Tribunal: TJSP
Processo: 1035735-56.2019.8.26.0602
Classe: Apelação Cível / Condomínio
Órgão julgador: Elcio Trujillo
Órgão colegiado: 10a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-10-27
Data de publicação: 2020-10-28

Ementa:
COISA COMUM – Extinção de condomínio – Impossibilidade de divisão cômoda – Oposição à venda do imóvel de forma amigável - Ausente prova do domínio do imóvel que não inviabiliza a pretensão – Pretensão de venda sobre direitos comuns – Possibilidade – Alienação judicial - Cabimento – Indenização – Bem imóvel utilizado exclusivamente por um dos condôminos – Direito do outro condômino ao

Ementa:
COISA COMUM – Extinção de condomínio – Impossibilidade de divisão cômoda – Oposição à venda do imóvel de forma amigável - Ausente prova do domínio do imóvel que não inviabiliza a pretensão – Pretensão de venda sobre direitos comuns – Possibilidade – Alienação judicial - Cabimento – Indenização – Bem imóvel utilizado exclusivamente por um dos condôminos – Direito do outro condômino ao recebimento de alugueres na proporção da parte ideal, pela não fruição do bem – Dever da ré de indenizar o autor pela utilização exclusiva do bem, enquanto esta se perdurar - Valores devidos a partir da citação, quando constituída em mora – Período anterior ao ato citatório tem natureza equiparada a comodato – Sentença confirmada – RECURSO NÃO PROVIDO, com observação.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000883851
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1035735-56.2019.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante ELIANE
SILVA PERES (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado ALEXANDRE FRANGUELLI
(JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 10a Câmara de Direito Privado do Tribunal de
Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso,
com observação. V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
JOÃO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), JAIR DE SOUZA E COELHO
MENDES.
São Paulo, 27 de outubro de 2020.
ELCIO TRUJILLO
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1035735-56.2019.8.26.0602 -Voto no 38621
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10a Câmara Seção de Direito Privado
Apelação n° 1035735-56.2019.8.26.0602
Comarca:
Sorocaba
Ação:
Coisa Comum Extinção de Condomínio e Indenização
Apte(s).:
Eliane Silva Peres (AJ)
Apdo(a)(s).:
Alexandre Franguelli (AJ)
Voto no 38621
COISA
COMUM

Extinção
de
condomínio
–
Impossibilidade de divisão cômoda Oposição à venda do
imóvel de forma amigável - Ausente prova do domínio do
imóvel que não inviabiliza a pretensão Pretensão de
venda sobre direitos comuns Possibilidade Alienação
judicial - Cabimento Indenização Bem imóvel utilizado
exclusivamente por um dos condôminos Direito do outro
condômino ao recebimento de alugueres na proporção da
parte ideal, pela não fruição do bem Dever da ré de
indenizar o autor pela utilização exclusiva do bem,
enquanto esta se perdurar - Valores devidos a partir da
citação, quando constituída em mora Período anterior ao
ato citatório tem natureza equiparada a comodato

Sentença confirmada RECURSO NÃO PROVIDO, com
observação.
Trata-se de ação de extinção de condomínio e
indenizatória julgada procedente pela r. sentença de fls. 57/62, de relatório
adotado.
Embargos declaratórios opostos (fls. 65/66) e
rejeitados (fls. 71).
Apela
a
ré
alegando,
preliminarmente,
nulidade da sentença por cerceamento de defesa; no mérito, que não se recusou a
vender o imóvel, tampouco estabeleceu-se prazo para tanto
(fls.
73/80).
Contrarrazões (fls. 83/85).
É o relatório.
Merece integral confirmação a r. decisão
atacada.

