relações que envolvem compra e
venda de imóveis, adquiridos por consumidores finais, regem-se
pelo Código de Defesa do Consumidor, que consagrou, em seus
artigos 7o, parágrafo único e 25, §1o, a solidariedade da cadeia,
devendo todos os fornecedores ou prestadores de serviço
responder objetivamente pelos danos causados aos consumidores.
Na
hipótese
destes
autos,
é
incontroversa
a
participação da ré no negócio jurídico consubstanciado na compra
e
venda
do
imóvel
em
debate,
ocasionando
a
sua

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responsabilização e conseqüente solidariedade na obrigação de
devolução dos valores indevidamente cobrados, não havendo que
se falar em ilegitimidade para figurar no pólo passivo da
demanda.
Ademais, nos termos do artigo 927, III, do Coìdigo de
Processo Civil, os juiìzes e tribunais observaraÞo os acoìrdaÞos

proferidos em julgamento de recursos especiais repetitivos, sendo
que tal questaÞo acerca da legitimidade da empresa responsaìvel
pelo empreendimento foi decidida nos Recursos Especiais
Repetitivos nos. 1.551.951 e 1.599.511, do Superior Tribunal de
Justic ̧a que estabeleceu “Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condic aÞo de promitente-vendedora, para
responder pela restituic aÞo ao consumidor dos valores pagos a
tiìtulo de comissaÞo de corretagem e de taxa de assessoria teìcnico-
imobiliaìria, nas demandas em que se alega praìtica abusiva na
transfere ncia desses encargos ao consumidor”.
Feitas tais considerações, no que se refere à cobranc ̧a
da taxa SATI da autora, o Superior Tribunal de Justiça, ainda no
julgamento do REsp no 1.599.511/SP, tambeìm firmou a tese pela
“Abusividade da cobranc a pelo promitente-vendedor do servic o

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de assessoria teìcnico-imobiliaìria (SATI), ou atividade conge nere,
vinculado à celebrac aÞo de promessa de compra e venda de
imoìvel” (Tema 938).
Quanto à cobranc a de comissaÞo de corretagem da
autora, da mesma forma, em julgamento sob o rito dos recursos
repetitivos REsp 1551951-SP, REsp 1551956-SP, REsp 1551968-
SP e REsp 1599511-SP, a Segunda Seção do Superior Tribunal
de Justiça, por unanimidade, decidiu pela “Validade da claìusula
contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigac aÞo
de pagar a comissaÞo de corretagem nos contratos de promessa
de compra e venda de unidade auto noma em regime de
incorporac aÞo imobiliaìria, desde que previamente informado o
prec o total da aquisic aÞo
da unidade auto noma, com o destaque
do valor da comissaÞo de corretagem” (Tese 938).
No caso em questão, no Instrumento Particular de
Compromisso de Venda e Compra Quadro Resumo (fls. 44/46)
não constou expressamente o valor devido de comissão de
corretagem pela autora, sendo, portanto, abusiva a cobrança.
Desse modo, devem ser devolvidas as quantias pagas

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pela autora a título de comissão de corretagem e taxa Sati, de
forma simples.
Por fim, não há que se falar em falta de interesse de
agir da autora, diante da ação civil pública em que se discute os
temas aqui demandados porque se trata de direito individual
homogêneo que não retira do consumidor o direito de demandar
por conta própria.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO aos
recursos, nos termos lançados no voto.
ERICKSON GAVAZZA MARQUES
Relator