Tribunal: TJSP
Processo: 1048651-79.2019.8.26.0002
Classe: Apelação Cível / Compra e Venda
Órgão julgador: Donegá Morandini
Órgão colegiado: 3a Câmara de Direito Privado;
Data de julgamento: 2020-07-21
Data de publicação: 2020-07-22

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. MULTA E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Inadimplemento contratual. Questão incontroversa. Dificuldades do mercado imobiliário que não tocam à adquirente. Expansão do mesmo setor que implica no aumento do preço médio dos imóveis, diante da maior procura pelos interessados, com repasse da valorização aos novos adquirentes.

Ementa:
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. MULTA E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Inadimplemento contratual. Questão incontroversa. Dificuldades do mercado imobiliário que não tocam à adquirente. Expansão do mesmo setor que implica no aumento do preço médio dos imóveis, diante da maior procura pelos interessados, com repasse da valorização aos novos adquirentes. Retratação que exige a internalização dos gastos, sofrendo, de todo modo, com as consequências do atraso na conclusão do empreendimento. Entendimento extraído do enunciado pela Súmula 161 deste E. Tribunal. Retenção de parte dos valores solvidos pela compradora. Impossibilidade. Observância da súmula 543 do C. STJ. Multa contratual. Tema não questionado. Coisa julgada sobre a matéria. Honorários de sucumbência. Equidade indevida. Manifesta pretensão econômica em disputa. Observância dos parâmetros do art. 85, par. 2o, do CPC.
APELO DESPROVIDO.

Inteiro teor:
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Registro: 2020.0000561015
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível no
1048651-79.2019.8.26.0002, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CONQUEST -
ADMINISTRADORA E PARTICIPAÇÕES LTDA, é apelada SONIA MARIA DA
SILVA (JUSTIÇA GRATUITA).
ACORDAM, em 3a Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de
conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores JOÃO
PAZINE NETO (Presidente sem voto), BERETTA DA SILVEIRA E VIVIANI
NICOLAU.
São Paulo, 21 de julho de 2020
DONEGÁ MORANDINI
RELATOR
Assinatura Eletrônica

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São Paulo
Apelação Cível no 1048651-79.2019.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 2/5
3a Câmara de Direito Privado
Apelação Cível no 1048651-79.2019.8.26.0002
Comarca: São Paulo
Apelante: Conquest - Administradora e Participações Ltda.
Apelada: Sonia Maria da Silva
Voto no 47.570
COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM
IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C.
MULTA E RESTITUIÇÃO DE VALORES.
Inadimplemento contratual. Questão incontroversa. Dificuldades
do mercado imobiliário que não tocam à adquirente. Expansão do
mesmo setor que implica no aumento do preço médio dos imóveis,
diante da maior procura pelos interessados, com repasse da
valorização aos novos adquirentes. Retratação que exige a
internalização dos gastos, sofrendo, de todo modo, com as
consequências do atraso na conclusão do empreendimento.
Entendimento extraído do enunciado pela Súmula 161 deste E.
Tribunal. Retenção de parte dos valores solvidos pela compradora.
Impossibilidade. Observância da súmula 543 do C. STJ. Multa
contratual. Tema não questionado. Coisa julgada sobre a matéria.
Honorários de sucumbência. Equidade indevida. Manifesta
pretensão econômica em disputa. Observância dos parâmetros do
art. 85, par. 2o, do CPC.
APELO DESPROVIDO.
1.- Ação de rescisão contratual cumulada com multa e restituição
de valores julgada procedente pela r. sentença de fls. 167/170, cujo relatório é
adotado, proferida pelo MM. Juiz de Direito Antônio Carlos Santoro Filho,
para (a) devolver à autora a totalidade das parcelas comprovadamente pagas,
com correção monetária desde os respectivos pagamentos e juros de mora de
1% ao mês a partir da citação; (b) ao pagamento da multa contratual
equivalente a 10% do valor do contrato atualizado.