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Pleiteia o autor a extinção de condomínio
sobre imóvel e a sua alienação em hasta pública, diante ausência de interesse na
permanência da comunhão com a ré e na impossibilidade de divisão cômoda do
bem.
A r. sentença julgou a ação procedente para
determinar a extinção do condomínio e a consequente alienação judicial do imóvel,
comprovada a indivisibilidade da coisa comum e considerando-se que o
condômino não é obrigado a permanecer na comunhão, condenada a ré a pagar a
título de aluguel a cota-parte que cabe ao autor, a partir da citação e enquanto
perdurar a utilização exclusiva pela ré.
Daí o apelo da ré.
Sustenta a apelante, em preliminar, pela
nulidade da r. sentença por cerceamento de defesa diante indeferimento da
produção de outras provas.
Contudo, ausente razão.
Dispõe o artigo 355, inciso I do novel diploma
processual, “que o juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença
com resolução de mérito, quando: I - não houver necessidade de produção de
outras provas;”, indeferindo, assim, as diligências inúteis ou meramente
protelatórias, sendo que na hipótese, dispensável se apresentava a produção de
outras provas, pois em nada socorreria a requerida, sendo que a demonstração
documental trazida pelas partes cuidou de revelar a possibilidade de pronto
julgamento, dispensando maior dilação probatória.
E isto porque, “Sendo o juiz o destinatário da
prova, somente a ele cumpre aferir sobre a necessidade ou não de sua realização”
(RT 305/121).
Ademais,
“Em
matéria
de
julgamento
antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado, no exame da
necessidade ou não da realização de prova em audiência, ante as circunstâncias
de cada caso concreto e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno
contraditório” (STJ-4a Turma, Resp 3.047-ES, rel. Min. Athos Carneiro, j. 21.8.90, DJU 17.9.90, p. 9.514).
Portanto, tendo em vista a irrelevância das
diligências, era dever do magistrado a quo indeferir os atos inúteis, em atenção ao
princípio da celeridade processual.
Realidade condominial existente a impor,

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efetivamente, solução reparatória.
Realmente, as partes ainda não proprietárias
do imóvel que o autor pretende alienar. Têm, por ora, apenas direitos comuns
sobre ele. No entanto, pretende alienar esses direitos em hasta pública.
É certo que não há propriedade formal sobre o
imóvel comum. É texto expresso dos artigos 1.228 e 1.245, do Código Civil, que a
propriedade imobiliária se adquire pelo registro, de natureza constitutiva. Disto
decorre que, enquanto não regularizada a titularidade do domínio, a situação das
partes não é de condomínio propriamente dito, mas sim de composse, ou de
cotitularidade de direitos pessoais sobre o bem. Isto não significa, porém, que não
possa haver a alienação judicial dos direitos sobre bem imóvel, tal como pretende
o autor.
Não há dúvida que a posse integra o direito
patrimonial, pois gera uma série de efeitos jurídicos positivos ao possuidor. Assim
como a propriedade, a posse tem valor econômico, embora com certa
depreciação, por ser uma situação de fato e não de direito, um comportamento de
quem age como se dono fosse.
Nada impede, portanto, que os direitos sobre
o imóvel, cuja titularidade do domínio ainda não se encontra regularizada, sejam
vendidos em hasta pública. Óbvio que eventuais arrematantes se sub-rogarão na
posição jurídica das partes nos limites do contrato.
O Código Civil, no art. 1.320, regula o direito
potestativo de extinção do condomínio. Não há, todavia, norma impeditiva de
alienação judicial de direitos de adquirente sobre o imóvel a ser regularizado,
desde que cientificados os eventuais arrematantes de tal problema.
Assim tem decidido este Egrégio Tribunal:
“AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO COM
ALIENAÇÃO
JUDICIAL

IMÓVEL
ALIENADO
FIDUCIARIAMENTE
À
CAIXA
ECONÔMICA
FEDERAL
EXTINÇÃO POR IMPOSSIBILIDADE
JURÍDICA DO PEDIDO
INCONFORMISMO DA
AUTORA CONSISTÊNCIA POSSIBILIDADE DE
EXTINÇÃO
DE
CONDOMÍNIO
DO
IMÓVEL
ALIENADO FIDUCIARIAMENTE DESDE QUE A
INSTITUIÇÃO FINANCEIRA SEJA CIENTIFICADA E
HAJA CLARA ADVERTÊNCIA DOS DIREITOS QUE
POSSUEM AS PARTES NO MOMENTO DA HASTA
PÚBLICA

PRECEDENTES
-
EXTINÇÃO
AFASTADA. Deve ser afastada extinção da ação de
extinção de condomínio por impossibilidade jurídica

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do pedido sob o fundamento de que a autora não é
proprietária do imóvel, uma vez que a alienação
fiduciária do bem comum não afasta o direito de
extinção do condomínio e da venda judicial do imóvel
desde que cientificada a instituição financeira e haja
clara advertência dos direitos que possuem as partes
no momento da hasta pública, conforme precedentes
deste Tribunal de Justiça.” (8a Câmara D. Privado, Apelação
cível no 0001916-42.2012.8.26.0457, Rel. Des. Alexandre Coelho, j.
07.10.2015, v.u.);
“ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL E MÓVEL.
Sentença que julgou extinta a demanda sem análise
do mérito por falta de interesse. Imóvel que é de
propriedade da CDHU. Automóvel que é propriedade
fiduciária do Banco Itaucard S/A. Possibilidade, em
tese, de alienação dos direitos aquisitivos sobre os
bens. Partes titulares de direitos sobre imóvel e
móvel. Acordo sobre a alienação realizada quando da
dissolução
da
união
estável.
Sub-rogação
do
arrematante
nos
contratos.
Extinção
afastada.
Direitos sobre os bens que têm valor econômico e
que podem ser transferidos. Sentença reformada.
Recurso provido.” (6a Câmara D. Privado, Apelação cível no
0013863-83.2014.8.26.0664, Rel. Des. Ana Lúcia Romanhole Martucci, j.
27.08.2015, v.u.);
“AÇÃO
DE
EXTINÇÃO
DE
CONDOMÍNIO.
SENTENÇA
QUE
JULGOU
PROCEDENTE
O
PEDIDO
PARA
DECLARAR
EXTINTO
O
CONDOMÍNIO E DETERMINAR A ALIENAÇÃO
JUDICIAL DO BEM. IRRESIGNAÇÃO DA RÉ.
ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL NÃO PERTENCE
ÀS
PARTES,
VISTO
QUE
GRAVADO
COM
HIPOTECA JUNTO À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA
(CEF).
IRRELEVÂNCIA.
INEXISTÊNCIA
DE
PROPRIEDADE FORMAL SOBRE O BEM QUE NÃO
IMPEDE A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO. Dispõe o
artigo 1.320 do Código Civil: 'A todo tempo será lícito
ao condômino exigir a divisão da coisa comum,
respondendo o quinhão de cada um pela sua parte
nas despesas da divisão'. A pretensão à divisão da
coisa comum consiste em um direito potestativo
conferido ao condômino, pois não se subordina à
vontade
ou
à
concordância
dos
demais
coproprietários. A existência de hipoteca em favor da
Caixa Econômica Federal, não afasta o direito de
extinção da comunhão de direitos e a alienação
judicial dos direitos de que são detentores sobre o
bem imóvel. A jurisprudência vem admitindo o

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ajuizamento de demanda de extinção de comunhão
de direitos. A única exigência que se faz por ocasião
da hasta pública é a clara advertência a respeito dos
direitos que possuem as partes sobre o bem.
Ademais, não há impedimento para que os devedores
hipotecários cedam seu direito a terceiros, desde que
estes assumam a dívida perante o credor hipotecário,
atendendo
eventual
adquirente
aos
requisitos
mínimos exigidos pelo agente financiador. Nesse
passo, não havendo entendimento entre as partes, a
procedência do pedido de extinção do condomínio é
medida que se impõe com a consequente venda do
bem
em
hasta
pública,
como
corretamente
determinou a sentença. Sentença mantida. Recurso
não provido.” (10a Câmara D. Privado, Apelação cível no
0006144-88.2009.8.26.0320,
Rel.
Des.
Carlos
Alberto
Garbi,
j.
11.11.2014, v.u.);
“AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - Bens
pertencentes a ex-companheiros - Partilha efetuada
nos autos da ação de reconhecimento e dissolução
de união estável em que litigaram as partes -
Possibilidade de alienação judicial dos direitos sobre
imóvel decorrentes de contrato de compromisso de
compra e venda - Aplicação dos artigos 1117, inciso II
e 1118, do Código de Processo Civil c/c artigos 1320
e 1322 do Código Civil vigente - A partilha converteu
a comunhão em condomínio, que pode ser extinto a
qualquer tempo Direitos sobre imóvel e veículo são
bens indivisíveis - Devida a alienação por hasta
pública, sendo assegurado o exercício do direito de
preferência a qualquer dos condôminos - Manutenção
da sentença - Recurso improvido.” (6a Câmara D. Privado,
Apelação cível no 0022493-16.2010.8.26.0003, Rel. Des. Francisco
Loureiro, j. 04.04.2013, v.u.);
“EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO
Imóvel adquirido
por instrumento particular e partilhado entre as partes
por ocasião da dissolução da união estável