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Apelação Cível no 1048651-79.2019.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 3/5
Embargos de declaração acolhidos, em parte, pela r. decisão de
fls. 177.
Apela a ré, inconformada.
Pretende, na forma das razões de fls. 188/205:
“RECONHECER e DELCARAR a aplicação da teoria da
imprevisão, reconhecendo que o atraso das obras do Jardim dos Ipês não
decorre de fato imputável à Ré Conquest, afastando a rescisão por sua culpa;
RECONHECER a validade das cláusulas contratuais que
autorizam a retenção, pela Apelante, dos valores despendidos a título de: 1.
Comissão de Corretagem; 2. Taxa de Publicidade e 3. Encargos tributários,
em razão da rescisão do contrato causada pelo Apelado, que não adimpliu as
prestações a que se obrigou;
REFORMAR a r. sentença afastando a condenação em
honorários advocatícios no patamar de 20% (vinte por cento), devendo, caso
mantida a r. sentença, ser equitativamente reduzida o patamar condizente
com a demanda, observando-se todas as singularidades do caso em tela, em
cotejo com o § 2o do art. 85 do CPC”.
O apelo foi respondido (fls. 213/222).
É o RELATÓRIO.
2.- O apelo não admite acolhida,
Com efeito
Descarta-se, inicialmente, o reconhecimento da teoria da
imprevisão, apartando-se os efeitos do descumprimento da mora contratual.
Para tanto, basta notar que as dificuldades do mercado imobiliário que não
tocam à adquirente, da mesma forma que a expansão do mesmo setor implica
no aumento do preço médio dos imóveis, diante do aumento da procura, com
repasse do custo aos novos adquirentes. Logo, a retratação exige a

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internalização dos gastos, sofrendo, de todo modo, com as consequências do
atraso na conclusão do empreendimento, como bem destacado pela Súmula
161 deste E. Tribunal de Justiça: “Não constitui hipótese de caso fortuito
ou de força maior, a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de
obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda,
entraves administrativos. Essas justificativas encerram “res inter alios
acta” em relação ao compromissário adquirente”.
Preservada a resolução do contrato, por culpa da alienante, que
deixou de entregar o imóvel no prazo ajustado, tem-se como inadmissível o
desconto de parte dos valores solvidos pela compradora, ainda que previstos
no instrumento contratual. Isso porque, a dedução dos gastos levaria à
punição do contratante que não cometeu infração contratual, entendimento
manifestamente contrário ao ordenamento em vigência. Não por acaso, o C.
STJ editou o enunciado pela Súmula 543, hipótese em que, às claras,
estabeleceu a integralidade da restituição das quantias pagas, pouco
importando a natureza da cobrança: “Na hipótese de resolução de contrato
de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de
Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas
pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa
exclusiva do promitente vendedor/construtor”.
Não se observa inconformismo alusivo à multa contratual
estabelecida pela r. sentença recorrida. Por isso, trata-se de assunto
acobertado pela coisa julgada, valendo mesmo recordar que o tema está
submetido ao recurso repetitivo, de modo que incabível eventual discussão.
Finalmente, rejeita-se a modificação dos honorários de
sucumbência arbitrados “20% do valor atualizado da condenação,
conforme previsto em contrato para a hipótese de rescisão (cláusula VII,

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Apelação Cível no 1048651-79.2019.8.26.0002 - São Paulo - VOTO No 5/5
5, fls. 22)" fls. 177. Não fosse o prévio arbitramento da verba, medida que é
claramente inserida na liberdade contratual das partes, o emprego da
equidade esbarra no disposto no art. 85, par. 8o, do CPC, ao estabelecer que
essa metodologia é dependente da impossibilidade de aferir a expressão
econômica em litígio, particularidade nem se longe observada, na medida em
que a ação em análise encampa verdadeira disputa de valores.
Por outro lado, ainda que se reduzisse o percentual, exigir-se-ia o
seu aumento nesta fase, por força do art. 85, par. 11, do CPC. Logo,
preservado o índice destacado judicialmente, afasta-se a ampliação da
honorária de sucumbência, sob pena de ultrapassar os limites legais impostos
pelo CPC.
APELO DESPROVIDO.
Donegá Morandini
Relator