Extinção do processo, sem resolução do mérito

Descabimento
Interesse da autora em alienar
judicialmente o bem comum
Os direitos do
compromissário comprador sobre o bem imóvel têm
valoração econômica e são passíveis de alienação
Determinação de prosseguimento do feito, devendo
ser adotadas providências para evitar lesão aos
interesses de terceiros Extinção do feito afastada
Apelo provido, com observações” (8a Câmara D. Privado,
Apelação cível no 0001507-46.2009.8.26.0045, Rel. Des. Theodureto
Camargo, j. 20.03.2013, v.u.);

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“Extinção de condomínio
Alienação judicial

Cerceamento de defesa
Não configuração

Compromisso de compra e venda com sub-rogação
de ônus hipotecário celebrado na vigência da união
estável Inexistência de propriedade formal sobre o
imóvel comum Alienação dos direitos que incidem
sobre o bem Possibilidade Inexistência de norma
impeditiva

Necessidade
de
cientificação
de
eventuais arrematantes
Procedência mantida

Preliminar rejeitada. Recurso improvido.” (2a Câmara D.
Privado, Apelação cível no 9134257-91.2009.8.26.0000, Rel. Des. Neves
Amorim, j. 14.08.2012, v.u.);
“EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO. Pretensão de por fim
à
comunhão
de
direitos
obrigacionais
de
compromisso de compra e venda entre ex-consortes,
que foram objeto de partilha em ação de separação.
Admissibilidade. Inexistência de impedimento à
alienação judicial de direitos obrigacionais sobre
imóvel, verdadeira forma de cessão forçada, por
aplicação analógica dos dispositivos que disciplinam
a extinção do condomínio, e se sustentam no
princípio de que ninguém é obrigado a viver em
comunhão. (...) Decreto extintivo afastado. Recurso
provido em parte para autorizar a alienação judicial e
determinar o arbitramento de aluguel a partir da
citação.”
(5a
Câmara
D.
Privado,
Apelação
cível
no
0003148-41.2009.8.26.0604, Rel. Des. James Siano, j. 06.04.2011, v.u.).
E os artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil
autorizam qualquer dos condôminos a exigir a divisão da coisa comum a qualquer
tempo, e a vender se for indivisível.
De fato, ninguém pode ser constrangido a
permanecer em comunhão, a ficar em estado de indivisão, qualquer que tenha
sido a causa dela.
E não havendo manifestação de interesse de
qualquer dos condôminos de adjudicar a parte do outro, a alienação judicial era a
única medida para a solução, fase em que ainda poderão exercer o direito de
preferência para a aquisição.
Fato também que não houve o usufruto do
patrimônio comum pelo autor. Sendo também detentor dos direitos sobre o bem, a
situação não pode lhe causar prejuízos, sob pena de caracterização de
enriquecimento sem causa da ré.

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Assim, a cobrança pelo gozo, fruição e uso
exclusivo do bem comum é perfeitamente cabível.
Tem-se a obrigação decorrente de proveito
exclusivo da coisa comum, isto é, de pagar ao condômino reclamante pelo uso
integral do bem. Não há, pois, como negar o direito do coproprietário de exigir
indenização daquele que se utiliza de bem comum, na proporção do respectivo
quinhão utilizado.
Já dispunha o artigo 627, do Código Civil
revogado, que “cada consorte responde aos outros pelos frutos que percebeu da
coisa comum, e pelo dano que lhe causou”. O vigente Código, que se aplica ao
caso, dispõe no artigo 1.319 que “Cada condômino responde aos outros pelos
frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.
Dessa forma, o uso exclusivo pela ré justifica
a obrigação de indenizar o autor pela disponibilidade da coisa comum, devendo
compreender a partir da citação, uma vez que o período pré-citatório restou
caracterizado como comodato, restando aperfeiçoado o inconformismo somente
com a citação.
Por fim, diante da sucumbência recursal da
apelante, a verba honorária em prol dos patronos do apelado fica fixada em 15%
sobre o valor atualizado da causa, que se adequa ao grau de zelo do profissional,
o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa e o trabalho
realizado pelo causídico e o tempo exigido para o seu serviço, observado o
disposto no parágrafo 2o do artigo 85 do Código de Processo Civil, levando-se em
conta, ainda, o trabalho adicional realizado em grau recursal, a teor do disposto no
parágrafo 11o do citado dispositivo legal, observada a gratuidade judiciária
concedida à ré.
Assim, cumpre a integral manutenção da r.
sentença, inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, observada a fixação
da verba honorária em prol da parte recorrida.
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao
recurso, com observação.
ELCIO TRUJILLO
Relator
Assinado Digitalmente